江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1994号原告：张春华，男，1966年1月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：蔡玉瑛，女，1966年9月26日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：傅国平，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。被告：金杏林，女，1957年8月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邹晓琴，女，1984年3月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系金杏林女儿。被告：邹晓琴，女，1984年3月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师。第三人：苏州市北桥市镇房地产开发有限公司，住所地相城区经济开发区永昌泾大道1号漕湖大厦613室。法定代表人：孙杰。被告：邹火泉，男，1932年3月12日生，汉族，苏州市相城区。委托诉讼代理人：邹晓琴，女，1984年3月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系邹火泉孙女。原告张春华、蔡玉瑛与被告金杏林、吴永超、邹晓琴、第三人苏州市北桥市镇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理，依法由审判员唐丽宁适用简易程序独任审判。审理中，原告申请撤回对吴永超的起诉，另申请追加邹火泉作为被告，经审查均符合法律规定，本院均予以准许。因案情复杂，本院将本案转成普通程序审理，由审判员唐丽宁担任审判长并主审，人民陪审员徐秀英、朱颖参加评议组成合议庭。本案于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告张春华、蔡玉瑛的共同委托诉讼代理人傅国平、被告邹晓琴的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。被告金杏林、邹火泉、第三人苏州市北桥市镇房地产开发有限公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张春华、蔡玉瑛诉称，2008年10月22日，双方签订买卖房屋协议书一份，约定将被告所有北桥盛北花园14幢4单元307室房屋，面积103.7平方米，汽车车库30.63平方米，自行车库11.29平方米，卖给原告并约定价格172944元，原告并已付清全部房款，已实际入住至今，经原告多次要求被告至今未依法办理该房屋登记手续和过户手续。请求法院判令：1、依法确认原、被告签订北桥盛北花园14幢4单元307室房屋，汽车车库、自行车库，买卖协议书合法有效，并继续履行。2、被告及时协助原告办理上述房产登记领证手续及过户手续。3、第三人协助原被告办理该房屋登记手续。审理中，原告明确第1项诉请为确认2008年10月22日金杏林、吴永超、邹晓琴与张春华、蔡玉瑛签订的房屋买卖协议有效，继续履行。第三人苏州市北桥市镇房地产开发有限公司协助被告金杏林、邹火泉、邹晓琴将北桥盛北花园14幢4单元307室房屋、21幢8号的汽车车库、14幢4单元307室房屋的附属自行车车库登记在其三人名下，由三人过户给原告张春华、蔡玉瑛。被告邹晓琴辩称，协议是为了规避拆迁政策，借名取得拆迁房，协议从形式上虽然是买卖协议，虽然不具备买卖协议的本质，且当时并未取得相应的产证，协议应属于无效。邹火泉作为拆迁权利人，在买卖协议上没有签字，从该点上可以说该协议属于效力待定。被告金杏林、邹火泉、第三人苏州市北桥市镇房地产开发有限公司未到庭应诉答辩。经审理查明，2003年6月25日，被告金杏林作为乙方、拆迁户，苏州市相城区北桥镇人民政府作为甲方，签订《北桥镇拆迁房补偿协议书》一份，双方约定：拆迁补偿，甲方按规定补偿给乙方人民币累计总额150734.53元；甲方核定乙方家庭人员共有3人，安置面积100平方米，其中优惠价（850元/平方米）面积为70平方米59500元；政府补贴价（750元/平方米）面积为30平方米22500元，合计安居房价格82000元；甲方将安居房总价款的70%作为购房定金，负责支付给房屋开发公司并出具定金凭证，乙方可在/月/日开始订购房屋，凭本协议书及定金凭证与房屋开发公司签订购房合同。2004年6月24日，第三人苏州市北桥市镇房地产开发有限公司与被告邹晓琴签订盛北花园安居房销售合同。该住房的用途为住宅，属砖混结构，买受方购买的住房为期房。(1)第21幢4单元307号房(本合同幢号以建筑编号为准)。该套安居房的产权登记建筑面积40/3.71平方米；阁楼的建筑面积/平方米；车库的建筑面积11.29平方米(最终以产权监理处登记面积为准，待产权证颁布十日内进行多退少补)。该安居房的单价为880/980元/平方米，阁楼单价为/元/平方米，车库单价为47.5元/平方米；总额44197元。(2)第21幢4单元307号房(本合同幢号以建筑编号为准)。该套安居房的产权登记建筑面积40/20平方米；阁楼的建筑面积/平方米；车库的建筑面积/平方米(最终以产权监理处登记面积为准，待产权证颁布十日内进行多退少补)。该安居房的单价为1500/1140元/平方米；总额82800元。以上合计总金额：壹拾贰万陆千玖百玖拾柒元整。付款方式为分期付款：交付钥匙时一次性付清126997元；出售方交付房屋时间为2004年6月24日。第三人在该合同落款出售方处加盖公章，邹晓琴在买受方处签字。2007年5月24日，苏州市北桥镇集体资产经营公司与邹晓琴签订《盛北花园汽车库销售合同》一份，双方约定：该汽车库属砖混结构，汽车库位于盛北花园一期21幢，编号为8号，测绘面积30.63平方米，计金额大写肆万伍仟壹玖佰肆拾伍元，小写45945元；双方签订合同时乙方一次性付清汽车库全额人民币计肆万伍仟壹玖佰肆拾伍元，小写45945元。汽车库不办理产权及土地使用证……原告持有第三人开具的收据一份，显示交款单位为邹晓琴（蔡玉英），收款方式现金，金额人民币壹拾贰万陆千玖百玖拾柒元（126999元），收款事由房款21幢307室。原告另持有苏州市相城区北桥镇集体资产经营公司出具的收款凭证一份，交款单位为邹晓琴，款项内容为盛北花园一期21幢8#汽车库一只，金额45945元。2008年10月22日，原告张春华、蔡玉瑛为买方、被告邹晓琴、金杏林、案外人吴永超为卖方，双方签订《房屋买卖协议书》一份，卖方于2004年6月24日协议取得北桥镇房地产开发有限公司安置房一套。现卖方将该协议取得的房屋卖给买方(附原销售合同)。经双方充分协商，就房屋买卖事宜达成如下一致协议：一、该房屋双方自愿买卖，属绝卖。二、买卖标的：位于相城区4单元307室103.7㎡和汽车车库30.63m²、自行车库11.29㎡。三、房屋价款及支付方式：总计价款人民币壹拾柒万贰仟玖佰肆拾肆元整，协议签订时一次性付清(已给付)。四、产权转移时间：协议签订后产权即转移。五、买方对所购房屋已实地勘察，质量无异议，卖方保证对该房屋无他项权等瑕疵。六、该房屋暂无土地使用证和产权证，今后买方办理相关证件的，费用由买方承担，卖方应当配合。……苏州市相城区北桥法律服务所在见证单位处盖章。2019年5月13日，苏州市相城区北桥街道漕湖村村民委员会出具证明一份，载明：“漕湖村西钱邹家浜23号村民金杏林于2003年6月25日农村房屋拆迁。当时安置房屋100平米，其家庭成员为3人，当时金杏林丈夫邹阿明已于2002年5月病故，其安置三人系金杏林、邹晓琴（系金杏林女儿）及邹阿明父亲邹火泉（身份证号：）。特此证明。”另查，邹阿明于2002年5月13日因病死亡。邹阿明与金杏林系夫妻关系，生育女儿邹晓琴。邹晓琴与吴永超于2004年12月8日登记结婚，于2013年3月6日经法院调解离婚，在邹晓琴与吴永超签订的调解协议中未涉及本案房屋。再查，相城区北桥镇盛北花园14幢车库42登记面积30.63平方米，相城区北桥镇盛北花园14幢车库39，相城区北桥镇盛北花园14幢307室（建筑面积103.73平方米），在苏州市房屋所有权初始登记证明中均显示房屋所有权人为苏州市相城区北桥镇集体资产经营公司。苏州市相城区北桥镇集体资产经营公司已就14幢307室房屋、42号车库取得分割转让许可证。现原告为确认与被告金杏林、吴永超、邹晓琴签订的《房屋买卖协议书》有效及要求被告协助原告办理上述房屋的转移登记、领证手续以及过户登记手续而诉至本院。上述事实，由原告提供的常住人口信息查询打印件、户表，陆招妹的户口注销证明、收款凭证、收据、房屋买卖协议书、结婚证复印件、《盛北花园安居房销售合同》、《盛北花园汽车库销售合同》、苏州市相城区北桥街道漕湖村村民委员会出具的证明、北桥镇拆迁房补偿协议书复印件、国有土地使用权分割转让许可证变更登记申请书复印件、苏州市房屋所有权初始登记证明复印件、本院调取的（2013）相少民调初字第0011号民事调解书及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原告提供的《盛北花园安居房销售合同》、苏州市相城区北桥街道漕湖村村民委员会出具的证明，另结合原告举证的北桥镇拆迁房补偿协议书复印件等相关书证，可以确认被告金杏林户通过拆迁安置方式取得苏州市相城区北桥街道盛北花园21幢4单元307室（现14幢307室）房屋及车库39，邹晓琴作为买受方签订了相应的安居房销售合同，第三人也就收到房款开具了收据，被安置对象为被告金杏林、邹晓琴、邹火泉。从被告金杏林作为被拆迁安置户户主与苏州市相城区北桥镇人民证据签订北桥镇拆迁房补偿协议书、被告邹晓琴作为买方与第三人签订安居房销售合同，并以被告邹晓琴的名义办理了房款结算等，表明被告邹晓琴、金杏林的身份对同一家庭的其他被安置对象包括被告邹火泉具有代表性。被告邹晓琴、金杏林将上述安置取得的苏州市相城区北桥街道盛北花园21幢4单元307室（现14幢307室）房屋及车库39转让给两原告，双方约定了房款总额、支付方式、办理权属登记等事项并确认房款已一次性付清。两原告已实际取得案涉房屋十余年。上述事实有《房屋买卖协议书》及原告的当庭陈述证实，本院也予确认。虽然被告邹火泉未在《房屋买卖协议书》上签名，但通过由被告金杏林、邹晓琴出面办理了拆迁补偿和房屋安置手续，苏州市相城区北桥镇人民政府与第三人均认可被告金杏林、邹晓琴有权代表其拆迁户办理拆迁补偿和安置房购买手续，故对于原告来说，其有充分的理由相信被告金杏林、邹晓琴有代表其拆迁户转让安置房的权利，被告金杏林、邹晓琴的行为在法律上构成表见代理，该代理行为对被告邹火泉有效。同时，原告系以支付对价方式与被告金杏林、邹晓琴签订的《房屋买卖协议书》（吴永超不是拆迁安置对象，对本案诉争房屋不享有权利，故其虽也在该协议书上签字，但不具有法律效力），该对价在合理范围内，原告属于善意有偿取得买受房屋，双方权利义务约定明确，协议主要内容已实际履行。被告邹火泉如对上述转让有异议，认为该行为造成其损失，可就此向擅自处分共有财产的共有权人主张赔偿。被告邹晓琴、金杏林与两原告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予认定。现苏州市相城区北桥街道盛北花园21幢4单元307室（现14幢307室）房屋及车库39已经具备办理不动产权证的条件，被告邹晓琴、金杏林、邹火泉应当将诉争房屋及自行车库的不动产权证办理至其名下，再依约协助两原告将诉争房屋及车库的不动产权证过户至原告名下，故被告邹晓琴、金杏林、邹火泉应自领取不动产权证后配合原告办理转移登记手续。原告自愿负担相应的过户费用，予以准许。原告方主张办理苏州市相城区北桥街道盛北花园14幢307室汽车库42的变更登记手续，因该汽车库销售合同系与苏州市相城区北桥镇集体资产经营公司签订，且由该公司收取房款，目前亦登记在该公司名下，故本院对原告主张由第三人协助办理过户登记手续的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告张春华、蔡玉瑛与被告金杏林、邹晓琴于2008年10月22日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、第三人苏州市北桥市镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将座落于苏州市相城区北桥镇盛北花园14幢307室房屋、14幢车库39的不动产权证办理至被告金杏林、邹晓琴、邹火泉名下。被告金杏林、邹晓琴、邹火泉在取得上述房屋、车库的不动产权证后十日内协助原告张春华、蔡玉瑛将该房屋、车库及汽车库的不动产权证过户登记至原告张春华、蔡玉瑛名下。办证登记、过户的所有相关费用均由原告张春华、蔡玉瑛承担。三、驳回原告张春华、蔡玉瑛的其他诉讼请求。案件受理费3759元，由被告金杏林、邹晓琴、邹火泉负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还、被告金杏林、邹晓琴、邹火泉负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：322501997436000013310321）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐丽宁人民陪审员  徐秀英人民陪审员  朱 颖二〇一九年十月二十五日书 记 员  唐宽正