广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3741号原告（反诉被告）：陈振忠，男，1990年9月5日出生，汉族，住英德市。被告（反诉原告）：刘丹，女，1969年9月8日出生，汉族，现住广州市花都区。被告（反诉原告）：谭泽民，男，1968年4月20日出生，汉族，现住广州市花都区。以上两被告共同委托代理人:陈庆新，广东金科律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。原告陈振忠诉被告刘丹、谭泽民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，被告于2019年9月3日提起反诉，依法由审判员蓝文聪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈振忠及被告刘丹、谭泽民的委托代理人陈庆新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈振忠诉讼请求：一、判令立即解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令两被告退回原告签署合同支付的租赁押金人民币16000元给原告；三、本案的一切诉讼费用由两被告承担。原告陈振忠的事实与理由：2017年12月3日，原告与两被告签订了一份《房屋租赁合同》约定：自2017年12月5日起至2020年12月5日止，原告租赁两被告位于广东省××城××路御花园××号的房屋，租金为每月8000元，在租赁期内，甲方(两被告)应保证租赁房屋的使用安全，承担租赁房屋之主体结构和房屋附属设施的维修、养护，同时，还约定了如甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方正常使用租赁的，则乙方（原告）有权解除合同。合同签署后原告向两被告支付相当于两个月租金16000元人民币的押金及首期租金人民币8000元，两被告也将案涉房屋交付给原告使用。但自2019年2月开始，房屋出现渗水漏水现象，原告根据合同第七条第二款之约定多次要求两被告对房屋进行修缮，但两被告均一直推托，致使房屋渗水漏水现象一直持续，导致原告无法继续正常使用房屋开展经营活动。原告认为，原告与被告之间已构成了房屋租赁合同关系，两被告收取租金后，未按合同约定对房屋修缮，致使原告无法继续正常使用房屋，其行为已违反双方签订《房屋租赁合同》之约定，应承担相应的违约责任。故依照双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款第（2）项，并根据《合同法》第九十三之规定，原告现请求贵院判令立即解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，并判令两被告退回租赁押金人民币16000元给原告。原告向本院提交的证据有：一、房屋租赁合同；二、涉案租赁房屋漏水照片；三、原告与被告刘丹微信聊天记录。被告刘丹、谭泽民在庭审中当庭答辩称：原告在起诉中认为向被告租赁的房屋存在漏水现象造成其无法正常使用，但是造成漏水并非被告的责任，是由于案外人所致，事后原告及被告与案外人就漏水进行多次协商交涉，后达成一致处理意见，原告亦向第三人处收取了4000元的补偿款，即漏水现象已妥善解决。造成原告希望解除租赁合同的真正原因是原告经营不善，无法达成其预期的经济效益，所以要求解除合同，所以被告认为原告的诉讼请求不合理，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘丹、谭泽民诉讼请求：一、判令被反诉人向反诉人支付租金，攒积36600元（2019年3月、4月的租金差额2200元，自2019年5月1日暂计至2019年8月31日，每月租金为8600元，暂计为34400元；二、判令被反诉人向反诉人支付未付租金的五倍违约金，暂计183000元(自2019年3月1日起暂计至2019年8月31日未付租金36600元的五倍)；三、判令被反诉人向反诉人支付租赁期间产生的水电费1511.69元；四、本案案件受理费、反诉费全部由被反诉人承担。反诉原告刘丹、谭泽民的事实与理由：反诉人刘丹、谭泽民与被反诉人陈振忠于2017年12月3日签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人位于英德市英城富强路御花园御馨苑AB座首层13号房屋作为经营使用，租赁期为三年。2019年1月5日起至2020年12月5日的月租金为8600元。现因被反诉人无理向贵院提起诉讼，要求解除合同，退回押金，且被反诉人未按时支付租金，故反诉人特向贵院提出反诉请求。一、被反诉人承租的房屋出现漏水渗水问题并非反诉人的原因，系第三人侵权行为导致，反诉人积极配合解决问题，为违反合同义务；二、被反诉人未按合同约定支付租金，已构成单方违约，应当承担违约责任，向反诉人支付未付的租金及水电费并且支付未付租金的五倍违约金；反诉原告刘丹、谭泽民在反诉中提供的证据有：一、承诺书；二、借记卡账户历史明细。原告陈振忠（反诉被告）反诉答辩称，不同意反诉原告的反诉请求，因为房屋漏水问题，我早就与刘丹提出要退租。从2019年3月开始刘丹口头承诺减1100元租金，也就是每月租金实际为7500元。3-6月交付了房租7500元每月，7-8月开始就因为房屋漏水问题没有妥善解决，就没有交付租金了。但从2019.7.6开始刘丹就把房屋换锁，不给我进去，所以就没有经营了。2019年5月25日刘丹和我说押金在我承租房屋的租金抵扣，电费由我方承担。不同意反诉费用由我承担。原告陈振忠（反诉被告）反诉中提供的证据有：原告陈振忠与刘丹的微信聊天记录，证明一、刘丹曾经承诺每月租金减免1100元，即每月租金7500元；二、押金在我承租房屋的租金抵扣。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月3日，原告与两被告签订了一份《房屋租赁合同》约定：原告租赁两被告位于广东省××城××路御花园××号的房屋，自2017年12月5日起至2020年12月5日止，租金从2018年1月5日至2019年1月5日为每月8000元，2019年1月5日至2020年1月5日为每月8600元；合同第七条第二款约定：在租赁期内，甲方(两被告)应保证租赁房屋的使用安全，承担租赁房屋之主体结构和房屋附属设施的维修、养护。合同第十一条第二款二项约定，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方正常使用租赁房屋的，则乙方（原告）有权解除合同。合同签订后原告向两被告支付了16000元押金及首期租金8000元，两被告也将案涉房屋交付给原告使用。此后原告按时交纳租金，自2019年2月开始，房屋出现渗水漏水现象，原告要求被告解决漏水现象，被告也主动联系物管处要求解决。装饰公司也承认在装修二楼沐足城时，防水工程做得不好，致使楼下涉案房屋严重漏水，导致租客无法继续正常使用房屋正常营业，并于2019年5月6日写下一份《承诺书》。经对渗水漏水现象修复后，但房屋渗水漏水现象一直无法解决。原告认为无法继续正常使用房屋，从2019年3月和4月原告每月只交给租金7500元，并于5月份开始就没有再交纳租金，7月2日原告向被告提出解除合同并交回案涉房屋，且在2019年7月6日搬离出租屋。庭审中，原被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告也确认原告在2019年5月起未交纳租金，双方均确认原告仍欠1511.69元的电费未交纳。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付给原告使用，原告也依约按月交纳了租金。因涉案房屋漏水问题未得到解决，严重影响原告继续正常使用房屋和生意的营业，依《房屋租赁合同》第十一条第二款二项约定，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方正常使用租赁房屋的，则乙方（原告）有权解除或终止合同。原告提出解除合同，被告也同意，本院予以支持。原告提出解除合同后，并要求被告退回房屋租赁押金16000元，有据可依，本院予以支持。因被告提出反诉要求原告补交2019年3月、4月的租金差额2200元，2019年5月和6月二个月租金共17200元（每月租金为8600元），合计共19400元的请求，原告没证据证明从3月起被告承诺每月租金减免1100元，即每月租金7500元，被告要求按合同约定给付租金，本院予以支持。但被告要求原告支付7月后租金，因7月份后原告已搬离出租屋，因此被告此反诉请求本院不予采纳。被告反诉请求原告付请拖欠1511.69元的电费，原告对此确认，本院予以支持。另被告认为原告违约，要求支付未付租金的五倍违约金183000元，无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈振忠与被告（反诉原告）刘丹、谭泽民于2017年12月3日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告（反诉原告）刘丹、谭泽民在本判决生效之日起五日内退回原告（反诉被告）陈振忠房屋租赁押金16000元；三、限原告（反诉被告）陈振忠在本判决生效之日起五日内付清拖欠被告（反诉原告）刘丹、谭泽民房屋租金19400元；四、限原告（反诉被告）陈振忠在本判决生效之日起五日内付清拖欠租赁房屋期间的电费1511.69元；五、驳回被告（反诉原告）刘丹、谭泽民的其他反诉请求。本案本诉诉讼费100元，由被告（反诉原告）刘丹、谭泽民负担。本案反诉诉讼费2308.34元，由原告（反诉被告）陈振忠负担328.34元，被告（反诉原告）刘丹、谭泽民负担1980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝文聪二〇一九年十月十日书记员  赖美琦附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律12篇地方法规10篇案例542篇裁判329452篇期刊242篇×第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注一栏注明案件的案号，否则无法认定案号，无法入账。