四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9584号 原告：杜伟，男，1972年12月30日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王维斌，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：徐缪，女，1991年8月20日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐付国，男，1970年12月23日出生，汉族，住成都市高新区，系被告父亲，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：罗亮，四川蜀正律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都双流支行，住所地：成都市双流区东升街道丛桂街**。 法定代表人：罗颖，系该支行行长。 委托诉讼代理人：邓崇发，系该公司员工，特别授权代理人。 第三人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，，住所地：深圳市福田区福华三路星河发展中心裙楼**202 法定代表人：秦福荣，系该公司总经理。 原告杜伟与被告徐缪及第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行（以下简称：工行双流支行）、深圳平安普惠小额贷款有限公司（以下简称：普惠小贷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜伟及委托诉讼代理人王维斌，徐缪委托诉讼代理人徐付国、罗亮均到庭参加诉讼，第三人工行双流支行、普惠小贷公司均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杜伟向本院提出诉讼请求：1、判令徐缪继续履行双方于2016年6月7日签订的《房屋买卖合同》；2、杜伟代徐缪一次性清偿第三人工行双流支行债务500000元（暂估），第三人工行双流支行收到全部款项后三日内完成成都市高新区房屋抵押权注销登记；3、杜伟代徐缪一次性清偿普惠小贷公司债务230000元（暂估），普惠小贷公司收到全部款项后三日内完成成都市高新区房屋抵押权注销登记；4、徐缪于上述两项抵押权注销后三日内协助杜伟办理成都市高新区房屋所有权登记；5、徐缪支付杜伟代为清偿超额部分200000元（暂估）；6、徐缪支付杜伟本案律师费38000元；7、徐缪承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月7日，杜伟与徐缪签订《房屋买卖合同》，约定：杜伟购买徐缪位于成都市高新区房屋，房屋成交价7900000元，合同签订时支付定金40000元，过户当日支付220000元（不含定金），剩余房款530000元由银行按揭贷款支付，若银行最终批准的贷款额不足，杜伟应在收到经纪方通知后3个工作日内补交差额。徐缪保证对该房屋享有完整所有权或经所有权共有人授权，能完全支配和处理该房屋。有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，徐缪应在交易之前清理完毕，并保证转让后杜伟无须负责，否则徐缪应赔偿一切损失。《房屋买卖合同》签订当日，杜伟向徐缪支付定金40000元，并于2016年6月30日入住该房屋。杜伟于2016年6月9日、6月13日分别向徐缪支付房款40000元、180000元，徐缪当日出具收据，载明收到购房款260000元。2013年5月，徐缪与第三人工行双流支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额550000元，贷款期限30年，按月还款金额3031.13元。2017年2月21日对该房屋进行抵押权设立登记，抵押件号2017××00。2017年9月，徐缪又向第三人普惠小贷公司贷款466000元，2017年10月9日对该房屋进行抵押权设立登记，抵押件号2017××25。徐缪的上述违约行为，致杜伟无法进行不动产所有权转移登记，遂提起诉讼。 徐缪答辩称，1、杜伟曾因过户提起过诉讼并被驳回了诉讼请求属于一事不再理，应予以驳回起诉；2、双方签订《房屋买卖合同》后，杜伟违约在先，未按约承担涉案房屋的按揭款，因此徐缪不同意过户；3、杜伟的其他诉讼请求与本案无关，代为清偿之诉应另案诉讼；4、杜伟要求徐缪返还代偿超过剩余房款200000元以及律师费38000元的诉请没有事实依据；5、除第一项诉讼请求外，其他诉请没有明确的金额，应驳回其请求。 第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行既未到庭，也未提交书面陈述意见。 第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司未到庭，于2019年8月20日提交书面意见陈述称，徐缪向本公司贷款466000元，不同意杜伟代偿。后于2019年10月11日再次向本院递交书面意见陈述称，徐缪向本公司贷款466000元，已归还借款23期，介于徐缪抵押房产给本公司，同意在充分保障本公司合法债权的前提下，协商解决徐缪的贷款余额归还事项。 杜伟提交了《房屋买卖合同》、收据、入住证明，用于证明杜伟购买了徐缪的按揭房并支付了首付房款、交付房屋；房屋信息查询记录、《个人借款/担保合同》、普惠小贷公司的借款合同，用于证明涉案房屋设定抵押；律师费发票证明因诉讼而产生的律师费金额；徐缪除认为律师费发票与本案无关联性外，对上述证据均无异议。徐缪提交的（2017）川0191民初15038号《民事判决书》中工行双流支行回函称，不同意提前还贷，证明工行双流支行不同意抵押房屋转让提前还贷，普惠小贷公司也不同意提前还贷。杜伟对徐缪提交的判决书无异议，但认为工行双流支行在判决书中的意见并不代表在本案中也是此意见。工行双流支行提交的“实际合同号”04402000772013—手贷0001094、客户徐缪的贷款明细表，以及普惠小贷公司提交的《平安付科技服务公司客户电子回单》、申请详情以及还款信息汇总表，经质证杜伟、徐缪均无异议。上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2013年4月1日，徐缪为购买位于成都市高新区房屋（即涉诉房屋）作为申请人向工行双流支行申请贷款550000元，借款期限30年（360个月），以涉诉房屋作为抵押并办理了抵押登记。 二、2016年6月7日，杜伟与徐缪签订《房屋买卖合同》，约定：徐缪将涉诉房屋出售给杜伟，成交价格人民币790000元；双方约定于2016年12月31日前办理过户手续，买方于过户当日向卖方支付首付款（不含定金）220000元，若买方按揭方式，剩余房款530000元由银行按揭贷款支付，若银行最终批准的贷款不足，买方应在收到经纪方通知后3个工作日内补交差额。房屋交易涉及的税费（包括维修基金、个人所得税等）由买方支付。交房时间由双方商定；其他事项：①交房后房屋（贷款费、物业费）由买方支付；②卖方付贷款时，如产生过桥费，由双方平均支付（手续费）③中介方协助双方过户，……。 三、签订《房屋买卖合同》当日，徐缪将房屋交付给杜伟，同时将涉诉房屋的相关材料包括贷款合同等一并交付给杜伟，杜伟对房屋进行装修后开始使用。杜伟截止2016年6月13日共计支付徐缪购房首付款260000元，购房尾款530000元未付。 四、2017年9月30日，徐缪向普惠小贷公司贷款466000元，提供了位于成都市高新区房屋（即涉诉房屋）作为抵押物并办理了抵押登记，借款期限3年（36个月）。 五、因徐缪一直未按照合同约定办理抵押注销手续，杜伟一直无法办理涉诉房屋的过户手续，遂提起诉讼，要求代徐缪偿还贷款本息，在清偿贷款后注销涉诉房屋的抵押权登记并将房屋过户到自己名下，并要求徐缪返还代偿超过剩余房款部分的款项。 六、涉诉房屋于2016年9月8日取得业务件号：权3360428号权证书（监证4968482号）。根据工行双流支行向法庭提供的银行贷款明细表，截止2019年9月21日，徐缪尚欠贷款本金497214.95元。根据普惠小贷公司的书面陈述、还款计划书及明细表，徐缪已归还贷款23期，尚欠贷款本金183224.00元。工行双流支行、普惠小贷公司均未明确表示是否同意杜伟的诉讼请求。 再查明，庭审中，杜伟称代偿金额以清偿贷款时工行双流支行、普惠小贷公司确认的徐缪尚欠的金额为准。对未支付的房屋价款530000元要求与代偿的款项品迭。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属于一事不再理；二、案涉《房屋买卖合同》的效力；三、杜伟要求为徐缪代偿以涤除抵押权、继续履行合同、办理过户的请求是否成立；四、杜伟要求徐缪返还代偿超过剩余房屋部分款项以及承担律师费的主张是否有合法依据。现就上述争议焦点分别作如下评述： 一、关于本案是否属于一事不再理的问题 本院认为，杜伟于2017年11月1日提起的（2017）川0191民初15038号民事诉讼案件，是在未涤除抵押权的情况下，提起诉讼要求徐缪协助办理涉诉房屋的产权过户登记，因涉诉房屋抵押权未涤除，办理过户的条件不成就，故被驳回了诉讼请求。本案杜伟请求先自行涤除抵押权后再由徐缪协助办理房屋过户登记，诉讼依据的基础事实发生了变化，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复起诉，故对徐缪抗辩本案构成一事不再理的意见，本院不予采纳。 二、关于《房屋买卖合同》的效力问题 《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效”，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定“抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意”，其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条也规定，未通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权消灭转让标的物上的抵押负担的，转让行为有效。上述指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。根据上述相关法律规定，徐缪与杜伟签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。 三、杜伟要求为徐缪代偿以涤除抵押权、继续履行合同、办理过户的请求是否成立 涉诉房屋买卖合同签订后，杜伟向徐缪支付首付款，徐缪将房屋交付给杜伟装修、入住表明徐缪愿意将房屋出卖于杜伟，徐缪应配合杜伟办理相关手续。房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。杜伟作为买受人要求继续履行合同，同意并能够代为清偿债务，消灭工行双流支行以及普惠小贷公司在涉诉房屋上设定的抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，本院予以支持。在杜伟分别按照编号：A[房贷]字[四川]行[双流]支行[2013]年[]号的《个人购房屋借款/担保合同》、编号：DY20170918006908的《借款合同》一次性清偿工行双流支行、普惠小贷公司全部债务后，工行双流支行、普惠小贷公司应当配合杜伟办理涉诉房屋上抵押权的注销登记，为案涉《商品房买卖合同》继续履行创造条件。杜伟代徐缪清偿前述全部款项并涤除抵押权后，徐缪应当协助杜伟办理涉诉房屋的产权过户登记手续。 四、杜伟要求徐缪返还代偿超过剩余房款部分以及承担律师费的主张是否有合法依据 杜伟主张徐缪支付杜伟未支付的房款530000元与实际代偿金额品迭后超出部分的款项200000元（暂估），因代偿款项尚未实际产生，无具体、准确金额用于品迭，故对该项主张本院不予支持。因杜伟主张的律师费仅提供了律师费票据，未提供实际支付的依据，故对该项主张本院不予支持。杜伟代徐缪履行前述《个人借款/担保合同》及《借款合同》全部还款义务后，若与徐缪就代偿超出剩余房款的部分存在争议，可另案诉讼解决。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐缪应于原告杜伟代偿被告徐缪在第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行、深圳平安普惠小额贷款有限公司的所有债务并注销位于成都市高新区房屋（业务件号：权3360428号权证书）抵押登记之日起的十五日内协助杜伟办理上述房屋的产权过户登记到原告杜伟名下； 二、原告杜伟在本判决生效之日起十日内代被告徐缪分别向第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行代偿编号为[房贷]字[四川]行[双流]支行[2013]年[]号的《个人购房屋借款/担保合同》项下剩余贷款本金（截止2019年9月21日尚欠贷款本金497214.95元）及相关费用、向第三人深圳平安普惠小额贷款有限公司代偿编号为DY20170918006908的《借款合同》项下剩余借款本金（截止2019年9月9日尚欠借款本金183224.00元）及相关费用，第三人中国工商银行股份有限公司成都双流支行、深圳平安普惠小额贷款有限公司在收到原告杜伟代偿全部款项后的五日内办理上述房屋的注销抵押权登记手续； 三、驳回原告杜伟的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6740元，由被告徐缪负担。 如不服本判决，可于判决书送达这日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇一九年十月十七日 书记员  陈欢