西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初7349号 原告：陕西林悦物业管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：贺阳，该公司总经理。被告：陕西卓泰电气成套设备有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：张宁君，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，男，该公司副总经理，住该公司。委托诉讼代理人：张宁君，女，该公司总经理，住该公司。原告陕西林悦物业管理有限公司（以下简称林悦物业公司）诉被告陕西卓泰电气成套设备有限公司（以下简称卓泰电气公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林悦物业公司法定代表人贺阳，被告卓泰电气公司委托诉讼代理人李强、张宁君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林悦物业公司的诉讼请求：1、被告支付2018年5月至2019年2月拖欠物业费和水电等共计15369.08元；2、被告支付违约金2677.84元（以所拖欠费用及拖欠时间的日千分之一累积计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉称，被告公司李强于2018年5月20日凌晨一点左右请代驾师傅将牌号为陕AXXXXX轿车开停在XX小区XX道牙上，当晚凌晨两点多遭盗贼入车内实施盗窃，5月21日被告赴东关南街派出所报案，同时称车内丢失名人字画、茅台酒等物品，要求原告赔偿。原告拒赔并将相关规定和制度复印件送被告参阅，此后被告拒交物业费、水电费等费用至今。根据兴庆花园小区《物业管理服务合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业费等费用，按政府有关部门制定的处罚标准执行。原告严守合同、履行义务，被告已经办理了2018年度机动车辆入小区停车手续，但未进入小区停车场导致车内被盗，责任自负。被告违反合同约定，自2018年5月至2019年2月拖欠物业费等费用共计15369.08元，虽经原告多次书面催交，被告仍拒绝交纳。原告因此诉至法院，请求依法裁判。被告卓泰电气公司辩称，不同意原告诉请，2018年5月至2019年拖欠物业费是因为原告所提供的物业服务不符合约定，被告车辆在原告管理的停车场内发生砸玻璃等盗窃事件，被告因此与原告协商未果拒付物业费。据原告所提供的物业管理合同显示，应以每平米1.8元的办公物业服务标准收取，但实际上自2014年9月开始原告以每平米2.5元的标准收取物业费，超过合同约定违规收取物业费，多收取的物业费应予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的兴庆花园小区《物业管理服务合同》、《执行物业收费新规的通知》、《兴庆花园小区室外停车场管理制度》、林悦物业公司《室外停车场车位占用协议书》两份、兴庆花园小区内室外停车场出入口处“提示牌”、兴庆花园小区南门室内游泳馆南墙“提示牌”、《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》及报纸宣传材料复印件、书面催单复印件、欠费明细表、业委会主任张某某出具的手写说明，被告提交的《物业管理服务合同》、立案告知书、受损车辆维修发票及维修记录、购买酒品出库单、物业费缴纳发票（10份）、《登记小区室外停车位的通知》（2018年度）、收款收据（3份）、《2019年度兴庆花园小区选聘物服企业物业合同主要条款》、刑事办案材料（立案告知书、接处警登记表、报案材料、被害人权利义务告知书、报案笔录、商品销售出库单），双方对真实性均无异议，本院依法予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的违约金明细表，系原告单方出具，被告不予认可，该表所载明的违约金计算依据在《物业管理服务合同》第四十二条中并无明确约定处罚标准，故对该证据依法不予确认。被告提交的视频资料，与本案无关，依法不予确认；被告提交的《情况说明》，与原件核对无异，有西安市碑林区兴庆花园小区业主委员会的公章，对该证据的真实性，依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2013年9月29日，原告与西安市碑林区兴庆花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告为西安市XX路XX号XX小区提供物业服务，合同第三十六条约定合同签订第二年后服务费按业主产权面积计收，以产权证面积为准。居住物业管理服务0.9元/月×平方米、办公用房物业服务费1.8元/月×平方米、经营用房物业服务费2.7元/月×平方米。合同第四十二条约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用，按政府有关部门制定的处罚标准执行。被告租赁该小区2号楼26层B、F房屋作为办公室，建筑面积合计365.32平方米。2014年8月之前，原告按照1.8元/月的标准向被告收取物业管理服务费，自2014年9月1日开始，原告按照2.5元/月的标准向被告收取物业管理服务费。自2018年5月份开始，被告以原告所提供的物业服务不符合约定、被告的车辆在原告管理的停车场内发生砸玻璃盗窃事件双方协商无果为由拒绝交纳物业费、水费、电费、电梯运行费等各项费用。据原告提交的欠费明细表显示，自2018年5月至2019年2月期间，被告所欠物业费、电费、水费、电梯费、货梯运行费、垃圾清运费、电梯电量费、电梯年检费合计15369.08元，其中物业费合计9133元，被告对物业费的计费标准有异议，认为应该按照合同约定的每平米1.8元/月计算，不认可原告按照每平米2.5元/月的计算标准。被告对除物业费之外的其余电费、水费等项目计费金额合计6236.08元无异议。另查，据西安市公安局碑林分局东关南街派出所《接处警登记表》记载的处警情况显示，经调查：2018年5月20日凌晨12点40分左右，被告公司李强把车放在了兴庆花园小区门外的停车位上面，早上10点左右小区保安打电话说车玻璃被砸，李强到现场发现汽车左后侧玻璃被人砸坏，放在车内的六瓶茅台酒、两幅字画及进口水果被盗，直接经济损失17800元。西安市公安局碑林分局于2018年5月21日对此案立案侦查。本院认为，本案争议的焦点是：一、被告是否应该支付原告物业费等各项费用及违约金；二、原告收取被告物业费的计费标准问题。关于被告是否应该支付原告物业费等各项费用的问题。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按约履行各自的义务。本案中，原告与兴庆花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护，双方应按约履行。被告作为该小区房屋使用者，也应遵守该合同约定。原告已按自己的职责履行相应的物业服务义务，被告理应按约交纳物业费等费用，被告自2018年5月至2019年2月期间拒绝交纳物业费等各项费用，被告抗辩理由系原告所提供的物业服务不符合约定导致其车辆在原告管理的停车场内发生砸玻璃盗窃事件，该抗辩事由与本案不属于同一法律关系，被告可以另行主张权利，但被告不能以此为由拒交物业服务费、水电费等费用，对其辩称理由依法不予采信。被告未按合同的约定交纳物业管理服务费、水电费等费用，经原告催交后仍未交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告请求被告交纳所拖欠的2018年5月至2019年2月期间物业费、电费、水费、电梯费、货梯运行费、垃圾清运费、电梯电量费、电梯年检费等费用的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原告作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。本案中，合同虽然约定了违约条款按政府有关部门制定的处罚标准执行，但并没有约定具体的违约金，原告亦没有提交其计算违约金标准的相关证据，且被告拒绝交费的理由系对原告的管理和服务存在异议产生纠纷，因相关问题未得到解决而拒交物业费，并非恶意欠交、拒交物业费。据此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告收取被告物业费的计费标准问题。据原告与西安市碑林区兴庆花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》中约定办公用房物业服务费为1.8元/月×平方米，2014年8月之前，原告均按照每平米1.8元的标准向被告收取物业管理服务费。自2014年9月1日开始，原告将物业管理服务费涨价至每平米2.5元，据原告提供的2014年9月25日出具的《执行物业收费新规的通知》显示，原告决定对小区各办公、经营公司的物业费收费标准调整为每平米2.5元。该通知仅有原告公司兴庆花园物管部的盖章，并无该小区业委会或业主的确认。据被告提供的该小区业委会2019年6月28日出具的《情况说明》显示，在与原告签订的《物业管理服务合同》执行期间，关于物业费的价格调整问题从未召开过业主大会，也从未就此问题签订过补充合同，从未调整过价格。据此，认定原告将物业管理费涨价至每平米2.5元系原告单方变更合同内容，原告并无证据证明该小区业委会或相关业主对该变更内容予以确认。被告租用的该小区2号楼26层B、F房屋作为公司办公室属实，对该用房性质，被告理解为办公用房，原告称为经营用房，因原告并没有证据证明被告租用的办公室性质为经营用房，且原告2014年8月份之前均按照办公用房每平米1.8元的标准收取物业服务费，根据合同约定的词句理解及诚实信用原则，认定该用房性质应为办公用房。对原告称其按照每平米2.5元的标准收取物业服务费并未超出合同约定的经营用房每平米2.7元的标准之理由，依法不予采信。本案中，被告应按照合同约定的办公用房每平米1.8元的标准向原告交纳物业服务费，对被告抗辩原告应扣减2014年9月至2018年4月期间多收取的物业费之理由，依法予以采信。综上，被告应支付原告2018年5月至2019年2月期间的物业服务费等费用合计12811.88元（其中物业服务费365.32平米×1.8元×10个月=6575.8元，水电费等其他费用合计6236.08元），原告应在此费用中扣除2014年9月至2018年4月期间多收取被告的物业服务费合计11252.12元【（2.5元-1.8元）×365.32平米×44个月】，扣减后被告还应支付原告物业服务费、水电费等费用合计1559.76元（12811.88元-11252.12元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西卓泰电气成套设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西林悦物业管理有限公司物业服务费、水电费等费用合计1559.76元。二、驳回原告陕西林悦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费251元，由原告陕西林悦物业管理有限公司负担201元，被告陕西卓泰电气成套设备有限公司负担50元。（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      刘 曼人 民 陪 审 员      陈  欣人 民 陪 审 员      张爱莉   二〇一九年十月八日  书    记    员      叶 泳 1