新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1490号原告(反诉被告)：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地：新乡市开发区五一路中段，统一社会信用代码：91410700725808031X。法定代表人：杜英义，董事长。原告委托代理人：魏鑫、张少卿，河南中豫律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：娄黎阳，男，汉族，1989年7月12日出生，住新乡市。被告委托代理人：吴斗婷，女，汉族，1962年8月16日出生，住新乡市，系娄黎阳之母，特别授权。被告委托代理人：袁菲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者，一般代理。原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司诉被告娄黎阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，被告于2019年9月9日向本院提出了反诉，经审查，本院予以受理。本案依法适用简易程序，本院于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司（反诉被告）的委托代理人魏鑫，被告娄黎阳（反诉原告）的委托代理人吴斗婷、袁菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司诉称：2015年3月30日，原被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定被告购买原告开发的位于新乡市××、新二街××、××大道北、××以南××小区××单元××房屋××套，房屋总价358438元，首付款218438元，余款140000元由银行提供贷款。合同附件四《合同补充协议》第二条明确约定：买受人办理按揭贷款，应在签订合同之日起7日内提供齐全办理按揭贷款的所需资料，并到银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款事宜，否则，超过7日按合同第七条执行。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。截至目前，被告仅向原告交纳购房款222528元。被告的行为已构成严重违约。为维护其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉至法院，要求依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》。被告娄黎阳辩称：1、应依法驳回原告的诉讼请求，在原被告双方签订合同后,被告虽然没有办理手续，但没有造成违约。2018年1月份，被告的母亲向原告缴纳购房款，原告以不是被告本人缴纳而拒不接收剩余房款。本案涉案的买卖合同前身是在2009年6月份，由被告的母亲与原告之间签订的预售房合同，由于原告的违约将双方约定的原面积为117平方米的私自扩大为143.72平方米，致使在2015年3月30日签订的本案房屋合同，从整个购买过程中，是原告存在违约责任。2、针对上述事实，原告的代理人向法庭提供了一份商品房买卖合同，无其他证据证明，原告向被告催告或通知，其解除权消灭。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告娄黎阳反诉称：2009年6月14日，反诉人的母亲吴斗婷与被反诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司签订了预售合同，约定面积117平方米，被反诉人私自扩大房屋面积为143.72平方米。后经双方协商，反诉人同意继续履行房屋买卖合同。于2014年10月24日反诉人向被反诉人补足了合同约定的房屋首付款218438元，并且实际交付了222528元。而至今被反诉人未向反诉人办理交房手续，根据合同约定，其应承担逾期交房违约责任。综合上述，为维护反诉人的合法权益，请求法院依法判决被反诉人继续履行商品房买卖合同，并支付违约金至实际交房之日止。被反诉人新乡市鑫隆房地产开发有限公司对反诉请求辩称：娄黎阳并没有按合同约定向原告支付全部购房款，原告也没有证据证明2018年1月份，娄黎阳母亲向新乡市鑫隆房地产开发有限公司缴纳房款，即使存在这个事实，2018年缴费房款也已构成违约。此外，被告也没有证明，我方存在将涉案房屋面积由117平方私自扩大为143.72平方的违约情况，因此，请求法院依法驳回被告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》附件四各一份，证明原被告之间房屋买卖法律关系以及根据该《合同补充协议》附件四第二条和《商品房买卖合同》第七条约定，因被告违约，原告要求解除合同。2、中国邮政EMS的未拆封邮件一份和邮件内附内容催告函一份（时间为2019年5月6日），证明原告向被告催办解除合同事宜。被告向本院提交证据材料有：1、网上截屏证据（来源是新乡市不动产登记交易网站），证明涉案房产备案登记在娄黎阳名下。2、出庭证人李长虹证言，证明其和吴斗婷在2018年1月9日去新乡市鑫隆房地产开发有限公司交付娄黎阳的房款，但开发商拒不接收的情况。经庭审质证：被告对原告提交的证据1无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据2认为没有收到任何的催告函且也不知道催告函的事情，根据商品房买卖合同司法解释第十五条规定及合同法第九十四条规定，原告对涉案合同不具有解除权，原告在邮寄时已经丧失了解除权。本院将根据相关法律规定和案件的具体情况对该证据予以综合确认。原告对被告提交的证据1无异议，本院予以确认。原告对被告的证人证言有异议，认为证人与本案原告有其他民事纠纷，对原告有利害关系，应对其证言不予采信。本院将结合案件查明的事实和案件的具体情况对该证据予以综合确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2015年3月30日新乡市鑫隆房地产开发有限公司作为卖方人和娄黎阳作为买方人签订合同编号为2015-0400093《商品房买卖合同》。该合同约定：房屋坐落：华兰大道与新二街交叉口西北角新华园小区20号楼2单元14层21403户；该商品房建筑面积共143.72平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2494元，总金额（人民币）叁拾伍万捌仟肆佰叁拾捌元整。第六条付款方式及期限：首付房款218438元整，余款140000元整由银行提供贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第八条交款期限：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因市政道路，管网等配套设施和买受人原因造成等交付时间延误；3.提前或延期三个月交工的不计奖罚。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2方式处理：2.自行约定，逾期超过三个月以后的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，人力不可抗拒的自然因素除外。上述《商品房买卖合同》的《合同补充协议》附件四第二条约定买受人办理按揭贷款，应在签订合同之日起7日内提供齐全办理按揭贷款的所需资料，并到银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款事宜，否则，超过7日按合同第七条执行（特殊情况的另行约定）。上述协议签订后，被告向原告交纳房款222528元；剩余房款135910元，被告至今未交纳给原告。2015年4月1日涉案商品房备案登记在娄黎阳名下。另：庭审中，原告表示涉案房屋可以办理房屋不动产登记手续；被告表示可以一次性交付涉案房屋的余款。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司和被告娄黎阳在2015年3月30日签订的合同编号为2015-0400093《商品房买卖合同》（包括该合同的《合同补充协议》附件四）为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。双方在《商品房买卖合同》的第六条约定了余款的付款方式为由银行提供贷款，该合同的《合同补充协议》附件四的第二条约定了具体的方式和时间即“买受人办理按揭贷款，应在签订合同之日起7日内提供齐全办理按揭贷款的所需资料，并到银行或住房公积金管理中心办理按揭贷款事宜，否则，超过7日按合同第七条执行（特殊情况的另行约定）。”涉案《商品房买卖合同》第七条约定的原告行使解除权的起始时间为：逾期（签订合同之日起买受人办理按揭贷款事宜的7日内）超过10日（即2015年4月16日）后。据原告陈述因被告未支付房屋余款，其于2019年5月6日通过中国邮政EMS向被告邮寄了《催告函》；经查明，该EMS快递单显示被退回且没有被拆封；庭审中，被告表示未收到也不知道该催要函。本院认为原告解除涉案《商品房买卖合同》的意思表示没有通知到被告，应当视为原告没有对被告进行催告，原告也没有其他证据证明其向被告催告。故根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的法律规定，因被告未按合同约定支付房屋余款，原告享有的解除权应当在解除权发生之日起即2015年4月16日后的一年内行使，但原告未在该期限内行使，其解除权已经消灭。综上，原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，被告未按涉案《商品房买卖合同》的约定向原告支付剩余商品房的余款135910元。庭审中，被告表示其现在有能力且愿意一次性向原告支付涉案商品房的余款，另涉案商品房已经备案登记在被告名下；原告也表示涉案商品房可以办理不动产登记的相关手续。本院认为合同具有稳定性，据上述论述，涉案合同现在没有被解除，故根据该案目前的具体情况，被告要求继续履行涉案合同，由被告向原告支付剩余房款135910元的反诉请求，理由充分，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》的第八条约定了原告交付商品房的期限和第九条约定了原告逾期交房的违约责任。在不具有该合同约定的延期交付商品房的情况下，原告至今未向被告交付涉案房屋，根据合同约定，已经构成违约。故被告反诉要求原告以《商品房买卖合同》的第九条第2项支付违约金（违约金具体为从应当交付房屋的2015年3月30日起三个月即2015年7月1日起以已付房价222528元为基数，按日万分之一计算至原告实际交付房屋之日止）的反诉请求，证据充分，本院予以支持。原被告双方均提到签订涉案《商品房买卖合同》之前有关涉案房屋的面积的问题，本院认为应当以涉案房屋在相关房产管理部门登记的信息、涉案合同的具体记载内容为准，故对于该问题不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司要求解除合同编号为2015-0400093《商品房买卖合同》的诉讼请求。二、被告娄黎阳于本判决生效之日起十日内向原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司支付涉案商品房的购房余款135910元。三、原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告娄黎阳支付房屋违约金（违约金的计算方式为以222528元为基数，从2015年7月1日起至原告实际交付涉案商品房之日止，按日万分之一计算）。如原、被告均不能按本判决确定的期限向对方履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3338.28元，减半收取1669.14元；反诉费306元，减半收取153元，均由原告新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员 范梅红二〇一九年十月九日书记员员 荣 莉