江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初3956号原告：王惠，女，1963年10月15日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：赵吕林，男，1964年8月25日出生，个体户，住泗洪县。被告：江苏万诚置业有限公司，统一社会信用代码91321324704037039M，住泗洪县泗洪东大街**（颖都家园）。法定代表人：孙文化，该公司总经理。委托诉讼代理人：石光辉，江苏天沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐彬，男，1974年10月16日出生，职工，住泗洪县。被告：陈惠敏，女，1968年11月25日出生，职工，住泗洪县。被告：陈润涛（暨陈惠敏委托诉讼代理人），男，1969年10月20日出生，职工，住泗洪县。第三人：苏静，女，1973年11月9日出生，职工，住泗洪县。原告王惠与被告江苏万某置业有限公司（以下简称万某公司）、陈润涛、陈惠敏及第三人苏静商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月26日进行公开开庭审理。原告王惠及其委托诉讼代理人赵吕林，被告万某公司委托诉讼代理人唐彬、石光辉、被告陈润涛（暨陈惠敏委托诉讼代理人）、第三人苏静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告万某公司与被告陈润涛、陈惠敏签订的泗洪县锦绣华庭嘉华苑15-5室《商品房买卖合同》无效；2.判令原告以第三人苏静名义与被告万某公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.判令被告万某公司与被告陈润涛、陈惠敏协助原告将泗洪锦绣华庭嘉华苑15-5室的房屋权属证书办理登记给原告；4.本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告王惠与被告万某公司之间有债权债务关系。双方协商一致，由原告王惠以第三人名义购买锦绣华庭嘉华苑15-5室（面积269.85平方米），总房款350805元的房屋，并用该房款抵偿被告万某公司欠付原告王惠的债务。2008年11月12日，双方签订协议，约定原告一次性付清全部购房款及契税、维修基金、办证工本费，被告万某公司应在商品房交付使用后6个月内，为原告办理房屋产权登记。被告万某公司于2008年11月12日将涉案房屋交付给原告，原告合法占有并居住至今，但被告万某公司至今未将涉案房屋的权属证书办理给原告。之后，原告才得知被告万某公司与被告陈润涛、陈惠敏已签订商品房买卖合同，但被告陈润涛、陈惠敏至今未履行该合同，亦未缴纳购房款。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告万某公司辩称，被告万某公司与原告王惠之间没有商品房买卖合同，其只同意将案涉房屋办理登记至第三人苏静的名下。万某公司与被告陈润涛签订的房屋买卖合同未实际履行，房屋未交付被告陈润涛，被告陈润涛亦未支付过购房款及按揭贷款。被告陈润涛、陈惠敏辩称，按照法律规定万某公司的行为属于一房多卖。2005年房地产萧条，被告万某公司要求其以公职人员名义登记买房，并承诺何时有钱再支付。案涉房屋已合法登记在二被告名下，根据物权法规定，万某公司不能将房屋出售给他人。第三人苏静述称：原告陈述属实，对原告的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2005年1月16日，万某公司作为出卖人、陈润涛作为买受人签订锦绣华庭15-5室房屋商品房买卖合同（编号：GF-2004-0001557），约定价款支付方式首付及办理银行按揭。合同签订后，陈润涛未向万某公司交纳首付款，亦未交纳按揭贷款。按揭贷款由万某公司自行交纳完毕。之后，案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用证均办理至陈润涛名下。2008年11月12日，万某公司与苏静签订协议，将锦绣华庭嘉华苑15-5室即案涉房屋以一次性350805元的价格出卖给苏静。该合同还载明：系受原客户陈润涛申请退房，并委托其对外出售，万某公司负责办理权属转户手续；如房屋出现产权纠纷，一切责任由万某公司承担。同日，王惠与苏静签订协议书，载明：2008年11月12日，王惠以苏静名义购买案涉房屋一套；该房屋买卖协议中约定的购房款350805元、契税14032元、维修基金5262元以及办证工本费170元，合计370269元，已由王惠在该房屋买卖协议签订当日一次性支付给万某公司；该房屋的所有权归王惠，苏静对该房屋不享有任何权利也不承担任何义务；该房屋买卖协议中涉及的相关权利和义务事宜，均由王惠向万某公司主张或承担，与苏静无关。协议签订后，王惠实际居住使用涉案房屋至今。经当事人确认，本案争议焦点为：1.万某公司与陈润涛签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.万某公司是否有权将涉案房屋出售给苏静，双方签订的《协议》是否有效；3.原告王惠与第三人苏静之间的借名买房行为是否合法有效；4.原告王惠要求被告万某公司将案涉房屋办理登记至其名下的条件是否成就。本院认为，关于争议焦点1，被告万某公司与陈润涛签订的《商品房买卖合同》无效，理由如下：首先，万某公司作为合同一方当事人，主张其与原告之间不存在真实的房屋买卖关系，其系为获取银行贷款才与原告签订该《商品房买卖合同》。其次，根据合同约定，陈润涛在合同签订前就应当付清首付款，但万某公司与陈润涛均认可首付款至今未付。陈润涛主张万某公司对其承诺“何时有钱何时付款”，未提供证据证明，故本院不予认定。此外，契税等本应由购房人陈润涛负担的费用，亦由被告万某公司代为缴纳，不符合正常的交易习惯。再次，虽然陈润涛办理了按揭贷款，但案涉房屋的按揭贷款系由万某公司偿还。最后，根据合同约定，被告万某公司应当在2005年6月1日前交付房屋，但被告万某公司从未将该房屋交付给被告陈润涛，且被告陈润涛至今未要求被告万某公司正式交付房屋并办理上房手续。该情形显然不符合正常的交易习惯。综上，虽然被告万某公司与陈润涛签订了《商品房买卖合同》，但双方不存在房屋买卖的真实意思表示，故该《商品房买卖合同》无效。被告陈惠敏非合同相对人，原告向其提起诉讼，无法律依据，故应驳回原告对被告陈惠敏的诉讼请求。关于争议焦点2，被告万某公司与第三人苏静签订的《协议》应属有效。虽然万某公司与苏静签订《协议》时，涉案房屋已登记在被告陈润涛名下，但该登记行为系依据被告万某公司与陈润涛签订的《商品房买卖合同》，而该合同无效，故被告陈润涛不能据此取得涉案房屋的所有权，被告万某公司作为开发商对该房屋享有处分权。被告万某公司与第三人苏静就涉案房屋签订的《协议》，虽然第三人苏静交纳的购房款方式系通过用案外人赵吕林（原告王惠丈夫）享有的被告万某公司债权抵付，原告王惠主张该债权早已届清偿期，且房屋已经交付超过十年之久，被告万某公司并无异议且同意将案涉房屋权属登记至第三人苏静名下，本院对此予以确认。综上，该协议系双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定为有效。关于争议焦点3，原告王惠与第三人苏静之间的借名买房行为合法有效。依据本案查明的事实，原告王惠提交了其与第三人苏静之间的协议书、案涉房屋的购房款票据、契税票据、房屋产权证书、物业费交纳证明等原件，结合涉案房屋由原告王惠居住使用至今的事实，综合第三人苏静亦认可借名买房事宜，本院可以确认原告王惠以第三人苏静的名义购买了涉案房屋。从目前的证据看，原告王惠借第三人苏静名义买房的行为，并不存在以合法形式掩盖非法目的的情况，亦不违反国家强制性法律行政法规的规定，应是双方当时真实意思表示，不损害国家集体他人利益，应属合法有效。关于争议焦点4，万某公司将案涉房屋产权办理登记至王惠名下的条件未成就。根据第三人苏静与被告万某公司签订的房屋买卖协议，被告万某公司应履行为第三人苏静办理产权登记的义务。原告王惠主张第三人苏静系其借名人，故要求被告万某公司直接将房屋产权登记办理至其名下。本院认为，虽然第三人苏静系原告王惠的借名买房人，但合同主体仍是第三人苏静与被告万某公司，被告万某公司与原告王惠并非房屋买卖合同的当事人，原告王惠要求被告万某公司将房屋权属登记至其名下，无事实与法律依据；此外，原告王惠与第三人苏静系借名买房关系，虽然原告王惠系案涉房屋的实际购买人，但被告万某公司如将案涉房屋的权属直接登记在原告名下，省略登记在第三人苏静名下的程序，存在规避税费的嫌疑。案件审理过程中，本院向原告王惠释明，其可主张被告万某公司将案涉房屋权属登记至第三人苏静名下后，再由第三人苏静将案涉房屋过户至其名下，但其不同意变更诉讼请求。综上，原告王惠要求被告万某公司将案涉房屋权属登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：一、被告江苏万诚置业有限公司与被告陈润涛就泗洪县锦绣华庭嘉华苑15-5号房屋签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2004-0001557）无效；二、第三人苏静与被告江苏万诚置业有限公司就泗洪县锦绣华庭嘉华苑15-5号房屋签订的《协议》有效；三、驳回原告王惠的其他诉讼请求。案件受理费6562元（已缓交），由被告江苏万诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  孙艳梅人民陪审员  高小利人民陪审员  吴青青二〇一九年十月二十九日书 记 员  胡 蝶附录一：本案证据目录一、原告王惠提交的证据和证明目的如下：1.原告和苏静签订的协议1份，证明涉案房屋原告是实际购房人。2.苏静与万诚公司签订的房屋买卖协议1份及购房款、契税等缴款票据7份、水电费票据各3份，证明原告以第三人的名义购买涉案房屋，原告缴纳购房款并且实际居住在涉案房屋。3.房屋装修合同1份，证明原告实际装修涉案房屋。4.燃气开户协议1份，证明是以原告的名义开户的。5.物业费缴费票据1份、缴费证明1份，证明原告一直缴纳物业费，并居住在涉案房屋。6.房产证及土地证各1份，虽然登记在陈润涛的名下，但是一直由原告保存，因为涉案房屋实际是原告购买的。二、被告万诚公司提交的证据和证明目的如下：1.我公司与陈润涛签订的商品房买卖合同一份，证明按照当时购房合同约定房款总价为390029元，合同约定支付款项的方式是分三期支付，陈润涛没有缴纳首付款，同时证明合同的签订时间是2005年1月15日，至今为止已经十四年之久，双方没有实际履行该合同。2.贷款结清证明1份。三、被告陈润涛、陈惠敏未提交证据。四、第三人苏静未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。