广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10877号原告：中山市春庆鑫投资管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：袁洁玲，系该公司经理。委托诉讼代理人：黎振均，系该公司员工。被告：李莉，女，1998年9月29日出生，汉族，住四川省三台县。原告中山市春庆鑫投资管理有限公司（以下简称春庆鑫公司）与被告李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告春庆鑫公司委托诉讼代理人黎振均及被告李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春庆鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年7月11日签订的租赁协议并由原告收回被告租赁的商铺；2.判令被告单方面违反原、被告双方签订的租赁协议，并要求被告支付尚欠2019年3月份的水电管理费，2019年4月份、5月份的租金、水电管理费28904.1元，滞纳金10630.8元，违约金40092元，合计79626.9元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告拥有对義盛广场对外招商、招租、经营、管理的权利。2017年7月11日，被告自愿与原告签订了租赁协议，约定承租中山市三角镇五福路88号義盛广场二楼B03（卡）。但被告从2019年4月份起无故拖欠租金及水电管理费，原告通过口头、微信及书面形式催缴，但被告以各种理由推脱，至今未缴。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告李莉答辩称，1.原告的诉讼主体不适格，请求法院驳回其诉讼请求。原告并未提供涉案房屋的产权证明，也未提供其他权利证明，原告不是本案的适格主体；2.原告违约在先，被告是在行使抗辩权。被告租用原告的场地的合同目的是用于开展舞蹈培训实现盈利，但在实际履行中原告即使在夏天也不提供空调，导致被告的舞蹈学员因场地问题而流失，被告与原告多次交涉未果，后被告要求原告降低租金，但仍然没有得到有效解决。2019年5月1日，原告在未与被告协商的情况下单方面对被告租用的商铺停电，后来又对租赁的商铺进行上锁。原告的行为属于根本违约，同时也终止了整个租赁合同的履行，故原告无权请求被告支付租金。因原告的违约行为造成的损失，被告保留另案起诉原告追讨损失的权利；3.原告主张水电费及租金没有法律依据。被告至今对原告主张的租金、水费、电费的具体金额仍不清楚，请求法院驳回其主张；4.原告既主张滞纳金又主张违约金不符合法律规定，且主张的滞纳金和违约金明显高于银行同期贷款利息，请求法院依法予以调整。诉讼过程中，原告明确其诉求为解除合同、收回商铺并要求被告向其支付租金、水电管理费、滞纳金、违约金，其诉讼请求第二项中2019年3月份的水电管理费具体指2019年3月份的电费427.8元；2019年4月份的水电管理费具体指2019年4月份的水费4.5元、电费472元、物业管理费636元、租金13364元；2019年5月份的水电管理费具体指2019年5月份的物业管理费636元、租金13364元。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2017年7月11日，原告春庆鑫公司（作为甲方）与被告李莉（作为乙方）签订《中山市義盛广场租赁合同书》，部分约定如下：经甲、乙双方友好协商，基于自愿、公平的原则，就乙方向甲方租赁中山市義盛广场商铺之事宜，达成一致意见并签订本合同，以资共同信守；一、租赁概况：甲方同意将中山市義盛广场二楼B03（卡）商铺（以下简称“租赁商铺”），出租给乙方作舞蹈培训用途使用，经甲、乙双方确认计租建筑面积318平方米，无论租赁商铺日后的实测面积与该计租面积是否有差异，双方均同意不因此而调整租金、物业管理费及与租赁面积相关的其他费用；二、租赁期限：自2017年7月11日起至2021年7月10日止；三、租金等费用及其支付方式：场地内租金：面积为68㎡，2017年7月11日至2017年9月30日期间为免租期；2017年10月1日至2019年7月30日期间，租金（单价）为31.1元/㎡，月租金（总计）为2114元/月；2019年8月1日至2021年7月10日期间，租金（单价）为34.2元/㎡，月租金（总计）为2325元/月；场地外租金：面积为250㎡，2017年7月11日至2017年9月30日期间为免租期；2017年10月1日至2019年7月30日期间，租金（单价）为45元/㎡，月租金（总计）为11250元/月；2019年8月1日至2021年7月10日期间，租金（单价）为49.5元/㎡，月租金（总计）为12375元/月；物业管理费自合同签订之日起，以318㎡计算面积，按单价2元/㎡，月物业管理费（合计）636元/月；水费按每立方4.5元，电费按每度1.5元收缴；上述所有租金、管理费及水电费不含税，如需开税票加收10%的税费。所有租金、管理费及水电费按月结算，乙方在每月5日前将当月的租金及物业管理费以现金或银行划账方式支付给甲方（遇节假日顺延）；乙方逾期交付租金、物业管理费、水费、电费，每逾期一日，由乙方按滞付款项金额的千分之八向甲方支付违约金，对于超期叁拾日不交上述费用的，甲方有权对乙方进行停水、停电、停止所有物业管理服务、解除租赁合同、强制搬出乙方租赁商铺内物品、收回租赁商铺重新出租等，并有权向人民法院起诉追究乙方法律责任；四、租赁保证金：乙方于本合同签订当日内，向甲方交纳两个月租金，即人民币贰万玖仟肆佰元整（￥29400元），交纳相当于租赁期末年两个月租金的金额作为租赁保证金，前述款项甲方确认收取后，将向乙方开具等额的收款凭证予以确认；五、商户用电：本合同期间，乙方需按国家规定合法用电，乙方需按義盛广场指定电箱配装接线，所产生的费用由乙方承担；六、其他费用：除租金外，乙方应承担租赁商铺的水电费、垃圾清运费、物业管理费和租赁税费等各项费用；七、合同的变更与终止：如乙方需提前解除本合同，须提前陆拾日书面通知甲方，甲方没收乙方交付的全部租赁保证金，乙方须向甲方付清租金及其他费用，并保证租赁商铺内的装修无偿归甲方所有；甲、乙双方确认，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并收回租赁商铺，乙方已交纳之租赁保证金归甲方所有。如该租赁保证金不足以弥补甲方的损失的，乙方应赔偿甲方因此造成的全部损失；乙方逾期交付租金、水费、电费、垃圾清运费等任何一项费用超过叁拾日的；八、违约责任：乙方应依约按时如数地向甲方支付租金等费用。如乙方未支付或者迟延支付租金、物业管理费、水费、电费等应付费用，每逾期一日，由乙方按滞付款项金额的千分之八向甲方支付违约金。甲、乙双方确认，若逾期支付租金等费用超过一个月的，视为乙方单方面违约，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的平均租金计算）的违约金，同时乙方缴纳的租赁保证金不予退还。由此所产生的一切损失及责任均由乙方自行承担，与甲方无关；九条、附则：本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。该租赁合同书还约定了其他事宜。原告在甲方落款处加盖公章确认，被告在乙方落款处签名并捺印确认。原、被告双方确认被告已于2017年7月11日交纳租赁保证金29400元。2019年4月20日，原告出具加盖其公章的租金催缴通知书，载明被告租用的中山市三角镇五福路88号义盛广场二楼经营的灵子舞蹈商铺截止至2019年4月20日仍未缴纳2019年4月份的租金及2019年3月份的水电费14427.7元；2019年5月10日，原告再次出具加盖其公章的租金催缴通知书，载明被告租用的中山三角镇五福路88号义盛广场二楼B03（卡）经营的灵子舞蹈商铺截止至2019年5月10日仍未缴纳2019年4月份的租金及2019年3月份的水电费14427.7元，2019年5月份的租金及2019年4月份的水电费14476.4元，合计28904.1元；2019年5月14日，原告出具加盖其公章的告知函，载明被告租用的中山三角镇五福路88号义盛广场二楼B03（卡）经营的灵子舞蹈商铺截止至2019年5月14日仍未缴纳2019年3月份、4月份、5月份的租金及水电管理费合计28904.1元，并限被告于2019年5月31日前将欠费全部交清，逾期未交清的视为被告单方面违约及自动放弃商铺的经营权，从2019年6月1日起解除双方签订的《租赁协议书》，被告所交纳的押金不予退还，并且要求被告将商铺清空还原给原告且原告保留追诉的权利。该告知函附违约金计算表，载明2019年4月份租金、水电管理费14427.7元，2019年5月份租金、水电管理费14476.4元；2019年4月1日至2019年5月31日的滞纳金为7040.7元，2019年5月1日至2019年5月31日的滞纳金为3590.1元；合同违约金为40092元，以上合计79626.9元。上述租金催缴通知书、告知函由原告通过微信及张贴在被告商铺处的方式告知被告，但被告仍未缴纳上述费用。为维护自身的合法权益，原告于2019年8月16日诉至本院，主张前述请求。另查，案涉商铺属于中山市三角集贸发展有限公司名下的中山市三角镇五福路88号的房地产。庭审中，原告明确2019年3月份的水电管理费具体指2019年3月份的电费427.8元、水费没有产生；2019年4月份的水电管理费具体指2019年4月份的水费4.5元、电费472元、物业管理费636元、租金为13364元；2019年5月份的水电管理费具体指2019年5月份的物业管理费636元、租金为13364元。被告确认欠原告主张的2019年3月份的电费427.8元及2019年4月份的水费4.5元、电费472元、物业管理费636元、租金13364元，合计14904.3元，但辩称其在2019年5月8日已经向原告提出终止合同并已实际搬走，故被告认为其不应向原告支付2019年5月份的水费、电费、物业管理费及租金。原告确认被告已于2019年5月8日提出终止合同并已经实际搬走，但由于被告未缴纳2019年4月、5月的租金，故原告并未同意被告终止合同，被告强行自行搬走的。原告确认每月5日前被告应缴纳上一个月的水费、电费及当月的租金、物业管理费。再查，原告确认分别于2019年4月16日、2019年5月1日对被告租赁的商铺进行停电，并于2019年5月1日对商铺上锁停止其营业，被告于2019年5月8日将商铺锁强行打开后搬走。被告表示同意原告的陈述，但认为其是被迫打开锁搬走的，并不是强行打开商铺锁。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《中山市義盛广场租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原告主张被告欠付2019年3月份的电费及2019年4月份的水费、电费、物业管理费、租金，合计14904.3元，被告对此确认，故本院认定被告尚欠原告2019年3月份的电费及2019年4月份的水费、电费、物业管理费、租金，合计14904.3元。被告至今尚未向原告支付上述款项，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，原告诉请要求解除案涉租赁合同、要求被告返还案涉商铺及支付2019年3月份的电费及2019年4月份的水费、电费、物业管理费、租金（合计14904.3元），理据充分，本院予以支持。关于原告主张被告应支付2019年5月份的水费、电费、租金、物业管理费的问题。原告认为被告虽然在2019年5月8日向其提出终止合同并已经实际搬走，但其并未同意被告终止合同，认为被告是强行搬走的。被告则辩称其已于2019年5月8日已经搬走，故不应该支付2019年5月的水费、电费、租金、物业管理费。对此本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人享有收取租金权利的前提系将租赁物交付给承租人使用、收益。虽然被告欠付2019年3月及4月的相关费用，依照合同约定原告有权依法向被告追缴欠付费用，但原告于2019年5月1日对被告租赁的商铺进行停电并上锁，导致被告无法实现合同目的，无法使用案涉商铺。且双方确认被告已于2019年5月8日打开门锁并搬离案涉商铺，故从2019年5月1日起案涉商铺实际已由原告所控制，被告并无占有及使用。因此，原告主张要求被告支付2019年5月的租金及物业管理费，理据不足，本院不予支持。基于上述认定，原告于2019年5月1日起已实质控制案涉商铺，被告已搬离案涉商铺，原告现再要求被告返还案涉商铺已无必要，故本院对原告诉请要求被告返还案涉商铺的主张不予支持。关于违约金及滞纳金的问题。原告主张被告应支付滞纳金10630.8元及违约金40092元，被告则认为原告既主张滞纳金又主张违约金不符合法律规定，且主张的滞纳金、违约金标准过高，请求法院依法予以调整。本院认为，原告主张要求被告支付的滞纳金及违约金，两者实质为违约金，虽然案涉合同约定“若被告未支付或迟延支付租金、物业管理费、水费、电费等应付费用，每逾期一日，由被告向原告支付滞付款项金额的千分之八的违约金。原、被告双方确认，若逾期支付租金等费用超过一个月的，视被告单方面违约，原告有权提前终止本合同，并要求被告支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的平均租金计算）的违约金，同时乙方缴纳的租赁保证金不予退还。”，但前述约定的违约金/滞纳金标准过高，本院予以调整为按月利率2%计算为宜。另，被告逾期支付租金等费用应从逾期之日分段计算，而合同约定水电费按月结算，被告应于每月5日前支付当月的租金及物业管理费，原告确认每月5日前还需支付上月的水电费。综上，案涉租金及相关费用的违约金应按以下方式计算：以14427.8元（2019年3月份电费427.8元+2019年4月物业管理费636元+2019年4月份租金13364元）为基数，从2019年4月6日起按月利率2%计付至实际清偿之日止；以476.5元（2019年4月份水费4.5元+2019年4月份电费472元）为基数，从2019年5月6日起按月利率2%计付至实际清偿之日止。原告诉请违约金/滞纳金超出上述认定的，本院予以驳回。综上所述，原告诉请之合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告中山市春庆鑫投资管理有限公司与被告李莉于2017年7月11日签订的《中山市義盛广场租赁合同书》；二、被告李莉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市春庆鑫投资管理有限公司清偿欠付的2019年3月份的电费及2019年4月份的水费、电费、物业管理费、租金，合计14904.3元及违约金（以14427.8元为基数，从2019年4月6日起按月利率2%计付至实际清偿之日止；以476.5元为基数，从2019年5月6日起按月利率2%计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告中山市春庆鑫投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1790元，减半收取895元，由原告中山市春庆鑫投资管理有限公司负担722元，被告李莉负担173元（原告已预交案件受理费，被告在本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一九年十月十七日书记员  黎素霞庞增博