福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0213民初3265号 原告：廖亦取，男，1974年1月20日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：念建辉，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严学裕，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：林赛仙，女，1965年6月1日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：聂晓炯，福建万石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马秀娟，福建万石律师事务所律师。 原告廖亦取与被告林赛仙房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月17日广东省中山市第一人民法院提起诉讼，广东省中山市第一人民法院以（2019）粤2071民初16145号予以立案，在答辩期限内，林赛仙提出管辖权异议。2019年7月19日，广东省中山市第一人民法院作出（2019）粤2071民初16145号民事裁定书，裁定本案移送本院审理。本院于2019年9月25日予以立案受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。廖亦取及其委托诉讼代理人念建辉与林赛仙的委托诉讼代理人马秀娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告廖亦取向本院提出诉讼请求：1.判令被告林赛仙立即向原告支付房产转让余款5万元；2.判令被告向原告支付违约金13250元（以5万元为基数，自2018年年5月16日起至实际返还前述款项之日止，按照日万分之五为基准计算，暂计至2019年10月28日止）；3.判令被告向原告支付律师费6000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年6月22日签订的《公司、房产转让补充协议》，原告将位于厦门翔安区海峡现代城XX房产转让给被告，转让总额为127万元，被告已付款122万元，余款5万元待原告将房产权过户到被告的当日付清。现原告已履行完过户义务，且多次催被告支付余款5万元，被告以该房产性质存在争议为由，拒付余款5万元。原告认为，被告已侵害到原告的合法利益，为维护原告的合法利益，根据诉讼法及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告林赛仙辩称，1.本案讼争房屋在变更之前是登记在厦门恒向阳商贸有限公司名下，原告仅是该公司股东，其不是房屋买卖合同的适格主体。因此，原告不能作为房屋买卖合同案件的主体提出本起诉讼。2.其取得本案讼争房屋的所有权是基于厦门恒向阳商贸有限公司股权转让后的从属权利，受《公司法》调整，而不是《合同法》调整。本案中，签订的房产买卖协议，其实际上并不直接与原告发生房屋买卖的交易行为。3.根据双方签订的房产买卖协议第一条的约定：此诉争房屋的用途是住宅，但是实际上该房屋属于办公性质，因此，原告在交易过程中存在合同欺诈，住宅的价格与办公房屋的价格无论从其价值还是升值空间差别都很大，因此，原告的欺诈行为造成了该房屋实际价值达不到住宅的价值的，对我方直接造成了损失，我们保留依法向原告及中介追究其欺诈行及未尽审查义务的行为提出索赔的权利。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年1月17日，原告廖亦取向海峡现代城（厦门）有限公司认购位于厦门翔安区海峡现代城XX房产（建筑面积78.04平方米）。因案涉房产属于商住两用性质的房产，根据当时政策规定，案涉房产应以公司的名义购买，廖亦取应海峡现代城（厦门）有限公司的要求，注册成立厦门恒向阳商贸有限公司（公司股东为廖亦取与其妻子刘秀红，各占有50%的股权，廖亦取任公司的法定代表人），后廖亦取以厦门恒向阳商贸有限公司名义向海峡现代城（厦门）有限公司购买上述房产。2016年4月9日，在厦门丹厦房产行销策划有限公司居间下，廖亦取代表厦门恒向阳商贸有限公司与被告林赛仙签订一份《房产买卖协议书》（待办产权），协议书约定：厦门恒向阳商贸有限公司将其所有位于厦门翔安区海峡现代城XX房产（建筑面积78.04平方米，注明用途为住宅）的房产转让给林赛仙；成交价127万元，林赛仙应于交房当日付清购房款（即尾款5万元），厦门恒向阳商贸有限公司应于2017年12月31日前将房产交付给林赛仙，若林赛仙不能按期支付购房款或者厦门恒向阳商贸有限公司不能按时向林赛仙交付房产的，每逾期一日，将向对方支付上述房款的0.05%作为违约金，任何一方违约，违约方应向守约方承担全部诉讼费、中介费、律师费等条款。协议书签订后，林赛仙先后支付给廖亦取购房款计122万元，期间，廖亦取也将其注册成立厦门恒向阳商贸有限公司的100%的股权转让过户给林赛仙。2016年6月22日，廖亦取与林赛仙又签订一份《公司、房产转让补充协议》，协议载明：廖亦取与林赛仙于2016年4月9日签订的《房产买卖协议》，约定廖亦取以厦门恒向阳商贸有限公司名义（廖亦取原为该公司的法人代表）将公司名下位于厦门市翔安区海峡现代城XX房产转让林赛仙，建筑面积78.04平方米，《预约商品房预告登记证明》编号为：YGXXXX39号，转让总金额为127万元，林赛仙已付款122万元整，余款5万元待廖亦取将房产权证过户至林赛仙的当日付清。因该地产系商住两用房，廖亦取转让给林赛仙时将廖亦取的上述公司与该房产一并转让，该房产系公司名下所有，故廖亦取为转让房产将公司无偿附带转让给林赛仙，转让后林赛仙享有公司100%股权，为确保本次转让真是有效且无瑕疵，廖亦取担保如下：一、补充内容1.上述房产系厦门恒向阳商贸有限公司名下唯一的所有权人；2.转让之前所有与公司有关的债权债务由廖亦取承担（包括涉及到与上述房产有关的债务）；3.上述房产交付时无出租、无纠纷；4.转让后林赛仙有合法的所有权；5.任何与房产有关的纠纷和诉讼均由廖亦取独自承担，不影响林赛仙享有的完整产权；6.双方于2016年4月9日签订的《房产买卖协议》内记载的应由双方承担的责任必须履行。二、补充损失范围如发生上述1-6项的任何争议或诉讼而造成林赛仙的损失，廖亦取愿承担林赛仙的一切损失，包括但不限于直接损失、因房产贬值或增值的损失、相应损失金额的银行同期贷款利息的损失、诉讼费、律师费、保全费、执行费等的其他损失。三、有效期限有效期为两年，自发生相对人对上述房产主张权利（包括但不限于所有权、抵押权、承租权、执行权）并向法院起诉时起计算。本协议未公证不影响其效率。后廖亦取已将讼争的房产交付给林赛仙。林赛仙于2018年5月16日取得讼争房产的不动产权证。后林赛仙未能依约向廖亦取支付购房尾款50000元，经廖亦取催讨未果。廖亦取遂向法院提起诉讼，请求法院判令如上请求。 另查明，原告廖亦取因本案诉讼支付律师代理费6000元。 上述事实，有原告提供的《房产买卖协议书》（待办产权）、《公司、房产转让补充协议》、厦门市不动产登记信息查询结果、委托代理合同及增值税发票，林赛仙提供的《房产买卖协议书》（待办产权）、《认购协议书》，以及原、被告陈述与答辩在案的庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，案涉房产系廖亦取以厦门恒向阳商贸有限公司名义向海峡现代城（厦门）有限公司购买（实际为廖亦取出资购买）的，后廖亦取代表厦门恒向阳商贸有限公司与林赛仙签订《房产买卖协议书》（待办产权），将案涉房产出售给林赛仙。后廖亦取与与林赛仙又签订一份《公司、房产转让补充协议》，上述房产买卖协议及补充协议，系当事人的真实意思表示，且无违反法律、法规强制性规定，依法应认定为合法有效，双方应依协议的内容履行。根据双方签订的《公司、房产转让补充协议》，该协议双方载明的内容已明确确认案涉房产为商住两用房（并非是住宅），廖亦取转让给林赛仙案涉房产时将廖亦取注册成立厦门恒向阳商贸有限公司与该房产一并转让等内容。从上述补充协议内容看，双方已经明确案涉商住两用房产买卖实际主体为廖亦取与林赛仙，故林赛仙提出廖亦取不是本案房屋买卖的适格主体，以及廖亦取存在合同欺诈的抗辩意见，与上述补充协议载明的内容不符，本院不予采纳。林赛仙于2018年5月16日已经取得上述案涉房产不动产权证，林赛仙应依约向廖亦取支付案涉房产的尾款50000元，但林赛仙未能依约向廖亦取支付案涉房产的尾款，已构成违约，依法应承担违约责任。故廖亦取请求法院判令林赛仙向其支付房产转让余款50000元及违约金（违约金以50000元为基数，自2018年5月16日起至实际返还款项之日止，按照日万分之五为基准计算，暂计至2019年10月28日止为13250元）和林赛仙向其支付律师费6000元的诉求，符合当事人的合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告林赛仙应于本判决生效之日起三日内向原告廖亦取支付购买房屋的尾款50000元； 二、被告林赛仙应于本判决生效之日起三日内向原告廖亦取支付违约金（违约金以50000元为基数，自2018年年5月16日起至实际返还款项之日止，按照日万分之五为基准计算，暂计至2019年10月28日止为13250元） 三、被告林赛仙应于本判决生效之日起三日内向原告廖亦取支付律师代理费6000元； 如果被告林赛仙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本案诉讼费1531元，适用简易程序审理，减半收取为765.50元，由被告林赛仙负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郑梓忠 二〇一九年十月三十一日 代书记员 戴小青 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。