陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2815号上诉人（原审原告）：刘宝卫，男，1990年7月15日出生，汉族，上海威锐垫资科技股份有限公司西安办事处技术部员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘艳萍(系刘宝卫姐姐)，女，1984年8月3日，汉族，陕西恒泰家具有限公司职工，住西安市未央区。上诉人（原审被告）：张晓凡，女，1989年2月7日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：姚芳，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常晓明，男，1982年5月16日出生，汉族，陕西优丽雅居装饰材料有限公司执行董事，住西安市未央区。委托诉讼代理人：姚芳，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安摩尔房地产营销策划有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城九路文景小区**第********。法定代表人：张琴，该公司经理。委托诉讼代理人：张辉，男，1995年1月2日出生，汉族，西安摩尔房地产营销策划有限公司权证部员工，住西安市。上诉人刘宝卫、张晓凡、常晓明、原审第三人西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称摩尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5506号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝卫上诉请求：1、改判西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5506号民事判决第三项，判令张晓凡、常晓明支付其违约金18万元；2、判令张晓凡、常晓明支付其一审律师费23000元；3、判令张晓凡、常晓明赔偿其中介费5000元；4、一、二审诉讼费由张晓凡、常晓明承担。事实与理由：双方约定的违约金为18万元，张晓凡、常晓明未提供证据证明违约金过高，一审法院变更合同约定的违约金错误。合同约定，由违约一方赔偿给守约方由此造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。中介费、律师费系其实际损失，一审法院未支持错误，请求二审法院予以改判。张晓凡、常晓明辩称：2017年9月7日双方的短信已经达成一致，先由刘艳萍代刘宝卫签订合同，等刘宝卫回来另行签订房屋买卖合同，直至起诉时未见刘宝卫本人出现，刘艳萍也未提供刘宝卫的授权委托书。偿还银行贷款需要提供和刘宝卫的买卖合同，或刘宝卫给刘艳萍出具授权委托书，其积极履行合同，并未违约。关于中介费，因中介公司并未完成居间服务，故应将中介费返还给刘宝卫。对于律师费，刘宝卫并未提供和律师的委托合同，只有律师收费收据，故其不应支付律师费。摩尔公司述称：中介费因为居间服务没有完成其公司全额退给刘宝卫，关于违约金其公司不发表意见。张晓凡、常晓明上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5506号民事判决第三项，改判驳回刘宝卫关于违约金的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由刘宝卫承担。事实与理由：《存量房买卖合同》及《存量房买卖居间合同》并未约定解押期限，刘宝卫请求其承担违约责任没有依据。刘艳萍代刘宝卫签订合同后要求降价，因协商价格故没有办理解押，且刘宝卫一直未出现，也未给刘艳萍出具委托手续，故其没有违约。刘宝卫辩称：解押期限虽未写在合同里，但口头约定是一周，买卖合同签订后，常晓明就找其要求退款，且同意给其补偿，常晓明说没有钱解押，但常晓明又在汉神广场租赁一个铺面，故常晓明违约。摩尔公司述称：其公司对张晓凡、常晓明的上诉不发表意见。刘宝卫向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、张晓凡、常晓明支付其违约金18万元；3、张晓凡、常晓明向其返还购房定金5万元；4、张晓凡、常晓明支付其产生的律师费23000元；4、张晓凡、常晓明赔偿其中介费5000元；5、本案诉讼费由张晓凡、常晓明承担。一审法院认定事实:2017年7月4日，刘艳萍作为刘宝卫（乙方）的委托代理人与张晓凡、常晓明（甲方）签订存量房买卖合同，约定甲方出售给乙方其名下位于西安市经开区凤城十一路首创国际城4期16幢2单元21202室房屋，建筑面积88.48平方米房屋一套，房屋总价款为948000元。房价款的支付方式为银行贷款，定金为人民币5万元。乙方于签订合同当日即通过微信转账方式支付甲方45000元，另支付5000元现金，共计50000元定金，甲方收到5万元定金后向乙方出具收条一份。乙方另向摩尔公司支付佣金5000元。另合同约定首期购房款368000元（不含定金），乙方于甲方签订资金监管协议当日汇入房地局指定资金监管账户。第二期房款530000元，乙方向银行申请按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。甲、乙双方约定的房屋交付日期为双方申请办理产权转移登记手续后当日内交付。甲方承诺产权清晰无纠纷，并告知尚有银行尾款约人民币贰拾伍万元左右，并自筹资金偿还银行贷款。若甲、乙双方任意一方不按合同履行或不完全按合同履行则视为违约，违约方须赔偿违约金180000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。另刘宝卫与张晓凡、常晓明及摩尔公司签订了《存量房买卖居间合同》，约定由西安摩尔公司向刘宝卫与张晓凡、常晓明提供居间服务。另查明，在合同履行中，因张晓凡、常晓明资金问题，未办理撤押手续，至庭审时仍未办理。庭审中，张晓凡、常晓明称双方已于2017年9月7日协商解除合同，提供微信聊天记录予以证明，刘宝卫不予认可，称聊天内容没有表明其同意解除合同的意思。另张晓凡、常晓明称因刘宝卫委托人刘艳萍的委托手续存在瑕疵，致使其难以办理贷款进行撤押。刘宝卫不予认可，称其委托其姐刘艳萍办理购房事宜合法有效，且取得摩尔公司及张晓凡、常晓明一致同意后签订的合同，张晓凡、常晓明所述无依据。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘宝卫与张晓凡、常晓明所签的《存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘宝卫已按照合同约定支付了定金，张晓凡、常晓明未完成银行撤押手续，致交易无法进行合同目的无法实现，另双方对解除房屋买卖合同未持异议，故对刘宝卫主张解除上述合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于本案争议焦点违约责任一节，根据法庭查明的情况，导致合同无法继续履行的主要原因系张晓凡、常晓明未办理撤押手续，使后续交易无法进行，办理银行撤押为张晓凡、常晓明应履行义务，张晓凡、常晓明构成根本违约，应承担违约责任。关于张晓凡、常晓明辩称2017年9月7日双方已通过文字和口头的方式解除合同及刘宝卫提供的委托手续存在瑕疵导致合同无法履行的意见，因张晓凡、常晓明提供的证据不能证明其主张，本院不予采信。因合同解除，刘宝卫要求张晓凡、常晓明退还5万元定金，符合法律规定，本院予以支持。关于刘宝卫主张张晓凡、常晓明赔偿其违约金18万元的诉讼请求，因除定金外，刘宝卫并未实际给付购房款，且刘宝卫也未提供证据证明因张晓凡、常晓明违约导致其实际造成的损失。因此，对于张晓凡、常晓明主张违约金过高的理由成立，本院予以采纳。但是张晓凡、常晓明的违约行为有违诚实信用原则，其违约行为过错明显。综上，依照涉案合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，本院依法酌情将双方的违约金下调20％，即144000元。关于刘宝卫主张律师费23000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于刘宝卫主张中介费损失，因违约金部分已能弥补其损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告张晓凡、常晓明于本判决生效后三十日内返还原告刘宝卫定金50000元；三、被告张晓凡、常晓明于本判决生效后三十日内支付原告刘宝卫违约金144000元；四、驳回原告刘宝卫的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元（原告已预交），现由被告张晓凡、常晓明共同负担3877元，剩余部分由原告自行负担。被告负担部分于上述款项给付时一并支付原告刘宝卫。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为：刘宝卫委托刘艳萍与张晓凡、常晓明签订涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，因交易房屋在银行有抵押贷款，张晓凡、常晓明未办理撤押手续，使交易无法进行，故张晓凡、常晓明构成违约，应承担违约责任。故张晓凡、常晓明上诉认为其并未违约，本院依法不予采信，上诉请求不予支持。刘宝卫上诉认为，合同约定违约方赔偿守约方18万元，一审法院下调不妥。因刘宝卫未提交其因涉案合同不能继续履行导致实际损失的证据，一审法院根据当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情将违约金下调20%并无不妥。关于律师费,双方合同约定，由违约一方赔偿给守约方由此造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等,且律师费系刘宝卫实际损失，故应由张晓凡、常晓明赔偿。至于中介费，摩尔公司庭审中表示愿意返还给刘宝卫，符合法律规定，本院予以确认。综上，一审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5506号民事判决一、二、三项；二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5506号民事判决四项；三、张晓凡、常晓明于本判决生效后三十日内赔偿刘宝卫律师费23000元；四、西安摩尔房地产营销策划有限公司于本判决生效后三十日内返还刘宝卫中介费5000元；五、驳回刘宝卫其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5170元，刘宝卫已预交，由刘宝卫负担1293元，由张晓凡、常晓明负担3877元。刘宝卫预交二审案件受理费1400元，由刘宝卫负担350元，张晓凡、常晓明负担1050元。张晓凡、常晓明预交二审案件受理费3180元，由张晓凡、常晓明负担。张晓凡、常晓明应负担之诉讼费于执行上述款项给付时一并支付刘宝卫。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇一九年十月二十八日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越