云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3419号原告刘通，男，汉族，1989年10月5日生，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被告曲靖安厦房地产集团有限公司。法定代表人冯玉华，总经理。统一社会信用代码：91530300713459508C。地址：云南省曲靖市。委托代理人周胜全，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。原告刘通诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年5月13日受理后,依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告刘通,被告曲靖安厦房地产集团有限公司的委托代理人周胜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告于2011年10月31日与被告签订《经济适用住房购销合同》，约定由原告购买被告建设的，位于曲靖市。合同签订后，原告依约支付购房款217159元，并向被告交纳了办理产权证所需的契税、维修基金、印花税、工本费等全部办证费用，被告均出具了相应的票据。根据双方合同约定，被告应当在收到原告提交办证资料后180个工作日向不动产权登记机关提交相关办证资料并协助原告办理不动产权证书，但被告至今一直未履行以上行为。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院：1、判令被告立即向不动产权登记部门提交原告位于金域××单元××号房屋办证所需的相关材料，并协助原告办理不产权登记证书；2、判令被告向原告支付自2014年7月29日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照实际支付的购房款总额为基数，以年利率8.25%的标准向原告支付违约金；3、判令被告向原告支付自2014年7月29日起至被告向不动产权登记机关提交办证材料之日止，按照被告占用原告契税、印花税、维修基金等办证费用总额为基数，以年利率6%的标准向原告支付资金占用利息；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。被告曲靖安厦房地产集团有限公司辩称,第一，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。1、根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”故本案争议标的“申请办理不动产权登记证书”系买卖双方共同的法定义务，并非是被告单方的合同义务。2、因2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，因国家政策法规发生新的变化，在新的不动产登记机构成立前，因国家机构调整，政府部门职能变动，故未能及时办理；另外，原房产证、土地证分别登记改为统一进行不动产登记，导致申请所需资料发生变化，需要原告积极配合重新准备申请资料。3、2016年11月14日被告通过打电话、贴公告的形式告知买房人，即原告因政策法规变化，办理不动产权登记要求原告提交其保管的资料并办理面签手续，但原告没有积极配合或履行自己一方的法定义务，故至今未能申请办理不动产权登记。4、双方买卖合同约定：“一百八十个工作日内”是对办理房屋所有权证的时限约定，因国家政策法规发生变化，单独办理房屋所有权证已客观上不能履行。而房屋买卖合同中双方未约定办理国有土地使用权证或不动产权登记证的具体时间。因此，不能认定被告存在违约的事实。综上，导致不能及时办理不动产权登记证书的原因是多方面的，并不是被告单方故意拖延所致，故不能认定被告存在违约的事实。第二，未能申请办理不动产权证登记系因国家政策法规变化及原告不配合提交相关资料等原因所致，但并未给原告造成任何经济损失。1、双方在合同中并没有约定不能如期办理房产证，被告须以购房款总额、契税、印花税、维修基金等总额为基数，按银行同期贷款利率计算，支付原告违约金。因此原告第2、3项诉请没有事实依据。2、原告向被告支付购房款，被告向原告交付了房屋，原告主要合同目的已经实现并取得了管理使用或居住房屋的利益，就不应当再以这部分款项（购房款总额）来计算其损失，原告的第2项诉请明显违背了公平原则。3、即使办理了房产证或不动产权证，由于原告买房是银行按揭贷款，这些证件都要抵押给银行，未办理房产证或不动产权登记证对原告并无任何现实损害，反而被告却要承担阶段性连带担保责任，这才是原告应当承担的合同责任。4、本案双方买卖的房屋属于经济适用房，并非商品房，依法不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。本案也不具备“由于出卖人的原因”或“损失数额难以确定的”适用该司法解释条款的前提条件。第三，原告第1项诉讼请求并不明确，请求法庭要求原告明确“相关材料”具体是哪些材料，若原告拒绝明确，则请法庭驳回原告的该项诉请。原告针对其诉讼主张,向本院提交如下证据:1、原告身份证、结婚证复印件各1份，证明原告的主体资格。2、被告工商登记信息1份，证明被告主体适格。3、经济适用住房购销合同及合同补充协议1份，证明原告购房的事实。4、购房发票1份，证明原告已实际支付购房款217159元的事实。5、合同备案费收据、维修基金收据、办理房产证代收代缴收据（契税、房产登记费、权证印花税、共有权证工本费、他项权证工本费、合同印花税、抵押审验服务费）各1份，证明原告已向被告交纳办理产权证相关手续及原告为办理产权证向被告交纳办证费用6729元。6、电话录音刻录光盘及文字整理资料各1份，证明金域蓝苑小区确实已经达到办证条件，业主自身并不能够直接办证，需要地产公司开发商的积极配合，准备各种资料并且由提交给不动产登记机关才能够办证。同时证明，被告是已经在房管局登记过的开发商，代办提交办证资料以及办证的过程中不需要另行提交授权书。本案原告产权证未能办理确系被告的原因。7、声明书1份、成立业主委员会互助维权向被告主张权益的照片及微信截图11份，证明包括原告在内的金域蓝苑小区众多业主因为被告长期不配合办证，以及维护自己的物业权益组建了维权的共同体，并互相支援相互授权任意业主向地产公司主张权利的行为效力及于其他人。经质证,被告对原告提交的证据1、2、3、4无异议;对证据5的三性无异议，但不认可原告欲证明的已向被告交纳办理产权证相关手续的证明目的，原告交费是事实，但各项收据都还在原告手里，也间接证明了原告未将办证手续交给被告。对证据6的三性不予认可，认为录音所涉及的人的身份、时间及与案件的关联性都不清楚。对证据7中的关联性及证明目的不予认可。通过质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据6性质上系证人证言，但该证人并没有出庭作证，本院无法确认该录音的真实性，故该证据本院不予采信。证据7因与本案无关联,并且不能证明双方的待证事实,本院不予采纳。被告曲靖安厦房地产集团有限公司针对其辩称向本院提交如下证据：1、被告的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各1份，证明被告的基本信息，符合诉讼主体资格。2、公告2份，证明2016年11月14日被告通过公告的形式告知原告，因政策法规变化，办理不动产权登记要求原告提交其保管的资料并办理面签手续的事实。3、不动产登记申请书、房屋交易与产权询问笔录各1份，证明申请办理不动产权证必须原告提交或面签的资料，而原告没有配合提交，原告也存在违反法定义务的事实。4、房屋交易和产权状况审核通知单1份，欲证明因政策法规情势变更，申请办理经济适用房不动产权登记需要对土地进行测绘、土地分宗、出宗地图的事实。5、不动产权证书1份，证明“金域蓝苑”小区可以办理不动产权登记，不存在“由于出卖人的原因”不能办理不动产权登记的事实。6、（2019）云03民终41号民事判决书1份，证明类似案件生效判决书认定事实及说理认为被告不存在违约行为及依法不承担经济赔偿责任。7、不动产权证书1份，证明涉案房屋已经办理了不动产权证书。经质证，原告对证据1无异议。对证据2的三性不予认可，且这组证据并不是在2016年11月14日张贴，该组证据应该是前几个月张贴的，该公告旁边张贴的温馨提示上可以看出是在高考期间，所以不予认可。对证据3认为系复印件，不予认可，且不能证明被告的证明目的。对证据4的三性予以认可，但不认可其证明目的，从该通知单上可以看出房子的首次备案时间是2018年，所以金域蓝苑小区是在2018年才达到办证条件。对证据5的真实性、合法性无异议，但不动产权的权利人是冯强，与本案无关联性。对证据6的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该份判决书所涉及的案件是因为其已经取得了不动产权证，因此曲靖市中级人民法院才驳回原告的诉讼请求。对证据7认为其早已经将相关资料移交给被告，并且积极配合办证，但被告是在立案之后才去办证的。通过质证，本院认为，原告对证据1无异议，本院予以确认。证据2因原告不予认可，被告又无其他相关证据证明该公告已送达原告，故该证据本院不予采信。证据3系空白的格式表格，不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信。证据4仅证明了被告于2017年1月12日向曲靖市房地产交易中心提交了相应资料的事实，对其证明目的本院不予采信。证据5的权利人不是本案的当事人，该证据本院不予采信。证据6系生效的法律文书，本院仅对该法律文书所确认的内容予以确认。证据7能够证明本案涉案房屋已经办理了不动产权证的事实，本院予以确认。根据庭审,本院确认如下法律事实：2011年10月31日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《经济适用住房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市，房屋套内建筑面积为88.1平方米，购房款总金额为217159元整；付款方式为银行按揭贷款，乙方于本合同签订之日向甲方支付首付款67159元，其余款项150000元由乙方通过银行办理按揭贷款付清；甲方应于2013年6月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，乙方须向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后180个工作日内，将其提交产权登记机关以办理产权证；产权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，产权证由房地处或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭抵押手续后，通告乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）并交纳办理国有土地使用权证所需的相关费用（在办证过程中，由办证机关增加的相关办证费用由乙方承担）。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告按约将上述房屋交付给原告，原告按约向被告支付了购房款217159元，被告于2013年7月29日向原告出具发票一份。同日，原告还向被告交纳维修基金3257元、契税3257元、合同备案登记费30元、房屋登记费80元、抵押审验服务费80元、他项权证工本费15元、权证印花税10元，合计6729元，被告并于当日分别向原告出具收据三份。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2017年1月12日，被告向曲靖市房地产交易中心申请对金域蓝苑小区五期经济适用住房进行备案，曲靖市房地产交易中心向被告出具了2018第010139号房屋交易和产权状况审核核准通知单，确认准予备案。2019年7月3日，曲靖市国土资源局颁发了原告单独所有的曲靖市经济适用房的不动产权证书。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告与被告签订的《经济适用住房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2013年7月29日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，而被告未在收到资料后180个工作日内将相关资料提交给相关登记机关，办理房屋产权证书，系其违约，被告依法应当承担相应的违约责任。针对被告的抗辩理由，本院认为，首先，根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求。第二，虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。第三，本案所涉房屋的性质虽是经济适用房，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出了相关要求，但是仍不能改变其商品房的属性。第四，原告的第一项诉讼请求中所涉及的“相关材料”已在双方所签订的《经济适用住房购销合同》中进行了约定，且具体所需的相关材料应以登记机关的要求为准。对于被告应承担的违约责任，由于原、被告双方签订的《经济适用住房购销合同》对此未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，结合本案实际，违约金的计算标准本院予以确认为以购房款总额217159元为基数，按年利率7.125%（日利率0.01952%）自2014年7月29日起开始计算。因本案所涉房屋的不动产权证书已于2019年7月3日颁发，故本案的违约天数应计算至被告向曲靖市国土资源局不动产登记中心提交不动产登记申请书之日，但被告未能举证证明其向曲靖市国土资源局不动产登记中心提交申请书的具体时间，依法应由其自行承担举证不能的不利后果。2019年7月3日，曲靖市国土资源局颁发了原告的不动产权证书，本案的违约金本院予以确认计算至2019年7月3日，具体为：217159×0.01952%×1800天=76300元。关于原告诉请的要求被告支付自2014年7月29日起至被告向不动产登记机关提交办证材料之日止的资金占用利息（以原告交纳的各项办证费用6729元为基数按年利率6%计算）的诉讼请求，因本院已支持了原告诉请的因被告逾期办证给其造成的相关损失，故其损失已得到弥补，据此该项诉讼请求本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定,判决如下:一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘通支付因逾期办理房屋产权证书的违约金76300元。二、驳回原告刘通的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。(于本判决生效后三十日内履行)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王艳红审 判 员  曹琪梅人民陪审员  官忠亚二〇一九年十月十六日书 记 员  丁怡廷