福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初4327号 原告：冯垂波，男，汉族，1990年1月8日出生，住福建省闽侯县。 原告：冯垂权，男，汉族，1973年5月25日出生，住福建省闽侯县。 二原告委托诉讼代理人：魏太清，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地：福州市鼓楼区梅亭路****楼**，统一社会信用代码：91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎，职务：总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所实习律师。 原告冯垂波、冯垂权与被告福建仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯垂权及二原告委托诉讼代理人魏太清，被告委托诉讼代理人肖炳祥、李兵玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯垂波、冯垂权向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《仁文•大儒世家商品房预定协议补充协议书》，与原告签订房屋买卖合同；2.依法判令被告交付仁文•大儒世家D地块*#楼*层*单元给原告，并支付逾期交房违约金300210元（按照已付房款375262元自2014年7月1日起按每日万分之五计算至实际交付之日止，现暂计至2018年11月16日止为300210元，即375262×0.0005×1600=300210，具体金额按实际天数计算）；3.本案的诉讼费及费用由被告承担。事实与理由：2011年7月13日，原、被告签订《仁文•大儒世家商品房预定协议补充协议书》，约定：原告以1271696元价款购买仁文•大儒世家D地块*#楼*层*单元；原告在签署《商品房预订协议》及本补充协议前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等各项条款均达成一致意见，双方同意在签署《商品房买卖合同》时不再增减、修改任何条款内容；原告应于2011年9月18日前到营销中心签署《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约支付了50000元定金及购房款325262元，合计375262元，被告亦出具了相应的发票联和办证联。2017年6月30日，被告仁文公司起诉原告冯垂波、冯垂权，要求解除双方签订的《商品房预订协议补充协议书》。对此，一审法院驳回了被告仁文公司的诉讼请求。被告仁文公司不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉，后二审法院于2018年6月22日依法驳回了被告仁文公司的上诉，维持原判。二审判决后，原告冯垂波、冯垂权多次要求被告仁文公司履行签约义务，但被告仁文公司均拒绝与原告冯垂波、冯垂权签订《商品房买卖合同》。鉴于双方已就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，双方应依约签订《商品房买卖合同》，被告仁文公司无故拒绝原告冯垂波、冯垂权签订《商品房买卖合同》的要求已构成违约，应承担继续履行的违约责任。参照被告与同小区业主签订的《商品房买卖合同》第八条及第九条约定，被告应于2014年6月30日前将商品房交付给原告使用；如被告未按合同规定期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。被告未依约将涉案商品房交付给原告的行为已然构成违约，应及时交付房屋，并承担支付逾期交房违约金的违约责任。同时，原告认为，前述合同约定的违约金数额明显偏低，应调整至日万分之五方才符合公平原则。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特诉至法院，请求法院判如所诉！ 被告福建仁文建设有限公司辩称，一、本案的法律关系应界定为商品房预约合同关系，而非商品房买卖合同关系。1、关于商品房买卖中的预约和本约，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第五条作了明确的规定，即预约是指双方当事人为达成买卖交易在签署预售契约或买卖契约前所签订的、对交易有关事宜初步确认的合约，包括认购、订购、预订等形式的协议；而本约是指具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，可以实际履行的买卖合同。2、本案争议的《商品房预订协议补充协议书》（以下简称预订协议）仅约定当事人信息、房屋基本情况、价款及支付方式内容，系双方的一种意向性约定，并未对房屋交付条件及日期、面积差异处理、产权登记事宜、违约责任等内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而这些关键条款的缺失，将导致预订协议实际履行时存在事实或法律上的障碍。此外，预订协议第八条约定双方应在2011年年9月18日之前签署《商品房买卖合同》，亦符合预约合同订立的目的，故预订协议属于预约合同，本案法律关系应为商品房预约合同关系，案由也应为商品房预约合同纠纷。3、在仁文公司诉冯垂波、冯垂权商品房预约合同纠纷一案【案号为（2018）闽01民终3521号】（以下简称3521号案件）中，二审法院已纠正一审法院将预订协议认定为商品房买卖合同的错误，并确认预订协议属于预约合同。此外，在与本案情况类似的案件中，如(2018)闽01民终5308号、(2018)闽01民终7184号案件，法院均认定预订协议属于预约合同，而非商品房买卖合同。二、因原告违约，被告仁文公司依约享有合同解除权，并在另案中已经起诉解除与原告之间的预订协议。原告要求继续履行预订协议并要求签订商品房买卖合同，没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、关于预订协议的效力，原被告均认可预订协议系双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同对双方均具有约束力，预订协议第八条明确约定原告应当于2011年9月18日前，携带材料至营销中心签订《商品房买卖合同》，该约定明确、具体、可操作性强，原告应当依约前往被告处签订《商品房买卖合同》。但是原告在无正当理由情况下未于2011年9月18日前与仁文公司签订商品房买卖合同，根据预订协议第六条、第八条的约定，均视为原告放弃认购商品房，仁文公司有权将商品房另行销售，其已付定金不予退还，即仁文公司享有解除权。与本案类似的(2018)闽06民终317号案件中，法院也已认定买受人未在限期内与出卖人签订购房合同之行为构成违约。2、如上所述，因原告违约，仁文公司根据预订协议的约定享有解除权。虽然在3521号案件中仁文公司解除预定协议的诉求被二审驳回，但仁文公司已对此已经提起再审，省院已接收再审材料。3、根据现行法律和司法解释，对于预约合同，当事人一方不能请求以强制缔约的方式来实际履行。其一，由预约和本约的区别可见，预约存在于双方当事人订立正式合同（本约）之前的磋商阶段，其目的是为将来订立正式合同（本约）作预先规划和准备。因此，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴（见最高法院民事庭编著《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书第67页）。其二，我国《合同法》第一百一十条明确规定“有下列情形的当事人一方不得要求履行：（1）法律上或者事实上不能履行……”，预约合同不得请求强制履行正是因为符合上述情形。综上，本案在原告违反预订协议的情况下，被告依约有权拒绝与原告继续签订商品房买卖合同，任何单位和个人不得干预，我国《合同法》第四条明确规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。倘若按原告的诉讼请求，不需要通过双方当事人的自愿平等协商，由法院代替或者强制当事人签订一个完整的商品房买卖合同显然是牵强的，甚至是扭曲的。此外，与本案类似的案件中，如(2018)闽06民终295号、(2018)闽06民终1862号案件，法院均未判决双方签订商品房买卖合同。三、原告要求被告支付逾期交房违约金之诉求，缺乏依据，应当予以驳回。如上所述，本案因原告违约导致原被告双方未能如约签订商品房买卖合同，双方尚未对交房时间、逾期交房赔偿标准等达成一致意见，故原告要求支付逾期交房违约金，没有合同和法律依据。因原告与被告之间只存在预订协议，原告提交的其他业主签订的商品房买卖合同不具有参考性，原告主张的按日万分之五标准计算违约金，更是毫无依据。四、退一步讲，即使依据3521号案件二审判决中所认定的“未能签署《商品房买卖合同》的原因在何方，尚未能明确”，但法律上无法强制双方签订商品房买卖合同，属于不可归责于双方的事由，故仁文公司仅存在退还原告已交购房款之责任。综上所述，本案原被告之间的预订协议属于预约合同，任何人不得强制要求缔约。故原告要求继续履行预订协议并签订商品房买卖合同、要求被告按照商品房买卖合同标准支付逾期交房违约金之诉请均没有事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明：2011年7月13日，被告福建仁文建设有限公司（甲方）与原告冯垂波、冯垂权（乙方）签订了《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》（编号NO：7000820），约定：1.乙方确认完全了解甲方所开发的“仁文•大儒世家”楼盘信息并知晓所认购商品房处于在建工程抵押状态；2.乙方购买仁文•大儒世家D地块*#楼*层*单元，房屋总价款1271696元；3.乙方应在本补充协议书签订之日起五日内按国家法律法规和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或50%的购房款，剩余70%或50%购房款应在《商品房买卖合同》约定的期限内到银行办理按揭贷款，如乙方未按本协议第三条款约定足额支付相应购房款且逾期超过10日的，视同乙方放弃认购权，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还；4.乙方应于2011年9月18日前携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖合同》，如乙方未在上述期间内签署《商品房买卖合同》或要求对《商品房买卖合同》条款进行增减或修改，视为乙方放弃购买上述单元商品房之权利，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还。二原告分别于2011年7月13日、2011年7月18日向福建仁文建设有限公司支付了定金50000元及购房款325262元，被告向冯垂波出具了相应的销售不动产统一发票。2017年6月30日，福建仁文有限公司已二原告逾期未签订《商品房买卖合同》为由诉至本院，要求解除双方签订的《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》。本院于2017年11月29日作出（2017）闽0102民初5477号民事判决书，驳回福建仁文建设有限公司的全部诉讼请求。福建仁文建设有限公司不服一审判决，提出上诉。福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终3521号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，案涉房产福州市鼓楼区【仁文•大儒世家】D地块*#楼*层*单元房产因案外人陈辉与被告的债权债务纠纷被本院（2017）闽0102执1236号民事裁定书司法查封，因福建仁文建设有限公司拖欠税款被福州市鼓楼区税务局查封。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原、被告双方签订的《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。从协议内容来看，其仅对当事人的基本情况、房屋基本情况、首付款的支付比例和时间以及贷款方式进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、面积差异处理、办理产权登记的事宜等事项均未涉及，而这些条款的缺失或不确定，将可能导致合同的履行在法律或事实上存在障碍；且补充协议书亦约定了在一定期限内签署正式的《商品房买卖合同》，符合预约合同的订立目的，故补充协议书应当认定为预约合同。而预约合同的实质是双方约定在将来还需要订立一个新的明确双方之间形成某种法律关系的具体内容的正式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”规定，合同的订立是当事人意思自治的过程。根据合同自由原则，预约合同效力不能及于本约，即不能强制当事人订立本约。此外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，并没有赋予预约合同强制订立本约的效力。因此，当预约合同一方不再有继续履行意愿或者客观履行不能时，该合同不再有继续履行的强制性。根据案件事实可知，双方于2011年7月13日签订涉案认购协议书，至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉案房屋另案纠纷已被法院及税务部门查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项关于："当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；"的规定，所有事实均表明福建仁文建设有限已经不再有履行该认购协议书的可能性，即该认购协议书不再有继续履行的强制性。因此，冯垂波、冯垂权要求福建仁文建设有限公司与其签订《商品房买卖合同》并交付案涉房产及给付逾期交房违约金的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告冯垂波、冯垂权的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2902元（已由原告预交5803元），由原告冯垂波、冯垂权承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年十月二十八日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。