福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4729号 上诉人（原审被告）：泉州万鑫商业管理有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：刘玉明，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育莹，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建大润杭商业管理有限公司，，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇化工路北侧东二环泰禾城市广场**C地块**楼**23办公 法定代表人：刘必成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伟文，福建求达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小强，福建求达律师事务所律师。 上诉人泉州万鑫商业管理有限公司（以下简称万鑫公司）因与被上诉人福建大润杭商业管理有限公司（以下简称大润杭公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初3177号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万鑫公司上诉请求：1.维持原审判决第一、四项；2.撤销原审判决第二、三项，改判驳回大润杭公司关于万鑫公司支付逾期交付场地违约金及返还履约保证金的诉讼请求；3.案件受理费均由大润杭公司承担。事实与理由：1.迟延交付租赁物是政府行为导致，且该政府行为又属不可抗力，万鑫公司不存在违约，依法应予免责。原审判决关于万鑫公司迟延交付履行构成违约应负违约责任的认定，与事实和合同约定相悖。2.大润杭公司不享有约定的合同解除权，故2018年11月20日《催告函》不具有解除合同的法律效力,而该催告函亦无解除合同的意思表示且未送达万鑫公司。原审法院关于大润杭公司有权依约解除合同，催告函包含解除合同内容的认定，显属错误。3.在催告函不具有解除合同效力的情形下，大润杭公司拒绝接收诉争房屋构成根本违约。因此，本案享有合同解除权的主体是万鑫公司，万鑫公司有权追究大润杭公司违约责任，不予退还履约保证金。 大润杭公司辩称，万鑫公司的上诉不能成立。其所谓的政府行为属于不可抗力因素于法无据，应驳回其上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据充分，判决双方解除合同于法有据。原审判决认定的违约金金额偏少，但大润杭公司服从判决，未进行上诉。 大润杭公司向一审法院起诉请求：1.解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令万鑫公司支付大润杭公司逾期交付场地的违约金761280元；3.判令万鑫公司返还大润杭公司缴纳的履约保证金100000元；4.本案诉讼费由万鑫公司承担。 一审法院认定事实：万鑫公司向他人取得南安市美林万星城市广场2号楼第一、二层和地下室一层的产权。2018年1月16日，在南安市美林万星城市尚未完成建设用地征收时，万鑫公司（甲方出租方）与大润杭公司（乙方承租方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：第一条租赁标的物基本情况1.1万鑫公司将位于泉州市南安市美林万星城市的租赁标的物出租给大润杭公司。第二条租赁期限、租金2.1租赁期限为12年，自2018年4月1日起至2030年3月31日止；2.2租金标准的确定﹙1﹚第一、二年租金20元∕平方米∕月，计人民币124480元；地；地下室**仓库租金标准的确定﹙1﹚第一年租金12元∕平方米∕月，计人民币2400元。第三条履约保证金3.4若因甲方的原因导致本合同提前解除或实际无法履行，甲方应及时返还保证金并承担相应违约责任.....。第四条租赁标的物的交接4.1.1甲方于2018年4月1日前将本合同租赁标的物交付给乙方装修使用。第八条提前解除合同条件8.2.1甲方违反合同约定，未按时将约定交付标准的租赁标的物向乙方交接超过45天的，乙方有权提前解除本合同。第十三条违约责任13.2任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。第二十条补充1.乙方签约之日起七日内缴纳甲方10万元作为合同保证金；3.甲方承诺2018年3月底完成一消通过审批及乙方租赁位置的交付，并且可进场装修使用，如甲方未按照承诺执行，双方进行友好协商，如协商未果，甲方必须在3日内无条件退回乙方所缴纳的合同保证金并终止合同，若是因甲方不可抗拒因素导致的甲方还必须另按乙方所缴纳保证金的一倍给予乙方补偿等合同条款。合同签订后，大润杭公司于2018年1月23日向万鑫公司支付了100000元的履约保证金。2018年5月16日,万鑫公司向大润杭公司发出工程逾期告知函。2018年5月29日,案涉南安市美林万星城市广场工程东面规划路因征迁问题仍未处理，恢复施工的案涉工程的南面规划路才竣工验收。2018年11月20日，大润杭公司向万鑫公司致函，认为万鑫公司未能按约于2018年4月1日前交付场地，违反合同的约定，要求万鑫公司支付逾期交付场地的违约金及赔偿金合计861280元及退还大润杭公司缴纳的履约保证金100000元。2019年2月20日，万鑫公司向大润杭公司发出商铺交付通知书。 一审法院认为，大润杭公司与万鑫公司之间的租赁合同关系，当事人意思表示真实，内容不违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，双方的合同关系合法有效，依法应受法律保护。根据合同约定，万鑫公司应于2018年4月1日前将位于泉州市南安市美林万星城市的租赁标的物交付给大润杭公司，但案涉租赁物的交付，有赖于消防验收通过，消防验收有赖于规划路或消防通道的竣工验收通过。上述双方在签订租赁合同时对南安市美林万星城市尚未完成建设用地征收是明知的；至2018年5月29日,案涉南安市美林万星城市广场工程东面规划路因征迁问题仍未处理，恢复施工的案涉工程的南面规划路才竣工验收；万鑫公司当然也未能于2018年4月1日前按期交付；大润杭公司于2018年11月20日向万鑫公司致函，要求万鑫公司支付逾期交付场地的违约金及退还履约保证金，就包含解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》，万鑫公司于2019年2月20日才发出交付通知，万鑫公司关于迟延交付系不可抗力因素导致的辩称理由，不予采信；万鑫公司迟延交付履行构成违约，应负违约责任。根据合同关于“迟延交付超过45天的，乙方有权提前解除本合同……”的约定，大润杭公司关于解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，不违反法律规定，应予支持。根据合同的约定，大润杭公司关于逾期交付场地支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持，但大润杭公司主张按6个月租金支付违约金，该标准明显过分高于造成的损失，万鑫公司请求予以适当减少，结合双方当事人在合同履行过程中的基本情况，将万鑫公司应支付的违约金数额调整为约定的违约金数额的20％，即万鑫公司因违约应支付大润杭公司违约金152256元（761280元×20％），超过部分不予支持。合同解除后，大润杭公司关于万鑫公司返还履约保证金100000元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》；二、万鑫公司应于判决生效后十日内支付大润杭公司逾期交付场地的违约金152256元；三、万鑫公司应于判决生效后十日内返还大润杭公司缴纳的履约保证金100000元;四、驳回大润杭公司的其他诉讼请求。案件受理费12413元，减半收取6207元，由大润杭公司负担3665元，由万鑫公司负担2542元。 对一审认定的事实，万鑫公司除了认为大润杭公司并未向其送达该催告函以及催告函的内容并无解除合同的意思表示外，其余均无异议，对当事人无异议的事实部分，本院予以确认。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审争议焦点为：1.何方构成违约？2.大润杭公司主张的违约金及履约保证金是否应予支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于何方构成违约问题。本院认为，本案双方之间系租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，万鑫公司作为出租人，应当在租赁合同约定的交付日期（即2018年4月1日前）将租赁物交付大润杭公司并保持租赁物符合约定的用途，按期交付租赁物属于万鑫公司应当履行的基本义务，且双方签订的租赁合同第4.1.1条也对此作出了明确约定。根据已查明的事实，在万鑫公司逾期交付租赁物的情况下，大润杭公司于2018年11月20日向万鑫公司致函，要求万鑫公司支付违约金及退还履约保证金。该函件载明：“按照你我双方签订的场地租赁合同第三条3.4和第八条8.2.1及第十三条13.2的约定…”，而上述案涉租赁合同第3.4条、第8.2.1条、第13.2条均明确约定了合同解除的相关事项，应当认定该函件已作出解除合同的意思表示。其次，关于该函件是否已送达万鑫公司，一审期间大润杭公司提交的顺丰快递运单详情签收底单可以证明该函件已于2018年11月22日由万鑫公司签收。综上，应当认定双方租赁合同已于2018年11月22日解除。直至2019年2月20日，万鑫公司才通知大润杭公司接收租赁物，此时，双方租赁合同关系已解除，故大润杭公司有权拒绝接收租赁物且不存在违约行为，万鑫公司逾期交付租赁物，已构成违约。至于万鑫公司主张系因政府施工行为导致其不能按期交付租赁物，而在其确定交付日期时就应当考虑该因素的影响，故该原因不应作为其逾期交付租赁物的理由，亦不属于不可抗力。 关于违约金及履约保证金问题。本院认为，如前所述，万鑫公司构成单方违约并导致租赁合同解除，根据租赁合同第3.4条、第13.2条的约定，万鑫公司应当向大润杭公司返还履约保证金100000元，并应当支付相当于6个月租金的违约金。原审认定双方约定的违约金明显偏高，将违约金数额调整为约定金额的20%，符合法律规定，且大润杭公司亦未提出上诉，对原审认定的违约金予以维持。 综上所述，万鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费5084元，由泉州万鑫商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十月二十八日 书记员  黄钰漩 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2