河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0681民初4110号原告：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所涿州市清凉寺办事处范阳中路314号，统一社会信用代码91130681715889851R。法定代表人：丁文杰，该公司董事长。委托代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。被告：魏轩，男，1988年5月30日出生，住北京市丰台区。委托代理人：刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。上列原被告因商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员马静独任审判，公开开庭进行了审理。原告河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司之委托代理人张媛媛与被告魏轩及委托代理人刘俊材到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行于2017年4月14日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”3幢3单元19层1903号房屋的交接手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年4月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017－4007），约定：被告购买原告开发的位河北省涿州市村“涿郡东区二期”3幢3单元19层1903号房屋一套，总房款为1734606元，于2018年9月30日前交付该商品房。后原告按合同的约定如期通知被告验收上述房屋，但被告一直未收房。2019年7月8日，被告向原告发出解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知。原告已按约定全面履行合同，被告的解除事由无事实和法律依据。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告诉请。被告答辩称：对于原告的起诉及事实与理由不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。被告按照原告的通知到原告处接受交房，接受验收房屋，由于原告不能提供交付所约定的材料，无法接受该房屋，并不是被告一直未收房，是由于原告尚未达到交房的条件，造成被告无法收房，原告对该房屋存在质量瑕疵，也没有按其进行维修整改，直到2019年6月30日被告前往原告处提出交房，原告仍然没有提供符合交房条件的材料（建设工程质量验收备案证明、消防验收合格证明、环境设施评估验收备案材料、双方约定的测绘机构的测绘报告、住房质量保证书及住宅使用说明书）导致被告无法接收该房屋。目前原告仍然不能达到其全面履行合同，该房屋还存在其他问题，日照不符合住宅设计要求，高度不符合合同约定的层高2.8米高的高度，实际原告房屋的层高是2.6米，因此原告认为其已经全部履行合同缺乏事实及法律依据。被告的解除事由合法有据，理由是原告已经构成根本违约，被告根据合同约定享有解除权，符合合同约定及法律约定。原告的诉讼请求不能成立，原告已经在2019年7月收到了被告向其发出的解除商品房买卖合同的通知书，该通知书已经产生法律效力，该通知书告知原告的权利，就是原告在收到该通知书15天内有异议向法院起诉确认通知书的效力，但原告收到该通知书的15天内没有提出任何异议，和向法院提起通知书效利确认的诉讼，因此该通知书产生了解除商品房买卖合同的效力，不具有继续履行商品房买卖合同的依据。原告到目前也没有经过房屋建设主管部门对该房屋进行质量验收备案，不符合合同约定的交房条件。无法进行继续履行。本院经审理认定事实如下：原告对其主张提供证据有：证据1、原告的营业执照副本、“涿郡东区二期”1至4号楼《商品房预售许可证》各一份。拟证明原告主体适格，并已取得涉案商品房屋的预售资格。证据2、原、被告双方于2017年4月14日签订《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方于2017年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位河北省涿州市村“涿郡东区二期”3幢3单元19层1903号房屋一套。合同第十一条约定原告于2018年9月30日前向被告交付所购商品房，合同第九条约定了商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。证据3、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份，拟证明（1）原告开发的“涿郡东区二期”3号楼于2018年9月23日取得了《建设工程竣工验收报告》；（2）涉案房屋于2018年9月13日取得了房屋测绘报告；（3）同时涉案房屋具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（4）原告在交房期限前已具备了双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。证据4、2018年10月1日原告给被告发送的收房通知、“涿郡东区二期”3幢楼、4幢楼部分业主于2018年10月签订的《入住合约》。拟证明原告已在合同约定的期限内通知被告及“涿郡东区二期”3幢、4幢楼的其他业主办理收房入住手续，部分业主已于2018年10月办理了入住手续，其中被告所在的3幢3单元的部分业主已按约定办理了入住手续。证据5、房款收据4张、天津银行贷款凭证1张，拟证明被告已交纳房款并办理了房屋按揭贷款手续。证据6、2017年和2018年涿州房价走势图，拟证明被告迟迟不予收房的原因系房价下调所致。被告对原告提交对证据1的真实性认可；对证据2没有异议。能够证明被告享有合同的解除权，能够证明原告在2018年9月30日前，没有取得建设工程备案验收文件，双方约定的测绘机构做出的测绘报告，也没有完整的住宅使用说明书及住宅保证书，证明原告违约的期限超出60日，被告享有解除权，被告根据合同约定于2019年7月8日向原告发出的解除商品房买卖合同通知符合该和同的约定。对证据3保定市建设工程竣工验收备案报告，三性有异议，其一竣工验收意见各单位的盖章及负责人的签名是空白的，内容是签字盖章后虚构的，因此不具有真实性，关联性，该验收报告只能作为施工单位与建设单位之间的一种施工工程完工的一种证据，但不能作为原被告双方约定的建设工程竣工验收备案文件的证据来使用，关于合法性根据该报告的填报说明应当将该报告进行备案，才具有合法证据的来源。房屋面积测绘技术报告书三性有异议，证据来源不合法，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋面积的测绘是由涿州市房屋测绘队来进行测绘并做出测绘报告，而原告提供的报告书是石家庄拓博测绘有限公司制作的材料，不符合双方约定的测绘机构，其证据来源不具有合法性，其二是内容不具有真实性，其三由于测绘机构不是双方约定的，对本案该证据不具有关联性。对住宅质量保证书三性有异议，其来源不合法，该书应经过房屋质量监督管理部门备案后才能发放，但原告没有提供取得该书的证明材料，不能作为其来源的合法性，其二内容不具有真实性，该房屋质量保证书没有按照住宅质量保证书填写的内容进行完整的填写，无法确定保证书的内容的真实性及符合该房屋现在的客观性，证明对象能够证明原告构成根本违约，因为该书中至今天开庭尚未通过备案，通过竣工验收备案，也没有通过房地产开发主管部门组织的竣工综合验收，证明原告构成违约。住宅使用说明书与住宅质量保证书的质证意见一致。对证据4、原告向被告以短信形势发出的通知书合法性有异议，根据双方合同约定，应当采取书面形势通知而不是数据电文形势，原告采取短信形式通知收房不符合合同约定的方法，该通知不具有合法性。真实性及关联性没有异议，被告已经按照该通知到原告处接受收房但原告没有提供任何交付手续，被告无法按照原告的通知办理收房手续。入住合约的证据三性均有异议，该合约的签名无法确定是该业主的真是签名，能够确定其来源不具有合法性及内容的真实性，但是能够用证明原告在不具备交房条件违法交房，可以作为其他有关主管部门对原告行政处罚的证据，也不能证明原告符合交房条件的证据；证据5三性没有异议，证明被告已经按照合同约定履行了付款义务；对证据6的三性有异议，该证据来源不合法内容不真实，与被告不收房的原因不具有关联性。被告不收房的原因是原告无法向被告提供合法的交付证明材料及合格的房屋。并不是因为房价走势而不接受房屋。被告向本院提交证据1、房屋验收单，拟证明被告根据原告的通知进行对房屋验收，发现该房屋质量不合格，原告缺乏交房的证明交房规定的文件，能够证明原告违约。证据2、光盘（音频）及文字整理，拟证明被告在2019年6月30日到原告处提出收房，但工作人员向被告解释没有合同合同约定的交房材料，证明原告构成根本违约，被告对原告的违约享有解除合同的权利。证据3、解除合同通知书及邮寄单，拟证明被告向原告发出的通知书符合合同约定也符合法律规定，该通知书原告已经收到，根据合同法规定，该通知书在原告收到时收到，即产生解除商品房买卖合同的效力。根据法律规定没有履行的终止履行，已经履行的回复原状。拟证明原告在收到被告的解除商品房买卖通知书15天内没有提出异议，也没有向法院提起确认解除合同效力的诉讼。拟证明原告的诉讼请求要求继续履行商品房买卖合同的事实及理由不能成立。证据4、2019年3月18日建设局的答复通知信息公开答复通知书，能够证明原告在2019年3月8日对该房屋竣工验收报告尚未报建设局备案，也没有申请建设局对该房屋质量进行验收和监督，拟证明原告在2019年3月18日尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，拟证明原告构成根本违约，证明被告向原告发出解除商品房买卖合同通知书符合商品房买卖约定解除的条件及法律规定。证据5、2019年4月17日涿州市环保局向另一业主曲小杰的说明，拟证明原告对该房屋所涉及到的环境设施，没有经过环境部门验收合格，也能够证明原告在2019年4月17日未取得建设工程验收备案文件。其他的证明对象与信息公开答复通知书一致。证据6、采光图日照分析图，拟证明原告所建房屋不符合住宅设计关于采光的规定，证明原告没有按照买卖合同全面履行义务。证据7聊天记录，另一业主邓双梅与原告工作人员杨岚的聊天记录，拟证明原告在2019年7月2日均没有取得双方约定的交房文件。原告对证据1质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性（以下简称三性）及证明目的不予认可。理由一、该验收单为复印件、打印件，真实性无法确认。二、根据被告陈述该验收单填写的内容系被告单方自行书写形成，并没有得到原告认可；三、该份材料的来源不合法；四、原告提交的证据能证实涉案房屋已在约定时间具备交付条件。对证据2质证意见：对该证据的三性及证明目的不予认可。理由一、该光盘未提供原始载体，无法确定内容是否真实完整，不排除有删除、拼凑、修改、剪辑等行为，且不符合证据的形式要求。二、根据被告陈述，该证据系案外人的录音，并非本案当事人，此材料不适用本案；三、该材料也不能证实与案外人对话的系原告方工作人员。故此材料不能作为认定本案事实的证据。四、原告方已在合同约定的期限内具备交房条件，被告不享有合同解除权。对证据3质证意见：解除合同通知书我方已收到，但对解除通知书记载的内容及证明目的不予认可。庭审时原告提交的证据足以证实涉案房屋早已建设完成并取得竣工验收报告，符合合同约定的交付条件，并在合同约定的时间通知被告收房，被告当庭也认可收到通知，其至今未收房完全系被告个人原因造成，故被告不享有合同约定的解除权。证据4、5质证意见：对涿州市环保局的环保验收情况说明，对其真实性、合法性、关联性均不认可。理由：一、曲小杰不是本案涉案的当事人，在本案中不应适用。二、证据表现形式不合法，该份证据属于书证，必须有经手人的签字及联系方式，被告提供的这个说明无经手人签字及联系方式，无法核实该材料的真伪。三、是否具有验收备案表不是商品房交付的必备条件，合同中对房屋交付条件已约定的很明确，补充协议十一第三条也明确了竣工验收备案材料为竣工验收报告，故此材料不能作为定案证据使用。四、此答复意见也超出其职能范围，且答复内容与事实完全不符，针对本案的涉案楼盘1-4号楼，早已经建设完成并验收合格，该材料中表述的内容错误。对涿州市住房和城乡建设局的答复通知的质证意见同对涿州市环保局的环保验收情况说明。证据6质证：对该图的三性及证明目的均不认可。理由一、系复印件，不能确定真实性，且来源不合法；二、日照、采光是否符合法律规定，应由具备相应鉴定资质的鉴定机构经过鉴定后确认，该分析图并不能作为认定本案事实的证据使用。证据7质证意见：对该证据的三性及证明目的不予认可。理由一、该证据系案外人的聊天记录，并非本案当事人，不适用本案；二、没有提供截屏原始载体，无法确定内容是否真实完整，不排除有删除、拼凑、修改、剪辑等行为，且不符合证据的形式要求；三、被告无证据证实与邓双梅对话的系原告方的工作人员。本院认为：原、被告于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告应按合同约定履行义务，现原告要求被告继续履行该合同并办理交接手续，本院予以支持。被告主张该合同应解除，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：原、被告于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告应继续履行该合同并于本判决生效后三十日内办理交接手续案件受理费20411元，减半收取10206元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 马 静二〇一九年十月二十一日书记员 李红梅