贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2725民初1911号原告：周祖全，男，汉族，1980年3月29日生，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县猴场镇马场坪村塘坝组，公民身份号码。原告：张德英，女，汉族，1983年3月23日生，贵州余庆人，住贵州省余庆县构皮滩镇瓮脚村兰坝组5号，公民身份号码。原告：曾令分，女，汉族，1979年2月6日生，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县松坪乡龙井村塘坝组，公民身份号码。原告：王治忠，男，汉族，1976年10月15日生，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县松坪乡龙井村塘坝组33号，公民身份号码。四原告共同委托诉讼代理人：王朝贵，系瓮安县中心法律服务所法律工作者，执业证号32407051100152，代理权限为特别授权。四原告委托诉讼代理人：张仕刚，系瓮安县中心法律服务所法律工作者，执业证号32400161102153，代理权限为特别授权。被告：贵州恒多润房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处花竹社区花竹园南街2号161号，统一社会信用代码91522725MA6DM9TC7L。法定代表人：彭继恩，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘明清，系四川爱众律师事务所律师，执业证号15116201310348006，代理权限为一般授权。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处红军路“锦美?时代广场”2号楼一楼右外侧，统一社会信用代码91522725675412425U。负责人：王秋雄，系该行行长。本院于2019年4月25日立案受理原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分与被告贵州恒多润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序进行审理，分别于2019年7月4日、2019年8月21日公开开庭进行了审理，四原告共同委托诉讼代理人王朝贵与被告的委托诉讼代理人刘明清均到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。四原告诉称：四原告准备合伙开一家酒店，购买了被告位于瓮安县雍阳办事处境内的香榭水岸二楼商铺作为开设酒店之用，经协商以总价6,061,045元的价款购买，双方签订《商品房买卖合同》11份（合同号为2016005243、2016005244、2016005247、2016005248、2016005249、2016005250、2016005251、2016005252、2016005253、2016005254、2016005255），合同签订后，原告按照合同约定交纳首付款3,169,045元，并交纳了契税181,819元、维修基金27,876元、印花税3,030元，并逐月偿还了24期按揭贷款及利息786,833.4元，因合同约定的交房时间为2018年3月31日，逾期不得超过60日，但被告至今未履行交房义务，致使原告开设酒店的计划彻底失败。为此，原告特诉至贵院，请求：1、依法解除原告与被告之间于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原购买商铺产生的各项费用：首付款3,169,045元、契税181,819元、维修基金27,876元、印花税3,030元、按揭贷款24期78,683.4元；3、判令被告承担违约金62,092.80元、滞纳金226,638.72元、以上合计4,457,408.92元；4、本案诉讼费全部由被告承担。被告的答辩意见：原、被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，实则是以房抵债。原告周祖全与被告存在多个工程承包关系，双方在未最终结算的前提下，达成以房抵工程款的口头协议，被告将自己开发的9号楼二层1－11号商业抵偿给原告周祖全，双方协商抵款金额为3,249,717元，为案涉11个门市的首付款、大修基金、契税、印花税的总和，且该款项为被告公司出借给原告周祖全。同时，原告按月支付的按揭款也是被告出借而来。因此，以房抵债应区别于真实购房关系，更多地体现为物的交换价值，抵款行为经完成便不能再解除。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定案涉房屋的用途为经营酒店使用，且即便被告交付的房屋未取得综合验收手续，也是一般违约，并非根本违约，尚未达到《合同法》第九十四条中规定解除条件。案涉房屋已达到交房的实质要件，满足交房的基本条件。案涉项目由于开发周期长，分两期建设，2017年12月8日，第一期1#、6#、8#、9#号通过竣工验收，满足交付的实质证性条件。因第二期房屋所在楼栋的住宅在2018年3月30日前已交付。因第二期房屋修建滞后，案涉项目至今未进行综合验收，但不能以整个项目的综合验收来否认案涉房屋已达交付条件。被告虽未与原告周祖全办理书面房屋交接手续，但因原告周祖全系本项目施工方之一，被告在达到房屋交付实质要件时，已经提前将案涉房屋交付给原告周祖全，原告周祖全已经实际占有案涉房屋并实施了部分装修行为，其在临小区面开窗，在屋内砌墙、钻孔、安装给排水管道，已将房屋隔断成酒店房屋的样式。原告周祖全的上述行为表明其变更了合同的约定，事实上已经接房，丧失了请求解除《商品房买卖合同》的权利。原告周祖全未经催要程序，不得行使解除权。根据相关法律规定，即便原告周祖全行使合同解除权，也应该遵循法律的规定先行催告程序，确保交易的稳定性和安全，但原告并未履行该程序，不能行使解除权，也不得要求被告退还款项和承担相应法律责任。综上所述，要求法院驳回原告周祖全的全部诉讼请求。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司瓮安县支行未到庭参与诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明：原告周祖全、曾令分、王治忠、张德英四人于2016年12月23日与被告签订11份《商品房买卖合同》，合同号为2016005243、2016005244、2016005247、2016005248、2016005249、2016005250、2016005251、2016005252、2016005253、2016005254、2016005255，约定四原告购买被告开发的香榭水岸小区9幢2层2－1、2－2、2－3、2－4、2－5、2－6、2－7、2－8、2－9、2－10、2－11号共11套房屋，房屋总建筑面积为1152.29平方米、套内建筑面积为843.45平方米，房屋总价款为6,061,045元，约定交纳首付款3,036,045元，其余3,025,000元以按揭贷款的方式支付；约定于2018年3月30日前交付房屋，并约定交付的房屋应符合下列4项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、按照《城市房地产开发经营管理条件》第十七、十八条的规定；并约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告承诺于2018年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，四原告按照合同约定交纳首付款3,169,045元，并交纳了契税181,833元、维修基金28,809元、印花税3,030元；后四原告于2017年3月6日与被告及第三人签订10份《个人购房/购车借款及担保合同》，就2－1、2－2、2－3、2－4、2－5、2－6、2－7、2－8、2－10、2－11号房屋的按揭贷款进行约定，原告向第三人贷款金额为2,892,000元，约定执行利率为：中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%，并就上述10户房屋办理抵押登记，被告对上述按揭贷款承担连带责任保证。签订借款合同后，第三人于2017年3月8日向周祖全的银行账户发放借款2,892,000元，该款已经全部用于支付给被告；原告周祖全、王治忠于2017年2月26日与被告签订协议，约定由被告借款给二原告偿还按揭贷款，自2017年4月7日起至2019年6月7日止，被告公司财务人员刘尘通过其个人账户向原告周祖全的银行账户共计汇款917,000元用于偿还银行按揭贷款，此期间原告偿还按揭贷款本息共计8,885,122.8元。原告王治忠于2019年3月25日向被告邮寄退房通知书，要求退还上述11户房屋，并要求解除合同、退还购房款、支付违约金及赔偿损失。因双方未就此协商一致，原告于2019年4月25日向本院起诉，以被告未按合同约定交房为由要求解除合同。在审理过程中，被告主张该香榭水岸小区1#、6#、8#、9#楼已经于2017年12月8日经验收合格，并已经通知该小区业主（含四原告在内）于2017年12月20日开始接房，四原告亦于此段时间实际收房，虽未办理书面接房手续，但四原告已经将其购买的房屋进行装修，并于2018年5月29日向瓮安县公安消防大队申请建设工程消防设计备案；四原告购买的房屋已经达到交房条件，且已经实际交付，四原告未经催要程序，不得行使解除权，且即使被告交付的房屋未取得综合验收手续，也未构成根本违约，只是一般违约，尚未达到《合同法》第九十四条规定的解除条件。另查明：原告周祖全与被告之间签订了包括挖孔桩、栏杆安装、基础土方回填、隔离围栏、钢构剥离棚施工等建设工程施工合同，原告周祖全从被告处承揽了多个项目的工程，四原告上述支付的购房首付款及偿还按揭贷款的款项系以原告周祖全在被告公司的工程款抵扣，原告周祖全自2016年12月26日起至2019年6月6日期间向被告出具借据28份，共计借款金额为4,266,717元。2017年12月25日，被告开始办理该小区8、9号楼房屋（住宅）接房手续，该小区8、9号楼的部分住宅业主办理接房手续。被告于2018年12月25日向贵州省黔南州消防支队提交建设工程消防验收申请，要求对香榭水岸小区1、6、8、9栋（复验）建设工程进行消防验收，贵州省黔南州消防支队于2019年3月4日作出黔南消验字[2019]0085号《建设工程消防验收意见书》，评定该工程消防工程不合格，并列出17条存在的消防问题。本院确认上述事实，有各方的当庭陈述以及原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、收据、银行流水记录、退房通知、邮寄单和被告提供的建设工程施工合同、借条、情况说明、转账记录、网上银行电子回单、肖芝兰和冷继国的接房手续、建设工程消防设计备案情况登记表、建设工程消防验收申请受理凭证等证据在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。对被告提供的打印照片、参加验收人员签到表、工程验收会议结论、调查笔录、整改通知书、前期物业服务合同、劳务合同、公证书、通话录音、案例检索等证据，经原告质证不予认可，且以上证据有部分系原告单方作出，有部分与本案争议焦点无关，不能作为定案依据，本院不予确认。本院认为：原、被告及第三人基于各自的真实意思表示签订了11份《商品房买卖合同》和10份《个人购房/购车借款及担保合同》，上述合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的合同义务。原告已经按约定支付了购房首付款及按揭贷款房款，原告已经履行了自己的主要合同义务，被告亦应按合同约定的期限向原告交付符合合同约定的房屋；双方在合同中约定交房时间为2018年3月30日，并约定交付的房屋应符合下列4项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、按照《城市房地产开发经营管理条件》第十七、十八条的规定。被告虽主张其已经向四原告交付上述房屋，但原告当庭予以否认，且被告亦未提供足以证明四原告实际占用所购11套房屋的证据对此予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告应承担举证不力的不利法律后果；被告虽主张原告周祖全向瓮安县公安消防大队申请消防工程备案系实际占用该房屋，但原告周祖全向消防部门申请消防工程备案的行为并不直接等同于原告方已经实际接房或者占用该11套房屋；故本院对被告的该项主张不予采信。根据双方合同约定，被告应于2018年3月30日前向原告交付的房屋应已经取得建筑工程竣工合格证明文件，该文件应是国家相关部门认可的单位所作出，原告在庭审中举证的《参加验收人员签到表》和《工程验收会议结论》均是该工程项目的建设施工、设计单位人员所作出，被告至今仍未取得建筑工程竣工合格证明文件，被告亦未取得该商品房所有权初始登记，根据上述情况，可以认定被告出售的房屋现并不符合合同约定的交付条件，已构成违约。而交付符合合同约定及法律规定的房屋是被告在本案11份《商品房买卖合同》中的主要合同义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，被告应当按合同约定于2018年7月1日前取得该11套商品房所有权初始登记，以便原告办理商品房所有权转移登记手续，但被告至今未取得上述11套房屋所有权初始登记，原告购买该11套商品房的合同目的即为对所购房屋所有权的占有，现该合同目的因被告的原因不能实现，被告已经构成根本违约，原告要求解除原、被告之间于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同》理由充分，本院予以支持。本案中原、被告及第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，因原、被告及第三人均未在本案中要求一并解除，故在本案中不予处理，合同当事人可另案处理。关于原告要求退还购房款及承担损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，解除双方签订的商品房买卖合同后，被告应向四原告返还取得的购房款并承担四原告造成的损失；四原告因购买该11套房屋向原告支付首付款3,169,045元，从第三人处借款所得的2,892,000元已用于向原告支付购房款，共向原告支付购房款金额为6,061,045元，对此款被告亦予返还四原告；但原告在本案中只要求被告退还首付款3,169,045元及退还按揭贷款24期78,683.4元，合计金额为3,247,728.4元，故本院对原告要求退还购房款的诉讼请求支持3,247,728.4元，对超过该金额的部分，因原告未提出诉讼请求，本院在本案中不予处理；四原告因购买该11套房屋交纳了契税181,833元、维修基金28,809元、印花税3,030元，该三项费用共计213,672元，该款系四原告因此次购房产生的实际损失，被告应承担赔偿责任；原告因购买房屋向第三人借款2,892,000元，已按月偿还共计27期本息共8,885,122.8元，还款金额中的利息部分亦属原告方的实际损失，被告应予赔偿；但因双方提供的证据中无法区别已产生的实际利息金额，故本院酌情按三方当事人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》中执行利率的标准（即中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%）计算该按揭贷款的利息损失，以借款本金2,892,000元作为计算基数，从2017年4月起计算至2019年6月（共27个月）止。关于原告主张的违约金62,092.8元及滞纳金226,638.72元的问题，原告在本案中产生的损失即购房资金的利息损失，原告付出的购房资金分为首付款3,169,045元、按揭贷款2,892,000元、契税181,833元、维修基金28,809元、印花税3,030元，因按揭贷款2,892,000元的利息损失本院已经计算，故不重复计算，为此，原告应计算利息损失的购房资金金额为3,382,717元，双方在合同中未明确约定因被告违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定的违约金的计算标准，本院酌情支持按年利率6%的标准计算违约金，从2019年7月1日起计算利息损失至2019年10月1日止，即为50,740.75元，本院对原告诉请超过该金额的违约金，不予支持；关于滞纳金的问题，双方并无合同约定，且本院已经支持原告违约金的诉讼请求，对原告关于滞纳金的诉讼请求本院不予支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法进行缺席审理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分与被告贵州恒多润房地产开发有限公司于2016年12月23日签订的11份《商品房买卖合同》，合同号为2016005243、2016005244、2016005247、2016005248、2016005249、2016005250、2016005251、2016005252、2016005253、2016005254、2016005255；二、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分购房款三百二十四万七千七百二十八元四角（3,247,728.4元）；三、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分契税十八万一千八百三十三元（181,833元）、维修基金二万八千八百零九元（28,809元）、印花税三千零三十元（3,030元），共计二十一万三千六百七十二元（213,672元）；四、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分违约金五万零七百四十元七角五分（50,740.75元）；五、限被告贵州恒多润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分因偿还按揭贷款支付的利息（以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%作为计算标准，以借款本金2,892,000元作为计算基数，从2017年4月起计算至2019年6月止）；六、驳回原告周祖全、王治忠、张德英、曾令分的其余诉讼请求。案件受理费21,230元，由被告贵州恒多润房地产开发有限公司负担。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审 判 长  余家静人民陪审员  洪 梅人民陪审员  谢文珍二〇一九年十月八日书 记 员  张 梅