西安市莲湖区人民法院  西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初363号原告：杨进，男，1964年1月19日出生，汉族，住陕西省横山县。委托诉讼代理人：任婧，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宇，陕西恒达律师事务所律师。原告：刘国志，男，1970年9月13日出生，汉族，住陕西省横山县。委托诉讼代理人：任婧，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宇，陕西恒达律师事务所律师。原告：高礼山，男，1964年10月10日出生，汉族，住陕西省横山县。委托诉讼代理人：任婧，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宇，陕西恒达律师事务所律师。被告：陕西长安金海实业有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：李琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱明明，男，1984年9月7日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区，该公司员工。第三人：王世勇，男，1960年8月25日出生，汉族，住陕西省榆林市靖边市。第三人：臧勇，男，1982年8月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告杨进、刘国志、高礼山与被告陕西长安金海实业有限公司及第三人王世勇、臧勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨进、刘国志、高礼山之共同委托诉讼代理人任婧、冯宇，被告陕西长安金海实业有限公司委托诉讼代理人朱明明，第三人王世勇、臧勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨进、刘国志、高礼山向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认涉案《房屋租赁合同》及其补充协议无效；2、请求依法判令被告腾房，并返还和交付房屋；3、请求判令被告及第三人支付房屋占有使用费1017.66万元，并承担因所欠租金造成的利息损失226.973723万元（利率按照中国银行贷款利率1.5倍，利息暂时计算至2018年10月18日，最终计算至被告实际返还房屋并付清全部租金及利息之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告与第三人于2010年6月4日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告及第三人将其共同购买的面积约6900平方米的尚品雅苑商业群楼共三层，出租给被告用于商业经营，合同约定的装修期为六个月，装修期间不计租金。租赁期限为八年，全年租金为323万元，约定的付款方式为：合同签订之日起支付定金20万元，合同签订之日起2个月内被告付清半年租金，以后被告每6个月提前10天支付半年租金。之后双方又就该租赁合同签订了补充协议，对相关事项进行了变更。合同签订后，原告和第三人按照合同约定履行了交付义务，但被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催要，被告拒不支付，为维护自身权益，故向法院提起诉讼。被告陕西长安金海实业有限公司辩称，原告与被告之间系房屋租赁合同关系，租赁期限从原告给被告的免费装修期期满之日起计算，装修期限自原告及第三人将房屋正式移交给被告之日（2010年6月6日）起计算，免租期为8个月，即租赁期限自2011年2月6日暂时计算至2026年2月5日，共计15年。前五年即2011年2月6日至2015年12月5日涉案标的房屋租金每年323万元；2016年2月6日至2019年2月5日涉案标的房屋租金每年330万元；2019年2月6日至2023年2月5日涉案标的房屋租金每年360万元；2023年2月6日至2026年2月5年涉案标的房屋租金另行协商。且2010年6月4日原告及第三人与被告签订《房屋租赁合同》第十七条约定：“原告应全权委托一名法定代表人与被告签订本合同并在租赁期限内全权处理与乙方合作事宜，第三方无权干涉”。2010年6月4日原告杨进、刘志国、合伙人李某某、第三人臧勇自愿全权委托第三人王世勇处理涉案标的房屋租赁所有事宜。委托期限为被告承租涉案标的房屋期限内，即第三人王世勇受委托全权处理涉案标的房屋租赁事宜的期限截止于被告不再承租涉案标的房屋。被告向原告及第三人的委托人即本案第三人王世勇支付涉案标的房屋租金共计2620万元，房租已自2011年2月6日支付至2019年2月5日。且被告已向原告及第三人的委托人即本案第三人王世勇预付了涉案标的房屋2019年2月6日至2020年2月5日的部分房租，共计15万元。被告已按照合同约定完全履行支付涉案标的房屋租金的义务，不存在任何违约情形。故被告不同意解除合同及腾房，要求继续履行合同。本案涉诉房屋位于西安市未央区XX路XX号，应由西安市未央区人民法院管辖。原告与第三人同为房屋所有权人，房屋是原告和第三人共同租赁给被告的，原告未经第三人同意，无权单独起诉要求被告向其返还和交付房屋。且原告变更诉讼请求已经超过法律规定的期限，法院不应受理其变更诉讼请求的申请。因原告无法提供规划许可证导致租赁合同无效，过错责任在原告，现原告以合同无效要求返还房屋，原告依法应赔偿其过错行为给被告造成的全部装修和经营损失。第三人王世勇述称，原告及第三人与被告的租赁关系合法有效，被告辩称的《房屋租赁合同》的签订及履行情况属实，原告及第三人与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》应当继续履行。第三人臧勇述称，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的签订及履行情况属实，同意被告答辩意见。且原告杨进、刘国志、高礼山变更诉讼请求已经超过法律规定的期限，法院不应受理其变更诉讼请求的申请。其作为涉诉房屋的所有权人同意涉诉房屋继续由被告占有使用。其作为无独立请求权第三人，原告不能将其和被告之间的房屋租赁合同纠纷和原告与其之间的合伙协议混同让其承担租赁合同纠纷的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，李某某、杨进、臧勇、刘国志、王世勇五人出资购买西安市莲湖区XX村委会XX小组的位于西安市莲湖区玄武路口尚品雅苑临街商铺1幢，其中杨进占六分之二的份额，其余四人各占六分之一的份额。该商铺未有规划许可证。2010年6月4日，原告杨进、刘国志、第三人王世勇、臧勇及李某某作为甲方与被告陕西长安金海实业有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将尚品雅苑商业群楼，共三层（含地下负一层，面积6900㎡）出租给乙方用于商业经营。装修期限为6个月，甲方将房屋正式移交给乙方之日（2010年6月6日）起计算，装修期间不计租金。该楼房租赁期限为八年，全年租金为323万元（税后），前五年期限不递增，五年之后按市场行情重新商议租赁价格，从甲方给乙方的免租期限届满之日起计算。乙方租赁期限届满后，双方根据周边租金情况共同协商租赁价格，租赁年限八年到期后同等条件下乙方有优先续约权。租赁及租赁支付方式：签订租赁合同之日，乙方向甲方支付定金20万元，进行房屋交接。双方签订租赁合同之日起2个月内，乙方必须付清半年租金。甲方指定专人配合乙方工作，协调处理与乙方有关事宜。甲方应全权委托一名法定代表人与被告签订本合同并在租赁期限内全权处理与乙方合作事宜，第三方无权干涉。2010年6月4日原告杨进、刘国志、第三人王世勇、臧勇及李某某作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方所签署的房屋租赁合同实际年限为五年，五年期限间内不涨价。租赁期限结束后，若乙方愿意继续租赁甲方与乙方根据周边租赁市场行情共同协商租赁价格，若双方协商不成，乙方自动退出（但乙方保证在第六年至第八年时每年房租租金不低于530万（税后），若低于530万则乙方愿意补偿低于530万元的差价部分）。此补充协议起始日期为：从甲方给乙方的免费装修期期满之日起计算。终止日期为，从甲方给乙方的免费装修期期满之日起计算起共八年时间。2010年6月4日原告杨进、刘国志、第三人臧勇及李某某与第三人王世勇写有《委托书》，主要内容，现我四人杨进、刘国志、臧勇、李某某自愿全权委托王世勇处理商品雅苑商业裙楼约6900平方米与陕西长安金海实业有限公司房屋租赁所有事宜。委托时间为被告陕西长安金海实业有限公司有效房屋租赁合同期内。随后，原告及第三人将涉诉房屋交给被告。被告按约定向原告及第三人支付房屋租金。2010年10月9日，王世勇向被告出具承诺书，承诺原《房屋租赁合同》中免租期增加两个月。2015年11月15日第三人王世勇作为甲方与被告陕西长安金海实业有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：双方经多次协商现就2010年6月4日所签署的房屋租赁合同签订补充协议，内容如下，原租赁合同约定租赁期限为五年，现第三人王世勇与被告陕西长安金海实业有限公司双方约定合同租赁期限继续延长为2016年2月6日至2026年2月5日止。合同租金双方约定2016年2月6日至2019年2月5日，租金金额为每年330万元整，2019年2月6日至2023年2月5日租金金额为每年360万元整。2023年2月6日至2026年2月5日，租金金额甲、乙双方根据市场行情另行协商。租金支付方式为按原租赁合同约定付款日期付款，但最晚不得超过下期租金约定付款日期前。2016年1月15日，杨进、王世勇、李某某、臧勇给被告出具收款凭据，上载明“1、甲方同意自2016年2月6日至2019年2月5日继续租赁给乙方；2、双方约定2016年2月6日至2019年2月5日每年房屋边款为¥330万元整，2019年2月6日至2023年2月5日每年房租为¥360万元整；3、乙方在2016年2月6日前向甲方支付首期6个月的房屋租金，金额为¥165万元整后续租事宜自动生效；4、乙方在本协议签订当日支付甲方¥50万元整房屋租金，剩余¥115万元乙方在2016年2月6日前支付甲方，乙方支付后本协议自动生效；5、今甲方收到李琪支付定金人民币伍拾万元证（¥500000元整）。”被告自2011年2月6日起通过银行向王世勇支付2485.3447万元，分七笔支付现金107.5553万元；通过银行向臧勇支付271000元，共计2620万元，王世勇给被告写有十张收据。上述房屋租金中包括被告于2019年1月18日至31日分六笔通过银行向王世勇支付15万元，该15万元为2019年2月6日以后的房屋租金。2017年4月21日高礼山作为原告将李某某、边有琴作为被告诉至陕西省榆林市横山区人民法院要求确认2014年12月29日所签署的以物抵债合同合法有效。该合同内容为：高礼山与李某某、边有琴签订以物抵债合同约定，李某某、边有琴将位于西安市莲湖区玄武路口尚品雅苑商铺（地上****、地下**）所持六分之一额抵债9268800元给高礼山，合同生效后，双方债权债务抵充，互不履行给付义务。2017年8月2日陕西省榆林市横山区人民法院作出（2017）陕0823民初1496号民事判决依法确认高礼山与李某某、边有琴于2014年12月29日所签署的以物抵债合同合法有效。后李某某、边有琴不服该判决，向陕西省榆林市中级人民法院提出上诉，陕西省榆林市中级人民法院受理后，依法作出（2017）陕08民终3237号民事判决书，判决，“驳回上诉，维持原判”。现涉诉商铺归杨进、高礼山、刘国志、王世勇、臧勇所有。本院认为，原告及第三人将其购买的位于西安市莲湖区玄武路口尚品雅苑临街商铺租赁给被告使用，双方签订有《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故上述租赁合同及补充协议依法无效。被告应参照以双方合同及补充协议约定的租金标准向原告及第三人支付房屋占有使用费，至2019年1月31日，共计支付2635万元，该款已由第三人王世勇和臧勇收取，应归三原告及二个第三人所有。对于腾房前的房屋占有使用费被告应向三原告及二个第三人支付。因涉诉之房屋租赁合同无效，原告主张被告腾房，本院予以支持。原告主张被告支付房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持。其主张第三人支付房屋占有使用费，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告杨进、刘国志、高礼山、第三人王世勇、臧勇与被告陕西长安金海实业有限公司签订的《房屋租赁合同》及二份《房屋租赁合同补充协议》无效；二、本判决生效后二十日内，被告陕西长安金海实业有限公司将位于西安市莲湖区玄武路口尚品雅苑临街商铺（（地下**、地上一次**面积6900㎡）腾交给原告杨进、刘国志、高礼山、第三人王世勇、臧勇；三、被告陕西长安金海实业有限公司以每月以30万元为标准向原告杨进、刘国志、高礼山、第三人王世勇、臧勇支付2019年2月6日至腾房之日的房屋占有使用费（其中应减去被告向第三人王世勇支付的15万元）；四、驳回原告杨进、刘国志、高礼山其余诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96478元（原告已预交），由原告杨进、刘国志、高礼山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      成根平审    判    员      倪晓盈人 民 陪 审 员      姬  伟 二Ｏ一九年九月九日 书    记    员     羿成功 1