山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1323民初3954号原告（申请执行人）：山东全兴安装工程有限公司，住所地：临沂市兰山区临西一路中段东侧澳尔诺财富中心**。法定代表人：张宗刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李龙生，该公司职工。委托诉讼代理人：孙永超，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。被告（案外人）：李媛，女，汉族，居民，住沂水县。第三人（被执行人）：山东万德置业有限公司，，住所地：沂水县万德广场**法定代表人：孙来泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：马永才、郝坤，该公司经理。原告山东全兴安装工程有限公司（以下简称：全兴安装公司）与被告李媛、第三人山东万德置业有限公司（以下简称：万德置业公司）申请执行人执行异议之诉一案,本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告全兴安装公司的委托诉讼代理人李龙生、孙永超，被告李媛、第三人万德置业公司委托诉讼代理人马永才、郝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全兴安装公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁1323执异14号裁定，准许执行原告对临沂市沂水县万德广场B栋2802房产的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月16日，沂水县人民法院作出（2016）鲁1323财保501号民事裁定书，同意全兴安装公司查封万德置业公司万德广场B楼2802室等房产。2018年9月12日，案外人李媛对执行标的提出书面异议。贵院于2019年6月29日作出(2019)鲁1323执异14号执行裁定书：撤销（2016）鲁1323财保501号民事裁定中对万德广场B楼2802室的查封，中止对上述房产的执行。原告认为被告李媛对原告申请查封沂水万德广场B楼2802室没有排除足以排除执行的权利。一、被告作为买受人，未尽到注意义务，对房屋不能过户负有责任，应承担不利后果，不应适用善意取得制度。二、贵院已委托山东立德信评估机构对涉案房屋进行评估，2018年9月10日评估公司出具评估报告书。三、贵院未举行听证会，直接作出对原告不利的裁定，程序违法。四、原告对万德置业执行一案已于2019年6月14日由临沂市中院指定河东区人民法院执行，贵院不再享有管辖权。综上所述，为维护原告合法权益，特依法诉诸贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告李媛辩称，查封之前我已全款购买交付使用并且实际入住，交付使用后我向万德置业公司交了契税、印花税、土地测绘费等办理房产证的款项共计10235元，委托万德帮我办理不动产证件。我认为我已经尽到了注意义务。听证会并不是必经程序，首封法院是沂水县人民法院。第三人万德置业公司述称，我方收到了被告方所交的办证费用，房款也全部交清，房屋也交付使用了，涉案房屋应该是被告的合法财产。原告全兴安装公司围绕诉讼请求依法提交了（2016）鲁1323民初501号民事裁定书、（2019）鲁1323执异14号民事裁定书、（2018）第LY22号评估报告书各一份。被告李媛依法提交了物业费收据两张、工作推进单复印件一份、契税收据一张、房款收款收据两张、电费收据三张及居民管道燃气供应气合同、商品房认购协议书各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告李媛提供的上述证据，原告提出异议，万德置业公司无异议并称李媛提供的工作推进单原件在其公司。本院认为，原、被告提供的上述证据均具备真实性、合法性、关联性，对待证事实具有证明效力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理（2016）鲁1323民初6158号原告全兴安装公司与被告万德置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告全兴安装公司于2016年11月11日向本院提出诉讼中财产保全申请，请求查封被告万德置业公司位于沂水万德广场A楼和B楼以及写字楼的部分房产，冻结被告万德置业公司的银行存款336万元，保全价值为336万元。本院于2016年11月16日以（2016）鲁1323财保501号民事裁定书查封了被告万德置业公司位于沂水万德广场A楼的部分房产和B楼包括2802号楼房在内的部分房产。同时，原告全兴安装公司与被告万德置业公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理，于2016年12月23日作出（2016）鲁1323民初6158号民事调解书，随后该案进入执行程序，全兴安装公司申请对查封的房产进行评估、拍卖，执行案号为（2018）鲁1323执947号。本院委托山东立德信房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了评估，山东立德信房地产土地评估有限公司于2018年9月10日出具评估报告书。2018年9月12日，案外人李媛向本院提出异议，请求解除查封。本院经审查后于2019年6月29日作出了（2019）鲁1323执异14号执行裁定书，裁定：一、撤销本院（2016）鲁1323财保501号民事裁定中对案外人李媛所有的万德广场B栋2802房产的查封；二、中止对上述房产的执行。原告山东全兴安装工程有限公司对（2019）鲁1323执异14号执行裁定书不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，提出上述诉求。2019年6月14日，临沂市中级人民法院作出（2019）临执指字第279号执行裁定书，裁定该案由临沂市河东区人民法院执行，临沂市河东区人民法院于2019年7月17日予以立案。2014年8月2日，被告李媛（乙方）与第三人万德置业公司（甲方）签订商品房认购协议书一份，约定：1.乙方认购甲方开发建设的位于沂水县万德广场项目（住宅）B号楼28层2802号房屋，建筑面积约62.42㎡，单价4040元/㎡，总房款￥252177元。2.乙方采取按揭方式付款。3.乙方自愿向甲方交付定金￥10000元，作为乙方认购甲方物业的定金，待双方签订《商品房买卖合同》后乙方交纳的定金转为购房款。4.乙方须于签订本协议之日起5日内即2014年8月7日之前到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》并交付该合同规定之房价款（按揭首付款为30%即￥76177元）并办理相关按揭手续及其他事项。双方并约定了违约责任及协议解除、失效的条件。协议签订后，李媛按约定于当日缴纳了定金10000元，并于2014年8月7日缴纳房款140000元、2016年7月27日缴纳房款70000元，共计缴纳房款220000元。庭审过程中，李媛提供工作推进单复印件一份，证明涉案房屋成交总价款为220000元，万德置业公司予以认可。2017年4月13日，李媛缴纳涉案房屋2016年7月1日到2017年6月30日物业费。同日，万德置业公司代收李媛涉案房屋税费10235元。李媛提交了其缴纳涉案房屋水电费的部分收据。庭审过程中，李媛称2018年9月12日万德公司的工作人员给其打电话告知其房屋被查封了，其才得知涉案房屋查封一事，系万德置业公司未协助其办理涉案房屋权属变更手续。万德置业公司称因涉案房屋于2016年就被查封，无法办理过户手续。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案李媛提出执行异议属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议。本案中，李媛与万德置业公司虽然只签订了商品房认购协议书，但该协议书对买卖双方、房屋坐落及房号、面积、价格等主要内容进行了明确约定，万德置业公司也按协议约定收受了全部购房款22万元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，涉案协议书应当认定为商品房买卖合同。且李媛提供的证据能够证明涉案房屋已实际交付并由李媛合法占有。涉案房屋权属未变更登记责任不在李媛本人。综上，被告李媛的异议请求成立，李媛对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。已查清的事实表明被告李媛提出执行异议时间为2018年9月12日，此时涉案房屋未执行终结，执行法院为本院，故本院作出（2019）鲁1323执异14号执行裁定书并无不当，且原告称本院作出裁定未经听证、程序违法于法无据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第六条、第十二条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告山东全兴安装工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东全兴安装工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  张传文审判员  靳 倩审判员  宋文萍二〇一九年十月二十四日书记员  江 媛