连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3865号原告：穆道兵，男，1974年2月3日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：秦礼伟，江苏华德律师事务所律师。被告：王东华，男，1962年12月21日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼诉讼代理人：甲建林，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼诉讼代理人：赵欧，江苏苍梧律师事务所律师。第三人：连云港振兴实业集团有限公司龙河商城，住所地连云港市海州区广场街兴隆路**。负责人：俞同祥，该公司经理。委托诉讼代理人：朱金川，江苏连众律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小伟，江苏连众律师事务所律师。第三人：江苏旗美数字电器有限责任公司，住所地连云港市海州区广场街兴隆路**。法定代表人：俞同祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱金川，江苏连众律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小伟，江苏连众律师事务所律师。原告穆道兵诉被告王东华、第三人连云港振兴实业集团有限公司龙某商城（以下简称龙某商城）、江苏旗美数字电器有限责任公司（以下简称旗美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆道兵及其委托诉讼代理人秦礼伟、被告王东华的委托诉讼代理人甲建林、赵某第三人龙某商城、旗美公司的共同委托诉讼代理人朱金川、唐小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆道兵向本院提起诉讼请求：1.判令被告退还原告转让费41万元及利息（从2019年2月28日起，按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：2019年2月28日，原、被告签订1份《宾馆转让协议》，约定被告将位于连云港市海州区龙某宾馆1-3楼约2600平方米转让给原告并向原告收取41万元转让费，并承诺保证与业主方签订房屋租赁合同不低于五年。如低于五年，被告全额退还转让费。现业主方与原告仅签订一年的租赁合同，被告违反了该约定。依据该约定，被告应当退还转让费。经多次协商后，被告拒不退还。据此，为维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王东华辩称：原告请求判令答辩人退还其转让费41万元及利息属事实不清，证据不足，请人民法院予以驳回。事实和理由如下：1.原、被告于2019年2月28日签订的《宾馆转让协议》真实、合法有效，双方已全面履行，答辩人无任何违约之处；2.答辩人在《宾馆转让协议》中承诺确保原告与业主方签订房屋租赁合同不低于五年，如低于五年，答辩人全额退还转让费，现原告以业主与其仅签订一年租赁合同为名就认为答辩人违反了协议约定，违背事实、违背法律。答辩人认为原告与答辩人签订合同的根据是在原告经过与业主和答辩人反复协商，且经业主研究同意的基础上，答辩人在同城打转让广告，答辩人的行为是经过业主同意的，客观事实上业主与原告先签订一年的租赁合同，并不表明今后不签，事实上是原告为了每年省下2万元租金，原来与答辩人所签的租赁合同39万元快到期了，如果与业主签订的话，每年将升至41万元，因此原告穆道兵与业主进行单独协商是为了减少每年2万元租金。被告认为业主与原告之所以先签订一年租赁合同，是业主与原告反复协商的结果，尤其是原告在业主提出两种方案进行租赁的情况下，两种方案是，1.五年租赁合同一年一签，租金不递增；2.原告不租赁的话，将宾馆返还答辩人，答辩人退还转让费。原告选择了与业主先签订一年的租赁合同，从客观上免除了答辩人需要履行与原告在2019年2月28日宾馆转让协议中承诺的签订5年合同的条款。答辩人认为原告以此进行诉讼属事实不清，证据不足，答辩人无任何过错，请求法院驳回其起诉。对于原告主张的利息也不应当由答辩人承担。第三人龙某商城、旗美公司共同述称，1.第三人未参与原、被告之间签订转让协议的任何洽谈工作，也未承诺任何一方可能与原告签订五年租赁期限的资产租赁合同。原、被告签订的转让协议是否存在隐瞒、欺诈或者胁迫，第三人一概不知；2.第三人在与原告签订资产租赁合同过程中，无隐瞒、欺诈或者胁迫之说。原告与第三人签订的资产租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力；3.原、被告在签订房屋转让协议之前，双方对可能产生的商业风险应当有明确的判断和预知。综上，请求依法查清案件事实，作出判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证书、《情况说明》、《资产租赁合同》、《申请报告》、《解除合同协议书》、《宾馆转让协议》、转账凭证、《解除合同协议书》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，被告王东华（乙方）和第三人旗美公司（甲方）签订1份《资产租赁合同》，约定甲方将位于连云港市海州区龙某综合楼三楼宾馆、局部四楼房屋面积约2520平方米出租给乙方使用，租赁期限为6年，即自2016年5月8日起至2022年5月7日止。按先交款后使用原则，承租期内租金总额为240万元，其中第一年度租金39万元，第二年度租金39万元，第三年度租金39万元，第四年度租金41万元（交付时间为：2019年5月8日前），第五年度租金41万元（交付时间为：2020年5月8日）。该合同主文抬头处出租方为龙某商城，但合同末尾甲方加盖公章为旗美公司公章。被告王东华于2018年8月31日向第三人旗美公司提交《申请报告》，主要内容为：因其无法继续履行与旗美公司签订的租赁合同，申请将宾馆对外转让。2019年2月28日，原告穆道兵（乙方）与被告王东华（甲方）签订1份《宾馆转让协议》，约定：甲方将经营中的龙某宾馆（现龙江宾馆）现有设施、设备及经营物品、用品以及经营管理权以总价四十一万元转让给乙方。宾馆地址：连云港市海州区。本协议签订时，乙方一次性支付甲方转让费四十一万元。本协议签订后，龙某宾馆1-3号楼约2600平方所有设施、设备及经营用品全部属乙方所有，与甲方及旗美公司无关（注：三楼顶层太阳能40台及柴油锅炉两台属旗美公司集体财产，不在转让范围，特此说明）……甲方与旗美公司所签合同终止作废，甲方承租旗美公司所缴纳的诚信保证金由甲方与旗美公司结算或抵充房租及水电费等费用，之前的一切事务与乙方无关。此宾馆转让后，甲方承诺，保证乙方与旗美公司房屋承租合同租期必须确保不低于五年，如低于五年，甲方全额退还乙方转让费。甲方与乙方签订本协议时，甲方已收到所出租房屋租金属甲方，包括未使用期租金全部属甲方，甲方协助乙方办理已出租房屋租赁变更事宜，出租房屋到期后由乙方签订租赁协议及收取下一期租金。甲方已出租房屋租金多少及日期详见附表及出租协议。合同还对原、被告的其他权利、义务作了约定。原、被告签字、确认的龙某宾馆移交物品清单中载明：1.营业执照正、副本各一份（原件）；2.税务登记证正、副本各一份（原件）；3.特种行业许可证一份（原件）；4.卫生许可证一份（原件）；5.发票领用簿一份（网上申领、原件）；6.发票专用章一枚；7.消防通知书（复印件）一份；8.增税普票75份（已开10未开65）；（1）-（8）所有原件都已接收、移交。协议签订同日，原告穆道兵向被告王东华转账支付41万元，后原告穆道兵办理了相关证件的过户手续，并开始使用涉案宾馆。2019年3月22日，被告王东华（乙方）和第三人龙某商城（甲方）签订1份《解除合同协议书》，解除双方于2016年5月8日签订的《资产租赁合同》。同日，原告穆道兵（承租方、乙方）与第三人龙某商城（出租方、甲方）签订1份《资产租赁合同》，约定：甲方将位于连云港市海州区龙某综合楼三楼宾馆、局部四楼房屋面积约2520平方米出租给乙方用于宾馆餐饮、美容美发等。租赁期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止。租金标准及交付方式：按先交款后使用原则，按季度预付。承租期内租金总额为39万元。保证金为5万元。乙方有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。租赁期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对租赁资产的优先租赁权。如乙方无意续租的，应在租赁期满前90日内书面通知甲方；未申请或逾期未办理租赁手续的，则另租他人。在庭审过程中，原告穆道兵表示王东华将转让费退还，并赔偿其投入的装修费用及损失，愿意将王东华交付的证件归还。装修费及损失将另案向王东华主张。被告王东华在庭审中称除各种证件外，还将宾馆的空气能热水系统、机组、空调、电视、宾馆大厅的景观花瓶、招财进宝、玉佛像、麻将机、前台电脑及显示屏、前厅大吊灯、发票打印机、前厅接待吧台、前厅沙发、门锁刷卡控制系统以及房间物品、卫生间物品等交付给原告穆道兵，并提供物品清单予以证实。原告穆道兵称该清单未经原告确认，清单上的物品未向原告移，转让费41万元买的是5年经营权，租金另外交付第三人，但认可宾馆里麻将机有一个、电视、床都有，具体几个没有清点。第三人旗美公司、龙某商城在本案审理期间陈述，旗美公司和龙某商城是两个公司，一套班子，工作人员一致，负责人和法定代表人均为同一人。在与王东华签订合同时，公司内勤人员把公章盖错了，合同应当是龙某商城与王东华签订，王东华的租金都是支付给龙某商城的。第三人龙某商城、旗美公司表示，与穆道兵的租赁合同到期后，如穆道兵愿意继续承租，还可以继续与其签订租赁合同。本院于2019年10月28日组织原、被告及第三人进行现场勘查。经勘查，涉案房屋由原告穆道兵正在使用，用于经营宾馆。经营使用的各种证照的使用人已由王东华变更为穆道兵。现场可见被告王东华在庭审中提供的物品清单中的部分物品，原告穆道兵称宾馆已经其改造，王东华的物品如果他要，可以搬走。另查明，原、被告及第三人龙某商城、旗美公司一致确认被告王东华转让给原告穆道兵的房屋坐落于连云港市海州区，房屋所有权人为连云港振兴实业集团有限公司（以下简称振兴实业集团公司）。振兴实业集团公司于2019年7月23日向本院出具1份《情况说明》，主要内容是：旗美公司为振兴实业集团公司全资子公司，龙某商城是振兴实业集团公司分公司，其所使用的资产权属振兴实业集团公司，委托其经营管理。涉案房屋为振兴实业集团公司委托龙某商城经营管理。原、被告对该《情况说明》均无异议。2019年4月8日，原告穆道兵向本院提出诉前财产保全，本院于2019年4月9日作出（2019）苏0706财保42号民事裁定书，查封（冻结）王东华的银行存款60万元或其它等值财产。原告穆道兵预交保全费3520元。本院认为，原、被告签订的《宾馆转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按合同约定履行义务。原告认为被告违反协议约定“此宾馆转让后，甲方承诺，保证乙方与旗美公司房屋承租合同租期必须确保不低于五年，如低于五年，甲方全额退还乙方转让费”而要求被告返还41万元转让费。经查，原、被告之间的《宾馆转让协议》签订于2019年2月28日，原告与第三人龙某商城签订的《资产租赁合同》签订于2019年3月22日，租期自2019年3月1日起至2020年2月28日止，合同尚在履行过程中。《资产租赁合同》约定了“乙方有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。租赁期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对租赁资产的优先租赁权。如乙方无意续租的，应在租赁期满前90日内书面通知甲方；未申请或逾期未办理租赁手续的，则另租他人”。第三人龙某商城、旗美公司也表示，与穆道兵的租赁合同到期后，如穆道兵愿意继续承租，还可以继续与其签订租赁合同。可见，原告穆道兵与被告王东华签订的《宾馆转让协议》在先，与第三人龙某商城签订的《资产租赁合同》在后，原告自愿与第三人签订一年期的租赁合同，且租赁合同尚在履行期间，原告所举证据不能证明一年期租赁合同到期后，龙某商城、旗美公司将不再与其就涉案房屋签订租赁合同，也不能证明系被告的过错导致其与第三人签订的租赁合同仅为一年，对原告据此要求被告返还41万元及利息的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告穆道兵的诉讼请求。案件受理费7450元、保全费3520元（原告均已预交），由原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。审 判 长  郭 敏人民陪审员  郭家民人民陪审员  贺 君二〇一九年十月二十八日书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。