海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初634号 原告：海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司。 法定代表人：林某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩某，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云某，海南法立信律师事务所律师。 被告：李某，现住海南省琼海市。 原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司（以下简称新成海物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理过程中，于2019年3月29日转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。被告李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新成海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2013年8月份至2018年8月期间所欠的物业管理费共计11270.36元（153.97㎡×1.2元/㎡/月×61个月）；2.判决被告向原告支付2013年8月份至2018年8月期间所欠的公摊水电费1972.13元；3.判决被告向原告支付逾期付款违约金12315.52元（以欠费数额为基数，按每日千分之一计算，直至实际支付所欠款项之日止）。（注：以上1-3项请求合计25558.01元）；4.判决被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2013年7月10日，被告通过中介公司与刘颖(前房东)签订《二手房买卖合同》，购买万泉兰庭小区商铺16号。房屋面积为153.97㎡，每月物业费的标准为：管理费1.2元/㎡，公摊水电0.21元/㎡。原告接受开发商的委托，为万泉兰庭小区提供物业管理服务，根据《前期物业管理服务协议》第七条约定：业主逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的违约金，自2013年8月起，被告开始欠缴物业服务费及相关费用，经原告多次催缴仍未缴纳。综上所述，原告依约提供了物业服务，但被告柜交物业费及相关费用的行为极大损害了原告的合法权益。鉴此，原告特提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告李某未作答辩，亦没未提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供《前期物业服务合同》、《普通住宅物业服务收费备案通知书》、《前期物业服务管理协议》、《二手房买卖合同》、《欠费明细表》以及《房屋验收确认书》等相关证据材料复印件，并提供原件予以核对。经审查，原告提供的上述证据能够相互印证，能够形成相关证据链，能够证明原告负责万泉豪庭小区的物业服务管理，被告李某系万泉兰庭小区商铺16号的业主及其拖欠原告物业管理费。原告与开发商签订《前期物业服务协议》约定业主逾期缴纳物业服务费，原告可以自逾期之日起加收违约金的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告系1996年1月8日依法成立的从事物业管理的有限责任公司分公司。海南亿泉房地产开发投资有限公司开发建设位于琼海市××镇的万泉兰庭小区，该公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对该商住区提供前期物业管理服务，双方就物业的服务内容和质量、服务费用、违约责任等达成协议。其中该合同第三章第六条第（一）项规定，物业服务费项2、高层楼房的商业用房：物业管理费按建筑面积1.00元/平方米·月计收；日常维修养护费按建筑面积0.20元/平方米·月计收。第（二）项规定，公摊电梯电费及水电费标准：2、用户应缴公摊电费＝分类目录电价×小区公共用电表计总电量÷小区住户房屋建筑面积总和×该户建筑面积。3、用户应缴公摊水费＝〔分类目录水价×小区公共用水表计水量＋（分类目录电价×二级供水表计电量）〕÷住户房屋建筑面积总和×该户建筑面积。尔后，原告与万泉兰庭小区商铺16号原业主刘颖签订了《前期物业管理服务协议》，该《协议》对缴纳相关费用的时间和违约责任作出约定：“按房屋买卖协议约定的交付之日开始计收物业服务费。业主于每月5日前交纳当月物业管理费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和其它费用的，物业管理公司可以依法追缴并从逾期之日起按应缴费用的千分之一加收滞纳金”。2013年7月10日，被告李某与刘颖签订《二手房买卖合同》，购买了万泉兰庭小区商铺16号商铺，建筑面积为153.97㎡，高层楼房的商业用房，每月物业费的收费标准为1.2/㎡。因被告欠缴物业费及公摊水电费，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。本院于2019年4月14日通过报纸公告方式向被告李某送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票、民事裁定书等诉讼材料，但被告李某无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 另查明，2011年8月9日琼海市物价局作出了海价物业备案（2011）19号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，该通知对原告管理服务的“万泉兰庭”住宅区**物业服务收费标准作了备案登记。批准其对物业服务费、水电公摊费以及电梯公摊费等项目的收费标准，明确高层楼房的纯生活用房物业服务管理费为1.00元/平方米·月，其它用房由双方协商确定。公用水电费分摊按照海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅琼价费管〔2011〕156号文规定执行。登记备案有效时间为2011年8月1日至2014年7月31日止。2015年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过琼海市物价局备案，因此原告仍按照原收费标准收取物业服务费等费用。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。本案争议的焦点是：一、原告主张被告支付物业管理费、公摊水电费费是否应当支持；二、原告主张的违约金是否过高，是否应调整。 一、原告主张被告支付物业管理费、公摊水电费是否应当支持。原告与海南亿泉房地产开发投资有限公司签订《前期物业服务合同》，海南亿泉房地产开发投资有限公司聘请原告为“万泉兰庭”小区进行服务管理，双方就小区的服务项目、服务质量及项目收费标准等等作了约定。并且该小区物业服务管理的收费标准已报琼海市物价局备案。被告系“万泉兰庭”小区第16号商铺的业主，原告自进入被告小区提供物业服务，原、被告之间已形成物业服务关系，被告应该依约向原告支付物业管理费。被告购买房屋属于高层楼房的商业用房，面积为153.97㎡，按《前期物业服务合同》约定：物业管理费按建筑面积1.00元/平方米·月计收；日常维修养护费按建筑面积0.20元/平方米·月计收。被告应每月缴纳物业服务费184.77元（153.97㎡×1.2元/㎡），原告主张被告支付自2013年8月至2018年8月拖欠物业服务费用11270.36元，有事实根据和法律依据，应予照准。原告主张被告支付公摊水电费的请求，根据同一时期同类其他业主公摊水电费0.21元/㎡/月的收费标准，被告应每月缴纳公摊水电费32.34元（153.97㎡×0.21元/㎡），原告主张被告应支付2013年8月份至2018年8月期间所欠的公摊水电费1972.13元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 二、关于原告主张的违约金是否过高，是否应调整。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据《前期物业服务合同》约定，要求被告支付违约金的主张理由正当充分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于民间借贷最高利率为年利率24%的规定，原告主张按照每日千分之一计算违约金明显超过民间借贷最高利率标准，本院参照上述规定酌情调整违约金计算标准为月利率2%。被告应支付原告违约金为7945.49元（违约金自2013年8月至2018年8月止以月利率2%计付）。 综上所述，原告为被告提供物业服务，被告未依约定向原告支付物业管理费、公摊水电费存在违约，被告应支付自2013年8月起至2018年8月的物业服务费11270.36元、公摊水电费1972.13元、违约金7945.49。原告超出上述部分的请求，没有事实根据及法律依据，依法应予以驳回。被告李某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告李某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司支付自2013年3月起至2018年8月止拖欠的物业费11270.36元、公摊水电费1972.13元及违约金7945.49元（违约金计付至2018年8月止）。 二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，由被告李某负担330元，原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司负担108元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 李 居 坤 审 判 员 欧阳天富 人民陪审员 陈  英 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 符 谷 群 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件 适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。