海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1593号 上诉人（原审被告）：海南亨利投资有限公司，住所地海南省五指山市海榆北路山水绿世界营销中心。 法定代表人：魏明江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈默，海南外经律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：段全麟，男，1962年10月3日出生，汉族，住海南省五指山市。 上诉人海南亨利投资有限公司（以下简称亨利公司）因与被上诉人段全麟房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初48号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亨利公司的上诉请求：撤销一审判决，驳回段全麟诉讼请求。事实和理由：一、因不可归责于亨利公司的事由而致合同履行不能，亨利公司应免责。但一审法院却认定亨利公司应承担违约责任，无事实和法律依据。1、合同约定亨利公司为段全麟办结“房产证”的时间系从交房之日起2年，但一审法院却将“房产证”2年期限，与“房产证+土地证”与“不动产权证”期限混淆。根据双方于2012年6月2日签订的《五指山市商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书……”；再约定：“出卖人承诺在交房之日起2年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外”。根据上述约定，亨利公司系在360日内为段全麟“办理”房屋权属证书。其中“房产证”“办结”承诺的期限系2年内，但不包括“土地使用权证”。2、关于“土地使用权证”合同并未约定“办结”期限，但一审判决错误理解了合同约定。根据海南省及五指山市商品房《土地使用权证》申办历史、及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并无办理《土地使用权证》承担违约责任的规定，也即办理《土地使用权证》即使违约也不需承担违约责任。双方合同中“房产证+土地证”两证的办结并无期限约定，且2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，双证合一，按照法律规定，一审法院简单的将2年办理“房产证”的期限认为“不动产权证”的办理期限，显然是错误的。3、亨利公司在办理“房产证”、“土地证”过程中，因政府办证政策的重大调整及产权部门的办理流程根本性变化，应属于不可归责于亨利公司的事由造成履行不能，亨利公司不应承担逾期违约责任。(1)但亨利公司为段全麟办理“房产证”+“土地使用权证”期间，国家办理产权证政策却发生重大变化：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，随后《不动产登记暂行条例实施细则》也于2016年1月1日正式实施。(2)同时，五指山市办理产权证的程序出现重大、根本性调整：2016年1月6日，五指山市挂牌成立五指山不动产登记中心。自2016年6月27日起，不动产中心才开始受理全市不动产统一登记，按照不动产登记工作要求开展《五指山市不动产登记数据整合建库项目》工作。同时，五指山房管局于2016年6月28日起暂停受理房屋登记业务。(3)同时双证合一是一个复杂系统工程。根据亨利公司提交的相关证据，五指山政府早在2015年11月17日就开始着手准备(《五指山人民政府办公室关于印发五指山不动产统一登记工作方案的通知》)，一直到2017年3月31日，不动产登记中心还在就“不动产登记信息平带应用数据及数据整合建库项目”进行招标采购(见《中国政府网》中标公告)。(4)各个开发商代为申办不动产权证必须重新再来：比如不动产权证必须要完成落幢落宗手续，即户落幢、幢落宗地。其中，亨利公司涉案项目就有2000多户，项目落幢落宗工作一直到2017年4月3日才完成。2017年4月24日，五指山市不动产中心即向亨利公司项目发放了本市内第一本“房地合一”的《不动产权证》。以上可见，办证政策调整后，亨利公司丝毫未耽搁办证进程。(5)另外，因办理不动产证手续复杂，导致开发商递交材料、不动产中心受理与实际出证日期出现时间差异。五指山市需要办证的大小楼盘有数十个之多，但不动产中心具体经办人员仅五名，人手短缺，不动产中心工作人员一度要求每家开发商每天只能递交5份材料，这严重影响了办证进度。因不可归责与亨利公司的重大障碍消除，亨利公司将小区上千户材料陆续递交给办证中心后，无法控制实际的出证日期。段全麟直至2017年5月5日才拿到不动产登记证，并非亨利公司有意违约。综上，根据我国《合同法》及相关司法解释，因不可归责于债务人的事由而致合同履行不能，债务人的法律后果分别表现为：①解除原债务的实行履行责任。因一时履行不能，债务人在不能障碍消除前不负履行迟延责任；②遇有履行不能情形时，债务人有及时通知对方的义务，并有在合理期限内提供证明的义务，如《合同法》第118条的规定；③除承担违约责任，如《合同法》第117条的规定。本案中，因出现不动产政策重大合同履行障碍并至障碍消除后，亨利公司一直在积极的办理不动产权证并未有意违约。故自不动产新政实施这一重大政策障碍实施后，亨利公司不应承担任何迟延履行责任。退一步讲，即使亨利公司违约需要承担违约责任，也应将不动产新政实施后至办出不动产证该段期限扣除。6、一审法院按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准判决亨利公司支付违约金无事实和法律依据。因两证办理期限内房地政策出现根本性调整，合同出现不可归责于亨利公司重大障碍，如按照“双证合一”的方式计算，亨利公司并不违约。故一审判决认定亨利公司违约并按照金融机构计收逾期贷款利率标准计算违约金，无事实和法律依据。二、本案确有政府部门及产权部门原因导致项目进程延缓，在因政府部门原因导致的逾期亨利公司也应免责。1、因五指山市政府及质监部门原因，直接导致山水绿世界2.3.4号楼竣工备案延误近两年半。(1)涉案“山水绿世界”项目2#3#4#号楼于2012年竣工，并陆续交付使用。该项目2#3#4#号楼于2012年9月22日完成防雷验收；2013年1月7日完成消防验收；2014年5月6日完成规划验收。(2)涉案“山水绿世界”项目2#3#4#号楼于2014年6月20日就已完成竣工验收备案，本应2014年6月20日核发竣工备案证，但直至2016年11月15日，五指山市建筑质量工程质量安全监督站才给亨利公司颁发了《建筑工程竣工验收备案证》。据五指山市住房与城乡建设局给亨利公司出具的《情况说明》：与2#3#4#号楼一起批建的2号地下车库在验收过程中，住建部门要求将该地下车库改建为人防设施。因该地下车库主体已按原规划完工，调整规划及使用功能需专业机构进行论证。故该局要求开发商委托有资质的设计机构进行论证与设计。2014年至2016年期间，设计单位进行多轮方案与论证，最终放弃将2号地下车库改建为人防设施。一直到2016年11月15日，五指山市建筑工程质量安全监督站才给亨利公司核发了2#3#4#号楼《建筑工程竣工验收备案证》。故亨利公司认为：因政府部门要求变更规划及功能导致2#3#4#号楼《建筑工程竣工验收备案证》延后了879天期间，亨利公司应免责。详见：2017年1月20日五指山市住房和城乡建设局《情况说明》、《五指山市住房和城乡建设局对山水绿世界2#楼、3#楼、4#楼规划验收的意见》、及《建筑工程竣工验收备案证》说明及标注的时间。(3)正是因为上述政府部门《建筑工程竣工验收备案证》的迟延，才直接导致亨利公司涉诉4号楼办理总证的时间延后到2017年5月30日。如根据五指山市住房和城乡建设局《情况说明》所述事实，亨利公司同样不担责。但一审判决对上述不可归责于亨利公司的原因并未予认定。2、因五指山市规划部门的红线定位出错导致山水绿世界2.3.4号楼规划验收延误了一年半。该事实一审法院都已查明。正是因为政府规划部门对涉案土地红线图的调整，直接导致2#楼、3#楼、4#楼规划验收延迟达一年半。但一审法院都认为：涉案土地使用权证变更早于涉案合同签订时间，因重新办证导致规划验收延误的情况，段全麟应在签订合同时应当考虑并有充分的预估和准备。但亨利公司认为：房地产项目各个开发环节并非独立存在，规划验收迟延，可直接导致后续竣工验收、备案手续、产权证等手续的迟延。可直接影响对合同违约归责事实的认定。故一审判决对该事实未予认定。三、一审判决未对段全麟迟延过错责任认定，系重大疏漏。1、合同履行期间，随着“双证合一”的重大政策改变，税务部门缴税方式也发生重大调整，要求必须由购房人自行缴纳契税。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记应当依照当事人的申请进行，五指山税务部门也明确要求业主自行缴纳契税，不再由开发商代收代缴。2016年2月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设局《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，涉诉项目业主享有不同程度(1%、1.5%、2%、3%)契税优惠政策，也需要业主本人凭身份证、户口本、房产证明文件自行办理，并要求当事人签署一手房交易申报纳税承诺书。为此，亨利公司早在2014年12月30日就已在小区一楼电梯入口公告栏处张贴公告、或以其他方式告知业主。内容是：凡在2014年12月30日前签订《商品房买卖合同》，未交契税的业主，必须在2015年7月15日前自行前往税务局交清契税。已经交给开发商代收代缴契税的业主，凭原始凭证办理退款手续。交清契税后，请业主一周内将完税凭证交给我司。并告知如因此造成产权证不能办理的责任，由购房人自行承担。2、亨利公司上述告知方式合理、合法：(1)国家法律及相关政策的重大变化(“双证合一”、契税自缴、契税优惠)，任何公民都有权利知晓、有义务知悉，并应清楚自身权利义务的变化。非开发商一方责任。(2)合同并未限定通知方式。亨利公司既然已经购买并实际入住了涉诉房产，亨利公司有理由认为该房屋即是段全麟居住和通讯地址。而且，段全麟一直有缴纳水电费的记录，说明段全麟就在涉案房屋居住。亨利公司在涉诉房屋一楼电梯入口公告栏处张贴《关于缴纳契税的通知》《关于提交资料及缴纳契税的通知》方式并无不当。(3)2017年5月2日，申请人自己去缴纳契税并将完税凭证交给亨利公司、2017年5月18日给亨利公司出具《委托书》，可直接说明申请人在此之前就已联系段全麟，对告知事项段全麟早已知悉。(4)涉案小区有2082户，已有2032户拿到不动产证，整个项目住户都以上述方式告知，仅有在诉的几户有异议其他都无争议。可直接说明亨利公司通知合情和合法。3、段全麟应当对2017年5月2日才交契税、2017年5月18日才办理委托手续的迟延责任负责。段全麟懂得自行完税，直接可说明申请人对政策已了解、且亨利公司早已告知。但如果无完税凭证、不出具《委托书》，亨利公司根本不能协助办理不动产权证。但段全麟直至2017年5月2日才交完契税、2017年5月18日才给亨利公司出具《委托书》，显然亦负有迟延责任。但一审法院对此未做认定。4、关于2017年5月18日《委托书》的性质问题。(1)不动产条例明确：房屋产权证申办主体系购房人，非本人必须提供委托书，开发商仅仅是协助办理。故因购房人未及时提交委托书等办证必须的材料，应当由其自身承担不利后果。(2)《委托书》的落款时间可以说明，段全麟同样负有迟延责任。(3)《委托书》应当视为段全麟对自己也负迟延责任(逾期缴纳契税、逾期委托办证)事实的自认。(4)《委托书》应当视为在重大障碍消除后，双方重新建立的一种委托关系，不涉及违约责任，该委托书可视为双方重新达成的对责任相互赦免的一种方式。据上，亨利公司认为，段全麟应当对其迟延委托、迟延缴纳契税负责。一审未对上述迟延缴纳期限作认定，显然在事实认定上存在重大遗漏。综上所述，一审判决错误认定了不可归责于亨利公司的事由造成履行不能的重大障碍事实、错误理解了合同关于“房产证”、“土地证”及“不动产权证”的办理期限及逾期违约金的适用条款、忽略了亨利公司应免责的事实，并错误认定了段全麟应当承担过错责任的事实，其判决应当撤销。为此，请求二审法院查明事实，对该判决予以纠正。 段全麟辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，亨利公司的上诉请求，无事实和法律依据，不应支持。亨利公司称合同中约定2年内办结房产证的约定不包括“土地使用权证”是不合理的，房产证办结的前提是要办好土地权属登记，没有土地权属证明就不可能办理房产证，房产证是依附于土地使用合法的基础上。合同未约定土地使用权证办结期限，说明房产证办理离不开土地使用证这个基础。亨利公司称办理房产证、土地证过程中政府办证政策的重大调整及产权部门的办证流程发生根本性变化。但政策的调整是在2015年3月1日开始施行，2016年1月1日正式实施《不动产登记暂行条例实施细则》，这是合同约定两年办结房产证之后的事情，与亨利公司逾期办证无关。亨利公司称因五指山市房产局2016年6月28日起暂停受理房屋登记业务，那么，在此之前的四年多时间亨利公司完全有时间办理。2015年11月17日，五指山市开始着手准备不动产统一登记工作方案通知，更加证明亨利公司有大量时间办结房产证。二、政府部门和产权部门没有导致项目进程延缓更谈不上逾期亨利公司免责的问题。2号、3号、4号楼竣工备案延误两年半和规划部门红线定位出错延误验收一年半都与政府和质检部门无关，直接原因是亨利公司违规越界占用2期开发用地自身问题造成的。亨利公司在2009年到2012年间，未经五指山市建设规划部门现场核验，一期项目中的4号楼东北角越界违规占用了二期开发建设用地，违反了《海南省城乡规划条例》第四十九条和第七十条的规定，属违章行为，五指山市城市管理局立案处理，对其违章行为进行了处罚。正是因为亨利公司自身违规占地原因导致建筑红线越界问题而受到五指山市政府城市管理局的处罚，才导致五指山政府建设部门《建筑工程竣工验收备案证》的迟延，直接导致亨利公司涉诉4号楼办理总证时间延后到2017年5月30日。三、一审判决驳回了段全麟迟延过错责任认定是正确的。合同履行期间，税务政策是做了调整，国家税务部门在契税缴纳方面的调整时间是在2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节营业税优惠政策的通知》，才明确需本人凭身份证、户口本、房产证明文件自行办理，要求当事人签署一手房交易申报纳税承诺书。海南省地方税务局公告将房地产企业代缴契税的纳税期限从原90天调到次月15日内，即开发商应在收到代收代缴费用90天内和次月15日内缴纳给税务部门，亨利公司违规逾期四年多时间代缴契税，已违反税务部门的法律规定。根据合同第十五条的规定，亨利公司缴纳维修基金、完税，权籍调查报告应在2014年10月25日之前完成代收代缴代办，亨利公司却拖延代收代缴代办时间长达4年多时间，而在2017年5月2日，段全麟不得不在不动产政策调整后才由自己办理了维修基金、契税、权籍调查报告等材料备案。2017年5月18日，段全麟在亨利公司拖延办理房产证长达5年多时间后才不得不自己再次出具办理房产证委托书，这些权属因亨利公司拖延代办时间造成的。根据购房合同附件四合同补充协议。三、产权登记、买受人承诺并同意委托出卖人或出卖人指定的机构代为办理房屋权属证书所需证件及相关材料，前述政策法律规定的所需全部相关文件，同时交纳由国家或五指山市规定办理产权转移登记所需的有关税费，本人履行承诺，即在签订购房合同当日即2012年6月2日即提交了办理房屋权属证书所需证件及相关资料，签署了所有全部相关文件包括办理房产证的委托书，同时在交房前2012年7月24日通过建设银行交清了所有代收代缴费用29111元，亨利公司收到段全麟代收代缴税费，至2015年4月至2017年5月间，长达4年8个月拖延代缴税费。综上所述，亨利公司的上诉请求，无事实和法律依据，应驳回亨利公司的上诉请求。 段全麟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令亨利公司赔偿合同违约金29538元。2.本案诉讼费用由亨利公司承担。 一审法院认定事实：段全麟和亨利公司双方2012年6月2日签订《商品房买卖合同》合同约定段全麟购买了亨利公司开发的××区房，房屋性质为预售商品房，合同约定建筑面积为95.54m，其中套内建筑面积79.72m，公摊面积15.82m。按建筑面积计算单价为5652.08元/m，总金额为540000元。合同还约定段全麟应于签订合同当日付清总房款540000元，亨利公司应在2013年1月1日前将涉诉商品房(毛坯房)经验收合格交付段全麟使用，在交付使用后360日内，将办理权属登记需由亨利公司提供的资料报产权登记机关备案。如因亨利公司的责任，段全麟不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3、亨利公司承诺在交房之日两年内办结房产证，但因段全麟或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，段全麟已依约付清全部房款，双方于2012年10月25日办理交房手续。五指山市不动产登记中心2017年5月5日受理涉诉房产的不动产登记申请，并确认申请登记材料齐全。段全麟于2017年7月7日取得涉诉房产的不动产权属证书，不动产权属证书中登记的房屋竣工验收时间为2014年6月20日。在庭审的过程中，经段全麟确认，其在本案诉求中主张的违约金为逾期交房违约金。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案段全麟和亨利公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，应受到法律的保护。该合同在签订时，涉诉房产尚未建成，故本案案由应定为“商品房预售合同纠纷”。段全麟和亨利公司在合同中约定，段全麟在签订合同之日，一次性支付总房款540000元，亨利公司应在2013年1月1日前将涉诉商品房(毛坯房)经验收合格交付段全麟使用，在交付使用后360日内，将办理权属登记需由亨利公司提供的资料报产权登记机关备案。关于亨利公司是否构成逾期交房的问题，现查明双方于2012年10月25日办理交房手续，但不动产权属证书中登记的房屋竣工验收日期为2014年6月20日，根据双方在合同中的约定，交房的前提是涉诉房产验收合格，本案涉诉房产直至权属证书中记载的房屋竣工验收之日，双方才具备了交房条件，因此涉诉房产的实际交房时间为2014年6月20日。根据合同约定，亨利公司应在交付使用后360日内(即2015年6月14日前)，将办理权属登记需由亨利公司提供的资料报产权登记机关备案，现查明涉诉房产直至2017年5月5日才将申请登记材料提交齐全，段全麟2017年7月7日才取得涉诉房产的不动产登记权属证书，亨利公司报送办证资料的时间已经超出合同约定的时间，已构成违约。亨利公司称其逾期办证的原因是由于五指山市政府及质监部门监管不力、拖拉推诿造成竣工备案延误，办证政策调整及产权部门的办理流程造成办证延误。但根据段全麟的举证，仅能证明其验收备案过程中发现房屋质量问题影响了验收备案时间，以及2015年11月17日五指山市不动产登记制度改革的方案制度流程，且该文件也明确了新条例实施前颁发的各类证书和不动产登记簿继续有效，按照合同约定，亨利公司应当在2015年6月14日前就该申报办证材料，因此亨利公司并不能以此证明存在合同中约定的“因原告或产权部门原因造成的延误”以及延误的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在合同中约定的360天，已是远远超出相关规定，时间是足够充分的，因此对亨利公司所抗辩的办证延误理由，一审法院不予采信。关于亨利公司对段全麟诉求提出诉讼时效的抗辩，亨利公司主张段全麟在2012年10月25日办理交房手续时开始计算诉讼时效，根据一审法院查明的情况，双方实际交房日期应为2014年6月20日，合同约定的“将办理权属登记需由亨利公司提供的资料报产权登记机关备案”的期限为2015年6月14日，因此，本案逾期办证违约金的诉讼时效应从2015年6月14日起计算。亨利公司直至2017年5月5日才将涉诉房产的不动产登记申请提交办证机关，因此亨利公司应支付违约金的期间为2015年6月14日至2017年5月5日。一审法院认为，段全麟主张的违约金属于债权，逾期交房违约金约定按日计算，债权人享有的权利应当就每日单独发生的债权进行计算诉讼时效。段全麟起诉主张的时间为2019年1月8日，根据《最高人民法院关于适用 二审中，亨利公司提交三份证据，1.竣工验收备案证，证明本案涉案房屋的备案已于2014年6月20日办好备案的事实。一直延期了将近两年半的时间。2.情况说明，证明是因政府的原因导致备案证迟发的事实。3.规划许可证，证明人防设施进行调整并不是我方的过错，而是政府的原因导致的事实。段全麟二审无正当理由拒不到庭，未对上述证据进行质证。本院经审查，对亨利公司提供的三份证据的真实性、合法性和关联性以及证明内容，予以确认。段全麟未提交证据。 二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。另查明，在一审庭审的过程中，经段全麟确认，其在本案诉求中主张的违约金为逾期办证违约金。2014年6月20日，亨利公司办好涉案房屋的备案，但因五指山市住房和城乡建设局要求亨利公司将地下车库改建为人防设施并要求亨利公司委托有资质的设计机构进行论证与设计，导致2016年11月19日才核发《建设工程竣工验收备案证》。另，根据五指山市不动产登记中心出具的情况说明，2016年6月27日起，不动产登记中心开始受理全市不动产统一登记。2016年6月27日起，五指山市房管局暂停受理房屋登记业务（即不再分开办理房产证及土地使用证）。按照不动产登记工作要求开展《五指山市不动产登记数据整合建库项目》工作，不动产需要完成落幢落宗。因不动产政策重大调整，导致亨利公司增加的工作量即应按要求完成落幢落宗工作，涉案项目房屋落幢落宗工作亨利公司于2017年4月3日完成。 本院认为，本案争议焦点为：段全麟主张逾期办证的违约金是否有事实根据和法律依据。 2012年6月2日，段全麟与亨利公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，不违法法律行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋的实际交房时间为2014年6月20日，2017年7月7日办出不动产权证。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理:3.买受人承诺在交房之日起两年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成延误除外。本案中，亨利公司于2014年6月20日交房，2017年6月5日将办证材料交给不动产登记中心，2017年7月7日办结不动产权证。亨利公司应在2016年6月20日前办结不动产权证，亨利公司已逾期，逾期办证的期间为2016年6月20日至2017年7月7日。 关于亨利公司提出办证延误是由于政府部门和段全麟自身原因而非亨利公司原因造成的抗辩意见。首先，亨利公司主张于2014年6月20日已办好涉案房屋的备案，但因为政府的原因导致2016年11月19日才核发《建设工程竣工验收备案证》，2014年6月20日至2016年11月19日是因政府的原因导致不能办理房屋权属证书，逾期办证的期间应扣除因政府部门原因造成竣工验收备案迟延的两年半时间。本院认为，从五指山住房和城乡建设局出具的《情况说明》可以看出，涉案项目已于2014年6月20日完成竣工备案验收，但五指山住房和城乡建设局要求将涉案项目的地下车库改建为人防设施，导致2016年11月19日才核发了涉案项目《建设工程竣工验收备案证》。因此，因政府部门原因导致逾期的期间应予扣除，应扣除的期间为2016年6月20日至2016年11月19日。第二，亨利公司主张不动产权证办理期间，因不动产权登记政策变更，出现新政策，应扣除新政实施后至办出不动产权证这段期限。鉴于不动产权属登记“双证合一”新政施行前，原办证职能部门停止了办证受理，同时办证新政施行后对办理不动产权属登记的条件较之前有所增加，上述不可归咎于亨利公司的政策、政府职能部门的外因，客观上均造成了涉案房屋权属证书的延迟办理。本院认为，从相关部门暂停受理土地、房屋分开登记业务之日即2016年6月27日起至涉案项目房屋落幢落宗工作完成之日即2017年4月3日止，该段期间的违约金应予以扣除，那么，应扣除的逾期办证的期间为2016年11月20日至2017年4月3日。第三，亨利公司辩称由于业主未及时缴纳契税及提交委托书等原因造成办证延误。本院认为，亨利公司未能提交充分证据证明其通过物业公司在楼道口张贴通知且段全麟已知悉通知内容，应视为亨利公司未履行通知亨利公司自行缴纳契税以及补交其他材料的义务，对亨利公司主张扣除段全麟迟延缴纳契税以及补交其他材料的期间，不予支持。因此，本案中，亨利公司应支付逾期办证违约金的期间为2017年4月4日至2017年7月7日（共94天）。另，关于逾期办证的违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。段全麟已缴纳的购房款为540000元，中国人民银行公布的一年期流动性资金贷款利率为4.35%，亨利公司应支付的违约金为4.35%÷360×540000×94=6133.5元。故，亨利公司应向段全麟支付逾期办证的违约金6133.5元。 综上所述，一审判决认定事实部分不清，处理结果欠当，应予纠正。上诉人亨利公司的上诉请求有理部分，予以支持，无理部分，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初48号民事判决； 二、上诉人海南亨利投资有限公司在本判决书生效之日起十日内向被上诉人段全麟支付逾期办证违约金6133.5元。 如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费269元，由上诉人海南亨利投资有限公司负担56元，被上诉人段全麟负担213元；二审案件受理费269元，由上诉人海南亨利投资有限公司负担65元，被上诉人段全麟负担213元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 陈小燕 二〇一九年十月三十一日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。