河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2210号 原告（反诉被告）任静伟，女，1967年4月21日出生，汉族，住吉林省梨树县。 原告（反诉被告）吕长明，男，1967年10月9日出生，汉族，住吉林省梨树县。 二原告委托代理人芦岩，河北新新律师事务所律师。 被告（反诉原告）汤桂华，女，1961年1月23日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 委托代理人秦泗娟，北京市京师律师事务所律师。 第三人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司，住所地：大厂回族自治县华安丽景第0001幢01层0111号房，统一社会信用代码：9113102805650972XN。 法定代表人杨春艳，经理。 委托诉讼代理人聂东方（公司职工），女，1982年4月20日出生，汉族，住大厂回族自治县。 委托诉讼代理人孙鹏（公司职工），男，1979年10月7日出生，汉族，住大厂回族自治县。 原告任静伟、吕长明（反诉被告，以下不再另行标注）与被告汤桂华（反诉原告，以下不再另行标注）、第三人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李福金独任审判，公开开庭进行了审理。原告任静伟、吕长明及委托代理人芦岩，被告汤桂华的委托代理人秦泗娟，第三人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司的委托代理人聂东方、孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）任静伟、吕长明诉称，二原告系夫妻关系，2017年3月9日，二原告与被告通过第三人签订《房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，约定被告购买二原告所有的位于大厂回族自治县，房屋建筑面积84.17平方米，总价款为235万元。合同签订后，被告支付购房首付款100万元，约定待房产证下发后办理过户手续以及给付购房尾款，现涉案房屋的产权证已经下发，被告不按照约定履行过户手续及给付购房尾款135万元的义务，故诉至法院，请求依法判令：1、确认二原告与被告、第三人签订的就位于大厂回族自治县潮白河孔雀城丹桂园13号1单元1705号商品房的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效；2、请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》，协助配合二原告办理涉案房产的产权过户手续并承担违约责任；3、请求判令被告给付二原告购房尾款135万元并支付逾期利息。 被告汤桂华辩称，对于与原告签订合同及合同效力无异议。但不同意原告办理产权过户及支付剩余购房款的诉讼请求。涉案房产产权证办理时间达两年多时间，被告客观上丧失了继续履行支付剩余房款的能力。由于办证期间房价严重下跌及银行贷款情况发生变化，继续履行合同对被告极为不公平。 第三人述称，对于买卖合同及补充协议，没有异议。对于原告主张的证明目的没有异议。 反诉原告汤桂华诉称，与原告签订合同及支付首付款无异议。由于涉案房屋签订合同时没有房产证不具备办理过户条，反诉被告办理房产证的期限两年之久，远远超出了签订合同时反诉被告承诺的期限及反诉原告预期的期限。由于这期间房价严重下跌，反诉原告贷款额度严重减少，反诉原告不再具有继续履行合同的能力。由于该情势变更，继续履行合同，显然对反诉原告极不公平。故请求解除涉案房屋买卖合同。请求判令反诉被告向反诉原告返还购房款100万元。 反诉被告任静伟、吕长明辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。该涉案房屋房产证下发取决于政府相关部门，与我方无关，现涉案房屋取得房产证符合过户条件、履行条件，反诉原告应支付购房尾款办理过户手续，并且合同约定不管房屋是涨价还是下跌，双方均不得违约。 第三人述称，对于买卖合同及补充协议，没有异议。对于原告主张的证明目的没有异议。 经审理查明，原告任静伟、吕长明系夫妻关系，2017年3月9日，二原告与被告汤桂华通过第三人签订《房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，约定被告购买二原告所有的位于大厂回族自治县，房屋建筑面积84.17平方米，总价款为235万元。合同签订后，被告支付购房首付款100万元，约定待房产证下发后办理过户手续以及给付购房尾款135万元。 双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定了付款方式、具体办理手续日期、逾期办理违约方要支付的补偿金双方约定按照银行按揭的方式付款，手写约定为（付款方式见补充协议）。该条第一款第二项第二目约定为：乙方（即买方）按揭金额由银行放款到甲方指定账户上，贷款年限由银行审批确定，具体批贷、放贷时间按照银行时间操作时间来运行，银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需在三日内补齐首付款。该条第二款约定：甲乙双方任何乙方在上述付款方式约定的日期内怠慢履行协助义务的，由违反方按迟延天数每日支付给对方总房款的万分之五作为迟延补偿金，此延长日期最长期限为30日，合同继续履行。超出延长期限30日的视为违约，合同自动解除，由违约方承担全部违约责任。 第八条约定，甲乙双方商定所有过户费、评估费、税费（个税、契税、营业税、印花税）等由乙方（即买方被告）承担。 同日，原告与被告签订《补充协议》一份。该协议第二条关于房屋买卖成交价格及约定。该条第一款约定房屋成交价235万元，付款方式为贷款。关于贷款该款A:约定，乙方于签订合同当日付给甲方购房定金10万元，首付款乙方分两次付给甲方，抵押首付款40万元不含定金于2017年3月14日前付给甲方。第二次首付款见其他补充协议。等到甲方取得该房屋不动产证书后30日内协助乙方去银行申请按揭贷款，银行按揭贷款为135万元。补充协议第八条之后，双方手写有其他补充协议：经甲乙双方商定，乙方于2017年3月9日付甲方定金壹拾万元整，2017年3月14日前付甲方首付款肆拾万元整，于2017年3月31日乙方付甲方剩余首付伍拾万元整。甲乙双方商定甲方于开发商通知办理产权证后7日内，甲方清还全部银行尾款，后配合开发商办理产权证，甲乙双方商定，乙方如全款购房甲方同意下发产权证15个工作日内走全款手续，与二次不动产过户当日乙方付给甲方剩余全部尾款一百三十万元整。 《补充协议》第四条关于违约责任，双方约定：乙方购买甲方的房屋为商品房，因此次交易周期比较长，在此过程中房价可能出现上涨或是下跌，经甲乙双方协商，无论房价上涨或是下跌，甲乙双方都不以任何理由违约，如有违约，则违约方赔付守约方总房款贰佰叁拾万元的40%，并按违约时房屋的市场价（按中介公司的最近成交价）与此次购买价的差额一次性赔偿给守约方，本条款与主合同及补充协议的任何违约条款均不冲突，守约方有权同时主张。违约方没有解除合同权利。双方放弃以法律相关条款为由对本条约定进行抗辩。 合同签订后，按照合同约定，被告依约定向原告支付了首付款100万元。原告于被告交首付款以后，将原告已装修的涉案房屋交付被告。 2019年7月，原告取得涉案房屋不动产权证书，冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0019882号，并致函通知第三人及被告履行合同。 2019年7月17日，原告将剩余涉案房屋银行贷款全部结清。 上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、商品房买卖合同复印件，房产证复印件、偿还贷款结清证明等证据，被告提交的交付原告首付款的收条及商品房买卖合同复印件等证据在案为凭，足以认定。 本院认为，原告与被告及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合同有效。依法成立并生效的合同对合同当事人具有约束力。双方当事人均应按合同约定的内容及期限履行合同义务。被告拒绝履行办理过户及支付剩余购房款的行为，违反了相关合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。故本院对原告要求被告办理过户手续并支付剩余房款的诉讼请求依法予以支持。原告要求被告承担未办理产权过户手续的违约责任及承担支付购房尾款的逾期利息，但相关涉案合同条款未对办理产权过户及支付购房尾款明确约定时限，本院不予维护。 被告以涉案房产交易超出了签订合同时被告承诺的期限及预期的期限，并且由于这期间房价严重下跌，反诉人贷款额度严重减少，反诉人不再具有继续履行合同的能力为理由认为由于该情势变更，继续履行合同，对反诉人极不公平。进而提起反诉要求解除涉案合同，要求原告返还已付首付款。被告的抗辩及要求解除合同的理由不能成立。从庭审及涉案合同约定可以看出，原告与被告在签订合同时对于交易周期较长及可能出现房价上涨或者下跌有充分的考虑和预判，同时对于可能发生的银行批贷额度与预计贷款额有差异时的处理也进行了约定，即由购买方于三日内自行补足。同时，双方在《补充协议》对被告全款支付剩余房款的情况进行了约定。即通过银行贷款方式支付剩余购房尾款不是双方付款方式的唯一约定。故此，被告相应的抗辩主张及要求解除合同的理由不符合合同约定亦没有法律依据，本院依法难以维护。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款之规定，判决如下： 一、被告汤桂华（反诉原告）于本判决生效之日起30日内与原告任静伟、吕长明（反诉被告）办理房屋产权过户手续，将冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0019882号所载房屋过户到被告汤桂华名下，第三人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司予以协助配合。 二、被告汤桂华（反诉原告）于本判决生效之日起30日内支付原告任静伟、吕长明（反诉被告）房款1350000元。 三、驳回反诉原告汤桂华的诉讼请求。 四、驳回原告任静伟、吕长明（反诉被告）的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8475元，反诉案件受理费6900元，共计15375元，由被告汤桂华（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  李福金 二〇一九年十月十八日 书记员  刘晓波