山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初55号原告:闫某，男，汉族，自由职业者，吕梁市人，住吕梁市。被告：吕某。法定代表人：高某，主任。委托诉讼代理人：王某，山西翰儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西翰儒律师事务所实习律师。原告闫某与被告吕某合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告清还欠原告的房租费187000元；2、判令被告依拆除面积的一比二比例安置营业用房；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1993年12月11日，因被告资金周转困难，无力修建东风市场，决定引进资金后，原被告签订房屋有偿投资合同，合同签字后，原告依约交付了投资款401672元。合同中约定：原告应分配的营业房为第一层第12号，面积为52.09平米，合同有效期为50年，自1993年10月12日起至2043年10月11日止。合同第十条还规定：合同期内任何一方均不得擅自修改或随意废除合同，除国家政策有重大变化外。1993年12月13日，该合同进行了公证。该房分配后，原告一直出租。2010年8月1日，傅德兼租赁了该房，租期一年，至2011年8月11日止，年租金3.8万元。多年来我们的租房一直正常运行，谁知在2011年4月，被告未经所有投资者同意的情况下，强行拆除了该房。拆除后给了我一年半房屋损失费4.5万元，之后，在我追索下，被告又给过4000元两次，再后怎么追索也未给分文。被告虽然在该地段建起了一幢高楼，并已受益，但一不肯给付房租损失，二不给我们安置营业用房。原告认为被告以上的行为是违约失约行为，而且侵犯了原告的合法财产权，给原告造成了经济损失，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审中补充陈述：2018年领取4000元；诉讼请求187000元，按照一年半的租金45000元，从2011年4月起计算8年，减已经领取的8000元。被告辩称：东风市场的拆迁改造是政府行为，被告不是适格主体；东风市场的拆迁改造是根据吕梁市三项改造文件精神进行的，被告以文件精神和城建执法支队、工商税务部门联合执法进行拆除，拆迁方案及改造项目也均由政府制定，因此，被告及其他执法部门是代政府履行了职责；本案如要诉请安置或者补偿，也应当由被告向政府提出，依据原被告之间签订的房屋有偿投资合同，原告享有的仅为使用权、出租权和转让权，而被告享有的是所有权；原告主张的损失无依据，拆迁方案确定并实施后，原被告签订的合同依据第5条以及合同法第40条第一款的规定，依法解除，鉴于原告为投资有偿投资方，原被告在根据当时的实际情况和市场状况，达成意见，决定将安置楼统一招商整体出租，每年的租金用于拆迁户共享，原告除领取一年半房租损失费4.5万元外，还于2015年开始，领取了1.6万元，房租已经支付，原告请求没有依据。综上，请求驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方当事人进行质证，原被告提供的证据，双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认。审理查明：1993年12月11日，原离石县供销合作联合社为甲方，原告为乙方，为繁荣市场经济，甲方组织修建东风市场，因资金周转困难，愿意吸收乙方投资，为明确双方的权利义务关系，原告与原离石县供销合作联合社签订房屋有偿投资合同，约定：由甲方组织建成的东风市场，所有权归甲方，乙方在合同有效期内，享有使用权、出租权和转让权；乙方向甲方投资人民币41672元，不计息、不分红，按照甲方分配的第1楼第12号营业房，面积为52.09平米，依本合同规定，依法行使自己的权利，承担本合同规定的义务；合同有效期内，乙方如将自己的权利、义务转让给第三人，甲方应当允许并及时负责办理转让手续，权利义务转让后，受让方享有原投资方享有的权利，承担原投资方承担的义务；合同期满后，乙方应将自己的营业用房交回甲方，甲方应将乙方的投资额如数退还乙方；合同有效期为50年，自1993年10月12日起至2043年10月11日，合同有限期内，如有国家政策、法律的变化影响本合同正常履行的，按有关政策、法律的规定办理；合同期内，任何一方均不得擅自修改或随意废除合同，国家政策有重大变化外；合同还约定双方的权利、义务、违约责任等等条款。当天，原告向被告交款，原离石县供销合作联合社向原告出具收据。1993年12月13日，本合同经原离石县公证处公证。1997年，双方签订补充协议，约定：对原合同权利义务部分进行变更；补充协议进行过公正。原离石县供销合作联合社变更为被告。2011年5月19日，吕梁市离石区“三项整治”活动领导组办公室向被告下发离整办发[2011]35号文件，吕梁市离石区“三项整治”领导组办公室关于立即组织开展拆除工作的补充通知，内容为：根据城市建设总体规划，经区“三项整治”领导组研究决定，决定对东风市场拆除，请你单位接到通知后，立即组织开展拆除工作。2011年5月27日，吕梁市离石区人民政府就关于实施永宁中路南侧拆迁改造片区开发项目向市政府并吴市长请示，文件号：离政请（2011）23号，内容为：永宁中路南侧东风一商城、东风二商城和民信信用社办公楼为我区供销社1992年与职工签订投资合同所建，总占地面积2934平米，总建筑面积7822平米，共涉及投资人115户，近期，区供销社根据“三项整治”的要求，按期将东风二商城和民信信用社办公楼全部拆除。为了维护职工利益，妥善解决拆迁遗留问题，拟将东风一商城一并拆除，按照片区开发的思路，在原有建筑占地的基础上，根据城市建设总体规划，新建一幢总建筑面积4500平米的30层商住楼，其中1-5层为商业区，用于安置115户拆迁户，妥善解决拆迁户的利益诉求；6-30层为住宅区，面向市场公开销售。项目建设所需资金全部由区供销社自筹资金解决。原、被告签订签订房屋有偿投资合同约定的，原告享有使用权、出租权和转让权的第1楼第12号面积为50.9平米营业房位于被告请示拆迁重新建设的地段，2011年4、5月拆除；已经建成，为底商住宅楼，取名吕梁会馆；拆除时原告领取一年半的房屋租金4.5万元，被告对领取金额无异议，但陈述是开发商支付原告；原告称款是向被告方工作人员崔凤平、李林春、吴月平，当时傅德兼租赁，年租金38000元，有租赁合同为证，原告向被告领取金额1.6万元，其中2015年2月16日4000元，2016年2月1日4000元，2017年1月25日4000元，2019年1月10日4000元。同类型案件本院与吕梁市中级人民法院曾经作出判决处理，按照生效法律文书（2018）晋1102民终1730号民事判决书认定：焦某投资购买是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，使用18年后拆除，供销社予以补偿，损失的直接表现形式为租金，参照从离石区工商局调取的房屋租赁，参考拆迁房屋同地段的租金价格，每年8000元，剩余年限予以判决。同类型案件本院今年作出判决，按照上述判决确定，面积增加的按照比例增加。本院认为，按照类案同判的法律适用规定，本案按照生效法律文书（2018）晋1102民终1730号民事判决书确定的裁判原则予以处理。原告投资购买被告位于东风商城第1楼第12号营业房50年使用权、出租权和收益权的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告一次性支付了被告投资款，被告应按照合同约定确保原告享有约定期限内的使用权、收益权,合同履行过程中，发生了订立合同时无法预见的情形，并导致案涉房屋被被告于2011年拆除，拆迁时原被告并未对案涉房屋如何处理达成一致意见，只是被告向原告支付一年半的房屋租金，并未对案涉房屋进行补偿或者赔偿，也没有按照双方的合同约定退还原告投资款，从行为可认定被告建成后对原告进行安置；如何安置，在双方拆迁时未达成协议，在市场经济条件下，是由双方按照意思自治原则自行协商的范畴，不是司法裁判的范畴，原告请求判决予以安置，本院不予支持。原告投资的目的是为了获得东风市场50年使用、收益权，在原告使用该门面房18年后房屋被拆迁，现被告已经修建完毕，安置条件已经具备，被告至今未安置，但因被告的拆迁导致原告不能对该房屋进行使用、收益，侵犯原告对于房屋剩余年限收益权，被告应当予以补偿；案涉房屋系营业性用房，损失的直接表现形式为租金，2011年至2012年的租金已经给付，原告已经领取，双方均无异议，本院予以确认；之后的参照拆迁时被告给付原告一年半的租金予以补偿，但考虑市场情况，至目前为止，房屋租金处于下降状态，酌情下调50%，每年租金确定为15000元。关于双方合同约定超过商业用地期限部分，原、被告签订合同时处于改革开放初期，正处于转型发展期，签订协议被告目的是繁荣经济，吸收原告的资金投资，原告投资是为了取得一定的利润，超期签订合同的过错在被告，且现该情形已经消除，应当仍按照合同约定的期限履行。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告吕某给付原告闫某房屋租金损失每年15000元，从2013年起至安置时止或至合同履行期限届满时止；从2013年至2019年的在判决书生效后十五日内付清，租金为105000元，已付16000元，剩余89000元；之后的每年给付一次，每年的9月1日前付清。驳回原告闫某的其他诉讼请求。案件受理费4040元，由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审 判 长 郭永平人民陪审员 李文英人民陪审员 张志红 二〇一九年十月二十一日书 记 员 贺朝辉