福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初2478号 原告：郑某3,男,1971年6月1日出生,汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：黄种钊，系福建旭尧律师事务所执业律师。 原告：郑某1（系郑某3的女儿）,女,2002年2月22日出生,汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：郑某3,男,1971年6月1日出生,汉族，住福建省永泰县。 原告:郑某2（系郑某3的儿子）,男,2004年6月19日出生,汉族,住福建省永泰县。 郑某1、郑某2的法定代理人:郑某3,男,1971年6月1日出生,汉族,住福建省永泰县。 被告：福建伟恒通房地产开发有限公司，住所地福建省永安市燕西福维花园20幢2单元602室。统一社会信用代码:913504815692597111。 法定代表人:陈芳,职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘宝军，系福建永杭律师事务所执业律师。 原告郑某3、郑某1、郑某2与被告福建伟恒通房地产开发有限公司（以下简称伟恒通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某3、郑某1、郑某2及郑某3的委托诉讼代理人黄种钊、郑某1的委托诉讼代理人郑某3、郑某1、郑某2的法定代理人郑某3、被告伟恒通公司的委托诉讼代理人潘宝军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某3、郑某1、郑某2向本院提出诉讼请求，判令：1.伟恒通公司立即办理永安市城区东坡路1558号澜山世纪7幢1单元701室房屋所有权初始预登记;协助郑某3、郑某1、郑某2办理该房屋的所有权属证书；2.伟恒通公司因逾期交房而向郑某3、郑某1、郑某2支付违约金合计164749.76元（按588392元的日万分之2的违约金从2015年8月1日计算至2019年6月1日止，即588392元ｘ0.02%ｘ1400天＝164749.76元）,并继续从2019年6月2日起支付违约金至交房之日止；3.伟恒通公司因逾期办证而向郑某3、郑某1、郑某2支付违约金合计129446.24元（按588392元的银行同期贷款利率的违约金从2015年8月1日计算至2019年6月1日止，即588392元ｘ0.5%ｘ44个月＝129446.24元）,并继续从2019年6月2日起支付违约金至郑某3、郑某1、郑某2取得讼争房屋所有权证书止。以上合计294196元；4.伟恒通公司承担全部诉讼费用。诉讼中，郑某3、郑某1、郑某2变更诉讼请求为原诉讼请求第2逾期交房的违约金部分增加，按日万分之1.5计算的部分金额为16239.62元，第3项逾期办证的违约金增加，按日万分之1.8计算的部分金额为93307.2元，原诉请合计294196元，因增加诉讼请求所以合计变为：403742.82元。事实与理由：2013年10月12日,郑某3与妻子陈春虹（2018年8月15日死亡）和伟恒通公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定:郑某3、陈春虹向伟恒通公司购买其开发的城区东坡路1558号澜山世纪7幢1单元701室号房,建筑面积共93.87平方米的商品房,总价款为588392元;郑某3、陈春虹应干2013年10月12日首付178392元,余款410000元,办理银行贷款:伟恒通公司应于2015年7月31日前将符合约定条件的房屋交付给郑某3、陈春虹:伟恒通公司逾期交房不超过90日,本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,伟恒通公司应向郑某3、陈春虹支付已付款的日万分之2的违约金;伟恒通公司应于商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,应在交房后12个月内受郑某3、陈春虹委托办理并取得该房屋的所有权证书,否则若郑某3、陈春虹不退房的情况下,伟恒通公司应按银行同期贷款利率每日按郑某3、陈春虹已付款支付违约金给郑某3、陈春虹;合同自签订之日起生效等。合同签订后,郑某3、陈春虹按约定履行付清全部购房款义务,伟恒通公司于2013年12月13日开具了首付款178392元的发票给郑某3、陈春虹（发票号为00653212）,于2014年07月03日开具了余款410000元的发票给郑某3、陈春虹（发票号为00268781）,共计购房款588392元.2018年8月15日,陈春虹意外去世。2019年4月29日,陈春虹的继承人向永安市公证处办理了公证,陈春虹的涉案房产由郑某3、郑某1、郑某2继承。截至起诉日,郑某3、郑某1、郑某2仍未收到伟恒通公司的收房通知书,伟恒通公司也未按合同约定办理该房屋的所有权初始预登记,也未将该房屋的所有权证书办给郑某3、郑某1、郑某2,也未向郑某3、郑某1、郑某2书面说明无法按期交房的原因,郑某3、郑某1、郑某2认为,伟恒通公司延迟交房既不存在法定的免责事由,也不存在约定的免责事由,违约事实明显,给郑某3、郑某1、郑某2带来金钱和时间上的多重损失,严重损害了郑某3、郑某1、郑某2的合法权益,为了维护自身的合法权益,特向法院提起诉讼,请求判如所请。 伟恒通公司辩称，一、郑某3、郑某1、郑某2陈述的不是事实，依法不能受到支持。首先，郑某3、陈春虹于2013年10月12日与伟恒通公司签订《商品房买卖合同》，但郑某3、陈春虹仅于签订合同当日支付了首付款，其后就违反合同约定，未及时办理购房按揭，经伟恒通公司多次催促，于2014年7月3日方办理了按揭，根据双方的合同约定，郑某3构成违约在先，依法应承担违约责任。其次，郑某3、陈春虹与伟恒通公司关于交房时间，经双方多次协商并变更了交房时间，其中有2015年7月20日双方第一次协商变更交房时间为2016年6月30日，之后双方对交房的时间又进行了多次变更，故郑某3、郑某1、郑某2计算逾期交房违约金的时间是错误的，依法不能受到支持。二、郑某3、郑某1、郑某2的诉求没有事实依据和法律依据，不能受到支持。1、伟恒通公司具有约定的延期交房事由，应当免除责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因非出卖人所能控制的原因造成延期交付的，出卖人在发生之日起90日内通知买受人”的约定，结合本案事实，2014年起由于银行压缩向房地产企业贷款，以及同样象郑某3一样无法及时办理按揭贷款的现象出现，仅无法办理按揭贷款的资金就达1012万。另外，永安市政府为了保障买受人的利益，化解房地产企业的风险，对房地产企业也从各方面进行监管，包括资金的使用及分配，为制定该化解方案也进行了长达6个月时间的整合、协调，伟恒通公司均有及时通知郑某3，故上述情况均不是伟恒通公司所能控制的原因，不应当承担逾期交房的违约责任。2、退一步说，即使要计算违约金，郑某3、郑某1、郑某2计算逾期交房违约金也过高，也不能受到支持。首先，根据《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《商品房买卖合同解释》第16条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第17条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”结合本案事实，伟恒通公司认为由于上述不是伟恒通公司所能控制的原因情况的出现，并且伟恒通公司均及时告知了郑某3，经与郑某3多次协商已经对合同条款进行变更，故郑某3、郑某1、郑某2的损失应当按房屋租金为标准进行计算，郑某3、郑某1、郑某2计算逾期交房违约金过高，不能受到支持。3、郑某3、郑某1、郑某2主张房屋所有权初始登记及逾期办证的违约金，也是不能受到支持。根据郑某3与伟恒通公司签定的《商品房买卖合同》第十四条约定，前提条件是商品房交付后，故郑某3、郑某1、郑某2的主张不能受到支持。4、郑某3、郑某1、郑某2的主张也已经超过诉讼时效，依法也不能受到支持。综上所述，依法驳回郑某3、郑某1、郑某2的诉讼请求。 郑某3、郑某1、郑某2围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、郑某3、郑某1、郑某2身份证复印件各一份，证明郑某3、郑某1、郑某2的主体身份情况；二、《商品房买卖合同》复印件一份，证明：1.商品房买卖的事实。2.违约金约定的事实。3.商品房买卖合同里面确定的交房时间；三、销售不动产统一发票复印件二份，证明郑某3、郑某1、郑某2已全额付款；四、公证书复印件一份，证明：因郑某3的老婆去世，所以遗产转移给两个子女郑某1与郑某2；五、伟恒通公司企业信息复印件一份，证明伟恒通公司的身份信息；六、《个人住房借款合同》复印件一份，证明郑某3于2014年3月21日签订《个人住房借款合同》就开始还贷；七、2015年10月16日《“澜山世纪”项目公告》复印件一份，证明伟恒通公司公告出来确认逾期交房违约金按已缴付购房款按日万分之3.5计算；八、2016年5月12日《“澜山世纪”延期交房有关事项复函》复印件一份，证明伟恒通公司延期交房违约金按购房已支付购房款日万分之3.8计算。 伟恒通公司向本院提交了以下证据：一、营业执照副本、法人身份证明复印件各一份，证明伟恒通公司的身份；二、延期交房通知书、ＥＭＳ快递复印件各一份，证明郑某3与伟恒通公司协商确定变更交房时间的事实；三、《永安市房地产风险化解方案》复印件一份，证明不是伟恒通公司所能控制的原因造成延期交付；四、未按时办理按揭贷款的客户明细复印件一份，证明购买人逾期办理按揭金额达1000多万，造成伟恒通公司延期交房的事实，也证明不是伟恒通公司所能控制的原因造成延期交付。 对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院结合庭审查明的事实及双方争议的焦点主要在于伟恒通公司逾期交房是否构成违约，以及违约金如何计算的问题，对此，予以分析和综合认定如下： 1、伟恒通公司未按《商品房买卖合同》第八条约定于2015年7月31日前交房，即构成违约，与郑某3、陈春虹是否办理按揭贷款手续并无必然联系。虽然《商品房买卖合同补充协议》第1条第（1）项规定，需办理按揭或公积金贷款的，应当在七天内备齐贷款银行材料，银行所需材料清单已由出卖人在之前交付买受人，伟恒通公司据此认为郑某3、陈春虹已收到银行按揭材料后却未在七天内备齐按揭材料，属违约行为，但《商品房买卖合同补充协议》第1条第（3）项同时又规定，按揭贷款是否获得批准及以批准的具体金额和按揭年限以贷款银行的最后审批为准、第（4）项规定，经贷款银行审批批准同意贷款，买受人必须根据贷款银行要求，在规定时间于指定地点与银行签定《个人住房借款合同》及办理按揭贷款的其他手续（包括抵押登记、保险、公证等（如有）），否则视为买受人违约，按合同第七条及本条（3）款约定处理，而且伟恒通公司也在答辩状中也承认，2014年起由于银行压缩向房地产企业贷款，以及同样像郑某3一样无法及时办理按揭贷款的现象出现，仅无法办理按揭贷款的资金就达1012万，这与郑某3庭审中陈述的“2013年11月12日签了《商品房买卖合同》后，41万元的按揭贷款一直等开发商通知，直到2014年3月21日售楼部才通知我们去办理按揭”的事实一致，因此伟恒通公司辩解郑某3、陈春虹七天内未备齐按揭材料构成违约，以及2014年7月3日金额为41万的销售不动产发票证明了郑某3、陈春虹逾期按揭贷款构成违约的事实和理由均不能成立，不予采纳，郑某3对此的陈述予以采信，对郑某3提交的证据《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票及所要证明的事实予以采信。（2）伟恒通公司提交《永安市房地产风险化解方案》，并提出根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2款规定，因非出卖人所能控制的原因造成延期交付的，出卖人在发生三日起90日内通知买受人，其可以延期交房，并免除责任，但第2条只规定可以延期交房，并没有免除责任的规定。实际上，伟恒通公司在2014年起银行压缩房地产企业贷款时，还在《“澜山世纪”项目公告》和《“澜山世纪”延期交房有关事项复函》作出承诺，按期交房并赔偿付违约金，因此其要求免除责任的理由不能成立，不予采纳。对伟恒通公司提交的证据《永安市房地产风险化解方案》的真实性没有异议，但对其所要证明的不是其所能控制的原因造成延期交付的事实，不予采纳。 2、（1）伟恒通公司认为郑某3提交的《“澜山世纪”项目公告》和《“澜山世纪”延期交房有关事项复函》是从业主群里面得来的，属于电子数据图片，公告必须对外公布才属于承诺，郑某3无法提供伟恒通公司有张贴的事实，所以不能作为本案的证据，以及这二份公告材料均明确写明按商品房买卖合同相关条款规定如期缴付购房款的业主为前提，而郑某3逾期按揭不属于该公告的适用主体。本院认为，郑某3虽然是从业主群里取得，但该二份材公告料均盖有伟恒通公司公章，未作废，具有对外效力，原件庭审上也交予伟恒通公司核对，其真实性、合法性和关联性均无异议，业主在群里发布予以周知，伟恒通公司至今未提出书面异议的证据，应视为伟恒通公司默认对外公告及承诺担责任的一种方式。此外《商品房买卖合同》第六条第3款只规定郑某3的41万元办理银行贷款，但并没有规定什么时间办理贷款，实际上伟恒通公司在等银行额度，没有额度就无法办理按揭贷款，之后银行额度批下来了，伟恒通公司售楼部立即通知郑某3、陈春虹去办理按揭贷款手续，因此郑某3、陈春虹不属于逾期按揭，应认定为如期缴付购房款，适用于公告的主体，故伟恒通公司对此的辩解理由均不能成立，不予采纳。对郑某3提交诉的证据《“澜山世纪”项目公告》和《“澜山世纪”延期交房有关事项复函》均予以采信。（2）伟恒通公司在《“澜山世纪”项目公告》和《“澜山世纪”延期交房有关事项复函》中分别承诺2015年7月30日之前购房的，自2016年6月30日起，逾期交房违约金按已缴付购房款日万分3.5计算。若2016年12月31日仍无法交房，则自2017年1月1日起按3.8计算，系其真实意思表示，且不违反法律规定，应予认可和采信，并作为计算逾期交房违约金的依据。诉讼中伟恒通公司提出违约金过高，出现非伟恒通公司所能控制的原因情况，要求按照《商品房买卖合同解释》第17条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，即按永安市房管局的文件1平方6元计算，并庭后补交。本院认为，该解释第17条是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，而本案双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任条款中对违约金有明确具体规定，因此伟恒通公司要求违约金按永安市房管局的文件1平方6元计算既没有法律依据，也没有合同依据，且至今未向法院提交此文件，因此对此请求，不予采纳。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，伟恒通公司确有本款规定之情形，本院予以调整逾期交房违约金如下：588392元ｘ4.75%（同期贷款年利率）ｘ1.3倍÷365天ｘ1400天（2015年8月1日至2019年6月1日）＝139360.24元。 （3）《商品房买卖合同》第十四条条明确规定了商品房交付使用后，办理房屋所有权初始预登记及取得房屋权属证书的时间，因伟恒通公司原因未能及时办理，伟恒通公司还应支付郑某3逾期办证违约金（商品房交付使用后12个月后起算，即从2016年8月1日按银行同期贷款利率起算）。具体计算如下：588392元ｘ4.75%（同期贷款年利率÷365天ｘ1034天（2016年8月1日至2019年6月1日）＝79174.99元，伟恒通公司提出涉案商品房尚未交付，郑某3、郑某1、郑某2提出办证及支付违约金的请求不能成立，不予支持。本院认为，郑某3、郑某1、郑某2提出的请求有合同依据，且未违反法律规定，应予支持。（4）本案房屋系物权范畴，伟恒通公司提出郑某3、郑某1、郑某2的主张已经超过诉讼时效的理由不能成立，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与郑某3、郑某1、郑某2诉状及庭审陈述的事实一致，本院予以确认。 另查明，本案诉争的房屋属于澜山世纪一期项目的7号楼，已完成单体验收，还未通过综合验收，伟恒通公司目前尚未交付给郑某3、郑某1、郑某2所有和使用。庭审中，伟恒通公司陈述①因工程队不把相关材料拿出来，所以没办法办理验收。②伟恒通公司在与郑某3、陈春虹签订商品房合同时就把办理按揭的相关材料给郑某3、陈春虹了，此后还多次催促他们去办理，他们才于2014年7月3日方办理了按揭手续。③经双方多次协商并变更了交房时间。对此，郑某3予以否认，称其未能及时办理按揭手续是伟恒通公司的原因，所以一直拖着，直到2014年3月21日伟恒通公司的售楼部才通知了他们去办理按揭手续，延期交房通知书、公告等是伟恒通公司单方面通知，没有经过他们协商，本院要求伟恒通公司在庭后三天内提交通知郑某3办理按揭手续及上报银行审批材料、出具尚未验收证明、多次协商并变更交房时间的证据等，但至本院下判前伟恒通公司仍未能提交上相关证据材料。同时，伟恒通公司还提出违约金过高，应该根据当地住房的标准来确定的，即按照永安市房管局的文件1平方6元，文件于庭后补交，但至本院下判前伟恒通公司仍未能提交此文件。 本院认为，郑某3与妻子陈春虹（已死亡）和伟恒通公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。郑某3与妻子陈春虹依约支付了全部购房款，履行了自己的义务，但伟恒通公司未能在合同约定的时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。现郑某3、郑某1、郑某2要求伟恒通公司立即办理永安市城区东坡路1558号澜山世纪7幢1单元701室房屋所有权初始预登记，并协助办理所有权属证书，但因该房屋尚未验收，故郑某3、郑某1、郑某2可待该房屋最终验收后另行主张权利。郑某3、郑某1、郑某2要求伟恒通公司承担违约责任，即支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，不违反法律规定，且有合同依据，应予支持，但伟恒通公司提出违约金过高要求调整，本院认为根据实际情况，伟恒通公司提出调整的理由成立，予以调整，即逾期交房违约金按照银行同期贷款利率，即4.75%（年）的1.3倍进行计算,逾期办证违约金应按合同规定银行同期贷款利率，即4.75%（年）进行计算。伟恒通公司辩称的郑某3等构成违约、伟恒通公司具有约定的延期交房事由，应当免除责任以及违约金过高，要求按每平方6元计算和本案诉讼时效已超过期限等辩解理由均不能成立，不予采纳，且未能提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建伟恒通房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付郑某3、郑某1、郑某2逾期交房违约金139360.24元，并继续从2019年6月2日起按年利率4.75%的1.3倍支付逾期交房违约金至交房之日止； 二、福建伟恒通房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付郑某3、郑某1、郑某2逾期办证违约金79174.99元，并继续从2019年6月2日起按年利率4.75%支付逾期办证违约金至郑某3、郑某1、郑某2取得房屋所有权证书时止； 三、驳回郑某3、郑某1、郑某2的其他诉讼请求。 案件受理费7356元，减半收取计3678元，由郑某3、郑某1、郑某2负担1687元，福建伟恒通房地产开发有限公司负担1991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  周群峰 二〇一九年十月二十五日 书记员  吴 琳 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。