湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3375号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡军涛，男，汉族，1974年10月9日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：陈剑，湖北元领律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳新东方培训学校，住所襄阳市襄城区南街花园公寓一栋。法定代表人：俞敏洪。委托诉讼代理人：周胜照，湖北百龙律师事务所律师。上诉人胡军涛因与被上诉人襄阳新东方培训学校（以下简称新东方学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡军涛的委托诉讼代理人陈剑、被上诉人新东方学校的委托诉讼代理人周胜照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡军涛上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方解除合同的，应当具备约定或法定的解除权，通知才能发生法律效力。被上诉人因为自身经营变化的需要，通知上诉人解除合同，不享有约定的或者法定的解除权，且上诉人没有任何违约行为，故被上诉人解除合同没有法律依据和合同依据。2.一审判决前后文矛盾。一审判决认定双方合同按照约定于2019年7月20日解除的同时，又适用《中华人民共和国合同法》第94条法定解除的规定作为裁判依据，在查明上诉人将被上诉人支付的违约金退回的同时，又以上诉人收到通知和违约金为由认定双方合同解除。3.一审认定被上诉人于2019年6月22日搬离承租房屋没有事实依据，更不能成为认定租赁合同无法履行的理由。“2019年6月22日搬离承租房屋”只是被上诉人的单方陈述，双方没有办理交接手续，且租赁合同约定的租期为十年，对双方当事人均产生约束力。被上诉人由于自身业务发展的变化，主观上不愿意继续承租房屋，单方面通知解除合同，实际上是将商业风险转嫁给上诉人，是一种违约行为。新东方学校答辩称，服从原判。胡军涛向一审法院起诉请求：确认新东方学校于2019年4月1日发出《关于提前解除合同的通知函》无效。新东方学校向一审法院反诉请求：确认新东方学校与胡军涛于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月20日解除。一审法院认定事实：2016年3月1日，胡军涛和新东方学校签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：出租方（甲方）为胡军涛，承租方（乙方）为新东方学校；甲方将位于襄阳市××路××大厦××层部分房屋，建筑面积共970.86平方米，租给乙方使用；租期自2016年3月1日至2026年5月31日，其中2016年3月1日至2016年5月31日为免租期；2016年6月1日至2019年5月31日该房屋年租金为407400×2=814800元/年，2019年6月1日至2022年5月31日该房屋年租金为448140×2=896280元/年，2022年6月1日至2026年5月31日年租金为488880×2=977760元/年。合同采用先付租金后使用原则，租金按每半年（6个月）支付一次。合同并约定：甲乙双方如果任何一方需要单方解除合同，需提前90天书面通知对方，对方同意后，并向对方支付当年租金的20%作为违约金。在满足上述条件后，合同自对方收到书面通知后100天后解除。合同解除时双方将租金及其他费用结算至合同解除日。2019年4月1日，新东方学校出具《关于提前解除合同的通知函》，载明：“胡军涛先生：我校于2016年3月1日与您签订的一份租赁合同，承租您位于襄阳市××路××号语港旺府二楼的房屋，面积：970.86平方米，租期自2016年3月1日起至2026年5月31日止，年租金814800元整。感谢承租期间，您给我们提供的服务，现因我校业务发展发生变化的需要，决定于2019年7月15日退租。顺祝商祺！通知人：襄阳新东方培训学校通知日期：2019年4月1日星期一”。新东方学校通过邮寄的方式将该通知函交付胡军涛，胡军涛于2019年4月11日签收。2019年4月15日胡军涛针对通知函回函，表示不同意新东方学校解除双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》。2019年6月24日，胡军涛针对新东方学校通知函再次做出回复：“第一，我不接受你校单方擅自解除《房屋租赁合同》的行为，更不会接受《告知函》中的违约金；第二，依据《房屋租赁合同》在有效租赁期内，我也不负有配合你校接受返还房屋的义务；第三，请你校依据《房屋租赁合同》的约定立即支付应付租金并主动承担与之相对应的违约金。”2019年7月3日，新东方学校通过中国工商银行汇款方式将违约金171108元给付至胡军涛账户。2019年7月5日，胡军涛通过中国建设而银行汇款方式将171108元退还给新东方学校。庭审中，新东方学校陈述已在2019年6月22日将租赁房屋腾空。另查明，新东方学校按照约定支付租金至2019年7月20日。一审法院认为，胡军涛将房屋出租给新东方学校，新东方学校向胡军涛交纳租金，双方之间形成房屋租赁合同关系。胡军涛与新东方学校签订的《房屋租赁合同》约定：“甲乙双方如果任何一方需要单方解除合同，需提前90天书面通知对方，对方同意后，并向对方支付当年租金的20%作为违约金。在满足上述条件后，合同自对方收到书面通知后100天后解除。合同解除时双方将租金及其他费用结算至合同解除日”。根据合同的约定，新东方学校于2019年4月1日发出通知，要求解除与胡军涛签订的《房屋租赁合同》,并交纳房屋租金至2019年7月，同时将违约金171108元通过银行汇至胡军涛银行账户、胡军涛收到解除合同通知及违约金。应认定新东方学校自愿解除合同并承担违约责任。该《房屋租赁合同》应按双方约定于2019年7月20日解除。同时新东方学校已于2019年6月22日搬离承租屋，该租赁合同已无法实际履行。故对胡军涛诉请确认新东方学校于2019年4月1日发出的《关于提前解除合同的通知函》无效的诉请，因于法不符，不予支持。对新东方学校反诉称请求确认2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月20日解除的反诉请求，于理相符、于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、第九十六条之规定，判决：一、驳回胡军涛的诉讼请求。二、胡军涛与襄阳新东方培训学校于2016年3月1日签订《房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月20日解除。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费40元，由胡军涛承担。二审中，当事人均未提交新证据。胡军涛对原判认定“新东方学校按照约定支付租金至2019年7月20日”的事实持有异议，因该事实不影响本案审理，本院不予分析认定。原判认定的其他事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”胡军涛和新东方学校签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。本案争议在于合同第九条第2款如何理解及适用问题。首先，从文意上看，该条约定“甲乙双方如果任何一方需要单方解除合同，需提前90天书面通知对方，对方同意后，并向对方支付当年租金的20%作为违约金。在满足上述条件后，合同自对方收到书面通知后100天后解除。合同解除时双方将租金及其他费用结算至合同解除日。”合同约定的单方解除合同条件包括：1.提前90天书面通知对方；2.对方同意；3.向对方支付年租金的20%作为违约金。“在满足上述条件后”，合同才解除。新东方学校虽然向胡军涛发出了解除合同通知，并支付了违约金，但胡军涛明确表示不同意解除合同，并将违约金退回，显然，新东方学校单方行为并未满足合同约定的解除合同条件，无权单方解除合同。其次，从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”解除合同须具备一定条件，即约定解除条件或者法定解除条件，只有具备一定解除合同条件，才产生合同解除权。只有享有合同解除权的当事人，解除合同意思表示到达对方时，才能产生解除合同的效力。在不满足约定解除条件，也无法定解除条件的情形下，虽然新东方学校向胡军涛发出了解除合同通知，但不产生解除合同的后果。再次，从合同履行现状看，在未经出租人同意，未办理交接的情况下，承租人自行搬离出租房屋，既是对自己可能遭受到利益损失的轻视，也是对出租人出租财产安全的毫无顾忌，是新东方学校主观上违反合同租赁期限的约定不履行合同，而不是客观上无法履行合同。综上，新东方学校无权单方解除合同，胡军涛请求确认新东方学校通知解除合同行为无效的诉讼请求及上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4051号民事判决;二、确认2019年4月1日襄阳新东方培训学校向胡军涛发出《关于提前解除合同的通知函》解除双方2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》行为无效；三、驳回襄阳新东方培训学校确认其与胡军涛于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月20日解除的反诉请求。一审案件受理费40元，反诉费40元，二审案件受理费80元，合计160元，由襄阳新东方培训学校负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月二十三日书记员  李 帆