广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初7438号 原告（反诉被告）：郑涛，男，1980年12月31日出生，壮族，住南宁市江**。 原告（反诉被告）：覃丹，女，1982年2月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：梁天捌，广西万通律师事务所律师。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李彬贵，广西万通律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：江智琦，女，1976年6月10日出生，汉族，住广西北海市海城区谭屋四巷**，现住北海市。 被告（反诉原告）:李庆忠，男，1972年5月4日出生，汉族，住，住广西北海市海城区/div> 委托诉讼代理人：江智琦（系李庆忠妻子），女，1976年6月10日出生，汉族，住，住广西北海市海城区谭屋四巷**住北海市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：贾庆涛，广西笃志律师事务所律师。 第三人：石碧秀，女，1979年1月26日出生，壮族，住南宁市良庆区。 原告（反诉被告）郑涛、覃丹诉被告（反诉原告）江智琦、李庆忠、第三人石碧秀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月21日第一次公开开庭进行了审理，于2019年9月25日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑涛及郑涛、覃丹共同委托诉讼代理人梁天捌、被告（反诉原告）江智琦、李庆忠及李庆忠、江智琦共同委托诉讼代理人贾庆涛、李庆忠的委托诉讼代理人江智琦、第三人石碧秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑涛、覃丹共同向本院提出诉讼请求：一、解除郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠于2016年11月6日签订的《房屋买卖合同》；二、江智琦、李庆忠承担诉讼费。事实与理由：2016年11月6日，郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠签订一份《房屋买卖合同》，约定了房产价款、履行期限及违约责任。由于郑涛、覃丹自身债务问题，导致双方无法顺利完成转让过户手续。郑涛、覃丹多次与江智琦、李庆忠协商解决，将交付的房款退还并要求解除《房屋买卖合同》，但江智琦、李庆忠以各种理由拒绝，并要求郑涛、覃丹支付巨额违约金。索要无果后，江智琦、李庆忠多次通过电话、上门威胁甚至非法拘禁跟踪的方式威胁、恐吓和骚扰郑涛、覃丹及家人，给郑涛、覃丹的生活及安全造成严重影响。为此，郑涛、覃丹诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》。 江智琦、李庆忠共同辩称，一、就郑涛、覃丹提出的解除合同的请求，在郑涛、覃丹的起诉状中没有就解除合同之后作出安排处理，不能仅凭郑涛、覃丹的单方请求来解除合同；二、郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠能正常履行合同，履行合同的费用低于解除合同的费用；三、履行合同能避免因合同解除引发的其他纠纷。我方认为双方应当促成房屋买卖合同的履行，而不应解除合同造成麻烦。 石碧秀陈述意见，石碧秀对郑涛、覃丹的诉讼请求没有意见。 江智琦、李庆忠共同向本院提出反诉请求：一、郑涛、覃丹继续履行2016年11月6日与江智琦、李庆忠所签订的《房屋买卖合同》；二、反诉案件受理费由郑涛、覃丹共同承担。在诉讼过程中，江智琦、李庆忠明确继续履行合同的内容是指江智琦、李庆忠按照《房屋买卖合同》约定支付房款，郑涛、覃丹按照《房屋买卖合同》的约定履行房屋过户手续。事实与理由：江智琦、李庆忠与郑涛、覃丹在2016年11月6日签订《房屋买卖合同》后，江智琦、李庆忠按照合同约定支付以下款项：1、于2016年11月7日向郑涛、覃丹支付购房定金40万元；2、分别于2016年11月4日、11月20日、11月21日向郑涛、覃丹支付第二笔购房款40万元。《房屋买卖合同》约定，郑涛、覃丹在收到首付款后将专款仅用于解除抵押款项，并保证在正常办理解押手续所需时间范围内完成解押事宜，剩余房款16万元在江智琦、李庆忠拿到房产证后10个工作日内支付。2017年1月5日，江智琦、李庆忠与郑涛、覃丹共同到南宁市地方税务局第一税务分局开具商品住房买卖发票，同日，江智琦、李庆忠缴纳商品住房买卖契税2.7万元。郑涛、覃丹在收到江智琦、李庆忠支付的房款后，没有按时偿还银行按揭贷款，而是另作他用，导致一直不能办理房屋过户手续。江智琦、李庆忠已经按照《房屋买卖合同》的约定履行义务，郑涛、覃丹未按合同约定归还银行贷款、解除抵押登记手续、办理房产过户已属违约。江智琦、李庆忠遂诉至法院，提出上述反诉请求。 郑涛、覃丹共同辩称，一、郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠已达成解除《房屋买卖合同》的合意，且郑涛、覃丹已向江智琦、李庆忠支付16万元的违约金，江智琦、李庆忠要求继续履行合同违背双方约定；二、江智琦、李庆忠要求郑涛、覃丹办理注销抵押登记存在以下障碍：1、郑涛、覃丹已将涉案房屋办理贷款抵押给中国工商银行新城支行（未包含贷款利息），2、郑涛、覃丹向石碧秀借款30万元（未包含借款利息10.8万元）并将涉案房屋办理抵押担保，上述两项债务合计78.8万元，目前郑涛、覃丹无法支付，因此郑涛、覃丹无法办理抵押注销登记手续；三、郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠达成解除合同的意向，且江智琦、李庆忠已同意按16万元违约金的原则处理解除合同的事宜，江智琦、李庆忠的经济损失由郑涛、覃丹承担，因此我方认为在我方退还江智琦、李庆忠80万元购房款后双方应解除《房屋买卖合同》；四、郑涛、覃丹所欠中国工商银行南宁分行的银行贷款，该行已经起诉郑涛、覃丹要求提前还款，该判决已于2019年6月5日生效，判决内容为郑涛、覃丹偿还银行的借款本息，银行对涉案房屋有优先受偿权，已经证实涉案房屋无法交付。 石碧秀陈述意见，石碧秀对江智琦、李庆忠的反诉请求没有意见。 经审理查明，2016年11月6日，郑涛、覃丹（卖方、甲方）与江智琦、李庆忠（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条、合同标的：乙方同意购买甲方拥有的座落在广西壮族自治区南宁市盛天茗城9栋一单元1303房拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积为82.73平方米，房产证邕字第××号。第二条、上述标的房地产的交易价格为：总价人民币96万元整。第三条、付款方式：（一）甲乙双方同意以分期付款方式付款，本合同签定之日3日内，乙方向甲方支付人民币40万元整，作为购房定金。并约定在本合同签订之日起十五个工作日内支付第二笔购房款人民币40万元整，由于甲方房产仍存抵押贷款70万元整，甲方收到首付款后将专款仅用于解除抵押款项，并保证在正常办理解押手续所需时间范围内完成解押事宜（具体参照贷款银行、房产局受理时间）。剩余房款人民币16万元整于产权交割完毕，乙方拿到房产证后10个工作日内结清给甲方。若时间超出，乙方需要在2017年1月25日前先支付乙方部分尾款人民币8万元整。（二）甲方应于拿到房产证之日起2天内和乙方办理房屋产权过户手续。（三）税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，一切交易税费由乙方承担。（四）因甲方原因不能按时进行房产过户，乙方有权终止合同，甲方须返还乙方所交房款，并按所交房款的15%支付违约金。…… 2016年11月4日，覃丹出具《收条》，内容为：今收到江智琦购房合同款1万元整。2016年11月7日，李庆忠通过其名下银行账户向覃丹名下银行账户分两次共计转账购房款40万元。2016年11月20日、2016年11月21日，李庆忠通过其名下银行账户向覃丹名下银行账户分五次共计转账39万元。在诉讼过程中，郑涛、覃丹确认共计收到江智琦、李庆忠支付购房款80万元。 2017年1月5日，李庆忠向南宁市青秀区地方税务局第一税务所交纳涉案房屋契税2.7万元。 另查明，涉案房屋坐落于南宁市青秀区盛天茗城9号楼1单元1303号，于2010年1月4日办理不动产登记，权利人为覃丹、郑涛。经查询，涉案房屋的抵押、查封情况如下：1、2010年4月，中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权新建登记；2、2017年2月，石碧秀作为抵押权人就涉案房屋设定一般抵押；3、2017年10月，本院依据本案房屋买卖合同纠纷就涉案房屋设定保全查封；4、2018年6月，本院依据（2018）桂0103执2182号法律文书对涉案房屋设定查封；5、2018年6月，本院依据（2018）桂0103执2451号法律文书对涉案房屋设定查封。在诉讼过程中，因涉案房屋存在上述抵押、查封情形，本院向江智琦、李庆忠依法进行释明，江智琦、李庆忠表示愿意代郑涛、覃丹偿还中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部及石碧秀设定的抵押债权，对于另案债权人的查封不愿意代为偿还，江智琦、李庆忠明确要求郑涛、覃丹将涉案房屋过户至其名下，坚持其诉讼请求不变更。 再查明，江智琦、李庆忠曾向本院起诉确认郑涛、覃丹与石碧秀于2017年1月23日签订的《抵押（借款合同）》中的抵押担保条款第二条无效，本院作出（2017）桂0103民初11819号民事判决书，判决驳回江智琦、李庆忠的全部诉讼请求。江智琦、李庆忠不服该案判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）桂01民终2831号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2019）桂01民终2831号民事判决书已于2019年6月4日发生法律效力。 中国工商银行股份有限公司南宁分行因郑涛、覃丹金融借款合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院作出（2018）桂0103民初10718号民事判决书，判决：……五、为实现上述债权，中国工商银行股份有限公司南宁分行对郑涛、覃丹提供共有的南宁市青秀区盛天茗城9号楼1单元1303号房（房屋所有权证号：邕房权证字第××号），有权对该财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。（2018）桂0103民初10718号民事判决书已于2019年6月5日发生法律效力。 又查明，2017年6月17日，郑涛通过其名下银行账户向江智琦名下银行账户分四次共计转账16万元。同日，江智琦出具《收条》，内容为：收到郑涛16万元整，此款于2017年6月17日晚转入江智琦邮政储蓄银行（尾号9018）帐号。 本院认为，郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于涉案《房屋买卖合同》是否应继续履行的问题。涉案房屋经查询存在抵押及查封，经本院释明，江智琦、李庆忠仅表示同意代郑涛、覃丹偿还银行及石碧秀设定的抵押登记债务，对于涉案房屋存在的查封不同意代为偿还，但坚持要求郑涛、覃丹办理过户手续的诉讼请求不变更。在司法查封期间，涉案房屋的产权无法进行转移。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。此条法律规定了不适用继续履行的几种情形，本案中，因涉案房屋存在司法查封无法转移产权，属于法律上的不能履行情形，故郑涛、覃丹与江智琦、李庆忠于2016年11月6日签订的《房屋买卖合同》应予解除。对于江智琦、李庆忠要求继续履行房屋买卖合同办理过户的反诉请求，于法无据，本院不予支持。郑涛、覃丹在起诉状中陈述因其自身债务问题导致无法完成转让过户手续，已构成自认，本院对此予以确认。如江智琦、李庆忠认为合同解除后给其造成损失，可以另案向郑涛、覃丹主张权利。对于合同解除后购房款返还问题，因江智琦、李庆忠未就此提出反诉请求，本院无法在本案中一并处理，江智琦、李庆忠亦可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）郑涛、覃丹与被告（反诉原告）江智琦、李庆忠于2016年11月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、驳回被告（反诉原告）江智琦、李庆忠的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）江智琦、李庆忠负担，反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）江智琦、李庆忠负担；保全费5000元，由被告（反诉原告）江智琦、李庆忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  黄慧慧 人民陪审员  文桂萍 二〇一九年十月十四日 书 记 员  麦琼文 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。