山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初3695号原告（反诉被告）：李义珂，男，1963年8月31日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：张洪涛，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁寅萍，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛原乡墅置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉一路**，统一社会信用代码：913702826971791776。法定代表人：安广飞，总经理。委托诉讼代理人：霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。原告李义珂与被告青岛原乡墅置业有限公司及反诉原告青岛原乡墅置业有限公司与反诉被告李义珂商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李义珂之委托诉讼代理人张洪涛、鲁寅萍、被告青岛原乡墅置业有限公司之委托诉讼代理人霍玉梅、潘飞艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994）；2、判决被告向原告返还购房款2515881.51元及利息1210652元；3、判决被告赔偿原告涉案房屋增值部分损失419618.49元及利息39088元，以及评估费9839元；4、判决被告赔偿原告缴纳涉案房屋契税损失74566.32元及利息33861元；5、诉讼费、保全费由被告负担。事实及理由：原被告于2010年11月20日签订了《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994），合同约定原告购买被告开发的精装修住宅一套，具体位置为即墨区温泉镇温泉一路339号《海尔原乡墅》51号楼131单元1层1-3层。合同签订后原告依照合同约定，向被告支付了全部房款人民币2515881.51元。但因涉案房屋存在严重的质量问题，由被告长期实际控制进行维修，被告至今仍未将符合法律及合同约定条件的房产交付给原告，导致原告无法实现合同目的，造成了原告的经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，具状起诉，望判如所请。被告答辩称，一、《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994）已经解除，原告的诉请违反一事不再理原则，该项请求应当予以驳回。于2010年11月20日原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994），已于2017年7月17日双方在青岛市即墨区人民法院达成调解，以民事调解书的形式解除了双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201000133994）（以下简称涉案合同）。故原告的第一项诉讼请求也经生效法律文书确认，原告的诉请违反一事不再理原则，故原告的该项请求不能成立。二、原告具有协助被告办理撤销涉案商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续的先履行义务，在其未履行先义务的情况下，被告返还原告购房款2515881.51元及利息1210652元条件未成就，故被告不应当返还原告购房款及利息。1、2017年7月17日，原、被告双方在青岛市即墨区人民法院达成《民事调解书》案号（2017）鲁0282民初6167号，该民事调解书第二项明确原告于2017年7月27日前协助被告办理撤销涉案商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续。但原告至今未能协助被告办理撤销网签及预告登记手续。期间被告曾要求原告予以协助办理，但原告至今隐瞒、否认涉案合同已经解除的事实，并称涉案合同项下的131户房屋也系其购买，而拒绝被告要求其办理涉案合同撤销网签及预告登记手续。根据《合同法》第六十七条“先履行义务当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故原告并未履行民事调解书所确定的先履行义务，故原告无权要求被告返还涉案合同131户购房款2515881.51元及利息1210652元。2、双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条第二款“合同解除后，乙方（原告）应当在10日内配合甲方（被告）办理撤销合同备案登记手续，逾期应当向甲方（被告）支付违约金，违约金按照总房价款的日万分之五计算”，“甲方（被告）应当自双方完成撤销合同备案登记手续后60日内退还扣除赔偿金、违约金之后的购房款”的规定，被告退还购房款的时间系双方完成撤销合同备案登记手续后60日内，而原告至今都未完成撤销合同备案登记手续，即退还涉案房款的条件并未成就，被告不应当予以返还。且即使返还购房款条件成就后，被告也应当将原告所应当承担的违约金、赔偿金予以扣除。3、原告按照中国人民银行同期贷款利率要求被告支付利息1210652元，无事实和法律依据，应当予以驳回。双方签订的《青岛市商品房预售合同》补偿协议第九条已明确约定双方完成撤销合同备案登记手续后90天内无息退还。三、原告要求被告赔偿房屋增值损失419618.49元、利息39088元及评估费9839元无事实和法律依据，应当予以驳回。原、被告双方在协商一致的基础上解除涉案合同，并非原告所主张的质量违约而解除，且原告也并未提供任何证据证明涉案房屋存在质量问题，在被告无违约、无过错的情况下，无需赔偿原告任何损失。四、被告并非契税收取主体，故对国家收取的契税不负有赔偿义务。1、被告并未收取原告所缴纳的契税，而是原告直接将契税缴纳至税务机关。原告应自行向税务机关收取退税，目前契税票据在原告手中。被告并非退税的义务主体，原告应自行向税务机关收取办理退税事宜，与被告无关。2、原告购买的同一小区的31户房屋也并未缴纳维修基金及契税，且维修基金系被告替原告所缴纳，原告至今并未给付被告，被告对此享有抵销权。3、合同中并无被告应当承担返还契税利息的相关规定，故原告的该项请求应当予以驳回。综上，对于原告的诉讼请求要求返还房款条件不成就，其要求承担赔偿责任的诉讼请求也无事实及法律依据，应当予以驳回，诉讼费用由原告承担。被告向本院提出如下反诉请求：1、依法判令原告赔偿被告自2015年8月31日至实际撤销抵押权登记期间的损失（暂计至2019年10月5日为491551元）；2、依法判令原告立即办理完毕撤销涉案房屋抵押登记手续；3、依法判令原告支付被告自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金（暂计至2019年10月5日为1006352.61元）；4、诉讼费用由原告承担。事实及理由：2010年11月20日，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的即墨区温泉一路399号《海尔原乡墅》51号楼131单元1层1-3层住宅，并办理了网签及抵押贷款手续。2017年7月17日双方在青岛市即墨区人民法院达成调解，以民事调解书的形式解除合同。而原告一直拒不配合该合同项下涉案房屋的抵押解除及撤销网签合同手续，给被告造成巨大损失。现被告提起诉讼，望法院判如所请。原告答辩称，一、原告于2012年6月前缴清涉案房屋的全部房款。被告早已由此实现涉案房屋的全部利益，并没有因原告未撤销抵押而导致任何损失。被告的主张没有事实及法律依据。二、2017年7月17日，双方达成的调解书因被告向法院提供虚假的诉讼理由称原告未付房款，导致调解书未就如何返还房款并赔偿损失进行约定。因缺乏主要条款，所以调解书尚未成立。退一步讲，即使已成立生效，也是对原合同的协商一致解除，即通过双方重新签订的合同消灭了基于原合同形成的债权债务关系。约定解除合同的协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要求，即在合同的内容上要具体确定，不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。原告早在2012年即付清涉案房屋的全部款项，因此合同解除后，被告有确定的返还原告房款并赔偿损失的义务，被告的行为违背法律的诚实信用原则和公平原则。确定被告在解除合同后的义务内容以及履行时限是确定双方履行义务的前提。在依据调解书无法确定履行顺序，双方也没有就此达成新的协议的情况下，双方义务的履行顺序无法确定。在原、被告双方互负义务、且履行顺序尚未确定的情况下，原告有权拒绝被告的履行要求，没有先行履行撤销涉案房屋抵押权的义务。三、如调解书顺序，在双方履行义务未确定履行顺序的情况下，导致原告没有撤销抵押登记的原因也不可归因于原告，而是被告怠于就解除合同后的房款返还以及赔偿损失与原告协商所导致的。调解书以及3994号合同也未就协商解除合同情形下的违约责任进行约定。被告的诉讼主张与法律和事实不符，应予驳回。综上，对于被告的诉讼请求应予驳回，诉讼费用由被告承担。经审理查明，2010年11月20日，原告与被告签订商品房预售合同，约定：原告购买被告开发的位于即墨区精装修房；合同价款2485544.00元；交付条件为被告已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件，交付日期为2012年6月30日前；装修及设备标准；合同第七条规定原告逾期付款超过30日，被告有权通知原告解除合同，合同解除后，原告应当在10日内配合被告办理撤销合同备案登记手续，逾期向被告支付日万分之五的违约金，被告自双方完成撤销合同备案登记手续后60日内退还扣除赔偿金、违约金之后的购房款。2013年5月16日，被告向原告出具购房全款发票，发票金额2515881.51元。其中原告以银行按揭形式抵押贷款149万元。2011年5月12日，原告缴纳涉案房屋契税74566.32元。2012年10月31日，原告与被告签订《延期交房补偿协议书》，约定：原告同意在2012年10月31日正式收房并签订《房屋交接单》，双方继续履行2010年11月20日签订的合同；被告向原告支付延期补偿金60647.27元；原告在《房屋交接单》上签字即视为原告认可被告所交付的房屋符合标准。同日，原告将涉案房屋的钥匙交给海尔地产原乡墅物业服务中心保管，用于维修。2014年3月21日，涉案房屋取得青岛市建设工程竣工验收备案证。2017年7月17日，原、被告双方在本院达成调解协议，双方均同意解除2010年11月20日双方签订的青岛市商品房预售合同；同时约定由原告于2017年7月27日前协助被告办理撤销商品房预售合同备案（网签）及预告登记手续。双方未就合同解除后双方的责任及其他事项达成协议。2017年6月15日至2017年7月30日期间，被告委托青岛威尔工程有限公司对涉案房屋进行重新装修。原告于2019年1月16日向被告发出律师函，催告被告返还房款，赔偿利息损失及其他损失。2019年6月25日，原告申请对涉案房屋2017年7月17日时的价值进行评估。2019年7月28日，受本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房屋2017年7月17日时点的价值进行评估，评估结果为房屋总价293.55万元。原告支付评估费9839元。上述事实，有原、被告的陈述、《青岛市商品房预售合同》、《青岛市建设工程竣工验收备案证》、《延期交房补偿协议书》、发票、律师函、房地产评估报告、调解书等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的合同系商品房买卖合同，双方已实际履行完毕，但被告交付的房屋原告认为存在质量问题，将房屋钥匙返还被告由被告对房屋进行维修，双方于2017年7月17日协商解除合同，但并未就双方的责任及合同解除后损失的承担进行约定，因双方解除合同非被告根本性违约，即便被告交付的房屋存在质量问题，只有在房屋存在主体结构不合格并经有资质的建筑工程质量检测机构检测，原告方有权解除合同，并可要求被告承担违约责任。除此之外，原告只能要求被告承担维修及其他责任，而无权要求被告承担赔偿房屋增值部分损失的违约责任，对原告要求被告赔偿房屋增值损失及评估费，本院不予支持；因双方合同已协商解除，原告请求解除合同的请求，本院不予审理；双方合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款，并按同期银行贷款利率支付原告购房款利息；原告缴纳的涉案房屋契税因系税务机关收取，因房屋买卖合同解除，原告可到税务机关收取退税。被告要求原告协助办理撤销涉案房屋的抵押登记手续，符合法律规定，本院予以支持；被告要求原告支付自2015年8月31日至实际撤销抵押权登记期间的损失及支付自2017年7月17日至实际撤销网签备案期间的违约金均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛原乡墅置业有限公司于判决生效后十日内返还原告李义珂购房款2515881.51元，并分别以995544元为基数自2010年11月21日起、以1490000元为基数自2011年5月31日起、以30337.51元为基数自2012年11月1日起以同期银行贷款利率支付原告利息至实际付清之日止。二、驳回原告李义珂对被告青岛原乡墅置业有限公司的其他诉讼请求。三、原告李义珂在收到被告青岛原乡墅置业有限公司返还的购房款及利息后十日内协助被告办理完毕涉案房屋的抵押权登记撤销手续。四、驳回被告青岛原乡墅置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41228元（原告预交），由原告负担5528元，被告负担35700元，反诉费9086元（被告预交），由原告负担100元，被告负担8986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员 周   学   成人民陪审员 李       伟人民陪审员 管   益   林二〇一九年十月十八日书 记 员 宋娇娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，很据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取洽谈补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。