云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2801民初690号原告:曾维智，男，汉族，1956年8月17云南省昆明市官渡区108170034。原告:谢兴无，女，汉族，1957年9月26云南省昆明市官渡区109260020。原告曾维智、谢兴无共同委托诉讼代理人：李美科，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。被告：王评，女，汉族，1969年4月19云南省西双版纳傣族自治州景洪市104191122。委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳星星祥龙经贸有限公司。住所地：云南省西双版纳州景洪市大勐龙镇。统一社会信用代码：915328005631590156。法定代表人：舒涛。原告曾维智、谢兴无诉被告王评、西双版纳星星祥龙经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于公开开庭进行了审理。原告曾维智、谢兴无（以下简称两原告）及其委托诉讼代理人李美科、被告王评（以下简称被告）及其委托诉讼代理人熊莹到庭加诉讼。被告西双版纳星星祥龙经贸有限公司（以下称祥龙公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，期间，因本案的审理必须以（2017）云2801民初3919号王评诉曾维智、谢兴无合同纠纷案的审理结果为依据，于2018年6月15日中止审理，2019年10月23日恢复审理，现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认第一被告与第二被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.第二被告搬离景洪市嘎兰中路2号傣江南滨江豪苑06号房屋并将房屋回复原状返还给原告；3.令二被告支付原告自2017年6月30日起至2018年3月30日止房屋租金150000元；4.案件受理费由两被告承担。事实和理由：2017年3月28日，第一被告与第二被告签订《房屋租赁合同》，在两原告是第一被告租赁房屋共有人却不知情的情况下，第一被告将位于景洪市嘎兰中路2号滨江豪苑6号的共有房屋出租给第二被告使用，租期10年，从2017年6月30日至2027年6月30日，租金前五年为20万元每年，后五年为28万元每年。第一被告将共有房屋租赁给第二被告，两原告不知情也未同意且事后两原告并未对二被告的租赁行为进行追认，根据《城市房屋租赁管理办法》规定，共有房屋未取得共有人同意的不得出租。根据《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告王评答辩称，被告与祥龙公司所签订的房屋租赁合同是有效的，两原告不能要求解除合同，两原告跟被告是朋友关系，要求王评先行垫付房款购买傣江南?滨江豪苑6号的房屋，但是至今所有的房款都是王评自己独自出的，被告去查询才知道两原告已经把自己的名字加为房屋共有人，现在租赁出去的房产的租赁费都是用来还贷款，到现在我们都要求两原告出资购房，但是原告都没有出钱，我们也到法院起诉，要求明确房屋归属，两原告仅享有网签的权益，但是没有付过房款，房产的租金也是用来正常开销，原告的诉讼请求应予驳回。被告祥龙公司未到庭亦未提出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月14日，本院立案受理了王评诉曾维智、谢兴无合同纠纷一案，王评在该案中诉讼请求确认两原告未履行任何购房出资义务，返还三分之二的傣江南滨江豪苑6幢3层商铺购房款给王评，其中购房款合计6278487.59元，利息自2013年11月20日按照中国工商银行的《个人购房借款合同》以贷款发放时贷款利率7.5325%支付至该房款还清止。我院于2018年12月25日作出了（2017）云2801民初3919号民事判决，该判决认定的基本事实为：王评、曾维智、案外人曾维霞为景洪市物资贸易有限责任公司（以下简称景洪物资公司）的股东，王评系公司的法定代表人。曾维智、曾维霞为兄妹关系，曾维智、谢兴无为夫妻关系。2012年5月10日，王评、案外人景洪物资公司作为合同乙方与案外人景洪市城市投资开发有限公司（以下简称景洪城投公司）作为合同甲方签订《傣江南滨江豪苑商铺定购协议书》，主要约定：乙方向甲方定购甲方开发建设的傣江南滨江豪苑第6栋商铺，销售总价为9370877元，其中首付款为4690877元、其余房款按揭贷款支付。乙方应于本协议签定之日向甲方支付定金10万元，作为购房定金。在该协议的乙方落款处由王评、曾维智予以签名捺印。2013年11月20日，王评、曾维智、谢兴无作为商品房买受人（合同乙方）与景洪城投公司作为商品房出卖人（合同甲方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方向甲方购买傣江南滨江豪苑第06幢房屋，房屋总价款为9370877元。乙方选择按揭贷款的方式支付房款，乙方应于2013年11月20日前向甲方支付房款，支付50%的首付款4690877元。2014年8月5日，王评与曾维智、谢兴无作为共同借款人及抵押人、中国工商银行西双版纳分行为作为贷款人、景洪城投公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：原告与被告所购买上述房屋的除首付款的其他4680000元房款由贷款人根据借款人要求直接发放贷款至景洪投资公司账户，贷款期限为120个月，由借款人按月还款，还款账户为王评的个人账户，傣江南滨江豪苑第06幢房屋作为该借款抵押物。后王评一直按约定向银行偿还该购房贷款。在上述《傣江南滨江豪苑商铺定购协议书》、《商品房购销合同》的履行过程中，王评通过转账、现金交付等方式向景洪城投公司交付购房款210万元。景洪物资公司陆续转入景洪城投公司款项2590877元，景洪物资公司及王评在每次转账后均向景洪城投公司出具变更说明，载明景洪物资公司转入的款项系王评、曾维智、曾维霞的购房款，该变更说明加盖景洪物资公司公章并由王评签名。2014年6月23日，原、被告、景洪物资公司向景洪城投公司出具情况说明，主要载明：原、被告购买的第6栋商铺在办理按揭贷款的过程中，银行根据相关规定，景洪物资公司的付款凭证不符合银行按揭资料要求，必须是个人购房提交个人交款凭证，故向景洪城投公司申请退回景洪物资公司转入的购房首付款2590877元。款到账后再以王评个人名义不得超过1天时间全额交款到景洪城投公司。2014年6月25日，景洪城投公司将2590877元退回景洪物资公司。2014年7月初，王评自个人银行账户向景洪城投公司转入购房款2590877元。本案所涉商铺的商品房买卖合同登记备案表显示房屋买受人是曾维智，共有人为谢兴无、王评，但该商铺的产权证尚未办理完毕。（2017）云2801民初3919号民事判决在作出上述事实认定后，以“。本案所涉房产的商品房买卖合同登记备案表显示房屋买受人是曾维智，共有人为谢兴无、王评，在该房产尚未办理完毕不动产权证，三方享有的物权是共同共有，还是按份共有，享有比例如何等均不能明确的情况下，不宜按原告诉请所主张的比例进行确认。”等为由，驳回了王评的诉讼请求。该判决现已生效。再查明，王评在没有两原告认可的情况下，于2017年3月28日与祥龙公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期10年，从2017年6月30日至2027年6月30日，租金前五年为每年20万元，后五年为每年28万元。本院认为，（2017）云2801民初3919号民事判决已经在事实上确认了两原告是争议房屋的共有权人，故王评未经共有权人、即本案两原告同意的情况下将房屋出租损害了两原告的合法权益。作为承租方的祥龙公司，知道或是应当知道在租用房屋时房屋的权属系共有，故祥龙公司对此未行使注意义务的相关责任应当由祥龙公司自行承担。但对于原告依据上述理由要求确认两被告签订的《房屋租赁合同》无效的主张，本院认为现有证据无法证明两原告或是王评均符合“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”条件，其次，王评作为共有人，也具有“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的权利，在无法查明两原告与王评所占份额的情况和原、被告双方对房屋管理有明确约定时，本案只应当视为王评与祥龙公司具有过错而非合同无效。因此，两原告要求确认合同无效和祥龙公司搬离及相应诉讼请求本院不予支持。两原告还要求两被告支付2017年6月30日起至2018年3月30日止房屋租金150000元，本院认为，在无法查明各方所占份额的情况下，本院采信王评所称房屋租金用于归还购房贷款的主张，两原告的此项诉讼请求本院亦不予支持。另，对于被告庭审中提交的录音及其文字记录，因两原告否认，王评向本院提出鉴定申请，本院认为该录音即便成立，也应当参照已生效判决作出裁判，加之，录音的内容本身即便成立，同样有过多可能性解释和争议，无法支持王评所主张的事项，故本院最终决定撤销庭审中同意被告进行鉴定的申请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条；《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告曾维智、谢兴无的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告曾维智、谢兴无负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  王远峰人民陪审员  付桂珍二〇一九年十月二十三日书 记 员  周子圣