河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初9180号 原告：刘闯，男，1980年4月25日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛润和房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：李卓伟，执行董事。 委托诉讼代理人：李连东，河北德圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚琴，女，1981年6月6日出生，侗族，现住秦皇岛市海港区，系公司法务。 原告刘闯与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司（以下简称润和地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘闯，被告润和地产的委托诉讼代理人李连东、姚琴到庭参加了诉讼，本案现现已审理终结。 原告刘闯向本院提出诉讼请求：1.赔偿因被告不履行约定办理房产证给原告造成的损失44034.85元，计算方法：逾期天数在90日内的(2017年7月4日-2017年10月4日）按照日万分之0.1计算，570402元×0.00001×90天=613元，超过90日至提起诉讼之日2019年7月4日为1.75年，2019年中国银行短期年贷款利率为4.35%，金额为570402×4.35%×1.75=43421.85元。事实和理由：本人于2014年12月17日购买了秦皇岛润和房地产开发有限公司的房屋。该小区位于秦皇岛市海港区。购买房屋为期房，购买价格为5400元/平方米，房款总价为570402元。房屋已经于2015年12月31日在未综合验收合格情况下强制交付使用。因购房合同第17条有关产权登记的约定及合同补充协议的约定，出卖人在商品房交付使用之日起550日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测面积和本合同约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：见合同补充协议。补充协议第14条第3项约定，如因出卖人的责任，未能按期向产权登记机关提交办理商品房房地产权证的相关资料，取得产权登记机关出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在90日（含）之内，自约定向产权登记机关提交并取得登记受理单之日起，至出卖人实际提交资料并取得产权登记机关出具的登记受理单之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得产权登记机关出具的登记受理单之日起60日内向买受人支付违约金。商品房交付时间为2015年12月31日，到2017年7月4日已经满550天，开发商未及时履行办理房地产登记的义务，导致原告房屋不能取得房屋所有权，不能进行买卖及抵押贷款等活动，给原告造成极大损失真实存在。由于原约定的违约金额过低，合同补充协议对房屋产权登记逾期超过90天部分双方也没有约定。且被告拒不履行应尽义务，并严重违约，原告损失具体金额也无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额不得超过实际损失金额为限。对于开发商逾期办理产地产产权登记导致原告无法取得房地产登记证书事实存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准计算。且所支付的违约金没有超过合同总金额的30%,不属于过分高于造成的损失。鉴于以上理由，请法院据实判决，判如所请。 被告润和地产辩称，本案被告延期向房产局办理产权登记报备材料，延期原因并不是被告造成的，其中1、被告开发本案所争议房屋的土地，政府承诺是境地出让，被告接收土地后，该土地上有一户钉子户，拒绝拆迁，政府经多方协调，该户在2017年3月份拆迁，导致部分工程延期施工，不能整体验收。2、小区业主阻碍该小区配电室施工，导致配电设施不能施工，从而导致该小区不能整体验收。3、万和郡小区业主百分之七十五以上都存在违建的违法行为，导致该小区不能验收，其中包括原告购买的房屋存在私自封堵阳台的违法行为，以上违法行为未纠正前，该小区房屋无法验收，请求法院依法驳回原告诉请。我方对原告购买诉争房屋及价款及房屋交付没有异议。原告方购买房屋属于分期贷款，公积金贷款，原告支付的收付款是180402元，贷款是39万元，原告已支付的房款就是收付款。 原告提交的证据为，证据一、商品房买卖合同。证据二、补充协议，证明我购买房屋的价格及房屋交付时间，合同中对逾期办证进行了约定。 被告的质证意见为，证据一、证据二，真实性无异议。原告提供的补充协议第14条第四项明确约定，出卖人不承担责任。而本案中买受人原告购买房屋后存在违建行为，导致该房屋不能验收，从而更不能向房产局办理产权登记报备。 被告提交的证据为，证据一、海政纪字【2013】14号秦皇岛市海港区人民政府会议纪要，证明2011年1月28日被告通过招拍挂方式获取土地并交纳了净地的土地出让金，但土地交付时南区153亩土地尚未完成征拆，征拆的主体为西港镇政府。证据二、未拆迁施工现场图片3张及总包单位索赔函、补充协议，证据截至2017年3月，未完成征拆，导致延期开工，总包单位向被告进行延期开工索赔，无法与其他已交付使用的楼栋一并进行验收。证据三、配电室建设公示、听证会会议纪要及业主阻扰施工图片及视频，证明被告分别于2016年4月、2017年8月、2018年4月向市规划局申请进行配电室建设。业主多次阻扰，导致配电室至今无法建设。被告无法进行公共配套设施的交付验收，导致房本无法办理。证据四、分期验收申请及规划局复函，证明被告于2017年7月向市规划局申请进行分期验收，要求对已交付楼栋先行进行规划验收。2018年1月30日规划局复函，因未完成物业用房等公共配套设施建设，不予进行分期验收。证据五、私搭乱建统计明细表、私搭乱建部分图片，证明万和郡南区已交付2364户，存在封阳台、露台、扩院、一楼开店等私搭乱建违法行为的共计1720户，园区内75%以上存在不同程度的私搭乱建违法行为。原告的35-2-302号房屋，亦存在私自封阳台的违法、违约行为。证据六、规划验收申请、规划局整改通知、物业整改通知，证明被告于2016年1月向规划局申请进行规划验收，因万和郡南区私搭乱建情况严重，规划局回函要求被告需进行整改。物业公司多次要求业主自行拆除私搭乱建部分，但业主拒绝进行整改，导致规划验收无法进行。证据七，地基验槽记录两份，22号楼和23号楼的，证明被告提供的证据二有一户钉子户，动工时间是2017年3月30日开始，32号是2017年4月28日开始动工，证明延期施工和逾期办理产权证备案材料并不是被告原因造成的。是因政府未完成拆迁工作导致延期办理。被告是在2016年申请单独验收，2016年钉子户的房子没有拆，包括物业用房都在钉子户房子，钉子户是在2017年3月份拆除的，都是因为钉子户房子没有拆除。 原告的质证意见为，对以上证据的真实性没有异议，政府原因造成的延期施工，被告已经向政府提出索赔，政府已向被告赔付，被告应向原告赔付。违建的配电室已经拆除，进行重新建设，遭到业主反对，开发商没有采取补救措施，这好似开发商自己的原因，与业主没有关系，开发商没有对业主进行协商或补偿。这是开发商原因造成的，开发商没有对阻挠人员进行处置。不能分栋验收，是因为相关配套设施未完成，所以不同意分期验收，与业主没有关系。业主封堵阳台的问题，房子完全交付业主，业主有完全的占有使用权利，即使业主封堵阳台行为违反法律约定，也是业主与政府部门的问题。 经审理查明，2014年12月17日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的秦皇岛市海港区房屋，建筑面积为105.63平方米，房屋价款为570402元，于2015年11月30日前交付房屋；合同第十七条约定，出卖人在商品房交付使用之日起550日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理房地产权属证书的，双方同意按第3项处理。3、见补充协议。补充协议第十四条约定，逾期在90日之内，自约定向产权登记机关提交登记资料并取得登记受理单之日起，至出卖人实际提交资料并取得产权登记机关出具的登记受理单之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得产权登记机关出具的登记受理单之日起60日内向买受人支付违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产证》的相关资料，取得登记机关出具的登记受理单的，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，原告依据约定向被告全额支付了购房款，被告也于2015年12月31日将房屋交付原告使用。现因该小区未能进行联合验收，致使购房业主不能办理不动产登记。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同。原告依据约定向被告支付了购房款，被告也依约定向原告交付了房屋。被告未能在房屋交付后550日内将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，但未能依据约定的期限办理的原因，系涉案小区土地未能及时征收导致小区配套设施未能完成建设；部分业主擅自封堵原本属于开发的露台、阳台，致使被告对建设的该小区未能进行联合验收。综上，造成被告未能按期将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关并非被告的原因，依据合同约定，被告不应承担违约责任。原告的诉请，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 对原告刘闯的诉讼请求不予支持。 案件受理费450元，由原告刘闯负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  莫军 二〇一九年十月八日 代理书记员  张皓