福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8393号 原告：李光明，男，汉族，1963年5月15日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：王坪，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婵君，福建融成律师事务所律师。 被告：福州新纪龙房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市台江区长汀路厂房。 法定代表人：张华斌，总经理。 被告：叶明英，女，汉族，1969年2月25日出生，住福建省寿宁县。 福州新纪龙房地产开发有限公司与叶明英共同委托诉讼代理人：杜昌敏、徐金标，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福建广宇房地产开发有限公司，住福建省福州市鼓楼区湖头街****楼架空层。 法定代表人：傅培坤，总经理。 委托诉讼代理人：宋建文，该公司员工。 原告李光明与被告福州新纪龙房地产开发有限公司、叶明英、第三人福建广宇房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光明及其委托诉讼代理人王坪、廖婵君，被告福州新纪龙房地产开发有限公司、叶明英的共同委托诉讼代理人杜昌敏、徐金标，第三人福建广宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李光明向本院提出诉讼请求：1.确认福州新纪龙房地产开发有限公司与叶明英之间的房屋买卖合同无效；2.确认福州市鼓楼区房屋所享有的拆迁安置补偿权益归李光明所有。3.本案全部诉讼费用由福州新纪龙房地产开发有限公司和叶明英共同承担。事实与理由：一、诉争房屋系李光明自建。1.根据1996年5月20日，由福建广宇建筑设计院与福州市郊区琅岐挺进建筑队签订的《施工合同》记载，琅岐承建的范围是A型七栋、B型三栋、湖心岛土建部分。该承建范围不包括本案诉争房产。2.根据（2008）鼓民初字第2720号已生效民事判决记载，福州新纪龙房地产开发有限公司（以下简称新纪龙公司）与福建广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇公司）共同提供《建设工程规划许可证》编号：榕规（2005）建字第00008号，以证明琅岐建筑队只施工了1-11栋别墅，面积为3586.1平方米。上述事实得到新纪龙公司、广宇公司的自认，且法院采纳该证明对象。综上，从上述证据分析，《建设工程规划许可证》形成于2005年，2005年时已存在该诉争房产，而2008年另案诉讼时，新纪龙公司、广宇公司均自认诉争房产不是由其或琅岐建筑队建造的。结合琅岐建筑队前法人叶华平的证词进一步证明，本案诉争房产是李光明自建。二、新纪龙公司、第三人广宇公司均确认其不享有诉争房产的所有权。1.根据新纪龙公司、广宇公司于2002年12月26日签订的《左海渡假村项目转让合同》第二项第2条记载，别墅4#、5#、8#、10#、12#五栋别墅，面积约1576.86平方米，广宇公司以预售形式已经出售；第六项第6条记载，新纪龙公司不得对4#、5#、8#、10#、12#五栋广宇公司已出售的房产主张所有权，并应配合广宇公司以新纪龙公司的名义办理相关售楼手续。2.根据新纪龙公司、广宇公司于2003年11月10日签订的《左海渡假村项目转让合同补充协议书》第4条记载，“左海渡假村”李光明占12#别墅，面积250平方米，广宇公司按3000元/平方米计算，总计75万元转让给新纪龙公司。综上，根据该补充协议书及"左海渡假村"项目转让合同可进一步证实新纪龙公司、广宇公司在签订合同时明确知晓其对该诉争房产不享有处分权、所有权。诉争房产的所有人一直是李光明，新纪龙公司及广宇公司均无权处分该诉争房产。三、李光明一直居住在诉争房产内至诉争房产被拆迁。根据李光明提供的五凤街道左海社区的证明、用电情况、福州凤凰房屋拆迁工程处通知等一系列的证据，可充分证实，该诉争房产一直由李光明使用、居住。综上，李光明认为，通过上述证据盖然性分析，可反映诉争房产是李光明自建，李光明是该诉争房产的使用人、所有人。四、新纪龙公司与叶明英之间签订的商品房买卖合同无效。1.根据上述证据论述，李光明认为，本案诉争房产是李光明的个人财产，不得对外进行转让。2.新纪龙公司与第三人签订的《“左海渡假村”项目转让合同》第二项第2款记载，新纪龙公司与第三人进行项目转让时已明确知晓诉争房产已出售。新纪龙公司在明确知晓诉争房屋属于李光明所有的情况下，擅自将诉争房屋再次出售给叶明英已严重损害李光明的合法权益。李光明认为，上述买卖行为属于一房二卖，系无效行为。3.通过叶明英与新纪龙公司签订的商品房买卖合同记载，本案诉争房350平方米，价格200万元。但李光明从不动产登记中心了解，该诉争房屋的面积为254.3平方米，实际面积相差100平方米左右。若叶明英作为诉争房产的实际所有权人，按照常理在购买后会第一时间要求李光明腾空并交付诉争房产，但自始至终，该诉争房产在被拆除前一直由李光明居住。从上述三点分析，李光明认为叶明英与新纪龙公司存在恶意串通，虚假交易。五、诉争房产所享有的拆迁安置补偿权益归李光明所有。诉争房产由李光明出资建造使用且一直居住至拆迁前。目前，因诉争房产已被合法拆除，物权已经消灭，无法进行诉争房产的确权。根据《建设工程规划许可证》榕规（2005）建字第00008号记载诉争房产面积为253.4平方米，以及福州市不动产登记档案馆提供的《建设工程规划许可证》榕规（2002）建313号材料显示，本案诉争房产面积为253.4平方米。通过上述材料可以明确本案诉争房产面积为253.4平方米。根据鼓楼区城建房屋征收工程处于2017年11月14日出具的《承诺函》记载，本案诉争房产的货币补偿单价为4.2-4.7万每平方米。综上，李光明认为，虽诉争房产已灭失，李光明主张诉争房产的确权已无实质意义，但诉争房产所对应的拆迁安置补偿款等权益仍冻结在征收工程处，李光明作为诉争房产的所有人有权享有诉争房产所对应的拆迁权益。 福州新纪龙房地产开发有限公司辩称，一、李光明违反法律明确规定，在庭审辩论终结，且庭审活动结束后违法提交所谓证据、变更诉讼请求，我们坚决反对，也希望法庭能够依法不予采信其违法提交的所谓证据，拒绝其变更诉讼请求。二、本案房屋权属明确，不存在所有权争议，即使从李光明提交的证据及陈述中也明显可以看出，仅是涉及工程款问题而不是房屋所有权问题。当时左海渡假村这个项目，有两个施工队承建施工，1-11号别墅是由琅歧施工队施工，综合服务楼是晓沃施工队施工，当时的12号别墅原本是作为综合服务楼附楼的配套建筑一并由广宇建筑设计院设计并交由晓沃施工队承建施工的。在本案起诉之前，根本就不存在李光明主张12号别墅所有权的问题，并且，其第一次提交的《民事起诉状》第二页第9、10行，也仍然表述为“在未付清李光明投资兴建案涉房屋工程款情况下”，这里使用的也仍然是“工程款”这个说法。李光明第一次举证的证据由李光明之兄李光挺于2008年4月8日出具的《关于筹建11号楼及工程造价说明》，以及2008年4月10日出具的《报告》，都是表述为“工程款”，主张案涉别墅的工程款结算的问题。新纪龙公司在这两份文件上说明的文字内容也都是载明由李光明与广宇公司进行工程款的结算。在《关于筹建11号楼及工程造价说明》上新纪龙公司最后一句载明“届时工程款结清，李光明搬出该房交于新纪龙公司，在此期间新纪龙公司不影响李光明的居住。”晓沃施工队的工程款已经结算支付，工程款已经结清。但后来因为福州市政府从2008年决定要拆迁后，一直拖延十年之久没有实施拆迁，所以才导致李光明一直占住12号别墅到去年拆迁。因此，李光明与新纪龙公司之间长期以来存在的至多是关于12号别墅的工程款结算方面的争议，而不存在所有权的争议。李光明无权主张12号别墅的所有权，更不能以工程款有争议转而主张所有权。两种法律关系不应混淆。三、根据物权法定原则，左海渡假村项目的建设工程用地、规划、预售许可等一整套的审批文件证明案涉12号别墅是属于新纪龙公司所有并有权处分，李光明无权主张所有权或其拆迁补偿权益。在我国严格的土地及房地产工程建设审批制度下，新纪龙公司从广宇公司受让左海渡假村项目后，即依法取得整个项目包括案涉的12号别墅的土地使用权、规划许可、预售许可等权利。在此情况下，李光明不可能在别人的土地上“自建”房屋并“原始取得”房屋所有权。同时，也没有任何证据证明广宇公司或新纪龙公司将案涉12号别墅以任何形式出售予李光明，李光明主张其通过购买方式来“继受取得”所有权没有依据。况且，在李光明的诉状以及举证上，关于诉争的12号别墅的权益的主张上其逻辑存在严重矛盾之处。李光明一方面认为其因承建12#别墅而与广宇公司是施工承包关系，另一方面却主张12#别墅是其自筹自建，拥有12#别墅的所有权；一方面主张其“原始取得”12#别墅，另一方面却主张12#别墅“已出售给李光明”，12#别墅是其购买所得从而“继受取得”；一方面主张承建12#别墅的工程款，另一方面却要求12#别墅的所有权。四、新纪龙公司有权将12号别墅出售予叶明英，《商品房买卖合同》真实合法有效。新纪龙公司是左海渡假村的建设单位，依法取得12号别墅的预售许可，有权对外进行出售。与叶明英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，不存在李光明所述“恶意串通”等情形。而且《商品房买卖合同》签订后，叶明英已经支付了全部的购房款，12#别墅的所有权属于叶明英，李光明无权要求12号楼房屋所有权和拆迁补偿款归其所有。在叶明英购买付款后，由于遇上市政府的拆迁，以及李光明主张工程款的问题，导致迟迟无法向叶明英交付。综上，请求驳回李光明的全部诉讼请求。 叶明英辩称，同新纪龙公司的答辩意见。补充如下：福州新纪龙房地产开发有限公司是案涉房产的开发建设单位，持有行政机关颁发的商品房预售许可证，向叶明英出售由其开发建设的案涉房产，合法有效。第一，李光明并非案涉房产的开发建设方，也未提供证据证明其拥有案涉房产的所有权，其主张案涉房产的所有权无事实和法律依据。第二，叶明英购买案涉房产已经合理审查了福州新纪龙房地产开发有限公司的相关权属和资质，主观善意。福州新纪龙房地产开发有限公司具有销售案涉房产的预售资格，2008年1月22日叶明英与福州新纪龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，程序合法，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三，叶明英与福州新纪龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，已经支付全部的购房款，案涉房产的所有权属于叶明英，与李光明无关。第四，李光明无故强行占住案涉房产，导致福州新纪龙房地产开发有限公司无法将案涉房产交付给叶明英，严重侵害叶明英的合法权益。综上，应驳回李光明全部诉讼请求。 福建广宇房地产开发有限公司述称，1、李光明超过法定期间变更诉讼请求，依法不予准许；2、李光明从第一次的诉讼、举证都一直强调当时钟明天有答应这块地给他，同时李光明又是工程纠纷，钟明天答应给李光明地块，但并没有任何证据证明其说法成立，因此李光明不具有12号别墅的所有权；3、左海渡假村用地规划许可涉及12号别墅都是属于新纪龙所有，李光明无权主张所有权及拆迁补偿权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1996年5月，甲方福建广宇建筑设计院为建设单位与乙方连江晓沃建筑公司为施工单位签订了建筑工程施工合同。该合同第六条第一项约定，该工程经双方协议同意，由乙方包干造价总额进行100%垫款施工，一直至本工程止。待竣工验收5天后，甲方必须付还乙方所垫工程款的80%，余下款项待工程验收决算后再付17%；尚余3%待保修期满后3天内一次性付清乙方所有的尾款。甲方法人代表处盖有钟明天印，乙方法人代表处盖有陈益光印，委托代理人处有李光明签字。早期未对湖心岛土建部分编号，所以诉争房产编号为11号，后来福州新纪龙房地产开发有限公司向建设部门申报房产登记手续时，将湖心岛土建部分也编了栋号，号码为11号，所以诉争房产编号变更为12号。故本案中11号，12号楼均指涉案房产。2002年12月26日，甲方福建广宇房地产开发有限公司与乙方福州新纪龙房地产开发有限公司签订了《“左海渡假村”项目转让合同》，约定乙方不得对12＃在内的五栋甲方已出售的房产主张所有权，并应当配合甲方以乙方的名义办理相关售楼手续，双方在乙方过户后应对此部分再行签订补充协议。2003年11月10日，甲方福建广宇房地产开发有限公司与乙方福州新纪龙房地产开发有限公司签订了左海渡假村项目转让合同补充协议书。在该协议书第一条第四项写明“左海渡假村”李光明所占12＃别墅，面积250平方米，甲方按3000元／平方米计算，总计750000元转让给乙方。2008年4月8日在“关于筹建11号楼及工程造价事宜说明”中，可知，李光明有该11号楼二层及一层楼梯间的使用权，在该说明左下写道“同意李光明在30日内尽快与广宇公司结算。新纪龙公司将在其双方协商工作联系上给予。如双方同意，新纪龙公司对其结算后的工程款进行代扣代付，妥善完成财务手续和税收工作。届时款结清李光明搬出11＃楼，交给新纪龙。在此期间新纪龙公司不影响李光明居住”，后有黄瑞锋签字，福州新纪龙房地产开发有限公司盖公章，2008年4月8日。2008年4月8日福州市鼓楼区五凤街道左海社区于2017年11月14日出具证明，李光明和其家人从1996年10月至今住在（原11号楼）。福州市鼓楼区城建房屋征收工程处向李光明发了搬家顺序号，载明“门牌号××楼被征收（该二字被黑色笔划掉）改为使用人李光明，已于2017年11月15日签订征收安置协议书并已封房，特发搬家顺序号并以此做为抽签领取选房顺序号的依据”。福建省晓沃建设工程有限公司于2018年3月28日出具了左海服务楼渡假村项目工程款结清证明，证明福州新纪龙房地产开发有限公司于2008年4月11日已把“左海服务楼渡假村”项目的工程尾款全数汇给福建省晓沃建设工程有限公司账户。二者关于项目工程的债权债务已全面结清。福州新纪龙公司于2018年7月25日提交的照片显示，鼓楼区湖头街123号左海渡假村整个项目已经被拆除。 另，2003年7月11日福州新纪龙房地产开发有限公司取得鼓楼区湖头街123号国有建设用地使用权（权证号：榕国用（2003）第00152400141号）。2004年3月，福州新纪龙房地产开发有限公司取得左海渡假村1—5号、7——13号楼预售许可证（商品房预售许可证证号：（2004）榕房许字第1769号）。2008年1月22日，福州新纪龙房地产开发有限公司与叶明英签订《商品房买卖合同》，约定叶明英购买鼓楼区房产，购房款按套计算为2000000元。叶明英于2008年1月29日支付购房款620000元，于2008年3月14日支付购房款1380000元。 本院认为，本案争议焦点为一、诉争房产福州市鼓楼区的权属归属；二、福州新纪龙房地产开发有限公司与叶明英间签订的商品房买卖合同的效力。 关于争议焦点一：根据《中华人民共和国物权》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案李光明主张其享有诉争房产所有权，但其提供的证据仅能证明其参与诉争房产的建设与施工，并无房产权属登记薄等法定证据，交纳水电费等居住证明均无物权法定证明力。李光明与福建广宇房地产开发有限公司间的建设施工等纠纷，不属于本案审理范围，李光明可另行主张。诉争房现已拆迁，拆迁权益是基于不动产所有权所取得的权益，李光明未能证实其享有诉争房产所有权，故其请求确认福州市鼓楼区房屋所享有的拆迁安置补偿权益归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二：李光明主张福州新纪龙房地产开发有限公司与叶明英间签订的商品房买卖合同无效，应举证证实买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。本案中李光明未能证实其享有诉争房产所有权，亦未证实其商品房买卖合同的签订侵害了其对福建广宇房地产开发有限公司享有的债权等合法权益。福州新纪龙房地产开发有限公司持有诉争房产权属文件，其与叶明英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效的，且叶明英已经支付了全部的购房款，目前尚无证据证明存在侵害李光明合法权益的情形，亦未发现存在其他无效的情形。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回李光明的全部诉讼请求。 本案受理费12100元，保全费4020元，均由李光明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  肖济宁 审判员  林 巧 审判员  罗登煌 二〇一九年十月二十八日 书记员  黄 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。