广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20385号原告：巫军志，男，1989年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省高州市***********，现住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************。被告：刘奇伟，男，1983年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************。被告：刘洁玲，女，1958年11月26日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区*************，现住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************。原告巫军志诉被告刘奇伟、刘洁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告撤回对佛山市*而富房地产代理有限公司的起诉。原告巫军志，被告刘奇伟、刘洁玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫军志向本院提出诉讼请求：１、判令被告刘奇伟、刘洁玲双倍返还原告购房定金200000元，并自2019年7月31日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还双倍定金之日止；２、判令被告刘奇伟、刘洁玲支付房屋买卖过程中产生的中介费，包括房屋买卖中介费30000元、房屋按揭中介费4000元，合计234000元；3、判令刘奇伟、刘洁玲承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉请中双倍返还定金变更为要求两被告按照总房价1500000元的10%支付违约金。事实与理由：2019年3月9日，被告刘洁玲、刘奇伟（母子关系）与原告巫军志签订房地产买卖合同，合同约定原告巫军志购买被告刘奇伟、刘洁玲名下所有的位于佛山市禅城区**************的房屋，两被告各占二分之一产权），并由佛山市*而富房地产代理有限公司作为中介方。另合同约定，原告须于2019年3月13日前支付100000元作为上述房屋买卖的定金，被告刘洁玲、刘奇伟须自行向房屋抵押银行办理提前还贷及向房地产部门办理涂销抵押登记手续，并双方须于2019年7月31日前办理过户交易手续。原告于2019年3月9日通过银行转账方式转账定金20000元至被告刘洁玲账户名下，于3月12日通过银行转账方式转账定金余款80000元至被告刘洁玲名下，同时向佛山市*而富房地产代理有限公司职员庞礼淦转账支付一半房屋买卖中介费15000元（买卖中介费共30000元，剩余15000元约定于房屋过户当天支付）和向按揭代理公司职员黄燕群支付按揭中介费4000元。2019年7月31日，被告刘洁玲、刘奇伟共同承认违约事实（中介公司处有现场录音录像），并由被告刘奇伟签字承诺于2019年8月2日双倍返还房屋定金及相关中介费用共234000元给原告及中介方。但时至今日，被告刘洁玲、刘奇伟一直以各种理由推脱不返还相关费用，给原告造成了损失。为依法维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照担保法的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定以及关于上述房屋的买卖合同约定，原告特提起诉讼，请求判如所请。两被告辩称：两被告不认可原告的诉请，在交易中两被告只是收取原告的定金，涂销手续由两被告处理,但原告一直没有取得银行贷款同意书。在签订买卖合同后，两被告的房产出现新的查封，因此原告不愿意购买，并非是两被告不愿意出售，两被告没有违约。诉讼中，原告举证如下：1、房地产买卖合同、保证书，证明原告向两被告购买房屋，并约定于2019年7月31日进行过户交易手续，原告已经支付定金给两被告。合同约定两被告如不能按时过户应当承担违约金，原告已支付定金100000元。原告于2019年7月10日在不动产登记中心查询发现被告刘奇伟名下的二分之一房产已被查封。2、中介代理费支付确认书、收款收据，证明合同约定发生违约时，应由原告向中介支付中介费，再由原告向两被告要求返还。3、转账记录3份、收款证明，证明原告向两被告支付100000元的定金。4、贷款意向书，证明原告在支付定金后向银行申请按揭贷款用于支付剩余房款。5、房地产权证、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明原告向两被告购买涉案房屋，因为两被告的房屋被查封导致合同不能履行。6、4000元转账记录，证明原告向按揭中介支付了4000元的中介费。诉讼中，两被告举证如下：个人信贷业务要素变更申请表，证明在合同履行期间，两被告已经向银行申请提前还贷，银行也同意该申请。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年3月9日，原告（买方）就购买佛山市禅城区**************与两被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：1、房屋建筑面积为90.94平方米，成交价为1500000元；物业现时抵押中，欠款额约80万元，卖方在签署本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还款账户内，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。2、买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款，买方应于签署合同当天向卖方支付定金20000元，于2019年3月13日前支付定金余款80000元，买方应于2019年3月31日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方同意于2019年7月31日前办理交易过户手续，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后3日内办理交易递件手续，买方通过银行贷款审批后30个工作日内办理交易过户手续。3、签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：（1）解除合同，违约方需承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；（2）继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。4、买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。同日，原告与佛山市*而富房地产代理有限公司签订《中介代理费支付确认书》，主要内容：“原告确认佛山市*而富房地产代理有限公司为其提供中介服务，并同意支付佣金30000元。原告于2019年3月13日支付15000元，于房产证递件当天结清余下中介费15000元。”2019年3月12日，佛山市*而富房地产代理有限公司开具收款收据，确认收到原告涉案房屋中介费15000元。2019年3月12日，原告通过手机银行向被告刘洁玲转账80000元，两被告向原告出具《收款证明》，确认收到原告购买涉案房屋的定金80000元。同日，原告通过手机银行向黄燕群转账4000元。2019年4月11日，交通银行股份有限公司佛山分行向原告出具《贷款意向书》。2019年5月13日，被告刘奇伟向中国农业银行股份有限公司佛山分行申请办理提前结清全部借款本息。2019年7月31日，被告刘奇伟出具《保证书》，上载：“本人刘伟奇资金存于香港，未能及时向购房人巫军志支付违约金及定金200000元、向佛山市寓家房地产服务有限公司和佛山市*而富房地产代理有限公司支付相关手续费。现保证于2019年8月2日（星期五）向陆美玉账户和吴凯武账户转账支付共234000元（其中包含违约金和定金200000元、中介费30000元、银行按揭费4000元）。如在2019年8月2日没能转账，由本人向借款公司借款支付（利息和手续费由本人承担）给巫军志、佛山市寓家房地产服务有限公司和佛山市*而富房地产代理有限公司。”庭审中，原告陈述：我起诉后，中介公司已经将15000元退回我，其称以后再向被告追偿；我通过中国建设银行向按揭中介黄燕群支付中介费4000元，按揭中介费4000元尚未退还，没有收据，只有转账凭证；2019年7月10日我查询到房屋存在查封的情况，被告一直没有告知我房屋被查封的事情，我与被告沟通，被告称可以解决，但一直没有解决；2019年7月23日前可以继续履行合同，前提是解除查封，2019年7月23日后我要求解除合同并由被告承担违约责任。两被告陈述：确认100000元定金尚未退还原告；两被告的房屋于2019年6月3日被查封，被告刘奇伟一直与另案中的查封申请人进行协商、解决，因此没有告知原告，后来是原告自己查询到房屋被查封后与两被告沟通，两被告也告知原告查封的事情可以解决的；2019年7月23日，原告明确表示不购买房屋了，并不是两被告不愿意卖，是原告违约不买了；2019年7月31日，被告刘奇伟在被胁迫的情况下签订保证书；两被告已履行提前还贷的义务，在原告申请按揭贷款未取得银行同意前两被告无法提前还贷，不确认所有中介费、按揭中介费，除购房款以外的款项与两被告无关。另查明，据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》上载明，涉案佛山市禅城区**************的权属人为被告刘奇伟、刘洁玲，各占1/2份额。本院于2019年6月3日依据另案（2019）粤0604执保927号之一裁定书对涉案房屋被告刘奇伟名下的1/2份额进行查封，限制日期自2019年6月3日起至2022年6月2日止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于涉案合同的解除。其一，《房地产买卖合同》约定两被告应在签订合同后10日内向抵押银行申请提前还贷，买卖双方应于2019年7月31日前办理交易过户手续。根据查明的事实，被告刘奇伟于2019年5月13日向银行申请提前还贷，已经超过合同约定的履行期限，构成违约。至于两被告庭审中抗辩原告申请按揭贷款未取得银行同意前两被告无法提前还贷，缺乏事实依据，本院不予采信。其二，涉案房屋于2019年6月3日被查封，而两被告知晓房屋被查封后并未及时告知原告，虽两被告称房屋被查封的问题可以与案外人协商解决，解封后不影响本案买卖合同的履行，但直至本案庭审之日，涉案房屋查封尚未解除，亦即，涉案合同已无法履行，房屋无法实现物权的变动。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，两被告未依约申请提前还贷，在涉案房屋被查封后隐瞒事实，导致原告无法实现购买房屋的合同目的，已经构成根本违约，原告享有解除合同的权利。据前查明，原告于2019年7月23日提出解除合同，两被告亦确认原告于2019年7月23日表示不购买涉案房屋，故本院确认涉案《房地产买卖合同》于2019年7月23日解除。合同解除后，两被告应当向原告返还已经支付的购房款100000元。关于原告主张的违约金。根据涉案买卖合同第七条的约定，解除合同后，违约方须承担定金责任或者按成交总价的10%支付违约金。原告主张两被告双倍返还定金，后原告变更诉讼请求要求两被告支付违约金150000元，两被告对此有异议，本院综合考虑合同履行情况、两被告违约情节以及原告的损失，对违约金予以调整，酌定两被告向原告支付违约金110000元，原告主张超过部分，本院不予支持。原告主张双倍返还定金的利息，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的中介费、房屋按揭中介费。原告起诉时主张中介费为30000元，经查明，实际支付的中介费为15000元。庭审中，原告确认佛山市*而富房地产代理有限公司已将15000元中介费退回原告，故本院对原告的该项诉请不予处理。至于房屋按揭中介费，被告刘奇伟于2019年7月31日出具《保证书》，承诺于2019年8月2日向原告支付4000元银行按揭费，虽两被告于庭审中抗辩所有中介费用与其无关，《保证书》系其在被胁迫的情况下签署的，但其未能提供证据予以证实，故本院对原告主张的4000元银行按揭费予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘奇伟、刘洁玲于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告巫军志已支付的购房款100000元；二、被告刘奇伟、刘洁玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告巫军志支付违约金110000元；三、被告刘奇伟、刘洁玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告巫军志支付银行按揭费中介费4000元；四、驳回原告巫军志的其他诉讼请求。如被告刘奇伟、刘洁玲未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2405元，财产保全费1690元，合计4095元，由被告刘奇伟、刘洁玲负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年九月二十五日书记员 张春兰