广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初469号 原告：柳州恒宇专用车有限公司，住所地：柳江县新兴工业园恒业路7号。 法定代表人：舒小弟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄振土，广西甲天下律师事务所律师。特别授权。 被告：广西云马泰缘机械制造股份有限公司，住所地：柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号。 诉讼代表人：胡瑜，该企业破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：黄亮，广西汇力律师事务所律师。特别授权。 被告：柳州市欧达租赁服务有限公司，住所地：柳江县新兴工业园恒业路7号（3号厂房）。 法定代表人：王泽迁，该公司经理。 被告：胡登明，男，1967年12月25日出生，汉族，住所广西柳州市柳南区。 被告柳州市欧达租赁服务有限公司及胡登明的共同委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。特别授权。 原告柳州恒宇专用车有限公司（以下简称“恒宇公司”）、诉被告广西云马泰缘机械制造股份有限公司（以下简称“云马泰缘公司”）、柳州市欧达租赁服务有限公司（以下简称“欧达公司”）、胡登明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒宇公司的委托诉讼代理人黄振土、被告云马泰缘公司的委托诉讼代理人黄亮、被告欧达公司及胡登明的委托诉讼代理人莫增搬及被告胡登明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令云马泰缘公司、欧达公司、胡登明三被告向原告退还多交纳的租金140400元，三被告互负连带责任；2.判令云马泰缘公司、欧达公司二被告向原告支付违约金140400元，二被告互负连带责任；3.判令三被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，恒宇公司增加一项诉讼请求：上述债务总额280800元，与恒宇公司所欠云马泰缘公司的占用费相互抵销。 事实和理由：一、2014年3月1日，原告的法定代表人舒小弟代表原告作为乙方与被告云马泰缘公司作为甲方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：云马泰缘公司向原告出租位于柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的工厂厂房，租赁建筑面积7000平方米；厂房的租赁期自2014年3月1日起至2017年3月1日止；乙方向甲方交纳10万元保证金；租赁期限内，甲方无偿提供场地给乙方使用。合同还对其他事项进行了约定。在《厂房租赁合同》签订后，原告依约定按时按数向云马泰缘公司交纳保证金10万元。至2014年9月12日，云马泰缘公司作为委托人与被告欧达公司作为受托人签订一份《授权委托书》，内容：“委托人系柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号厂房产权所有人，现委托授权柳州市欧达租赁服务有限公司有权直接以受托人自己的名义对外出（转）租，签署厂房租赁合同，并收取租金，代委托人交纳相关税费”。之后，云马泰缘公司告知原告，今后厂房租金事项已委托欧达公司代为收取。为此，2015年3月20日原告又与欧达公司签订一份《厂房租赁合同》，租赁面积3600平方米，租赁期限为九年零六个月，自2015年3月1日至2024年8月31日止。租赁厂房费用按如下计算：2015年3月1日至2017年8月31日每月每平方租金为13元（每月总租金46800元），2017年9月1日至2019年8月31日每月每平方租金为14元，2019年9月1日至2021年8月31日每月每平方租金为15元，2021年9月1日至2024年8月31日每月每平方租金为16元,；租金支付方式：先付租金后用房，每3个月为一周期支付一次租金。依次计算每次租金支付时间；租金不含税，云马泰缘公司提供票据。合同对违约责任作了明确规定：甲方（云马泰缘公司、欧达公司）因自身原因提前终止合同而违约，应按当年租金价格计算赔偿原告三个月租金。如乙方（原告）提前退租而违约，原告应赔偿云马泰缘公司一个月租金。合同还对其他事项进行了约定约定：1、出租房云马泰缘公司已向银行抵押；2、原告已支付10万元保证金；3、除保证金已交付云马泰缘公司外，租金由欧达公司代收，并指定将租金转入欧达公司出资人胡登明的个人账户。在原告与欧达公司签订合同之后，原告向云马泰缘公司交付的租金便由原告按时向欧达公司指定的胡登明的个人账户转汇。原告转汇最后三笔的租金是：原告2016年4月1日向胡登明的个人的账户转付2016年4月至6月的租金140400元，2016年7月5日转付2016年7月的租金46800元，2016年7月29日又转付2016年8月的租金46800元。欧达公司、胡登明对代云马泰缘公司收到此数额的厂房租金没有异议。在原告租用云马泰缘公司厂房仅仅两年之后，由于云马泰缘公司经营不善的原因，云马泰缘公司被法院裁定破产。云马泰缘公司的管理人于2016年5月27日向原告发出《解除合同通知书》，由此合同不能再履行。柳江区人民法院（2017）桂0221民初1719号民事判决书、柳州市中级人民法院（2018）桂02民终726号判决书已确认云马泰缘公司进入破产程序，由管理人管理，原告与云马泰缘公司签订的《厂房租赁合同》已解除终止。因为柳江区人民法院（2017）桂0221民初1719号民事判决、柳州市中级人民法院（2018）桂02民终722号判决云马泰缘公司进入破产程序的时间，确认原告“从被告云马泰缘公司与被告欧达公司租赁合同解除之日（2016年6月1日）向被告云马泰缘公司交纳厂房占用费”。但实际上，欧达公司已在云马泰缘公司与欧达公司租赁合同解除之日（2016年6月1日）之前的2016年4月1日一次性代云马泰缘公司收取原告交纳的4月至6月租金140400元。2016年7月欧达公司和胡登明又收2016年7月、8月两个月的租金93600元。因为原告在2016年4月一次性向欧达公司交纳其代云马泰缘公司收取厂房租金的时候，云马泰缘公司与欧达公司委托合同并没有解除，依然有效。即使合同解除也不影响债权债务的结算。而且云马泰缘公司是收取租金的委托人，欧达公司是受托人，胡登明是具体收款人，云马泰缘公司、欧达公司与胡登明都已实际多收到原告已交纳的6、7、8三个月的租金140400元。因此云马泰缘公司、欧达公司和胡登明应当向原告退还多收的租金140400元。二、由于云马泰缘公司、欧达公司在《厂房租赁合同》期限届满前单方面解除和终止《厂房租赁合同》，已构成违约，依照《厂房租赁合同》中“租赁期间，如甲方（云马泰缘公司、欧达公司）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（原告）三个月租金”的规定，云马泰缘公司、欧达公司应赔偿原告三个月租金140400元。三、基于原告尚欠云马泰缘公司场地占用费，依据合同约定和物权法、担保法的规定，云马泰缘公司尚未退还原告的租金及违约金，应予以抵销尚欠的场地占用费。综上事实与理由，原告的诉请有事实、法律、合同的依据，合法合理，请法院依法予以支持。 原告恒宇公司向法庭提交了以下证据：1.《厂房租赁合同》（2014年3月1日），拟证明恒宇公司与云马泰缘公司就厂房租赁事宜进行相关约定；2.《授权委托书》，拟证明欧达公司系受云马泰缘公司的委托出租厂房；3.《厂房租赁合同》（2015年3月20日），拟证明欧达公司与恒宇公司关于租赁事宜的约定，及欧达公司受云马泰缘公司委托而订立合同，故云马泰缘公司应当与欧达公司一同承担合同责任；4.《解除合同通知书》，拟证明该解除通知书仅能解除尚未履行的部分，已经履行的部分不能解除，云马泰缘公司、欧达公司单方解除合同，故应退还多收原告租金及支付违约金；5.柳州市中级人民法院（2018）桂02民终722号民事判决书，拟证明云马泰缘公司与欧达公司及恒宇公司之间的厂房租赁情况，以及云马泰缘公司已解除与欧达公司的租赁合同，而恒宇公司已经多交纳的租金应当退还；6.用款申请书4份、中国建设银行个人网上银行流水2份、中国工商银行电子银行回单2份，拟证明恒宇公司已经支付了2016年6-8月的租金。 被告云马泰缘公司答辩称：1.原告至今未向管理人申报债权，其绕过管理人直接起诉，不符合破产法的规定，依法不应予以受理；2.即使法院认为可以受理，本案在实体方面存在以下问题：（1）违约金：管理人解除租赁合同是破产法赋予的合法解除权，不属于合同法范围的违约情形。即便法院认为构成违约，也应当通过破产债权申报的方式主张权利；（2）租金的返还与云马泰缘公司无关。恒宇公司的租金并未进入云马泰缘公司账户，也未进入欧达公司账户，胡登明私自收取租金的行为并不符合云马泰缘公司出具的授权委托书的指示，依法不应当由云马泰缘公司承担相关后果，即便法院认为胡登明的收款行为可以代表云马泰缘公司，根据之前的租赁案的一、二审判决认定该收款行为名义上为代租，实为转租，返还的义务应当由转租方欧达公司承担；3.即便认定需要返还租金或者支付违约金，都不能单独对个别债权人进行冲抵。综上，请求法院驳回原告的起诉和诉讼请求。 被告云马泰缘公司未向法庭提交证据。 被告欧达公司答辩称：1.欧达公司没有多收原告的租金。原告应交租金是从2015年3月1日至2016年8月31日，应交纳18个月，原告尚欠欧达公司租金；2.欧达公司不构成违约，合同条款写明，租赁的房屋已经向银行抵押，承租人已经在租赁时便知道这个风险，现云马泰缘公司的管理人依据法律规定单方解除合同，这个风险责任应当由原告自行承担；3.云马泰缘公司进入破产程序后，原告与欧达公司的合同并没有解除，那么原告应当继续向欧达交租金，故应当是原告欠欧达公司的租金。 被告欧达公司向法庭提交以下证据：1.欧达公司与云马泰缘公司签订的《租赁合同》（2014年8月18日）一份，拟证明云马泰缘公司向欧达公司出租厂房的面积及租金给付方式和数额；2.《收据》一张，拟证明欧达公司一次性支付云马泰缘公司2年租金；3.《收据》一张，拟证明云马泰缘公司出具的该份押金收据，实际上是实际租用厂房的公司向云马泰缘公司交纳的租金，在欧达公司转租后云马泰缘公司就开具收据给欧达公司；4.证人李某的证言，拟证明欧达公司交纳租金及押金给云马泰缘公司的情况以及几家租户的租赁情况。 被告胡登明答辩称：其系欧达公司的股东，原告有一部分款项交纳到其账户，其系代欧达公司收取租金及押金的行为，其已经全部转交给欧达公司，其在本案中不应承担责任。 被告胡登明没有向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对原告恒宇公司提交的证据6《用款申请书》等，被告云马泰缘公司对其真实性无异议，但认为这些款项均转入胡登明账户，是否交回欧达公司无法证实，且欧达公司和胡登明的行为均不代表云马泰缘公司的行为，欧达公司及胡登明对上述银行转款凭证及流水明细的真实性无异议，但不认可恒宇公司的证明目的，本院认为，三被告对银行凭证的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。关于租金，欧达公司及胡登明对于胡登明代收恒宇公司的租金而后转交欧达公司的行为均予认可，本院对胡登明代欧达公司收取恒宇公司的租金的行为予以认定，对该组证据予以确认。根据《用款申请书》上载明的请款用途和时间，结合对应款项支付的转款凭证及银行流水，本院对恒宇公司向欧达公司转账支付了2016年1-8月的厂房租金的事实予以确认。 2.对被告欧达公司提交的证据2《收据》，被告云马泰缘公司对其真实性予以认可，但认为收据上的主体并非欧达公司，与本案是否具有关联性无法核实，本院认为，该《收据》上载明云马泰缘公司收到案外人肖建光两年房屋租金，欧达公司述称肖建光系欧达公司的股东，当时是以肖建光的名义交纳的租金，所以写收到肖建光的租金，而该述称与云马泰缘公司原财务负责人李某的当庭证言相互印证，在云马泰缘公司没有提供证据证明《收据》上的房屋租金另属他人交纳的情况下，本院对欧达公司的证明目的予以认可，对该证据予以确认。 3.对被告欧达公司提交的证据3《收据》一张，原告恒宇公司及被告云马泰缘公司认为《收据》上的主体并非指向欧达公司，与本案的关联性无法核实，本院认为，该《收据》上载明云马泰缘公司收到“柳州步步阳发有限公司租房押金”40万，但欧达公司述称并未实际交纳40万押金给云马泰缘公司，押金实际上是由实际租赁户直接交给云马泰缘公司的，故该份证据不能证明云马泰缘公司收到了欧达公司交纳的厂房押金40万元，对该证据本院不予确认。 综合全案证据以及原、被告当庭的陈述，本院确认以下法律事实：2014年3月1日，原告恒宇公司的法定代表人舒小弟与另两名案外人作为乙方（此时恒宇公司尚未成立）与被告云马泰缘公司作为甲方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将其位于广西柳州市柳江县（现为柳江区）新兴工业园恒业路7号的厂房中的7000平方米出租给乙方，租赁期限自2014年3月1日至2017年3月1日，租赁期限内，甲方无偿提供场地给乙方使用；并约定，甲方交付厂房时，乙方向甲方支付厂房租赁保证金10万元，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。2014年8月18日，云马泰缘公司与被告欧达公司签订了《租赁合同》一份，约定云马泰缘公司将其位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号面积为14400平方米的1号厂房以8元/平方米/月的价格整体出租给欧达公司。同年9月12日，云马泰缘公司授权欧达公司以自己的名义对外转租，并收取租金。2014年11月5日，恒宇公司登记成立。2015年3月20日，欧达公司作为出租方与恒宇公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定欧达公司将其承租云马泰缘公司的位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号1号厂房中的面积3600平方米的厂房，转租给恒宇公司，租用期为9年零6个月，自2015年3月1日起至2024年8月31日止，2015年3月1日至2017年8月31日期间的月租为13元/平方米（则每月租金46800元），并在该《厂房租赁合同》中向恒宇公司披露了云马泰缘公司已将出租厂房向银行抵押的事实；还约定，如欧达公司因自身原因提前终止合同的，应提前六个月通知恒宇公司，并赔偿恒宇公司，按当年租金价格计算的三个月租金。2015年12月28日，恒宇公司向欧达公司交纳了2016年1-3月的厂房租金140400元；2016年4月1日，恒宇公司向欧达公司交纳了2016年4-6月的厂房租金140400元；2016年7月5日，恒宇公司向欧达公司交纳了2016年7月的厂房租金46800元；2016年7月30日，恒宇公司向欧达公司交纳2016年8月的厂房租金46800元。 另查明，2016年3月31日，本院裁定受理原告云马泰缘公司的破产清算申请并指定广西汇力律师事务所担任云马泰缘公司管理人。云马泰缘公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除。云马泰缘公司于2017年向本院提起诉讼要求恒宇公司于2016年6月1日始向云马泰缘公司交纳厂房占用费，本院于2017年8月17日作出（2017）桂0221民初1719号民事判决，支持云马泰缘公司的上述诉讼请求。恒宇公司不服一审判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂02民终722号判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，针对原、被告双方争议的的焦点一：人民法院是否应当受理本案的问题。被告云马泰缘公司认为，原告应当先向云马泰缘公司管理人申报债权，而不能直接向人民法院提起诉讼。本院认为，2016年3月31日，本院裁定受理了云马泰缘公司破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第五十八条的规定，“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”债权人对于债权表的记载有异议的，可以向人民法院提起诉讼确认债权，该规定并未明确债权人必须先向管理人申报债权，在对债权表记载的债权有异议时才可起诉，即并未明确申报债权为提起诉讼的前置程序，故债权人可以直接向人民法院起诉，人民法院可依法受理。但根据《破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，人民法院受理破产申请后，债权人可以提起以债务人为被告的债权确认之诉，但不得提起债权给付之诉。故对于原告恒宇公司要求被告云马泰缘公司退还租金及支付违约金的诉请，应系债权确认之诉。 针对原、被告双方争议的焦点二：租金问题。原告恒宇公司的法定代表人舒小弟等3人于2014年3月1日与被告云马泰缘公司签订的《厂房租赁合同》、云马泰缘公司与被告欧达公司于2014年8月18日签订的《租赁合同》以及恒宇公司与欧达公司于2015年3月20日就案涉厂房签订的《厂房租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。云马泰缘公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除，该合同解除后，欧达公司无法再履行与恒宇公司签订的《厂房租赁合同》，也无权再向恒宇公司收取租金。而恒宇公司向欧达公司交纳租金至2016年8月31日，欧达公司多收取的租金应当予以退还给恒宇公司，故恒宇公司诉请要求欧达公司返还2016年6月1日至2016年8月31日三个月的租金140400元（46800元×3），有事实和法律依据，本院予以支持。 针对原、被告双方争议的焦点三：违约金问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”抵押设立在先出租在后的，租赁权不得对抗抵押权，而原告恒宇公司在与被告欧达公司签订《厂房租赁合同》时，已明知案涉厂房上设置有抵押权，即意味着其自愿承担因实现抵押权而带来的风险，包括抵押权的实现而造成租赁关系的终止；其次，案涉厂房的所有权人云马泰缘公司进入破产清算程序，为便于对案涉厂房进行处置以便对全体债权人（包括抵押权人）进行公平清偿，破产管理人解除了与欧达公司的《租赁合同》，欧达公司因此无法继续履行与恒宇公司之间的《厂房租赁合同》，并非欧达公司因其自身原因主观上主动提前终止合同，并不符合《厂房租赁合同》第八条第1项“甲方（欧达公司）因自身原因提前终止合同的，应提前六个月通知乙方（恒宇公司），并赔偿乙方，按当年租金价格计算的三个月租金”的约定。综上，恒宇公司要求欧达公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 焦点四：关于原告恒宇公司要求被告云马泰缘公司返还租金及支付违约金的问题，本院认为，欧达公司从云马泰缘公司以8元/平方米/月租下案涉厂房，再以13元/平方米/月的价格出租给恒宇公司，实质上是一个独立转租行为，并不是代理云马泰缘公司对外出租并收取租金的代理行为，故而欧达公司收取恒宇公司租金的行为，其效力并不能归于云马泰缘公司，因此恒宇公司要求云马泰缘公司返还租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于违约金。虽然2014年3月1日签订的这份《厂房租赁合同》的当事一方包括后来成立的恒宇公司的法定代表人舒小弟，但并不能就此认定舒小弟与他人共同作为一方当事人订立租赁合同的行为就代表了日后成立的恒宇公司，且该份《厂房租赁合同》与2015年3月20日签订的这份《厂房租赁合同》所涉及的云马泰缘公司的厂房面积并不相同，亦无法从合同内容中看出两份租赁合同的租赁标的物是同一的，故2014年3月1日的这份《厂房租赁合同》不能视为恒宇公司与云马泰缘公司所签订，而云马泰缘公司又并非2015年3月20日签订的《厂房租赁合同》的相对方，故恒宇公司要求云马泰缘公司支付违约金，没有事实依据；退一步说，即便云马泰缘公司违约，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第二款的规定，违约金不作为破产债权。综上，恒宇公司要求云马泰缘公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。进而恒宇公司要求以尚欠云马泰缘公司的占用费予以抵销租金及违约金的请求，便无从谈起，本院亦不予支持。 关于恒宇公司要求胡登明退还租金的诉讼请求，本院认为，由于胡登明并非《厂房租赁合同》（2015年3月20日）的相对方，其收取租金的行为，系代欧达公司收取款项，所有款项均已转交欧达公司，欧达公司对此予以认可，其收取租金行为的效力应归于欧达公司，故恒宇公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定并经提请本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告柳州市欧达租赁服务有限公司返还原告柳州恒宇专用车有限公司租金140400元； 二、驳回原告柳州恒宇专用车有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5512元（原告已预交），减半收取计2756元，由原告柳州恒宇专用车有限公司负担1378元，被告柳州市欧达租赁服务有限公司负担1378元。 上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  廖乙霖 二〇一九年十月二十五日 书记员  蒙娥妃