广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4954号上诉人（原审反诉原告）：中山市佰世体育发展有限公司，住所地广东省中山市东区槎桥村土名“鱼洋旦”。法定代表人：何柏强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。上诉人（原审反诉被告）：宋剑峰，男，1976年11月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。上诉人（原审反诉被告）：杨择良，男，1978年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区昭平县。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。上诉人（原审反诉被告）：罗桂新，男，1978年11月16日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。上诉人中山市佰世体育发展有限公司（以下简称佰世公司）因与上诉人宋剑峰、杨择良、罗桂新房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人佰世公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：宋剑峰、杨择良、罗桂新向佰世公司支付租金、占有使用费147600元及违约金7380元，合计154980元；二、撤销一审判决第二项；三、本案诉讼费用由宋剑峰、杨择良、罗桂新负担。事实与理由：一、一审判决认定合同有效部分因存在违法建筑需拆除而未能继续履行错误，对于该部分合同，佰世公司不存在违约行为，是宋剑峰、杨择良、罗桂新单方违约解除。1.宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建部分建筑所在土地是佰世公司合法出租的，该部分合同可以继续履行；2.该自行加建部分建筑未经佰世公司同意，且尚未被相关行政部门认定为违法建筑，宋剑峰、杨择良、罗桂新自行拆除属其自行处分财产的行为，与佰世公司无关；3.虽然租赁物存在占地面积208.9平方米违法建筑物需拆除，但该建筑物并非宋剑峰、杨择良、罗桂新经营场所的主体部分，拆除不会导致其无法经营，其闭门停业是因其自身经营不善，故合同未能继续履行是其自身原因所致。二、一审判决认定2018年6月11日至2018年8月30日期间宋剑峰、杨择良、罗桂新不应向佰世公司支付租金及占有使用费错误。1.根据《租赁合同》约定，宋剑峰、杨择良、罗桂新无权单方解除合同，且佰世公司在合同有效部分无违约行为，相反宋剑峰、杨择良、罗桂新单方解除合同已构成违约。宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年6月6日向佰世公司发出《律师函》，主张本案合同已解除，同时通知佰世公司于2018年6月10日前办理场地接收手续，逾期视为佰世公司已接收场地。按照双方交易习惯，签订合同后交付场地时也未做书面交接，也是采取口头交接形式，故佰世公司收到上述《律师函》后，同意也是口头协商合同解除和交接事宜。一审判决认定佰世公司未在2018年6月10日前积极主张收回涉案租赁物错误。2.即使没有证据证明佰世公司已积极与宋剑峰、杨择良、罗桂新进行口头交接，也应视为佰世公司已于2018年6月10日接收涉案场地。佰世公司没有怠于行使自身权利，相反佰世公司的损失完全因宋剑峰、杨择良、罗桂新怠于搬离。佰世公司于2018年6月10日接收涉案场地后，宋剑峰、杨择良、罗桂新应尽快搬离却没有搬离，一直占用至2018年8月30日，故拖欠租金及占有使用费的期间应为2018年1月1日至8月30日，一审判决将该期间认定为2018年1月1日至6月10日错误。3.佰世公司只需收回合同约定的租赁物，而不需要就宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建的部分进行交接，宋剑峰、杨择良、罗桂新未在2018年6月10日后及时搬离，应继续支付占有使用费。三、一审判决认定宋剑峰、杨择良、罗桂新应向佰世公司支付租金及占有使用费合计97200元及违约金3645元错误。如前所述，宋剑峰、杨择良、罗桂新应向佰世公司支付2018年1月1日至2018年8月30日的租金及占有使用费合计147600元（18000元×4个月+18900元×4个月）及违约金7380元（147600元×5%）。针对佰世公司的上诉，宋剑峰、杨择良、罗桂新答辩称：佰世公司在签订合同时，已经知道了该208.9平方米建筑物为违法建筑。宋剑峰、杨择良、罗桂新开始经营时，已经于2016年9月14日接到了中山市城市管理行政执法局要求拆除的通知。上诉人宋剑峰、杨择良、罗桂新上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回佰世公司的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由佰世公司负担。事实和理由：一、签订合同时，佰世公司未告知涉案租赁物属违法建筑，宋剑峰、杨择良、罗桂新是在不知情的情况下与其签订了《租赁合同》，该违法建筑不能合法使用导致无法正常经营，宋剑峰、杨择良、罗桂新有权拒绝缴纳租金。二、2016年9月13日，中山市城市管理行政执法局已对佰世公司本案租赁物进行违法建筑的调查，涉案租赁物存在被认定为违法建筑的重大风险，佰世公司对宋剑峰、杨择良、罗桂新隐瞒了该事实。2017年4月26日，中山市城市管理行政执法局作出了《行政处罚告知书》，告知佰世公司拟作出处罚的事实、理由和法律依据及有陈述、申辩的权利。2017年7月4日，中山市城市管理行政执法局向佰世公司作出了中城执罚字[2017]第3-13号《行政处罚决定书》，认定佰世公司租赁给宋剑峰、杨择良、罗桂新的建筑物为违法建（构）筑物，要求佰世公司自行拆除。宋剑峰、杨择良、罗桂新面临被强拆的巨大风险，不能再完善经营条件或招聘员工进行正常经营，出现严重亏损。这些损失均是由于佰世公司隐瞒事实，提供违法建筑物造成的。宋剑峰、杨择良、罗桂新有权拒交租金，佰世公司应承担违约责任并赔偿损失。三、按《租赁合同》约定，佰世公司负责缴纳租赁物范围内的水费，但其欠交了2017年7月2日至2018年2月2日的水费，导致供水公司停止供水，致使宋剑峰、杨择良、罗桂新在此期间无法正常经营，造成了严重经济损失。因此，宋剑峰、杨择良、罗桂新有权拒交租金。针对宋剑峰、杨择良、罗桂新的上诉，佰世公司答辩称：一、宋剑峰、杨择良、罗桂新称签订合同时，佰世公司未告知其租赁物的情况，不符合事实。双方签订合同时，均对占地208.9平方米建筑物是未经报批的临时建筑物知情。二、宋剑峰、杨择良、罗桂新并未因此无法正常经营，即使在中山市城市管理行政执法局作出相关通知之后，其也一直处于正常经营状态直至搬离，其无法继续经营并非因为208.9平方米建筑物要被拆除，而是因为其农庄本就处于难以经营的状态。宋剑峰、杨择良、罗桂新直到2018年8月30日才完全搬离，无论合同于何时解除，其均占用租赁物至此时，且其自2018年1月起就未向佰世公司交纳租金，应向佰世公司支付2018年1月至8月30日的租金或占有使用费，且其已另案主张损失，故更加有必要将租金与占有使用费支付给佰世公司。佰世公司向一审法院反诉请求：宋剑峰、杨择良、罗桂新向佰世公司支付自2018年1月起至实际交还租赁物之日止的租金/占用费及其违约金（暂计至2018年5月，租金暂计90900元，违约金暂计4545元）。一审法院认定事实：中山市东区槎桥股份合作经济联合社系位于中山市东区槎桥鱼洋旦物业的权利人，于2015年11月10日将该土地使用权出租给佰世公司的法定代表人何柏强。2017年3月23日，佰世公司（出租方、甲方）与宋剑峰、杨择良、罗桂新（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方租给乙方的物业座落在中山市东区槎桥鱼洋旦，建筑面积400平方米，占地面积800平方米；建筑类型为临时建筑物，结构为集装箱切割拼装，统称为：佰世体育（含现状酒吧、农庄、固定设施、保安亭、车位等公共位置），装修期1个月，自2017年4月1日起至2017年4月30日止，装修期间免收租金；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期归还；月租金18000元，乙方在每月5号前交给甲方，第一年2017年5月1日-2018年4月30日，每月租金18000元；第二年2018年5月1日-2019年4月30日，每月租金18900元……；双方签订本合同时，乙方向甲方支付36000元作为承租押金（保证金）；乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期间，甲方保证该物业及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态;甲方允许乙方对该物业进行升级改造，允许以集装箱形式进行加装；装修费用由乙方自负，甲方应予以配合；租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，政府有公开公告补偿的先按公告比例补偿，如因补偿有争议或不明确的，乙方也可以选择要求甲方直接补偿45万元，同时，乙方在结清该物业的运营过程中产生的费用后，甲方立即退还押金，合同终止；租赁期间，因甲方原因收回该物业的，除退还押金外还需要一次性赔偿乙方45万元等事项。本案《租赁合同》签订后，佰世公司将本案租赁物交付给宋剑峰、杨择良、罗桂新使用，交付时临时建筑物占地面积为208.9平方米。宋剑峰、杨择良、罗桂新成立了中山掌门人餐饮管理有限公司（以下简称掌门人公司），后在租赁土地上又进行了加建及装修，用于经营农庄和KTV。自2018年1月起，宋剑峰、杨择良、罗桂新拖欠涉案物业租金未予交纳，经催讨无果，佰世公司遂于2018年4月27日在本案中提起反诉。一审另查：2017年7月4日，中山市城市管理行政执法局向佰世公司作出中城执罚字[2017]第3-13号《行政处罚决定书》，经调查查明：当事人未领取《建设工程规划许可证》，于2016年1月在中山市东区槎桥村名“鱼洋旦”（土地证号为：中府集用（2012）第21XX1号，土地使用权人：中山市东区槎桥股份合作经济联合社）搭建两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。其中一间简易建筑物是由集装货柜箱改造成的，结构为钢铁结构，占地面积约207平方米；另一间简易建筑物为砖墙墙体、顶部覆盖锌铁皮的结构，占地面积约1.9平方米。经向中山市城建档案馆查询，上述简易建筑物没有办理规划报建手续，是临时建筑。该局作出行政处罚如下：当事人自收到《行政处罚决定书》之日起十五日内，自行拆除位于中山市东区槎桥村土名“鱼洋旦”搭建的两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。逾期不拆除，将依法强制拆除。因佰世公司未按要求整改，该局于2017年12月29日发出《强制拆除催告书》，告知佰世公司逾期将依法强制拆除。佰世公司不服中山市城市管理行政执法局的处罚，向一审法院提起行政诉讼【案号为（2017）粤2071行初1660号】。经审理，一审法院于2018年3月7日作出（2017）粤2071行初1660号行政判决，判决驳回了佰世公司的诉讼请求，佰世公司不服该行政判决，上诉至中山市中级人民法院。经审理，中山市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）粤20行终474号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。该生效行政判决查明：2016年9月13日，中山市城市管理行政执法局工作人员前往涉案租赁物进行调查，并发出询问调查通知书，要求佰世公司到该局接受询问调查及听取处理意见。同日，该局对佰世公司委托代理人李健柠进行询问调查。后经相应调查程序，中山市城市管理行政执法局于2017年4月26日向佰世公司作出《行政处罚告知书》，并向佰世公司留置送达。一审再查：宋剑峰、杨择良、罗桂新提交水费缴费发票，反映宋剑峰、杨择良、罗桂新已支付租赁物业在2017年7月2日至2018年2月2日期间的水费合计4872.46元（1704.46元＋3108.6元＋59.4元）；宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年6月6日向佰世公司邮寄《律师函》一份，告知掌门人公司已于2018年5月21日正式闭门停业，并主张本案《租赁合同》已解除，同时通知佰世公司于2018年6月10日前与宋剑峰办理场地接收手续，逾期视为佰世公司已接收场地。佰世公司确认收到上述《律师函》，并称双方有进行口头交接，但宋剑峰对此不予确认，称佰世公司收悉后未与其进行沟通。2018年8月22日，佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新发出《关于搬迁清吧物品的通知》，告知其中山市城市管理行政执法局将于2018年8月25日清拆集装箱，通知宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年8月24日前自行搬迁集装箱内的物品。双方确认案涉租赁土地上建筑物已于2018年8月30日拆除。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、租赁合同效力问题；二、租金及违约金如何认定问题。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，佰世公司与宋剑峰、杨择良、罗桂新就涉案租赁物签订的《租赁合同》约定宋剑峰、杨择良、罗桂新承租建筑面积为400平方米（对应占地面积208.9平方米）、占地面积约为800平方米，而中山市城市管理行政执法局及已生效的行政判决已认定其中占地面积208.9平方米的搭建物属于简易建筑且没有办理规划报建手续，是临时建筑，根据上述法律规定，双方就涉案租赁物所签订的《租赁合同》中涉及占地面积为208.9平方米的临时建筑部分自始无效，其余部分合同有效，现已因租赁物存在违法建筑需进行拆除而未能实际继续履行故终止。关于焦点二。双方签订的《租赁合同》有效部分，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。佰世公司已依约将合同有效部分所涉面积的租赁物交付宋剑峰、杨择良、罗桂新使用，则宋剑峰、杨择良、罗桂新作为承租方应支付相应期间的租金。至于合同无效部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，佰世公司有权参照合同约定的租金标准就合同无效部分所涉面积的租赁物向宋剑峰、杨择良、罗桂新主张其实际占有、使用期间产生的占有使用费。宋剑峰、杨择良、罗桂新关于佰世公司未依照合同约定承担水费的抗辩意见，并不构成其拒绝交纳租金的合理抗辩，对此不予采信。对于宋剑峰、杨择良、罗桂新拖欠租金及占有使用费期间的认定问题，宋剑峰、杨择良、罗桂新已通过书面形式通知佰世公司于2018年6月10日前办理涉案租赁物的交接手续，而佰世公司并无提交证据证实在其收悉上述通知后已于该时间之前积极向宋剑峰、杨择良、罗桂新主张收回涉案租赁物业，相反，佰世公司迟至2018年8月22日才向宋剑峰、杨择良、罗桂新发出通知，要求其限期搬迁。故宋剑峰、杨择良、罗桂新拖欠租金及占有使用费的期间应认定为2018年1月1日至2018年6月10日，在此之后因佰世公司怠于行使自身权利导致损失扩大，应由其自行承担相应责任。综上，宋剑峰、杨择良、罗桂新应向佰世公司支付2018年1月1日至2018年6月10日期间的租金及占有使用费合计97200元（18000元×4个月+18900元+18900元÷30天×10天）。关于违约金部分。宋剑峰、杨择良、罗桂新未依约支付租赁合同有效部分所涉及的租金已构成违约，应依约承担违约责任，但佰世公司就拖欠租赁合同无效部分所涉及的占有使用费主张违约金，无合同依据，不予支持。结合合同约定的违约金计收标准以及合同有效及无效部分分别所涉租赁物的面积，宋剑峰、杨择良、罗桂新应向佰世公司支付违约金3645元（97200元×5%×3/4）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决：一、宋剑峰、杨择良、罗桂新于判决发生法律效力之日起七日内向佰世公司支付租金、占有使用费97200元及违约金3645元,合计100845元；二、驳回佰世公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，减半收取计1094元，由宋剑峰、杨择良、罗桂新负担。本院二审期间，佰世公司、宋剑峰、杨择良、罗桂新均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：本案《租赁合同》签订时，在涉案面积为800㎡的土地上，除了建设有占地面积为208.9㎡的临时建筑物外，还建有保安亭及停车场。宋剑峰、杨择良、罗桂新称本案《租赁合同》签订后，其在涉案土地上加建了面积约为90㎡的临时建筑物。本院再查：2018年3月30日，宋剑峰、杨择良、罗桂新以佰世公司为被告向一审法院提起诉讼。诉讼中，佰世公司提起反诉。因宋剑峰、杨择良、罗桂新经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院按宋剑峰、杨择良、罗桂新撤回起诉处理，并依法对佰世公司提起的本案反诉进行了审理。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方签订的本案《租赁合同》的约定，佰世公司租赁给宋剑峰、杨择良、罗桂新的涉案租赁物，包括建筑面积约400㎡的临时建筑物（对应的占地面积为208.9㎡）及面积800㎡的土地，而在面积为800㎡的土地上，除了建设有该临时建筑物外，还建有保安亭及停车场，且本案《租赁合同》亦未就涉案临时建筑物和涉案土地分别约定月租金标准。由此可见，佰世公司是将该临时建筑物及面积800㎡的土地整体出租给宋剑峰、杨择良、罗桂新经营使用的。也即是说，在面积800㎡土地上另外建设的保安亭及停车场等，是作为该临时建筑物的配套附属设施一并由佰世公司租赁给宋剑峰、杨择良、罗桂新使用的，即面积800㎡土地并未作为独立租赁物单独租赁使用。而对于占地面积为208.9㎡的临时建筑物，佰世公司并未举证证明该临时建筑物在建设时已经过批准。依法，佰世公司与宋剑峰、杨择良、罗桂新订立的本案《租赁合同》无效。一审判决将涉案临时建筑物与涉案土地作为独立租赁物分别处理，属于适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然本案《租赁合同》因涉案临时建筑物在建设时未经批准而无效，但在本案《租赁合同》签订后，佰世公司已将涉案物业交付给宋剑峰、杨择良、罗桂新使用，依法宋剑峰、杨择良、罗桂新应参照合同约定的租金标准向佰世公司支付占有使用费。鉴于本案《租赁合同》无效，且中山市城市管理行政执法局已作出拆除涉案临时建筑物的行政处罚决定，已生效的相关行政判决亦驳回了佰世公司要求撤销该行政处罚决定的诉讼请求，宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年6月6日向佰世公司寄送《律师函》，通知佰世公司于2018年6月10日前办理涉案物业的交接手续，并告知佰世公司逾期视为已接收涉案物业。但佰世公司收到该《律师函》后，并未与宋剑峰、杨择良、罗桂新办理涉案物业的交接手续。在此情形下，本院认定宋剑峰、杨择良、罗桂新应向佰世公司支付的涉案物业占有使用费的期间为2018年1月1日至6月10日。参照合同约定的租金标准，宋剑峰、杨择良、罗桂新应向佰世公司支付的涉案物业占有使用费为97200元。但因本案《租赁合同》无效，对双方均无约束力，佰世公司要求宋剑峰、杨择良、罗桂新向其支付逾期付款的违约金，本院不予支持。一审判决对此处理错误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5908号民事判决；二、宋剑峰、杨择良、罗桂新于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市佰世体育发展有限公司支付涉案物业占有使用费97200元；三、驳回中山市佰世体育发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2188元，减半收取计1094元，中山市佰世体育发展有限公司负担334元，宋剑峰、杨择良、罗桂新负担760元；二审案件受理费3470元，中山市佰世体育发展有限公司负担1040元，宋剑峰、杨择良、罗桂新负担2430元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十月二十三日书记员 勾华吴歌