江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初1842号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 被告：陈常怀，男，1995年12月28日生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：尹海鹏，男，1996年7月6日生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。 被告：巢婷，女，1981年3月23日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告陈常怀、尹海鹏、巢婷租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告陈常怀、尹海鹏、被告巢婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年2月26日签订的租赁赣南大学文化广场7号楼三层317、318、335号商铺的《商铺租赁合同》并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金94234元、市场管理费11154元、水费921元，合计106309元，并自2019年5月20日起按月利率2%计算违约金，租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月26日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场7号楼三层317、318、335号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告尹海鹏作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金30894元。被告自2018年5月起至2019年4月合计拖欠租金94234元，自2018年4月起至2019年4月合计拖欠市场管理费11154元，水费921元。后经原告多次催收未果，因而成讼。 被告陈常怀、尹海鹏辩称，对原告主张的金额有异议，原告可以扣除履约保证金，但不足部分答辩人不承担。原告与客户签订合同的流程和管理不规范导致后面一系列不规范因素，且其在招商时存在虚假宣传，与原告招商时许诺不一致。案涉商铺是合伙租赁用于经营，被告巢婷作为合伙人之一应当承担相应责任。 被告巢婷辩称，其与原告没有关系，被告陈常怀、尹海鹏承租案涉商铺作为经营餐饮后邀请答辩人合伙经营，答辩人与被告陈常怀、尹海鹏合伙经营属实，后因经营管理混乱，三人协商一致同意停止经营并终止合伙协议。2018年12月14日三方在章贡区法院达成合伙事项协议约定，答辩人愿意按股份比例承担经营期间的租金，解散后应由承租人自行处理，三方合伙关系于2018年5月份就已经解除，故答辩人不应当承担本案连带清偿责任。 经审理查明：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、使用、收益、出租的权利）。 2017年2月26日，康茂城公司作为甲方与陈常怀作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场7号楼三层317、318、335号商铺；2.商铺的总建筑面积为171.64平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日止；4.甲方在2017年6月1日将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.装修期：甲方给予乙方2个月装修期用于装修（商铺交付时间为装修期起始日），装修期间产生的一切费用由乙方自行承担。在装修期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；6.免租期：甲方给予乙方3个月免租期（装修期使用完毕后次日为免租期起始日）。在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费；7.租金标准：2017年6月1日至2018年5月31日租金为7209元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为8239元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为8268元/月；8.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；9.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金30894元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；10.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）15000元；11.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；12.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；13.尹海鹏同意为陈常怀就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，陈常怀在乙方处签字确认，尹海鹏在保证人处签字确认。同日，被告陈常怀在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，被告陈常怀向康茂城公司缴纳了履约保证金30894元、装修保证金15000元。上述款项，除履约保证金30894元未退回被告陈常怀外，装修保证金15000元已退回给被告陈常怀。被告所欠案涉商铺租金缴纳至2018年5月14日，市场管理费缴纳至2018年3月31日。 2018年9月30日，康茂城公司向陈常怀、尹海鹏出具《租金费用催收通知函》1份，要求陈常怀、尹海鹏于2018年10月8日前向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用41709元未果，因而成讼。 以上事实有原告、被告提交的证据材料及原、被告庭审陈述等足以证实。 本院认为，康茂城公司与陈常怀、尹海鹏签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年2月26日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年2月26日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2017年2月26日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。 三、关于欠付租金、市场管理费及税费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告陈常怀、尹海鹏仅向原告支付租金到2018年5月14日、支付市场管理费到2018年3月31日，故原告要求被告继续支付从2018年5月15日起的租金及从2018年4月1日起的市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。又因2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为7209元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为8239元/月，故暂计算至2019年5月20日，被告陈常怀、尹海鹏应向原告康茂城公司支付2018年5月15日至2019年5月20日止的租金100206.76元（7209元/月×17天+8239元/月×11个月20天=100206.76元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为171.64平方米，故被告陈常怀、尹海鹏应向原告康茂城公司支付2018年4月1日至2019年5月20日止的市场管理费11728.73元（5元/平方米/月×171.64平方米×13个月20天=11728.73元），以上租金及市场管理费合计111935.49元。现原告主张租金94234元、市场管理费11154元、水费921元，但原告主张水费921元并未提供证据证明，本院不予支持。综上，本院仅支持原告主张的租金94234元及市场管理费11154元，合计105388元。 另，被告陈常怀、尹海鹏向原告康茂城公司支付了履约保证金30894元、装修保证金15000元，上述费用除履约保证金外30894元未处理外，装修保证金已退回给被告。因合同约定履约保证金可以抵扣被告陈常怀、尹海鹏应付款项，现被告陈常怀、尹海鹏未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金30894元，可抵扣被告陈常怀、尹海鹏应交纳的租金及市场管理费。故被告陈常怀、尹海鹏应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费74494元（105388元－30894元=74494元）。2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告陈常怀、尹海鹏未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告陈常怀、尹海鹏按拖欠租金及市场管理费总额105388元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计10538.8元（105388元×10%=10538.8元）。 五、关于被告巢婷是否承担连带责任的问题。庭审中三被告虽均认可三人是合伙关系，但被告陈常怀、尹海鹏并未提交证据证明其与原告签订的《商铺租赁合同》系代表所有合伙人或经全体合伙人授权同意签订，且被告巢婷与原告之间没有直接的租赁合同关系。案涉租赁合同系被告陈常怀、尹海鹏与原告签订，被告巢婷并非本案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，对被告陈常怀、尹海鹏提出要求被告巢婷共同承担本案责任的抗辩理由，本院不予采信。被告陈常怀、尹海鹏承担本案责任后是否向被告巢婷追偿系其内部关系，与本案无关。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告陈常怀、尹海鹏于2017年2月26日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告陈常怀、尹海鹏于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场7号楼三层317、318、335号商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司； 三、限被告陈常怀、尹海鹏于判决生效后十日内向原告支付2019年5月20日止的未付租金及市场管理费74494元（已抵扣履约保证金），2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告陈常怀、尹海鹏于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金10538.8元； 五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2426元，减半收取1213元，由被告陈常怀、尹海鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  施 赛 二〇一九年十月二十一日 代理书记员  曾令铭