广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2701号原告：张嘉伦，男，1993年2月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。被告：珠海市名流投资咨询有限公司，住所地：珠海市南水镇南桥路**之**商铺。法定代表人：戴婷，董事。委托诉讼代理人：丁亚峰，男，该公司职员。原告张嘉伦与被告珠海市名流投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张嘉伦的委托诉讼代理人姚剑雄及被告珠海市名流投资咨询有限公司的委托诉讼代理人丁亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张嘉伦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告返还已付购房款1,122,160元及利息（利息计算方法：按年利率5.39%分段计算至付清之日止，其中以50,000元为基数自2017年6月11日起计算，以482,160元为基数自2017年7月14起计算，以590,000元为基数自2018年5月18日起计算，上述利息暂计至2019年7月31日为98,544.7元）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月11日，原、被告签订《楼宇认购书》，约定原告认购被告开发的位于珠海市金湾区南水镇铁路北路277号鸿吉府小区项目3栋1单元701房，购房总价为1,122,160元。同日，原告母亲连小娥向被告支付定金50,000元，被告出具定金收据。2017年7月14日，原告母亲连小娥向被告支付剩余购房首期款482,160元，被告出具收款收据。2018年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1801008052）。2018年5月8日，原告向珠海农村商业银行股份有限公司高栏港支行申请住房按揭贷款，该公司于2018年5月18日将剩余购房款590,000元汇入被告账户，至此原告已履行完毕全部付款义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付涉案房屋，且交付条件至少达到“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“已取得房屋测绘报告”，供水、排水、供电等基础设施设备与市政联网。但截至起诉之日，涉案房屋仍未达到前述交房标准，被告至今未交付房屋，甚至整个商品房项目均处于烂尾闲置状态。原告认为，被告按约定应于2018年9月30日前交付涉案房屋，但截至本案起诉之日被告仍未能依约交房，其行为已构成根本违约。即使按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2款约定，原告只能在逾期60天后的15日内（即2018年12月14日前）行使合同解除权，但该条款为被告单方提供的格式合同条款，其内容限制了原告行使合同解除权的时间，排除原告主要权利，免除、减轻被告的责任，且未采取任何足以引起原告注意的特别标识，应当认定为无效条款。另根据《广东省高级人民法院印发》第四十三条规定，即使合同解除权行使期限届满或解除权放弃后，作为守约定的原告仍然可以主张解除合同。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2款还约定，被告逾期交房，除退还全部已付购房款外，还应按银行同期存款利率计付利息。但原告是通过向银行申请住房按揭贷款的方式支付购房款的，银行贷款利息为5.39%，被告按银行同期存款利率0.35%向原告计付利息，不足以弥补原告的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，原、被告双方约定的违约金明显低于被告违约给原告造成的经济损失，原告诉请被告参照原告的住房按揭贷款利率5.39%支付逾期交付利息，于法有据。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。原告张嘉伦向本院提交以下证据：1.《楼宇认购书》；2.《商品房买卖合同（预售）》；3.银行卡交易明细清单；4.收据；5.收款收据；6.证明；7.结婚证；8.《房产按揭担保贷款合同》；9.支付凭证；10.商品房预购查询结果；11.光盘；12.银行流水。被告珠海市名流投资咨询有限公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任中第(2)项约定：“逾期超过60天后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达后与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息(以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算)；在上述时间内买受人未书面提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一违约金，但违约金(含损失赔偿金)最多不超过买受人累计已付款的万分之五承担违约责任。”被告应在2108年12月14日之前提出解除合同，现已超出约定解除合同期限，原告丧失解除权，只能继续履行合同。二、被告项目状况不良非被告意愿，而是存在不可抗力因素。高栏港政府原定2016年9月开始施工，2017年12月竣工的金铁路工程一直迟迟未能施工完成。而该工程紧贴被告项目东、南两侧，项目的给水、污水、雨水等均由该工程道路市政管网接通，项目主入口亦由铁炉路进出，根据合同约定，不可抗力因素导致未交房不属于被告责任。三、被告项目部已经办理《竣工报告》、《面积测绘报告》等相关文件，具备基本的交房条件，被告项目可以使用临时电、临时水。待金铁路工程完工，被告则具备完全交付条件。四、原告系中介机构珠海市锐捷房地产开发有限公司负责人来飞翔介绍，来飞翔收取了中介费用168,324元。该笔款项非被告所得，如原告强烈要求退房，被告无法退还。该笔费用打入监管账户中，根据政府规范要求，建设局暂扣10％预售款待最后确权后方可动用。故合同售价112,216元(1,122,160元×10％)暂时无法退还。同时，根据政府要求，监管账户内的预售款仅限于支付工程款及税费，为给原告退款，被告可暂借施工公司账号支付，但需缴纳施工公司管理费及税费约10％即100,994.4元(1,122,160元-112,216元)×10％。故被告仅能退还房款740,625.6元（1,122,160元-168,324元-112,216元-100,994.4元）。被告珠海市名流投资咨询有限公司向本院提交以下证据：1.竣工验收报告；2.房屋预售面积测算报告书；3.可行性研究报告；4.关于高栏港经济区金铁路工程项目建议书的批复；5.卫星定位图；6.佣金提成表。经审理查明，原、被告签订《楼宇认购书》，约定原告认购被告开发的位于珠海市金湾区南水镇铁路北路277号鸿吉府小区项目3栋1单元701房，购房总价为1,122,160元，原告须在订立认购书时向被告支付定金50,000元,于2017年8月1日前支付楼价40%的首期房款（含已支付的定金）即532,160元,于2018年7月1日前与被告签订《商品房买卖合同》，并于签订《商品房买卖合同》前办理完毕590,000元房款按揭申请手续。2017年6月11日，原告母亲连小娥向被告支付上述房屋认购定金50,000元；2017年7月14日，连小娥向被告支付剩余购房首期款482,160元。2018年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1801008052）,约定原告购买被告开发的位于珠海市金湾区南水镇铁路北路277号鸿吉府小区项目3栋1单元701房，购房总价为1,122,160元。商品房交付时间为2018年9月30日前。合同第七条约定，原告应于2018年4月15日前支付首期房款532,160元，余款590,000元向农商银行（贷款机构）申请贷款支付；第九条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定被告应在2018年9月30日前向原告交付该商品房；第十二条约定合同约定逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按约定时间交付商品房的，逾期不超过60日，自本合同补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的0.01%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行；逾期超过60天后的15日内，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同的书面通知到达后与原告到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算；在上述时间内原告未书面提出解除合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，但违约金（含损失赔偿金）最多不超过原告累计已付款的万分之五承担违约责任。合同还约定了其他事项。2018年5月8日，原告、被告与珠海农村商业银行股份有限公司高栏港支行签订《房产按揭担保贷款合同》，约定原告通过住房按揭贷款的方式向被告付清剩余购房款，贷款期限自2018年5月8日至2048年5月8日，贷款利率按5.39%计算。2018年5月18日，珠海农村商业银行股份有限公司高栏港支行向被告支付590,000元。被告向本院提交的《建筑工程竣工验收报告》显示，珠海市鸿吉府小区项目于2017年9月28日由建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位验收。被告提交的《房屋预售面积测算报告书》显示，测绘工程名称为珠海市鸿吉府小区项目3栋，测绘单位为珠海市测绘院，报告形成日期为2017年3月17日。被告提交的《珠海市高栏港经济区金铁路工程可行性研究报告（第一版）》显示，该工程建设范围包括铁路北路及金铁路两条市政道路，计划开始施工时间为2016年9月，竣工时间为2017年12月。被告提交的《关于高栏港经济区金铁路工程项目建议书的批复》显示，珠海市发展和改革局于2016年6月24日同意珠海高栏港经济区政府投资建设工程管理中心建设金铁路工程项目，该文件有效期为两年，自发布之日起计算。被告提供的《佣金申请表》显示，珠海锐捷房车租赁有限公司就涉案房屋已达到结佣条件向被告申请结算佣金，计算金额为168,324元。被告称原告系通过珠海锐捷房车租赁有限公司的来飞翔介绍购买涉案房屋，根据被告与珠海锐捷房车租赁有限公司的约定，交易成功后被告给予珠海锐捷房车租赁有限公司一定比例提成。以上事实有原、被告提供的证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。首先，原告于2017年6月11日向被告支付认购定金50,000元，于2017年7月14日支付购房首期款482,160元，并通过珠海农村商业银行股份有限公司高栏港支行于2018年5月18日向被告支付剩余房款590,000元，上述房款共计1,122,160元，故原告依约向被告履行完毕付款义务。《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交付时间为2018年9月30日，交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。截至原告起诉时，被告仍未向原告交付房屋。被告向本院提交《建筑工程竣工验收报告》及《房屋预售面积测算报告书》以证明涉案房屋具备交付条件，但该《建筑工程竣工验收报告》未显示涉案房屋经消防、规划等部门验收并报建设行政主管部门审核备案，非合同约定的建设工程竣工验收备案文件，故被告无证据证明涉案房屋具备合同约定的交付条件。被告称因政府实施金铁路工程项目的不可抗力因素导致涉案房屋无法交付，但该项目同意实施的时间为2016年6月，计划施工时间为2016年9月，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2018年4月9日，因此，实施金铁路工程项目非被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告称因市政道路施工导致涉案房屋无法交付属于不可抗力，无事实依据，本院不予采纳。其次，《商品房买卖合同（预售）》约定被告逾期超过60天后的15日内，原告有权解除合同，原告在上述时间内未书面提出解除合同，合同继续履行。被告基于该条款称原告未在约定时间提出解除合同，故原告不享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于合同约定的交房日期为2018年9月30日，但直至原告起诉时被告仍未交房，即使合同约定的解除权行使期限届满，根据上述法律规定，原告主张被告已经构成根本违约，要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原告主张解除原、被告于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。二、关于返还已付购房款1,122,160元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告向被告支付购房款共计1,122,160元，被告予以认可。被告称其向锐捷房车租赁有限公司支付的佣金168,324元不应退还。但被告与珠海锐捷房车租赁有限公司之间就涉案房屋佣金结算事项系被告与该公司之间的约定，根据合同相对性原则，被告无权向原告主张该168,324元款项。被告称应扣除112,216元的预售款及100,994.4元的管理费及税费，亦无事实及法律依据，本院不予采纳。如前所述，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，原告要求被告返还已付购房款1,122,160元，理据充足，本院予以支持。三、关于利息支付的问题。《商品房买卖合同（预售）》约定：原告未在约定时间书面提出解除合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金，但违约金（含损失赔偿金）最多不超过原告累计已付款的万分之五承担违约责任。原告称合同约定的违约金明显低于被告违约对原告造成的损失，应按住房按揭利率5.39%计算。首先，《商品房买卖合同（预售）》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，合同关于“违约金（含损失赔偿金）最多不超过原告累计已付款的万分之五”的约定，存在减轻被告自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定该约定无效。故原告在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该约定的限制，本院予以支持。其次，《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告通过其母亲连小娥分别于2017年6月11日向被告支付房屋认购定金50,000元，于2017年7月14日向被告支付剩余购房首期款482,160元。对于该两笔款项，原告主张合同约定的违约金计算标准低于其实际损失，但并未举证加以证明，本院对此不予支持，该两笔款项的违约金应当按照合同约定的每日万分之一的标准计算。原告于2018年5月8日通过住房按揭贷款的方式向被告付清剩余购房款590,000元，《房产按揭担保贷款合同》显示贷款利率为5.39%，原告主张合同约定的违约金计算标准低于其实际损失，该笔款项应当按5.39%计算违约金，有事实依据，本院予以支持。利息应分段计算，其中以50,000元为基数自2017年6月11日起，以482,160元为基数自2017年7月14起，上述款项均按每日万分之一计算至房款实际付清之日止；以590,000元为基数自2018年5月18日起，按年利率5.39%计算至房款实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认解除原告张嘉伦与被告珠海市名流投资咨询有限公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告珠海市名流投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张嘉伦返还购房款人民币1,122,160元及利息（利息的计算方式：以50,000元为基数，按每日万分之一标准，自2017年6月11日起计算至房款实际付清之日止；以482,160元为基数，按每日万分之一标准，自2017年7月14起计算至房款实际付清之日止；以590,000元为基数，按年利率5.39%标准，自2018年5月18日起计算至房款实际付清之日止）；三、驳回原告张嘉伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7893元，由原告张嘉伦负担人民币128元，被告珠海市名流投资咨询有限公司负担人民币7765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。(此页无正文)审判员  许金二〇一九年十月二十八日法官助理李伟书记员赵友祺