广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初5657号原告：张金莲，女，1969年6月29日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被告：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地：清远市新城北江一路25号翡翠绿洲2号楼402单元。法定代表人：何爱金。管理人：广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。原告张金莲与被告清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麦美群、被告兴合力公司的委托诉讼代理人冯庆文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被立即将位于清远市××××号翡翠绿洲四号楼12层06号房屋交付给原告使用；4、判令被告依法向原告支付逾期交房违约金，违约金从2016年4月1日起以购房款1806150元为基数按每日万分之五的标准计算至被告将清远市××××号翡翠绿洲四号楼12层06号房屋交付给原告使用之日止（暂计2016年4月1日至2019年3月30日的违约金为963581元）；3、判令被告将办理位于清远市××××号翡翠绿洲四号楼12层06号房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；四、判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金从被告从2016年7月1日起以购房款1806150元为基数按年利率6%的标准计算计至被告将该房屋办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止（暂计至2019年3月30日的违约金金额为297792元）；4、判令被告清远市兴合力房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月27日，原告及朱友彬因认购被告刚动工建设的翡翠绿洲花园房产（当时暂定房号为翡翠绿洲花园东院第6层E1号房屋，建筑面积约377.18平方米，每平方米5000元），以朱友彬名义向被告支付了首期房款900000元。2013年11月18日，被告出具《房产证明》确认：朱友彬认购的翡翠绿洲花园东院第6层E1号房屋经该楼盘预售证核准后确认实为翡翠绿洲花园东院4号楼1206号房屋。2015年12月27日，原告与朱友彬又以朱友彬的名义向被告支付了第二笔购房款620000元，同日经被告同意，确定翡翠绿洲花园东院4号楼1206号房屋的买受人为原告张金莲，并于当日由原告张金莲与被告签订《【幸福世家】商品房认购书》，认购书约定由原告认购被告开发建设的位于坐落于清远市××××号翡翠绿洲四号楼12层06号房屋，购房款总额为1806150元。认购书签订前朱友彬已缴付1520000元购房款，为朱友彬代原告张金莲支付的购房款。2015年12月30日，被告与原告签订正式的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：2015123006341298），并到房管部门办理了合同备案手续。双方在该合同中约定，出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，否则出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；且约定出卖人应当商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2016年2月1日，原告将购房余款286150元支付给被告，又于2016年2月5日缴付了54184.50元契税税费。原告已按双方的约定完全履行了己方的义务，但由于被告的原因，截至原告起诉之日，被告仍未能将清远市××××号翡翠绿洲四号楼12层06号房屋交付给原告使用，也未能按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理所购房产的权属证书，导致原告至今既未取得房屋使用，也未取得房屋权属证书。原告认为，广东省商品房买卖合同是出卖人转移房屋使用权、所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依约将房屋交付买受人使用并办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为买受人办理产权证书，是出卖人应承担的主要义务。被告未依约履行交付房屋及提供资料报产权登记机关备案的义务，已构成违约，应承担继续履行及依约支付违约金的责任。因此，被告应从2016年4月1日起按日向原告支付已交付房价款万分之五的逾期交房违约金，暂计至2019年3月30日为963581元。由于涉案合同约定的逾期办证违约金为按买受人已付房价款的0.1%计付，该违约金远远低于买受人的实际损失，因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，认为被告应当以原告已付购房款为基数按年利率6%的标准向原告支付逾期办证违约金。根据合同约定被告应在2016年7月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此被告支付逾期办证违约金应从2016年7月1日起计至其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中从2016年7月1日计至2019年3月30日的违约金金额为297792元。被告兴合力公司答辩称，本院根据清远市科建门窗幕墙装饰有限公司的申请，于2018年2月13日裁定被告进入破产清算程序。对于原告要求将房屋交付使用，按照破产法相关规定，现被告不能交付房屋。要求逾期交房违约金应该计算到2018年2月13日，计算标准应该按照合同约定。另逾期办证违约金计算标准应该按照合同约定，逾期办证违约金应该计算至2018年2月13日，另要求办证可能会与破产清算的执行发生矛盾。原告要求被告产权登记也是履行不了，因为办证不仅要求被告提供材料登记，还需要缴纳税费，被告负债较重。经审理查明：原告张金莲诉称的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格。第九条约定，逾期超过90日后，买受人不解除合同，要求继续履行合同的，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告已付清涉案房屋购房款，被告开具了相应购房款的收款收据给原告。诉讼中，被告确认涉案房屋已办理了产权首次登记，房屋产权已登记到了被告名下。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未交付给原告。另查明，本院根据清远市科建门窗幕墙装饰有限公司的申请，于2018年2月13日裁定受理被告兴合力公司破产清算一案。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、刷卡凭证、契税完税证、民事裁定书，以及庭审笔录等证实。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且已对外公示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。原告已按约定支付全部房款，被告应按约定将涉案商品房交付给原告使用,本院对被告不应交房的抗辩不采纳，被告未按时交付房屋，还应按约定从2016年4月1日起，以已支付房价款日万分之五计算违约金，至2018年2月13日本院裁定受理被告兴合力公司破产一案日止，共683天，违约金为616800.23元（1806150元×0.0005×683），之后逾期交房违约金应依法另行解决。关于逾期办证及其违约金的问题，此诉求都是以交房为前提，在涉案房屋尚未交付的情况下，原告的此诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将位于清远市新城北江一路25号翡翠绿洲四号楼12层06号房屋交付给原告张金莲使用；二、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张金莲支付逾期交房违约金616800.23元；三、驳回原告张金莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8076元，由原告张金莲负担4076元，被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇一九年十月九日书记员  罗汝程附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第一百零八条破产宣告前，有下列情形之一的，人民法院应当裁定终结破产程序，并予以公告：（一）第三人为债务人提供足额担保或者为债务人清偿全部到期债务的；（二）债务人已清偿全部到期债务的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。