广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14133号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。负责人：阮玉美，该司总经理。委托诉讼代理人：王文中，男，该公司员工。被告：黄薇芳，女，1965年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：320************246。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告黄薇芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王文中，被告黄薇芳及其委托诉讼代理人招洁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄薇芳向时代物业公司支付物业管理费14205.22元（自2009年11月至2019年1月,111×127.975）；2.判令黄薇芳向时代物业公司支付物业管理费滞纳金12113.42元（按每日欠缴费用的千分之一计算，暂计算至2019年2月15日，并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日）；3.判令黄薇芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：黄薇芳是位于佛山市南海区***********************（下称“该单元”）的业主。根据黄薇芳与****小区开发商广东时代盛誉房地产开发有限公司于2009年*月*日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200********752）的约定，黄薇芳所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，时代物业公司为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向时代物业公司交纳物业管理费：带电梯六层高复式住宅2.5*元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日千分之一的滞纳金。由此，黄薇芳在接收该单元后应按2.50元/月/平方米的标准向时代物业公司缴纳物业管理费。此外，黄薇芳还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。2012年3月30日，黄薇芳接收《收楼通知书》的通知后一直没有收楼和交付相关费用。根据黄薇芳与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故黄薇芳自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。自应接收楼期2012年4月1日起该单元到2019年2月15日黄薇芳一直拒付物业管理费。黄薇芳辩称：1.根据合同相对性原则，时代物业公司非本案适格原告。涉案《前期物业管理服务协议》的双方主体为黄薇芳及广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称信诚公司），根据合同相对性原则，有权提起诉讼的为案外人信诚公司，而非时代物业公司，因此时代物业公司并非本案适格原告。2.即使时代物业公司为本案适格原告，但时代物业公司的起诉无事实及法律依据。《前期物业管理服务协议》并未约定物管费支付方式及期限，时代物业公司主张要求滞纳金无计算依据。3.时代物业公司的起诉已过诉讼时效，其诉讼依法应被驳回。时代物业公司主张物业管理费均按月计算，由此形成的债权为继续性债权，因此涉案物业每月物业管理费应分别适用诉讼时效。时代物业公司主张的2016年6月20日前的物业管理费、滞纳金等已过诉讼时效，该部分主张无法律依据，应予以驳回。涉案物业仍未被黄薇芳验收，时代物业公司主张要求物管费无事实依据。时代物业公司收取物业管理费的前提是为黄薇芳提供物业管理服务，但时代物业公司并未履行合同约定。根据《前期物业管理合同》约定，物管费以物价局核定价格为准，时代物业公司至今仍未向黄薇芳在内的全部业主公开具体核定价格，时代物业公司在本案中主张的管理费无事实依据。4.滞纳金计算标准过高，不应支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。时代物业公司提供的证据材料，来源合法、真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2009年7月4日，黄薇芳与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（以下简称时代盛誉公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买佛山市南海区**************4*7**2***，房产建筑面积为*1.19平方米。2009年7月4日，信诚公司与黄薇芳签订《前期物业管理服务协议》，约定信诚公司为时代峰云名居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为高级多层住宅/复式住宅2.50元/月/平方米，高级多层住宅/联排别墅按4.50元/月/平方米，车位按1.80元/月/平方米；业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之一的滞纳金。2009年10月21日、11月30日，时代盛誉公司根据黄薇芳在《商品房买卖合同》中所确认的地址，先后向黄薇芳发出《收楼通知书》、《催收楼通知书》，通知黄薇芳及催促其于2009年10月31日前办理收楼手续，黄薇芳收到收楼通知书及催收楼通知书后没有办理房屋交付手续。2011年5月31日，信诚公司的企业名称变更为“广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司”。2011年12月1日，时代盛誉公司与时代物业公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，约定：时代物业公司为时代峰云名居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅2.50元/月/平方米，独立别墅4.50元/月/平方米；业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，应按时代盛誉公司、时代物业公司协商的标准向时代物业公司支付违约金。合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止。2015年6月1日，时代盛誉公司与时代物业公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，约定：时代物业公司为时代峰云名居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅为2.50元/月/平方米，别墅为4.50元/月/平方米；业主应于当月15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费总额的3%向时代物业公司支付违约金。合同期限自2015年6月1日起到2018年5月31日止，合同期限内，物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，该合同自行终止，如合同到期，未出现上述情形，则当时具备以下两个条件的，合同继续有效：（1）时代物业公司同意继续履行合同；（2）未依法经专有部分占建设物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决定并签订新的物业服务合同。另查，案涉房屋于2010年8月19日办理了登记手续，权利证号：0200105640。2015年5月7日，时代物业公司以EMS快递（邮单号1087095262305）形式向黄薇芳发出《催费通知单》，该快递后于同月10日因“查无此人”被退回。2019年1月23日，时代物业公司以EMS快递（邮单号1060956283529）形式向黄薇芳发出《催费通知单》，该快递后于同月25日因“收件人不在收件地址”被退回。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉房屋的建设单位时代盛誉公司与时代物业公司于2011年、2015年签订的两份《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，对黄薇芳具有约束力。黄薇芳与时代盛誉公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的交楼标准为商品房经工程竣工验收备案，由于买受人原因未能按期交付的，从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付。本案中，由于黄薇芳并未举证证明涉案房屋主体结构存在质量问题，时代物业公司亦已提交证据证明时代盛誉公司已于2009年11月30日向黄薇芳邮寄了催收楼通知，黄薇芳在时代盛誉公司已通知及催促其收楼的情况下怠于办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，应视为房屋已经交付。时代物业公司依照两份《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》及原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定，向黄薇芳主张物业管理费，理据充分，本院予以支持。根据上述合同、协议的约定，黄薇芳应当按建筑面积以2.50元/月/平方米的标准向时代物业公司交纳物业管理费。因双方约定的物业管理费为按月（2011年12月1日至2015年5月31日为按季）计收，由此形成的债权为继续性债权，故应将每月（或每季）的上述费用视为单个债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度的规定》的规定，本案的诉讼时效期间为三年。根据本院查明事实可知，双方在合同中约定每月15日前（或每季度第二个月10-15日前）按月（或按季）交纳费用，而本案时代物业公司于2019年6月19日提起本案诉讼，诉讼中时代物业公司又未能提供有效的证据材料证明存在诉讼时效期间中止、中断等法定事由，故2016年6月30日前的费用已超过三年诉讼时效期间，对于时代物业公司该时间段的主张，本院不予支持。经核算，黄薇芳尚欠时代物业公司2016年7月1日至2019年1月30日期间的物业管理费3967.23元（51.19平方米×2.50元/月/平方米×31个月），黄薇芳应当支付予时代物业公司。关于上述本院确定的应支付的物业管理费的滞纳金问题。根据时代盛誉公司与时代物业公司于2015年6月1日签订的《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》中约定，黄薇芳应于每月15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费的3%向时代物业公司支付违约金。现时代物业公司主张按日千分之一计算，时代物业公司的该部分主张未超出前述合同的约定的标准，故本院予以支持。黄薇芳认为时代物业公司主张的滞纳金过高，提出调整请求，经审查，合理，本院酌定黄薇芳支付的滞纳金总额应以所欠物业服务费总额为限。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄薇芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月1日起至2019年1月30日止的物业管理费3967.23元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、黄薇芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2016年7月起至2019年2月15日止的物业管理费的逾期付款违约金（从2016年7月16日起，以127.975元为本金，按照日千分之一的标准，分别从当月16日起计到实际支付之日止，滞纳金总额以所欠物业服务费总额为限）；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260.98元（广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司已预交），由黄薇芳负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。对广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司预交的受理费，在本判决发生法律效力后，经广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司申请，本院退还予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  张娃雯二〇一九年十月四日书记员  陈凯玲