安徽省阜阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）皖12行初130号 原告尹亚民，男，1946年6月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告郝永兰，女，1948年12月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 共同委托代理人谢瑞青，北京在明律师事务所律师。 被告阜阳市颍州区人民政府，住所地安徽省阜阳市一道河中路129号，统一社会信用代码11341202733012412G。 法定代表人张俊杰，该区区长。 委托代理人李亚东，阜阳市颍州区司法局工作人员。 委托代理人王魏，安徽仲天律师事务所律师。 尹亚民、郝永兰诉阜阳市颍州区人民政府（以下简称“颍州区政府”）房屋征收补偿决定一案，本院于2019年5月28日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月30日公开开庭审理本案。原告尹亚民及其与郝永兰的共同委托代理人谢瑞青，被告颍州区政府的委托代理人李亚东、王魏到庭参加诉讼，现已审理终结。 颍州区政府于2018年12月14日作出阜州政征（2018）128号《颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》，该决定书载明：登记在郝永兰名下的房屋位于阜阳市经济技术开发区××路街道办事处桥口社区旧城改造项目内的房产证有三个：房屋产权所有人郝永兰（共有人尹亚民），地点在“颍州区颍南镇七里铺桥口101室”房屋，2014年9月18日取得房屋产权证（换证），面积为114.07平方米（混合），房屋用途为住宅。房屋产权所有人郝永兰（共有人尹亚民），地点在“颍州区颍南镇七里铺桥口201室”房屋，2014年9月18日取得房屋产权证（换证），面积为114.07平方米（混合），房屋用途为住宅。房屋产权所有人郝永兰（共有人尹亚民），地点在“颍州区颍南镇七里铺桥口301室”房屋，2014年9月18日取得房屋产权证（换证），面积为97.83平方米（混合），房屋用途为住宅。阜阳市1997航测图上无显示且被征收人未提供合法证件的房屋面积为53.53平方米。该房地产价格经推选方式确定的安徽吉韵房地产评估有限公司评估，房产证有记载的房屋面积325.97平方米，价值人民币1408190元；未办理房屋所有权登记、未获得建设工程规划许可证且1997年阜城房屋航测平面图无记载的53.53平方米房屋，根据本项目征收补偿方案，被征收人未在规定的期限内签订协议，不予补偿；装修、附属物价值为61975元。区征收办为被征收人尹亚民、郝永兰提供了货币补偿和产权调换（房票安置）两种方式，任其选择一种。因未达成房屋征收补偿协议，为保证项目征迁工作顺利进行，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条及《阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收补偿方案》作出补偿决定：一、如被征收人尹亚民、郝永兰选择货币补偿，应得的货币补偿数额为：1、房产证记载的325.97平方米房屋补偿费人民币1408190元；2、装修、附属物人民币61975元；3、搬迁费人民币3260元；4、临时安置费人民币70410元；5、停产停业损失补偿费366850元。上述五项合计人民币为1910685元，全部存储于中国农业银行阜阳北京路支行。二、如被征收人尹亚民、郝永兰选择房屋产权调换，产权调换房屋地点位于阜阳××技术开发区范围内，实行房票安置，计入房票的征收补偿金额为1970273元，其中：1.房产证记载的325.97平方米房屋补偿费人民币1408190元；2、装修、附属物人民币61975元；3、搬迁费人民币6520元；4、临时安置费人民币126738元；5、停产停业损失补偿费366850元。上述五项合计人民币为1970273元，全部存储于阜阳颍淮农村商业银行红旗支行。三、被征收人尹亚民、郝永兰在收到本决定书之日起十五日内完成搬迁，并将被征收房屋交给区征收办（委托阜阳××技术开发区管委会京九街道办事处）。被征收人尹亚民、郝永兰如不服本决定书，可自收到本决定书之日起六十日内向阜阳市人民政府申请行政复议，或自收到本决定书之日起六个月内向阜阳市中级人民法院提起行政诉讼。在法定期限内被征收人不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。 原告尹亚民、郝永兰诉称，其在阜阳市××××路范围内拥有合法房屋。2018年12月14日，被告针对原告作出阜州政征（2018）128号《颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》。原告认为，被告作出的该决定书在实体和程序上均存在违法之处，侵犯了原告的合法权益。请求撤销被告作出的阜州政征（2018）128号《颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》。 尹亚民、郝永兰向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件。证明原告身份情况。2、阜州政征（2018）128号房屋征收补偿决定书。证明本案被诉行政行为存在。3、村镇建房许可证；4、准建证；5、土地使用证；6、房屋所有权证；7、营业执照；8、房屋照片。证明涉案房屋是原告所有，且实际经营使用。9、评估机构变更情况。证明原先评估机构吉韵公司已经于2018年5月变更为钺城公司，被告仍然以吉韵公司名义相关评估机构人员仍然以吉韵公司名义进行估价业务违法，评估报告加盖吉韵公司公章违法。10、（2016）皖12行初229号行政裁定书。证明之前张超明等人起诉本案涉案征收决定，生效裁定认定这些人房屋是集体土地上房屋，不属于本次项目的被征收人，这些人参与选定评估机构违法，被告称只有少部分人是集体土地上房屋，但本次项目征收总共40多户，刚才原告列举的已经有6户，且这些人仅仅是原告代理人所知道的，原告对剩下人身份存在合理怀疑，被告基于对被征收人范围的错误认定，在错误的范围之内选定评估机构，这样的评估机构选定程序违法。 被告颍州区政府辩称，区政府作出的补偿决定包括了被征收房屋补偿协议的事项、搬迁期限、被征收人的行政复议、行政诉讼权利等内容。对房屋进行估价的估价机构是被征收人代表投票推选的，按公平交易的方式进行估价。上述行为严格按照相关规定，履行了公示及送达程序，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《条例》”）和《阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收补偿方案》等相关规定。请求依法驳回原告的起诉。 颍州区政府在法定期限内向本院提交的证据、依据有：一、主体资格方面证据：《条例》第四条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第五条。二、事实与处理程序方面证据：1、《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》。证明区政府依法作出房屋征收决定，并制定房屋征收补偿方案。2、《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》及公示照片、公示网页。证明区政府在依法作出征收决定后，在征收范围内依法进行公示，被征收人在公告期间内未提出异议。3、选择估价机构资料。证明该项目由被征收居民投票选定了安徽吉韵房地产股价咨询有限公司作为评估机构。4、被征收人户籍信息及房屋产权证书；5、房地产估价报告。证明评估机构按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住宅价格，对被征收房屋进行了评估，原告在规定时间内未就评估价格向评估机构申请复核评估，也未向房屋征收和拆迁评估专家委员会申请鉴定，评估报告合法有效，可以确认被征收人房屋的价值与拟还原房屋价值，该房地产估价报告已依法送达。6、征收补偿协商记录二份；7、《颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》。证明因在征收补偿方案规定的签约期限内，被征收人尹亚民、郝永兰未与征收实施单位就房屋征收补偿达成房屋征收补偿协议，颍州区征收办依据《条例》第二十六条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条，于2018年12月14对原告被征收人作出征收补偿决定，区政府依据《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收补偿方案》依法作出征收补偿决定。8、房地产估价报告送达证、颍州区人民政府房屋征收补偿决定书送达证；9、送达照片；10、社区证明。证明区政府依法作出征收补偿决定后，于2018年12月27日将征收补偿决定书送达给被征收人。三、适用法律依据：《条例》第二十六条、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第四十一条。 经庭审质证，原告对被告提交的第一组证据无异议；对第二组中证据1真实性无异议，合法性和证明目的不认可，已经申请再审；对证据2合法性、真实性、关联性不认可，是被告单方已经制定好的征收决定及补偿方案，不是征求意见公告，事实上，已经有不少被征收人对征收决定提起诉讼，可以证明仍有不少人对征收决定及补偿方案有意见；对证据3合法性、真实性、关联性均不认可，在征收决定作出之前就选定评估机构违法，没有经过协商选定就直接通过推选方式按照少数服从多数方式选定评估机构明显违法，有关部门没有给予被征收人充分协商的时间，参加选定评估机构人员中有大量人员不是本次征收范围之内的国有土地上房屋征收项目被征收人，而是集体土地上房屋的所有权人，该评估机构选定程序违法，选出的评估机构无效；证据4真实性合法性无异议；证据5房地产估价报告存在造假嫌疑，本案征收补偿决定之前，被告曾经另外作出补偿决定，当时案件经过审判最终撤销了被告此前作出的征补决定，撤销理由之一是当时的评估报告是以2016年4月18日作为估价时间，在当时一、二审中，被告并没有提交以2016年4月15日为估价时间的评估报告，被告应当是在省高院二审判决作出之后根据省高院指令重新作出评估报告，该评估报告落款时间仍然沿用2016年4月25日，这是不符合实际情况的，另，原评估机构吉韵公司已经于2018年4月更名为钺城公司，相关执业人员也应当变更为钺城公司评估人员，在此情况下，评估机构仍然以吉韵公司名义执业加盖公章是明显违法行为，该评估报告不具备真实性、合法性，不应当作为有效证据使用，评估报告评估标准偏低，严重低于周边市场行情，不能够保障原告的生产生活水平不下降，且该评估报告送达给原告时间是2018年12月27日，本案被诉征收补偿决定也是2018年12月27日送达给原告，可见在送达评估报告同时送达补偿决定，明显剥夺了原告对于评估报告申请复核评估申请专家委员会鉴定的权利，被告在评估报告尚未生效之前就作出补偿决定，明显依据不足；证据6合法性、真实性、关联性均不认可，没有原告协商并记入笔录，没有原告签字；证据7真实性无异议，合法性由人民法院依法审查；证据8可以证明被告是同时将评估报告及补偿决定送达原告，剥夺原告申请复核、鉴定的权利，可以证明征补决定违法；证据9、10无异议；对第三组证据无异议。被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3-6无异议，但可以看出该处房屋的使用用途为住宅，并不因为其改变给商业用途导致房屋的使用性质的改变，同时在征补决定上，已经给予原告停产停业损失补偿；证据7中乐家汽车销售公司的营业执照上法定代表人为沈永建，住所地也不在被征收房屋处，与本案没有关联性；证据8房屋照片庭后需要与征收实施单位核实，即便照片是真实的，对于该处房屋也已经进行了足额的补偿；证据9与本案没有关联性，吉韵公司做出的估价报告是基于之前报告存在错误进行修正的行为，加盖吉韵公司的公章合法有效；证据10与本案没有关联性。 本院对上述证据认证如下：原、被告提交证据的真实性予以采信。 经审理查明，2016年4月15日，颍州区政府作出阜州政征〔2016〕10号《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建（拆违拆旧）项目国有土地上房屋征收的决定》，对该项目范围内的八个地块内国有土地上的房屋实施征收，并附征收补偿方案。尹亚民该决定不服提起诉讼，本院一审判决驳回诉讼请求，其不服，上诉至安徽省高级人民法院。安徽省高级人民法院作出（2018）皖行终25号行政判决，驳回上诉，维持原判。在房屋征收过程中，该征收范围内的被征收人选择安徽吉韵房地产估价咨询有限公司作为评估机构。2016年4月18日，安徽吉韵房地产估价咨询有限公司对尹亚民、郝永兰的房屋作出房屋价格评估分户评估单，评估金额为1697638元。5月6日，颍州区政府通过留置方式将该评估单送达给尹亚民。5月29日，安徽吉韵房地产估价咨询有限公司作出房地产估价报告，对尹亚民位于颍上路西侧、一道河路北侧至市建筑集团第三工区家属院大门南侧，第三工区沿街家属院北侧至永昌南路范围内的房屋以2016年4月15日为估价时点进行了评估。因尹亚民在规定的签约期内与颍州区政府未达成拆迁补偿协议，2017年5月17日，颍州区政府作出阜州政征〔2017〕84号房屋征收补偿决定，后颍州区政府将该决定书送达给尹亚民。尹亚民、郝永兰不服，诉至本院，本院作出判决驳回其二人诉讼请求，其二人不服，上诉至安徽省高级人民法院，安徽省高级人民法院作出（2018）皖行终898号行政判决，认为评估公司2016年4月18日作出的房屋价格评估分户评估单不能作为上述补偿决定的依据，该补偿决定主要证据不足，同时颍州区政府以奖励代替补偿，不予尹亚民、郝永兰停产停业损失补偿违反条例规定，遂撤销了本院一审判决及上述补偿决定，责令颍州区政府在判决生效之日起60日内重新作出补偿决定。颍州区政府于2018年12月14日作出被诉阜州政征（2018）128号《颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》，并于2018年12月27日送达原告，原告不服诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为评估报告是否可以作为被诉补偿决定的依据；没有产权证明的53.53㎡房屋是否应予以补偿；房票安置的规定是否合法。 关于评估报告的合法性问题。首先《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。本案中，被告提供的评估报告系2016年4月25日作出，评估时点为2016年4月15日，但被诉补偿决定系2018年12月14日作出，该评估报告显然已超过有效期。其次，《条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但本案中评估报告却与补偿决定同日送达，剥夺了原告申请复核、鉴定的权利。故评估报告不能作为被诉补偿决定的依据，被诉补偿决定的主要证据不足。第三，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称“《评估办法》”）第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但《条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来我市房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。因此，本案被征收房屋的价值评估时点，不宜再确定为征收决定公告时点的2016年4月15日，而应当确定为补偿决定作出时点的2018年12月14日。 关于53.53㎡房屋是否应予补偿问题。本案中，补偿方案虽规定，1997年房屋航测图没有记载，且没有依法获得建设工程规划许可证的房屋为违法建筑，但同时在第十一大项奖励和补助的第四小项中对违法建筑也规定了搬迁补助，根据2006年和2011年航测图是否有记载，按照确定的两个阶段签约期限分别予以不同比例的补助，但颍州区政府并未提供该项目确定的具体签约期限，因此对于原告在2006和2011年航测图所显示的共计53.53㎡房屋直接不予搬迁补助，证据不足。 关于房票安置的规定是否合法问题。《评估办法》第十条第二款亦规定，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。但本案中，补偿决定在房票安置一项中，仅计算出房票金额，并未对产权调换（房票安置）房屋的价值与被征收房屋价值按照同一时点进行评估，显然不符合上述规定。 综上，被告颍州区政府作出的被诉补偿决定主要证据不足，依法应予撤销，原告尹亚民、郝永兰的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销阜阳市颍州区人民政府2018年12月14日作出的阜州政征（2018）128号房屋征收补偿决定； 二、责令阜阳市颍州区人民政府在本判决生效之日起六十日内重新作出房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告阜阳市颍州区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  周海龙 审判员  杨 柳 审判员  耿牛牛 二〇一九年十月九日 书记员  张琳琳 附适用法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。