广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2114号原告：陈钊铭，男，1990年6月16日出生，汉族，住广东省佛冈县*******************，身份证号码：441************。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***************，统一社会信用代码：914***********。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，该公司员工。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司员工。原告陈钊铭与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈钊铭、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗诗琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈钊铭向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付合同违约金共计人民币99188.88元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月5日签订商品房买卖合同（合同编号：201********），约定原告向被告购买佛冈县**********************，购房款为938417元。根据合同约定，被告应于2016年10月31日前将案涉房屋经验收合格后交付原告使用，但直至2019年5月8日，案涉房屋才验收合格，被告逾期交房918天。2019年5月8日后，被告要求原告接受其提出赔偿65501.51元的赔偿方案，并放弃一切追偿权利后方可交付房屋给原告，双方之后未能协商一致导致原告截止起诉之日未能收楼，依据合同第九条约定，被告应向原告支付合同违约金合计人民币99188.88元。特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称：1、关于逾期交房违约金。答辩人已经根据部分业主实际收房时间计算逾期交房的天数，分批次以银行转账的方式将违约金转入各业主预留的账号，被答辩人无需诉讼，增加费用、浪费司法资源。2、关于商品房交付使用的条件。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经综合验收合格；（3）该商品房经分期综合验收合格。可见，被告交付涉诉商品房的条件节点是“经验收合格”，并非“经竣工验收备案”。《商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同双方当事人选择，本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，原告将其扩展解释为“竣工验收备案手续”是没有法律依据的。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。可见从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择（1）项“经验收合格”是合法有效的约定。因此，从“经验收合格”到“竣工验收备案”还有一段时间的行政审批流程，这段时间是不影响房屋交付和使用的，原告将“经验收合格”和“竣工验收备案”两个不同的时间节点混合是与双方当初签订的《商品房买卖合同》中的约定相违背的。另外，广东省高级人民法院提审的“（2013）粤高法审监民提字第130号”商品房买卖合同纠纷一案，该案的争议焦点与本案一样，是涉诉的商品房何时具备交付条件。该案经广东省高级人民法院提审后，梳理了与商品房交付条件有关的法律、行政法规、部门规章以及粤建办房函（2003）63号的答复时，广东省高级人民法院认定为“在此问题上应以行政法规和规章为准，二者不能混同。”该判决书的最后表述“综上所述，由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。”该案例的判决理由根据现行有关法律法规的规定权威地阐述了关于商品房何时具备交付条件的问题，与本案的事实和理由如出一辙。3、关于违约金计算的时间。根据佛冈县建设行政主管部门出具的文件，涉诉的楼房经“验收合格”标注的时间点为2018年9月29日，因此，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，至2018年9月29日止，商品房已经符合商品房交付条件，违约金应该从2016年11月1日计至2018年9月29日止。（同时，以上商品房于2019年5月8日经住建局审核已办理竣工验收备案手续。）综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告陈钊铭围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、身份证复印件；证据2、广东省商品房买卖合同（合同编号：201********6804）；证据3、《竣工验收备案表》；证据4、篁胜新城违约金确认单；证据5、篁胜新城违约金现金支付申请书；证据6、微信聊天记录。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司针对其辩解，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1、当事人身份资料；证据2、《竣工验收备案表》；证据3、5月10日清远日报刊登篁胜新城商住区一期《收楼通知》；证据4、EMS快递寄出《收楼通知书》回单（2018.11.13；2019.5.9）。本院经审理认定事实如下：被告佛冈煌盛房地产开发有限公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2016年2月5日，原告陈钊铭（买受人）与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201********6804），约定：原告向被告购买佛冈县**********房，总房价为938417元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金……。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。合同签订后，原告依约向被告支付购房款938417元。2019年5月8日，被告办理了涉案房屋工程的竣工验收备案手续。2019年5月9日，被告向原告寄出《收楼通知书》，原告于2019年5月11日收到《收楼通知书》，但因为双方未能对被告提出的赔偿方案协商一致，原告一直没有收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。根据双方当事人的陈述，本案主要的争议焦点为双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，“该商品房经验收合格”应理解为验收备案。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同预定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。[上述关于房屋交付条件的论述，清远市中级人民法院在与本案争议焦点相同的（2018）粤18民终2573号上诉人（原审被告）佛冈煌盛房地产开发有限公司与被上诉人（原审原告）黄晖商品房预售合同纠纷一案的判决中予以确认。]原告已依约定付清购房款给被告，履行了付款义务。被告未于合同约定的2016年10月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案房屋工程已于2019年5月8日办理工程竣工验收备案，已达到双方约定的“该商品房验收合格”的交付条件，原告于2019年5月11日收到被告发出的《收楼通知书》，按照双方在《广东省商品房买卖合同》第九条“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……买受人如逾期办理房屋交接手续的，则视为出卖人已按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日交付使用。……”的约定，逾期交房违约金应从2016年11月1日起按已交付房价款938417元每日万分之一计至2019年5月11日止（共922天），逾期交房违约金应为86522.05元（938417×0.01%×922）。原告请求被告支付违约金99188.88元，其中的86522.05元，有事实和法律依据，本院予以支持，超出的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金86522.05元给原告陈钊铭。二、驳回原告陈钊铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元，减半收取1140元，由被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担994元，原告陈钊铭负担146元。原告陈钊铭可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费994元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年十月三十日书记员  房政宇申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。