呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2346号原告：内蒙古自治区未成年犯管教所，住所地呼和浩特市赛罕区前巧报乡。负责人：李永青，所长。委托诉讼代理人：原琪，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢柳春，恒信长城律师事务所律师。被告：武旭东，男，无固定职业。第三人：刘跃彬，男，呼和浩特市赛罕区戒毒所职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴蕴涵，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告内蒙古自治区未成年犯管教所（以下简称未管所）与被告武旭东土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，武旭东于2019年5月27日提起反诉，刘跃彬于2019年5月27日申请参加诉讼并提出独立的诉讼请求，本院依法将本案转为普通程序进行审理。武旭东于2019年8月5日申请撤回反诉，本院作出（2019）内0105民初2346号民事裁定，依法予以准许。本院依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭审理。原告未管所的委托诉讼代理人原琪、被告武旭东、第三人刘跃彬及其委托诉讼代理人吴蕴涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。未管所向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的土地租赁协议；2.判令被告清除租赁土地的违法加盖的猪舍，将租赁土地恢复原状；3.判令被告向原告支付违约金人民币41,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年3月1日签订了土地租赁协议，协议约定原告将位于原果园南侧41亩耕地租赁于被告，租赁期限为20年，自2003年3月1日至2023年2月28日，租金为100元每亩每年，41亩每年4100元。被告承租原告土地后违反协议约定，具体违约行为如下：第一，被告常年拖欠土地租赁费、电费。协议第十一条约定，被告不能按期交纳租赁费、电费等费用，原告有权终止协议，收回土地，因此造成被告损失的，原告不承担任何责任，并且被告应向原告支付当年租金50%的违约金。被告自2014年3月1日起拖欠租赁费，自2017年3月起拖欠电费，至今被告已拖欠六年租赁费24,600元及电费1933元。第二，被告未经原告同意非法转租土地给他人。协议第八条约定，被告不得将所租土地转租给他人或变相转交给他人。被告承租上述土地后便将部分土地违法转租给刘长命用于养殖生猪，原告得知后多次要求被告停止违法转租行为，但被告对原告的合法要求置之不理，并允许刘长命在违法转租的土地上加盖猪舍。被告的行为已根本违反了协议的约定，侵犯了原告的合同权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条及第二百二十四条的规定，被告未经原告同意违反协议约定非法转租的行为已构成根本违约，故请求判令解除原、被告之间签订的土地租赁协议。且被告允许刘长命在原告出租的土地上加盖猪舍的行为，未经得原告同意，故请求判令被告将租赁土地恢复原状、拆除土地上加盖的猪舍。综上所述，请求人民法院依法查明事实，公正裁判。武旭东辩称，根据票据显示，武旭东已付清2014年之前的租赁费。未管所于2016年9月通知解除合同前，武旭东还交过一年或两年租赁费，但找不到票据。刘长命经过未管所相关领导的同意建猪场，猪场的位置、水电由未管所指定，并且从建猪场之日起，刘长命直接向未管所缴纳水电费，故未管所对转租是知情的。刘长命是否欠付电费，武旭东不清楚。刘长命就是刘跃彬。武旭东同意解除租赁协议，解除的法律后果由法院作出裁判。刘跃彬辩称，第一，刘跃彬没有拖欠土地租赁费及电费。武旭东已向未管所付清租赁费，且未管所于2016年9月22日通知武旭东由于单位内部调整要提前解除合同，未管所主张自2017年3月起拖欠电费，不符合实际。第二，武旭东将涉案土地转租给刘跃彬经过未管所领导的同意，未管所还为刘跃彬拉设专门电线，且未管所还向刘跃彬收取电费。第三，刘跃彬同意解除未管所与武旭东之间的土地租赁协议，协议约定，未管所重建监狱可以终止合同，但是应赔偿造成的损失。刘跃彬向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告向第三人赔偿因提前解除合同给其造成的财产损失35万元；2.诉讼费由原、被告承担。刘跃彬当庭申请增加诉讼请求：评估鉴定费12,140元由原、被告承担。事实与理由：原、被告于2003年3月1日签订土地租赁协议，约定原告将位于原果园南侧41亩租赁于被告，租赁期限为20年，自2003年3月1日至2023年2月28日。2005年4月，被告征得原告同意，将其承租果园南侧土地的一部分（酒花厂西侧80米、武旭东房屋北墙以北、水井房以南）转租给第三人建养殖场。第三人经营养殖场期间，原告为第三人拉设专用电线，并每月向第三人收取电费。2016年9月，原告突然通知被告，原告要建新康监狱，要求第三人立即停止经营，提前解除租赁协议。后原、被告和第三人就原告提前解除合同给第三人造成的财产损失赔偿问题进行多次协商，原告承诺给第三人赔偿26万元，该协商过程有原告的会议记录予以记载。但时至今日，对于第三人的财产损失，原告并未进行赔偿。第三人为了维护自身的合法权益，以有独立请求权的第三人身份依法申请参加诉讼，请求法院判令原、被告赔偿因提前解除合同造成的财产损失。未管所辩称，武旭东违反协议第八条、第十一条的约定导致土地租赁协议提前解除，并非未管所提前解除协议，所以应由武旭东向刘跃彬赔偿。武旭东辩称，武旭东经过未管所的同意将涉案土地转租给刘跃彬，从建猪场到协商补偿，都是未管所与刘跃彬直接洽谈。武旭东仅将其承租的土地中转租一部分给刘跃彬使用，不应当由武旭东向刘跃彬赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2003年3月1日，内蒙古自治区第一少年犯管教所（甲方）与武旭东（乙方）签订《土地租赁协议》。第一条约定，甲方将原果园南侧41亩耕地租赁于乙方。第二条约定，租赁期限为20年，即2003年3月1日至2023年2月28日。第三条约定，租金100元/亩/年，41亩每年计4100元；每年2月前一次性付清下年租金。第六条约定，如国家有新的规划（包括甲方布局规划）需占用土地，本协议自然终止，由此给乙方造成的直接损失，按国家有关规定结合实际，给予补偿。第八条约定，乙方不得将所租土地转租他人或变相转交他人。第十一条约定，乙方违约，特别是不能按期交纳租赁费、电费等费用，甲方有权终止协议，收回土地，因此造成乙方的损失，甲方不负任何责任（包括已付租赁费不予退还），并且乙方应向甲方付当年租金50%的违约金；甲方违约，应根据损失情况进行赔偿（地上物按市场计算），同时甲方向乙方付当年租金50%的违约金，并退还未到期租金。2003年6月12日，内蒙古自治区机构编制委员会向自治区司法厅发出《关于自治区第一少年犯管教所更名的批复》，载明同意内蒙古自治区第一少年犯管教所更名为内蒙古自治区未成年犯管教所。2016年9月22日，未管所向武旭东发出《关于要求终止土地租赁协议的函》，载明根据内蒙古自治区监狱管理局的监狱布局调整规划，未管所扩建项目开始实施，扩建项目选址在武旭东租赁未管所41亩土地地块内，即原果园地，根据租赁协议第六款约定，未管所要求终止2003年3月1日武旭东与未管所签订的《土地租赁协议》，请武旭东于2016年12月31日前将场地清理完毕。未管所、武旭东、刘跃彬均认可，涉案原果园南侧41亩土地位于未管所办公楼以南，紧挨未管所监区大院。未管所与刘跃彬均认可，刘跃彬自2005年8月起在涉案土地上建设猪场，经营至2016年9月22日未管所通知搬迁，实际搬迁时间为2017年9月。刘跃彬向本院申请对呼市赛罕区巧报镇内蒙古少管所（酒花厂西侧80米、武旭东房屋北墙以北、水井房以南）租赁土地上建造的房屋三间约98平米、塑料大棚式猪舍约1100平米、仓房100平米、砖石墙180延米、排水管道150延米、排水井4眼、饲料池1个、饮用水井1眼、大门楼1个、室外地坪约100平米、自动上下水系统1套、化粪池1个进行价格评估，本院依法委托评估。内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司（以下简称万宝隆公司）于2019年7月12日作出《关于房屋、塑料大棚式猪舍和仓房等财产损失的价格评估结论书》【万宝隆（蒙）（价）字2019第070号】，载明评估标的在2016年9月的价格为235,688元。2019年7月3日，万宝隆公司出具收据一张，载明收到刘跃彬预收评估费1万元；2019年7月17日，万宝隆公司出具收据一张，载明收到刘跃彬评估费余款2140元。本院认为，未管所与武旭东签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。未管所将涉案土地交付给武旭东后，武旭东将其中部分土地转租给刘跃彬，刘跃彬自2005年8月起建设猪场并经营至2016年9月。涉案土地紧邻未管所监区大院，且刘跃彬向未管所交纳电费多年，故未管所应当早已知悉武旭东转租土地给刘跃彬建设、经营猪场，但未在六个月内要求解除《土地租赁协议》或认定武旭东与刘跃彬之间的转租行为无效。关于未管所要求解除《土地租赁协议》的诉讼请求，本院认为，依据《关于要求终止土地租赁协议的函》，因未管所扩建项目，未管所依据《土地租赁协议》第六条之约定，要求终止协议。未管所、武旭东均当庭同意解除《土地租赁协议》，刘跃彬对此亦无异议，故本院确认《土地租赁协议》于2019年8月29日解除。未管所主张，由于武旭东欠付租赁费、电费、违法转租解除《土地租赁协议》，本院不予采信。关于未管所要求武旭东清除租赁土地上的猪舍，将租赁土地恢复原状的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条约定，《土地租赁协议》解除后，武旭东应将涉案土地恢复原状并返还给未管所。但未管所与武旭东订立合同时，就应当知道武旭东租赁土地的用途及使用情况，之后，武旭东将部分土地交由刘跃彬使用，未管所亦知道并同意刘跃彬建设、经营猪场，双方合同也未就合同解除或终止时是否恢复原状作出约定；其次，合同解除的原因系因未管所扩建项目提前解除所致，再综合未管所收回土地的用途为新建建设项目等因素，对于未管所要求清除猪舍、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于未管所要求武旭东支付违约金41,000元的诉讼请求，本院认为，并非由于武旭东的违约行为导致《土地租赁协议》解除，故对未管所上述诉讼请求，本院不予支持。关于刘跃彬要求未管所、武旭东赔偿因提前解除协议造成的财产损失35万元的诉讼请求，本院认为，依据《土地租赁协议》第六条之约定，根据内蒙古自治区监狱管理局的监狱布局调整规划，未管所扩建项目需占用涉案土地，导致《土地租赁协议》解除，未管所应赔偿给武旭东造成的损失。未管所应当知悉武旭东转租土地给刘跃彬经营猪场，且刘跃彬已作为有独立请求权的第三人提起诉讼，为避免诉累，未管所应向刘跃彬赔偿因提前解除协议造成的损失。经评估，刘跃彬建造的房屋、猪舍等于2016年9月的评估价格为235,688元，未管所应向刘跃彬支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认内蒙古自治区未成年犯管教所与武旭东于2003年3月1日签订的《土地租赁协议》于2019年8月29日解除；二、武旭东、刘跃彬于本判决生效之日起十五日内将原果园南侧41亩土地返还给内蒙古自治区未成年犯管教所；三、内蒙古自治区未成年犯管教所于本判决生效之日起十五日内赔偿刘跃彬损失235,688元；四、驳回内蒙古自治区未成年犯管教所的其他诉讼请求；五、驳回刘跃彬的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元（原告已预交），由原告负担。案件受理费6550元（第三人已预交），由原告负担4835元，由第三人负担1715元。评估费12,140元（第三人已预交），由原告负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇一九年十月十六日书 记 员 米文欢