江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初7051号原告:泰兴市碧云商业广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路**。法定代表人：朱莲鸳，总经理。委托诉讼代理人：周东（特别授权），公司员工。被告：吴朝阳，男，1992年7月8日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙亚平（特别授权），泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司（以下简称“碧云广场管理公司”）与被告吴朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧云广场管理公司的委托诉讼代理人周东、被告委托诉讼代理人孙亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧云广场管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将承租原告的房屋腾清并交付给原告；2、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至实际交房之日按538元/天标准计算的使用费；3、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至实际交房之日止的按282.45元/月标准计算的垃圾处理费；4、判令被告恢复拆除的卷帘门及其它合同约定的乙方应予执行的义务；5、由被告承担本案的诉讼费。在审理中，原告碧云广场管理公司变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至2019年9月10日止按538元/天标准计算其逾期占用江苏碧云商业广场D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺的使用费，及支付自2019年2月1日起至2019年10月10日止按538元/天标准计算其逾期占用江苏碧云商业广场D2幢109A商铺的使用费；2、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至实际交房之日止的按282.45元/月标准计算的垃圾处理费；4、判令被告恢复拆除的卷帘门及其它合同约定的乙方应予执行的义务；5、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租江苏碧云商业广场D2幢108A、109A、108B、109B、208B、209B，面积为269平方米，租期自2017年2月1日起至2019年元月31日，租金为20元/平方米/月，为鼓励被告发展，原告给予一年免租期。合同十六条“违约责任”16.1款约定：“乙方（被告）应当在租赁期限届满之日将该物业内所有可移动物搬空，并将该物业交还甲方（原告），如逾期交还物业，甲方（原告）有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向乙方（被告）收取自租赁期满至实际交还之日止的违约占用费用”，即20*3=60元/平方米/月。现租赁期限届满，但被告一直未将上述房屋交还给原告，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。吴朝阳辩称，1、商铺租赁合同最后一页的签名是被告所签，但对合同中有关的租赁期限以及违约条款内容有异议。租赁期限当时双方约定的是租赁三年，免租金一年，在被告缴纳了保证金后，原告要求被告在其提供的商铺租赁合同的最后一页签名，内容没有告知被告。原告当时讲签订该份合同是给房东看的，没有关系。被告并没有仔细阅读合同内容。若合同中写的租赁期限是两年，被告也不会租赁该房屋，因为被告租赁两年装修金都不能回本。此份合同的签订原告带有欺骗性质，其所谓的违约条款是无效条款，该合同为无效合同。2、合同中第16.1条关于违约责任的内容，被告不知晓，原告也没有让被告签字确认，该部分内容是自己制作的格式条款，显失公平。被告在合同的最后一页签字时也没有看到此条款的存在，该条款为无效条款。3、被告实际拿房时间是2017年2月17日，其计算租赁期限、租赁费用、物业管理费等是从2017年2月1日起计算的，在2017年2月1日-2017年2月17日期间的费用原告应退还给被告。4、被告在2017年装修后，原告因消防试水阀门未关，导致漏水，将被告刚装修的地板浸泡损坏，致使被告将地板报废，重新铺设，造成了被告6000余元的损失，这仅是装修损失，还有营业损失未进行计算，原告应予赔偿。5、被告交房期间并未延迟，不存在占用行为。6、原告非房屋实际所有权人，无权起诉被告。7、被告在2017年2月17日向原告缴纳了保证金5380元，此款原告应返还给被告。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人周淼系江苏碧云商业广场D2-108B的商铺所有权人，案外人唐云建系该广场D2-109B的商铺所有权人，案外人谢岳系该广场D2-109A的商铺所有权人，案外人赵余林、刘和女系该广场D2-208B的商铺所有权人。该广场的D2-108A、D2-209B系未出售商铺，产权仍由江苏仁恒投资有限公司所有。2016年5月1日，江苏仁恒投资有限公司向原告碧云广场管理公司出具授权委托书一份，载明：“兹授权泰兴市碧云商业广场管理有限公司代表江苏仁恒投资有限公司（原江苏碧云商业广场投资有限公司，变更时间为2015年3月23日），对公司所有未出售商铺D2-108A、D2-209B和拥有出租权的商铺D2-109A、D2-109B、D2-108B、D2-208B处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签订租赁合同、收取租金、收回房屋、代理诉讼、参与调解、结算费用、协办房屋修缮等事项，特此声明！”2016年7月22日，周淼委托原告碧云广场管理公司将其购买的江苏碧云商业广场D2-108B商铺处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项。2016年7月1日，唐云建委托委托原告碧云广场管理公司将其购买的江苏碧云商业广场D2-109B商铺处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项。2016年5月22日，谢岳委托原告碧云广场管理公司将其购买的江苏碧云商业广场D2-109A商铺处理以下事项：租赁、转租、自定租金、签合同、收租金、催租金、收回房屋、代理诉讼权、结算费用、协办房屋修缮等其他事项。另外，赵余林、刘和女与江苏仁恒投资有限公司签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》，约定赵余林、刘和女自愿将坐落于江苏碧云商业广场D2-208B商铺委托江苏仁恒投资有限公司租赁代理。在庭审中，原告向本院提交了四份商铺租赁合同，分别为：1、原告碧云广场管理公司将D2-108A、108B、209B商铺出租给被告吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：被告自愿向原告租赁该商业中心D2-108A、108B、209B商铺为经营场所，约为135平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金32400元于本合同签订当日支付；被告在本合同签订之日向原告支付租赁定金2700元，被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，原告有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。2、原告碧云广场管理公司将D2-109A商铺出租给被告吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：被告自愿向原告租赁该商业中心D2-109A商铺为经营场所，该物业的使用面积约为70平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金16800元于本合同签订当日支付；被告在本合同签订之日向原告支付租赁定金1400元，被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，原告有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。3、原告碧云广场管理公司将D2-208B商铺出租给被告吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：被告自愿向原告租赁该商业中心D2-208B商铺为经营场所，该物业的使用面积约为27平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金6480元于本合同签订当日支付；被告在本合同签订之日向原告支付租赁定金540元，被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，原告有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。4、原告碧云广场管理公司将D2-109B商铺出租给被告吴朝阳，并签订商铺租赁合同一份，该合同约定：被告自愿向原告租赁该商业中心D2-109B商铺为经营场所，该物业的使用面积约为37平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年2月1日至2019年1月31日，约24个月；第一期自2017年2月1日至2018年1月31日租金标准为20元/平方米/月，第二期自2018年2月1日至2019年1月31日为免收租金期，本合同下第一期租金8880元于本合同签订当日支付；被告在本合同签订之日向原告支付租赁定金740元，被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，原告有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。上述商铺租赁合同签订后，原告碧云广场管理公司依约将租赁标的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B约为269平方米商铺交付给被告吴朝阳经营使用。另查明，原告碧云广场管理公司已收取了被告吴朝阳承租的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B的第一期（自2017年2月1日起至2018年1月31日止）租金64560元（32400+16800+6480+8880）及定金5380元（2700+1400+540+740），共计收取69940元。第二期（2018年2月1日起至2019年1月31日止）租金为免租金。另外，原告还收取了被告装修押金2000元及2017年2月1日至2018年1月31日的垃圾清运费1130元。审理中，本院工作人员至江苏碧云商业广场D2幢108A、109A、108B、109B、208B、209B商铺作现场勘验，勘验结果为D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺（共计199平方米）已对外出租，D2幢109A商铺已被腾空具备对外出租的条件，本院于2019年10月10日在现场将案涉D2幢109A商铺（70平方米）交还给原告代理人周东。现原告碧云广场管理公司以被告吴朝阳逾期占用案涉商铺为由，诉至本院。本案在审理过程中，被告吴朝阳向本院又提交了原、被告签订的与上述原告提交的四份商铺租赁合同（以下简称“前四份合同”）内容不同的另一份商铺租赁合同（以下简称“第五份合同”）复印件，该第五份合同在租赁期间、租金标准及租金付款方式、时间和押金数额等内容均发生变化，前四份合同分别有15页、第五份合同仅一页。该第五份合同主要内容为：原告将碧云广场商铺D2-108、109出租给被告经营使用，租期为三年，从2017年2月1日到2020年2月28日止；被告每年向原告缴纳为人民币60000元，一次性付清；本合同签订之日，被告缴纳押金1000元给原告，合同期满，如果被告未违约，原告将押金归还被告；等等。该第五份合同被告签字一栏的签订日期为2017年3月1日，原告签字一栏无签订日期。本案的争议主要焦点为：一、本案当事人履行的依据是以原告提交的前四份合同为准，还是以被告提交的第五份合同为准？二、原告主体是否适格？被告是否应当支付逾期占用案涉商铺期间使用费？一、本案当事人履行的依据是以原告提交的前四份合同为准，还是以被告提交的第五份合同为准？原告提供的前四份合同，是双方当事人真实意思的表示，依法成立且生效，原被告双方应按照该合同约定全面履行义务。其理由如下：第一、原、被告双方实际履行的是原告提交的前四份合同。原、被告双方签订了原告提交的前四份合同后，原告碧云广场管理公司依约将租赁标的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B共计约为269平方米商铺交付给被告吴朝阳经营使用。被告依据该合同约定的数额向原告交付了D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B的第一期（自2017年2月1日起至2018年1月31日止）租金64560元（32400+16800+6480+8880）及定金（履约保证金）5380元（2700+1400+540+740），共计收取69940元。该合同约定的第二期（2018年2月1日起至2019年1月31日止）租金为免租金，被告亦未向原告支付第二期承租商铺的租金。综上，原、被告双方实际履行的是原告提交的前四份合同。第二，原、被告双方实际并未履行被告提交的第五份合同。按被告提交的第五份合同，原、被告双方约定的租赁标的为D2-108、109商铺,但被告吴朝阳实际承租标的系原告提交的前四份合同约定的D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B商铺。被告吴朝阳并未按第五份合同约定于该合同签订之日向原告交付该1000元押金，而是按照原告提交的前四份合同的约定向原告交付了5380元保证金。被告吴朝阳未按该第五份合同的约定每年一次性向原告缴纳租金60000元，而是按照原告提交的前四份合同约定的第一期缴纳合计租金64560元、第二期免交租金的规定履行给付租金义务。综上，原告所提供的前四份合同是双方真实意思表示，被告提供的第五份合同是双方虚假意思表示。依据《民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故被告提交的第五份合同应属无效合同。现本院认定应以原告所提交的前四份合同为准，被告租赁的案涉商铺租期为自2017年2月1日至2019年1月31日止。二、原告主体是否适格？被告是否应当支付逾期占用案涉商铺期间的使用费？关于被告辩称原告主体不适格的问题，根据原告提供的第一份合同16.1条约定：如逾期交还该物业，原告有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该等款项，除非双方另有协议。依据该条款，现本院确认原告主体资格适格。案涉租赁合同的截止时间为2019年1月31日，被告逾期交还案涉商铺，根据上述违约条款，被告应当向原告支付相关逾期使用费。被告辩称其已于2019年5月将案涉商铺交还于原告，但因被告未提交相关证据予以证明，本院不予采信。现原告主张案涉商铺D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺（共计199平方米）的逾期使用时间为2019年2月1日至2019年9月10日，共计逾期221天；案涉商铺D2幢109A商铺（70平方米）的逾期使用时间2019年2月1日至2019年10月10日，共计逾期251天，结合对案涉商铺的现场勘验情况，本院予以确认。关于原告主张按538元/天标准计算逾期使用费，因本案中原告实际损失主要是该商铺正常的租金收入，现原告要求被告依据租金三倍标准支付非法占用期间的使用费，显然过分高于原告的实际损失，本院可依法予以调整。原、被告双方在履行租赁合同的过程中，另行签订了商铺租赁合同，但该合同被认定无效应系双方均存在一定过错所致。本院综合各方面因素，根据公平原则及诚实信用原则，现酌定将被告违约占用该商铺使用费依法调整为原租金的1.25倍即25元/平方米/月（20元/平方米/月*1.25倍）。据此，对于商铺D2幢108A、108B、109B、208B、209B商铺的逾期使用费为36649元（25元/平方米/月*199平方米/30天*221天），对于商铺D2幢109A商铺的逾期使用费为14642元（25元/平方米/月*70平方米/30天*251天），以上合计51291元。另外，根据原告提供的合同16.1条约定：如逾期交还该物业，原告有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从被告交付的履约保证金中扣除该等款项，且原、被告在庭审中一致确认被告向原告已缴纳履约保证金5380元，故被告在支付上述逾期交还商铺期间的使用费时应一并扣除该履约保证金5380元，现本院确认被告应当向原告支付逾期使用费45911元。关于原告主张按照282.45元/月的标准计算垃圾处理费，但合同对该项费用的收取标准及数额并没有明确约定，且被告对此予以否认，故对原告主张的该项垃圾处理费用本院不予支持。关于原告主张要求被告恢复拆除的卷帘门及其它合同约定的被告应予执行的义务，因原告未明确要求被告恢复的是位于哪个商铺的卷帘门，亦未提交证据证明该卷帘门系原告所有，且该项诉讼请求不明确，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告陈述因原告消防试水阀门未关漏水，致使被告的地板浸泡受损，要求原告赔偿其地板损失费6000余元的问题，因被告并未对此予以举证证明，故本院不予理涉，被告可另案诉讼。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、被告吴朝阳自本判决生效之日起十五日内向原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司支付逾期占用泰兴市碧云商业广场D2-108A、108B、209B、109A、208B、109B商铺期间的使用费45911元；二、驳回原告泰兴市碧云商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2344元，减半收取1172元，由被告吴朝阳负担（此款原告已经垫付，被告于本判决生效后十五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 陈新建二〇一九年十月十四日法官助理 周红燕书 记 员 封小倩