河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初1176号原告：齐媛媛，女，汉族，1973年9月28日生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：金营，河南广文律师事务所律师，特别授权。被告：张艳，女，汉族，1980年11月3日生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘斌，河南光法（洛阳）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：周锐，河南光法（洛阳）律师事务所（实习）律师，一般代理。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问，特别授权。原告齐媛媛诉被告张艳、洛阳懿皇房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐媛媛及其委托诉讼代理人金营,被告张艳委托诉讼代理人刘斌、周锐，洛阳懿皇房产经纪有限公司委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐媛媛向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还交纳的中介费21000元，并支付自付款日起至给付之日止的利息；2、判令被告张艳按照合同约定向原告支付承担房屋总价款20%违约金人民币27万元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求,请求撤销原告与二被告于2019年4月8日签订的《合同解除协议书》第2条和第6条其他约定中“买方、卖方、居间方三方互不追究违约责任”的部分。事实与理由：原、被告三方于2018年12月5日签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，由原告购买被告所有的坐落于瀍河区中州东路东段69号53幢1-2803号房屋，该房建筑面积为141.61平米，房屋价款为人民币1350000元。原告于签订合同的当日向被告张艳支付首付款人民币15000元，向洛阳懿皇房产经纪有限公司支付中介费人民币21000元，合同签订后又向张艳支付人民币285000元。在（存量房预约买卖及居间服务合同》中第九条明确规定：“卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给卖方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任”。2019年3月3日三方签订补充协议一份，约定首付款人民币84万元分三次支付，第一笔签订合同时支付人民币15000元，第二笔在2019年3月4日前支付人民币285000元，第三笔在银行面签通过后支付人民币540000元。补充协议签订后第二天向被告张艳转账支付人民币285000元，后银行通知双方进行面签时，被告张艳以补充协议有笔误为由拒不配合银行面签，并提出不再出售该房屋。此后原告曾就此事多次联系被告张艳协商解决，被告张艳明确告知原告，要么解除合同退还人民币30万元并不得追究其约责任，要么直接向法院起诉追要人民币30万元，为避免更大损失，原告被迫和被告张艳及洛阳懿皇房产经纪有限公司签订合同解除协议书。综上，原告认为，原、被告应严格按照《房屋买卖居间合同》及补充协议来履行义务。由于被告张艳拒绝履行合同义务，致使原告购房的合同目的不能实现，责任完全在于被告。根据三方所签订的《房屋买卖居间合同》的规定，均明确约定了卖方违约应承担的违约责任，同时对于违约赔偿原告等均有明确规定。故被告应该严格按照三方签订的合同来赔偿原告损失。故原告诉至贵院，请贵院依据相关法律法规，在查清事实的基础上判如所请。张艳辩称：1、被告不存在任何违约情形，依据相关法律规定，不应承担任何违约责任。被告与原告及懿皇公司于2018年12月5日就签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，由于原告资金不到位，一直拖延支付首付款，为督促原告尽快履行合同义务，被告和原告于2019年3月3日签订了补充协议，协议约定：在2019年4月1日前（补充协议笔误为2017年4月1日前），原告应当凑齐第三笔首付款540000元，并将该款项存入银行账户，否则，被告有权将涉案房屋出售。被告给原告长达一个月的时间准备第三笔首付款，但是，被告在2019年3月29日联系原告是否可以面签时，原告仍然没有准备好上述款项。依据补充协议约定，原告已经构成违约，而并非被告违约。2、原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。2019年4月8日，被告已经和原告及居间方懿皇公司签订了合同解除协议，协议特别约定条款第6条明确约定：被告与原告、居间方懿皇公司三方互不追究违约责任。该解除协议书系三方真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫、趁人之危等可撤销事由，协议真实合法有效，原告起诉不仅没有事实和法律依据，也违背了诚实信用原则，请求法驳回原告的起诉。3、原告要求被告返还中介费21000元，也没有事实和法律依据。该项费用并非被告收取，原告要求返还于法无据，与被告没有任何关系。洛阳懿皇房产经纪有限公司辩称：1、2018年12月5日，卖方张绝、买方齐媛媛在我公司的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定：张艳将其坐落于洛阳市瀍河区恒大绿洲53-1-2803号住宅出售给齐媛媛，该房产转让总价款为人民币壹佰叁拾伍万元整（Y：1350000元），齐媛媛以按揭贷款方式履行该合同。该合同系当事人真实意思表示，已有效成立。2、合同生效后，我公司积极配合买卖双方履行合同。办理面签手续时，张艳拒绝配合面签，我公司多次组织双方进行协调，仍未能解决，致使该合同无法继续履行。2019年4月22日，张艳、齐媛媛与我公司签订了《合同解除协议书》，约定三方自愿解除编号为LY0033756的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，协议认可三方于2018年12月5日签订的合同有效成立，我公司收取的中介费具有合同依据及法律依据，不予退还。该协议系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。3、根据三方所签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0033756）第十三条违约责任约定因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订《洛阳市存量房买卖合同），居间方收取的佣金不予退还。过错方或违约方是未付佣金的一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金。双方过错，双方承担；单方过错，单方承担。”之规定，被告已促成该合同有效成立，且在合同履行过程中，被告一直积极配合买卖双方履行合同，在合同履行的整个过程中，被告无任何过错。造成合同无法履行的原因是卖方张艳的违约。根据合同规定，谁违约，由谁承担责任。因此，原告要求的21000元的中介费损失，应由被告张艳承担。4、原告要求撤销《合同解除协议书》中第2条与第6条约定的撤销理由不成立，依法应予以驳回。2019年4月22日，张艳、齐媛媛与我公司签订的《合同解除协议书》系三方真实意思表示，不属于《合同法》第54条规定的因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同等可撤销合同的情形。因此，原告不具行使撤销权的法定情况，应予以驳回。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院确认以下事实：2018年12月5日，张艳（卖方）、齐媛媛（买方）、洛阳懿皇房产经纪有限公司（居间方）三方签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同主要内容为：张艳拟转让位于瀍河区××东××室房，房屋建筑面积为141.61平米，价款为1350000元。合同约定买方以按揭贷款方式付款，于2019年3月30日前办理面签，面签受理后5日内支付首付款84万元至贷款银行监管账户，预计贷款50万元整。合同签订当日原告向被告张艳支付首付款15000元，于2018年11月5日，2018年11月8日向洛阳懿皇房产经纪有限公司支付中介费，共计21000元。2019年3月3日，三方签订补充协议，协议约定首付款第一笔于签订预约合同当日支付15000元，第二笔在2019年3月4日前支付285000元，第三笔在银行面签通过后向资金监管账户支付人民币540000元。补充协议还约定齐媛媛没有将古都绿城1楼房子在2017年（系笔误应为2019年）4月1日前售出，没办法给卖方支付剩余首付款，卖方有权出售该房屋，三方互不追究责任。补充协议签订后第二天原告向被告张艳转账支付285000元。原告陈述被告张艳在办理银行面签手续时以三方签订的补充协议存在笔误为由拒不配合银行面签，并提出不再出售该房屋，且告知原告解除合同退还30万元。被告张艳辩称拒绝履行合同是因为齐媛媛对首付款支付问题多次推脱，面签时并未凑齐首付款及三方签订的补充协议存在瑕疵。原告陈述为了避免更大的损失，尽快拿到已支付的30万元首付款，2019年4月8日其与张艳、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订了合同解除协议书，协议约定：1、解除2018年12月5日签订合同编号为0033765《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、居间方已经促成上述合同的有效成立，收取买方居间服务费21000元具有法律依据及合同依据无需退还，买方对此无异议予以认可；……6、其他约定：因三方签署的补签协议内容中金额与时期有笔误，于本协议签署当天,居间方退还卖方的房产证原件，买方无任何违约行为,无任何过错,买方、卖方、居间方三方互不追究违约责任。原告认为2019年4月8日签订的《合同解除协议书》结果显示公平，请求撤销该协议第2条和第6条其他约定中“买方、卖方、居间方三方互不追究违约责任”的部分。本院认为，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显示公平的，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，关于原告要求撤销与二被告于2019年4月8日签订的《合同解除协议书》第2条“关于中介费21000元无需退还的规定”，因洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间方有促成买卖双方进行交易，协助买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》及办理房产交接事宜等义务，但买卖双方交易并未实际实现，原告为了尽快拿到已支付的首付款30万元，签订了《合同解除协议书》，该协议规定支付的中介费21000元不予退还，结果显示公平，故对原告要求撤销三方签订的《合同解除协议书》第2条的请求予以支持；因洛阳懿皇房产经纪有限公司提供了相应的居间服务，酌定退还原告10000元中介费。关于原告要求撤销《合同解除协议书》中第6条中关于三方互不追究违约金的部分，因原告并未提供证据证明其实际损失，故对该项诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告齐媛媛与被告张艳、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2019年4月8日签订的《合同解除协议书》中的第2条予以撤销；二、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告齐媛媛中介费10000元；三、驳回原告齐媛媛的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2832.5元，由被告原告齐媛媛承担1416.25元，由被告洛阳懿皇房产经纪有限公司承担1416.25元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  余婧二〇一九年十月十一日法官助理武玉杰书记员梁晓静