上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16723号原告(反诉被告)：唐玮雯，女，汉族，1983年12月5日出生，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：熊伟，上海市信本律师事务所律师。被告(反诉原告)：董黎明，男，汉族，1972年10月19日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：万某,女，汉族，住址同上。原告唐玮雯与被告董黎明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告唐玮雯的委托诉讼代理人熊伟、被告董黎明的委托诉讼代理人万某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐玮雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告董黎明退还原告唐玮雯租房押金8,000元；2、被告退还原告2019年4月17日至2019年5月1日的租金3,000元；3、被告支付解除合同违约金8,000元；4、被告支付原告搬场费用1,650元。事实和理由：2017年3月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租期为2017年3月25日至2019年3月24日，月租金8,000元，合同期满前，甲方无正当理由提前解除合同应承担相当于一个月租金的违约金等。2019年2月13日，原被告达成续租合同，约定：租期从2019年3月26日起至2021年3月25日止，其他条款按原合同执行。2019年4月17日，被告无理要求原告搬离涉案房屋，并恶意停水、电。2019年4月27日，原告在无法正常生活的情况下只好搬离涉案房屋。2019年5月4日，被告至原告父母家闹事，影响原告和原告父母生活。原告认为，被告不按约履行合同，构成根本违约，故起诉至法院。董黎明辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年2月13日续租合同原告并未签字，故未生效。原被告于2019年3月8日签订了续租合同，租赁期限从2019年3月25日至2019年5月1日，其他条款按原合同执行。因原告拖欠2018年10月1日至2019年3月31日的水电煤费用共计3,419.50元，在与原告联系未果的情况下，2019年4月17日被告与小区物业主任前往涉案房屋查看，敲门没有回音的情况下，将水阀扳手拧下关闭。后获悉，原告当天即恢复了通水，没有发生原告所述无法正常生活的情况，原告搬离涉案房屋系其合同到期前的正常行为。2019年5月1日续租合同到期，与原告约定5月2日交房。2019年5月2日，在原告多次未接电话的情况下，被告开锁进入涉案房屋，发现屋内地板、餐桌等家具损坏，空调、小房间床垫等物品丢失。基于此，被告提出反诉请求。董黎明提出反诉诉讼请求：1.要求反诉被告支付2018年10月1日至2019年5月1日期间拖欠的水电煤气费用4,142.60元及滞纳金2,285.30元；2.反诉被告支付逾期付2018年9月25日至2019年3月24日间租金的违约金4,800元；3.反诉被告赔偿房屋内设施遗失和损坏的费用共28,067元，其中主卧空调一台3,749元，客厅沙发4,000元，书房床架及床垫2,000元，主卧纱窗3扇690元，客厅窗帘、纱窗1,800元，地板、墙壁、餐桌、椅子及木质家具损坏维修费15,828元；4.反诉被告赔偿因房屋损坏造成反诉原告装修耽误房屋出租损失费8,000元；5.反诉被告赔偿反诉原告因房屋租赁身心受损生病住院医疗费用17,584.84元。事实和理由：反诉被告在租赁反诉原告涉案房屋期间，未得反诉原告同意，擅自饲养大型宠物犬，导致邻居投诉，且对涉案房屋地板、墙面、沙发等造成损坏。反诉被告在履约期间，存在逾期支付房屋、拖欠水电煤费用、未经同意随意处置屋内家具家电设备等违约行为，故反诉原告提起上述反诉诉请。唐玮雯辩称，反诉诉请一，同意支付租赁期间的水电煤气费用，但反诉原告没有缴纳滞纳金，所以不同意支付滞纳金。反诉诉请二，不同意支付违约金，最后一期支付3个月租金是反诉原告造成的，其同意续租后又要收回房屋，反诉被告迫于无奈，按3个月支付租金，之前也没有拖欠租金过，不存在违约。反诉诉请三，房屋设施损失都是不存在的，反诉被告没有损坏物品，涉案房屋已经出租15年了，所以反诉原告另行装修，与反诉被告无关。反诉诉请四，装修后出租的损失理由同上，自行装修与原告无关，不同意支付相关费用。反诉诉请五，反诉原告因自身身体状况住院手术，相关费用应自行承担，合同中无相应违约约定，要求反诉被告承担缺乏法律依据。本院认定事实如下：2017年3月19日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)及居间方签订《房屋租赁合同》，约定，被告将上海市徐汇区钦州南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告居住使用，装修情况为精装。甲方应于2017年3月25日前向乙方交付房屋。租赁期限自2017年3月25日起至2019年3月24日止。该房屋月租金为8,000元。租金以六个月为一期支付。乙方每期租金提前七日直接或通过居间方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的20%支付逾期违约金。租赁保证金为一个月租金，即8,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间发生的水电煤气、电话费等房屋使用费用由乙方承担，上述费用可自行支付或通过居间方代为转服/代缴上述款项。在乙方承租期间，发生的水电煤气等相关费用由乙方自行负担的情况，乙方应在期满(退租)时自行结清。如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施还给甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。乙方应在本合同的租赁期满之日后七日内返还该房屋。乙方如需要续租的，应在租赁期届满前两个月之前向甲方提出，甲方同意的，双方另行签订续租文件并完成租金支付。在合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的，甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付日租金的20%作为逾期违约金。租赁期间，因乙方原因致房屋损坏，造成的人身或财产损失，由乙方承担赔偿责任。附件家具清单：厅：彩电1台、电视柜1个、沙发1个、餐桌1个、餐椅6个；室一：双人床1个，床头柜2个，衣柜1个；室二：单人床1个，衣柜1个；厨卫：冰箱1台、微波炉1台、热水器1个、排油机1个、炉灶1个；其他：洗衣机1台，空调3台、窗帘2个，灯具3个。合同签订后，董黎明将涉案房屋交付唐玮雯，唐玮雯支付租赁保证金8,000元。2018年9月23日，范文杰(系原告丈夫)转账给董黎明28,953.80元。2018年12月25日，范文杰转账给董黎明24,000元。2018年12月26日，唐玮雯发微信给董黎明续租合同，内容为，“这次付到第一期合同结束即12/25-3/25，下次续签后半年一付，你看下续租合同OK吗，你签完字扫描给我就好，我签完再扫描给你”。2019年2月12日，董黎明发微信给唐玮雯，内容为，“我们把合同给做了吧！看了一下，第五条里面写了三方，应该是双方吧！”唐玮雯回复“嗯嗯，改一下，你方便改吗?”2019年2月13日，董黎明将其签好字的房屋续租合同发给唐玮雯，该份续租合同主要内容为：甲乙双方经协商，同意就原租赁房屋续租事宜达成下列协议：续租期限为2年，具体时间2019年3月26日至2021年3月25日止。续租月租金8,000元，续租押金8000元，此次需补交0元。本续租协议其他条款仍按原《租赁合同》执行并保持不变，签订日期：2019年1月1日。该续租合同上承租方唐玮雯未签字。2019年2月26日，唐玮雯发微信给董黎明，内容为，“而且我们是有续租合同的，我已经答应你会搬了，你这样我家人很不开心，你这样我们只能让你履行合同赔偿违约金了”;董黎明回复，“这样，你的搬家费我来帮你承担吧！找房看看我是否能够帮到你”;唐玮雯回复，“我们自己在找了，但是需要时间看看的，毕竟长租”;董黎明回复，“合同成立，需要双方的签字，这不，你都没签么，我估摸着你也在犹豫，在外面看看”；唐玮雯回复，“你签字，我前年就和你说续租了的，这个双方都已经默认了”。2019年3月8日，被告(出租人、甲方)与原告(承租人、乙方)签订《房屋续租合同》，主要内容为：甲乙双方经协商，同意就原租赁房屋续租事宜达成下列协议：续租期限为1个月零7天，具体时间2019年3月25日至2019年5月1日止。续租月租金11,000元，还需支付13,566元。续租押金8,000元，此次需补交0元。本续租协议其他条款仍按原《租赁合同》执行并保持不变。2019年3月10日，范文杰转账董黎明支付13,566元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、收据、房屋续租合同、转账记录、微信记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。董黎明提供空调购买清单、沙发订货单、床订货单、纱窗更换收据、窗帘订货合同、地板订货单，拟证明其损失；经质证，唐玮雯认为，租赁合同中列明物品已经交还被告，后续装修购买的单据真实性不予认可；本院认为，上述材料无原件核对，真实性无法确认，故本院不予采信。董黎明提供2019年4月14日至2019年5月2日与唐玮雯的微信记录一组，其中包括，2019年4月14日，董黎明微信唐玮雯，内容为，“唐小姐，前面的水电煤你先帮忙付了吧，从2018年10月到2019年3月的，最后一个月，到时候再结算吧。唐小姐，什么时候打款给个回信，打了你老公N个电话都不接，短信也发了都不接，看是否要报案做失联了！”4月20日，董黎明微信唐玮雯，内容为，“唐小姐，这么多时间了，你们都电话微信不接，我刚刚让物业去你们家敲门了，不是房屋中介，你帮忙开一下门吧！我只能委托物业来和你们交涉了！唐小姐，针对你和你老公电话、短信、微信不接，担心发生意外，早上特地协同中海物业毛主任一同前往502，尝试探视究竟！摁门铃，敲门，电话,微信都无果。基于目前状态，有必要进一步采取措施！即，请唐小姐在4月20日晚8点前务必将所欠的6个月的水电煤费用缴清！否则，视作房客唐玮雯小姐已经违约，并且自愿放弃房屋租住权利，房东有权立即收回房屋使用权。”唐玮雯回复，“请看一下合同7.4条的约定，水电煤可以在期满(退租)时结清！合同到5/1到期，目前合同还没有到期吧。再退一步讲，我们还有8,000元的押金在你这里，也够扣除水电煤费用了。”董黎明回复，“很高兴终于看到你回复了。”、“关于合同中的水电煤缴费是和当期的房屋租金一同支付的，去年10月到今年3月是当期发生的费用，根据合同是必须要支付的，逾期支付属于违约行为，你如果不清楚，可以拿着合同去随便哪家中介咨询”。2019年5月1日，董黎明微信唐玮雯，内容为，“唐小姐，晚上好！5月1日安排什么时间交房？”唐玮雯回复，“明天。”5月2日上午7点48分，董黎明微信唐玮雯，内容为，“唐小姐，早上何时方便交还房屋！对了，小房间原来是有一张床的，还在吧。还有，厅里你的那个布艺沙发是没法留给下一个租客的，你想办法换一个吧！还有，由于你家养狗，地板墙壁抓破，你老公承诺的修复做了么？也得要验收一下，谢谢”；当日上午11点39分，董黎明微信唐玮雯，内容为，“唐小姐，多次打你电话都未接！那就视作放弃房屋交接了只能！”经质证，唐玮雯认为，没有手机载体，无法确认真实性；本院认为，董黎明提供的维修聊天记录未经公证，故本院不予认定。董黎明提供的其于2019年7月1日出院小结及医疗住院收费票据，经质证，唐玮雯表示，真实性不予认可，是董黎明自身原因，与原告无关；本院认为，唐玮雯于2019年4月27日搬离涉案房屋，2019年5月1日后董黎明收到涉案房屋，董黎明未进一步提供该材料与本案租赁合同存在因果关系的充分证据，故不予认定。审理中，唐玮雯表示，其于2019年4月27日搬离涉案房屋，已交钥匙给董黎明，未办理房屋交接手续；对此，董黎明不予认可，并提出，2019年5月1日还在微信沟通，没有收到钥匙，并表示，已进入涉案房屋并进行了重新装修。董黎明提出，唐玮雯将董黎明购买的新空调搬走了，唐玮雯自己购买的空调仍在涉案房屋内，对此，唐玮雯不予认可，提出，其搬走的就是自己购买的空调；双方对此均未提供相关的证据。庭审后，唐玮雯对董黎明提供的2018年10月1日至2019年5月1日期间的水电煤账单真实性予以确认，账单显示，上述期间电费为2,953.10元，水费为517.50元，煤气费为672元。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。关于双方争议的房屋续租事宜，原告主张董黎明在该份合同上签字，故2019年1月1日续租合同成立，续租期限为两年，被告认为，原告未在该份合同上签字，没有生效，双方续租合同应以第二份2019年3月8日双方均签字的续租合同为准，续租期限至2019年5月1日；本院认为，原告主张的续租合同在2019年1月由被告单方面签字，而2019年3月8日的续租合同由双方签字，两份续租合同在续租期限上有冲突，且该份合同载明后续租金13,566元，原告于3月25日支付l3,566元，原告认可且实际履行3月8日合同的约定，故续租合同应以2019年3月8日合同为准，续租期限至2019年5月1日止。原告虽于2019年4月27日搬出涉案房屋，至今未提供与被告办理交房手续的充分证据，被告在2019年5月1日后收回涉案房屋并进行装修，故本院认定，双方间租赁合同于2019年5月1日届满，原告依据合同要求返还押金之诉讼请求，于法有据，应于支持；原告要求被告支付提前终止合同的违约金，缺乏依据，本院不予支持。虽然2019年4月17日被告确有停水的行为，现被告提出于当天恢复供水，鉴于原告至今未提供因停水影响涉案房屋居住使用的充分证据，故原告要求被告退还2019年4月17日至5月1日的租金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于双方争议的搬场费用，虽然被告在2019年2月26日微信聊天中提到承担搬场费用，但双方于2019年3月8日续租合同中未有约定，且原告未提供证据证明该费用实际发生，故原告要求被告支付搬场费用之诉讼请求，本院不予支持。关于水电煤费用，根据合同约定，水电煤等费用应由承租方承担，被告代原告缴纳了水电煤费用，原告对于欠付的2018年10月1日至2019年5月1日期间的水电煤账单表示认可，故被告反诉要求原告支付水电煤4,142.60元之诉请，本院予以支持。因租赁合同未约定逾期支付水电费的违约责任，现被告支付水电费，未向相关部门支付滞纳金，故被告按照水电账单载明的滞纳金标准反诉向原告主张未实际发生的滞纳金之诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于双方争议的逾期付租金违约金，根据合同约定，租金六个月支付一次，先付后用，承租方在每期租金前七日支付，每逾期一日，按日租金的20%支付逾期违约金，现原告未在2018年9月19日前支付2018年9月25日至2019年3月24日的租金48,000元，实际分别于2018年9月23日、2018年12月25日各支付三个月租金，原告的行为构成违约，故被告反诉要求原告支付逾期付租金的违约金之诉请，理由正当，本院予以支持。关于双方争议的房屋内设施设备损失，被告称，原告将其购买的新空调拆走，留下原告自己购买的空调在涉案房屋内，原告称，其搬走的空调是自己购买的，对此双方均未提供相关的证据，鉴于原被告未办理房屋交接手续，且房屋现已重新装修，无法判断房屋内设施设备毁损、丢失的情况，故被告反诉设施遗失及损坏赔偿的诉请，缺乏依据，本院不予支持。合同到期，被告收回房屋，被告要求原告支付房屋损坏造成装修耽误出租的损失以及被告生病住院的费用，没有合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、董黎明于本判决生效之日起十日内向唐玮雯退还租赁押金8,000元；二、唐玮雯于本判决生效之日起十日内向董黎明支付2018年10月1日至2019年5月1日水电煤费用共计4,142.60元;三、唐玮雯于本判决生效之日起十日内向董黎明支付逾期支付租金违约金4,800元;四、驳回唐玮雯的其余诉讼请求；五、驳回董黎明的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计158元，由董黎明负担61元，唐玮雯负担97元；反诉案件受理费减半收取计711元，由唐玮雯负担98元，董黎明负担613元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇一九年十月十五日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。