贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0602民初3461号原告：唐庆勇，男，1987年10月6日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。委托诉讼代理人：秦伟，贵州丹城律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：罗实，贵州丹城律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁市锦程投资集团，住所地：贵州省铜仁市碧江区开发区（市供水总公司）。法定代表人：杨鸿雁，该公司董事长。委托诉讼代理人：周晨，贵州曼威律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：李锋，贵州曼威律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：毛志能，男，1963年11月22日出生，土家族，住贵州省铜仁市。被告：石天才，男，1974年12月9日出生，苗族，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：杨德宇，贵州省铜仁市诚信法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。原告唐庆勇与被告铜仁市锦程投资集团（以下简称锦程集团）、毛志能、石天才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐庆勇向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告毛志能签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告锦程集团赔偿原告损失共计1,177,795元，其他被告承担连带清偿责任；3、判令各被告连带赔偿原告租金和转让费及押金共计316,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为经营火锅店，从被告毛志能处租赁属于被告锦程集团所有的位于铜仁市××区时代商汇桥头旁景观楼二楼、四楼用于火锅店经营，原告与被告毛志能于2018年5月4日签订《房屋租赁合同》，租期8年（从2018年6月25日至2026年6月24日），第一年的租金加转让费加押金共计31.60万元。签订《房屋租赁合同》后原告对租赁房屋进行火锅店经营装修，共计支付装修费566,557元（包括设计费、防腐木、玻璃、水电等）。因经营火锅店，原告与成都巴蜀百味餐饮管理有限公司签订《合作协议书》，原告支付城都巴蜀百味餐饮管理有限公司合作费59,800元和10,000元保证金。因经营火锅店为该店置办空调、桌椅、厨房用具等经营所需的物品共计支付541,438元。装修期间原告向铜仁市××区市场监督管理局申请，于2018年8月3日获得个体工商户《营业执照》（名称：铜仁市××区唐勇火锅店，统一社会信用代码：92520602MA6H5H4TX7，经营范围：餐饮服务）。原告对该火锅店营业期间，铜仁市××区城乡综合执法局于2019年2月26日作出［碧综罚字（2019）第01号《行政处罚决定书》］，该决定书认定原告租赁的铜仁市××区时代商汇桥头旁景观楼系违法建筑，决定没收处理，从而导致原告经营的火锅店停产停业。经查，铜仁市××区时代商汇桥头旁景观楼属于被告锦程集团所有，被告锦程集团将该房屋租赁给被告石天才，被告石天才又将房屋租赁给被告毛志能，石天才已于2018年9月4日起诉毛志能，要求确认双方的租赁合同无效和要求毛志能支付租金，碧江区人民法院作出（2018）黔0602民初2895号《民事判决书》予以确认。现因该租赁房屋系违章建筑而不能继续经营使用，且根据《城市房屋租赁管理办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及其他相关法律、法规等规定，原告与被告毛志能签订的《房屋租赁合同》无效。因该《房屋租赁合同》的无效，给原告带来巨大损失。为维护自身合法权益，原告依法诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告锦程集团辩称，锦程集团不是本案适格被告，锦程集团没有与本案任何一个当事人签订任何合同。锦程集团也从未收到任何人支付的房屋租金。从租赁性质来说，在没有收到任何租金的情况下，原告及其他被告对于锦程集团来说均属于无偿使用，不应该向锦程集团主张任何责任。本案中，与毛志能签订合同的是铜仁市锦江投资有限公司，不是锦程集团。案涉房屋修建的时候是有政府批文的，之后批文被收回去了，至于是被谁收回去锦程集团不清楚。被告石天才辩称，案涉房屋是2010年由铜仁市碧江区人民政府出资，由铜仁市锦江投资有限公司对外签订建设工程施工合同，石天才系当时案涉房屋的实际承建人。房屋建好后，由于政府没有钱支付这笔工程款，铜仁市锦江投资有限公司就以出租的房屋交付给石天才管理使用，用租赁费抵其工程款。所以，铜仁市锦江投资有限公司就与石天才签订了租赁合同。2013年，石天才将该房屋出租给叶智慧、李涓二人。当时叶智慧、李涓在案涉房屋开了一家聚轩茶餐厅，在经营过程中将股份转让给毛志能。2018年8月，由于毛志能一直拖欠石天才租金，石天才遂诉至碧江区人民法院，要求毛志能支付租金。案涉房屋的实际业主是铜仁市锦江投资有限公司，而不是锦程集团，故铜仁市锦江投资有限公司应当作为本案的被告。由于案涉房屋是铜仁市碧江区人民政府出资建设的，而且从2010年2018年以来没有任何相关主管部门对涉案房屋认定为违章建筑。如果案涉房屋系违法建筑，应当早就被依法处置。原告在案涉房屋开设火锅店也取得相关行政部门的许可，这也印证了签订的租赁合同是合法有效的。被告石天才对原告支付的31.60万元的租金和转让费用的情况并不知情，其不应承担相应责任。现在房屋一直由原告占有，石天才保留向其主张房屋占用的相关使用费的权利。综上，原告的主张没有事实和法律依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日，毛志能（甲方）与唐庆勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方位于时代商汇桥头旁景观楼（原香厨一号餐厅）三楼、四楼两层共420㎡，租期八年（2018年6月25日至2026年6月24日止）。租金第1-6年每年264,000元，租金每两年上浮3%，第7-8年每年30万元整。2018年8月3日，唐庆勇在铜仁市××区市场监督管理局办理了铜仁市唐勇火锅店的营业制作，经营场所为：铜仁市××区时代商汇桥头旁景观楼。2018年9月4日，石天才诉毛志能租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）黔0602民初2895号《民事判决书》，判决书认定事实为“2013年6月份，原告石天才作为甲方将位于铜仁瓦窑河桥头景观房（时代商汇旁）取得的房屋承租权转租给作为乙方的叶智慧、李涓用于餐饮经营，双方签订了《物业租赁合同》，该租赁合同第二条第2项约定‘2、出租物业有1栋，面积发房产证上的建筑面积1020平方米’，第四条约定‘租赁期自2014年12月1日至2029年11月30日止。甲方承诺给乙方4个月装修期间，计费时间从2014年12月1日开始计算，交房前甲方需将周边卫生、摊点清理完毕。’第五条约定‘租金及支付方式：1、该房屋每年租金为36万元（人民币）包干（面积为1020平方米）；原承租人叶智慧等已付租金58万元随合同转归乙方享有，余额款项用于抵扣下年租金……’2014年8月26日作为乙方的被告毛志能与作为甲方的叶智慧、陈建平、杨卫荣签订《聚轩茶餐厅转让协议》，约定由甲方将原告合伙投资经营的位于铜仁瓦窑河桥头的聚轩茶餐厅折价20万元（水灾损失）及经双方核定的甲方原装修实际债务一起转让给乙方。被告毛志能承接之后已经通过转款、支付现金等方式向原告石天才支付租金26万元整。另查明，原告石天才与铜仁锦江投资有限公司签订《物业租赁合同》，取得了涉案房屋的转租权。原告与叶智慧、李涓签订《物业租赁合同》，叶智慧、李涓取得房屋承租权之后，用于经营‘聚轩茶餐厅’。2014年8月26日，叶智慧、陈建平、杨卫荣与被告毛志能签订《聚轩茶餐厅转让协议》，被告毛志能承接上述原告与叶智慧、李涓签订的《物业租赁合同》的相关权利和义务。”判决主文为“一、被告毛志能于本判决生效之日起十日内支付原告石天才房屋租金人民币42万元；二、被告毛志能于本判决生效之日起十日内赔偿原告石天才违约金人民币5万元；三、解除原告石天才与被告毛志能之间就铜仁瓦窑河桥头景观楼（1020㎡）的房屋租赁合同（即原告石天才与叶智慧、李涓签订的《物业租赁合同》）；四、驳回原告石天才的其他诉讼请求。”，该判决现已生效。2019年2月26日，铜仁市××区城乡综合执法局向锦程集团作出碧综罚决自（2019）第01号《行政处罚决定书》。载明“当事单位基本情况：铜仁市锦程投资集团，法定代表人：杨鸿雁，成立于2009年9月28日，营业执照代码91520600692733351P，地址铜仁市××区滨江大道东关处。经查明，你公司于2010年4月，在铜仁市××区河西街道办事处瓦窑河桥头擅自进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，属违法建筑，上述事实有笔录、照片、认定函等证据在卷佐证，足以认定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，决定给予你公司瓦窑河桥头两端修建面积1858.6㎡（1号楼281.1㎡、2号楼91.2㎡、3号楼136.9㎡、4号楼66.2㎡、5号楼1200.2㎡、公厕83㎡）的建筑物作没收实物的行政处罚。上述形成处罚决定的履行方式和期限：自收到本行政处罚决定书之日起15日内到铜仁市××区国有资产管理局办理交接。如不服本决定，可自收到本行政处罚决定书之日起60日内，向铜仁市碧江区人民政府或者铜仁市城市综合执法局申请行政复议，也可在三个月内直接向人民法院起诉。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不履行本决定书。铜仁市××区国有资产管理局将依法强制执行或申请人民法院强制执行。”。本院认为，铜仁市××区城乡综合执法局于2019年2月26日针对案涉铜仁市××区河西街道办事处瓦窑河桥头的景观楼作出《行政处罚决定书》，该《行政处罚决定书》所认定的铜仁市××区时代商汇桥头旁景观楼系违法建筑，决定没收处理之内容不仅影响已生效判决的既判力，也直接影响案涉《房屋租赁合同》的有效与否以及本案原告诉讼主张的成立与否。故本案属于行政与民事交叉案件，且具体行政行为系导致本案民事纠纷产生的直接主因。换言之，本案的房屋租赁合同纠纷系由具体行政行为即上述《行政处罚决定书》直接引发，因该具体行政行为的作出所引起的既有法律关系以及权、责、利的消灭或变更之纠纷应属于行政案件的受案范围。原告作为该具体行政行为的利害关系人，应就该具体行政行为提起行政诉讼，本案尚不属于民事案件的受案范围。原告唐庆勇直接提起民事诉讼不符合法定的起诉条件，依法应驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告唐庆勇的起诉。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇一九年十月二十九日法官助理龙仲夏书记员刘谊