成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初12550号 原告：四川长恒投资有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林北路2号2栋11层2号。 法定代表人：杨广陵，董事长。 委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务所律师。 被告：饶勇，男，1967年11月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：岳勇，四川尚上律师事务所律师。 被告：成都市誉融餐饮管理有限责任公司，住所地成都市金牛区迎宾大道27、29号1层、25号-1层406号、2层206号、3层306号。 法定代表人：杨宏标。 原告四川长恒投资有限公司（以下简称“长恒公司”）与被告饶勇、成都市誉融餐饮管理有限责任公司（以下简称“誉融公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。长恒公司的委托诉讼代理人陈清华，饶勇及其委托诉讼代理人岳勇到庭参加诉讼，誉融公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经现已审理终结。 长恒公司向本院提出诉讼请求：1．解除长恒公司与饶勇于2014年4月30日签订的《成都国宾西街房屋租赁合同》（合同编号：CH2014-003）；2．饶勇、誉融公司共同支付所欠长恒公司房屋租金3,095,715.01元（截止2018年9月30日）；3．判令饶勇、誉融公司继续按照租赁合同约定支付长恒公司租金至租赁合同解除之日；4．判令饶勇、誉融公司支付所欠长恒公司物业费至租赁合同解除之日，暂定74,486.28元（从2017年9月-2018年9月）；5．判令饶勇、誉融公司支付所欠长恒公司的水费28,785.96元（从2017年9月-2018年9月）；电费1,394元（从2017年9月-2018年9月）；气费29,908.74元（从2017年10月-2018年10月）；6．判令饶勇、誉融公司共同支付逾期支付租金产生的违约金996,893.99元，截止到2018年9月30日；7．判令饶勇、誉融公司承担本案的案件受理费。事实与理由：长恒公司与饶勇于2014年4月30日签订《成都国宾西街房屋租赁合同》，约定长恒公司将位于2栋6单元地下一层-106房屋（产权证地址：金牛区迎宾大道25号-1层406号）、2栋6单元一层106号房屋（金牛区迎宾大道27、291号）、2栋6单元二层206号房屋（金牛区迎宾大道25号2层206号）、2栋6单元三层306号（金牛区迎宾大道25号3层306号），合计租赁房屋面积为2918.23平方米，租赁期限10年，从2014年5月1日-2024年4月30日，免租期7个月，从2014年5月1日-11月30日，10个租赁年度租金，第三个租赁年度2016年5月1日-2017年4月30日，2栋6单元地下一层-106号租金为17元/建筑面积/月，即年度租金为168,614.16元，2栋6单元一层106号租金为91元/建筑面积/月，即年度租金为725,950.68元；2栋6单元二层206号租金为71元/建筑面积/月，即年度租金为613,201.44元，2栋6单元三层306号租金为53.2元/建筑面积/月，即年度租金为454,009.56元，合计第三个租赁年度租金为1,961,775.84元；第四个租赁年度2017年5月1日-2018年4月30日，2栋6单元地下一层-106号租金为17.85元/建筑面积/月，年度租金为177,044.87元，2栋6单元一层106号租金为95.55元/建筑面积/月，年度租金为762,248.20元……租赁合同约定了逾期支付租金等费用，每逾期一日按未付租金及费用总额万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金，自行支付租赁房屋期间的产生的物业管理费、水电气等全部费用。《房屋租赁合同》签订后，长恒公司按约将房屋全部交付给饶勇占有、使用；饶勇将所租赁房屋用于誉融公司作为餐饮、茶楼等经营活动。从2017年1月开始至长恒公司诉请之日，饶勇、誉融公司均不支付租金及不缴纳物业管理费、水、电、气等全部费用，截止到2018年9月30日，饶勇、誉融公司所租赁商铺共计欠长恒公司租金3,095,715.01元，欠物管费、水、电、气费共计134574.08。长恒公司为维护合法权益，故诉至本院。 庭审中，长恒公司明确第二项诉讼请求：饶勇、誉融公司向长恒公司支付2016年2月前所欠租金64,962.64元以及2016年11月20日开始计算至2018年9月30日房屋租金；明确第三项诉讼请求：饶勇、誉融公司向长恒公司支付从2018年10月1日按照每月180,213元的标准支付租赁产生的租金到合同解除之日止；明确第四项诉讼请求：饶勇、誉融公司从2017年9月开始按照每月12,414元的标准向长恒公司支付物业管理费直到合同解除之日止；明确第五项诉讼请求：水费支付时间是2017年9月至2019年8月，电费支付是2017年9月至2019年8月。明确第六项诉讼请求：支付违约金金额为686,747.31元，截止日期是2018年9月30日。 饶勇辩称，一、租赁合同的承租人是誉融公司而非饶勇个人。在2014年4月30日签订房屋租赁合同之时，系誉融公司成立之前，饶勇签字系众股东委托签署。二、从合同实际履行来看，长恒公司知晓并认可承租人系誉融公司，无论其开具的发票，还是双方往来的函件，特别是关于租金，物管费等均为誉融公司。三、2016年7月7日租赁合同的双方签订了补充协议，明确房屋承租人为誉融公司。四、长恒公司要求饶勇和誉融公司共同清偿责任没有法律和事实依据。 誉融公司未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2014年4月30日，长恒公司（甲方）与饶勇（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＣＨ-2014-003），合同主要条款约定为：一、甲方将位于中国成都市金牛区房屋，建筑面积826.54平方米，2栋6单元一层106号房屋，建筑面积664.79平方米，2栋6单元二层206号房屋，建筑面积719.72平方米，2栋6单元三层306号房屋，建筑面积707.18平方米，共计建筑面积2918.23平方米出租给乙方使用；二、合同租赁期限为10年，即2014年5月1日至2024年4月30日，免租期为7个月，即第一年2014年5月1日至2014年11月30日为免租期；三、2014年11月30日至2017年4月30日租金标准为：2栋6单元地下一层106房屋，每月17元／建筑面积，2栋6单元一层106号房屋，每月91元／建筑面积，2栋6单元二层206号房屋，每月71元／建筑面积，2栋6单元三层306号房屋，每月53.5元／建筑面积，2017年5月1日至2018年4月30日租金标准为：2栋6单元地下一层106房屋，每月17.85元／建筑面积，2栋6单元一层106号房屋，每月95.55元／建筑面积，2栋6单元二层206号房屋，每月74.55元／建筑面积，2栋6单元三层306号房屋，每月56.18元／建筑面积，2018年5月1日至2019年4月30日租金标准为：2栋6单元地下一层106房屋，每月18.74元／建筑面积，2栋6单元一层106号房屋，每月100.33元／建筑面积，2栋6单元二层206号房屋，每月78.28元／建筑面积，2栋6单元三层306号房屋，每月58.99元／建筑面积……租金支付方式及时间为：押三付三支付，第一次租金支付时间为第一年免租期结束前十五天支付首期一季度租金490443.96元，以后的租金支付时间为上个租赁季度结束前十五日（即每年11月16日前、2月16日前、5月16日前、8月16日前）。本合同所称“租赁年度”，即2014年5月1日，向后推算，满十二个月为一租赁年度。（本合同每月按30.5天计算）；四、物业管理费由乙方按照物业管理公司指定的缴费时间支付，水电气由乙方自行购买并支付；五、乙方应于本合同签署时支付履约保证金490443.96元，当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应及时补足。本合同签署后，履约保证金于合同期满，乙方完全履行本合同全部条款并办理完毕验收交接手续的情况下，履约保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，如有剩余甲方应不计利息返还乙方剩余履约保证金。甲方依据基本合同约定扣除履约保证金。甲方依据本合同约定扣除履约保证金的行为并不影响甲方要求乙方承担其他违约责任；六、乙方按规定缴纳应承担的相应税费、物业管理费、电费、水费、燃气费、通讯费等；七、本合同提前终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用，不予退还履约保证金。有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求赔偿其遭受的一切实际损失：乙方逾期支付租金或任何应付费用无论金额多少，达30天以上……甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十五天书面通知甲方，乙方应在10日内迁离并交回房产，租金照实结算至交回房产的离场日，甲方没收乙方履约保证金。除此之外，乙方向甲方支付当期租赁年度12个月租金作为违约金。甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失并承担违约责任。 2015年1月27日，誉融公司注册成立。2016年6月25日，誉融公司股东大会（召集人、主持人为饶勇）作出股东决议，饶勇为誉融公司项目筹备负责人，代为签订与长恒公司的《房屋租赁合同》，现誉融公司提请变更原承租合同承租方名称，将自然人饶勇更改为誉融公司。 2016年11月1日，誉融公司发出通告，聘请董事饶勇为经营顾问。 2016年6月28日，誉融公司向长恒公司发出《关于变更租赁合同承租方的说明》，载明：2014年5月1日，我公司项目筹备负责人饶勇，受公司全体股东们的委托，代为后期成立的誉融公司与长恒公司签订其所有的案涉房屋租赁合同。随着公司正常运营工作开展，为进一步规范公司财务管理与运营要求，誉融公司提请变更原租赁合同承租方名称，由自然人饶勇更改为誉融公司，长恒公司收到该说明。2016年7月26日，长恒公司与誉融公司签订《补充协议四》，明确约定由誉融公司租赁案涉房屋，由誉融公司继续承租并按照原《房屋租赁合同》（合同编号：CH-2014-003）继续履行相关责任与义务。本补充协议释意与原《房屋租赁合同》相同。 租赁期间，由于誉融公司多次未按照合同向长恒公司支付租金。2017年2月27日，长恒公司向誉融公司发出《租金催款函》，要求誉融公司于2017年3月1日支付案涉房屋租金1,539,775.84元。但誉融公司仍未支付租金。后长恒公司先后分别于2017年5月4日、2017年6月6日、2017年9月12日、2017年10月9日、2017年11月6日向誉融公司发出《租金催缴函》。 另查明，一、2018年8月7日，成都万科物业服务有限公司与长恒公司、誉融公司因物业服务合同纠纷一案，本院作出（2018）川0106民初2558号民事判决书中载明：2016年6月25日，誉融公司股东大会（召集人、主持人为饶勇）作出股东决议，饶勇为誉融公司项目筹备负责人，代为签订上述协议，现誉融公司提请变更原承租合同承租方名称，将自然人饶勇更改为誉融公司。2016年7月7日，长恒公司与誉融公司签订协议，将上述合同中承租方由饶勇并更为誉融公司。 二、2017年8月17日，誉融公司出具公函，申请将长恒公司所有的3楼306号房屋全部转给案外人李伟涛，李伟涛的转让费29万元冲抵3楼所欠房租。 三、所欠租金：庭审查明，其中2016年2月前欠付租金64,962.64元，2016年11月20日至2018年9月30日，2栋6单元地下一层106房屋欠付租金329,354.52元，2栋6单元一层106房屋欠付租金1,418,054.68元，2栋6单元二层106房屋欠付租金1,197,814.34元；2栋6单元三层106房屋欠付租金79,611.10元，以上共计欠付3,089,797.28元。 2018年5月1日至2019年4月30日，2栋6单元地下一层106房屋月租金为15489.36（18.74＊826.54）元，2栋6单元一层106房屋月租金为66698.38（100.33＊664.79）元，2栋6单元二层106房屋月租金为56339.68（78.28＊719.72）元，故案涉房屋地下一层至二楼房屋月租金为138,527.42元。 五、关于物业费用：已查明，2017年9月-2017年11月欠物业费共计37,243.10元。 六、关于水、电、气费用：已查明，2017年9月-2018年4月，誉融公司欠水费共计27,736.74元；2017年10月-2017年12月欠燃气费共计26,158.14元；2017年11月-2018年9月欠电费共计1,394元； 2018年11月20日本院对本案受理立案。 上述事实有当事人的身份信息、《房屋租赁合同》、《补充协议四》、《租金催款函》、《关于变更租赁合同承租方的说明》、判决书等证据和双方当事人的当庭的陈述在案予以印证。 本院认为，《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行相关的权利义务。饶勇与长恒公司签订《房屋租赁合同》时，誉融公司尚未成立。 关于承租方的确定。誉融公司成立后，2016年7月26日，长恒公司与誉融公司签订《补充协议四》，明确约定承租方由自然人饶勇更改为誉融公司，且相关的租金亦由誉融支付；后誉融公司违约未按时支付租金，长恒公司亦向誉融公司发出《租金催款函》，要求誉融公司支付案涉房屋租金，故案涉租赁合同的承租方应为誉融公司而非饶勇个人，长恒公司知晓并认可承租方应为誉融公司，故由此主张饶勇支付相关费用的请求不予支持。 关于案涉合同是否解除。在租赁期间，誉融公司拖欠租金属实，且长恒公司多次催缴租金未果。2016年7月26日，长恒公司与誉融公司签订《补充协议四》亦明确约定原有的房屋租赁合同约定对其继续履行相关责任与义务，2018年11月20日本院对本案受理立案，故本院确定长恒公司解除合同的时间应为2018年11月20日，长恒公司主张解除长恒公司与饶勇于2014年4月30日签订的《成都国宾西街房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。 关于租金。庭审中查明誉融公司2016年2月前欠付租金64,962.64元，2016年11月20日至2018年9月30日，2栋6单元地下一层106房屋欠付租金329,354.52元，2栋6单元一层106房屋欠付租金1,418,054.68元，2栋6单元二层106房屋欠付租金1,197,814.34元；2栋6单元三层106房屋欠付租金79,611.10元，以上共计欠付3,089,797.28元。关于支付至解除合同的租金。由于长恒公司2018年11月20日向本院诉讼，本院对本案受理立案，故本院确定长恒公司解除合同的时间应为2018年11月20日，故2018年10月1日至2018年11月20日期间2栋6单元地下一层106房屋至2栋6单元二层106房屋解除合同的租金共计为229365.07（138527.42＋138527.42/30.5＊20）元。 关于物业费。庭审查明物业费37,243.10元，长恒公司主张的其余物业费由于未提供证据予以证实系誉融公司所欠，故本院不予支持。 关于水、电、气费。庭审中查明水费共计27,736.74元；气费26,158.14元；电费1,394元。长恒公司主张的其余水费、气费由于未提供证据予以证实系誉融公司所欠，故本院不予支持。 关于违约金。虽合同约定如誉融公司违约，应按照当期年度12个月租金支付违约金，但本院认为，此违约金过高，酌情按照三个月支付即415582.26（138527.42＊3）元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、四川长恒投资有限公司与饶勇于2014年4月30日签订的《成都国宾西街房屋租赁合同》（合同编号：CH2014-003）于2018年11月20日解除； 二、成都市誉融餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向四川长恒投资有限公司支付房屋租金3,089,797.28元（截止2018年9月30日）； 三、成都市誉融餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向四川长恒投资有限公司支付2018年10月1日至2018年11月20日（合同解除之日）房屋租金229,365.07元； 四、成都市誉融餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向四川长恒投资有限公司支付水费27,736.74元、气费26,158.14元、电费1,394元、物业费37,243.10元； 五、成都市誉融餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向四川长恒投资有限公司支付逾期支付租金的违约金415,582.26元； 六、驳回四川长恒投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40,617元，由四川长恒投资有限公司负担5,000元，由成都市誉融餐饮管理有限责任公司负担35,617元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴荣霞 人民陪审员  段 曦 人民陪审员  张学琨 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  陶 林