江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0721民初2020号原告吴新标，男，汉族，1964年2月5日生，住广州市白云区。原告谢爱民，女，汉族，1968年11月24日生，住广州市白云区。委托代理人吴新标，系谢爱民丈夫，被告赣州威林房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇杨仙大道西路5号公园道一号1栋010208-5、010208-6，统一社会信用代码：91360721558459769J。委托代理人肖长沅，江西公仁律师事务所律师，特别授权。原告吴新标、谢爱民诉被告赣州威林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法由审判员赖建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴新标兼原告谢爱民委托代理人、被告赣州威林房地产开发有限公司委托代理人肖长沅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴新标谢爱民诉称：2016年11月11日，原告与被告赣州威林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20161102628）一份，合同主要约定：1、房屋坐落在赣县贡江大道与城南大道交汇处公园道一街A-D幢135号商铺，建筑面积56.86平方米；2、房屋价款960300元（后增加为971278元）；3、房屋交付时间为2017年12月31日等。合同签订后，原告依约于2017年10月17日之前向被告交齐了所有房款以及与房屋有关的维修基金、办证工本费、办证资料以及印花税等所有资料及款项，完成了所有合同义务。按照合同约定，被告应在2017年12月31日交房，在2018年9月30日之前为原告办妥该房屋不动产所有权证，但被告至今未办妥房屋不动产所有权证书，构成合同违约。为此，原告诉请:1、判令被告立即为原告办理妥当坐落在赣县贡江大道与城南大道交汇处公园道一街1-D幢135号商铺的不动产权证书；2、被告向原告支付从2018年10月1日起至2019年7月31日止违约金29526.85元，并从2019年8月1日起至办妥该商铺的不动产权证书之日止，以971278元为基数按每日万分之一向原告计付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告赣州威林房地产开发有限公司辩称：（1）答辩人所售房产手续齐全，于2018年3月将办证资料上报给不动产登记中心，于2018年5月将所有办证资料补交齐全，2018年6月15日，不动产登记中心确认收到答辩人提交的所有办证手续及资料，答辩人不存在拖延、消极办证的事实；（2）原告所购商铺无法办理产权证系因公园道1号A、B、C栋业主存在大量违规加建、浇筑所致，与答辩人无关；（3）2017年底，答辩人开发房产达到交付条件后，将房屋交给业主，并由赣州佳乐物业管理有限公司进行物业管理，答辩人并不具有直接管理物业的职能，尽管如此，答辩人在发现业主违规加建后，第一时间和物业公司沟通并通知业主整改，答辩人对业主违规加建、浇筑的行为不存在过错；（4）逾期办证并非答辩人的原因造成，因此，原告诉请要求答辩人支付逾期办证违约金，不符合《商品房买卖合同》约定“因出卖人责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“由于出卖人的原因”的适用前提，原告要求答辩人支付逾期办证违约金不具有合同和法律依据；（5）原告商铺逾期办证的原因系违规业主所致，即便要承担逾期办证的法律责任，答辩人对此完全不知情，故应是违规业主导致原告无法办证，应当由违规业主承担。经审理查明：2016年11月11日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，主要约定：由原告购买被告位于赣县贡江大道与城南大道交汇处公园道一街A-D栋135号商铺，建筑面积56.86平方米，房屋价款960300元；交房时间为2017年12月31日前；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，买受人应当自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款以万分之一的违约金。另查明:（1）合同约定购房款为960300元，因实测面积大于合同载明面积，实际购房款为971278元，2017年10月17日，原告向被告支付了全部购房款，2017年12月31日，被告向原告交付了店铺；（2）2018年4月3日，原告向被告支付了办理不动产权证书的费用；（3）2018年6月15日，被告向赣州市不动产登记中心赣县区分中心提交房屋首次登记资料，同年6月21日，该中心进行了实地查看，同年11月27日，赣州市不动产登记中心赣县区分中心向被告出具《函》一份，载明因房屋存在现状与房屋测绘报告图纸不一致现象，在整改到位后，再行办理房屋首次登记；（4）庭审中，被告向法庭陈述，根据其与相关部门的沟通，2-3个月后可办好房产证；（5）原告所购买的店面不存在违建情况；（6）原告购买的店铺返租给被告5年，5年的租金已在购房款中抵扣。以上事实有原、被告的陈述、原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、发票、完税证明、委托管理合同及被告提交的《建设工程规划许可证》、《规划核实合格意见单》、《建筑工程施工许可证》，《商品房预售许可证》、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告》、《证明》、赣州佳乐物业管理有限公司营业执照复印件、《公园道壹号前期物业管理服务合同》、《违规处理通知单》、《保证书》、《违规搭建行为告知书》、函、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告吴新标、谢爱民与被告赣州威林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。本案中，原告依约履行了付款义务，无任何过错，被告就应该按约定为原告办理好不动产权转移登记，且被告在庭审中表示根据其与相关部门的沟通，2-3个月后可办好房产证，故对原告要求被告办理妥当坐落在赣县贡江大道与城南大道交汇处公园道一街1-D幢135号商铺的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的逾期办证违约金问题。在合同履行过程中，原告已按合同约定履行了付清房款义务，被告于2017年12月31日向原告交付房屋，应按合同约定于交付房屋后的270日内将不动产权证书交给原告。原告至今未取得不动产权证书，被告构成违约，依据合同约定，应支付逾期办证违约金。关于被告提出的逾期办证的责任是第三人造成的，其自身无过错的抗辩主张，根据合同相对性原理，即使第三人原因造成违约的，被告也应向原告承担违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予支持；逾期办证的违约金以971278元为基数按每日万分之一利率从2018年10月1日起计付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：被告赣州威林房地产开发有限公司于本判决生效之日起七十五日内为原告吴新标、谢爱民办理好位于赣县贡江大道与城南大道交汇处公园道一街A-D栋135号商品房的不动产权证书。被告赣州威林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴新标、谢爱民支付2018年10月1日起至2019年7月31日止的逾期办证违约金29138.34元，并从2019年8月1日起以971278元为基数按每日万分之一利率计付违约金至为原告办理好不动产权证书之日止。案件受理费270元，由被告赣州威林房地产开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  赖建军二〇一九年十月二十三日法官助理韩永平代理书记员  汪 盛附：1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定,申请执行的期限为二年,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、赣州市赣县区人民法院标的款账号：14×××52开户行：赣县农行赣东分理处开户名：赣州市赣县区人民法院3、赣州市中级人民法院诉讼费账号：99×××88户名：江西省赣州市中级人民法院开户行：招商银行赣州长征大道支行