福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2386号 原告：蔡礼珍，女，1983年2月22日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：吴清华，福建兆恩律师事务所执业律师。 被告：陈瑞孝，男，1971年1月15日出生，汉族，住所地福州市晋安区。 原告蔡礼珍与被告陈瑞孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡礼珍及其委托诉讼代理人吴清华到庭参加诉讼；被告陈瑞孝经公告开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡礼珍向本院提出诉讼请求：1.判令陈瑞孝双倍返还购房定金40万元；2.判令陈瑞孝赔偿房屋溢价损失367160元；3.判令陈瑞孝赔偿律师代理费11000元；4.判令陈瑞孝支付778160元自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：2017年7月19日，陈孝瑞授权李玉堂与蔡礼珍签订《房地产买卖合同》一份，约定将陈瑞孝所有的坐落在莆田市城厢区霞林街道永福路99号荔能小区1号楼2801室以93.9万元的价格出售给蔡礼珍。约定的付款方式为：1.第一期购房定金20万元在2017年8月15日前付清；第二期购房款71万元在蔡礼珍取得房屋不动产权证过户手续收件单时付清。合同第6条约定：若因陈瑞孝债务纠纷，导致蔡礼珍丧失对讼争房屋所有权，概由陈瑞孝负责解决，由此产生的后果由陈瑞孝承担经济和法律全部责任，由此造成的损失，由陈瑞孝赔偿。合同签订后，蔡礼珍于2017年8月13日支付购房定金20万元。2018年2月底，讼争房屋符合办理不动产产权证条件时，发现该房屋已被查封，导致合同已无法履行，故请求判如所请。 陈瑞孝未作答辩。 蔡礼珍围绕诉讼请求依法提交了证据，陈瑞孝未举证和质证，本院对蔡礼珍提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。根据蔡礼珍的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月5日，陈瑞孝出具《委托书》一份，内容为：“兹有本人在莆田市城厢区××街道××路××号××小区××号××房因本人一家不在莆田居住，特全权委托李玉堂《莆田市城厢区建安路29号（身份证：350302195110××××）同志办理房产证、土地证及收获二证，并放在李玉堂处保管，然后由李玉堂同志全权处理出售该套房，本人及家属都无异议，特委托书一份给李玉堂同志，诚望李玉堂同志大胆放心出售发，如出售需要什么材料或手续本人都及时到位一起办理补齐”。同年7月19日，陈瑞孝委托李玉堂（甲方）与蔡礼珍（乙方）签订《房地产买卖合同书》，约定甲方将坐落在莆田市城厢区霞林街道永福路99号荔能小区1号楼2801室房产以总价93.9万元的价格出售给乙方。合同第三条约定：1.乙方付款方式：分四期付清：1.第一期：本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币20万元，其中2017年7月19日付2万元，7月20日付8万元，8月15日付款10万元，定金可抵购房款；2.第二期：乙方购买上述房产需要通过办理二手房按揭贷款，甲方应在本套房不动产权证出来后，无条件配合乙方办理上述房产二手房买卖银行贷款相关手续，待银行贷款审批通过后，甲乙双方约定在通过后1个月内办理产权过户收件手续，待乙方取得收件单时，乙方在支付给家发放购房款71万元；3.第三期：余款人民币9000元，甲方和乙方约定在不动产证新证出来后10日内办理水、电、门牌证、燃气过户手续并结清物业费交房后，乙方一次性支付给甲方；4.第四期：待土地证出来后，乙方再向甲方支付2万元。合同第六条约定：1.在甲方提交给乙方该套房及房屋不动产权证期间，该产权明确，并对该房产现状负全责。甲方承诺保证出卖的房产取得配偶及其本人同意。该房屋如因甲方的原因不能办理产权过户登记或房屋交付后发生该房屋交付前既已存在的产权和财务纠纷，若有第三者（包括父母、子女、兄弟、姐妹、亲属等）对该套房提出异议时，致使乙方丧失上述合同项下房屋所有权，概由甲方负责解决。所产生的后果由甲方承担经济和法律全部责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，属甲方违约。乙方对该套房及房屋拥有完全产权。2.……。合同还就过户税费负担、交付期间等作出约定。合同签订后蔡礼珍依约支付购房定金20万元，之后讼争房屋被人民法院查封。2019年4月19日，蔡礼珍诉至本院。 本院认为，蔡礼珍与陈瑞孝签订的《房地产买卖合同书》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现蔡礼珍已依约支付购房定金20万元，但因陈瑞孝个人原因致讼争房屋被人民法院查封，致合同的目的已无法实现，已构成违约。《中华人民共和国担保法》第九十一条约定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”；《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。因讼争合同标的为93.9万元，即定金应不超过该标的的20%即18.78万元，故现蔡礼珍要求陈瑞孝双倍返还定金40万元，已超出法律规定的上线，陈瑞孝依法应双倍返还给蔡礼珍定金37.56万元及定金1.22万元。蔡礼珍同时请求陈瑞孝赔偿房屋溢价损失367160元及律师代理费1.1万元，因该些损失属间接损失，不属必然产生的损失，故本院对蔡礼珍的该请求不予支持。蔡礼珍还请求778160元自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息也缺乏依据，本院也不予支持。陈瑞孝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈瑞孝应于本判决生效之日起十日内双倍返还给蔡礼珍37.56万元及定金1.22万元； 二、驳回蔡礼珍的其他诉讼请求。 案件受理费11581.6元，由蔡礼珍负担5810元，由陈瑞孝负担5771.6元；公告费560元，由陈瑞孝负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  洪俊达 人民陪审员  姚爱育 人民陪审员  黄立立 二〇一九年十月十五日 书 记 员  陈 颖 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 《最高人民法院关于适用的解释》 当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。