河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1166号上诉人（一审原告、申请执行人）：郑州银行股份有限公司新郑支行。住所地：河南省新郑市人民路与玉前路交叉口东南角。负责人：王峰，该支行行长。委托诉讼代理人：张新峰，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯静，河南明商律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：赵新民，男，汉族，1953年9月13日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：赵丽静，河南郑韩大有律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：郑州群缘房地产开发有限公司。住所地：河南省新郑市人民路南侧西岸杰座西侧丽珠水岸小区**楼****301。法定代表人：慕景哲，该公司经理。委托诉讼代理人：冯海英，河南郑韩大有律师事务所律师。上诉人郑州银行股份有限公司新郑支行（以下简称郑州银行新郑支行）与被上诉人赵新民、郑州群缘房地产开发有限公司（以下简称群缘房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初739号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月27日公开开庭进行审理。上诉人郑州银行新郑支行的委托诉讼代理人张新峰，被上诉人赵新民的委托诉讼代理人赵丽静，被上诉人群缘房地产公司的委托诉讼代理人冯海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州银行新郑支行的上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行新郑市××南侧、西岸××水岸××号楼××单元西××房产（赵新民主张部分）。事实与理由：赵新民购买的房屋是101房产的一部分，整个101房产面积为982.47平方米，2014年12月17日办理了房屋所有权证，2017年办理了不动产权证。一、将一个产权证下房产的一部分单独出售，不符合法律法规，房屋应成套出售及购买。二、赵新民称2015年2月付款，2016年12月签订买卖合同，但当时已经有房屋所有权证，而赵新民没有及时办理过户手续存在过错。三、支付房款先于签订买卖合同一年多，不符合正常房屋买卖规则，亦无相应付款凭证佐证付款事实。四、整个101房产已经出租并抵押给中原银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称中原银行农业路支行），涉案房产的买卖未经抵押权人同意，依法无效。五、2018年8月14日张贴查封公告时，整个一层房产仅有中原银行股份有限公司新郑支行在使用，赵新民当时并不实际占有涉案房产。赵新民答辩称，一、群缘房地产公司将涉案房产出售给赵新民，系双方真实意思表示，未损害他人的合法权益，未违反法律规定，合同的签订经过公证，合同真实有效。物权法规定共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割共有的不动产。涉案房产是通过赵新民所有的第三层房屋的消防通道必经之路，赵新民系为了使用第三层房产才无奈购买涉案房产。二、赵新民在2016年12月10日与群缘房地产公司签订商品房买卖合同，2017年12月25日交纳了2018年的物业管理费，2018年4月25日将涉案房产出租，早于2018年7月17日的查封。三、商品房买卖合同签订过程经公证，且附有收费单据，群缘房地产公司也认可收到了房款且赵新民占有使用至今，可以证实涉案房款的支付。四、商品房买卖合同签订时正值不动产中心与房产管理局职权分离，无法受理房产证分户手续，且商品房买卖合同第三条注明无产权证，并非赵新民原因不办理过户手续。请求驳回上诉，维持原判。群缘公司答辩称，同意赵新民的意见，应维持一审判决。郑州银行新郑支行向一审法院提出的诉讼请求：准许执行郑新市××南侧、西岸××水岸××号楼××单元西××房产。一审法院查明：郑州银行新郑支行与河南省华美龙路桥房建工程有限公司、郑州群缘房地产开发有限公司、马金安、冯智义金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年10月12日作出的（2017）豫01民初4796号民事调解书已发生法律效力。在执行过程中，作出（2018）豫01执999号执行裁定书和协助执行通知书，查封了群缘房地产公司位于新郑市××南侧、西岸××水岸1号楼1单元一层××（新郑市不动产权第00××7号）房产，查封期限为三年，自2018年7月17日始至2021年7月16日止。还作出（2018）豫01执999号之一执行裁定书和协助执行通知书，查封了群缘房地产公司位于新郑市××南侧、西岸××水岸××号楼××单元201（权证号码：豫（20**）新郑市不动产权第00××49号）、2号楼××单元××层603（合同号：140××072）、3号楼1单元9层904（合同号140××133）共计三套房产。查封期限为三年，自2018年8月9日始至2021年8月8日止。赵新民不服，提出书面异议。一审法院于2019年1月21日作出（2019）豫01执异9号执行裁定书，裁定中止对位于新郑市××南侧、西岸××水岸××号楼××单元××层西××房产的执行。郑州银行新郑支行不服，提起本诉讼。另查明，2016年12月10日，赵新民与群缘房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买群缘房地产公司开发的位于新郑市××南侧××西侧××号楼××单元××层西××门面房，房屋建造面积200平方米。该商品房单价为每平方米1万元，总金额200万元。合同第三条约定该商品房建筑面积共200平方米，无产权证。合同第五条载明赵新民于2015年2月2日一次性付清购房款，并于2016年12月15日在河南省公证处对该合同作了公证，公证书为（2016）新证民字859号。2017年12月25日，赵新民向××水岸客服中心交纳了该商品房2018年1月1日至2018年12月31日的物业费32564元。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵新民与群缘房地产公司于2016年12月10日签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。赵新民提交的物业费收据也证明其在2018年1月1日已经实际占有该房产。且在该《商品房买卖合同》中已经约定了涉案房屋无房产证，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。一审法院于2018年7月17日查封了涉案房屋，在查封前涉案房屋已经由群缘房地产公司出售给赵新民，因此，赵新民享有足以排除本案强制执行的权益。郑州银行新郑支行要求准许对涉案房屋强制执行的诉讼请求因证据不力，不予支持。综上所述，郑州银行新郑支行的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回郑州银行新郑支行的诉讼请求。案件受理费22800元，由郑州银行新郑支行负担。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：涉案房产系丽珠水岸1号楼1单元101房产的西部，整个101号房产换发了豫（2017）新郑市不动产权第00××47号不动产权证，与该楼房的第二层××房产、第三层××房产一并于2016年6月抵押给中原银行农业路支行，中原银行农业路支行承租了第一层××房产、第二层××房产。赵新民与群缘房地产公司2016年12月签订了第三层××房产的商品房买卖合同，在2017年6月中原银行农业路支行解除抵押后就第三层××房产转移登记至赵新民名下。2017年7月中原银行农业路支行就第一层××房产、第二层××房产再次办理了抵押登记，其对群缘房地产公司将第一层××房产的西部分出售给赵新民不予认可。中原银行农业路支行、郑州银行新郑支行、群缘房地产公司就租赁权拍卖执行纠纷形成执行异议之诉，一审案号为（2019）豫01民初738号，二审案号为（2019）豫民终1093号。二审中，赵新民认可2015年2月2日未向群缘房地产公司实际支付200万元，其与群缘房地产公司认可房款系此前借款转化而来。群缘房地产公司向本院提交赵新民借款结算单，载明赵新民2012年3月至12月分7笔向群缘房地产公司支付10万元、20万元、30万元的现金，合计150万元。赵新民向本院提交群缘房地产公司2015年2月1日出具的证明，载明群缘房地产公司同意接受马金安下欠赵新民的部分债务12268930元。郑州银行新郑支行对付款及借款真实性提出异议，本院要求赵新民提交其出借款项的银行凭证，但其未提交。赵新民与郑州银行新郑支行均提交了关于涉案房产现状的视频录像，显示：通往赵新民所有的第三层××房产，除楼房外部东侧的直达电梯外，仅可以从第一层××房产西部通道通行，该西部通道已被赵新民出租经营，与中原银行股份有限公司新郑支行存在墙体隔断。本院认为，赵新民主张其购买群缘房地产公司的涉案101房产西部系基于双方存在借款关系，群缘房地产公司虽予认可，但赵新民未提交其支付款项的凭证，对双方是否存在真实的债权债务关系，本院无法认定，对其该项主张，不予采信。第一层××房产西部系第一层××房产的一部分，无独立产权，赵新民对此是明知的，仍与群缘房地产公司签订商品房买卖合同，存在过错。签订商品房买卖合同时，第一层××房产已被抵押给中原银行农业路支行，2017年6月解除抵押后不久再次被抵押给中原银行农业路支行，且第一层××房产均被出租给中原银行农业路支行，中原银行农业路支行对群缘房地产公司将抵押房产、承租房产的一部分出售给赵新民不予认可。综合以上因素，赵新民主张对第一层××房产西部享有排除执行的民事权益，依据不足，应对该部分房产予以执行。鉴于赵新民已经取得第三层××房产的所有权，而该房产除第一层××房产西部外无其他安全通道的现状，赵新民可依据相邻关系经第一层××房产西部通行。综上所述，郑州银行新郑支行的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初739号民事判决；二、准许执行新郑市××南侧、西岸××水岸××号楼××单元西××房产。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由赵新民负担。河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01执异9号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇一九年十月二十八日书记员  李嘉慧