省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0723民初3889号 原告（执行案外人）：何东，男，1977年1月12日生,汉族，居民，住灌云县。 原告（执行案外人）：周海燕，女，1978年7月22日生,汉族，居民，住灌云县。 两原告共同委托诉讼代理人：李杰，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：戴晓静，女，1977年3月1日生，汉族，居民，住灌云县。 第三人（被执行人）：秦容，女，1978年9月9日生，汉族，居民，住海州区。 原告何东、周海燕诉被告戴晓静、第三人秦容案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告何东及两原告共同委托诉讼代理人李杰、被告戴晓静到庭参加诉讼，第三人秦容经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何东向本院提出诉讼请求：1.确认灌云县房屋归原告何东、周海燕所有；2.判令撤销灌云县人民法院作出的（2018）苏0723执2600号执行裁定书、（2018）苏0723民初3244号民事裁定书、（2019）苏0723执异8号执行裁定书，并不予执行上述裁定。事实和理由：2017年8月11日，原告与第三人秦容签订《房屋预约转让合同》，第三人将在建的、位于灌云县房屋，以40万元的价格出卖给原告。同日，原告与第三人秦容在灌云县公证处办理了《房屋预约转让合同》相关事项的公证手续。办理公证手续后，原告将40万元购房款转账给第三人秦容，故原告是涉案房屋的所有权人。被告与第三人秦容之间有债务纠纷，而对上述房屋采取保全措施，侵害了原告的合法权益。原告就此提出执行异议，灌云县人民法院作出（2019）苏0723执异8号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，原告不服，遂成本诉。 被告戴晓静辩称，答辩人认为上述不动产至今未登记在被执行人秦容名下，其与秦容签订的合同也不发生物权变动的效力，两原告并未取得涉案房屋的所有权，两原告只是秦容的一般债权人，且《房屋预约转让合同》违反了《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，不是合法的合同。 第三人秦容未作陈述。 经审理查明： 一、原告戴晓静与被告秦容民间借贷纠纷一案，原告戴晓静在诉讼期间申请财产保全，请求对位于灌云县的房屋予以查封，本院于2018年6月26日作出（2018）苏0723民初3244号民事裁定，对上述房产采取预查封措施，后本院于2018年7月9日作出（2018）苏0723民初3244号民事判决：被告秦容于本判决生效后十日内给付原告戴晓静借款本金95.6万元及利息（自2018年5月17日起按照年利率6%计算至实际给付之日）。该判决发生法律效力后，被告秦容未履行上述判决所确定的义务，根据原告戴晓静的申请，本院对其依法立案执行，2019年3月27日本院作出（2018）苏0723执2600号执行裁定书，评估、拍卖位于灌云县房屋。2019年5月6日，案外人何东、周海燕对上述房屋的产权提出书面异议，本院于2019年5月16日作出（2019）苏0723执异8号执行裁定书，驳回案外人何东、周海燕的异议请求。 二、2017年，第三人秦容与连云港和美置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以354269元的价格购买由连云港和美置业有限公司开发建造的位于灌云县房屋一套。 三、2017年8月11日，第三人秦容将上述房产以400000元的价格出售给本案原告何东、周海燕，双方签订《房屋预约转让合同》并对该合同在灌云县公证处办理公证手续，同日，原告周海燕通过银行转账支付第三人秦容400000元。 四、涉案房屋现已建造完成，具备交付条件，但至今未办理不动产登记手续，产权未登记至第三人秦容名下。房屋钥匙现在小区物业管理处，原告何东、周海燕尚未实际入住。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的原告身份证复印件、房屋预约转让合同及公证书、中国农业银行转账业务客户回执、小区物业出具的证明、（2018）苏0723执2600号执行裁定书、（2019）苏0723执异8号执行裁定书及本院依职权在灌云县不动产管理局调取的不动产登记簿查询记录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是何东、周海燕对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款是为保障房屋买受人的物权期待权而设立，其针对的对象是“登记在被执行人名下的不动产”，而本案中的涉案房屋尚未登记在被执行人秦容名下，根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋所有权应自登记方发生效力，即第三人秦容尚未取得涉案房屋的所有权，在秦容未取得房屋所有权的情况下，其与原告何东、周海燕签订的房屋买卖合同仅具有债权上的效力，尚不足以产生物权期待权，更不发生物权的变动。退一步讲，即使涉案房屋在完税后登记至第三人秦容名下，原告何东、周海燕也因未能在本院查封之前占有、入住涉案房屋，使得其不符合上述第二十八条的规定，从而不在该项规定的保护范围之内。原告主张被告戴晓静与第三人秦容之间的债务发生在原告与秦容的房屋买卖之后，故被告戴晓静的债权实现不应及于涉案房屋，本院认为，原告与第三人秦容之间的房屋买卖合同仅停留在债权层面，尚未向物权转化，根据债的平等性，其本质上与戴晓静对第三人享有的债权并无先后次序，作为债权的实现手段，戴晓静申请本院对涉案房屋采取预查封措施并无不当，故对原告的上述主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告何东、周海燕的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告何东、周海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 员  杨 健 人民陪审员  李春梅 人民陪审员  李兴兵 二〇一九年十月十九日 法官 助理  王 辉 书 记 员  董 岩 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 （三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 （四）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。