黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1238号 原告：寻广知，男，1963年4月17日出生，汉族，无职业，住东宁市。 委托诉讼代理人：王金贤，东宁市东宁法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江星元房产有限公司，住所地牡丹江市。 法定代表人：肖景辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。 第三人：亓树山，男，1968年3月18日出生，汉族，住东宁市,其他自然信息不详。 第三人：王育强，男，1962年10月24日出生，汉族，住牡丹江市，其他自然信息不祥。 原告寻广知诉被告牡丹江星元房产有限公司（以下简称星元公司）、第三人亓树山、王育强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理，于2018年12月13日作出（2018）黑1024民初1310号民事判决。被告星元公司对该判决不服，上诉于牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）黑10民终444号民事裁定，以原判决认定事实不清为由将该案件发回重审。本院于2019年6月27日立案，另行组成合议庭，于2019年9月6日、9月19日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告寻广知及其委托诉讼代理人王金贤、被告星元公司的委托诉讼代理人董久震、第三人王育强到庭参加了诉讼，第三人亓树山经本院传票传唤未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告寻广知及其委托诉讼代理人王金贤、被告星元公司的委托诉讼代理人董久震到庭参加了诉讼，第三人亓树山、王育强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告星元公司按照房屋拆迁产权调换协议履行交付房屋义务；2.被告星元公司为原告出具房屋相关手续并协助办理房屋产权登记，费用由被告星元公司承担；3.被告星元公司支付违约金36000元（自2017年8月1日至2018年8月1日），2018年8月1日以后的违约金按每月3000元给付至房屋交付时止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2011年5月25日，原、被告就原告所有的位于东宁市东宁镇南宁街231号房屋签订房屋产权调换协议书，约定被告为原告回迁馨苑三区门市（面积为96.64平方米）及车库（面积为38.88平方米），搬迁时间为2016年5月28日前，回迁时间为2017年8月1日，如未按期入户，每月赔偿3000元。2011年6月26日，被告找人砸毁原告的玻璃，并殴打原告，原告受伤至今尚未恢复，不能劳动。现协议约定的履行期限已过，被告始终未按协议约定履行交房义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告星元公司给付原告回迁门市与车库的面积补差款26976元。 被告辩称：本案原告起诉的事实错误，依法应当驳回原告的诉讼请求。首先,2011年5月25日，原、被告双方并没有就原告所有的位于东宁镇南宁街231号的房屋达成房屋拆迁产权调换协议，也没有同意给付原告上述所述的两处房产，双方也没有在该协议上约定搬迁时间和回迁时间，也没有同意给付每月3000元的违约金。2011年6月26日，被告也没有找人去砸原告的玻璃及殴打原告。原告受伤已经报案，公安机关至今未查出凶手，所以原告起诉的事实错误。原、被告双方在2011年1月13日确实签订过编号为043的房屋拆迁产权调换协议，被告同意给付原告调换的房屋为门市，建筑面积为69.70平方米，原告需要支付给被告房屋差价款40000元，而原告至今未去办理相关手续交纳差价款，所以该房屋没有交付。这个责任不在被告，该合同是同时履行义务，即原告在交纳差价款40000元时才能交付房屋，但原告一直未交纳，所以房屋一直未交付。由于原告不交纳房屋差价款，并且在2018年7月2日将自己的行李、锅碗瓢盆等物品强行拉到售楼处影响被告正常办公，至今该售楼处仍不能办公，这个责任在于原告。综上，由于原告的原因房屋至今未交付，责任不在被告，并且原告所主张的房屋并不是同意回迁给原告的房屋，故请人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人王育强辩称：第三人王育强不知道情况，第三人王育强没有参与具体回迁事情，无法表态。 第三人亓树山未到庭亦未向法庭提交书面答辩意见。 根据原、被告及第三人的诉辩主张归纳本案的争议焦点是：1.原告要求被告交付馨苑三区门市及车库并办理产权登记的诉讼请求是否应当支持？2.原告主张的违约金是否应当支持？围绕本案的争议焦点，原、被告及第三人进行了举证、质证。 原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 一、房屋拆迁产权调换协议书1份。证明：2011年5月25日，原告与被告达成房屋拆迁产权调换协议，被告依据政府棚户区改造规定，对包括原告在内的被拆迁人所属的房屋区域进行拆迁改造，经双方协议被告同意以其开发建设的门市（96.64平方米）和车库（38.88平方米）调换原告的建筑面积为82.88平方米的有照房屋、79.62平方米无照砖房及38.47平方米无照砖房（该房屋虽为无照房屋，但有准建证，该房用于经营广知熟食店，有经营手续）。如2号楼25号门市交付的面积与合同约定面积不符，低于96.64平方米按每平方7000元补差，如超出96.64平方米，原告不予补偿被告，被告负责办理房照，费用由被告负责；如6号楼114号车库不能按期回迁，按每平方米5000元补偿给原告。被告交付房屋的时间为2017年8月1日，如不按期交付房屋，被告每月赔偿3000元。上述协议经双方签署、签字并盖章，具有法律效力。自2011年5月25日，原、被告达成房屋拆迁产权调换协议，至今被告未按照上述协议的内容及期限履行，属于严重违约。 被告质证称：对房屋拆迁产权调换协议的形式要件有异议。2011年5月25日，原、被告根本没有签订房屋拆迁产权调换协议，该份协议中的公章并不是被告星元公司的公章，协议中签字的李标也不是被告星元公司的员工，该协议并不是原、被告双方签订的。对该协议的内容有异议，原、被告并没有签订调换一个门市和车库的协议，且该协议下面的落款日期被人为修改为2011年。2011年回迁房屋时签订的拆迁产权调换协议均是使用蓝色纸张，并不是原告所陈述的A4纸，原告提供的该份协议上的内容好像是复印的，但肯定不是原、被告双方签订的。 原告释称：原、被告在2011年达成了一份回迁协议，协议约定回迁给原告的房屋是馨苑三区2号楼20号门市，这份协议只针对有产权82.88平方米的房子签订的，当时与原告签订协议的是毕玉祥。该协议签完后，被告让原告搬走，但原告还有两个没有产权证的房屋没有签订回迁协议，原告就一直没有搬走。2016年时，被告星元公司的工作人员李标找了原告很多次，要求原告搬家，但原告一直没有搬走。后来，李标代表被告星元公司与原告整体重新签订了协议，就是原告提交的这份协议，该协议实际的签订日期为2016年5月25日，约定回迁给原告一个门市和一个车库，原来2011年的合同作废。被告质证时说合同日期有更改，是因为签订2016年的这份合同时，原告向被告提出2011年签订的协议怎么办，被告就直接将合同日期更改为2011年。李标是被告星元公司的员工，主要负责拆迁房屋，签订补偿协议，馨苑三区范围内的被拆迁户李广财、孙贵云、刘凤友等人的房屋都是由李标负责回迁并签订回迁协议。原告提交的该份协议中手填的内容是被告星元公司的一个女技术员写的，好像叫刘梅，签订协议时，李标、刘梅还有原告、原告的爱人在现场。 二、卫生许可证1份。证明：原告在被告棚户区改造范围内有一处无照房屋用于经营广知熟食店，具有经营资质，进一步说明原告除在该处有82.88平方米有照房屋外，还有用于经营广知熟食店的无照房屋。可以印证原告当庭所陈述的事实及双方签订房屋拆迁产权调换的事实。 被告质证称：对卫生许可证的形式要件没有异议，对证明问题有异议。该许可证的期限是2004年11月30日至2005年11月30日，而拆迁时间为2010年，该卫生许可证证明不了拆迁当时的经营状况。卫生许可证上的地址写的是南宁街231号，而原告房屋，就是南宁街231号的房屋，该房屋已经签订了房屋拆迁产权调换协议，该证据无法证实原告陈述的无照房用于经营，也印证不了所签订的拆迁补偿协议的真实性。 三、照片3张。证明：拍照的时间是2011年6月28日。2011年6月份，被告为了动迁而对原告实施殴打行为，造成原告身体严重受伤，至今不能劳动。 被告质证称：对这三张照片的形式要件无异议，对证明问题有异议。在2011年6月份被告并没有找人殴打原告，没有对原告实施人身伤害，也无法证实该损害后果是由被告造成的。其中有张照片后面写的是7月1日，被告不清楚是怎么回事。 四、原告于2011年录制的光盘1张。证明：原告在拆迁范围内有三栋房屋，一栋有产权的房屋面积为82.88平方米住宅，还有两处无产权的房屋面积分别为79.62平方米和38.47平方米，用于经营熟食店。该份证据是对双方签订的房屋拆迁产权调换协议的补强证据。 被告质证称：原告应提交该证据的原始载体，该证据只是刻录光盘，不属于新证据。该光盘只有前4分钟记载了原告主张的内容，4分钟之后与本案无关，且前4分钟的材料里有剪辑情况，不应采信。该证据无法证实原告有3处房产，前面的房屋是厢房，没有明示房屋面积是多少，视频中显示在房屋附近堆放了一些杂物，无法看出有经营熟食店的痕迹。 五、证明2份。证明：2016年，李标系馨苑三区拆迁组的工作人员，负责馨苑三区的拆迁事宜，李标有个外号叫大老李。 被告质证称：被告对该证据有意见，需要证人出庭质证，该证据系复印件，不能证实本案事实。 六、东宁县人民法院非诉行政执行裁定书1份。证明：2013年5月24日，东宁市人民法院对刘玉柱家的房屋下达了非诉行政执行裁定书，对刘玉柱家房屋准予强制执行，该裁定书中载明被告星元公司的委托诉讼代理人为亓树山，即本案追加的第三人，其身份为被告星元公司的员工。 被告质证称：该非诉行政执行裁定书是复印件，应该提供原件。亓树山与本案无关，证据不应予以采纳。亓树山只是在王育强不在东宁时代为办理了一些事情。 第三人王育强针对原告举示的上述证据统一发表质证意见：对于原告的证据一，第三人王育强不认识李标，第三人王育强不清楚原告的证据一中公章是否真假，可以进行鉴定。对于原告的证据二，如果原告有营业执照的事情是真实的，可以按照政策给予补偿，但第三人王育强不清楚营业执照是否真实。对于原告的证据三，第三人王育强不清楚原告被殴打的情况，如果原告真被殴打，殴打原告的人应当承担刑事责任，应查明谁指示的，谁就得承担责任。对于原告的证据五，第三人王育强不认识韩学和陈宇。对于原告的证据六，第三人王育强认为与本案没有关联性。 七、李标常住人口信息1份。证明：被告与第三人认为李标不存在，原告向东宁市公安局进行报案，该证据来源于东宁市公安局，证实李标确实存在，系1965年5月13日出生。 被告质证称：被告对证据的形式要件有异议，没有加盖公安机关公章，该证据出处不明。该人的情况与被告没有关系，原告不能基于一个常住人口信息表来证实拆迁补偿协议的签名是该人所签，该证据不应采信。 第三人王育强质证称：与被告质证意见一致。 被告星元公司围绕本案争议焦点向法庭举证如下： 一、2011年1月13日原、被告签订了编号为043的房屋拆迁产权调换协议书1份。证明：2011年1月13日，被告对原告所有的位于南宁街的房屋进行拆迁，双方达成了拆迁补偿协议，调换为馨苑三区门市（建筑面积69.70平方米），原告支付给被告房屋差价款40000元。签订协议的纸张是蓝色的，所加盖的公章为被告星元公司的公章，经手人是毕玉祥及赵庆国，并不是原告主张的回迁房屋为馨苑三区门市及车库。原、被告的拆迁应当以被告提交的拆迁补偿调换协议为准，请法院驳回原告的诉讼请求。 原告质证称：对被告提供的该份证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。该份证据是原、被告于2011年1月13日仅就原告的82.88平方米有照房屋所达成的房屋拆迁产权调换协议，调换的房屋为馨苑三区门市（面积69.70平方米）。但该协议未对原告在此处的两处无照房进行补偿，后经双方再次协商，原、被告于2016年5月25日就原告所有的拆迁范围内的三处房屋达成了整体的房屋拆迁产权调换协议，该份协议才是双方最终达成的协议内容，被告提供的2011年1月13日的拆迁产权调换协议书已经作废，不再具有法律效力。另外，通过比对两份房屋拆迁产权调换协议书，两份协议书的范本完全一致，所加盖的公章也完全一致，并不存在是两个不同公章的问题。原告提供的产权调换协议书能够证实原告是有三处房产。通过被告提供的此份协议书，能够证实原告在南宁街有房屋存在，且该房屋座落在被告的拆迁范围内。被告提供的拆迁协议是对原告有照房屋82.88平方米以及附属物包括搬家补助费、临时安装补助费等的一些补偿，原告提供协议书当中没有这些费用，只是回迁了两处房屋。 二、房屋拆迁产权调换协议书10份。证明：被告与被拆迁户所签订的房屋产权调换协议均使用蓝色样式的纸张，加盖的是星元公司的公章，负责人是毕玉祥，以此来推翻原告提供的2016年5月25日的房屋拆迁产权调换协议书，原告提交的协议书中代表是李标，李标并不是星元公司的职工，通过该公章可以确认原告提交协议中的公章是假的，不是星元公司真正的公章，亦不是被告星元公司加盖的。可以通过鉴定来确定原告提交的协议书中的公章是否是被告星元公司的公章。 原告质证称：被告提供的该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。该组证据显然是通过复写纸，复写一式两份的协议书，被告提供的只是其中的一份，未提交另外一份，无法确认另外一份的形式和纸张的颜色。该组证据中被告星元公司的拆迁代表毕玉祥只是拆迁小组成员之一，不能以此否定李标代表被告所签订的协议。该组证据上所加盖的被告星元公司的公章不能确定与原告协议的公章是不同的公章，如果被告否定原告协议上的公章是其公司的公章，如经鉴定该公章不属于被告星元公司的公章，那么原告会追究相关人员私刻公章罪的刑事责任。李标是星元公司的员工，李标负责签订了很多家的拆迁协议。 三、馨苑三区2号楼房屋测绘成果认签表1份。证明：2号楼所有门市、车库的位置和面积。该表可以证实馨苑三区2号楼没有25号门市。 原告质证称：从出具的日期来看，该认签表存在变动之嫌，原告已查阅过馨苑三区2号楼的图纸，图纸上明确标明有25号门市，体现的面积是96余平方米，而该认签表中没有25号门市，只有25号车库，显然是被告为了此起诉讼作出的变动。馨苑三区的开发单位系星元公司，测绘公司系东宁星元测绘有限公司，经原告查询得知，该测绘公司的法定代表人冯丽与亓树山系夫妻关系，该楼房系亓树山挂靠开发，在开发过程中不能同时作为房屋测绘单位，这显然违背法律规定。另外，被告星元公司在向房产部门提交的预售材料中有双方诉争的25号门市，可以证实被告提供的测绘表已经做过变动，建议法庭不能采信。另向法庭提出请求，被告星元公司和东宁星元测绘有限公司向法庭提交虚假测绘结果，影响法庭正常审理，严重扰乱民事诉讼程序，请求法庭依照民事诉讼的规定予以处理。 第三人王育强针对被告举示的上述证据统一发表质证意见：对被告提交的上述证据没有异议，第三人王育强认为应对原告提交的证据一中的公章进行鉴定。 第三人亓树山、王育强未向法庭提供证据。 法庭向各方当事人出示证据如下： 一、出示法庭对在馨苑三区拆迁范围内的被拆迁户侯继生、陈宇的询问笔录2份。 原告质证称：对侯继生的笔录没有意见。对陈宇的笔录没有异议，此份证据能够证明李标系馨苑三区负责拆迁的工作人员，李标与原告达成了拆迁补偿协议并对原告家的房屋予以拆除，同时能够证实亓树山也在馨苑三区负责拆迁。 被告质证称：对侯继生及陈宇的笔录有意见。法院是居中裁判的不应当自行调取证据，该组证据是法院自行调取的没有经过原告的申请，程序违法。该组证据记录内容被告并不清楚，需要证人到庭作证，证人不到庭的情况下该证据不应当被采信。该组证据中的证人侯继生、陈宇也属于馨苑三区被拆迁户，原告的判决将对其产生影响，故不应当采信。 二、出示法庭对星元公司副经理王玮的询问笔录1份及其提供的盖有牡丹江市星元房产有限公司公章的文件1份。 原告质证称：对该笔录内容无异议，该笔录王玮的证言能够证实，馨苑三区系亓树山和王育强合伙开发，挂靠使用被告资质，在开发期间亓树山和王育强并没有使用星元公司的公章，拆迁时使用的是自行刻制的公章，通过该笔录能够证实被告此前当庭所陈述的该工程系星元公司开发，与亓树山不认识的陈述是虚假的。通过该笔录能够证实亓树山在开发馨苑三区时并未使用过星元公司的公章，原告怀疑被告代理人的手续上加盖的公章是否是星元公司的公章，这关系到被告代理人是否具有代理资格的问题，请法庭核实。 被告质证称：有意见。王玮只是总会计师，并不清楚星元公司在东宁市的运营状况，亦没有资格对外发布消息承担责任，星元公司对王玮的陈述不予认可，王玮并不能将公司的情况准确描述，所以不应当采信。 三、出示依据原告申请在东宁市房地产管理处调取的馨苑三区2号楼预售许可申报材料。 原告质证称：对法庭调取的馨苑三区2号楼预售申报材料形式要件无异议，此份材料系星元公司向房产部门办理预售时所申报的材料，内容能够体现，在房屋分层分户面积成果表中有25号门市，该测绘表是被告向房产局提供的申报材料，该份证据能够证实被告及东宁星元测绘有限公司向法庭提供的测绘面积表存在虚假，25号门市的预测面积为96.54平方米。 被告质证称：对该组证据有意见，没有调取人签名，来源不清，被告提供的认签表证实了没有2号楼25号门市，对这份证据不认可，被告在庭前并未看过该组证据。 四、出示依据原告申请在东宁市星元测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼房屋测绘成果认签表1份、2号楼房屋面积测绘图4张、馨苑三区6号楼房屋测绘成果认签表1份、6号楼房屋面积测绘图1张及馨苑三区4号楼面积测绘图3张。 原告质证称：除2号楼25号门市序号改动外，通过查阅提供的实测面积成果表能够证实，寻广知与星元公司签订的合同中的门市和车库是存在的，车库面积65余平方米，而通过与预测面积进行比对，被告认为面积预测图中体现的25号门市在实测图中体现为23号门市。 被告质证称：对证据形式要件有意见，在被告要求看证据时原告代理人才提交调取证据申请，也就是说原告在没有向法庭提交调取证据申请时，法庭自己调取，且没有复制人和复核人签字，该证据来源不合法，对于以上法庭调取证据不予采信。 五、庭前向东宁县晟鑫房产测绘有限公司了解，馨苑三区测绘系东宁星元测绘有限公司委托东宁县晟鑫房产测绘有限公司进行测绘，出示东宁县晟鑫房产测绘有限公司存有的馨苑三区2号楼预测及实测图各1份。 原告质证称：没有异议。 被告质证称：对该组证据的形式要件有意见，没有任何单位的签字盖章，来源不清，且只是法庭的了解，不能作为证据使用。 第三人王育强针对法庭出示的上述证据统一发表质证意见：对于证据一、二，证人应当到庭接受质询，第三人王育强认为王玮需要到庭接受质询，且王玮不是星元公司的法定代表人，是星元公司的会计师，王玮了解的情况少。对于证据三、四、五的质证意见与被告星元公司的质证意见一致。 六、出示依据原告申请，法庭在东宁市公安局奋斗派出所对民警王阳作出的询问笔录1份。 原告质证称：对该证据没有异议，该证据来源合法。 被告质证称：被告对证据的形式要件及证明问题均有异议。该证人虽然是派出所民警，但也应当出庭接受双方质询，该证人没有出庭。该证人只是说明李标与原告达成了协议，并不是被告与原告达成了协议，且民警王阳只是口头陈述通过电话核实了李标身份，对方是否为李标本人不能仅通过电话予以确认。因此，该证据不应采信。 第三人王育强未到庭对法庭在东宁市公安局奋斗派出所对民警王阳的询问笔录发表质证意见，视为放弃质证权利。 本院认为：第三人亓树山未到庭，视为其放弃质证权利。对上述原告、被告及法庭调取的证据进行综合认证，认证如下：原告提交的证据二、四客观真实，与本案具有关联性，可以证实原告在拆迁范围内有三处房屋，对证据二、四，本院予以采信。证据五中的证明系证人证言，结合原告提交的证据七李标常住人口信息、本院出示的证据一中陈宇、侯继生的询问笔录及本院出示的证据六中东宁市公安局奋斗派出所民警王阳的询问笔录，可以证实2016年拆迁时被告方有个叫李标的人参与协商拆迁事宜，对该事实，本院予以确认，对原告提交的证据五、七及法庭出示的证据一、六，本院予以采信。原告提交的证据一，结合上述证据，可以认定证据一客观真实，且与本案具有关联性，从该协议表面看，可以看出系将2016年5月25日更改为2011年5月25日，与原告陈述相互吻合，与其他证据相互印证，对证据一，本院予以采信，该份协议的签订时间为2016年5月25日，对该事实，本院予以确认。原告提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予采信。证据六系本院依法作出的，来源合法，客观真实，本院予以采信，在对刘玉柱房屋强制拆迁案件中，第三人亓树山以被告星元公司的委托诉讼代理人身份参加诉讼的事实，本院予以确认。 被告星元公司提交的证据一、二客观真实，与本案具有关联性，对被告提交的证据一、二的形式要件，本院予以采信。被告提交的证据三，与本院在东宁星元测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼实测图一致，对其形式要件，本院予以采信。 法庭出示的证据一系对在馨苑三区拆迁范围内的被拆迁户侯继生、陈宇作出的询问笔录，侯继生、陈宇作为被拆迁人，能够清楚、明确的陈述协商拆迁时的具体事宜，其陈述客观真实，与本案具有关联性，对该组询问笔录，本院予以采信。法庭出示的证据六系对东宁市公安局奋斗派出所的民警王阳作出的询问笔录，民警王阳对李标的身份予以核对，且经民警王阳询问，李标陈述系亓树山让其与原告寻广知协商拆迁事宜，并由李标与原告寻广知最终达成了拆迁协议，李标在拆迁协议上签名确认的过程。结合侯继生、陈宇的陈述、原告的举证及另案原告刘玉柱的陈述可以证实，2016年拆迁时被告星元公司确实有一个叫李标的人负责与被拆迁户协商具体的拆迁事宜，对该事实，本院予以确认。对法庭出示的证据六，本院予以采信。法庭出示的证据二系本院依法对被告星元公司副经理王玮作出的询问笔录，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。法庭出示的证据三系在东宁市房地产管理处调取的，来源合法，且系被告星元公司向房产部门申请预售时提交的材料，客观真实，对法庭出示的证据三，本院予以采信。该证据三中的馨苑三区2号楼预售房屋的房号、数量、面积与证据五中法庭在东宁县晟鑫房产测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼的预测图相吻合，能够相互印证，对法庭出示的证据五，本院予以采信，可以证实在预售房屋时馨苑三区2号楼存在25号门市，位置在2号楼西侧从南往北数第五个门，预测面积为96.545平方米，对该事实，本院予以确认。法庭出示的证据四系本院依法在东宁星元测绘有限公司调取的，来源合法，对法庭出示的证据四，本院予以采信，与本院在东宁市房地产管理处调取的2号楼预售材料及在东宁县晟鑫房产测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼的预测图相比较，东宁星元测绘公司将预测图中的25号门市在实测时更改为23号门市，实测面积为74.032平方米，对该事实，本院予以确认。 根据原告举证、被告及第三人质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 第三人亓树山、王育强借用被告星元公司的资质开发建设东宁市东宁镇馨苑三区。原告寻广知在拆迁范围内有三处房屋，分别为建筑面积82.88平方米有照平房、建筑面积79.62平方米及38.47平方米的无照平房。2011年1月13日，原、被告针对原告有产权的82.88平方米房屋签订房屋拆迁补偿协议，协议约定将馨苑三区门市（建筑面积69.70平方米）调换给原告，原告支付房屋差价款40000元，被告星元公司加盖了公章，经手人是毕玉祥及赵庆国。该协议签订后原告主张尚有两处无产权的房屋未在协议中体现，不同意将原告的房屋拆除，上述协议并未实际履行。2016年，第三人亓树山指派李标代表被告星元公司对外协商并签订馨苑三区的拆迁安置补偿事宜。同年5月25日，李标代表被告星元公司另行与原告签订了位于东宁镇南宁街231号房屋的拆迁安置补偿协议书，协议约定被告对原告所有的房屋进行拆迁，为原告调换2号楼25号门市（建筑面积为96.64平方米）及6号楼114号车库（建筑面积38.88平方米），如果门市交付的面积与合同约定的面积不符，不足96.64平方米，由被告按照每平方米7000元补偿原告，如超过96.64平方米，由原告按照每平方米7000元补偿被告，6号楼114号车库如到期回迁不了，每平方米按5000元补偿原告。原告须在2016年5月28日前搬迁完毕，回迁时间为2017年8月1日，如不按期入户，每月赔偿3000元，协议中加盖了公章，李标在被告星元公司代表处签名。协议签订后，原告将上述房屋交付给被告星元公司，现原告的房屋已经由被告星元公司实际拆除。 2013年9月4日，被告星元公司向东宁市房地产管理处提交馨苑三区2号楼预售许可申请，商品房预售申请表载明，馨苑三区2号楼门市套数为25个，车库为19个，25号门市的预测面积为96.545平方米，位于**楼西侧自南向北数第五个门。馨苑三区建成后，东宁星元测绘有限公司对馨苑三区进行面积实测。东宁星元测绘有限公司于2014年11月10日作出馨苑三区6号楼房屋测绘成果认签表，6号楼114号车库实测面积为65.136平方米，位于馨苑****楼南侧自西向东数第二个门。东宁星元测绘有限公司于2018年4月28日作出馨苑三区2号楼房屋测绘成果认签表，从实测图来看，东宁星元测绘有限公司将预测图中的22号、23号、24号门市在实测时合并为22号门市，将预测图中的25号门市在实测时变更为23号门市，实测面积为74.032平方米。 本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。拆迁人与被拆迁人的合法权益应受法律保护。拆迁安置补偿合同是依法取得房屋拆迁许可证的单位与被拆迁人依照法律的规定就拆迁安置问题达成的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于原告与被告签订的两份房屋拆迁产权调换协议书的效力问题。本案中，被告星元公司取得了拆除原告所在地房屋的拆迁许可，被告星元公司是拆迁人，原告寻广知是被拆迁人，由原、被告双方签订房屋拆迁安置协议符合法律规定。经本院庭审查明，原、被告签订了两份房屋拆迁产权调换协议，第一份协议于2011年1月13日签订，之后，双方变更了第一份协议中的安置房屋、搬迁时间、回迁时间、违约责任等事项后形成了第二份协议。原告已按第二份协议约定的时间交付了房屋。事实上，原、被告均未按照第一份协议书履行，第一份协议的内容已被第二份协议所变更，即原、被告于2016年5月25日签订的协议。被告星元公司对2016年5月25日的房屋拆迁产权调换协议的时间有异议，结合原、被告签订的第二份协议的整体内容、同为被拆迁户侯继生、陈宇的证言、东宁市公安局奋斗派出所的民警王阳作出的询问笔录及另案原告刘玉柱的陈述可以证明，2016年，第三人亓树山指派李标代表被告星元公司对外协商并签订馨苑三区的拆迁安置补偿事宜。同年5月25日，李标代表被告星元公司另行与原告签订了位于东宁镇南宁街231号房屋的拆迁安置补偿协议书，并加盖被告星元公司的公章的事实，原告有理由相信李标具有代理权限。亦可以证明第二份房屋拆迁产权调换协议的时间为2016年5月25日。被告星元公司作为馨苑三区的开发公司，应清楚的知道馨苑三区开发建设时的具体情况，但在本案庭审中，针对原告寻广知房屋的拆除时间问题被告既未向法庭出示相应证据，亦在法庭询问时未正面回答，本院有理由相信原告的陈述客观真实，对原告陈述其房屋在2016年5月28日交付给被告进行拆除的事实，本院予以确认。李标在与原告签订拆迁安置补偿协议后，原告按照协议约定时间搬离被拆迁房屋，并将房屋交付给李标进行拆除，该协议依法成立并生效，李标签订的拆迁安置补偿协议对外产生的法律后果应由被告星元公司承担。故被告星元公司应当按照第二份协议即原告提交的2016年5月25日的协议履行义务。原告要求被告星元公司交付馨苑三区2号楼25号门市、6号楼114号车库的诉讼请求，本院予以支持。该协议系双方当事人自愿签订，客观真实，原告要求被告为其出具房屋相关手续并协助办理上述房屋的产权登记的诉请，合理合法，本院予以支持。被告星元公司对上述事实虽不予认可，但并未提供相反证据证明。关于原告主张的办理产权登记产生的费用，双方约定不明。该费用应当按照国家及省市的有关规定各自承担，故对原告要求被告承担因产权登记产生的费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于对公章是否应当进行鉴定的问题。依据本院对星元公司副经理王玮作出的询问笔录，王玮陈述第三人亓树山、王育强系借用被告星元公司的资质开发建设东宁镇馨苑三区，且被告星元公司并未将公司的公章交付给第三人亓树山、王育强，结合原告提交的本院于2013年5月24日作出的非诉行政执行裁定，该裁定系对馨苑三区被拆迁户刘玉柱准予强制执行，本案第三人亓树山作为被告星元公司的委托诉讼代理人参加诉讼，第三人亓树山未到庭亦未发表任何抗辩意见，第三人王育强到庭陈述称其借用被告星元公司的资质开发建设馨苑三区，在馨苑三区开发建设中使用的公章虽然是星元公司的公章，但并非与被告星元公司使用的公章是同一公章，与星元公司副经理王玮陈述一致。第三人王育强的陈述亦可以证明星元公司副经理王玮陈述客观真实，即本院对第三人亓树山、王育强系借用被告星元公司的资质开发建设馨苑三区，在馨苑三区开发建设中使用的公章与被告星元公司使用的公章并非同一公章的事实，本院予以确认。据此，被告申请对2016年5月25日协议上的公章进行鉴定，以此来证明与被告星元公司使用的公章并非同一公章，已无实际意义。因此，对被告申请鉴定公章真伪的请求，本院不予支持。 关于馨苑三区2号楼25号门市、6号楼114号车库的位置问题。首先，被告星元公司庭审时陈述馨苑三区2号楼并没有25号门市，但依据本院在东宁市房地产管理处调取的2号楼预售材料可以证实，馨苑三区2号楼在预售时确实存在25号门市。馨苑三区号2号楼预售许可申报材料系在东宁市房地产管理处调取的，来源合法，且系被告星元公司向房产部门申请预售时提交的材料，客观真实。且法庭出示的在东宁市房地产管理处调取的馨苑三区2号楼预售许可申报材料中的馨苑三区2号楼预售房屋的房号、数量、面积与法庭在东宁县晟鑫房产测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼的预测图相吻合，能够证实在预售房屋时馨苑三区2号楼存在25号门市，位置在2号楼西侧从南往北排列第五个门市，预测面积为96.545平方米；其次，依据东宁星元测绘有限公司作出的馨苑三区2号楼实测房屋测绘成果认签表来看，在实测时将预测图中的22号、23号、24号门市合并为22号门市，将预测图中的25号门市在实测时变更为23号门市（实测面积为74.032平方米），本院依法在东宁星元测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼房屋测绘成果认签表及2号楼房屋面积测绘图与本院在东宁市房地产管理处调取的2号楼预售材料及在东宁县晟鑫房产测绘有限公司调取的馨苑三区2号楼的预测图相比较可以证实上述事实。对于为何将25号门市变更为23号门市，被告未提交证据亦未进行明确的解释说明，仅陈述不清楚、不了解，难以令人信服，被告星元公司并未提交更改门市编号理由的证据，且未作出合理说明，其应按照与原告于2016年5月25日签订的协议履行交付25号门市的义务，25号门市位于馨苑三区2号楼西侧从南向北排列第五个门市，即东宁星元测绘有限公司出具的实测图中的23号门市，本院予以支持。另外，在查看馨苑三区6号楼的实测图时可以看出，6号楼也存在合并门市的情况，即将15号、16号门市合并为15号门市，但后续门市的编号并未更改。故可以认定2016年5月25日协议中约定的25号门市即是实测时的23号门市。 依据本院在东宁星元测绘有限公司调取的馨苑三区6号楼房屋测绘成果认签表及6号楼房屋面积测绘图可以证实，东宁星元测绘有限公司于2014年11月10日作出馨苑三区6号楼房屋测绘成果认签表，6号楼114号车库实测面积为65.136平方米。被告应按照与原告于2016年5月25日签订的协议履行交付114号车库的义务，114号车库位于馨苑三区6号楼南侧自西向东排列第二个门，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。原、被告之间的协议约定了回迁时间及违约责任，被告星元公司应按照协议约定回迁，逾期回迁应按协议约定承担违约责任，故对原告要求被告星元公司支付违约金36000元（自2017年8月1日至2018年8月1日，每月3000元），本院予以支持，2018年8月1日以后的违约金按每月3000元给付至房屋交付时止。 关于房屋面积补偿款的问题。依据双方合同约定面积与实测面积不符时应当互相补差。馨苑三区（实测时的23号）门市约定面积为96.64平方米，实测面积为74.032平方米，被告星元公司应支付原告面积差价款158256元【（96.64-74.032）平方米×7000元/平方米】。馨苑三区6号楼114号车库约定面积为38.88平方米，实测面积为65.136平方米，原告同意按照5000元每平方米补差，故原告寻广知应支付被告星元公司面积差价款131280元【（65.136-38.88）平方米×5000元/平方米】。综上，被告星元公司应支付原告面积差价款26976元（158256元-131280元），本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告牡丹江星元房产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告寻广知交付位于东宁市东宁镇馨苑三区2号楼25号门市（位于**楼西侧从南向**列第五个门市）及6号楼114号车库（位于**楼南侧自西向**列第二个门）； 二、被告牡丹江星元房产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告寻广知办理上述房屋的产权登记； 三、被告牡丹江星元房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告寻广知因逾期回迁产生的违约金36000元（自2017年8月1日至2018年8月1日），2018年8月1日以后的违约金按每月3000元给付至房屋交付时止； 四、被告牡丹江星元房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告寻广知房屋面积差价款26976元； 五、驳回原告寻广知的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12868.80元，由被告牡丹江星元房产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  单巨良 审 判 员  宋明环 人民陪审员  陈 琛 二〇一九年十月十四日 书 记 员  邵雨佳