云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3647号原告（反诉被告）西双版纳冠超市商贸有限公司。住所景洪工业园区西双版纳国际旅游度假区万达商业广场负一层。统一社会信用代码915328003466287949。法定代表人林文云，职务总经理。委托诉讼代理人李正书，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人罗加，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）何本权，男，1973年11月26日出生，汉族，身份证住址四川省富顺县。委托诉讼代理人张治国，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳冠超市商贸有限公司诉被告何本权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理后，2018年11月27日被告何本权提出反诉，本院予以准许，依法适用普通程序，于2018年12月19日对本诉反诉合并公开开庭进行了审理。2019年3月14日、9月10日各申请延长审限6个月。原告西双版纳冠超市商贸有限公司的委托诉讼代理人李正书、罗加，被告何本权的委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西双版纳冠超市商贸有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告于2017年6月1日签订的《招商租赁合同》（合同编号：ZSZL00001);2、判令被告向原告支付房屋租金34025元、管理费5755元、水电费7781.1元以及违约金13610元，合计61171.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签订了一份《招商租赁合同》（合同编号：ZSZL00001)，约定由被告向原告租赁商铺一间，用于经营卤货、面食，经营品牌为“今山谷”。租赁期限为3年，即自2017年6月1日起至2020年5月31日止。租金分阶段按不同价格收取，其中，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，期间的月租金为6805元/月。在合同期限内，被告还应向原告支付每月1151元的管理费用和16000元的履约保证金，首期管理费和履约保证金于合同签订后3日内一并缴纳。租金和管理费用的支付周期为3个月结付一次，被告经营期间产生的全部费用应由被告自行负担，但水电费由原告代缴代付。未经原告同意，被告连续停止营业超过7天或1个月内累计停止营业超过10天的，原告有权提前解除合同，且对相关费用不予清退。被告逾期15日不支付租金、管理费、水电费或者其他费用中任何一种费用的，原告亦有权解除合同，且对相关费用不予清退。违反《招商租赁合同》任一条款的，即构成违约，违约方还应向守约方支付违约金（按月租金的两倍），还应赔偿守约方由此所受的损失。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告并未向原告缴纳履约保证金，仅支付了自合同签订之日起至2018年3月31日止的全部租金、管理费和截止2018年1月31日止的水电费，之后的租金和水电费至今未缴纳。被告经营店铺至7月初遂停止营业，于2018年7月16日晚将其店铺内的大部分商品及营业设备悄悄搬走，并未通知原告终止营业和租赁合同，也未向原告补缴所欠的租金、管理费和水电费。后经过原告电话沟通才了解到被告已不再继续经营和租赁商铺，并以各种借口拒不缴纳已产生的各项费用。截止2018年8月31日，被告尚有拖欠的费用具体情况如下：1、租金34025元（自2018年4月1日起算至8月31日之间5个月的租金：6805元/月×5个月＝34025元）;2、管理费5755元（自2018年4月1日起算至8月31日之间5个月的管理费：1151元/月×5个月＝5755元）;3、水电费7781.1元（①自2018年2月1日起算至6月30日之间5个月的水费为：42元＋42元＋75.6元＋75.6元＋84元＝319.2元；②自2018年2月1日起算至6月30日之间5个月的电费为：2052元＋1734.3元＋1714.5元＋882.9元＋1078.2元＝7461.9元）;4、违约金13610元（约定为月租金的两倍，即6805元×2=13610元）;以上合计61171.1元未支付。经原告多次催要，被告均拒不支付，故原告诉至法院。被告何本权针对本诉辩称，被告不认可原告的诉讼请求，被告认为本案的合同并未正式履行，因为原告一直未提供合同原件给被告，导致被告一直未办理营业执照或者是卫生许可证等，工商部门多次查处被告无法正常经营。由于之前的店主差欠房租，在签订合同即被告转接前店主店面时，冠超市是同意的，签订之后冠超市就把合同收去并逼迫被告去向原店主讨要租金。被告何本权向本院提出反诉请求：1、判令解除2017年6月1日与原告签订的《招商租赁合同》（合同编号：ZSZL00001);2、判令原告返还房屋租金共计66270元（自2017年6月1日至2017年9月30日，4个月租金：6360×4个月＝25440元；自2017年10月1日至2018年3月31日，6个月租金：6805×6个月＝40830元）;3、判令原告承担本案违约金13610元。4、本案反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年6月1日被告与原告签订《招商租赁合同》后，原告一直以前手经营的赵付明未支付其租金及管理费等尾款为由，未给被告交付所签订的《招商租赁合同》，因此导致被告不能办理相关经营手续、无法全面开展经营工作。后经被告与原告几次交涉，让原告提供该《招商租赁合同》，被告要办理相关经营手续；但原告一直以公司管理合同的人员出差或请假等事由，一拖再拖，一直没有拿到该租赁合同。直至收到原告的应诉通知书，被告才见到2017年6月1日与原告签订的《招商租赁合同》。这当然，自始至终“今山谷”均未办理到经营手续。在《招商租赁合同》第六条中原告的义务明确规定“为被告提供经营场所，保障被告的正常经营。”但在签订合同之日起至2018年4月期间，因原告违反合同诚实信用原则不交付租赁合同，被告无法办理经营手续，且在这段时间里，原告不适当履行合同，无故对租赁场所断水、断电，直接导致我无法正常经营，“今山谷”无法正常获得创收，故请依法查清事实、公正判决，支持被告的诉讼请求。原告西双版纳冠超市商贸有限公司针对反诉辩称，同意解除双方签订的租赁合同，返还租金及违约金没有事实及法律依据；本案被告要求原告返还的租金是被告已经营业及使用房屋，已经使用了房屋便不存在返还租金的情况；原告不存在违约情况，签订合同当天就给了被告合同，至于被告为何办理不了营业执照与原告无关；本案反诉费应由被告本人承担，被告提出的反诉没有事实及法律依据，故反诉不应得到支持。原告西双版纳冠超市商贸有限公司、被告何本权围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，原告西双版纳冠超市商贸有限公司与被告何本权签订了一份《招商租赁合同》（合同编号：ZSZL00001)，约定原告将景洪市万达商业广场负一层冠超市部分场地，实用面积93.8㎡，公摊36%，计租面积约为127.58㎡出租给被告使用。被告经营品项为卤货、面食，经营品牌为“今山谷”。租赁期限3年，即自2017年6月1日起至2020年5月31日止。租金分阶段按不同价格收取，其中，自2017年6月1日起至2017年9月30日止，月租金为6360元/月；自2017年10月1日起至2018年9月30日止，月租金为6805元/月。在合同期限内，被告还应向原告支付每月1151元的管理费，首期管理费3453元（2017年6月1日起至2017年9月30日止）和履约保证金16000元于合同签订后3日内一并缴纳。租金和管理费用的支付周期为3个月结付一次，被告经营期间产生的全部费用应由被告自行负担，但水电费由原告代缴代付。未经原告同意，被告连续停止营业超过7天或1个月内累计停止营业超过10天的，原告有权提前解除合同，且对相关费用不予清退。被告逾期15日不支付租金、管理费、水电费或者其他费用中任何一项费用的，原告亦有权解除合同，且对相关费用不予清退。违反《招商租赁合同》任一条款的，即构成违约，违约方除应双倍支付违约金（按月租金的两倍）外还应赔偿守约方由此所受的损失。合同签订后，被告未向原告缴纳履约保证金，仅支付了自合同签订之日起至2018年3月31日止的全部租金、管理费和截止2018年1月31日止的水电费，之后的租金和水电费至今未缴纳。被告经营店铺至7月初遂停止营业，于2018年7月16日晚将其店铺内的大部分商品及营业设备悄悄搬走，并未通知原告终止营业和租赁合同，也未向原告补缴所欠的租金、管理费和水电费。后经过原告电话沟通才了解到被告已不再继续经营和租赁商铺，并以各种借口拒不缴纳已产生的各项费用。另查明，被告何本权尚欠2018年2月1日起至6月30日之间水电费7781.1元（①自2018年2月1日起至6月30日之间5个月的水费为：42元＋42元＋75.6元＋75.6元＋84元＝319.2元；②自2018年2月1日起至6月30日之间5个月的电费为：2052元＋1734.3元＋1714.5元＋882.9元＋1078.2元＝7461.9元）。本案争议焦点：1、原告要求判令被告支付房屋租金34025元、管理费5755元、水电费7781.1元以及违约金13610元，合计61171.1元是否应支持？2、被告反诉要求判令原告返还房屋租金共计66270元（自2017年6月1日至2017年9月30日，4个月租金：6360×4个月＝25440元；自2017年10月1日至2018年3月31日，6个月租金：6805×6个月＝40830元）、由原告承担违约金13610元是否应支持？本院认为，原告西双版纳冠超市商贸有限公司与被告何本权签订的《招商租赁合同》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定诚实履行合同义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告何本权提供原告未交付《招商租赁合同》短信记录，被告未提出反驳证据，应承担举证不能的不利后果；被告何本权未按约支付水电费等，存在违约，故原被告均违约，各自主张违约金的诉求均不予支持。原被告均主张解除2017年6月1日签订的《招商租赁合同》（合同编号：ZSZL00001)，且双方已实际未在履行，故本院予以支持。原告要求判令被告支付房屋租金34025元（自2018年4月1日起算至8月31日之间5个月的租金：6805元/月×5个月＝34025元）、管理费5755元（自2018年4月1日起算至8月31日之间5个月的管理费：1151元/月×5个月＝5755元）、水电费7781.1元（①自2018年2月1日起至6月30日之间5个月的水费为：42元＋42元＋75.6元＋75.6元＋84元＝319.2元；②自2018年2月1日起至6月30日之间5个月的电费为：2052元＋1734.3元＋1714.5元＋882.9元＋1078.2元＝7461.9元）的诉请，符合法律规定和本案事实，本院予以支持。被告何本权反诉要求原告返还房屋租金共计66270元（自2017年6月1日至2017年9月30日，4个月租金：6360×4个月＝25440元；自2017年10月1日至2018年3月31日，6个月租金：6805×6个月＝40830元）的诉求，因被告实际使用至2018年7月16日，其搬走后并未通知原告终止营业和租赁合同，应承担相应的费用，被告反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告西双版纳冠超市商贸有限公司与被告何本权于2017年6月1日签订的《招商租赁合同》（合同编号：ZSZL00001)。二、被告何本权于判决发生法律效力之日起三十日内向原告西双版纳冠超市商贸有限公司支付房屋租金34025元、管理费5755元、水电费7781.1元，共计47561.1元。三、驳回原告西双版纳冠超市商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告何本权的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费1329元，反诉诉讼费899元，由原告西双版纳冠超市商贸有限公司负担400元，被告何本权负担1828元。原告预交的诉讼费，本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周晓云人民陪审员  宋泽芬人民陪审员  黄建明二〇一九年十月十七日书 记 员  彭 磊