云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初823号原告：昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司,住所地：云南省昆明市安宁市保利宁湖壹号A栋。诉讼代表人：赵光顺，系昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈国良，云南刘胡乐律师事务所律师。被告：安宁保利投资有限公司,住所地：安宁市大屯新区宁湖路1号。法定代表人：曹伟佳。委托诉讼代理人：洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师。原告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司（以下简称：伊萨卡酒店）诉被告安宁保利投资有限公司（以下简称安宁保利公司）、合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年10月29日、2019年5月31日公开开庭进行了审理，原告伊萨卡酒店的特别授权代理人陈国良、被告安宁保利公司的特别授权代理人洪雨泉到庭参加诉讼。本案依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告伊萨卡酒店向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2013年10月签订的《合作协议书》以及2014年1月签订的补充协议（一）。2、依法判令被告向原告赔偿因被告违约造成原告的损失，包括前期投入的装修成本、固定资产和存货等共计人民币46454391元。3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年10月，原告与被告签订了《合作协议书》，约定由被告将安宁保利宁湖壹号A栋的208套物业（3层、17-31层；建筑面枳约11626.69㎡）、B栋1-2层部分商铺（用途为KTV:建筑面枳约1196.9㎡)、售楼部裙楼部分商业（用途为餐厅门面：建筑面枳约400.92㎡)租给原告用于产权酒店经营合作，合作期限为15年。合作协议第4条物业交付的4.3条约定：“酒店试运营期限为6个月，自2013年10月31日至2014年4月30日止。被告用于产权式酒店经营的208套物业销售完毕后，或酒店试运营期限截止时（两者满足其一即可），A栋剩余169套物业原告在同等条件下按原合作模式享有优先租赁权，如原告不予租赁并届时书面明确告知被告，被告可自行处罝该批物业，但被告不得再行引入其他竞争性洒店进行经营，否则视为被告违约，按被告单方终止合同处理。”第六款装修的6.4条约定：“原告对物业内部、外立面的装修，不得违反国家相关装修法律、法规规定及本协议规定改变或破坏物业内部结构、外现和功能、物业原有的消防、供电、供水等设备或影响该等设备的运作状态。该装修应符合国家相关质量标准、消防管理和本协议的管理规定，取得相关部门的审批手续和验收合格手续（被告负责完成A栋208套合作物业毛坯房的验收交付。其他由原告自行改造、装修的配套部分即商务会议室、SPA、KTV、餐厅等，由原告自行进行酒店运营所涉及的各项开发报建、审批工作，被告予以协调配合，由此产生的费用原告自行承担）。若原告严格按照国家相关消防、供电、供水、设计装修等标准进行报审,未能获得相关主管部门审批验收通过手续，致使本合同不能或无法继续履行的，协议双方均可解除本协议且不视为违约，由被告将原告前期投入的成本本金及同期银行资款利息返还给原告作为补偿，本协议终止。”第九款违约责任的9.3条约定：“如果被告在合作期内单方终止合作协议的，被告同意按照原告投入到酒店配套建设实际所产生的费用，偿还原告本金，另外被告依照即时银行同期贷款利率向原告支付该笔本金的利息，并赔偿原告500万元作为违约赔偿金。”协议签订后原告按协议约定行使了其权利履行了相应的义务，但现由于被告公司内部人事变动后未按协议约定履行其义务，在保利宁湖壹号A栋其他楼层引入其他竞争性酒店进行经营，给原告造成了严重的损失，导致原告的酒店现在无法经营。另外，原告已经按协议约定及国家相关的法律规定改造装修的配套设施即商务会议室、SPA、KTV、餐厅等，严格遵照了国家相关消防、供电、供水、设计装修等标准进行了报审，但由于不符合国家相关消防标准，已经被相关消防部门明确不予通过其审批验收，致使原告的相关配套设施也不能正常投入使用，给经营造成了严重的影响和损失。为此原告曾多次找到被告向其提出请求，请求被告一起协商解决以上问题以恢复酒店的正常经营，被告均以各种理由拒绝和推诿。综上所述，为了维护原告的合法权益不受侵害，现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼。被告安宁保利公司答辩称，一、原告无权诉请解除案涉的合作协议以及2014年1月签订的补充协议；二、原告没有按照法律规定进行相应的装修消防设计、报规、报审，由此擅自投入所造成的经济损失以及不利后果应当由原告自行来承担；三、导致整个酒店无法正常经营的原因是归责于原告本身，与被告没有任何关系，综上，原告认为被告违约并要求4600万的巨额索赔，没有法律依据，没有事实依据。原告伊萨卡酒店围绕诉讼请求提交下列证据：1、《内资企业登记基本情况表》，欲证明原、被告的诉讼主体资格。2、《合作协议书》及《补充协议（一）》，欲证明原告与被告双方于2013年10月签订了《合作协议书》，由被告将安宁保利宁湖壹号A栋208套物业（3层、17—31层）、B栋1—2层部分商铺（用途为KTV）、售楼部裙楼部分商业(用途为餐厅门面)租给原告用于产权酒店经营合作，合作期限为15年；双方约定，酒店试运营期限为6个月，自2013年10月31日起至2014年4月30日止；双方约定，安宁保利公司不得再行引入其他竞争性酒店进行经营；双方约定，若原告严格按照国家相关消防、供电、供水、设计装修等标准进行报审，未能获得相关主管部门审批验收通过手续，致使本合同不能或无法继续履行的，协议双方均可解除本协议，由被告将原告前期投入的成本本金及同期银行贷款利息返还给原告作为补偿；双方于2014年1月14日还补充约定，被告按照毛坯房的标准将上述物业交付原告，由原告根据自身需要进行装修。3、《昆明伊萨卡酒店17—31层装饰工程竣工资料》、《昆明伊萨卡酒店17—31层装饰工程结算书》、《原告委估的单项资产项目资产评估咨询报告》及视听资料，欲证明签约后，原告投入巨资对合作标的保利宁湖壹号A栋208套物业（3层、17—31层）、B栋1—2层部分商铺（用途为KTV）、售楼部裙楼部分商业(用途为餐厅门面)以及安宁保利公司提供的配套车位按照酒店SPA、商务会议室和餐厅等用途进行装修改造；经委托评估，原告前期投入的装修成本、固定资产和存货等共计人民币46454391元。4、《内资企业登记基本情况表》及视听资料，欲证明由于被告公司内部人事变动后未按协议约定履行其义务，在保利宁湖壹号A栋其他楼层引入其他竞争性酒店进行经营，构成违约，给原告造成了严重的损失。5、《关于保利宁湖壹号项目用地性质及规划调整方案审议结果的通知》（安规委办【2013】4号）及《安宁市国土资源局土地登记查询情况表》，欲证明安宁市规划局基于被告申请于2013年1月5日将宁湖壹号原A、C栋公寓的用地性质由商业变更为居住与商业，地下室负三层南侧部分车位改为商铺；改为居住性质的两幢住宅必须严格满足住宅建筑相关规定；安宁市国土资源局基于被告申请于2013年4月11日将土地用途由商务金融变更为城镇住宅、商务金融用地；被告将本案合作标的的土地规划及用途性质发生重大变化的情况对原告进行了隐瞒欺骗。6、《建筑设计防火规范》（2014年8月27日发布）、《昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（昆公消验字【2013】第0201号）及《安宁市公安消防大队行政处罚决定书》（安公消行罚决字【2015】第0044号），欲证明根据国家强制性标准，歌舞厅、夜总会、卡拉OK厅（含具有卡拉OK功能的餐厅）、桑拿浴室等歌舞娱乐场所不应布置在地下二层及以下楼层；2013年12月12日被告申报的保利宁湖云顶项目B栋负一层不在消防验收范围内；于2015年11月13日因未通过消防安全检查，原告保利宁湖壹号A栋负2负3层酒店餐厅被安宁市公安消防大队行政处罚，责令停产停业，并处罚款三万元；原告的相关配套设施无法通过消防审批验收，致使不能正常投入使用，给经营造成了严重的影响和损失。7、《关于履行（合作协议书）相关问题对接函》及视听资料,欲证明原告就被告在履行过程中出现的问题向被告发函，被告销售副总曹伟佳代表被告签收，并承诺2017年12月份回复；录音内容主要是与被告谈餐厅、会议厅、KTV消防无法验收问题、十七层以下被告已经引进其它酒店违约问题以及被告未履约如何解决问题等，参加会议人员有被告常务副总徐列广、销售副总曹伟佳、总会计师田力涛、原告的董莹、周立新。经质证，被告对于证据1认可；证据2的真实性、关联性及合法性予以认可，但是证明目的不予认可，因为按照协议的约定，酒店的经营属于特殊功能使用，对方属于专业的酒店经营，对于地下空间的商铺以及车库的改造是否可以用于酒店经营具有专业的注意义务，在2013年签订合同时双方已经针对地下空间改建部分进行了明确的约定，地下空间改造的报规报建义务是由原告自主完成，是原告的合同义务，由此发生的费用由原告来承担。如果因为原告没有按照法律规定去报规报建，擅自装修所导致的不利后果，均由原告承担，所以在整个合同履行过程中，原告的合同义务约定非常清楚，之后装修部分没有能够通过消防验收，应当归责于原告，与被告没有任何关系，原告据此向被告提出索赔没有事实、合同以及法律依据；证据3的竣工资料以及工程结算书的真实性、关联性及合法性予以认可，但不认可证明目的；对证据3的评估报告不认可，伊萨卡酒店的17层到31层装修工程的所有价款都是被告投资支付，原告认为是原告公司付款，所以纳入到他的资产范围、认为是他的投入，并据此提出索赔是没有依据的，因为价款不是原告实际支付，所以对于评估报告的证明内容不予认可，而且评估报告是原告单方所制作的证据，没有资产的评估人员到场进行询问，故对评估报告不认可。证据3的视听资料无法证明与涉案物业具有对应性，且单方取证不能客观全面反映所拍摄场就涉案物业现状，真实性和关联性存在瑕疵，故对该视听资料不予认可；证据4中的企业信息登记表真实性、合法性认可，但不认可关联性，与本案无关，因为该案外酒店所经营的酒店是在A栋的4层，该酒店与我方无关，也不是我方的合作单位，所以对于对方的证明内容不予认可。证据4中的视听资料无法证明与涉案物业具有对应性，且单方取证不能客观全面反映所拍摄涉案物业现状，真实性和关联性存在瑕疵，故对该视听资料不予认可；证据5的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性及证明内容，因为在2013年1月5日被告确实把地块由商业变成了居住和商业，但是双方签约时间是2013年10月份，签约之前土地性质就已经发生了变更，原告是明知的，其次即便变更也不影响地下空间部分的规划用途变更以及消防的验收。在我方所提交的证据中已经证明被告的消防验收在合同签约之后已经通过，如果按照原告的逻辑，认为我方变更了土地的性质就导致消防验收不能通过，那么我方的消防验收应当也无法通过；证据6真实性、关联性及合法性予以认可，证明内容不予认可，我方提交的交付物业消防工程以及验收合格，原告在我方消防验收合格完成之后需要进行装修之前要履行先行报审的义务，需要通过一系列的法律规定的程序之后伊萨卡酒店才可以正式投入及使用，因为伊萨卡酒店没有通过消防安全检查，就擅自将餐厅进行装修投入经营使用导致了3万元的罚款损失应自负；证据7中的对接函真实性、关联性及合法性予以认可，但证明内容不予认可。证据7中的视听资料不予认可，认为第一，原告不能举证证明当庭提交的手机属董莹所有，无法确定手机录音是否属于原件，录音中的部分内容模糊听不清，对该份录音记录内容的真实性、关联性不予认可。第二，该份录音证据的文字版不是录音内容的全部反映，仅是原告有选择性的摘录，故对该份录音证据记录内容的真实性不予认可。第三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第三款之规定，视听资料要求无疑点，存有真实性瑕疵的视听资料不能单独作为证据使用。录音内容应当具备真实性、连贯性、完整性且内容清晰，才能够真实反映被录交谈内容的客观情况。原告提交了三段录音，三段录音是分段录制，不是一次性连续录制完成，录音形式和内容已丧失了完整性，该录音证据既没有完整记录被录交谈人员交谈的全过程内容，也不能客观完整的反映整个被录交谈过程的全部真实内容，故录音证据内容不完整，真实性存在瑕疵，不符合视听资料作为证据使用的法定要求，对该份录音记录内容的真实性不予认可。第四，涉案《合作协议》已多处明确约定，由原告自行负责对所涉地下物业依法办理相关消防报审、报规报验等相关行政审批手续，并明确约定了由此导致的责任和损失由原告自行承担，被告并没有向原告做过任何有关消防报规报验的承诺或保证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第三款之规定，对于录音证据，法院要确认其证明力，还须有其他证据进行佐证。结合本案，原告仅提供录音证据，并没有提供其他任何证据予以佐证，且该录音内容也不能直接证明被告对原告消防报规报验做过任何承诺或保证或双方共同协商变更了原合作协议中约定的装修、消防改造报规报审报验义务主体。综合前述，由于录音的内容不完整，真实性存在瑕疵，且原告无其他证据佐证，不能直接证明原告欲证明的待证事实，更不足以推翻合作协议中明确约定的有关原告依法履行装修、消防改造的报审报规报验合同义务，因原告导致的责任和损失由原告自行承担。因为该证据证明内容没有其他证据可以证明我方承诺过为伊萨卡酒店办理报规报建的手续，结合合同约定，合同中明确了整个酒店的装修报规报验的义务是由原告自行完成，所以对方的诉请没有任何法律依据。被告安宁保利公司就其反驳主张向本院提交以下证据：第一组：1、合作协议书。2、补充协议（一），一是证明原、被告签订《合作协议书》及补充协议，约定被告将其开发建设的昆明安宁保利宁湖壹号（项目推广名：保利宁湖云顶假日）项目A栋的公寓208套物业【3层、17-31层，建筑面积约11626.69㎡】、B栋1-2层的商铺【用途为KTV，建筑面积约1196.9㎡】、售楼部裙楼商业【用途为餐厅门面，建筑面积约为400.94㎡】出租给原告用于产权酒店经营合作，合作期限为15年，自2014年3月1日起至2029年2月28日止。二是证明协议约定合作物业中的A栋208套物业、B栋1-2层商铺、裙楼物业商铺已销售物业由原告将约定的固定投资回报收益支付给购买人；未售部分的物业的固定投资回报收益由被告享有，原告按合作协议约定标准支付给被告【其中：A栋208套物业、B栋1-2层商铺的固定投资回报收益按照附件一约定的房屋总价款税前7%/年进行支付，售楼部裙楼商业的固定投资回报收益按附件一约定的房屋总价款税前8%/年支付】。支付时间为每半年支付一次投资回报收益。三是证明合作协议第5.1条明确约定，被告在合作期限内提供183个地下停车位的使用权给原告使用，该批车位免费使用期限为5年，自2014年2月28日至2019年2月28日。被告有权将该部分车位作为酒店SPA、商务会议室和餐厅用途。该批车位的前期改造、装修、报规等审批手续由原告自行完成，被告予以配合。非因被告原因造成该批车位前期改造、装修、报规等审批手续无法完成所导致的责任由原告自行承担。四是证明合作协议第6.2条明确约定，由被告代为装修的范围仅限于A栋208套合作物业，由原告自行改造建设的商务会议室、SPA、KTV、餐厅等空间由原告自行装修，不纳入由被告代为装修的范围。第6.4条约定，该装修应符合国家相关质量标准、消防管理规定，取得相关部门的审批手续和验收合格手续，被告负责完成A栋208套合作物业毛坯房的验收交付。由原告自行改造、装修的配套部分由原告自行进行酒店运营所涉及的各项开发报建、审批工作，被告予以协助配合，由此产生的费用原告自行承担。五是证明合作协议第7.2.8条明确约定，原告应当严格遵守本协议中相关装修规定并按协议约定完成经营部分的报建审批工作。六是证明合作协议第9.2条明确约定，如原告在合作期内单方终止酒店经营管理的，原告同意被告有权将原告设计装修的SPA、KTV、商务会议接待室、餐厅、艺术大堂中央吧台等配套空间及所有配套设施设备全部收回自行处置且对原告不予任何补偿。第二组：商品房购销合同，证明被告系涉案项目房地产开发商，将该层房屋正常对外进行销售，系开发商正常合法销售行为，没有过错；昆明蒂莲雅酒店管理有限公司并非被告引进的酒店，与被告无关，原告据此诉请被告赔偿于法无据。第三组：竣工验收备案表，证明合作协议约定的合作物业已竣工验收合格交付，被告的合同义务已履行完毕。第四组：1、保利宁湖云顶假日项目精装修工程施工合同，2、保利宁湖云顶假日伊萨卡酒店精装修工程工作面移交单,3、保利宁湖云顶假日伊萨卡酒店精装修工程工作面移交单,4、保利宁湖云顶假日伊萨卡酒店精装修工程款支付凭证【17-31层】，一是证明被告委托装修单位对伊萨卡酒店进行约定范围内的精装修，施工单位已将精装修工程交给原告接受，被告的合同义务已履行完毕，二是证明被告已累计向装修单位实际支付装修工程款共计11,090,00元。该部分酒店装修工程款全部由被告实际支付，原告无权将该装修费用纳入其支出投入的资产评估范围。故此，原告单方委托第三方所出具的资产评估报告不具有真实性和合法性，不能作为证据使用。第五组：1、酒店家具采购合同，2、酒店家具采购付款凭证,3、承诺函，一是证明被告与昆明阳宗风景名胜区七甸博杨木门加工厂（以下简称“家具厂”）签订《酒店家具采购合同》，采购“保利宁湖壹号”项目A栋208套物业（3层、17-31层）、B栋1-2层商铺、裙楼部分商业的酒店用家具；二是证明被告向家具厂支付了家具采购货款358万元。该部分款项全部由被告实际支付，原告无权将该费用纳入其支出的投资评估范围。故此，原告单方委托第三方所出具的资产评估报告不具有真实性和合法性，不能作为证据使用。三是证明原告承诺对被告已实际支付的358万元工程款（即家具款）在2014年4月30日前向被告支付对应税费或提供合法有效发票，逾期不付或未提供合法有效发票的，原告同意被告有权单方解除《合作协议书》及补充协议，原告无条件从合作项目退场，原告因合作项目进行的所有投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属被告且被告不做任何形式的补偿或赔偿，故原告无权向被告提出任何补偿或赔偿的诉请。第六组：1、中央热水系统工程施工合同，2、中央热水系统工程款付款凭证，一是证明被告与昆明民本科技有限公司（以下简称“民本公司”）签订《中央热水系统工程(日供50吨)施工合同》，采购“保利宁湖壹号”项目A栋208套物业（3层、17-31层）、B栋1-2层商铺、裙楼部分商业的中央热水系统，由民本公司供货并完成全部安装支付使用；二是证明被告向民本公司支付了中央热水系统采购安装工程款807500元。该款项由被告实际支付，原告无权将该费用纳入其支出投入的资产评估范围。故此，原告单方委托第三方所出具的资产报告不具有真实性和合法性，不能作为证据使用。第七组：1、建筑设计防火规范【2006版】,2、建筑设计防火规范【2015版】，一是证明合作协议中约定的KTV、会议室、SPA、餐厅布置位置符合《建筑设计防火消防规范》的相应要求，对此，原告没有过错，规范具体业态布置要求如下：（1）KTV位置的布置要求：防火消防规范中的布置要求：a.2006年12月1日实施的《建筑设计防火消防规范》规定，卡拉ok厅（即KTV）宜设置在建筑物内的首层、二层或三层部位。不应布置在地下二层及三层以下【属于强制性规范】。b.2015年5月1日新修订实施的《建筑设计防火消防规范》再次明确规定，卡拉ok厅（即KTV）不应布置在地下二层以下楼层【该部分规范属于强制性规范】。合作协议约定（第2.1条）：B栋1-2层商铺。建筑面积为1196.9㎡，用途为KTV。该约定完全消防规范规定。（2）会议室位置的布置要求：a.2006年12月1日实施的《建筑设计防火消防规范》对此无强制性规定。b.2015年5月1日新修订实施的《建筑设计防火消防规范》规定首层、二层三层。如需要布置在地下或半地下时，宜设置在地下一层，不应设置在地下三层及以下楼层【但该部分规范属于非强制性规范】。合作协议约定（第5.1条）及附件（三）《宁湖壹号地下车位改造图》中负二层图纸：合作协议第5.1条约定，被告在合作期限内提供183个地下停车位给原告使用，具体位置见附件（三）《宁湖壹号地下车库改造图》。该附件已明确了会议室的布置位置位于地下室二层，该约定完全符合消防规范要求。（3）餐厅位置的布置要求：防火消防规范中的布置要求：a.2006年12月1日实施的《建筑设计防火消防规范》对此无强制性规定。b.合作协议约定（第5.1条）及附件（三）《宁湖壹号地下车位改造图》中负二层图纸：合作协议第5.1条约定，被告在合作期限内提供183个地下停车位给原告使用，具体位置见附件（三）《宁湖壹号地下车库改造图》。该附件明确了餐厅布置位置位于地下室负三层，该约定符合消防规定要求。综上，被告交付的物业布局和设置完全符合消防设计规范，被告无过错。原告因自身原因未报建、报批、报规导致的不利责任和损失由原告自行承担。第八组：1、建设工程消防验收意见书，2、建设工程消防验收意见书【地下室负一层】，一是证明2013年12月12日昆明市公安消防支队对云顶假日项目的A栋、B栋、C栋的土建工程、室内外消火栓系统、火灾自动报警系统，自动喷水系统灭火系统，气体灭火系统，仿排烟系统，灭火器及其它消防设施进行了消防验收，出具（昆公消验字[2013]第0201号）《建设工程消防验收意见书》，认定该工程消防验收合格；二是证明2016年1月29日昆明市公安消防支队对于云顶假日项目的地下室负一层进行验收，出具（滇中公消验字[2016]第0012号）《建设工程消防验收意见书》认定该工程消防验收合格。综上，合作协议中确定的合作物业【即A栋的208套物业、B栋1-2层商铺、负二及三层裙楼商业】位置布置完全符合消防规范要求，且该部分合作物业的土建工程及其他消防设施已经过消防验收合格，被告合同义务已履行完毕。地下室负一层不在合作协议约定的合作范围内。第九组：1、伊萨卡假日酒店精装修工程装修施工合同及三方协议，2、开工令，3、付款凭证（100万），一是证明2013年12月28日被告与云南科达装饰设计工程有限公司（以下简称“科达公司”）签订《装修工程施工合同》，由科达公司承包伊萨卡酒店精装修工程，包括会议接待中心，酒店大堂、KTV、宴会厅范围内的装饰施工工程；二是证明2013年12月30日原告未依法审批便擅自开始对物业进行改建施工，由此造成的损失系其自身原因所致，损失由其自行承担。同时，原告擅自未批先改严重损害了被告交付的物业，给被告物业造成严重损失，应当负责恢复原状并赔偿由此对被告造成的拆改损失；三是证明被告为原告代垫100万装修款至今未偿还。第十组：1、消防建设工程施工合同，2、准予变更登记通知书,3、云南金恒消防工程有限公司出具的情况说明,4、安宁市公安消防大队行政处罚决定书，一是证明2014年2月22日被告与云南金恒消防有限公司（以下简称“金恒公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由金恒公司对伊萨卡酒店KTV、宴会厅、地下二层会议中心进行消防改造工程；二是证明根据消防意见通知书要求，已经消防验收合格的工程如需改建，应当依法申请消防设计审核和验收，或者建设工程消防设计和竣工验收备案，属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查；三是证明原告未按照合作协议约定，严格按照国家规范将餐厅装修、消防改造向主管部门进行报批，擅自动工对餐厅进行改造，已经严重违反合同协议约定，由此导致的损失应当由其自行承担。另，原告未经消防安全检查，擅自将餐厅投入营业，由此所导致的处罚及损失系原告自身违约行为所导致的不利后果，被告无过错，根据合作协议约定由此导致的责任由原告自行承担，原告无权要求被告对其进行任何形式的补偿或赔偿。第十一组：1、证据保全公证书，2、解除合同公证书，一是证明2018年11月14日，被告委托公证处至伊萨卡酒店的17-31层酒店、会议室、SPA、KTV、餐厅经营现状进行了现场证据保全，原告长期拖欠多名业主租金导致208套中的部分酒店房屋被已购业主收回；会议室、KTV、餐厅部分未经报批擅自进行了改建，部分装修未完成，导致物业结构严重破坏已无法继续使用，被告面临承担巨额恢复和修复费用；二是证明根据合作协议约定，会议室、SPA、KTV、餐厅属于原告自行改造范围，前期改造、装修、报规等审批手续由原告自行完成，非因被告原因造成的改造、装修、报规等审批手续无法完成所导致的责任由原告自行承担。原告未按照合作协议约定，严格按照国家规定将会议室、SPA、KTV、餐厅装修、消防改造向主管部门进行报批，未报规报批便擅自动工对前述物业进行改造和投入，由此所导致责任和损失系原告自身违约行为所导致的不利后果，根据合作协议约定由此导致的责任和全部损失由原告自行承担，其无权要求被告对其进行任何补偿或赔偿；三是证明因原告逾期向被告及200多户小业主支付租金，没有依法先向主管部门履行改造报批手续便擅自对合作物业进行装修改造，擅自单方解除合作协议终止酒店经营等违约行为，已构成严重违约，导致被告合法权益严重受损，被告有权解除合同。被告于2018年11月23日通过公证邮寄送达的方式向被告发送解除合同通知书，2008年12月3日已到达被告，合作协议及补充协议已解除。故此，根据合作协议第9.2条约定，原告在合作期内单方终止酒店经营的。被告有权将被告设计装修的SPA、KTV、商务会议接待室、餐厅、艺术大堂中央吧台等配套空间及所有配套设施设备全部收回自行处置且原告不予任何补偿。经质证，原告认为证据已过举证期限，所以不予质证，对于付款凭证，被告确实为原告大概代付过三四百万款项。本院认为，原告所举证据1、2，被告对真实性无异议，且上述证据与本案相关联，故本院予以采信。原告所举证据3中的《竣工资料》、《工程结算书》,被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3中其余证据，《资产评估咨询报告》系有鉴定资质的机构和人员作出，故本院对真实性予以确认，视听资料无法证明酒店的现状，故本院不予采信；至于证据3能否证明原告的观点，本院在说理部分综合评判。原告所举证据4中的《内资企业登记基本情况表》，被告对真实性无异议，且与本案相关联，故本院予以采信；证据4中的视听资料，能够与《内资企业登记基本情况表》相印证，故本院予以采信，但证据4是否能够证明原告的观点，本院在说理部分综合评判。原告所举证据5、6，被告对真实性无异议，该证据与本案相关联，故本院予以采信。原告所举证据7中的《关于履行（合作协议书）相关问题对接函》，被告对真实性无异议，故本院对真实性予以确认；证据7中的视听资料,从内容中无法证明被告的工作人员承诺被告对案涉标的物无法通过消防验收负责，故本院对该证据欲证明的观点不予确认。被告所举第一组证据，与原告所举证据一致，故本院予以采信。被告所举第二组证据，有原件核对，故本院对予以采信，至于是否能够证明被告的观点，本院在说理部分综合评判。被告所举第三组证据，无原件核对，故本院不予采信。被告所举第四组证据中的证据1、2、3，能够与本院认可真实性的《竣工资料》、《工程结算书》相印证，故本院真实性予以确认；证据4有相应银行凭证，故本院对真实性予以确认。被告所举第五组证据、第六组证据、第九组证据及第十组中的证据1、2，有原件核对，且原告对证据上所载的原告的印章的真实性予以认可，故本院对真实性予以确认。第十组证据中的3，属于证人证言，该公司并未出庭作证，故本院不予采信；第十组证据中的4，与原告提交的证据一致，故本院予以采信。被告所举第七组证据，系相应的消防规范，本院予以采信。被告所举第八组证据，有原件予以核对，且系相关部门出具，故本院予以采信。被告所举证据第十一组，系公证部门出具，故本院对真实性予以确认。综上，根据庭审本院确认本案以下法律事实:2013年1月5日，安宁市城乡规划委员会同意将保利宁湖壹号项目的A、C栋公寓的用地性质由商业变更为居住与商业。后原、被告签订《合作协议书》及《补充协议》，约定：“2.1、原告同意接管被告开发建设的（保利宁湖云顶假日项目）A栋的208套物业【3层、17-31层，建筑面积约11626.69㎡】、B栋1-2层的部分商铺【用途为KTV，建筑面积约1196.9㎡】、售楼部裙楼部分商业【用途为餐厅门面，建筑面积约为400.94㎡】用于产权酒店经营合作。2.2、合作期限为15年，自2014年3月1日起至2029年2月28日止。4.3、酒店试运营期限为6个月，自2013年10月31日起至2014年4月30日止。被告用于产权式酒店经营的208套物业销售完毕后，或酒店试运营期限截止时（两者满足其一即可），A栋剩余169套物业原告在同等条件下按原合作模式享有优先租赁权，如原告不予租赁并届时书面明确告知被告，被告可自行处置该批物业，但被告不得再引入其他竞争性酒店进行经营，否则视为被告违约，按被告单方终止合同处理。5.1、被告在合作期限内提供183个地下停车位的使用权供原告使用（具体停车位面积、位置由被告指定详见附件三《宁湖壹号地下车位改造图》）。（1）该批车位免费使用期限为5年，自2014年2月28日至2019年2月28日。（2）原告有权将该部分车位作为酒店SPA、商务会议室和餐厅用途。该批车位的前期改造、装修、报规等审批手续由原告自行完成，被告予以配合。非因被告原因造成该批车位前期改造、装修、报规等审批手续无法完成所导致的责任由原告自行承担（车位具体的改造面积、位置见合同附件三《宁湖壹号地下车位改造图》）。6.2、由被告代为装修的范围仅限于A栋208套合作物业，由原告自行改造建设的商务会议室、SPA、KTV、餐厅等配套空间由原告自行装修，不纳入由被告代为装修的范围。6.4、该装修应符合国家相关质量标准、消防管理和本协议的管理规定，取得相关部门的审批手续和验收合格手续（被告负责完成A栋208套合作物业毛坯房的验收交付。其他由原告自行改造、装修的配套部分即商务会议室、SPA、KTV、餐厅等，由原告自行进行酒店运营所涉及的各项开发报建、审批工作，被告予以协助配合，由此产生的费用原告自行承担。）若原告严格按照国家相关消防、供电、供水、设计装修等标准进行报审，未能获得相关主管部门审批、验收通过手续，致使本合同不能或无法继续履行的，协议双方均可解除本协议且不视为违约，由被告将原告前期投入的成本本金及同期银行贷款利息返还给原告作为补偿，本协议终止。9.2、如原告在合作期内单方终止酒店经营管理的，原告同意被告有权将原告设计装修的SPA、KTV、商务会议接待室、餐厅、艺术大堂中央吧台等配套空间及所有配套设施设备全部收回自行处置且对原告不予任何补偿。9.3、如被告在合作期内单方终止合作协议的，被告同意按照原告投入到酒店配套建设实际所产生的费用，偿还原告本金，另外被告按照即时银行同期贷款利率向原告支付该笔本金的利息，并赔偿原告500万元作为违约赔偿金。”2013年4月18日，被告与案外人浙江宏厦建设有限公司签订《施工合同》，约定案外人承包保利宁湖云顶假日项目A栋户内装修标准层公共区域及地下室的公共部分装修（但不包括首层、二层装修）。B栋标准层公共区域及地下室的公共部分装修（但不包括首层、二层装修）。C栋2-11层户内装修、C栋标准层公共区域及地下室的公共部分装修（但不包括首层装修）。后案外人浙江宏厦建设有限公司将案涉项目17-21层及22-31层室内装修移交原告，被告向浙江宏厦建设有限公司陆续支付了工程款。2013年12月28日，原告与案外人云南科达装饰设计工程有限公司签订《装修工程施工合同》，约定由该公司承包原告酒店精装修工程，包括会议接待中心，酒店大堂、KTV、宴会厅范围内的装饰施工工程。同时原、被告及该公司还签订三方协议，约定被告受原告委托支付案外公司100万元装修款。2013年12月31日，该工程开始施工。后被告向该公司支付100万元装修款。2014年1月14日，被告与案外人昆明民本科技有限公司签订《中央热水系统工程(日供50吨)施工合同》，约定被告向该公司采购“保利宁湖壹号”项目A栋208套物业（3层、17-31层）、B栋1-2层部分商铺、售楼部裙楼部分商业的中央热水系统，由该公司供货并完成全部安装。后被告向该公司支付了工程款。当天被告与案外人昆明阳宗海风景名胜区七甸博杨木门加工厂签订《酒店家具采购合同》，约定被告向案外人采购案涉项目A栋208套物业（3层、17-31层）、B栋1-2层部分商铺、售楼部裙楼部分商业的酒店用家具。后被告向该案外人支付了家具采购货款。后原告向被告出具承诺函，载明：“原告承诺对被告已实际支付的358万元工程款在2015年4月30日前向被告支付对应税费或提供合法有效发票，逾期不付或未提供合法有效发票的，原告同意被告有权单方解除《合作协议书》及《补充协议》，原告无条件从合作项目退场，原告因合作项目进行的所有投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属被告且被告不做任何形式的补偿或赔偿”。2014年2月22日，原告与云南金恒消防有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由该公司完成对原告酒店KTV、宴会厅等进行消防改造工程。2015年11月13日，安宁市公安消防大队作出行政处罚决定书，对原告负2负3层酒店餐厅未经消防安全检查，擅自投入营业的行为决定酒店餐厅停产停业，并罚款30000元。2017年11月27日，原告向被告出具关于履行《合作协议书》相关问题对接函，被告进行了签收。2013年12月12日，昆明市公安消防支队对保利宁湖云顶假日项目的A栋地上31层、B栋地上15层、C栋地上24层及地下室的土建工程、室内外消火栓系统、火灾自动报警系统，自动喷水系统灭火系统，气体灭火系统，仿排烟系统，灭火器及其它消防设施进行了消防验收，出具《建设工程消防验收意见书》，认定该工程消防验收合格。2016年1月29日，昆明市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定地下室负一层、地下一层的消防验收复验合格。2016年9月20日，被告与案外人签订商品房购销合同，约定将位于案涉项目的A栋401到413的房屋出售给案外人，并办理了商品房买卖合同登记备案。案外公司昆明蒂莲雅酒店管理有限公司的工商登记信息显示该公司于2016年12月26日成立，住所地在A栋的401、402室。2017年12月25日，邢台欣源资产评估有限公司出具资产评估咨询报告，载明：“原告委估的单项资产，评估价值为46454391元，其中存货为21244832元、固定资产为8082159元、在建工程-房屋建筑物装饰、装修工程为1916606元、房屋建筑物装饰、装修工程为15210794元。”2018年11月14日，被告委托的云南省昆明市明信公证处对伊萨卡酒店所经营物业的现场状况等进行证据保全。2018年11月23日，被告向原告邮寄送达律师函并对此过程进行了公证。另，《建筑设计防火规范》（2006年12月1日实施）中载明：“卡拉ok厅、SPA宜设置在建筑物内的首层、二层或三层，不应布置在地下二层及二层以下；会议室及餐厅的布置无强制规定。”《建筑设计防火规范》（2015年5月1日实施）载明：“卡拉ok厅、SPA不应布置在地下二层及以下楼层；会议室位置宜布置在首层、二层或三层。如需要布置在地下或半地下时，宜设置在地下一层，不应设置在地下三层及以下楼层。餐厅位置的布置无强制规定。”本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《合作协议书》、《补充协议（一）》应否解除？2、被告应否赔偿原告主张的损失？争议焦点1：《合作协议书》、《补充协议（一）》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效，原、被告均同意解除上述合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故本院对原告要求解除《合作协议书》、《补充协议（一）》的诉讼请求予以支持。争议焦点2：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告一是主张根据《合作协议书》第6.4条约定，要求被告赔偿损失，对此本院评判如下：第一，该条的主要内容为：“原告对物业内部、外立面的装修应符合国家相关质量标准、消防管理和本协议的管理规定，取得相关部门的审批手续和验收合格手续（被告负责完成A栋208套合作物业毛坯房的验收、交付。其他由原告自行改造装修的配套部分及商务会议室、SPA、KTV、餐厅等由原告自行进行酒店运营所涉及的各项开发报建、审批工作，被告予以协助配合，由此产生的费用原告自行承担）。若原告严格按照国家相关消防、供电、供水、设计、装修等标准进行报审，未能获得相关主管部门审批、验收通过手续，致使本合同不能或无法继续履行的协议，双方均可解除本协议且不视为违约，由被告将原告前期投入的成本本金及同期银行贷款利息返还给原告作为补偿，本协议终止。”从内容上看，被告返还原告前期投入成本及相应利息的前提条件是原告严格按照国家相关消防、供电、供水、设计、装修等标准进行报审，未能获得相关主管部门审批、验收通过手续，但原告未能举证证明其已向相关主管部门进行报审、报验，相反从安宁市公安消防大队作出行政处罚决定书的内容可以证明原告未经报验即擅自使用，故原告以该条约定主张被告返还前期投入成本不能成立；第二，从该条约定来看，被告只是协助配合，相应的报建、审批工作是由原告自行完成，被告并未保证能够通过相应的报审、报验；第三，再结合《合作协议》第5.1条约定“被告在合作期限内提供183个地下停车位的使用权给原告使用（具体停车位面积、位置由被告指定详见附件三《宁湖壹号地下车位改造图》）……原告有权将该部分车位作为酒店SPA、商务会议室和餐厅用途……非因被告原因造成该批车位前期改造、装修、报规等审批手续无法完成所导致的责任由原告自行承担。”从该约定的文意理解，原告对183个车位有权决定改造为酒店SPA、商务会议室和餐厅，也就是有权对酒店SPA、商务会议室和餐厅的位置在这183个车位的范围内进行安排和规划，因此，在签订合同时原告负有根据183个车位所处的位置结合改造的用途来审查能否通过相关部门批准的责任，而从《合作协议》附件三《宁湖壹号地下车位改造图》约定来看，被告向原告交付的KTV布置位置在B栋1-2层商铺、SPA布置位置在地下室一层、会议室的布置位置在地下室二层，餐厅布置位置在地下室负三层，该布置并未违反双方签订合同时《建筑设计防火规范》的有关强制性规定，故即使被告在签订合同前变更了A、C栋的用地性质，被告交付的183个车位也具备改造的可能性，无法证明系被告的原因造成183个车位的改造不能通过相关部门验收。同时原告主张因被告变更A、C栋的用地性质，导致原告不能将KTV等设置在地下二层及以下楼层，按照交付的物业约定的位置来看，双方并未在合同中约定过KTV是布置在地下二层及以下，故原告的该项主张无合同依据，本院不予采纳。综上，原告以《合作协议书》第6.4条约定主张被告返还前期投入的装修成本、固定资产和存货不能成立。原告二是主张按照4.3条约定：“酒店试运营期限为6个月，自2013年10月31日至2014年4月30日止。被告用于产权式酒店经营的208套物业销售完毕后，或酒店试运营期限截止时（两者满足其一即可），A栋剩余169套物业原告在同等条件下按原合作模式享有优先租赁权，如原告不予租赁并届时书面明确告知被告，被告可自行处置该批物业，但被告不得再引入其他竞争性酒店进行经营，否则视为被告违约，按被告单方终止合同处理。”根据查明的事实：A栋的剩余物业中确实有案外酒店进行经营，但该酒店成立前，被告已将相关物业进行了对外销售，故该酒店不是被告引入，原告以该条约定主张被告违约，其属于单方终止合同并要求赔偿不符合合同约定，本院不予采纳。综上，原告的主张并无相应合同依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费274072元，由原告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  吕玉瑞人民陪审员  刘弋寮二〇一九年十月十日书 记 员  袁 源