福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初350号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路312号）江盛楼四层，统一社会信用代码91350000555088237A。 法定代表人：余丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：冯燕，女，1987年1月10日出生，汉族，户籍地福建省平潭县，现住福建省福州市晋安区。 原告福建世欧投资发展有限公司（以下简称“世欧投资公司”）与被告冯燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世欧投资公司的委托诉讼代理人夏祖铃、林烨，被告冯燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世欧投资公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告和被告于2016年11月30日签订的《租赁合同》及其补充协议于2018年7月6日解除；2．判令被告立即向原告支付拖欠的租金320,190.85元和履约保证金95,105.52元，合计415,296.37元；3．判令被告向原告支付以拖欠的租金为基数按日0.3%计算的自拖欠之日起至实际付款之日止的违约金；4．判令被告赔偿原告律师费损失8,000元。事实与理由：2016年11月30日，原告与被告签订《租赁合同》及其补充协议，约定原告将坐落于福州市晋安区王庄街道晋连路36号世欧王庄城乐东地块C2-9#楼1层08商业服务网点（合同载明的商铺位置为福州市晋安区世欧商业广场C2地块9#-08号商铺）提供给被告使用，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止。《租赁合同》第3.2条约定，被告应按月支付租金，须提前7日向原告一次性足额支付下期租金。《租赁合同》第4.1条约定，被告应向原告支付履约保证金95,105.52元，于2017年6月30日前缴清。《租赁合同》第3.4条和第11.1条约定，若被告拖欠租金，每逾期一日按实际拖欠金额的0.3％支付逾期付款违约金。《租赁合同》第11.7条约定，因被告违约导致原告解除本合同的，被告缴纳的履约保证金归原告所有，无须退还。《租赁合同》第11.9条约定，被告须承担原告催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。《租赁合同》第14.1条约定，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。《租赁合同》及其补充协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，但被告却未依约支付租金，2017年5月被告开始拖欠租金，截至2018年6月，被告拖欠租金320,190.85元，被告至今未向原告支付履约保证金95,105.52元。以上拖欠的租金及履约保证金共计415,296.37元。原告催告被告支付拖欠的租金、履约保证金及违约金，但被告拒不履行。原告于2018年7月3日投邮解除通知，按照《租赁合同》约定，解除合同通知于2018年7月6日送达被告，双方签订的《租赁合同》和补充协议于该日解除。根据《租赁合同》约定，被告应向原告支付拖欠的租金、履约保证金及违约金，赔偿原告律师费损失。另，现案涉商铺已转让并交付给案外人梁守光、翁琴。 被告冯燕辩称，2016年8月23日其与原告签订第一份租赁合同，因租赁场地不能使用，导致双方于2016年11月30日又签订第二份租赁合同。在原告知情的情况下，其于2018年7月1日与房屋所有人梁守光签订第三份租赁合同。在签订第一份合同的时候，其已经支付6个月的租金，第二份合同存在的履约保证金是不合理的，违约金过高。第二份补充协议中有约定原告给出11个月18天的免租期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年11月30日，原告与被告分别作为合同的甲乙两方签订《租赁合同》和《补充协议》，《租赁合同》约定：由被告向原告承租位于福建省福州市晋安区；租赁期限为5年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止，租金自2016年12月1日起算；2016年12月1日至2017年11月30日商铺月租金为23776.38元，2017年12月1日至2018年11月30日商铺月租金为25361.47元；租金按月支付，被告须提前7日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告支付下期租金；若被告拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，其应按拖欠金额的千分之三支付滞纳金；被告应于2017年6月30日前向原告支付履约保证金95105.52元，因被告违约导致原告解除本合同的，履约保证金归原告所有，不再退还。合同第十一条“违约责任”第9款约定：乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）。《补充协议》约定：为扶持乙方经营，甲方已在第一租赁年度中给予乙方6个月的免租期优惠，免租时间为2016年12月1日至2017年4月30日和2017年11月1日至2017年11月30日，在第二租赁年度给予乙方5个月又18天的免租期，免租时间为2017年12月1日至2018年5月18日；如乙方违约导致合同提前终止或解除的，则乙方必须向甲方补足已享受的免租优惠金额。合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同及补充协议签订后，双方开始依约履行。但被告未按约定向原告支付履约保证金。2017年12月30日，案外人翁琴、梁守光向原告购买案涉商铺，后原告通知被告自2018年2月1日起的租金由案外人收取。2018年5月29日，案涉商铺所有权变更登记至案外人名下。2018年6月25日，原告向被告寄送《催款函》，向被告催讨履约保证金95105.52元、2016年至2018年度部分租金320190.85元和滞纳金478044.47元。2018年7月2日，原告向被告寄送《租赁合同解除函》，告知被告因其未按《催款函》要求还款，双方签订的《租赁合同》解除，该函件于2018年7月5日送达被告。2018年8月30日，原告与福建名仕律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师代理本案诉讼，原告为此支出律师代理费8000元。 庭审中，原告确认被告在2017年10月30日前向其支付了6个月的租金。 本院认为，原、被告于2014年11月30日签订的《租赁合同》和《补充协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。在案外人向原告购买案涉商铺之后，原告通知被告自2018年2月1日起的租金由案外人收取，被告对此不持异议，且案外人于2018年5月29日取得案涉商铺的所有权。因此，原告的该通知可视为原告经被告同意将《租赁合同》和《补充协议》约定的权利义务概括转让给案外人。即自2018年2月1日起，原告的权利义务则由案外人承继，原告不再是案涉合同的当事人，因此，原告请求确认其与被告签订的租赁合同于2018年7月6日解除，缺乏依据，本院不予支持。根据《租赁合同》和《补充协议》的约定，自2016年12月1日起至2018年5月18日止，原告共免除被告11个月又18天的租金，即在此期间被告仅需向原告支付6个月的租金，而被告已在2017年10月30日前向原告支付了6个月的租金，因此，被告并未欠付计至2018年5月18日止的租金。原告请求被告向其支付拖欠的租金320,190.85元及相应的违约金，缺乏依据，本院不予支持。履约保证金的作用系为保障合同的履行，如前所述，原告因案外人承继案涉合同的权利义务而退出合同，原告主张被告仍向其支付履约保证金，与履约保证金的作用不符，本院不予支持。因原告主张被告拖欠其租金和履约保证金均未得到本院支持，原告请求被告赔偿其律师代理费，亦缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告福建世欧投资发展有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费26,248元，由原告福建世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  苏俊宇 人民陪审员  林 翔 人民陪审员  张 辉 二〇一九年十月十四日 书 记 员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 2 7