广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初27133号原告（反诉被告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁兆昌，男，1963年5月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：林广清，广东韬普律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称原告）与被告（反诉原告）梁兆昌（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的委托诉讼代理人胡颖怡、何继义，被告（反诉原告）梁兆昌的委托诉讼代理人林广清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）诉称：原告是负责公房管理的事业单位。广州市白云区西槎路××号401房是原广州市国土房管局移交原告管理的直管公房。2015年11月30日，原告与被告订立《广州市房地产租赁合同》，将上述房屋出租给被告作住宅用途使用，租赁期限自2015年11月1日至2017年10月31日止，月租157.6元。合同期满后，双方无续签合同，被告继续使用房屋至今，并继续向原告支付租金。原告认为，租赁合同期满后，双方未续签合同，为不定期租赁合同关系，原告可随时解除合同。经查，被告的配偶名下登记由产权房屋（建筑面积74.2平方米），已不符合承租公房的条件。2018年7月23日，广东君厚律师事务所受原告委托作出律师函，原告向被告邮寄该律师函，提出与被告解除关于案涉房屋的租赁关系，并要求被告在2018年7月31日前搬出案涉房屋并将案涉房屋交还原告。原告于2018年7月26日在案涉房屋张贴该律师函，但被告至今未搬出案涉房屋。公房住宅租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。被告在向原告申报时未申报告知其妻子名下有房屋，刻意隐瞒其不符合公房租赁条件，并且在妻子名下已有房产的情况下，却仍然将房屋转卖给他人，恶意占用公房。被告已自认在租赁期间其配偶名下有房屋，但却未按合同约定交还涉案房屋给原告，已是明显的违约行为。不论被告妻子是否将房屋转卖给他人，均不影响原告行使解除案涉合同的合法权利。根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》之规定，被告逾期占用涉案房屋应按市场租金标准向原告支付房屋占用费。根据广州市房地产租赁管理所2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，涉案房屋市场租金为804.96元/月。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除原告与被告关于广州市白云区西槎路××号401房的房屋租赁关系；2、判令被告及其同住人员立即搬出广州市白云区西槎路××号401房，并将该房屋交还原告；3、判令被告向原告支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币804.96元计算，从2018年8月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止；4、判令被告向原告支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币804.96元计算，从2018年7月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。针对梁兆昌的反诉，广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）辩称：不同意被告的全部反诉请求。事实理由与原告起诉的事实与理由一致。被告（反诉原告）梁兆昌提起反诉称：原告与被告在2015年11月30日签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，涉案合同约定租赁期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止，每月租金为157.6元等内容。涉案合同到期后，双方仍然继续履行涉案合同，只是没有签订书面合同。但是原告却提起诉讼，以被告及配偶名下有其他房产为由要求解除涉案合同并要求被告及其家人搬出涉案房屋。被告认为原告不顾目前被告名下没有房产等实际情况，执意收回房屋，这将使被告无家可归。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：1.判令原告继续履行《广州市直管房（住宅）租赁合同》；2、请求依法判令本诉以及反诉的诉讼费均由原告承担。针对广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的本诉，梁兆昌辩称，一、原告所陈述的其与被告之间形成不定期租赁关系与案件事实不相符。2005年，被告因为拆迁原因被安置到涉案房屋。同年，被告母亲陈丽玉与广州市广协房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，协议约定将其自有的坐落在白云区西槎路德林路街33号第四层楼401房安置被告母亲。直至2015年，原告告知被告涉案房屋属于直管公房，需要签订租赁合同。被告为配合原告工作与被告签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》。被告一直以转账形式缴交租金。被告认为原告在签订涉案合同时没有明确告知“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除涉案合同并收回房屋”等内容。目前被告配偶名下没有任何房产，即便配偶名下有房产也是其婚前的房产，不属于夫妻共同财产。合同到期后，被告多次与原告进行协商续订租赁合同事宜，但原告予以拒绝。二、被告认为原告要求被告支付房屋占用费以及支付逾期退房违约金的诉讼请求均不成立。首先，原告一直按照合同约定支付租金，直至2019年7月份。其次，涉案合同虽然于2017年10月31日到期，但是租赁合同一直合法有效，对双方都有法律约束力，而且原被告双方一直都在按涉案合同履行。综上，被告认为原告提起本案诉讼没有事实根据和法律依据，请求法院依法全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》（结字第10811号）、《广州市直管房（住宅）租赁合同》、《广州通用机打发票》（发票号码：00026524）、户口簿复印件、律师函、照片、《广州市房地产公代逆产情况表》、接管通知书、直管房租赁申报表、个人名下不动产登记情况查询证明、广州市存量房买卖合同、存量房交易综合申报表、历史明细清单（中国工商银行广州同德支行）及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告根据《接管通知书》（结字第10811号）接管位于白云区西槎路××号物业，产业来源：拆迁补偿，接管日期：2008年8月1日。2015年11月30日，原告（出租人、甲方）与乙方（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在广州市白云区西槎路××号401房（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积44.72平方米；二、租赁期限及租金：2015年11月1日至2017年10月31日，月租金额为157.6元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；二十一条、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述租赁合同期满后，原、被告双方无续签租赁合同。被告按157.6元/月标准继续向原告交租直至2019年7月。2018年7月23日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求解除与被告的房屋租赁关系，并要求被告于2018年7月31日前搬出涉案房屋并交还给原告等。另查，被告梁兆昌与王四梅系夫妻关系，王四梅名下曾有一套位于市××××房房屋，面积为74.2平方米，后于2019年3月27日将该房屋转让给梁柱豪。被告梁兆昌与王四梅目前名下无房产。再查，被告与陈丽玉系母子关系。2005年11月16日，陈丽玉（乙方）与广州市广协房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方在85年经市房地产管理局拆许字（91）第466号批准，与乙方签订《房屋拆迁安置协议》，乙方迁出原位于荔××中××路××号房屋（下称原址房屋），但因甲方原因协议一直无法履行，现为解决乙方的安置问题，双方重新签订协议。一、甲方于2005年12月30日将自有的座落在白云区西槎路××号第四层401房，建筑面积陆拾零点壹伍玖平方米，用作安置乙方。七、乙方购买上述房屋超出面积使用权。款叁万贰仟元整。2005年12月9日，陈丽玉支付了上述协议约定的费用32000元。本院认为：原告与被告梁兆昌签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁合同约定租赁期限届满后，原被告双方虽未续签租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，原告也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。关于原告要求解除与被告的不定期租赁关系及交还涉案房屋的请求，本院认为，涉案房屋为直管公房，根据被告提交其母亲陈丽玉与广州市广协房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》显示，被告及其母亲陈丽玉一家系因原址房屋被拆迁而被安置至涉案房屋居住，其入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系，且被告年事已高，名下无房屋居住，其房屋被拆迁时并未获得补偿，仅被安置至涉案房屋居住，在此情况下，原告要求被告一家腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，本院不予支持。关于房屋使用费。根据被告提交的银行流水显示，被告一直向原告按时足额支付租金至2019年7月，并未出现拖欠租金的情形。故原告诉请要求被告支付占有使用费亦无依据，本院不予支持。被告反诉要求原告继续履行2015年11月30日双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）继续履行2015年11月30日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》；二、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。本案本诉受理费100元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。反诉费50元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  陈妙燕人民陪审员  张魁跃二〇一九年十月二十八日书 记 员  冼颖斯