河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0209民初2872号 原告：李树太，男，1959年2月26日出生，汉族，住河北省唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：齐文英，河北舜思律师事务所律师。 被告：张新更，女，1969年2月11日出生，汉族，住河北省唐山市曹妃甸区。 被告：马绍亮，男，1973年7月26日出生，汉族,住河北省唐山市曹妃甸区。 被告：项亚娜，女，1977年8月18日出生，汉族，住河北省唐山市曹妃甸区。 原告李树太与被告张新更、马绍亮、项亚娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树太委托诉讼代理人齐文英、被告项亚娜到庭参加诉讼，被告张新更、被告马绍亮经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李树太向本院提出诉讼请求：1、要求确认唐山市曹妃甸区龙凤园小区二期212-2-1301号房产归原告所有，并停止对该财产的执行;2、要求撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2019）0209民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年4月17日原告李树太与被告马绍亮、项亚娜就位于唐山市曹妃甸区房产签订了《房屋买卖居间合同》，唐山市爱居房地产经纪有限公司作为上述房屋买卖的居间人，被告马绍亮、项亚娜将该房屋转让给了原告，原告按照合同约定依约向被告马绍亮支付了购房款，其中分别于2019年4月17日支付购房款20万元、于2019年4月20日支付购房款30万元，于2019年5月14日支付购房款43万元，剩余3万元约定于房屋办理不动产权属变更时支付被告，故现原告全面履行了合同义务。原告并于2019年5月28日进行了房屋交接验收，被告马绍亮、项亚娜将房屋交予原告实际占有、使用、管理。因此，原告与被告马绍亮、项亚娜之间签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约東力，房屋的实际所有权人为原告，原告已经早已实际占有、使用、管理该房屋，原告享有的该房屋的相关权利依法也应受到保护。 唐山市曹妃区人民法院于2019年6月3日作出了(2019)冀0209民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》查封了涉案房产，在送达上述法律文书时原告得知涉案房产被查封的事实。原告与2019年7月5日提出异议申请，由唐山市曹妃甸区人民院于2019年7月20日作出(2018)冀0209民初1771号之二民事裁定书驳回了原告的异议申请。现原告根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，被告将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被告保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第17条规定，被告将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得査封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中，原告只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。结合本案1、原告已经支付完毕《房屋买卖居间合同》约定的购房价款2、原告也早已经从被告马绍亮、项亚娜手里接收房屋，并实际占有、使用、管理该房屋。3、涉案房屋未办理过户登记手续的原因是因为不动产登记部门尚未对被告马绍亮、项亚娜发放不动产登记权属证，故导致办理过户手续条件尚未成就，故原告不存在任何过错。因此，原告享有对执行标的足以排除强制执行的权益，贵院应根据法律的规定，应当依法撤销唐山市曹妃甸区人民法院(2019)冀0209民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》并立即解除对房屋的查封、拍卖等执行指施。4、不动产变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因＂。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的，故对于本案诉争的房产原告已经通过受让行为并支付房款对价这一系列法律事实取得了诉争房产的所有权归属，为了保护原告的合法权益，维护交易安全，因此本案诉争的标的不能唯登记论作为认定的依据。 综上所述，贵院应依据客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，切实公平维护原告的合法权益。为此，原告根据民事诉讼法的相关规定，特提出案外入执行异议之诉，请求贵院侬法确认唐山市曹妃甸区龙凤园小区二期212-2-1301号房产归原告所有，并停止对该财产的执行。依法撤销唐山市曹妃甸区人民法院(2019)冀0209民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》，望贵院准如所请。 被告马绍亮法定答辩期间未作答辩。 被告项亚娜对原告李树太的诉讼请求没有异议。 被告张新更提出书面答辩意见：被答辯人起诉以案外人执行异议之诉立案不符合立案条件，理应驳回。1.本案案由为案外人执行异议之诉纠纷。但是答辩人与马绍亮、项亚娜民间借贷纠纷一案现在还没有进入执行程序，没有执行立案。案外人提出执行异议之诉，必须在执行程序期间提出。2.曹妃甸区人民法院作出的2019冀02**民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》符合法律规定，应予确认其法律效力。曹妃甸区人民法院依据答辩人的申请，经审查认为判决可能难以执行，裁定对马绍亮、项亚娜名下的涉案房屋予以査封，答辩人提供了担保。曹妃甸区人民法院依法作出的2019冀02**民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》符合法律规定，应予确认其法律效力。3.被答辩人与马绍亮、项亚娜有恶意串通，虚假交易，逃避债务的的嫌疑。答辩人与马绍亮、项亚娜的借贷发生在2015年和2016年，答辩人提起诉讼是在2019年5月20日，而在此之前，答辩人曾多次向二人催要借款。被答辩人与马绍亮、项亚娜签订房屋买卖合同的时间为2019年4月17日，距离答辩人起诉仅一个月的时间。马绍亮、项亚娜于2019年4月17日、4月20日、5月14日共计得到购房款93万元，足以偿还答辩人的债务，而马、项二人拒不偿还债务，该购房款是否为马、项二人实际获得有待查实。4.退一步讲，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案当中，如果进入执行程序，被答辩人是否和马、项二人签订了合法的房屋买卖合同，是否合法的占有房屋，需要查实，且被答辩人没有交付全部购房款，不符合第28条第三款的规定。由此，被答辩人不能排除对该房屋的执行。综上，请求法院依法驳回被答辯人的起诉及诉请。 本院经审理认定事实如下：原告李树太与被告马绍亮、项亚娜就位于唐山市曹妃甸区龙凤园小区二期212-2-1301号房产于2019年4月17日签订了《房屋买卖居间合同》，唐山市爱居房地产经纪有限公司为上述房屋买卖的居间人。该房屋面积为134.56平方米，约定购房款为96万元，原告按照合同约定向被告马绍亮共计支付了购房款93万元，其中分别于2019年4月17日支付购房款20万元、于2019年4月20日支付购房款30万元，于2019年5月14日支付购房款43万元，付款方式均为原告李树太的儿媳赵芳通过唐山银行账户转账支付至被告马绍亮农业银行曹妃甸支行账户。购房款剩余3万元约定于房屋办理不动产权属变更时支付被告马绍亮。原告已于2019年5月底进行了房屋交接验收，被告马绍亮、项亚娜将房屋交予原告实际占有、管理。涉案的龙凤园小区二期212-2-1301号房产在原告购买房屋之前存在银行贷款，在原告交付第三笔房款43万元的当日，被告马绍亮提前偿还了全部银行贷款270332.55元。原告接收房屋后，对该房屋进行了装修，装修已完工等待入住。 另查明，就(2019)冀0209民初1771号张新更诉被告马绍亮、项亚娜民间借贷纠纷一案，唐山市曹妃区人民法院于2019年6月3日作出了(2019)冀0209民初1771号《民事裁定书》及《协助执行通知》，查封了涉案房产。在原告得知涉案房产被查封的事实后，原告于2019年7月5日提出异议申请，由唐山市曹妃甸区人民院于2019年7月20日作出(2019)冀0209民初1771号之二民事裁定驳回了原告的异议申请。以上事实，由原告提交的《房屋买卖居间合同》、《转账凭证》、《业务凭证》、《收条》、《电费收据》、《民事裁定书》及《协助执行通知》等，及原告代理人、被告项亚娜当庭陈述予以证实。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告经过房产中介公司向被告马绍亮、项亚娜购买涉案曹妃甸区房产，该房屋面积为134.56平方米，约定购房款为96万元，原告已按合同约定交付了93万元，仅剩余3万元尾款待办理产权变更登记时交付。原告购买房屋支付了适当价款，在原告购买该房屋时，该房屋不存在被查封情况，原告取得该房屋为善意取得。该房屋未能办理房屋产权变更手续系因尚未取得房屋不动产权证，无法办理过户手续。原告对该情况亦无过错。本院对原告李树太购买后占有、管理、使用该房产的事实予以认定。且原告已交付绝大部分房款并接收该房产，且原告已对房屋进行了重新装修。在原告购买该房屋后，曹妃甸区人民法院于2019年6月3日根据被告张新更申请对马绍亮的财产进行了查封，但此时被告马绍亮对该房产已不具有实际所有权。原告对争议房产享有的权利为房产的占有、使用、管理等权利，权利性质为物权。被告张新更仅享有对被告马绍亮、项亚娜的债权。原告李树太享有的物权优先于被告张新更享有的债权。原告李树太就涉案房产享有足以排除查封、执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。因此被告张新更关于本案不属于案外人执行异议之诉的主张不成立。综上所述，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第二款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，判决如下： 一、原告李树太与被告马绍亮、项亚娜就曹妃甸区龙凤园小区二期212-2-1301号房产签订的《房屋买卖居间合同》有效。被告马绍亮、项亚娜应在符合办理过户条件时协助原告李树太办理产权变更登记手续。 二、原告李树太对龙凤园小区二期212-2-1301号房产的权利足以排除被告张新更查封、执行的权利；解除唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初1771号《民事裁定书》对被告马绍亮、项亚娜位于唐山市曹妃甸区住房的查封。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告张新更、马绍亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 王 斌 二〇一九年十月十日 书记员 郝苗苗 ——