贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4324号原告：王兴龙，男，1967年4月25日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。委托代理人：冷应红，贵州纵贯律师事务所律师。代理权限：特别代理被告：张忠香，女，1952年3月28日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：张松，男，1979年5月12日生，住安顺市西秀区。（系原告之子）代理权限：特别代理原告王兴龙诉被告张忠香排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王兴龙及其委托代理人冷应红、被告张忠香及其委托代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴龙向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止侵害，排除妨害，返还侵占原告的房屋A6号楼01—06号6个铺面。事实及理由：2016年10月14日原告与宋旗镇张坪村委会、池州市贵池第二建筑有限公司签订了《房屋置换合同》，双方约定原告以每平方米2800元的价格购买张坪村“四在农家，美丽乡村”A6号楼01、02、03、04、05、06号6个铺面，共计392.98平方米，总价109万元，分三期付清。合同签订之日，原告支付了80万元的购房款。2019年4月1日和2019年6月12日又分别支付了17万元和12万元。2019年6月14日原告带着租房去看房屋，准备装修时，上述6个铺面均打不开，经了解才知道是被告将该房屋的门锁更换。被告的行为损坏了原告的财产，严重侵犯了原告的财产权。为维护原告的合法权益，故请求人民法院判如所请。被告张忠香辩称：1、原告所谓的《房屋置换合同》无效，原告不具有所有权，对于池州公司只是给予原告使用权（居住使用）；2、从2017年房子在我方手中后，一直都是有我方管理的，房子的门窗一直都是由我方安装的，有票据证明；3、按照法律规定，原告未取得所有权，所以原告的主体不适格；4、按其提供的合同第4条，原告没有提供相关的付款依据，并且甲方及村委会是没资格办理确权证的；5、该房屋的钥匙并未交于原告管理，而是根据池州公司的约定由我方安装的；6、我方与池州公司签订的协议是基于池州公司收购我方的协议达成的，并且有张坪村村委和宋旗镇政府的相关工作人员组织下达成的；7、并且我方在对此房屋行使权利后，我方当事人已经将该房屋出卖给他人，有合同为证。所以原告主体不适格。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，即双方提交的身份证，本院予以确认。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提交的《房屋置换合同》、情况说明、业务凭证、结算申请书证明购房的事实以及买方所有的义务，包括交款义务已经履行完毕。被告对证据的真实性无异议，但认为原告买卖关系是与池州公司建立的，原告应该找池州公司，而不是找被告。对原告《房屋置换合同》不认可，自己对本案的房屋是通过合同取得的。2、原告提交的《房屋交接书》、钥匙，证明房屋权属已转移给原告。且卖方及池州公司将钥匙交给原告。房屋交接书是池州公司和张坪村村委会向原告出具。被告对真实性无异议，但这是项目部盖的章，不具备出卖主体资格。3、被告提交的3、被告提交的《股权转让协议》、《房屋置换合同》证明基于与池州公司达成的协议。该房屋的所有权归被告所有，且有池州公司的盖章。原告对证据的真实性无异议，但认为该房屋是在村集体土地上修建的，产权应该有村委会，但出让方没有村委会；签订时间是2017年7月12日，原告的交款时间是2016年6月19日，被告的时间比原告晚。故达不到被告的证明目的。4、被告提交的《投资建设合同书》证明该房屋分给被告的原因。原告对证据真实性无异议，但认为不能达到原告证明目的。5、被告提交的登报公告证明股权转让的登报公告。原告认为与本案无关。6、被告提交的门窗水管安装的票据共12张，证明该房屋一直都是交由我方管理，并由我方行使权力。原告认为该证据与其无关，与安装无关；且这些证据都是在房子交原告后产生的，以此证明侵占事实是真实的。7、被告提交的二份委托书，证明池州公司委托人来处理股权置换的事宜，是池州公司以房产来向被告收购股权。原告认为与其无关，因为原告是要确定房子的权属。8、被告提交的2017年9月18日《房屋买卖合同》，证明于2017年9月18日该房屋已经转卖给他人。原告认为与本案无关。上述有效证据证实：原告王兴龙系织金县三塘镇岩洞口村麻窝组村民。2016年10月14日原告与宋旗镇张坪村委会、池州市贵池第二建筑有限公司张坪四在农家，美丽乡村项目部签订了《房屋置换合同》，双方约定宋旗镇张坪村委会、池州市贵池第二建筑有限公司作为甲方将建于张坪村“四在农家，美丽乡村”内用于安置张坪村农户的剩余安置房转让给作为乙方的原告王兴龙居住，房号位于A6号楼01、02、03、04、05、06号6个门面，总合计392.98平方米，置换价格每平方米2800元，应收房价1100340元，实收房款1090000元。合同第四条约定“签订合同时付捌拾万元整，交房（钥匙）十五日内再付壹拾万元整，办理确权证后十五日内全部付清。甲方负责为乙方分成四户。”双方分别在合同上签名盖章。签订合同之日，原告支付了800000元的首付房款给池州市贵池第二建筑有限公司，该公司向原告出具收款收据。2019年4月1日和2019年5月25日原告又分别支付了170000元和120000元的房款。2019年6月12日池州市贵池第二建筑有限公司向原告出具了《房屋交接书》，并将钥匙交付给原告。原告发现该商铺已经打不开，得知是被告张忠香所为，故诉至本院。同时查明，2014年4月24日西秀区宋旗镇张坪村民委员会与贵州顺浩天成公司签订《宋旗镇张坪村“四在农家，美丽乡村”项目投资建设合同书》，合同约定：“二、投资建设方式：1、本项目业主为甲方（即张坪村民委员会）。2、乙方（即贵州顺浩天成公司）负责投资完成土地流转及整理；配套基础设施的建设；项目规划设计方案及建筑设计；……。三、甲方的权利义务：……2、负责项目的报批、报规、报建等手续。3、负责项目的土地流转及相关手续的完善。……”合同签订后，贵州顺浩天成公司引进池州市贵池第二建筑有限公司作为房建单位。双方在合同履行中产生分歧，2017年7月30日贵州顺浩天成公司的全体股东作为甲方与池州市贵池第二建筑有限公司达成《股权转让协议》，约定全体股东将张坪村“四在农家，美丽乡村”项目中持有的股份转让给池州市贵池第二建筑有限公司，转让的股份由池州市贵池第二建筑有限公司按每个股东1130平方米成品房作为抵偿。其中第四条约定“所划定抵偿的楼号所有权归甲方所有，乙方并完善抵偿房屋的相关手续给甲方。”双方在合同上签字盖章。被告张忠香系贵州顺浩天成公司的股东。本案争议的A6号楼01、02、03、04、05、06号6个门面在被告张忠香股权转让范围之内。2015年7月12日池州市贵池第二建筑有限公司作为出让方与作为贵州顺浩天成公司的股东的被告张忠香签订《房屋置换合同》，双方约定池州市贵池第二建筑有限公司作为甲方将建于张坪村“四在农家，美丽乡村”内用于安置张坪村农户的剩余安置房转让给作为乙方的被告张忠香使用，楼号：A6号一楼1—12号铺面，二楼写字楼1—6间，合计1130平方米。房屋面积折款200万元作为收购张忠香参与建设张坪村“四在农家，美丽乡村”在贵州顺浩天成公司中的全部股份。2017年8月7日池州市贵池第二建筑有限公司向原告出具了购房款200万元的收据，并注明“此款是股权转抵”。2017年9月18日被告张忠香与肖兴凯签订《房屋买卖合同》，以158万元的价格将其股权转让所取得的铺面和二楼写字间出卖。双方约定分两期付款，其中“第一期：在甲方加盖村委公章之后给甲方壹佰万元（￥1000000元整）；……”2017年11月29日宋旗镇张坪村民委员会在该买卖合同上加盖公章后，2017年12月6日肖兴凯向被告张忠香转账购房款100万元。2019年6-7月被告张忠香对该房门窗水电进行了安装。2019年7月29日肖兴凯支付给被告张忠香购房余款58万元。另查明，宋旗镇张坪村“四在农家，美丽乡村”建设项目所建房屋未按照法律程序取得相关部门审批。2015年7月1日贵池公司原法定代表人汪成武授权李成岗作为该公司的委托代理人，可以其名义代表公司全权负责安顺市开发区张坪村“四在农家，美丽乡村”工程建设过程中所签署的文件及处理一切事务。池州市贵池第二建筑有限公司张坪“四在农家，美丽乡村”项目部是被告贵池公司成立的未进行工商注册登记的不具备独立法人资格的内设机构。本院认为：民事主体的财产权利受法律平等保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案案涉房屋所使用的土地性质为集体所有，案涉房屋系小产权房，并无商品房预售许可证，不能在市场上交易。原告不属于宋旗镇张坪村集体经济组织成员。池州市贵池第二建筑有限公司作为承建方，对未经审批的项目进行施工，且在未经审批取得合法售房资格的情况下，将承建的房屋置换转让给原告王兴龙，虽经宋旗镇张坪村民委员会盖章，但双方的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋置换合同无效。原告无充分证据证实对争议的房屋取得物权的前提下，主张被告侵犯其合法权益的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王兴龙的诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告王兴龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王红琴二〇一九年十月二十九日法官助理杨君书记员王凯（代）