福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初6839号 原告（反诉被告）：陆世霞，女，1990年2月11日出生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：吴金城、蔡长基，福建泉美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨国民，男，1966年1月5日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：刘丽瑜、林梧，福建凯泉律师事务所律师。 第三人：晋江市易轩房产经纪有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道宝龙城市广场****店面，统一社会信用代码91350582MA2Y7MUW26。 法定代表人：黄文举，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈小平，门店店长。 第三人：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道东星社区城华南路**易嘉大厦，统一社会信用代码91350503553242325C。 法定代表人：梁晓辉，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈文彬，门店店长。 原告陆世霞与被告杨国民房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在审理中，被告杨国民提起反诉，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。审理中，本院根据双方当事人的申请，依法追加晋江市易轩房产经纪有限公司（下简称易轩公司）、泉州易嘉房地产经纪有限公司（下简称易嘉公司）作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）陆世霞及委托诉讼代理人蔡长基，被告（反诉原告）杨国民的委托诉讼代理人刘丽瑜，易轩公司的委托诉讼代理人陈小平，易嘉公司的委托诉讼代理人陈文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆世霞向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年4月17日签订的《房屋买卖经纪合同》；2.杨国民返还已支付的定金2万元；3.杨国民支付违约金4.2万元；4.杨国民承担陆世霞因本案而支出的律师费4000元。事实与理由：2018年4月17日，双方经易轩公司介绍，就购买其址在晋江市泉安中路“宝龙·金色家园”小区10幢820室的房屋达成合意，并于当日签订《房屋买卖经纪合同》一份，在合同中双方确定上述房屋成交价为21万元，付款方式为商业按揭贷款方式，并就相关的权利义务进行了约定。合同签订后，其依约支付了2万元的定金，按约定履行了自己的合同义务，而杨国民却在未与其进行任何协商的情况下，将涉案房屋另行转卖给与第三人，致使双方签订的《房屋买卖经纪合同》无法实现。 杨国民辩称，其同意解除双方于2018年4月17日签订的《房产买卖经纪合同》，但其并未违约，无需返还定金，无需赔偿违约金、本案律师费及诉讼费用。双方在《房产买卖经纪合同》第七条第一款第1项约定：“乙方（陆世霞）应于2018年10月16日前向银行提供按揭贷款的相关资料，如该贷款银行需要交付首付款的，乙方应按贷款银行的要求将首付款一次性存入乙方在贷款银行的账户中并至银行办理签署相关贷款审批手续”，第七条第一款第2项约定“在乙方贷款审核批准且甲方取得注销后产权证原件之日五日内应办理房屋过户手续……”，其早已在2018年10月初就按约定已将房屋还清贷款、解押完毕，取得房产证等待交易过户，但经中介告知陆世霞以首付款不足、外地户籍无法购买等借口拒绝履行合同约定，不断拖延变卦拒绝沟通，迟迟未办理银行按揭贷款及过户交易。因陆世霞的违约行为，依《房产买卖经纪合同》第十五条规定，答辩人有权单方面解除合同，且其已于2018年11月18日及2018年11月24日经中介向陆世霞告知因其违约解除合同。故双方《房产买卖经纪合同》实际已因陆世霞的违约行为而解除，其并不存在违约行为。 易轩公司述称，因政策问题，《房屋买卖经纪合同》无法继续履行，《房屋买卖经纪合同》目前仍存在的情况是因杨国民将诉争房屋出售给案外人，导致合同无法继续履行。关于《房屋买卖经纪合同》无法继续履行的原因是2018年10月出台居住证旧证与新证衔接时间间隔超过两年是无法购买房屋政策，签订《房屋买卖经纪合同》时陆世霞是具备购买房屋的资格。 易嘉公司述称，在签订《房屋买卖经纪合同》时陆世霞是具备购买房屋的条件，是双方约定一起到10月份办理过户手续出现政府政策导致陆世霞不具备购房资格。杨国民未告知其情况下私自将诉争房屋另行出售给他人，杨国民存在过错。 杨国民向本院提出反诉请求：请求判令：1.解除双方于2018年4月17日签订的《房产买卖经纪合同》；2.陆世霞支付违约金42000元；3.陆世霞承担杨国民因本案而支出的律师代理费8000元。事实与理由：双方经易嘉公司介绍，于2018年4月17日签订了《房产买卖经纪合同》，双方在合同中约定双方以商业按揭贷款的方式交易，约定陆世霞应于2018年10月16日前向银行提供按揭贷款的相关资料，在银行按揭贷款审核批准后五个工作日内办理过户手续，陆世霞应于办理不动产登记手续的当日将购房首付款（含定金）支付给甲方，在违约责任条款中约定，若一方违约另一方要求解除本合同的，违约方应按照房产成交总价的20%支付违约金给守约方，一方违约的，守约方为维护权益所支付的律师费等相关费用由违约方承担。合同签订后，自2018年9月至2019年1月期间，陆世霞多次以银行政策变动，无法按揭贷款出足够的钱款，其资金不够支付首付款，陆世霞要自行找新卖家购买，亦或因其系外地户籍，不符合在本地购买房产的资格，无法购买房产等借口一再违约。同时，易嘉公司负责人于2018年11月18日告知称陆世霞已经对该房产解约签。此后，其多次等待陆世霞解决资金、户籍等问题，欲与其协商，但迟迟未得到陆世霞的答复，且当时已远超于合同约定的陆世霞付款期限，因房屋空置时间长达一年之久，其迫于无奈，只能于2019年2月份将房屋出售于他人。 陆世霞辩称，1.在本案中，其并没有存在违约行为，其在整个房屋买卖过程中都是按照中介的要求履行自己的义务，反而是杨国民从来没有与其进行过任何协商，在没有解除本案所涉房产买卖合同的情况下，将涉案房产另行转卖给他人，致使双方签订的合同无法实现，已经构成了根本违约；2.其与中介人员陈文彬的微信聊天记录可以证实系杨国民要一次性三套房子一起过户，而其中一套房子因购买人导致无法过户，而导致其银行按揭贷款至今因为杨国民的原因无法办理。杨国民收取了定金，而且在没有解除合同的情况下转卖，侵犯了其合法权益。 易轩公司述称没有意见。 易嘉公司述称，其认为本身是属于不可抗力因素，不是买家的问题导致合同无法履行。 审理中，当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认。1.2018年4月17日，陆世霞与杨国民及二个第三人签订《房产买卖经纪合同》，陆世霞与杨国民明确没有约定共同的业务联系人。2.陆世霞支付了2万元给杨国民作为定金。3.诉争房屋已经于2019年3月份由杨国民转让于案外人。4.合同履行中，陆世霞与杨国民本人没有进行联系沟通，陆世霞是与陈文彬进行业务联系，杨国民是与陈小平进行业务联系。 当事人争议的焦点为：当事人的相应主张应否予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆世霞提供如下A组证据：1.身份证一份；2.身份证一份；3.《房产买卖经纪合同》一份；4.定金收条一份；5.委托代理合同、发票各一份；6.陆世霞与房产中介陈文彬微信聊天记录微信聊天记录一份；7.银行记录打印件一份共二张。杨国民提供如下B组证据：1.反诉原告身份证一份；2.反诉被告身份证一份；3.杨国民与陈小平微信聊天记录一份；4.《委托合同》、律师费发票各一份；5.贷款合约基本信息一份；6.银行贷款还款流水一份；7.房地产抵押清单一份；8.《个人担保借款合同》各一份。易轩公司及易嘉公司均未提供证据。 对当事人没争议的A组证据1-4，B组证据1-2、4-8，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：A组证据5能够证明相应的事实；证据6能够证明沟通联系的事实；证据7能够证明申请办理银行按揭贷款的事实。B组证据3能够证明沟通联系的事实。 关于争议焦点。本院认为，在本案合同的履行中，陆世霞与杨国民本人并未曾进行沟通联系，陆世霞只是与陈文彬进行业务联系，而杨国民也只是与陈小平进行业务联系，陆世霞与杨国民据以认为对方构成违约是依据于单方联系的情况作出的判断，由此可以说明，陆世霞与杨国民针对合同的履行，事实上均只是进行单方联系，双方的单方联系之间并没有一个共同的连接点来促进双方进行沟通或对事实的共同确认。尽管陈文彬与陈小平均主张其二人有就该中介业务互相进行沟通，但从该二人各自提供给己方的中介服务的内容或信息来看，也存在各说各的或者相互矛盾的情况，也并没能找出共同点或有共同确认的事实。基于前述情况并结合双方当事人在合同签订后所履行的义务，本院认定本案合同未能全面履行的责任不能归责于陆世霞与杨国民，陆世霞与杨国民均无须承担合同未能全面履行的责任。鉴于双方当事人均同意解除合同，本院依法予以准许。合同解除后，杨国民应返还陆世霞已支付的定金2万元。 除无争议的事实外，本院另查明，本案合同未能全面履行的责任不能归责于陆世霞与杨国民。 综上所述,本院认为，陆世霞与杨国民于法有据的主张本院均予以支持，其缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陆世霞与被告（反诉原告）于2018年4月17日签订的《房产买卖经纪合同》； 二、被告杨国民应于本判决生效之日起五日内返还原告陆世霞已支付的定金2万元； 三、驳回原告陆世霞的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨国民的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4450元，由原告陆世霞负担2225元，被告杨国民负担2225元。反诉受理费2225元，由反诉原告杨国民负担1112.5元，反诉被告陆世霞负担1112.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  吴猛钢 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》法信超链：裁判110篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkCpws&gid=A213114&tiao=3"t"_blank?) 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －9－