江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏12执异25号 异议人：丁爱军，男，汉族。 异议人：江苏今日阳光房地产发展有限公司，住所地泰州市九龙镇长兴路（农行东侧）。 法定代表人：丁荣喜，该公司执行董事、总经理。 两异议人共同委托诉讼代理人：李志，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 两异议人共同委托诉讼代理人：陆晓晶，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。 申请人：江茂华，男，汉族。 委托诉讼代理人：封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。 原告江茂华与被告丁爱军、江苏今日阳光房地产发展有限公司（以下简称阳光房地产公司）盈余分配一案中,异议人丁爱军、阳光房地产公司对本院查封丁爱军、阳光房地产公司名下房产的保全措施提出不服，向本院提出书面异议。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月23日举行了公开听证，异议人委托诉讼代理人李志、申请人委托诉讼代理人封晓骏参加了听证。现已审查终结。 经审理查明，原告江茂华与被告丁爱军、阳光房地产公司盈余分配一案，本院在审理过程中，江茂华向本院提出财产保全申请，本院于2019年9月11日作出（2019）苏12民初184号民事裁定：冻结两被告名下人民币10800万元现金或查封、冻结、扣押相应价值的财产。后作出（2019）苏12执保69号协助执行通知书，查封丁爱军名下坐落在泰州市××××号，权证号为苏（X）泰州不动产权第X号的房地产，查封期限为三年（从2019年9月16日至2022年9月15日止）；查封阳光房地产公司名下坐落在泰州市海××区××路××阳光天地生活广场××层共计197处房地产，查封期限为三年（从2019年9月16日至2022年9月15日止）；冻结丁爱军、阳光房地产公司名下银行账户约240万元。 2019年9月23日，本院作出(2019)苏12民初184号之一民事裁定：一、解除对江苏今日阳光房地产发展有限公司名下的银行账户的冻结；二、解除对丁爱军名下除开户行为南京银行泰州分行、账号为62×××29外的微信支付宝及银行账户的冻结措施；三、解除对江苏今日阳光房地产开发有限公司名下位于泰州市X路206号商业房地产153套已经对外网签销售的不动产的查封措施。 另查明，丁爱军名下坐落在泰州市××××号房地产存在抵押，抵押金额为3000万元。 丁爱军、阳光房地产公司提出异议称，请求解除（2019）苏12民初184号民事裁定对异议人名下超出诉讼保全标的人民币10800万元的财产的保全措施。事实和理由：异议人与江茂华盈余分配一案，江茂华向贵院申请诉讼保全，贵院作出（2019）苏12民初184号民事裁定，现已保全了异议人名下位于泰州市××××号非住宅房地产一处，X路商业房地产44套不动产。目前，异议人被查封的不动产价值人民币2.77余亿元，远远超过诉讼保全标的。异议人认为，根据法律规定，对于超过保全标的查封部分，应当解除相应的诉讼保全措施。贵院超出保全标的的保全行为，对异议人经营造成严重影响，请求贵院依法审查，以维护异议人的合法权益。 江茂华辩称，我方认为贵院并没有超标的查封，理由如下:1、异议人认为超标的查封的依据是其单方面找的评估公司作出的三份评估报告，我方认为这三份评估报告作出的结果不是客观的，也不符合实际行情。2、异议人单方面找的评估公司作出的三份评估报告估值依据的资料基础不充分，估价人员均未进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息，评估结果让人难以信服。特别是关于泰州市××××房产的评估报告，该房产属于1-5层钢混结构，评估报告并没有区别一层和五层的价格差，很显然该份报告是催生出来的，是不符合实际市场行情的报告。可以这么说，因为估价人员的严重失职、评估机构的虚假评估，使得被评估对象因为异议人单方委托，更多是满足异议人的单方面要求，严重损害我方合法利益。3、即便上述三份报告具有合理性，那么该评估报告所反映的房产实际价值在进行拍卖变现时均是要打7折进行挂网拍卖，甚至第一次流拍后二拍在此基础上再打8折进行挂网拍卖，因此，评估报告所反映的房产价值到拍卖变现总体上应该是打5-6折。我方认为贵院作出的裁定保全数额所指向的是房产实际可变现的价值。4、我方通过现场走访以及实地考察了解，得出如下结论:（1）位于泰州市××××房产，当初异议人拿地用途是工业用地，后转为商业开发用地，总体上土地出让金也只有1200多万，并且该房产并非临街商业用房且地理位置偏僻，出租和使用率并不高，回报率很低，不易变现，如果该房产上有租赁或者存在其他瑕疵，那么该房产的可变现能力为较差，我方认为该处房产的均价不超过6000元/㎡，面积:7954.67㎡,总价不超过4772.8万元，因此我方认为，银行发放的抵押贷款数额3000万，是有市场价值依据的。（2）位于泰州市海××区××路××房产，混合结构，总建筑物4层，该房产亦并非属于临街商业用房，当前出租和使用率并不高，空房率较高，如果该房产上有租赁或者存在其他瑕疵，那么该房产的可变现能力为较差，综合考虑周边市场的行情，我方认为该处房产的一层均价不超过20000元/㎡，面积:434.67㎡,总价不超过869.34万元。二层均价不超过14000元/㎡，面积:2270.22㎡,总价不超过3178.30万元。三层均价不超过8000元/㎡，面积:450.06㎡,总价不超过360万元。四层基本上实际可利用的市场范围受限，基本属于特殊用途场地，可变现能力很差，基本上很难变现，我方认为单价不超过4500元/㎡，面积:4369.46㎡，总价不超过1966.25万元。综上，我方认为，上述两处房产总价值不超过11146.69万元，与法院裁定保全的价值相当。综上，我们认为异议人的诉请无事实和法律依据，请求驳回。 异议人对本院查封行为提出执行异议，提交以下证据：1、2019年9月18日，江苏济川房地产土地资产评估造价有限公司作出的江苏济川房评报字（泰2019）第015号房地产估价报告，载明泰州市××××号非住宅房地产（7954.67㎡）市场价值为人民币13005.9万元。2、2019年9月20日，江苏苏地行土地房产评估有限公司泰州医药高新分公司作出的（苏）苏地行（2019）房估字第TZ-865号房地产估价报告，载明位于泰州市海××区××路××天地生活广场××层部分商业房地产（总建筑面积3154.95㎡）市场价值为5577.16万元。3、2019年9月20日，江苏苏地行土地房产评估有限公司泰州医药高新分公司作出的（苏）苏地行（2019）房估字第TZ-866号房地产估价报告，载明位于泰州市海××区××路××天地生活广场××层部分商业房地产（总建筑面积4369.46㎡）市场价值为9175.87万元。以上证据证明被查封的房屋总价值为2.77余亿元，本案存在超标的查封。 江茂华质证称，我方认为对于法院裁定保全的数额所指向的是房产实际的价值体现，而房产实际的价值体现，裁定书中是明确冻结现金和价值相当的财产，因此该财产是指能够变现额的对应的房产。三份评估报告从证据形式上讲，我们认为评估对象40套这份报告不符合有效证据的形式，无论是我们的共同认知还是他自己的报告进行比对，这份报告以及评估对象为4套房产的报告，均没有相应的公章，可随意插页和变造，对真实性不予认可，应当不予采信和参考。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定。本案被查封房产并未进行评估，异议人所提交的评估报告，因系单方委托，不宜作为判定是否超标的查封的依据。即使可以作为评估参考价计算，除去丁爱军名下位于泰州市××××号房地产抵押金额3000万元，价值共计约2.47亿元，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干规定》的相关规定，首次拍卖以评估价的70%作为保留价，每次拍卖可再降低20%，如果对查封标的实行三次拍卖，变现价值可降低至11066万元左右。而江茂华的诉讼标的为10800万元，与查封的房地产、冻结银行账户资金价值基本相当。并且，本案尚处诉讼保全阶段，上述资产并未进行评估或实际处置，无法精确计算查封标的准确具体的价格，综合考虑司法拍卖的不确定因素以及房屋市场波动等情况，从目前查封的财产看，本院并未明显超标的额查封财产，对于异议人认为部分查封、冻结财产应予以解封的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人丁爱军、江苏今日阳光房地产发展有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇一九年十月二十八日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青