福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16287号 原告：曾小琴，女，1983年5月10日出生，汉族，住福建省龙岩市长汀县。 被告：郑水荣，男，1968年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈淑芬（系郑水荣配偶），住福建省厦门市海沧区。 原告曾小琴与被告郑水荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾小琴，被告郑水荣及其委托诉讼代理人陈淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾小琴向本院提出诉讼请求：1．解除曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》；2．郑水荣返还曾小琴定金30000元、居间费用6000元并支付利息（以36000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%，自2019年6月27日起计算至郑水荣履行判决之日止）；3．郑水荣支付曾小琴逾期履行合同义务的违约金3614元、根本违约的违约金55600元。事实和理由：2019年6月25日，在厦门飞桥房地产代理有限公司（以下简称飞桥公司）的居间下，曾小琴与郑水荣签订一份《存量房屋买卖合同》，约定：曾小琴向郑水荣购买厦门市思明区莲前西路687号半地下室第49号车位（以下简称讼争车位），转让价格为278000元；曾小琴于2019年6月26日支付郑水荣定金30000元、于2019年7月5日前支付郑水荣首付款138000元，双方于2019年7月5日前共同前往银行办理商业贷款手续，贷款金额为100000元；曾小琴从购房款中留存10000元作为交房保证金；双方应于2019年7月5日前共同向房屋权属登记部门申请办理车位权属转移登记手续；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；郑水荣逾期履行合同义务超过15日或拒绝出售讼争车位，构成根本违约，曾小琴有权以书面通知的方式解除合同，郑水荣应以相当于房屋总价款20%支付违约金。同日，曾小琴、郑水荣与飞桥公司签订《居间服务合同》，约定曾小琴支付飞桥公司居间代理费4000元、代办服务费1000元、评估费1000元，若曾小琴为守约方，曾小琴有权要求违约方郑水荣支付该笔费用。合同签订后，曾小琴于2019年6月27日支付郑水荣定金30000元。由于郑水荣未将其原有的讼争车位评估报告撤回，导致曾小琴迟至2019年7月8日才办妥银行贷款审批程序，这也导致双方无法在2019年7月5日前完成讼争车位权属转移登记手续、首付款支付手续，后双方约定在2019年7月10日办理。2019年7月10日，郑水荣又突然反悔，要求曾小琴提前支付交房保证金10000元并前往讼争车位所在小区的物业公司办理讼争车位的交割手续，否则其将拒绝办理讼争车位的权属转移登记手续。本着充分信任的精神，曾小琴前往讼争车位，同意只要郑水荣能够拿到讼争车位承租人限期腾空的承诺书，就配合先行办理车位的交割手续并提前支付交房保证金。但郑水荣却不能从承租人处获得限期腾空承诺书，无法确保曾小琴获得车位使用权，故曾小琴不同意提前交割车位并提前支付交房保证金。但郑水荣却态度蛮横、一走了之，未能履行在当日办理支付首付款、讼争车位权属转移登记手续的义务。2019年7月14日，曾小琴通过微信和短信方式向郑水荣发出《催办函》，并在次日向郑水荣邮寄《催办函》，要求郑水荣在2019年7月17日配合办理讼争车位权属转移登记手续；但郑水荣不予理睬。2019年7月18日，曾小琴再次向郑水荣发出《催告函》，要求郑水荣在2019年7月22日前配合办理讼争车位权属转移登记手续和首付款支付手续；但郑水荣仍不予理睬。郑水荣逾期履行合同义务超过15日且拒绝出售讼争车位，故曾小琴在2019年7月31日通过邮寄、发微信等方式向郑水荣发出《解除合同通知函》，通知郑水荣即日起解除买卖合同，并要求郑水荣在2019年8月5日前支付定金及其利息、违约金，但郑水荣再次不予理睬。综上，郑水荣的行为已经构成违约，根据合同约定及法律规定，曾小琴有权要求解除《存量房屋买卖合同》；合同解除后，曾小琴有权要求恢复至买卖合同订立之前的原状，郑水荣应当返还定金30000元、承担中介费用6000元并支付相应的利息。郑水荣未能撤回讼争车位的评估报告导致双方未能在2019年7月5日前办理权属转移登记手续，至合同解除的2019年7月3日，郑水荣共逾期履行合同义务26天，应按合同约定支付曾小琴违约金3614元。郑水荣构成根本违约，还应支付曾小琴根本违约的违约金55600元。 郑水荣辩称，一、《存量房屋买卖合同》并非必然解除，郑水荣同意继续履行；若合同解除，也并非郑水荣的责任，曾小琴应承担合同解除的全部不利后果。曾小琴存在虚假陈述案件事实的情形，实属借诉讼手段索要钱财。1．曾小琴逾期一日支付定金30000元，郑水荣本着良善以及促成交易的初衷，并未追究曾小琴的违约责任。曾小琴未按合同约定在2019年7月5日前支付首付款138000元也构成违约。2．曾小琴陈述郑水荣未撤回讼争车位评估报告导致其迟至2019年7月8日才办妥银行贷款审批程序，该说辞违反了基本的信贷常识。郑水荣是否撤回评估报告对银行是否批贷没有任何影响，批贷只是银行的审核评估并非实际放贷，怎能和所谓的郑水荣的评估报告有关联关系？曾小琴明显是在混淆视听，为其未能依约支付首付款找借口。而且郑水荣已经在2019年7月3日撤回评估报告，对曾小琴在2019年7月5日履行合同并没有任何障碍。3．本案的起因实际上是发生在曾小琴未能依约支付首付款138000元、尾款100000元的2019年7月5日之后。郑水荣的配偶陈淑芬考虑曾小琴逾期支付定金、无法支付首付款及尾款的客观违约情况，为防止曾小琴继续违约，本着诚信交易的初衷，经中介撮合及与曾小琴商议，曾小琴先接管讼争车位，然后再办理权属转移登记手续，曾小琴把首付款和尾款一并支付给郑水荣，完整、干净的了结车位交易事宜。但在现场交接车位时，曾小琴临时反悔，提出车位的隔墙费用要由郑水荣承担。实际上，讼争车位原与隔壁车位打通一并出租，讼争车位出售给曾小琴时应做相应分割处理。《存量房屋买卖合同》约定“截止2019年8月31日止，若租客还未搬走，由曾小琴自行决定是继续出租，还是清场”，可以看出曾小琴在购买讼争车位时就知晓讼争车位还有一堵隔墙应由其自行出资砌筑，与郑水荣无关。在承租人、物业公司都在场的情况下，曾小琴却借故找茬反悔，要求郑水荣承担砌筑隔墙的费用，这是激化双方矛盾的直接起因。而郑水荣在当时已经取得了承租人出具的限期搬出的确认函。4．郑水荣见曾小琴借故反悔，已出资砌筑讼争车位的隔墙，并清空了车位。二、曾小琴存在严重违约行为，却歪曲事实、混淆视听，而郑水荣不存在违约行为，故曾小琴要求郑水荣支付定金、利息、居间费用、违约金等，不应当得到支持。曾小琴不能因自身违约行为还能获得利益，否则有违诚实信用原则，也会显失公平。而且，《存量房屋买卖合同》的违约责任条款并未提及居间费用，曾小琴因其违约行为而应自行负担该费用。曾小琴将迟延履行的违约金与根本违约的违约金一并主张，属于虚增诉讼金额，不符合法律规定，不应当同时支持；郑水荣即便需要支付违约金，该违约金也过高，要求法院予以减少。三、郑水荣在收到诉讼材料后，为避免讼累，主动联系曾小琴妥善解决纠纷，也可继续履行合同。 本院经审理认定事实如下： 2019年6月25日，在飞桥公司居间下，曾小琴与郑水荣签订一份《存量房屋买卖合同》，约定：曾小琴向郑水荣购买厦门市思明区莲前西路687号半地下室第49号车位，成交价格为278000元；曾小琴于2019年6月26日支付郑水荣定金30000元、于2019年7月5日前支付郑水荣首付款138000元，双方于2019年7月5日前共同前往银行办理商业贷款手续，贷款金额为100000元；曾小琴从购房款中留存10000元作为交房保证金，双方办理完毕交房当日且郑水荣结清车位相关所有费用后再由曾小琴支付给郑水荣；郑水荣应在收到全部购房款（不含交房保证金）后30个工作日内将讼争车位交付给曾小琴；双方应于2019年7月5日前共同向房屋权属登记部门申请办理车位权属转移登记手续。该合同第一条第六款还约定“交易房屋的租赁期限至2019年8月31日止，就房屋租金及押金事宜，出售人与买受人双方一致同意业主收到全部房款后（不含物业保证金）租金归买方所有。截止2019年8月31日止，若租客还未搬走，由买受人自行决定是继续出租，还是清场”；第六条第一款还约定“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，第二款还约定“出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4)拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。”同日，前述三方当事人还签订一份《居间服务合同》，约定：小琴支付给飞桥公司居间代理费4000元、代办服务费1000元、评估费1000元；曾小琴或郑水荣违反买卖合同或本合同约定，导致飞桥公司不能继续履行合同义务的，飞桥公司不承担责任，且飞桥公司有权收取本合同约定的各项费用，无需退还，如支付费用方为守约方，则守约方有权要求违约方支付该笔费用给守约方，尚未足额支付居间代理费、代办服务费的仍应足额支付。 上述合同签订后，曾小琴于2019年6月27日支付郑水荣定金30000元。2019年6月27日，飞桥公司向曾小琴出具一份《收据》，确认收到曾小琴支付的讼争车位的居间代理费、代办服务费、评估费合计5480元，并备注“还有520元评估费于过户前付清。” 飞桥公司组建了微信沟通群，与曾小琴、郑水荣就讼争车位交易事宜进行沟通。微信聊天内容显示，因涉及需郑水荣撤回此前的讼争车位评估报告事宜（签合同时各方均未提及），曾小琴向银行申请贷款的审批手续至2019年7月8日才完成，后三方当事人约定在2019年7月10日办理讼争车位的权属转移登记手续。 2019年7月10日，郑水荣要求先行办理讼争车位交付手续，并要求曾小琴同时支付交房保证金10000元。后郑水荣夫妇、曾小琴、飞桥公司工作人员何某一起前往讼争车位进行协商，曾小琴表示在承租人出具《限期搬出确认函》的情况下同意郑水荣的前述要求。后承租人书写了《限期搬出确认函》（载明已支付租金至2019年12月31日），但要求将讼争车位与隔壁车位进行砌墙隔断。曾小琴与郑水荣就砌墙的费用应由谁负担发生争议而未能达成一致意见，承租人因此收回了《限期搬出确认函》。当日，曾小琴与郑水荣未再办理讼争车位权属转移登记手续。 2019年7月14日，曾小琴以短信方式向郑水荣（手机号码尾号8260）发出《催办函》，通知郑水荣于2019年7月17日前往厦门市不动产登记中心办理讼争车位权属转移登记手续。郑水荣对此未予以回应。次日，曾小琴将该短信通知内容截屏后发布在微信群中。 2019年7月17日，曾小琴以短信方式向郑水荣（手机号码尾号8260）发出《催告函》，其部分内容为“请你于2019年7月22日（含当日）之前与我至厦门市不动产登记中心办理首付款138000元的支付和权属转移登记事宜。你若拒绝履行上述催告事项，则视为你拒绝将合同约定的车库出售于我。根据合同规定，你须承担由于你根本性违约导致的违约责任。”曾小琴还将《催告函》内容发布在微信群中。郑水荣对此未予以回应。 2019年7月31日，曾小琴以短信方式向郑水荣（手机号码尾号8260）发出《解除合同通知函》，通知郑水荣解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并要求郑水荣承担相应的违约责任。曾小琴还将《解除合同通知函》内容发布在微信群中。郑水荣对此未予以回应。 审理中，曾小琴申请证人何某出庭作证。何某陈述，其系曾小琴与郑水荣交易讼争车位的居间人的经办人员。因评估报告事宜耽搁了银行贷款手续，后各方当事人约定在2019年7月10日办理讼争车位的权属转移登记手续。按照惯例，双方在房管部门的办事窗口审核确认可以办理权属转移登记手续，曾小琴将当场支付首付款给郑水荣。到了2019年7月10日上午九点左右，郑水荣电话告知要求曾小琴先支付交房保证金10000元，否则不同意办理权属转移登记手续。曾小琴表示如果承租人同意出具一份在2019年8月31日前腾空车位的确认书，其就同意一起支付交房保证金。后三方当事人一起去找承租人，承租人表示愿意出具确认书，但又表示必须在相邻两个车位中间砌墙隔断。因为郑水荣还未交付车位，故砌墙的责任应由郑水荣承担。当时协商的费用大概是3700元，曾小琴自愿承担2700元，但郑水荣表示仅愿意承担500元；在协商未达成一致意见的情况下，郑水荣就先行离开了，承租人也就收回了确认书。后何某多次与郑水荣夫妇联系，但郑水荣表示只同意出500元。此后曾小琴发出《催办函》《催告函》，郑水荣都没有回应。 曾小琴还陈述，因郑水荣未能履行《存量房屋买卖合同》，导致曾小琴遭受评估费、中介费、差旅费及车位差价损失，目前同小区同面积车位的价格在450000元左右，曾小琴遭受的车位差价损失超过150000元；曾小琴不同意继续履行合同。郑水荣还陈述，其不清楚讼争车位现在是否已经涨价，即便已涨价，其也愿意继续履行合同。 本院认为，曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，《存量房屋买卖合同》第六条明确约定，郑水荣逾期履行合同义务超过十五日或拒绝将讼争车位出售给曾小琴，构成根本违约，曾小琴有权解除合同。双方当事人约定在2019年7月10日办理讼争车位权属转移登记手续，但因郑水荣要求曾小琴提前支付交房保证金及因此引发的砌筑隔墙争议而致使未能办理，其责任在于郑水荣。此后在曾小琴两次催促的情况下，郑水荣仍未与曾小琴办理讼争车位权属转移登记手续，其行为已经构成违约。因此，曾小琴在2019年7月31日通知郑水荣解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，符合前述合同约定及法律规定，本院确认该合同已于2019年7月31日解除。现曾小琴要求郑水荣返还定金30000元并赔偿利息损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。结合《居间服务合同》的约定，曾小琴要求郑水荣支付居间代理费4000元、代办服务费1000元、评估费1000元等居间费用并赔偿利息损失，符合法律规定，本院亦予以支持。 关于曾小琴主张的违约金问题。从《存量房屋买卖合同》第六条的约定来看，曾小琴在主张解除合同的情况下，显然不能再行要求郑水荣支付逾期履行义务的违约金3614元。至于曾小琴主张的根本违约的违约金55600元，其提及的车位差价损失属于合同履行后可以获得的利益损失，而其明确主张的购房定金及其利息损失在于恢复至买卖合同订立之前的原状，按照法律规定和合同法理论，合同继续履行状态的可得利益损失与恢复原状的损失并无法同时主张；现郑水荣同意继续履行合同，但曾小琴不同意继续履行合同，而曾小琴亦未另行购买车位，故无法认定曾小琴存在车位差价损失。考虑郑水荣确实构成违约，而曾小琴亦存在差旅费等其他损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定郑水荣应支付曾小琴违约金5000元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认曾小琴与郑水荣签订的《存量房屋买卖合同》已于2019年7月31日解除； 二、郑水荣于本判决生效之日起十日内返还曾小琴定金30000元并赔偿利息损失（以30000元为基数，按年利率4.35%的标准，自2019年6月27日起计算至实际支付之日止）； 三、郑水荣于本判决生效之日起十日内支付曾小琴居间费用6000元并赔偿利息损失（以5480元为基数，按年利率4.35%的标准，自2019年6月27日起计算至实际支付之日止）； 四、郑水荣于本判决生效之日起十日内支付曾小琴违约金5000元； 五、驳回曾小琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5470元，减半收取计2735元，由曾小琴负担535元，郑水荣负担2200元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年十月三十日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。