新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新29民终1054号 上诉人（原审原告）：库车彼得房地产开发有限责任公司，住所地库车县万邦悦来广场**。 法定代表人：武永清，该公司经理。 委托诉讼代理人：张旭东，男，该公司项目经理。 被上诉人（原审被告）：李敬龙，男，1989年5月19日出生，汉族，住库车县。 委托诉讼代理人：张爱红，新疆浩翔律师事务所律师。 上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司（以下简称彼得房产公司）因与被上诉人李敬龙房屋租赁合同纠纷一案，不服库车县人民法院（2018）新2923民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彼得房产公司的委托诉讼代理人张旭东，被上诉人李敬龙及其委托诉讼代理人张爱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人彼得房产公司上诉请求：1.撤销库车县人民法院（2018）新2923民初2081号民事判决第二项、第三项，依法改判由被上诉人李敬龙向上诉人彼得房产公司支付租金19338元，返还补助金2万元，支付违约金10万元，将房屋恢复原状。2.一、二审诉讼费用由被上诉人李敬龙承担。庭审中，上诉人彼得房产公司自愿放弃将房屋恢复原状的上诉请求。事实及理由：本案中，被上诉人李敬龙构成根本违约，致使合同目的无法实现，一审判决认定事实错误。根据合同约定，案涉房屋租赁期限为五年，前四年免交租金，为培育市场给予被上诉人相应补助的优惠政策，由此可以看出双方签订的合同虽名为《商铺租赁合同》，但实质上是招商引资性质的合同，合同的目的并非收取租金，而是为繁荣市场，被上诉人的义务也非交纳租金而是勤恳经营，促进市场繁荣。上诉人在2018年1月24日已累计向被上诉人支付补助金2万元且免收租金，但被上诉人却并未认真开展经营活动，而是在经营一个月后即以受市场影响严重亏损为由，未向上诉人告知即擅自停业长达7个月之久。根据被上诉人法庭陈述及提供的证人杨洪凯的证词，2018年2月至6月期间，被上诉人受雇于杨洪凯，为其送菜，以收取运费，被上诉人亦承认其从上述时间即歇业至今，并称如市场好转其可返回市场继续经营，从上诉人提交的市场监控视频亦可印证。根据合同第三条第六款约定，被上诉人不得在与上诉人市场存在竞争关系的火车站蔬菜批发市场从事经营活动，但被上诉人在领取了补贴并享受了相关补助后不仅未按照合同约定开展营业，反而到与上诉人存在竞争关系的火车站批发市场开展精灵，并煽动其他商户纷纷效仿，致使繁荣市场的合同目的无法实现，给上诉人造成了无法挽回的重大损失。被上诉人的上述行为违反了诚实信用原则，根本违背了合同目的，构成了根本违约，一审法院认定被上诉人没有违约属认定事实错误。一审法院查明被上诉人长期停业，却否认违约，系适用法律错误。本案被上诉人的义务并非是交纳租金，而是勤恳经营，促进市场繁荣，被上诉人长期关门的行为已经一审法院确认，被上诉人的行为是不履行合同主要义务的行为，已经构成严重违约。从上诉人提供的视频可以看出被上诉人在火车站市场经营的情况，被上诉人微信朋友圈的两段视频也可以说明其煽动其他商户前往火车站市场经营，一审法院对上述事实未予认定错误。被上诉人拒绝履行合同主要义务，长期占用上诉人的房屋，应当按租金支付房屋占用费和返还补助金。本案《商铺租赁合同》中的免交租金及补助，其他优惠政策的约定，实质为付义务的赠与。根据《合同法》的相关规定，赠与可以附义务，赠与附义务的，受赠与人应当按照约定履行义务，受赠与人不履行合同义务的，赠与人可以撤销赠与。被上诉人的行为已经严重违反双方合同约定，并给上诉人造成极大损失，因此，上诉人要求被上诉人按租金支付房屋占用费并返还补贴及享受的优惠，于法有据。本案合同履行期限为五年，且被上诉人已经获得了经营利益，一审法院仅判决被上诉人返还1万元补助金有失公平。《商铺租赁合同》的履行期限为五年，上诉人给付的补助是以经营五年为前提的，但被上诉人仅经营了一个月，为合同履行期限的六十分之一，但一审法院仅判决返还二分之一的补助金，有失公平。被上诉人在一个月的经营期限内已经得到了经营收益，且此收益是在上诉人免收租金的情况下获得的，结合被上诉人严重违约的事实，应当全额返还补助金。被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大的损失，其应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人未经上诉人同意，擅自将所租用的两间商铺中间的墙体拆除，且拆除面积明显过大，给房屋造成了极大的安全隐患，其应当向上诉人赔偿损失。综上，被上诉人的行为构成根本违约，一审判决认定事实错误，导致判决错误，损害了上诉人的合法权益，故提起上诉，请求依法撤销原审判决，并改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李敬龙答辩称，上诉人认为案涉《商铺租赁合同》系附义务的赠与，是对该合同进行了扩大解释，上诉人要求被上诉人赔偿拆除房屋墙体造成的损失，无事实依据，事实上上诉人已经将该房屋另行租赁。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 上诉人彼得房产公司向一审法院起诉请求：l.确认解除彼得房产公司与李敬龙签订的《商铺租赁合同》；2.判令李敬龙支付租金19338元；3.判令李敬龙向彼得房产公司返还补助金20000元，；4.判令李敬龙向彼得房产公司支付违约金10万元；5.判令李敬龙将租赁房屋恢复原状或赔偿彼得房产公司损失。 一审法院认定的事实：2017年9月27日，彼得房产公司与李敬龙签订《商铺租赁合同》，约定彼得房产公司将位于库车县长安路库车农副产品批发市××楼、24号建筑面积约为120平方米（最终以实际测绘面积为准）的商铺租赁给李敬龙用于蔬菜批发；租期共五年，自2017年11月1日起至2022年10月30日止（根据实际开业时间计算），租金单价为0.55元／平方米／日，每年按365日计算，租金为24090元（最终以实际测绘面积为准），租赁期间，彼得房产公司不得以任何理由任意调整租金，租金每壹年支付一次，于年内的11月1日前一次性支付当年租金。协议期内的前肆年，彼得房产公司给李敬龙免交租金的优惠；李敬龙前期进驻库车农副产品批发市场给予共计30000元现金补助政策，签约之日付10000元，正式进场给予剩余20000元补助；库车农副产品批发市场为前期培育市场针对李敬龙开业前15日进行每吨菜补助100元优惠政策；李敬龙进场由彼得房产公司提前5日进行通知进场，火车站批发市场不再经营，需在彼得房产公司市场经营满租期，否则视为李敬龙违约；租赁期间李敬龙不得改变该房屋的主体结构，在未经彼得房产公司允许的情况下，李敬龙不得对商铺进行改善或增设他物；合同还约定，任何一方不得随意终止转让本协议，否则将承担10万元的违约金；若李敬龙拖欠租金超过30天的，视为李敬龙违约，彼得房产公司有权终止本协议，并由李敬龙向彼得房产公司支付违约金1000元。彼得房产公司与李敬龙在合同下方签字盖章捺印。合同签订后，李敬龙于2017年12月28日进驻了彼得房产公司的市场进行经营活动，李敬龙在经营过程中将两间商铺的隔墙打通，将两间房变为内外一间使用，后李敬龙以严重亏损为由歇业数月。彼得房产公司于2018年8月25日将该涉诉房屋收回并租赁给他人使用。另查明，彼得房产公司于2017年8月17日给付李敬龙搬迁补助金10000元，于2018年1月24日给付李敬龙搬迁补助金10000元。一审法院认为，彼得房产公司与李敬龙签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规相关规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。因李敬龙提出彼得房产公司市场人流量较少造成其经营亏损，其在经营中存在断续歇业情况，致使双方签订合同的目的不能实现，且根据庭审查明情况，彼得房产公司现已将所诉房屋租赁给他人使用，故对彼得房产公司请求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，予以支持；对彼得房产公司主张将房屋恢复原状的诉讼请求，根据双方提交的证据可以看出，新的承租人已经合理使用该房屋，彼得房产公司也未提交新承租人对该房屋改造部分提出异议的证据，该请求无事实依据，不予支持；彼得房产公司请求李敬龙交纳房租19338元，按照双方于2017年9月27日签订的《商铺租赁合同》约定，协议期内的前四年予以免租，彼得房产公司诉讼时房屋还在免租期内，且双方在合同中并未约定提前解除合同如何交纳租赁费的条款，故对彼得房产公司该项请求，不予支持；彼得房产公司请求李敬龙退还补助金20000元，庭审中查明，彼得房产公司给付补助金，是为前期培育市场，鼓励商户入驻设定的优惠政策，且李敬龙已经领取20000元补助金，结合合同履行时间，本着公平原则，一审酌情确定由李敬龙向彼得房产公司返还补助金10000元；彼得房产公司请求李敬龙给付违约金10万元，双方合同约定“任何一方不得随意终止转让本协议，否则承担10万元的违约金”，经一审查明，李敬龙并无终止及转租的违约行为，故彼得房产公司该项请求，亦不予支持；本案争议焦点是李敬龙是否违约？彼得房产公司认为李敬龙违约，并向法庭提交了多组视频截图、照片及光盘，证实李敬龙在彼得房产公司市场营业期间，擅自停业回火车站批发市场经营。一审法院认为，彼得房产公司提交的证据可以证实李敬龙在彼得房产公司市场经营期间停止营业，并不能充分证明李敬龙在停止营业期间又回火车站批发市场从事经营活动的事实。综上，彼得房产公司认为李敬龙违约的证据不充分，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除库车彼得房地产开发有限责任公司与李敬龙签订的《商铺租赁合同》；二、李敬龙于本判决生效后十日内返还库车彼得房地产开发有限责任公司补助金10000元；三、驳回库车彼得房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 另查明，被上诉人李敬龙于2017年12月28日进驻上诉人市场经营，于2018年5月离开上诉人市场。 本院认为，上诉人彼得房产公司与被上诉人李敬龙签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同第三条第六款约定：“乙方（李敬龙）进场由甲方（彼得房产公司）提前5日进行通知进场，火车站批发市场不再经营，需在甲方市场经营满租期，否则视为乙方违约”。双方合同第三条第二款虽约定有四年的免租期第三款约定有三万元的现金补助，但该两项条款与第六款同属于合同第三条租金和租金交纳期及优惠条件的条款，综合第三条约定的整体内容可以看出该条实际上是附条件的被上诉人能够享受优惠政策的约定，该免租期及现金补助是以被上诉人李敬龙在该市场经营满五年即合同约定的租期届满的前提下，才能享有的优惠政策，而本案中，被上诉人李敬龙于2017年12月28日进驻上诉人彼得房产公司市场经营，于2018年5月离开并歇业，其行为违反双方关于“需在甲方（彼得房产公司）市场经营满租期”的约定，亦不符合双方合同第三条约定的可以享受优惠政策（包括免租期及现金补助）的条件，故被上诉人李敬龙应当向上诉人彼得房产公司支付相应占用房屋期间的费用，并退还已经收取的2万元现金补助。二审庭审中被上诉人李敬龙陈述其于2018年5月离开上诉人彼得房产公司市场，上诉人对此亦表示认可。被上诉人李敬龙未按照合同约定在上诉人彼得房产公司市场经营满租期，其在该市场经营期间，占用上诉人市场房屋给上诉人彼得房产公司造成了相应的房屋租金损失，其应当承担占用该房屋期间的相应费用。关于被上诉人李敬龙离开市场的时间因无法确定2018年5月的具体日期，本院酌情认定为2018年5月15日，故被上诉人李敬龙应当向上诉人彼得房产公司支付的房屋占用费用为9042元（自2017年12月29日计算至2018年5月15日，0.55元/平方米/日×120平方米×137天=9042元）。关于上诉人彼得房产公司主张的违约金10万元。本院认为，根据案涉《商铺租赁合同》第七条约定，上诉人彼得房产公司主张10万元违约金的前提是被上诉人李敬龙随意终止转让合同，但根据本案审理查明的事实，被上诉人李敬龙在搬离该市场后并未主张终止或者解除合同，被上诉人李敬龙搬离房屋后，上诉人彼得房产公司将房屋另租给了他人，本案不符合双方合同关于违约金的约定，故对于上诉人彼得房产公司的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人彼得房产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持库车县人民法院（2018）新2923民初2081号民事判决第一项即解除上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司与被上诉人李敬龙签订的《商铺租赁合同》； 二、撤销库车县人民法院（2018）新2923民初2081号民事判决第二项即被上诉人李敬龙于本判决生效后十日内返还上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司补助金10000元；撤销库车县人民法院（2018）新2923民初2081号民事判决第三项即驳回上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 三、被上诉人李敬龙于本判决生效之日起十日内支付上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司房屋占用费9042元，并返还上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司现金补助2万元； 四、驳回上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1552元，由上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司负担1238元，由被上诉人李敬龙负担314元。二审案件受理费3104元，由上诉人库车彼得房地产开发有限责任公司负担2476元，由被上诉人李敬龙负担628元。 本判决为终审判决。 审判长  曹燕燕 审判员  万 雯 审判员  严成玲 二〇一九年十月三十日 书记员  刘素玲