福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初7571号 原告：泉州市聚龙物业管理有限公司，住所地惠安县黄塘镇下茂村（聚龙养生园内），统一社会信用代码91350521678496812P。 法定代表人：郭琼芬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲、林舒婷，福建旭恒律师事务所律师、实习律师。 被告：汪志坚，男，1977年4月1日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司（简称聚龙物业）与被告汪志坚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷，被告汪志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙物业向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告自2011年11月1日起至2019年8月31日止拖欠的物业服务费合计9088.86元及违约金4351.02元。二、被告立即支付原告因本案诉讼支出的律师代理费6000元。事实和理由：被告于2009年11月28日向福建省聚龙养生发展有限公司（简称聚龙公司）购买位于惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第C8幢01单元1401号房（简称案涉房屋），双方签订编号为MF-2007-01No0005874号《商品房买卖合同》及其附件，房屋建筑面积63.87㎡。就址于惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第C8幢01单元1401号房前期物业管理事宜，原、被告于2011年6月26日签订《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》，约定自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，由原告为被告位于惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第C8幢01单元1401号房提供前期物业管理服务。同时约定，物业服务费用自合同约定房屋交付使用次日起开始计收，每月每平方米1.5元，应于每季度首月15日前支付。根据《物业服务协议》第十条违约责任约定，乙方（被告）违反本协议，不按本协议的收费标准和时间缴纳有关费用的从逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金物业管理公司可采取相关催缴措施或直接向人民法院提起诉。聚龙公司已将房屋交付给被告使用，原告亦依约为被告提供物业管理服务，但被告自2011年11月1日至今一直拖欠原告物业服务费未能缴纳。 被告汪志坚辩称，1、被告没有缴纳物业费，是原告的原因造成的。2011年10月，原告通知被告因邻居装修需要进入案涉房屋。2011年10月29日，被告到原告处，发现邻居没来，就应原告要求将案涉房屋的钥匙放到原告处，原告出具收条1份。过后被告到原告处要收回钥匙，发现防盗门钥匙孔存在残留钥匙，且原告至今未将钥匙孔的残留钥匙处理干净。被告无法进入案涉房屋，故自2011年10月29日起被告就不应再缴纳物业费。2、因上述事件，原告曾答应减免被告三个月的物业费。3、根据《物业服务协议》第14条的约定，若双方发生争议，应先协商，原告没有与被告协商就直接起诉，所以被告不应支付违约金和律师费。 在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照、法定代表人身份证明各1份，以此证明原告的主体资格。证据2即《商品房买卖合同》及其附件1份，以此证明被告为案涉房屋的业主，房屋建筑面积63.87㎡；选聘原告对聚龙小镇陶然新村提供物业服务事宜，双方还对各自的权利和义务等作了具体的约定。证据3即《聚龙小镇陶然新村收楼通知书》、《聚龙小镇陶然新村房屋交接书》1份，以此证明聚龙公司已将案涉房屋交付给被告使用的事实。证据4即案涉房屋楼前的照片1张、《物业服务费催告函》、律师函及EMS快递回执单各1份，以此证明就被告拖欠的物业费及应付违约金的情况，原告已向被告寄送《物业服务催告函》（其已签收）并同时在案涉房屋楼前粘贴《物业服务催告函》的事实。证据5即《委托代理诉讼（仲裁）协议书》及律师费发票各1份，以此证明原告为本案诉讼支付律师费6000元。被告质证称：对证据1、3均无异议。对证据2的真实性无异议。对证据4中催告函有收到，但未看到楼前粘贴。证据5有异议，被告不应支付原告律师费。被告提供证据6即收条1份，以此证明原告拿了案涉房屋的钥匙，被告无法进入案涉房屋。原告质证称：对证据6“三性”均不予认可，且收条写的是收到业主寄放的钥匙。 本院经审查认为，原告提供的证据1，经被告质证后无异议，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。证据2，被告对其真实性无异议，能够证明双方签订《商品房买卖合同》及其附件，约定案涉房屋物业服务费按每月每平方米1.5元计算，双方还对各自的权利和义务等作了具体约定。证据3，能够证明聚龙公司已于2011年6月26日将案涉房屋交付给被告使用。证据4，可以证实原告向被告发出《物业服务费催告函》的事实。证据5，予以采信，能够证明原告因本案诉讼支出律师代理费6000元的事实。被告提供的证据6，没有加盖原告公章，无法证明被告的主张。 经庭审认证，结合双方的陈述，对本案主要事实作如下认定：2009年11月28日，被告与聚龙公司签订编号为MF-2007-01Nｏ0005874的《商品房买卖合同》1份，主要约定，聚龙公司将其开发的位于惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第C8幢01单元1401号房出售给被告，房屋建筑面积63.87㎡。同日，原、被告签订《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》1份，主要约定，由原告提供物业管理服务，物业服务费每月每平方米1.5元，于每季度首月15日前支付。双方同时还约定，若被告未能按时交纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰向原告支付违约金；若向法院提起诉讼，被告还应当承担原告因此支出的律师代理费等合理费用。物业服务费自合同约定房屋交付使用次日起开始计收。另查明，原、被告于2011年6月26日办理上述房屋的交房手续。此后，被告未能缴纳自2011年11月1日起的物业管理费。该住宅区的物业管理至今仍由原告负责。 综上事实，本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。原告请求被告支付自2011年11月1日起至2019年8月31日止拖欠的物业服务费，依据和理由充分，应予支持，但被告应支付原告的物业服务费应认定为9005.67元（63.87平方米×每月每平方米1.5元×94个月）。原告请求被告支付违约金4351.02元，该违约金请求过高，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自2019年9月10日原告起诉催告之日起计算（以4351.02元为限）。原告因本案诉讼支出律师代理费6000元，该费用亦过高，应予调整为2000元为宜。被告主张因原告未将案涉房屋钥匙孔的残留钥匙处理干净，其自2011年10月29日起无法进入案涉房屋，不应缴纳物业费，缺乏依据，对其主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，判决如下： 一、被告汪志坚应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司物业服务费9005.67元，并自2019年9月10日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%（以4351.02元为限）计付违约金。 二、被告汪志坚应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司律师代理费2000元。 三、驳回原告泉州市聚龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285元，减半收取143元，由原告泉州市聚龙物业管理有限公司负担68元（多预交的217元予以退回）；被告汪志坚负担75元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  赵清花 二〇一九年十月二十二日 书记员  柳云凤 速录员  陈凤珍 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2-