广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5321民初1652号原告：刘恩辉，男，1971年9月26日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳艳，广东来邦律师事务所实习律师。被告：彭华强，男，1973年7月27日出生，汉族，居民，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。原告刘恩辉与被告彭华强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘恩辉的委托诉讼代理人李新林、被告彭华强及其委托诉讼代理人梁子兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘恩辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告彭华强支付租金45000元给原告刘恩辉；2.案件受理费由被告彭华强承担。事实和理由：2014年12月28日，原告刘恩辉与被告彭华强签订了《房屋租赁合同》，将位于新兴县XX房屋的招商楼全幢（三层）及其配套附属设施出租给被告彭华强使用。合同内容载明：租赁期间5.3年（自2015年1月1日至2019年3月17日）、前两年月租金10000元、第三年租金11500元（每季度34500元）等其他内容。合同签订后，被告彭华强交纳了履约保证金30000元并在房屋开设新兴县鸿源皮革制品有限公司。合同租期届满后，被告彭华强未能及时搬迁，双方同意租期延至2019年6月30日及租金按原来继续计算。2019年6月30日，双方与原出租人完成了交接租赁物手续，但被告彭华强一直未能按时足额缴清租金。截止至2019年6月30日，被告彭华强尚欠原告刘恩辉租金45000元。原告刘恩辉经多次追讨未果，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告刘恩辉举证：1.身份证，拟证明：原、被告的诉讼主体资格。2.企业登记信息，拟证明：被告彭华强将租赁物用于经营场所。3.《房屋租赁合同》，拟证明：双方存在租赁关系以及被告彭华强欠租金。4.租赁合同，拟证明：原告刘恩辉拥有涉案租赁物的处分权。被告彭华强辩称，1.原告刘恩辉未提交相关证据证实其对涉案房屋具有出租的权利且原告刘恩辉与陇塘村的租赁合同早已到期。因此，原告刘恩辉的诉求没有合法依据。2.原告刘恩辉的诉求没有具体指向是何时的租金，诉求不够清晰。被告彭华强已按照月租金10000元支付，直到撤离场所，故被告彭华强没有拖欠租金。3.原告刘恩辉收取合同押金3万元，在合同到期后未能退还，被告彭华强继续追究。如果被告彭华强有拖欠租金，应在押金上抵减。综上，请求法院查明事实，驳回原告刘恩辉的诉讼请求。为支持其辩解意见，被告彭华强举证：收据、网上银行电子回单，拟证明：被告彭华强按月足额支付租金给原告刘恩辉。当事人分别围绕其主张提交了证据，本院依法组织进行了庭审质证。对原告刘恩辉提交的证据，被告彭华强的质证意见：1.对证据一、二的真实性、合法性及关联性无异议。2.证据三因没有原件，真实性由法院核查，证明双方履行合同完毕，作销毁处理。3.对证据四的真实性、合法性及关联性无异议。租赁期限的截止日期是2019年3月17日，故原告刘恩辉不应收取时间位于2019年3月18日之后的租金。原告刘恩辉收取3万元租金（2019年4月-6月）是不合法的。对被告彭华强提交的证据，原告刘恩辉的质证意见：1.原告刘恩辉只确认时间为2015年6月4日及2017年9月17日的收据，其他的银行转账与本案无关。经核查，原告刘恩辉保留另案追究被告彭华强尚欠其他租金的权利。对当事人无异议的证据，本院经审查后依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作出认定：1.原告刘恩辉提交的证据三，其显示的合同主体与本案当事人一致且均由原、被告签名确认，证明了双方存在房屋租赁关系，内容与本案相关联，本院予以采纳。2.在被告彭华强提交的证据中，网上银行电子回单显示的付款方及收款方与本案当事人不一致，不能证明本案的租金支付情况，内容与本案无关，本院不予采纳。对其他收据，内容证明了被告彭华强支付租金情况，与本案相关联，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月9日，原告刘恩辉向新兴县新城镇陇塘村民委员会第十村民小组承租位于二龙岗招商楼全幢（共三层）及其配套附属设施，约定租赁期间为15年（从2004年3月18日至2019年3月17日）。2014年12月28日，原告刘恩辉作为出租方与被告彭华强作为承租方共同签订《房屋租赁合同》，将位于新兴县招商楼全幢（共三层）及其配套附属设施出租给被告彭华强使用。合同主要约定：1.租赁期限为2015年1月1日至2019年3月17日。2.房屋月租金为10000元。从第三年开始，月租金为11500元。3.租金按季度缴交，必须在季度初第一个月的1至5日前付清给原告刘恩辉。4.签订合同时，被告彭华强支付30000元作为履约保证金。若违约时，原告刘恩辉没收。若无违约时，原告刘恩辉于期满时退还等等。合同签订后，原告刘恩辉将涉案房屋交付被告彭华强使用。被告彭华强在所租赁的房屋开设新兴县鸿源皮革制品有限公司。被告彭华强分别于2015年6月4日支付租赁保证金尾款7500元及支付2015年第二季度租金30000元、于2017年9月17日支付2017年第三季度租金30000元、于2017年12月支付2017年第四季度租金30000元、于2019年5月16日支付2019年4月及5月租金20000元、于2019年6月13日支付2019年6月租金10000元给原告刘恩辉。现原告刘恩辉以被告彭华强未付清租金为由起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，原告刘恩辉与被告彭华强已约定租期延至2019年6月30日。再查明，原告刘恩辉与新兴县新城镇陇塘村民委员会第十村民小组已约定租期延至2019年6月30日。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，原告刘恩辉与被告彭华强经协商后签订《房屋租赁合同》，内容为真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。据查明事实可知，结合涉案《房屋租赁合同》约定，房屋租金自2017年起由10000元变更为11500元，但被告彭华强仅按10000支付租金。因此，被告彭华强在租赁期间无按合同约定足额付清租金给原告刘恩辉，存在违约行为，故其须按规定承担相应的违约责任，即按合同约定付清租金给原告刘恩辉。因此，现原告刘恩辉在本案中提出被告彭华强实际拖欠租金45000元（1500元/月×30个月）的事实，理据充分，本院对此予以确认。由于被告彭华强已交付履约保证金30000元给原告刘恩辉，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，该保证金30000元应在拖欠的租金45000元中予以抵减，故被告彭华强应付清租金15000元给原告刘恩辉。因此，对原告刘恩辉提出要求被告彭华强向其偿还拖欠租金45000元的诉求，本院依法支持15000元，对超出部分不予支持。对被告彭华强提出的辩解意见，理据不足，本院不予采纳。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条的规定，判决如下：一、被告彭华强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金15000元给原告刘恩辉。二、驳回原告刘恩辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462.5元，由原告刘恩辉负担308.3元，被告彭华强负担154.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  曹国剑二〇一九年十月十七日书记员  叶绮颖相关条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条：债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。