云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10281号原告：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人董文杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人何启沙，男，系原告公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人郑俊，女，系原告公司员工，特别授权代理。被告：周鑫，女，纳西族，1971年9月26日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。原告昆明新亚房地产经纪有限公司与被告周鑫委托合同纠纷一案,本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何启沙，被告周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金17000元；2.本案的案件受理费等全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：被告于2019年6月27日委托原告出售其位于昆明市的房屋，并签订了委托协议。协议约定委托售房价格为85万元，委托期限为2019年7月27日到2019年9月27日。在此期间经过经纪人努力推广和带看，现己有买方愿意以委托价购买该房，但被告强硬告诉经纪人要涨价至91万元，不留协商余地。按双方签订的房屋限时委托合同约定，被告的行为己经违反了合同第6条第1款第1项、第6条第1款第2项之约定，应当支付原告违约金17000元。被告辩称：被告系昆明市北辰财富中心B栋1单元405公寓所有权人。2019年6月27日，被告到原告北辰凤凰分行门店咨询卖房事宜，因原告员工案外人何宏靖称会以更高价格报价出售房屋，且原告的所有门店都会推荐该房屋肯定会卖出好价格，被告才同意以85万元价格委托原告出售房屋，并与原告签订了《房屋限时委托合同》；6月30日，原告员工案外人郭丽联系被告带客户看房，因被告了解到同户型房屋最新成交价为91万元，故要求郭丽按91万元促成交易，郭丽称没有问题并已报价93万元，被告亦同意房屋按93万元报价，超出85万元部分按合同约定由原、被告双方平分；后何宏靖联系被告称客户认为房屋售价过高可能考虑其他房源，被告认为应按照市场成交价格出售房屋并要求之后报价要高一些。综上，被告在签订合同后按照约定履行了义务，几次配合原告经纪人带看房屋，在与原告经纪人协商后确定以91万元出售房屋，超过约定售价85万元的部分由原、被告双方平分，被告没有任何违约行为，应驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交被告与原告公司员工何宏靖微信聊天记录一份，欲证明被告存在违约行为；被告对原告主张的证明内容不认可，认为该聊天记录内容为被告与何宏靖就房屋销售价格进行协商；本院认为，被告在与何宏靖的微信聊天记录中提出应按照每平米16000元报价并要求修改双方在《房屋限时委托合同》中约定的委托销售价格，至于能否证实原告的主张，本院将在之后予以综合评判。2.被告提交原告对涉案房屋的销售报价照片，欲证明原告按照93万元报价销售；原告认为其在接受被告委托后如何报价系原告自身的销售行为，该证据与本案无关；本院认为，该份证据能够证实原告按照93万元报价销售涉案房屋，本院予以采纳。3.被告提交其与原告公司员工郭丽微信聊天记录一份，欲证明91万元销售价格是原告提出的；原告认为该证据与本案无关；本院认为，从聊天记录内容中并不能看出91万元的销售价格系由原告提出，对被告主张的证明内容本院不予采纳。4.被告提交其与原告公司员工邓孟微信聊天记录一份，欲证明被告积极配合原告带看房屋，不存在违约行为；原告认为该证据与本案无关；本院认为，该份证据能够证实被告与邓孟联系带看房屋的事实，本院予以采纳。5.被告提交解约通知书一份，欲证明双方签订的《房屋限时委托合同》已到期解除；原告认为该证据与本案无关，但认可双方之间的委托合同已到期解除，本院对该证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月27日，原告昆明新亚房地产经纪有限公司（受托人、乙方）与被告周鑫（委托人、甲方）签订《房屋限时委托合同》，约定：甲方委托乙方销售甲方所有的坐落于昆明市Ｂ幢1单元0405号房屋，双方商定该房屋委托销售价格为850000元，乙方承诺在合同生效后至2019年9月27日前促成客户以不低于上述委托价格与甲方达成交易，订立《房屋买卖合同》；乙方为此支付保证金200元，若乙方未能实现上述承诺则将该款项补偿给甲方，若在委托期限内乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖合同》则甲方应返还已收取的保证金；在合同期限内甲方不得自行销售房屋，亦不得委托第三人进行销售，双方未经对方同意均不得单方变更、解除本合同；如果本合同约定代理期限届满乙方未售出该房屋，自代理期满之日起七日内甲方未与乙方办理合同解除手续，乙方亦未收到甲方书面（包含短信、微信）通知延迟办理解约的，代理期自期满之日起自动顺延2个月；甲方有下列行为之一的，视为甲方违约：由于甲方人为原因乙方未能带领客户顺利看房，由于甲方人为原因导致推荐的客户不能顺利购买该房屋，包括但不限于甲方与第三方自行订立房屋买卖合同，甲方以赠予等方式转移该房屋所有权，甲方与乙方介绍的客户私下或通过其他中介成交，甲方利用乙方提供的信息与第三人成交，甲方擅自将该房屋出租，导致交易过户手续无法继续办理；如因甲方违约行为导致房屋无法销售的，甲方应返还保证金，并向乙方支付数额相当于该房屋委托价格的2%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告公司员工案外人何宏靖通过微信转账的方式向被告支付保证金200元，被告出具了收条。2019年7月1日，何宏靖通过微信联系被告，称有客户有意购买房屋但认为售价910000元过高；被告回复因了解到同户型房屋成交价为910000元，原告应按照市场成交价格促成交易，且财富中心房屋每平米成交价格为16000元，原告应按此价格报价并应更改合同约定的房屋委托售价，被告另通过微信红包向何宏靖退还保证金200元，何宏靖未收取被告退还的保证金。庭审中，被告陈述其向何宏靖退还保证金是因为被告认为合同约定的房屋委托销售价格过低，房屋成交价格应在890000元与930000元之间，应当重新签订合同。另查明，坐落于昆明市Ｂ幢1单元0405号房屋的所有权人为被告周鑫。合同签订后，被告分别于2019年7月1日、9月18日配合原告公司员工案外人郭丽、邓孟带客户看房各一次。庭审中，原告陈述其在签订《房屋限时委托合同》后，为促成交易，组织员工了解房屋情况、在网上购买服务并发布房源信息、以及带客户看房数次；被告陈述其另行委托他人配合原告带客户看房两次，具体时间无法明确；另原、被告确认双方签订的《房屋限时委托合同》已于2019年9月27日到期解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”本案中，被告委托原告寻找买家出售房屋，双方签订的《房屋限时委托合同》符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，原告与被告之间成立委托合同关系。原、被告在《房屋限时委托合同》第二条第四款关于“双方未经对方同意均不得单方变更、解除本合同”的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，因此该条款属于无效条款。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托合同的双方均享有任意解除权，被告作为委托人亦有权随时解除委托合同。根据“举重以明轻”的法律解释原则，被告在与买家签订房屋买卖合同之前，认为应当变更合同原定的房屋销售价格，不愿意继续按照合同约定价格出售房屋的行为并不构成违约，被告无需支付违约金。另根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”本案中，原告在接受被告委托后，为处理委托事务付出了一定的劳务，被告应向原告支付相应的报酬，考虑到本案的实际情况，本院酌定被告向原告支付报酬2000元。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告周鑫于本判决生效之日起十日内向原告昆明新亚房地产经纪有限公司支付报酬2000元；二、驳回原告昆明新亚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元由原告昆明新亚房地产经纪有限公司负担175元，由被告周鑫负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  张 欣人民陪审员  李继伟人民陪审员  周慧萍二〇一九年十月二十二日书 记 员  王 亚