广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1933号原告：罗迪，男，1989年4月11日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：佛冈县港深房地产开发有限公司，住所地：佛冈县石角镇。法定代表人：王翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟，广东瀛仕律师事务所律师。原告罗迪与被告佛冈县港深房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告罗迪、被告佛冈县港深房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗迪向本院提出诉讼请求：1、判令要求被告支付2019年6月、7月、8月三个月临时租赁补偿金15291元（5097×3＝15291元）；2、判令被告支付2018年8月、11月、12月，2019年2月、4月、5月、6月、7月、8月共九个月的逾期违约金共45873元（5097元×9＝45873元），以上两项共61164元；3、判令被告继续履行《临时搬迁协议书》、4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：由于被告开发建设位于佛冈县路（勤天壹品）项目施工过程造成名汇Ａ××栋安全隐患，后经双方协商一致同意就临时搬迁事宜达成协议并于2018年5月31日签订了《临时搬迁协议书》。协议书约定，被告每月15号（不含15日当天）前向原告支付当月临时租赁补偿金5097元，如超时支付即需要支付当月双倍的租金作为当月的逾期违约金。现被告2019年6月、7月、8月三个月临时租赁补偿金至今仍未支付给原告，且2018年8月、11月、12月、2019年2月、4月、5月、6月、7月、8月没有按约定时间每个月15号前支付租金，属违约！故原告要求法院判处被告履行《临时搬迁协议书》马上支付原告三个月租金以及九个月双倍违约金共61164元。被告佛冈县港深房地产开发有限公司辩称，双方签订《临时搬迁协议书》是基于原告所居住的建筑物出现安全隐患，在业主认为居住安全无法保证的前提下，经佛冈县相关部门协调，双方同意Ａ××幢的业主可以临时搬迁，待小区安全鉴定结果做出之后，再行评估其实际损失。协议签订之后，由Ａ××幢全部业主委托中科华大检测公司对该幢进行安全鉴定，鉴定结果显示房屋安全性评级为Bsu级，不影响整体安全存在，Ａ××幢结构安全符合整体安全，只有极少数的构件需要进行修复。在鉴定结果做出之后，被告通知全体业主，鉴于小区的居住安全不受影响，终止支付临时搬迁补偿费用。对于房屋受损相关赔偿事宜，经政府协调、双方经过多次协商，目前未能够达成一致意见。我方认为在小区住房安全隐患已明确排除的情况下，原告继续追讨临迁补偿没有法律依据。其若认为房屋价值受损，可以另与被告协商，或通过司法程序解决，原告的诉请不存在事实依据。关于违约金，我方认为违约金的标准高于其实际损失，由于其权利基础是金钱，其资金的损失应该不高于同期银行贷款利率，在逾期几天的情况下其主张两个月租金作为违约金，是不符合最高法的相关司法解释，应该予以调整。对于原告要求继续履行协议的请求，如前所述其房屋的结构安全已经被排除，不存在履行协议的基础，没有事实依据。原告罗迪围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证及企业机读档案登记材料；证据二、《临时搬迁协议书》；证据三、中国建设银行个人账户收入交易明细。被告佛冈县港深房地产开发有限公司对证据一的真实性合法性关联性无异议；对证据二的真实性合法性关联性无异议，由于鉴定报告结果已出，该协议已经终止；对证据四的真实性合法性关联性无异议。被告佛冈县港深房地产开发有限公司为支持其辩称向本院提交了检测鉴定报告。原告罗迪对证据的真实性合法性无异议，关联性有异议，被告应该按照协议约定，在该建筑项目封顶后才去委托鉴定。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：原告罗迪是佛冈县××花园Ａ××栋904房的业主，被告佛冈县港深房地产开发有限公司是“勤天壹品”项目建设的开发商。鉴于被告开发建设位于佛冈县路（勤天壹品）项目施工过程造成名汇Ａ××栋安全隐患，经双方协商，于2018年5月31日签订《临时搬迁协议书》，约定：“被告按照原告持有房屋产权证建筑面积为标准，按每月30元／㎡／户支付租赁补偿5097元（169.90㎡×30元）给原告，临时租住期限自2018年5月1日至勤天壹品项目封顶，临时租期届满时，名汇小区安全鉴定结果仍未作出的，期限顺延至鉴定结果作出之日；被告于每月10日前将当月的房屋及车位补偿费支付至原告指定银行账户；如每月15日（不含15日当天）前未支付租金，即需要支付当月双倍的租金作为当月的逾期违约金；本协议为临时搬迁协议，在勤天壹品项目封顶后，经政府指定的具备相关鉴定资质机构对名汇小区Ａ1×、Ａ××幢房屋安全鉴定结果显示不存在安全隐患的，原告须搬回××花园居住，被告在鉴定结果作出之日起30日内终止支付本协议约定的相关租赁补偿费用。”2018年5月19日，××花园Ａ××幢全体业主委托广东中科华大工程技术检测有限公司对该栋房屋结构安全性进行鉴定，该公司于2019年1月21日作出结构安全性检测鉴定报告，鉴定结论为：1、地基基础的安全性等级评定为Ｂｕ级。2、上部承重结构：1）结构承载力的安全性等级为Ａｕ级。2）结构的整体性的安全性等级为Ｂｕ级。3）结构的侧向位移安全等级评定为Ｂｕ级。3、围护系统承重部分的安全性等级为Ｂｕ级。综上所述，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015），该房屋的结构安全性等级为Ｂｓｕ级，安全性略低于Ａｓｕ标准规定，尚不显著影响整体承载。处理建议：1、......。3、鉴于房屋面面临近项目施工，项目施工时应采取有效安全措施，尽量避免和减少对房屋的影响，并应加强对房屋的监测（不限于沉降、倾斜、裂缝、地下水位等），如发现房屋有异常情况或变化量、变化速率超限时，应采取相应安全措施进行处理，以确保安全。......。签订《临时搬迁协议书》后，被告支付租金补偿至2019年5月份，其中2018年8月、11月、12月、2019年2月、4月、5月、6月、7月、8月逾期支付租金补偿给原告。被告的勤天壹品项目仍在建设中尚未封顶。原告认为被告未按照《临时搬迁协议书》约定支付2018年8月、11月、12月、2019年2月、4月、5月、6月、7月、8月份租金补偿，且存在逾期支付的情况，应该按照约定支付租金补偿及违约金，协议继续履行。被告认为《临时搬迁协议书》已经终止，无需再支付租金补偿给原告，且原告主张的违约金过高，应该予以调整。本院认为，原告罗迪与被告佛冈县港深房地产开发有限公司签订的《临时搬迁协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力,当事人应按照约定全面履行义务。综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、《临时搬迁协议书》是否终止；2、违约金是否过高需要调整。一、《临时搬迁协议书》是否终止的问题。《临时搬迁协议书》中对协议终止的约定条件为在勤天壹品项目封顶后，经政府指定的具备相关鉴定资质机构对名汇小区Ａ1×、Ａ××幢房屋安全鉴定结果显示不存在安全隐患的，原告须搬回××花园居住，被告在鉴定结果作出之日起30日内终止支付本协议约定的相关租赁补偿费用。根据该约定协议终止的条件有二，一是勤天壹品项目封顶，二是经政府指定的具备相关鉴定资质机构鉴定不存在安全隐患。目前勤天壹品的项目仍未封顶，未达到协议终止的条件。虽然广东中科华大工程技术检测有限公司对房屋结构安全性进行了鉴定，结论为该房屋的结构安全性等级为Bsu级，安全性略低于Asu标准规定，尚不显著影响整体承载，但是该鉴定是于2018年5月份委托，2019年1月出具的鉴定结论，从该结论中“尚不显著影响承载”，以及该鉴定结论中的处理意见的第三点建议，在施工过程中应加强对房屋的监测（不限于沉降、倾斜、裂缝、地下水位等），如发现房屋有异常情况或变化量、变化速率超限时，应采取相应安全措施进行处理，以确保安全。可知该鉴定结论是阶段性的，随着被告的项目继续施工是否对原告房屋所在的建筑造成影响是未确定的。因此，《临时搬迁协议书》应该达到原、被告双方在《临时搬迁协议书》中约定待项目封顶后，经政府指定的具备相关鉴定资质机构鉴定不存在安全隐患的条件后才终止。对原告要求继续履行《临时搬迁协议书》，被告支付2019年6月、7月、8月的租金补偿共15291元（5097元/月×3个月）的请求有事实和法律依据，本院予以支持。对被告辩称《临时搬迁协议书》已经终止，本院不予采纳。2、违约金是否过高需要调整的问题。《临时搬迁协议书》中约定被告逾期支付租金补偿的，按当月双倍的租金作为当月的逾期违约金。原告根据该约定要求被告支付9个月逾期违约金共45873元，被告认为违约金的约定过高，应该予以调整。被告支付给原告的是搬离名汇的房屋在外租房的租金补偿，即原告租房的租金已经由被告补偿，因被告逾期支付造成的损失为租金的利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，双方约定双倍租金的违约金过高，本院予以调整，违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的130%。至2019年8月被告共逾期支付9个月，逾期违约金为5097元×中国人民银行同期同类贷款利率×130%×9个月。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告罗迪与被告佛冈县港深房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《临时搬迁协议书》继续履行；二、被告佛冈县港深房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付2019年6月、7月、8月三个月的租金补偿款共15291元及违约金（5097元×中国人民银行同期同类贷款利率×130%×9个月）给原告罗迪；三、驳回原告罗迪的其他诉讼请求。案件受理费1330元，减半收取计665元，由原告罗迪负担468元，被告佛冈县港深房地产开发有限公司负担197元，原告罗迪预交的受理费可以在本判决生效后向本院申请退回197元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  蓝茂荣二〇一九年十月二十八日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。