北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初545号原告：新华书店总店，住所地为北京市西城区北礼士路**。法定代表人：茅院生，总经理。委托诉讼代理人：段志敏，北京嘉润律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：丁恒，北京嘉润律师事务所律师。被告：中新华（北京）教育科技有限公司，住，住所地北京市西城区/div>法定代表人：吴焱，总经理。委托诉讼代理人：田万勇，男，中新华（北京）教育科技有限公司法务总监。原告新华书店总店（以下简称新华书店）与被告中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称中新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新华书店之委托诉讼代理人段志敏、丁恒，中新华公司之委托诉讼代理人田万勇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令中新华公司于合同解除后5个工作日内返还房屋；3.判令中新华公司支付拖欠的房屋租金506528元（暂计算至2018年8月27日）；4.判令中新华公司按照欠付房屋租金的3‰/日支付违约金142331.43元（暂计算至2018年8月27日）；5.判令中新华公司支付拖欠的物业费及取暖费230599.75元（暂计算至2018年8月27日）；6.判令中新华公司按照欠付物业费及取暖费总金额的3‰/日支付违约金464442.29元（暂计算至2018年8月27日）；7.判令中新华公司支付拖欠的水费3264.65元（暂计算至2018年8月27日）；8.判令中新华公司按照欠付水费总金额的3‰/日支付违约金4182.45元（暂计算至2018年8月27日）；9.判令中新华公司根据《房屋租赁合同》约定标准支付2018年8月28日至实际返还房屋之日房屋租金及房屋占用费、供暖费及水费；10.判令中新华公司支付新华书店为本案支出的律师费1万元；11.诉讼费用由中新华公司负担。事实和理由：2015年8月，新华书店启动招标程序，就总店135号院园区改造改建项目进行招标，寻找投资建设合作方。2015年10月10日，新华书店与中标单位即中新华公司签订了《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》（简称《框架协议》）。基于《框架协议》，2015年10月15日，双方签订案涉《房屋租赁合同》，将135号院中39号楼第一层建筑物交付给中新华公司进行改建改造。但截至目前，中新华公司多次出现迟延支付租金的情形，且经新华书店催要，至今仍未支付。中新华公司的上述行为已严重违反了双方签署的《框架协议》、《〈新华书店总店135号院改造改建合作框架协议〉之补充协议》（以下简称《补充协议》）以及《房屋租赁合同》约定，给新华书店造成了严重影响，现新华书店有权解除上述租赁合同，追究中新华公司的违约责任。中新华公司辩称，一、本案《房屋租赁合同》是双方当事人为落实、履行《框架协议》所签订的合同，《房屋租赁合同》是《框架协议》的构成部分，与《框架协议》属于同一个合同。本案的《房屋租赁合同》不是典型、真正的租赁合同。合同当事人对每一个租赁合同都没有独立的请求权。据此，新华书店将同一合同争议，拆分成独立的11个案件进行诉讼，不符合法律规定。二、虽双方签订《框架协议》、《补充协议》及案涉《房屋租赁合同》为有效合同，但是新华书店一方事先拟定打印好合同，针对中新华公司的合同条款约定极其苛刻，合同权利、义务亦不对等，严重失衡。应依据我国合同法第41条之规定，对本案有争议的合同条款采取不利于表意人之解释。三、新华书店没有合同解除权。中新华公司积极履行合同，已投入巨额资金和大量劳务，完成了相应的改造改建物化劳动成果，且在推进第二期工程，施工时间的顺延，不是中新华公司违约造成的。就租金而言，中新华公司已交付近五千余万元的租金，对新华书店主张未交部分租金，中新华公司有正当理由可以抗辩及可以与新华书店的债务进行抵销。依据双方合同约定内容和新华书店一系列的重大违约行为，中新华公司在诉讼中主张的先履行抗辩权应已成就，新华书店应先交付剩余两栋待改造改建楼宇。四、合同应当继续履行。首先，在法律上不构成解除的条件。其次，从经济效益角度上看，合同的继续履行能为双方带来合理合法的利益，导致双赢的结果。五、新华书店主张的租金及租金计算方法明显有失公平，且存在错误，中新华公司不予认可。新华书店按照危旧建筑物交付改造改建之日起算租金不切实际且不符合双方的合同约定，租金起算日期应当以建筑物改造改建完成之日起算。新华书店计算租金所涉及的建筑标的物范围是错误的，不应将无产权证、无建筑物和正在施工建造的部分建筑面积计算在内。综上，新华书店才是本案合同的违约方。新华书店起诉请求解除案涉合同的理由不成立。同时，本案也不具备合同解除的法定事由。即使中新华公司尚有租金未付，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，中新华公司有权行使先履行抗辩权，且行使抗辩权的理由充分、正当，具有充分确凿的事实和法律依据。据此，请求法院依法驳回新华书店的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2015年8月，新华书店就其位于北京市西城区北礼士路135号院改造改建项目启动招标程序，2015年9月6日，中新华公司向新华书店递交投标函，后中新华公司中标。中新华公司以35028万元报价并按照招标合同条款和标准要求投标新华书店总店135号院改造项目，中标函中承诺的新增面积为5470.7平方米。新华书店于本案诉讼中表示该项目并非必须招投标项目，故并未进行合同备案工作。2015年10月10日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订了《框架协议》。约定第一、标的。西城区北礼士路135号院内1-12号新华书店自有建筑，用地性质为工业用地。第二、合作方式。甲方将上述建筑物以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。第三、合作期限为10年。第五、改造建设时限为365日。第七、审批。上述工程建设中涉及到的规划、消防、城管等审批工作均由乙方负责，甲方负责提供相关基础资料并承诺以甲方名义申报审批。第十、保证金。乙方应于投标之时向甲方支付1000万元人民币作为履约保证金（该保证金不计利息），待改造改建工程完成并验收合格后，乙方不存在以下违约行为的，甲方将前述履约保证金无息退还；如出现以下列违约行为之一的，甲方有权扣除履约保证金的30%作为违约金，每违约一项加扣履约保证金的30%，直至扣完履约保证金为止，同时，甲方有权终止本框架协议，如违约金不足以弥补甲方的损失的，乙方还应就甲方的损失进行赔偿（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费）等：1）改造建设时限超出365日的；2）未达到投标文件中承诺的增加的面积的；3）未达到投标文件中承诺的改造改建费用的；4）改造改建后的工程质量未通过甲方验收的，或质量不符合国家标准或行业标准的；5）乙方无偿为甲方自用建筑的改造完成时间超出框架协议签署之日起365日；6）逾期支付建设资金、工程款或租金超过15日的。第十一、新增面积分配。改造建设不改变135号院房屋的权属，即改造建设后的房屋（包括新增面积）的权属全部归甲方所有。改建后新增面积的50%乙方可自投入使用之日起免费使用20年。如乙方对新增面积需要整体统筹使用，甲方按照第17条租金的约定将其余50%新增面积租赁给乙方使用。乙方为甲方自用办公楼梯间加建电梯及门楼增加面积为甲方所有，不参与分配。第十二、收益分成。如乙方对外转租使用的，应于签署转租使用协议之日起三日内将转租使用协议向甲方报备。如对外转租使用租金价格超过乙方向甲方支付的租金使用单价，甲方在双方约定的单价基础使用租金上获得超过部分15%的增值收益，甲乙双方每三个月结算一次。第十五、关于建筑资金管理。甲乙双方共同设立项目专用账号，乙方将建设资金打入专用账号，由双方共管。签订框架协议三日内，乙方向该专用账号注入中标文件中约定的商务标投标总价的30%工程款。其他工程款在施工方协议付款日期前5日注入该专用账号。第十七、租赁使用费。租赁使用费按5年+5年分别确定，前五年租赁使用价格按每平方米4元/天计算，从第二个5年起，租赁使用费价格上浮15%。乙方如转租，甲方将享受超过单价基础租赁使用费部分15%分成。2016年12月22日，双方就共建中共党史美术馆签订了《战略合作协议书》。约定双方根据有关法律共同创建中共党史美术馆合作项目。美术馆地址位于北京市西城区北礼士路135号新华文化创意产业园，主体大楼建筑面积5000平方米，展现总长达3000米。投资方式及利益分配为中新华公司负责项目的全部建设费用；每年运营费用约为1000万元，由中新华公司负担；合作过程中单项项目所得利润，按照中新华公司70%，新华书店30%比例进行分配；项目利润扣除税费后中新华公司以转账汇款的方式支付给新华书店，双方在协议中对具体账号进行了约定。2017年9月19日，双方签订了《补充协议》。第一条将合作期限修改为20年。第三条甲乙双方一致同意将《框架协议》第十五条修改为：中新华公司设立建设资金账户（开户行：光大银行北京西城支行、账号：×××）。中新华公司从该账户支付施工、建材等与改造改建工程相关款项时，需新华书店签字确认。《框架协议》原十五条相关内容不再执行，新华书店将原共管账户中建设资金退还至中新华公司设立的建设资金账户。第五条中新华公司未按照具体的《房屋租赁合同》约定的时间及数额交纳租赁使用费的，新华书店有权要求中新华公司按欠付金额的3‰向新华书店支付每日逾期付款违约金。逾期超过30天的，新华书店有权单方面解除本合同并收回房屋，同时有权要求中新华公司赔偿新华书店全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。《框架协议》签订后，中新华公司将2000万元建设资金打入双方共同设立的项目专用账号。《补充协议》签订后，新华书店退还中新华公司1500万元，剩余500万元仍在该账户。在签订《框架协议》之后，双方又根据《框架协议》的约定，陆续签订了11份《房屋租赁合同》。本案中，出租方（甲方）新华书店与承租方（乙方）中新华公司于2015年10月15日签订《房屋租赁合同》。第一条房屋基本情况甲方现将北京市西城区北礼士路135号院内39号楼第一层建筑物（简称该房屋）以现状出租给乙方使用，房屋建筑面积合计：1439㎡。乙方确认甲方提供的房屋符合乙方的承租要求。第二条房屋租赁期限及房屋用途（一）房屋租赁期限：五年+五年，即自2015年8月1日至2025年11月30日（其中含4个月装修期）。第三条租金标准及租金支付期限、方式及保证金（一）该房屋租金标准：4元/㎡˙日，年租金：??2100940元。该房屋租赁期满五年后，租金自第六个租赁年度起在上年度日租金标准的基础上上调15%，直至租赁合同期满（即按4.6元/㎡˙日计算，后五年每年年租金??2416081元）。（二）租金支付期限：租金支付方式以6个月为一个交租期，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性全额支付首期房屋租金：??1050470元。以后各期租金支付日期为：自本次租金支付之日起至下一交租期的前5个工作日为交租日。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为房屋租金支付日期。（三）租金支付方式：乙方以转账支票或银行汇款的方式向甲方支付本合同约定的房屋租金。第四条房屋租赁期间的其他费用（一）物业服务费支付标准：3.85元/㎡/月；本合同有效期内，乙方应向甲方按年支付物业服务费共计??66481.8元/年。乙方应于每年度第一次向甲方支付上半年租金时一并将本年度物业管理费一次性全额缴纳。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为物业服务费支付日期。（三）水费支付标准：8.15元/吨；在本合同有效期内，甲方为乙方安装一块水表，甲乙双方于每季度末共同查看、记录水表示数，确认乙方的实际用水量。乙方应于甲乙双方共同查看、记录水表示数并确认实际用水量以后的5个工作日内，向甲方一次性全额支付当次应付的水费。前述日期如遇国家法定节、假日，则国家法定节、假日结束后的第一个工作日为查看、记录水表示数以及水费支付起算日期。（四）供暖费支付标准：47元/㎡/供暖期，供暖面积：1439㎡。乙方应向甲方按供暖季支付的供暖费为??67633元/供暖季，乙方应于2015年11月15日前向甲方一次性全额支付该供暖期的供暖费，以后每个供暖季乙方均于11月15日前向甲方支付当年供暖费。第七条双方责任（一）合作到期后，若乙方继续租赁该房屋，经甲乙双方协商一致，在同等条件下，有优先续租权并另行签订新的租赁合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方互不承担违约责任。第八条甲方违约责任甲方有下列行为之一的，乙方可要求甲方支付违约金??180000元。如该违约金不足以弥补乙方的损失，甲方还应就不足部分进行赔偿，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。（一）甲方未能按时提供电源、供暖，严重影响乙方正常使用，且乙方书面通知后5个工作日内仍未改正的。但如甲方未尽前述义务是由于乙方原因导致的除外。（二）甲方未尽房屋修缮义务，导致乙方无法依照合同约定之用途继续使用房屋，且乙方书面通知后5个工作日内仍未改正的。但如甲方未尽前述义务是由于乙方原因导致的除外。（三）甲方不执行双方约定条款的。第九条乙方违约责任（一）乙方有下列行为之一的，甲方可要求乙方支付违约金??180000元。如该违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应就不足部分进行赔偿，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。1.乙方擅自拆、改房屋，损坏房屋主体结构或对房屋进行装修、改造或增置的、未经备案批准的。2.乙方利用承租房屋进行违法行为、损害公共利益的。3.不执行国家及北京市对于房屋消防安全等管理规定，经甲方通知后拒不改正的。4.乙方不执行双方约定条款的。（二）乙方未按照本合同约定的时间及数额交纳房屋租金、保证金的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。逾期超过10个工作日的，甲方有权单方面解除本合同并要求乙方赔偿甲方全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。（三）乙方不按照合同约定时间支付物业服务费、电费、水费、采暖费等费用的，甲方有权要求乙方按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。欠款本金、利益及违约金累计达??5000元，且自甲方书面通知后5个工作日内仍未将所欠物业服务费、电费、采暖费等费用的本金、利息及违约金一次性全额支付给甲方的，乙方应承担违约责任。上述协议签订后的实际履行情况为一期改造改建工程包括新编1号楼（原2、3号楼）、新编5号楼（原4号楼）、新编6号楼（原10号楼）、新编7号楼（原31号楼）、新编8号楼（原30号楼）；二期改造改建工程包括新编2号楼（原38号楼）、新编3号楼（原35号楼）、新编4号楼（原39号楼）、新编9号楼（原12号楼）、新编10号楼（原25、26号楼）、新编12号楼（原23号楼），平房。上述房屋具体改造内容涵盖原有结构拆除，屋面顶部增加混凝土梁加固，轻结构拆除，结构加固，室内装修，外立面加固装修，新安大门及更换断桥铝合金隔热门窗等项目。对于改造、改建增加面积的规划审批问题，中新华公司称改造、改建并不改变建筑高度及主要结构，一般采取内建钢结构夹层的方式增加使用面积。对于未报规划审批问题，没有做这方面工作的主要原因是新华书店不配合报规划手续材料的签章。对此新华书店认可增加面积没有经过规划审批，但不认可不配合签章。新华书店称首先依据相关政策涉案项目不需要进行规划审批，且中新华公司出现施工延期及增加面积不符合协议约定等违约行为，所以新华书店有权不进一步配合办理相关手续。中新华公司主张签订《补充协议》时已投入改造资金、房屋租赁资金、中共党史美术馆筹备资金约2.9亿元，新华书店认可案涉改造、改建费用全部由中新华公司提供，己方无资金投入亦没有第三方资金加入，但表示因《补充协议》签订后已取消了共管账户，实际支出费用时也没有依据《补充协议》经过新华书店签字，故对中新华公司具体投入资金数额新华书店无法确认。如果让该单位说，结合中新华公司提供的采购合同及支付凭证等证据能显示的投入也就能认5000万元左右。对于双方协议中就楼栋交付有无约定具体日期一节，中新华公司称双方《框架协议》约定的改造改建标的系整体交付，确实未约定具体交付时间，但事实上新华书店至今未将新编11号楼（合同中对应楼号为16号楼）、12号楼（合同中对应楼号为23号楼）移交进行改造，从这点看也有违整体交付之合同约定。新华书店称《框架协议》约定标的是整体移交,未完成整体移交系该公司行使不安抗辩权。案涉租赁合同项下新华书店主张租赁面积1439平方米，欠租起始时间2018年6月1日，暂计算至2018年8月27日（起诉时），天数88天，欠租金额506528元；欠付租金违约金142331.43元。新华书店主张中新华公司存在欠付物业费的违约行为，新华书店主张的欠付物业费起始日2016年6月1日，欠费金额为27700.75元，欠付物业费的违约金为67977.64元。新华书店主张供暖费计算起算2015年11月15日，暂计算至2018年8月27日，三个供暖季，欠付共计202899元，欠付供暖费的违约金为396464.65元。诉讼中，双方能确认因各租赁合同约定的起租时间不同，及每份合同欠付租金的起始时间不同，现计算至最近一个租金给付日，已签订租赁合同并已交付标的物部分中新华公司欠付的租金共计为47678195.2元、物业费为269655.84元、供暖费为3159098.8元，以上三项合计51106949.84元。上述事实有《投标文件》、《框架协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、欠付租金统计表、《战略合作协议书》、标的楼宇具体改造、改建进度情况说明，以及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，新华书店与中新华公司签订的《框架协议》、《补充协议》、《租赁协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，系合法有效合同。依据《框架协议》、《补充协议》及案涉《房屋租赁合同》，约定新华书店将西城区北礼士路135号院内1-12号新华书店自有建筑物以租赁使用方式整体交付给中新华公司出租使用，由中新华公司负责投资改造改建，双方联合运营。改造建设时限为365日。改造建设不改变135号院房屋的权属，即改造建设后的房屋（包括新增面积）的权属全部归新华书店所有。改建后新增面积的50%中新华公司可自投入使用之日起免费使用20年。如中新华公司对新增面积需要整体统筹使用，新华书店按照第17条租金的约定将其余50%新增面积租赁给中新华公司使用。如中新华公司对外转租使用的，应于签署转租使用协议之日起三日内将转租使用协议向新华书店报备。如对外转租使用租金价格超过中新华公司向新华书店支付的租金使用单价，新华书店在双方约定的单价基础使用租金上获得超过部分15%的增值收益，双方共同设立项目专用账号，中新华公司将建设资金打入专用账号，由双方共管。后双方在《补充协议》中约定将《框架协议》的共管账户修改为：中新华公司设立建设资金账户（开户行：光大银行北京西城支行、账号：×××）。中新华公司从该账户支付施工、建材等与改造改建工程相关款项时，需新华书店签字确认。《框架协议》原相关内容不再执行。对于《框架协议》项下的租赁问题，在《框架协议》已有约定基础上补充协议约定中新华公司未按照具体的《房屋租赁合同》约定的时间及数额交纳租赁使用费的，新华书店有权要求中新华公司按欠付金额的3‰向甲方支付每日逾期付款违约金。逾期超过30天的，新华书店有权单方面解除本合同并收回房屋，同时有权要求中新华公司赔偿新华书店全部经济损失，该等损失包括但不限于直接损失、预期利益等间接损失。通过上述《框架协议》、《补充协议》约定内容可见中新华公司与新华书店应系就135号院改造、改建及所涉建筑面积承租经营权的合作法律关系。之后的案涉《房屋租赁合同》亦是为了全面履行《框架协议》后续签订的，实质系依据《框架协议》约定内容，《房屋租赁合同》亦作为协议履行中标的交付方式而存在；交付的租赁物为新华书店通过划拨方式取得的在工业用途土地上之待改造建筑，原建筑并不具有显著的商业使用价值，故此新华书店与中新华公司之间不能认定仅为租赁关系，事实上中新华公司需投入大量资金进行租赁标的前期改造、改建，才能使之具备《框架协议》项下的经营使用价值，故此《房屋租赁合同》应系《框架协议》之从合同，不应将《房屋租赁合同》独立于框架协议来审查判断其履行内容及双方之履约行为。本案中可以看出《框架协议》是典型的混合合同，也是双务合同，在上述合同履行中中新华公司有给付改造、改建资金及支付房屋租金的义务，新华书店有交付改造、改建标的并使其符合改造、改建条件之主要合同义务。事实上《框架协议》履行中，新华书店认可中新华公司已经投入资金开展改造、改建工作，完成了一期改造、改建工程包括新编1号楼（原2、3号楼）、新编5号楼（原4号楼）、新编6号楼（原10号楼）、新编7号楼（原31号楼）、新编8号楼（原30号楼）；二期改造改建工程包括新编2号楼（原38号楼）、新编3号楼（原35号楼）、新编4号楼（原39号楼）、新编9号楼（原12号楼）、新编10号楼（原25、26号楼）、平房。上述房屋改造、改建涉及的项目包括原有结构部分拆除，屋面顶部增加混凝土梁加固，轻结构拆除，结构加固，室内装修，外立面加固装修，新安大门更换断桥铝合金隔热门窗等内容（详见中新华公司提供的改造、改建项目建设情况的说明）。且在《框架协议》项下租赁合同签订后中新华公司亦依约给付了一定时间段的房屋租金；双方虽未就房屋改造、改建中中新华公司的资金投入予以确认，但新华书店认可园区内建筑物改造均系中新华公司投入资金完成。在此基础上，考虑到改造、改建的现状及中新华公司的履约投入，特别是新华书店至今未将135号院中新编11号楼（原楼号16号楼）、12号楼（原楼号23号楼）移交中新华公司进行改造的事实，本院认为《框架协议》虽未约定标的交付之具体时间，但约定交付方式为整体交付，现新华书店的行为显然无法满足整体交付这一约定条件，已构成违约。考虑到《框架协议》约定的改造期限仅为365天，新华书店迟延交付两栋建筑物的行为对改造周期如此短且改造任务相对艰巨的案涉《框架协议》约定改造内容之义务方中新华公司如约完成改造合同义务势必造成较大程度之影响。新华书店未完成依约给付标的物的主要合同义务，其违约行为在先，且违约内容严重。依据我国合同法规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，基于上述论述，两栋改造、改建建筑迟迟未交，导致中新华公司合同履行抗辩权应已成就，且违约方不享有合同解除权，故此新华书店无权再以中新华公司未依约完工为理由提出解除案涉合同。事实上《框架协议》履行中中新华公司于改造改建中已投入大量资金，势必对新华书店在135号园内不动产的增值产生积极影响；中新华公司提交的新华书店内刊宣传材料中亦对园区改造成果进行了初步肯定。同时考量案涉合同也不存在显见客观无法履行之情形，故本院认为继续履行上述合同对维护双方利益更加有利。对于新华书店诉请中新华公司逾期给付租赁费用导致其合同约定解除权成就一节，双方《补充协议》、《房屋租赁合同》中就迟延给付租金行为约定了具体违约情形下守约方享有合同解除权，但如前所述，双方虽签订有包括案涉《房屋租赁合同》在内的11份租赁合同，但据此确认双方仅为租赁合同法律关系并不客观，双方应系《框架协议》项下的合作关系。《框架协议》这一混合合同中有涉及租赁合同权利、义务之内容，但给付租金系在《框架协议》项下中新华公司整体合同给付对价内容之一，改造、改建才是双方基础合同关系。现中新华公司在完成改造、改建框架协议项下主要义务时不存在根本违约行为；结合新华书店未整体移交改造标的的违约情形，中新华公司表示其不继续给付租金系行使抗辩权，有事实及法律依据。退一步讲，即使存在中新华公司行使抗辩权是否超出合理范围的问题，其抗辩权基础成就，新华书店以租金给付争议问题即主张解除《房屋租赁合同》，亦缺乏法律依据。综上，通过审查《框架协议》、《补充协议》及案涉《房屋租赁合同》，本案争议焦点应在三份协议约定前提下统一审查，而非截取一份协议约定内容判断解除权成就与否。基于现有证据，通过审查上述合同权利、义务关系，应认定新华书店合同约定及法定解除权均不成就。案涉《房屋租赁合同》亦不存在无法继续履行之显见障碍。上述协议应继续履行。故新华书店关于解除合同及其在合同解除项下之后续返还房屋、给付欠付租赁费用，承担违约责任之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、九十四条之规定，本院判决如下：驳回新华书店总店的全部诉讼请求。保全费5000元，由新华书店总店负担（已交纳）。案件受理费16962元，由新华书店总店负担（已交纳16895元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一九年十月三十一日法官助理  宋 佳书 记 员  林晓天书 记 员  赵 婕书 记 员  周 洁