四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初89号原告（申请执行人）：泸州太昌建筑安装工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路****。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：谭林，四川时代永嘉律师事务所律师。被告（案外人）：黄山，男，1988年6月11日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。被告（案外人）：高瑗，女，1989年11月23日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：江安县易通房地产开发有限责任公司，住所地四，住所地四川省江安县江安镇竹海路中段v>法定代表人：刘佳荣。委托诉讼代理人：熊建军，男，系公司员工。原告泸州太昌建筑安装工程有限公司（以下简称太昌公司）与被告黄山、高瑗、江安县易通房地产开发有限责任公司（以下简称易通公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月15日立案，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告太昌公司的委托诉讼代理人谭林，被告黄山及黄山、高瑗的共同委托诉讼代理人熊良裕，被告易通公司的委托诉讼代理人熊建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太昌公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对江安县的门市进行强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：泸州仲裁委员会于2018年5月4日对太昌公司诉易通公司建设施工合同纠纷一案作出仲裁裁决，太昌公司于2018年6月申请强制执行。2019年7月太昌公司请求执行易通公司名下位于江安县的门市，同月案外人提起案外人执行异议申请，四川省宜宾市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）川15执异114号执行裁定书,太昌公司于2019年8月收悉。首先，案外人出示了房屋买卖合同，但是该买卖合同并未在房管部门进行备案，签订的时间无法认定。上面加盖的是易通公司前法人的私章，在其签订合同之时，易通公司的法定代表人早已变更，前法定代表人没有任何权利对易通公司财产进行处置。其次，案外人提交了普通增值税发票，但是该发票只能证明易通公司就发票上的金额向税务部门缴纳了税款，案外人并未出示任何向易通公司支付款项的凭据，无法明确案外人是否已经全部缴纳购房款。再次，案外人仅仅提供了房屋租赁合同及几张照片，拟证明房屋已经实际交付使用。但是按照常理，使用房屋肯定要产生水电气费，案外人并未出具任何的水电气使用发票。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在本案中，买卖合同签订时间存疑；案外人无法证实在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；没有证据证明已经支付全部价款或部分价款；购买房屋过后，案外人未积极进行备案登记，具有重大过错。被告黄山、高瑗辩称，2011年，石某挂靠在易通公司名下的江安县大妙乡场镇新街投资开发建设商住楼。石某因资金缺乏，向黄山之父黄泽友借款520000元。至2018年下半年石某所借款尚未偿清，经协商，就用石某以易通公司名义开发的江安县的门市以148464元的价格售予黄山。并于2018年12月24日，签订《商品房买卖合同》。随即易通公司将所购房屋交付给了黄山与高瑗占有。2019年1月18日，黄山、高瑗将房屋出租给李林昌使用。2019年6月下旬，黄山、高瑗到江安县不动产登记中心准备办理该房屋过户登记时被告知，案涉房屋被四川省宜宾市中级人民法院查封。被告易通公司辩称，石某、刘忠富挂靠我公司，我公司收取管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。太昌公司提供了以下证据：第一组：营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，拟证明：主体适格；第二组：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异114号执行裁定书，拟证明：涉案房屋属于被执行人易通公司所有，太昌公司申请执行易通公司是合法的。黄山、高瑗质证意见：第一组：无异议；第二组：真实性无异议，但达不到证明目的，案涉房屋实际上由石某开发，黄山、高瑗未看到申请执行的依据，不清楚申请执行是否合法。易通公司质证意见同黄山、高瑗的质证意见一致。本院认证意见：因各方当事人对第一组证据无异议，本院对第一组证据予以采信。各方当事人对第二组证据的真实性无异议，且第二组证据系本院作出的裁定书，故本院对第二组证据的真实性予以确认，能否达到太昌公司的证明目的将在下文综合阐述。黄山、高瑗提交了如下证据：第一组：黄山、高瑗身份证、结婚证复印件，拟证明：被告诉讼主体资格；第二组：1.《合作协议》，拟证明：石某于2011年８月２日与易通公司签订挂靠协议，以易通公司的名义开发江安县大妙乡场镇新街商住楼的项目；2.四面山镇长坝村村民委员会的证明以及中国农业银行的转款凭据，拟证明：黄山的父亲黄泽友为了支持石某搞房地产开发，于2012年７月11日、2012年9月15日和2013年1月31日分三次通过转账的方式，借款520000元给石某；第三组：《商品房买卖合同》一份、房产分户图一份、2018年12月24日四川增值税普通发票一张，拟证明：在法院查封之前的几个月，黄山、高瑗就已经与易通公司签订了书面买卖合同，并且已经按约定支付了购房款，开具了发票、缴纳完善了税款。另外，合同约定在出卖人交付房屋之日起240日内交付房屋所有权证给买受人，至法院查封时，还未到240天，黄山、高瑗对未过户无过错；第四组：《房屋租赁合同》一份、案涉房屋目前使用情况的照片两张，拟证明：黄山于2019年1月18日与做建材生意的李林昌签订了租房合同，现在李林昌将该房屋用于堆放建材。即黄山、高瑗在法院查封的前几个月就已占有了案涉房屋。第五组：黄山、高瑗申请了石某出庭作证。石某陈述：石某挂靠在易通公司名下修建案涉房屋，2012年、2013年石某向黄泽友借款50多万元，到2018还有余款20多万元没有还，故将其开发的最后一间门市抵给了黄泽友，黄泽友是黄山的父亲。案涉房屋于购买后即于2018年12月交付给了黄山。太昌公司的质证意见：第一组：无异议；第二组：《合作协议》三性均不认可，该协议随时可制作，因挂靠违法，故合同本身无效，该协议与本案无关；中国农业银行的转款凭据，只能证明黄泽友和石某具有债权债务关系，该份证据与本案无关，三性均不认可；四面山镇长坝村村民委员会的证明真实性无异议，但与本案无关；第三组：《商品房买卖合同》的三性均不认可，该合同随时可以制作，并无其他证据证明签订时间是在法院查封之前；对房产分户图无异议；四川增值税普通发票是易通公司就该房屋要买卖所应当缴纳的税票增值税证明，无法证明已支付完毕款项；第四组：《房屋租赁合同》及涉案照片，三性均不认可，该组证据是随时可以签订，也可以作假，无法证明黄山、高瑗已实际占有案涉房屋；第五组：证人石某未提供证据证明其拥有售房以及收取购房款的手续或者委托。根据证人的陈述可以知晓黄山、高瑗并未缴纳全部或部分购房款。易通公司质证意见：对第一至第四组证据均无异议，第五组对石某陈述其与易通公司是挂靠关系无异议，本院认证意见为：第一组：因各方当事人均无异议，本院予以采信；第二组：因挂靠人石某与被挂靠人易通公司均认可石某挂靠易通公司修建案涉房屋，太昌公司虽陈述《合作协议》因随时可制作，故对真实性不认可，但太昌公司未提供证据证明该份证据属于事后制作，故本院对太昌公司辩称的理由不予采信，对《合作协议》的真实性予以确认；各方当事人对中国农业银行的转款凭据和四面山镇长坝村村民委员会的证明均无异议，故本院对上述两份证据的真实性予以采信；第三组：因太昌公司未提供证据证明《商品房买卖合同》系事后制作，而《商品房买卖合同》加盖了易通公司合同专用章，故对该份证据的真实性予以确认；各方当事人对房产分户图及四川增值税普通发票真实性无异议，故本院对上述两份证据的真实性予以确认；第四组：太昌公司未提供证据证明《房屋租赁合同》系伪造，而该份《房屋租赁合同》上有双方当事人盖章、捺印且结合黄山、高瑗提交的照片，本院对《房屋租赁合同》及照片的真实性予以确认。上述证据是否能达到证明目的，本院将在下文综合阐述；第五组：因石某的陈述其与易通公司系挂靠关系和其向黄泽友借款的事实有《合作协议》、转款凭证相佐证，故对石某陈述的上述二事实予以确认。根据当事人陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：本院依据已经发生法律效力的泸州仲裁委员会（2017）泸仲字第218号仲裁裁决书，因被执行人易通公司未履行法律义务，太昌公司申请强制执行，本院于2018年7月30日依法立（2018）川15执190号案件强制执行，并于2019年6月12日以（2018）川15执190号之四协助执行通知书查封了登记在易通公司名下位于江安县商业用房。2019年6月下旬，黄山、高瑗知晓房屋查封情况后，遂于2019年7月15日提出执行异议，要求中止对江安县商业用房的执行。2019年7月25日本院作出（2019）川15执异114号执行异议裁定：中止对江安县商业用房的执行。太昌公司于2019年8月收悉上述执行异议裁定，并于2019年8月13日提起执行异议之诉。另查明，2011年8月2日易通公司（甲方）与石某（乙方）签订了《合作协议》约定：“一、由乙方出资在江安县大妙乡场镇以出让方式获得位于江安县大妙乡场镇江安出让（2009）6号宗地的使用权。……乙方将全额出资对该宗地进行商品房开发……三、甲方应提供乙方在修建开发中的一切手续，直接至本项目结束为止。……”甲方易通公司盖章，易遵全加盖印章。乙方石某签字。黄泽友系黄山父亲，2012年7月11日黄泽友向石某转款120000元，2012年9月15日黄泽友向石某转款100000元，2013年1月31日黄泽友向石某转款300000元，上述三笔款项共计520000元。石某认可上述款项系其向黄泽友的借款，因其于2018年尚未还清上述借款，故与黄泽友协商，用门面抵借款。黄山、高瑗系夫妻关系，2018年12月23日，黄山、高瑗与易通公司签订了《商品房买卖合同》约定：黄山、高瑗向易通公司购买江安县商业用房，房屋预测建筑面积41.24平方米，按建筑面积计算，单价为3600元，总价款148464元，约定一次性付清。出卖人应当于2019年1月1日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托石某在商品房交付之日起240日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。易通公司于2018年12月24日向黄山、高瑗开具《四川增值税普通发票》。2019年1月18日黄山就案涉房屋与李林昌签订了《房屋租赁合同》将房屋租赁给李林昌使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，黄山、高瑗需同时满足前述四种情形才能排除执行。虽太昌公司称案涉《商品房买卖合同》系随时可伪造、制作的证据，但太昌公司未就该份证据系伪造或事后制作提供证据证明，故本院对太昌公司的意见不予采信。本院确认黄山、高瑗与易通公司签订的《商品房买卖合同》签订的时间为2018年12月23日，系在人民法院查封案涉房屋之前。虽太昌公司称黄山、高瑗对未办理过户登记具有过错，但《商品房买卖合同》约定案涉房屋交付时间为2019年1月1日前，石某陈述案涉房屋于《商品房买卖合同》签订后即交付，即是于2018年12月23日后交付，而《商品房买卖合同》中约定石某在商品房交付之日起240日内为黄山、高瑗办理权属转移登记，至房屋查封之时，合同约定的权属转移登记日期尚未届满，故黄山、高瑗对案涉房屋未办理过户登记无过错。本院认为，本案争议的焦点为：一、黄山、高瑗是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋；二、黄山、高瑗是否支付全部价款。对上述两个争议焦点评析如下：针对争议焦点一即黄山、高瑗是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。本院认为黄山、高瑗已合法占有案涉房屋。理由如下：黄山、高瑗提交了黄山与承租人李林昌签订的《房屋租赁合同》及房屋使用的照片，太昌公司称《房屋租赁合同》系可伪造的证据，但未提供证据证明，故对太昌公司的意见不予采信。结合案涉房屋使用的照片，本院确认案涉房屋已使用。太昌公司称案涉房屋未产生水电费，与情理不符，黄山、高瑗解释系因承租人李林昌在附近还有其他门面，该门面只用于堆放杂物，故未产生水电，该解释合理，故本院对太昌公司的意见不予采信。本院确认黄山、高瑗已合法占有案涉房屋。针对争议焦点二即黄山、高瑗是否支付全部价款的问题，本院认为案涉房屋系以房抵债所得，应视为房款已付清，理由如下：黄山、高瑗提供了黄泽友向石某的转账依据，石某也出庭作证，可以证实因石某差欠黄泽友的借款，故用案涉房屋抵偿黄泽友的借款。石某挂靠易通公司修建案涉工程，石某作为实际修建方对案涉房屋具有处分权。易通公司称石某对本案房屋无处分权，石某收款不能认定为易通公司收款的理由不能成立，本院不予支持。本案的商品房买卖合同是在石某未全额清偿借款的情况下，经重新协商，将部分借款法律关系转变为商品房买卖合同关系，将部分借款转化为已付房款，并对房屋交付、过户登记等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案石某与黄泽友经协商一致将部分借款关系转化为商品房买卖合同关系，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故太昌公司称因黄山、高瑗通过以房抵债取得案涉房屋，不应保护的理由不能成立，本院不予支持。本院认为黄山、高瑗房款系借款转款而来，应视为已交清房款。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回泸州太昌建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告泸州太昌建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  罗 润审 判 员  郭美宏审 判 员  聂华聂二〇一九年十月二十二日法官助理  华 涛书 记 员  牟岑雪