贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初1929号 原告：高才学，男，1944年4月20日生，汉族，文盲，农民，住贵州省兴义市。 原告：高洪英，女，1973年1月9日生，汉族，小学文化，农民，住贵州省兴义市。 二原告共同委托诉讼代理人：郑飞，贵州贵兴律师事务所律师，特别授权代理。 被告：施胡国，男，1975年2月9日生，汉族，住贵州省六枝特区。 被告：曹永昌，男，1979年2月3日生，汉族，住贵州省六枝特区。 原告高才学、高洪英与被告施胡国、曹永昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告高才学、高洪英及其委诉讼代理人郑飞到庭参加诉讼，施胡国、曹永昌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 高才学、高洪英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除双方的《房屋出租合同》，判令施胡国、曹永昌立即返还房屋，并赔偿高才学、高洪英损失；2.请求法院依法判令施胡国、曹永昌向高才学、高洪英支付租金50000元及逾期缴纳租金产生的从2018年7月30日起至清偿完毕结束之日止的滞纳金，现暂计滞纳金37500元（从2018年7月30日起暂计至2019年1月23日,产生150天的租金，按原被告双方支付滞纳金的约定共计逾期150天；50000元×5‰／天×150天＝37500元）；3.本案诉讼费用由施胡国、曹永昌承担。事实及理由：2016年8月13日，施胡国、曹永昌与高才学、高洪英签订《房屋出租合同》承租高才学、高洪英位于兴义市桔山办东风村七组安置区。合同明确约定了租赁期限和租金标准。高才学、高洪英按合同约定切实履行合同义务。然而从2017年8月23日至2018年8月23日年度租期届满至今，施胡国、曹永昌未能按照合同约定的期限支付到期应付租金，施胡国、曹永昌迟延履行合同的行为已经构成违约。因施胡国、曹永昌在租赁房屋内经营的旅社至今关门未营业，高才学、高洪英只能通过电话联系施胡国、曹永昌主张权利无果，只得诉至法院。双方在《房屋出租合同》约定：“2016年8月23日至2022年8月23日期间租金为120000元／年；施胡国、曹永昌应当按照先交租金后使用的原则，按年交付租金，施胡国、曹永昌应于每年结束前30日前将下一年度租金以现金形式支付给高才学、高洪英；施胡国、曹永国须按时足额缴纳租金，逾期缴纳则每日应付租金额的千分之五支付滞纳金；合同生效后，任何一方不按照本合同约定的各项条款内容履行的，均视为违约，按合同法规定，应承担一切赔偿责任”。《中华人民共和国合同法》规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”同时，根据我国合同法规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”。高才学、高洪英要求立即解除双方签订的《房屋出租合同》，施胡国、曹永昌应立即返还房屋。施胡国、曹永昌迟延履行合同付款义务已经构成违约，同时应赔偿因此给高才学、高洪英造成的经济损失，高才学、高洪英要求施胡国、曹永昌按照合同约定支付逾期付款滞纳金：以实际逾期天数计算，按日加收逾期付款金额5‰的滞纳金，共计人民币37500元整。 施胡国、曹永昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但在庭审后二人共同向本院提交书面答辩意见，高才学、高洪英请求判令支付50000元租金及逾期滞纳金的请求不符合《中华人民共和国合同法》规定，高才学、高洪英自己也写到，承租人应当按照约定的期限支付租金，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，履行义务或者采取补救措施后，双方还有其他损失的，应当赔偿损失，施胡国、曹永昌已经采取了补救措施，即将宾馆转租或者转租所得租金作为合同的租金和逾期补偿，高才学、高洪英在2019年1月6日强行收回宾馆后，也是自己积极经营，不久后，将宾馆单方转租给第三方经营至今，施胡国、曹永昌也是积极配合，保证宾馆正常经营，说明双方都采取了补救措施，所以，双方所有费用都由后期承租宾馆的第三方通过承租合同的金额所补偿。高才学、高洪英请求法院依法解除双方签订的房屋租金合同判定施胡国、曹永昌立即返还房屋，并赔偿损失，施胡国、曹永昌的宾馆装修与高才学、高洪英房屋已经形成附和的装饰装修物，宾馆全部装修正式运营共计用了80000多元，高才学、高洪英在2019年1月6日强行收回经营后，一直用的是宾馆经营执照转租给第三方经营，说明双方采取补救措施的事实是存在的，双方是认可的，双方签订的合同是继续有效的，被答辩方单方要求解除房屋租赁合同和返还房屋的请求是没有法律依据的。至于诉讼费应当由双方协商支付。 本案的争议焦点为：1.案涉《房屋出租合同》是否合法有效，是否达解除条件；2.高才学、高洪英的诉请是否支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，施胡国、曹永昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为对其举证、质证权利的放弃。本院对高才学、高洪英提交的证据综合认定如下：高才学、高洪英提交的《身份证》、《户口薄》、《房屋出租合同》、《微信聊天截屏》、《短信截屏》，经本院依法向高才学、高洪英释明，高才学、高洪英承诺上述证据均为真实，本院结合施胡国、曹永昌庭审后提交的书面答辩意见及本院依职权制作的《高洪斌询问笔录》审查后，对上述证据的真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据。 本院经审理认定事实如下：高才学与高洪英系父女关系。2016年8月13日，高才学之子高洪斌与高洪英将高才学、高洪英共同拆迁安置的屋基位于兴义市桔山办东风村七组安置区的房屋租赁给施胡国、曹永昌，高才学、高洪英作为出租方（甲方）与施胡国、曹永昌作为承租方（乙方）签订了《房屋出租合同》，合同约定，租赁房屋位于兴义市桔山办东风村七组安置区，租赁期限为十五年，租期从2016年8月23日至2031年8月23日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，甲方继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，如乙方要求续租，则应在租赁期期满前30日内，向甲方提出续租要求。甲方从交给乙方房屋之日起，每年租金按120000元（壹拾贰万元整）交给甲方，2016年8月23日至2022年8月23日之内不得上涨房租，从2023年8月23日至2031年8月23日起乙方每年按127200元（壹拾贰万柒仟贰佰元整）房租交给甲方，2022年至2031年每年按127200元（壹拾贰万柒仟贰佰元整）标准交房租，在九年内不得上涨房租。从2022年至2031年房租按标准一年一付，15年合同期满后，再经甲乙双方协商签订后期合同。乙方应当按照先交租后使用的原则，按年交付租金，乙方于每年结束前30日前将下一年度租金以现金形式交付甲方，甲方所收到乙方的租金不开具正式发票，只开具收款收据。甲方收取的租金为实收租金，该租金的税费全部由乙方负责，甲方出租给乙方的房屋所涉及的所有税费（含租赁税）全部由乙方负责，合同签订后，若乙方反悔，甲方不得退还乙方租房余额，若因甲方造成房屋不租给乙方，甲方应赔偿乙方违约金按乙方经济损失500000元起上算，乙方需按时足额缴纳租金，逾期缴纳则每日按应付租金额的千分之五承担滞纳金，租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同的则甲方有权收回该房屋，乙方在租赁房屋上的装修投入全归甲方所有。此外，双方还对物业管理及水电费的缴费办法、双方权利义务、退还出租屋、争议解决及其他约定等事项进行了约定。合同尾部甲方处高才学之子高洪斌代高才学签字捺印、高红英签字捺印，乙方处施胡国、曹永昌签字捺印。高才学表示认可其子高洪斌代其与施胡国、曹永昌签订《房屋出租合同》，也认可高洪斌代其收取租金。高才学之子高洪斌、高洪英表示施胡国、曹永昌向其支付了2016年至2017年的租金120000元，支付了2017年至2018年的租金120000元，2019年的租金没有在约定的时间2018年7月24日支付。高才学之子高洪斌同时表示，双方签订合同的时间实际为2016年7月13日，但施胡国、曹永昌交付租金时认为没有给他们留装修的时间，故经双方商量后将《房屋出租合同》上所有的“7月”均由高洪斌改为了“8月”。 2018年12月14日，高才学之子高洪斌向施胡国发送短信，短信内容为：“现在房租你也不交，我把门关了，如果三天你不来处理，到时候所有东西不能搬走，我就拿这些东西来抵押这几个月的房租，一切法律纠纷，由于宾馆产生的外债一切则由你负责，我现在已经备案了，如果三天以后来宾馆拿里面的东西，我将以偷窃处理，望你早做决定。”；2018年12月27日，高才学之子高洪斌以自己的名义通过微信向施胡国发送《解除合同通知》的照片，《解除合同通知》内容为：施胡国、曹永昌、田茂聪你好！由于你逾期支付租金的行为造成重大经济损失你已经构成违约，为维护我的合法权益，同时也为了避免你的法律进一步扩大，现特通知你：1.于2018年12月27日解除你与我于2016年8月23日签订的《房屋出租合同》；2.请你于2019年1月5日前向我一次性付清欠我租金及违约金；3.请你于2019年1月5日前将房屋内的家具、家电搬离，将房屋返还给我，若你逾期清除的视为你放弃房屋内的一切家具、家电的所有权，因此造成的损失自行承担。4.望你收到通知后采取积极态度向我支付租金，并支付违约金，如你仍借故拖欠，由此产生的一切损失和不利后果由你自行承担，同时，我将采取相应的法律手段，通过法律程序追究你的责任。 高才学、高洪英表示涉案房屋现维持施胡国、曹永昌原来宾馆的状态，由高才学、高洪英每周请人打扫卫生，有人来住宾馆就给住，并由高才学、高洪英收取住宿费。 上述法律事实，有高才学、高洪英的陈述，高才学、高洪英提交的《身份证》、《户口薄》、《房屋出租合同》、《微信聊天截屏》、《短信截屏》及本院依职权调取的施胡国、曹永昌的人员基本信息、本院依职权制作的《高洪斌询问笔录》、《庭审笔录》在卷为据，故作认定。 本院认为，租赁合同是指当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。其包含三个特征，第一，合同是转移财产使用权的合同；第二，租赁合同是承租一方须交付租金的合同；第三，租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。故在本案中，高才学认可其子高洪斌代其签订案涉租赁合同并代为收取租金，双方签订的案涉租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，作为租赁合同的出租方高才学、高洪英具有交付财产使用权的义务，作为承租方施胡国、曹永昌具有交付租金的义务。从双方陈述与答辩来看，施胡国、曹永昌虽没有证据证实案涉租赁房屋经双方协商转租以及高才学、高洪英于2019年1月将案涉租赁房屋强制收回，但可以确定在双方约定的应支付租金的时间2018年7月24日施胡国、曹永昌未支付下一年租金，2019年1月后案涉租赁房屋由出租人高才学、高洪英实际进行管理，故按照双方合同约定，施胡国、曹永昌未按照合同约定交付使用案涉租赁房屋产生的租金其已经构成违约，高才学、高洪英基于施胡国、曹永昌的违约行为要求解除案涉租赁合同的诉请符合合同解除的法定条件，应当予以支持；关于高才学、高洪英主张施胡国、曹永昌应支付租金50000元及逾期缴纳租金产生的滞纳金是否支持的问题。对于高才学、高洪英主张施胡国、曹永昌应支付的租金50000元，高才学、高洪英表示是从2018年7月24日计算至其实际占有案涉租赁房屋时即2019年1月23日止为50000元。但从高才学之子高洪斌发送给施胡国的短信内容以及通过微信发送给施胡国等人的《解除合同通知》内容来看，高才学、高洪英是要求对方如若不给付租金则用租赁物的附加价值抵偿欠付租金及违约金，而施胡国、曹永昌未对该通知以及短信内容作出回应应当视为默认，且在施胡国、曹永昌的答辩意见中也表示认可其是与对方协商用租赁物的租赁期间附加价值抵付尚欠租金及违约金，而高才学、高洪英在通知的履行期限届满后，继续使用施胡国、曹永昌留下的剩余价值，并收取宾馆居住的住宿费用，从双方的行为上来看，实际上双方已经履行了《解除合同通知》以及短信告知的内容，故双方的行为能够视为双方已经达成由租赁房屋的剩余价值抵偿尚欠租金及违约金的约定，故高才学、高洪英要求施胡国、曹永昌支付尚欠租金以及违约金的请求，本院不予支持。关于高才学、高洪英要求施胡国、曹永昌于合同解除后立即返还房屋并赔偿损失的诉请是否支持的问题。由于双方均能确定案涉租赁房屋已于2019年1月实际在高才学、高洪英的控制管理之下，故不存在房屋的返还问题；对于赔偿的损失，高才学、高洪英表示就是其主张的逾期缴纳租金产生的滞纳金，即违约金，如前所述，本院不予支持。 综上所述，高才学、高洪英与施胡国、曹永昌于2016年8月13日签订的《房屋出租合同》应当予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除高才学、高洪英与施胡国、曹永昌于2016年8月13日签订的《房屋出租合同》； 二、驳回高才学、高洪英的其余诉讼请求。 诉讼费2288元（其中案件受理费1988元，公告费300元），由高才学、高洪英负担1294元，施胡国、曹永昌负担994元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 罗 云 霞 人民陪审员 刘   丹 人民陪审员 余   燕 二〇一九年十月二十九日 书 记 员 黄瑶（代）