福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初7617号 原审原告：刘秀清，男，汉族，1950年3月23日出生，住福州市鼓楼区，现住福建省福州市白马支路斗池**。 原审被告：福州市晋安房地产综合开发公司，住所地福州市晋安区岳峰横路**佳馨苑**楼**，统一社会信用代码913501111546207634。 法定代表人：景东旭，总经理。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。变更为李学磊，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。 原审被告：福州鑫人房地产有限公司，住所地福建省福，住所地福建省福州市鼓楼区水涧新村****码3501004003909。 法定代表人：林榕，董事长。 原审第三人：陈亦洛，男，汉族，1960年3月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林愉，福建豪诚律师事务所律师。 原审原告刘秀清、原审被告福州市晋安区房地产综合开发公司（以下简称晋安房地产公司）、福州鑫人房地产有限公司（以下简称鑫人房地产公司）、原审第三人陈亦洛房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院作出（2008）鼓民初字第2240号民事判决，陈亦洛不服提出上诉，福州市中级人民法院作出（2010）榕民终字第2320号民事裁定，裁定：撤销福州市鼓楼区人民法院（2008）鼓民初字第2240号民事判决；发回本院重审。本院于2011年8月16日作出（2011）鼓民初字第295号民事判决，陈亦洛不服判决提出上诉，福州市中级人民法院作出（2012）榕民终字第8号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。陈亦洛不服二审判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2013年7月18日作出(2013)闽民申字第465号民事裁定，裁定：1、指令福州市中级人民法院再审本案；2、再审期间，中止原判决的执行。福州市中级人民法院于2014年6月19日作出（2013）榕民再终字第98号民事裁定，裁定:1、撤销本院（2012）榕民终字第8号民事判决及福州市鼓楼区（2011）鼓民初字第295号民事判决；2、驳回刘秀清的起诉。刘秀清不服再审判决，向检察机关申请监督，福建省人民检察院向福建省高级人民法院提起抗诉，福建省高级人民法院于2018年6月26日作出（2016）闽民73号裁定，裁定：撤销福州市中级人民法院（2013）榕民终字98号民事裁定、（2012）榕民终字第8号民事判决及福州市鼓楼区人民法院（2011）鼓民初字第295号民事判决，发回福州市鼓楼区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告刘秀清、原审被告晋安房地产公司的委托代理人李巍、原审第三人陈亦洛及其委托代理人林愉到庭参加诉讼，原审被告鑫人房地产公司经依法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘秀清向本院起诉请求：1、两被告立即结算原告应缴安置房差价款2337.79元，交付望湖新苑2号楼807单元安置房；2、两被告补偿原告过渡费49680元（暂计至2008年6月）。原审认定事实：福州市人民政府以榕政地（96）563号文件批复，划拨鼓楼区湖滨路以南，后曹南侧宅基地合计9.19亩的国有土地使用权出让给被告福州鑫人房地产有限公司，作为商品住宅的建设用地；并经榕房拆许字（97）040号《房屋拆迁许可证》批准，由晋安房地产公司负责实施拆迁。福州市鼓楼区房屋属拆迁范围，该房系1993年根据福州市鼓楼区房地产管理局鼓房房字（93）第043号文件批复，落实政策交换给刘依富（系原告祖父，已故）的私产。拆迁过程中，因刘依富的继承人对被拆迁房屋的产权落实政策问题存在争议，经榕房（1997）拆裁029号拆迁纠纷裁决书裁决，以产权调换形式安置被拆迁人1间套户型一单元、1.5间套户型两单元。之后，两被告根据裁决书安置刘依富的继承人刘秀华55平方米一单元，刘秀玉40平方米一单元，原告刘秀清、刘秀铭（原告之弟）52平方米一单元，并分别制作了拆迁安置补偿协议书，其中刘秀清、刘秀铭一户过渡人口按3人计，过渡费每人每月30元，过渡期24个月，共2160元。后原告刘秀清和刘秀铭未在安置协议上签字。1999年9月，安置房回迁，刘秀华、刘秀玉已选房安置完毕。原告的安置房亦已选择确认为鼓楼区××路××巷××号××号楼××单元，并由被告晋安房地产公司出具了回迁结算单，原告应交纳的安置房差价款为2337.79元（已扣除旧房补偿费7242.63元、过渡费2160元等费用）。原告因始终对原被拆迁房的产权面积问题存在争议，未与被告办理回迁安置结算手续，故被告鑫人房地产公司未将安置房交付原告。2000年10月8日，两被告向刘天官（原告之父）家人发出通知，要求该户于2000年10月20日办理安置房结算手续。但原告未前往办理。之后，原告几年来多次要求结算和交房，但被告鑫人房地产公司已于2004年8月4日被福州市工商行政管理局吊销营业执照，后下落不明。原告至今未得到安置。审理中，原告之弟刘秀铭以公证书形式表示放弃诉争屋的所有权。另查，被告鑫人房地产公司于2001年11月将望湖新苑2号楼807单元出售与第三人陈亦洛，第三人已办理房屋所有权证（权证号××）。根据福州市房管局榕房信（2008）118号反馈件，望湖新苑2号楼807单元在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安××房。原审认为，被告鑫人房地产公司，经本院公告传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。原告的被拆迁房经拆迁纠纷仲裁裁决以“房屋产权调换”形式进行就地安置，并在回迁选房时，经原、被告共同确认望湖新苑2号楼807单元为原告的安置房。这意味着原告作为被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。因此即使原告逾期办理回迁结算手续，拆迁人亦无权擅自处分安置房。第三人陈亦洛系通过房屋买卖方式取得望湖新苑2号楼807单元的物权，但以产权调换形式安置的被拆迁人对该特定房屋的债权是一种特种债权，具有物权的优先效力。基于特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动并不能对抗被拆迁人的物上请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”因此无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续，被拆迁人均可追回该拆迁安置房屋。且至今在望湖新苑2号楼807单元在福州市房管局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安××房。故原告诉请与被告结算安置房差价款2337.79元，被告立即交付望湖新苑2号楼807单元合理、合法，本院予以支持。原告未及时办理安置房结算手续交纳差价款，虽有过错，但被告鑫人房地产公司擅自出售原告的安置房，后又下落不明是造成原告至今未能依法得到安置的主要原因，因此原告可向被告鑫人房地产公司主张安置房被出售之后的逾期安置过渡费，但原告2006年7月7日之前（原告起诉之日为2008年7月7日）逾期安置过渡费的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。2006年7月7日起至被告鑫人房地产公司将安置房交付原告之日止的逾期安置过渡费，被告应按原过渡费的6倍予以补偿，即每月540元（30元×3人×6）。被告晋安房地产公司系受被告鑫人房地产公司委托实施拆迁，其已履行完毕应尽义务，在本案中可不承担责任。被告鑫人房地产公司与第三人之间的房屋买卖合同关系，属另一法律关系，应另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《福州市城市房屋拆迁管理办法》第四十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告鑫人房地产公司于本判决生效之日起三十日内与原告刘秀清办理福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元安置结算手续，同时原告刘秀清向被告鑫人房地产公司支付安置房差价款2337.79元；二、第三人陈亦洛于本判决生效之日起三十日内将福州市鼓楼区卧湖路后曹巷45号望湖新苑2号楼807单元腾空交还原告刘秀清；三、被告鑫人房地产公司于本判决生效之日起十日内向原告刘秀清支付逾期安置过渡费，自2006年7月7日起按每月540元支付至被告向原告刘秀清交付安置房之日止；四、驳回原告刘秀清其他诉讼请求。本案一审诉讼费4783元，由原告负担783元，被告鑫人房地产公司负担4000元；二审诉讼费4783元，由第三人陈亦洛负担。福州市中级人民法院作出（2012）榕民终字第8号民事判决，驳回上诉，维持原判。 刘秀清提交下列证明材料： Ａ1.拆迁补偿安置协议书，Ａ2.榕房（1997）拆裁029号拆迁纠纷裁决书，共同证明福州市鼓楼区房屋被拆迁，实行就地安置及产权调换。 A3.望湖新苑2号楼分房登记表，A4.回迁选房凭证（拆迁户注明为刘天官，系原告之父，已故），共同证明望湖新苑2号楼807房为原告选定的安置用房。 A5.2006年9月29日福州捷诚拆迁工程处向晋安区信访局出具的反馈件，A6.2008年6月16日福州捷诚拆迁工程处向晋安区信访局出具的关于刘秀清拆迁安置情况反馈件，共同证明望湖新苑2号楼807房属于刘秀清选定的安置用房并且已被鑫人房地产有限公司出售给陈亦洛。 A7.（2004）鼓民初字第1300号民事判决书，证明2000年6月，鑫人房地产有限公司已下落不明。 A8.房屋置换办理情况复函，证明刘秀清于2003年向市政府反映要求解决拆迁问题。 A9.2008年7月18日福州市房管局向市信访局出具的关于刘秀清拆迁安置有关情况的反馈，证明望湖新苑2号楼807房登记为安置用房，不得出售和进行商品房产权登记。 A10.刘秀清之弟刘秀铭公证声明书一份，证明:刘秀铭已放弃安置房所有权。 A11.福州市房地产交易登记中心查档资料，证明讼争房被鑫人房地产公司出售给陈亦洛。 经庭审质证、认证，陈亦洛对证据A1、A2真实性无异议，但刘秀清未在协议上签字，协议未生效，无权主张讼争房屋所有权，认为该行政裁决的“就地安置”不能等同于安置本案的讼争房屋，刘秀清未同意安置方案，也未交款。对证据A3、证据A4真实性有异议，上面签名均不是刘秀清。对证据A5、A6、A7、A11真实性无异议。证据A8与本案无关联性。对证据A9真实性无异议，证明对象有异议，讼争房屋不是拆迁安置房，陈亦洛早在2001年就办理了该房屋的产权证，该信访件不能改变房屋已经出售的事实，福州市房地产管理局的说法自相矛盾。证据A10与我方无关。 晋安房地产公司对证据A1、A4、A5、A6、A7、A9、A10、A11真实性无异议。对证据A2真实性无异议，证明对象有异议，晋安房地产公司为拆迁实施单位，与拆迁人鑫人房地产公司之间是委托代理关系，鑫人房地产公司是委托事项最终权利、义务的承受者。证据A3是复印件，真实性无法确认，即使是真实的，安置对象是刘天官而不是刘秀清。证据A8与本案无关联性。 本院认为，鑫人房地产有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃诉讼权利。陈亦洛与晋安房地产公司对证据A1、A2、A4、A5、A6、A7、A9、A11的真实性均无异议，本院予以采纳。证据A3系复印件，双方对该证据真实性有异议，本院不予采纳。证据A8与本案争议事实无关，本院不予采纳。晋安房地产公司对证据A10真实性有异议，陈亦洛也没有证据予以推翻，该证据本院予以采纳。 陈亦洛向本院提交证据： Ｂ1.房屋所有权证（权证号××），证明陈亦洛于2001向鑫人房地产公司购买鼓楼区望湖新苑2号楼807单元房，并办理房屋所有权证。 B2.商品房买卖合同，证明陈亦洛于2001与鑫人房地产公司签订商品房买卖合同购买鼓楼区望湖新苑2号楼807单元房。 B3.购房发票及票据，证明陈亦洛购置讼争房屋时缴纳的购房款及办理房屋所有权证时的税费票据，及入住时缴纳的物业、水电费等票据。 B4.业主公约，证明陈亦洛2001年入住讼争房屋时与物业公司签订的《业主公约》。 B5.装修资料及票据，证明陈亦洛入住讼争房屋后已对房屋进行装修的事实。 B6.福州市城市房屋拆迁管理办公室出具一份函件，证明根据福州市城市房屋拆迁管理办公室于2001年11月12日向福州市房地产交易中心的函件，说明陈亦洛系合法取得讼争房产望湖新苑2号楼807单元，该房产受法律保护。 经庭审质证、认证，刘秀清对证据B1?—B6真实性无异议。 晋安房地产公司对证据B1－B5的真实性无异议，商品房买卖合同的效力由法院认定；对证据B6真实性由法院认定，该函件陈述晋安房地产公司出具材料仅系福州市城市房屋拆迁管理办公室单方陈述，晋安房地产公司从未提交过相关材料，该函件与晋安房地产公司无关。 本院认为，鑫人房地产有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃诉讼权利。刘秀清、晋安房地产公司对证据B1－B5的真实性均无异议，本院予以采纳。经本院调查，福州市城市房屋拆迁管理办公室对该函件予以认可，本院予以采纳。 晋安房地产公司向本院提交证据： C1.吊销企业登记基本信息，证明鑫人房地产公司虽然被吊销但未清算、未注销登记，仍具有民事权利能力和民事行为能力，能独立承担法律责任。 C2.榕房拆许字（97）第040号《房屋拆迁许可证》，C3.委托拆迁安置协议书，共同证明鑫人房地产有限公司是拆迁人，而晋安房地产公司是受拆迁人委托的拆迁实施单位。刘秀清的安置义务应当由鑫人房地产公司承担。 C4.拆迁户回迁安置决算单（晋安房地产公司出具），C5.通知及送达回证，证明晋安房地产公司已出具回迁安置决算单，已经履行完毕应尽义务。 C6.刘秀铧与林振华的结婚证、常住人口登记表、刘秀玉及刘秀铧的《拆迁补偿安置协议书》、《拆迁补偿费和购房计算单》、《拆迁户回迁安置决算单》，证明刘秀铧与林振华系夫妻关系及刘秀清家人的安置情况。 经庭审质证、认证，刘秀清对证据C1、C4、C5真实性无异议。对证据C2、C3真实性无异议，证明对象有异议，不能证明安置责任在拆迁人，反而证明安置义务应由拆迁实施单位承担。对证据C6真实性、内容均无异议。 陈亦洛对证据C1、C2真实性无异议。对证据C3真实性无异议，证明对象有异议，对委托协议书中有关于晋安房地产公司的责任，在第8项中有体现为组织回迁，包括将安置房交付给被拆迁人。对证据C4真实性无异议，但是由晋安房地产公司出具，刘秀清未签字，刘秀清未认可该协议。对证据C5真实性无异议，但不能证实刘秀清未与拆迁部门最终就拆迁安置达成一致意见。对证据C6真实性、内容均无异议。 本院认为，鑫人房地产有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，均视为自愿放弃诉讼权利。刘秀清与陈亦洛对证据C1-C6的真实性均无异议，本院予以采纳。 重审查明，鑫人房地产公司(甲方)与晋安房地产公司(乙方)于1997年3月签订《委托拆迁安置协议书》，内容：福州市人民政府以榕政地（96）563号文件批复，划拨鼓楼区湖滨路以南，后曹南侧宅基地合计9.19亩的国有土地使用权出让给被告福州鑫人房地产有限公司，作为商品住宅的建设用地。1、拆迁地块位于鼓楼区通湖路以东、后曹以南房杂地，实际面积9.1亩（以下称该地块），旧房面积约7000平方米。2、代拆迁安置收费及付款办法：乙方负责该地块拆迁摸底搬迁及回迁选房全部工作，乙方收取甲方拆迁管理费28万元。拆迁户的过渡费、搬家费，搬迁奖金等均由甲方支付，回迁房的补价款由甲方负责回收，掌握开支。3、乙方责任：乙方负责本项目规划红线内的拆迁摸底，向甲方提供回迁选房安置房户型套数，面积等数据，以产权面积、租折居住面积为依据，制定拆迁安置方案，并经甲方确认后实施；依法与拆迁户签订合同，发放回迁选房须序号，严禁徇私舞弊，如有发现追究法律责任；向甲方提供安置房的户型结构、套数，供甲方设计用，对安置房设计把关；监督安置房质量、工期、积极协助甲方办理产权证；组织回迁选房按搬迁顺序号组织回迁。 1997年5月6日，鑫人房地产公司经福州市房地产管理局榕房拆许字（97）040号《房屋拆迁许可证》批准，由晋安房地产公司负责实施拆迁。福州市鼓楼区房屋属拆迁范围，该房系1993年根据福州市鼓楼区房地产管理局鼓房房字（93）第043号文件批复，落实政策交换给刘依富（系原告祖父，已故）的私产。 晋安房地产公司作为申请人向福州市房地产管理局提出申请，被申请人为李依媄（刘秀清之母）、刘秀玉（刘秀清之姐）、刘秀清、刘秀铧（刘秀清之弟）、刘秀娟（刘秀清之妹）、刘秀铭（刘秀清之弟）。福州市房地产管理局于1997年8月11日出具榕房[1997]拆裁029号裁决书，裁定：一、对于西峰里13号弄13号房屋私有建筑面积84.6平方米，申请人应当以产权调换形式，就地安置被申请人1.5间套和1间套的住房各壹单元（建筑面积96平方米，居住面积约36平方米），并按有关规定计取差价款。二、对于西峰里13号弄13号公有建筑面积48.74平方米，申请人应当以产权调换形式，就地安置被申请人1.5间套的住房壹单元（建筑面积约53平方米，居住面积约23平方米），并按有关规定计取差价款。三、申请人应提供位于本市的过渡周转房给被申请人在过渡期使用。四、申请人应按规定付给被申请人两次搬家补助费。五、被申请人应当于1997年8月19日前与申请人签订拆迁安置协议，同时应于上述期限自行搬迁完毕，腾空房屋，逾期，本局将依法向人民法院申请强制拆迁。 晋安房地产公司和鑫人房地产有限公司安置刘天官的继承人刘秀铧55平方米一单元，刘秀玉40平方米一单元，原告刘秀清、刘秀铭（刘秀清之弟）52平方米一单元，并分别制作了拆迁安置补偿协议书。1999年9月，安置房回迁，刘秀铧、刘秀玉已选房安置完毕。 1999年9月18日，福州市晋安区拆迁办出具一份《回迁选房凭证》，内容：拆迁户刘天官档案号61经本自愿挑选定为望湖新苑2号楼807号房壹单元。注：交房时间定于1999年9月21日至9月30日，在本拆迁办公室，交款时间请随带本选房凭证、户口簿。本人身份证及复印件3份、私章、原预交款收据，逾期责任自负。选房人签章处由刘秀清的弟媳林振华签字确认。 1999年9月27日，甲方（拆迁人）鑫人房地产公司与丙方（拆迁实施单位）晋安房地产公司共同向乙方刘秀清、刘秀铭出具《拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方就地安置乙方住宅1.5间户型计壹单元，建筑面积约52平方米。乙方要求产权调换安置房，其产权归刘秀清、刘秀铭所有，乙方实行自行过渡，过渡期限24个月，逾期，甲方应按有关规定给乙方每月增发临时安置补助费。附件《拆迁补偿费和购房计算单》约定：过渡人口按3人计，过渡费每人每月30元，过渡期24个月，共2160元。附件上附注：乙方签章、丙方经办、丙方复核、工地负责人审批，丙方经办、丙方复核、工地负责人审批栏目均签字确认。乙方（被拆迁人）刘秀清、刘秀铭未在协议书和附件《拆迁补偿费和购房计算单》上签字确认。 1999年10月14日，晋安房地产公司向刘秀清、刘秀铭出具回迁安置决算单，内容：原住址系西峰里****，安置对象系刘秀清、刘秀铭，拆建筑面积46.67平方米，安置地点系望湖新苑2号楼807号，建筑面积49.47平方米。刘秀清应交纳的安置房差价款为2337.79元（已扣除旧房补偿费7242.63元、过渡费2160元等费用）。 2000年10月8日，晋安房地产公司与鑫人房地产公司向刘秀娟、刘天官发出通知，内容：“你户自1999年9月18日选房至今时间已过一年，根据拆迁法有关规定，现通知你户于2000年10月20日下午3点到晋安区综合房地产开发公司拆迁办办理结算手续。如逾期不办理将按有关规定以违约处理，我公司及拆迁办将保留法院诉讼的权利。”。 2001年11月12日，福州市城市房屋拆迁管理办公室向福州市房地产交易管理所出具一份函件，内容：根据鑫人房地产公司及晋安房地产公司提供的材料，“望湖新苑”地块已安置完毕，余;地块已安置完毕单元不作为安置用房。 本院依职权向福州市住房保障和房产管理局下设机构福州市房屋征收办公室调取福州市城市房屋拆迁管理办公室于2001年11月12日向福州市房地产交易管理所出具的函件所依据的材料即“福州市鑫人房地产有限公司及福州市晋安区房地产综合开发公司提供的材料”，但福州市住房保障和房产管理局未向本院提供任何材料。 2001年11月17日，陈亦洛与鑫人房地产公司签订商品房买卖合同，约定：陈亦洛购买“望湖新苑”2号楼8层07单元，陈亦洛购买的商品房为现房、预售商品房，预售商品房批准机关为福州市房地产管理局，商品房预售许可证号为1998榕房许字第707号。2002年1月23日，陈亦洛获得榕房权证Ｒ字第0××8号房产证。 2004年8月4日，鑫人房地产公司被福州市工商行政管理局吊销营业执照。 2009年8月17日，刘秀铭于兰州大学出具安置房弃权书，自愿放弃位于福州市鼓楼区××路××巷××号××号楼××房安置房所有权，该产权为刘秀清一人所有。2009年8月31号，甘肃省兰州市公证处出具（2009）兰公内字第2058号公证书。 另查，2003年9月10日，福州市人民政府办公厅出具榕政办［2003］查137号关于鼓楼区××巷××号房屋置换问题办理情况的复函，内容：1993年，我市鼓楼区房管局经研究后同意刘依富在××巷××号的私房产权与西峰里14号公房产权进行等面积交换。由于西峰里14号公房（建筑面积为133.34平方米）比××巷××号私房建筑面积多出48.74平方米，所以鼓楼区房管局要求业主按每平方米193元的优惠价缴纳超面积部分计9406.82元人民币的房款，交清房款后西峰里14号产权归业主所有。但业主一直不同意，至今未交纳房款，故产权无法确认。 2006年9月29日，福州捷诚拆迁工程处出具反馈件，内容：根据福州市人民政府榕政地（1996）563号文件批复，及福州市房地产管理局榕房拆许字（97）第040号《房屋拆迁许可证》批准，福州市晋安区房地产综合开发公司受福州鑫人房地产有限公司委托，我处派员对鼓楼区湖滨路以南、后曹南侧宅地基进行拆迁，西峰里13号弄13号属拆迁范围，该房屋系被拆迁户刘天官住宅房，是1974年市邮政局征用拆迁西门××巷××号后的安置房。由于该拆迁户对产权归属存在争议，遗留有“文革”期间的房产纠纷问题，因此未能达成搬迁协议，后向市房管局申请仲裁解决，榕房［1997］拆裁029号“拆迁纠纷裁决书”对该户权属面积安置等问题给予明确裁定（详见福州市房地产管理局榕房［1997］拆裁029号拆迁纠纷裁决书复印件）。据此，开发商经与拆迁户协商达成协议，安置刘秀铧55平方米单元房一套；刘秀玉40平方米单元房一套，刘秀清、刘秀铭52平方米单元房一套（附：拆迁补偿安置协议书及拆迁户回迁安置决算单复印件）。1999年9月18日回迁选房，刘秀铧安置望湖新苑3号楼206房、刘秀玉安置望湖新苑2号楼704号房。刘秀清由于对房屋被房管部门收去仍存异议，未在协议上签字，未按时回迁办理决算，这样一直到2005年9月曾来我处要求决算，我处工作人员面告其按开发商原定要求应到开发商公司预交部分安置房款后，才可拿《拆迁补偿安置协议书》并决算，但刘秀清未找开发商办理，因此拖至今日无法回迁安置。我处接到贵局转来刘秀清有关拆迁安置的信访件，即行派员落实查处，方才发现2000年10月开发商已悄然将预留安置刘秀清、刘秀铭的望湖新苑2号楼807房出售，小区物业与业主联系得知其已在同年12月办领了产权证。鉴此，我处已认真研究，首先从以下两个方面开展工作。目前正抓紧千方百计联系查找开发商的下落，督促其重新落实安置房问题，并且向有关部门查询望湖新苑2号楼807房原作为安置房开发商为何能出售，而且业主能够办领产权证的原因。 2008年6月16日，福州捷诚拆迁工程处出具关于刘秀清拆迁安置有关情况的反馈，内容：根据福州市人民政府榕政地（1996）563号文件批复，及福州市房地产管理局榕房拆许字（97）第040号《房屋拆迁许可证》批准，我处受福州鑫人房地产有限公司委托，对鼓楼区湖滨路以南、后曹南侧宅基地进行拆迁，西峰里13号弄13号属拆迁范围，该房屋系被拆迁户刘天官住宅房，是1974年市邮政局征用拆迁西门××巷××号后的安置房。由于该拆迁户对产权归属存在争议，遗留有“文革”期间的房产纠纷问题，因此未能达成搬迁协议，后向市房管局申请仲裁解决，榕房［1997］拆裁029号“拆迁纠纷裁决书”对该户权属面积安置等问题给予明确裁定。据此，开发商经与拆迁户协商达成协议，安置刘秀铧55平方米单元房一套；刘秀玉40平方米单元房一套，刘秀清、刘秀铭52平方米单元房一套。1999年9月18日回迁选房，刘秀铧安置望湖新苑3号楼206房、刘秀玉安置望湖新苑2号楼704号房。刘秀清由于对房屋被房管部门收去仍存异议，未在协议上签字，未按时回迁办理决算回迁安置，而且几年都未见来人办理，因此回迁安置问题长期无法解决。目前，由于福州鑫人房地产有限公司早已不复存在，针对安置房望湖新苑2号楼807房2000已被开发商悄然出售的问题，我处在联系到原在开发商公司工作的苏武同志后，苏武同志曾表示待台江“金欢喜花园”遗留的产权办理问题有关市电业局宿舍楼产权办理完成后，市电业局将购房余款170万元汇至相关户头，再根据拆迁当时房价实际，从其公司分内拿出10万元补偿该户。但由于市电业局宿舍楼产权至今未办理解决，因此该户补偿问题仍无法得到解决，我处将继续抓紧联系协商解决。 2008年7月18日，福州市房地产管理局出具榕房信[2008]118号反馈件，内容：鼓楼区西峰里13号于1997年被拆迁，该地块拆迁人为福州鑫人房地产有限公司，拆迁实施单位为福州捷诚拆迁工程处。拆迁人原安置刘秀清望湖新苑2号楼807房，但由于刘秀清对西峰里13号落实政策问题有异议，未与拆迁人达成拆迁安置协议，并未按时办理回迁安置手续。目前，福州鑫人房地产有限公司已注销，并将原安置刘秀清的望湖新苑2号楼807房出售给他人（该单元在我局拆迁管理办公室仍登记为拆迁安置用房，开发商将房屋售于他人的行为不受法律保护），造成刘秀清现无法办理回迁手续，对此我局正积极与拆迁实施单位等协商办理中。 另查，福州市晋安房地产综合开发公司是福州捷诚拆迁工程处的主管部门。福州捷诚拆迁工程处后更名为福州捷诚房屋征收工程处。 福州市鼓楼区人民法院执行局于2012年底将讼争房产执行给刘秀清。 刘天官有长子刘秀清、次子刘秀铭、三子刘秀铧、长女刘秀玉、次女刘秀娟。刘秀铧与林振华系夫妻关系。 本院重审认为，鑫人房地产公司与晋安房地产公司签订的《委托拆迁安置协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽鑫人房地产公司与晋安房地产公司之间系委托代理关系，在《拆迁补偿安置协议书》、选房催告通知材料中可看出均是鑫人房地产公司与晋安房地产公司共同出具，但在具体拆迁实施过程中，均是晋安房地产公司直接出面与拆迁户办理有关拆迁事宜，从《拆迁补偿安置协议书》的附件拆迁补偿费和购房计算单、回迁选房凭证、回迁安置决算单可证明均是晋安房地产公司单方向拆迁户刘秀清出具的；同时，福州市房地产管理局出具的拆迁纠纷裁决书中当事方也只有晋安房地产公司作为申请人与刘秀清及家人，说明晋安房地产公司在拆迁过程中是不可或缺的。其次，根据《委托拆迁安置协议书》的约定，晋安房地产公司的责任是“依法与拆迁户签订合同，发放回迁选房顺序号”、“向甲方(鑫人房地产公司)提供安置房的户型结构等”，然而，刘秀清并未签署《拆迁补偿安置协议书》，虽刘秀清的弟媳林振华在回迁选房凭证上签字，但也只能代表自己认可被告安置给自己的望湖新苑3号楼206房，且刘秀清也未按拆迁补偿费和购房计算单、回迁安置决算单与晋安房地产公司结算，说明刘秀清对安置讼争房是不予认可的，也说明刘秀清的拆迁安置房并未确定，更说明晋安房地产公司未按《委托拆迁安置协议书》的约定履行义务即未明确刘秀清拆迁安置房的具体位置，也是导致讼争本案发生的最主要的原因，尽管晋安房地产公司一直辩称鑫人房地产公司作为拆迁人是承担结算原告刘秀清安置房差价款、补偿过渡费、交付安置房的责任主体，但不能就此推卸晋安房地产公司过错责任。第三，鑫人房地产公司在刘秀清的拆迁安置房未得到妥善解决就擅自出售安置房，因此，鑫人房地产公司与晋安房地产公司具有共同的过错责任，晋安房地产公司认为讼争案件与其无关的辩称，显然不能成立。同时，福州市住房保障和房产管理局下设机构福州市征收办（前身为福州市城市房屋拆迁管理办公室）于2001年11月12日向福州市房地产交易管理所出具的函件，是导致讼争房产办理在陈亦洛名下的关键因素。 因陈亦洛与鑫人房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。陈亦洛以每平方米1920元购买该房屋并于2001年11月20日取得房屋所有权证证书。经查，陈亦洛的购房价格符合当时的市场价格。根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，陈亦洛的购房行为符合善意第三人的构成要件，陈亦洛已经善意取得讼争房产，属于法律保护的范畴。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，被拆迁人以所有权调换形式享有优先物权的前提是签订拆迁补偿安置协议，虽然回迁选房凭证确定了具体的安置地址并且晋安房地产公司亦出具回迁安置决算单，但刘秀清未与晋安房地产公司签订补偿安置协议，刘秀清也未按拆迁补偿费和购房计算单、回迁安置决算单与晋安房地产公司结算，因此，刘秀清认为适用该条款的主张，不能成立，本院不予支持。因此，刘秀清要求晋安房地产公司、鑫人房地产公司结清其应交的差价款5751.47元并交付福州市鼓楼区卧湖路后曹苑45号卧湖新苑2号楼807单元的主张，本院不予支持。 本院在庭审中已向刘秀清释明是否变更法律关系，但刘秀清坚持自己的主张，因刘秀清并未得到拆迁安置房，刘秀清可另行诉讼主张自己的权益。 虽刘秀清未与晋安房地产公司、鑫人房地产公司于1999年9月27日签订《拆迁补偿安置协议书》，但房屋已交付给晋安房地产公司拆迁，双方均没有证据证明交付房产的具体时间，本院推定拆迁房屋交付的时间为签订《拆迁补偿安置协议书》之日即1999年9月27日；另，刘秀清从拆迁安置以来一直在主张自己的权利，且有关部门也一直在协调，诉讼时效多次中断，因此，被告晋安房地产公司认为逾期安置过渡费已过诉讼时效的辩称，不能成立，本院不予支持。因此，刘秀清要求晋安房地产公司、鑫人房地产公司支付安置过渡费及逾期安置过渡费的主张，根据《拆迁补偿安置协议书》约定，本院支持安置过渡费2160元（从1999年9月27日起至2001年9月26日止）、逾期安置过渡费从2001年9月27日起至晋安房地产公司、鑫人房地产公司将安置房或赔偿款交付原审原告之日止，应按原过渡费的6倍予以补偿，即每月540元（30元×3人×6倍）计算。 经审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《福州市城市房屋拆迁管理办法》第四十条，判决如下： 一、原审被告福州鑫人房地产有限公司、福州市晋安区房地产综合开发公司于本判决生效之日起十日内向原审原告刘秀清支付安置过渡费2160元（从1999年9月27日起至2001年9月26日止）及逾期安置过渡费即自2001年9月27日起按每月540元支付至原审被告福州鑫人房地产有限公司、福州市晋安区房地产综合开发公司向原审原告刘秀清交付安置房或赔偿款之日止； 二、驳回原审原告刘秀清的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4783元，由原审被告福州市晋安区房地产综合开发公司及福州鑫人房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘雨涛 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  余文华 二〇一九年十月九日 书 记 员  陈晓希 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《福州市城市房屋拆迁管理办法》 第四十条被拆迁人自行过渡，在规定的过渡期内，拆迁人应付给临时安置补助费。逾期未给予房屋安置的，从逾期之月起，每月应付给3倍的临时安置补助费；超过半年的，每月应付给6倍的临时安置补助费。由拆迁人提供周转房过渡，逾期未给予房屋安置的，从逾期之月起拆迁人应按月标准付给临时安置补助费。 25 25