云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初170号原告（执行案外人）：白某，男，汉族，1990年X月X日生，住红河州开远市。委托诉讼代理人：胡晶，云南振诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：乔某，男，汉族，1974年X月X日生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：赵云曙，云南冰鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：陈某梅，女，汉族，1978年X月X日生，住开远市。第三人：李某（被执行人），男，汉族，1978年X月X日生，住昆明市。第三人：马某（被执行人），女，汉族，1963年X月X日生，住昆明市西山区。原告白某与被告乔某，第三人陈某梅、李某、马某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人胡晶，被告乔某的委托诉讼代理人赵云曙到庭参加诉讼。第三人陈某梅、李某、马某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。白某提出诉讼请求：1.请求判决立即解除对原告购买的位于开远市的房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖等执行程序；2、判决被告陈某梅、何某立即协助和配合原告办理位于开远市的房屋所有权变更登记（当庭放弃第二项诉讼请求）。事实和理由：2013年11月13日，陈某梅及何某将本案房屋以33.8万元的价格出售给其。其向陈某梅及何某先行支付了288000元后，陈某梅及何某便配合其办理了所有权按份共有的变更登记手续其10%，何某40%，陈某梅50%。2014年1月29日，其以现金方式交付了剩佘的购房款50000元，并签订了房屋买卖协议。协议签订后陈某梅及何某便将该房屋交付其居住至今。期间其一直要求陈某梅及何某办理所有权变更登记手续，但两人一直以各种理由推脱。其本身并无过错，支付了全部价款并实际居住至今，请求人民法院支持其诉讼请求。乔某辩称：1.被执行人陈某梅是本案房屋的共有权人，执行程序并无不当。2.原告与陈某梅、何某之间的房屋买卖合同不真实。签署合同时间是2014年1月29日，诉状载明全部款项付清是2014年1月29日，2013年11月13日支付28800元，但房屋登记时间是2014年3月18日，且仅过户10%的份额，明显不符合交易常理。税收发票显示10%的房屋价值是34500元，与房屋买卖合同338000元的房屋价款不符。3.原告长期不主张权利。房屋登记部门2014年3月18日颁发本案房屋权属证书，证明该房屋具备随时过户的条件。但原告在查封前长达四年的时间中，未要求陈某梅、何某办理过户手续，未通过法律救济手段主张权利，显然是对自身权利的放弃。因此，不能完成房产过户的原因是原告自身原因所造成。4.288000元的付款主体不是原告，而是其母亲朱某芳，50000元的房款为无法查实的现金支付，原告一直怠于行使过户权利。可见，原告与陈某梅、何某之间签订房屋买卖合同，极可能是“名为买卖，实为担保”的情形。陈某梅出具书面意见称，原告所述的房屋买卖过程真实。房屋已经办理过一次交易手续。未过户完全产权，是原告称刚付完房款，无力支付过户费用。两年后，由于政策变动，无法办理。2017年可以办理，去办理的过程中，才发现房屋已经被查封。其不反对白某的异议。李某、马某未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：白某提交的房屋买卖协议，银行回单，居住情况说明，房屋水电费清单及物管费收据，其父白某华、母朱某芳的身份证、结婚证、户口簿，以及本院对案外人何某的询问笔录能够相互印证，证实白某与陈某梅、何某签订案涉房屋买卖合同，并支付房款，并且此后居住至今的事实。乔某表示对上述房屋买卖的真实性不清楚，并质疑可能是借款关系，但未提交证据证明上述事实虚假，故本院对上述证据予以采信。综合各方诉辩主张及举证质证，本院确认本案法律事实如下：位于开远市的房屋，原产权登记为陈某梅、何某、李某芬按份共有，三人所占份额分别为：陈某梅50%，何某40%，李某芬10%。2013年11月13日，白某其母朱某芳转款288000元给陈某梅。2014年1月29日，陈某梅、何某（甲方）与白某（乙方）签订房屋买卖协议，主要内容为：甲方将案涉房屋以338000元的价格出售给乙方；乙方于2013年11月13日一次性支付甲方288000元，2014年1月29日支付50000元；2016年甲方负责协助乙方办理产权过户，并提供全部手续所需材料，过户费用由乙方承担等。协议签订后白某接收房屋入住至今。2014年3月18日，开远市房地产管理局将案涉房屋中李某芬10%的份额变更登记至白某名下。另查明，案外人白某华系原告父亲、朱某芳系原告母亲。在本案所涉房屋买卖合同订立时，第三人陈某梅与案外人何某系夫妻关系。还查明，乔某与陈某梅、李某、马某民间借贷纠纷一案，乔某于2017年11月7日向昆明仲裁委员会申请财产保全，请求对被申请人陈某梅所有的案涉房屋和坐落于开远市的房屋进行查封，并提供了担保。2017年12月8日，昆明仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交开远市人民法院。经审查，开远市人民法院作出（2017）云2502财保4号民事裁定书，查封了上述房产，期限为贰年（时间从2017年12月8日起至2019年12月7日止）。2018年6月27日，昆明市仲裁委员会作出昆仲裁（2018）170号裁决书，由陈某梅自该裁决作出之日起十日内向乔某偿还借款本金500000元及相应利息。仲裁裁决生效后，2019年2月18日，乔某向本院申请强制执行。2019年3月19日，白某向本院提出执行异议，本院于2019年4月17日向白某送达（2019）云25执异11号执行裁定书。本院认为，本案争议焦点为：白某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”因此，登记在陈某梅名下的涉案房屋不因存在其他共有人而不能作为强制执行标的。白某仅依据本条中“对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除”的规定，主张查封错误的理由不能成立。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，不动产买受人排除执行的前提是该四项条件应同时满足，缺一不可。本案中，白某与陈某梅、何某于2014年1月29日就涉案车位签订了合法有效的书面买卖合同，付清了全部价款，查封前也占有使用案涉房屋。关键是，房屋未能办理过户登记是否因白某自身原因所致。从白某与陈某梅、何某的购房合同看，2016年就应当办理房屋过户登记。而白某主张其与陈某梅、何某签订房屋买卖合同接收房屋后，一直要求办理房屋过户登记，但陈某梅、何某以各种理由推脱。白某针对该主张未提交证据证明。即便白某的主张是事实，其也是明知其权利没有得到保障，却长期未采取任何具体措施。因此，白某对案涉房屋未能办理过户手续，在主观上听之任之，客观上未作出任何保全自身权益的具体行为，应当说其对房屋未能办理过户登记手续存在自身原因。因此，白某不符合对该房屋享有排除强制执行权利的法定条件。综上所述，原告白某的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告白某的诉讼请求。案件受理费6370元，由原告白某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  薛少倩审判员  张 嘉二〇一九年十月二十三日书记员  田鸣凤