黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初398号原告：刘伟国，男，1953年2月28日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：杜桂兰，佳木斯市嵩晟法律服务所法律工作者。被告：尹洪君，男，1975年5月18日出生，汉族，个体，住佳木斯市向阳区。第三人：中国银行股份有限公司佳木斯市建设支行，住所地：佳木斯市向阳区利达佳天下**楼。原告刘伟国与被告尹洪君、第三人中国银行股份有限公司佳木斯市建设支行（以下简称中国银行佳木斯建设支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟国的委托诉讼代理人杜桂兰到庭参加诉讼，被告尹洪君、第三人中国银行佳木斯建设支行经本院公告送达及传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。刘伟国向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋买卖合同》将位于佳木斯市××区同福社区佳天下三号楼2单元1001号，建筑面积136.97平方米，产权证号为向字第××号房屋归原告所有，并协助原告办理更名过户手续，如被告不能协助办理产权过户，要求法院强制协助办理产权过户手续；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告尹洪君于2015年2月16日向原告刘伟国借款40万元，借款期限为6个月，月利息为3分，到期后被告尹洪君无力偿还债务，决定将位于佳木斯市××区同福社区佳天下三号楼2单元1001号（以下简称案涉房屋），建筑面积为136.97平方米，产权证号为向字第××号房屋抵债给原告，双方签订了房屋买卖合同，事后被告将该房屋及房屋的相关手续交付给原告，原告居住至今，案涉房屋应归原告所有。故原告诉讼至法院。被告尹洪君、第三人中国银行佳木斯建设支行在答辩期内未提交答辩意见，亦未到庭，视为其放弃答辩与质证权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告及第三人均未到庭，本院对原告所述事实及所举证据的真实性予以认定。本院认定事实如下：2017年4月3日，被告尹洪君与原告刘伟国签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告尹洪君所有的一处私产房屋即案涉房屋，房屋总价款56.6188万元，用于抵付2015年2月16日，欠原告刘伟国的40万元本金及利息，该房屋在银行办理了按揭贷款40万元，本合同签订时尚欠银行贷款33万元由被告尹洪君继续偿还；合同签订时被告尹洪君将上述房屋以现状交付给原告刘伟国，并言明此时该房屋所有权归刘伟国所有。当日，被告尹洪君与原告刘伟国签订收条一份，收到案涉房屋（包括房照）及房屋钥匙，收条落款交房人尹洪君，收房人刘伟国。原告刘伟国实际占有案涉房屋至今并缴纳了物业费等相关费用。现案涉房屋尚欠第三人中国银行佳木斯建设支行剩余贷款23.3万余元，原告刘伟国同意代替被告尹洪君向第三人中国银行佳木斯建设支行予以清偿剩余贷款及利息。另查明，案外人金德成与尹洪君民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月2日作出（2017）黑0803财保53号民事裁定书，裁定查封尹洪君所有的房屋一处，即案涉房屋。本院于2017年10月19日，作出（2017）黑0803民初2214号民事判决书，判决尹洪君于本判决生效后10日内给付金德成借款本金24.24万元及利息（以20万元借款本金为基数，按月利率2%计算）。该案在执行过程中，刘伟国对（2017）黑0803财保53号民事裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2018年3月12日作出（2018）黑0803执异10号执行裁定书，裁定驳回了刘伟国的异议请求，刘伟国不服该裁定，向本院提起了案外人执行异议之诉。本院于2018年7月2日作出（2018）黑0803民初426号民事判决书，认为尹洪君虽将案涉房屋在银行办理了贷款抵押登记，但其在将涉案房屋抵付给刘伟国时将抵押登记的情况进行了告知，并约定剩余33万元贷款仍由尹洪君偿还，并未给抵押权人的利益造成损害，尹洪君与刘伟国之间的房屋买卖合同应是双方的真实意思表示，刘伟国在收到该房屋时交纳了物业费等相关费用并实际占有至今，双方之间的房屋买卖关系在充分保护抵押权人合法利益的前提下应是合法有效的。刘伟国与尹洪君之间的房屋买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，刘伟国就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。但涉案房屋尚欠银行贷款，在银行贷款未还清之前不宜确认该房屋的所有权。判决一、不得执行位于佳木斯市××区同福社区佳天下三号楼2单元1001号，建筑面积136.97平方米（产权证号：佳房权证向字第**）的房屋；二、驳回刘伟国的其他诉讼请求；案件受理费7300元，由金德成负担。金德成不服上述判决，上诉于佳木斯市中级人民法院（以下简称佳木斯中院），佳木斯中院于（2018）年12月29日作出（2018）黑08民终1389号民事判决，驳回金德成上诉，维持原判。本院（2018）黑0803民初426号民事判决已经生效。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定在性质上不宜理解为效力性强制性规定，违反该强制性规定不应影响房屋买卖合同的效力，而只是对合同是否能够继续履行产生影响。故在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，被告尹洪君虽将案涉房屋在银行办理了贷款抵押登记，但其在将案涉房屋抵付给原告刘伟国时将抵押登记的情况进行了告知，并约定剩余33万元贷款仍由尹洪君偿还，现原告刘伟国已同意代替被告尹洪君将案涉房屋剩余贷款及利息向第三人中国银行佳木斯建设支行进行清偿，并未给抵押权人的利益造成损害，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，原告刘伟国在收到该房屋时交纳了物业费等相关费用并实际占有至今，双方之间的房屋买卖关系在充分保护抵押权人合法利益的前提下是合法有效的，案涉房屋应归原告刘伟国所有，被告尹洪君应协助原告办理案涉房屋产权过户手续。综上所述，刘伟国要求判令案涉房屋归其所有，被告协助其办理过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、位于佳木斯市向阳区同福社区佳天下**楼****，建筑面积136.97平方米（产权证号：佳房房权证向字第**）房屋归原告刘伟国所有，被告尹洪君于本判决生效后十日内协助原告办理该房屋更名过户手续；二、原告刘伟国于本判决生效后五日内代替尹洪君向第三人中国银行股份有限公司佳木斯市建设支行偿还案涉房屋贷款本金23.3187万元及利息（按银行相关的贷款规定）。案件受理费8350元，由被告尹洪君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  马佳滨人民陪审员  韩 晶人民陪审员  刘 艳二〇一九年十月十六日法官助理许云童书记员李雪艳