广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17835号原告：陈汝佳，男，1973年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************219。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：招瑞敏，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：吕世华，男，1988年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************731。委托诉讼代理人：陈贞妃，广东奇才律师事务所律师。原告陈汝佳诉被告吕世华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄镔、招瑞敏，被告吕世华及其委托诉讼代理人陈贞妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈汝佳向本院提起诉讼请求：1.判令被告吕世华向原告支付租金25500元（欠2019年4-6月的租金）和违约金15628元（以每月实欠租金为本金，按每月欠租实际天数以每日1‰计算，欠租期间为2016年12月15日至2019年6月5日，暂计至原告起诉之日即2019年9月26日的违约金为15628元，之后计至被告付清欠付的租金之日止）；2.判令被告吕世华向原告支付税款2605.04元（欠2019年7-10月的税款）和违约金（违约金以应付税款总额为本金，按1‰标准自起诉之日起计算，实际计至被告付清欠付的税款之日止）；3.判决确认被告吕世华所支付的租赁保证金已全部扣减；4.判令被告吕世华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告将位于佛山市顺德区大良街道办事处近良社区居民委员会延年路顺德雅居乐花园**号的商铺（以下简称大良雅居乐**号商铺）在2016年出租给被告，被告租赁该商铺至今。租赁期间，被告一直未按期交租，累计产生违约金超过15000元；对此，原告早于2018年11月电话通知被告，全部租赁保证金已抵扣完毕，要求被告补充租赁保证金。被告自2018年11月起拖欠租金和税费至今。原告将案涉商铺租给被告是基于其大学生创业，已减免部分租金。以上事实，有租赁合同等证据证实。因原告个人特殊情况，本案获得的全部费用将会被作为执行款清偿银行债务，这也是原告被迫提起诉讼的根本原因。为此，原告特具状法院，请法院依法审理，判允所求。被告吕世华辩称，被告约在2018年11月5日在涉案商铺门口收到佛山市顺德区人民法院张贴的（2015）佛顺法执字第1421号《公告》，并被告知需协助法院执行工作，将每月租金交由法院提取，并收到协助执行通知书。被告已向法院交付了2018年11月至2019年3月期间的租金共42500元。被告为协助法院执行将租金交付法院后，原告多次到涉案商铺闹事，原告在商铺贴字条、泼油、塞锁等，导致涉案商铺在2019年1月至3月期间无法正常经营。涉案商铺小半用于经营水果店，大半用于经营小食店，因水果以外卖点单为主所以影响不大，但对小食店影响较大，小食店因原告的行为导致经营无法维系而倒闭。被告因不堪原告滋扰在2019年3月14日向佛山市公安局顺德分局大良派出所南国社区民警中队报案。被告认为，因原告滋扰生事导致被告无法正常使用涉案商铺，2019年1月-3月期间的租金被告无需支付，已缴费给法院的1月至3月的租金可用于抵扣4月至6月租金。即便被告需要支付，也可选择用保证金14600元抵扣租金，抵扣剩余部分应返还给被告。另涉案商铺已于2019年6月拍卖成交，由案外人拍得。关于租金违约金，被告在履行合同中确实存在未严格按照合同约定的期限支付租金，但原告并未就违约金向被告追讨，被告支付租金后双方一致认可该款项为交付某月份的租金，应视为原告同意被告迟延支付租金的行为，双方已经以实际履行方式对租金的支付时间进行了变更，原告无需支付违约金。即便需要支付，合同约定的违约金过高，请法院予以调整。关于税费，被告已经缴清，而税费一直是由被告代原告向相关税务部门缴纳，即使产生滞纳金也已由被告负担，因此原告无权要求被告支付税费违约金。此外，因原告滋扰生事导致被告无法正常经营，期间的相关税费、物业管理费等应由原告承担并返还给被告。原告拒不履行生效法律文书导致双方合同提前解除系违约。涉案合同租赁期限至2021年6月3日，合同第九条第一款约定，若乙方提前解除合同……已交付的租金及租赁保证金作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的其他损失。合同履行中，原告已拒不履行生效法律文书确定的义务，导致法院拍卖涉案商铺，双方合同解除，系原告违约。被告要求参照该条款，由原告向被告支付保证金等额的款项14600元作为违约金。此外，对原告滋扰生事导致被告经营损失的事宜，被告保留追究其责任的权利。原告围绕诉讼请求、事实与理由提交了原、被告身份证复印件、商铺租赁合同、微信收款记录、缴费凭证、欠缴税款记录、通知短信等证据予以证明，被告提交公告、协助执行通知书、执行裁定书、转账记录及回单、电子交费凭证、物业费发票、视频及照片等证据予以反驳。经原、被告的质证、辩证，本院对原、被告提交的证据的真实性予以采信，可作为认定案件事实的依据。根据本院采信的证据，综合质证、辩证意见，本院确认案件事实如下：2016年6月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，原告将自有位于大良雅居乐**号商铺出租给被告作商业使用。合同约定：商铺租赁期为二年，从2016年6月4日至2018年6月3日，月租金7300元，每月15日前提前支付下月租金；签订合同之日起3日内支付2个月租金14600元作为定金，同时支付首月租金7300元，商铺交付后定金转为租赁保证金,合同终止无违约行为无息退还保证金；商铺租赁税和物业服务费由被告承担；如被告逾期支付租金或其他税费，原告可按欠款总额的每日1‰计收违约金。合同签订后，被告依约向原告交付租赁定金14600元，原告依约将商铺交付被告使用，租赁期间被告按月支付租金，但并未有全部准时在15日前支付。该商铺租赁期限临近届满时，原、被告于2018年3月31日续签第二次《商铺租赁合同》。续签合同约定：租赁期为三年，从2018年6月4日至2021年6月3日，月租金8500元，每月5日前提前支付下月租金，原合同租赁保证金14600元转为现合同的租赁保证金。除此之外，商铺租赁税和物业服务费负担、违约责任等约定条款与原合同基本一致。2018年11月2日，因原告未履行与中信银行股份有限公司佛山分行金融借款案，本院依法在涉案商铺张贴强制执行公告。被告担心原告商铺被拍卖后无法收回租赁保证金，被告暂停支付租金，要求原告用租赁保证金抵扣2018年11月、12月租金，但原告未予同意继续向被告催收租金，被告告知原告租金需交给法院。2019年1月8日，本院向被告发出协助执行通知书，要求被告将租金直接支付给法院执行账户。2019年1月9日被告向法院执行账户转入10300元支付2018年11月及12月部分租金。2019年1月21日凌晨，原告以被告拒不支付租金为由，在被告租赁的商铺店门上张贴催债字条，用牙签和胶水堵塞锁孔等手段以迫使被告直接向其支付租金。2019年1月21日，被告再向法院执行账户转入15200元，支付2018年12月租金余额及2019年1月租金，至此，被告两次向法院执行账户转入租金共计25500元，已付清2018年11月、12月和2019年1月共3个月的租金。2019年3月10日，原告再次在被告租赁的商铺店门上喷催债字样和堵塞锁孔等。被原告催债和堵塞门锁后，被告在租赁商铺经营小食店的部分铺面被迫关停，卖水果的部分铺面继续营业。2019年3月11日，原告向被告以短信通知被告“吕世华，因你方违约，原缴纳的保证金已作为违约金扣减。你方应在收到本通知后3日内补充保证金至本人账户。”2019年3月12日，被告再向法院执行账户转入两笔租金各8500元，支付2019年2月、3月租金。2019年3月14日，被告不堪原告滋扰，向大良派出所南国民警中队报案。至此，被告已向法院交付了2018年11月至2019年3月期间的租金共42500元。2019年6月，涉案商铺被法院强制拍卖，由案外人买受，由被告继续租赁该商铺。被告以原告在商铺店门贴字条、泼油、塞锁等滋扰行为，导致涉2019年1月至3月期间无法正常经营，未支付2019年4月至6月3个月的租金，但商铺的租赁税和物业服务已缴纳至2019年6月。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，原、被告前后签订了二份《商铺租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，被告依约向原告交付了租赁保证金和首月租金，原告亦依约向被告交付出租的商铺。之后，被告使用原告商铺，向原告支付租金。在前一份合同履行期间，被告虽有时延期支付租金的现象，但经原告催收后亦能在每个月都支付租金，双方彼此相安无事，双方在合同期限将届满前还续签了合同。在后一份合同履行期间，被告同样出现延期支付租金的情况，经原告催收后亦能尽快地补交租金，双方亦同样相安无事。但合同履行至2018年11月时，因原告不能履行其与中信银行股份有限公司佛山分行已生效的金融借款一案的债务，被本院予以强制执行，本院要求被告协助将应付原告租金转入法院执行账户以清偿原告债务。法律规定，任何单位和个人都有协助执行法院生效裁判的义务。被告自2018年11月不再直接向原告支付租金，并告知了原告需协助法院执行一事，将2018年11月至2019年3月期间的租金转给法院，被告协助法院执行的行为不应认定为逾期支付租金。但原告却以此为由，于2019年1月至3月期间两次以张贴纸条、喷字、堵塞门锁等违法方式向被告催讨租金，滋扰被告的经营，导致被告在2019年1-3月无法正常经营，相反，原告该行为不但违法，且构成严重违约。由此可见，被告在2018年10月前延期支付租金的行为，虽已构成违约，但违约行为相对轻微。而原告采取违法的行为追讨租金，滋扰了被告的正常经营活动，其违约行为相对更为严重。综合考量原、被告的违约行为和后果。本院酌情确定，被告已交付的租赁保证金14600元作为抵扣因延期支付租金对原告造成的违约损失，原告应收取的2019年4-6月租金25500元作为抵扣因滋扰经营对被告造成的违约损失。因此，原告要求被告支付2019年4-6月的租金及逾期付款违约金，并确认被告已支付的租赁保证金已全部扣减，理由不充分，本院不予支持。被告要求以2019年4-6月的租金抵扣其2019年1-3月受到的经营损失的抗辩意见，证据确实，理由充分，本院予以采纳。关于原告要求被告支付所欠税款及滞纳金的问题。原告的涉案商铺已于2019年6月被案外人所买得，原告已不再是该商铺的所有权人，无需向税务部门缴纳租赁税。虽然该商铺纳税主体仍未变更，仍为原告，但原告也没有实际向税务部门纳税。原告要求被告向其支付税款及滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可要求该商铺新业主配合办理缴税主体变更登记手续，被告或新业主应向税务部门补交税款。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：驳回原告陈汝佳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为927.93元（原告已预付），由原告陈汝佳负担556.76元、被告吕世华负担371.17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招 才二〇一九年十月十八日书记员 杨金凤