重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初17232号原告：重庆市渝港物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区辅仁路****负**，统一社会信用代码91500108781587704M。法定代表人：肖基銮,总经理。委托诉讼代理人：杨贵彬，男，汉族，1975年8月24日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：彭陈成，女，汉族，1991年12月1日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：陶飞，男，汉族，1970年7月11日出生，住重庆市南岸区。原告重庆市渝港物业管理有限公司（以下简称“渝港物业公司”）诉被告陶飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝港物业公司委托代理人杨贵彬、彭陈成，被告陶飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝港物业公司诉称，被告系重庆市南岸区学府大道2号江南国际新城的业主，该房屋建筑面积140平方米。2007年3月原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向被告购买房屋的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。合同约定，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用和公摊水电费，按月缴费，缴费时间为每月20日前（或物业管理公司通知时间为准）缴纳当月费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的3‰缴纳违约金。上述合同签订之后，原告即为被告提供物业服务，但是被告从2018年1月起拒绝向原告缴纳物业管理费和公摊水电费，截止2019年6月被告拖欠原告的物业管理费、公摊水电费及水费达到了2831.7元。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。原告起诉请求判令：1、被告支付原告从2018年1月起截止至2019年6月期间的物业管理费人民币2520元，从2018年1月起截止至2019年6月公摊水电费311.7元及每日按照所欠物业管理费、公摊水电费及水费的千分之三计算至实际付清之日止的违约金；2、并承担本案的诉讼费用。被告陶飞辩称，原告事实上提供的物业服务管理存在诸多违约，在知悉被告楼上非法住改商、违反物业使用的情况，开设黑网吧危害小区业主合法权益情况下，原告不闻不问听之任之，也没有有效管理，更没有依据《业主公约》向人民法院提起诉讼予以取缔，原告属于典型的失职不作为。原告对小区出入管理松散、不作为以及对黑网吧搬离后的房屋违反装修规定的管理不到位，导致被告的权益进一步受损，正常生活也受到严重影响。被告认为其只应该承担公摊水电费311.7元，物业服务管理费2520元被告不应该支付，因为原告多项违约，所以请求驳回原告要求被告支付物业服务管理费2520元的诉讼请求。原告渝港物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：证据1：前期物业服务协议。拟证明双方物业服务关系成立以及物业收费标准是按建筑面积一元每平方米计算；证据2：报事报修记录表2张、派工单2张、秩序维护巡逻签到表2张。拟证明原告履行了物业服务的义务；证据3：房屋登记信息查询证明。拟证明被告系业主，房屋建筑面积140平方米；证据4：EMS面单、电费物业催收函。拟证明原告曾向被告催收过物业服务费用、公摊水电费；证据5：收费收据2张，拟证明被告于2016年12月25日预缴了2017年的物业费、2016年12月25日实缴了2015年至2016年的公摊水电费；重庆增值税专用发票、重庆国家税务局通用机打发票，拟证明原告代缴了公摊电费，业主应该承担相应公摊电费；证据6：水电费公摊费情况表、陶飞公摊欠费明细表。拟证明本案被告陶飞应该承担的公摊水电费金额；证据7：物业项目经理接待日活动记录。拟证明物业公司三次组织业主陶飞、社区工作人员、工商部门工作人员进行协调，其中2018年六月份组织的那次协调中，被告楼上业主也参加了，当时未达成协调结果，但物业公司履行了积极协调的职责。被告陶飞的质证意见为：对证据1的真实性及内容均无异议；对证据2的真实性无异议，但是认为秩序维护巡逻签到表的签到时间不属实，对报修记录表2张、派工单2张无异议；对证据3的三性均无异议；对证据4无异议；对证据5和证据6的三性均无异议，认可公摊水电费311.7元应当承担；对证据7的真实性予以认可，但是工商部门来小区调查核实并不是原告主动组织的，是因为被告多次去工商局投诉举报后，工商部门才来小区调查核实的，原告只是参与旁听；2018年1月22日这次被告参与了，楼上业主开黑网吧，漏水导致被告房屋受损，但是楼上业主未参加，没有任何协商结果；2018年4月18日这次只是原被告双方沟通记录，只是被告将向工商举报情况通报给了原告。被告陶飞为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：证据1：前期物业服务协议、业主临时公约。证明原告有相应的服务标准，被告与原告是合同关系，双方受合同约束；证据2：照片。证明楼上非法住改商开了黑网吧，该网吧有20台左右的电脑，20来个人员，吃喝拉撒均在其内，用电用水超负荷，房屋结构也超负荷，网吧无人管理，24小时营业，对被告的生活造成很大影响；楼上网吧还漏水导致被告的房屋受损，该行为存在很多安全隐患；网吧撤场后，楼上业主还违规装修、违规堆放装修垃圾、在规定时间外进行违规装修，这均证明了原告对进出管理松散，违反前期物业协议的2.1条、2.2条；违规装修违反了业主临时公约的第12条，原告违反前期物业服务协议第3.3条；证据3：整改通知书照片。证明被告向原告投诉过黑网吧及违规装修情况，原告也确实发了整改通知张贴到楼上业主门上，但是原告并没有做出其他实际有意义的行动。原告渝港物业公司的质证意见为：对证据1的三性均予以认可；对证据2的三性均不予认可；对证据3真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，不能达到被告证明目的。经审理查明，2017年3月24日，原告渝港物业公司作为甲方与被告陶飞作为乙方签订《江南国际新城住宅（商业用房）前期物业服务协议》，约定甲方同意提供、乙方同意接受甲方对江南国际新城提供物业管理服务；合同期限为2年（自“江南国际新城”整体竣工，经有关部门验收合格之日起开始计算）。上述协议另约定：本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自自动终止；住宅物业管理费（包含电梯费）按建筑面积1.0元/平方米/月的标准计收；物业管理费应按月缴纳。乙方在当月20日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用缴清，逾期将按日向乙方加收应缴纳费用3‰的滞纳金。甲、乙双方还就物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。原告渝港物业公司依约对该小区提供了包括清洁卫生、绿化维护、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告陶飞系重庆市南岸区学府大道2号江南国际新城住宅房屋业主，其房屋建筑面积为140平方米，其每月应缴纳的物业费为140元，其拖欠原告渝港物业公司从2018年1月起截止至2019年6月期间的物业管理费人民币2520元，按据实摊算原则，经核算被告应承担的2018年1月起截止至2019年6月期间的公摊水电费311.7元，该款被告未予缴纳。2019年7月15日，原告渝港物业公司以被告陶飞拖欠其物业费、公摊水电费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，“江南国际新城”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告渝港物业公司与被告陶飞签订的《江南国际新城住宅（商业用房）前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告拖欠原告从2018年1月起截止至2019年6月期间的物业管理费人民币2520元及公摊水电费311.7元，事实成立，被告应予支付。原告主张违约金按照每日所欠物业管理费、公摊水电费及水费的千分之三计算至实际付清之日止，该计算标准过高，本院依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。因双方约定物业管理费逾期计收违约金，但未约定公摊水电费逾期计收违约金，故本院对原告要求就逾期未付的物业管理费计收违约金予以支持，对原告要求就逾期未付的公摊水电费计收违约金不予支持。被告关于原告物业服务管理存在诸多违约，没有有效管理属于典型的失职不作为，其不同意给付物业费、公摊水电费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陶飞于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆渝港物业管理有限公司从2018年1月起截止至2019年6月期间的物业管理费人民币2520元及违约金（以被告陶飞所欠物业费金额为基数，从欠付该金额的当月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该金额付清之日止）；二、被告陶飞于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆渝港物业管理有限公司2018年1月起截止至2019年6月期间的公摊水电费311.7元；三、驳回原告重庆渝港物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陶飞负担（此款已由原告重庆渝港物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  彭 峰法官助理  胡凯文二〇一九年十月十四日书 记 员  田艳秋