湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初5734号原告（反诉被告）：胡彦青，男，1970年10月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡起并，湖北文信律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：谢芬，女，1973年9月11日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨文，湖北扬子律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）胡彦青与被告（反诉原告）谢芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员龚小玲、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2019年9月30日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡彦青及其委托诉讼代理人胡起并，被告（反诉原告）谢芬及其委托诉讼代理人李志刚、杨文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡彦青向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将武汉市洪山区铁机路保利城4号楼103室房产变更登记至原告名下；2、判令被告返还已收取的租金57000元；3、判令被告承担本案的保全费、案件受理费。事实与理由：2014年6月，原告与被告协商以被告名义购买武汉市洪山区铁机路保利城4号楼103室房产。2014年6月30日，被告与湖北保利普提金置业有限公司签订购房合同。2014年7月1日，原告与被告签订《房号（或房屋）买卖合同》，约定在本案房屋购买经五年后，由被告过户给原告。原告已交付结清全部房款。现已达到房屋过户条件，但被告却违反诚实信用原则，拒绝履行协助过户义务，严重侵犯原告合法权益。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）谢芬辩称：1、胡彦青未按照合同约定支付房号费，构成违约，应承担相应的违约责任，请求驳回原告的诉请，支持被告反诉请求，合同没有标的，只是房号买卖合同，以结婚为目的购买涉案房屋；2、涉案房屋一直未交付给胡彦青使用，胡彦青在双方婚姻关系存续期间签订的租赁合同以及收取的租金，只是基于夫妻关系在婚姻关系期间产生的经营性收益，属于夫妻共同财产，不能证明涉案房屋权利已经转移，原告没有按照合同履约，原告并未支付7万元房号费；3、涉案房屋目前无法办理过户手续，胡彦青对此明知，合同是可以解约的，被告有解除权；4、谢芬依法要求解除双方签订的房屋买卖合同，合法有据，产权属于被告。总之，双方是基于恋爱结婚才会以如此便宜的价格达成协议，可见是以结婚为目的的投资买房；合同签订是基于原告支付购房款，这个合同是基于给原告一个交代才签订的协议，没有房号费之说，后双方离婚，被告属于受害方，该房是被告唯一的福利房，所以买卖是不对等的，且离婚调解书并未写明有关涉案房屋的事实。现原告起诉要求过户，被告才要求解除合同。而且原告出于买房才与被告结婚，长期不履行夫妻义务，婚后感情不和导致离婚，原告购房符合显失公平原则，原告诉请不成立。被告（反诉原告）谢芬向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《房号（或房屋）买卖合同》，反诉原告返还被告购房款（364664.00元）；2、依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告在网上认识，2013年5月开始确定恋爱关系并同居。2014年准备结婚，在得知反诉原告有单位的购房指标后，反诉被告自愿出钱买房，用于婚后共同居住。鉴于双方均未再婚家庭，为了避免反诉原告的儿子为这个房屋起纠纷，反诉原、被告就签订了一份《房号（或房屋）买卖合同》，实际并未履行。2015年1月12日双方登记结婚，婚后反诉原告去收房，收房后一直租给他人。而从反诉原告、被告认识到婚姻关系存续期间，反诉被告一直居住在反诉原告自有的房屋中。2017年，反诉原告发现反诉被告婚后只顾自己，不顾家庭，申请了离婚。2017年7月16日在武汉市江汉区人民法院调解离婚。反诉原告认为，双方签订的《房号（或房屋）买卖合同》不是双方的真实意思表示，根据合同的约定，反诉原告可以解除。为了维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）胡彦青辩称：原告已经履行双方签订的房号买卖合同的全部义务，被告应当继续履行合同，无权解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：胡彦青提交的中国建设银行丰太支行银行流水一份。该证据无法达到胡彦青已支付10000元的证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，胡彦青（乙方）与谢芬（甲方）签订《房号（或房屋）买卖合同》。合同第二条约定：“甲方为武汉石化单位职工，自愿将该单位团购的座落于武汉铁机路保利城，房地产权卖给乙方，该套房屋座落于武汉铁机路保利城两室一厅一卫，建筑面积在90平方米左右，因购买此房都需甲方名字办理相关事宜，在某程度上也是房屋买卖合同”。合同第三条约定：“因该房屋尚在建造中，甲方尚未取得该房屋产权证、土地使用证，甲乙双方当前暂无法办理房屋产权过户手续，待单位统一办理房地产权证时，并按照甲方单位规定此房经五年后才可更名过户的规定，到时甲方再过户给乙方（具体过户给乙方什么姓名，到时以乙方提供过户明的姓名为准）”。合同第四条约定：“该房屋房款总计：肆拾万左右（具体房款以该单位该房购房交款为准），由乙方一次性付清。房号费：柒万元整。（其中包括了甲方曾在该单位享受的货币分房补贴款需返还原单位的款项）由乙方一次性付清。房号费付款时甲方出具收条。（暂欠5万元）”。合同第七条约定：“在未取得产权证之前，房屋更名或过户及入住期间的水、电、物业等费用均由乙方负担。甲方于开发商交房日时就应交付给乙方使用。”合同第八条约定：“协议生效后，到该房单位准许过户更名时，甲方应无偿主动配合乙方办理房屋更名、过户手续及与房屋相关的事宜。且过户的费用由乙方承担。乙方对上述房号和此后乙方所选房子具有所有权和使用权。此后，买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳。”后，胡彦青根据合同约定支付了谢芬应该向单位支付的“曾在该单位享受的货币分房补贴款需返还原单位的款项”20000元，还余50000元房号费未支付。2014年6月29日，胡彦青以现金方式向谢芬支付50000元。2014年6月30日，谢芬向湖北保利普提金置业有限公司支付房款50000元。2014年7月1日，胡彦青以谢芬的名义直接向湖北保利普提金置业有限公司转账支付房款314664元。2014年7月1日，谢芬（买受人）与湖北保利普提金置业有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪140125831）。合同约定：买受人所购商品房位于武汉保利城K1地块一期第A4幢1单元1层3号房，建筑面积89.16平方米，总房价364664元整。合同附件六对“交易限制”进行了约定：买受人购买的房屋满五年后，起始日期从买受人取得“两证”起计，才能出售或转让。胡彦青分别于2014年9月25日、2014年10月12日、2014年10月19日、2014年11月3日分四次向谢芬共支付40000元。2015年1月12日，谢芬与胡彦青登记结婚。2015年8月28日，谢芬支付涉案房屋的专项维修基金6479元，物业费（2015年10月至2016年9月30日）2982.3元、水费预存300元、装修保证金3000元。上述费用中，除装修保证金3000元外，其余费用均系胡彦青先支付给谢芬，再由谢芬分别予以支付。2015年9月，谢芬与胡彦青从湖北保利普提金置业有限公司处收房，收房后一直将涉案房屋出租给案外人。在谢芬与胡彦青婚姻存续期间，涉案房屋的租赁合同均由胡彦青与案外人签订，租金均由胡彦青收取。2017年7月16日，谢芬与胡彦青在武汉市江汉区人民法院调解离婚，双方未就涉案房屋及租金作出处理。离婚后，涉案房屋的部分租金由谢芬收取。以上事实，有当事人的当庭陈述，原告（反诉被告）胡彦青提交的《房号（或房屋）买卖合同》、银行交易流水及支付宝转账记录、《武汉市商品房买卖合同》、短信记录，被告（反诉原告）谢芬提交的《房号（房屋）买卖合同》、《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、房屋维修基金及物业费票据、（2017）鄂0103民初4126号民事调解书、湖北省武汉市江汉区人民法院法庭审理笔录等证据予以证明。针对原告（反诉被告）提出的本诉诉讼请求及被告（反诉原告）提出的反诉诉讼请求，结合双方的答辩意见，本院评判如下：第一，关于合同效力的问题。被告认为胡彦青与谢芬于2014年7月1日签订的《房号（或房屋）买卖合同》并不是双方的真实意思表示，且显失公平。首先，《房号（或房屋）买卖合同》实质上系指标转让合同，即谢芬将自己单位的分房福利指标转让给胡彦青，转让时双方虽系恋爱关系，但转让费定为70000元并不过分低于市场行情，无法认定该合同显失公平。其次，该合同将房款的支付、过户的时间、交房后的使用均进行了详细的约定，且谢芬并无充分证据证实该合同并非自己的真实意思表示，故本院认为，《房号（或房屋）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反效力性法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。第二，关于合同履行及办理变更登记的问题。首先，本案中，谢芬提出解除《房号（或房屋）买卖合同》，胡彦青未予认可，并要求继续履行合同，办理房屋的变更登记。在涉案合同的履行过程中，胡彦青仍有“10000元房号费是否支付给谢芬”的这一事实没有向法院提交充足的证据予以证实，故胡彦青支付房号费的行为存在瑕疵，但胡彦青按时足额向谢芬及案外人湖北保利普提金置业有限公司支付了《房号（或房屋）买卖合同》约定的全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，胡彦青的行为并未构成根本违约，谢芬无权要求解除合同。本院认为，胡彦青与谢芬身份关系的变化是本案纠纷的源头，但当事人之间身份关系的变化并非拒绝履行合同的正当理由，谢芬应当按照《房号（或房屋）买卖合同》的约定履行义务，在涉案房屋具备过户条件时配合胡彦青办理涉案房屋的过户手续，同时，在办理过户手续之日，胡彦青还应向谢芬支付10000元房号费。综上，对被告（反诉原告）要求解除合同、返还房款的诉讼请求，本院不予支持。其次，《房号（或房屋）买卖合同》签订在前，《武汉市商品房买卖合同》签订在后，虽然胡彦青与谢芬达成协议时对涉案房屋上市及过户时间的限制不清楚，但《武汉市商品房买卖合同》签定后，胡彦青与谢芬结婚，且胡彦青亦将上述合同作为证据提交给本庭，可见胡彦青对涉案房屋的交易期限有限制的情况是清楚的，且该房屋一直未办理变更登记，故本院认为，胡彦青应在该房屋可办理不动产权证之日起五年后，请求谢芬协助其办理过户手续，现在涉案房屋暂不具备办理过户手续的条件。第三，关于租金的问题。涉案房屋是在胡彦青与谢芬在婚姻存续期间交房的，也是二人共同收房，共同出租的，但婚姻存续期间的租金均由胡彦青一人收取，离婚后的部分租金由谢芬一人收取，双方对上述事实均予以认可。本院认为，婚姻存续期间的收入属于夫妻共同财产，胡彦青与谢芬离婚后收取的租金，应依照合同的约定由胡彦青取得。依据《中华人民共和国民法总则》公平、诚信、公序良俗等原则，胡彦青与谢芬应本着公平、诚信的态度，对婚姻存续期间及离婚后收取的租金进行核算，以确定各自应得的份额，因婚姻存续期间的财产分割涉及到离婚后财产纠纷，建议胡彦青与谢芬二人协商确定各自应得的租金份额，多退少补解决租金问题，以减轻诉累，基于此，本案对租金问题不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）胡彦青的全部本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）谢芬的全部反诉请求。本诉案件受理费20613元、保全费5000元，合计25613元，均由原告（反诉被告）胡彦青负担。反诉案件受理费3385元，由被告（反诉原告）谢芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  龚小玲人民陪审员  吴小蕊二〇一九年十月二十五日法官助理蔡叶书记员罗璇