江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5265号原告：王槟，女，1973年7月5日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李云明，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告：江苏天鑫置业有限公司，统一社会信用代码9132000076586074XK，住所地南京市秦淮区龙蟠中路313号101室。法定代表人：亓长生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱运峰，江苏宁嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚若云，江苏宁嘉律师事务所（实习）律师。原告王槟与被告江苏天鑫置业有限公司（以下简称天鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王槟的委托诉讼代理人李云明、被告天鑫公司的委托诉讼代理人邱运峰、姚若云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王槟向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2018年3月30日签订的《凤栖园认购协议书》、《补充协议》；2.被告双倍返还原告定金100万元、返还购房款165万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日（其中，50万元自2018年3月30日起计算，50万元自2018年4月29日起计算，115万元自2018年6月10日起计算）；3.被告赔偿原告差价损失43万元、保全担保金损失3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告签订《凤栖园认购协议书》，约定原告向被告购买凤栖园xxxx室房屋（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积为131.83平方米，单价32238.49元/平方米，总价425万元，其中定金50万元。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定原告向被告支付案涉房屋的空调款31971元。合同签订后，原告于签约当日向被告缴纳定金50万元，并于2018年4月29日支付购房款50万元、于2018年6月10日支付购房款115万元，合计支付给被告215万元。然而，上述协议签订后，被告一直未能办理案涉房屋的网签手续，也没有将案涉房屋交付给原告。原告多次上门催促，要求被告办理网签、过户等手续，被告始终采取躲避、推诿等方式拖延，并隐瞒案涉房屋的真实情况。2019年2月，原告上门催促，经派出所民警出面，被告才告知原告案涉房屋已被法院另案查封，目前无法办理相关手续，要求原告等待，然而被告仍未能解决。2019年4月，原告再次上门催促时，被告突然告知案涉房屋已被抵押，即使法院查封解除，也无法办理网签、过户等手续。原告认为案涉房屋由于被告自身原因被法院查封，目前仍处在被查封状态，系被告不履行合同义务，原告有权要求解除双方签订的买卖协议，要求被告双倍返还定金、返还已付购房款、支付利息并赔偿损失。现因被告的原因导致解除买卖协议，原告丧失了按双方买卖协议约定的价格与他人另行订立购房合同的机会，现已产生房屋升值的差价损失43万元，应由被告赔偿给原告。此外，原告为维护自身权益，进行财产保全而产生的保全担保金3000元，也应由被告赔偿。故原告诉至法院，请求判如所请。被告天鑫公司辩称：1.案涉房屋已于2016年7月被秦淮区人民法院查封，被告与原告于2018年3月30日就案涉房屋签订《凤栖园认购协议书》和《补充协议》，根据城市房地产管理法第三十八条“司法机关依法裁定查封和限制房地产权利的，房地产不得转让”的规定，案涉房屋系限制流通物，在被告无法消除法院查封的情况下，双方签订的买卖合同应属无效。2.在合同无效的情况下，原告无权依据合同条款主张双倍定金。3.原告支付的215万元中有31971元系被告代收的空调款，原告应向空调厂家要求返还。其余2118029元系购房款，如法院确认合同无效，被告同意予以返还，并愿意自协议被法院确认无效、被告应承担返还义务之日起，以2118029元为基数，按银行同期贷款利率支付利息。4.双方签订的协议系无效合同，房屋差价损失并非原告遭受的直接损失，且由于被告开发的房屋是较大户型的酒店式公寓，与一般住宅不同，在双方签订协议后，案涉房屋价格一直比较稳定，原告提供的证据不足以证明存在房屋差价损失，故原告要求赔偿房屋差价损失43万元，无事实和法律依据。5.原告要求被告承担保全担保金3000元没有法律依据。综上，请求法院查明事实，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，原告与被告签订《凤栖园认购协议书》一份，协议约定：原告自愿认购案涉房屋，该房屋建筑面积131.83平方米，单价32238.49元/平方米，总价425万元；原告于2018年3月30日缴纳定金50万元;双方签订正式房屋买卖合同的时间由被告另行以短信形式通知；原告必须于2018年4月30日前支付100万元，于2018年6月6日前支付首付款215万元（含已经支付的定金），余款在被告指定时间内向银行申请贷款。同日，双方又签订《补充协议》一份，确认原告向被告购买位于案涉房屋，双方对空调的统一安装不持异议，鉴于双方签订的房屋买卖合同的房屋价款中不包含空调费用，双方协商一致达成补充协议：原告确认该空调的所有费用总计价款为31971元，于2018年6月6日前支付给被告，空调安装由生产厂家指定单位实施，被告不承担空调的售后质保和维修义务，原告如有问题可直接与空调厂家进行沟通，协调不成时由原告与空调厂家依法解决。上述协议签订后，原告按约支付定金50万元，并于2018年4月29日向被告付款50万元，于2018年6月10日分别向被告付款31971元、118029元和100万元。2018年6月10日，被告向原告出具收据一张，金额为31971元。2018年7月26日，被告向原告开具增值税发票一张，货物或应税劳务、服务名称为不动产房地产开发住宅凤栖园2003室，发票金额为2118029元。另查明，案涉房屋于2016年7月9被南京市秦淮区人民法院查封，限制期限自2016年7月9日起至2019年8月12日止，之后该房屋又于2019年4月2日被南京市秦淮区人民法院轮候查封。该房屋上还设有抵押权，被担保主债权数额为20000万元。再查明，原告为向本院申请财产保全，于2019年4月26日向紫金财产保险股份有限公司南京分公司交纳保险费3000元，同日该公司向原告出具诉讼财产保全责任保险保险单一份。关于双方争议的房屋差价问题，原告提供其从365房产网站下载的4张截图，证明被告出售的凤栖园小区现在的房屋单价为35500元/平方米，其房屋差价损失为43万元。经质证，被告对该证据的真实性不予认可，且认为该价格仅是房屋的挂牌价，并非最终的成交价，房屋的价格受到朝向、楼层等因素的影响。本院认为，原告与被告签订的《凤栖园认购协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。案涉房屋在双方签订协议前已被人民法院查封，至今仍处于查封状态，但被告以此为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。被告至今未能解除案涉房屋的查封，致使合同无法履行，不能实现合同目的，应承担相应的违约责任。原告请求判令解除案涉合同，要求被告双倍返还定金并返还已付款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。天鑫公司辩称其收取的31971元空调款，应由空调厂家返还，但未提供其向空调厂家付款的证据，对该辩称意见，本院不予采纳。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，原告主张因被告违约造成其房屋差价损失43万元，系合同履行后原告可以获得的利益，但该间接损失已经由被告赔偿的定金予以补偿涵盖，而原告所主张的利息损失系其可得利益所必要支出的成本，故对原告同时要求被告赔偿房屋差价损失43万元及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿因申请财产保全而支付的保险费3000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王槟与被告江苏天鑫置业有限公司于2018年3月30签订的《凤栖园认购协议书》及《补充协议》；二、被告江苏天鑫置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告王槟双倍返还定金共计100万元；三、被告江苏天鑫置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告王槟退还165万元；四、驳回原告王槟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48711元，财产保全费5000元，合计53711元，由原告王槟负担3911元，被告江苏天鑫置业有限公司负担49800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  孙红兰人民陪审员  王 兴二〇一九年十月十七日见习书记员  章 涵