山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初2660号   原告：中国共产党泽州县委员会党校，住所地晋城市。   法定代表人：李某，该校常务副校长。   委托诉讼代理人：陈某，山西泽州律师事务所律师。   被告：苗某，女，1937年4月22日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   被告：张某1，男，1979年9月20日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   被告：张某2，女，1971年4月2日生，汉族，，现住晋城市。   被告：张某3，女，1963年6月27日生，汉族，原籍晋城市人。   被告：张某4，男，1964年9月9日生，汉族，原籍晋城市人，现住北京市海淀区。   被告张某3和被告张某4的共同委托诉讼代理人系被告张某1。   被告：张某5，男，1967年7月15日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   原告中国共产党泽州县委员会党校（以下简称“泽州县委党校”）诉被告苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽州县委党校的委托诉讼代理人陈某，被告苗某、张某2、张某5，被告张某1（暨被告张某3、张某4的委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告泽州县委党校向本院提出诉讼请求：1、要求确认晋城市城区某房屋所有权归原告所有（价值20万元）；2、要求上述被告协助原告办理房屋产权变更登记；3、要求被告张某1立即腾退以上房屋；4、要求被告张某1赔偿其占用该房屋期间给原告造成的损失（2016年1月1日至今）2万元整；5、诉讼费由被告承担。   诉讼期间，原告变更诉请1为：要求确认原告与张某6之间换房协议合法有效，诉争房产归原告所有；明确诉请4中的“至今”为开庭审理之日（2019年9月18日）。   事实和理由：   我校职工张某6系被告苗某的丈夫，系被告张某1、张某2、张某3、张某4、张某5的父亲，于2015年10月因病去世。本案所诉房产系我校于1992年分配给张某6的家属房，于1993年3月11日由郊区人民政府办理了房屋所有权证，登记的产权人为张某6。2001年为解决教职工住房困难，我校另行修建集资家属楼一座，修好后，面向全体教职工进行分配，对于已经在旧家属楼有住房的职工可以退旧房买新房补差价。为此，我校召开多次会议后确定最终方案并由教职工讨论通过，其中包括张某6在内的9户为退旧房买新房。随后大家分别结清房款搬入新房居住，将原旧家属楼的房产证和钥匙交给校方，由校方分配给其他职工。张某6亦于2002年7月9日签署《保证书》，于9月5日前将本案诉争房产的房产证和钥匙交回了党校住进了新房。   此后，由于张某6名下旧房暂未分配，张某6便以新房装修为由向校方提出暂住，校方考虑其家庭实际困难予以同意，但之后张某6一直占用该房不予腾退。经多次劝说无效，我校在征求张某6意见后，经校委会讨论决定从2005年1月份开始对张某6占用房屋按每月370元（水电费包括在内）的标准从其工资中扣除租金，此后一直按此标准执行至2015年10月张某6去世，对此张某6完全知情并未提出异议。张某6去世后，被告张某1继续占用该房屋，既不退房也未交纳租金。   2018年11月26日至2019年1月25日，泽州县县委巡查组在我校巡查期间，指出该房属于公房私用的问题。2019年4月2日，县委巡查组要求我校限期整改。我校遂再次主动与被告张某1联系要求其退房，但被告张某1拒绝退房，因协商不成，我校遂诉至法院。   我校认为，2002年我校所修集资房分配方案公开透明，张某6知晓并同意分房分案，其间，张某6积极参与评分分房全过程，并于2002年7月签署保证书同意退旧房住新房。此后，张某6结清房款住进新房，将旧房房产证钥匙交回了校方，双方无争议，只是由于当时政策原因以旧换新的9户职工旧房均未及时办理产权变更登记。其后，张某6因个人原因借用该旧房，属于与我校之间重新确立的租赁关系。在张某6去世后其子张某1长期占用该房不予退还，错误认为该房属于其父亲张某6所有的房产，请求法院查明事实，判如所请。   被告张某1辩称：晋城市城区房屋所有权是我父亲张某6的，是否存在和原告以旧房换新房的协议我不清楚，我父亲没有和我们说过。我从2007年开始住上涉案房屋，从未有人和我说我的房子是租的，我不应该办理房屋产权变更登记和腾房，也不应该赔偿损失。   被告张某5辩称：对以前房子分配情况不清楚，本案已经超过诉讼时效，在我父亲未去世前原告没有处理这件事情，我父亲去世后很多证据已经消失，原告也不能提供书面的换房协议，原告所述都是自行想象的。我同意将诉争房屋归给被告张某1，对于诉争房屋的产权确立和变卖我同意张某1的意见。   被告苗某、张某2、张某3、张某4辩称：同意张某1和张某5的答辩意见。   经审理查明：张某6系被告苗某丈夫，系被告张某1、张某2、张某5、张某3、张某4的父亲，其中张某1、张某2、张某5系苗某子女，张某3、张某4系异母所生。张某6于2015年9月去世。张某6生前是原告泽州县委党校的职工。   1992年时，原告泽州县委党校分配给其职工张某6房屋一套。   1993年，晋城市郊区人民政府颁发了房屋所有权证，登记所有权人为张某6，共有人为苗某、张某2、张某1，合计95.51㎡。   2001年，泽州县委党校为解决家属住房问题新建家属楼事宜于当年7月份召开职工住房分配会议并进行记录，会议记录载明：   原住旧房的调房户（旧房调新房）为7户，现加上张某6、李某共9户，退旧房、分新房……   凡是集资户按工龄、职称、职务、计生等标准进行打分，原则上由分高的往下依次挑选住房……根据打分情况进行排队，顺序为：……4、张某6……张某6总分29.5分……   要求算出楼房的粗略价格和楼层差价，大房以100000计，小房以75000计……楼层差价1层、4层一个价，以标准价计……要求计算出住宅楼地下室各小间建筑面积。   泽州党校北家属区职工住宅楼（单元楼）示意图显示张某6为东单元1楼大房。后来张某6陈述不要大房而要小房，分房领导组会议调查后将张某6的房子由东单元1楼大房变为东单元1楼小房。   张某6参加了2001年7月17日调查旧房的有关人员会议，对旧房进行分配，王某至张某6房……旧房还剩三套，王某房……   2002年7月份，泽州县委党校作出《关于分房退房有关事宜的补充规定》，内容为：1.原红楼九户要新房者和旧房调换者，必须按原来价格退出旧房。……6.原退旧房者，学校又没分配交房对象的，也要在九月二至五日交回旧房钥匙。有关装修费问题，校方分配住户后再达协议。7.现居住党校东楼、南楼下的教工现已分到新房的，也必须在九月二至五日将住党校房子钥匙交回党校。……10.本规定实施后，仍不签合同或保证书的，视为自动放弃要房资格。……   2002年7月9日，张某6作为立书人在《保证书》上签字，保证书内容为：1、我保证遵守学校制订的关于分房、退房的一切规定；2、愿将原住旧房的房产证书交给党校，对新房进行装修；3、愿将原住旧房和钥匙于9月1日至5日交回党校；4、遵守学校对房子装修部分费用的评估，签约等办法；5、如有违犯或拒不执行学校的规定，愿接受学校一切行政、经济处罚。   之后张某6按照保证书内容于2002年9月5日前交回了该房屋的房产证原件，原告亦向张某6交付了新房子以及新房子的钥匙。   随后张某1一直居住在涉案的房屋里至今。   以上事实有原告提供的《泽州县党校职工住房分配会议记录》、北大街XX号房屋的房屋所有权证、保证书，以及原、被告陈述等在案佐证。   针对保证书，被告也提供了一份，被告提供的保证书上有铅笔书写的“……谁都没有见过保证书不是本人写，而是随心所欲打印几条欺压人的条款，让人签上名就万事大吉了……”内容。被告陈述，该铅笔书写部分是张某6亲笔所写。   原告对以上保证书铅笔书写的内容不予认可。   另外，原告还提供了泽州县委党校2005年1月至2015年年底职工工资花名表、取暖费发放表及付款凭证、账册等，其上张某6一栏未有签名。原告陈述，因涉案房屋未进行分配，应张某6的借住要求我们让其暂时住在里面，后来因为张某6一直未腾房，便与张某6于2005年达成协议，按照每月370元的标准来支付房租，从张某6每月的工资中予以扣除，上述表中签字的代表领走钱，没有签字的代表没有领走钱。2015年张某6去世后，因我们工作人员的疏忽未向被告们要过租金，但与张某6形成租赁关系是确实的。   被告质证称：370元中水电费是包含新房和旧房的，而且签字表没有签字代表没有同意，上述证据只能证明每月扣了370元，但不能证明这370元扣的是什么，原告的证据无法证明涉案房屋是张金珠租住的。   本院认为，原告提供的相关证据可以证明张金珠在2001、2002年泽州县委党校就职工住房分配问题形成会议纪要时其有所参与并知情，对于与泽州县委党校以涉案房屋换取新建房屋的换房关系也知情，而其后张某6书写保证书以及退还房屋所有权证原件的行为也表明了其在履行该换房协议的义务，原告向张某交付新建房屋的行为也表明了原告履行了该换房协议的主要义务，故原告与张某6之间的换房协议有效。换房后，泽州党校家属楼房屋应归原告泽州县委党校所有。被告张某1作为房屋实际使用人，原告要求其腾退房屋，本院予以支持。至于被告提出对保证书的合法性有所怀疑，本院认为，张某6对于原告分配房屋事宜均知情并参与，而且张某6也已经实际退还房屋所有权证原件，故对被告该说法，本院不予认可。   原告还提出被告张某1应赔偿其占用该房屋期间给原告造成的损失（2016年1月1日至2019年9月18日）2万元整，本院认为，根据原告提供的自2005年起至2015年每月扣划张某6 370元工资以作为房租的证据来看，虽然被告质证称该370元是包含新房和旧房的水电费，而不是房屋租金，但因水电费每月支出多少必然有差异，总金额也不会一致，而实际上原告在此十年期间一直是以370元扣除，故本院认定该370元应为涉案房屋的租金，在张某6未腾退涉案房屋后原告与张某6形成了房屋租赁关系，张某6去世后，原告扣除房租每月370元至2015年12月31日之后再未扣除，被告张某1也一直居住在房屋中，原告现在要求被告张某1支付占用房屋期间的费用，本院予以支持。但原告主张被告张某1支付自2016年1月1日起至2019年9月18日止，因原告在张某6去世后至2019年4月份之前从未向被告张某1主张过房租，对于2016年4月1日之前的租金已经超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持，本院酌情确定张某1可按照张某6与原告之间原先形成的租赁费用每月370元来支付2016年4月1日至2019年9月18日的损失即15392元。   此外，被告方提出原告的上述诉请已经超过诉讼时效，应不予支持。本院认为，原告提出要求确认原告与张某6之间换房协议合法有效，要求确认晋城市城区泽州党校家属楼某室所有权归原告所有（价值20万元），要求被告协助原告办理房屋产权变更登记，要求被告张某1立即腾退以上房屋各项诉请的基础是晋城市城区泽州党校家属楼房屋，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，不动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定，故原告上述诉请不适用诉讼时效规定，被告的抗辩，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、确认2002年原告中国共产党泽州县委员会党校与张某6之间换房协议（已履行）有效。确认换房后晋城市城区泽州党校家属楼某房屋归原告中国共产党泽州县委员会党校所有。   二、被告苗某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5于本判决生效后一个月内将上述房屋产权变更登记至原告中国共产党泽州县委员会党校名下。   三、被告张某1于本判决生效后一个月内将晋城市城区泽州党校家属楼某房屋腾退给原告中国共产党泽州县委员会党校。   四、被告张某1于本判决生效后一个月内支付原告中国共产党泽州县委员会党校占用房屋期间损失15392元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告中国共产党泽州县委员会党校负担48元，由被告张某1负担2252元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 李 芳     二0一九年十月二十八日     书记员 连瑜珊