山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5456号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任建飞，男，汉族，1985年12月21日出生，住烟台市福山区。委托诉讼代理人:张广平，山东盛信律师事务所律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人任建飞商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1220号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。佳安公司的委托诉讼代理人林明，任建飞的委托诉讼代理人张广平参加诉讼。本案现已审理终结。佳安公司上诉请求：一、依法撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1120号民事判决，查清事实依法改判，不承担违约金57554.52元。二、上诉费由任建飞承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，未能按期办理不动产权证的原因不在于佳安公司，由于政府主管拆迁工作的烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作导致小区配套设施无法按期完成，直接影响了小区的综合验收，导致无法办证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定，佳安公司不应承担逾期办证的违约责任。二、佳安公司已经按照《商品房买卖合同》的约定按期交付了房屋，任建飞已经实际占有和使用了涉案房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值，任建飞并没有因逾期办证而遭受实际损失，且任建飞在一审也没有提供因逾期办证给其造成实际损失的证据。任建飞主张的按同期逾期贷款利率上浮30%计算违约金，其主张的违约金已过分高于因逾期办证给其造成的实际损失，佳安公司一审审理时明确提出要求降低违约金，但一审法院对佳安公司的合理合法要求没有予以考虑有失公平。三、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房和逾期付款违约金为日万分之一折合年利率为3.65%。一审法院判决逾期办证的违约金按照同期贷款利率年4.75%上浮30%计为6.175%，逾期办证的违约金已经高于逾期交房的违约金，这显然不合理不公平。就购房者造成的实际损失而言，逾期交房的损失显然要大于逾期办证的损失，但是按照一审法院的判决结果却恰恰相反，因此判决显示公平。任建飞辩称，佳安公司在上诉状中陈述的任建飞主张的按同期贷款利率上浮30%计算违约金，一审中任建飞是按照日万分之5主张的违约金，一审法院已经酌情降低按同期贷款利率上浮30%判定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，佳安公司提出的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回佳安公司的上诉请求。任建飞向一审法院起诉请求：一、佳安公司向任建飞支付迟延办理房产权属登记手续违约金170100.4元，起诉日至实际办理完毕房产权属登记手续止仍按总房款310685.67元的日万分之五计算；二、要求佳安公司返还任建飞支付的暖气费、天然气费接头使用费8505.93元及利息3444.9元，（自2018年11月16日起以8505.93元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至佳安公司实际给付日止）；三、诉讼费、公告费由佳安公司承担。一审法院认定事实：2008年8月4日，任建飞与佳安公司签订商品房预（销）售合同及补充协议，任建飞购买佳安公司开发的位于福山区户房屋，合同约定建筑面积共87.69平方米，房价款共计310685.67元。房屋交付期限为2008年12月31日前。补充协议第五条约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，提供相关资料报房产管理部门备案并开始办理房地产权属登记手续；买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记手续；如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；因出卖人的原因，不能在规定的时间内办理权属登记的，出卖人应做出合理解释，并给予具体的办理时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）。第八条第一项约定“管道天然气、暖气管网室内初装费由出卖人承担，管网的使用费即碰头费由买受人承担”。但买卖合同及补充协议对于逾期办证违约金如何计算，未做约定。合同签订后，任建飞依约交付了首付款及其余购房款（银行按揭贷款支付），后双方于2009年10月9日办理了房屋交接，同日佳安公司向任建飞收取暖气、天然气接头使用费8505.93元，但任建飞至今一直未能办理房产权属登记手续。任建飞于2018年11月17日提交了立案材料。本案争议的证据和事实如下：佳安公司主张因拆迁合同相对方烟台市福安房屋拆迁有限公司未能及时完成拆迁导致房屋至今不具备办证条件，任建飞则主张房屋不能办证系因佳安公司原因导致，双方针对各自主张均未能提交证据予以证实，但可以认定的事实是任建飞所购房屋非因任建飞原因至今仍不具备办证条件,因此应认定为因佳安公司原因导致。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，因佳安公司原因导致任建飞至今未能办证，佳安公司对此应承担违约责任，而且即使佳安公司主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此任建飞主张要求佳安公司承担逾期办证的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，任建飞即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因佳安公司违约行为每日连续发生，因此任建飞自立案之日（2018年11月17日）起前三年的逾期办证违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算，因此，根据该标准计算，任建飞已付购房款总额为310685.67元，以此计算违约金为57554.52元（计算公式为310685.67元×年利率4.75%×1.3倍×3年），自2018年11月18日起至办证之日按该标准继续计算。任建飞要求佳安公司返还暖气、天然气接头使用费和利息的请求，因在双方的商品房买卖合同补充协议已经约定该项费用由任建飞承担，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：佳安公司于本判决生效后十日内给付任建飞逾期办证违约金57554.52元,自2018年11月18日至办证之日按购房款总额310685.67元按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%继续计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3941元，减半计取1971元，由任建飞负担1352元，由佳安公司负担619元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为佳安公司应否向任建飞支付逾期办证违约金及其数额。关于佳安公司应否向任建飞支付逾期办证违约金的问题。佳安公司与任建飞2008年8月4日签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。佳安公司未能在补充协议约定的时间内完成办理涉案房屋产权证书的义务，应当依约向任建飞承担逾期办证的违约责任，佳安公司以第三人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作为由免除其违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于佳安公司应承担逾期办证违约金数额问题。涉案商品房买卖合同及补充协议中对于逾期办证违约金均未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，一审判决以中国人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%（即6.175%）计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。综上所述，佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1239元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十月二十三日书记员  杨晓丹