湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初3934号原告：张维厂，男，1962年4月23日出生，汉族，武汉市东西湖区人，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。（特别授权）。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。（特别授权）。被告：王万焱，男，1970年11月26日出生，汉族，黄陂区人，住黄陂区，委托诉讼代理人：沈静，湖北华徽律师事务所律师（特别授权）。被告：胡梅香，女，1970年5月20日出生，汉族，黄陂区人，住黄陂区，委托诉讼代理人：沈静，湖北华徽律师事务所律师（特别授权）。原告张维厂诉被告王万焱、被告胡梅香农村建房施工合同及农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员钱光争、人民陪审员朱明海参加的合议庭，于2019年8月7日、2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告张维厂的委托诉讼代理人苏卫东，被告王万焱、被告胡梅香的委托诉讼代理人沈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维厂诉称，2009年3月26日，被告王万焱自称有一块位于黄陂区滠口街××村××组，面积1630.20平方米的宅基地，可建设3013.12平方米三层楼房屋，且愿意将该宅基地转让给原告使用。同时，被告王万焱提出，由王万焱在该宅基地上，为原告建设三层楼房屋，并承诺可以将原告亲属户口转至黄陂区滠口街南湖。为此，原告与被告王万焱签订《建房合同》，约定土地款、建房款以及户口转入费合计2284577.60元。《建房合同》签订后，原告依约支付被告王万焱首付款170000元。被告王万焱未动工建房，并提出是村里不让建房，但钱已经用完了。事后，被告王万焱又提出，可以与南湖合办企业，但是《合同书》签订后，又不见事情的进展。为此，原告再次找到被告王万焱，要求退钱。被告王万焱、胡梅香说钱已经用了，不可能退钱，并提出将被告王万焱、胡梅香所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋私房，出卖给原告。2009年8月20日，被告王万焱、胡梅香与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告王万焱、胡梅香将其所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋私房，以800000元（其中小房300000元，大房及前院500000元）的价款，出卖给原告，并承诺如果出现产权纠纷、财务纠纷或属于违章建筑，则退还原告全部购房款，并赔偿原告购房款100%的违约金。《房屋买卖合同》签订后，2009年8月21日，原告支付被告购房款460000元，2009年8月23日，原告支付被告购房款340000元。被告收到购房款后，将房屋交付给原告。事后，原告发现，2018年8月23日，被告王万焱向原告书面承诺的房屋，在南湖拆迁公告上，登记在邓申兰、罗洪凡、汪德银名下。原告认为，被告编造自有可建房宅基地的虚假信息，隐瞒自有房屋已出售给他人的事实，引诱原告与被告签订《房屋买卖协议》，其行为违反诚信原则，导致《房屋买卖协议》无法履行。为此，原告依法起诉，请求：1、判令解除原告与被告2009年3月6日签订的《建房合同》；2、判令被告返还原告建房款170000元；3、判令被告支付原告建房款占用期间的利息（自2009年3月9日起至付清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年8月24日起至付清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年9月10日起至付清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；4、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；5、判令被告返还原告购房款800000元；6、判令被告支付原告购房款占用期间的利息（自2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；7、由被告承担本案的诉讼费用。被告王万焱、被告胡梅香辩称，1、原告第一项诉求没有事实和法律依据。原告因合同享有的债权，已超过诉讼时效，早在2011年已过了时效，原告的解除权早已消灭；2、原告主张被告返还建房款，没有事实与法律依据。原告支付被告建房款170000元，全部用于建房购买材料，且时效已过；3、原告主张被告返还购房款，没有事实与法律依据。原告支付的800000元，用于支付村民的土地流转款，被告并未收到过原告支付的购房款；4、被告从未将自有的房屋交付给原告，房屋一直是被告自住。虽然被告签名收到800000元，但是被告是按原告的意思签名，且收条上都有收到土地流转款的村民的签字，不能仅凭收条，证明原告与被告之间的债权关系；5、原告的举证，不能证明被告收到800000元的购房款，原告应承担举证不能的法律风险；6、原告要求被告支付建房款和购房款的利息，没有事实和法律依据。因此，请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告张维厂系武汉市东西湖区人，住武汉市东西湖区走马岭办事处苗湖钱家台6号。被告王万焱与被告胡梅香登记结婚。2009年3月6日，原告张维厂（甲方）与被告王万焱（乙方）签订《建房合同》，约定被告王万焱自愿将自有宅基地转让给原告张维厂，宅基地位于黄陂区滠口街××村××组，房屋总用地面积1630.20平方米。由原告张维厂出资新建三层楼房屋，并将新建的三层楼房屋，承包给被告王万焱建造施工，房屋总建筑面积3013.12平方米，按每平方米730元计价，工程总包干价款2199577.60元（包括户口转入费70000元、外墙瓷砖款15000元），据实结算。承包方式，包工包料，总包干价每平方米建筑面积730元，包括内容，地块的土地转让价格、房屋建造价格、基本水电安装价格及粗装修价格等。工程工期，从合同签订之日起120日。价款支付，合同签订之日起3日内，原告张维厂支付被告王万焱工程款220000元，施工期间，工程按进度付款，房屋交付使用一年后付清。合同签订后，2009年3月9日，原告张维厂支付被告王万焱预付工程款110000元，2009年8月24日，原告张维厂支付被告王万焱建房款10000元，由被告胡梅香出具收条。2009年9月10日，原告张维厂支付被告王万焱建房款50000元。原告张维厂支付被告王万焱建房款合计170000元。被告王万焱收到建房款后，因该房屋未办理建房批准手续，建房行为被有关管理部门制止，而未动工新建。事后，原告张维厂要求被告王万焱返还建房款，被告王万焱讲，建房款已用完，无钱退还。为此，被告王万焱、被告胡梅香提出，愿意将被告王万焱、被告胡梅香所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给原告张维厂，原告张维厂表示同意购买该房屋。2009年8月20日，原告张维厂与被告王万焱、被告胡梅香签订《房屋买卖合同》，约定被告王万焱、被告胡梅香自愿将位于黄陂区滠口街××村××组××栋私有房屋（无产权），出售给原告张维厂，房屋价款800000元（其中小房300000元，大房及前院500000元）。付款方式，原告张维厂一次性支付被告王万焱、被告胡梅香800000元。房屋交付，被告王万焱、被告胡梅香将房屋门窗、围墙等安装建设后，原告张维厂支付全部购房款后交付。合同签订后，2009年8月21日，原告张维厂以现金支付方式，支付被告王万焱、被告胡梅香购房款460000元，并由被告王万焱、被告胡梅香出具收到张维厂2栋私房购房款460000元的收条。2009年8月23日，原告张维厂以现金支付方式，支付被告王万焱、被告胡梅香购房款340000元，并由被告王万焱、被告胡梅香出具收到张维厂2栋私房购房款340000元的收条。同时，被告王万焱、被告胡梅香将出卖的2栋私房，交付原告张维厂占有、使用。事后，被告王万焱、被告胡梅香将出卖给原告张维厂的2栋私房，未经原告张维厂同意，又自行占有、使用。为此，原告张维厂依法起诉，请求：1、判令解除原告与被告2009年3月6日签订的《建房合同》；2、判令被告返还原告建房款170000元；3、判令被告支付原告建房款占用期间的利息（自2009年3月9日起至付清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年8月24日起至付清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年9月10日起至付清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；4、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；5、判令被告返还原告购房款800000元；6、判令被告支付原告购房款占用期间的利息（自2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；7、由被告承担本案的诉讼费用。另查明：一、诉讼期间，被告王万焱、被告胡梅香提出，原告张维厂与被告王万焱签订《建房合同》后，被告王万焱已投入部分建房资金，用于原告张维厂房屋的地基和院墙建设的诉讼主张。但是，被告王万焱、被告胡梅香未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告张维厂不认可。二、诉讼期间，被告王万焱、被告胡梅香提出，原告张维厂支付资金800000元，是用于支付村民的土地流转款，被告未收到过原告支付的购房款的诉讼主张。但是，被告王万焱、被告胡梅香未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告张维厂不认可。本院认为：原告张维厂与被告王万焱签订《建房合同》，约定被告王万焱自愿将自有宅基地转让给原告张维厂新建三层楼房屋。原告张维厂将新建的三层楼房屋，以包工包料，总包干价每平方米建筑面积730元，包地块的土地转让价格、房屋建造价格、基本水电安装价格及粗装修价格等承包方式，发包给被告王万焱施工。因此，原告张维厂与被告王万焱签订《建房合同》的内容，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同成立、有效，并具有法律约束力。一、关于解除《建房合同》《建房合同》签订后，原告张维厂依约支付被告王万焱建房款170000元，被告王万焱收到建房款后，因该房屋未办理建房批准手续，建房行为被有关管理部门制止，而未动工新建。原告张维厂与被告王万焱签订的《建房合同》目的不能实现，应依法予以解除。因此，原告张维厂提出，判令解除原告张维厂与被王万焱2009年3月6日签订的《建房合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于返还建房款及建房款占用期间的利息原告张维厂与被告王万焱签订的《建房合同》解除后，被告王万焱应依法向原告张维厂返还建房款，并支付建房款占用期间的利息。第一、由被告王万焱返还原告张维厂建房款170000元。第二、由被告王万焱返还原告张维厂建房款占用期间的利息：1、自收到建房款110000元之日2009年3月9日起至还清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；2、自收到建房款10000元之日2009年8月24日起至还清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；3、自收到建房款50000元之日2009年9月10日起至还清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算。因此，原告张维厂提出，判令被告返还原告建房款及建房款占用期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。三、关于确认《房屋买卖合同》无效原告张维厂与被告王万焱签订《建房合同》，被告王万焱收到原告张维厂支付的建房款后，因该房屋未办理建房批准手续，建房行为被有关管理部门制止，而未动工新建。为此，原告张维厂要求被告王万焱返还建房款，被告王万焱、被告胡梅香提出，愿意将被告王万焱、被告胡梅香所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给原告张维厂，原告张维厂表示同意购买房屋。但是，原告张维厂不是黄陂区滠口街南湖的户籍村民，被告王万焱、被告胡梅香将其所有的，位于黄陂区滠口街××村××组××栋房屋，出卖给非滠口街南湖户籍村民原告张维厂的民事行为违法、无效。因此，2009年8月20日，原告张维厂与被告王万焱、被告胡梅香签订的《房屋买卖合同》违法、无效。原告张维厂提出，确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。四、关于返还购房款及购房款占用期间的利息原告张维厂与被告王万焱、被告胡梅香签订的《房屋买卖合同》无效，被告王万焱、被告胡梅香应依法向原告张维厂返还购房款，并支付购房款占用期间的利息。第一、由被告王万焱、被告胡梅香返还原告张维厂购房款800000元。第二、由被告王万焱支付原告张维厂购房款占用期间的利息，即自收到购房款之日2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算。因此，原告张维厂提出，判令被告返还原告购房款及购房款占用期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。五、关于被告王万焱、被告胡梅香的诉讼主张1、诉讼期间，被告王万焱、被告胡梅香提出，原告张维厂与被告王万焱签订《建房合同》后，被告王万焱已投入部分建房资金，用于原告张维厂房屋的地基和院墙建设的诉讼主张。但是，被告王万焱未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告张维厂不认可，对其诉讼主张，本院不予采信。2、诉讼期间，被告王万焱、被告胡梅香提出，原告张维厂支付资金800000元，是用于支付村民的土地流转款，被告未收到过原告支付的购房款的诉讼主张。一是被告王万焱、被告胡梅香未提交确实、充分、有效的证据证实，原告张维厂不认可；二是原告张维厂与被告王万焱签订的《建房合同》约定，被告王万焱自愿将位于黄陂区滠口街××村××组的，自有宅基地转让给原告张维厂建房，且建房的总包干价款2199577.60元中，已包括房屋地块的土地转让价格、房屋建造价格、基本水电安装价格及粗装修价格等内容。房屋代建包括自有宅基地转让价款，属于原告张维厂与被告王万焱之间的民事法律关系；三是被告王万焱、被告胡梅香提出，支付村民房屋地块土地转让价款，属于另一法律关系，应另行处理。因此，被告王万焱、被告胡梅香的诉讼主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张维厂与被王万焱于2009年3月6日签订的《建房合同》；二、由被告王万焱返还原告张维厂建房款170000元；三、由被告王万焱支付原告张维厂建房款占用期间的利息（自2009年3月9日起至付清之日止，以建房款110000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年8月24日起至付清之日止，以建房款10000元为基数，按银行同期贷款利率计算；自2009年9月10日起至付清之日止，以建房款50000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；四、确认原告张维厂与被告王万焱、被告胡梅香签订的《房屋买卖合同》无效；五、由被告王万焱、被告胡梅香共同返还原告张维厂购房款800000元；六、判令由被告王万焱、被告胡梅香共同支付原告张维厂购房款占用期间的利息（自2009年8月23日起至付清之日止，以购房款800000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；七、驳回原告张维厂的其他诉讼请求。上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22260元，保全费5000元，合计27260元，由被告王万焱、被告胡梅香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘建东人民陪审员  钱光争人民陪审员  朱明海二〇一九年十月十日书 记 员  胡 畔