江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初3486号原告（反诉被告）：上饶市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区叶挺大道**（碧桂园信州府销售中心），统一社会信用代码91361100MA361U283Y。法定代表人：谈建平，系该公司总经理。委托代理人：张青，女，汉族，1990年11月16日出生，住江西省抚州市，系该公司法务，特别授权代理。委托代理人：洪亮，男，汉族，1988年12月2日出生，住江西省上饶市玉山县，系该公司开发，特别授权代理。被告（反诉原告）：裴飞彬，男，汉族，1981年5月1日出生，住江西省上饶市经济开发区。委托代理人：汪华兰，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈孝文，江西帝经律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）裴飞彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张青，被告裴飞彬及其委托代理人汪华兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付所欠购房款总计￥1,190,000元(大写：壹佰壹拾玖万元整)；2.请求判令被告立即向原告支付所欠购房款从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算）。截止2018年11月1日止违约金暂计￥22,372元（大写：贰万贰仟叁佰柒拾贰元整）。以上共计￥1,212,372元（大写：壹佰贰拾壹万贰仟叁佰柒拾贰元整)。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018042840605号），原告作为出卖方，出售碧桂园公馆8幢2单元5层1-502室商品房给被告。根据该《商品房买卖合同》第六条及补充协议第三条约定，原告出售给被告的商品房总房价款为1,714,062元。付款方式为：按揭分期付款。付款时间为：1、被告必须在签订该《商品房买卖合同》时付房价款的30.57%给原告，即524,062元给原告；2、被告必须在2018年7月30日前，付该商品房总房款的69.43%给原告，即1,190,000元。原告积极履行该《商品房买卖合同》义务，然而，被告从2018年8月1日开始拖欠购房款项，经原告催缴被告至今仍欠款1,190,000元。根据该《商品房买卖合同》第八条约定，被告逾期付款的，被告应向原告支付从应付之日次日起至实际支付之日止的违约金（每日按逾期应付款的万分之二计算），截止2018年11月1日止违约金暂计22,372元。被告裴飞彬辩称：1.本案《商品房买卖合同》约定的付款方式为商业贷款；2.涉案商品房按揭贷款未获审批非答辩人原因；3.答辩人对《商品房买卖合同》依法享有解除权；4.《商品房买卖合同》之补充协议关于一次性付款的约定系格式条款，应属无效。综上，请求法院依法查明并作出公正裁决，驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018042840605号）；2.请求判令被反诉人退还反诉人已支付的购房款及利息共计人民币531,922.93元，其中524,062元购房款（含定金20,000元）、利息7,860.93元（该利息按年利率6%的标准计至2019年7月28日，此后利息计至实际清偿之日止）；3.本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）答辩称：1.被告（反诉原告）在中行按揭审批未通过是因其自身原因所致，并非因不可归责于双方的事由；2.被告（反诉原告）被中行拒贷后未再去其他银行进行按揭办理，亦未根据双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定自行支付购房款，导致目前已逾期购房款一年多时间，已构成严重违约。被告（反诉原告）拒绝履行的情形，不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定。综上，被告（反诉原告）逾期支付购房款达一年之久的行为已构成严重违约，其诉请无事实及法律依据，因此，请求贵院依法驳回被告（反诉原告）诉请。原告针对自己的诉求，提供以下证据：一、《商品房买卖合同》及其附件、附录复印件一份，证明原告与被告建立合同关系、签约时间、付款方式及期限、逾期付款违约责任。二、银行按揭及公积金付款方式补充协议复印件一份，证明按揭未能审批通过及审批金额与申请金额存在差异时的处理约定。三、付款明细及滞纳金明细（截止到2018年11月1日）复印件一份，证明被告支付的房价款及滞纳金明细。四、被告（反诉原告）个人信用报告（明细）（标注版）复印件一份，证明被告（反诉原告）存在较高负债，且贷款及信用卡均存在逾期等不良记录。五、按揭条件告知书、按揭业务办理须知复印件各一份，证明对于按揭业务办理的条件、所需的一般性资料及各银行审批政策存在差异性，最终仍应以其自身与银行的最终洽谈结果为准按揭办理的相关事宜，原告已经尽告知义务。六、付款明细及滞纳金明细（截止到2019年9月17日）复印件一份，证明被告支付的房价款及截止至2019年9月17日的违约金明细。被告对上述证据的质证意见：对第一组证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。1.《商品房买卖合同》首付款支付方式是首付款和按揭；2.《商品房买卖合同》附件中关于非因买房原因足额补足房屋差价的这一条款系格式条款，排除购房人非其原因不能订立贷款担保合同所享有的合同解除权，该条款系无效条款。对第二组证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。该条款系格式条款。第三组证据对于支付房款的事实没有异议，对于支付滞纳金不应由被告承担，原因是被告没有违约行为。第四组证据的真实性、合法性没有异议，关联性和证明对象有异议。原告此组证据无法证明本案按揭贷款合同不能订立系被告的原因。第五组证据的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。该按揭告知书当中第二段，明确买受人不得已政府调控政策原因向出卖人主张退楼、赔偿，属于合同的格式条款，加重对方义务，该约定无效。这组证据恰恰证明本案商品房买卖合同的付款方式为首付款加按揭。这份证据也能证明按揭贷款银行是原告指定，被告已经积极履行合同义务向开放商的碧桂园提交按揭资料。相关意见会在辩论意见展开阐述。第六组证据的违约金三性均有异议，违约金不应由我方承担。经审查，本院对原告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。被告针对自己的辩称，提供以下证据：一、反诉人身份证复印件一份，证明反诉人诉讼主体适格。二、碧桂园公馆认购书、买卖合同重要事项告知书、签约特别提示、碧桂园公馆按揭业务办理须知复印件各一份，证明：1.双方签订《商品房买卖合同》系在平等自愿的基础上签订，房屋总价1,714,062元人民币，首付款524,062元人民币（含定金20,000元），剩余1,190,000元购房款向银行申请按揭贷款；2.反诉人已向被反诉人提供办理银行按揭贷款的所有资料；3.合同及重要事项告知书中都均明确了购房余款以银行按揭方式支付。三、银行汇款凭证、个人征信报告复印件各一份，证明：1.反诉人向被反诉人支付购房首付款504,062元人民币；2.反诉人个人征信未有任何逾期、负债、欠款、失信等行为，银行按揭贷款审批未能通过并非反诉人个人原因导致。原告对上述证据的质证意见：对第一组证据的三性均无异议。对第二组证据的碧桂园公馆认购书三性均有异议，该碧桂园公馆认购书无双方签字盖章，不具有法律效力。对买卖合同重要事项告知书、签约特别提示、碧桂园公馆按揭业务办理须知的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。该组证据不能够证明发诉原告向反诉被告提供了办理银行按揭贷款的所有资料。相反，该组证据恰好证明反诉被告有告知反诉原告银行按揭款项必须于2018年7月30日之前付清。且按揭业务办理须知当中有明确提示，该须知上所告知的反诉原告需要提供的资料为银行按揭办理所需的一般性基础性的资料，具体应当视各个银行的情况而定。且有告知反诉原告如有欠供不良信用记录导致银行不能通过审批的责任由其自行负责，并且有明确告知其各个银行存在审批政策的差异，以反诉原告与银行的洽谈结果为准，本须知上的资料仅供反诉原告参考。对于第三组证据的银行汇款凭证三性均无异议，对于其个人征信报告的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。该证据不能证明反诉原告个人征信没有任何逾期、负债、欠款等行为，也不能证明银行按揭贷款审批并非反诉原告的原因。相反，该组证据恰好能证明反诉被告的主张及反诉原告在中行按揭审批未通过是因其负债较高，且贷款及信用卡均存在逾期等不良记录所致，并不是反诉原告所称的并非其个人原因所致。经审查，本院对被告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。经审理查明，2018年4月28日，原、被告签订《上饶市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》各一份，对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定，其中合同约定：商品房总房价款为1,714,062元，付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年4月28日前支付首期房价款人民币524,062元，占全部房价款30.58%，余款人民币1,190,000元向出卖了认可的贷款银行申请贷款支付；第八条：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理，（1）逾期在90日之内的，自合同约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知买受人，否则视为出卖人选择继续履行合同；买受人应当自出卖人解除合同书面通知到达之日起30日内按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%；《补充协议》约定买受人必须在2018年7月30日前支付该商品房总价款69.43%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾玖万元整。2018年4月28日，原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：该商品房的总房价款为人民币壹佰柒拾壹万肆仟零陆拾贰元整，其中69.43%（即贷款金额为人民币1,190,000元），被告以商业银行按揭贷款的方式支付给原告。如因被告原因导致上述贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的，则被告需按照买卖合同约定支付楼款期限内，将该差额款项自行支付给原告。若被告逾期支付该差额款项的，被告按应付而未付的每日万分之贰计付违约金给原告，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房的总房价款的15%违约金。2018年4月28日，原告将按揭办理的相关条件及事项告知被告，被告在《碧桂园公馆按揭业务办理须知》、《按揭条件告知书》上签名确认。合同签订后，被告支付了购房首付款504,062元，剩余房款1,190,000元，被告向银行申请按揭贷款，银行拒贷。本院认为，一、原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同约定被告在支付首付款后，剩余房款1,190,000元于2018年7月30日前按揭贷款支付给原告，被告向银行申请贷款。根据原、被告庭审陈述，被告裴飞彬作为贷款人负债过多，贷款及信用卡存在逾期，不符合按揭贷款的条件，所以拒贷，之后被告就没有申请其他银行按揭贷款，到合同约定的期限，被告仍未支付尾款1,190,000元。原告已将按揭办理的条件、所需的一般性资料及按揭相关事项告知被告，被告应对自身还贷能力有清楚的认知，对自身是否符合按揭贷款条件有一定程度的估算，并了解按揭贷款可能存在的风险，仍然与原告签订商品房买卖合同，约定按揭贷款支付尾款，现银行按揭贷款未能获批的原因是被告不符合贷款条件，被告的原因造成违约，应当按照《上饶市商品房买卖合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定承担违约责任。本院认为，不能获得银行贷款的过错非原告方，而是被告资产负债过高，导致银行拒贷。根据《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定，若贷款未获得审批，被告应自筹资金付清购房款，并支付违约金，被告对该约定是明知的，故本院认为本案过错在被告方，被告造成违约，应当承担违约责任。二、被告裴飞彬反诉要求解除原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同》，本院认为，被告提供的现有证据不足以证明被告的上述反诉主张，应承担举证不利的后果，被告作为银行按揭贷款失败的过错方，是商品房买卖合同的违约方，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的事由，本案合同目的是原告交付房屋，被告获得所有权，未获得银行按揭贷款不影响合同目的的实现，除按揭贷款方式外，被告可以以其他方式支付房款，被告作为违约方，不享有解除合同的权利，故对被告要求解除合同的反诉请求，本院不予支持，对原告本诉要求被告继续履行合同支付剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）裴飞彬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司购房款1,190,000元；二、被告（反诉原告）裴飞彬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上饶市碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金（从2018年8月1日起每日按逾期应付款的万分之二计算至全部款项还清之日止）；三、驳回被告（反诉原告）裴飞彬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉费15,711元，由被告（反诉原告）裴飞彬负担；反诉费10,113元，由被告（反诉原告）裴飞彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  吴庆京人民陪审员  汪秋香人民陪审员  郑小芳二〇一九年十月十四日书 记 员  王慧卿