呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2712号原告：呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区科尔沁北路76号102室。法定代表人：李蓟，总经理。委托诉讼代理人：杜梅，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周利伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告：边疆，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司（以下简称绿地商管公司）与被告边疆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。绿地商管公司的委托诉讼代理人杜梅、周利伟、被告边疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》并恢复原状返还租用房屋，如不能恢复原状需承担恢复原状费用；2.被告向原告支付拖欠的租金237,810元（租期2018年12月1日计至2019年5月31日）、免租期租金133,172元、违约金20,689元（按每天所欠租金的1‰暂自2018年12月1日计算至2019年4月11日，实际应自拖欠日计算至被告实际履行之日）以及拖欠公共事业费（取暖费）51,844.1元；3.原告不予返还被告履约保证金50,000元；4.本案诉讼费由被告全额承担。事实和理由：2015年7月1日，原告与被告签订了合同编号为绿地商业-蓝海B502-27的租赁合同，约定原告将自有的呼和浩特市××区商铺出租给被告。该房屋租期从2015年12月1日至2020年11月30日止；免租期从2015年7月1日至2015年12月1日。第四个租约年租金为每月每平方米人民币25元，即每月租金为人民币39,635元；另外租金支付方式为：以季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。因被告于2018年12月前未缴纳2018年12月至2019年2月租期租金，原告于2018年12月1日向被告发送律师函予以催收，但被告仍未履行支付租金义务。另外，被告2019年3月前还应交纳2019年3月至5月的租金，但被告也未履行交纳义务。原告多次催交上述拖欠的两期租金，但被告至今仍未支付，已构成严重违约。被告应向呼和浩特市城发供热有限责任公司缴纳的2018年度取暖费至今都未缴纳，原告因此需要承担相应的缴纳责任，故原告有权向被告进行追偿。依据租赁合同约定，被告逾期交纳租金，每延迟一日，应当按日向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下之履约保证金50,000元，同时被告应按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。综上所述，原告认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》是基于平等互利、诚信信用的原则签订的，是合法有效的，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，完全履行了合同的义务，对于被告的违约行为，原告为维护自己的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。边疆辩称，同意解除涉案租赁合同，对欠付租金的金额没有意见，但对收取免租期的租金表示异议，不应由被告承担，不同意支付原告请求的违约金。对拖欠公共事业费（取暖费）有异议，因为不是被告欠付，是第三方欠付。对于原告请求不予退还履约保证金的请求，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对绿地商管公司提交的《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》、城发供热辛家营分公司2018年供热便民告知单、《证明》，对绿地商管公司提交的《砌墙及拆除报价单》、对边疆提交的《阳光健身（绿地）会所转让协议书》在本院认为部分予以阐述。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下:2015年7月1日，绿地商管公司（甲方、出租人）与边疆（乙方、承租方）签订《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》，合同序言部分约定，甲方是位于呼和浩特市××区的绿地中央广场（蓝海商业B座）的所有权人，甲方同意将蓝海的商业广场（××座商铺出租给乙方使用。乙方作为健身娱乐业态的专业经营商，同意承租该房屋。合同第一条约定计租面积，计租面积暂为1585.37平方米。合同第二条约定租赁期限，租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算。租赁期自2015年12月1日起至2020年11月30日止。乙方应于2015年7月1日前进场装修，2015年12月1日前开业。计租日自2015年12月1日起。合同第三条约定免租装修期，免租装修期为进场日起算150日。免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。合同第四条约定租金标准和租金支付：4.1该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米21元。乙方自计租日开始承担该房屋的租金，免租期5个月，按照开业后每季度减免1个月租金，分5个季度进行减免。第一、二、三个租约年每月每平方米人民币21元，即每月租金为人民币33,293元；第四、五个租约年每月每平方米人民币25元，即每月租金为人民币39,635元；4.2本合同项下的租金支付方式为：以季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。4.3本合同项下第一期租金应于本合同签订后10个工作日内支付，租金期间为2015年12月1日至2016年2月29日，应交租金为66,586元。合同第六条约定保证金，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5万元，合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金（如有）无息退还。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在收到甲方通知之日起7日内补足保证金。合同第七条约定进场及房屋交付：7.1本合同项下的进场日为2015年7月1日（甲方有权对该日期进行一次调整）。合同第十一条约定公用事业费及其他相关费用的承担：1.1自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。11.3本合同项下乙方向物业服务公司交纳的各项公用事业费（包括损耗部分公用事业费），均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取乙方交纳的公用事业费后向乙方开具代收代交收据，乙方对此予以确认。公用事业费的支付方式由物业服务公司确定，费用标准以相关公用事业部门公布及调整为准。合同第二十条约定转租限制，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。第二十二条约定违约责任：……22.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当按日向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。……22.7本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。合同第二十四条约定房屋交还：……24.4如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同终止时该房屋租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失。城发供热辛家营分公司2018年供热便民告知单，载明上海绿地四期蓝海B座511、512、513，采暖费共计51,844.1元。绿地集团呼和浩特置业有限公司（以下简称绿地置业公司）于2019年4月9日作出《证明》，载明绿地置业公司系涉案房屋所在蓝海商业B座不动产的所有权人，绿地置业公司委托绿地商管公司负责涉案房屋的出租等事项。本院认为，绿地商管公司与边疆签订的《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于绿地商管公司主张解除双方签订的《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》的诉讼请求，庭审中，边疆表示同意解除该合同，故本院确认双方于2015年7月1日签订的涉案合同于2019年6月24日起解除。关于绿地商管公司请求边疆对涉案房屋恢复原状并返还的诉讼请求，本院认为，双方房屋租赁合同解除后，依据该合同第二十四条第22.4款的约定，边疆应当恢复原状、返还涉案房屋，故对绿地商管公司该部分诉讼请求，本院予以支持。对绿地商管公司主张边疆如不能恢复房屋原状，需承担恢复原状费用的诉讼请求，本院认为，绿地商管公司提交的《砌墙及拆除报价单》系对涉案房屋恢复原状费用的计算，但该费用应由具备资质的第三方经评估、鉴定等程序完成，绿地商管公司依据该报价单主张恢复原状的费用，于法无据，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于绿地商管公司请求边疆向其支付拖欠的租金237,810元、免租期租金133,172元、违约金的诉讼请求，本院认为，庭审中边疆对欠付租金的事实及金额等均无异议，故边疆应向绿地商管公司支付欠付租金237,810元。依据双方租赁合同第二十二条第22.7款“双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金”的约定，现涉案租赁合同提前终止，边疆应依据合同约定按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的租金133,172元。依据双方租赁合同第二十二条第22.4款“乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当按日向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”的约定，边疆欠付租金的行为构成违约，应承担违约责任，故边疆应依据合同约定的计算方式向绿地商管公司支付违约金。对欠付租金违约金的计算，边疆自2018年12月起欠付房屋租金，依据合同约定，应自2018年12月15日起开始计算；对免租期租金的违约金，应自双方租赁合同解除之日起开始计算。对边疆提出涉案房屋已经转租，所欠费用应由第三方支付的抗辩，因涉案租赁合同系边疆与绿地商管公司签订，依据合同相对性原则，该租赁合同项下的权利、义务均应由合同当事人承担，故对边疆的该抗辩及其提交的《阳光健身（绿地）会所转让协议书》，本院不予采信。关于绿地商管公司请求边疆向其支付拖欠公共事业费51,844.1元的诉讼请求，本院认为，采暖费的收费主体应为供热公司等特定服务提供单位，绿地商管公司并非该费用的收费主体，绿地商管公司亦未代边疆交纳过上述费用，故对绿地商管公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于绿地商管公司请求不予返还边疆履约保证金50,000元的诉讼请求，本院认为，依据双方租赁合同第六条“……合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金（如有）无息退还。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在收到甲方通知之日起7日内补足保证金”的约定，该履约保证金作为涉案合同履行的保障，在双方租赁合同终止后，应将该保证金对边疆欠付的租金、违约金等核算后扣除，故对绿地商管公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司与边疆于2015年7月1日签订的《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》于2019年6月24日起解除；二、边疆于本判决生效后十五日内向呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司支付欠付租金237,810元、免租期租金133,172元；三、边疆于本判决生效后十五日内向呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司支付违约金（欠付租金的违约金，按每天所欠租金的1‰，自2018年12月15日起计算至实际履行之日止；免租期租金的违约金，按每天所欠租金的1‰，自2019年6月24日起计算至实际履行之日止）；四、驳回呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取9482元（原告已预交），由边疆负担7176元，由呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司负担2306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 刘玉英 二〇一九年十月十日书 记 员 米文欢