贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8196号 原告：刘莉娜，女，汉族，1989年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理)，贵州贵达（毕节）师事务所律师，执业证号：15205201811027878。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201710981350。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200510192191。 原告刘莉娜与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莉娜的委托诉讼代理人黄雪薇，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘莉娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付涉案商品房违约金278421元；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计332991.52元（违约金计算方式为：以1856140元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；3.判令被告支付原告逾期建设完成商业配套设施的违约金暂计15元（违约金按每日15元的标准，从2019年7月15日起计算至商业配套设施建设完成之日止）；上述费用共计611427.52元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年8月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20152220）约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积241.95平方米，套内建筑面积230.20平方米，该商品房总价款为1856140元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款566140元，余款1290000元以银行按揭支付。商业配套设施有幼儿园、会所、购物中心，幼儿园、会所于2017年7月15日前竣工；购物中心于2016年7月15日前竣工；以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金。出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房款的15%。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款1856140元，被告却未按照合同约定于2016年10月31日前向原告交付涉案商品房，商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）至今未建设完成，被告亦未按合同约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所诉。 被告碧桂园房开公司答辩称，一、被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同第二十二条约定办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。签订《商品房买卖合同》后，被告与原告签订了《补充协议》，《补充协议附录二》委托办理权属登记协议书第四条约定，若出卖人未履行交付商品房转移登记有关文书的，每逾期一天，出卖人应向买受人支付50元的违约金。补充协议第十八条第二款明确约定，若合同约定与补充协议约定不一致的，以补充协议约定为准。故即便被告存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为，违约金的计算方式应当为自逾期之日起按每天50元标准计算至被告提交相关办证文书至办证部门并通知原告之日止。二、《补充协议》第五条约定，买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，也即是说相关商业配套设施是否按约定日期建设，已经不是交付商品房的要件，故原告向被告主张逾期建设完成相关商业配套设施的违约金不符合双方的约定，应当驳回该项诉请，且商业配套设施并非原告的专有部分，原告并不具备主张该权利的主体资格。三、承前所述，原、被告双方已经在《补充协议》第五条明确约定，《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，即涉案商品房满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1项的约定即达到交付条件，而该项约定为商品房取得建筑工程竣工合格证明文件，原、被告双方约定的交房日期为2016年10月31日，被告于2016年8月30日取得涉案商品房建筑工程竣工合格证明文件，在双方约定的交房日期之前。涉案商品房已达到双方约定的交付条件，原告无正当理由拒不收房，反而向被告主张逾期交房的违约金，无事实依据，依法应当驳回该诉请。 本院经审理查明：2015年8月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20152220），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；该商品房建筑面积241.95平方米，套内建筑面积230.20平方米，总价款为1856140元；买受人采取贷款方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款566140元，余款1290000元以银行按揭支付。第十一条约定：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。第二十二条约定:转移登记，出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了购房款1856140元。2016年8月30日，被告取得涉案商品房所在楼栋的建设工程竣工验收备案表。原告认为，其购买的是精装修别墅，被告还未将房屋装修完毕，被告未按合同约定向原告交付涉案房屋；被告逾期建设完成商业配套设施；被告未按合同约定取得涉案房屋所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告提交的证据合同附件十二《补充协议》第五条约定：双方一致同意删除合同第十四条第（一）、（二）、（四）款的全部约定，关于该商品房的交接手续以本条约定的为准。（一）买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1项的约定即可。被告提交的证据附录二《委托办理权属登记协议书》中主要载明：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。 涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款1856140元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即违约金以原告已付购房款1856140元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算。同时，因双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能够办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款1856140为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张。因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 关于原告要求被告支付逾期交房的违约金的请求。《商品房买卖合同》第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。根据前述合同约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应向原告支付逾期交房的违约金，但是根据前述合同约定，逾期交房违约金是在房屋实际交付之日起30日内支付，原告主张逾期交房的违约金应受此期限限制，现涉案房屋尚未实际交付，计算逾期交房违约金的期限也未届至，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期建设完成商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）的违约金的请求。《商品房买卖合同》第十二条约定：商业配套设施：幼儿园2017年7月15日前竣工；会所2017年7月15日前竣工；购物中心2016年7月15日前竣工。以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金。因原、被告双方未对上述商业配套设施的交付日期进行约定，故对原告要求被告支付逾期建设完成商业配套设施的违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘莉娜逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款1856140元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告刘莉娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4957元，由原告刘莉娜负担2257元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月十一日 书记员  周 猷