陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕08民终3304号 上诉人（原审被告）：马娜，又名马妮，女，1983年12月17日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：王泽平，内蒙古京蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁宏亚，男，1975年2月14日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：史丕功，陕西富能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康韩笑，陕西富能律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：梁娅飞，又名梁亚飞，女，1978年10月6日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 被上诉人（原审原告）：梁红秀，男，1973年12月16日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 被上诉人（原审被告）：郝聘芳，女，1962年11月4日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 上诉人马娜因与被上诉人梁宏亚、梁娅飞、梁红秀及被上诉人郝聘芳房屋租赁合同纠纷一案，不服神木市人民法院(2019)陕0881民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭庭进行了审理。本案现已审理终结。 马娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将该案件发回重审。本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、原告与神木公路管理段签订的两次租赁合同中，均没有梁红秀。因此梁红秀无权与上诉人签订租赁合同，其属于无权处分。其不具备原告主体资格。2、上诉人在2012年已经将幼儿园转让给了郝聘芳，房屋的实际使用人为郝聘芳。其后的租金也由郝聘芳实际支付，故租赁合同的权利义务已经概括转移给了郝聘芳。 梁宏亚、梁娅飞、梁红秀辩称，1、涉案房屋系三人共同从神木公路段租赁。虽然与马娜的租赁合同以梁宏亚、梁红秀的名义签订，但是代表了三人的共同意思表示。2、三被上诉人一直不知马娜将房屋转租给郝聘芳，上诉人一直以为二人合伙开办幼儿园，因此上诉人向其任何一方主张权利，不视为对另一人的责任免除。 梁宏亚、梁娅飞、梁红秀向一审法院起诉请求：1.判令马娜、郝聘芳支付三被上诉人2017年10月24日前房屋租赁费32万元；2.解除三被上诉人与马娜、郝聘芳之间的房屋租赁合同，由其返还涉案房屋，并连带支付从2017年10月24日起至租赁物返还之日止的房屋占用费，以年租金23万元计算；3.由马娜、郝聘芳承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：陕西省榆林公路管理局神木公路管理段（以下简称神木公路管理段）的机修组场地因长期闲置，无人看管，房产日渐破损，为了对房产进行维护看管，神木公路管理段决定将该房屋出租给他人。2010年9月1日，三原告以梁宏亚、梁娅飞的名义与神木公路管理段签订了《房屋租赁合同》，年租金10万元，租期3年。2013年9月1日，原告梁宏亚、梁娅飞又与神木公路管理段续签订《房屋租赁合同》，约定租期6年，即从2013年9月1日起至2019年9月1日止；年租金8万元，共计48万元；付款方式为每年9月1日前一次性交清当年租金；原告在租赁期间不得自行转让他人经营管理，如确需转让，需征得甲方同意方可进行；合同还约定了其他事项。 2011年10月24日，三原告以原告梁宏亚、梁红秀名义与被告马娜签订《房屋租赁合同》，约定原告将租赁神木公路管理段的坐落于神木市油库路公路管理段机修组正房16间、东房6间、门面房4间转租给被告马娜使用。建筑面积共约1300平方米，使用面积约650平方米；租赁期限为三年，即自2011年10月25日至2014年10月25日止；被告租用该房屋作为开办幼儿园使用；租金每年52万元，当年租赁费于签订合同时交付一半即26万元，剩余款于签订合同4个月后，即2月25日一次性交付原告26万元，后两年的房租均于当年的10月24日一次性交付；原告应于2011年10月25日前将出租房屋交付被告使用；原告迟于上述时间交付出租房屋，被告可将本合同有效期延长，双方应签字确认。同时合同还约定，有下列情形之一，原告有权解除本合同：1.被告不交付租金1个月以上；2.被告所欠各项费用达1个月以上。合同到期时，原被告双方未达成续租协议，被告应于本合同到期日前腾空，交回房屋并保证房屋及内部设施的完好，同时结清应当由被告承担的各项费用；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告马娜交付了房屋，被告马娜利用该房屋开办幼儿园，2012年春季，马娜将该幼儿园交由母亲即被告郝聘芳经营管理至今。房租费均由被告郝聘芳交付原告，期间双方协商下调租金，截止2017年，双方已协商将房租费下调至每年23万元。被告付清了2016年前的房租费，欠2016年房租9万元、2017年房租费23万元未付。2017年8月23日，被告郝聘芳向原告出具欠条一支，载明“欠到16年房费9万元，欠17年房费23万元，合计32万元”。之后二被告均未向原告支付过房租费。另查，原告梁宏亚、梁娅飞曾于2018年8月27日起诉被告郝聘芳，要求其支付房租费并交还房屋，后于2019年1月17日撤诉。 一审法院认为，本案争议焦点之一为原告与被告马娜签订的《房屋租赁合同》的效力性问题。首先要确定神木公路管理段与原告签订的《房屋租赁合同》的效力。该合同是双方当事人真实自愿的意思表示，出租房屋所占用的土地性质虽为国有划拨用地，但《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。且本案中神木公路管理段的上述房屋因长期闲置，无人看管，房产日渐破损，其出租的目的是为了对房产进行维护看管，据此，神木公路管理段与原告签订的《房屋租赁合同》合法、有效。原告与被告马娜签订的《房屋租赁合同》亦是双方真实意思表示，合同形式合法、内容真实，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告辩称涉案房屋系国有土地建房不得出租于法无据，本院不予支持；其辩称原告转租该房屋未征得神木公路管理段同意，合同无效，根据法律规定，承租人转租房屋未经出租人同意，出租人可以解除租赁合同，但不影响承租人与次承租人之间合同的效力，故被告该辩称理由不能成立。 本案争议焦点之二为租赁费负担以及负担主体问题。关于房租费由谁负担的问题，原告要求二被告承担租赁费，称二被告合伙开办幼儿园，但二被告均否认合伙的事实，原告亦未能提供证据予以证明；二被告辩称涉案合同虽系被告马娜与原告签订，但租赁房屋开办幼儿园后，涉案房屋由被告郝聘芳占用，开办的幼儿园由被告郝聘芳投资管理，租赁费亦由郝聘芳支付，下欠租赁费，亦应当由被告郝聘芳支付。本案中《房屋租赁合同》系被告马娜与原告签订，根据合同相对性原则，被告马娜理应按合同履行给付房屋租赁费的义务，即便被告马娜与被告郝聘芳存在转租占用的事实，但并不影响马娜承担租赁合同的义务，故被告马娜应当支付所欠原告的租赁费，但2017年8月23日被告郝聘芳自愿向原告出具欠据，载明欠付原告2016年以及2017年房屋租赁费合计32万元，原告向法庭出具该证据，表明原告同意被告郝聘芳承担应当由被告马娜承担的合同义务，该行为实质上已构成被告马娜与原告之间债务由被告郝聘芳承担的事实，故该部分租赁费应当由被告郝聘芳承担。根据合同相对性，自2017年10月25日起的租金应当由被告马娜承担。 第三个争议焦点为原告与被告马娜签订的《房屋租赁合同》能否解除以及如何解除，解除后果的问题。根据合同约定，有下列情形之一，原告有权解除本合同：1.被告不交付租金1个月以上；2.被告所欠各项费用达1个月以上。虽合同到期后双方再未续签合同，根据法律规定，应为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。被告几年未付租金，已违反合同约定，已具备解除合同的条件，故原告要求解除该租赁合同本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付逾期腾房占有使用费，费用按解除前约定标准即每年23万元执行。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告梁宏亚、梁娅飞、梁红秀与被告马娜之间的《房屋租赁合同》。二、限被告郝聘芳于本判决生效之日起十五日内向原告梁宏亚、梁娅飞、梁红秀支付被告马娜欠付原告2017年10月25日前的租赁费32万元。三、限被告马娜于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于神木县油库路公路管理段机修组正房16间、东房6间、门面房4间及附属实施并向原告梁宏亚、梁娅飞、梁红秀返还,同时向原告支付自2017年10月25日起至房屋返还之日止占有期间的房屋使用费，按年租金23万元计算。四、驳回原告梁宏亚、梁娅飞、梁红秀其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费3050元，由被告郝聘芳负担。 本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。另查明房屋租赁合同中署名马妮一方为本案当事人马娜。 本院认为，梁宏亚、梁红秀与马娜(马妮)之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。双方之间产生合法的租赁合同法律关系。2014年租赁合同到期后，合同双方并未明确终止租赁法律关系，客观上，马娜也没有将租赁房屋交回出租人，且连续使用超过6个月以上，故应当视为双方之间形成了不定期租赁法律关系。 上诉人马娜称，租赁房屋系梁宏亚、梁娅飞与神木公路管理段租赁而来，梁红秀并未签字，因此其无权与自己签订租赁合同，不具备原告主体资格的理由，本院认为，双方之间的房屋租赁合同上出租人处有梁红秀的签字，且三人均认可涉案租赁房屋为三人共同租赁、共同转租，故其具备原告主体资格。 上诉人马娜称，其已经将幼儿园转让给自己的母亲郝聘芳。且郝聘芳对于2016年、2017年的房租向被上诉人打下欠条，可见三被上诉人同意其转让，租赁合同的主体已经变更为郝聘芳的理由，本院认为，其转让幼儿园事实是否存在，三被上诉人并不知情，三人均认为其二人为合伙关系，其转让合同上并没有三被上诉人的签字确认，故无法确认三上诉人同意转让以及同意变更租赁主体。对于郝聘芳所打欠条，并无三方共同签字，因此应当视为第三人对于债务的主动承担，而非债务转移。三方由此产生并存的债务承担关系，郝聘芳不能偿还该债务时，并不能免除债务人马娜的债务责任。且三被上诉人认为郝聘芳自愿偿还债务，系因其为合伙人，而非实际承租人。综上，上诉人马娜的该上诉理由亦不能成立，本院予以驳回。一审宣判后，出租人对于郝聘芳一人负担其所打欠条款项的判决并未提出异议，故本院予以维持。 依据合同法第二百二十七条的规定，承租人拒不缴纳房屋租赁费用，出租人有权解除合同。现马娜拖延支付租金3年多，故三被上诉人有权解除租赁合同，终止双方之间的租赁关系。故一审解除双方之间的《房屋租赁合同》正确，本院予以维持。 综上所述，马娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10830元，由上诉人马娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐晓炯 审判员  白成钰 审判员  杨文智  二〇一九年十月二十四日  书记员 李杨