湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初4709号原告：武汉金鼎房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区张家湾特**。法定代表人：陶欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊虹，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被告：武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会，住所地武汉市洪山区青菱乡青菱村。负责人：陶维斌，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：熊涛，男，洪山区青菱街青菱社区居委会主任。委托诉讼代理人：瞿春燕，女，洪山区青菱街青菱社区居委会工作人员。第三人：武汉龙祥经贸发展有限公司，住所地武汉市洪山区青菱乡长征村。法定代表人：周欢清，该公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周震，男，该公司员工。第三人：武汉三青房屋征收咨询服务有限公司，住所地武汉市洪山区白沙洲大道**青菱街园艺场。法定代表人：张涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗洪专，男，该公司员工。原告武汉金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎房地产公司）因与被告武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会（以下简称青菱村委会）、第三人武汉龙祥经贸发展有限公司（以下简称龙祥经贸公司）、武汉三青房屋征收咨询服务有限公司（以下简称三青征收公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日和7月24日公开开庭进行了审理。原告金鼎房地产公司的委托诉讼代理人张俊虹，被告青菱村委会的委托诉讼代理人熊涛、瞿春燕，第三人龙祥经贸公司的委托诉讼代理人周震，第三人三青征收公司的委托诉讼代理人罗洪专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鼎房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令青菱村委会立即返还金鼎房地产公司已支付的土地使用权地价款等费用2365万元；2、依法判令青菱村委会向金鼎房地产公司支付土地补偿款收益933.592万元；3、依法判令青菱村委会补偿金鼎房地产公司资金占用费及其他经济损失暂计5834.59654万元（资金占用费及其他经济损失暂计至2019年1月28日，2019年1月28日之后的资金占用费以2365万元为基数按年利率24%计算至款项偿清之日止）；4、本案诉讼费用由青菱村委会承担。2019年6月3日，金鼎房地产公司变更诉讼请求为：1、依法判令青菱村委会立即返还金鼎房地产公司已支付的征地款2365万元；2、依法判令青菱村委会补偿金鼎房地产公司资金占用费6035万元，暂计至2019年1月31日，此后的资金占用费以2365万元为基数，按年利率24%标准计算至征地款全部清偿之日；3、本案诉讼费用由青菱村委会承担。事实与理由：金鼎房地产公司作为乙方，与甲方青菱村委会于2002年11月3日签订《土地征用补偿合同书》，约定甲方向乙方有偿转让377亩集体土地使用权，该土地价格为每亩4.7万元，总地价款1771.9万元。土地位于洪山区青菱乡青菱村南岸咀，东接107国道，西临青菱湖边，南与青菱园艺场相邻，北抵南岸咀村湾公路。上述合同签订后，截至2008年1月，金鼎房地产公司通过自己公司直接付款及委托其他公司（包括本案第三人）代为付款的方式，继续向青菱村委会支付土地征用费总计2365万元。其中2003年6月、7月，由龙祥经贸公司分别代为支付15万元、50万元；2003年12月16日，由湖北中安置业有限公司（该公司已于2014年3月10日注销）代为支付300万元；2006年4月8日，由金鼎房地产公司直接支付1000万元；2008年1月22日，由三青征收公司代为支付1000万元。2003年至2013年期间，金鼎房地产公司组织大量的人力、物力对上述征地进行拆迁建设，尤其是2004年，金鼎房地产公司将其中的一部分地块用于原白沙洲冷链大市场建设项目，该项目经过多年谈判，最终在2013年由洪山区土地整理储备中心委托武汉洪山城市建设投资有限公司征收了90.64亩。至此，青菱村委会要求终止先前的土地使用权有偿转让及拆迁建设等相关事宜，但对于金鼎房地产公司的各种经济损失却一直以各种理由拖延。2019年1月28日，在金鼎房地产公司再次向青菱村委会催要后，青菱村委会仅向金鼎房地产公司偿还1000万元，其余款项仍怠于支付。金鼎房地产公司认为，由于双方在《土地征用补偿合同书》中交易的土地，其性质为集体所有，而非国有土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，该《土地征用补偿合同书》因违反了法律的强制性规定而属于自始无效合同。青菱村委会拖延退款的行为已经严重侵害了金鼎房地产公司的合法权益，给金鼎房地产公司造成了严重的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，青菱村委会应当向金鼎房地产公司返还因无效合同而取得的财产，即应向金鼎房地产公司退还全部土地使用权地价款2365万元，并向金鼎房地产公司支付在此期间的资金占用费。被告青菱村委会答辩称，2002年青菱村委会与金鼎房地产公司签订了合同书后，2003年由金鼎房地产公司委托第三人分别向青菱村委会付了15万元、50万元和300万元。关于金鼎房地产公司返还2365万元的诉请，其中1000万元在2006年青菱村委会只是开具了收据，但并没有收到相关款项。该1000万元直至2008年1月才由三青征收公司予以支付。青菱村委会认可金鼎房地产公司已付款只有1365万元，不认可计算资金占用费。按照合同约定，金鼎房地产公司支付给青菱村委会征地定金350万元，应在三年内办理并取得国有土地使用权证，逾期没有取得国有土地使用权证合同自动终止，定金不应返还。自合同签订起，青菱村委会依约清理腾退了土地，村民没有进行实际耕种。金鼎房地产公司没有按约定取得国有土地使用权证，根据2005年武汉市统计局统计数据，土地耕种产值每月为4881元，三年青菱村委会土地共计损失产值为554.11万元。基于青菱村委会损失巨大，故可不退还合同定金350万元，诉讼费用应由金鼎房地产公司自行承担。第三人龙祥经贸公司述称，对金鼎房地产公司的诉讼请求无异议，同意金鼎房地产公司的意见。第三人三青征收公司述称，对金鼎房地产公司的诉讼请求无异议，同意金鼎房地产公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金鼎房地产公司、龙祥经贸公司和三青征收公司对青菱村委会提交的临时征用耕地补偿费计算标准和武汉市统计局2005年年鉴统计数据（附表）的真实性、关联性不予认可，认为两份证据一份是复印件，一份是青菱村委会自行书写，无法判定证据的真实性。本院认为，青菱村委会提交的临时征用耕地补偿费计算标准是其自行制作的文字材料，金鼎房地产公司、龙祥经贸公司和三青征收公司均未在材料上签字认可，武汉市统计局2005年年鉴统计数据（附表）系复印件，真实性无法核实，也无其他证据相佐证，故对该两份证据，本院不予采信。经审理查明：2002年11月3日，甲方青菱村委会与乙方金鼎房地产公司签订《土地征用补偿合同书》一份，合同约定：甲方向乙方有偿转让377亩土地使用权，该土地位于洪山区青菱乡青菱村南岸咀，东接107国道，西临青菱湖边，南与青菱园艺场相邻，北抵南岸咀村湾公路，总面积377亩（以国有土地使用证所核准的面积为准）。土地征用费每亩4.7万元（含土地补偿、农业人口安置补助费及地面附作物补偿费）。总地价款1771.9万元（以实际用地面积计算）。付款方式及手续交接时限。合同签订5日内，乙方向甲方支付350万元，作为合同履行定金，该定金今后可抵土地征用费；乙方在取得国有土地使用证后，可根据项目建设需要分期用地，但每征用一块土地，必须向甲方一次性付清该土地的征用费；乙方从合同签订之日起，必须在三年内办理并取得该地块国有土地使用证，如逾期未能取得国有土地使用权证，该合同自行终止，甲方可不返还乙方定金。甲乙双方的权利和义务。乙方在分期用地过程中，甲方可在未用土地上继续耕作，但不能再建房，甲方要积极配合乙方办理征地的相关手续；乙方取得国有土地使用证后，甲方在收到乙方通知书和征用费后三个月内负责清场退地（包括地面附着物的拆迁补偿及村民安置工作），并交给乙方开发建设使用；积极配合乙方办理国有土地计划及批文相关手续和签章等；任何条件下，未经乙方同意甲方不得提供上述界定377亩地块给第三者开发；乙方在三年内未取得国有土地使用权证，若国家对该土地实行征用和拍卖时，为保障双方的利益，土地补偿款收益全部归乙方所有。乙方的权利和义务。乙方负责按照本合同之约定支付土地征用费及定金；负责办理用地计划及与土地征用相关手续，在青菱乡政府范围内办证纳税；乙方依法取得土地使用权后，遵守国家的法律法规，开发利用好土地，保持生态平衡；乙方确保该项目地块开发的高水平，有力推动当地经济发展。甲、乙双方不得无故终止合同，如单方终止，违约方支付土地征用补偿款的10%作为赔偿金，并承担相应的法律责任。合同执行过程中发生不可抗拒因素（如战争、、地震等导致甲、乙双方不能履行合同义务时不属违约。合同还约定了其他内容。甲方青菱村委会和乙方金鼎房地产公司在合同上签字盖章，武汉市洪山区青菱乡人民政府在签订单位处签字盖章。合同签订后，2003年6月23日，龙祥经贸公司通过银行转账向青菱村委会支付50万元，2003年7月31日，青菱村委会出具编号为0076811的湖北省农村合作经济组织内部收款专用凭证一张，载明收款项目为土地征用费予（预）付款；2003年7月30日，龙祥经贸公司通过银行转账向青菱村委会支付15万元，2003年7月31日，青菱村委会出具编号为0076810的湖北省农村合作经济组织内部收款专用凭证一张，载明收款项目为土地征用费予（预）付款。龙祥经贸公司在庭审中自认该两笔款项是代金鼎房地产公司支付；2003年12月16日，湖北中安置业有限公司通过银行转账向青菱村委会支付300万元，2003年12月17日，青菱村委会出具编号为（2000）1067567的湖北省行政事业单位收款收据一张，载明湖北中安置业有限公司付征用土地款；2008年1月22日，三青拆迁公司通过银行转账向青菱村委会支付1000万元。三青拆迁公司在庭审中自认该笔款项是代金鼎房地产公司支付；2019年1月28日，武汉市洪山区青菱街财政所农村会计服务中心向三青拆迁公司转账1000万元。另查明，2006年10月8日，青菱村委会向金鼎房地产公司出具编号为（2005）3003674的湖北省行政事业单位收款收据一张，载明：今收到武汉金鼎房地产开发有限公司系付征地费人民币（大写）壹仟万元整。金鼎房地产公司陈述因为时间久远，无法查清该1000万元到底是支付的现金还是转账，也未找到该1000万元的付款流水，青菱村委会陈述收据是真实的，但金鼎房地产公司没有实际支付这笔款项，也未收到该1000万元。再查明，金鼎房地产公司提交了2018年11月5日的《青菱村欠款对账单》一张，打印部分载明：事项，原冷链项目征地城投返还款；欠款金额，13650000元；备注说明，此数据依据城投审计报告，青菱村签字认可。下面手书：经核对青菱村账户分4笔收到1365万元，因项目账目未结转结算，故无法确认为欠款。青菱社区居委会工作人员瞿春燕在上面签名。还查明，经本院现场实际勘验，诉争土地与白沙洲冷链大市场并非同一地块。本院认为，本案的争议焦点为：一、青菱村委会与金鼎房地产公司于2002年11月3日签订的《土地征用补偿合同书》的效力；二、金鼎房地产公司向青菱村委会已支付的征地款数额；三、青菱村委会是否应当向金鼎房地产公司返还已支付的征地款并支付资金占用费。如果应当支付，支付的标准如何确定。关于争议焦点一、青菱村委会与金鼎房地产公司于2002年11月3日签订的《土地征用补偿合同书》的效力。青菱村委会与金鼎房地产公司签订的《土地征用补偿合同书》中所流转的标的物是集体土地使用权，合同中，双方对诉争土地需要办理并取得国有土地使用证也进行了约定，但至今诉争土地仍未依法办理征收、出让等相关手续，性质仍为农民集体所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村集体所有的土地属于村民集体组织所有，由村集体经济组织经营、管理，不允许违法出让、转让。涉案的集体土地只有将土地的性质变更为国有土地，并办理土地变更登记手续，取得国有土地使用证后，方能出让。根据上述法律规定，青菱村委会与金鼎房地产公司签订的《土地征用补偿合同书》，因违反了法律的禁止性规定，应为无效。关于争议焦点二、金鼎房地产公司向青菱村委会已支付的征地款数额。金鼎房地产公司认为其向青菱村委会合计支付土地征用费2365万元。其中65万元和1000万元已经龙祥经贸公司和三青拆迁公司认可代金鼎房地产公司支付，应认定为金鼎房地产公司向青菱村委会支付的土地征用费。虽然青菱村委会认可收到湖北中安置业有限公司支付的300万元，但该款是否是湖北中安置业有限公司代金鼎房地产公司支付的土地征用费，金鼎房地产公司未向法院提交直接证据予以证明，湖北中安置业有限公司也未予认可，对于该300万元，本院不予认定。2006年10月8日，青菱村委会虽然向金鼎房地产公司出具湖北省行政事业单位收款收据一张，载明收到金鼎房地产公司征地费1000万元，但金鼎房地产公司无法向法院陈述清楚该1000万元的支付方式，也未向法院提交该1000万元的支付凭证。根据金鼎房地产公司提交的《青菱村欠款对账单》也可以看出，青菱村委会并未认可金鼎房地产公司已实际支付该款项。因仅有一张湖北省行政事业单位收款收据，而没有相应的转账凭证相佐证，无法证明金鼎房地产公司已实际支付该款项。故，对该1000万元，本院亦不予认可。综上，本院认定，金鼎房地产公司向青菱村委会实际支付土地征用费1065万元。关于争议焦点三、青菱村委会是否应当向金鼎房地产公司返还已支付的征地款并支付资金占用费。如果应当支付，支付的标准如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，从双方签订的《土地征用补偿合同书》第三条第2款“金鼎房地产公司从合同签订之日，必须在三年内办理并取得该地块国有土地使用证……”的约定来看，青菱村委会与金鼎房地产公司在签订《土地征用补偿合同书》时，均明知诉争土地需要办理相关的手续，将集体土地变更性质为国有土地后才能进行土地使用权的出让的情况下，仍然签订《土地征用补偿合同书》，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。青菱村委会与金鼎房地产公司签订的《土地征用补偿合同书》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因金鼎房地产公司并未实际控制诉争土地，青菱村委会也自认该土地已被人民政府征收，因此，金鼎房地产公司无需向青菱村委会返还该土地；金鼎房地产公司向青菱村委会支付的土地征用费，应当予以退还。金鼎房地产公司已向青菱村委会实际支付土地征用费1065万元，因2019年1月28日，武汉市洪山区青菱街财政所农村会计服务中心已向三青拆迁公司支付了1000万元，金鼎房地产公司也认可2019年1月28日青菱村委会向其偿还了1000万元。故，青菱村委会应向金鼎房地产公司返还土地征用费65万元。青菱村委会明知其无权转让集体土地，还收取金鼎房地产公司的土地征用费，造成金鼎房地产公司资金占用期间的利息损失，应当向金鼎房地产公司支付资金占用期间的利息。考虑该合同并未实际履行，结合金鼎房地产公司和青菱村委会在签订合同的过错程度，根据公平原则，本院酌定青菱村委会按中国人民银行同期同类贷利率标准向金鼎房地产公司支付资金占用利息。利息计算时间分别为：1、以50万元为基数，从2003年6月24日起计算至青菱村委会实际返还之日止；2、以15万元为基数，从2003年7月31日起计算至青菱村委会实际返还之日止；3、以1000万元为基数，从2008年1月23日起计算至2019年1月28日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告武汉金鼎房地产开发有限公司返还土地征用费65万元；二、被告武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告武汉金鼎房地产开发有限公司支付土地征用费占用期间的利息（以50万元为基数，从2003年6月24日起计算至武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会实际返还之日止；以15万元为基数，从2003年7月31日起计算至武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会实际返还之日止；以1000万元为基数，从2008年1月23日起计算至2019年1月28日止。以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）；三、驳回原告武汉金鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461800元，由原告武汉金鼎房地产开发有限公司负担417775元，被告武汉市洪山区青菱街青菱村民委员会负担44025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 黄 浩审判员 任 文审判员 吴伶俐二〇一九年十月十五日法官助理黄旭东书记员程玉