山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初1551号 原告：齐文庆，男，1975年11月15日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：陈瑞，山东友让律师事务所律师。 被告：滨州市皓煜置业有限公司，住所地滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路**，统一信用代码913716025754872864。 法定代表人：王崇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴学英，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石秀健，北京市京大（济南）律师事务所律师。 原告齐文庆与被告滨州市皓煜置业有限公司（以下简称皓煜置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐文庆及其委托诉讼代理人陈瑞、被告法定代表人王崇及其委托诉讼代理人吴学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐文庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同为原告办理银行按揭贷款，并与原告签订正式的商品房买卖合同；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求第一项为：判令被告继续履行合同为原告办理银行按揭贷款，并与原告签订正式版本的商品房买卖合同。事实和理由：2017年11月30日，原被告签订金銮宝典购房协议，协议载明原告购买被告开发建设的滨州市滨城区××路××小区××号楼××单元××号房屋。房屋面积99.56平米，单价3980元每平米，总价396249元。并且协议约定签订本合同时，原告向被告一次性支付购房首付款10万元，剩余款项由被告配合原告办理银行按揭贷款。签订协议6个月后，原告未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的商品房买卖合同。协议签订后，原告按约定支付了10万元的首付款，然而被告却迟迟不为原告办理银行按揭贷款，至今也未与原告签订正式的商品房买卖合同。原被告多次协商未果。 被告皓煜置业公司辩称，原告的诉讼请求及事实与理由与客观事实不符。原被告签订的金銮宝典购房协议已经解除。1.不能进行按揭贷款的原因为政策原因，与被告无关。在合同履行过程中，因国家政策的调整、变化，滨州市分属房产部门和土地管理部门的房屋产权证和土地使用权证，归属不动产登记中心统一办理不动产权证。而在被告开发的商品房中既存在出让土地也存在划拨土地，同时又涉及棚户区改造项目问题，造成现涉案房产无法办理抵押按揭贷款，导致合同中约定的银行按揭贷款付款方式无法实现。2.原被告之间的购房协议已经解除。因涉案小区催收房款问题，原告等多次上访，区政府成立专门工作组。区政府工作小组多次组织原告等人商谈，于2018年9月22日让被告给原告等人下发提交贷款五项证明的通知，原告对于被告提出的三选一方案及提交五项证明通知均置之不理。2019年4月8日，被告再次向原告发出解除协议通知，被告依据合同法第九十四条规定，解除与原告签订的金銮宝典购房协议，收回涉案房屋。通知到达原告后，原告仍置之不理，至今没有与被告协商，从而导致被告的合同目的无法实现，该协议已解除。依据相关民法理论和最高人民法院的指导性案例，在转移物之所有权的交易中，一方支付标的物价款，一方转移标的物占有，为合同的主要义务。一方已经完成标的物转移占有的情况下，另一方不能以对方尚未完成次要义务为由，拒绝履行己方支付价款的主要义务。即在本案中原告在实际占有房屋的情况下，不能仅仅以被告尚未完成过户登记义务而拒绝支付剩余房款。原告拒绝付款的各种理由均不能成立。根据《中国华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，原被告之间的购房协议已经解除。综上，请求法院查明事实，驳回原告对被告的起诉，确认原被告之间的购房协议已经解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：金銮宝典购房协议、收据、滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终1033号民事判决书、滨州市人民政府办公室关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理工作的通知、滨自然资规字（2019）198号滨州市市城区不动产登记历史遗留问题处置意见、通话录音、通知、解除协议通知、山东省住房和城乡建设厅等六部门下发的鲁建房字（2012）9号关于下达2012年棚户区改造项目的通知、滨州市规划局滨规字（2012）192号关于滨州市皓煜置业有限公司金銮宝典一区项目规划定点的批复、滨州市规划局滨规函（2012）425号关于确定规划设计条件的函、滨州市国土资源局等七单位下发的滨国土资字（2018）99号关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地上“棚户区”“城中村”改造项目不动产登记遗留问题处理工作的通知、国有土地使用证、不动产权证书、山东省非税收入收款收据、山东省非税收入缴款书、山东省非税收入通用票据、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、滨政办发2011-45号滨州市××室××区改造工作的通知、鲁政发2013-29号山东省人民政府关于贯彻落实国发（2013）25号文件加快棚户区改造工作的意见、信息截图打印件，本院认定事实如下： 2011年，皓煜置业公司开发了位于滨州市滨城区××路××小区。该小区部分房屋为棚户区改造项目，其占地中9333平方米为划拨土地、6080平方米为出让土地。涉案楼房为5号楼，其土地性质为划拨土地。 2017年11月30日，原告齐文庆（乙方）与被告皓煜置业公司（甲方）签订金銮宝典购房协议，约定乙方购买甲方开发的××小区××号楼××单元××号房屋，房屋面积99.56平米，单价3980元每平米，总价396249元；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付购房首付款10万元，余款银行按揭支付，签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料，余款办理银行按揭；乙方交齐10万元购房首付款并签订本合同后，即可要求甲方先行为其办理交钥匙手续，乙方可进行装修、入住等；签订本合同6个月内，乙方有权向甲方提起无理由退房……；签订本合同达6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余购房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用……；乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按购房款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；签订本合同6个月到期后，乙方未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的“商品房买卖合同”。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，被告交纳购房款10万元。被告交付房屋，原告入住。原告于2018年5月2日缴纳各项开口费。 2018年9月22日，被告通知原告提交贷款资料。 2019年4月8日，被告向原告发出解除协议通知，原告未同意。 另查，涉案小区5号楼土地性质为划拨土地，依据现行银行贷款政策，案涉商品房无法办理银行按揭贷款。 《不动产登记暂行条例》确立了房地一体的不动产登记单元，滨州市不动产登记中心于2016年9月成立。 诉讼过程中，原告陈述双方未就商品房买卖合同具体条款达成一致意见。 本院认为，原被告签订的金銮宝典购房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事均应依约履行。被告提出涉案协议已解除的辩解意见，但未提交有效证据证实涉案购房协议符合约定或法定解除情形，对其该辩解意见本院不予采信。 根据原告的诉讼请求，涉案纠纷为给付之诉，给付标的为履行行为。原告要求被告给付的行为系：为原告办理银行按揭贷款、与原告签订正式的商品房买卖合同。给付之诉的诉讼请求必须具有可履行性。诉讼过程中，原被告均认可涉案房屋土地性质为划拨土地，现无法进行按揭贷款。故对原告要求被告为其办理银行按揭贷款的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告与其签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求。本院经审查认为，首先，原被告未就合同具体条款达成一致意见。其次，原告主张的签订合同的诉讼请求系行为，根据该行为的性质与特点，其请求不具有强制执行性。再次，原被告之间存在合法有效的购房协议，该协议对房屋具体信息、房款总价及支付、房屋的交付均有明确约定，且涉案房屋已经实际交付，双方未作约定的其他权利义务可依据相关法律及司法解释，依据公平公正原则作出约束。综上，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 另，原被告之间矛盾的产生、激化，既有政策变化原因，亦有原被告自身原因。现就涉案小区问题，政府已经成立工作组进行协调、推进。相关问题，政府也在逐步出台政策予以解决。双方均应克制、体谅以求解决实质问题，以在法律限度内最大程度维护自身权益。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告齐文庆的诉讼请求。 案件受理费7243.73元，由原告齐文庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  耿兴滨 人民陪审员  杨爱华 二〇一九年十月八日 书 记 员  任亚茹