河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0782民初5416号原告：张和富，男。委托诉讼代理人：郎建军，河南共鸣律师事务所律师。被告：郭超明（曾用名郭绍福），男。委托诉讼代理人：原传河,新乡市辉县市靖信法律服务所法律工作者。原告张和富与被告郭超明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张和富委托诉讼代理人郎建军，被告郭超明及其委托诉讼代理人原传河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张和富向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告之间的租赁协议，被告返还原告10号门面房3间；2、被告支付原告2012年5月至2019年5月的租金42000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告大约于2000年将原胡桥市场外10号门面房3间租给被告，约定每年每间租金1500元，2007年1月份，租金调整为每年每间2000元。后原告向被告借款20000元，从原告向被告借款后，一直到2012年5月，双方未算账。原告认为，原告应偿还被告借款，被告应支付原告租金，故诉至法院。郭超明辩称，原告起诉无事实和法律依据，理由如下：1、原告用房屋抵消了债务，双方已形成了房屋买卖合同关系，涉案房屋归被告所有；2、原告用房屋抵消了债务，原租赁协议已经终止，原告不能再要求被告支付租金；3、原告要求解除双方之间租赁协议的诉求，没有法律依据，不产生返还房屋及支付租金的法律后果；4、原告主张的租金已超过诉讼时效，不受法律保护；5、原告实施的民事行为是其真实意思表示，原告诉求违背诚信原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供了如下证据：第一组证据：1、1998年8月9日辉县市工商行政管理局与原告签订的协议书一份；2、中华人民共和国国有土地使用证；3、辉县市工商行政管理局文件辉市工商字[2001]80号关于处理胡桥市场遗留问题的请示；4、（2019）豫0782民初2688号民事判决书一份，证明：原告对案涉房屋享有合法的所有权，具备诉讼主体资格。第二组证据：1、2006年租赁费收据一份（补充说明：每间房屋每年1500，三间4500元，带后院共计5380元）；2、2006年8月6日预先告知书一份；证明：原被告之间形成事实上的租赁关系，从2007年1月份开始租金调整为每间每年2000元。被告为证明其抗辩事实，向本院提供了如下证据：1、2005年租赁费5380元收据一份；2、2006年租赁费5380元收据一份；3、2007年租赁费6880元证明一份；4、原告向被告借款60898元的借条一份；5、抵押书一份，主要内容为：抵押因市场建设资金困难借郭超明现金陆万零捌佰玖拾捌元，归还时间为2008年7月8号，如不能按期归还将市场内毛巾厂22×33m地基和所租的三间门面房9×9m带后院9×5m归郭超明所有；6、案涉房屋郭超明占有并经营石棉瓦生意的照片；7、个体工商户营业执照（副本）；上述证据证明：原被告的租赁协议已终止，终止时间为2008年2月8日，涉案房屋已转移给被告所有，被告已占有使用涉案房屋，被告从2008年2月8日起不应再向原告交纳租金及返还房屋。本院认为，原告提供第一组证据可以证明辉县市工商行政管理局合法建设农贸市场并出售给原告，原告取得农贸市场房屋所有权的事实，本院确认其证明力；原告提供的第二组证据的证据1，结合被告提供的证据1、2、3，可以证明原被告2005年、2006年、2007年度存在房屋租赁关系及每年租金情况，本院对原告的该证据及被告证据1、2、3的证明力予以确认；原告第二组证据中的证据2因其不能确定被告签名的真实性，且原告同意2008年度之后仍按每年5380元的标准要求租赁费，故本院对该证据的证明力不予确认。被告提供的证据4可以证明原告借被告60898元的事实，本院予以确认；被告的证据5，是原告向被告借款时的抵押，被告虽仍占用涉案房屋，是基于之前租赁关系的占用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，故本院对该证据的证明力不予确认，同时，对被告证据6、7的证明力亦不予确认。根据以上有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：1998年8月9日辉县市工商局与时任胡桥工商所长张和富签订协议书，协议书第一项约定将胡桥市场及市场外门面房（含全部资产）出售给张和富，张和富向辉县市工商局交纳资金550000元。2001年12月辉县市工商局以辉市工商字〔2001〕80号文件形式，就与张和富达成的协议向辉县市政府请示《关于处理胡桥市场遗留问题》，辉县市政府作出“该市场属于工商局资产，同意工商局处理意见”的批复。之后，辉县市工商局将协议所涉胡桥市场及市场外门面房交付张和富。张和富将其从辉县市工商行政管理局取得的房屋出租给包括被告在内的一些商户，被告自2001年起租赁了张和富三间门面房经营土产日杂，2005年、2006年张和富每年收取被告房屋租赁费5380元，2007年张和富收取被告房屋租赁费6880元。现张和富要求被告返还房屋，并支付其2012年5月至2019年5月的租金42000元，被告以张和富欠其借款到期未还，张和富以房抵债，房屋现归被告所有为由，不予返还，致张和富诉讼在案。本院认为，关于原被告之间是否通过以房抵债协议将原租赁合同关系转换为房屋买卖合同关系的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，原告将涉案房屋租赁给被告，被告向原告支付租赁费，符合租赁合同的要件，故本院认为，原被告之间形成了房屋租赁合同法律关系。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，故被告抗辩认为通过以房抵债协议将原租赁合同关系转换为房屋买卖合同关系事实不能成立，本院不予采纳。关于原被告租赁合同是否应当解除，被告是否应当返还原告其所租赁的房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告基于和辉县市工商行政管理局的协议书取得了租赁物的出租权，原告享有对租赁物占有、使用、收益的权利，原被告未签订租赁合同，也不能确定租赁期限，故原被告之间的租赁合同为不定期租赁合同，原告要求与被告解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告以向本院提出诉讼的方式解除租赁合同，本院于2019年8月28日向被告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书，合同自此解除。租赁合同解除后，被告应返还租赁物，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。承租人支付租金是租赁合同承租人的一项主要义务，原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于支付租赁费数额确定问题。双方2005年、2006年的租赁费为5380元，2007年的租赁费为6880元，现原告按每年5380元主张租赁费，根据原告计算的起始时间，被告应支付原告自2012年5月起至2019年5月止（共计7年1个月）的租赁费共计38108元，原告主张的超过该数额的部分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。原被告未约定租赁期限，原告的起诉符合上述诉讼时效的规定，对被告诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、自2019年8月28日起解除原告张和富与被告郭超明三间房屋的租赁合同；二、被告郭超明于本判决生效后十五日内将租赁的三间房屋返还给原告张和富；三、被告郭超明于本判决生效后十五日内支付原告张和富租赁费38108元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告张和富负担49元，由被告郭超明负担376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  任贵丽二〇一九年十月三十日书记员  王 莹