北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再1号原告：张光辉，男，1964年7月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。被告：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**101内**。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：牟艳玲，北京燕宁律师事务所律师。第三人：李银霞，女，1950年11月20日出生，汉族，住河北省高碑店市。第三人：李海晴，女，1983年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子华，北京市华伦律师事务所律师。原告张光辉与被告北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）、第三人李银霞及李海晴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日作出（2014）朝民初字第08021号民事判决。张光辉不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院追加李海晴为第三人并于2017年12月28日作出（2015）三中民终字第06910号民事判决书，已经发生法律效力。李海晴不服判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年7月17日作出（2018）京民申2810号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。2018年9月14日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民再86号民事裁定，撤销本院（2014）朝民初字第08021号民事判决及北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第06910号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，张光辉及其委托诉讼代理人孙丽媛、艾渊源，正旭晶典公司的委托诉讼代理人牟艳玲，李海晴的委托诉讼代理人张文焱到庭参加了诉讼，李银霞经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张光辉向本院提出诉讼请求：一、正旭晶典公司向我交付北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园X层X号房屋（以下简称涉案房屋）；二、正旭晶典公司支付逾期交房违约金（以2601930元房款为基数，按照日万分之三的标准，从2007年12月6日计算至实际交房之日止）；三、正旭晶典公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金（以2601930元房款为基数，按照日万分之二的标准，从2007年11月1日起计算至实际取得楼栋权属证明之日止）。事实和理由：2007年9月5日，我与正旭晶典公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定由我购买该公司建设的涉案房屋一套，合同总价款为2601930元。合同约定：出卖人应当在2007年12月5日前向买受人交付该商品房，出卖人未按合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还约定：出卖人应当在2007年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同签订后，我依约向正旭晶典公司支付了全部购房款，但该公司至今未能按约向我交付房屋，也未能取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，故提出上述诉讼请求。另外，正旭晶典公司曾称其与李银霞就涉案房屋签订过买卖合同，但被另案生效判决确认为恶意串通；正旭晶典公司在本案中又称其与李海晴签订了房屋买卖合同，但该合同亦属于无效合同。理由是：（2017）京03民终7086号民事判决书已经认定正旭晶典公司与李海晴所签合同不具有真实性和合法性；李海晴与正旭晶典公司签订合同时，正旭晶典公司的预售许可证已经过期，且至今未能重新办理，故该合同因违反法律规定而无效；在另案中，正旭晶典公司曾称其接受李银霞的委托将房屋出售，故其接受李银霞委托而与李海晴签署的买卖合同因丧失权利基础而无效。因李海晴与正旭晶典公司所签房屋买卖合同系无效合同，故不存在与我比较履行顺序的问题。被告正旭晶典公司辩称：不同意张光辉的诉讼请求。我公司曾委托了几家销售公司售房，先将涉案房屋出售给了关系户李银霞，后来才知道另外一家销售公司在未经我公司同意的情况下将涉案房屋又出售给了张光辉。后李银霞要求退房，还曾委托我公司将房屋出售，但实际上我公司并未接受其委托售房。由于李银霞退房，我公司就于2008年6月19日与张光辉办理了网签手续。我公司多次通知张光辉收房，但张光辉因为房屋没有取得竣工验收手续等原因拒绝收房。我公司与张光辉的合同中约定，如果发出收房通知后60日内拒绝收房，我公司有权解除合同，故我公司又将房屋出售给了李海晴。李海晴实际居住在该房屋内，故该房屋应当归李海晴所有。我方同意向张光辉支付双倍购房款的赔偿金解决退房问题。第三人李银霞未到庭亦未提交书面陈述意见。第三人李海晴述称：我于2012年4月24日与正旭晶典公司签订涉案房屋的买卖合同，于次日向正旭晶典公司支付首期购房款、物业费等相关费用共计160万余元，并于2012年5月入住房屋，我至今仍居住在涉案房屋中。根据相关规定，一房多卖的情况下，我作为合法占有使用房屋的人，具有优先履行权。故张光辉无权要求交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案相关证据和事实，本院认定如下：一、张光辉与正旭晶典公司签订合同及履行合同的情况。2007年9月5日，张光辉与正旭晶典公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：张光辉购买正旭晶典公司开发建设的涉案房屋；房屋单价为每平方米25342.65元，房屋总价为2601930元；正旭晶典公司应当在2007年12月5日前交付房屋；正旭晶典公司未按合同约定的期限和条件将房屋交付的，逾期超过30日后，张光辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，正旭晶典公司按日计算向张光辉支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向张光辉支付违约金；正旭晶典公司应当在2007年10月31日前，取得房屋所在楼栋的权属证明；如因正旭晶典公司的责任未能在约定期限内取得房屋所在楼栋权属证明的，张光辉不退房的，合同继续履行，自正旭晶典公司应当取得房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，应当按日计算支付全部已付款万分之二的违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向张光辉支付。合同签订后，张光辉向正旭晶典公司支付了全部购房款2601930元。2008年6月19日，张光辉与正旭晶典公司所签《北京市商品房预售合同》办理了网上联机备案。张光辉至今未入住涉案房屋。张光辉称其于合同约定的交房期限届满后要求正旭晶典公司交房，但该公司未办理房屋的验收备案手续，还要求其对增加的面积补交购房款，小区内使用的是临时用水、用电，张光辉认为房屋不具备交付条件，就没有收房。经询，正旭晶典公司称涉案房屋的竣工备案手续和涉案房屋所在楼栋的大产权证目前均正在办理中。审理中，张光辉及正旭晶典公司均认可，正旭晶典公司曾分别于2007年11月12日和2008年6月18日通知张光辉收房，张光辉未办理收房手续。张光辉于2011年6月向本院提起本案原审诉讼。二、李银霞与正旭晶典公司签订合同及相关诉讼情况。正旭晶典公司提交了该公司与李银霞签订的《北京市商品房预售合同》，该合同显示签订时间为2007年3月2日，房屋单价为每平方米26946.53元，总价款为2766600元。正旭晶典公司为李银霞出具房款收据8张，显示李银霞于2007年2月25日向正旭晶典公司支付定金100000元，于2007年3月2日支付购房款2666600元，于2007年6月26日支付房屋差价款80300元、契税85407元、公共维修基金56938元、代办产权证款2000元、物业管理费12648元、供暖费2976元。2015年5月，张光辉以正旭晶典公司及李银霞为被告，向本院提起诉讼，要求确认正旭晶典公司与李银霞于2007年3月2日所签关于涉案房屋的《北京市商品房预售合同》无效。本院经审理，于2016年5月判决驳回张光辉的诉讼请求。张光辉不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）京03民终7086号民事判决书：一、撤销本院一审判决；二、正旭晶典公司与李银霞于2007年3月2日签订的《北京市商品房预售合同》无效。上述（2017）京03民终7086号民事判决书“本院认为”部分载明：“本院得出结论如下：根据高度盖然性原则，依照案件细节、日常经验、交易习惯等相关因素综合判断，本院有理由推定李银霞与正旭晶典公司之间的合同属于恶意串通，损害第三人利益的合同，按照《合同法》第五十二条的规定，该合同应属无效。”此外，该判决还载明：“就房屋的交付和实际占有情况来看，正旭晶典公司称其已将涉案房屋交付李银霞占有，但是根据物业公司登记的业主信息表显示，目前实际在涉案房屋居住的为案外人李海晴。本院亦数次要求李银霞提交其实际占有涉案房屋的相应证据，但其均未提交。针对李银霞所称其将涉案房屋租与他人或者借给朋友使用，法庭亦明确告知其可请承租人或者借用人来法院说明房屋租赁和借用的事实，但是李银霞并未按照法院要求做到此点。基于此，对于正旭晶典公司是否真实向李银霞交付涉案房屋，李银霞是否实际占有涉案房屋，本院亦高度怀疑。就案外人李海晴的情况来看，李海晴是涉案房屋物业公司业主登记表中登记的业主，该登记表上除其联系电话（手机）外，没有其他任何身份信息。为查明案件事实，本院通过电话通知、短信留言、上门走访、物业留言、门口张贴通知等多种方式向李海晴发出通知，将涉案房屋已经涉诉及正旭晶典公司提交其签订的商品房预售合同的事实告知李海晴。并告知其如果认为对涉案房屋享有权利，请尽快与本院联系，但是至今本院未收到李海晴的任何反馈消息。目前没有任何证据显示李海晴对于涉案房屋享有权利。同时，本院将正旭晶典公司提交其与李海晴就涉案房屋签订的商品房预售合同一事告知了李银霞，李银霞在长达数月时间内对于上述商品房预售合同未做出任何认可或者否认的解释。之后，李银霞又到庭称是其委托正旭晶典公司将涉案房屋卖于李海晴。李银霞对本案关键事实的陈述前后不一，具有明显干扰诉讼的嫌疑。基于此，对于正旭晶典公司所称其受李银霞委托出售涉案房屋，及其提交的与李海晴之间签订的商品房买卖预售合同的真实性及合法性，本院均不予采信。”三、李海晴与正旭晶典公司签订房屋买卖合同及履行情况。李海晴提交了其于2012年4月24日与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》，约定李海晴向正旭晶典公司购买涉案房屋，房屋总价款为3388560元，付款方式为分期付款，交房时间为2012年4月24日以前。合同附件五约定，李海晴应于签约当日向正旭晶典公司支付房款1694280元，李海晴待正旭晶典公司取得所购房屋所在楼栋权属证明后7日内向正旭晶典公司支付剩余房款1694280元。2012年4月24日，李海晴通过银行汇款的形式向正旭晶典公司支付购房款1694280元。审理中，李海晴称其于2012年5月入住涉案房屋，并一直居住至今。正旭晶典公司认可李海晴的上述陈述。张光辉对李海晴所述入住房屋的情况提出异议，并提交了本案原审期间北京市第二中级人民法院的法官于2013年9月23日到涉案房屋看现场的谈话笔录。笔录中，法官确认“今天法院组织双方看一下现场，现在居住在这里的就是李银霞。”笔录还记载张光辉称：“大约在2010年、2011年左右，开发商一直都催我收房，但收房除了实物交接，还要有手续上的，开发商在手续上办不齐全，还承诺会办好，但一直都未能办成。”李海晴对上述谈话笔录质证称，该笔录仅能反映李银霞乘李海晴白天上班不在家，进入过一次涉案房屋，基于另案中已经认定李银霞与正旭晶典公司有恶意串通的行为，故李银霞当时在房屋中并不能证明李海晴没有入住。李海晴还提交了物业费、供暖费、热水费、电费收据、燃气IC卡、燃气费发票，以证明其为涉案房屋的实际使用人。另外，张光辉在本案原审中提交了其从涉案房屋物业管理公司处调取的涉案房屋所在小区应收费用表，其上记载涉案房屋业主姓名为李海晴，入住日期为2012年4月25日。原审中，法院还到涉案房屋所在地的物业公司处实地调查，调取了物业公司的业主登记表，该登记表显示，涉案房屋登记的业主姓名为李海晴，居住状态为自住。法院查询了涉案房屋公寓缴费通知单，其上显示的水电费缴费人签名不清楚，但可以确定并非李银霞或李海晴签署。另查，涉案房屋所在楼栋预售许可证有效期为2004年5月27日至2010年5月31日。上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、期房签约查询单、收楼通知、（2017）京03民终7086号民事判决书、谈话笔录、涉案房屋的各项费用收据等证据在案为证。本院认为：本案争议焦点为：李海晴与正旭晶典公司所签《北京市商品房预售合同》是否有效；若正旭晶典公司与张光辉及李海晴分别签订的《北京市商品房预售合同》均为有效，哪一份合同应当优先履行。首先，对于李海晴与正旭晶典公司所签《北京市商品房预售合同》的效力问题。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。正旭晶典公司的预售许可证虽已过期，但该事实仅为行政管理事项，不影响上述合同的效力。上述合同的买卖双方系正旭晶典公司和李海晴，并无正旭晶典公司接受他人委托签约的事实，故李银霞与正旭晶典公司所签房屋买卖合同被确认无效，不影响李海晴买卖合同的效力。另案判决虽未采信李海晴与正旭晶典公司所签房屋买卖合同的真实性及合法性，但上述论述仅为该合同对另案产生的证据效力的判断，在李海晴未参加另案诉讼的情况下，上述判决内容不足以作为认定合同效力的依据。其次，张光辉与李海晴分别就涉案房屋所签买卖合同的履行顺序问题。从两份房屋买卖合同的完成程度来看，张光辉及李海晴均已依约交纳了购房款，张光辉在正旭晶典公司多次通知收房的情况下，仍一直未入住涉案房屋。而李海晴自正旭晶典公司处受领房屋，已入住房屋多年。故李海晴所签买卖合同在取得履行利益上更具优势。综上，张光辉主张正旭晶典公司继续履行与其所签《北京市商品房预售合同》，并基于履行合同承担其他违约损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张光辉就其与正旭晶典公司因无法履行房屋买卖合同产生的损失等问题，可以另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：驳回原告张光辉的诉讼请求。案件受理费一万九千九百二十八元，由原告张光辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 戈人民陪审员  杜国庆人民陪审员  白玉萍二〇一九年十月二十八日书 记 员  李 想