南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7747号 原告：李艳玲，女，1977年8月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：凌建豪、邵东，均系江苏泰和律师事务所律师。 被告：南京嘉业商业管理有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1栋102室。 法定代表人：谈博娴，该公司总经理。 被告：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。 法定代表人：滕达，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：汪俊、李响，均系北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告李艳玲诉被告南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商管公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日依法公开开庭审理了本案。原告李艳玲及其委托诉讼代理人凌建豪、邵东、被告嘉业商管公司、被告嘉业房地产公司的共同委托诉讼代理人汪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告嘉业商管公司向原告支付店铺占用费164643.28元（自2016年10月19日起至2019年6月30日）及利息（自起诉之日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计）。2、请求判令被告嘉业房地产公司对被告嘉业商管公司应当向原告支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任。3、请求判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告李艳玲变更第一项诉讼请求为：判令被告嘉业商管公司支付店铺占用费164643.28元【1526798.71元×4%÷365天×984天（自2016年10月19日起至2019年6月30日止），并按该标准计算至按约定的标准返还商铺之日止】及利息【以164643.28元（2016年10月19日至2019年6月30日的占用费）为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算】。事实与理由：2009年12月7日，原告与被告嘉业房地产公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定，被告将位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢243室出售给原告，商铺建筑面积为：75.42平方米，房价为：1526798.71元。同日，原告还与两被告签订《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》一份，合同约定，原告将上述商铺委托给被告嘉业商管公司实行统一规划、统一管理，管理年限自商铺交付之日起二十年，同时，原告还将5年的经营权委托给该公司。在上述5年期内，被告嘉业商管公司应支付原告经营收益金，支付标准为前两年为原告购买该商铺总价的6%计算，后三年为原告购买该商铺总价的8%计算。此外，合同还约定，在20年管理期限内，原告全权委托被告嘉业商管公司管理该商铺，管理权限包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造与装修等。被告嘉业房地产公司同意作为被告嘉业商管公司的担保方，对被告嘉业商管公司应当支付的经营收益金义务承担连带担保责任。根据生效的民事判决，两被告已支付截止至2016年10月18日的占用费，从2016年10月19日起至今的占用费被告拒不支付。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉业商管公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、涉案合同约定的委托经营管理期限是5年，2015年7月31日到期前，双方未就后续的委托经营事宜达成一致，故双方的委托经营关系已于到期日终止。此后，商铺处于无人经营使用的状态，被告嘉业商管公司未占有使用商铺。2、2017年8月1日，被告嘉业商管公司已发函通知原告办理交接手续，但原告在收函后并未办理交接手续，故被告嘉业商管公司已经履行返还的义务，不构成占用，原告要求支付占用费缺乏事实和法律依据。3、涉案商铺是虚拟产权式商铺，在建设和交付之初，本来就没有实体墙分割及合同约定部分交付条件，委托经营期满后，被告嘉业商管公司已委托测绘大队在现场对商铺进行位置和四至的标注。根据委托合同的约定，被告嘉业商管公司对商铺享有结构改造和装修的权利，且合同并未约定返还的标准。故被告嘉业商管公司有权在委托经营关系到期终止后，按照商铺使用经营后的状态返还原告。此外，被告嘉业商管公司并非商品房买卖合同的当事人，买卖合同约定的交付标准对被告嘉业商管公司不具有约束力。4、涉案商铺在整体空置后，被告嘉业商管公司仍在履行管理义务，并且根据业主的要求，在维持商铺现状的情况下积极寻求项目集体转让、出租的方案。被告嘉业商管公司对商铺的空置不存在过错。5、原告主张按照购房款的4%/年计算占用费，缺乏事实和法律依据。即使构成占用，被告嘉业商管公司也应按照关联案件中法院询价的2.8元/平方米/天计算，并由原告承担40%的责任。 被告嘉业房地产公司辩称，同意被告嘉业商管公司的答辩意见。另外补充：原告主张的是占用费，根据涉案合同的约定，被告嘉业房地产公司仅对委托经营期间的被告嘉业商管公司应当支付的经营收益金承担连带清偿责任。因被告嘉业商管公司已按约支付经营收益金，且目前委托经营期已届满，被告嘉业商管公司已向原告履行了返还商铺的义务，不构成占用，故原告无权要求被告嘉业房地产公司承担连带清偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月7日，原告与被告嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：原告购买南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢243室，购房款1526798.71元，建筑面积75.42平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2009年12月24日，原告取得一份购房发票，金额为1526798.71元。2010年6月29日，原告取得产权证，载明建筑面积为74.64平方米，房屋坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢4-67室。 另查明，2009年12月7日，原告与两被告就涉案商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：原告委托嘉业商管公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；原告另将该商铺5年经营权委托给嘉业商管公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商管公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，原告可与嘉业商管公司协商自营或继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商管公司的担保方，对嘉业商管公司向原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准；该合同是预售合同的补充协议等。庭审中，双方确认五年委托经营期至2015年7月31日届满。 还查明，2015年11月24日，被告嘉业商管公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，载明：根据《店铺委托经营管理合同书》约定，嘉业商管公司对委托商铺享有20年委托管理权及5年委托经营权；至2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商管公司统一招商或自行招商、自主经营；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。 又查明，嘉业商管公司提供一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致原告李艳玲），其主要内容为：委托经营期满前，我司已与原承租人解除合同、腾空商铺，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。根据回单显示：该邮件于2017年8月2日妥投。原告的质证意见为：收到该函件，从被告嘉业商管公司函件内容来看，系要求确认于2015年7月31日返还了商铺，而非要求2017年8月4日前交付商铺；从发送时间来看，原告无法在该时限前办理交接手续，即嘉业商管公司设置的时间不合理，应属无效；嘉业商管公司未列明联系人、联系地址等，原告亦无法办理交接手续；虽然双方约定了联系地址，但此系格式条款，加重了原告的义务，亦应属无效。庭审中，原告称嘉业商管公司有权在不影响整体结构的情况下进行合理装修、改造和布局，但其擅自改变结构，已经构成违约；虽然嘉业商管公司在该商铺贴了编号，但未作隔断，故原告无法确定具体位置，无法收房；虽然委托经营管理合同未约定返还的标准，但该合同系预售合同的补充协议，故应根据预售合同约定的标准，由嘉业商管公司恢复改造部分后交还。 再查明，2019年4月29日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终3939号民事判决，判令：一、嘉业商管公司向原告支付涉案商铺2015年8月1日至2016年10月18日期间的占用费74290.26元（1526798.71元×4%÷365天×444天）、利息；二、嘉业房地产公司承担连带清偿责任。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，本院认定被告嘉业商管公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还给原告。但是，根据嘉业商管公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商管公司未交还涉案商铺，并继续占有使用，故本院认定其应支付占有使用费。根据查明的事实，本院认定嘉业商管公司已履行通知交付商铺的义务，故原告应及时办理交接手续，并对原告有关“约定联系地址的条款为格式条款，加重了原告的义务，应属无效”的意见，依法不予支持。因嘉业商管公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院酌定原告应在一个月内办理交接手续，即其应自行承担超出合理期间外的损失，并对原告主张2017年9月4日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。根据约定，本院认定嘉业商管公司有结构改造、装修的权利，并对原告“嘉业商管公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，涉案商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害到其他业主的合法利益，故本院对原告“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商管公司有权按照该商铺的现状进行返还。因嘉业商管公司已标注了该商铺的编号，故本院认定可以确认其具体位置、四至等，并对原告“无法收房”的意见，依法不予支持。因该系列案件中各业主购买商铺的价格不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故本院认定应参照有关经营收益金的约定计算。根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等，本院对原告主张按买卖合同成交总金额的4%计算占用费的诉讼请求，依法予以支持，即嘉业商管公司应支付53709.85元【1526798.71元×4%÷365天×321天（2016年10月19日至2017年9月4日）】。因嘉业商管公司逾期未支付该费用，故本院对原告主张自2019年7月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持。虽然被告嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商管公司向原告支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但涉案商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，原告对其具有合理信赖及预期，故本院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告南京嘉业商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李艳玲支付店铺占有使用费53709.85元及利息（以53709.85元为基数，自2019年7月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、被告南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告李艳玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3593元，减半收取1796.5元，由原告李艳玲负担1204元，由被告南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担592.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3593元(江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18)。 审 判 员  李 燕 二〇一九年十月二十八日 法官助理  蔡晨阳 书 记 员  王 焱