海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初815号   原告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县昌盛大道370号。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵某，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人:吴某，该公司职工。   被告：范某，男，1938年12月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。   被告：刘某，女，1950年11月25日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。   原告海南屯昌美林物业管理有限公司诉被告范某、刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南屯昌美林物业管理有限公司委托诉讼代理人赵某、吴某和被告范某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南屯昌美林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2018年12月31日拖欠的物业费1716元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息37元（以本金1716元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日暂计至2019年7月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是2010年10月22日成立的物业管理公司，公司成立后为海南美丰不动产有限公司开发的位于海南省××屯提供物业服务，物业费标准为1.5元/㎡。2013年，被告购买了该小区12-1102房，建筑面积39.44㎡。被告自2016年7月31日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，累计拖欠29个月的物业费1716元。原告多次催收无果后诉至法院。为此，原告请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。   被告范某、刘某辩称，我在海南居住了15年，对海南的整体形象还是不错的,唯有美林湖小区的物业服务质量和服务态度是最差,每年很少能找到物业服务公司服务人员，连政府找他们都困难，欺上瞒下成了小区的霸王。2014年购房时主要是冲着该小区有美林湖山清水秀，环境好，事发后发现小区的水源是自挖水井，供小区业主生活的用水，不是县自来水网统一供水，水的质量根本无法保证长期居住，小区的业主喝了小区的生活用水，经常拉肚子，有医院证明。对于我们体质弱年龄大的老人更是不敢回小区居住，造成我们有房不能住。我曾拿购房合同多次找开发商和物业沟通。交房条件的规定视如儿戏，根本不能遵守。临走时都是去物业办公室找经理，根本见不到人，只好请收费的转告经理，也都是无果。在如此情况下，我们也是提前交物业管理费的。2016年12栋楼因楼顶漏雨的老问题导致电梯短路起火造成极大的损失和社会影响，当天由四楼一直烧到11楼的1102室的墙面上，县消防队控制火势后，小吴经理给我打电话，哄骗我将房门钥匙用特快邮寄给她组织抢修。按常理物业应当要我们回海南处理，并且提供往返机票和误工费，考虑到天气因素，加上年事已高，行动不便，出于基本信任把钥匙寄给了她，结果用完后并没有及时还给我。时隔四个月后，我们返回屯昌时才将钥匙归还。当时我们清点家中的物品，发现有物品丢失，找到小吴经理，她当场主动提出从物业管理费中扣除400元作为本次损失的赔偿金，我们也息事宁人并未深究，由于此事导致我们对小区的物业日常管理彻底失望，因此再也未去美林湖居住，物业公司也从未联系过我们，她在诉状中说多次电话催缴物业费纯属捏造事实，我们要求对方提供证据。综上所述，我们对海南是有感情，美林湖小区也是考察之后购置的，但是海南美丰不动产有限公司的种种表现让我们广大业主深感失望。封闭小区有牛羊破坏环境，外人进来烧烤，物业公司都视而不见，造成我们业主深深的恐惧和厌恶，对于所谓的物业公司欺上瞒下，疏于值守更是深感气愤，如今更是不顾事实编造证据反诉我们，我表示强烈的愤慨和抗议。请求法官依据事实，主持公道。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提供的证据1、2、4无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院作如下认定：   一、原告向法院提交被告有异议的证据3.《催缴物业费通知》，证明原告向被告催收物业费的事实。   ⑴二被告对原告提供的证据3的质证意见为，我们没有收到过物业公司发来的《催缴物业费通知》。⑵本院认定如下，原告提供的证据3的真实性、合法性、关联性与案件事实相关联，并能与案件事实相互印证，本院予以确认。   二、二被告向法院提供的原告有异议的证据有：《照片》三张，证明县政府派人来检查我们水质的照片三张。物业公司的提供的水都是井水，不是自来水，水质不好，欺骗了我们业主，我们也向有关部门反映，后是我们自己去和自来水公司交涉，现在都用上了自来水。   ⑴原告对被告提供证据的质证意见为：《照片》三张拍摄的地点不明确。关于水的问题，物业公司每年都会清洗两次，自来水会有沉淀物也是正常的，不足以证明被告可以拖欠不交物业管理费。⑵本院对被告提供的证据认定如下：二被告拍摄的三张《照片》的真实性本院予以采信，但对证明水质有问题的证明内容，本院不予采信。因为二被告没有提供相关部门对水质进行鉴定认定水质有问题的相关证据。   根据当事人陈述和经核实的的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，二被告与海南美丰不动产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》编号TC-201-0015176,《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人所购商品房的基本情况。买受人购买商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第12幢11层1102房。……该商品房合同约定建筑面积共39.44平方米，……”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算该商品房单价为每平方米4563.9元，总金额壹拾捌万零千零百零拾零元整”。《商品房买卖合同》附件四约定：“1.前期物业服务内容约定：……。2.前期物业服务费用项目及价格，住宅：1.5元/平方米，商业：3元/平方米。……”二被告购得该房产后，于2013年10月18日领取该房钥匙，被告从领取房屋钥匙起可视为房屋移交完毕，被告应开始缴纳物业管理费。但从2016年7月31日开始，被告范某、刘某便拒不交纳物业管理费，原告多次催缴未果，遂于2019年7月8日向法院起诉。   另查明，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会现已成立，至2018年12月31日止，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会尚未与原告或物业公司签订新的物业服务合同。屯昌县物价局颁发的屯价费[2012]1号《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》第一条规定：“物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，物业管理区域内车辆停放管理费标准为露天停放车场每月每辆100元，架空层停车场每月每辆200元。”   本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点问题为：1.二被告是否应向原告缴纳自2016年7月31日起至2018年12月31日止，拖欠的物业费1716元的问题；2.二被告是否应向原告支付因拖欠物业费产生的利息37元（以本金1716元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日暂计至2019年7月1日）的问题。   关于二被告是否应向原告缴纳自2016年7月31日起至2018年12月31日止，拖欠的物业费1716元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。企业业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”另外，根据《物业管理条例》第二十三条规定:“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业、买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订的物业买卖合同时，对应遵守的临时物业管理公约应当以书面承诺。”原告受建设单位海南美丰不动产有限公司委托，作为美林湖国际社区前期物业管理公司，于2010年进驻美林湖国际社区，根据海南美丰不动产有限公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中也约定有前期物业服务的内容，且原告为业主提供了物业管理服务，因此原告与业主之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告在接受原告提供的物业服务同时，应当履行缴交物业管理费的义务。原告按照海南美丰不动产有限公司与被告在签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，前期物业服务收费标准为每平方米1.5元来计收物业费，同时该收费也是符合《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》的规定。因此原告有义务向被告缴纳物业管理费。2018年12月31日，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会虽然已成立，但尚未与原告就物业管理问题进行交接，且被告也未与业主委员签订有新的物业管理服务合同，所以被告应当按上述《商品房买卖合同》的约定，缴交前期物业费，因此对于原告请求二被告支付拖欠的29个月的物业管理费1716元的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。至于二被告抗辩认为物业公司管理不到位，自来水水质有问题等问题，二被告可通过其他法律途径解决，不应以上述理由来拒缴物业管理费。   关于二被告是否应向原告支付因拖欠物业费产生的利息37元（以本金1716元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日起至2019年7月1日止）的问题。被告逾期不缴纳前期物业管理费的行为为违约行为，应承担违约给被告造成损失的法律责任。虽然双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期付款利息计算标准，但可依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因此被告逾期付款利息应参照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息，即自2019年1月1日起，以欠款1716元基数，计算至清偿本息止。   综上所述，原告起诉要求被告范某、刘某支付物业管理费1716元及利息（利息应参照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息，即自2019年1月1日起，以欠款1716元基数，计算至清偿本息止。）的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：   被告范某、刘某应于本判决书生效之日起十日内，向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2016年7月31日起至2018年12月31日止，物业服务管理费1716元及逾期付款利息（逾期付款利息以欠款1716元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计算至清偿本息止）。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告范某、刘某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南第一中级人民法院。   审判长 王 宁   人民陪审员 张菊花   人民陪审员 王桂英      二〇一九年十月三十日   （法官助理 陈茜茜   书记员 王小倩   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷   案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。企业业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应当予以支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理为由提为由抗辩理由的，人民法院不予支持。   《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务，(一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的违章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家规定缴纳专项基金；（五）按时缴纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。