海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2754号 原告(反诉被告)：王某，女，1987年8月5日出生，汉族，住琼海市。 原告(反诉被告):冯某，女，1967年1月10日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人:王某，女，1987年8月5日出生，汉族，住琼海市。系冯某女儿。 被告(反诉原告)：琼海嘉积安佳房地产咨询中心，住所地:琼海市嘉积镇嘉博路铺仔村段万特上好华庭******商铺。 经营者：符海宁。 委托诉讼代理人:陈某，琼海市恒信法律事务所法律工作者。 原告(反诉被告)王某、冯某诉被告(反诉原告)琼海嘉积安佳房地产咨询中心居间合同纠纷一案，本院2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序。并于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告王某及冯某委托诉讼代理人王某，被告委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房意向金2万元，并从2018年8月21日起以2万元为基数按人民银行一年期贷款基准利率4.35%计收利息到返还之日止；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月26日向被告作出《买卖交易承诺书》，委托被告作为居间人提供订立琼海市花半里紫荆阁B2-702房屋买卖合同媒介服务，当天向被告支付意向金2万元，但被告未能促成原告与出卖人订立合同，承诺已失效。被告与出卖人司璐于2018年8月1日签订《房屋出售委托协议》，其中第四条约定，代理方收取的定金于签订定金协议后2天内转账给委托方银行账户，若委托方违约，委托方承担定金违约责任，若承购方违约，则委托方收取的定金作为违约赔偿予以没收。被告经营者符海宁20**年8月20日出具声明，因原告未达成购房协议，房主已将收取的2万元返还给符海宁的账户，并声明与被告的居间服务关系解除。原告在收到出卖人告知已将定金返还给被告后多次要求返还，但被告一直拒绝返还。被告作为居间人，根据《合同法》第424条规定，被告不是房屋买卖合同的一方当事人，房屋意向金或定金是针对房屋买卖合同当事人进行约束，被告只能获得中介报酬，无需承担合同的权利义务。《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因未促成双方订立合同，原告只需支付相应的必要费用。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，……；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。出卖人已将收取的定金返还给被告，并让被告作出相应声明，而被告拒不返还原告2万元，严重侵害了原告的合法权益，请法院支持原告的请求。 被告答辩称，一、原告与卖方的房屋买卖合同已成立，被告的居间服务已完成。2018年7月26日，原告经被告介绍看房后签下《买方交易条件承诺书》，发出愿意以66万元购买该房的要约，并交付诚意金2万元，承诺如出卖方同意上述价款及约定出售该房屋，原告同意交易，诚意金2万元转为定金。2018年8月1日卖方同意交易房屋，收下被告转付的2万元作为定金，并签订《房屋出售委托协议》，委托被告与原告完善房屋买卖相关手续。依据《合同法》第十三条、二十五条的规定，一方当事人发出要约，另一方当事人作出承诺时合同成立。因此双方的房屋买卖在被告的促成下合同已成立，被告的居间服务已完成。虽然买卖双方交易最终没有达成，但这是原告单方反悔不购买，导致合同解除的结果。二、被告没有截留诚意金，不应承担返还责任。被告收取2万元诚意金后，已按承诺将诚意金转付给卖方作为购房定金，因此不应承担返还责任。至于被告与卖方之间的委托协议、声明和账目来往，则属于被告与卖方之间的其他法律关系，和原告无关。 反诉原告反诉称:请求判决反诉被告支付居间服务报酬9900元。事实与理由:2018年7月26日，反诉被告经反诉原告介绍实地看房后，签下《买方交易条件承诺书》，委托反诉原告为居间人，提供上述房屋买卖居间服务，双方约定中介代理费为9900元。反诉被告在承诺书里发出愿意以66万元购买该房的要约，并交付诚意金2万元，承诺如出卖方同意上述价款及约定出售该房屋，同意交易，诚意金2万元自动转为定金等。2018年8月1日卖方同意按上述条件交易房屋，收下被告转付的2万元作为定金，并签订《房屋出售委托协议》，委托反诉原告与反诉被告完善房屋买卖相关手续。依据《合同法》第十三条、二十五条的规定，一方当事人发出要约，另一方当事人作出承诺时合同成立。因此双方的房屋买卖在反诉原告的促成下，买卖合同已成立，反诉原告的居间服务已完成，根据约定反诉被告应当支付居间服务报酬9900元。为维护原告合法权益，依据合同法的规定向法院提起反诉，请求依法判决。 反诉被告答辩称，反诉原告未能提供促成双方房屋买卖的居间服务，其居间服务关系已经解除。反诉被告2018年7月26日向反诉原告支付意向金2万元，但反诉原告未能促成双方订立房屋买卖合同。反诉原告经营者符海宁8月20日出具声明，委托方将意向金返还给经营者的账户上，居间服务解除，但反诉原告一直占有该资金拒绝返还。根据《合同法》第424条、第427条及《最高院商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，反诉原告无权占有该意向金，应当返还。反诉被告不同意支付居间报酬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方提供无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供争议的证据：声明，证明出卖人已将购房意向金返还至被告经营者符海宁的账户，原告多次催讨，被告拒不退还。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审查认为，原告提供的证据虽然是复印件，但结合被告提供的证据和案件的事实，对其真实性、关联性予以确认。被告提供争议的证据：1、《买方交易条件承诺书》，证明原告与被告成立居间合同关系，约定中介费9900元，原告发出愿以66万元购买该房和支付2万元购房定金的要约，并且承诺如因原告主观原因反悔不购买，则放弃诚意金的所有权归中介方处理。2、《房屋出售委托协议》、银行电子回单、房产证，证明房屋出卖人同意按原告的条件交易房屋，并收下被告转付的2万元定金。3、原被告微信聊天记录，证明原告单方反悔不再购买房屋而违约，导致房屋买卖合同解除。原告质证认为，被告未在法定期限内提供证据，不予质证。本院审查认为，对原告提供1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月26日，原告向被告出具《买方交易条件承诺书》，承诺意向购买出卖人司璐名下的琼海市花半里紫荆阁B2-702房，交易价66万元；中介代理费9900元；同时向被告交付2万元作为购买上述房屋诚意金；承诺如卖方同意上述价款及约定条件出售房屋，本人同意交易，诚意金将自动转为定金，冲抵房款；签署本承诺书后，若本人主观原因反悔上述有关承诺，不能购买该房产，本人放弃此诚意金2万元的所有权归中介方处置；办理过户时间:如卖方同意以上条件交易，本人将遵守中介方安排的时间、事宜办理；不因节假日、部门系统升级、维护、停电等原因违约，双方可在恢复正常后按中介方具体安排在第一时间办理，保证积极及时办理准备过户手续所需的证件、证明等，不故意拖延、怠慢等影响房产过户时间或不能办理房产过户手续。承诺书签订当天，原告向被告支付2万元诚意金，被告出具收据给原告。2018年8月1日被告与出卖人司璐签订《房屋出售委托协议》，约定委托方(出卖方)净拿委托总价65万元，不另支付代理方(被告)中介服务费，由代理方自行加价出售，超出委托总价部分归代理方支配作为中介服务费和过户税费的支付；如代理方成功出售，委托方授权代理方代为与承购方签订意向合同，代为收取承购方的定金、代为与承购方签订定金协议及买卖合同，收取承购方定金按如下方式之（2）保管:（2）代理方收取的定金于签订定金协议后2天内转账给委托方指定的银行账户内，若因委托方违约，委托方承担定金违约责任，若承购方违约，则委托方已收取的定金作为承购方的违约赔偿金给予没收；同日被告的负责人符海宁将收取原告的2万元诚意金转账支付给出卖人司璐。由于原告的原因不能购房，买卖双方没有签订房屋买卖合同，房屋交易不成功。之后，出卖人将2万元退回符海宁的账户，原告多次要求被告退还未果后，向本院提起诉讼。在审理期间，被告以已促成买卖双方合同成立，完成居间服务，原告应当支付居间报酬提起反诉，要求原告支付居间报酬9900元，原告不同意支付居间报酬，表示可适当支付被告从事居间活动支出的必要费用5000元。 本院认为，原告向被告出具《买方交易条件承诺书》，承诺购买琼海市花半里紫荆阁B2-702房，交易价66万元，并向被告支付2万元诚意金。其承诺书是原告的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：一、原告是否违约，被告应否退还2万元诚意金及利息给原告。二、被告反诉请求原告支付居间报酬9900元是否有依据，应否支持。 一、原告是否违约，被告应否退还2万元诚意金及利息给原告。本案中，原告向被告承诺同意以66万元购买被告介绍的出卖人司璐的房屋，并支付2万元诚意金给被告，承诺若本人主观原因反悔上述有关承诺，不能购买该房产，本人放弃此诚意金2万元的所有权归中介方处置；而被告与出卖人司璐签订的《房屋出售委托协议》也约定，代理方（被告）收取的定金于签订定金协议后2天内转账给委托方（出卖人司璐）指定的银行账户内，若因委托方违约，委托方承担定金违约责任，若承购方（原告）违约，则委托方已收取的定金作为承购方的违约赔偿金给予没收；该约定明确了有权处置诚意金的对象为出卖人，而不是被告。现原告不能购房，其行为已经违约。出卖人司璐在原告不能购房的情况下已将诚意金2万元退还给被告，这说明出卖人不追究原告的违约责任，被告应当退还诚意金2万元给原告。故原告主张被告退还诚意金2万元，本院予以支持。原告主张计付利息，没有依据，本院不予支持。 二、被告反诉请求原告支付居间报酬9900元是否有依据，应否支持。本案中，原告向被告出具承诺书中虽然约定代理中介费9900元，被告作为居间人介绍原告购买出卖人司璐的房屋，虽然促成原告与出卖人同意交易该房屋，但由于原告的原因放弃购买该房屋，双方没有订立房屋买卖合同，这说明被告的居间服务没有完成，《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被告反诉主张已促成双方合同关系成立，已完成了居间服务，原告应当支付中介费9900元，被告的反诉理由不成立，本院不予以支持。原告在庭审中表示愿意适当支付被告居间活动必要费用5000元，不违反法律的规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告(反诉原告)琼海嘉积安佳房地产咨询中心于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王某、冯某退还购房诚意金2万元。 二、限原告(反诉被告)王某、冯某于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)琼海嘉积安佳房地产咨询中心支付从事居间活动支出的必要费用5000元。 上述二项判决对除后，被告(反诉原告)琼海嘉积安佳房地产咨询中心应退还原告(反诉被告)王某、冯某15000元。 三、驳回原告和反诉原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告负担。反诉费25元，由反诉被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年十月十六日 法官助理 梁 茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合 同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。