广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初2373号原告：深圳市铭可达物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜环观南路19号铭可达物流园宿舍楼A栋首层1号。法定代表人：郑锡强，执行董事。委托诉讼代理人：唐佳，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈真，女，该公司法务。被告：星利源商品流通服务（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：林立方。原告深圳市铭可达物业管理有限公司与被告星利源商品流通服务（深圳）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐佳、陈真到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告签订的7号厂房《物业管理合同》（以下简称“7号物业合同”）、6号厂房北面洗手间《物业管理合同》（以下简称“6号物业合同”）；2.被告向原告支付《7号物业合同》项下2018年3月1日至2018年5月11日的管理费29788.71元及滞纳金9261.76元（滞纳金以逾期未缴费用为计算基数，按日万分之八计算，暂计至2019年5月11日，应计至费用实际缴清之日止）；3.被告向原告支付《6号物业合同》项下2018年3月1日至2018年5月11日的管理费433.29元及滞纳金134.72元（滞纳金以逾期未缴费用为计算基数，按日万分之八计算，暂计至2019年5月11日，应计至费用实际缴清之日止）；4.被告向原告支付以上合同项下物业2018年1月1日至2019年5月11日的水电费58275.12元及滞纳金17512.64元（滞纳金以逾期未缴费用为计算基数，按日万分之八计算，暂计至2019年5月11日，应计至费用实际缴清之日止）；5.原告有权没收被告支付的7号、6号物业合同项下保证金25668元；6.被告承担本案的案件受理费及公告费550元。事实和理由：原告与被告于2015年3月27日签订7号厂房《物业管理合同》（以下简称7号物业合同），于2015年5月15日签订6号厂房北面洗手间《物业管理合同》（以下简称6号物业合同），由原告为被告提供物业管理服务，向被告收取物业管理费等相关费用。《7号物业合同》约定，合同期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，管理费按每平方米1元(11000平方米）收取，维修资金费按每平方米0.15元(11000平方米）收取，合计每月12650元。管理费按月支付，于每月10日前缴纳当月费用。电费、水费由原告代为收取，水费每立方4.96元，电费每度1.34元，水电费按月支付，于每月10日前缴纳上月费用。同时，合同约定被告未按约定的时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求被告缴纳滞纳金，滞纳金以逾期未缴费用为计算基数，按日千分之五计算。《6号物业合同》约定，合同期限自2015年5月16日起至2020年4月30日止，管理费按每平方米1元(160平方米）收取，维修资金费按每平方米0.15元(160平方米）收取，合计每月184元。管理费按月支付，于每月10日前缴纳当月费用。电费、水费由原告代为收取，水费每立方4.96元，电费每度1.34元，水电费按月支付，于每月10日前缴纳上月费用。同时，合同约定被告未按约定的时间足额缴纳有关费用的，原告有权要求被告缴纳滞纳金，滞纳金以逾期未缴费用为计算基数，按日千分之五计算。上述合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，但被告从2018年3月10日起开始拖欠原告物业管理费、从2018年2月10日开始拖欠原告水电费。经原告多次催告被告仍未支付。被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，致使双方合同无法继续履行。根据法律规定及合同约定，原告有权解除合同，要求被告承担违约责任并原告支付所有欠款和滞纳金。为此，原告提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕自己主张的事实和诉讼请求提供了物业管理合同、水电费用收费通知单、委托收款函、发票、民事判决书等证据，被告未提供任何反驳证据，应承担举证不力之责。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告与被告分别签订了两份《物业管理合同》，分别约定原告为被告租赁的位于深圳市龙华新区观澜环观南路19号铭可达物流园7号厂房和6#厂房北面洗手间160平方米的物业提供物业管理服务，具体内容如下：（1）物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装修管理；（2）7号厂房的合同期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，被告交纳管理费、维修资金时间从2015年5月1日起计算，合同期内每月10号前一次性缴纳本月费用，物业管理费用每月按1元/平米收取，维修资金按0.15元/平方米收取，合计12650元/月，管理费保证金25300元；（3）6#厂房北面洗手间的合同期限自2015年5月16日起至2020年4月30日止，被告交纳管理费、维修资金时间从2015年5月16日起计算，合同期内每月10号前一次性缴纳本月费用，物业管理费用每月按1元/平米收取，维修资金按0.15元/平方米收取，合计184元/月，管理费保证金368元；（4）若被告按约定退租或合同期满后双方无续签合同，被告结清原告所有费用并完善相关交接手续后，被告也无违约行为，在被告完成前述工作之日起十五个工作日内，原告无息退还保证金给被告；（5）电费、水费等由原告代为收取，水电费每月10日前缴纳上月费用，与管理费同日缴纳，水费4.96元/立方（含污水处理费用），电费1.34元/度；（6）若被告违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴从逾期之日起按每天千分之五计算滞纳金至费用缴清为止。原告确认被告已向其缴纳上述合同项下的管理费保证金共计25668元。2.深圳市铭可达物流有限公司于2010年1月1日向原告出具《委托收款函》，委托原告代表该司对园区各承租户进行水电费收缴事宜。原告已缴纳涉案物业于2018年1月-5月的水电费，依次为12485.03元、10457.08元、9073.19元、9268.41元、16991.41元，共计58275.12元。被告已签收2018年1月-3月的管理费、水电费单据。3.深圳市铭可达物流有限公司曾以房屋租赁合同纠纷将被告诉至深圳市龙华区人民法院，要求被告支付涉案物业的租金、滞纳金等费用。该院于2018年12月26日作出的（2018）粤0309民初2212号民事判决书认定深圳市铭可达物流有限公司已于2018年5月11日收回了涉案物业，并判决被告支付2018年4月1日至5月11日期间的租金等。该判决业已发生法律效力。本院认为，原告与被告签订的两份《物业服务合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方应依约履行。根据合同约定，被告负有每月向原告支付物业管理费、维修资金和水电费的义务。根据已生效的判决书查明的事实，涉案物业于2018年5月11日被收回，故2018年5月10日前涉案物业仍由被告使用控制。原告主张被告于2018年3月1日起拖欠管理费和、维修资金和水电费，被告未提交证据证明其已履行付款义务，应承担举证不能的法律后果。本院对被告拖欠物业管理费、维修资金和水电费的事实予以认定。被告迟延履行主要义务导致合同目的无法实现，原告根据合同法第九十四条第（四）项的规定有权解除合同，原告主张解除双方签订的两份《物业管理合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告使用涉案物业至2018年5月10日，被告仍应依照合同约定的标准即7号厂房12650元/月和6#厂房北面洗手间184元/月向原告支付2018年3月1日起至5月10日止的物业管理费、维修资金，上述期间的物业管理费、维修资金7号厂房的为29381元（12650×2+12650÷31×10）、6#厂房北面洗手间的为427元（184×2+184÷31×10），共计29808元。关于原告主张的没收被告已缴纳的管理费保证金25668元，合同并未约定如被告违约原告有权没收保证金，原告主张没收保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。为了减少当事人的诉累，被告已缴纳的管理费保证金应用于抵扣被告尚欠原告的上述物业管理费、维修资金，抵扣后被告仍欠原告物业管理费、维修资金4140元。关于原告主张的物业管理费、维修资金的滞纳金，合同约定被告应从逾期之日起按每天千分之五支付滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过分高于原告实际损失，本院调整滞纳金标准至每日万分之六，因此，被告应以欠款金额4140元为基数，按每日万分之六的标准向原告支付自逾期之日2018年5月11日起至实际付清款项之日止的物业管理费、维修资金的滞纳金。关于原告主张的水电费，根据双方签订的《物业服务合同》约定，水电费由原告代为收取，原告提交了相关部门向深圳市铭可达物流有限公司出具的水电费发票，且深圳市铭可达物流有限公司已委托原告收取水电费，其提交的2018年1月-3月的水电费收费通知单相应金额与其向被告开具的增值税发票金额一致，被告亦已签收2018年1月-3月水电费单据，在被告未提出相反证据的情况下，本院对原告主张的2018年1月-4月的水电费金额41283.71元予以确认。至于5月份的水电费，因被告仅使用物业至2018年5月10日，而原告提交的水电费收费通知单上显示的金额16991.41元系2018年5月份的金额，原告亦未举证证明金额16991.41元均是被告产生，故被告所欠的5月份水电费本院按被告实际使用物业天数计算，即为5481.1元（16991.41÷31×10）。因此，被告应向原告支付的2018年1月1日至5月10日期间的水电费共计为46764.81元。关于原告主张的水电费滞纳金，合同约定被告应从逾期之日起按每天千分之五支付滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过分高于原告实际损失，本院调整滞纳金标准至每日万分之六，因此，被告应以欠款金额为基数分段支付自逾期之日起至实际付清款项之日止的滞纳金，其中2018年2月11日起至2018年3月10日期间以12485.03元为基数，2018年3月11日起至2018年4月10日期间以22942.11元为基数，2018年4月11日起至2018年5月10日期间以32015.3元为基数，2018年5月11日起至2018年6月10日期间以41283.71元为基数，2018年6月10日起至实际付清款项之日期间以46764.81元为基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市铭可达物业管理有限公司与被告星利源商品流通服务（深圳）有限公司签订的涉案两份《物业管理合同》；二、被告星利源商品流通服务（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市铭可达物业管理有限公司支付物业管理费、维修资金4140元及滞纳金（滞纳金以本金4140元为基数，按照日万分之六的标准，自2018年5月11日起计至付清之日止）；三、被告星利源商品流通服务（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市铭可达物业管理有限公司支付水电费46764.81元及滞纳金（滞纳金以欠费金额为基数，按照日万分之六的标准，2018年2月11日起至2018年3月10日期间以12485.03元为基数，2018年3月11日起至2018年4月10日期间以22942.11元为基数，2018年4月11日起至2018年5月10日期间以32015.3元为基数，2018年5月11日起至2018年6月10日期间以41283.71元为基数，2018年6月10日起至实际付清款项之日期间以46764.81元为基数）；四、驳回原告深圳市铭可达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2608元（原告已预交），由原告负担840元，被告负担1768元；公告费550元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林 艳人民陪审员  薛琳译人民陪审员  伍 冰二〇一九年十月十二日书 记 员  颜湘梅书 记 员  王 迪