福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4335号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴、李丽飞，福建瀛莱律师事务所律师、实习律师。 被告：黄书为，男，1962年9月28日出生，汉族，住南安市。 委托诉讼代理人：吴承伟，福建远大联盟律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告黄书为商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告黄书为的委托诉讼代理人吴承伟到庭参加诉讼，第三人付凤阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、黄书为、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款317842元，并按日万分之五标准计算自2015年7月24日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2、黄书为、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年7月23日，付凤阳以黄书为的名义与新新房地产公司签订编号为201507230034的《商品房买卖合同》及补充协议1份，主要约定黄书为购买新新房地产公司开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际1号楼A1401房屋，建筑面积136.88㎡，总房价款797842元，其中首付款327842元应于合同签订前支付，余款470000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，如属预售商品房，买受人（即黄书为）应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人在出卖人（即新新房地产公司）书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款317842元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款317842元未付。与新新房地产公司发生商品房买卖合同关系的实际主体是付凤阳，黄书为购买案涉商品房是基于付凤阳的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。 被告黄书为辩称，一、新新房地产公司欠案外人何广等人的工程款，而案外人何广又欠黄书为款项及钢管租金，于是何广将案涉商品房的部分首付款抵给黄书为，并协调新新房地产公司与黄书为办理购房手续，新新房地产公司称黄书为基于付凤阳的委托购买案涉商品房并欠付首付款，没有事实依据。何广等人承包案涉商品房所在楼盘的模板及外墙钢管脚手架工程，新新房地产公司欠何广等人的工程款，并提出用案涉楼盘的房子抵偿。而何广等人承包其他工程时，欠黄书为钢管租金及其他欠款，黄书为找何广催讨时，何广提出将含案涉商品房在内的两套房产抵给黄书为。两套房产的首付款抵作欠款，多还少补，而两套房产的余款由黄书为自行办理银行按揭贷款。黄书为同意该方案，何广遂协调新新房地产公司的相关负责人办理购房手续。该事实在新新房地产公司与何广、邓文钢签订的《关于何广、邓文钢模板及外墙钢管脚手架班组工程款代行支付及其它有关合作事项的协议书》中也得到确认，该协议第3条载明：丙方（何广、邓文钢）取得“新新·蓝郡国际”总价值92.0012万元的房屋，房款未实际缴纳，该款项甲、乙双方同意在丙方应得的工程款中予以抵扣。该92.0012万元即包括了黄书为取得的两套房产未付的首付款部分（一套317842元，另一套290089元）。因此，本案是新新房地产公司拿三套房产的部分首付款抵作结欠何广等人的工程款，何广又将其中的两套转给黄书为抵作结欠黄书为的欠款，该行为得到新新房地产公司的同意和配合，两套房产的未付首付款部分与新新房地产公司结欠何广等人的工程款相抵销，且已经抵销完毕，黄书为未欠新新房地产公司任何购房款。退一万步而言，即使存在欠款，按日万分之五的违约金标准也明显过高。二、新新房地产公司的主张存在自相矛盾。本案是黄书为在新新房地产公司同意抵偿部分首付款后的购房行为，并非如新新房地产公司所称的代付凤阳购房，黄书为根本不认识付凤阳。且新新房地产公司既然主张是付凤阳与其实际发生商品房买卖合同关系，黄书为与付凤阳之间是一种隐名代理行为，那么根据《合同法》相关规定，新新房地产公司仅能向被代理人即付凤阳主张相关权利。原告一方面主张黄书为是代理人，另一方面又主张黄书为应承担付款责任，与法不符，自相矛盾。三、本案已经超过诉讼时效，新新房地产公司的诉讼请求不应得到支持。根据合同约定，黄书为应在《商品房买卖合同》签订前支付首付款327842元，《商品房买卖合同》的签订时间为2015年7月23日。退一万步讲，即便本案存在欠付购房款，也早过诉讼时效。四、新新房地产公司的行为有违诚实信用的基本原则。众所周知，在房地产开发领域，开发商以其所开发房产抵偿工程款的情况时有发生，本案新新房地产公司在将其开发的房产抵给何广等人作为工程款后，何广又将房产抵给黄书为，新新房地产公司在知情且同意的情况下，配合办理了相关购房手续、按揭贷款手续、交房验收手续、办理权证手续等购房的所有手续，且已过数年，却突然对以案涉房产部分首付款抵作工程款的事实不确认，转而向黄书为主张首付款，显然违反了诚实信用的基本原则，新新房地产公司的行为也破坏交易秩序和市场稳定。 第三人付凤阳未作陈述。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月23日，新新房地产公司与黄书为签订合同编号为201507230034《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定黄书为向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积136.88平方米，总价款797842元。黄书为于2015年7月22日支付新新房地产公司购房款10000元，于2015年10月9日通过银行按揭贷款支付购房款470000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥327842元整（大写：零仟零佰叁拾贰万柒仟捌佰肆拾贰元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥470000元整（大写：零仟零佰肆拾柒万零仟元）……”该《商品房买卖合同》于2015年7月27日进行登记备案。新新房地产公司分别于2015年7月30日和2017年7月21日向黄书为开具金额为327842元、470000元的销售不动产统一发票和福建增值税普通发票。黄书为于2018年12月14日开具了税收完税证明及房产／土地使用权权属转移涉税证明。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。2018年12月7日，黄书为办理了案涉商品房交接手续。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、商品房预售许可证、开发项目首次登记证明、中国建设银行单位客户专用回单、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，黄书为提供的销售不动产统一发票、福建增值税普通发票、税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税证明，以及新新房地产公司与黄书为的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于案涉房屋是否系付凤阳以黄书为的名义购买及案涉购房款317842元是否已付的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款317842元尚未支付。黄书为主张用2016年5月5日的工程款抵扣2015年7月份的购房款实为荒唐，2015年7月份至2016年5月5日期间，黄书为已向何广购买案涉商品房与客观事实不符，新新房地产公司并未同意就案涉商品房代垫付凤阳欠何广工程款，黄书为抗辩与事实和法律不符。案涉购房款原告并未全部收到，不存在超过诉讼时效的情形，黄书为作为案涉《商品房买卖合同》的订立方并且实际占有案涉房屋，应当承担付款义务。付凤阳作为实际购买人，也应当承担付款义务。付款义务是合同主要义务，黄书为及付凤阳未能提供充分证据证明已经支付购房款，应当承担相应违约责任。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即中国建设银行单位客户专用回单2份，以此证明黄书为仅支付案涉商品房的部分购房款，尚有317842元未支付。证据2即《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款317842元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据3即申请借款报告、付凤阳身份证各1份、借条/借款协议各2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向原告借款用于工程施工至今未还。证据4即EMS特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日向黄书为发函要求黄书为在合理期限内付清购房款，但黄书为至今不予支付。黄书为质证称,对证据1没有异议。对证据2即《借款协议》是新新房地产公司与付凤阳之间的协议，黄书为没有在该《借款协议》上签字，真实性不清楚。对证据3即申请借款报告、借条、借款协议，黄书为不清楚且与本案不具有关联性。对证据4即EMS特快专递、催款函，黄书为没有收到。 黄书为认为，一、黄书为是以自己的名义购买案涉商品房，并非以付凤阳的名义购买，《借款协议》不能证明黄书为与付凤阳之间存在委托代理关系，如果新新房地产公司将一套商品房卖给付凤阳后又卖给黄书为，系一房多卖，且涉及案件众多，是否涉及刑事犯罪。二、黄书为不欠新新房地产公司任何的购房款项，本案购房首付款是新新房地产公司抵给案外人何广的工程款，又因为何广欠黄书为款项，何广将案涉商品房抵扣给黄书为。《关于何广、邓文钢模板及外墙钢管脚手架班组工程款代行支付及其它有关合作事项的协议书》是新新房地产公司与案外人何广、邓文钢在2016年5月5日就相关款项进行结算出具的协议书，上面载明新新房地产公司抵92.0012万元的房屋给何广，虽然签订时间是2016年5月5日，不代表该抵扣行为就发生在2016年5月5日，只是对商品房抵扣行为进行确认而已。三、根据《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》的约定，首付款的付款时间是2015年7月23日前，截至新新房地产公司起诉已经超过诉讼时效，故新新房地产公司要求黄书为支付购房款317842元的主张不应得到支持。四、因为案涉商品房的首付款已经通过工程款抵扣的方式予以支付，故原告主张的违约金和律师费没有法律依据，且日万分之五的违约金过高。黄书为相应提供以下证据：证据5即《关于何广、邓文钢模板及外墙钢管脚手架班组工程款代行支付及其它有关合作事项的协议书》，以此证明新新房地产公司将含案涉商品房在内的三处房产抵给何广，共折抵工程款92.0012万元作为三处房产的首付款。之后，何广将案涉商品房转给黄书为，由黄书为直接与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》。因首付款部分已经抵偿给何广，新新房地产公司同意黄书为无需支付首付款，直接办理购房手续。证据6即销售不动产统一发票、福建增值税普通发票，以此证明新新房地产公司于2015年7月30日向黄书为开具金额为327842元首付款发票，对黄书为购买案涉商品房的首付款已经由工程款抵扣的事实进行确认；于2017年7月21日向黄书为开具金额为470000元按揭贷款发票，对黄书为支付按揭贷款的事实予以确认。证据7即税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税，以此证明2018年12月14日，新新房地产公司与黄书为共同办理案涉商品房的涉税手续，黄书为已经缴清案涉商品房产权变更的相关税收。新新房地产公司质证称,对证据5的真实性没有异议，但案涉商品房抵给何广不是因为新新房地产公司欠何广工程款，而是因为付凤阳欠何广工程款，何广妨碍新新房地产公司施工，新新房地产公司被迫代付凤阳垫付工程款。案涉《商品房买卖合同》签订时间是2015年7月23日，协议载明的抵扣行为却发生在2016年5月5日，两者时间相距甚远，且该协议并未载明用于抵扣的三套商品房的房号，黄书为还应提供何广将案涉商品房转让给黄书为的证据，否则不足以证明其主张。对证据6的真实性没有异议，但该发票不能作为付款凭证，黄书为所称的抵扣行为发生于首付款发票开具一年之后，新新房地产公司无法未卜先知，不能预料到付凤阳于2015年跑路，也无法预料何广要找新新房地产公司抵房，何广将案涉商品房抵给黄书为的行为足以作为相反证据推翻购房发票作为支付凭证的主张，不足以证明黄书为已经支付全部购房款，尚有317842元未支付。对证据7的真实性无异议，但是缴税只要购房发票就可以自行到行政服务中心办理，案涉项目经验管理比较特殊，存在先交房或者购房款没有实际收到等情况，是有心人操作导致，不能以房地产交易习惯看待缴税办证行为。 本院经审查认为，关于新新房地产公司提供的证据，对证据1的真实性予以确认。证据2，对新新房地产公司的自认部分予以采纳。证据3，因与本案无关，不予审查，但该证据可以证明付凤阳是案涉工程的承包方。证据4，对其真实性予以确认，但不能据此证明新新房地产公司的主张。关于黄书为提供的证据，证据5，新新房地产公司对真实性无异议，对其真实性予以确认。对证据6、证据7的真实性也予以确认。案涉房屋是否系付凤阳以黄书为的名义购买及案涉购房款317842元是否已付的问题，根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款317842元的《借款协议》，该《借款协议》载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区新新房地产开发有限公司投资建设的位于泉州洛阳新新·蓝郡国际“项目第1号楼14层Ａ1401单元商品房资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币叁拾贰万柒仟捌佰肆拾贰元（￥317842元）整，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年7月24日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司自认在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款317842元的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年7月30日开具了327842元的销售不动产统一发票给黄书为，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定黄书为已经支付其案涉购房款317842元。况且，从黄书为与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并于2015年7月23日进行备案登记，新新房地产公司协助黄书为办理银行按揭贷款事宜，分别向黄书为开具金额为327842元、470000元的发票，2018年12月7日新新房地产公司将案涉商品房交付给黄书为，黄书为进行房屋验收确认这一系列行为，足以证明案涉商品房是黄书为购买，并非付凤阳以黄书为的名义购买，且案涉购房款317842元黄书为已经付清。2018年12月14日，黄书为向国家税务总局泉州台商投资区税务局缴纳契税11631.91元，国家税务总局泉州台商投资区税务局向黄书为出具了泉台税权证［2018］980号房产／土地使用权权属转移涉税证明。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉购房款317842元已经付清，并积极配合黄书为享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张黄书为尚未支付其购房款317842元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款317842元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向黄书为要求支付购房款317842元。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与黄书为签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到黄书为支付的全部购房款，其要求黄书为或付凤阳继续支付案涉购房款317842元以及承担相应违约责任及支付律师费3000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据；又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，新新房地产公司与黄书为约定的首付款期限为主合同签订即2015年7月23日前，而且银行按揭贷款发放时间为2015年10月9日，距新新房地产公司所谓于2019年2月14日向黄书为发送催款函已逾3年多。新新房地产公司没有证据证实此期间有诉讼时效中止、中断的法定情形。因此黄书为主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由成立，本院予以采纳，据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9225元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 人民陪审员  陈腾飞 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年十月二十二日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。