昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初6336号原告：李江燕，女，汉族。委托诉讼代理人：吴坤，男，汉族，特别授权代理。被告：云南伟佳房地产开发有限公司。法定代表人：袁军。委托诉讼代理人；胡露予，女，白族，特别授权代理。委托诉讼代理人：腾琳，特别授权代理。被告：昆明广鸿物业服务有限公司。法定代表人：欧志华。委托诉讼代理人：王雨佳，女，汉族，特别授权代理。委托诉讼代理人：李城城，特别授权代理。原告李江燕与被告云南伟佳房地产开发有限公司（以下简称“伟佳公司”）、昆明广鸿物业服务有限公司（以下简称“广鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李江燕的委托诉讼代理人吴坤、被告伟佳公司的委托诉讼代理人腾琳、被告广鸿公司的委托诉讼代理人李城城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李江燕向本院提出诉讼请求：1.被告一赔偿逾期办理兰亭上锦二期负二层173号车位不动产权证违约金，自2017年9月4日起至办理完毕之日止，按日11.87元（0.0475÷360天×90000）计算，暂计算至2019年4月12日的违约金为6935元；2.被告一赔偿不动产权证办理测绘服务费400元；3.被告一及被告二共同向原告赔偿以“车位代销服务费”名义收取的费用15000元，及该15000元自2017年6月5日起至实际退还之日止按日1.98元（0.0475÷360天×15000）计算的利息，并共同向原告支付《消费者权益保护法》规定的加倍赔偿金45000元，暂计算至2019年4月12日的利息为1335.94元；4.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年3月向被告一购买兰亭上锦二期2幢房屋居住。2016年6月被告二在楼道内张贴广告售卖车位，宣称免10年物管费并送其他礼品。原告随即到被告一处了解车位单价，被告一告知原告车位90000元一个，但必须到被告二处办理手续。被告二工作人员说有车位，但必须缴纳15000元的服务费。原告返回被告一处反映被告二收取15000元服务费的事实并提出反对意见，但被告一工作人员说没有办法，这是公司规定，且必须是先到物管即被告二处缴纳15000元后才办理车位出让合同，否则不予办理。被告二的工作人员也要求必须支付15000元，否则不通知被告一办理合同且不要免费赠送的也不行，15000元必须缴纳。原告没有办法只能按照被告的要求，在2017年6月5日支付15000元被给被告二，并在当天签订购销合同购买地下室负二层173号车位。截止起诉前，原告到被告一处了解不动产权证办理情况，并告知已在2017年11月4日将全部交税及办证资料交给被告一。被告一工作人员却态度恶劣的回答“你没有缴纳税款，资料你给了谁”。而事实上购买车位的税费和维修基金原告在2017年已经缴纳，被告一故意拖延办理。原告认为被告一拖延办理不动产权证，办理不动产权证是被告一的义务，且证明其提供的车位面积符合约定也是其义务，但是被告一将事项委托第三方办理，并要求原告支付400元费用；而且在销售车位时利用其与物业公司均属统一集团的优势和一致行动，欺骗消费者购买不存在的服务“车位代销服务费”15000元，当作为消费者的原告提出代销应该向地产公司收，物业公司哪有这样为业主服务的，被告二告知原告哪有免费的赠送。二被告对消费者构成价格欺诈和免费赠送的欺诈。原告为维护合法权益，特向本院起诉。伟佳公司辩称，我公司不应承担逾期办证的违约责任并支付违约金。我公司在接到原告提交的合格办证资料之后，已在合同约定的时间内委托案外评估公司到西山区房产交易中心办理产权登记备案手续。办证过程中，代办公司反馈根据当时的政策，房地产管理部门办理不动产权证存在客观障碍。根据补充协议第9条第2款的约定，我公司不应承担迟延办理产权登记转移手续的相应责任。根据购销合同第12条的约定，原告不具备要求我公司支付逾期办证违约金的请求权，因为该条款已经明确原告在解除合同的前提下才可以主张违约责任。现原告已实际占用并正常使用车位，并没有因此产生实际损失，要求支付违约金违背公平原则。原告诉称的400元测绘费，根据补充协议第4条第1款约定，购买商品房产生的有关费用由双方按照国家及地方相关法律法规的政策各自承担，原告主张的该笔费用并非交给我公司，而是交给案外评估公司。根据行业惯例，办理产权证均有代办费用，因此原告向第三方支付代办费用并无不妥，也不应由我公司返还。我公司不应赔偿原告车位代销服务费以及加倍赔偿金、利息。服务费并非我公司收取，原告很明显是与另一主体建立法律关系，与我公司无关。我公司与第二被告是独立的法人机构，原告主张我公司与第二被告承担共同责任依据不足，也无权要求我公司承担责任。广鸿公司辩称，我公司不是本案适格被告，应当依法驳回对我公司的全部诉讼请求。本案系商品房购销合同纠纷，根据合同的相对性，原告应起诉与其具有购销合同法律关系的当事人。原告要求我公司与第一被告共同承担返还车位代销服务费以及加倍赔偿金、利息的诉讼请求与本案商品房购销合同不是同一法律关系，应另案起诉。我公司在提供服务过程中不存在任何欺诈行为，根据相关法律规定，构成欺诈必须同时满足两个条件，一是销售者有欺诈行为，二是消费者受到损害。本案中我公司给出的车位价格与原告与第一被告签订的合同金额一致，不存在擅自改变车位价格的情况。原告诉称其事前已经知道我公司关于车位的销售模式，且我公司在签署合同之前已经明确告知原告需要支付的全部费用以及购买车位的优惠政策、流程，原告在清楚知晓且经慎重考虑的前提下自愿向我公司支付费用。我公司收取的车位代销服务费是提前告知原告且透明的合法行为，原告系完全民事行为能力人及理性的市场交易主体，在接受我公司的宣传及优惠政策的前提下作出真实意思表示，并向我公司支付双方一致认可的服务费用，系合法的交易行为，应受法律保护。现原告在使用车位多年后提出对当时的交易不认可，有违诚实信用原则，我公司不存在任何所谓的欺诈情形。此外，我公司也不构成原告诉称的免费赠送的欺诈，在原告购买173号车位之后，原告的物业费与我公司约定的宣传一致，原告也享受了相应的优惠和利益，故我公司不构成欺诈。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，原告（乙方）与被告伟佳公司（甲方）签订《车位认购书》，约定乙方向甲方认购位于兰亭上锦二期负二层地下车位173号车位，建筑面积26.93平方米，销售面价125000元，折扣价90000元；乙方在签署本认购书时需缴纳认购定金90000元，乙方在签署车位的《商品房购销合同》后该认购定金自动转为车位款。同一天，原告（乙方）与被告伟佳公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于西山区地块）Ⅱ地下室-2层Ｆ173号车位，总价款90000元；甲方应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方在本合同约定的最迟交付日期起150个工作日内到产权登记机关办理产权登记备案手续，但前提是乙方必须在办理该商品房交接手续当天履行以下义务：1.乙方已按合同约定支付完毕全额房款；2.双方已办理完毕交接房手续；3.乙方已办理完毕面积差房款退补手续；4.乙方按政府有关规定提交办理《房屋所有权证》所需的全部有效资料，并缴清相关费用。如乙方未在规定时间内办理完毕以上手续的，甲方不承担该商品房产权登记备案手续逾期办理的违约责任。如因甲方原因未在承诺时间内办理产权登记备案，逾期超过270个工作日的，乙方有权解除合同。逾期甲方退还已付房价款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。《合同补充协议》还约定，因该商品房买卖产生的有关费用，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策的最新规定各自承担，该商品房房价款不包含乙方应承担的各项税费，由乙方承担的有关费用由甲方代为收取，甲方按办件当时相关规定进行缴纳，无息多退少补；如因乙方、房产管理部门、按揭银行或住房公积金管理中心等的责任，致使不能如期办理该商品房产权转移登记手续的，甲方不承担迟延办理产权转移登记手续的违约责任。2017年6月5日，原告向广鸿公司支付车位代销服务费15000元，其中被告广鸿公司向原告开具车位代销售服务费发票，价税合计10536元；并开具物业管理服务费发票，载明车位物业费的时间为2017年6月6日至2027年6月5日，价税合计4464元。同一天，原告向被告伟佳公司支付车位款90000元，被告伟佳公司向原告交付涉案车位。2017年10月18日，原告向税务机关缴纳契税、印花税合计2616.43元；2017年10月19日，原告向西山区住房和城乡建设局缴纳维修基金1777.38元。2017年11月4日，原告向被告伟佳公司缴纳房产权证登记费、印花税合计555元；当天，原告向昆明海耀不动产评估有限公司缴纳测绘服务费400元。根据原告提交的“广鸿物业宣传单”，其上显示：“一口价稀缺车位物业团购限量开启”，“参与团购享四大优惠：“200席稀缺车位，物业公司团购底价；最高可免10年车位物管费；分期付款，享利息补贴大礼包，先到先得；赠送汽车美容大礼包，送完即止”等广告标语。以上事实有原告提交的宣传单、物业管理费发票、车位代销服务费发票、交楼告知书、车位认购书、商品房购销合同及补充协议、车位款发票、税费票据、测绘费收据；被告伟佳公司提交的商品房购销合同；被告广鸿公司提交的签购单及收据在案予以佐证。经本院向昆明市不动产登记中心发函询问，该中心复函如下：经核实，来函中所涉及的翠海雅筑花园（A1地块）地下室**F84、F173号向我中心申请办理登记的情况如下：我中心于2019年5月20日收到云南伟佳房地产开发有限公司的申请登记资料，我中心当日受理以上两个车位的国有建设用地使用权及房屋所有权首次及转移登记，并于5月23日完成登薄。庭审中，原告表示其当时即认为向被告广鸿公司支付车位代销服务费不合理，但因其有客观需求，所以不得不买；认可被告广鸿公司至今未向其收取涉案车位的物管费。被告伟佳公司表示因当时有部分存量车位，就将其中部分车位委托被告广鸿公司对外代销，业主也可以直接向公司购买车位，但折扣力度不一样。被告广鸿公司表示原告支付车位代销服务费后即可享受10年免交车位物管费的优惠，但因原告不放心，故该公司又向原告开具物管费发票。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，原告于2017年6月5日购买车位当天即向被告伟佳公司支付全额车位款并办理接房手续，虽然双方约定“甲方在本合同约定的最迟交付日期（2015年3月31日前）起150个工作日内到产权登记机关办理产权登记备案……”，但因双方签订合同之日早已超过前述条款约定的产权登记时间，故该条款在本案中不具有适用条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，能够说明办理产权登记手续的主体应为购买人，而出卖人的义务主要是提交相关必要的证明文件。具体到本案中，因双方对产权登记并无约定，故被告伟佳公司为原告办理权属登记期间的起算点应自2017年6月5日起，截止时间为后推90日即2017年9月3日止。故此，被告伟佳公司应自2017年9月3日前将办理产权登记所需的全部资料递交产权登记机关。但是，根据昆明市不动产登记中心的复函，查明该中心系于2019年5月20日才收到被告伟佳公司提交的申请登记资料，并于当日受理涉案车位的国有建设用地使用权及房屋所有权首次及转移登记。由此说明，被告伟佳公司确未在法律规定的时限内履行其向产权登记机关递交相关资料的义务。关于被告伟佳公司提出其已依约履行提交相关资料义务的辩称。首先，虽然被告伟佳公司提交了昆明海耀不动产评估有限公司出具的《关于翠海雅筑花园办证情况说明》，但被告伟佳公司并未提交证据证实其与该公司存在委托办证的客观事实，故本院对该份情况说明的内容不予采信。其次，被告伟佳公司认为系因政策调整从而导致办证延误，但昆明市在全市范围内实施不动产统一登记的时间自2016年6月30日起，原告购房发生在2017年6月，此时该政策实施已近一年，且被告伟佳公司并无证据证实其在原告购房后根据办理不动产权证的流程，另行或重新向登记机关提交符合要求的相关材料，故本院认为被告伟佳公司逾期向登记机关提交资料系因政策变动导致的理由难以成立，故原告要求其承担逾期办证违约金的主张依法有据，本院予以支持。此外，因涉案车位已于2017年6月5日交付原告使用，已基本实现了车位买卖的主要目的，原告亦未提交证据证实其因未办理产权登记而实际遭受的损失，故本院酌情确定由被告伟佳公司一次性向原告支付违约金6000元。对于原告要求被告伟佳公司赔偿其测绘费400元的主张，如前所述，承担办证相关费用的主体应为原告一方，且收取原告测绘费的主体系昆明海耀不动产评估有限公司，故原告要求被告伟佳公司赔偿该笔费用缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求被告伟佳公司与被告广鸿公司共同赔偿其车位代销服务费及利息并支付加倍赔偿金的主张，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。从庭审查明的情况来看，原告陈述其系通过被告广鸿公司的广告宣传知晓其售卖车位，且通过原告提交的“广鸿物业宣传单”来看，其上有“200席稀缺车位，物业公司团购底价”、“最高可免10年车位物管费”等广告标语，而原告在向被告广鸿公司支付车位代销服务费后与被告伟佳公司签订了《车位认购书》及《商品房购销合同》，并以折扣价90000元的价格购买涉案车位，且至今未向被告广鸿公司支付涉案车位的物管费。综上说明，原告对向被告广鸿公司支付车位代销服务费所包含的内容是清楚知晓的，且在支付该笔费用后，其依约与被告伟佳公司签订合同以折扣价购买涉案车位，并享受了10年免交车位物管费的优惠。此外，原告在2017年8月22日又以相同的方式在向被告广鸿公司支付车位代销服务费后又向被告伟佳公司购买另一车位，故本院认为原告提出其在受到欺诈的情况下向被告广鸿公司支付车位代销服务费15000元的主张与本院查明的情况不符，与原告在庭审中表示其“当时即认为不合理但不得不买”的陈述也存在矛盾，且原告也无证据证实其因此受到损害，故本院认为被告广鸿公司与被告伟佳公司在销售涉案车位的过程中并不存在欺诈行为，原告也不存在违背真实意思订立的合同的情况，故其要求上述二被告共同赔偿车位代销服务费及利息并承担支付加倍赔偿金的主张依法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南伟佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告李江燕逾期办理房屋产权登记的违约金6000元;二、驳回原告李江燕对被告昆明广鸿物业服务有限公司的诉讼请求；三、驳回原告李江燕对被告云南伟佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，由原告李江燕负担1466元，由被告云南伟佳房地产开发有限公司负担50元（此款原告已预交，被告云南伟佳房地产开发有限公司负担部分于执行前款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  李 莉二〇一九年十月三十日书 记 员  王梦媛