濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初4276号原告(反诉被告)：孙明珠，男，汉族，1975年5月19日出生，住濮阳市华龙区。被告(反诉原告)：濮阳恩次方置业有限公司，住所地：濮阳市新东路与新田路交叉口东南角。统一社会信用代码：91410900MA3X7P8A1Q。法定代表人：韩红，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宏光，男，汉族，1980年10月15日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郝利民，河南若澍律师事务所律师。原告孙明珠与被告濮阳恩次方置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙明珠，被告濮阳恩次方置业有限公司(以下简称：恩次方公司)的委托诉讼代理人郝利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的商品房一套，房屋总价款644879元，交房日期为2018年12月31日，如果延期交房，被告自交付期限次日起至实际交付之日，按日向原告支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依合同约定付清了全部房款，但被告却未按合同约定向原告交付房屋。原告认为，被告延迟交付房屋的行为构成违约，合同中约定的违约金标准过低，无法弥补原告的损失，故原告为了维护自身合法权益，请求法院判令：1、要求被告按总房款的日万分之一点五向原告支付违约金8411.75元(后续违约金从起诉日起另计，计算至房屋交付使用)；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中双方对主要条款达成一致，双方应按合同约定履行自己的义务，原告要求变更合同的约定将违约金提高至日万分之一点五的请求应不予支持，被告同意与原告解除合同。二、原、被告所签订的合同第十六条中明确约定了被告不承担逾期交房违约责任的条件，案涉房屋在开工建设后，由于环保原因，政府要求停工的时间已累计9个多月，故被告现未交房并未违约。案涉房屋已在2018年12月31日前完工，并曾两次向原告发通知交房，但原告不接收房屋，不办理交房手续。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告(被告)反诉称：原、被告签订的《商品房买卖合同》30页“附件十一补充协议”第二条约定“热力、天然气安装费及初装费、水、电、通讯、闭路电视、宽带及其他小区配套设施费用等相关接口费、开通费由买受人承担”。上述费用共计5434.5元，应由反诉被告向反诉原告交纳。故请求判令反诉被告向反诉原告支付暖气工程配套费3091元、热力计量表款650元、天然气工程配套费1693.5元，共计5434.50元。反诉被告(原告)辩称：反诉原告诉请金额不合理。签合同时对方没有告知，反诉被告也未看到。反诉被告不应该交，该收费不合理。经审理查明，原告与被告签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的花半里小区第003号楼3单元3层06号房，商品房预售证为濮房预售证第2107-057号，单价5218.84元，房款总计644579元，付款方式为贷款方式付款，买受人应于2018年4月9日前支付首期房价款194579元，余款450000元采用贷款支付；二、交房时间为2018年12月31日前，商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。三、逾期交房责任，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)中的比率)。逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第十六条约定：如因如下原因逾期交房的，出卖人不承担任何逾期交房违约责任。(1)因(地震、雨雪)等无法抗拒的自然灾害造成逾期交房的；(2)因政府政策条例(环保)等无法正常施工造成逾期交房的。该合同第八条第1(1)中的比率为日利率万分之1.5的违约金。另查明，2018年4月9日，被告为原告开具收取首付款194579元收据一份。2019年4月11日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司对案涉房屋出具测绘报告，同年5月17日，房管部门面积备案。2019年4月22日，案涉房屋竣工验收，同年4月29日竣工备案。另查明，濮阳市人民政府濮政［2017］43号政府文件第(五).14规定，严格落实冬季“封土行动”。2017年11月15日至2018年3月15日(120天)，城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业。另查明，本案于2019年5月31日开庭审理，被告出示竣工验收备案表、测绘报告，原告在庭审中表示同意接收房屋。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已付清了全部购房款，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，存在违约。被告辩称正是因为政府重大事项安排、环保问题勒令停工，属于免责事由，应免除被告逾期交房的违约责任。被告提交的证据中，仅濮政［2017］43号政府文件要求城区内各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工，停止道路工程、水利工程、土地整治等土石方作业全面停工的期限为120天，其他文件并未要求，原告停工整改系原告自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，故对逾期交房的违约期限中应扣除因政府政策条例要求停工的120天，对被告的其他答辩意见，亦不予采信。被告辩称其所售房屋已于2018年4月29日达到合同约定的交付条件，并于2018年4月28日通知原告交房，被告已完成了交房义务。对此本院认为，原告即使在2018年4月28日通知原告交付房屋，但其并未达到交付条件，原告有理由拒绝接收。被告未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。合同约定的交房时间为2018年12月31日，现原告主张继续履行合同，并要求被告支付逾期交房违约金。被告当庭出示竣工验收备案表、测绘报告，原告亦同意接收，故被告违约交付房屋期限应自2019年1月1日起计算至2019年5月31日(150天)，扣除因政府政策条例停工的120天，按照房屋价款644579元为基数，按日万分之1.5支付违约金，共计2900.61元。反诉原告依据其与热力公司等单位签订的《供热计量用户信息传输及设备维护协议》、《集中供热工程施工合同》、《城镇燃气设施配套建设合同》要求反诉被告支付支付暖气工程配套费3091元、热力计量表款650元、天然气工程配套费1693.5元，共计5434.50元。上述证据不能证明反诉被告应支付反诉原告所诉请的费用，故反诉原告的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告濮阳恩次方置业有限公司支付原告孙明珠逾期交房违约金2900.61元，于判决生效后十日内履行完毕。驳回原告孙明珠的其他诉讼请求。驳回反诉原告濮阳恩次方置业有限公司的诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告濮阳恩次方置业有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告濮阳恩次方置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  鲁亚萍审 判 员  林春江人民陪审员  杜素芳二〇一九年十月十日书 记 员  朱 宁