广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初950号原告：广州弘丰健康产业建设有限公司，住所地广东省广州市黄埔区方达路6号B-1栋302房。法定代表人：郑恒飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。被告：广东沣和堂文化传媒有限公司，住所地广东省广州市越秀区光塔路154号9楼915-916号自编C5房。法定代表人：程子久，执行董事兼经理。被告：陈柏冰，女，1981年2月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所实习人员。原告广州弘丰健康产业建设有限公司（以下简称弘丰公司）与被告广东沣和堂文化传媒有限公司（以下简称沣和堂公司）、陈柏冰租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月22日公开开庭进行了审理，原告弘丰公司委托诉讼代理人陈建平、被告陈柏冰的委托诉讼代理人黄志明、方桂贤到庭参加诉讼。被告沣和堂公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告弘丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令沣和堂公司支付弘丰公司装修工程款本金155万元，利息819750元及违约金710925元；2.判令陈柏冰对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由沣和堂公司及陈柏冰共同承担。事实和理由：2015年9月，弘丰公司与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司签订《物业租赁合同》，取得广州市黄埔区长洲岛原民华游艇厂厂房等物业使用权。2015年12月，沣和堂公司当时的独资股东、执行董事兼经理陈柏冰称，沣和堂公司正与香港国际武打特技演员培训中心有限公司合作，有意在弘丰公司长洲岛创建武打影视培训基地，双方因此开始洽谈合作事宜。2015年12月6日，弘丰公司与香港国际武打特技演员培训中心有限公司在广州市黄埔区就长洲岛游艇公共服务基地1号楼（原民华游艇厂厂房）场地租赁事宜签订《物业租赁合同》，将上述场地出租给该公司作为武打影视培训基地，场地面积2196平方米，租赁期自2015年12月1日至2025年8月30日。双方商定前3月为场地建设、布置期，免租金，自计租日起4年内租金为每月每平方米17元，4年后租金每年在上年基础上递增5%。香港国际武打特技演员培训中心有限公司(乙方)每月10日前支付当月租金，逾期支付租金，应每天按欠缴租金的千分之三向弘丰公司（甲方）支付滞纳金。欠交租金超过1个月，甲方有权停止承租人使用。欠交租金或物业管理费超过3个月，甲方有权解除合同。合同在甲方以传真、邮件或信函方式通知之日起自动终止。为保证合同履行，双方约定乙方须向甲方交纳保证金20万元。乙方提前解除合同的，保证金不予退还，且不能要求甲方补偿租赁物装修、改建的残值。如因甲方单方面原因导致提前解除合同，甲方需要赔偿承租人装修、改建及搬迁误工费的所有损失。双方并约定，双方出现合同纠纷协商无法解决的，可向合同签订地人民法院起诉。由于出租场地是旧厂房，为保证乙方使用，双方于2015年12月31日签订《装修工程还款协议》，约定旧厂房先由甲方垫付资金进行装修，装修费由乙方承担。装修工程造价165万元包干。乙方应在二年内支付装修工程款本金165万及利息，至完成付款截止。双方约定，乙方如未在二年内付清工程款本金及利息，租赁保证金20万元不退给乙方，作为违约金归甲方所有，乙方还须向甲方支付实际工程款本息总金额的30%作为违约补偿金。合同签订后，弘丰公司依照约定对厂房进行了装修，装修完工后，双方于2016年6月2日办理了交接手续，弘丰公司将场地交付给了承租人。在交付前一日，双方根据装修实际完工情况，签订了《备忘录》，约定施工现场遗留的装修问题及工程量清单，未完成装修项目由乙方自行处理，甲方给予乙方10万元作为工程补助资金。2016年11月，香港国际武打特技演员培训中心有限公司因故退出，陈柏冰要求以沣和堂名义承租。2016年11月9日，香港国际武打特技演员培训中心有限公司确认，上述《物业租赁合同》《装修工程还款协议》及《备忘录》于2016年11月30日前全部移交给沣和堂公司，由沣和堂公司和弘丰公司重新签署并于2016年12月1日起继续履行原合同内容。2016年12月12日，三方签署《三方变更协议》，同意原物业租赁合同主体变更，正式变更日为2017年1月1日，原合同权利义务概况转移给沣和堂公司，承担原合同的法律责任。双方特别约定，原合同保证金20万元，在合同终止或解除后，由弘丰公司支付给沣和堂公司。同日，三方签订《三方变更协议》和《三方变更协议》，约定原《备忘录》约定的装修工程补助款10万元已从借款本金中扣除，剩余装修款本金155万由沣和堂公司承担。2016年1月28日至2016年5月31日的装修款利息按165万的1.5%/月计息，2016年6月1日以后的利息按155万的1.5%/月计息。2016年1月28日至2016年12月31日的利息由沣和堂公司和香港国际武打特技演员培训中心有限公司共同承担，2017年以后的利息由沣和堂公司承担。此后，双方按照上述变更协议的约定，重新签订了《物业租赁合同》《装修工程还款协议》和《备忘录》。格式、内容均与最初弘丰公司和香港国际武打特技演员培训中心有限公司签订的文本一致。上述合同签订后，沣和堂公司即正式进场经营。自2017年7月起，沣和堂公司开始拖欠租金，弘丰公司多次催促，陈柏冰称沣和堂公司现由程子久负责管理，让弘丰公司找程子久。此后弘丰公司通过查询才了解到，陈柏冰已在2017年3月将其在沣和堂公司的股权转让给程子久等人，程子久出任执行董事兼经理。程子久称经营困难，资金无法周转，一再请求宽限。2018年3月26日，因沣和堂公司拖欠租金长达9个月，弘丰公司为此通知沣和堂公司解除合同，收回场地。双方合作终止后，弘丰公司多次要求沣和堂公司将装修款本息归还弘丰公司，但至今沣和堂公司分文未付。鉴于该债务产生时陈柏冰为沣和堂公司独资股东，弘丰公司特诉至法院，请求判如所请。被告沣和堂公司未应诉答辩。被告陈柏冰辩称，1.陈柏冰并非案涉合同当事人，根据合同相对性原则，弘丰公司要求陈柏冰承担连带责任没有任何事实和法律依据。从弘丰公司提交的证据可以看出，与弘丰公司签订《装修工程还款协议》的主体，无论是之前的香港国际武打特技演员培训中心有限公司，还是后来于2016年12月31日签订的《装修工程款还款协议》的主体沣和堂公司，签约主体均不是陈柏冰。按照我国《公司法》规定，公司具有独立的人格，依法独立承担民事责任，经过查询国家企业信用信息公示系统显示，沣和堂公司目前仍在正常开业中，具备独立承担民事责任的资格和能力。按照合同相对性原则，陈柏冰既不是合同当事人，亦不再是沣和堂公司的股东，弘丰公司如需追索相关的装修款应当向沣和堂公司追索，而非陈柏冰。陈柏冰虽曾经是沣和堂公司的股东，但是《公司法》规定一人股东对公司债务承担连带责任的基础首先应当是公司主体性质的确认，应以追究责任时公司主体的性质而定。目前沣和堂公司有两名现任股东，为普通的有限责任公司，相关债务应当由沣和堂公司承担。如按照弘丰公司所述，本案涉及的装修款是沣和堂公司租赁场地产生的债务，从受益的情况上来讲，案涉的场地自始至终由沣和堂公司经营使用，场地的用益使用权始终归于沣和堂公司，其获益均归于沣和堂公司，而且这种受益具有延续性，不管是股权转让之前或之后均由沣和堂公司受益，并非产生于陈柏冰担任一人股东时。按照谁受益谁担责的原则，应由沣和堂公司承担偿还责任，而不应由旧股东承担连带责任，这显然有悖于公平合理的原则。2.没有证据可以证明弘丰公司对场地进行装修或代为支付了装修费用，而且装修工程费用多少不能明确。弘丰公司与租赁场地的产权人广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司（以下简称游艇公司）签订《物业租赁合同》第10.1条约定:在租赁期限内甲方（游艇公司）同意乙方（弘丰公司）对租赁物进行装修改建，装修及改建设计方案需报游艇公司审核同意，乙方交纳装修保证金后方可进行装修，且应达到消防要求和环保标准。如果按照弘丰公司所述，弘丰公司对场地进行了装修和改造，而且是高达165万元的工程造价，必然存在装修和改建的设计方案以及相应的图纸，而且该图纸与设计方案应当经过游艇公司审核同意的。完工后投入使用前，还应当经过有相关消防部门和环保部门的验收才能投入使用。本案涉及的装修工程金额达到165万之多，如果真实存在装修工程，必然存在设计图纸、施工图纸、施工合同、施工方等文件，还有弘丰公司向施工方支付款项等相关凭证，经过消防和环保部门验收的相关文件。但纵观弘丰公司提交的证据材料，均无证据可以证实。从2017年1月开始，弘丰公司从未向沣和堂公司主张过装修款，在催收租金时为何155万元这么大的金额反而没有提出，只是催收金额较少的租金，一直到解除合同发的函件，均没有主张过装修款，不符合常理。更是说明这笔工程款并不真实存在。实际上沣和堂公司是在香港国际武打特技演员培训中心有限公司之后接受场地的，在签约时对《装修还款协议书》的内容提出过异议，但由于弘丰公司提出如不按整套文件材料签约就不给场地使用，不得不按原来的整套文件签约。但弘丰公司事后一直不能提交工程付款的记录和装修工程经过消防和环保验收的依据，直至本案起诉前，弘丰公司也未向沣和堂公司催收过这笔款项。退一步讲，如果法院认定弘丰公司确实支付了装修款，也不应由沣和堂公司全额承担。本案涉及的装修款是由于场地租赁所引起的，双方签订的合同租赁期为10年，但弘丰公司已于2018年3月26日收回租赁场地，合同实际只履行了15个月，如果沣和堂公司确实需要承担装修工程款，按照公平合理的原则，应当仅按实际履行期占整个租赁期的比例来计算应承担的装修款，而非全部承担。3.《装修还款协议》既约定了月利息1.5%，同时还约定了30%的违约金，重复约定了违约金，两年的违约金居然相当于本金，明显畸高。而实际上弘丰公司已扣取了沣和堂公司交纳的租赁保证金20万元，其已经得到补偿。如果法庭认定弘丰公司确实支付了装修款，应按照沣和堂公司实际使用场地期间占全部租赁期的比例计算应承担的付款本金，按同期贷款利率计算违约金。综上，弘丰公司的诉请无事实和法律依据，恳请法庭驳回弘丰公司的全部诉讼请求。经审理查明：2015年9月1日，弘丰公司（乙方）与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司（甲方）签署《物业租赁合同》，约定甲方将原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业出租给乙方做商业用途使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3670平方米，详见地块平面图。本合同租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月30日。2015年12月6日，弘丰公司（甲方、出租人）与香港国际武打特技演员培训中心有限公司（乙方、承租人）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地1号楼出租给乙方作为商业用途使用，租赁面积为2196平方米，租赁期限自2015年12月1日至2025年8月30日。甲方给予乙方3个月作为场地建设、场地布置期，即从2015年12月1日起至2016年2月28日止，建设期内甲方免收乙方租金。租赁保证金为20万元。之后，甲乙双方又签订《装修工程款还款协议》，约定装修工程造价按165万元包干，乙方应在二年内支付装修工程款本金165万元及利息给甲方，工程款利息按实际本金的月息1.5%计算，计息在工程开工一个月开始计息，至乙方完成付款截止，在二年内乙方可随时还款。2016年6月1日，甲乙双方签订《备忘录》，约定施工现场遗留的装修问题及工程量未完成装饰项目由乙方自行处理，甲方给予乙方10万元作为工程补助资金，双方另约定了现场交接问题及租赁起租日期等相关问题。2016年12月12日，弘丰公司（甲方）、香港国际武打特技演员培训中心有限公司（乙方）、沣和堂公司（丙方）签订《三方变更协议》，写明鉴于甲方与乙方于2015年12月6日签订了《物业租赁合同》，约定由乙方承租甲方拥有的广州市黄埔区长洲岛原民华游艇厂旧厂房，现经甲乙丙三方协商一致，丙方承接乙方向甲方租赁的该物业。原协议主体乙方变更为丙方。原合同权利义务概括转移给丙方，丙方将承继乙方与甲方所签署的原合同的权利和义务，并承担原合同的法律责任。三方同时约定了原合同的租赁保证金20万元，在原合同租赁期限届满或合同解除、终止租赁法律关系之日，由甲方支付给丙方。2016年12月12日当天，上述三方另签署了《三方变更协议》及《三方变更协议》两份文件。约定原协议中，甲方向乙方补助10万元装修工程补助款已从本金中扣除，因此在2016年1月28日至2016年5月31日的借款利息按165万元的1.5%/月计息，2016年6月1日以后的借款利息按155万元的1.5%/月计息。上述三份《三方变更协议》均有沣和堂公司盖章，陈柏冰在法定代表人处签名。在三方达成以上协议基础上，弘丰公司与沣和堂公司补签落款日期为2015年12月6日的《物业租赁合同》，约定内容与前述《物业租赁合同》不变。同时补签了落款日期为2016年12月31日的《装修工程款还款协议》，约定内容与前述《装修工程款还款协议》相同。弘丰公司为证实确实对案涉房屋进行了装修并实际支出了140万元工程款，提交了《工程预（决）算表》《装修平面图》（施工单位盖章、程子久签字）《装修工程施工合同》《施工单位催款函》《工程增项单》《房屋安全鉴定书》《装修工程补充协议》《工程款支付凭证》。弘丰公司另提供其工商登记内档查询，显示2018年1月4日变更之前公司股东为广东侨丰实业股份有限公司、姚汉侨，因此施工班组的催款函中才写为致侨丰集团公司。弘丰公司陈述，装修实际施工人及收款人均为姚德鹏，弘丰公司在支付装修款给姚德鹏时，也是用公司财务个人账户，包括姚楚贵个人账户转账，但都是有备注长洲岛装修工程款。关于装修工程款金额，弘丰公司称其与香港国际武打特技演员培训中心有限公司及沣和堂公司签订合同都是明确约定装修合同165万元包干，后来给予对方10万元优惠减免，即155万元包干，所以即使是装修实际产生工程款1400000元，也要以和沣和堂约定的工程款包干价为依据主张款项。2018年3月12日，弘丰公司向沣和堂公司发出《关于催收租金的函》，要求沣和堂公司支付从2017年7月1日至2018年3月共9个月的租金。2018年3月26日，弘丰公司向沣和堂公司发出《关于解除》的函，要求解除双方签订的租赁合同。2018年4月1日，沣和堂公司向弘丰公司发函《场地使用情况说明》，写明合同解除后，原租用场地已由陈柏冰（原广东沣和堂文化传媒有限公司法定代表人）使用。弘丰公司于2018年9月11日向本院起诉沣和堂公司、陈柏冰，要求沣和堂公司、陈柏冰支付自2018年3月26日至2018年6月30日的场地占用费165000元、电费2231.28元、水费696.5元、垃圾处理费45元，共计167992.78元及上述款项的违约金。本院立案受理后案号为（2018）粤0112民初5634号，本院经调解出具《调解书》，双方确认沣和堂公司、陈柏冰欠弘丰公司全部费用80000元，在2018年12月16日前付清。弘丰公司收回场地后，2018年7月9日，弘丰公司（甲方）与案外人广州新硬件信息科技有限公司（乙方）（以下简称新硬件公司）签订《物业合作协议》，双方约定合作经营期内，甲方以该合作物业入股，但不参与合作项目的经营管理，按约定固定收取每月的合作利润；合作期限自2018年7月1日至2025年8月30日；本合作协议生效之日起3日内，弘丰公司将合作物业即案涉房屋按现状交付新硬件公司经营。2018年7月10日，新硬件公司支付弘丰公司诚意保证金30万元。弘丰公司另提供中国农业银行交易明细清单查询显示，2016年12月-2017年5月份房租、2016年7月28日-2017年3月16日电费均系从陈柏冰个人账户中转账支付给弘丰公司。另查明，沣和堂公司申请设立日起为2014年12月10日，系自然人独资的有限责任公司，股东及法定代表人为陈柏冰。2017年1月9日，沣和堂公司变更工商登记，变更企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东由陈柏冰变更为陈柏冰、职尧尧。2017年3月2日，沣和堂公司再次申请工商登记变更，法定代表人、执行董事兼经理均从陈柏冰变更为程子久。本院还查明，案涉房屋广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地1号楼未办理报建手续，亦没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实有《物业租赁合同》《装修工程款还款协议》《备忘录》《三方变更协议》《函》《物业合作协议》《装修移交证明表》《场地使用情况说明》、工商登记档案查询表、《工程预（决）算表》、装修平面图、银行交易记录、《装修施工合同》《催款函》《工程增项单》《房屋安全鉴定书》《装修工程补充协议》、工程款支付凭证、（2018）粤0112民初5634号调解书、银行回单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案弘丰公司起诉时以债权债务概括转移合同纠纷起诉，但根据本案的证据以及实际履行的情况来看，弘丰公司与沣和堂公司双方实际上是履行新的《物业租赁合同》《备忘录》《装修工程款还款协议》过程中产生的纠纷，因此本案应为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前也未补办相应的报建手续或取得经主管部门批准建设的有关手续。因此，弘丰公司与沣和堂公司双方签订的《物业租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，弘丰公司和沣和堂公司双方应返还依据合同取得的财产。鉴于本案双方确认2018年8月份弘丰公司收回案涉房屋，而涉及的场地占用费及水电等各项费用在本院受理的（2018）粤0112民初5634号案件中已经处理完毕。现就本案中双方的争议焦点即为案涉房屋装修款项的承担问题，本院分析认定如下：其一，根据《三方变更协议》《装修工程还款协议》约定，沣和堂公司应在两年内支付弘丰公司165万元装修工程款，扣除2016年6月1日弘丰公司补助10万元的装修工程款之外，沣和堂公司仍需支付155万元的该笔款项。根据弘丰公司提交的《装修工程施工合同》《补充协议》、支付凭证等证据，可以证实弘丰公司对案涉房屋确实进行了装修且真实支出工程款项，陈柏冰认为弘丰公司并未实际支付该工程款，但未提出反证。因此，陈柏冰的抗辩理由不成立，本院不予采纳。其二，虽然双方还款协议约定由沣和堂公司支付装修款项155万元，但其是基于合同租赁期从2015年12月1至2025年8月30日而约定，现双方确认弘丰公司已于2018年8月份将案涉房屋收回。双方签订的《物业租赁合同》虽约定合同生效之日起2日内，弘丰公司将租赁物业按现状移交给沣和堂公司，但此时的移交弘丰公司对场地并未进行装修。合同第三点免租期及租赁物的交付，弘丰公司给予沣和堂公司三个月的场地建设、场地布置期（从2015年12月1日起至2016年2月28日），另结合弘丰公司提供的《装修工程施工合同》，本院酌定案涉房屋于2016年3月1日装修期满。可以看出，沣和堂公司实际使用租赁场地约两年半的时间。其三，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。根据弘丰公司提供的《装修工程预（决）算表》可以看出，本案争议的装修涉及房屋的钢结构部分、土建部分包括楼板、地面、脚手架、天花扇灰、吊顶及卫生间墙面砖、门窗、水电。这些装修明显属于附合物难以拆除，且弘丰公司2018年7月9日另外与案外人新硬件公司签订《物业合作协议》，将案涉房屋按物业现状交付新硬件公司经营使用。弘丰公司与沣和堂公司在移交场地时，并未对装修现值进行评估。综上，依据弘丰公司提交其实际装修金额的证据及弘丰公司庭审陈述，结合《租赁合同》的实际履行情况、双方对导致合同无效的过错程度及现在房屋装修残值估算等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定沣和堂公司赔偿弘丰公司装修损失35万元。弘丰公司要求沣和堂公司支付155万元的装修款缺乏依据，本院不予支持。因《租赁合同》无效，本院已按照双方的过错分担弘丰公司的装修损失，弘丰公司主张违约金及利息于法无据，本院依法驳回。关于陈柏冰是否承担连带责任问题。因双方合同签订及履行时，沣和堂公司为自然人独资公司，陈柏冰系唯一股东及法定代表人。双方合同的签订及变更均有陈柏冰的签名确认，在实际租金的支付上均系从陈柏冰个人账户中转账支付给弘丰公司，陈柏冰未能举证证明在此期间沣和堂公司的财产独立于其个人财产。根据《公司法》第六十三条规定，陈柏冰应对沣和堂公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东沣和堂文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广州弘丰健康产业建设有限公司装修损失35万元；二、被告陈柏冰对被告广东沣和堂文化传媒有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州弘丰健康产业建设有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31445元，由原告广州弘丰健康产业建设有限公司负担27872元，被告广东沣和堂文化传媒有限公司、陈柏冰共同负担3573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  林少畅人民陪审员  麦国华二〇一九年十月十六日书 记 员  张淳淳林婕