安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初5127号原告（反诉被告）：刘卫星，男，1980年7月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：黄伟，安徽智立律师事务所律师。被告（反诉原告）：亳州东风房地产开发有限公司。住所地安徽省亳州市谯城区谯陵北路90号。统一社会信用代码91341600692831891K。法定代表人：李文革，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张永胜，安徽香樟律师事务所律师。原告（反诉被告）刘卫星与被告（反诉原告）亳州东风房地产开发有限公司（以下简称东风公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告刘卫星及其委托诉讼代理人黄伟、被告东风公司的委托诉讼代理人张永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫星向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告依法为原告办理亳州市谯城区学府广场1#106室的房屋所有权登记证（或不动产登记证）；二、判令被告支付原告逾期办理上述房屋房地产权证违约金147533元（违约金按年利率6%自2016年4月1日计算至2019年6月6日），后期违约金按年利率6%自2019年6月6日计算至款清之日止；三、本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：2014年4、5月份，原告刘卫星与被告亳州东风房地产开发有限公司口头商定购买被告开发的房屋一套，房屋为谯城区学府广场1#106室，房屋面积为143.28平方，约定每平方5400元，总价款为773700元，采取分期付款方式付款，后原告分别于2014至2019年期间分几次向被告支付了房屋总价款773700元，由被告出具收条。但原告多次要求被告为原告办理该房屋的所有权登记，被告多次推辞，迟迟不予办理，现原告根据相关法律规定，为维护自身的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告东风公司辩称，涉案商铺不动产证之所以没有办理是由于原告长期拖欠，没有按期交齐涉案购房款，又不愿意承担因此给被告所造成的经济损失所致，责任完全在原告方，被告没有任何责任，原告只有向被告承担了以上没有按期缴纳购房款给被告造成损失，被告才应配合原告办理涉案不动产证，原告目前起诉其诉讼请求不应叉持。被告东风公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付长期拖欠不缴齐购房款给反诉人造成的经济损失659100元；本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人夫妇于2014年在反诉人开发的学府广场项目认购了一套商铺，商铺号为：学府广场1#106铺，总建筑面积为143.28平方米，当时约定的单价为5400元每平方米，总价为773712元，采取按揭方式购房，首付款不低于总房价的50%，首付款为393712元，约定首付款在定金交付后一个星期内付清。被反诉人夫妇于2014年9月26日，向反诉人缴纳定金2万元，但被反诉人并没能在缴纳定金后一个星期内将购房首付款缴齐，只是于2014年10月31日缴纳18万元，加上定金2万元，总计才20万元，其后经反诉人多次督促他们缴齐首付款，反诉人好为他们办银行按揭，但被反诉人夫妇总以各种理由推脱，迟迟缴不齐首付款，直到2016年1月1日，他们又缴了193712元，才把首付款393712元交清。随后在反诉人准备给其办理按揭手续时，又由于被反诉人一再拖延没能提供齐办理按揭所需的材料，造成办理按揭的时间一拖再拖，以至超出了反诉人同银行签订的办理按揭贷款合作协议的期限，而再也不能为他们购买的商铺办理银行按揭。反诉人公司工作人员及时把这件事情上报了公司，并迅速通知了被反诉人夫妇，要求他们全款购买涉案商铺或选择退房（因为大约2015年底，被反诉人夫妇就己搬进涉案商铺，并随后把此商铺对外租了出去。）。但被反诉人却置之不理，既不交钱也不愿退房，继续使用该房屋。其后，反诉人与他们多次交涉都没有结果。到了2019年，房价己上升很多，与被反诉人购买的商铺相同的铺子价格都已上涨到了每平方米1.2万多元。被反诉人夫妇此时着急了，就又于2019年相继缴纳了部分购房款，至2019年3月4日，总共缴纳了773700元。被反诉人当时向反诉人缴纳以上款项时，反诉人明确告知被反诉人，由于被反诉人长时间拖欠不能缴齐购房款，被反诉人必须向反诉人承担支付因此给反诉人造成的经济损失，反诉人才能配合被反诉人办理房产登记所必需的有关手续，由于被反诉人当时口头上予以了答应，并要求算出具体数额好予以支付，反诉人就先为被反诉人办理了涉案商铺买卖合同的网签，没想到被反诉人在反诉人为其办理网签后，却加以反悔，不但不愿意向反诉人承当由于长时间拖欠没有按期缴齐购房款给反诉人造成的经济损失。没有正当理由，反而以反诉人不给其办理不动产证为由，把反诉人告至了法院，实在让人不能接受，为依法维护自身合法权益，根据相关法律规定，反诉人特此提出以上反诉请求，请依法予以支持为盼。原告刘卫星对反诉辩称，从原告的诉讼请求和被告的答辩来看，房屋的总价款和房屋的单个价款，原告巳经支付了总房款，被告已将相应的房屋交给原告使用。作为商品房买卖合同相关的主要义务双方巳经履行，虽未签订书面的合同，但主要义务巳经履行，相关协议是成立并生效的。正是由于原被告之间未签订书面的房屋买卖合同，致使合同的付款方式及时间没有得到详细的约定，且原告己经按照被告开发商的要求支付了相关款项，不存在违约行为，更谈不上违约责任。商品房买卖合同应采用书面形式且是格式合同，通常由开发商进行提供，直至开庭被告公司与原告之间也未达成书面协议，作为开发商其存在明显过错，另外被告代理人在反诉状中提到是由于原告的原因致使按揭贷款不能办理，没有事实依据，在未签订书面商品房买卖合同的情况之下，原告根本无法办理按揭贷款的任何手续，所以原告不存在过错。从被告向房产局提供的备案合同来看，约定的付款时间为2019年3月4日，从该说明能够说明两点事情，第一约定的付款时间就是2019年3月4日，第二如果最初约定的时间不是该时间，那么也是双方通过新的协议改变了付款时间，所以原告不存在逾期付款的问题。被告在反诉状中提到不给原告办理房产证的原因是，原告未支付所谓的经济损失，从以上论述来看，首先不存在经济损失，另外即使存在经济损失，开发商也不能因此免除其办证义务，其之间不具有法律的必然关系，综合来看，其反诉状上要求的经济损失不有事实依据，其以原告没有赔偿其损失不予办证没有法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对原告刘卫星提交的身份证、东风公司企业信息报告、收据予以确认并在卷佐证。对原告刘卫星提交的商品房买卖合同、录音，上述证据不能证明其目的，对其证据效力不予认定。对被告东风公司提交的刘卫星购房款收据予以确认并在卷佐证。对被告东风公司提交的建设银行亳州分行出具的证明材料、照片、销售价格表、证人证言，上述证据不能证明其目的，对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4、5月份，刘卫星（买受人）与东风公司（出卖人）口头约定：刘卫星购买东风公司开发的学府广场1#楼1层106铺房屋，总建筑面积为143.28元，单价为每平方米5400元，总价款为773712元。刘卫星于2014年9月26日向东风公司缴纳定金20000元，于2014年10月31日向东风公司缴纳180000元。2015年年底，东风公司将口头约定的学府广场1#楼1层106铺房屋交付给刘卫星使用，刘卫星于2016年1月1日向东风公司缴纳房款193712元，于2019年3月4日付清下余房款。2019年3月5日，东风公司将案涉房屋的商品房买卖合同进行了网签。双方一直未签订书面的商品房买卖合同。后双方因办证及违约责任发生纠纷，刘卫星向本院提起诉讼。本院认为，刘卫星与东风公司口头约定购买东风公司开发的学府广场1#楼1层106铺房屋，刘卫星在缴纳部分房款，东风公司将涉案房屋交给刘卫星使用，对该事实双方均予认可，本院予以确认。原、被告达成的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应依据约定履行各方义务。原告履行了支付购房款的义务，被告作为开发商应当履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。因双方未签订书面合同，对购房款支付及逾期支付、房屋交付、办理产权登记、办证费用、办理产权证书期限及违约应承担的违约责任均无约定，且双方提交的证据均不能证明上述事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告要求被告为其办理房屋所权登记及支付逾期办证违约金的诉讼请求、被告要求原告支付拖欠购房款造成的经济损失的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告刘卫星的诉讼请求；二、驳回被告亳州东风房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费3251元，由原告刘卫星负担；反诉费1680.5元，由被告亳州东风房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  邢丽侠人民陪审员  崔钰婷人民陪审员  郭 永二〇一九年十月二十九日书 记 员  田瑞瑞