广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16787号原告：佛山市顺德区凯立房产有限公司，住所地佛山市顺德区*********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：耿志华，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟基，广东聚理律师事务所律师。被告：何洁嫦，女，1987年1月15日出生，汉族，住佛山市顺德区***********，公民身份号码：440************028。委托诉讼代理人：霍凯俐，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭键华，广东奇才律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区凯立房产有限公司与被告何洁嫦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟基、被告委托诉讼代理人霍凯俐、谭键华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金4678.2元/月X6=28069.2元；2.原告有权没收被告2个月按金9356.4元（4678.2元/月X2=9356.4元）；3.被告支付原告违约金：170天X1‰X28069.2元=4771.76元（从2019年1月11号到2019年6月30日，以后顺延至其付清租金之日）；4.被告支付原告因清理其遗留货物的搬运费1500元、冷气拆除费400元；5.被告支付原告因保管其货物而产生的拆装费6800元及保管费800元/月（以后顺延其将货物自行处理完毕）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月原被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将位于顺德区大良海山路2号天悦花园4号铺租赁给被告，双方约定租赁的期限为3年，并对每月租赁金额、违约责任等在合同中明确予以规定。刚开始原告还能按时缴纳租金，但从2019年1月开始，原告不再向被告缴纳租金，原告工作人员多次电话、短信各种方式通知催告被告，被告均不予理睬。2019年3月5日，原告向被告发出收铺通知，要求原告自收到通知起三天内到被告处办理离场手续，原告仍然是不予理睬。被告辩称，一、被告代表公司与原告签订了商铺租用合同，但该行为是公司行为，应由公司承担违约责任。被告为从事餐饮服务，于2016年6月与原告签订《商铺租用合同》，并于2016年11月25日成立佛山市顺德区我好掂餐饮有限公司（以下简称“我好掂公司”），注册地为佛山市顺德区**********************（即本租用合同地址）。我好掂公司企业类型为有限公司责任公司，法律赋予该公司独立的法律人格，公司才是担责的主体，被告仅为公司的法定代表人，其对外签订合同的行为仅代表公司，其所产生的违约责任应由公司承担。二、由于经营困难，被告早已将公司股权全部转让给黄丽巧，而黄丽巧未能在注册资本范围内完成实际出资，因此所产生的法律责任由公司及黄丽巧承担。由于经营困难，于2017年9月30日被告将我好掂公司转售给黄丽巧经凯立公司同意并将相关结果第一时间告知了凯立公司，且做好了工商变更登记，公司名称由“佛山市顺德区我好掂餐饮有限公司”变更为“佛山市*****科技有限公司”（以下简称“粤鑫翔公司”），法定代表人及股东由“何洁嫦”变更为“黄丽巧”，经营范围由“餐饮服务”变更为“智能家居技术研发销售：建筑材料、门窗、橱柜、衣柜，承接：室内外装修、装饰工程”。因而后期公司的违约行为应由变更后的粤鑫翔公司担责，而黄丽巧购买公司全部股权后未能完成实际出资，根据《公司法》的规定，股东出资不实的，应当补交出资，其他股东应当对其承担连带责任。现黄丽巧欠缴出资额为100万元，因而黄丽巧应在欠缴出资100万元范围内承担连带责任。三、被告已告知原告公司已出售给黄丽巧并已得到原告的同意，其后相关费用一直由黄丽巧交纳。另原告作为出租方及商场的日常管理方，其行为亦表示其确认了黄丽巧对被告权利义务的替代行为。于2017年9月30日被告将我好掂公司转售给黄丽巧并第一时间告知了原告，原告欣然接受该变更。在其后长达15个月里面均由黄丽巧向原告交纳租金、管理费等相关费用（入账账户为原告指定的收款账户，即欧志辊于顺德农商行开立的账户，账号为801********2067241）。另黄丽巧接手公司后，对租赁商铺的门面及内部都进行了改造，将原来的烘培作坊改造成从事门窗生意的商铺，商铺的使用性质已作明显改变，这与原租用合同约定的用途差别十分之大，原告作为出租方及商场的日常管理方，没理由对此不知情。另按原告制定的物管规定，装修及大型物件的进出需征得原告的同意并出具“放行条”才能进出，而本商铺原设备的搬离、新设备的进入及装修公司的进场改造当然亦已征得原告的同意，而粤鑫翔公司成功开业及其后原告接受黄丽巧租金的行为，亦可得知原告是认可黄丽巧对何洁嫦的替代在行为上表示确可的。四、现原告要求被告赔偿，但不允许被告处理商铺内资产，于理不合。若原告认为被告仍然是公司所有人的话，商铺现有资产即公司资产，应由被告进行变卖资产还债处理。但现实是，原告在没有告知被告的情况下对商铺物件私自强行拆除，且扣押店铺里面的相关物品，并拒绝被告将物品变卖还债的要求，这于原告与被告签订的《商铺租赁合同》（第八条1、2中约定）原装修除了使用设备、家私杂物、电器等可以拆卸的物品等可以搬走的规定相违背，于理不合。若原告认为被告与黄丽巧的行为是非法转租不受法律保护的话，其欣然接受黄丽巧其后缴付的租金、管理费及允许商铺运行长达15个月之久，其行为就是对转租行为的认可。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。若原告认为被告与黄丽巧的行为是公司股权转让行为，根据《公司法》相关规定，公司才是担责的主体，但由于黄丽巧欠缴出资额为100万元，因而黄丽巧应在欠缴出资100万元范围内承担连带责任。五、原告没收2个月按金、索求违约金并行，于法无理。从原告与被告签订的《商铺租赁合同》可知，按金即为定金。根据《合同法》第一百一十六条规定，既然原告选择了没收定金，就不可以再次要求支付违约金了。另起诉状上违约金的日利率为千分之一（即年利率为36.5%），已远超过法律保护的利率水平。六、原告要求支付搬运费、冷气拆除费等费用没有发票，不予支持。现原告与被告签订的《商铺租赁合同》没有约定搬运费、冷气拆除费等违约赔偿条款，而且相关费用的产生没有必要性且明显过高，并且没有出具相关发票，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人有异议的证据认证如下：原告提供：1.杨庆东租194、195、196摩托车位收据，因与本案无直接关联性，本院不予采信；2.天悦湾4号铺搬运费收据，非正规发票，本院不予采信；3.拆装工程费发票，真实，但是否合理另论；4.照片，未反映拍摄时间及地点，本院不予采信。被告提供：1.案外人董权光与黄丽巧签订的商铺租赁合同、董权光与被告结婚证，该商铺租赁合同系案外人所签订，无法核实其真实性，本院不予采纳。结婚证无原件核对，本院不予采纳；2.佛山市粤鑫翔家具科技有限公司工商登记信息公示打印件，与本案无直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2016年6月，原被告签订商铺租赁合同，约定原告将位于佛山市顺德区****************出租给被告；租赁期从2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为4678.2元；签订合同时，被告需向原告缴纳2个月按金及第1个月租金合计14035元，按金待租赁期结束，商铺经验收无损坏以及被告租金结算完毕后由原告于一个月内返还被告；被告必须在当月的10号前把当月的租金以转账形式交给原告，如被告延迟支付租金，按千分之一每日支付违约金给原告；在租赁期内，若被告单方面解除合同或累计三个月不按期支付租金给原告，应按未能完成的租期所计算的租金总额的20%违约金支付给原告，同时，被告已交予原告的按金也作为违约金补偿给原告。合同签订后，被告向原告交付按金9356.4元。2019年1月至2019年6月，被告未向原告缴纳租金共计28069.2元。原告为清空涉案商铺于2019年6月17日支出天悦湾4号商铺拆装工程费6800元。合同到期后，原告将涉案商铺重新出租。本院认为，原被告的商铺租赁合同合法有效，应受法律保护。商铺租赁合同签订主体为原被告，被告抗辩其代表公司签订，无证据证实，本院不予采纳。被告是否转租及原告是否知道被告转租均不影响本案商铺租赁合同的效力。原告请求被告缴纳2019年1月至2019年6月的租金，本院予以支持。然而，按金并非定金，不应适用定金罚则予以没收，应抵减租金，则被告需向原告交付2019年1月至2019年6月的租金18712.8元（28069.2元-9356.4元）。原告请求按日千分之一计算违约金过高，本院予以调整为按年利率24%计算违约金。则违约金的计算：以4678.2元（1月租金）为本金按年利率24%从2019年1月11日起计算至2019年2月10日止（共31天）为95.36元；以9356.4元（1-2月租金）为本金按年利率24%从2019年2月11日起计算至2019年3月10日止（共28天）为172.25元；以14034.6元（1-3月租金）为本金按年利率24%从2019年3月11日起计算至2019年4月10日止（共31天）为286.08元；以18712.8元（1-4月租金）为本金按年利率24%从2019年4月11日起计算至2019年5月10日止（共30天）为369.13元；以23391元（1-5月租金）为本金按年利率24%从2019年5月11日起计算至2019年6月10日止（共31天）为476.79元；上述合计1399.61元。以28069.2元（1-6月租金）为本金按年利率24%从2019年6月11日起计算至被告实际偿还款项之日止。原告未能对清空商铺内的物品名称、数量、重量、拆装及保管的合理性进行举证说明。本案商铺租赁合同于2019年6月30日到期，虽被告拖欠租金，但原告应寻求合法途径解决，不应在合同未到期的情况下对商铺内物品进行强行拆卸清空，故对原告主张的拆装等费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何洁嫦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区凯立房产有限公司支付租金18712.8元及违约金1399.61元（暂计至2019年6月10日止为1399.61元，之后的违约金以28069.2元为本金按年利率24%从2019年6月11日起计算至被告实际偿还款项之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区凯立房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为546.22元（原告已预交），由原告佛山市顺德区凯立房产有限公司负担333.72元，由被告何洁嫦负担212.5元并直接支付给原告佛山市顺德区凯立房产有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 勉二〇一九年十月二十八日书记员 郑凤婷