湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初98号原告(反诉被告):许青云，女，1960年8月19日出生，汉族，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：舒学涛，湖北山川律师事务所律师。代理权限为一般授权，代为出庭应诉，代签法律文书等。被告(反诉原告)：孝感华庆置业有限公司。住所地孝感市孝武大道星河天街营业中心。统一社会信用代码:91420902757000280T。法定代表人：吴华侨，该公司董事长。委托诉讼代理人：何炼高、田丰，湖北立丰律师事务所律师。代理权限为一般授权，代为出庭应诉，代签法律文书等。原告许青云与被告孝感华庆置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案后，于2017年5月11日作出（2015）鄂孝南民初字第02046号民事判决，被告孝感华庆置业有限公司不服判决，上诉至孝感市中级人民法院。2017年10月18日孝感市中级人民法院作出（2017）鄂09民终950号民事裁定，以原审判决范围与当事人的诉讼请求之间存在差异且部分事实未查清，裁定撤销原判发回重审。本院于2017年10月31日立案后，另行组成合议庭，于2018年8月24日作出（2017）鄂0902民初3661号民事判决，原告许青云不服该判决，上诉至孝感市中级人民法院。2018年12月27日孝感市中级人民法院作出（2018）鄂09民终1890号民事裁定，以原审程序违法，撤销原判发回重审。本院于2019年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告孝感华庆置业有限公司在审理中提出反诉，本院依法予以受理。原告(反诉被告)许青云及委托诉讼代理人舒学涛、被告(反诉原告)孝感华庆置业有限公司（以下简称华庆置业公司）的委托诉讼代理人何炼高、田丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案审理中，本院依法扣除鉴定期间的审限。原告(反诉被告)许青云向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依协议与原告进行结算，并依约向原告返还扣款、截留款、审计评估费及损失等共计6917783.11元（明细付后）；2.依法判令被告继续履行《孝感市后湖御景》七号楼联合开发协议及补充协议约定，依法与104房购房人罗玉兰签订房屋买卖合同，并依约协助101、104、403、701、702、703、704、705的购房者办理产权过户手续；3.依法判令被告依扣款及截留款额度为基数(6917753.11元），自2014年6月30日起，依同期银行贷款利率4倍，向原告支付违约金，直至扣款、截留款全部返还日止；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。（诉讼请求返还款组成明细1.扣营业税620441.88元及企业所得费213945.58元；2.扣代理费42789.10元及物业用房款32555元；3.扣代垫费2700元；4.扣代垫的土地出让金1692896元；5.扣取土地出让金税68562.29元；6.扣取银行保证金183950元及办证费用13994元；7.扣取余额8549.26元；8.私自出售门面4间价值为2162400元（未入账）及401房200000元未入账，属变相扣取；9.超面积扣款695000元；10.重扣借款800000元；11.依法与104房购房人罗玉兰签订房屋买卖合同,并依约协助101.104.403.701.702.703.704.705的购房者办理产权过户手续；12.审计、评估费用40000元、四邻赔偿款140000元；13.按照6917783.11元为基数自2014年6月30日起以同期银行贷款利率的四倍计算逾期付款违约金至返还之日止；14.诉讼费及其他费用由被告负担）。事实与理由：原告之兄许文韬于2010年1月13日与被告正式签订《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发协议书》一份，同年8月26日，原告及许文韬又共同与被告签订了《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发补充协议书》一份，并于当天出具《承诺函》将上述协议的权利、义务全部转交原告履行。协议签订后，原告设立项目部，并依约向被告交清了还建购房款、管理费及利润4750000元。（孝感市后湖御景）七号楼于2011年7月28日竣工验收，于2011年8月29日交付物业使用，原告全面履行了上述合同义务。按上述协议约定：“（孝感市后湖御景）七号楼建成后，其产权归原告所有，由原告选择购房相对方并确定销售价格并以被告名义销售，由被告为购房者办证（产权过户），销售收入被告在扣取垫付费用及合同约定费用后，归原告所有”。另合同约定：“原告已交纳的土地出让金，由被告向政府申请办理返还，返还款全部归原告所有”。合同还约定：“被告负责安排房屋拆迁，办理土地相关的手续”。合同还约定了违约责任及违约金为50万元。然，被告并未依上述协议全面履行自己的合同义务。首先，依《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发协议书》及《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发补充协议书》，被告扣取的下列费用无事实依据及法律依据，具体包括：1.扣营业税620441.88元及企业所得费213945.58元，其扣取与（孝感市后湖御景）七号楼无关联性，也不见被告的交税凭证，且原告个人不属企业所得税的纳税主体。2.扣代理费42789.10元及物业用房款32555元并无扣取的合同依据。3.扣代垫费2700元，不属正当费用，也无垫款凭证。4.扣代垫的土地出让金1692896元，此款己由原告交纳，（其包括在原告（反诉被告）交纳的475万元中），且扣取凭证与（孝感市后湖御景）七号楼无关联性。5.扣取土地出让金税68562.29元，其扣取与（孝感市后湖御景）七号楼无关联性，也不见被告的交税凭证。6.扣取银行保证金183950元及办证费用13994元无扣取凭证。7.扣取余额8549.26元有违合同约定。8.私自出售门面4间价值为2162400元（未入账）及401房200000元未入账，属变相扣取。9.超面积扣款695000元。10.重扣借款800000元。其次、依据《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发协议书》及《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发补充协议书》，被告负责安排房屋拆迁，办理土地出让等相关的手续，由于其四邻协议不到位，导致原告向四邻赔款140000元。其三、因被告的违约行为，导致原告支付评估、审计费用40000元。其四、依《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发协议书》及《（孝感市后湖御景）七号楼联合开发补充协议书》，被告长期扣留以上述款项，显属违约行为，依法依约应当承担违约责任，依被告出具的报表，自2014年6月30日止，上述扣取款就己明确，故自该日起说明被告存在违约。其五、被告拒绝与104房购房人罗玉兰签约并办证，不依协议为101、104、403、701、702、703、704、705的购房者进行办证也属违约行为。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法庭依法支持原告的全部诉讼请求。被告(反诉原告)华庆置业公司辩称，1、本案属合资、合作开发房地产项目结算纠纷，依据协议的约定，许青云主张的诉讼请求明细中的第1-5项、第6项中办证费用及第12项中四邻赔款均应由许青云承担，具体答辩意见我方将在举证过程中阐述。2、关于许青云主张的诉讼请求明细中第6项中扣取银行保证金153950元的问题。该款项因七号楼房屋在销售过程中需办理按揭贷款，按照华庆公司与银行的协议约定“由华庆公司提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任，向银行指定账户存入全部按揭贷款余额5％的款项，作为履约保证金，未经银行同意，华庆公司不得动用该款项”，该款项由工商银行孝感孝天支行收取，因保证义务尚未完结，工商银行并未将该款项返还给华庆公司，待工商银行返还保证金后，华庆公司将及时返还给许青云。3、关于许青云主张的诉讼请求明细中第7项“扣除余额8549.26元”的问题根据原告提供的第九组证据的两份“收支明细表”可明显看出，记载有8549.26元余额的第106页明细表为2011年1月1日至2013年1月20日期间的明细，该明细表记载的数据已被第107页明细表所覆盖，该余额同时被覆盖计入新的明细表。按照华庆公司单方初步计算的协议，许青云尚欠我方309258.8元，最终已双方对账确认的金额为准。4、关于许青云主张的诉讼请求明细中第8项“私自出售四间门面和401房房款”的问题102/103/107/108四间门面是由许青云的代理人胡和清售出，华庆公司仅配合办理了相关手续，该四间门面销售开票金额总计1017600元，由胡和清收款。鉴定报告记载，401号房屋房款200000元由许青云收款。因此，许青云该项主张没有事实依据。5、关于许青云主张的诉讼请求明细中第9项“超面积扣款695000元”的问题该款项与本案没有关联，许青云所交付的375万元，是合同明确约定许青云的义务。安置义务已由华庆公司全部完成，许青云无权要求返还。6、关于许青云主张的诉讼请求明细中第10项“重扣借款800000元”的问题，许青云主张其以现金方式还款800000元，我方有证据证明未收到其现金还款，请求驳回该项请求。7、关于许青云主张的诉讼请求明细中第10项“配合办证”的问题，原告无权提起该项诉讼请求。如案外人提供全部所需的材料，我方将及时出具相关手续，配合办理房屋过户登记。8、关于许青云主张的诉讼请求明细中第13项“按同期贷款利率4倍支付违约金”的问题双方因办理结算产生纠纷至今，华庆公司并未违约，不应承担违约责任。9、评估费及诉讼费用问题由法院依法裁判。被告(反诉原告)华庆置业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付代垫款项309258.8元（暂定），最终以双方结算确认或法院判决的金额为准；2.判令反诉被告向反诉原告交付2528000元的建安发票（暂定）最终以双方结算确认或法院判决的金额为准；3.判令反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2010年1月13日，许文韬与反诉原告签订了《（孝感后湖御景）七号楼联合开发协议书》。双方后于2010年8月26日签订了《七号楼联合开发补充协议书》，当日许文韬出具《承诺函》将其在上述两份协议项下所有权利义务交由反诉被告承继。上述两份协议经孝感市中级人民法院（2015）鄂孝感中民二终字第00143号民事判决书认定为合资、合作开发房地产合同，合法有效。依据涉案《七号楼联合开发协议书》及《七号楼联合开发补充协议书》的约定，七号楼项目所涉及到的其他各项费用及税费全部由反诉被告承担缴纳，反诉原告仅配合办理相关手续。涉案七号楼项目工程竣工后，双方就项目结算产生纠纷，反诉被告向法院起诉，要求反诉原告返还部分款项。但反诉原告认为，截至今日反诉原告在涉案项目建设中，为反诉被告多垫付的各项费用，合计309258.8元（暂定），反诉被告至今未支付给反诉原告。故此反诉原告依据《民事诉讼法》第五十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，向贵院提起反诉，请求法院判如所请。原告(反诉被告)许青云针对反诉辩称，1、对于反诉原告提出的待定款项309258.8元的请求，我方认为需要双方进行数据的核对；2、建安费发票问题，我方认为也需双方核对结算、我方已缴纳的建安费发票为2047500元；3、诉讼费及反诉费用应由法庭依法裁决。原告(反诉被告)许青云与被告（反诉原告）华庆置业公司围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院经审查认定如下:对于原告提交的证据三、四《七号楼联合开发协议书》、《七号楼联合开发补充协议书》、承诺函、工作联系函、许文韬交款300万元收据、（2013）鄂孝南民初字第01913号民事判决书、（2015）鄂孝感中民二终字第00143号民事判决书、工程竣工验收备案证明、7号楼交房证明，上述证据能够证明案涉双方为合同当事人，7号楼工程由许青云设立项目部，由孝感市嘉和建筑设计有限公司设计，由孝感市卧龙建筑工程有限公司施工，由湖北天中元建设项目管理有限公司监理，由孝感市孝南区建设工程质量监督站验收，上述事实本院依法予以采信；对于原告提交的证据五湖北精诚有限责任会计师事务所鉴定意见书、湖北大成资产评估有限公司评估报告书、鉴定费、审计费费票据，相关鉴定程序合法,内容真实，本院依法予以采信；对于原告提交六《物业用房面积协议》，该协议虽然不属于原告本人签署，他人代签，但物业用房属于房屋的配套设施，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据七孝南区政府文件及公证文书，该证据不能证明被告超面积向原告扣款695000元，因双方在协议书中明确375万元的拆迁还建的户数及价格，并未注明按照实际价格补偿还建户，故对于原告的证明目的本院依法不予采信；对于原告提交的证据八被告出具的7号楼收支明细，该证据应结合全案数据及审计鉴定意见的情况来看，且原告对被告扣款部分有异议，对于该收支明细中异议部分需要核定；对于原告提交的证据九赔偿协议书2份，该2份赔偿协议书应属于协议中约定的如果乙方加建一层，甲方不承担任何费用，虽然原告没有在协议上签名，但属于协议约定以外增加部分，故该140000元应由原告支付，对于原告的证明目的本院依法不予以采信；对于原告提交的证据十房屋销售明细表及民事调解书，能够证明案外人罗玉兰购买案涉项目104号房屋未办理产权过户诉讼至法院的事实，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据十一孝感市卧龙建筑工程有限公司的证明二份，能够证明案涉7号楼系孝感市卧龙建筑工程有限公司施工，原告以孝感市卧龙建筑工程有限公司名义开具建安发票金额为2083500元，转款支付612000元，余款抵充房屋销售款项，上述事实本院依法予以采信；对于原告提交的证据十二300万元收条及80万元借条，该复印件的借条上虽然加盖被告公司印章，但是“许青云还现款，2010.11.2”这几个字是许青云丈夫所写，原告许青云庭审陈述系筹借100万元现金，偿还被告80万元现金给被告公司出纳（出纳以死亡），因无其他证据予以佐证，且原始借条未收回，原告以其证明80万元现金已经偿还不符合常理，本院依法不予采信；对于原告提交的证据十三胡和清死亡前书写的说明，该说明系证人证言，因胡和清已死亡，亦无其他证据佐证，对于原告拟证明胡和清系被告员工的证明目的本院依法不予采信。对于被告提交的证据一《七号楼联合开发协议书》、《七号楼联合开发补充协议书》、承诺函，该证据与原告提交的证据一致，本院依法予以采信；对于被告提交的证据二《7号楼售房发票》37张、《司法鉴定意见书》，能够证明房屋销售开具发票的情况及7号楼销售总收入，原告收款、被告收款、被告扣款情况，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据三收据5张及2018年8月7日庭审笔录，该2700元经原告认可扣除，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据四《物业用房面积协议》，该协议与原告提交的证据六一致，物业用房属于房屋的配套设施，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据五《土地出让金缴费单》、《关于申请拨付土地出让金的报告》，因双方补充协议中有约定“甲方代缴，由乙方全额承担。”被告拟证明该土地出让金应当在原告房款中扣减，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据六《土地出让金税金缴费单》，因双方在补充协议中有约定，且原告在2018年8月7日的庭审笔录中亦予以认可，对于被告拟证明土地出让金应当在原告的房款中予以扣减，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据七《按揭贷款业务合作协议》，因无其他证据证明原告合作开发的7号楼的销售有按揭贷款，且双方在协议中亦无约定，对于该证据本院依法不予采信；对于被告提交的证据八原一审证人证言及《司法鉴定意见书》第七项，原一审徐沙沙、杨光伟到庭的证言、收条、短信，该证言能够证明其购买门面房的事实；对于胡和清的书面证词、胡焱的委托书及证明、胡淼的证明，因证人未依法出庭接受质询，本院依法不予采信，不能证明胡和清的收款行为是原告委托，亦无证据证明胡焱、胡和清与原告系合伙关系，对于被告的证明目的本院依法不予采信；对于被告提交的证据九《2010年11月现金记账情况》、《借条》，对于该借条及记账记录结合原告对80万元偿还的陈述，原告陈述在外借款100万元现金，将其中的80万元现金偿还被告公司会计，加盖公章的借条（复印件），没有收回原件，没有收回原件的原因是公司需要做账，还陈述印章上书写的“许青云还现款2010年11月2日”字样系许青云之夫罗小华书写，因原告许青云陈述不符合常理及被告持有借条原件，对于被告拟证明80万元没有偿还的证明目的本院依法予以采信；对于被告提交的证据十13户赔偿协议书及一万元邻损费协议，该证据与原告提交的证据九一致，对于该证据本院依法予以采信；对于被告提交的证据十一关于7号楼销售房屋应缴税费司法鉴定意见书，对于该证据本院依法予以采信，但对于原、被告之间的税费的征收和缴纳应由国家税法调整，缴纳税费的主体应当自行向国家税务机关缴纳，对于被告拟证明原告应当缴纳的税款由被告扣减的证明目的本院依法不予采纳，对于被告已经代原告交纳的税款应当扣减。经审理查明，被告孝感华庆置业有限公司系具有二级资质的房地产开发企业。原告许青云之兄许文韬于2009年11月9日向被告交纳了300万元，收款名义是“合作协议工程款”。2010年1月13日，许文韬与被告正式签订后湖御景《七号楼联合开发协议书》一份，约定：许文韬与被告合作开发孝感市后湖御景七号楼；许文韬向被告一次性交纳购房款375万元（按照还建面积1500平方米，均价2500元/平方米计算），用于购买后湖御景高层住宅房安置七号楼13户还建户，并向被告交纳管理费及利润100万元，共计475万元；许文韬先向被告支付300万元后协议才能生效，剩余175万元必须在房屋开始销售后一个月内付清，否则可以在售楼收入中直接抵扣；被告负责安排房屋拆迁，办理土地相关手续；七号楼土地出让金由被告代缴，以后财政返还归被告，不足部分由许文韬另行补还给被告；许文韬自行组织筹建七号楼项目部，以被告的名义进行七号楼的开发报建、地基勘察、设计、施工、竣工验收、移交物业，项目所涉的各项费用、税金全部由许文韬自行承担，由许文韬提供建安发票及被告代办的各项合同及发票给被告，被告派工作人员协助许文韬办理相关手续，并对施工安全进行监督；七号楼的土地使用权及房屋产权只能以被告的名义办理销售，所有的房屋由被告代理销售，费用和税金由许文韬负责，销售收入归许文韬；违约责任：一方违约解除合同，应向对方支付违约金50万元。2010年8月26日，许文韬与被告又签订了《七号楼联合开发补充协议书》一份，约定：2010年7月26日七号楼规划审批为六层，如许文韬自行建七层，被告只能协助办理相关规划手续，如被处罚，一切法律责任由许文韬承担；七号楼的土地出让金是由被告代缴的，该款由许文韬全额承担，被告按照与政府的相关合约及政策向政府办理出让金的返还手续，出让金以实际返还额退给许文韬。当日，许文韬将上述两协议的权利义务转让给了原告许青云，原告作为乙方与许文韬同时在《七号楼联合开发补充协议书》上签字予以确认。原告受让合同权利义务后，自行成立七号楼开发项目部，由孝感市嘉和建筑设计有限公司设计，由孝感市卧龙建设工程有限公司施工，由湖北天中元建设项目管理有限公司监理，并于2011年7月28日将七号楼竣工验收，于2011年8月29日交付物业使用。之后，原、被告就案涉合同性质、合作开发结算等发生纠纷。2013年8月，原告起诉请求确认案涉《七号楼联合开发协议书》及《七号楼联合开发补充协议书》无效，本院（2013）鄂孝南民初字第01913号民事判决以及湖北省孝感市中级人民法院（2015）鄂孝感中民二终字第00143号民事判决驳回其诉讼请求，生效的法律文书认定上述协议性质为合资、合作开发房地产合同，且为有效协议。另本院结合原审查明及本次重审查明的事实如下：原告提交的一份《孝南区小车队房屋拆迁安置补偿协议书》载明：2009年6月10日，被告（甲方）与拆迁户杨新德（乙方）约定，一、乙方愿意选择以产权调换的安置补偿方式参与改造；二、同意将区政府小车队12户纳入整体改造，原则上每户基本还建面积按1:1.2还建，即还建96㎡/户。超出还建的面积按2400元/㎡价格计算，计13440.00元。此价款由乙方在甲方交房前一次性付清。三、鉴于乙方加层建筑拥有合法证件，经双方协商，乙方装潢、装修均不作赔偿，还建面积按1：1比例还建，即还建面积70㎡；还建楼层为6#4楼，户型面积为83.02㎡，超出13.02㎡的面积按该楼市场销售价格计算，待该楼销售价格确定后，此款由乙方在甲方交房前一次性付清。原告据此推算拆迁户的还建房面积（含楼顶面积70平方米）共计为1222平方米，按单价为2400元／平方米计算，原告应交还建购房款为2932800元，认为被告收取的375万元还建购房款中多收了69.5万元。2009年11月9日，许文韬向被告交纳的300万元包含220万元的现金和80万元的一张借条借款。原告称该80万元借款已于2010年11月2日以交纳现金80万元的方式偿还，原告提交的上述80万元借条（复印件）显示：左下方盖有被告公章，原告之夫罗小华在上面注明：“许青云还现款2010年11月2日”。原告还称，公司会计林炳庆（已亡）以公司需要原件做账为由未退还借条原件。被告“后湖御景”小区改造项目涉及三宗地：被告公司占地24.41亩、后湖宾馆宿舍区占地约5.19亩、孝南区机关事务管理局小车队占地约1.88亩，其中后湖宾馆宿舍区和孝南区机关事务管理局小车队的土地使用权以协议方式出让给被告。2009年1月13日、10月16日，孝南区财政局分别将市政府返还后湖宾馆宿舍区土地出让金3536400元、392900元拨付给被告，用于后湖宾馆宿舍区拆迁安置。案涉7号楼土地原使用权人为孝南区机关事务管理局小车队，被告于2009年11月20日缴纳土地出让金1692896元，区政府（孝南政文[2012]118号）于2012年8月20日请示市财政局拨付土地出让金，但至今未予拨付。2011年4月14日，因7号楼在原规划的基础上加建一层，影响市水产局住房的通风和采光，原告与住户签订补偿协议，共计补偿13万元。同年9月13日，原告因做车库赔偿相邻损失1万元。2012年1月6日，被告与“许青云”签订《物业用房面积协议》，约定按照7号楼占后湖御景（1至7号楼）建筑总面积的比例分摊七号楼物业用房面积6.51平方米，按照市场价格应承担物业用房费用32555元。原告认为该协议系被告伪造其签名。经查，7号楼没有单独建设物业用房，与后湖御景5栋高层住宅楼、6号楼共用物业用房，由同一个物业公司管理。被告对后湖御景开发项目缴的是季度企业所得税。后湖御景7号楼房产销售流程为：原告与购房人谈好出售价格，然后将购房人带到被告处，以被告名义与购房人签订买卖协议，由被告代为收款或原告直接收取后将收款凭证上交被告，被告向原告收取代理费及办证费用，最后由被告统一办理两证。7号楼销售期间，被告未经原告同意，分别与刘新芳、徐沙沙、杨光伟签订商品房买卖合同，以4000元／平方米的价格将102号和103号房出售给了刘新芳，将107、108号出售给了徐沙沙和杨光伟。徐沙沙和杨光伟的购房款由案外人胡和清（已亡）收取。经湖北大成资产评估有限公司鄂大成评报字【2016】第009号评估报告鉴定，上述房产价值总额为2162400元。案外人胡和清之子胡焱、原告许青云之夫罗小华、许文韬系后湖御景六号楼建筑工程的合伙人。原告对被告提交的《委托书》：“兹委托胡和清全权处理后湖御景6、7号楼的相关事宜”上的签名不认可。被告委托诉讼代理人杨楚林在原一审庭审陈述：“对于证据十一（委托书）许青云的签字不是本人签字，但是罗小华本人电话与原告沟通后确认由其代签的，且罗小华和许青云是夫妻，双方的共同财产有平等的处置权”。根据被告提交的7号楼收支明细表（2011年1月1日至2014年6月30日），本院委托湖北精诚有限责任会计师事务所进行了审计，鉴定确认：1.截止2016年11月28日止，七号楼销售总收入12050908元（含四间门面调评估作价2162400元），其中：原告收款4280500元（包含401房款200000元），被告收款7770408元；2.可明确被告扣款费用2052618.12元，其中：（1）扣缴营业税、印花税、地方教育费、营业税随征税费按5.75%计算，即12050908元×5.75%＝692927.21元；（2）扣缴住宅土地增值税按1.5%计算，即8938508元×1.5%＝134077.62元、（3）扣缴非住宅土地增值税按4%计算，即3112400元×4%＝124496元；⑷按协议扣收管理费及利润1000000元；⑸按协议扣收物业用房32555元；⑹扣收代垫土地出让金税金68562.29元。该鉴定意见提出，因原告对被告主张的其他扣款事项存在异议，超出鉴定业务范围，由法庭裁定。对该鉴定确认的事项，原告对扣收物业用房32555元有异议；被告对四间门面房评估作价2162400元有异议，还主张应扣减相关税费。并申请对案涉7号楼应缴纳税费申请鉴定，湖北瑞华会计师事务所有限公司依据本案的相关证据材料，作出鄂瑞华专字（2019）WH020号鉴定意见书，鉴定意见为7号楼应缴税费为1035105.76元，其中：营业税536709.20元，城建税37569.64元，教育费附加16101.28元，河道堤防维护费10734.18元，地方教育发展费10734.18元，印花税5367.09元，土地出让金契税及印花税68562.29元，企业所得税232087.66元，普通住宅土地增值税0元，非住宅土地增值税（商铺）117240.24元。针对被告提交的7号楼收支明细表（2011年1月1日至2014年6月30日），原告对被告从售房款中扣减的以下费用表示认可：管理费及利润1000000元、拆迁购房款750000元（但应扣减不实部分）、测绘费7000元、日常开支费用2700元、测图费2000元、办证费13994元、工程款2038500元（33000、200000元、100000元、1035500元、200000元、300000元、100000元、13000元、57000元）、土地出让金税68562.29元。对下列扣款不认可：1、按鉴定意见扣减税费；2、按0.5%计收代理费55892.42元、3、借款800000元；4、银行按揭贷款5%保证金183950元；5、土地出让金1692896元；6、物业用房32555元；7、账上余额负309258.8元；8、401房款原告未收取，被告属于变相扣减。被告提出反诉要求原告支付垫付款309258.80元（暂定），以最终数额为准；要求原告支付2528000元建安发票（暂定），以最终数额为准。原告共计支付审计及评估费用40000元，被告未提交鉴定发票。本院认为，涉案《七号楼联合开发协议书》及《七号楼联合开发补充协议书》已被法院生效法律文书确认为合资、合作开发房地产合同，合法有效，故原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于代售房款结算问题。本院认为被告代售案涉7号楼房屋的收入。鉴定确认被告收款为7770408元，被告对将四间门面房（102、103、107、108号）评估作价2162400元计入其中有异议，认为该四间门面系胡和清受原告委托出售，售房款由胡和清收取，被告根据原告及合伙人罗小华、胡焱出具给胡和清的书面《委托书》与业主刘新芳、徐沙沙、杨光伟签订商品房买卖合同并不违约。根据联合开发协议，7号楼以被告的名义办理销售，价格由原告与购房者谈妥后，再由被告与购房者签订商品房买卖合同，即被告与购房者签订商品房买卖合同必须征得原告同意。根据被告委托诉讼代理人杨楚林在原一审对上述《委托书》的陈述，该《委托书》上“许青云”的签名并非原告的签字，且被告提交的证据不能证明原告与罗小华、胡焱系七号楼项目合伙人，故不能证明存在原告委托胡和清出售房屋的事实。被告未经过原告同意与四间门面房的购买人签订商品房买卖合同，构成无权处分，故对原告要求被告赔偿因此造成房屋价款损失的诉讼请求，本院予以支持。因此，鉴定意见按照四间门面的评估价值计入被告的售房收入并无不当，本院依法确认被告收款数额为7770408元。二、关于被告反诉主张原告支付代垫款309258.80元及交付2528000元建安发票，均以最终结算数额为准的反诉请求。本院认为，对于建安发票原告已经按照被告代为支付建筑公司金额已经开具2083500元并交付被告，对于是否还需开具2528000元建安发票，应由纳税人自行按照税法规定缴纳或由税务机关征收，不属于民事法律调整的范围，故对于被告主张原告交付2528000元建安发票的反诉请求本院依法不予支持。被告按0.5%计收代理费55892.42元及银行按揭贷款5%保证金183950元，按照合作开发协议关于项目所涉的各项费用全部由原告承担的规定，上述费用理应由原告承担，但本案中被告仅提供了7号楼收支明细表，未进一步提供实际发生费用的相关证据，依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的主张不予采纳。原告主张许文韬向被告交纳的300万元中的80万元借款已经偿还，该主张不能成立。理由：⑴原告之夫罗小华在借条复印件上标注的：“许青云还现款”意思表示不明确；⑵先盖公章后标注内容不合常规；⑶原告偿还借款后不要求被告出具收据或退回借条原件不符合常理，故原告主张已偿还80万元借款证据不足，本院不予支持。原告不同意扣减土地出让金1692896元，认为该笔金额不一定是7号楼所缴纳的出让金，要求从政府返还的“后湖御景”土地出让金3536400元、392900元中按7号楼所占的面积比例分配950376.24元。本院认为，被告于2009年11月20日缴纳7号楼土地出让金1692896元，之后政府未拨付土地出让金返还款的事实清楚，根据《七号楼联合开发补充协议书》关于土地出让金由原告全额承担，出让金以政府实际返还额退给原告的约定，对原告主张不应扣减土地出让金的1692896元的请求，本院依法不予支持。关于物业用房扣款32555元。本院认为，虽然原告对《物业用房面积协议》上“许青云”签名不认可，但由于7号楼没有单独建设物业用房，与后湖御景其他楼房共用物业用房，由同一个物业公司管理，被告按照7号楼占后湖御景建筑总面积的比例分摊物业用房费用32555元，合情合理，本院依法予以支持。关于原告认为被告多收了69.5万元还建购房款的问题。本院认为，被告收取375万元还建购房款的依据是《七号楼联合开发协议书》，与原告所依据的《孝南区小车队房屋拆迁安置补偿协议书》为相对独立的合同，原告并无证据证明被告在订立《七号楼联合开发协议书》存在欺诈行为，且七号楼采取的是以产权调换的安置补偿方式，原告按单价2400元／平方米进行推算与事实不符，故对原告主张从375万元扣抵多收还建购房款的请求，本院依法不予支持。对于原告主张401房款没有收取，属于被告变相扣取的请求，因鉴定意见中明确原告方收款4280500元，该数额中包含401房款200000元，故对于原告主张没有收取401房款200000元的请求，本院不予支持。对双方对审计鉴定意见无异议的款项及原告对被告提交的七号楼收支明细表（2011年1月1日至2014年6月30日）所认可的扣款款项，本院予以确认。综上，被告代售房屋的收入为7770408元，支出有：管理及利润1000000元、物业用房32555元、代垫土地出让金税金68562.29元、土地出让金1692896元、800000元借款、拆迁购房款750000元、测绘费7000元、日常开支费用2700元、测图费2000元、办证费13994元、工程款2038500元（33000、200000元、100000元、1035500元、200000元、300000元、100000元、13000元、57000元），合计支出6408207.29元。收支相抵，结余1362200.71元。据此，被告应返还原告结算结余款为1362200.71元。综上，对于被告反诉原告支付垫付款309258.80元的反诉请求，本院依法不予支持；对于被告反诉及抗辩案涉7号楼应扣减的税费，被告应在实际垫付后向原告进行追偿。三、关于原告要求被告赔偿损失（向四邻赔款）140000元及评估、审计费用40000元的诉讼请求。本院认为，七号楼在原规划的基础上加建一层，因影响市水产局住房的通风和采光，原告向相关住房补偿13万元，又因做车库赔偿相邻损失10000元。根据《七号楼联合开发补充协议书》约定：七号楼规划审批为六层，如许文韬自行建七层的一切法律责任由许文韬承担，和《七号楼联合开发协议书》关于项目所涉的各项费用全部由原告承担的规定，该130000元是因加层产生的补偿费，10000元是在建设过程中产生的费用，按照上述约定应当由原告承担，故对其赔偿140000元损失的请求，本院不予支持。对于本案产生的评估、审计费用40000元，因双方对结算不能均有过错，以致形成诉讼，本院确定该费用由原、被告均担，故被告应支付原告该项费用20000元。四、关于原告要求被告继续履行《七号楼联合开发协议书》及《七号楼联合开发补充协议书》约定，依法与104房购买人罗玉兰签约办证，并为101、403、701、702、703、704、705的购房者进行办证的诉讼请求，被告协助七号楼购房者签约办证是协议约定的义务，本院予以支持。五、关于原告主张以扣款返还额度为基数，自2014年6月30日起依同期银行贷款利率4倍向原告支付违约金的请求，因双方未约定结算期限，且对结算不能均有过错，本院依法不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孝感华庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许青云结算余款1362200.71元及评估审计费20000元，合计1382200.71元。二、被告(反诉原告)孝感华庆置业有限公司于本判决生效之日起三十日内与104号房屋购房人罗玉兰签订商品房买卖合同；按照与购房者签订的买卖合同约定的期限，协助101号、104号、403号、701号、702号、703号、704号、705号房屋的购房者办理产权过户手续。三、驳回原告(反诉被告)许青云其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)孝感华庆置业有限公司的反诉请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费64295元，反诉费2975元，合计67270元。由原告(反诉被告)许青云负担47055元，被告(反诉原告)孝感华庆置业有限公司负担20215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董洪胜人民陪审员  高 崀人民陪审员  肖经武二〇一九年十月十七日书 记 员  杨 威附相关法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。