广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2755号原告：深圳市鸿腾达物业管理有限公司。法定代表人：郑裕鸣，董事长。委托诉讼代理人：肖小波，广东君强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽帆，广东君强律师事务所实习律师。被告：深圳南新快车行汽车综合服务有限公司。法定代表人：林家敏。委托诉讼代理人：张泽敬，广东淳锋律师事务所律师。被告：刘文彬，男。原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司诉被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司（以下简称“南新快车行”）、刘文彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖小波、张泽帆，被告南新快车行的委托诉讼代理人张泽敬到庭参加诉讼。被告刘文彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：一、解除原告与被告南新快车行签订的《物业租赁合同书》；二、被告南新快车行将其承租的深圳市南山区某商铺（下称“租赁物业”）返还给原告；三、被告南新快车行向原告支付自2018年4月1日至实际归还租赁物业之日的租金、物业管理费及逾期付款违约金［其中，2018年4月1日至2018年7月31日期间每月租金及物业管理费按148480元（人民币，下同）计，2018年8月1日至实际归还租赁物业之日每月租金及物业管理费按155672元计，违约金按逾期当月租金20%计]，暂计算至2018年10月31日，被告南新快车行拖欠的租金、物业管理费及违约金共计1266626元；四、被告刘文彬对被告南新快车行所拖欠的2018年4月1日至2018年8月31日5个月的租金及物业管理费742400元承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年4月29号，原告与被告南新快车行签订《物业租赁合同书》，约定原告将其位于深圳市南山区某商铺租赁给被告南新快车行，租期自2018年4月1日至2024年8月30日。按照合同约定，自2018年4月1日至2018年7月31日，每月租金143840元，物业管理费4640元，自2018年8月1日起租金每年上调5%；除2018年4月份租金及管理费应在合同签订之日支付外，每月租金及物业管理费均应在当月1日起5个工作日前付清；被告南新快车行如逾期支付租金水电费的，除应如数补交外，还应按每日1%支付滞纳金；逾期超过10天的，原告有权停止被告南新快车行的水电及有关设施的使用，被告南新快车行还应向原告支付等同当月租金20%的违约金。另，原告与被告南新快车行在合同中确认租赁物业在合同签订前的2018年4月1日即已交由被告南新快车行实际使用。合同签订后，被告南新快车行违反合同约定，至今未向原告支付过任何租金及物业管理费，也未将上述租赁物业返还给原告，严重损害了原告的合法权益。2018年8月14日，被告刘文彬书面承诺其对被告南新快车行所拖欠的2018年4月至8月的租金（含物业管理费）计742400元承担担保责任。但直至目前，原告虽多次向两被告催要，但两被告仍未向原告支付任何租金及物业管理费。原告无奈之下不得已向贵院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告南新快车行辩称：原告陈述的事实与理由与事实不符，请求依法驳回原告诉求，并返还被告南新快车租赁保证金，返还相关扣押的设备和物品。被告刘文彬未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，原告（出租方、甲方）与被告南新快车行（承租方、乙方）签订《物业租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市南山区某商铺（涉案商铺）出租给乙方；双方一致确认上述商铺物业建筑面积共计为580平方米；租用时间是从2018年4月1日起至2024年8月30日止；自2018年4月1日至2018年7月31日，每平方米月租金248元，每月租金为143840元；物业管理费每平方米8元/月，每月物业管理费为4640元，自2018年4月1日计算管理费，乙方同意向甲方支付贰个月租金即人民币287680元作为租赁保证金；租金递增标准如下：自2018年8月1日至2019年7月31日租金递增5%,即每月租金151032元；自2019年8月1日至2020年7月31日租金递增5%,即每月租金158584元；乙方交付租金的方式：除2018年4月份租金143840元及物业管理费4640元乙方应在本合同签订之日支付外，每月应缴的租金及物业管理费等费用在当月1日起5个工作日前付清给甲方，甲方收到租金后应开具租金收据给乙方；乙方逾期交付租金、水电费等应交费用，除仍应如数补交外，乙方还将向甲方按每日1%支付滞纳金；乙方欠缴费用超过10天的，甲方有权停止乙方的水、电及有关设施的使用，乙方还应向甲方支付等同当月租金金额20%的违约金，由此产生一切后果由乙方自行承担，乙方中途毁约，乙方所交保证金甲方有权不予退还；租赁关系终止后，经甲方签字确认退还该物业，乙方结清相关费用后，甲方将保证金无息返还乙方；在租赁期间，乙方违反合同不按本合同约定的收费标准和事件交纳有关费用的，如乙方拖欠租金10天的，甲方有权收回租赁物业终止合同，追究乙方违约责任并无须退还保证金给乙方；乙方确认上述租赁物业在2018年4月1日已由乙方实际使用，甲方无需另行向乙方履行上述租赁物业的交付手续；及其他内容。该合同被告盖章处有被告刘文彬的签名。2018年8月14日，被告刘文彬作为担保人向原告出具《欠条》，该欠条载明：“今有深圳南新快车行汽车综合服务有限公司欠深圳市鸿腾达物业管理有限公司，郑裕鸣（位于南山区××都商务公寓首层01，02，03，04，05，06，07，08，**商铺，物业建筑面积为500平方米）租金：从2018年4月一8月，共五个月租金为人民币742400元整（柒拾肆万贰千肆佰元整），定于2018年8月30日偿还，逾期按照每月1%计算利息。”该欠条载明欠款人为被告南新快车行，但南新快车行并未盖章。被告南新快车行表示因与担保人刘文彬未取得联系，该欠条真实性不能确认，刘文彬最开始可能是被告南新快车行的股东。2018年10月17日，原告在深圳商报刊登公告，催促被告南新快车行交纳租金并要求其尽快搬离。被告南新快车行对该证据真实性予以确认，证明目的不予确认，并表示该证据恰恰证明了原告扣押了被告南新快车行的设备和物品不予返还，涉案商铺在原告于2018年8月将涉案商铺上锁，致使被告南新快车行的物品无法搬回。庭审中，原告表示其已于2018年11月收回涉案商铺，因此，申请撤回第二项诉讼请求；并明确其第三项诉讼请求为判令被告向原告支付2018年4月1日至2018年11月30日期间的租金1179488元、物业管理费37120元；每月租金的违约金按照月租金的20%计算，也就是按照拖欠租金的20%计算违约金，共计235876元。庭审中，原告表示其于2018年11月底将涉案商铺收回，被告南新快车行留存在商铺内的物品包括洗车的工具、四轮定位的设备、修车的螺丝刀、机油，目前被放置在南山村星语公寓，因防水帆布已经盖好，原告同意被告南新快车行取回上述物品，并要求被告南新快车行尽快搬走。被告南新快车行称原告是2018年8月将涉案商铺上锁，致使其无法搬离物品，被告南新快车行也愿意取回上述物品；因原告将被告南新快车行的财务相关报告转账流水等扣押在涉案商铺内，因此无法取得实际的缴纳租金情况。庭审中本院已告知原、被告在庭审后3个工作日内，自行对上述物品进行交接。本院认为，原告与被告深圳南新快车行签订的《物业租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，原告已将涉案商铺交付给被告南新快车行使用，而被告南新快车行未向本院提交相关证据证明其已向原告支付了2018年4月1日之后的租金及物业管理费，且其亦未提交证据证明原告在2018年8月份对涉案商铺上锁致使被告南新快车行不能使用涉案商铺，原告现表示其已于2018年11月收回涉案商铺，故对于原告要求被告南新快车行向其支付2018年4月1日至2018年11月30日期间的租金1179488元（143840元×4个月＋151032元×4个月）、物业管理费37120元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告南新快车行支付所欠租金、物业管理费违约金235876元的诉讼请求，根据租赁合同约定，被告南新快车行欠缴费用的，应按按每日1%支付滞纳金，超过10天的，应向原告支付等同当月租金金额20%的违约金；现被告南新快车行拖欠原告相关费用，应承担相应的违约责任。原告要求每月按月租金20%计算违约金，即要求按照拖欠租金总额20%计算违约金，不违法法律规定，故对于原告要求被告支付违约金235876元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告刘文彬对2018年4月1日至2018年8月31日期间的租金及物业管理费共计742400元承担连带清偿责任的诉讼请求。被告刘文彬在欠条的担保人处签字确认，明确对2018年4月至8月期间的租金等共计742400元承担担保责任，故本院判令被告刘文彬对被告南新快车行的债务中的742400元承担连带保证责任，被告刘文彬承担保证责任后，有权向被告南新快车行追偿。因被告南新快车行拖欠相关费用构成根本违约，原告有权要求解除合同，原告已于2018年10月17日在深圳商报刊登公告通知被告南新快车行自登报之日起解除双方签订的《物业租赁合同书》，故本院确认原告与被告南新快车行签订的《物业租赁合同书》于2018年10月17日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司与被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司签订的《物业租赁合同书》于2018年10月17日解除；二、被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司支付2018年4月1日至2018年11月30日的租金1179488元、物业管理费37120元及违约金235876元；三、被告刘文彬对被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司所拖欠的上述租金和物业管理费共计742400元部分承担连带保证责任，被告刘文彬承担保证责任后，有权向被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司追偿；四、驳回原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17872.35元，由被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  夏华强人民陪审员  章 程二〇一九年十月二十一日书 记 员  徐伟昇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。