成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0106民初8555号 原告：成都川云茂通实业有限公司，住所地成都市金牛区一环路北一段436号。 法定代表人：苏科，总经理。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：成都希瑞酒店有限公司，住所地成都市金牛区一环路北一段436号1栋9、10层。 法定代表人：吴澄桂，执行董事。 委托诉讼代理人：孙利平，四川衡平律师事务所律师。 原告成都川云茂通实业有限公司（以下简称“川云茂通公司”）与被告成都希瑞酒店有限公司（以下简称“希瑞酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川云茂通公司的委托诉讼代理人邓恒、朱怀霞、被告希瑞酒店公司的委托诉讼代理人孙利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川云茂通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《物业管理合同》；2.判令希瑞酒店公司立即腾退位于成都市金牛区房屋，希瑞酒店公司支付合同解除之日至实际腾退之日的房屋占用费（按每日1642.2元的标准计算）；3.判令希瑞酒店公司赔偿鉴定损失15万元；4.判令希瑞酒店公司立即腾退位于成都市金牛区的房屋，希瑞酒店公司支付2019年2月2日起至该房屋实际腾退之日的房屋占用费（按每日1642.2元的标准计算）；5.判令希瑞酒店公司支付律师代理费3万元；6.本案诉讼费由希瑞酒店公司承担。事实和理由：2016年1月15日，双方当事人签订《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，约定川云茂通公司将位于成都市金牛区全部房屋（1665平方米）出租给希瑞酒店公司用于商务酒店经营，正式租赁日起5年内，租金每月每平方米18元，物业管理费每月每平方米12元。希瑞酒店公司承租期间，未经川云茂通公司同意，擅自对1至9楼进行破坏，严重破坏房屋结构，可能危及楼栋结构安全，经川云茂通公司催告后仍拒绝整改。川云茂通公司为保证租赁房屋的安全性，须对其进行安全鉴定，并进行修复。另，希瑞酒店公司擅自将所租楼房1层的部分区域进行改造并占用，经川云茂通公司催告后，仍拒绝返还所占区域。根据合同约定，川云茂通公司有权解除合同。 希瑞酒店公司辩称，1.川云茂通公司主张解除合同没有事实和法律依据，无权要求希瑞酒店公司腾退租赁房屋；2.希瑞酒店公司未实施破坏租赁房屋的行为，租赁房屋安全性鉴定费用，系川云茂通公司因自行改造租赁房屋委托第三方鉴定所支出的费用，希瑞酒店公司不应承担；3.希瑞酒店公司使用的位于成都市金牛区部分区域，已经取得川云茂通公司许可，不应腾退和支付占用费；4.川云茂通公司主张的律师费不符合合同约定和法律规定。综上，请求法院驳回川云茂通公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年1月15日，希瑞酒店公司（乙方）与川云茂通公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1.甲方将位于成都市金牛区房屋（1665平方米）出租给乙方经营使用，租期从2016年4月15日至2028年4月14日；2.租金计算标准：从正式租赁日起5年内，租金每月每平方米18元，每三个月租金为89910元，管理费、人工费、公共区域设备设施维护费及公共水、电分摊费用、排污费见物管合同；3.甲方应无条件保障本合同的租赁物业正常的市政供水、供电；4.甲方应对物业的建筑主体结构及出租物业以外的配电系统、消防系统、自来水、排污、雨水管及公共面积定期进行必要的维修保养，以保证物业良好的安全使用性；5.乙方需要缴纳保证金10万元，于场地交付使用后14个工作日内支付；6.如在租期届满前，乙方不合理使用物业及其附属设施，如因使用不当造成房屋及附属设施损坏的，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，甲方可以终止本合约，收回物业，不退还乙方所缴付的履约保证金。 另，川云茂通公司（甲方）与希瑞酒店公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定的主要内容：1.甲方针对乙方上述承租的房屋进行物业管理，乙方向甲方支付管理费；2.管理费为管理费人工费、公共区域设备设施维费及公共水、电分摊费用、排污费用；3.从正式租赁日起5年内，出租物业的管理费每月每平方米12元，每三个月为59,940元，按季度提前五个工作日支付。 2019年2月26日，川云茂通公司委托代理人谭江对案涉租赁房屋1层至9层的楼梯间线路分布进行核查，拟证实希瑞酒店公司因1层使用需要，从9层私拉电线、造成租赁楼房损坏的事实及希瑞酒店公司占用一层部分区域的事实。同日，川云茂通公司委托代理人谭江就前述问题向希瑞酒店公司发出《告知函》，主要告知内容：1.川云茂通公司对其自有产权进行装修改造，未影响希瑞酒店公司使用租赁房屋；2.希瑞酒店公司从九楼到一楼在楼板钻孔，破坏建筑结构、私拉乱接电线，给整栋大楼造成了结构破坏、极大火灾安全隐患，违反了《物业管理合同》的相关约定，希瑞酒店公司应在收到本函件1个工作日内立即停止上述行为，并去除私拉乱接电线、恢复楼板结构。否则，川云茂通公司有权对希瑞酒店公司停电，造成的一切后果由希瑞酒店公司承担。2019年3月14日，川云茂通公司委托代理人谭江再次对案涉租赁房屋一层楼梯间线路分布进行查看，拟证实希瑞酒店公司收到《告知函》后，仍继续占用1层部分区域，且对《告知函》提及的问题未进行整改的事实。川云茂通公司委托代理人谭江的前述行为，已由四川省成都市蜀都公证处出具《公证书》【（2019）川成蜀证内经字第60806号、60807号、61281号】予以确认。 2019年4月22日，四川省建筑科学研究院有限公司（以下简称“评估机构”）受成都泊寓公寓管理有限公司委托，组织相关技术人员于2019年1月12日至4月16日到现场对该房屋主体结构进行现场检查、检测后，针对租赁物所涉及的整栋大楼主体结构现状的安全性技术鉴定及房屋改造可行性技术进行评估，并形成《建设工程技术服务报告》，确认：拟改造房屋部分钢筋混凝土构件配筋不满足设计承载力使用要求，如：新增电梯处原主体结构梁、板构件配筋不足等问题；局部楼板开洞后结构板局部配筋不足等问题。2019年6月3日，川云茂通公司向评估机构支付评估费15万元。 因本案诉讼，川云茂通公司委托国浩律师（成都）事务所代理诉讼，支付律师费3万元。 庭审中，根据川云茂通公司提交《公证书》所附的案涉房屋照片内容，川云茂通公司陈述希瑞酒店公司占用的一层位于金牛区，希瑞酒店公司未提出异议。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《物业管理合同》、《告知函》及《公证书》、《建设工程技术服务报告》、《委托代理合同》及发票等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，根据川云茂通公司与希瑞酒店公司的诉辩意见，以及本案查明的事实，本案争议的主要焦点为：一、川云茂通公司主张合同解除的理由是否成立；二、希瑞酒店公司是否应腾退已占用的位于成都市金牛区的部分区域。 一、川云茂通公司主张合同解除的理由是否成立。 对此，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》中关于合同解除条款的约定内容，川云茂通公司主张解除合同主要是以希瑞酒店公司损坏租赁房屋及附属设施为由，依约解除合同。本院认为，川云茂通公司提交的证据主要证明希瑞酒店公司对合同约定的承租房屋外第1层至第9层楼梯间进行开孔、电线铺设的事实，即便该事实成立，前述受损位置也不是合同约定的租赁房屋或租赁房屋的附属设施，与本案租赁合同的履行不具有关联性，更不能依此解除合同；川云茂通公司主张解除合同、要求希瑞酒店公司腾退承租房屋的诉讼请求，本院不予支持。 二、希瑞酒店公司是否应腾退已占用的位于成都市金牛区的部分区域。 本案诉争系房屋租赁合同纠纷，仅处理与租赁合同项下有关的争议问题。川云茂通公司主张希瑞酒店公司腾退已占用的位于成都市金牛区的部分区域，已超越合同约定的租赁物范围。川云茂通公司主张希瑞酒店公司腾退前述占用区域、参照合同约定第9层房屋的租金标准支付占用费，可依照《中华人民共和国物权法》的相关规定另行提起诉讼，主张相关权利。川云茂通公司前述主张与本案不是同一法律关系，不是本案诉争处理范围，本院不予支持。 同时，基于上述评析意见，川云茂通公司主张希瑞酒店公司承担因开孔需要对整栋楼房安全性进行评估所支出的评估费15万元，也属另一法律关系诉争范围，本院不予支持。 另，关于川云茂通公司主张律师费的诉讼请求，因其主张希瑞酒店公司的违约事实不成立，且合同中对于该费用的承担无明确约定，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回成都川云茂通实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费7,350元，减半收取计3,675元，由成都川云茂通实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年十月九日 书记员 黄兴奎