安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1203民初3424号 原告（执行案外人）：蔡如雨，男，1962年8月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 被告（申请执行人）：安徽亚泰房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区兰沁园**楼，统一社会信用代码91341200684955587Q。 法定代表人：马金栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘瑞君，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩路，该公司员工。 第三人（被执行人）:阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼******,统一社会信用代码91341200566369966C（1-1）。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孔令豪，该公司员工。 原告蔡如雨与被告安徽亚泰房地产投资咨询有限公司（以下简称亚泰公司）、第三人阜阳源一置业有限公司（以下简称源一公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。蔡如雨的委托诉讼代理人刘丽涛，亚泰公司的法定代表人马金栋及其委托诉讼代理人刘瑞君、韩路，源一公司的委托诉讼代理人孔令豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡如雨向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得对坐落于阜阳市颍东区商业房采取执行措施，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由亚泰公司承担。事实与理由：2018年8月6日蔡如雨购买源一公司开发的位于阜阳市颍东区商业房屋，当日签订了《阜阳食品大商城成交确认单》、《阜阳食品大商城定购单》，并向源一公司全额支付购房款2205115元。2018年8月6日蔡如雨与源一公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积129.09平方米，每平方米17082元，总价款2205115元，付款方式为一次性付款。蔡如雨全额支付购房款2205115元后，源一公司于2018年8月6日为蔡如雨出具购房款收据一张，金额2205115元。2019年3月12日，蔡如雨交纳了物业费、装修压金、装修垃圾清运费，并办理了入住手续、交接钥匙等。同日，源一公司将房屋交付给蔡如雨占有。因源一公司没有办理阜阳食品大商城1-2号楼的首次登记，不具备办理房屋过户登记手续，源一公司不能为蔡如雨办理房屋过户登记手续。 颍东区人民法院在执行亚泰公司申请执行源一公司居间合同纠纷一案中，于2019年6月24日查封了蔡如雨购买源一公司的上述房屋。蔡如雨于2019年7月16日提出书面异议，颍东区人民法院于2019年7月29日作出（2019）皖1203执异30号执行裁定书，裁定驳回蔡如雨的异议请求。 综上所述，蔡如雨认为，颍东区人民法院裁定驳回其异议请求错误，其购买的房屋应受法律保护，请求依法支持其诉讼请求。 亚泰公司辩称，蔡如雨称其对被执行房产已通过合法方式取得，属于其所有缺乏事实和法律依据。亚泰公司认为：1.蔡如雨提供的源一公司出具的现金收款收据，称以现金交款的方式交清了购房款，亚泰公司认为仅凭房地产开发公司的现金收据并不能证明已交房款的真实性。根据阜阳市房地产管理局阜房办（2017）38号《阜阳市商品房预售资金监管实施细则》第五条第二款之规定，房地产开发企业与购房人达成预订房屋买卖意向后，登录监管平台打印《新建商品房预售资金监管缴款通知单》，购买人直接通过专用ＰＯＳ机缴入监管账户，或持缴款通知单到银行将购房款缴入监管账户后，并网签《商品房买卖合同（预售）》，一次性付全款和分期付款，按揭贷款的首付款，由购房人直接缴入监管账户，不得缴入其他账户，现金收取的及时缴入监管账户。因此只有凭《新建商品房预售资金监管缴款通知单》并将购房款交入监管账户后，房地产开发企业开具税务发票才能证明买房人已交清房款。2.蔡如雨提供的《商品房买卖合同》并不是从房地产管理局网上备案系统出具的带有备案号和防伪水印的《商品房买卖（预售）合同》，也没有办理网签备案，也未对该房产进行预告登记和变更登记，其房产所有权并没有发生转移，依然属于源一公司所有。《安徽省城市房地产交易管理条例》（2000年安徽省人民代表大会常务委员会公告第96号）第十七条：经批准预售商品房的，房地产开发企业和购买人必须签订《商品房买卖合同》，预售人应当自预售合同签订之日起30日之内到商品房所在地，房地产交易管理部门登记备案，没有经过房地产管理部门备案的《合同》无法认定其真实性。3.蔡如雨也并未实际占有该房屋，颍东区人民法院（2019）皖1203执异30号执行裁定书已驳回蔡如雨的异议请求。4.颍东区法院在执行亚泰公司与源一公司居间合同一案中，共计查封了食品大商城5套房源，于2019年6月20日作出（2019）皖1203执813号执行裁定书，其中查封的位于颍东区房屋，颍东区法院民事判决书（2019）皖1203民初3411号，已驳回徐淑灵的诉讼请求。综上，不动产买卖合同以登记为生效要件，成立不代表生效，未登记买卖合同不生效；源一公司账户已被查封，私下不能处置财产，若私下规避司法查封，明显是罔顾法律尊严，规避执行人利益，逃避法律执行，恳请法院依法查明事实，维护亚泰公司的合法权益。 源一公司对蔡如雨的诉称无异议。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，亚泰公司、源一公司对蔡如雨提供的身份证、亚泰公司的营业执照、源一公司的营业执照、颍东区法院（2019）皖1203执异30号执行裁定书、《商品房预售许可证》、《阜阳食品大商城成交确认单》、《阜阳食品大商城定购单》、借款的银行明细表、购房款的支付说明，账户交易明细表、蔡如昌等人的情况说明以及关于蔡如雨购房系源一公司以房抵债进行交易（抵购）的事实情况等的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定事实如下：1.亚泰公司对蔡如雨提供的《商品房买卖合同》、购房款收据有异议，认为没有网签、备案不能认定其真实性，蔡如雨并未实际占有该房屋。本院认为，蔡如雨提供的《商品房买卖合同》虽然不是国家工商部门和住建部统一印制的正规格式合同，但结合其提供的入住声明及购房款的支付情况等，能够证明其购买案涉房屋并实际占有的事实，网签、备案并非购房合同合法有效的必要条件，且亚泰公司也未提供证据予以推翻其真实性，故对该证据予以确认；购房收据与源一公司以房抵债的相关证据能够相互印证，本院予以认定。2.亚泰公司认为蔡如雨提供的前期物业管理协议、消防安全责任书、临时管理规约、业主装修规定、入住声明、物业费、装修压金、装修垃圾清运收据是后期伪造，但未提供相关的证据予以证明，故对其辩称不予采信。3.亚泰公司提供的1-2号楼其他购房业主合同、建设工程验收备案证书、1-2号楼1S011.1S012室实际房屋内外部结构图、安置房与商品房交易的区别、颍东区法院（2019）皖1203民初3411号民事判决书，用以证明蔡如雨的商品房买卖合同不是真实有效的，蔡如雨并未实际占有案涉房屋，但其提供的上述证据并不能达到其证明目的，故对上述证据的证明目的不予认定。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：轻工公司、源一公司、蔡如雨、蔡如昌、蔡如俊、陆登、陆标等之间达成协议，蔡如雨对源一公司享有423.1894万元的债权【具体详见《关于蔡如雨购房系源一公司以房抵债进行交易（抵购）的事实情况》】，源一公司用总价款为423.1894万元的位于阜阳市颍东区房屋抵付蔡如雨423.1894万元上述债权。2108年8月6日，蔡如雨与源一公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：蔡如雨购买由源一公司开发的位于阜阳市颍东区房屋，建筑面积129.09平方米，每平方米17082元，房屋总价款2205115元，付款方式为一次性付款。合同签订当日，源一公司为蔡如雨出具收据一张，收款金额2205115元。 2019年4月，蔡如雨以源一公司的名义通过安徽齐胜房地产运营管理有限公司（中介销售商）将阜阳食品大商城1-2号1S011商业房出售给程飞。程飞将购房款231.3万元通过银行转账支付给蔡如雨，2019年5月1日程飞与源一公司就该房屋签订《商品房买卖合同》。 2019年3月12日，蔡如雨办理了入住、交接钥匙等手续，同日，源一公司将房屋交付给蔡如雨占有。2017年1月20日，源一公司就案涉房屋办理了商品房预售许可证。但源一公司没有办理涉案房屋的首次登记，不具备办理房屋过户登记条件，因此源一公司未能为蔡如雨办理房屋过户登记手续。 另查明：亚泰公司与源一公司居间合同纠纷一案，本院2018年10月26日作出（2018）皖1203民初2544号民事判决书，判决源一公司支付亚泰公司销售佣金、溢价分成、老带新奖励共计6139063元，违约金613906元，合计6752969元。后源一公司不服判决，上诉至阜阳市中级人民法院，该院于2019年5月17日作出（2019）皖12民终599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月20日本院作出（2019）皖1203执813号执行裁定书，并于2019年6月24日查封了位于阜阳市颍东区房屋。2019年7月16日蔡如雨对上述查封的房屋提出书面异议，2019年7月29日，本院作出（2019）皖1203执异30号执行裁定书，驳回了蔡如雨的异议请求。 本院认为，蔡如雨就案涉房屋享有足以有效阻止强制执行的民事权益。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋于2019年6月24日被查封。2018年8月6日，蔡如雨和源一公司就案涉的房屋签订《商品房买卖合同》，该合同由双方当事人签字盖章，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，应依法予以保护。经蔡如雨、轻工公司、源一公司、陆登等人协商，约定蔡如雨通过抵账的方式给付源一公司的全部购房款，源一公司为蔡如雨出具购房款收据，庭审中，亚泰公司、源一公司对购房款的给付也予以认可，故蔡如雨已支付了全部购房款。2019年3月12日，源一公司将案涉的房屋交付给蔡如雨，蔡如雨并实际占有该房屋。因源一公司对案涉房屋未办理首次登记，未能办理过户手续，并非蔡如雨的过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蔡如雨对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得对位于阜阳市颍东区商业房屋强制执行。 案件受理费80元，由被告安徽亚泰房地产投资咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 本院（2019）皖1203执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张 慧 人民陪审员  张云颍 人民陪审员  周晓艳 二〇一九年十月十四日 书 记 员  刘冰洁 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。