湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初487号原告：武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司，住所地武汉市东西湖区将军路街道办事处将军三路**。统一社会信用代码：914201121781149024。法定代表人：韩先桥，总经理。委托诉讼代理人：林峋，湖北怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雄刚，湖北怡达律师事务所律师。被告：武汉峰荣房地产开发有限公司，住所地武汉市将军路。法定代表人：吴启峰，总经理。被告：吴启峰，男，1953年10月2日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：吴勇，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者。原告武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司（以下简称“金银潭园林绿化公司”）与被告武汉峰荣房地产开发有限公司（以下简称“峰荣房地产公司”）、吴启峰物权保护纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告金银潭园林绿化公司的委托诉讼代理人林峋，被告吴启峰（亦为被告峰荣房地产公司的法定代表人）及其委托诉讼代理人吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金银潭园林绿化公司提出诉讼请求：判令二被告：1、支付自2007年10月2日至2017年4月20日期间的房屋占用费5633836.55元；2、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告吴启峰为了履行武汉市东西湖区人民法院作出的（2004）东径民初字第126号《民事判决书》中所判决的义务，在该判决强制执行程序中与我公司和我公司告的上级主管部门武汉市国营东西湖区水产养殖场达成了执行和解协议，并于2006年12月28日就该判决执行和解协议的内容以书面的方式订立了《协议书》，该协议书甲方为武汉市国营东西湖区水产养殖场和我公司，乙方为被告峰荣房地产公司的清算组、吴启峰和吴启峰的妻子陈某某。该协议书约定将坐落于武汉市东西湖区养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号共计3017.79平方米的房屋（房产证号：武房房自第**）过户至我公司名下。该房产过户后三天内，被告峰荣房地产公司、吴启峰应退出该房屋。之后，该房屋经武汉市东西湖区人民法院强制执行，2007年9月29日经武汉市东西湖区房管管理局核准登记该房产过户到我公司的名下（房产证号：武房权证东字第**），至此，我公司获得该房屋的物权，即所有权、使用权、收益权和处分权。但二被告迟迟不退出该房屋，还将该房屋出租给他人使用并从中获利。2017年4月20日，经我公司的上级主管部门等多方努力才将该房屋全部收回后移交给我公司，但二被告近10年占用该房屋的占用费迟迟拒绝向我公司支付。经过评估公司评估，我公司计算出二被告自2017年10月2日至2017年4月20日期间占用房产的占用费为5633836.55元。该房屋占用费依法应由二被告向我公司支付。特此，我公司依法诉至贵院，请求依法判决。二被告共同辩称，第一，被告峰荣房地产公司于2006年已经成立清算组，公司名存实亡，被告吴启峰未实际占用房产，本案二被告均不是适格主体。原告金银潭园林绿化公司应当全面举证证明二被告为涉案房屋的实际占用人。第二，原告金银潭园林绿化公司的请求已过诉讼时效。被告吴启峰与原告金银潭园林绿化公司及案外人付某某在2016年已就本案诉争房屋的付款和履行协议发生过民事诉讼，而原告金银潭园林绿化公司怠于行使自身权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。本案的纠纷不是来源于租赁房屋产生的占用费，即使原告金银潭园林绿化公司有证据证明被告吴启峰占用涉案房屋，其也是放任此种行为的发生，没有及时对被告吴启峰行使自己的权利，并履行告知义务。第三，本案的房屋来源于被告吴启峰与第三方武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处的协议，而原告金银潭园林绿化公司在诉讼中也当庭表示未能全面履行协议，且履行协议的对象为案外人付某某，而并未对二被告履行协议，故原告金银潭园林绿化公司违约在先。综上，请求驳回原告金银潭园林绿化公司的诉讼请求。本院经审查认定如下事实：峰荣房地产公司的法定代表人为为吴启峰，其目前的经营状态为吊销营业执照，但未注销营业执照。武汉市国营东西湖区水产养殖场（以下简称“东西湖水产养殖场”）系金银潭园林绿化公司的上级主管单位。东西湖水产养殖场主要负责辖区内农场企业管理,武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处负责辖区范围内行政和社会事务管理，但二者的工作人员相同。2006年12月28日，东西湖水产养殖场、金银潭园林绿化公司（甲方）与峰荣房地产公司清算组、吴启峰、陈某某（吴启峰的配偶，上述组织和个人为乙方）签订《协议书》，约定：“因乙方无力偿还甲方债务，乙方愿以峰荣房地产公司所有登记在武汉市东西湖峰荣经济有限公司名下的房产抵偿债务，甲、乙双方决定就房产抵债及转让事宜订立如下协议：一、房产的基本情况：1、座落位置：东西湖区养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号。2、面积：有证房屋2417.79㎡，无证房屋600㎡。3、房房产证号：武房房自字第**。、乙方将上述房屋及院内其他所有地上附着物全部转让给甲方，甲方应付给乙方转让费贰佰贰拾柒万元整。另外甲方为乙方提供还建房一套，面积为80㎡，楼层为三楼，具体内容双方另行签订协议予以约定。三、乙方应向甲方支付的承包费、违约金、赔偿金、迟延履行利息及诉讼费共计贰拾柒万元整，由甲方从转让费中予以扣除。四、该房产过户至武汉市东西湖区金银湖园林绿化工程公司名下，乙方负责办理房产过户手续，甲方予以配合，过户费用由甲方承担。五、房产过户后三天内，乙方应退出该房屋，双方办理接管手续。手续结清后，甲方一次性付给乙方房产转让费贰佰万元整。六、乙方交房时，应保证房屋维持现状，不得有任何毁损，否则甲方有权视损坏程度扣除部分房款。七、如因客观原因无法办理房产过户手续，本协议自动解除，原债权债务纠纷按法定程序由区人民法院强制执行。八、本协议一式六份，甲、乙双方各持一份，交武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司、东西湖区人民法院、东西湖区房产局、李家墩司法所各一份。”2007年1月22日，本院作出（2006）东执字第261-2号民事裁定：将被执行人武汉峰荣房地产开发有限公司清算组所有的登记在武汉峰荣房地产经济有限公司名下位于武汉市东西湖区养殖场的房产（房证号：××-6××）抵偿给申请执行人武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司。2007年9月29日，金银潭园林绿化公司依据上述协议和民事裁定书办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续。吴启峰和峰荣房地产公司未按照协议的约定在办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续后的三天内向金银潭园林绿化公司交付房屋。为处理涉案房屋的移交事宜，2006年6月2日，吴启峰向付某某曾出具一份《授权委托书》，载明“现委托付某某在我与东西湖区金银潭园林绿化工程公司土地使用权租赁合同纠纷一案中作为我的代理人，参加本案的执行。我对付某某委托的权限为特别授权，即代为履行付款等义务，为代为处分财产，代为执行和解，代为接受房款等全部事宜。”2016年11月15日，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（甲方）与付某某（峰荣房地产公司全权委托人，乙方）签订《补充协议书》，约定“根据将军路街2016年11月1日党政联席会会议要求，为确保街道三资清查工作顺利进行，双方经过友好协商，特订立本补充协议。一、经过核实，前期武汉峰荣房地产开发有限公司法人代表吴启峰授权委托乙方作为代理人，处理位于养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号的房屋及院内其他所有地上附着物全部转让给甲方的相关事宜，现继续由乙方执行的后续工作。二、2006年12月28日签订的《协议书》第二条，甲方为乙方提供还建房一套面积80平方米楼层为三楼的房屋。该约定未履行，按照党政联席会精神，现以评估折现形式履行。就此事项，双方达成一致意见，共同委托给武汉东正房地产评估事务有限公司进行房产价值评估，估价结果由甲乙双方认可后出具评估报告作为结算依据。三、房产移交的责任和期限甲方：1、成立临时资产清收小组，入驻到厂区对现有租户进行摸底排查，了解每个租户的基本情况和意愿。2、房产移交及下一步租赁管理由甲方的二级单位街国资办负责。3、待房产移交手续办理完成后，甲方按评估公司出具的评估报告金额，完善财务审批程序与乙方办理资金结算。乙方1、确保原纠纷房屋，在2016年12月30日前办理移交手续并交付甲方。2、确保原厂区内承租人的清退工作，如愿意继续与甲方租赁的承租人，须无条件服从甲方安排，并重新签订租赁协议。3、负责清除厂区内临时搭建的建筑物，并妥善安置好临时屋内的居住人员，厂区内原有的财产纠纷，债权债务纠纷由乙方办结。四、违约责任：1、乙方在约定时间内未按上述要求办理移交，甲方有权在2017年1月1日进驻原纠纷厂区内进行管理或采取司法程序强制收回。2、如上述房产是采取强制收回方式，本补充协议的第二条约定将自动废除，甲方可不需履行。五、本补充协议与原协议具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。六、本补充协议壹式肆份，双方各执贰份。”该补充协议甲方处加盖了武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处的公章，乙方处由付某某签名并加盖手印。付某某与吴启峰曾因上述委托合同发生纠纷，其于2016年12月28日以吴启峰为被告金银潭园林绿化公司为第三人向本院起诉，后于2017年9月28日向本院申请撤诉。因付某某未按照《补充协议》的约定按时将案涉房屋移交给武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处，2017年4月20日，武汉市将军路资产管理有限公司将涉案房屋（包括有证房屋和无证房屋）全部移交给金银潭园林绿化公司，双方签署了《固定资产交接书》。至此，涉案房屋由金银潭园林绿化公司实际占有并使用。经金银潭园林绿化公司申请，本院依法委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对位于武汉市东西湖区养殖场黄杨公路以北的私营小区内，即将军路A区13号3017.79平方米在2007年10月2日至2017年12月31日期间内的房屋占用费进行估价。该公司于2019年5月14日作出苏天房估字（2019）武第S005号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为：2007年10月2日至2017年12月31日期间，按照每自然年度作为价值时点，房屋占用费分别为14.52元/平方米/月、14.85元/平方米/月、15.19元/平方米/月、15.53元/平方米/月、15.88元/平方米/月、16.24元/平方米/月、16.61元/平方米/月、16.99元/平方米/月、17.37元/平方米/月、17.77元/平方米/月、18.17元/平方米/月。金银潭园林绿化公司支付评估费50000元。金银潭园林绿化公司因房屋占用费问题与二被告发生争议，诉至法院，要求如诉称。上述事实有《房屋所有权证》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、（2006）东执字第261-2号民事裁定书、《协议书》、《补充协议书》、《授权委托书》、《固定资产交接书》、（2016）鄂0112民初5132民事裁定书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋的占有主体问题。根据东西湖水产养殖场、金银潭园林绿化公司与峰荣房地产公司清算组、吴启峰、陈某某签订的《协议书》，结合本院作出的（2006）东执字第261-2号民事裁定书可知，涉案房屋原来虽然登记在武汉市峰荣经济有限公司名下，但峰荣房地产公司和吴启峰对其享有处分的权利，因此可以认定涉案房屋由峰荣房地产公司和吴启峰实际占有。吴启峰虽辩称涉案房屋实际由付某某占有、其并未对涉案房屋实际占有，但其对该主张并未提供证据予以证明。其提供的（2016）鄂0112民初5132民事裁定书仅能证明付某某与其之间就委托合同关系曾经发生纠纷，但并无证据证明其对付某某已撤销了授权，故付某某与武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处签订的《补充协议书》对吴启峰仍具有约束力。从《补充协议书》约定的内容可知在签订补充协议时，涉案房屋仍由吴启峰占有、使用并对外出租，对吴启峰未实际占有涉案房屋的辩称意见本院不予采信。吴启峰还辩称峰荣房地产不是本案适格主体，根据峰荣房地产公司的工商登记信息可知，峰荣房地产公司的营业执照被吊销，但未被注销，其仍具有诉讼主体资格。同时，峰荣房地产公司虽然成立了清算组，但该公司并未被清算，其仍具备主体资格，故对吴启峰的该项辩称意见本院亦不予采信。关于房屋占用费的问题。如前所述，虽然涉案房屋于2007年9月29日已登记在金银潭园林绿化公司名下，但金银潭园林绿化公司并未实际占有使用涉案房屋。根据《协议书》第五条“房产过户后三天内，乙方（即峰荣房地产公司、吴启峰及其配偶）应退出该房屋，双方办理交接手续”的约定，二被告应于2007年10月2日退出涉案房屋，但金银潭园林绿化公司实际接收涉案房屋的时间是2017年4月20日，峰荣房地产公司、吴启峰在此期间占有、使用了涉案房屋，应当向房屋所有权人支付房屋占用费，对金银潭园林公司的该项诉讼请求本院予以支持。吴启峰辩称因武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处未能全面履行《协议书》和《补充协议书》，且履行对象为付某某，故其不需支付房屋占用费，但武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处是否全面履行《协议书》和《补充协议书》是双方就合同履行发生的纠纷，与本案不是同一法律关系，不能作为吴启峰行使抗辩权的理由。即使武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处存在合同履行错误，吴启峰可以选择向付某某或者合同相对方主张权利，但不论如何行使权利，均不能对抗金银潭园林绿化公司行使其房屋的所有权，故对吴启峰的该项辩称意见本院不予支持。吴启峰还辩称金银潭园林绿化公司不应将无证房屋计算占用费，但根据《协议书》第一条的约定，峰荣房地产公司和吴启峰将涉案房屋抵偿给金银潭园林绿化公司时不仅包括了房屋产权证上记载的2417.79平方米的房屋，还包括了没有房屋产权证的600平方米房屋，因此其移交给金银潭园林公司的房屋亦包括有房屋产权证房屋和无证房屋，金银潭园林公司主张房屋占用费时理应包括有房屋产权证房屋和无证房屋，对吴启峰的该项辩称意见本院亦不予支持。综上，2007年10月2日至2017年4月20日期间，吴启峰和峰荣房地产公司占有了属于金银潭园林绿化公司的房屋，应当向房屋所有权人支付房屋占用费，经计算为5633836.55元。关于诉讼时效的问题。吴启峰认为在其长达十年占有涉案房屋期间，金银潭园林绿化公司均未向其主张房屋占用费，金银潭园林绿化公司目前向其主张权利已超过诉讼时效。但吴启峰的无权占有涉案房屋的状态一直持续至2017年4月20日，诉讼时效应从金银潭园林绿化公司实际收回房产之日起开始计算，至本案起诉时并未超过诉讼时效，故对吴启峰的该项辩称意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：被告武汉峰荣房地产开发有限公司、吴启峰于本判决生效之日起十日内共同向原告武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司支付2007年10月2日至2017年4月20日期间的房屋占用费5633836.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51237元、评估费50000元，以上共计101237元（原告武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司已预缴），由被告武汉峰荣房地产开发有限公司、吴启峰共同承担，并在支付上述款项时一并向原告武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 曾 晨人民陪审员 胡秋梅二〇一九年十月二十日书 记 员 高 敏