中华人民共和国 海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2556号 原告：王某1（DishangshuWANG），男，1981年11月16日出生，澳大利亚籍,60BerisCrescent,KurabyQueenslandAustralia4112。 委托诉讼代理人：王某2，男，1954年9月9日出生，汉族，住上海市浦东新区，系原告王某1的父亲。 被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法定代表人：刘某，总经理。 委托诉讼代理人：魏某，海南瑞来律师事务所律师。 原告王某1诉被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌控股公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2，被告博鳌控股公司的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求：1、责令被告尽快给原告办理不动产权证书；并赔偿自2016年6月30日至2017年5月31日的违约金156000元（按已付房价款的日万分之一计算违约金）；2、责令被告承担因房屋不具备交付条件而产生物业管理费51600元；3、责令被告赔付原告因提起诉讼所产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、公证费、差旅费等。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，即请求确认附件七合同补充协议书第十二条第第3款第6项无效。事实和理由：原告与被告于2013年5月29日签订购房合同后，忠实履行房款支付义务。被告并没有在合同约定交付时间2013年11月25日前完成交付义务，直到2014年5月11日方通知原告收房。当日，原告支付：1、房屋契税款，2、物业维修基金，3、房管局费用，4、电视初装费，5、燃气开通费，6、物业管理费，7、预交燃气费，8、预交水费，9、预交电费。并用多张收据换取了销售不动产统一购房发票。房屋接收时，原、被告双方并没有到现场交接，进入装修时发现水电已经开通，燃气虽然有管道入户但无法开通，原因是入户管道没有同主气管网碰头接通，合同中开通手续由受买人自行申请办理，去申请时被告办理不了。原告在收房入伙时已将燃气开通费，预交燃气费交付被告代收代办。原告只能多次催促被告加紧办理开通燃气，以达到入住目的，但被告迟迟不予办理，直到2016年7月才开通燃气。原告认为，房屋交付时间应认定为2016年7月天然气开通后达到了交付使用合格为准。由于收房入伙时间的推迟所产生的物业管理费用应由被告支付。自2013年至今，被告没有完成所售房屋不动产证办理工作，这几年原告询问和反映问题找不到真正的售房机构，投诉和反映问题有人收不做答复，不给收到手续。对购房业主不理不睬。被告应按照合同第十五条款赔偿原告拿不到不动产所造成的经济损失。原告在补充协议中发现，被告竟然在补充协议中篡改主合同中关于第十五条赔偿条款的内容。既然是补充协议是应该补充不完善的条款和增加未尽事宜，而不是利用补充之机篡改条款，请求法庭判令补充合同此条款无效。 被告博鳌控股公司答辩称,一、因国家政策变化，导致《商品房买卖合同》第十五条的约定无法执行，被告不构成违约，原告诉讼主张不能成立。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应先为原告办理房产证，再办理土地证。但从2016年开始，全国已实施不动产统一登记。因国家政策变化，导致合同约定条款无法执行，被告在客观上也无法为原告办理房产证、土地证，被告的行为不构成违约。二、因政府原因导致被告暂无法为原告办理不动产登记证，但政府相关手续正在完善中。因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续的历史遗留问题，导致无法办理不动产登记证。为此，被告曾多次向政府汇报，政府也在积极解决，政府相关手续正在完善中。即暂不能办证非被告原因所致，依照《商品房买卖合同》附件七第十二条第5款约定，被告不应对此承担违约责任。三、退一步讲，即便被告构成违约，原告诉请156000元的违约金也没有事实和法律依据。被告在2014年5月11日已将房屋交付给原告使用，也没有其他第三人对该房屋主张权利而影响原告对房屋的占有使用。故即便办理权属证书迟延，也不会给原告超出损失。根据合同约定，被告只要在交房后720日+360日时间内，将办证资料提交给办证中心，即视为履行了协助办证义务，在本案中，原告于2014年5月11日收房，被告提交办证资料的最后期限应是2017年4月25日，但因政府客观原因导致被告未能在约定时间提交办证资料，若法院认定被告违约，那逾期办证违约金也应该是4283119元×0.005%×36天=7709.61元，原告主张156000元的违约金没有依据。四、关于原告第二项诉求物业费的问题，因为被告在约定的时间内即2014年5月11日就将房屋交付给原告使用，原告在起诉状中对此进行了确认，原告使用房屋期间产生的物业费应当由其自行缴纳，与被告无关，恳请法院予以驳回原告该项诉求。五、针对原告的第三项请求，原告主张律师费、公证费、差旅费没有任何的事实、法律、合同依据，因为双方在签订商品房买卖合同时并未约定该项费用，而且原告在本案中也没有明确费用金额及提交相应的证据佐证，应承担举证不能的责任，恳请法院驳回原告该项诉请。六、被告认为双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都必须严格遵守。综上，被告认为原告诉请没有法律依据，恳请依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据琼海市商品房买卖合同、收据6张、完税证明、购房发票、物业催交函；被告提交的证据海发改备（2011）519号文、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用许可证、琼海市房产预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、琼海市商品房买卖合同、琼海市商品房买卖合同备案确认表、中信龙潭项目物业入伙通知书、龙潭岭业主/住户资料登记表、龙潭岭房屋交接资料清单、龙潭岭入伙手续程序表、琼海市国土资源局关于提供博鳌龙潭岭国宾馆项目用地相关材料的函（2017年11月23日）、琼海市国土资源局政务中心回执单，各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1、投诉函、致中信龙潭岭项目部的函，证明原告入住房屋的时候没有拉天然气以及房屋交付内容没有达到标准和对物业费处理。2、照片，证明2019年12月19日龙潭岭小区还在施工燃气工程。3、王某2手机159XXXX****发给被告龙潭岭小区工作人员的梁小曼短信，证明多次向被告提出办理不动产权证书和无燃气等问题。被告质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，证据1中两份材料没有相关当事人签名，没有相关部门签收，因此不应当采信；证据2中照片显示的内容无法证明事实，且没有拍摄日期。对证据3的真实性、合法性认可，但与本案没有关联，对证明内容不予认可。材料显示的是梁小曼个人的短信，对其身份无法确认，且不能确认该短信发送的对象，也没有看到对方的回复意见，无法证明原告待证事实。本院审查认为，证据1并无签名或盖章，无法证明原告已向被告提交，故本院不予采信。对证据2的真实性予以确认。对证据3的真实性、合法性予以确认。被告提交的证据龙潭岭燃气管道工程竣工报告，原告质证认为，对竣工报告的真实性、关联性有异议，因为当时没有竣工，就算真的存在，也与住户没有关系。这是龙潭岭燃气工程的验收报告，并不等于燃气开通，我们讲开通是开通费和燃气预交费，都已经交到物业，而且物业也帮助我们开通了燃气，这时候已经是2016年7月，在这之前据说管道经常被刨开断气，没有同燃气主管线碰头，原告继续要求按主张的赔偿标准赔偿。本院认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市××镇龙潭岭地号为（海）国用(2012)第2426号地块的土地使用权，国有土地使用权证，土地用途为城镇住宅用地。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为博鳌中信龙潭岭。第三条约定，买受人（原告）购买第一条规定项目中的B-37(幢）1+2（层）B-37号房。该商品房的用途为住宅-别墅，建筑面积215.41平方米，第四条约定总价款为4283119元。第八条约定，出卖人应当在2013年11月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。……第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、入伙时燃气管道到户（会所房间除外），但开通手续由买受人自行申请办理并承担费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：自规定日期的第二天起至达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付10元人民币的违约金。第二十九条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同还对其他事项进行了约定。附件七合同补充协议书第十二条第1款约定，主合同所约定的出卖人为买受人办理房屋权属证书及土地使用权证的时间是指办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，不是买受人实际取得相关证书的时间。第十二条第3款第6项约定，买受人依据主合同第十五条，在出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案时，则买受人有权选择退房或不退房，且完全知悉并认可以下约定：（1）买受人选择退房的，应在规定的届满之日起15日内向出卖人提交书面的退房通知，出卖人应当自买卖双方办理完毕合同解除手续之日起60内退还买受人已付的购房款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息，同时买受人应向出卖人支付自该商品房交付之日起的房屋使用费（按建筑面积2元/平方米/日计算）；如果买受人未在规定时间内向出卖人提交书面的退房通知，则视为买受人放弃退房的权利。（2）买受人选择不退房的，在规定的届满之次日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金至办理完毕该商品房产权过户手续之日止，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。但最高不超过购房款总额的百分之一。（3）除出卖人向买受人支付上述约定的违约金外，买卖双方各自承担相应的损失，互不支付任何其他费用。出卖人承担上述责任后，将不再就产权办理问题承担其他任何责任。第二十一条第10款约定，买卖双方确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是主合同的有效组成部分。买卖双方在签署本协议时对双方各自的权利义务清楚明白，并愿意按照本补充条款严格执行。若主合同与本协议有抵触的，以本协议为准。补充协议尾部约定：★买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同签订后，原告向被告支付全部房款4283119元。原告于2014年5月11日办理了房屋交接手续，同时向被告缴交了契税、物业维修基金相关的办证费用以及燃气开通费3100元，并向物业公司缴交了燃气费1000元。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2013年12月3日，龙潭岭燃气管道工程通过竣工验收。2017年3月22日,琼海市国土环境资源局受理被告涉案项目商品房国有土地使用权分割转让证明书登记的申请。 另外，生效的海南省第一中级人民法院(2018)琼96民终1626号民事判决查明，2001年琼海市政府为被告办理了包括涉案房屋所在土地内面积为413440平方米(620.16亩)的国有土地使用权证，证号为海国用(2001）字第1304号。2012年10月上述土地分割为两宗，分别登记为海国用(2012）第2426号和海国用(2012）第2400号，面积分别为182449.63平方米和230986.6平方米，涉案商品房建于证号为海国用(2012）第2426号宗地上。2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。之后，相关部门就完善用地手续进行了多次协商、请示。上述土地是否已完善相关用地手续，被告没有明确答复。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否存在违约，应否承担逾期办证的违约责任。二、合同附件七第十二条第3款第6项是否有效，原告主张的违约金应按何种标准计算。三、原告主张被告承担物业管理费51600元及律师费、公证费、差旅费是否应得到支持。 关于争议焦点一，本案中，涉案商品房于2014年5月11日交付使用，依合同约定，被告应在涉案商品房交付之日起720日内即2016年4月30日之前向产权登记机关提交相关的办证资料，但被告至今尚未提交。被告抗辩称博鳌龙潭岭项目因琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告暂时无法为原告办理不动产权证，非被告所致，并且被告所建的房屋已通过竣工验收，并在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用。根据合同附件七第十五条第四项的约定，被告不应承担责任。本院认为，琼海市政府虽然于2012年10月12日向被告颁发海国用(2012）第2426号国有土地使用权证。但2012年国家土地督察广州局对琼海市进行土地例行督察时，发现琼海市政府在未经海南省政府批准农转用、征收和供地的情况下，完成土地补偿后，直接将前述620.16亩土地违规发证给被告，要求琼海市人民政府依法完善相关用地手续并对越权审批行为进行纠正。但被告在违规取得涉案土地使用权证被有关部门发现后并要求纠正的情况下，仍于2013年5月29日与原告签订《琼海市商品房买卖合同》，出卖涉案房屋给原告，导致无法办证。故被告抗辩因国家政策变化及琼海市政府在完成征地后，没有办理农用地转用及征收手续等，导致被告无法为原告办理不动产权证，非被告所致，被告没有违约，不应对此承担责任。其抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 关于争议焦点二，合同附件七补充协议第十二条为关于产权登记的约定，其中该第十二条第3款第6项的条款约定的内容赋予原告在被告逾期提交资料报产权登记机关备案时具有退房或者不退房的选择权，当原告选择不退房时，被告仍为原告办理房屋所有权证的过户手续并承担逾期办证的违约责任，并没有排除原告的主要权利，也没有排除被告应承担的违约责任；且原、被告系平等民事主体，双方在签订主合同及补充协议时即接受相应条款并依约定履行，该条款属于双方在意思自治的基础上对违约责任进行约定的条款，并不属于加重和免除自身责任的条款。该条款合法有效，双方均应遵守履行。原告主张该条款无效，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的主合同第二十九条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。补充协议第二十一条第10款亦约定，若主合同与本协议有抵触，以本协议为准。故违约金应按合同附件七第十二条第3款第6项的约定计付，即应按原告已付购房款总额4283119元的日万分之零点五向原告支付，但最高不超过购房款总额的百分之一。鉴于违约金按4283119元的日万分之零点五计付，金额已远超百分之一，故被告因向原告支付的逾期办证违约金为42831.2元。对原告主张预期办证违约金超出42831.2元的部分，本院不予支持。 关于争议焦点三，合同第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、入伙时燃气管道到户（会所房间除外），但开通手续由买受人自行申请办理并承担费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：自规定日期的第二天起至达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付10元人民币的违约金。本案中，龙潭岭燃气管道工程已于2013年12月3日通过竣工验收，故2014年5月11日原告入伙时燃气管道已安装到户。开通手续应由原告自行申请办理。故原告主张房屋交付时间应认定为2016年7月天然气开通后达到了交付使用合格为准，期间所产生的物业管理费用由被告支付，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付律师费、公证费、差旅费等相关费用，但未提供证据证明所产生的相关费用具体金额是多少，且根据合同附件七中第十二条第3款6项（3）的约定，除出卖人向买受人支付上述约定的违约金外，买卖双方各自承担相应的损失，互不支付任何其他费用。故原告主张支付交通、食宿等相关费用，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应协助原告办理不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告王某1办理位于琼海市××镇龙潭岭B-37(幢）1+2（层）B-37号房的不动产权证书。 二、限被告海南博鳌投资控股有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王某1支付逾期办证违约金42831.2元。 三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4414元，由原告王某1承担3503元，被告海南博鳌投资控股有限公司承担911元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王富仕 二〇一九年十月三十日 法官 助理  梁 茵 书记员  王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。