云南省广南县人民法院行 政 判 决 书（2019）云2627行初9号原告广南蒲春物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91532627673630015R。地址：广南县莲城镇北坛社区养护小区A20号。法定代表人习蒲春，男，1986年1月21日出生，汉族，云南省广南县人，住广南县。委托代理人玉炳文，云南章法律师事务所执业律师，特别授权代理。被告广南县住房和城乡建设局。统一社会信用代码：115326270152155494。地址：广南县永安社区北宁路120号。法定代表人李兴国，局长。出庭负责人刘凯，副局长。委托代理人陆道晃，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。委托代理人侬蕾，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。原告广南蒲春物业管理有限责任公司（以下简称广南蒲春物业公司）与被告广南县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）行政管理行政合同纠纷一案，原告广南春物业公司于2019年5月21日向本院提起行政诉讼，本院受理后，于同年6月11日向被告县住建局送达了起诉状副本及应诉通知书，被告县住建局于同月18日向本院提交了作出撤销行政协议的证据。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告广南蒲春物业公司法定代表人习蒲春的委托代理人玉炳文，被告县住建局出庭负责人刘凯及县住建局法定代表人李兴国的委托代理人陆道晃、侬蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年4月22日，住建局向广南蒲春物业公司送达通知，通知规定：广南蒲春物业公司从收到通知之日起不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务费、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费，广南蒲春物业公司不服提起行政诉讼。原告广南蒲春物业公司诉称：1、请求人民法院判令被告继续履行广南蒲春物业公司和县住建局于2016年11月25日签订的《广南县城区保障性住房物业管理服务合同》（以下简称物业管理服务合同）第四条和2018年12月1日签订的《广南县城区保障性住房物业管理服务合同补充协议》（以下简称物业管理服务补充协议）第二条的约定，即由广南蒲春物业公司按照合同约定收取住户自缴费用：物业服务费0.5元/㎡/月，公共水电费10元/户/月和每年收取政府补助费用37.2万元和水电费补助17.9172万元；2、案件受理费由县住建局承担。事实和理由：广南蒲春物业公司根据县住建局2016年11月23日发出的云科采2016-10-5《中标通知书》与县住建局于2016年11月25日签订《物业管理服务合同》和2018年12月1日签订《物业管理服务补充协议》，《物业管理服务合同》第四条和《物业管理服务补充协议》第二条对广南蒲春物业公司收取的物业管理服务费约定为：收取住户自缴费用：物业服务费0.5元/㎡/月，公共水电费10元/户/月，县住建局每年支付给广南蒲春物业公司政府补助费用37.2万元和水电费补助17.9172万元。合同履行至2019年4月22日，县住建局根据文山州审计局文审报《审计报告》，以审计报告认为“违规向已购买物业管理服务的公租房小区住户收取物业管理费”为由，通知广南蒲春物业公司从收到通知之日起不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务费、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费。广南蒲春物业公司认为，根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十五条规定：“承租人应当按时交纳公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通信、电视、物业服务等费用。”广南蒲春物业公司与县住建局签订《物业管理服务合同》和《物业管理服务补充协议》，由广南蒲春物业公司按照合同规定收取住户自缴费用：物业服务费0.5元/㎡/月，公共水电费10元/户/月和每年收取政府补助费用37.2万元和水电费补助17.9172万元，符合有关法律法规规定。现县住建局以行政机关的审计报告作为依据，不履行行政合同约定，单方通知广南蒲春物业公司不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务费、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费，侵害了广南蒲春物业公司的合法权益。为此，特诉至贵院，请依法判决支持广南蒲春物业公司的诉讼请求。原告蒲春物业公司对自己提出的主张，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2.《中标通知书》、《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充协议》，证明根据《中标通知书》，广南蒲春物业公司与县住建局于2016年11月25日签订《物业管理服务合同》和2018年12月1日签订《物业管理服务补充协议》。《物业管理服务合同》第四条和《物业管理服务补充协议》第二条对广南蒲春物业公司收取的物业管理服务费约定为：收取住户自缴费用：物业服务费0.5元/㎡/月，公共水电费10元/户/月，县住建局每年支付给广南蒲春物业公司政府补助费用37.2万元和水电费补助17.9172万元。3.县住建局《通知》，证明合同履行至2019年4月22日，县住建局向广南蒲春物业公司发出《通知》，县住建局根据文山州审计局文审报[2019]4号审计报告，以审计报告认为“违规向已购买物业管理服务的公租房小区住户收取物业管理费”为由，通知广南蒲春物业公司从收到通知之日起不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费。4.广南蒲春物业公司经营公租房收入和支出明细账，证明如果仅收取县住建局支付的补助费，不向住户收取费用，公司将无法经营和提供服务。被告县住建局辩称：一、双方签订《物业管理服务合同》时，并未违反法律、法规的规定，根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十五条：“承租人应当按时交纳公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通信、电视、物业服务费等”，为此，双方于2016年11月25日签订的《物业管理服务合同》，约定由住户自行缴纳物业使用过程中产生的费用符合法律、法规规定。二、县住建局与广南蒲春物业公司签订合同在前，《通知》发布在后，双方未能按照《物业管理服务合同》履行属于情势变更情形。2017年3月22日，云南省住房和城乡建设厅、云南省财政厅下发了《关于政府投资公共租赁住房分配管理运营纳入政府购买服务的通知》，该《通知》第三条第（四）项明确要求“公租房物业管理（公租房的维护维修、公租房小区的保安保洁等），实施政府购买公租房物业管理的公租房小区，不得再向公租房租户收取物业管理费用。具体实施办法由各地结合实际制定”。签订《物业管理服务合同》后，国家政策发生变化，但该情形在订立合同时无法预见，为此，这属于合同法上的情势变更情形，不能归责于合同主体，据此，情势变更之前的合同约定是否应继续履行由法院依法作出相应的判定。综上所述，县住建局与广南蒲春物业公司签订合同在前，《关于政府投资公共租赁住房分配管理运营纳入政府购买服务的通知》发布在后，该情势变更情形不能归责于合同双方主体，恳请法院在查清案件事实的基础上，依法作出公平、公正的判定。被告县住建局对其主张向本院提交了以下证据：《审计报告》、《关于政府投资公共租赁住房分配管理运营纳入政府购买服务的通知》，证明广南蒲春物业公司不能收取物管费的依据。经庭审质证，县住建局对蒲春物业公司提供的1、2、3号证据三性认可，4号证据三性、证明观点均不予认可。经庭审质证，原告广南蒲春物业公司对被告县住建局提供的证据的真实性认可，但其认为《审计报告》是县住建局行政机关的内部审计，审计的结果不能作为县住建局不履行合同的依据，《关于政府投资公共租赁住房分配管理运营纳入政府购买服务的通知》也不能作为县住建局不履行合同的依据。本院对上述证据认证如下：原告蒲春物业公司提供的1、2、3、4号证据客观真实，予以采信。被告县住建局提供的《审计报告》虽然客观、真实，但对其证明观点不予认可，《关于政府投资公共租赁住房分配管理运营纳入政府购买服务的通知》客观、真实、合法，予以采信。根据上述有效证据，本院认定本案事实如下：2016年11月23日，采购人县住建局、采购代理机构云南科安项目咨询有限公司以云科采字2016-10-5《中标通知书》，通知广南蒲春物业公司，广南县城区保障性住房物业管理一体化服务管理采购项目（以下简称物业管理一体化服务采购项目），于2016年11月17日15时在广××资源交易中心××楼开标室公开开标、评标、磋商后，已完成招标工作，由磋商小组对各投标人最终磋商报价、管理方案、服务承诺等方面进行综合评审，推荐确定你单位为中标人。招标价37.2万元；项目负责人习蒲春；服务期限暂定5年，如在合同期内，乙方服务不到位，甲方有权单方面终止合同；服务承诺符合国家、省、市及行业相关规定，并满足采购人使用要求。你单位收到中标通知书后，须在10日内到县住建局与采购人签订合同。同月25日，县住建局（甲方）与广南蒲春物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同规定：一、项目概况：服务项目包括广南县波妈路保障性住房、膏塘苑保障性住房、永安保障性住房、广一中保障性住房、北宁中学保障性住房、卫生小区保障性住房；二、委托物管服务内容：….；三、物业服务合同期限：2016年12月1日至2021年11月30日止；四、甲方委托乙方的物业管理服务费：住户自缴费用按政府指导价及市场调节价按年收取、收费标准为物业服务费0.5元/m/月，公共水费为10元/户/月，公共电费为10元/户/月，垃圾清运费为8元/户/月。政府补助费用：按照云科采子2016-10-5物业管理一体化服务采购项目中标成交价为每年补助37.2万元，因此款项为补助费用，甲方应在每年12月31日前拨付到乙方账户，乙方按照以上标准收取物业管理服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈利或亏损由乙方享有或承担；5.甲方的权利和义务；6.乙方的权利和义务等进行了规定。2018年12月1日，住建局（甲方）与广南蒲春物业公司（乙方）签订《物业管理服务补充协议》，协议规定：一、项目概况；二、补充内容：根据合同约定保障性住房公共水电费按每户每月20元，为了规范城区保障性住房物业管理，结合县城区公共水电费收费情况，保障性住房物业公共水电费调整为每户每月10元进行收费，调减费用部分，由甲方每年按每户每月7元补贴给乙方，共2133户，补贴时间为2018年12月1日-2021年11月30日止，共计3年；补贴按年拨付，拨付时间为每年12月31日，每年补贴资金为179172元。2019年4月22日，县住建局根据文山州审计局文审报（2019）4号《审计报告》，审计报告认为“违规向已购买物业管理服务的公租房小区住户收取物业管理费”为由，通知广南蒲春物业公司从收到通知之日起不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务费、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费，广南蒲春物业公司不服向本院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。…。”，《云南省公共租赁住房管理暂行办法》第二十五条“承租人应当按时交纳公共租赁住房租金和房屋使用工程中发生的水、电气、通信、电视、物业服务等费用。”的规定，原告广南蒲春物业公司具有独立的法人资格，其从事物业房地产管理活动系合法有效。原告广南蒲春物业公司通过《物业管理一体化服务采购项目》被推荐为中标人，县住建局与广南蒲春物业公司在自愿、平等的基础上签订《物业管理服务合同》和《物业管理服务补充协议》，合同和补充协议均双方加盖公章并由负责人签字予以确认，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应根据上述合同和补充协议的约定履行各自义务。该合同规定县住建局委托广南蒲春物业公司对在广南县城区保障性住房进行物业管理服务，除住户自缴相关物业费外，政府补助费37.2万元和补贴公共水电费179172元，补助费和补贴公共水电费并非政府购买服务的费用，县住建局以文山壮族苗族自治州审计局文审报[2019]4号《审计报告》第2点“违规向已购买物业管理服务的公租房小区住户收取物业管理费为由，通知广南蒲春物业公司从收到通知之日起不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费。”无法律、法规依据。广南蒲春物业公司主张和代理人的代理意见：县住建局以行政机关的审计报告为依据，不履行行政合同约定，单方通知广南蒲春物业公司不得向城区保障性住房物业管理一体化服务管理小区收取物业服务费、公共水费、公共电费并退还住户以前年度缴纳的物业服务费、公共水费、公共电费，侵害了广南蒲春物业公司的合法权益，要求继续履行《物业管理服务合同》和《物业管理服务合同补充协议》的理由充分，符合法律、法规规定，予以支持。县住建局辩解及代理人意见：县住建局与广南蒲春物业公司签订合同在前，《关于政府投资公共租赁住房分配管理运营纳入政府购买服务的通知》发布在后，该情势变更情形不能归责于合同双方主体，请求法院查清案件事实的基础上作出公正判决。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：由广南县住房和城乡建设局继续履行《广南县城区保障性住房物业管理服务合同》和《广南县城区保障性住房物业管理服务合同补充协议》。案件受理费50元，由广南县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  杨海英审 判 员  李善东人民陪审员  潘贵兴二〇一九年十月八日书 记 员  晏明秋