湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6855号原告（反诉被告）：陈友信，男，1989年2月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：黄灿，湖北高照律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吕明山，湖北高照律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：刘婷婷，女，1990年1月25日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈鹏程，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：彭凡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉第三人）：武汉吉家房地产经纪有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司经理。委托诉讼代理人：张健，该公司员工。一般授权代理。第三人：鲍园园，女，1988年4月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部，住所地：武汉市江汉区建设大道709号建银大厦。法定代表人：**非，该行行长。委托诉讼代理人：陈倩，湖北谦顺律师事务所律师。一般授权代理。原告（反诉被告）陈友信与被告（反诉原告）刘婷婷、被告（反诉第三人）武汉吉家房地产经纪有限公司（以下简称吉家经纪公司）、第三人鲍园园、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部（以下简称建行省分行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈友信的委托诉讼代理人黄灿、吕明山，被告（反诉原告）刘婷婷及其委托诉讼代理人陈鹏程、彭凡，被告（反诉第三人）吉家经纪公司的委托诉讼代理人张健，第三人鲍园园的委托诉讼代理人黄灿、吕明山及第三人建行省分行营业部的委托诉讼代理人陈倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈友信向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告刘婷婷签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、依法判令两被告向原告赔偿各项经济损失10万元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年5月23日,原告与被告刘婷婷在被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司的居间下，签订了《存量房居间（买卖）合同》（以下简称合同），合同约定：原告将其名下位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代·智慧城2栋5单元601室出售给被告刘婷婷，合同总借款388万元，合同签订当日被告刘婷婷向原告支付定金10万元，首付款78万元以刘婷婷为原告提前还贷的方式支付，尾款300万元由刘婷婷以商业贷款的形式向原告支付。因被告属于购买第二套房屋，无法足额办理商业贷款，原告与被告同时签订补充条款，约定：被告刘婷婷应当在合同签订之日起十五日内指定具有武汉市购房资格的第三人作为真正的购房人并办理相应贷款，逾期视为被告违约。合同签订后，被告刘婷婷仅于2019年5月23日、2019年5月24日共计向原告支付定金10万元，但再未实际履行合同义务指定第三人。后，原告多次找到被告刘婷婷要求其履行合同义务，但两被告均以各种理由推诿，后甚至避而不见。至起诉之日，被告刘婷婷仍未按照合同约定指定贷款申请人及过户主体。另，被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司作为中介在合同签订过程中故意隐瞒事实，未尽审查义务，应当向原告赔偿相应经济损失。两被告恶意串通的行为已经严重违反了合同约定，同时也违反了《合同法》诚实信用的基本原则，构成根本违约，严重损害了原告合法权益，给原告造成巨大的经济损失。现原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）刘婷婷辩称：合同应该继续履行，我方并未违约，无需赔偿原告任何经济损失。若原告（反诉被告）陈友信与第三人鲍园园系涉案房屋的共同所有人，我方请求原告（反诉被告）陈友信与第三人鲍园园共同配合我方继续履行合同义务。被告（反诉第三人）吉家经纪公司辩称：请求驳回全部本诉请求，吉家经纪公司不是本案适格的被告，不应承担赔偿责任及费用。吉家经纪公司积极履行义务，无任何过错及隐瞒，已经尽到居间义务，三方签订的合同及自办贷款情况函已经明确约定银行贷款及过户事宜与吉家经纪公司无关，产生的责任由买卖双方自行承担，且合同中并无吉家经纪公司承担连带责任和担保责任的约定，本诉诉请无任何依据。合同未能继续履行系原告违约导致，与吉家经纪公司无关，原告在三方面谈时当场明确表示不再出售交易房屋，致使合同履行出现障碍，原告无权要求解除合同并获得赔偿金，且主张赔偿金10万元的损失计算方式及来源无任何依据，也无任何证据佐证。被告不存在任何违约责任，综上，请驳回全部本诉请求。被告（反诉原告）刘婷婷向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令被反诉人履行合同义务、协助反诉人办理鄂（2018）武汉市东不动产权第××号房产，位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代光谷智慧城2栋5单元6层01室房屋的产权过户手续；3、被反诉人承担本案诉讼费、保全费及其他合理费用（保全费5000元、反诉费18920元、保险公司为保全提供担保的保险费11640元）。事实与理由：2019年5月23日，反诉人与被反诉人在第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司的居间下，签订了《存量房屋居间（买卖）合同》（以下简称合同），合同约定：被反诉人将其名下位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代·智慧城2栋5单元601室房屋出售给反诉人，合同总借款为388万元，合同签订当日，反诉人支付定金10万元整，首付款78万元由反诉人为被反诉人提前还贷的方式支付，尾款300万元由反诉人以商业贷款的形式向被反诉人支付。合同签订当日，反诉人按约向被反诉人支付定金10万元。因双方签订上述合同时对首付款的付款时间未做约定，仅约定了提反诉人提前还贷的形式支付78万元，该支付方式需要被反诉人履行协助、告知义务。反诉人与被反诉人积极沟通，准备好首付款欲支付时，被反诉人称房子不卖了，拒绝履行合同义务。7月12日，被反诉人邀约第三人及反诉人在吉家签约中心协商解除合同事宜，由于反诉人不同意解除合同，双方未达成合意。在银行面签时，被反诉人与反诉人一起去银行办理了面签手续，被反诉人指定反诉人作为购房人具备购买资格。并根据《存量房居间（买卖）合同》第三条第4款的约定：“如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后以现金方式补齐。”反诉人已经通知被反诉人以现金方式补齐房款且被反诉人已同意，被反诉人应该履行合同义务。7月23日第三人向被反诉人发出《催告函》（CG58），被反诉人仍未履行合同。反诉人与被反诉人多次协商未果，为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）陈友信辩称：不同意继续履行合同，要求解除合同。本案全部诉讼费用以及相应损失由刘婷婷自行承担。三方签订的合同未继续履行系刘婷婷根本违约导致，双方签订的合同中明确约定，刘婷婷15日内指定有购房资格的第三人，逾期指定视为违约，刘婷婷未按约定指定第三人构成违约，同时刘婷婷无法指定第三人后刘婷婷自行以个人名义办理相应贷款手续，截至开庭之日，其商贷仍未成功下发，陈友信就此事与刘婷婷多次协商，刘婷婷无故拖延，因此双方间合同未继续履行系刘婷婷先行违约，陈友信有权要求解除合同。由于刘婷婷的违约行为导致陈友信错失购买其他房产的机会，产生巨大预期利益的损失，同时陈友信为此支付的定金未予以返还，刘婷婷应当向陈友信赔偿各项经济损失10万元。被告（反诉第三人）吉家经纪公司辩称：对反诉请求无异议。第三人鲍园园针对本诉诉讼请求及反诉诉讼请求述称：请求依法支持本诉的全部诉请，驳回反诉的诉请。三方签订的合同未继续履行系刘婷婷根本违约，合同中明确约定，刘婷婷15日内指定有购房资格的第三人，逾期指定视为违约，刘婷婷未按约定指定第三人构成违约，同时刘婷婷无法指定第三人后刘婷婷自行以个人名义办理相应贷款手续，截至开庭之日，其商贷仍未成功下发，陈友信就此事与刘婷婷多次协商，刘婷婷无故拖延，因此双方间合同未继续履行系刘婷婷先行违约，陈友信有权要求解除合同。由于刘婷婷的违约行为导致陈友信错失购买其他房产的机会，产生巨大预期利益的损失，同时陈友信为此支付的定金未予以返还，刘婷婷应当向陈友信赔偿各项经济损失10万元。第三人建行省分行营业部针对本诉诉讼请求及反诉诉讼请求述称：请法院依法裁判，陈友信2018年初在我行办理二手房贷款，并以诉争房屋为抵押，若法院判令继续履行合同，要求原告一次性结清我行贷款，若判令解除合同，则按约履行贷款合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：一、对陈友信提交的“武汉市房屋产权登记信息查询单”及限购文件。该查询单上显示刘婷婷已于2018年12月29日办理注销登记，注销原因是私房买卖，故查询单上显示的房屋已不在刘婷婷名下，无法达到陈友信的证明目的，且与本案无关，本院对此组证据不予采信。二、对陈友信提交的录音。该录音并非陈友信与刘婷婷之间的通话，且通话也不能证明吉家经纪公司未履行居间义务，无法达到陈友信的证明目的，故本院对此证据不予采信。三、对刘婷婷提交的通话录音。该录音未提交原始载体，无法判定其真实性，故本院对此证据不予采信。四、对刘婷婷提交的关于面签的照片。该证据与刘婷婷申请法院从中国建设银行武汉文华支行调取复印件的内容大体一致，本院认为该证据能够证明陈友信与刘婷婷一同办理了银行贷款的面签，但不能证明其他内容。故对双方一同办理了银行贷款面签的事实予以认可。五、对陈友信提交的申请法院调取刘婷婷贷款情况后自行书写的“情况说明”。该情况说明与开庭审理时向中国建设银行武汉文华支行工作人员核实的情况不一致，故对此份“情况说明”不予采信。六、对刘婷婷提交的袁某的证言。证人袁某虽系刘婷婷的朋友，但其陈述的基本事实与庭审中本庭对吉家经纪公司的员工魏小龙询问答复的内容基本一致，故本院对该证言中的如下内容予以认可：因陈友信提出解除合同，陈友信、鲍园园、刘婷婷、魏小龙等人于2019年7月8日在吉家经纪公司进行协调。七、对刘婷婷提交的《个人资信证明书》。对该证据的真实性，本院依法予以认可，并认可刘婷婷具备支付能力。本院经审理认定事实如下：2019年5月23日，陈友信、鲍园园（卖方，甲方）与刘婷婷（买方，乙方）、吉家经纪公司（经纪代理方，丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》（以下简称涉案合同）。合同第一条约定：甲方向乙方所出售的房屋坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代光谷智慧城2栋5单元6层01室的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积209.53平方米。合同第二条约定：房屋成交交易价为3880000元整。合同第三条约定：合同签订当日，乙方支付定金100000元整给甲方，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金；本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续；乙方以向甲方提前还贷形式支付首付款780000元整；尾款3000000元由乙方自行办理商业贷款，如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内，以更换贷款银行的方式补齐，如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方以现金方式补齐。合同第十二条约定：“1、乙方已告知甲、丙双方其具有武汉市购房资格；2、甲乙双方约定，甲方同意且配合乙方指定第三人为本合同项下交易房屋贷款申请人及过户主体，乙方承诺在本合同签订之日起15日内指定具有武汉市购房资格的第三人，否则，逾期指定或指定第三人不具有武汉市购房资格的，视为乙方违约。丙方亦向甲乙双方充分提示，甲乙双方同意并知晓上述交易方式的风险，且自愿签署本合同，若因此产生纠纷，则由甲乙双方自行承担，丙方协助守约方追究违约方的责任。3、乙方承诺，在甲乙双方积极配合，提供材料真实、齐全、完整的贷款资料前提下，乙方银行贷款自甲乙双方办理完毕银行贷款面签手续之日起45个工作日内通过。”合同还对过户时间、税费承担、房屋交付、违约责任等进行了约定。当日，陈友信、鲍园园、刘婷婷及吉家经纪公司的经办人魏小龙分别在《自行办理承诺函》签字确认，承诺函载明：乙方自行办理银行贷款，合同中关于委托丙方办理上述手续相关事宜的相应条款不予生效。2019年5月23日，刘婷婷向陈友信支付定金100000元。当日，陈友信将涉案房屋的不动产权证交由吉家经纪公司代管。2019年5月30日，陈友信、刘婷婷及吉家经纪公司工作人员共同至中国建设银行武汉文华支行办理贷款面签。2019年7月8日，陈友信提出解除合同，陈友信、刘婷婷及吉家经纪公司工作人员魏小龙在吉家经纪公司协商未果。2019年7月18日，陈友信向本院提交民事起诉状，要求解除涉案合同。2019年7月23日，吉家经纪公司向陈友信发出催告函，催告内容为：你方通过电话表示拒绝出售房屋，经我司多次催促磋商，仍不愿按合同约定履行义务，使交易难以继续进行，请你方务必于收到本函之日，联系我公司及买方，配合办理房屋交易事宜。陈友信收到上述催告函。另查明，涉案房屋系陈友信与鲍园园共同所有。刘婷婷符合购房资格。2019年10月17日，在中国建设银行刘婷婷名下的账户62×××98中存款余额为3940824.76元。另，庭审后，刘婷婷于2019年10月24日向法院出具承诺函，承诺：从即日起直至法院判决生效执行之日止，对银行存款中的3780000元购房款绝不挪作他用。以上事实，有当事人的当庭陈述，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人吉家经纪公司提交的《存量房居间（买卖）合同》、原告（反诉被告）提交的房屋权属证书复印件、“房屋权属证书代管收据”、微信聊天记录，被告（反诉原告）提交的中国建设银行电子回单、微信聊天记录、“中国建设银行个人再交易住房贷款申请表及贷款调查申报表”、《个人资信证明书》，被告（反诉第三人）吉家经纪公司提交的《自行办理承诺函》等证据予以证明。针对原告（反诉被告）提出的本诉诉讼请求及被告（反诉原告）提出的反诉诉讼请求，结合双方的答辩意见及第三人的陈述，本院评判如下：第一，关于涉案合同能否继续履行的问题。原告（反诉被告）陈友信、第三人鲍园园与被告（反诉原告）刘婷婷、被告（反诉第三人）吉家经纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的规定，合同合法有效，各方都应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告（反诉被告）陈友信认为被告（反诉原告）刘婷婷有两项违约行为，一是被告（反诉原告）刘婷婷未于合同签订之日起15个工作日内指定第三人为贷款申请人及过户主体，二是被告（反诉原告）刘婷婷未在银行贷款面签后45个工作日内通过审批，构成根本违约，故要求解除合同。本院认为，被告（反诉原告）刘婷婷并未构成根本违约，原告（反诉被告）陈友信没有合同解除权，合同应继续履行。首先，2019年5月30日，原告（反诉被告）陈友信与被告（反诉原告）刘婷婷在中国建设银行武汉文华支行办理了贷款面签手续。可见，合同签定后15个工作日，双方均已明确并认可被告（反诉原告）刘婷婷为贷款申请人继续履行合同义务，被告（反诉原告）刘婷婷并未违反合同约定，不构成根本违约，故本院对原告（反诉被告）陈友信的此意见不予支持。其次，根据合同约定，被告（反诉原告）刘婷婷承诺办理银行面签手续之日起45个工作日贷款审批通过。从2019年5月30日起，若严格按照“工作日”计算，7月30日左右才到合同约定的期限，而原告（反诉被告）陈友信在2019年7月8日提出解除合同及2019年7月23日向法院起诉要求解除合同时合同均未截止合同约定的最后期限。最后，被告（反诉原告）刘婷婷的银行贷款确实未得到审批，但未予审批的原因却是因为银行得到了“出卖方不出售房屋”的信息后才停办。同时，被告（反诉原告）刘婷婷已通过微信向原告（反诉被告）陈友信表示用现金补齐全部的购房款，现金补齐亦符合涉案合同第三条的约定，且被告（反诉原告）刘婷婷的现有存款显示其具备支付能力。综上，本案的被告（反诉原告）刘婷婷并未构成根本违约，且其具备购房资格及支付能力，合同继续履行不存在任何障碍，合同应予继续履行。第二，关于涉案房屋上存在抵押能否办理过户的问题。本院认为，若涉案合同继续履行，在被告（反诉原告）刘婷婷支付了全部款项后，原告（反诉被告）陈友信应当配合办理过户手续。鉴于涉案房屋上存在第三人建行省分行营业部设立的抵押权，要实现转移登记之合同目的，首先要解除涉案房屋上的抵押权。本案中，被告（反诉原告）刘婷婷明确表示承认原告（反诉被告）陈友信与第三人建行省分行营业部之间的债务关系，并愿意代替原告（反诉被告）陈友信清偿全部债务。根据《物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定，抵押权存续期间，抵押物的受让人可代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，被告（反诉原告）刘婷婷仍有购房尾款未支付，故被告（反诉原告）刘婷婷可从购房尾款中先行清偿原告（反诉被告）陈友信的银行债务，以涤除涉案房屋上抵押权。抵押权涤除后，办理过户手续亦不存在障碍。需要说明的是，涉案房屋系原告（反诉被告）陈友信与第三人鲍园园的共有财产，故原告（反诉被告）陈友信与第三人鲍园园应共同协助被告（反诉原告）刘婷婷办理涉案房屋的过户义务。关于保险公司为保全提供担保的保险费11640元。本院认为，该笔费用系被告（反诉原告）刘婷婷为诉讼保全提供担保花费的费用，该费用并非为必须支出的费用，且合同并未约定由原告（反诉被告）陈友信支付此项费用，故对被告（反诉原告）刘婷婷要求原告（反诉被告）陈友信支付此费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘婷婷于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部支付原告（反诉被告）陈友信因武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代光谷智慧城2栋5单元6层01室房屋办理的抵押借款中未结清的本金及利息；二、第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部在被告（反诉原告）刘婷婷履行了上述第一款的支付义务后，五日内协助解除位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代光谷智慧城2栋5单元6层01室的房屋上设立的抵押；三、原告（反诉被告）陈友信与第三人鲍园园在上述第三项的抵押被解除之日起五日内协助被告（反诉原告）刘婷婷将位于武汉市东湖新技术开发区雄楚大街1019号当代光谷智慧城2栋5单元6层01室房屋的产权变更登记至被告（反诉原告）刘婷婷名下；四、自上述房屋办理完产权过户变更登记手续并交付至被告（反诉原告）刘婷婷后十日内，被告（反诉原告）刘婷婷向原告（反诉被告）陈友信支付剩余购房款（该房款系3780000元扣除上述第一款中支付的具体款项后剩余的款项）；五、驳回原告（反诉被告）陈友信的全部诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）刘婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由原告（反诉被告）陈友信负担。反诉案件受理费减半收取18920元，保全费5000元，共计23920元，由原告（反诉被告）陈友信负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一九年十月二十七日法官助理蔡叶书记员罗璇