辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初429号 原告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市金州区斯大林路**。统一社会信用代码91210200118662325D。 法定代表人：衣景斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，北京大成（大连）律师事务所律师。 被告（执行案外人）：李秀英，女，1971年8月5日生，汉族，现住辽宁省大连经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连沃土房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连经济技术开发区黄海西路**/div> 法定代表人：贾东强。 第三人：于洪，男，1960年10月4日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原告大连金广建设集团有限公司（以下简称“金广公司”）与被告李秀英、大连沃土房地产开发有限公司（以下简称“沃土公司”）、第三人于洪申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金广公司的委托诉讼代理人王健勇和李洋，被告李秀英的委托诉讼代理人王发国到庭参加诉讼。被告沃土公司、第三人于洪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金广公司向本院提出诉讼请求：判令继续对位于大连经济技术开发区房屋（以下简称“案涉房屋”）强制执行。事实和理由：一、案涉房屋系沃土公司开发，于2014年8月22日因原告申请法院诉讼保全被查封，经两次续封，查封期限至2022年7月18日。二、被告李秀英对案涉房屋不享有消费者期待权,不能排除本案的执行。(一)李秀英与沃土公司签订的商品房预售合同并非合法有效的商品房买卖合同。商品房预售合同系在案涉房屋未取得商品房销售许可证前签订,应属于无效合同。李秀英未就案涉房屋签订合法网签合同并进行备案，李秀英与沃土公司签订的商品房预售合同实质上是借贷合同。(二)李秀英并未向沃土公司实际支付购房款项。虽然沃土公司向李秀英出具了收款收据,但是李秀英并未提供其已向沃土公司支付房款的支付凭证,案卷所载的支付凭证是由被告李秀英支付给第三人于洪的款项,而于洪并非沃土公司的法定代表人而是大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司（以下简称“沃金公司”）的法定代表人,沃金公司在同时期也开发了商品房正在对外销售,李秀英提交的与沃金公司之间的付款凭证不能证明与案涉房屋具有关联性,不能直接作为认定其交付房款的证据。且根据原告申请大连市中级人民法院执行庭调取的沃土公司的所有银行流水,在李秀英向于洪付款当日,沃土公司并未收到此笔款项,故不能证明其购房款项沃土公司已经收取。(三)被告李秀英故意隐瞒其丈夫名下有用于居住的其他房屋,案涉房屋不是李秀英的唯一住房，且其未提供证据证明在案涉房屋居住。由于沃金物业公司提供的收据存在时间与编码矛盾之处,不能以沃金物业公司提供的物业费收据等作为被告李秀英接收占有案涉房屋时间的证据。综上,原告认为李秀英的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条之规定,其异议不成立,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告李秀英辩称，不同意原告的诉讼请求。李秀英对案涉房屋享有能够排除执行的权利,法院裁定中止对案涉房屋的执行,符合法律、司法解释的规定。2010年10月9日被告李秀英与沃土公司、于洪达成购买案涉房屋的一致意见后,根据“沃土公司”以及于洪的指示,通过中信银行大连金州支行向于洪汇付全部528040元购房款,汇款用途为“房款”。“沃土公司”于2010年10月11日为李秀英开具“专用收款收据”,注明收款用途为“正泰园2#15-6房款”。2010年10月14日,被告李秀英与“沃土公司”签订《商品房预售合同》,合同约定:建筑面积86㎡,总金额为人民币528040元;其中合同第八条约定“丙方(于洪)保证甲方(沃土公司)承诺上述条款,愿与甲方(沃土公司)承担连带责任”。2013年5月16日，大连沃金物业服务有限公司代表“沃土公司”为李秀英办理入住手续,签署《房屋交验单》,向李秀英交付了案涉正泰园B区2号楼15-6室房屋,并提供《正泰园住宅质量保证书》。李秀英按照交房惯例与承担正泰园小区前期物业管理的大连沃金物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》,缴纳排渣费、2013-2014年度采暖费、物业费、水费、电费。被告李秀英自此开始占有、使用案涉房屋至今。被告李秀英除案涉房屋外,名下没有其他用于居住的房屋。但是,由于“沃土公司”至今没有对正泰园小区办理竣工验收备案的非因买受人自身原因,至今无法办理过户登记，致使案涉房屋被查封。综上所述,李秀英对案涉房屋合法购买、支付了全部价款、在人民法院查封之前已合法占有,而且名下没有其他用于居住的房屋,完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形,享有能够排除执行的权利。 被告沃土公司，第三人于洪未到庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 本院在审理金广公司与沃土公司、大连想想房地产开发有限公司（以下简称“想想公司”）、大连裕联房地产开发有限公司（以下简称“裕联公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，经金广公司申请并提供相应担保，本院于2014年8月20日作出（2014）大民二初字第00093-2号民事裁定书，裁定冻结沃土公司、想想公司以及裕联公司银行存款82826885.35元或查封其等值财产，并于同日向大连金州新区房屋登记管理中心送达协助执行通知书，查封沃土公司开发的位于大连经济技术开发区房屋（包含案涉房屋）以及想想公司开发的位于大连经济技术开发区新月路51套房屋、裕联公司开发的位于大连经济技术开发区新桥街548套房屋。2015年1月28日，本院作出（2014）大民二初字第00093号民事判决书，判令沃土公司于判决生效之日起十日内向金广公司支付工程款32836352元及利息（自2015年1月12日始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；想想公司、裕联公司对上述款项承担连带给付责任。宣判后，金广公司、沃土公司、想想公司、裕联公司均不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2015年5月11日作出（2015）辽民一终字第154号民事判决，判令沃土公司于判决生效之日起十日内向金广公司支付工程款32836352元及自2015年1月12日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率130%计算的利息，对金广公司要求想想公司、裕联公司承担上述款项连带给付责任的诉讼请求，未予支持。该判决发生法律效力后，因沃土公司未履行生效法律文书确定的义务，经金广公司申请强制执行。本院于2016年7月26日作出（2016）辽02执恢555号民事裁定书及协助执行通知书，续封沃土公司位于大连经济技术开发区房屋（包含案涉房屋），续查封期限为三年。上述33套房屋续封期限到期后，本院后又进行了续封。 本院在执行过程中，李秀英作为案外人对大连经济技术开发区房屋（即案涉房屋）提出书面异议。本院于2019年3月14日作出（2019）辽02执异61号执行裁定书，裁定中止对位于大连经济技术开发区房屋的执行。金广公司对该裁定不服，向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查，2010年10月14日，李秀英与沃土公司、于洪（时任大连经济技术开发区沃金房地产开发有限公司法定代表人）签订《商品房预售合同》，购买坐落于大连经济技术开发区房屋（建筑面积86平方米，总金额为人民币528040元），该合同约定“丙方（于洪）保证甲方（沃土公司）承诺上述条款，愿与甲方（沃土公司）承担连带责任”。沃土公司在该合同上加盖了合同专用章。2010年10月9日，李秀英向于洪转账528040元（电汇凭证中附加信息及用途一栏注明“房款”）。2010年10月11日，沃土公司为李秀英开具金额为528040元的专用收款收据，收款事由“正泰园2#15-6房款”。李秀英提供了其交纳排渣费、物业费、采暖费、水费、电费的收款收据及《消防安全责任书》、房屋交验单、《前期物业服务协议》等，并提交了大连市不动产登记中心于2019年2月26日出具的其名下无其他用于居住房屋的《房屋信息查询结果》。 李秀英的丈夫隋全虎有位于大连开发区，建筑面积124.16平方米的房屋一套。 本院所确认的上述事实，有李秀英提供的商品房预售合同、专用收款收据、住宅质量保证书、前期物业服务协议、《消防安全责任书》、房屋交验单、汇款凭证、大连市金普新区不动产登记中心查询结果，金广公司提供的（2015）辽民一终字第154号民事判决书、（2014）大民二初字第00093-2号民事裁定书、协助执行通知书、查封房屋信息明细、（2016）辽02执恢555号民事裁定书、户籍证明和查询结果及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，李秀英要求排除对案涉房屋执行的法律依据是《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的目的在于保护善意购房人的权益，但必须是以上四个条件同时满足的情况下，才能排除执行。具体到本案，从查明的事实可见，李秀英在案涉房屋被查封前已与沃土公司签订了合法有效的买卖合同，且占有使用房屋至今，并已支付全部房款。虽然李秀英未办理案涉房屋的产权变更登记，此系由于开发商沃土公司并未向李秀英开具办理产权登记所需的不动产销售统一发票，导致案涉房屋未办理备案及产权变更登记，李秀英对此不存在过错，综上，李秀英对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对金广公司要求继续执行的请求不应支持。 关于李秀英要求依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除对案涉房屋的执行一节，从查明的事实可见，虽然李秀英名下没有住房，但其丈夫名下有住房一套，此节不符合上述《执行异议和复议规定》第二十九条所要求的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。至于李秀英提出其丈夫名下的房屋不能视为其名下有房，本院认为，上述条款是要求李秀英所购房屋应系用于居住且李秀英名下无其他用于居住的房屋，而李秀英丈夫名下的房屋亦可用于居住，故案涉房屋已不符合上述法条所规定的情形，对李秀英此项观点不予支持。 关于金广公司提出李秀英在与沃土公司签订商品房预售合同时，沃土公司未取得商品房预售许可证及案涉合同未备案，应为无效一节，本院认为，沃土公司已于2011年7月取得案涉小区的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因金广公司于2019年4月19日提起本案诉讼时，案涉房屋已取得预售许可证，根据上述法律规定，对金广公司要求认定案涉合同无效不予支持。至于合同是否备案，仅是房地产行政管理部门对开发商在进行房屋开发和销售过程中的行政管理要求，不能以此认定合同无效，综上，对金广公司此项请求不予支持。 关于金广公司提出李秀英向于洪支付的款项不能认定为已向沃土公司支付购房款，且从沃土公司的银行流水中无法体现李秀英向于洪付款的当日，沃土公司已收到该款项一节，本院认为，虽然李秀英系向于洪转账支付的案涉房屋的购房款，但该电汇凭证附加信息及用途栏注明“房款”，且沃土公司随后向李秀英开具了加盖其财务专用章的收款收据，该收据上载明的金额与李秀英的付款金额及案涉商品房预售合同中载明的房款完全一致，且收款事由记载“正泰园2#15-6房款”，沃土公司出具收据的行为应视为其对李秀英支付房款的认可。至于沃土公司的当日银行流水未体现该笔付款，不能据此否定李秀英已支付房款，综上，对金广公司此项主张亦不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告大连金广建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9080元（原告已预交），由原告大连金广建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇一九年十月二十八日 书记员  王 亮 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。