广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26179号原告：广州市德明房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路**置地大厦首层**铺，统一社会信用代码9144010457601507X7。法定代表人：何庆祥，总经理。委托代理人：牛洪星、杨笑君，均系该司职员。被告：李国明，男，1957年11月21日出生，香港永久性居民，被告：陆馥华，女，1958年4月18日出生，香港永久性居民，两被告共同委托代理人：杜玉明、邓国豪，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市德明房地产代理有限公司诉被告李国明、陆馥华居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市德明房地产代理有限公司的委托代理人杨笑君,被告李国明、陆馥华的共同委托代理人杜玉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市德明房地产代理有限公司诉称：2017年10月23日，被告通过原告的居间服务与买方简琳就广州市天河区天河北路xx房订立了房屋买卖合同，买卖双方约定的交易价款为668万元。签订合同时，原告已告知被告有关交易房屋的信息，被告也通过《中介服务三方协议》及《中介服务费确认书》确认原告已促成其与买方签订了房屋买卖合同。但房屋买卖合同签订后，被告至今未向原告支付99900元中介服务费，原告多次催收无果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付中介服务费99900元及违约金（以99900元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2017年10月24日起计至清偿之日止）。二、本案诉讼费由被告承担。被告李国明、陆馥华辩称：一、2017年10月23日，原告在介绍两被告与买家认识前即要求两被告先签订《中介服务费确认协议》，并表示如果不签就不安排两被告与买家见面，两被告只好同意。另两被告在与买家见面时，曾询问原告的工作人员袁湘钦本次交易两被告需缴纳多少税款，袁湘钦表示30万元左右，因税款数额是两被告是否进行交易的重要考虑因素，故在30万元系两被告可接受数额的情况下，被告与买家签订了房屋买卖合同。但在房屋的实际交易过程中，两被告被要求交税77万元，两被告无力承担想停止交易，但因与买家的房屋买卖合同已签订，按揭手续亦办妥，且买家表示不交易的话要追究两被告的违约责任，两被告只好继续履行合同。原告及其工作人员袁湘钦作为房地产中介机构及从业人士在税款的计算上存在重大错误，只能说明原告是为了促使两被告签订房屋买卖合同以收取中介服务费，故意隐瞒了真实的应缴税款。2018年3月26日，袁湘钦通知买卖双方到房管部门办理房产过户手续，却遗漏通知两被告携带房产证。2018年4月20日，袁湘钦无视房屋买卖合同的约定，错误的提出了房产交接的条件和时间，导致两被告差点无法收回尾款14万元。此外，原告几乎未参与交易房屋的按揭办理、交税、维修基金和管理费转名、领取房产证、房屋交接等环节，未尽居间合同的附属义务，上述工作均由两被告与买家自行完成。因原告提供的居间服务不专业且不尽责，不但没有为两被告的房产交易提供帮助，还错误的引导两被告与买家进行相关交易，给两被告造成了重大损失，两被告有权依据合同拒绝支付中介服务费，并要求原告赔偿损失。二、经两被告查询，袁湘钦并非原告的执业经纪人，原告安排其他中介机构的经纪人为被告提供服务，已构成违约，亦是一种欺诈、隐瞒。2018年4月8日及之后，袁湘钦多次向两被告索要1万元的个人奖金，此属严重的违规。因此，两被告有权拒绝支付居间服务费，同时保留向相关管理部门进行追究的权利。经审理查明：原告为证明其促成了两被告与案外人简琳签订房屋买卖合同，但两被告拒不向其支付中介服务费，向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》，显示系两被告（甲方/卖方）与简琳（乙方/买方）、原告（中介方）于2017年10月23日签订，约定：甲方将天河区天河北路xx室（以下简称“案涉房产”）出售给乙方；案涉房产建筑面积为223.15平方米，成交价为668万元；案涉房产移交时间为甲方收齐楼款当天；交易税费按政府规定各付各税；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存；乙方应于签订本合同时支付10万元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付；另备注：1、甲方在交楼给乙方使用之前，应缴清涉案房产的所有费用；2、甲方需要保留涉案房产内的现时装修，剩余楼款14万元于甲方按现时装修交楼给乙方时乙方当天支付给甲方等。2、《中介服务费确认协议》，显示系两被告（甲方）与原告（乙方）于2017年10月23日签订，约定：甲方确认乙方提供了中介服务并成功促成了甲方与简琳签订了关于案涉房产的买卖合同，基于乙方已提供了中介服务，甲方同意于2017年11月15日前支付99900元予乙方作为中介服务费，甲方逾期交付乙方中介服务费的，从逾期之日起应按日向乙方支付应付费用百分之三的违约金；本确认书一式两份，甲乙双方各一份，自双方签章之日起生效等。经质证，两被告对上述证据的真实性无异议，确认其与简琳就案涉房产的交易已完成，案涉房产现已过户至简琳名下，简琳于2018年4月28日向两被告付清了尾款，故两被告亦于该日将案涉房产交付简琳使用。但两被告称，《中介服务费确认协议》系原告在两被告与简琳见面之前强迫两被告签订的，并非两被告的本意，根据市场交易惯例，原告要取得中介服务费，不仅仅是提供信息、促成买卖双方签订合同，还要就后续的按揭、房产交接、税费缴纳、房产登记等提供服务，但原告不仅没有履行其义务，还存在隐瞒、欺诈，故两被告至今未向原告支付任何的中介服务费。两被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、查询时间为2019年10月11日的《房地产中介从业人员信用信息查询》（打印件），载明袁湘钦所在的中介机构为广州市德彩房地产代理有限公司。2、两被告称其与袁湘钦的微信聊天记录，显示：2017年11月20日，“袁湘钦”向两被告发送了电子文件。2017年12月期间，聊天双方就贷款问题进行沟通，“袁湘钦”表示会不停的催。2018年1月，“袁湘钦”与两被告约定银行上门查看时间，并向两被告索要管理处提供的文件。2018年2月，两被告询问贷款情况如何；“袁湘钦”称问了银行，可能要过了年后。2018年3月，两被告询问进展，“袁湘钦”于2018年3月26日通知两被告于4月11日早上到房管部门办理交易递件；两被告询问要带什么文件；“袁湘钦”回复要带身份证、回乡证；两被告问是否要带房产证；“袁湘钦”表示要带房产证、身份证、回乡证，还有之前的购房发票、契税完税证。2018年3月27日，“袁湘钦”通知办理交易递件手续的时间调整为4月8日早上；两被告表示知悉。2018年4月8日，“袁湘钦”告知下次来广州需要带3016房的管理费按金收据、水电费按金收据、维修基金卡等，并一并告知了原告收取佣金99900元的银行账户；两被告回复会在全数收款当日付；“袁湘钦”还向两被告提供了其个人账户，要求两被告支付奖金10000元。2018年4月21日，“袁湘钦”告知两被告要一起来，带92万元人民币去体育东路的工商银行。2018年4月26日，两被告称简小姐要尽早拿钥匙，星期五太慢，故要求对方当晚来香港，第二天回广州；“袁湘钦”表示没办法，29日才放假，这两天要开会；两被告认为对方收费就要想办法；“袁湘钦”回复拿钥匙不是其服务范围，其已促成大家成功签订了合同，也协助办理了交易过户手续，两被告应该支付服务佣金，如果两被告这样说，那么之前答应给其的奖励1万元也可以不给；两被告表示公司的肯定会给，但袁湘钦要求的额外费用肯定不给；“袁湘钦”告知两被告银行已放款，故要求两被告于第二天办理楼宇交接手续，否则构成违约；两被告回复称收齐楼款才交楼，简小姐仍然有14万元未付，其已与简小姐沟通好，让对方不要吓他们；“袁湘钦”表示其是出于好心提醒。2018年4月27日，“袁湘钦”表示已在中信广场等候两被告办理3016房交付给简琳的交接手续、交楼手续、维修基金转名等手续，但因两被告未到场导致无法办理，故现通知两被告在2018年4月29日前支付服务佣金99900元，否则将起诉。2018年5月至10月期间，“袁湘钦”向两被告催收佣金。3、《房地产中介服务合同》，显示系两被告（乙方/卖方）与原告（甲方/房地产中介服务机构）于2017年10月23日签订，约定：乙方于2017年10月1日至2018年3月31日独家委托甲方为乙方出售案涉房产提供中介服务，拟售价格668万元以上，甲方不得故意隐瞒与订立存量房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况，甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方受到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费并要求甲方赔偿损失等。4、《税收完税证明》三张，显示填发时间均为2018年4月8日，纳税人均为被告李国明，案涉房产税费金额合计773130.48元。经质证，原告确认上述证据1、3、4的真实性，但称证据1的查询时间为2019年，不能反映袁湘钦在2017年的登记情况；对证据2的真实性无法确认，且该微信聊天记录亦未显示原告提供的居间服务存在瑕疵，原告有违约情形。另两被告所述的《中介服务费确认协议》签订时间早于《房屋买卖合同》的签订时间，原告不予认可，两被告亦无法举证证明。原告已协助两被告顺利出售案涉房产并完成过户，两被告应依约支付中介服务费，虽原告未参与案涉房产的最终交接，但这是因为两被告当时提出了由原告代交钥匙的不合理要求，而之后两被告就以原告服务不好自行与买家约定时间办理交接手续。因房屋买卖合同过程中的按揭、过户、收楼、水电煤更名等均属中介方对买卖双方的无偿附随义务，故两被告不得以此为由拒付中介服务费。本院认为：原、被告签订的《房地产中介服务合同》、《房屋买卖合同》及《中介服务费确认协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。现两被告抗辩原告在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈及未尽义务的情形；因两被告在本案中无法充分举证证明原告在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈的情形，故在案涉房产的交易已实际完成的情况下，本院对两被告的相关抗辩不予采纳。原、被告之间存在居间合同的法律关系，根据市场交易惯例，原告确有协助两被告完成案涉房产按揭、过户、收楼、水电煤更名等后续手续的义务，虽原告对两被告提交的微信聊天记录不予认可，但就两被告提交的微信聊天记录来看，对话方“袁湘钦”确有参与相关交易的主要流程，并且也约定了办理楼宇交接手续的时间，但该时间的确定未能充分考虑客户的实际情况，略有欠缺；结合原告自认其未参与案涉房产的最终交接，本院根据公平合理和按劳取酬的原则，酌情判令两被告应向原告支付中介服务费99900元，对原告诉请的违约金不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李国明、陆馥华于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市德明房地产代理有限公司支付中介服务费99900元；二、驳回原告广州市德明房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2630元，由原告广州市德明房地产代理有限公司负担330元，由被告李国明、陆馥华负担2300元。如不服本判决，原告广州市德明房地产代理有限公司可在判决书送达之日起15日内，被告李国明、陆馥华可在判决书送达之日起30日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  黎婉玲二〇一九年十月二十三日书 记 员  邱莉晶