广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初389号原告（反诉被告）：黄冬冬，男，汉族，1984年2月26日出生，住湖北省广水市，原告（反诉被告）：刘启凤，男，汉族，1978年6月4日出生，住河南省淮阳县，以上两原告共同委托代理人：马植航，广东常正律师事务所律师。以后两原告共同委托代理人：方舒颜，广东常正律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭满成，男，汉族，1976年1月23日出生，住湖南省衡阳市雁峰区，被告（反诉原告）：王雨为，女，汉族，1974年9月11日出生，住湖南省衡阳市雁峰区，以上两被告共同委托代理人：郭丰，北京德恒（东莞）律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：章思涵，北京德恒（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市晨德房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇桥新路石竹山水园椰林飘香**外铺。法定代表人：邓转科。委托诉讼代理人：贾青龙，男，汉族，1988年4月23日出生，住河南省镇平县，该公司员工。原告黄冬冬、刘启凤与被告郭满成、王雨为、第三人东莞市晨德房地产中介有限公司（以下简称晨德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，被告郭满成、王雨为提起反诉，本院受理后，因案情复杂本案转为普通程序依法组成合议庭，于2019年4月24日公开进行了庭审会议。本院经审查认为本案需以（2018）粤1973民初9508号案的审理结果为依据，作出（2019）粤1973民初389号之一民事裁定书，裁定中止审理。后（2018）粤1973民初9508号案二审民事判决书生效后，本案恢复审理，于2019年9月30日公开开庭进行审理，原告黄冬冬、刘启凤及其共同委托代理人马植航，被告郭满成、王雨为及其委托诉讼代理人郭丰，第三人晨德公司的委托代理人贾青龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘启凤、黄冬冬向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原告与被告于2017年5月4日签订的房地产买卖合同（东莞市晨德房地产中介有限公司、合同编号20170504），配合原告办理相关的房产过户手续至房产登记原告或指定人员名下；2.两被告赔偿原告定金100000元和违约金230000元；3.两被告向原告赔偿因拒绝履行案涉房屋买卖合同造成原告实际损失575383元；4.本案诉讼费用由两被告承担。以上共计905383元。事实和理由：2017年5月4日，原告刘启凤与两被告在晨德公司的居间下，签订了一份房地产买卖合同（合同编号20170504），约定由原告购买两被告位于广东省××桥头镇××山水××花园××楼103的房产（房产证号：粤房地权证莞字第**），该房产成交价款为2300000元（实收），双方协议按银行按揭付款方式支付房款，合同签订当天原告向被告王雨为账户支付了购房定金100000元，并在合同第十四条第三款特别约定“上述交易金额及所有条款不变的情况下，在交易过程中甲方同意乙方更换第三方购买该房地产”。原告按合同约定于签订合同当日即2017年5月4日向两被告支付了购房定金100000元，并由两被告向原告出具了收据。合同签订后，案外人东莞市富享房地产经纪有限公司（下称富亨公司）突然找到了原告，问原告是否出售案涉房产，原告考虑到自身的经济问题及多方考虑，并在富享公司的磋商下，原告最终于2017年7月6日与案外人朱晓丽签订了一份富享地产买卖合同。三方在富享公司的帮助下，两被告为朱晓丽办理了银行贷款，并于2017年9月6日获取了银行的批准，同贷书下发。两被告对此是知道和也同意更换第三方朱晓丽购买案涉房产的。后双方因为首期楼款小问题而引起纠纷，被告于2017年9月21日撤销了公证授权委托。取消后，但其还在2017年10月份亲自去银行为朱晓丽的按揭贷款签署了相关文件，并要求原告继续为其办理赎楼手续。2017年10月23日，原告向两被告转账支付了440000元为两被告办理了赎楼手续并注销了抵押登记，后还支付了3000元。直至此时，两被告对案涉房屋的交易是没有任何异议。但在2017年11月份，在差价利益的驱动下，两被告突然找到了朱晓丽，并多次与朱晓丽进行恰淡，并到其家作访，经过多次协商后，两被告与朱晓丽商定由朱晓丽支付原告50000元，让原告退出案涉房产买卖，但因原告不同意，最终未能谈成。2018年1月29日，原告突然收到被告的律师函，以原告超越代理权限，擅自与朱晓丽签订富享地产买卖合同的行为属于无权代理。原告认为，两被告与原告签订的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律法规强制性规定，合法有效，应遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行相应的义务。但两被告却无故不继续履行合同，拒绝办理房产过户手续，构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。理由如下：1.按照合同中“上述交易金额及所有条款不变的情况下，在交易过程中甲方同意乙方更换第三方购买该房地产”的特别约定，原告只要保证被告房产交易金额实收2300000元及所有交易条件不损害被告的情况下，被告是同意原告更换第三方购买方，并且2017年8月、10月，被告也以自身的行为两次为朱晓丽办理了银行按揭贷款手续，同贷书下来后，原告也于2017年10月23日向两被告转账支付了440000元为两被告办理了赎楼手续并注销了抵押登记。两被告对更换第三方朱晓丽购买房产并没有任何异议，依据《合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，在两被告在知晓案涉房产更换为第三方朱晓丽，并以自身行为表示同意的情况下，两被告应当继续履行案涉合同。2.2017年10月23日，案涉房屋已注销了抵押登记，依据双方合同第三条“甲方办理好已注销抵押的房产证5个工作日内，甲乙双方需到桥头镇房管所签署《东莞市房地产买卖合同》并办理递件过户手续。”的约定，涉案房屋已具备双方合同约定的过户条件，两被告应按合同约定于办理注销抵押登记5日内办理过户手续，但被告王雨为一直推诿，拒绝履行双方的合同约定。3.两被告由于差价利益的驱动下，拒不履行合同义务，配合原告办理涉案房屋的过户手续，构成违约，导致原告与朱晓丽的房地产合同无法履行，被朱晓丽起诉，并于2018年11月20日东莞市第三人民法院作出（2018）粤1973民初9508号民事判决书判决赔偿巨额违约金，造成严重的损失，被告依法应当承担继续履行、采取补救措施，并赔偿原告损失等违约责任。被告王雨为、郭满成共同答辩称，答辩意见与反诉意见一致。被告王雨为、郭满成向本院提出反诉请求：1.确认双方签署的房地产买卖合同不成立；2.刘启凤承担缔约过失责任赔偿被告损失330000元（暂计至起诉之日，后续损失按实际追加请求）；3.黄冬冬对刘启凤的责任承担连带责任；4.诉讼费由原告承担。事实和理由：原告刘启凤与被告于2017年5月4日签订了房地产买卖合同，约定原告刘启凤购买被告位于广东省××桥头镇××山水××花园××楼103的房产。合同首付款、最后一期房款均为空白。约定付款期限届满后，刘启凤竟只支付了1元钱的首付款。签订合同过程中，刘启凤称房产系买给其女朋友，要求在合同最后添加了“上述交易金额及所有条款不变的情况下，在交易过程中，甲方同意乙方更换第三方购买该房地产”。但在合同履行过程中，第三方竟更换成朱晓丽，黄冬冬越权与朱晓丽签署了富亨房地产买卖合同，该份合同的房款、定金、税费承担、交房时间、违约责任等与案涉合同均不同，与合同约定的金额及所有条款不变不符。刘启凤系具有房产中介背景的关联人员，长期从事房地产中介工作，利用房源及熟悉房屋交易流程的优势，违背房屋所有权人的意愿，再转卖他人从中牟利，应认定刘启凤签订案涉房屋买卖合同时意思表示不真实，房屋买卖合同不成立。被告于2017年5月9日公证授权黄冬冬等人办理案涉房屋的交易手续，但并未授权黄冬冬签署买卖合同。在知悉黄冬冬越权以后，经协商未果，被告被迫于2017年9月21日声明撤销了对黄冬冬的委托，并进行了公证。黄冬冬越权代理被告与案外人朱晓丽签署的富亨地产买卖合同未经被告追认，对被告不发生法律效力。被告在案涉交易中授权黄冬冬办理相应过户手续，在朱晓丽案件中受刘启凤委托签订买卖合同，黄冬冬涉嫌双方代理，应按民法通则164条的规定，对刘启凤的责任承担连带责任。综上，案涉合同不成立，刘启凤、黄冬冬应承担缔约过失责任，赔偿损失330000元（参照合同约定定金100000元、违约金230000元）。针对被告郭满成、王雨为的反诉，原告刘启凤、黄冬冬答辩称，1.案涉合同依法成立，合法有效。2.双方在房地产买卖合同备注约定在不改变金额及所有条款的情况下，同意更换第三方来购买案涉房屋。该条明确约定，只要在本合同约定的条款内容不侵害两被告的权益的情况下，更换由第三方购买案涉房产，符合房地产买卖的交易常理。被告作为出卖方只要关注房产交易总额、付款期限、房产交付标准等，而不会再限制原告再交易的条件，否则特别约定就没了任何意义。3.合同的首期款等事项空着是因为双方都不知道原告能贷多少款，双方对此都是确认的。4.被告主张不清楚原告转卖给第三方朱晓丽与事实不符合，双方在备注特别约定的时候被告就已经知道可能更换第三方购买了，而非被告所述的原告的女朋友。被告在2017年8月、10月先后为朱晓丽办理银行贷款手续，在9月撤销公证委托的时候就已知悉原告转卖给第三方购买，且签订合同时被告郭满成表示你们能卖多少钱是你们的本事。原告转卖案涉房屋获利与被告因案涉合同所应得利益并无冲突，也未损害被告的合法权益。被告要求解除合同违背了诚信原则。5.被告在2017年11月找到原告，要求原告退出交易，直接与朱晓丽交易，双方因此还闹至派出所，充分说明了被告基于利益差价的驱动，违背诚信。第三人晨德公司述称，原告买房子的时候陈述是自己购买，原告通过富亨房地产卖案涉房屋第三人是不知情的。原告办理贷款事宜第三人全程没有参与，也不知道，直到原告办理好贷款第三人才知道买房的是朱晓丽。第三人与原被告签订的合同是有效的。原告没有支付首付款，原告只是转账一元给被告。原告要求第三人在合同中加上最后一条条款的初衷是原告没有钱可以让其亲戚继续购买，而不是同意原告将案涉房屋用来转卖，原告购房时陈述是自用的。第三人在银行贷款审批通过后才知道是朱晓丽签订的，原告一直在隐瞒，在签订贷款协议时还是宣称买方是刘启凤的女朋友，不是案外人买家。被告在知道朱晓丽的信息以及原告与被告朱晓丽签订的买卖合同后，要求暂停过户程序，要求原告现金购买案涉房产，如果现金能够付清尾款可以继续履行合同，案涉房产就可以过户到原告名下。被告与朱晓丽之间的事情第三人也不清楚。本院经审理认定事实如下：涉案位于东莞市桥头镇××山水××花园××楼××号房屋（下称涉案房屋）于2014年12月10日取得房地产权证，登记的权属人为郭满成、王雨为。原办理了商品房按揭转抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞桥头支行，后在2017年11月办理了注销抵押登记。2017年5月4日，郭满成、王雨为作为甲方与刘启凤作为乙方在经纪方晨德公司的居间介绍下签订了编号为20170504的房地产买卖合同。约定：乙方刘启凤以230万元的价格向甲方购买涉案房屋；第三条约定付款方式为银行按揭支付房款；乙方于签订合同当日支付定金10万元，定金支付后5个工作日内，甲乙双方到常平公证处办理全权委托担保公司办理房产交易过户的公证手续。如银行审批通过的贷款金额与乙方申请的贷款金额相同，乙方在银行出具贷款承诺书之日起10个工作日内支付第一期房款，第一期房款不包括定金10万元为元；第一期房款在监管银行冻结，待甲方房地产转名更改到乙方名下，提供乙方交付此房产过户产生的税单给银行人员，银行人员拿到税单做资料7个工作日内第一期房款会自动解除。担保公司帮助甲方还清中国银行桥头支行的楼款及办理注销抵押。甲方办理好已注销抵押的房产证5个工作日内，甲乙双方需到桥头镇房管所签署东莞市房地产买卖合同并办理递件过户手续。第七条第4项约定签署本合同后甲方须在上述约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经乙方同意，否则视为甲方违约；第八条约定违约责任，甲方决定中途不卖及逾期15个工作日仍未交付房地产时做甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应返还乙方已支付的定金及已付购房款，并赔偿定金的一倍及赔偿成交价的10%给乙方；乙方决定中途不买或逾期15个工作日仍未付清应缴房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，甲方应没收乙方已支付的定金并赔偿成交价的10%给甲方。备注第3条手写添加的条款约定“上述交易金额及所有条款不变的情况下，在交易过程中甲方同意乙方更换第三方购买该房地产。”三方确认首期款金额空着是因为当时约定根据贷款金额来确定，即首期款=购房款-定金-贷款金额。签订备注第3条的背景：原告陈述是刘启凤担心因个人资质不能办理贷款，就说由刘启凤女朋友来购买，但是担心其女朋友资质也不够，就约定可以由第三方购买。约定该条款的意思是保证被告的购房款不变的情况下，原告可以通过操作由第三方来购买，而不是指原告找第三方再交易的金额不变。被告及第三人则陈述，当时刘启凤说其个人资质贷不了款就用其女朋友的名字来购买，因为其女朋友没有在现场，所以就特别约定在金额及所有条款不变的情况下可以由第三方来购买，当时没有谈及转卖的问题。合同签订当日，刘启凤向郭满成、王雨为支付了定金10万元。2017年5月9日，郭满成、王雨为在东莞市部公证处办理了一份委托公证书[公证书编号为（2017）粤莞东部第014004号]委托黄冬冬、傅梓诚、彭康彩代为办理涉案房屋的查档、提前还贷、注销抵押登记、缴交住宅专项维修资金、领取变更后的房地产权证、协助买方办理银行贷款等相关手续，其中单独委托傅梓诚代为到房管部门办理涉案房屋的二手交易过户手续及代为签署房管部门交易买卖合同等。2017年7月6日，黄冬冬以郭满成、王雨为的代理人身份，就涉案房屋在东莞市富亨房地产经纪有限公司（下称富亨公司）的居间介绍下，与朱晓丽签订了富亨地产买卖合同，约定朱晓丽以269万元的价格向郭满成、王雨为购买涉案房屋，定金20万元；如卖方签署本合同后不履行合同导致交易手续无法正常办理，则卖方须即时退还定金并赔偿该物业成交价20%的违约金给买方弥补买方的损失；守约方有权提起诉讼，追讨相应赔偿及损失（含律师费、诉讼费等）等。期间，原告要求被告协助办理相关赎楼、贷款审批等手续，贷款手续以朱晓丽名义办理。银行出具同贷书后，被告要求原告刘启凤支付首期款，原告刘启凤以贷款金额高于双方的交易金额，仅向被告郭满成支付了1元首期款。被告郭满成认为原告刘启凤仅支付1元首期款，违背了诚实信用原则，通过第三人向原告提出异议，并挂失了赎楼账户、撤销了对黄冬冬等人的公证委托，要求原告在2017年12月1日前付清全部购房款后才同意办理过户。经协商沟通，原告同意在2017年12月1日前，自行支付利息由垫资公司付清全部购房款后再办理过户手续。期间，原被告继续办理完成了赎楼手续并注销了抵押登记。由于案涉房屋尚登记在被告名下，垫资公司要求以被告名义借款并以案涉房产作为抵押才同意垫资，被告不同意以其名义借款，垫资未能成功，原告也未能在2017年12月1日前付清全款，交易未能继续完成。被告主张由于原告一直未能付清房款，其因此于2017年12月9日去到朱晓丽身份证地址，联系上朱晓丽后才知道黄冬冬以其名义与朱晓丽签订了前述富亨地产买卖合同，之前办理协助贷款手续等材料时一直以为朱晓丽就是原告刘启凤所称的女朋友。原告则主张从2017年8月办理银行按揭开始，贷款人就是朱晓丽，同贷书中也是朱晓丽的名字，2017年10月被告亲自到银行为朱晓丽签署了相关按揭材料，2017年11月被告曾要求直接与朱晓丽交易，因此整个交易过程被告都清楚房屋实际购买人就是朱晓丽。被告则主张其一直以为朱晓丽就是原告所称的女朋友，去签所有资料都是原告安排被告、朱晓丽分开去的，被告没有见过朱晓丽，也不知道黄冬冬与朱晓丽签订了富亨房地产买卖合同。第三人亦陈述签署资料都是分开去签的，直到2017年12月24日经被告告知，第三人才知道朱晓丽签署了富亨地产买卖合同。原告主张被告拒绝办理过户手续，违反了案涉合同第四条、第七条第4、5项中关于办理过户手续的约定，构成违约。被告对此不确认，主张是原告违约在先，原告在被告不知情的情况下由黄冬冬越权与朱晓丽签订了富亨房地产买卖合同，该合同违背了备注第3条的特别约定。2018年，朱晓丽以黄冬冬、刘启凤无权出售案涉房屋为由诉至本院，本院以（2018）粤1973民初9508号案受理。该案在审理过程中，刘启凤于2018年7月5日出具了一份情况说明书，主张黄冬冬于2017年7月6日签订的富亨地产买卖合同，是经刘启凤授权签订的，涉案房屋是刘启凤于2017年5月4日从郭满成、王雨为手中购买所得。本院经审理作出（2018）粤1973民初9508号民事判决书，认定郭满成、朱晓丽不可能知晓富亨地产买卖合同的具体内容，并撤销了对黄冬冬等人的授权，也拒绝追认黄冬冬的越权行为，故刘启凤通过黄冬冬与朱晓丽签订的富亨地产买卖合同未经郭满成、王雨为的同意及追认，对郭满成、王雨为不发生法律效力，判令刘启凤、黄冬冬向朱晓丽退还定金30万元及利息、支付违约金53.8万元、律师费2.5万元，负担诉讼费12383元。刘启凤、黄冬冬不服一审判决书，上诉至东莞市中级人民法院，该院作出（2019）粤19民终4708号民事判决书（下称4708号民事判决书），认定案涉房地产买卖合同备注第3条“上述交易金额及所有条款不变的情况下，在交易过程中甲方同意乙方更换第三方购买该房地产。”的特别约定属于合同债权债务的概括转移，刘启凤在未通知郭满成、王雨为的情况下委托黄冬冬就案涉房产与朱晓丽、富亨公司另行签订的富亨地产买卖合同，不符合前述特别约定。而郭满成、王雨为并未授权刘启凤、黄冬冬就案涉房产与第三方签订二手房买卖合同，且对黄冬冬的代理行为拒绝追认，在此情况下，富亨地产买卖合同对郭满成、王雨为不发生法律效力，应由刘启凤、黄冬冬承担相应的合同责任。判决驳回上诉，维持原判。判决现已生效。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议问题如下：一、案涉房地产买卖合同是否成立。《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。案涉房地产买卖合同已经三方签字、盖章，合同依法成立。合同也不存在违反合同法第五十二条规定的情形，依法有效。被告主张原告签订案涉合同系为了转卖牟利并无真实的购房意图，意思表示不真实合同不成立，但双方并未明确约定原告购房后不能转卖，故被告的主张依据不足，本院不予采纳。案涉房地产买卖合同由原告刘启凤与被告郭满成、王雨为签订，根据合同相对性原则，应由合同签订方承担相应的合同责任。黄冬冬并非案涉房地产买卖合同的相对方，不是本案的适格原告。二、谁违约的问题。案涉房地产买卖合同备注第3条“上述交易金额及所有条款不变的情况下，在交易过程中郭满成、王雨为同意刘启凤更换第三方购买该房地产”的特别约定，如4708号民事判决书所认定，属于合同债权债务的概括转移。依据合同法第八十八条的规定，合同债权债务的概括转移将使合同当事人发生变化，即由第三方取代刘启凤的地位，享有合同权利，负担合同义务。而刘启凤通过黄冬冬与朱晓丽签订的富亨地产买卖合同系一份新的合同，而非前述案涉合同约定的合同债权债务概括转移的情形，也经4708号生效判决书认定富亨地产买卖合同未经郭满成、王雨为授权或追认，刘启凤意图以直接转卖的方式来更换第三方购买案涉房屋不符合案涉合同备注第3条的特别约定，构成违约。对于是否办理过户手续的问题，原被告在合同履行过程中，重新达成了于2017年12月1日前付清全款后再办理过户手续的口头协议，已经变更了合同中有关房款支付、过户手续办理期限的约定。原告也未按约定在2017年12月1日前付清全款，被告因此未办理过户手续不构成违约。三、合同是否继续履行的问题。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告不同意继续履行合同，原告作为违约方请求继续履行合同缺乏事实与法律依据，本院不予支持。同理，被告不构成违约，原告请求被告承担违约责任、赔偿损失缺乏事实与法律依据，本院亦不予以支持。四、原告应否承担缔约过失责任的问题。依据合同法第四十二条的规定，所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务，而致使另一方信赖利益损失，应承担的损害赔偿责任。其与违约责任的根本区别在于缔约过失责任发生在合同成立前或成立后被确认无效、被撤销；而违约责任发生在合同成立后。本案中，在本院释明合同依法成立有效的情况下，坚持不变更诉讼请求，要求确认合同不成立及要求原告承担缔约过失责任，系对自身权利的处分，本院依照其诉请按照缔约过失责任予以审查。由于案涉合同已经成立合法有效，被告要求原告承担缔约过失责任依据不足，本院不予支持。五、黄冬冬应否承担案涉责任的问题。黄冬冬与朱晓丽签订的富亨地产买卖合同已经生效判决认定系越权代理，对郭满成、王雨为不发生法律效力，郭满成、王雨为主张黄冬冬构成双方代理依据不足，本院不予采纳。被告郭满成、王雨为请求黄冬冬承担案涉责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘启凤与被告郭满成、王雨为及第三人东莞市晨德房地产中介有限公司于2017年5月4日签订的房地产买卖合同有效；二、驳回被告刘启凤、黄冬冬的全部诉讼请求；三、驳回被告郭满成、王雨为的全部诉讼请求；本案本诉受理费32444元、保全费4870元，由原告刘启凤、黄冬冬负担。反诉受理费6250元，由被告郭满成、王雨为负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  丘其军审判员  钟凤媚审判员  曾昭串二〇一九年十月二十五日书记员  邵雪文李晓幼