南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初3312号原告（反诉被告）：杨春明，男，1984年3月25日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托代理人：戴春，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张美芹，女，1954年6月22日生，汉族，住南通市开发区。委托代理人：顾明，男，1979年2月5日生，汉族，住南通市开发区。被告（反诉原告）：顾明，男，1979年2月5日生，汉族，住南通市开发区。原告(反诉被告)杨春明与被告(反诉原告)张美芹、顾明合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春明及其特别授权委托诉讼代理人戴春、被告张美芹的特别授权委托诉讼代理人顾明及被告顾明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春明向本院提出如下诉讼请求：一、判令两被告继续履行原告与顾妙发于2018年4月7日签订的房屋买卖居间协议，协助原告将位于南通市开发区车库过户至原告名下；如涉及二次过户费用，税费由被告承担。二、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与顾妙发于2018年4月7日经江苏爱心房地产代理有限公司（以下简称爱心公司）居间介绍签订《房屋买卖居间协议》，原告以82万元的价格购买顾妙发所有的位于南通市开发区车库。协议签订当日，原告依约支付定金2万元，顾妙发出具《收款收条》。按照该协议第3条第2款约定，原告于2018年5月30日第二次交付房款23万元，于过户时交付。但被告并未于该日至南通市开发区不动产交易中心办理过户手续。2018年6月12日，在协商未果的情况下，原告委托代理人发函顾妙发要求其领取23万元购房款并办理过户手续，顾妙发置之不理。被告张美芹、顾明辩称：原告未在规定时间内支付首付款，未能履行该合同。被告张美芹、顾明向本院提出如下反诉请求：一、判令顾妙发与反诉被告于2018年4月7日签订的《房屋买卖居间协议》无效，定金不予返还;二、反诉被告支付反诉原告违约金5万元;三、反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与顾妙发于2018年4月7日订立房屋买卖居间协议，约定原告以82万元的价格购买顾妙发所有的位于南通市开发区车库。协议签订当日，原告依约支付定金2万元。双方约定208年5月30日原告支付首付款23万元后办理过户。被告当日将房产证和土地证交中介保管。2018年5月27日，中介告知原告无法在5月30日支付首付款，要求延期；5月29日，中介告知原告仍未准备好首付款，无法办理过户手续。6月6日，被告前往中介商谈过户并要求原告支付违约金5万元，当日协商无果。次日，中介告知原告6月14日左右才能支付首付款23万元，只同意支付1万元违约金，被告拒绝。2018年8月21日，顾妙发因病去世，原告未在2018年5月30日前履行合同支付首付，存在违约事实。顾妙发本人因患前列腺癌多年，想变卖房产来支付后续治疗费用，但被告违约在前，导致无法支付后续治疗费用。原告针对被告反诉请求辩称：原告与顾妙发在2018年4月7日签订的房屋买卖居间协议是双方真实意思表示，不存在无效情形。反诉被告不存在违约情形，要求驳回反诉原告的诉请。经审理查明：2018年4月7日，原告与顾妙发及爱心公司订立房屋买卖居间协议，约定：原告向顾妙发购买南通市开发区车库，总成交价为82万元；原告于2018年4月7日支付购房定金2万元，协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款；原告于2018年5月30日第二次交付房款23万元，于过户时由爱心公司转交与顾妙发或由顾妙发直接收取；原告于2018年8月30日第三次支付房款56万元、第四次支付房款1万元；双方约定的交房时间为2018年8月30日，顾妙发延迟交房，应当支付给原告100元/日的补偿金；双方约定的上述房产办理过户手续开始时间为2018年8月30日，由此买卖行为产生的费用和契税由原告负担；双方约定第三笔款项具体以银行放贷时间为准，款清交房；顾妙发、原告双方任一方发生违约，则支付对方违约金5万元；顾妙发承诺于2018年8月30日将该房所有户籍全部迁出，否则支付100元/日的补偿金；房内所有固定设施保持不变；原告保证信用良好，无不良记录，能顺利贷款，原告在领取新不动产权证后3个工作日内办理完结贷款手续；三方发生纠纷应友好协商，协商不成的依法向爱心公司住所地人民法院起诉。上述协议订立同日，顾妙发收取原告购房定金2万元。至2018年5月30日，原告未能向顾妙发支付第二次房款23万元。双方遂产生纠纷。至2018年6月8日，原告已准备好支付第二次房款23万元。2018年6月12日，原告通过律师向顾妙发发函，通知顾妙发3日内与原告办理房屋过户手续并收取23万元房款。2018年7月7日，被告顾明向原告发送短信通知解除双方间房屋买卖合同。2018年8月21日，顾妙发死亡。张美芹系顾妙发之妻、顾明系顾妙发之子，本院根据张美芹、顾明申请通知二人作为本案被告参加诉讼。以上事实，有原、被告提供房屋买卖居间协议、收款收条、通话记录、律师函、EMS快递单、签收查询、短信、户籍底册、户籍查询资料、报警记录等证据及当事人陈述等证据在卷佐证，可资认定。本院认为，原告、顾妙发及爱心公司订立的屋买卖居间协议中涉及原告与顾妙发就星景花园21幢606室房屋、21幢23号车库买卖达成一致的内容，系原告与顾妙发的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，合同当事人应当按合同约定行使权利并履行义务。上述房屋买卖合同订立后，顾妙发死亡，其合同权利应由其继承人，即现本案被告张美芹、顾明承继。合同中约定原告于2018年5月30日第二次交付房款23万元，于过户时由爱心公司转交与顾妙发或由顾妙发直接收取，交房时间为2018年8月30日，又约定房产办理过户手续开始时间为2018年8月30日，上述约定存在矛盾之处。但结合合同中原告在领取新不动产权证后3个工作日内办理完结贷款手续的约定和本院查明的事实及房屋买卖交易的惯例，可以推断双方约定的真实意思应为原告于2018年5月30日交付房款23万元，此后双方办理产权过户，原告贷款并按合同约定支付剩余房款。原告2018年5月30日未能交付房款23万元，构成违约，是导致本案纠纷产生的原因，但该违约行为并不必然导致双方合同目的不能实现，被告可给予原告合理的期限，催告原告履行付款。事实上至2018年6月8日，原告已准备好支付第二次房款23万元，被告再于2018年7月7日发短信通知原告解除合同并无法律依据，本院不予支持。综上，原告要求与被告继续履行房屋买卖合同，要求被告协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持，原告亦应向被告支付剩余购房款，并按合同约定承担所需费用和契税。双方合同中既约定了定金，又约定了违约金，当事人可选择适用定金或违约金条款。现因原告迟延付款违约在先，被告既主张定金不予返还，又主张违约金，本院仅支持被告的违约金主张，定金转化为购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百六十一条规定：一、被告（反诉原告）张美芹、顾明于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告（反诉被告）杨春明将南通市开发区车库过户至原告杨春明名下，所需费用和契税由原告杨春明负担；原告杨春明同时向被告张美芹、顾明交付剩余购房款80万元。二、原告（反诉被告）杨春明于本判决发生法律效力之日起三十日内支付被告（反诉原告）张美芹、顾明违约金5万元。三、驳回原告（反诉被告）杨春明的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张美芹、顾明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12080元，由被告张美芹、顾明负担；反诉费6250元，由原告杨春明负担525元，被告负担5725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费12080元。开户信息如下：户名“江苏省南通市中级人民法院”、账号“46×××65”、开户行“中国银行南通市濠南路支行”。审 判 长 叶 菁人民陪审员 马 莉人民陪审员 陈海清二〇一九年十月三十一日书 记 员 吴 烨