广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1223民初1872号原告（反诉被告）：广宁县鸿程置业有限公司，住广宁县************第二层。法定代表人：程某1。委托代理人：陈国盛，男，广东宁盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市信衡咨询服务有限公司，住肇庆市端州区****侧83区敏捷城广场一期1栋11卡之五。法定代表人：黄某1。委托代理人：黄沛华，男，广东网际律师事务所律师。委托代理人：林少君，女，广东网际律师事务所律师。原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司诉被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司的法定代表人程某1及其委托代理人陈国盛、被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司的委托代理人黄沛华、林少君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年6月13日签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》；2、判决被告赔偿因自身违约造成原告声誉损失的违约金500000元；3、判决被告向原告支付2019年6-8月协助报酬9000元；4、判决被告向原告退回销售U-KEY密匙和POS收款机；5、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月13日原、被告签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》约定：原告将自己建设的“金鼎湾商住小区”的商品房以保底价3540元/平方米的方式交由被告代理销售，代理销售的期限从2019年6月15日至2020年12月31日止，原告派驻一名销售代表协助被告开展销售工作，由被告每月支付报酬3000元，超出保底价部分为被告的代理报酬。合同并明确：被告必须将每天收取客户的定金、预付款存入双方确认的监管账户，如任何一方违约，必须向对方支付违约金500000元作为损失赔偿。签约后，被告开展销售工作，原告专门设置了POS机统一收取客户的购房款。2019年7月7日购房客户谭桂祥在被告的推介下与原告签订了《广宁县鸿程置业有限公司（金鼎湾）住宅认购书》约定谭桂祥认购该小区**，总房价款427813元，首付款为50000元，其余价款以按揭方式支付。其后，被告通过POS机收取该客户的首期款50000元存入监管账户。被告另外以“金鼎湾营销中心”名义收取了该客户30000元。其后，谭桂祥与原告公司签订正式《商品房买卖合同》时被告私自收取款项的事实暴光，经再三追问，被告不得不承认私自收取客户款项的违约事实。经多方协商，被告在9月3日才将该30000元退还原告公司。合同约定应由被告支付的协助人员薪酬9000元至今未付。由于被告的行为，严重影响原告公司商业信誉，诚信度大受打击，导致我公司的商品房销售至今未能成交，造成原告公司重大损失。特向人民法院提起诉讼，请法院依法作出公正的判决。被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司对原告（反诉被告）的本诉答辩称，一、私收客户谭桂祥30000元诚意金的行为是销售人员廖利利的个人行为，答辩人发现后第一时间将30000元转入原告公司的监管账户并且对廖利利作出清退处理，并没有对原告公司造成损失，也不影响合同继续履行。二、原告公司违反《金鼎湾小区商品房销售代理合同》约定，在能够解押商品房的情况下拒绝履行合同义务，导致楼盘几乎没有房源可以销售。原告公司提供的协助人员根本无履行任何义务，答辩人有权拒绝支付其工资补贴。根据《金鼎湾小区商品房销售代理合同》第七条约定“甲方须负责向相关部门审办该项目的有关售楼、按揭等所有手续”及第十条约定“甲方应该按本合同第七、八、九条的约定办理该项目的相关批文及证件，并配合乙方的销售工作”，原告公司有义务协助答辩人的销售工作。因原告公司已经将涉案小区的全部商品房抵押给银行，答辩人为了有房可卖帮助原告公司协调了解押资金2000000元，但原告公司故意不去办理解押手续，导致楼盘几乎没有商品房可卖，原告公司所谓的协助人员根本没有起到任何作用，因此，答辩人有权拒绝承担工资补贴。综上，答辩人没有违反《金鼎湾小区商品房销售代理合同》的约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司反诉称，反诉请求：1、请求判决原告（反诉被告）继续履行《金鼎湾小区商品房销售代理合同》；2、请求判决原告（反诉被告）支付违约金500000元；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年6月4日签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》，由反诉人为被反诉人代理销售其开发的金鼎湾商往小区的商品房。根据合同第七条约定“甲方须负责向相关部门审办该项目的有关售楼、按揭等所有手续”及第十条约定“甲方应该按本合同第七、八、九条的约定办理该项目的相关批文及证件，并配合乙方的销售工作”。被反诉人应该积极配合反诉人的销售工作，并负责申办相关的售楼、按揭等所有手续。合同签订后，反诉人积极协调，帮助被反诉人获得资金2000000元用作解押十套房产，以便正常开展销售，但资金存入抵押人银行后，被反诉人仅解押两套商品房，导致楼盘无法正常销售。反诉人通过推销，已经锁定数个购房客户，收取了部分客户的购房定金，反诉人多次要求被反诉人办理解押手续，被反诉人拒绝履行合同义务，给反诉人造成严重损失。购房客户谭桂祥经反诉人积极推销购买了涉案楼盘的1607房，并办理了网签手续，后被反诉人隐瞒反诉人私下与购房客户谭桂祥解除合同，解除了1607房的网签手续。被反诉人恶意阻挠销售，严重违反了《销售代理合同》的约定，损害反诉人的合法利益。综上所述，被反诉人故意不解除商品房的抵押，导致反诉人无法正常开展工作，故意阻碍已经成交的商品房，影响正常销售，对反诉人造成重大损失。请求法院支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司对被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司的反诉请求答辩称，1、答辩人与反诉人2019年6月13日签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》，答辩人委托反诉人代理销售金鼎湾商品房是事实。2、反诉人称其帮助答辩人获得2000000元资金，用于解除10套商品房的抵押登记，供销售流转用，答辩人仅解除两套，导致反诉人销售中收取客户的定金，因房产未解押而无法销售，影响其正常销售造成反诉人严重损失，是完全歪曲事实，颠倒是非。事实上，双方签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》前，反诉人已经知悉案涉的商品房由于急需兑现建设工程款已向广州农商行肇庆分行抵押贷款，双方口头同意先解除10套，一边销售一边以销售所得回笼资金还贷逐步解除抵押。签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》后，答辩人于2019年7月9日提前向银行归还了部分贷款，解除了10套商品房的抵押供反诉人销售。由于反诉人在代理销售中，采取虚假广告进行虚假宣传，严重影响楼盘的商业信誉，产生极坏的社会影响，导致一直未能推销成功。反诉人称因房产未解除抵押而影响其推销完全没有事实依据。3、由于反诉人不诚信行为，一直没有推销成功，其雇请的销售人员不但没有销售提成收入，反诉人又违反劳动法的规定拒不支付销售人员工资，导致销售人员陆续离职，到9月中旬，反诉人设立的销售部已人去楼空，销售工作已基本停止。由于反诉人的上述行为，违背诚实信用原则，给答辩人的声誉、社会信誉和经济造成巨大损失，导致合同目的根本无法实现。因此，反诉人请求继续履行《金鼎湾小区商品房销售代理合同》，理由不成立，请法院驳回反诉人的诉讼请求。4、反诉人在代理销售中唯一签订《认购书》的客户谭桂祥，至今未能成功进行网签的原因主要是由于反诉人不诚信的行为所致。根据《金鼎湾小区商品房销售代理合同》第八条第二款约定“每天收到客户的购房款定金或首期款必须全额存入购房监管账户。不得私自收取和截留”，但反诉人在推销过程中隐瞒答辩人，私自刻制“金鼎湾营销中心”印章，收取客户谭桂祥50000元首期款存入监管账户外，另外以“金鼎湾营销中心”的名义开具收据私自收取客户30000元。其后被答辩人发现，引发三方争议。谭桂祥一气之下撤回了已向不动产登记中心备案的《商品房买卖合同》及相关资料，目前此事正在处理中。由此可见，反诉人的不诚实行为，违约事实显然而见，给答辩人的商业信誉和经济造成极大的损失。鉴于以上事实，请法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。原告（反诉被告）为支持其诉讼主张及反驳被告（反诉原告）的诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、原、被告营业执照复印件2页，证明原、被告的主体资格；2、《商品房预售许可证》复印件1页，证明原告委托被告销售商品房是合法的；3、金鼎湾小区商品房销售代理合同、委托书复印件5页，证明双方就代理销售所作的约定；4、认购书复印件1页，证明签订代理合同后至起诉时止，被告私自收取款项。谭桂祥认购小区1607房，约定首期款为5万元，其余以按揭贷款支付；5、收据及缴款POS机打印凭条各两张复印件1页，证明被告通过POS机收取谭桂祥的首期款5万元转入监管账户；6、金鼎湾营销中心收据两张及说明复印件2页；证明被告以金鼎湾营销中心名义私自收取购房者3万元；7、证明复印件1页；证明原告于2019年7月9日归还了200万元，广州农商银行肇庆分行已于2019年7月9日同意解除涉案10套商品房的抵押登记，供销售；8、售楼部现场照片4张，复印件4页，证明被告方售楼部的现状及被告在售楼部私设收款专用POS机。橙色的POS机就是监管账户，蓝色的POS机是被告私设的收款机，私下收款；9、检举信、宣传单张、处理举报线索告知书复印件4页，证明被告印发虚假宣传单张，作虚假宣传，被人举报，市场监督管理局目前已受理调查；10、劳动保障监察询问通知书、微信记录复印件4页，证明被告按照合同约定，应当支付原告员工的工资，但一直拖欠，甚至投诉至劳动部门。售楼员工张卫芳向售楼部负责人伍力奋催收工资的记录和县劳动部门已受理张卫芳的投诉被告拖欠工作人员工资；11、苏小英、张卫芳书面证言复印件2页；证明因被告拖欠销售人员工资，销售人员相继离职，售楼部已处于瘫痪状态；12、售楼部原有工作人员名单复印件1页，证明被告雇请的原有销售人员15人；13、原告法定代表人程某1与售楼部负责人廖利利、曾晓群微信，张卫芳微信记录复印件2页，被告的售楼人员于2019年9月11日已全部撤离，停止销售工作。被告（反诉原告）为支持其诉讼主张及反驳原告（反诉被告）的诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、《销售代理合同》复印件8页，证明双方存在代理销售合同关系；2、收据、短信截图、律师函、网签截图复印件4页，证明被上诉人故意不解押，导致商品房不能正常购买；3、预售合同、解除预售截图复印件22页，证明客户网签了合同，原告与客户共同解除了该房子的网签，拒绝出售商品房。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据，本院予以采信。经审理查明，2019年6月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》约定：原告（反诉被告）将其开发建设的坐落在广宁县**********的鸿程金鼎湾商住小区的商品房以保底价3540元/平方米由被告代理销售，均价超出3540元/平方米部分的销售房款全额属于被告(反诉原告)作销售佣金及费用,代理销售的期限从2019年6月1*日至2020年12月31日止。该小区的楼盘共131套商品房，总面积16104.5*平方米，共销售代理总金额*7010107元,被告(反诉原告)在销售过程中均价在3540元/平方米范围内的所有税金由原告(反诉被告)负责,均价超出3540元/平方米的部分开票金额按10%计算税金由被告(反诉原告)支付给原告(反诉被告),因原告(反诉被告)产生的一切税费与被告(反诉原告)无关。原告派销售代表在现场协助被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的沟通工作，原告（反诉被告）代表的薪酬每月3000元由被告支付。原告（反诉被告）将销售U-KEY给被告，原、被告同意每天收到客户的购房定金或者首期款必须全额存入原、被告双方确认的购房款监管账户。代理期限内，原告（反诉被告）方按销售金额超出保底金额的部分向被告（反诉原告）方计付代理费，原告（反诉被告）方应于每月5日前将上月已签订认购书及商品房买卖合同的单位及客户明细以书面形式确认给被告（反诉原告）。双方在签订本合同后，需严格按合同履行，双方都不能变更本合同的内容，按合同条款执行。如任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金*00000元。合同还约定了双方当事人的其他权利和义务。原、被告履行合同过程中，原告（反诉被告）解押了10套商品房供销售，原告（反诉被告）安排一个人员协助被告（反诉原告）的售楼工作，被告（反诉原告）雇请廖利利等人在现场售楼，除原告（反诉被告）提供的一台P**收款机外，被告（反诉原告）另行设置一台P**机收款，并自行刻制“金鼎湾营销中心”的印章。2019年7月7日，购房客户谭某认购了金鼎湾小区的1607房，并与原告（反诉被告）签订了《广宁县鸿程置业有限公司（金鼎湾）住宅）住宅认购书》过刷卡的方式交纳了首期款80000元，其中，50000元转到双方监管账号，由原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司出具收据，2019年7月7日、2019年7月1*日被告（反诉原告）通过其设立的POS机刷卡自行收取购房客户谭某30000元，由被告（反诉原告）出具盖有“金鼎湾营销中心”印章的收据给购房客户谭某。原告（反诉被告）发现被告（反诉原告）私自收取购房客户的首期款后并没有存入双方约定的监管账号，经与被告（反诉原告）协商，被告（反诉原告）于2019年9月3日将私自收取的30000元交回给原告（反诉被告）。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。2019年6月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《金鼎湾小区商品房销售代理合同》约定：原告（反诉被告）将其开发建设的坐落在广宁县**********的鸿程金鼎湾商住小区的商品房以保底价3540元/平方米由被告代理销售，均价超出3540元/平方米部分的销售房款全额属于被告(反诉原告)作销售佣金及费用,代理销售的期限从2019年6月1*日至2020年12月31日止。该小区的楼盘共131套商品房，总面积16104.5*平方米，共销售代理总金额*7010107元,被告(反诉原告)在销售过程中均价在3540元/平方米范围内的所有税金由原告(反诉被告)负责,均价超出3540元/平方米的部分开票金额按10%计算税金由被告(反诉原告)支付给原告(反诉被告),因原告(反诉被告)产生的一切税费与被告(反诉原告)无关。原告派销售代表在现场协助被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的沟通工作，原告（反诉被告）代表的薪酬每月3000元由被告（反诉原告）支付。原、被告同意每天收到客户的购房定金或者首期款必须全额存入原、被告双方确认的购房款监管账户。代理期限内，原告（反诉被告）方按销售金额超出保底金额的部分向被告（反诉原告）方计付代理费，原告（反诉被告）方应于每月5日前将上月已签订认购书及商品房买卖合同的单位及客户明细以书面形式确认给被告（反诉原告）。双方在签订本合同后，需严格按合同履行，双方都不能变更本合同的内容，按合同条款执行。如任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金*00000元。有双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》证实，双方当事人确认，本院予以认定。合同履行期间，被告（反诉原告）雇请的员工私自收取购房客户的首期款30000元没有存入监管账户，原告（反诉被告）发现后，被告（反诉原告）将该30000元退回给原告（反诉被告），双方当事人确认，本院予以认定。关于当事人的各项诉讼请求：关于原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司请求解除双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》及被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司请求履行双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。双方当事人应严格按照合同的约定履行。被告（反诉原告）在履行合同过程中，私自设置POS机收取购房人的购房款，被告（反诉原告）收款后没有按合同约定将款项存入双方约定的监管账号，违反了合同的约定，原告（反诉被告）请求解除双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》，本院予以支持。由于被告（反诉原告）违反双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》的约定私自收取购房人的购房款，虽然事后将私自收取的款项退回给原告（反诉被告），但其行为仍然违反合同的约定，因此，被告（反诉原告）请求继续履行双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》，本院不予支持。被告（反诉原告）提出设置POS机收取购房人的30000元是廖利利的个人行为，廖利利是被告（反诉原告）雇请的员工，是代表被告（反诉原告）履行售楼业务，廖利利的行为是职务行为，因此，被告（反诉原告）提出廖利利的行为是个人行为的抗辩，本院不予采信。被告（反诉原告）还提出由于原告（反诉被告）的商品房抵押给银行导致无房销售。因双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》没有约定需解除多少套商品房的抵押给被告（反诉原告）销售，且原告已解除了10套商品房的抵押供销售，因此，被告（反诉原告）的抗辩理由本院不予采纳。关于原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司请求被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司赔偿因其违约造成原告声誉损失的违约金500000元及被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司请求原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司支付违约金500000元的问题。原、被告签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》约定“双方在签订本合同后，需严格按合同履行，双方都不能变更本合同的内容，按合同条款执行。如任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金500000元”。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在履行合同过程中，被告（反诉原告）违反合同的约定私自收取购房客户的购房款，并没有将购房款存入双方约定的监管账户，违反了合同的约定，因此，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付违约金500000元，本院予以支持。由于被告（反诉原告）是违约一方，因此，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付违约金500000元，本院不予支持。关于原告（反诉被告）请求判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2019年6-8月协助人员报酬9000元问题。双方签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》约定“原告派销售代表在现场协助被告与原告之间的沟通工作，原告代表的薪酬每月3000元由被告支付”，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2019年6月13日签订合同，原告（反诉被告）于2019年9月5日向本院提起诉讼请求解除合同。双方履行合同的时间只有80天，因此，被告（反诉原告）应支付协助人员工资8000元给原告（反诉被告）用作支付协助人员的报酬。关于原告（反诉被告）请求判决被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退回销售U-KEY密匙和POS收款机的问题。双方在履行合同期间，原告（反诉被告）将其所有的U-KEY密匙和POS收款机交给被告（反诉原告）卖楼收款，现双方解除合同，因此，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退回U-KEY密匙和POS收款机，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司与被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司于2019年6月13日签订的《金鼎湾小区商品房销售代理合同》。二、被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司应支付违约金500000元给原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司。三、被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司应支付协助人员工资8000元给原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司。四、被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内将U-KEY密匙和POS收款机退回给原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司。五、驳回原告（反诉被告）广宁县鸿程置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）肇庆市信衡咨询服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8890元，减半交纳为4445元，由被告（反诉原告）负担。被告（反诉原告）应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。原告（反诉被告）预交的受理费4445元，经原告（反诉被告）向本院提出申请，本院退回给原告（反诉被告）。反诉费8800元，减半交纳为4400元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇一九年十月二十二日书记员  侯学芸法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。