广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初838号 原告：吴鸿彦，男，1956年8月29日出生，壮族，退休职工，住广西钦州市。 被告：钦州市鸿达商业管理有限公司，住所地：钦州市永福西大街**，统一社会信用代码：9145070379431596X4。 法定代表人：朱少春，董事长。 委托诉讼代理人：韦景胜，男，1982年12月10日出生，壮族，户籍地：广西都安瑶族自治县，现住钦州市。 原告吴鸿彦与被告钦州市鸿达商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2019年7月3日作出转普裁定，将本案转为普通程序审理，分别于2019年5月20日、2019年9月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告吴鸿彦，被告钦州市鸿达商业管理有限公司的委托诉讼代理人韦景胜到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告吴鸿彦到庭参加诉讼，被告钦州市鸿达商业管理有限公司及其委托诉讼代理人韦景胜经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴鸿彦向本院提出变更诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年8月25日签订的《租赁协议书》并要求被告将房屋（商铺）使用权归还原告；2、请求法院按建筑设计强制性条文要求留有建筑防火安全通道；3、要求被告支付2019年7月1日至2019年9月30日租金5980元，此后的租金按照租赁协议规定另计；4、要求被告支付给原告违约金1388.4元；5、依法判令被告承担本案的诉讼费。 事实和理由：我与被告于2015年8月25日签订了《租赁协议书》，将我钦房证钦城区字第××号钦州市永福西大街52号Ａ99商铺租给被告经营。租金计付方式：从2015年10月1日至2019年10月1日，被告每年向原告支付本物业总房款（265794元）的9.0%作为租金，即租金为23921元／年；每季度为5980元／季。被告按季度向原告支付租金。《租赁协议书》规定，提前7个工作日支付下一季度的租金。从2015年10月1日至2017年10月1日前，被告有时拖迟些日子支付租金，但租金额还能按规定支付。从2017年10月1日起至今，被告耍赖不给2017年10月1日至2017年12月30日这季度5980元租金，而且单方面降低租金额，原告表示强烈反对。2018年4月11日被告写下欠条“钦州市鸿达商业管理公司尚欠吴鸿彦5980元，下季度一并付清”字样。但后来被告不讲信用，一直拖欠至今。详见“附件1，《2017年10月1日至2019年3月31日租金支付一览表》。2017年10月1日至2019年3月31日，尚欠租金费总计7974元。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告钦州市鸿达商业管理有限公司辩称，1、我们公司是钦州市嘉禾房地产公司的子公司，原告是购买了嘉禾房地产的物业，我们经过协商签合同，原告所购买的物业由我们公司统一经营管理。十多年来我们公司为业主提供精心服务，但是现在由于公司经营状况不理想，在支付原告租金方面不按时支付给原告，现在还欠原告租金，所以在租金问题上，我们公司欠多少租金我们补付给原告。希望得到原告的谅解、支持。2、解除租赁合同我们不能同意。我们公司是和原告签订合同之后才招商的，现在商家已经进入了商场经营了，并且已经装修使用了，没有办法解除合同。希望原告继续履行租赁协议，不解除租赁合同。3、至于诉讼费由谁承担问题，由法院判定。 本案证据经开庭质证，本院认证如下： 本案当事人在第一次庭审时，围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第二次庭审时，被告钦州市鸿达商业管理有限公司及其委托诉讼代理人经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，也不提出书面答辩和质证意见，视为其放弃对第二次庭审时答辩、举证和质证的权利。第一次庭审时，原告提供证据1、租赁协议书，证明被告租用原告商铺、双方的权利义务的事实；证据2、银行证明，证明被告支付租金明细的事实；证据3、欠条，证明被告欠原告租金的事实；证据4、2017年10月1日至2019年3月31日租金支付一览表，证明被告租金支付总情况的事实。被告对原告提供的上述证据1－证据4均无异议，且证据之间相互印证本案基本事实，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。第二次庭审时，对被告在第一次庭审后提供参考，但不作为举证使用的中国建设银行股份有限公司钦州分行与被告于2016年9月7日签订的《房屋租赁协议》；而本院依职权调取该协议核实证实被告与上述建行签订的该协议没有载明被告将上述争议A99铺面转租给中国建设银行股份有限公司钦州分行经营。对此，原告质证认为，建行实际有几份合同的，为了扩大业务，建行已租用到了我的A99的铺面。本院认为，本院依职权调取了中国建设银行股份有限公司钦州分行与被告于2016年9月7日签订的《房屋租赁协议》原件核对，被告没有将现争议的铺面转租给中国建设银行股份有限公司钦州分行经营，此铺面现在仍然由被告承租管理使用，且原告举不出证据证明其主张。因此，应以本院调查核实为准。 经审理查明:2015年8月25日,被告钦州市鸿达商业管理有限公司（承租方、乙方）与原告吴鸿彦（出租方、甲方）签订了一份《租赁协议书》,约定:甲方将位于钦州市（钦房证钦城区字第XXX号，商铺建筑面积为53.18㎡，以下称物业）租给乙方经营;租金计付方式：从2015年10月1日至2019年10月1日，乙方每年向甲方支付本物业总房款265794元的9.0%作为租金，即租金为23921元／年；每季度为5980元／季；从2019年10月1日至2023年10月1日，乙方每年向甲方支付本物业总房款265794元的10%作为租金，即租金为26579.4元／年；每季度为6644.85元／季；乙方按季度向甲方支付租金，提前7个工作日支付下一季度的租金；甲方所得租金由乙方统一汇入甲方指定的银行账号，若因甲方提供账号有误无法及时支付的，责任由甲方承担；乙方必须按约定时间向甲方支付租金，若无故拖欠，甲方有权向乙方按实欠租金的万分之二加收违约金，超过4个月未付的，甲方有权终止本协议，若甲方终止合同的，乙方应付清所欠租金；甲方不按时提供相关证件和不协助乙方办理有关经营手续的，逾期30天，甲方每天向乙方支付500元违约金并赔偿乙方损失等；租赁期限自2015年10月1日起至2023年10月1日止。上述《租赁协议书》签订后,原告将租赁商铺交付被告使用；但被告没有按照协议的约定履行义务，仅支付至2017年10月1日之前租金，自2017年10月1日起,被告便拖欠租金不付。拖欠款项，经多次追收未果，原告便于2019年3月19日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告于2019年5月30日支付给原告租金13954元。对此，原告于2019年6月18日向本院递交一份说明书，主要内容为：被告于2019年5月30日主动支付给原告尚欠租金13954元（其中7974元是起诉时要求被告支付的，5980元是2019年4月1日至2019年6月30日的租金）；另外，按照双方签订的《租赁协议书》第六条第1项的规定，截止2019年6月份，被告应支付给原告违约金1388.4元，请求法院审查处理。对于原告关于被告于2019年5月30日主动支付给原告尚欠租金13954元等问题的说明，被告方予以认可。截至2019年9月30日止，被告尚欠原告租金5980元（此后的租金按租赁协议另计）。第二次开庭结束后，原告于2019年9月29日向本院提出补充诉讼请求：一、Ａ99号商铺铝合金5毫米玻璃窗已被被告经营中破坏，改用砖块封墙，要求被告恢复原状；二、要求被告在支付尚欠截至2019年9月30日止租金5980元及违约金1388.4元的同时，按租赁协议约定一并支付自2019年10月1日起至法院判决之日止的租金。 本院认为，涉案房屋（铺面）租赁协议是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同,对双方均具有法律约束力。被告逾期没有按照租赁协议约定支付租金，已构成了根本违约，原告要求解除租赁协议，责令被告支付尚欠租金并承担违约金符合协议约定和法律规定，应当支持。租赁协议解除后，出租人有权要求承租人返还房屋（铺面）。据此，被告应当清理房屋（铺面）并将房屋（铺面）恢复原状返还原告使用。关于原告请求法院按建筑设计强制性条文要求留有建筑防火安全通道方面，并不是法院直接受理解决的问题，故本院不予采纳。至于原告在第二次开庭结束之后提出的上述问题，如要求支付尚欠租金和违约金属于重复提出问题，不必另行答复，其他新的请求是原告在第二次法庭辩论结束后提出的，不属本案合并审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除原告吴鸿彦与被告钦州市鸿达商业管理有限公司于2015年8月25日签订的《租赁协议书》; 二、由被告钦州市鸿达商业管理有限公司清理租赁物并将租赁物恢复原状向原告吴鸿彦返还其依据双方2015年8月25日签订的《租赁协议书》占有的租赁物（铺面）； 三、由被告钦州市鸿达商业管理有限公司支付尚欠原告吴鸿彦铺面租金5980元（租金已计至2019年9月30日止，此后的租金参照双方签订的租赁协议的规定自2019年10月1日起计至交付铺面之日止）; 四、由被告钦州市鸿达商业管理有限公司支付给原告吴鸿彦违约金1388.4元； 五、驳回原告吴鸿彦的其他诉讼请求。 上述义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行义务完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告负担40元，原告负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  黄光勇 人民陪审员  庞 萍 人民陪审员  莫如凤 二〇一九年十月十日 书 记 员  谢长州 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。