北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初15238号原告：北京凯翔工贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇里二泗村**。法定代表人：高大军，经理。委托代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告：李夏林，男，1969年8月5日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，，住所地北京市通州区张家湾镇负责人：范亮亮，镇长。委托代理人：张松，北京市德通律师事务所律师委托代理人：张炳乾，男，1989年11月12日出生，汉族，该单位工作人员。原告北京凯翔工贸有限公司（以下简称原告）诉被告李夏林（以下简称被告）及第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘向东，被告，第三人的委托代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告及第三人支付位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄甲x号房屋（以下简称甲x号）及地上附着物等腾退所得的拆除配合费1889484元，退还未使用租金52500元（2018年6月14日至2018年8月31日）；2、诉讼费被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年8月12日在平等自愿的基础上，签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告的甲x号独院厂房，承租期限为15年，合同对租金、权利义务等做了明确约定，并在合同第四条第八项约定原告在租期内可新建办公楼和员工用房，并对其拥有所有权，如遇拆迁原告新建的厂房所得全部赔偿归原告所有。后原告按照合同约定履行了义务，并且新建了东厂房、西厂房、办公楼及门斗、门卫室等，并对原告厂房进行了升级改造。2018年6月14日，该厂房经过政府拆迁，原告应政府要求如期腾退搬离厂房，但腾退补偿款全部发放到被告手中，被告却拒绝支付给原告。原告多次催要未果，原告诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告辩称，不同意原告诉求。原告诉求的拆除配合费过高，是按照2012年标准要的，实际建筑年限是2013年。我方估算了下是72万左右。到2018年9月，原告才把东西腾清，已经过了合同约定的租期，故不同意退还租金。第三人述称，本案是租赁合同纠纷，我们不是合同相对方，不应作为当事人，也没有给付义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月12日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方同意将甲x号独院厂房整体全部租给乙方使用；租赁时间为15年；年租金前7年每年为35万人民币，从第八年开始年租金调整为40万元，租金每半年交纳一次；甲方提供土地和建设厂房的有效证明文件；乙方有权在厂区内新建办公和员工用房，并对其拥有所有权，如果在租赁期内由于国家拆迁，乙方新建的建筑所得赔偿金全部归乙方所有；合同期满，乙方有优先租用权，如果合同解除，在乙方新盖办公楼的前提下甲方须支付乙方一年半租金；本合同签订五日内乙方支付甲方五万元定金合同生效，租赁时间从2012年9月1日开始计算。该合同还约定了其他内容。另查，2018年10月12日，第三人（甲方、腾退人）与被告（乙方、被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》）约定:甲方因通州区张家湾公园建设工程一期项目建设，需要腾退本项目范围内甲x号用以机械加工用途的乙方房屋及地上附着物；依据五方工作小组认定结果，乙方非住宅占地面积为9210.23平方米；因历史原因形成的无相关批建手续的房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的3563.05平方米。在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的1961.11平方米、在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的241.69平方米；被腾退房屋货币补偿明细1、腾退房屋的价值补偿……2、被腾退房屋拆除配合费因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为9011147元；3、腾退各项补偿补助费……（6）其他特殊地上物腾退补费153000元；本条1、2、3项补偿款共计9164147元。该协议还约定了其他内容。再查，2018年7月2日，李夏林签署《交房单》载明：经北京禹嘉拆迁服务有限责任公司核实，李夏林位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村建筑物系其名下所有，根据测绘结果，现状面积共5765.85平米。待腾退政策正式批复后，按政策执行。庭审过程中，原告提交了姚辛庄甲36号分户面积表，称其中的“幢号”及拆除配合费等系根据测绘图的记载数据制作的，该列表上所有建筑物均为原告所建。根据该表显示，幢号和拆除配合费分别为：2号16670元，3-1号371498元，3-2号371498元，5号12936元，6号46494元，7号427007元，9C号461874元，10B号125906元，10D号49478元，11D号5131元。被告称“幢号”为6和10D的建筑物系其在2003年、2004年左右所建，其余建筑物均系原告所建。关于10D建筑物，原告称因为系2012年以后所建，故标注为D类，补偿标准低。根据第三人提交的测绘成果表显示，D类房屋系2013年3月28日（含）之后新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积。经核实，原告向被告交纳租金至2018年8月31日，第三人已经向被告实际发放50%的拆除配合费4505573.5元。上述事实，有各方当事人提交的证据及庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告诉求的租金的返还问题。原告称实际使用涉案场地至2017年6月14日，被告称原告实际使用涉案场地至2019年9月，但双方均未能提交有效证据予以证明，而根据第三人提交的交房单显示，落款时间为2018年7月2日，故本院认定原告使用涉案场地时间至2018年7月2日。鉴于原告已经实际缴纳“租金”至2018年8月31日，故被告理应返还2018年7月3日至2018年8月31日期间的租金，现原告主张52500元，本院对此予以支持。虽然涉案租赁合同无效，但双方对原告使用涉案场地过程中，房屋及院落如遇征占或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示,且不受合同效力的影响。根据该约定，乙方新建的建筑所得赔偿金全部归乙方所得。庭审过程中，被告认可分户面积表中幢号为2、3-1、3-2、5、7、9C、10B、11D的建筑系原告所建，故上述幢号所对应的拆除配合费应该归原告。关于双方存在争议的幢号为6和10D的建筑物，因原告未能提交有效证据证明6号建筑物系其所建，故应承担举证不能的不利后果，对其关于6号建筑物拆除配合费的诉求，本院不予支持。关于10D建筑物，综合双方签署涉案房屋租赁合同的时间（2012年8月12日）及拆迁部门对10D建筑物的认定标准（即2013年3月28日之后建筑），本院对原告提出10D建筑系其所建的主张予以采信，10D建筑物所对应的拆除配合费亦应依约归原告所有。经核算，2、3-1、3-2、5、7、9C、10B、10D、11D建筑物的拆除配合费为1842990元。综上，对原告关于拆除配合费1889484元的诉求，本院支持其中的1842990元，其余数额，依据不足，不予支持。根据查明的事实，截止目前，第三人仅向被告发放50%拆除配合费，故被告应将1889484元的50%即944742元向原告支付，其余款项，待第三人实际向被告发放后再由被告向原告支付。原告要求第三人向其支付拆除配合费的诉求，于法无据，本院不予支持。综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李夏林返还原告北京凯翔工贸有限公司租金52500元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告李夏林支付原告北京凯翔工贸有限公司拆除配合费944742元，于本判决生效之日起七日内付清；三、本判决生效后，被告李夏林在收到第三人北京市通州区张家湾镇人民政府发放的剩余拆除配合费后七日内向原告北京凯翔工贸有限公司支付拆除配合费944742元；四、驳回原告北京凯翔工贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22350元，由原告北京凯翔工贸有限公司负担491元（已交纳），由被告李夏林负担21859，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  赵桂清二〇一九年十月九日书 记 员  张媛媛