湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3289号上诉人（原审原告）：段丹丹，女，1983年10月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李春兵，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：闫贵元，男，1958年11月6日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：唐金爽，湖北法正大律师事务所律师。上诉人段丹丹因与被上诉人闫贵元租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。段丹丹上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判闫贵元赔偿全部损失的少赔部分136528.56元；2.本案全部诉讼费用由闫贵元承担。事实和理由：一审判决认定事实部分错误。一、一审判决认定“在房屋租赁情形下，在外墙开门属于重大房屋建筑主体变更，应当经过出租方的同意，本案段丹丹未能充分举证在后墙开门经过了闫贵元的同意，应承担不利后果，本院认定段丹丹在涉诉租赁房屋后墙开门存在违约。”属认定错误。闫贵元在答辩意见及辩论意见中提出段丹丹在外墙开门导致建筑主体变更，但在庭审中闫贵元明确说明其一楼属于框架式结构，审判长当庭也说明就是把整个墙拆除也不会导致主体变更。但是，一审法院在判决结果中错误地以此为理由让段丹丹承担30%的违约责任。二、一审判决认定仅仅认定违约金11000元过低，至少应认定违约金为38000元。三、一审判决引用襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初519号民事判决书及鉴定结论，但认为“违约损失11000元待实际发生后另案另行主张和段丹丹租赁案外人李晓房屋的装饰装修残值损失68473.75元与本案租赁合同纠纷中闫贵元违约行为无直接因果关系，不应予以支持。”属认定事实错误。（一）对案外人李晓损失的赔偿法院已经判决，一审法院既然引用判决就应该一并处理，不应该让当事人另行主张权利增加诉累。（二）对案外人李晓房屋的装饰装修残值损失68473.75元是因闫贵元的违约行为导致段丹丹的使用目的不能实现，故该损失闫贵元应依法赔偿。一审法院在认定事实部分错误的基础上，适用法律错误，综上，请求二审法院依法查明事实，公正裁决。闫贵元辩称，一、本案合同履行过程中是段丹丹违约在先，段丹丹在外墙开门严重影响了房屋的结构和安全，在房屋承租范围外搭砌护栏，此行为也是违约行为。该争议经调解段丹丹应当支付闫贵元8000元，但是段丹丹一直未支付并另行找到开办幼儿园的营业场所。段丹丹要求解除合同，一审判决闫贵元承担70%的违约责任及认定违约金11000元对闫贵元明显过高。二、一审法院关于认定案外人李晓的装饰装修残值与闫贵元无因果关系的认定正确。综上，请求二审法院驳回段丹丹的上诉。段丹丹向一审法院起诉请求：1.判决解除段丹丹与闫贵元于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判决闫贵元支付段丹丹违约金5.8万元；3.判决闫贵元支付段丹丹因无法继续经营而产生的违约损失5.8万元；4.判决闫贵元支付段丹丹剩余租赁期内的装饰装修残值损失153423.12元；5.本案诉讼费用、鉴定费用由闫贵元承担。一审法院认定事实：2015年3月30日，段丹丹与闫贵元签订《房屋租赁合同》，其中甲方为闫贵元，乙方为段丹丹，约定：第一条：1.合同所出租房屋坐落襄州区××牌镇××组××楼楼；2.承租面积330平方米；第二条：房屋内部的装修情况及主要设备毛坯房无其他任何设备；3.房租租赁的期限，租赁期限为陆年，2015年3月30日起至2021年6月1日，2015年3月30日起至2015年6月1日为装修期，不计算租赁费。租赁期限届满前180天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提前提出。第四条：租金及其交纳方式，每年租金22000元。租金按年交付。第五条：房屋修缮和装修，……乙方在使用过程中，如果房屋自身出现质量问题，应由甲方予以修缮，如果不能解决导致乙方无法继续使用的，那么乙方有权解除合同。甲方同意乙方对出租房屋的装修，并且已知晓乙方的装修方案。……第七条：违约责任，……3.乙方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20000元违约金。4.合同期内，任何一方单方面擅自违约，除赔偿对方损失外，还应另外向守约方支付违约金3.8万元。另查明，段丹丹按合同约定支付闫贵元房租费至2019年1月份。还查明，段丹丹于2016年在本案涉诉租赁房屋后墙打了一个门。段丹丹在涉诉租赁房屋前面砌了护栏。后来，闫贵元以段丹丹打门未经过本人同意为由，擅自将段丹丹用于经营幼儿园的涉诉租赁房屋门锁住，影响幼儿园正常运营。还查明，段丹丹租赁闫贵元的涉诉租赁房屋后，用于经营伙牌童之梦幼儿园，并取得了中华人民共和国民办学校办学许可证。还查明，经湖北华仁资产评估房地产估价有限公司估价，段丹丹租赁的闫贵元襄州区伙牌镇襄郜居委会一组20号房屋装修评估值为84949.37元，租赁的案外人李晓襄州区伙牌镇襄郜居委会一组21号装修评估值为68473.75元。还查明，段丹丹因本案涉诉租赁房屋问题影响幼儿园运营，已经搬离本案涉诉租赁房屋，同时搬离了其承租的紧邻本案涉诉租赁房屋的案外人李晓所有的位襄阳市××区××牌镇××组××号号的房屋，案外人李晓因本案段丹丹违约，起诉至一审法院。李晓诉本案段丹丹租赁合同纠纷案一审法院已另案受理，并于2019年6月3日作出（2019）鄂0607民初519号民事判决书，判决主文如下:一、解除李晓与段丹丹于2015年3月30日签订的房屋租赁合同；二、段丹丹于本判决生效后十日内向李晓支付违约金11000元；三、驳回李晓的其他诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、段丹丹在本案涉诉租赁房屋开后门是否经过闫贵元同意，是否属于违约行为；二、闫贵元是否存在违约行为；三、段丹丹的损失范围是否包含段丹丹因无法继续经营而产生的违约损失5.8万元；对于上述争议焦点，一审法院分析评判如下：关于争议焦点一，在房屋租赁情形下，在外墙开门属于重大房屋建筑主体变更，应当经过出租方的同意，本案段丹丹未能充分举证在后墙开门经过了闫贵元的同意，应承担不利后果，一审法院认定段丹丹在涉诉租赁房屋后墙开门存在违约。关于争议焦点二，闫贵元不满段丹丹在后墙开门，应当通过合法合理方式主张权利，闫贵元擅自经已出租的房屋进行锁门，影响段丹丹经营的童之梦幼儿园运营及声誉，存在违约行为。关于争议焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第113条第1款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”损失赔偿范围包括可得利益损失，因闫贵元的违约，段丹丹经营的幼儿园运营及声誉受到损害，造成对案外人李晓赔偿支付违约金11000元，该违约金属于段丹丹的可得利益损失，截止本案法庭辩论终结前，段丹丹未向一审法院提供相关证据证明其已实际支付该违约损失，故本案对该主张不予处理，段丹丹可待损失实际发生后另案另行主张。综上，段丹丹与闫贵元双方在履行生效的房屋租赁合同期间，均存在违约行为，导致房屋租赁合同无法继续履行，故酌定对于合同解除后段丹丹的损失按照闫贵元承担70%的责任，段丹丹承担30%的责任予以承担。段丹丹请求解除段丹丹与闫贵元双方于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》，予以支持。段丹丹主张闫贵元支付其违约金5.8万元，段丹丹与闫贵元双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定的二项违约金，属于重复约定，只有一项发生效力，结合段丹丹自认，认定3.8万元违约金产生效力。闫贵元抗辩认为违约金过高，请求调整，结合段丹丹并行主张违约金与装饰装修残值损失、闫贵元的过错程度、房屋租赁合同的履行情况，酌情认定违约金11000元。段丹丹主张闫贵元支付其因无法继续经营而产生的违约损失5.8万元，经襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初519号判决结果调整为11000元，段丹丹可待实际发生后另行主张。段丹丹主张闫贵元支付段丹丹剩余租赁期内的装饰装修残值损失153423.12元，段丹丹租赁案外人李晓得房屋的装饰装修残值损失68473.75元与闫贵元的违约行为无直接因果关系，不应予以支持，仅认定段丹丹主张的本案涉诉租赁房屋闫贵元的房屋装饰装修残值损失84949.37元；闫贵元抗辩涉诉租赁房屋外的草坪、栅栏等不属于合同约定租赁范围，不应赔偿，但段丹丹租赁闫贵元房屋后作为经营童之梦幼儿园的生产要素，在墙外布置草坪、栅栏属于密切相关的支出项目，属于段丹丹遭受的实际损失，故对闫贵元抗辩不予采信。综上，段丹丹的损失共计95949.37元，闫贵元承担70%的责任，闫贵元应当共计赔偿段丹丹67164.56元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除段丹丹与闫贵元于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；二、闫贵元于本判决发生法律效力之日起十日内支付段丹丹违约金及各项损失共计67164.56元；三、驳回段丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，鉴定费5000元，共计7780元，由闫贵元负担5446元，段丹丹负担2334元。二审中，段丹丹围绕其上诉请求提交了其向案外人李晓支付违约金及案件受理费的汇款凭证，证明其已于2019年7月15日履行了襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初519号生效判决确定的给付义务。经质证，闫贵元对该证据的真实性无异议，本院予以采信，对该证据反映的付款事实予以认定。经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于段丹丹是否应当承担违约责任的问题。本案纠纷系因段丹丹在诉争房屋外墙开门一事而产生，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状。出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，段丹丹的该行为属于对租赁物建筑主体的变动，且其未能充分举证证明该变动行为经过了闫贵元的同意，故一审法院认定段丹丹在履行租赁合同过程中存在违约情形并酌定其根据过错程度承担30%的违约责任，并无不当，本院予以维持。段丹丹上诉以其在诉争房屋外墙开门经过了闫贵元同意且该行为不属于对房屋主体的变更为由主张不承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金是否过低的问题。双方虽在租赁合同中明确约定违约金，但我国法律设立违约金制度的目的主要在于填补损失，兼具惩罚功能。考虑到段丹丹在合同履行过程中存在违约行为，且闫贵元请求对违约金进行调整，一审法院在综合考量后酌定违约金为11000元，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于损失的造成”之规定，本院予以维持，对段丹丹关于增加违约金的上诉请求不予支持。关于向案外人李晓支付的违约金及李晓的房屋装修残值是否应当在本案中得到赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供的商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”段丹丹擅自在闫贵元房屋外墙开门后，闫贵元未通过合法、合理的方式主张权利，最终导致双方合同无法继续履行，闫贵元应成承担主要违约责任，赔偿给段丹丹造成的损失，包括段丹丹因本案租赁合同不能继续履行而与李晓解除租赁合同支付的违约金。因段丹丹在一审判决书送达后向李晓支付了襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初519号生效判决确定的11000元违约金，故将该笔违约金一并认定为段丹丹因闫贵元违约而遭受的损失，由闫贵元按照一审法院酌定的违约责任分担比例予以赔偿。对段丹丹该项请求中超出的部分，不予支持。对于段丹丹主张的李晓的房屋装修残值，因不属于闫贵元在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故段丹丹要求闫贵元予以赔偿，于法无据，本院不予支持。综上所述，段丹丹的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因在一审判决作出后出现了新的事实，故二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5765号民事判决第一项，即“解除段丹丹与闫贵元于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》”；二、变更襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5765号民事判决第二项即“闫贵元于本判决发生法律效力之日起十日内支付段丹丹违约金及各项损失共计67164.56元”为“闫贵元于本判决发生法律效力之日起十日内支付段丹丹违约金及各项损失共计74864.56元”；三、撤销襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初5765号民事判决第三项，即“驳回段丹丹的其他诉讼请求”；四、驳回段丹丹的其他诉讼请求。一审案件受理费2780元，鉴定费5000元，共计7780元，由闫贵元负担5446元，段丹丹负担2334元。二审案件受理费3030元，由闫贵元负担171元，段丹丹负担2859元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月二十五日书记员  徐丽莉