贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9188号 原告：谢海，男，白族，1984年8月22日出生，住贵州省毕节市织金县。 委托诉讼代理人：王定才（特别授权代理）、王伦（实习），均系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：聂萍、赵霞林，均系贵州朗意律师事务所律师。 原告谢海与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢海的委托诉讼代理人王定才，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢海向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理房屋权属转移登记，并将不动产权证书交付原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计200000元，违约金计算以原告已付购房总款394253元为基数，按每日0.1%的标准从2017年5月31日计算至被告办理完毕不动产权属证书并交付原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城第7幢28层7号房屋，总价款394253元。约定被告应于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。超过60日的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约缴纳完毕全部房款，但至今被告未如约为原告办理商品房转移登记。原告诉至人民法院。 被告瑞丰房地产公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家从政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”双方又在合同中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，因此被告的义务应为向办证机关交付办理商品房转移登记的有关文书，且交付对象已从原告转化为不动产登记机关，无需向原告通知交付的有关情况。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。4、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付到办证部门之日止。5、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。6、商品房买卖合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计算标准为千分之一，而其他同类案件买受人诉瑞丰公司，合同约定与上述约定相同，例如：胡登智、孙锦诉瑞丰公司，一审七星关区人民法院以(2017)黔0502民初4602号判决书判决将违约金的计算标准调整至银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，二审毕节市中级人民法院以(2018)黔05民终1753号判决书。因此，同一法院对同类案件应当同案同判。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市，价款394253元。关于产权登记方面约定：被告承诺于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，办理方式是买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告向被告足额交付了购房款，并向被告缴纳了契税、办证费等税费。被告未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，原告诉至本院。现涉案房屋还未办理初始登记，办理转移登记的条件尚未成就。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理并交付不动产权证的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 关于违约金问题。原告按约定履行了支付房款394253元的义务，合同约定被告应于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，办理方式是原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，合同约定的违约金过高，本院依法调整为以已付购房款394253元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（本院支持贷款基准利率的1.3倍计算）的标准从2017年6月1日起计算。办理转移登记方式是原告委托被告代为办理，故被告只需将办理转移登记相关文书交到不动产登记部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢海逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以原告已付购房款394253元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告之日止； 二、驳回原告谢海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由原告谢海负担1613元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担537元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十月三日 书记员  姜童尧