汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民  事  判  决  书     （2019）陕0702民初2742号     原告陕西宏基物业管理运营有限公司,住所地汉中市汉台区XX路XX小区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9719。   法定代理人李树敏，该公司经理。   委托代理人侯倩，系该公司员工。   被告张松柏，男，汉族，生于1979年XX月XX日，现住汉中市汉台区XX苑XX号楼XX室，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人孙红梅,女,汉族,生于1983年5月23日,住址同上,身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX,系张松柏之妻。   原告陕西宏基物业管理运营有限公司诉被告张松柏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告陕西宏基物业管理运营有限公司委托代理人侯倩,被告张松柏委托代理人孙红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称：原告系物业服务公司,为“广厦明珠北苑”小区提供物业服务。被告系“广厦明珠北苑”小区的业主。被告在享受原告提供物业服务的过程中,却一直未积极履行交付物业费、生活垃圾费等各种费用的义务。原告工作人员分别于2019年 4月3日、2019年 6月4日以在小区公告方式、上门送达催费通知书方式向被告催要下欠物业费等相关费用,但被告却以各种理由推诿。无奈之下,原告只有向贵院起诉,诉讼请求:1、依法判令被告立即支付截止至2018年12月31日的物业费、生活垃圾费等相关费用,合计人民币(大写)壹仟玖佰伍拾柒元陆角, (小写) ¥1957.60并按照约定标准继续支付物业费等各项费用。2、依法判令被告按照前期物业服务协议第三条截止2019年5月31日逾期付款的滞纳违约金共计人民币(大写)伍佰捌拾柒元叁角, (小写) ¥587.30,并一直计算至被告实际付清下欠物业费之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。   被告辩称：一、物业公司乱收费,业主有权拒交不合理费用。首先,物业公司未公示物业收费标准。其次,乱收费,比如收取的电梯装修使用费(700元)不合理,无国家价格管理相关部门的收费文件,且电梯费应当属于公共部位维护费用。再次,物业公司要求收取1957.6元的物业费收费依据不明二、物业公司违法违规,随意调整收费标准,业主有权拒绝交付多余的费用及要求返还多交的费用。1、国家明文规定生活用水高层为2.95元/吨,而物业公司直到2018年8月仍然按照3.60元/吨收取,侵犯了答辨人的利益。2、公共部分的水电费由15元/月·户调整为20元/月·户此项费用根据《物业管理条例》第四十条, “物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”。调整此项费用属物业公司擅自调高,未见任何政府物价部门批文,也未与从未与业主协商。且根据陕价服发【2014】85号文件,第十三条明确规定,物业服务成本或服务支出的构成包舍上述公共部分水电费。3、物业公司在过去的一直未公示通过物价局备案的收费标准和服务标准,而且三年来一直提供着质价不符的服务,北苑业主满意度极低。4、物业公司在过去缴费的几年来,一直未提供过正式的物业费缴纳发票,致使我的报销等权益无法正常实施,侵害了我的权益，还有涉嫌透漏税的嫌疑。三、物业公司在集中供暖不达标、偷工减料,应该退还部分供暖费。物业公司收取业主地辐热安装费、采暖费而每年都缩短供暖时间,供暖热度也达不到正常水平,晚上常常停暖，以达到其降低成本，牟取暴利的目的。宏基物业公司在2017年冬季,和2018年冬季供暖时曾发公告说供暖不达标天数应该按天退还给业主并冲减供暖费用,至今未冲减,作为业主不知道冲抵结果,无法缴纳未知数的物业费用。1、宏基物业依然代收了燃气安装工料费1600和广电网络电视安装工料费380元/户,侵犯了我的权益。2、宏基物业在集中供暖过程中有存在欺诈行为。广厦公司以明珠北苑集中供暖为卖房噱头,宏基物业在2016年5月21日收房时候强行要求向我收取了18000元的暖气初装费,不交拿不到钥匙。后结果查询了解到, 2010年3月,陕西省人民政府办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》 (陕政办发(2010)29号)明确规定: "新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用,均包含在住房价格中,房地产开发经营单位不得向购房人另行收取": 2011年12月,陕西省住房和城乡建设厅陕西省物价局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》 (陕建发(2011) 282号)再次强调: "积极推行商品房销售价格一价清制度。开发企业要将商品房建设过程中相关的各项基础配套工程设施建设费用、代收代缴费用等一次性计入商品房销售价格,除此之外,不得再收取任何费用";陕西省物价局关于印发《商品房销售明码标价规定实施细则》的通知(陕价举发(2011) 64号)是根据国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知(发改价检(2011) 548号)精神,在陕西省商品房销售领域全面推行明码标价制度的一项政策措施。由此得出,广厦公司违规收费。四、物业公司私自将公共区域出租给第三方做广告等,谋取暴利,非法占位已有,未向业主公示收支。物业公司从未与业主委员会或业主商量,而且对于公共收益的问题物业公司拒不公布财务报告、经营状况,更不用说用于小区公共事宜了。五、物业公司要求支付滞纳金无事实及法律依据。1、物业公司收取滞纳金无法律及合同及依据。“滞纳金”在我国是发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，其具有具有法定性、强制性和惩罚性的特点。原告与被告是法律上属于平等的民事主体,其无权要求缴纳滞纳金。2、业主未缴纳物业费，是因物业公司乱收费引起的,业主缴纳物业费时，缴纳多少费用并不由业主决定，因物业公司要求缴纳不合理费用导致,业主只能以拒绝缴纳物业费的方式来对抗物业的乱收费行为。因此物业公司要求缴纳滞纳金无正当理由。综上所述，物业公司违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。物业公司乱收费，随意增加收费,请求贵院驳回其诉讼请求，或减少应缴纳的物业费。   经审理查明：陕西广厦投资发展集团有限公司将其开发建设的广厦明珠北苑小区委托原告实行物业管理服务。被告系原告陕西宏基物业管理运营有限公司管理的广厦XX苑XX号楼XX室业主，其购买的商品房建筑面积为110.10平方米。 2015年7月13日双方签订前期物业管理服务协议，同时约定了双方的权利、义务及违约责任。原告收取的物业管理费经相关部门批准，其中住宅高层为1.0元/平方米/月，计1321.2元；水电公摊每户180元/年，垃圾清运费户60元/年，电梯维护费为0.3元/平方米/月，计396.36元。后被告支付了相关的物业管理费及其他费用，对于原告所主张拖欠的物业管理费1957.56元。被告对拖欠原告的物业费无异议，但认为因原告所管理的住宅房屋装修时乱收费，以及公共部分的广告收入及物业费未公开。双方意见分歧，调解未成。   本院认为，原、被告所签订的前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，双方均应当按照协议履行，协议合法有效。被告已经接受了原告的服务，应当按照合同的约定支付相应的物业服务费。故原告公司要求被告给付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求按照约定支付千分之三违约金，不符合法律规定，应当按照中国人民银行同期利率计算利息，本院予以支持。被告称原告乱收费应向有关部门反映解决。依照《中华人民共和国民合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：   一、限被告张松柏自本判决生效之日起十日内给付原告陕西宏基物业管理运营有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、垃圾费、公摊水电费、电梯使用费共计1957.56元，从2018年1月1日起按照中国人民银行同期利率计算利息至清结之日止。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                             审判员  张全沛                           二〇一九年十月十一日                               书 记 员 范铮