广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25626号原告（反诉被告）：杨璐璐，女，1980年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：王洁、欧阳艳萍，均系广东正大联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：马芬，女，1990年9月20日出生，汉族，住广东省龙川县。委托代理人：伍蓉玲、王倩婷，分别系广东海智律师事务所律师、实习律师。被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区小北路三眼井上街****，统一社会信用代码914401040721356410。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：邹玉娣、张伟瑛，均系该司职员。原告（反诉被告）杨璐璐诉被告（反诉原告）马芬、被告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称“德才公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨璐璐的委托代理人王洁、欧阳艳萍，被告（反诉原告）马芬及其委托代理人伍蓉玲，被告德才公司的委托代理人邹玉娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨璐璐诉称：2018年7月2日，杨璐璐、马芬签订《房屋买卖合同》，约定杨璐璐将广州市天河区沙河顶新二街12号之三501房出售给马芬，成交价为178万元；付款方式为涂销抵押后按揭（组合贷款）付款，马芬于合同签订当日支付定金5万元；马芬不依约购买房屋的，应向杨璐璐支付成交价10%的违约金；逾期十日以上的，杨璐璐有权不出售房屋，但需退还马芬已付的所有款项，并由马芬向杨璐璐支付成交价10%的违约金。2018年7月5日，杨璐璐与马芬、德才公司办理了网签手续，签订了《广州市存量房买卖合同》，约定马芬于2018年8月31日前申请办理银行按揭手续；如杨璐璐或马芬原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，延迟超过10日的，视为交易不成，守约方有权追究违约方违约责任。2018年7月12日，杨璐璐、马芬与按揭公司房小姐共同办理了第一次按揭手续，银行为中国建设银行。2018年7月19日，马芬以不满意按揭（评估价及贷款期限未达预期）为由，不再配合房小姐执行按揭手续，并称要自行找银行申请按揭。2018年8月2日，马芬撤销了其向中国建设银行提出的按揭申请，并要求房小姐将按揭资料退还。2018年8月9日，马芬自行找了中国银行办理按揭贷款，杨璐璐、马芬到中国银行胡经理处办理了按揭手续。2018年8月20日，杨璐璐、马芬及中国银行的胡经理去广州市公积金中心签署申请公积金的资料，马芬故意未带中国银行卡，导致该日的手续未办成。之后，马芬预留的电话变为空号，并将杨璐璐微信拉黑，杨璐璐、胡经理均无法找到马芬。2018年8月31日下午，马芬恢复了微信联系，称9月3日去办理公积金按揭手续，虽此时马芬已构成违约，但杨璐璐还是选择了配合。2018年9月2日，马芬又表示不在中国银行办理按揭了，要重新选择工商银行。2018年9月3日，杨璐璐依约到达公积金中心，但马芬直到公积金中心下班才出现，并坚持要更换按揭银行，导致当天又未能办理公积金按揭手续。综上，马芬作为按揭的申请方，数次更换按揭银行，至今未办理好按揭手续，已超过合同约定的申请按揭时间十天，构成根本违约，杨璐璐作为守约方有权解除合同，故诉至法院，请求判令：一、解除杨璐璐、马芬于2018年7月2日签署的《房屋买卖合同》及2018年7月5日签署的《广州市存量房买卖合同》；二、马芬、德才公司配合杨璐璐向房管部门办理撤销《广州市存量房买卖合同》的手续；三、马芬向杨璐璐支付违约金178000元；四、本案诉讼费由马芬承担。被告（反诉原告）马芬答辩及反诉称：杨璐璐、马芬于2018年7月2日签订的《房屋买卖合同》及2018年7月5日签订的《广州市存量房买卖合同》均是合法有效的，未能及时履行是多种原因造成的，并非哪一方的过错。上述合同现已履行了大部分，只需双方再去一次银行即可办理过户手续，继续履行合同对双方都有好处。按揭手续没有及时办下来确实是客观原因所致，2018年7月12日马芬与杨璐璐一起去了按揭公司，但联系的银行表示因涉案房屋年限的问题不同意贷款30年，而签订合同之前中介一直承诺是可以办理30年的贷款的，于是马芬只好再找其他银行办理按揭手续。后马芬于2018年8月10日向中国银行提出了贷款申请，并约定杨璐璐8月20日一起到公积金中心进行面签，由于中国银行的按揭员未提前告知要带中国银行的卡，马芬只好现场办卡，但最终还是因为中国银行一类卡和工资卡冲突导致当天未能办成。之后，马芬因为左手骨折回老家休养，耽误了办理按揭贷款的时间，但还是坚持于2018年8月31日赶到公积金中心排队拿号，并让中介联系杨璐璐一起办理按揭手续，但杨璐璐迟迟未出现。后马芬又得知，中国工商银行办理按揭贷款的利率需要上浮10%，中国银行办理按揭贷款的利率需要上浮15%，这对马芬来说是一个巨大的利息差异，故在当天杨璐璐未到场，中介也说杨璐璐要求延后处理的情况下，马芬才与杨璐璐协商可否再换个银行申请贷款，由于杨璐璐不同意更换，马芬只好同意继续在中国银行办理。此种情况下，杨璐璐坚持要求解除双方合同是没有理由的。《广州市存量房买卖合同》约定双方于2018年8月31日前申请办理银行按揭手续，只是约定了双方开始着手办理按揭贷款的截止时间，而马芬确实是在2018年8月10日就开始着手向中国银行申请贷款，故马芬不构成违约。综上，请求法院驳回杨璐璐的全部诉讼请求，并判令：一、杨璐璐、马芬继续履行双方于2018年7月2日签订的《房屋买卖合同》及2018年7月5日签订的《广州市存量房买卖合同》。二、本案本诉、反诉受理费均由杨璐璐承担。原告（反诉被告）杨璐璐就反诉辩称：马芬一直消极履行合同，未按合同约定时间办理按揭，并多次表示要解除合同，其已构成违约。合同签订后，马芬委托按揭公司向中国建设银行申请贷款，2018年7月16日按揭公司得出涉案房屋的评估价格低于双方合同约定的价格，马芬认为自己在本次交易中受骗，便以各种方式表示要重新考虑是否继续履行合同，希望与杨璐璐终止合同，但杨璐璐、德才公司都表示希望继续交易。2018年8月30日、31日，马芬将杨璐璐的微信拉黑，显然不是积极履行合同的表现。此后，马芬多次更换按揭银行，杨璐璐都予以配合，但最后马芬还是没有在合同约定的期限内办理贷款申请手续，逾期超过10天，杨璐璐有权解除合同并要求马芬支付违约金。被告德才公司辩称：德才公司提供居间服务过程中一直积极配合杨璐璐与马芬办理按揭及房屋交易手续，但由于一直无法确定按揭银行，才导致没有履行合同义务。办理中国银行的按揭申请后，马芬认为利率过高，故其没有继续办理中国银行的按揭。德才公司已完成了居间义务，希望杨璐璐、马芬可以继续履行合同。经审理查明：杨璐璐系广州市天河区沙河顶新二街12号之三501房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，涉案房屋建筑面积为54.66平方米，用途为住宅。2018年7月2日，杨璐璐（甲方、卖方）与马芬（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定甲方将涉案房屋以现状按套售予乙方，成交价为1780000元。甲乙双方同意按涂销抵押按揭付款方式付款，乙方于签订本合同当天支付首期楼价款（含定金）50000元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款490000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；1240000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；乙方应在签署本合同后（空白）天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；若由于买卖双方原因导致涉案房屋在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价10%的违约金。乙方签订本合同后不能按本合同约定买入涉案房屋，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售涉案房屋，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准等。2018年7月5日，杨璐璐（甲方/卖方）与马芬（乙方/买方）、德才公司（丙方/房地产中介服务机构）办理了网签，签署了《广州市存量房买卖合同》（以下简称“《网签合同》”），约定：涉案房屋存在抵押等他项权利情况，本次交易递件与涂销抵押一并办理、本次交易递件与抵押登记一并办理。签订合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；首期款乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款540000元，剩余房款1240000元由乙方于2018年8月31日前甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料等。杨璐璐、马芬确认，上述合同签订后马芬向杨璐璐支付了定金50000元。现杨璐璐主张，马芬在合同履行过程中未依约于2018年8月31日前申请办理银行按揭手续，逾期已超过十天，其有权解除合同，并要求马芬支付成交价10%的违约金即178000元。杨璐璐为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、杨璐璐称其与按揭公司房小姐的微信聊天记录，显示2018年7月12日，各方约定见面。2018年7月19日，杨璐璐询问马小姐那边的按揭是否没法进行了；房小姐回复称马小姐不配合提供资料她也没办法；杨璐璐问上次去签的按揭没用吗，不可以正常出同贷书吗；房小姐回复称马小姐在群里都是一直很硬性的要求中介，必须要给马小姐二十八年到三十年的贷款年限，不然的话不同意，所以她给马小姐换了一个可以满足其要求的银行，现在马小姐就拿这个说事；杨璐璐表示那就不换，按之前的那家银行正常出同贷书，马小姐要挟她，要她提出违约，这不可能；房小姐称批了也要去面签才可以过户，担心马小姐不去面签；杨璐璐告知：待同贷书出来了她就准备过户，她的涂销应该快出来了，因为提前还贷的钱上星期已经扣了。2018年7月29日，杨璐璐询问马小姐是否找房小姐拿按揭资料了，重新做按揭是否需要业主签名，房小姐回复称要的，马小姐转做中行需要杨璐璐签按揭资料，马小姐是找她朋友帮她处理这个事情的等。2、显示由杨璐璐、马芬共同签署的《按揭购房意向书》，约定通过建设银行办理按揭贷款等。3、杨璐璐称其与马芬、中介人员、按揭公司共同参与的微信聊天群，显示2018年7月18日，马芬就涉案房屋评估价偏低、贷款年限未达30年指责其他方，并提出是否进行这套房的交易有必要重新考虑。2018年7月19日，中介人员询问马芬这套房是考虑继续交易还是终止交易;马芬询问是否是业主决定终止合同了；中介人员回复业主是急卖，更不想拖时间，请尽快配合办理按揭贷款手续；马芬表示业主在这个时间选择终止合同，是谁的责任，有什么后果；中介人员回复合同上有约束双方提交申请按揭资料的时间，业主没有解约的意思，想正常交易，业主另一方交了定金买房，如果造成她另一方违约，这个责任很大；马芬表示要在合同约定的时间内考虑，也可能不交易了，杨小姐要是等不及也可以卖给其他人等。4、显示由马芬于2018年8月9日签署的《中国银行个人房屋贷款申请表》，载明售楼方为杨璐璐，房屋为涉案房屋，申请贷款金额为64万元，期限为30年；由杨璐璐与马芬于2018年8月9日共同就涉案房屋向中国银行出具的《买方划付款授权书》。5、杨璐璐称其与中国银行胡经理的微信聊天记录，显示2018年8月20日各方约定到公积金中心见面，杨璐璐告知胡经理说马芬因每个银行的利率不同，要多问几家银行，所以今天在公积金中心没有签合同，双方十一点左右就离开公积金中心了；胡经理回复说头痛，又耽误了一天。6、杨璐璐称马芬与其丈夫在2018年9月3日的电话录音，其中女方表示现在做工行也不是违反合同的，作为借款人其有权选择哪一件银行，中国银行的利息高，经办人态度不好，她不跟中国银行做了；男方表示已配合女方做了中国银行的商业按揭申请，现在要做的是公积金贷款；女方表示双方合同并没有约定不可以签多次的按揭，之前也是在工商银行那里做过的，现在可以倒回去。今天要做的也不是公积金贷款等。7、杨璐璐称其与马芬的微信聊天记录，显示2018年7月25日，马芬询问杨璐璐对双方合同是个什么意见，有没有考虑换个买家；杨璐璐回复称其意见很明确，如果继续交易请配合递交申请按揭贷款资料，正常过户，如果选择终止交易，其按违约条款处理。2018年8月8日，马芬询问杨璐璐第二天上述是否有空共同到中国银行签按揭。2018年8月9日，杨璐璐告知马芬其已到中国银行了。2018年8月20日，杨璐璐向马芬表示其已经到公积金中心三楼了，胡经理也来了；马芬回复好的。2018年8月27日，杨璐璐询问马芬考虑的怎么样了，合同上时间是8月31日需要提交组合贷款的按揭资料，请马芬按时提交贷款资料，否则将承担违约责任；马芬回复称上周一回去后手骨折了，网签合同是写有时间，手写合同没写时间，网签合同和手写合同两者有出入时以手写合同为准。2018年8月29日、8月30日，杨璐璐多次提醒马芬在2018年8月31日前提交贷款资料，但自8月30日起，马芬拒收相关信息。2018年8月31日起，马芬询问上次中介按揭公司的评估报告是否在杨璐璐处，是否确定要取消交易了。2018年9月1日，马芬询问杨璐璐是否过了8月31日就确定不交易了，要没收定金，但三方已经找过中国银行签过按揭，其申请了按揭的，故接下来请杨璐璐配合其于9月3日去公积金中心走接下来的流程，如拒绝配合，是杨璐璐违约，还需支付房价10%的违约金；杨璐璐回复称9月3日上午十点公积金中心见，会配合马芬办理公积金贷款手续。2018年9月2日，马芬称大家资料齐全，3周多可以过户，杨璐璐希望过户快些，其则希望赶紧拿到房子搞装修，工行放款快，中行放款慢，而且中行的人去其单位说三道四，让其名誉受损，其不会再选择中国银行了，第二天一样去公积金签，希望杨璐璐能支持她的选择；杨璐璐回复称2018年9月3日上午其只配合马芬签公积金贷款业务，中国银行胡经理表示其会尽心尽力完成商业贷款手续；马芬回复称不会给胡经理做，其本意做工行，真的不会耽误时间，流程一样，没有违反合同；杨璐璐强调其只会配合办理公积金贷款业务；马芬表示工行已经联系好了，给了一半的钱，如果杨璐璐坚持做中国银行，不配合其签工行，那就是杨璐璐不配合做按揭了，因其已确定做工行，大家意见一致才去公积金中心，不一致就都别过去了。2018年9月3日至9月6日，双方仍就办理哪间银行的按揭存在争执。8、照片，显示杨璐璐在2019年9月3日到达了公积金中心。经质证，马芬确认杨璐璐提交的上述证据2-5、7、8的真实性，并称上述证据证明其已依约在2018年8月31日前申请办理了银行按揭手续，但最终是否办妥不影响合同的继续履行，并且其希望更换银行是为了自身利益，符合人之常情，不构成违约；2018年8月31日其前往公积金中心取号后便要求德才公司通知杨璐璐前往办理贷款手续，但杨璐璐没有去。德才公司确认杨璐璐提交的上述证据2-4、8的真实性，确认马芬在2018年8月31日下午四点半向其发出过微信，但按常理来说这个时间已不能当天办理，故德才公司未通知杨璐璐。本院认为：杨璐璐、马芬于2018年7月2日签署的《合同》及2018年7月5日签署的《网签合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《合同》之约定，《网签合同》与《合同》约定不一致时，以《合同》为准；因《合同》中并未约定马芬、杨璐璐申请办理银行按揭手续的期限，故在签订在后的《网签合同》对此作出约定时，应以《网签合同》约定的“剩余房款1240000元由乙方于2018年8月31日前甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款”为准。根据本案查明的事实，2018年8月31日以前杨璐璐已协助马芬办理了两次银行按揭手续，但双方一直未能成功办理公积金贷款手续，而根据杨璐璐提交的证据可知，未能在2018年8月31日前办理完全部按揭手续，主要责任在于马芬。故在《网签合同》约定的办理银行按揭手续期限届满后，杨璐璐基于马芬此前的行为拒绝马芬更换贷款银行的请求，合理有据。因马芬未能依约履行其办理银行按揭手续的义务，杨璐璐现要求解除《合同》及《网签合同》有其事实及法律依据，本院予以支持；且马芬及德才公司应协助杨璐璐办理《网签合同》的撤销手续。就杨璐璐要求马芬支付违约金178000元的诉讼请求，综合考量《合同》的履行情况，本院根据公平原则，酌情判令马芬向杨璐璐支付违约金50000元。鉴于杨璐璐收取马芬50000元定金后尚未退还给马芬，为免诉累，该定金可冲抵马芬应付给杨璐璐的违约金，故本院对杨璐璐的违约金诉请不再支持。如前所述，《合同》及《网签合同》无法继续履行的责任在马芬，故就马芬要求继续履行上述合同的反诉请求，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨璐璐与被告（反诉原告）马芬于2018年7月2日签署的《房屋买卖合同》及2018年7月5日签署的《广州市存量房买卖合同》已解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内被告（反诉原告）马芬、被告广州市德才房地产代理有限公司协助原告（反诉被告）杨璐璐到房管部门办理上述《广州市存量房买卖合同》的网签撤销手续；三、驳回原告（反诉被告）杨璐璐的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马芬的全部反诉请求。本案本诉受理费20820元，由原告（反诉被告）杨璐璐负担2860元，由被告（反诉原告）马芬负担17960元；反诉受理费10410元由被告（反诉原告）马芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘香玲人民陪审员  杨巧云二〇一九年十月十日书 记 员  梁怡筠