贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9552号原告：贺筱萍，女，汉族，1963年8月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张先培（特别授权代理），原告贺筱萍之女婿。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号11101200411354675。委托诉讼代理人：彭佳（一般代理），被告公司员工。原告贺筱萍与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张先培，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺筱萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告以279,486元购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付原告自2017年1月1日至2019年1月4日的违约金15,453元;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年9月9日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园第C1幢4层3号房（房号：C1-1-4-3），房屋总价款为279,486元。原告通过全款方式已支付完毕，履行了付款义务。原告于2018年1月17日向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，被告应于2016年12月30日之前交付该商品房，并于交房后180日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告交付给原告的不动产证的时间为2019年1月4日。根据《商品房买卖合同》第二十二条，被告履行协助办证义务的具体方式是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，被告未能在合同约定期限内完成商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书按时交付给原告，被告的行为构成违约，且违约期间超过180日。对于被告逾期超过180日的违约行为，守约方行使违约责任请求权的权利理当不被限制。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告逾期已超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额279,486元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告具状诉至贵院，恳请支持原告的诉请。被告招商商置公司辩称：在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了涉案房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2015年9月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号为：Ｃ1-1-4-3；该商品房总价款为279486元；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款279486元。被告于2017年2月7日向原告交房。2017年5月31日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｃ1栋的《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年8月29日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｃ区1幢的《不动产权证书》（初始登记）。2018年10月18日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函。2018年12月16日，原告向被告出具委托书，委托被告办理房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。2019年1月4日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为原告。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2017年2月7日向原告交房，但被告还负有协助办理商品房转移登记的义务，即被告应在期限内具备办理转移登记的条件并告知原告。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年2月7日向原告交房，应于90日（2017年5月8日）内具备办理转移登记的条件并通知原告，以便原告能办理房屋权属证书。被告于2018年8月29日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城C区1幢的《不动产权证书》（初始登记），才具备办理转移登记的条件。但此时，已超过法律规定的期限，被告构成违约，应承担违约责任，违约金从法律规定的2017年5月8日之次日，即2017年5月9日起计算。对于违约金的截止时间，被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告，但被告提交的2018年10月18日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知函的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年10月18日履行了通知义务，故违约金计算至2018年10月18日止。关于违约金的计算标准问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对违约金的计算标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告主张以已付购房款279,486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以原告已付购房款279,486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，向原告贺筱萍支付2017年5月9日至2018年10月18日期间的违约金；二、驳回原告贺筱萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十月二十五日书记员  石 涛