河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终4025号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张书寸，女，1970年2月7日出生，汉族，住河北省献县。 委托诉讼代理人：朱刚山，北京中晏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张小燕，女，1989年2月2日出生，汉族，住河北省香河县新华区。 委托诉讼代理人：卢广起，男，1970年8月19日出生，汉族，住河北省香河县，系被上诉人同事。 原审被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司，住所地河北省香河县五一路东侧五一馨园小区商铺**门市。 法定代表人：宋润姬，系公司董事长。 上诉人张书寸因与被上诉人张小燕、原审被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 张书寸上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院以因政策原因导致合同不能履行而支持被上诉人解除合同是错误的。双方签订的合同在限购限贷政策之前，并不受政策影响，且被上诉人购买房屋是用于投资。一审法院认定导致合同无法继续履行是由于被上诉人、上诉人以及中介公司的过错造成的，该认定是错误的。被上诉人主张解除合同是因为房价下跌，上诉人并无任何过错。一审法院驳回上诉人的反诉请求是错误的，因被上诉人违约解除合同，其应当承担违约责任。 张小燕辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告三河市顺心置地房产经纪有限公司香河分公司未到庭应诉。 张小燕向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与二被告之间签订的《存量房买卖合同》及《居间合同》；2、判令被告张书寸返还购房款550000元；3、诉讼费由二被告承担。 张书寸一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告退还房屋及房屋钥匙；2、请求法院判令反诉被告支付房屋占用期间的使用费21000元（按每月1000元标准，自暂计算至，要求反诉被告支付至实际退房之日）；3、请求法院判令反诉被告支付房屋占用期间物业费3076.6元（要求自至实际退房之日）；4、请求法院判令反诉被告支付违约金435000元（从反诉被告已交付的首付款中予以抵扣）；5、请求法院判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费，以上数额共计459076.6元。 一审法院认定事实：原告与被告张书寸及被告顺心置地香河分公司于签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定原告购买被告张书寸位于香河县房屋，房屋总价款1450000元，首付款550000元，剩余房款由原告采取贷款方式支付。后原告向被告张书寸支付购房定金及首付款共计550000元。香河县国土资源局不动产登记中心向被告张书寸颁发不动产权证书。被告对涉案房屋进行抵押登记，撤销抵押登记。后双方因合同的履行发生争议，原告诉至本院。上述事实有当事人提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、告知书、《交易服务代理合同》、收据、不动产权登记证、微信记录等在卷佐证。 一审法院认为，因政策的事由导致合同不能履行，一方提出解除合同，法院应当予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》明确约定原告交付首付款后，余款通过贷款的方式支付。《交易服务代理合同》约定的贷款服务费、评估服务及《补充协议》第6条申请购房贷款的约定更能确认原告购买涉案房屋是通过贷款形式支付房屋尾款，而不是全款形式。《补充协议》第6条申请购房贷款约定，原告与被告张书寸应于还款解押后共同往贷款机构办理贷款申请手续，而被告张书寸于才撤销抵押登记。因廊坊市出台限贷政策，香河县户籍人购买第**房屋首付款比例提高至50%，原告因限贷政策的事由导致不能履行双方签订的《房屋买卖合同》，原告提出解除该合同，本院予以支持。二被告以原告户籍系香河县，不受限贷政策的影响进行抗辩。因原告与二被告签订合同时，香河县户籍购买第**房屋的首付款比例为50%，且涉案房屋产权证于才下发，才撤销抵押登记，且双方签订的《补充协议》约定于解押后才能办理银行贷款面签，但具备银行面签时上述限贷政策仍未发生变化，仍要求原告首付必须达到50%，因此，本院对二被告上述抗辩主张不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于原告已交纳的首付款550000元，虽合同解除系政策原因导致解除，但签订合同时，原告与二被告应知银行的限贷政策，因此，导致合同无法履行，原告与二被告均有过错，结合合同签订的过程及原告与二被告过错情况，同时，结合涉案房屋在法庭辩论终结时，市场价格情况，综合以上因素，本院认为被告张书寸应退还原告首付款430000元，余款120000元作为被告张书寸损失补偿为宜。对于因被告顺心置地香河分公司过错造成的损失部分，被告张书寸可另案主张权利。被告张书寸反诉要求原告退还房屋及房屋钥匙并要求房屋占用期间的使用费、物业费。因原告主张涉案房屋及钥匙未交付，且被告张书寸也未提供证据证明涉案房屋及钥匙已交付的证据，因此，本院对被告张书寸的上述反诉请求不予支持。被告张书寸反诉要求原告支付违约金。因合同解除系因政策的事由导致原告无力补足首付款而无法履行，并非原告违反合同约定不履行合同，因此，本院对反诉原告张书寸该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告张小燕与被告张书寸、三河市顺心置地房地产经纪有限公司香河分公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《交易服务代理合同》。二、被告张书寸于判决生效后立即返还原告首付款及定金共计430000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，由原告负担986元、被告张书寸负担3764元，保全费3520元，由被告张书寸负担。被告张书寸负担的部分于本判决生效后七日内向本院交纳。反诉案件受理费4143元，由反诉原告负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人张小燕解除合同是否应当承担违约责任。涉案房屋签订于2017年3月29日，其后虽然当地出台房地产调控政策，但该房地产调控政策不具有溯及力，双方的房屋买卖合同签订于限购政策之前，不受该调控政策的影响。关于限贷政策对双方合同造成的影响问题，因双方合同签订于限贷政策之前，被上诉人作为购房人，对贷款政策以及购房资金的来源应当有明确的了解，且双方的合同中也有如果贷款的额度少于申请的额度，买受人应当自行筹集剩余房款的约定，因此，筹集购房资金是被上诉人的义务。被上诉人主张因限贷造成合同不能继续履行的主张不能成立。被上诉人张小燕主张解除合同，张书寸在反诉中亦同意解除合同，一审法院判令解除双方的房屋买卖合同并无不当，但张小燕应当承担违约责任。基于双方的合同约定和当地房价大幅下跌的现状，本院判令张小燕承担435000元的违约金。张书寸收取的张小燕55万元，在扣除违约金后，将剩余房款115000元返还张小燕。对于张书寸的其他反诉请求，未提供充分证据，本院不予支持。 综上所述，上诉人张书寸的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初600号民事判决第一项；即：“一、解除原告张小燕与被告张书寸、三河市顺心置地房地产经纪有限公司香河分公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《交易服务代理合同》”； 二、撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初600号民事判决第二、三、四项；即“二、被告张书寸于判决生效后立即返还原告首付款及定金共计430000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的全部诉讼请求”； 三、上诉人张书寸于判决生效后立即返还被上诉人张小燕首付款及定金共计115000元； 四、驳回张小燕的其他诉讼请求； 五、驳回张书寸的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4750元，保全费3520元，由被上诉人张小燕负担，反诉案件受理费4143元，由张书寸负担1000元，由张小燕负担3143元。二审案件受理费11843元，由上诉人张书寸负担2000元，由张小燕负担9843元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇一九年十月十日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌