广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19291号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区************,统一社会信用代码:914********220342M。法定代表人：白锡洪，任执行董事。委托诉讼代理人：邓达财,系原告公司物业部主管。被告：王俊素，女，1979年8月7日出生，汉族，住河北省邢台市威县***********，公民身份号码：132************827。委托诉讼代理人：朱玉法，男，1978年8月24日出生，汉族，住河北省邢台市威县***********，公民身份号码：132************610，与王俊素系夫妻关系。原告广州万宁物业管理有限公司与被告王俊素物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序，由审判员梁宁独任审理本案，于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓达财、被告的委托诉讼代理人朱玉法均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.请求判决被告支付自2018年2月1日起至2019年5月31日期间的物业管理服务费3216元、违约金733.25元(其中违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2019年5月31日止，实际计至清偿之日止)；2.被告支付自2018年8月1日起至2019年5月31日期间的公摊水费58.83元、公摊电费423.1元以及水电违约金96.45元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告中放弃第2项诉讼请求。其他诉讼请求具体明确为：本案请求物业服务费计费周期为自2018年2月起至2019年5月,总额为4527.3元,按2.2元/月/平方米计算,面积为91.54平方米,每月物业服务费为201元,共16个月，违约金根据前期物业服务合同第10条约定的收费周期,按每日1‰的标准，自2018年2月1日开始计算每期物业服务费的逾期违约金,即自2018年2月1日起计算,暂计至2019年4月30日为733.25元。事实和理由：原告是一家具有一级资质的物业管理企业，自2015年起入驻和富博湖轩，并与佛山市南海合和房地产开发有限公司(下称“房地产公司”)签订了《和富博湖轩前期物业服务委托合同》(下称“物业服务合同”)，原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供相应的物业服务，被告购买位于该小区的房屋后享受了原告提供的服务，但被告自2018年2月1日起拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据案涉物业服务合同的约定，被告购买的房屋属于高层住宅，物业管理费为22元/月/平方米，车位管理费为30元/月/个，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主;业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付于2018年2月1日至2019年5月31日期间的管理费、水费、公摊水电费及违约金等费用共4527.63元。为了维护原告及其他业主的合法权益，特提出此诉讼请求。被告王俊素答辩称：（一）对原告主张的物业服务费金额无异议。对原告主张被告承担违约金有异议。被告主动向原告缴纳物业服务费，但对于公摊水电费原告没有明确收费的明细，在被告缴纳物业服务费的时候，原告要求被告按照其计算的公摊水电费的金额一并缴纳，否则对于物业服务费亦不予收取，因此造成被告16个月未缴纳物业服务费，违约责任不在被告。（二）原告在提供物业服务过程中没有全面履行物业服务义务，表现为：小区内卫生及环境较差、小区有两个出入门口但被告收楼以来仅能使用其中一个，另一个长期被锁链锁住无法使用，对被告的出行造成不便，被告认为会造成安全隐患、被告收费情况未向业主披露等。因此被告不同意支付违约金。（三）如原告免责抗辩事由不成立，对原告主张的违约金的计算方式无异议。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、原告法定代表人身份证、原告法定代表人身份证明书、被告身份证（均复印件）。2.和富博湖轩《前期物业服务协议》（原件）、《前期物业管理服务委托合同》（复印件）。3.NO.201********302商品房买卖合同（盖章打印件）、不动产登记信息查询结果（原件）。4.欠费统计表（打印件）。5.律师函(打印件)、快递单(原件)、妥投证明盖章(打印件)。6.公摊水电表读数、发票（复印件）。7.穆天子山庄规划平面图（复印件）。被告提交证据如下:8.2019年9月9日拍摄案涉小区照片(打印件8张,已现场核对原载体）。经审查，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。综合以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2015年9月8日，原、被告签订《和富·博湖轩前期物业服务协议》，被告委托原告对佛山市南海区*********************进行物业管理，合同对双方的权利义务、服务费用等作了详细的约定。合同约定：带电梯洋房按建筑面积以2.2元/月/平方米标准计算；被告违反协议不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，应自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一向原告缴交滞纳金；被告应于每月的10日前缴纳当月物业管理费，付款办法一般为自动转账，被告应在原告合作的银行开设账户（或使用被告提供的活期存折）办理委托手续，并存入足够的支付金额等。根据上述协议，原告按2.2元/月/平方米的收费标准收取物业管理费。被告是广东省佛山市南海区*********************的产权人，房屋属于电梯住宅，房屋建筑面积为91.38平方米，每月物业服务费201元。原告按照上述《前期物业服务协议》的约定提供了相应的物业服务。自2018年2月1日起,被告未支付过物业服务费等费用。截止2019年5月31日，被告拖欠物业服务费3216元。原告根据《前期物业服务协议》的有关约定：按日千分之一的利率计至2019年4月30日，被告应支付违约金733.25元。本院认为：原、被告之间的物业服务关系合法有效。被告拖欠原告的物业管理费等应支付给原告。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，被告逾期交纳物业服务费应支付违约金，故原告主张每日按欠费总额的千分之一支付滞纳金（实为违约金），理据充分，被告应支付暂计至2019年4月30日的违约金733.25元，此后的违约金以欠付的物业服务费本金为基数按日利率1‰支付，本院酌定违约金总额以物业服务费本金3216元为限。对于被告以原告未全面履行物业服务合同约定的义务为由抗辩称其无需支付违约金，经查，被告就原告在履行物业服务合同方面存在违约行为（未能保持小区环境清洁、小区另一大门被铁链锁住无法使用造成安全隐患等）均未能举证证明，应承担举证不能的不利后果；被告提出原告以被告不同意缴纳有异议的公摊水电费为由拒绝被告履行义务，经查，案涉物业服务协议约定被告通过银行转账、托收等多种方式缴纳物业服务费，即便双方对公摊水电费有争议，亦未对被告履行缴纳物业服务费合同义务构成妨碍，被告此项抗辩理由缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王俊素应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年2月1日起至2019年5月31日的物业服务费3216元予广州万宁物业管理有限公司；二、王俊素应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年4月30日的逾期违约金733.25元及从2019年5月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付违约金予广州万宁物业管理有限公司,本项应付的违约金总额以3216元为限；三、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 梁 宁二〇一九年十月十八日书记员 何炀楷