河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初2615号 原告：王瑞，男，1969年2月22日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：杜秀珍，河北凯悦律师事务所律师。 被告：王海昆，男，1992年12月18日出生，汉族，现住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：韩佳兴，男，1984年11月23日出生，汉族，现住河北省遵化市，系被告姐夫。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号，统一社会信用代码911303007840864893。 原告王瑞诉被告王海昆、秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞委托诉讼代理人杜秀珍、被告王海昆委托诉讼代理人韩佳兴到庭参加了诉讼，被告瑞龙公司经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王瑞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令准许对第二被告开发的中国红色公寓15层04号房产的执行；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年8月17日、9月2日，第二被告向原告借款400万元，用包括涉案中国红色公寓15层04号等房产以签订商品房买卖合同的方式向原告提供了抵押担保，当日到抚宁县房产部门办理了备案登记。2014年7月3日，海港区人民法院作出（2014）海民初字第1558-1号《民事裁定书》，查封了第二被告涉案房产。2014年9月1日，海港区人民法院作出（2014）海民初字第1558号《民事判决书》，判令第二被告偿还原告王瑞借款本金人民币2616152元及利息；2015年3月16日，秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第24号民事判决书，维持原判。2015年4月23日，原告王瑞向海港区人民法院申请执行。近日，第一被告王海昆对案涉房产向海港区人民法院提出书面异议。2019年1月29日，原告收到（2018）冀0302执异282号《执行裁定书》，裁定：中止对秦皇岛市南戴河区产的执行。原告认为该中止不符合法律规定。第二被告行为严重违背民法的诚实信用原则，在明知案涉房产为借款提供担保，被法院查封仍与第一被告进行交易，逃避法院强制执行，以违法行为获益，并通过诉讼程序得到法院判决的支持，二被告的交易行为不符合民诉法及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，足以排除强制执行的权益，不应得到法庭的支持。 被告王海昆辩称，秦皇岛市海港区人民法院2018冀0302执异283号的判决符合法律规定，事实清楚，原告提出异议没有法律依据，请法院不予认同，王海昆与瑞龙房地产签订的商品房买卖合同已经付清款项，并合法占有该房屋，故被告对执行标的的中国红色公寓享有强行排除的权益。 被告瑞龙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理本院认定，2014年7月3日，经原告申请，本院作出（2014）海民初字第1558-1号《民事裁定书》，裁定冻结被告瑞龙公司银行存款370万元或查封、扣押其他等额财产。2014年7月7日，我院出具（2014）海法执字第1558-1号《协助执行通知书》，预查封被告瑞龙公司名下中国红色公寓15层01、02、03、04号房产，15Ａ02、08、09、10、11、12号房产，查封期限贰年，自2014年7月8日起至2016年7月7日止。2014年8月15日，本院出具（2014）海民初字第1558号民事判决书，判决被告瑞龙公司于判决生效后七日内偿还王瑞借款2616152元并支付利息。被告瑞龙公司不服提起上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院于2015年3月21日作出（2014）秦民终字第2241号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告申请执行后，本院于2018年11月29日作出（2018）冀0302执异282号《执行裁定书》，认为：“王海昆与瑞龙公司签订《商品房买卖合同》，王海昆已付清款项并已合法占有该房屋。据此，王海昆对执行标的中国红色公寓15层04号房产享有足以排除强制执行的权益。”裁定中止对秦皇岛市南戴河区产的执行。原告王瑞不服，提起本案诉讼。 被告王海昆提交2012年6月18日《商品房买卖合同》一份，载明：“合同双方当事人出卖人：瑞龙公司……买受人：王海昆……第三条买受人所购房屋基本情况买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定项目中的第×【幢】【座】15【层】04号房，该商品房用途为公寓……第六条付款方式及期限……出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余的10%，待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。……第八条交付期限出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”瑞龙公司在出卖人处盖章，被告王海昆在买受人处签名并按手印。 被告王海昆提交2012年6月16日《以房抵债务协议》协议一份，协议中被告瑞龙公司作为债务人、甲方，王加兴作为债权人、乙方，载明：“……一、甲方以自身开发的中国红色公寓15F-04号商品房一套抵给乙方，同时甲方所欠乙方的债务抵消￥：959845元，其中包括房款￥：917378元、契税￥：36695元、公共维修基金￥：4562元、产权代办费￥：700元、配套费￥：510元。二、乙方指定中国红色公寓15F-04号商品房的房主为王海昆……三、中国红色公寓15F-04号商品房交付给乙方及王海昆时甲方所欠乙方￥：959845的债务消灭。交付完毕后，王海昆享有中国红色公寓15F-04号商品房的所有权。……”被告王海昆称购房款通过以房抵债形式交付，王加兴是其父亲。 被告王海昆提交收据6张，时间分别为2012年6月18日5张，内容为配套费2040元、产权代办费2800元、公共维修基金17447元、房契税36695元及购房款917378元，另有2012年10月15日两年物业费4561元；被告王海昆提交2016年6月18日房屋交接证明、验房签字文件、物品交接表各1份；被告王海昆提交2017年1月3日被告瑞龙公司开具的购房发票一张，载明金额为917378元。原告对上诉文件真实性均予否认。 针对争议事实，原告提交：证据一，（2014）海民初字第1558-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》、抚宁房产管理处送达回证、（2014）海民初字第1558号《民事判决书》、（2014）秦民终字第2241号《民事判决书》各一份。证明：1.案涉房屋于2014年7月8日被海港区人民法院预查封，且一直处于查封状态；2.案涉房屋一直登记在被执行人瑞龙公司名下；3.该案件正处在执行阶段，一直未履行；4.案涉房屋性质为公寓，非住宅，不符合最高院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定排除强制执行的条件。证据二，2011年8月17日，原告与被告瑞龙公司的《借款合同》一份，证明：1.案涉房屋当日与原告签订购房合同，到期不能还款购房合同生效；2.瑞龙地产明确承诺，与原告签订的购房合，不存在一房多卖的情况，如果是瑞龙地产公司另与他人签订购房合同也民事欺诈行为，其合同依法无效，不能排除原告案件的强制执行。证据三、2011年8月17日，原告与瑞龙地产公司签订的《商品房买卖合同》。证明：1.土地使用权期限45年，证明房屋性质是公寓不是住宅，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九排除强制执行的条件；2.2011年8月17日，该《商品房买卖合同》在抚宁县房地产市场管理所备案登记，并加盖印章。足以证明原告诉请有法律依据。证据四、2018冀0302执异282号民事裁定书，证明本案起因。以上证据均为复印件。被告王海昆质证称：对证据一、真实性无异议，对证据一证明该房屋性质为公寓非住宅不符合最高人民法院相关规定有质疑，认为该房屋是可以排除执行。原告与瑞龙房地产签订的买卖合同，不具有真实意思表示，原告与瑞龙地产之间是借贷关系，不是买方卖方关系，其次该合同称的登记备案既不是房产权属登记备案，也不是抵押担保登记备案，因此不具有对抗第三人的效力，凭该合同也无法证明瑞龙房地产向原告提供担保。对证据二、真实性无异议，该合同证明原告与瑞龙房地产签署的购房合同，原告与瑞龙地产之间是借贷关系，不是买方卖方关系，不是真实意思表示。对证据三、真实性不认可，原告与瑞龙房地产签订的买卖合同，不具有真实意思表示，原告与瑞龙地产之间是借贷关系，不是买方卖方关系，其次，该合同称登记备案既不是房产权属登记备案，也不是抵押担保登记备案，因此不具有对抗第三人的效力，凭该合同也无法证明瑞龙房地产向原告提供担保。对证据四、真实性无异议。 针对争议事实，被告王海昆提交：证据一、商品房买卖合同及收据6张，证明被告购买了瑞龙房地产房屋。证据二、房屋交接证明、验房签字文件、物品交接表各1份，证明被告在支付完房款后同瑞龙房地产完成了交接工作，已经实际占有涉案房屋。证据三、购房发票，证明被告与瑞龙房地产房屋买卖合同实际履行，被告缴纳了涉案房屋价款税金。证据四、河北省秦皇岛北戴河人民新区法院2018冀0392民初577号民事判决书1份，证明原告与瑞龙房地产签订了商品房买卖合同无效，被告于瑞龙房地产签订的买卖合同有效。 证据五、以房抵债协议，证明被告通过以房抵债的形式交付了所有房款。原告王瑞质证称：对证据一、真实性合法性不认可，对证明目的不认可，对6张收据真实性合法性关联性均不认可，均是双方二被告为了逃避原告强制执行而做的虚假证据，同时这份合同也证明没有在备案机关办理备案登记，瑞龙房地产公司明知其行为不合法。对证据二、三性及证明目的均不认可，证明房屋也是公寓不是住宅，都是在二被告之间的行为，均不具有真实性，也不能证明房屋为被告实际占有，因为房屋只有夏天三个月可以开宾馆，之后断水断电，而且也不是被告个人手，是瑞龙房地产在出租。对证据三、这份发票开具的时间是2017年1月3日是在海港区人民法院查封3年后开具的，不具有真实性。对证据四、证明目的不认可，真实性认可，该判决还没有生效，在上诉期间。对证据五、三性均不认可，是新做出来的，在前几审的时候都没见过，没有交购房款的事实，所以做了抵债协议，被告证据四在上次中院开庭的时候还说不出来什么呢，这次就有了这份协议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告王海昆主张房屋在2012年已经通过以房抵债形式购买，但直至本院查封该房屋时未办理过户，其提交证据不足以证明非因其本人原因未办理过户登记。故被告王海昆称其对本案房屋享有排除执行的权利，本院不予采信。 综上所述，准许对中国红色公寓15层4号房产的执行。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 准许执行被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司名下秦皇岛市抚宁区南戴河中国红色公寓15层4号房产。 案件受理费13000元，由被告王海昆、秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担，于本案判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 本院（2018）冀0302执异282号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李翔宇 人民陪审员  高国秋 人民陪审员  魏凤山 二〇一九年十月十八日 书 记 员  靳 悦