广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2497号上诉人（原审被告）：张锡旺，男，1948年4月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人（原审被告）：余妙贞，女，1950年10月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上述二人共同委托诉讼代理人：张健平，男，1978年9月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。系上述二人儿子。被上诉人（原审原告）：李素欣，女，1993年12月23日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：苏凤意，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人张锡旺、余妙贞因与被上诉人李素欣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张锡旺、余妙贞上诉请求：1.张锡旺、余妙贞不应返还李素欣定金20000元；2.张锡旺、余妙贞向李素欣支付违约金87500元的金额过高，应作出扣减。事实和理由：一、一审判决错误认定张锡旺、余妙贞返还20000元定金给李素欣。根据双方签订的涉案《房屋买卖合约》中违约责任的约定，发生违约后，违约方应根据双方签订的合同条款进行赔偿，而无须在赔偿后再返还定金，除非另行约定。张锡旺、余妙贞若支付违约金后再返还定金，则超出涉案合同约定的责任范围。二、一审判决认定张锡旺、余妙贞支付87500元违约金超出合理范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，李素欣提出的损失依据为两份《收据》：损失合共为15000+5000+45000/2=42500元。张锡旺、余妙贞签订的房屋买卖合同为“格式合同条款”，张锡旺、余妙贞在签订时没有修改的余地。在计算张锡旺、余妙贞违约金时，应根据李素欣的实际损失予以核算，合同约定成交价10%作为违约金(87500元)已经超出了李素欣实际损失的30%(42500*130%=55250元)，超出部分属于法律规定的“过分高于造成的损失”，应不予认定。三、一审判决错误认定张锡旺、余妙贞“同意提前将房屋交付给原告使用”。涉案合同中并未约定“交付钥匙和门卡代表使用权转移”，张锡旺、余妙贞向李素欣交付钥匙和门卡是为了方便买方看房决策、准备装修的一种善意行为，并没有变更合同关于房屋交付的约定。四、一审判决认定李素欣的实际损失过于草率。首先，李素欣对其实际损失仅仅提供了两份《收据》，并无其它关联证据。即便两份《收据》属实，亦无法证实李素欣的实际损失，而仅仅证明属于“或有损失”。李素欣辩称，同意按照一审判决履行双方权利义务。李素欣向一审法院起诉请求：1.解除李素欣与张锡旺、余妙贞于2019年2月12日签订的《房屋买卖合约》；2.张锡旺、余妙贞向李素欣返还定金20000元；3.张锡旺、余妙贞向李素欣支付违约金87500元；4.张锡旺、余妙贞承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李素欣与张锡旺、余妙贞于2019年2月12日签订《房屋买卖合约》，约定：“张锡旺、余妙贞向李素欣出售坐落于江门市蓬江区帝景湾凯旋庭1幢2402室房屋，建筑面积为96.91㎡。该房屋成交价为人民币875000元，李素欣在签署本合约时自行交付定金20000元给张锡旺、余妙贞，应于2019年3月30日前交付首期房款75000元给张锡旺、余妙贞，其余房款780000元通过银行按揭支付，由贷款银行直接划给张锡旺、余妙贞，贷款金额最终以银行审批结果为准。双方同意过户当天交付上述房屋。违约责任：本合同签订后，若双方当事人有以下情形之一‘一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；一方拒绝出售或购买该物业的；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整等导致本合同的目的不能实现…其他不履约或不完全履约之情形…’即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿…落款卖方签名：张锡旺、余妙贞，买方签名：李素欣，中介方（盖章）：成之汇地产服务部…。”张健平为张锡旺、余妙贞的儿子，张健平于2019年2月12日出具《收据》（NO.9033084），载明：“今收到李素欣交来购买蓬江区帝景湾凯旋庭1幢2402室购房定金20000元…。”张锡旺、余妙贞在一审庭审中确认上述《收据》的真实性及收到李素欣支付的上述定金。张锡旺、余妙贞提供的《手机短信记录》载明：“短信：张先生：李小姐，张健平是珠江帝景湾凯旋庭一栋B座2402室业主的儿子张先生…李小姐：解释无必要了，按合同来吧。李素欣已被张锡旺、余妙贞搞得乱七八糟，李素欣已交装修订金和定制家私定金，这个损失没人赔给李素欣。当初也是张锡旺、余妙贞实牙实齿陈述肯定卖给李素欣，李素欣讲述比较赶时间，问张锡旺、余妙贞要了钥匙和门牌，李素欣可以去量尺寸买家具和让装修公司过去查看一下。李素欣的手续都办好了，银行需要李素欣做的李素欣已全部做好…张先生：因张锡旺、余妙贞并不知道李素欣这么快就去量尺和签订装修合同及定制家具，这些事情张锡旺、余妙贞完全不知道…。”在一审庭审中，李素欣确认上述短信的真实性。成之汇地产服务部于2019年5月10日作出《情况说明》，载明：“江门市蓬江区帝景湾凯旋庭1幢2402室房屋由成之汇地产服务部居间促成交易，说明如下事实：1、因李素欣急需装修房屋，经双方当事人双方协商一致，于2019年2月12日双方当事人签订合同时，张锡旺、余妙贞在成之汇地产服务部办公场所将涉案房屋门卡交给李素欣；2、张锡旺、余妙贞清楚李素欣急需装修，成之汇地产服务部希望张锡旺、余妙贞将所有在中介处的钥匙收回，而张锡旺、余妙贞也将钥匙、门卡交付给李素欣。张锡旺、余妙贞认为若不能收回钥匙，希望李素欣将门锁置换，方便李素欣装修；3、成之汇地产服务部作为中介，认为张锡旺、余妙贞已将房屋交付给李素欣作为装修测量尺寸、设计方案制定之用（附微信记录予以佐证）…。”李素欣提供的《微信聊天记录截图》载明：“张锡旺：有中介上去？成之汇地产服务部：系啊，张锡旺：乐有家公司说钥匙还在一个人身上，那个人还没回来啊，成之汇地产服务部：你收翻晒钥匙了，张锡旺：我只给乐有家公司啊，成之汇地产服务部：语音5秒（客人上去看了，碰到其他中介，意见比较大），张锡旺：坦白说，我也不知道你们有钥匙啊，这样吧，你让买方换把锁吧，大概什么时候换，跟我说一下…。”在一审庭审中，张锡旺确认上述聊天记录的真实性。李素欣提供的《收据》（NO:3208373）载明：“今收到珠江帝景湾凯旋庭一栋2402室李素欣交来铝合金橱柜、衣柜定金人民币15000元，若不做，定金不予退还…。”李素欣提供的《收据》（NO:0026663）载明：“今收到李素欣珠江帝景湾凯旋庭一栋B区2402室设计费5000元、装修预付款45000元，若取消，设计费不予退还，装修预付款退还50%…。”在一审庭审中，双方当事人陈述其双方之间的房屋交易是由成之汇地产服务部作为经纪方负责跟进，当时其双方之间没有私下联系，都是通过经纪方联系交易事宜，自双方当事人发生矛盾后双方当事人才开始联系。因涉案房屋已过户至他人名下，双方当事人之间的合约已无法履行，李素欣请求解除合同，张锡旺、余妙贞同意解除合同。张锡旺、余妙贞陈述其两人为夫妻关系，涉案房屋登记在张锡旺、余妙贞名下，张锡旺、余妙贞在与李素欣签订合同前已与另一个买方签订涉案房屋的买卖合同，当时的经纪方为乐有家公司，该买方经催告后仍然没有在期限内履行相关义务，张锡旺、余妙贞咨询了乐有家公司后认为可以将涉案房屋重新出售，故将涉案房屋通过成之汇地产服务部再次放盘出售，之后与李素欣签订买卖合约，在与李素欣签订合约时，张锡旺、余妙贞与前一手买方未有解除合同，之后发生张锡旺、余妙贞答辩意见中陈述的事情，导致与李素欣无法再履行合约。一审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，李素欣与张锡旺、余妙贞均确认上述《房屋买卖合约》上签名或印章的真实性，由此，可以认定李素欣与张锡旺、余妙贞之间建立房屋买卖合同关系，该合同为其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合约》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于双方当事人在本案是否构成违约的问题。依据双方当事人在一审庭审中的陈述，张锡旺、余妙贞与李素欣签订合同后至2019年2月21日，张锡旺、余妙贞因需处理经乐有家公司居间的买卖合同，即涉案房屋前一手买卖合同，张锡旺、余妙贞需选择和解决是与前一手买方继续履行合同还是与李素欣履行本案合约，但因双方最终未能达成一致意见且张锡旺、余妙贞选择与前一手买方继续履行合同，故解除与李素欣签订的合约，从而导致双方签订的合同无法再履行，因此，张锡旺、余妙贞在其与前一手买方未就买卖事宜作出最终处理即涉案房屋仍存在权属纷争或债务纠纷的情况下又与李素欣签订本案合约，并因该情况导致双方当事人签订的合约无法再履行，张锡旺、余妙贞未依照合约约定履行相应义务已构成违约，依法应承担相应的责任。对张锡旺、余妙贞认为其为继续与李素欣履行合同等作出很大努力，基于李素欣欺骗其涉案房屋已被成之汇地产服务部备案锁定，且李素欣威胁将通过诉讼查封涉案房屋方式阻碍张锡旺、余妙贞与前一手买方继续履行合同等才导致张锡旺、余妙贞解除与李素欣签订的合约，李素欣在此也存在过错等的意见，因本案违约涉及的情形为张锡旺、余妙贞出售房屋存在一房多卖的行为，且前一手买卖合同与本案合约成立的时间不远，均还未支付全部房款，也未办理房屋产权转移登记，在此情形下，存在张锡旺、余妙贞选择与哪一买方继续履行合同，而解除与另一买方签订的合同，并承担解除合同后的法律责任的情况，张锡旺、余妙贞所述的上述情况未能提供有效证据证明，且李素欣予以否认，而即使存在该情况，这与张锡旺、余妙贞选择作出与哪一买方履行合同，而解除与另一买方签订的合同的行为不存在因果关系，也未能显示该情况产生直接影响张锡旺、余妙贞作出何种行为的后果，张锡旺、余妙贞又未能举证证明该情况符合合约中李素欣构成违约的情形，故张锡旺、余妙贞自行选择与哪一方继续履行合同，也必然产生需承担由此引起的法律后果，因此，张锡旺、余妙贞的上述意见理据不足，一审法院不予采纳。据此，李素欣要求解除其与张锡旺、余妙贞签订的合约的请求合法有据，张锡旺、余妙贞也同意解除合同，一审法院依法予以支持。关于违约责任如何承担的问题。依据双方当事人签订的《房屋买卖合约》的约定，张锡旺、余妙贞构成违约，李素欣可以要求张锡旺、余妙贞返还双倍定金或按成交价的10%赔偿（支付违约金）。对此，张锡旺、余妙贞抗辩认为其违约没有造成李素欣实际损失，李素欣提供的收据等属事后伪造的证据，李素欣未能提供证据证明其实际损失，李素欣主张的违约金过高，本案应适用定金罚则承担违约责任等的意见，综合成之汇地产服务部出具的《情况说明》，该公司与张锡旺、余妙贞之间的《微信聊天记录》李素欣与张锡旺、余妙贞之间的《短信记录》，上述证据可以相互印证张锡旺、余妙贞已交付或同意交付涉案房屋的钥匙、门卡给李素欣。虽双方合约约定涉案房屋过户当天才交付房屋，但自涉案房屋的钥匙、门卡交付给李素欣后，应视为其双方变更了涉案房屋的交付时间，张锡旺、余妙贞以其行为表示同意提前将涉案房屋交付给李素欣使用，也表示张锡旺、余妙贞给予李素欣其同意出售房屋的确信。同时，在交付使用后，本案未有证据显示其双方针对交付后应如何使用房屋有特别约定或限制的情况，故李素欣在接收房屋后基于张锡旺、余妙贞给予出售的确信，其为入住该房屋进行有关装修或定制家私的准备等应属其接收房屋后为准备使用房屋合理进行的相关事项，且李素欣也为此提供了《收据》予以证明，张锡旺、余妙贞虽否认该证据，但未能提供有效证据予以反驳。由此，李素欣基于上述确信在接收后已为使用房屋进行了相关准备，并为此支出了相关费用，而张锡旺、余妙贞最后拒绝出售房屋造成李素欣该部分费用的损失。另外，本案中，李素欣属于后一手买方，本来张锡旺、余妙贞最初也是选择放弃与前一手买方交易才与李素欣签订合同，签订合同后又将房屋交付给李素欣，在这种确信出售的情况下，张锡旺、余妙贞最后又放弃与李素欣继续进行交易，故张锡旺、余妙贞在本案构成违约的主观因素较大，根本违约情形明显，仅适用定金罚则难以弥补造成李素欣的损失，此种损失已不仅包括物质上的损失，因此，张锡旺、余妙贞的上述意见依据不足，一审法院不予采纳。对张锡旺、余妙贞认为其基于乐有家公司以及成之汇地产服务部误导或居间失责等造成其在本案被迫解除与李素欣签订的合约等的意见，因未能提供有效证据予以证明，且即使存在上述情况，这也是其与上述两中介机构之间的关系，与其对李素欣构成违约没有关联性，也未能显示两者存在因果关系，故张锡旺、余妙贞的上述意见理据不足，一审法院不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”李素欣要求张锡旺、余妙贞返还定金20000元及依上述合约约定选择主张张锡旺、余妙贞按房屋成交价的10%支付违约金87500元（875000元×10%）的请求合法合理，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李素欣与张锡旺、余妙贞于2019年2月12日签订的《房屋买卖合约》；二、张锡旺、余妙贞应自判决生效之日起十日内向李素欣返还定金20000元；三、张锡旺、余妙贞应自判决生效之日起十日内向李素欣支付违约金87500元。本案一审案件受理费2450元，减半收取1225元，保全费1070元，合共2295元，由张锡旺、余妙贞全部负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对张锡旺、余妙贞的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案的争议焦点为：一、张锡旺、余妙贞是否需要向李素欣返还20000元定金？二、张锡旺、余妙贞主张违约金87500元过高，应否予以调整？关于争议焦点一。张锡旺、余妙贞与李素欣签订的《房屋买卖合约》合法有效，对双方均有法律约束力。该合同明确约定购房定金20000元，李素欣亦向张锡旺、余妙贞支付定金20000元。该定金既是作为双方履行合同义务的担保，亦是李素欣购房支付的部分购房款。张锡旺、余妙贞一房二卖导致李素欣合同目的无法实现，张锡旺、余妙贞已违约，李素欣作为守约方享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李素欣主张解除涉案《房屋买卖合同》并由张锡旺、余妙贞返还定金，符合法律规定的恢复原状。张锡旺、余妙贞所提其已承担违约金，无需再向李素欣返还定金的上诉理由，与法不符，本院不予支持。关于争议焦点二。张锡旺、余妙贞与李素欣签订的《房屋买卖合约》第六条“违约责任”中明确约定了守约方可要求违约方双倍返还定金或按成交价的10%赔偿。李素欣主张张锡旺、余妙贞按照合同约定的购房价款10%承担赔偿责任。张锡旺、余妙贞主张应按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金进行扣减。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，确认违约金数额是否过高，应当以实际损失数额作为确认的基础。本案中，李素欣的实际损失应当包括其装修、设计定金损失，橱柜定金损失，亦应包括房屋涨价等预期利益的损失。张锡旺、余妙贞作为本案违约方，主张约定的违约金过高需调整，应当举证证明合同约定的违约金明显高于李素欣的实际损失。张锡旺、余妙贞并未提供相关证据证明其主张，依法承担举证不能的不利后果。其次，结合涉案合同的约定内容及履行情况、涉案房屋出售过程来分析，张锡旺、余妙贞在将涉案房屋两次出售过程中，先确信放弃与第一手买家交易后与李素欣签订涉案房屋的买卖合同，但在与李素欣履行合同过程中，又再次选择交易价格比李素欣更高的第一手买家履行房屋交易并完成过户，导致张锡旺、余妙贞与李素欣签订的《房屋买卖合约》合同目的无法实现，张锡旺、余妙贞违约过错程度大。最后，张锡旺、余妙贞主张合同约定的“违约责任”属于格式条款，但涉案合同约定的违约责任条款对双方当事人系具有同等法律约束力，对双方当事人公平一致，且约定的违约金并未明显超出双方签订协议时可预见的违约责任范围。因此，张锡旺、余妙贞主张违约金87500元过高，应予以调整，理据不足，本院不予支持。综上所述，张锡旺、余妙贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元（张锡旺、余妙贞已预交），由张锡旺、余妙贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈雪娟审 判 员 梁智坚二〇一九年十月十七日法官助理 张迪楠书 记 员 陈国良