广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初27117号原告（反诉被告）汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路55号楼23层2701内01号，统一社会信用代码91110105069553703A。法定代表人唐浩然。委托诉讼代理人任国平，女，1989年2月2日出生，汉族，身份证住址山东省安丘市，系公司员工。委托诉讼代理人王芬，女，1983年2月15日出生，汉族，身份证住址山东省金乡县，系公司员工。被告（反诉原告）林一帆，男，1990年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人胡冰，广东圣天平律师事务所律师。原告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司（以下简称汇中公司）与被告林一帆租赁合同纠纷本、反诉两案，本院于2019年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任国平、王芬，被告的委托诉讼代理人胡冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月25日，原告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司与被告林一帆签订《房屋租赁合同》，合同期限为2017年4月27日至2018年9月26日，约定原告租赁被告位于深圳市××区卓越世纪中心4号楼房屋，面积为677.45平方米，月租金为258873.97元，支付方式为月付。另，原告已支付被告租赁保证金625920元。2018年9月26日，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，原告已于期限届满之前告知被告，原告将不再续租，并9月26日之前搬离。原告搬离后，就租赁保证金退还事宜，多次与被告进行沟通，未果。原告认为，依照《房屋租赁合同》之约定，被告应于所租赁的房屋交还被告后的十个工作日内，将租赁保证金退还原告，但被告至今未予退还，违反了合同的约定。原告为了维护自身的合法权益，提出下列诉讼请求：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日终止；2、被告退还原告租赁保证金人民币625920元；3、被告支付原告因延迟退还原告租赁保证金期间发生的利息（自2018年10月16日计至实际给付之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告于2018年10月11日才搬离租赁房产并结清原告应承担的各项费用，并未按合同约定于租赁期届满当日即2018年9月26日搬离并结清全部费用，原告的行为已构成违约，租赁保证金不予退还。根据该合同第二条2.9的约定，“租赁期届满，如乙方完全履行合同约定，无任何违约行为，并按合同规定交还租赁房屋，甲方应于乙方交还租赁房屋并付清一切所欠款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用）后的十个工作日内，将履约保证金全额退还给乙方（不计息）。”根据该合同第三条3.4的约定，“租赁期满的，乙方应于期满当日迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（正常损耗除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法或依本合同的约定收回租赁房屋，并就逾期部分每日向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。”因此，因原告逾期迁离及逾期返还租赁房屋的违约行为，原告的租赁保证金不予退还。被告反诉称，2017年3月25日，被告（出租方，合同甲方）与原告（承租方，合同乙方）签订《房屋租赁合同》，由原告向被告承租了被告名下位于深圳市××区卓越世纪中心4号楼的房屋，月租金总额为258873.97元，租赁期限自2017年4月27日至2018年9月26日止。2018年9月26日租赁期满后，原告未能按时迁离并未能按时返还租赁房屋，直至2018年10月11日在与租赁房屋的物业管理处即深圳市卓越物业管理股份有限公司卓越世纪中心管理处结清全部应缴费用后才将租赁房屋返还给被告，原告的行为已构成违约。根据该合同第二条2.9的约定，“租赁期届满，如乙方完全履行合同规定，无任何违约行为，并按合同规定交还租赁房屋，甲方应于乙方交还租赁房屋并付清一切所欠款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用）后的十个工作日内，将履约保证金全额退还给乙方（不计息）。”根据该合同第三条3.4的约定,“租赁期满的，乙方应于期满当日迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（正常损耗除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法或依本合同的约定收回租赁房屋，并就逾期部分每日向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。”因此，因原告逾期迁离及逾期返还租赁房屋的违约行为，原告的租赁保证金不予退还，且原告还应就逾期部分每日向被告支付相当于双倍租金的赔偿金。自该合同租赁期满次日（2018年9月27日）起至原告交还租赁房屋日（2018年10月11日）共计十五日，原告应支付赔偿金：月租金258873.97元÷30日×2倍×逾期天数15天=258870元。在租赁期满前，被告就告知原告在返还租赁房屋时要将租赁房屋恢复原状即恢复至毛坯房状态，但原告在将租赁房屋返还给被告时，租赁房屋并未恢复至毛坯房状态。无奈之下，被告只得委托第三方将租赁房屋恢复至毛坯房状态，为此支付清拆费用58000元。根据该合同第四条4.3的约定，“租赁期满的，对乙方装修的部分甲方有权选择以下任一项行使权利，以甲方实际通知为准：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程所实际发生的费用。”因此，原告应支付被告为恢复租赁房屋原状而实际发生的清拆费用为58000元。租赁期间内，原告曾于2018年2月9日向被告提出申请，称因原告的深圳分公司已注销，要求将租赁房屋无偿提供给原告的关联公司即汇天下（天津）电子商务有限公司深圳分公司使用，由此所产生的所有问题与责任仍由原告承担。被告收到该申请函后，同意将租赁房屋提供给汇天下深圳分公司使用。除此之外，自原告最早于2015年9月向被告承租房产时开始至该合同租赁期满期间，被告从未同意原告将租赁房屋提供给任何其他公司或企业使用。根据原告所提供的证据《深圳内资公司变更代理协议书》及被告所查询结果，原告在租赁期间，未经被告书面同意，将租赁房屋转租、调换给他人使用，导致多达二十一家公司/企业的注册/实际经营地址都登记在租赁房屋的地址，直至2018年11月22日原告才将注册/实际经营地址登记在租赁房屋的公司、企业迁离，构成严重违约，给原告造成巨大经济损失。根据该合同第十一条的约定，“租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。”根据该合同第十三条的约定，“乙方如有下列情形之一者，甲方有权单方解除本合同，没收租赁保证金并收回房屋；若给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。（1）未经甲方书面同意，将所租房屋转租、转让、抵押、调换给他人使用；……”因原告擅自转租、调换租赁房屋给他人使用，且原告登记在租赁房屋的公司及企业全部都是金融投资类公司/企业，导致原告难以将租赁房屋再行出租，因此自原告实际交还租赁房屋次日即2018年10月12日起至所登记的全部公司/企业注册登记地址迁离租赁房屋之日即2018年11月22日止，原告应按照原租金标准向被告支付赔偿金：一个月租金258873.97+258873.07÷30×10日=345163.97。综上，原告的违约行为给被告造成巨大经济损失，特向人民法院提出以下诉讼请求：1、原告向被告支付逾期迁离及逾期返还租赁房屋的赔偿金258870元（自2018年9月27日计至2018年10月11日共15天，每日赔偿标准按258873.97÷30×2=17258元计算）；2、原告向被告支付被告为恢复租赁房屋原状而实际发生的清拆费用58000元；3、原告向被告支付赔偿金345163.97元（自2018年10月12日计至2018年11月22日共一个月零十天，赔偿标准按租金标准计算）；4、原告承担全部诉讼费用。原告对此答辩称，原告交还房屋的时间为2019年9月30日，且未恶意拖欠各项费用，无需承担任何违约金。且希望人民法院驳回被告其他诉讼请求，支持原告的所有本诉请求，理由如下：1、原告在2018年9月30日就已经完成退租，并非被告主张的2018年10月12日。原告在2018年9月30日前就已将租赁房屋清空搬离，在9月30日与被告联系交房，但被告声称其在外地等节后回来再说。10月8日上班后，原告立即去找被告交房，被告当时未提出异议，证明其默认原告交房时间为9月30日。且出于诚实信用、公平交易原则，如因出租人时间不便或节假日等，办理手续时出租人也未提出异议的，应当以租赁方清空搬离之日起认定交房时间。出租人如有恶意不办理手续或者因在外地无法及时返回办理手续，那么租赁方不应承担延迟交房的违约金。另，《房屋租赁合同》第二条租金、支付方式及租赁保证金、费用支付2.10款规定“乙方拖欠租金、水电费、管理费的，应向甲方支付逾期违约金”，未就迟延交付房屋要求支付违约金。故原告在2018年9月30日清空房屋搬离，无需支付被告任何违约金。原告早已至物业缴费，但因物业方出具的结算单据将结算日期写错，导致原告未在9月30日结清物业费，但此非因原告导致，非原告违约，且未因此给被告造成实际损失。2、原告已按照合同交付房屋，没有将房屋恢复至毛坯房的义务，且被告也未告知，不应承担被告为恢复房屋原装所付的清拆费用。《房屋租赁合同》第四条装修4.3款约定“租赁期满或乙方原因导致提前解除合同的，对乙方装修的部分甲方有权选择以下任何一项行使权力，以甲方实际通知为准：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程所实际发生的费用”。原告自始至终，未受到任何被告关于将房屋恢复至毛坯状态的通知。3、被答辩人声称的赔偿金毫无法律及事实根据。首先，原告在同一地址挂靠多家公司（每个地址挂靠四家公司，共计十六家公司）完全符合深圳市相关规定，并通过正常申请途径向工商管理机构申请办理了手续，完全合规合法。被告声称该行为属于未经房东同意转租房屋的行为，纯属无稽之谈。其次，租赁期限到期前，原告第一时间申请将挂靠的所有公司转出，但工商机关办理相关手续需要必要的时间，原告在2019年11月22日将挂靠的公司全部转出，整个过程时间均在正常手续范围内。最后，被告声称因原告挂靠的公司企业导致其难以将房屋出租，而要求原告赔偿，缺乏任何法律、合同、事实依据。房屋闲置一两个月无法出租属于正常经营风险，会有各种各样的原因导致房屋无法出租，对此被告无任何证据证明其无法将房屋出租是因为原告挂靠公司的原因，且是否给原告造成了损失，造成了多大损失，均无定论，被告要求原告按照租金金额赔偿，显然无法成立。经审理查明，2015年8月19日，被告林一帆（甲方）与原告汇中公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××区××世纪中心××楼××、××、××、××、××号房屋租赁给乙方使用。2017年3月25日，双方解除上述房屋租赁合同，重新签订新的《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××区××世纪中心××楼××、××、××、××号房屋租赁给乙方使用，建筑面积为677.45平方米，租期自2017年4月27日至2018年9月26日止，租金为每月258873.97元，租赁房屋用途为办公。《房屋租赁合约》第2.7条约定，本合同签订时，甲方应向乙方收取人民币625920元作为租赁保证金。鉴于甲乙双方已于2017年3月25日签订了《解除租赁合同之协议》，约定将甲方应向乙方退还的租赁保证金625920元直接转为本合同项下的租赁保证金。故本合同生效时即视为乙方已向甲方履行完租赁保证金支付义务；若原合同项下有需要扣除乙方所缴纳的租赁保证金情形的，乙方需于2017年4月27日起三日内另行缴纳或补足本合同项下约定的租赁保证金。第2.8条约定，本合同项下的租赁保证金即人民币625920元作为乙方忠实履行本合同的履约保证金。如乙方违反约定（包括但不限于缴付租金、物业管理或其他应付费用的规定），甲方可以使用或扣留全部或部分履约保证金，其数额视乙方所欠款项的金额而定。因乙方不履行合同约定而使甲方支付的其他费用（包括但不限于甲方修缮租赁房屋的费用和其他费用），亦由甲方在履约保证金的总额少于原金额时，乙方需在接到甲方通知后五日内补足，如未按期补足，甲方有权立即单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任。第2.9条约定，租赁期届满，如乙方完全履行合同约定，无任何违约行为，并按合同规定交还租赁房屋，甲方应于乙方交还租赁房屋并付清一切所欠款项（如有，包括但不限于租金、物业管理费及其他费用）后的十个工作日内，将履约保证金全额退还给乙方（不计息）。第2.10条约定，乙方拖欠租金、水电费、管理费等任一费用超过十日的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，并要求乙方赔偿甲方实际损失，并且乙方不得擅自搬离房屋内所有物品，乙方同意其物品由甲方自行处置，甲方可将该房屋另行出租。乙方拖欠租金、水电费、管理费的，还应向甲方支付逾期违约金。违约金的计算方法为：拖欠总额*5‰*拖欠天数。第3.4条约定，租赁期满或合同解除的，乙方应于期满当日或甲方解除合同的通知送达至乙方后三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(正常损耗除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法或依本合同的约定收回租赁房屋，并就逾期部分每日向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。乙方逾期五日仍未迁离及返还租赁房屋的，甲方有权不通知乙方而自行决定并进入租赁房屋进行清理、清退、清洁等工作而无需承担任何责任;租赁房屋内家具、物品、设施、设备均视为乙方废弃物，甲方有权不经磋商而自行处置，且甲方没有保管、看管或维护的义务;因甲方依本条之规定采取相应措施、履行相关权利所产生的损失、费用和责任均由乙方承担，因此产生的费用甲方有权向乙方追偿。第4.3条约定，租赁期满或乙方原因导致提前解除合同的，对乙方装修的部分甲方有权选择以下任何一项行使权力，以甲方实际通知为准：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程所实际发生的费用。被告确认收取了原告625920元租赁保证金。2018年9月26日，租赁合同期限届满。原、被告均确认租赁期限内的租金已经全部结清，但双方对原告是否逾期退还房屋发生争议。原告主张已于2018年9月30日向被告返还房屋，被告则主张返还房屋的时间为2018年10月11日。另查明：一、被告系深圳市××区××世纪中心××楼××、××、××、××号房屋的所有权人。二、原告于2018年9月28日向物业管理公司缴纳了2018年9月份物业管理费，于2018年10月11日向物业管理公司缴纳了至2018年9月30日的水电费。三、被告提交了与案外人深圳市科润建设工程有限公司签订的《装饰项目施工合同》与三份收款收据，证明被告为将涉案房屋清拆还原至毛坯状态支付了工程款58000元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效，双方应当按照合同约定严格履行合同义务。关于原告交付租赁房屋的时间。原、被告之间的租赁合同于2018年9月26日因租赁期届满而终止，原告应当依照合同约定，在合同终止当日迁离并办理房屋移交手续。原告提交的微信聊天记录系图片打印件，未显示日期，亦无原始载体核对，被告对此亦不予认可，故本院对此不予采信。原告未提交任何证据证明其与被告于2018年9月26日办理了房屋移交手续，亦未提交任何证据证明其搬离涉案房屋的时间，故本院采信被告的主张，认定原告的搬离时间为2018年10月11日。关于被告是否应向原告返还租赁保证金。原告诉请被告返还租赁保证金625920元，被告则主张因原告逾期返还房屋且未结清相关费用，构成违约，其无须返还租赁保证金。对此，本院认为，原告交还涉案房屋以及结清水电费用的时间为2018年10月11日，已经构成违约。涉案租赁合同第2.8条约定，若原告违反约定，被告可以使用或扣留全部或部分履约保证金，其数额视原告所欠款项的金额而定。第2.9条约定，租赁期届满，如原告完全履行合同约定，无任何违约行为，并按合同规定交还租赁房屋，被告应于原告交还租赁房屋并付清一切所欠款项后的十个工作日内，将履约保证金全额退还（不计息）。本院认为，涉案合同并未明确约定原告若存在违约行为，就完全不予退还履约保证金。考虑到原告在租赁合同终止前并未拖欠被告租金，且在2018年10月11日已经搬离房屋并结清所有费用；涉案租赁合同第3.4条亦明确约定了逾期搬离的违约责任，即逾期部分每日收取双倍租金的违约金已经足以弥补原告的损失，本院依据公平原则酌定被告应在履约保证金中扣除原告应支付的款项后，将剩余部分退回。关于逾期搬离的赔偿金。根据涉案租赁合同第3.4条约定，原告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，被告有权收回房屋，并就逾期部分每日向被告收取双倍租金的赔偿金。故被告请求原告支付逾期部分的双倍租金的赔偿金，本院予以支持。原告于2018年10月11日返还租赁房屋，应当向被告支付赔偿金258870元。关于被告请求原告支付房屋清拆费用58000元。因双方在涉案合同4.3条已经约定，租赁期满，被告有权向原告发出通知，要求原告支付恢复工程所实际发生的费用。被告提交的与案外人深圳市科润建设工程有限公司签订的《装饰项目施工合同》、收款收据，能证明被告为将涉案房屋清拆还原至毛坯状态共支付费用58000元。现被告请求原告支付清拆费用58000元，视为通知原告支付相应费用，本院对此予以支持。综上，被告应在扣除相应款项后，向原告返还租赁保证金309050元（625920-258870-58000）。另，原告主张逾期返还保证金的利息损失，无法律依据，本院不予支持。关于被告请求原告支付2018年10月12日至2018年11月22日赔偿金。被告主张原告将多家公司的经营地址注册登记在涉案房屋地址上，直至2018年11月22日才完成迁移，给其造成巨大经济损失。本院认为，双方租赁合同于2018年9月26日终止，原告亦需要合理的时间办理注册地址迁移手续，且被告对原告因此给其造成的损失并未提交任何证据予以证明，故本院对该主张不予采信。被告反诉请求原告支付2018年10月12日至2018年11月22日赔偿金345163.97元，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司与被告林一帆于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月26日终止；二、被告林一帆应在本判决生效之日起十日内，向原告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司返还租赁保证金309050元；三、驳回原告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告林一帆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币10109元（已由原告预交），由原告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司负担5157元，被告林一帆负担4952元；反诉案件受理费人民币5210.17元（已由反诉原告预交），由反诉原告林一帆负担2716.42元，反诉被告汇中普惠财富投资管理（北京）有限公司负担2493.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 郭  炳  英人民陪审员 吴  锡  钳二〇一九年十月十一日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。