浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初8199号   原告：包鑫忠，男，1986年3月9日出生，汉族，住温州市瓯海区梧田街道辽东村安东路54弄8号。   委托诉讼代理人：薛剑，浙江震瓯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：雷京卫，浙江震瓯律师事务所律师。   被告：陈圣品，男，1983年6月6日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街55号。   第三人：陈宏弟，男，1949年4月14日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街55号。   第三人：陈宏迟，男，1961年3月7日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街55号。   第三人：陈宏香，女，1954年1月1日出生，汉族，住温州市鹿城区蒲鞋市新村9幢107室。   第三人：陈爱娇，女，1953年11月8日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街48弄20号。   第三人：陈烈，男，1974年6月21日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街48弄20号。   第三人：陈培华，女，1977年6月7日出生，汉族，住温州市鹿城区南塘街48弄20号。   上述第三人共同委托诉讼代理人：张桌，浙江明瓯律师事务所律师。   第三人：陈胡明，女，1973年8月28日出生，汉族，住温州市鹿城区南汇街道南塘街55号。   原告包鑫忠与被告陈圣品及第三人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告包鑫忠的委托诉讼代理人薛剑、雷京卫及第三人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华的委托诉讼代理人张桌到庭参加诉讼。后本院依法通知陈胡明作为第三人参加诉讼，并于2019年10月21日再次公开开庭进行了审理。原告包鑫忠的委托诉讼代理人雷京卫及第三人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华的委托诉讼代理人张桌到庭参加诉讼。被告陈圣品、第三人陈胡明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告包鑫忠向本院提出诉讼请求：一、确认被告陈圣品与温州市安居工程建设指挥部于2006年4月13日签订的《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益归原告包鑫忠所有；二、本案诉讼费由被告陈圣品承担。   事实与理由：2012年4月12日，经中介方温州市博盈房产营销策划有限公司的介绍，包鑫忠与陈圣品签订房屋买卖协议一份，约定陈圣品将坐落于南塘住宅区2组团2幢2103室的拆迁安置房以总价3790000元的价格出售给包鑫忠。包鑫忠在协议签订当日支付定金200000元，按约在2012年5月18日支付陈圣品3390000元，并暂扣200000元作为拆迁办结算尾款，待与拆迁办结算后与陈圣品“进行多退少补结算”。包鑫忠付款后，陈圣品为表明其有权处分诉争房产，将与诉争房屋相关的手续包括产权调换协议（编号2-627）、定位单（编号0002028）、来往款票据（编号0009449898）、收据（编号02133071）、腾空顺序证（编号001104）交付给包鑫忠。另外，陈圣品于2012年5月18日通过温州市华东公证处办理委托书公证，明确将南塘住宅区二组团2幢2103室房产出售给包鑫忠，并且委托包鑫忠的父亲包显华代为办理相关房产安置及转移手续（具体以公证书为准）。2014年1月13日，包鑫忠根据《南塘住宅区安置房（产权调换）结算清单》，向温州市安居房屋征收事务所支付住宅预收款补缴金额196015元，物业维修资金8485元，该两笔款项的总和为204500元，已经超过其与陈圣品约定由包鑫忠暂扣房款200000元作为与拆迁办结算尾款。当日，在与温州市安居房屋征收事务所结算完毕后，包鑫忠取得诉争房屋调配单。随后，包鑫忠向物业部门和其他部门分别缴纳综合管理费、垃圾清运费、公共水电费等费用，并从物业部门拿到诉争房屋钥匙，从2014年1月13日起，包鑫忠实际占有使用诉争房产，对诉争房产进行装修并已经入住，与诉争房产相关的费用以及与诉争房产占有使用相关的费用，均由包鑫忠缴纳。包鑫忠按约支付房款后，与诉争房产相关的手续均由包显华凭公证委托书到相关部门办理，相关费用均由包鑫忠支付，对此，相关部门是知情并认可的。包鑫忠支付的款项总额已经超过合同约定的房价3790000元。2015年3月20日，诉争房产登记在温州市安居房开发有限公司名下。   2015年12月18日，鹿城区人民法院作出（2015）温鹿民初字第2161号民事判决，判决确认包鑫忠与陈圣品签订的房屋买卖协议有效。2017年5月2日，鹿城区人民法院作出（2016）浙0302民初15479号民事判决，判决：一、坐落于温州市鹿城区南塘住宅区2组团2103室房屋的权益由陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华与陈圣品、陈胡明共同享有，其中陈宏弟享有1/3份额，陈宏迟享有1/12份额，陈宏香享有1/12份额，陈爱娇、陈烈、陈培华享有1/12份额，陈圣品享有1/12份额，陈胡明享有1/3份额。二、陈圣品于本判决生效之日起十日内向陈宏弟支付农户增购补偿款211633元，向陈宏迟支付农户增购补偿款52908元，向陈宏香支付农户增购补偿款52908元，向陈爱娇、陈烈、陈培华支付农户增购补偿款52908元，向陈胡明支付农户增购补偿款211633元。三、驳回陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华的其他诉讼请求。该判决认定“陈圣品曾与温州市安居工程建设指挥部签订《产权调换协议》，将坐落温州市鹿城区南塘街55号房屋交由温州市安居工程建设指挥部拆除，经认购定位，确定安置房屋坐落南塘住宅区2组团2幢2103室，并领取农户增购补偿634900元。现陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华对陈圣品的上述处分行为均无异议。”从上述事实认定得知，陈圣品与温州市安居工程建设指挥部签订《产权调换协议》并通过认购定位的行为（相关资料中记载的被拆迁人为陈圣品），相关权利人是认可的。2019年1月14日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙民申3661号民事裁定，认定“包鑫忠的合同权益不受15479号判决结果的影响。15479号判决审理的对象是对涉案《房屋拆迁产权调换协议》项下拆迁权益的份额，只涉及共有人之间的权益争议，与该拆迁权益的最终归属无关。依据包鑫忠与陈圣品签订的《房屋买卖协议》，包鑫忠如已善意取得涉案《房屋拆迁产权调换协议》项下拆迁权益，除陈圣品以外的其他被申请人作为该拆迁权益的权利人可以向陈圣品主张权利。 ”   综上所述，包鑫忠通过中介与陈圣品签订《房屋买卖协议》，已经支付合同全部对价，取得《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益并获得相关全部合法资料，安置房建好后，包鑫忠凭借相关资料办理房屋交付及入住手续并已经居住在诉争房产里。因此，包鑫忠已经善意取得涉案《房屋拆迁产权调换协议》项下拆迁权益。   被告陈圣品未作答辩，亦未向本院提供证据。   第三人陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华述称，坐落于温州市鹿城区南塘住宅区2组团2103室房屋的权益已经判决归陈圣品及各第三人共同享有，陈圣品仅享有1/12份额，无权擅自处分涉案房屋，对其处分行为侵害了共有人的合法权益，各第三人均不予认可。陈圣品签订的房屋买卖合同对各第三人不发生法律效力。善意取得必须符合法律规定的条件。包鑫忠作为买受人，在购房时存在重大过失或恶意行为，不符合善意取得规定。南塘街55号房屋经判决确认颁证行为违法，包鑫忠购房时在陈圣品名下无登记的房屋。被拆迁房屋的档案中，已经有行政判决书入卷，在此情况下包鑫忠也未核实，本身存在重大过失。原告的诉讼请求不当，拆迁权益包括调换房屋、安置费用、过渡费用等。买卖拆迁权益与买卖房屋是不同的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   第三人陈胡明未作陈述，亦未向本院提供证据。   本院经审理认定事实如下：陈亚坤、黄碎媛共育有五子一女，即陈宏清、陈宏弟、陈宏龙、陈宏迟、陈宏国、陈宏香。陈宏龙、陈宏国、陈宏清均已故。陈爱娇系陈宏龙配偶，陈烈、陈培华系陈宏龙子女，陈圣品系陈宏国儿子，陈胡明系陈宏清女儿。   1951年，温州市人民政府向陈亚坤、黄碎媛一家颁发了土地房产所有证（地号为2582-2），登记的名字为陈亚坤、黄碎媛、陈宏清及陈宏弟。1996年，温州市人民政府分别向陈宏清、陈圣品颁发了2-1996-1-5137号、2-1996-1-5111号《集体土地建设用地使用证》，将南塘街55号集体土地房屋中西首一间登记在陈宏清名下、东首一间登记在陈圣品名下。2006年4月13日，温州市安居工程建设指挥部与陈圣品签订《房屋拆迁产权调换协议》（编号：2-627），陈圣品同意将南塘街55号房屋（土地证号：2-1996-1-5111，面积78.65平方米），交由温州市安居工程建设指挥部拆迁。后经摸文定位，陈圣品认购南塘住宅区2组团2幢2103号安置房一套，面积为173.53平方米，并获农户增购补偿634900元。2008年3月18日，本院作出（2008）鹿行初字第16号、17号行政判决书，判决确认温州市人民政府向陈宏清、被告陈圣品颁发的2-1996-1-5137号、2-1996-1-5111号《集体土地建设用地使用证》的具体行政行为违法。   2012年4月12日，经温州市博盈房产营销策划有限公司介绍，包鑫忠与陈圣品签订《房屋买卖定金协议》，约定：陈圣品将其所有的坐落于南塘住宅区2组团2幢2103室拆迁安置房出售给包鑫忠，建筑面积173.53平方米，以定位单面积为准并结算房款，权属证明为《产权调换协议》，成交总价为3790000元。协议签订当日，包鑫忠支付定金200000元，后于2012年5月18日按约支付3390000元，并暂扣200000元作为拆迁办结算尾款，待与拆迁办结算后与陈圣品结算。   2012年5月18日，陈圣品在温州市华东公证处办理委托公证手续，委托包鑫忠的父亲包显华代为办理南塘住宅区2组团2幢2103室相关房产安置及转移手续。2014年1月13日，包显华根据《南塘住宅区安置房（产权调换）结算清单》，向温州市安居房屋征收事务所支付住宅预收款补缴金额196015元、物业维修资金8485元，合计204500元，并取得房屋调配单，后领取房屋钥匙，对房屋进行实际占有使用。   2015年3月12日，本院作出（2014）温鹿民初字第3046号民事判决书，确认对原温州市鹿城区南塘街55号房产，陈宏弟享有1/3份额，陈宏迟享有1/12份额，陈宏香享有1/12份额，陈爱娇、陈烈、陈培华享有1/12份额。2015年12月18日，本院作出（2015）温鹿民初字第2161号民事判决书，确认包鑫忠与陈圣品签订的房屋买卖协议即编号为BYFC：0010040的《房屋买卖定金协议》有效。2017年5月2日，本院作出（2016）浙0302民初15479号民事判决书，确认坐落于温州市鹿城区南塘住宅区2组团2103室房屋的权益由陈宏弟、陈宏迟、陈宏香、陈爱娇、陈烈、陈培华、陈圣品、陈胡明共同享有，其中陈宏弟享有1/3份额，陈宏迟享有1/12份额，陈宏香享有1/12份额，陈爱娇、陈烈、陈培华享有1/12份额，陈圣品享有1/12份额，陈胡明享有1/3份额。   另查明，温州市安居工程建设指挥部在温州市城建体制改革中被撤并，其权利义务由温州市工务局享有和承担，后温州市工务局再次被撤并，组建了温州市名城建设投资集团有限公司，温州市名城建设投资集团有限公司下设温州市名城建设开发有限公司、温州市安居房开发有限公司等6家二级公司。涉案房产于2015年3月20日登记在温州市安居房开发有限公司名下。   上述事实，由原告提供的身份证、《房屋买卖定金协议》、中介服务费收条、定金收条、房款收条、银行交易凭证、公证书、居民拆迁房腾空优先顺序证、《房屋拆迁产权调换协议》、认购顺序号、认购定位单、安置房款收据联、来往款票据、结算清单、物业维修资金收据联、住宅预收款收据联、房屋调配单、领款凭证、发票联、银行明细单、房产权证、物业费收据联、公共水电费收据、证明、照片、办理住宅安置房及产权证的通知、（2015）温鹿民初字第2161号民事判决书、（2016）浙0302民初15479号民事判决书、（2018）浙民申3661号民事裁定书和第三人提供的（2008）鹿行初字第16号、17号行政判决书及生效证明、（2014）温鹿民初字第3046号民事判决书及生效证明、（2016）浙0302民初15479号民事判决书及生效证明等证据以及当事人的陈述予以证实。   本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、诚信原则。依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。本案中，陈圣品与拆迁部门签订《房屋拆迁产权调换协议》，同意将南塘街55号房屋交由拆迁部门拆除，后经摸文定位认购南塘住宅区2组团2幢2103室房屋一套，并领取农户增购补偿。虽然温州市人民政府向陈圣品颁发《集体土地建设用地使用证》的具体行政行为已被生效行政判决确认违法，但其他共有人对陈圣品的上述处分行为并无异议，因此，《房屋拆迁产权调换协议》依法应认定有效。该协议项下的相关拆迁安置权益是基于南塘街55号房屋所取得，故应属于被告陈圣品及各第三人的共有财产。虽然陈圣品与包鑫忠签订的合同名为《房屋买卖定金协议》，但当时尚未有房屋，合同亦载明权属证明是“产权调换协议”，故实质上是以房屋买卖的形式对《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益进行处分，该处分行为虽未经其他共有人同意或追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权并不导致合同无效。《房屋买卖定金协议》的效力也已被生效民事判决所确认。本案争议焦点为，包鑫忠依据其与陈圣品签订的《房屋买卖定金协议》，是否善意取得《房屋拆迁产权调换协议》项下的拆迁权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，《房屋拆迁产权调换协议》载明的被拆迁人是陈圣品，相关拆迁材料亦由陈圣品掌控，包鑫忠在房屋中介机构介绍、见证下与陈圣品签订合同，已尽到谨慎注意义务，且包鑫忠为取得合同权益支付了合理对价，并自2014年起居住使用诉争房屋至今，法律并没有规定拆迁权益的转让需要登记，且陈圣品已经将相关拆迁材料交付给包鑫忠持有，并办理了委托公证手续，现有证据亦不足以证明包鑫忠在受让上述财产权益时对陈圣品没有处分权是明知的，或存在重大过失，故应当认定受让人包鑫忠为善意，其合法权益应受法律保护。因拆迁权益除产权调换房屋权益外还包括农户增购补偿，包鑫忠已在庭审中明确其主张的拆迁权益不包括农户增购补偿，故对其诉讼请求，本院予以支持。其他共有人可以向无权处分人陈圣品主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   确认被告陈圣品与原温州市安居工程建设指挥部于2006年4月13日签订的《房屋拆迁产权调换协议》（编号：2-627）项下拆迁权益（不包括农户增购补偿）归原告包鑫忠享有。   案件受理费37120元，减半收取18560元，由被告陈圣品负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                                                                                                                                                 审 判 员   郭靓斐   二○一九年十月二十九日   本件与原本核对无异                                                                                                                                                     书 记 员   陈 威