广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0602民初409号 原告：陈久生，男，1952年9月16日出生，住浙江省安吉县。 原告：杨吉，女，1964年1月23日出生，住浙江省安吉县。 以上二原告委托诉讼代理人：黄勍勍，湖南安必信（南宁）律师事务所律师。 被告：马富阳，男，1984年10月19日，住江西省九江市修水县。 被告：刘敏，女，36岁，1982年7月12日，住湖北省监利县。 以上二被告委托诉讼代理人：韦凤宇，广西海狮律师事务所律师。 第三人：广西富乐华房地产开发有限公司，住址：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143l。 法定代表人：覃建兴。 原告陈久生、杨吉诉被告马富阳、刘敏、第三人广西富乐华房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄勍勍，被告的委托代理人韦凤宇到庭参加诉讼。第三人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：一、被告马富阳和被告刘敏偿还原告陈久生和杨吉的房屋转让款1171485元；二、被告承担本案的全部诉讼费、保全费用。事实及理由：2014年6月14日，原告陈久生与被告马富阳签订了一份《合作建房转让协议》和《合作建房转让补充协议》，由被告马富阳代为销售原告陈久生和杨吉具有处置权的防城港CBD四号地块3号楼部分房屋（具体房号见附件一和附件二），付款时间为：2014年7月20日前付100万、8月20日前再付200万、9月20日前付300万、10月20日前付450万、11月20日前付450万、12月20日前付500万；待开发商下达预售证后，楼层建到24层左右，马富阳负责用银行贷款付清余款，双方还对违约责任和其他条款进行约定。后因马富阳未能履行完合同，仅销售了10套房屋。附件一和附件二的房屋实为陈久生和杨吉所有。原告陈久生和被告马富阳于2015年9月4日对这10套房屋进行结算，确认原告陈久生应收总额为3688320.4元，而被告马富阳卖这10套房屋已收房款1282835万元、已办房贷1234000元、未办贷256000元（待收）、未办装修贷64万元（待收），被告马富尚欠原告陈久生275485万元现金和896000元贷款，共欠1171485。两原告曾多次向两被告进行催要房屋转让款，但被告均未能给付。原告认为，这10套房屋为两原告所有，委托被告马富阳代为转让，该房屋转让款，被告马富阳应交还给两原告。被告刘敏与被告马富阳是夫妻关系，被告刘敏也收取了房屋转让款，故该应由两被告共同偿还。为维护原告之合法权益，向贵院提起诉讼，请求判如诉请。 两被告辩称：一、案涉合同签定主体为博海公司与陈久生，现该公司已经清算后注销，其股东马富阳、刘敏不对该公司行为承担责任。案涉《合作建房转让协议》、《合作建房转让补充协议》的签订主体是陈久生与防城港市博海房地产有限公司（以下简称博海公司），而不是陈久生、杨吉与马富阳、刘敏。在合同履行的过程中，马富阳作为博海公司员工之一，对外实施了公司行为，即根据陈久生的要求为富乐华公司与购房人订立合同进行介绍，其行为的后果归于公司。2017年6月26日，博海公司经清算后已经注销，其公司股东马富阳、刘敏不再对该公司负担任何责任。二、案涉合同为居间合同，并非包销合同，博海公司不对房款负担给付义务。原告起诉状中载明：“马富阳代为销售原告陈久生和杨吉具有处置权的防城港CBD四号地块3号楼部分房屋”，又根据《合作建房转让协议》所载“甲方奖励乙方三十万元”、“乙方收取的房款必须进入双方指定的银行卡号，由甲方负责保管”、“佣金支配权”、“乙方收款如不进入指定卡上，按乙方违约处理”以及补充协议当中“在销房过程中，甲方提供奔驰看房车壹辆”、“乙方收到房屋转让款后，必须第一时间缴入双方确定的银行卡上，银行卡交由甲方掌控”等内容，可证实虽然博海公司与陈久生签订的合同建房转让协议带有“转让”字样，但实际上就是由博海公司提居间服务的合同，负责向委托人报告订立合同的机会、为委托人与第三人定约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，提供了介绍订约的劳务，对于最终房屋的签订以及房款的收取没有实质介入权。并且，作为居间人的博海公司不是委托人与第三人之间合同的当事人，更不是案涉商品房买卖合同当事人，不负担金钱给付义务。三、马富阳在《博海地产销售情况》、《售房清单》、《调解协议》当中确认的均是行为义务，且该义务履行的前提应当为取得富乐华公司授权。马富阳于2015年9月4日出具的《博海地产销售情况》当中载明“以上现款及贷款由马富阳同志负责收回”、“并负责办理按揭贷款及尚欠现金全部收回”、在《售房清单》载明“以上所欠房款由马富阳负责全部收回”、在《调解协议》载明“马富阳应按原协议进行追讨”。这一系列连贯的证据都体现的是陈久生与马富阳之间从始至终确认的均是马富阳负担行为义务即帮追讨房款，而不是承担金钱给付义务。其次，案涉十套房屋签订的主体是富乐华公司与购房人，而不是陈久生，陈久生要求马富阳催收应当由其向富乐华公司申请授权，委托马富阳催收，否则，无权催收所致后果由陈久生自行负担。四、博海公司已积极履行催讨义务，部分催讨不能系基于富乐华公司严重逾期交房、备案错误等原因。博海公司一直积极履行催讨义务，并分别于2015年10月15日、2015年12月29日催收高丽、张峰房款各55250元，分别于20J5年11月30日、2016年5月25日催收高丽、张峰贷款各128000元，但系因富乐华公司严重逾期交房等违约原因导致其余款项催收不能。《调解协议》载明“马富阳（防城港博海地产有限公司）在销售CBD海港城三号楼还有部分未收余款历年催讨都因延迟交房未果，先交房已有半年余久，马富阳应按原协议进行追讨”。由此可见，在追讨的过程中因“CBD海港城三号楼还有部分未收余款历年催讨都因延迟交房未果”，可证实马富阳历年来都积极催收，但由于归责于陈久生、富乐华公司延迟交房的原因，导致催收不能，与马富阳无关。此外，在购房人吕瑾与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》当中，约定的房屋面积为84.11平方米，后亦已备案。但备案后，富乐华公司告知该房实际测绘面积为105.18平方米，要求吕瑾以此面积交付购房款。而吕瑾主张仍应以备案面积84.11平方米交付，因富乐华公司失误，该问题至今未能妥善解决，导致吕瑾拒绝交付余款250072元，博海公司催收不能，其催收未果的责任亦应由陈久生自行承担。综上，原告请求被告支付房屋转让款无事实依据，博海公司与陈久生之间实为居间合同关系，博海公司及其股东马富阳、刘敏不对原告负有金钱给付义务，依法应予驳回。 富乐华公司提交答辩状称：富乐华公司根据原告陈久生、杨吉提交的更名申请书，己将四号地3号楼的相关房屋备案给第三人。2010年12月3日原告陈久生、杨吉与富乐华公司授权委托的广西金旺角投资置业有限责任公司签订《职工市场运作建房合同书》（简称建房合同书），约定原告陈久生、杨吉向富乐华公司购买广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区。后富乐华公司根据《建房合同书》第二条“在签订《商品房买卖合同》之前，甲方同意免费办理更名手续”之约定，根据陈久生、杨吉提交的更名申请书，富乐华公司将四号地块3＃楼房屋更名给196人并签订《商品房买卖合同》，办理备案登记。其中包含本案涉及的十套房。二、富乐华公司与原告陈久生、杨吉之间的争议正在审理中。关于陈久生、杨吉支付购买三号楼购房款事宜。现原告陈久生、杨吉欠付富乐华公司剩余购房款2073450元，由于原告陈久生、杨吉未按合同约定时间付款，己构成违约，原告陈久生、杨吉应向富乐华公司支付逾期付款违约金4726916.46元，及税金2161788.88元。双方现存争议，经港口区人民法院审理判决后【案号：（2018）桂0602民初812号】，现在防城港市中级人民法院审理中：案号（2019）桂06民终616号】。三、对于原告陈久生、杨吉与被告马富阳、刘敏之间的合同富乐华公司并不知情，两方之间的纠纷与富乐华公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，因各方并无相反证据予以反驳，本案以作为定案参考依据。 结合证据，本院认定案件事实如下：2014年6月14日，原告陈久生（甲方）与博海公司（乙方）签订《合作建房转让协议》约定：甲方于2010年12月与广西金旺角投资置业责任有限公司签了对防城港CBD四号地块3号楼进行合作建房的协议，取得了该幢楼三至二十八层的处置权。现甲方就将下列房号划归乙方参加合作建房，双方达成协议如下:一、房号：详细见附件一、附件二；二、转让单价见附表（三）单价以合同价2180元为基准，超出部分乙方按23%计付税款；三、付款时间：2014年7月20日前付100万、8月20目前再付209万；同年9月20日前再付300万元；同年10月20日之前再付450万元；同年11月20日前再付450万元；同年12月20日前再付500万元；待开发商下达预售证后，楼层建到24层左右，乙方负责用银行贷款付清余款。四、双方责任：甲方在结清款后，帮助乙方办理一次房屋更名登记合同；乙方必须按时按月支付房款，如不能完成，每月按10万元计赔甲方损失。如果连续三个月不能完成，甲方有权终止合同。如到期乙方按质保量全面完成合同，甲方奖励乙方三十万元。五、乙方收取的房款必须进入双方指定的银行卡号，由甲方负责保管。甲方在乙方完成当月指标的前提下，保证乙方的佣金支配权。乙方收款如不进入指定卡上，按乙方违约处理。当日，双方达成《合作建房转让补充协议》，协议约定：原合同转让价系税后净价，所有过程产生的费用和税金均由乙方负担。二、转让过程中造成退房所产生的费用及全部损失均由乙方负责，甲方收齐转让款后凭乙方通知核准后协助乙方办理过户手续。三、在销房过程中，甲方提供奔驰看房车壹辆，乙方在使用过程中负担全部费用（含保险、修理、罚单及事故赔偿）并承担每月三千八百元费用，乙方每月七日前主动转入甲方指定卡中。四、乙方收到房屋转让款后，必须第一时间缴入双方确定的银行卡上，银行卡交由甲方掌控，乙方如需使用预收款，须经甲方同意后再转汇乙方。乙方未经过甲方同意不得私自截留房款，如有截留，按乙方违约处理。 2015年9月4日，被告马富阳向原告出具《博海地产销售情况》，其上载明：共销房拾套，应收房款3553162元，应收税金135157.52元，合计应收总额3688320元。已收房款1282835元，已办房贷1234000元，未办房贷256000元，未办装修贷640000元，小计3412835元，尚缺房款现金275485元。尚缺现金275485，尚缺二次贷款896000元。以上现款及贷款由马富阳同志负责收回，共计欠房款1171485元整。我负责办理按揭贷款及尚欠现金全部回收。马富阳在该《博海地产销售情况》上签字并按手印确认。该10套房屋的已收房款1282835元，由马富阳支付给陈久生。 另查明：博海公司为一人有限责任公司，注册资本为200万元，法定代表人为马富阳，马富阳是该公司的唯一股东。该公司于2017年6月26日简易注销，马富阳在注销博海公司的过程中向登记机关提交《全体投资人承诺书》承诺：“本企业申请注销登记前未发生债权债务／已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用，职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结……，本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。”案涉房屋实为原告陈久生和杨吉向富乐华公司购买，被告马富阳及刘敏为夫妻关系。 本院认为，原告陈久生与博海公司签订的《合作建房转让协议》及《合作建房转让补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，当事人应依约履行各自的义务。被告辩称，案涉合同为居间合同，并非包销合同，博海公司不对房款负担给付义务。结合双方的交易过程来看，该《合作建房转让协议》及《合作建房转让补充协议》实为原告陈久生、杨吉将附件一和附件二的房号转让给博海公司，而博海公司再转让给他人，在博海公司转让给他人的过程中，是博海公司对他人收取房款。该《合作建房转让协议》对每一期的付款时间以及违约责任进行了明确约定，后因被告博海公司未能按期付款，而双方中止了合同的履行，但案涉10套房屋，博海公司已将其转让给他人，并由博海公司实际收取房款。2015年9月4日，被告马富阳向原告出具《博海地产销售情况》，其上载明“共计欠房款1171485元整，以上现款及贷款由马富阳同志负责收回，我负责办理按揭贷款及尚欠现金全部回收。”马富阳在该《博海地产销售情况》上签字并按手印确认。因马富阳为博海公司的法定代表人，该签字行为即代表公司，可充分证明博海公司欠原告房屋转让款1171485元，博海公司负有向原告支付房屋转让款的义务。 被告辩称，博海公司经清算后已经注销，其公司股东马富阳、刘敏不再对该公司负担任何责任。而根据本案查明的事实，博海公司于2017年6月26日简易注销，唯一股东马富阳向登记机关提交《全体投资人承诺书》承诺“……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，……。”，博海公司在注销前还有债务未进行清算，投资人马富阳应承担相应的法律后果。另外，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。博海公司为一人有限责任公司，其股东为马富阳，马富阳现未能提供证据证明个人财产独立于博海公司的财产，故被告马富阳应当对博海公司的债务承担连带责任。 关于被告刘敏是否应承担责任问题。尽管被告马富阳与刘敏为夫妻关系，但原告并未提证据证明该笔债务属于夫妻共同债务，故原告主张刘敏亦承担还款责任，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条,判决如下： 一、被告马富阳支付给原告陈久生、杨吉房屋转让款1171485元； 二、驳回原告陈久生、杨吉的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费15343.37元,减半收取计7671.68元，保全费5000元，两项共计12671.68元，由被告马富阳承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后7日内预交上诉费15343.37元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审判员 方 爵 二〇一九年十月二十四日 书记员 苏兴智