福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4415号 原告：戴珍妹，女，1962年9月24日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：黄玉粦，男，1965年4月16日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：黄斌斌，男，1987年5月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：戴爱琴，女，1987年5月9日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 上列四原告的共同委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 上列四原告的共同委托诉讼代理人：胡竹君，江苏斐多律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：福建海峡国际商贸城实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村****东侧。统一社会信用代码91350300557560179E。 法定代表人：翁国亮，总经理。 原告戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴与被告福建海峡国际商贸城实业有限公司（以下简称海峡公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴的共同委托诉讼代理人胡竹君到庭参加诉讼，被告海峡公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴向本院提出诉讼请求：1.海峡公司立即为戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理坐落于福建省莆田市荔城区新度镇壶公路南侧海峡国际商贸城D地块第10幢5层504号房屋的所有权初始登记手续，并协助戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理《不动产权证》转移登记手续；2.海峡公司立即向戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴支付逾期办理上述房屋权属登记手续的违约金36564.6元（以总房款365646元为基数，按照总房款的10%计算）；3.本案诉讼费用由海峡公司承担。事实和理由：2015年8月17日，戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴作为买受人，与海峡公司签订编号为L201506874的《商品房买卖合同》，约定戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴以总价款365646元向海峡公司购买坐落于福建海峡国际商贸城D地块第10幢5层504号房屋一套，同时约定海峡公司在房屋交付后365日为戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理不动产权证转移登记手续，否则承担违约责任。合同签订后，戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴按约向海峡公司足额支付了房款，双方将案涉房屋买卖合同提交住建部门备案，且海峡公司于2015年8月17日将案涉房屋交付给戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴。但是，截止到起诉之日，海峡公司未能按合同约定为戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理房屋权属登记并取得房屋权属证书，海峡公司的行为已构成违约。 海峡公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年8月17日，戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴与海峡公司签订合同编号为Ｌ201506874的《商品房买卖合同（预售）》1份，约定：戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴向海峡公司购买位于莆田市荔城区，该商品房所占用的土地用途为办公，总价款365646元，建筑面积为70.37㎡；海峡公司应在2015年3月30日前交付房屋。该合同第二十条约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款（不含贷款）的0.01%向买受人支付违约金，该违约金累计不超过买受人已付房款（不含贷款）的5%。《附件十一：补充协议》第十条第5项约定：双方一致同意将本合同第二十条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后【365】日内办理权属登记备案或取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房款（不含银行按揭款）的5%。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。海峡公司于2015年8月29日向戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴出具销售不动产统一发票1张及收款收据1张，戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴已经支付全部讼争商品房购房款365646元。2015年8月17日海峡公司将上述商品房交付给戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴使用。现因上述商品房至今尚未办理房屋所有权初始登记，商品房的权属证书无法转移登记至戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴名下，致讼。 本院认为，戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴与海峡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴已付清讼争商品房的购房款，此有海峡公司出具的2张销售不动产统一发票予以证实，予以认定。讼争商品房于2015年8月17日交付。根据合同约定，海峡公司应于讼争商品房交付使用后365日内，即2016年8月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但海峡公司至今未提供所需资料，讼争商品房仍未办理所有权初始登记，故海峡公司已构成违约，应承担相应的违约责任。戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴诉讼请求海峡公司为戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理讼争商品房的所有权初始登记手续，并协助戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理该商品房的《不动产权证》登记手续，合理合法，予以支持；对于违约金的计算方式问题，《商品房买卖合同（预售）》第十四条与《附件十一：补充协议》均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准“出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，及约定该违约金最高不超过买受人已交付价款（不含银行按揭款）的5%相矛盾，且合同对其他违约责任均约定按日计算，上述“万分之一”应当系合同制作过程中的笔误，意向实应为“日万分之一”；另外，即使上述约定并非笔误，若按该约定，违约金明显过低，对戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，予以调整为按买受人已付购房款的日0.01%计算违约金，又因双方约定该违约金最高限额为已付购房款的5%（即365646元×5%=18282.3元），戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴诉讼请求的逾期办证违约金至起诉之日已超过最高限额，故对约定内的部分，予以支持，超过部分，不予支持。海峡公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起三十日内为戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴申请办理坐落于福建省莆田市荔城区新度镇壶公路南侧福建海峡国际商贸城D地块第10幢5层504号商品房的所有权初始登记手续，并协助戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴办理上述商品房的《不动产权证》转移登记手续； 二、福建海峡国际商贸城实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴逾期办证违约金18282.3元； 三、驳回戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费714元，减半收取计357元，由戴珍妹、黄玉粦、黄斌斌、戴爱琴负担178.5元，由福建海峡国际商贸城实业有限公司负担178.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员  林 勇 二〇一九年十月十五日 法官助理  黄丽丽 书 记 员  俞雅莹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 4- 3-