襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初404号原告：湖北德宜投资实业有限公司。住所地：襄阳市长征路德宜中心城。法定代表人：李爱民，该公司总经理。委托代理人：马修家，湖北马奔律师事务所律师，特别授权代理。被告：襄阳舒美医疗科技有限公司。住所地：襄阳市樊城区长征路泰安华府三单元1404号。法定代表人：彭玲，该公司总经理。委托代理人：唐俊凌，湖北法正大律师事务所律师，一般授权代理。原告湖北德宜投资实业有限公司（以下简称德宜公司）与被告襄阳舒美医疗科技有限公司（以下简称舒美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员柴辉凌、陈小玲参加的合议庭，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告德宜公司的委托代理人马修家、被告舒美公司的委托代理人唐俊凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宜公司诉称：诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》。2、被告支付租金约201410.90元（截止被告收到起诉状之日）。3、被告腾退租赁的房屋，并赔偿占用房屋的损失即自被告收到起诉状次日起，按原租金标准计算至实际返还房屋之日止。4、承担违约金357498.60元（合同租金总额1787493元×20%）。5、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年1月3日，原、被告签订一份《德宜·中心城商铺租赁合同》，合同主要内容为：被告承租原告享有所有权××市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺，面积391.15平方米；房屋租赁期限为3年，自2016年3月1日至2019年2月28日，装修免租期60日，自2016年3月1日开始收租金；年租金总额为1787493元，每半年为一交纳租金节点，必须于下个半年的30日前交清下个半年的租金；违约责任按合同租金总额20%承担违约金。合同签订后，原告严格按合同约定履行了义务，而被告自2018年9月1日起开始未按合同约定足额交纳2018年度下个半年租金。经原告催要后，截止起诉之日止尚欠201410.90元未交纳。原告委托律师于2018年12月4日向被告送达了《律师函》，要求其积极履行合同义务。被告收悉后，以公司股东不和，经营管理不善为由，表示无力交纳租金。原告现诉至人民法院，依据《中华人民共和国合同法》第94条、97条规定和《德宜·中心城商铺租赁合同》相关约定提出诉请，恳请依法支持原告诉请。被告舒美公司辩称，一、关于主体担责问题，被告于本案庭审前申请追加襄阳舒美医疗科技有限公司舒美中西结合门诊部（以下简称门诊部）为同案被告，理由有以下4点：1、因本案房屋租赁合同的签订目的系为门诊部经营使用，这是合同双方于签订合同时即已经明确的事项。2、门诊部已将案涉房屋作为住所地注册并实际使用，而被告的住所地注册××××路没有实际改变，亦未实际使用案涉房屋。3、股本资金及扩大投入股本资金均转入门诊部名下，本案担责主体明确将更有利于原告债权实现。4、门诊部与本案具有法律上直接的利害关系，将其追加本案被告有利于节省诉讼资源，提高司法效率。二、针对原告具体诉求，舒美科技以共同被告的身份答辩4点意见：1、本案租赁合同于2019年2月28日因期满而自然终止，原告不存在行使解除权，更不存在请求法院解除；2、原告所主张欠缴租金需要具体核算，实际上至合同终止日，原告未收取租金为3个月计15万余元，且最终核算原告有预收5万元保证金可以冲抵租金；3、针对原告第三项请求，该请求无论从主体程序上还是实体权利上均不能成立：其一、原告请求被告腾退房屋主体错误，目前案涉房屋实际为门诊部占有使用；其二、如前所述，合同因期满而终止，那么合同终止情况下，并非使用人不腾退房屋，而是因为原告留置门诊部相关资产，导致门诊部无法领取资产。4、针对原告第四项请求，按照合同约定，合同期满而自然终止，承租人违约行为仅限于延迟支付租金，并不能满足合同约定关于违约金成立的条件。经审理查明，2016年1月3日，德宜公司（甲方）与舒美公司（乙方）签订《德宜·中心城商铺租赁合同》1份，主要内容为：甲方将位于襄阳市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺，面积391.15平方米，房屋及相关设施等租赁给乙方；房屋租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日，共计3年。甲方收到乙方装修保证金100000元，同时和物业公司签订《物业服务协议》后一周内，将房屋交付给乙方；装修完毕，经相关部门验收合格后，此押金转为当年租金。装修免租期：乙方享有60天的装修免租期，自2016年1月1日起2016年2月29日止（包括首尾两日）。免租期内甲方免收房屋租金，从2016年3月1日开始收取租金，但在免租期内乙方应该按照本合同约定交纳物业管理费、水电费等相关费用；乙方承租房屋用于医疗保健中心，不得参与违法违纪，扰乱社会治安，污染环境和噪音扰民的活动；租金及其他相关费用，第一年租金标准：120元/㎡/月，租金递增幅度：第二年在第一年基础上5%递增，第三年在第二年基础上7%递增；租金标准，交付方式和时间：第一年2016.3.1-2017.2.28月租（元）46938年租（元）563256大写伍拾陆万叁仟贰佰伍拾陆元第二年2017.3.1-2018.2.28，递增5%月租（元）49285年租（元）591419大写伍拾玖万叁仟肆佰壹拾玖元第三年2018.3.1-2019.2.28，递增7%月租（元）52735年租（元）632818大写陆拾叁万贰仟捌佰壹拾捌元；交付方式和时间：每半年为一个节点交清租金，必须于下个半年的30日前交清下个半年租金；乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金5万元整（不计利息），作为乙方履行承租人义务的担保；乙方违反本合同条款造成损失的，甲方有权从租金和租赁保证金中直接扣除，不足部分有权向乙方追偿，乙方应在接到甲方通知后7日内补足租金，逾期未补足的，追究乙方违约行为；乙方拖欠租金、税费、电费、物业管理费、卫生费中任何一项超过15日，甲方有权单方解除合同；本合同签订后，甲乙双方违反本合同约定提前解除合同的，按照本合同租金总额的20%向对方支付违约金。合同签订后，德宜公司将位于襄阳市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺交给舒美公司，舒美公司向德宜公司交纳保证金50000元。2016年8月22日至2018年10月9日，舒美公司共计交纳租金8笔：第1笔，2016年8月22日，舒美公司交纳交纳租金290000元，德宜公司出具的收据注明收款事由：2016.3.1-2016.8.31商铺租金；第2笔，2016年10月9日，舒美公司交纳租金273256元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺1-101、102租金；第3笔，2017年5月8日，舒美公司交纳租金295709.5元，德宜公司出具的收据注明收款事由：2017.3.1至8.31商铺1-101、102租金；第4笔，2017年9月14日，舒美公司交纳租金147854.75元，德宜公司出具的收据注明收款事由：2017.9.1-2017.11.30商铺租金；第5笔，2017年11月30日，舒美公司交纳租金147854.75元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金；第6笔，2018年3月5日，舒美公司交纳租金158204.5元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金2018.3.1至2018.5.31；第7笔，2018年6月4日，舒美公司交纳租金158204.5元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金2018.6.1至2018.8.31；第8笔，2018年10月9日，舒美公司交纳租金115000元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金2018.9.1-2018.11.30。舒美公司共计交纳租金1586084元，此后，舒美公司再没交纳租金。2018年12月至4日，湖北马奔律师事务所律师受德宜公司委托，给舒美公司、张志鹏、曹树华送达律师函1份，主要内容为：根据贵公司与德宜公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》第四条第（四）项约定，贵公司应于2018年9月1日前向德宜公司交清2018-2019年度下半年租金316409元。截止目前，贵公司仅支付了114998.10元，尚有201410.90元（316409-114998.10）未支付。对照租赁合同约定，贵公司已构成违约本律师现函告贵公司并张志鹏、曹树华，希望你们在接此函后，于七日内向德宜公司履行以下义务：一、交付欠交的租金201410.90元。二、承担违约金357498.60元（合同租金总额1787493元×20%）。三、积极与德宜公司协商相关事宜，以免承担更多合同责任。专此函告，以免发生诉累。原告德宜公司多次向被告舒美公司索要租金无果，2019年1月1日，德宜公司诉至法院提出上述请求，2019年2月18日，本院将民事诉状送达被告舒美公司。另查明，本案审理过程中，2019年7月11日，德宜公司与舒美公司签订《舒美有限公司移出物品和保管协议书》，内容为：双方一致同意将现放置在襄阳舒美医疗科技有限公司（租赁房内）的设备（具体数额及型号由乙方负责）于本协议签订后的七日内移出，具体移出至甲方地下室；移至的具体地点、保管方式已经乙方认可，甲方负责保管，乙方不支付保管费用，乙方承担移出费用；乙方自移出设备之日起，双方就之后的租金不再产生任何纠纷，关于甲乙就租赁合同纠纷之诉涉及的租赁合同期满至设备移出之日期间的相关事宜，由人民法院裁决。本院认为，原告德宜公司与被告舒美公司在协商一致的基础上签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》合法、有效，应受法律保护。签订合同后，原告德宜公司履行了交付房屋的义务，合同履行过程中，被告舒美公司没按约定交纳租金，已构成违约。原告德宜公司要求解除原、被告签订的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告起诉状有明确的解除合同的意思表示，该起诉状于2019年2月18日送达至被告舒美公司，应视为解除合同通知已到达，故原告德宜公司与被告舒美公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》应于2019年2月18日解除。原告德宜公司要求被告舒美公司支付租金201410.90元（截止被告收到起诉状之日）及实际返还房屋之日止的租金，原、被告签订的租赁合同约定2016年3月1日开始收取租金，截止至2019年2月28日，被告舒美公司租赁房屋36个月，其中：2016年3月1日至2017年2月28日租金为563256元，2017年3月1日至2018年2月28日租金为591419元，2018年3月1日至2019年2月28日租金为632818元，被告舒美公司应交租金为1787493元，实际交纳租金1586084元，尚欠租金201409元，舒美公司向德宜公司交纳保证金50000元抵扣租金后，实欠租金151409元；2019年3月1日起，被告舒美公司继续占有、使用位于襄阳市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺，2019年7月11日，原告德宜公司与被告舒美公司签订《舒美有限公司移出物品和保管协议书》，双方一致同意将放置在舒美公司租赁房内的设备移出至德宜公司地下室，德宜公司负责保管，移出设备之日起，双方就之后的租金不再产生任何纠纷。协议书签订后，舒美公司搬出设备、腾退房屋，被告舒美公司占有、使用房屋4个月11天，租金为230276.16元（月租金52735元×4个月11天）。原告德宜公司要求被告舒美公司承担违约金357498.60元（合同租金总额1787493元×20%），原、被告签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》约定“本合同签订后，甲乙双方违反本合同约定提前解除合同的，按照本合同租金总额的20%向对方支付违约金”，本案被告舒美公司只是拖欠租金，并没有提出提前解除合同，不符合支付违约金违约金的情形，原、被告签订的合同约定的租赁期限从2016年3月1日起至2019年2月28日止，合同于2019年2月18日解除，实际解除合同的时间仅提前10天，双方的合同基本履行完毕，根据公平原则，故对原告要求被告支付违约金357498.60元的诉讼请求，本院不予支持。被告舒美公司辩称部分理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告湖北德宜投资实业有限公司与被告襄阳舒美医疗科技有限公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》于2019年2月18日解除。二、被告襄阳舒美医疗科技有限公司支付原告湖北德宜投资实业有限公司房屋租赁期限内租金151409元（2016年3月1日至2019年2月28日拖欠的租金；被告襄阳舒美医疗科技有限公司交纳的50000元保证金已抵扣租金）；三、被告襄阳舒美医疗科技有限公司支付原告湖北德宜投资实业有限公司房屋占用期间租金230276.16元（2019年3月1日至2019年7月11日期间的租金：月租金52735元×4个月11天）；四、驳回原告湖北德宜投资实业有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9389元，原告原告湖北德宜投资实业有限公司负担2364元，被告襄阳舒美医疗科技有限公司负担7025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民审判员  柴辉凌人民陪审员  陈小玲二〇一九年十月十八日书 记 员  李 晶