广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6231号 原告：广西好百年商业管理有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：张文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 被告：韦必谋，男，1988年6月4日出生，壮族，住广西忻城县。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何立武，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告广西好百年商业管理有限公司诉被告韦必谋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓燕梅，被告的委托诉讼代理人杨杰、何立武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西好百年商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及其附件于2017年2月24日解除；2.判决被告支付给原告2016年5月1日至2017年2月24日期间租金38349.4元；2016年2月1日至2017年2月24日期间经营服务费69807元；2016年7月1日至2017年2月24日期间物业费10302元、2016年7月至2017年1月期间电费9817元；3.判决被告所支付的租赁保证金25542元，经营服务保证金25542元，原告不予退还；4.判决被告支付原告违约金43306.63元（计算方法：分别以被告拖欠的租金、经营服务费、物业费、电费为基数，自逾期之日起暂计至2019年7月1日，按照日0.03%计算，以后另计）；5.判决被告向原告补交标准租金与优惠后租金（2015年11月1日至2017年2月24日）的差额21707.6元；补交标准经营服务费与优惠后经营服务费（2015年11月1日至2017年2月24日）的差额211155元；6.由被告赔偿原告维权律师费22776元；7.案件诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将其第5项诉讼请求变更为：判决被告向原告补交2015年11月1日至2017年2月24日标准租金与优惠后租金的差额326131元及标准经营服务费与优惠后经营服务费的差额357588元。事实和理由：2015年7月27日，原、被告签订了《租赁合同》及其附件，约定原告将座落于南宁市江南区×××房屋出租给被告使用，并约定了租金、经营服务费、物业费等费用的数额及支付方式。被告自2016年5月1日起就不再依约交付租金及其他费用。被告拖欠2016年5月1日至2017年2月24日期间的租金38349.4元，被告拖欠2016年2月1日至2017年2月19日期间经营服务费69807元。根据合同约定，被告未按照合同约定足额按期交付租金和经营服务费，原告有权取消被告的的租金和经营服务费优惠差额。被告应补交2015年11月1日至2017年2月24日期间的租金326131元和经营服务费357588元。原告亦有权对被告交纳的租赁保证金和经营服务费保证金不予退还。被告自2016年7月起就不再依约履行交纳物业服务费，被告拖欠2016年7月1日至2017年2月19日期间物业费10302元。被告拖欠原告2016年7月至2017年1月期间电费9817元。根据合同第13.01条约定，被告还应按照日万分之三的标准向原告支付违约金和赔偿原告因维权所支付的律师费。 被告韦必谋辩称：1.本案的租赁合同是否具有法律效力属于本案审查及原告举证的范围，需先查清涉案租赁铺面是否具有相关建设工程规划许可证及对外出租的权利。2.双方解除合同时间为2016年5月1日。3.原告主张的各项诉讼请求没有事实及法律依据，原告要求被告支付各项费用没有事实及法律依据。4.原告应当退还被告交纳的租赁合同的保证金25542元、经营服务保证金25542元及质量保证金20000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2015年7月27日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（含附件），主要约定：原告将位于南宁市江南区商铺出租给被告使用，租赁铺位建筑面积共计751.23平方米；被告以每壹个月为一期按建筑面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为34元/平方米/月，每期租金为25542元，被告每缴纳一期租金可使用租赁铺位期限为叁个月；租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金被告应在签订本租赁合同的7日内向原告付清，以后每期租金被告须于当期起始日的30日前将当期租金一次性付清；如被告未能按时向原告缴清租金的，原告有权按本合同约定追究被告违约责任；本合同签订之日起7日内，被告须向原告交纳租赁保证金25542元；本合同期限自2014年11月1日起至2018年10月31日止；被告以每壹个月为一期按建筑面积向原告支付经营服务费（包括品牌推广、运营管理成本费等）（法定假日经营服务费照计），经营服务费单价为34元/平方米/月，每期经营服务费为25542元，被告每缴纳一期经营服务费可使用租赁铺位期限为叁个月；经营服务费支付实行先付费后使用的原则，首期经营服务费被告应在签订本合同的7日内向原告付清，以后每期经营服务费被告须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；被告以每壹个月为一期按建筑面积向原告支付物业服务费，单价为5元/平方米/月，每期物业服务费为3756元，被告每缴纳一期物业服务费可使用租赁铺位期限为壹个月；首期物业服务费被告应在签订本合同的7日内向原告付清，以后每期物业服务费被告须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；本合同签订之日起7日内，被告须向原告缴纳经营服务保证金25542元，被告向原告交纳的租赁合同保证金及经营服务保证金，以下简称合同履约保证金；被告应向原告交纳商品质量保证金20000元；任何情况下如非因原告单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定原告原给予被告的所有免租期优惠政策，原告有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内原告仍有权向被告按约定标准收取租金及物业服务费等；被告未按时向原告交纳包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，被告应按照未交金额的万分之三向原告支付违约金，且原告有权暂停向被告返还商品代收款；被告拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为被告根本违约；被告构成根本违约时，原告有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还被告所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求被告赔偿原告的损失；合同终止或解除后，被告应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，原告有权处置并变卖被告滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵被告所欠费用和弥补原告所受的损失，不足部分由被告补足。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金25542元、经营服务保证金25542元、质保金20000元及相应租金，原告将商铺交付给被告使用。被告申请退租，原告不同意，于是被告于2016年5月1日关门不再营业。因原、被告双方协商不成，涉案铺面内被告的物品，原告不允许被告搬走。原告认可被告已按合同约定向其付清了2016年4月30日前的租金、2016年1月31日前的经营服务费、2016年6月30日前的物业费和2016年6月前的电费。2019年7月30日，原告向被告发送了一份《催款函》，确认截止到2019年7月21日，被告共拖欠原告租金、经营服务费、物业费等共计57191.4元。 另查明：江南区沙井大道×××于2015年12月31日进行了产权登记，房屋产权登记证号为邕房权证字第××号。2015年6月9日，南公消验字[2015]第208号《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》对南宁×××建设工程消防验收意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收；四、该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。 又查明：原告为本案诉讼聘请律师支付律师费22776元。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》效力如何；2.原、被告之间的《房屋租赁合同》若有效，实际于何时解除，因何原因解除；3.被告是否存在违约行为，原告的其他各项诉讼请求有何依据。 原、被告签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不违反公序良俗，该合同合法有效。原、被告均应按合同约定履行义务。合同约定的租赁期限尚未到期，被告于2016年5月1日自行停业且不再向原告交付租金等各项费用，以自己的行为表明不再履行合同义务，本院确认原、被告双方签订的涉案《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除。被告提前解除合同的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。 原、被告双方在合同中约定，“合同期未满，被告如果要求提前终止合同，须提前三个月向原告提出书面申请，经原告书面同意后方可撤场，合同履约保证金、商品质量保证金及其它费用均不予退还，并赔偿原告的经济损失”。关于被告应赔偿原告的经济损失数额问题。本院综合考虑被告的违约情形，以及原告作为守约方的防止损失扩大义务，本院酌定被告应向原告赔偿以下损失：1.被告拖欠的2016年2月至4月的经营服务费25542元，被告停业后两期的租金损失51084元，合计76626元；2.被告所支付的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元、质保金20000元原告不予退还；3.违约金从2016年5月1日起计至本金清偿之日止，以尚欠的76626元为基数，按每日万分之三计算；4.律师费22776元。对原告的诉讼请求，本院按上述酌定损失予以支持，超出本院酌定的上述损失的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 确认原告广西好百年商业管理有限公司与被告韦必谋于2015年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除； 被告韦必谋向原告广西好百年商业管理有限公司支付拖欠的经营服务费25542元，并赔偿原告租金损失51084元，合计76626元； 被告韦必谋向原告广西好百年商业管理有限公司支付的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元和质保金20000元，原告广西好百年商业管理有限公司不予返还； 被告韦必谋向原告广西好百年商业管理有限公司支付违约金（违约金计算：从2016年5月1日起计至本金清偿之日止，以尚欠的76626元为基数，按每日万分之三计算）； 被告韦必谋向原告广西好百年商业管理有限公司偿付律师费22776元； 六、驳回原告广西好百年商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6546元，由原告广西好百年商业管理有限公司负担5773元，由被告韦必谋负担773元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  燕纪飞 二〇一九年十月三十日 书记员  李梦君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。