广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初3769号 原告：南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司，住所地：广西壮族自治区柳州市高新南路**桂中花苑******，统一社会信用代码：91450200692775674J。 负责人：邢建斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董柳杏，广西金飞律师事务所律师。 被告：蔡海，男，1981年9月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司诉被告蔡海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人仇宇书、董柳杏到庭参加诉讼。被告蔡海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付给原告2016年1月1日至2017年8月31日物业管理费共计2106.56元（计算方式：131.66㎡×0.8元/月/㎡×20个月）；2、请求法院判令被告支付给原告2016年1月1日至2016年12月31日电梯电费共计540元（计算方式：45元/月×12个月）；3、请求法院判令被告支付违约金793.96元[计算方式：违约金数额=未交各项费用金额总额×30%即（2106.56+540）×0.3)]；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月30日,原告与柳州市普利华房地产开发有限责任公司签订《利华嘉园前期物业服务合同》，约定由原告对利华嘉园小区进行前期物业管理，双方对权利义务、物业服务内容及收费标准等内容进行了约定，合同约定的服务期限自双方签订之日即2009年10月30日起至本物业业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，该前期物业服务合同对利华嘉园全体业主均具有约束力，之后利华嘉园于2017年8月31日撤场，虽然在原告撤场之前利华嘉园小区已成立有业主委员会，但原告于2017年8月31日撤场之前已持续履行上述前期物业服务合同。在原告提供物业服务期间被告是利华嘉园3栋16-2号住宅的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳相应的物业管理费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，被告自2016年1月1日起至2017年8月31日止累计拖欠物业管理费、电梯电费共计2646.56元，原告已委托律师向其发出过律师函进行催交，但被告均以各种理由拒绝交纳，至今仍分文未交，被告的行为已经违反了合同的约定及物业管理条例的规定，严重损害了原告的合法权益。据此，根据《物业管理条例》的规定以及《利华嘉园前期物业服务合同》的约定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告诉请的收费标准为：根据《利华嘉园前期物业服务合同》第七条：高层住宅的物业服务费按每平方米每月0.8元收取（按建筑面积算）；电梯电费13-18层住户按每月每户45元收取。 被告未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下与本案有关的案件事实： 原告提交的加盖有柳州市自然资源和规划局不动产登记资料查档专用章的《查档结果证明书》载明：“经查，蔡海位于白沙路××16-2的不动产已转移至他人名下，已在我局办理转移登记。注销时间：2018年1月22日。面积：131.66，用途：住宅。”即在原告提供物业服务期间，被告系柳州市柳北区利华嘉园小区3栋16-2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为131.66㎡。 2009年10月30日，原告（乙方）与柳州市普利华房地产开发有限责任公司（甲方）签订了一份《利华嘉园前期物业服务合同》。该份《利华嘉园前期物业服务合同》第一条“物业基本情况”约定有：“委托物业名称：利华嘉园；物业类型：商住楼；座落位置：白沙路12号……”该份《利华嘉园前期物业服务合同》第四条“服务期限”约定：“本合同自双方签订之日起至本物业业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。”该份《利华嘉园前期物业服务合同》第六条“乙方的权利和义务”第十一款约定：“按合同规定向业主和使用人收取服务费用及有关应交费。在乙方已履行合同，而业主和使用人不按规定时间无故欠缴物业服务费用及机动车辆场地占用费等有关应交费，乙方可通过向人民法院申请支付令，要求业主和使用人支付相关费用。对逾期不交费者，每日按应交款的3‰收取滞纳金；......”该份《利华嘉园前期物业服务合同》第七条“物业服务收费”约定有：“（一）物业服务费价格（按政府批准为准），多层住宅：0.5元/㎡/月（按建筑面积计算），高层住宅：0.8元/㎡/月（按建筑面积计算）......公共水电费：3元/月/户；电梯电费：2层10元/月/户；3层25元/月/户；4-7层35元/月/户；8-12层40元/月/户；13-18层45元/月/户。（二)物业服务费缴费计算时间：从甲方交房之日起开始计算。（三）业主缴费时间：首次，乙方预收业主一年的物业服务费；此后，当季首月10日内业主应缴交本季的物业服务费给乙方。” 原告于2017年8月31日撤离利华嘉园小区，虽然在原告撤场之前利华嘉园小区已成立有业主委员会，但原告于2017年8月31日撤场之前已持续履行上述前期物业服务合同。原告在撤离后于2017年9月10日与柳州市柳北区利华嘉园小区业主委员会签订了《利华嘉园移交清单》。 原告于2017年9月26日向被告邮寄了《律师函》，填写的地址为“柳州市白沙路××16-2号”。ＥＭＳ邮件全程跟踪查询电脑打印件显示该份邮件已于2019年10月9日送达。邮寄的《律师函》载明：“蔡海业主：......你所居住的利华嘉园小区3-16-2号（建筑面积131.8平方米）住宅，自2016年1月1日起至2017年8月31日止，你尚欠兴大物业有限公司物业管理费、电梯电费共计人民币贰仟伍佰捌拾捌元陆角肆分（￥2588.64），兴大物业有限公司多次向你催收上述费用，至今尚未缴纳，你的行为已构成违约......” 2019年6月14日，原告通过邮件的方式向被告书面催收物业费，EMS邮件全程跟踪查询电脑打印件显示该份邮件已于2019年6月15日送达。 本院认为,物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向业主、物业使用人收取一定费用的活动。原告与柳州市普利华房地产开发有限责任公司签订的《利华嘉园前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，柳州市普利华房地产开发有限责任公司与原告签订的《利华嘉园前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告、业主及物业使用人均应按合同约定履行义务，被告作为当时涉案房屋的业主理应向原告交纳从收房之日起至2017年8月31日止原告提供物业服务期间产生的物业服务费。被告理应向原告交纳拖欠的2016年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费2106.56元（131.66㎡×0.8元/月×20个月），2016年1月1日至2016年12月31日期间的电梯电费540元（45元/月×12个月）。 对于拖欠的物业服务费的违约金，虽然《利华嘉园前期物业服务合同》中约定每日按应交款的3‰收取滞纳金，但该约定标准过高，应予调整。原告未能提供证据证明被告欠缴物业服务费所导致的具体违约损失，根据本案的实际情况，并根据公平及诚实信用原则予以衡量后，本院酌定被告应向原告支付违约金360元。 被告未到庭参加诉讼，采取消极行为，自愿放弃了抗辩权，但这并不能免除其应在本案承担清偿债务的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告蔡海于本判决生效之日起十日内支付原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路××16-2号房屋2016年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费2106.56元、2016年1月1日至2016年12月31日期间的电梯电费540元； 二、被告蔡海于本判决生效之日起十日内支付原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司违约金360元； 三、驳回原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交、已减半收取），由被告蔡海负担（此款于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－26××××0）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黎 鹂 二〇一九年十月十二日 法官助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”