广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初19620号原告：严新发，男，汉族，1952年6月8日出生，住湖北省黄梅县，委托诉讼代理人：王建新，广东广孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕凤，广东广孚律师事务所实习律师。被告：张明，男，汉族，1984年6月9日出生，住江西省上饶市铅山县，被告：胡旭平，男，汉族，1988年5月26日出生，住湖南省衡南县，被告：东莞市汇佳商务酒店有限公司，住所地：广东省东莞市桥头镇桥光大道田新路段1号广隆百货广场三、四、五楼。法定代表人：杨德元。上列两被告委托诉讼代理人：翟浩杨，广东汉章律师事务所律师。上列两被告委托诉讼代理人：刘福春，广东汉章律师事务所律师。原告严新发诉被告胡旭平、张明、东莞市汇佳商务酒店有限公司（以下简称汇佳酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序。被告汇佳酒店于法定期限内提出管辖权异议，本院作出（2018）粤1973民初19620号民事裁定书裁定驳回后，汇佳酒店不服上诉至东莞市中级人民法院。该院作出（2019）粤19民辖终502号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案转为普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告严新发及其委托诉讼代理人王建新，被告胡旭平、汇佳酒店的共同委托诉讼代理人刘福春、翟浩杨到庭参加诉讼，被告张明经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求原告严新发向本院提出诉讼请求：1.解除原被告的租赁合同，退还原告50000元定金、100000元押金；2.被告支付转让费213000元；3.被告按照合同约定赔偿原告150000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除租赁合同；2.退还定金及押金100000元；3.返还支付的转让费、装修费、布草费、维修费、租金、水电费及其他费用213000元；4.赔偿经济损失及双倍赔偿定金差额100000元。案件事实一、基本情况。2017年12月24日，原告作为乙方与被告张明作为甲方签订了转让协议书，约定：甲方将桥头汇佳商务酒店转让给乙方经营，转让费为280000元；甲方先付定金50000元，合同改好后一次性付清；甲方负责五楼墙纸、过道、地毯、还有部分房间地毯损坏的要搞好，甲方结清水电、工人工资所有一切外债；乙方从2018年1月1日接手经营，租金自负；甲方收取定金后如不卖所收定金要双倍退还；乙方交定金后如不接手或再有其他理由，甲方定金不退还给乙方；甲乙双方同意看过，如无意见即签名生效。3间地毯、过道地毯、五楼全部墙纸换好，126套四件套布草、毛巾、浴巾要交给乙方；地毯清洗机一台清洗干净，甲方负责承担费用、翻新如新交乙方验收；押20000元工程款给乙方；如房东改不了合同甲方无息退还定金。原告提交了银行流水、收据证明其共向张明支付了转让费313000元。原告主张此款包括张明向汇佳酒店支付的押金100000元及转让费、装修费、布草费213000元。原告提交了客房租赁合同，主张其与张明一起找汇佳酒店变更了合同，由原告严新发受让了客房租赁合同中张明的权利义务。客房租赁合同显示甲方为胡旭平，乙方中手写了张明并以“×”划掉，旁边手写了严新发，落款签名处同样如此，合同落款时间为2017年12月2日。客房租赁合同约定：甲方将位于东莞市桥头镇××货××楼××楼汇佳酒店客房共计44间出租给乙方使用；期限为2017年12月3日至2024年10月2日；租金每月33000元，第一次支付租金时间为2017年12月3日，以后每月30日前支付下月租金；乙方在签订协议当日向甲方支付租赁押金100000元，合同正常履行期限满双方结清应付费用后，押金在三日内退还给乙方；甲方于2017年12月4日前将物业交付给乙方使用，双方盘点好交接物品并列出清单，双方各保留一份；乙方应按合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达3天或欠交管理费、水电费等达3000元的，甲方有权没收押金并解除合同；乙方自负盈亏，甲方无权干涉乙方的正常合法经营；乙方必须在两个月内对五楼的通道地毯进行更换、房间的地毯墙纸翻新，如未做好以上装修，甲方有权终止合同没收押金；如甲方违约或单方提前解除合同，应返还乙方押金并赔偿100000元；定金交付后，因乙方原因造成合同无法履行的，乙方必须结清所有人工水电等相关费用，甲方没收押金，合同解除。合同签订后，张明向汇佳酒店支付了押金100000元。原被告确认胡旭平签订前述合同系履行汇佳酒店的职务行为，本院予以确认。被告汇佳酒店主张原告严新发、张明系共同承租方，并非严新发受让了张明的合同权利义务。本院认为，原告提交的转让协议书、银行流水等证据与客房租赁合同中划掉张明的名字能相互印证，形成较完整证据链，足以证明其主张，故对原告的主张本院予以采纳，认定原告严新发与被告张明达成了转让客房租赁合同权利义务概括转让的合意，原告承接了客房租赁合同中张明的权利义务，被告主张张明、严新发系共同承租人依据不足，本院不予采纳。汇佳酒店取得了特种行业许可证、消防安全检查合格证。汇佳酒店有沐足部、客房部，原被告确认原告租赁客房经营，经营模式为以汇佳酒店名义对外经营，共用前台，客房部由原告聘用人员自行管理。原被告均认为双方的合同关系应为租赁合同关系，原告认为案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，合同无效。被告则认为汇佳酒店取得了相应的经营许可证，合同合法有效。二、纠纷由来。原告主张沐足部容留客人留宿，严重影响了客房的正常经营，因此于2018年7月17日发出解除合同通知书，由于汇佳酒店未签收，原告于2018年8月17日再次以快递方式向汇佳酒店邮寄了解除合同通知书，解除了客房租赁合同。对此提交了2018年1月18日的关于汇佳酒店费用及相关事宜的请求报告（下称1月18日请求报告）、2018年3月10日的关于汇佳酒店客房相关事宜的请求报告（下称3月10日请求报告）、照片、解除客房租赁合同通知书及EMS底单、快递查询单予以佐证。其中：1.1月18日的请求报告载明：…（4）四楼二间沐足洗手间，发现有人在里面睡觉。为了杜绝侵害客房的利益甲方应搬走床、要拆除门或封掉，沐足已有共用洗手间。阮班通签收并注明“已知晓”。2.3月10日的请求报告载明：自2018年1月1日接手汇佳酒店客房经营以来，由于甲方因素侵害了客房造成乙方有关的经济损失，乙方在1月18日、2月8日二次向甲方提出申请至今未改正，为了不要继续侵害乙方的经济利益，降低成本开支，客房已分包给乙方经营，双方本着分行经营、平等互利再次申请报告：1.甲方应保证酒店的硬件设施设备能正常使用，冷热水的供应，保证酒店正常营业（热水冷天不能正常供应，到现在甲方还没有改造）…（4）四楼二间沐足洗手间不但有人留宿睡觉，现在沐足房也有人在里面留宿睡觉。为了杜绝侵害客房的经济利益甲方要杜绝睡觉留宿。第1点后手写注明“暂时没有问题，如有故障，甲方应及时安排人员”；第4点后手写注明“冲凉房间床拆除，不留宿客人，尽量引导去客房休息，喝醉酒客人告知”。请求报告书中有阮班通签字。原告主张前述手写内容为阮班通所写。3.照片显示有人躺着休息，原告主张是沐足部的客人留宿的情况。4.解除合同通知书及快递单显示严新发于2018年8月17日向汇佳酒店发出解除客房租赁合同通知书，以“汇佳酒店违反诚实守信原则经常在沐足部留宿客人过夜，侵犯了客房分包经营权；没有供应稳定的冷热水，经多次催告未果”为由提出解除客房租赁合同，汇佳酒店于2018年8月20日签收了快递单。被告对前述证据不确认，认为是原告自己经营不善才提出解除合同。沐足部的经营时间到凌晨两点，原告接手客房部时沐足部就已存在，经营时间也一直是到凌晨两点。原告确认沐足部的经营时间是到凌晨两点，但主张经营时间结束后，沐足部不赶客人走，客人继续留宿在沐足部到天亮，原告发现后提出异议，并向汇佳酒店提出了请求报告书。汇佳酒店的管理人员阮班通签收了报告书并承诺会整改，但实际上没有整改留宿客人过夜，侵害了原告的经营权。三、原告主张其于2018年7月17日第一次通知解除合同后于2018年7月20日撤场，撤场没有做交接协议，也没有带走任何东西，只是把两个管理人员撤走了。被告主张其在2018年8月20日收到解除合同通知书才知道原告撤场，原告是在2018年8月底才撤场，撤场时拖欠了工人工资、水电费等。四、原告主张由于被告违约导致合同解除，应当返还押金100000元及合同转让费、装修费、布草费、维修费等213000元，并赔偿经济损失100000元。其中押金对应的证据为汇佳酒店出具的收据，合同转让费、装修费、布草费、维修费等213000元为原告与张明之间的转让协议、银行流水、收据。经济损失100000元未能提交相应证据佐证。裁判理由和结果本院认为，一、对于原被告的法律关系如何界定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。而企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系。本案中，双方签订的合同虽名为客房租赁合同，但实际履行过程中双方不仅仅是交付客房，还包括需以汇佳酒店的名义对外经营，因此双方的合同关系更符合企业承包经营合同的特征，本案应为企业承包经营合同纠纷。案涉客房租赁合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、合同是否解除的问题。首先，严新发从张明处受让了客房租赁合同，构成了合同权利义务的概括转移，取得了客房租赁合同中“乙方”的权利义务，受客房租赁合同的约束。被告汇佳酒店于2018年8月20日收到了严新发的解除合同通知书，解除合同通知到达汇佳酒店，故客房租赁合同已于2018年8月20日解除。其次，解除合同是否符合约定或法定条件。严新发主张解除合同的理由为汇佳酒店沐足部留宿客人影响了客房的经营权。虽然原告提交的请求报告中显示有“不留宿客人尽量引导客人去休息”等内容，但双方签订的客房租赁合同中并未明确约定以此作为解除合同的条件，而现有证据也不足以证明沐足部留宿客人的具体时间、次数、人数以及对客房经营造成的具体影响，原告以此为由提前解除合同依据不足，构成违约。三、应否返还押金100000元。按照客房租赁合同约定，由于乙方原因造成合同无法履行的，甲方没收押金，合同解除。原告提前解除合同构成违约，请求返还押金100000元依据不足，本院不予支持。四、转让、装修、布草费等213000元。其中转让费是原告与张明之间受让合同所发生的费用，原告请求被告汇佳酒店承担依据不足本院不予支持。对于装修、布草费，原告违约解除合同，双方并未约定汇佳酒店应承担该损失，原告该项请求不足，本院不予支持。同理，原告请求经济损失100000元也缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告严新发与被告东莞市汇佳商务酒店有限公司签订的客房租赁合同已于2018年8月20日解除；二、驳回原告严新发的其他诉讼请求。本案受理费7496元，由原告严新发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟凤媚审判员  曾昭串审判员  丁秀霞二〇一九年十月十五日书记员  邵雪文李晓幼