西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初9188号 原告：刘斌，男，1981年4月7日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王庆全，陕西赛达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜珂，陕西赛达律师事务所律师。 被告：西安邦房企业管理咨询有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区中建国熙台项目5-10103、5-10104号商铺。统一社会信用代码：91610113MA6U3YCY9W。 法定代表人：赵楠，总经理。 委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。 被告：西安尊业房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码：91610135MA6U6MH656。 法定代表人：薛水利。 被告：薛水利，男，1974年6月26日出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告刘斌与被告西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）、西安尊业房地产信息咨询有限公司（以下简称尊业公司）、薛水利合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托诉讼代理人王庆全，被告邦房公司的委托诉讼代理人姜昱到庭参加诉讼。被告尊业公司、薛水利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘斌诉称，被告尊业公司为被告邦房公司的加盟连锁分行，被告薛水利系被告尊业公司的法定代表人。2018年4月30日，其（乙方）与潘某某（甲方）在被告尊业公司的介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定其购买潘某某所有的位于西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价110万元。合同签订后其依约向甲方支付了房款，并于签约当日向被告邦房公司支付了佣金3万元及产权变更费用11万元。被告尊业公司及被告薛水利向其出具了承诺书，承诺负责为其办理房屋产权变更相关事宜，并承诺4个月不能完成更名每天按照更名费的百分之五支付违约金。后被告未按约履行合同，以各种理由推脱办理房屋产权变更事宜。被告仅向其退还了3万元佣金，但11万元更名费用至今未退还。现诉至法院，请求判令：1、三被告立即退还原告房屋产权变更费11万元及利息3133.19元（以11万元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，2018年5月1日至2018年9月4日期间的利息3133.19元）；2、三被告立即支付原告违约金及利息17214.25元（以11万元为本金，按照年利率24%，自2018年9月5日起开始暂计算至2019年4月30日，并实际计算至付清全款时止）；3、本案诉讼费由三被告承担。 被告邦房公司辩称，尊业公司与邦房公司是加盟关系，加盟协议约定尊业公司自己经营，自负盈亏。两个公司均是独立的企业法人，整个居间过程是尊业公司进行的，其自身经营行为导致的后果应当由其自身承担，与邦房公司无关。邦房公司是根据尊业公司的授权代其收取房屋买卖合同中居间费用及涉及的相关款项，在收完以后已经全部给了尊业公司，故邦房公司不应当再承担相关的退还责任。 被告尊业公司未到庭，亦未答辩。 被告薛水利未到庭，亦未答辩。 经审理查明，原告刘斌经于2018年4月30日与案外人潘某某签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买案外人潘某某名下位于西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积85.61平方米，成交价格110万元。同日，原告刘斌在被告尊业公司紫薇希望城店内的POS机分别刷卡3万元及11万元，POS签购单中显示的商户名称非被告邦房公司亦非被告尊业公司。同日，被告邦房公司就3万元向原告开具了收款收据，款项用途系佣金。被告薛水利向原告出具了收据，记载收到产权更名费11万元，被告薛水利及被告尊业公司另向原告出具了承诺书，承诺尊业公司负责原告与案外人潘某某房屋产权变更相关事宜，收取更名费11万元，若更名时间超过4个月（以撤押之日起计算），不能顺利完成更名，每天按照更名费的百分之五支付违约金。后未能办理更名，原告刘斌将出卖人潘某某诉至本院，请求继续履行合同，支付违约金。在该案中潘某某答辩称其与原告房屋买卖的居间方系尊业公司。另查明，被告薛水利系被告尊业公司的法定代表人，被告尊业公司系被告邦房公司的加盟商户。被告邦房公司认可原告刷卡的POS机系其公司所有，其公司收到了原告刷卡支付的11万元，已于2018年5月5日通过其法定代表人赵楠的账户退还至被告尊业公司王小鹏账户，被告尊业公司仅借其POS机收取款项。另查明，2018年7月16日，被告邦房公司的法定代表人赵楠个人账户向原告刘斌父亲刘志哲账户退还佣金3万元。 以上事实，有《房屋买卖合同》、加盟证书、照片、POS签购单、收款收据、收据、承诺书、（2018）陕0112民初14715号民事判决书、加盟协议书、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，房屋买卖中房屋更名事宜的办理并非居间服务的内容，办理更名亦非居间方的义务。原告与被告邦房公司或是与被告尊业公司存在居间合同关系与本案无关，本案实质是在居间行为完成后单独存在的委托。原告自认在被告尊业公司紫薇希望城店刷卡支付11万元更名费，被告薛水利向原告出具了收据，被告薛水利及被告尊业公司向原告出具了承诺，承诺尊业公司负责房屋产权变更事宜，故本院认定原告委托被告尊业公司进行房屋更名事宜。因房屋更名不符合不动产交易政策，且给案外人（开发商）设定了义务，故该约定无法实现，被告尊业公司应当将收取的11万元更名费用退还原告。更名的方式因与二手房交易政策不符，自始不能实现，原告支付11万元委托被告尊业公司办理更名其自身亦存在过错。原告既主张了11万元更名费的利息，又主张的违约金，承诺中违约金的计算标准过高，结合双方的过错程度，考虑到原告支出11万元的实际损失，关于违约金及原告的利息损失本院合并酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算，应截止于判决给付之日止。被告邦房公司作为更名费用的实际收取方，虽未与原告存在书面合同，但结合被告尊业公司与被告邦房公司存在加盟关系，且被告邦房公司在被告尊业公司门店内设定POS刷卡机收取费用、为原告开具佣金收据等行为，本院认为被告邦房公司与被告尊业公司在业务上存在联营。被告邦房公司提供的证据不足以证明其已将收取的11万元退还被告尊业公司，故对于原告要求被告邦房公司共同返还11万元更名费并支付违约金的诉讼请求本院依法予以支持。被告薛水利系被告尊业公司的法定代表人，在原告与案外人潘某某房屋买卖交易的过程中充当的系经纪人的角色，且承诺书中明确载明办理更名的系尊业公司，故被告薛水利的出具收据及在承诺书中签名的行为性认定为系被告薛水利的职务行为，其行为的法律后果应当由被告尊业公司承担。故原告请求被告薛水利退还11万元更名费用，承担利息及违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告尊业公司、薛水利未到庭，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告西安尊业房地产信息咨询有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘斌更名费11万元；并以11万元为基数，自2018年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付原告违约金，计算至本判决确定的给付之日止。 二、驳回原告刘斌的其余诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2906元，公告费600元，原告已预交，由被告西安尊业房地产信息咨询有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司承担，并于上述时间一并给付原告刘斌。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 审 判 员  任瑞鑫 人民陪审员  荣春玲 二〇一九年十月十六日 书 记 员  刘旭华