山东省安丘市人民法院山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0784民初3384号 原告：李秀玲，女，1958年3月5日生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：许栋梁，山东韵恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雨君（系原告女儿），女，1983年7月5日生，汉族，居民，住安丘市。 被告：刘克东，男，1975年7月22日生，汉族，住安丘市。 被告：陈香，女，1976年2月9日生，汉族，住安丘市。 原告李秀玲与被告刘克东、陈香土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀玲的委托诉讼代理人许栋梁、李雨君，被告刘克东、陈香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秀玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的《农村土地永久转让合同》；2、请求判令被告双倍返还土地承包费136万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月9日，原、被告双方签订《农村土地永久转让合同》，约定被告将其承包的位于安丘市××镇××村西岭顶（北山林地）95.76亩土地承包经营权转让给原告。原告按照合同要求向被告支付了第一笔合同款680000元整，但被告刻意隐瞒合同标的物已抵押第三方之事实，公然实施合同诈骗，拒不履行合同义务，严重违约，致使原告方蒙受巨大经济损失。为维护原告的合法权益，追回原告方赖以生存的养老费用，特诉至法院，请求依法予以裁决。 被告刘克东、陈香共同辩称，他们不存在毁约行为，原告存在毁约行为。基于原告已经起诉到法院，社会影响巨大，现在他们同意解除双方签订的《农村土地永久转让合同》。根据《农村土地永久转让合同》第八条付款方式第2项规定，“2018年6月20日起，甲乙双方立即协调办理土地过户手续，土地过户后，甲方协助乙方办理抵押贷款手续”协议签订后，他们积极协调办理土地过户手续，从村两委到乡镇经管站、镇政府、市经管局都盖章了，同意他们双方过户，他们已经尽到了积极协调办理过户的义务。之所以至今还没有过户是因为他们有50万元的抵押贷款还没还上，签订合同前，对该土地有抵押贷款的事实，他们已经告知原告，原告是知情的。根据合同约定，原告第二次付款期限是在2019年6月20日前，还款70万元，他们多次协商原告将70万元款按照约定支付给他们，他们还清银行贷款50万元就可以立即过户。但原告拒不配合，因此原告对于本合同的解除存在明显过错。二、在本案合同履行的过程中，原告明显违反诚实信用的合同原则。原告的动机和目的很清楚，支付68万元首付款后，用他们的土地贷款70万元支付给他们，还欠他们100万土地款，这就说明原告仅仅支付68万元，就得到了他们全部的土地，她并不是为了搞养殖经营，而是直接出手高价再转让给别人，获得别人更高的付款后，就远走高飞了。本来是原告的女儿购买土地，签订合同时却是60多岁的原告，原告根本没有任何履行合同的经济承担能力。三、涉案合同中约定的“双倍退还”条款实质为违约金条款。本案中，他们无违约行为，原告要求法院判令他们双倍返还土地承包费136万元，不能成立。《农村土地永久转让合同》第十一条第一项规定“若甲方毁约造成合同无法继续执行，甲方双倍退还乙方已支付款项，乙方收到甲方违约及赔偿的款项后立即返还本案已经收到的标的物，甲方必须赔偿乙方的全部经济损失”从该项规定上看，他们没有毁约行为，即便因为土地有抵押贷款，但并没有造成合同无法继续执行，相反他们在签订合同后就将全部的土地及地面附着物交付给原告使用，而且至今原告未按照合同约定在2019年6月20日交付70万元，原告的合同权益实际并没有任何减损，原告要求双倍退还土地承包费不符合合同的约定条件。退一步讲，即使存在违约行为，原告诉请的违约金过高依法应予减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条规定:当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第三款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、原告存在毁约行为，对于已经支付的68万元土地承包费，他们不再退还。《农村土地永久转让合同》第十一条第二项规定“若乙方毁约造成合同无法继续执行，甲方不再退还乙方已支付款项，该款作为乙方的违约金赔偿甲方，乙方立即返还本案已经收到的标的物，乙方必须赔偿甲方的全部经济损失”，由于原告违反了合同第八条第二项的“若乙方实际贷款金额低于70万元，则乙方应自筹资金，保证于2019年6月20日前支付甲方转让费70万元”，此项系导致本合同解除的根本原因，因此他们不再退还原告已经支付的68万元。五、如果法院判决解除《农村土地永久转让合同》时，应同时判决原告立即返还所占用的土地，并判决原告支付土地等使用费用30万元，因为对于标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。在原告未返还标的物之前，他们有权拒绝返还价款，只有在原告已经返还标的物的情况下，原告才可以请求返还价款。在双务合同中，只要一方对标的物有使用情形的，理论上就应当支付使用费，从2018年6月20日至今已经有一年零三个月，因此他们方要求原告支付其占有期间的土地使用费具有事实和法律规定。如果法院不能一并判决，他们便提出反诉，请求合并审理。现当庭提起反诉，要求解除合同，原告支付违约金68万元，同时支付1年零3个月土地使用费30万元，房屋出租损失10万元，共计40万元。 本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，原、被告双方签订《农村土地永久转让合同》，合同约定：卖出方（甲方）为被告刘克东，买受方（乙方）为原告李秀玲，土地转让方式为一次性、永久有偿转让；转让土地位置为安丘市××镇××村西岭岭顶（北山林地）；土地承包经营权证号为安丘市农村土地承包权（2016）第Ｑ000016号；转让土地面积为95.76亩；转让时限为自本合同生效土地承包经营权转让给原告；土地及附属物权转让总金额为:￥2880000元整；付款方式：1、2018年6月20日前，乙方向甲方支付转让费￥680000元整；2、2018年6月20日起，甲乙双方立即协调办理土地过户手续。土地过户后，甲方协助乙方办理土地抵押贷款手续，土地抵押贷款金额为￥700000元整，乙方贷款资金到账五日内，乙方向甲方支付土地转让费￥70000元整。若乙方实际货款金额低于700000元，则乙方应自筹资金，保证于2019年6月20日前支付甲方转让费￥70000元整；3、乙方于2020年6月20日前，向甲方支付转让费￥100000元整；其他约定：1、自乙方贷款金额700000元到帐之日起，合同标的物所有权全部永久归乙方所有，土地所属关系仅为乙方和政府（或村委会）之间的承包经营关系。若遇政府或其他们任何形式的征用或征收，所有赔偿均归乙方所有，甲方不得提出任何主张，做任何干涉。土地承包期满由乙方与政府（或村委会）协商合同续签问题；2、自乙方贷款金额70000元到帐之日起，甲方将其土地的使用权、处置权、收益权一次性转让给乙方，该块土地自本合同签订之日起所发生的任何权利效益与甲方再无任何关系，若遇乙方出售该标的土地情况，乙方应首先告知甲方，所出售标的土地所得款项，先予支付甲方土地转让费用；3、甲方保证所转让标的土地物权清晰，无任何抵押、关联债务、欠费等法律纠纷。否则，甲方应赔偿乙方由此造成的一切损失。如合同无法继续执行视为甲方违约解除合同，按违约解除合同规定向乙方支付违约赔偿金；自本合同签订之日起，合同随即生效，甲方无权再将该地块转让给第三方；毁约责任：若甲方毁约造成合同无法继续执行，甲方双倍退还乙方已支付款项，乙方收到甲方违约及赔偿的款项后，立即返还本案已经收到的全部标的物，甲方必须赔偿乙方全部经济损失；若乙方毁约造成合同无法继续执行，甲方不再退还乙方已支付款项，该款项作为乙方违约金赔偿甲方，乙方立即返还本案已经收到的全部标的物，乙方必须赔偿甲方全部经济损失。原告李秀玲、被告刘克东及被告刘克东之妻陈香在合同上签字、摁手印。上述合同签订后，原告于2018年6月20日交付被告土地转让费680000元。 另查，2017年2月6日，被告刘克东向案外人中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款50万元，并以本案涉案土地经营权为上述借款提供最高额抵押担保，且在安丘农村经济管理局办理了抵押登记。2019年6月11日，本院出具（2019）鲁0784民初2130号民事判决书，判决被告刘克东及被告陈香偿还中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本息共计544306.30元，并判决中国农业银行股份有限公司安丘市支行在上述借款本息范围内对被告刘克东名下的涉案抵押物即安丘市××镇××村土地承包经营权享有优先受偿权。该判决现已发生法律效力。 原告交付被告首期转让款后发现被告已对涉案土地进行了抵押，无法办理过户手续，遂诉至本院。审理中，被告同意解除双方签订的土地转让合同，但认为原告存在违约行为，当庭提起反诉，要求原告支付违约金68万元，赔偿损失共计40万元。被告未在本院指定的期限内交纳反诉费。原告在本案审理中主张因被告的违约致政府要求的相关养殖业的证件无法办理，国家的优惠政策无法享受，并造成经营损失约10万元、土地种植收益损失30万元。原告对上述损失情况未提供合法有效证据证实。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的土地转让合同、民事判决书、收据等在卷为凭，足以认定。 本院认为，原告与被告刘克东、陈香签订的《农村土地永久转让合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面善意履行合同义务。根据合同约定，被告应保证所转让土地物权清晰，无任何抵押、关联债务、欠费等法律纠纷。若毁约造成合同无法继续执行，应双倍退还原告已支付款项，并赔偿原告的经济损失。原告依约支付被告转让费680000元，已履行合同义务，被告应依约协助办理土地过户手续，因被告在签订本案土地转让合同前已对涉案土地经营权设定了抵押担保，导致土地过户手续无法办理，原告亦无法办理土地抵押贷款手续，被告存在明显违约行为。原告要求解除本案土地转让合同，并要求被告承担违约责任于法有据，本院予以支持。审理中，被告同意解除本案土地转让合同，本院对此予以确认。合同解除后，被告收取原告的土地转让费680000元应予返还。对于原告要求被告双倍返还土地转让费的主张，实为要求被告承担违约金680000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告在审理中主张因被告违约而造成了各项损失，但未提交证据证实，故原告要求被告支付违约金680000元过高，被告请求予以减少，符合法律规定，本院依法对违约金予以调整。本院确定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息，最高不超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，对原告要求被告承担的其他违约责任，本院不予支持。被告辩称，在原告未返还标的物之前，他们有权拒绝返还价款，与合同约定不符，且无法律依据，本院不予采信。对于被告的反诉主张，因未在本院指定的期限内交纳反诉费，视为自愿放弃反诉请求，故本院对被告的反诉主张不予审查。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告李秀玲与被告刘克东、陈香解除双方签订的《农村土地永久转让合同》； 二、被告刘克东、陈香返还原告李秀玲土地转让费680000元，并支付以680000元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.95倍自2018年6月20日起至还款之日止的违约金，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告李秀玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8520元（减半收取），保全费5000元，由被告刘克东、陈香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  田春艳 二〇一九年十月十八日 书记员  孙晓洁