山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2051号原告:青岛宝龙置业发展有限公司，住所地青岛市即墨区通济街道办事处振华街**。统一社会信用代码：91370282697155220L。法定代表人：许健康，公司董事长。委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥(青岛)律师事务所律师。被告：吴存松，男，1979年2月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：青岛星体验商贸有限公司，住所地青岛市即墨区岙兰路**宝龙广场**M-F2-002-2。统一社会信用代码：91370282MA3MLB2183。法定代表人：刘淑云，总经理。原告青岛宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）与被告吴存松、青岛星体验商贸有限公司（以下简称星体验商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙置业的委托诉讼代理人刘伟娜、被告吴存松、星体验商贸经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙置业向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《主力店租赁合同》于2018年10月14日解除。2、判令被告向原告支付租赁费77976.39元、场地使用费2808元、综合物业服务费100909.3元、电费2808元。3、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金395139.6元。4、判令被告向原告支付延期占有使用费675526.3元。5、判令被告向原告支付律师费29160元。6、判令被告立即办理注销或变更注册地址，并按照4390.44元/天支付自2018年10月15日至实际注销或变更之日逾期违约金。7、被告吴存松和星体验商贸公司互负连带责任。8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告吴存松签订《主力店租赁合同》，被告吴存松承租原告商铺，双方对租金、物业管理费、水费、电费等费用的数额与支付时间、违约责任等做了明确约定。后原告与被告吴存松、星体验商贸又签订了《租赁合同主体变更协议》，被告星体验商贸成为涉案商铺的新承租方，被告吴存松承诺为被告星体验商贸履行上述租赁合同的权利义务承担连带责任。现被告拖欠原告租金、物业管理费、水费、电费等一直未予支付，已达到了合同约定的解除条件。被告的行为已松成根本违约并给原告造成了巨大损失，为维护自身的合法权益,具状起诉，望判如所请。被告吴存松、星体验商贸未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和原告提交的证据，本院对证据和事实认定如下：即墨市岙兰路1137号（证号即房地权市字第201354607）登记在原告名下。原告与被告吴存松于2017年10月25日签订主力店租赁合同，约定：1、原告将位于即墨区的商铺出租给吴存松；租赁场所面积为3658.7平方米；租赁期限为8个租赁年度，租赁起始日为最迟开业日或实际开业日较早发生之日为准，最迟开业日为2017年12月30日。承租方开张营业之前应向出租方递交开业申请。2、第一个租赁年度的租金自租赁起始日起7个租赁月度届满后之次日起缴纳，每月应缴的租金为人民币65856.6元。第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起3个租赁月度届满后之次日缴纳，每月应缴交的租金为人民币65856.6元。承租方于本合同租赁起始日前十五日内，向出租方预付人民币87808.8元租金。3、综合物业服务费收费标准为人民币19元/月/平方米，每月综合物业服务费为人民币69515.3元。承租方应于每个自然月度末的10日之前向物业管理公司支付下一个自然月度的综合物业服务费；4、承租方需以租赁场所为注册地址新设企业或个体工商户，承租人需对其新设企业的履约行为承担连带保证责任。5、被告逾期支付租金、综合物业服务费或其他费用等超过30日的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。承租方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，逾期未退还，每日应按解除或终止时年租金额/365天×2的标准支付占有使用费；承租方应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交出租方备案。如有逾期，则每逾期一日应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准两倍的金额向甲方支付违约金，且出租方仍有权要求承租方赔偿损失；被告租赁期限不满五个租赁年度的，应当支付解约前一个完整月度租金的6倍数额的合同解除损失赔偿金；一方违约，应承担另一方为追究违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。原告与被告吴存松签订合同后，于2017年11月29日对租赁场所进行了交接验收。原告称被告吴存松向原告预付租赁费87808.8元。2018年5月3日原告与被告吴存松、星体验商贸有限公司签订租赁合同主体变更协议，吴存松将其租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给星体验商贸，且吴存松确认并同意对星体验商贸履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任。吴存松系星体验商贸的实际管理人和经营人。2018年6月27日星体验商贸有限公司申请于2018年6月30日开业。2018年7月19日吴存松作为星体验商贸的授权代表与原告签订广告位使用合同，约定承租方使用广告位，使用期限自2018年7月20日起至2018年10月19日止，应向出租方支付广告位使用费2808元，电费为2808元，于合同签署之日起10日内一次性向承租方支付。原告称被告没有向原告支付以上费用。2018年8月20日原告及青岛宝龙商业物业管理有限公司向二被告通过快递发送租金及物业费催款函。要求被告星体验商贸于2018年8月25日前支付自2018年9月1日至2018年9月30日期间的综合物业服务费69513.3及租金48234.7元。2018年8月27日投递成功。2018年9月25日原告及青岛即墨市商业物业管理有限公司向二被告通过快递发送经营现状沟通函及催款函。对被告星体验商贸商贸提出如下问题：店内未经营、全部员工离职，无工作人员、货品随意堆积在仓库、卖场无人员看管。要求立马恢复经营、招聘员工，及时清点货品并做好防盗工作以免造成损失。并要求被告星体验商贸于2018年9月30日前支付2018年9月1日至2018年10月31日期间的综合物业服务费139030.6元，2018年9月1日至2018年10月31日期间的租金114091.3元。2018年9月29日投递成功。2018年10月15日原告及青岛即墨商业物业管理有限公司向二被告通过快递发送解除商铺租赁合同通知函，因被告未按合同约定履行义务，长期拖欠物业管理费、房屋租赁费，已经严重违约，通知即日起双方于2017年10月25日签订的宝龙城市广场商铺租赁合同及物业管理服务协议，并自接到本解除合同通知书之日起7日内搬走租赁场所内所有物品。并保留追究违责任的权利。2018年10月18日投递成功。2018年10月19日原告及青岛即墨商业物业管理有限公司向二被告通过快递发送退还商铺通知函。要求被告及时退还商铺并将注册地址迁出租赁物业。2018年10月25日投递成功。2018年11月15日青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司出具委托书一份，该公司委托原告以自己名义向法院起诉向星体验商贸主张拖欠的综合管理费、水电费等各种费用。2019年3月13日星体验商贸出具确认书一份，确认原告与其签订的主力店租赁合同已于2018年10月14日解除，2019年3月20日将商铺返还原告。本案原告向委托诉讼代理人支付律师费29160元。上述事实，有原告提交的主力店租赁合同、租赁合同主体变更协议、广告位使用合同、租赁场所交付确认书、商户开业申请书、委托书、催费通知书及EMS底单、解除合同通知书及EMS底单、交还租赁场所通知书、确认书、营业执照信息、委托代理合同、律师费发票、中国工商银行电子回单等证据在案佐证及原告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，1、涉案商铺依法登记在原告名下，原、被告签订的主力店租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，本案被告逾期支付租金、综合物业费等超过30日，原告有权解除合同，且原告已向被告发送催款函、解除合同函等，被告应当承担违约责任。被告星体验商贸于2019年3月13日出具的确认书已确认双方合同解除时间及返还商铺时间，原告据此要求确认合同已解除有事实和法律依据，本院予以支持。2、合同约定最迟开业日是2017年12月30日，被告星体验商贸申请于2018年6月30日开业。根据合同约定租赁起始日应当为2017年12月30日。合同约定第一个租赁年度的租金自租赁起始日起7个月届满后之次日缴纳。原告主张自2018年7月30日至2018年10月14日的租赁费符合合同约定及法律规定。期间租金合计应为65856.6/31天×2天+65856.6元/月×2个月+65856.6元/30天×14天，计166695.08元，被告依据合同约定已预交87808.8元，尚欠原告租金78886.28元（166695.08元-87808.8元）。3、根据合同约定，被告租赁期限不满五个租赁年度的，应当支付解约前一个完整月度租金的6倍数额的合同解除损失赔偿金。原告主张合同解除损失赔偿65856.6元/月×6个月，计395139.6元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。4、合同约定被告应在合同解除次日起七日内迁出租赁场所，逾期未退还按解除时年租金额/365天×2的标准支付占有使用费。本院已根据合同约定支持了被告支付原告6个月的租金作为合同解除损失赔偿金，合同又约定按照租金两倍的标准支付占有使用费不合理，本院支持被告按照约定租金支付原告2018年10月15日至2019年3月20日实际腾房之日计156天的占有使用费337763.2元（年租金额65856.6元/月×12个月÷365天×156天）。5、被告自2018年9月1日开始没有缴纳综合物业服务费，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司委托原告以自己名义向法院起诉向星体验商贸主张拖欠的综合物业管理费等各种费用。原告主张2018年9月的综合物业服务费69515.3元，2018年10月1日至10月14日的综合物业服务费31394.04元（69515.3元/30天×14天），共计100909.34元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。6、原告主张场地使用费2808元、电费2808元符合双方签订的广告位使用合同约定及法律规定，本院予以支持。7、合同约定一方违约，应承担另一方为追究违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。原告主张律师费29160元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。8、原告要求被告立即办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照和相关证件的注销或变更注册地址的手续不属于法院受理范围，本案不予处理。合同约定，被告应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交出租方备案。如有逾期，则每逾期一日应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准两倍的金额向甲方支付违约金。被告未办理注销或变更注册地址手续并不影响原告继续出租商铺，且本院已支持被告向原告支付合同解除损失赔偿金作为违约金，故该约定不符合不合理，原告要求按照日租金4390.44元（65856.6元/30天×2）的标准支付自2018年10月15日至实际注销或变更之日逾期违约金不予支持。9、租赁合同及租赁主体变更协议中均约定被告吴存松对被告星体验商贸的权利义务承担连带责任，且吴存松是被告星体验商贸的实际经营人和注册人，原告主张二被告承担连带责任符合约定的法律规定，本院予以支持。10、二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系放弃诉讼权利之行为，其法律后果自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告青岛宝龙置业发展有限公司与被告吴存松、被告青岛星体验商贸有限公司签订的主力店租赁合同于2018年10月14日解除。二、被告青岛星体验商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司租赁费78886.28元。三、被告青岛星体验商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司场地使用费2808元、电费2808元。四、被告青岛星体验商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司综合物业费100909.34元。五、被告青岛星体验商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司解除合同赔偿金395139.6元。六、被告青岛星体验商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司占有使用费337763.2元。七、被告青岛星体验商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司律师费29160元。八、被告吴存松对以上二至七项与被告青岛星体验商贸有限公司承担连带责任。九、驳回原告青岛宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费11230元、公告费600元，由二被告承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李贵妍审判员  李林娟审判员  邵珊珊二〇一九年十月二十九日书记员  刘晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证据证明责任的当事人承担不利法律后果。