北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初71873号原告：郑燕梅，女，1963年4月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京相模金属有限公司，住所北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地东盈路15号。法定代表人：福田重男，执行董事。委托诉讼代理人：石旭，男，该公司员工。被告：胡美娥，女，1967年12月26日出生，汉族，住北京市丰台区。原告郑燕梅与被告北京相模金属有限公司（以下简称相模公司）、胡美娥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郑燕梅，相模公司的委托诉讼代理人石旭，胡美娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑燕梅向本院提出诉讼请求：1．确认相模公司与胡美娥于2011年10月25日签订的《租赁合同续签补充协议》无效；2．判令相模公司赔偿自2011年11月3日至实际腾退北京市朝阳区酒仙桥路甲4号1号楼xxx房屋（以下简称涉案房屋）之日按每月20000元计算的违约金并支付按年利率6%计算的利息；3．判令相模公司依租赁合同附件物业验收单所列明的物品清单折价赔偿被抢走和损坏的家具、家电、物品等的实际损失；4．判令相模公司拆除涉案房屋单元门外的钢板并将房屋单元门恢复原状；5．判令相模公司交还涉案房屋的钥匙，包括单元门大门3把、厨房3把、主卫3把、次卫3把、书房3把、主卧3把、信报箱3把及门禁卡，如不交还赔偿更换锁具及复制门禁卡的实际损失；6．判令相模公司交纳自2016年1月开始按每年4203．24元计算至实际腾退之日的物业费；7．判令相模公司交纳自2015年11月15日按每供暖季3103．5元计算至实际腾退之日的供暖费；8．判令相模公司停止侵害，交付涉案房屋。事实和理由：我与黄晓华于1986年5月9日结婚，黄晓华于2011年10月16日去世。2000年10月10日，我与黄晓华共同购买涉案房屋并登记在黄晓华名下。2008年10月27日，黄晓华作为出租方与相模公司签订《房屋租赁合同》。从2009年开始，由于涉案房屋内的设施设备及物品没有增减，以后每三年，黄晓华与相模公司签订简易的《租赁合同续签补充协议》，相模公司承租房屋至2011年11月2日。黄晓华去世后，由于我和租住在涉案房屋内的人员语言上沟通存在问题，至2011年11月，我找到相模公司租房代表石旭，向其出示了我与黄晓华的结婚证并告知黄晓华已去世。石旭说“2011年10月25日，以前从未见过面的一名女子，自称黄晓华的媳妇，持305号房屋产权证，要求涨房租，同时，要求签订租房协议。我公司未审核该女子与黄晓华的身份关系证明，以每月5600元的价格与该女子签订了2011年11月3日至2012年11月2日为期一年的305号房屋《租赁合同续签补充协议》，并将房屋租金存到该女子的银行卡内，后来得知该女子叫胡美娥”，在我不断向其索要胡美娥与其签订的合同后，石旭通过物业转交该证据。黄晓华去世后，相模公司与所谓“黄晓华”实际是和胡美娥签订的合同为无效合同，相模公司应将租金返还给我。相模公司辩称：2011年10月28日前，我公司与黄晓华就涉案房屋存在租赁关系，且公司与黄晓华存在租赁关系已有三至四年，租赁合同一直是和黄晓华签订的，当时并不知道胡美娥。后因为合同到期，和胡美娥续签了一年。2011年12月，郑燕梅出现，此时发生矛盾。2011年12月14日，涉案房屋钥匙孔被堵死，租户进不去，自此开始我公司未进入涉案房屋，在此种情况下，我公司与胡美娥联系过几次，但未能解决问题。因无法使用房屋且我公司是与胡美娥签订的合同，故我公司于2012年1月20日与胡美娥商量解除租赁关系，并于当日搬离涉案房屋。因租期未满，我公司与胡美娥对租金以及房屋内的物品进行了结算，我公司将员工的个人物品搬走了，并将房屋交给胡美娥。自此，我公司不欠胡美娥租金，屋内物品也没有损坏。我公司与胡美娥的租赁关系已解除，且已腾退房屋，也结清了租赁费用，我公司已尽到了应承担的责任。涉案房屋的所有权人为黄晓华，黄晓华现虽已去世，但郑燕梅并非涉案房屋所有权人，故其无权提起本案诉讼。我公司与胡美娥签订租赁合同并无过错，与胡美娥签订合同构成表见代理。郑燕梅要求支付费用的相关诉讼请求已超过诉讼时效。综上，不同意郑燕梅的全部诉讼请求。胡美娥辩称：涉案房屋是我的，因我是做生意的，没有具体工作单位，无法办理贷款，于是涉案房屋登记在黄晓华名下，涉案房屋与黄晓华没有任何关系。涉案房屋一直是我和黄晓华一起管理，我在涉案房屋居住了好几个月并在涉案房屋内生子。后我自己另租了一套便宜的房屋，把涉案房屋出租，由黄晓华签字。与相模公司的合同，是我和链家先联系好，黄晓华去签的合同。另外，郑燕梅没有提交租赁合同的原件，没有原件的证据不能作为证据使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑燕梅与黄晓华系夫妻关系。黄晓华系黄XX、曹XX之子。黄晓华于2011年10月16日去世。黄XX、曹XX后于黄晓华相继去世。胡美娥系黄X1之母。2012年，郑燕梅、黄X1起诉黄XX、曹XX至北京市西城区人民法院，该院作出（2012）西民初字第565号民事判决，认定黄X1系黄晓华之子。涉案房屋登记在黄晓华名下。2008年10月27日，经北京链家房地产经纪有限公司居间，黄晓华作为出租方与相模公司作为承租方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2008年10月3日至2009年10月2日，每月租金4700元。2011年10月28日，胡美娥以黄晓华名义与相模公司就涉案房屋签订《租赁合同续签补充协议》，约定租赁期限自2011年10月3日至2012年10月2日，月租金5600元。2012年1月20日，胡美娥作为甲方与相模公司作为乙方签订《解约说明书》，载明：相模公司几年来一直租赁黄晓华的涉案房屋，2011年10月中旬，接到胡美娥电话，告知相模公司石旭胡美娥丈夫突然病故，今后涉案房屋租赁相关事宜与胡美娥联系。10月28日，双方续签租赁协议，协议中的出租方仍为黄晓华，随后相模公司向胡美娥个人支付3个月房租16800元。后在12月初，郑燕梅来电称其为黄晓华夫人，指摘胡美娥没有结婚证，称其自己是涉案房屋的所有者，并指出相模公司与胡美娥签订租赁协议是错误的，并提出各种无理要求，如不答应便以强制搬出相要挟，并在2011年12月13日下午居然要强占房屋，幸甚被公寓物业保安及时制止，从2011年12月14日起相模公司发现涉案房屋锁眼已被封死，房屋无法入内，现状是住户已经根本无法正常在此处居住，而且胡美娥目前也不具备与相模公司签署租赁合同的资格，相模公司向胡美娥提出解除2011年10月28日替黄晓华与相模公司签订的租赁合同续签补充协议，并退还押金4700元，一个月租金5600元。2012年8月1日，北京市公安局朝阳分局酒仙桥派出所出具证明，主要内容为2012年1月19日郑燕梅报案称其与胡美娥因涉案房屋收房租问题发生纠纷。2016年1月3日，北京市公安局朝阳分局酒仙桥派出所出具证明，主要内容为2015年12月24日郑燕梅报案称与相模公司、胡美娥因涉案房屋房租及腾退房屋问题发生纠纷。涉案房屋入户门现被封。郑燕梅称其不清楚是谁所封，并称2015年12月24日胡美娥和相模公司带人将涉案房屋抢了，后其更换了涉案房屋房门，但后别人又换了一个门，其再次换门，后房门就变成了大钢板。胡美娥称是郑燕梅所封，并称2015年12月24日郑燕梅将涉案房屋内东西抢完，并带着社会人员砸东西，后其更换了防盗门，但再后来发现涉案房屋被铁板封住。本案诉讼过程中，胡美娥曾向北京市丰台区人民法院起诉要求确认涉案房屋归其所有，后该院驳回了胡美娥的诉讼请求，胡美娥不服判决向北京市第二中级人民法院提起上诉，2016年8月31日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终5619号民事判决，维持了驳回胡美娥诉讼请求的判决。现涉案房屋的权属尚未确定。郑燕梅提出在涉案房屋权属未确定之前，其有管理和使用的权利，相模公司未向其交付房屋应赔偿损失。本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。自然人从出生时起至死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。本案中，胡美娥以黄晓华名义于2011年10月28日与相模公司就涉案房屋签订的《租赁合同续签补充协议》，协议主体为黄晓华，但此时黄晓华已去世，故该协议应属无效，故本院对郑燕梅要求确认协议无效的诉讼请求予以支持。根据查明的事实可以认定，自郑燕梅与胡美娥就涉案房屋租赁事宜发生争议后，相模公司即腾退了涉案房屋，且涉案房屋的权属现也尚未确定，故本院对郑燕梅要求相模公司赔偿各项诉讼的请求均不予支持。另需说明，根据此前生效判决认定的事实，郑燕梅、胡美娥之子黄X1以及黄XX、曹XX的继承人均可能对涉案房屋享有权利，但为发挥涉案房屋的效用，避免损失不断扩大，涉案房屋可由郑燕梅暂管，就此各方可另行解决。依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国合同法》第九条规定，判决如下：一、胡美娥以黄晓华名义于2011年10月28日与北京相模金属有限公司签订的《租赁合同续签补充协议》无效；二、驳回郑燕梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14645元，由郑燕梅负担14575元（已交纳），由北京相模金属有限公司、胡美娥负担70元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  柯 岩审判员  谷培培二〇一九年十月十四日书记员  丁 楠