云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1396号原告：张春岵，男，汉族，1950年2月3日出生，身份证住址沈阳市和平区，现住云南省德宏州瑞丽市。被告：林运云，男，汉族，1959年6月20日出生，身份证住址福建省福州市鼓楼区，现住云南省德宏州瑞丽市。原告张春岵与被告林运云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春岵、被告林运云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春岵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《租房协议》，被告退还原告已支付的房屋租金41667.00元及房屋押金10000.00元；2、被告向原告支付《租房协议》签订前所产生的水电费1167.55元。上述款项共计52834.55元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年5月9日签订《租房协议》，约定：由原告承租被告位于瑞丽市的商住楼，租赁期限为一年，自2019年5月16日起至2020年5月15日止。租金为每年50000.00元，押金为10000.00元。上述《租房协议》签订后，原告按照约定以现金的方式向被告交付了租金及押金共计60000.00元，并于2019年5月19日入住。但被告拒不向相关部分交纳原告租赁前租赁物所产生的水电费共计1167.55元，其中水费442.55元，电费725.00元。致使原告无法正常使用上述房屋，迫使原告代为交纳了上述费用。且被告未履行维修租赁房屋的义务，拒不维修电路等房屋设施，给原告正常使用房屋造成了极大的困扰，且事后原告多次找被告协商，均无果。致使原告于2019年7月10日搬离所租赁的房屋，原告已经于2019年7月4日通知被告将于7月10日搬离。综上，因被告拒不交纳原告所承租房屋前的水电费及履行房屋的维修义务，致使原告无法继续租赁上述房屋，双方多次协商无果，被告理应将原告已经交付的，但未使用租赁期限内的租金退还原告，并向原告支付代交的水电费。请求依法维护原告的合法权益。被告林运云辩称：答辩人就被答辩人起诉的房屋租赁合同纠纷一案，答辩如下：一、被答辩人所诉与事实不符。1、答辩人与被答辩人签订《租房协议》在移交房屋前答辩人就已经结清了租赁前所产生的所有水电费，答辩人并于签约时便将3月21日与3月25日的水电费的交费单据出示给被答辩人看。在此交费单据的结算日期至合同签约日期之间，租赁的房屋一直处于空置状态。被答辩人在承租房屋前一直居住于租赁物的对面，对房屋空置状态是非常清楚的。故被答辩人交纳的1167.55元水电费应当是在租赁期间所产生的水电费；2、答辩人已经完全按照合同条款履行了自己的义务与责任，并自付款项于6月20日向供电局申请重新安装了新的电表，电表号为LYD01535。由于供电局的线路不在租赁物附近，答辩人再次出钱向供电局申请将电表移到租赁物一楼，并把所有的线路接通电源，答辩人共计向供电局维修班组支付了工时材料费890元。因此，不存在被答辩人所诉的答辩人不履行租赁物的电路维修义务。二、被答辩人违约在先，其诉请的事实与理由不应采信。答辩人与被答辩人协商签订的《租房协议》租赁期限为三年，约定房租年付50000元，分三次付清，房屋押金10000元。该协议是经过双方慎重考虑后才签订的，被答辩人因自身原因无法继续履行协议，单方面终止合同，严重违背了合约精神。且被答辩人擅自将所承租房屋一楼的玻璃幕墙拆除，房屋内的柜台等设施破坏，给答辩人造成了直接经济损失8900元。被答辩人违约在先，还无理提起诉讼，致使答辩人被迫中断正常的生意经营，千里迢迢赶回瑞丽应诉，造成间接经济损失交通费1065元。综上，因为被答辩人自身的原因才导致无法履行协议，故意歪曲事实，其提交的证据也存在重大的瑕疵，不能证明其诉讼主张。对其诉讼请求应予驳回。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下三组证据：一、原告身份证、居住证明、暂住证、居住证发放回执复印件各一份，欲证明：原告是本案适格的诉讼主体，瑞丽市人民法院具有本案的管辖权。二、2019年5月9日《租房协议》、2019年5月9日收条复印件各一份，欲证明：1、原、被告双方于2019年5月9日签订《租房协议》，约定：由原告承租被告位于瑞丽市的商住楼，租赁期限自2019年5月16日起至2020年5月15日止，租金为每年人民币50000元，押金为10000元；2、《租房协议》签订后原告依约向被告支付了房屋租金及押金。三、2019年6月17日停水通知、2019年6月28日云南省增值税普通发票、2019年6月30日收款收据各一份，欲证明：因被告拒不向相关部门交纳在原告承租前所应付的水电费合计人民币1167.55元，原告代为交纳的事实。被告对其抗辩理由向本院提交了以下三组证据：一、2019年3月21日云南省增值税普通发票，2019年3月25日电费收款收据各一份，欲证明：在双方签订《租房协议》前被告便结清了租赁物的水电费。原告于2019年4月9日来与被告洽谈租房的问题，当时原告便住在租赁物的对面，租赁物空置的事实原告是清楚的。二、开票日期为2019年9月18日的云南省增值税普通发票（电费）一份，瑞丽市供排水有限公司二份水费交费截图，欲证明：2019年6月21号至8月5日的水电费是由被告交纳的。三、微信转账截屏及照片各一份，欲证明：2019年6月18日被告将租赁物的电表箱更换，并支付了更换费890元。被告并非不履行租赁房屋的维修义务。经质证，被告对原告提交的第一组、第二组证据无异议；对第三组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，该部分水电费是原告入住租赁物后才产生的费用，协议签订前的费用被告已经结清。经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，对关联性不认可，该组证据只能证实被告于2019年3月份交纳过水电费，不能证明被告交纳过原告承租前即：2019年3月至2019年5月16日期间的水电费；对第二组证据的真实性无异议，对关联性不认可，该组证据只能证明被告于原告起诉后交纳过水电费，不能证明交纳的费用就是租赁物所产生的水电费。即使是租赁物的水费，在费用并不高的情况下，被告又为何要分两次交纳；对第三组证据的真实性无异议，关联性不认可，该微信付款记录只能证明被告于2019年6月向名为“花美男”的人支付过890元的费用，不能证明该款项的用途就是购买电表箱。此外，安装电表与购买电表箱的行为也不足以证明被告已经履行了租赁物的维修义务，解决了租赁物的电路问题。本院认为，对原告提交的第一组、第二组证据，被告无异议，以上证据来源真实、合法、有效，内容不违反法律的强制性、效力性规定，与本案具有直接的关联性，本院予以采信，并在卷佐证。对原告提交的第三组证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对证明内容结合事实统一认定；对被告提交的第一组、第二组证据的真实性予以采信，但该组证据显示对租赁物的水电费交费时间为2019年3月25日前，与本案双方争议的期间不具有关联性，对该组证据的关联性，本院不予采信；对被告提交的第三组证据的真实性予以采信，但该组证据显示的水电费的期间为2019年6月21日—8月5日，与本案双方争议的期间不具有关联性，对该组证据的关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年5月9日，原告张春岵与被告林运云签订《租房协议》，约定：林运云将其自有的位于瑞丽市的商住楼出租给张春岵作为商住用途。租期自2019年5月16日至2021年5月15日止，租金每年50000.00元，押金10000.00元。房租每年一次性交付50000.00元，5月9日交付，水电费等物业费以及一切费用由张春岵支付，按抄表单位通知当时付清。原告于当日向被告支付一年的租金50000.00元，及租房押金10000.00元。2019年6月17日，原告收到瑞丽市供排水有限公司发出的《停水通知》，通知租赁物登记户主周桂英交纳2019年4月1日至2019年6月17日所产生的税费及污水处理费共计442.55元。原告于2019年6月28日交纳。原告并于2019年6月30日交纳租赁物所产生的电费725.00元。后双方发生争议，原告起诉至本院请求解决。本院认为，原、被告双方签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方协议约定“水电费等物业费以及一切费用由张春岵支付，按抄表单位通知当时付清。”但协议对租赁物水电费的起算期间未明确约定，按照交易习惯，租赁物所产生的水电费在双方协议签订前应当由出租人自行承担，协议签订后，在租赁期间内的水电费应当由承租人负担。原告主张被告拒绝支付租赁物承租前所产生的水电费及拒绝履行租赁物的维修义务，致使其租赁房屋的合同目的不能实现，原告向本院提交的依据为2019年6月17日停水通知、2019年6月28日云南省增值税普通发票、2019年6月30日收款收据各一份，《停水通知》通知租赁物登记户主周桂英交纳2019年4月1日至2019年6月17日所产生的税费及污水处理费共计442.55元，该期间部分重合在租赁期间范围内，原告未能提交2019年4月1日—2019年5月9日期间的电费清单。原告提交的2019年6月30日收款收据亦未载明租赁物电费的结算期间，且原告亦未向本院提交被告拒绝履行租赁物维修义务的证据材料，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因原告举证不能，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张春岵的诉讼请求。案件受理费1121.00元，减半收取计560.5元，由原告张春岵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审判员  朱湘林二〇一九年十月十七日书记员  郭 辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。