内蒙古自治区多伦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2531民初1592号 原告：锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。 法定代表人：赵亚明，该公司经理。 委托代理人：王晓芳，内蒙古恃法律师事务所律师。 被告：赵志玲，女，1971年10月21日出生，汉族，住址内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县 原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司（以下简称友邦物业公司）与被告赵志玲物业服务合同一案，本院于2019年9月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友邦物业公司委托代理人王晓芳，被告赵志玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友邦物业公司提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业费5554.08元、照明费108.75元；2.被告向原告支付违约金3102.62元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：一、2014年10月10日，原告与锡林郭勒盟方正房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定原告向业主提供物业管理服务，业主或者物业使用人应当缴纳费用，并按建筑面积1.4元/㎡标准向原告缴纳物业管理费，每年平摊公共照明费30元，如业主或者物业使用人没有按照该前期物业合同的第五条、第六条及时足额缴纳物业费，应按照该欠款日千分之三支付违约金。被告的建筑面积91.2平方米，每年应交付物业管理费为1532.16元，照明费30元，现被告拖欠2015年11月1日至2019年6月15日期间物业管理费为5554.08元、照明费108.75元。原告多次向被告索要，被告拒绝给付。原告已经为被告提供了完善的物业管理服务，且都是先行垫资支付各项费用。被告拒绝给付上述费用已构成违约，并且给原告造成经济损失，故按照约定被告应支付违约金3102.62元。现诉至法院请求依法支持原告诉讼请求。 原告友邦物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、内发改费字（2014）1029号内蒙古自治区城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知。 被告赵志玲辩称，2014年11月18日我回迁拿楼房钥匙时，必须交物业费及保证金合计金额2918元，我于2019年7月份才入住，当时本小区没有成立物业委员会，按照有关管理规定需要业主集体选举物业委员会。业主委托并同意物业委员会与物业公司签订合同，但没有这个程序，我本人也没有与锡盟友邦物业管理有限责任公司签订物业劳动合同及相关协议，所以是无效的。二、友邦物业公司入住华亭向阳小区没有经过业主委员会和社区居委会引导进驻并签订相关协议，合同是无效的。物业公司撤离时也没有通过或者告知业主委员会和业主本人。在服务不到位问题上，没有绿化和公共设施；安保设施也不到位；无小区监控设施；杂乱人员随意进出小区带来安全隐患；无停车位等，多次发生车辆失窃事件，电梯楼没有安备用电，停电之后住户随意被关到电梯里，打电话求助物业公司，援救不及时，容易产生缺氧窒息危险。2018年9月份之前小区没硬化，2018年9月至今才基本硬化完成。综上所述，都表现出了物业公司没有履行相应义务，在没有履行义务的情况下，并且收取高额物业费，实属不合理。很多服务项目没有到位，但是收取项目佣金，让包括我在内很多业主不满。三、因为本人于2014年10月18日至2019年没有入住，于2019年7月才入住本小区，同时物业费的定价并没经过业主协商，不符合市场定价原则，收费过高，所以本人拒绝缴纳不合理的物业费及滞纳金。 被告赵志玲向本院提交了下列证据：收款收据三份，分别为：2014年11月18日交纳的基础物业费、公共设备运行费（2014年11月1日至2015年11月1日）1532元；2014年11月18日交纳的装修保证金1000元；2014年11月18日交纳的楼道粉刷、垃圾清运、公共照明、钥匙费用386元。 本院经审理认定事实如下：被告是多伦县华庭向阳小区3号楼2单元1003室的业主。该房屋建筑面积91.2平方米。2014年10月10日，原告与锡林郭勒盟方正房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定：锡林郭勒盟方正房地产开发有限责任公司选聘原告为华庭向阳小区提供前期物业管理服务。物业服务费高层住宅1.4元/月/平方米；物业服务费用按每年缴纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。业主应于2014年10月10日起交纳物业服务费用。前期物业服务质量标准：一、物业共用部位的维修养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修养护和管理；三、物业共用部位和公共场地的清洁卫生垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理；九、其他服务。合同双方均违约的按3‰支付给对方违约金。合同签订后，原告友邦物业公司进入华庭向阳小区开始物业管理及服务。被告赵志玲于2014年11月18日向原告交纳了的物业管理费1532元（2014年11月1日至2015年11月1日）、装修保证金1000元，楼道粉刷、垃圾清运、公共照明、钥匙费用386元。 友邦物业公司自2014年10月10日起至2019年6月15日按每月每平方米1.4元收取的物业服务费。 另查明，位于多伦县诺尔镇华庭向阳小区3号楼2单元1003所有权人为赵志玲，建筑面积91.2平方米。 以上事实，有双方当事人陈述及《前期物业服务合同》可以认定，并经当庭质证。 本院认为，2014年10月10日友邦物业公司与锡林郭勒盟方正房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，友邦物业公司为华庭向阳小区业主提供物业服务。被告赵志玲是华庭向阳小区3号楼2单元1003室的业主。虽然原告友邦物业公司与被告赵志玲于2015年度起没有直接签订物业服务合同，但友邦物业公司自2014年起对该小区进行物业管理服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，友邦物业公司与被告赵志玲之间的物业服务合同关系成立。双方当事人应当按照锡林郭勒盟方正房地产开发有限责任公司与友邦物业公司签订的《前期物业服务合同》及相关规定履行各自的义务。友邦物业公司为被告赵志玲提供了相关的物业服务，被告赵志玲居住在该小区，享受了友邦物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费及相关费用。虽然被告抗辩称原告存在多种物业服务不到位的情况，但却未能提供证据予以证明，本院不予采信。故友邦物业公司要求被告赵志玲支付2015年11月1日起至2019年6月15日的物业服务费5554.08元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。庭审中原告同意在被告应交纳的物业管理费中扣减1000元保证金，本院在该案中予以扣减，被告应向原告交纳物业管理服务费4554.08元。对原告主张的照明费因《前期物业合同》中未进行约定，故本院不予支持。对原告主张的违约金，本院认为，一方面原告主张的违约金过高，另一方面原告自2015年11月就已知自己的权利受到损害，未及时主张权利，存在过错，故本院对原告主张的违约金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下； 一、被告赵志玲于本判决书生效之日起十五日内支付原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司物业管理服务费4554.08元； 二、驳回原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵志玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  杨文洁 二〇一九年十月三十一日 书记员  王 昊