广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22847号原告：蔡晓冰。委托代理人：曹雪霁，广东曹雪霁律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告蔡晓冰与被告深圳西部义乌小商品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡晓冰及其委托代理人曹雪霁到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方在2016年8月20日签订《铺位使用合同》（编号：A-SYJ-042-1），双方约定原告向被告支付铺位长租保证金5000元和一层SYJ042铺位长租使用费249024元（从2016年10月1日至2030年4月30日止），原告自合同签订之日即向被告支付上述费用，被告向原告出具保证金和长租使用费收款收据予以留存。随后，原告和被告签订《委托经营协议》，双方约定将《铺位使用合同》（编号：A-SYJ-042-1）项下铺位委托被告经营，由被告从2016年10月1日至2021年9月30日止，按每月3735元在每月10日前向原告支付经营费用。原被告双方所签合同项下标的三层SYJ042铺位系属小产权商铺，被告无相应的所有权证，该商铺亦未取得建设工程规划许可证，根据法律相关规定，原被告双方签订的租赁合同无效。被告因此须就上述合同取得的一次性租金和长租保证金予以返还给原告。同时被告在明知所签订的合同标的为小产权房和无相关建设工程规划许可证前提下，通过《委托经营协议》的返租的形式利诱承租人进行签约，公开和原告及包括众多承租人签订《铺位使用合同》（超十年期），以一次性收取长期租金的方式大量吸收社会资金。另外，被告也未能在每月正常支付原告《委托经营协议》约定的返租租金，存在多次恶意违约情况。被告实施的上述交易手段极大增加市场交易风险，搅乱市场秩序，被告存在极大的主观恶性。因此，有过错的被告应就原告所受到的损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）予以赔偿。诉讼请求如下：1.确认原、被告双方签订的《铺位使用合同》（合同编号为：A-SYJ-042-1）和其相应的《委托经营协议》无效；2.被告返还已经收取部分长期租金125769元（合同编号：A-SYJ-042-1的一次性支付租金扣减从2016年10月1日至起诉之日共33个月的房屋占用使用费）；3.被告返还原告缴纳长租保证金为5000元（合同编号：A-SYJ-042-1）；4.被告向原告承担律师费4000元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2016年8月20日，原告与被告签订了《铺位使用合同》（合同编号NO.A-SYJ-042-1），约定原告向被告一次性支付铺位使用费249024元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城顺应街美食广场壹层SYJ042铺位，租赁期限为2016年10月1日至2030年4月30日，共计13年7个月。原告同意于合同签订时，一次性向被告支付履约保证金5000元。同日，双方还签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营上述铺位，委托期限为2016年10月1日起至2021年9月30日止；委托经营期间，被告每月支付原告租金3735元，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2016年8月20日，被告向原告出具两者收款收据“今收到蔡晓冰人民币249024元，此款为铺位长租使用费”，“今收到蔡晓冰人民币5000元，此款为铺位长租保证金”。此后，被告按合同约定的每月3735元的标准向原告支付了经营费用。庭审中，原告自认收到被告2016年10月1日至2019年5月31日期间（共计32个月）的经营费用，此后被告未再支付经营费用。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位使用合同》、《委托经营协议》、收款收据、银行交易明细等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。由于《委托经营协议》系《铺位使用合同》的从合同，现主合同《铺位使用合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费249024元及保证金5000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年8月20日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按3735元/月的标准向原告支付委托经营费用，应视为原告对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。被告于2016年10月1日至2019年5月31日期间向原告支付经营费用，应视为原告在此时间段占有涉案商铺，故实际租赁期为32个月。原告同意以被告每个月向其支付的“委托经营费”3735元进行抵扣，系原告对自身权利的处分，对此，本院予以认可。被告向原告返还的249024元中应扣除其占有期间的占有使用费119520元（3735元×32月），故被告应返还原告129504元（249024元-119520元）。因此，原告主张被告返还长期租金125769元及保证金5000元，系原告对自身权利的处分，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告向原告承担律师费4000元。本院认为，双方对律师费的承担没有约定，且律师费并非诉讼必要费用，因此，原告主张被告支付律师费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告蔡晓冰与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2016年8月20日签订的《铺位使用合同》（合同编号NO.A-SYJ-042-1）及《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告蔡晓冰返还长期租金人民币125769元及履约保证金人民币5000元；三、驳回原告蔡晓冰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1498元，原告已预缴，由被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十月二十八日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。