广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初6687号原告：吴镇芳，女，1982年2月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：晏芳华，男，1980年8月9日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。被告：中山市恒高房地产有限公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街森美时代花园2期D6幢206B卡。法定代表人：卢鹏程，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓彤，该公司员工。委托诉讼代理人：吴冬尼，该公司员工。原告吴镇芳与被告中山市诚嘉房地产经纪有限公司（以下简称诚佳经纪公司）、中山市恒高房地产有限公司（以下简称恒高房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，原告吴镇芳申请撤回对诚佳经纪公司的起诉（本院另行出具民事裁定书）。本院于2019年8月28日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴镇芳的委托诉讼代理人晏芳华、被告恒高房地产公司的委托诉讼代理人陈晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴镇芳向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告之间的《佳诚富湾国际认购书》NO：2000026和NO：2000027;二、判令被告恒高房地产公司退还原告已付定金人民币10000元；三、本案诉讼费及其他相关费用由被告恒高房地产公司承担。事实和理由：2018年6月，原告接到被告恒高房地产公司委托的销售代理公司的销售人员打来的销售电话，称其代理销售的“富湾国际”（推广名为佳诚富湾国际），申报规划和建设名为“紫熙园”，以下简称为“富湾国际”）现有车位出售，由于原告之前已经在被告恒高房地产公司所开发的“富湾国际”购买了一套房产，留下联系方式，在销售人员“老业主优惠”、“一口价”、“升值空间大”、“车位占有率少”等多次电话骚扰营销后，于2018年6月16日至现场签订了编号为2000026和2000027的《【佳诚富湾国际】认购书》（以下简称认购书）。认购了物业为【佳诚富湾国际项目】四期368车位和369车位，并现场支付了每个物业定金人民币5000元和团购服务费人民币10000元，并告知团购服务费必须支付后才能够享受优惠折扣，并且收取团购服务费的公司也是和开发商隶属于同一个的控股公司，收钱的人也是同一个收银员，只是财务分开而已。在原被告签订了认购书后，原告整理相关资料并准备和恒高房地产公司进一步的签署《中山市商品房买卖合同》时，发现恒高房地产公司并未出示该物业的预售证，同时获知该【佳诚富湾国际项目】五期未报建就已经建设并预售，已和承建商和较多业主产生了纠纷。当原告要求恒高房地产公司的销售代理人员提供相关资料时，其一直在推托，只是口头说有相关资料，并承诺绝对没有问题，恒高房地产公司是大型房地产开发企业，在中山多处都有项目，均未发生任何问题等，可一直未向原告提供任何证件。过了几个月后，恒高房地产公司再次有人与原告联系，但已经是更换了销售代理公司和销售人员，态度和语气也都不是很好，原告也就不想理她们，又过了一段时间，原告的资金链断裂，所经营的公司在申请破产和注销，所以找到恒高房地产公司要求退还定金和服务费，但经多次协商无果后，恒高房地产公司委托的销售代理公司人员称退定金和服务费是不可能的，但可以帮原告申请银行按揭，可递交资料后也被告知申请银行按揭贷款未批而又将此事搁置了下来，具体原因是恒高房地产公司申请银行按揭走的是信用贷款方式，并且只指定了中国银行，而原告当时已经在中国银行有三套房产是抵押按揭的，所以负债较高，无法办理信用贷款。签订了“认购书”之后，原告与恒高房地产公司就《商品房买卖合同》进行了多次协商，时间长达了一年多之久，现非因原告原因导致《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终无法签订《商品房买卖合同》。这属于因不可归责当事人双方的事由，导致商品房合同未能订立的情形，恒高房地产公司应将定金返还原告。原告未能与开发商签订《商品房买卖合同》，诚佳经纪公司更未向原告提供任何的服务，甚至连收钱都是由恒高房地产公司的人员收取，收据为同一人填写，其本质是隶属于同家公司的“中山市佳诚控股集团有限公司”实际控制人控股，所以诚佳经纪公司不属于居间公司，因购服务费收取的流程也不合法，鉴于恒高房地产公司和诚佳经纪公司隶属同一实际控制人控股，要求恒高房地产公司和诚佳经纪公司共同退还原告已付的团购服务费。被告恒高房地产公司辩称，一、我司于于2018年6月16日与原告签订了编号为2000026和2000027的认购书，并支付每个物业定金5000元约定一次性付清余款。按合同约定，原告须于2018年6月22日前付清余下款项。后原告要求余款以分期贷款形式支付，但原告一直没有履行支付义务。我司于2019年1月4日再次询问原告过来支付余款并拒不配合办理贷款的行为已构成违约，并不存在不可归责于双方的解除合同的原因，原告提出解除合同实属无理要求；二、基于原告的违约行为，我司于2019年3月19日通过律师事务所发出催办函催促原告前来支付余款，原告仍不理会。故我司于2019年5月5日和5月6日再次向原告发出律师函解除认购书，正式告知原告已构成违约，按照双方签订的认购书的第三条第五款，我方有权解除合同并不予退还原告支付的定金。原告请求我方退还定金的要求并不合理；三、我司所出售的车位已于2017年3月6日取得商品房产权权属证明书，即原告于2018年6月与我方签订认购书时已取得物业大确权，故不存在原告所提出的没有预售证的问题；四、恒高房地产公司和诚佳公司分别是两家独立法人机构，两者仅为业务合作关系。我司对诚佳公司与原告之间的所谓团购费毫不知情，故不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月16日，恒高房地产公司（甲方）与吴镇芳（乙方）签订了编号为2000026和2000027的认购书。认购了【佳诚富湾国际项目】四期368车位和369车位。双方签订编号为2000026的认购书约定，乙方向甲方认购位于佳诚富湾国际项目四期368车位，建筑面积29.51平方米，折后认购总价118000元；定金5000元在签订本认购书时付清，余款113000元须于2018年6月22日之前付清；乙方须于签订本认购书后7日内，即2018年6月22日前携带签订购房合同的相关资料（详见认购须知）到甲方销售中心缴纳首期房款和相关费用，并与甲方签订《中山市商品房买卖合同》及相关协议，如申请按揭须同时签署并提供符合银行按揭条件的所须文件（详见认购须知）；本认购书约定的总房价款为认购物业的楼价，除楼价之外的认购物业的其他一切交易费用均由乙方承担；如乙方有下列一情况的，均视为违约，乙方已付的定金由甲方没收，且甲方还有权单方解除本认购书，不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：（1）不按约定签订《中山市商品房买卖合同》（含补充协议及其他附件）（2）不按约定提交办理按揭所需文件或签署按揭合同（3）未按约定足额支付任何一笔购房款（4）逾期未履行其他认购条款；认购书还约定了其他一些内容。双方签订编号为2000027的认购书与编号为2000026的认购书内容一致。同日，吴镇芳支付了前述两个车位的定金各5000元，共10000元。该两个车位的余款吴镇芳未支付。根据恒高房地产公司所提供的证据显示，上述两个车位于2017年3月6日取得产权权属证明书。双方在签订前述认购书后曾通过微信多次进行沟通。恒高房地产公司称，2019年3月19日委托广东邦仁律师事务所向吴镇芳发出（2019）粤邦函字第307、308号律师函，要求吴镇芳在收到函件后七天内履行付款义务并签订买卖合同；2019年5月委托广东邦仁律师事务所向吴镇芳发出（2019）粤邦函字第478、479号律师函，通知吴镇芳解除双方签订的认购书、定金不予退回、物业另行处置。吴镇芳否认收到任何律师函。2019年6月25日，吴镇芳认为无法达成一致意见，无法签订商品房买卖合同，属于不可归责当事人双方的事由，向本院提起前述诉讼请求。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方签订的认购书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。双方已经明确表示同意解除合同，故对于已签订认购书本院予以解除。本案的焦点是未能订立商品房买卖合同的原因。本案中吴镇芳当时是选择一次性付清余款；根据双方庭审的陈述和微信记录，可知对于车位的余款双方曾进行协商，吴镇芳要求分期，但分期未成功；聊天记录中吴镇芳方曾表示“应该不过了，现在车位原价也不值113000元”、“资料我也准备好了，但确实不想要”。故，超过约定的2018年6月22日付款时间恒高房地产公司只是协助其办理分期业务，最终要办理成功分期的责任应该在吴镇芳而非恒高房地产公司。本院认定吴镇芳无正当理由不履行预约合同约定的签约义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，对于吴镇芳要求退还已付定金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：解除原告吴镇芳与被告中山市恒高房地产有限公司2018年6月16日签订了编号为2000026和2000027的认购书；驳回原告吴镇芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2645元，由原告吴镇芳负担（该款原告吴镇芳已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  潘国鼎二〇一九年十月十八日书记员  卢淑兴