成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4438号 原告：陈玉倩，女，1983年8月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈冬，四川贞固律师事务所律师。 被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地成都市金牛区蜀汉路359号10幢1-6楼。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 第三人：四川通用物业管理有限责任公司，住所地成都市一环路南一段3号。 法定代表人：迟宁新，总经理。 委托诉讼代理人：陈良敏，男，1982年10月28日出生，汉族，住成都市双流区，系公司员工。 原告陈玉倩与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）、第三人四川通用物业管理有限责任公司（以下简称“通用物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉倩的委托诉讼代理人陈冬、被告佳年华公司的委托诉讼代理人明杰、胡亮、第三人通用物业公司的委托诉讼代理人陈良敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉倩向本院提出诉讼请求：1.判令佳年华公司承担延期交房违约责任，直至房屋维修完毕，按已付房款的万分之一每日的标准支付违约金暂计至2019年5月31日，违约金合计173308元；2.判令佳年华公司承担我方收房之日前通用物业公司收取的物业费17945元；3.判令佳年华公司依法对房屋进行维修。在案件审理过程中，陈玉倩撤回了第三项诉讼请求即“判令佳年华公司依法对房屋进行维修”。事实与理由：陈玉倩与佳年华公司于2011年2月20日签订了空港晶座楼盘7栋1单元2301号住宅的《商品房买卖合同》（编号：CH-01-0605），房屋总价740000元。双方约定于2012年12月30日前交房。在2013年1月陈玉倩前去收房时发现对方未按照合同约定出示《建设工程规划验收合格证》因此拒绝收房。后陈玉倩于2013年7月再次前往收房时，发现佳年华公司及通用物业公司仍不能提供上述文件，且出现多处质量问题，后陈玉倩多次前往仍不能满足交房条件。陈玉倩诉至人民法院请求解除合同，因已超过法定除斥期间，经成都市中级人民法院释明后，陈玉倩撤回上诉。至二审裁定之日，佳年华公司仍未取得交房必须文件。拖延至今，我方迫于无奈，于2019年1月收房，但被物业公司告诉应缴纳物业费合计17954元，否则无法收房。暂计至2019年5月31日，佳年华公司已经延期交房2342日，应当支付陈玉倩延期交房违约金173308元，延期交房期间的物业费应当由佳年华公司承担。为维护陈玉倩的合法权益，特诉至法院。 佳年华公司辩称，1.案涉商品房2013年1月就达到了交付条件，并不存在逾期交房的行为而是陈玉倩拒绝收房，佳年华公司无需承担逾期交房违约责任；2.物业费是佳年华公司达到了交付条件而陈玉倩拒绝交房视为交付，物业费应由陈玉倩承担；3.即使需要承担逾期交房的违约责任，违约金已经超过了诉讼时效，陈玉倩2013年就已经知晓逾期交房，现在时间超过了4年；4.维修需要物业配合需要物业配合查验。 通用物业公司述称，房屋系2013年1月29日至2月2日期间交付，根据合同，从交房之日计算物业费。陈玉倩是2019年1月16日到我们这里办相关手续，这些材料是齐全的。我们是根据合同进行收取的，我们从2013年1月29日开始提供服务，所以我们的收费是合理的。 本院经审理后认定事实如下：2011年2月20日，陈玉倩与佳年华公司签订了《商品房买卖合同》（编号：CH-01-0605）及其补充协议，合同约定陈玉倩购买佳年华公司开发的空港晶座7栋1单元23楼2301号房屋，房屋建筑面积124.75平方米，总价740000元。还约定：“第十条交付条件：（一）出卖人应当在2012-12-30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房的时间应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住房的，出卖人还应当提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6.出卖人与买受人约定，交付条件以《商品房买卖合同补充协议》约定为准……第十二条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金……第十四条交接手续：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定处理：以约定的交房最后期间届满日视为交付日，房屋损毁、灭失风险以及物业服务费用等自应当交付日起由买受人承担。” 《补充协议》约定：“……本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准……第三条关于房屋交付的特别约定：1、该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，并取得工程竣工验收报告即可交付。2、出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间……6、符合收房条件的买受人如未在公告交房的期间内前往（或委托代理人前往）指定地点办理房屋交接手续，房屋以通知的交房日期视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。7、对于经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，出卖人应承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房……” 案涉楼栋于2013年1月6日竣工验收合格，并于2017年11月6日取得竣工验收备案表。佳年华公司通知业主于2013年1月29日至2月2日收房。 另查明，2019年1月16号，陈玉倩向通用物业公司缴纳17945元，通用物业公司对此笔款项出具收据，收据载明：“电梯住宅物管费2013-02-01至2019-03-31；单价：1.95；面积：124.35；金额17945。” 以上事实，有陈玉倩、佳年华公司陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、不动产产权证、收款票据等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.佳年华公司是否存在逾期交房的违约行为及陈玉倩主张逾期交房是否已经超过诉讼时效；2.陈玉倩缴纳的物业费17945元是否应由佳年华公司承担。对此，本院综合评判如下： 一、关于佳年华公司是否存在逾期交房的违约行为及陈玉倩主张逾期交房是否已经超过诉讼时效的问题。按照双方合同约定，佳年华公司应当于2012年12月30日前向陈玉倩交付房屋，佳年华公司通知业主于2013年1月29日至2013年2月2日收房，此时佳年华公司已经逾期交房。双方在《补充协议》中约定商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格并取得工程验收报告即可交付，案涉房屋取得工程验收报告的时间为2013年1月6日，故佳年华公司通知逾期交房时案涉房屋已经具备交房条件，应当视为佳年华公司已于2013年1月29日向陈玉倩交房，按照合同约定，佳年华公司应当自2013年1月30日起30日内即2013年3月2日前向陈玉倩支付逾期交房的违约金。根据《中华人民共和国民事民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，陈玉倩向佳年华公司主张逾期交房违约责任的诉讼时效应当从2013年3月2日起计算两年，即诉讼时效已于2015年3月2日届满。故陈玉倩向佳年华公司主张逾期交房违约金本院不予支持。 根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”之规定，双方签订的《补充协议》关于房屋交付的特别约定符合法律规定，陈玉倩主张该条款无效无事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于佳年华公司是否应当向陈玉倩支付其已经缴纳的自2013年2月1日至2019年3月31日期间的物业费17945元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定处理：以约定的交房最后期间届满日视为交付日，房屋损毁、灭失风险以及物业服务费用等自应当交付日起由买受人承担。故本案中，由于陈玉倩原因未能前往收房的，自佳年华公司通知交房之日起的物业管理费应当由陈玉倩承担，故陈玉倩的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈玉倩的诉讼请求。 案件受理费2063元，由原告陈玉倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年十月二十日 法官助理 陈 妮 书 记 员 武佳艺