广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1402民初580号 原告：冯汉忠，男，1951年10月17日出生，汉族，无业,住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：朱恒忠，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许毓湘，广西诺尔律师事务所律师。 被告：张济连，女，1964年3月15日出生，汉族，无业,住广西壮族自治区南宁市江**。 委托诉讼代理人：黄粤景，广西越桂律师事务所律师。 原告冯汉忠与被告张济连确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月12日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯汉忠及其委托诉讼代理人朱恒忠、许毓湘，被告张济连的委托诉讼代理人黄粤景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯汉忠向本院提出诉讼请求：1.确认原告与张智签订的房产买卖《契约》有效；2.被告协助原告到崇左市不动产登记局办理广西崇左市江州区产的不动产登记手续。事实和理由：1984年，被告张济连的父亲张智向崇左县二轻修配厂购买了一块东至西塘便道、南至二轻修配厂宿舍、西靠西塘山墙根、北靠梅某住宅，面积约为306平方米的土地，并在该地上兴建了两间平房。1989年8月原告经被告介绍，与张智购买上述两间平房其中的一间（当时未登记有门牌号××，双方经协商一致签订了《契约》，约定：原告向张智购买上述两间房屋中靠近梅某的一间，总面积150平方米，售价为人民币贰万壹仟元。右边靠近修配厂职工住宅房屋给封永恒（即被告丈夫××所有，屋的中墙柱墩属双方所有。双方签订《契约》后原告支付了购房款，张智随即将房屋交付原告使用。1993年原告聘请浦北白石水乡黄福施工队在原有的平房基础上加建了一栋建筑面积为141平方米的两层楼房，上述房产目前登记的门牌号为广西崇左江州区城西路一巷2号。 1984年原告向张智购买房产时，张智因未取得国有土地使用证及房产所有权证，所以当时双方未办理产权转移登记手续，也没有约定何时办理产权转移登记手续。直至1994年张智去世，张智仍未取得涉案房产的权属登记。张智去世后，被告通过办理继承公证继承张智的遗产：位于原崇左县的房产（其中包含已出售给原告的房屋即崇左市江州区城西路一巷2号××。1998年原告与被告口头约定，由被告先行向原崇左县国土局申请，将该宗地约306平方米的国有土地使用权办理至被告名下后，再将其中包含的原告向其父亲购买的150平方米的房产转移登记至原告名下。1998年10月25日，被告与原崇左县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，被告受让本案涉案土地共306平方米。1999年3月5日，被告通知原告与邓金文（购买封永恒部分房产××一起到原崇左县预算外资金管理局共同缴纳了涉案地块（共306平方米××的征地管理费、建设许可证工本费、权属调查、地籍测绘费、土地出让金等费用共计11440.16元，其中冯汉忠支付了5670元，邓金文（邓乐君父亲××支付了3110元，收费人员韦笑梧在票据上予以备注了原告与邓金文实际支付的金额。随后原告多次催促被告办理房产过户登记手续，被告跟原告说你要自己去申请办理，但原告经多次向土地管理部门及房产登记部门申请办证，上述部门都不予办理。直至2019年1月份崇左市不动产登记局及崇左市国土资源局分别发文告知原告，涉案土地宗地，共计306平方米已登记到被告名下，如申请办理转移登记原告需与被告共同提交材料申请办理。原告收到房产登记部门的文件后随即联系被告要求其协助办理房产转移登记手续，但是被告拒绝协助原告办理。 经查，被告于1991年4月29日与邓乐君（邓金文儿子××签订《房屋买卖契约》将本案争议地上四至为：“崇左县二轻局之旁原靠封永恒住宅后墙根，北与冯汉忠为邻西靠西塘墙根，南近修配厂宿舍的”房屋一间（即张智与原告的《契约》上约定的“右边的屋给封永恒所有即近修配厂职工住宅左边，屋的中墙柱缴属双方所有”所指的左边部分房屋××，建筑面积71.83平方米，土地使用面积83.18平方米，转让给邓乐君，被告于2002年协助邓乐君办理了房权证太字第××号房产证。邓乐君又于2003年10月27日将上述房屋转让给陆晓献，被告也协助陆晓献办理了房产转移登记手续，陆晓献取得了崇房权证太字第××号房产证。2012年6月29日，被告又将位于陆晓献右边的房屋转让给周金光，土地使用权约71.68平方米，并协助周金光办理了崇国用(2012××第0082号国有土地使用证。经过两次转让，被告原办理的崇国用(2001××字第0027号国有土地使用证变更为崇国用（2012××第0081号国有土地使用证,土地使用权面积剩余152.14平方米，该剩余土地使用权属于原告向被告父亲张智购买的房屋所占用的土地，被告应将崇国用(2012××第0081号国有土地使用证上登记的土地使用权转移登记给原告。 原告认为，原告是经被告介绍才与张智签订《契约》购买崇左市江州区城西路一巷2号的房产，《契约》所约定的内容符合法律规定，是双方真实意思表示，并且当时还有证人梅某（邻居××等人见证，双方也都如约履行。原告支付了对价，张智将房屋交付原告占有使用，原告还在原有平房上加建房屋生活了将近30年。虽然1989年原告与张智买卖房产时因为不具备登记条件而没有进行不动产转移登记，双方也没有约定进行不动产转移登记的时间，但是按照《民法通则》《继承法》《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条的相关规定，以及《契约》的约定，崇左市江州区城西路一巷2号房屋所有权、土地使用权依法属于原告所有。在1999年上述转让的房产具备办证条件后，由于张智已死亡无法办理产权转移手续，被告作为张智的遗产继承人与原告口头约定将涉案房产登记至其名下后再过户给原告符合法律规定，被告还在1999年3月5日通知原告缴纳了崇左市江州区城西路一巷2号的征地管理费、建设许可证工本费、权属调查、地籍测绘费、土地出让金等费用，实际上双方已经履行了口头约定协助办证的一部分。为此，被告应协助原告到不动产登记管理部门办理崇左市江州区城西路一巷2号房产的不动产转移登记手续，但被告无故推诿不予办理，侵害了原告的合法权益。原告遂向法院起诉，请求判如所请。 被告张济连辩称，1989年8月30日，原告向被告的父亲张智购买一间150平方米的房屋（平房××，当时购买房屋所占用的土地属于原崇左县二轻修配厂所有，土地性质系国家划拨给修配厂管理使用。因此，双方签订转让房屋的《契约》无效，合同无效从订立时就没有法律效力。即使后来法律允许国有地实行有偿使用制度，原告受让房屋后也应当按照法律规定缴纳土地出让金。1998年10月25日，被告与原崇左县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，约定该宗土地使用权出让金为每平方米45元，面积306平方米应当缴纳土地出让金为13770元。经测量原告实际占地152.14平方米，应当缴纳土地出让金6846.3元。原告于1999年3月5日缴纳包括征地管理费、建设许可证工本费、权属调查、地籍测绘费以及土地出让金在内共计5670元，实际应当取得的国有土地使用权面积不足126平方米（5670+45××。2001年2月原崇左县土地管理局给予被告办理《国有土地使用证》后要求被告补缴尚欠的3366元(306×45-10404××土地出让金，被告将补缴情况转达原告，并要求原告按受让房屋实际占用的土地面积补缴，原告不予理睬，并说之前支付的5670元已经全部缴清土地出让金，拒绝补缴余下的部分。被告于2005年4月15日向政府补缴余下的土地出让金3366元（其他应补缴的主体也尽力配合××。被告之前多次耐心说服原告尽快配合政府的催缴工作，但原告拒交，基于上述事实，被告事后拒绝协助原告办理不动产过户手续理由充分。 综上，张智转让房屋给原告时原崇左县二轻修配厂的土地尚属于国家所有，张智既没有房产证也没有国有土地使用证，该转让行为应无效。即便是后来法律允许公民缴纳土地出让金转为合法的土地使用者，原告也应当按照法律规定足额缴纳土地出让金，原告明知被告与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并拒绝补缴土地出让金，故被告于2005年4月15日向政府补缴的土地出让金3366元所占有的土地使用权理应全部归被告所有，原告缴纳5670元土地出让金及其他费用还不足以占有126平方米的土地使用权，原告缴纳的5670元只能购买126平方米的土地，被告缴纳了26平方米的土地，原告必须要按照现在的每平方米土地的市场价格8000元补偿给被告208000元（8000元/㎡×26㎡××，原告现未对被告予以补偿，被告不予协助原告办理涉案房产的不动产登记手续。另外张智于1989年转让房屋给原告，至今已有三十年，原告现在才向法院起诉主张权利，已超过诉讼时效。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告张济连与张智系父女关系，封永恒与被告系夫妻关系，邓金文与邓乐君系父子关系。1984年，张智向崇左县二轻修配厂购买了一块东至西塘便道、南至二轻修配厂宿舍、西靠西塘山墙根、北靠梅某住宅，面积约为306平方米的土地，张智在该土地上兴建了两间平房。1989年5月19日，崇左县土地管理局作出了崇土字(1989××第2号《关于张智违法占地建房的处理决定》，对张智的违法占地问题作如下处理：根据自治区有关文件规定，交清罚款后，然后按程序给予补办用地手续。张智分别于1989年6月24日、1990年2月8日补交罚款共计1928元。1989年8月，原告冯汉忠向张智购买上述两间平房其中的一间，双方于1989年8月30日签订《契约》，约定：“本人因外迁宁明县居住，将此屋转让，该屋坐落在崇左县二轻局修配厂旁边，东至西塘便道，南近修配厂职工住宅，西靠西塘墙根，北近梅某住宅，该屋的地总长度为37米，宽8.2米，现将此屋分为两间，左边的屋靠近梅某的住宅让给冯汉忠，右边的屋给封永恒所有即近修配厂职工住宅左边，屋的中墙柱墩属双方所有。屋的长度37米，宽4.1米，总面积150㎡，该屋售价为贰万壹仟元正，自立契之日起，该契两相交讫，此屋永属冯汉忠所有，特立此据。代笔人王精生，卖主人张智，买主人冯汉忠，在场人梅某、符国生、张成忠”。签订《契约》后，原告向张智支付购房款21000元，张智将房屋交付原告使用。 1991年4月29日，被告与邓乐君签订《房屋买卖契约》，将位于崇左县二轻局之旁原靠封永恒住宅后墙根，北与冯汉忠为邻，西靠西塘墙根，南近修配厂宿舍，属被告所有的私人住宅房屋一间（面积83.34㎡××转让给邓乐君，转让费12000元。1993年原告在向张智购买的房屋上建起一栋二层楼房，现门牌号为崇左市江州区城西路一巷2号。张智于1994年4月25日去世，张智因未取得涉案国有土地使用证及房产所有权证。1998年1月20日，被告向崇左县土地管理局提交《关于补办使用土地手续的报告》。1998年7月21日，被告通过向宁明县公证处办理继承公证继承张智座落于原崇左县的房产。1998年10月25日，被告与崇左县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，约定崇左县土地管理局以征用后的土地出让给被告，地块位于崇左县，面积为306平方米，该宗土地的土地使用权出让金为每平方米45元，总额为13770元。1998年12月31日，崇左县人民政府作出崇政征(1998××124号《崇左县人民政府关于同意张济连同志补办转让手续作为建住宅用地的批复》，内容为经审核，同意补办转让土地手续，转让崇左县二轻修配厂管辖范围位于厂东北面的国有土地面积306平方米，给张济连户兴建住宅用地，请按规定补办土地使用权出让手续。1999年3月5日，原、被告与邓金文共同向原崇左县预算外资金管理局缴纳了涉案土地（共306平方米××的征地管理费、建设许可证工本费、权属调查、地籍测绘费、土地出让金等费用共计11440.16元，其中原告支付5670元，被告支付2660.1元，邓金文支付3110元。2001年2月16日，被告取得崇国用(2001××字第0027号国有土地使用证，载明：土地使用者为张济连，坐落太平镇，图号139，用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为306㎡。2002年1月18日，邓乐君取得房权证太字第××号房屋所有权证，建筑面积为71.83㎡，土地使用面积83.18㎡。邓乐君于2003年10月27日将房屋转让给陆晓献，陆晓献取得了崇房权证太字第××号房屋所有权证。2012年6月29日，被告将位于陆晓献右边的房屋71.68㎡分割转让给周金光，周金光于2012年11月1日取得崇国用(2012××第0082号国有土地使用证，土地使用权面积71.68㎡。 2004年3月18日，被告将该宗地306㎡的土地使用权分割82.173㎡转让给陆晓献，剩余面积为223.827㎡。被告于2005年4月15日补缴土地出让金3366元。被告于2006年8月取得崇国用(2006××字第0076号国有土地使用证，载明：土地使用者为张济连，坐落太平镇，地号（18××-29-1，图号139，用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为223.82㎡。经过两次转让，被告原办理的崇国用(2001××字第0027号国有土地使用证于2012年11月27日变更为崇国用（2012××第0081号国有土地使用证,载明：土地使用权人为张济连，坐落崇左市，地号45××67，地类（用途××为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为152.14㎡。 因被告不协助原告办理涉案房产的不动产登记手续，原告向崇左市不动产登记局申请办理涉案房屋的不动产权证，崇左市不动产登记局于2019年1月10日向原告作出《关于冯汉忠申请办理不动产权证的答复》，载明：你申请的办理的位于，经调查，于2001年2月16日经崇左县人民政府批准同意已合法登记到张济连名下，你提供的1989年8月30日张智于冯汉忠签订的《契约》，当时张智没有取得合法的土地使用权，没有处置权，该契约作为权属材料办理不动产登记没有法律依据，现该宗地的合法权利人为张济连，如申请转移登记需双方共同申请办理转移登记，转移登记提交材料如下：1.双方申请人身份证明；2.不动产权属证书或国有土地使用权证书和房屋所有权证书；3.属于买卖的，提供不动产买卖合同，相关地价款、税费缴纳凭证。 上述事实，有《契约》、崇土字(1989××第2号《关于张智违法占地建房的处理决定》《关于补办使用土地手续的报告》、(98××桂宁证字第206号公证书、崇政征(1998××124号《崇左县人民政府关于同意张济连同志补办转让土地手续作为建住宅用地的批复》、收费统一收据、土地出让金专用票据、《关于冯汉忠申请办理不动产权证的答复》《国有土地使用权出让合同》、缴纳国有土地使用权出让金登记单，国有土地使用权有偿使用收入专用收据、崇房权证太字第××号房屋所有权证、涉案土地登记原始档案、崇国用（2001××字第0027号国有土地使用证、崇国用（2006××字第0076号国有土地使用证、《房地产买卖契约》、崇国用（2006××字第0077号国有土地使用证及土地登记审批表、崇房权证太字第××号房屋所有权证、崇房权证字第××号房屋所有权证、房屋买卖协议书、崇土转鉴[2012]53号崇左市国有建设用地使用权转让交易鉴证书、崇城规用地核[12]013号关于核定张济连建设用地性质的函、土地变更登记表、崇国用（2012××第0081号国有土地使用证、崇国用（2012××第0082号国有土地使用证、《工程施工协议》、崇左市江州区江南街道新民社区居民委员会出具的《证明》及庭审笔录、询问笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原告向张智购买涉案房产，涉案《契约》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按照约定全面履行义务，且双方在该《契约》签订之后已经实际履行。原告提供的《工程施工协议》、崇左市江州区江南街道新民社区居民委员会出具的《证明》相互印证，互为联系，足以证明原告于1993年在向张智购买的房屋上建起一栋二层楼房，并居住至今的事实，虽然当时《契约》约定转让的是房屋，但是按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，本案涉案房屋在转让时应包括土地使用权的转让。被告辩称张智尚未取得涉案房产土地使用权登记，转让应无效。经查，被告作为张智的继承人于2001年2月16日取得崇国用(2001××字第0027号国有土地使用证（土地使用权面积为306㎡××，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，在起诉前被告已经取得出让土地使用权证书，故《契约》应有效，本院对被告的该辩称不予采信。故原告请求确认原告与张智签订的《契约》有效，本院予以支持。 根据1995年3月5日的收费统一收据、土地出让金专用票据显示交款单位为被告，缴纳的土地出让金等费用共计11440.16元（其中邓金文3110元、冯汉忠5670元××，足以证明原、被告及邓金文经协商约定各方按比例承担相应办证费用，原告已缴纳5670元的事实。被告基于继承取得张智的遗产即原崇左县房屋，并取得崇国用（2001××字第0027号国有土地使用证（土地使用权面积为306㎡××，根据本案查明的事实，被告分别向邓乐君、周金光转让土地使用权面积为306㎡范围内的房屋，被告的崇国用（2012××第0081号国有土地使用证，土地使用权面积剩余152.14㎡，该剩余土地使用权属于原告向被告父亲张智购买的房屋所占用的土地，原告在崇左市江州区城西路一巷2号居住至今。崇左市江州区城西路一巷2号房屋的不动产权应属于原告所有，但至今被告不协助原告办理涉案房产的不动产登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告应履行协助办理涉案房产的不动产登记手续的附随义务，故原告请求被告协助办理涉案房产的不动产登记手续，于法有据，本院予以支持。 本案原告请求的是确认合同有效，属于形成权之诉，不应受诉讼时效期间的限制，故对被告关于本案超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。本案系确认合同有效纠纷，至于被告主张被告缴纳了26㎡的土地出让金等费用，原告需补偿给被告208000元，属另一法律关系，被告可另行解决，本院在本案不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二××》第十四条规定，判决如下： 确认原告冯汉忠与张智于1989年8月30日签订的《契约》有效； 被告张济连协助原告冯汉忠到崇左市不动产登记局办理位于崇左市江州区的不动产登记手续。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费100元，由被告张济连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  马志敏 人民陪审员  岑科明 二〇一九年十月十二日 书 记 员  李陆赵 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。