贵州省从江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2633民初523号 原告：贵州省从江汽车站，住所贵州省从江县丙妹镇江东南路。 法定代表人：张成武，系站长。 委托诉讼代理人：张先军，贵州贵信律师事务所律师。 被告：吴亚明，男，1964年8月4日出生，汉族，住所广东省吴川市。 被告：广西建工集团第三建筑工程有限责任公司，住所广西壮族自治区柳州市北雀路**。 法定代表人：欧志永，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁广鹤。 原告贵州省从江汽车站（简称从江汽车站）与被告广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（简称三建公司）、吴亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告从江汽车站和被告三建公司的法定代表人未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告吴亚明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 从江汽车站向本院提出的诉讼请求：1.判令二被告连带支付2014年12月2日至2016年7月31日止的房屋租金、水电费、房屋修复费、卫生费等合计243839.94元及违约金35197.62元（违约金按中国人民银行同期贷款利息4.75%暂从2016年8月1日至2019年7月31日，2019年8月1日至实际支付之日止的违约金另行计算），合计279037.56元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年被告三建公司承接了位于从江县工程施工，于2014年12月10日转包给被告吴亚明并签订了《项目施工经营承包合同》。吴亚明进场施工前于2014年7月8日与原告签订了《房屋租赁合同》,合同约定：1、原告将其所有的位于从江汽车站主站房二楼（7字型）毛坯房（使用面积1400平方米）房屋,全部出租给被告作为办公及住宿使用;2、居住产生的电费、水费、物业管理费、垃圾处理费等居住引起的费用,由居住户自行承担;3、房屋租赁期为贰年,从2014年8月1日至2016年7月31日止;4、房屋月租金捌仟元／月,按季度支付,由被告在每季度前十日前到车站财务室缴纳房租费和水电费;5、租赁期间,被告按规定及时缴纳房租费,不得擅自改变房屋的结构及用途,被告如因故意或过失造成房屋和设备的毁损,应负责恢复原状或赔偿经济损失。被告在租用房屋内装修墙窗的格、花、板壁、电器等物,在迁出时一次性自行拆除,并应恢复房屋原状,如不拆除的原告不做任何赔偿。合同签订后原告即交付了房屋给被告吴亚明,被告吴亚明进行了房屋隔墙等办公及住宿场所的分区装修后入住,并分别于2014年7月8日、2014年12月24日缴纳了共四个月的房租及水电费合计42907元。由于进场施工工人较多,被告又于2014年8月至2015年7月租用三桥头门面两间,口头约定月租金600元／月,租金合计7200元;于2014年12月至2015年1月租用车站地下停车场,口头约定租金1500元／月,合计3000元,后因考虑该地下室存在安全隐患便不再进行出租。之后由于被告在世纪华苑施工过程中出现经营困难,便处于停工状态,被告自2014年12月后一直未支付原告房屋租金及水电费。经原告多次催收,被告一直置之不理。房屋租赁在合同即将到期前的2016年6月10日,原告向被告书面通知,再次要求被告交清所欠房屋租金、水电费用等并办理搬离工作,恢复原房屋原状。被告仍置若罔闻,被告却没有进行搬离反而紧锁房屋大门后拒绝接原告电话。直至房屋租赁期届满后仍占有原告的房屋。无奈原告只能自行恢复房屋原状,清理被告无用的物品,花费了房屋隔墙等拆除、修复费用4040⒎85元,垃圾清运费4600元。截止房屋租赁期限届满日,被告已欠汽车站主站房二楼（7字型）毛坯房（使用面积1400平方米）房屋租金16万元;三桥头门面两间租金7200元;车站地下停车场租金3000元;水费19404元;电费9227.94元;被告欠付原告上述费用总计243839.94元。原告认为,被告的行为已构成违约,依法应向原告承担相应违约责任。为了维护原告的合法权益,故诉至本院,请求依法支持原告的诉讼请求。 三建公司辩称，1.三建公司不是涉案租赁合同的主体，不应承担涉案合同涉及款项的支付义务。2.原告的诉求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。 吴亚明未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。 在诉讼中，当事人为证明自己的主张，向法庭出具了证据，证据是否采纳作如下分析： 原告提供的证据：1.营业执照、证明、任职文件、身份证，证明原告主体资格及原告身份信息。2.身份证、《项目施工经营承包合同》、从江县世纪华苑工程经理部管理机构及组成人员名单，证明被告主体资格及被告身份信息，三建公司承建了世纪华苑的工程，并将工程发包给吴亚明以及三建公司项目经理是杨欣的事实。3.《房屋租赁合同》、收据，证明原告将其所有的位于从江汽车站主站房二楼（7字型）毛坯房（使用面积1400平方米）房屋，全部出租给被告作为办公及住宿使用，原告将水电安装到二楼，被告依据自己使用情况自行负责室内安装，费用自理，在使用期间，原告帮助被告进行水电开户，被告自行缴纳水电费，双方就房屋租金、保证金等费用交纳、违约责任等达成协议的事实。4.催款通知、限期搬离拆除的通知，证明截止2015年8月14日被告尚欠房屋租金，原告催收的事实；房屋租赁合同届满，原告书面通知被告限期搬离的事实。5.商住楼二层修复费用计算表、照片、发票、证明，证明被告拒不搬离房屋，原告只能自行恢复房屋现状，清理被告的无用物品，房屋隔墙等拆除、修复花费了40407.85元，垃圾清运费4600元，电费底数为23208度，水表底数为7414吨的事实。6.（2016）黔2633民初427号民事判决书、（2017）黔26民终2410号民事判决书，证明三建公司与从江龙鑫公司签订施工合同，承包了世纪华苑工程，三建公司将工程分包给吴亚明，吴亚明又将部分工程分包给王昭礼。 三建公司对原告1、3证据三性无异议，本院对该证据予以采纳。三建公司对原告证据2中的身份证无异议，认为《项目施工经营承包合同》、从江县世纪华苑工程经理部管理机构及组成人员名单，原告没有提供原件，真实性无法确认，三建公司不予认可，同时组成人员名单里面没有吴亚明的名字。本院对三建公司无异议的身份证予以采信，《项目施工经营承包合同》、从江县世纪华苑工程经理部管理机构及组成人员名单都盖有三建公司公章，三建公司以原告未提供原件不予认可，本院不予采信其公司意见，对《项目施工经营承包合同》、从江县世纪华苑工程经理部管理机构及组成人员名单本院予以采信。三建公司对原告证据4真实性无异议，但强调其公司不认识杨昕，且该份证据是向吴亚明催缴，不是三建公司。三建公司对证据4真实性没有异议，其公司以不认识杨昕提出异议，不影响证据4的成立，本院予以采信。三建公司对原告证据5以其未参与，真实性无法确认为由提出异议。本院认为证据5中的照片、证明符合证据的形式要件，客观真实，本院予以采信，二层修复费用计算表未提供发票佐证，且房屋出租是二楼毛坯房，清单中的部分外墙粉刷修复、拆除首层至二层楼梯是否由承租人的行为导致而支出，无证据予以证明，本院对计算表不予采信，对卫生清洁费发票，是否由承租人引起，或是原告其他清洁费支出，缺乏关联性，本院对发票不予采信。三建公司对原告证据6真实性无异议，但强调该证据超过举证时效，且该份证据涉及的是施工合同承包发包关系，与本案租赁合同纠纷属不同的法律关系，该份证据与本案无关。本院认为，证据6是人民法院生效判决，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告与吴亚明于2014年7月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定（节选）：1.原告将其所有的位于从江汽车站主站房二楼(7字型)毛坯房(使用面积1400平方米)房屋,全部租给吴亚明作为办公及住宿使用;2.居住产生的电费、水费、物业管理费、垃圾处理费等居住引起的费用,由居住户自行承担;3.房屋租赁期为贰年,从2014年8月1日至2016年7月31日止;4.房屋月租金每月8000元,按季度支付,由吴亚明在每季度前十日前到车站财务室缴纳房租费及水电费；5.租赁期间,被告按规定及时缴纳房租费,不得擅自改变房屋的结构及用途,被告如因故意或过失造成房屋和设备的毁损,应负责恢复原状或赔偿经济损失。被告在租用房屋内装修墙窗的格、花、板壁、电器等物,在迁出时一次性自行拆除,并应恢复房屋原状,如不拆除的原告不做任何赔偿。合同签订当天，吴亚明向原告交纳3个月租金24000元及押金10000元。2014年12月10日三建公司（甲方）与从江县世纪华苑工程项目部（乙方）签订了《项目施工经营承包合同》，吴亚明在乙方代表处签字，甲方把从江县世纪华苑工程发包乙方。2014年12月24日三建公司发文成立从江县世纪华苑工程经理部，经理部组成人员有12人，吴亚明未在经理部组成人员名单中。2014年12月24日世纪华苑物流市场（吴亚明）交纳一个月房租8000元、电费7078.67元和水费3829元。2015年8月14日杨昕签收了原告出具抬头为吴亚明的《催款通知》，2016年6月10日原告出具抬头为吴亚明的《关于租房限期搬离拆出的通知》，但未向吴亚明送达，该通知要求吴亚明限于2016年6月19日前搬离涉租房屋。截止2016年6月28日，吴亚明承租的二楼水表数为7414吨，电表为23208度。 本院认为， 1、关于三建公司、吴亚明谁承担责任的问题。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告吴亚明与原告签订《房屋租赁合同》，未以三建公司名义签订，也未宣称其有权代表三建公司签订，且原告未能提供证据证明其与吴亚明签订合同时其有理由相信吴亚明有权代理三建公司，因此不符合表见代理的条件。三建公司不是涉案租赁合同的主体，其不应承担涉案合同义务的辩论意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。原告与吴亚明双方自愿签订《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。原告履行了交付租赁物房屋的义务，吴亚明应依约向原告支付租金。吴亚明支付部分租金后，未按约定支付其余租金，已构成违约。 2.诉讼时效问题。原告要求吴亚明于2016年6月19日前搬离租赁场所，即视为原告提出依法解除合同的时间为2016年6月18日，最后一期的租金的诉讼时效应以2016年6月19日开始计算，按《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定诉讼时效为1年，至2017年6月18日诉讼时效届满。由于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，不适用3年的诉讼时效，原告最后一期租金诉讼时效已于2017年6月18日届满，因此于2017年6月19日起，原告请求租金支付的权利已超过诉讼时效。但由于本案以诉讼时效抗辩需承担支付租金义务的前提条件，三建公司在本案不需承担支付租金义务，因此三建公司以本案超过诉讼时效作为抗辩理由本院不予采纳。而吴亚明未提出诉讼时效抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”之规定，本院对吴亚明责任的判定承担不主动适用诉讼时效。 3.关于房屋租金问题。原告与吴亚明租期为2年，由于原告要求吴亚明于2016年6月19日前搬离租赁场所，即视为原告提出依法解除合同的时间为2016年6月18日，因此租金从2014年8月1日计算至2016年6月18日，租期共计22个月18天，租金共计180800元（22×8000+8000/30×18=180800），吴亚明已支付了四个月租金32000元，再扣除吴亚明交纳的押金10000元，吴亚明尚欠原告租金138800元。至于原告诉称的吴亚明还租用其地下车库和一楼2间门面而主张租金10200元，由于原告未提供证据予以证明，本院不予支持。 4.关于房屋修复费问题。对于房屋修复费，由于原告未能提供证据证明其因吴亚明未能恢复其房屋原状，其为了恢复原状而所支出的费用是多少，本院对该项诉请不予支持。 5.关于卫生费问题。对于卫生费损失，原告虽然提供了一张“卫生清洁费”的发票，但原告未能提供证据证明该费用的支出是因吴亚明的租房产生的污染或其留下大量垃圾需清理的支出，在本案中，无法证明两者的关联性，本院对该项诉请不予支持。 6.关于水电费问题。对于水电费，本院虽认可最后的水表、电表数值，但之前欠费前的水表、电表数值为多少，原告未能提供证据予以证明。其二，原告未能提供证据证明其帮吴亚明交纳所欠水电费为多少钱，及其水电单价为多少元1吨水、为多少元1度电，因此本院无法计算吴亚明所欠原告水电费为多少钱，本院对该项诉请不予支持。 7.关于违约金的问题。本院认定于2016年6月18日原告与吴亚明的租赁合同权利义务终止，从2016年6月19日起吴亚明未支付租金，即构成违约，吴亚明应依法向原告承担违约责任。由于双方未约定延迟支付租金的违约责任，因吴亚明迟延履行支付租金，实际造成原告的利息损失，原告以损失额按中国人民银行同期贷款利息4.75%计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。吴亚明需支付原告违约金即以吴亚明尚欠原告租金138800元为基数，从2016年6月19日起以年利率4.75%计算至租金付清之日止。原告主张违约金（2016年6月19日至2019年7月31日）为20537.65（138800×4.75%÷365×1137天）元。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、吴亚明于本判决生效之日起十日内支付贵州省从江汽车站租金138800元，违约金20537.65元，共计159337.65元； 二、吴亚明于本判决生效之日起十日内支付贵州省从江汽车站违约金，违约金以138800元为基数，从2019年8月1日起，按年利率4.75%计算至租金付清之日止； 三、驳回贵州省从江汽车站的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5486元，公告费560元，共计6046元，由吴亚明负担4046元，由贵州省从江汽车站负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 权利人在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期的视为自动放弃权利。 审 判 长  徐 晶 审 判 员  张玉萍 人民陪审员  梁胜江 二〇一九年十月二十一日 法官助理邓南山 书记员梁瑜邦