福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初1281号 原告：柯黎涵，女，1971年5月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：林旻雯（特别代理），福建聚华律师事务所律师。 被告：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼****第四开间**，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，总经理。 委托诉讼代理人：姚琦颖，女，1995年9月25日出生，汉族，该公司员工，住福建省莆田市涵江区。 原告柯黎涵与被告莱卡斯（福建）置业有限公司(下简称莱卡斯公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。柯黎涵及其委托诉讼代理人林旻雯，莱卡斯公司的委托诉讼代理人姚琦颖均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 柯黎涵向本院提出诉讼请求：1.判令莱卡斯公司按《商品房买卖合同（预售）》约定将位于莆田市涵江区房屋交给柯黎涵；2.判令莱卡斯公司向柯黎涵支付自2017年6月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（每日按购房总款608229元的0.01%计算，暂计至2019年3月4日止为39474元）。在本案诉讼过程中，柯黎涵变更诉讼请求：判令莱卡斯公司向柯黎涵支付自2017年6月1日起至2019年3月23日止的逾期交房违约金40143.11元（每日按购房总款608229元的0.01%计算）。 事实和理由：2015年9月6日，柯黎涵与莱卡斯公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.柯黎涵向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区商品房，该商品房总房价款计608229元；2.出卖人应当于2017年5月31日前买受人交付该商品房；3.除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间向买受人交付商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。第⑵款约定逾期超过90日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按全部房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。合同签订后，柯黎涵按约支付了全部购房款，但莱卡斯公司未按合同约定向柯黎涵交付该商品房，违反合同约定，严重损害了柯黎涵的合法权益。为此，柯黎涵提出上述诉讼请求。 莱卡斯公司辩称，柯黎涵的诉求与实际事实不符，莱卡斯公司系因合同约定或法律规定的不可抗力等因素，导致延期交房，对延期交房以公示和电话等方式告知柯黎涵，之后不久莱卡斯公司也通知柯黎涵来接收房子，但柯黎涵拒不配合接收房子，莱卡斯公司不存在违约；房子也于2019年3月23日交付给原告柯黎涵，该商品房已增值，柯黎涵没有损失，不同意支付违约金；柯黎涵主张支付违约金过高，要求予调整。综上，请求法院驳回柯黎涵的诉讼请求。 柯黎涵围绕其诉讼请求向本院提交以下证据材料： 证1.合同编号为H201502753《商品房买卖合同（预售）》（含11份附件）一份，欲证明柯黎涵与莱卡斯公司双方于2015年8月6日签订一份《商品房买卖合同(预售)》，该合同对涉案商品房的总价款、交房时间和逾期交房的违约责任等内容作出约定的事实； 证2、2015年8月6日《收款收据》、开票日期2015年9月1日发票号码00110119《销售不动产统一发票(自开)发票联》一张、开票日期2016年4月21日发票号码00077560《销售不动产统一发票(自开)发票联》一张，欲证明柯黎涵已向莱卡斯公司付清全部购房款608229元的事实； 上述证据材料，经庭审质证，莱卡斯公司对柯黎涵提供的证1和证2的真实性无异议，但对证2证明对象有异议，认为柯黎涵属拆迁户，购房款属政府拨款，两原告并未按合同约定及时支付购房款，存在先行违约，从而影响工期，现房子已交付给两原告，莱卡斯公司不存在违约。 莱卡斯公司围绕答辩意见提交以下证据： 证1.《延期交房告知书》一份，欲证明莱卡斯公司有向柯黎涵发出延期交房告知书，告知延期交房的事实； 证2.2016年至2017年相关气象材料、公示光盘各一份，欲证明因台风暴雨等不可抗力因素导致莱卡斯公司不能如期交房的事实。 上述证据材料，经庭审质证，柯黎涵对莱卡斯公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，这是莱卡斯公司单方制作，柯黎涵始终未收到延期交房通知书；证2，真实性由法院审查认定，对合法性、关联性有异议，在签订合同时，开发商应对气象等因素有预见，也计算交房的时间时也将气象因素考虑在内，无法证明该气象因素是否能够影响工程完工。 上述当事人提交的证据材料，经审查认为，柯黎涵向本院提交的证1和证2，内容真实、来源合法，能证明其主张，予以采信；莱卡斯公司向本院提交的证1，因该证据属莱卡斯公司单方制作的，且真实性又欠缺其他证据佐证，柯黎涵也对该证据的真实性表示异议，故不予采信；证2，真实性、合法性予以确认，但台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，莱卡斯公司在与柯黎涵签订合同时应当充分考虑这一自然现象，合理安排工期和交房时间，并不能认为是不可预测的因素，且莱卡斯公司未提供其他证据证明因上述天气导致涉案商品房建设工期延误，从而导致延期交房，故不能证明其主张。 根据双方当事人的庭审陈述，及上述采信的证据，对本案主要事实作如下确认： 莱卡斯公司以出让方式取得位于莆田市涵江塘北片区地块建设用地使用权（国有土地使用证号为莆国用（2015）字第××号）。经批准，莱卡斯公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院。建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建筑工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＨＪ-2015-018号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2015）莆房许字第50号。 2015年8月6日，莱卡斯公司作为出卖人与柯黎涵作为买受人双方签订了一份合同编号为Ｈ201502753《商品房买卖合同（预售）》（含11份附件），合同约定:柯黎涵向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区商品房，商品房总价款为608229元；付款方式：买受人房屋征迁货币安置补偿款总额602741元，由莆田市涵江区城市建设投资有限公司分三期支付给出卖人：第一期，《商品房买卖合同》网签后，支付买受人房屋征迁货币安置补偿总额的30%即180822元；第二期，《商品房买卖合同》备案之日起一年内，支付买受人房屋征迁货币安置补偿款总额的30%，即180822元；第三期，《商品房买卖合同》备案之日起两年内，支付买受人房屋征迁货币安置补偿款总额的40%，即241097元；买受人房屋征迁货币安置补偿款与商品房成交价款对抵后，不足部分5488元由买受人在2015年8月6日前支付给出卖人；购房款全部存入预售资金监管账户，用于本工程建设；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的交房时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。尔后，柯黎涵依约将购房总款608229元全部支付给莱卡斯公司。柯黎涵认为，其已按商品房买卖合同约定全部付清了涉案商品房的总价款，但莱卡斯公司未按合同约定的时间交付涉案商品房，已构成违约，遂提出上述诉讼请求。 另查，莱卡斯公司于2019年3月23日将涉案房产交付给柯黎涵使用。 本院认为，莱卡斯公司与柯黎涵双方签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》(含11份附件)均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对相关当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面诚信的履行相应的义务。莱卡斯公司未能依合同约定于2017年5月31日前将涉案商品房交付给柯黎涵使用，其辩称系因台风暴雨等因素所致，且对延期交房已履行通知义务。因台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，属可预见性的，莱卡斯公司在与柯黎涵签订合同时应当充分考虑到这一自然现象，合理安排涉案商品房建设工期和交房时间，且莱卡斯公司也未提供其他证据佐证其因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延误，从而导致逾期交房。即使延期交房系因台风暴雨原因所致，但涉案商品房至本案庭审时未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也不具备合同约定的交房条件。再者，根据合同法第一百一十八条规定，当事人一方因可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方。因《延期交房告知书》系莱卡斯公司单方制作，真实性欠缺其他证据佐证，该证据无法证实莱卡斯公司有履行延期交房的告知义务，故莱卡斯公司的上述辩解意见不予采纳。综上，柯黎涵已依约履行了合同约定的支付购房款义务，而莱卡斯公司未依合同约定于2017年5月31日前向柯黎涵交付涉案商品房，而于2019年3月23日才将涉案商品房交付给柯黎涵，逾期交房时间超过660天，莱卡斯公司的行为违反了合同的约定，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》约定：出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据该合同约定，莱卡斯公司应支付给柯黎涵逾期交房违约金为40143.11元［(608229元×0.01%)×660天］。 关于莱卡斯公司提出柯黎涵主张的违约金过高，要求予调低的问题。柯黎涵主张按合同约定的违约金计算方法计算违约金数额，而莱卡斯公司认为用该计算方法计算出的违约金数额过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。莱卡斯公司逾期交付房屋给柯黎涵造成的损失为房屋租金，但莱卡斯公司未提供证据证明根据合同约定违约金计算方法计算出的违约金数额高于有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金标准的30%，也未提供证据证明双方约定违约金计算方法计算出的违约金数额超过柯黎涵实际损失的30%。依据民事诉讼举证证据规则，莱卡斯公司应承担举证证明不能的不利后果，故对莱卡斯公司认为违约金数额偏高的辩解意见，于法无据，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给柯黎涵逾期交房违约金为40143.11元。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费787元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑 凡 人民陪审员  黄建棋 人民陪审员  姚勇松 二〇一九年十月十四日 书 记 员  林黄欢 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门