广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1452号原告：李贤忠，男，住广东省连州市。原告：周香连，女，住广东省连州市。被告：连州市天业房地产有限公司。住所：连州市连州镇巾峰路62号名门峰景3座首层01号商铺。法定代表人：周艺昌。委托代理人：周现昌，系该公司员工。原告李贤忠、周香连诉被告连州市天业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行审理。原告李贤忠、周香连，被告委托代理人周现昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返回原告不当得利（即被告多收原告购房款）人民币柒仟贰佰零捌元壹角捌分（￥7208.18元）;2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号为××），合同约定由原告向被告购买坐落于连州市××路××号名门峰景××座××号房，该商品房合同约定建筑面积共111.66平方米，其中，套内建筑面积90.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.28平方米。总价款为人民币411579元整。合同第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：l、该商品房属预售，按[套]出售，按[套内]建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4553.87元，总金额（人民币）肆拾壹万壹仟伍佰柒拾玖元。2……第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值±0.6%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、……。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。原告于2013年9月16日向被告支付了该商品房的首期款人民币123579元及办证等其他费用，余款288000元办理银行按揭付款方式执行。之后，原告办理了银行按揭付清余款288000元。2018年12月20日，被告向原告发出《关于补交购房差异面积款的通知》，该通知声称：“原告购买的连州市××路××号名门峰景××座××商品房。该套商品房销售计价面积为111.66平方米，实际交付房屋的产权登记面积为114.75平方米。实际面积比销售计价面积多出3.09平方米。按照双方签署的《商品房买卖合同》第5条的约定，你应向我公司补交购房款11389.74元（销售单价3686元×多出面积3.09平方米）。请你接到本通知15天内到我公司交付差额款。逾期未缴，我公司按合同约定向人民法院提起诉讼。”原告接到被告上述通知后，以为计价面积确实多了3.09平方米，于是于2019年1月19日将11389.74元交付给被告，被告出具相应的收据。2019年年中，原告听说被告起诉了其他业主，要求补交增加面积的费用，其他被起诉的业主以被告诉求超过诉讼时效及其计价面积错为由要求法院驳回原告的起诉，后来法院以被告已过诉讼时效驳回被告的起诉。原告看到同小区其他业主的判决书，发现计价面积方面，业主们主张按套内面积计算。于是原告拿出了与被告签订的《商品房买卖合同》认真阅读，才发现原、被告签订合同的计价面积确实是按套内计算（见合同第四条），同时也发现面积差异处理，也是按产权登记面积与合同约定计价面积（按套内）发生差异来计算的（见合同第五条），发现上述问题后。原告到按揭银行复印了房产证（粤房地权证连州××号），发现房产证登记建筑面积为114.75平方米，套内建筑面积91.30平方米。这样，原告应当补交给差异房款为：4553.87元×0.92平方（91.30平方米-90.38平方米，按套内面积计算）=4181.56元，但被告以欺诈方式通知原告补交了11389.74元，使原告因被告的欺诈多交给被告7208.18元房款，原告多交的7208.18元房款对被告来说属于不当得利，被告应当返还给原告，为此原告多次要求退还7208.18元多交房款，被告拒不退还。为维护自己的合法权益，特具状贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，因为我们售楼的时候是按照建筑面积来和购房者协商的，签合同的时候就按照住建部门的要求折算成套内面积计算单价，所以我认为我方不需要退还房款给原告。本院经审理认定事实如下：2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：××），原告向被告购买位于连州市连州镇××路××号名门峰景××座××号房屋。该合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房合同约定建筑面积共111.66平方米，其中，套内面积90.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.28平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：l、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4553.87元，总金额（人民币）411579元。第五条、面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。签订上述合同后，原告依约支付了房款，被告将该房屋交付原告。《房地产权证》（粤房地权证连州字第××号）载明，登记时间2015年9月28日，连州市连州镇××路××号名门峰景××座××室房屋建筑面积114.75㎡，套内面积91.3㎡。2018年12月20日，被告向原告发出《关于补交购房差异面积房款的通知》，要求原告补交购房款11389.74元（销售单价3686元×多出面积3.09平方米）。原告于2019年1月19日向被告交纳购房款11389.74元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第四条明确约定房价按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4553.87元，因此对房屋面积差异的计算亦应根据合同约定的按套内建筑面积。房产证显示涉案商品房套内建筑面积为91.3平方米，与合同约定的套内建筑面积90.38平方米对比，两者相差0.92平方米，差异值在±0.6%至±3%以内，故原、被告双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补，即原告应补交0.92平方米×4553.87元/平方米=4189.56元。原告向被告补交了11389.74元，比合同约定的计算价格多了7200.18元，被告收取多出的该部分房款没有合法根据，属于不当得利，应将取得的该不当得利返还给原告。原告诉请被告返还7208.18元，应是计算错误。故对原告诉请被告返还7200.18元不当得利的主张，理据充分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连州市天业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还人民币7200.18元给原告李贤忠、周香连。本案受理费25元，由被告连州市天业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一九年十月二十三日法官助理陆思廷书记员成彪附本案相关法律文书：一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。