陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10219号上诉人（原审被告）：陕西美嘉商业运营管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路136号东方濠璟商务大厦1幢1单元7层10704号。法定代表人：刘飞，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）:陕西成信房地产开发有限公司。住所地：西安经济技术开发区未央路169号银池品智天下A座四层。法定代表人:康忠诚，董事长。委托诉讼代理人:王永红，男，该公司职员，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:刘梅，陕西信邦律师事务所律师。原审被告、原审反诉原告：张桂林，男，1972年10月12日出生，汉族，沣西新城管委会员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘奕欣，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝红军，陕西稼轩律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：西安市新城区西新街88号。负责人:程清洁，行长。委托诉讼代理人：李波，男，1988年11月29日出生,汉族，该行员工，住该行。上诉人陕西美嘉商业运营管理有限公司（以下简称：美嘉公司）因与被上诉人陕西成信房地产开发有限公司（以下简称：成信公司），原审被告、反诉原告张桂林、原审第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：交行陕西省分行）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初17878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月19日，成信公司与美嘉公司签订《借贷购房协议书》，约定美嘉公司购买成信公司银池﹒品智天下项目第12层、13层建筑面积1821.76平方米共24套商品办公房，总价款为15667136元，因银行暂不接受公司按揭贷款购买，成信公司同意美嘉公司以股东或亲友名义签订网签合同、办理按揭贷款，成信公司办理网签合同和房产证以美嘉公司及法人给成信公司的书面授权为准，美嘉公司自行协调财产分割归属事宜，因产权登记产生任何纠纷成信公司不承担责任，合同生效之日美嘉公司向成信公司支付定金20万元，剩余房款以按揭贷款方式支付70%，减去按揭贷款总额及定金剩余部分为借款金额，借款利息年息12%，期限60个月等。《借贷购房协议书》美嘉公司盖章，陈娟丽签名，后附指定购买委托人名单,该名单无张桂林。2015年4月28日，成信公司与张桂林签订《商品房买卖合同》一份，约定:张桂林以969048元购买成信公司开发建设的银池.品智天下第1幢1单元13层11310号建筑面积为112.68平方米的办公用房一套，张桂林首付489048元、余款48万元向银行按揭。《商品房买卖合同》附件五第七条约定：“买受人承诺：该房屋办理产权证之前、按揭贷款购房并办理入住之后，累计三个月（90天）不能向贷款银行按时偿还贷款：1、依据出卖人与贷款银行的个贷担保协议，买受人向出卖人承担逾期偿还银行贷款额每日2‰的违约罚金和逾期还款本息，直至还清；同时本购房合同效力终止。买受人退出已入住房屋并恢复原状，出卖人对应退房屋不做任何装修补偿。并按合同原价扣除银行贷款本息及出卖人代买受人向银行代付逾期应还贷款本息额及相关因买受人违约造成的2‰罚金，下余款项退还给买受人。……。”2015年5月7日，美嘉公司给成信公司出具工作函，要求成信公司为张桂林开具11201、11203、11302、11310、11311、11312共6套房的首付款票据，总金额为1996784元，表示因伪票据产生的后果由美嘉公司承担。随后，成信公司为张桂林开具了上述6套商品房的首付款票据，本案所涉商品房首付款为489048元。2015年5月20日，张桂林、陈娟丽、成信公司、交行陕西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，张桂林向交行陕西省分行贷款48万元，贷款期限10年，成信公司为该笔贷款承担连带责任保证。2015年5月22日，交行陕西省分行发放贷款。2015年5月29日，张桂林所购商品房办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为交行陕西省分行。2015年11月5日，美嘉公司给成信公司出具工作授权函，载明2014年7月19日借成信公司15667136元购房，在交行陕西省分行按揭回款768万元陆续到账，剩余未付款7987136元按照《借贷购房协议书》条款履行，因该房网签备案及后续办理产权登记所产生的一切纠纷责任、经济责任及法律责任由美嘉公司及授权人陈娟丽连带全部责任并承担一切权益权责，该函美嘉公司盖章、陈娟丽作为授权人签字，函件后附指定最终网签备案人员名单。因张桂林2015年12月起停止偿还按揭贷款，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院。2016年9月12日，西安市新城区人民法院作出的（2016）陕0102民初1905号民事判决判令张桂林、陈娟丽偿还剩余借款本息、罚息，成信公司承担连带保证责任等。2016年10月28日，成信公司作为保证人向交行陕西省分行偿还张桂林未还本金459417元、未还利息20291.26元、未还罚息1123.34元、未还利息复利746.81元、未还罚息复利25.83元、未到期利息1473.1元并支付诉讼费8258元。另，交行陕西省分行2015年12月31日从成信公司保证金账户划扣5415.78元用于偿还张桂林未还贷款本息（其中本金2986.09元、利息等2429.69元）。美嘉公司2014年4月2日成立，成立时法定代表人为陈娟丽，2015年1月12日法定代表人变更为刘飞，但实际控制人为陈娟丽，张桂林系陈娟丽丈夫。2014年8月5日，成信公司已将涉案商品房交付美嘉公司。庭审中，成信公司坚持诉讼请求、反诉答辩意见，张桂林坚持答辩意见、反诉请求，美嘉公司坚持答辩意见。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。成信公司诉至原审法院称，2015年4月28日，张桂林以按揭贷款方式购买其银池﹒品智天下11310号商品房，并办理了《商品房买卖合同》网签备案。因张桂林停止偿还按揭贷款造成违约，交行陕西省分行诉至西安市新城区人民法院，西安市新城区人民法院判决其对张桂林的违约行为承担担保责任。2016年10月28日，其清偿了张桂林逾期还款的本金并支付利息、罚息、诉讼费共计34348.03元，随后其多次联系张桂林办理退房、清偿债务手续未果。根据其与张桂林签订的《商品房买卖合同》附件五第六、第七条约定，在房屋产权证办理之前，张桂林贷款购房累计3个月不能偿还贷款的，张桂林承担逾期还款额每日2‰的违约罚金及逾期还款本息，同时合同效力终止，故诉至法院要求：1、依法判令终止并解除与张桂林签订的《商品房买卖合同》；2、由张桂林配合交行陕西省分行办理商品房的抵押撤押注销手续；3、由张桂林配合办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续；4、由张桂林、美嘉公司支付因逾期还款导致其承担保证责任支出的利息24940.86元、罚息1149.17元、西安市新城区人民法院诉讼费8258元，合计34348.03元；5、由张桂林、美嘉公司按照同期企业贷款利率标准支付2016年10月28日至张桂林办理完毕清退商品房手续、清偿债务之日的代偿本金、利息、罚息总额的罚金；6、本案诉讼费、公告费、执行费等由张桂林、美嘉公司承担。张桂林辩称，本案商品房是以其名义购买，但其并非实际购房人，其未交纳首付款、亦未偿还按揭贷款，成信公司第一至第三项诉讼请求以美嘉公司意见为准，第四至第五项诉讼请求其不承担责任。美嘉公司辩称，成信公司与其公司原法定代表人陈娟丽策划为骗取银行贷款签订的《借贷购房协议书》违反了法律规定，应为无效，现法定代表人对此不知情。交行陕西省分行未到庭亦未发表述称意见。张桂林向原审法院提出反诉称，2015年4月28日，与成信公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买成信公司开发的银池﹒品智天下11310号商品房。后其发现成信公司的房屋存在权属纠纷，遂停止了向银行偿还按揭贷款，成信公司的行为造成其已支付按揭贷款损失30958.54元。另，因为成信公司的行为存在欺诈，目前西安市商品房价格涨幅巨大，故反诉要求成信公司：1、支付已付按揭贷款30958.54元及截止判决之日以中国人民银行同期贷款基准利率为标准的按揭款利息；2、按每平方米2400元赔偿房屋增值金额270432元；3、承担本案反诉费。成信公司针对反诉辩称，与张桂林签订《商品房买卖合同》不存在欺诈行为，本案因张桂林停止偿还按揭贷款引发，张桂林系违约方，其不应承担房屋增值金额。张桂林未偿还按揭贷款，不能要求其返还该款支付该款的利息损失。原审法院认为，美嘉公司从成信公司处购买本案所涉商品房有《借贷购房协议书》、相关函件、房屋交接书为证，张桂林自认其并非实际购房人亦未出资，故原审法院依法认定本案所涉商品房实际购买人和按揭贷款还款人为美嘉公司。《商品房买卖合同》约定，房屋办理产权证之前，买受人累计三个月不能偿还按揭贷款的应退出商品房，合同效力终止，该处实为约定了解除合同的条件，本案美嘉公司仅还款6个月就停止偿还按揭贷款导致交行陕西省分行诉讼最终成信公司代偿了全部本息，可见《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已经成就。现成信公司要求解除《商品房买卖合同》、由张桂林协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续、由张桂林配合交行陕西省分行协助办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续应予支持。因美嘉公司系本案所涉商品房的实际购买人，故成信公司向交行陕西省分行支付的利息、罚息、诉讼费等由美嘉公司承担，美嘉公司亦应按照《商品房买卖合同》约定支付成信公司违约罚金，现成信公司主动降低违约罚金要求以银行贷款利息为标准支付原审法院予以准许，违约罚金标准按照现行中国人民银行1至3年（含3年）贷款基准利率年息4.75%计算。成信公司收到了按揭贷款48万元，该部分款项应视为美嘉公司已付房款，其代偿的本金以已付房款48万元相抵，故成信公司要求计收代偿本金的违约罚金原审法院不予支持。张桂林非实际购房人已还按揭贷款并非张桂林偿还，且本案《商品房买卖合同》解除系美嘉公司未按期偿还按揭贷款所致，故张桂林要求成信公司支付已还按揭贷款、已还按揭贷款利息及房屋增值金额原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院遂判决：一、原告(反诉被告)陕西成信房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张桂林签订的合同登记号为：X15040151的《商品房买卖合同》解除。二、被告（反诉原告）张桂林于本判决生效后三十日内协助第三人交通银行股份有限公司陕西省分行办理预购商品房贷款抵押登记备案证明注销手续。三、被告（反诉原告）张桂林于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。四、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司代偿的利息、罚息、诉讼费等共计34348.03元。五、被告陕西美嘉商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内以34348.03元为基数按照年息4.75%自2016年10月28日至本判决确定的给付之日支付原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司违约罚金。六、驳回原告（反诉被告）陕西成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）张桂林的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费658元（原告陕西成信房地产开发有限公司已预交），由被告陕西美嘉商业运营管理有限公司承担，于上述付款时一并给付原告陕西成信房地产开发有限公司；反诉受理费1793元（反诉原告张桂林预交），由反诉原告张桂林承担。宣判后，美嘉公司不服，向本院提起上诉称，美嘉公司向成信公司支付《借贷购房协议书》中约定的定金20万元的资金来源为西安科威房地产营销策划有限公司，属于仅从美嘉公司账户走账的行为。美嘉公司自2014年4月2日注册成立以来，从未有过任何实际业务，未开具过任何发票，没有任何营业收入，不具备购买房产、代偿按揭和承担上述判决中的赔偿的能力。且成信公司并未将涉案房屋交付给美嘉公司，美嘉公司也从未代张桂林偿还过涉案房屋的银行按揭贷款。美嘉公司不应承担涉案房屋《商品房买卖合同》中的任何违约责任。美嘉公司原法定代表人陈娟丽于2014年7月19日与成信公司签订的《借贷购房协议书》，违反了国家关于商品房买卖首付款的相关规定，逃避支付首付款的责任和义务，共同策划和实施从交通银行骗取贷款为成信公司所用。上述行为，美嘉公司的现任法定代理人刘飞不知情，不应由刘飞来实际承担原法定代表人的违规行为造成的任何赔偿和后果。综上，美嘉公司是公司原法定代表人陈娟丽和成信公司欺诈售房，为实现从银行骗取贷款为成信公司所用而设立的一个空壳公司。故请求二审法院：撤销原审判决第四项、第五项；并本案一、二审诉讼费由成信公司承担。成信公司辩称，1、张桂林是美嘉公司指定购房人，因美嘉公司没有履行合同导致交通银行提起诉讼，没有履行合同导致成信公司支付了相关费用，一审判决符合法律规定；2、买房是公司行为，美嘉公司是实际买房人，张桂林是美嘉公司指定签订合同的人，法定代表人的变更不影响责任的承担。美嘉公司认为是前法人的行为而自己不承担责任的理由不能成立。张桂林述称，一审判决认定事实清楚，对一审判决无意见。张桂林不是实际购房人。因公司买房无法贷款，所以张桂林仅是配合公司签订商品房买卖合同和借贷合同。交行陕西省分行述称，无意见。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，在成信公司和美嘉公司签订的《借贷购房协议书》和美嘉公司向成信公司出具的相关函件上均盖有美嘉公司的公章。公司的公章经过登记备案，对外具有公示效力。而且美嘉公司也按照《借贷购房协议书》约定向成信公司支付了定金20000元。而成信公司与张桂林签订《商品房买卖合同》只是为了办理银行贷款，张桂林也自认并非实际购房人亦未实际出资，故一审判决认定美嘉公司为涉案房屋实际购买人，有事实依据，故本院予以确认。美嘉公司上诉认为其不是涉案房屋实际购买人，证据不足，不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费761元，陕西美嘉商业运营管理有限公司已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十月二十二日书记员 范致远