徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初4414号原告（反诉被告）:华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区铜山路农贸市场**。法定代表人：陈学忠，该公司经理。委托诉讼代理人：王木巧子，江苏恒毅律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱敏，女，1968年3月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：郑宏金，江苏金合律师事务所律师。原告（反诉被告）华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司（以下简称徐州华基公司）诉被告朱敏（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐州华基公司委托诉讼代理人王木巧子、被告朱敏（反诉原告）的委托诉讼代理人郑宏金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告徐州华基公司向本院提出诉讼请求：判令被告朱敏给付物业管理费15162元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）及违约金2729元，合计17891元。事实和理由：2005年1月3日，原告与徐州桃园房地产开发有限公司签订了《徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同书》，其中第6章“物业管理服务费用”第23条“物业管理服务费：1.本物业的物业管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或者物业使用人收取，每月每平方3.3元”。第26条规定，“业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用……2.物业服务费用按季或半年交纳，业主或者物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的交纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费……”2006年10月22日，被告朱敏与徐州桃园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买徐州桃园房地产开发有限公司开发建造的，位于徐州市铜山区，建筑面积382.89平方米。2009年1月1日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”。被告至今没有按时交纳物业费，已构成违约，故应承担相应的违约责任，特起诉至法院，请求依法支持原告诉请。本诉被告朱敏辩称，被告从入住涉案小区以来，之前的物业费一直按期如数缴纳。本次欠费主要原因在于原告近几年的服务质量日益下降。小区环境极差。原告管理水平低下。该小区已成立业主委员会，依法行使业主自治权。鉴于2018年12月11日书面通知本案原告，原告在该小区的管理权截止到2018年12月22日，现小区业委会已聘请其他物业公司准备进驻。原告仍把持该小区物业，小区业委会已另案提起排除妨害诉讼，正在审理中。就本案而言，被告愿意交纳物业费，但不是原告主张数额，应计算至2018年12月22日，我们认可14788元。反诉原告朱敏向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费151624.44元的税务发票；2、判令被反诉人因前期物业合同已被解除只能收取反诉人物业费14788元；3、判令被反诉人违反前期物业合同第21条第11、12款、第22条第1款第1项、第4项等承担合同对等违约责任违约金2729元；4、判令被反诉人公布2007年1月1日至2017年12月31日物业管理费收支账目。事实和理由：1、被反诉人作为企业只开具收据而非发票，违反国家有关规定。2、被反诉人作为物业管理公司在管理过程中存在不履行义务的行为，其后果对业主生活产生了一定的影响。3、被反诉人服务人员缺编，保安保洁人员缺额不到位现象时常发生。4、被反诉人收取物业费所依据的前期物业合同已于2018年12月22日由业主委员会依法解除，其无权收取物业费。反诉被告徐州华美公司辩称，反诉原告朱敏可以凭缴费凭证到被告处申请开具发票。其诉称的业主委员会已经被政府撤销，依法不是适格主体。经审理查明，2005年1月3日，徐州桃园房地产开发有限公司作为甲方，原告徐州华基公司为乙方，双方签订徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同，该合同第3条约定，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第19条约定，委托管理期限，自“湖森堡”第一户业主入伙之日起至首次业主大会选聘物业管理公司并签订物业管理服务合同之日终止。合同第23条约定，本物业的管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或物业使用人收取，每月每平方米3.3元。合同第26条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用2.物业服务费用按季或半年交纳，业主或者物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的交纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费。合同第29条约定，业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取。2006年10月22日，徐州桃园房地产开发有限公司作为出卖人，被告朱敏为买受人，签订商品房买卖合同，约定原告购买徐州桃园房地产开发有限公司开发建造的，位于徐州市铜山区，建筑面积382.89平方米。2007年1月1日，被告朱敏办理了上房手续。2009年1月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费按3.30元/㎡收取。因被告未缴纳2018年1月1日至2018年1月1日起至2018年12月31日的物业费用，原告遂起诉来院。原告徐州华基公司在庭审期间提供了2017年、2018年物业费收支汇总表公示照片，被告朱敏物业对该证据的真实性不持异议，但认为不能证明原告履行了约定的管理内容并达标。另查明，2019年2月20日，徐州市铜山区汉王镇人民政府向湖森堡小区业主发出《公告》一份，内容为经其调查，涉案小区于2016年3月2日举行的业主大会签到薄上的签字很多并不是业主本人签字，也未授权他人参与，其中一位业主参加了但没有参与投票。故2016年3月2日涉案小区业主大会选举业主委员会不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，决定撤销备案。同日，徐州市铜山区汉王镇人民政府作出汉政通字【2019】002号撤销备案通知，于2019年3月3日送达涉案小区业主委员会主任初晓。2019年4月10日，徐州市铜山区湖森堡别墅小区业主委员会起诉徐州华基公司、华基美信（上海）物业管理有限公司、第三人徐州锦绣悦邻物业管理有限公司排除妨害，2019年9月25日，徐州市云龙区人民法院作出（2019）苏0303民初2114号民事裁定书，认为涉案小区的业主委员会已经被徐州市铜山区汉王镇人民政府撤销备案，且撤销备案理由为该业主委员会成立程序不合法，其已不具备诉讼主体资格，遂裁定驳回起诉。对于本诉原告徐州华基公司要求给付物业费15162元的诉请，原告根据其与被告签订的物业管理协议，为湖森堡小区提供物业管理服务，未违背法律和行政法规规定，该合同合法有效，对作为业主的被告具有法律上的约束力，故本院对原告的诉请予以支持。对于本诉原告徐州华基公司要求给付违约金2729元的诉请，本院认为被告拒不给付物业费确已构成违约，但原告该诉请不明确，故酌情按照自2019年1月1日起按中国人民银行同期同种贷款利率计算至实际给付之日止予以部分支持。对于反诉原告朱敏要求开具2007年1月1日至2017年12月31日收取物业费151624.44元的税务发票的诉请，本院认为反诉被告对此不持异议，故本院予以支持，原告可持其缴纳物业费的票据至被告处开具发票。对于其要求判令收取反诉人物业费14788元的诉请，本院认为其抗辩物业服务合同已在2018年12月22日由业主委员会依法解除的理由不成立，故该诉请无事实依据；对于其要求判令被反诉人因违反前期物业合同第21条第11、12款、第22条第1款第1项、第4项等承担合同对等违约责任违约金2729元，本院认为其未提供证据证明徐州华基公司违约，故该诉请无事实依据，本院不予支持。对于其要求判令被反诉人公布2007年1月1日至2017年12月31日物业管理费收支账目的诉请，本院认为徐州华基公司未提供证据证明已公未上述账目，故原告诉请有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告朱敏于本判决生效后十日内支付原告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司自2018年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费15162元及违约金（以15162元为本金，自2019年1月1日起按中国人民银行规定的同期同种贷款利率计算至实际给付之日止，并不得超过2729元）；二、反诉被告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司于本判决书生效后十日内根据反诉原告朱敏提供的2007年1月1日至2017年12月31日物业费票据开具发票；三、反诉被告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司于本判决书生效后十日内在湖森堡别墅显著位置公示2007年1月1日至2017年12月31日物业管理费收支账目明细；四、驳回本诉原告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司及反诉原告朱敏的其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费247元，由本诉被告朱敏负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告朱敏负担25元、反诉被告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 翼人民陪审员 仇 彬人民陪审员 刘雪华二〇一九年十月九日书 记 员 荣晨君