广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初2219号 原告：广西某某物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市。 法定代表人：莫某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭某某，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦某，该公司员工。 被告：李某某，男，汉族，1963年9月25日出生，住广西柳州市柳**。 被告：陈某某，女，汉族，1981年9月26日生，住广西柳州市柳**。 原告广西某某物业服务有限责任公司诉被告李某某、陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日、2019年9月25日公开开庭进行了独任审理。原告委托诉讼代理人、被告李某某到庭参加审理。被告陈某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法该案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付给原告物业服务费5104元、路灯费8元、电梯运行电费11.6元、历史欠费26.7元，合计5151.26元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：柳州市桂柳路30号新东方住宅小区（某某小区）是柳州市某某房地产开发有限责任公司开发建设的住宅小区。2015年1月31日，原告与柳州市某某房地产开发有限责任公司签订《柳州市桂柳路30号新东方住宅小区（某某小区）前期物业服务合同》，从2015年1月31日起为新东方住宅小区（某某小区）提供物业管理服务至今。被告李某某住新东方住宅小区（某某小区）11栋12-4室，享受了原告提供的物业管理服务，被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费、电梯运行电费、历史欠费等。但被告未向原告交纳2016年5月起至2018年12月的物业服务费、路灯费、电梯运行电费、历史欠费等。我方不要求被告陈某某承担责任。原告催收未果的情况下，只得依据民事诉讼法的规定向你院提起诉讼，请依法公正判决。 被告李某某辩称：1、我是本案物业的业主，但是我没有在里面居住过，特别是原告诉请的时间段2016年5月-2018年9月，我是出租给被告陈某某使用的，所有的物业费用等都由被告陈某某承担。原告提供的催费通知单没有通知到业主，只是将催费通知单张贴在物业的房门上，所以对业主是不产生法律效力的，没有通知到业主。2、目前为止，业主没有正式收到原告催收物业费用的通知，只是通过起诉才知道，这时我才知道我出租的房屋欠缴物业费的事实。按照原告举证的前期物业服务协议约定是物业费是每月结清的，欠缴的物业费没有通知业主。3、根据我向被告陈某某了解到的情况是原告服务不到位，特别是租户在出租期间的车辆停在小区被其他的车辆碰撞刮花，造成的损失找物业公司协助处理遭到拒绝，所以被告陈某某一直不交物业费。4、本案发生的拖欠物业费等费用是原告不及时催收造成的，并不是业主故意不缴纳有关费用。 被告陈某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据和书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、柳州市物业服务合同备案表、柳州市人民政府办公室柳政办函（2008）43号、催费照片、查档证明等证据，被告李某某提供了房屋租赁合同及物品清单、租户信息等证据，原告对被告李某某提供的证据真实性无异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：柳州市某某房地产开发有限责任公司开发建设新东方住宅小区（某某小区）。被告李某某购买了该小区某某小区11栋12-4室，房屋建筑面积为135.41平方米并于2011年9月10日收房。2015年1月31日，广西某某物业服务有限责任公司与柳州市某某房地产开发有限责任公司签订《柳州市新东方住宅小区（某某小区）前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），约定广西某某物业服务有限责任公司对该小区进行物业管理服务，2015年2月1日起两年内多层住宅每平方米每月1元，高层住宅物业服务费每平方米每月1.3元；公共照明、楼道灯电费等公共能耗按实际发生金额向业主按户分摊收取。2016年5月26日，被告李某某将涉案房屋从2016年5月26日至2018年9月20日出租给被告陈某某。2018年12月31日，原告向被告进行了催收2016年5月至2018年12月的物业服务费。后被告未交纳物业费，故酿成本诉。 本院认为，关于建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》是否可以采纳的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，被告所在的小区尚未通过业主大会选举产生业主委员会，建设单位与具有物业管理资质的原告签订《前期物业管理服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。原告对被告所在小区提供了物业服务，被告享受物业服务后应当按照开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。被告李某某称租赁合同约定了房屋租赁期间由物业使用人陈某某交纳物业服务费。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，业主李某某是交纳物业费的主体。被告认为原告在物业管理服务过程中服务不到位、存在瑕疵，可以根据《前期物业服务合同》要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。关于物业费催收问题，被告李某某称收房后一直出租，未通知到位，不知晓物业催收。经查，李某某于2011年9月10日收房，截止至2016年5月前未欠缴过物业费，且原告已通过张贴缴费通知单等方式向被告催收物业费，故本院对被告的观点不予采信。 关于各项具体费用问题，原告主张从2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业费。根据《前期物业服务合同》约定的高层住宅物业服务费每平方米每月1.3元，故原告应获得支持的物业服务费为5104.96元（29个月×135.41平方米×1.3元），现原告仅主张5104元，是其权利的自由处分，故本院予以支持原告物业服务费5104元。 关于路灯费、电梯运行电费、历史欠费等其他费用问题，合同约定路灯费等按实际发生金额向业主按户分摊收取，但原告未能提供上述费用实际使用量及其已垫付的发票等证据，应对其举证不能承担不利后果，故本院对路灯费、电梯运行电费、历史欠费的主张不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李某某于本判决生效之日起十五日内向原告广西某某物业服务有限责任公司支付2016年5月1日至2018年12月31日物业服务费合计人民币5104元； 二、驳回原告广西某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告李某某负担20元，由原告广西某某物业服务有限责任公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年十月九日 代书记员 潘荣华