江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初4953号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码913212006748638573，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫6号楼裙房。 负责人：姜连瑜，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。 被告：申小海，男，1989年5月4日出生，汉族，户籍地泰州市姜堰区，现住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：袁粉珍（系申小海母亲），女，1964年12月13日出生，汉族，住泰州市姜堰区大伦镇大伦村兴星组54号，现住泰州市姜堰区。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称佳源物业公司）与被告申小海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王梅、被告委托诉讼代理人袁粉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业费8958元，并支付自2019年1月1日至实际给付之日期间的滞纳金（按每日千分之三计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为东方不夜城小区提供物业管理服务，管理服务费根据建筑面积，高层住宅按1.2元/平方/月，商业用房按1.6元/平方米/月收取，逾期不缴纳按每日千分之三加收滞纳金；等。被告购买的东方不夜城8幢1301高层住宅，面积为103.7平方米，自2013年1月1日起至2018年12月31日止，被告无正当理由拒交物业费已累计8958元整，原告经多次催要无果。 被告辩称，被告不交纳物业费的具体理由如下：1.原告作为物业服务单位一直未尽到物业服务义务，对于小区存在的多处问题疏于管理，例如小区地面停车无序、地下停车场被商户无理占用、公共区域卫生环境脏乱差、垃圾成堆等等；2.2019年6月20日东方不夜城小区8号楼管道井发生严重火灾，消防中队赶到现场后，因消防通道被社会车辆堵塞和楼道内的消防栓无法出水导致消防人员只能采取接管的方式灭火，原告工作人员直至火势被扑灭后才赶到现场。原告所列举的消防设施完整，电梯巡查记录均在事故发生后形成。火灾导致8号楼长期无法供电，电梯停用，对业主的生活造成严重影响，时至今日已过两月有余，8号楼尚在使用临时电；3.被告所购房屋自入住后就发现漏水问题，多次向物业进行报修，有工作人员前去查看，但无结果，导致房屋受损严重、地板被水浸泡腐烂，无法入住。2017年被告将地板全部更换，自费做房屋防水，更换家具，重刷墙面，但原告却在法庭上说没有被告的保修记录。2018年实行电梯刷卡进入，原告以未交物业费为由拒不发卡，导致被告及家人无法入住。原告作为服务单位不能只想着维护自身的权益，不能只收钱不办事，如果物业公司能够提供较好的物业服务，作为居住的业主想必也会愿意缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2010年12月27日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》一份，约定原告（甲方）系姜堰佳源房地产开发有限公司选聘的物业管理企业，为东方不夜城小区提供物业服务；被告（乙方）系东方不夜城小区8号楼1301室业主，房屋建筑面积为103.7平方米。《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费根据建筑面积，标准高层住宅按每月每平方米1.2元计算；物业管理服务质量标准：外墙无破损、维护小区建筑设计上统一美观的风格、设备运行正常、公共部位、公用设施完好无破损、道路通畅有序、公共绿地整洁无杂草、无砖块等等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；若乙方违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以催缴，逾期不缴纳的按每日千分之三加收滞纳金等。合同签订后，原告为东方不夜城小区提供了物业服务，但其提供的物业服务存在瑕疵。被告所有的8号楼1301室房屋缴纳物业费至2012年12月31日，之后未交纳物业服务费。原告于2018年9月28日在被告屋外张贴书面缴费通知书，要求被告交纳拖欠的物业费，但被告至今未交纳拖欠的物业费。 以上事实，有原告提供的前期物业管理服务协议和业主临时管理规约各一份、原告的名称变更通知书两份、催收通知书图片一份、员工花名册一份、物业服务的相关记录及图片一组；被告提供的图片一组及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。被告辩称原告对小区内的公共设施维修不及时、消防通道被堵塞、存在火灾等安全隐患、道路停车缺乏秩序、公共环境差等问题，经本院核实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，存在履行合同义务不到位、不及时的情况，原告对此应改进服务态度，提高服务质量。被告辩称的房屋漏水等质量问题，与本案物业服务纠纷无关，被告可通过正当途径另行解决，但不能以此作为拒交物业服务费的理由。对于被告应缴纳的物业服务费的数额，综合考虑本案，本院认为应在原、被告约定交纳物业服务费数额的基础上酌情扣减20%，对于原告主张被告给付滞纳金的诉讼请求，因原告履行义务存在瑕疵，本院对该诉讼请求不予支持。故被告应交纳的物业费数额为103.7平方米×1.2元/平方米/月×12个月×6年×80%=7168元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告申小海于本判决生效之日起5日内向原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司支付自东方不夜城8幢1301室自2013年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费合计7168元； 二、驳回原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元,由被告负担（原告同意其预交的案件受理费25元，本院不再退还，由被告于本判决生效后五日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。 审 判 员 周爱兰 二〇一九年十月八日 法官助理 孙佳乐 书 记 员 顾孟蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。