福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初4540号 原告：福建侨成房地产开发有限公司，住所地晋江市安海镇鸿塔小区一号楼2楼，统一社会信用代码91350582591742259C。 法定代表人：姚明开，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾志群、庄俊峰，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：张尚福，男，1971年10月24日出生，汉族，住晋江市。 第三人：兴业银行股份有限公司晋江安海支行，住所地晋江市安海镇成功东路兴盛大厦（门牌号135-151号），统一社会信用代码91350582856268389U。 负责人：陈少聪，该行行长。 委托诉讼代理人：陈华堂，男，系该行员工。 原告福建侨成房地产开发有限公司（以下简称侨成公司）与被告张尚福、第三人兴业银行股份有限公司晋江安海支行（以下简称兴业银行安海支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾志群、第三人的委托诉讼代理人陈华堂到庭参加诉讼，被告张尚福经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侨成公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月25日签订的合同编号为201611250082,房屋代码：585231的《商品房买卖合同》；2.被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及预购商品房预告登记的手续，并协助第三人办理注销预购商品房抵押权预告登记的手续；3.确认原告有权将被告已付的购房款优先支付给第三人以清偿被告尚欠第三人的银行贷款及本金及利息、滞纳金、违约金等费用（暂计至2019年3月28日本金余额为473792.83元，利息、滞纳金、违约金等另计，具体以第三人届时出具的个人贷款对账单为准）；4.被告立即向原告偿还因被告未能按期偿还银行到期贷款本息导致原告作为保证人被第三人扣划的款项（暂计至2019年3月28日为47849.9元，具体以判决出具前原告提交的被第三人划扣的款项清单为准）及按日万分之五支付被扣划款项的违约金（违约金自款项被划扣之日起计付至判决确认的还款之日止），并确认原告有权从合同解除后应返还被告的购房款中直接扣除；5.被告立即向原告支付因被告违约导致《商品房买卖合同》解除的违约金220771.2元（按照购房款总额103856元的20%计算），并确认原告有权从合同解除后应返还被告的购房款中扣除。事实与理由：2016年11月25日，原告与被告签订编号：201611250082，房屋代码：585231的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于晋江市，双方于同日办理《商品房买卖合同》（网上签约）登记备案手续。《商品房买卖合同》约定，购房总价款为1103856元，被告支付首付款553856元，剩余款项550000元于合同签订当日申请办理银行按揭贷款手续。2017年1月9日，原、被告与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：151653259001000），嗣后，第三人将贷款本金按被告的指示支付给原告作为购房款，原告为此提供阶段性连带责任保证。2017年4月17日，原告和被告办理了诉争房屋预购商品房预告登记［不动产登记证明号：闽（2017）晋江市不动产证明第××号］，2017年4月17日，被告和第三人办理诉争房屋预购商品房抵押预告登记［不动产登记证明号：闽（2017）晋江市不动产证明第××号］。因被告自2018年11月起未能按期偿还到期贷款本息，导致原告作为保证人被第三人于2018年11月28日划扣按揭贷款本金、利息、罚息共计23756.02元。原告于2018年12月12日向被告发送《催款函》，要求被告于收函之日起3日内向原告偿还此前被划扣的款项23756.02元及上述款项自被划扣之日起至被告实际偿还之日止按每年日万分之五计算的违约金，但被告却未在规定期限偿还到期贷款本息，2018年12月20日至2019年3月28日原告作为保证人再次被第三人划扣按揭贷款本金、利息、罚息共计24093.88元。截止至2019年3月28日，原告共被第三人划扣按揭贷款本金、利息、罚息共计47849.9元。根据商品房买卖合同的约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任。 兴业银行安海支行对侨成公司的诉讼请求没有异议。 张尚福未作答辩。 侨成公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》（编号：201611250082，房屋代码：585231）及晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表各一份，以证明被告向原告购买诉争房屋，合同对被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致原告承担保证责任后的违约责任进行了明确约定；原、被告于2016年11月25日办理了《商品房买卖合同》（网上签约）登记备案手续；2.《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：151653259001000）1份，以证明被告向第三人借款550000元用于偿还购房款（即按揭贷款），原告为此承担阶段性连带责任保证；3.闽（2017）晋江市不动产证明第××号、0014539号《不动产登记证明》1份，以证明诉争房屋已办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记；4.《兴业银行股份有限公司晋江安海支行3769零贷贷款账户信息查询（按合同号或借据号）》、《兴业银行股份有限公司晋江安海支行3768根据证件查询个贷账户情况》、《客户还款明细清单》、《划款通知书（回执）》、《兴业银行股份有限公司晋江安海支行扣款明细》一份，以证明被告因2018年11月起未能按期向第三人偿还到期贷款本息，导致作为担保人的原告于2018年11月至2019年3月被第三人划扣贷款本金、利息及罚息共计47849.9元；5.《催款函》、《邮寄单回执》、《物流信息查询单》一份，以证明原告已于2019年12月12日通知被告于收函之日起3日内偿付原告被银行划扣的款项及违约金。 张尚福、兴业银行安海支行未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：张尚福未到庭参加诉讼，且未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。侨成公司提供的证据均来源、形式合法，内容可以证明其证明目的，且兴业银行安海支行对上述证据均无异议，本院予以认定。 经审理查明，侨成公司与张尚福于2016年11月25日签订合同编号为201611250082的《商品房买卖合同》一份，约定张尚福购买侨成公司开发的位于晋江市，购房总价款为1103856元。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同登记备案手续及预购商品房预告登记手续，张尚福依约支付了首付款553856元，剩余款项550000元向兴业银行安海支行办理按揭贷款，侨成公司为该按揭贷款提供阶段性连带责任保证。因张尚福未按时偿还银行按揭贷款，侨成公司作为保证人，于2018年11月至2019年3月间代张尚福偿还银行按揭贷款本金、利息及罚息共计47849.9元。双方签订的商品房买卖合同附件四第二条第8项约定：“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时，自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任。”合同附件十一第十七条约定：“如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。如《商品房买卖合同》解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人还应在出卖人合同解除通知送达之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。”另查明，诉争房屋尚未办理产权登记至张尚福名下，诉争房屋已于2019年8月1日被泉州市丰泽区人民法院查封。 本院认为，张尚福未按时偿还银行按揭贷款，导致侨成公司承担保证责任，代其偿还部分银行按揭贷款，张尚福已构成违约，商品房买卖合同所约定的侨成公司解除合同的条件已成就。张尚福向侨成公司购买诉争房屋并办理了商品房买卖合同登记备案手续及预购商品房预告登记手续，但诉争房屋的所有权尚未登记于张尚福名下，张尚福对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响侨成公司行使合同解除权。故侨成公司要求解除其与张尚福之间的商品房买卖合同，并由张尚福支付按购房款总额20%（1103856×20%）计算的解除合同违约金220771.2元，本院予以支持。侨成公司于2018年11月至2019年3月间代张尚福偿还银行按揭贷款本金、利息及罚息共计47849.9元，且之后还有继续代偿银行按揭贷款，故侨成公司要求张尚福偿还其代偿银行按揭贷款的款项（暂计至2019年3月28日为47849.9元，具体金额以实际代偿金额为准），并支付自代偿之日起至判决确认的还款之日止按日万分之五计算的代偿贷款违约金，本院予以支持。因张尚福对退还购房款未提出主张，故本院对购房款的退还不予处理。张尚福尚欠兴业银行安海支行的按揭贷款，可由兴业银行安海支行另案主张。侨成公司与张尚福之间的商品房买卖合同已办理商品房合同登记备案手续及预购商品房预告登记，该合同解除后，侨成公司要求张尚福应协助前往晋江市不动产登记中心办理注销合同备案登记、预购商品房预告登记手续，本院予以支持。诉争房产是否应办理注销预购商品房抵押权预告登记，与本案商品房预售合同关系不具有关联性，本院不予审查处理。 综上所述，侨成公司与张尚福签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。张尚福存在违约行为，合同约定的侨成公司解除合同的条件已成就，侨成公司要求解除其与张尚福之间的商品房买卖合同，要求张尚福协助办理注销合同备案登记、预购商品房预告登记手续，支付解除合同的违约金220771.2元，本院予以支持。侨成公司要求张尚福偿还其代偿银行按揭贷款的款项（暂计至2019年3月28日为47849.9元，具体金额以实际代偿金额为准），并支付自代偿之日起至判决确认的还款之日止按日万分之五计算的代偿贷款违约金，本院予以支持。侨成公司提出的其他主张，不属本案处理范围，本院不予处理。张尚福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建侨成房地产开发有限公司与被告张尚福签订的合同编号为201611250082的《商品房买卖合同》； 二、被告张尚福应于本判决生效之日起十五日内协助原告福建侨成房地产开发有限公司办理注销合同备案登记、预购商品房预告登记手续； 三、被告张尚福应于本判决生效之日起十五日内支付给原告福建侨成房地产开发有限公司违约金220771.2元； 四、被告张尚福应于本判决生效之日起十五日内偿还给原告福建侨成房地产开发有限公司代偿银行按揭贷款的款项（暂计至2019年3月28日为47849.9元，具体金额以实际代偿金额为准），并支付自代偿之日起至判决确认的还款之日止按日万分之五计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14735元，由被告张尚福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈雁平 审 判 员  陈小红 人民陪审员  蔡琼凤 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －11－