福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初3275号 原告：惠安县汾阳投资开发有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇前郭村，统一社会信用代码913505217490703777。 法定代表人：郭文福，董事长。 委托诉讼代理人：郑永桂，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：杨光，男，1974年7月31日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉基区。 原告惠安县汾阳投资开发有限公司（下称汾阳公司）与被告杨光商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汾阳公司的委托诉讼代理人郑永桂到庭参加诉讼，被告杨光经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汾阳公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2016年11月8日签订的合同编号为201611080022号《商品房买卖合同》（含附件及《补充协议》）。二、判决被告立即偿还原告为其代还中国农业银行股份有限公司惠安县支行的按揭贷款本息589591.96元，并自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。三、判决被告向原告支付违约金68508.6元（按购房款的10%计算）。四、判决被告向原告支付因本案支出的律师代理费12000元。五、判决被告立即配合原告办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续和预购商品房预告登记注销手续。六、判决被告立即配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。诉讼中，原告自愿撤回第三项诉讼请求中要求被告支付自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求。事实与理由：2016年11月8日，原、被告签订合同编号为201611080022号《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠安县，建筑面积145.67平方米，总价款685086元，合同签订时应支付首期购房款137086元，其余购房款548000元办理银行按揭贷款支付。合同附件六《补充协议》约定，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，若被告逾期未能偿还按揭贷款本息，导致原告承担相应法律责任（含连带责任），原告有权自承担担保责任之日起2年内解除《商品房买卖合同》，被告应按购房合同总价款的15%向原告支付违约金。原告有权直接从被告已付购房款扣除律师费等。被告支付首付款情况如下：2016年10月18日支付2000元，11月8日支付41698元，并约定政府5%购房财政补贴34254.3元用于冲抵首付款。另外，被告向原告借款30000元应抵扣首付款，剩余29133.7元约定于办理产权证时支付。2016年11月14日，原、被告与中国农业银行股份有限公司惠安县支行（下称农行惠安支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行惠安支行借款548000元用于支付购房款，贷款直接转入原告账户。还款方式为等额本息还款。原告为被告按揭贷款承担阶段性连带担保责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农行惠安支行依约发放贷款。原、被告于2016年11月8日办理商品房买卖合同备案登记，2016年11月22日办理预购商品房预告登记，2016年12月13日办理预购商品房抵押权预告登记。自2017年3月起，被告未能偿还按揭贷款，农行惠安支行直接从原告账户扣款偿还被告的按揭贷款。由于被告自2017年3月起开始不还银行按揭贷款，银行直接从原告账户扣款还被告的按揭贷款。2018年3月28日，农行惠安支行向法院起诉要求原告与被告偿还全部到期及未到期的贷款本息。本院经审理后于2018年5月23日作出（2018）闽0521民初2684号民事判决：解除农行惠安支行与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；被告应偿还农行惠安支行借款本金525148.1元及截至2018年5月22日的利息2173.93元，并按合同约定计付自2018年5月23日起至还款之日止的利息、罚息、复利；原告对被告的债务承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。2018年7月10日，原告代被告清偿全部按揭贷款本息，累计代被告偿还银行贷款本息589591.96元。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期未能偿还按揭贷款的，原告在承担担保责任后有权解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即原告的营业执照1份，以此证明原告的基本情况。 证据2即被告的居民身份证复印件1份，以此证明被告的基本身份情况。 证据3即商品房预售许可证1份，以此证明案涉商品房已于2014年3月取得商品房预售许可证。 证据4即《商品房买卖合同》及附件（含惠安县商品房买卖合同网上签约登记备案申请表）1份，以此证明《商品房买卖合同》签订及备案登记情况。 证据5即《个人购房担保借款合同》1份，以此证明被告为购买案涉商品房向农行惠安支行按揭贷款548000元，原告为被告承担连带责任保证。 证据6即借款借据1份，以此证明被告向原告借款30000元用来支付案涉商品房的首付款。 证据7即不动产登记情况表2份，以此证明案涉商品房办理商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的情况。 证据8即收款收据2份，以此证明被告交首付款43698元。 证据9即借款凭证、客户回单各1份，以此证明被告向农行惠安支行按揭贷款来支付案涉商品房购房款。 证据10即汾阳国际商住楼（项目）购房财政补贴申请汇总表、多级账薄收付款动账通知各1份，以此证明案涉商品房获得政府34254.3元购房财政补贴并冲抵首付款。 证据11即收付款动账通知11份、业务凭证16份、进账单1份，以此证明原告为被告的贷款承担连带责任保证。 证据12即（2018）闽0521民初2684号民事判决书及债务逾期催收通知书各1份，以此证明被告逾期还款，农行惠安支行向法院起诉要求被告还款并要求原告履行担保责任，法院判决后，农行惠安支行再次通知原告履行担保责任。 证据13即证明书1份，以此证明原告代被告偿还按揭贷款本息共计589591.96元。 证据14即委托代理合同、发票各1份，以此证明原告因本案诉讼支出律师费12000元。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 被告分别于2016年10月8日、11月8日支付原告购房定金2000元、购房款41698元。2016年11月8日，原、被告签订编号201611080022《商品房买卖合同》（含附件），约定被告购买原告开发建设的位于惠安县，建筑面积145.67平方米，总价款685086元。合同附件六《补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款137086元，其余购房款548000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。《补充协议》第三条第3款约定：“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除合同，则买受人按该套商品房购房合同总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还给买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”2016年12月5日，被告作为借款人及抵押人、被告作为抵押人与原告、农行惠安支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160079115）1份，约定被告向农行惠安支行贷款548000元用于向原告支付购房款。之后，农行惠安支行依约发放贷款548000元。自2017年3月起，被告不按《个人购房担保借款合同》约定按期偿还贷款，连续逾期多期，原告多次代被告偿还按揭贷款。因被告未能依约偿还贷款本息，农行惠安支行于2018年3月29日向本院起诉，本院于2018年5月23日作出（2018）闽0521民初2684号民事判决：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告杨光、惠安县汾阳投资开发有限公司签订合同编号：35020120160079115的《个人购房担保借款合同》。二、被告杨光应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金525148.1元及截止2018年5月22日止的利息2173.93元（其中未结清正常息2037.14元，未结清罚息0.57元，未结清复利0.79元，至账单日利息135.43元），并按合同约定计付自2018年5月23日起至还款之日止利息、罚息、复利。三、被告惠安县汾阳投资开发有限公司对被告杨光的上述第二项所列的债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告杨光追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。”2018年6月28日，农行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，通知原告因被告自2017年3月起未按期还款，已连续逾期多次，农行惠安支行决定提前收回全部贷款，因向被告催收未果，要求原告立即履行连带清偿义务。2018年7月11日，农行惠安支行出具证明，证明原告先后共计代被告偿还按揭贷款本息589591.96元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理登记备案手续，并已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，尚未办理产权登记，尚未装修入住。原告因本案诉讼委托诉讼代理人，支付律师代理费12000元。原告因本案纠纷曾于2018年11月27日提起诉讼后提出撤诉申请，本院于2018年12月5日作出（2018）闽0521民初9530号民事裁定，准许原告撤诉。后原告又于2019年1月14日起诉，后又申请撤诉，本院作出（2019）闽0521民初872号民事裁定，准许原告撤诉，该裁定书已生效。被告购买案涉商品房获得财政补贴款34254.3元，原告自认该财政补贴款34254.3元已经汇入原告账户。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后共代被告向农行惠安支行偿还按揭贷款合计589591.96元，原告请求解除《商品房买卖合同》及要求被告返还案涉商品房，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告按总房款685086元的10%支付合同解除违约金过高，调整为总房款685086元的5%即34254元（取整）。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费12000元，符合双方约定，予以采纳。被告已付购房款为620831.7元（总房款685086元－财政补贴款34254.3元－向原告的借款30000元），原告主张被告除向原告借款30000元用以支付案涉商品房首付款外还尚欠首付款29133.7元，但未能提供证据证明，对原告该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续及本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。诉讼中，原告自愿撤回请求被告支付代偿款589591.96元自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，是对其自身权益的处分，予以准许。鉴于被告未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。财政补贴款由原告根据相关政策规定处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县汾阳投资开发有限公司与被告杨光于2016年11月8日签订的合同编号201611080022《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告杨光应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息589591.96元。 三、被告杨光应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司合同解除违约金34254元。 四、被告杨光应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司为解除合同而增加支出的律师费12000元。 五、被告杨光应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201611080022《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续及预购商品房预告登记注销手续。 六、被告杨光应于本判决生效之日起在十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 七、驳回原告惠安县汾阳投资开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11456元，由原告惠安县汾阳投资开发有限公司负担513元（多预交的10943元予以退回），被告杨光负担10943元，应于本判决生效之日起五日内缴交。公告费560元，由原告惠安县汾阳投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  庄鸿疆 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年十月十一日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。