广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17303号原告：易海霞。委托代理人：胡国武，广东瑞嘉律师事务所律师。委托代理人：饶钼灯，广东瑞嘉律师事务所实习律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。委托代理人：吴云华，广东德荣律师事务所律师。原告易海霞与被告深圳西部义乌小商品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡国武、饶钼灯，被告委托代理人吴云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.被告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城贰层C区2356号铺位租赁给原告使用；2.合同的有效期限为：2014年5月1日起至2030年4月30日止；3.签订合同时原告向被告一次性支付履约保证金人民币2000元，支付租金141696元；4.原告将涉案铺位无偿委托给被告统一经营三年（2014年5月1日-2017年4月30日）。2017年2月18日，原被告签订《委托经营协议》，约定：原告将涉案铺位委托给被告经营管理，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止，被告向原告支付铺位经营费1593元/月。后原告通过相关部门查询，了解到被告向原告出租的深圳西部义乌小商品批发城贰层C区2356号铺位，在建设时，并未按照国家相关法律的规定取得《建设工程规划许可证》。同时签订协议时，被告也未向原告说明这一事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原告与被告签订《铺租赁用合同》、《委托经营协议》应属于无效合同。诉讼请求如下：1.确认《商铺租赁合同》、《委托经营协议》无效；2.被告返还租金141696元，履约保证金2000元；3.被告承担本案相关诉讼费用。被告辩称：一、涉案商铺未取得建筑工程规划许可证，有关涉案商铺的合同效力认定，不属于人民法院管辖的范围；二、被告已经支付原告房租费共计36639元，原告应在返还租金中扣除。经审理查明，2013年12月31日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC-13120255），约定原告向被告一次性支付铺位使用费141696元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城贰层C区2356号铺位，租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，其中免租期3年。原告同意于合同签订时，一次性向被告支付履约保证金2000元。2017年2月18日，双方还签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营上述铺位，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止；委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费用，支付的标准为按每月1593元支付，每月的10日前支付当月费用。上述合同签署后，原告依约向被告于2013年12月31日向被告支付铺位使用费141696元，及履约保证金2000元，同日，被告向原告开具两张收款收据，已收到原告铺位使用费141696元及履约保证金2000元。2017年5月1日至2019年4月1日期间，共计23月，每月向原告支付委托经营费1593元，共计36639元。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位租赁合同书》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费141696元及履约保证金2000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2017年2月18日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按1593元/月的标准向原告支付委托经营费用，自被告开始向原告支付委托经营费开始，应视为原告对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。2017年5月1日至2019年4月1日期间，共计23月，被告每月向原告支付委托经营费1593元，故原告实际租赁期限为23个月。经核算，原告应支付费用为20891.07元【141696元÷13年÷12个月×23个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费141696元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用120804.93元【141696元-20891.07元】。因此，对于原告主张被告返还租金中合理部分即人民币120804.93元及履约保证金人民币2000元，本院予以支持。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《商铺租赁合同》的存在为前提，系《商铺租赁合同》的从合同。现主合同《商铺租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。故原告主张《委托经营协议》无效，本院予以支持。关于被告要求抵扣已经支付的36639元。本院认为，被告向原告支付的2017年5月1日至2019年3月1日期间的“委托经营费”，可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，该费用原告无需再退还被告，故对于被告的主张，本院不予认可。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告易海霞与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2013年12月31日签订的《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC-13120255）及2017年2月18日签订的《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告易海霞返还租金人民币120804.93元及履约保证金人民币2000元；三、驳回原告易海霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1587元，原告已预缴，由原告易海霞承担231元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十月二十八日书记员 吴晓航（兼）书记员 陈  淑  仪附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。