重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初1888号原告黄波，男，汉族，1971年3月29日出生，住四川省古蔺县。委托代理人肖某（特别授权），上海市汇业（重庆）律师事务所律师。委托代理人张某某（一般代理），重庆永和律师事务所律师。被告雷明丽，女，汉族，1982年7月7日出生，住重庆市綦江区。委托代理人夏某（特别授权），重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告何国民，男，汉族，1961年3月16日出生，住广州市番禺区。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路********，统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托代理人张某（特别授权），重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司员工。原告黄波与被告雷明丽、何国民、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄波的委托代理人肖某，被告雷明丽的委托代理人夏某，第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的委托代理人张某到庭参加了诉讼，被告何国民经依法送达传票、诉状副本，未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄波诉称，2016年12月21日与被告雷明丽、何国民通过第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司提供居间服务签订了《房地产买卖及居间合同》，该合同约定原告黄波购买被告雷明丽、何国民名下位于重庆市南岸区风临路3号19幢2单元5-2号的房屋，该房屋套内面积为149.94平方米，约定成交价为205万元。根据合同约定，原告于合同签订当日向被告支付了定金2万元，向第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司支付了居间服务费20500元。合同约定由原告采取银行按揭形式购买该房屋，在原告通过银行按揭审批后5个工作日内双方到房屋交易中心办理过户手续，过户当日原告一次性付清除定金、银行贷款外的购房余款。2017年1月3日原告黄波通过银行按揭审批后多次要求被告按照合同约定及时过户，均被被告以各种理由推拖。后原告得知被告雷明丽、何国民已将房屋转卖给他人。为维护自身合法权益，故原告黄波起诉来院，要求：1、解除原告黄波与被告雷明丽、何国民于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》。2、被告雷明丽、何国民双倍返还原告黄波定金40000元。3、被告雷明丽、何国民赔偿原告黄波已支付的居间服务费20500元。4、被告雷明丽、何国民赔偿原告黄波已支付的银行按揭贷款服务费13500元。5、被告雷明丽、何国民赔偿原告黄波购房差价损失95万元。6、本案诉讼费由两被告承担。被告雷明丽辩称，对原告第一项诉讼请求没有异议，双方买卖合同已经解除。对原告其他诉讼请求需以原告举示证据为准。被告何国民未出庭应诉答辩。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司辩称，请求法院依法判决。原告黄波为证明其诉讼请求和辩称理由，举示了如下证据：证1、房地产买卖合同，证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实，约定了房屋总成交价205万元，签订合同当日买方支付定金2万元。且约定了在银行同意买方贷款后五个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续。买方应向居间方支付居间服务费20500元，买方在签订合同当日支付。证2、业主收据，证明被告收到了原告支付的2万元定金。证3、2017年6月23日房屋买卖合同、房屋登记信息查询证明，证明两被告已于2017年6月23日将涉案房屋出卖给郑维思、李涛，并已经将房屋过户给第三人。两被告一房二卖，严重违约，严重侵害原告的利益，原告无法实现购房目的，应依法解除房屋买卖合同，被告应赔偿原告损失和归还原告已支付款项。证4、重庆市契税缴税证明，证明两被告于2011年6月6日从开发商处买房时，购买价格为1929829元，在2017年6月23日房屋大涨之时出卖价款仍是1929829元。两被告和他人涉嫌逃税行为。两被告与原告签订合同时价格为205万元，可知在2017年6月23日房屋普遍上涨时，该房屋价格远高于205万元。二被告一房二卖赚取了大额差价。证5、中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行审批单、个人购房借款合同、收据，证明原告购买涉案房屋需要银行按揭贷款，向第三人支付了13500元银行按揭贷款服务费，银行于2017年1月3日审批通过原告的按揭申请。贷款银行于原告签订了个人购房借款合同。原告已按约完成了合同义务，被告应按约在5个工作日内办理过户手续。证6、民事判决书，证明案涉中介服务费应由被告承担。被告雷明丽对上述证据的质证意见为：证1、真实性无异议。证2、真实性无异议。证3、真实性无异议，证明目的不认可，该合同的房屋成交价是真实的价格。证4、真实性无异议。证5、真实性不认可，系复印件。证6、真实性无异议，法院已判决被告承担中介服务费，原告的第三项诉讼请求已重复。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司对上述证据的质证意见为：由法院依法认定。被告雷明丽为证实其辩称理由，举示了如下证据：证1、银行流水，证明二被告之间的长期借贷关系。两被告之间是合作做生意的关系，由于被告何国民是外地人，故与雷明丽共同购买了涉案房屋，后因双方的借贷关系，何国民承诺将涉案房屋出售后将房款用于还款，现两被告之间的借贷已经结清。证2、银行流水，2017年6月23日出售涉案房屋收到的房款75万元。原告黄波对上述证据的质证意见为：真实性由法院认定，雷明丽举示的证据与本案无关。二被告之间的关系不应影响原告。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司对上述证据的质证意见为：由法院依法核实。原告黄波为证明其诉讼请求和辩称理由，申请证人张世兵出庭作证。原告黄波对证人证言质证：证人的陈述可以真实反映交易过程，证明被告在签订后怠于履行合同义务，将涉案房屋一房二卖。通过证人证言证明原告举示的按揭贷款服务费是真实的。被告雷明丽对证人证言质证：定金通过转账支付，被告也认可，而贷款服务费却是现金支付，且刚好将原件丢失。被告确是一房二卖但并不是以更高的价格出售的，是真实的交易。第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司对证人证言质证：真实性无异议。因原告申请对涉案房屋市场价值进行司法评估，本院委托了重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司进行了司法评估，并向各方当事人送达了评估报告。原告黄波对评估报告的发表意见为：真实性无异议，鉴定报告不包含装修的金额是221.04万元，同时也给了装修金额建议是以1500-2000元每平方米计算，原告认为应当以2000元每平方米为标准。在房屋登记中心备案的合同上的金额是不合理的，该价格是开发商卖给被告的价格，被告再以同样的价格卖给案外人是不合逻辑的。被告雷明丽对评估报告的发表意见为：认为房屋价格还是应以房屋登记中心备案的合同载明的金额为准。房屋登记中心备案合同中的金额是真实的交易价格，若原告认为该交易价格不属实，应当由税务机关进行核实。评估报告中建议的房屋装修价格不予认可，因为评估机关并未对房屋进行实地勘察就草率出具建议，显然损害了被告的合法权益。对上述证据的真实性、关联性、合法性本院将结合全案情况予以综合认定。经审理查明：位于重庆市南岸区风临路********房屋登记在被告雷明丽、何国民名下。2016年12月21日，原告黄波与被告雷明丽、何国民、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订了《房地产买卖及居间合同》，约定：被告将上述房屋以205万元的价格出售给原告；原告应当于合同签订时向原告支付定金2万元，原告通过银行按揭审批后5个工作日内双方到房屋交易中心办理过户手续，过户当日原告一次性付清除定金、银行贷款以外的所有房款；居间方受托为买方申请办理按揭提供服务，买方须支付本合同物业价款1%的按揭服务费，金额为贷款金额1%给居间方代办按揭服务；基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬。其中，卖方须向居间方支付居间服务报酬20500元，买方须向居间方支付居间服务报酬20500元，上述居间服务报酬买卖双方应在签订本合同时支付完毕。协议签订当日，被告雷明丽、何国民出具业主收据确认收到购房定金20000元。2017年1月3日，中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行审批通过黄波申请银行按揭贷款1315000元。贷款通过后，第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司置业顾问当即电话告知被告原告已通过银行贷款审批，配合原告办理房屋过户手续，被告回复其没有在国内比较忙没有时间回来办理过户手续。原告黄波于2017年12月27日向第三人支付了现金13500元作为银行按揭贷款服务费。被告雷明丽、何国民于2017年6月23日与案外人郑维思、李涛签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定由案外人郑维思、李涛购买被告名下位于重庆市南岸区风临路3号19幢2单元5-2号房屋（房屋建筑面积173.64平米），成交价格为1929829元。该涉案房屋现在登记在案外人郑维思、李涛名下。重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年7月3日出具《房地产估价报告》。根据估价报告，涉案房屋评估总价为221.04万元（不含室内装修价值），市场全新中等装修区间单价建议为1500-2000元/建面平方米。上述事实有原、被告双方举示的证据和双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，原、被告双方和第三人于2016年12月21日签订的《房地产买卖及居间合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。按合同约定，双方当事人之间的交易流程应为：签订合同——向出卖方支付定金2万元——通过银行按揭贷款手续——出卖方将讼争房屋过户给买方（在买方通过银行贷款手续后5个工作日内）——买方在过户当日支付除定金、银行贷款以外的所有房款，银行将按揭贷款支付给出卖方。原告主张解除与被告雷明丽、何国民于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》，因该房屋已经由被告于2017年6月23日出卖给案外人郑维思、李涛，并办理完成了房屋过户手续，该房屋在事实上已经不能由被告继续出卖给原告并过户给原告。因此，本院认为《房地产买卖合同》无法继续履行，原告已不能实现购房目的，现原告主张解除合同，本院依法予以支持。在中国工商银行股份有限公司重庆南坪支行对原告贷款1315000元申请审批通过后，居间方第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司通知被告继续履行合同，将房屋过户给原告时，被告予以拒绝，并将房屋出卖给他人，被告不履行合同约定，应按定金法则承担赔偿责任。但由于原告同时要求被告按揭贷款服务费、履行利益损失等事项，故本院不再支持双倍，被告应退还定金2万元，本院依法予以支持。原告为了购买到案涉房屋，在第三人居间下签订了《房地产买卖及居间合同》，根据该合同约定，原告应向居间人第三人支付居间服务报酬20500元，原告为申请银行按揭贷款已向第三人支付银行按揭贷款服务费13500元。原告未举示证据证明已向第三人支付居间服务费20500元，该项损失并未实际产生，本院对原告主张被告赔偿原告居间服务报酬20500元不予支持。原告向第三人支付银行按揭贷款服务费13500元，第三人提供了银行按揭贷款服务，已帮助原告通过银行贷款审批，根据相关证据及证人证言，足以认定原告已支付该笔款项的事实，原告已实际产生该项损失，且该损失系因被告违约造成。因此，本院对原告主张的被告赔偿原告银行按揭贷款服务费13500元予以支持。被告在原告已经通过银行贷款审批后，又将房屋出卖给他人，导致其与原告的买卖合同履行不能，被告行为构成根本违约，导致原告不可能再以签订合同时的价格在同一地段购买与诉争房屋面积、条件相同的房屋，被告应赔偿原告因其违约所造成的损失。根据重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，评估总价221.04万元（不含室内装修价值）。同时，评估机构估价市场全新中等装修区间单价建议为1500-2000元/平方米，本院结合涉案房屋实际情况及被告的违约行为，确认涉案房屋装修价值单价为1700元/建面平方米。则，被告的违约行为造成原告履行利益的损失为：455588元（221.04万元-205万元）+（1700元/建面平方米×173.64平方米）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告黄波与被告雷明丽、何国民于2016年12月21日签订的《房地产买卖合同》；二、被告雷明丽、何国民于本判决生效之日起七日内向原告黄波双倍返还购房定金20000元；三、被告雷明丽、何国民于本判决生效之日起七日内向原告黄波赔偿银行按揭贷款服务费13500元；四、被告雷明丽、何国民于本判决生效之日起七日内向原告黄波赔偿履行利益损失455588元；五、驳回原告黄波的其他诉讼请求。案件受理费7005元，保全费5000元，评估鉴定费9000元，合计21005元由被告雷明丽、何国民负担（原告已垫付，被告在本判决生效后三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  罗远西人民陪审员  田锦秀人民陪审员  董泽芬二〇一九年十月十八日书 记 员  余 含