新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2323民初1265号 原告（反诉被告）：黄正兰，女，1966年6月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：赵寒冰，新疆众志成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝锋，呼图壁县景博法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：韩春艳，女，1968年5月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：李昊，新疆商务律师事务所律师。 原告黄正兰与被告韩春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日，公开开庭进行了审理。原告黄正兰及其委托诉讼代理人王宝锋、被告韩春艳及其委托诉讼代理人李昊到庭参加诉讼。因案情复杂，裁定转为普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告黄正兰及其委托诉讼代理人赵寒冰、被告韩春艳及其委托诉讼代理人李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄正兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付房屋租金2015年1月至2018年12月，4年每年少交的房屋租金20000元，合计80000元；2、判令被告给原告支付2019年1月至12月按每年100000元计算的房屋租金86666元（100000元-13334元，于2019年9月16日支付13334元）；3、判令被告向原告支付因逾期付款的滞纳金从2015年11月22日至2019年12月22日，滞纳金每年5000元，共5年，合计25000元；4、判令被告向原告支付房屋租赁合同10年租期100万元租赁费的5%的违约金即50000元；5、判令被告给原告支付捣毁房屋室内装修清理垃圾费用30000元。事实与理由：原、被告于2011年12月22日签订房屋租赁合同，原告将其所有的一套面积355平方米的商铺出租给被告，租赁期限10年，每年租金100000元。合同签订后，被告按约定支付了2011年至2014年的房租，但从2015年至2018年，该4年仅支付了每年80000元的房租，原告多次要求被告按照合同约定支付，被告总是一拖再拖。同时，被告在2019年无故向原告发出解除合同通知。被告拖欠房租的行为构成违约，原告有权要求被告承担违约责任，同时被告作为违约方，不享有合同解除权，无故要求解除合同，构成明示毁约，根据《中华人民共和国合同法》原告有权收回欠付租金并要求其承担违约责任。 被告韩春艳辩称，1、原告主张的4年被告少交房租事实不存在，根据合同约定，双方租金前五年不变，后5年随行就市，根据录音可以证明，原告同意后5年每年租金80000元；2、原告主张2019年1月至12月的房租86666元，原、被告已解除房屋租赁合同，被告多次找原告交付2月至3月的租金，原告一直不给付相应卡号，导致被告无法将款项打入原告银行卡，根据双方在电话沟通证实，原、被告于2019年3月中旬已解除合同，原告主张之后的租金无事实和法律依据；3、原告主张的滞纳金及违约金，因被告已将租金交付给原告，原告主张滞纳金和违约金没有法律依据；4、原告主张的垃圾清运费没有提交相应证据证实，因被告应原告的要求将其投入的装修拆除导致被告造成损失，原告将门上锁，导致被告无法将自己的物品搬走，原告的主张不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）韩春艳提出反诉，反诉请求：解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：黄正兰将其购买位于呼图壁县西市××路房屋出租给韩春艳，经双方协商于2011年12月22日签订《房屋租赁合同》，由黄正兰将位于上述地址商铺租赁给韩春艳开设宾馆，租赁期限为十年，自2011年12月22日至2021年12月22日止，年租金为100000元，租金前五年不变，以后每年随行就市，当时韩春艳投资了1200000元装修金谷宾馆，经营期间每年都按期支付租金，至2017年1月双方约定将租金确定为每年80000元，经营至2019年1月，双方协商由于呼图壁当时市场行情改变，收益大幅减少，经营困难，原告与被告多次协商降低租金价格，被告不同意反而要求原告尽早腾空该租赁房屋并找好租客，准备另行出租，并要求把宾馆装修砸掉，恢复原状，称对方要重新装修。双方口头约定由韩春艳将房屋的物业费、暖气费、垃圾清运费交清至2019年3月31日同意双方签订书面解除协议，过后韩春艳多次找其协商未果，不得已韩春艳于2019年3月25日在《新疆法制报》上登报声明告知黄正兰双方正式解除《房屋租赁合同》，黄正兰的行为已经侵害了韩春艳的合法权益，提出反诉。 原告（反诉被告）黄正兰辩称，本案反诉原告无权要求解除房屋租赁合同，理由：1、在本案中，反诉被告作为出租人，完全并妥善地履行了出租义务，不存在任何违约行为，而反诉原告常年拖欠租金，存在严重违约行为，反诉原告作为违约方，不享有法定解除权；2、反诉原、被告之间并未达成解除合同的书面协议或口头约定，双方确实曾经通过电话对合同履行的事宜进行过沟通，但只是对是否解除合同进行前期的磋商，并没有明确说明要求解除合同，没有达成有效的合同解除协议，在沟通中，反诉被告明确提出了两项合同解除的条件，第一项是要求反诉原告交清房屋剩余的相关费用，第二项是要求反诉原告将损毁的涉案房屋进行垃圾清理，完全恢复原状。即便双方存在解除合同的意向，该解除合同是附条件的行为，反诉原告没有完成附条件行为，合同至今未解除。综上，反诉原告既不享有法定解除权，双方也未达成解除的合意，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交房屋租赁合同1份、2012年1月11日协议1份，证明原、被告签订的租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行合同，合同约定租金是每年100000元，被告支付了2011年至2014年四年的房租，2015年至2018年每年仅支付了80000元房租，被告没有履行合同义务。根据合同第九条，被告构成违约，应承担违约责任，被告逾期交纳租金的，除应支付租金外，还应承担5%的滞纳金。 经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，合同及协议是原、被告签订的，合同第三条约定租金前五年不变，以后每年根据当地经济状况随行就市，五年之后的价格是双方协商的每年80000元。被告解除合同是按照原告书写的补充协议解除的，如果五年后黄正兰继续把房子租给韩春艳，要经过韩春艳同意，如果双方协商不成，必须要经过韩春艳同意，如果双方不再合作，韩春艳不再租赁黄正兰的房屋，韩春艳独家经营自己的宾馆，被告可以随时解除合同。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 2、原告提交商品房买卖合同1份、不动产发票1份，证明涉案原告租赁给被告的房屋所有权归原告所有。 经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的效力予以确认。 3、原告提交照片1张，证明租赁房屋的内部装修被毁坏，继续使用需要恢复原状。 经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告承租原告的房屋时房屋是毛墙毛地，被告花费了1200000元进行装修，被告对装修进行拆除是按照原告的要求拆的。在2019年4月初被告找好工人要去清理垃圾，但是原告将房屋上锁，导致被告无法进行清理。因被告对照片的真实性、合法性认可，本院对照片的真实性、合法性予以确认。 4、被告提交录音两份，证明：1、原、被告双方协商五年后房屋租金为80000元/年；2、原、被告于2019年3月13日解除合同，被告于2019年3月31日把房子腾空；3、按照合同要求，被告已于2019年3月11日将物业费、暖气费、垃圾清运费全部交清。 经质证，原告对录音的真实性认可，合法性、关联性不认可，电子录音应具有连贯性，该录音不是从头开始，而是从中间截取的，不能证明原、被告的真实意愿；录音的内容中没有说过五年之后的房租是80000元/年；被告至今还没有腾空房屋；被告没有将交清物业费、暖气费及垃圾清运费等费用的票据原告出示，也不知道被告是否交清；因为被告找原告解除合同，原告的条件是被告所欠的租金、暖气费、物业费、垃圾清运费全部交清才同意解除，但是被告没有做到，所以双方之间的租赁合同还没有解除。解除协议的必要条件是被告清除垃圾。因原告对录音的真实性认可，本院对录音的真实性予以确认。 5、被告提交收据2张、银行消费记录2张，证明被告按照原告的要求交清了2017年3月6日至2018年3月7日的物业费6922元、2018年3月22日至2019年3月22日的物业费6922元，截至2019年3月31日的物业费24418元，合计交了物业费38262元；2018年4月至2018年12月垃圾清运费2700元，2019年1月至2019年3月垃圾清运费900元；2018年至2019年3月31日暖气费7175元，合计49037元。应原告要求，被告交完上述费用之后，原、被告之间2011年12月22日签订的租赁合同就已经解除。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，2019年3月11日以后的物业费、暖气费、垃圾清运费至今还没有交清，这笔费用应该由被告交纳。根据被告所说，双方约定清空房屋并且把费用交清后合同才解除，至今被告没有将房屋腾空，没有达到解除合同的要求。因原告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 6、被告提交2019年3月25日《新疆法制报》1份，证明被告已经于2019年3月25日通知到达原告解除合同，所以合同已经解除。 经质证，原告对《新疆法制报》的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告只是单方做出公告，双方约定了解除合同的条件，被告没有履行约定，所以合同还没有解除。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 7、被告提交业务凭证1张，证明2019年1月31日至3月31日两个月的房租13334元，被告多次问原告要卡号，通过原告的朋友知道了原告的卡号，将房租打到原告的账户中。 经质证，原告对业务凭证的真实性、合法性认可，证明目的不认可，原告收到了这笔租金，原告在诉讼请求中对该笔租赁费作了扣除。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 8、被告提交房屋租赁合同一份、中国农业银行业务凭证一份，证明2015年被告向原告支付的房租是100000元。2015年的房租100000元用原告租赁被告位于鸿新百汇对面的房租抵了50000元，被告还给原告支付了50000元。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，2015年被告仅转账50000元房租，剩余50000元没有根据房地产租金契约顶账，房地产租金契约的租金原告是另行向被告支付的，没有以租金顶账。2012年、2013年、2014年、2015年被告是按照每年100000元交的租金。2016年开始的房租被告是按照每年80000元交的，2016年、2017年、2018年这三年被告每年交了80000元租金。 针对反诉，韩春艳称其提交的证据与本诉证据一致。黄正兰未提交证据。 本院认定事实如下：2011年12月22日，原告黄正兰（出租人）与被告韩春艳（承租人）签订房屋租赁合同一份，载明：一、租赁房屋坐落在××县，建筑面积共355平方米，房屋质量合格。二、承租期限：共十年，自2011年12月22日至2021年12月22日止，出租人给承租人38天装修时间（元月30日）。三、每年租金100000元，租金前五年不变，以后每年租金随行就市，不低于也不高于市场的平均价格。四、租金的支付期限与方式：租金一次性付清，每年一付，下年按合同日期提前一个月支付。五、承租人负责支付出租房屋内的一切费用，其中包括自己经营范围之内的水、电、暖气、燃气、电话、电视收视、卫生、物业等费用。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修，装修一切费用由承租人自理。租赁合同期满，双方协商保留装修，如因承租人原因造成合同的变更或解除，出租人不承担承租人装修费用。八、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋时间是合同期满。九、违约责任：1、如果单方违约应付对方违约金5%元作为赔偿。2、承租人逾期交付租金的，除应如数补交外还应支付年租金5%的滞纳金。3、租赁期间发生的被盗、火灾、水淹、暖气及自来水系统断裂等意外事故所造成的一切损坏赔偿等责任由承租方自行承担。承租人在租赁期间的债权、债务、应收、应付账款全部由承租人享有和承担。与出租人无任何责任关系，如因上述问题发生诉讼纠纷，出租人不承担任何连带责任，并有权向承租人追偿由此造成的侵权、名誉等间接损失……补充协议：五年后，如黄正兰要求合作，乙方必须同意，后面双方事宜再协商，如不合作，韩春艳独家经营。2019年3月13日，被告向原告提出解除合同，原告要求被告将所欠的租金、暖气费、物业费、垃圾清运费全部交清才同意解除合同。 2019年3月11日，韩春艳就呼图壁县四季花城门面房二层02号、03号商铺向新疆康居物业服务有限公司交纳2017年3月6日至2018年3月7日的物业费6922元、2018年3月12日至2019年3月12日的物业费6922元，截至2019年3月31日的物业费24418元，合计交纳物业费38262元。2019年1月4日，韩春艳向呼图壁县环境卫生服务中心交纳2018年4月至12月垃圾清运费2700元，于2019年3月13日交纳2019年1月至3月垃圾清运费900元。2019年3月13日，韩春艳向呼图壁县新颖热力有限责任公司交纳2018年至2019年3月31日暖气费7175元。2019年3月31日，被告韩春艳腾空涉案房屋，砸掉装修的墙体。 原告认可涉案租赁合同租金起算时间为2012年1月30日，被告韩春艳按照每年100000元向其支付2012年、2013年、2014年、2015年租金；2016年、2017年、2018年被告韩春艳仅按照每年80000元向其支付租金。2019年9月16日，韩春艳向黄正兰转账支付13334元。 本院认为，本案争议焦点是涉案租赁合同是否解除及原告诉讼请求的合理性问题。 原、被告在平等协商的基础上自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，该协议合法有效，对双方具有法律约束力。2019年3月13日，被告韩春艳向原告黄正兰提出解除合同，原告黄正兰要求被告韩春艳腾空房屋，交清所欠的租金、暖气费、物业费、垃圾清运费才同意解除合同。而被告韩春艳于2019年3月13日前交清涉案租赁商铺截至2019年3月份的暖气费、物业费、垃圾清运费，并于3月31日腾空房屋砸掉装修墙体，由此可以证实双方当事人已于2019年3月31日已经解除租赁合同，只是未就善后事宜达成合意。所以诉争合同的解除时间应当认定为2019年3月31日，被告应当承担合同解除前的承租费用。反诉原告要求解除与反诉被告签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。 根据合同约定每年租金100000元，前五年不变，双方也认可租金的起算时间为2012年1月30日，故自2012年1月30日至2017年1月30日共五年，被告韩春艳应向原告黄正兰每年交纳租金100000元，原告认可被告按每年100000元向其付清2012年1月30日至2016年1月30日的租金，但2016年1月30日至2017年1月30日的租金只交纳80000元。被告抗辩称其向原告交纳2016年1月30日至2017年1月30日的租金100000元，但没有提交证据证实，对其抗辩意见不予采信，被告韩春艳应向原告交纳2016年1月30日至2017年1月30日的剩余租金20000元。因合同约定五年后每年租金随行就市，原告按每年80000元收取了被告韩春艳向其支付的2017年1月30日至2019年1月30日两年租金，在此期间原告也未提出异议，双方以实际行为变更了租赁合同的租金为每年80000元，原告主张被告按每年租金100000元向其补交2017年、2018年的租金40000元，没有依据，本院不予支持。因涉案合同于2019年3月31日解除，被告应向原告支付2019年1月31日至2019年3月31日两个月的房租13334元（80000元÷12个月×2），被告于2019年9月16日向原告支付租金13334元，故原告要求被告支付2019年1月至12月房租86666元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付滞纳金25000元、违约金50000元，因被告未按时向原告支付租金存在违约，应承担违约责任，但违约金约定不明确，且滞纳金与违约金均系被告未按时支付租金承担的违约责任，被告抗辩称原告不能既主张违约金又主张滞纳金，要求酌减，故本院酌情支持被告向原告支付滞纳金5000元（100000元×5%）。原告主张被告支付捣毁房屋室内装修清理垃圾费用30000元，但未提交证据证实，本院不予支持。因被告审理中同意由其清理拆除房屋装修的垃圾，恢复原状，本院予以支持，由被告负责清理涉案租赁商铺因拆除装修产生的垃圾，恢复原状。 综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除，被告向原告支付租金20000元、滞纳金5000元，负责清理涉案租赁商铺因拆除装修产生的垃圾，恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄正兰与被告（反诉原告）于2011年12月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除； 二、被告（反诉原告）韩春艳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）支付租金20000元、滞纳金5000元，合计25000元； 三、被告（反诉原告）韩春艳于本判决生效之日起七日内负责清理位于××县房屋拆除装修垃圾，恢复原状； 四、驳回原告（反诉被告）黄正兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5375元，由原告（反诉被告）黄正兰负担4880元，被告（反诉原告）韩春艳负担495元；反诉费50元，由原告（反诉被告）黄正兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  齐梦程 审 判 员  宋媛媛 人民陪审员  杨 慧 二〇一九年十月十四日 书 记 员  黄 诚