包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初2466号原告：高某1，包头中晟房地产开发有限公司董事长，住包头市。委托诉讼代理人：乌某，内蒙古辰星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，内蒙古辰星律师事务所律师。被告：张某，住包头市。委托诉讼代理人：高某2，内蒙古普照律师事务所律师。原告高某1与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某1的委托诉讼代理人乌某、李某，被告张某的委托诉讼代理人高某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某1向本院提出诉讼请求：1.依法解除《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》；2.判令被告立即返还原告已支付购房款300万元及被告使用该款项期间的利息（比照民间借贷月息2分的利率支付占用期间的利息），并按每日2000元向原告支付一个月的违约金即60000元；3.判令被告赔偿原告装修损失；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原、被告签订了一份《关于解除2016年5月9日置换协议及购买翰景大厦401办公楼协议》，约定原告向被告购买坐落于包头市昆都仑区翰景大厦xx房产，房屋总价款为4656880元，签订协议时支付购房款300万元，产权证过户办理完毕后付清余款。同时协议第五条第一款约定：“产权证过户手续须于2017年9月30日前全部办理完毕。如有逾期，每逾期一日，须按2000元/日向甲方支付逾期违约金。违约金从甲方应付的165.688万元购房款尾款中扣除”等。协议签订后，原告即向被告支付购房款300万元，被告向原告交付了房屋，且原告装修后入住使用。但被告却未在约定时间办理房屋过户手续，且经原告多次督促，至今仍未办理。现被告名下的翰景大厦xx房产在法院执行财产范围内，且2016年年底被告将该房产卖给原告后，又将该房产抵押给了银行用于贷款抵押物补充。故原告诉至法院，请求判如所请。张某辩称，第一，双方签订的协议合法有效，应当继续履行；第二，对于装修费的赔偿不予认可，因房屋在交付前就已装修；第三，如果解除，原告应当支付房屋占有使用费；第四，违约金约定过高，不应得到支持。原告高某1为证明其主张，向法庭提交了《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》、转账凭证、收条、涉案房屋产权证书及原告分别于2017年8月22日、2017年10月18日、2018年1月15日向被告发出的函告通知，旨在证明原、被告签订《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》后，原告按协议履行了先期付款义务，经多次催告被告未按协议约定为原告办理涉案房屋产权变更登记，构成违约，应按协议约定支付违约金。被告张某为证明其抗辩意见，向法庭提交了鄂尔多斯市东胜区泰横汽车销售有限责任公司的工商登记信息及该公司于2016年5月9日与被告签订的《置换协议》、涉案房屋产权证书、兴业银行包头分行分别与被告和包头市中晟京港汽车有限公司签订的《最高额抵押合同》、《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》、兴业银行包头分行诉包头市中晟京港汽车有限公司及被告的起诉状，用以证明2016年5月9日鄂尔多斯市东胜区泰横汽车销售有限责任公司与被告签订《置换协议》中所涉房屋与本案所涉房屋为同一标的物，且签订协议当时原告及其女儿合计持鄂尔多斯市东胜区泰横汽车销售有限责任公司所有股份，但原告于2016年10月8日擅自将鄂尔多斯市东胜区泰横汽车销售有限责任公司股权转让给了王锁及杨波波，原、被告双方在签订《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》时上述《置换协议》仍在履行过程中，原告在被告不知情的情况下擅自转让股权致使被告遭受损失；结合涉案房屋产权登记时间、被告将涉案房屋抵押兴业银行包头分行的时间、双方签订《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》的时间及约定的办理产权变更登记的时间，能够印证原告签订《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》时是知晓被告将涉案房屋抵押给银行的，且抵押物价值远高于贷款本金，涉案房屋仅是该笔贷款的补充，不影响原、被告房屋产权变更登记的合同目的的实现，同时《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》并未约定装修事宜，关于违约金的约定也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月5日，原、被告签订《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》，约定原告向被告购买位于包头市昆都仑区翰景大厦四楼xx办公楼，面积为582.11平方米，总价款4656880元，原告于该协议签订时向被告支付3000000元，余款1656880元于产权证过户办理完毕后原告一次性支付被告，产权证过户手续于2017年9月30日前全部办理完毕；双方任何一方如有逾期，违约方则按每日2000元向守约方支付违约金；合同还约定，原、被告均同意2016年5月9日签订的《置换协议》自该协议签订生效之日起解除。协议签订后，包头中晟房地产开发有限责任公司于2016年12月12日向被告转账支付3000000元，同日，被告张某出具收条，载明“今收到高某1交来翰景大厦401房款3000000元”，被告向原告交付了房屋。涉案房屋所有权人为被告张某，于2016年3月22日登记。2016年6月29日，被告张某作为抵押人将涉案房屋抵押给兴业银行股份有限公司包头分行，抵押方式为最高额抵押，最高本金限额为18000000元，抵押期限自2016年6月29日至2019年6月29日。庭审过程中，原、被告均认可涉案房屋尚未解除抵押登记。 本院认为，原告高某1与被告张某签订的《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》系当事人真实意思表示，是合法有效合同，双方应依约履行各自义务。原告已按照协议约定向被告支付首期购房款3000000元，因涉案房屋由被告张某抵押给银行，双方无法在合同约定的2017年9月30日前完成产权变更登记，现虽已过抵押期限，但截至本案开庭审理时，涉案房屋尚未解除抵押登记，合同目的无法实现。故对原告要求解除《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告购房款3000000元，同时原告应将涉案房屋返还被告。合同解除的后果由被告张某造成，故对原告主张一个月的违约金60000元的诉讼请求，本院予以支持。原告关于利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》未约定涉案房屋装修的事宜，双方可另寻其他途径予以解决，本案不作处理。关于被告的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条条规定，判决如下：一、解除原告高某1与被告张某于2016年12月5日签订的《关于解除翰景大厦置换协议及购买翰景大厦协议》；二、被告张某于本判决生效后三十日内退还原告高某1房款3000000元，同时原告高某1应将位于包头市昆都仑区翰景大厦四楼xx办公楼（面积为582.11平方米）返还被告张某；三、被告张某于本判决生效后三十日内支付原告高某1违约金 60000元；四、驳回原告高某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件受理费31280元（原告已预交），由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                            审判长 赵向宇人民陪审员 石良仓人民陪审员 张帆                         二〇一九年十月八日 书记员 明珠               附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五） 法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。