贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民初128号原告：陈宇扬，男，1997年12月23日生，侗族，贵州省凯里市人，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张光华，贵州洲联合律师事务所律师。被告：赵纯吾，男，1964年9月7日生，汉族，湖南省邵东县人，住该县。被告：王开云，男，1963年1月21日生，汉族，湖南省邵东县人，住该县。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李林燕，女，系该公司行政人事部职工。原告陈宇扬诉被告赵纯吾、王开云、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈宇扬的委托诉讼代理人张光华、第三人大地联创房产公司的委托诉讼代理人李林艳到庭参加诉讼。被告赵纯吾、王开云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈宇扬起诉请求：⒈判决确认原告购买的位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋一套归原告陈宇扬所有。⒉不得执行位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋。⒊案件受理费由被告赵纯吾、王开云承担。事实及理由如下：2012年6月16日原告陈宇扬与第三人大地联创房产公司签订了《大地集团内部工福利房购买协议书》，协议约定由原告陈宇扬购买大地联创房产公司所开发的位于凯里市开发区××大道北侧朱家坳处“香山别苑”房地产项目4#楼1-25-6号房屋一套，房屋建筑面积为119.65平方米、套内面积104平方米，按套内面积每平方米单价为2370.00元，房款总价为283570.00元。原告陈宇扬于2012年7月21日通过银行向第三人转账支付购房款281570.00元。房款付清后，同年7月21日第三人大地联创房产公司按《协议书》约定与原告陈宇扬签订了《商品房买卖合同》确认将第三人开发的位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋一套卖给原告陈宇扬，并于2018年12月31日交付。房屋购买后，原告陈宇扬要求第三人及时办理房屋产权备案登记，第三人以各种理由推脱，房屋建成后，原告搬入居住。原告与第三人的买卖事实已发生，《商品房买卖合同》成立。2018年7月16日被告赵纯吾、王开云因与第三人大地联创房产公司有建设工程合同纠纷，赵纯吾、王开云申请黔东南州中级人民法院以（2018）黔26民初47号《民事裁定书》作出查封大地联创房产公司位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃、××＃××房产，查封期为三年的裁定，原告所购买的房屋刚好所属被查封的四期4#楼1-25-6号。原告得知所购买房屋被被告申请法院查封后，于2019年6月27日向黔东南州中级人民法院提出执行异议，要求解除对原告购买“香山别苑”四期4#楼1-25-6号房屋的查封。2019年7月18日黔东南州中级人民法院以不动产物权未办理登记为由以（2019）黔26执异27号执行裁定书驳回原告异议请求。原告认为在第三人与被告发生查封事由之前，原告已向第三人购买“香山别苑”四期4#楼1-25-6号房屋并支付全部购房款，双方依法签订的《商品房买卖合同》应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告所购买第三人不动产并无过错，双方合法交易应当得到保护，且原告购买房屋属原告唯一住房。因被告申请及第三人的过错造成原告''香山别苑"四期4#楼1-25-6号房屋被查封，被告申请查封前“香山别苑”四期4#楼1-25-6号房屋归原告所有，只是未办理登记，人民法院应当排除对（案外人）原告财产的执行。被告与第三人因建设工程纠纷申请法院查封原告合法财产的行为已造成对原告的侵权，为保护原告合法权益不受侵害，特向人民法院提出起诉，请求人民法院判令原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋一套归原告陈宇扬所有。不得执行位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋。被告赵纯吾、王开云未提交书面的答辩意见。第三人大地联创房产公司未提交书面的答辩意见，庭审时其代理人口头答辩称认可原告陈宇扬起诉的事实属实。并称该房屋没有办理过户手续是因为大地联创房产公司经营方面的原因，没有办理网签系统，导致无法给原告及其他购房户办理备案登记。原告陈宇扬为证明其诉讼主张，向本院提交的证据材料及对方当事人的质证意见如下：1、原告陈宇扬的身份证复印件，拟证明原告的主体资格，第三人质证后无异议。2、《大地集团内部员工福利房购买协议书》，拟证明原告与第三人购买签订内部购房协议的事实。第三人质证后无异议。3、《商品房买卖合同》，拟证明原告与第三人签订有购房合同的事实。第三人质证后无异议。4、《收据》及POS机刷卡小票，拟证明原告于2012年7月21日已付清全部购房款的事实。第三人质证并当庭与公司会计核对后，确认其公司已收到购房款的283570元的事实。5、（2018）黔26民初47号《民事裁定书》，拟证明被告因与第三人有工程款纠纷，申请法院查封该房屋的事实。第三人质证后无异议。6、执行异议书，拟证明原告已提出执行异议的事实。第三人质证后无异议。7、（2019）黔26执异27号《执行裁定书》，拟证明法院查封原告的房屋只作形式审查未作实质审查的事实。第三人质证后无异议。8、《商品房预售许可证》，拟证明第三人售房合法。第三人质证后无异议。9、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》，拟证明原告和第三人已申请备案登记的事实。第三人质证后无异议，并称未能做备案登记的原因是之前售房是手签，后来改为网签后，因第三人大地联创房产公司一直没有办理好网签系统，故房屋登记管理部门未在备案表上盖章。本院审查后，对上述证据材料的真实性均予以采信。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告陈宇扬的母亲杨雯曾经是大地联创房产公司的职工，2012年6月16日杨雯以原告陈宇扬之名与第三人大地联创房产公司签订了《大地集团内部工福利房购买协议书》，协议约定由原告陈宇扬购买大地联创房产公司所开发的位于凯里市开发区××大道北侧朱家坳处“香山别苑”房地产项目4#楼1-25-6号房屋一套，房屋建筑面积为119.65平方米、套内面积104平方米，按套内面积每平方米单价为2370.00元，房款总价为283570.00元，预交2000元订房诚意金。原告陈宇扬于2012年7月21日第三人大地联创房产公司按《协议书》约定与原告陈宇扬签订了《商品房买卖合同》确认将大地联创房产公司开发的位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋一套卖给原告陈宇扬，同年7月21日陈宇扬通过POS机刷卡向第三人大地联创房产公司支付购房款281570.00元。房款付清后，该房已于2018年12月31日交付给陈宇扬。2018年7月16日被告赵纯吾、王开云因与第三人大地联创房产公司有建设工程合同纠纷，赵纯吾、王开云申请财产保全，本院作出（2018）黔26民初47号《民事裁定书》，查封大地联创房产公司位于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃、××＃楼××房产，原告所购买的房屋所属被查封的23套房产之内。在被告赵纯吾、王开云与第三人大地联创房产公司之间的（2018）黔26民初47号拖欠工程款纠纷一案生效后，本院在执行该案时，2019年6月27日原告陈宇扬以其早已购买了该套房子为由向本院执行局提出执行异议。2019年7月18日本院作出（2019）黔26执异27号执行裁定书驳回陈宇扬的异议请求。为此，陈宇扬向本院提起本案的执行异议之诉。另查明，2018年12月31日该房交付后，陈宇扬已实际占有入住。本院认为：综合当事人的诉讼请求及理由，本案的争议焦点为：1、原告陈宇扬与第三人大地联创房产公司之间的房屋买卖关系是否属实？2、陈宇扬请求停止对该房屋强制执行的理由是否成立？3、陈宇扬要求确认涉案房屋归其所有是否应支持？一、关于陈宇扬与大地联创房产公司之间的房屋买卖关系是否属实的问题。陈宇扬向法院提交了《大地集团内部员工福利房购买协议书》、《商品房买卖合同》、《收据》、POS机刷卡小票等证据，大地联创房产公司认可上述证据的真实性，也确认在签订商品房买卖合同当天已收到陈宇扬支付的全部购房款283570.00元，应认定该房屋买卖且款项已付清的事实属实。二、关于陈宇扬请求停止对该房屋强制执行的理由是否成立的问题。上述已分析，陈宇扬与大地联创房产公司之间的房屋买卖关系成立，案涉房屋在法院查封之前已卖给陈宇扬，陈宇扬已支付了全部价款并已实际占有使用该房屋，该房屋未能办理转移登记的过错也不能归责于陈宇扬。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，陈宇扬对执行标的物（本案争议房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对该房屋强制执行的理由成立。三、关于陈宇扬要求确认涉案房屋归其所有是否应支持的问题。本案中，陈宇扬虽然与大地联创房产公司签订有商品房买卖合同并已支付了全部购房款，但该房屋一直未能得到房管部门的预售备案登记，至今为止，案涉建设工程也未进行竣工验收，不具备办理不动产转移登记手续的基本条件。故本院对陈宇扬要求确认其房屋所有权的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对坐落于贵州省××经济开发区××大道北侧××“××别××”××＃楼××号房屋的强制执行。二、驳回陈宇扬的其他诉讼请求。案件受理费5553.55元，由被告赵纯吾、王开云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇一九年十月十二日法官助理罗惠书记员罗朝丽