广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0924民初1163号 原告：广西天恒物业管理有限公司，住所地兴业县石南镇城**文头塘，统一社会信用代码：91450924310240122G。 法定代表人：吴晓光，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：巫杰，广西玉洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某，男，1981年2月8日出生，住广西玉林玉州区，系广西天恒物业管理有限公司员工。 被告：梁某，男，1982年9月14日出生，汉族，现住广西兴业县。 委托诉讼代理人：梁春林，男，1976年4月10日出生，汉族，兴业县法律服务所法律工作者，住兴业县。 原告广西天恒物业管理有限公司（以下简称天恒物业公司）诉被告梁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天恒物业公司委托诉讼代理人巫杰、徐某、被告的委托诉讼代理人梁春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月1日和同年8月1日签订的两份《商铺租赁合同》；2、判令被告梁某支付2018年1月1日至2019年7月31日期间拖欠的租金147239元及没收保证金11968元。保证金的计算办法：以被告实际缴纳的履约保证金为限，约11968元；3、判令被告梁某支付2016年1月1日至2019年7月31日]期间拖欠的物业管理费30584元，（违约金计算方式：以所欠的物业管理费为基数,自2016年1月1日起至还清之日止，按年利率24%计算，现暂计至2019年7月31日，约26302元）；4、判令被告支付2016年1月1日至2019年7月31日期间拖欠的公共维修资金4438元,垃圾费4515元，电梯保养费18060元，水电费5342元等租赁期间相关费用共计32355元。2-4项共计236480元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月，原告天恒物业公司与被告梁某约定：被告承租原告托管的兴业县石南镇城西区文头塘云天国际商贸中心B栋三楼14间(B301、302、303、305、306、307、308、309,310、311、312、313、315、316号）商铺用于经营喜上佳酒楼和一楼的517号商铺用于办公室商业经营，租赁商铺建筑面积三楼约为984.69平方米、一楼为47.5平方米，租期5年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中免租金期为二年，即自2016年1月1日起至2017年12月31日止。计租金期租金与缴纳办法为：2018年1月1日起至2018年12月31日期间，三楼商铺每月租金为6893元（984.69平方米×7元/平方米）、一楼517号商铺每月租金656元；2019年1月1日起至2019年12月31日期间，三楼每月租金为7385元（984.69平方米×7.5元/平方米）、一楼517号商铺每月租金708元；2020年1月1起至2020年12月31日期间，三楼每月租金为7878元（984.69平方米×8元/平方米)、一楼每月租金765元。上述计租金期间，被告须按季度向原告缴纳租金，每季度缴纳租金时间为上个季度结束前15天内。约定当月，原告就将商铺交给了被告，原告于2016年8月1日正式在《商铺租赁合同》上签字。双方还约定，承租期间相关费用(包括但不限于物业管理费、垃圾费、水电费、公摊水电费等)由被告承担，具体收费标准按双方签订的物业服务协议约定的标准计收，其中物业费三楼按0.65元/月/㎡、一楼按1.5元/月㎡，公共维修资金0.1元/月/㎡、代收垃圾费7元/月/间、电梯保养费30元/月/间计，水电费及公摊均按实际用量计收，每月10日前支付承租期间的相关费用。约定签订合同当天，被告还须缴纳租赁履约保证金10000元给原告，若被告欠交租金及欠交租赁相关费用逾期超过一个月，甲方有权解除本合同，追讨欠缴租金，并没收租赁履约保证金。按约定，截至2019年7月31日，被告梁某已支付了履约保证金11968元，拖欠租金147239元【(984.69×7×12+984.69×7.5×7)+(13.8×47.5×12+14.9×47.5×7)】、物业费30584元【（984.69㎡×0.65元/月/㎡×43个月）+(47.5㎡×1.5元/月/㎡×43个月】、公共维修资金4438元【（984.69㎡×0.1元/月/㎡×43个月+（47.5㎡×0.1元/月/㎡×43个月）】、垃圾费4515元【（14间×7元/月/间×43个月）+（7元/月/间×43个月）】、电梯保养费18060元、水电费5342元等各款项共210178元。综上，原被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。原告将商铺交付给了被告，并为其提供了相应的物业管理服务，被告已投入商业经营，但未依照合同约定按时履行缴纳租金及物业费等相关费用的义务，已经构成了违约，应按约不返还其履约保证金。按双方签订的前期物业管理服务协议第九条第四款之约定，原告有权解除合同并要求被告从逾期之日起按每天3%交滞纳金，现按年利率24%计物业管理费的逾期违约金；也有权按租赁合同的约定要求其支付租金及相关费用，故违约金共计38270元。 被告梁某辩称，1、本案的起诉主体不合格，被告所租用的商铺的所有权不是天恒物业公司的，是属开发商，原告是接受开发商的委托出租。2、对于原告提出解除合同，诉讼请求不明确，首先解决合同的有效性，天恒物业公司和被告签订的合同是无效的，开发商没有对房屋进行消防设施安装，没有检验合格，造成被告方被消防行政处罚，由于原告的过错造成了被告的经济损失。被告认为法院应当驳回原告的诉讼请求，认定合同为无效合同。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、营业执照，证明原告的基本情况；2、身份证，证明被告梁某的基本情况；3、《商品租赁合同》二份，证明原、被告存在商铺租赁合同关系；4、《云天新城前期物业管理服务协议》，证明原、被告对租赁期间产生管理费等相关费用约定有具体收费标准，双方约定逾期支付物业管理费按日3‰收违约金，按年利率24%计收有事实依据；5、《收据》，证明合同签订后，原告交付商铺给被告使用，被告仅支付履约保证金10000元、电费1000元，被告未支付租金与租赁期间产生的物业管理费等相关费用，存在违约，应支付违约金；6、《房屋租赁委托协议》，证明原告有权出租涉案商铺给被告；7、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证；8、水电费催缴通知存单及用量明细；9、兴业县法院（2018）桂0924民初946号民事判决书；10、发票。 被告梁某在举证期限内向本院提交了兴业县公安消防大队行政处罚决定书，证明所租房屋没有安装消防设施。 经双方当事人质证，被告对原告证据质证意见是：对1真实性无异议，物业公司仅是受委托，本案的权利人是开发商。对2无异议，对3真实性无异议，但本案合同是无效合同，开发商明知没有安装消防设施，合同明确了租赁目的是酒楼，但开发商仍然出租给了原告。对4，与被告无关，可以看出他们双方是委托关系。对5真实性无异议，但是没收保证金要看合同是否有效。对6，证明开发商与原告是委托关系，原告不是本案的适格原告。对新提交的证据清单2，对1无异议，对2被告没有收到催缴单，也超过了诉讼时效。对3反映的是收费问题，与本案无关。对4真实性无异议，但没有交付使用。对5无异议。 原告对被告的证据质证意见是：对证据来源真实性及合法性由法院认定，但被告的酒楼是喜上佳酒楼，不是决定书中的雍雅酒楼，法定代表人叫莫运胜，不是梁某，与本案无关，不能作为本案的证据。 本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告的证据兴业县公安消防大队行政处罚决定书，处罚的对象是兴业县石南镇雍雅酒楼，法定代表人是莫运胜，不是梁某，处罚原因是酒楼未经消防安全检查擅自营业，与本案的租赁合同纠纷无关。对原告提交的证据是真实的、合法的、与本案相关联，本院予以认定，作为本案的定案证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月10日，原告与兴业县云天房地产有限公司签订了一份《房屋租赁委托协议》，原告取得了兴业县石南镇城西区文头塘云天国际商贸城B区综合楼的对外出租权。原告营业执照经营范围包括房屋租赁服务在内。2016年1月原告与被告分别签订了两份《广西天恒物业管理有限公司商铺租赁合同》，合同约定：被告承租原告托租的兴业县石南镇城西区文头塘云天国际商贸中心B栋三楼14间(B301、302、303、305、306、307、308、309,310、311、312、313、315、316号）商铺用于经营喜上佳酒楼和一楼的517号商铺用于办公室商业经营，租赁商铺建筑面积三楼约为984.69平方米、一楼为47.5平方米，租期5年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中免租金期为二年，即自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同约定计租金期租金与缴纳办法为：2018年1月1日起至2018年12月31日期间，三楼商铺每月租金为6893元（984.69平方米×7元/平方米）、一楼517号商铺每月租金656元；2019年1月1日起至2019年12月31日期间，三楼每月租金为7385元（984.69平方米×7.5元/平方米）、一楼517号商铺每月租金708元；2020年1月1日起至2020年12月31日期间，三楼每月租金为7878元（984.69平方米×8元/平方米)、一楼每月租金765元。上述计租金期间，被告须按季度向原告缴纳租金，每季度缴纳租金时间为上个季度结束前15天内。约定的当月，原告将商铺交给了被告使用。双方还签订了《云天商贸城前期物业管理服务协议》，约定承租期间相关费用(包括但不限于物业管理费、垃圾费、水电费、公摊水电费等)由被告承担，具体收费标准按双方签订的物业服务协议约定的标准计收，其中物业费三楼按0.65元/月/㎡、一楼按1.5元/月/㎡，公共维修资金0.1元/月/㎡、代收垃圾费7元/月/间、电梯保养费30元/月/间计，水电费及公摊均按实际用量计收，每月10日前支付承租期间的相关费用。按合同约定，截至2019年7月31日，被告梁某除支付了履约保证金11968元外，从未交过租金给原告，尚欠租金147239元、物业费30584元、欠公共维修资金4438元、代收垃圾费4515元、电梯保养费18060元、水电费5342元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与兴业县云天房地产有限公司签订了一份《房屋租赁委托协议》，从而原告取得了兴业县石南镇城西区文头塘云天国际商贸城B区综合楼的对外出租权。原告营业执照经营范围也包括房屋租赁服务。原告与被告分别签订的两份《广西天恒物业管理有限公司商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该两份合同合法有效。被告辩称原告不是所有权人，无权签订合同，两份《广西天恒物业管理有限公司商铺租赁合同》无效没有法律依据，本院不予采信。原告按照合同约定将租赁房屋交付被告使用，被告未按照合同约定向原告交付租金已构成违约，故原告要求解除与被告签订的两份房屋租赁合同的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告要求被告给付2018年1月1日至2019年7月31日期间的租金，符合法律规定，被告应当给付原告租金【(984.69×7×12+984.69×7.5×7)+(13.8×47.5×12+14.9×47.5×7)】=147239,即147239元。因原告与被告在合同中还约定未依照合同约定按时履行缴纳租金及物业费等相关费用的义务，有权没收履约保证金。故原告要求没收被告履约保证金11968元的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 原、被告签订的《云天新城前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，应合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担赔偿损失等违约责任。被告欠原告物业管理费30584元，【从2016年1月至2019年7月止共43个月（984.69㎡×0.65元/月/㎡×43个月）+(47.5㎡×1.5元/月/㎡×43个月】。关于拖欠物业管理费的违约金计算问题。按照《云天新城前期物业管理服务协议》约定，《云天新城前期物业管理服务协议》中按每日千分之三计算的违约金，但折合年利率已远超24%，明显高于法律规定，原告只要求以所欠的物业管理费为基数,自2016年1月1日起至交清之日止，按年利率24%计算至交清之日止，原告的起算时间点不对，应该是从2016年2月11日起至交清之日止，依法予以支持。 关于原告主张被告欠公共维修资金4438元、代收垃圾费4515元、电梯保养费18060元、水电费5342元的问题。根据《云天新城前期物业管理服务协议》约定，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告辩称合同无效不用交租金等费用，没有法律依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2016年1月1日和同年8月1日签订的两份《商铺租赁合同》； 二、被告梁某支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的租金147239元及没收已交的保证金11968元给原告广西天恒物业管理有限公司； 三、被告梁某支付2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理费30584元给原告广西天恒物业管理有限公司（违约金计算方式：以被告所欠的每月物业管理费为基数,自2016年2月11日起至交清之日止，按年利率24%计算）； 四、被告梁某支付2016年1月1日至2019年7月31日期间的公共维修资金4438元,垃圾费4515元，电梯保养费18060元，水电费5342元给原告广西天恒物业管理有限公司。 本案受理费4306元，减半收取2153元，由被告梁某负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4306元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账20×××5757，开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不申请提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈寿强 二〇一九年十月二十一日 书记员  杨秋莹