广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终2735号 上诉人（原审原告）：陈宏，女，1985年11月25日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西莹瑞建设投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路**汇金苑**房。统一社会信用代码：91450100071997397C。 法定代表人：李恒，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：广西南宁荣瑞鑫酒店管理有限公司，住所，住所地南宁市江**沙井大道**南宁国际商业贸易中心**楼****社会信用代码：91450100MA5KCLAW2L。 法定代表人：吴敏泰，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：李恒，男，1977年9月29日出生，汉族，住南宁市。 被上诉人（原审被告）：吴敏泰，男，1968年12月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：禤美伶，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 上诉人陈宏因与被上诉人广西莹瑞建设投资有限公司（以下简称莹瑞公司）、广西南宁荣瑞鑫酒店管理有限公司（原名称为广西荣瑞鑫酒店管理有限公司，以下简称荣瑞鑫公司）、吴敏泰、李恒房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈宏上诉请求：1.撤销江南区人民法院（2018）桂0105民初4526号民事判决；2.改判上诉人与被上诉人莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》无效；3.改判莹瑞公司返还上诉人建房款64035元；4.改判莹瑞公司向上诉人支付暂计至2018年6月1日的利息2747.36元，此后利息计算至还清全部款项之日止；5.改判荣瑞鑫公司对上述债务承担连带责任；6.改判李恒、吴敏泰对荣瑞鑫公司欠上诉人的建房款和利息在未缴纳的出资范围内承担连带偿还责任；7.改判莹瑞公司与荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、上诉人与莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》第三条约定“房屋使用权期限自2017年12月28日起计算”，但直至上诉人向一审法院提起诉讼之时，涉案房屋尚未建成，可见涉案房屋明显无法实现使用房屋的合同目的，结合合同第七条“该房屋将于2018年9月30日达到交付使用条件后15日内......”，进一步证明，在合同约定的使用日期开始后长达9个月的时间里，上诉人无法使用该房屋。二、合同第五条约定，上诉人在支付使用权转让费总额的80%时，涉案房屋依旧无法实现交付并且使用目的，剩下的20%是房屋交付使用时才支付，支付方式为商品房买卖合同的分期付款，表明上诉人与被上诉人之间的交易是商品房买卖合同的关系。三、合同第四条约定涉案房屋转让给乙方的单价为4383.57元/㎡，总价款160088元，且分摊的共用建筑面积使用权的转让款也计入转让款内。显然，此价款已远远高于租赁商铺所需要支付的价款。若为租赁合同关系，共用面积不应计入建筑面积内。四、从合同第十四条“回购时间”，上诉人可以要求被上诉人莹瑞公司按原价回购涉案房屋。综上，上诉人与被上诉人莹瑞公司签订的合同名为房屋使用权转让合同，实为房屋买卖合同。因涉案房屋的土地为农民集体所有，莹瑞公司未办理土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，亦未取得商品房预售许可证明，双方签订的合同为无效合同。 被上诉人莹瑞公司、荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰辩称，双方签订的《莹瑞大厦使用权转让合同》是双方真实意思表示，合同依法有效，该合同名为使用权转让合同，实为租赁合同，并非商品房买卖合同，上诉人要求确认合同无效没有事实及法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。 陈宏向一审法院起诉请求：1.确认其与莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》无效；2.判令莹瑞公司返还陈宏建房款64035元；3.判令莹瑞公司向陈宏支付利息2747.36元（利息以64035元为基数，按6%年利率计算，从2017年9月14日暂计至2018年6月1日，此后的利息计算至款项全部返还之日）；4.判令荣瑞鑫公司对以上债务承担连带责任；5.判令莹瑞公司、荣瑞鑫公司承担本案受理费；6.判令李恒、吴敏泰对荣瑞鑫公司欠陈宏的建房款和利息在未缴纳的出资范围内承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：2017年9月13日，陈宏作为受让方，莹瑞公司作为转让方，荣瑞鑫公司作为担保方三方签订一份《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，主要就转让南宁市的“莹瑞大厦”项目房屋使用权达成如下主要协议：项目位于南宁市土地，该地块土地面积为：7648.28ｍ2，规划用途商服用地，南宁集用（2012）第702423号，莹瑞公司已完全取得该物业25年经营权。莹瑞公司转让给陈宏使用权的房屋为19层1916号房，建筑面积36.52ｍ2。该房屋使用权转让单价为4383.57元／平方米，转让总价为160088元。陈宏按照分期付款的方式支付转让款，首期转让费为该房屋使用权转让费总额的40%，为64035元；第二期房屋使用权转让费为转让费总额的40%即64035元，陈宏在工程建设主体封顶时由莹瑞公司通知陈宏7日内缴纳；第三期转让费为房屋使用权转让费总额的20%即32018元，在房屋交付使用时由莹瑞公司通知陈宏在7天内缴纳。该房屋将于2018年9月30日达到交付使用条件后15日内，莹瑞公司应当以电话、短信、电子邮件或者书面通知陈宏办理交付手续。莹瑞公司应当保证转让使用权的房屋没有债权债务纠纷，保证陈宏对该房屋享有25年使用权，陈宏的使用权届满后，如莹瑞公司继续转让该房屋使用权，在同等条件下陈宏拥有优先受让权，如双方协商未果，陈宏应当在15日内将房屋交还莹瑞公司。在合同期限内，荣瑞鑫公司为莹瑞公司履行本合同提供连带责任保证，如莹瑞公司违反本合同任一条款约定，需向陈宏承担违约责任的，有权要求荣瑞鑫公司承担连带保证责任。陈宏在签订合同当天向莹瑞公司支付合同约定的首付款64035元。 莹瑞公司向陈宏转让使用权的“莹瑞大厦”项目房屋，已取得南宁市规划管理局颁发的建设工程规划许可证和南宁高新技术产业开发区颁发的建筑工程施工许可证。该房屋是南宁市西乡塘区安宁街道办事处皂角村民委员会提供位于，秀厢大道以北，南宁电缆厂旁的土地与案外人张鸣升合作建设的综合楼。2013年12月3日，张鸣升又与莹瑞公司签订《顺升综合楼项目合作合同》，合作投资建设综合楼，约定在合作期间，双方对各自分成物业自主经营，自负盈亏，自担风险。 一审法院根据双方提供的证据和查明的事实，向陈宏释明了本案应属于租赁合同纠纷，双方的合同效力为有效合同。由于陈宏主张的法律关系及法律效力与一审法院认定的不一致，因此，一审法院告知陈宏可以变更诉讼请求。陈宏因此变更诉讼请求为：1.解除其与莹瑞公司签订的合同；2.返还陈宏所缴纳的款项及承担资金占用费。其事实和理由如前述。 莹瑞公司、荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰对陈宏变更的诉讼请求认为：莹瑞公司没有任何违约行为，目前约定的工程已经封顶，房屋交付时间是2018年9月30日，只有逾期90天后，陈宏才有合同解除权。 一审法院认为：莹瑞公司、荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰提供的证据虽有部分未能出示原件，但其提供的部分证据的原件与复印件可形成证据链，可以证明莹瑞公司、荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰所提供的证据复印件的真实性，一审法院对莹瑞公司、荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰提供的证据予以认定，并根据莹瑞公司、荣瑞鑫公司、李恒、吴敏泰提供的证据认定案件事实。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是一方当事人（出租人）将租赁物有限期地交给另一方当事人（承租人）使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。陈宏与莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，名为房屋使用权转让，其在合同中明确约定房屋的使用年限，在使用期满莹瑞公司有权收回房屋，而双方约定关于支付房屋使用费的约定，明显属于租金的性质。因此，陈宏与莹瑞公司之间的合同应属于租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案莹瑞公司出租给陈宏的房屋已办理建设工程规划许可证，双方的合同并未存在违反法律和行政法规关于无效合同情形的规定，因此，双方的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》应合法有效。双方约定的租赁物出租期限为25年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过20年部分无效，但并不能因此否定双方签订合同的效力。陈宏提供的证据并不能证明莹瑞公司存在违约行为且达到双方约定解除合同的条件或法律规定的解除合同的条件，故要求解除与莹瑞公司签订的合同并返还所缴付的款项，依据不足，一审法院不予以支持。 由于作为被担保人的莹瑞公司不需承担本案的责任，故陈宏要求作为担保人的荣瑞鑫公司及荣瑞鑫公司的出资人吴敏泰、李恒承担责任，不符合法律规定，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈宏的诉讼请求。案件受理费1470元，由陈宏负担。 二审审理期间，上诉人陈宏提交照片9张，用以证明涉案的工程至今毫无进展，被上诉人不具备继续施工的条件，无法向上诉人交付房屋。被上诉人提交下列证据：1.通知函》；2.EMS邮件寄件单；证据１、２用以证实上诉人于2018年10月12日通过EMS向被上诉人邮寄通知函，通知被上诉人交纳第二期款；３.准予变更登记通知书；４.企业变更通知书。证据３、4证明广西荣瑞鑫酒店管理有限公司已变更企业名称。对上诉人二审提交的照片，被上诉人不予认可，因照片无法反应拍摄时间，故对该证据本院不予确认。被上诉人提交的证据1、2真实性，上诉人无异议，并认可收到了该通知函，故对该证据真实性，本院予以确认，但对合法性及关联性因上诉人有异议，本院将在后阐述。对被上诉人提交的证据3、4，上诉人没有异议，本院予以确认。 当事人对一审查明事实均无异议，但一审查明，陈宏变更诉讼请求仅为：1.解除其莹瑞公司签订的合同；2.返还陈宏所缴纳的款项及承担资金占用费有误。根据一审庭审笔录，陈宏变更诉讼请求为1.解除其莹瑞公司签订的合同；2.返还陈宏所缴纳的款项及承担资金占用费；其他诉请与诉状一致。故对一审查明该事实，本院予以纠正，一审查明其他事实正确，本院予以确认。 二审另查明：广西荣瑞鑫酒店管理有限公司于2018年10月10日变更名称为广西南宁荣瑞鑫酒店管理有限公司。 还查明：陈宏于2018年6月28日向一审法院提起本案诉讼，莹瑞公司于2018年10月12日向陈宏发出通知函，主要内容为莹瑞大厦项目于2018年8月10日施工至项目主体结构封顶，按合同第五条第（2）点约定，需缴纳第二期转让费64035元，项目主体结构封顶后已通过电话联系方式多次通知缴纳合同约定款项，但截止到目前仍未缴纳二期款项，现再次通知，请接到函件后3日内足额缴纳合同约定的款项，否则视为放弃履行合同。莹瑞公司在二审审理期间认可涉案的莹瑞大厦由于消防工程仍未完成，该项目至今仍未竣工验收。 再查明：陈宏与莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》第六条第2项约定，逾期交房超过90日后，陈宏有权退房。陈宏退房的，莹瑞公司须在陈宏提出退房要求之日起30日内将陈宏已付该房屋使用权转让费（不含利息）退还陈宏，并按该房屋使用权转让总款的10%赔偿陈宏损失。 本案二审争议焦点是：1.陈宏与莹瑞公司签订的涉案合同是何种性质的合同，该合同的效力如何？2.涉案合同如有效，应否予以解除？3.莹瑞公司应否返还陈宏已缴纳的64035元并支付利息？4.荣瑞鑫公司及李恒、吴敏泰应否在本案承担责任？ 本院认为，一、关于涉案合同的性质及效力问题。陈宏与莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，虽然名为房屋使用权转让合同，但双方合同中明确约定陈宏仅享有涉案房屋25年的使用权，在使用期满后莹瑞公司有权收回房屋，并约定陈宏使用涉案房屋期间需向莹瑞公司支付使用费。根据双方约定陈宏支付涉案房屋的使用费后，并不能取得涉案房屋的所有权，故陈宏与莹瑞公司之间的合同应为房屋租赁合同，而非房屋买卖合同。一审认定涉案的合同为房屋租赁合同正确，本院予以维持。涉案合同系当事人真实意思表示，且莹瑞公司出租给陈宏的房屋已办理建设工程规划许可证，但双方约定的租赁物租赁期限为25年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过20年部分无效，但该部分无效并不影响合同其他部分的效力。上诉人主张涉案合同无效，没有依据，本院不予支持。 二、关于涉案合同应否予以解除的问题。陈宏与莹瑞公司签订的合同第7条约定，涉案房屋将于2018年9月30日达到交付使用条件后15日内，莹瑞公司通知陈宏办理交付手续。合同第六条第2项则约定，莹瑞公司逾期交房超过90日后，陈宏有权退房。涉案房屋所在的莹瑞大厦至今仍未办理竣工验收，莹瑞公司现仍无法向陈宏交付涉案房屋，故莹瑞公司逾期已超过90日，陈宏请求解除合同，符合双方约定，本院予以支持。莹瑞公司主张陈宏未交纳第二期房款，违约在先。根据双方合同约定，第二期款交纳时间为工程建设主体封顶时，由莹瑞公司通知7日内交纳，但莹瑞公司未举证证明在陈宏于2018年6月28日向一审法院提起诉讼前，第二期款交纳的条件已成就，且莹瑞公司已通知陈宏交款，莹瑞公司于2018年10月12日向陈宏发出通知函，要求陈宏交纳第二期款，是在陈宏起诉后才发出的交款通知，而此时已超过合同约定的交房时间，涉案房屋却不具备交付条件，故陈宏未交纳第二期款，并不构成违约。莹瑞公司主张陈宏违约在先，没有依据，本院不予采纳，其以此为由主张合同不应解除，亦无依据，本院不予支持。 三、关于莹瑞公司应否返还陈宏已交纳的64035元并支付利息的问题。双方在合同第6条第2项约定莹瑞公司逾期交房超过90日后，陈宏有权退房。陈宏退房的，莹瑞公司在陈宏提出退房要求之日起30日内将陈宏已付房屋使用转让费（不含利息）退还陈宏，并按该房屋使用权转让总款的10%赔偿陈宏损失。如上所述，涉案合同应予解除，故陈宏主张莹瑞公司返还其已交纳的64035元，依法有据，本院予以支持。陈宏主张的资金占用费，因双方合同约定莹瑞公司退还转让费（不含利息），故陈宏主张莹瑞公司从2017年9月14日起支付利息，没有依据，本院不予支持。但莹瑞公司在2018年9月30日没有交付涉案房屋，逾期90日时，即2018年12月29日仍未交付时，陈宏已请求解除合同，莹瑞公司却没有依约退还陈宏已交纳的款项，则应向陈宏支付自2018年12月30起至莹瑞公司实际还清之日止的利息。 四、关于荣瑞鑫公司及李恒、吴敏泰应否在本案承担责任的问题。涉案合同中约定，荣瑞鑫公司为莹瑞公司履行合同提供连带责任保证，如莹瑞公司违反合同任一条款约定，需向陈宏承担违约责任的，陈宏有权要求荣瑞鑫公司承担连带保证责任。荣瑞鑫公司对该约定并无异议。现因莹瑞公司违约，导致合同解除，故陈宏请求荣瑞鑫公司与莹瑞公司承担连带责任，符合双方约定，本院予以支持。陈宏主张李恒、吴敏泰作为荣瑞鑫公司的股东，未履行出资义务，故主张李恒、吴敏泰承担连带责任。因李恒、吴敏泰并非涉案合同的相对方当事人，其作为荣瑞鑫公司的股东是否履行出资义务，应否承担相应责任，与本案系不同的法律关系，本院在本案中不予审理。 综上所述，因被上诉人莹瑞公司在一审判决之后仍无法履行合同的交房义务，双方合同约定的解除条件已成就，故上诉人陈宏的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初4526号民事判决； 二、解除上诉人陈宏与被上诉人广西莹瑞建设投资有限公司于2017年9月13日签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》； 三、被上诉人广西莹瑞建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈宏已交纳的64035元及逾期返还该款的利息（利息计算，以64035元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年12月30起计至莹瑞公司实际还清之日止）； 四、被上诉人广西南宁荣瑞鑫酒店管理有限公司对上述第三项义务承担连带责任； 五、驳回上诉人陈宏的其他诉讼请求。 一审案件受理费1470元及二审案件受理费1470元，均由被上诉人广西莹瑞建设投资有限公司、广西南宁荣瑞鑫酒店管理有限公司负担。 上述债务，义务人应于生效判决确定的履行期限内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十月十一日 法官助理  李姝雯 书 记 员  黄珊珊