江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初4779号原告：吉安市城上城物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区安青路6号（万福花园会所），统一社会信用代码：91360802578766192G。法定代表人：刘剑，总经理。委托诉讼代理人：黄佳俊、刘臣，江西奋翼律师事务所律师。被告：刘新，男，1973年11月3日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：周雪敏，女，1976年12月13日出生，汉族，住址同上。原告吉安市城上城物业服务有限公司诉被告刘新、周雪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城上城物业公司的委托诉讼代理人黄佳俊、刘臣，被告周雪敏到庭参加诉讼。被告刘新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吉安市城上城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘新、周雪敏支付2016年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1760.4元及违约金528.12元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月11日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》。2016年4月1日至2016年12月31日，被告共拖欠原告物业费1760.4元。被告的行为损害了原告及小区其他业主的利益，故依据相关法律规定，诉请维权。被告周雪敏辩称：物业费我愿意缴纳，但原告的服务没有达到合同约定的标准，应该打折。小区的安防没有达到要求；北门门岗没有保安，不安全；电梯的广告收入和游泳池出租收入没有公示；合同上的物业费收费标准是1.25元，但原告的起诉书上是以1.5元的标准来计算；可视对讲和单元门禁米有安装；小区绿化很差；小区一直是农电，小区物业负责人承诺在2016年12月31日前安装好市电网，之前农电一直电压不稳，造成电器受损；我缴纳物业费那一年没有开物业费发票。被告刘新未作答辩。经审理查明：被告刘新、周雪敏系吉安市吉州区吉庆路2号达观天下小区3幢1-201室业主，房屋建筑面积130.37㎡。2015年5月11日，吉安市城上城物业服务有限公司与两被告签订了《前期物业服务合同》，由其为两被告居住的吉州区达观天下小区提供前期物业服务，双方约定物业服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理；环境及卫生；治安及消防秩序维护；交通秩序维护、装饰装修管理、物业档案资料管理等。双方约定的收费方式为：高层住宅按1.5元/月/㎡收取。合同签订后，因原告未完全履行合同义务，提供的服务存在瑕疵，被告遂以此为由拒不交纳物业费，原告则以被告未缴纳2016年4月1日至2016年12月31日期间物业服务费为由，向本院提起诉讼。以上事实有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、《前期物业服务合同》、照片及庭审笔录予以证实。本院认为，原告提供的《前期物业服务合同》合法有效，对被告有约束力。因原告已经提供了相应的物业服务，故其有权利向被告收取物业费。关于原告主张的滞纳金，虽然双方在合同中已就违约金进行约定，但被告并非无故拒交物业费，因此，原告的该项主张本院不予支持。关于收费标准的问题，虽然前期物业服务合同约定了收费标准，但原告并未提供证据证实该标准得到了物价部门的批复，原告在第一次收费是按1.25元/月/㎡收取的，故本院对双方实际履行的物业费计算标准予以确认。关于服务质量的问题。原告物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。本院在审理原告与小区业主偿付物业服务费系列案件过程中，经集中开庭审理，到庭涉诉业主均反映原告的服务管理不到位，并提交相关证据材料以印证其抗辩主张。综合业主提交的证据材料、原告的质证意见、原告提供的物业管理服务已涵盖全体业主且不可反割等特点分析，本院确认原告在履行小区共用部位维护、共用设施管理、公共场所清洁卫生、安全防范协助管理等合同义务时，其合同行为有一定缺陷且未能得到相关业主的认可，且被告反映的问题并非全是原告的服务范围，故本院酌定对原告诉请的物业服务费扣减20％，被告仅需向原告支付应缴80％的费用计1173.33元（9月*1.25元/月/㎡*130.37㎡*0.80）。综合原告自接手以来实际为业主提供物业管理服务，涉案集中审理的被告主张物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，本院已综合全案证据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费，被告以原告提供的物业服务存在严重缺陷，拒付全部物业服务费的理由不足，本院不予支持。需要指出的是，若物业公司在对小区进行服务的过程中出现缺陷和瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此循环，明显有碍于小区管理秩序，亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况，业主应主动的向物业公司以及行政主管部门反映，相关责任主体亦应就存在的问题予以改正，以提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳全部物业服务费。被告刘新经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证及抗辩的权利。综上所述，原告诉请被告偿付物业服务费，部分金额具有法律和事实依据，本院予以支持。被告提出的抗辩主张，部分于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告刘新、周雪敏偿付原告吉安市城上城物业服务有限公司物业服务费1173.33元，限本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告吉安市城上城物业服务有限公司负担17元，被告刘新、周雪敏共同负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨济浪二〇一九年十月三十一日书记员  郭 雨法条链接：一、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。