河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0522民初3926号原告：安阳国浩物业服务有限公司，住所地安阳市殷都区安钢一生活区房产管理部二楼，统一社会信用代码91410500MA44BDU719。法定代表人：邓文静，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭万鑫，大沧海律师事务所律师。被告：安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，住所地安阳县水冶镇永通大道西段，统一社会信用代码91410522744051070X。法定代表人：黄新高，职务：董事长。委托诉讼代理人：张自力，男，1984年2月15日出生，汉族，住所地河南省安阳市殷都区，系该公司员工。原告安阳国浩物业服务有限公司与被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安阳国浩物业服务有限公司委托诉讼代理人彭万鑫、被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司委托诉讼代理人张自力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳国浩物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告2017年10月1日至2018年12月31日期间的物业费差额568464.53元及逾期支付违约金（违约金自2019年1月1日起按照每逾期一日支付未支付金额1%的标准计算至物业费付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年原告根据河南省、安阳市人民政府关于国有企业“三供一业”分离移交工作相关政策文件的要求，经安阳市殷都区人民政府水冶街道办事处牵头，原被告于2017年9月29日签订了《“安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区”物业服务合同》，约定将位于安阳市殷都区水冶镇永通大道的多层108000平米，高层37000平米的物业交由原告提供物业服务，物业服务费收费标准为多层0.45元/月/平方米；高层住宅1-3层为0.85元/月/平方米；高层住宅4层以上为0.85元/月/平方米，合同生效后原告于2017年10月1日入驻该小区，入驻后原告按照国家规定和合同约定提供了符合标准的物业服务，但是该小区物业使用人却告知原告，小区物业使用人并非业主，该小区的业主及房屋信息均登记在被告名下，而且告知原告由于原告并非物业实际使用人聘请，其对此不认可，也不会向原告交物业费，原告当即要求退出该小区，但是出于人道主义考虑，让被告另行引入物业公司，直至2018年12月31日原告退出被告物业，被告共计欠原告物业费568464.53元，其中生活区554328.53元，医院14136元。后原告多次找被告要求支付物业费，被告均予以拒绝，原告无奈诉至法院，望依法支持为盼。被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司辩称，原告安阳国浩物业服务有限公司将答辩人安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司列为被告，实属错误。原告在其《民事起诉状》中陈述的内容与实际情况不相符。原告起诉答辩人没有法律依据。综上所述，原告的诉讼请求既没有事实基础，也没有法律依据，请求贵院查明事实，依法驳回原告的各项诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。据此本院认定事实如下：2017年9月29日原被告以及安阳市殷都区人民政府水冶街道办事处签订物业服务合同，合同的甲方是安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，乙方是安阳国浩物业服务有限公司，丙方是安阳市殷都区人民政府水冶街道办事处。合同约定甲方移交乙方进行管理服务的物业基本情况：项目为安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区，位置是水冶镇永通大道，建筑面积为多层108000平方米，高层为5栋，37000平方米。关于服务费用，合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高层住宅：0.85元/月/平方米（1-3层）、1.05元/月/平方米（4层以上，含4层）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……合同第八条：业主（××）应于本合同约定之日起，按照约定缴纳物业服务费用。物业服务管理范围内的甲方未出售房屋，其物业服务费用由物业实际使用人缴纳；未出售的空置房物业服务费用由甲方缴纳。业主和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按季或年缴纳，业主或物业使用人应在每一个服务季度或年度开始之日起30日内（缴费的具体时间应进行公告）履行缴纳义务。……从2018年1月1日起乙方正式全面接管本物业项目并开始收取业主物业费，2018年1月1日至2018年6月30日执行比合同价降低0.2元的标准，2018年7月1日至2018年12月30日执行比合同价降低0.1元的标准。低于合同价的差价部分由甲方补贴给乙方，甲方于次月10日前，向乙方支付上个月的补贴资金。……合同第九章约定了违约责任：……第三十一条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。第三十二条甲方未按本合同约定按时足额向乙方支付过渡期物业服务费差额补贴资金的，应按未付资金的1%的标准按日向乙方支付违约金。……之后，双方又针对2017年9月29日的物业服务合同签订了补充合同，该合同的甲方为安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司，乙方是安阳国浩物业服务有限公司，合同标明期限自2018年5月1日起至2020年12月31日至。合同约定甲方移交乙方进行管理服务的物业基本情况：永通医院院落，建筑面积：4204.53平方米，院落面积约7000平方米。关于服务费用，合同第六条约定：根据本物业服务区域住宿人员情况复杂等特点，本物业管理服务区域物业服务费用由永通统一收取后向乙方交纳，具体如下：每月物业服务费合计：14136元。第七条约定：乙方按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，甲方对服务无异议后于次月10日前按照每月14136元向乙方支付物业服务费用。原告于2017年10月1日入驻安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区。截止目前，被告尚欠原告生活区的物业费554328.53元，永通医院物业费14136元，共计568464.53元。本院认为，本案中原被告双方签订的两份物业服务合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告依据物业服务合同的约定向安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司生活区及永通医院院落进行了物业管理，故原告有权向被告收取相关的物业费。被告辩称，关于生活区的物业费用应由业主承担，该小区的业主为房屋购买人及实际使用人，并非被告。双方于2017年9月29日签订的物业服务合同中约定“业主（××）应于本合同约定之日起，按照约定缴纳物业服务费用。物业服务管理范围内的甲方未出售房屋，其物业服务费用由物业实际使用人缴纳；未出售的空置房物业服务费用由甲方缴纳。业主和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”庭审中，被告向本庭提供了住户名单及五份永通球墨铸铁管出售住房收款收据，用以证明该生活区的房屋已经出售。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。因此，被告提供的证据并不能证明房屋产权发生变更，被告即该生活区业主，被告也未提供证据证明其与物业使用人之间的交费约定，因此被告应按照合同约定的价款支付原告物业费，而不是物业补贴款。原告主张的违约金，2017年9月29日关于生活区的物业服务合同明确约定违约金的计算方式，但双方约定的违约金计算标准过高，本院予以调整为年利率24%。之后签订的关于永通医院院落的物业服务合同，双方并未约定违约金，对原告的该部分诉请请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告安阳国浩物业服务有限公司物业费568464.53元及违约金（违约金以554328.53元为基数，从2019年1月1日起至付清之日止按照年利率24%计算）；二、驳回原告安阳国浩物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10622元，减半收取5311元，由被告安钢集团永通球墨铸铁管有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  范亚男二〇一九年十月八日书记员  李 娜