福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3985号 原告：刘文勇，男，1972年6月3日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴坤荣、许忠辉，福建闽格律师事务所律师。 被告：庄斌斌，女，1976年3月28日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林卫东、黄鹏斌，福建闽隆律师事务所律师。 被告：王瑞坤，男，1974年10月20日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：陈伟贞，女，1977年1月27日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：蒋立辉，男，1985年10月27日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：漳州佳利佳家具实业有限公司，住所地漳州市芗城区金峰开发区珠里工业园，统一社会信用代码91350602784528080F。 法定代表人：蒋立辉，职务：总经理。 原告刘文勇与被告庄斌斌、被告王瑞坤、被告陈伟贞、被告蒋立辉、被告漳州佳利佳家具实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴坤荣、被告庄斌斌及其委托诉讼代理人林卫东到庭参加诉讼。被告王瑞坤、陈伟贞、蒋立辉、漳州佳利佳家具实业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文勇向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈伟贞签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、确认原告对芗城区丽园君悦4幢一单元2002号房屋享有租赁权；3、判令法院停止对芗城区丽园君悦4幢一单元2002号房屋的执行；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：址于漳州市芗城区房屋（以下简称讼争房屋），产权登记在陈伟贞名下，2013年3月23日，刘文勇与陈伟贞签订了《房屋租赁合同》，由刘文勇向陈伟贞租赁讼争房屋，租赁期限20年，自2013年4月1日至2033年3月31日止，租金每年8400元，合计16.8万元，刘文勇一次性支付了上述房屋的全部租金给陈伟贞，陈伟贞将上述房屋交付给刘文勇掌管使用。原告认为，其与陈伟贞签订的《房屋租赁合同》，合法有效，且其已缴纳全部租金并从2013年3月23日起实际掌管讼争房屋至今，故其享有讼争房屋的租赁权。此外，其承租、占有讼争房屋均在法院查封之前，故漳州市芗城区人民法院查封讼争房屋明显错误，现该讼争房屋已进入执行阶段，法院应停止对该房屋的执行。 被告庄斌斌辩称，请求法院依法驳回原告刘文勇的诉讼请求。1、庄斌斌不但是2014年2月12日提出诉讼主张的合法债权人，而且已经依法对本案讼争房屋先行申请诉讼保全，再依照生效判决申请强制执行的执行标的。庄斌斌系合法债权人。刘文勇不是合法的租赁人，系伪造租金依据的其他债权人。2、刘文勇已经先行提出执行异议，再申请撤回执行异议申请，依照最高院执行异议的规定，刘文勇无权再次申请执行异议，并再次提出执行异议之诉，应依法裁定驳回执行异议申请，理由如下：（1）依据最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条之规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”刘文勇提供的证据，完全符合上述规定；（2）从双方签订《房屋租赁合同》的租赁期限分析，一次性租赁房产20年，不符合日常法则，租赁市场正常租赁期限一般5年以内，明显双方恶意串通，损害债权人的合法权益；（3）双方签订的多份租赁合同格式一致；（4）刘文勇于2013年3月25日收取魏丽彬的货款，再一次性向林俊英支付款项70万元的款项，但林俊英并不是出租房产的业主，刘文勇向林俊英付款70万元，存在刘文勇与林俊英多种法律关系的可能性。同时，刘文勇应当继续举证证明付款70万元，系支付给房东陈伟贞；（5）刘文勇提供陈伟贞的收条，款项为84万元，除70万元为林俊英收款外，其余的14万元没有任何付款依据；（6）刘文勇向租赁了陈伟贞的全部房产，陈伟贞连基本的居住房产都没有，明显双方恶意串通，逃避债务；（7）刘文勇举证84万元收条，说明84万元系支付其中3套房产的租金。刘文勇辩称，收取、支付租金时间为2013年3月25日，但其中3套房产签订租赁合同的实际租赁起算时间均为2013年4月1日，刘文勇未租先行支付租金，明显不符合日常法则；（8）讼争房产于2014年已经庄斌斌申请查封，刘文勇与陈伟贞也存在民间借贷关系，因不及时向法院诉讼，发现庄斌斌已经诉讼保全，才采取虚假租赁方式，阻止庄斌斌保全措施，同时刘文勇于2018年才提出执行异议，明显不符合常规；（9）刘文勇提供的水电费缴费凭证，只能证明陈伟贞有缴费，或者证明刘文勇与陈伟贞串通，代替陈伟贞缴费；（10）刘文勇提供租户陈峻的租赁合同，与缴纳租金的银行凭证，无法对应认定，理由如下：①其中租户陈峻签订的租赁合同，自2013年12月1日开始，支付租金的银行凭证自2015年6月29日才开始支付，明显租赁合同时间与银行转账凭证，无法对应认定，刘文勇提供虚假租赁合同；②租户陈峻支付的所谓“租金”，银行转账凭证显示为：“零售汇入汇款”，明显租户陈峻系刘文勇的零售业客户，根本不是租户。综上，刘文勇不但伪造与陈伟贞虚假的租赁关系，而且伪造与租户陈峻的虚假租赁合同关系。根据最高院的司法解释，请求法院依法裁定驳回刘文勇的上述两项确权诉讼请求。 被告王瑞坤、被告陈伟贞、被告蒋立辉、被告漳州佳利佳家具实业有限公司均未提供书面答辩意见及证据。 经审理查明：芗城区丽园广场4幢2002号房屋登记在陈伟贞名下。2013年3月23日，陈伟贞（甲方）与刘文勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：1、甲方愿意将地址在芗城区丽园广场4幢2002号面积44.89平包租给乙方使用，乙方承租后既可以自己使用也可以再次转租；2、租赁期限20年，自2013年4月1日至2033年3月31日止，租赁期满若需续租，乙方有承租优先权；3、上述房屋租金以20年一次性计付（现金支付），每年租金8400元正，合计16.8万元，定于2013年3月26日前缴纳。2013年3月25日，刘文勇转账70万元给魏丽彬，魏丽彬转账70万元给林英俊。魏丽彬系刘文勇聘请的财务，林英俊是陈伟贞聘请的财务。同日，陈伟贞出具收条：兹收到刘文勇交来叁套房租共捌拾肆万元整（840000元），其中柒拾万元整转入林俊英账号，拾肆万元整收现金。之后刘文勇入住讼争房屋，刘文勇于2013年12月1日将讼争房屋出租给陈峻使用，并与陈峻签订了《房屋租赁协议书》，每月租金1800元，租赁期限至2019年11月30日。之后，刘文勇向陈峻收取相应的租金。从2013年7月起至今由刘文勇定期缴纳涉案房屋水费。 另查明，漳州市芗城区人民法院因庄斌斌与王瑞坤、陈伟贞、蒋立辉、漳州佳利佳家具实业有限公司民间借贷纠纷一案，于2014年2月20日作出（2014）芗民初字第1776-1号民事裁定，查封、冻结了王瑞坤、陈伟贞、蒋立辉、漳州佳利佳家具实业有限公司相当于470万元的财产。同日，本院向漳州市住房保障与房地产管理局发出《协助执行通知书》，查封陈伟贞名下址在漳州市芗城区房屋。2014年11月15日，本院作出（2014）芗民初字第1776号民事判决，判令王瑞坤、陈伟贞偿还庄斌斌借款254万元及利息，王瑞坤偿还庄斌斌借款80万元及利息，蒋立辉、漳州佳利佳家具实业有限公司负连带清偿责任等。庄斌斌在上述判决发生法律效力后，向本院申请执行。2015年4月2日，本院作出（2015）芗执字第601号执行裁定书，查封、扣押陈伟贞等人应当履行义务部分的财产，限陈伟贞等自查封、扣押财产之日起3日内履行还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2015年8月11日，本院向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心发出（2015）芗执行字第601号协助执行通知书，查封上述房屋。 2018年11月23日，刘文勇对法院查封本案的讼争房屋提起房屋租赁合同确认之诉，本院于2018年11月26日作出（2018）闽0602民初10571号民事裁定书，以涉案房屋为被执行标的物，案外人可提起执行异议之诉为由，裁定驳回刘文勇的起诉。刘文勇对本案执行标的提出书面异议，请求撤销（2015）芗执行字第601号执行裁定对芗城区丽园广场4幢2002号房屋的查封。本院于2019年2月22日作出（2019）闽0602执异13号民事裁定书，裁定驳回刘文勇的异议请求。刘文勇遂提起案外人执行异议之诉。 上述事实有刘文勇提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、银行历史流水、收条、招商银行交易明细、漳州发展水务集团有限公司水费清单、芗城区人民法院（2019）闽0602执异13号民事裁定书，庄斌斌提交的芗城区人民法院（2018）闽0602民初10571民事裁定书、生效证明、（2014）芗民初字第1776号民事判决书、（2014）芗民初字第1776-1民事裁定书、协助执行通知书、（2015）芗执行字第601号执行案件受理通知书及当事人、代理人庭审陈述在案佐证。 诉讼过程中，庄斌斌申请对刘文勇提交的“2013年3月23日《房屋租赁合同》”中刘文勇的签名与“2013年12月1日、2014年12月1日、2015年12月1日、2016年11月30日的4份《房屋租赁协议书》”中刘文勇的签名笔迹形成时间是否为同一时间形成进行鉴定，及对刘文勇提交的“2015年12月1日《房屋租赁协议书》”中陈峻的签名与“2013年12月1日、2014年12月1日、2016年11月30日的3份《房屋租赁协议书》”中陈峻的签名笔迹形成时间是否为同一时间形成进行鉴定。本院通告摇号确认福建澄源司法鉴定所为正选鉴定机构、福建历思司法鉴定所为备选鉴定机构。福建澄源司法鉴定所于2019年8月7日向本院出具《退件函》，认为：经对送检材料初审，分析本案检材情况，根据目前本所采用的鉴定技术手段，无法对本案鉴定材料的形成时间进行鉴定，因此该案鉴定，本所决定不予以受理。福建历思司法鉴定所于2019年9月2日向本院出具《退鉴函》，认为：该案件形成时间检验时间跨度较小，且不同文件保存状况差异亦会对其理化特性造成一定影响，依我所现有技术条件，无法完成该案委托的鉴定，故予以退鉴处理。 本案争议焦点在于：刘文勇与陈伟贞签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？本院认为，刘文勇与陈伟贞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并且在合同签订完毕后，刘文勇依约交付了租金，陈伟贞亦出具收条。就合同内容而言，合同中载明的租赁期限未超越法律规定，约定的租金在合同签订时并未明显低于市场价格。同时，刘文勇还提供了《房屋租赁协议书》、招商银行交易明细、漳州发展水务集团有限公司水费清单等证据，形成了较为完整的证据链，可证明刘文勇在租赁该房屋后将该房屋转租给陈峻，收取租金的情况。故双方的《房屋租赁合同》成立并生效。 综上所述，本院认为，刘文勇与陈伟贞签订的《房屋租赁合同》成立并生效。在涉案房屋被查封之前，刘文勇已经占有且至今占有涉案房屋，故在执行过程中，拍卖不破租赁，应当保护案外人刘文勇的租赁权。刘文勇请求确认其与陈伟贞签订的《房屋租赁合同》合法有效及请求对芗城区丽园广场4幢2002号房屋享有租赁权，证据充分，理由正当，本院予以支持；刘文勇有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产理由成立，但法院可以带租拍卖，故刘文勇请求判令停止对芗城区丽园广场4幢2002号房屋的执行的理由不能成立，应予驳回。陈伟贞、蒋立辉、漳州佳利佳家具实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本案依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、确认原告刘文勇与被告陈伟贞于2013年3月23日签订的址于芗城区丽园广场4幢2002号的房屋租赁合同合法有效。 二、确认原告刘文勇对芗城区丽园广场4幢2002号房屋享有租赁权（租赁期至2033年3月31日止）不得除去。 三、驳回原告刘文勇的其它诉讼请求。 案件受理费2820元，由原告刘文勇负担1410元，由被告庄斌斌、被告王瑞坤、被告陈伟贞、被告蒋立辉、被告漳州佳利佳家具实业有限公司负担1410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  施健凤 人民陪审员  戴桂芳 人民陪审员  王海龙 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  林 赟 书 记 员  刘巧玲 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。