上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14325号原告：张忠良，男，1964年8月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：黄爱峰，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪斌，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：陆炳林，男，1967年5月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：谢银娣，女，1968年8月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：陆欣耀，男，1992年11月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告谢银娣、陆欣耀的共同委托诉讼代理人：陆炳林。原告张忠良与被告陆炳林、被告谢银娣、被告陆欣耀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告张忠良的委托诉讼代理人汪斌，被告谢银娣、被告陆欣耀的共同委托诉讼代理人被告陆炳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张忠良向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付原告因延期交付上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的违约金594,000元；2、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原告与三被告签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定三被告将系争房屋出售给原告，原告支付房屋转让款10,800,000元，其中3,240,000元通过银行贷款方式支付，贷款不足部分原告以现金方式补足。后因贷款手续的问题，原告起诉至法院，要求三被告帮助配合办理。2019年1月30日，各方在法院主持下达成调解内容，并出具案号为(2018)沪0110民初22394号民事调解书。主要达成调解内容为：原告于2019年2月3日前一次性支付三被告房屋补偿款250,000元，并自行办理完毕房屋购房余款3,240,000元的贷款手续，于2019年3月15日前将购房余款3,240,000元向三被告支付完毕。同时约定：原告如按照前述约定的付款履行期限履行完毕付款义务，三被告应于原告支付完毕3,240,000元购房余款后十个工作日内配合原告办理系争房屋的交易过户及产权变更登记手续；如原、被告履行了产权变更登记手续后，三被告应当于前述手续办理后60日内配合办理系争房屋的腾房交接手续。后原告如约向三被告支付完250,000元，并于2019年2月18日支付完3,240,000元购房余款，双方于同年2月20日完成产权变更手续。然而，三被告却未按约如期于2019年4月21日之前办理腾房手续，迟延了整整11天。被告该行为违背了诚实信用原则，在原告未按期支付房屋余款时，三被告要求原告承担相应的违约金，故从公平正义角度而言，被告现未按约履行相关义务，根据买卖合同的约定，三被告逾期交房，每延期一日应当向原告支付已收款部分的千分之五。因三被告的行为已构成违约，造成原告的损失，故现向法院提起诉讼。被告陆炳林、谢银娣、陆欣耀共同辩称，不同意原告诉请，原、被告就本案系争房屋的买卖纠纷曾向法院提起诉讼，案号为(2018)沪0110民初22394号，经法院调解，双方达成调解协议，调解协议明确约定，原告张忠良应当向被告支付购房余款3,240,000元，且约定了因逾期支付购房尾款产生的违约金，双方达成一致调整了违约金计算标准，按照250,000元予以计算支付。原告实际支付3,240,000元购房款的时间是2019年2月18日，250,000元违约金的计算周期是从2018年9月1日起计算至实际支付时止，双方均同意调整买卖合同中的违约金计算标准。2019年2月20日，房地产交易中心受理了原、被告就房屋交易过户所递交的手续材料，而房屋登记手续核准日期是2019年2月27日，按照调解书上确定的交易过户及产权变更登记手续办理完毕之日应为房地产交易中心核准登记日期，即2019年2月27日，由此日的第二日起才开始计算60日的交房日期。现被告确认实际交房日为2019年5月3日。被告在2019年4月23日收到原告的催告函，按照原先约定，原告是在2019年3月15日前支付余款，并办理交易过户手续，正常交房手续应当在2019年5月15日。基于原告的请求，我方配合原告提前办理了房屋交易过户手续，故在收到原告要求交房的催告函后我方也是抓紧时间积极配合原告办理了交房手续，从核准日期来计算我方只逾期了4至5天，违约金计算标准应按照原、被告在(2018)沪0110民初22394号调解案件中所达成的计算标准予以计算。本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，三被告陆炳林、谢银娣、陆欣耀(卖售人、甲方)与原告张忠良(买受人、乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲、乙双方就乙方受让甲方自有的系争房屋事宜，订立本合同。合同约定：甲方依法取得的房地产权证号为杨XXXXXXXXXX，房地产座落于翔殷路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积为198.62平方米；房地产转让价款共计10,800,000元；甲、乙双方同意，甲方于2018年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方，为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2018年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定：1、2018年4月22日，乙方支付给甲方购房定金200,000元整；2、2018年5月18日前签订《上海市房地产买卖看合同》当日支付2,000,000元整，含定金200,000元；3、乙方于2018年7月10日前支付甲方剩余房价款5,560,000元整；4、2018年8月30日前，甲乙双方共同赴房产交易中心过户中心办理过户手续；5、甲方同意乙方通过向贷款银行申请3,240,000元整贷款形式付款，贷款不足额以现金方式补足。合同签订后，原告张忠良依约向被告陆炳林、谢银娣、陆欣耀支付了7,560,000元购房款，但3,240,000元银行贷款未能及时办理成功，亦未以现金方式补足贷款不足金额，致使双方未能在约定的2018年8月30日前共同赴房地产交易中心办理系争房屋交易过户手续。2018年10月29日，原告张忠良具状来院，要求被告陆炳林、谢银娣、陆欣耀配合办理系争房屋的贷款3,240,000元。本院于2018年11月1日以(2018)沪0110民初22394号正式受理该案，该案在审理过程中，经本院主持调解，本院于2019年1月20日出具(2018)沪0110民初22394号民事调解书，当事人自愿达成协议：一、确认张忠良与陆炳林、谢银娣、陆欣耀于2018年5月18日就上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，张忠良应于2019年2月3日前一次性支付陆炳林、谢银娣、陆欣耀购房补偿款250,000元，张忠良并应自行办理完毕上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋购房余款3,240,000元的贷款手续，并于2019年3月15日前将购房余款3,240,000元向陆炳林、谢银娣、陆欣耀支付完毕；二、如张忠良未按照上述调解协议第一项约定的250,000元补偿款或3,240,000元剩余购房款的履行期限履行付款义务，则张忠良自愿放弃对上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的购买权，并自愿按照张忠良与陆炳林、谢银娣、陆欣耀于2018年5月18日就上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的违约条款以3,240,000元为本金，按照每日千分之五的违约金计算标准，由张忠良向陆炳林、谢银娣、陆欣耀一次性支付自2018年8月30日起至张忠良未按本调解协议第一项约定的250,000元补偿款或3,240,000元购房余款履行付款义务之日止的违约金；三、如张忠良按照上述协议第一项约定的付款履行期限履行完毕付款义务，陆炳林、谢银娣、陆欣耀应于张忠良支付完毕3,240,000元购房余款后十个工作日内配合张忠良办理上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的交易过户及产权变更登记手续，交易过户及产权变更登记手续费用及税费按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定履行；四、如原、被告履行了上述调解协议第三项约定的房屋产权变更登记手续，陆炳林、谢银娣、陆欣耀应于产权变更登记手续办理完毕后六十日内配合张忠良办理上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的腾房及交接手续。协议签订后，张忠良依约向陆炳林、谢银娣、陆欣耀支付了250,000元补偿款，并于2019年2月18日向陆炳林、谢银娣、陆欣耀支付了购房余款3,240,000元。2019年2月20日，张忠良与陆炳林、谢银娣、陆欣耀共同前往上海市杨浦区不动产登记中心办理系争房屋的交易登记过户手续，系争房屋的交易登记核准日期为2019年2月27日。2019年4月16日，张忠良取得系争房屋的《不动产权证书》，张忠良与案外人叶小贞登记为系争房屋的共同共有权利人。张忠良在取得系争房屋的《不动产权证书》后多次与陆炳林沟通房屋交接事宜。2019年4月30日晚上20：55，陆炳林通过微信告知张忠良：“张总我这里安排5月2日搬出，5月3日办理房屋交接手续，节后10日前办理好户口迁移登记手续。收到请回复！”2019年4月30日晚上21：01，张忠良微信回复陆炳林：“收到。”2019年5月2日晚上19：52，张忠良微信询问陆炳林：“陆总，明天几点办理交接手续？”2019年5月2日晚上20：02，陆炳林回复：“明天下午一点”。2019年5月3日，原、被告完成系争房屋的腾房及交接手续。以上事实，有(2018)沪0110民初22394号民事调解书、《上海市房地产买卖合同》、银行客户回单、不动产权证书、微信聊天记录、上海市不动产登记信息及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告就涉案系争房屋的买卖事宜达成一致并签订了《上海市房地产买卖合同》，合同中约定，2018年8月30日前，双方共同赴房产交易中心办理过户手续；被告同意原告张忠良通过向贷款银行申请3,240,000元贷款形式支付剩余房款，贷款不足额以现金方式补足。因张忠良未能在约定的交易过户日前完成3,240,000元贷款的审批手续，也未以现金方式补足剩余房款，致使双方未能依照约定的期限办理房产交易过户手续，该过错责任理应由原告张忠良承担。合同中就张忠良未按约定付款的违约金明确为每逾期一日，应向被告方支付逾期未付款的0.5%。在(2018)沪0110民初22394号民事案件的调解过程中，原、被告已就合同的继续履行、张忠良因迟延付款而应给付陆炳林、谢银娣、陆欣耀的违约补偿金数额、剩余房款的交付时间、交易过户和房屋交接的方式等房屋买卖后续事宜进行了约定并达成调解协议，调解协议约定张忠良应于2019年2月3日前一次性支付陆炳林、谢银娣、陆欣耀购房补偿款250,000元，该金额的计算标准远低于买卖合同中约定的逾期付款违约金计算标准，由此可见，原、被告在法院主持的调解下，已对房地产买卖合同约定的违约金计算标准进行了调整。关于交易过户和房屋交接的问题，在房地产买卖合同中明确约定系争房屋权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，另双方在(2018)沪0110民初22394号民事调解书中约定陆炳林、谢银娣、陆欣耀应于产权变更登记手续办理完毕后六十日内配合张忠良办理系争房屋的腾房及交接手续，故可确认系争房屋产权变更登记手续办理完毕日应为房地产登记机关确定的权属转移登记核准日期，该日期应确定为2019年2月27日。根据约定的腾房和交接期限，被告应于2019年4月28日前腾退房屋并与原告办理房屋交接手续，原、被告于2019年5月3日办理了交接手续，被告实际逾期4天交房。审理中原告并未就因被告逾期交房而造成原告实际损失提供相应依据加以证实，故本院结合原、被告签订的房地产买卖合同，以及在(2018)沪0110民初22394号诉讼案件中达成的调解协议约定的违约处理原则，酌定被告应支付原告逾期交房违约金20,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陆炳林、被告谢银娣、被告陆欣耀应于本判决生效之日起十日内支付原告张忠良逾期交房违约金20,000元；二、原告张忠良的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,740元，减半收取计4,870元，由原告张忠良负担4,700元，由被告陆炳林、谢银娣、陆欣耀负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一九年十月二十一日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。