贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初6677号原告：贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司），地址在本市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号。法定代表人：苏永金，该公司经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师，执业证号152011994101494789。委托诉讼代理人：李坤梅，贵州辅正律师事务所律师，执业证号15201200511559947。被告：吕艺茹，女，汉族，1988年8月4日生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201201510630847。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201201010318740。第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司），地址在本市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，该公司执行董事。第三人：贵州省体育局（以下简称省体育局），地址在本市云岩区北京路104号。负责人：吴涛，该局局长。原告双龙公司诉被告吕艺茹及第三人贵客隆公司、省体育局租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双龙公司的委托诉讼代理人李坤梅，被告吕艺茹的委托诉讼代理人杨伟鸿到庭参加诉讼。第三人贵客隆公司、省体育局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双龙公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付商铺使用费50533元及违约金（滞纳金）5053元（上述费用计算至2018年12月）、物业服务费10778元及违约金（滞纳金）1078元（上述费用计算至2019年3月前）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月7日，原告、被告及第三人贵客隆公司签订《商铺使用管理协议书》，约定贵客隆公司将位于贵阳市的贵阳双龙精品洁具城内面积62.39㎡的Ｂ-4展厅出租给被告经营，双龙公司负责管理，协议对租赁期限、租金与物业服务费收费标准等事项进行了约定。合同履行中，原告受第三人贵客隆公司委托代为收取租金。2018年8月，租赁协议约定租赁期限届满后，各方虽未续签协议，被告继续使用承租展厅进行经营，故被告应当按照各方之前所签协议约定支付相关费用给原告，但自2018年2月起被告开始拖欠费用，截止2018年12月，拖欠第三人贵客隆公司商铺使用费50533元，截止至2019年3月前，被告拖欠原告物业服务费10778元，上述费用共计61311元（不含约定的滞纳金）。2018年8月8日，第三人贵客隆公司向包括被告在内的全体商户发出债权转让公告，将其享有的到期、未到期债权全部转让给原告。原告受让该第三人债权后，向被告多次催收未果，故提起诉讼。被告吕艺茹辩称：一、原告并非租赁合同的适格主体。第三人贵客隆公司向原告转让的并非单纯租赁债权，还包括租赁合同项下义务，即合同权利义务的概括转移，该转让未经原告同意，故对原告不产生法律效力。二、合同履行中，政府因修建人民大道需对涉案房屋开展征收，属于情势变更，经原告、被告及第三人多次协商，对包括被告在内的商户暂不收取租金，待征收后再行协商处理，第三人体育局对此予以认可。第三人贵客隆公司与原告为了催收租金及物业服务费，停止向被告等商户提供充电服务，致使被告无法正常使用租赁商铺，原告主张对公共区域的供电正常，停止供电范围仅限于商户租赁物内部，且2018年9月起已恢复供电，实际上，恢复供电的前提是商户支付了租金和物业服务费，对尚未交费的商户仍拒绝供电，根据权利义务对等原则，被告依法有权不支付租金及物业服务费。第三人贵客隆公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状述称：被告拒不支付租金和物业服务费的理由不成立，对原告主张的事实及理由均不持异议，同意原告的全部诉讼请求。第三人省体育局未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。经查明本院认定事实如下：第三人贵客隆公司（转租方、甲方）、原告双龙公司（商业管理方、丙方）与被告吕艺茹（次承租方、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市6号贵阳双龙精品洁具城内Ｂ-4展厅，共计62.39平方米的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2017年8月7日起至2018年8月6日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价60元／平方／月，综合维护修缮费单价15元／平方／月，合计商铺使用费单价75元／平方／月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计14038元（75元／平方／月×62.39平方米×3月）；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元／平方／月计收，共计2995元（16元／平方／月×62.39平方米×3月）。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年1月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。2018年12月15日，省体育局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年3月22日，原告向被告邮寄送达上述债权转让公告，被告吕艺茹于同年3月24日签字确认收悉。2019年4月，涉案商铺被拆迁。同年4月4日，原告以被告拒交商铺使用费及物业服务费为由诉至本院，提出诉请如前。另查明，涉案商铺系第三人省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费（商铺租赁费与综合维护修缮费）。原告主张被告欠交商铺使用费从2018年2月7日至2018年12月底为50533元、物业服务费从2018年5月7日至即2019年3月底为10778元。被告陈述2019年2月底搬离商铺。（二）关于违约金。《商铺使用管理协议》约定“逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金”，原告主张按所欠费用10%计付。（三）、关于商铺供电事宜。原告陈述，2018年2月，政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，被告未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，原告对部分商户的商铺内采取停电，公共区域供电正常进行，4月至8月，只有商户交清所欠费用并交纳充电费后提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后，商户只要愿意交纳充电费即可提供充电；被告陈述，2017年12月底、2018年1月政府征收工作开始，原告从2018年2月至4月，陆续停止供电，4月至12月，完全不予充电，12月提供充电是因拆迁工作测量需要，充50元即可供电。以上事实，有《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》、《债权转让公告》、《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》、《关于解除租赁合同的通知》、《通知》、《商户租金管理费清算单》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，原告双龙公司、第三人贵客隆公司及被告吕艺茹签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且债权转让不以债务人同意为条件，被告收到债权转让通知之日即对其生法律效力，原告据此向被告主张商铺使用费符合法律规定，故原告有权向被告主张商铺使用费、物业服务费。被告关于第三人贵客隆公司向原告的债权转让亦包括合同项下义务应经被告同意，原告非租赁合同关系适格主体的抗辩，与法律规定和合同约定不符，本院不予采纳。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，被告未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故原告主张合同解除之后的商铺使用费、物业服务费及违约金的主张，本院均不予支持。经核算，被告应交纳的商铺使用费为48150.99元（2018年2月7日至2018年12月15日）、物业服务费为7277.49元（2018年5月7日至2018年12月15日）。被告以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告吕艺茹于本判决生效后十五日内向原告贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费48150.99元、物业服务费7277.49元；二、驳回原告贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由贵州世纪双龙商业管理有限公司负担133元，吕艺茹负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一九年十月十七日书记员  王璇