湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初1374号原告：梁新华，男，1957年12月10日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：梁策，男，1985年8月15日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗利，湖北嘉略律师事务所律师。被告：十堰市永源房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市张湾区汉江街办北京北路****1-21-1。法定代表人：袁秉有，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长征，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曹婷婷，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告梁新华诉被告十堰市永源房地产开发有限公司（以下简称永源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁新华及其委托诉讼代理人梁策、罗利，被告永源公司的委托诉讼代理人李长征、曹婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，原告梁新华申请对涉案商业用房的一楼临街门面的价值进行评估，本院依法扣除审限12个月。原告梁新华向本院提出诉讼请求：1、判令被告永源公司赔偿我自2015年1月22日至2018年5月24日逾期交房违约金121800元，自2018年5月24日起每天100元计违约金至实际交房之日止；2、被告永源公司履行双方补偿协议中的偿还门面房约定，交付偿还的门面房给我，并办理交付房屋不动产登记手续；所偿还门面房为被告永源公司拆除我的门面房后，原地新建的君临天下项目1号楼地面1楼自北向南第一间，开间长度为5米、进深长度为8米（现被临时用作君临天下项目售楼部）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月22日，被告永源公司基于商业项目建设需要与我签订《补偿协议书》，约定被告永源公司拆除我所有的位于十堰市××区武装部旁边门面房，并在该处被告永源公司新建的项目上补偿我临街门面房。被告永源公司若不能在合同签订后24个月内交付偿还的门面房给我，被告永源公司每日按100元支付我违约金。协议签订后，我依约将被拆迁房屋腾空交给被告永源公司，被告永源公司将上述房屋拆除并新建项目，但至今不履行合同义务向我交付偿还门面。我多次催要无果，特诉至法院请求判如前请。(审理中，原告梁新华变更诉讼请求为：1、被告永源公司赔偿我经济损失992440元；2、被告永源公司赔偿我2015年1月22日至2019年5月24日逾期交房违约金158300元，自2019年5月24日起每天100元计违约金至被告永源公司全部支付义务履行完毕之日止；3、被告永源公司承担房产评估费20000元；4、本案诉讼费由被告承担)。被告永源公司辩称：原告梁新华的房产属于临时建筑，无合法手续，属于违章建筑。我公司迫于压力与其签订的安置补偿协议书应属无效；本案项目延期是政府原因造成的，原告梁新华拒不提交有关土地手续，也是延迟交付的原因；我公司通知原告梁新华办理位于售楼部西边临街房屋的安置事项，多次要求其过来办理手续，但原告梁新华拒不办理，我公司不应当支付违约金；原告梁新华诉请我公司交付的售楼部的房屋已不属于我公司，其请求履行不能。另原告梁新华庭审结束后变更诉讼请求，超出法定期限，不应当支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁新华原属十堰市东风商贸有限责任公司职工。2004年该公司企业改制，十堰市东风商贸有限责任公司决定位于十堰市××区武装部旁边的两间房屋归原告梁新华所有，作为原告梁新华解除劳动关系前的经济补偿和解除劳动合同后的就业安置。后原告梁新华居住、使用该房屋。2013年1月22日，原告梁新华与被告永源公司签订《补偿协议书》一份，该协议约定：“一、被告永源公司对原告梁新华的临街门面房新建的项目上偿还原告梁新华临街门面房不得少于40平方米，沿街宽不少于5米。二、房屋装修费费11800元。…被告永源公司若不能在合同签订后24个月内交付偿还的门面房给原告梁新华，被告永源公司每日按100元支付原告梁新华。偿还门面房有独立水电表、两证（房产证、土地证），交房后房产证在12个月内，土地证在整体工程竣工后3年以内交给原告梁新华。此协议双方签字盖章后生效，未尽事宜双方协商确定补充协议，具有同等法律效力”。协议签订后，原告梁新华将旧房交给被告永源公司拆迁开发建设了“君临天下”商品房楼盘。现因被告永源公司未能按约定交付安置房屋，故原告梁新华诉至本院，诉讼请求如前所述。另查明，1、2018年10月25日，本院调取的十堰市不动产登记中心查档证明及十堰市房屋产权交易中心商品房买卖合同备案查询证明显示，被告永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号、××号、××号及××号商业用房（建筑面积1220.72㎡）已办理抵押登记。1幢2-1号、1幢2-2号商业用房已被湖北省十堰市茅箭区人民法院查封。1幢3-1号商业用房已出售第三人，并办理了网签备案登记。2、审理中，原告梁新华申请对被告永源公司开发建设的“君临天下”商品房楼盘的商铺市场价值进行评估。经本院委托，2019年6月5日，十堰德高房地产估价有限公司作出报告书，评定：被告永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号（××号、××号、××号商业用房,建筑面积1220.72㎡）评估单价21500元／㎡、1幢2-1号商业用房（建筑面积757.76㎡）评估单价8891元／㎡、1幢2-2号商业用房（建筑面积199.27㎡）评估单价8891元／㎡、1幢3-1号商业用房（建筑面积1175.37㎡）评估单价8014元／㎡，上述建筑面积3353.12㎡，评估总价格44173849元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告梁新华与被告永源公司签订的《补偿协议书》，系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。协议签订后，原告梁新华已将旧房交给被告永源公司拆迁，但被告永源公司未按约定交付安置房屋，属违约。根据庭审查明情况，被告永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号、××号、××号及××号及××号、××号、××号商业用房已办理抵押登记或被法院查封、预售，致双方签订的协议事实上已履行不能。故原告梁新华要求被告永源公司赔偿其经济损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。但其主张的经济损失金额计算有误，本院依法据实予以支持。原、被告约定拆迁安置的房屋为“临街门面房”，但双方对门面房的具体位置等约定不明确，故本院按照被告永源公司现有已开发的商业用房的平均单价计算原告梁新华的损失。本院根据十堰德高房地产估价有限公司作出的报告计算被告永源公司开发的位于十堰市××江街办北京××号、××号、××号、××号及××号、××号、××号商业用房的平均单价为13173.95元/㎡（总价格44173849元÷总建筑面积3353.12㎡），确定被告永源公司应当赔偿原告梁新华安置房屋不能导致的经济损失为526958元（13173.95元/㎡×双方约定的补偿房屋面积40㎡）。另，2013年1月22日，原、被告签订协议约定“被告永源公司若不能在合同签订后24个月内交付偿还的门面房给原告梁新华，被告永源公司每日按100元支付原告梁新华”。但双方对支付违约金的期限无明确约定，且至今被告永源公司已无法履行，原告梁新华要求被告永源公司按100元／天支持违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院酌定由被告永源公司按安置房屋不能导致原告梁新华经济损失526958元的20%支付原告梁新华违约金。被告永源公司辩解理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告十堰市永源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告梁新华经济损失526958元（13173.95元/㎡×应当补偿的房屋面积40㎡）；二、被告十堰市永源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告梁新华逾期交房违约金105391.6元；三、驳回原告梁新华其他诉讼请求。案件受理费2736元减半收取1368元、鉴定费20000元，共计21368元，由被告十堰市永源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  高龙娟二〇一九年十月二十日书记员  袁少辅附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。