广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18360号原告：陈景英，男，1982年1月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：梁月华，女，1971年4月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：莫镇涛，男，1996年6月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：莫忠荣，男，1968年8月3日出生，汉族，住广东省云浮市云安县，三被告共同委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所实习律师。原告陈景英与被告梁月华、莫镇涛、莫忠荣宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈景英的委托诉讼代理人马秀章,被告梁月华、莫镇涛、莫忠荣及其委托诉讼代理人张世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈景英向本院提出诉讼请求：1.认定2017年11月15日原被告签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效；2.梁月华向原告返还购地款81.5万元；3.梁月华承担原告建房损失50万元；4.莫镇涛、莫忠荣对上述购地款及赔偿款向原告承担连带责任。事实与理由：2017年11月15日，原被告签订《宅基地使用权永久转让合同》（以下简称“合同”），原告以81.5万元购买梁月华名下位于中山市火炬开发区黎村下岐120平方米宅基地一块，中山市火炬开发区用地测量图预编号：D15ZZd20100203。合同约定：经宅基地全体共有人、全体家庭成员同意，自付款之日原告取得宅基地使用权，有权在此宅基地上修建、改建房屋；国家政策许可办理土地使用证及房屋产权证时，梁月华应配合原告办理过户手续。合同在中山市火炬开发区黎村股份合作经济联合社见证下由三被告共同签字确认。合同签订后，原告如约支付了81.5万元购地款，并建成钢筋混凝土结构房屋一幢共八层，建设支出约100万元。2018年12月，中山火炬高技术产业开发区管委会以上述房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》第42条第1款之规定，向梁月华发出《限期拆除通知书》，后该房屋被政府强拆。原告认为，梁月华作为宅基地使用权人与原告签订的《宅基地使用权永久转让合同》违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。合同认定无效后，依据该合同取得的财产应予返还，双方对合同无效均有责任的，各自承担相应责任。本案中，原告在合同无效后并无收益，违建拆除也并未使被告在案涉宅基地上的权益受损，被告因出让宅基地取得的收益应当返还给原告；同时鉴于原被告双方在签订合同中均有过错，故要求被告承担建房损失的50%于法有据。案涉宅基地使用权虽只登记在梁月华名下，但根据宅基地系家庭成员共同使用的特征，加上三被告作为家庭成员共同在合同上签字予以确认，因此三被告应向原告承担连带返还及赔偿责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。原告陈景英向本院提交的主要证据有：1.宅基地使用权永久转让合同；2.证明、用地图；3.购地款证明或收据；4.承包土建施工合同；5.限期拆除通知书；6.工程结算单、转账记录。被告梁月华、莫镇涛、莫忠荣辩称，一、双方签订的《宅基地使用权永久转让合同》是双方真实意思表示，陈景英购买之初已经知道宅基地相关法律法规的规定，并同意购买，不能因为其违法施工建设被强拆而主张合同无效。梁月华、莫镇涛、莫忠荣在转让宅基地过程中，不存在隐瞒任何宅基地的瑕疵，不存在任何强迫、欺诈行为，也没有损害国家和第三人合法权益，也没有违反法律强制性效力规定，合同有效。目前并没有法律强制性规定宅基地使用权转让行为是无效行为，参照新法的规定，宅基地使用权转让行为合法有效。二、陈景英新建房屋前，并没有按规定报建，而且经执法部门责令停止违法行为之后，仍然没有停止建设，反而继续加建、超建，导致最终被执法部门强拆。三、陈景英的损失是其违法建设行为造成，与梁月华、莫镇涛、莫忠荣转让宅基地的行为无关。若陈景英按规定办理报建手续，并且不超规划建设，根本不会导致被强制拆除的后果。即使双方的转让行为被认为无效，陈景英的损失也并非是转让行为无效所造成，梁月华、莫镇涛、莫忠荣无须承担赔偿责任。被告梁月华、莫镇涛、莫忠荣向本院提交的主要证据有：1.陈凤均身份证及证明；2.中国工商银行历史明细清单；3.中山火炬高技术产业开发区网页报道。本院经审理认定事实如下：梁月华是中山火炬开发区黎村下岐的土地使用权人，使用权面积为120平方米。2017年11月15日，陈景英（乙方）与梁月华（甲方）签订了一份《宅基地使用权永久转让合同》，主要约定：甲方自愿将坐落于中山市火炬开发区黎村下岐（以下简称案涉宅基地），中山市火炬开发区用地测量图预编号：D15ZZd20100203,四边分明为界，合计面积共120平方米；甲方愿意按合同约定转让宅基地给乙方，如甲方违反此合同的约定，甲方将按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯，包括使用权、收益权、处置权，甲方不得干涉；双方议定案涉宅基地现价为81.5万元，双方在协议签字日之前，乙方已全额付清81.5万元；双方签订协议付款之日起，案涉宅基地所有权归属乙方所有，乙方有权在案涉宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。在乙方修建房屋过程中，所需水电费由甲方负责处理。乙方在房屋建成后，甲方须配合乙方办理，土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担；道路有人干涉，甲方应协助乙方协调解决、协助处理。乙方在房屋建成后，甲方须配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担；甲方签署转让协议时保证案涉宅基地合法，并且权属明确没有产权纠纷、抵押等，并已取得全部共有人、全体家庭成员的一致同意；若因产权、使用权等发生纠纷导致乙方无法正常使用，甲方应赔付乙方全部转让款，以及房屋改造、建筑、装修等费用和土地增值部分；协议生效后，乙方拥有案涉宅基地的使用权、收益权、支配权、处置权。本合同一经签订，双方不得反悔。如甲方反悔或甲方不履行承诺、责任和义务属违约，甲方必须赔偿案涉宅基地和物业当时市场价值二十倍的款项给乙方；如乙方建房过程中或房屋完成后甲方违约，甲方必须赔偿给乙方因该物业引起的一切经济损失，损失额计算方式是：违约时该土地和房屋的市值评估价的十倍（必须在乙方要求的期限内赔偿，否则逾一年后，在原来赔偿金额的基础上多赔十倍）。如乙方反悔，甲方不退还给乙方所交付的案涉宅基地转让金，转让金归甲方所有。合同还约定了其他内容。合同签订后，梁月华、莫镇涛、莫忠荣将案涉宅基地交给陈景英使用。陈景英并非案涉宅基地所在的农村经济组织内部成员。同日，梁月华向陈景英出具了一份收据，载明：今收到陈景英交来中山市火炬开发区黎村下岐宅基地转让款81.5万元。梁月华称其在收到81.5万元后，应陈景英的要求将41万元转给了陈凤均，其实际只收取了40.5万元。陈景英回应称其认识陈凤均，但没有要求梁月华将钱转给陈凤均。2018年12月12日，中山市高技术产业开发区管理委员会向梁浩业、梁月华发出限期拆除通知书，主要载明：梁浩业、梁月华于2018年7月12日在案涉宅基地内未移法办理相关许可证就建设了钢筋凝土结构房屋一幢八层，建筑面积为2207.43平方米，占地面积240.32平方米，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，由中山火炬高技术产业开发区管理委员会对该违法建（构）筑物组织实施执行。本管委会限梁浩业、梁月华于2018年12月16日前自行拆除上述建筑物，逾期仍不履行，本管委会将依法强制拆除。陈景英与梁月华、莫镇涛、莫忠荣均确认2019年1月9日建筑物已全部拆除。庭审中，本院询问陈景英“为何施工前不按照规定对案涉建筑物进行报建？”陈景英表示“虽然双方在合同中没有明确的约定，但从合同的内容可以显示，报建的手续是由梁月华协助陈景英进行的。”陈景英称其在2018年7月份收到行政部门出具的相关文件后，要求梁月华、莫镇涛、莫忠荣提供相关的房产证或其他文书去办理补建手续，但因为另案中的梁浩业的房产是没有证的，所以最终报建没有批下来，所以陈景英就没有停止继续施工的行为。梁月华、莫镇涛、莫忠荣称关于办理报建手续的问题，其与陈景英是配合与支配之间的关系，其仅需配合陈景英，是处于一个被动的行为状态，且陈景英需举证证明在建设之前或者在2018年7月份之前有主动告知梁月华、莫镇涛、莫忠荣需建设房屋。本院另查明，本案中梁月华与另案（案号为（2019）粤2071民初18359号）中梁浩业的两块宅基地相邻，陈景英与两人签订分别签订宅基地使用权永久转让合同后，在两块地上建设一栋建筑物。诉讼中，双方当事人共同向本院提出申请，要求给予15天的时间让双方庭外和解，本院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。本院认为，本案系宅基地使用权纠纷。本案的争议焦点有：一、2017年9月15日，陈景英与梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》效力如何；二、梁月华应否向陈景英返还购地款81.5万元；三、梁月华应否承担陈景英建房损失50万元；四、莫镇涛、莫忠荣的责任承担问题。关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，陈景英与梁月华签订的《宅基地使用权永久转让合同》，因违反了前述农民集体土地不得转让的强制性规定，应为无效合同，故，对陈景英要求认定2017年11月15日原被告签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效的诉求，本院予以支持。关于购地款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《宅基地使用权永久转让合同》无效，梁月华作为宅基地转让方，应将所收取的购地款返还给陈景英。梁月华称其在收到购地款81.5万元后，应陈景英的要求将40.5万元转给陈凤均，但未提交证据予以证明，陈景英亦不予确认，故对梁月华的主张，本院不予支持，故而陈景英诉请梁月华返还购地款81.5万元，符合法律规定，本院予以支持。关于梁月华应否承担建房损失的问题。首先，陈景英作为一个完全民事行为能力人，理应清楚建设房屋应依法办理报建手续，其未依法办理而进行建设明显存在过错；其次，陈景英庭审中确认最早于2018年7月已经收到行政部门出具的相关文件，但仍然没有停止施工，具有放任的故意；最后，限期拆迁通知书及拆除公告均显示拆除案涉房屋的原因为案涉宅基地内未依法办理相关许可证就建设了钢筋凝土结构房屋一幢八层，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，由上述内容可知，案涉房屋被拆除系由于未依法办理相关许可证，陈景英庭审中称“报建的手续是由梁月华协助陈景英进行的”，由该表述可知，陈景英清楚亦确认梁月华对于报建负有的仅仅是协助的义务，后，陈景英称其2018年7月收到行政部门出具的相关文件后有告知梁月华协助办理报建但未能提交相应证据予以证实，本院对其该主张不予采纳。故，陈景英主张梁月华对陈景英房屋被拆除存在过错，应承担其因房屋被拆除产生的建房损失依据不足，本院不予支持。关于莫镇涛、莫忠荣的责任承担问题。陈景英主张案涉宅基地属于家庭成员共同使用且转让款也由家庭成员共同支配，并以此为由莫镇涛、莫忠荣承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈景英与被告梁月华于2017年9月15日签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效；二、被告梁月华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈景英返还购地款81.5万元；三、驳回原告陈景英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16635元，减半收取8317元（原告陈景英已预交），由原告陈景英负担3162元，由被告梁月华负担5155元（该款由被告梁月华于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陈景英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  欧贝贝二〇一九年十月十一日书记员  陈芷云杨丽燕