重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初1893号原告：徐池，男，1974年10月18日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托代理人：李长城（特别授权），重庆瀛永律师事务所律师。被告：重庆聚金实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区。法定代表人：宋春梅，董事长。委托代理人：陈忠兴（特别授权），男，1986年10月11日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人：重庆天字实业集团有限公司，住所地重庆市涪陵桥南稻路**，统一社会信用代码91500102208553202A。法定代表人：蒋德才，执行董事兼总经理。委托代理人：石峰（特别授权），北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托代理人：肖雅心（特别授权），重庆华之岳律师事务所实习律师。第三人：张燕妮，女，1978年7月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。第三人：刘翱，男，1978年2月1日出生，汉族，住重庆市巴**。第三人：古文琴，女，1995年6月19日出生，汉族，住重庆市江**。委托代理人：古全生（特别授权），男，1965年1月3日出生，汉族，户籍地四川省攀枝花市**。原告徐池与被告重庆聚金实业（集团）有限公司（以下简称聚金公司）、第三人重庆天字实业集团有限公司（以下简称天字公司）房屋买卖合同纠纷一案,于2018年9月13日,由审判员何流担任审判长，与人民陪审员邹亮、人民陪审员廖玉惠依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐池的委托代理人李长城、被告聚金公司的委托代理人刘彬、第三人天字公司的委托代理人石峰均到庭参加了诉讼；本院依法追加张燕妮、刘翱、古文琴为第三人后，于2019年4月22日,由审判员何流担任审判长，与人民陪审员董泽芬、人民陪审员陈作秀依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐池的委托代理人李长城、被告聚金公司的委托代理人陈忠兴、第三人天字公司的委托代理人石峰、第三人张燕妮、第三人刘翱、第三人古文琴的委托代理人古全生均到庭参加了诉讼；于2019年5月30日,由审判员何流担任审判长，与人民陪审员陈作秀、人民陪审员赵睿依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐池的委托代理人李长城、被告聚金公司的委托代理人陈忠兴、第三人天字公司的委托代理人石峰、第三人张燕妮、第三人刘翱、第三人古文琴的委托代理人古全生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐池诉称，2015年5月4日，重庆天字实业集团有限公司与被告签订《购房协议》，约定：被告以“聚金.茗香苑”XX套房屋用于冲抵欠付天字公司截止2015年5月4日的工程进度款16618027元，签订协议之日起，天字公司应当向被告支付的购房款与被告应向天字公司支付的工程材料款相互抵销，天字公司应按16618027元向被告出具建安发票，天字公司指定了多个第三方与被告成立房屋买卖合同关系、办理购房等手续。其中原告受让了购买“聚金.茗香苑”X栋X-X（原开发商临时编号为X-X-X）、X栋XX-X（原开发商临时编号为X-XX-XX）、X栋XX-X（原开发商临时编号为X-XX-XX）号房屋的权利，并代天字公司垫付了应出具给被告的建安发票的税费。2016年11月，天字公司向被告出具委托，要求被告为包括原告在内的78套房屋的业主办理购房手续，被告收到委托书后，向除原告以外的其他购房者办理了开具房款收据、交付房屋钥匙等购房手续。原告多次催告被告为原告办理购房手续，被告均不予理睬。原告认为，《购房协议》已经将工程进度款的性质转化为了购房款，被告应当履行作为房屋出让人的义务，且天字公司已经明确了购房者名单，并将作为购房者的全部权利与义务转让给了《天字购房清单及价格明细表》载明的第三方，被告也表示同意，并向天字公司指定的多个购房者开具了房款收据，办理了明细表中大部分房屋的接房手续。故原告起诉来院，请求判决：1、被告立即向原告出具“聚金.茗香苑”X栋X-X（原开发商临时编号为X-X-X）号、X栋XX-X（原开发商临时编号为X-XX-XX）号、X栋XX-X（原开发商临时编号为X-XX-XX）号房屋的房款收据并交付三套房屋的钥匙。2、被告赔偿原告经济损失10万元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告聚金公司表示，原、被告之间没有任何买卖合同关系，向原告交付房款收据和房屋钥匙没有法律依据；被告从未收到原告缴纳的任何房款，没有向其出具收据的事实依据；被告与第三人天字公司签订的购房协议是一份实践合同，只有在房屋交付给天字公司之后才有效，才视为天字公司已收到工程款，被告并不负有绝对义务一定要按天字公司的委托来办理，对于涉案的三套房屋被告有权卖给任何人；被告与第三人天字公司因建设工程纠纷在重庆市五中院进行诉讼，就涉案项目被告与天字公司尚未进行结算，天字公司是否对被告享有工程款债权仍未确定，事实由于天字公司中途退场，被告已经超付1500多万元；被告也没有看到原告的损失证据，且原告的损失与被告没有关联性；另涉案小区项目为经济适用房项目，申请人最多只能申请购买一套，原告并不符合条件；同时，自2015年7月1日起，先后收到江津区法院和南岸区法院等单位送达的《协助执行通知书》，要求被告不能再向第三人天字公司支付任何工程款，天字公司已经丧失对被告主张支付工程款的权利，故原告亦无权主张，请求驳回原告全部诉求。第三人天字公司陈述，第三人天字公司与被告聚金公司于2015年5月4日签订了购房协议，该协议已经生效并且第三人已经按照合同约定履行了相应义务，根据合同约定第三人已经将对涉案房屋享有的相关权利转让给包括本案原告在内的第三方，因此第三方对被告享有相关权利。涉案的78套房屋是一个整体，被告已经根据约定履行了大部分义务，将78套房屋中的大部分交付给了案外第三方，原告作为第三方的一份子，有权享有本案中对被告提出的相关权利诉求。另被告与第三人签订的购房协议，约定本协议经盖章签字后生效，因此该协议是有效合同，被告与天字公司在五中院的相关诉讼中，被告对该协议的真实性亦是认可的。另涉案的三套房屋被原告依法查封后，被告无视该查封事实以及相关的法律规定仍然将涉案房屋交付给其他人，这种交付本身属于无效行为，故请求支持原告的全部诉讼请求。第三人张燕妮表示其是善意购房，不同意原告诉请。第三人刘翱表示其是通过正常的合法手续从聚金公司购买的，是善意购房者，并不知晓原、被告及第三人天字公司之间的交易事宜。第三人古文琴表示其是通过正常买卖从聚金公司购买，并支付了房款。原告为证实其诉讼请求，向本院举示了以下证据：1、购房协议、委托书（徐池，复印件）；2、委托书13份（复印件）、收据5份（复印件）；3、重庆增值税专用发票（复印件）。被告为证实其辩称事实，向本院举示了以下证据：1、国有建设用地划拨决定书（复印件）、交地备忘录（复印件）；2、（2018）渝05民初936号《民事判决书》3、（2015）津法执保字第437号《协助执行通知书》（复印件）、（2015）津法民保字第00101号《民事裁定书》（复印件）、（2018）渝0108执1413号《执行裁定书》和（2018）渝0108执1413号之一《协助执行通知书》。第三人天字公司未举证。第三人张燕妮举示了房款收据（复印件）及物管费、装修保证金等收据。第三人刘翱举示了物管费收据、房款收据及工行转账回单。第三人古文琴举示了解除租赁合同协议书、临时管理规约、收据、工行转款回单。经审理查明，2015年5月4日，被告聚金公司（甲方）与第三人天字公司（乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方承建重庆医科大学附属第二医院委托甲方开发的位于重庆市南岸区茶园的“聚金.茗香苑一标段”工程，鉴于该工程目前尚未竣工，为加赶工期，现经甲、乙双方公平友好协商，就甲方用重庆市南岸区茶园“聚金.茗香苑”房屋冲抵乙方工程进度款（不含结算款）事宜达成如下协议，以资共同遵守。一、甲方用于冲抵工程款的“聚金.茗香苑”房屋共计78套，总建筑面积4611.92平方米（最终以房产证为准，相差面积对应的价值以货币形式多退少补），总价款为16618027元整（见附件：《天字购房清单及价格明细表》，其每套还应支付5000元房款，即每套总房款=建筑面积×价格+5000元）。二、甲方应当在“聚金.茗香苑”工程竣工验收30个工作日内，按照本合同附件《天字购房清单及价格明细表》与乙方签署正式商品买卖合同、办理网签及开始办理产权登记，应当缴纳的税费、大修基金等费用由甲方与乙方按法律规定各自承担相应费用。在办理出售房屋过户手续时，乙方也可指定第三方（修建该项目的劳务班组、供货商等人）与甲方签订房屋买卖合同、办理网签及过户手续，在办理正式手续前由乙方通知甲方给予配合，如出现无法办理前述手续时，由甲方与指定的第三方共同解决。在办理过程中，乙方或乙方指定的第三方应配合提交资料（与“聚金.茗香苑”4号楼其他购房者应提供的一般房屋买卖和产权变更的资料一致）及应承担的税费、大修基金等，不提交的由乙方或乙方指定的第三方自行负责。三、签订本协议之日起，乙方应当向甲方支付的购房款与甲方应向乙方支付的“聚金.茗香苑”工程材料款相应金额相互抵销，签订本协议之日起即视为甲方已支付乙方工程材料16618027元，乙方应按此金额向甲方出具建安发票。四、因该房屋系乙方承建，乙方对房屋全部情况均已了解，乙方不得以各种理由退房，也不得要求甲方支付已经抵销的工程进度款项。但是，在“聚金.茗香苑”工程竣工验收30个工作日内，因甲方原因不能给乙方或乙方指定人员签订房屋买卖合同、办理网签及过户手续的，甲方应收回相应房屋并支付乙方16618027元的工程进度款项。在该协议附件《天字购房清单及价格明细》中明确载明了天字公司所购的78套房屋的房号、面积、单价，另增房款、总价等事项，其中“序号XX房号X-X-X总价172545.00备注徐池；序号XX房号X-XX-XX总价172545.00备注徐池；序号XX房号X-XX-XX总价249895.00备注徐池”。庭审中，原告举示了第三人天字公司出具给被告聚金公司的《委托书》（徐池，复印件），该《委托书》载明：重庆聚金实业（集团）有限公司：因由重庆天字实业有限公司承建聚金.茗香苑项目，现委托贵司将聚金.茗香苑的工程选房的X栋X-X、XX-XX、XX-XX号过户给，姓名：徐池，身份证号：XXXX********，徐池可指定第三方与你司签订房屋买卖合同，办理网签及过户手续。该办理购房手续视为我司已经收到贵司工程款594985元，购房相关税费由该业主承担，请予以办理为谢。该《委托书》上有案外人李德平的签字及“原件已领.王兰2016.11.15”字样；原告同时了举示了天字公司出具给聚金公司的关于李小平（身份号码XXXX********，房号：X栋XX-X）、尹凤梅（身份号码XXXX********，房号X栋XX-X）、张再蓉、何建、黄均蓉、张德云、黎勇、李德平等其他业主购房的委托书复印件及被告出具给其他业主的收据复印件，拟证明被告已经按照协议约定将房屋交付其他第三方，并开具了收据，被告应当按约将涉案房屋交付原告。被告聚金公司主张委托书及收据均为复印件，不予认可，且抗辩被告公司并无员工王兰。第三人天字公司对前述委托书均予以认可，并表示李德平为涉案工程的实际施工人，因此涉案房屋的大部分交付实际上被告是让李德平等6人在实际办理，所以委托书上有李德平的签名，王兰是李德平等6人的财务，委托书的原件在被告处。原告还举示了重庆增值税专用发票（复印件），该发票为第三人天字公司开具给被告聚金公司的工程服务费增值税专用发票，金额为18391543.69元，税额为551746.31元，共计18943290元，拟证明原告就涉案房屋的取得支付了合理的对价，该发票中的税费是原告垫付的。被告聚金公司对该证据的三性均不予认可。第三人天字公司表示该发票属实，发票金额之所以与购房协议中约定的抵款金额不一致，是因为该金额不但包括购房协议中的抵款金额，还包括被告以车抵款的金额，第三人是一并开给被告的发票，该发票的税费金额确为原告垫付。被告举示了《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》（渝地（2013）划拨（南区）第XX号）及交地备忘录，拟证明涉案项目小区为经济适用房项目，原告不符合申请条件。原告对此表示被告与第三人天字公司在签订购房协议书时已经明确用于冲抵工程款的78套房屋并不属于经济适用房。实际上，该项目包括两部分，一部分为经济适用房，另一部分为商品房，涉案房屋为商品房。第三人天字公司同意原告意见，并表示根据购房协议，被告向“何健”交付了23套房屋。被告还举示了（2018）渝05民初936号《民事判决书》，拟证明被告与第三人并未就涉案项目工程款进行结算，第三人天字公司并不绝对对被告享有债权，故涉案三套房屋并不存在抵销工程款的事实依据。对此，原告表示前述判决书并未就被告与天字公司的工程款事项进行查明，但判决书明确载明了涉案购房协议中载明的78套房屋，被告已经交付了68套。第三人天字公司表示工程款是否结算与本案无关，工程款是否结算，并不影响本案中78套房屋抵款16618027元的事实，双方的以房抵债的协议是有效的，且被告已经履行了绝大部分。被告还举示了（2015）津法民保字第00101号《民事裁定书》（2015年6月16日）（复印件）及（2015）津法执保字第437号《协助执行通知书》（2015年7月1日）（复印件）、（2018）渝0108执1413号《执行裁定书》（2018年7月19日）及（2018）渝0108执1413号之一《协助执行通知书》（2018年9月27日），拟证明江津区法院及南岸区法院向被告发出协助执行通知书，分别在700万元和33万元范围内不能向天字公司支付工程款，即使原告提交的委托书属实，被告根据协助执行也不能向原告交付房屋。对此原告表示协助执行与本案原告对房屋的权利主张并无关联。第三人天字公司同意原告意见。庭审中，被告聚金公司认可前述购房协议载明的78套房屋，被告已经履行了大部分，根据五中院判决书载明交付了68套，但并不是完全按照委托书载明进行交付。另在案外人李德平等六人起诉第三人天字公司、被告聚金公司，案外人重庆医科大学附属第二医院关于涉案项目的建设工程分包合同纠纷一案中（2018渝05民初936号），对于涉案工程已付工程款，六原告称已收到124084889.3元，其中包括聚金公司以房抵款的16618027元。2017年3月31日，被告给第三人刘翱出具茗香苑X-X-X的收据,金额为172545元,收款方式为转账；2019年3月6日，刘翱预缴了涉案X-X-X号房屋住宅物管费、住宅公摊水电费、装修保证金、装修垃圾二次转运费等费用。2018年1月22日，被告给第三人古文琴出具茗香苑X-X-XX的收据,金额为249895元,收款方式为转账＋换票。同日，古文琴与重庆骏嘉物业管理有限公司签订《茗香苑临时管理规约》。2018年11月13日,被告给第三人张燕妮出具茗香苑4-19-13(公安编号4-19-9)的收据,金额为172545元,收款方式为换票；2018年11月13日，重庆聚金实业有限公司花卉家居饰品交易市场分公司出具给张燕妮的鲜花款4000元的收据；2018年11月19日，张燕妮预缴了涉案4-19-9号房屋住宅物管费、住宅公摊水电费、装修保证金、装修垃圾二次转运费等费用。经原告申请，本院前往重庆骏嘉物业管理有限公司调查涉案三套房屋的现状及李小平等业主（身份号码XXXX********）的房屋交付情况，经该物业公司查询，显示：李小平为开发商编号XX-XX-XX，公安编号XX-XX-XX号房屋的业主，房屋状态为空置；尹凤梅为开发商编号XX-XX-XX，公安编号XX-XX-XX号房屋的业主，房屋状态为已入住；另涉案三套房屋1、开发商编号为X-XX-XX，公安编号为X-XX-X号房业主张燕妮（身份号码XXXX********）于2018年11月19日已接房；2、开发商编号为X-4-3，公安编号为X-X-X号房业主刘翱（身份号码XXXX********）于2019年3月6日已接房；3、开发商编号为X-XX-XX，公安编号为X-XX-X号房业主古文琴（身份号码XXXX********）未办理任何手续，房屋状态为空置。另2018年1月19日原告以前述请求起诉来院，并于2018年2月6日向本院递交保全申请，请求依法查封被告聚金公司名下银行存款550000元或其它相应价值的财产，本院于2018年2月6日下达了（2018）渝0108民初1893号之一民事裁定书及（2018）渝0108执保185号执行裁定书，查封、冻结、扣押被告聚金公司所有的银行存款550000元或其它相应价值的财产。2018年2月7日，本院对前述执行裁定书进行了公告，查封聚金公司名下的位于重庆市南岸区茶园“聚金.茗香苑”X栋X-X、XX、X、XX-X号房屋的（查封期限三年），并向被告聚金公司邮寄送达了前述民事裁定书及执行裁定书、权利义务告知书、已保全财产情况告知书。2018年8月17日，本院向重庆骏嘉物业管理有限公司送达了协助执行通知书，要求停止办理聚金公司名下的位于重庆市南岸区“聚金.茗香苑”X栋X-X、XX-X、XX-X号房屋的装修许可事宜。在本院第一次庭审中（2018年9月13日），原告在庭审中明确表示对于涉案三套房屋原告已通过法院保全的方式对房屋进行了实地查封。以上事实有原、被告及第三人的前述举证、本院保全材料及各方庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，被告聚金公司与第三人天字公司签订的《购房协议》系是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行各自的义务。根据协议约定，被告应当按约与第三人天字公司或其指定的第三方签署商品房买卖合同，交付房屋、办理产权登记等，但根据本案的实际情况，依据案外人李德平等六人起诉第三人天字公司、被告聚金公司及案外人重庆医科大学附属第二医院关于涉案项目的建设工程分包合同纠纷一案（2018渝05民初936号），可见被告聚金公司与第三人天字公司并未就案涉工程项目进行结算，结合被告辩称的已超付工程款1500多万元及被告举示的系列协助执行通知书来看，被告担心在未结算的情况下，继续履行前述《购房协议》，存在超付工程款难以收回的情形是可能存在的。因此，在工程尚未结算的情况下，针对第三人天字公司的客观实际情况,被告聚金公司暂不履行《购房协议》的约定具有合理性。同时，在被告已经收到系列关于第三人天字公司的协助执行通知书的情况下，贸然将涉案的三套房屋交付原告，也存在损害其他债权人利益的可能，被告对法院的协助执行通知书亦负有协助义务。综上，本案原告的权利来自于第三人天字公司的授权，故根据本案的实际情况，本院对原告要求交付涉案三套房屋的诉讼请求暂不予支持，其主张赔偿经济损失的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十七条之规定，判决如下：驳回原告徐池的诉讼请求。本案案件受理费1150元，保全费3270元，共计4420元，由原告徐池承担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何 流人民陪审员  陈作秀人民陪审员  赵 睿二〇一九年十月二十四日法官 助理  羊芳程书 记 员  庞 丹