广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3679号原告：中山市商祺房地产投资有限公司，住所地广东省中山市**，统一社会信用代码914420000845334442。法定代表人：苏远行，经理。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东泽荣律师事务所律师。被告：陈杰坤，男，1994年1月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：中山市健隆健身有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇，统一社会信用代码91442000MA51X3XH45。法定代表人：吴健勇。原告中山市商祺房地产投资有限公司（以下简称商祺房地产公司）与被告陈杰坤、中山市健隆健身有限公司（以下简称健隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商祺房地产公司委托诉讼代理人谭燕婷，被告陈杰坤委托诉讼代理人阮霭芬到庭参加诉讼，被告健隆公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商祺房地产公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告商祺房地产公司与被告陈杰坤于2018年5月10日签订的《租赁合同》已于2019年1月1日解除；2.被告陈杰坤、健隆公司共同向原告商祺房地产公司支付2018年11月至2018年12月水电费10564.1元、2018年10月至2018年12月租金93012元及违约金（违约金计算方法：以31004元为基数，自2018年10月6日起按照每日千分之二计算至实际清偿之日止；以31004元为基数，自2018年11月6日起按照每日千分之二计算至实际清偿之日止；以31004元为基数，自2018年12月6日起按照每日千分之二计算至实际清偿之日止），暂计至2019年1月15日为13083.69元;3.被告陈杰坤、健隆公司共同向原告商祺房地产公司支付占有使用费（计算方法：自2019年1月1日起按每日1000元计算至实际腾房之日止），暂计至2019年1月15日为15000元;4.被告陈杰坤、健隆公司共同承担原告商祺房地产公司因实现债权所产生的律师费8000元、诉讼保全保险费1000元。事实和理由：2018年5月10日，原告商祺房地产公司与被告陈杰坤签订《租赁合同》，约定：1、由被告陈杰坤承租原告商祺房地产公司位于中山市（建筑面积：1348㎡）经营健身服务，租赁期限自2018年5月18日起至2021年5月17日止；2、2018年9月18日至2019年5月17日每月租金为37744元，被告陈杰坤应于每月5日向原告商祺房地产公司按时支付应支付的当月全额租金；3、如被告陈杰坤未按时支付租金的，每逾期一日，按应付而未付租金的每日千分之二向原告商祺房地产公司支付违约金；4、被告陈杰坤逾期支付租金、水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项达三十日以上，原告商祺房地产公司有权单方解除本合同、没收履约保证金，并有权停止供应水电。合同签订后，原告商祺房地产公司已按约向被告陈杰坤交付租赁商铺，但被告陈杰坤自2018年10月5日开始拖欠租金。原告商祺房地产公司经多次催告，被告陈杰坤均未履行合同约定，故原告商祺房地产公司于2018年12月29日向被告陈杰坤寄送《解除商铺租赁合同通知书》，通知被告陈杰坤解除双方签订的《租赁合同》。但截至起诉之日，被告陈杰坤仍未将物品搬出租赁商铺，也未向原告商祺房地产公司支付拖欠的租金、水电费及违约金，经原告商祺房地产公司多次催告，未果。经核查，被告健隆公司已在工商管理机关将租赁商铺登记为注册地址，并已在租赁商铺内经营健身服务，系商铺的实际使用方，应负共同清偿责任。原告商祺房地产公司认为，被告陈杰坤、健隆公司拖欠租金、水电费的行为已严重违反了双方约定，应承担全部违约责任，向原告商祺房地产公司清偿全部费用。在原告商祺房地产公司按约解除合同后，被告陈杰坤、健隆公司也未将租赁商铺内的物品搬出，继续占用租赁商铺，导致商祺房地产公司无法另行出租商铺，造成巨大的经济损失。原告商祺房地产公司为维护自身合法权益。特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告商祺房地产公司的诉求。诉讼中，原告商祺房地产公司增加1项诉讼请求：判令被告陈杰坤、健隆公司向原告商祺房地产返还位于中山市。原告商祺房地产公司为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的以下证据：1不动产权证、证明；2.租赁合同、企业信用信息公示报告；3.抄表记录、水电费发票；4.律师函、EMS签收返单、EMS退件单；5.解除商铺租赁合同通知书、EMS退件单；6.照片；7.民事案件委托代理合同、律师费发票；8.诉讼财产保全责任保全单、保险费发票。被告陈杰坤辩称：1.原告商祺房地产公司要求其承担责任，没有事实和法律依据，因其作为发起人，在与原告商祺房地产公司签订租用合同后明确用途是健身服务，其是为了成立被告健隆公司，其行为属于为设立公司的行为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二条第2款之规定，被告健隆公司已经成功使用商铺，也将注册地址注册登记为租用地址，原告商祺房地产公司也清楚知道被告健隆公司是承租商铺的实际使用方，被告健隆公司的租金和水电费有部分是由法定代表人吴健勇支付，原告商祺房地产公司开具的收据也注明档主是健隆公司，被告健隆公司实际已承继其所签订的租约合同。该法律后果应当由被告健隆公司承担，其无需承担法律责任。2.原告商祺房地产公司要求其支付租金和水电费的诉讼请求，其认为应当由被告健隆公司承担，其不同意支付违约金。3.原告商祺房地产公司要求其支付占用费没有法律依据，2018年年底开始，原告商祺房地产公司将被告健隆公司大门强行上锁，导致会员无法进入店内健身，会员报案后，其与被告健隆公司法定代表人吴健勇曾经到沙溪隆都派出所做过笔录，该笔录证明，原告商祺房地产公司将健隆公司大门上锁导致其无法进入，为了解决会员问题，其必须到被告健隆公司拿电脑才能操作会员问题，其申请钥匙也必须要原告商祺房地产公司通过才可以拿到，导致其无法搬离器材，由此产生的损失应当由原告商祺房地产公司承担，按照生活常理，被告健隆公司已无法经营，会员的会籍已经迁移到其他的健身中心，其会找其他地方搬离或存放，而不会再放在原告商祺房地产公司处产生费用。为了查明上述事实，在2019年10月11日曾经在隆都派出所咨询，但派出所需要法院才能调查，因此其向法院申请调查取证，调取当时的问话笔录证明上述事实。4.关于保证金100000元，按照租赁合同3.2.3的约定，故履约保证是预付款，拖欠的水电费应该从履约保证金扣取，其认为保证金已足以弥补原告商祺房地产公司的损失。故第二条诉讼请求，要求其及被告健隆公司支付违约金，不应该得到支持。被告陈杰坤就其辩解在举证期限内向本院提交以下证据：1.收据；2.微信聊天记录。被告健隆公司在法定期限内未提交书面答辩意见、未举证、亦未到庭应诉。经审理查明：2018年5月10日，商祺房地产公司（出租方、甲方）与陈杰坤（承租方、乙方）签订租赁合同一份主要约定：甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，经友好协商签订位于中山市（以下简称涉案租赁物）物业的房屋租赁合同；承租建筑面积1348㎡；乙方承租该物业的用途为健身服务；租赁期限为3年，自2018年5月18日起至2021年5月17日止；免租期自2018年5月18日起至2018年8月17日止，免租期乙方仍需支付水电费等，免租期间，乙方需缴纳管理费4044元／月（管理费单价3元／平方米／月）；租金：2018年5月18日至2018年9月17日，租金单价28元／㎡,首期租金37744元；2018年9月18日至2019年5月17日，租金单价28元／㎡,租金37744元／月；2019年5月18日至2020年5月17日，租金单价30.8元／㎡,租金41518.4元／月；2020年5月18日至2021年5月17日，租金单价33.9元／㎡,租金45697.2元／月；备注：租金包含管理费；乙方在每月5号向甲方按时支付应支付的当月全额租金，逾期一日，按应付而未付租金的每日千分之二向甲方支付违约金；在本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金共计人民币100000元（大写：人民币壹拾萬零仟零佰零拾零元整）；除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金、水电费、违约金或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用；因乙方拖欠租金、水电费或因此所产生的违约金拒不交付的，甲方有权从保证金扣除；水费乙方按每月实际用水量向甲方缴纳水费，双方协定水费4.1元／吨；电费采取预收费模式，甲方为乙方配备充值卡一张，乙方自行充值缴纳电费，双方协定，电费1.2元／度；在租赁期届满或提前解除合同（包括但不限于单方解除、双方协议解除等）后三日内，乙方应搬走属于自身的物品，楼层按使用后的现状交还甲方，完成房屋的清洁；乙方逾期支付租金、水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项达三十日以上的，甲方有权单方解除本合同，没收履约违约金、并有权停止供应水电，如乙方有造成甲方损失，还应全额赔偿甲方损失；合同违约方应承担守约方因维权产生的费用（包括但不限于律师费、车旅费、诉讼费、诉讼保全费、评估费等）；该合同还约定其他事项。商祺房地产公司在协议“甲方”处盖章，陈杰坤在“乙方”处签名并按上指模确认。签订租赁合同当日，陈杰坤向商祺房地产公司缴纳押金100000元，中山市菜先生市场管理有限公司云汉分公司于当日出具收据一份记载：今收到陈杰坤交来云汉大厦二楼201铺卡位租金押金壹拾万元整（￥100000元）。后商祺房地产公司称其于2018年5月18日把涉案租赁物交付给陈杰坤一直使用到2018年12月31日。陈杰坤予以确认，并称其当时是以健隆公司发起人的身份签订租赁合同，其在2018年6月26日成立健隆公司，注册地址为涉案租赁物地址，其有按期支付租金和水电费，健隆公司法定代表人吴健勇也有支付部分租金和水电费至2018年9月。商祺房地产公司称陈杰坤、健隆公司从2018年5月开始交租金至2018年9月，之后开始拖欠租金，经其催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：因陈杰坤未按时缴纳租金，商祺房地产公司委托广东登鼎律师事务所于2018年12月7日向陈杰坤邮寄发出律师函，主要记载：请阁下务必在收到本律师函后3日内联系委托人并付清所欠的上述费用合计103914.43元，否则，委托人将依法解除租赁合同、收回租赁物业、没收履约保证金并要求阁下付清所欠费用，等等。后，商祺房地产公司于2018年12月29日，向健隆公司、陈杰坤邮寄解除商铺租赁合同通知书一份记载：我方依约将商铺交付给贵方使用，但贵方却未按约履行支付租金、管理费等义务，我方多次向贵方催收，但贵方仍未履行，现我方依法通知如下：自本通知函发之日起，贵我双方签订的上述租赁合同解除，请贵方在接到本通知之日起3日内将遗留物品搬出商铺；租赁合同解除后，我方要求贵方无条件支付拖欠我方的租赁费用，等等。邮寄单显示该通知书退回妥投。商祺房地产公司称涉案租赁物的健身器材已被法院查封[(2019)粤2071民初5551号]，陈杰坤则称2018年12月底，商祺房地产公司锁了大门，其已无法进入涉案租赁物。双方确认离场没有办理交接手续。又查：企业信用信息公示报告显示：企业名称：中山市健隆健身有限公司；类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；法定代表人：吴健勇；成立日期2018年6月26日，登记状态：在营（开业）企业；住所：中山市沙溪镇云汉村云兴路****201铺；股东名称：柯美婷、吴健勇；变更信息：法定代表人变更：陈杰坤变更为吴健勇，变更时间2018年9月5日。另，商祺房地产公司提交抄表记录及水电费发票拟证明陈杰坤、健隆公司拖欠水电费未支付。商祺房地产公司提交民事案件委托代理合同及发票证明其因本案支出律师费8000元，财产保全责任保险费1000元。诉讼中，商祺房地产公司请求解除租赁合同，要求陈杰坤、健隆公司返还租赁物，陈杰坤、健隆公司支付2018年10月至12月的租金93012元及违约金（从每期租金逾期之日，按每日2‰计算至清偿之日止），水电费10564.1元、占用费（从2019年1月1日起按每日1000元的标准支付至腾房之日止）、律师费8000元、诉讼保全保险费1000元。陈杰坤对解除合同、返还涉案租赁物无异议，确认租金金额及律师费，但认为应该由健隆公司承担，并称涉案租赁物一直由健隆公司使用，租金应该从押金扣除，水电费不确认，无法核实，违约金不同意支付，因支付利息太高，财产保全保险费及占有使用费不同意支付。诉讼期间，本院根据商祺房地产公司的申请，依法作出（2019）粤2071民初3679号民事裁定，对陈杰坤名下价值140659.79元的财产采取了保全措施，因陈杰坤银行卡余额不足，未足额冻结。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。商祺房地产公司与陈杰坤签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是：一、本案当事人如何承担责任的问题；二、违约责任的问题。关于焦点一，本案当事人如何承担责任的问题。本案中，陈杰坤在租赁合同“乙方”处签名，健隆公司的注册地为涉案租赁物，并实际使用涉案租赁物。虽然陈杰坤称其以发起人名义签订租赁合同，涉案租赁物实际使用人为健隆公司，健隆公司已经承继其所签订的租赁合同，应该由健隆公司承担法律后果。商祺房地产公司请求陈杰坤、健隆公司共同支付拖欠的租金。本院认为，健隆公司作为涉案租赁物的实际使用，理应承担支付租金的义务。关于陈杰坤的责任问题，虽然陈杰坤称其以健隆公司发起人的名义签订租赁合同，应该由健隆公司承担责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定。陈杰坤称其作为发起人在租赁合同“乙方”签名理应对因此产生的法律后果承担责任。因此陈杰坤亦应该对拖欠的租金承担支付责任。关于焦点二，违约责任的问题。本案中，商祺房地产公司作为出租方已依合同将涉案租赁物出租给陈杰坤、健隆公司，陈杰坤、健隆公司作为承租方应该依合同按时缴纳租金，现陈杰坤、健隆公司无故拖欠租金，已构成违约。商祺房地产公司有权依合同解除租赁合同并要求陈杰坤、健隆公司支付拖欠的租金。现商祺房地产公司请求确认其与陈杰坤于2018年5月10日签订的租赁合同于2019年1月1日解除及请求陈杰坤、健隆公司支付拖欠2018年10月至2018年12月的租金93012元并返还涉案租赁物。关于涉案租赁合同解除日期的问题。双方签订的租赁合同约定“乙方逾期支付租金、水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项达三十日以上的，甲方有权单方解除本合同”，陈杰坤、健隆公司从2018年10月开始拖欠商祺房地产公司的租金，商祺房地产公司于2018年12月29日向健隆公司、陈杰坤发出解除商铺租赁合同通知书，“约定自本通知函发之日起双方的租赁合同解除”，陈杰坤同意解除租赁合同，且双方明确实际租赁涉案租赁物至2018年12月，故商祺房地产公司请求确认其与陈杰坤于2018年5月10日签订的租赁合同于2019年1月1日解除，本院予以照准。商祺房地产公司请求健隆公司、陈杰坤返还涉外租赁物，因租赁合同约定“在租赁期届满或提前解除合同（包括但不限于单方解除、双方协议解除等）后三日内，乙方应搬走属于自身的物品，楼层按使用后的现状交还甲方”，故本院对此请求亦予以支持，但综合考虑健隆公司的经营范围、规模、健隆公司客观上需要一定合理期限处理相关撤场工作、转移设备等。故陈杰坤、健隆公司于本判决生效之日起十天内返还涉案租赁物给商祺房地产公司。关于商祺房地产公司主张陈杰坤、健隆公司支付拖欠2018年10至12月租金93012元，陈杰坤对此予以确认，本院予以支持。关于商祺房地产公司请求陈杰坤、健隆公司支付违约金（以每月拖欠租金31004为基数，分别从2018年10月6日、11月6日、12月6日起按每日千分之二均计算至清偿之日止）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现陈杰坤认为违约金过高，且作为出租方的商祺房地产公司，逾期收取租金的损失，实为利息损失，故本院将违约金调整为以每月所实欠租金为基数，从每月6日起均按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至支付之日止。关于商祺房地产公司请求陈杰坤、健隆公司支付占有使用费（计算方法：自2019年1月1日起按每日1000元计算至实际腾房之日止）的问题，因涉案租赁物尚未办理交接手续，且陈杰坤、健隆公司一直占用涉案租赁物至今，理应支付占有使用费给商祺房地产公司。现商祺房地产公司主张占用费从2019年1月1日起至腾房之日止按1000元/日计算，因双方约定的月租金为31004元/月，商祺房地产公司主张1000元/日并未超过双方的约定的租金，故本院予以支持。但前述合理的腾房期间（判决生效之日十天内）无需缴纳占有使用费。关于商祺房地产公司请求陈杰坤、健隆公司支付2018年11月至2018年12月水电费10564.1元的问题。陈杰坤对此不予确认。现有证据无法证明陈杰坤、健隆公司拖欠商祺房地产公司前述具体费用。故商祺房地产公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。商祺房地产公司如有充分证据，可另行主张。关于商祺房地产公司请求陈杰坤、健隆公司支付律师费8000元、财产保全保险费1000元的问题。因租赁合同明确约定“合同违约方应承担守约方因维权产生的费用（包括但不限于律师费、车旅费、诉讼费、诉讼保全费、评估费等）”，商祺房地产公司提交证据证实其支出律师费8000元，陈杰坤亦予以确认，故对商祺房地产诉请的律师费，本院予以支持。关于财产保全保险费1000元的问题，陈杰坤不同意支付，因双方合同对此并无约定，且该费用亦非本案的必然损失或支出，故本院对商祺房地产公司该主张不予支持。综上，商祺房地产公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。陈杰坤的辩解，本院不予采纳。健隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市商祺房地产投资有限公司与被告陈杰坤于2018年5月10日签订的租赁合同于2019年1月1日解除;二、被告陈杰坤、中山市健隆健身有限公司于本判决发生效力之日起十日内向原告中山市商祺房地产投资有限公司返还位于中山市（该段时间无需支付占有使用费）；三、被告陈杰坤、中山市健隆健身有限公司于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市商祺房地产投资有限公司支付拖欠2018年10月至2018年12月的租金93012元及违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠租金为基数，从每月6日起均按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至支付之日止）；四、被告陈杰坤、中山市健隆健身有限公司于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市商祺房地产投资有限公司支付占有使用费（占有使用费计算方法：从2019年1月1日起按每日1000元的标准计算至返还商铺之日止）；五、被告陈杰坤、中山市健隆健身有限公司于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市商祺房地产投资有限公司支付律师费8000元；六、驳回原告中山市商祺房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3114元，诉讼保全费1223元，合计4337元（原告中山市商祺房地产投资有限公司已预交），由原告中山市商祺房地产投资有限公司负担337元，被告陈杰坤、中山市健隆健身有限公司负担4000元并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还原告中山市商祺房地产投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财人民陪审员  方家义人民陪审员  郭惠玲二〇一九年十月二十九日书 记 员  梁宝兴梁嘉丽