贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2328民初1421号 原告（反诉被告）：贵州瑞尔隆钢结构有限公司，住址：安龙县钱相街道办事处四头坡工业园区，统一社会信用代码：91522328MA6DUT8W5Q。 法定代表人：周雄英。 委托诉讼代理人：黄伟，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：贵州艾佳家居有限公司，住址：安龙县钱相街道办事处工业全区小微创业园，统一社会信用代码：91522328MA6DLX266J。 法定代表人：陈应亮。 委托诉讼代理人：金成排，安龙县法律援助中心公职律师。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）贵州瑞尔隆钢结构有限公司（以下简称瑞尔公司）诉被告（反诉原告）贵州艾佳家居有限公司（（以下简称艾佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人黄伟、被告（反诉原告）委托诉讼代理人金成排到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）瑞尔公司向本院提出诉讼请求：l、判令解除原告与被告签订的厂房租赁合同；2、判令被告返还原告租金1004500元，并赔偿原告经济损失27100元。3、诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告为建设钢结构加工车间，于2017年1月1日与被告签订《厂房租赁合同》，租用被告的厂房。合同约定，租赁期限为十年，即自2017年1月1日起至2027年1月1日，租金为前三年每平方米9元每月，后面每隔三年递增(内容详见合同)，租赁面积为5875平方米，即前三年每年租金为34500元。合同约定在租赁期间，因被告土地使用权未经相关部门认可和厂房构建不符合相关部门要求，所导致原告损失的，由被告承担一切责任和赔偿损失等内容(详见《厂房租赁合同》)。合同签订时，被告的厂房尚未修建完成，合同签订后原告根据被告要求继续对厂房进行了修建，于2017年3月底厂房修建完成，同时原告在2017年4月初安装完成生产所需的机械设备(埋伏焊机、抛丸机、组立机、校正机、数控机、钻孔机、剪板机、航车等一系列机械设备)，并在厂房上方做好“贵州瑞尔隆钢结构有限公司”以及联系电话字样的宣传广告。2017年4月至五月中旬在接受国家环保检查期间，被告通知原告，因相关部门不允许，被告主动取下“贵州瑞尔隆钢结构有限公司”的广告，并承诺原告：待检查过后主动恢复原告的广告(迄今被告一直未恢复原告的广告)。原告在一系列的机械设备安装调试同时依规定向环保等部门申请环评手续，但被告一直未提供厂房的土地使用权证书等相关材料(特种行业申办环保手续要作《环评报告书》需要土地使用权证书)，导致原告受到当地环保单位的处罚(详见《安龙县环境保护局行政处罚决定书》)，致使原告无法正常开展生产经营和工作。并且，在原告接受安龙县环境保护局处罚期间，被告要求原告向外宣传该厂是贵州艾佳家居有限公司，并且变更贵州艾佳家居有限公司的经营范围，增加钢结构项目。由于被告总是推诿迟迟不提供土地使用权证书等相关资料，原告未能办理环保手续和安全生产许可手续，严重影响原告的正常生产经营和工作，原告事前签定的加工协议为了不给客户违约而减轻损失也只能白天昼夜关闭厂门偷偷摸摸、胆颤惊心地生产。并且被告一直向原告催要租金，并承诺交了租金即给予相关手续，在此期间，被告还多次采取断电、阻门、换锁等武断手段逼迫原告交纳租金，并逼迫原告书写交纳租金的承诺书(其被告目的是吞噬原告的机械设备)。原告眼看不能正常生产，且有客户已与原告订立钢结构加工协议，如撤走，将造成很大损失，为不扩大损失，只能选择相信被告，至2018年11月陆续交付被告租金共计1004500（2017年共交租金634500元，2018年所交租金37万元）。另外，原告制作并安装广告费用l2600元，为增大变压器功率支付费用14500元。后经原告多方打听得知，被告所租赁给原告的厂房未取 得土地使用权证书，且其企业是以小微创业企业身份，取得 安龙县小徽企业优惠条件入住安龙县钱相街道办事处工业 园区小微创业园，其土地不可一地多用，也就是说被告的厂 房不能出租给他人作其他用途。原告得知此信息后，巨额投 资创办企业还被原告欺骗厂房使用的真实性，真痛心疾首， 故向被告发出解除合同通知。 综上所述，被告将其不能对外出租的厂房租赁给原告，不能向原告提供厂房的土地使用权证书等合法手续，致使原 告的钢结构加工车间不能正常使用，合同目的不能实现。因 此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事 诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，望人民法院 审查核实后判决支持原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）瑞尔公司提供的证据有： 一、营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。 二、厂房租赁合同复印件，证明双方签订合同是2017年1月1日，租期为10年，该合同第七条五项，由甲方承担一切损失，本案的引起是被告没有提供土地使用权证书，导致合同目的不能实现。 三、收据5张复印件，证明原告向被告交付的租金。 四、制作广告牌费用票据，证明原告制作安装广告牌花费12600元。 五、安龙县园区管理办公室文件1份、安龙县环保局责令整改决定书，证明被告不能提供相关手续，导致原告办不了环评手续，导致原告被停工整改的结果。 被告（反诉原告）艾佳公司辩称：一、同意解除厂房租赁合同。二、反诉被告主张返还租金1004500元，并赔偿经济损失27100元，无法律依据，请求依法驳回。 本案是因《厂房租赁合同》引起的纠纷，答辩人的义务就是保证对该厂房租赁享有合法占有、使用和处分的权利，在被答辩人租赁管理使用厂房期间不因所有权问题致使合同无效或被撤销。本案中，答辩人对其出租的厂房享有合法的所有权，对厂房享有完全的占有、使用和处分的权利。双方基于自愿签订的合同，完全符合合同成立的有关构成要件，不存在任何违法的情形，属于合法有效的合同。现被答辩人诉请返还租金于法无据，并且双方已在合同中明确约定“乙方（承租方）如中途终止合同，租金概不退款”。因此，请求法院依法驳回原告的该项诉请。其次，被答辩人诉请赔偿经济损失27100元（制作、安装广告费12600元和增大变压器功率费用14500元），理由不成立，于法无据。三、关于本案诉讼费的承担问题，双方签订的合同依法成立，合法有效，导致合同解除的原因是被答辩人违反合同的约定，存在重大的违约行为所致，故本案的诉讼费应由被答辩人承担。 反诉原告艾佳公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令解除反诉原告、反诉被告双方于2017年1月1日签订的《厂房租赁合同》；2、依法判决反诉被告支付反诉原告厂房租金581750元及资金占用期间利息（暂从2018年8月30日起，按照年利率6%计算至清偿完毕时止），并支付违约金300000元；3、案件受理费由反诉被告承担。 事实及理由：反诉被告在对反诉原告所拥有的厂房及用地情况进行全面了解后，双方经协商达成一致意见，反诉被告向反诉原告租赁坐落于安龙县四头坡工业园黔鑫钢化玻璃厂旁的厂房，双方于2017年1月1日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：“一、厂房出租面积为5875平方米；二、租赁期限自2017年1月1日起至2027年1月1日止；三、2017年至2019年租金为每平方米每月9元，根据先交钱后用房的原则，乙方将年租金一次性交齐，且每年租金应提前一个月支付。”如反诉被告延期支付租金反诉原告方有权收回所租厂房或停电，违约方除了负责赔偿对方一切损失外，并支付违约金30万元。合同签订后，反诉原告按照双方约定履行了合同义务，向反诉被告交付了厂房，反诉被告也接收并管理使用该厂房至今。按照合同约定，反诉被告应当于2017年12月底前向反诉原告付清2017年和2018年的厂房租金，但反诉被告却违反合同约定，未按时、足额支付厂房租金。为此，反诉原告多次向反诉被告追要租金，反诉被告总是找各种借口拖欠，并于2018年8月10日向反诉原告作出承诺，承诺必须于2018年8月30日前向反诉原告付清所有拖欠的租金。事后，反诉原告多次要求其支付租金，并将其存放在厂房内的财物运走，反诉被告不仅没有按照合同约定及承诺书内容向反诉原告履行租金给付，仍将去财物存放在厂房内，截止反诉原告反诉时止，反诉被告共欠租金581750元，经多次催要均无果，特诉至贵院。 反诉原告艾佳公司提供的证据： 一、营业执照、法定代表人身份证明书复印件各1份，证明被告（反诉原告）的诉讼主体资格； 二、厂房租赁合同复印件，证明原被告双方在2017年1月1日签订的合同，对厂房租赁的期限和租金及租金支付方式以及违约等作出了明确的规定，其中原告必须按照先交钱后用房的原则，如延期交付租金，被告方有权收回厂房或停电的事实。 三、竞买申请书复印件；竞买资格确认书复印件；国有建设用地使用权出让、成交确认书复印件；收据2份复印件及一般缴款书复印件；不动产权证书复印件（与原件核对无异）；证明被告用于修建厂房的土地是通过合法程序购买，使用权已经获得有关部门认可的事实。 四、安龙县发展和改革局文件复印件，证明原告在与被告签订合同前，被告已经通过加工项目申请了备案，安龙县已经同意被告在园区内使用土地并修建厂房的事实，我方在与原告签订合同时已经具备条件，先使用土地，才办理手续，所以使用土地是得到政府的许可后才办理手续的，文件时间是2016年7月4日。 五、短信记录8张、欠条1张、承诺书2份，证明原告在签订合同并使用厂房后未按照合同约定支付租金的义务，原告一再请求延缓租金缴纳期限，一再承诺交付租金期限，不存在原告诉称的被告采取威胁等手段收取租金，原告未按照合同约定按时、足额交付租金，存在严重违约的事实。 六、照片6张，证明合同签订后原告管理使用厂房至今，且财物还在厂房内的事实。 反诉被告瑞尔公司辩称：对解除合同认可，但是解除的原因是原告不能履行合同义务，只是合同目的不能实现，因此请求解除；反诉原告要求支付租金及计算利息没有事实和法律依据，未支付租金的原因是得知原告不能提供相关手续，使我方无法办理安全生产许可证和环保证，根据不安抗辩的权利才不支付租金的，但是原告一直喊我们支付租金，2017年的租金已经陆续支付完毕了，并且从园区办和政府得知原告是一地多用，不能办理手续，因此我方才没有支付租金；反诉原告不能履行合同义务，我方要求赔偿，故反诉原告起诉要求租金的理由依法应当予以驳回。 本院经审理查明认定的事实：2017年1月1日，原告为建设钢结构加工车间，租用被告的厂房，被告作为甲方与原告作为乙方签订《厂房租赁合同》，合同中约定，租赁厂房面积为5875平方米。租赁期限为十年，即自2017年1月1日起至2027年1月1日，前三年即2017年至2019年租金为每月按每平方米9元计算，后面每隔三年递增。根据租金先交钱后用房的原则，乙方将年租金一次性交齐，如果延期甲方有权收回所租房屋或停电，并收滞纳金每日伍佰元，乙方如在中途终止合同，租金概不退款。租赁期间如果任何一方终止合同给对方造成损失，违约一方赔偿对方一切损失，并付违约金人民币30万元。合同租赁期间其它有关约定中第5项约定：在租赁期间，因甲方土地使用权未经相关部门认可和厂房构建不符合相关部门要求，所导致乙方损失的，由甲方承担一切责任和赔偿损失。签订合同后，原告共支付被告租金1004500元。租赁期间，原告在厂房内完成安装生产所需的机械设备（现设备仍在厂房内），制作安装广告支付费用l2600元，为增大变压器功率支付费用14500元。因环保问题，2017年4月30日，安龙县园区对原告下达了停工整改通知，5月3日，安龙县环保局向原告下达责令改正违法行为决定书，决定书认定原告实施环境违法行为:2017年3月在租用艾家公司建成的4000㎡厂房，安装一台数控机、一台钻孔机、焊机和六台航车，未取得环评批复进行建设。因原告认为被告一直未提供厂房的土地使用权证书等相关材料，未能办理环保手续和安全生产许可手续，导致原告受到当地环保单位的处罚，使原告无法正常开展生产经营和工作，故诉至本院，请求解除合同，由被告返还租金并赔偿损失。 同时查明，被告因床垫加工项目，2016年7月4，安龙县发展和改革局作出安发改备字（2016）25号文件，作出被告加工项目备案通知，同意被告在安龙工业园小微企业创业园区内使用土地并修建厂房。2017年2月8日，被告向安龙县国土资源局提交竞买申请书，并交纳购买土地保证金，同时安龙县国土资源局向原告出具了竞买资格确认书，2月13日，出让人安龙县国土资源局与竞得人被告签订国有建设用地使用权出让成交确认书，被告取得编号2016-11号国有建设用地使用权，2019年7月1日，被告办理土地的不动产产权证书，产权证书明确使用期限为2017年3月13日至2067年3月13日。编号2016-11号国有建设用地即为双方租赁的厂房的建设用地。租赁期间，因原告未按时交纳租金，被告多次通过微信等方式向原告催要租金，2018年10月10日、22日，原告向被告书写交纳租金承诺书，因一直未支付，被告提起反诉，同意解除合同，要求原告支付至2019年6月尚欠的租金，并支付逾期利息及承担违约金。 认定上述事实，有原被告的庭审陈述，本诉原告瑞尔公司提供的营业执照、法定代表人身份证复印件、厂房租赁合同、收据、制作广告牌费用票据、安龙县园区管理办公室文件、反诉原告艾佳公司提供的营业执照、法定代表人身份证明书复印件、厂房租赁合同、竞买申请书、竞买资格确认书、国有建设用地使用权出让、成交确认书、收据、缴款书、不定产权证书、安龙县发展和改革局文件复印件、短信记录、欠条、承诺书、照片附卷印证，经本院综合审查，足予认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原被告同意解除合同，本院予以确认。 对于原告的本诉主张，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，原被告签订的合同符合法律规定，自成立时具有法律效力。虽然双方签订合同时，被告只是取得土地使用登记备案，但并不影响合同的效力。签订合同后，被告于2017年3月13日取得了土地建设用地使用权，原告称被告2019年7月1日才取得土地不动产产权证书，在产权证书中已有明确，被告使用期限为2017年3月13日至2067年3月13日，因此，办理土地不动产产权证书只是对被告土地物权确认，并不否认被告于2017年3月13日就对该土地的合法使用。同时，安龙县环保局向原告下达责令改正违法行为决定书，是因原告在生产经营过程中，安装的设备未取得环评批复。因此，原告并无证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对原告的主张，不予支持。 对被告提起的反诉主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，被告已将厂房交付原告使用，原告应按合同规定支付租金。在租赁期间，因原告欠付租金，在被告的催要下，原告已作出承诺，但仍未支付，现被告提起反诉主张，请求原告支付从2017年1月至2019年6月尚欠租金（52875×30-1004500）581750元，予以支持。对被告请求资金占用期间利息，双方并未约定,但原告逾期未支付该款,给被告造成了一定的损失，可支持被告主张利息，从2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款的利率标准计算至本息还清之日止。对被告主张违约金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的规定，在本案中，虽然双方约定的违约金，但从合同规定的租赁期限看，至双方同意解除合同时，原告已支付大部分租金，履行了主要的义务，且本院已支持被告尚欠租金的利息，对被告并未造成实际损失，故对被告主张的违约金，不予支持。 据此，为保护当事人的合法权益，依据上述理由及法律规定，判决如下： 一、解除原告贵州瑞尔隆钢结构有限公司与被告贵州艾佳家居有限公司于2017年1月1日签订的《厂房租赁合同》。 二、驳回本诉原告贵州瑞尔隆钢结构有限公司的诉讼请求。 三、由反诉被告贵州瑞尔隆钢结构有限公司支付反诉原告贵州艾佳家居有限公司的租金581750元及利息，利息从2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款的利率标准计算至本息还清之日止。 四、驳回反诉原告贵州艾佳家居有限公司其余诉讼请求。 上述给付款项限本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7042元，由本诉原告贵州瑞尔隆钢结构有限公司负担。反诉案件受理费1309元，由反诉被告贵州瑞尔隆钢结构有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 岑 飞 二〇一九年十月十六日 书记员 韦祖流