济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初137号原告：于某某，男，1956年12月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周亮，山东胜远律师事务所律师。被告：吴某某，女，1958年3月27日出生，汉族，住济南市。原告于某某与被告吴某某合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托诉讼代理人周亮，被告吴某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金收益95万元；2、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告与案外人薛某某于2008年6月30日签订《协议书》，协议约定，原被告共同投资488万元建设位于济南市历下区解放东路姚家大沟西侧2980平方木商业楼，为偿付前期投资，原、被告共同经营出租上述商业楼，使用权至2018年止，收回投资后，商业楼交由薛某某处置。2010年7月1日，原、被告签订《合作经营分配协议书》，载明：在济南市历下区解放东路姚家大沟西侧2980平方木商业楼经营中，于某某、吴某某平分经营收入，费用平摊，还清于某某本金后，终止支付款项，等吴某某收回本金后，恢复合作，继续经营。2010年7月1日被告向原告出具《证明》，载明：济南市历下区解放东路姚家大沟西侧商业楼所得收入原告夫妇、吴某某双方各占一半，费用平分。2011年10月18日被告私自将上述商业楼出卖给案外人金某、左某、李某某，吴某某取得259万元购房款。2015年吴某某将购房人金某、左某、李某某诉至济南市历下区人民法院，要求法院确认房屋买卖合同无效、返还房屋并支付房屋占有使用费。该案件一审判决后，经上诉后济南市中级人民法院裁定发回重审。济南市历下区人民法院于2017年4月13日立案，另行组成合议庭审理。2018年4月3日济南市历下区人民法院做出（2017）鲁0102民初2863号民事判决书，载明：房屋买卖合同无效，吴某某返还金某、左某、李某某购房款259万元，金某、左某、李某某支付吴某某涉案房屋占有使用费310.67万元。该案一审判决后，金某、左某上诉，济南市中级人们法院于2018年10月22日做出二审判决：驳回上诉，维持原判。上述案件中的购房款259万元由被告收取，原告并不知情；房屋占有使用费则属于2980平方米山商业楼经营出租收益。依据原、被告的约定，经营出租收益双方应平分；原告多次与被告协商分配事宜，但被告拒不同意。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法审理并支持原告的诉讼请求。原告于某某为证明其主张，向本院提交下列证据：证据1、2008年6月30日，原被告及案外人薛某某签订的《协议书》，证明原被告共同投资488万元在薛某某承租的土地上建成2980平方米商业楼，该商业楼由原告被告经营出租，使用权至2018年，到期后商业楼归还薛某某；证据2、2010年7月1日原被告及赵某签订的《合作经营分配协议书》，证明原被告约定该商业楼由二人平分经营收入，原告投资及帮助薛某某的相关事实；证据3、被告于2010年7月1日向原告出具的《证明》一份，证明被告认可并承诺该2980平方米商业楼所得收入原被告各占一半；证据4、2018年4月3日济南市历下区人民法院作出（2017）鲁0102民初2863号判决书（复印件）及二审判决书首尾二页（图片打印件），证明2011年10月18日被告私自将商业楼出卖给案外人金某、左某、李某某取得259万元购房款，后经被告起诉该买卖合同无效，生效判决认定：房屋买卖合同无效，吴某某返还金某、左某、李某某购房款259万元，金某、左某、李某某支付吴某某涉案房屋占有使用费310.67万元，依据原被告之间的约定，房屋占有使用费系经营性收入，应由原被告平分。证据5、房地产估价报告复印件，证明涉案房屋总的租赁面积为2052.89平方米，依据附表可以明确，该面积系原被告签订协议中的2980平方米的一部分。涉案房屋租赁使用费总的估价为310.67万元。被告吴某某辩称，这几年的平均收入，每人收入多少，拿出证据来。1、对原告诉请第一项，请求判令被告人支付原告租金收益95万元，被告不知原告如何计算得来的数据。被告只是知道2018年4月3日，济南市历下区人民法院作出（2017）鲁0102民初2863号民事判决书，载明房屋买卖合同无效，被告返还买房购房款259万元，期间商业楼出租，收益310.67万元减259万元尚余50万元，哪有原告所称的租金收益95万元？2、对于原告提出的被告私自将商业楼出卖给外人之说也不能成立，因为被告当时已经把卖商业楼之事告知原告，并有当事人薛某某作证，附当事人薛某某证明一份。3、原告自2011年10月18日商业楼出卖后一直未有撤出，而是将其中约400平方米占据己有对外出租。一直到2018年6月，济南市政府拆临被拆除，出租时间长达6年之久。每年租金约20万元，对原告当时投入约50万元来讲，早已收回投入，并且已大有收益。4、商业楼2980平方米的经营出租收益是历下区人民法院找的评估公司给评估的，共计310.67万元，减去应退回的购房款259万元，剩余50万元，且原告这6年尚占用400平方米用于出租，收益近100万元，是不是也要拿出来平分。根据以上所述，被告认为原告提出的诉讼请求不合理，事实与理由不正确，请求人民法院调查后作出公平、公正，合理的判决。一、关于于某某、吴某某、赵某在2010.7.1所签订的《关于合作分配协议书》，应为无效协议书，因为该建筑已被定为违章建筑，国家法律有明文规定，违章建筑所有的经营全不合法，既然经营不合法，就没有合作经营分配协议书的存在；二、对于2010.7.1吴某某所作的证明一份。同样存在该建筑不合法，所做证明不成立之说；三、此建筑早就有政府定为违章建筑，并多次下文要求拆除，在这种前提下。就不能产生合法经营，既然不能有合法经营，就不可能有正常的合法经营收入，没有合法的经营收入，哪来的经营收入平分之说；四、关于买卖中吴某某所收入到的款项，经济南市历下区人民法院作出的（2017）鲁0102民初2863号民事判决书，裁决房屋买卖合同无效，已将买卖房屋的款项退还买方。所产生的不合法经营收入，也是买方在经营，与吴某某无关。倒是原告于某某一直在此经营，收入近100万元之多，如果说平分收入，只能经营者把收入拿来进行平分。吴某某在楼房建成后就一直没有进行经营，哪来收入平分之说。综上所述，该建筑系既为违章建筑，法院就没有受理的必要，也就没有原告所提出的什么经营收入平分等等要求。被告吴某某为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、济南市中级人民法院的（2018）鲁01民终6425号民事判决书及济南市历下区人民法院的（2017）鲁0102民初2863号民事判决书，证明涉案商业楼是违章建筑。经庭审质证，被告吴某某对原告于某某提交的证据1、4、5无异议，对证据2、3有异议；原告于某某对被告吴某某提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月30日，原告于某某与被告吴某某、案外人薛某某签订《协议书》一份，载明：济南市历下区解放东路姚家大沟西侧商业楼2980平方米，土地系薛某某承租，于某某、吴某某投资肆佰捌拾捌万元建成，为偿付前期投资，经双方协商由于某某、吴某某经营出租，使用权到2018年止。收回投资后，于某某、吴某某将其顺河楼归还薛某某本人后，由薛某某全权处理此二人几年来所造成的经济补偿。该协议书最后载明“双方签字生效”。原告于某某、被告吴某某、案外人薛某某均在该协议书上签字。2010年7月1日，原告于某某与被告吴某某、案外人赵某签订《合作经营分配协议书》一份，载明：1、在济南市历下区解放东路姚家大沟西侧商业楼2980平方米经营中，于某某、吴某某平分经营收入，费用平摊，还清于某某本金后，终止支付款项，等吴某某收回本金后，恢复合作，继续经营。……4、本协议一式三份，三方各执一份，签字生效。原告于某某、被告吴某某、案外人赵某在该协议书上签字。同日，被告吴某某为原告于某某出具《证明》一份，载明济南市历下区解放东路姚家大沟西侧商业楼，由薛某某承办各部门协议手续，吴某某投资建成三层商业楼2980平米，其中有于某某夫妇1490平米（包括地下室500平米），商业楼2980平米所得收入于某某夫妇、吴某某双方各占一半，费用平分，签字生效。被告吴某某在投资方证明人处签字按指纹。被告吴某某对涉案《合作经营分配协议书》及《证明》上其本人的签名无异议，对《合作经营分配协议书》及《证明》的内容有异议，但未提交证据证明。2015年8月13日，吴某某以李某某、金某、左某为被告，薛某某为第三人向本院提起诉讼，本院于2016年3月11日作出（2015）历商初字第1946号民事判决书，吴某某不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2017年2月6日作出（2016）鲁01民终4296号民事裁定书，发回重审。本院依法于2017年4月13日立案，并于2018年4月3日作出（2017）鲁0102民初2863号民事判决书，判决吴某某、薛某某于判决生效之日起十日内向李某某、金某、左某返还购房款259万元；李某某、金某、左某于判决生效之日起十日内向吴某某、薛某某支付涉案房屋占有使用费310.67万元。金某、左某不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）鲁01民终6425号民事判决书，该判决书载明，本院认为部分：对于一审认定的金某、左某、李某某已付购房款259万元，吴某某、薛某某均未提出上诉，金某、左某、李某某对此亦未提出异议，应视为双方均认可该付款事实，本院予以确认。……基于涉案双方签订的房屋买卖合同无效，吴某某、薛某某应当返还金某、左某、李某某支付的购房款。同时，由于金某、左某、李某某已占有使用涉案房屋多年，应当认定其因此取得了一定使用权收益，该收益依法应当返还给吴某某、薛某某。关于使用权收益的认定标准问题，一审以司法鉴定报告所确定的涉案房屋占用期间的租金标准即310.67万元作为参照依据，并无不妥。……判决驳回上诉，维持原判。被告吴某某称案外人薛某某负责将购房款支付给原告于某某80万元，原告于某某对此不予认可。本院认为，原告于某某与被告吴某某签订的《协议书》、《合作经营分配协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性法律的规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。《中华人民共和国民法通则》第三十二条规定，合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。原告于某某与被告吴某某签订的《合作经营分配协议书》载明，于某某、吴某某平分涉案房产的经营收入，平摊费用，还清于某某本金后，终止支付款项，等吴某某收回本金后，恢复合作，继续经营。根据（2018）鲁01民终6425号民事判决书认定的事实，案外人金某、左某、李某某支付被告吴某某、案外人薛某某涉案房屋占有使用费310.67万元。被告虽称案外人薛某某负责将购房款支付给原告80万元，但未提交证据证明，原告亦不认可收到该款项，本院对此不予采信。原告提交的房地产估价报告复印件载明，涉案房产评估租金的起止日期为2011年11月至2017年8月，并且根据原、被告签订的《协议书》、《合作经营分配协议书》可知，涉案房产由于某某、吴某某经营出租，使用权到2018年止。在涉案房产经营中，于某某、吴某某平分经营收入，费用平摊……。因此，被告吴某某应当支付原告于某某租金收益155.335万元，原告于某某要求被告吴某某支付租金收益95万元，系对其自身权利的处分，本院予以准许。对于被告所提“原告6年尚占用400平方米用于出租，收益近100万元，也应予以平分”的主张，因被告未提供证据证明，本院不予处理，当事人可另行主张权利。综上所述，依照根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告吴某某于本判决生效之日起十日内向原告于某某支付租金收益95万元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13300元，由被告吴某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  林清梅人民陪审员  王雪梅人民陪审员  王 恒二〇一九年十月八日书 记 员  张孝雅