安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0291民初2599号 原告：芜湖联投商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。 法定代表人：汪枪，总经理。 委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 被告：庞成龙，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 原告芜湖联投商业管理有限公司（以下简称芜湖联投公司公司）与被告庞成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，公开开庭进行了审理。原告芜湖联投公司的委托诉讼代理人凌定越，被告庞成龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 芜湖联投公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告2018年7月24日签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》己经于2019年2月27日正式解除；2.判令被告立即按照《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》约定的标准腾空交还租赁商铺（位于芜湖百线文化广场第**A204/A205/A206/**商铺），并支付房屋占用费暂计23744元（按照每月8480元标准，自2019年2月28日暂计算至起诉之日，并应计算至2019年6月1日）；3.被告向原告立即支付欠付租赁费用11024元（自2019年1月20日计算至2019年2月27日）及逾期支付违约金1697.7元（以11024元为基数，自2018年12月20日起,按每日1%暂计算至起诉之日，并应计算至被告实际付清之日止）；4.被告立即补交2017年11月24日前优惠的租赁费用16960元及逾期支付违约金4273.92元（以16960元为基数，自2019年2月28日起，按每日3%暂计算至2019年5月22日，并应计算至被告实际付清之日止）；5.判令被告支付的25440元履约保证金归原告所有，且被告应另行支付解除合同违约金6699.2元（自2019年2月28日至2019年8月19日租赁费用的20%)；6.判令被告支付辅助服务费5326.67元及逾期支付违约金7350.8元（以5326.67元为基数，每日按1%暂计算至起诉之日，并应当计算至实际付清之日止）；7.判令被告支付围挡费用2597元，仓库占用费5728.8元（自2019年2月28日，按68.2元/天暂计算至起诉之日，并应当计算至2019年6月1日止）；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月24日，被告与原告签订了《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，承租芜湖百线文化广场第二层A204/A205/A206/A207号商铺，租赁期限自2018年9月19日至2019年8月19日，租赁费用每月8480元，同日原、被告签订了《百线文化广场多种经营合同》，为被告进行展览展示活动提供展位，起止日期2018年8月20日至2019年2月19日，辅助服务费31960元。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付租赁费用，原告多次催要未果。2019年2月26日，原告以EMS邮寄方式向被告发出《租赁合同正式解除合同通知书》，该通知2019年2月27日由被告本人签收。但被告并未履行腾空交还租赁商铺的义务，2019年3月13日，原告再次向被告发函，要求被告限期腾空交还房屋，但拒不履行，截至起诉之日止，被告仍非法占用租赁商铺，此外，被告还非法占用原告62平方米的仓库。现原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 庞成龙辩称，1.签订合同的时候公司的营业执照还在办，是以个人名义签订的合同，原告应当起诉的被告是公司，而不是我个人。2.合同于2019年2月27日解除，解除后不应该继续计算费用。3.仓库是我从上手转过来的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明案件事实如下： 2018年7月24日，原、被告双方签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，约定租赁商铺号为2F-A204、A205、A206、A207号，面积212平方米，期限自2018年8月20日至2019年8月19日，合同自2018年8月20日起租；租赁费由租金、管理费、物业服务及综合服务费组成，月租金标准为12.5元/平方米，月管理费标准为12.5元/平方米，物业服务及综合服务费15元/平方米，首期租赁费为27560元。租赁期限内，2018年8月1日至2018年12月31日的租赁费用按5个月为一个周期支付，2019年1月1日至2019年4月30日的租赁费用按4个月为一个周期支付，2019年5月1日至2019年7月31日的租赁费按3个月为一个周期支付。被告应在签订合同是向原告一次性支付租赁保证金25440元，如被告违反合同，原告有权从租赁保证金中直接扣除被告应支付的相关费用、违约金及损坏赔偿金等。为扶持被告经营，原告同意给予被告4个月免租期即2018年8月20日至2018年9月19日、2019年12月20日至2019年1月19日、2019年4月20日至2019年5月19日、2019年7月20日至2019年8月19日。合同还约定，如果被告未经原告书面同意无故拖欠任何一项租赁费用的，则原告有权取消所有承诺给被告的费用优惠，恢复原费用标准。如果被告存在15.4条所列情形之一的，原告有权单方解除合同并没收被告已缴租赁保证金，同时还需支付自合同解除日至合同到期日的总租金的20%的违约金。 同日，双方还签订一份《百线文化广场多种经营合同》，约定原告有偿为被告进行展览展示提供展位及所需各项辅助服务，2018年8月20日至2019年1月19日的辅助服务费为24440元，2019年1月20日至2019年2月19日的辅助服务费为7520元。合同签署当日，被告需缴纳履约保证金7520元。如被告逾期支付本合同约定费用的，每逾期一日，按应付费用的1%向原告支付违约金，逾期达5日的，原告有权解除合同。如因被告违约导致合同解除，被告除应按合同约定向原告支付违约金外，被告已支付的辅助服务费、履约保证金、质量保证金不予退还，同时被告还需向原告支付相当于合同期内辅助服务费总额100%的违约金且应赔偿原告因此遭受的损失。 2019年2月26日，原告向被告邮寄《租赁合同正式解除通知书》，通知被告解除合同，次日，被告签收该通知。2019年3月13日，原告向被告发函要求搬离物品。2019年5月13日，原告再次向被告发函要求搬离物品。2019年6月1日，双方办理交接手续。 被告庞成龙于2017年12月26日缴纳装修保证金5000元；于2018年8月13日缴纳租赁合同履约保证金25440元，缴纳首期租金、物业费、综合服务费27560元；于2018年10月31日缴纳多种经营合同服务费5326.67元；于2018年12月19日缴纳多种经营合同租金10653.34元（2018年10月20日至2019年1月19日）；于2018年12月24日缴纳多种经营合同服务费3133.34元（2018年12月20日至2019年1月19日）。 本院认为，在租赁合同中，按约、按期缴纳租金是承租人最主要的义务。双方在合同中约定首期租金按五个月为一个周期支付，第二期租金按照四个月为一个周期支付，先付后用，被告需在每个付款周期开始前30日全额付清。被告在支付第一期租金后未按合同约定支付第二期租金，其行为已构成违约，原告有权依据合同第15.4条约定单方解除合同并要求被告支付拖欠的租金并赔偿损失。原告于2019年2月26日向被告邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知书于次日被告签收，按照租赁合同约定，合同于2019年2月27日解除。根据《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》及《百线文化广场多种经营合同》约定，原告可以主张损失有： 1.需要补缴的租金差额部分。依照合同约定，租金、管理费、物业服务及综合服务费合计每平方米40元，计租面积为212平方米，2018年8月20日至2019年1月29日5个月的租金应为42400元，被告缴纳27560元，还应补缴14840元。 2.2019年1月20日至2019年2月27日的租金计10741.33元（40元/月÷30日×38日×212平方米）。 3.2019年2月28日至2019年6月1日的房屋占有使用费。依照合同约定，被告应于合同解除日迁离并返还商铺，被告拒不搬离商铺，应按日租金的三倍向原告支付违约使用金至收回商铺之日，该违约使用金实际为房屋占有使用费。故被告应向原告支付合同解除后的违约使用金78864元（40元/月÷30日×93日×212平方米×3倍）。 4.履约保证金和违约金。原、被告在租赁合同中约定，如被告违反合同，原告有权从租赁保证金中直接扣除被告应支付的相关费用、违约金及损坏赔偿金等；如果被告存在15.4条所列情形之一的，原告有权单方解除合同并没收被告已缴租赁保证金，同时还需支付自合同解除日至合同到期日的总租金的20%的违约金。由上述两条约定可知，双方约定的履约保证金应当优先扣除违约金及其他费用且本院已按照合同约定计算了需补缴的租金差额及按照三倍租金标准计算了租赁合同解除后至返还商铺期间的占有使用费，原告的损失足以通过上述两项得以弥补，故本院对原告的该两项诉请不予支持，履约保证金25440元优先扣除上述计算的金额。 5.辅助服务费。原、被告在《百线文化广场多种经营合同》第3.1条约定，2018年8月20日至2019年1月19日间，被告需缴纳辅助服务费24440元，被告已经缴纳19113.35元，还需补缴5326.65元。 除上述约定外，双方在合同中还多处约定各种名目的违约金，因原告未提交证据证明被告迟延支付租金、服务服务费给其造成的具体损失且违约金约定过高，故除上述计算的部分外，其他违约金部分本院均不予支持。原告未提交围挡费用及仓库占用费的相关证据，故本院对该诉请不予支持。综上，被告应向原告支付欠付的租金10741.33元、租金优惠差额14840元、占有使用费78864元、辅助服务费5326.65元，共计109771.98元，扣除履约保证金25440元，还需支付84331.98元。因双方已办理交接，故本院对原告诉请中要求返还房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告芜湖联投商业管理有限公司与被告庞成龙签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2019年2月27日解除； 二、被告庞成龙在本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联投商业管理有限公司欠付的租金、租金优惠差额、占有使用费辅助服务费等共计84331.98元； 三、驳回原告芜湖联投商业管理有限公司的其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 案件受理费减半收取为1258元，由被告庞成龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  方萍 二〇一九年十月八日 书记员  蔡敏 附相关法律条文： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。