福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初3015号 原告：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福建省福安市城关金山北路37号。 诉讼代表人：郑向东，行长。 委托诉讼代理人：张神朋、张文静，福建韩诚律师事务所律师。 被告：叶少锋，男，1988年12月3日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：永乐（福建）房地产有限公司，住所地福建省福安市解放路1号财经大厦6层。 法定代表人：林昆，董事长。 原告中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称福安农行）与被告叶少锋、永乐（福建）房地产有限公司（以下简称永乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福安农行的委托诉讼代理人张文静到庭参加诉讼，被告叶少锋、永乐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福安农行向本院提出诉讼请求：1．叶少锋偿还福安农行借款本金481545.84元及利息（利息包括罚息、复利，截至2019年3月29日利息为100644.85元，此后利息按合同约定标准计算至实际本息还清之日止）；2．永乐（福建）房地产有限公司在叶少锋办妥坐落于福安市赛岐开发区的抵押登记手续之前对上述债务承担连带清偿责任；3．福安农行有权就叶少锋提供抵押的坐落于福安市赛岐开发区变卖款享有优先受偿权。事实和理由：2014年6月5日，叶少锋因购房需要与福安农行订立《个人购房担保借款合同》，约定：1．叶少锋向福安农行借款500000元，借款期限240个月；2．借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；3．借款期内产生的应付未付利息，在借款期内合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按照逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；4．还款方式为等额本息还款法，以1个月为一个还款周期；5．担保方式为阶段性保证＋抵押，叶少锋以坐落于福安市赛岐开发区的房地产提供抵押担保，并于2014年6月10日办理抵押权预告登记手续，由永乐公司提供阶段性保证担保，保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等；6．借款人未按期足额返还借款本息，福安农行有权提前收回已发放的借款和提前行使担保权。合同签订后，福安农行于2014年6月19日依约向被告已发放了借款500000元，但叶少锋自2016年1月19日起没有按合同履行偿还借款本息的义务，到2019年3月29日止，尚欠福安农行借款本金481545.84元及利息（包括罚息、复利）100644.85元。 叶少锋、永乐公司未作答辩。 福安农行围绕诉讼请求提交了《中国农业银行宁德分行发出农银宁安发［2014］297号关于赛岐经济开发区支行内部降格及更名的通知》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款还款汇总试算、预购商品房抵押权预告登记等证据。本院经审查认为上述证据内容明确、形式合法，均与本案具有关联，符合民事诉讼证据要求，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明的主要事实与福安农行诉称事实一致。另查明，案涉《个人购房担保借款合同》系叶少锋与中国农业银行股份有限公司福安市赛岐经济开发区支行于2014年6月5日签订的。2014年12月31日，中国农业银行宁德分行发出通知，将赛岐经济开发区支行内部降格为二级支行，从2015年1月1日起隶属福安农行管理。庭审中福安农行认为因永乐公司单方面的原因无法办理涉案房产的产权证，导致该房产至今无法办理抵押登记。还查明，叶少锋自2019年3月29日至2019年10月25日（即庭审之日）均无还款，截止至2019年3月29日，叶少锋结欠福安农行借款本金481,545.84元，及利息100,644.85元（其中包括罚息6770.64元、复利11,273.14元）。 本院认为，中国农业银行股份有限公司属于一级法人，分行、支行系根据法人授权经营管理。福安农行作为赛岐支行的上级机构，有权处分赛岐支行的债权债务，故可作为本案适格诉讼主体，向相关债务人主张民事权利。涉案借款合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律、法规禁止性规定，应受法律保护，合同各方均应按约履行义务。现福安农行已依约发放了贷款，叶少锋则负有足额按期偿还借款本息的义务，但叶少锋未能按约还款，其行为已构成违约，应当承担相应的还款及违约责任。永乐公司提供阶段性保证担保，应在合同约定的保证期限内承担连带保证责任。叶少锋提供涉案房产进行抵押担保，而该房产现在尚未取得不动产权属证书，仅办理抵押权预告登记，不能等同于不动产抵押登记，不直接产生优先受偿的效力，故福安农行主张对涉案抵押房产享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。叶少锋、永乐公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、叶少锋应于本判决生效之日起三日内偿还中国农业银行股份有限公司福安市支行借款本金481,545.84元和利息（利息包括罚息、复利，截至2019年3月29日利息为100,644.85元，此后至实际还款之日止的利息按双方签订的合同约定继续计算）； 二、永乐（福建）房地产有限公司在叶少锋办妥涉案房产的抵押登记手续之前对上述判决确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国农业银行股份有限公司福安市支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9622元，由原告中国农业银行股份有限公司福安市支行负担100元，被告叶少锋、永乐（福建）房地产有限公司共同负担9522元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  缪 月 人民陪审员  雷寿坤 人民陪审员  黄 茜 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  林 芳 书 记 员  刘 倩 附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 裁判文书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。