山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0982民初1167号原告（反诉被告）：新泰泰报传媒有限公司，住所地新泰市青云街道东城社区府前大街**东城田园商业街**，统一社会信用代码:91370982588768175D。法定代表人:窦贤磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈博，该公司职工。代理权限：见授权委托书。委托诉讼代理人：郑西婷，该公司职工。代理权限：见授权委托书。被告（反诉原告）：高慎龙，男，1987年10月20日生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：付春震，山东众成天信律师事务所律师。原告（反诉被告）新泰泰报传媒有限公司（以下简称泰报传媒公司）与被告（反诉原告）高慎龙房屋租赁合同一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。庭审中原告（反诉被告）泰报传媒公司委托诉讼代理人陈博、郑西婷、被告（反诉原告）高慎龙委托诉讼代理人付春震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰报传媒公司向本院提出诉讼请求：1依法判决高慎龙向泰报传媒公司支付第二期租金35000元；2、依法判决高慎龙向泰报传媒公司支付租金余款15000元；3、判决高慎龙赔偿泰报传媒公司各项设施等经济损失32880元；4、本案诉讼费由高慎龙负担。诉讼过程中，泰报传媒公司增加诉讼请求：解除泰报传媒公司与高慎龙的合同关系。事实和理由：2017年10月12日，泰报传媒公司与高慎龙签订房屋租赁合同，泰报传媒公司将新泰市金斗路与新安路交汇处电信大厦五楼整层房屋租赁给高慎龙使用。双方约定：租赁期限自2017年10月12日至2020年6月11日，租金总计85000元；全部租金分三期结算，首期租金35000元，自合同签订日30日内付清；第二期租金35000元应于2018年9月末前付清；余款于2018年12月末前付清。后泰报传媒公司如约履行了合同，高慎龙亦如约支付了首期租金。2018年10月份高慎龙在未通知泰报传媒公司且未支付第二期租金的情况下，违背诚信，私自毁约，擅自拆除、损毁租赁房屋中原告的电视机、监控设备及装修设施等，并私下将其运走，后期也未告知泰报传媒公司。泰报传媒公司多次向高慎龙主张合法权益未果，特诉至贵院，请求法院依法判决。高慎龙辩称，泰报传媒公司所诉与事实不符，高慎龙曾于2018年10月29日发函要求与泰报传媒公司解除租赁合同，解除理由是由于泰报传媒公司违约，致使被告无法正常经营，原告收到解除通知后未提出异议，高慎龙于五日后2018年11月5日从电信大厦搬出，根据高慎龙计算，高慎龙交付35000元租金，仅使用了388天，泰报传媒公司应返还高慎龙房租1105元。由于泰报传媒公司与高慎龙签订租赁协议时，泰报传媒公司未向高慎龙告知转租事宜，也未告知1-4层的经营状况，导致高慎龙在使用租赁物三个月后1-4层租户搬出，直接导致高慎龙租赁5层的经营受到影响，且电梯一直不能使用。高慎龙向本院提出反诉请求：1、解除泰报传媒公司与高慎龙之间的房屋租赁合同；2、泰报传媒公司返还高慎龙剩余租金1105元，并赔偿高慎龙装修残值损失56838元、搬家费2080元；3、反诉费用由泰报传媒公司负担。反诉的事实和理由：2017年10月12日，泰报传媒公司与高慎龙签订房屋租赁合同，泰报传媒公司将新泰市金斗路与新安路交汇处电信大厦五楼整层房屋租赁给高慎龙使用。高慎龙将租赁费35000元交付给泰报传媒公司。高慎龙在租赁过程中，电梯一直未能正常使用，就此事一直泰报传媒公司协商未果。后高慎龙得知电信大厦一至四层的经营户联通公司将于2018年底整体搬出，这将对电信大厦的物业、管理等造成影响，更加影响高慎龙的正常使用。基于上述理由，高慎龙于2018年10月29日通过顺丰快递向泰报传媒公司邮寄了解除合同通知书，泰报传媒公司收到解除通知书后未提出异议，2018年11与5日高慎龙从电信大厦搬出。高慎龙为维护自身合法权益，特提起诉讼。泰报传媒公司对高慎龙的反诉辩称，一、高慎龙存在根本违约行为，我方要求解除房屋租赁合同。高慎龙延迟履行主要债务，经泰报传媒公司多次催告在合理的期限内仍未履行，高慎龙以自己的行为明确表示不履行自身主要债务。二、请求法庭驳回高慎龙的各项诉讼请求。高慎龙尚有应向泰报传媒公司的第二期、第三期租金余款及赔偿款未结清；高慎龙主张的装修损失及搬家费均是由高慎龙自行造成的。泰报传媒公司为证明自己的主张向法院提交了如下证据：1、2016年6月26日房屋租赁合同一份，证明高慎龙知晓房屋的现状，签订合同前电梯不能使用，1-4楼经营户的状况。2、2017年10月12日房屋租赁合同一份，证明租赁期间是2017年10月12日至2020年6月11日，被告租赁的是5楼整层（一间除外）。3、2015年6月15日泰报传媒公司与电信公司签订的房屋租赁合同一份，证明租赁期限是2015年6月15日至2020年6月14日，泰报传媒公司有转租权，泰报传媒公司与高慎龙签订的租赁合同期限未超过原告与电信公司的租赁期。4、邮政快递单原件、通知函复印件、快递单查询电子截屏，证明泰报传媒公司在2018年10月25日向高慎龙发出书面催款通知，被告签收。5、赔偿财产明细表，证明高慎龙破坏的房屋中设施或设施损失明细表。6、地面施工合同，、地面施工合同9月泰报传媒公司房屋装修时的地面工程施工内容及价款。7、财务结算凭证-1，证明2015年9月泰报传媒公司装修房屋地面工程价款7050元的结算事实。8、审计调查表，证明2015年9月泰报传媒公司房屋装修的房屋墙面及顶面的装修价款38000元。9、财务结算凭证-2，证明2015年9月泰报传媒公司房屋装修时的零工款5440元的结算。10、财务结算凭证-3，证明2015年9月泰报传媒公司装修房屋部分付款5000元。11、财务结算凭证-4，证明2015年泰报传媒公司房屋监控设备安装价款6260元。12、财务结算凭证-5，证明2015年泰报传媒公司购入电视价款3100元。13、照片文件，证明高慎龙当时运走或破坏后的房屋状态。14、照片，证明高慎龙当时运走或破坏后的房屋状态。15、视频文件-1及文字整理材料，证明泰报传媒公司与高慎龙2019年1月17日的物品设备类交涉过程，高慎龙承认其私自运走或破坏房屋的夜间时间及运走破坏的事实，高慎龙知晓并清楚其运走或破坏的物品明细内容，泰报传媒公司多次催收的事实存在。16、视频文件-2，证明2019年3月14日高慎龙所租赁房屋及空置且存在，高慎龙租赁房屋的楼梯通道畅通现状，高慎龙私自运走物品后的房屋破损现状。高慎龙的质证意见是：对三份租赁合同真实性无异议，2016年9月26日租赁合同与本案无关，2017年10月12日租赁合同中第二大条第三项如电梯无法使用，乙方可以不予租赁，证明被告与原告就电梯使用问题协商未果的情况下，依据该条发函要求与原告解除合同。原告与电信公司的租赁合同第六条第二项能证明原告对租赁物有协助管理的义务，原告未尽该义务，影响了被告的使用。邮政回执真实性无异议，邮寄的内容是委托书，并非是催款函，催款函是复印件，对真实性有异议。6-12号证据仅能证实原告的支出，是否安装到租赁房屋中及上述设备是否是被告损坏的均不能证实。双方对物品损坏的争议，经青云派出所处理，对是否是被告造成的未给出定性，印主证了原告主张的损失没有相应的事实依据。证据15视频是偷拍的，不能作为证据使用。照片仅能证实房屋现状，不能证明是被告损坏的。高慎龙提交的证据有：1、快递单、解除合同通知书一份、签收证明一份，证明2018年10月29日被告通过邮寄向原告发出解除合同通知书，原告负责人陈博签收，已经表明解除理由，原告收到通知后未向被告提出异议。2、成允华出具的收款收据一份，证明2018年11月5日被告雇佣成允华搬家，搬家费用是2080元。3、装修费用清单，证明被告支出装修费91040元。泰报传媒公司的质证意见是：快递单真实性无异议，但泰报传媒公司未收到解除合同通知书，陈博的名字不是本人所签。对成允华的收款收据、装修清单真实性有异议，与泰报传媒公司无关，高慎龙未提交往来结算单据。上述证据本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、通知函是复印件，高慎龙不予认可，不符合证据真实性的规定，本院不予确认。2、泰报传媒公司提交的证据5-13，均是泰报传媒公司的单方文件，高慎龙不予认可，泰报传媒公司未提交其他证据予以佐证，本院不予确认。3、泰报传媒公司提交的视频文件，不符合证据合法性的规定，本院不予确认。4、成允华出具的收款收据不符合证据真实性、关联性的规定，本院不予确认。5、装修费用清单，不符合证据关联性的规定，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日，泰报传媒公司（甲方）与高慎龙（乙方）签订房屋租赁合同约定：1、甲方出租方位置：新泰市金斗路与新安路交汇处电信大厦五楼整层房屋（楼层进口房屋一间除外）。2、甲乙双方共同商定，乙方可连续租赁本房屋，房屋租赁期限2017年10月12日至2020年6月11日，租金共计85000元（大写：捌万伍仟元整）。全部租金分三期结算：首期租金35000元，自合同签订日30日付清；第二期租金35000元，应于2018年9月末付清；余款于2018年12月末付清。……乙方需使用公共电梯间每月必须承担一半的电梯用电，如电梯无法使用乙方可以不予租赁等。合同签订后，高慎龙支付给泰报传媒公司租赁费35000元。本院认为，本案的审理焦点问题如下：一、涉案的房屋租赁合同是否应予以解除；二、高慎龙是否应当支付泰报传媒公司剩余租赁费，泰报传媒公司应否退还高慎龙租赁费；三、泰报传媒公司主张的损失应付支付；四、高慎龙主张的装饰装修残值损失及搬家费是否应该支持。第一问题，泰报传媒公司与高慎龙签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。泰报传媒公司、高慎龙均要求解除该房屋租赁合同，不违背法律规定，本院予以支持。第二个问题，关于高慎龙搬离涉案房屋的时间，泰报传媒公司主张是2018年10月底11月初，高慎龙主张时间是2018年11月5日，本院认定高慎龙搬离时间是2018年11月5日。泰报传媒公司与高慎龙签订房屋租赁合同，明确约定“高慎龙需使用公共电梯间每月必须承担一半的电梯用电，如电梯无法使用乙高慎龙可以不予租赁”，庭审中泰报传媒公司、高慎龙均认可，涉案楼房的公共电梯不能正常使用。高慎龙已于2018年11月5日搬离涉案房屋，泰报传媒公司再要求高慎龙继续支付剩余的房屋租赁费没有法律依据，本院不予支持。泰报传媒公司与高慎龙签订的房屋租赁合同，租赁期限为2017年10月12日至2020年6月11日共计973天，租金共计85000元，每天租金是87.36元，高慎龙实际使用了388天，租金为33895元，高慎龙已支付35000元，多支付的租金，泰报传媒公司应予以返还。第三个问题，泰报传媒公司未能提交有效证据证实其实际遭受损失，亦未能证实该损失由高慎龙造成，对于泰报传媒公司该项请求，本院不予支持。第四个问题，高慎龙不能证实由其对涉案房屋进行的装饰装修，对于高慎龙的该项请求，本院不予支持。高慎龙主张的搬家费用没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）款，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条判决如下：一、解除原告（反诉被告）新泰泰报传媒有限公司与被告（反诉原告）高慎龙于2017年10月12日签订的房屋租赁合同。二、原告（反诉被告）新泰泰报传媒有限公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）高慎龙租赁费1105元。三、驳回原告（反诉被告）新泰泰报传媒有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）高慎龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费520元，减半收取260元，由本诉原告新泰泰报传媒有限公司负担；反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由反诉原告高慎龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  刘红阳二〇一九年十月二十八日书记员  武金萍