昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9577号原告：赵峰，男，1985年6月30日出生，汉族，身份证登记住址：海口市美兰区。委托诉讼代理人：张帆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘国宇，云南刘胡乐律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李丽珠，女，1984年6月25日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：向万勇，男，1988年1月21日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。原告赵峰诉被告李丽珠、向万勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案，本院适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告赵峰的诉讼代理人张帆、刘国宇，被告李丽珠、向万勇到庭参加了诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条，双方当事人同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。原告赵峰向本院提出诉讼请求1、原被告房屋租赁合同于2019年7月30日起解除并腾还原告房屋；2、被告支付原告拖欠租金55000元（2018年7月30日至2019年7月30日租金欠付5000元、2019年1月30日至2019年7月30日租金50000元）；3、被告向原告支付房屋占用费直至被告腾还房屋之日止（从2019年7月30日起计，按合同约定的当年租金计算占用费）；4、被告向原告支付逾期付款滞纳金45300元；5、被告向原告支付违约金200000元；6、被告一向原告支付实现债权费用（律师费）13610元；7、被告二对上述款项承担连带担保责任；8、被告一、被告二共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2017年7月30日签订了房屋租赁合同，约定原告将所有的位于西山区出租给被告用于经营，租赁期限自2017年7月30日至2022年8月29日，并约定了租金支付方式金额及违约责任，同时第二被告承诺承担连带保证责任，但被告未按约向原告支付第二年的租金，同时被告长期欠租却不返还房屋给原告，造成原告巨大经济损失。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告李丽珠答辩称：不认可原告的诉讼请求，我方签合同的主体是赵顺奎，并非本案的原告，我方不认识本案原告，我方告知赵顺奎退还房屋的事情。被告向万勇答辩称：55000元的租金的我方已经支付，不认可原告的陈述以及诉讼请求，我方没有能力继续租房的时候已经提前跟房东联系，但是房东不同意，我方还与房东协商替其找新的租客，但因为原告突然提价，才没有转租成功。本院依法组织原被告双方进行举证和证据交换，对于双方无异议的证据:被告李丽珠、向万勇身份证复印件，房屋租赁合同、汇款明细，本院予以确认；对于双方有异议的证据材料，本院认定如下：原告提交的赵峰身份证复印件、产权证明、授权委托书、赵顺奎身份证复印件、盛高大城1-3期物业服务中心催缴函，本院予以确认；被告提交的交接清单、身份证复印件，原告认可真实性，本院确认其真实性；被告提交的身份证复印件，微信聊天截图，与本案没有关联性，本院不予确认。经审理，本院认定如下法律事实：2017年的7月1日，原告赵峰签署授权委托书，授权赵顺奎作为其代理人办理昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区二期11-6-3号商铺出租、出售、房租、水电费收费事宜，委托有效期2017年7月1日至2020年6月30日，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。2017年7月30日，赵顺奎与被告李丽珠签订房屋租赁合同，约定赵顺奎将位于西山区，二楼南北三间房，面积约为246平米，房屋质量合格的房屋，出租给被告李丽珠，租赁期限5年，2017年7月30日至2022年8月29日；租金支付时间及支付方式：第一年租金100000元，分别于2017年7月30日付款50000元，2018年1月20日付款50000元，第二年租金100000元，分别于2018年7月30日付款50000元，2019年1月20日付款50000元，第三年租金108000元，分别于2019年7月30日付款54000元，2020年1月20日付款54000元，第四年租金117000元，分别于2020年7月30日付款60000元，2021年的1月20日付款57000元，第五年租金126000元，分别于2021年7月30日付款66000元，2020年1月30日付款60000元，房租现金按时给付给赵顺奎，租金逾期一天应交滞纳金2000元；被告承担支付租房的水、电、暖、电话、电视、卫生和物业管理以及工商税务等一切费用；双方未约定由赵顺奎承担的税费等一切由被告李丽珠承担；承租人自主经营办理好一切与经营有关的合法手续，房屋租赁用途为足疗、保健；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2022年的8月29日；任何一方违约，由违约方向守约方支付200000元违约金，被告向万勇作为连带责任保证担保人在合同当中签字。原告赵峰系昆明市东南侧滇池半岛小区二期11幢第-1层商铺6号房屋的所有权人，房产登记的时间为2013年7月4日。2019年8月28日，本院案件承办人、原告、被告到案涉房屋进行了现场核实，原、被告双方均认可合同当中明确的房屋位于昆明市，同时，原告、被告双方进行了房屋交接手续，双方确认被告于当天将案涉房屋返还原告。同日，本院前往案涉房屋的小区物业公司了解到，本案租赁合同明确的案涉租赁房屋确系昆明市东南侧滇池半岛小区二期11栋第-1层商铺6号，该房屋原系一层，房屋所有权人进行了分开隔断。庭审中，原、被告认可：1、被告已向原告支付第二年上半年的部分租金45000元。原告陈述：1、购买房屋的时候只有一层，层高5.4米，之后原告将其隔成上下两层，下层又隔成三间，原告出租给被告系下层一间房屋以及二层所有房屋；2、被告向原告交纳了押金10000元。原告陈述：赵顺奎与原告系父子关系，经我方同意用其名义租赁房屋，涉及案涉房屋的相应权利义务由我方享有和承担。两被告陈述：1、原告答应免除我方第二年上半年租金5000元；2、同意解除本案房屋租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审之日，两被告同意解除合同，且被告于2019年8月28日将案涉房屋返还给原告，故本院确认双方之间的房屋租赁合同予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”原告系案涉房屋的所有权人，其委托父亲赵顺奎办理案涉房屋租赁事宜，赵顺奎以受托人的名义签订了房屋租赁合同，在被告未按约履行合同义务的情况下，原告作为委托人可以直接行使对被告的相应权利，另，无充分理由或其他证据显示出现被告在知晓委托人真实身份之后不会订立合同的情况，故原告系本案房屋租赁合同的出租方，被告抗辩原告并非合同出租方，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”合同约定第二年租金100000元，租赁期限为2018年7月30日至2019年7月29日，被告应当于2018年7月30日支付租金50000元，2019年1月20日支付租金50000元，原告主张被告尚欠55000元未支付，被告抗辩原告免除其5000元租金但并未提交证据予以证明，现前述房屋租金支付期限已经届满，被告李丽珠应当进行支付。另，原、被告双方已经于2019年8月28日进行房屋交接，被告将案涉房屋返还给原告，故被告李丽珠还应当向原告支付2019年7月30日至2019年8月28日止的租金，合同约定第三年租金为108000元，故前述租赁期间租金为8584元（108000÷365天×29天）。被告李丽珠向原告支付了10000元保证金，应当用于抵扣被告尚欠款项，故被告李丽珠应当向原告支付租金为53584元（63584元-10000元）。被告李丽珠逾期支付租金系违约，应当承担违约责任，合同约定被告逾期支付租金需按每日支付滞纳金2000元，同时又约定违约方需要向守约方支付违约金200000元，前述两项约定实质均为违约金，原告同时主张两项违约金且两种违约金计算标准过高，本院根据被告逾期情况酌情确认为5000元。合同未约定律师费应当由被告负担，故原告主张律师费由被告李丽珠负担，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告主张被告向万勇承担连带担保责任处于保证期限内，且承担责任的范围未超过法律规定，故被告向万勇应当就被告李丽珠向原告所负债务承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告赵峰与被告李丽珠、向万勇于2017年7月30日签订的房屋租赁合同；二、被告李丽珠于本判决生效后十日内支付原告赵峰租金53584元、违约金5000元；三、被告向万勇对被告李丽珠向原告赵峰所负第二项债务承担连带担保责任，被告向万勇承担担保责任后，有权向被告李丽珠追偿；四、驳回原告赵峰的其他诉讼请求。本案案件受理费3004元，由被告李丽珠、向万勇负担550元，由原告赵峰负担2454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一九年十月二十五日书记员  张宇琪