重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初16403号原告:张馨丹,女,汉族,1985年08月出生,住四川省安县。委托诉讼代理人：王鹏，四川展正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳伟，四川展正律师事务所实习律师。被告:何小毅,男,汉族,1976年11月出生,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆天伸律师事务所律师。第三人:重庆钢劲房地产经纪有限公司,住所地重庆市经开区青龙路**第**商业楼****商铺,统一社会信用代码915001080788241067。法定代表人：马建红。原告张馨丹诉被告何小毅、第三人重庆钢劲房地产经纪有限公司（以下简称钢劲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。张馨丹的委托诉讼代理人王鹏，何小毅的委托诉讼代理人刘传甫到庭参加诉讼，钢劲公司经本院依法传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。张馨丹向本院提出的诉讼请求为：1.判决依法确认原被告双方签订的《房地产买卖及居间合同》合法有效；2.何小毅继续履行《房地产买卖及居间合同》，并于本判决生效后立即协助张馨丹办理重庆市南岸区某小区6幢3单元10-3号房屋产权过户变更登记手续；3.本案诉讼费由何小毅承担。诉讼中，张馨丹自愿将上述诉讼请求变更为：1.解除张馨丹、何小毅、钢劲公司于2017年5月25日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.何小毅退还定金2万元；3.何小毅赔偿张馨丹房屋差价损失402039.40元（以实际评估价格与82万元的差价为准）；4.何小毅承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月25日，张馨丹委托案外人唐时胜购买何小毅名下的位于重庆市南岸区某小区6幢3单元10-3号房屋，并经钢劲公司居间，三方为此签订《房地产买卖及经纪合同》，合同约定：张馨丹向何小毅支付82万元购房款，合同签订之时支付定金2万元，首付35万元，通过银行按揭贷款支付45万元。上述合同签订后，张馨丹按约支付定金2万元，并提交了银行按揭所需相关资料及文件，同时向钢劲公司支付居间服务费4100元，但何小毅拒绝履行合同义务，拒不配合办理银行按揭贷款手续、过户和交付案涉房屋。后经多次催促，何小毅仍未履行，致使客观上张馨丹无法办理银行按揭贷款所涉相关手续、何小毅也拒绝接受张馨丹应支付的购房款。之后，何小毅恶意将案涉房屋出售他人，造成合同无法继续履行。为此，张馨丹诉至本院。何小毅辩称1.张馨丹诉讼主体不适格，何小毅并未与其签订任何形式的房地产买卖合同及居间合同，张馨丹并非合同当事人。2.即便按照合同约定，张馨丹并无任何违约行为，根据合同第13条约定，唐时胜应当支付37万元用于何小毅解押，明确该款项为首付款，但合同签订后唐时胜并未支付37万元用于房屋解押，该义务属于先履行义务，剩余的45万元才由唐时胜委托中介进行按揭支付。何小毅提供了所需按揭资料给钢劲公司，钢劲公司通知唐时胜一起前往办理按揭手续，但其拒绝配合办理。唐时胜因年龄问题（时年52岁，无固定工作）不符合银行办理按揭贷款的要求，故系唐时胜自身违约。钢劲公司未述称、未举证。张馨丹举证如下：1.《房地产买卖及居间合同》、授权委托书，拟证明：张馨丹购买何小毅名下的案涉房屋，何小毅应积极配合提交银行按揭所需资料。2.关于解除房地产买卖及居间合同的律师函、关于唐时胜到花桥邮政支局领取邮件的情况说明、短信记录、律师函及快递凭证，拟证明：何小毅致函要求继续履行合同及支付首付款，张馨丹收到后多次要求其提供银行账户和接收方式，但至今未提供。3.收条、收据，拟证明：张馨丹于2017年5月25日支付定金2万元、向钢劲公司支付居间服务费4100元。4.张馨丹与何小毅房屋买卖合同纠纷案件即（2017）渝0108民初12995号案件庭审笔录，拟证明：双方之间的购房过程和引发纠纷后的案件经过。5.钢劲公司与何小毅微信记录、短信，张馨丹与钢劲公司的微信记录，拟证明：何小毅故意不提供房屋产权证复印件。6.案涉房屋产证复印件、房屋登记信息查询记录证明、房屋买卖合同，（2017）渝0108民初12995号民事裁定书，拟证明：何小毅在诉讼过程中恶意出售房屋。7.房天下、安居客、58同城上关于重庆市南岸区某小区海棠晓月A区小区房屋价格，拟证明：案涉房屋所在小区2018年11月的参考价。何小毅质证意见：证据1中《房地产买卖及居间合同》的真实性予以认可，但合同的相对方系何小毅与唐时胜，张馨丹并非合同相对方。授权委托书的真实性不予认可，双方签订房屋买卖合同时，并未见到该委托书。证据2中解除合同的律师函的真实性无异议，可证明2018年2月，何小毅向唐时胜发出解除房屋买卖合同的函件，限唐时胜2日内支付解押款，至今唐时胜未支付，据此双方的房屋买卖合同已经解除。情况说明的真实性无异议。短信记录的真实性无法确认，不予认可。律师函及快递凭证系复印件，对其真实性不予认可，何小毅并未收到该份律师函。证据3中收条的真实性无异议，载明的2万元作为定金支付给何小毅，何小毅确实收取该款项，但支付的相对方为唐时胜。收据的真实性不清楚，系唐时胜支付给钢劲公司的。证据4的真实性予以认可，但其内容（第四页）载明：钢劲公司表示在原被告双方签订合同时，唐时胜并未出示委托书，贷款未成功也系唐时胜年龄过大所致。证据5的真实性均不认可，该组证据均系打印件。且通过证据四的庭审笔录可知，因唐时胜年龄导致无法贷款，并非案涉房屋产权不清楚所致。证据6的真实性无异议，可以据此印证证据5的聊天记录中载明产权不清楚的说法不真实。该组证据无法达到张馨丹的证明目的，在何小毅与第二买家进行交易时，何小毅与唐时胜之间的房屋买卖合同已经解除，故不存在恶意串通的情形。证据7的真实性、关联性不予认可。为证明唐时胜受张馨丹的委托签订《房地产买卖及居间合同》，张馨丹申请其出庭作证，唐时胜当庭陈述的主要内容为：张馨丹系其儿媳妇，其系代张馨丹购房，在何小毅、钢劲公司磋商订立合同过程中，其将张馨丹出具的委托书（约在2017年5月初出具）放在自带包里面，其曾向钢劲公司出具过委托书，但未向何小毅出具过。何小毅质证意见：对唐时胜的证人证言不予认可，其与张馨丹存在利害关系。何小毅未举证。经审理查明：经钢劲公司居间，何小毅（作为卖方）、唐时胜（作为买方）及钢劲公司三方于2017年5月25日签订《房地产买卖及居间合同》，约定的主要内容为：何小毅将其名下的位于重庆市南岸区某小区6幢3单元10-3号房屋出售给唐时胜，房屋成交总价为82万元；签署本合同时，唐时胜支付定金2万元；第二部分购房款为35万元，唐时胜须在相关部门办理产权变更手续时全部付清，剩余45万元由唐时胜办理银行按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将唐时胜已获批准的贷款直接支付给何小毅；基于钢劲公司促成本合同的成立，唐时胜支付居间服务费8200元。签订上述合同后，唐时胜按约支付定金2万元。何小毅为此出具收条明确写明：今收到唐时胜购买的位于重庆市南岸区某小区6幢3单元10-3号房屋购房定金2万元。2017年5月27日，唐时胜向刚劲公司支付居间服务费4100元，钢劲公司为此出具收据，同时载明客户为唐时胜。2017年5月27日，唐时胜、何小毅前往中国建设银行股份有限公司沙坪坝支行办理银行按揭贷款面签手续，后因唐时胜超过贷款年龄、无固定工作，故未办理成功。2018年2月25日，何小毅委托本案律师向唐时胜寄发《关于解除房地产买卖及居间合同的律师函》，在律师函中称因唐时胜未按约支付首付款37万元，要求其在接到律师函后2日内支付首付款，如不支付，何小毅将解除与其签订的《房地产买卖及居间合同》。该函件于2018年3月2日由唐时胜的朋友代收。签收该函件当日，唐时胜一方即向何小毅的手机号发送短信，表示愿意支付37万元的首付款，留存的联系人及电话为唐时胜。因本案合同履行过程中发生纠纷，张馨丹将何小毅及钢劲公司诉至本院，本院于2017年12月7日立案受理，案号为（2017）渝0108民初12995号。2018年4月25日，本院依法公开开庭审理此案，张馨丹、何小毅及钢劲公司均到庭参加该案诉讼。庭审中，钢劲公司称：《房地产买卖及居间合同》是唐时胜签的，但是由于唐时胜年龄过大不能贷款，由唐时胜的儿媳张馨丹贷款，是口头协议，买卖双方已经在2017年5月27日在中国建设银行股份有限公司沙坪坝支行面签，面签是张馨丹和何小毅签的，双方签买卖合同书并没有看到张馨丹的委托书，唐时胜诉称是他儿媳张馨丹委托他来的，何小毅当时在现场。之后，张馨丹于2018年6月14日向本院提出撤诉申请。经审查后，本院准许张馨丹撤回此案诉讼。在此之前，何小毅于2018年5月14日已将案涉房屋出售给案外人徐多、杨森。本院认为，根据本院已查明的事实可知，与何小毅形成合同关系的相对方为唐时胜，并非张馨丹，现张馨丹诉请解除《房地产买卖及居间合同》，并要求何小毅退还定金和赔偿房屋差价损失，并无事实和法律依据，本院不予支持。理由为：1.从合同缔约过程看。根据《房地产买卖及居间合同》载明的签约主体和表意内容可知，唐时胜作为买方与作为卖方的何小毅订立的房屋买卖合同，并未有证据证明张馨丹为合同签约主体或者委托唐时胜代其与何小毅缔约，张馨丹未与何小毅形成合同关系，并非合同的相对方。2.从合同履行过程看。《房地产买卖及居间合同》订立后，唐时胜将2万元定金支付给何小毅，何小毅出具的收条写明收到的是唐时胜支付的定金。同时，唐时胜向钢劲公司支付的居间服务费的收据中也写明客户为唐时胜。办理银行按揭贷款的过程中，钢劲公司也是组织唐时胜、何小毅前往中国建设银行股份有限公司沙坪坝支行办理，即便存在张馨丹参与的情况，但不能就此认定张馨丹已成为合同关系的相对方，与何小毅形成房屋买卖合同关系。同时，银行按揭贷款审批未通过后，何小毅向唐时胜发出催款通知或解除合同，并未认可张馨丹的合同主体身份。唐时胜接到律师函后，通过短信与何小毅沟通的过程中，留存的联系人也是唐时胜。综上可知，无论是合同缔约过程还是履约过程，均明确显示和证明唐时胜为合同的缔约方和履约方。钢劲公司经本院依法传票传唤未到庭应诉，依法视为放弃述称、举证、质证、辩论等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张馨丹的诉讼请求。案件受理费12000元，由原告张馨丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  林 静人民陪审员  邬文碧二〇一九年十月三十日书 记 员  周 敏