广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17604号原告：梁樱华，男，1973年6月8日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告：徐家治，男，1971年11月23日出生，汉族，住广东省中山市石歧区，上列两原告共同委托诉讼代理人:吕洁非，广东鼎汉律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人:冼嘉仪，广东鼎汉律师事务所律师助理。被告：石棣兴，男，1969年7月15日出生，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告梁樱华、徐家治与被告石棣兴建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁樱华、徐家治共同委托诉讼代理人吕洁非、冼嘉仪，被告石棣兴委托诉讼代理人贺四平、张世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁樱华、徐家治向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告定金100万元;2.被告支付原告违约金500万元。事实与理由：2018年6月12日，原告梁樱华、徐家治与被告石棣兴签订坦背项目出售协议，约定：被告将位于中山市××镇××沿河××路、沿河东路××土地使用权及××建筑物以及××镇××沿河东路的两房屋转让给两原告，转让价款为2150万元；两原告先向被告支付定金100万元，剩下2050万元分三次存入双方开立的银行共管账户共管，被告要配合办理过户手续，不得无故拖延；若被告违约，需返还双倍定金并承担违约责任。2018年6月12日，两原告向被告支付定金100万元，剩下的2050万元依约存入双方开立的银行共管账户共管。后被告一直拒绝按照协议约定办理涉案房、地的权属过户手续，导致两原告无法继续开展项目。两原告认为，被告的行为已严重违反双方约定，应承担违约责任，故为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。讼中，原告梁樱华、徐家治变更各项诉求为：1.解除原、被告于2018年6月12日签订的坦背项目出售协议及2018年6月13日签订的补充协议；2.被告双倍返还原告定金200万元。被告石棣兴辩称，1.原、被告在2018年8月23日已经对监管资金的账户进行了解冻，并将监管资金退回给了两原告，该事实足以反映双方实际上已经以该行为共同解除涉案合同，故对于两原告关于解除合同的诉求无异议，但被告未构成根本违约，被告积极履行合同，没有故意拖延履行合同的行为，两原告通过诉讼解除合同，已构成违法解除合同，双方签订的坦背项目出售协议未约定何种情况下可以解除合同，两原告要求解除的理由亦不符合法律关于合同解除的规定。2.坦背项目出售协议未明确约定被告必需于2018年8月13日前完成办理过户登记手续，也未明确办理过户手续由哪一方办理，两原告交付对价的时间顺延了七天，被告完成相关手续的期限也应顺延至2018年8月20日，被告于2018年8月17日通知两原告可以缴税过户，但两原告以种种理由拒绝，故两原告才是违约方。3.被告未构成完全逾期履行合同违约，两原告无权要求退还定金，被告作为守约方依法没收两原告支付的定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年6月12日，石棣兴（甲方）与梁樱华、徐家治（乙方）签订坦背项目出售协议（以下简称出售协议），约定：甲方将位于中山市××镇××沿河××路、沿河东路的土地使用权及土地上建筑物的资产所有权整体转让过户给乙方，转让标的包括位于中山市××镇××沿河××路的土地使用权（面积570.3平方米）[证号：中府国用（2004）第090155号]及土地上的建筑物或上盖物、中山市××镇××沿河××路的土地使用权（面积1369.2平方米）[证号：中府国用（2003）第090808号]及土地上的建筑物或上盖物、中山市××镇××沿河东路的土地使用权（面积738平方米）[证号：中府国用（2004）第0900105号]及土地上的建筑物或上盖物、中山市××镇××沿河东路的房屋（面积1449.24平方米）[证号：粤房地证字第××号]、中山市××镇××沿河东路的房屋（面积1710.3平方米）[证号：粤房地证字第××号]；所需税费及相关费用由甲方全部承担；转让价款为实收2150万元；签署协议即日内，乙方支付定金100万元，并于三日内余下2050万元存入甲乙双方开立银行共管账号共管；甲乙双方应第一时间配合办理过户手续，不得无故拖延，在甲乙双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，缺一不可；若甲方违反保证和承诺的，需返还乙方2倍定金，如乙方宣布解除协议和与转让有关的所有协议和合同，甲方应及时解付2050万元退回乙方指定账号；乙方承诺根据协议的约定时间支付定金及解付监管款项，如乙方违反承诺的，甲方有权没收定金、解除协议，并再行要求乙方承担违约责任；合同签订及履行而发生的应缴纳的全部税费和相关过户费用由甲方全部承担。协议还约定了其它内容。当天，梁樱华向石棣兴支付了定金100万元，石棣兴出具收据以确认前述收款事实。2.2018年6月13日，石棣兴（甲方）与梁樱华、徐家治（乙方）签订补充协议，约定：出售协议约定的三日内余下2050万元存入共管账号变更为分三次存入共管账号，于2018年6月20日前存入1650万元，于2018年6月22日前存入350万元，于2018年6月22日前存入50万元；补充协议为原协议之补充，享有同等法律效力。次日，梁樱华（甲方）与石棣兴（乙方）、中国工商银行股份有限公司中山分行（丙方）签订安心账户（交易资金）托管协议（三方），约定以甲乙双方商定的名义开立托管子账户（户名：梁樱华石棣兴）。2018年6月19日、6月21日，梁樱华、徐家治向前述托管账户分别存入款项1650万元、400万元。后梁樱华、徐家治以石棣兴未在出售协议约定的办理过户期限内（2018年8月12日前）为其办理涉案土地使用权及房屋的过户手续为由诉至本院，主张前述实体权利。3.对于出售协议关于“甲乙双方应第一时间配合办理过户手续，不得无故拖延，在甲乙双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，缺一不可”约定的理解问题，梁樱华、徐家治主张应理解为石棣兴应于出售协议签订并在收取定金后两个月内（即2018年8月12日前）协助其办理完毕涉案土地使用权及房屋的过户手续；石棣兴则认为前述约定的内容不明确，其只需在收取定金后两个月内准备好作为卖方应提供的图纸、房地产权证书及办理解押手续并通知梁樱华、徐家治即可，及后梁樱华、徐家治应第一时间配合办理过户手续。4.庭审中，石棣兴向本院提交了咨询服务协议书、中山市不动产登记资料查询结果、物业资料移交清单、测绘费发票、委托测量回执、存量房交易计税价格争议处理申请表、房地产交易情况说明等证据，拟证明其于2018年8月12日前已就涉案土地使用权及房屋的过户问题完成了出图、注销抵押的手续。5.石棣兴提交了其与梁樱华、徐家治的代理人焦嫣姗以及与梁樱华的微信聊天记录，其中与焦嫣姗的微信聊天记录反映：2018年8月13日，焦嫣姗问：“交税了吗？”，石棣兴答：“刚补完资料”；同月15日，焦嫣姗问：“搞好交税了吗？”，石棣兴答：“今天可以交了”；同月17日，石棣兴问：“今天可以交税了，所以想了解一下您们的意愿”，焦嫣姗回复：“你交税了吗？”，石棣兴答：“等紧亚毅出税单。”；同月19日，石棣兴说：“刚才我再次问了代办过户的人，确认前面已做了那么多的工作，办过户就是这几天的了……未来一周内办好出证则按原合同条款延续合同执行，若一周内办不好的话则我支付100万补偿及按月息2%支付共管资金的利息，直至办好手续为止”，焦嫣姗回复：“按合同你12号已经打期违约了，老板已经多给了你一周多的时间了。”。与梁樱华的微信聊天记录反映：2018年8月17日，石棣兴问：“今天可以交税了，所以想了解一下您们的意愿”；9月2日，石棣兴说：“实在已没办法过户了，拿100万元定金及赔偿150万解除那交易合同吧……办税过户拖出时间是无奈……税金没法筹到钱交……我实在无力去解除问题过户了……”6.诉讼中，本院根据梁樱华、徐家治的申请依法委托中山市科兴土地与资产评估有限公司（以下简称科兴公司）就涉案土地使用权及房屋在起诉之日即2018年8月22日的市场价值进行评估。科兴公司于2019年5月10日出具资产评估报告，确定：位于（1）中山市××镇××沿河××路的房地产、（2）中山市××镇××东××马路××之一的房地产、（3）中山市××镇××沿河东路的房地产在价值时点2018年8月22日的市场价值为19022800元；委估宗地（2）、(3)上均有未办证建筑物，依据双方当事人的质证意见，未办证建筑物不在本次评估范围内。经质证，梁樱华、徐家治与石棣兴均对该评估结论予以认可，但梁樱华、徐家治认为其没有同意未办证的建筑物不作评估，故评估结论无法反映涉案土地使用权及房屋的真实价格。7.打印时间为2019年9月16日的中山市不动产登记资料查询结果反映，坐落于中山市××镇××沿河××路的土地及房屋[土地证号：国（2004）090155，房产证号：Ｃ2××53]，权利人为石棣兴，土地使用面积为570.31平方米，房屋建筑面积为1710.3平方米；该土地及房屋于2018年8月22日抵押给案外人戴亮，被担保主债权数额为2150万元；因石棣兴与案外人的多案纠纷，该土地及房屋于2018年10月至2019年5月期间被本院及中山市第二人民法院多轮轮候查封；2018年9月5日，该土地及房屋因本案纠纷被本院查封。坐落于中山市××镇××东××马路××之一（旧址：坦背沿河西路）的土地[土地证号：国（2003）090808]，权利人为石棣兴，土地使用面积为1369.2平方米；该土地于2018年8月22日抵押给案外人戴亮，被担保主债权数额为2150万元；因石棣兴与案外人的多案纠纷，该土地于2018年10月至2019年5月期间被本院及中山市第二人民法院多轮轮候查封；2018年9月5日，该土地因本案纠纷被本院查封。坐落于中山市××镇××沿河东路的土地及房屋[土地证号：国（2004）0900105，房产证号：Ｃ2××40]，权利人为石棣兴，土地使用面积为738平方米，房屋建筑面积为1449.24平方米；该土地及房屋于2018年8月22日抵押给案外人戴亮，被担保主债权数额为2150万元；因石棣兴与案外人的多案纠纷，该土地及房屋于2018年8月至2019年5月期间被本院及中山市第二人民法院多轮轮候查封；2018年9月5日，该土地及房屋因本案纠纷被本院查封。8.诉讼中，梁樱华、徐家治与石棣兴的共同托管账户内的存款合共2050万元于2018年8月23日退回梁樱华名下的银行账户。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。梁樱华、徐家治与石棣兴签订的出售协议及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，梁樱华、徐家治与石棣兴一致同意解除前述出售协议及补充协议，本院对此予以准许。关于违约方认定问题。出售协议及补充协议签订后，梁樱华、徐家治依约支付了全额转让款，已积极履行其合同义务。而出售协议约定“甲（石棣兴）乙（梁樱华、徐家治）双方应第一时间配合办理过户手续，不得无故拖延，在甲乙双方提出需求时另一方应第一时间配合，并亲自协助办妥过户登记手续，甲方需保证从交付定金后2个月内完成前述转让标的手续，缺一不可……合同签订及履行而发生的应缴纳的全部税费和相关过户费用由甲方全部承担”，结合出售协议上下文的内容以及石棣兴在与梁樱华的微信聊天记录关于交税过户已逾期的自认可知，前述约定已清楚表明石棣兴需于收到定金后的两个月内即2018年8月12日前协助梁樱华、徐家治办理完毕涉案土地使用权及房屋的过户手续，但根据石棣兴提交的证据及自认可知，其于2018年8月12日前只办理了出图及注销抵押登记的手续，至梁樱华、徐家治起诉前仍未缴交税费及办理过户手续，该行为有违诚实信用原则，已构成违约，且涉案土地使用权及房屋在梁樱华、徐家治起诉当天抵押给案外人，并在诉讼中又被案外人多轮查封，已导致合同目的无法实现，故石棣兴应当承担违约责任。石棣兴辩称其办理过户手续的期限应依据补充协议的约定顺延7天，其在该7天内已准备交税，故不存在违约。对此，本院认为，因补充协议只是约定了除定金外的转让款支付方式的变更问题，未涉及办理过户手续期限变更的内容，且其亦未能在所谓的7天顺延期内办理过户手续，故本院对其辩解不予采纳。本案因石棣兴违约致使出售协议及补充协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，同时出售协议亦约定“若甲方（石棣兴）违反保证和承诺的，需返还乙方（梁樱华、徐家治）2倍定金”，梁樱华、徐家治要求石棣兴双倍返还定金200万元（定金100万元×2）的诉求，符合前述法律规定及合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告梁樱华、徐家治与被告石棣兴于2018年6月12日签订的坦背项目出售协议以及2018年6月13日签订的补充协议；二、被告石棣兴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁樱华、徐家治双倍返还定金200万元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，诉讼保全费5000元，合共27800元(原告梁樱华已预交58800)，由被告石棣兴负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付两原告）；评估费64034元（原告梁樱华、徐家治已预交），由原告梁樱华、徐家治负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年十月九日书 记 员  孙婉霞黄怡凤