西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初3536号 原告：赵昌荣，男，汉族，1971年8月7日出生，住西安市雁塔区。 原告：刘惠云，女，汉族，1970年3月12日出生，住西安市碑林区，系原告赵昌荣之妻。 共同委托代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。 共同委托代理人：张欢，陕西云德律师事务所律师。 被告：西安汉华房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91610133578427801L，住所地：西安曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场1号楼1901室。 法定代表人：黄色环，系该公司董事长。 委托代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。 委托代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。 原告赵昌荣、刘惠云与被告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵昌荣、刘惠云的委托代理人陈岭、张欢到庭参加诉讼，被告汉华公司的委托代理人宋三香、刘睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵昌荣、刘惠云诉称，2015年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定原告购买XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积为192.78平方米（实测面积192.88平方米），房屋总价款为2220000元（补差1096.76元）。之后，原告按约定交付了房款，履行了合同的全部义务。该合同约定装修标准为4000元/平米，经原告调查发现被告所交付商品房装修远远未达到该标准，被告应当退还约定装标与实际装标之间的差额194820元。《商品房买卖合同》第八条约定被告于2016年12月31日前交付房屋；该合同第九条约定，逾期将商品房交付原告的，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。被告2017年9月21日将商品房交付于原告，逾期交房时间为263天，违约金为175244.5元。为维护原告的合法权益，现请法院，依法判令：1、被告退还原告装修费的差额暂计7000元；2、被告支付原告逾期交房违约金3000元；3、本案的诉讼费、评估费由被告承担。在本案审理过程中，原告将诉请变更为：1、被告退还装修费的差额194820元；2、被告支付延期交房的违约金175244.5元；3、被告支付供水、供电、供气的违约金31983.79元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。 被告汉华公司辩称，原告诉请无事实及法律依据，被告已按照合同约定向原告交付了符合装修标准和条件的房屋，原告认为被告交付的房屋不符合约定，并要求鉴定装修价值，不符合基本常识。合同所约定的每平米4000元的价款并非其应得的房屋装修成本，按照原告的逻辑，房屋总价也应只是建造成本，不包含被告所付出的地价、管理成本、财务成本、税收成本及应得利润等，这显然是不符合逻辑的，就如同在市场经济交易过程中，经营者和消费者就提供产品或服务价格达成一致意见后，另一方认为所提供的产品或服务价值与价格不符，要求退还差价是同一逻辑，按照这一逻辑，市场交易过程中的合意将被打破，市场经济的稳定性根本无从谈起。本案中，4000元装修标准的约定是开发商综合了交易市场中的供求关系、价值规律、设计、管理、销售、利润空间、税费、规费、成本等各种因素，在双方当事人自愿平等的基础上形成的，并非是对房屋装修中各单项项目用材及施工成本的简单累加，而且根据鉴定机构所提供的鉴定报告显示，本次评估价值仅考虑房屋装修的实际支出成本，并未考虑房地产企业对于涉案毛坯房精装修所产生的各项费用合计775元/平方米，也未考虑开发商房屋装修所产生的市场合理利润，而上述费用及市场利润均系开发商在进行房屋销售过程中所必然产生的，应当包含在每平米4000元的装修标准内。且综合考虑上述各项因素，被告所交付房屋的装修价格也不存在价格畸高，导致交易显失公平的情况，即便原告认为被告交付的房屋不符合装修标准，根据《商品房买卖合同》第十六条关于装饰装修及设备标准不符合约定的规定，被告也只是有及时更换修理的义务，不存在本案所要求的返还差价的约定。对于其要求的被告支付未按合同约定供水、供电、供气的违约金，被告认为也无事实和法律依据，应当予以驳回。被告向原告交付房屋时，房屋的水电正常使用不存在任何障碍，原告也未因被告没有按照合同约定供水供电产生任何实际损失，因此不适用合同约定的违约金计算条款。对于逾期交房违约金，被告已经按照合同约定交付条件和时间向其交付了房屋，原告也实际使用，不存在逾期交付的情形，即便存在逾期交房，按照合同约定的违约金标准明显过高，远超其实际损失，应当予以调减。 经审理查明，出卖人汉华公司与买受人赵昌荣、刘惠云签订商品房买卖合同，合同约定，买受人购买位于西安市曲江新区XX路以北，雁翔路以西的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价款为2220000元，装修价款为4000元/平方米；合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十四条关于出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：1、水、电按交付日期正常运行，天然气按天然气公司执行，如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖人在150天内整改达到交付条件，期间造成的房屋无法正常使用，则由出卖人按照物业管理费向买受人予以补偿。2017年4月22日，汉华公司向赵昌荣、刘惠云出具发票，发票显示购房款2221151.6元。 另查明，涉案房屋的市政供电时间为2018年2月12日，供气时间为2017年5月10日。被告提供原告签字确认的收房资料佐证原告已于2017年9月17日收房，原告对该证据认可。被告向本院提交了涉案房屋经建设方组织监理、勘察、设计、施工单位验收合格的五方验收记录显示五方验收合格的时间为2016年12月3日，但截止庭审时，涉案房屋尚未取得消防验收备案手续。 又查，被告向本院提交了涉案房屋的物业费收费标准显示原告按照每月520.78元的标准向被告交纳物业费。原告对该证据予以认可。 在本案审理过程中，原告申请对房屋差价进行鉴定，经中和资产评估有限公司评估，涉案房屋装修价值为621900元，该评估不包括被告精装修所发生的设计、招标、管理、销售、税费等各项费用合计约775元/平方米。鉴定后，原告与被告对该鉴定均提出异议，中和资产评估有限公司至今未向本院提交有中和资产评估有限公司盖章的异议答复。经本院向原告核实，鉴定单位已经将其缴纳的鉴定费全额退还原告。 上述事实，有商品房买卖合同、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案争议焦点一是被告是否应当向原告支付房屋装修差价。对于该争议焦点，本院认为，1、原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人在自愿、平等的基础上，基于双方真实意思所签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应本着契约精神履行合同义务，行使合同权利，但原告在房屋交付使用后要求被告退还装修差价，有悖于合同约定；2、原告与被告合同约定是对装修价格的约定，而非对装修价值的约定，原告与被告签订合同是市场行为，原告不能因为被告向其提供的装修价值未与合同约定的价格一致要求被告退还装修差价。因本案是合同纠纷，而非不当得利纠纷，即使被告向原告提供的装修不符合合同约定，原告向被告主张的也是违约责任，而非不当得利。3、原庭审中，原告称“被告的经营范围不包括装修，被告不应因装修获得利润”，原告与被告签订的合同中有关房屋装修的条款，并未违反法律、行政法规的强制性规定，关于公司经营范围的工商登记并也非合同生效条款，被告作为企业，即便被告因涉案合同的约定获利也是符合被告的企业性质，且被告是否因为装修盈利也并非原告要求被告退还装修差价的必要条件。因此，原告要求被告向其退还装修费差额194820元的诉请，本院依法不予支持。 本案争议焦点二，被告是否应当向原告支付逾期交房违约金。对于该争议焦点，首先，原告与被告合同约定的交付条件是商品房经验收合格，合同约定的交房时间是2016年12月31日。其次，被告虽向本院提交了五方验收记录用以佐证涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交房条件，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。由此可见，涉案工程还应通过消防验收才符合交付条件，但被告至今未取得消防验收手续。故涉案房屋在合同约定的交房期限届满时尚未符合法律规定的交付条件，被告理应向原告支付逾期交房违约金。又因原告已于2017年9月17日自愿接收了房屋，无论此时房屋是否达到合同约定以及法定的交付条件，原告都已实际占有并使用该房屋，其自愿收房的行为应视为原告认可被告交付的房屋现状，因此原告在收房之后再主张逾期交房违约金，本院不予支持。被告庭审中要求降低违约金，本院酌情降低为日万分之一。综上，原告主张的逾期交房违约金应自2017年1月1日起计算至原告实际收房之日（2017年9月17日）止，经计算为57527.83元[2221151.6元乘以万分之一乘以259日]。 本案争议焦点三是被告是否应当向原告承担供电的逾期违约金。对于该争议焦点，虽然被告向原告履行了供电义务，但在2018年2月12日之前被告提供的并非市政供电，而是临时用电。被告在交付房屋后未按照合同约定向原告提供市政供电，应属违约，按照合同约定的物业费标准计算原告主张的逾期供电违约金为2569.18元。又因被告汉华公司虽在交付房屋时提供的系临时用电，但原告亦未提供证据佐证被告公司该违约行为给其造成的损失，故结合双方合同的实际履行情况，本院将原告主张的该项违约金酌定为合同约定数额的二分之一即1284.59元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵昌荣、刘惠云支付逾期交房违约金57527.83元。 二、被告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效 之日起十日内向原告赵昌荣、刘惠云支付逾期供电违约金1284.59元； 三、驳回原告赵昌荣、刘惠云的其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7331元，由原告赵昌荣、刘惠云负担6000元，由被告西安汉华房地产开发有限公司负担1331元。因原告已预交，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郝 杰 审 判 员  赵琳君 人民陪审员  牛玉宝 二〇一九年十月十四日 书 记 员  王景涵