文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17217号原告：杨甫培，男，1965年2月4日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：陈知行，女，1939年11月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市海珠区万华花园业主委员会，住所地广州市海珠区万华街23号之二。负责人：黄少冰，主任。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，均为广东五羊律师事务所律师。原告杨甫培、陈知行诉被告广州市海珠区万华花园业主委员会（以下简称“万华花园业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨甫培、陈知行，被告的委托诉讼代理人李杰、李星叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：撤销表决通过的《万华花园管理规约》、《万华花园业主大会议事规则》及万华花园小区首次业主大会作出的万华花园业主委员会委员候选人选举结果。事实和理由：广州市海珠区万华花园首届业主大会从筹备、召开到结束，存在种种违法违规行为，“表决”的《万华花园管理规约》（以下简称“《管理规约》”）和《万华花园业主大会议事规则》（以下简称“《议事规则》”）的决议及“选举”产生的万华花园业主委员会成员的选举结果（决定决议），严重侵害万华花园业主利益。（一）2017年2月13日由瑞宝街道公告《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告（万华花园）》，宣告万华花园首次业主大会会议筹备组（以下简称“筹备组”）成立。但在落款日期为2017年2月1日的《管理规约》中却出现“广州市海珠区万华花园首届业主大会筹备组”的公章。公示的2016年9月填写的万华花园“筹备组业主代表候选人登记表”上也盖有公章。可见筹备组对公章管理和使用混乱，违反《广州市物业管理暂行办法(2014)》对筹备组公章管理的规定。（二）筹备组于2017年3月8日公示《管理规约》和《议事规则》。但是在《管理规约》中没有任何条款约定共用部分的使用和经营分配方案、物业公司和业委会的财务公开制度等。在《议事规则》中的第四章的“投票规则”的第十四条的“业主登记制”中规定，只有在规定时间之前“已登记”的业主享有“投票权”。剥夺未登记业主的投票权和管理权。2017年3月15日，万华花园部分业主分别向筹备组递交了《关于在万华花园管理规约及业主大会议事规则中增加修改部分内容的要求》的书面意见，但筹备组却避重就轻、置法规于不顾，仅回复修改其中部分错别字了事，并从未见过再次公示，最终于2017年5月10日强行将缺失法规规定内容的《管理规约》和《议事规则》提交万华花园首届业主大会表决。（三）自2017年5月10日至2017年12月25日为万华花园首届业主大会的召开期间，程序不合规合法。在公示的业委会选举、《议事规则》和《管理规约》的表决结果中存在大量问题。具体如下：(1)2017年10月17日，万华花园首届业主大会开箱唱票统计，我们发现票箱锁孔封条日期与投票箱投票口封条日期均为2017年10月13日。严重违反投票规则和程序。票箱锁孔的封条日期应为开始投票日期2017年5月10日。否则，票箱内的选举票和表决票难以保证期间不被人为调换、抽取等。(2)2017年10月17日，一早便在现场拉起警戒线阻止业主进入，开箱后，业主纷纷指出票箱里拿出的选票和表决票出现一沓沓像银行成捆钞票一样整齐卷在一起，质疑这绝非每个业主分别投票的，是人为地将多份票一起塞进去或放进去的。当晚，更是让保安筑起人墙，堵住业主（筹备组有全程录像）。侵犯业主的监督权。(3)2017年10月19日至11月18日公示的业委会选举统计结果中存在158户没有房号的选举结果，《议事规则》和《管理规约》的统计结果存在8户没有房号的表决结果。2017年11月24日至2017年12月25日再次公示重新统计结果，但仅公示《议事规则》和《管理规约》的明细统计结果，《管理规约》和业委会选举的汇总统计结果；根本没有公布业委会选举的明细统计结果和《议事规则》的汇总统计结果。至今也未向全体业主公布首次业主大会关于业委会通过选举成立的公告决定、《管理规约》和《议事规则》通过表决的公告决定。此间很多业主质疑结果，筹备组却拒绝业主查验选举票和表决票。(4)2017年10月19日至11月18日公示万华首届业主大会的选举和表决结果期间，很多业主发现问题，要求查验自己的投票结果。但是，筹备组却10多天不开门，打电话也找不到人。后在部分业主多次反映到街道的情况下，终于开门，筹备组的工作人员对业主要求验票的合理意见，采取拖延方式，只登记，却拒绝及时查验，也没有具体的查验时间、方式，只告诉业主“会通知你们具体查验时间的”。在此期间，筹备组对前来查验票的业主故意刁难，在业主出示本人身份证和房产证原件后，还要求业主提供复印件。许多业主担心个人信息再落入其手，被非法利用而拒绝提供，最后无法登记。2017年11月23日终于迎来业主查验票的日子。当天上午9:30，筹备组门前排起长龙，筹备组人员在办公室门口摆起两张台，让之前要求查票并已登记的业主排队再次登记，拖延时间，却不及时动手查票。还有的业主带着身份证和房产证来登记，却被告知已过期。期间，有30多位业主报警。由于业主需要做饭、上班等情况，实在无法忍受，慢慢散去，最终只有少数业主坚持，直到下午14:30以后才找到第一张票。当有人将查票结果发到业主群中后，又有业主赶来，筹备组却在下午16:00宣布下班，截止查票。我们认为筹备组在业主提供有效证件的情况下，应依法及时查验业主的投票结果。这种故意刁难业主、蓄意不及时查验的作法就是妄图遮掩其造假行为，侵犯业主的选举权和表决权。(5)地下人防车位、公共区域均不应纳入投票权数。《物权法》第五十二条规定，地下人防设施，归国家所有。六星台和三贤楼地下人防车位一样不属于个别业主的专属所有权，应从投票结果中剔除。2017年11月24日至12月25日公示的万华花园小区《管理规约》和《议事规则》表决明细表中可见有六星台地下人防车位合计42户投票。2017年10月19日至11月18日公示的业委会候选人选举统计明细表中可见有六星台地下人防车位合计20户投票（并且被实际统计为43户）。(6)公示结果中存在不符合投票规则的选票及表决票。《广州市物业管理暂行办法(2014)》第四十六条的规定，业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。同时万华花园首次业主大会筹备组于2017年5月2日公布的万筹字(2017)9号《关于首次业主大会投票人数和面积的公告》中第二条也明确规定“同一业主在小区有多处物业，人数按一人计算”的规则。但是作为筹备组成员和业委会候选人的林景生拥有六星台1001、1002、1003和1006四套房产，却计为4票；许衍昂拥有六星台1004、1005两套房产和盈丰路57号铺位1间，另有六星台47号车位，却计为4票。类似的一位业主在小区内拥有多间物业而统计投票结果中作为多个投票权数统计的现象很多。另外，万华花园小区的车位基本都是售卖给万华花园业主，所以大多车位不应有投票权。（7)原始选举票和表决票与筹备组公示的投票统计结果严重不符的情况存在，反映筹备组没有认真履行验证、登记、发票程序，对唱票、统计的监督形同虚设。业主大会选举和表决组织混乱不堪。如：万华街51号501业主的表决票为“反对”，在10月19日公布为“赞成”，而在11月24日公布的结果中直接去除其意见。有弃权票被统计为赞成票，有的票没有填写面积，有的票上的物业面积与统计结果不同，有的票没有完整签名，有的票只选了一个候选人，而统计结果却“代”选了其他18位候选人。甚至有以筹备组担保业主装修工准入小区为条件，逼业主投票的。(8)更为严重的是存在大量冒充业主签名、伪造选票和表决票的事实。证据表明，现发现至少有159张万华花园业主委员会选举票、186张《管理规约》和《议事规则》表决票是伪造票。其中尤为离谱的是有2户业主早在业主大会召开之前已去世，而在产权未作任何转移处理的情况下，却在投票统计结果中出现该房屋的投票结果。这两户分别是万华街9号202房原业主吴以泮、万华街31号原业主梁英荣。还有的业主出国未归达4-5年，房屋给其亲戚居住，该亲戚也多年未见业主，投票统计结果中也有其房号的投票结果。(9)至少存在非业主本人签名的业委会选举票计13张、《管理规约》和《议事规则》表决票计11张。(10)存在多张不符合投票规则的选票和表决票，筹备组没有按规则查验业主身份证和房产证（或不动产证），甚至要求填写空白票，更有以“帮助”业主疏通与物业公司的手段胁迫投票的情况。（四）万华花园业主委员会于2018年2月9日在街道备案成立后，长期不开门办公、不依法履职。待开门办公后的前几个星期，有业主咨询，业委会值班人员不是推三阻四，就是转移话题，至今没有明确答复，也没有依法公开业主大会和业委会工作经费的收支情况。被告辩称：请求法庭驳回原告全部诉讼请求。万华花园业委会是在街道及居委会的指导下在万华花园全体广大业主支持下依照法定程序、物业条例及法规规定，公告公示及依法选举投票验票等等正当程序，合法成立的。同时经过业主大会投票决定，也通过了《管理规约》及《议事规则》，程序合法，《管理规约》及《议事规则》内容并没有违反法律的强制性规定。因此万华花园业委会的成立及通过的《管理规约》及《议事规则》的决议合法有效并且正当。在业主大会选举业委会以及投票决定《管理规约》及《议事规则》公示期内，第一次公示只有29名业主提出异议，第二次公示就将该29名业主作为反对票剔除。第二次公示，没有业主再提出异议。那么在街道及居委会的指导及确认下，确定成立万华花园业委会及通过《管理规约》及《议事规则》。业委会目前在街道已经备案登记，合法有效。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，在程序上，被告认为原告杨甫培在两次投票中均未参与，应当视为放弃投票选举业委会及议事规则的权利，所以无论选举结果是什么，与原告杨甫培都没有什么利害关系。根据民诉法第一百一十九条约定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民，在原告杨甫培放弃投票的情况下，原告是放弃了其权利，不具有本案直接的利害关系，所以原告杨甫培的主体资格不适格。同时，原告陈知行也说没有收到选票、没有参与投票，那原告陈知行也不是本案适格主体。经审理查明：原告杨甫培是海珠区南洲路万华北街3号304房的权属人（与戴海燕共有），该房屋建筑面积为83.7126平方米。原告陈知行是海珠区万华中街7号1702房的权属人（与胡杰辉共有），该房屋建筑面积为97.6018平方米。2017年2月13日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处向万华花园全体业主做出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》：“根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定和组建首次业主大会会议筹备组的要求，由业主推荐产生13名业主代表、瑞宝街道办事处委派1名代表和（建议单位）委派1名代表的名单己于2017年1月5日公示期满，公示期间未收到业主对上述代表的书面异议。万华花园首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。”2017年3月7日，广州市海珠区万华花园首届业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）向万华花园业主做出《召开首次业主大会的前期公示公告》：“万华花园首次业主委员会筹备组发布首次业主大会的公告如下：一、广州市海珠区万华花园物业管理规约；二、广州市海珠区万华花园业主大会议事规则；三、万华花园业主委员会筹备小组成员简历；以上公告发布日期为2017年3月7日，公示期为10天；并张贴在小区筹委会公告栏及显著位置；请各位业主积极参与小区业主委员会工作，共同把小区建设好”。2017年4月5日，筹备组向万华花园业主做出《万华花园首次业主大会业委会候选人报名通知》。2017年5月2日，筹备组向万华花园业主做出《关于首次业主大会投票人数和面积的公告》：“1、地下防空洞（私家车位）、公共区域等空间计入表决面积和户数；2、同一业主在小区有多处物业，人数按一人计算；3、小区住宅共2046户；面积：160799.8666平方米，投票人数：2013人；4、小区非住宅共180户，面积：12777.7934平方米。投票人数：165人；5、投票总人数：2211人，总面积173577.66平方米；6、如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准。”该公告后附有“住宅面积明细”、“非住宅面积明细”。2017年5月10日，筹备组向万华花园业主做出《万华花园首次业主大会表决票、选举票公告》：“2017年5月10日：1、宣布万华花园首次业主大会开幕；2、欢迎瑞宝街道领导、万华社区领导亲临现场；3、欢迎瑞宝街道暨正雄先生讲话；4、候选人情况介绍；5、票箱验箱、验钥匙、封箱、移交钥匙。6、宣布表决开始、并进入表决程序。请各位业主携带相应证件在2017年5月11日-5月26日到‘××业主大会筹备组办公室’进行表决工作。”2017年5月12日，筹备组向万华花园业主做出《万华花园首次业主大会邀请》：“万华花园首次业主大会已于2017年5月11日正式开始，本次业主大会的议题是：表决通过本小区的《管理规约》和《议事规则》，投票选举业委会候选人成立业主委员会。大会将采取现场表决和投票。”广州市海珠区人民政府曾于2018年1月25日作出海府复查〔2017〕49号《信访复查告知书》，部分内容如下：“经查，万华花园业主大会筹备组草拟的《管理规约》中未对物业共用部分的经营与分配进行规定，瑞宝街道办事处于2017年7月17日向筹备组发出《万华花园筹备组召开业主大会事宜的告知函》，要求筹备组暂停召开业主大会，待完善《管理规约》与《议事规则》后再进行。同月20日筹备组复函称：‘万华花园小区公共收益归业主部分的，用于小区公共设备的维护、升级改建之用，待在业主大会完成后，依据法律法规程序进行修改和增补到《管理规约》中去。’。根据《广东省物业管理条例》第十七条……的规定，区政府已要求瑞宝街道办事处依法依规进一步指导、监督万华花园业主委员会，督促业主委员会限期召开业主大会，依照现行的法律条例规定，进一步完善《管理规约》。”2017年10月2日，筹备组向万华花园业主做出《关于万华花园首次业主大会表决、投票开箱计票公告》：“根据《广州市物业管理暂行办法》的相关规定和万华花园首次业主大会筹备组的工作安排，在各级政府主管部门的指导下，万华花园首次业主大会筹备组表决、投票工作将在二零一七年十月十三日正式封箱结束，在二零一七年十月十七日上午九点邀请政府主管部门领导及广大业主亲临筹备组办公室进行开票、计票工作。万华花园首次业主大会筹备组将邀请以下业主代表对开箱计票工作进行全面的监督与计票：刘晓鹏、徐兵红、叶耀敬、苏炳林、高庆利、徐丽霞、张延宁、杨伟、张仲毅、赖汉宇、李翠玲、冯兴驷、黄雅欣。”2017年10月17日，筹备组组织开箱验票。后筹备组对投票结果进行第一次公示。1、《万华花园首次业主大会表决结果汇总统计表》，该表记载：业主总人数：2211；参加投票的业主人数：1501；同意《管理规约》的业主人数：1350；反对《管理规约》的业主人数：1；弃权的业主人数：0；未参加表决的业主人数：710；同意《管理规约》的业主人数占总人数的比例：61.06%；小区建筑物总面积：173577.66；参加投票业主的专有部分面积之和：108862.34；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和：98347.95；反对《管理规约》的业主的专有部分面积之和：80.4；弃权业主的专有部分面积之和：0；未参加表决业主的专有部分面积之和：64715.32；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例：56.66%。备注：经查验表决票，共回收表决票1501张，其中，有150张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。2、《表决结果汇总统计表》，该表记载的人数与面积与上述表格相同。3、《万华花园首次业主大会业主委员会候选人选举结果汇总统计表》，该表记载：            候选人姓名              同意候选人的业主人数              同意候选人的业主人数占业主总人数的比例              同意候选人的业主的专有部分面积之和              同意候选人业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例                  林景生              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  郑敦塔              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  黄少冰              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  魏世昌              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  文少娟              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  莫琼兰              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  许衍昂              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  林伟洪              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  陈伟雄              1413              63.91%              103738.16              59.76%                  赖文昌              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  陈建莉              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  甄建汉              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  曾志超              1425              64.45%              103954.62              59.89%                  陈敏婷              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  钟小明              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  梁萍              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  王维辉              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  邓美开              1424              64.41%              103864.47              59.84%                  潘艳芳              1425              64.45%              103954.62              59.89%      上述公示作出后，有29位业主申请核查表决票、选票的真实性。筹备组于2017年11月24日对万华花园全体业主作出《公示》，主要内容：自2017年10月19日向小区全体业主公示《管理规约》、《业主议事规则》及万华花园首次业主大会业主委员会委员选举表决结果，已公示三十日；在公示这段时间里共有二十九户业主提出异议，根据《广州市物业管理暂行办法》第三章第四十三条规定“查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致应当重新统计、公示表决结果。”现将2017年11月23日重新统计的结果公示如下，公示期限自2017年11月24至2017年12月25日17：30分止。2017年11月24日，筹备组进行第二次公示：1、《万华花园首次业主大会表决结果汇总统计表》，该表记载：业主总人数：2211；参加投票的业主人数：1501；同意《管理规约》的业主人数：1321；反对《管理规约》的业主人数：1；弃权的业主人数：0；有异议的人数：29；未参加表决的业主人数：710；同意《管理规约》的业主人数占总人数的比例：59.75%；小区建筑物总面积：173577.66；参加投票业主的专有部分面积之和：108862.34；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和：96286.46；反对《管理规约》的业主的专有部分面积之和：80.4；弃权业主的专有部分面积之和：0；有异议的面积之和：2061.46；未参加表决业主的专有部分面积之和：64715.32；同意《管理规约》的业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例：55.47%。备注：2、经查验表决票，共回收表决票1501张，其中，有150张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票，有29张有异议的票。2、《表决结果汇总统计表》，该表记载的人数与面积与上述表格相同，但无“有异议的人数”、“有异议的面积”两部分内容。备注：2、经查验表决票，共回收表决票1501张，其中，有150张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票，有29张有异议的票。3、《万华花园首次业主大会业主委员会候选人选举结果汇总统计表》，该表记载：            候选人姓名              同意候选人的业主人数              同意候选人的业主人数占业主总人数的比例              同意候选人的业主的专有部分面积之和              同意候选人业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例                  林景生              1396              63.31%              10189.13              58.7%                  郑敦塔              1396              63.31%              10189.13              58.7%                  黄少冰              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  魏世昌              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  文少娟              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  莫琼兰              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  许衍昂              1396              63.31%              10189.13              58.7%                  林伟洪              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  陈伟雄              1384              62.60%              101676.67              59.76%                  赖文昌              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  陈建莉              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  甄建汉              1395              63.30%              10802.98              58.65%                  曾志超              1396              63.31%              10189.13              58.7%      2018年2月9日，广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处向万华花园业委会作出瑞宝街道物业备[2018]第03号《业主委员会备案回执》，备案主要内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员名单及基本情况；4、本届业主委员会任期：2017年12月25日起，至2022年12月24日止；5、业主委员会名单：黄少冰主任、林景生副主任、郑敦塔副主任、赖文昌委员、魏世昌委员、文少娟委员、莫琼兰委员、许衍昂委员、林伟洪委员、陈建莉委员、甄建汉委员、曾志超委员、陈伟雄委员。“万华花园业主委员会换届筹备组”制定的时间为2017年2月1日的《万华花园管理规约》共计六章、三十四条。筹备组制定的时间为2017年3月1日的《万华花园业主大会议事规则》共计六章、三十四条。2018年12月7日，万华花园业委会向万华花园业主做出《公告》：“首先感谢您对万华花园业主委员会各项工作的支持本次公告目的是告知业主，万华花园业主委会正在积极修改、完善万华花园《业主管理规约》、万华花园《业主大会议事规则》，并报告政府主管部门，经过主管部门审核通过后择日公告。”2019年3月26日，万华花园业委会以广州市海珠区万华花园业主大会的名义做出《广州市海珠区瑞宝街万华花园小区管理规约》，并注明“此版本为业主讨论稿”。本案诉讼中，根据万华花园业委会的申请，本院向广州市房管局发出了《广州市海珠区人民法院律师调查令》。万华花园业委会的委托诉讼代理人李杰、李星叶律师持上述调查令到广州市房管局查询了万华花园的住宅、商铺、车位的产权人、面积等情况。查询后，万华花园业委会统计表格如下：            万华花园物业户数和面积统计                  住宅              商铺              车位              总物业                  总户数              总户数              总个数              户数共计                  2042              238              259              2539                  总面积              总面积              总面积              面积（平方米）共计                  157266              9814              3115              170194                  有投票权户数总计                  同一业主多项物业的情形，只计为一票              2366                  万华花园《管理规约》和《议事规则》投票情况统计和对比                  根据第二次公示汇总表统计              根据第二次公示的表决结果明细表及最新查册物业面积统计                  有效投票户数共计              有效投票面积共计              有效投票户数共计              有效投票面积共计                  1351              108862.34              1303              95301.69                  赞成票户数共计              赞成票面积共计              赞成票户数共计              赞成票面积共计                  1321              96286.46              1282              93687.99                  异议选票户数              异议选票面积              异议和反对选票户数              异议和反对选票面积                  29              2061.46              5              378.93                  反对选票户数              反对选票面积              原告选票户数              原告选票面积                  1              80.4              16              1234.77                  赞成户数/总户数占比              赞成面积/总户数占比              赞成户数/总占比              赞成面积/总面积占比                  59.75%              55.47%              54.18%              55.05%                  万华花园业委会成员候选人选举结果统计及对比                  根据第二次公示汇总表统计              根据第二次公示的表决明细表及最新查册物业面积统计                  有效参投户数共计              有效参投面积共计              有效参投户数共计              有效参投面积共计                  1396              101893.13              1373              100493.7                  赞成票户数共计              赞成票面积共计              赞成票户数共计              赞成票面积共计                  1396              101893.13              1338              100493.7                  异议选票户数              异议选票面积              异议和反对选票户数              异议和反对选票面积                  29              861.1674              12              861.1674                  反对选票户数              反对选票面积              原告选票户数              原告选票面积                  0              0              23              1955.1                  赞成户数/总户数占比              赞成面积/总面积占比              赞成户数/总户数占比              赞成面积/总面积占比                  63.31%              58.70%              56.55%              57.39%      原告对上述证据的质证意见：一、所收到的“名册”中缺失万华花园物业信息。A、初步查明确认缺失67个商铺信息缺失信息。盈丰路39、69号没有1007、1008……1011共5个铺信息；没有盈丰路63-73号及77-91号单数号共14个铺信息；没有万华街45-3号铺，共1个铺信息；没有南洲北路138号以后到152号，共7个铺信息；没有盈中路2-38号，共19个铺信息。在选票及表决票公示统计表中出现：一得居S-40、一得居S-41、三贤楼S-12铺、三贤楼S-35铺、三贤楼S-51铺、三贤楼S-21铺、三贤楼S-22铺、三贤楼S-66铺、三贤楼S-69铺、三贤楼S-70铺、三贤楼S-71铺、三贤楼S-72铺、三贤楼S-73铺、三贤楼S-75铺、三贤楼S-76铺、三贤楼S-18铺、三贤楼S-19铺、三贤楼S-20铺、三贤楼S-24铺、三贤楼S-25铺、三贤楼S-26铺。但《业主名册》中没有这21个商铺信息。B、3处疑似缺失物业：《业主名册》中只有万华街16号1203房（约91平方米），没有1201-1202和1204。C、不明确万华北街10号的各铺编号规则。1）22号铺之前没有商铺？2）22号之后，36号之间没有编号商铺？3）36号之后，40号之间没有编号商铺？4）40号起名册内有40、43、44、45、46、48号，但没有41、42、47号。二、比照“名册”与《万华花园首次业主大会和结果统计明细表》，发现“名册”中根本没有的物业有“投票”。1、公示的《管理规约》和《议事规则》表决明细表第二页中，出现万华北街22号903房的表决意见，而本花园根本不存在该房屋。因为22号只有一梯两户，而表决表中出现同层901、902、903的表决意见。901和902的面积也基本等同于801、802的面积。2、公示的《管理规约》和《议事规则》表决明细表第4页中，出现有万华北街27号201房（面积51.8平米）的表决结果，而名册显示101房复式（116.7592平方），因此根本不存在201房，只有202房。3、公示的《管理规约》和《议事规则》表决明细表第6页中，出现有万华街23号202房（面积55.68平方）的表决结果，而名册显示该房屋根本不存在。三、比照“名册”和“两个明细”及被告提供的证据10中多数物业面积不一致，有的相差巨大。业主姓名：**进，其在“名册”查册的所有物业的合计面积为79.22平方米，而其在万华花园业委会选举统计明细结果中，盈丰路69号所记面积为1086.83平方米，另有盈丰路39号面积为76.34平方米同时记录于“两个明细”中。“名册”中万华街18号的各住宅面积与“两个明细”及被告提供的证据10中所记载的面积相差巨大。四、在万华花园首次业主大会《管理规约》和《议事规则》投票统计结果及业委会选举结果统计表中签名的监票人7人中有李海涛、黄雅欣2人不在“名册”中。此2人是否具备监票资格？五、万华花园首次业主大会候选人--甄建汉，在“名册”中未查到。六、由于有诸多常用单字名、常用姓氏，而“名册”中缺少必要类似身份证号等信息。无法确认同名是否同一人。七、两人或多人共有物业，怎样确认投票权数的？如果没有选票、表决票原票更加无法确认是否有效票。八、在原告掌握的少部分选票或表决票的原件照片中发现至少13户业主姓名与“名册”中记录不符。九、结论：（一）根据以上所列第一至第六点事实及附表内容可见，本次交予原告的万华花园业主名册缺失部分物业信息，不完整、不全面。导致无法真实准确统计“两个明细”的比例分数的分母。（二）以上第七至第八点事实及附表正是原告方在该案立案之初和屡次庭审中提出的申请调取首次万华花园业主大会的业委会选票及《万华花园管理规约》和《业主大会议事规则》的表决票原票是厘清本案的事实的焦点证据之一。因为没有选票和表决票的重新认证，无法真实准确统计“两个明细”的比例分数的分子。没有上述（一）和（二）即无法真实准确全面的计算真实的表决结果。万华花园业主刘建青等人也曾起诉万华花园业委会，要求撤销《管理规约》、《议事规则》及选举业委会的决议。本院审理案号为（2019）粤0105民初1436-1457、1459-1462号。本案诉讼中，被告表示业主大会只作出了三个表决结果汇总统计表，没有作出决议；（投票前）总的房屋面积及套数的数据来源是物业公司，也经街道确认同意；表决结果统计时，有部分业主、街道办工作人员、居委会工作人员、派出所工作人员、筹备组的人员在现场；街道办工作人员、居委会工作人员、派出所工作人员没有签名；通过书面征求意见的方式发放选票，也在物业管理处门口摆了桌子，由业主主动领票，也上门进行书面征求意见；发放选票过程中核对业主身份，要求提供产权证明及身份证明，筹备组工作人员及当时的部分志愿者，认识部分业主，故可能没有要求提供身份证及房产证。原告对此予以确认，并明确其诉讼请求所主张的撤销决议就是指撤销首次业主大会于2017年11月24日作出的三份表决结果汇总统计表。本院还曾发函至广州市规划和自然资源局，查询广州市海珠区万华花园小区：1、总建筑面积及总户数：2、全部住宅的户数及建筑面积；3、全部商铺的户数及建筑面积；4、全部车位的户数及建筑面积。广州市规划和自然资源局于2019年5月13日复函本院：“一、万华花园项目是由广东万华房产有限公司开发销售，申领了9个预售许可证，各预售许可证的相关情况和初始登记情况详见附件1。二、关于万华花园总建筑面积、总户数和全部住宅、商铺、车位的户数和建筑面积的相关情况，请详见附件2。三、已办理初始登记房屋权属情况，建议贵院通过用初始登记案号或地址作为检索条件，自行在天平查控网或到我局房地产档案馆协助司法查询窗口查询。”该复函后附《万华花园预售证、初始登记情况表》及广州市房地产测绘院于2019年4月28日出具的《测绘地理信息技术服务报告》。其中,《万华花园预售证、初始登记情况表》中记载初始登记地址情况如下：            序号              初始登记地址                  1              海珠区万华中街1,3,5,7,9号，万华西街1,3,5号，南洲北路118-138号（双号）                  2              海珠区南州路万华街26-30号（双号）                  3              海珠区南州路万华街16-24号（双号）                  4              海珠区南州路万华街1-23号单号，23号之一，23号之二，？（海珠区盈中路40-48号（双号）；海珠区盈丰路93-119号（单号）；）                  5              海珠区南州路万华街25-43号（单号）                  6              海珠区南州路万华街45-69号（单号）,45之1至之4，盈丰路39-61号（单号）                  7              海珠区南州路万华北街1至10号                  8              海珠区南州路万华北街1至10号                  9              海珠区南州路万华北街11-29号      《测绘地理信息技术服务报告》记载：说明内容：“(1)根据不动产登记中心提供的万华花园预售证、初始登记情况表相关信息，查询到我院部分对应的测绘成果，因成果中未标注房屋单元的住宅、商铺功能，故无法按房屋单元功能统计户数及建筑面积，现将我院查询到的测绘案件情况提供给贵院数据参考，详见附件。”；该报告中的《测绘案件单元情况表》记载：            序号              测绘地址              总套数              总建筑面积（单位：㎡）              车位个数              车位建筑面积（单位：㎡）                  1              万华中街#1#3#7#9万华西街#1#3#5南洲北路#118-#138[双]              324              32497.1331              0              0                  2              南洲路万华街#26-#30[双号]              125              11316.2354              0              0                  3              南洲路万华街#16-#24[双号]              220              18128.8557              0              0                  4              南洲路万华街#1-#23              351              22315.1512              67              825.2336（不包含另共有面积：1308.7194）                  5              南洲路万华街#25-#39              199              21125.0268              0              0                  6              南洲北西窖西万华街#45-#69              278              22734.4752              0              0                  7              南洲路万华北街#1-#12              381              29520.8239              0              0                  8              南洲路万华北街#11-#29              431              24986.6804              0              0      《万华花园预售证、初始登记情况表》、《测绘地理信息技术服务报告》均记载了初始登记案号，根据初始登记案号，《万华花园预售证、初始登记情况表》中的初始登记地址1、2、3、4、5、6、（7、8）、9与《测绘地理信息技术服务报告》中的测绘地址1、2、3、4、5、6、7、8一一对应。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。两原告虽未参与投票，但其对于自身参与权、表决权的放弃并不剥夺其对业主大会的合理期待，也并不等于对决定程序和内容的认同，因此，两原告提起本案诉讼主体适格。被告关于两原告主体资格不适格的抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，制定业主大会议事规则、建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，首先，应确定建筑物总面积和总人数。广州市规划和自然资源局对本院的复函中的《测绘案件单元情况表》显示，万华花园的“总套数”为2309套，总建筑面积为182624.3817平方米；“车位个数”67，车位建筑面积825.2336平方米。万华花园业委会委托诉讼代理人也持本院律师调查令到广州市规划和自然资源局查询了万华花园的住宅、商铺、车位的产权人、面积等情况，并对建筑物总面积、总人数进行了统计，统计结果显示总人数（同一业主多项物业的情形，只计为一票）为2366；建筑物总面积为170194.4936平方米。鉴于测绘面积是办理产权登记的基础，且测绘面积对应的是客观物体，无法变动，故对于建筑物总面积，本院认定以《测绘案件单元情况表》中记载的182624.3817+825.2336=183449.6153平方米为准。对比《测绘案件单元情况表》与以调查令查询的资料，可见测绘登记的总套数、车位数量显然与取得产权登记的人数不等。鉴于产权登记是确定业主总人数的最终标准，本院对于总人数以调查令查询的资料为准。上述资料出示给原告和万华花园业委会，万华花园业委会也已根据资料统计了总人数，虽然原告对上述统计结果不予确认，但并未具体指出上述统计与查册资料之间有何不符之处，故本院对万华花园业委会提交的统计表格予以采纳。其次，一、就《管理规约》、《业主大会议事规则》本身而言，并无侵犯业主利益的内容。二、从筹备组发出的公告可见，筹备组已尽最大努力收集物业总面积、人数信息，并已做好投票的预告、发放选票、验票等通知。在第一次公示作出后，有29位业主申请核查表决票、选票的真实性，筹备组亦积极组织业主查验选票，并在第二次公示时未将上述29位业主的选票列入同意投票统计中。虽然投票的第一次统计存在失误，但就万华花园小区的面积、人数以及筹备组的调查能力而言，上述失误实不足以认定为筹备组故意所为。从广州市海珠区人民政府的《信访复查告知书》以及瑞宝街道办事处对万华花园业主委员会的登记亦可见，政府相关职能部门也积极指导、监督万华花园业主委员会的成立。由上可见，投票程序并无不当。根据前述建筑物总面积、总人数及万华花园业委会提交的最新的统计表，对于《管理规约》、《业主大会议事规则》及选举产生业委会的投票，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，对原告要求撤销《管理规约》、《议事规则》及选举产生业委会的表决结果的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨甫培、陈知行的全部诉讼请求。本案受理费100元，由两原告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十月十七日书 记 员  曾德瑜林润华