天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初10843号原告（反诉被告）：刘志峰。委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春凤。委托诉讼代理人：王佰光，天津高航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，天津高航律师事务所律师。第三人：天津市阳光新城房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区三水道玉峰花园底商40号。统一社会信用代码911201030668916863法定代表人：赵艳华，区域经理。委托诉讼代理人：马秀平，公司职员。委托诉讼代理人：贾童，公司职员。原告（反诉被告）刘志峰与被告（反诉原告）王春凤、第三人天津市阳光新城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘志峰及委托诉讼代理人朱晓丽，王春凤及其委托诉讼代理人王佰光、天津市阳光新城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马秀平、贾童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志峰向本院提出诉讼请求：1.判令王春凤继续履行《房屋买卖置换合同》，协助刘志峰办理天津市河西区房屋承租权过户手续；2.判令王春凤承担本案的诉讼费。事实与理由：刘志峰和王春凤双方是房屋买卖合同关系，双方通过天津市阳光新城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖置换合同》，由刘志峰购买王春凤位于天津市河西区房屋。合同签订后，刘志峰已按照合同约定支付定金195000元，但王春凤迟迟不履行合同义务，双方就该合同履行事宜协商不成，刘志峰无奈成诉。刘志峰认为，公民的合法权利受法律保护，故依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。王春凤辩称，同意刘志峰第一项诉讼请求，但是要求刘志峰承担违约责任。王春凤不积极履行合同不属实，而是刘志峰不积极履行合同，因为王春凤没有违约情况，所以不同意刘志峰第二项诉讼请求。天津市阳光新城房地产经纪有限公司述称，同意积极配合双方办理相关手续。王春凤向本院提出反诉请求：1.请求判令刘志峰赔偿王春凤违约金178710元；2.反诉费用由刘志峰承担。反诉事实与理由：2019年2月24日，刘志峰、王春凤及天津市阳光新城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖置换合同》，由刘志峰以1295000元的价格购买王春凤承租的位于天津市河西区房屋。合同第四条约定，双方需于2019年3月30日之前筹齐相关证件，启动房屋买卖置换等相关手续，同时刘志峰将全部房款筹齐。且合同第八条第七款规定，刘志峰未按合同第四条约定付款，则每逾期一日应向王春凤支付该房屋售价的千分之一作为违约金，付款约定逾期七天视为单方解除合同并按第八条第二、四款承担违约责任。合同签订后王春凤一直积极履行额合同义务，已经按照合同约定办理房屋买卖置换等相关手续，但刘志峰拒绝办理，反而于2019年5月17日起诉到天津市河西区人民法院要求解除签订的《房屋买卖置换合同》，法院经依法审理，于2019年6月27日作出（2019）津0103民初6317号民事判决书，认定王春凤不存在任何违约行为，驳回了刘志峰的诉讼请求。王春凤认为，刘志峰在2019年3月30日之前拒绝办理房屋置换手续，随后由其诉至法院要求解除合同，不再购买房屋的行为已经构成违约，从2019年3月30日合同约定的最后期限至今已近5个月，王春凤有权要求刘志峰按照合同约定支付违约金，同时刘志峰两次诉讼的行为也给王春凤带来了一定的经济损失，王春凤有权要求刘志峰予以赔偿，故王春凤提起反诉，望法院依法判如所请。刘志峰对王春凤的反诉请求辩称，不同意王春凤的反诉请求。王春凤及刘志峰双方就诉争房屋有过一次诉讼，当时该诉讼成因是双方签订的房屋买卖置换合同中约定在2019年5月1日之前王春凤应当将房屋钥匙交付刘志峰。王春凤承诺公产房可以购买产权，但是在2019年4月19日经双方向河西区房管站调查后得知，诉争房屋不能办理公产房转私产房的手续，因此刘志峰提起诉讼。基于有一个在先的诉讼，双方在诉讼中肯定要等待最终的审理结果，不能轻易的履行合同，判决生效之后双方均未上诉，且基于诉争房屋可以购买产权了，刘志峰多次找王春凤沟通购买房屋履行合同的相关事宜但未果，因此刘志峰二次诉至法院。在以上过程中刘志峰不存在违约情形，相反是因为王春凤对诉争房屋状态的不了解才导致诉争房屋迟迟未能办理购买私产手续拖延至今，所以不同意王春凤的全部反诉请求。天津市阳光新城房地产经纪有限公司对王春凤的反诉请求述称，服从法院判决。刘志峰就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.《房屋买卖置换合同》1份，证明王春凤将其承租的位于天津市河西区公产房屋出售给刘志峰，合同第四条第三款约定王春凤应于2019年3月30日前办理公产房置换手续，第六条第一款约定2019年5月1日之前交房；2.定金收条2张，证明刘志峰支付王春凤房屋订金195000元；3.天津市公有住房租赁合同1份，证明诉争房屋属于直管公产房，与《房屋买卖置换合同》中约定的私产不一致；4.民事起诉状、质证笔录、律师调查令及（2019）津0103民初6317号民事判决书各1份，证明因王春凤无法办理置换手续，刘志峰于2019年5月17日起诉解除合同，在该次起诉时刘志峰有充分证据证明王春凤当时确实无法办理置换手续，刘志峰属于依法维权。诉争房屋是在2019年5月下旬才可以办理置换手续的，基于诉争房屋在判决之前可以办理置换手续，故刘志峰该次诉讼败诉，生效判决不支持合同解除，王春凤应当继续履行诉争房屋承租权变更手续；5.短信截图打印件6张及电话截图打印件2张，证明（2019）津0103民初6317号民事判决生效后，刘志峰就合同继续履行事宜与王春凤进行沟通，但王春凤拒绝履行；6.网页截图打印件6张，证明王春凤在（2019）津0103民初6317号民事判决生效后不履行判决内容，反而继续在相关网站上出售诉争房屋，出售价格没有变化。王春凤就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.《房屋买卖置换合同》1份，证明刘志峰与王春凤签订的该份合同中第四条确定了订金及房款支付约定，同时合同第八条违约责任中规定刘志峰未按合同第四条约定付款，则每逾期一日应向王春凤支付诉争房屋售价的千分之一作为违约金；2.（2019）津0103民初6317号民事判决书1份，证明刘志峰于2019年5月17日向天津市河西区人民法院起诉要求解除《房屋买卖置换合同》，刘志峰以行为表示不再购买诉争房屋，已经构成违约。判决已经对基本事实予以确认，同时判决认定王春凤不存在任何违约行为；3.王春凤女婿杨扬与刘志峰的通话录音1份，证明王春凤一直积极与刘志峰沟通，是刘志峰不履行合同反而向法院起诉；4.刘志峰与王春凤的短信聊天记录截屏打印件1份（2019年3月、4月期间），证明王春凤一直积极履行合同约定的相关义务，刘志峰怠于履行相关义务；5.王春凤与津房置换工作人员的通话录音1份，证明王春凤一直积极履行合同约定的相关义务，刘志峰怠于履行相关义务；6.王春凤与天津市阳光新城房地产经纪有限公司代理人马秀平的微信聊天截屏打印件1份，证明王春凤一直积极履行合同约定的相关义务；7.刘志峰与王春凤的短信聊天记录截屏打印件1份（2019年7月、8月期间），证明（2019）津0103民初6317号民事判决以后，王春凤仍同意继续买卖房屋，但是因双方签订的《房屋买卖置换合同》约定的期间已过，挂牌和相关手续已经过期，王春凤要求和刘志峰重新办理，并签订补充协议，刘志峰拒不办理表示已经再次起诉了；8.王春凤与津房置换签订的《公有住房使用权（公房出售）委托代理转让合同》、房屋安全鉴定报告及公证书各1份，证明王春凤已经按《房屋买卖置换合同》的约定履行相关义务，不存在王春凤迟延履行的情况。天津市阳光新城房地产经纪有限公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即刘志峰提交证据1、2、3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证意见如下：王春凤提交的证据5、6具有真实性、合法性及与本案待证事实之间的关联性，本院予以采信。刘志峰提交的证据5与王春凤提交的证据1、2、3、4、7、8无法证实其证明目的，本院对其证明目的不予采信。刘志峰提交的证据6真实性无法确认，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2019年2月24日，刘志峰与王春凤及天津市阳光新城房地产经纪有限责任公司共同签订《房屋买卖置换合同》，约定刘志峰购买王春凤承租的坐落位置为天津市河西区。该房屋在《天津市公有住房租赁合同》中编号为×××52，产权单位为天津市河西区三水道房管站，《房屋买卖置换合同》约定成交价格为1295000元，租赁权过户费用由刘志峰承担。该合同上标注房屋产权人为王春凤，产别为私产。合同约定刘志峰（乙方）于2019年2月24日交付人民币195000元整给王春凤（甲方）作为定金并作为第一部分房款。合同备注标明：“1、买卖双方积极配合对方办理相关手续；2、房管局进件价1100000元整，定金195000元整。”2019年2月24日当天，刘志峰刷卡将定金195000元交付天津市阳光新城房地产经纪有限责任公司，由天津市阳光新城房地产经纪有限责任公司将该笔定金转交给王春凤。后刘志峰以该房屋公产无法转私产为由找王春凤交涉解除合同，双方协商无果，刘志峰至本院提起诉讼，要求解除合同。2019年6月27日，本院出具（2019）津0103民初6317号民事判决书，驳回了刘志峰的诉讼请求。2019年7月29日，刘志峰至本院提起诉讼，要求继续履行合同。王春凤在诉讼过程中提起反诉请求，要求刘志峰支付迟延履行违约金。另，刘志峰已给付王春凤购房定金195000元，在本案诉讼过程中，刘志峰将剩余房款1100000元交纳至本院保管款账户。本院认为，本案争议焦点为王春凤反诉主张的迟延履行违约金是否可得支持。刘志峰与王春凤就本案所涉房屋达成了买卖合意，并通过书面合同形式予以确认。在房屋买卖合同履行过程中，刘志峰提出异议，并诉至法院。在该次诉讼中，刘志峰提起解除房屋买卖合同的诉讼请求，属于对房屋买卖合同的否定性请求，虽法院生效判决驳回了刘志峰要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，但在刘志峰起诉之后至法院生效判决出具期间，双方之间的房屋买卖合同法律关系实际处于不确定状态，该次诉讼活动客观上阻却了房屋买卖合同的履行。在此期间，要求刘志峰按照争议的房屋买卖合同继续履行于法无据、与情不合。同时，在法院生效判决驳回刘志峰要求解除房屋买卖合同的诉讼请求后，刘志峰随后提起了继续履行的诉讼请求。综合以上因素，王春凤反诉的违约金请求欠缺合理依据，本院不予支持。关于刘志峰主张的继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，经本院至房屋产权单位调查，产权人对本案房屋买卖活动不持异议，刘志峰亦已将剩余房款交付至本院保管账户。因此，本院对刘志峰主张的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王春凤自本判决生效之日起十日内，协助原告（反诉被告）刘志峰办理位于天津市河西区房屋的承租权变更手续，将该房屋承租权转移至原告（反诉被告）刘志峰名下，办理转移登记所需税费由原告（反诉被告）刘志峰承担；二、原告（反诉被告）刘志峰取得上述房屋承租权后三日内，原告（反诉被告）刘志峰向被告（反诉原告）王春凤支付剩余房款1100000元（此款已存入本院保管款账户）；三、驳回被告（反诉原告）王春凤的反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，案件反诉费1937元，均由被告（反诉原告）王春凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王文通二〇一九年十月二十五日书记员  王梓阳本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。