重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初26951号原告：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路10号第45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易平安，该公司董事长。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所实习律师。被告：吴坤洋，男，1980年11月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安公司）诉被告吴坤洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞安公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付未按照约定将房屋恢复原状的违约金366745元；2、判决被告支付逾期返还房屋的占用费(每逾期一天，按照原日租金标准的2倍支付占用费，从2018年8月1日计算至实际返还房屋之日)；三、本案律师费6000元、诉讼费用由被告承担。事实和理由：瑞安公司于2012年10月24日与吴坤洋签订《租赁合同》，并于2015年6月17日、2016年12月30日、2017年6月26日分别签订《租赁合同之补充协议》,约定吴坤洋租赁重庆天地B3地块(重庆市渝中区瑞天路128号，XXX号店铺)，租赁期限自2012年12月1日起至2018年3月31日，租赁用途为经营教育培训使用。《租赁合同》到期前，瑞安公司又于2018年3月16日与吴坤洋续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日,合同对于租金、支付、核算方式及违约责任都进行了约定。2018年7月30日,经吴坤洋单方提出提前解除合同，瑞安公司与其协商一致后，签订《终止协议》，约定双方签订之合同于2018年7月31日提前终止,吴坤洋须于2018年7月31日前将承租房屋按合同附表三的标准恢复原状，并经瑞安公司验收和书面确认后返还，瑞安公司无需为装修、设施和物品的剩余价值向吴坤洋作出任何补偿。协议签订后,吴坤洋未按约定将承租房屋按合同附表三的标准恢复原状，且经瑞安公司多次催告履行,吴坤洋已明确表示不予恢复原状。瑞安公司认为，上述合同系双方真实意思表示，也未违反任何强制性法律法规，应当合法有效，双方均应当诚实守信地履行合同约定的义务。而吴坤洋未按照约定将房屋恢复原状并返还瑞安公司的行为已经构成严重违约，瑞安公司有权根据合同约定要求吴坤洋承担违约责任。为维护原告的合法利益，依照《民事诉讼法》及其他相关法律规定，特向法院提出上述请求，望判如所请。吴坤洋辩称，吴坤洋的实际离场时间是2018年6月30日，瑞安公司实际收回房屋时间是2018年7月30日，因此吴坤洋认为违约金的计算没有依据。吴坤洋2018年7月31日之后把房屋完全交付给瑞安公司，瑞安公司也对门锁进行了更换，并更换了门头，吴坤洋不存在继续占用房屋的事实，也没有对里面的设施进行损害。吴坤洋没有恢复房屋的原因为终止协议的签订时间为2018年7月17日，吴坤洋也于当日缴纳所有欠款。按照瑞安公司方的内部规定，吴坤洋方需要在办理入场手续后才能进行撤场。瑞安公司的物业方告知吴坤洋需要合同返还后才能办理撤场的手续，而瑞安公司将该协议返回给吴坤洋的时间为2018年7月30日，按照该协议的约定吴坤洋只有一天的时间拆除。一天时间尚不够办理入场手续，根本无法拆除。故该《终止协议》第四条约定如果没有拆除的话，房屋内的物品归瑞安公司所有。由于瑞安公司原因未能满足吴坤洋的撤场条件后，如果吴坤洋继续进场进行恢复，必然会移除室内装修设施和物品，侵害到瑞安公司在终止协议第四条所规定的所有权和处置权。现吴坤洋也同意上述物品归瑞安公司所有，故不存在违约的事实。本院经审理认定事实如下：2012年10月24日，出租方瑞安公司与承租方吴坤洋签订《租赁合同》，约定瑞安公司将坐落在重庆市渝中区化龙桥“重庆天地新城”项目B3地块内（重庆市渝中区瑞天路128号XXXX号店铺，套内面积733.49平方米，建筑面积965.12平方米）出租给吴坤洋用于教育培训使用，租赁期限从2012年12月1日至2018年3月31日。该合同同时对免租期、租金等事项进行了约定。吴坤洋于同年10月30日接收了房屋。2018年3月16日，瑞安公司与吴坤洋再次签订《房屋租赁合同》继续承租上述房屋，保底租金标准48901.78元/月。该合同7.1条约定，吴坤洋应在租赁期限届满日或提前终止之日前按本合同附表三的标准将房屋恢复原状并经瑞安公司验收和书面确认后返还给瑞安公司，若因吴坤洋使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财产损坏的，吴坤洋应予赔偿。因将该房屋恢复原状而造成的吴坤洋之装修设施或设备等价值的折损，瑞安公司无须给予补偿。该合同13.3条约定，瑞安公司有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋及瑞安公司提供之设备，本合同提前终止，吴坤洋已经交付的保证金不予退还，且吴坤洋还应另行向瑞安公司承担如下违约责任：……（2）向瑞安公司支付瑞安公司因向吴坤洋追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：吴坤洋拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天……。该合同第13.7条约定，租赁期届满或该合同提前终止，如吴坤洋逾期归还该房屋，则每逾期一天，吴坤洋除按照该合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向吴坤洋支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；如吴坤洋逾期返还该房屋的，则瑞安公司有权自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品，均视为吴坤洋放弃对遗留物的所有权。瑞安公司有权按照其认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分遗留物。瑞安公司在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由吴坤洋承担。该合同13.8条约定，租赁期届满或该合同提前终止，若吴坤洋未按该合同7.1款的约定将该房屋恢复原状，则吴坤洋应向瑞安公司支付违约金，违约金按该房屋计租面积乘以人民币500元/平方米计算；违约金不足弥补损失的，瑞安公司有权继续追偿。瑞安公司可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由吴坤洋另行补足。瑞安公司（甲方）与吴坤洋（乙方）于2018年7月签订《终止协议》，载明双方于2018年3月就乙方承租房屋事宜签署了《租赁合同》……经乙方单方提出提前解除租赁合同，双方协商一致，就提前终止事宜达成如下协议：一、甲、乙双方同意:双方签订之原租赁合同于2018年7月31日提前终止。二、甲、乙双方同意,因乙方提前提出解约申请,乙方所欠甲方及“上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司”的所有费用从乙方实际缴纳的租赁保证金242051.70元、公用事业费押金36674.5元以及装修施工证押金500元中抵扣,抵扣后不足部分乙方须于签订本协议时一次性予以补缴。三、在乙方履行完上述第二条付款义务后,甲方承诺免除乙方截止本协议签订前产生的物业管理费滞纳金,及原租赁合同约定的因提前解约产生的违约金。若乙方未能按约履行上述第二条付款义务,则甲方将按乙方提前退租追究所有原合同约定的违约责任。四、乙方须于2018年7月31日前将该房屋按合同附表三的标准恢复原状(自然磨损除外),并经甲方验收和书面确认后返还给甲方,若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财物损坏的,乙方应予赔偿。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损,甲方无需给予补偿。2018年7月31日后,乙方同意该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对权利决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无需为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。五、乙方应在原租赁合同提前终止后及时注销以该房屋为注册地址的原工商、税务等各类注册登记证(包括新公司以该房屋为注册地址办理的各类注册登记证),付清该房屋的煤气、电话(如有)等费用并办理相关账户的注销手续,如乙方在终止日后的30天内仍未能办理前述注销手续的,则乙方同意授权甲方代为办理相关的注销手续,由此产生的所有费用由乙方承担。六、鉴于双方协商提前终止租赁合同,甲方将另行安排该房屋的出租事宜,如因乙方未能按本协议的约定返还该房屋或未能按本协议的约定及时办理相关注销手续,致使甲方无法按期向新租户交付该房屋或新租户无法按期办理其经营所需具备的各类批文(包括但不限于营业执照、批准证书或许可证等)而被新租户索赔的,乙方必须赔偿甲方因此遭受的损失,且甲方有权采取适当措施,自行收回该房屋并按约定代为办理相关注销手续。七、本协议签订后,双方基于原租赁合同的所有权利义务结清(但本协议另有约定而需履行的除外)后,双方互不再就原租赁合同追究并承担任何违约责。八、本协议一式三份,于其首页记载之日经甲、乙双方签署盖章生效,甲、乙双方及政府有关登记部门各执一份,具有同等效力。该协议尾部载明吴坤洋签约日期为2018年7月17日，瑞安公司签约日期为2018年7月30日。关于双方签字时间不一致问题，瑞安公司在庭审中陈述，2018年7月17日双方已就协议内容达成一致，吴坤洋也在当天签字确认，后续瑞安公司在办理签字盖章流程并实际于2018年7月30日盖章。吴坤洋在庭审中陈述其已支付完毕《终止协议》所约定的相关费用。因其提前解除合同，上述费用中包含了多支付一个月的租金即2018年7月的租金。瑞安公司对吴坤洋已按《终止协议》支付完毕所涉款项予以认可。重庆钜沃律师事务所于2018年11月13日出具《律师见证书》，载明2018年10月8日上午10:00，该所律师受瑞安公司之委托在重庆市渝中区瑞天路128号第三层的XXXX号商铺现场见证瑞安公司工作人员单方进入物业内部并清点所遗财物之过程事实。瑞安公司向该所支付此次见证的律师费2000元。另查明，瑞安公司委托重庆钜沃律师事务所代理本次与吴坤洋房屋租赁合同纠纷一案，支付律师费6000元。审理过程中，因原、被告双方均同意吴坤洋对涉案房屋进行恢复原状，吴坤洋与重庆万福能保洁服务中心签订《拆除合同》，对涉案房屋装修进行拆除，工程工期2019年9月15日至2019年10月20日，吴坤洋支付拆除费用98624元。瑞安公司与吴坤洋确认吴坤洋已于2019年10月18日完成恢复工作和验收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，瑞安公司与吴坤洋签订《房屋租赁合同》后于2018年7月签订了《终止协议》，约定提前解除双方的《租赁合同》，并就解除合同后的费用结算、房屋返还及恢复原状等事项进行了约定。该《终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，并于瑞安公司2018年7月30日在该《终止协议》上盖章后，产生终止原《房屋租赁合同》权利义务的法律效力。根据该协议，吴坤洋负有补交相应款项以及于协议生效后第二日2018年7月31日前将该房屋按合同附表三的标准恢复原状并经瑞安公司验收和书面确认后返还给瑞安公司的义务。但结合该租赁房屋的面积以及装修情况，吴坤洋陈述其无法按期完成恢复原状义务应属实。吴坤洋在庭审中陈述，其收到瑞安公司盖章的《终止协议》后，因协议第四条约定“2018年7月31日后,乙方同意该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对权利决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无需为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿”，故其认为在2018年7月31日之后吴坤洋再去拆除是违背协议约定的，吴坤洋要求按照上述条款进行执行。随后物业也给吴坤洋发过信息，要求吴坤洋拆除，吴坤洋回复依然是设施设备归瑞安公司所有吴坤洋不需要进行拆除，如果需要拆除则需要对合同进行修改。本院认为，双方签订的终止协议生效后，双方签订的房屋租赁合同经协商一致予以解除，吴坤洋已结清解除房屋租赁合同前的全部租赁费用。同时，因协议生效时间为2018年7月30日，吴坤洋实际上并无按期完成恢复原状的可能，瑞安公司也应另给予吴坤洋合理时间完成其恢复原状的义务。但因该《终止协议》同时约定“2018年7月31日后,乙方同意该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对权利决定将该等装修、设施和物品保留或拆除”，即2018年7月31日之后，涉案房屋及设施事实上处于瑞安公司支配之下，吴坤洋无法完成恢复原状的行为。审理过程中，吴坤洋始终表示愿意完成恢复原状义务，且也在审理过程中履行完毕恢复原状义务并支付了恢复原状的费用98624元。吴坤洋按照《终止协议》支付完毕的相关费用并承担了恢复原状费用，已能够弥补瑞安公司恢复房屋清水状态的损失。据此，现瑞安公司要求支付未按照约定将房屋恢复清水状态的违约金、房屋占用费和律师费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，瑞安公司的诉讼请求不成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3446元，由原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 任 科二〇一九年十月三十一日书记员 白皇佳