成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4538号 原告：成都森宇实业集团有限公司，住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段一号。 法定代表人：吴藤伟，董事长。 委托代理人：曾艳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：郑伟，男，1982年5月29日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告成都森宇实业集团有限公司（以下简称:森宇公司）与被告郑伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告森宇公司的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼，被告郑伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告森宇公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除森宇公司与郑伟之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令郑伟协助森宇公司办理翰林上岛×栋×单元×层×号房屋《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3、判令郑伟向森宇公司支付为郑伟代偿的银行贷款本息274042.5元，并按每日万分之三向森宇公司支付逾期付款的违约金至款项付清之日止（从2016年2月5日起计算）；4、本案诉讼费、律师费1万元由被告承担。事实与理由：森宇公司与郑伟签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行贷款补充协议》，按照约定，我公司将翰林上岛×栋×单元×层×号房屋以331000元的价格出售给郑伟，郑伟已于合同签订当日向我公司支付购房首付款67000元，余款264000元由郑伟向中国农业银行股份有限公司成都武侯支行个人贷款中心申请按揭贷款方式进行支付，我公司为该笔贷款提供担保。此后，郑伟未按借款合同约定履行还款义务，从2011年7月起连续多次逾期4期以上，经银行个人贷款中心进行催收无果后，该行于2016年2月5日从我公司保证金账户中扣收了郑伟所欠贷款本息及罚息，合计金额199708.98元。郑伟至今未归还我公司代还款项。依照合同约定，我公司有权解除合同，并追究郑伟的违约责任。请求法院依法判决。 被告郑伟未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2008年，森宇公司（出卖人）与郑伟（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》、附件及补充协议，双方约定：森宇公司将其开发的双流县西航港棠湖路翰林上岛×栋×单元×层×号住宅出售给郑伟，建筑面积65.1平方米，总价款331000元，付款方式为按揭付款方式，买受人于《买卖合同》签订当日，向出卖人支付购房首付款67000元，余款264000元，买受人以向出卖人指定银行贷款进行支付；无论何种原因导致合同解除，双方当事人应当从合同解除之日起10日内共同到房地产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并可要求违约方支付合同总房款5%的违约金；双方依据法律规定或合同约定行使合同解除权，违约方不按约定办理解除备案登记及相关手续的，守约方有权单方面到房地产管理部门办理解除备案登记手续；双方的通讯方式以合同载明的地址、电话等为准；出卖人通知发出之日就视同已通知买受人等等。合同中，郑伟的通讯地址为：重庆市大渡口区,并登记了联系电话号码。附件八《银行贷款补充协议》约定：出卖人按照买受人与银行签订的借款合同的有关约定，同意为买受人就购买本项目房屋向银行申请的贷款提供担保；出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿；买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起七日内，应向出卖人清偿由出卖人向银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金；若买受人连续三个月或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给贷款银行的房产导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签订的相关合同、处理本项目房屋并要求买受人支付总房款10%的违约金;出卖人可用处理买受人房屋后所得款项补偿出卖人因承担担保责任导致的损失及违约金，买受人自行承担由此造成的装修等损失；处理买受人房屋所得款项按以下顺序处理：1、首先抵扣买受人在银行的贷款余额，拖欠银行贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用（含诉讼费、律师费、评估费等相关费用）及买受人给银行、出卖人造成的其他经济损失等等。合同签订当日，郑伟向森宇公司支付了首付款67000元。森宇公司于2008年8月23日为郑伟办理了案涉房屋合同备案登记，合同签约备案号为：124034。 2008年8月25日，郑伟与中国农业银行成都武侯支行（以下简称：农行武侯支行）、森宇公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定郑伟向农行武侯支行借款264000元用于购房，森宇公司为郑伟的上述借款提供连带责任担保。农行武侯支行于同年8月28日向郑伟指定的森宇公司账户发放了264000元贷款，用于其支付案涉房屋的购房款。至此，郑伟已向森宇公司支付了全部购房款331000元。森宇公司未向郑伟交付案涉房屋。 此后，由于郑伟拖欠银行按揭贷款，农行武侯支行向森宇公司发出《担保人履行责任通知书》，并从森宇公司银行账户扣划了郑伟所欠贷款本息。2016年2月5日，农行武侯支行出具了一份《代偿情况说明》，载明：“借款人郑伟为我行个人住房商业性贷款客户，因该客户未按合同约定履行还款义务，从2011年7月起连续多次逾期4期以上，同时我行采取多种手段进行催收均无果，为维护我行合法利益，有效收回借款人尚欠款项，根据与开发商签订的《按揭合作协议》，我行于2016年2月5日从成都森宇实业集团有限公司保证金账户中扣收了借款人郑伟贷款所欠贷款本息及罚息，并结清该笔贷款，合计金额199708.98元，包括贷款本金余额：196800.15元，贷款利息：2863.76元，罚息：25.84元，利息复利：19.23元。”此后，森宇公司于2019年5月31日通过EMS快递向郑伟邮寄了一份《通知》（收件地址为合同中记载的通讯地址），通知郑伟在本通知发出之日起7日内，向森宇公司支付代偿本息199708.98元，违约金70337.5元（从2016年2月5日起算）等等。 为追偿上述款项，森宇公司与北京炜衡（成都）律师事务所律师签订了委托代理合同，委托该所律师为其代理本诉讼，支付了委托代理费10000元。 上述事实，有原告提交的以下证据证实：1、原告的营业执照副本、被告身份证；2、商品房买卖合同、附件及补充协议；3、个人购房担保借款合同；4、房屋买卖合同摘要；5、中国农业银行股份有限公司成都武侯支行出具的《代偿情况说明》，《担保人履行责任通知书》，《郑伟逾期扣划明细》，代扣郑伟贷款的《业务凭证》7张，森宇公司银行账户明细；6、2019年4月25日《通知》，全球邮政特快专递底单，快递查询信息；7、当事人陈述。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，森宇公司与郑伟签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。现森宇公司已履行了合同义务，而郑伟未按约归还银行贷款，导致森宇公司向银行承担了担保责任，为其代还银行贷款本息，而郑伟在森宇公司向其发出清偿通知后逾期未归还代还款项，有违约行为，森宇公司要求郑伟支付代偿款项及违约金，并赔偿损失的诉讼请求，符合合同约定，故对森宇公司要求郑伟支付代偿款199708.98元、按合同约定逾期未付款每日万分之三的标准支付违约金，并赔偿律师费损失1万元的诉讼请求，本院予以支持。 合同的解除。因双方约定的合同解除条件已成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，森宇公司有权单方解除合同，案涉合同在森宇公司要求解除合同的民事起诉状副本公告送达郑伟之日（即2019年9月15日）已解除。 违约金的起算时间。森宇公司主张从2016年2月5日（银行扣划款项之日）起计算违约金，缺乏相关证据。双方在合同中约定：“买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起七日内，应向出卖人清偿由出卖人向银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金；”该条款并未明确约定郑伟向森宇公司支付逾期付款违约金的起算时间。本案中，从逾期付款违约金的性质来看，郑伟在应向森宇公司支付代偿款项而未支付时才能认定为有逾期付款违约行为，才能计算违约金，而2016年2月5日仅为银行扣划森宇公司代偿款的时间，此时，森宇公司并未通知郑伟已代偿银行贷款并要求其支付代偿款项，郑伟并不知晓森宇公司已代其偿还银行贷款这一事实，也不知晓自己从何时起应当向森宇公司支付代偿款项，以及应支付款项的金额。以此时间确认郑伟逾期付款违约时间，明显不具有合理性，也有违公平原则。故对森宇公司的上述诉讼主张，本院不予支持。根据本案实际情况，森宇公司在2019年5月31日才向郑伟发出《通知》，告知森宇公司已代郑伟偿还了银行贷款，要求郑伟在七日内支付代偿款项及违约金，此时，郑伟才负有向森宇公司支付代偿款项的义务，在2019年6月7日未支付代偿款项后，才构成违约行为，才能追究其违约责任，故郑伟应付逾期付款违约金应从2019年6月8日起计算。 违约金计算期限。森宇公司主张逾期付款违约金计算至实际支付之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，森宇公司在合同解除后，还应向郑伟返还已收取的购房款331000元，郑伟应付违约金等费用应在森宇公司应退房款中抵扣，郑伟无需另行支付。故本案违约金计算至合同解除之日2019年9月15日较为合理。 综上，郑伟应支付违约金为5991元（以199708.98元为基数，按每日万分之三的标准，从2019年6月8日计算至2019年9月15日）。对森宇公司主张的其它违约金数额，本院予以驳回。 森宇公司要求郑伟配合办理案涉房屋备案登记注销手续的诉讼请求，符合补充协议约定：“无论何种原因导致合同解除，双方当事人应当从合同解除之日起10日内共同到房地产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并可要求违约方支付合同总房款5%的违约金；”也符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都森宇实业集团有限公司与被告郑伟签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议已于2019年9月15日解除。 二、被告郑伟在判决生效后三日内协助原告成都森宇实业集团有限公司办理撤销位于成都市双流区西航港棠湖路翰林上岛5栋2单元8层6号住宅的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：124034）。 三、被告郑伟应支付原告成都森宇实业集团有限公司代偿银行贷款本息199708.98元、违约金5991元、律师费10000元，在原告成都森宇实业集团有限公司应退还郑伟的购房款中抵扣。 四、驳回原告成都森宇实业集团有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，由被告郑伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 涛 人民陪审员 张 建 人民陪审员 徐 勤 二〇一九年十月十六日 法官 助理 万 敏 书 记 员 陈芮瑶