河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初7228号 原告：周金惠，女，1977年7月1日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：高凯（系周金惠丈夫），男，1982年2月12日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告:王宇飞,男，1982年6月13日出生，汉族,现住秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人:张婷（系王宇飞妻子）,女,1983年3月25日出生,汉族,现住秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：张玉祥，男，1955年11月11日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 原告周金惠与被告王宇飞房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周金惠的委托代理人高凯，被告王宇飞委托代理人张婷、张玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周金惠向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、解除双方于2018年10月17日签订的关于金龙胜境小区3栋2单元401号房屋的第CL0020181017077号网签合同；3、不予返还被告人缴纳的定金并支付违约金；4、被申请人承担诉讼费、律师费；明确诉讼请求违约金为10万元，违约金的计算方法是根据自己曾借了别人的钱，现在将房屋出卖，产生的损失,定金为3万元，律师费用5000元。事实和理由：2018年10月16日，被告周金惠委托王俊吉与被告人王宇飞签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告履行了所有应尽义务，且配合被告到房产管理部门办理了网签合同，而被告在合同约定时效内拒不履行合同办理过户手续，也不将购房余款给付原告。因被告已严重违约，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院依法判决请求法院依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，解除双方于2018年10月17日签订的关于金龙胜境小区3栋2单元401号房屋的第CL0020181017077号网签合同，不予返还被告人交纳的定金并支付违约金10万元，被告承担诉讼费、律师费。 被告王宇飞辩称：1.陈述事实。这件事从开始就是一桩骗局，一个是职业房倒儿，一个是无良中介，他们联合欺骗我们，我们是机关家庭，一直都是单位分房，没有在市场上购买过二手房。为了孩子教育，才会购买学区房，众所周知金龙胜境几乎是秦皇岛最贵的房子，一平米小两万，而且房子条件也不怎么样，那为啥这么贵？不就因为是学区房，当时我们去中介看房，明确提出要买七中学区房，中介直接向我们推荐这套房，并联系“房主”，很快王俊吉就到了，口口声声说自己有十几套房，自己孩子只有十五个月，暂时不考虑学区房的事，现在是因为着急用钱，才会卖这套房。事实上，据我们后来了解，他买这套房不过才几个月。我们问这套房有没有户口、抵押等纠纷。王俊吉原话说“没有一点啰嗦事”。我们就看房本，发现房主名字是周金惠，就问王俊吉怎么回事。他说“这有关系？”我们说当然有关系了。他说“房本在我手里，我说了算”。我们还是怀疑，没有决定买。王俊吉就给一女的打电话，说“那套房我做主，205万卖了啊”，误导我们以为他是给其所谓“妻子”周金惠打电话，在没有见到结婚证或授权书的情况下，对方蒙骗我们签了合同。这是第一个，第二个是，中介当时给我们算的过户费是七八万，可是10月25日过户时，过户费高达16万8千元，高出近10万，已经严重超出了我们预算，当时我们就对过户费提出质疑。税务局工作人员说过户费交了税就不能退，提醒我们把房屋信息核实清楚后再交税，所以当时就没过户。第三，据后来查证，在这套房之前，对方王俊吉一直买房，然后转手就卖，炒房嘛，中介也是经验很多，我们从来没有买二手房的一点经验，所以才会找中介，可是结果呢？过户费一下子差出近十万，因此，我们对中介产生怀疑，当时王俊吉一再催促我们把房子余款一百多万打到他名下的卡上，还说跟周金惠没有关系，我们当然对王俊吉犯起嘀咕，于是我们要求中介带着房本一起去港城大街派出所，一查这套房上落着张某某一家三口的户口，经查，他们是王俊吉之前房主。也就是说，在签合同之前，对方王俊吉向我们保证的这套房“没有一点啰嗦事”都是假话，是他的故意欺骗。第四、10月25日，我们已经办理完贷款手续，公积金贷款60万都已经批了下来，钱也准备了，孩子也等着上学，如果实际情况都像签订合同时对方承诺的一样，我们没有理由不买，正是在这期间发现了对方与中介存在的以上欺诈行为，导致交易无法进行。孩子上学是大事，发现了以上问题后，我们不敢耽误，多次找对方和中介协商，比如在合同上加补充条款，留置押金，或者设定户口迁出期限，这两个对方答应一个就行，可是对方态度强硬，明确说无法办到迁出户口，既不退还定金，也不想办法促成交易，对我们想促成交易的种种努力一次次拒绝，没有任何商量余地，还跟我们说“爱买不买，订金不退”，说自已有专业律师，扬言我们打官司也赢不了，这也证明了对方就是职业房倒儿的事实，我们普通人谁有专业律师？还有，对方起诉状中周金惠的电话号码根本就是王俊吉的，王俊吉只是借用周金惠的身份在炒房。习主席说“房子是用来住的，不是用来炒的”，国家相关部门也在严厉打击投机倒卖房屋行为。对方严重不诚信，根本无法让人信任。综上所述，对方先是假装夫妻向我们兜售此房，中介在旁边故意说低过户费，一起欺骗没有买房经验的我们，而且向我们隐瞒了对于学区房最最关键的户口问题，蒙骗我们签订合同。还有，2月27日第一次开庭时，中介作为被告指定的所谓证人，在法官问到“王俊吉向王宇飞兜售此房时是否出示了授权委托书”时，犹豫了很长时间，吞吞吐吐，最终为了中介费昧良心做出了伪证，说“看到了”。王俊吉和中介联合起来欺骗我们，完全没有诚信可言。所以，请求法院确认合同无效，返还我们的订金和中介费。2.合同本身问题。第一，合同没有载明土地使用权取得的方式，而这是《房地产管理法》第四十一条规定的。第二，这份合同是由中介提供，而中介很多做法都是违法，合同上、中介费收据上，都只有侯胜佳个人签字，没有机构盖章。第三、签订合同前，我们明确告知中介要买学区房，中介也给我们承诺的是学区房，可中介没有尽到时核实房屋信息的义务，我们交了中介费，对中介完全信任，在对房屋信息真实性不掌握的情况下被蒙骗签了合同，这严重违背我们的真实意思表示，不符合我们购房的特定需求，房屋买卖合同效力本身存在重大瑕疵，而且对方王俊吉已明确表示不能履行合同规定的义务，所以合同本身就是无效合同，自始至终都没有法律效力。3.对方要求赔偿问题。首先，假设这份合同有效，合同哪一条提到了赔偿问题？上面写的是，对方违约，退还双倍订金；我方违约，订金不退；第二、有赔偿就得有损失，对方有什么损失？他那套房一直在网上挂着,之所以不退订金，还跟我们打官司，是因为这套房还没卖出去，作为职业房倒儿，如果卖出去了，还是高价，他一定会找我们退订金，解除网签合同。这套房根本没有完成过户，还在对方名下，也没有交钥匙，有什么损失？要什么赔偿？对方要求赔偿10万元。对方的所谓10万元赔偿没有任何法律依据。说到赔偿，我们更想向对方主张赔偿。因当事人一方延迟履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现，适用定金罚则；还有，因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。我们的损失主要有，一是交通费，我们家在海滨，每一次都是开车跑中介，跑法院，跑了二十多次，二是误工费，就为这事向单位请了十几次假，这是工资损失；三是利息损失，200万元存款，都是由定期存折转成活期，还有，对方采取抵赖行为至今十个月不退订金，这些都是我们的损失；最后，我们孩子承担了无学可上的重大风险，对方故意隐瞒重大事实，直接造成买房不是我们真实意思表示，对我们毫无意义，根本没有实现合同目的，后来又采取抵赖行为不退订金，这此也给我们造成很大的精神损失。4.中介问题。签订合同前，中介没有书面告知以上重要事项，口头承诺的过户费与实际也相差悬殊，我这儿有一份电话录音的文字资料，录音1,时间是2018年10月28日晚八点，我和中介侯胜佳。在这份录音里（第9页）,中介亲口承认了由于自己的原因，导致过户费被严重低估；还有，录音3,2018年11月9日上午10点，对话人是王俊吉和我家人，里面（第2页）对方承认向我们隐瞒了户口的重大事实。5.对方不诚信，无法履行合同，合同无效。第一，我们买的是学区房，对方承诺是学区房，结果却隐瞒户口这个重大事实，户口无疑是学区房之所以叫学区房的第一条件。还有中介在过户费上欺骗了我们，这些都是重大误解；第二，对方是常年炒房的房倒儿，经验丰富，他们联合中介，而我们没有购房经验，致使这份合同权利义务明显违反公平和诚信原则，这叫显失公平。对方一直声称无过错，不退订金。我们已经办理完公积金贷款所有手续，60万元贷款都批了下来，资信能力没有问题、真心想在2018年办完购房手续，由于对方的不诚信行为，导致交易无法进行，且对方一次次拒绝我方提出的协商条件。买卖合同第九条规定“甲方过户后，把户口迁出此房，不影响乙方落户。在合同执行过程中，甲方王俊吉已经明确表示无法承诺迁出户口，所以假设合同成立，甲方已经违约，王俊吉承认根本无法履行合同，我们无法通过履行合同实现合同目的。所以，这份合同是无效合同，请求法院予以撤销。6.对方声称户口已经迁出。合同当事人之间的权利义务是有期限的，绝不可能是永久存在的。10月25日发现此房存在他人户口问题后，我们主动找对方协商解决此事，先后提出了至少两个解决方案，第一是要求对方留置押金，等他人户口迁出，押金立即退还，有电话录音资料，录音2,2018年11月8日对话人是中介和我，里面（第1页）清楚记录对方拒绝我方提出留押金提议；第二是设定户口迁出期限，有录音证据，录音3、2018年11月9日上午10点，地点中介店里，是我、我家人还有王俊吉，里面（第3页）清楚记录我们提出设定户口迁出期限作为合同补充条款，一个月，哪怕半年都行，但对方态度强硬，一口拒绝。录音4、当天10点半，我们从中介店回家路上，中介给我打电话，就说跟对方协商，我们提出就是在合同上加个补充条款，留置押金，或者设定期限，满足一个就行，可对方始终都是态度强硬，断然拒绝。11月18日合同到期。11月22日我们提起诉讼，之前我们主动联系对方，有通话记录（第3页）,还有电话录音资料，录音6,2018年11月22日上午09:23:10,对话人是王俊吉和我。我说“退还订金，解除合同，好说好了”他承认隐瞒户口等事实，但仍拒绝退订金，说你起诉吧。我们只得提起诉讼，而对方随后也对我提起诉讼。到此，交易宣告彻底谈崩。但是孩子上学不能耿误，在这之后我们开始看别的房子。12月10日，王俊吉由中介侯胜佳转告说“户口已经迁出了”，这个在通话记录（第4页）,此时距离双方合同截止日已经超过22天，这时候迁户口对我们毫无意义，只是对方为了打赢官司要的花招儿。综上，对方先是向我们隐瞒户口重大事实，被发现后拒不配合解决，对我们提出的留置押金或者设定期限等方案断然拒绝，最后看到我们起诉了，为打赢官司才迁出户口，如此反复无常，行为不定，毫无诚信可言，由此也可印证对方职业房倒儿的事实，这是彻头彻尾的欺诈，请求法院支持解除合同，对方退还定金，并赔偿我方损失。7.对方主张他人户口不影响我当户主落户及入学。首先，签订合同前对方有意隐瞒他人户口重大事实，直接影响我们购房决策，欺骗我们签订了合同，这是无法接受的；第二，我们全家拿出所有存款，老人拿出积蓄，还办了公积金贷款，花二百多万买套房，结果房上还挂有陌生人户口。第三、有录音5,2018年11月16日上午10点，是我爱人咨询港城大街派出所户籍民警电话录音，里面（第2页）说明了自己房子挂有他人户口存在的风险，比如挂在我房子上的陌生人赌博，吸毒，欠债等等，公安部门或者社会人员可能上门找我麻烦。还有经我们事后调查，挂在这套房上的张某某的孩子现在就在七中上学，张某某是户主，也就是说一套房，出现俩户主，俩孩子，我孩子存在着入不了学的潜在风险，凡此种种，这都是我们绝不接受的。8.对方声称不知道房子上有户口对方在撤谎。得知房上挂有他人户口后，就去质问王俊吉，他如果不知道，正常反应是说自己不知道，对吧？而他的第一反应却是反问我“这有关系么？跟你买房有哈关系”可见对方早知道房上挂有他人户口，而为了卖房故意欺骗了我们。9.是否学区房。10月16日，就向中介明确提出要买七中学区房，而王俊吉向我们售此房时说自己孩子还小，暂时不考虑学区房的事。在录音1,2018年10月28日晚八点，我和中介电话录音，（第2页）对方亲口承认卖的是学区房。现在秦皇岛市新开盘房子，已经装修完的，每平米1.4-1.5万元，而这套二手房却是将近1.8万元一平米，远超市场价，不是学区房谁会买？金龙胜境房子都是打着“双学区”的卖点在卖房。对方明知道我们的购房目的，却恶意欺骗。如果我们买了这套房，根本没有实现合同目的。10.有户口是否留押金。录音1,2018年10月28日晚八点，我和中介电话录音，（第3-4页）,中介亲口认为留有户口应该留押金。11.对方声称“户口不是我的，我无权让他迁走”。首先，对方明知道房子挂有他人户口，自己也无权让别人迁出，却故意隐瞒这个重大事实，欺骗我们签订合同；第二，假设合同成立，对方表示他人户口无法迁出，这就导致合同第九条不能实现，对方已经违约；第三，根据《合同法》第一百二十一条，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。12.对方声称“第三方也没说不迁啊”我们买房目的是为孩子上学，秦皇岛市教育局规定孩子入学房子落户必须在三年以上，我们找对方王俊吉设定迁出期限，他明确表示无法做到，已经违约对方可以等，孩子上学怎么可能等得起？让他给期限他又拒绝，既违约又要赖，我们跟他耗不起。13.中介应承担的法律责任。 经过原、被告双方的举证质证，本院认定的事实如下：2018年10月16日，经盛鑫中介侯胜佳介绍，王俊吉以原告周金惠（甲方）代理人的名义与被告王宇飞（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告购买原告周金惠所有的位于海港区金龙胜境3栋2-401号房屋，总房款为205万元，于签约当日支付定金3万元；甲方（原告周金惠）于2018年11月18日前配合乙方（被告王宇飞）办理产权过户手续，乙方将购房余款202万元支付甲方；房屋产权过户时发生的一切费用由乙方负担；合同第五条约定，合同签订的同时，乙方必须支付中介方中介服务费壹万陆仟元整，以中介方出具的收据为准，经双方签字后，如有违约，中介方不退。甲方违约，双倍返还定金，乙方违约，定金不退。第六条补充条款约定，甲方房本为新本，过户发生任何费用由乙方承担；合同第九条约定，甲方过户后，把户口迁出此房，不影响乙方落户。合同落款处被告王俊吉代原告周金惠签字。 合同签订后，被告支付定金3万元，王俊吉出具收据一份；被告向盛鑫中介支付中介费1万元，盛鑫中介出具收据一份。 原告周金惠与被告王宇飞于2018年10月17日到秦皇岛市不动产登记中心签署了《秦皇岛市存量房屋买卖协议》，后因该房屋过户税费过高，被告要求终止交易，双方未办理房屋过户手续。 另，被告王宇飞向本院另案起诉王俊吉提出诉讼请求：一、请求依法确认《房屋买卖合同》无效；二、退还定金3万元；三、被告承担诉讼费。 诉讼过程中，原告申请先予执行，要求解除于2018年10月17日原、被告签订的关于金龙胜境小区3栋2单元401号房屋的网签合同，本院于2019年6月25日作出（2019）冀0302民初7228号民事裁定，裁定解除申请人周金惠与被申请人王宇飞于2018年10月17日签订的坐落于秦皇岛市海港区房屋网签合同。被告王宇飞向本院提出复议申请，本院于2019年6月25日作出（2019）冀0302民初7228号之一民事裁定，裁定驳回王宇飞提出复议申请。 原告要求被告支付违约金为10万元，律师费5000元。但原告未在规定时期内补交诉讼费用，该部分诉请按撤诉处理。 原告为证明其主张提交证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明我方和王宇飞签订的合同是真实有效的。周金惠授权了王俊吉出卖房屋。证据二、《秦皇岛市存量房买卖协议》一份，是周金惠和王宇飞一起去的，是2018年10月17日去的。证据三、房本一份，证明房屋产权情况。证据四、委托书一份，证明周金惠委托王俊吉出卖房屋。 被告对原告提交的证据的质证意见：对证据一真实性无异议，是我签订的，但认为合同无效，是对方蒙骗我们签订的合同。对证据二真实性无异议，是我签的字。对证据三房本没有异议。对证据四委托书在签订合同前没有看到这个委托书。 被告提交证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明原被告于10月16日签订合同。证据二、收据1，证明被告收取原告3万元订金。证据三、收据2，证明中介候胜佳收取原告1万元中介费。证据四、房本复印件，证明涉案房屋及权属。证据五、网签协议复印件，证明房屋交易关系。证据六、录音1，证明中介侯胜佳所报过户费严重偏低，被告隐瞒户口重大事实。证据七、录音2，证明被告拒绝留押金，中介侯胜佳直接让原告提起诉讼。证据八、录音3，证明被告不承诺户口迁出期限。证据九、录音4，证明被告不承诺户口迁出期限、中介侯胜佳不作为。证据十、录音5，证明户口挂有他人的风险。证据十一、录音6，证明起诉前告知被告，被告承认隐瞒户口等事实，但仍拒绝退定金，他说你起诉吧。证据十二、通话记录，证明原被告联系沟通的时间节点。证据十三、58同城网页，证明此房一直在售，被告没有经济损失。 原告对被告提交证据的质证意见：对被告提交证据没有意见，但58同城的信息不是我们发布的消息。录音情况不清楚。周金惠跟王宇飞之间没有录音。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，王俊吉代原告周金惠与被告王宇飞所签订的《房屋买卖合同》，原告周金惠对于王俊吉代签行为认可，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效合同。原、被告双方均应按《房屋买卖合同》履行其相关义务。合同签订后，原、被告双方签订了《秦皇岛市存量房买卖协议》，被告向原告交纳了购房定金30000元。但被告以诉争房屋的过户税费高于之前中介人员所报的额度及认为诉争房屋有未迁出户口情况，不继续办理过户手续，应属违约行为。被告所举证据不足以证明双方所签合同存在无效的法定情形。故对被告提出确认双方所签合同无效的抗辩，本院不予采纳。原告请求对被告交纳的定金不予返还的诉请，本院予以支持。诉讼过程中，原告申请先予执行，要求解除于2018年10月17日原、被告签订的关于金龙胜境小区3栋2单元401号房屋的网签合同，本院于2019年6月25日作出（2019）冀0302民初7228号民事裁定，裁定解除申请人周金惠与被申请人王宇飞于2018年10月17日签订的坐落于秦皇岛市海港区房屋网签合同。被告王宇飞向本院提出复议申请，本院于2019年6月25日作出（2019）冀0302民初7228号之一民事裁定，裁定驳回王宇飞提出复议申请，本院对原告解除关于秦皇岛市海港区房屋网签合同的诉讼请求不再予以裁判。关于原告要求被告支付违约金10万元、律师费5000元的诉讼请求，因原告未在规定时期内补交诉讼费用，该部分诉请，本院按原告撤诉处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除王俊吉代原告周金惠与被告王宇飞于2018年10月16日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告周金惠收取被告王宇飞交纳的购房定金30000元不予返还； 案件受理费80元，由被告王宇飞负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 审 判 员  郭 安 人民陪审员  刘瑞玲 二〇一九年十月十六日 代理书记员  张 皓