黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初10497号原告：史延生，男，1975年1月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告：哈尔滨市滨辉家俱有限公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区南直路**盟科视界**楼5门。法定代表人：王滨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙岩律师事务所律师。原告史延生与被告哈尔滨市滨辉家俱有限公司(以下简称滨辉家俱)租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史延生的委托诉讼代理人赵文革、被告滨辉家俱的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行厂房租赁协议（腾房）；2.请求依法判令被告延展租期；3.案件受理费由被告承担。事实与理由，原、被告于2016年10月1日签订了厂房租赁协议书，约定由原告承租被告坐落于哈尔滨市香坊区江南中环路68公里处的厂房一处，面积为11707.26平米，租期从2016年10月1日至2028年10月1日，共计12年，租金120万元，合同签订后，原告分五次通过建设银行转账给王滨辉（账号：43×××08）。118.2万元，剩余1.8万元现金给付，王滨辉出具收据。被告收到租赁费后，迟迟不交房屋，2017年10月才交付一处生产车间，面积为3000余米，根据厂方租赁协议书第十二条之“2”项违约责任，每延迟交付房屋一个月，承担5万元违约金，被告迟交房屋一年整，承担60万元的违约金。于是，2017年10月1日双方另行签订了一份厂方租赁协议书，约定租期延展至2034年10月2日，同时原告将被告交付的房屋装修后投入，其余协议书约定的面积至今未交付使用。为此诉讼至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告滨辉家俱辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述事实理由与事实不符，原被告之间并非厂房租赁关系，且被告也未将相应的3000平方米厂房交付给原告使用，而是将厂房另行租赁给案外人刘某使用至今，原被告之间实际是借款关系，厂房租赁合同的签订是为了保证按期还款，另外本案所涉及的厂房租赁协议中房租价格明显过低，低于市场价格一半以上，而违约责任又约定过重，双方实际并没有要履行该租赁协议的想法，且对于案外人刘某使用租赁厂房及被告对相应租赁物进行装修开设养老院一事，原告是知情的。在租赁物装修整个过程中原告并未提出异议，且在租赁协议签订之前被告就以着手对租赁物进行装修用于开设养老院，不可能作为厂房再另行租赁给原告，从实际情况来看本案合同也无法实际履行，故原告要求继续履行合同客观不能。请求法院依法查明基础法律关系，驳回原告全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，向本院举示证据如下：证据一、厂房租赁协议书一份、收条一份（原告与被告法定代表人签订），证明原告租赁了被告厂房一处（整个院子的三处单体房）协议书中同时约定租赁的地点、期限、租金及租金的给付方式，协议书签订当日被告法定代表人王滨辉对于收到厂房租金的事实出具了收条；证据二、中国建设银行流水单五份，证明原告分不同时间支付给被告法定代表人房屋租金共计118.2万元；证据三、2017年10月1日租赁协议书一份、收条一份，证明因被告违约而同意将违约金部分作为厂房租赁延期的租金进行重新约定租期，在租赁协议书后由法定代表人王滨辉出具收条，对于房屋租金的形成及延展期限具体进行了说明。在2017年的租赁协议书的落款处王滨辉承诺在一年内如果将原告的租金还清，双方就不再续租房屋；证据四、2018年3月15日厂房租赁合同一份，证明原告承租被告房屋后转租给案外人刘某，期限自2018年3月15日至2021年3月14日，同意约定租金、年租金及其他条款，因该不动产所有权人系被告所以在转租时甲方为王滨辉和原告；证据五、不动产证书一份，证明原告租赁被告的房屋一处；被告滨辉家俱在举证期限内，向本院提供证据并当庭举示：证据一、2018年3月4日，被告滨辉家俱法定代表人王滨辉与案外人刘某签订的《厂房租赁合同》一份及承租人刘某向被告单位会计支付租金的转款记录2张。证明：原告主张的合同租赁期间内即2018年3月4日，被告将部分厂房出租给案外人刘某，承租人向被告支付一年租金人民币40万元，刘某的转款是直接支付给被告单位，并非通过原告转租，与原告提供的《租赁合同》中如转租由史延生收取租金的约定不符，其中4500平方米厂房租金就达到每年40万元，原告提供的《租赁合同》中每年10万元的租金明显过低，从而进一步证明原告提供的《租赁合同》并非双方真实租赁厂房的真实意思表示；证据二、2019年6月15日，被告滨辉家俱法定代表人王滨辉与案外人刘某续签的《厂房租赁合同》一份及承租人刘某向被告单位会计支付租金的转款记录4张。证明：被告将部分厂房继续出租给案外人刘某，承租人向被告支付一年部分租金人民币48万元，刘某的转款是直接支付给被告单位，并非通过原告转租，与原告提供的《租赁合同》中如转租由史延生收取租金的约定不符，其中4500平方米厂房租金就达到每年50万元，原告提供的《租赁合同》中每年10万元的租金明显过低，从而进一步证明原告提供的《租赁合同》并非双方真实租赁厂房的真实意思表示；证据三、原告主张的租赁物中一栋养老院房屋装修合同7份及装修费用总账。证明自2016年9月起，被告一直将原告主张的租赁物中的房屋用于建设养老院，并实际投入装修，各项投入金额近500万元，原告主张的2016年10月1日及2017年10月1日签订的《厂房租赁协议书》不是原被告双方的真实租赁意思表示。被告用于装修的房屋不可能用于厂房出租，原告对此是知情的，且未提出异议；证据四、银行转账截图7张。证明被告已向原告还款39.5万元。其中2018年3月5日向原告建设银行账户转款20万元；2018年11月4日通过微信转账1万元；2018年12月18日向原告建设银行账户转款2万元；2019年1月26日向原告建设银行账户转款1.5万元；2019年6月15日按原告要求向原告哥哥史延春建设银行账户转款两次每次5万元共计10万元；2019年6月21日按原告要求向原告哥哥史延春建设银行账户转款5万元。以上总计39.5万元；证据五、中国农业银行业务凭证3张，中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单7张。证明：证据一、证据二、证据四的款项转款真实发生；证据六、原告主张的租赁房屋现场照片3张。证明：原告主张履行租赁合同的诉讼请求实际无法履行，其中一栋已变更用途为养老院，一栋在案外人刘某租赁使用过程中，另外一栋在维修过程中同时证明现在三处房屋不符合交付条件，原告所主张的诉讼请求交付房屋客观不能实现；证据七、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事裁定书（2017）黑01财保6号。证明案涉房产被哈尔滨市中级人民法院2017年3月3日进行诉前财产保全，查封期限为3年，被告因案涉房屋被保全故与原告签订的案涉的租赁合同，合同目的并非真实将案涉房屋租赁给原告使用，而是为了让被告在查封后不至于因强制拍卖而无法继续使用；证据八、证人刘某证言一份，证明刘某与王滨辉是租赁关系；证据九、证人高某证言一份，证明其接收的刘某的租房款并转账给史延生一部分，及装修养老院的账目往来及装修养老院的资金是王滨辉的。被告对原告史延生提交的证据提出的质证意见如下：对证据一认为，是被告法定代表人王滨辉本人签名，但该份协议所签订的时间并非为2016年10月1日，而是在这之后签订的，该份协议并非原被告双方真实意思表示，是由于原被告之间存在借款关系且为了保证被告经营案涉房屋能将原告借款全部偿还又怕金融机构对房屋进行拍卖导致原告损失无法偿还借款所签订的，该份协议中11707.26平方米是该处房产的全部有照面积，即在金融机构进行抵押的全部面积，并非实际只能使用的面积，而是可以进行拍卖的面积，且年租金10万元明显低于市场租金，在市场价仓库的租金这么大面积一年也需要几十万元，故该份合同并非双方真实租赁的意思表示。对于收据是为了配合合同所书写的，所涉及的款项为118.2万元用途为借款，另外1.8万元实际被告并未收到，是相应的利息；对证据二认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议，所涉及的款项并非租金而是借款；对证据三认为，出租人并非被告，而是被告的法定代表人王滨辉个人，与证据一中出租的主体不一致，且该协议中附有一句一年内甲方如能还清全部租金及双方约定的违约金本合同自动作废，其中明显包含双方不履行租赁协议的意思表示，所涉及的租金为借款本金，违约金为利息及迟延履行还款的利息，所以可见双方并没有真实租赁房屋的意思表示，只是对于借款继续一个还款的保障。另外对于收条明显与逻辑不符，既然原告主张没有交付相应的租赁物，为何又在收条中再继续支付展期的租金，实际上这部分并非双方要租赁房屋而是对于借款不能如期偿还所承诺的相应违约金部分，且该60万元是如何交付的原告并未提供相应转款或取款证据，不能证明实际这60万元已经交付；对证据四认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。该厂房租赁合同是由被告与案外人刘某签订，史延生在被告与案外人签订合同后又强行将自己的名称添加在合同中，从合同首部史延生的名字位置及笔迹及尾部史延生的签名及电话位置明显可以看出是事后添加，且如根据原告提供的证据一、证据三中的合同条款应是由史延生接收租金，但实际上租金是由被告实际收取的，且目前该房屋仍在租赁过程中，租赁的合同是由被告与案外人签订的；对证据五认为，对真实性没有异议，但不能证明原被告之间是租赁关系，且该不动产证书所签发的日期是2016年11月25日，并非原告所主张的合同签订日期2016年10月1日前，由此可见是原告证据一所述的2016年10月1日并不是合同实际签字的日期。原告对被告滨辉家俱提交的证据提出的质证意见如下：对证据一认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。该份证据是因被告在2016年10月1日已经出租给原告，所以2018年3月4日时已无权对外出租，原告发现被告私自对外出租后要求以原告的名义出租，后因该房的所有权人系被告，所以仅在该份出租合同中添加了原告的名字。关于转款因案外人刘某租赁的房屋所有权人是本案被告，所以转款在经原告同意的情况下转给了被告，被告又将该部分租金20万元给原告；对证据二认为，对真实性有异议，因该处房产在本合同签订时的实际使用人应该是原告，但被告在未经原告同意的情况下私自对外出租，已经构成实际违约。对转款记录4张的真实性没有异议，但与本案无关联性；对证据三认为，对真实性有异议，因该份证据系被告单方提供的装修材料证据，它的签订和履行情况均没有其他证据佐证。对关联性有异议，原告在本案中主张的是被告应当交付给原告的其他两处厂房使用，所以该组证据与本案的主张没有关联性；对证据四、证据五认为，对2018年3月5日的20万元转款证据就是案外人给的部分租赁费，2018年12月18日、2019年1月26日的转账与本案无关，2019年6月15日、6月21日转给史延春的款项与本案无关；对证据六认为，对真实性无异议，对证明问题有异议。原告要求被告交付应当交付的租赁物，其现状如何与交付无关，因该迟延履行的责任并不在原告起诉时应当在三年前就应交付，是被告主观人为导致的阻止交付的理由，原告可以接收现状房屋进行使用；对证据七认为，对真实性没有异议，对证明问题有异议。原被告租赁该房屋时2016年10月发生的，该份诉前保全是2017年3月3日作出，所以与被告抗辩理由不符；对证据八证人证言认为，部分有异议，据原告口述当时在厂房租赁合同中添加名字的原因是因为该房屋以由原告承租，后转租给证人，因证人不同意将钱款打给原告后原告要求在厂房租赁合同中添加名字，证人同意该行为。另外，证人应当清楚其所租赁的房屋时原告出租的，因为无权对外出租的人是无权控制该房屋的任何设施，在证人不给付原告租金的情况下原告才将该房屋的电力设施控制，在报警后经调查系租赁关系，所以警察对是否是治安问题不予调查，该事实证人应当清楚，所以证人所以不知道应当将租金给原告的说法与实际不符；对证据九证人证言认为，有异议，该证人不具备证人资格，因原被告现在的诉请是关于房屋是否租赁的问题，该证人所述的与本案涉及的问题无关。本院经审查，认为双方当事人举示的证据与本案具有真实性、关联性、合法性，依法确认上述证据的证据效力并在卷佐证。本院认定事实如下，王滨辉系被告滨辉家俱的法定代表人，王滨辉经案外人王新顺介绍向原告借款120万元，原告分五笔向被告转账，第一笔于2016年8月15日转账30万元、第二笔于2016年8月30日转账30万元、第三笔于2016年9月27日转账15万元、第四笔于2016年9月29日转账33.2万元、第五笔于2016年10月8日转账10万元，共计118.2万元。为保证被告按期还款，王滨辉与原告签订《厂房租赁协议书》，约定王滨辉将哈尔滨市香坊区成高子镇黄河村的标准化厂房（厂房面积为11707.26平方米）租赁给原告使用，年租金10万元，租赁期限为12年，自2016年10月1日起至2028年10月1日止，支付方式为一次性交清12年租金共计120万元。因被告未能还款，双方约定违约金为每月5万元，违约金共计60万元。2017年10月1日，王滨辉与原告签订《租赁协议书》，约定上述厂房租期在原租期的基础上延期6年，租金以违约金60万元冲抵，自2028年10月1日起至2034年10月1日止，合同注明一年内王滨辉如能还清全部租金及双方约定的违约金，本合同自动作废。另查明，案涉厂房共三处，合同签订后，原告并未实际占有使用其所租赁的三处厂房，2018年3月15日，王滨辉将其中一处4500平方米的厂房租赁给案外人刘某，约定年租金35万元，租期自2018年3月15日至2021年3月14日止。庭审中，本院审理认为本案的法律关系为民间借贷关系，并释明原告可以变更诉讼请求，原告拒绝变更诉讼请求，坚持按照租赁合同纠纷诉讼。本院认为，本案的争议的焦点在于原、被告之间形成的是租赁合同关系还是民间借贷关系。原告举示的《厂房租赁协议书》和被告举示的与案外人刘某签订的《厂房租赁合同》中，原、被告约定的租赁面积为11707.26平方米，租赁费为每年10万元，而案外人刘某签订的合同中约定租赁面积为4500平方米，租赁费为每年35万元。二份合同的租赁费相差过大，案外人刘某支付的租赁费应为市场价格，而原告与被告签订的《厂房租赁协议书》中对租赁费的约定与市场价格差距甚远，不符合正常的市场交易习惯和常理，有悖于公平原则。被告辩称本案中涉及的118.2万元系被告向原告的借款，并非支付给原告的租金，双方利用租赁合同的合法形式掩盖被告向原告借款的真实目的，结合本院查明的事实，被告陈述具有高度盖然性，原告与被告签订的《厂房租赁协议书》系以虚假的意思表示隐藏民间借贷行为，故该协议书及其补充签订的《租赁协议书》均属于无效合同，本案应按照民间借贷纠纷审理。庭审中，本院释明原告可以变更诉讼请求，原告拒绝变更诉讼请求，坚持按照租赁合同纠纷诉讼。因原告主张的租赁合同关系与本院认定的法律关系不一致，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告史延生的诉讼请求。案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王健二〇一九年十月十六日法官助理徐萌萌书记员毕思佳