贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1433号原告：谢东连，女，1979年11月28日出生，汉族，住贵州省黎平县。原告：杨华勇，男，1981年2月3日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人：吴荣德，男。被告：贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。地址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人：林大宇，男，1969年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司总经理。委托代理人：宋军，男,1975年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告谢东连、杨华勇与被告贵州沐新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告谢东连、杨华勇于2019年8月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴再华适用简易程序独任审判，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨华勇及其委托代理人吴荣德到庭参加诉讼，被告贵州沐新房地产开发有限公司委托代理人宋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢东连、杨华勇向本院提出诉讼请求：1、依法判决被被告继续履行《商品房买卖合同》约定，将办理商品房登记转移登记有关文书交付原告，并协助原告办理不动产权证书；2、依法判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书违约金103522元（按已交购房款362859.7元×6.18%÷365×1685天＝103522元，该违约金暂从2014年12月31日至2019年8月12日止合计1685天）；3、依法判决被告支付原告从2019年8月13日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款362859.7元的年利率6.18%计算）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2012年7月3日与被告签订《商品买卖合同》，原告分期付清购房款给被告，购买位于黎平县，建筑面积124.25平方米，套内建筑面积为110.94平方米，房屋总价为362859.7元。该合同第11条、第13条分别约定交房日期为2013年12月30日前，逾期交房被告按合同约定的交付期限届满次日起到实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同第22条约定被告承诺于2014年12月30日前收取该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期（超30日）不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.2％的违约金。合同签订后原告已经付清了全部购房款并交付了契税、维修基金、配套资金等费用给被告。但被告直到2014年5月30日才交付房屋给原告，交付的房屋也没有任何验收合格手续，并没有达到交付条件，且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当依法承担违约责任。同时原告就此事曾于2016年11月14日和金侗福邸其他购房人一起多次到黎平县人民政府有关部门反映被告不按期履行合同情况，但也无结果。为保护原告合法权益，故原告依据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，请求人民法院依法公正判决。被告辩称：逾期办理办理商品房转移登记的有关文书给原告是事实，我们公司也积极配合政府的相关部门办理商品房转移登记，因多方的原因，不能办结，我们争取在2019年12月底办理好相关手续，请业主谅解。原告主张的违约金，有部分超过诉讼时效，法院应不予支持。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》文本，证明原、被告于2012年7月3日签订合同，双方就房屋价款、交付和登记日期、违约处理等事项明确约定。且该合同经黎平县住建局登记备案。2、房款发票，证明原告已向被告支付购房首付款和按揭贷款合计362859.7元。3、收据，证明原告已向被告支付所购房屋的契税、维修基金、配套设施费、物业管理费、垃圾清运费共计19142元。4、《证明》，证明原告曾于2016年11月4日和金洞府邸其他购房人集体到黎平信访局反映被告不办理房产转移等事项。5、商品房预售合同登记备案表，证明原告跟被告所购房屋已经到黎平县住建局登记备案。6、《结婚证》，证明二原告是夫妻关系。被告在举证期限内未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。经审理查明：被告贵州沐新房地产开发有限公司在黎平县港澳新区出售，并办有商品房预售许可证（证号为2012商房预字第03号）。2012年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的黎平县港澳新区金侗福邸商品房第1幢1单元3层2号商品房一套。《商品房买卖合同》第三条约定：商品房建筑面积为124.25平方米、套内建筑面积为110.94平方米；第七条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3270.77元，总价款为362859.70元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条约定出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告于2012年7月3日、2013年2月25日、2014年5月30日分别交付购房款共计人民币362859.70元，并交纳了契税、公共维修基金等相关费用。原告已于2014年5月30日接收该房屋，未要求退房。被告没有在合同约定的期限取得房屋初始登记，至今没有履行合同约定将商品房转移登记的相关文书交付给原告的义务。为此，原告向本院提起诉讼，请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书并判决被告按年利率6.18%标准支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金103522元，判决被告支付原告从2019年8月13日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款362859.70元的年利率6.18%计算）。同时查明，因为被告未按合同约定取得初始登记及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告等50余人为此于2016年11月14日向黎平县信访局反映要求处理。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、原告出具的收款收据及原告方向政府部门反映材料复印件等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：原、被告于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，被告没有异议，本院予以支持；原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金103522元、判决被告支付原告从2019年8月13日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款362859.70元的年利率6.18%计算）的诉讼请求，本院认为，原、被告2012年7月3日签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款和相关契税，履行了合同的全部义务。而被告违反了合同第二十二条第三项（二）约定的合同义务，未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，至今未能将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告至今未能办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，应当承担违约责任。被告以原告要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效作为抗辩理由。双方当事人在合同中约定以每日按已付房价款的0.2%累计违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，该继续性债权的诉讼时效是二年，应于2016年12月30日终了，但原告在此期间于2016年11月14日向政府部门反映被告违约未能办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，并要求处理，导致诉讼时效的中断，故本院对被告辩称关于原告主张部分违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳，为此本院支持违约金计算时间从2014年12月31日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％，原告请求按年利率6.18%标准支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付房款362859.70元，利率按年利率6.18％计算，从2014年12月31日起至2019年8月12日止，共计1685天，逾期办理商品房产权证违约金计算为：362859.70元×6.18%÷365天×1685天=103522元；2019年8月13日之后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金计算，应按已付房款362859.70元以年利率6.18％计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十四条之规定，判决如下：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司继续履行与原告谢东连、杨华勇于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告谢东连、杨华勇并协助原告谢东连、杨华勇办理不动产权证书。二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告谢东连、杨华勇逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金103522元；三、从2019年8月13日起以后的商品房转移登记的相关文书违约金，由被告贵州沐新房地产开发有限公司按原告已交房款362859.70元以年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付给原告谢东连、杨华勇。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370.00元，减半收取1185.00元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  吴再华二〇一九年十月二十九日书记员  吴艳春