湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初34号 原告：杨谢强，男，1978年7月22日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：张俊伟，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：陈宗光，男，1963年5月2日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 被告：宋翠娥，女，1964年11月9日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：宋军，湖南湘牵律师事务所律师。 原告杨谢强与被告陈宗光、宋翠娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案。本案审理过程中，应被告陈宗光、宋翠娥的申请，本院依法委托湘潭市潭城价格评估有限公司对原告杨谢强所经营的湘潭市雨湖区强旺汽车修理厂因租赁合同终止造成的损失进行了重新评估鉴定。本院依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告杨谢强及其委托诉讼代理人张俊伟、被告陈宗光及两被告的共同委托诉讼代理人宋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨谢强向本院提出诉讼请求：1.判令被告因违章建筑拆除导致原告租赁被告房屋场地产生厂房装修材料设备、厂房搬迁费损失合计430668元，庭审过程中，原告当庭变更该损失合计金额为286713元（重新评估鉴定损失金额）；2.判令被告立即退还原告租赁押金20000元及承担违约金10000元给原告；3.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告当庭增加一项诉讼请求：4.判令由被告承担评估费10000元、公证费2500元。事实及理由：2009年11月22日，原、被告双方签订了《门面厂房租赁合同》，原告租赁了被告位于湘潭市雨湖区门面及厂房用于车辆维修。租期从2009年11月30日起租，租金为124800元／年，租用押金20000元约定租用合同终止无条件退还。2014年12月，因被告起诉原告租赁合同对于租赁期限约定不明以及认为原告在生产、经营过程中，改变了部分厂房用途等事由要求解除租赁合同。在雨湖区法院主持调解下，2014年12月10日双方达成新的《房屋租赁合同》，原告除了租用原来被告场地外，另增加租赁被告院内进门左侧空置场地，约定租赁期限自2014年11月30日起至2024年11月30日止，租金为人民币172000元／年。租赁押金为20000元，约定租赁合同到期后三天被告无条件退还原告，如被告不退还该押金，由被告承担该押金50%的违约金。合同签订后，被告（注：应为原告）对新增加的场地进行装修、安装设备，原告为租赁场地（包括原租赁合同）装修耗资数百万元。但2015年11月5日，湘潭市雨湖区长城乡控制违法建设工作领导小组通知原告租赁的被告厂房被确定为违法建筑，要求原告在接到通知3日内搬离房屋，逾期未搬离，将强制执行搬离。因为情况紧急，无法在短时间内搬迁，原告在2015年11月12日找到公证处对原告租赁场地房屋的现状及装修状况进行保全。另原告委托价格评估事务所对原告投资建厂房装修材料设备及厂房搬迁费用进行评估，经评估原告投入的厂房装修材料设备价格为208313元，厂房搬迁费用为222350元，合计430668元。原告认为被告租赁给原告场地厂房，没有告知原告租赁的场地是违法建筑，更没有告知可能被强拆事实，致原告在租赁期内投入大量的装修及安装大量的设备，因为强拆导致了原告巨大经济损失，被告应承担赔偿责任。另外至今被告没有退还原告20000元押金，应支付10000元违约金给原告。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告陈宗光、宋翠娥辩称：1.原告对于租赁被告房屋部分系临时建筑是明知的，并且能够预见有可能被拆除。被告在出租房屋时已告知原告房屋基本情况，被告提供的产权证书上并不包括后面的厂房，原告租赁的厂房部分设施简单，从外观上就能判断属于临时搭建建筑。且在2010年时，相关执法部门就到现场执法，因此，原告对于租赁场地的性质是知情的；2.对原告因解除合同导致损失的意见。价格评估部门评估标的部分不属实。原、被告2009年合同已解除，根据合同约定的来修去丢原则，双方在解除合同后，在2014年12月10日签订新租赁合同时就并不属于原告所有，原告就新租赁合同要求赔偿损失所涉及的部分只应包括新合同新增的租赁面积上的装修部分，即原告承认的小车间部分，该部分损失为20,701.4元。对设施设备等搬迁费用和搬迁期间经营纯收益损失部分，评估机构认定不准确，不是原告实际损失；3.原告要求被告返还押金和承担违约金，无事实和法律依据。2014年12月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》中虽有押金条款，但原告并未向被告缴纳押金。被告收取的原2009年11月22日签订的《门面厂房租赁合同》押金，在双方解除该合同时就已冲抵房租。 原告杨谢强为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原、被告身份证复印件；2.2009年11月22日，原、被告签订的《门面厂房租赁合同》、租赁押金收条、（2014）雨法民二初字第420号案件调解笔录、民事调解书、送达回证、2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》；3.限期搬离通知书；4.公证书、价格评估报告、公证费、评估费发票。 被告陈宗光、宋翠娥为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1.临时用地审批表、报告；2.租赁合同两份；3.调查笔录；4.长城乡人民政府情况说明；5.重新鉴定评估费发票。 应被告陈宗光、宋翠娥的申请，本院委托湘潭市潭城价格评估有限公司对原告杨谢强经营的湘潭市雨湖区强旺汽车修理厂因合同终止的损失进行重新评估鉴定。2019年6月19日，湘潭市潭城价格评估有限公司作出潭城价评司[2018]价评字第86号评估鉴定报告书。2019年6月25日，湘潭市潭城价格评估有限公司向本院出具“鉴定意见补正函”，对评估鉴定报告书的笔误进行了补正。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以确认如下：1.原告杨谢强提交的证据3限期搬离通知书，系湘潭市雨湖区长城乡控制违法建设工作领导小组出具，认定被告所建厂房为违法建筑，本院对该证据予以确认。2.原告提交证据4中的价格评估报告，由于本院重新委托评估机构对原告汽修厂的损失进行鉴定，且原告对重新鉴定结论无异议，故本院对原告提交的价格评估报告不予确认；原告提交评估费发票、公证书，被告对真实性无异议，本院对该两份证据予以确认；原告提交的公证费证明，被告虽提出异议，但原告为维护自身权益进行证据保全公证是事实，故本院对该公证费证明予以确认。3.被告提交的证据1临时用地审批表、报告，被告申请报批的是临时建设猪舍，但被告并未按照报批用途使用，且该建筑已由相关机关认定为违法建筑，故本院对该证据真实性予以确认，但达不到被告的证明目的。4.被告提交的证据2租赁合同两份，可证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，本院予以确认。5.被告提交的对证据3调查笔录，对证人贺某所做的调查笔录，因证人贺某未出庭作证，本院难以核实调查笔录内容的真实性，故本院不予确认；对证人陈某所做的调查笔录，原告虽提出证人与被告系亲属关系，但未提供证据予以证实，结合原、被告的陈述，本院对陈某的调查笔录予以确认。6.被告提交的证据4情况说明，没有制作人员或单位负责人的签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要件，本院不予确认。7.湘潭市潭城价格评估有限公司作出的潭城价评司［2018］价评字第86号评估鉴定报告书、鉴定意见补正函，已送达给原、被告双方，并在庭审中进行了质证。对该评估鉴定报告书、鉴定意见补正函，本院予以确认。 被告陈宗光、宋翠娥还向本院申请证人陈某、贺某出庭作证，经本院通知证人后，证人贺某未出庭作证，证人陈某虽准时到庭，但未经本院准许，又称有事便自行离开，视为证人陈某未到庭作证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月，被告陈宗光以建养殖场名义申请建房，2009年6月，经村、乡批准，同意临时建设养猪场。之后，被告陈宗光在该申请场地上建设了厂房，并未建设养猪场，也未办理相关产权登记。2009年11月22日，原告杨谢强（乙方）与被告陈宗光（甲方）签订《门面厂房租赁合同》约定：原告向被告租赁位于湘潭市三个门面，及后面厂房（800㎡），通道边20㎡自建传达室及门面二楼一层、三楼一层，四楼一套间及公用场地；租金为124800元／年；租用押金为20000元；为了甲、乙双方能共同发展互利互助，甲方要为乙方保证用地安全和协助乙方搞好周边关系；房屋装修原则为乙方来装去丢的原则，装修在不破坏房屋主体情况下随乙方自由。同日，被告陈宗光出具收到原告租房押金20000元的收条。此后，原告对租赁门面、厂房进行了装修、设备安装，用于经营湘潭市雨湖区强旺汽车修理厂。2014年，被告陈宗光诉至本院要求解除与杨谢强签订的房屋租赁合同，宋翠娥作为第三人参加诉讼。经调解，原、被告在解除原于2009年签订的《门面厂房租赁合同》的基础上，于2014年12月10日重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于湘潭市的门面三个和后面厂房（1400平方米包括门面后整个院套）、通道边40平方米自建传达室及门面二楼一层、三楼一层、四楼一套间及公用场地；租赁时间为2014年11月30日起至2024年11月30日止，如遇租赁场地在租用期间被征收，对厂子利益有损的前提下，对厂子的利益补偿归乙方（即原告）所得，甲方（即被告）有义务协助乙方；租金为172000元／年；为了甲、乙双方能共同发展互利互助，甲方要为乙方保证用地安全和协助乙方搞好周边关系；房屋装修原则为乙方来装去丢的原则，在不破坏房屋主体情况下随乙方自由装修和使用。之后，原告对新增的租赁厂房（即小车间等）进行了装修，全部租赁房屋继续用于经营汽车修理厂。2015年11月5日，湘潭市雨湖区长城乡控制违法建设工作领导小组发出《限期搬离通知书》，认定陈宗光所建厂房为非法建筑，要求租户杨谢强在收到通知之日起三日内搬离房屋。经原告杨谢强的申请，湘潭市湖湘公证处于2015年11月16日出具（2015）湘潭湖证内民字第2136号公证书对杨谢强租赁的门面及厂房等现状进行保全，花费公证费2500元。此后，原告杨谢强分批全部搬离租赁房屋。原告杨谢强已交清搬离前的房屋租金。2015年年底，被告陈宗光所建厂房被全部拆除。现原告杨谢强以其租赁的厂房被拆除造成其经济损失要求被告赔偿为由，诉至本院。 本案审理过程中，经被告陈宗光、宋翠娥申请，本院委托湘潭市潭城价格评估有限公司对原告杨谢强经营的湘潭市雨湖区强旺汽车修理厂因合同终止的损失进行重新评估鉴定。2019年6月19日，湘潭市潭城价格评估有限公司做出潭城价评司[2018]价评字第86号评估鉴定报告书，鉴定意见：鉴定标的合同终止与鉴定基准日搬迁损失价值合计为：286,713元，其中（一）鉴定标的改扩建、装修及安装损失价值为181,740元；（二）鉴定标的设施设备等搬迁费用损失价值为74,597元；（三）鉴定标的搬迁期间经营纯收益损失价值为30,376元。 对于原告当庭增加的诉讼请求，被告表示不需要新的答辩期、举证期。 另查明，1.原告杨谢强自行委托湖南锦湘价格评估事务所对损失进行了评估，花费评估费10,000元。重新鉴定过程中，被告陈宗光、宋翠娥缴纳了评估鉴定费10,000元。2.被告陈宗光陈述，租赁门面及门面上的房屋办理了集体土地使用证。 本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告虽提供了相关申报审批手续，但涉案厂房并非按照批准内容建设，也即涉案厂房并未经批准建设。因此，原、被告于2014年12月10日重新签订《房屋租赁合同》，涉及厂房的部分应属无效。因被告所建的厂房被认定为违法建筑，被相关单位强制拆除，原告经营的强旺汽修厂已从租赁场地已搬离，合同目的已无法实现，故原、被告之间的《房屋租赁合同》有效的部分也已因合同无效而终止。 一、关于原告杨谢强的损失认定问题。1.原告经营的强旺汽修厂因被告的厂房被认定为违法建筑而限期搬离，必然会产生相应的搬迁费用。根据评估鉴定报告，原告经营的强旺汽车修理厂的搬迁损失合计为286,713元，其中：改扩建、装修及安装损失为181,740元；设施设备等搬迁费用损失为74,597元；搬迁期间经营纯收益损失价值为30,376元。被告虽对该评估鉴定报告的部分鉴定标准、依据提出异议，但未提供确实、充分的证据证实自己的主张，对被告的该抗辩理由，本院不予支持。对于被告提出2009年签订的租赁合同所形成的房屋装修，该合同已经解除，根据合同约定的“来装去丢”原则，该部分房屋装修已归被告所有的问题，双方的原租赁合同虽已解除，但双方同时重新签订了租赁合同，合同实际存在延续性，且该部分装修也确实存在继续使用的价值，且原告也陈述“考虑到已经投了这么多钱了，搬走或涨租金不划算”，因此原告重新签订租赁合同后，该部分装修应由原告继续使用、收益，在本案中亦应计算该部分装修的剩余价值。故本院对评估鉴定报告确认的搬迁损失286,713元予以确认。2.原告对租赁物的状况进行了保全并自行委托评估机构对其损失进行了评估，由此主张公证费2500元、评估费10,000元，但原告提交的价格评估报告本院未予采信，且该评估报告的依据不充分，评估结论与本院委托重新评估的鉴定意见金额相差较大，对此，原告应自行承担相关不利后果，因此，对于原告支付的评估费10,000元本院不予确认，对公证费2500元本院予以确认。 二、关于原告杨谢强的损失应如何承担的问题。原告作为拟投入大量资金开设汽修厂的承租人，对租赁物的合法性负有审慎义务。原告为开办汽修厂，在向被告核实房屋产权证时，原告应已注意到被告出租的厂房并无相关产权证书，且从双方的租赁合同约定“甲方要为乙方保证用地安全和协助乙方搞好周边关系”来看，原告对租赁的厂房没有办理产权登记应是明知的。在此情形下，原告杨谢强于2009年签订租赁合同并于2014年继续签订租赁合同还扩大租赁面积、投入资金装修，原告对其损失的发生本身存在过错。被告陈宗光、宋翠娥在报批用地时用途为养殖业，但实际却改变用途建设厂房并将违法临时建筑出租给原告开设汽修厂，导致原告损失的产生，被告陈宗光、宋翠娥作为出租人，对损失的发生亦存在过错。综合本案实际情况，本院酌情确认由原、被告各承担50%的责任。同时，考虑到原告杨谢强自身存在过错，结合纠纷根源，对原告主张的搬迁期间经营纯收益损失30,376元，本院不予支持。本院前述确认的改扩建、装修及安装损失181,740元、设施设备等搬迁费用损失74,597元、公证费2500元，合计258,837元，应由被告赔偿原告129,418.5元（258,837元×50%=129,418.5元）。 三、关于被告陈宗光、宋翠娥是否应退还押金及支付违约金问题。2009年原告租赁房屋时已向被告支付房屋押金20,000元，被告辩称该押金已冲抵2014年重新签订合同的租金，但被告未提供相应证据证实，且原告不予认可，故本院对被告的该主张不予支持，被告应向原告退还押金20,000元。因原、被告对租赁合同无效和终止均存在过错，综合本案实际情况，对原告主张要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，本院对原告杨谢强的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第二款、第九条规定，判决如下： 一、被告陈宗光、宋翠娥于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告杨谢强损失129,418.5元； 二、被告陈宗光、宋翠娥于本判决生效之日起十日内共同退还原告杨谢强租房押金20,000元； 三、驳回原告杨谢强的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6240元，财产保全费1270元，合计7510元，由原告杨谢强负担3120元，被告陈宗光、宋翠娥共同负担4390元。评估鉴定费10,000元（被告陈宗光、宋翠娥已垫付），由原告杨谢强负担5000元，被告陈宗光、宋翠娥负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  吴金平 审 判 员  夏 丹 人民陪审员  金 梅 二〇一九年十月三十日 代理书记员  喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。