江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初5734号原告:刘国萍，女，1965年7月15日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：伍可，男，系母子关系。被告：彭阿龙，男，1991年9月1日生，汉族，湖南省长沙人，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人：郑根波，宜春市时代法律服务所法律工作者。第三人：李桂华，男，1968年9月26日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区温汤镇田心村组。身份证号：362201196809266216。第三人：李文，男，1991年5月29日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：李桂华，父子关系。第三人：宜春博雅居实业有限公司，住所地：宜春市温汤镇温泉路75号，统一社会信用代码：91360900561092080N。法定代表人：李桂华，系公司总经理。原告刘国萍（以下简称原告）与被告彭阿龙（以下简称被告）、第三人宜春博雅居实业有限公司、李桂华、李文案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘国萍及其委托代理人伍可，被告彭阿龙的委托代理人郑根波，第三人李桂华、第三人宜春博雅居实业有限公司法定代表人李桂华、第三人李文委托代理人李桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对原告购买的位于宜春市袁州区温塘镇阳光花园小区18栋3楼302室房产的强制执行。并解除对该房屋的查封；2、请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人宜春博雅居实业有限公司在2015年8月5日签订了《阳光里内部认购协议书》，并于当日支付了全部房款，之后原告一直要求第三人办理过户登记，但第三人一直以还有部分房屋未验收，无法办理过户手续为由长期拖延。其后第三人通知原告收房，原告与当日办理收房手续并签订《物业服务协议》。同时缴纳了水电费和物业服务费，并开始着手准备装修该房屋。然而就在不久前，原告发现因第三人宜春博雅居实业有限公司与被告的借贷纠纷一案，该房屋已经被袁州区人民法院查封，原告便立即向法院提出执行异议的书面申请。2019年8月1日，袁州区人民法院作出驳回原告执行异议的裁定。原告认为袁州区人民法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为依据作出的裁定认定事实不清，适用法律错误。实践中异议复议规定第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。并非能够使用二十九条，就自然排斥第二十八条，异议复议规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（原告与第三人于2015年8月5日签订的阳光里内部认购协议书）。（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产（原告签订了物业服务协议，并且缴纳了涉案房屋水电费、物业费、且早已开始着手装修）。(三)、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行(原告购买的房屋当日已交纳了全部房款)。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记（原告多次催告过户，第三人拒不配合，未过户并非原告自身原因）。由此可见，原告均符合第二十八条规定的四个条件，也就不要使用第二十九条规定，袁州区人民法院仅仅依据《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南第二十四条》规定，片面地直接驳回原告的异议。这显然忽略两个条款的实际适用原则。综上所述，原告完全排除对涉案房屋的产权进行被告无权对该房屋主张权利。为维护原告的合法权益，原告特上法院提起诉讼。望判如所请。被告辩称：请求人民法院依法驳回原告要求解除对该房屋进行查封的诉讼请求，并且承担诉讼所带来的所有费用。理由：原告与第三人所购买的房屋只是一种购买形式，并没有到当地不动产登记机关进行登记办理，事实上原告于2019年6月18日向袁州区人民法院执行局提出了书面执行异议申请，经袁州区人民法院审理，并于2019年8月1日下达的执行裁定书认为原告的异议申请由于不符合江西省高级人民法院关于执行异议之诉的审理指南24条规定四项事实规定理由，因此驳回了原告的执行异议。恳请人民法院依法查明事实后驳回原告的起诉。第三人李桂华、李文、宜春博雅居实业有限公司述称：涉案房屋是原告的，我同意解封。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下法律事实：彭阿龙与李桂华、李文、宜春博雅居实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月14日作出（2018）赣0902民初4003号民事判决书，判决由被告李桂华于本判决生效之日起十五日内向原告彭阿龙偿还借款1668852元及利息（自2017年10月28日起按月息2%计算至还清借款之日止），被告李文、宜春博雅居实业有限公司对其中的1168852元及利息（按上述方法计算）承担连带担保责任。案件受理费23699元、保全费5000元，由被告李桂华承担23047元，由原告彭阿龙承担5652元。该判决生效后，彭阿龙于2019年3月7日向本院申请执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院查封了宜春博雅居实业有限公司名下位于温汤镇渊源路5号阳光花园18幢3层302室房屋。2019年6月12日，本院在涉案房产处张贴公告，责令被执行人宜春博雅居实业有限公司在2019年6月30日之前迁出位于温汤镇渊源路5号阳光花园18栋302室房屋。同时还张贴查封公告，载明：“…上述房产查封期限自2019年6月6日至2022年6月5日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理，与本案拍卖财产有关的担保物权人，优先权人等相关权利人，如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议”。案外人遂向本院提起执行异议。2015年8月4日，第三人宜春博雅居实业有限公司开出收据，收到原告购买温汤镇阳光花园18栋1单元302室住宅款520030元。2015年8月5日,原告与第三人宜春博雅居实业有限公司签订《阳光里内部认购协议书》，主要约定：原告认购的商品房为第三人宜春博雅居实业有限公司所有的位于温汤镇阳光花园18栋1单元301、302室住宅，该商品房总面积109.48平方米，其中套内面积83.68平方米。认购单价为9500元/平方米，认购总价为1040060元。第三人宜春博雅居实业有限公司承诺为原告办理该房产的产权登记备案手续。2018年4月15日，原告与宜春市齐家置业有限公司签订温汤镇阳光花园18栋1单元302室住宅物业管理协议，并交纳了物业管理费1100元。2018年9月6日，原告签订管道燃气供气合同。另查明，涉案房屋一直未办理产权登记备案手续，案外人名下在宜春市袁州区中山西路还有一套住房。本院认为，原告要求请求判决停止对原告购买的位于宜春市袁州区温塘镇阳光花园小区18栋3楼302室房产的强制执行。并解除对该房屋的查封，应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案原告在本院查封涉案房屋之前虽有签订内部认购协议书，已支付全部价款，已占有该涉案房屋，但原告自2015年8月5日与第三人宜春博雅居实业有限公司签订《阳光里内部认购协议书》，交纳全部购房款，签订住宅物业管理协议，并交纳了物业管理费，签订管道燃气供气合同后，至2019年8月15日本院作出（2019）赣0902执634号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人宜春博雅居实业有限公司名下位于宜春市袁州区温塘镇阳光花苑小区18栋3楼302室等房产，一直未与第三人宜春博雅居实业有限公司对涉案房屋办理商品房预售登记手续，也未办理产权过户登记。原告无证据证明非因其自身原因未办理过户登记，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘国萍的诉讼请求。案件受理费100元，由第三人宜春博雅居实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁立林人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年十月三十一日代书 记员  陈 菲