吉林省长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初1500号原告（申请执行人）：佘旭，男，1970年2月23日生，汉族，住长春市朝阳区。被告（执行案外人）：殷炳艳，女，1973年8月11日生，蒙古族，住长春市宽城区。被告（被执行人）：李罡，男，1972年4月18日生，汉族，住长春市朝阳区原告佘旭诉被告殷炳艳、李罡执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佘旭、被告殷炳艳到庭参加诉讼;被告李罡经本院送达开庭传票,无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。佘旭向本院提出诉讼请求：1、请求判合准予强制执行长春市朝阳区惠民路的产权证号为1060188409、丘地号为4-68/401-26-2(412)的房屋;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告殷炳艳与被告李罡签订的《房屋买卖合同》符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。所有权人为李罡的房屋于2014年1月27日被绿园区人民法院查封,查封期限两年。2014年5月13日,被告殷炳艳与被告李罡签订《房屋买卖合同》，《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:.......(二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;......”,由于被告殷炳艳与被告李罡签订的《房屋买卖合同》在人民法院查封该房屋之后,违反了《城市房地产管理法》的上述规定,符合《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:....(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”另外,被告殷炳艳与被告李罡签订的《房屋买卖合同》约定:“甲乙双方协商同意乙方采取以下第一种方式购买此房（单选)一、按揭贷款购买房屋1、如果乙方以按揭贷款的方式购买甲方房屋,甲乙双方应按丙方（中介公司)要求于2014年5月20日前将房屋贷款的全部手续及材料要件准备齐全,交丙方保管，以便乙方贷款的顺利办理。具体的贷款额度,贷款年限,贷款利率和发放时间,按有关规定最终审核为准。......”被告殷炳艳以银行按揭抵押贷款的方式购买涉案房屋,并约定了双方提交房屋贷款所需材料的截止时间。由于办理银行按揭抵押贷款(二手房)需要所购房屋进行抵押并且房屋应已经变更为主贷人(被告殷炳艳)所有,因此,最迟在2014年5月20日时,甲乙双方应当办理完毕更名过户,过户后被告殷炳艳持登记在其名下的该房屋的产权证书,才能够办理银行按揭抵押贷款。但实际情况是,该房屋于2014年1月27日即被人民法院查封,被告殷炳艳与李罡无法办理过户手续。在无法办理过户登记及抵押贷款后,被告殷炳艳于2014年7月7日、2014年7月22日分两次将房款直接支付李罡,显然被告殷炳艳对房屋无法办理过户登记一事是知情的。须请人民法院注意的是,被告殷炳艳与被告李罡签订的《房屋买卖合同》中,第一条第一点并未捋涉案房屋的房产证号进行填写，《房屋买卖合同》的通篇都未提及房屋的产权信息。按照社会常理及习惯,买房子最看重的就是产权手续,被告殷炳艳作为买房人,最基本的产权证书都不审查吗在得知房屋无法办理过户手续时,仍然捋房款全额支付被告李罡并搬入涉案房屋,是一个正常买房人做出的行为吗被告殷炳艳与被告李罡明显存在以合法形式掩盖非法目的的恶意串通行为,损害被告李罡债权人的利益,符合《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:...(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;......”因此,被告殷炳艳与被告李罡签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。二、被告殷炳艳提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,需符合下列条件且享有能够排除执行的权利:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。被告殷炳艳与李罡的房屋买卖合同签订于2014年5月13日,而房屋查封于2014年1月27日,不属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”,被告殷炳艳在执行异议中提供的长春市公安局朝阳分局义和路派出所的《证明》,载明被告殷炳艳于2014年8月入住房屋,也不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件,同时，被告殷炳艳2014年5月得知无法办理过户手续后,从未向人民法院提出执行异议申请,而是等到查封时间在其购房时间之前的查封登记解除后,向原告的强制执行提出执行异议,结合被告殷炳艳知晓房屋无法办理过户登记仍向李罡支付房款等事实情况，被告殷炳艳不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”不应中止原告对涉案房屋的执行。综上,被告殷炳艳不是被查封的房屋的合法所有权人,中止执行行为已对原告的权利造成了严重的侵害,请人民法院支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。殷炳艳辩称，不同意原告请求，我不知情下与李罡签订的房屋白色个同，我是2014年5月有买卖合同，而原告是2015年9月才查封，即我的买卖合同在前，原告查封后我认为我的买卖有效。被告李罡未到庭，未进行答辩。本院经审理认定事实如下：本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，涉案房屋查封时间为2018年7月27日，被告马海波于2017年2月22日与代路签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法、有效。签订该合同后，被告马海波已于2017年2月27日前支付全部购房款，根据原告提供的采暖费、物业费、生活垃圾处理费等相关票据，亦能够证明被告马海波已于本院查封前合法占有涉案房屋。根据被告马海波提供的《申请表》、《询问笔录》、完税证明等相关证据，能够证明被告马海波已于2017年3月9日与代路、汤政涛共同向长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心提交办理长春市绿园区万盛理想国C组团C16幢3单元106号房屋的过户申请并已缴纳税款，故未办理过户更名登记非因被告马海波自身原因所造成的。综上所述，被告马海波在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产，同时已按照合同约定支付全部价款，且其未办理过户登记非因被告马海波自身原因所造成的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，被告马海波提供的证据足以对抗本院的合法查封，亦足以排除法院的强制执行，故原告葛秀华要求对坐落于长春市绿园区万盛理想国小区C组团C16栋3单元106号，丘地号：4-100/113-30-8106房屋继续执行的诉讼请求，本院不予支持。关于原告葛秀华要求撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106执异129号执行裁定书的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，不予评判。被告代路、汤政涛经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告葛秀华的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告葛秀华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王敬娜人民陪审员  郭 力人民陪审员  孙丽君二〇一九年十月二十三日书 记 员  路 畅