山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初7371号原告：济宁市居兴商贸有限公司，统一社会信用代码：91370811783454454L，住所地：济宁市任城区安居街道办事处驻地。法定代表人：胡中伟，总经理。委托诉讼代理人：谢田、孙传跃，山东恒正律师事务所律师。被告：济宁市任城区衍凯家具厂，统一社会信用代码：92370811MA3MM95H8Y，经营场所：济宁市任城区安居街道办事处史海村。经营者：史衍凯，男，1955年11月15日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张波，山东公明政和律师事务所律师。原告济宁市居兴商贸有限公司与被告济宁市任城区衍凯家具厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市居兴商贸有限公司的委托诉讼代理人孙传跃，被告济宁市任城区衍凯家具厂的法定代表人史衍凯及其委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁市居兴商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方解除租赁合同；2、请求判令被告支付租金2937元（自2019年1月1日至2019年5月15日），并按中国人民银行同类贷款基准利率的1.95倍标准计算违约金；3、请求判令被告返还租赁房屋；4、请求判令被告拆除其建造的房屋并恢复土地原状。事实和理由：1999年12月31日，被告承租任城区安居供销社房屋并签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限十四年，自1999年12月31日至2013年12月31日，租赁费每年8000元，共计112000元，每年元月交清当年租金。2018年11月30日，原告起诉被告解除租赁合同并支付拖欠租金、返还租赁物，2019年2月14日任城区法院作出（2018）鲁0811民初14211号民事判决，后二审维持，现根据合同约定和法律规定请求法院支持原告诉请。被告济宁市任城区衍凯家具厂辩称，1、虽然贵院作出（2018）鲁0811民初14211号民事判决，济宁市中级人民法院作出（2019）鲁08民终1984号民事判决，但被告对上述判决认定的事实及原告主体资格均不认可，就上述判决已经申请了再审。2、即使法院按上述生效判决认定本案事实，2019年1月1日至5月15日期间，双方尚处于诉讼期间，原告在起诉前未向被告主张过权利，被告有理由不按租赁合同约定支付租金，被告同意与原告协商交纳租金，不同意解除租赁合同。3、安居供销社租赁给被告的房屋在合同履行过程中已无使用价值，被告与安居供销社协商后，将原有房屋拆除，现存房屋均为被告合法建造的房屋，被告不应当向原告返还任何房屋。4、因本案土地和房屋处于待拆迁状态，如原告坚持解除合同，要求拆除房屋违反公平原则，且造成社会资源的浪费，应向被告支付相应的拆迁补偿损失。5、被告发现原告的现股东与原股东等人恶意串通，通过股权转让的形式转让涉案土地的使用权，侵害了被告对涉案土地的优先购买权，被告已就此事提起民事诉讼，本案应中止审理。6、原告主张的诉讼请求已经在上述两案中进行了审理认定，原告再次提出上述请求，违反了一事不再理原则。本院经审理认定事实如下：1999年12月31日，被告作为承租方，案外人济宁市任城区安居供销合作社作为出租方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：房屋坐落于供销社院内，房屋间数为18间，使用面积4700平方米；租赁期限为十四年，出租方从1999年12月31日起将出租房屋交付承租方，至2013年12月31日收回。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租人享有优先权。每年元月前交清当年租金，共计14年租金112000元。合同第十条第四款同时约定：合同期满承租方新建的建筑物必须自行拆除，否则视为出租方所有。合同签订后，被告即开始租赁使用涉案租赁物至今，期间，被告将涉案18间房屋拆除后，重新建造了生产车间及办公用房。2002年4月3日，本院作了（2002）任经破字第5-1号民事裁定书，宣告济宁市任城区安居供销合作社进入破产还债程序。2005年12月31日，济宁市任城区人民政府作出济任政土字[2005]3号《济宁市任城区人民政府关于任城区国土资源局收回土地并出让土地使用权的批复》，该批复载明“区国土资源局：济宁市任城区安居供销合作社经济宁市任城区人民法院（2002）任经破字第5-1号民事裁定书宣布破产，为了妥善安置破产企业职工，盘活存量国有闲置土地，经研究，同意你局依法收回该供销社停止使用的2宗国有建设用地2.5962公顷（折合38.9亩），并将该2宗土地使用权让给济宁居兴商贸有限公司，用于办公、仓储、商业楼建设，土地用途为商业，出让期限四十年。希该单位严格履行《国有土地使用权出让合同》，按批复面积、用途使用土地”等内容。2008年1月28日，济宁市任城区人民政府为原告颁发济任国用（2008）第081107000006号《国有土地使用证》，原告取得涉案土地的使用权。2018年11月30日，原告以《房屋租赁合同》已到期为由向本院起诉要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告支付欠付租金、返还租赁房屋、拆除其自建房屋。本院以（2018）鲁0811民初14211号民事判决书认定，双方租赁期限届满后存在不定期租赁合同关系，原告未在合理期限三个月前履行通知被告的义务，解除条件未成就为由，驳回原告要求解除合同的诉讼请求。济宁市中级人民法院以（2019）鲁08民终1984号民事判决书维持了上述判决。上述判决生效后，被告已按照判决内容向原告支付了2018年12月1日前租金及违约金。本院认为，对于原告诉讼主体资格、《房屋租赁合同》性质、违约金的计算方法等问题，上述两份生效判决已作出了明确阐述，本院不再赘述。对于本案争议的焦点问题：一、审判程序方面。1、被告主张，已对（2018）鲁0811民初14211号民事判决书、（2019）鲁08民终1984号民事判决书申请了再审，本案不应以上述两份判决书认定的事实作为认定本案事实的依据。本院认为，虽然被告在电子诉讼服务平台提交了网上立案的相关材料，但被告的再审申请并未受理，也未作出撤销上述两份判决的相关裁定，上述两份判决仍为生效的法律文书，能够作为认定本案事实的依据。2、被告主张，原告的现股东与原股东等人恶意串通，通过股权转让的形式转让涉案土地的使用权，侵害了被告对涉案土地的优先购买权，被告已就此事提起民事诉讼，本案应中止审理。本院认为，股权转让、股东变更并不影响原告济宁市居兴商贸有限公司以公司名义提起诉讼，不属于法定中止审理的情形。3、被告主张，原告在本案中的诉讼请求已经在上述两案中进行了审理认定，原告再次提出上述请求，违反了一事不再理原则。本院认为，两份生效判决对《房屋租赁合同》期限届满后的履行认定为不定期租赁合同，原告在本案中主张的事实已发生变化，并非属于同一事实和理由，不属于一事不再理范围。二、实体问题的法律适用。1、关于原、被告之间的租赁合同关系是否应当解除的问题。本院认为，上述两份生效判决书已认定，双方合同期限届满于2014年1月1日起形成不定期租赁合同关系，原告要求解除合同应在合理期限三个月前通知被告。（2018）鲁0811民初14211号案件于2018年11月30日立案受理，并于2018年12月14日向被告送达了起诉状副本、举证通知书及传票，原告在该案起诉状中已明确表达了解除合同的主张，该案法律文书向被告送达之日应视为原告已就解除合同履行了通知义务，至今已超过合理期限三个月，合同解除的条件已经成就。原告要求解除双方的租赁合同关系，理由正当，应予支持。2、关于原告要求被告支付的租金2937元及违约金。本院认为，双方合同期限届满后形成不定期租赁合同关系，被告至今仍在使用租赁物，原告要求被告支付2019年1月1日至5月15日期间的租金，理由正当，依法应予支持。《房屋租赁合同》约定，每年元月份交清当年租金，被告未按协议约定期限向原告支付租金，应自2019年2月1日起向原告支付违约金，违约金的计算方式已由生效判决书进行了阐述，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算。3、关于原告要求被告返还房屋的请求。本院认为，因被告已将涉案18间房屋拆除，重新建造了生产车间及办公用房，原租赁房屋已不存在，原告要求返还租赁房屋，无事实依据，不予支持。4、关于原告要求被告拆除其建造的房屋并恢复土地原状的请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》第十条第四款的约定：“合同期满承租方新建的建筑物必须自行拆除，否则视为出租方所有”。被告主张，本案土地和房屋处于待拆迁状态，如拆除建筑物违反公平原则，造成资源的浪费。因《房屋租赁合同》明确约定了双方合同期满后新建建筑物的处理方式，双方均应严格按协议约定内容履行，判令被告拆除房屋也是遵循了双方意思自治的原则，不存在违反公平原则情形；且本院多次组织双方调解，均未对被告新建建筑物的处理方式达成一致意见，因此根据《房屋租赁合同》约定，原告要求被告拆除其自行建造的建筑物，理由正当，依法应予支持，但应给被告留出合理的期限，以60日为宜。因被告在履行合同期间，已对原建筑物拆除并新建房屋，原告要求被告恢复土地原状，已无法实现，不予支持。5、被告在庭审后向法庭提交申请，申请本院对《房屋租赁合同》上加盖的“济宁市任城区衍凯家具厂”公章真实性进行鉴定。本院认为，在（2018）鲁0811民初14211号、（2019）鲁08民终1984号案件中，及在本案审理过程中，双方对《房屋租赁合同》的真实性均予以认可，该合同已经生效法律文书予以确认。且被告手中持有的《房屋租赁合同》与原告提交的《房屋租赁合同》内容一致，没有进行鉴定的必要，对被告的申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告济宁市居兴商贸有限公司与被告济宁市任城区衍凯家具厂之间的房屋租赁合同关系；二、被告济宁市任城区衍凯家具厂于本判决生效之日起七日内向原告济宁市居兴商贸有限公司支付自2019年1月1日至5月15日期间的租金2937元并支付违约金（以2937元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算）；三、被告济宁市任城区衍凯家具厂于本判决生效之日起60日内拆除《房屋租赁合同》范围内被告建造的房屋；四、驳回原告济宁市居兴商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告济宁市任城区衍凯家具厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张华勇二〇一九年十月十日书记员  朱 敖