广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初1554号原告(反诉被告）：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清新区太和镇太和路8号翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：张棉，公司员工。委托诉讼代理人：杨挺，公司员工。被告（反诉原告）：赵火根，男，汉族，1961年11月11日出生，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。原告（反诉被告）清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称“俊鑫公司”）诉被告（反诉原告，以下双方当事人的诉讼地位按本诉地位称谓）赵火根商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人原为张棉、汪思奇，后变更汪思奇为杨挺；被告委托诉讼代理人原为卢威达、李婧，后变更李婧为吴敏妮。2019年6月4日庭审，原告委托诉讼代理人张棉、汪思奇，被告委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。2019年9月10日庭审，原告委托诉讼代理人杨挺、被告委托诉讼代理人吴敏妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊鑫公司的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年8月19日签订的《商品房买卖合同》（预售,合同编号：2017081918353421）；2、判令被告协助原告到房管部门办理商品房买卖合同注销备案手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告俊鑫公司所主张的事实与理由：2017年8月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告开发的坐落于清新区龙××镇××天下××街××房，合同总价为人民币1774356元，分期付款，2017年8月14日前支付首期房款266153元；二期房款266153元于2018年2月12日前支付；三期房款354871元于2018年8月12日前支付；四期房款354871元于2019年2月12日前支付；余款532308元于2019年8月12日前支付。买受人如未按本合同时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，被告拖欠第三、四期房款未付，故原告提起诉讼维权，望判如所请。被告赵火根答辩并反诉称：我同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，我已经向原告支付了违约金9000多元，我现提起反诉，要求原告退还购房款552306元。原告所主张解除合同的违约金过高，应予调整。后被告赵火根在第二次庭审中明确要求退还购房款546786元。原告俊鑫公司对被告赵火根的反诉辩称：被告反诉称其支付原告购房款552306元，数额不属实。我方确认收取了被告款项546786元，上述款项内容包括了购房款542048元和违约金4738元，被告主张退回购定款，按补充协议应当在已付购房款中扣除50%作为违约金，余额退回。被告承担本案的诉讼费。原告俊鑫公司提交如下证据：1、营业执照及核准变更登记通知书，拟证明恒大盛宇（清新）置业有限公司已于2018年7月13日正式更名为清远市俊鑫房地产开发有限公司；2、《商品房买卖合同》《补充协议》，拟证明被告向原告购房的事实；3、《催款通知书》，拟证明被告第三期房款未按约定时间支付，原告发函催告被告付款，被告仍未付款；4、《国内特快专递邮件详情单》，拟证明原告向被告寄送催款通知书的证据；5、被告身份证复印件，拟证明被告身份信息；6、供楼款明细列表和款项明细表（第二次庭审补充提交），拟证明原告收取被告的款项和金额。被告对原告提交的证据1至6的真实性，合法性、关联性均无异议，但认为合同条款中解约违约金过高，其支付的款项应予全部退回。被告赵火根提交的证据为汇款凭证（汇款凭证，补充提交），拟证明被告向原告支付购房款546786元。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据的真实性，合法性、关联性没有异议，我方是收取了被告金额546786元，该款项内容包括了购房款542048元和违约金4738元。其中，按合同约定被告应于2017年8月14日支付首期房款266153元，但被告于2017年8月20日支付266153元（其中含定金20000元）；被告应于2018年2月12日支付二期房款266153元，但被告于2018年8月9日支付270891元（其中包含违约金4738元，购房款本金266153元）；被告应于2018年8月12日支付三期房款354871元，但被告于2019年3月24日才支付了9742元。经本院审核，对原告和被告所分别提交的证据，相对方无异议，能组成证据链互相印证，符合真实性，合法性、关联性，本院均予以采信。但对双方争议的付款数额中是否包括购房款本金和相关迟延付款的违约金，在待下的本院认为部分阐述认定。经本院审理查明：清远市俊鑫房地产开发有限公司前身为恒大盛宇（清新）置业有限公司，公司经营范围为从事房地产综合开发、经营、销售等。经工商行政管理部门核准，2018年7月13日恒大盛宇（清新）置业有限公司变更企业名称为清远市俊鑫房地产开发有限公司。2017年8月20日，恒大盛宇（清新）置业有限公司为出卖人与赵火根为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定：赵火根购买恒大（清新）公司开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下××街××房，总金额为1774356元。付款方式及期限采用分期付款方式：首期房款266153元于2017年8月14日前支付；二期房款266153元于2018年2月12日前支付；三期房款354871元于2018年8月12日前支付；四期房款354871元于2019年2月12日前支付；余款532308元于2019年8月12日前支付。买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，双方同意本合同第八条补充如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方负担……同日，双方当事人签订附件十一《补充协议》，补充约定：双方同意以2019年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起后720日内，向产权登记机关为买受人办妥房产权登记；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下的通讯地址为出卖人向买受人发书面通知的送达地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。2017年8月28日，双方签订的《广东省商品房买卖合同》在清远市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案手续。合同签订后，双方确认赵火根共向俊鑫公司支付了546786元。双方对上述金额无异议，但对该金额内容的构成是否包括购房款本金和迟延付款违约金存在争议，争议如下：俊鑫公司认为上述金额内容包括了购房款542048元和违约金4738元，具体见质证意见。赵火根认为上述金额全部为购房款，应予全部退回。赵火根仅提供了有关银行转帐凭证来证实付款的金额，但没有提供俊鑫公司开具的票据来表明付款的内容。因赵火根延迟付款，俊鑫公司于2018年9月6日按照房屋买卖合同约定的地址和联系方式通过EMS邮政特快专递向赵火根发出《催款通知书》，通知书载明：截至2018年9月5日，阁下已逾期24天未支付剩余房款354871元，累计违约金为人民币852元。为避免产生更多的违约金及不良信用记录，请您在2018年9月10日前支付完剩余房款。否则，我司将通过诉讼追究您的违约责任。赵火根于2018年9月7日收到该《催款通知书》。双方因逾期付款发生争议，原告遂提起本诉，被告则提起反诉。以上事实有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。恒大（清新）公司与赵火根双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同约定享有权利履行义务。二、名称变更引起的权利义务的承受。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。恒大盛宇（清新）置业有限公司名称变更为清远市俊鑫房地产开发有限公司，名称的变更不导致权利义务的消灭，原恒大盛宇（清新）置业有限公司的权利义务应由清远市俊鑫房地产开发有限公司承受。三、合同的解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定，买受人必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，逾期超过180日，出卖人有权解除合同。现被告逾期支付房款超过180天，原告诉求解除合同，被告也予以同意，原告的该项诉求符合合同的约定和法律规定，本院对该项请求予以支持。附件《补充协议》是从合同，依附于《广东省商品房买卖合同》，主合同《广东省商品房买卖合同》解除，附件《补充协议》相应解除。四、注销备案登记。合同解除后，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施。涉案房屋为预售商品房，商品房买卖合同及附件补充协议解除后，商品房预售合同登记备案应予注销，故原告诉求注销商品房预售合同登记备案符合合同约定和法律规定，本院对该项请求予以支持。五、返还购房款与解除合同的违约金。（一）购房款数额的确定。双方对付款金额546786元无异议，但对款项内容的构成有异议。赵火根未能提供俊鑫公司开具的票据反映其所支付的款项全部为购房款，赵火根迟延付款，俊鑫公司收取其迟延付款的违约金符合合同的约定，俊鑫公司对金额内容构成的意见符合常理，故本院采纳俊鑫公司的意见，确认赵火根支付款项为购房款542048元和迟延付款的违约金4738元。反之，赵火根称其支付的款项全部为购房款的意见缺乏依据，本院不予采纳。（二）解除合同的违约责任和违约金的计算标准。因赵火根逾期支付购房款导致合同解除，赵火根应承担违约责任。原告要求按合同约定已付房款的50%支付违约金,被告则认为违约金约定过高应予调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告未能举证其损失状况，其主张违约金过高。依公平原则，参考现时中国人民银行公布的金融机构一年期（含一年）贷款基准利率为4.35％，结合原告的诉讼请求，本院酌情调整解约违约金按已付购房款的4.35％确定。综上，赵火根应支付俊鑫公司迟延付款导致解除合同的违约金为23579元（542048元×4.35％）。赵火根反诉退回购房款，上述违约金扣除后，俊鑫公司应退回赵火根购房款518469元（542048元－23579元）。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）清远市俊鑫房地产开发有限公司与被告（反诉原告）赵火根于2017年8月20日签订的关于清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下天麓十五街867号101房的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）赵火根于本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）清远市俊鑫房地产开发有限公司到房管部门注销上述商品房预售合同登记备案；三、原告（反诉被告）清远市俊鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）赵火根购房款518469元；四、驳回被告（反诉原告）赵火根其他反诉请求。本案受理费20769元，反诉费4661.5元，合共25430.5元，由被告赵火根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  韩必康人民陪审员  蓝志萍二〇一九年十月十五日书 记 员  廖卓玲附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第一百四十条：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”