安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初4939号 原告：应永军，男，1969年10月18日出生，汉族，住铜陵市铜官区。 委托代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。 委托代理人：马新娇，安徽克群律师事务所实习律师。 被告：王家云，女，1977年2月28日出生，汉族，户籍地枞阳县。 委托代理人：王涛，安徽铜都律师事务所律师。 原告应永军与被告王家云房屋租赁合同（确认解除房屋租赁合同通知效力）一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告应永军及其委托代理人鲍克群、马新娇，被告王家云及其委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应永军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告单方解除合同的通知无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将坐落于义安路财富广场位于第四层建筑面积1140平方米的商业房屋租赁给被告使用，该房屋租金每年340000元，租赁期限为三年，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止，合同签订后，原告严格按照合同约定将房屋交付给被告，双方的租赁合同一直正常履行，2019年7月8日，原告收到被告解除合同通知的短信，其内容为：“由于经营出现问题，且经营网点的厨房排烟管道不能使用，停车费又涨价等各种原因无法继续经营下去，故现告知解除双方之间的房屋租赁合同，将于2019年9月30日停业”。原告收到通知后，于2019年8月13日以短信的方式回复被告，明确标明不同意解除合同，双方显已形成纠纷。综上，原告认为，原被告签订的租赁合同是经过双方协商一致且意思表示真实是合法有效的，双方应当遵守，被告现经营困难系其自身的经营方式和商业风险，与原告无关，被告要求单方提前解除合同，不符合合同法第九十四条的规定情形，故原告特诉至法院，请求判如所请。 为支持其诉讼请求，原告应永军向本院提交了下列证据： 1、居民身份证复印件。证明原告诉讼主体适格。 2、房屋租赁合同一份。证明原、被告于2017年9月1日签订房屋租赁合同，租赁期从2017年10月1日始至2020年9月30日止，租赁期限为3年。 3、短信截屏一份。证明被告向原告发送的解除合同通知不符合合同约定和法律约定，原告于2019年8月13日明确回复被告不同意提前解除合同。 被告王家云辩称，原告的诉请不符合相应的事实及法律依据，请求法院驳回并确认解除合同有效。一、根据合同第十三条约定，需提前三个月通知对方即可终止合同，所以根据双方的约定，被告有权解除合同。二、被告解除合同有法律依据，依据合同法第九十四条，当事人不履行主要义务可以提前解除合同，根据合同法第一百一十条规定，当事人不履行非金钱债务，债务的标的不适合强制履行的情况下可以解除合同，本案系租赁合同纠纷，执行的标的应是租赁的行为且符合法定解除的条件，被告也已履行了提前通知的义务，所以被告解除合同有法律依据。三、解除合同不仅由于商业风险，原告也有相应的过错，被告在承租期间曾多次通知原告去解决油烟排放问题，但原告始终不予解决，双方从租赁合同来看，并没有约定在租赁期内租赁物的维修义务，根据合同法二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修问题，当事人另有约定的除外，虽然合同表明设备是旧的，但是并未排除原告的维修义务，本案是商业经营性房屋租赁，并不是一般的住宅，原告有义务提供符合使用条件的租赁物。四、原告在租赁期间多次接到物业及铜官区环保局的改正违法行为决定书，表明该租赁物已不适合从事茶楼经营，所以合同的基本目的已无法实现，且实际上也无法履行，所以解除合同符合事实的需要。被告已经在铜官区环保局下达整改通知书后关门，而原告也在微信群中发布对外出租的信息，被告的租金交纳至2019年9月30日，被告在到期日之前提前通知了原告，所以履行了相应的义务且没有给原告造成实际经济损失。 为支持其辩称意见，被告王家云向本院提交了下列证据： 1、被告身份证复印件。证明被告主体情况。 2、收条及收据各一份。证明被告房租已交至2019年9月30日（之前已全部付清），收据证明，在被告经营过程中曾维修过排烟管道。 3、物业整改通知书和铜官区环保局责令改正违法行为决定书。证明由于油烟净化系统老化，被告经营期间多次被相关部门责令整改。 4、照片三张。证明屋顶的排烟管道已经无法使用；证明被告在接到环保部门的通知书后已关门。 5、微信聊天记录一组。证明原告在朋友圈已发布对外出租的广告，实际已接受被告解除合同的意思表示，没有给被告造成任何损失。 6、房屋押金收条。证明原告收到被告合伙人（汪美凤）押金300000元。 经庭审，双方质证意见如下： 被告王家云对原告应永军提交的证据的质证意见为： 对证据1无异议。 对证据2真实性无异议。但是房屋是用于茶楼经营，合同中双方没有对租赁物的维修进行明确约定，合同中也约定提前三个月可以解除合同。 对证据3真实性无异议，但是之前已多次跟原告说要进行维修，但是原告都没有处理。明确说明2019年9月30日停业，实际上接到整改通知后就立即停业。被告已明确的方式表明无法履行合同的情况。答复函真实性无异议，但是表明的观点不认可，厨房用具已陈旧，但不应当由被告来承担。 原告应永军对被告王家云提交的证据的质证意见为： 对证据1无异议。 对证据2真实性合法性无异议，但是与本案没有关联性。本案是确认效力问题。被告自身因经营的情况进行维修与原告无关。 对证据3真实性合法性无异议，但是与本案没有关联性。不同意被告的证明观点，根据合同的约定原告方出租的仅是房屋，其中设施都是无偿提供给被告使用，被告在经营期间有义务进行维修，另，相关部门责令整改也是被告在经营中出现的问题，被告并非是不能经营下去，只要按照规定整改安装油烟净化设施是可以经营的，被告现自己不愿意整改，是被告自身的问题，与原告无关。 对证据4真实性无异议，但是不认可其证明观点。排烟管道虽然损害，但维修后仍可进行使用，把门关了也是处分自己的权利与原告无关。 对证据5真实性无异议，虽然发布了对外出租的广告，但是该行为是协助对方寻找下家，减少被告的损失，现在被告倒打一耙，原告不能接受，是缺乏诚信的表现，被告方发布朋友圈并不能代表接受终止的意思表示。 对证据6真实性无异议。虽然不是被告所交，但是我方也认可。 根据双方质证意见，本院对双方提交的证据的真实性均予以认定。 经审理查明，2017年9月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于义安路财富广场位于第四层建筑面积1140平方米的商业房屋租赁给被告使用，该房屋租金每年340000元；租赁期限为三年，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止；被告在协议生效时交付押金300000元；任何一方提出终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；厨房用具（都已陈旧）等交由被告无偿使用；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交付了押金等，双方的租赁合同一直正常履行。 2019年7月8日，原告收到被告解除合同通知的短信，其内容为：“由于经营出现问题，且经营网点的厨房排烟管道不能使用，停车费又涨价等各种原因无法继续经营下去，故现告知解除双方之间的房屋租赁合同，将于2019年9月30日停业”。原告收到通知后，于2019年8月13日以短信的方式回复被告，明确标明不同意解除合同。 另查，2019年7月3日，安徽信联物业服务有限公司向被告发出整改通知书，要求被告对厨房排烟管道破损导致油烟外排，严重污染环境进行整改。2019年8月26日，铜官区环境保护局作出责令改正违法行为决定书，要求被告完善油烟净化设施并保持正常运行、停止环境违法行为等。 上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷证实。 本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。 本案中，被告在租赁期间依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，向原告发出解除合同通知，对此，原告明确提出异议，表示不同意解除合同，因此，本案争议的焦点是原告解除合同的理由是否符合法律规定或者被告提出异议的理由是否符合法律规定？根据《中华人民共和国合同法》及其他相关规定，合同解除的方式有协商解除、约定解除、法定解除和因情势变更解除。本案中双方合同第十三条约定：“任何一方提出终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，因双方并无协商解除且原告在接到被告解除合同通知后，亦明确表示不同意解除，双方并未在发出或接到通知书后，依据约定经协商签订终止合同书，被告辩称，依据该条规定，只要在三个月前通知原告，即可解除合同，是对该条的断章取义，不符合该条的含义，故对被告的“根据双方的约定，被告有权解除合同”的辩称意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定情形，第一种情形属于不可抗力解除，双方在出现不可抗力后，均有权解除合同。第二、三、四种情形是赋予守约方的合同解除权，法律并不鼓励违约方单方解除合同；被告提供给原告使用的设施属于无偿提供，对于设施的维修也没有特别规定，被告也未提供证据证明原告不履行合同的主要义务，因此本案中原告履行合同违约的证据不足，此三种情形亦不适用于本案。第五种情形及《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定主要指因情势变更而解除合同，被告在解除通知书中提及的“经营出现问题，且经营网点的厨房排烟管道不能使用，停车费又涨价等各种原因”中，经营出现问题和停车费涨价显然不属于情势变更的范畴；而厨房排烟管道不能使用，并由此造成相关部门责令改正，也不属于情势变更，从被告提交的相关部门的整改通知书看，相关部门并不是禁止被告继续经营，只是因为排烟管道出现问题被责令整改，被告在按照相关部门的要求整改后，依旧可以继续经营。综上，被告提出解除合同的理由不能成立，原告对解除合同通知的异议成立。至于需要整改以及发生整改的费用问题，本案不作认定和处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 确认被告王家云要求解除合同通知无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告王家云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王新会 二〇一九年十月九日 书记员  崔 敏 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。