广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3332号 原告：廖民金，女，汉族，1968年3月13日出生，住所地北海市铁山港区。 委托代理人：苏子涵，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地北海市海城区云南路西9巷15号（原毛巾厂综合楼） 法定代表人：张文凤，董事长。 委托代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 原告廖民金与被告北海市创基房地产有限公司（以下简称：创基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖民金的委托代理人苏子涵、被告创基公司的委托代理人王熙聪到庭参加诉讼。原告于2019年8月26日向本院提出财产保全的申请，本院作出（2019）桂0502民初3332号民事裁定书，裁定：一、查封被保全人北海市创基房地产有限公司名下位于北海市北海大道208创基丽景海湾0908号房产，上述房产查封限额为45万元,查封期限为三年；二、查封被保全人北海市创基房地产有限公司名下位于北海市海城区西南大道与四川路交汇处创基大厦A幢二单元1203号房产，上述房产查封限额为12万元,查封期限为三年；三、查封担保人钟剑锋名下位于北海市铁山港区南康镇海珠小区六巷1号1幢四单元101号房产【房屋产权证号：北房权证（2011）字第034803号】，上述房产担保限额为57万元，查封期限为三年。诉前保全产生保全费3370元。本案现已审理终结。 原告廖民金向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原告与被告于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2.被告双倍返还原告已支付的购房款512188元及利息53779.74元，后续利息另计（利息以256094元为本金，按年利率6%，自2015年11月27日至2019年5月27日的利息为53779.74元；后续利息以前述方法，自2019年5月28日计算至被告返还购房款之日止）；3.被告向原告支付违约金12804.7元。以上金额合计578772.44元。事实和理由：2015年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买座落于北海市海城区西南大道与四川路交汇处创基大厦A幢二单元1203号房屋，房屋价款为256094元；被告应在2016年8月31日前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告交付购房款，被告向原告出具《收据》，但未按约定向原告交付房屋。经原告向北海市自然资源局查询，被告于2016年11月22日将该房屋抵押给第三人，导致原告无法取得房屋。被告的行为违法反合同约定和法律规定，给原告造成经济损失。原告维护合法权益诉至贵院，请求判如所请。 被告创基公司辩称：一、涉案房屋虽然存在抵押登记，但该房屋设立的抵押权已消灭，房屋不存在抵押的事实，亦没有其他权利瑕疵，故《商品房买卖合同》的履行不存在任何阻碍，合同应当继续履行，原告请求答辩人双倍返还购房款及利息没有依据；二、原告的解除权已消灭，且涉案房屋已通过竣工验收合格，达到交付条件，本案合同应当继续履行，原告请求解除合同没有依据；三、退一万步讲，即使法院认为合同应当解除，那么违约金也应该根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任“按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金”的约定来计算。综上所述，原告的诉讼请求没有任何依据，答辩人恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认：一、2015年11月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，房屋座落、面积及价格如原告所述，合同约定被告保证该商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。原告已与2015年11月27日向被告支付了256094元房款；二、案涉房屋已于2016年11月22日办理抵押登记。2019年6月13日北海市自然资源局出具的《房屋交易与产权档案查询证明》证实，涉案房屋已无查封登记记录。 本院认为：北海市创基房地产有限公司作为房屋出卖人，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，该行为属于欺诈行为。合同签订后，由于涉案房屋已被抵押及查封，致使合同目的不能实现，被告的行为己经构成根本违约，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告偿还256094元购房款及支付资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，为有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护合同守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任256094元的诉讼请求，本院予以支持。按照上述合同的约定，买受人解除合同的，出卖人应按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，原告主张上述违约金的标准过低，请求按应付款的5%的标准计算。本院认为，一方面按已付房价款的0.01%计算违约金确实存在过低的情形，按该标准计算，逾期交房违约金仅为25.6元（256094元×0.01%=25.6元）；另一方面无论被告逾期交付涉案房屋时间长短均按已付房价款的0.01%计算亦不利于督促出卖人按约履行合同义务，故本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，对故原告主张违约金按已付款5%计算违约金的诉讼请求，本院予以支持,违约金为12804.7元（256094×5%=12804.7元）. 为维护当事人的合法权益，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告廖民金与被告北海市创基房地产有限公司于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告北海市创基房地产有限公司偿还购房款256094元及利息损失（其中利息损失以本金256094元为基数，按年利率6%从2015年11月27日起计至付清全部款项为止）给原告廖民金； 三、被告北海市创基房地产有限公司赔偿256094元给原告廖民金。 四、被告北海市创基房地产有限公司向原告廖民金支付违约金12804.7元。 案件受理费4793.86元，诉讼保全费3370元，共计8163.86元，由被告北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告需付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9593.72元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 武清华 二〇一九年十月二十八日 法官助理 陆斐然 书 记 员 毛成婷 附：本裁定书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。