连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1075号原告（反诉被告）：江苏丰联万家商贸有限公司，住所地连云港市连云区中山西路109号，统一社会信用代码91320700MA1MCL175D。法定代表人：姚继琼，总经理。委托诉讼代理人：翟广绪，江苏路卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣，江苏路卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司，住所地连云港市连云区中山西路111号，统一社会信用代码913207005794973421。法定代表人：马学军，董事长。委托诉讼代理人：高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨祺，江苏田湾（连云）律师事务所律师。原告江苏丰某万家商贸有限公司与被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。在本案审理过程中，被告对原告提起反诉，本院依法合并审理，原告委托诉讼代理人周欣，被告委托诉讼代理人高永荣、杨祺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江苏丰某万家商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月30日终止；2.判令被告向原告返还合同保证金人民币300万元及利息（从2016年6月30日计算至实际返还之日止，按年利率9%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月13日，被告（甲方）与连云港旭泰贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于连云区嘉瑞宝广场房屋面积预估为18827.7平方米的房屋租赁给乙方使用，甲方于2015年12月1日将房屋交付给乙方，合同对装修期、房屋租赁等进行了约定。合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付了合同保证金300万元，甲方提供了收据，合同终止后，保证金甲方应无息退还。后某投资公司作为甲方、旭泰贸易公司作为乙方与江苏丰某万家贸易有限公司作为丙方签订了《主体变更协议》，约定甲乙双方于2015年11月13日签订的上述《房屋租赁合同》自2015年12月1日起，原合同项下的承租方由乙方变更为丙方。2016年上半年，经原、被告协商一致，双方提前解除租赁关系，因双方在9个月装修期内提前终止了租赁关系，该份合同并未产生租金等任何费用，双方遂约定将保证金300万元冲抵超市租金。但被告在贵院审理的（2017）苏0703民初2792号案中，公然推翻上述约定，并否认收到300万元保证金，贵院在判决中亦认定该300万元保证金是旭泰公司租赁嘉瑞宝广场18827.7平方米房屋经营百货商场的保证金，与本案无关联。综上，原告认为被告应返还原告300万元保证金，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司辩称，2015年11月13日，我公司和旭泰公司签订租赁合同，对租赁面积、租金等进行了约定。同年12月1日，我公司、旭泰公司、丰某公司签订《主体变更协议》，将上述合同的承租人变更为丰某公司，同日我公司将房屋及设施设备实际交付丰某公司。2016年9月，丰某公司以经营困难为由，请求终止履行合同，双方于2016年9月21日办理了交接手续，实际解除了合同，因此，丰某公司请求确认租赁合同于2016年6月30日终止无事实依据。丰某公司要求提前终止合同，已构成根本违约，应根据合同约定支付违约金1500万元，远远大于丰某公司已付的300万元履约保证金，因此丰某公司的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告房屋租金损失7604508.03元、资源分摊费674650元、电费230800元、代偿货款89982.51元，合计8599940.54元。事实与理由：2015年11月13日，我公司和连云港旭泰贸易有限公司签订房屋租赁合同，约定出租房屋面积18827.7平方米，合同对租期、租金等进行了约定。同年12月1日，我公司、旭泰公司、丰某公司签订《主体变更协议》，将上述合同的承租人变更为丰某公司，同日，我公司将房屋及设施设备实际交付丰某公司。2016年9月，丰某公司以经营困难为由，请求终止履行合同，为减少双方损失，双方于2016年9月21日办理了交接手续，实际解除了合同。经我公司多方努力，后与凌慧等19个客户签订了房屋租赁合同，起租日2017年7月1日至10月1日不等，终止日2017年12月10日至2023年6月30日不等。我公司认为，丰某公司要求提前解除合同，已构成根本违约，且从2015年12月1日至2016年9月21日之间实际使用租赁物经营收益而不支付我公司租金，丰某公司应根据合同约定支付我公司违约金1500万元。但考虑到丰某公司实际赔偿能力，我公司仅要求其赔偿2015年12月1日至2017年6月30日的租金损失7604508.03元（577天*0.7元/天/平方米*18827.7平方米）。另丰某公司应当支付2016年1月1日至9月21日之间因共享物业管理人力成本等八项资源应分摊的费用674650元，2016年5月25日至9月21日电费230800元，我公司为其代偿通灵珠宝股份有限公司货款89982.51元，以上合计8599940.54元。针对被告的反诉，原告江苏丰某万家商贸有限公司辩称，1.双方的租赁合同是经协商一致解除的，原告不存在违约行为，2016年上半年，经双方协商一致，双方依照合同约定提前终止了租赁关系，被告一直拖延交接，经原告多次催促才于2016年9月21日办完交接手续，被告提供的交接表足以说明双方完全自愿解除租赁合同，故原告不存在违约行为。2.根据合同约定，解除合同时仍在双方约定的装修期内，该份合同并未产生租金等费用，实际上也并未履行。3.因双方的租赁合同仍在装修期内，且资源共享费用并未实际发生，所以原告无需承担资源分摊费用。租赁合同存续期间在装修期内，原告仍在准备开展实际经营的阶段，因此原告并未完全享受资源共享内容，双方签订的资源共享协议书并未充分履行。4.双方的租赁合同在2016年6月30日已经解除，被告主张的电费没有依据且与原告无关，被告无权向原告主张2016年7月1日至2016年9月21日的电费。关于2016年5月25日至2016年6月30日的电费，被告应提交供电公司的收费凭证且需要证明该费用是原告用电产生的。5.被告主张的其代偿通灵珠宝股份有限公司贷款与原告无关，且与本案不是同一法律关系，诉讼请求之间也不具有因果关系且与本案涉及的事实也无关。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回被告反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，被告（甲方）、案外人连云港旭泰贸易有限公司（乙方，以下简称旭泰公司）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于连云区.7平方米的土地及房屋租赁给乙方使用。合同第二条约定：“2.甲方于2015年12月1日将房屋交付给乙方，交付时双方委派代表到现场检查项目移交情况，并双方签署项目交付确认书。4.甲方同意在项目交付确认书签署日起，给予乙方9个月装修期（但由于停电、供电不足或甲方原因而导致乙方施工中断而延误工期的，则装修期也相应顺延）。装修期间乙方无需向甲方支付任何费用，但装修施工实耗的水某、电费及其他因乙方施工产生的费用由乙方自行承担。”第四条约定：“1.除非甲乙双方按本合同相关条款之规定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为14年，租赁期限暂定为2015年12月1日起至2029年11月30日止。合同到期后，若甲方仍有转租权的，则乙方继续承租，租金价格双方另行协商。2.甲方承诺在交付房屋之日起给乙方9个月装修期，自装修期满的次日起计算租金，如乙方装修期超过9个月，则从满9个月装修期的第一天起计算租金。3.乙方同意，乙方开业前一次性向甲方支付35万元作为装修期补贴。”第五条约定：“2.该店保底租金为：2016年9月1日至2018年11月30日租金单价0.7元/天/平方米，即年租金4810477元。2018年12月1日至2021年11月30日租金单价0.8元/天/平方米，即年租金5497688元。2021年12月1日至2029年11月30日租金单价0.9元/天/平方米，即年租金6184900元。该店年度未税销售收入提成比例自2019年12月1日起为3%（含物业管理费）。乙方先按保底租金每三个月支付租金。4.甲方根据本合同向乙方收取的全部费用已包含在本合同约定的范围内，在本合同租赁期内，甲方及甲方委托管理的第三方不得再以任何名义向乙方收取其他任何费用包括但不限于物业管理费等，如另有其他费用，需经甲乙双方协商确认方可领取。11.本合同签约后十个工作日内，乙方向甲方支付合同保证金300万元人民币，同时甲方向乙方提供正式收据。本合同终止后（除乙方违约的情况外），保证金甲方无息退还。”第八条约定：“1.在本合同约定的租赁期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止租赁关系。”第十一条约定：“1.当本合同签订后，任何一方单方面违反本合同的约定提前终止租赁合同的，或者由于一方违约导致租赁合同提前终止的，均视为严重违约，违约方应向守约方支付人民币1500万元的违约金。”被告（甲方）、旭泰公司（乙方）、原告（丙方）另签订《主体变更协议》，约定：“甲乙双方于2015年11月13日签订了关于乙方承租甲方位于连云港市连云区（近海棠路）的嘉瑞宝广场1#楼开设百货的《房屋租赁合同》，合同期限为2015年12月1日起至2029年11月30日止。现经三方协商一致，签订主体变更协议如下：1.自2015年12月1日起，原合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继乙方在原合同项下的所有权利和义务。2.乙方同意，对丙方在履行原合同及本协议过程中的一切行为、义务、责任等承担连带保证责任。3.乙方按原合同约定以向甲方及物业服务公司缴纳的保证金自权利义务转让之日起直接结转为丙方保证金，合同终止后丙方应凭原收据退还保证金余额。”上述合同签订后，被告与旭泰公司于2015年12月15日签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》，约定被告将租赁物交付给旭泰公司使用，并附交接清单。2016年1月12日及1月29日，原、被告签订2份《对账确认函》，双方约定被告代原告收银至2016年1月末，该期间的供应商货款结算由原告负责，2015年12月剩余结算金额为2004701.46元，抵付合同保证金，2016年1月剩余结算金额1128773.76元，抵付保证金，两个月的结算金额（2004701.46元+1128773.76元）-保证金3000000元-欠电费（167197.42元+3896.9元）=-37619.1元，原告仍欠被告37619.1元。被告于2016年2月4日向原告出具《收据》2张，载明收到合同保证金合计300万元。2016年9月21日，原、被告签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》、《嘉瑞宝广场百货资产交接清单》、《深喜集团商场场地交接表》，约定由原告将涉案租赁物交还给被告。原告（乙方）、被告（甲方）另签订《协议书》，约定乙方共享甲方商场资源问题，双方达成共识，合作时间从2016年1月1日至2016年12月31日，协议期满前一个月，双方确定是否继续合作。协议第一条约定：“资源共享内容包括以下八项：工程物业管理人力成本、保安保洁外包人力成本、wifi、公众责任险、财产一切险、雇主责任险、环卫垃圾清运费、下水道清理。”第三条约定：“1.本着扶持乙方的原则，协议期内，乙方支付甲方的费用为每年100万元人民币，季度费用为25万元人民币（具体费用表附后），该费用每季度支付一次，于每个季度的第一个月5日前向甲方支付上一季度费用。甲方让以上项目的合作方提供等值发票给到乙方。5.乙方所发生的水电费用，按实支付。”第四条约定：“6.关于水某：自来水公司每月20日左右，直接开票至乙方，由乙方财务自行缴纳。7.关于电费：甲方每月30日前，开电费分割单至乙方，乙方二个工作内确认后加盖公章，由甲方至供电局为乙方开具发票，乙方收到发票后，每月5日前向甲方支付相应电费。”2016年6月1日，被告向原告发函，载明资源共享费中“东陇海保安保洁”和“工程物业人员成本”两项有变化，变化后第一季度资源共享管理费为25万元，第二季度至第四季度均为22.35万元，故要求原告于2016年6月10日向其支付第一季度的资源共享管理费。被告为证明资源共享管理费数额，向本院提供发票一组，证明2016年1-12月期间发生外保洁费用336000元、保安及内保洁费1290250元、公众责任险10万元、财产一切险58926.7元、雇主责任险9280元、垃圾处理费10万元、电信WIFI费用71760元（1-8月每月6000元，9-12月每月5940元），以上合计1966216.7元。被告另向原告主张2016年5月25日至2016年9月21日期间的电费，为此被告向本院提供《电费分割单》及付款凭证一组、《收款通知单》4份，证明原告已向被告支付2016年5月25日前的电费，2016年5月25日至2016年9月25日期间产生电费合计230861.89元原告并未支付。原告称其已支付该期间电费，并向本院提供增值税专用发票4张，金额合计230861.89元。另查明，被告曾于2017年8月2日将原告诉至本院，要求解除双方租赁合同，原告支付其18576平方米场地及房屋的租金、设备使用费、违约金，旭泰公司承担连带清偿责任。本院于2018年5月8日作出（2017）苏0703民初2792号民事判决，判决确认双方租赁合同于2017年10月6日解除，原告支付被告租金、设备使用费、违约金合计9795123.82元，旭泰公司承担连带清偿责任。该判决认定因原告未能及时交付租金，已构成违约，被告有权要求解除合同，关于18827.7平方米场地租赁合同中的300万元保证金，与该案租赁合同并无关联。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《主体变更协议》、明细分类账、《收据》2张、电费发票4张，被告提供的《房屋租赁合同》、《主体变更协议》、2015年12月《嘉瑞宝广场百货交接目录》、2016年9月《嘉瑞宝广场百货交接目录》、《嘉瑞宝广场百货资产交接清单》、《深喜集团商场场地交接表》、《对账确认函》、《协议书》、《函》、发票一组、《电费分割单》及付款凭证、《收款通知单》以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于何时解除；2.原告是否构成违约，300万元保证金是否应予退还；3.被告主张的资源分摊费、电费、代偿货款是否应予支持。关于第一个争议焦点，原告主张经双方口头协商，该合同于2016年6月30日终止，被告对此不予认可，因原告对该事实并未举证证明，本院不予支持。鉴于原、被告于2016年9月21日签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》，实际对租赁物进行了交接，故应认定该合同于2016年9月21日实际解除。关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告虽于2016年9月21日签订《嘉瑞宝广场百货交接目录》，但双方签订合同时约定租期为14年，结合（2017）苏0703民初2792号案，该合同解除系原告因经营等问题提出，被告为避免损失扩大同意，并非是双方协商一致解除，被告并无解除合同意向。因此，原告未履行租赁义务，提前要求解除合同，已构成违约，应承担相应违约责任。因涉案合同未明确约定如原告构成违约，保证金300万元无需退还，故被告应返还原告合同保证金300万元及自2016年9月22日起至被告实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，原告主张按年利率9%计算并无依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，根据原、被告签订的《协议书》，原告共享被告商场资源，包括工程物业管理人力成本、保安保洁外包人力成本等八项内容，时间为从2016年1月1日至2016年12月31日，费用为每年100万元人民币，每季度支付25万元。该协议是双方真实意思表示，合法有效，且根据被告提供的发票一组，也能够证实该费用已实际发生，原告称该费用并未实际发生并无依据。因涉案《房屋租赁合同》于2016年9月21日实际解除，故合同履行期间的资源共享费用，原告应支付被告。根据《协议书》及被告向原告发《函》，原告应支付被告2016年1月1日至2016年9月21日的资源分摊费25万元+22.35万元+22.35万元-9天的费用（22.35万元/90天*9天）=674650元。关于电费，从原、被告签订的《协议书》来看，系由被告每月开电费分割单至原告，原告确认后加盖公章，并由被告至供电局为原告开具发票，原告收到发票后，向被告支付相应电费。被告提供的《电费分割单》、付款凭证以及原告提供的电费发票相互印证，能够证实2016年5月25日之前的电费双方已按照上述流程结清。2016年5月25日至2016年9月25日期间的电费230861.89元，被告已开具《电费分割单》，原告已盖章确认，被告也已为原告开具4张发票，但原告收到发票后，无法提供证据证明其已向被告支付相应电费，故本院对原告称其已支付电费的主张不予支持，原告应向被告支付电费230861.89元，被告仅主张230800元，本院依法予以支持。关于被告在（2017）苏0703民初2727号案中向通灵珠宝股份有限公司支付的货款89982.51元，与本诉并非同一法律关系，本院对此不予处理，被告如认为该款应由原告承担，可向原告另案主张追偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原告未按合同约定履行义务，提前要求解除合同，已构成违约，应承担相应违约责任。涉案合同于2015年11月13日签订，2016年9月21日解除，虽然该期间仍处于合同约定的免租期内，但被告给予原告免租期是基于原告按合同约定的期限承租房屋，后续可获得租金收益，现因原告原因致使合同不能继续履行，被告无法基于该合同获得租金收益，而原告已实际使用房屋进行经营并获得收益，故其应向被告支付实际使用期间的租金。2015年11月13日至2016年9月21日期间的租金损失4810477元/年（参照合同约定标准）÷365天*313天=4125149元，原告应支付被告。因承租人违约导致房屋租赁合同解除，出租人可要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。综合本案实际情况，本院酌情按5个月予以支持。金额为4810477元/年÷12个月*5个月=2004365元，原告合计应向被告赔偿违约损失4125149元+2004365元=6129514元。另根据双方签订的《协议书》及其他证据，合同履行期间原告尚欠被告资源分摊费674650元、电费230800元，该款原告应支付被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告江苏丰联万家商贸有限公司与被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月21日解除。二、被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告江苏丰联万家商贸有限公司合同保证金300万元及利息，利息自2016年9月22日起至被告实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。三、反诉被告江苏丰联万家商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司违约损失6129514元、资源分摊费674650元、电费230800元，合计7034964元。四、驳回反诉原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、反诉费36178元，合计66978元，由原告江苏丰联万家商贸有限公司负担30522元，由被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司负担36456元（因原告已预交案件受理费，被告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司于支付上述款项时将278元一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费66978元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审 判 长  强 劲审 判 员  刘红娟人民陪审员  张建萍二〇一九年十月二十三日法官 助理  张晓敏书 记 员  谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。