广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3774号原告：麦照添，男，1973年7月8日出生，汉族，住广东省中山市。原告：徐汝坤，男，1965年5月4日出生，汉族，住广东省中山市。两原告共同委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。被告：中山市东升镇胜龙村民委员会，住所地广东省中山市东升镇胜龙村。法定代表人：黄明根，该村委会主任。委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锋，广东雅商律师事务所律师助理。原告麦照添、徐汝坤诉被告中山市东升镇胜龙村民委员会建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦照添、徐汝坤的委托诉讼代理人陈琪璋、林添财，被告中山市东升镇胜龙村民委员会的委托诉讼代理人王春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦照添、徐汝坤向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告双方于2006年签订的《工业建设用地使用权转让协议》无效；2.判令被告立即向原告退还已收取的购地款220万元；3.判令被告立即向原告赔偿损失2448101.41元（损失款为暂计数额，该损失以220万元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，罚息利率在贷款利率水平上加收50%。从2007年3月27日起暂时计至2019年3月15日的利息为2448101.41元，实际应计算至退还本金220万元为止）。事实与理由:2006年原被告双方签订《工业建设用地使用权转让协议》，约定被告以350万元价格将被告位于东升镇为民路20亩国有土地出售给原告，并由被告负责将交易国有土地证办理至原告名下，且被告应当在2007年11月前将土地交付给原告，原告于当日向被告支付了220万元购地款，但合同签订至今约13年，尽管期间原告多次找被告及相关领导反映要求，但被告却一直迟迟不向原告交付土地，也不办理土地证给原告。近期据原告了解，获悉与原告同批次向被告购买同地段土地另外购地人麦焕金与被告土地转让合同纠纷案，法院已认定因被告所转让的土地为不可交易的土地，被告与麦焕金所签订的《工业建设用地使用权转让协议》已经被法院认定为无效。鉴于原告与麦焕金购买土地均是属于同地段东升镇为民路且为同批次购地，涉案交易的土地也应属于不可转让交易的土地，故涉案合同与案外人麦焕金与被告签订土地转让合同同类为无效合同。原告认为，在整个土地交易过程中被告对原告有重大欺诈的恶意，被告对造成涉案合同无效具有重大过错，具体表现在：（1）签订土地转让协议时，被告仅仅在合同中约定了土地的大致位置，没有明确四至、坐标，故意不提供明确交易标的；（2）被告有意隐瞒交易土地属于不可交易土地的事实，并虚构及承诺出售国有土地给原告的事实。当时原告基于对被告的信任才与被告签订涉案土地转让协议，但现却因被告重大欺诈行为致使原告原定购买国有土地的目的落空，从土地转让合同订立及原告支付巨额土地款至今长达13年，被告不仅没有及时向原告披露涉案交易土地真实情况，也不交地及不过户，甚至长期占用原告的资金不予退还，导致原告没有资金另购地，现今同地段土地出让价已上升数倍，原告购地成本极大增加，原告损失严重。被告的重大欺诈行为已造成原告巨额损失，以及长达约13年占用原告巨额资金，实际使用且获利巨大，故原告认为被告除了应当退还本金外，还需参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定和依据公平原则，被告不仅需按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付利息损失，还应执行贷款利率水平上加收50%罚息利率，以对其重大欺诈等重大过错予以惩罚及补偿原告利息损失、丧失购地机会的信赖利益损失，以及长达13年的精神折磨。原告诉至法院，请求依法判决。庭审时，原告明确赔偿损失分别按每笔资金的汇款之日计至实际清偿之日。原告麦照添、徐汝坤提供证据：《工业建设用地使用权转让协议》；2.收款收据3张；3.（2015）中二法民一初字第360号民事判决书；4.（2015）中中法民一终字第913号民事判决书；5.房地产估价（咨询）报告；6.进账单2张、工商银行业务委托书。被告中山市东升镇胜龙村民委员会辩称，对原告诉求第1、2项没有异议，因为（2017）粤2072民初12336号民事判决已生效[二审案号：（2018）粤20民终3442号]，并履行完毕。关于合同无效的过错问题，判决书认为双方都有过错，明知涉案土地是集体土地仍然签订合同。我方在麦焕金案件中提交证据证明土地不能交易情况下可以协商退款，且其他购地人已在东升政府协调下完成退款，只有本案原告以及何炳富、麦照添、徐汝坤、麦焕金不同意协商退款的方案，一直要求交易涉案土地，才导致原告没有收回购土地款。原告明知被告可以退回购地款，却一直在观望麦焕金案件的结果，对于利息损失我方不同意支付。因为麦焕金将借款转为购地款，判令我方按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至购地款返还之日。本案不是借款转为购地款，因此不能认定按麦焕金案计算利息。即使计算利息，也应从判令合同无效之日起计算。我方是同意退还购地款的，因此本案诉讼费用应由原告承担。被告中山市东升镇胜龙村民委员会提供的证据：1.（2017）粤2072民初12336号民事判决书；2.收款收据3张、进账单5张。本院经审理认定事实如下：2006年，原被告双方签订《工业建设用地使用权转让协议》，约定被告将位于东升镇为民路20亩建设用地以350万元转让给原告，用地四至（空白）。转让款350万元分三期支付，签订本协议当天支付（总额62.86%），在土地报批时支付总额的22.80%，在办妥土地使用证20天内付总额的11.34%。该地的《国有土地使用证》由原告向被告申领，由被告协助到有关部门办理到原告指定名下（地价已包含办证的基本费用，但不包括工本费）。自签订本协议，被告负责在约2007年11月底前交付土地给原告使用，并负责在约18个月内办妥土地使用证给原告。任何一方违约的，违约方应向守约方支付总额3%的违约金。原告通过银行转账3笔（依次为2016年7月18日1300000元、500000元的转账日期不详、2007年3月12日400000元）共220万元给被告，被告依次于2016年7月25日、11月28日、2007年3月27日出具收款收据确认收到原告交来购地款共计220万元。被告至今没有交付涉案土地和土地使用证给原告，原告于2019年3月15日提起本案诉讼。原告提交由麦焕金委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司于2017年10月19日出具的房地产估价（咨询）报告一份，估价对象：位于中山市××镇××路一带的国有出让工业用地，土地面积为10亩；价值时点：2017年10月17日；估价结果：估价对象在价值时点的总值为700万元－900万元，单价1050元/平方米－1350元/平方米（折合70万元/亩－90万元/亩）。本院认为：当事人签订《工业建设用地使用权转让协议》，约定被告将位于其辖区的涉案土地出让给原告，但涉案土地的地点、四至等未作明确约定，也未载明涉案土地的国有土地所有权登记证号，应认定涉案土地为集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，原告请求确认原被告双方于2006年签订的《工业建设用地使用权转让协议》无效，被告承认其诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告因无效协议取得的购地款220万元应当返还给原告。被告转让不具备转让条件的涉案土地存在过错，原告应当知道涉案土地尚未具备转让条件也存在过错，应当各自承担相应的责任。由于被告占用原告的资金，应当向原告支付占用资金期间的利息损失，当事人没有约定损失的计算标准，原告主张被告从收到每笔款项（其中第二笔500000元的转账日期不详，按被告出具收到该款之日即2016年11月28日为收款日）之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准支付占用原告资金期间的损失，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、确认原告麦照添、徐汝坤与被告中山市东升镇胜龙村民委员会于2006年签订的《工业建设用地使用权转让协议》无效；二、被告中山市东升镇胜龙村民委员会于本判决生效之日起三日内向原告麦照添、徐汝坤返还购地款2200000元及支付利息损失（从2006年7月18日至同年11月27日止以1300000元为基数，从2006年11月28日至2007年3月４日止以1800000元为基数，从2007年3月5日起至实际清偿之日止以2200000元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，罚息利率在贷款利率水平上加收50%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43985元和财产保全费5000元，两项合48985元，由被告中山市东升镇胜龙村民委员会负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  冼伍根审判员  朱永前审判员  林钰琼二〇一九年十月二十四日书记员  吴文达