广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终3873号上诉人（原审原告）：刘凯，男，汉族，1985年10月8日出生，住湖南省新邵县，委托诉讼代理人：陈健，广东旭利律师事务所律师。上诉人（原审原告）：蔡文婷，女，汉族，1987年12月19日出生，住博罗县，上诉人（原审被告）：聂勇婷，女，汉族，1976年5月1日出生，住深圳市宝安区，委托诉讼代理人：洪明，系广东品方律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：廖明业，男，汉族，1974年5月23日出生，住深圳市宝安区，原审第三人：博罗县罗阳镇乐民房屋中介服务部。经营者：陈闪立。上诉人刘凯、蔡文婷、聂勇婷、廖明业、博罗县罗阳镇乐民房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2018）粤1322民初1187号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘凯及其委托诉讼代理人陈健、上诉人聂勇婷的委托诉讼代理人洪明、原审第三人廖明业、原审第三人博罗县罗阳镇乐民房屋中介服务部经营者陈闪立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘凯、蔡文婷上诉请求：1、请求人民法院撤销一审第二项判决中的判决被上诉人赔偿上诉人经济损失58676.2元，依法改判被上诉人赔偿上诉人293381元。2、本案的一审、二审鉴定费、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：导致《房地产买卖合同》解除的责任在于被上诉人拒绝履行合同，涉案合同的解除与上诉人未按约定向第三人乐民房屋中介交付托管首期房款及第三人乐民房屋中介没有完全履行尽职调查义务不存在因果关系，上诉人及第三人乐民房屋中介对合同解除一事不存在过错，无需承担责任。被上诉人应当对涉案合同解除法律关系的后果承担全部责任。一、上诉人未按约定向第三人乐民房屋中介交付托管首期房款与涉案合同解除不存在因果关系。导致合同解除法律关系的产生的全因是被上诉人拒绝履行涉案合同。如认定上诉人的违约行为导致被上诉人受有损失，应当由被上诉人另行主张权利，不应当认定上诉人在本案中承担责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定。涉案合同中并未约定迟延支付购房款的解除权，被上诉人主张上诉人迟延支付购房款而解除合同应当先行催告。但从上诉人与被上诉人签订涉案合同至上诉人向一审法院主张解除涉案合同为止，被上诉人都未曾向上诉人就上诉人违约行为主张过解除合同，且至今也未就上诉人的违约行为造成的损失进行举证。因此，上诉人未按约定向第三人乐民房屋中介交付托管首期房款与涉案合同解除不存在因果关系。一审法院草率认定上诉人承担30％的责任是适用法律错误。二、虽然第三人乐民房屋中介作为居间人没有完全履行其尽职调查的义务，但导致合同解除法律关系的产生在于被上诉人拒绝履行涉案合同，第三人乐民房屋中介无需承担责任。导致合同解除法律关系产生的原因在于被上诉人向上诉人明示不履行合同，而非第三人廖明业表示反对履行合同导致合同无法履行而解除。因此，第三人乐民房屋中介虽然在履行合同中存在过错，但与合同的解除无因果关系。退一步说，就算第三人乐民房屋中介应当承担责任，但一审认定责任也过重，过于减轻被上诉人的责任。且，如认定第三人乐民房屋中介应当承担责任，第三人乐民房屋中介所承担的责任与本案是同一法律关系，一审法院应当向上诉人释明告知是否要追加第三人乐民房屋中介作为本案的责任人。三、被上诉人对第三人廖明业份额的处分无效不影响其对上诉人损失责任的承担，一审法院判令被上诉人减半承担责任无法律依据。虽然，被上诉人作为出卖人无权处分第三人廖明业的财产份额，但并不影响涉案合同的效力。因此，被上诉人对第三人廖明业份额的处分无效不影响其对上诉人损失责任的承担。一审法院的判决是变相减少被上诉人应当承担的责任。综上所述，一审法院的判决将导致作为就解除合同这一法律关系的守约方（上诉人）要承担损失的30％的责任（即293381元×0.3＝88014.3元），反而作为违约方（被上诉人）只需承担20％的责任（293381元×0.2＝58676.2元）。因此，一审法院的判决于理不合，于法不合。为此，一审法院错误引用法律，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。聂勇婷辩称，刘凯的上诉请求没有事实和法律依据，主要理由：一、从他的上诉状的表述上看作为上诉人的刘凯与蔡文婷，在上诉状中反复强调中介方是否有过错，而且表述中存在明显的矛盾，例如上诉状的事实和理由第一段第四句称中介方对合同的解除不存在过错，但是在第三页事实理由第二点的概括性中说，对合同的履行存在过错，因此关于这点描述，上诉人明显是相互矛盾的。第二、本案房屋买卖合同无法履行以及涉案房屋无法交易的后果完全是因为刘凯与蔡文婷违反合同约定，没有按约定支付首期款以及未按约定申请办理按揭贷款，同时，第三人中介方在本案的履行过程中违规操作不履行正常业务操作程序导致合同无法履行，合同无法履行及合同解除的后果应该由上诉人刘凯与蔡文婷、中介方承担。第三、上诉人聂勇婷在本案合同履行过程中，没有实施任何违约行为，在自身能力的范围内已经按约定履行了全部义务，不动产权证书无法办理是基于涉案房屋办证期限的合理原因，并非上诉人聂勇婷出于违约才未办理。综上，上诉人刘凯、蔡文婷与第三方中介对本案的合同解除及损害赔偿应承担全部责任，请求二审法院依法公正裁决。廖明业辩称，第一，我认为合同无效，中介和买方存在欺骗；第二，据我所知，签订合同之前有口头协议，在合同中也完全没有体现。第三，发生纠纷的时候中介方以业务员辞职为由，躲开这件事，中介没有负起责任，第四，还没审判前，中介便发信息给我老婆认定我们会输官司。在一审调解的时候，买方已经同意调解，后来又改变；综上，我认为这是一个局。上诉人聂勇婷上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，或改判上诉人不承担退回定金及赔偿经济损失58676.2元的责任。二、本案一审诉讼费用及上诉费用均由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审判决认定上诉人隐瞒涉案房屋夫妻共有事实和签约时未办理《不动产权证》，并据此判定上诉人有过错和承担违约责任悖离了客观事实，也于法无据，这一判定自相矛盾且极其错误。首先，上诉人自始至终都未隐瞒涉案房屋夫妻共有的事实。涉案房屋通过中介交易，但中介从未要求说明是否存在夫妻共有，上诉人作为非专业人士并不具备这种知识情有可原，没有主动说明并不违约违法，该后果系中介造成，责任理应由中介承担。其次，上诉人签约时未办理《不动产权证》不构成违约或违法。根据一审查明事实，三方签约时，涉案房屋尚在办理《不动产权证》正常合理期间内，上诉人此时客观上只能提供《商品房买卖合同》对此事实，被上诉人和中介是明知、认可也是自愿的，一审将其认定为上诉人违约显然依法不能成立。再次，上诉人按约定履行义务，已在履约能力范围内提供相关文件及办理手续，并无任何违约行为。一审判决牵强认定上诉人有过错没有法律依据。相反，本案中，被上诉人未支付约定转让价款，其违约在先且构成根本违约，上诉人有权解除合同且不予退还定金。2、一审判决判令上诉人退还定金和赔偿损失没有事实和法律依据，本案系因被上诉人违约未支付转让价款合同造成，其违约在先且构成根本违约，上诉人有权解除合同且不予退还定金。从一审判决查明事实看，被上诉人仅支付托管定金叁万元，并未按房地产买卖合同第2.3条约定于合同签订后七日内支付首期款28万元，也未同步办理申请按揭贷款的相关手续，因此，被上诉人并没有履行支付首期款的合同义务，也完全没有办理按揭贷款的任何意向、行动和诚意。从违约责任约定看，被上诉人逾期支付应缴房款超过七天以上，己构成根本违约，依据房地产买卖合同第6.2条约定，双方合同即告解除，因此，上诉人依法有权提前解除合同且不予退还定金；另外，上诉人主张上述权利也完全符合《合同法》第94条和第115条之规定，上诉人上述主张不仅具有合同依据，也有法律依据。三、一审判决一方面认定中介存在重大过错，但没有判令中介承担任何责任，也没有要求中介退还托管的定金，造成本案无法做到案结事了，客观上将简单问题复杂化，将小矛盾扩大化，容易造成当事人冲突等不良社会影响，致使一审判决达不到人民法院工作所倡导的“司法为民”社会效果和法治效果。综上所述，一审判决认定事实不清，划分责任不当，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。上诉人廖明业上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项和第二项，或依法改判房屋买卖合同无效及判令中介返还定金。事实和理由如下：1、涉案房屋系上诉人与原审被告聂勇婷夫妻共有财产，原审被告无权处分共有财产，一审判决认定房屋买卖合同有效缺乏法律依据，房屋买卖合同依法应认定为无效合同。2、鉴于房屋买卖合同为无效合同，一审判决判定原审被告聂勇婷承担违约责任是错误的，合同无效不适用违约责任，应依法按合同无效处理。3、本案争议因中介违规操作导致，中介应承担全部责任，一审判决认定中介存在重大过错，但没有判令中介承担任何违约责任，也没有要求中介退还托管的定金，造成本案无法案结事了，客观上增加社会矛盾，违背了人民法院“司法为民”理念。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。博罗县罗阳镇乐民房屋中介服务部辩称：一、被答辩人向答辩人和被上诉人（原审原告）方隐瞒涉案房屋为夫妻共同财产的事实，且被上诉人聂勇婷向我方提交的《广东省商品房买卖合同》也只注明出售方（委托方）为被答辩人聂勇婷一人，对于买卖房屋如此大宗交易事项，被答辩人未告知丈夫廖明业，有违正常的生活法则，不动产权证登记的为聂勇婷单独所有。所以聂勇婷其有处分权。二、在《房地产买卖合同》第5.1条约定“甲方保证出售的房地产产权权属真实，没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若买卖前后涉及甲方存在的任何纠纷或权利保障，概由甲方负责处理并承担法律责任。由此给乙丙双方造成的经济损失，由甲方负责赔偿，并保证该房地产的共有人对出售此房地产无任何异议。”对此约定，被答辩人明知房屋属于夫妻共有，仍旧签署合同却不履行合同义务，甚至夫妻共谋，利用此涉案房屋存在所有权纠纷为借口解除合同并且不退还定金，且把责任推卸给答辩方，答辩人认为被答辩人纯粹故意为之。在合同约定如此清晰明了，被答辩人还如此操作不但缺乏诚信而且十分可笑。三、在合同有效的情况下，三方经友好协商签订二手买卖合同，被答辩人也签订了《同意书》，同意履行合同，而且被答辩方在房产局打印有涉案房屋的不动产权证的复印件，答辩人积极履行了居间的义务，并且没有任何隐瞒与违规操作。在二手房买卖合同约定第十一条第7项约定，“甲、乙双方签订本合同时，表示丙方介绍行为完成，向丙方支付佣金该笔费用不予退还，且甲、乙双方同意丙方可从转付或托管的任何款项中扣除应付的佣金”，答辩人积极履行了合同约定关于丙方的义务且《同意书》也是被答辩人亲笔签署的，所以上诉人将一审判决没有判令中介承担任何责任，也没有要求中介退还托管的定金为上诉理由是不成立的。综上所述，被答辩人提出的上诉理不符交易的真实事实，被答辩人不交易的故意违约的真正原因是房价上升，影响其炒房的利润。同时答辩人在本案中只是居间促成交易并协助买卖双方履行合同完成过户手续赚取中介费而已，合同能否顺利履行答辩人无法控制。合同不能履行是买卖双方的过错造成的与答辩人无关。请求二审驳回上诉，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2017年3月8日签订的《房地产买卖合同》；2、被告返回原告定金3万元及支付违约金3万元，合计6万元；3、被告赔偿原告的经济损失136260元（以实际评估价格为准）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，原告刘凯、蔡文婷在第三人乐民房屋中介的介绍下与被告聂勇婷签订《房地产买卖合同》。合同约定：被告聂勇婷将其名下位于博罗县罗阳镇××东边××花园××号房（面积136.26㎡）以64万元对价卖给原告刘凯、蔡文婷；被告在合同签订当天应向原告支付3万元定金；原被告双方自签订买卖合同之日起7日内向第三人乐民房屋中介提供与房屋买卖的有关材料，作为申请银行按揭贷款，以及办理契税缴纳。同时原告应将首期购房款28万元交第三人乐民房屋中介托管，在办理契税缴纳后5日内转给被告。原告付清首期购房款后，被告于2017年9月8日将涉案房屋交付给原告使用。对违约责任的约定是：违约金是3万元。如被告决定中途不卖及合同逾期七天不来办理产权过户及房地产交付使用，作逾期违约处理，本合同即告解除。被告应在违约之日起七日内将约定违约金、购房款及原告已交税、费退、赔给原告；如原告决定中途不买、合同约定时间不来办理相关手续、逾期七天仍未付清应缴房款的，作原告违约处理，本合同即告解除。原告所交定金，被告不予退回，已付购房款被告在违约之日起七天内退回原告等内容。合同签订的当天，原告刘凯、蔡文婷即向被告交付定金3万元。随后，被告将收取的原告购房定金3万元及涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》原件交由第三人乐民房屋中介处托管，由第三人乐民房屋中介向被告出具一份托管《收据》。原告方按照合同约定七日内向第三人乐民房屋中介提交办理与涉案房屋买卖的有关材料，但没有按约定交付首期购房款28万元。被告因涉案房屋的《不动产权证书》仍在办理中，只向第三人乐民房屋中介提交《广东省商品房买卖合同》原件、身份证复印件。此后，因涉案房屋没有办理《不动产权证书》等原因，原告无法申请按揭贷款，导致原被告签订的《房屋买卖合同》无法履行完毕，涉案房产无法交易。另查明，被告聂勇婷于2017年9月11日取得涉案房产的《不动产权证》。合同签订前，第三人乐民房屋中介知悉涉案房屋未办理《不动产权证》，但仍促使原被告双方签订合同，并且未告知原被告双方有关房屋买卖风险及注意事项。被告聂勇婷与第三人廖明业系夫妻关系，于1999年11月11日结婚，涉案房产是以被告聂勇婷的名义，于2016年1月22日以按揭方式购买。庭审中，第三人廖明业表示在本案起诉前对涉案房产的买卖并不知情。根据原告的申请，本院依法委托中介机构对涉案房屋的市场价进行评估。经评估，该房屋的市场价为933381元，与原被告签订买卖合同协商的价格64万元，相差293381元。另产生鉴定费5600元。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点问题是：1、原被告双方签订的《房屋买卖合同》的效力问题；2、原告主张的损失赔偿问题。关于第1个问题，本院认为：虽然涉案房屋系被告聂勇婷与第三人廖明业婚姻期间购买，属于他们的夫妻共同财产，第三人廖明业对被告聂勇婷与原告方签订买卖合同涉案房的事实不知情，但由于被告聂勇婷向原告方隐瞒了涉案房为夫妻共同财产的事实，且被告聂勇婷向原告方或第三人乐民房屋中介提交的《广东省商品房买卖合同》也只注明买受人为被告聂勇婷一人。因此，原告方有理由相信涉案房屋系被告聂勇婷个人所有，有处分权。第三人乐民房屋中介未履行谨慎注意义务，提醒并尽职调查被告，这只是第三人乐民房屋中介的过错责任问题，是另外一个法律关系，不能成为原被告双方签订的《房屋买卖合同》无效的理由。原被告双方签订房屋买卖合同时的意思表示是真实的，故本院双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。关于第2个问题，本院认为：首先，本院根据原告的申请，依法委托有资质的中介机构对涉案房屋的市场价进行评估，且评估前，被告确认收到评估机构的到场通知，程序合法。在被告或者第三人廖明月没有充分的证据推翻该评估报告的情况下，且拒绝重新鉴定，故本院对该评估结果予以确认。其次，导致原被告双方签订的买卖合同没有完全履行，交易无法完成，第一是被告聂勇婷隐瞒涉案房为夫妻共同财产的事实，且涉案房屋未完成办理《不动产权证》；第二是原告在知晓案房屋未完成办理《不动产权证》的情况下，仍与被告签订买卖合同，本身也应该承担由此产生的风险。且没有按约定向第三人乐民房屋中介交付托管首期房款28万元，也存在违约行为；第三，第三人乐民房屋中介作为居间人有义务核实房屋的有关情况并如实原告，但其没有完全履行谨慎注意义务，并尽职调查。因此，致使合同无法正常履行，原被告和第三人乐民房屋中介三方均有过错，都应该承担相应的责任。结合本案实际，应由原告、第三人乐民房屋中介各承担30%的过错责任；由被告承担40%的过错责任。由于第三人廖明业对原被告买卖涉案房屋的事实不知情，被告聂勇婷对第三人廖明业份额的处分是无效的，但被告聂勇婷对其享有的份额的处分还是有效的。也就是说，被告聂勇婷对原告诉请赔偿涉案房屋价格的差额损失的一半146690.5元（293381元÷2）承担40%，即58676.2元（146690.5元×40%）。第三人乐民房屋中介应承担30%的部分，因原告在本案中没有对其主张赔偿，本院不予处理。另外，原告要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。因双方解除合同，被告收取原告支付的定金3万元，应予以退还。虽然该定金3万元由第三人乐民房屋中介托管，但这是被告与第三人乐民房屋中介的另外一个法律关系，不影响原告的诉请。最后，由于原被告在履行《房地产买卖合同》中均有过错，且依照合同法第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，原告在本案中对定金和违约金只能择一选择，故本院对原告主张由被告承担支付违约金3万元的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三第一款、第一百一十六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告刘凯、蔡文婷与被告聂勇婷签订的《房地产买卖合同》。二、被告聂勇婷在本判决生效之日起十日内向原告刘凯、蔡文婷退回定金3万元、赔偿经济损失58676.2元。三、驳回原告刘凯、蔡文婷的其他诉讼请求。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为2113元、鉴定费5600元，合计7713元（原告已交），由原告刘凯、蔡文婷负担2713元，由被告聂勇婷负担5000元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，《房地产买卖合同》第二条约定：“付款方式：【按揭】3.甲、乙双方签订合同日起7日内，自愿同意提供材料给本公司到银行审批乙方申请按揭金额，以及同步提供材料到国家地税部门审报该房地产交易税及契税及将首期款28万元（约45个工作日，具体时间按银行审批为准）待国家地税部门审批税费完毕后双方5日内到【房管局过户】/【公证处办理委托】/【银行赎证】）办理手续当天由【乙方】/【丙方】划转给甲方。”《房地产买卖合同》第六条约定：甲方决定中途不卖及合同逾期七天不来办理产权过户及房地产交付使用，作甲方中途违约处理，本合同即告解除。甲方应在违约之日起七日内将约定违约金、购房款及乙方已交税、费退、赔给乙方。如乙方决定中途不买、合同约定时间不来办理相关手续、逾期七天仍未付清应缴房款的，作乙方违约处理。本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在违约日起七天内退回乙。违约方应双倍赔偿佣金给丙方。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、各方当事人于2017年3月8日签订的《房地产买卖合同》的效力应当如何认定；二、各方当事人在履行合同过中是否存在违约；三、合同解除产生的法律责任应当如何承担。具体判析如下：一、关于各方当事人于2017年3月8日签订的《房地产买卖合同》效力应当如何认定的问题。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条规定：“出卖人未领取权属证书的，当事人此为由主张合同无效的，不予支持。”第二十二条：“出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。”本案中，涉案房屋虽然没有办理不动产权证书以及聂勇婷即使未经其配偶廖明业的同意，擅自处出售房屋不具有完全的处分权利，根据上述规定，当事人主张合同无效的，不予以支持。据此，廖明业上诉主张合同无效，不予支持。此外，合同的各方当事人对于原审法院判决解除合同，二审均未提出异议，二审予以维持。二、关于各方当事人在履行合同过中是否存在违约以及是否应当承担赔偿责任的问题。第一，《房地产买卖合同》第二条约定：“付款方式：【按揭】3.甲、乙双方签订合同日起7日内，自愿同意提供材料给本公司到银行审批乙方申请按揭金额，以及同步提供材料到国家地税部门审报该房地产交易税及契税及将首期款28万元（约45个工作日，具体时间按银行审批为准）待国家地税部门审批税费完毕后双方5日内到【房管局过户】/【公证处办理委托】/【银行赎证】）办理手续当天由【乙方】/【丙方】划转给甲方。”上述约定合同签订之日起7日内，需要办理“提供材料给本公司到银行办理按揭”以及“提供28万元首付款”，该两项的内容系同步进行的，但至今为止，上诉人刘凯、蔡文婷仅支付了3万元的定金，未在约定的期限提供付首期款28万元，存在合同履行过失。第二，上诉人聂勇婷未征得其配偶同意出售涉案房产，而其配偶廖业明不仅对合同未予追认，并坚持主张合同无效，不同意出售房产，聂勇婷与廖明业夫妻之间，未进行协商，聂勇婷擅自出售房屋也是导致本案房产交易未能顺利进行的原因之一，上诉人聂勇婷同样存在过错。第三，乐民房屋中介部作为本案的居间方，明知道涉案的房地所有人聂勇婷在婚姻存续期间出售房产可能涉及处理夫妻共同财产的问题，但是中介机构未履行职责和尽到提醒义务，存在居间履行过失。此外，涉案房产交易情况特殊，房屋所有人办未办理产权登记，乐民房屋中介部提供的合同样本对于房产证的办理，购房按揭款的办理、赎楼义务责任等主要的合同条款均未详尽约定，存在主要过错。由于乐民房屋中介部的上述过失和过错行为系本案房产交易未能顺利完成，致使合同解除的主要原因，中介机构应当承担主要的责任。据此，各方当事人在履行合同过程中均存在一定的过失与过错，对于合同的解除所产生的责任，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。三、关于合同解除产生的法律责任应当如何承担的问题。损害赔偿的问题。首先，本案合同的解除主要原因在于原审第三人乐民房屋中介部未尽居间服务责任而导致，上诉人人刘凯、蔡文婷应当主要应当向中介机构主张损害赔偿责任，鉴于起诉未将其列为被告和主张其相应责任，法院依据“不告不理”的原则，刘凯、蔡文婷与乐民房屋中介部之间的纠纷不予处理，当事人可另循法律途径解决。其次，根据《合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，上诉人刘凯、蔡文婷主张的经济赔偿属于系合同履行后可获得的利益损失部分，但是上诉人刘凯、蔡文婷在履行合同过程中自身存在违约，合同相对方依据《合同法》第六十条之规定，享有先后履行抗辩的权利。因此，上诉人刘凯、蔡文婷向聂勇婷主张按照房屋的溢价部分进行赔偿，缺乏法律依据，不予支持。再次，上诉人刘凯、蔡文婷仅支付3万元的定金，而主要的购房款至今未进行支付，合同属于初步的履行阶段，以上诉人目前的履行程度而请求按照全部的合同可以获得的利益进行赔偿，权利义务不对等。据此，原审法院对房屋的涨价部分进行司法评估，并以此作为经济赔偿的依据，处理欠妥，二审予以纠正。鉴于，聂勇婷在房屋买卖合同过程中同样存在一定的过错，也是导致合同解除的原因之一，并且因合同的解除，房屋价格上涨从中受益，应当给予刘凯、蔡文婷一定的经济赔偿，结合本案各方当事人的过错程度，依据公平原则，本院酌情判定聂勇婷双倍返还定金6万元并承担原审的鉴定费5600元为宜。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实不清，适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持博罗县人民法院（2018）粤1322民初1187号民事判决第一项；二、撤销博罗县人民法院（2018）粤1322民初1187号民事判决第二项；三、聂勇婷在本判决生效之日起七日内向刘凯、蔡文婷双倍退回定金6万元；四、驳回刘凯、蔡文婷的其他诉讼请求。本案一审受理费2113元，刘凯、蔡文婷负担1437元，聂勇婷负担676元，一审鉴定费5600元由聂勇婷负担。二审受理费8985元，由上诉人刘凯、蔡文婷负担6111元，廖明业负担2017元，聂勇婷负担857元。当事人多预交的部分不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  蓝惠兰审判员  黄宇乐二〇一九年十月二十九日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；