陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10521号上诉人（原审原告）：苏敏，女，1982年8月2日出生，汉族，陕西省蓝田县村民，住。委托诉讼代理人：孙坤，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓丽，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云春妮，女，1981年10月3日出生，汉族，自由职业者，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚宁，陕西伟天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈兴涛，男，1978年5月19日出生，汉族，自由职业者，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚宁，陕西伟天律师事务所律师。上诉人苏敏因与被上诉人云春妮、陈兴涛房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年4月3日，苏敏作为买受人（乙方）在西安市优胜房地产中介服务有限公司见证下与云春妮作为出卖方【甲方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定，苏敏购买云春泥、陈兴涛所有的位于西安市灞桥区房屋一套（该房屋所有权证号（购房合同编号为：1200110022-21-7-12402～1），建筑面积89.92平方米，房屋总价款120万元。乙方应在签订本合同当日内，预先支付甲方总房款的2万元作为定金；甲方于过户当日前将该笔定金与乙方首付款一并打入西安市房地局在特定银行开设的资金监管账户内。乙方首付30%并承诺征信良好符合国家贷款标准。剩余的房款乙方采用银行贷款方式支付剩余房款。甲方应当在过户完结，甲方收到房款（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人。其他约定：甲方产权清晰无纠纷，乙方贷款购买此房。银行无不良记录，符合购房资格，甲乙双方协商一致，过户之前该房屋所产生物业、暖气由甲方结清，过户之后由乙方承担，银行贷款全额以银行审批为准，乙方承诺过户办理完结甲方收到房款时间不得晚于2018年6月15日。合同签订后，苏敏按照约定支付云春妮、陈兴涛定金20000元。2018年6月4日苏敏、云春妮、陈兴涛签订《二手房交易结算资金监管协议》，2018年6月15日苏敏将首付款36万元存入资金监管账户。后因苏敏未办理完银行按揭贷款，未能在2018年6月15日前将总房款转入云春妮、陈兴涛账户构成违约，2018年6月16日，苏敏预先向云春妮、陈兴涛支付2.1万元后，双方就下余款项签订《补充协议》，载明：甲乙双方于2018年4月3日在优胜房地产签订的《房屋买卖三方合同》合同编号：YS0006，就该合同中“乙方承诺过户办理完结甲方收到房款时间不得晚于2018年6月15日”之约定内容，乙方已实际造成付款逾期。甲乙双方自行协商签订本协议。甲乙双方签订本协议之日起七天内（无逾期期限）乙方一次性支付人民币250000元给甲方。如因乙方贷款审批不通过则甲方全额退回该款项。甲方收到该款项后积极配合乙方办理过户手续。原合同继续履行，乙方应于补充协议签订之日起31日内理完结相关过户手续，甲方收到全部房款。且甲乙双方协商一致，甲方放弃追究乙方原合同逾期付款相关违约责任。若甲乙双方任何一方造成过户手续办理迟延，视为违约，三方合同自动解除，违约方赔偿守约方总房款百分之十。该《补充协议》签订后，苏敏即向云春妮、陈兴涛支付250000元。2018年6月26日苏敏办理《个人住房（商业用房）借款合同》，2018年6月27日，银行向苏敏支付贷款840000元存入资金监管账户。2018年6月30日，云春妮、陈兴涛向苏敏办理过户手续并将房屋交付苏敏。2018年7月12日，云春妮、陈兴涛收到总房款1200000元（银行转账）。此后，苏敏要求云春妮、陈兴涛退付《补充协议》中已给付的271000元未果，遂于2014年3月29日诉至原审法院请求裁决。苏敏诉至原审法院称，云春妮、陈兴涛系夫妻关系，2018年5月21日，其与云春妮、陈兴涛签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，其以总价1200000元购买云春妮、陈兴涛所有的位于西安市灞桥区万锦城房屋一套，付款方式为首付款360000元，剩余840000由银行按揭贷款。2018年6月15日，其将首付款360000元打入资金监管账户后，云春妮、陈兴涛以其未收到全部购房款为由，且担心其不能办理银行按揭贷款为由，要求其在资金监管账户外另支付271000元。其为促成交易，向云春妮、陈兴涛另外支付271000元后继续办理贷款。2018年6月30日，其将全部购房款1200000元通过资金监管账户支付给云春妮、陈兴涛后，云春妮、陈兴涛拒绝退还271000元。据此，请求判令云春妮、陈兴涛返还271000元、支付资金占用期间的利息（以271000元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算）。云春妮、陈兴涛辩称，苏敏主张的271000元及利息，其不应返还，请求人民法院驳回苏敏全部诉讼请求。其与苏敏在2018年6月16日签订《补充协议》，约定，对于苏敏支付给其25万元只有在苏敏贷款审批不能通过的情况下，上述271000元全额退还，而苏敏相应的贷款审批通过后，其不需要返还。原审法院认为，苏敏与云春妮、陈兴涛通过中介公司所签《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系其双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。当事人应当严格按照约定享受权利、全面履行自己的义务。根据《西安市存量房屋买卖合同》“乙方承诺过户办理完结甲方收到房款时间不得晚于2018年6月15日”之约定，苏敏在签订合同后未于2018年6月15日前将房款转入云春妮、陈兴涛账户，系其未办理完银行按揭贷款所致，已构成违约，但事后在中介公司办公场所，苏敏、云春妮、陈兴涛经充分协商，达成《补充协议》后，苏敏支付云春妮、陈兴涛271000元（含已支付的21000元）。关于该笔271000元的性质成为本案争议焦点问题。苏敏诉称该款项为履约保证金，其履行给付房款义务后，该履约保证金应当返还。履约保证金是担保买卖合同中，一方全面履行担保合同义务后，另一方应返还该履约保证金。根据《补充协议》“甲乙双方签订本协议之日起七天内（无逾期期限）乙方一次性支付人民币250000元给甲方。如因乙方贷款审批不通过则甲方全额退回该款项。”的约定，苏敏已于2018年6月26日办理完《个人住房（商业用房）借款合同》，2018年6月27日，银行已经将贷款840000元存入资金监管账户。根据《补充协议》约定，显然该笔款项为违约金性质非履约保证金；现苏敏贷款审批已经通过，案涉房屋买卖合同可全面继续履行，该款项不予退还。也就是说，只有在苏敏无法办理银行按揭贷款的情况下，云春妮、陈兴涛才应当返还苏敏271000元。综上，苏敏诉请要求云春妮、陈兴涛返还271000元及支付利息，无合同约定亦无法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，原审法院遂判决：驳回原告苏敏要求被告云春妮、陈兴涛返还271000元及利息的诉讼请求。本案案件受理费5366元，原告已预交2683元，该案适用简易程序审理，案件受理费减半收取，原告预交的受理费由其自行负担。宣判后，苏敏不服，向本院提起上诉称，一、苏敏并不存在违约，一审法院认定系争款项是违约金，认定事实错误。二、根据三方合同约定，即便苏敏违约，根据合同也只是承担总房款10％的违约金，一审法院将系争款项认定为违约金，不符合公平原则，也无事实依据。综上，请求：l、撤销一审判决并依法改判云春妮、陈兴涛返还苏敏271000元及资金占用期间的利息（以271000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2018年7月1日起计算至实际给付之日止）；2、本案一、二审诉讼费全部由云春妮、陈兴涛承担。云春妮、陈兴涛辩称，补充协议是双方在2018年6月16日签订，签订时间晚于资金监管协议，在补充协议双方确认苏敏已经构成违约，苏敏以补充协议是苏敏违约在前，苏敏以没有违约为由称补充协议无效的理由无事实依据。一审中介参与双方买卖交易的工作人员出庭作证苏敏在履行合同中已经违约，基于苏敏的违约，云春妮、陈兴涛本有权解除合同，苏敏为了不让云春妮、陈兴涛解除合同，故双方之间才达成补充协议，同意再支付271000元，继续履行房屋买卖合同。从补充协议的约定及相应证人证言可以证明该271000元不属于保证金的性质，一审判决正确，应予维持。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，苏敏与云春妮签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。涉案《补充协议》是在苏敏未依双方《西安市存量房屋买卖合同》的约定及时办结房贷，致云春妮、陈兴涛未能依约取得房款而达成的协议。从《补充协议》约定的内容看，该协议是对先前双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》关于房款给付、违约责任等相关合同条款所作出的变更。经本院审查，涉案《补充协议》约定的内容应主要包括三个方面：一是约定了合同继续履行的情形，即：苏敏支付25万元并于补充协议签订之日起31日内办理完结相关过户手续，且苏敏于该期间内给付双方《西安市存量房屋买卖合同》所约定的全部房款；二是约定了合同解除的情形，即：如果任一合同相对方造成过户手续延迟，云春妮退还25万元给苏敏，涉案《西安市存量房屋买卖合同》解除。三是《补充协议》特别强调，虽然苏敏“已实际违约”，违反了《西安市存量房屋买卖合同》的约定，但云春妮放弃追究苏敏因违反《西安市存量房屋买卖合同》应承担的“逾期付款的相关违约责任”。综上可见，双方《补充协议》对于苏敏给付的25万元款项的性质并未明确约定，故该25万元款项以及后来云春妮、陈兴涛再给付苏敏的2.1万元的性质，以及双方给付、接受上述共计27.1万元的真实意思表示系本案的争议焦点。本院认为，云春妮、陈兴涛与苏敏签订《补偿协议》时（2018年6月18日）正值西安市房价的大幅上涨时期，苏敏无法依约给付房款后，涉案房产已亦存在明显升值，继续履行合同显然不利于出卖人云春妮、陈兴涛。因此，双方协商签订《补充协议》应涉及合同是解除还是继续履行、如果继续履行云春妮、陈兴涛的利益又如何补偿等问题。苏敏关于如果其按宽限时限给付房款即可获取25万元的退款而且还无需承担逾期付款违约责任的主张，显然并非云春妮、陈兴涛的真实意思。再则，履约保证金具有守约方在对方当事人违约的情况下保有该款项的特征。而本案中，根据《补充协议》的约定，假如苏敏仍不能履行付款及过户义务，云春妮不仅不收取，反之却应退还苏敏本案争议的25万元，这不仅不符合履约保证金的法律特征，亦违反逻辑。可见，涉案25万元以及后来云春妮加收的2.1万元涉案款项并非是苏敏主张的履约保证金。综上分析，苏敏的真实意思应是其加价27.1万元，以换取云春妮、陈兴涛作出继续出卖涉案房屋、放弃依原合同约定追究苏敏逾期付款违约责任的承诺。因此，苏敏请求云春妮、陈兴涛返还涉案27.1万元无事实和法律依据，且违反诚实信用原则，应依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；苏敏预交的5515元二审案件受理费由苏敏负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十月二十五日书记员 范致远