河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫02民终1412号上诉人（原审被告）：王建顺，男，汉族，1960年3月31日生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：曹卫杰，男，汉族，1990年5月7日生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：于是雨，河南典策律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：开封市开顺源房地产经纪有限公司。住所地开封市西环路中段自来水公司营业房**。统一社会信用代码914102110887960490。法定代表人：王林娜，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：王林娜，女，汉族，1970年6月7日生，住河南省开封市。原审被告：韩春晓，女，汉族，1961年4月7日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：王聚勇（系韩春晓之夫），男，汉族，1962年8月1日生，住河南省开封市顺河回族区，代理权限为特别授权。上诉人王建顺因与被上诉人曹卫杰、开封市开顺源房地产经纪有限公司（以下简称开顺源公司）、王林娜、原审被告韩春晓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院(2018)豫0211民初2254号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月8日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王建顺上诉请求:1、撤销河南省开封市金明区人民法院(2018)豫0211民初2254号民事判决第二、三项判决；改判驳回被上诉人曹卫杰对王建顺的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、《房产交易合同》不能正常履行的原因系被上诉人开封市开顺源房地产经纪有限公司和王林娜恶意欺诈、不履行中介义务所致，非王建顺行为所致，一审对此认定事实和适用法律均存在错误。上诉人王建顺与被上诉人曹卫杰、开封市开顺源房地产经纪有限公司于2018年1月19日签订的《房产交易合同》是一式三份的。在签订合同时，王建顺向曹卫杰和开顺源公司王林娜明确表示韩春晓要求价格是71万，由于曹卫杰只愿意70万元购买涉案房屋，王建顺为了顺利出售房屋，以便韩春晓偿还其欠款，自愿将1万元的差额补齐，曹卫杰、开顺源公司对此都不持异议。这也是一式三份的《房产交易合同》中曹卫杰留存的《房产交易合同》约定的交易价格是70万，王建顺留存的《房产交易合同》约定的交易价格是71万的原因。签订合同后，王建顺也将该情况如实的告知了韩春晓，因韩春晓实际得到的房款仍然是其要求的71万，故韩春晓并未提出异议。在合同履行过程中，由于开顺源公司及其法定代表人王林娜一直联系不上，不为双方预约办理银行按揭贷款手续，导致合同不能正常履行,直到曹卫杰报警之后，双方才得以见到王林娜，王林娜承诺将28万元退还给曹卫杰，合同不再履行。上诉人认为，开顺源公司及王林娜作为中介方应该履行其中介义务，及时协助买卖双方办理按揭贷款、房产过户等手续，但其在王建顺及曹卫杰的多次联系下，在收到曹卫杰的购房款后,迟迟不予办理相关手续,其行为不仅违约还涉嫌诈骗。而王建顺一直在积极的促成合同的履行,承诺自愿承担1万元的差价。故本案的违约方是开顺源公司，王建顺不存在任何过错，不应承担责任，一审法院判决认定事实和适用法律均存在过错。二、退一步讲，即使认为王建顺的行为未经追认属于无权代理，《房产交易合同》也因无权代理且未经追认而无效，一审判决王建顺在合同无效情形下承担违约责任，也属于适用法律错误。即使认为王建顺自愿承担1万元的购房款仍然构成无权代理，即使认为韩春晓在一审中明确表示同意继续履行合同的行为不属于追认，那么《房产交易合同》也因无权代理而无效。在合同无效的情况下，违约条款也是无效的，一审判决王建顺承担违约责任，显然属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，改判驳回曹卫杰对王建顺的诉讼请求。被上诉人曹卫杰辩称，一、本案合同未履行原因除了开封市开顺源房地产经纪有限公司外，王建顺对卖房事宜未能尽到向韩春晓的告知义务也是本合同不能履行的主要原因，一审法院判决王建顺承担违约责任并无不妥。从对韩春晓的询问笔录上看，房屋中介打电话让去银行办手续，其没有去。其没有去的原因之一就是对合同中一个条款不满意。这就说明了王建顺作为韩春晓卖房的代理人没有尽到谨慎的告知义务，致使韩春晓不去协助办理银行按揭贷款手续，最终导致合同无法履行。二、涉案房产交易合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。1、从韩春晓的询问笔录及一审查明的事实看，王建顺作为韩春晓的代理人，韩春晓是同意王建顺代其转让涉案房屋的。王建顺主张无权代理没有事实和法律依据。2、根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可见，王建顺主张无权代理同样不能成立，一审判决其承担责任完全正确。开顺源房地产经纪有限公司和王琳娜未答辩。曹卫杰向一审法院起诉请求请求：1、请求判令被告开封市开顺源房地产经纪有限公司、王建顺、韩春晓退还原告已付房款280000元；2、判令被告开封市开顺源房地产经纪有限公司、王建顺、韩春晓赔偿原告违约金70000元；3、判令被告开封市开顺源房地产经纪有限公司、王建顺、韩春晓支付原告律师费8000元；4、判令被告王林娜对开封市开顺源房地产经纪有限公司1、2、3项应承担的债务承担连带清偿责任；5、由四被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：因被告韩春晓欠被告王建顺借款未予偿还，故被告王建顺经被告韩春晓同意，协助被告韩春晓咨询买卖其所有的位于晋安路明日新城14号楼西单元6层西户的房屋，房款用于偿还其借款。2018年1月19日，原告曹卫杰通过房屋中介被告开封市开顺源房地产经纪有限公司联系买房，被告王建顺在征得被告韩春晓电话同意以710000元的价格出售上述房屋的意见后，与原告曹卫杰、被告开封市开顺源房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》一份。合同约定，原告购买被告韩春晓所有的坐落在晋安路明日新城14号楼西单元6层西户的房屋，建筑面积148.82平方米，房屋产权证号为33××67。同时约定，房屋总价为700000元，双方同意2018年2月28日前办理完上述房产的过户手续；原告曹卫杰与被告王建顺共同约定由被告开封市开顺源房地产经纪有限公司提供该房产交易的居间服务，为确保合同的履行，在合同签订时，原告曹卫杰将购房定金200000元，交被告开封市开顺源房地产经纪有限公司保管，双方履行合同后，此定金抵作购房款或被告开封市开顺源房地产经纪有限公司佣金；按揭贷款先去银行做审批后，此房款分为两次付清，第一次原告曹卫杰与被告韩春晓到房产交易中心签完买卖契约后，原告曹卫杰将房款280000元打入被告韩春晓账户，第二次在双方办理完过户手续，房产证及他项权利证办妥后，由贷款银行将房款420000元打入被告韩春晓账户。若被告韩春晓签署合同后不按合同约定将房屋售予原告曹卫杰，或因违约而无法将该房产售予原告，应向原告支付房产成交价的10%作为违约金，并退回原告已付的所有费用；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同签订后，原告于2018年1月17日依约通过银行转账向被告王林娜支付购房定金200000元，于2018年1月25日通过POS机刷卡向被告开封市开顺源房地产经纪有限公司交付购房款80000元。因被告韩春晓未按约定办理银行按揭，致使合同未能实际履行。后原告多次要求被告王林娜及开封市开顺源房地产经纪有限公司返还上述购房定金及购房款，但被告王林娜、开封市开顺源房地产经纪有限公司未予返还，故原告诉至本院，要求解决。另查明，开封市开顺源房地产经纪有限公司为一人有限公司。以上事实由房产交易合同、明细、POS签购单、收据、询问笔录、委托代理合同、发票及工商登记信息、当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，原告与被告王建顺、被告开封市开顺源房地产经纪有限公司之间订立的房产交易合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，且系各方真实意思表示，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。但在该合同履行过程中，因被告韩春晓未能按照合同约定办理银行按揭，致使该合同未能实际履行，在合同目的已无法实现的情况下，原告主张返还已交付的280000元房款，事实清楚，证据充分。但因该房款实际交付于被告开封市开顺源房地产经纪有限公司及王林娜，且被告开封市开顺源房地产经纪有限公司为一人有限公司，被告王林娜系法定代表人，《房产交易合同》中约定，原告将定金200000元交于被告开封市开顺源房地产经纪有限公司代为保管，但是最终这笔款项却打入了被告王林娜个人账户，由此可见，被告王林娜的个人财产与公司财产存在混同，故原告的要求被告开封市开顺源房地产经纪有限公司退还购房款，被告王林娜承担连带清偿责任的诉请予以支持。原告主张被告韩春晓、王建顺返还房款的诉求，无事实和法律依据，故不予支持。原告主张被告韩春晓、王建顺、开封市开顺源房地产经纪有限公司赔偿律师费70000元，被告王林娜承担连带责任的诉求，一审法院认为，在上述合同签订过程中，被告开封市开顺源房地产经纪有限公司未依法核实被告王建顺所受委托的内容，即促成被告王建顺与原告曹卫杰达成房产交易合同，导致合同无法实际履行的情况下，应承担未尽合理审查义务的法律责任；被告王建顺在接受被告韩春晓的委托代理其买卖房屋的过程中，未能尽到如实告知的义务，且被告韩春晓对700000元购房款并未追认，由此产生的不利法律后果，应由被告王建顺承担；被告王林娜作为被告开封市开顺源房地产经纪有限公司法定代表人，在财产存在混同的情况下，应承担连带赔偿责任。故原告主张被告王建顺、被告开封市开顺源房地产经纪有限公司赔偿违约金70000元、王林娜承担连带责任的诉求，予以支持。原告主张被告韩春晓承担赔偿违约金的诉求，无事实和法律依据，不予支持。原告主张被告韩春晓、王建顺、开封市开顺源房地产经纪有限公司支付律师费8000元，被告王林娜承担连带责任的诉求，一审法院认为，根据合同约定如一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担，现因被告开封市开顺源房地产经纪有限公司、王建顺的原因致使合同目的不能实现，二被告应按照约定承担支付律师费的责任，王林娜作为法定代表人在财产存在混同的情况下，应当对律师费承担连带支付责任。此外，原告提交的《委托代理合同》和律师费发票足以证明其实际支出律师费8000元，故原告要求被告王建顺、开封市开顺源房地产经纪有限公司、王林娜承担律师费8000的请求，应予以支持。原告主张韩春晓承担律师费的诉求，无事实和法律依据，不予支持。被告王建顺的辩称理由，无事实和法律依据，故不予支持。被告开封市开顺源房地产经纪有限公司、王林娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告开封市开顺源房地产经纪有限公司于本判决书生效后十日内返还原告曹卫杰房款共计280000元；二、被告王建顺、开封市开顺源房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹卫杰违约金70000元；三、被告王建顺、开封市开顺源房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹卫杰律师费8000元；四、被告王林娜对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告曹卫杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6670元、保全费2310元，由被告王建顺、开封市开顺源房地产经纪有限公司、王林娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人代理韩春晓与被上诉人曹卫杰签订的房产交易合同系双方真实意思表示，合法有效。合同不能履行，双方签订合同的目的不能实现的原因除了中介公司不积极履行其义务外，还有上诉人与韩春晓缺乏沟通的原因，致使合同履行不能。上诉人存在过错，应承担违约责任。一审判决上诉人与开封市开顺源房地产经纪有限公司赔偿曹卫杰违约金70000元并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人王建顺负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  杨雯蒨审判员  路 璐二〇一九年十月八日法官助理尹福中书记员丁欣