陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初4141号原告：刘芳，女，1972年5月8日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：樊宁宁、汪辉，陕西合恒律师事务所律师。被告：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区、02、03室。法定代表人：吴晓佺，董事长。委托诉讼代理人：薛佳林、王媛，上海建纬（西安）律师事务所律师。原告刘芳与被告陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称“万和公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘芳及其委托诉讼代理人樊宁宁、被告万和公司委托诉讼代理人薛佳林、王媛到庭参加诉讼，本案依法进行审理，现已审理终结。原告刘芳诉称，2016年6月13日，原告和被告签订了《华东万和城营业房预定书》约定：原告交纳定金10000元、租赁合同履约保证金20000元。原告依约交纳了定金，另为员工租赁了房屋。后被告迟迟未按约定交付店铺，导致原告产生房租及员工工资损失。2016年12月16日，原、被告签订《万和城地铁商街租赁合同》，约定XX城XX街XX层XX和1F209营业房出租给原告经营使用，租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日，原告依约缴纳了保证金10000元。被告实际交付店铺时间为2017年4月1日。原告为经营店铺，找人设计了门头、店铺装修及烟道排放等支出了装修费。原告营业期间，被告未采取灭杀四害工作，致使原告停业3天进行灭杀，造成营业损失。后因被告商场入驻京东便利超市拆除主烟排放管道导致原告真正无法营业，自2018年12月停业至今。原告一直与被告协商解决此事未果。2019年4月4日，被告突然通知原告离场，限期自合同期满7天搬离，故原告诉至法院。请求判令：1、被告赔偿原告租金损失42576元、员工工资损失86200元、营业损失3600元、水电损失1391元、押金10000元、装修保证金3000元、其他经济损失44569元，共计191336元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告万和公司辩称，一、原告要求被告承担的各项损失缺乏事实和法律依据，不应予以支持。1、租金损失无事实依据。原、被告于2016年12月16日签订了《万和城地铁商街租赁合同》，XX城XX街XX层XX、XX出租给原告，租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日。后因原有商户未能如期撤场，双方于2017年2月9日签订补充变更协议，将租赁期限变更为2017年4月1日至2019年3月31日，房屋租金也从2017年4月1日开始计算。2018年12月，XX超市XX商城后，要进行装修改造，被告积极与原告协商，建议原告更换经营种类，原告提出合同期满续约时给予其半年免租优惠，被告未同意，原告便自行关门停业至合同期满。在2018年4月1日至2019年3月31日的租赁期内，原告也仅支付了半年租金，剩余半年即2018年10月1日至2019年3月31日为免租经营，因此不存在任何租金损失。2、原告主张的员工工资损失、营业损失、水电损失与本案无关，且没有证据支持，应当予以驳回。员工工资损失、水电损失属于原告自身商业管理及运营过程中的必要支出，而营业损失是原告在市场竞争中应当承担的风险，与被告无关，原告将此风险转嫁于被告显失公平，应当予以驳回。3、原告主张的押金、装修保证金的责任不在于被告。原告在初期装修中，由于装修安全问题，验收并未通过，后经整改后依然未通过。且原告未经被告同意，擅自停业关门，严重违反了被告的规章制度，故被告扣留其押金与装修保证金，于法有据。4、原告主张的其他经济损失没有事实依据与证据支持，应当予以驳回。原告主张的设计、装修费是其进行经营和宣传的必要花费，不应由被告承担。二、原告逾期搬离房屋，违反合同约定，应向被告承担赔偿责任。三、本案的诉讼费应由原告承担。经审理查明，2016年6月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《华东万和城营业房预定书》一份，约定由原告预定被告位于西安市XX环XX庙XX城XX层物业，租赁期限两年，用途为经营餐饮。预定书约定：原告应在签订预定书时交纳定金10000元，原告另应缴纳合同履约保证金20000元。2016年12月16日，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）签订《万和城地铁商街租赁合同》（以下简称“租赁合同”）两份，约定XX街XX层XX、XX号XX房出租给乙方经营使用，房屋仅限经营餐饮。租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日。合同签订之时，乙方向甲方缴纳5000元（两份合同共10000元）保证金。合同约定：此保证金在合同期满或合同终止，甲、乙双方再无其他债权债务纠纷，乙方按合同约定交还租赁房产，并办妥以该租赁房产为注册地址的工商注销或变更手续后30日内甲方无息返还乙方剩余合同保证金。合同保证期满，甲方扣除相关费用且乙方办理相关手续（包括但不限于缴纳欠缴的租金、物业管理费、水电、卫生费，办理房屋交接手续以及其他相关乙方应当承担的费用）后30个工作日内，甲方无息退还乙方。若因乙方原因导致合同提前解除或终止的，合同保证金甲方不予退还。合同约定租金标准为：1F208号营业房第一年第二年月租金均为4018元。1F209号营业房第一年第二年月租金均为3974元。合同第九条约定：乙方根据经营需要可自费对该房屋进行装修，但必须征得甲方同意，并按照《物业管理服务协议》办理审批手续。合同第十一条约定：合同解除或终止时，乙方应在合同解除或终止次日自费完成撤场并交回该房屋，逾期交还的，应支付违约金。合同第十五条约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同及《物业管理服务协议》并收回租赁房产，乙方所交纳的租金、设备使用费、物业综合管理费、合同预订金、保证金转为赔偿金不予退还。（7）、擅自停业、闭店累计超过7日以上的。该租赁合同的补充协议约定：1F208号营业房第一年第二年的月设备使用费为2678元，1F209号营业房第一年第二年的月设备使用费为2649元。同日，双方还签订了《物业管理服务协议》（以下简称“物业协议”）两份，约定：1F208号营业房第一年第二年物业管理费均为每月1155元。1F209号营业房第一年第二年物业管理费均为每月1142元。合同第六条约定：原告装修期间发生的一切相关费用，安全责任及经济损失均由原告自行承担。2016年12月16日，原告向被告交纳了两间营业房的保证金共计10000元，1F208房的租金、设备使用费、物业管理费70659元，1F209房的租金、设备使用费、物业管理费69882元。2017年2月9日，原、被告双方签订《租赁合同书补充变更协议》（以下简称“补充变更协议”）一份，约定将租赁合同期限变更为2017年4月1日至2019年3月31日。2017年2月9日，原告向被告交纳两间营业房的装修保证金共计3000元。2018年3月22日被告提供的内部联络（审批）单显示，因原告店铺面积较大，周围经营范围较淡，商户无法承受此租金，考虑该区域重新招租难度大，短时间内无法招出，XX户XX沟通，特申请给予免半年租金，物业费正常缴纳优惠政策，优惠后应缴租金107478元（含物业）。2018年4月13日，原告向被告交纳租金、设备使用费、物业管理费107478元。2018年12月起，因被告商场入住京东便利超市，原告需对店面进行装修改造，双方对此协商未果，原告自2018年12月开始停业至合同期满。2019年3月31日双方租赁合同期满后，被告于2019年4月3日向原告发出合同终止告知函载明：合同于2019年3月31日到期，租赁期限届满后终止双方的租赁合同及其附件。自租赁期限届满之日起7日内您需自费完成撤场并交回房屋。否则，应另行承担违约金，且我司有权采取任何措施收回房屋。后原告因被告对其造成损失，诉至法院。以上事实有华东万和城营业房预定书、万和城地铁商街租赁合同书、收款收据、房屋租赁合同、收条、中国光大银行西安兴庆路支行流水、工资表、通知、陕西华东金城物业管理有限公司用户购电收据、装修合同、收款收据、吉宝厨具发货单、聊天记录截图、律师函、租赁合同书、补充协议、变更补充协议、内部联络单、收款收据、合同终止告知函、短信截图、照片、物业管理服务协议及庭审笔录等在卷作证。本院认为，原告与被告签订的租赁合同书及补充协议、补充变更协议、物业协议均系双方真实意思表示，且不悖法律，应认定为合法有效。2018年12月，XX超市XX商城导致被告要求原告改变经营业态，原告不同意并自2018年12月开始自行停业至合同期满，双方对此期间原告的损失均有一定责任，故应对损失平均分担。因2018年4月1日至2019年3月31日原告实际支付租金107478元，被告对此辩称该租金已免租半年，故不应再承担原告租金损失，但因该优惠政策发生在2018年3月，且优惠原因并非京东超市入驻所致，故不应视为被告已对原告进行优惠，故原告停业四个月租金应为35826元，被告应给予原告17913元作为损失赔偿。原告主张的9个月（2016年7月25日至2016年12月25日、2018年12月1日至2019年3月31日）每月750元的员工宿舍租金损失，因2016年7月25日至2016年12月25日，双方尚未签订租赁合同，故该主张于法无据，本院依法不予支持。2018年12月1日至2019年3月31日的损失，原告已实际支出，故被告应承担1500元。原告主张的员工工资损失86200元中，2016年7月25日至2016年12月25日的42200元，因双方尚未签订租赁合同，故该损失并未实际发生，故原告主张于法无据，本院依法不予支持。2018年12月1日至2019年3月31日的工资，原告并未举证已实际支出，故本院依法不予支持。原告主张的营业损失3600元，未提供证据加以证实，故本院依法不予支持。原告主张的水电损失1391元，原告已实际支出，故本院酌定由被告承担500元。原告主张被告退还押金10000元，因原告并非擅自闭店，故被告应予以退还。原告主张被告退还装修保证金3000元，被告虽辩称原告装修验收未通过，但未举证证明，故应返还原告。原告主张的其他经济损失中，员工宿舍物业费145元无证据证实，本院不予支持。店铺装修费29098元、增容费用1333元，设计费11333元、烟道1260元、门头灯、灯箱、围挡1400元，因双方合同约定，装修费用由原告自理，故原告主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、被告陕西万和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告刘芳支付租金损失19413元、水电损失500元、押金10000元、装修保证金3000元；2、驳回原告刘芳的其余诉讼请求。诉讼费4126元，由原告刘芳承担3425元，由被告陕西万和商业运营管理有限公司承担701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   魏  玮审  判  员   肖海娟人民陪审员   王涌韬     二0一九年十月二十三日  书  记  员   范芬洁 1