山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初3627号原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370203339700806Y。法定代表人：陈世军，总经理。委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市**，系青岛润凯物业管理有限公司经理。公民身份号码：。被告：张改名，男，1952年8月19日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业）与被告张改名物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人朱冰、金英，被告张改名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张改名纳拖欠的物业服务费4271.7元、滞纳金1853.34元；2、诉讼费由张改名负担。事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，张改名作为该小区xx号xx单元xxx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。张改名辩称，润凯物业起诉状中加盖的公章不是备案公章，主体不适格；《物业管理委托合同》的签订主体不合法，舰队直管办属于部队的内设部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，未经海军授权，无权代表海军签订合同。润凯物业无物业服务资质，不具备提供物业服务的资格；合同签订程序违法，违反法律强制性规定，为无效合同，其合同内容不公示。请求驳回润凯物业的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。张改名系河马石小区xx号xx单元xxx户（建筑面积132.25平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，张改名欠交物业服务费4271.7元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。张改名质证意见，润凯物业和张改名之间没有签订合同，管委会也不是合法的组织。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。张改名质证意见，没有异议。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。张改名质证意见，不知道也不清楚。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明张改名所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。张改名质证意见，不知道也不清楚。证据五、物业费及违约金的计算明细表，证明张改名欠缴物业费及违约金的具体情况。张改名质证意见，没有异议。证据六、润凯物业法定代表人陈世军所做的说明及身份证各一份，用于证明法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意，对润凯物业公章更换过程及使用情况均知悉认可。张改名质证意见，对公章的使用情况不清楚。张改名提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书，用于证明润凯物业起诉所用的“物业管理委托合同”中签署合同的甲方无主体资格，合同无效。润凯物业质证意见，真实性予以认可，并非同一主体，与本案没有关联性。证据二、2019年9月1日微信平台查询结果，证明润凯物业起诉使用的印章未备案。润凯物业质证意见，真实性、合法性与关联性不予认可，公司设立之初根据法律规定到公安部门对印鉴进行备案并正常使用至2016年9月，后因印鉴自然损耗，另行办理公章，故启用涉案印鉴，该印鉴已在银行及住房公积金管理部门办理了变更。证据三、从天眼查查询工商信息资料，证明2015年8月4日前润凯物业系无资质经营，违法签订合同。润凯物业质证意见，物业资质问题润凯物业在接管小区后曾就是否办理资质问题到市物业办咨询，工作人员明确答复涉案小区不属于地方物业办管理，不办理资质要求，只要部队认可即可，因涉案小区业主要求，润凯物业到相关部门办理了物业资质，国务院已于2017年取消了物业资质的要求。证据四、最高人民法院（2017）最高法民审3714号参考案例，用于证明本案与该案是一对孪生案件。润凯物业质证意见，真实性无法判断，证明事项不予认可根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定：关于本案涉案物业管理合同效力问题。本院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，张改名以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，张改名可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。张改名此项抗辩本院不予支持。润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，张改名作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。张改名对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业主张同期贷款利息的诉求，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、张改名于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费4271.7元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张改名负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，张改名于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 妙二〇一九年十月二十一日书记员 王述瑶