大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6942号原告：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区民权北二街2号，统一社会信用代码：912020466580955XR。法定代表人：迟家盛，总经理。委托诉讼代理人：于振杰，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。被告：宋成，男，1977年2月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：丁转英，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。原告大连瑞信物业管理有限公司与被告宋成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连瑞信物业管理有限公司的委托诉讼代理人于振杰、王晓来、被告宋成的委托诉讼代理人丁转英、杜晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连瑞信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2016年12月31日至2019年6月30日住宅物业管理费8021元；2、被告按日千分之三支付逾期付款滞纳金直至结清全部住宅物业管理费用，截至2019年6月30日应支付滞纳金1250元；3、被告给付2012年1月15日至2019年6月30日私家车位物业管理费7733元；4、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部私家车位物业管理费，截至2019年6月30日应支付滞纳金1483元；5、被告承担律师费1000元。事实与理由：2010年12月21日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定，由原告向被告居住的大连市福宁园提供物业服务，合同约定：住宅物业管理费按1.6元／建筑平方米／月的标准收取，私家车位物业管理费按100元／每个车位／月的标准收取，若被告在延迟支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期之日起，每延迟一日，被告应按照欠付费用的千分之二向原告缴付滞纳金，同时被告还应当承担原告为追讨欠款而产生的费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了物业管理工作，被告位于25-1-14-2的房屋自2016年12月31日起未交住宅物业管理费，位于C-197号停车位自2012年1月15日起未交私家车位物业管理费，经多次催要未果，故诉至法院。被告宋成辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉《前期物业管理服务协议》应当认定为无效：本案存在两份前期物业管理协议，约定收费方式有酬金制和包干制，并未有明确的物业收费方式，该协议违反效力性强制性规定：违反《物业管理条例》第24条未经招投标程序选聘物业服务企业，同时原告系开发商大连远东房屋开发有限公司的全资子公司，二者系关联公司，所签订的委托物业服务合同应当认定为存在恶意串通损害业主利益的情形，该协议违反合同法第52条第（二）项以及第（五）项的规定，应当为无效合同。即使合同有效，关于物业费有行政指导和监管、行政许可以及业主同意等前置程序，并非双方合意可定，因为物业费是业主委托物业公司维护物业而支出的费用，这与物业企业的支出是相关的，不可意定。二、关于物业费：被告具有拒绝缴纳物业费的合法合理的理由：1、涉案小区偷盗、安全、消防等事件频发、环境差，已达到影响业主正常居住的程度，违反物业管理条例35、37、46、49条等规定，根据《合同法》第六十六条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交物业费。2、本案原告主张物业收费标准为1.60元/月/平方米，在原告向行政部门申请收费许可时提供了1.60元需要提供的物业费的服务标准，并且对于1.60元的收费进行了物业费的核算，原告并没有提供1.60元原告所承诺的物业服务标准即原告的物业服务标准与原告的收费不一致，因此原告主张第一项诉讼请求物业费是没有收费依据和标准的。原告申请特级服务，承诺按照《大连市物业服务收费管理实施细则》的要求，存在提供服务实际上服务不达标的情况。原告的承诺是合法有效的，依据该细则第八条，特级根据物业服务成本核算，被告有证据证明该成本核算存在虚假。该条规定一级（从高到低）标准收费仅为1.00-1.30元，三级标准为0.4-0.7元（不含电梯），原告取得资质等级仅为三级。被告认为实际上原告提供的服务等级连四级也达不到。3、参照广东高院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法〔2012〕240号规定“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”以及大价字【2018】51号文件《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》，政府指导价的一级（从低到高）标准为0.9元及以下（含电梯）。4、综上，在原告充分举证（收费许可、后期备案认证、经审计核算的物业成本）的情况下，请求法院酌定在0.9元（含电梯）以下范围调整。依据大价发【2014】50号文件《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第四项第（五）款：“经物业行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的普通住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月向价格主管部门提出申请，重新认定临时收费标准”，原告需要对其主张的物业服务价格承担举证责任。三、关于车位费问题：原告没有收取车位费的行政许可收费和备案手续，无权收取车位费，根据大连市人民政府颁布的大连市机动车停车管理办法第34条规定，停车场收费必须先到机动车停管办办理行政手续，然后才针对车位收取管理费，并且管理费的标准应按照关于印发经营性停车场机动车停放收费服务标准的通知，对于车位管理费的收费标准是需要在政府指导价范围内与业主达成合意，本案经查，原告并没有在行政机关办理收费许可，且没有针对收费标准在行政机关备案，因此，原告没有权利向被告主张收费车位费。原告的第三项诉讼请求超过了法定的诉讼时效。四、关于滞纳金：合同法的规定不存在滞纳金的定义，法定只有违约金或利息，滞纳金的存在仅在金融系统，在法律上没有定义，故原告没有法律依据主张滞纳金，另合同无效且被告不交物业费及车位费的理由正当，不应当支付滞纳金，且日千分之三的标准相当于年110%（0.003×365），明显过高。五、关于律师费：根据合同约定被告承担律师费的前提是合同有效且被告违约，现实际原告违约在先，被告履行不安抗辩，因此被告不应支付本案的律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的前期物业管理服务协议，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月21日，原告大连瑞信物业管理有限公司与被告宋成签订了《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指：自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作。该协议约定原告对世嘉星海小区提供前期物业管理服务；住宅物业管理费：1.6元/建筑平方米/月；私家车位物业管理费：100元/每个车位/月。物业服务费除首次外，每三个月为一支付期间，乙方应当于每一支付期间届满前30日以前缴纳下一支付期间的物业管理费；若乙方在迟延支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方未追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用；该协议自双方签署之日起生效，至本物业之业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效之日终止。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。被告宋成系大连市沙河口区福静园25号1单元14层2号房屋业主，房屋面积为167.1平方米。现被告未交纳2016年12月31日至2019年6月30日住宅物业管理费。法庭审理过程中，原、被告双方均认可197号车位由被告使用，被告未交纳2012年1月15日至2019年6月30日私家车位物业管理费。原告于2019年7月10日向本院提起诉讼。本院认为，关于被告抗辩的《前期物业管理服务协议》的效力问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，被告抗辩前期物业管理服务协议中未明确约定物业收费方式，此不属于违反效力性强制性规定。被告抗辩前期物业服务企业未经过招投标程序选聘以及前期物业服务协议未进行备案而无效，物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。故被告的抗辩，无法律依据，本院不予采纳，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》应认定合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。故对原告要求被告按照合同约定支付2016年12月31日至2019年6月30日的物业费8021元（167.1平方米×30个月×1.6元/建筑平方米/月）的主张，本院予以支持。关于滞纳金和律师费，鉴于被告系因对物业服务协议存在纠纷而逾期缴纳物业费，不属于恶意欠费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告抗辩的物业费收费标准问题，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定了住宅物业费标准为1.6元/平方米/月，被告要求在0.9元以下范围调整物业费标准，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的0.9元/月/平方米以下的物业费收取标准于法无据。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩的涉案小区偷盗、安全、消防等事件频发、环境差，服务瑕疵等问题，并提供12345政府投诉处理证据以证明原告提供的服务未能达到特级标准，虽部分业主对物业服务提出异议，但均有相关单位进行处理并答复，该证据不能成为被告拒绝交纳物业费的理由，被告提供的证据亦不足以证明其主张的成立，故对被告抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的对物业服务不满意等问题，其应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告给付2012年1月15日至2019年6月30日私家车位物业管理费的主张，被告提出该项请求已过诉讼时效，原告提供的催缴照片2张，拟证明原告多次向被告催缴物业费，被告不予认可，因原告未能提供照片的原始载体，对其真实性无法认定，故对原告提供的该份证据，本院不予采信。因原告未提供证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，故本院对被告的抗辩意见予以采纳。故原告主张2012年1月15日至2016年7月10日的车位物业管理费已超过诉讼时效，本院对原告主张的2016年7月11日至2019年6月30日的私家车位物业管理费2854元(80元/每个车位/月×35个月+80元/每个车位/月÷31天×21天)予以支持。被告提出原告没有收取车位费的行政许可和备案手续，因原告经营范围包括停车场管理服务，故原告依据《前期物业管理服务协议》收取车位物业管理费于法有据，对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告宋成于本判决生效之日起十日内给付原告大连瑞信物业管理有限公司2016年12月31日起至2019年6月30日期间的物业费8021元；二、被告宋成于本判决生效之日起十日内给付原告大连瑞信物业管理有限公司2016年7月11日至2019年6月30日期间的车位物业管理费2854元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元（原告已预付），减半收取计143.5元，由被告负担143.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇一九年十月二十四日书记员  赵家艺附：相关法条《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》九、本通知自2016年5月1日起执行。原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字〔2009〕449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发〔2014〕50号）、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）同时废止。