上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14508号原告：上海邦孚规划建筑设计有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴飞鹄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡绍辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书田，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海仰皓置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张益堂，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑淑云，浙江泽大律师事务所律师。原告上海邦孚规划建筑设计有限公司(以下简称邦孚公司)诉被告上海仰皓置业有限公司(以下简称仰皓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海邦孚规划建筑设计有限公司之委托诉讼代理人王书田、被告上海仰皓置业有限公司之委托诉讼代理人郑淑云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海邦孚规划建筑设计有限公司提出诉讼请求：1、要求被告赔偿损失116,438元。其中，新房装修款77,500元，消防二次改造4,000元，二次消防放水费2,000元，新房免租期及物业费6,216元，重新制作前台LOGO费1,500元，搬迁费6,500元，电话移费280元，装修服务费2,442元，员工交通补贴16,000元。2、要求被告返还扣除的保证金31,289.9元。其中，复原费用27,000元，占有房屋五天的租金3,616.9元及物业费673元。事实与理由：2018年2月28日，原、被告签订《中天大厦租赁合同》，约定被告将四平路XXX号中天大厦7层703室的房屋出租给原告用于办公，租期自2018年3月1日至2019年2月28日。合同约定，租期届满前，原告有优先续租权。合同签订后，原告按约支付了保证金78,285元，并支付了租金及相关费用至租赁期满。2018年10月8日，被告通知原告，若续租则租金上涨至4.5元/平方米/日。2018年10月28日，原告于被告负责人办公室当面告知同意按新租金续租。但是被告并未及时与原告签订续租合同，反而将房屋租与他人。被告的行为导致原告产生诉请1中的相关损失。另外，原告搬离时，被告径自选择了报价27000元，耗时5天的装修公司，并在保证金中扣除了31,289.9元，故诉至法院，作如上诉请。被告上海仰皓置业有限公司辩称：被告未侵犯原告的优先续租权。合同约定，租赁期自2016年3月1日至2019年2月28日，租赁期满四个月前原告具有一次优先续租权，原告要在到期前四个月书面向被告提出要求。但原告并未在届满前四个月向被告提出书面要求。为了保障原告的优先续租权，被告在2018年10月询问过原告是否愿意续租，但是租赁价格会上涨至4.5元每平米每天，原告明确表示不同意该价格，要求以4.2元单价租赁，在原告不同意4.5元单价的情况下，被告以该价格出租给案外人，并未侵犯原告优先续租权。合同第11条约定，原告向被告交还房屋时，应自费对房屋进行清理，使房屋出于可出租状态，如果原告对房屋进行装修和改造，原告需将房屋恢复原状交还给被告，如果原告并未将房屋恢复原状，被告可以聘请物业公司进行恢复，相关费用在押金中扣除。事实上原告在交还房屋时，并未将房屋恢复原状，在此情况下，被告聘请第三方代为处理，由此产生了相关的房屋复原费，以及在房屋复原期间的租金损失和物业费损失，被告依据合同约定，将上述费用在押金中扣除，合法合理。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2018年2月28日，仰皓公司(甲方)与邦孚公司(乙方)签订《中天大厦租赁合同》，约定甲方将四平路XXX号中天大厦办公楼7层703号出租给乙方。1-3条，该房屋的装修、附属设备、设备状况，由甲乙双方在本合同附件二中加以列明。甲乙双方同意附件二所列标准作为甲方向乙方交付房屋的标准。附件二所列标准以及甲乙双方交付该房屋时补充确认的交付标准(如有)，作为本合同终止或提前解除时乙方向甲方返还该房屋(自然损耗除外)之验收依据的标准。4-1条，租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日止。4-2条，除甲乙双方另有约定外，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租赁期满前4个月之前乙方拥有一次优先续租权，之后乙方对该房屋不享有优先续租权。4-3条，乙方如希望在租赁期满后继续承租该房屋，乙方应于本合同期满前4个月之前向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后可续租该房屋。5-1条，租金每天每平方米3.5元，月租金为人民币22003元。6-1条，乙方应向甲方支付相等于三个月租金及三个月物业管理费之和的金额作为房屋租赁保证金，即78,285元。11-3条，乙方向甲方交还房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可自行或聘请物业管理公司或其他第三人以代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于租赁保证金中扣除该费用。附件二：交付标准及其他技术信息。二、装修标准：裙楼毛胚交付；主楼：顶面乳胶漆喷涂处理；80mmOA网络架空地板；墙面乳胶漆；门：玻璃门。四、空调系统：日立VRV空调。五、普瑞泰新风系统。六、通讯系统：电信、移动、联通接入。七、消防系统：烟感、自动喷淋、移动式灭火器。原告公司熊兴升在系争房屋物业公司的《七层703客户设施接受记录》上签名，该记录所列设施设备：主窗、窗把手、栏杆、无框玻璃门、门把手、空调室内机、温控开关、新风口、烟感、喷淋、配电箱、等电位箱、日光灯架、灯开关、插座、单元进户门。邦孚公司向仰皓公司发出《告知函》：2018年10月8日，贵公司告知我公司若要续租由现在的3.5元/平米/月上涨至4.5元/平米/月。经我公司深入研究，2018年10月28日于贵司办公室当面告知贵公司负责租赁的冷君经理，我司同意按照上述条件续租。……我司明确表示从2018年10月28日的续租要求不变，并再次提出续租要求，希望贵司三日内作出回复以便快速签订续租合同，若无回复视为不再续租。审理中，原告邦孚公司提交的签收记录表显示，冷君的签收日期为2018年12月28日。2018年12月4日，仰皓公司(甲方)与案外人每步科技(上海)有限公司(乙方)签订《中天大厦租赁合同》,甲方将四平路XXX号中天大厦7层702、703号出租给乙方，租金每天每平方米4.5元。审理中,被告提交由邦孚公司及浙江中天物业管理有限公司盖章的《租户迁出许可》，显示迁出日期为2019年2月28日。审理中，原、被告确认租期届满前的租金已经结清。被告陈述扣除原告租赁保证金31,289.9元，其中27,000元是复原费用，其余为5天的租金及物业管理费。关于房屋复原的费用支付问题。被告仰皓公司向本院提交2019年1月1日，仰皓公司与浙江中天物业管理有限公司上海分公司签订的《中天大厦客户退租复原工程框架协议》；以及浙江中天物业管理有限公司上海分公司(甲方)与每步科技(上海)有限公司(乙方)签订的《复原装修委托协议》，工程名称：中天大厦703室复原装修；工程装修内容：办公室室内顶面、墙面、地面、电气、消防、空调等装饰工程。工程造价27,000元(以甲方认定的单价为准，工程量竣工后以审计为准。)工程开工日期：2019年3月4日；工程竣工日期：2019年3月18日。付款方式：工程竣工验收合格后，甲方即付给乙方工程款总造价的95%；乙方剩余工程款作为质保金两年后付清。被告并提交《2019年703装修复原工程最终审核价》，其中包括项目：顶面吊顶拆除、地面的地板地毯拆除、玻璃石膏隔墙拆除、顶面新增灯具线管等设施拆除、退租前的空调维保、建筑垃圾外运费、插座安装、灯具安装、大厦提供的窗帘(1600元)、顶面墙面涂料修补、涂料、原始分割墙新砌、原始分隔墙水泥黄粉刷、原始分隔墙涂料、架空地板修复、成品保护、管理费、税收，上述共计27,561.30元。每步科技(上海)有限公司与上海华语装饰工程有限公司签订的《装修施工承包合同》，工程预算价222,000元。仰皓公司于2019年7月22日向浙江中天物业管理有限公司上海分公司支付26,931.57元，于2019年8月9日向中天美好生活服务集团有限公司生活分公司支付68.43元。中天美好生活服务集团有限公司上海分公司向每步科技(上海)有限公司于2019年8月8日、2019年8月12日分别支付25,650元、1350元。2019年7月11日，浙江中天物业管理有限公司上海分公司名称变更登记为中天美好生活服务集团有限公司上海分公司。审理中，被告提出交付的房屋设施设备中包含窗帘，但无法向法庭提交证据，原告亦不认可房屋设施设备中包含窗帘。以上事实由原告提供的中天大厦租赁合同、告知函，被告提交的中天大厦租赁合同、租户迁出许可、中天大厦客户退租复原工程框架协议、复原装修委托协议、2019年703装修复原工程最终审核价、装修施工承包合同、准予变更登记通知书及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据双方合同约定，如希望在租赁期满后继续承租该房屋，原告应于本合同期满前4个月之前向甲方提出续租书面要求。现无证据证明原告在期满前4个月前提出书面要求，故现原告认为被告侵犯其优先续租权而要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。被告退租时，并未按合同约定将房屋恢复原状。根据合同约定被告可自行或聘请物业管理公司或其他第三人以代为处理，由此发生的费用由原告承担，被告可在租赁保证金中扣除该费用。故被告在租赁保证金中扣除复原费用，符合合同约定。至于恢复原状的标准，应当以合同约定的附件二交付标准及原告在物业处签字认可的设施接收记录为准。但是，被告委托恢复的项目中包含窗帘费用，因窗帘项目即不包含在合同附件二的交付标准中，在设施接受记录中亦无体现，被告无法向本院提供其他相应的证据证明向原告提供了窗帘，故被告在押金中扣除窗帘费用无依据，该部分费用应当返还给原告。因复原确需相应的工期，被告扣除五天费用尚属合理，不作调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海仰皓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海邦孚规划建筑设计有限公司保证金1,600元；二、驳回原告上海邦孚规划建筑设计有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,627元(已减半收取)，由原告上海邦孚规划建筑设计有限公司负担1,610元，由被告上海仰皓置业有限公司负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈娟娟二〇一九年十月三十一日书记员  吴剑行附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。