江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1362号原告：景德镇市古镇投资管理有限公司，住所地：景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧，统一社会信用代码：913602005816120127。法定代表人：胡景平，该公司董事长。原告：景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司，住所地：景德镇市珠山区中山北路太平巷**，统一社会信用代码：913602003277121575。法定代表人：胡景平，该公司董事长。两原告共同委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被告：胡某某，女，汉族，1983年3月29日出生，户籍所在地浙江省文成县。原告景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称“古镇投资公司”）、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司（以下简称“古镇商旅公司”）诉被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。两原告古镇投资公司、古镇商旅公司共同委托诉讼代理人王平律师到庭参加了诉讼，被告胡某某经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告古镇投资公司、古镇商旅公司共同请求：1.请求解除两原告与被告胡某某三方最终于2017年5月2日签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》；2.判令被告于判决生效之日起腾空租赁商铺并按现状交付原告；3.判令被告缴纳的租赁保证金23,296元归原告所有；4.判令被告支付从2018年10月10日至2018年12月24日止的商铺租金30,849元及租金滞纳金960元（按照每日万分之五计算）；5.根据租赁合同第8.2款约定判决被告因单方面退租，支付合同剩余期限内的全部租金款项554,987元（从2018年12月25日至2022年5月9日止）；6.判决被告于判决生效后如预期搬出商铺内物品，视为放弃，并判决原告根据合同第8.3款约定有权处置，并判决被告向原告支付双倍的聘请他人清理商铺物品所必须发生的费用；7.按照合同8.3款约定，判决被告从2019年1月6日起直至商铺腾空为止应缴纳的房屋占有使用费，暂计算至2019年6月20日为153,504元（按合同约定租金及物业管理费的二倍计算，每天房屋占有使用费为936元）；8.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月2日，两原告与被告胡某某三方签订《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，由被告经营“文房文玩”项目，被告同时与景德镇市井巷物业管理有限公司签订每平方米6元的物业合同一份。租赁合同约定：原告将坐落于市御窑景巷*号面积为364平方米的商铺出租给被告。租赁期限为5年，自2017年5月10日至2022年5月9日止，免租期为12个月（至2018年5月9日前免租），约定了租金第一年为每平方米32元及年递增6%的标准，付款方式采用按季度预付（三个月）的方式交纳，对合同单方面解除合同等条款均进行了约定，被告签约后缴纳了租房保证金23,296元。两原告依约履行了向被告交付出租物的义务，被告进声装修经营。履行期间被告违反合同约定拒缴租金和相关费用，并违反其自愿于2018年11月12日向原告的书面承诺，但被告未能遵守承诺，原告于2018年12月24日向被告寄发解除合同通知书，被告于次日签收。合同解除后，被告于2019年4月23日第二次出具“缴费承诺书”，申请分期缴纳，但其仍未履行承诺。现原告以被告违约，违背承诺诉来我院。原告古镇投资公司、古镇商旅公司共同提交以下证据：1.两原告营业执照及两原告法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；2.中山北路临街立面改造更新《规划设计图》及规划局确认的《建筑工程规划设计方案审定通知书》，证明原告古镇投资公司系诉争商铺的产权人，被告承租的商铺得到景德镇市规划局审核批准同意；3.《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》及《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》，证明：2017年4月27日，被告于两原告签订租期为5年的商铺租赁合同，租赁位于市御窑景巷*商铺，面积365平方米，租期自2017年5月10日起至2022年5月9日止；免租期12个月，即2017年5月10日至2018年5月9日止，租金第一年月租金为每平方米32元，按年6%递增租金标准；合同约定采用按季度先付后用的原则支付租金，其中第一次季度租金为34944元，另外被告缴纳了两个月的保证金23296元；物业费每月每平方米6元；对逾期支付租金及物业费约定了一个可以单方解除合同的权利；4.被告出具的缴费承诺书二份，证明：被告因逾期缴纳租金及物业费，分别于2018年11月12日及2019年4月23日向原告书面承诺，自愿按承诺书载明的期限缴纳拖欠的租金及物业费；被告的承诺书确定了欠缴租金时间为2018年10月10日起至2019年5月9日，拖欠金额为86377.2元，物业费拖欠金额为13104元，证明被告逾期拖欠租金时间达六个月之久，远远超过合同可以解除的15日；证明原告具有合同提前解除权；5.被告缴纳的租赁保证金收据及缴纳的相关租金收款收据，证明被告签订合同时，缴纳了租赁保证金23296元以及预缴了三个月的房租34944元，证明合同履行的事实；证明被告缴纳的房租最后截止时间为2018年10月9日；6.《租赁合同解除通知书》顺丰速运快递单号，证明：因被告逾期缴纳房租超过了60天之久，远远超过合同约定的15天即可解除合同的条件，两原告根据合同约定向被告寄发了“合同解除通知书”被告本人签收的日期为2018年12月26日，证明该日租赁合同正式解除；快递单号码：294××××6868；被告拖欠房租自2018年10月10日至解除合同通知书发出的2018年12月24日，拖欠租金本金30849元，滞纳金960元（按照每日万分之五计算）；7.《物业解除合同通知书》及被告签收的快递单，证明：因被告租赁两原告的御窑景巷Ｂ-3号商铺，拖欠物业费3276元，拖欠时间从2018年11月10日至2018年12月24日，逾期时间达到44天，超过合同约定的解除期限15天；诉争商铺的物业服务合同自被告于2018年12月26日签收后正式解除；快递单号码为：294××××6859。被告胡某某未到庭，亦未提交答辩状和相关证据。因原告未能举证证明宋相亭与被告系夫妻关系，故本院对原告提交的宋相亭于2018年11月12日出具的承诺书不予认定。被告与景德镇市井巷物业管理有限公司签订的《物业管理标准合同》，因景德镇市井巷物业管理有限公司已另案处理诉争店铺的物业费，与本案当事人争议的租赁合同纠纷已无关联，故本院不予认定。对于原告方提交的其他五组证据，本院予以认可，并在卷佐证，作为本案定案的依据。鉴于被告胡某某未到庭应诉，本院对原告古镇投资公司、古镇商旅公司的陈述及提供的证据综合认定以下事实：位于景德镇市珠山区，经规划部门行政许可由原告古镇投资公司改造更新。2017年5月2日，原告古镇投资公司、古镇商旅公司与被告胡某某三方签订了《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同约定：甲方（即古镇投资公司）将其拥有合法运营权，坐落在景德镇市的商铺出租给乙方（即被告胡某某）使用，该商铺建筑面积为364平方米，乙方租赁该商铺作为经营文房文玩使用；该商铺的租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，免租期自甲方交付该商铺之日起共计12个月（即2017年5月10日起至2018年5月9日），免租期内只免租金，不免除物业费等其他费用；乙方的暂定租金为32元／平方米，租金逐年递增（均按建筑面积计算）年递增6%，月租金支付采用按季度预付（三个月）的方式，共计人民币￥34944元，乙方在合同签订后五个工作日内预付免租期满后首季度的商铺租金，以后每个季度开始前五个工作日内预付该季度的租金，以此类推。逾期支付，每逾期一日，乙方须就逾期未付的金额按每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金，直至逾期未付的金额和滞纳金全部付清为止；乙方应于签订本合同之日起五个工作日内向丙方（即古镇商旅公司）支付相当于2个月房租的保证金，计人民币￥23296元。若发生乙方的违约行为，丙方可以立即没收保证金。乙方在收到丙方没收保证金通知书三日内缴清欠付的租金、违约金、滞纳金等费用。在乙方支付所欠的上述款项同时，乙方应当向丙方重新缴纳合同约定的保证金。在租赁期满时，如果乙方信守合同，履行其义务并能按时将该商铺恢复原状退还甲方［经丙方验收，合理损耗除外］的，则经乙方结清全部应付费用后十日内，丙方应将收取的全部保证金无息退还给乙方；在下列情况下，甲方有权没收保证金、提前解除本合同并回收该商铺，同时甲方有权要求乙方立即支付本合同项下尚欠的房租作为赔偿给甲方的经济损失，乙方的所有装修归甲方所有，甲方对乙方的装修不做任何补偿：（1）乙方未按本合同约定的方式逾期15日支付租金或其他应缴费用；……（5）乙方未履行本合同中双方约定的任何条款或其他规定，或乙方在甲方发出催告通知后的十日内对该违章或者违约行为仍未予以纠正的；乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日，应对所逾期支付的费用按每日万分五的标准支付逾期付款滞纳金；在租赁期限内，未经甲方同意或合同约定的条件成就，乙方不得退租，乙方擅自单方面退租的，保证金不退，乙方的装修归甲方所有，甲方对乙方的装修不做任何补偿；同时，乙方应立即支付本合同项下剩余租赁期限内的全部租金给甲方；乙方应于租赁期满之日或者收到甲方解除合同通知书10日内，将该商铺按现状交付甲方。如乙方逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴租金和每日应缴物业管理费的二倍支付房屋占有使用费。若乙方拒不返还商铺超过一个月，乙方同意甲方强行收回，店内资产由甲方处置，乙方不持异议。若乙方未能在搬出时清理余物，视为乙方丢弃该等余物，甲方有权处置，乙方须向甲方双倍支付聘请他人清理前述余物所支出的全部费用，甲方同时有权没收保证金。合同签订后，原告按约将诉争商铺交予被告胡某某。被告胡某某缴纳租赁押金23,296元，在2017年5月9日缴纳2018年5月10日至6月9日租金11,648元，2017年5月22日缴纳2018年6月10日至2018年8月9日租金23,296元，2018年12月10日缴纳2018年9月10日至2018年10月9日租金12,339.6元。2018年12月24日，原告古镇投资公司、古镇商旅公司向被告胡某某发出《解除合同通知书》，向被告胡某某催缴2018年10月10日至2018年12月24日止未缴租金共计30,849元，并通知被告因费用逾期超过60天未支付，已构成根本性违约，根据《租赁合同》约定，自收到本通知书起该商铺租赁合同自动解除，被告方应于收到本函件10日内缴清所欠费用且将商铺按现状交付。原告古镇商旅公司通过顺丰速运向被告胡某某邮寄《解除合同通知书》，被告胡某某于2018年12月26日签收。被告胡某某于2019年4月23日出具《缴费承诺书》，载明“本人胡某某承租御窑景巷*商铺，截至目前欠缴租金费用时间为2018年10月10日起至2019年5月9日止，金额为86,377.2元；……向贵司申请费用缓交并承诺：1、2019年5月9日前缴纳租金24,679.2元；2、2019年6月9日前缴纳租金37,018.8元……8、如本人在以上任意约定时间结点未按承诺执行，则视为本人对贵司失信违约。（1）本承诺书中失信时间结点所有承诺内容失效，相关违约时间及违约责任均以原合同约定内容为准……（3）自失信之日起，一周内必须缴清所欠全部款项，逾期本人将一次性缴清所欠款项并自愿按合同中提前解约条款无条件归还商铺。承诺人：胡某某2019年4月23日”。现原告古镇投资公司、古镇商旅公司因被告胡某某未按照承诺缴纳相关费用，故诉至本院。以上事实由以下证据予以证实：1.两原告营业执照及两原告法定代表人身份证明；2.中山北路临街立面改造更新《规划设计图》及规划局确认的《建筑工程规划设计方案审定通知书》；3.《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》；4.租赁保证金收据及缴纳的相关租金收款收据；5.被告出具的《缴费承诺书》；6.被告缴纳的租赁保证金收据及缴纳的相关租金收款收据；7.《解除合同通知书》及顺丰速运快递物流信息；8.庭审笔录等。本院认为，原告古镇投资公司、古镇商旅公司将其公司管理运营的商铺共同出租，与被告胡某某系平等民事主体之间协商签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，系各方真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，具有法律效力，对双方均有约束力。古镇投资公司、古镇商旅公司按约将商铺租赁给被告经营，履行了合同义务，享有收取租金、租赁期满收回租赁物的权益。被告胡某某承租原告管理运营的商铺，应按合同约定交纳租金和相关费用，但其在《租赁合同》履行过程中，未按时支付租金，违反约定，应承担违约民事责任。《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》约定，乙方未按本合同约定的方式逾期15日支付租金或其他应缴费用，甲方有权没收保证金、提前解除本合同并回收该商铺。被告胡某某拖欠租金超过30日，且两原告向其发出《解除合同通知书》并送达。被告胡某某于2019年4月23日出具《缴费承诺书》，但其并未按承诺支付租金，该《缴费承诺书》亦载明：如被告未按以上任意约定时间结点执行承诺，则相关违约时间及违约责任均以原合同约定内容为准。故《租赁合同》约定的提前解除合同的条件成就，应确认《租赁合同》于2018年12月26日解除。两原告要求解除两原告与胡某某签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，要求胡某某支付2018年10月10日至2018年12月24日止的租金30,849元及滞纳金960元，要求胡某某腾空商铺并按现状返还诉争商铺的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》解除后，胡某某仍继续占用承租店铺，应参照《租赁合同》有关约定支付诉争商铺交还原告之前的房屋占有使用费。《租赁合同》约定，商铺占有使用费按租金及物业管理费的二倍计算，明显过高。本院酌定按照《租赁合同》约定的每月租金，从胡某某收到《解除合同通知书》十日后即2019年1月6日起支付房屋占有使用费至商铺腾空之日止。原告方主张要求被告胡某某如逾期搬出商铺内物品，视为放弃，原告有权处置，并向原告支付双倍聘请他人清理商铺物品所必须发生的费用，因该项诉讼请求尚未实际发生，待发生后，原告方可另行主张权利。原告方依据《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》8.2款约定，要求被告胡某某支付合同剩余期限内（即2018年12月25日至2022年5月9日止）的全部租金款项554,987元，该项损失与原告主张的要求胡某某支付从2019年1月6日至商铺腾空为止的商铺占有使用费在时间上重合，且不符合一方违约，另一方应采取适当措施防止损失扩大的规则。故原告方要求被告支付合同剩余期限的全部租金款项的诉讼请求，本院不予支持。被告胡某某在与两原告订立《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》后，缴纳了23,296元的租赁保证金。原告收取租赁保证金，是双方为保证租赁合同的履行，具有担保属性，原告方不能因被告方违约，而要求对租赁保证金适用定金法则。故原告方要求判令被告缴纳的租赁保证金归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。被告胡某某经本院传票传唤未到庭参与诉讼，并未提交相关证据，应承担败诉的法律风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司与被告胡某某于2017年5月2日签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》于2018年12月26日解除；二、被告胡某某于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司支付租金30,849元（2018年10月10日至2018年12月24日），并承担逾期付款滞纳金960元；三、被告胡某某在本判决生效后十五日内搬离景德镇市珠山区Ｂ-3＃商铺，并将该商铺按现状交还给原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司；四、被告胡某某在本判决生效后五日内向原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司支付商铺占有使用费（参照《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》约定的每月租金，从2019年1月6日开始计算至腾空商铺止）；五、驳回原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,218元，由原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司负担4,000元，被告胡某某负担2,218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  漆丽二〇一九年十月八日法官助理彭璇璟书记员胡郑滋