河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初9685号 原告：张丽萍，女，1980年11月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：任亚雄，男，系张丽萍丈夫，1988年5月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：富立房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区新祜街**。 法定代表人：张国柱，总经理。 被告：秦皇岛市房地产经营开发公司，住所地秦皇岛市海港区正阳街**。 法定代表人：刘志辉，总经理。 二被告委托代理人：张东涛，河北沃法律师事务所律师。 二被告委托代理人：卢文，河北沃法律师事务所实习律师。 原告张丽萍与被告秦皇岛市房地产经营开发公司(以下简称秦市房地产公司)、富立房地产开发有限公司(以下简称富立公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽萍委托代理人任亚雄，被告秦市房地产公司、被告富立公司委托代理人张东涛、卢文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽萍向本院提出诉讼请求为，1、请依法判令二被告向原告支付逾期办理房屋不动产登记的违约金10533.35元（自2016年11月10日起至2017年8月24日止，以总房款367016元为基数，按日万分之一的标准计算）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2013年1月22日，原告与二被告签订了《限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买二被告开发的座落在大庆石油学院北侧的（编号为03-02地块的土地使用权，现该小区名称为“半岛书香”）8-1-602房屋，房屋总价款为367016元。合同签订后原告依约向二被告缴纳了合同约定的房屋款项，二被告也于2014年11月1日前向原告交付了房屋。按照合同第十五条约定二被告应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由二被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记手续。可是被告以各种理由拖延却未能在合同约定的时间内为原告办理产权登记。后经原告多次催促，二被告又于2014年11月10日向原告等所有的涉案半岛书香全体业主作出了“关于半岛书香小区交房问题的答复”。其中答复中的第五条明确约定“我们力争一年、保证两年完成建设单位产权登记备案工作，如两年未能完成建设单位产权备案，按日支付业主总房款的万分之一违约金”。二被告未按照答复约定日期为原告办理房屋权属登记，直至政府的办理不动产的通知，“归提寨限价商品住房小区”的业主在2017年8月25日起可以办理不动产登记。原告认为二被告的行为侵害了原告的合同利益，属于严重违约行为，应当按照合同及答复的约定向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金。故原告提起诉讼，请求判决如请。 被告秦皇岛市房地产经营开发公司、富立房地产开发有限公司辩称，一、关于“半岛书香限价房”的产权备案登记，答辩人经过多方努力已经在2017年8月办理完毕，半岛书香小区的业主已经可以办理不动产权属证书。二、原告等业主提出延迟办证违约金的诉讼请求，答辩人认为不应得到法律支持。1、“半岛书香”项目是我市第一个限价房项目，是当年的重点保障房项目，为确保保障房建设任务按期开工、按期竣工的目标，按照市政府的要求先开工建设，后办相关手续。在这种情况下，答辩人作为项目建设单位先期投入大量自有资金用于项目建设，并按市政府的会议精神，让利于民、受惠于民，凸显利民工程的实效，将房屋销售价格由原市政府批准的5000元/平方米下调至4390元/平方米，直接减少收入1.04亿元，体现了企业的社会担当。在与业主签订《限价商品住房买卖合同》的第十五条，关于产权登记的约定，也约定为“按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准”。2、半岛书香项目延迟办证的原因是政府出让该项目用地时，即存在土地边界不清的问题，该项目用地的南邻东北石油大学秦皇岛分院迟迟没有为该地块予以边界确认，造成现在答辩人仍然不能取得该地块的土地使用证，故造成产权登记无法办理。而该问题是由于政府原因造成，是答辩人无法预见的原因及其他非答辩人所能控制的因素造成的延误，属不可抗力，答辩人无法自行解决，所以说不应由答辩人承担迟延办证的责任。3、半岛书香项目延迟办证也并未造成业主的任何损失，该项目于2014年10月达到交付条件，按合同要求的交房日期已交付给业主使用，依据我市关于限价住房的有关规定，该住房在“房屋收讫之日起满5年且取得产权方可转让”，房屋收讫5年内不得出售、不得抵押，故延迟办证对于业主没有造成任何实质损失。综上，原告等业主提出的损失赔偿请求不能得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告张丽萍为支持其诉请提交证据材料如下：证据1、《限价商品房买卖合同》，证明原告购买被告开发的房屋，并按照合同履行合同义务；证据2、发票3张。其中一张编号00267278开票日期2017年8月3日，备注信息为面积确权金额1319元。证明原告已经按照合同款项交付了房屋尾款，已经履行合同义务；证据3、二被告出具的关于半岛书香小区交房问题的答复。证明该答复属于二被告有效的明示法律行为，根据答复第5条约定，被告应在2016年11月10日前为原告办理房屋产权登记，否则应当承担相应的违约责任；证据4、半岛书香入住须知。证明二被告仅向原告提供了五证中的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》二书，以及物业公司的《业主手册》，并未按照法定程序向原告提供《竣工验收备案表》《建设工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；证据5、票据6张。证明原告在交房时按照二被告在《入住须知》的要求，履行了义务；证据6、ＱＱ聊天文件24页（载体为手机150××××7877）。10.29业主代表向开发商反映半岛书香问题的汇总明细，证明因2014年10月29日业主代表与地产的沟通才有了证据三；证据7、照片4张。证明涉案小区内配套设施不完善，仅具备了居住功能；证据8、房产局信访办回复。证明涉案小区未能办理房本的真实原因；证据9、半岛书香小区面积实测信息；证据10、行政处罚公示内容6、行政处罚公示内容7。证明因归提寨小区的商品住房有可能存在未竣工验收；证据11、（2019）冀03民终883号民事判决书。证明被告向二审法庭提供了一份2018.12.3大庆石油学院与半岛书香土地使用确权问题。（2017）冀03民终845号民事判决书。证明河北省第三建筑有限公司及富立房地产公司存在工程款纠纷，使河北三建拒绝竣工验收，此证据印证证据8；证据12、秦政（2011）117号通知。证明第二条有明确规定，原告所购买的房屋为普通商品住房。 被告秦皇岛市房地产经营开发公司、富立房地产开发有限公司质证意见如下：对证1、2三性均无异议。对证3真实性无异议，但由于未能如期办证并不是被告所能控制的情况，被告不应当按该条承担责任。对证据4没有我方盖章，其真实性无法确认且与本案也无关联性。对证据5真实性无异议，与本案无关联性。对证据6真实性与关联性均不认可，并非被告参与所形成的记录，不代表被告方的意见。对证据7不能显示拍摄时间，且与本案原告诉请也无关联性。对证据8并不能证明原告的举证目的，真实性也无法确认。对证据9无异议。对证据10真实性无法确认且与本案无关联性。对证据11真实性无异议，其中883号判决已经明确说明了延期办证的责任并不在被告，被告不应当承担延期办证的违约责任，且该判决为生效判决，该案件原告王明琪的情况与本案原告一致。对845号判决与本案没有关联性。对证据12真实性无异议。 被告秦皇岛市房地产经营开发公司、富立房地产开发有限公司为支持其抗辩，提交证据材料如下：证据1、（2019）冀03民终883号民事判决书、（2017）冀0302民初11320号民事判决书。该两份判决为半岛书香的业主与原告相同的诉请的一、二审判决书，且该生效判决已确认，被告不承担延期办证的违约责任。证据2、2017年7月26日秦皇岛市国土资源局文件《关于归提寨限价商品住房项目土地有关情况的函》（复印件）。证明对于“半岛书香限价房”土地，市国土局也认可存在边界问题，且因边界问题未能办理土地使用证。证据3、东北石油大学秦皇岛分院出具的《关于未予办理土地确权手续的说明》（复印件）。证明“半岛书香限价房”土地边界与东北石油大学秦皇岛分院存在争议，东北石油大学秦皇岛分院不予配合办理边界确认手续。证据4、秦皇岛市中级人民法院（2015）秦民初字第111号民事判决书。证明“半岛书香限价房”土地权属存在争议，造成不能办理土地使用证。证据5、秦皇岛市住房保障和房产管理局（2017）83号文件（复印件），证明“半岛书香限价房”项目是由于缺少土地证，相关不动产登记手续不能完成。证据6、秦皇岛市住房保障和房产管理局文件（复印件），证明经房产局批准“半岛书香限价房”项目的业主取得房产的完全所有权是在房屋交付5年后，延迟办证对业主没有任何影响。 原告张丽萍发表质证意见如下：对证1真实性无异议，也说明被告向法庭提供的虚假答辩和伪证。因883号判决说明了与大庆石油学院的分界问题是造成不能办证的原因。对证据2、3真实性不认可，且是复印件。对证据4真实性无异议。对证据5真实性不认可，是复印件，且83号文件没有公章。证据6真实性不认可，且与本案无关。 经本院审理认定如下事实：2013年1月22日，原告与二被告签订《限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买二被告开发的座落在秦皇岛市北侧的（编号为03-02地块的土地使用权，现该小区名称为“半岛书香”）8-1-602房屋，房屋总价款为367016元。合同签订后原告依约向二被告缴纳了合同约定的房屋款项，二被告亦按照合同约定向原告交付了房屋。关于房屋产权登记，原、被告双方在《限价商品住房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理（即按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准）。作为秦皇岛市首批限价商品房项目，为保障民生，本着特事特办原则，按照政府要求先开工建设，后办相关手续。其后，由于该地块与东北石油大学秦皇岛分校在土地边界问题存在争议，东北石油大学秦皇岛分校一直拒绝对土地边界予以确认，导致该地块至今未能办理国有土地使用权证，进而直接部分影响了商品住房权属登记的进行。经请示秦皇岛市住房保障和房产管理局，该局于2017年11月21日正式出具书面《答复意见》，确认归提寨限价商品住房项目属于销售型保障性住房范畴，应按照“房屋收讫之日起满5年且取得产权方可转让”的规定执行。自2017年8月份开始，归提寨限价商品住房小区（半岛书香小区）已经具备不动产权证办理条件,且原告已于2018年2月24日办理了涉案房屋的产权证。 本院认为，原、被告签订的《限价商品住房买卖合同》,系双方真实意思表示，为合法有效合同。该合同约定买卖房屋属于政府推出的限价商品住房,是政府为了满足中低收入群体的居住需求，根据有关政策要求，由被告开发建设的特殊商品。因而具有一定的公益性和政策指导性。限价商品住房的开发建设程序与普通商品住房亦有所区别，对限价商品住房项目开发建设政府采取的是“特事特办”原则，相关的审批手续边建设边办理，故而会发生在办理产权手续上存在不及时的情况，对此原告作为购房者应对以上情形予以理解。《限价商品住房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在限价商品住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但该条款同时约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准。同时，在本案诉讼过程中，归提寨限价商品住房项目（半岛书香小区）自2017年8月份开始，已经具备办证条件，可以正常办理不动产权属证书。房产管理部门亦承诺即使未及时办理产权登记，其将来办理上市的期间按交房时间满五年为限，不存在因迟延办证问题对原告产生任何不利影响及其它经济损失。又因涉案半岛书香小区产权登记手续未能如期办理，确系存在因该项目土地与相邻单位土地边界不清无法确权问题，故而导致土地使用权证无法办理的情况，该因素非本案被告所能控制，亦属于无法预见的原因，故被告即使有过给付违约金的承诺，被告也不应对此承担逾期办证违约责任。综上，故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 对原告张丽萍的诉讼请求不予支持。 案件受理费32元，由原告负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一九年十月十一日 代理书记员  杨晓娜