福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初948号 原告：晋江金碧置业有限公司，住所地晋江市池店镇政府路**，统一社会信用代码913505823157614454。 法定代表人：王明甲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑陈然、男，该公司员工。 委托诉讼代理人：华润，女，该公司员工。 被告：黄加勇，男，1984年6月15日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 被告：陈菜香，女，1983年10月10日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。 原告晋江金碧置业有限公司（以下简称金碧公司）与被告黄加勇、陈菜香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金碧公司的委托诉讼代理人郑陈然到庭参加诉讼，被告黄加勇、陈菜香经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的编号为201509040039的商品房买卖合同（含《补充协议》及其他相关附件）；2.两被告协助原告前往晋江市不动产登记中心办理注销网签登记、预告登记备案手续；3.两被告已支付的购房款412096.68元不予退还。事实和理由：2015年8月26日，原告与两被告签订《泉州恒大御景湾楼宇认购书》，约定由两被告认购泉州恒大御景湾楼盘6幢503单元住宅，并对购房款的支付方式进行约定。2015年8月26日两被告依约向原告支付了定金10000元及首付款340178元。2015年9月5日，双方就两被告向原告购买上述房产签订了《商品房买卖合同》，并约定了双方的权利和义务。2015年9月5日原告在晋江市住房和城乡建设局房产登记交易中心办理了商品房合同登记备案手续。两被告向农行丰泽支行申请按揭贷款，并于2015年10月9日放款到原告处。但两被告还贷记录不良，截止2018年11月已连续逾期15次，累计逾期18次。2018年2月两被告失联，致使贷款处于断供状态。2018年5月10日，农行丰泽支行向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，要求两被告承担偿还贷款的义务，原告承担连带担保责任。2018年10月23日和2018年10月27日，原告分别向农行丰泽支行代偿剩余未还按揭款701124.91元，及所产生的利息及罚息26956.41元，共计代偿728081.32元，已结清全部银行贷款。根据《商品房买卖合同》附件四第（一）款第5项约定，结合因两被告拖欠大量外债导致诉争商品房被多家法院查封，原告难以收回房屋，给原告造成巨大损失的实际情况，两被告已支付的购房款412096.68元不予退还。 金碧公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.泉州恒大御景湾楼宇认购书一份，以证明两被告于2015年8月26日向原告认购泉州恒大御景湾楼盘6幢503单元商品房，并对房屋面积、总价款及付款方式进行约定；2.商品房买卖合同一份，以证明2015年9月5日原告与两被告就诉争房产签订《商品房买卖合同》（合同编号201509040039），对双方之间的权利义务进行约定；3.商品房买卖合同备案登记申请表一份，以证明原告已于2015年9月5日将商品房买卖合同在晋江市住房和城乡建设局房产的登记交易中心办理了商品房合同登记备案手续；4.预售许可证一份，以证明原告出售的房源已办理预售许可证；5.不动产首付款发票两份，以证明被告前期交款证明，发票累计350178元；6.电子银行业务回单凭证十八份，以证明原告代偿两被告剩余未还按揭款及其所产生的利息、罚息、复利共计728081.32元，已结清全部银行贷款；7.（2018）闽0503民初4188号民事判决书一份，以证明因两被告违约行为，导致原告承担担保责任，原告有权依据合同约定解除商品房买卖合同，两被告应配合原告办理诉争房屋的撤销备案手续；8.诉讼费发票一份，以证明原告根据（2018）闽0503民初4188号民事判决书垫付诉讼费11023元。 黄加勇、陈菜香未作答辩也未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：黄加勇、陈菜香未到庭参加诉讼，且未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。金碧公司提供的证据1至证据7来源、形式合法，内容可以证明其证明目的，本院均予以认定。金碧公司提供的证据8诉讼费发票与本案不具有关联性，本院不予审查认定。 经审理查明，金碧公司与黄加勇、陈菜香于2015年8月26日签订认购书一份，约定黄加勇、陈菜香向金碧公司认购晋江市池店镇桥南片区泉州恒大御景湾6幢503号商品房。认购书签订后，黄加勇、陈菜香依约支付了定金10000元及首付款340178元，共计350178元。金碧公司与黄加勇、陈菜香于2015年9月5日就上述房产签订了《商品房买卖合同》，约定黄加勇、陈菜香向金碧公司购买上述房产，房屋总价款为1140178元。该合同已办理商品房合同登记备案手续。签订合同后，黄加勇、陈菜香就购房余款790000元向中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行办理银行按揭贷款，金碧公司为该银行按揭贷款提供连带责任保证担保。因黄加勇、陈菜香未按时偿还银行按揭贷款，中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行提起诉讼，泉州市丰泽区人民法院于2018年8月31日作出民事判决书，判决黄加勇、陈菜香应偿还中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金701124.91元及相应利息、罚息、复利，金碧公司对上述债务承担连带清偿责任。后金碧公司代黄加勇、陈菜香偿还银行按揭贷款728081.32元。双方签订的商品房买卖合同附件四第（一）条第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”。另查明，诉争房屋尚未办理登记至黄加勇、陈菜香名下。金碧公司于2019年1月9日向本院提起诉讼。 本院认为，黄加勇、陈菜香未按时偿还银行按揭贷款，导致金碧公司承担保证责任，代其偿还部分银行按揭贷款，黄加勇、陈菜香已构成违约，商品房买卖合同所约定的金碧公司解除合同的条件已成就。黄加勇、陈菜香向金碧公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于黄加勇、陈菜香名下，黄加勇、陈菜香对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封及轮候查封，但此查封实际为预查封，不影响金碧公司行使合同解除权。故金碧公司要求解除其与两被告之间的商品房买卖合同，并由两被告承担违约责任，本院予以支持。金碧公司主张两被告已付购房款412096.68元应作为违约金不予退还。从两被告支付房款的情况来看，双方约定的已付购房款412096.68元均作为违约金明显高于金碧公司的损失，本院酌情适当减少为按全部房款的10%计算违约金，即违约金为114017.8元（1140178×10%）。鉴于诉争房产已被司法机关预查封，金碧公司应就两被告已付的购房款1140178元，扣除其代两被告偿还的银行按揭贷款728081.32元后，将剩余款项412096.68元直接提交于首封的司法机关，由该司法机关进行处理，金碧公司所主张的违约金不得直接在剩余款项中没收。双方之间的商品房买卖合同已办理商品房合同登记备案手续，该合同解除后，金碧公司要求两被告应协助前往晋江市不动产登记中心办理注销网签登记、预告登记备案手续，本院予以支持。 综上所述，金碧公司与黄加勇、陈菜香签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。两被告存在违约行为，合同约定的金碧公司解除合同的条件已成就，金碧公司要求解除其与两被告之间的商品房买卖合同，要求两被告协助办理注销网签登记、预告登记备案手续，支付违约金114017.8元，本院予以支持。金碧公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄加勇、陈菜香经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州金碧新发展置业有限公司与被告黄加勇、陈菜香签订的合同编号为201509040039的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）； 二、被告黄加勇、陈菜香应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州金碧新发展置业有限公司办理注销网签登记、预告登记备案手续； 三、被告黄加勇、陈菜香应于本判决生效之日起十五日内支付给原告泉州金碧新发展置业有限公司违约金114017.8元； 四、驳回原告泉州金碧新发展置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15062元，由原告泉州金碧新发展置业有限公司负担500元，被告黄加勇、陈菜香负担14562元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 人民陪审员  张建福 人民陪审员  颜新艳 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－