陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10901号上诉人（原审被告）：**，男，1983年3月28日出生，汉族，北京欧姆龙医疗器械有限公司职员，住西安市。上诉人（原审被告）：康义平，女，1983年10月24日出生，汉族，煤航集团有限公司职员，住西安市。系**之妻。委托诉讼代理人：**，男，1983年3月28日出生，汉族，北京欧姆龙医疗器械有限公司职员，住西安市。系康义平之夫。被上诉人（原审原告）：黄天翔，男，1992年5月11日出生，汉族，深圳市神州动力数码有限公司职员，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：张灏宇，男，1992年3月31日出生，汉族，临潼区司法局职员，住西安市临潼区。被上诉人（原审第三人）：西安链家宝业房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区丈八街办沣惠南路16号泰华﹒金茂国际12幢1单元第3层。法定代表人：安宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，法务，住。上诉人**、康义平因与被上诉人黄天翔、西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称:链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年3月5日，**向康义平出具《授权委托书》，委托康义平出售位于西安市华远君城21号楼10805号房屋。同日，黄天翔与康义平签订《西安市存量房买卖合同》，约定黄天翔购买**名下的上述房屋，面积92.28平方米，房屋总价100万元；该房屋尚在中信银行股份有限公司西安分行设有抵押，**应于2018年5月4日前一次性还清剩余贷款，并最迟于5月15日前办理完毕注销抵押登记手续；黄天翔应当于3月5日向**、康义平支付定金2万元，首付款28万元应当于房屋贷款发放至资金监管账户3个工作日内支付至资金监管账户。同日，黄天翔与**、康义平、链家房地产公司签订《居间服务合同》，约定**、康义平承担居间服务费3万元，“如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。以上合同签订当日，黄天翔向康义平支付定金2万元并向链家房地产公司支付中介费3万元、贷款服务费3000元。2018年4月，**、康义平向中信银行股份有限公司西安分行偿还了全部抵押贷款。2018年6月，康义平向黄天翔退还定金2万元。本案黄天翔原诉讼请求为：确认其与**、康义平签订的《西安市存量房屋买卖合同》合法有效；判令**、康义平继续履行合同，将涉案房屋过户并交付给其；判令**、康义平承担其误工损失896元整、交通损失3349元整等。黄天翔在第一次法庭审理中表示要求**、康义平继续履行合同的主要内容为签订在房屋管理部门进行网签备案并就购房款办理银行按揭手续。经法院释明，黄天翔变更诉讼请求为目前的主张。**在第一次庭审中辩称因父母及孩子的上学问题不同意继续履行合同，且其已经向黄天翔告知不再出售的意向，故其不应当承担误工和交通损失；庭审中，黄天翔称康义平于2018年4月16日在微信群聊中告知黄天翔及链家房地产公司不愿再出售房屋；康义平称其已在4月13日告知黄天翔不愿再出售房屋。诉讼过程中，黄天翔申请对涉案房屋市值进行评估，经西安市中级人民法院委托，西安天正房地产资产评估顾问有限公司作出天正评估（2019）0441102号评估报告，评估该房屋现值为116.87万元。黄天翔支付鉴定费5400元。黄天翔诉至原审法院称，其与**、康义平于2018年3月5日在链家房屋中介签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定**、康义平将位于西安市未央区马旗寨华远君城21幢1单元8层805号房屋一套，面积92.25平方米，价款100万元。合同签订后，其依约支付了定金及中介费，但**、康义平一直怠于履行自己的义务，故向法院提出以下诉讼请求：1、解除其与**、康义平2018年3月5日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判令**、康义平赔偿其损失421008元（其中贷款服务费3000元、居间服务费3万元、误工费896元、交通费3352元、房屋溢价383760元）；3、本案诉讼费由**、康义平承担。**、康义平辩称，其同意继续履行与黄天翔于2018年3月5日签订的《西安市存量房屋买卖合同》，黄天翔主张解除该合同，没有事实及法律依据；黄天翔主张的贷款服务费3000元及居间服务费3万元损失并未实际发生，该费用在双方解除合同后由链家房地产公司退还；黄天翔主张房屋溢价损失为383760元，缺乏事实及法律依据；黄天翔所称误工费及交通费损失并非其违约行为造成，亦非合理、必要的支出，不应计入黄天翔的损失，也不应由其承担赔偿责任。链家房地产公司述称，三方签订的房屋买卖合同因**、康义平拒绝履行导致黄天翔权益受损，根据合同约定**、康义平应当承担违约责任，黄天翔诉请解除合同等应当支持。原审法院认为，本案的争议焦点为合同是否能够解除，以及**、康义平是否存在违约行为。黄天翔与**、康义平、链家房地产公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定和诚实信用原则积极履行合同义务。首先，**、康义平曾明确表示不再履行合同的主要义务且已经退还定金，现黄天翔要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以准许。其次，**、康义平自认在2018年4月中旬就已经向黄天翔告知不愿再继续履行合同，所以能够认定**、康义平在履行合同中违背了合同约定及诚实信用原则，应当承担违约责任。就黄天翔主张的3000元贷款服务费系其实际支出，但黄天翔无证据证明已实际办理了银行贷款，且该3000元款项的收取方为链家房地产公司，故黄天翔要求**、康义平返还，原审法院不予支持；就黄天翔主张的3万元居间服务费系其实际支出，且根据三方《居间服务合同》约定，违约方应当向守约方支付，故该项费用应当由**、康义平承担；就黄天翔主张的交通费和误工费，根据黄天翔提供的证据包括签订合同时的交通费用，且即使合同继续履行，黄天翔仍应支付相应的成本，故黄天翔此项诉讼请求不能认定为合同履行后可获得的利益，且黄天翔已主张房屋价格上涨造成的损失，故该项诉讼请求原审法院不予支持；黄天翔主张的房屋溢价损失383760元，经司法评估实际溢价为16.87万元，该溢价幅度亦未超过双方约定的违约责任，符合目前实际情况，原审法院予以支持。综上，黄天翔与**、康义平、链家房地产公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》解除，**、康义平应当向黄天翔支付居间服务费损失3万元，房屋溢价损失16.87万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，原审法院遂判决：一、原告黄天翔与被告**、康义平和第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司于2018年3月5日签订的《西安市存量房屋买卖合同》解除。二、被告**、康义平于本判决生效之日起二十日内向原告黄天翔支付居间服务费损失3万元，涉案房屋溢价损失16.87万元，以上共计19.87万元。三、驳回原告黄天翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13838元、鉴定费5400元（原告黄天翔已预交），现由原告自担3026元，二被告**、康义平负担16212元，二被告于履行上述给付义务时一并支付原告黄天翔。宣判后，**、康义平不服，向本院提起上诉称，其多次询问链家房地产公司工作人员均被告知房屋买卖合同双方交易不成功的，链家房地产公司会退还收取的居间服务费，其也在一审中提交了“西安链家员工强博与**的微信聊天截图：“链家官网截图”等证据证明。本案一审判决作出后，其再次询问链家房地产公司工作人员，工作人员表示会将收取的3万元居间服务费退还给黄天翔。因此，其并未给黄天翔造成居间服务费损失，一审法院未查明此事实，所作判决未能维护其权利，请求法院依法查明本案案情，改判其不向黄天翔支付居间服务损失3万元，维护其合法权益。综上，请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判其于本判决生效之日起二十日内向黄天翔支付涉案房屋溢价损失16.87万元；2、本案一、二审诉讼费用由黄天翔承担。黄天翔辩称，一、涉案《居间服务合同》第5条第三款对居间服务费承担主体承已经进行明确约定；二、收取居间服务费是链家房地产公司的合法权益，链家房地产公司也未向黄天翔退还居间费。根据《居间服务合同》约定，应由违约方承担居间服务费。其支付中介公司中介费后，其有权请求**、康义平承担局间服务费。链家房地产公司辩称，根据《居间服务合同》的约定，违约方应承担居间服务费用，综上，请求驳回**、康义平的上诉请求。对于退还居间费的问题，其公司员工确实给**、康义平承诺过，但这只是其公司员工的口头承诺，只要交易不成其就会将居间费退还。其需要法院文书确认双方解除涉案合同，其自领到判决书或者调解书10个工作日内向黄天翔退还居间服务费，由于居间费由黄天翔支付，所以其在纠纷解决后会将居间服务费退给黄天翔。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，涉案《西安市存量房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，应合法有效。本案事实表明，**、康义平在无法定或者约定解除合同的情形下表示不再继续履行合同，显然构成违约，原审认定**、康义平依法承担违约责任正确，本院予以支持。根据三方约定，违约方有承担向链家房地产公司给付居间费用的合同义务，因此，本案在守约方黄天翔已向居间方支付该费用的情况下，原审判决由违约方**、康义平给付黄天翔并无不当。关于居间方链家房地产公司同意向黄天翔退还其收取的涉案3万元居间服务费的问题。本院认为，**、康义平所主张的链家房地产公司退还的3万元事实并未发生，即使链家房地产公司做出了关于将来生效判决作出后向黄天翔退还3万元居间服务费的意思表示，**、康义平仅依据链家房地产公司的该意思表示而不是既成的事实主张其权利，显然于法无据。综上所述，原审判决正确，应予维持。**、康义平的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；**、康义平预交的550元二审案件受理费由**、康义平负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十月二十九日书记员 范致远