成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8262号 原告：金牛区天龙鑫建材经营部，住所地成都市金牛区金府路111号6区2栋2号。 经营者：刘先凤，女，1966年3月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张家祥，男，经营部员工。 委托诉讼代理人：任毅，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：刘述全，男，1964年1月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：袁晓宇，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑启尧，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被告：陈祖明，男，1964年12月15日出生，汉族，住四川省彭州市。 原告金牛区天龙鑫建材经营部（以下简称：天龙鑫经营部）诉被告刘述全、陈祖明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序，由审判员夏艳担任审判长，与人民陪审员凃燕、汪健组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告天龙鑫经营部的委托诉讼代理人任毅、张家祥，被告刘述全及其委托诉讼代理人袁晓宇、郑启尧、被告陈祖明到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告天龙鑫经营部向本院提出诉讼请求：准许执行位于彭州市房屋（权0059329）。事实和理由：2018年7月10日，贵院对天龙鑫经营部诉陈祖明、彭州市三益建筑工程有限责任公司买卖合同纠纷案作出（2018）川0106民初2808号民事判决书，在原告向贵院申请强制执行后，2018年12月26日，刘述全对执行标的彭州市房屋（权0059329）向贵院提出书面异议。贵院于2019年6月27日作出（2019）川0106执异37号执行异议裁定：中止（2018）川0106执6369号案对位于彭州市房屋（权0059329）的执行。依据刘述全执行异议期间提供的证据，原告认为其不具有法定的排除强制执行的民事权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告刘述全答辩称，一、《房屋买卖合同》合法有效，不存在虚假交易，恶意串通。二、刘述全购买案涉房屋的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具备法定排除强制执行的民事权益。请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈祖明答辩称，其于2007年将案涉房屋卖给刘述全，2009年双方补签了《房屋买卖合同》。案涉房屋修好后钥匙直接就给了刘述全，房子是属于刘述全的。 原告天龙鑫经营部围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告身份信息、（2019）川0106执异37号执行裁定书、（2018）川0106民初2808号民事判决书，被告刘述全围绕其诉讼主张提交了原被告身份信息、商品房买卖合同、收条、认购书、收据、房屋权属证书，装修、置办家具送货订货单、收据明细、物管费、水电气缴费明细收据、电视收视费发票，借款凭证、转账凭证、按揭贷款还款明细、中国工商银行个人还款凭证、个人贷款结清证明、中国工商银行个人业务凭证，陈祖明未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，根据原被告提交的相关证据，结合双方庭审陈述，本院确认如下事实： 陈祖明与王远琼系夫妻关系，刘述全与彭龙清系夫妻关系。2006年11月19日，陈祖明与成都豪诚置业有限公司签订《认购书》，约定陈祖明购买成都豪诚置业有限公司开发的“兰庭丽景”2-2-5号房，预计建筑面积132.6平方米，单价为1925元／平方米，享受9.6折优惠后，实际总售价为245045元。2007年3月20日，王远琼、陈祖明与刘述全达成合意，约定王远琼、陈祖明将上述房屋出售给刘述全，房屋位于天××镇××号，面积为132.6平方米，每平米1925元，房屋总价为245045元（按9.6折优惠），刘述全于当日向王远琼、陈祖明支付购房定金及前期费用共计82045元，余款170000元由王远琼、陈祖明将其在中国工商银行的按揭银行卡交给刘述全，由刘述全从2007年4月起使用此卡储存还贷，待刘述全还清贷款后，王远琼、陈祖明应协助刘述全在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。双方另约定了交房时间、违约责任、税费负担、争议解决方式等内容，并约定十日内将上述房屋交付给刘述全。当日，陈祖明向刘述全出具收到82045元购房款现金的收条。 2009年7月21日，天伟名石陶瓷厂销售部向案涉房屋地址运送瓷砖，购货人为“刘述全”。2009年9月23日，刘述全与彭州市博美装饰城圣保罗地板公司（以下简称圣保罗公司）签订购销及安装合同，约定由圣保罗公司为案涉房屋安装地板。同月28日，派克斯洁具彭州专卖店向案涉房屋地址处运送卫浴用品，收货人为“刘述全”。次月2日，彭州市天彭镇时代灯饰城向案涉房屋地址处运送灯具，收货人为“刘先生”。同月8日，刘述全在双虎家私订购沙发、茶几、床、床头柜、餐桌椅、休闲椅等家具，送货地址为案涉房屋地址。另，案涉房屋的燃气、数字电视户名均为刘述全，刘述全还向本院提交了案涉房屋的税费收据、维修费收据、部分物管费收据及部分水费收据。 2009年，王远琼、陈祖明取得案涉房屋房产证书后，双方补签了《房屋买卖合同》，就先前达成的合意进行再次确认，该合同载明，案涉房屋权属证书号为0059329，落款时间为2007年3月20日。2009年4月13日，陈祖明、王远琼取得案涉房屋的所有权证书（权0059329；王远琼监证0082415；陈祖明监共0017032）。2009年12月9日，王远琼、陈祖明取得上述房屋的国有土地使用证，载明房屋坐落于天××镇××单元××号。 自2007年4月开始，刘述全多次向王远琼银行按揭贷款偿还账户转入或存入房屋按揭购房款，由银行每月自动扣划贷款本息。2017年11月16日，刘述全向王远琼银行按揭贷款还款账户转入人民币26,146.32元提前结清了银行按揭贷款。次日，中国工商银行股份有限公司彭州支行作出《个人贷款结清证明》及委托书，载明案涉房屋抵押关系终结，可办理注销合同备案登记信息事宜。2018年5月，刘述全等人到房屋登记主管部门办理案涉房屋的过户登记未果。 另查明，2018年3月本院受理天龙鑫经营部诉四川省彭州市三益建筑工程有限责任公司、陈祖明买卖合同纠纷一案，后本院于2018年4月4日作出（2018）川0106民初2808号民事裁定书，裁定查封陈祖明名下价值770133.72元的财产。2018年4月12日，本院作出（2018）川0106执保650号协助执行通知书，请彭州市不动产登记中心协助执行以下事项：一、查封陈祖明所有的位于天××镇××单元××号房屋（权0059329）；二、查封陈祖明所有的位于天彭镇朝阳南路718号4栋2单元4层6号房屋（权0054229）；三、查封期限三年。2018年4月16日，本院向彭州市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。2018年7月10日，本院作出（2018）川0106民初2808号民事判决书，判决陈祖明向天龙鑫经营部支付货款本金及加价款总额410440.48元，并支付相应的违约金。该民事判决书于2018年10月30日发生法律效力。由于陈祖明未按照生效判决履行付款义务，天龙鑫经营部遂向本院申请强制执行，执行案号为（2018）川0106执6369号。执行过程中，陈祖明陈述其名下案涉房屋已于十余年前出售给刘述全，但未办理转移登记手续。后本院于2019年1月10日作出（2018）川0106执6369号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人陈祖明名下位于成都市彭州市房屋（权0054229）；二、查封被执行人陈祖明名下位于彭州市房屋（权0059329）；三、查封期限三年；四、查封期间不得擅自抵押、转让、变更和办理过户登记手续。同日，本院向彭州市不动产登记中心作出（2018）川0106执6369号协助执行通知书，通知彭州市不动产登记中心协助执行上述事宜。同月25日，本院向彭州市不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。 后刘述全就案涉房屋向本院提出案外人执行异议申请，本院于2019年6月27日作出（2019）川0106执异37号裁定书，裁定中止（2018）川0106执6369号案对位于彭州市房屋（权0059329）的执行。天龙鑫经营部对该裁定不服，于2019年7月11日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系金钱债权执行中，买受人刘述全对登记在被执行人陈祖明名下的不动产提出异议，结合本院查明的事实，刘述全提交的其与王远琼、陈祖明签订的《房屋买卖合同》能够证明其于法院查封前已签订书面买卖合同；其提交的各类家居装饰采购票据、水电燃气票据、物管费收据等证据能够证明其于法院查封之前已合法占有该不动产；其提交的收条、存款凭证、转账凭证、个人贷款结清证明等能够证明其已支付全部价款。 本案的争议焦点在于：第一，案涉房屋买卖合同是否属于合法有效的书面买卖合同；第二，案涉房屋未办理过户登记是否非因刘述全自身原因。针对第一个争议焦点，天龙鑫经营部认为案涉买卖合同的落款时间为2007年，但此时案涉房屋产权证书尚未办理，不可能明确房屋权属证书号，应属伪造；同时《房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，案涉合同违反了法律、行政法规的强制性规定，不属于合法有效的书面买卖合同。对此，本院认为，刘述全与王远琼、陈祖明于2007年就案涉房屋买卖事宜已达成合意，于王远琼、陈祖明领取案涉房屋产权证书后补签合同，虽然时间落在2007年，但根据合同记载的房屋权证号可知，合同签订时陈祖明已依法登记领取了权属证书，不违反法律法规的规定，该合同为双方真实意思表示，属于真实有效的书面买卖合同。针对第二个争议焦点，刘述全购买案涉房屋后积极履行合同，提前还清了贷款。由于办理房屋产权变更登记需要王远琼、陈祖明的配合，也需要准备相关权属证书材料，自2017年11月16日贷款结清之日至2018年5月，刘述全、王远琼、陈祖明到房屋登记管理机构申请转移登记，仅间隔半年时间，在《中华人民共和国民法总则》规定权利人向人民法院请求保护一般民事权利的诉讼时效期间为三年的情况下，不宜认定刘述全未在半年内办理转移登记手续的行为属于怠于行使权利。综上，本院认为刘述全对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，本院判决如下： 驳回金牛区天龙鑫建材经营部的诉讼请求。 案件受理费100元，由金牛区天龙鑫建材经营部负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏艳 人民陪审员  凃燕 人民陪审员  汪健 二〇一九年十月八日 书 记 员  敬馨