辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初471号 原告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市金州区斯大林路**。统一社会信用代码91210200118662325D。 法定代表人：衣景斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，北京大成（大连）律师事务所律师。 被告（执行案外人）：曲桂华，男，1958年10月6日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。 被告（执行案外人）：吕静，女，1958年5月29日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：谷照臻，辽宁晟大律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：曲连盛，男，1985年10月6日生，汉族，住天津市津**。 被告（被执行人）：大连沃土房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连经济技术开发区黄海西路**/div> 法定代表人：贾东强。 原告大连金广建设集团有限公司（以下简称“金广公司”）与被告曲桂华、吕静、大连沃土房地产开发有限公司（以下简称“沃土公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金广公司的委托诉讼代理人王健勇和李洋，被告曲桂华、吕静的共同委托诉讼代理人曲连盛和谷照臻到庭参加诉讼。被告沃土公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金广公司向本院提出诉讼请求：判令继续对位于大连经济技术开发区房屋（以下简称“案涉房屋”）强制执行。事实和理由：一、案涉房屋系沃土公司开发，于2014年8月22日因原告申请法院诉讼保全被查封，经两次续封，查封期限至2022年7月18日。二、被告曲桂华、吕静对案涉房屋不享有消费者期待权,不能排除本案的执行。(一)大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司与被告沃土公司之间签订的《施工合同协议条款》、《商品房抵顶工程款协议书》的真实性无法核实。曲桂华、吕静未提供任何大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司进行施工的资料，无法证明该分公司进行施工及施工工程值，未能举证证明其施工的真实性，且该分公司出具证明称其并未实际进行投资、管理，故金广公司认为该两份协议不能作为大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司真实施工的证据采信。（二）曲桂华、吕静与沃土公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，不是真实的买房协议，该协议是配合大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司或曲连盛抵债，是以消灭金钱债务为目的，故不具有排除金广公司强制执行的法律效力。1.曲桂华、吕静没有购买沃土公司房屋的真实意思表示，其与沃土公司间并无真实的商品房买卖合同关系，与沃土公司签订合同的目的是为了消灭沃土公司与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司中间的债权债务，根据《民法总则》第146条的规定，曲桂华、吕静与沃土公司签订的《商品房买卖合同》无效。2.曲桂华、吕静与沃土公司签订的《商品房买卖合同》不具有排除金广公司强制执行的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故该条规定未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。曲桂华、吕静作为债权人没有优先于金广公司的优先权。（三）曲桂华、吕静并未向沃土公司实际支付购房款项，也未实际占有案涉房屋，曲桂华、吕静名下有用于居住的其他房屋。首先,曲桂华、吕静没有提供其向沃土公司支付房款的付款凭证,发票不能作为款项已经付清的证据,尤其在审查案外人执行异议案件中,对案外人的付款证据的审核应更为严格;曲桂华、吕静也未提供实际占有案涉房屋的有效证据,其提供的大连沃金物业服务有限公司提供的收款收据明确写明收款收据需加盖财务专用章而不是发票专用章,且大连沃金物业服务有限公司也有在其他案件出具伪证的情形,故该公司出具的证据不能作为合法证据采信。其次,曲桂华、吕静提供的自来水单据上用户名是刘永宏,用电收据体现的客户名称是于达,并不是曲桂华、吕静,不能证明其在金广公司申请查封前合法占有案涉房屋。另外,被告曲桂华有位于沙河口区房屋一套;吕静有位于大连开发区房屋一套,案涉房屋不是唯一住房且不是用于居住。(四)(2019)辽02执异64号民事裁定书适用法律错误。1.本案适用《执行异议和复议规定》时,应首先适用第24条,即审查曲桂华、吕静是否享有物权期待权,而曲桂华、吕静系代曲连盛通过抵债方式取得案涉房屋,取得的是债权并非物权期待权。2.即使曲桂华、吕静享有物权期待权,本案应适用第29条而不是第28条,(2019)辽02执异64号民事裁定书适用第28条裁决本案系适用法律错误,即使适用28条,因曲桂华、吕静并未支付案涉房款,也不满足28条排除原告执行的权利。3.《执行异议和复议规定》第29条规定,异议人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋,先不论本案案涉房款是否已经支付,在原告已经举证证明曲桂华、吕静有其他住房的情形下,根据29条之规定,曲桂华、吕静的异议请求没有法律依据。综上,原告认为曲桂华、吕静的异议请求不符合《执行异议和复议规定》第24条、第29条之规定,曲桂华、吕静的异议不成立,请依法支持原告的诉讼请求。 被告曲桂华、吕静辩称，不同意原告的诉讼请求。曲桂华、吕静和沃土公司在法院查封案涉房屋前已签订有效的商品房买卖合同。大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司与沃土公司签订的《施工合同协议条款》约定了对工程款以房抵顶，曲连盛是该合同约定工程的实际施工人。案涉房屋即是大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司从沃土公司处抵顶而来，曲桂华被指定为购买人，沃土公司按《商品房抵顶债务协议书》的约定，与曲桂华、吕静签订了《商品房买卖合同》。沃土公司向曲桂华、吕静出具了购买房屋预收款发票，2013年10月11日，曲桂华、吕静占有使用案涉房屋，交纳了物业费、采暖费、垃圾费等。由于沃土公司未将办理产权所需的资料报产权登记机关备案，导致包括曲桂华、吕静在内的众多业主无法办理产权变更登记，此过错不应由曲桂华、吕静承担。 被告沃土公司未到庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 本院在审理金广公司与沃土公司、大连想想房地产开发有限公司（以下简称“想想公司”）、大连裕联房地产开发有限公司（以下简称“裕联公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，经金广公司申请并提供相应担保，本院于2014年8月20日作出（2014）大民二初字第00093-2号民事裁定书，裁定冻结沃土公司、想想公司以及裕联公司银行存款82826885.35元或查封其等值财产，并于同日向大连金州新区房屋登记管理中心送达协助执行通知书，查封沃土公司开发的位于大连经济技术开发区房屋（包含案涉房屋）以及想想公司开发的位于大连经济技术开发区新月路51套房屋、裕联公司开发的位于大连经济技术开发区新桥街548套房屋。2015年1月28日，本院作出（2014）大民二初字第00093号民事判决书，判令沃土公司于判决生效之日起十日内向金广公司支付工程款32836352元及利息（自2015年1月12日始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；想想公司、裕联公司对上述款项承担连带给付责任。宣判后，金广公司、沃土公司、想想公司、裕联公司均不服，上诉至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2015年5月11日作出（2015）辽民一终字第154号民事判决，判令沃土公司于判决生效之日起十日内向金广公司支付工程款32836352元及自2015年1月12日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率130%计算的利息，对金广公司要求想想公司、裕联公司承担上述款项连带给付责任的诉讼请求，未予支持。该判决发生法律效力后，因沃土公司未履行生效法律文书确定的义务，经金广公司申请强制执行。本院于2016年7月26日作出（2016）辽02执恢555号民事裁定书及协助执行通知书，续封沃土公司位于大连经济技术开发区房屋（包含案涉房屋），续查封期限为三年。上述33套房屋续封期限到期后，本院后又进行了续封。 本院在执行过程中，曲桂华、吕静作为案外人对大连经济技术开发区房屋（即案涉房屋）提出书面异议。本院于2019年3月15日作出（2019）辽02执异64号执行裁定书，裁定中止对位于大连经济技术开发区房屋的执行。金广公司对该裁定不服，向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查，2012年10月，沃土公司（甲方）与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司（乙方）签订《施工合同协议条款》，约定乙方承包甲方的正泰园热力外网工程，该合同不仅约定了具体的施工内容和价款等，还约定乙方驻工地代表曲连盛，甲方所应支付的工程款全部用房屋抵顶。大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司出具“证明”，载明“我公司和大连沃土房地产开发有限公司分别于2012年10月签订了《施工协议条款》该合同的投资、管理等即实际施工人是曲连盛，因此该工程的收益及风险由曲连盛享有和承担。” 2013年7月31日，沃土公司（甲方）与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司（乙方）签订《商品房抵顶债务协议书》，约定“一、乙方同意甲方将其坐落在大连经济技术开发区正泰园小区、楼号为1号楼的1单元和2单元18层02号的房屋抵顶甲方所欠乙方债务。…五、乙方同意将上述能抵顶的房屋产权办理到买受人1#-1-1802李宏锦、1#-2-1802曲桂华名下，《商品房买卖合同》一经签订后，乙方不得另行变更买受人。六、协议生效后30日内，乙方须给甲方出具1698091.4元工程款发票；甲方在收到乙方工程款发票后，给乙方指定的买受人开具等额的商品房销售发票，与乙方指定的买受人签订《商品房买卖合同》，协助办理房屋登记手续。” 2013年9月22日，大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司按照《商品房抵顶债务协议书》的约定，出具156万元发票。 2013年12月19日，曲桂华、吕静与沃土公司签订《商品房买卖合同》，购买了沃土公司开发的位于大连经济技术开发区房屋，房屋总价款为人民币877702元。2013年12月20日，沃土公司为曲桂华、吕静出具877702购房款的《销售不动产统一发票》。2015年7月24日，沃土公司向曲桂华、吕静开具了案涉房屋的结算发票。2013年10月11日，曲桂华签署了物业公司向其出示的案涉房屋的《消防安全责任书》。同日，曲桂华交付了案涉房屋的物业费、采暖费、垃圾费、水费、电费。2013年12月24日，曲桂华、吕静的儿子曲连盛办理了案涉房屋的宽带上网业务。曲桂华交纳了案涉房屋2013年11月5日至2014年4月5日的采暖费。 在牛文霖诉沃土公司给付逾期办证违约金的案件中，大连经济技术开发区人民法院于2015年12月4日作出（2015）开民初字第4462号民事判决，判令沃土公司给付牛文霖自2015年5月9日起至房屋完成产权登记备案手续之日止的逾期办证违约金。 曲桂华、吕静是曲连盛的父母。 曲桂华有位于大连市沙河口区，建筑面积39平方米的公建一处；吕静有位于大连经济技术开发区，建筑面积175.37平方米的房屋一套。 本院所确认的上述事实，有曲桂华、吕静提供的《施工合同协议条款》、证明、《商品房抵顶债务协议书》、税务机关代开统一发票、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《消防安全责任书》、专用收款收据、（2015）开民初字第4462号民事判决书，金广公司提供的（2015）辽民一终字第154号民事判决书、（2014）大民二初字第00093-2号民事裁定书、协助执行通知书、查封房屋信息明细、《商品房抵顶债务协议书》、（2016）辽02执恢555号民事裁定书、查询结果及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，曲桂华、吕静要求排除对案涉房屋执行的法律依据是《执行异议和复议规定》第二十八条。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的目的在于保护善意购房人的权益，但必须是以上四个条件同时满足的情况下，才能排除执行。具体到本案，从查明的事实可见，曲桂华、吕静在案涉房屋被查封前已与沃土公司签订了合法有效的买卖合同，且占有使用房屋至今，并以抵债的方式支付全部房款。虽然曲桂华、吕静未办理案涉房屋的产权变更登记，但此系由于开发商沃土公司并未向曲桂华、吕静开具办理产权登记所需的不动产销售统一发票，且案涉房屋所在的楼盘不具备办理产权登记的条件所致，曲桂华、吕静对此不存在过错，综上，曲桂华、吕静对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对金广公司要求继续执行的请求不予支持。 关于金广公司提出曲桂华、吕静未提供证据证明大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司实际施工了沃土公司的工程及二者签订的《施工合同协议条款》和《商品房抵顶工程款协议书》真实性无法核实一节，本院认为，从查明的事实可见，沃土公司已将其用于抵顶所欠大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司工程款的房屋实际向抵债协议约定的买受人交付，且沃土公司与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司亦按照所签抵债协议约定分别履行了开具发票、收据、与买受人签订《商品房买卖合同》等义务，可见，沃土公司与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司不仅签订了相关施工和抵债协议，且已实际履行，故对金广公司此项主张不予支持。 关于金广公司提出曲桂华、吕静与沃土公司间不存在真实的房屋买卖合同关系，故曲桂华、吕静与沃土公司签订的《商品房买卖合同》无效一节，本院认为，案涉房屋被沃土公司用于向大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司抵债，由于曲连盛是沃土公司与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司签订的施工协议中所涉工程的实际施工人，该工程的权利、义务均由曲连盛享有、承担，基于此，曲连盛将沃土公司抵顶来的房屋指令由其父母作为购房人与沃土公司签订《商品房买卖合同》，此合同反映了沃土公司与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司间的债权债务关系、以房抵债关系及沃土公司协助曲桂华、吕静办理抵债房屋产权手续的意思表示，而这些法律行为及其蕴含的意思表示，理应系行为人的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应属有效，故对金广公司此项主张亦不予支持。 关于金广公司提出《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定是对无过错买受人物权期待权的保护要件，该规定未将抵债受让人列入保护范围一节，本院认为，《执行异议和复议规定》的上述两个条文规定了对登记在被执行人名下的不动产，异议人提出的异议需满足何种条件时，可以排除强制执行，并未排除基于抵债行为取得房屋的情形，故应根据上述条款规定具体审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。本案中，沃土公司基于其与大连诚锐建筑工程有限公司第三分公司签订的《商品房抵顶工程款协议书》消灭了债务，同时相应的抵债价款转化为房款，即曲桂华、吕静在抵债的额度内支付了沃土公司房屋价款，同时曲桂华、吕静还满足《执行异议和复议规定》第二十八条的其他三个要件，故曲桂华、吕静对案涉房屋享有的权利足以排除执行，对金广公司的主张不予支持。 关于金广公司提出曲桂华、吕静提供的自来水单据上用户名是刘永宏，用电收据上的客户名称是于达，不能证明曲桂华、吕静在案涉房屋被查封前合法占有使用一节，本院认为，关于金广公司提出的上述问题，曲桂华、吕静庭审中答复为：因为于达和刘永宏是沃土公司的员工，当时案涉房屋所在楼盘的多处房产上交费名称均为该二人，只有该二人和业主同时到场的情况下，相关电力公司和自来水公司才给予更名，由于于达和刘永宏未予配合，故交费名头亦是该二人。虽然曲桂华、吕静对上述辩称未举证证明，但从该二人提供的其他证据可以看出，曲桂华、吕静已于2013年10月入住案涉房屋，故对金广公司此项主张同样不予支持。 关于金广公司提出（2019）辽02执异64号民事裁定书适用法律错误，本案应适用第二十九条而不是第二十八条一节，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，此种情况下当事人可以择一适用，并非适用其中一条就自然排斥另一条。本案符合第二十八条规定的条件，曲桂华、吕静选择该条要求排除执行并得到支持并无不当，故对金广公司此项主张不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告大连金广建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费12578元（原告已预交），由原告大连金广建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇一九年十月二十八日 书记员  王 亮 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。