广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初14929号 原告：南宁寰誉置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区枫林路**凤岭春天**楼**。 法定代表人：王蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘晰，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。 被告：南宁琳旭餐饮企业管理有限公司，住所，住所地：南宁市青秀区越秀路**倚林佳园**楼3-5铺面div> 法定代表人：石万国，执行董事。 原告南宁寰誉置业投资有限公司（以下简称“寰誉公司”）与被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司（以下简称“琳旭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寰誉公司的委托诉讼代理人刘晰、唐启宁到庭参加诉讼，被告琳旭公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告寰誉公司向本院提出诉讼请求：一、原、被告双方于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告向原告支付所欠租金142533.67元、物业费246.6元与水电费1980元；三、被告向原告支付逾期付款违约金40041.23元与解约违约金30000元；四、被告向原告支付2018年7月12日至2018年7月16日期间的房屋占有使用费2711.11元；五、被告向原告支付律师费10288元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月13日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定由原告将位于南宁市青秀区商铺出租给被告使用，约定从2016年7月16日起租，租赁期限为5年，押金为30000元，第一年每季度租金为44000元，第二年每季度租金为48000元。租金支付方式为按季度支付，被告应向原告支付押金30000元，押金可冲抵被告所欠的租金、水电费、物业服务费等费用，押金不足以抵扣被告欠款的，原告有权向被告追索不足的部分。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告，但被告未按时支付第二季度的租金及相关费用，原告于2016年11月15日向被告发出解除《商铺租赁合同》的通知，依法解除该《商铺租赁合同》并自行收回涉案商铺。后因被告请求恢复履行《商铺租赁合同》，原、被告双方于2017年6月16日签订一份《附条件恢复履行协议书》，被告还同意按照《商铺租赁合同》的约定向原告支付2016年11月6日至2017年5月31日期间的房屋占有使用费。此后，原告在被告尚未付清全部欠费的情况下将涉案商铺交付给被告，双方恢复履行了《商铺租赁合同》。但从2018年2月4日起被告再未向原告支付过任何款项，因被告的行为已构成根本违约，原告于2018年7月11日向被告的法定代表人石万国等四名公司负责人分别发出《解除通知书》，告知被告当日起解除《商铺租赁合同》，被告应于2018年7月15日之前付清所欠费用。之后，因被告既未付清款项也未清空涉案商铺，原告于2018年7月16日自行收回了商铺。被告拖欠租金费用的行为已构成违约，原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩。 经审理查明，2016年6月13日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于南宁市青秀区商铺出租给乙方，租赁期限为5年，自2016年7月16日起至2021年7月15日。合同第七条约定：1、甲方同意给予乙方1个月的免租金（即不收租金）装修期，免租金装修期间为2016年6月16日至2016年7月15日。2、第一年（自2016年7月16日至2017年7月15日）租金为每月每平方米165元，每季度租金为44000元。3、第二年（自2017年7月16日至2018年7月15日）租金为每月每平方米180元，每季度租金为48000元。第八条约定：1、租金每季度支付一次，交付原则为先交租金后使用商铺；2、乙方应在起租日开始之前十日内向甲方交付第一季度租金44000元；3、除第一季度的租金外，乙方应在每季度起始之日的10天之前向甲方交付下一季度的租金。第九条约定：乙方应在签订合同之次日起三个工作日内向甲方交纳押金30000元。第十条约定：1、如出现乙方欠交租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费、公共维修基金及其他费用的情形，或者出现乙方应向甲方支付违约金、利息、罚息、补偿金、赔偿金等款项而未付的情形，甲方有权用押金直接抵扣乙方所欠的款项；2、押金不足以抵扣乙方所欠10.1款项下之欠款的，甲方仍有权向乙方追索不足的部分；3、甲方用押金抵扣10.1款项下之欠款后，如合同仍继续履行，乙方应在接到甲方通知之次日起三日内将押金补足至30000元。第十四条约定：小区物业服务公司收取或者代收的物业服务费、公共维修基金及其他费用由乙方承担，乙方应按小区物业服务合同约定的标准和方式直接向小区物业服务公司缴付。第三十七条约定：2、乙方逾期支付租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费的，每逾期一日，应按应付而未付之款项的万分之一向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金、水电费（含水电费公摊）、物业服务费超过30日的，甲方有权解除合同。6、因一方违约导致守约方解除合同的，违约方向守约方支付解约违约金数额为叁万元整。8、因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应当另行赔偿守约方因解除合同所遭受的损失，包括直接损失及间接损失（含守约方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、仲裁费、调查取证费、律师费等费用）。 2017年6月16日，原、被告双方签订一份《附条件恢复履行协议书》，鉴于：1、甲、乙双方于2016年6月13日签订了一份《商铺租赁合同》，约定由甲方将南宁市青秀区商铺出租给乙方，起租日为2016年7月16日，租赁期限为五年。2、因乙方未按时支付第一个合同年的第二个合同季度的租金，甲方于2016年11月15日向乙方发出解除《商铺租赁合同》的通知，《商铺租赁合同》依法已于2016年11月15日解除，甲方也已于2017年4月24日收回了2-13号商铺。3、双方确认，截止至2017年5月31日，乙方拖欠甲方及第三方的各种费用包括：①第一合同年2016年10月16日至2016年11月15日的租金14666.67元，②合同解除后2016年11月16日至2017年5月31日的房屋占有使用费95575.25元，③逾期付款违约金1723.22元，④一般性违约金1000元，⑤解除合同违约金30000元，⑥《商铺租赁合同》约定的物业服务费1578.6元及水电费200元。4、乙方已向甲方提出恢复履行《商铺租赁合同》的请求，甲方同意附条件地恢复履行合同。第一条约定，双方约定，恢复履行《商铺租赁合同》所附的条件为：乙方应在签订本协议书的当日（最迟不超过次日）向甲方支付2016年10月16日至2017年4月15日期间的租金及房屋的使用费88000元、逾期付款违约金1723.22元及一般性违约金1000元（共计90723.22元），向小区物业服务公司支付物业服务费1578.6元及水电费200元；乙方在付清上述款项后，所附条件即成就，恢复履行《商铺租赁合同》。第二条约定，若乙方未能在本协议书第一条约定的期限内足额付清该条项下应付的欠款的，视为《商铺租赁合同》恢复履行的条件未成就且已自动失效，《商铺租赁合同》仍然处于已经解除的状态。如乙方系在本协议书第一条约定的期限到期后才支付该条项下应付的前款，视为恢复《商铺租赁合同》所附的条件未成就，《商铺租赁合同》仍然处于已经解除的状态。第五条约定，乙方应在《商铺租赁合同》恢复履行且受到2-13号商铺之日起三十日内向甲方支付第一个合同年第四个合同季度的租金44000元，（合同恢复履行后，乙方原欠的房屋占有使用费可视为所欠的租金）。逾期支付的，视为乙方出现了新的违约行为，甲方有权依据《商铺租赁合同》的约定追究乙方的违约责任。第六条约定，甲、乙双方同意并确认，《商铺租赁合同》恢复履行后，该合同原约定的违约责任中，除将涉及乙方因逾期支付租金而应承担的向甲方支付逾期付款违约金的比例的内容变更为：“若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付应付租金的万分之五的逾期违约金”外，关于违约责任的其他约定不变。 2018年7月11日，原告向被告发出一份《解除通知书》，主要内容为：1、我公司决定自2018年7月11日起解除我公司与你方于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》。2、自2018年7月11日起你方不得继续出入、使用该商铺，我公司将更换在该商铺的大门上加锁。3、2018年7月15日之前，你方应将所欠以下款项支付至我公司在《商铺租赁合同》中所留的银行账户：（1）所欠租金合计172533.67元（按日暂计至2018年7月11日，最终金额计至你方付清之日止）；（2）物业费495.86元（2018年4月至2018年6月期间）；水电费1980元；（3）逾期付款违约金40046.23元、一般性违约金3000元及解除合同违约金30000元，合计73046.23元。上述款项共计248055.76元，以你方已付押金30000元冲抵所欠上述款项后，你方还应向我公司支付218055.76元。4、你方付清上述款项后，再与我公司在本通知中指定的联系人预约时间，在我公司工作人员在场的情况下清空遗留在该商铺内的物品。5、如果你方不在本通知要求的期限内付清上述款项的，我公司将自行收回该商铺，将该商铺内遗留的全部物品作为垃圾自行处置，并循法律途径解决此事，由此产生的差旅费、诉讼费、律师费等也将由你方承担。 王蓉名下20-012100460086527账户收到涉案商铺的费用如下：2016年6月28日，收到东景花园店押金30000元；2016年8月15日，收到东景花园7月16日-10月15日的房租20000元；2016年9月1日，收到24000元；2017年8月24日，收到云景店2016年10月15日至1月15日房租10000元；2017年9月5日，收到云景店2016年10月15日至1月15日房租15000元；2017年9月15日，收到云景店租金63000元；2018年2月2日，收到云景租金10000元；2018年2月3日，收到云景店店铺租金7000元。2018年1月8日，微信收款29333元；2018年1月15日，微信收款10000元；2018年2月1日，微信收款4667元；2018年2月1日，微信收款333元。 2018年8月17日，广西建凯物业服务有限公司东景花园物业服务中心出具一份《收条》，载明：收到南宁寰誉置业投资有限公司代云景路9号东景花园2号楼2-13号商铺“南宁琳旭餐饮企业管理有限公司”交纳2018年6月期间物业费：246.60元，电费1980元，共计2226.6元。 另查明，2018年10月25日，原告（委托人、甲方）与广西刘晰律师事务所（受委托人、乙方）签订一份《诉讼代理委托合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派刘晰、唐启宁律师在与被告房屋租赁合同纠纷一案中，担任甲方一审阶段的诉讼代理人。甲方应在本合同生效之次日起三日内向乙方支付律师费10288元。2019年6月25日，广西刘晰律师事务所向原告开具一张价税合计10288元的增值税普通发票（No.07739563），“货物或应税劳务、服务名称”一栏载明“律师咨询、律师费”。 还查明，坐落于青秀区商铺为南宁寰誉置业投资有限公司单独所有，所有权证号：邕房权证字第××号。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。 原告将其所有的位于青秀区商铺出租给被告，双方签订了《商铺租赁合同》及《附条件恢复履行协议书》，该合同及协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于确认《商铺租赁合同》解除的问题。根据租赁合同第三十七条第一款第二项约定，被告逾期支付租金、水电费、物业服务费超过30日，原告有权解除合同。因被告逾期支付租金，已构成根本违约，原告于2018年7月11日向被告发出解除《商铺租赁合同》通知书，被告的工作人员于2018年7月12日签收该通知书，且原告已于2018年7月16日自行收回涉案商铺，因此，本院确认涉案租赁合同于2018年7月12日解除。 二、关于被告尚欠租金、物业费、水电费数额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《商铺租赁合同》约定，涉案商铺从2016年7月16日至2017年7月15日每季度租金为44000元，2017年7月16日至2018年7月15日每季度租金为48000元，因涉案《商铺租赁合同》于2018年7月12日已解除，故从2016年7月16日至2017年7月15日，被告应付租金为176000元（44000元/季度×4个季度）；从2017年7月16日至2018年7月11日，被告应付租金为189866.58元（16000元/月×11个月+16000元/月÷30天×26天），以上合计365866.58元。从原告提交的被告转账凭证来看，其已支付租金193333元，原告对此予以认可并主张将被告已交付的30000元押金抵扣租金，故被告尚欠租金为142533.58元（365866.58元-193333元-30000元）。在2018年6月1日至6月30日期间，被告尚欠物业费246.6元、水电费1980元，按照约定该费用应由被告承担。 三、关于原告主张的逾期付款违约金、解约违约金的问题。《商铺租赁合同》第八条第8.3约定，除第一季度的租金外，乙方应在每季度起始之日的10天之前向甲方交付下一个季度的租金。《附条件恢复履行协议书》第六条约定，将乙方逾期支付租金的违约金变更为“若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付应付租金的万分之五的逾期违约金”。从被告的转账凭证来看，被告已按约足额支付第一年第一季度租金，从第二季度开始未能按期足额支付租金，根据上述约定，被告应付逾期租金的违约金计算如下：1、第一年租金为44000元，第二季度应付租金日为2016年10月5日，2017年8月24日支付租金10000元，逾期天数从2016年10月6日起至2017年8月23日共322天，逾期违约金为：44000元×0.05%×322天=7084元；2017年9月5日支付15000元，逾期天数从2017年8月24日至2017年9月4日共12天，逾期违约金为：34000元×0.05%×12天=204元；2017年9月15日支付19000元，逾期天数从2017年9月5日至2017年9月14日共10天，逾期违约金为：19000元×0.05%×10天=95元；第三季度应付租金日为2017年1月5日，2017年9月15日支付44000元，逾期天数从2017年1月6日至2017年9月14日共252天，逾期违约金为：44000元×0.05%×252天=5544元；第四季度应付租金日为2017年4月5日，2018年1月8日支付29333元，逾期天数从2017年4月6日至2018年1月7日共277天，逾期违约金为：44000元×0.05%×277天=6094元；2018年1月15日支付10000元，逾期天数从2018年1月8日至2018年1月14日共7天，逾期违约金为：14667元×0.05%×7天=51.33元；2018年2月1日支付4667元，逾期天数从2018年1月15日至2018年1月31日共17天，逾期违约金为：4667元×0.05%×17天=39.67元；2、第二年租金为48000元，第一季度应付租金日为2017年7月5日，2018年2月1日支付333元，逾期天数从2017年7月6日至2018年1月31日共210天，逾期违约金为：48000元×0.05%×210天=5040元；2018年2月2日支付10000元，逾期天数1天，逾期违约金为：47667元×0.05%×1天=23.83元；2018年2月3日支付7000元，逾期天数1天，逾期违约金为：37667元×0.05%×1天=18.83元；从2018年2月3日至2018年7月11日共逾期159天，逾期违约金为：30667元×0.05%×159天=2438.03元；第二季度应付租金日为2017年10月5日，逾期天数从2017年10月6日至2018年7月11日共279天，逾期违约金为：48000元×0.05%×279天=6696元；第三季度应付租金日为2018年1月5日，逾期天数从2018年1月6日至2018年7月11日共187天，逾期违约金为：48000元×0.05%×187天=4488元；第四季度交付租金日期为2018年4月5日，逾期天数从2018年4月6日至2018年7月11日共97天，逾期违约金为：45866.58元×0.05%×97天=2224.53元。以上违约金共计40041.22元。故被告应向原告支付逾期付款违约金40041.22元。被告未按约支付租金是导致《商铺租赁合同》提前解除的原因，因此还应承担解除合同的违约责任。按照该合同第三十七条第37.6约定，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方向守约方支付解约违约金数额为30000元，故原告主张被告支付解约违约金30000元，本院予以支持。 四、关于房屋占用费的问题。如前所述，双方签订的《商铺租赁合同》于2018年7月12日解除，原、被告之间的租赁合同解除后，被告负有腾退、返还租赁房屋的义务，原告主张于2018年7月16日自行收回房屋，在合同解除后至2018年7月16日期间，被告未搬离房屋的，还应向原告支付该占用期间的房屋占用费。2018年7月12日至2018年7月16日期间的房屋占用费为：48000元÷3÷30天×4天＋56000元÷3÷30天×1天=2755.55元，原告要求被告支付房屋占用费2711.11元，未超出应付数额，本院予以支持。 五、关于律师费的问题。《商铺租赁合同》第三十七条第37.8约定，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应当另行赔偿守约方因解除合同所遭受的损失，包括直接损失及间接损失（含守约方为维护自己合法权益而支出的差旅费、诉讼费、仲裁费、调查取证费、律师费等费用）。原告为主张债权而委托广西刘晰律师事务所的刘晰、唐启宁律师作为代理人参加诉讼，为此支付律师代理费10288元，有《诉讼代理委托合同》和律师费发票证实，故原告诉请被告支付律师代理费10288元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁寰誉置业投资有限公司与被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》已解除； 二、被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司向原告南宁寰誉置业投资有限公司支付租金142533.58元； 三、被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司向原告南宁寰誉置业投资有限公司支付物业费246.6元、水电费1980元； 四、被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司向原告南宁寰誉置业投资有限公司支付逾期付款违约金40041.23元； 五、被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司向原告南宁寰誉置业投资有限公司支付解约违约金30000元； 六、被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司向原告南宁寰誉置业投资有限公司支付房屋占用费2711.11元； 七、被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司向原告南宁寰誉置业投资有限公司支付律师费10288元。 本案受理费4717元，由被告南宁琳旭餐饮企业管理有限公司负担。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 田 波 人民陪审员 骆 雁 人民陪审员 韦京晖 二〇一九年十月二十一日 法官 助理 甘湘雁 书 记 员 覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。