西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书     （2019）陕 0113民初15584号原告：陕西金煜实业有限公司。住所地，西安市雁塔区XX路（南段）51号。法定代表人：龚亚民，该公司总经理。委托代理人：刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人：任芮，陕西华秦律师事务所律师。被告：王宏杰，男，汉族，1963年XX月XX日生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX段XX号XX号楼XX层XX号。身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西金煜实业有限公司与被告王宏杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任芮、被告王宏杰均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，被告自2005年1月1日起一直承租原告位于西安市XX路XX号XX层门面房三间。2018年1月8日，原、被告续订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2017年12月31日至2019年12月31日，租金为每年8万元，支付方式为每半年支付一次，每次4万元。合同签订后，被告一直未向原告支付租金，经原告多次催要未果，后得知被告在未征得原告同意的情况下将租金支付给其他公司，并且拒绝向原告支付租金。原告认为，被告已经以自己的行为表明不履行合同的主要债务，已达到合同法定解除条件，其违约行为给原告造成经济损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋腾交原告；2、被告支付原告房屋租金16万元，并计算至被告实际腾房之日；3、被告支付逾期交付违约金27040元，并顺延至实际支付之日（自2018年6月1日起暂计至2019年5月5日共338天，按欠付租金日万分之五计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告起诉的是房屋租赁合同，涉案房屋不是原告的，原告无权收取租金。被告同意解除房屋租赁合同，因为房屋不是原告的，合同本身是无效合同。被告已经按期足额交纳房屋租金，不存在逾期交纳房屋租金的事实。涉案房屋不是原告的，原告租赁给被告，给被告造成经营损失14万元，故请求原告予以赔偿。经审理查明，1981年3月16日，西安针织制针厂（甲方）与西安市蔬菜盐业公司（乙方）签订《新建楼下商业网点协议书》，约定：经甲乙双方共同研究拟在XX路XX庙村前新建住宅楼，在楼下设立蔬菜、付食营业网点一处，对有关事项经双方研究后达成如下协议：一、蔬菜、付食门市部的面积为400㎡，门市部后院预留200㎡贮菜场地，门市部内部的平面布置和设施，必须按照商业部门的要求由建设单位统一设计，并经商业主管公司加盖公章后生效，按设计一次施工，竣工验收后交付乙方使用。贮菜场地由商业部门使用，所有权归厂方。二、投资由乙方解决，工程材料和施工由甲方负责。三、 房屋财产权归乙方所有。四、为合理分摊水电费用，甲方应给新建网点另装水、电分表。七、楼下商店如改变用途或撤销网点，退还原投资由厂方收回。  1984年3月29日，陕西省西安市蔬菜盐业公司（84）市蔬（基）字第46号文件批复：据原二商局（84）062号文件批复精神，同意针织厂楼下蔬菜网点工程决算，建筑面积472.13平方米，工程造价93685.34元转入固定资产，并按规定从1984年5月1日起提取折旧基金，对房屋产权，按图接收后与西安针织制针厂划分清楚。根据中共西安市委市发（1984）55号文件通知，将市二商局管理的大部分肉食、饮食、服务业的网点下放城、郊各区管理。1994年4月26日，西安市雁塔区蔬菜局通过资产调拨的方式将西安市青龙寺472㎡房屋无偿调拨给西安市秦雁实业公司。2004年年底原告通过承担债务的方式兼并西安市秦雁实业公司。2005年1月14日，西安产权交易中心出具《产权交易确认书》，确认西安市雁塔区农林水牧局将西安市秦雁实业公司整体产权出让给原告陕西金煜实业有限公司，至今尚未办理产权登记证书。2004年2月11日被告与西安市秦雁实业公司签订《租赁合同》。2004年年底原告通过整体产权出让接手涉案房屋，2005年1月12日与被告王宏杰签订房屋租赁合同，双方已经多次续签房屋租赁合同。2018年1月8日又续签了房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年12月31日至2019年12月31日。西安经纬物业开发有限责任公司委托陕西鼎千里房地产开发有限公司收取被告房屋租金，并采取断水断电的方式干扰涉案房屋租户的正常经营。因西安经纬物业开发有限责任公司享有涉案房屋的水电物业管理权，被告为了正常经营，2017年7月28日向西安经纬物业开发有限责任公司的委托代理人陕西鼎千里房地产开发有限公司交纳房屋租金36000元；2018年11月13日向西安经纬物业开发有限责任公司指定机构国营西京针织服装厂家委会交纳2019年1月1日至2019年6月30日（半年）房屋租金17000元；2018年11月15日向国营西京针织服装厂家委会交纳2019年1月1日至2019年6月30日（半年）房屋租金15000元。因租赁物的正常使用受到影响，原、被告于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》第十五条手写内容约定“注：在目前房屋纠纷未解决的情况下，乙方暂不交租房款，解决后交租房款”。2019年4月15日原告向被告发出《租金催交通知》,载明“现物业公司早已不存在对你店铺停水停电事项，你店铺一直经营正常，但你至今未交纳租金，故按照合同约定，我司特向你通知如下：请你于2019年4月23日前，全额支付房屋承租租金，如逾期支付，应按合同第十三条约定向我公司支付违约金”。被告在通知书中书面回复“因你公司不能确保门面正常经营，房费18年的已由经纬公司委托的鼎千里房地产公司收取，19年上半年房费西安经纬公司委托的针厂家委会收取，确保了我们一年半的正常经营。特此说明。王宏杰 2019年4月16日”。自2018年1月8日房屋租赁合同签订之后，被告未向原告交纳租金。以上事实，有西安市雁塔区（2018）陕0113民初926号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01民终11514号民事裁定书、《房屋租赁合同》、《固定资产调拨单》、《工商变更登记表》、《房屋产权分户明细表》、《资产评估报告书》、《资产转让委托协议书》、《产权交易确认书》、《（2005）西雁证经字第190号公证书》、《租金催交通知书》、《委托书》、《收款收据》及庭审笔录等在案佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原告通过企业改制出让的方式从西安市秦雁实业公司处取得涉案房产，并实际接收、占有、使用、收益。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律规定，属于有效合同，依法予以保护。原告按合同约定向被告交付房屋后，被告理应按合同约定支付租金，长期拖欠，显系违约，造成原告签订的合同目的无法实现，损害了原告的合法权益。故原告要求解除双方签订的租赁合同以及被告腾交返还所租房屋，支付拖欠的房屋租金和违约金的诉讼请求。本院依法予以支持。唯有原告要求计算被告实际腾交返还房屋之日的租金，因无法确定被告实际交房时间，且原告也未交纳相关诉讼费，本院不予支持。至于被告辩称所租房屋不是原告的，原告无权出租，双方签订的房屋租赁合同为无效合同一节，因未向本院提供相关证据证明，无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告与被告签订的房屋租赁合同。二、被告自判决生效之日起十五日内将所租房屋腾交返还原告。三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋租金16万元和违约金27040元。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费 4706 元，减半后由被告承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                             审  判  员     路  安  平        二 〇 一 九年十月二十五日                       书  记  员     安  菲  菲