河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初550号 原告：刘萍，女，1973年2月16日出生，汉族，国泰百货导购员，住北京市门头沟区。 委托诉讼代理人：李军，河北开原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛真，河北开原律师事务所实习律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，该公司行政文员，住唐山市开平区。 被告：北京易构乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区太师屯镇永安街143号镇政府办公室415室-918（太师屯集中办公区）。 法定代表人：李宝庆，该公司经理。 原告刘萍与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）、北京易构乐居房地产经纪有限公司（以下简称易构乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘萍及其委托诉讼代理人李军，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。被告易构乐居公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘萍向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》无效，被告中运公司向原告退还购房款人民币130844元，被告中运公司应向原告支付自2017年4月27日起至被告中运公司实际向原告退款清结之日止资金占用期间的利息，按照年利率4.75%计算；2、判令被告易构乐居公司收取原告团购服务费的行为无效，被告易构乐居公司应向原告退还团购服务费7万元，被告易构乐居公司向原告支付自2017年4月27日起至二被告实际向原告退款清结之日止资金占用期间的利息，按照年利率4.75%计算；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原告在位于唐山市开平区南新道与开越各交叉口名仕雅居售楼处购买该项目8号楼2单元10层1002号房产一套，并于当日按与被告中运公司的约定，在此售楼处向被告中运公司交付房款130844元，同时向被告易构乐居公司交付购房团购费7万元。2017年4月28日，原告与被告中运公司在名仕雅居售楼处签订《商品房认购协议书》，协议约定，原告认购被告中运公司建设开发的位于唐山市开平区房屋，户型为Ｇ2该套房屋的建筑面积为56.94平米。该商品房的实际成交单价为7391元／平方米，成交总价为人民币420844元整。双方约定原告的付款方式为银行按揭，在签订本协议时交清总房款的30%以上（计人民币130844元），余在签订《商品房买卖合同》时办理贷款。被告中运公司的应当在2019年10月30日前将该商品房交付乙方使用。2019年3月份，原告接到被告中运公司售楼处的电话，售楼处称原告购买的8号楼的房子还未建，各种证件也不齐全，如果原告同意，可考虑换购1楼号或4号楼。至此，原告才得知，被告在未取得房屋预售许可证的情况下向原告出售房屋。原告认为，原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而被告中运公司在未取得房屋预售许可证的情况下,向原告销售案涉房屋,其违反了《城市房地产管理法》第四十四条、第六十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等法律强制性规定,上述协议应为无效合同。原告考虑到双方协议无效且被告中运公司交房无望,便要求被告中运公司退还房款和购房团购费共计人民币200844元,但被告中运公司售楼人员回复原告称,只能退还原告130844元,被告易构乐居公司收取原告的7万元与他们无关。原告支付的以上两项费用均是在被告售楼处刷卡支付,当时售楼人员无任何人提醒原告该两项费用性质上有区别,原告一直认为自己支付的200844元全部是购房款,没有其他费用,且原告对所谓的团购服务费根本不知情,没有享受任何团购服务。即便此7万元人民币属于团购服务费中介费,被告易构乐居公司明知被告中运公司没有房屋预售许可证仍向原告兜售该房屋,其行为违反民法总则第一百五十三条的规定,违反了《商品房销售管理办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条的规定,被告易构乐居公司向原告收取团购中介费的行为属于无效民事行为,应向原告如数退还服务费。为了维护自己的合法权益不受侵害,原告依法起诉,请法院在查清事实的基础上,秉公判决,支持原告诉讼请求。 被告中运公司辩称，因答辩人与被答辩人所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该项预约合同依法有效，故被答辩人的主张于法无据，贵院应驳回其诉讼请求，具体理由如下：1.答辩人与被答辩人签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系被答辩人对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖”合同。《商品房认购协议书》约定被答辩人自愿购买由答辩人开发的坐落于唐山市开平区“名仕•雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了认购金共计130844元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系被答辩人对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了被答辩人已经对答辩人所开发的商品房名仕雅居楼盘充分的了解和选择，双方在日后签订《商品房买卖合同》时认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照贵院出具的（2019）冀0205民初688号生效判决及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》等证照；故《商品房认购协议书》依法有效，且预约合同的效力与答辩人是否取得商品房预售许可证并无关联性，被答辩人主张因答辩人开发的上述项目未提供给其商品房预售许可证，而要求退款，进而导致《商品房认购协议书》无效、予以解除等诉讼请求的事由理据不足，应予驳回。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为答辩人开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故答辩人恳请贵院依法认定《商品房认购协议书》合法有效，不能解除，请贵院驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告刘萍与被告中运公司签订了《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告中运公司建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为56.94平方米，单价为每平米7391元，总价款为420844元。2017年4月28日，原告向被告中运公司交纳首付款130844元，被告中运公司给原告出具收据一份，载明：“2017年4月28日，ＮＯ.1267455，今收到刘萍交来8-2-1002房首付款，人民币（大写）壹拾叁万零捌佰肆拾肆元整，¥130844。”2017年4月27日，被告易构乐居公司给原告出具收据一份，载明：“2017年4月27日，ＮＯ.0000173，今收到刘萍交来团购服务费人民币（大写）柒万圆整，¥70000。” 另查明，被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、收据、银行流水，被告中运公司提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该成交确认单不因此无效。被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告中运公司签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋未取得房屋预售许可证，系非法销售为由，要求解除原告与被告中运公司于2017年4月28日签订的《商品房认购协议书》、被告中运公司向原告退还购房款130844元，并支付以130844元为基数按年利率4.75%计算的自2017年4月27日起至被告中运公司实际向原告退款清结之日止资金占用期间的利息，理据不足，本院不予支持。原告称被告中运公司开发的位于唐山市开平区“名仕·雅居”项目8号楼并不存在，原告未提供相关证据，且被告中运公司对此予以否认，本院对这一事实不予确认，原告可待有相关证据后另行起诉。易构乐居公司开具的收据上明确标明7万元为团购服务费，故对原告称其支付给易构乐居公司的团购服务费根本不知情，理据不足，本院不予采纳。现原告以被告易构乐居公司明知被告中运公司没有房屋预售许可证仍向原告兜售该房屋,其行为违反法律规定,被告易构乐居公司向原告收取团购中介费的行为属于无效民事行为为由,要求确认被告易构乐居公司收取原告团购服务费的行为无效，被告易构乐居公司应向原告退还团购服务费7万元，并以7万元为基数按照年利率4.75%计算向原告支付自2017年4月27日起至被告易构乐居公司实际向原告退款清结之日止资金占用期间的利息，理据不足，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘萍的诉讼请求。 案件受理费2917元，简易程序减半收取为1458.5元，由原告刘萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  周立荣 人民陪审员  方 丹 人民陪审员  陈美慧 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  冯雨微 书 记 员  王 欢