呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1949号原告:王荣,男,企业员工，住清水河县。委托诉讼代理人：包爱民,慧聪律师事务所律师。被告：内蒙古宏泰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区成吉思汗西街**梦溪苑小区商业**楼****。法定代表人：张宇，该公司董事长。委托代理人：李志恒，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所。委托代理人：于克鸿，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所。第三人:张君，男，呼和浩特市回民区公安分局糖厂路派出所辅警，住呼和浩特市。原告王荣与被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司、第三人张君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行审理，原告王荣的委托诉讼代理人包爱民、被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李志恒、第三人张君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王荣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付原、被告双方于2017年5月15日签订的商品房买卖合同所约定的位于呼和浩特市××区西南侧的4幢2单元101号的位于呼和浩特市××区房屋；2.被告向原告支付2018年10月1日至2019年5月6日期间的逾期交房违约金19530元，并支付从2019年5月7日至实际交付房屋之日止的违约金，以原告支付的购房款为基数，以每日万分之2计算；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月15日，原、被告签订商品房买卖合同，根据合同约定，原告购买宏泰公司开发建设的位于呼和浩特市××区西南侧的4幢2单元101号的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积116.25平方米，房屋每平米的价格为3882.13元，并约定宏泰公司应于2018年9月30日前向原告交付房屋，但宏泰公司未能履约，在此期间，原告多次催要，根据买卖合同约定，如宏泰公司未能在合同约定的期限前交付房屋，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之2的逾期交房违约金。综上，原告诉至法院，望法院判如所请。被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司辩称，被告承认与原告签订房屋买卖合同，造成本案诉讼的原因是原告王荣与宏泰公司原代表人系亲属关系，是以较低价格4056元每平米购买房屋，由于回民区政府对拆迁户做了异地回迁安置，购买了被告开发的房屋，当时房屋价格上涨，原告为了获取房屋差价，口头委托法人为其出售给回迁户，即本案第三人，但并未收回购房合同。回迁房是由回民区政府向被告支付原拆迁面积价格，超出面积部分是由第三人按照市价进行结算。回民区政府和第三人在之前均没有给被告交付款项，直到2019年7、8月份，回民区政府才把欠被告的钱交付，第三人至今没有给被告交付超出面积的价款491641元。如果第三人和回民区政府能及时给付房款，被告的款项也能及时支付给原告，也就不会造成本案诉讼。在回民区政府给付被告款项后，被告也向第三人发出催告函，也做过公证，要求其10日内交付剩余款项，但被告要求解除合同，因此被告承认与原告的购房合同，本案房屋应向谁履行请求法院依法判决。对于原告请求交付的违约金的计算方法不认可，合同第八页第八条对违约金有明确规定。第三人张君称，其与拆迁办签署的拆迁补偿协议合同，拆迁办让我们去被告处签署房屋确认函，接待我的是售楼部经理魏江海，看完样板间后订房签署了房屋确认函，具体时间为2017年5月25日，但被告具体怎么卖房给原告的我并不清楚。开发商跟我们说的是每平米9500元左右，签合同时房屋均价6300元每平米，协议是5月6日按照6300元每平米签署的。本院经审理认定事实如下：1.原告王荣曾为被告处员工，2016年被告对案涉房屋所在楼盘进行预售时，原告向被告支付房屋定金12000及会籍费8000元，被告向原告出具收据。2017年5月15日，原告（买受人）王荣与被告（出卖人）内蒙古宏泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2017-597），约定“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定项目中的：第4幢2单元101号房。该商品房暂测建筑面积共116.25平方米。房屋价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3882.13元，总额451297元整。买受人采取公积金贷款方式支付房款，买受人应于本合同签署当日向出卖人支付20%购房款，合计人民币141297元整，其余购房款人民币310000元向公积金管理中心贷款支付。出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经四大责任主体即建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人承担逾期交房的违约金总额不超过合同金额的千分之五。”原告王荣于2017年5月12日向被告支付房屋首付款121297元，并与2018年10月2日向被告支付剩余房款310000元，上述两笔房款被告均为原告出具了收据。至此原告购买案涉房屋的款项已全部交清。2018年11月30日，被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司向原告王荣发出《呼和浩特恒大翡翠华庭.铂郡收楼通知书》，载明“王荣业主，您所购买的4栋2单元101，我司已发出收楼通知书，约定于2018年9月30日现场办理收楼手续。但您至今仍未办理收楼手续，现我司再次提醒您尽快前来办理相关收楼手续。”原告王荣前去收房时被告知无法交房，该房屋至今尚未交付。2.2017年3月28日，中共回民区委办公室、回民区人民政府办公室发出《关于成立工农兵路筒子楼棚户区房屋征收指挥部的通知》，其中记载“目前，经市委、市政府同意，我区和市住房保障和房屋管理局将共同对工农兵路筒子楼棚户区进行改造，现决定成立工农兵路筒子楼棚户区房屋征收指挥部。”回民区工农兵路筒子楼棚户区房屋征收指挥部（甲方）与内蒙古宏泰房地产开发有限公司（乙方）签订《宏泰铂郡项目采购协议》，约定“就拆迁改造项目团购宏泰铂郡项目作为回迁安置房事宜，经甲乙双方共同协商签订如下协议：一、暂定团购回迁安置房8140.4m2，共计88套，其中6281.753m2属于被征拆迁户的房屋补偿面积，此部分购房款由回民区工农兵路筒子楼棚户区房屋征收指挥部出资购买；剩余面积1858.647m2的购房款，由被拆迁户和乙方按照市场价格自行结算。甲方团购房源销售价格6500元/建筑平方米，双方根据被征拆户实际回迁量进行结算。二、在本协议签订之日起至2017年7月31日，上述房源可供甲方用于回迁安置，期间乙方不可面对市场自行销售。三、甲方负责引导回迁群众团购安置房，乙方和征拆户直接签订《商品房买卖合同》。四、付款方式为双方在签订本协议后，甲方根据乙方的项目工程进度分三期付款、具体如下：（1）签订本协议后五个工作日内，甲方向乙方支付团购房屋总价款的50%；（2）乙方项目工程进度达到主体封顶后，由乙方向甲方出具书面催款函，甲方在五个工作日内，向乙方支付团购房屋总价款的30%；（3）甲方在被征拆迁户收房前30天内将余款全部向乙方付清，否则乙方不予交房。5、由于本项目已经达到主体结构封顶的工程形象进度，签订本协议之日起十日内，甲方向乙方支付团购房源总房款80%（即32665115.6元）；逾期支付，每逾期一日甲方须向乙方支付团购房源总房款的日万分之五的违约金，逾期30日，乙方有权将被征拆迁户所选的房源另行面向市场销售。”呼和浩特市回民区海西地区棚改指挥部（工农兵路筒子楼棚户区）分别于2017年8月25日、2017年11月23日向被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司给付回迁安置房房款20000000元、12665115.6元，被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司均向呼和浩特市回民区海西地区棚改指挥部（工农兵路筒子楼棚户区）出具了收据。3.2017年5月6日，回民区工农兵路筒子楼棚户区房屋征收指挥部与第三人张君签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定：“被拆人姓名：张君，拆迁地址：××楼。产权归属：公产。住房状况：平房，建筑面积41.22m2，安置方法：异地，地址，地址：宏泰铂郡项目，栋号4，单元号2101，建筑面积116.25m2。备注：2.依据相关政策，房屋面积不足50m2补足50m2。3.住房安置按1：1.3置换，50m2x1.3=65m2.4.超面积116.25m2-65m2=51.25m2，超面积价格，被征收户与房屋开发单位自行结算。”2017年5月25日，呼和浩特市回民区工农兵路棚改指挥部、被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司、第三人张君签定《呼和浩特市回民区工农兵路棚改指挥部回迁安置客户意向房源确认函》，载明：“被征收房屋户主姓名为张君。被征收房屋地址为工农兵路阀门厂平房。被征收房屋面积42.5m2。异地安置房屋位置为宏泰铂郡项目高层××楼房屋。安置房屋暂测面积116.25m2。2019年6月19日，被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司电话通知第三人张君签订《商品房买卖合同》、领取《律师函》、交纳房屋差价等事宜，并告知其不办理上述事宜的法律后果。被告内蒙古宏泰房地产开发有限公司委托内蒙古呼和浩特市蒙正公证处对该份电话录音进行证据保全，内蒙古呼和浩特市蒙正公证处于2019年7月4日出具（2019）呼蒙正证内字第3971号公证书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”因《拆迁房屋补偿安置协议书》先于《商品房买卖合同》签订，现被拆迁人即本案第三人张君要求优先取得案涉房屋的情况下，原告主张被告向其交付位于呼和浩特市××区西南侧的呼和浩特恒大翡翠华庭铂郡小区4幢2单元101号房屋并支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。由于张君在本案中为无独立请求权的第三人，对于案涉房屋可另诉提出主张。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王荣的诉讼请求。案件受理费8360元,由原告王荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘晓倩人民陪审员 郝瑞芳人民陪审员 赵晓蒙 二0一九年十月十一日书 记 员 胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。