广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初2521号 原告：潘悦溶，女，1971年10月25日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：林颂华，广西益国律师事务所律师。 被告：广西通泰房地产开发有限公司，住所地广西贵港市仙衣路贵港汽车西站内。统一社会信用代码9145080069279543XY。 法定代表人：江武。 委托诉讼代理人：梁丹婷，女，该公司员工。 原告潘悦溶与被告广西通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告潘悦溶的委托诉讼代理人林颂华、被告通泰房地产公司的委托诉讼代理人梁丹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘悦溶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告潘悦溶与被告通泰房地产公司签订的《商品房预售合同》（合同编号：201605130002）；2.判令被告通泰房地产公司退还购房款732398元及办证费46102元，并支付违约金（违约金计算方法：分别以购房款100000元、632398元和办证费46102元为基数，分别从2014年6月21日、7月16日和2016年7月2日起，按年利率6%计算至实际退还购房款和办证费之日止、暂计算至2019年8月1日为231820元）。事实和理由:2014年6月24日，通泰房地产公司将其开发的位于平南县（当时房屋主体机构尚在建设中）预售给潘悦溶，双方未签订正式购房合同。潘悦溶分别于2014年6月21日、7月16日支付购房款100000元、632398元，合计732398元。2016年7月2日，通泰房地产公司与潘悦溶签订合同编号为201605130002的《商品房预售合同》，确定上述出售给潘悦溶的商品房预测建筑面积共39.48平方米，其中套内建筑面积37.62平方米；约定出售的商品房的单价为每平方米37066.82元，总价款1463398元；约定潘悦溶首期支付总价款的50.05%，其余部分向中国工商银行股份有限公司贵港平南支付贷款支付。《商品房预售合同》第十条约定通泰房地产公司于2016年12月30日前交房；第十三条1.（2）约定：“逾期交付房屋60日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。当日，潘悦溶支付房屋办证费46102元给通泰房地产公司。因通泰房地产公司一直未交付房屋，潘悦溶于2019年6月9日，潘悦溶书面通知通泰房地产公司解除购房合同，但通泰房地产公司未回复。潘悦溶认为，通泰房地产公司未按时交房构成违约，依法应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，通泰房地产公司应当返还购房款和办证费给潘悦溶，同时支付违约金给潘悦溶。因通泰房地产公司未按时交付造成潘悦溶逾期利益损失，况且通泰房地产公司使用潘悦溶的购房款已5年余，如潘悦溶将购房款存放银行，所得利息远远多于约定的违约金7323.98元，根据公平原则，现请求参照民间借贷未约定利率的情形按照年利率6%计算利息的规定调整违约金，即从通泰房地产收到潘悦溶的购房款和办证费之日起，按照年利率6%计付违约金给潘悦溶。 被告通泰房地产公司辩称，被告与原告签订《商品房预售合同》后，由于原告自身原因，未能按照合同约定办理商品房按揭贷款或者未按照合同约定补齐购房款。因此，原告的损失应由其自己承担。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请，诉讼费也由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2016年7月2日，原告潘悦溶（买受人）与被告通泰房地产公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》（合同编号：201605130002），主要内容如下。1.原告向被告购买位于平南县；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是平南县房地产测绘队，其预测面积为39.48平方米，套内建筑面积为37.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.86平方米。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米37066.82元，总价款为1463398元，付款方式为商业贷款，买受人首期支付全部房价款的50.05%，其余价款向中国工商银行股份有限公司贵港平南支行借款支付；如因买受人原因造成不能贷款的或贷款不足时，买受人对尚欠的房款须在接到出卖人通知后30天内付清，否则视为买受人严重违约。3.合同第十条约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。4.该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15天前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带相应证件，买受人未收到书面的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点；双方进行房屋交接时出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十三条处理。5.合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原告潘悦溶交付给通泰中央商务区一期01幢第1层1单元010102号商品房房款的情况如下：分别于2014年6月21日支付100000元、2014年7月16日支付632398元，共计支付了732398元。原告于2016年7月2日支付了办证费46102元。2016年6月18日勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收后在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》确认通泰中央商务区一期01幢商住楼（1＃、4＃楼）资料齐全，工程质量达到合格。2016年12月26日平南县住房和城乡规划建设委员会在《建设工程规划核实合格单》中加盖公章确认核实合格。通泰房地产公司一直未交付房屋给原告，原告于2019年6月9日书面通知通泰房地产公司解除购房合同。 本院认为，一、关于涉案《商品房预售合同》是否有效的问题。原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于原告诉请解除本案《商品房预售合同》应否支持的问题。泰通房地产公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定通泰房地产公司应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。现通泰房地产公司逾期交房已超过60日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合规定，本院予以支持。三、原告诉请被告返还购房款和办证费应否支持问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房预售合同》解除后，通泰房地产公司应按约将潘悦溶支付的房款及办证费返还给潘悦溶。因此，原告要求被告返还已付购房款732398元和办证费46102元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，被告与原告签订《商品房预售合同》后，由于原告自身原因，未能按照合同约定办理商品房按揭贷款或者未按照合同约定补齐购房款。因此，原告的损失应由其自己承担。但被告并没有提供证据证明其在银行不放贷的情况下，其已依合同约定另行通知原告交付余下房款。因此其该主张，本院不予采信。四、关于违约金的问题。双方签订的《商品房预售合同》约定，被告逾期交房超过60日后，原告选择解除合同的，被告应当按照原告已付款的1%向原告支付违约金。原告已交付房款732398元按照1%计算，违约金应是7323.98元，因此，被告通泰房地产公司应当支付逾期交房违约金7323.98元给原告潘悦溶。原告潘悦溶主张约定违约金过低，要按照年利率6%计付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下： 一、解除原告潘悦溶与被告广西通泰房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号：201605130002）； 二、被告广西通泰房地产开发有限公司返还购房款732398元及办证费46102元给原告潘悦溶； 三、被告广西通泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金7323.98元给原告潘悦溶。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13892元，减半收取计6946元（原告已预交），由原告潘悦溶负担1446元，被告广西通泰房地产开发有限公司负担5500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费13892元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 梁立欣 二〇一九年十月二十八日 法官助理 甘 艳 书 记 员 李涓涓