浙江省乐清市人民法院行 政 判 决 书（2019）浙0382行初42号原告陈锦萍，女，1967年9月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告乐清市自然资源和规划局，住所地浙江省乐清市乐成街道宁康东路**。法定代表人林瑾瑜，局长。出庭应诉负责人陈旭海，副局长。委托代理人郑旭阳，浙江联英（乐清）律师事务所律师。第三人彭雪兰，女，1945年4月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人余亦焜，男，1945年3月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。上述俩第三人共同委托代理人赵蓓蕾、周旭蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。第三人朱泽恬，男，1997年5月7日出生，汉族，住浙江省乐清市（原三里村）。第三人朱佳洁，女，1985年8月21日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。第三人朱玮，女，1987年6月17日出生，汉族，住浙江省乐清市（原三里村）。第三人朱道宝，男，1942年1月25日出生，汉族，住浙江省乐清市（原三里村）。第三人陈荷芬，女，1946年5月19日出生，汉族，住浙江省乐清市（原三里村）。原告陈锦萍不服原乐清市国土资源局房屋行政登记，于2018年7月16日向本院提起行政诉讼。本院于2018年7月26日收到补正材料，于同日立案后，于2018年7月30日向原乐清市国土资源局送达了起诉状副本、应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2018年9月14日公开开庭审理了本案。本院于2018年12月18日作出（2018）浙0382行初114号行政裁定书，驳回原告陈锦萍的起诉。原告不服，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）浙03行终95号行政裁定书，撤销原审裁定并指令本院继续审理。本院于2019年4月28日重新立案后，依法组成合议庭，于2019年5月14日、2019年9月18日公开开庭审理了本案。原告陈锦萍、被告副职负责人陈旭海及其委托代理人郑旭阳、第三人彭雪兰、余亦焜共同委托代理人赵蓓蕾、周旭蕾到庭参加诉讼。第三人朱泽恬、朱佳洁、朱玮、朱道宝、陈荷芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原乐清市房产管理局于2010年5月17日作出分别向第三人余亦焜、彭雪兰核发乐房权证柳市镇字第2××7号（××号）、28508号（0××0ｆ28508号）房屋所有权证的行政行为。原告陈锦萍诉称，因朱友信（已亡故）欠原告借款170000元及利息未还，乐清市人民法院（2006）乐柳民初字第991号民事裁定和（2007）乐执字第693号民事裁定，查封朱友信坐落于乐清市××镇××村的土地及房屋，查封期间不得转让和擅自处分。2018年6月，原告通过查询得知原乐清市房产管理局于2010年4月2日为朱友信办理了上述房屋的房屋登记，证号为乐房权证柳市镇字第2××8号，房屋层数为7层、建筑面积为425平方米。2010年6月1日又为朱友信办理了上述房屋的过户登记，过户到第三人彭雪兰、余亦焜名下，证号为××、0××0ｆ28508。原告认为，原乐清市房产管理局未能认真全面审查朱友信及其代理人提供的资料真伪，违背了法院裁定书的要求，其行政行为损害了原告即债权人的合法权益。为此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十四条、第四十六条、第四十九条等规定提起诉讼，请求人民法院判决撤销登记给第三人余亦焜、彭雪兰的××、0××0ｆ28508号房产权证。原告陈锦萍在法定期限内向本院提交了以下证据：1.原告居民身份证、各第三人基本信息、朱友信户籍证明、证明，证明原告、各第三人的身份情况、朱友信死亡及其继承人情况；2.（2006）乐柳民初字第991号民事判决书、（2006）乐柳民初字第991号民事裁定书、（2007）乐执字第693号民事裁定书及送达回证、（2007）乐执字第693号执行裁定书及送达回证，证明因朱友信欠原告借款及利息，其坐落于乐清市××镇××村的土地及房屋已被查封、不得转让和擅自处分；3.乐房权证柳市镇字第2××8号房屋所有权证，证明2010年4月2日朱友信房屋取得登记；4.乐清市不动产登记信息查询记录（编号：×××01、×××21），证明2010年6月1日朱友信房屋转移登记到第三人余亦焜、彭雪兰名下，证号为××、0××0ｆ28508；5.委托书及公证书、房屋买卖契约，证明朱友信于2006年4月25日委托林海办理建房相关手续，林海于2006年6月26日将朱友信房屋卖给第三人余亦焜、彭雪兰，卖契部分内容当时不存在系事后伪造；6.乐规建补字（2009）第0326号《关于批准追加建筑面积的批复》、乐规建验（2009）0××0369号《个人住宅规划验收单》、票据，证明其他建房手续。原告陈锦萍在2019年5月14日开庭审理时向本院提交了以下证据：1.行政登记撤销书，证明被告就被诉行政行为承诺启动撤销程序。被告乐清市自然资源和规划局辩称，一、被诉行政行为认定事实清楚、法律依据准确，应当予以维持。2010年4月，朱友信及第三人彭雪兰、余亦焜向原房屋登记职能部门申请房屋转移登记，并提供了相关材料。受理后，即启动登记程序，经审核，涉案房屋坐落于乐清市××镇××村，2006年6月26日朱友信与第三人彭雪兰、余亦焜签订房屋买卖契约，约定将涉案房屋出售。2010年涉案房屋取得乐房权证柳市镇字第2××8号房屋所有权证，去除部分违法建筑，登记建筑面积425平方米。审核材料后，认为转移登记符合法律规定，根据《房屋登记办法》的相关规定，于2010年6月2日向第三人彭雪兰、余亦焜颁发乐房权证柳市镇字第2××7号和乐房权证柳市镇字第2××8号房屋产权证。经核实，涉案房屋宗地于1997年11月经乐清市人民政府核发乐政国用（97）第440191号国有土地使用证，确权面积43.2平方米，该宗地自2008年至今一直登记为查封状态未办理变更转移。而涉案房产登记档案中未发现查封记录，现状房屋未查封。二、原告起诉缺乏事实和法律依据。原告诉称涉案房屋及土地已经被乐清市人民法院查封，登记机关在明知查封情况下给予办理转移登记，侵犯其合法权益。被告认为，档案显示2008年10月29日乐清市人民法院向当时土地登记职权部门原乐清市国土资源局提起查封朱友信土地房产（（地籍档案编号为×××05，原乐清市国土资源局依申请在职权范围内办理了土地查封登记，但原乐清市国土资源局并非房屋登记部门，因此，房屋查封登记应当向当时的房屋登记职能部门申请。至今，涉案房屋并未办理房屋查封登记。因此，原告诉称与事实不符，认为被诉行政行为违法没有事实和法律依据，综上所述，原房屋登记职能部门作出的房屋转移登记事实清楚、程序合法、法律适用正确，并不存在违法情形，原告的诉讼理由没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。当庭补充辩称，朱友信委托代理人申请房屋登记。土地查封时间为2010年10月19日，登记时涉案土地并未处于查封状态，亦未查询到房屋查封记录。乐清市不动产登记服务中心自2016年8月10日正式对外受理，开始履行包括土地登记和房屋登记等不动产统一登记职权。被告乐清市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.乐清市房屋登记申请书、房屋登记审批表、附图，证明申请和审批程序；2.乐清市房屋所有权登记收件收据、转移登记询问笔录、乐房权证柳市镇字第2××8号房屋所有权证、房屋买卖契约、乐清市房产卖买契约存档联，证明房屋转移登记的权源依据；3.契证、浙江省契税专用缴款书、销售不动产统一发票，证明契税及相关票据情况；4.夫妻关系具结书、协议书、委托书及公证书、申请人及委托代理人居民身份证、户口簿，证明申请人及委托代理人的身份情况。依据：《房屋登记办法》第七条、第八条、第十一条、第十五条、第三十二条、第三十三条。被告乐清市自然资源和规划局在审理过程中向本院提交了以下证据：关于余亦焜、彭雪兰更正至朱友信的不动产登记情况说明、乐清市不动产登记信息查询记录，证明被诉行政行为已进行更正登记。第三人彭雪兰、余亦焜述称，一、原告起诉不符合受理条件。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（三）项规定，人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的，债权人不服房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记提起诉讼的，人民法院应当受理。但本案法院的查封裁定并未送达房屋登记部门，在2016年之前，乐清市的土地登记部门与房屋登记部门是相互独立的、信息并不共享。原告虽主张在2006年起法院对涉案土地及房屋作出查封裁定，并认为查封期间不得转让和擅自处分，但该裁定书仅送达了土地登记部门，并未送达房屋登记部门。因此原告起诉不符合受理条件，应驳回其起诉。二、两个房产证的房产登记行为正确，不应撤销。1.2010年涉案房屋转移登记受理时，涉案房屋未被查封。当时的房屋登记部门对涉案房屋的状态进行审查后认为房屋权利未受限制是可以转移登记的，因而受理了第三人彭雪兰、余亦焜申请房屋转移登记的行政行为，并无过错。2.第三人彭雪兰、余亦焜于1999年受让涉案土地，之后自行出资建造涉案房屋，系涉案房屋的实际所有权人。1999年间，第三人彭雪兰、余亦焜与朱友信平等协商，达成转让协议，朱友信自愿转让涉案土地使用权。协议订立后，双方依约履行。2006年，涉案土地正式开始建房，很多手续需要朱友信配合办理，因此朱友信提出由他将办理建房、验收、房产及土地的登记、过户手续等相关权限公证委托给第三人彭雪兰、余亦焜一方，视为房产、土地已经办理了过户手续，要求直接支付剩余款项。2006年4月25日，朱友信办理公证委托，受托人为第三人彭雪兰、余亦焜的女婿林海。同日，向朱友信支付余款。至此，已付清全部转让款项。第三人彭雪兰、余亦焜自1999年起一直合法占有并使用涉案土地，是涉案土地的实际使用权人。涉案房屋自2006年开始打桩动工，到2009年竣工验收，全部建造费用均由俩第三人出资完成。因超面积建设的原因，俩第三人以朱友信的名义向规划部门缴纳了25800元罚款，追加了建筑面积172平方米，现涉案房屋的合法建筑面积为425平方米。2009年11月，涉案房屋验收通过后，申请房屋初始登记，但因为土地证和建设工程规划许可证都是朱友信的名字，所以初始登记只能先登记为朱友信，再过户登记。虽然俩第三人在2010年6月1日才登记成为房屋所有权人，但并不影响其在登记之前就是房屋实际所有权人的事实。3.被诉房屋登记行为完全正确，不应当被撤销。由于俩第三人系房屋实际所有权人，房屋初始登记及转移登记的行为，并未损害原告的合法权利。房屋买卖契约是为了满足房屋过户登记时的形式要求于2010年补充签订的，该份契约的合同目的并未违反法律规定，也未损害国家、集体或他人利益，即便申请房屋过户登记的程序存在瑕疵，也不影响房屋登记行为最终的正确性，故被诉行政行为不应撤销。退一步说，如果被诉行政行为被撤销，那么俩第三人在房屋转移登记过程中缴纳的契税也应相应返还。三、俩第三人和林海均不知道朱友信死亡的事实，林海的代理行为仍然有效。俩第三人与朱友信之间的土地使用权转让关系发生于1999年，自2006年朱友信办理公证委托给林海时视为履行完毕，之后双方没有再继续联系，俩第三人及林海也是在收到本案应诉材料后才知道朱友信已经去世的事实。虽然朱友信已经死亡，但并不会直接导致公证委托书失去法律效力，林海在不知情的情况下行使的委任代理行为仍然是合法有效的。四、原告起诉无事实与法律依据。涉案土地和房屋并不是属于朱友信的财产。虽然原告因与朱友信之间的民间借贷纠纷申请法院查封了涉案土地及房屋，但该查封行为是错误的，俩第三人对涉案土地和房屋享有足以排除强制执行的实体权利。涉案土地和房屋的实体权利均归属于第三人彭雪兰、余亦焜，与原告没有法律上的利害关系，原告起诉没有事实和法律依据。综上所述，请求人民法院驳回原告的起诉。第三人彭雪兰、余亦焜在法定期限内向本院提交了以下证据：1.俩第三人居民身份证、结婚证，证明俩第三人身份情况及夫妻关系；2.证明、居民身份证、结婚证，证明林海是俩第三人的女婿；3.乐清市不动产登记信息查询记录（编号：×××02），证明涉案房屋于2010年6月1日办理房产转移登记；4.乐政国用（97）字第440191号国有土地使用证、（96）浙规证××号建设工程规划许可证、浙江省农村集体经济组织统一收据、委托书及公证书、陈丽红谈话笔录及居民身份证、郑向丹谈话笔录及居民身份证、朱伍川谈话笔录及居民身份证、朱林者谈话笔录及居民身份证、周建宝谈话笔录及居民身份证，证明俩第三人向朱友信购买涉案土地使用权的事实及付款经过；5.领款收据、建房记录、陈箭飞谈话笔录及居民身份证、周素洁谈话笔录及居民身份证、黄金明谈话笔录及居民身份证，证明俩第三人出资建造涉案房屋系实际所有权人；6.罚款票据、乐规建补字（2009）第0326号《关于批准追加建筑面积的批复》、乐规建验（2009）0××0369号《个人住宅规划验收单》，证明俩第三人就涉案房屋规划验收时因超面积缴纳了罚款；7.浙江省契税专用缴款书、销售不动产统一发票、乐房权证柳市镇字第2××7号房屋所有权证、乐房权证柳市镇字第2××8号房屋所有权证，证明俩第三人办理了涉案房屋的房屋所有权证并缴纳了契税。第三人彭雪兰、余亦焜在2019年5月14日开庭审理前向本院提交了以下证据：受理案件通知书、民事起诉状，证明俩第三人于2019年4月22日向本院提起物权确认之诉。第三人朱佳洁述称，第三人朱佳洁对于原告与朱友信之间的欠款、涉案土地据此被查封及涉案房屋初始登记和转移登记的事实均不知情。第三人朱佳洁在法定期限内未向本院提交证据、依据。第三人朱泽恬、朱玮、朱道宝、陈荷芬未作陈述，在法定期限内亦未向本院提交证据、依据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：对原被告均提交的房屋买卖契约，原告认为该卖契落款时间和买卖事实均是虚假的，其中第三人彭雪兰和余亦焜的签字不真实，第三人朱佳洁认为其真实性无法确认，本院认为，原告和第三人朱佳洁均对其真实性有异议，第三人彭雪兰、余亦焜也自认其从朱友信处购买的是土地而非房屋、该卖契系为办理转移登记在2010年补充签订的，签订时出卖人朱友信已经死亡，故该卖契显然与客观事实不符，本院不予采信。对被告提交的乐清市房产卖买契约存档联，原告认为该证据是虚假的、签字是无效的；对被告提交的乐清市房屋登记申请书，原告认为申请书系伪造；本院认为，上述证据是为证明被诉行政行为的申请、卖契存档等行政程序,原告虽对上述证据的真实性有异议，但未提交证据予以推翻，本院对其形式真实性予以采信。对被告提交的夫妻关系具结书，原告认为与本案不具有关联性，本院认为，该证据系为证明俩受让人房屋登记时的婚姻关系，与本案具有关联性，本院予以采信。对第三人彭雪兰、余亦焜提交的乐政国用（97）字第440191号国有土地使用证,原告对该证有异议，认为其在2006年申请查封时涉案土地没有土地使用证，本院认为，原告虽对其真实性有异议，但未能提交证据予以推翻，本院予以采信。对第三人彭雪兰、余亦焜提交的陈丽红谈话笔录及居民身份证、郑向丹谈话笔录及居民身份证、朱伍川谈话笔录及居民身份证、朱林者谈话笔录及居民身份证、周建宝谈话笔录及居民身份证、陈箭飞谈话笔录及居民身份证、周素洁谈话笔录及居民身份证、黄金明谈话笔录及居民身份证，原告认为上述证人大多为第三人亲属，其证言证明力低，第三人朱佳洁认为上述笔录的真实性无法确认；对第三人彭雪兰、余亦焜提交的领款收据、建房记录，第三人朱佳洁认为上述证据的真实性无法确认；本院认为，上述证据并非被诉行政行为的权源依据，与本案不具有关联性，本院不作确认。对第三人彭雪兰、余亦焜提交的受理案件通知书、民事起诉状，原告和被告均认为该诉讼与本案不具有关联性，本院认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不作确认。各方当事人对其他证据的真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明，1997年11月21日，朱友信就坐落于乐清市××镇××村的土地取得乐政国用（97）字第440191号国有土地使用证。1997年12月25日，朱友信就上述土地取得（96）浙规证××号建设工程规划许可证。2006年4月25日，朱友信前往乐清市公证处办理了（2006）浙乐证内民字第742号委托书公证书，委托林海代为办理上述土地的建房及房屋转让相关手续等相关事宜，委托期限从当日至2014年4月25日止。原告陈锦萍与朱友信存在债权债务关系，原告陈锦萍系债权人。原告陈锦萍在与朱友信民间借贷纠纷一案中提出财产保全申请，本院于2006年10月30日作出（2006）乐柳民初字第991号民事裁定，裁定：查封朱友信坐落于××镇××村的土地及房屋（（地籍档案编号为×××05，查封期间不得擅自转让、赠与、出租、毁损该被查封土地及房屋。2008年10月20日，本院作出（2007）乐执字第693号民事裁定对上述土地及房屋予以续封。2008年10月29日，该民事裁定及协助执行通知书送达原乐清市国土资源局。2009年11月3日，朱友信死亡，其继承人有第三人朱道宝、陈荷芬、朱泽恬、朱佳洁、朱玮。2010年4月2日，原乐清市房产管理局就上述房屋进行房屋登记，颁发乐房权证柳市镇字第2××8号（0××0ｆ28218号）房屋所有权证，登记：房屋所有权人“朱友信”、土地状况出让、总层数7层、建筑面积425平方米、另有部分面积属违法建筑不予登记。2010年4月21日，林海作为出让方“朱友信”的代理人与受让方第三人余亦焜、彭雪兰夫妇向原乐清市房产管理局共同申请房屋转移登记，并提交乐清市房屋登记申请书、乐房权证柳市镇字第2××8号房屋所有权证、房屋买卖契约、委托书及公证书、身份证复印件等相关材料。经询问、审核材料，2010年5月17日，原乐清市房产管理局作出同意登记的核准意见。原乐清市房产管理局将上述房屋转移登记到第三人余亦焜、彭雪兰名下（乐清市不动产登记信息查询记录显示转移登记时间为2010年6月1日），并颁发乐房权证柳市镇字第2××7号（××号）和乐房权证柳市镇字第2××8号（0××0ｆ28508号）房屋所有权证，登记：余亦焜、彭雪兰共同共有、土地状况出让、总层数7层、建筑面积425平方米、另有部分面积属违法建筑不予登记。2010年6月2日，第三人余亦焜领取上述两证。2010年10月18日，本院再次作出执行裁定对上述土地及房屋予以续封，并于同日将执行裁定及协助执行通知书送达原乐清市国土资源局。2018年6月至8月，经数次查询，乐清市不动产登记信息查询记录显示上述房屋的权属及限制状态：土地有查封、无抵押；房产无查封、无抵押。原告不服房屋转移登记，于2018年7月16日向本院提起行政诉讼。另查明，2016年开始，乐清市不动产统一登记职权由原乐清市国土资源局行使。2019年1月15日，因乐清市机构改革，将乐清市国土资源局的职责等整合，组建被告乐清市自然资源和规划局，不再保留乐清市国土资源局。在本案审理过程中，2019年7月16日，被告乐清市自然资源和规划局将被诉房屋转移登记（房产证号**、0××0ｆ28508号）更正至原权利人朱友信名下［不动产权证号浙（2019）乐清市不动产权第0××8号］。本院认为，关于原告的诉讼主体资格已经温州市中级人民法院二审裁定认定，不再赘述。第三人彭雪兰、余亦焜述称原告起诉不符合受理条件的主张，本院不予支持。《房屋登记办法》第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。同办法第十五条第二款规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。《中华人民共和国民法通则》第九条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。被告虽然提交了朱友信的居民身份证复印件及委托书公证书，但朱友信代理人以朱友信名义申请房屋转移登记时，朱友信已经死亡，其已不具有申请房屋转移登记的主体资格。《房屋登记办法》第三十三条第一款第（四）项规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：证明房屋所有权发生转移的材料。被告提交的房屋买卖契约及乐清市房产卖买契约存档联，签订时出卖人朱友信已经死亡，且其中所表述的因买卖取得房屋权属与第三人彭雪兰、余亦焜述称也不相符，不能作为房屋所有权发生转移的依据。被诉房屋转移登记行为主要证据不足。同办法第六条第二款规定，从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。被告未提交房屋登记审核工作人员的房屋登记上岗证书，不能证明工作人员具有相应资格。被诉房屋转移登记行为违反法定程序。综上，被诉房屋转移登记行为主要证据不足、违反法定程序，本应予撤销。但鉴于现被诉房屋转移登记行为已经被被告更正，不需要再行撤销，而原告仍坚持原诉讼请求，故应确认违法。至于第三人彭雪兰、余亦焜述称其实际建造涉案房屋而系涉案房屋实际权利人并足以排除强制执行的主张，上述法律关系及其材料并非被诉房屋转移登记行为的相关依据，不属于本案审理的范围，当事人应另行主张。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（二）项规定，判决如下：确认原乐清市房产管理局于2010年5月17日作出分别向第三人余亦焜、彭雪兰核发乐房权证柳市镇字第2××7号（××号）、乐房权证柳市镇字第2××8号（0××0ｆ28508号）房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50元，由被告乐清市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在收到本判决书次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  吴亦贝人民陪审员  金秀平人民陪审员  陈克礼二〇一九年十月二十一日书 记 员  周婉倩?附：本判决适用的相关法律依据1.《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。2.《中华人民共和国民法通则》第九条公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。3.《房屋登记办法》第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。4.《房屋登记办法》第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。5.《房屋登记办法》第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。6.《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。