内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初2226号原告（反诉被告）：郝某。公民身份号码×××。委托代理人：赵某，内蒙古义盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古奥登房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150100701465273J。法定代表人：郝建军该公司总经理。被告委托代理人：欧某。委托代理人：张某，内蒙古锐信律师事务所律师。原告郝某与被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某及其委托代理人赵某，被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告退还购房款337560元，办证相关费用17440元，以及原告支出的装修费用135000元（具体以鉴定结论为准）、房贷利息款25895.05元，并向原告赔偿合同约定损失4475.6元，以上合计515895.05元；2、请求被告给付原告以已付购房款为基数，按照年利率6%向申请人承担从2017年1月13日起至实际退还全部购房款之日的利息，截止2019年10月10日，已产生利息为55489.31元。事实和理由：2011年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款436371元。合同签订后，被告向原告收取首付款与办证费用，还额外多收取原告11189元，原告向银行办理了26万元按揭房贷。因该住宅紧邻加油站，被告无法办理《规划许可证》，导致原告至今未取得《房屋产权登记证》，2017年1月13日，元、被告通过协商达成口头协议，解除房屋买卖合同，同时被告退还原告房款11万元，剩余房款及原告支出的装修费、贷款利息等一直未退还原告。内蒙古奥登房地产开发有限责任公司辩称，1、原被告签订的商品房购买合同真实有效，不存在被解除的情形。原告所指房屋距离加油站未达到12米的安全距离，我方已进行整改，证据在法庭举证期予以证明。2、3、房产证不是办不了，只是现在暂缓办理，被告方愿意承担违约责任4、诉请中主张的损失赔偿，诉求中6%年利率计算剩余购房款元的资金占用利息的中的6%我方认为没有法律依据，综上所述原告方所主张的诉讼请求没有事实与法律上的依据，请法庭全部驳回。被告的反诉请求：1、判令反诉被告退回多领取的违约金109563.629元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：11万元不是退房款，只是违约的临时安抚费用，该费用超出合同约定的0.1%，超出部分应退还反诉原告。原告针对被告反诉辩称，不同意对方的全部反诉请求。理由是2017年1月13日由于奥登公司开发的涉案房屋无规划施工等相关手续，导致涉案房屋无法办理房屋产权证书，经原被告双方协商后奥登公司同意解除商品房买卖合同，并退还了部分购房款，该事实有奥登公司向原告支付110000元及当时协商时另案中提供的视频资料可以证实，而2017年奥登公司与李某、王怀元合伙纠纷一案中，奥登公司的第二项诉讼请求也是要求李某等人退还业主购房款，该案庭审中，奥登也明确表示退还给原告的110000元为购房款，并非在反诉中所提到的违约金，在另案中准旗人民法院已判令奥登公司向李某等人退还290000元，奥登公司在反诉中指出，涉案房屋为436371元，原告事实上多支付了447560元，多付了11189元，综上所述，被告的反诉请求不应得到支持。原告提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份证明内容：2011年9月6日，原告购买被告开发的的位××镇的房屋一套，房屋建筑面积为111.89平方米，房屋总价款为436371元，其中首付款为136371元，剩余300000元办理建行贷款，同时合同十五条约定，被告应当在房屋交付后90日内，为原告办理房屋产权证书，逾期未办理，如原告选择解除合同时，被告应当按照已付购房款1%向原告赔偿损失。但到目前为止，原告已全额支付购房款，但被告无法为原告办理房屋产权证书。造成的损失应当由被告承担。合同的第12页可以证明被告交付的房屋为毛坯房。证据二、收据四支证明内容：2011年8月26日，原告向被告支付购房首付款187560元，支付办证费用17440元。该首付款金额加上贷款的260000元，原告本身超额支付购房款11189元。现由于合同已经解除，原告已支付的全部款项应当由被告全部退还给原告。证据三、个人活期账户交易明细查询表一份、个人贷款还款凭证一份、中国建设银行个人贷款结清证明一份证明内容：1、2012年10月12日，原告向中国建设银行股份有限公司准格尔支行贷款26万元，该款全部支付至被告账户，原告履行完毕支付购房款的义务。2、原告从2012年11月12日开始向银行偿还贷款本息，2014年3月12日，原告一次性将剩余全部贷款还清，共计偿还贷款本金26万元，偿还贷款利息25895.05元，由于商品房买卖合同已经解除，原告因购买该房屋支出的贷款利息属于实际损失，应当由被告全部承担。证据四、（2017）内0622民初1951号民事判决书一份证明内容：1、被告与案外人李某、准格尔旗利国商贸有限责任公司、王某合伙纠纷一案中，被告的诉讼请求第2项即为要求李某等人退还业主购房款2492142.7元；2、原告向被告提出退房申请，被告奥登房地产准格尔旗项目部退还原告部分购房款，原告的退房申请属于解除商品房买卖合同的行为，被告退还部分购房款的行为，属于认可原告解除合同的行为。由此可以证实双方签订的商品房买卖合同在2017年1月13日已经解除。证据五、准格尔旗人民法院（2017）内0622民初2575号民事判决、（2018）内06民终2053号民事判决、（2019）内民申2285号民事裁定书各一份证明内容：与原告情况完全相同的案件，准格尔旗人民法院、鄂尔多斯市中级人民法院均判决商品房买卖合同解除，被告承担退还购房款、办证费用，承担贷款利息、装修费用，赔偿损失的责任。而且，内蒙高院也驳回了被告的再审申请，维持了原一、二审判决。原告的情形与该判决完全一致，原告的诉讼请求也应当得到支持。同时该法律文书可以证实，无法办理房产证的原因是被告原因导致，被告依法应当承担相应后果。证据六、装修费支出凭证十支证明内容：原告在购买房屋后进行了装修。证据七、房屋现状照片十二张证明内容：涉案房屋原告已经进行了装修。针对原告的证据，被告发表的质证意见：1、原告提交的买卖合同是真实有效的，被告认可，但对于原告证明的问题被告不认可，该合同没有解除，所有不存在合同第15条规定的情形，根据15条第二款的约定，我们愿意承担违约责任；2、对于多收购房款的问题，我方不认可，既然多收购房款，你方也同意缴纳，说明这个原因是真实有效的，你方也没有举出原因。3、建设银行的贷款对账单以及结清证明、收据3支是原告用于自己生活消费的，应由自己承担，与我方无关，4、（2017）内0622民初1951号民事判决书的内容，李某他不是被告方的法定代表人和销售人员，其身份不具有代表性，而且李某与奥登房地产公司的另一个合伙人存在纠纷，同时李某和奥登房地产公司存在纠纷，并且之间打了一场官司，李某的行为与奥登房地产存在利害关系，不能作为证据使用，同时要有其他的证据进行佐证；5、准格尔旗人民法院（2017）内0622民初2575号民事判决、（2018）内06民终2053号民事判决（张燕一案）、（2019）内民申2285号民事裁定书，不能作为本案的证据来使用，我国与西方国家不同，不是判例法国家，该判决书不能作为本案中的证据使用；6、针对原告方举证的房屋现状照片，我方不予质证，我方认为没有意义；7、装修费用票据是原告方自己的行为，对于证据的三性我们不认可。被告提交以下证据：第一组：1、商品房买卖合同，拟证明此合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，此合同没有被其他文书确定无效或者撤销不得解除；2、此合同中的第15条产权登记的约定表明，原告说我方违约我方认可，也愿意承担违约责任，支付房款0.1%的违约金；第二组：1、准格尔旗发改委2006年216号规定本案所涉的商品房准格尔旗发改委批准立项；2、建设用地规划许可证，2010年025号中的此地皮我方已经依法取得土地使用证；3、建设工程施工许可证15272320100620101，也取得了建设工程施工许可证；4、商品房预售销售许可证，也是合法有效的；5、准格尔旗公安消防大队的文件，2011年第024号，表示消防验收许可合格。6、民安汽车城与加油站防火情况的说明，拟证明加油站中的加油罐经过整改现已经对小区业主无生活隐患；第三组：1、内蒙古自治区政府办公厅2018年95号，妥善解决城镇房地产销售等历史遗留问题的指导意见2、准格尔旗人民政府办公室2019年22号文件，关于解决民安汽车城项目相关事宜的函，拟证明本案房屋规划存在瑕疵，政府正在解决。针对被告的证据，原告发表的质证意见：:1、商品房买卖合同的真实性和合法性认可，但是拟证明问题不认可；涉案的商品房买卖合同已经在2017年解除，本案是被告退还原告购房款及赔偿损失的事由与合同中约定的被告是否愿意办理产权证以及合同的效力没有关联性；2、对被告提供的第二项证据的真实性均予以认可，被告提供的第二组证据均为复印件，涉及的许可证已经被撤销，涉案房屋并没有合法的手续，基于此，原被告双方协商解除了涉案合同；第三组证据中的文件真实性予以认可，对拟证明的问题不予认可，首先只能证明案涉纠纷正在协调处理，但并没有明确的解决方案，被告所说的这些证据都已经被撤销，都是不合法的证件，此事实被告已自认。本案提起诉讼的缘由是解除协议的履行问题，与被告方提供的证据没有关联。被告方所说的指导意见的前提是无过错，但是本案中是被告方存在过错的，是被告方先行违约从而达成的解除协议，并不符合该指导意见的情形。原告提起诉讼是基于原、被告达成解除房屋买卖合同的口头协议，综合本案的争议事实和原、被告的举证质证，本案的关键是《商品房买卖合同》解除的口头协议是否达成、具体内容是什么及如何履行协议、违约责任等。原告提交的证据四（2017内0622民初1951号民事判决书），拟证明被告退还部分购房款的行为，属于认可原告解除合同的行为。由此可以证实双方签订的商品房买卖合同在2017年1月13日已经解除。证据五（准格尔旗人民法院2017内0622民初2575号民事判决、2018内06民终2053号民事判决、2019内民申2285号民事裁定书各一份），拟证明与原告情况完全相同的案件，准格尔旗人民法院、鄂尔多斯市中级人民法院均判决商品房买卖合同解除，被告承担退还购房款、办证费用，承担贷款利息、装修费用，赔偿损失的责任。而且，内蒙高院也驳回了被告的再审申请，维持了原一、二审判决。原告的情形与该判决完全一致，原告的诉讼请求也应当得到支持。从上述证据看，其没有形成完整的证据链条来证明原、被告达成解除商品房买卖合同的口头协议，只是说明被告有退还部分房款行为，却不能说明解除协议的具体内容，如何履行等。本院认为，协议是当事人共同协商、共同遵守的真实意示的一致表现，其内容具有确定性。本案中，被告不认可双方达成解除协议，而原告的证据证明不了双方达成解除商品房买卖合同的口头协议。原告依据准格尔旗人民法院“2017内0622民初2575号民事判决”、“2018内06民终2053号民事判决”、“2019内民申2285号民事裁定书”，证明与原告情况完全相同的案件，准格尔旗人民法院、鄂尔多斯市中级人民法院均判决商品房买卖合同解除，被告承担退还购房款、办证费用，承担贷款利息、装修费用，赔偿损失的责任。而且，内蒙高院也驳回了被告的再审申请，维持了原一、二审判决。原告的情形与该判决完全一致，原告的诉讼请求也应当得到支持。但上述案件是判决解除《商品房买卖合同》，与本案口头协议解除《商品房买卖合同》截然不同。合同解除的协议是本案的基础，原告不能证明已达成合同解除协议，致使本院不能确定《商品房买卖合同》是否解除及解除协议相关内容，故原告的诉讼请求不予支持。被告请求原告退回多领取的违约金，因没有证据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郝某的诉讼请求；驳回被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费4479元，由原告郝某负担；反诉费3890元，由被告内蒙古奥登房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  王爱云二〇一九年十月二十九日书记员  贺陈强本案援引的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。