广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17786号原告：深圳市龙城物业管理有限公司。法定代表人：徐永平，董事长。委托诉讼代理人：王亦寰，系公司员工。委托诉讼代理人：陈汝婷，系公司员工。被告：黄松棱。被告：丘清瑶。委托诉讼代理人：黄松棱，系被告丘清瑶丈夫。原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告黄松棱、被告丘清瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王亦寰、被告丘清瑶的委托诉讼代理人暨被告黄松棱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费5765.04元（人民币，下同）、房屋专项维修资金554.4元、水费574.61元、逾期付款违约金8457.91元，合计共15351.96元（各项费用暂计至2019年5月，逾期付款违约金暂计至2019年5月16日，请求法院判决至实际付款日）；2、被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原告于2007年3月3日起为深圳市南山区桃源村一、二期小区（以下简称桃源村一、二期）提供物业管理服务，被告为桃源村某住宅业主，物业面积为92.39平方米。根据物业服务合同的规定，被告应按照0.15元/平方米/月的标准向原告支付房屋本体维修基金，2013年3月之前应按照1.92元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费，2013年3月之后应按2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用。但被告从2017年4月起一直拒绝缴费。因被告逾期缴纳上述费用，按合同约定，被告应承担日千分之三的违约金。因被告逾期缴纳上述费用，按合同约定，被告应承担日千分之三的违约金，逾期付款违约金暂计至2019年5月16日为8457.91元，以上各项合计15351.96元。被告辩称：一、桃源村一二期的业主委员会是非法产生的，不能代表桃源村的全体业主，业委会与原告（龙城物业）所签订的合同是无效的。桃源村一二期的总建筑面积是72.85万平方米（多层住宅29.81万平方米，高层住宅30.59万平方米，商铺3.5万平方米，其它8.95万平方米）产权面积是690858平方米。根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，桃源村的总票权数就是690858票。桃源村第四届业委会选举参与票权数是326574票，第五届业委会选举参与票权数是337093票，第六届业委会选举参与票权数是304515票。均未达到《物权法》和《物业管理条例》规定的业主大会双过半的基本要求，已经违法。对于政府主管部门不作为乱作为的情况，桃源村的业主们一定会依法追究到底。二、假设桃源村一二期的业主委员会是合法的，假设业委会与原告（龙城物业）所签订的合同是有效的。原告（龙城物业）仍然存在很多违约之处。1、住宅本体维修基金不可以交给原告。对于原告诉讼请求中的房屋本体维修基金，因原告收取维修基金后没有按规定上交基金管理中心，存在侵占房屋本体维修基金的行为，损害了桃源村全体业主的利益。两被告可以把维修基金直接交到基金管理中心。2、原告无权请求自2019年1月1日开始的物业服务费。根据物业服务合同的相应条款，自2018年12月31日物业合同到期，原告赖着不走，继续收费，没有法律依据，存在强迫交易行为。如果法院支持这种行为，那么就是对桃源村人的天大不公，根本没有正义可言！3、桃源村物业服务合同(编号20100226)的效力是待定的。作为业主的被告在被诉之前从未见过此合同，最近去桃源村业主委员会查找，业委会居然也没有此合同正本和带公章的复印件。所以当第一次看到之后就仔细研判了一下，两被告发现3个问题，从而认为此合同的效力是待定的。(1)按照物权法第76条的规定、深圳经济特区物业管理条例第49条的规定，经业主大会作出决定的，方可使用业主大会印章。此合同应该依法使用业主大会印章来签订，但实际却使用的是桃源村业主委员会的印章。不能想当然就认为业主委员会已经得到业主大会的授权。两被告已经申请有利害关系的第三人桃源村业主委员会参加诉讼。如果原告或者第三人桃源村业主委员会认为此合同有效，就应该提供有关业主大会的决定和授权手续等证据。(2)此合同第八条第（二）款显失公平，物业服务的好坏不能由原告自己给自己评定，既当运动员又当裁判。(3)整个合同没有约定如何处理停车费、广告费、场地出租等所有使用物业公共部位和公共设施取得的公共收入，而这些收入实际是被原告收取了。这对全体业主来说也显失公平，因此此合同是可以撤销的。4、2013年2月6日关于涨价的补充合同也是效力待定的。补充合同里有经过业主大会批准并授权的字样，但是没有证据支持。此补充合同也应该依法使用业主大会印章来签订，但实际却使用的是桃源村业主委员会的印章。根据签订时间和不同的签字人推算，业委会可能换届了，但换届了却使用新的印章，所以难以认定是当届业委会还是上一届业委会签订了这份合同。5、20151208号物业服务合同确定了小区所有费用收支应该遵循合法、公开以及费用与服务水平相适应的原则，并约定了服务质量考核办法。这是个进步，告别了之前那种干与不干都同样收钱，干好干坏都同样收钱的荒唐合同。但还有个别条款对业主不公，比如约定业委会无偿为管理处人员提供物业管理用房和宿舍用房。6、原告未举证其实际提供了合同约定的物业服务并达到公允的质量标准。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。7、对于违约金问题，因原告违约在先，业主拒交物业费是行使先履行抗辩权。由于原告有长期存在的违约行为，也未提供符合深圳市“物业服务通用规范”的物业服务，两被告拒绝交纳物业费，属于行使《合同法》赋予的先履行抗辩权。原告的服务质量差和违约行为主要体现在：（1）原告自2007年入驻小区以来，就长期把大量的管理用房作为宿舍使用，不但给自己的员工住，还对外提供。在原告入驻之前之前，万科物业的员工就是另外租房住的，没有占用架空层的管理用房。原告还89-90-91栋架空层内违法搭建了仓库。(2)原告提供的绿化服务很差，而且还故意破坏绿化带变成停车位，这有多张照片为证。(3)公共环境卫生极差，这有多张照片为证。(4)安全漏洞多，火警频发。业主甚至被不明身份的人停水停电，以威胁、暴力方式催缴物业费。这有多张照片和深圳商报的报道为证。(5)原告只认收费不管理，导致车辆乱停，堵塞消防通道，碾压绿化带。(6)原告每年代收的停车费、广告费、场地租金等约1100万元，这些钱都是属于全体业主的，平摊到每家约是1500元／年。具体到两被告，到目前为止约应分得18000元，远超过原告主张的物业费。(7)业主满意度极低，民怨沸腾，民愤极大。物业服务好不好？业主最有发言权。打开‘家在深圳××××桃源村业主论坛搜索关键字‘龙城’，搜索结果的前50页里，98%都是对原告龙城物业的差评，甚至有血泪控诉。8、针对原告的服务质量差和违约行为，两被告准备提起反诉。综上所述，请贵院在准确认定事实的基础上支持被告主张，依法用原告代收的停车费等抵扣物业费，不支持违约金，切实维护两被告等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业公司之间的矛盾进一步激化。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为1994年6月14日成立的有限责任公司，其物业管理的资质等级为一级。位于深圳市×××大道××房（涉案房产）系两被告家庭购买的政策性住房，建筑面积92.39平方米。深圳市住宅局于2003年9月25日向桃源村管理处出具《入住证明书》，内容为涉案房产经该局批准已分配给被告黄松棱购买，被告已于2003年9月25日与该局签订了买卖合同，并交清了全部应付款项。2010年2月26日，原告（乙方、受委托方）与深圳市南山区桃源村业主委员会（甲方、委托方）签订《桃源村物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区桃源村实施专业化、一体化的物业管理订立本合同；本合同期限为五年，自2010年3月1日起至2015年2月28止；乙方按双方协商的标准向业主收取物业服务费用，即按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）0.42元，高层1.82元；房屋本体维修基金按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）0.15元，高层0.25元收取；及其他内容。2013年2月6日，原告（乙方）与深圳市南山区桃源村业主委员会（甲方）签订《补充合同》，约定：自2010年3月1日起，物业管理费的新收费标准为高层住宅每月每平方米2.6元、多层住宅每月每平方米1元等。2015年12月8日，原告（乙方、受委托方）与深圳市南山区桃源村第五届业主委员会（甲方、委托方）签订《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》，约定：乙方向桃源村提供专业服务；乙方按以下标准向业主收取物业服务费用，即按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）1元，高层2.6元；管理费按月收取，收取时间每月5日收取上月服务费；房屋本体维修基金按每月每平方米建筑面积多层（1-82栋）0.15元，高层0.25元收取；甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费，逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算违约金；本合同期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31止；及其他内容。原告提交一份快递详情单及查询记录，以证明原告于2019年4月30日向被告催收相关费用；详情单显示该邮件由他人签收。两被告表示该快递不是两被告收的。原告另提交欠费明细表，以证明涉案房产欠费金额及每月水费金额；原告明确其主张的物业管理费及本体维修基金系2017年5月1日至2019年4月30日期间的，水费系2017年4月1日至2018年5月31日期间的。两被告表示不记得从何时开始没有缴纳相关费用。两被告提交桃源村物业服务合同（一页）、桃源村业主大会表决表、桃源村业主大会会议表决票统计结果表、关于业主大会相关情况几点说明、桃源村第四届业主委员会委员选举结果统计表、第五届业委会委员选举结果公告、一二期2018年业主大会表决结果公告等，以证明桃源村一二期总建筑面积72.85万平方米，产权面积690858平方米，桃源村票数为690858票，第四届开始的业主大会的票权数都没有达到过半的要求。原告表示前述证据均为打印件，故不予认可。两被告提交执行案件受理通知书、（2017）粤0305民初9783号民事判决书、现状照片、一二期本体维修金使用情况说明、关于林某某等人侵犯公民个人信息案的情况通报、“罢免非法业委、解聘龙城物业”的2000位业主签名文件等，以证明原告侵犯业主权益，未公布资金使用情况、非法使用业主的维修资金、系非法管理等。原告对前述证据不予认可。本院认为，原告与桃源村业主委员会签订的《桃源村物业服务合同》、《补充合同》、《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》合法有效。前述合同到期后，原告继续为小区提供了物业管理服务，故原、被告之间存在物业服务合同关系。两被告应向原告支付其为涉案房产业主期间的物业服务费、本体维修基金及相关费用。对于被告提出的原告存在侵犯业主利益的行为，且原告存在服务质量差、乱等违约行为的抗辩理由，本院认为，原告如存在侵犯业主利益的行为，被告可就相关事宜另循途径解决；而且，被告提交的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在违约行为，且即使原告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不应因此拒绝交纳全部的物业管理费用；因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护包括被告在内的全体小区业主的合法权利。对于原告主张的2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费及本体维修基金，因被告未举证证明其已支付上述期间的物业管理费和本体维修基金，应承担举证不能的法律后果，故被告应予支付上述费用。根据原告与桃源村业委会签订的《桃源村物业服务合同》、《补充合同》、《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》中约定的物业管理费和本体维修基金的收费标准计算，被告应向原告支付上述期间的物业管理费5765.14元（2.6元/月/平米×92.39平方米×24个月）和本体维修基金554.4元（0.25元/月/平方米×92.39平方米×24个月）。原告要求被告支付物业管理费5765.04元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告主张的水费。原告代收水费，符合相关规定，且原告已提交相关证据证明上述期间涉案房产每月的水费金额，故对于原告要求被告支付2017年4月1日至2018年5月31日期间水费574.61元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金。被告一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给原告造成了损失，被告应当予以赔偿。《深圳市南山区桃源村一、二期物业服务合同》明确约定，业主不按时缴纳物业服务费用的，应支付日千分之三的违约金。该合同约定的违约金过高，故本院调整为按每月欠付金额的日万分之五支付违约金，自次月的6日起逐月分别计算至本判决确定的付款之日止。对于本体维修基金及水费的违约金，因合同中并未约定前述费用的违约金，原告要求被告支付前述费用的违约金，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄松棱、被告丘清瑶于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费5765.04元、房屋本体维修基金554.4元及物业管理费的违约金（以每月欠付金额为基数，按每日万分之五的标准，从次月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告黄松棱、被告丘清瑶于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司2017年4月1日至2018年5月31日期间的水费574.61元；三、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费91.9元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年十月二十五日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。