广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36184号原告：梁福成，男，1963年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：程德林，广东海云天律师事务所律师。被告：周俊（曾用名：周天阳），女，1987年4月14日出生，汉族，住址广州市越秀区。被告：林伦文，男，1984年7月23日出生，汉族，住址广东省海丰县。两被告共同委托诉讼代理人：杨强华、陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。第三人：步哈入乃，男，1983年7月20日出生，回族，身份证住址青海省化隆回族自治县，现下落不明。第三人：马兴旺（曾用名：马阿力），男，1980年8月17日出生，撒拉族，身份证住址青海省化隆回族自治县，现下落不明。第三人：马剑（曾用名：马乙四么），男，1989年10月7日出生，回族，户籍住址青海省化隆回族自治县，现下落不明。第三人：马正伟（曾用名：马由奴四），男，1977年10月8日出生，回族，身份证住址青海省化隆回族自治县，现下落不明。原告梁福成与被告周俊、林伦文，第三人步哈入乃、马兴旺、马剑、马正伟房屋租赁合同纠纷一案，我院于2017年1月2日立案受理，同年10月30日作出（2017）粤0104民初57号民事判决书，宣判后，两被告不服上诉至广州市中级人民法院，2018年8月6日广州市中级人民法院以事实不清为由发回我院重审，我院另行组成合议庭，对本案进行了重审，原告其及委托诉讼代理人程德林，两被告及其共同委托诉讼代理人杨强华、陈敏仪到庭参加了诉讼；第三人步哈入乃、马兴旺、马剑、马正伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层房屋租赁合同；2.两被告立即搬离涉案房屋并妥善将房屋交还给原告；3.两被告负连带责任，立即共同清付租金（从2015年5月15日起至2015年8月14日止按每月29000元的标准计算，从2015年8月15日起至2016年8月14日止按每月30450元的标准计算，从2016年8月15日起2017年8月14日止按照每月31972元的标准计算，从2017年8月15日起至2018年8月14日止按照每月33571元的标准计算，从2018年8月15日起至2019年8月14日止按照每月35249元的标准计算）及违约金（从2015年5月15日起至实际付清租金之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按每日0.1%的标准计）给原告。本案诉讼过程中，原告撤销了第2项诉讼请求；第3项诉讼请求变更为：两被告负连带责任，立即共同清付租金（从2015年5月15日起至2015年8月14日止按每月29000元的标准计算；从2015年8月15日起至2016年8月14日止按每月30450元的标准计算；从2016年8月15日起2017年8月14日止按照每月31972元的标准计算；从2017年8月15日起至2018年6月4日止按照每月33571元的标准计算）及违约金（从2015年5月15日起至实际付清租金之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按每日0.1%的标准计）给原告。事实和理由：2013年7月1日，原告与两被告签订了《广州市房屋租赁合同》和补充协议，约定原告将自有的广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层房屋出租给两被告作办公使用，并对租期、租金标准、违约金进行了约定。2013年7月1日签约当天，两被告支付了押金5.8万元及第一月租金2.9万元，原告也在当天将涉案房屋移交给两被告装修使用。但到了同年9月交租时，被告却以生意刚开始，资金有困难为由只交了1.5万元，表示租金未交足的部分在下个月补交，如此做法一直延续至2016年12月6日（最近交租日只交了1.5万元），期间原告未停止过催促被告交足租金，鉴于被告林伦文还承租了涉案房屋的二楼进行经营，故此之前原告没有断然起诉两被告。现在两被告还是老样子付租，原告终于忍无可忍要通过法律维护自己合法权益。经计，自2013年8月15日起至2016年12月31日，两被告应交租金为1205274元，期间两被告曾39次支付租金，合计实付了599000元，即两被告的租金仅交至2015年5月14日（按2013年8月15日至2015年5月14日，被告应付21个月租金为609000元）。从2015年5月起至2016年12月底，两被告欠租达606274元。两被告拖欠租金构成违约，故原告提起本次诉讼。两被告共同辩称：一、两被告与原告不存在真实房屋租赁合同关系，两被告不是本案适格主体。被告林伦文原租赁被告位于广州市中山三路厚积新街8号二层房屋经营发廊生意，与原告较熟。2013年6月底，马兴旺要求林伦文帮忙介绍认识原告并租赁涉案标的物（即首层房屋）经营面食生意，经林伦文联系原告，并说明马兴旺的承租意向，原告则要求有本地户籍人员代签租赁合同，在这种情况下，经原告及马兴旺同意，两被告代马兴旺于2013年7月1日与原告签订了涉案租赁合同。合同签订后，原告将涉案房屋交付给马兴旺用于经营面食生意，租赁押金、租金均由马兴旺向原告交纳，原告与马兴旺原来约定租金为每月2.9万元，后因生意不好做，马兴旺与原告约定改为每月1.5万元租金（原告每月都收实际租赁者此租金数额）。此后马兴旺还将涉案房屋分别转租给马正伟等二人，至今仍由实际承租人向原告交纳租金和实际经营涉案房屋。2016年初，因实际租赁者经营的面食店未能获得环保审批，越秀区大东街道办要求实际租赁者停止营业，但实际租赁者认为此涉案房屋转让给自己时支付约80万元的转让费，不愿停业，越秀区大东街道办要求业主（原告）解除与实际租赁者的合同，并赔偿实际租赁者80万元损失。因实际租赁者属于伊斯兰教徒，原告也无法阻止实际租赁者营业，原告认为被告林伦文2013年引荐马兴旺给原告租赁涉案房屋经营面食店，所以，要求被告强迫实际租赁者停业搬走，但被告与现在实际租赁者根本不认识，加上现在实际租赁者要求赔偿其支付的80万元转让费，造成被告无法满足原告的要求，所以出现本案原告起诉被告的虚假诉讼行为（以上信息法庭可以实地调查越秀区大东街道办与大东街居委会）。故涉案房屋并非两被告实际承租经营，两被告与原告不存在真实房屋租赁合同关系，两被告不是本案适格主体，原告起诉两被告不能成立。二、原告真实意思表示是与马兴旺等人建立租赁关系，本案实际上系原告与马兴旺等人的租赁合同纠纷。原告要求实际租赁者马兴旺提供本地户口的人来签订合同，说明原告与实际租赁者合同关系的意思表示，并三年多时间接受实际租赁者（共出现三人）的押金与租金，说明原告真实意思表示是与马兴旺等人建立租赁关系，而非与被告建立租赁关系。三、原告请求两被告返还房屋及支付房屋租金的诉讼请求没有事实依据，法庭可以要求原告提供交付租赁物予被告及起诉状提出的被告已经支付押金与租金的事实证据。据上第一、二点答辩意见所述，两被告与原告并不存在事实房屋租赁合同关系，涉案房屋并非两被告使用，也不是两被告向原告支付房屋租金，故原告起诉两被告请求返还房屋及支付房屋租金因没有事实依据而不能成立。四、原告请求支付违约金的诉讼请求没有法律依据。涉案房屋登记的规划用途是办公用房，而原告将该房屋出租给马兴旺之后，马兴旺将该房屋用于经营面食生意，违反房屋规划之用途，且原告也长期明知该事实，应为原告同意该用途，违反国家相关法律、法规规定，应属无效合同，故原告请求承担逾期支付租金的违约责任没有法律依据。五、本案属于原告提起的虚假诉讼。原告根本未交付涉案租赁物予被告，被告也根本没有支付原告在起诉状所述的押金与租金，也没有任何经济往来，从2013年以来，全系实际租赁者支付租金。原告将租赁物交付给实际租赁者，并收实际租赁者押金与每月租金，实际租赁关系为原告与马兴旺等三位实际租赁者之间的合同关系，所以本案原告对被告的起诉明显是一个虚假诉讼行为，原告的虚假诉讼事实与理由不可信，应当驳回其对被告的诉讼请求。再退一步来讲，即使被告是实际租赁者（事实不是，法庭可以全面调查），原告与被告非亲非故，尽然三年多才要求被告支付相当于目前每月收到1.5万元租金的一倍租金欠款，作为一个一般人来说，不符合常理，作为一个法律人来说，更加明知原告提出的事实与理由的虚假性和欺骗性。一个敢于欺骗律师与法官的人，其言行没有可信性。六、退一步来讲，即使原告与被告是真实的租赁合同关系，《广州市房屋租赁合同》早已在第一个月的10天后自动解除且其主张的事实早已过1年的诉讼时效。按照原告与被告签订的《补充协议》第三条第二款约定“乙方拖欠租金等上述费用，超过10天的，该租赁合同自动解除，甲方可直接收回该租赁场地，乙方已缴付租赁保证金不予退还，甲方保留追究乙方所欠款项和违约金的权利。”本案被告根本没有支付押金与租金，法庭可以要求原告提供起诉状中原告所讲被告已经支付押金、第一个月2.9万元租金以及每月1.5万元租金的事实证据。如果原告无法提供自己提出的被告已经支付押金和三年多每月1.5万元租金的事实，按照《补充协议》的约定，本案《广州市房屋租赁合同》早已经在第一个月的10天后自动解除，其所谓的与答辩的租赁事实及要求支付租赁早已过2年的诉讼时效。七、即使原告起诉实际租赁者要求支付租金，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。本案中，原告主张从2015年5月15日起的租金，根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告于2017年1月2日向法院提出诉讼，其只能请求2016年1月之后的租金，2015年12月31日之前的租金已经超过了法定诉讼时效，原告已经丧失了胜诉权。八、法院应当考虑原告的真实用心以维护公正和保护正义。原告因无法实现越秀区大东街道办与大东街居委会要求其解除与现在实际租赁者之间的合同和停业的愿望，通过嫁祸被告的方式，来实现支付实际租赁者80万元赔偿款才愿意停业搬走的要求。原告虚假诉讼的恶劣情形，说明原告内心的险恶，从维护公平与保护正义角度看，从法律与道德上来说，值得法院考虑原告起诉被告的真实用心及法院追求正义的审判。九、综合双方的证据可知，涉案商铺最初的合同签订人尽管是被告，但原告在签订该租赁合同时，是明确知道实际的承租人和使用人是马兴旺。后马兴旺将商铺转让给马正伟，马正伟继续转让给马剑，从原告提交的租金收入、银行流水可见，马兴旺、马正伟、马剑是先后与原告建立租赁关系的承租人。从广州市越秀区市场监督管理局2019年3月14日提供的关于涉案商铺被处罚的相关行政文书及询问笔录，也可以印证涉案商铺的承租人和使用人分别是马兴旺、马正伟、马剑。十、从原告收取承租人马兴旺、马正伟、马剑的租金看，原告不可能不知道真实性的承租人和使用人，原告在庭审中称与被告签订合同后，没有管理涉案商铺不知道实际承租人和使用人是谁的说法，与事实不符。综上，请求法院查清事实，实事求是，依法维护被告的合法权益。第三人步哈入乃、马兴旺、马剑、马正伟没有作答辩。经审理查明：广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层房屋是登记在原告名下的房产，该屋建筑面积141.97平方米，规划用途为办公，登记时间为2011年9月29日。2013年7月1日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区中山三路积厚新街8号首层的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约120平方米，租期从2013年8月15日至2019年8月14日，其中，2013年8月15日至2015年8月14日月租金为29000元，2015年8月15日至2016年8月14日月租金为30450元，2016年8月15日至2017年8月14日月租金为31972元，2017年8月15日至2018年8月14日月租金为33571元，2018年8月15日至2019年8月14日月租金为35249元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳58000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方，签本合同当天支付按金及第一个月租金。甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.1%向乙方支付违约金。4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方的权利和义务：1、依时交纳租金、逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。同日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《补充协议》，其中约定：免租装修期从2013年7月2日至2013年8月14日，乙方拖欠租金等费用，超过10天的，该租赁合同自动解除，甲方可直接收回该租赁场地，乙方已缴付租赁保证金不予退还，甲方保留追究乙方所欠款项和违约金的权利。任何一方确需提前终止合同，必须提前60天向对方书面申请并征得对方同意，否则视为违约，如属乙方违约，其缴付给甲方之租赁保证金将不予退回且不能用于抵扣租金及任何费用。合同期满或提前解除合同，甲方原有装修及设备设施不得拆除、毁坏，退场前由甲方委派专业人员到场检查鉴定，若有人为损坏，有关修复之费用由乙方负责，租赁场地内乙方的入墙固定装修不得拆除。合同期满或提前解除合同，乙方须在当天清理完毕，把承租场地腾空交回甲方使用，逾期乙方遗留在租赁场地内的物品视为弃置物，乙方不得因此要求甲方赔偿损失，且甲方有权代为处理，所产生的费用和责任由乙方负责，同时甲方有权按照完成清理弃置物实际时间收取场地占用费。乙方不得作其他用用途，乙方不得擅自转租、转让租赁标的物，如需转租，与甲方协商。如乙方因违反法律、法规及有关规定而受处罚，自行承担损失及一切责任；乙方因违法经营被政府有关部门查封，关闭停业时，除承担相应的经济和法律责任外，甲方有权解除本合同，收回经营场地和设备设施，没收乙方的承租保证金。甲方在2013年7月2日前移交场地给乙方，双方现场办理书面交接手续。该协议最后一页下方有手写内容：“承租方两个承租人之前负本协议违约的连带责任。”在（2017）粤0104民初字57号案审理过程中，依据原告2017年4月6日到庭陈述现涉案商铺经营兰州拉面的情况，本院向涉案商铺实际使用人发出应诉通知。马文奎分别于2017年4月11日和2017年4月25日到庭向本院陈述：我一家在中山三路积厚新街8号首层经营兰州拉面，该拉面馆的负责人是我姐夫马剑；涉案房屋是马兴旺从房东处承租下来经营的，经营了两年多，后来商铺转给给马正伟，马正伟与我方是老乡但不是亲属关系，2016年10月5日马剑与马正伟签订合同，马兴旺与房东签订的合同还有三年期限，故我方给了马正伟85万元顶下了涉案商铺，承租商铺后我方经营了两个月，之后房东就对涉案房屋进行停水停电，故我方没有交纳房租；我方只交过两次房租，每次15000元；我不认识周俊，林伦文是楼上开店的人，我方与周俊和林伦文均没有签订过合同。马文奎向本院提交了以下材料：1、出租人为梁福成、承租人为马兴旺于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定梁福成将涉案房屋出租给马兴旺，租期自2013年9月15日至2019年9月14日，月租金10000元。2、转让方为马正伟与顶让方为马剑于2016年10月5日签订的《店铺转让协议》，约定马正伟将兰州拉面店转让给马剑经营，转让费为85万元。3、拍照内容为转账记录的手机界面的照片。4、拍照内容为中国工商银行转账凭证的照片。原告对上述材料发表以下意见：对马文奎提交的材料1真实性不予确认，该合同上梁福成的两个签名均不是我本人签订的，签名下方的手机号码也不是我的。对材料2的真实性不予确认，不清楚有该转租事宜，且补充协议中约定若被告转租需经过原告同意。对材料3，确认有该款项收入，但不清楚是何人汇款的，上面也没有显示汇款人。对于马文奎到法院接收的询问内容原告不予确认。两被告对马文奎提交的材料1、2与被告无关，真实性不清楚。对材料3不清楚，只有收款人，没有反映汇款人。原告称两被告在2013年8月15日至2016年12月31日期间分39次支付租金共计599000元，并提交了其名下的36×××89的银行账户流水清单。本院向中国工商银行广州大塘支行发函了解该银行账户自2013年7月1日起至今的银行流水记录及交易户名。该行于2017年10月10日向本院提供上述银行账户的流水清单，其中载明：2013年7月3日林丽娜转账28000元，2013年8月5日林丽娜转账30671.73元，2013年9月10日林丽娜转账40743元，2013年10月13日林丽娜转账28000元，2013年10月28日马兴旺转账25000元，2013年11月19日林丽娜转账28000元，2013年11月22日林丽娜转账17322元，2013年12月17日马兴旺转账15000元，2013年12月19日林丽娜转账13501元，2014年1月28日马兴旺转账15000元，2014年2月21日马兴旺转账15000元，2014年3月25日马兴旺转账15000元，2014年4月29日马兴旺转账15000元，2014年11月3日林丽娜转账28000元，2015年4月3日林伦武转账28000元，2015年5月2日林伦武转账28000元，2015年5月31日林伦武转账28000元，2015年7月2日林伦武转账24037.5元，2015年8月1日转账28000元，2015年9月1日林伦武转账28000元，2015年9月30日林伦武转账28000元，2015年11月2日林伦武转账28000元，2015年12月1日林伦武转账28000元，2016年1月5日林伦武转账28000元，2016年2月1日林伦武转账28000元，2016年3月12日林伦武转账25200元，2016年4月6日转账15000元，2016年5月4日林伦武转账20000元，2016年5月5日马正伟转账15000元，2016年5月23日林伦武转账20000元，2016年6月1日马正伟转账15000元，2016年6月20日林伦武转账10000元，2016年6月22日林伦武转账10000元，2016年7月2日马正伟转账15000元，2016年7月26日林伦武转账20000元，2016年8月1日马正伟转账15000元，2016年9月1日林伦武转账20000元，2016年9月1日马正伟转账15000元，2016年9月28日林伦武转账20000元，2016年10月3日马正伟转账15000元，2016年10月28日林伦武转账20000元。原告质证称：该清单中原告所熟悉的支付人员为两类，第一类是被告的亲属林丽娜、林伦武，其中林丽娜是被告林伦文的姐姐，林伦武是被告林伦文的弟弟；第二种是马兴旺、马正伟。马兴旺、马正伟付款的数额不是固定数额，与合同约定的租金额不一致，也并非马文奎所称的固定数额15000元。确认收到林丽娜、林伦武共付款330738.5元，马兴旺、马正伟共付款160000元，总额为490738.5元，但无法确认林丽娜、林伦武、马正伟、马兴旺所支付的款项是用于支付涉案房屋的租金。由于上述银行流水清单涉及若干年的账户交易，且每次催收租金均是由我的财务负责，故不清楚账户清单中其他人员支付款项的性质，也无法向法院明确被告每次支付租金的时间、数额及具体支付主体，只能确认我从2013年8月15日至2016年12月31日分39次共收到涉案房屋的租金599000元。被告周俊表示：我只是代朋友步海龙（即第三人步哈入乃）签订租赁合同，当时步海龙与马兴旺是合伙经营餐饮，后来又转手给了其他人经营，不清楚是由谁在经营，当时经营者是用80多万来获得经营权，后来因为环境卫生的问题，被周围的邻居投诉，中央的巡视小组前来也要求我去解决涉案房屋经营餐饮的环境卫生问题，但是由于我不认识现在的经营者，故我也要求中央的巡视小组帮忙解决，当时政府也找了我与原告一起开会，要求我及原告解决涉案房屋的租赁关系，但现在的实际经营者要求我负担他们获得经营权所支付的80多万元，我没有能力支付；签订合同的两周后，我曾向原告提出过要求解除合同，但当时合同正本在原告和马兴旺手上，考虑到可能产生的问题，我一直希望可以联系上原告解除合同。原告表示：原告从来不知道被告是代表他人前来签订合同的，被告称是代其男朋友签订的事实原告是现在才知道的，且合同是由两被告签订的，如果林伦文也是代表他人签订合同的，则没有必要由两人代签，两被告至今也没有提供书面的代理协议等材料，故原告不认可被告周俊所述的代签协议的事宜。在(2018)粤01民终9862号案的审理过程中，两被告提交了如下证据：⒈青海省西宁市城东区人民法院开庭时间为5月28日上午9时的传票、落款日期为2017年12月25日的马正伟的民事起诉状（其中事实和理由部分载明如下内容：马正伟与马剑是老乡关系，马正伟于2016年10月5日将自己经营的位于广州中山三路积厚新街八号首层中国兰州拉面馆转让给马剑，马剑欠付转让款等），落款日期为2018年1月29日的马正伟不服西宁市城东区人民法院裁定移送管辖的上诉状（其中事实与理由部分载明如下内容：案涉争议标的物经广州市有关部门协调，马剑拿到补偿后自愿将合同期内的房屋交归房主，现与马正伟无关等），以及落款日期为2018年4月13日的（2018）青01民辖终24号《民事裁定书》，以上证据均是从马剑处取得的复印件，拟证明马剑已经把涉案商铺交还给梁福成的事实。⒉交易日期分别为2016年11月6日、2016年12月6日的《中国工商银行自动柜员机客户凭条》复印件3张（合计转账金额为3万元）及手机上查询的转账记录截图一张，拟证明马剑向梁福成支付了涉案商铺2016年11月、12月的租金共计3万元。对上述证据，经本院主持质证，梁福成发表如下意见：⒈上述证据没有原件，无法确认真实性，故不予认可。⒉其中的民事传票中只证明了马剑与马正伟之间有纠纷，起诉状中虽涉及了涉案商铺首层内容，但可能是他们之间的合作关系或转让关系，我方对此并不清楚，起诉状的内容也未经法院审查认定，无法证明周俊、林伦文的主张；至于有关转让款，周俊在一审当庭说过其是代男朋友步海龙签约，我方不清楚后来周俊的男朋友如何与其他人签订合同转让房屋。⒊银行转账凭证没有原件，无法确认真实性。两被告还提交了马剑、林伦武的书面证人证言，并申请该二人出庭作证如下：一、马剑称：我与岳父马云于2016年10月6日从马正伟手中接手了中山三路积厚街8号首层兰州拉面馆，马正伟答应负责从一手房东手里给我们签合同、办理卫生许可证和工商营业执照、环保许可证，他说合同有三年多，租金一直是15000元。马正伟给我看了其手机上其与梁福成签的合同，我以为是真的合同。我们接手经营期间马正伟一直避而不见，我们找到他要求签合同，他说房东出国了，等房东回来了再签合同，但最后并没有签合同和办证。我们经营期间按照马正伟给的账号，向梁福成支付租金。我们经营了50天左右时，政府部门来说该店是非法的，不能搞餐饮，属于无证经营，也不能办理餐饮手续，被查后关了店，但由于我们人口多，经政府同意我们在那里做饭生活了一段时间，期间断水断电，最后我们才知道上当受骗了，我方于2017年7、8月被公安部门赶出来了。我们一直没有见过一手房东，最后我们才知道这个店的租房合同不是与马正伟签的，而是房东跟周俊和林伦文签的合同。我不清楚现在涉案商铺的状况；一共关了两次店，第一次是2016年12月，第二次是2017年7、8月，涉案商铺被查封后，我方把东西都拿走了，就没有回来过，当时梁福成没有来，我不知道场地有无交还。二、林伦武称：林伦文是我哥哥，我不认识周俊，认识梁福成，我由2013年开始租用梁福成的中山三路积厚新街8号2楼房屋，租金每月为28000元，租期6年，租金以银行转账方式支付，我是交租人，收租人为梁福成。本人确定积厚新街8号2楼与积厚新街8号1楼绝对没有任何关联，我哥林伦文也不是该房屋一楼的实际经营者。我不知道涉案商铺首层的出租签约双方是谁，只知道经营者是新疆人，好像叫马兴旺，他是2014年开始用的，具体日期不记得了。2016年12月时，我因纠纷就没有继续使用涉案商铺二楼了，不清楚之后有关涉案商铺的情况。我与我姐姐没有代涉案商铺一楼交过租金，交给梁福成的全部是涉案商铺二楼的租金，二楼的租金已经交清，我不知道一楼的租金是多少。涉案商铺二楼租金开始是每月28000元，2016年生意不好，就与梁福成协商减租到2万元。至于2016年3月12日转账25200元，是因为之前的房屋出租税是我与房东一起出的，我方在租金中扣减；2016年4月6日转账1.5万元是水电费。对上述证人证言，原告认为：⒈我不认识马剑和马云，不排除周俊、林伦文与马剑、马云之间有交易或者达成协议。马剑没见过我，也不认识我。我只是确认所收租金是周俊、林伦文支付的就行了，没有必要追究是谁支付的款项。我因为比较相信周俊、林伦文，所以一直没有关心涉案商铺，后来发生了违法经营被投诉到中央巡视组，巡视组下达了意见之后，才找到我，我才知道发生了违法经营的情况，目前涉案商铺还在政府查封之下，我还没有收回本案争议商铺。⒉林伦武的证人证言不属实，且林伦武与林伦文是亲属关系，我不认可其证言的真实性。涉案商铺二楼是由林伦文承租的，不是林伦武承租的。涉案商铺二楼的租金是2.8万元，我确认曾经收过林伦武的2.8万元，也收过林伦武转账的2.5万元和1.5万元，林伦武转账的钱并非全部是二楼的租金，林伦武已经走了但还欠租，其通过林伦文的姐姐也转过账，转账金额也不完全是2.8万元，还有其他的数额，我认为转账款项中包含有二楼及首层的租金。如果按林伦武称转账款项是缴纳涉案商铺二楼的租金的说法，只能说明周俊、林伦文欠的租金更多。另查明：第三人马正伟于2018年1月2日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼请求：判令本案第三人马剑支付转让款710000元及逾期付款的损失。该案件正在审理中。本案审理过程中，根据两被告的申请，本院开具调查令给两被告的律师前往广州市越秀区市场监督管理局进行调查，该局提供1、2016年12月22日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食罚〔2016〕039号《食品药品行政处罚文书行政处罚决定书》，其中内容为：当事人：马剑（广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层中国兰州拉面）地址：广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层中国兰州拉面。法定代表人（负责人）：马剑，性别：男，职务：经营者。违法事实：经查，你(单位)从前几个月开始在广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层中国兰州拉面未取得许可从事食品经营活动。你（单位）未经许可从事食品经营活动违法所得为956元，货值金额为1900.7元。决定对你（单位）处罚如下：1、没收违法所得956元；2、并处罚款人民币90000元，罚没款共计人民币90956元，并责令你（单位）立即改正违法行为等；2、2015年5月26日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2015〕15055号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：韩乙吉日（积厚新街8号地下）：经查，你（单位）未取得有效《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻改正未取得有效《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理《餐饮服务许可证》,待取得有效《餐饮服务许可证》后方可从事核定许可的餐饮服务项目活动；3、2015年6月6日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗）食药监食责改〔2015〕65号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：韩乙吉日（兰州拉面馆）：经查，你（单位）未取得有效《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立即停止未取得《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的违法行为；4、2016年3月18日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2015〕15355号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：马兴旺（越秀区中山三路积厚新街8号首层）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；5、2016年5月26日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2016〕15057号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：马正伟（中国兰州拉面）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；6、2016年10月8日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2016〕15067号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：积厚新街8号（马云）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法）第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；7、2016年11月1日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2016〕15070号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：兰州拉面马正伟：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法）第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；8、2016年12月5日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2016〕15158号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：马正伟（中国兰州拉面）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；9、2016年12月11日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的(穗越）食药监食责改〔2016〕15168号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：中国兰州拉面（广州市越秀区中山三路积厚新街8号一楼）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；10、2016年12月12日，广州市越秀区食品药品监督管理局工作人员向马剑所作的《询问调查笔录》，马剑陈述马文奎是其舅子，该店是其最后几个月顶下做的，因上一手欠其款项，没有签订租赁合同，租金每月15000元。原告与被告一致确认涉案商铺于2017年8月2日被工商局及食品监督局查封，原告于2018年6月4日收回涉案商铺。原告提供2013年7月1日，被告林伦文（甲方）与第三人马兴旺（乙方）签订的《承诺函》，其中内容为：于2013年7月1日，林伦文帮马兴旺签订广州市越秀区中山三路积厚街8号一楼全层的商铺，其中给林伦文费用27000元。现于马兴旺与林伦文之间签订以下事项：第一条、合同期内经营权属于马兴旺。第二条、若发生其它意外，水电费房租费等一切跟本店经营有关的问题都由马兴旺负责，跟林伦文毫无关系。第三条、本店转让或外租跟林伦文无关。以上事项是由马兴旺与林伦文同意签订。两被告对该《承诺函》的真实性予以确认，并表示：当时签了三份，我方一份，马兴旺一份，原告一份。从记载的内容看，一、在2013年7月1日林伦文代马兴旺签订涉案房屋的租赁合同，其代理行为原告是清楚的，而林伦文与周俊在本案中作为代理人签订涉案合同，其中林伦文从真实的承租人马兴旺处得到16000多元的代理签订合同的报酬，马兴旺并未给足27000元给林伦文，当时马兴旺、林伦文、原告、周俊均在场，原告是持有该份函件的原件的，因此原告是知道本案中两被告并非真实的承租人，这与将商铺交付马兴旺及后续三年收取马兴旺的租金而没有向本案被告催缴租金的事实是相吻合的。原告表示：该《承诺函》是其在2018年6月4日收回涉案商铺时在商铺内找到的。不同意两被告的陈述，这是承诺函，不是授权委托书，该承诺函是林伦文对马兴旺的承诺，无需交给原告看。若是代马兴旺签订合同，林伦文应告知原告，且出示的是授权委托书，按照两被告所陈述的签合同时马兴旺、林伦文在场，若该情况是真实的，原告可以直接就与马兴旺签订合同，无需再通过两被告来签订合同。从原审二审审理过程，两被告均承认原告是不将商铺出租给没有广州户籍的外地人，主要是怕产生不必要的纠纷，如果是代为签订的话，只是代理人的责任，最后发生法律纠纷只能是原告与承租人直接进行解决，这种情况下原告绝不同意出租，只有两被告知道原告确实不同意出租，是两被告与马兴旺串谋来欺骗原告。我并不在现场，当时我也没有持有这份原件。被告称我方有一份承诺函，为何在原审庭审中没有作为证据提供，等到现在我提供才说当时给了一份给我。本院认为：原告与两被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。两被告称其与原告不存在真实的房屋租赁合同关系，双方没有实际履行租赁合同，但两被告在庭审中确认“马兴旺要求林伦文帮忙介绍认识原告并租赁涉案标的物经营面食生意，经林伦文联系原告，并说明马兴旺的承租意向，原告则要求有本地户籍人员代签租赁合同，在这种情况下，经原告及马兴旺同意，两被告代马兴旺于2013年7月1日与原告签订了涉案租赁合同。”首先，原告不确认两被告是代他人签订租赁合同，被告的该陈述也无相关证据证明；其次，即使两被告代签的行为属实，根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，现两被告作为租赁合同的签订主体及本案被告，理应承担合同的权利义务以及承担因没有履行合同而应承担的法律后果。虽两被告抗辩称其没有实际接收涉案房屋，但被告周俊已确认其代朋友第三人步哈入乃签订租赁合同，由第三人步哈入乃与马兴旺合伙经营餐饮，且两被告亦确认原告已将涉案房屋交付给马兴旺，可见原告已实际履行了交付房屋的义务，本院对两被告的该抗辩意见不予接纳。作为承租主体，两被告依约负有按时交租的义务，两被告未能提供证据证明其已按时付清租金，已构成违约，原告现要求解除双方的租赁关系合法有理，本院予以支持。关于欠付的租金问题，原告已确认在2013年8月15日至2016年12月31日期间收到涉案房屋的租金共计599000元，结合合同约定的租金标准可计得，两被告仅支付租金至2015年5月，原告现要求两被告支付此后欠付的租金合法有理，但因两被告提出诉讼时效抗辩，且原告未能提供证据证明其提起本次诉讼前曾向两被告追讨过租金和违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，原告主张的2016年1月2日前的租金和违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，但两被告仍应按合同约定的标准向原告支付2016年1月2日至2018年6月4日止的租金。关于违约金问题，原告主张两被告逾期支付租金的，每日按当月租金额的0.1%计算违约金显属过高，本院依法调整为同期同类银行贷款利率上浮30%计算，违约金总额应以欠付租金总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、原告梁福成与被告周俊、林伦文关于广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层房屋的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告周俊、林伦文应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁福成支付自2016年1月2日起至2018年6月4日止的租金（2016年1月2日至2016年8月14日期间按每月30450元标准计，2016年8月15日至2017年8月14日期间按每月31972元标准计，2017年8月15日至2018年6月4日期间按每月33571元标准计）；三、被告周俊、林伦文应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁福成支付违约金（从2016年1月2日起至付清上述第二项判项的租金之日止，按同期同类银行贷款利率上浮30%计算，违约金总额应以欠付租金总额为限）；四、驳回原告梁福成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11063元，由原告梁福成负担3239元，被告周俊、林伦文共同负担7824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  吴艳华人民陪审员  黄慧琴二〇一九年十月十四日书 记 员  戴 鹏法庭记录戚志滨