贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初12210号 原告：郭沫龄，女，1960年10月2日生，苗族，住贵阳市南明区。 委托代理人：范琴英、邱静（实习），贵州黔鹰律师事务所律师。 被告：刘朝宏，男，1962年12月23日生，侗族，住贵阳市云岩区。 委托代理人：许敏辉，贵州龙滔律师事务所律师。 第三人：陈满义，男，1975年12月生，汉族,住贵阳市云岩区。 第三人：鲜红艳，女，1980年10月12日生，住贵阳市云岩区。 原告郭沫龄与被告刘朝宏、第三人陈满义、鲜红艳物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭沫龄的委托代理人范琴英、被告刘朝宏的委托代理人许敏辉、第三人陈满义到庭参加诉讼。第三人鲜红艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告郭沫龄向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认位于贵阳市南明区房屋的所有权由原告享有；2、判令被告协助原告办理贵阳市南明区房屋的产权过户手续，过户到原告的名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：两第三人系夫妻关系。2009年至2010年期间，被告因购买贵阳市南明区房屋向第三人陆续借款共计400640元。2010年12月12日，被告向第三人出具房屋出卖协议保证书，保证在2011年2月6日前归还第三人借款，如被告未按约定偿还第三人借款的，将自己位于贵阳市南明区房屋以400640元出卖给第三人。2011年2月6日，被告未按照自己的承诺偿还第三人借款，后经被告与第三人协商一致，被告将上述房屋出卖给第三人。2013年1月31日，原告与第三人协商一致，第三人将上述房屋出卖给原告，双方签订了书面的《二手房买卖合同》，合同约定房屋成交价为60万元，合同对价款的支付等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定将购房款支付给了第三人，第三人也向原告出具了收条等书面收款凭证。后第三人将房屋交付原告居住使用至今。期间，原告于2013年2月25日向贵州省消防总队缴纳了机关购房款104115.6元，于2014年9月15日以被告的名义办理了房屋产权证书。多年来，原告多次要求第三人通知被告协助原告办理房屋过户手续，但被告均以各种理由推诿。综上，原告认为，被告因欠第三人借款未归还，双方协商一致将借款转为购房款系双方真实意思表示，应系合法有效行为。第三人接房后，将房屋出卖给原告的行为也未违反法律强制性、禁止性规定，原告与第三人签订的《二手房买卖合同》应系合法有效合同。原告接房后并实际居住管理至今且缴纳了10多万的机关购房款，后又以被告的名义办理了房屋权属证书。被告虽为产权登记的所有权人，但被告并非案涉房屋的实际权利人，被告拒不配合原告办理过户登记的行为侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉。 被告刘朝宏辩称，一、原告起诉对象错误，被告主体资格不适格。二、被告未将其所有的房屋出卖给本案第三人陈满义及鲜红艳，案涉房屋的所有权一直归被告所有。三、原告未取得房屋所有权，系原告与第三人之间的纠纷，与被告无关。 第三人陈满义述称，当时被告刘朝宏向我们借钱，借了大概几十万，具体数额不清楚，是我老婆鲜红艳出借的，借了钱全部没有还，最后被告刘朝宏用房屋作抵押，是否办理抵押登记不清楚。当时约定钱还不了将房屋出卖给我们，我们还补了一点钱给刘朝宏的。房屋应该归原告所有，办理过户手续是被告刘朝宏配合，需要第三人配合的第三人都配合。 第三人鲜红艳未作陈述。 本院经审理，认定事实如下：第三人陈满义与鲜红艳系夫妻。2009年11月27日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借款保证协议》一份，载明“本人因购房需要，经向鲜红艳借到现金，大写人民币壹拾万元整，小写100000.00元，此款刘朝宏本人用于支付沙冲南路198号省消防总队里面宿舍自己的住房（三单元5-12）。此款刘朝宏承诺在2010年5月26日归还（共半年时间），同时每月支付鲜红艳的资金占用费大写人民币肆仟元，刘朝宏同时保证上述房屋属于自己的真实性，借款未归还期间，上述房屋不得转让给任何人。刘朝宏承诺保证如不能按月支付资金占用费、与到期后不按时归还借款，刘朝宏自愿将上述购买的房屋抵押给鲜红艳本人（此借款协议经刘朝宏本人签字手印后生效，同时代表鲜红艳借给刘朝宏十万元的借条）”。被告刘朝宏在借款人处签名捺印。 2010年11月6日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借条》一份，载明“本人刘朝宏向鲜红艳借款人民币贰拾叁万零陆佰肆拾元整（￥：230640）归还时间在2011年2月6日。特此借条”。被告刘朝宏在借款人签字处签名捺印。同日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借款归还保证书》一份，载明“本人刘朝宏向鲜红艳借款人民币贰拾叁万零陆佰肆拾元整，借款归还时间2011年2月6日止。为保证此款按时归还，本人刘朝宏愿拿出属于自己的房产沙冲路XX经济适用住房抵押给鲜红艳。因上述的房产没有办好相关的手续，刘朝宏把2008年4月23日交到消防总队的19万元的购房款的收据与消防总队干部经济适用房购房名单及排序的原件交给鲜红艳。刘朝宏本人必须保证上述房产的属性真实，并无其他任何权属纠纷。到期如不能按时归还借款，上述房产将永久归鲜红艳所有。特此保证。”被告刘朝宏在借款保证归还人处签名捺印。 2010年12月12日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《借条》一份，载明“今借到鲜红艳现金柒万元（70000.00元）整，2011年2月6日前归还。”被告刘朝宏在借款人处签名捺印。同日，被告刘朝宏向第三人鲜红艳出具《房屋出卖协议保证书》一份，载明“本人刘朝宏于2009年借到鲜红艳人民币壹拾万元（100000元），此借款用于支付自己购买沙冲路XX房子，我因资金困难到2010年借款归还时间未归还鲜红艳，本人刘朝宏于2010年第二次借到鲜红艳人民币贰拾叁万零陆佰肆拾元（230640元）此借款也是用于支付沙冲路XX的房款（刘朝宏本人原来借别人的款未归还别人的），刘朝宏的第二次借款，归还时间于2011年2月6日。今天我第三次借到鲜红艳现金柒万元（70000元），前后三次我共借鲜红艳肆拾万零陆佰肆拾元（400640元），我保证上述三次借款在2011年2月6日12时前归还鲜红艳，（本人因前面借款未归还违约多次）如到期不能按时归还鲜红艳，本人自愿将沙冲路消防总队的房子以肆拾万零陆佰肆拾元出卖给鲜红艳。今后刘朝宏在沙冲路XX的房子的产权将永久归鲜红艳所有。特此上述协议出卖房产。”被告刘朝宏分别在借款保证归还人、出卖房产人处签名捺印。 前述借款到期后，被告刘朝宏未将上述借款归还第三人鲜红艳。 2013年元月31日，第三人鲜红艳、陈满义（甲方）与原告郭沫龄（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定第三人将沙冲路XX住房出售给原告郭沫龄，附属设施含地下车库。房屋成交价为600000元，付款方式为现金支付600000元（其中2013年2月8日前支付300000元，2013年3月25日支付余款300000元）。合同签订后，原告向第三人支付了购房款600000元，第三人鲜红艳出具了收款收据。购房款付清后，第三人鲜红艳、陈满义将涉案房屋交付给原告郭沫龄居住至今。 2013年2月25日，原告郭沫龄以被告刘朝宏的名义向贵州省公安消防总队缴纳涉案房屋的“机关购房款”104115.6元，2014年7月28日，原告郭沫龄以被告刘朝宏的名义向贵州省公安消防总队缴纳办理产权手续费用28618.09元，2014年9月15日，涉案房屋产权登记至被告刘朝宏名下，登记地址为贵阳市南明区。原告郭沫龄占有使用涉案房屋至今，并交纳了该房屋自2013年5月至2019年12月期间物业费、水费、车位费等相关费用。因被告刘朝宏拒绝协助原告郭沫龄办理涉案房屋产权证书，原告郭沫龄向本院起诉，提出如前诉请。 以上事实，有各方当事人陈述、身份证复印件、身份信息登记表、第三人结婚证复印件及身份证明、借款保证协议、借条、借款归还保证书、房屋出卖协议保证书、《二手房买卖合同》、《收条》、银行转账凭证、结算票据、收款收据、刷卡凭证、产权证、国有土地使用证、办证票据等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：原告主张第三人与被告之间的借款关系转成了房屋买卖关系，被告对其与第三人之间的借款关系无异议，但对买卖关系不予认可，认为《房屋出卖协议保证书》中关于案涉房屋买卖的条款实际是对借款合同的担保，双方并未成立房屋买卖关系。根据本案已查明的事实，被告向第三人借款共计400640元，并出具《房屋出卖协议保证书》承诺如在2011年2月6日12时前不能归还借款，自愿将案涉房屋以400640元出卖给第三人鲜红艳，今后房屋产权将归第三人鲜红艳所有。从被告向第三人交付案涉房屋相关资料的时间来看，该保证并非是双方成立买卖房屋关系的意思表示，被告的真实意思应是为借款提供担保，虽然该担保不属于物权法规定的典型担保类型，但没有违反关于流质条款的法律规定，应属有效。第三人作为债权人，在借款期限届满后，有权要求被告偿还借款，在被告不能履行还款义务时，可要求实现担保物权，但第三人不能直接取得作为担保物的案涉房屋的所有权，且根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权变更要以登记作为生效要件，案涉房屋至今仍登记在被告名下，被告是所有权人，第三人未取得房屋所有权。在未取得房屋所有权的情况下，第三人与原告签订《二手房买卖合同》将案涉房屋出售给原告，属于无权处分。根据本案已查明的事实，《二手房买卖合同》订立后，原告向第三人支付了购房款，该房屋至今是原告居住，使用期间产生的水电等费用均是由原告交纳，且原告以被告名义向贵州省公安消防总队缴纳了购房款及办理产权手续费用，房屋产权证由原告持有，则原告对房屋属于被告所有的事实是明知的，被告亦应当知晓第三人与原告签订《二手房买卖合同》将案涉房屋出卖给原告的事实，虽然第三人在签订《二手房买卖合同》时系无权处分，但直至本案诉讼，被告仍未对原告长期占有使用房屋提出异议，可视为被告对第三人将房屋卖给原告的行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，《二手房买卖合同》有效，现原告要求确认案涉房屋归其所有，并要求被告协助办理产权过户，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、位于贵阳市南明区房屋归郭沫龄所有； 二、刘朝宏于本判决生效后十日内协助郭沫龄办理贵阳市南明区房屋过户。 案件受理费30元，保全费5000元，由被告刘朝宏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  谭晓劲 二〇一九年十月十一日 书记员  丁杨桦