贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5680号原告：刘润兰，女，1963年9月24日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。原告：范睿洁，男，1989年8月2日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201810018388，一般代理。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号，统一社会信用代码：91520115780172208M。法定代表人：时伟，职务：经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，1995年11月17日出生，汉族，住所地贵州省清镇市，系公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：邓维，女，1995年7月16日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市白云区，系公司员工，特别代理。原告范睿洁、刘润兰诉贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘润兰、范睿洁的委托诉讼代理人田忠理，被告红华物流有限公司委托诉讼代理人李家洋、邓维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求判令：1.被告从2015年7月1日起向原告支付逾期交房违约金，直至房屋具备交付条件并实际交付原告时止（以原告已付购房款586,488为基数，按照每万分之一计算，2015年7月1日起暂计至2019年7月1日共1,461天，85,686元）；2.被告从2017年1月1日起向原告支付逾期交付房权证违约金，直至被告将房权证交付原告时止（以原告已付购房款586,488元为基数，按照每万分之一计算，2017年7月1日起暂计至2019年7月1日共730天，42,814元）。事实及理由：原告于2014年12月6日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋负一层599号房。合同约定：房屋建筑面积27.66平方米，套内建筑面积为12.67平方米，房屋总价款586,488元，被告应当在2015年6月30日前将商品房验收合格后交付给原告使用。于2016年12月31日前将房权证交付给原告。合同签订后，原告将购房款如数支付给被告。但合同约定的交房期限届满后，被告未如期交房，也未将房权证交付原告，其行为构成违约，应向原告承担违约责任。原告特诉至法院。被告辩称：被告不承担逾期交房违约责任，2014年12月6日原被告签订商品买卖合同，于同日将该商铺委托给贵州红华运营管理有限公司统一招租及经营管理，原告从那时开始享有收益，被告已于2015年5月18日取得A栋商铺的竣工验收备案，并于2015年5月26日在贵州商报上公告通知原告收房，被告不存在逾期交房。关于逾期交付房屋转移登记违约金，是因政府职能部门审批的原因，才导致被告逾期，被告并没有过错。被告已于2018年8月30日取得大产权证，即使法院认为被告违约，逾期办证的截止日期应计算至2018年8月30日止，原告所主张的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整至日万分之0.5。依据当事人陈述及庭审依法确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以586488元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区长岭路贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ负1层599号房（建筑面积27.66平方米），双方在合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定转移登记“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于合同签订当日向被告一次性付清房款586,488元，并于当日与贵州红华商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，原告将其购买的房屋委托给贵州红华商业运营管理有限公司进行经营管理。另查明，被告于2015年5月26日在《贵州商报》公告通知，贵州红华商贸物流中心A栋业主及租赁户：对尚未接收商铺的业主或租赁户在2015年5月31日前到贵州红华商贸物流园仓储物流中收A栋负一层物业交房大厅办理商铺接收手续，逾期视为自登报公告交房之日起自支收房……。被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋负一层、负二层于2018年4月11日通过竣工验收。在本案审理时原告购买的房屋已取得商品房转移登记的相关文书（大产权证）。上述事实有：当事人陈述、《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、《不动产权证书》等经庭审举证质证的证据证实。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。本案争议焦点：1.被告是否逾期交房；2.被告是否逾期办证。关于争议焦点1：《商品房买卖合同》第十一条约定了房屋交付的时间及条件，竣工验收备案表及《不动产权证书》证实，被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋负一层、负二层于2018年4月11日通过竣工验收，被告公告通知于2015年5月31日前收房，此时房屋并未通过竣工验收，被告未在约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，对原告要求被告按照约定标准支付逾期交房违约金的诉请符合合同约定，且不违反法律规定。被告开发的房屋具备交付条件后，其仍然未告知原告，至本案开庭审理时原告才知其购买的房屋具备交付条件，因此违约金的计算时间本院认为计算至本案审理时即2019年9月24日止为宜，被告应向原告支付的逾期交房违约金自2015年7月1日计算至2019年9月24日共1,546天，被告称原告将房屋委托给贵州红华商业运营管理有限公司经营其享有收益，被告没有证据证实贵州红华商业运营管理有限公司已代原告收房，且原告是否取得委托经营的收益与被告无关，被告应向原告支付的违约金为586,488×0.5?/日×1,546日≈45,335.5元，原告超过部分的请求本院不予支持。关于逾期办证违约责任，《商品房买卖合同》第二十二条约定被告应于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，而被告没有证据证实在合同约定的期间其取得了办理商品转移登记的文书（大产权证）并且通知原告，至庭审时才提供了原告购买的房屋已经取得大产权证的证据，按照合同约定被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金的截止时间应计算至本案审理时，即2019年9月24日止为宜，被告应向原告支付逾期办证违约金自2017年1月1日计算至2019年9月24日共996天，586,488×1?/天×996天≈58,414.2元，原告超过部分的请求本院不予支持。被告辩称逾期办证违约金约定过高，违约金应计算至2018年8月30日止。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系原告提供的格式合同，双方应当按照合同约定诚信履行，其次被告取得大产权证后亦未通知原告，在原告无从知晓的情况下其请求违约金计算至2018年8月30日对原告明显不公，对被告的该项辩解意见本院不予采纳。需要强调的是，原告应当及时到被告处收房，及领取办理商品房转移登记的有关文书，以防止损失扩大。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效后十日内向原告范睿洁、刘润兰支付逾期交房违约金45,335.5元；二、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效后十日内向原告范睿洁、刘润兰支付逾期办理商品房转移登记文书违约金58,414.2元；三、驳回原告范睿洁、刘润兰其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,435元（原告预交），由原告于丹负担247元，被告贵州红华物流有限公司负担1,188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年十月十日书记员  ***