广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初2122号原告：陈均维，男，1973年8月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************81X。委托诉讼代理人：陈锐寿、邓文强，广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市名雅房地产开发有限公司，住所地：茂名市***************。法定代表人：邓钧升,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞龙、龚健，广东海日律师事务所律师。原告陈均维与被告茂名市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2019年7月9日裁定转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2019年8月1日再次公开开庭审理了本案。原告陈均维的委托诉讼代理人陈锐寿、邓文强及被告名雅公司的委托诉讼代理人陈飞龙、龚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈均维向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，违约金自2015年5月25日起，以房屋总价1021301元为基数，按照6%的年利率计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止；现暂计至2019年4月1日，违约天数为1407天，违约金为236214.33元。2.判决被告在判决书生效之日起30天内将茂名市****************屋资料报不动产登记机关备案。3.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2012年9月27日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》。原告以1021301元购买被告位于茂名市****************屋。该房屋建筑面积为168.81㎡，套内面积为142.83㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为25.98㎡。原告已经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修资金、代办证费、契税款等。合同约定交房时间为2013年12月31日，被告于2014年5月30日向原告交付了约定的房屋。根据双方签订的合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后360天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，但被告截至原告起诉时仍未向产权登记机关提交备案资料，故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。原被告签订的合同所约定的被告逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约责任明显过低，属显失公平。故根据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16-19条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金予以调整。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告名雅公司辩称，一、被告无需对逾期提交资料报不动产登记中心备案承担违约责任。（一）因涉案商品房所在楼盘全部电梯控制主板被盗，造成全部电梯停止运转，导致商品房验收延误。（二）因不动产登记中心的组建导致机构职能和人员需要重新调整，从而延误办证业务。二、原告以6%的年利率计算违约金没有合同和法律依据。三、原告起诉已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了相应的证据，本院依当事人申请依法向茂名市自然资源局、茂名市住房和城乡建设局调取相关证据，两局均发回复函。上述证据均经当事人质证，本院予以确认并在案附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月27日，原告陈均维（买受人）与被告名雅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同载明买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市****************，该商品房的用途为住宅，建筑面积168.81平方米，单价为每平方米6050元，总金额1021301元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.（1）因出卖人受政府部门或国家政策约束以外原因致使，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币总房款的万分之三违约金。（2）因买受人未能及时缴存维修基金或预交国家规定的相关办证费用或未及时交清应付购房款或未及时签订面积差异退补协议（见合同补充协议第三条）而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不负任何责任”。合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2014年5月30日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告签署了《收楼确认书》。2019年6月18日，被告名雅公司向不动产登记中心申请房屋产权转移登记。2019年6月27日，不动产登记机关办出涉案房屋的不动产权证书。另查明，茂名市自然资源局分别于2019年5月9日和5月27日作出的复函载明，2016年5月30日茂名市不动产登记局、不动产登记中心挂牌成立并颁发第一本不动产权证。不动产统一登记的首次登记较以前增加了房地产调查，需提供界址坐标清晰的宗地图才能实现办理。被告名雅公司于2016年5月24日送整个小区资料到茂名市自然资源局登记部门进行会审，因缺少办理首次登记和转移登记的宗地图，被告知找测量部门重新办理宗地图的测量和出图。2016年10月开始，该局陆续受理1-15号楼资料的办理，但16号楼房屋测量报告将整个小区地下室车位合并一起登记（茂名市本级商品房小区***车位登记都是采取挂靠小区中其中一栋楼整体一齐登记），因该小区地下室与报批图纸有不相符的地方，同时该局对商品房小区的登记尚未采取地下与地上分离的做法，因此16号楼地上部分的登记受到影响。名雅公司于2019年3月29日将资料送回该局后台进行审批，审批人员于2019年4月2日办结。截至2019年5月27日，名雅公司未向该局登记部门申请办理转移登记。2019年6月21日，茂名市住房和城乡建设局的复函载明，名雅公司于2015年3月10日对楼盘地下室补办了质量安全报建手续，并于2015年5月8日取得了该部分地下室的建筑工程施工许可证。本院认为，原告陈均维与被告名雅公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。现原告请求被告在判决书生效之日起30日内将涉案房屋资料报不动产登记机关备案，因被告于2019年6月18日将涉案房屋的资料向不动产登记机关报备，不动产登记机关于2019年6月27日办出不动产权证书，故该诉讼请求无需再作处理。因此，本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题；三、关于违约金计算标准的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约向被告履行了相应的义务。被告于2014年5月30日将涉案商品房交付原告使用，则被告应在360日内即2015年5月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定的时间提交办证备案资料，其抗辩称是因涉案楼房电梯控制主板被盗和不动产登记中心组建等原因所致，但上述因素并不影响被告交房后按期报备资料，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。据茂名市自然资源局的复函，被告虽于2016年5月24日将涉案楼盘资料送到登记部门会审，但并非是为原告办理不动产转移登记，被告系于2019年6月18日才向办证机关提交办理房屋转移登记的资料。因此，被告的行为已构成违约，被告应自2015年5月26日起承担违约责任。二、关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”；2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。按合同的约定，被告应自2015年5月26日起承担违约责任，原告于2019年4月11日才向本院提起诉讼，请求被告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，但原告并未提交证据证实其此前向被告主张过上述违约金。2015年5月26日至2019年4月11日期间，涉及到民法通则两年和民法总则三年的诉讼时效交叉适用的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉讼请求中所包含的2015年10月1日前的违约金，已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，对该部分本院不予支持；原告诉讼请求中所包含的自2015年10月2日起至2016年4月10日的违约金，已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，对该部分本院亦不予支持。但原告诉讼请求中包含的自2016年4月11日至被告提交资料报不动产登记机关备案之日即2019年6月18日的违约金，符合民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付自2016年4月11日起至2019年6月18日的违约金。三、关于违约金计算标准的问题。根据合同第十五条的约定，被告违约金应以原告已支付总房款为基数，按月利率0.03%计算违约金。原告主张上述约定属于格式合同条款无效的情形，请求本案的违约金应按照年利率6%标准计算。因原被告所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，对合同第十五条关于违约金的约定，并未排斥当事人对合同条款的选择自由，亦未免除被告的责任和排除原告的权利，故对原告该主张，本院不予采纳。另原告主张合同约定的违约金过低、显失公平及其遭受的损失难以确定，违约金应调整至按年利率6%计算，但其未能提供证据证实其实际损失，亦未能提供证据证明存在损失且难以确定的具体情况，应承担举证不能的不利后果。庭审中，原告称合同约定买受人逾期付款按每日万分之五支付违约金与被告逾期办证每月按万分之三支付违约金的权利义务严重不对等不公平。因合同第七条约定的买受人逾期付款违约责任与第九条约定的出卖人逾期交房违约责任对等，故原告上述主张没有依据，本院不予采纳。原告主张本案违约金约定的计算标准过低、显失公平，其亦应依照合同法第五十五条规定的一年内行使权利。因此，原告请求按年利率6%计算本案违约金，该请求缺乏依据，本院不予支持。被告应按合同约定的标准向原告支付违约金。据此，被告应向原告支付自2016年4月11日起至2019年6月18日止的违约金为11725元（以涉案房屋总价1021301元为基数，按月利率0.03%计算），对于原告请求超出上述数额的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告茂名市名雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈均维支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金11725元。二、驳回原告陈均维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4844元，案件申请费1701元，合计6545元，由被告茂名市名雅房地产开发有限公司负担325元，原告陈均维负担6220元。上述费用已由原告陈均维预交，被告茂名市名雅房地产开发有限公司应在履行本判决义务时将其承担的部分一并迳付原告陈均维，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 梁旭有审 判 员 梁长风审 判 员 何松富二〇一九年九月三十日法官助理 谭敏情书 记 员 李晓明