西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初7790号 原告张军峰，男。 委托代理人周先鹏，陕西健旭律师事务所律师。 被告陕西物美商贸有限公司。住所地：陕西省西安市未央区汉城街办楼阁台村什字西南角一二楼商铺。统一社会信用代码91610112MA6UTE220B。 法定代表人洪振权，总经理。 委托代理人郭福财，陕西瑞森律师事务所律师。 原告张军峰与被告陕西物美商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告张军峰及其委托代理人周先鹏、被告委托代理人郭福财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2015年7月26日，其与被告股东朱凤华签订了《房屋租赁合同》，其将自己位于楼阁台村十字西南角一、二楼(面积约3600平方米)的门面房整体租赁给被告用于经营超市(即被告陕西物美商贸有限公司)，租期十年，每年租赁费用85万元，并约定租赁费每三年递增8％，每租赁年度期满前两个月缴纳下一年租金。合同签订后，被告仅支付第一年85万元租金后，剩余租金、水电费等均未按期支付。后其多次催要，被告均以资金紧张为由而拒付。综上，为维护自身的合法权益，诉讼请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即支付租金150.6万元及违约金(其中35万元按每日千分之一，从2016年10月1日计算至实际支付日;其中85万元按每日千分之一从2017年10月1日计算至实际支付日；其中30.6万元，按每日千分之一从2018年10月1日计算至实际支付日)；判令被告立即支付拖欠的水电费等共计32394.6元；本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：一、其与原告之间不存在合同关系，其不是本案适格的被告，房子是原告出租给朱凤华的，房租应由朱凤华支付。根据合同相对性原理可知，依法成立的合同仅对合同双方的权利义务产生约束，亦应由合同的双方享有和承担。原告提交的《房屋租赁合同》的出租方是张军峰，承租方是朱凤华。故此，原告要求其支付房租不符合法律规定，其不是本案适格被告。 二、原告与朱凤华签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，不受法律保护，原告亦不得因此主张包括违约金在内的任何费用。 《商品房租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。原告出租给朱凤华的房屋系农村临时搭建的简易房，无任何行政审批手续，不符合国家规定，系违章建筑;亦不具备任何安全、消防等条件，故不符合房屋出租的相关国家规定，因此签订的租赁合同，系无效合同。 三、原告称与朱凤华签订的《房屋租货合同》用于经营超市(即被告陕西物美商贸有限公司)与事实不符。 陕西物美商贸有限公司成立于2018年4月9日，而《房屋租货合同》是原告与朱凤华于2015年12月1日签订的，签订合同时公司并未成立，故原告所称与事实不符，原告要求其支付房租无事实依据。 四、物美公司成立后，朱凤华将其租赁的上述房屋转租给物美公司使用，即便是公司成立后使用了上述房屋也应由朱凤华支付房租费。 朱凤华在世时称超市所使用的房屋是自己租的，公司成立前所有费用均已结清，明确告诉公司各位股东放心使用。公司成立后朱凤华将房屋转租给公司使用。据朱凤华所述，2018年之前的房租已经全部支付给房东。综上，其认为原告要求其支付房租系对象错误，其不是本案适格被告，不应承担任何合同义务，原告的各项请求既没有事实依据，也不符合法律规定。故此，恳请人民法院依法驳回原告的各项诉讼请求。 经审理查明，2009年11月1日，原告张军峰自未央区汉城街道楼阁台村村委会通过承租方式取得楼阁台村原农贸市场用地后自建房屋用于出租。 2015年7月26日，原告与朱凤华（后成为被告股东）签订《房屋租赁合同》，将原告位于楼阁台村十字西南角一、二楼(面积约3600平方米)的门面房整体租赁给朱凤华用于经营超市，租期十年，每年租金85万元，并约定租金每三年递增8％，每租赁年度期满前两个月缴纳下一年租金。合同签订后，朱凤华一直一个体户名义在承租房屋经营超市。2018年4月9日被告物美公司成立，公司股东为朱凤华、吴超平、洪振权。被告公司成立后，被告以承租人身份继续沿用朱凤华所承租原告的房屋经营超市。 被告接续朱凤华承租原告房屋后，因未按时缴纳租金，原告曾于2019年3月1日将被告超市大门加锁，被告曾以涉案租赁房屋承租人身份将原告诉至本院要求排除妨碍，本院作出（2019）陕0112民初6592号民事判决对被告的诉讼请求予以支持。 另查，被告自登记成立后租用原告房屋期间，未向原告缴纳租金。2019年3月14日，原告曾向被告发出《通知函》，《通知函》载明：“陕西物美商贸有限公司、朱凤华、洪振权、吴超平：张军峰(以下简称“甲方”)与朱凤华(以下简称“乙方”)于2015年7月26日签订了《房屋租货合同》，乙方承租后将房屋用于经营超市(备注:超市营业执照名称为陕西物美商贸有限公司,股东为朱凤华、洪振权、吴超平),但你方未按照合同约定认真履行,具体表现如下：一、按照合同第三条约定,租赁费为每年85万元,且每三年递增8%;你方应按期交清房租后方可使用房屋,即先付租赁费用后使用租赁房屋;租赁期内每12个月为一个交租周期,每个租赁年度期满前两个月缴纳下一年租金，但是,你方仅支付了第一年度租赁费,剩余两年多租赁费至今未支付,甲方多次催要未果。二、按照合同第四条第四项约定,你方所产生的水、电、卫生费、物业管理费及债务等由你方自行承担。但你方截止2019年2月26日,仅电费一项便已拖欠32394.6元。基于以上原因,根据合同第六条第一项约定,逾期缴纳租金,每天按年租金的1%向甲方支付逾期违约金,逾期两个月未缴,甲方有权利终止本合同。以及根据《合同法》第九十四条第四款的规定,现甲方做出如下决定：一、立即解除签订的《房屋租赁合同》；二、你方于收到本函15日内,自行前往超市(出租房屋)办理费用结算、搬离你方货物和物品、交接相关业务等事宜;三、若你方未按期办理费用结算、搬离你方货物及物品、交接相关业务等,甲方将自行清理超市(出租房屋)内所有货物及物品,相关损失及费用由你方承担；四、甲方保留运用法律手段向你方要求支付拖欠的费用及赔偿相关一切损失的权利”。《通知函》发出后，被告既未支付租金，亦未办理结算腾退手续，而是于2019年3月自行停止营业。 同时查明，以年租金85万元计算，被告自成立至2019年3月15日自行停止经营期间，租金共计729695元。另外，被告经营期间欠原告水电费32394.6元未付。 上述事实有原告提交的《合同书》、《房屋租赁合同》、民事起诉状、（2019）陕0112民初6592号民事判决书、《通知函》、照片、证明、被告法定代表人洪振权与原告聊天记录截屏、被告工商登记信息及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案被告租用原告房屋用于经营超市事实清楚，证据确凿，双方对沿用朱凤华所签合同标准约束双方权利义务不持异议，被告就应当按照双方默认的前合同标准支付原告租金而未支付，其行为违约，应当承担违约责任，故对原告诉讼请求中关于支付自被告注册成立之日起至2019年3月15日期间的租金729695元的请求予以支持；对于原告诉讼请求中被告登记成立以前的租金原告可以另案向实际承租人主张权利。对于原告主张违约金一节，合同虽然约定了违约金，但因违约金约定标准过高，本院酌情调整违约金标准为按照同期银行贷款利率自被告成立之日计算至2019年3月15日。对于原告请求被告支付水电费32394.6元一节，被告认可该费用，本院予以支持。对于原告请求解除合同一节，原告曾向被告发出《通知函》告知被告解除合同且原告在法庭辩论中也认为合同已经解除，故其再提出解除请求已无必要，故对其该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告陕西物美商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告张军峰租金729695元，并以729695元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2018年4月9日至2019年3月15日期间的利息32735元； 二、被告陕西物美商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告张军峰水电费32394.6元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 案件受理费22450元（原告已预交）,由原告承担13185元，其余9265元由被告承担，由被告承担的部分与上述款项支付时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宋爱玲 人民陪审员  刘春莲 人民陪审员  樊魁元 二〇一九年十月十日 书 记 员  郝 娜