广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5152号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广东中山医药职业技能培训中心，住所地广东省中山市东区中山三路30号五楼（西侧）。法定代表人：余科卓，该中心主任。委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山市慧金商业投资有限公司，住所地广东省中山市东升镇兆益路8号景翠居10卡之三。法定代表人：欧东林，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。上诉人广东中山医药职业技能培训中心（以下简称医药培训中心）因与上诉人中山市慧金商业投资有限公司（以下简称慧金公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人医药培训中心上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，依法改判慧金公司退还医药培训中心租金18150元，并赔偿医药职业中心装修费损失176400元；二、慧金公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定医药培训中心承担50%的过错责任是错误的。无论是合同约定，还是订约履约过程中慧金公司的承诺及回复，其均声称有消防合格证明，且其后来告知可以补办消防手续，却不去补办，本案损失是慧金公司的违约行为造成的，应由慧金公司自行承担。二、并非医药培训中心行为扩大实际损失。2018年9月底，装修材料已经订好，主要的装修工作已经完成，只有少量剩余的收尾工作，且装修公司并未计收费用。收尾工作是安装隔墙玻璃，到国庆假期，安装玻璃的工程还有停工，且在安装玻璃隔墙的过程中，因电梯损坏，慧金公司就不再让工人使用电梯运送玻璃了，还提出要医药培训中心赔偿电梯修理的损失1000元。另外，在慧金公司于2018年9月底告知找不到消防证明时，为谨慎起见，医药培训中心就没有铺地板。故医药培训中心的行为没有导致损失扩大。退一步讲，即使医药培训中心存在扩大损失，也只局限于隔墙玻璃的直接安装费用。三、在涉案房屋的装修大部分完成的情况下，慧金公司告知医药培训中心找不到消防证明，但表示愿意补办消防证明。2018年10月25日，慧金公司向医药培训中心提供了一份补做消防的报价，预算163611.62元，并于2018年10月26日再次与医药培训中心商谈消防的问题，并称要多找几家对比价格。一两周后，慧金公司称补办消防证明费用太高，要求双方各承担一半。2018年11月13日，慧金公司再次追问能否分摊费用。综上，慧金公司应赔偿医药培训中心的全部损失。针对医药培训中心的上诉，慧金公司答辩称：一、医药培训中心在签订《场地租赁合同》时已经清楚涉案房屋必须通过消防验收，并取得消防合格证明，且其已专门提出该要求。在慧金公司未向其出具相关消防证明时，其不应进场施工，由此足以证明其未尽审慎的注意义务。二、根据医药培训中心提供的证据，其装修工程于2018年10月25日结算，即其装修工程是在2018年10月底完工的，而慧金公司于2018年9月底已明确告知医药培训中心涉案房屋暂时没有消防合格证。故医药培训中心对于扩大损失具有过错。三、慧金公司已尽力履行合同义务。一审中慧金公司也陈述称对涉案房屋具有错误认识，涉案房屋在90年代具有消防手续，但没有合格证书。2018年消防部门要求重新办理涉案房屋的消防手续，慧金公司也是在2018年9月底才知道该情况。慧金公司也寻找了办理消防的公司，想完成消防手续，但在2018年10月底，医药培训中心已经明确答复不再履行涉案合同，导致补办消防手续没有完成，并非慧金公司能办而不办。故医药培训中心上诉理由不能成立，请求依法驳回其上诉请求。上诉人慧金公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判支持慧金公司的反诉请求；二、本案二审诉讼费由医药培训中心承担。事实和理由：一、2019年1月15日，医药培训中心向慧金公司移交了涉案房屋的钥匙，双方确认涉案租赁合同于当日解除，双方合同义务至该日终止。二、双方合同义务至2019年1月15日终止，医药培训中心应向慧金公司支付至2019年1月15日的租金及水电费。一审判决医药培训中心无须支付上述租金明显不合法律规定，对慧金公司也不公平。针对慧金公司的上诉，医药培训中心答辩称：一、本案租赁合同解除的责任在于慧金公司，且医药培训中心未实际使用过租赁物，不应承担任何责任；二、慧金公司主张的水电费是多个商铺共用表所记载的，不能证明医药培训中心实际使用的情况。且医药培训中心未实际使用、经营涉案房屋，涉案房屋内也无空调或其他大功率电器，且租赁物不能使用的责任在慧金公司。三、慧金公司一审中认可医药培训中心在2018年10月底就不再承租了，其不能向医药培训中心主张2018年10月之后的费用赔偿。医药培训中心向一审法院起诉请求：一、解除双方于2018年9月6日签订的《场地租赁合同》；二、慧金公司退还医药培训中心租金18150元；三、慧金公司向医药培训中心退还履约保证金36000元；四、慧金公司赔偿医药培训中心装修费损失176400元。慧金公司向一审法院反诉请求：医药培训中心向慧金公司支付2018年11月至2019年1月15日租金合计45375元、水电费2200元。一审法院认定事实：一、2018年2月10日，慧金公司与案外人中山市信联房地产投资公司（以下简称信联公司）签订《物业租赁合同》，承租信联公司位于中山市××、××、××层及天面合计1017㎡的房屋，租赁期限自2018年2月10日至2023年2月10日。同年5月18日，慧金公司与信联公司签订《补充协议》，明确慧金公司可将该房屋转租给第三方，转租事宜由慧金公司与第三方自行商议。二、2018年9月6日，慧金公司（甲方、出租方）与医药培训中心（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于中山市XX号XX室、XX室，建筑面积550平方米；租赁期限3年，自2018年9月6日至2021年8月31日，其中2018年9月6日起至2018年9月30日为装修期免收租金；每月租金为18150元，含管理费、发票，租金发票税金由甲方承担；付款方式自2018年10月起，每月7日前甲方向乙方提供发票，15日前乙方向甲方支付当月房租；乙方应于本合同签订同时交纳36000元履约保证金；合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用，如有欠款（包括但不限于：水电费、煤气费应向甲方支付的款项等），甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无其他欠款，甲方应在本合同终止后10天内，无息返还乙方履约保证金；甲方在租期内负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、消防系统合格、电力供应完好等）；乙方在足额支付履约保证金后即可进驻装修；合同期内，乙方逾期支付租金、其他费用超过15天，甲方有权解除合同；因乙方违约而导致甲方解除合同，已交纳的房屋租金及履约保证金将不予返还；甲方应向乙方提供消防合格证明，如不能提供乙方可无条件解除合同，甲方原数返还乙方保证金等事项。合同签订后，医药培训中心向慧金公司支付了履约保证金36000元、2018年10月份租金18150元，慧金公司分别开具发票、收据予以确认。一审中，双方确认医药培训中心承租涉案房屋的用途为职业药师和食品安全员的培训场所。医药培训中心亦确认在签订涉案合同之前到现场进行了查看。三、2018年9月11日，医药培训中心与雅恒公司签订《装饰工程合同书》，由雅恒公司对医药培训中心承租的该房屋进行装修，约定工程施工内容及施工安装项目及单价以工程预算报价单为准，数量、项目增加按实际计算，工程工期为工作日，三楼12天、五楼20天，施工起算日期为签完合同去物业报批通过后第三天，节假日顺延等内容。工程预算书载明:三楼培训室工程总费用58013.8元，五楼培训室工程总费用105069.11元。2018年10月25日，医药培训中心与雅恒公司进行结算，并签订《装饰工程增减协议书》《工程竣工验收结算单》。该《装饰工程增加协议书》列明了涉案房屋装修工程增加、减少的具体项目及费用，注明增加项目总费用20504.04元、减少项目总费用7843.5元，工程增加总费用13420.17元；该《工程竣工验收结算单》注明涉案房屋室内装饰工程于2018年10月7日正式竣工、2018年10月25日验收合格，按工程预算表和工程增减项目结算表结算，总价为176420.17元，实收176400元，医药培训中心已付112000元，应付工程款64400元于2018年11月13日前交清。医药培训中心称其已支付完全部工程款，并提供了雅恒公司2018年11月6日出具的总金额为176400元的发票。一审庭审中，医药培训中心与慧金公司确认涉案房屋装饰装修已与房屋形成附合状态。医药培训中心主张涉案房屋装饰装修的价值为176400元。慧金公司对该装修价值不予认可，亦不同意利用相应的装修装饰物，并申请由其进行现场查看核算后对该装修价值做出书面回复，并明确表示在一审法院指定期限内不予答复则视为认可该装修价值为176400元。后慧金公司未在指定期限内作出书面回复，应视为其认可医药培训中心前述装修价值为176400元。四、一审法院第一次庭审时（2019年1月15日），医药培训中心当庭向慧金公司移交了涉案房屋的全部钥匙，双方确认医药培训中心于当天已将涉案房屋交还慧金公司。医药培训中心主张其此前曾提出交还房屋，但慧金公司不同意。五、慧金公司提交了涉案房屋有关水电等费用发票。2018年12月25日的发票反映信联公司名下华柏路43号房屋商业用水费用为82.8元、污水处理费64.4元、垃圾处理费用19.32元；2018年12月26日、27日的发票反映信联公司名下XX路X号房屋2018年11月电费为2991.81元、2018年12月的电费为2651.80元。对于该费用，医药培训中心认为其承租的涉案房屋只是XX路X号房屋的一部分，且其承租后并未实际营业和使用租赁物，不确认该费用的关联性。六、一审中，双方均提交了微信记录作为证据。医药培训中心法定代表人余科卓与慧金公司法定代表人欧东林妻子的微信记录反映：2018年9月5日，余科卓表示“有劳发一下消防合格证明给我，安全第一”，欧东林妻子回复需问一下，余科卓回应“给一个月装修期我们，消防没有问题明天可以签约”，欧东林妻子回复“老板说装修期到这个月底”，余科卓回复“我们财务在看看合同，证件齐全就没有问题”，欧东林妻子询问“明天什么时候签约”，余科卓要求“你发证件给我看看”，欧东林妻子回复“下午上班就给你”；2018年9月6日，余科卓向欧东林妻子发送了《场地租赁合同》的修改稿，并告知已汇款支付押金、租金；2018年9月9日，余科卓表示“我们需要消防合格证明的复印件，如果方便你们复印后直接给我就可以了”，欧东林妻子表示同意；2018年9月11日，余科卓询问“收据、发票和消防证明复印件什么时候方便给我”，欧东林妻子回复“消防证明就要这两天，因为我老公有点接待……（发票）今天开过来了，应该就可以给到你”，余科卓回复“好的，如果到了就给我信息”；2018年11月13日，欧东林妻子询问“你看以下你这边是怎么样，因为我们这边也好做个计划……你早点给我个回复好不好”，余科卓表示需要领导开会讨论决定后尽量明后天回复；2018年11月29日，余科卓回复称“上次已经跟欧生谈过了，我们现在只能按照上级的要求走诉讼程序，不然我们无法交差”，欧东林妻子回复“走诉讼是什么时候可以呢？也不能一直这样拖着也不行哦！我们也要收租金的”，余科卓表示已交由律师处理、可联系委托的律师；2018年12月18日，欧东林妻子向余科卓发送了催缴租金通知书。余科卓与欧东林的微信记录反映：欧东林于2018年10月26日向余科卓发送了案外人的涉案房屋消防安装工程及消防疏散楼梯制作安装工程预算书。七、医药培训中心陈述：其在涉案合同履行过程中未向相关部门申请办理消防检查及消防验收手续，其承租涉案房屋用于职业药师和食品安全员的培训场地，但将原办公地点变更为涉案房屋必须变更培训许可证，而变更培训许可证需提供涉案场所的消防合格证明，且培训机构是人流聚集的场所，必须有消防合格证明才能经营；签订合同前，慧金公司承诺涉案房屋有消防合格证明，其在涉案房屋现场查看时，见该幢楼层有其他人使用，在走廊、楼梯口、楼道口等位置都摆放有明显的消防设施，故相信慧金公司承诺的消防合格证明；在《场地租赁合同》签订后，直至2018年10月28日其一直与慧金公司沟通，要求慧金公司提供消防合格证明，慧金公司一直承诺能够提供该证明，并请案外人就涉案房屋补做消防合格证明进行评估，但评估的报价出来后慧金公司要求其与慧金公司共同承担评估费用，其不同意故提起本案诉讼。慧金公司称：其确认《场地租赁合同》签订前，涉案房屋没有取得消防合格证明；因涉案房屋是慧金公司向信联公司承租，信联公司表示该房屋在90年代初通过消防合格但没有证书，现在需要重新办理消防合格证明。慧金公司认为90年代通过了就有消防合格证明，其是误以为涉案房屋有消防合格证明而信联公司无法提供；2018年10月25日，慧金公司找专门公司进行了消防工程施工报建，但在报价工程中医药培训中心于10月底回复不再承租涉案房屋，故没有继续进行有关消防工程。八、涉案房产登记在案外人中山市信用实业投资公司名下。一审法院认为：医药培训中心与慧金公司签订的《场地租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行。现医药培训中心主张解除其与慧金公司签订的《场地租赁合同》，并要求慧金公司返还履约保证金36000元，慧金公司当庭表示同意，予以准许。关于合同解除的责任承担问题。慧金公司作为出租人，应按照合同约定将涉案房屋交付医药培训中心使用，并在租赁期间保持涉案房屋符合约定用途。《场地租赁合同》明确约定慧金公司“在租期内负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、消防系统合格……）”以及“应当提供消防合格证明”，慧金公司在合同签订前也多次承诺可以提供涉案房屋的消防合格证明，现慧金公司不能提供消防合格证明，明显未能履行作为出租人的基本义务。由于医药培训中心承租涉案房屋用于人员培训等商业用途，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，在慧金公司不能提供证明文件证实涉案房屋符合消防安全要求的情况下，涉案房屋违反了有关房屋使用条件的强制性规定，因此慧金公司对合同的解除承担过错责任，而承租人医药培训中心作为涉案房屋的使用人，在签订涉案合同时查看了现场，亦明知使用涉案房屋从事职业培训需要办理消防检查手续，其未尽审慎注意义务，在未能查看涉案房屋的消防合格证明的情况下即签订《装饰工程合同书》，并进场装修施工，且其主张在2018年9月底得知涉案房屋没有消防合格证明，但未停工且装修至2018年10月7日完工，其行为亦扩大了其实际损失，且其具有对涉案房屋的装饰装修依法向公安消防机构申报消防安全检查的义务，其未履行该项义务，其对合同目的无法实现亦存在一定过错，应承担相应的责任，结合本案实际情况，确认双方各承担50%的过错责任。因慧金公司未在指定期限内做出回复视为同意以176400元计算涉案房屋的装饰装修价值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，结合上述责任比例，认定慧金公司应赔偿医药培训中心的装修损失88200元（176400元×50%）。由于双方对于租赁合同的解除均存在过错，且涉案房屋在诉讼中已完成交接，医药培训中心实际占有涉案房屋时间较短，基于公平原则考虑，双方因租赁产生的租金损失及费用各自承担。故医药培训中心要求返还已支付的2018年10月租金18150元，不予支持。同理，慧金公司要求2018年11月1日至2019年1月15日期间的租金及水电费，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除医药培训中心与慧金公司于2018年9月6日签订的《场地租赁合同》；二、慧金公司于判决生效之日起七日内向医药培训中心返还履约保证金36000元；三、慧金公司于判决生效之日起七日内向医药培训中心支付装修损失费88200元；四、驳回医药培训中心的其他诉讼请求；五、驳回慧金公司的全部反诉请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758元，医药培训中心负担2195元，慧金公司负担2563元；反诉案件受理费495元，由慧金公司负担。本院二审期间，医药培训中心及慧金公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查:二审中,医药培训中心及慧金公司均确认医药培训中心没有使用涉案房屋进行培训。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，双方均确认医药培训中心承租涉案房屋的用途为职业药师和食品安全员的培训。依法，涉案房屋应当符合消防安全的需要。同时，涉案《场地租赁合同》也明确约定慧金公司在租期内负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、消防系统合格……），且应当提供消防合格证明。医药培训中心在签订涉案《场地租赁合同》前后亦多次向慧金公司提出过索要消防合格证明的要求，但慧金公司一直没有履行合同约定的提供消防合格证明的义务。慧金公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，医药培训中心要求解除双方于2018年9月6日签订的涉案《场地租赁合同》，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于医药培训中心没有实际使用涉案房屋，且涉案《场地租赁合同》解除的责任在于慧金公司，故慧金公司应向医药培训中心返还已交纳的履约保证金36000元及2018年10月份租金18150元。同理，医药培训中心亦不应向慧金公司支付涉案房屋至2019年1月15日返还期间的租金。慧金公司要求医药培训中心支付涉案房屋的水电费，但未提供相应证据证明医药培训中心实际使用水电的情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，慧金公司应承担举证不能的不利后果。故本院对慧金公司的该上诉请求不予支持。关于医药培训中心上诉要求慧金公司赔偿其装饰装修损失176400元的问题。首先，医药培训中心主张涉案房屋的装饰装修价值为176400元，并提供了相应的证据，而慧金公司对该装饰装修价值不予认可，也未在一审法院指定期间内对该装饰装修价值做出书面回复。在此情形下，一审法院认定涉案房屋的装修价值为176400元，并无不当，本院予以维持。其次，涉案《场地租赁合同》解除的原因，在于慧金公司没有按约定向医药培训中心提供消防合格证明，责任在于慧金公司，故慧金公司应对医药培训中心装饰装修损失承担主要责任。医药培训中心承租涉案房屋的用途为职业药师和食品安全员的培训，其作为该租赁房屋约定的使用人，明知涉案房屋应当进行消防安全检查，领取消防合格证明，但在慧金公司没有按约定提供消防合格证明的情况下，无视投入的风险，即对涉案房屋进行装饰装修，导致损失的产生和扩大，医药培训中心亦有过错，故应对涉案房屋装饰装修损失承担次要责任。鉴于此，本院认定慧金公司应向医药培训中心赔偿涉案房屋装饰装修损失123480元（176400元×70%）。综上所述，上诉人医药培训中心的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持；上诉人慧金公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24852号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24852号民事判决第三项、第四项；三、中山市慧金商业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向广东中山医药职业技能培训中心返还2018年10月份租金18150元；四、中山市慧金商业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向广东中山医药职业技能培训中心赔偿装饰装修损失123480元；五、驳回广东中山医药职业技能培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4758元，广东中山医药职业技能培训中心负担2000元，中山市慧金商业投资有限公司负担2758元；反诉案件受理费495元，由中山市慧金商业投资有限公司负担。二审案件受理费4686元，广东中山医药职业技能培训中心负担1960元，中山市慧金商业投资有限公司负担2726元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十月二十八日书记员 勾华吴歌