陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书（2019）陕01民终1347号 上诉人（原审原告）：罗亚文，女，1989年XX月XX日出生，汉族，老师，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：黄鹏，男，1989年6月16日出生，汉族，教师，住高陵区，系罗亚文丈夫。被上诉人（原审被告）：西安香江环球投资发展有限公司。住所地：。法定代表人：吴海敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。上诉人罗亚文因与被上诉人西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1278号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗亚文上诉请求：1、撤销西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初1278号民事判决；2、改判香江公司按照合同约定支付逾期交房违约金32373元（截至2018年12月31日）；3、改判香江公司支付因交付住房窗户存在重大差异，给其造成相关损失的赔偿金44346.9元（合同总房价款10%）；4、改判香江公司退还其所支付因虚假宣传而抬高的房屋价款51380元（按500元/平方米计算）；5、改判由于未达到收房标准无法收房，另因其非西安户口且在西安并无其他居所，由于工作需求不得不租居西安，申请法院判决香江公司支付其逾期交房期间额外支出的房屋租赁费，合计14000元（房租按1167元/月计算），直至相关验收或法定备案资料完成后；6、本案一、二审诉讼费由香江公司承担。事实与理由：1、香江公司自行组织五方责任主体出具竣工验收表，给其邮寄的入伙通知书时间为2016年12月11日，而验收表验收日期为2016年12月25日，在香江公司未组织竣工验收前就向其邮寄入伙通知书；2、窗户尺寸存在差异，致使其所购房屋价值贬低；3、香江公司因虚假宣传给其造成损失，故香江公司应该赔偿；4、其在西安租住房屋，故香江公司应支付其房屋租赁费。香江公司辩称：1、驳回罗亚文的上诉请求。其公司未能办理房产证是因为合同的不可抗力，责任不应该由其公司承担， 2015年8月20日西安市规划局有个文件，调整高陵区的规划，撤县升区，渭河和泾河堤外500米内不能建立项目和高陵区的规划不一致，但其公司的项目就在这500米之内，导致项目停工，2016年初其公司及时向高陵区区委提交泾渭三角洲的调整报告，希望同意按照之前高陵区的规划继续建立项目，2017年继续向高陵区政府提交报告，在2017年7月高陵区委向西安市人民政府请示修改调整有关规划，继续按照之前的规划进行项目建设，但是至今西安市政府没有答复。2、对于上诉请求第二项逾期办证违约金，不存在逾期办证的问题，理由还是因为规划变更的问题。3、逾期交房的违约金，比约定时间晚了一个月，一审判决违约金数额其公司没有异议。4、承担物业费的问题一审判决正确，请求维持。 罗亚文向一审法院起诉请求：1.香江公司提交罗亚文所购住房报产权登记机关备案的资料，并按合同约定支付其逾期提交报产权登记机关备案资料的违约金443.47元；2.香江公司按合同约定支付逾期交房违约金24169元；3.香江公司退还罗亚文所支付因香江公司虚假宣传而抬高房屋价款51380元（按500元∕平方米计算）；4.香江公司支付因住房未办理消防验收、竣工验收备案表使住房存在居住安全隐患，导致罗亚文无法入住期间的房屋租赁费144000元（房租按1200元∕月计算），直至相关验收完成后香江公司可不再支付罗亚文房屋租赁费；5.香江公司支付因交付住房窗户存在重大差异给罗亚文造成相关损失赔偿金44346.9元（合同总房价款10%）；6.本案诉讼费由香江公司承担。 一审法院认定事实:2014年5月6日，罗亚文与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号为2014-6808）一份，约定：罗亚文购买香江公司开发的位于西安市XX园XX路XX段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）23幢3单元3层02号房，建筑面积为102.76平方米，房屋总价款为443469元，其中首付款133469元，余款310000元以按揭贷款方式支付。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，其中不可抗力约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定交接：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提出《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房的责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知售买人办理房屋交接手续之日起10日内买受人未能前来办理交接手续的，从第11日起视为出卖人已交付房屋，房屋的风险责任转由买受人承担并且买受人应按规定缴纳物业管理费以及相关费用。合同第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同附件三中门窗：铝合金窗、金属入户门，并未约定尺寸等内容。合同附件五补充协议第5条约定：在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房全额价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房；第6条约定合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；第8条约定：办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，罗亚文按约向香江公司支付了全部购房款，2014年4月24日涉案房屋取得了商品房预售许可证。涉案房屋所在的23#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告。2016年12月11日，香江公司向罗亚文送达入伙通知书，告知其于2017年1月16日至2017年1月25日办理收楼手续，如其在2017年1月26日前仍未办理收楼手续，则按《商品房买卖合同》约定视为已收楼并从收楼之日起计收物业管理费及其他相关费用。至今，罗亚文未收房。罗亚文称香江公司交付住房窗户存在重大差异，仅提供照片；香江公司存在虚假宣传抬高房价，合同约定中未见相关宣传内容。另，2015年8月20日，西安市规划局向高陵区区委、区政府发出西安市规划局《关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，要求渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，香江公司向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，香江公司向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，香江公司一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，香江公司未能办理一期工程的初始登记，致使罗亚文所购房屋未能办理房屋产所有权证书。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，罗亚文与香江公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。根据合同约定，本案涉案房屋符合交房的条件，香江公司向罗亚文送达了入伙通知书，且罗亚文并未提供其拒绝收房符合合同约定的证据，罗亚文应根据合同约定按入伙通知书上的时间收房，入伙通知书证实香江公司决定于2017年1月16日至2017年1月25日向罗亚文交付涉案房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，显然香江公司已构成逾期交房的违约，逾期未超过90日，香江公司按约应按日向罗亚文支付已交付房价款万分之壹的违约金，罗亚文诉请香江公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持，但金额有误，应为1108.7元。商品房买卖合同为罗亚文与香江公司之间真实、自愿的意思表示，单价及价款均经双方一致认可，未有证据证明香江公司存在虚假宣传而抬高房价，故罗亚文要求香江公司按500元∕平方米计算退付其因虚假宣传而抬高的房屋价款51380元，于法无据，本院不予支持。本案涉案房屋符合交房条件，罗亚文称香江公司未办理消防验收、竣工验收备案表认为存在居住安全隐患，未能提供充分的证据，据此要求香江公司支付无法入住期间的房屋租赁费14400元以及直至香江公司完成相关验收或法定备案程序后，无事实及法律依据，本院不予支持。罗亚文与香江公司之间仅对涉案房屋窗户材质为铝合金窗进行约定，并未约定尺寸、大小等内容，罗亚文提供的照片无法证明窗户存在重大差异之事实，主张的相关损失赔偿金44346.9元，亦未提交相关证据，且香江公司系按照商品房买卖合同中确定的面积、容积数据进行销售，而非统一规格的相关门窗、阳台等数据规格，故对罗亚文主张的香江公司支付因交付住房窗户存在重大差异造成罗亚文相关损失赔偿金的请求不予支持。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但罗亚文并未接收本案涉案房屋，房屋尚未交付使用，故对罗亚文要求香江公司将上述材料报产权登记机关备案及主张香江公司支付逾期提交资料违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付罗亚文逾期交房违约金1108.7元；二、驳回罗亚文的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，罗亚文负担1000元，西安香江环球投资发展有限公司负担2000元，且在履行本判决时一并支付罗亚文。 二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。 本院认为，2014年5月6日，罗亚文与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令香江公司支付逾期交房违约金，处理并无不当。罗亚文上诉认为香江公司应按照合同约定支付逾期交房违约金32373元（截至2018年12月31日）。合同约定出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，香江公司于2016年12月11日向罗亚文送达入伙通知书，构成逾期交房，故一审法院根据合同约定判令香江公司向罗亚文支付1108.7元违约金并无不妥，本院予以确认。至于罗亚文认为香江公司因窗户存在重大差异，给其造成相关损失44346.9元一节。因双方对窗户尺寸及大小均未约定，故其该项上诉请求本院依法不予采信。对于香江公司应退还因虚假宣传而抬高的房屋价款51380元。罗亚文与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务，故罗亚文主张退还房价款，没有合同依据及法律依据，本院依法不予支持。至于房屋租赁费14000元一节。根据合同约定，涉案房屋符合交房条件，且香江公司向罗亚文送达了入伙通知书，罗亚文拒绝收房，故一审法院未支持罗亚文房屋租赁费符合实际情况。综上，罗亚文的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3142元，罗亚文已预交，由罗亚文负担。本判决为终审判决。 审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二〇一九年十月二十一日 法官助理      窦  敏书 记 员  宁  越   1