福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初1295号 原告：中国银行股份有限公司泉州清濛支行，住所地：福建省泉州经济技术开发区德泰路中段。 负责人：吴金春，行长。 委托诉讼代理人：卢朝民，男，系中国银行股份有限公司泉州清濛支行员工。 被告：罗翠瑜，女，1974年9月30日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：林春生，男，1973年9月30日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：福建嘉龙房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州经济技术开发区德泰路锦绣江南8号楼1701。 法定代表人：庄作龙。 原告中国银行股份有限公司泉州清濛支行（以下简称“中行清濛支行”）与被告罗翠瑜、林春生、福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称“嘉龙房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行清濛支行的委托诉讼代理人卢朝民到庭参加诉讼，被告罗翠瑜、林春生、嘉龙房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中行清濛支行向本院提出诉讼请求：1.罗翠瑜、林春生偿还中行清濛支行借款本金200497.68元（含未到期本金148544.9元）及相应利息、罚息（利息、罚息按贷款合同的约定计付至实际还款之日止，暂计至2019年3月1日利息为25681.34元，罚息8432.79元）；2.中行清濛支行对罗翠瑜、林春生提供的抵押物，即贷款购置的址在泉州经济技术开发区房屋享有优先受偿权；3.嘉龙房地产公司对罗翠瑜、林春生上述第一项债务承担连带清偿责任；4.罗翠瑜、林春生、嘉龙房地产公司共同承担本案受理费、公告费、财产保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月13日，中行清濛支行与罗翠瑜、林春生签订一份《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号：2013年商用房清字2013226号，以下简称《个人商业用房贷款合同》），约定中行清濛支行向罗翠瑜、林春生提供240000元贷款用于购买泉州经济技术开发区房屋（以下简称“案涉房屋”），贷款期限120个月，罗翠瑜、林春生应按月偿还贷款本息。罗翠瑜、林春生以其购买的上述房屋为贷款提供抵押担保，并依法办理了房屋抵押权预告登记。若罗翠瑜、林春生未按约定清偿债务，中行清濛支行有权按法律规定及合同约定行使抵押权。双方发生争议的，依法向贷款人所在地即鲤城区人民法院起诉。根据《个人商业用房贷款合同》附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》（以下简称《通用条款》）第三条第一款第二项，第三条第二款第二项、第五项、第八项，第二条第二款的约定，若罗翠瑜、林春生未能按期归还贷款本息，中行清濛支行有权宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，并对逾期还款部分按合同约定加收逾期利息；对抵押房屋行使抵押权，抵押担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），给中行清濛支行造成的损失和其他所有应付的费用均由罗翠瑜、林春生承担。合同签订后，中行清濛支行依约于2014年8月28日发放贷款240000元，并于2014年8月26日为案涉房屋办理抵押权预告登记。截至2019年3月1日，罗翠瑜、林春生已连续逾期二十九期未偿还到期本息，累计拖欠到期应还借款本金51952.78元、利息25681.34元、罚息8432.79元、未到期本金148544.9元。罗翠瑜、林春生的行为已构成违约。罗翠瑜、林春生系夫妻关系，本案金融借款债务发生于二人婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务。罗翠瑜、林春生是抵押房产的共有权人，对金融借款债务是知情的，应共同承担还款责任。嘉龙房地产公司为罗翠瑜、林春生的借款提供阶段性连带责任保证，根据《通用条款》第四条第二款的约定，嘉龙房地产公司应为罗翠瑜、林春生的债务承担连带清偿责任。 罗翠瑜、林春生、嘉龙房地产公司未作答辩。 中行清濛支行围绕诉讼请求依法提交了罗翠瑜的居民身份证、林春生的居民身份证、居民户口簿、结婚证、《个人商业用房贷款合同》《通用条款》《抵押物清单》《中国银行个人住房借款申请、审批表》《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明[泉房预开（开）字第201318152、201416213号]、个人消费贷款借款借据、个人贷款未收应还本息清单等证据，以证明其诉讼主张。罗翠瑜、林春生、嘉龙房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃举证、质证的诉讼权利。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林春生与罗翠瑜系夫妻关系。2013年10月29日，罗翠瑜、林春生与嘉龙房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201310290063），约定罗翠瑜、林春生向嘉龙房地产公司购买案涉房屋，购房款481272元中的240000元通过银行按揭贷款方式支付。2014年8月13日，林春生、罗翠瑜（二人作为借款人）与中行清濛支行（作为贷款人）、嘉龙房地产公司（作为保证人）签订一份《个人商业用房贷款合同》。上述合同约定：借款人向贷款人借款240000元，用于支付案涉房屋的购房款，贷款期限为120个月（2014年8月13日至2024年8月13日）；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次(重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日,当月没有对应日的,则当月最后一日为重新定价日)，第一个浮动周期内,按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮25%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮25%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为等额本息,每月1日还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；保证人为贷款提供阶段性连带责任保证；《通用条款》《抵押物清单》是该合同的附件，与该合同具有相同的法律效力。 《个人商业用房贷款合同》的附件一《通用条款》约定：借款人未按期归还贷款本息视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，贷款人有权要求保证人承担保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；保证人未按本合同的规定及时履行保证责任即构成保证人在本合同项下违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。2013年12月26日，林春生、罗翠瑜办理了案涉房屋的预购商品房预告登记［泉房预开（开）字第××号］。2014年8月26日，林春生、罗翠瑜办理了案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记［泉房预开（开）字第××号］，预告登记权利人为中行清濛支行。2014年8月28日，中行清濛支行根据《个人商业用房贷款合同》的约定将贷款240000元汇入林春生、罗翠瑜指定的嘉龙房地产公司名下账户。自2016年11月1日起，罗翠瑜、林春生未能按约偿还贷款本金及利息。截至2019年3月1日，罗翠瑜、林春生尚欠中行清濛支行借款本金200497.68元（其中到期应还借款本金51952.78元、未到期本金148544.9元）、利息25681.34元、罚息8432.79元。 本院认为，中行清濛支行与罗翠瑜、林春生、嘉龙房地产公司签订的《个人商业用房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。三方当事人应按合同约定履行。根据合同约定，借款人未按约定按期偿还借款的，贷款人有权宣布贷款本息全部提前到期，并有权要求保证人承担保证责任。罗翠瑜、林春生未能按约向中行清濛支行偿还借款本金及利息，已构成违约。中行清濛支行要求罗翠瑜、林春生偿还借款本金200497.68元及相应的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，予以支持。嘉龙房地产公司自愿为该笔借款提供连带责任保证，中行清濛支行要求嘉龙房地产公司对罗翠瑜、林春生的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。案涉房屋仅进行抵押权预告登记。因此，中行清濛支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理案涉房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。另外，案涉房屋至今未登记在林春生、罗翠瑜名下，也未进行抵押登记，故中行清濛支行请求实现抵押权的条件不具备，抵押权未设立。因此，中行清濛支行要求将抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿的请求，依据不足，不予支持。罗翠瑜、林春生、嘉龙房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、罗翠瑜、林春生应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司泉州清濛支行借款本金200497.68元及相应的利息、罚息（截至2019年3月1日，利息为25681.34元、罚息为8432.79元，自2019年3月2日起至实际还款之日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定计算）； 二、福建嘉龙房地产开发有限公司对罗翠瑜、林春生的上述债务承担连带清偿责任，福建嘉龙房地产开发有限公司承担保证责任后有权向罗翠瑜、林春生追偿； 三、驳回中国银行股份有限公司泉州清濛支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4819元，由中国银行股份有限公司泉州清濛支行负担100元，罗翠瑜、林春生、福建嘉龙房地产开发有限公司共同负担4719元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡扬华 人民陪审员  张朝阳 人民陪审员  郑雅芳 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  庄 恺 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。