山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初5607号原告:青岛荣华物业管理有限公司,住所地山东省青岛市市**平定路**。法定代表人:吕思久,经理。委托诉讼代理人:毛加友,山东科誉律师事务所律师。委托诉讼代理人:王蔚东,山东科誉律师事务所实习律师。被告:青岛旭海建筑装饰工程有限公司,,住所地山东省青岛市市**宝应路****法定代表人:于志贞,董事长。委托诉讼代理人:韩金生,男,1968年8月11日出生,汉族,该公司监事,住山东省青岛市市**。原告青岛荣华物业管理有限公司（以下简称原告）与被告青岛旭海建筑装饰工程有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛加友、被告委托诉讼代理人韩金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《房屋租合同》自2019年5月1日解除；2、判令被告支付原告租金81682元及截至2019年5月1日的逾期付款违约金42180元；3、判令被告支付自2019年5月1日起至被告退还所承租房屋之日止按每日100元计算的房屋占用费用；4、被告于本判决生效之日起三日内将所承租的位于青岛市市北区东侧房屋腾退（起诉后增加的诉讼请求）；5、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2011年10月1日起被告租赁青岛市市北区东侧房屋。2012年9月30日,原、被告签订《房屋租赁合同》,用书面协议方式确认将青岛市市北区东侧房屋出租给被告使用,租赁期限为2012年10月1日至2022年9月30日,租金为每年3万元。合同签订后,被告出现超过两个月未按时支付租金的情形,至2019年5月1日,共累计拖欠租金81682元及违约金人民币42810元。原告有权终止《房屋租赁合同》,并主张拖欠的租金及违约金。原告为此诉至法院。被告辩称：一、原告违约在前。按照租赁合同约定,我公司租赁原告公司东侧房屋(青岛市市北区邱县路11号海逸景园8号楼网点2楼),使用面积共计150㎡,按照房租3万元/年,租赁期限2012年10月1日至2032年9月30日。我公司已经交费至2016年9月30日。2015年4月份,原告公司法人吕思久找到我公司说因该房屋原设计有缺陷,没有预留消防通道,致使整个大楼的网点房屋无法通过消防验收,并拿出改建消防通道的施工方案。此方案需要在我公司原使用房屋内开设一个逃生通道并加设一处消防门。希望我公司能够给予谅解、支持。如此改造,致使我公司租赁面积的一半(约75平方米)不再属于我公司单独使用,成为公共区域。造成事实违约。为此我公司提出异议,原告方吕总亲口承诺,以后将按照改造后实际使用面积,另计房租。在2015年10月份交房租时,我公司继续按照3万元/年房租缴纳。后期按照多退少补原则执行。当时原告方迫于消防局和小港湾管委会要求改造工期紧,且没有工人施工,随后委托我公司代施工,并由我公司支付施工费2.8万元，承诺从下一年房租内扣除，结果至今未付。二、因违约造成我公司装修以及搬家、管线等损失9.86万元。2011年8月5日，我公司办公区域装修，共计花费17万元，因原告原因造成使用面积缩减一半多,造成上述区域的装修浪费8.5万元、办公室隔断拆除0.8万元,吊顶、灯具、线路0.56万元损失，共计9.86万元。在2016年6月份,原告、市北区小港湾管委会以及城管,大港派出所,以2015年4月开设的消防通道不合格为由,需要再次更改消防通道。致使使用面积以及公共配套设施进一步受到损害。因新方案需要改造拆除的地方过多,我公司明确表示不同意,然后荣华物业又以单方面终止房屋租赁合同以及小港湾管委会、即墨路城管中队强行让我公司搬离等多种手段威胁我公司未果。那之后原告方私下与我公司诉苦,说如果我公司不同意实施改建消防通道的话,街道办事处将会以原告方公司非法出租房屋为名,处罚原告方公司。然后原告方提出他与小港湾管委会给我公司在原房屋基础上加装两处玻璃隔断(经理室与员工办公区域),因改建后的消防通道(原公司办公大厅)的电线线路将不再是我公司独自使用,对此我公司也向原告方及小港湾管委会提出,在改造消防通道的同时也一并把通道内的线路改造,但至今也没有给我公司改造。另外因再次整改消防通道还要拆除我公司一间办公室以及整个通道的原强电、弱电线路及装修隔断、吊顶、灯具等造成的破坏给予经济上的赔偿,因以上事宜是原告方吕总亲口承诺以及他们借口消防局、区领导要求整改时间紧迫,在我公司未拿到任何赔偿的情况下,同意他们先行施工,结果原告方当时承诺的赔偿至今未履行。2017年4月份,在原告方再次整改拆除施工过程中,我公司因无法正常办公,临时租赁别处办公场所办公一个月,当我公司重新回到小港办公时发现,因二次整改消防通道施工我公司原有办公的线路大部分破坏,至今我公司依然还在使用临时线路办公,给我公司造成了很大的困难和不便,为此我公司多次找原告方吕总寻求解决赔偿方案,原告方吕总多次承诺他会与小港湾管委会协调解决,后因多次协调无果,原告吕总再次亲口承诺,以后免除房租,我公司可以无偿使用,以此来抵偿各项赔偿款。至今为止,未有催收房租以及相互补偿行为。三、按照合同约定(第六条),原告方单方面强行解除房屋租赁合同,应赔偿我公司造成的经济损失:装修款8.5万元,搬家费0.5万元,设备设施拆除、安装费0.8万元,共计9.8万元。综述,因为原告长期以来的违约,造成合同实施遇到困难。在被告付出大于支出的情况下,原告不积极主动清算解决,对被告发生的施工费、面积缩减、外岀办公、设备设施损害、装修浪费情况(共计发生额:2.8+9.86+9.8=22.46万元)视若罔闻。对我方一再要求对割账目的请求,置之不理。置事实于不顾,强加被告拖欠房租的违反合同行为,与法律的公平、公正,实事求是原则相违背,请予以驳回。我们基于对原告方吕总的敬重和信任,所以当时并没有要求其给予书面证明。从常理来说，如果当初原告方没有给我公司从2015年4月起第一次整改消防通道许下的承诺,房租减半以及2017年初第二次整改中,拆除我公司约20㎡办公室一间,整个消防通道(原公司办公大厅)的电线线路改造及公司办公区域线路割离,减少原办公面积一半的情况下,原告方如果没有许诺给予经济赔偿,我公司怎么可能会允许原告方两次整改消防通道,使我公司使用面积减半并且严重影响我公司原装修布局的风水,换作任何人都不会在无任何条件的情况下无缘无故的答应!综上所述,希望法院能查明事实,给予我们一个公正的判决,判原告赔偿我公司因先后两次消防通道整改所造成的一切经济损失合计22.46万元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：2012年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将青岛市市北区邱县路9号东侧房屋租赁给被告使用，使用面积150㎡，租赁用途为办公；租赁期限10年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；年租金3万元，半年缴纳一次，每年的10月1日前和每年的4月1日前预交下半个年度的房屋租金，逾期,原告可向被告按其应交房屋租金金额的1‰/天加收违约金。被告承担其在房屋租赁期间的水、电、气、暖、通讯等因其自身经营所产生的各类税、费等,并根据相关部门和单位的要求及时交纳，自行办理因经营所需的各类手续，自行运输、看管和保管房屋内的物品及漏水防范措施，如因欠费或违法经营等造成损失,被告承担全部相关责任。被告有下列情况之一者,原告可单方面提前终止本合同,收回房屋:(一)违法或违约经营,损害公共利益或有扰民现象,居民反映强烈的；（二)未按期支付原告租金超过2个月；(三)未按期交纳水、电、物业服务费等超过3个月；(四)未经原告同意私自改变房屋使用用途或私自将房屋转租、借他人；（五）未经甲方同意,私自装修、改造房屋并使房屋受损；（六）存放易燃易爆、有害及其他政府规定禁止存放的危险物品。本合同履行期间,如无正当理由,一方提出提前解除本合同的,应经对方同意，由此造成的经济损失由提出方赔偿。本合同履行期间如发生争议,双方应协商解决，若协商不成,可向本合同履行所在当地法院提起诉讼。被告应于本合同期满前1个月书面通知原告是否续租,双方另行签订本合同；若不再续租,被告应于本合同终止当日完好无损的将房屋现状交还原告,并保证房屋使用功能及配套设施设备健全;逾期,原告可按100元/天的标准向被告收取租金。本合同履行期间被告自行维护房屋内的设施设备;本合同到期后,被告可处理其承租房屋后自行添加的设施设备。自2012年10月1日至2019年5月1日上述合同履行期间,被告共向原告支付115818元租金，具体如下：2013年1月5日支付30000元；2014年12月5日支付25818元;2015年6月17日支付30000元；2015年12月25日支付30000元。双方有争议的证据和陈述如下：1、被告主张因2015年4月份涉案房屋进行楼层消防通道改造，委托被告施工产生施工费2.8万元，消防通道改造后导致租赁房屋面积缩减、设备设施损害、装修浪费，且改造期间被告外岀办公，共计产生损失19.66万元，要求原告予以赔偿。被告为此提交一组照片，证明该房屋漏雨及消防通道二次改造的情况。原告认为上述证据均未提交原始载体无法核实照片形成时间及拍摄地点，被告未能提供其他证据证明该宗照片与本案的关联性，故与原告所诉无关。2、被告主张因2015年4月份租赁房屋进行消防通道改造，原告方同意被告的房租减半，但是2015年被告支付房租时因财务失误还是按照3万元交纳的；因改造致使被告使用面积减少并造成损失，被告已向原告交纳租金至2016年9月30日，原告同意免收被告2016年9月30日之后的租金。原告主张被告支付房租至2016年7月份。案经调解未果。本院认为，原、被告双方就青岛市市北区邱县路9号东侧房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据原告提交的租金收款凭证，被告向原告支付的租金计算至2016年7月30日，被告抗辩称已支付至2016年9月30日，并称因改造消防通道原告同意减免被告的租金，但被告均未能提交证据予以证明，原告对此不予认可。被告的该项抗辩理由因证据不足，本院依法不予采信，故原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。根据原、被告的租赁合同约定，被告逾期支付房租，原告可向被告按其应交房租金的1‰/天加收违约金，原告自2016年8月1日起欠付租金，故原告要求被告按照合同约定支付自2016年10月1日至2019年5月1日期间的违约金的请求于法有据，本院依法予以照准。根据原、被告的租赁合同约定，被告未按期支付原告租金超过2个月的，原告有权解除合同。现被告自2016年8月1日起开始拖欠房租，原告可以据此主张合同解除。故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求于法有据，本院依法予以照准，但该合同解除之日应为原告起诉之日。合同解除后，被告继续占用涉案房屋于法无据，被告应将涉案房屋腾退给原告。但自合同解除之日起至被告向原告腾退房屋期间，被告仍占用涉案房屋，被告应向原告支付在此期间的房屋占用使用费。根据双方合同第八条的约定，双方租赁关系终止后，被告未能按期交还房屋的，原告可以按照每天100元的标准向被告收取租金。故原告要求被告支付房屋占用使用费的请求于法有据，本院予以照准。被告抗辩称因消防通道改造给其造成各种损失要求原告予以赔偿，但被告并未能提交证据予以证明，其提交的照片既无原始载体，也不足以证明上述损失，故被告的该项抗辩理由因证据不足，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告青岛荣华物业管理有限公司与被告青岛旭海建筑装饰工程有限公司2012年9月30日签订的《房屋租合同》于2019年5月8日解除；二、被告青岛旭海建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告截止2019年5月8日的房屋租金82339及上述租金逾期付款违约金42180元；三、被告青岛旭海建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内将青岛市市北区邱县路9号东侧房屋腾退给原告青岛荣华物业管理有限公司；四、被告青岛旭海建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起三日内按照每天100元的标准向原告青岛荣华物业管理有限公司支付自2019年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费。如果未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费3340元，保全费1155元，共计4495元，由被告青岛旭海建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  方伟审判员  孙婷审判员  周敏二〇一九年十月二十八日书记员  王莉