黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0113民初3240号原告：陈亚君，女，1967年11月21日出生，汉族，无业，现在住哈尔滨市双城区委托代理人：马吉富，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者。被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区世阳路717路盛世家园小区G20栋1单元1层102室。法定代表人：江亭良，职务执行董事。委托代理人：田汶龙，1976年9月20日出生，汉族，曼哈顿公司职员，现住哈尔滨市道里区经纬街160号7单元503室。身份证号：230102197609201615被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。法定代表人：卢聚春，职务执行董事。委托代理人：何玉明，黑龙江率航律师事务所律师。原告陈亚君与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告陈亚君及其委托代理人马吉富到庭参加了诉讼，被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司的委托代理人田汶龙、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的委托代理人何玉明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）在双城区设立了黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第分公司（以下简称曼哈顿分公司）和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称曼哈顿第二分公司）开发建设曼哈顿新世界购物广场，两家分公司的法定代表人均为江延军。2014年11月4日，原告与曼哈顿第二分公司签订了购买曼哈顿新世界广场二层116号商铺的认购书，约定购买商铺面积为11.84平方米，每平方米23，400.00元，折后总价款为216，483.00元。原告于2014年11月6日一次性交付了认购款项216，483.00元。原告付清全部购房款后，被告曼哈顿第二分公司通知原告签订正式的合同方可交付商铺，将认购书收回。原告没有想到被告会设置陷阱改变合同性质，将购买商铺所有权变成使用权，与其他业主一样重新签订了《商铺买断经营使用权合同》。被告通知原告所购商铺统一对外出租，但原告没有得到租金也没有实际占有商铺。因被告欺骗业主擅自改变合同性质，将购买商铺所有权通过补签合同的形式变成了使用权，导致购买商铺的业主长期群体上访。2015年4月30日，经双城市政府主要领导协调，被告方对全体业主要求办理产权事宜作出承诺：“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日前另行签订补充协议”，但被告一直推拖至今未签订补充协议。现原告得知被告从销售开始就作虚假宣传，在未获得相关审批手续的情况下非法出售未通过消防验收合格的不符合入户条件商铺，并一直未履行签订商铺买卖合同的承诺，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，故起诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的《买断经营使用权合同》；2、二被告返还原告购买商铺款216，483.00元；3、二被告赔偿原告违约利息损失：以216，483.00元为本金，自2014年11月6日起至实际给付之日止，按照中国人民同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标注计算。3、本案诉讼费用由二被告承担。被告曼哈顿公司和曼哈顿第二分公司辩称：原告所诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。1、原、被告于2014年11月4日签订的认购书中明确记载了原告所购商铺的面积为11.84平方米，单价为23，400.00元/平方米，总价款为277，056.00元，原告实际交付的价款216，483.00元系折扣返祖后的数额，即：原告交付的款项是折扣后再减去预先返回租金的金额，也就是被告已经先行预支给了原告商铺租金60，573.00元，原告所诉没有收到租金不是事实。2、认购书生效后，被告收到了原告交付的折扣价款，原、被告于2015年1月7日签订的《商铺买断经营使用权合同》的前言部分明确说明，原告是在充分了解并认可商场状况下买断经营使用权的，这是自愿行为，且原告已经实际得到租金60，573.00元双方签订的商铺买断经营使用权合同已经实际履行，另外，双方在签订合同时，被告向原告出示了平面普，该图详细标明了商铺的位置，原告在确认图中位置与实际商铺位置一致后在平面图标明的商铺位置处签名按手印，所以原告所诉被告没有将商服交付不符合事实。原告是首先占有商铺，才能够签订委托租赁管理协议并取得回租租金，原告已经实际占有商铺，其合同目的已经实现。3、原告所诉被告设置陷阱改变合同性质是错误的。原告在签订经营使用权买断合同之前已经充分了解合同的内容，其是在充分了解商场状况下才与被告签署的经营使用权买断合同，双方之间不是商铺所有权买卖合同关系，而是商铺经营使用权合同关系，本案案由不应该是买卖合同纠纷，应属于履行合同纠纷。4、曼哈顿商场已经于2015年10月26日通过了公安消防支队的消防验收，根据中共中央办公厅、国务院印发的《关于深化消防执法改革意见》，公众聚集场所作出其符合消防安全标准的承诺后即可投入使用，曼哈顿商场已经由消防部门验收合格，不存在消防安全隐患，现商场业主皆正常经营。原告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、陈亚君的身份证复印件一张，意在证明原告身份情况，二被告的质证意见是：无异议。证据二、曼哈顿公司和曼哈顿第二分公司营业执照信息，意在证明曼哈顿第二分公司的企业负责人为卢聚春，其受曼哈顿公司委托从事经营活动。即：曼哈顿双城第二分公司不具有独立法人资格。二被告的质证意见是：无异议证据三、被告曼哈顿新世界购物广场对外出售的郑重承诺广告（内容：1、为购买者提供房地产或商铺的维护；2、购买商铺免半年物业费；3、2014年12月底全面进场，2015年1月15日重磅开业；4、全年广告投入300万元，确保商场人流如潮），意在证明：1、商铺性质明确，公开对外出卖。2、宣传虚假，商场至今没有达到进场营业条件。二被告的质证意见是：复印件，不予质证证据四、陈亚君于2014年11月4日与被告签订的曼哈顿新世界购物广场商铺买卖《认购书》、被告出具的收款票据一张。意在证明：1.原、被告双方签订《认购书》目的明确，就是购买和出卖商铺所有权，原告履行了全部付款义务，《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定《认购书》合法有效。2.《认购书》约定条款6约定的“本《认购书》最终解释权归《曼哈顿新世界购物广场》项目公司”证明曼哈顿新世界购物广场的权利主体和义务主体是马哈顿公司。二被告的质证意见是：认购书真实性无异议，对证明内容有异议，认购书是经双方签字盖章具有法律效力的，该认购书中明确约定原告购买商铺使用权并不是购买商铺所有权。且依据认购书的内容原、被告在2015年1月6日签订了商铺买断经营使用权合同并向我方缴纳了折后款216483.9元，证据五、原、被告签订的曼哈顿新世界购物广场《商铺买断经营使用权合同》、被告于2015年4月30日《关于买断双城曼哈顿新世界购物广场商铺使用权业户上访诉求问题的答复意见》、被告提供给原告及业主孟庆玉的《产权协议书》【产权协议书的主要内容：（1）、甲方认定乙方购买的商铺为产权商铺；（2）、乙方要求办理产权登记时限，因涉及甲方重新进行申报和竣工验收各项手续办理，发证日期以政府审批为准；（3）、当甲方销售许可证办理完毕给乙方更换正规房产局联机备案的《商铺房买卖合同》，之前双方签署《买断商铺使用权合同》和《认购书》同时作废，并归还业主】，意在证明：1.被告违背了诚实信用原则。从出卖商铺广告宣传到签订《认购书》收取原告全额购买商铺款，一直都是非常明确约定买卖所有权关系，交付商铺时擅自改变合同性质，将买卖所有权变成了经营使用权。2.原告签订经营使用权买断合同不是真实意思表示。被告以业主签订正式合同方可交付商铺为条件，原告按被告要求随众在合同上盲目签字。当所有业主发现被告制造骗局而上当后，开始多次逐级上访要求办理产权。3.被告有过纠正自身错误的想法。二被告的质证意见是：1、对《商铺买断经营使用权合同》的真实性无异议，但对所证实的内容有异议，这份商铺买断经营权合同不是格式合同，是双方真实意思的体现，该合同第一页体现了原告是在充分了解并认可商场状况下才同意买断商铺经营使用权协议，特别是在该合同的最后一页有个平面图，该图当中显示了原告买断经营使用权商铺的位置，原告是充分了解了合同内容才签订的合同，所以该合同真实、合法、有效。2、产权协议书与本案无关，且该份证据没有被告公司公章，不具有法律效力。3、上访答复意见书代表不了双方对合同的意见，且该份证据系复印件、上面还有涂改的现象，所以不具有法律效力。证据六、双城区人民法院（2019）黑0113民初1291号民事判决书及法律文书生效证明；哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终309号民事判决书。意在证明：1.被告对原告及所有业主的答复意见是经过两级法院生效判决确认有效的证据。2.判决书对同类案件认定：原告购买的是商铺所有权而非使用权，被告构成违约。二被告的质证意见是：1、对生效的法律文书没有异议，但对证据指向有异议：这两份判决书所判决的案件我们现正在申诉。申诉的理由就是原审原告代理人的身份存在问题。2、虽然每个业户都与我公司签订了商铺买断经营权合同，但是每个业户的合同内容都不是一样的，所以这两份判决证实不了本案案件的内容，与本案无关。证据七、原告购买被告商铺的现场照片（2019年6月20日拍摄），意在证明被告至今未将商铺交付给原告，原告对所购商铺具体位置不清楚。且该商铺至今没有经过消防验收合格，属于禁止投入使用的场所。二被告的质证意见是：对证据的真实性及证明问题均有异议。1、关于原告购买经营使用权商铺的位置，在原、被告双方签订的合同中有明确的体现，合同最后一页的平面图上面有原告按的手印，也就是说原告到了现场看到了他的商铺的位置才在该平面图当中按的手印，即：被告方已经将商铺交付给原告，交付之后双方签订了委托租赁管理协议，在租赁期间所有商铺由我方管理，到期后电话通知原告交付商铺，但原告一直没有来接收，现在原告商铺的位置一致保留，2、曼哈顿商场已经于2015年10月26日通过了公安消防支队的消防验收合格，不存在消防安全隐患。证据八、商铺图纸照片一张，意在证明被告只是在办公室出示商铺图纸，原告是按照图纸按手印处标注的位置购买的，当时商铺正在建设施工，无论是购买者还是其他人员根本进不去现场，被告无法实现交付。二被告的质证意见是：对真实性有异议，该份证据没有我公司盖章，不能证明是我公司出具的平面图，不具有真实性，双方签订商铺买断经营使用权合同最后一页有原告在该图纸上按印签字，应以合同为准。被告曼哈顿第二分公司为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、认购书一份（原件已取回，留存复印件），意在证明原告自愿认购曼哈顿新世界购物广场二层116号商铺，原告交付的216483.9元为折后金额，原告是在认购书签订之后与被告签订的商铺买断经营使用权合同，故签订买断经营使用权合同是其真实意思表示。原告的质证意见是：对真实性无异议，对证明问题有异议，我方交付的是商铺折后价款，不存在返回租金从购房款中直接扣除的情况。被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议证据二、商铺买断经营使用权合同一份（原件已取回，留存复印件）、委托租赁管理协议一份（原件已取回，留存复印件）意在证明：1、原告是在充分了解并认可商场状况下与被告签订的商铺经营使用权合同，原告确认商铺的位置之后在平面图按的手印签字，被告已经交付了商铺，实现了合同的目的。2、该合同第二页第六条第二段中清楚记载，通过返租折扣9.8折500元现金折扣后，原告应交付被告的金额是216，483.9元，也就是被告方提前向原告支付了租金。3、原告在实际占有商铺之后，才能交由被告对外出租，且原告已经取得了返祖租金，由此证明被告将商铺交付给了原告，另外，在租赁合同委托租赁管理协议中已经明确了租金的支付方式。原告的质证意见是：1、被告是在原告付款两个月后才通知原告签订合同，原告在签订后发现所有权变成使用权后上访，即：原告签订商铺买断经营使用权合同和委托租赁管理协议不是真实的意思表示，原告购买的是商铺所有权不是使用权。2、委托租赁管理协议与本案没有直接因果关系。原告要求解除《买断经营使用权合同》最主要原因是被告不与原告签订《商铺买卖所有权合同》，导致原告购买商铺合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。3、《委托租赁管理协议》是被告采取的一种折扣营销手段。被告通过提高销售价格，采取打折的方式吸引客户，折后总价款就是实际销售价格，原告没有得到租金，原告起诉要求的返款金额是被告实际收取的购买商铺款。而按管理协议约定：被告对原告所购商铺还要无偿使用三年，收入全部归其所有。4、原告购买商铺至今一直在主张签订所有权买卖合同，所购商铺具体位置在哪里原告不知道，更谈不到实际占有。被告曼哈顿第二分公司于2014年8月27日注册成立，从2014年9月份就开始对外出卖一、二楼精品屋商铺，只是销售平面图所体现的商铺区域和编号是图中位置。当时工程还没有竣工，原告无法进行实物确认。另外，原告等人购买的二楼返租区被告在出售时就已经明确给予折扣和优惠，条件是公司要无偿使用三年。反租区的平面图有约100个摊位。同意购买的要签《认购书》，公司就在平面图涂上红色表示已售出。5、签订《认购书》和交款在先。当时原告等人根本不知道《委托租赁管理协议》的内容》，该协议是后签订的。被告一直强调委托管理协议第三条二款“甲方在购买乙方商铺的同时乙方已经从购买商铺款中返还，乙方无需再支付甲方租金”，这一条充分证明通过折扣方式抵顶，而不是被告辩称的先将租金支付给原告。这就是约定的一种附加条件，原告按约定价格购买商铺，被告首先无偿使用三年之后向原告交付商铺，而不是在平面图上按个手印，确定位置就是交付。6、原、被告签定《认购书》在先，签订《买断经营使用权合同》在后，签订合同应以《认购书》为依据、如需改变性质或重要内容要有特别约定。被告在交款之前对所售房屋不能办理产权没有任何说明，实际上被告所售商铺到目前已没有取得销售许可证。被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议。证据三、哈尔滨市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份（哈公消验字20150063号），意在证明曼哈顿商场的建设经过了哈尔滨市公安消防支队消防验收，具备营业条件。原告的质证意见是：原告购买的是二层精品屋，不在此意见书验收的范围。2019年实施的《消防法》第十条规定：对按照国家工程建设消防技术标准要求进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计和审查验收制度，第十三条三款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用，被告没有向原告及众多业主交付商铺，根本谈不到营业。如果未经验收场所有营业情况，只能说明被告无视法律，不顾人民生命及财产安全，违反法律禁止性规定。被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议。证据四、照片四张，意在证明曼哈顿商场已正常经营。原告的质证意见是：照片显示的不是原告购买商铺的位置，该证据与本案无关。被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议证据五、消防部门在曼哈顿商场进行讲解的照片四张，意在证明曼哈顿商场的消防验收已经合格，并且作为消防样板示范宣传。原告的质证意见是：照片拍摄内容不能证明商场消防验收合格，且原告所购商铺不在被告举示哈尔滨市公安消防支队工程验收意见书所标明的验收范围，截止现在被告仍然没有提供消防验收合格手续，我方认为被告验收依然没有合格。被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议证据六、商铺位置照片打印件一张，意在证明原告所买断经营使用权的商铺位置原告的质证意见是：这是最近被告才设置的，签订合同时候商铺没有建设完成，根本无法交付，所以被告主张涉案商铺已经交付给原告不能成立。被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二、证据四皆客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三只是被告的一种宣传方式，并没有体现相关实质内容，不能证明原告的主张，本院不予采信；证据五中的《商铺买断经营使用权合同》客观、真实，本院予以采信，《产权协议书》上没有被告方的盖章或签字，被告对此不予认可，故在没有其他证据佐证的情况下不能确定其真实性，本院不予采信；证据六系生效的法律文书，虽然文书所反映的案件情形（所购商铺的面积、位置等）与本案有所不同，但是判决的案件类型与本案为同一系列案件，判决中对原、被告所签订的合同性质以及相关事实的认定亦适用于本案，对此本院予以采信；证据七、证据八仅能证明原告所购商铺的局部外在表象和图纸上的标注位置，不能证明原告是否实际占有该商铺，故不是有效证据，本院不予采信。本院对被告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三具有真实性，但由于原告所购商铺属于室内摊床，不包含在该消防验收意见中所验收的范围内，故不是有效证据，本院不予采信；证据四、证据五、证据六仅能反映涉案商铺及曼哈顿商场的局部表象情况，单凭这些照片不能证明原告是否实际占有商铺以及该商铺（属于蔓哈顿工程的室内装修系列）是否经过了消防验收，故不是有效证据，本院不予采信。经审理查明，曼哈顿公司在原双城市设立了两个分公司即：马哈顿双城分公司和曼哈顿双城第二分公司。原告所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为双城分公司,销售单位为双城第二分公司。2014年11月4日，原告与曼哈顿第二分公司签订了购买曼哈顿新世界广场二层116号商铺的认购书，约定购买商铺面积为11.84平方米，每平方米23，400.00元，折后总价款为216，483.00元（总价款908折减去三年的返祖金再减去现金500.00元）。原告于2014年11月6日一次性交付了认购款项216，483.00元，同日，双方签订了委托租赁管理协议和商铺买断经营使用权合同，委托租赁管理协议约定：原告将所购上铺委托被告对外租赁，期限为2015年1月15日至2018年1月14日，合同期限内的租金，甲方（原告）在购买乙方（被告）商铺的同时，已从购铺款中返还，乙方无需再支付甲方租金。商铺买断经营使用权合同约定：原告买断被告建筑的曼哈顿新世界广场二层116号商铺40年的经营使用权（2015年1月15日至2055年1月14日）。商铺买断经营使用权合同签订后，原告及其他业主因要求确认所购商铺的性质为所有权及办理产权登记等事宜集体上访。2015年4月30日，曼哈顿第二分公司就商铺业户上访诉求问题作出答复意见：“关于买断双城曼哈顿世界购物广场商铺的使用权的业户多次上访诉求要求办理产权事宜，我公司领导高度重视，并于2015年3月19日已向政府相关部门作出承诺：业主提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，具体落实此前承诺。”此后，双城第二分公司未按此承诺重新与原告等业主签订补充协议。在同类其他业主的诉讼中查明，曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51509.91平方米、预售范围为-1至4层（其中包括：回迁39套、可售22套、预留11套）。根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告所签订的商铺买断经营使用权合同是否有效；二、原告关于解除合同以及要求被告赔偿违约利息的主张是否能得到支持。三、被告的主体责任承担问题。（一）、原、被告所签订的认购书和商铺买断经营使用权合同的效力。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故原、被告签订的《认购书》和《商铺买断经营使用权合同》有效。(二）、原告关于解除合同以及要求被告承担违约利息的主张是否能得到支持。本院认为：1、原、被告于2015年1月6日签订《商铺买断经营使用权合同》后，原告与其他业主就所购商铺性质问题产生异议并一直上访，被告通过书面答复意见和口头承诺的形式对原告要求办理所购商铺产权登记事宜作出了签订补充协议的承诺，由此，原、被告就买卖商铺的性质问题做出了变更的意思表示和约定即：被告对于原告购买商铺所有权的意思表示作出了相应的答复，被告的该答复是对原使用权买断合同性质重新约定的确认，属于合同行为。2、原、被告所签订的认购书属于预约合同，因原、被告在签订认购书时就确定了返祖租金金额和扣除返租金额后原告实际应交付的价款，且双方签订的委托租赁管路协议中第四条第1款约定：“甲方（原告）有权转让该商铺所有权，所有权变更后本合同所有权利和义务应继续履行”，该约定明确了原告所购商铺的性质为所有权，故原告按照扣除返租款项后的金额交付商铺价款的行为是履行预约协议（订购书）的行为，不属于履行《商铺买断经营使用权合同》的行为表现，3、被告未按约定履行与原告重新签订补充协议的行为构成违约，致使原告购买商铺所有权的合同目的至今不能实现，故原告关于解除合同以及要求被告承担违约责任（利息损失）的诉请应当得到支持。（三）、被告的主体责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”，本案被告双城第二分公司不具有独立的法人资格，故曼哈顿公司应当对第二分公司的合同行为依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条的规定，判决如下：解除原告陈亚君与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的曼哈顿新世界购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同；被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返还原告购买商铺价款216，483.00元；三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司第二分公司赔偿原告利息损失：以216，483.00元为本金，自2014年11月6日起，按中国人民同期银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算至实际给付之日止。上述二、三项于判决生效后十日内给付。案件受理费4，548.00元减半收取2，274.00元由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵冬梅二〇一九年十月八日书记员  苏 楠