海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初5875号   原告：刘某，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：尚某，海南昌宇律师事务所律师。   被告：王某，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：蔡某，海南法立信律师事务所律师。   原告刘某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人尚某、被告王某的委托诉讼代理人蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告于判决生效之日起十日内，向原告支付所欠购房款94000元，及以该数额为基数，从2011年11月12日起暂计至2019年4月2日（最终计算至被告实际支付完全部购房款之日止），按中国人民银行同期贷款五年以上基准利率计息40293.62元；2.依法判定被告于判决生效之日起十日内，向原告支付代其缴纳的价格调节基金、所有权转移登记费、契约等费用1571.16元，及以该数额为基数，从2011年11月12日起暂计至2019年4月2日（最终计算至被告实际支付完该费用之日止），按中国人民银行同期贷款五年以上基准利率计息673.49元；3.依法判定被告向原告支付违约金364365元（违约金以总房款为基数，每逾期一日按千分之一计算，从2011年11月12日起暂计至2019年4月3日，按上述计算方法最终计算至付清全部房款之日止）；4.判决被告承担本案公告费、诉讼费等全部诉讼费用。事实与理由：受海南省生物优势研究中心及刘顺枝的公证授权委托，原告于2009年12月11日，与被告签订“房地产买卖契约”协议，约定：甲方自愿将座落在海口市××路的房地产出售给乙方（被告），建筑面积28.73㎡，总房价135000元；2009年12月1日前支付21000元（协议签订前已支付20000元，即首付款为41000元），余款94000元银行贷款；乙方不按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之壹的滞纳金。原告依该协议约定交付了房屋，并于2011年11月11日将涉案房屋权属证书办至被告名下（权属证书在原告处，因欠款未交付被告），但被告至今仍未支付所欠的购房余款领取房屋权属证书。原告数年来多次催款均未果。近日，原告获悉：2018年10月28日，被告以房屋权属证书遗失为由，重新申请领取了涉案房屋不动产权证书，并以38万元将其出售给第三人。鉴于此，为了维护原告的合法权益，诉至法院请求判如所请。   被告王某辩称，一、原告的诉讼请求债权已超过诉讼时效期间，被告现提出时效抗辩，不履行原告所有诉请债权相对应的义务。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，原告所主张涉案债权的诉讼时效期间适用民法通则的二年时效规定，即诉讼时效期间为2011年11月12日至2013年11月11日。在此期间被告王某从未收到过任何原告的书面和口头的催付款通知,原告也没有提起诉讼主张债权，也没有出现其他诉讼时效中断、中止的情形。该诉讼时效届满后，被告也从未同意履行原告所主张涉案债权相对应的义务。被告也从未授权委托任何人与原告协商涉案债权债务事宜。原告至今才提出诉讼请求债权保护，已远超诉讼时效期间。根据民法总则第一百九十二条规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”被告得以依法行使时效抗辩权，不履行原告所主张涉案债权相对应的义务。   1.原告主张的购房余款94000元债权，二年诉讼时效期间为2011年11月12日至2013年11月11日，早已届满，被告行使时效抗辩权，不履行该项支付义务。   2.关于原告所谓的“欠房款利息”，涉案合同中并无此约定，也没有主张“欠房款利息”的法律依据。涉案合同中约定的对逾期付款的处理方式是支付逾期付款违约金并非“欠房款利息”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，才得以主张此类诉讼请求。而且，在被告依法行使时效抗辩权不支付购房余款94000元后，更谈不上所谓的“欠房款利息”。再者，无论原告的该项诉讼请求是否有存在依据，被告也因其已超过诉讼时效期间，得以依法行使时效抗辩权不履行该项支付义务。   3.原告诉讼请求二的代缴费用1571.16元也因已超过诉讼时效期间，被告依法行使时效抗辩不履行该项支付义务。更不存在利息之说。   4.原告诉讼请求三的逾期付款违约金债权也因已超过诉讼时效期间，被告依法行使时效抗辩权不履行该项支付义务。   二、本涉案合同的履行是原告违约在先，原告诉请的逾期付款违约金明显过高，且因被告行使时效抗辩而不应予支持。涉案合同约定的购房余款94000元是通过银行按揭贷款方式支付的，是由于原告原因造成被告无法实现按揭贷款。被告自支付购房首付款后就向原告提供了办理银行按揭贷款的资料，但原告却一直不给予办理，甚至在被告向其询问原因时也拒绝答复，不予说明为何不能办理银行按揭贷款的原因。原告没有履行协助办理银行按揭贷款已构成违约在先。原告也一直隐瞒没有告知被告已经办出房屋权属证书，也没有将该房屋权属证书交付给被告。另外，原告诉请逾期付款违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”当事人合同约定的违约金过分高于造成损失的百分之三十，原告所提364365元逾期付款违约金也明显高于造成的损失30％损失。如果法院不支持被告所提的诉讼时效抗辩，那么被告请求法院减少违约金至适当数额；如果法院支持被告所提的诉讼时效抗辩，那么请法院驳回该项诉讼请求。被告认为，依法应当支持被告提出的诉讼时效抗辩，不予支持原告的诉讼请求。   原告刘某在起诉状中列出的被告王某的联系电话，号码138XXXX****确实是王某的曾用电话号码，但已于2011年许停止使用。而号码189XXXX****并不是王某的，王某也没有亲自或授权委托他人使用该电话号码和刘某（或其委托代理人）联系。在被告明确行使诉讼时效抗辩权的前提下，原告的诉讼主张只有在诉讼时效期间内才有可能得到法院依法支持，但是原告所提供证据并不能证明出现诉讼时效中断、中止的情形，也不能推翻诉讼时效已经届满的结论，应当承担举证不能的不利后果，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：案涉海口市上丹村德盛华庭B栋202房原系海南省生物优势研究中心名下的房产（原产权证号：**）。2008年1月23日，海南省生物优势研究中心办理公证委托书，委托刘顺枝办理上述不动产的过户、收取房款等手续，受托人有转委托权，对外抵押担保权。其后，刘顺枝授权原告刘某代为行使上述权利。2009年12月11日，刘某（甲方）与被告王某（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，约定：“甲方将坐落在海口市××村房（建筑面积26.73㎡）以成交价135000元出售给乙方，已收到预付购房定金20000元；付款方式为:2009年12月1日付21000元，余款94000元银行贷款；乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金；办理房地产过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”同日，双方签订《房地产买卖契约补充协议》，主要内容为：“乙方若采取按揭方式付款，需在签署本合同后甲方通知乙方提供办理银行按揭或权属登记备案的有关资料10天内将资料齐全提供给甲方；乙方负责提供银行按揭资料，如因甲方原因银行按揭未能通过，乙方有权退房，并退回已交房款；甲方承诺自交房后一年以内，将该房产权属证明（房屋所有权证）办至乙方名下。”   2009年12月29日，刘顺枝在海口市琼崖公证处办理转委托公证，将原委托人的委托权限转委托给原告刘某。2010年1月，刘某将案涉房屋移交给王某，接管后王某进行出租收益。2011年期间，刘某以王某的名义代为缴纳过户房屋的价格调节基金、所有权转移登记费、契约等费用1571.16元。2011年11月1日，刘某依约将房屋过户登记至被告王某名下，房屋所有权证号为HXXXX号。刘某办理过户后，因王某未依约交付完毕尾款，扣留了该房产证。2018年7月9日，原告刘某向本院起诉，要求被告履行付款义务，诉讼中，刘某于2018年8月13日以通过其他方式解决纠纷为由撤回起诉。2019年4月22日，原告刘某再次向本院起诉，诉讼请求如上所述。被告王某则以刘某的诉请已超过诉讼时效，否认原告的主张。   另查，2018年10月，王某以房屋权属证书遗失为由，重新申领取涉案房屋不动产权证书，并将房屋出售给案外人。   本院确认的以上事实，有《房地产买卖契约》《补充协议》《房屋所有权证》《公证委托书》《销售不动产统一发票》《税收电子转账专用完税证》《海南省非税收入一般缴款书（收据）》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，原告刘某与被告王某签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行权利和义务。双方签定的《补充协议》约定“买方负责提供银行按揭资料，如因卖方原因银行按揭未能通过，买方有权退房，并退回已交房款。”本案中，被告王某虽办理了有关贷款手续，但由于银行未放贷，王某也未实际付款，且未与刘某重新商议贷款事宜，其已构成违约，应承担违约责任。王某在交付首付款后即接收房屋用于出租收益，截止至2011年11月11日刘某将案涉房屋过户登记至王某名下，王某在逾合理期限两年后知道或者应当知道银行按揭手续未能办理，其继续进行收益，应视为放弃对合同解除权的行使。原告刘某受托为王某办理货款，对货款的情况负有通知王某的责任，其继续履行房屋过户登记手续，应确认王某支付房屋尾款的合理时间为2011年11月12日，刘某未举证证明其履行了通知的责任，应减轻王某的逾期付款责任。购房款是系获得房屋所有权的对价，王某以已超过两年诉讼时效为由拒绝支付余下购房款，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，其拒付购房款的时效抗辩，本院不予支持。案涉房地产过户税费，刘某以代王某缴交的方式向职能部门缴交了1571.16元，该款项为王某取得物权的附随义务，不适用时效，双方之间没有对代缴款项进行利息约定，故原告关于该项利息诉求，本院不予支持。王某逾期给付房屋尾款的违约行为处于持续状态，刘某诉求的逾期付款违约金，属于普通的债权，与物权无关，应适用诉讼时效的规定，刘某曾于2018年7月9日提起诉讼，撤回起诉后于2019年4月22日重新提起诉讼，其主张的违约金应自起诉之日起往前倒推三年，即王某应自2016年4月22日起向刘某支付逾期付款违约金，王某以约定的违约金过高为由请求减少，本院基于王某在未付清房款时恶意补办房屋所有权证且将案涉房屋转让获利的事实，调整该违约金以总房款的每日万分之三计付至款项清偿之日止，刘某诉求的超出部分，本院不予支持。原告刘某与被告王某在房地产买卖契约中约定了逾期付款产生的损失赔偿额的计算方法，刘某在主张逾期付款违约金后，已足以弥补其应收房款的利息损失，诉求王某支付欠付房款的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付购房款94000元及违约金（以135000元为基数，自2016年4月22日起至实际付清款项之日止，以每日万分之三计付）；   二、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付房屋过户费用1571.16元；   三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍   支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8809.03元（原告已预缴），由原告刘某负担6342.03元，被告王某负担2467元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 梁其恩   人民陪审员 陈春妹   人民陪审员 陈锦海     二O一九年十月十七日   书记员 简雯霏   速录员 黎晓晴   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   …。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。