贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9544号原告：贺筱萍，女，汉族，1963年8月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张先培（特别授权代理），原告贺筱萍之女婿。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号11101200411354675。委托诉讼代理人：彭佳（一般代理），被告公司员工。原告贺筱萍与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张先培，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以856,460元购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付原告自2015年1月1日至2018年11月1日的违约金118,406元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年10月9日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城酒店式公寓商铺1层57号商铺，房屋总价款为856,460元。原告通过全款方式已支付完毕，履行了付款义务。原告于2016年8月17日向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，被告应于2014年12月1日之前交付该商品房，并于交房后180日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告交付给原告不动产证的时间为2018年12月22日。根据《商品房买卖合同》第二十二条，被告履行协助办证义务的具体方式是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未能在合同约定期限内完成商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书按时交付给原告，构成违约，且违约期间超过180日。对于被告逾期超过180日的违约行为，守约方行使违约责任请求权的权利理当不被限制。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告逾期已超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额856,460元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告具状诉至贵院，恳请支持原告的诉请。被告辩称：1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务；2、主张部分过时效，因原告于2019年8月6日起诉，2016年8月6日之前的违约金不受法律保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告贺筱萍作为买受人，招商局地产(贵州毕节)有限公司(已注销,被招商商置公司合并吸收)作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城酒店式公寓，房号为酒店式公寓商铺1层57号；该商品房总价款为856,460元；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向招商局地产(贵州毕节)有限公司支付了涉案房屋购房款856,460元。2013年7月9日，招商局地产(贵州毕节)有限公司取得毕节市南部新区招商花园城《商品房备案证明书》。2018年9月23日，原告签署委托书，委托招商局地产(贵州毕节)有限公司办理房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。2018年11月1日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为原告。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。庭审后，原、被告确认被告于2014年12月30日交房。另查明，招商局地产(贵州毕节)有限公司已被本案被告招商商置公司合并吸收，招商局地产(贵州毕节)有限公司的债权债务由被告承继。招商局地产(贵州毕节)有限公司已注销登记。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原告与招商局地产(贵州毕节)有限公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但出买人仍负有具备办理商品房转移登记的条件后通知原告的义务。《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第二款：“合同没有约定违约或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，出卖人于2014年12月30日向原告交房，应于交房之日起90日（2015年3月30日）内具备办理转移登记的条件并通知原告。出卖人于2013年7月9日取得毕节市南部新区招商花园城《商品房备案证明书》，已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明此时出卖人已通知了原告。而原告于2018年9月23日签署委托书，委托招商局地产(贵州毕节)有限公司为其办理涉案商品房的不动产权证时，应已知晓该公司具备办理涉案商品房转移登记的条件，视为已通知。但此时已超过按法律规定期限，招商局地产(贵州毕节)有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请以购房款856,460元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，于法有据,本院予以支持。同时,招商局地产(贵州毕节)有限公司已被本案被告合并吸收并已注销登记，其债权债务应由被告承继，故原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。对于违约金的计算期间，被告提出2016年8月6日前的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2015年3月30日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2015年3月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时,诉讼时效期间开始计算。而原告于2019年8月6日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月6日）回溯三年即2016年8月6日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。故原告主张的违约金从2016年8月6日起计算。如前所述，被告2018年9月23日已履行了通知义务，则违约金计算至2018年9月23日止。对于被告提出已于2018年8月23日邮寄办理产权证的告知函，完成了通知义务的抗辩主张，根据被告出示的邮寄单内容显示：邮寄时间为2018年10月19日；备注：C1住宅403。即被告邮寄的不是涉案房屋的办理产权证的告知函，该邮寄单与本案不具有关联性，本院不予采信。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以原告已付购房款856,460元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，计算支付原告贺筱萍2016年8月6日至2018年9月23日期间的违约金；二、驳回原告贺筱萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,334元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十月二十三日书记员  石 涛