陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终3297号上诉人(原审被告)：高渊，男，1984年12月4日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市。上诉人(原审被告)：曹越，女，1986年1月3日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市。二上诉人共同委托诉讼代理人：乔小飞，陕西格道律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡海洋，陕西格道律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高敏，男，1981年7月13日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住榆林市。被上诉人(原审原告)：王渊，女，1984年12月21日出生，汉族，陕西省靖边县人，现住榆林市。二被上诉人共同委托代理人：陈静，陕西尊尚律师事务所律师。上诉人高渊、曹越因与被上诉人高敏、王渊屋买卖合同纠纷一案，不服榆林市榆阳区人民法院(2019)陕0802民初5118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高渊、曹越上诉请求：撤销一审判决，发回重审。本案诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人恶意违约，拒不缴纳剩余购房款，上诉人无奈向银行办理按揭贷款，代其偿还剩余购房款。其拒绝接收房屋产生的物业费、取暖费、大修基金、按揭款本息及过户费用均应当由其负担。2、上诉人并不同意解除合同，解除的前提是上诉人不退还16万元转让款。3、本案也不具备任何法定解除条件。一审判决在判决合同解除时对于上诉人的损失未加考虑不当。高敏、王渊辩称，涉案转让合同中没有约定违约责任，因此认定违约责任与过错责任没有实际意义。双方在购买房屋时并不知道房屋为38年产权。对于转让标的物出现如此巨大的情势变更，买受人的期待产权是受到潜在损害的。于是双方多次协调，将房屋卖出，所得款项退还二被上诉人32万元。但上诉人看到房价上涨，迟迟不愿出售。该种行为系用二被上诉人的钱赚取房屋上涨后的差价。因此一审判决退还转让费及首付款共计32万元是正确的。高敏、王渊向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年4月10日签订的《住房转让协议》有效，并予以解除。2、二上诉人退还其转让费160000元及购房首付款160000元，共计320000元，并支付上述320000元从2012年5月18日起至本息给付完毕之日止的资金占用利息（以月息2分计算），暂计100000元。3、本案诉讼费用由上诉人承担。一审法院认定事实：原告高敏同被告高渊系榆林市供电局同事，2012年，榆林市供电局集资建房。原、被告双方就由榆林光大电力房地产开发有限公司开发的，被告高渊名下榆溪湾小区福利分房排名第304号房产（含车库），达成了《住房转让协议》。约定由原告高敏夫妇以被告高渊的名字支付给榆林市供电局160000元的首付款，同时另行支付给被告高渊夫妇160000元转让费。原告依约已经付清了前述两笔160000元的费用。其余房款均由被告支付。现该房已具备交付条件。该房屋现已网签在被告高渊的名下，并且在银行已经办理了按揭贷款。原告于2019年4月3日通过邮寄送达方式递送《关于办理榆溪湾住宅小区房屋交付手续的催促函》，被告未书面回复。一审法院认为，原、被告签订的《住房转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。庭审中被告称因原告违约同意解除合同，故原告诉请1、依法确认原被告双方于2012年4月10日签订的《住房转让协议》有效，并予以解除。本院予以支持。协议解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人根据履行情况和合同性质可要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告认为二被告本应在银行贷款前及其他事项时，第一时间与原告沟通，但被告并未通知过原告。导致原告对该房屋不能行使管理权等权利构成违约。但实际上原告高敏与被告高渊系榆林市供电局同事所转让的房产系榆林市供电局集资建房，被告亦通过短信等形式告知过原告，原告称不知交房款及办理房产相关事宜，与实际不符。故原告违约在先，依法应承担违约责任，原告诉请被告支付320000元从2012年5月18日起至本息给付完毕之日止的资金占用利息（以月息2分计算）暂计100000元。本院予以驳回。但协议对合同解除后的违约责任无约定，且被告亦未提交证据证明其损失，故原告诉请二被告退还其转让费160000元及购房首付款160000元，共计320000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，判决如下：一、原告高敏、王渊与被告高渊、曹越于2012年4月10日签订的《住房转让协议》有效，并予以解除。二、本判决生效后十日内，被告高渊、曹越退还原告高敏、王渊转让费160000元及购房首付款160000元，共计320000元。三、驳回原告高敏、王渊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元，由原告高敏、王渊承担1850元，被告高渊、曹越负担2000元。本院二审经审理查明一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明以下补充事实：双方在《住房转让协议》中还约定：后期的房产余款支付方式如果未银行按揭贷款方式，则需要在甲方高渊名下办理按揭贷款，每月由乙方高敏、王渊负责按月还款。如果乙方还款不及时形成甲方在银行产生的不良还款记录，影响甲方信誉记录，则在以后的房屋过户过程中甲方不予配合。甲方保证在乙方办理本房产的银行按揭贷款之前甲方不能再产生任何第二套房屋按揭业务，否则产生额外银行按揭费用由甲方承担。2013年12月2日高渊、曹越向榆林电力分公司总经理工作部出具《申请》，载明：其在榆林电力分公司开发的榆溪湾住宅小区中集资的住宅房屋转让给榆林电力设计院职工高敏、王渊。后因房屋受让方高敏、王渊了解到房屋产权为38年而与转让方高渊、曹越通过电话及短信的方式协商解除《住房转让协议》，但高渊、曹越不同意解除协议，双方未能达成一致意见。后在高敏、王渊不履行协议的情况下，高渊缴纳了剩余购房款285978元，其中17万元以银行按揭贷款的方式支付，并于2014年9月1日签订了抵押贷款合同书。月利率按照中国人民银行现行相应上调10%基准利率，还款方式为等额本金还款法。另查明，榆林电力分公司开发的榆溪湾住宅小区中集资名额为400名，其中高渊、曹越享有的集资名额为第304名。涉案房屋所在土地使用年限为70年城镇住宅用地。高渊所签商品房预售合同确定的交房日期为2014年12月31日前。房屋预测建筑面积为137.69平方米，房号为2幢1单元0401室。还查明：2019年榆阳区人民法院拍卖与涉案房屋同一小区5幢1单元21层2102号房屋（产权证号为0423**）的面积为134.86平方米，拍卖评估价格为53.944万元，2019年4月2号的成交价格为48.5496万元。本院认为，双方当事人所签订的房屋转让协议为双方当事人之间的真实意思表示，内容合法，为有效协议。双方本应诚实履行协议，但房屋受让方高敏与王渊履行部分协议内容后，拒不履行签订合同及缴纳剩余购房款的约定义务，构成了违约。上诉人高渊与曹越为了防止房屋被电力公司收回，而采取的继续支付剩余购房款的行为属于合理的正当的救济措施。在其经济能力不足，采取银行按揭贷款并其因此而支付的银行利息属于防止损失扩大而支付的必要费用。该费用属于其损失之一。依据合同法第九十四条的规定，合同守约一方享有法定解除权。而本案中被上诉人一方属于违约方，其并不享有当然的合同解除权。但本案中其明确拒绝履行剩余合同义务，且上诉人也同意不返还16万元转让金的条件下同意解除。客观上房屋转让协议因被上诉人一方的违约行为而无法有效实施，致使房屋闲置，不断产生扩大损失。为了不使合同处于不确定状态，不断产生损失，房屋转让协议应当附条件解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。因此上诉人抗辩合同如果一定要解除，则应当考虑其损失的理由应予以支持。除了上述银行利息损失之外，房屋闲置损失以及闲置期间支付的物业费、采暖费等亦属于其合理损失。除此之外上诉人最大的损失为可得利益损失。换言之，如果房屋转让于他人或者转让协议如约履行，则上诉人不但可以获得16万元的转让费，而且不必负担银行利息，更不致使产生其他不可避免的损失。对于上述三类损失在合同解除后，转让费的退还过程中应公平酌情予以考虑。可幸之处在于涉案房屋所处小区的房屋价格目前呈上涨趋势。房屋价格上涨可以消减上诉人部分损失，但根据榆阳区法院拍卖同一小区房屋的情况来看，上涨幅度没有达到16万。因此房价上涨不足以抵消上诉人的可得利益损失以及其他不可量化的损失。结合房价上涨因素，结合被上诉人2014年明示毁约后存在与上诉人协商解除协议的情节，结合上诉人放任合同处于不稳定状态，不能及时主动行使合同解除权，对于扩大损失亦存在轻微过错的因素，以及合同解除后，转让协议中约定的其本应继续负担的合同义务同时减除等因素，综合全案，本院酌情判定上诉人退还8万元的房屋转让费。被上诉人辩称其垫付32万元用于上诉人购买房屋，且现在房屋价格上涨，上诉人从中获利，其从中损失资金利息，故应当全额退还转让费的理由。本院认为，其损失系其主动违约造成，系自身原因所致，不应当由诚信的合同守约一方为之买单。故对于其该辩称理由本院不予支持。综上所述，一审判决解除合同正确，但对于守约损失及违约成本未加考虑错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院(2019)陕0802民初5118号民事判决第一项、第三项；二、变更榆阳区人民法院(2019)陕0802民初5118号民事判决第二项为：本判决生效后十五日内上诉人高渊、曹越退还被上诉人高敏、王渊房屋转让费8万元及购房首付款16万元。一审案件受理费3850元，二审案件受理费6100元，共计9950元，由上诉人高渊、曹越负担4975元，被上诉人高敏、王渊负担4975元。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一九年十月二十七日书记员  李 杨