吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初3033号原告（申请执行人）：田忠双，男，1972年2月10日出生，汉族，农民，户籍地吉林省榆树市。委托诉讼代理人：王丹丹，吉林衡丰律师事务所律师。被告（案外人）：曹铁柱，男，1983年8月20日出生，汉族，农民，户籍地吉林省九台市。委托诉讼代理人：吴晶波，吉林邦安律师事务所律师。第三人（被申请执行人）：长春市晟源房地产开发有限公司，住所地吉林省农安县合隆镇。法定代表人：周柱民，总经理。委托诉讼代理人：吕汇，吉林超佚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佳，长春市晟源房地产开发有限公司职员。第三人（案外人）：长春市天元创势房地产营销策划有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：张海军，董事长。委托诉讼代理人：吴晶波，吉林邦安律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，长春市天元创势房地产营销策划有限公司职员。原告田忠双与被告曹铁柱、第三人长春市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）、第三人长春市天元创势房地产营销策划有限公司（以下简称天元公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田忠双及其委托诉讼代理人王丹丹、被告曹铁柱的委托诉讼代理人吴晶波、第三人长春市晟源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕汇、丁佳、第三人长春市天元创势房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人吴晶波、于浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田忠双向本院提出诉讼请求：1.诉请人民法院依法确认第三人长春市晟源房地产开发有限公司与长春市天元创势房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》无效；2.诉请人民法院执行位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区住宅楼3单元606室。3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月4日，农安县人民法院（2017）吉0122民初450号民事判决书，对原告与第三人长春市晟源房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案作出民事判决。判令第三人长春市晟源房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告工程款9，529，676.00元及利息。判决生效后，第三人长春市晟源房地产开发有限公司未履行。原告申请强制执行。农安县人民法院以(2019)吉0122执231号执行裁定书查封了第三人长春市晟源房地产开发有限公司开发的，位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡**住宅楼****。被告曹铁柱对执行标的提出书面异议。农安县人民法院于2019年6月4日作出(2019)吉0122执异63号执行异议裁定:中止对位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区住宅楼3单元606室的执行。被告对执行标的不享有足以排除原告强制执行的实体权利，(2019)吉0122执异63号执行异议裁定不当。理由如下：一、晟源房地产公司与天元创势公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》，不是双方的真实意思表示，为无效合同。此两份协议书名为买卖，实为借贷抵押，非出于真实的买卖而设立，自始无效，天元创势公司对执行标的无处分权。天元创势公司非执行标的的开发商，被告与天元创势公司签订买卖合同，并不必然享有执行标的的实体权利，只有天元创势公司对执行标的享有处分权，被告才能依据与天元创势公司的买卖行为而取得执行标的的权益。因天元创势公司对执行标的无处分权，故被告对执行标的无实体权利。二、原告对执行标的享有建设工程款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及最高院的相关批复，被告并非购买商品房的消费者，不能排除原告的排除建设工程价款优先受偿权。被告曹铁柱辩称，1.答辩人购买的房屋系在第三人长春市晟源房地产开发有限公司设立的售楼处购买，该售楼处系晟源公司公开销售场所，答辩人有理由相信，售楼人员的销售行为系经晟源公司允许或授权。答辩人看房选房签订合同交款拿到钥匙的整个买房过程，均是龙泰佳郡售楼处完成的。该售楼处是晟源公司公开销售场所，所选的房源，系隆泰佳郡小区房屋，开发商均是晟源公司。如果没有同意或授权天元公司卖房，晟源公司不可能提供售楼处供天元公司销售房屋使用。晟源公司与天元公司的行为表现，具有支持和配合销售的外观特征。因此，答辩人作为一个普通居民，完全有理由相信售楼人员的行为系经晟源公司允许或授权。退一步讲，假使没有代理权，但是两个公司之间配合默契的销售行为，也具备了表见代理的效力。2.答辩人购买房屋系全款购房，取得了钥匙移转了占有。答辩人全款购房并且取得了钥匙，从法律上完成了移转占有。尽管没有办理过户登记，但是，由于该小区开发建设手续不全，连晟源公司都没有完成登记，答辩人更无法完成登记。未办理登记的原因，系因答辩人意志以外的原因造成，非因答辩人原因。3.同一小区的房源，天元公司销售房屋由晟源公司给予改底，这是小区周边众所周知的事实，晟源公司没有任何公示天元公司无权销售顶账房。我们购买房屋时，房屋一直在销售中，而且天元公司销售顶账房的消息乡邻尽知。并且天元公司与晟源公司共用一个售楼处，每当天元公司卖出房屋，均由晟源公司给予改底，事后我们得知已经改了25套房屋。这些事实让我们相信，天元公司销售顶账房是经过晟源公司同意和授权的。我们在售楼处或者是小区内，没有见到任何公示材料，没有任何提示购房客户天元公司无权售楼。4.起诉状所称《房屋买卖协议书》及补充协议无效问题，并不能成为执行答辩人购买房屋的理由。答辩人购买房屋时，是在晟源公司售楼处公开购买的，买的是顶账房。无论天元公司与晟源公司是何种关系，我们买卖房屋是经过晟源公司同意和授权的。不然我们怎么可能在晟源公司售楼处买到房屋呢？况且，那么多购房户(25套)都是天元公司卖的房子，晟源公司配合改底，晟源公司怎么可能没有授权和同意？因为周柱民被抓捕，公章被政府收走后，影响了后期改底，但是我们和前期改底的25户都是同样的购房户，没有任何不同，凭什么来执行我们的房屋？所以，协议有没有效与我们购房户无关，晟源公司的所有行为都表明天元公司售楼给答辩人，是经过其允许和授权的。5.生活消费票据证明，答辩人已在购买的房屋中生活较长时间。6.诉状所称建设工程优先受偿权并不适用。一是原告田忠双不是法律规定的适格承包人，其双方不存在有效建筑施工合同。建设工程承包人需具备法定施工资质，而田忠双作为自然人不具备承包资质，所以不是享有建设工程优先受偿权的合同法意义上的承包人。且其双方不存在有效的建筑施工合同，因此，田忠双不具有优先受偿权的资格。二是原告诉称的优先受偿权已超过行使期限。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定:“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月”，自发包人应当给付建设工程价款之日起算本工程峻工和入住已达数年之久，早已超过六个月的期限。三是原告诉称的优先受偿权并不优于消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，买受人都是交了全款并且办理了交钥匙手续，已经移转占有的消费者。承包人优先受偿权没有对抗消费者的效力。7.本案诉争的房产，已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记非购房人过错，依法属于不得查封的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案所有房屋，均已全部支付了购房款，并且交了钥匙实际占有该房屋。因为开发商手续不全无法办理过户登记手续，购房人对此并无过错。因此，属于不得查封的情形。第三人晟源公司述称，晟源公司没有取得商品房预售许可证明，不允许对外销售房屋，对外销售房屋是违法的，订立的商品房销售合同应当无效。第三人天元公司述称，本案房屋系没有任何审批手续的房屋，天元公司与盛源公司系抵账关系，天元公司面对消费者，是委托和授权卖房关系。如果是手续齐全的房屋，盛源公司必须先行初始登记，然后过户给天元创势公司，再由天元创势公司以自己的名义销售。但是本案房屋特殊性在于没有任何手续，盛源公司自己都没有进行初始登记。所以，房屋抵债给天元公司后，也是客观上造成无法进行登记过户。这是为什么两个公司配合销售的原因。当天元公司面对购房户进行售房时，是委托销售或者是授权销售关系，当面对盛源公司时，双方是顶账关系。也只有互相配合销售，才能完成顶账偿债的目的。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：田忠双与晟源公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2017）吉0122民初450号民事判决，判令被告长春市晟源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告田忠双工程款9529676元及逾期利息（利息自2013年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）。该判决发生法律效力后，根据田忠双申请，本院依法作出(2019)吉0122执231号执行裁定书，查封了第三人长春市晟源房地产开发有限公司开发的，位于，位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡******人曹铁柱提出异议后，本院于2019年6月4日作出(2019)吉0122执异63号执行异议裁定书，中止对位于农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区住宅楼3单元606室的执行，田忠双遂提起本案诉讼。2014年5月22日，第三人晟源公司法定代表人周柱民向案外人武守峰借款300万元，武守峰通过银行转账方式将300万元支付给周柱民，双方未签订书面借款合同。晟源公司与天元公司签订120份房屋买卖协议书及补充协议，意在为此借款进行担保。2014年6月4日，周柱民向武守峰偿还借款8万元。晟源公司因经营困难，与天元公司协商，天元公司向晟源公司退回41套房屋，由晟源公司自行销售。剩余79套房屋由天元公司销售25套（合同记载房屋单价2234.4元/㎡，合同涉及金额共计3818884元），并经晟源公司改底确认。后晟源公司法定代表人周柱民入狱，天元公司自行销售剩余54套房屋，案涉房屋包含其中。另查，2017年2月21日，被告曹铁柱与第三人天元公司签订《龙泰佳郡补充说明》，并向天元公司一次性支付55000元现金房款，购买龙泰佳郡B区住宅楼3单元606室，建筑面积89.4㎡。天元公司将其与晟源公司签订的协议书及补充协议交给被告，为被告出具收据并加盖公章。因晟源公司未缴纳土地使用金，未取得土地使用许可证，案涉房屋均未取得商品房预售许可证，龙泰佳郡小区尚未全部竣工亦未经验收，无法办理房屋产权登记。天元公司在与被告签订的《龙泰佳郡补充说明》第三条中注明“此房屋为甲方抵账房，乙方在购房前已经熟知相关情况并自愿购买”。本院认为，龙泰佳郡小区因未全部竣工验收且未取得土地使用证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定不得转让，本案中晟源公司与天元公司签订的协议书及补充协议违反法律强制性规定，应为无效合同。晟源公司与天元公司签订协议书及补充协议的真实意思表示并非买卖房屋，晟源公司亦主张未向天元公司交付房屋，故该协议及补充协议其实质是对周柱民向武守峰借款进行担保，只是双方保证债务人履行债务的一种变通方式，不必然地产生案涉房屋物权变动效果。天元公司仅对晟源公司享有一般债权请求权，对案涉房屋并无优先受偿权，亦无处分权。同时，天元公司不具备房地产开发企业资质，按照住建部《房地产开发企业资质管理规定》第三条，不得从事房地产开发经营业务。天元公司无权进行房地产销售，故天元与被告签订的补充说明亦为违反法律强制性规定的合同，当为无效。第三人天元公司主张因为晟源公司的行为使被告相信天元公司系晟源公司的委托代理人，经晟源公司授权销售争议房屋。然被告与天元公司签订的《龙泰佳郡补充说明》中甲方为天元公司，且明确标注了“此房屋为甲方抵账房，乙方在购房前已经熟知相关情况并自愿购买”，天元公司总经理李岩出庭作证时亦承认争议房屋系天元公司以自己公司的名义进行销售的。可见天元公司系以自己的名义与被告签订合同，其在销售时亦未经过晟源公司授权，没有书面的授权委托书，晟源公司亦未对天元公司销售案涉房屋的行为进行事后追认，其行为不具有为晟源公司代理的外观。曹铁柱与天元公司签订的补充说明中已载明该房为抵账房，被告理应知悉案涉房屋的实际权属情况，故被告不能依据与天元公司签订的补充说明而产生物权期待权。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。虽然被告曹铁柱实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定曹铁柱取得案涉房屋所有权，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故本院认为被告的抗辩不成立，对原告要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求予以支持。关于原告请求确认第三人晟源公司与天元公司签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖协议书补充协议》无效一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，申请执行人除对执行标的继续执行的诉讼请求之外的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，故对原告的第一项诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、准许执行农安县龙王乡翁克龙泰佳郡B区3单元606室；二、驳回原告田忠双的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由被告曹铁柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。本院(2019)吉0122执异63号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  史柏川审 判 员  徐宁宁人民陪审员  霍德顺二〇一九年十月三十一日书 记 员  韩 超