西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初10185号 原告：王慧，女，1988年8月19日出生，汉族，餐饮经营者，住西安市灞桥区玄武东路东方罗马花园。原告：张华金，男，1962年10月27日出生，汉族，餐饮经营者，住西安市咸宁东路恒大绿洲。共同委托诉讼代理人：赵勇，陕西英博律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：段旻，陕西英博律师事务所律师。被告：周晓彦，女，1982年8月29日出生，汉族，中途旅行社西安华远海蓝城站点员工，住西安市未央区玄武东路华远海蓝城一期。被告：乌剑锋，男，1981年9月23日出生，汉族，材料员，住西安市未央区玄武东路华远海蓝城一期。委托诉讼代理人：周樱音，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原告王慧、张华金与被告周晓彦、乌剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王慧、张华金的委托诉讼代理人赵勇、段旻，被告周晓彦及被告乌剑锋的委托诉讼代理人周樱音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧、张华金向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿其在承租房屋的固定装修（含空调、烟道、油烟净化器设备等）损失43万元；2、被告赔偿其购置的灶具、蒸箱、桌椅、餐具等损失5万元；3、被告赔偿其2018年7月11日至9月19日重新筹备开业期间共71天的损失71000元；4、被告赔偿其2018年9月20日起重新开业至11月30日不能正常经营期间共70天的损失35000元；5、被告赔偿其2018年12月1日起至2019年3月11日期间共101天的损失101000元；6、被告赔偿其重新租赁商铺、装修期间三个月共90天不能经营的损失90000元；7、被告返还合同保证金10000元；8、被告支付违约金10000元。事实与理由：2016年3月6日，被告乌剑锋代被告周晓彦与其签订租赁合同一份，将位于西安市未央区玄武东路华远海蓝城二期4号楼10103号商铺出租给其用于餐饮经营，租期十年，年租金18万元，租金每两年递增5%。合同生效后，其按约付清第一年租金18万元及装修押金1万元后开始装修，固定装修支出43万元，购置灶具、家具等支出5万元，装修完毕后餐厅于2016年6月初开业。合同履行至第三年，被告要求大幅涨租未果，便以各种手段要挟，其多次与被告周晓彦、乌剑锋协商未果，餐厅于2018年5月28日停业。后被告周晓彦、乌剑锋多次向其发函要求限期整改并解除合同，并于2019年3月12日将房屋收回。被告违反合同涨租未果，后又以断水断电等形式要挟，并擅自拆除装饰装修，给其造成严重损失，故诉至法院，请求判如所请。被告周晓彦、乌剑锋辩称，原告擅自变动房屋建筑主体在先，擅自增加实体墙四处以上，且拒绝在合理期限内恢复原状，其行使合同解除权合理合法。原告违约搭建产生的费用以及拆除违约搭建部分所产生的费用应当自行负担，不但无权向其索赔，而且应当赔偿其恢复原状的费用。因原告违约导致合同解除，原告要求其赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉讼请求，应当予以驳回。退一步讲，即便法院认定其存在过错，原告也应当承担主要责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告周晓彦与被告乌剑锋系夫妻关系。2016年3月6日，被告乌剑锋代被告周晓彦（出租方、甲方）与原告王慧、张华金（承租方、乙方）与签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于陕西省西安市浐灞生态区玄武东路x#楼xxxxx号商铺出租给乙方使用，建筑面积为221.59平方米，租期自2016年3月6日起至2026年3月5日止，装修免租期3个月。租金18万元每年，从第3年起每2年递增5%，租金每年一次付清。待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方退还乙方保证金1万元。任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿1万元违约金。合同签订当日，被告周晓彦、乌剑锋将涉案租赁房屋交付给原告王慧、张华金，交付时房屋为毛坯状态，后原告王慧、张华金对涉案租赁房屋进行了装饰装修。2016年3月7日，原告王慧、张华金向被告周晓彦、乌剑锋支付1万元押金。2018年，王慧、张华金以周晓彦、乌剑锋停水停电致使其无法正常营业为由，将周晓彦、乌剑锋起诉至法院，要求周晓彦、乌剑锋赔偿其2018年5月30日至2018年7月10日期间的经营损失85764元。西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初9431号民事判决书，判决周晓彦、乌剑锋支付王慧、张华金停业期间的损失2万元。王慧、张华金不服一审判决上诉，陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终4690号民事判决书，认定周晓彦、乌剑锋因涨租未果擅自要求物业公司停止向王慧、张华金出售水电，导致王慧、张华金未能正常经营已构成违约，故判决周晓彦、乌剑锋支付王慧、张华金停业期间的损失4万元。2018年7月4日，被告周晓彦、乌剑锋向原告王慧、张华金送达《限期整改催告函》，要求王慧、张华金停止营业，配合整改。2018年11月13日，被告周晓彦、乌剑锋向原告王慧、张华金送达《限期整改催告函》，要求王慧、张华金停止营业，并在十日内将房屋结构拆除、整改至原状并获得消防部门的认可。2018年11月26日，被告周晓彦、乌剑锋向原告王慧、张华金送达《解除合同通知书》，通知王慧、张华金自收到解除函之日起《租赁合同》解除。2019年3月6日，被告周晓彦、乌剑锋向原告王慧、张华金送达《告知函》，要求王慧、张华金限期清空房屋并恢复原状，未按期清空的物品视为抛弃物。2019年3月12日，王慧、张华金停止营业。2019年6月初，被告周晓彦、乌剑锋将涉案租赁房屋的装修全部拆除。2019年6月19日，本院依法对涉案租赁房屋进行勘察，并组织原、被告就房屋内可拆除物品进行清点。经查，房屋内的装饰装修部分已全部拆除，已经不具备对装饰装修损失进行鉴定的条件。后双方就该拆除物品的搬离达成一致，原告王慧、张华金在双方约定的时间内搬离该拆除物品。勘察过程中，双方对原告在涉案租赁房屋加盖二层均无异议，但被告周晓彦、乌剑锋认为原告王慧、张华金的加盖行为导致房屋主体结构变更，不符合合同约定。原告王慧、张华金称，加盖二层并不影响房屋的主体结构，其在物业公司的监督下进行装修，物业公司从未对其加盖二层提出异议，被告周晓彦、乌剑锋对其加盖二层亦知晓并默认，后因周晓彦、乌剑锋涨租未果才在装修两年后以其加盖二层违反合同约定为由要求解除合同。经询，被告周晓彦、乌剑锋承认原告王慧、张华金装修涉案租赁房屋并加盖二层后，消防等部门及物业公司并未对涉案租赁房屋进行处理或者责令限期整改。针对原告装修涉案租赁房屋部分，本院查明，2016年3月8日，原告张华金与西安乐美森装饰工程有限公司（以下简称乐美森装饰公司）签订《装饰设计工程施工合同》，约定由乐美森装饰公司对涉案租赁房屋进行装饰装修，工期自2016年3月9日至2016年5月8日，合同价款为353410元。原告张华金在庭审中申请罗**出庭作证，罗**称其以乐美森装饰公司名义承揽涉案租赁房屋的装饰装修，在实际施工半个月后与原告张华金补签《装饰设计工程施工合同》，原告张华金、王慧以现金形式陆续向其支付工程款，合计35万元。原告王慧、张华金提供的银行交易明细显示，王慧于2016年3月至5月通过银行卡取现280700元，张华金于2016年4月29日通过银行卡取现2万元，张华金之子张勇于2016年4月7日通过银行卡取现4.3万元。原告王慧、张华金称上述款项全部用于涉案租赁房屋的装饰装修。原告王慧、张华金提供西安市浐灞生态区家祥家电经营部出具的专用发票，顺发厨房设备出具的销货清单，西安兴旺酒店家具出具的销货清单及陕西墨仟装饰工程有限公司出具的收款收据，证明其经营餐厅购买空调、烟道、油烟净化设备及灶具等花费140630元。原告王慧、张华金提供收据及交接单各一份，证明被告周晓彦、乌剑锋违法解除合同并拆除装饰装修导致被拆除的空调、灶具、桌椅等无法正常使用，只能打折处理。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则积极履行合同。原告王慧、张华金与被告周晓彦、乌剑锋签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行相应义务。2018年11月26日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《解除合同通知书》，王慧、张华金未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《租赁合同》于2018年11月26日依法解除。（2019）陕01民终4690号民事判决书认定周晓彦、乌剑锋因涨租未果擅自要求物业公司停止向王慧、张华金出售水电，导致王慧、张华金未能正常经营，已构成违约，本院对上述事实予以确认。周晓彦、乌剑锋辩称，王慧、张华金擅自改变房屋结构违反合同约定，并以此为由解除《租赁合同》，事实上，王慧、张华金装修涉案租赁房屋并加盖二层后，消防等部门及物业公司并未对涉案租赁房屋进行处理或者责令限期整改，且《租赁合同》已经正常履行两年，周晓彦、乌剑锋在合同履行第三年突然提出王慧、张华金擅自改变房屋结构，与常理相悖，故本院对周晓彦、乌剑锋该抗辩意见不予采信。周晓彦、乌剑锋在租赁期限未届满的情况下，提前解除合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋赔偿经济损失部分，周晓彦、乌剑锋在明知其与王慧、张华金就房屋租赁存有争议并就装饰装修部分未协商一致的情况下，于2019年6月擅自拆除装修部分，致使涉案租赁房屋的装饰装修损失无法鉴定，负有不可推卸的责任。故本院根据王慧、张华金提供的证据，结合租赁期限及装饰装修部分的折旧等因素，酌情判令周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金支付固定装修（含空调、烟道、油烟净化器设备等）损失30万元。本案审理过程中，王慧、张华金将涉案租赁房屋存放的灶具、蒸箱、桌椅、餐具等物品搬离，因租赁合同解除，上述物品无法正常使用，本院结合王慧、张华金的实际损失，酌情判令周晓彦、乌剑锋支付1万元赔偿款。关于王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋赔偿其重新筹备开业及实际未正常营业期间损失部分，本院认为，周晓彦、乌剑锋于2018年7月10日同意正常供应水电，王慧、张华金重新营业需要准备时间，本院结合实际经营情况认定重新筹备开业期间为7天，结合市场经济情况，本院酌情认定重新筹备开业期间的经营损失为7000元。2018年7月4日、2018年11月13日，周晓彦、乌剑锋两次向王慧、张华金送达《限期整改催告函》，要求立即停止营业，配合整改。2018年11月26日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《解除合同通知书》，要求解除合同。周晓彦、乌剑锋的上述行为客观上致使王慧、张华金无法正常营业，故本院酌情判令自重新开业至2018年11月26日《租赁合同》解除期间，王慧、张华金无法正常营业的损失为2万元。《租赁合同》已于2018年11月26日解除，王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋支付2018年11月26日至2019年3月11日期间损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋支付重新租赁商铺、装修期间三个月不能经营损失部分，因其未提交证据，本院不予支持。按照《租赁合同》约定，待合同期满后承租方付清本应缴纳的所有费用后，出租方退还承租方保证金1万元，任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿1万元违约金。因周晓彦、乌剑锋提前解除《租赁合同》，应属违约，故王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋退还1万元保证金并支付1万元违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金固定装修损失30万元；二、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金购置灶具、蒸箱、桌椅、餐具等损失1万元；三、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金重新筹备开业期间损失7000元；四、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金不能正常营业期间损失2万元；五、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内退还原告王慧、张华金保证金1万元；六、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内支付原告王慧、张华金违约金1万元；七、驳回原告王慧、张华金的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11770元（原告已预交），由原告王慧、张华金负担6498元，下余5272元由被告周晓彦、乌剑锋负担，于本判决生效之日起十日内给付原告王慧、张华金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 长     刘  鑫人民陪审员      史西萍人民陪审员     樊魁元   二〇一九年十月二十二日 书 记 员     陈  芳 1