广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33065号原告（反诉被告）：深圳市前海随动资产管理有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030035924268X9。法定代表人：王志成。委托诉讼代理人：陈彦辰，女，壮族，1996年4月12日出生，系该司员工。委托诉讼代理人：袁嘉宏，男，1993年6月9日出生，系该司员工。被告（反诉原告）：龙华，男，汉族，1977年10月10日出生，住，住址湖南省攸县/div>委托诉讼代理人：杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。原告深圳市前海随动资产管理有限公司与被告龙华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月25日立案受理后，被告在法定期间内提出反诉，受理反诉后，本院依法适用普通程序，于2019年8月23日对本诉及反诉进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人陈彦辰，被告的委托诉讼代理人杨祥虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年5月29日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于深圳市福田区××龙××大厦1412的房屋办公使用。双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期间自2018年6月5日至2020年6月30日，租金按每月（含税）30605元计算。原告于2018年5月29日与被告签订租赁合同时，原告向被告支付相当于两个月租金数额的租赁保证金61210元。合同约定的租赁房屋面积约198平方米，而被告实际交付的房屋面积约120平方米，严重低于合同约定的面积。原告实地看房时，房屋的中介明确告知，该房屋租金为每平方米每月140元，被告实际收取的租金则按照面积198平方米收取，自2018年5月至2019年3月共收取租金306050元，多余租金的计算方法(30605÷198×(198-120)×10=120565)。被告的上述行为已严重违反双方签订的《房屋租赁合同》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规和诚实信用的商业原则，被告未按照合同约定履行《房屋租赁合同》的义务已构成根本违约。请求法院判令：1、解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2、被告向原告退还（2018年5月29日至2019年3月29日）多余租金合计120565元；3、被告退还保证金61210元；4、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等费用。被告口头答辩称，被告不存在多收原告的租金问题，第一，合同第一条明确约定了双方按实际使用面积来计算租金；第二，合同约定的198平方米是中介公司的估计，合同明确约定了本面积仅供参考，不作为计价依据，合同有明确约定的；第三，2018年6月5日，原被告双方去备案机关备案的面积最少是73.85平方，进一步说明双方是按房屋的实际面积进行计算租金的，是按两套房的租金；第五，两套房的实际登记面积也不是120，是接近130，所以被告不存在多收原告的租金，原告这一项请求应当依法驳回。原告的第二项请求要退保证金，合同的租赁期限是2018年6月5号至2020年6月30号，按合同第九条的规定原告提前退租保证金不退还，同时合同第十八条规定，乙方拖欠租金10天以上，2019年4月以后的租金原告没有支付，按合同第18条的规定保证金也不应当退还，所以原告要求退租金和保证金的请求均不成立。被告反诉称，2018年5月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告租赁位于深圳市福田区××龙大厦××号房屋，租赁期限自2018年6月5日至2019年6月30期间的月租金为30605元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为32135元，每月5日前支付租金，合同还对租赁保证金、违约责任等进行了约定。2018年6月5日，双方再次签订《房屋租赁合同》，并于2018年7月17日在深圳市××区房屋租赁管理局备案。2019年3月18日，原告出具了《关于解除的函》，要求解除合同、退还押金。2019年3月21日，被告出具了《回复函》，认定原告提出解除合同、退还押金等请求与事实和法律规定不符，要求其继续履行合同。从2019年4月起，原告就未按《房屋租赁合同》的约定交纳租金和管理费，至今尚欠租金123950元、物业管理费6375.60元。2019年7月10日，被告将该房屋租赁给深圳市至一科技有限公司，双方签订了《房屋租赁合同》，租期为2019年8月1日至2020年9月30日，月租金为29600元，被告的可得利益损失为27885元。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付2019年4月至7月的租金123950元、物业管理费6375.60元，可得利益损失27885元；2、反诉费由原告承担。原告口头答辩称，第一，原告3月份已提出搬离租赁房屋所在地，并通知到被告，搬出时大厦物业单位有联系到业主方，是征得业主同意以后才给予放行，我司搬出租赁房屋所在地并向被告发函告知我方要求解除本合同，而被告方向物业表示同意我方搬出并同意放行这一行为我们认为是表示已经知晓我们要求合同解除并已同意，即使被告方不同意解除本合同也应及时采取措施避免自身损失扩大之义务，因此，反诉请求中要求原告支付4到7月的租金及物业管理费可得利益损失，这一请求应当驳回。我司在物业取得业主同意并放行后已经全部清空租赁房屋内所有属于原告方的物品完全不影响被告继续放租。经审理查明，2018年5月29日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同书》及补充协议约定，甲方将位于深圳市福田区××龙××大厦1412的房屋（下称1412房屋）出租给乙方使用，租赁房屋面积约198平方米（本面积仅供参考，不作为计价依据），租赁房屋的单位租金每月30605元，2019年7月1目至2020年6月30日期间的月租金为32135元。乙方应于每月5日前支付当月租金，租赁期限自2018年6月5日至2020年6月30日，租赁房屋用途为办公，乙方向甲方支付两个月租金额的租赁保证金61210元，乙方提前退租、未结清租赁期间相关费用的，甲方不予返还保证金。租赁期间，乙方负责支付房屋租赁产生的税款、租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方拖欠租金达10天以上，拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上时，甲方可解除合同、不予退还租赁保证金。解除方式以书面邮寄（以乙方在该合同物业的营业执照地址为准）或登报通知，自邮件寄出日起三日内或报纸公告刊登三日视为送达，如乙方不交回钥匙，甲方有权会同物业管理处人员作证进入合同物业内，将乙方存放在屋内的物品清点处理。2018年5月30日，被告向原告开具《收款收据》，确认收到原告支付的1412房屋的租赁保证金61210元。2018年6月5日，原告与被告再次签署《房屋租赁合同书》约定，原告将深圳市××区英龙展业大厦1411房屋（下称1411房屋）出租给原告使用，租赁面积为73.85平方米，2018年6月5日至2019年6月30日期间的月租金为30605元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为32135元。该合同于2018年7月17日在深圳市××区房屋租赁管理局办理了备案登记。上述合同签署后，原告正常向被告支付租金至2019年3月，物业公司出具的1412号房屋2019年4月至7月期间的月管理费及本体维修基金均为1593.90元。2019年3月18日，原告向被告发出《关于解除的函》称，双方签署的1412房屋的实际使用面积为110平方米，严重低于合同约定的198平方米，被告已严重违反合同及法律规定，已构成违约，现函告解除双方签订的《房屋租赁合同》并退还押金及多支付的租金。2019年3月21日，被告向原告寄发《回复函》称，原告提出的解除合同、退还押金的请求与事实和法律不符，原告依法应继续履行合同。另查，1411号房屋的权利人为被告，建筑面积为73.85平方米。1412号房屋的权利人为谭国容，建筑面积为55.45平方米。再查，2019年7月10日，被告、谭国容共同将1411、1412号房屋出租给案外公司，租赁期限自2019年8月1日起，月租金为29600元。庭审时，原告称租赁合同上写的租赁房屋为1411号房屋，但大厦没有1411的门牌号，××，其承租前有实地查看房屋，原告实际于2019年3月14日搬离承租房屋，当天有联系被告的委托代理人，且搬离的时候是物业联系被告开具放行条，原告才得以搬离。被告称是1411、1412号房屋一起出租，不清楚原告实际搬离的时间，被告于2019年4月发现原告搬离后即开始对外招租。以上事实有《房屋租赁合同书》、收据收据、支付凭证、发票、不动产权证书、函件及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。原告与被告共签署了两份租赁合同，合同约定的租赁房屋分别为1411、1412号房屋，根据租赁面积及原告所述的承租的房产没有1411的门牌号可知，原告与被告签署的租赁合同承租的房屋为1411、1412号房屋。原告实际搬离承租房屋，被告亦将房屋另行出租，双方签署的《房屋租赁合同》已实际解除。1411号房屋载明的租赁面积虽为198平方米，但合同明确该面积仅供参考，不作为计价依据。1412号房屋的租赁合同约定的租赁面积为73.85平方米，但是租金与1411号房屋的月租金一致，从两份合同可以看出，合同并非以建筑面积计算租赁价格。再者，原告在承租前亦实地查看了租赁房屋，1411和1412号房屋的建筑面积共计129.3平方米，与合同载明的198平方米差距较大，但原告在承租房屋10个月后才发现面积差，明显不符合常理，再一次印证了双方商定的租赁单价并非以面积计算。原告于2019年3月18日发函要求解除合同，被告明确回复不同意解除的情况下，原告自行搬离租赁房屋，原告以实际行为表示不履行合同，已构成根本违约，根据合同约定，其无权要求被告退还租赁保证金，其请求退还多收的租金无事实依据，本院不予支持。原告以实际行为表示不履行合同，被告作为出租方有止损的义务，虽然被告主张其自2019年4月即开始招租，但未提供证据证明，考虑到被告实际收回出租房屋并另行出租的合理期限，本院酌定原告向被告支付2019年4月至6月期间的租金91815元（30605×3），对被告主张的6月份之后的租金，为被告扩大的损失，应由被告自行承担。被告已没收了原告支付的相当于两个月租金数额的租赁保证金，对被告主张的物业管理费，本院不予支持。关于可得利益损失，即使原告没有提前搬离，双方的合同能否继续履行至约定的租赁期限届满存在不确定性，且被告主张的可得利益损失亦超出了原告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对被告主张的可得利益损失，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市前海随动资产管理有限公司与被告龙华签署的《房屋租赁合同书》已解除；二、原告深圳市前海随动资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告龙华支付租金91815元；三、驳回原告深圳市前海随动资产管理有限公司的诉讼请求；四、驳回被告龙华的其他反诉请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3936元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1732元（已由被告预交），由原告负担1005元，被告负担727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  吴日莲二〇一九年十月十一日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。