广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2445号上诉人（原审被告）：梅才珍，女，1980年8月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：周新林，广东森德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城明胜置业信息部，住所地：广东省江门市新会区。经营者：邹锦胜。委托诉讼代理人：谭文正，广东葵成律师事务所律师。原审被告：施明荣，男，1979年8月25日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：周新林，广东森德律师事务所律师。原审第三人：李玉春，女，1975年11月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人梅才珍因与被上诉人江门市新会区会城明胜置业信息部（以下简称明胜置业信息部）、原审被告施明荣、原审第三人李玉春居间合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初5318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅才珍上诉请求：撤销一审判决，驳回明胜置业信息部的全部诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、梅才珍与明胜置业信息部及李玉春签订的《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》无效，梅才珍无需支付代理及咨询服务费给明胜置业信息部。涉案房屋在一审法院(2018)粤0705执保639号案中已被查封，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，梅才珍和施明荣无需按《服务收费确认书》向明胜置业信息部支付中介费。二、明胜置业信息部在收到李玉春三万元定金后未支付给梅才珍及施明荣。三、一审判决论理部分前后自相矛盾，据此作出错误判决。一审判决首先认定梅才珍代施明荣在《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》上签名的代理行为有效，则根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，支付中介费等代理责任应由施明荣承担。但一审判决又认为《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》未经施明荣追认，对施明荣不发生法律效力，并据此判令梅才珍承担支付中介费的责任，一审法院关于代理关系的认定前后自相矛盾。明胜置业信息部辩称，一、梅才珍与明胜置业信息部及李玉春签订的《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》有效，梅才珍与明胜置业信息部存在居间合同关系。本案一审已查明，涉案房屋因另案被施明荣作为诉讼保全担保物向一审法院提供，于2018年9月12日被法院依法查封。《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》于2018年8月25日由各方签订，即房屋被查封之前已签订合同，并未违反相关的法律法规，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，上述合同有效。二、明胜置业信息部已支付三万元定金给梅才珍，梅才珍才出具收据给明胜置业信息部。三、一审判决关于梅才珍代施明荣在《房屋、商铺买卖合约书》及《服务收费确认书》上签名的代理行为有效的认定正确。原审被告施明荣、原审第三人李玉春均述称，没有意见。明胜置业信息部向一审法院起诉请求：1.梅才珍、施明荣向明胜置业信息部支付中介代理及咨询服务费9500元及逾期支付滞纳金（每日按1%计算滞纳金给明胜置业信息部，从2018年8月25日计至付清日止，暂计至2018年10月25日止为5700元）；2.梅才珍、施明荣承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：明胜置业信息部为个体工商户，经营范围为提供房屋信息咨询服务。2018年8月25日，以施明荣为卖方、李玉春为买方、明胜置业信息部为经纪方，三方共同签订了《房屋、商铺买卖合约》，约定：卖方将位于江门市新会区********************屋及地库二区2085#车位以950000元卖给买方；买方在2018年8月25日支付30000元定金给卖方；买卖双方同意将过户时间延长至2019年2月25日前；买方在新会不动产登记中心办理过户手续后的当天须付370000元给卖方，余下的房款550000元以银行按揭的方式支付，该物业现没有抵押给他方（含银行）。该合同就“经纪方的权利和义务”还约定：基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日按照其各自签订的《服务收费确认书》向明胜置业信息部支付中介代理费及咨询费。否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易手续的，不影响中介代理费及咨询费的支付。买卖双方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的百分之一向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。该合同就“违约责任”中约定：如一方拒绝按约定支付定金或拒绝出售、购买该物业的，视为违约；如一方违约的，违约方除应向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应赔偿违约造成经纪方的损失，包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。梅才珍、李玉春、明胜置业信息部分别在《房屋、商铺买卖合约》中卖方、买方、经纪方处签名按捺指模和盖章确认。上述合同签订当日，梅才珍在《服务收费确认书》（该确认书中约定的“本人”为施明荣，页码为№3）的“确认人签署”一栏签名并按捺指模，确认经明胜置业信息部促成江门市新会区********************屋及地库二区2085#车位的买卖合约成立，同意支付9500元作为明胜置业信息部之中介代理费及咨询费，该费用之缴交日期为签署《房屋、商铺买卖合约》当日，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。作为买方的李玉春也另外向明胜置业信息部签订了一份《服务收费确认书》（页码为№2），内容基本一致，但中介服务费为19000元。上述合同及确认书签订后，作为买方的李玉春通过银行转账方式向明胜置业信息部的经营者邹锦胜支付了30000元定金。当天，明胜置业信息部的经营者邹锦胜通过微信的方式将《房屋、商铺买卖合约》和《服务收费确认书》以拍照的方式发送给施明荣，并表示如果施明荣同意就发送银行账号，明胜置业信息部将三万元定金转给施明荣。施明荣回复表示“好的，我知道了，你让我考虑两天吧，合同有点模糊，你让我老婆带一份没有签名的合同回来吧。”。当日，施明荣还在微信中对过户的费用及咨询费向邹锦胜发问。但此后，施明荣没有作出同意卖房的意思表示。另查明：梅才珍、施明荣是夫妻关系。涉案房屋江门市新会区*******************登记在施明荣个人名下，施明荣在于2018年8月25日前已因另案向一审法院提供作为诉讼保全的担保物，一审法院于2018年9月12日依法查封，至今没有解封。一审法院认为，本案是居间合同纠纷。关于本案是否构成表见代理关系的问题。从施明荣与明胜置业信息部的经营者邹锦胜的微信信息可得知，施明荣对于梅才珍通过明胜置业信息部方出售涉案的事实是知道的，且基于施明荣与梅才珍是夫妻关系，明胜置业信息部是有理由认为梅才珍有权代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，因此梅才珍在《房屋、商铺买卖合约》和《服务收费确认书》上签名的代理行为有效。梅才珍、李玉春与明胜置业信息部是在自愿的基础上签订《房屋、商铺买卖合约》，合同的内容没有违反法律的规定，因此《房屋、商铺买卖合约》依法成立，包含了居间合同的内容，该部分内容合法有效，明胜置业信息部与买卖双方成立居间合同关系。但梅才珍在签订《房屋、商铺买卖合约》和《服务收费确认书》后，施明荣作为房屋的所有人始终没有对梅才珍的代理行为明确作出同意的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，因此《房屋、商铺买卖合约》和《服务收费确认书》中约定的内容对施明荣不发生效力，相关的法律责任应由梅才珍承担。关于明胜置业信息部诉请的中介代理费及咨询费9500元的问题。明胜置业信息部为促成买卖双方签订《房屋、商铺买卖合同书》提供信息、机会及便利，降低了签约难度，也付出相应的时间及劳动，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”的规定和《服务收费确认书》中“促成物业之合约成立”的约定，梅才珍应按照约定向明胜置业信息部支付中介代理费及咨询费。根据《服务收费确认书》（页码为№3）的约定，梅才珍已明确知道应当支付的中介代理费及咨询费为9500元，故梅才珍应按照该约定向明胜置业信息部支付该中介代理费及咨询费9500元。对于明胜置业信息部诉请的滞纳金，实际为梅才珍、施明荣逾期支付中介代理费及咨询费所产生的违约金，但《服务收费确认书》约定的按日百分之一计收的标准明显过高，一审法院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自逾期之日，即2018年8月25日起计算至清偿日止。综上所述，一审判决：一、梅才珍应在判决生效之日起十日内向明胜置业信息部给付代理及咨询服务费9500元及逾期付款利息（以9500元为本金，从2018年8月25日至清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回明胜置业信息部的其他诉讼请求。一审案件受理费180元，由明胜置业信息部负担67.50元，梅才珍负担112.50元；明胜置业信息部多预交112.50元由一审法院予以退回，梅才珍应向一审法院补缴案件诉讼费112.50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对梅才珍的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋登记在施明荣名下，涉案《房屋、商铺买卖合约》《服务收费确认书》由梅才珍代施明荣签名，施明荣和梅才珍是夫妻关系。明胜置业信息部作为提供房屋信息咨询服务的个体工商户，已从业多年，其在提供居间服务时理应专业审核买卖双方权限、出售标的物状况等基本信息。明胜置业信息部明知施明荣和梅才珍为夫妻关系，且拟出售涉案房屋登记在施明荣名下，依据涉案《房屋、商铺买卖合约》第二条“经纪方的权利和义务”关于“经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务”的约定，明胜置业信息部应向施明荣核实其夫妻二人对拟出售房屋相关情况（包括且不限于房屋售价等意见）是否取得一致意见，或梅才珍拟出售涉案房屋是否已取得施明荣授权，或梅才珍的签约行为事后是否取得施明荣追认，在案证据以及各方当事人庭审陈述内容均不能证实明胜置业信息部已尽责履行作为房屋中介的基本义务，况且，从施明荣和明胜置业信息部经营者邹锦胜的微信聊天可知，在梅才珍签订涉案《房屋、商铺买卖合约》《服务收费确认书》当日后，施明荣亦未对梅才珍的代理行为明确表示予以认可，而在此之后，明胜置业信息部再未向施明荣核实是否追认梅才珍所实施的代理行为。因此，根据《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，明胜置业信息部未能举证证明施明荣和梅才珍对委托明胜置业信息部出售涉案房屋取得一致意见，梅才珍不具有代理权，事后亦未取得施明荣追认。进而，梅才珍代施明荣所签订涉案《房屋、商铺买卖合约》《服务收费确认书》无效。明胜置业信息部据此主张施明荣支付居间报酬，理据不足，本院不予支持。虽然上述协议无效，但明胜置业信息部已经促成协议的签订，而梅才珍、明胜置业信息部对合同无效均有同等过错，故应由梅才珍按照以上过错情况酌情支付。本院酌定居间报酬，由梅才珍向明胜置业信息部支付涉案《服务收费确认书》约定的中介代理费及咨询费9500元的一半（即4750元），明胜置业信息部主张超出部分，本院不予支持。一审法院关于梅才珍的代理关系以及梅才珍、明胜置业信息部的过错责任认定不当，导致实体处理部分不当，本院予以纠正。至于明胜置业信息部诉请的滞纳金，其实质为违约金，涉案《服务收费确认书》约定按日百分之一计算的标准过高，一审法院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率自逾期付款之日起（即2018年8月25日）计算至清偿之日止，并无不当，本院予以维持。综上所述，梅才珍的上诉请求有理部分应予支持，无理部分应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初5318号民事判决；二、梅才珍应在本判决生效之日起十日内向江门市新会区会城明胜置业信息部支付4750元及逾期付款利息（以4750元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年8月25日起计算至清偿之日止）。三、驳回江门市新会区会城明胜置业信息部的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元（已由江门市新会区会城明胜置业信息部预交180元），由江门市新会区会城明胜置业信息部负担90元，梅才珍负担90元，江门市新会区会城明胜置业信息部多预交的90元，由一审法院予以退回，梅才珍应向一审法院补缴案件受理费90元；二审案件受理费180元（已由梅才珍预交180元），由江门市新会区会城明胜置业信息部负担90元，梅才珍负担90元，梅才珍多预交的90元，由本院予以退回，江门市新会区会城明胜置业信息部应向本院补缴案件受理费90元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇一九年九月二十八日法官助理 张迪楠书 记 员 陈国良