河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初78号 原告：张家口高新盛华热力有限公司，住所地张家口经济开发区世纪豪园20号楼7层。 法定代表人：王宇峰，董事长。 委托诉讼代理人：高瑛。 委托诉讼代理人：逯晓婷。 被告：贺亚军，男，1980年4月23日出生，汉族，个体，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：张旭凤，河北天权律师事务所律师。 原告张家口高新盛华热力有限公司（以下简称盛华热力公司）与被告贺亚军供用热力合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛华热力公司的委托诉讼代理人高瑛、逯晓婷、被告贺亚军的委托诉讼代理人张旭凤律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛华热力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告采暖费545618.4元；2、判令被告支付所欠原告违约金465139.5元；3、判令被告支付本案的诉讼费用。事实与理由：被告自2014年冬季采暖期开始一直正常用暖，根据“谁用热，谁交费”的原则，应全额缴纳四年采暖费545618.4元。由于供热不同于一般的商品，有其特殊性。在采暖期内虽然用户未按时缴纳热费，但供用热双方已经形成事实合同关系。被告在正常享受冬季供暖的情况，虽经我公司反复催要，仍以各种理由推迟缴费，拖欠至今，依据合同法的相关规定，我公司要求从拖欠当年的11月1日供暖开始收取1‰的违约金：1、2014年-2015年拖欠采暖费136404.6元，违约金190966.4元（自2014年11月1日至2018年9月1日，1400天）；2、2015年-2016年拖欠采暖费136404.6元，违约金141178.7元（自2015年11月1日至2018年9月1日，1035天）；3、2016年-2017年拖欠采暖费136404.6元，违约金91391元（自2016年11月1日至2018年9月1日，670天）；4、2017年-2018年拖欠采暖费136404.6元，违约金41603.4元（自2017年11月1日至2018年9月1日，305天）违约金共计465139.5元。综上所述，望法院支持原告的诉讼请求。对于采暖费的计算方式，原告明确从2014年11月1日起计算至2018年3月31日，共计四个采暖期，采暖费为建筑面积3383.65平米×75%×9.8元/月/平米×5个月×4年。 被告贺亚军辩称，原告起诉的欠缴采暖费的期限与事实不符。被告是2014年只使用了680平米，2015年原告的工作人员到被告的宾馆已经将暖气全部关停，2017年6月13日被告与张家口新天地房地产开发有限公司在经济开发区人民法院调解已经结束了租赁合同，2017、2018年这两个供暖期被告已经不再使用该房屋。原被告之间并未约定具体的违约金计算方式，依照合同法的相关规定，违约金的总金额不应当超过损失的30%,原告主张的违约金太高，而且原告应当对双方约定违约金的这一项承担相应的举证责任，否则应承担不利的后果。被告贺亚军与涉案房屋所有权人张家口新天地房地产开发有限公司系租赁关系，2014年租赁了约680平米，2015年租赁了约2080平米，2016年租赁了约3480平米，2017年6月份就解除了租赁关系。 经审理查明：原告为证明被告租赁房产、面积等情况，提供2013年12月17日由张家口新天地房地产开发有限公司（甲方）作为出租方与被告贺亚军（乙方）作为承租方签订的租赁合同复印件一份，该合同载明了甲方同意将坐落于张家口市高新区纬一东路17号奥林星城23号楼2层1382.63平方米、3层1382.6平方米、小格子618.42平方米，合计商铺面积约3383.65平米，租赁给乙方使用，甲方对所出租的房屋具有合法产权。租期10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，其中2014年7月31日前为装修免租期。该合同另载明了租金、押金、双方权利义务、违约责任等其他条款。其中乙方义务中载明乙方按时向甲方缴付房屋租金、押金，按时向物业公司及有关单位缴付物业费、用水、用电、采暖、燃气、卫生及垃圾处理等费用，并承担延期付款的违约责任。被告认为该合同系复印件，其不予认可，但其陈述“对租赁事实认可，确实是2014年1月份租赁，2017年7月16日解除了该租赁合同”。 诉讼中，原告为证明其催缴费用的情况，提供其于2018年3月14日出具的采暖费催缴通知书一份，内容为“奥林星城22号、23号楼（奥林宾馆）热用户：贵单位22号楼31户底商欠缴采暖费四年，欠费金额139130元；23号楼10户底商欠缴采暖费四年，欠费金额406488.4元。上述41户底商合计欠缴采暖费545618.4元”。该通知书另载明了催缴、缴纳期限及违约金等内容，后附欠费明细表。对于该通知书，被告代理人陈述“应该收到过，但不认可该欠费金额”。 诉讼中，原告为证明涉案房屋的收回及供暖期间，提供由张家口新天地房地产开发有限公司于2019年8月28日出具的证明一份，该证明载明“奥林星城22号楼和23号楼为我公司房屋，租给贺亚军经营，于2018年年初收回。由于房屋空置，不需要供暖，在2018年-2019年冬季采暖期来临前，我公司联系张家口高新盛华热力有限公司，办理停暖相关事宜。在2018年8月底，我公司派专人配合热力公司维修工，将22、23号楼的暖气管道全部有效掐断，掐断过程中，发现暖气管道经过改动，将原有暖气管接到了热力公司供暖主管道上，并且室内装有多个循环泵”。被告认为该证据不能证明原告的证明目的，并认为2017年7月16日租赁合同解除后房屋就收回了。 诉讼中，原告为证明供暖费计算的依据，提供张家口市市政公用事业管理局、张家口市住房保障和房产管理局、张家口市物价局于2008年10月24日出具的市政公用字[2008]125号关于进一步规范采暖计费面积的通知及张家口市物价局于2014年10月31日出具的张价[2014]117号关于2014年市主城区供热价格的通知，该通知载明非居民热力销售价格确定为9.80元/平米.月（含税价），采暖计费面积=房屋建筑面积×75%。被告对该证据表示不持异议。 另查明：被告为证明原告已于2015年对涉案租赁房屋的供热设施进行了掐断，提供侯立志于2019年9月8日出具的说明一份，内容为“本人侯立志在奥林星城小区物业公司工作，2015年大约在11月或12月份左右，我接到热力收费工作人员的电话，让我带上物业公司水暖师傅到奥林星城23号楼奥林宾馆去，我和物业水暖禄师傅到了奥林宾馆时，热力公司负责维修奥林星城小区的维修组长小肖和负责收费的两名女工作人员已经在。热力公司维修人员让物业公司水暖禄师傅帮忙看看，宾馆暖气管道怎么走的，要断宾馆的供热。禄师傅告诉小肖宾馆的热力管道位置及进水、回水的位置在什么地方，我和禄师傅就离开了。以上是我的说明，保证真实，实事求是”。对此，原告陈述“该说明内容基本属实，但当时并没有掐断暖气”。 诉讼中，被告提供由我院于2017年6月13日作出的（2017）冀0791民初754号民事调解书，该调解书载明原告为张家口新天地房地产开发有限公司，被告为贺亚军。双方达成的调解协议内容为“一、被告贺亚军拖欠原告张家口新天地房地产开发有限公司《租赁合同》项下房屋租金共计1516667元，被告贺亚军于2017年7月15日前给付原告房屋租金500000元，于2017年8月30日前给付原告房屋租金500000元，剩余房屋租金516667元在2017年9月30日前付清；二、如果被告贺亚军未能按照本调解协议第一条约定的期限按时足额给付原告任何一期房屋租金，则从约定的给付期限届满的第二日起双方签订的《租赁合同》即自行解除，被告贺亚军应于合同解除之日起30日内将租赁房屋腾清并将租赁房屋交还原告。《租赁合同》解除后，租金计算至《租赁合同》解除之日，被告贺亚军应当按照合同约定按未给付租金的10%给付原告违约金”。对于该证据，被告并陈述“被告与张家口新天地房地产开发有限公司已于2017年7月16日解除了租赁合同，被告在解除合同后已经将租赁房屋腾清并交付给了张家口新天地房地产开发有限公司”。原告对该证据表示无异议，但其陈述“我方在2018年3月14日送催缴通知书的时候对方还在营业”。 对于本案所涉情况，原告陈述“我方收取暖气费的过程是先从房开确定面积，确定承租人姓名电话，通过他们提供的面积确定采暖费金额，每年采暖期开始前和承租人电话联系，确定采暖费的金额，通知对方应该交费，如果没有变化我们每年都和这个留电话人去联系。如果有变化再打这个电话要下一个承租人的联系方式。本案我们一直是和贺亚军联系，当时房开提供给我们的就是他的电话和姓名。面积我方最开始是按照房开提供的租赁合同上的面积，后来是根据测绘报告，测绘报告，是房管局测绘的，房开公司给我们提供过一份测绘报告复印件”。被告则陈述“2014年我方租赁涉案房屋之后房开公司就给提供了大约680平米，2015年开始大约3600平米。对方是在2015年掐的暖气，2015年、2016年确实在经营，但是房子不冷。我对于掐暖气的过程不了解。房子不是特别热但是也不冷。2016年、2017年我方去办报停对方没有给办”。 再查明：原告对于其主张的至2018年9月1日违约金465139.5元之诉讼请求，原告在本院指定的期限内未补交相应的诉讼费用。 上述事实有原告提供的租赁合同、采暖费催缴通知书、证明、文件、测绘报告、被告提供的证人说明、调解书等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，根据原被告双方提供的证据及所陈述的内容，可以证实被告贺亚军从张家口新天地房地产开发有限公司租赁了位于张家口市高新区平米，双方约定租期自2014年1月1日起至2023年12月31日止，双方并约定“乙方（贺亚军）按时向物业公司及有关单位缴付物业费、用水、用电、采暖、燃气、卫生及垃圾处理等费用，并承担延期付款的违约责任”。原告作为该物业的供热公司，以承租人贺亚军为被告起诉，主体适格。因被告贺亚军在承租上述房产时已明确了承租期限及租赁面积，且租赁面积亦有测绘报告予以佐证，故原告依据该面积、起租时间及政府相关文件规定计算采暖费用亦有据可依，据此计算每采暖年度的采暖费为3383.65平米×75%×9.8元／月／平米×5个月＝124349.14元。被告辩称其2014年只使用了680平米，2015年暖气已被原告工作人员全部关停，被告并提供了侯立志出具的说明，因侯立志在说明中只陈述了“……禄师傅告诉小肖宾馆的热力管道位置及进水、回水的位置在什么地方，我和禄师傅就离开了”的内容，并不能反映原告实施了断供停暖的措施，原告亦陈述其当时并未掐断暖气，故被告对于其上述辩称内容，因其未能提供充分有效证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，本院无法采纳。另，被告辩称其与出租方已于2017年7月16日即解除了租赁合同并由出租方收回了房屋，被告并提供了调解书予以佐证，原告则提供由出租方张家口新天地房地产开发有限公司出具的证明显示案涉房屋于2018年年初收回，因被告与出租方对于房屋收回时间的陈述存有争议，原告亦未能提供充分有效证据予以证明案涉房屋由出租方收回的具体时间，故对于2017年至2018年度的采暖费，原告可在补足证据后另行予以主张。综合上述情况，本案中，对于2014年至2017年三个采暖年度的采暖费，被告应予以给付原告，即为124349.14元×3＝373047.42元。对于原告主张至2018年9月1日违约金465139.5元之诉讼请求，因原告在本院指定的期限内未补交相应的诉讼费用，故本院对原告的该项诉讼请求，不予进行审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告贺亚军于本判决生效之日起十日内给付原告张家口高新盛华热力有限公司2014年至2017年采暖费人民币373047.42元； 二、驳回原告张家口高新盛华热力有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9256元，由被告贺亚军承担6328元，原告张家口高新盛华热力有限公司承担2928元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审 判 长  吴 夺 人民陪审员  张俊梅 人民陪审员  王 亮 二〇一九年十月十日 法官 助理  李美琴 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。