海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1446号 原告：符某，男，1981年11月10日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：陈某，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁某，海南坤和律师事务所律师。 被告：琼海玉中置业有限公司，住所地：琼海市嘉积镇西园街**。 法定代表人：王某1，总经理。 委托诉讼代理人：庞某，该公司职员。 第三人：海南纳禾置业有限公司，，住所地：海口市美兰区蓝天路**蓝天丽城第**** 法定代表人：林某，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：冯某，该公司员工。 委托诉讼代理人：王某2，该公司员工。 原告符某与被告琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并根据原告的申请，依法通知海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）作为第三人参加诉讼。原告符某的委托诉讼代理人陈某、梁某，被告玉中公司的委托诉讼代理人庞某，被告纳禾公司的委托诉讼代理人冯某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；2、判令被告返还原告已支付的购房款(含定金)、活动费等费用442615.5元；3、判令被告支付原告赔偿金442615.5元及违约金(违约金暂计至起诉之日为35409.24元，违约金计算方式：2018年12月16日起，以442615.5元为基数，按每月2%标准计至实际付清所有赔偿金之日止)；4、判令被告支付原告因提起本案诉讼所支付的律师服务费7万元、差旅费2000元；5、本案诉讼费用、保全费用5000元、诉讼财产保全责任保险费用1500元等费用全部由被告承担。事实和理由：2018年7月3日，原告与被告签订《琼海·万泉雅苑认购书》，约定原告购买被告开发的琼海·万泉雅苑B号楼5-E1房，认购书对房屋定金、购房款支付方式以及违约责任等分别明确约定。同时被告确认该项目已经取得预售取得证，要求原告在定金缴纳后一个月内携带认购书到售楼中心办理正式认购手续(缴纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续)。随后，原告向被告支付定金10万元，购房款242615.5元以及按照被告要求向第三人支付活动费10万元等共计442615.5元。原告交付上述费用后，被告迟迟未同原告办理正式认购手续，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。后经原告多方了解，被告在2011年已将包括B号楼5-E1房等几十套在建房产备案登记在案外人名下，导致不能按约定签订相关的购房合同及办理网签手续。基于被告的违约行为，造成双方交易至今无法达成。考虑到琼海房地产市场价格一直涨价事实，原告已无法按照签订《琼海·万泉雅苑认购书》时价格购买类似琼海·万泉雅苑B号楼5-E1房产，2018年9月15日，原、被告签订《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》，协议第二条第一款约定，若被告两个月内不能办理房管局备案的《网签购房合同》，则在一个月内退还原告已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，并向原告双倍赔偿已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，逾期按总赔偿金的每日百分之一收取滞纳金。第三条约定，如被告不履行协议，原告向人民法院提起诉讼而造成的损失包含但不限于律师费、诉讼费等由被告承担。但是至今为止，原告多次与被告协商还款及赔偿事宜，均未果。因考虑到约定的滞纳金(违约金)过高，原告同意按照月利率2%计算。综上所述，被告的欺诈以及一房多卖行为已经严重违法，其未按期归还及赔偿原告所有款项行为已经构成根本违约，直接损害原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告玉中公司答辩称，被告对原告的第一项、第二项诉讼请求无异议，同意解除双方签订的认购书，返还支付的购房款442615.5元。原告的第三项诉讼请求被告同意按照银行的贷款利率计付，对于第四项、第五项诉讼请求被告不同意支付。被告在2019年1月已经把事情已经解决了，现在不存在重复销售的情况，房屋是用来抵给符宇债务的，海南省高级人民法院已判决房屋退还给被告。 第三人纳禾公司答辩称，对原告的起诉没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《琼海·万泉雅苑认购书》、收据4份，被告及第三人均无异议。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交如下证据：1、《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》，证明原、被告约定若被告两个月内不能办理房管局备案的《网签购房合同》，则在一个月内退还原告已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，并向原告双倍赔偿已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，逾期按总赔偿金的每日百分之一收取滞纳金。如被告不履行协议，原告向人民法院提起诉讼而造成的损失包含律师费、差旅费、保险责任费用、诉讼费等由被告承担等事实。2、法律事务委托合同。3、律师服务费发票。4、律师服务费支付凭证。5、律师服务收费行业指导意见。证据2-5证明原告委托海南坤和律师事务所，并支付了律师服务费7万元、差旅费2000元。6、保险费发票及保险单，证明原告因诉讼而产生的保险费1500元。被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但海南省高级人民法院作出的（2018）琼民终935号民事判决书已经确认与符宇的买卖关系不成立，被告不存在重复销售。对证据2-6的真实性无异议，但这些费用不应由被告承担。第三人质证认为，对原告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议。本院审查认为，原告提交的证据1-6经与原件核对无异，来源合法，且与本案有关联，本院对原告提交证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的证据：海南省高级人民法院作出的（2018）琼民终935号民事判决书，原告质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明力有异议。第三人质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院审查认为，对被告所举证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日，原、被告签订《琼海·万泉雅苑认购书》，约定原告选购被告开发的琼海·万泉雅苑B号楼5-E1房，建筑面积85.69平方米。认购书第2条约定，该房屋定金为10万元。第3条约定付款方式为按揭付款，折后单价9950元/平方米（建筑面积），折后总价852615.5元。首付款为总房款的40%，即342615.5元，买受人（原告）承诺于3日内付清并签订正式《商品房买卖合同》；余总房款的60%向银行申请贷款，……。第5条约定，琼海·万泉雅苑项目已经取得预售许可证；请您务必在定金交纳1个月之内携带此认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。届时买受人所交定金自动转为购房款……。第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效。协议书还对其他事项进行了约定。7月10日，原告向被告支付定金10万元，第三人作为琼海·万泉雅苑项目的代理销售商收取了活动款10万元。7月14日及23日，原告向被告分别支付首付款13万元及112615.5元。 之后，原告经了解发现被告在双方签订认购书之前已将涉案房产备案登记在案外人符宇名下，被告无法按认购书约定期限与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2018年9月15日，原、被告签订《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》，协议第一条约定，甲方（被告）必须确保乙方（原告）原认购房号、房屋面积、成交价格、付款方式仍按双方之前签订的《琼海·万泉雅苑认购书》执行。第二条第一款约定，若甲方两个月内不能办理房管局备案的《网签购房合同》，则在一个月内退还乙方已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，并向乙方双倍赔偿已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，逾期按总赔偿金的每日百分之一收取滞纳金。第三条约定，如甲方不履行该协议，即没有房按双方之前签订《琼海·万泉雅苑认购书》卖给乙方，也不按期履行协议退还乙方已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，并向乙方双倍赔偿已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，乙方向人民法院提起诉讼而造成的损失包含但不限于律师费、诉讼费等由甲方承担。因被告未能按约履行协议，原告遂提起诉讼，并支付了律师服务费7万元。 另查明，被告因开发房地产，缺乏资金，与符宇商量借款，双方于2012年11月14日签订《房产抵押借款合同》，合同约定玉中公司向符宇借款500万元。为确保资金安全，被告提供万泉雅苑项目包含涉案房产在内的共计42套房产作为抵押。因上述房产尚未办理房产证，2012年11月15日，双方签订《琼海市商品房买卖合同》将上述房产抵押给符宇，并在房管部门网签备案至符宇名下。网签备案后，符宇转账支付500万元给被告。因被告未能按时还款给符宇，2015年6月18日，双方签署了《抵债协议》将上述房产抵债给符宇。后因双方发生争执，经被告起诉，海南省高级人民法院于2019年1月16日作出的（2018）琼民终935号生效判决确认其与符宇签订的《房产抵押借款合同》抵押条款无效及其与符宇签订的《琼海市商品房买卖合同》、《抵债协议》无效。截止至2019年7月22日庭审之日，涉案房屋尚未解除备案登记。 原告于2019年5月20日向本院提出财产保全申请，请求对被告名下位于琼海市××镇房产（限值60万元）及A栋9层E1号房产（限值40万元）进行查封，并提供了由安邦财产保险股份有限公司海南分公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保。原告为此缴交了诉讼财产保全责任保险费1500元。根据原告的财产保全申请，本院于同日作出(2019)琼9002民初1446号民事裁定，预查封上述房产，分别限值60万元及40万元。2019年9月17日，被告向本院提交申请，以原告申请查封的上述××栋房产，被告已于2018年7月1日与莫少叶签订认购书，将该房屋出售给莫少叶为由，请求解除对A栋9层C2号房产的查封,并提供其名下位于琼海市××镇房产、A栋5层A2号房产及B栋14层B1号房产作为担保财产。本院于9月19日作出(2019)琼9002民初1446号之一民事裁定，解除对A栋9层C2号房产的查封，并预查封被告提供上述作为担保的房产。 本院认为，原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。现原告主张解除《琼海·万泉雅苑认购书》及要求被告返还已支付的购房款（含定金、活动费）442615.5元，被告表示同意，故对原告主张解除《琼海·万泉雅苑认购书》及要求被告返还已支付的购房款（含定金、活动费）共计442615.5元，本院予以支持。本案的争议焦点为：原告主张被告支付赔偿金442615.5元及违约金、律师服务费7万元、差旅费2000元、诉讼财产保全责任保险费1500元是否应得到支持。 本案中，被告在双方签订《琼海·万泉雅苑认购书》时，故意隐瞒涉案房产已备案登记在符宇名下的事实，导致双方无法按认购书约定期限签订正式的《商品房买卖合同》。在原告得知后，原、被告自愿签订《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》,约定被告在两个月内不能办理房管局备案的《网签购房合同》，则在一个月内退还原告已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，并向原告双倍赔偿已支付的购房款(含定金)、活动费(纳禾公司收取)等费用，逾期按总赔偿金的每日百分之一收取滞纳金。如被告不履行该协议，原告向人民法院提起诉讼而造成的损失包含但不限于律师费、诉讼费等由被告承担。该协议合法有效。被告未按协议约定解决好与符宇之间的纠纷，在两个月内办理将涉案房屋备案登记至原告名下，亦未退还房款、赔偿损失等，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》约定，请求被告支付赔偿金442615.5元，于法有据，本院予以支持。因被告未能按约履行协议，原告提起诉讼并支付了律师服务费及诉讼财产保全责任保险费。故原告主张律师服务费7万元及诉讼财产保全责任保险费1500元，两项共计71500元，有事实根据和法律依据，本院亦予以支持。原告主张自2018年12月16日起，以442615.5元为基数按每月2%标准支付违约金。本院认为，被告支付赔偿金442615.5元，已足以弥补原告的损失，根据公平原则，对原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告主张差旅费2000元，但未提供相关的证据证明，本院亦不予支持。 被告抗辩不存在重复销售的情况，房屋是用来抵给符宇债务的，海南省高级人民法院已判决房屋退还给被告。本院认为，签订《琼海·万泉雅苑认购书》时，被告确实存在故意隐瞒涉案房产已备案登记在符宇名下，导致原告无法按约签订房屋买卖合同的事实。虽然生效判决确认被告与符宇签订的《房产抵押借款合同》抵押条款无效及签订的《琼海市商品房买卖合同》、《抵债协议》无效，但该判决系原、被告签订《琼海·万泉雅苑认购书》后作出，且涉案房屋目前尚未解除备案登记。在双方自愿签订《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》后，被告应按该协议的约定履行，该生效判决不能免除被告应按双方自愿签订《妥善处理重复销售符宇房屋的协议》承担的责任。故对被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告符某与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》。 二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告符某返还已支付的购房款（含定金、活动费）442615.5元。 三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符某支付赔偿金442615.5元。 四、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符某支付律师服务费、诉讼财产保全责任保险费共计71500元。 五、驳回原告符某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13726元，由原告符某承担517元，被告琼海玉中置业有限公司承担13209元；保全费5000元，由被告琼海玉中置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  陈宏友 人民陪审员  许德秋 二〇一九年十月八日 法官 助理  梁 茵 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。