内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0502民初6012号原告：刘丽君，女，1985年3月3日出生，汉族，个体业主，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：吴海媛，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。委托诉讼代理人：杜金瑞，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。被告：通辽万达广场投资有限公司，住所地通辽市科尔沁区建国路北段2号（鑫达国际酒店二十五层）。法定代表人：黄国斌，总经理。委托诉讼代理人：付国江，内蒙古典鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继峰，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。原告刘丽君诉被告通辽万达广场投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序审理，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告刘丽君及其委托诉讼代理人吴海媛，被告通辽万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人付国江、王继峰到庭参加诉讼。第二次庭审，原告刘丽君及其委托诉讼代理人吴海媛，被告通辽万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人付国江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽君向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将原告所有的××府的地热管道维修至符合建筑合格条件；2、请求判令被告赔偿因地热管道质量问题造成的地面拆除及恢复损失共计82685.40元，因延误入住产生的租房租金22500.00元及2017年供热费3877.61元，总计109063.00元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年原告购买了被告开发建设的万达广场A12#楼6层2-602室，建筑面积165.71平方米，不动产登记编号为蒙（2018）通辽市不动产权第0005716号。原告购买后于2017年4月5日办理了入住手续，并开始委托装修公司进行室内装修。装修公司在2017年10月装修完毕，在原告准备入住时发现室内温度太低，随即找到物业公司申报情况，物业公司工作人员经检查后称系大热管道阀门未开，导致室内未供暖，原告向其出示了缴纳供暖费的凭证后，物业人员将大热管道阀门打开，当天晚上五楼的住户就打电话告知原告，称其客厅棚顶有渗漏，赶紧妥善处理。向物业报修后，由被告工作人员及物业人员共同到现场检查后发现原告家客厅位置的地热管道确实有漏点，随即进行了维修，维修结束试水后，楼下住户又发现有其他部位渗水，物业就将大热阀门再次关闭。问题出现至今未予解决，原告也一直没有入住。原告认为，办理入住后的第一个采暖期内就发现了地热管道漏水的现象，在保修期内被告有义务妥善处理。2018年的供热期在即，为了不影响原告入住，避免扩大损失，被告应立即将原告房屋的地热管道维修至符合建筑标准的状态。涉案房屋原告已装修完毕，地砖及整体家居等均已安装，因此在维修工程中造成的拆卸及恢复原状的损失应由被告承担。因被告对该问题未及时处理，导致原告至今未能入住，在外租房生活，由此产生的房屋租金也应由被告承担。另原告于2017年10月9日交清了整个供暖期的大热费，但因上述原因原告也未受用，被告同样应予以赔偿。综上所述，根据法律规定，原告诉至法院。庭审过程中，原告放弃第一项诉讼请求，并增加部分诉讼请求。将诉讼请求变更为：请求被告赔偿因地热管道问题造成的地面拆除、地热管道恢复等损失82685.40元；赔偿因延误入住而产生的房屋租金，自2017年12月1日起至2019年10月13日止，按照每月1500.00元的租金计算损失；赔偿因延误入住而产生的自2016年12月起至2019年4月20日止的供热费损失8142.98元；赔偿因延误入住而产生的2017年、2018年物业费6360.00元。被告通辽万达广场投资有限公司辩称，1、根据庭审前原告申请对地热管道漏水原因进行鉴定出具的鉴定结论，涉案房屋地热管道漏水原因是由于管道内水结冰，缓慢膨胀导致地热管道管壁变薄破裂漏水，根据上述鉴定结论可以认定被告所交付的涉案房屋铺设的地热管道质量不存在问题，施工、处理也不存在问题，根据原告所描述的入住及装修时间，不能排除是原告装修房屋后长时间开窗通风导致室内温度过低导致室内管道冻坏，原告所述在2017年4月5日办理入住并开始装修，直至10月装修完毕，整个装修期间正是2017年度的供暖季，而根据原告所述的供热费的交费时间2017年10月9日，是缴纳的2018年度的供热季度的供热费用，因此在2017年供暖季时供热公司根据业主的缴费情况可能对未交费的单户的供热管道阀门进行封闭，这也是造成室内温度过低，间接造成冻害的另一种原因。综上，我方认为涉案房屋的漏水与原告的原材料采购及施工质量把关均无直接因果关系，不符合建筑质量管理条例保修期间内应付的保修义务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告出示的证据综合认证如下：1、不动产权证、商品房质量保证书、专用收款收据，能够证实原告购买了被告开发建设的万达广场A12#楼6层2-602室；在原告接收房屋时被告交付了房屋质量保证书，质量保证书中记载供热、供冷系统和设备的保修期为2个采暖期或供冷期；2017年4月5日，原告向物业公司交纳了829.00元的排渣费、2017年3月31日至2018年3月30日的物业费3182.00元的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；2、入伙通知书、住宅专项维修资金专用收据、收楼文件接收清单、钥匙物品交付确认书、业主信息登记表、业主房屋验收表能够证实原告于2017年4月5日正式办理了案涉房屋的入住相关手续，领取得了房屋钥匙，并按入伙通知书的附件二《通辽万达广场入伙缴费通知单》交纳了各项费用的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；3、上海华碧检测技术有限公司沪华碧司鉴[2018]物鉴字第409号《司法鉴定意见书》，能够证实经鉴定案涉房屋地热管道破裂漏水符合地暖管内水结冰缓慢膨胀导致地热管道管壁变薄破裂漏水的物证特征的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；4、通辽市融合价格评估有限责任公司通融合估字[2019]第0404-01号《关于房屋维修费用及部分装修重置价值的价格评估意见书》，能够证实经鉴定案涉房屋地热管道维修及部分装修重置的费用为81540.00元的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；5、《个人房屋租赁合同》两份、房产证、发票两枚，能够证实因案涉房屋地热管道破裂地面拆除，导致原告无法入住案涉房屋，在外租赁房屋居住，每月租金1500.00元，并已支付了自2017年12月1日至2019年7月31日期间的租赁费30000.00元的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；6、供热发票，能够证实原告于2017年10月9日交纳2017年至2018年度供热费用3877.61元的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。二、对被告出示的证据综合认证如下：1、不动产权证、商品房质量保证书，能够证实原告购买了被告开发建设的万达广场A12#楼6层2-602室；在原告接收房屋时被告交付了房屋质量保证书，质量保证书中记载供热、供冷系统和设备的保修期为2个采暖期或供冷期的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；2、检验报告，能够证实万达广场A12#楼所使用的冷热水用耐热聚乙烯（PE-RT）管材在施工过程中经过检测，质量合格；万达广场A12#楼的建筑给水排水及采暖分部工程经过质量验收的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认；3、上海华碧检测技术有限公司沪华碧司鉴[2018]物鉴字第409号《司法鉴定意见书》，能够证实经鉴定案涉房屋地热管道破裂漏水符合地暖管内水结冰缓慢膨胀导致地热管道管壁变薄破裂漏水的物证特征的事实，上述证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买了被告开发建设的通辽市科尔沁区清真办事处万达广场A12#楼6层2-602室。2017年3月28日，被告向原告送达了《通辽万达广场入伙通知书》。2017年4月5日，原告在被告委托的大连仲邦维行物业服务有限公司处办理了案涉房屋的入住手续。被告向原告交付了案涉房屋及房屋质量保证书，质量保证书中记载供热、供冷系统和设备的保修期为2个采暖期或供冷期。2017年4月5日，原告向大连仲邦维行物业服务有限公司交纳了2017年3月31日至2018年3月30日的物业费3182.00元。原告办理完毕入住手续后开始对案涉房屋进行装修。在2017年11月中下旬房屋装修完毕安装空调时，原告发现案涉房屋温度偏低，向物业公司申报，物业公司告知系原告家供热管道阀门未开，后物业工作人员将阀门打开。当日晚上，原告家楼下业主通知原告，楼下五楼客厅棚顶渗漏。原告向物业公司报修，经检查后发现，原告家地热管道有漏点。物业公司向被告发函后，被告委托施工方进行了修理，在拆除客厅部分地面进行维修后发现仍有其他漏点，故将地热管道阀门关闭，未再进行修理。因此导致原告未能实际在案涉房屋居住。2017年11月30日，原告与案外人崔秀君签订《个人房屋租赁合同》，原告以每月1500.00元的价格租赁崔秀君位于通辽市××区、阁楼1-602室，租赁期限自2017年12月1日起至2018年12月31日止。2018年12月30日，原告与崔秀君再次签订《个人房屋租赁合同》，约定租期自2019年1月1日至2019年7月31日。2019年5月21日，针对上述租赁费用，崔秀君为原告出具了个人出租住房内蒙古增值税普通发票。在本案诉讼过程中，由原告申请，本院委托上海华碧检测技术有限公司对案涉房屋地热管道漏水的原因进行了鉴定。经鉴定，上海华碧检测技术有限公司出具的沪华碧司鉴[2018]物鉴字第409号《司法鉴定意见书》分析认为，案涉房屋地暖管存在多处漏点，且都靠近外窗，取样漏水地热管道表面凸起，存在多处变薄区域，符合地暖管内水结冰缓慢膨胀导致地热管道管壁变薄破裂漏水的物证特征。对案涉房屋地热管道的修复以及对房屋装修重置的价格，原告申请鉴定，本院委托通辽市融合价格评估有限责任公司进行了评估，通辽市融合价格评估有限责任公司出具的通融合估字[2019]第0404-01号《关于房屋维修费用及部分装修重置价值的价格评估意见书》认定，案涉房屋地热管道维修及部分装修重置的费用为81540.00元。另查明，地热分户阀门设置在步梯间的阀门箱内，阀门有铅封，不能随意拨动。本院认为，原告在被告处购买商品房后，虽被告履行了向原告交付符合法律规定及合同约定质量标准的商品房，但被告在向原告交付商品房时未能将原告购买房屋的分户供热阀门打开，也未向原告告知该阀门被关闭的事实，同时，该供热阀门设置在步梯间的阀门箱内，阀门有铅封，不能随意拨动。因原告对供热阀门关闭情况并不知情，从而导致2017年10月供热期到来时该供热阀门仍处于关闭状态，最终因供**热管无供热热水流动，导致供**热管内残余水结冰，造成地热管道破裂漏水。被告辩称案涉房屋是其委托物业公司向原告交付，在交付时物业公司是否对案涉房屋进行交付前的综合验收检查，是否存在失职行为，要求本院依职权调查。本院对此认为，因案涉房屋的交付工作是被告委托物业公司进行，被告与物业公司是委托关系，物业公司履行委托义务向原告交付房屋的法律后果应由委托人即被告负担。综上，被告在向原告交付房屋时存在过错，未将供热阀门打开，也未将阀门关闭的情况告知原告，被告未能完全充分履行合同义务，给原告造成的损失，其应予以赔偿。因原告已将房屋装修完毕，如对地热管进行修复，需拆除地面及部分已装修物，故原告要求被告赔偿地热管道维修以及部分装修重置损失的主张成立，本院予以支持。根据鉴定结论，该部分损失为81540.00元，被告应予赔偿。因地热管道破裂，案涉房屋无法居住，导致原告在外租赁房屋居住，以及原告交纳了2017年10月至2018年4月的供热费以及物业费而无法享受供热以及物业服务，所以房屋租赁费、供热费、物业费损失应由被告赔偿。根据原告出示的《个人房屋租赁合同》以及租赁费发票显示，自2017年12月1日至2019年7月31日，原告支出的租赁费为30000.00元，该费用应由被告赔偿。原告主张2019年8月1日至2019年10月13日的租赁费，因其未提供证据予以佐证，本院对此不予支持。原告提供了2017年10月9日交纳的金额为3877.61元的2017年10月至2018年4月供热费发票，故该部分损失本院予以支持。原告主张的2017年4月20日前的供热费，因此时供热管道未出现破裂，也未存在影响原告使用案涉房屋的情况，故该期间的供热已由原告享受，供热费应由原告自行负担。原告主张的2018年10月至2019年4月的供热费，虽原告表示该期间的供热费发票丢失，但其未能提供其他相关交纳供热费的证据，无法证实发票丢失以及是否确实交纳了该费用，故其主张本院不予支持。原告在2017年4月5日办理入住手续时交纳了2017年3月31日至2018年3月31日期间的物业费3182.00元，根据原告出示的《入伙通知书》附件二《入伙缴费通知单》的记载，案涉房屋的物业费标准为1.60元/月/平方米，案涉房屋面积为165.71平方米，自2017年12月1日至2018年3月31日期间原告无法使用案涉房屋，无法享受物业服务，该期间的物业服务费损失为1060.54元，该损失应由被告负担。原告主张2018年4月以后的物业服务费损失，因其未提交交纳物业服务费的相关证据，无法证实已造成的实际损失，故其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告通辽万达广场投资有限公司赔偿原告刘丽君地热管道修复及部分装修重置损失81540.00元，房屋租赁费损失30000.00元，供热费损失3877.61元，物业服务费损失1060.54元，以上合计116478.15元。于本判决发生法律效力后立即履行；二、驳回原告刘丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3136.00元，由原告刘丽君负担560.00元，被告通辽万达广场投资有限公司负担2576.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  王玉玫人民陪审员  肖汉华人民陪审员  彭 丹二〇一九年十月十四日书 记 员  毕 丹