云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初8147号原告：刘琼芳，女，1950年9月16日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王兴念、王太熙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明正基房地产有限公司，统一社会信用代码：91530000709705358X。住所：云南省昆明市春城路62号证券大厦主楼9层B座法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：周张悦、彭俊伟，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告刘琼芳与被告昆明正基房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告刘琼芳的委托诉讼代理人王兴念、王太熙，被告昆明正基房地产有限公司的委托诉讼代理人周张悦、彭俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琼芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；2、判令被告向原告支付以已付购房款210956元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2019年4月16日止的违约金100000元；3、案件受理费等合理费用由被告承担。事实和理由：2006年4月15日，刘琼芳、王自友与昆明正基房地有限公司签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的昆明市房屋，该房屋属于现房销售，按套计价，购房总价210956元，该商品房经建设单位组织验收合格后，被告以电话形式通知原告办理交接手续；并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。2006年4月1日至2006年4月5日，被告通知昆明金水湾小区14幢业主办理接房手续，原告已办理。王自友于2012年8月6日去世。接房后原告于2006年5月1日前向被告提交了办理房屋产权登记所需全部资料，但被告由于自身原因至今未向产权登记机关报送相关资料，导致原告的房屋产权证无法办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当继续履行合同，为原告办理该房屋产权证，并承担逾期办证违约金。因原告多次与被告协商无果才诉至法院，本案应当由被告承担诉讼费及相关费用。请人民法院支持原告上述诉讼请求。被告昆明正基房地产有限公司辩称，一、本案中金水湾小区尚未办理产权证的原因是由于昆明市政府2004年要求答辩人对金水湾小区用地进行置换，导致出现置换面积不足、盘龙江红线退让问题以及市政道路占用涉案小区土地导致用地面积减少等因素造成，并非由于答辩人主观因素造成。本案中金水湾小区的产权证至今尚未办理不能归责于答辩人的原因，是政府的强势行政行为导致了金水湾小区未能办理产权证，多年来答辩人为保证广大购房者的权益，一直积极主动寻求解决途径，不存在怠于履行办证义务的情况。二、原告未交齐代办产权证所需的资料，尚不具备代办产权证的条件。被告在2006年3月23日发给原告的《关于“金水湾”交房有关事项的通知》中已经明确要求需要原告提交身份证复印件、签署授权委托书用以代办产权证，并且原告已经收到该通知。在2018至2019年间，被告又多次要求原告交齐办理产权证的资料，时至今日原告也尚未交齐上述材料，被告代办产权证的条件尚未成就。三、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。此法律规定内容为“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据该条规定，出卖人承担办证不能的民事赔偿的情形仅严格限定在“由于出卖人的原因”范围内，适用的是出卖人过错原则。被告已经向法院提交大量证据并足以证明案涉小区未能办证的原因系2004年昆明市政府土地置换后产生的置换面积不足、盘龙江红线退让以及市政道路占用案涉小区土地等因素导致用地面积减少，这些因素并非被告的原因。在未能如期办证的问题上，答辩人存在主观不能的情形，并且被告一直积极主动寻求解决途径，不存在怠于履行办证义务的情况。同时该条法律适用的前提还包括“当事人有特别约定的除外”的情形。本案中，就如何办理产权证的问题，原告与答辩人签订《商品房购销合同》中明确约定为“原告按照答辩人要求交齐办理产权证所需资料的90日内”，2006年3月23日，答辩人已经就原告所购买的商品房产权证办理所需要提交的相关手续进行了书面通知，并且原告已经收到了该通知，但至今原告未向答辩人提交齐备的办证手续。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。四、本案原告的起诉已经超过了诉讼时效。本案中原告的诉讼请求要求答辩人履行办证义务并且承担违约金，也即表示本案中争诉的法律关系是债权，适用3年的一般诉讼时效规定。原告在其诉状中认为2006年5月1日前已经交齐了办理产权证所需所有材料，那么原告在2006年5月1日以后的90日起应当知晓自己的权利受到损害，时至今日原告才来主张自身权利，已经超过了诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年，刘琼芳、王自友（乙方）与被告昆明正基房地产有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，双方作出如下约定：原告购买被告开发的位于昆明市五华区房屋，购房总价210956元，并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，并于2006年5月1日办理了接房手续，被告至今未上报产权登记机关登记所需材料。另，原告刘琼芳与王自友系夫妻关系，王自友于2012年8月6日去世。另查明，云南冶金集团于2003年9月26日取得银河片区B-1-10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆烟技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将冶金集团在建项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩用地、项目沿街违建商项目面积超建的情况，经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王自友与原告刘琼芳与被告昆明正基房地产有限公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。本案受理时，王自友已经去世，若王自友存有继承人，可就其权益向刘琼芳主张，并另寻合法途径解决。王自友、原告刘琼芳按照合同的约定向被告交付购房款，被告未按照合同约定履行合同义务，是否应当承担违约责任？首先，关于被告认为产权证不能办理系政府原因所致的主张，根据已查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府行为影响被告开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，该情形的产生不可归责于被告一方，但在开发过程中发生的违建商铺情形系被告自身违规行为所致，由此产生的后果应由被告自行承担；其次，关于被告认为未办理房产证系因原告未向其提交办理房屋权属登记的《授权委托书》等手续的主张，原告在2006年5月1日以前已经将办理权属证书所需的契税、工本费、配套费交付给了被告，表明其愿意由被告代为向产权登记机关申办房屋权属证书，且被告未提交证据证明本案存在其在合同约定的办证期限内曾催告原告签署办证授权委托书等手续而原告拒绝的情形，故对于被告的该抗辩理由本院不予支持。综上，原告按照合同约定支付了房屋价款，被告未按约定履行合同义务的行为构成违约，应承担违约责任，且目前涉案房屋具备办理产权证的条件，故对于原告的请求继续履行双方签订的《商品房购销合同》，要求被告向产权登记部门报送办理昆明房屋房产权登记手续所需的全部资料，办理产权证并承担违约责任诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利率标准自2006年10月16日起进行计算，如前所述，涉案房屋产权证至今未能办理系多种因素导致，且部分因素不可归责于被告一方，故本院在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决被告向原告支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。关于诉讼时效，原告要求被告办理房屋产权证的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但原告要求被告承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2019年4月29日起诉，则被告应当向原告支付以210956元为本金，自2016年4月29日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、被告昆明正基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送办理昆明房产登记手续所需的全部资料，并办理产权证；二、被告昆明正基房地产有限公司向原告刘琼芳支付以210956元为本金，自2016年4月29日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；三、驳回原告刘琼芳其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告刘琼芳负担900元，被告昆明正基房地产有限公司负担1400元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  屠永瑞人民陪审员  沈 虹人民陪审员  赵 玲二〇一九年十月十七日书 记 员  刘 芳