贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2702民初2472号 原告：王万华，男，1980年3月1日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省福泉市。 原告：简正芝，女，1986年10月2日生，汉族，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 二原告共同委托诉讼代理人：左忠伟，系福泉市马场坪法律服务所法律工作者。 被告：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区桃溪园，统一社会信用代码915227017095858867。 法定代表人：袁开海，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙存娟，系该公司销售经理。 委托诉讼代理人：刘轶南，系贵州仁义律师事务所律师。 被告：黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司，住所地贵州省福泉市马场坪办事处迎宾路宏福生活区21号楼1单元8层1号，统一社会信用代码91522702573326542A。 负责人：袁开海，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：袁开芃，系该公司董事长助理。 原告王万华、简正芝与被告黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称“天源集团公司”）、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司（以下简称“天源集团公司福泉分公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王万华、简正芝的委托诉讼代理人左忠伟，被告天源集团公司的委托诉讼代理人孙存娟和刘轶南，被告天源集团公司福泉分公司的委托诉讼代理人袁开芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王万华、简正芝向本院提出如下诉讼请求：1、判决二被告立即向二原告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书办理房屋产权证的违约金（从2016年7月1日起按日万分之二计算至起诉之日计币47042.91元，之后的违约金以每日42.38元计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书办理该房屋转移登记领取产权证之日止）；2、本案诉讼费及其他诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告于2016年1月14日经双方协商一致，与被告天源集团公司福泉分公司签订商品房买卖合同，二原告购买被告天源集团公司福泉分公司修建位于福泉市（详见《商品房买卖合同》），双方在合同中约定了房屋基本情况、房屋总价款、付款方式及期限、房屋登记及违约责任等内容。合同签订后，二原告按约定向被告天源集团公司福泉分公司支付全部购房款211905元，并依法纳税，履行合同的全面义务，但被告天源集团公司福泉分公司违反合同约定，至今未向二原告交付涉案商品房办理转移登记的有关文书，造成二原告至今未办理房屋产权证。在此期间，二原告曾多次要求被告交付涉案商品房办理转移登记的有关文书，并与其共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告均无故推脱，未予办理。二原告得知被告未交清税款和其他原因所致。被告依法依约应承担违约责任，二原告要求继续履行合同即不退房，要求被告按照《商品房买卖合同》第二十二条履行。由于被告至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，同二原告办理该房屋产权登记领取产权证，现二原告要求被告从2016年7月1日起按日万分之二计算支付违约金给二原告至交付办理商品房转移登记的有关文书办理该房屋转移登记领取产权证之日止。据此，二原告特提起诉讼，请求判令支持如前诉请。 被告天源集团公司、天源集团公司福泉分公司共同辩称，造成案涉房屋逾期办证的原因不在被告，而在于政府发放土地证等工作的严重滞后，存在不作为情况。如果认为被告有延期办证情况，应当对诉讼时效进行认定。另，原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。 经审理查明本院依法确认以下事实，被告天源集团公司福泉分公司（不具备独立法人资格）系被告天源集团公司的分公司，二原告与被告天源集团公司福泉分公司于2016年1月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016000247），合同约定二原告购买被告天源集团公司福泉分公司开发的位于贵州省福泉市房屋，并约定了房屋基本情况（商品房的规划用途为成套住宅）、房屋总价款为211905元，还约定了房屋交付使用条件及日期、房屋登记及违约责任等内容。其中合同的第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，原告按合同约定向被告天源集团公司福泉分公司支付房屋总价款211905元，被告天源集团公司福泉分公司亦将案涉房屋交付给二原告管理使用，但一直未向二原告提供办理房屋转移登记的有关文书。2019年7月16日，原告方可到相关行政管理部门办理不动产登记。 另查明，被告天源集团公司于1999年对案涉项目的土地取得土地使用权，《国有土地使用证》中载明土地用途为综合用地；2012年办理的《建设用地规划许可证》中载明用地性质为商住用地。被告天源集团公司于2012年8月30日就该案涉项目办理了《商品房屋预售许可证》，于2016年办理了《建设工程竣工规划认可证》。案涉项目由贵州发展建设工程有限公司承建，于2016年3月18日该公司因印章被伪造在福泉市公安局立案；于2016年4月14日，福泉市建筑质量安全监督管理站对案涉项目核发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》（福建监备［2016］第A14号），后因贵州发展建设工程有限公司使用伪造公章将该竣工验收备案表收回；于2017年6月26日，福泉市建筑质量安全监督管理站对案涉项目重新核发了《贵州省建设工程竣工验收备案表》（福建监备［2017］第A09号）。 再查明，二被告与福泉市人民政府相关部门协调过程中补缴了20年土地出让金共计379652元，将案涉房屋的土地使用权年限由1999年1月22日至2069年1月21日变更为2012年6月4日至2082年6月3日。 上述事实，有原、被告的陈述、二原告的身份证、被告的营业执照、商品房买卖合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划认可证、商品房屋预售许可证、贵州省建设工程竣工验收备案表、贵州省福泉市公安局立案告知书、不动产权证书等相关证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，合法的合同关系应当受到法律保护。本案争议的焦点为：第一、被告天源集团公司福泉分公司是否应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任？二原告与被告天源集团公司福泉分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同约定的关于办理房屋转移登记的违约责任，未违反法律法规的禁止性规定，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。二原告已向被告天源集团公司福泉分公司支付了全部购房款，但被告天源集团公司福泉分公司未按时向二原告提供办理商品房转移登记的有关文书，即被告天源集团公司福泉分公司依法应承担相应的违约责任。关于二被告辩称延迟办理房屋转移登记系政府部门相关工作滞后所致，但二被告向本院提交的证据未能证实存在不可抗力的因素，且合同中未约定逾期提供办理商品房转移登记的有关文书的免责事由，故本院对二被告辩称的上述主张不予采纳；第二、关于违约金约定是否过高？因二被告主张违约金过高要求法院予以下调，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，二原告未向本院提供证据证明逾期办理房屋转移登记对其造成了实际损失，鉴于案涉房屋系按期交付使用，经二被告与福泉市人民政府相关部门协调后，案涉房屋已于2019年7月16日起可以办理房屋转移登记，且协调过程中二被告补缴20年土地出让金共计379652元，将案涉房屋的土地使用权年限由1999年1月22日至2069年1月21日变更为2012年6月4日至2082年6月3日，延长了约十三年的土地使用年限，二原告也因此受益。据此，综合二被告过错程度不明显，以及二原告对案涉房屋办证具有一定的预期利益等因素，本院依法确认对逾期办理房屋转移登记的违约金按日0.6?的标准计算较为适宜；第三、关于二原告的诉请是否存在诉讼时效中断的情形？二原告向二被告主张的违约金系债权请求权，应当依法适用诉讼时效的相关规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，二原告与被告天源集团公司福泉分公司签订合同后，被告天源集团公司福泉分公司一直未向二原告交付办理房屋转移登记的有关文书，按照常理二原告应当认识到其权利受到了侵害，根据合同约定，违约金数额虽随着违约行为的持续不断增长，但因被告天源集团公司福泉分公司的违约行为每日产生的违约金数额对二原告是明确的债权，故二原告主张的违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，鉴于二原告提供的证据不能证实其诉请存在诉讼时效中断的情形，本院依法确认本案不存在诉讼时效中断的情形，即原告的诉请部分已超过诉讼时效；第四、关于违约金的计算期限？因本案合同的签订时间晚于合同约定的房屋转移登记时间，存在明显的逻辑错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合上述诉讼时效的相关法律规定，本案违约金应当自2016年9月3日起计算至2019年7月15日止，期间共计1045天，故本院依法确认被告天源集团公司福泉分公司逾期向原告提供办理商品房转移登记的有关文书的违约金为13286.44元（211905元×0.6?×1045日）。对于二原告提出本案违约金应计算至领取涉案房屋产权证之日的主张，因本案《商品房买卖合同》第二十二条只约定了被告天源集团公司福泉分公司取得商品房初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给二原告，故二原告的该主张无事实和法律依据，本院依法不予支持；第五、关于被告天源集团公司如何承担责任？因被告天源集团公司福泉分公司不具备独立法人资格，根据相关法律规定，应由被告天源集团公司福泉分公司对上述违约金承担清偿责任，由被告天源集团公司对上述违约金承担补充清偿责任。 综上所述，依法成立的合同应受法律保护，被告天源集团公司福泉分公司未按时向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，在未存在不可抗力的因素，也未约定相应免责事由的情况下，被告天源集团公司福泉分公司依法应承担相应的违约责任。但鉴于被告天源集团公司福泉分公司对二原告未造成实际损失，违约金的计算标准本院根据公平原则和诚实信用原则予以确认。被告天源集团公司作为被告天源集团公司福泉分公司的总公司，应当对被告天源集团公司福泉分公司的上述违约金承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王万华、简正芝违约金一万三千二百八十六元四角四分； 二、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司对上述违约金向原告王万华、简正芝承担补充清偿责任； 三、驳回原告王万华、简正芝的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费976元，已减半收取488元（原告王万华已预交），由原告王万华和简正芝承担348元，被告黔南天源集团实业开发有限责任公司和黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司共同承担140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。 审判员  黄天文 二〇一九年十月二十九日 书记员  李匀瑶