山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初3489号原告：仇吉元(反诉被告），男，1963年10月10日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：鲁贤辉，山东华赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文杰，山东华赛律师事务所律师。被告：张涌（反诉原告），男，1975年4月20日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：赵爽明，山东涵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。第三人：舒涛，男，1973年12月15日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：刘世蓬，山东相泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：矫祥兆，山东相泰律师事务所律师。原告仇吉元(反诉被告）与被告张涌（反诉原告）、第三人舒涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。仇吉元的委托诉讼代理人鲁贤辉、刘文杰，张涌及其委托诉讼代理人赵爽明、周家魁，第三人舒涛的委托诉讼代理人刘世蓬、矫祥兆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仇吉元（以下称原告）向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告仇吉元与被告张涌之间关于位于青岛市城阳区明阳路307乙2号楼5单元601户的房屋买卖行为合法有效；2、依法判决被告张涌为原告仇吉元办理涉案房屋的产权变更登记手续；3、本案的所有诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2003年10月3日被告委托第三人对外出售位于青岛市城阳区明阳路307乙仁和居2号楼若干套房屋，于是原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，双方约定被告将涉案房屋以每平方米1380元的价格卖给原告。原告于2003年12月4日将购房款80000元支付给了第三人，剩余房款37189.6元，双方约定待被告为原告办理房产证等手续后一次性支付剩余房款。原告向第三人支付80000元后，第三人将涉案房屋的钥匙交予原告，原告一直实际占有该房屋至今。在此期间，原告多次联系第三人以及被告等人，要求被告为原告办理涉案房屋的产权登记变更手续以及支付剩余购房款。但被告一直未将该房屋的产权变更到原告名下。被告张涌（以下称被告）辩称，1、被告从不认识原告，双方从未签订过任何房屋买卖合同，被告根本不知晓本案形成的各种文书，双方不存在房屋买卖合同关系；2、被告从未授权第三人卖房，第三人无权对被告房屋行使处分权，更是从未收到任何房款，第三人用诈骗的方式既诈骗了买房人，非法占有房款，同时也诈骗了被告，使得被告的房屋被侵占，根据法律规定，请求法院将第三人涉嫌诈骗的犯罪线索移送公安机关查处；3、原告举证的证据前后矛盾，在原告第一次起诉被告的庭审中，原告陈述“当时一直认为房屋系舒涛所有，于2011年8月8日经查询才得知涉案房屋的权利人是被告，不是舒涛”。现在反而又认为当时就知道房屋系被告所有，首先原告存在故意虚假陈述，其次按原告现在所说，当时就应该知道舒涛对涉案房屋无处分权，更何况原告系房产处工作人员，比普通购房者更应该明白这一法律常识，如要买房，应尽自己的义务对房屋所有人进行确认。反之原告明明知道不合理，却没有尽到确认的义务，主观存在过失；4、被告长时间未发现房屋被处理有诸多客观原因，不能因此就认定为追认。2003年1月23日，被告一次性购买了13套房屋，1100平米，加上村里分的二百多平米，再加上在万科魅力之城购买的200多平米，当时房屋面积达到1500多平米，同时先后经营着城阳涌胜工艺品厂、青岛昊天工艺品有限公司、青岛昊天实业有限公司、山东万洲工贸有限公司、山东万洲钢结构有限公司、山东万洲物流有限公司、梁山玩具厂、青岛万洲工贸有限公司、青岛昊天计算机有限公司等九家公司，当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理；被告与第三人舒涛系同学关系，2003年时舒涛经济状况及夫妻关系状况都不好，本案房屋闲置，而且当时房租价格很低，也就是每月二百多元，所以舒涛提出借用，被告也就没当回事，就借给第三人使用，而且也一直认为是舒涛使用或租给别人挣个小钱，也就没有再关注本案房屋，导致长时间未发现被卖。在原告第一次起诉被告的庭审中，原告陈述房屋一直闲置、空着，这也是被告长时间未发现被卖的原因之一；5、本案不构成表见代理且原告购房存在重大过失，非善意取得。表见代理是一种代理行为，需要无权代理人以被代理人的名义实施其具体行为，将可能产生的不利后果归属于被代理人的代理行为。而从所有证据来看，舒涛并没有以被告代理人的身份出现，而且舒涛也否认受被告委托卖房。其次，根据法律规定，舒涛并未获得被告的授权，且以自己的名义进行活动，其所有的只是从被告手中借来的一把房门钥匙，并没有其他足以证明对涉案房屋享有处分权的凭证，没有能使相对人相信行为人具有代理权的事实与理由，如果仅凭一把房门钥匙就有理由相信其具有代理权的话，那么整个社会秩序可能会陷入混乱。表见代理要求相对人主观上是善意且无过失。原告主观上存在过失，不具有善意，法律规定，表见代理在一定情形下，即使形成了权利外观，相对人对行为人是否具有代理权负有审核义务，特别是相对人履行审核义务的成本较低的情况下，如可以通过打电话或前往同城的本人处核实等，如果未尽审核义务，则不能构成表见代理。买房人购买房屋应当查看出卖人是否为所有权人，是否对房屋有确实的处分权，代理人是否有明确的授权，而买房人作为房产管理局工作人员竟然没有尽到注意的义务，致使案件的发生。且被告自2008年10月22日取得涉案房屋的房地产权证，对外具有公示的效力，等同于向任何人宣示了被告对涉案房屋享有独立的物权，原告当时就知道或应当知道，但原告至今10年有余未提出异议，更未让被告追认，应视同原告对被告享有涉案房屋的物权无异议。本案价格低于当时的市场价，买房人有低价买房的恶意，也说明被告不可能委托他人卖房。综上，被告与原告之间的房屋买卖行为不成立，更谈不上有效，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。第三人舒涛辩称，其出卖涉案房屋系受被告张涌的委托，房产所有人张涌知道并同意将房屋出售。被告张涌向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告仇吉元立即将位于城阳区明阳路307乙仁和居2号楼5单元601户房屋腾空并将该房屋交付张涌；2、本案反诉费等费用由反诉被告纪伟华承担。事实与理由：涉案位于城阳区明阳路307乙仁和居2号楼5单元601户房屋所有权给张涌所有。现该房屋由该反诉被告占用、使用。张涌保留向该反诉被告主张占有、使用期间的房屋使用费的权利。特提出反诉请求，请求判如所请。原告仇吉元针对被告张涌反诉辩称，张涌的反诉请求无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人舒涛针对被告张涌反诉辩称，无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。原告仇吉元就本案向本院提交证据如下：证据1，房屋买卖合同1份，证明2003年12月3日，原告与舒涛就购买事宜签订《房屋买卖合同》，原告交购房屋80000元，剩余购房款37189.6元，待房产证等手续办理齐备后支付，随后张涌将房屋交付给原告，原告一直占有该房屋至今。被告对该证据的真实性不清楚，没有张涌的任何参与，如果是真实的，只能证明是舒涛擅自处分张涌的房屋，且欺诈原告说房屋是舒涛个人所有，而且也没法证明是被告将房屋交付给原告，该合同显示的内容不真实，合同中舒涛主张本案房屋系他所有，与事实不符，说面积是84.92平方米，也与实际的85.06平方米不符。第三人舒涛对该证据的真实性无异议，但证明不了原告所要证明的事项，该证据可以证明当时签订合同时，合同中已经明确表示了涉案房屋是单位自建的职工住房，办理产权证非常困难，办证时间不能确定，对此原告在签订合同时已经知道。证据2，收条1份，证明原告与舒涛签订《房屋买卖合同》后，2003年12月4日，原告将购房款人民币80000元支付给舒涛，舒涛向原告出具收条。被告对该证据的真实性不清楚，张涌也曾未收到过舒涛的任何房款，如果是真实的，这恰恰能证明舒涛隐瞒事实，出卖张涌房屋，非法占有80000元房款，构成诈骗。第三人舒涛对该证据的真实性无异议，房款中的其中一部分已经交付给被告，因为被告与第三人之间存在经济往来，抵消后支付了一部分给被告。证据3，商品房买卖合同1份，证明涉案房屋虽然属于自建房，但性质属于允许市场交易的商品房，青岛市城阳区机关事务局于2003年1月23日已将房屋出售给了张涌。被告对该证据真实性认可，的确是张涌购买的房屋，舒涛无权处分，而且原告如果到城阳机关事务局核实的话，就能查清房屋和舒涛无关，原告不具有善意、有过失。第三人舒涛对该证据的真实性无异议，但第三人已经将该情况在售房时告知原告。证据4，青岛市房地产登记薄房地产基本情况，证明被告张涌一直未将房屋的产权登记变更登记至原告名下。被告对该证据真实性认可，的确是张涌购买的房屋，舒涛无权处分，而且原告如果到城阳机关事务局核实的话，就能查清房屋和舒涛无关，原告不具有善意、有未审查事实的过失。第三人舒涛对该证据的真实性无异议，原告在购房时已经知道该房屋的产权人不是第三人。证据5，青岛市城阳区人民法院作出的（2012）城民初字第2249号民事判决书，青岛市中级人民法院作出的（2014）青民一终字第2332号民事判决书，青岛市中级人民法院作出的（2015）青中民申字第449号民事裁定书，山东省高级人民法院作出的（2018）鲁民再983号民事判决书，证明原告仇吉元曾向青岛市城阳区人民法院提起诉讼，主张与舒涛签订的《房屋买卖合同》无效。青岛市城阳区人民法院作出的（2012）城民初字第2249号民事判决书认为:“根据我国法律规定，无权处分是指无处分权人以自己名义就他人的权利标的所为的处分行为，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后去取的处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋青岛市城阳区明阳路307乙2号楼5单元601户的房屋所有权人系张涌，被告舒涛主张受张涌委托与原告仇吉元签订了关于房屋的买卖合同。该合同双方均已履行，原告依约向舒涛支付部分房款，舒涛将房屋交付给原告，且原告占有使用该房屋至今已经十年有余，被告张涌从未提出异议，因此应视为被告张涌对该合同的追认，对被告舒涛受张涌委托与原告签订该房屋买卖合同的意见本院予以采纳，对原告要求确认该房屋买卖合同无效并要求被告返还房款、赔偿损失的诉讼请求本院不予采纳。”因此，可以证明原告与被告张涌之间关于位于青岛市城阳区明阳路仁和居2号楼5单元601户房屋的买卖行为合法有效，被告应当为原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。青岛市中级人民法院二审维持原判，驳回张涌的再审请求。山东省高级人民法院再审维持青岛市中级人民法院的判决。被告对该组证据的真实性无异议，但我国不是判例法国家，而且基于该判决，以张涌十余年未提出异议，就认定为张涌对本案合同追认，张涌认为不符合法律规定，正在向最高法院，最高检察院申诉，因请法庭独立审查本案事实，并独立做出认定。第三人舒涛对该证据无异议。被告张涌就本案向本院提交证据如下：证据1，涉案房屋的买卖合同档案查询件及房产证各1份，证明本案房屋自2003年1月就已经是张涌购买，2008年10月就已经确权给张涌，舒涛无权处分，原告更应该核实。原告对该证据的真实性无异议，被告已经于2003年12月3日委托舒涛将涉案房屋出售给原告。第三人舒涛认为其出卖涉案房屋系被告张涌委托，被告知道并同意将房屋出售。证据2，城阳区法院（2012）城民初字第2249号两次庭审笔录，证明原告自认合同无效；原告自认一直认为房屋系舒涛所有；原告自认房屋购买后一直闲置、空着，所以张涌长期未发现房屋被卖是有原因的。原告对该证据的真实性无异议，但案件的具体法律事实应当以法庭的调查结论为准，而不是应当以原、被告各方的叙述意见为准。第三人舒涛对该证据的真实性无异议，应以法庭判决为准。证据3，城阳涌胜工艺品厂、青岛昊天工艺品有限公司、青岛昊天实业有限公司、山东万洲工贸有限公司、山东万洲钢结构有限公司、山东万洲物流有限公司、梁山玩具厂、青岛万洲工贸有限公司、青岛昊天计算机有限公司等九家公司的工商登记资料，证明自本案房屋被舒涛出卖，前后十多年至今张涌先后经营九家公司当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理。原告对该证据的真实性无法核实，与本案无关。第三人舒涛认为该证据与本案无关。证据4，被告申请证人胡宝刚、许福云、高丽珍出庭作证。证明被告是将涉案房屋借给第三人使用及第三人借用期间被告要求过第三人还房。原告对证人胡宝刚的证言认为,该证人与被告存在亲戚关系，且系被告处员工，存在利益关系，证言不应被采纳；对证人许福云、高丽珍证言的质证意见为，首先是被告的员工，存在利益关系，且据证人许福云、高丽珍所称仅仅在某一时间段内听说有所谓的借房一事，证人的证言具有片面性，且证明内容非常模糊，无法清晰的还原事件的整个过程，综合证人许福云、高丽珍的证言，不具备证明效力。被告对证人证言的真实性无异议，证人胡宝刚、许福云、高丽珍可以相互印证被告与第三人对涉案房屋存在借用关系，以及被告向第三人索要房屋的事实。第三人舒涛对证人证言的质证意见同原告对证人胡宝刚、许福云、高丽珍的质证意见。三证人都是听说借房一事，并未亲身经历，且不能陈述清楚借房的地址、数量等基本的事实，证人高丽珍仅是听被告单方陈述，所以三证人均不能证明本案的基本事实。第三人舒涛未向本院提交证据。经审理查明，2003年1月23日，被告张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定被告张涌购买该局位于城阳区明阳路仁和居2号楼5单元601户房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共85.06平方米，单价为每平方米955元，总金额为81098元；购40号煤屋，面积6.7平方米，单价500元/平方米，共计3350元。2008年10月22日，被告张涌办理了房屋产权登记，该房屋坐落变更为青岛市城阳区明阳路307乙2号楼5单元601户。另查明，2003年12月3日，原告仇吉元（乙方）与第三人舒涛（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于仁和居小区（机关事务局自建职工住房）2号楼5单元601户房屋转让给乙方，转让价格为1380元/平方米，购房款分两次支付，先由乙方支付甲方80000元，甲方将房屋交付给乙方，该房归乙方所有，剩余购房款37189.6元待甲方将房产证等手续办齐交给乙方后付清。煤屋以600元/平方米的价格卖给乙方，款项待房产证办下后按房产证所标面积一次付清。乙方在居住期间因房屋产权引发的一切纠纷由甲方负责。如纠纷无法解决，乙方有权提出退房要求，甲方应在10日内将原购房款退还给乙方，并以原购房款50%的价格作为赔偿金补偿乙方的经济损失。甲、乙双方不得擅自违约，违者按购房款的50%的价格作为赔偿金，补偿对方的经济损失。舒涛在合同甲方处签字，原告仇吉元在合同乙方处签字。2003年12月4日，原告仇吉元支付第三人舒涛购房款80000元，第三人舒涛为原告出具收条；舒涛并向原告仇吉元交付了涉案房屋。又查明，原告仇吉元于2012年6月7日向本院起诉舒涛（该案被告）、被告张涌（该案被告），请求：1、判决原告与舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2、舒涛返还原告的购房款80000元；3、被告舒涛赔偿原告经济损失34.46万元；4、诉讼费由被告承担。本院经审理认为，该合同双方均已履行，原告依约向舒涛支付部分房款，舒涛将房屋交付给原告，且原告占有使用该房屋至今已经十年有余，被告张涌从未提出过异议，因此应视为被告张涌对该买卖合同的追认，对被告舒涛主张受张涌委托与原告签订房屋转让合同的意见本院予以采纳，对原告要求确认该房屋买卖合同无效并要求被告返还房款、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。本院于2014年5月12日作出（2012）城民初字第2249号民事判决：一、驳回原告仇吉元要求确认与被告舒涛于2003年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求；二、驳回原告仇吉元要求被告舒涛返还原告的购房款80000元的诉讼请求；三、驳回原告要求被告舒涛赔偿经济损失344600元的诉讼请求。被告张涌不服该判决上诉至青岛市中级人民法院，该院经审理认为，该案争议的焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题。对此，舒涛主张其出卖涉案房屋系受张涌的委托，其出卖涉案房屋的行为系代理行为，合法有效。张涌对此不予认可，认为其从未授权舒涛出卖涉案房屋，舒涛签订的房屋买卖合同应为无效。该院认为，涉案房屋买卖合同签订于2003年12月3日，当时涉案房屋尚未办理产权登记，且一直由舒涛实际掌控。合同签订后，仇吉元依约向舒涛支付了部分房款，舒涛亦将涉案房屋交付给仇吉元。至本案起诉前，仇吉元占有使用该房屋已经十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议。尽管舒涛现未提交书面证据证明其出卖涉案房屋系受张涌的委托，但从上述涉案房屋买卖合同签订及履行的过程来看，仇吉元有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就涉案房屋与仇吉元签订买卖合同的行为应当构成表见代理。张涌以其未授权舒涛出卖涉案房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。如张涌认为舒涛的行为给其造成了损失，可另行向舒涛主张。该院于2015年4月15日作出（2014）青民一终字第2332号民事判决：驳回上诉，维持原判。后被告张涌不服青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2332号民事判决，向青岛市中级人民法院申请再审，该院再审认为，该案争议的焦点为舒涛出卖涉案房屋是否构成表见代理。本案中，舒涛主张其出卖涉案房屋系受张涌的委托，其出卖涉案房屋的行为系代理行为，合法有效。张涌对此不予认可。该院审查认为，涉案房屋买卖合同签订于2003年12月3日，当时涉案房屋尚未办理产权登记，且一直由舒涛实际掌控。合同签订后，仇吉元依约向舒涛支付了部分房款，舒涛亦将涉案房屋交付给仇吉元。至一审起诉前，仇吉元占有使用该房屋已经十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议。尽管舒涛现未提交书面证据证明其出卖涉案房屋系受张涌的委托，但从上述涉案房屋买卖合同签订及履行的过程来看，仇吉元有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就涉案房屋与仇吉元签订买卖合同的行为构成表见代理。张涌以其未授权舒涛出卖涉案房屋为由主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。该院于2015年11月2日作出（2015）青中民申字第449号民事裁定：驳回张涌的再审申请。后被告张涌向检察机关申请监督，山东省人民检察院于2016年12月12日作出鲁检民（行）监【2016】37000000228号民事抗诉书向山东省高级人民法院提起抗诉，该院于2017年5月10日作出（2017）鲁民抗5号民事裁定书，提审该案。该院经审理认为，该案的争议焦点是案涉房屋买卖合同的法律效力如何认定。申诉人张涌主张本案合同无效的主要理由是舒涛将属于自己的房屋出售给仇吉元属于无权处分行为，因舒涛及仇吉元并无证据证明申诉人张涌对案涉买卖合同进行了追认，因此，本案合同应属无效。该院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上分析，检察机关以舒涛对案涉房屋无处分权为由主张本案买卖合同无效不能成立，本院不予支持。被申诉人舒涛主张受张涌委托与仇吉元签订了关于该房屋的买卖合同。本院认为，本案合同双方均已履行，且舒涛已将房屋交付给仇吉元达十年有余，原审法院结合张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，视张涌对案涉买卖合同进行了追认并无不当，该院予以确认。综上，该院认为，抗诉机关的抗诉意见不能成立，该院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该院于2019年3月1日作出（2018）鲁民再983号民事判决：维持青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2332号民事判决。本判决为终审判决。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同的法律效力问题。涉案房屋买卖合同法律效力问题已经由山东省高级人民法院终审判决，山东省高级人民法院（2018）鲁民再983号民事判决书已经发生法律效力，该判决对被告主张涉案房屋买卖合同无效不予支持，并认为本案合同双方均已履行，且舒涛已将房屋交付给仇吉元达十年有余，原审法院结合张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，视张涌对案涉买卖合同进行了追认并无不当。故应当认定原告仇吉元与被告张涌就涉案房屋买卖行为合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依据其于2003年12月3日与第三人舒涛签订《房屋买卖合同》，要求原告与被告之间关于位于青岛市城阳区户的房屋买卖行为合法有效，并要求被告为原告办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法有据，本院予以支持，但原告仇吉元应同时依约向被告张涌支付涉案房屋余款。被告要求原告将涉案房屋腾空并将该房屋并返还被告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告仇吉元（反诉被告）与被告张涌（反诉原告）就位于青岛市城阳区户的房屋买卖行为合法有效。二、被告张涌（反诉原告）于本判决生效后10内协助原告仇吉元（反诉被告）办理位于青岛市城阳区户的房屋过户手续。三、驳回被告张涌（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费2644元、保全费1120元，由张涌负担。反诉案件受理费900元，由张涌自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  康廷富人民陪审员  邹园园人民陪审员  袁海峰二〇一九年十月十一日法官助理于源书记员郭宁