广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1423民初790号 原告：姜建明，男，1965年01月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：钱宗辉，广西广合律师事务所执业律师。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈前红，该公司员工。 原告姜建明诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开审理。诉讼过程中姜建明于2019年8月21日申请财产保全，本院于2019年9月3日裁定对东一盟公司的相关财产进行保全。2019年10月17日本院公开开庭审理本案，姜建明的委托诉讼代理人钱宗辉、东一盟公司的委托诉讼代理人陈前红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜建明向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除姜建明与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令东一盟公司返还姜建明已付购房款175114元及支付违约金52561.69元（违约金以175114元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年12月30日暂计至2019年7月31日。2019年8月1日以后的违约金，以实际欠款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止）；三、请求判令东一盟公司赔偿姜建明因购房已支付的相关费用共计5942.58元（其中各类税费5428.58元，测绘费325元，预告登记费及手续费189元）。以上二、三项款项共计233618.27元；四、本案的诉讼费、保全费全部由东一盟公司承担。事实和理由：2013年12月30日，姜建明与东一盟公司签订《商品房买卖合同》，编号为DM06132。该合同约定：一、东一盟公司将其开发的位于广西崇左市龙州县盟国际商贸城第6幢132号商铺出卖给姜建明，建筑面积为24.58平方米，其中套内建筑面积为19.80平方米，按建筑面积计算该商铺总价款为175114元；二、付款方式为姜建明于2013年12月30日一次性支付该房总款175114元；三、东一盟公司应在2015年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给姜建明，如东一盟公司逾期交房超过90日的，姜建明有权解除合同，姜建明解除合同的，东一盟公司应当自姜建明解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按累计已付款每日的0.01%向姜建明支付违约金。合同签订当日，姜建明向东一盟公司支付该房屋购房款共计175114元，东一盟公司向姜建明出具收款收据一份。合同约定的交房期限到期后，东一盟公司未将该套诉争房屋交付给姜建明。直至姜建明向法院提起诉讼时，东一盟公司仍未将诉争房屋交付。东一盟公司的行为违背诚实信用原则，其行为严重损害了姜建明的合法权益，为此，姜建明向法院起诉，按约定行使解除合同的权利，提出上述诉讼请求。 东一盟公司辩称，一、对姜建明主张双方签订合同、合同约定的内容及姜建明已交房款、未能按期交房等事实没有异议。二、东一盟公司不能按时交房是因为施工企业工程延期，以及市政道路等配套设施延后等原因所导致，但并非恶意违约，延期交房事由发生后，东一盟公司积极解决问题，现主体工程已经完工，尚不能交房是政策方面原因，即遇到县政府多次调整项目规划，政府招商引资优惠政策未兑现、“七通一平”市政配套基础设施没有完成等，导致项目工程的配套建设不能开展，一旦这方面原因消除，东一盟公司对工程配套设施进行完善后即可交房，因此东一盟公司不存在恶意不履行合同或者根本违约导致合同不能实现的行为，姜建明无请求解除合同的法定事由。三、合同双方约定2015年5月30日前交房，至2016年8月30日，姜建明解除权超过法律规定的除斥期间，解除权已经消灭，姜建明不能再请求解除合同的权利。四、东一盟公司并非恶意违约，在逾期交房后经双方不断协商，姜建明均表示同意延迟交房，东一盟公司即使需要承担违约责任，也应按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定计算利息，姜建明请求的利息计算方式不应得到支持。五、姜建明请求赔偿的办理查档、保险、抵押等产生的费用并非东一盟公司收取，东一盟公司只是代收方，不应由东一盟公司承担赔偿责任。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。东一盟公司对姜建明提交的第1组、第2组、第3组证据无异议，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。东一盟公司对姜建明提交的第4组至第7组证据有异议，认为相关费用只是东一盟公司代交，不应由其承担返还责任。姜建明对东一盟公司提交证据有异议，认为不真实、不合法且与本案无关。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、姜建明提交的第4组证据即契税纳税申报表、第5组税收缴款书、第6组证据即收款收据，第7组证据即收款收据，四组证据姜建明分别用于证明其购房支出税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元。本院认为，四组证据来源合法、内容真实且该事实与本案有关，本院予以确认。东一盟公司应否承担返还责任是适用法律问题而非事实问题。二、东一盟公司提交的证据即照片，东一盟公司用于证明涉案房产所在的工程项目主体已基本完工。本院认为，该组证据证明的事实与本案无关，本院不予采信。 根据双方当事人的陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月30日，姜建明与东一盟公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：DM06132，以下简称合同）。合同的主要内容如下：一、东一盟公司将其开发的位于广西崇左市龙州县盟国际商贸城第6幢132号商铺出卖给姜建明，建筑面积为24.58平方米，其中套内建筑面积为19.80平方米，按建筑面积计算该商铺总价款为175114元。二、姜建明于2013年12月30日一次性支付该房总款175114元。三、东一盟公司应在2015年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给姜建明，如东一盟公司逾期交房超过90日的，姜建明有权解除合同，姜建明解除合同的，东一盟公司应当自姜建明解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按累计已付款的0.01%向姜建明支付违约金。合同签订当日，姜建明向东一盟公司支付该房屋购房款共计175114元，东一盟公司向姜建明出具收款收据一份。姜建明购买涉案房产支出税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元。合同约定的交房期限到期后，东一盟公司未将该套诉争房屋交付给姜建明，至今姜建明没有向东一盟公司催告过交房。 本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议焦点是：一、买卖合同应否解除；二、东一盟公司逾期交房是否构成违约，如违约，违约金如何计算；三、东一盟公司应否赔偿姜建明已支付的税费、测绘费、预告登记费及手续费。对于本案争议焦点，本院评判如下： 一、关于合同应否解除的问题，本院认为，合同应予解除。双方当事人在合同中约定于2015年5月30日前交房，逾期交房超过90日后，双方约定的解除合同的条件成就，根据合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，姜建明享有合同解除权，即东一盟公司至今未交房，2015年8月30日后姜建明可以解除合同，本院予以确认。因双方当事人未就行使解除权有所约定，在姜建明享有合同解除权期间，东一盟公司也未进行催告姜建明行使解除权，根据合同法第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，姜建明在起诉时具有合同解除权，本院予以确认。根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，姜建明未在起诉前通知东一盟公司解除合同，在起诉时要求解除合同，可视为通过诉讼的方式通知东一盟公司解除合同，本院将民事起诉状副本于2019年9月6日送达东一盟公司，该日期可视为解除合同通知到东一盟公司，2019年9月6日即为合同解除日期，本院予以确认。姜建明按双方约定根据前述合同法第九十三条第二款规定请求解除合同并由东一盟公司返还购房款174115元符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该商品房买卖合同解释规定的一年除斥期间，针对的是发生《合同法》第九十四条规定情形之下的法定解除合同规范，并不包括合同约定解除的情形，故东一盟公司主张解除合同已过一年除斥期间的抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。 二、关于东一盟逾期交房是否构成违约，如违约，违约金如何计算的问题，本院认为，东一盟公司逾期交房构成违约，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金数额。双方合同约定于2015年5月30日前交房，东一盟公司至今未能交房，根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，东一盟公司逾期交房已构成违约，本院予以确认；东一盟公司以“尚不能交房是政策方面原因，即遇到县政府多次调整项目规划，政府招商引资优惠政策未兑现、七通一平市政配套基础设施没有完成等”为由主张其未违约，无事实依据，本院不予采纳。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，合同解除后，姜建明要求东一盟公司赔偿损失，本院予以确认。本案双方当事人在合同中约定，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，按该约定计算姜建明所得的违约金即175114×0.01%＝17.51元远不足以补偿其损失。姜建明于2013年12月30日向东一盟公司支付房款，姜建明请求从2013年12月30日起至还清房款之日止以已交的房款175114元为基数按中国人民银行同期贷款计算违约金，根据商品房买卖合同解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，姜建明该项诉求并不过高，本院予以支持。2012年7月6日，中国人民银行规定五年以上贷款利率为6.55%，姜建明从2013年12月30日至2019年7月31日应得的违约金为64964.62元即175114元×2039天×6.65%×1/360天＝64964.62元，姜建明请求东一盟公司支付52561.69元不超过应得数额，本院予以支持；从2019年8月1日以后至返还购房款之日止的违约金以175114元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。 三、关于东一盟公司应否赔偿姜建明已支付的税费、测绘费、预告登记费及手续费的问题，本院认为，东一盟公司应赔偿姜建明已支付的税费、测绘费、预告登记费及手续费。如前述合同法第九十七条、第一百零七条的规定，东一盟公司违约，应承担违约责任，姜建明为履行合同支出税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元，合计5942.58元，属于损失的一部分，故姜建明请求赔偿该部分损失合理合法，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、解除姜建明与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》（编号为DM06132）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向姜建明返还购房款175114元并支付从2013年12月30日至2019年7月31日的违约金52561.69元（从2019年8月1日起至返还购房款之日止的违约金以175114元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）； 三、广西龙州东一盟国际投资有限公司赔偿姜建明税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元，合计5942.58元。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费4804元，减半收取2402元，申请保全费1688元，合计4090元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长 苏立峰 二〇一九年十月三十日 法官助理 苏香花 书 记 员 闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失． 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。