广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5447号 原告：广西好百年商业管理有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：张文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 被告：班定策，男，1994年4月18日出生，壮族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：吴世林，广西钰锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡爱斌，广西钰锦律师事务所实习律师。 原告广西好百年商业管理有限公司诉被告班定策房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方志勇、邓燕梅，被告的委托诉讼代理人吴世林、蔡爱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西好百年商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付给原告2015年12月1日至2016年9月31日期间的租金30800元；2015年12月1日至2016年9月31日期间经营服务费33370元；2016年6月1日至2016年7月31日期间物业费10657元；2015年12月15日至2016年7月15日期间电费5385元；2.判决被告所支付的租金保证金3080元，经营服务保证金3337元，质保金5000元原告不予返还；3.判决被告支付原告违约金27767元（计算方法：分别以被告拖欠的租金、经营服务费、物业费、电费为基数，自逾期之日起暂计至2019年4月30日，按照日0.03%计算）；4.判决被告赔偿原告租金损失141680元（计算方式：以剩余租期的租金总额计算：6160元/月乘以剩余租期23个月）；5.由被告承担原告维权律师费13053.80元；6.案件诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告主张其与被告之间的租赁合同至今尚未解除，租金继续计算，因此将第4项诉讼请求增加到第1项诉讼请求中。事实和理由：2015年4月29日，原、被告签订了《租赁合同》及其附件，约定原告将座落于南宁市江南区×××房屋出租给被告使用，并约定了租金、经营服务费、物业费等费用的数额及支付方式。被告自2015年11月1日起就不再依约交付租金及其他费用。被告拖欠2015年12月1日至2016年9月31日期间的租金共计30800元、经营服务费33370元，拖欠2016年6月1日至2016年7月31日期间的物业费10657元，拖欠2015年12月15日至2016年7月15日期间电费共计5385元。被告于2016年9月31日起，未与原告协商一致，在原告不知情的情况下擅自停业，撤离租赁场地，该行为属于被告的根本违约行为导致双方合同无法继续履行，被告应向原告支付违约金，并赔偿剩余未租赁期间的租金损失141680元及律师费损失13053.8元，且被告所支付的租金保证金3080元、经营服务保证金3337元、质保金5000元原告不予退还。 被告班定策辩称：1.原告的起诉已超过三年诉讼时效，原告于2015年12月搬离涉案房屋，原告无权主张该数额。2.原告与被告签订的租赁合同为无效合同。3.2015年6月期间原告经常将商铺断水断电，导致被告无法正常经营，对此有被告提供的所有承租人维权的图片予以证实。4.原告没有证据证实被告2015年12月之后继续承租原告的商铺，原告也没有证据证实原告诉讼的电费是被告使用的电费。原告主张的物业费、租金、服务费都是公摊的，原告只能主张被告房屋占有期间的占用费。原告应该返还被告交纳的经营服务保证金、租金保证金、质保金。合同无效，合同的违约条款也不产生法律效力，被告不应支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2015年4月29日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（含附件），主要约定：原告将位于南宁市江南区商铺出租给被告使用，租赁铺位建筑面积共计256.68平方米；被告以每贰个月为一期按建筑面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为12元/平方米/月，每期租金为6160元，被告每缴纳一期租金可使用租赁铺位期限为贰个月；租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金被告应在签订本租赁合同的7日内向原告付清，以后每期租金被告须于当期起始日的30日前将当期租金一次性付清；如被告未能按时向原告缴清租金的，原告有权按本合同约定追究被告违约责任；本合同签订之日起7日内，即2015年5月5日前被告须向原告交纳租赁保证金3080元；本合同期限自2015年6月1日起至2018年8月31日止；原告给予被告从2015年4月29日起至2015年5月31日止的免费装修期；被告以每贰个月为一期按建筑面积向原告支付经营服务费（包括品牌推广、运营管理成本运费等）（法定假日经营服务费照计），经营服务费单价为13元/平方米/月，每期经营服务费为6674元，被告每缴纳一期经营服务费可使用租赁铺位期限为贰个月；经营服务费支付实行先付费后使用的原则，首期经营服务费被告应在签订本合同的7日内向原告付清，以后每期经营服务费被告须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；被告以每贰个月为一期按建筑面积向原告支付物业服务费，单价为5元/平方米/月，每期物业服务费为2569元，被告每缴纳一期物业服务费可使用租赁铺位期限为贰个月；首期物业服务费被告应在签订本合同的7日内向原告付清，以后每期物业服务费被告须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；本合同签订之日起7日内，即2015年5月5日前，被告须向原告缴纳经营服务保证金3337元，被告向原告交纳的租赁合同保证金及经营服务保证金，以下简称合同履约保证金；被告应向原告交纳商品质量保证金5000元；被告未按时向原告交纳包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，被告应按照未交金额的万分之三向原告支付违约金，且原告有权暂停向被告返还商品代收款；被告拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为被告根本违约；被告构成根本违约时，原告有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还被告所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求被告赔偿原告的损失。 上述合同签订后，被告向原告支付了租金保证金3080元、经营服务保证金3337元、质保金5000元及相应租金后，原告将涉案商铺交付给被告使用。2015年11月30日前，被告搬离了涉案商铺。被告已向原告付清2015年11月30日前的租金等费用。 另查明：江南区×××于2015年6月26日进行了产权登记，房屋产权登记证号为邕房权证字第××号。2015年6月9日，南公消验字[2015]第208号《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》对南宁×××工程消防验收意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收；四、该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的涉案合同效力如何；原、被告在签订和履行合同过程中是否存在过错或违约行为；2.原告的各项诉讼请求有何依据，是否已经超过诉讼时效。 关于原、被告签订的涉案房屋租赁合同的效力问题。本院认为，首先，涉案商铺取得了房屋产权证书，属于合法建筑，虽然涉案商铺的用地和规划性质是仓储，原、被告签订租赁合同将涉案商铺用作商业性质，但现行法律、行政法规并无禁止国有土地用于商业用途的效力性、强制性规范，故被告未办理土地用途变更手续并不影响其对涉案土地的处分及租赁合同的效力。因此，对被告关于涉案租赁合同无效的主张本院不予采纳。关于涉案商场投入使用、营业前原告未依法申请消防安全检查是否导致合同无效的问题。被告主张涉案租赁合同因此无效；原告抗辩称未申请消防安全检查的规定是管理性规定而非效力性规定，不影响合同效力；本院采纳原告的主张，本院认定涉案商场在投入使用、营业前未依法申请消防安全检查，不因此导致涉案租赁合同无效。 本案中，被告于2015年11月30日搬离涉案商铺，原告未予阻扰，被告直至原告提起本案诉讼才提出各项保证金及质保金应予退还的问题，本院认为，原、被告之间于2015年11月30日已就涉案租赁合同解除及解除条件进行了约定或默认，现在，原告主张合同尚未解除的意见本院不予采纳，被告关于原告应向其退还保证金和质保金的主张本院亦不予采纳。本案的诉讼时效应从2015年12月1日起算，至2019年7月8日原告提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，因此，本院对原告的全部诉讼请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告广西好百年商业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2706元，由原告广西好百年商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  燕纪飞 二〇一九年十月二十三日 书记员  李梦君 相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。