广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初10598号原告（反诉被告）：珠海路晟发展有限公司，住所地：珠海市香洲区南湾北路一号五楼516室。统一社会信用代码：914404005814303231。法定代表人：刘咏麟，执行董事。委托诉讼代理人：侯文荣，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东国硕律师事务所，注册地：广东省珠海市香洲区人民西路291号日荣大厦1301室、1406室。统一社会信用代码：31440000G1920179XU。负责人：高嵩。委托诉讼代理人：柳青，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海路晟发展有限公司（以下简称“路晟公司”）与被告（反诉原告）广东国硕律师事务所（以下简称“国硕律所”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，国硕律所在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。路晟公司委托诉讼代理人侯文荣、国硕律所委托诉讼代理人徐海亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路晟公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令国硕律所向路晟公司支付迟延返还租赁物期间的物业占用费人民币122280元；2.判令国硕律所向路晟公司赔偿拖欠占用费的利息损失（暂计至2019年6月30日为3286.83元，从2019年7月1日起计至欠款付清之日止的利息损失以122280元为本金基数，按照年利率6%计算）；3.判令国硕律所赔偿路晟公司律师费损失人民币70491元；4.判令国硕律所承担本案全部诉讼费。（以上请求金额暂合计为：人民币196057.83元）事实和理由：2008年2月1日、3月5日、3月12日，国硕律所与珠海伶仃洋大桥集团公司（以下简称：伶仃洋公司）分别签订《写字楼租赁合同》以及补充合同之一、之二，约定：国硕律所向该公司租赁涉案写字楼大房，面积600平方米，期限自2008年4月16日至2018年4月15日；月租金10000元，自2013年4月16日起月租金12000元；租赁合同期满，如出租方有意对外再出租时，在同等条件下，国硕律所具有优先承租权。2008年8月18日，国硕律所与伶仃洋公司又签订一份《写字楼租赁合同》，约定国硕律所向该公司租赁涉案写字楼小房，面积116平方米，期限自2008年10月1日至2018年10月1日止，月租金2000元，从2013年10月1日起，月租金为2400元。2009年1月15日，珠海市国资委发文将伶仃洋公司划入珠海交通集团有限公司（简称：交通集团）。2009年5月11日，国硕律所与交通集团签订《协议书》，约定前述合同中的属于伶仃洋公司的全部权利和义务由交通集团承继。2017年10月18日，交通集团授权路晟公司经营管理涉案写字楼并取得收益。因此，交通集团、路晟公司与国硕律所签订《补充协议书》，约定：前述合同中的属于交通集团的全部权利和义务由路晟公司承继；2017年11月1日后的租金支付给路晟公司。2018年1月31日，路晟公司向国硕律所送达《承租人通知书》，路晟公司明确通知国硕律所：根据珠海市国资委下发的《关于规范珠海市市属国有企业资产出租管理的指导意见（试行）》文件的相关规定，路晟公司将在合同期满后通过公开市场招租方式出租房屋；按照原合同约定，国硕律所享有优先承租的权利，如国硕律所有意继续承租该房屋，可行使优先承租权到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则将视为路晟公司自愿放弃承租该房屋；若房屋招租成交时，国硕律所未被确认为承租方的，请国硕律所30内迁出并将房屋交回路晟公司。2018年3月7日，路晟公司再次向国硕律所发出《承租人通知书》，要求国硕律所到珠海市公开交易平台办理相关手续，参与涉案写字楼的公开招租。2018年3月19日，国硕律所函复路晟公司称：国硕律所认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，国硕律所将自行承担由此产生的全部责任。2018年4月28日，经交通集团同意，路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼5年租赁使用权挂牌交易，进行公开招租，并通知了国硕律所。同日，珠海产权交易中心在其网站上公布涉案物业租赁项目信息公告表（项目编号为ZHAEEC18-053L），载明：标的租赁评估价值为人民币216万元；交易底价为233.712万元；挂牌起止日期为2018年4月28日至5月9日；报名参加竞标以及交纳竞标保证金的时间为2018年5月9日17时前；自由报价期为2018年4月28日10时至2018年5月11日10时，限时报价期为2018年5月11日10时起，限时报价周期为600秒……。2018年5月4日，珠海市规划设计研究院（简称：珠海设计院）报名参加竞标，向珠海产权交易中心提交了电子竞价申请书并交纳保证金，而国硕律所并未在指定的期限内报名参加上述竞标。2018年5月11日，珠海设计院以233.712万元竞得涉案写字楼5年租赁使用权。上述两份租赁合同到期后，国硕律所均未如期将租赁物返还给路晟公司，并自行主动按照租赁物评估价60元/㎡/月的价格向路晟公司支付大房占用费至2018年11月22日，此后，国硕律所未再主动向路晟公司支付占用费。经路晟公司多次催促，国硕律所直至2019年3月15日才将上述房屋返还给路晟公司，尚拖欠占用费122280元，欠费期间给路晟公司造成的利息损失暂计至2019年6月30日为3286.83元。另外，国硕律所在放弃优先承租权后又起诉路晟公司提出不合理续租要求，给路晟公司造成律师费损失60000元；因国硕律所拖欠占用费导致路晟公司提起本案诉讼，又给路晟公司造成律师费损失10491元，已发生律师费损失合计70491元，应由国硕律所负责赔偿。综上，国硕律所主动放弃承租权、又长期占用路晟公司房屋不予返还、并长期拖欠占用费的行为，已构成严重违约，应当承担违约及赔偿责任，为了维护路晟公司方合法权益，恳请人民法院依法查明事实，判决支持路晟公司方全部诉讼请求。国硕律所辩称：第一，国硕律所不存在延迟返还路晟公司租赁物期间的物业占用费。相反，国硕律所已经足额支付了在使用期间的占用费。对此国硕律所已经提出了反诉，具体理由和依据详见反诉状。第二，路晟公司要求支付利息损失首先是没有合同依据和法律依据，其次国硕律所也不存在延迟支付的情形，据此其要求支付利息的基础也不存在。第三，关于路晟公司的律师费，该费用与国硕律所无任何关系，国硕律所是为了维护自身合法权益向法院提起相关诉讼，而是否聘请律师是路晟公司的律师，可以聘请或不聘请，与案件本身无任何关系。其要求国硕律所赔偿其费用，一无合同约定，二无法律依据。综上请求法院予以驳回起诉申请。国硕律所向本院提出以下反诉请求：1.判令路晟公司向国硕律所返还不当得利168000元以及相应的利息2598.4元（按照中国人民银行同期同类贷款利息计算资金占用期间的利息，从2019年4月14日起，暂计算至2019年8月20日，具体计算至路晟公司全部偿还之日）；2.判令路晟公司向国硕律所返还押金20,000元；3.判决路晟公司对香××路××山大厦××楼西边写字楼小房，面积116平方有优先承租权；4.判决路晟公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2008年2月1日，国硕律所与珠海伶仃洋大桥集团签订《写字楼租赁合同》，约定国硕律所租赁位于香××路××山大厦××楼西边写字楼，面积600平方（以下简称“涉案写字楼”）。租赁期限为2008年4月16日至2018年4月15日，月租金10000元，自2013年4月16日期起，月租金递增为12000元，押金20000元。2008年8月18日又与珠海伶仃洋大桥集团有限公司签订《写字楼租赁合同》约定国硕律所租赁位于香××路××山大厦××楼西边写字楼小房，面积116平方（以下简称“涉案写字楼小房”），租赁期限为2008年10月1日至2018年10月1日，月租金2000元，自2013年10月1日期起，月租金递增为2400元。同时约定租赁合同期满后，国硕律所享有涉案写字楼优先承租权。2009年因珠海伶仃洋大桥集团划入被告珠海交通集团有限公司，故国硕律所又与珠海交通集团有限公司签订《协议书》，2017年10月，国硕律所又与路晟公司签订《补充协议书》。路晟公司承继了涉案写字楼及小房的全部权利义务。从2016年起，国硕律所就与珠海交通集团有限公司工作人员沟通并表达愿意继续承租写字楼的强烈意愿。路晟公司承继珠海交通集团有限公司的权利和义务后，国硕律所也多次提出合同到期后按照市场价格继续承租案涉写字楼。2018年3月7日，路晟公司向国硕律所发送通知称根据珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》文件的相关规定，国硕律所租赁房屋在租赁期满后应在珠海市公开交易平台进行公开招租。并通知国硕律所到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则，视为国硕律所自愿放弃承租该房屋。2018年4月25日，国硕律所就承租案涉写字楼优先承租权事宜向珠海市香洲区法院提起诉讼。2018年4月28日，路晟公司不顾国硕律所的反对，将案涉写字楼在珠海产权交易中心公开招标。在诉讼期间内，国硕律所多次强调，愿意按照市场价格继续承租案涉写字楼，但是路晟公司一直拒绝。因此，国硕律所与路晟公司在双方租赁合同到期后，有关租金（房屋占用费），并未有具体约定。2018年5月11日，珠海市规划设计院中标案涉租写字楼的5年租赁使用权。国硕律所再次向路晟公司提出愿意按照珠海市规划设计院中标的同等条件继续承租案涉写字楼。2018年5月15日，路晟公司通知国硕律所：涉案写字楼不再与国硕律所进行续约，2018年4月15日起至2018年6月15日国硕律所交还房屋之日止为过渡期，过渡期间按原合同12000元/月的标准支付占用费。2018年7月9日，路晟公司通知国硕律所“关于洲山大厦二楼西边116平方米写字楼合同到期不再续租”2018年12月10日，路晟公司通知国硕律所对案涉写字楼洗手间进行维护抢修。此后，路晟公司就将洗手间砸掉，从未进行修复。鉴于洗手间无法使用，严重影响国硕律所的正常经营。又因路晟公司及预承租案涉写字楼的珠海市规划设计院均为国有控股企业。国硕律所实在无力与其抗衡，而且路晟公司与珠海市规划设计院一起设置障碍，导致国硕律所在案涉写字楼使用过程中出现诸如无法停车、无法上洗手间、漏水等一系列问题。无奈之下，国硕律所只能搬至其他地方办公。国硕律所此时也与路晟公司商议，要求按照原有的租金标准，继续支付租金，等国硕律所找到合适的地方，即搬出去。2019年3月15日，国硕律所将案涉写字楼腾退交给路晟公司。国硕律所认为案涉写字楼的在2018年4月16日至2019年3月15日仍然应当按照按原合同约定大房12000元/月、小房2400元/月的标准计算理由如下：第一，案涉写字楼与案涉写字楼小房，是不可分割的部分。在案涉写字楼小楼合同期满前（2018年10月1日），路晟公司根本无法出租案涉写字楼给其他第三方。只能由国硕律所继续承租。第二，在此期间内，案涉写字楼因年久失修，经常渗水，国硕律所的办公室因渗水问题经常无法正常使用。国硕律所要求继续租赁并对写字楼重新装修，路晟公司根本不予理睬，也不予修缮。第三，自2018年12月10日起，案涉写字楼附属的洗手间即被路晟公司拆除，无法满足国硕律所的正常使用。第四，路晟公司从来没有通知过国硕律所关于案涉写字楼小房也已经上平台出租，侵犯了国硕律所的优先承租权。2018年7月9日，虽然路晟公司发布通知案涉写字楼小房到期后不再续租。但是其根本没有将案涉写字楼小房作为自用。至今本案起诉，路晟公司提交的材料，国硕律所才知晓，路晟公司在但至国硕律所搬走后，在2019年4月17日将案涉写字楼小房在珠海产权交易中心公告对外出租，其根本没有通知路晟公司，侵犯了国硕律所的优先承租权。第五，路晟公司根本没有提交任何证据证明其与珠海市规划设计院签订了具体的租赁合同。无法确定其实际出租的价格。第六，国硕律所明确表示，如果路晟公司同意与国硕律所续签合同，国硕律所愿意接受这个评估价格。但是路晟公司一直不同意续签，而双方已将相关事宜交由法院裁决，而在法院作出裁决前，上诉人也不可能先劳师动众地搬离争议租赁物，只能等待结果。而这期间的租金双方并没有达成一致，因为这是续租引起的问题，理应以原租赁合同为依据。第七，案涉写字楼按照月租金60平方米的前提条件应当是在长期租赁（5年）、在国硕律所已经对案涉写字楼装修好的前提之下，根据被上诉人提供评估报告的表述：室内装修较好，入户不锈钢防盗门，房间包框木门，铝窗，地面部分铺大理石、部分铺复合地板，内墙面刷乳胶漆、扣板天花吊顶，水、电、空调、监控设施齐全，房屋质量及保养较好，上述的保养及添附，都是国硕律所装修基础上的，因此，若没有国硕律所的装修和保养，也不可能达到月租金60平方米的出租价格。而国硕律所在承租案涉写字楼是已经花了巨额的装修费用，国硕律所继续使用案涉写字楼，难道还需要向路晟公司支付装修产生溢价的费用，这显然毫无依据，也违背公平原则。且双方关于涉案写字楼租赁纠纷仍在法院审理过程中，双方在关于涉案写字楼租赁关系中的权利义务仍处于不确定当中。因此，国硕律所认为交还涉案写字楼过渡期应当顺延到国硕律所实际交还房屋之日，即2019年3月15日，过渡期内占用费按原合同约定大房12000元/月、小房2400元/月的标准计算。在2018年5月至11月期间，国硕律所先行向路晟公司支付涉案房屋租金312,000元。依据路晟公司规定的过渡期占用费标准（按原合同约定），至2019年3月15日，涉案写字楼（大房）过渡期为11个月，占用费为132,000元，涉案写字楼（小房）过渡期为5个月，占用费为12000元，涉案写字楼占用费合计144,000元。因此，路晟公司扣除140,200元占用费后，应当返还国硕律所168,000元。综上，涉案写字楼交还过渡期内占用费应当按原合同约定标准计算，路晟公司扣除144,000元占用费后，应当返还国硕律所168,000元，并返还涉案写字楼押金20,000元。路晟公司拒不返还不当得利已经侵犯国硕律所的合法权益。恳请人民法院依法查明事实，判决支持国硕律所全部反诉请求。路晟公司辩称：第一，国硕律所已支付的312000元，系其自愿向路晟公司支付的超期占用费，现以不当得利为由主张返还168000元，既无事实依据，亦无法律依据。国硕律所仍应以60元/平方米/月的标准向路晟公司支付剩余占用费122280元及利息。1.路晟公司主张以60元/平方米/月的标准收取占用费是由专业机构评估得出、并经市场认可的公允价格。国硕律所主张的占用费标准是2008年合同约定的价格，与现在的市场价格已经相去甚远。2008年合同约定的大房租金价格是10000元/月，2013年递增到12000元/月，即20元/平方米/月，之后直到租约到期的2018年，没有再递增。而路晟公司委托第三方专业机构评估得出的租金参考价是60元/平方米/月，路晟公司以此价格在网络交易平台公开招租，成交价也是60元/平方米/月（路晟公司已提交中标通知书和租赁合同加以佐证），证明评估机构给出的评估结果是能够得到市场认可的公允价格。2.若按照国硕律所主张以原合同标准支付，对路晟公司显失公平，是对路晟公司合法权益的不当侵害，其结果必然是造成作为违约方、即不诚信的国硕律所获得不当利益。如前所述，路晟公司作为守约方以市场价主张占用费合理公允，国硕律所主张以原合同标准支付占用费，反而会造成实质不公。最终将呈现出对守约行为和违约行为是非颠倒的错误评价结果。3.国硕律所自愿按照市场价标准支付占用费，亦表明其认可并接受该价格的公允性和合理性，其再次出尔反尔，欲将已经支付的占用费再要回去，如此自相矛盾的主张和做法，显然不应得到支持。按照国硕律所的逻辑，如果能够成功续租（在不参与公开竞价的前提下），其自愿接受按市场价支付租金，如果不能成功续租（在超期占用房产拒不返还的情况下），则仍按照原合同价格支付占用费，国硕律所两头都划算的如意算盘显然既违背了诚实信用原则，也违背了公平原则。如果法律支持了国硕律所的主张，显然是保护了违约方的非法利益。国硕律所在起诉状中也多次提到其愿意按照市场价继续承租涉案房屋，而超期占用涉案房屋也是客观事实，其在超期占用期间无异于继续承租涉案房屋，理应按照市场价、且也是其强烈主张、并自愿支付的价格支付超期返还期间的占用费。4.国硕律所并没有在路晟公司给予的两个月搬迁过渡期内返还涉案房屋，已经丧失了路晟公司给予的优惠待遇，同时路晟公司也已明确告知国硕律所应当按照60元/平方米/月的中标价格支付占用费。如果国硕律所在路晟公司给定的搬迁过渡期内将涉案房屋返还，国硕律所显然可以享受按照原合同价格支付过渡期的占用费，这是路晟公司为了促使国硕律所尽快返还房屋给予的特殊优惠，否则不用特地书面通知。但国硕律所并没有在2018年6月15日之前腾退迁出，而是直到2019年3月15日才将涉案房屋返还路晟公司，显然无权再享受按照原合同价格支付占用费的优惠待遇，而且路晟公司在2018年5月15日的《房屋腾退通知书》中也明确告知国硕律所：“如贵所未按时腾退房屋，由此产生的一切后果和损失将均由贵所自行承担。”2019年3月1日，路晟公司更明确通知国硕律所应当按照60元/平方米/月的中标价格支付占用费。可见，路晟公司关于占用费的支付标准问题是非常明确的。而事实上，国硕律所作为法律专业人士，在明知不可能实现续租的情况下，仍按照60元/平方米/月的中标价格支付占用费，直到2018年11月。由此可以证明双方对占用费的支付标准（60元/平方米/月）都没有争议。5.洗手间渗水维修，是在租期届满以后进行，国硕律所此时理应返还案涉小房给路晟公司，不存在影响其正常使用租赁物的问题，同时也并未造成其无法上洗手间的客观结果。路晟公司首先需要强调的是，施工发生在租期届满以后的两个月之后，国硕律所理应在租期届满之时就履行腾退返还义务，而国硕律所拒绝返还时，路晟公司有权采取停水停电等必要措施迫使国硕律所返还，但路晟公司并未采取此类措施，洗手间渗水维修属于意外状况，并非路晟公司故意为之。案涉小房租期届满后，一楼承租户发现国硕律所占用的二楼洗手间出现渗水问题，且越来越严重，遂多次要求国硕律所处理，但国硕律所未做处理，路晟公司只好协调一楼承租户和国硕律所一起解决问题。在施工前，路晟公司已经协调好一楼和三楼承租户，在施工期间为国硕律所提供洗手间使用便利，而且在大楼停车场也有公共洗手间可供国硕律所使用，客观上并未造成国硕律所无法上洗手间的结果。另需说明的是，渗水点排查检修必然需要时间，施工单位只能将管道覆盖物一点一点拆开，不可能一开始就将所有管道覆盖物都拆开。由于渗水点确实难以查找，导致拆装面积不断扩大，但并未影响到国硕律所对案涉房屋的正常使用。而观察维修效果也需要时间等待，在确定无渗漏后，才可以恢复覆盖物，这显然是常识问题，并非路晟公司故意拖延时间。况且，维修是聘请专业施工队伍进行的有偿作业，路晟公司也不可能无端浪费维修资金。第二，国硕律所支付的20000元押金，是其诚信履约的担保，由于国硕律所存在严重违约，无权主张返还。双方签订的《写字楼租赁合同》第三条明确约定：甲方收取乙方租房押金为人民币20000元，租赁期满，乙方交清应由乙方承担的费用并无违约行为，甲方一次性退还乙方。而国硕律所故意不参加公开竞价、自动放弃了优先承租权后，又拒绝返还租赁物，还向路晟公司提起恶意诉讼，让路晟公司不仅损失了律师费，还无法向中标人履行房屋交付义务，其行为均已构成严重违约，路晟公司理应没收其押金。第三，因国硕律所存在严重违约在先，且已失去大房承租资格，既无权主张享有优先承租权，且其该项主张也无实际意义。由于国硕律所在大房续租问题上出尔反尔、还向路晟公司提起了诉讼，且在租期届满、丧失承租资格的情况下仍拒绝返还房屋，因此路晟公司在当时无法对小房作出是否出租的决策，只能告知国硕律所不再续租，到期后将收回房屋的决定，且国硕律所在租期届满前直至其迁出后，均未向路晟公司提出续租请求。在将房屋返还，且已得知小房已由他人竞得之后，国硕律所又来主张优先承租权显然既无事实依据、亦无法律依据。且无论是小房还是大房，由于国硕律所已经发生违约和不诚信行为，路晟公司认为国硕律所不是适格的承租人人选，即使国硕律所向路晟公司提出续租主张，路晟公司仍不会给予优先承租权。况且，国硕律所是在接到路晟公司不再与其续租的通知之后、且已经搬出案涉房屋之后，路晟公司才决定将小房出租，国硕律所在客观上已不享有优先承租权，路晟公司也没有义务再将出租信息通知给国硕律所。退一万步讲，在国硕律所已经失去大房承租权的情况下，假定路晟公司同意给予其小房的优先承租权，其就真的会去参与竞价、行使优先承租权吗？其有可能把营业地址设立在日荣大厦，而却把会议室设立在路晟公司的写字楼内吗？该项主张显然是不现实的。第四，双方前案纠纷纯属国硕律所恶意为之，且已经了结，一审以国硕律所败诉告终，二审以国硕律所撤回上诉终结。且双方之间存在诉讼，不影响国硕律所存在违约事实的认定，国硕律所主张过渡期应顺延至其实际返还房屋之日，明显是让违约方在其违约行为中获取不当利益，显然于理于法相悖。此点论述，详见起诉状和前案一审判决书。第五，国硕律所对案涉房屋的装修，不能冲抵其应当承担的大部分占用费。任何装修都是承租人应当负担的成本，其装修投入的回报已经在租期内体现。本案要讨论的是超期占用期间占用费的市场价格，其不仅仅取决于评估报告的参考价格，还有实际的成交价格给予支持，更有国硕律所自愿支付的客观事实，无论从那个角度讲，国硕律所都应当按照市场价支付占用费。反过来讲，即使是毛坯房，也不可能以20元/平方米/月的价格出租，评估报告给出的参考价不仅仅是依据房屋内部装修价值，而是对物业综合价值的综合评定，否则也不可能有人愿意以60元/平方米/月的价格出价竞标、并且成交。事实上，新的承租方也自行进行了装修，其承租路晟公司物业并非看重原有装修。综上所述，路晟公司认为，国硕律所反诉主张没有任何事实依据和法律依据，恳请人民法院依法驳回国硕律所全部反诉请求。路晟公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.房屋转让协议；2.写字楼租赁合同（大房）及补充合同之一、之二；3.写字楼租赁合同（小房）；4.关于无偿划转珠海市汇畅交通投资有限公司等三家企业股权的通知；5.协议书；6.授权委托书；7.补充协议书；8.承租人通知书（2018-1-24）；9.承租人通知书（2018-3-7）；10.回函；11.房地产估价报告；15.成交结果公告（小房）；16.交通银行回单（4张）；17.告知函（2018-7-23）；18.关于补缴洲山大厦二楼西边写字楼及相邻小房占用费的函；19.催缴通知函；20.一审判决书、上诉状、二审应诉通知书及传票；21.委托代理合同、律师费支付凭证、律师费发票（前案一、二审）；22.委托代理合同、律师费支付凭证、律师费发票（本案）；23.关于继续承租洲山大厦二楼办公场所事宜的复函（2018-4-16）；24.资产出租合同2份（大房+小房）；25.民事裁定书（前案二审撤诉裁定）。国硕律所针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.补充协议书、授权委托书、协议书、写字楼租赁合同、写字楼租赁合同补充合同之二；2.2018年3月7日承租人通知；3.2018年4月4日关于继续承租洲山大厦二楼办公场所的申请；4.房地产估价报告；5.物业项目信息公告表、成交结果公告（项目编号ZHAEEC18-053L）；6.物业项目信息公告表、成交结果公告（项目编号ZHAEEC19-079L）；7.银行回单；8.2018年5月15日房屋腾退通知书；9.2018年7月9日关于洲山大厦二楼西边116平方米写字楼合同到期后不再续租的通知；10.2018年7月23日告知函；11.关于洲山大厦二楼（西侧）设施维修停水的通知；12.物业腾退交换确认书；13.关于催缴通知函复函；14.押金收款收据；15.照片一则；16.照片二则。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2008年2月1日，国硕律所（承租方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（出租方）签订《写字楼租赁合同》，约定承租方租赁位于香××路××山大厦××楼西边写字楼，面积600平方（以下简称“涉案写字楼”）。租赁期限五年，自2008年4月16日至2013年4月15日。月租金10000元、押金20000元。租赁合同期满不再续期，承租方新装修之不可移动部分不得拆除，无偿归出租方所有。任何一方违约，违约方应向对方赔偿违约金5万元。2008年3月5日，国硕律所（承租方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（出租方）签订《写字楼租赁合同》补充合同之一，约定合同延期至10年，合同期限为2008年4月16日至2018年4月15日。从2013年4月16日起月租金12000元。出租方同意承租方的设计装修方案，承租方的新装修之不可移动部分不得拆除，无偿归出租方所有。任何一方违约，违约方应向对方赔偿违约金5万元。2008年3月12日，国硕律所（承租方）与珠海伶仃洋大桥集团公司（出租方）签订《写字楼租赁合同》补充合同之二，约定计租的起始时间至2008年8月15日。2008年8月18日，国硕律所与珠海伶仃洋大桥集团公司签订《写字楼租赁合同》，约定国硕律所租赁位于香××路××山大厦××楼西边写字楼小房，面积116平方（以下简称“涉案写字楼小房”）。租赁期限为2008年10月1日至2018年10月1日。押金4000元。月租金2000元，自2013年10月1日期起，月租金递增为2400元。同时约定租赁合同期满后，同等条件下国硕律所享有涉案写字楼优先承租权。2009年5月11日，因珠海伶仃洋大桥集团公司划入珠海交通集团有限公司，故国硕律所又与珠海交通集团有限公司签订《协议书》，约定由珠海交通集团有限公司承继珠海伶仃洋大桥集团公司继续履行以上四份合同。2017年10月，国硕律所与珠海交通集团有限公司、路晟公司签订《补充协议书》，约定路晟公司承继珠海交通集团有限公司在上述伍份合同的全部权利义务。2018年1月24日，路晟公司向国硕律所发出《承租人通知书》，说明根据珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》文件的相关规定，路晟公司将在合同期满后通过公开市场招租方式出租房屋；按照原合同约定，国硕律所享有优先承租的权利，如国硕律所有意继续承租该房屋，可行使优先承租权到珠海市公开交易平台办理相关手续，并按要求参与交易活动，否则将视为路晟公司自愿放弃承租该房屋；若房屋招租成交时，国硕律所未被确认为承租方的，请国硕律所30内迁出并将房屋交回路晟公司。2018年3月6日，珠海荣正房土地地产与资产评估有限公司就涉案办公楼及小房租金的市场价格出具估价报告，估价为每月60元/平方米。2018年3月7日，路晟公司向国硕律所再次发出《承租人通知书》，要求国硕律所到珠海市公开交易平台办理相关手续，参与涉案写字楼的公开招租。2018年3月19日，国硕律所函复路晟公司，载明国硕律所认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，国硕律所将自行承担由此产生的全部责任。2018年4月4日，国硕律所向路晟公司发出《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所的申请》，称珠海市国资委下发的《关于规范市属企业采购等交易行为的指导意见（试行）》仅是指导性文件，涉案办公楼可不进行公开招租，国硕律所愿意按照市场价格续签合同。2018年4月16日，珠海交通集团有限公司向国硕律所发出《关于继续承租洲山大厦二楼办公场所事宜的复函》，称基于珠海市国资委发布的《关于印发（试行）的通知》，路晟公司将在涉案办公楼租赁期届满后通过珠海市公开交易平台对房屋进行公开招租，请国硕律所在租赁期限届满后15天内将房屋交回。2018年4月28日，路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼5年租赁使用权挂牌交易。其中关于“标的概况”中称：“……建筑物外墙面为铝塑板，室内装修较好：入户不锈钢防盗门，房间包框木门、铝窗，地面部分铺大理石、部分铺复合地板，内墙面刷乳胶漆、扣板天花吊顶，房屋质量及保养较好。”同年5月11日，珠海市规划设计研究院以233.712万元竞得涉案写字楼的5年租赁使用权。同年5月14日，珠海市产权交易中心发布成交结果公告。2018年5月15日，路晟公司向国硕律所发出《房屋腾退通知书》，告知其不再与国硕律所续租涉案办公楼，国硕律所应在2018年6月15日前腾退涉案办公楼并支付按照12000元/月支付过渡期的占用费。2018年7月9日，路晟公司向国硕律所发出《关于洲山大厦二楼西边116平方米写字楼合同到期后不再续租的通知》，告知其不再与国硕律所续租涉案办公楼小房，国硕律所应在2018年10月1日前腾退涉案办公楼小房。2018年7月23日，路晟公司向国硕律所发出《告知函》，确认于2018年7月19日收到国硕律所转账支付12万元，其中2400元划作国硕律所逾期交还涉案写字楼小房的占用费，其余作财务挂账，待双方解决租赁纠纷后再作处理。路晟公司并不同意国硕律所续租涉案写字楼。2018年12月10日，路晟公司向国硕律所发出《关于洲山大厦二楼（西侧）设施维修停水的通知》，称因洗手间出现严重渗漏需要进行抢修，洲山大厦二楼西侧的洗手间停止供水。2019年3月1日，路晟公司向国硕律所发出《关于补缴洲山大厦二楼西边写字楼及相邻小房占用费的函》，要求国硕律所于2019年3月15日腾退涉案写字楼及小房，并按照60元/平方米的价格支付房屋占用费。其中，涉案写字楼自2018年4月16日至2019年3月15日欠缴房屋占用费396000元；涉案写字楼小房子2018年10月1日至2019年3月15日欠缴房屋占用费38280元。上述两项合计434280元，扣除挂账的312000元，需要补缴122280元。2019年4月4日，路晟公司向国硕律所发出《催缴通知函》，催缴国硕律所支付房屋占用费122280元及逾期付款利息（自逾期付款之日起产生的逾期罚款利息按照中国人民银行同期逾期还款罚息利率计算）。2019年4月12日，国硕律所向路晟公司发出《关于催缴通知函复函》，称根据合同约定国硕律所并不欠付任何费用，还多付了188000元，路晟公司应退回188000元。2019年4月17日，路晟公司委托珠海产权交易中心对涉案写字楼小房5年租赁使用权挂牌交易。其中关于“标的概况”中称：“……建筑物外墙面为铝塑板，室内装修较好：入户不锈钢防盗门，房间包框木门、铝窗，地面部分铺大理石、部分铺复合地板，内墙面刷乳胶漆、扣板天花吊顶，房屋质量及保养较好。”珠海市规划设计研究院以45.18432万元竞得涉案写字楼的5年租赁使用权。同年4月26日，珠海市产权交易中心发布成交结果公告。2019年5月1日，路晟公司与珠海市规划设计研究院签署两份《资产出租合同（房产）》，一份约定路晟公司将涉案写字楼出租给珠海市设计院，租赁期五年，第一年和第二年月租金36000元、第三年和第四年租金39600元、第五年租金43560元；另一份约定路晟公司将涉案写字楼小房出租给珠海市设计院，租赁期五年，第一年和第二年月租金6960元、第三年和第四年租金7656元、第五年租金8421.6元。2019年5月20日，路晟公司与北京德恒（珠海）律师事务所签署《委托代理合同书》，委托北京德恒（珠海）律师事务所代理本案诉讼事宜，约定律师代理费10491元。根据发票及转账凭证，路晟公司向北京德恒（珠海）律师事务所支付了律师费10491元。另，路晟公司与北京德恒（珠海）律师事务所于2018年签署《委托代理合同书》，委托北京德恒（珠海）律师事务所代为处理（2018）粤0402民初3697号房屋租赁合同纠纷一案，约定律师代理费30000元。根据发票及转账凭证，路晟公司向北京德恒（珠海）律师事务所支付了律师费30000元。另查，2018年5月11日，国硕律所以路晟公司、珠海交通集团有限公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，本院依法受理并立为（2018）粤0402民初3697号案件。国硕律所于该案中请求确认国硕律所就涉案写字楼有优先承租权。本院于2018年10月8日作出（2018）粤0402民初3697号民事判决书，驳回国硕律所全部诉讼请求。国硕律所上诉到珠海市中级人民法院，其后撤回上诉。本院作出的（2018）粤0402民初3697号民事判决书已生效。路晟公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，在租赁合同到期前，国硕律所就多次表达其对市场价格没有意见，但就是不愿意上平台竞价。由于路晟公司是国有企业，只能在给予国硕律所优先承租去的前提下以公开方式招租。后来涉案房屋被第三方竞得后，双方就发生了纠纷。国硕律所于2019年3月15日腾退了涉案写字楼及小房。路晟公司的确收到国硕律所支付的押金2万元，鉴于国硕律所违约占用涉案写字楼，路晟公司不予退还押金。路晟公司时2019年4月17日将涉案写字楼小房挂上平台公开招租的。国硕律所委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案写字楼及小房是共同装修左右一个整体办公室使用的。由于国硕律所2018年已就涉案写字楼的继续租赁向法院提起了诉讼，国硕律所的诉讼请求是要求按照其在平台上所列的同等条件继续承租涉案写字楼，该同等条件包括了租金标准和租赁期限。国硕律所当时向路晟公司支付租金也是表达了愿意按照其上平台的租金标准续租涉案写字楼，但同时是要求按照平台上所列同等的租赁期限继续承租。而路晟公司并不同意国硕律所的要求，所以双方在没有达成续租情况下的占用费不应按照每平方米60元的标准计算。路晟公司是2018年底以洗手间渗水为理由将洗手间拆除的。对于《评估报告》，该报告是基于国硕律所对涉案写字楼装修有重大投入后做出的，因此路晟公司不应就装修的溢价向国硕律所主张增加部分的租金。本院认为，国硕律所与路晟公司之间签署的租赁合同及相关补充协议系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点主要在于以下：（1）过渡期房屋占有使用费的计算标准问题国硕律所于2019年3月15日腾退了涉案写字楼及小房是路晟公司和国硕律所均认可的事实，双方亦认可国硕律所应自租赁期限届满至腾退之日向路晟公司支付房屋占有使用费，但就计费的标准存在争议。路晟公司主张根据市价来厘定占有使用费，但国硕律所认为应按照此前合同约定的租金价格来计算占有使用费。本院经审查认为，路晟公司的主张更合理。首先，路晟公司于2018年3月委托了珠海荣正房地产与资产评估有限公司就涉案办公楼及小房租金的市场价格进行评估，估价为每月60元/平方米。鉴于国硕律所并未提交相关证据证明该项评估存在评估机构不具备资质或评估程序违法等情形，故该评估价格对于厘定涉案写字楼的租金价格应有客观的参考价值。此外，就国硕律所提出评估报告里的租金估价是综合考虑了国硕律所于租赁期间自行添附了装修价值的问题，本院认为，双方于租赁合同中明确约定了租赁期限届满后国硕律所的装修无偿归路晟公司所有，故原告委托评估机构进行租金市价评估时将装修纳入估价范围并无不妥。其次，路晟公司依据国资部门指导性文件的精神，分别于2018年4月及2019年4月将涉案写字楼及小房挂上平台进行公开招租，珠海市城市规划设计院以每平方米60元/月的价格中标并于2019年5月与路晟公司签署了租赁合同。可见，评估机构的最终评估价格后续得到了市场的认可，原告主张涉案写字楼按照每平方米60元/月的标准计算租金有合理的依据。再者，国硕律所分别于2018年5月、7月、8月、9月和11月向路晟公司按照每平方米60元/月的标准支付了占有使用费，可见国硕律所此前亦认可上述租金标准与涉案写字楼的市场租金水平相符。再者，目前相关法律法规并未明确规定房屋租赁合同期限届满后承租人逾期腾房应支付的占有使用费标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”即国硕律所作为承租人，在合同期限届满后逾期腾房的行为违反了租赁合同的附属义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”基于每月60元/平方米为涉案写字楼的市场价格，如国硕律所能正常对外出租涉案写字楼理应可获得上述标准的租金回报。现因国硕律所逾期腾房导致路晟公司无法获得上述利益，国硕律所应对路晟公司上述损失进行赔偿，路晟公司请求国硕律所支付按照每月60元/平方米的标准支付占有使用费符合上述《合同法》的完全赔偿原则，本院予以支持。综上，国硕律所应向路晟公司支付尚欠的占有使用费差额122280元，而国硕律所反诉请求路晟公司返还168000元计相应利息的主张本院不予支持。（1）利息损失、押金和律师费问题鉴于以上分析已阐述了国硕律所逾期腾房违反了租赁合同的附属义务，路晟公司主张没收国硕律所支付的押金2万元不予退还有合理依据，未超过相关法律法规的上限，本院予以支持。至于路晟公司主张国硕律所支付占有使用费的利息损失问题，路晟公司向国硕律所发出的《催款通知函》中虽对该利息有提及，但该函件仅是路晟公司的单方声明，而双方于租赁合同中及其后的沟通中均未对此有明确约定，且考虑到路晟公司没收的押金已可涵盖上述利息损失，本院对于路晟公司上述利息损失的请求不予支持。至于律师费，鉴于双方并未书面约定律师费的负担问题，而律师费并非诉讼中的必要支出费用，本院对于路晟公司关于律师费的主张不予支持。（1）涉案写字楼小房的优先承租权问题承租人的优先承租权是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。但优先承租权的成立需满足前提条件，即是出租人和承租人在租赁合同的进行过程中秉承诚信信用原则，遵循合同的义务、履行合同的责任。本案中，根据双方于庭审中的陈述，涉案写字楼及小房实际是作为一个整体出租使用的，即涉案写字楼的租赁合同及涉案写字楼小房的租赁合同实质是捆绑一体、不可分割的。如上述，在涉案写字楼的租赁期限先行届满后，国硕律所在无正当理由的情况下未如约腾退涉案写字楼已违反了合同附属义务，即双方已丧失了基本的信任基础，该情况同样适用于涉案写字楼小房的租赁关系中，路晟公司有充分理由拒绝将涉案写字楼小房出租给国硕律所。此外，路晟公司亦已于涉案写字楼小房租赁合同到期前明确发函告知国硕律所不再续租。因此，本院认为，涉案写字楼小房优先承租权的前提已不成立，双方已丧失继续履行租赁合同的客观条件，本院对于国硕律所反诉请求中关于优先承租权的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：—、被告（反诉原告）广东国硕律师事务所于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海路晟发展有限公司支付占有使用费122280元；二、驳回原告（反诉被告）珠海路晟发展有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广东国硕律师事务所全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2111元，由原告（反诉被告）珠海路晟发展有限公司负担500元，被告（反诉原告）广东国硕律师事务所负担1611元；反诉受理费2056元，由被告（反诉原告）广东国硕律师事务所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年十月十日书记员  梁 縉李洁仪