太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初2131号原告：太原诚幸物业管理有限公司，住所地太原市尖草坪区新兰路78号天朗美域接待中心三层。法定代表人：尤月强，经理。委托诉讼代理人：由茂庭，男，1976年2月7日出生，汉族，太原诚幸物业管理有限公司经理，住太原市小店区亲贤北街体育路阳光花园A座3单元303号。委托诉讼代理人：刘康康，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：张芳敏，女，1988年3月19日出生，汉族，山西省第五建筑工程有限公司财务，住太原市，身份号码：×××。委托诉讼代理人：卢彩萍（系被告张芳敏的母亲），女，1964年9月15日出生，汉族，忻州市造纸厂退休职工，住太原市。原告太原诚幸物业管理有限公司与被告张芳敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原诚幸物业管理有限公司的委托诉讼代理人由茂庭、刘康康，被告张芳敏的委托诉讼代理人卢彩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原诚幸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付自2017年10月1日起至2018年9月30日的物业管理服务费1590元,电梯运行费605.7元、二次加压费120元,合计2315.7元;2.请求法院依法判令被告向原告支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费,从2018年10月1日计算至实际付款之日,暂计至2019年8月20日为2250.86元;（以上共计4566.56元）3.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费、保全费等为实现债权所支付的所有相关费用。事实和理由：2017年9月30日,原告与太原市宇腾物业管理有限公司(以下简称“宇腾物业公司”)、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司、太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局签订《协议书》,约定:自2017年9月30日原告合法接管天朗美域小区相关物业工作,承继宇腾物业公司与被告之间的所有权利义务。自2017年10月1日起,原告就开始服务于天朗美域小区,全面为各业主提供物业管理服务。被告为天朗美域小区11号楼1单元1301室业主,所有房屋建筑面积为126.19平米。在原告提供物业管理服务期间,被告一直未按约定缴纳各项费用，虽经原告多次催促，但仍拒不缴纳。被告的行为已构成违约，严重危害了原告的合法权益,故为维护原告合法权益,特诉至贵院,望判如所请。被告张芳敏辩称，1.我从2017年之后没交过物业费，也没有和被告签订任何协议，业委会认可我才会认可，我住天朗美域已经6年，一直没有欠费；2.被告说滞纳金我不交；3.被告没有理由告我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月14日，太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司与太原市宇腾物业管理有限公司签订了《太原市前期物业服务合同》，该合同约定物业服务区域四至范围：东至小返河、南至新城用地、西至新兰路、北至兴安宿舍。2017年9月30日，太原市宇腾物业管理有限公司（作为甲方）、太原诚幸物业管理有限公司（作为乙方）、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司（作为配合移交方）、太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局（作为监督移交方）签署了《协议书》一份，该《协议书》中约定：“为了妥善解决天朗美域一期物业工作存在问题，保障小区业主合法权益，各方协商一致达成如下一致意见：鉴于目前小区业主委员会不能正常履行职责，由监督移交方代为行使小区业委会管理、监督职能，直至小区业主委员会正常履职。一、由甲方向太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局提交正式申请，主张解除该项目物业服务合同，申请于2017年9月30日整体移交该物业工作给乙方。监督移交方同意其于9月30日全部退出小区物业相关工作，并全部移交给乙方，任何物业服务工作和义务在其移交后，不再由甲方承担。二、为了保障物业服务正常延续，保障业主权益，暂时由监督方指定乙方在移交过渡期间，向该项目提供优质物业服务，满足小区业主物业需求。三、移交期间，配合移交方全力配合甲、乙双方工作，不得出现违反业主合法权益事宜，保证交接正常稳定。四、移交基准日为2017年9月30日，之前由于物业服务对内、对外产生的全部债权债务，由甲方全部承担；之后新产生的债权债务与甲方无关。五、按照物业管理条例等规定，监督方和正常履职之后的业主委员会（业主大会）依法选定新的物业公司后，乙方全力配合移交工作。六、甲乙双方在监督方指导下，进行人员、费用、材料、物品、设备、财务等的移交，详见附表；七、乙方在接管物业服务期间，甲方现用的收费软件系统可继续使用，直至甲方全部追回其拖欠物业费。八、甲方有权委派财务人员催缴之前拖欠其的物业费用，乙方应该全力配合。双方同意，收取业主物业费时，应该要求其及时足额缴纳之前拖欠的全部物业费用，根据每户具体收取情况，以移交基准日确定各自收取份额；九、本协议各方签订后，管理部门批准后生效。”后原告太原诚幸物业管理有限公司依约接管天朗美域一期物业工作并提供了实际的物业服务。太原不锈钢产业园区企业服务安全监管部（行政审批局）出具《情况说明》：“由于天朗美域小区业主委员会不能正常履行职责，由太原不锈钢产业园区企业服务安全监管部（原太原不锈钢产业园区管理委员会社会管理局）代为行使小区业务会的管理及监督职能，故从2017年8月至今，天朗美域业主委员会公章由我部门代为保管，直至天朗美域社区正式成立后，我部门再将公章移交给该社区管理。”本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司与太原市宇腾物业管理有限公司于2012年7月14日签订了《太原市前期物业服务合同》，但在2017年9月30日太原市宇腾物业管理有限公司（作为甲方）、太原诚幸物业管理有限公司（作为乙方）、太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司（作为配合移交方）、太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局（作为监督移交方）签署了《协议书》一份，天朗美域小区业主委员会不能正常履行职责，从2017年8月至今，天朗美域业主委员会公章由太原不锈钢产业园区企业服务安全监管部（原太原不锈钢产业园区管理委员会社会管理局）代为保管，太原市宇腾物业管理有限公司退出天朗美域一期物业，于2017年9月30日整体移交该物业工作给太原不锈钢产业园区管理委员会社会事务管理局指定的太原诚幸物业管理有限公司，由太原诚幸物业管理有限公司在移交过渡期间向该项目提供优质服务。原告太原诚幸物业管理有限公司虽未与被告张芳敏签订书面的物业服务协议，但原告太原诚幸物业管理有限公司基于上述四方《协议书》为天朗美域一期提供物业服务，且事实上已提供了实际的物业服务并履行了催缴义务，被告张芳敏作为业主，应履行按时足额缴纳物业费、电梯费用、二次加压费的义务，故本院对原告太原诚幸物业管理有限公司要求被告张芳敏支付自2017年10月1日起至2018年9月30日的物业管理服务费1590元、电梯运行费605.7元、二次加压费120元,共计2315.7元的诉讼请求予以支持。另原告太原诚幸物业管理有限公司请求法院依法判令被告向原告支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费,从2018年10月1日计算至实际付款之日,暂计至2019年8月20日为2250.86元，本院认为原太原市宇腾物业管理有限公司退出，原告太原诚幸物业管理有限公司基于四方《协议书》接管，因原告太原诚幸物业管理有限公司未与被告张芳敏签订书面的物业服务协议，原告太原诚幸物业管理有限公司未提供其他证据证明有滞纳金的相关约定，故对原告太原诚幸物业管理有限公司要求被告向原告支付因逾期缴纳相关费用产生的资金占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张芳敏在本判决书生效后十日内支付原告太原诚幸物业管理有限公司物业管理费1590元、电梯运行费605.7元、二次加压费120元，共计2315.7元；二、驳回原告太原诚幸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张芳敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 胡建彪 二〇一九年十月二十九日法官助理 梁 静书 记 员 高瑞雪