广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初12928号 原告：广西九洲房地产开发有限公司，住所地：南宁市长湖路**怡心园**架空层车库。 法定代表人：赵志远，董事长。 委托代理人：黄征松，广西万通律师事务所律师。 委托代理人：黄明瑞，广西万通律师事务所实习律师。 被告：广西中大股份有限公司，，住所地：南宁市青秀区嘉湖巷**佳和大厦**法定代表人：邬文康，董事长。 委托代理人：赵丹云，广西中大股份有限公司员工。 委托代理人：孙志杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年10月29日 开庭时间：2019年6月4日 当事人到庭情况： 原告方：原告广西九洲房地产开发有限公司（以下简称“九洲公司”）法定代表人赵志远及其委托诉讼代理人黄征松到庭。 被告方：广西中大股份有限公司（以下简称“中大公司”）委托诉讼代理人赵丹云、孙志杰到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：一、被告赔偿原告因土地使用权年限减少的价值损失计人民币16381641元（暂计自2013年8月1日至2015年7月31日）；二、本案诉讼费用由被告负担。 被告答辩要点 被告中大公司辩称：一、原告对涉案整宗土地和诉争土地均不享有合法的土地使用权，其主张土地价值减少的赔偿无法律依据，应予驳回。原告提交的《土地使用权证》上表明被告为唯一的合法土地使用权人，土地价值作为土地使用权的市场价值体现，依法仅应归属于被告所有，任何不具有合法土地使用权的第三方均无权主张涉案土地的物权权利；二、本案《土地使用权转让合同》虽经判决确认有效，但在该合同未得到履行即涉案地块的土地使用权人未依法变更为原告之前，原告仅享有合同上的债权，即享有要求涉案地块过户至原告名下的权利，而不能享有与土地使用权有关的土地价值及收益权，土地价值或增或减，原告均不享有上述主张的权利；三、涉案地块的补偿容积率已被政府及国土部门确认不予执行，在被告依正常程序申请提高容积率的过程中，正是由于原告向南宁市规划局提出异议，而导致批前公示未能通过，此事实已由（2015）南市民一终字第1380号生效民事判决书进行确认；四、涉案整宗土地因容积率未能依法批准提高，尚不具备补缴土地出让金之法律条件，故原告主张的被告拒绝将补偿款用于办理提高办理容积率属于本末倒置；五、原告主张的合同利益，仅为债权请求权，而土地价值的增减等相关权益应当属于物权所有人即被告所有，而涉案土地使用权转让合同中并未约定有关土地价值减少赔偿等条款，故原告的主张既无法定依据又无合同依据，应予驳回；六、原告主张涉案地块至今无法建设及其丧失回报与被告违反容积率的约定有直接因果关系，这是错误的。依据(2015)南市民一终字第1380号民事生效判决,本院认为部分就“被告不构成违约及原告要求赔偿土地价值减少的损失不符合双方的约定”已作出生效判决，同时亦对原告主张被告未能完成报建工作违约在先的主张亦认定为没有依据。综上，原告的诉请无事实与法律依据，请求法院予以驳回。 事实认定 2009年8月10日，被告（转让人，甲方）与原告（受让人，乙方）签订《土地使用权转让合同》，该合同约定：第二条、甲方根据南宁市土地储备经营管理委员会第四十二次会议（【2008】60号）决定，置换邕江湾二期用地取得南宁市仙葫大道北面、青秀区政府西面用地。用地性质为城镇住宅用地，面积59302.27㎡，折合88.95亩的土地使用权。……甲方现自愿将上述88.95亩土地使用权分割30亩转让给乙方，由乙方独立开发建设。第五条、甲方转让给乙方的地块位于南宁市仙葫大道北面、地、地块的西面地性质为城镇住宅用地，用地面积为20000.08㎡，折合30亩。甲乙双方同意，甲乙双方本地块容积率在国家及南宁市规划、土地部门规定的基础上，加以南宁市政府或国家土地规划部门对邕江湾别墅园项目土地置换过程中政府补偿的容积率为甲乙双方各应补偿容积率，其补偿容积率按实际面积双方分摊。第九条、该地块的使用权转让价格为70万元/亩。2012年10月2日，南宁市政府核准登记南宁国用（2012）第597787号土地使用权证，确认坐落于南宁市青秀区仙葫大道北面地号450103450001GB00003地块土地使用权人为广西中大股份有限公司，并记载：本宗地建筑总面积103124.76㎡，容积率不高于2不低于1，本项目应于2013年8月31日前开工建设，并于2016年8月31日前竣工。2012年2月13日，南宁市财政局印发南财综【2012】32号文件《关于广西中大股份有限公司邕江湾项目补偿审计情况的请示》，内容为：南宁市财政局请示南宁市政府关于邕江湾项目补偿方式及金额问题，该局建议确认广西中大股份有限公司邕江湾项目应补偿金额为22986442.25元，并请市政府组织研究补偿方式（直接补偿或通过提高容积率方式补偿）等相关问题。2012年3月19日，南宁市政府【2012】9号《会议纪要》载明：确认市财政局上报的关于广西中大股份公司邕江湾项目土地补偿金额，并通过增加建设项目容积率方式予以解决，增加容积率补偿的出让金与补偿款按“收支两条线”原则办理。此后，被告向南宁市财政局发出《关于请求拨付邕江湾项目置换土地补偿费的请示》，确认通过增加容积率方式解决邕江湾土地补偿，增加容积率的出让与补偿款按“收支两条线”原则办理；并申请该局及时拨付邕江湾项目置换土地补偿款22986442.25元，以便补缴土地出让金。2013年7月3日，南宁市财政局通过转账方式向被告账户汇入********.25元，注明用途为征地拆迁补偿支出。此后，南宁市国土局向南宁市规划局发出《关于广西中大股份有限公司位于仙葫大道北面土地评估结果的函》，函称：依据南宁市政府协调会议纪要【2013】15号有关精神，容积率提高幅度以补缴土地出让金不少于已确认的损失补偿费为原则，由我局测算因容积率提高需补交的土地出让金；我局已完成评估工作，评估设定条件如下：土地面积为54328.52平方米，土地用途为城镇住宅，使用年限为70年，容积率由2.0提高至3.0，评估设定基准日为2013年3月19日，上述54328.52平方米土地容积率由2.0提高到3.0需补交土地出让价款总额为24183254元（仍需补交1196811.75元）。2013年7月23日，本院作出（2013）青民一初字第1065号《民事判决书》，判决确认原、被告于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》有效。后该案双方均未上诉，遂发生法律效力。2013年7月31日，原告及第三人共同向被告发出《关于尽快将财政拨付邕江湾项目置换土地补偿金用于交纳置换后地块增加容积率的函》，函称：“根据我两公司与贵公司签订的合同约定，在贵公司转让给我两公司土地使用权中，政府因置换土地补偿而增容的容积率按实际各属土地面积进行分配，而今南宁市财政局已对因政府置换土地进行了补偿，并将补偿金已转让贵公司账户，该补偿金权属有部分属我两公司所有，要求贵公司：1、在接到本函之日起三日内上交该款用于增加容积率补偿金；2、如三日内不能交纳该款，贵公司应立即与我两公司办理共管权属我两公司部分的补偿金……”。2013年12月30日，本院作出（2013）青民一初字第2282号《民事判决书》，该判决认定：南宁市政府通过财政局拨付的22986442.25元补偿款之利益，应由原、被告及第三方按所占土地比例共享，被告拒不办理容积率申请的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故判决被告向原告支付补偿款7741089.94元及利息损失。被告不服该一审判决提起上诉，南宁市中级人民法院于2015年8月13日作出（2014）南市民一终字第186号《民事判决书》，判决撤销一审判决，驳回原告全部诉讼请求。原告不服二审判决提起再审申请，广西壮族自治区高级人民法院于2018年6月28日作出（2017）桂民再329号《民事判决书》，该判决认定：被告拒绝将补偿款用于办理提高容积率，导致原告约定的补偿容积率共享的合同利益未能实现，违背了诚实信用原则，被告构成违约，应承担相应的违约责任，判决：一、撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第186号民事判决；二、维持青秀区人民法院（2013）青民一初字第2282号民事判决。 另查明：原告为证明因土地使用年限减少而造成的价值损失，其提交了《土地评估报告》、南宁国用（2012）第597787号《国有土地使用权证》、（2012）9号《南宁市土地储备经营管理委员会第八十六次会议纪要》、南规纪要【2012】80号《广西中大股份有限公司“邕江湾二期置换用地”项目容积率提高论证会会议纪要》等证据。 再查明，截至目前，本案涉案整宗土地的使用权人仍为被告中大公司，不动产权利人的共有状况为：单独所有。 判决理由 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”，第十五条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,因此，不动产物权的设立、变更、转让应当以不动产登记簿为准。本案中,原告提交的南宁国用（2012）第597787号《国有土地使用权证》及被告提交的《不动产登记资料查询结果证明》均载明本案涉案土地的使用权人为被告中大公司。原、被告于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》虽经生效判决认定为有效合同，但被告尚未将本案涉案土地变更登记至原告名下，因此，本案涉案土地的合法使用权人仍为被告中大公司。原告并非涉案土地的合法使用权人，基于原、被告双方于2009年8月10日签订的《土地使用权转让合同》，原告仅享有合同上的债权，而尚不能享有涉案土地的物权。本案中，原告基于双方签订的《土地使用权转让合同》以被告拒绝将补偿款用于办理提高容积率而主张被告承担违约责任，要求被告赔偿因土地使用权年限减少的价值损失，于法无据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二之规定，判决如下： 驳回原告广西九洲房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费120090元，由原告广西九洲房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  蒋京红 人民陪审员  康海桥 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  覃玉肖