福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初7642号 原告：林进益，男，1975年4月29日出生，汉族，住厦门市思明区黄厝村黄厝151号。 委托诉讼代理人：黄昌榕，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓勤，福建君州律师事务所律师。 被告：陆毅明，男，1986年9月5日出生，汉族，住江西省鄱阳县。 委托诉讼代理人：任国民，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连方泽，福建德和联盟律师事务所律师。 原告林进益与被告陆毅明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理，于2018年4月24日作出（2017）闽0203民初15183号民事判决书后，陆毅明提出上诉，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终4743号民事裁定书裁定发回重审。本院于2019年4月1日立案受理后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林进益的委托诉讼代理人胡晓勤，陆毅明及其委托诉讼代理人连方泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林进益向本院提出诉讼请求：1.确认林进益、陆毅明之间的《临时房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2.陆毅明向林进益支付拖欠的租金和占用费49万元（其中，2016年6月1日至2016年11月30日期间拖欠1.5万元；2016年12月1日至2017年5月31日期间拖欠14.5万元；2017年6月1日至2018年5月30日期间拖欠33万元）及滞纳金（滞纳金从2016年6月1日开始，以1.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止；从2016年12月1日开始，以14.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止；从2017年6月1日开始，以16.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止；从2017年12月1日开始，以16.5万元为基数，按照2%月利率，计至实际支付租金之日止）。 事实和理由：2014年5月15日，林进益与陆毅明签订《临时房屋租赁合同》，约定陆毅明向林进益承租位于厦门市思明区、大门右侧车库等，租赁期限为20年，起始租金为每年30万元，后每两年递增一次，递增幅度为10%，每半年支付一次租金等。合同签订后，林进益依约交付房屋供陆毅明经营使用。租赁初期，陆毅明尚肯守约按时足额支付租金。自2015年12月1日起，陆毅明开始拖欠租金，后虽分批支付了大部分租金，但是仍存在拖欠租金情形。为此，林进益多次向陆毅明催交未果，故提起诉讼。 陆毅明辩称，一、讼争的房屋租赁合同系无效合同，林进益非本案适格主体。（一）厦门市思明区黄厝社区居民委员会（前身厦门市思明区黄厝村委会，以下简称黄厝居委会）对讼争房屋不享有处分权。依据林进益提交的：乡村企事业用地许可证、关于建设鑫达加工厂综合楼项目的立项批复、关于建设鑫达加工厂综合楼总平设计方案的批复及建设工程规划许可证等证据，黄厝居委会仅是申请补办乡村企事业单位用地许可证的申请单位，基于讼争房屋所在土地系农村集体土地，其才会与厦门市鑫达综合加工厂（以下简称鑫达加工厂）共同申请讼争房屋在内地上物的审批手续。（二）鑫达加工厂系厦门市滨海小学（以下简称滨海小学）全资校办企业，就讼争房屋享有处分权。根据林进益在原审一审、二审的陈述及陆毅明所提交的证据材料鑫达加工厂工商信息，鑫达加工厂成立于1990年5月26日，系滨海小学全资设立的集体所有制企业，结合林进益提交的鑫达加工厂设立过程中相关的用地许可及建设工程规划许可证等材料，林进益在没有提交黄厝村委会相关出资（讼争房屋在内建筑物）证据情况下，鑫达加工厂应系讼争房屋的合法处分权人。（三）林进益为证明其享有合法的出租权，所提交的证据材料，存在明显矛盾。林进益为证明其就讼争房屋享有出租权，于原审一审提交证据之乡村企事业用地许可证上载明：黄厝社XX号是在乡村企事业用地许可证编号534系村民林进益长期经营使用林忠卫2017.9.18并有黄厝居委会签章，即黄厝居委会自认为对讼争房屋享有合法处分权，并对林进益出租行为进行追认。就该追认行为完全不合法、无效的：首先，根据现有证据材料，黄厝居委会对讼争房屋不享有合法处分权；其次，即便其享有相关处分权，但根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”的规定，黄厝居委会就其追认行为，并未依法提交相关材料证明其就鑫达加工厂项目立项、承包及后续出租给林进益的行为，有经过黄厝居委会全体村民会议或村民代表会议讨论或同意的决议，显然其属违法行为。此外，本案由厦门市中级人民法院裁定发回重审之后，林进益又提交承包合同书，主张鑫达加工厂对讼争房屋享有处分权，即两份证据材料就讼争房屋的处分权人的主张存有明显矛盾。而且，依据陆毅明所提交的证据材料之“1.厦门市思明区鑫达综合加工厂工商信息”“2.承包合同书”，鑫达加工厂系滨海小学全资设立的集体所有制企业，即滨海小学是鑫达加工厂的实际受益人，全额出资人与自己签署承包合同，显然与常理不符。再者，据陆毅明了解，书写追认内容及签盖“厦门市思明区黄厝社区居民委员会”签章的“林忠卫”系林进益的哥哥，而且现在鑫达加工厂的法定代人“吴晓华”系林进益的妻子，基于林进益所提交的证据材料前后存有明显矛盾，陆毅明有理由相信，正是林进益为谋求不正当利益，其亲属为配合诉讼出具相关的证据材料。为此，陆毅明为查明讼争房屋权属，依法追加鑫达加工厂的全资股东滨海小学参与本案诉讼。 二、退一步讲，即便林进益享有合法出租权限，讼争租赁合同有效，陆毅明未及时支付租金系合法行使抗辩权，且林进益诉求的租金金额也存有错误。（一）依据讼争租赁合同约定，因林进益就讼争房屋存有加建行为且造成房屋漏水，又怠于维修，严重影响陆毅明承租目的的实现，陆毅明延付租金系行使合同抗辩权。1.陆毅明作为出租人负有及时修缮房屋漏水的义务，因林进益怠于履行该责任，已构成违约。根据《合同法》第220条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，林进益就讼争房屋享有法定的修缮责任。其次，讼争租赁合同“第十五条之2：甲方加层搭建工期一般超过三个月，在甲方施工期间对原有房屋造成损坏由甲方修复，在建期间，现场必须当天清理”的约定，因林进益自2017年5月开始，先后多次大规模就讼争房屋进行加层建设，因施工及自然灾害（台风“莫兰蒂”）原因导致讼争房屋漏水，严重影响了陆毅明承租该房屋用于家庭旅馆目的的实现，进而陆毅明多次要求林进益及时维修，但林进益均予以拖延、拒绝，给陆毅明经营造成了严重的损失。2.因林进益怠于履行房屋修缮责任，陆毅明享有履行抗辩权。陆毅明在因厦门会晤有关部门通知停业期间（即双方就租金对账前），曾多次以微信对话形式通知林进益讼争房屋漏水，要求其及时修复，但林进益均予以拒绝。因陆毅明承租讼争房屋的目的是用于经营家庭旅馆，因其漏水造成承租目的不能实现，依据《合同法》第67条之规定，林进益有权行使履行抗辩权，即在林进益履行完修缮义务前，延付房屋租金。（二）林进益就本案诉求拖欠的租金金额是错误的。1.陆毅明仅拖欠林进益自2016年12月1日至2017年6月30日期间的房屋租金10万元。依据陆毅明所提交的微信聊天记录截图，2017年5月11日经林进益与陆毅明对账确认2016年6月至2016年11月30日期间，陆毅明就租赁的讼争房屋没有拖欠被上诉人的租金；2016年12月1日至2017年5月1日期间，陆毅明仅拖欠林进益房屋租金10万元。2.双方合意确认，2017年6月30日至2017年9月30日期间系免租期，陆毅明无须向林进益支付承租的讼争房屋的租金。陆毅明承租讼争房屋从事家庭旅馆经营，但受厦门会晤政府政策（不可抗力）影响而无法正常营业，经双方确认自2017年6月30日至2017年9月30日为免租期，陆毅明无须向林进益支付任何房屋租金。3.依据讼争合同“第十五条之1：甲方可以加层搭建，应提前一个月通知乙方，在搭建期间乙方停止向甲方付房屋租金，搭建造成的水、电、电话、宽带、扩容等费用由甲方解决”约定，结合陆毅明提交的微信聊天记录截图、光盘（视频）、福建省厦门市中级人民法院调查令（回执）证实了在陆毅明承租讼争房屋期间，林进益存有多次加层搭建行为，依据约定，林进益应就其搭建期间免收陆毅明房屋租金。 三、林进益就讼争房屋自2017年9月30日起房屋搁置造成的损失，有明显地放任损失扩大的主观恶意和客观表现。1.讼争房屋在双方纠纷发生前，因房屋质量问题（屋顶漏水），陆毅明便无法正常实现讼争租赁合同约定的使用目的，就漏水问题多次向林进益提出异议，但其均置之不理，所以自双方约定的免租期开始，讼争房屋便一直搁置着，不能由陆毅明正常使用。2.林进益依据《临时房屋租赁合同》的约定行使解除权，却又故意不行使收回讼争房屋的权利，恶意放任损失扩大。依据原审一审林进益的诉讼请求及提交的证据材料，林进益依据《临时房屋租赁合同》之“六、租赁期间如乙方拖欠租金，……，拖欠租金达30天的，甲方有权解除合同，收回房屋。……”的约定以诉讼方式行使合同解除权，并明确解除讼争合同的时间为2017年9月30日（即陆毅明接收一审应诉材料之日），但林进益在明知行使合同解除权的条件已成就（陆毅明已签收应诉材料）且讼争房屋当前也已不能实现讼争合同目的的情况下，至本案原审一审终结后仍未行使约定的房屋收回权，其具有明显放任损失扩大的主观恶意及客观表现。所以，依据《民法通则》第114条、《合同法》第119条等法律规定，因林进益已通过诉讼方式行使合同解除权，更何况在取得原审一审胜诉判决时，仍未及时采取收回讼争房屋等合理措施防止损害的扩大，没有尽到上述法律规定的“损害减免”的责任与义务，依法无权向陆毅明主张自2017年9月30日之后的损失（即占用费）。 四、在讼争合同履行过程中，林进益与陆毅明以口头形式变更了原约定的租金支付方式，由每半年支付一次变更为按月进行支付，所以，林进益主张滞纳金起算时间点错误。讼争合同履行过程中，基于陆毅明承租讼争房屋从事行业的特殊性，双方就租金支付达成口头协议，变更原约定的租金支付方式为按月进行支付。此点，依据林进益提交的证据材料之临时房屋租赁合同、租金缴交明细，林进益在收到陆毅明按月支付的房屋租金后，也并未提出任何相关异议，即双方以实际行为证实了租金支付方式变更的客观事实的存在。 五、讼争合同签订后，陆毅明已依约向林进益支付了约定的押金3万元，因林进益提出解除讼争合同，该押金应予以返还或抵扣。 六、林进益诉求月利率2%的滞纳金，违反相关法律规定，不应予以支持；即便该滞纳金视为违约金，也应依照中国人民银行同期贷款利率计。（一）收缴滞纳金是一种行政处罚行为，不具备行政主体资格的个人不能自行设定和收取滞纳金。陆毅明逾期支付租金的行为由合同法调整，只能是违约金，不能是滞纳金，由于双方并没有约定违约金，只约定了滞纳金，且约定的滞纳金明显过高，因此对林进益诉请的滞纳金不予支持。（二）退一步讲，即便该滞纳金视为违约金，法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：乡村企事业用地许可证、关于建设鑫达加工厂综合楼项目的立项批复、关于鑫达加工厂综合楼总平设计方案的批复、选址定点规划意见通知书、建设工程规划许可证、黄厝居委会出具的证明、营业执照和工商信息、承包合同书、房屋租赁合同、临时房屋租赁合同、租金缴交明细、房屋承包协议、微信聊天记录截图、光盘（视频）、照片、厦门市中级人民法院调查令（回执）、房屋交接书等。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于厦门市思明区的房屋系黄厝居委会和鑫达加工厂于上世纪90年代间向厦门市土地管理局、厦门市思明区城乡建设委员会等主管机关申请在鑫达综合加工厂及鑫达加工厂综合楼项目，取得厦门市思明区城乡建设委员颁发的建设工程规划许可证。 2018年12月12日，黄厝居委会出具一份证明，内容包括鑫达加工厂系黄厝居委会于上世纪80年代为解决厦门市黄厝学校（现更名为滨海小学）的教研经费来源问题，由村委会出地，企业承包者负责征地、建厂等费用设立的校办工厂，校方一不出钱、二不出地、三不参与管理，但每年可得到一笔教研经费。此后，根据国家逐步取消校办工厂的相关政策，鑫达加工厂与滨海小学脱离校办工厂的关系，滨海小学从2014年起也不再向鑫达加工厂收取承包金。 另查明，2009年5月1日，厦门市滨海小学（以下简称滨海小学）与鑫达加工厂签订一份《承包合同书》，约定鑫达加工厂向滨海小学承包校办工厂经营，期限自2009年5月1日至2041年4月30日等。 2014年1月1日，鑫达加工厂与黄厝村民林进益签订一份《房屋租赁合同》，鑫达加工厂将上述房屋出租给林进益，期限自2014年1月1日至2025年12月31日。 2014年5月15日，林进益（甲方）与陆毅明（乙方）签订《临时房屋租赁合同》，约定甲方将上述黄厝社XX号内一栋自有黄色房屋一、二层、大门右侧车库及大门右侧二层整层出租给乙方作为经营家庭旅馆使用；租赁期限为20年，自2014年5月14日至2034年5月13日；合同签订之日至2014年8月13日为装修期，不收取租金；合同签订之日乙方支付3万元押金，合同期满乙方缴清各项费用之后，甲方无息退还押金；租金按年计算，起始租金为每年30万元，后每两年递增一次，递增幅度为10%，每半年支付一次租金，第一次支付租金日期是每年的6月1日，第二次支付租金日期是每年的12月1日；租赁期间如乙方拖欠租金，拖欠部分按日加3%滞纳金，拖欠租金达30天的，甲方有权解除合同，收回房屋，房屋内所有设备、设施仍由甲方处置，乙方不得有异议，并且甲方有权追回所欠租金及滞纳金；经甲方书面同意后，乙方在合同期限内可以将房屋转让、转租等，另行签订的合同生效后，本合同解除，乙方应支付10万元给甲方作为补偿；甲方可以加层搭建，应提前一个月通知乙方，在搭建期间乙方停止向甲方付房屋租金，搭建造成的水、电、电话、宽带、扩容等费用由甲方解决；甲方加层搭建工期一般超过三个月，在甲方施工期间对原有房屋造成损坏由甲方修复，在建期间，现场必须当天清理；凡在执行本合同或者合同有关事宜发生争议，应首先友好协商解决，协商不成的可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。 陆毅明于2016年8月9日至2017年3月30日间，分9笔每笔1万元至3万元不等陆续向林进益支付租金15万元；2017年4月5日和4月15日各支付1万元。 还查明，2017年1月至5月间，公安等行政主管部门对黄厝一带的家庭旅馆规范经营进行整治要求不合规的旅馆停业，陆毅明与林进益通过微信方式协商减免租金事宜；2017年5月11日林进益回复陆毅明一份便条截图，确认2016年11月14日至2017年2月13日3个月租金为7.5万元，2017年2月14日至2017年6月30日两期4.5个月租金为4.5万元，合计12万元。扣除已付2万元，余10万元未付。该便条还载明，2017年6月30日至9月30日房租未定，下次计租从2017年10月1日起计算等内容。2017年5月12日，陆毅明告知林进益房屋存在铁皮漏水等问题。 2015年12月12日、2017年2月8日、2018年1月30日和2018年2月23日，林进益等人因在黄厝社205号一楼、顶楼违法施工搭建被行政执法部门强制拆除。 再查明，2018年5月31日，林进益与陆毅明签订一份房屋交接书，确认陆毅明于当日将讼争房屋移交给林进益。 原一审中，本院于2017年9月30日向陆毅明送达了应诉材料和开庭传票。 审理中，本院向双方当事人释明《临时房屋租赁合同》有效，林进益对该释明无异议；陆毅明仍坚持认为该合同无效。 本院认为，讼争房屋系经过政府主管机关批准建设的合法建筑。林进益、陆毅明依据上述《房屋租赁合同》和《临时房屋租赁合同》取得房屋使用权，根据合同相对性原则，滨海小学并非《临时房屋租赁合同》一方当事人，林进益或陆毅明在使用讼争房屋过程中亦无其他主体对该房屋主张过权利，故应当认定上述《临时房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。陆毅明提出的合同无效以及本案应追加滨海小学参与诉讼的主张均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 从2017年5月11日林进益回复陆毅明的便条截图载明的“2016年11月14日至2017年2月13日3个月租金为7.5万元和2017年2月14日至2017年6月30日两期4.5个月租金为4.5万元”“下次计租从2017年10月1日起计算”等内容等分析，在无相反证据的情形下，可以认定林进益确实同意过减免该期间的租金以及在双方对2017年6月30日至9月30日房租如何履行未达成一致的情形下，林进益同意下次计租的时间从2017年10月1日起开始计算以及陆毅明尚欠至2017年6月30日租金10万元的事实，从上述三个月的租金为7.5万元的表述，也可以认定双方实际履行的租金标准为2.5万元/月。鉴于双方当事人在合同履行中变更了租金支付方式，故应以双方交接房屋之日为协商解除合同解除之日为宜；林进益主张的至2017年6月30日10万元租金的滞纳金酌定从债务确认次日起计算；自2017年10月1日起至2018年5月31日租金的滞纳金酌定自2018年6月1日起计算，均按月利率2%计算至实际还款之日止。考虑到林进益在2018年1月30日和2018年2月23日间确实存在因违法施工搭建被行政执法部门强制拆除的事实，结合《临时房屋租赁合同》中约定的搭建期间陆毅明停止支付租金的相关约定，本院酌定扣除该期间的两个月租金合计5万元。陆毅明提出的搭建期间免收租金的抗辩可以成立，本院予以采纳。根据双方《临时房屋租赁合同》约定，合同期满陆毅明缴清各项费用后，林进益应无息退还押金。故陆毅明提出的将3万元押金抵扣租金的请求可以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认林进益与陆毅明签订的《临时房屋租赁合同》于2018年5月31日解除； 二、陆毅明于本判决生效之日起十日内向林进益支付自2016年11月14日至2017年6月30日租金10万元及滞纳金（滞纳金自2017年7月1日起按月利率2%计算至实际还款之日止）； 三、陆毅明于本判决生效之日起十日内按每月2.5万元/月的标准向林进益支付自2017年10月1日起至2018年5月31日的租金15万元（2.5万元/月×8个月－5万元）及滞纳金（滞纳金自2018年6月1日起按月利率2%计算至实际还款之日止）； 四、陆毅明缴纳的3万元押金可予上述第二、三项债务抵扣； 五、驳回林进益其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费8650元，由林进益负担4237元，陆毅明负担4413元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （吕云平） 人民陪审员 （陈 睿） 人民陪审员 （冯海宁） 二〇一九年十月十七日 书 记 员（王 雪） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。