云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初1432号原告：李国仙，女，1959年10月22日生，彝族，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：高启清，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告:文山市新平街道新平坝社区藤子寨村民小组，住址：文山市新平坝社区藤子寨村。负责人：王友全，村小组长。委托诉讼代理人：刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告李国仙与被告文山市新平街道新平坝社区藤子寨村民小组（以下简称藤子寨村小组）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于2018年10月17日作出（2018）云2601民初949号《民事判决书》，李国仙不服该判决上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院，云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院于2019年3月13日作出（2019）云26民终33号《民事裁定书》，裁定撤销本院作出的（2018）云2601民初949号民事判决，全案发回重审。本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李国仙及其委托诉讼代理人高启清，被告藤子寨村小组的负责人王友全及其委托诉讼代理人刘光宇，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李国仙向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2004年9月30日签订的《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游度假山庄山林租赁协议》；2.依法判决被告赔偿原告经营损失1474309.00元（此数额为初步估算，最后以鉴定结论为准）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法判决解除原、被告于2004年9月30日签订的《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游度假山庄山林租赁协议》；2.依法判决被告赔偿原告投入的财产损失631347.92元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年9月30日，原、被告双方签订《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游度假山庄山林租赁协议》，第一份协议约定被告将旱地120亩、水田70亩、甘蔗地12亩租给原告开发使用,租期从2004年9月30日起至2024年9月30日止,约定如一方违约，他方所受的一切经济损失由其承担；第二份协议约定被告将属村小组所有的一块山林地（荒山）租给原告使用，租赁期限30年。两份租赁协议签订后，被告只交付给原告的山地为郭加寿的0.9亩、雷祁奎的2.323亩、李开吉的0.6亩、田东志的0.7亩及山林，其余并未完全按照协议约定将租赁的土地交付给原告使用，原告也只能按照被告实际交付的土地支付了实际使用土地的租金，但是被告拒不交付所有土地给原告使用，系故意不履行合同约定的义务，已经构成违约。由于原告与贾万艳、冯群、张连钧、王天发等人产生经济纠纷，文山州中级人民法院于2005年11月14日作出（2005）文中执字第59号通知书及执行笔录，将原告经营的藤子寨旅游渡假山庄的经营权交由贾万艳、冯群、张连钧、王天发经营，期限为十二年，从2005年12月1日至2017年11月30日止，贾万艳、冯群、张连钧、王天发等人经营期间的租金由贾万艳、冯群、张连钧、王天发向被告交纳。2017年11月30日，十二年的经营期限届满后，原告准备去收回山庄继续经营，发现被告已经将去藤子寨旅游度假山庄的道路阻断，山庄的大门已经被他人用锁锁住。还被告知，整个藤子寨旅游度假山庄所属范围内的土地及山林均出租给邓金龙，并且邓金龙已经办理了林权证。由于以上原因，导致藤子寨旅游渡假山庄已经无法正常经营，不能实现合同的目的。原告多次找到被告协商解决事宜，但均协商无果。综上所述，被告不按约定履行合同，将去藤子寨旅游度假山庄的道路阻断，将山庄的大门用锁锁住，并且在租赁期限内又将已经租赁给原告的土地租赁给他人，导致原告无法实现合同目的，已经构成根本违约，故原、被告双方签订的《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游度假山庄山林租赁协议》依法应当予以解除，为此给原告造成的经济损失，被告依法应当承担赔偿责任。原告李国仙针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》、《藤子寨旅游渡假山庄山林租赁协议》复印件各一份，证明2004年9月30日，原、被告签订了《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游渡假山庄山林租赁协议》，约定被告应当将旱地120亩、水田70亩、甘蔗地12亩租给原告开发使用；将属村小组所有的一块山林地（荒山）租给原告使用。2.文山市人民法院作出的（2012）文民一初字第455号《民事判决书》及云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院作出的（2013）文中民二终字第28号《民事判决书》复印件各一份，证明2004年9月30日，原、被告签订《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游度假山庄山林租赁协议》真实合法，原告已经支付了租金，原、被告应当按协议继续履行，法院判决在贾万艳、王天发、冯群、张连钧四人经营期间的租金由他们四人支付。3.《藤子寨旅游渡假山庄山地租金给付表》复印件、《藤子寨旅游渡假山庄山林租金给付表》复印件，证明原告实际使用的土地及山林已经交付了租金给被告。4.（2005）文中执字第59号《民事裁定书》复印件及《执行笔录》复印件，证明2005年12月8日上午，在藤子寨旅游度假山庄内，文山州中级人民法院执行局将藤子寨旅游度假山庄十二年的经营权抵给冯群、王天发、贾万艳、张连钧等四人，前五年的租金已经由李国仙支付，后七年的租金由冯群、王天发、贾万艳、张连钧等四人支付。5.《工程总报价合计》、文安司资产鉴字【2018】33号鉴定意见书，证明藤子寨旅游度假山庄的工程总造价合计为：1474309元的，财产损失为631347.92元。6.（2016）云2601民初4226号《民事判决书》复印件，证明藤子寨旅游度假山庄所在的范围土地已经被被告转租给邓金龙，被告违约。7.现场照片四张，证明被告早就将藤子寨旅游度假山庄转让，并且将山庄的大门用铁丝锁住，2018年8月8日法院组织原、被告去看现场时，大门仍然被锁着，后被村民用胶把钳剪开，故被告违约。经质证，被告藤子寨村小组对李国仙提交的第1组证据的三性认可，在签订协议后被告已经将约定的山林交付原告使用，但是原告没有按照合同约定支付租金，前五年仅向被告支付少部分的租金，山林租赁协议仅是原告使用被告山林而向被告支付的费用并不是土地租金；对第2组证据的真实性、合法性认可，但是不认可关联性，虽然判决是案外人向被告村民支付部分租金，但是与本案无关，根据两份租赁协议的相关约定，原告应向被告支付相关租金，两份判决超出了被告的诉讼请求，存在瑕疵，在此情况下被告仍有权利要求原告支付租金，该两份判决还确认了双方三十年的租赁期限超过法律规定，超过二十年的部分无效；对第3组证据的三性无异议，但是认为不能证明原告的证明观点，根据租金给付表原告仅向被告支付了前五年的部分租金，在2009年至今分文未付，已经严重违反了双方的约定；对第4组证据的关联性不认可，真实性、合法性认可，关于原告与案外人纠纷的执行裁定书与被告无关，虽然原告及案外人同意由案外人对山庄进行经营，但是被告并未同意，原告与案外人之间的行为对被告不产生效力，双方应按照签订的协议履行；对第5组证据中的《工程总报价合计》三性不认可，是原告单方制作，对鉴定意见书真实性认可，但是合法性及关联性不认可，鉴定机构在鉴定的过程中存在严重瑕疵，特别是对水泥地评仅仅是以目测的方式就得出结论，与客观事实严重不符，鉴定书中第七页计算方式预设的使用年限是三十年，根据原告提交的证据，法院已明确超过二十年部分是无效的，鉴定机构按照三十年计算是不合法的没有依据的，已经使用年限是14年，鉴定机构确认的使用年限是13年不符合事实，剩余的使用年限应该是6年而不是17年，鉴定机构由于存在鉴定过程中、鉴定方法存在严重瑕疵导致最终的鉴定意见与事实严重不符，原告并没有提供证据证实这些房屋是由原告建盖的，房屋的价值与本案无关，鉴定意见书的依据是按照2018年重新建盖被鉴定房屋所需成本所计算得到的价值，但是该房屋是2004年建盖，当时建盖的实际成本要远远低于2013年及2018年的相关标准，鉴定意见书当中包含了无关费用，包括工人的社保、公积金、管理费和利润、安全文明施工费等，被鉴定对象是属于违章建筑，目前状况来看是属于危险房屋，没有实际的价值，属于法律规定应当依法拆除的建筑物，因此该鉴定结论不客观不公正，不能作为定案依据，鉴定意见书落款共有5名鉴定人员，但是实际参与鉴定的只有李宗发，在最后复验的现场勘验表上的刘华玉、刘楚洪的签名是其他工作人员代签的，该两名鉴定人员未实际参与现场勘验，鉴定程序违反法律相关规定；对第6组证据的真实性、合法性无异议，但是不认可关联性，是被告与案外人之间的争议纠纷，与本案无关，被告也没有将林地转租给邓金龙，被告是在原告长达十多年违约的情况下将林地转让给邓金龙，根据该案查明的事实，邓金龙与被告明确表示只要原告将租金付清仍可对山庄进行经营，被告将林地转让给邓金龙并不影响原告与被告之间的合同，被告不存在任何违约行为；对第7组证据的真实性无异议，但是合法性及关联性不认可，原告在未经被拍摄人同意情况下拍摄提交法庭，侵犯了第三人的合法权益，属于非法证据，该照片只证明被告村民将门的锁剪开并不能证明锁是由被告锁上的，也不能证明被告阻碍原告对山庄进行经营。藤子寨村小组答辩称，一、原告的第一项诉讼请求不能成立，原告在签订租赁合同之后仅支付了前五年的部分租金，由于原告的租金一直没有按照合同支付，原告存在在先违约行为，根据合同法的相关规定，违约的一方无权要求解除合同，不能得到支持，虽然原告解除合同的行为不能得到支付，但是被告同意解除合同，被告保留另行向原告主张租金的权利。二、原告的第二项诉讼请求不能得到支持，如前所述，原告未按双方约定支付租金已经构成违约，被告不存在任何违约行为，根据租赁合同第10条的约定，租赁合同终止之后地上附着物归被告所有，在此情况下原告无权要求被告赔偿损失，鉴定意见结论不客观不公正，对鉴定结果的损失金额不予认可。三、针对原告的第三项请求，原告的第一、二项的诉讼请求不能得到支持，诉讼费由原告自行承担。藤子寨村小组针对其答辩，未提交证据。藤子寨村小组向本院提交书面申请，申请鉴定人员出庭接受双方当事人的质询，本院依法通知了作出文安司资产鉴字【2018】33号鉴定意见书的安信司法鉴定所，安信司法鉴定所指派鉴定人刘华玉出庭就该鉴定意见书作出说明。鉴定人刘华玉出庭陈述称，现场勘验的时候刘华玉没有去，但是其他鉴定过程刘华玉都参与了，也看了勘验的材料及照片，现场勘验记录表及鉴定意见书落款处“刘华玉”的签名均是刘华玉本人所签，鉴定是按照成本法的规定计算的，费用测算按照行业规定来测算，现场水泥地坪的测量是根据合适地点现场测量得出的结果，土地的有效租赁期限虽然是20年，但房屋的可使用期限可到30年，就以30年来计算。经质证，李国仙对鉴定人当庭陈述无异议；藤子寨村小组对鉴定人当庭陈述认为不客观、不真实，现场勘验时鉴定人只有李宗发到场，不能证实鉴定意见书客观、合法。本院认为，李国仙提交的第1、2、3、4、6组证据能够相互印证，且第2、6组证据为生效法律文书，对其证明内容，本院予以采信；第5组证据鉴定意见书，以30年来计算待摊率，与生效文书确定的20年租赁期限不一致，且作为鉴定人之一的刘华玉并未到现场实际参与现场勘验，作为鉴定人之一的李宗发的执业范围为建筑工程司法鉴定（建筑工程质量鉴定、工程质量事故鉴定），并无相关财产损失鉴定的资质，经法庭询问，原告表示不申请补充鉴定或重新鉴定，对该鉴定意见本院不予采信；第5组证据中的《工程总报价合计》系原告单方自作，无其他证据相互印证，本院不予采信；第7组证据虽然客观、真实，但并不能证明山庄大门被锁是被告行为所致，对该部分证明观点，本院不予采纳。鉴定人刘华玉的当庭陈述客观、真实，能够证明现场勘验时鉴定人刘华玉未在场，对该部分陈述本院予以采信。经审理，本院查明本案事实如下：2004年9月30日，原、被告签订《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游渡假山庄山林租赁协议》，第一份协议约定被告将旱地120亩、水田70亩、甘蔗地12亩租给原告开发使用,期限为20年，即从2004年9月30日起至2024年9月30日止,租期届满后，被告需保证再同原告续签十年，如被告违约，则赔偿原告由此造成的一切损失。租赁到期时（含续签的十年），如原告不愿意继续租用经营，则被告在原告地域内所建地面附着物和所种植的树木归被告所有，若原告愿继续租用该土地，甲方在同等条件下优先租给乙方继续使用。第二份协议约定被告将属村小组所有的一块山林地（荒山）租给原告使用，租赁期限30年。两份租赁协议签订后，被告向原告交付的山地为郭加寿的0.9亩、雷祁奎的2.323亩、李开吉的0.6亩、田东志的0.7亩及第二份协议约定的山林地（荒山），原告于2005年6月6日支付了土地租金30046元（包括5年的荒山租金和4户农户的土地租金）。2005年11月24日，文山州中级人民法院作出（2005）文中执字第59号民事裁定书，将原告开发经营的藤子寨旅游度假山庄的经营权交由贾万艳、冯群、张连钧、王天发管理经营12年折抵原告所欠债务（自2005年12月1日起至2017年11月30日止），贾万艳、冯群、张连钧、王天发同意12年的经营期间剩余未支付的租金由4人交纳。2012年8月21日，被告以贾万艳、冯群、张连钧、王天发及原告未交纳租金为由向文山市法院提起民事诉讼，文山市人民法院于2012年11月23日作出(2012)文民一初字第455号民事判决书，被告不服该判决上诉于文山州中级人民法院，经审理文山州中级人民法院于2013年4月24日作出（2013）文中民二终字第28号终审判决，判决贾万艳、冯群、张连钧、王天发在2014年9月30日前支付租金给郭加寿1800元、雷祁奎4646元、李开吉12**元、田东志1400元，并在判决送达后十日内支付被告2009年9月30日至2012年9月30日的山林租金12600元。同时该生效判决还确认了原、被告双方签订的租赁协议有效租赁期限为20年，协议履行过程中，被告未将协议约定的全部土地交与原告使用，而仅是将原告支付了租金的4户农户和山林地交付，且已有部分村民在合同约定的租赁土地范围内建盖房屋，致使原告不能完全使用土地，被告未尽到保持租赁土地符合约定用途的义务，被告在履行合同过程中存在违约行为。另查明，2011年9月12日，贾万艳、冯群、张连钧、王天发曾表示因藤子寨旅游度假山庄破损无法经营，不再经营藤子寨旅游度假山庄，之后山庄无人经营管理。2011年4月9日，被告将租赁给原告的藤子寨旅游度假山庄山林地转让给了邓金龙。另查明，文山县攀枝花镇红旗村委会藤子寨村民小组现更名为文山市新平街道新平坝社区藤子寨村民小组。本院认为，原、被告于2004年9月30日签订《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游渡假山庄山林租赁协议》，已由生效法律文书确认合法有效，本院予以确认，原、被告庭审中均表示同意解除上述合同，本院予以确认。关于原告要求被告赔偿其投入的财产损失631347.92元的诉讼请求，被告在履行合同过程中未将上述协议约定的全部土地交与原告使用，原告也未按约向被告交纳租金，双方均存在违约行为，因违约造成的损失应由其自行承担，况且原告自2011年起未对山庄进行实际经营管理，山庄常年失修，早已不能正常经营，原告对其主张的财产损失金额为631347.92元，虽然提供了文安司资产鉴字【2018】33号鉴定意见书，但该鉴定意见不客观，且鉴定程序违法，原告也未能提供其他合法有效的证据予以证明，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李国仙与被告文山市新平街道新平坝社区藤子寨村民小组于2004年9月30日签订的《藤子寨旅游渡假山庄租用土地协议》及《藤子寨旅游渡假山庄山林租赁协议》；二、驳回原告李国仙的其他诉讼请求。案件受理费18070元，由原告李国仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  周宏浴审判员  杨景景审判员  骆 霞二〇一九年十月三日书记员  盘诗晨