重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初3260号原告：方福胜，男，汉族，1968年7月27日出生，住重庆市南岸区迎龙镇，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：程军仁，重庆天森律师事务所律师，特别授权。被告：沈成华，男，汉族，1963年8月23日出生，住重庆市南岸区迎龙镇,公民身份号码XX。委托诉讼代理人：龙怀春，重庆百事得律师事务所律师，特别授权。被告：刘世魁，男，汉族，1938年3月10日出生，住重庆市南岸区，公民身份号码XX。第三人：李开书，女，汉族，1931年6月21日出生，住重庆市南岸区迎龙镇，公民身份号码XX。第三人：刘刚，男，汉族，1980年10月16日出生，住重庆市南岸区，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邹洪英，重庆东和律师事务所实习律师。原告方福胜诉被告沈成华、刘世魁，第三人李开书、刘刚确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方福胜及其委托代理人程军仁，被告沈成华及其委托代理人龙怀春，被告刘世魁，第三人李开书、刘刚的共同委托诉讼代理人吴斌、邹洪英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方福胜向本院提出诉讼请求：1、请求确认2012年4月29日的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告方福胜明确请求确认其与二被告签订的关于方福胜名下的150平方米的房屋的转让协议无效。事实与理由：2008年11月27日原告与其父分户，单独立户，登记地址为重庆市南岸区迎龙镇XX。2008年12月1日原告申请农村村民宅基地用地，经村民小组和村委会同意报批。2009年1月12日，重庆市规划局南岸区分局向原告出具了《选址意见通知书》，2009年5月6日重庆市南岸区迎龙镇人民政府同意建房，后原告取得建设用地许可证和建设工程规划许可证。原告房屋建好后于2009年9月17日进行了土地房屋权属地籍调查和不动产登记，原告取得坐落于重庆市南岸区迎龙镇XX房屋的产权。后原告起诉被告沈成华排除妨害纠纷，被告沈成华举示了2012年4月29日的《房屋转让协议》，其认为：被告沈成华占有、使用原告房屋系基于该协议，故不予腾退房屋。原告认为宅基地属于农民集体所有的土地，根据“地随房走”的原则，被告刘世魁系城镇户口无权在方福胜的宅基地上修建房屋，其亦无权转让原告房屋。根据《土地管理法》的规定只有本集体组织成员才享有宅基地使用权，不得转让给非本村村民获得该房屋。被告沈成华并非本村村民，与原告并非同一集体经济组织，无权通过转让取得原告房屋，根据合同法第五十二条规定，《房屋转让协议》无效，故起诉至法院。被告沈成华辩称：1、案涉房屋的修建人为刘世魁，原告并未出资修建房屋，原告没有取得案涉房屋所有权合法的来源；2、案涉房屋实际使用的宅基地系案外人刘昌绪的宅基地；3、房屋建成一年后，原告才挂名办手续、办证，该房屋为一整栋，挂在原告名下的150平方米的房子无法从整栋中进行分割；4、沈成华已实际占有使用房屋7年，投资200多万元开设农家乐。综上，原告不是涉案房屋的真正产权人，无权以所有权人的名义请求确认协议无效。被告刘世魁辩称：1、本案原告主体不适格，该房屋系刘世魁修建，原告系挂名人之一，三挂名人一致同意由刘世魁对该房屋占有、使用、收益及处分，该房屋的转让系三挂名人的真实意思表示；2、《房屋转让协议》中，甲方中的一方起诉请求该协议整体无效，侵犯了刘世魁、李开书、刘刚三方的合法权益，违反了不告不理原则。如果原告只请求其挂名的那150平方米无效，那么也只有刘世魁与原告一起请求，原告才有资格。原告没有资格单方提出合同无效之诉，其请求不能成立；3、原告违反了诚实信用原则，该房屋转让后，被告沈成华投入整改装修费用合计200多万元，如果合同无效，造成的损失应由原告个人来承担；4、该《房屋转让协议》有效，该协议经三挂名人、实际所有人刘世魁、买方沈成华一致同意，并经迎龙镇龙顶镇村委会同意，没有侵犯集体经济组织的利益。买方沈成华系农村居民，相关法律只规定城镇居民不能购买农村房屋，但对于农村居民并未有此禁止性规定，且该协议经过村委会同意，符合合同法有效的构成要件，应属有效；5、原告的诉讼请求不符合民诉法的规定，因买卖合同涉及到三个产权证，三个不同的挂名产权人，并且合同中还涉及到承包的水塘、菜地等多种法律关系，如果原告请求合同整体无效，将侵害到其他人的合法权益。综上，我方请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人李开书、刘刚述称：1、《房屋转让协议》系多方真实的意思表示，且经过村委会同意，沈成华系农村居民，该协议有效；2、原告系房屋转让协议中，甲方中的一方，起诉请求该协议整体无效，这种请求侵犯了刘世魁及第三人三方的合法权益；3、若法院认定该协议无效，对沈成华的损失赔偿，由于是原告违反诚实信用原则，应由原告个人承担，第三人不应承担；4、同意被告刘世魁的所有答辩意见。综上，第三人请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月29日，被告刘世魁（甲1）与第三人李开书（甲2）、第三人李刚（甲3）、原告方福胜（甲4）与被告沈成华（乙方）签订《房屋转让协议》，主要对A、B两项进行约定：A房屋，甲2名下150㎡（XX房地证2009字第XX号）、甲3名下145.6㎡（XX房地证2009字第XX号）、甲4名下150㎡（XX房地证2009字第XX号）（三证登记面积445.6㎡，实际总面积500.5㎡）；附属院坝及地下室。B水塘：东面约2/3水塘系村委会租给甲1长期使用，已一次性付清全部租金；西面约1/3是村民彭平安、王大学夫妇租给甲1长期使用，每年租金500元；水塘边菜地一块（约40㎡）。经甲乙各方共同协商，并经村委会同意，达成以下房屋转让协议：1、A项房屋（含院坝及地下室）坐落在重庆市南岸区XX，是2007年由甲1牵头并全部出资修建的，产权证办理在甲2、甲3、甲4三户名下，三户应享有的权利已经全部授权给甲1行使，三户应得利益由甲1给予了完全补偿，本次转让后三户对A项物权不再享有任何经济利益。2、临界的B项水塘及边沿菜地一块随房屋移交给乙方承包并长期使用，村里部分已不再交租金。村民彭平安、王大学部分已由甲1交至2015年，从2016年起由乙方向彭王夫妇（另签补充协议）交纳租金每年人民币500元。3、A项房屋（含院坝及地下室）转让给乙方（邻村村民），B项水塘菜地由乙方长期使用、承包养鱼，共计转让金额人民币柒拾万元，转让款由甲1享有和收取。本协议签订后五日内乙方付给甲1肆拾万元，2012年6月底前付贰拾万元，其余壹拾万元待产权过户完毕后五日内付清。4、在产权过户时，四甲方都应当无偿的积极配合并提供全部资料，过户产生的费用由乙方全部承担。协议签订后五日内A、B之物现状移交给乙方，房屋产权证交由乙方保管使用。5、乙方接房后，有权对A、B二项行使物权，享有占有、使用、收益和处分的权利，也享有改建、装修、整治、合理使用的权利。水塘养鱼后，甲1家庭享有自由的垂钓权，无需付费。6、本协议设计的A、B二项物，如因国家政策被占有或征收，所得之补偿除1/3的水塘补偿费归彭平安、王大学夫妇外，其余全部归乙方所得。7、如果乙方违约：违约金20万元，并按迟延付款金额加收日万分之五的利息。如果甲方任意一方违约：违约金20万元；如果乙方已入住，还应赔偿乙方应装修房屋、院坝沉陷施工、水塘漏水整治等所产生的全部费用，还要支付给乙方实际付款金额日万分之三的利息，并不得向乙方收取房屋使用的任何费用。本协议一式六份，甲、乙各方和村委会各持一份，具有同等法律效力，各方共同遵守，均不得违约。该协议落款由甲、乙方签名捺印确认。由重庆市南岸区迎龙镇龙顶村村民委员会加盖印章。庭审中，原告方福胜举示了重庆市南岸区档案馆国土分馆的档案材料、重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料，显示：迎龙镇XX的集体土地使用权的权利人为方福胜，土地使用面积为75㎡，土地用途为住宅；位于“重庆市南岸区XX（**地证2009字第**）”的房屋产权人为方福胜，建筑面积为150㎡。另查明，被告沈成华系重庆市南岸区迎龙镇清油洞村村民。上述事实，有当事人举示的证据、当事人陈述等在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，本案之争议焦点系原被告签订的《房屋转让协议》的效力问题。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。本案中，案涉房屋的土地性质为农村集体所有，原告方福胜系该宅基地使用权人。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋系建于原告方福胜所申请的宅基地，土地所有权为集体所有。本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》中关于原告方福胜“将其名下150㎡（XX房地证2009字第XX号）”转让给被告沈成华的约定因违反了法律、行政法规的强制性规定属无效合同。故本院对原告请求确认原、被告于2012年4月29日的《房屋转让协议》无效的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告方福胜与被告沈成华于2012年4月29日签订的《房屋转让协议》无效。本案案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告沈成华、刘世魁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张茹雪二〇一九年十月二十日法官助理 马 静书 记 员 杨 念