福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初10240号 原告（反诉被告）：福州西西里文化科技有限公司，住所地：福建省福州市仓山区。 法定代表人：陈怀，经理。 委托诉讼代理人：蒋双灌，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆黄森，福建元一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建翰正实业有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：李花，董事长。 委托诉讼代理人：吴接赟，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华金，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州西西里文化科技有限公司（以下简称“西西里公司”）与被告（反诉原告）福建翰正实业有限公司（以下简称“翰正公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，本院于2018年5月16日作出（2018）闽0102民初695号民事判决，西西里公司不服该判决提起上诉，福州市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）闽01民终7935号民事裁定，裁定撤销原判决、发回重审。本院于2018年11月15日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西西里公司的委托诉讼代理人蒋双灌、陆黄森，被告（反诉原告）翰正公司的委托诉讼代理人吴华金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西西里公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方之间的租赁合同自起诉之日起解除；2．判令被告向原告支付自2017年9月1日至2017年11月10日欠付的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年8月，被告向原告承租位于福州市部分房产（承租面积1000平方米）。2017年9月1日，原告与被告签订了书面《租赁合同》，约定：1、租赁期为三年，自2017年9月1日至2020年8月31日。2017年8月20日至2017年8月31日为免租期。2、被告每个月向原告支付租金人民币60000元，应于每月30日前向原告按时交付下月租金。3、被告应于签订合同当日向原告支付履约保证金120000元及第一个月租金60000元。4、若被告拖欠租金三十日，原告有权终止合同，被告应十日内搬离，逾期除没收押金外，并按月租金收取每日0.3%之违约金（租金照付）。被告于《租赁合同》签订前合计向原告支付了履约保证金人民币120000元，合同签订后被告一直未按合同约定按时足额支付租金。截止2017年11月30日，被告合计欠付租金人民币180000元。根据《租赁合同》约定，被告每逾期一日应支付所拖欠租金之0.3%的违约金即计算至2017年11月30日为人民币33480元（具体算法详见附表）。根据《合同法》有关规定，截止至2017年11月30日为止，被告合计应向原告支付欠付的租金及滞纳金213480元，同时被告依据合同约定应在2017年12月1日前向原告支付12月份的租金，鉴于起诉之日即为主张合同解除之日，现租金按实际情况主张至2017年12月4日即为人民币8000元。被告的行为已违反合同约定，原告依法享有解除合同的权利，同时，根据合同法有关规定，被告依法应当将房屋按承租时的状态交还给原告，若被告未能及时交还房屋，依法应当按月租金60000元／月的标准向原告支付房屋占用费。为维护原告的合法权益不受损害，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告翰正公司辩称，原、被告于2017年9月1日签订的《租赁合同》属无效合同，原告诉请支付拖欠的租金及滞纳金的主张没有事实与法律依据，应予驳回。1、《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则无效。本案中，西西里公司声称其能将位于福州市鼓楼区部分（约1000㎡）的房产出租给翰正公司使用，为此，在翰正公司支付了12万元履约保证金，并按照双方磋商的方案于2017年9月1日签订《租赁合同》，迁入办公后的第5天即2017年9月6日，翰正公司突然接到真正房东的《通知》，告知该租赁场所系房东刘增建、谢彩云、陈岁金、刘金娇、陈菊英、刘贵香、骆正宝在2016年11月21日出租给西西里公司使用的，而不是西西里公司的产业，而且西西里公司已严重拖欠押金与租金，该租赁关系即将终止。同时，房东向翰正公司出示了其与西西里公司之间签订的《租赁合同》、《还款协议》，《租赁合同》第8.2条载明，有下列情形的，房东有权选择提前终止合同，要求西西里公司承担合同约定的违约责任并赔偿直接和间接损失：（1）逾期支付租金连续达两个月的；……（3）未经房东书面同意，将承租房产转租他人的。《还款协议》载明，西西里公司于2017年4月25日向房东出具该协议，承诺在2017年5月30日前付6万元押金；在2017年6月30日前付2017年3月份房租6万元。也就是说在原告与翰正公司签订租赁合同时的2017年9月1日，西西里公司拖欠租金已远远超过两个月，且西西里公司转租案涉房产并未经过房东书面同意，西西里公司属于无权处分当事人。从《通知》的内容可以看出，房东明确主张西西里公司与翰正公司签订的《租赁合同》属无效合同，并要求翰正公司停止向西西里公司支付租金，并搬离租赁场所，这一情形亦表明了房东对案涉租赁合同不予追认。2、在上述情况发生后，翰正公司为避免扩大损失，于2017年9月至10月期间多次明确表示行使不安抗辩权暂不支付租金，并要求西西里公司退还押金并赔偿相应损失，西西里公司始终置之不理。2017年10月17日，房东告知其已向西西里公司发出《租赁合同终止通知书》，双方租赁关系终止，同时要求翰正公司立即搬离租赁场所，或者直接与房东签订租赁合同。后经协商，翰正公司与房东已于2017年11月10日签订了《租赁合同》，租金每月已依约直接向房东支付，不存在西西里公司主张的翰正公司拖欠租金与支付滞纳金的情形。前述事实在另一起房东诉福州西西里科技文化有限公司租赁合同纠纷一案一、二审的判决书中能够相互印证。鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初5086号《民事判决书》认定西西里公司构成违约，并判决房东与西西里公司于2016年11月21日签订的《租赁合同》于2017年10月23日解除；西西里公司不服，向福州中院上诉，福州中院经审理后作出（2019）闽01民终5569号《民事判决书》，明确认定西西里公司拖欠租金超过约定期限，且未经房东书面同意进行转租，构成违约，并判决驳回上诉、维持原判。综上所述，西西里公司主张的诉请缺乏事实与合同依据，请求法院驳回原告的诉请，并根据翰正公司的反诉，判决确认案涉租赁合同无效，判令西西里公司退还履约保证金12万元。 反诉原告翰正公司向本院提出反诉请求：1．判决确认反诉原告与反诉被告于2017年9月1日签订的《租赁合同》无效；2．判令反诉被告向反诉原告退还履约保证金人民币120000元；3．判令反诉被告承担本案本诉、反诉的案件受理费。 事实与理由：2017年8月份，反诉原告在寻租办公场地过程中，反诉被告西西里公司声称其名下位于福州市鼓楼区部分（约1000㎡）的房产可以出租。为此，在对租赁价格等事项进行磋商后，双方于2017年9月1日就上述房产签订了《租赁合同》。合同约定，租赁期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日，2017年8月20日至2017年8月31日为免租期，月租金为60000元，履行保证金为120000元。如反诉被告在本诉诉状中的陈述，反诉原告在签订本合同前已支付了履约保证金120000元。合同签订后，反诉原告对租赁场所采取了办公营业前的灭鼠防疫措施，入驻办公几天后的2017年9月6日，反诉原告突然接到真正房东的通知，房东称该租赁场所系其出租给反诉被告使用的，并非反诉被告的产业，而且反诉被告已严重拖欠押金与租金，其与反诉被告的租赁合同即将终止。同时，房东向反诉原告出示了其与反诉被告之间的《租赁合同》、《还款协议》并称，其与反诉被告签订的合同明确约定，反诉被告对外转租的，必须经过房东的书面同意。因反诉被告将案涉房产转租给反诉原告未经房东书面同意，属无效合同，为此，房东要求反诉原告停止向反诉被告支付租金，并搬离租赁场所。鉴于反诉被告刻意隐瞒重大事实，违约转租案涉房产非法获取不当利益的行为，反诉原告在2017年9月至10月期间多次明确表示行使不安抗辩权暂不支付租金，并要求反诉被告退还押金并赔偿相应损失，反诉被告始终找各种理由推脱。在此期间，反诉原告亦积极与房东沟通协商，但未果。2017年10月17日，房东告知其已向反诉被告发出《租赁合同终止通知书》，同时要求反诉原告立即搬离租赁场所，或者直接与房东签订租赁合同。后经协商，反诉原告与房东于2017年11月10日签订了《租赁合同》，租金直接向房东支付。基于以上情况，并根据合同5.1条、9.2条的约定，案涉合同应属无效，为维护反诉原告的合法权益，现特向法院提起反诉，望能判如所请。 反诉被告西西里公司辩称，一、反诉被告西西里公司有权就案涉房屋进行转租，并且已经履行了知会出租人的义务，转租合同合法有效。根据反诉被告西西里公司与出租人于2016年11月21日签订的《租赁合同》第一章第1.2条“甲方同意乙方可将承租房产用于办公，或转租，但应书面知会甲方”，以及第三章第3.5条“甲方允许乙方转租并同时提供相应资料”的约定，出租人已经在订立合同之时赋予了反诉被告西西里公司就案涉房屋进行转租的权利，知会出租人只是转租过程中需要反诉被告西西里公司履行的一项附随义务。而且，反诉被告西西里公司已于2017年8月30日就转租事宜通过微信的书面形式向反诉原告的授权代表人李秀钦进行了知会，李秀钦表示认同，还表示“租了就好我也希望你们好”。因此，反诉被告西西里公司具有案涉房屋的转租权，反诉原告诉请反诉被告西西里公司与反诉原告签订的《租赁合同》无效没有事实和法律依据。二、反诉原告关于2017年9月6日收到真正房东的《通知》，告知其反诉被告西西里公司转租未经房东同意，属无效合同，要求其停止向反诉被告西西里公司支付租金；2017年9月至10月多次明确表示行使不安抗辩权不支付租金等系虚假陈述。由于反诉原告迟迟未能依约支付押金和租金，反诉被告西西里公司的授权代表人杨财飞多次与反诉原告的法定代表人李花进行交涉。根据杨财飞与李花的短信记录显示，2017年9月9日至2017年10月15日期间，双方仍就处理鼠患问题和租金的支付问题进行协商、交涉。而反诉原告却陈述，其在2017年9月6日收到房东的通知，知晓反诉被告西西里公司未经房东同意转租，双方签订的《租赁合同》是无效合同，并多次向反诉被告西西里公司明确表示行使不安抗辩权不支付租金，显然与事实不符。若如反诉原告所述，其应当立即向反诉被告西西里公司提出意见，而不是继续要求处理鼠患和请求暂缓支付租金。因此，从反诉原告与反诉被告西西里公司签订案涉房屋租赁合同后，租金分文不付，在不到两个月，又直接与案涉房屋出租人另行签订租赁合同，有理由怀疑反诉原告根本不存在《通知》等，而是反诉原告与出租人事后伪造，恶意串通，意图绕过反诉被告西西里公司直接签订租赁合同，损害反诉被告西西里公司的合法利益。三、反诉原告的行为构成根本违约，反诉被告西西里公司依约有权没收保证金，反诉原告诉请退还履约保证金没有依据。反诉原告与反诉被告西西里公司签订《租赁合同》后，租金分文不付，依约构成根本违约毋庸置疑。根据该《租赁合同》第3.3约定：乙方（反诉原告）如不履行本合同任何条款或违反本合同约定，则甲方有权直接将履约保证金按违约金或赔偿金全额扣收。故反诉原告诉请退还履约保证金人民币12万元没有任何事实和法律依据。综上，反诉原告的诉请没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回反诉原告的所有诉讼请求。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审情况和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 位于福州市房产于2016年12月30日由刘增建、谢彩云、陈岁金、刘金娇、陈菊英、刘贵香、骆正宝通过竞买取得所有权。2017年9月1日，原、被告签订了书面《租赁合同》，约定：原告将位于福州市部分房产（以下简称诉争房产）出租给被告，租期三年，自2017年9月1日至2020年8月31日，2017年8月20日至2017年8月31日为免租期；被告每个月向原告支付租金人民币60000元，应于每月30日前向原告按时交付下月租金；被告应于签订合同当日向原告支付履约保证金120000元及第一个月租金60000元。合同签订前，被告向原告支付履约保证金120000元。2017年9月6日，被告接到了诉争房产所有人刘增建、谢彩云等人的通知，称诉争房产系其所有，出租给原告使用，原告现已严重拖欠押金与租金，其双方的租赁合同即将终止，为避免扩大损失，要求被告停止向原告支付租金，并搬离租赁场所；同时称原告与被告之间的转租未经其同意，对应的租赁合同当属无效；另向被告出示了其与原告之间的《租赁合同》、原告出具的《还款协议》。2017年10月17日，所有权人刘增建、谢彩云等人向原告发出《租赁合同终止通知书》，要求原告立即搬离租赁场所并支付拖欠的租金和对应的违约金。2017年11月10日，被告与所有权人刘增建、谢彩云等人签订了《租赁合同》，约定租期自2017年11月10日至2018年11月9日，租金7万元（在原告目前所承租使用部分未清退之前只需要支付租金6万元）等等。2017年12月28日，被告与诉争房产所有权人授权代表李秀钦签订《租赁合同补充协议》，确认承租场所并重新约定月租金50000元。 另查，被告已直接向所有权人支付于2017年11月份、12月份、2018年1月份、2月份的租金。现双方因上述租赁关系产生纠纷诉至本院。 再查，诉争房产部分共同所有人谢彩云、陈岁金、陈菊英、刘贵香、骆正宝于2018年5月11日以西西里公司违约为由诉至本院，请求确认双方于2016年11月21日签订的《租赁合同》于2017年10月17日解除，西西里公司向其支付拖欠的押金、租金并承担违约金责任等等。本院于2019年3月20日作出（2018）闽0102民初5086号《民事判决书》，判决认定西西里公司构成违约，并确认产权人谢彩云、陈岁金、陈菊英、刘贵香、骆正宝与西西里公司于2016年11月21日签订的《租赁合同》于2017年10月23日解除。西西里公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终5569号《民事判决书》，认定西西里公司在未获得出租人（产权人）书面同意的情况下转租房产，构成违约，并判决驳回上诉、维持原判，该判决业已生效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，反之则无效。本案中，已生效的（2019）闽01民终5569号《民事判决书》已认定原告西西里公司在未获得出租人（产权人）书面同意的情况下转租房产，同时出租人（产权人）也未追认原告西西里公司的转租行为，故其与作为次承租人的被告签订《房屋租赁合同》无效，反诉原告请求确认其与反诉被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效，本院予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，反诉原、被告均确认反诉原告已向反诉被告支付履约保证金合计120000元，据此，反诉被告应予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告在《房屋租赁合同》中约定租金为月60000元，自2017年9月1日起支付。故原告诉请被告按月租金60000元支付自2017年9月1日起至2017年11月10日止的占用使用费共计140000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）福州西西里文化科技有限公司与被告（反诉原告）福建翰正实业有限公司于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）福建翰正实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福州西西里文化科技有限公司支付占用使用费人民币140000元； 三、原告（反诉被告）福州西西里文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）福建翰正实业有限公司退还履约保证金人民币120000元； 四、驳回认原告（反诉被告）福州西西里文化科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4622元（已由原告预交），由原告福州西西里文化科技有限公司与被告福建翰正实业有限公司各承担2311元；反诉案件受理费2700元（已由被告预交），由原告福州西西里文化科技有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  郑艺凤 书 记 员  谢婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。