山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初87号原告：周桂英，女，1971年2月25日出生，汉族，住山东省威海市环翠区塔山中路****，现住威海市。委托诉讼代理人：闫少奇，山东京鲁律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路****。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东，住山东省威海经济技术开发区广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：兰立亭，男，1966年4月11日出生，汉族，住威海，住威海市高区iv>原告周桂英与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人闫少奇、被告委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加兰立亭为第三人，并于2019年6月26日、10月10日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人闫少奇、被告委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼，第三人兰立亭经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。周桂英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2.判令被告向原告交付百度城10号楼402室房产及车位281、265并协助办理过户手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原告与被告广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的百度城10号楼402室房屋及车位281、265，商品房总购房款1173600元。合同签订后，原告通过银行转账向被告支付373000元；剩余800600元，因被告欠兰立亭款项，而原告又欠被告800600元，三方折抵，原告付清了剩余房款，被告向原告出具了全部房款收据，并于2016年4月8日办理了商品房预告登记。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定被告破产重整。后原告接管理人通知，称原告不属于消费者购房人，因此不履行原、被告签订的合同。原告认为被告的理由不能成立，因原告在被告破产重整前已经与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，且已经支付了全部房款，原告与被告并不存在“以物抵债”的情形。原告与被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，被告依法应当向原告交付房产并办理过户手续。广信公司辩称，涉案3份商品房买卖合同系因被告欠第三人的借款本息无法偿还，双方协商以物抵债形成，原告并未就涉案合同向被告支付房款，因此原、被告之间实际是融资借贷关系，而非原告所称的房产买卖合同关系。在被告被裁定破产重整的情况下，涉案合同中约定的房产依然是被告的财产，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回：一、涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产登记前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的只能是债权，如继续履行双方为清偿债务为目的而签订的涉案房产买卖合同涉嫌构成个别清偿。原、被告双方以物抵债涉及的房产在没有进行不动产转让登记前，其产权依然属于被告，在被告被法院裁定破产重整后，该财产属于破产财产。在被告已被裁定破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债合同，实质上是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产，损害其他债权人合法利益，同时违反物权法定基本原则；同时也违反《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定，也扰乱了《企业破产法》第一条所规定的社会主义市场经济秩序。二、涉案房产在破产时不具备交付条件，涉案房屋买卖合同客观上无法履行。被告于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件。因此，在被告破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。同时，根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除。三、涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。企业破产后继续建设而投入的资金，依法属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账合同继续履行，实际上需要挪用被告其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。第三人兰立亭未到庭亦未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买百度城-10号-402房屋，建筑面积130.40平方米，单价为每平方米9000元，总价款1173600元；关于付款方式及期限，合同约定：签订合同前，原告已向被告支付定金117000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，原告应当在2015年11月25日前支付该商品房全部价款，纳入预收资金监管范围的商品房，出售的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，预售资金监管账户名称为威海广信房地产开发有限责任公司，账号为86×××18。上述合同签订当日，被告为原告出具收款收据2份，金额分别为373000元、800600元，事由均为百度城二期房款10-402，共计1173600元。2015年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》2份，约定原告购买百度城二期地下车库-265、281，建筑面积均为12.72平方米，价格均为6万元。2016年4月8日，原告就涉案房产百度城-10号-402房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房产在本院受理被告破产重整时尚未竣工，不具备交付条件。2017年12月27日，被告管理人向原告出具《通知书》，载明：管理人认为，就涉案房产及车位签订的《商品房买卖合同（预售）》属于为清偿原债务而签订以物抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人，管理人决定不再向原告交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于涉案百度城-10号-402房款是否已经全部支付。原告主张已全部支付，于第一次开庭时提交：证据1.恒丰银行个人业务回单1份，内容为：2015年11月23日，原告向被告账户转账373000元。证据2.第三人兰立亭出具的收条1份，内容为：“今收到周桂英现金累计800600元（此款为百度城二期房款10#楼402室房款及2个车位），兰立亭，2015年11月23日”；备注为“此收据在威海广信房地产开发有限公司开具收据后作废”。原告主张其按照被告指示向第三人支付剩余部分购房款。被告经质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，该款项是因涉案房屋在抵顶给第三人前已经办理了抵押，原告支付该款项的行为是为了办理银行解押手续，是被告与第三人之间以物抵债协议履行的一个步骤，该款项打到被告在恒丰银行海阳分行设立的保证金账户，账号为：85×××47。对证据2，被告认为，对证据的真实性不予认可，因被告与第三人之间是以物抵债关系，第三人为配合原告本次诉讼而为原告出具的该收条，没有实际意义，原告如果确实向第三人支付了相关款项，应提供流水予以证明，而不仅仅是第三人出具的收条，且被告从未向原告出具过任何指示，如双方真正存在房产买卖关系，原告应依据合同约定向被告支付款项。原告于第三次开庭时提交：证据3.购房付款通知书、被告原法定代表人姚书诚出具的证明各1份，付款通知书内容为：“周桂英，你购买的威海广信房地产开发有限责任公司开发的百度城二期住宅10号楼402室，总购房款1173600元，已交首付款373000元，现通知你将剩余的房款800600元交给兰立亭，威海广信房地产开发有限责任公司2015年11月23日”。被告原法定代表人姚书诚出具的证明内容为：“本人姚书诚，身份证号，原系威海广信房地产开发有限责任公司的法定代表人，2015年11月周桂英来我公司购买房子的时候，公司考虑到欠兰立亭的钱，为了偿还兰立亭的债务，我公司就要求周桂英将部分购房款直接支付给了兰立亭，以抵销我公司欠兰立亭的欠款。”证据4.取款记录一宗，证明原告向第三人支付款项的来源。被告经质证认为，对证据3的真实性及证明内容均不予认可，购房付款通知书加盖的被告印章所盖位置明显与常理不符，而且据被告财务人员称，在被告进入破产程序时，加盖被告印章的空白纸有一部分流落在外，在第一、二次开庭时，原告并没有提交该证据，现被告有充分理由认为该证据是原告为应付本次诉讼利用原有加盖印章的空白纸编造而成；对于被告原法定代表人姚书诚出具的证明，依据证据规则，证人应出庭作证方具有证据效力，且被告原法定代表人与原告及第三人均有利害关系，被告已进入破产程序，原法定代表人出具的证言已不能代表被告，因此该证据没有证明力，应不予采信。对于证据4的真实性被告没有异议，但认为不能证明原告的主张，原告并没有提供证据证明相关凭证上载明的周家喜、孙淑芹及周永利与原告的关系，并且原、被告签订购房合同的时间是2015年11月25日，而孙淑芹及周永利取款的时间在2015年1月28日、4月13日、4月22日以及7月24日，上述时间与合同签订时间相差十个月左右，原告不可能在签订合同之前如此长的时间就准备房款，该部分取款凭证应是原告为应付本次诉讼而借用他人的，不能证明原告涉案房款的资金来源。本院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对上述证据认定如下：对证据1恒丰银行个人业务回单，被告对其真实性无异议,但主张该款项系为办理银行解押手续，但并未提交证据证明，本院对被告该主张不予认定，对原告已付373000元购房款的事实予以认定。对证据3购房付款通知书、被告原法定代表人姚书诚出具的证明，被告对其真实性有异议，且第一次开庭时原告陈述“被告让原告向兰立亭支付购房款，原告并没有书面的证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告在第一次庭审中陈述称指示付款没有书面证据，其后又提交上述证据，其所称在第一次开庭之后去找被告原法定代表人，根据提示找到了该购房通知书，前后矛盾且不具合理性，故原告未提供充足的相反证据推翻其在前陈述，对原告提交的证据3，本院不予采信。被告对证据2兰立亭出具收条的真实性不予认可，对于证据4取款记录认为无法证实其主张，因被告指示原告向第三人付款的事实不能认定，即使第三人收到原告房款，上述证据本身亦不能证明系根据被告指示付款，故本院对证据2及证据4与本案的关联性不予认定。因此，应认定原告并未按《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告支付剩余房款。二、关于涉案地下车库的房款是否已经支付。对于涉案百度城二期地下车库-281、265号，原告主张属于被告赠送，被告不予认可。原告对此未提交证据证明，其主张与该两车位《商品房买卖合同（预售）》中关于价格为6万元的约定不符，对该主张本院不予采信，故应认定涉案地下车库-281、265所约定的支付价款的义务，原告并未实际向被告履行。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，因此原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。本案中，对于涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的支付百度城-10号-402房屋价款的义务，原告仅支付373000元，余款并未实际向被告履行；对涉案地下车库-281、265所约定的支付价款的义务，原告亦未向被告履行。涉案房产及车位在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。依据上述法律规定，涉案3份《商品房买卖合同（预售）》属于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除。原告主张其属于消费者购房人，被告管理人解除合同没有事实和法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。对于涉案房产百度城-10号-402的房款，原告仅支付373000元，对于百度城265、281号地下车库的价款，原告并未支付，均未达到上述规定的“全部或大部分”款项，因此原告并不享有消费者优先权，被告管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知原告解除上述3份《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效，原告不享有预告登记所产生的相关权利。综上所述，原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；因涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除，故原告要求被告向其交付涉案房产及车位并协助办理过户登记的诉讼请求，在破产程序中依法不应支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下：一、确认原告周桂英与被告威海广信房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告周桂英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告周桂英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  崔 敏二〇一九年十月十五日书 记 员  李英男