广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3284号原告：周水珍，女，1965年9月12日出生，汉族，住址:广东省深圳市福田区,委托诉讼代理人：文骥、王旭，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：惠州中财置业有限公司，住所地惠阳区淡水镇石坑屯18号。法定代表人：马占红。委托诉讼代理人：王栋梁、刘倚琪，系该公司法务。原告周水珍诉被告惠州中财置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人王旭、王栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年4月1日起至2018年7月25日止共845日的延期办证违约金人民币80453.04元。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告与被告买卖涉案商品房的事实。2013年4月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于惠州市××区淡水镇××广场××—层××号铺。按套出售，总价款为人民币317369元（第4条）。买受人应在2013年4月20日前付清商铺全款317369元（第6条）。出卖人应当在2013年8月1日前，将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第8条）。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之三向买受人支付违约金（第15条）。本合同在履行过程中发生的争议，依法向惠阳区人民法院起诉（第19条）。2013年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《都市广场商铺委托经营协议》，约定：甲方已购买位于惠州市××都市广场××—层××号铺（以下简称该物业）。甲方自愿将该物业委托乙方经营管理。委托经营期限自2013年8月1日起至2016年7月30日止，共3年（第1条）。乙方需付给甲方共计人民币100222元，作为该物业3年使用期的租金。租金支付方式：乙方将该物业3年租金一次性返给甲方，并在该物业认购总价中冲抵（第4条）。商品房买卖合同签订前的2013年4月13日，原告向被告支付商铺定金人民币30000元。2013年4月20日，原告向被告一次性支付剩余商铺款287369元，原告共向被告支付商铺款总额为317369元。另外，2013年4月20日，被告向原告支付了商铺的三年租金100222元。合同签订后，原告付清了房款，被告也交付涉案商品房，但由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》，故原告向人民法院提起诉讼。二、生效民事判决对涉案商品房买卖事实的认定。惠州市惠阳区人民法院〔2016〕粤1303民初993号民事判决认定：原、被告于2013年4月20日签订的《商品房买卖合同》和《都市广场商铺委托经营协议》，是双方的真实意思表示，合法有效。原告支付了包括被告向原告返租3年租金冲抵房款的全部价款。由于被告的原因，致使原告未能在规定期限内取得房地产权证书，被告构成违约。按上述合同第十五条第2项的约定，原告不退房，被告按巳付房价款每日0.03%向原告支付违约金。但被告交付该商品房时间为2013年8月1日，原告知道其取得权属证书的权利被侵害是在该商品房交付使用后90日内即2013年11月1日前，由被告将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案后，取得备案回执，然后再领取权属证书交给原告，原告未在法律规定的诉讼时效期间2年提出请求，其于2016年4月1日请求被告支付迟延履行办证违约金巳超过诉讼时效，不予保护。原告不服一审判决，提起上诉，惠州市中级人民法院〔2016〕粤13民终3591号民事判决认为：一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更广东省惠州市惠阳区人民法院[2016]粤1303民初993号民事判决第二项：被上诉人惠州中财置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向上诉人周水珍支付逾期办证违约金人民币69503.81元。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《都市广场商铺委托经营协议》，内容合法，具有法律约束力，原告与被告应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告也将合同约定的房产交付给原告。但被告交付房产后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房产的《房地产证》，其行为巳构成违约，应承担相应的违约责任，即按合同第十五条第二项的约定及生效民事判决的认定，被告除承担上述生效判决确定的迟延办证违约金外，被告还应继续承担自2016年4月1日起至原告实际取得房地产证》之日（即2018年7月25日）止，按日向原告支付巳付房价款的万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请依法裁判。原告向本院提交的证据有：1、惠州市惠阳区人民法院〔2016〕粤1303民初993号民事判决；2、惠州市中级人民法院〔2016〕粤13民终3591号民事判决；3、不动产权证书；4、商品房买卖合同。被告口头答辩称，请求判令驳回原告的全部诉讼请求，事实理由是：1、原告主张的2016年4月1日至2018年7月25日止的延期办证违约金日期计算有误，部分已过诉讼时效，根据民法通则规定自2017年10月1日起诉讼时效为3年，在此日期之前仍适用于原民法通则规定的2年的诉讼时效。那么，根据原告所述，延期办证违约金的起始日期2016年4月1日至2017年10月1日止，该日期已过民法通则规定的2年诉讼时效。2、原告主张的延期办证违约金的截止日期应准确到我方向房管部门提交产权登记并获得受理的日期为止，而非出具房地产权证书和发证之日。3、2013年4月20日原被告双方签订的商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定第2小点约定若出现逾期办理产权登记的情况时，被告有义务向原告支付已付房款的每日万分之三支付违约金，该规定结合本案及（2016）粤1303民初993号案件的证实，该项规定截止目前所计算的违约金已经超过最高30%的规定，应适当予以减免。4、根据2013年4月20日签订的商品房买卖合同15条约定如因出卖人的责任及本案原告不能在规定时间内取得房地产权证书的，双方同意按约定的违约金计算方式处理,该条有前述如因出卖人的责任,据了解我方合同部相关人员有在规定期限内积极与原告联系,都因原告不积极配合导致2018年7月25日权属登记证书才核发。综上,请求法院支持被告的答辩意见。被告未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月20日，原、被告、签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州市××区淡水镇××广场××—层××号铺，总价款为人民币317369元。合同第6条约定，买受人（原告）应在2013年4月20日前付清商铺全款317369元，第8条约定出卖人（被告）应当在2013年8月1日前，将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日万分之三向买受人支付违约金。2013年4月20日，被告出具收款收据，证明已经收到原告定金30000元、房款287369元，维修基金8352元、代收商铺杂费2000元。同时，双方在2013年4月20日签订《都市广场商铺委托经营协议》，托管时间为2013年8月1日至2016年7月30日。另，原告因未取得商铺不动产权证，向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼[案号（2016）粤1303民初993号]，要求办证并支付迟延履行办证违约金，对迟延履行办证违约金的请求，惠阳区人民法院以超过诉讼时效，不予保护为由予以驳回。案经惠州市中级人民法院二审[案号（2016）粤13民终3591号]，惠州市中级人民法院撤销了惠阳区人民法院该判项，改判决被告惠州中财置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向上诉人周水珍支付逾期办证违约金人民币69503.81元（以每日万分之三从2014年4月1日起至2016年3月31日止计730天）。该案已经发生法律效力，在执行阶段。2018年7月28日，原告取得案涉商铺的不动产权证。案经开庭审理，被告未提交其向房管部门提交产权登记并获得受理的证据，仅称从办证提交并获受理至少要一个月。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷案件，双方的争议焦点是原告的起诉2016年4月1日至2018年7月25日的迟延履行办证违约金是否超诉讼时效，违约金是否过最高应适当予以减免。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方在商品房买卖合同中约定，被告应当在2013年8月1日前交付涉案商铺给原告使用，应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的每日万分之三向原告支付违约金。现被告已按商铺委托经营协议交付了商铺，惠州市中级人民法院对原、被告间的诉讼[案号（2016）粤13民终3591号]二审判决也发生法律效力，但被告的办证违约行为仍一直处于持续状态，所以，办证违约金应支付到违约终止时间止，被告辩称应计至将办理权属登记资料报产权登记机关备案止，符合双方合同的约定，但被告未提供将办理权属登记资料报产权登记机关备案日期的证据，双方认可案涉商铺的不动产权证于2018年7月28日取得，故本院推定为取得不动产权证前30天为被告报产权登记机关备案日期，即2018年6月28日。对被告辩称部分已过诉讼时效和违约金已经超过最高30%，应适当予以减免的意见，因本案逾期办证行为一直持续，违约金的计算以日为单位，逾期办证违约金产生属于被上诉人继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效，其辩称没有合同依据和法律依据，本院不予支持。被告应按每日万分之三继续向原告支付自2016年4月1日起至2018年6月28日止的迟延办证违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百三十四条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州中财置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告周水珍支付逾期办证违约金人民币77882.35元（以每日万分之三从2016年4月1日起至2018年6月28日止计818天，即317369×0.0003×818天=77882.35元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为906元（原告已预交），由被告惠州中财置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李醒非二〇一九年十月十五日书记员  吴纯青