西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15149号原告：陈章乾，男，1988年10月31日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：张健，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陶文文，男，1980年6月27日出生，汉族，住甘肃省合水县。第三人：西安曲江新区渊博房屋中介服务部，住所地陕西省西安市曲江新区。经营者：杨振华，男，1989年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市阎良区XX镇XX村**。委托诉讼代理人：杨渊博，男，1995年11月19日出生，汉族，，住西安市阎良区第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，该公司职员。原告陈章乾与被告陶文文、第三人西安曲江新区渊博房屋中介服务部（以下简称渊博服务部）、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈章乾及委托诉讼代理人张健，被告陶文文，第三人渊博服务部及新环境公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈章乾向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认解除原告与被告签订的商品房买卖合同。诉讼中，原告明确请求为确认合同解除之日为2019年9月4日。2.被告向原告返还已支付的购房款合计43万元。3.被告已购房款43万元为基数，按同期银行贷款利率，向原告支付从2019年1月14日起至实际支付之日止的利息，暂计算至2019年9月6日止，为12210.21元。4.被告向原告支付总房款20%的违约金276000元。5.被告向原告返还已交中介费18000元。6.被告承担原告因本案所支付的律师代理费40000元。7.本案诉讼费用保全费、鉴定费和房屋评估费由被告承担。诉讼中，原告明确已产生诉讼费、保全担保费5250元，保全申请费5000元。事实和理由：原告与被告通过第三人新环境公司旗下连锁机构渊博服务部于2019年1月4日签订了合同编号为546593801889的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》。该合同及补充协议约定：原告购买被告坐落于西安市曲江新区XX路以北，XX路XX城XX栋XX单元XX房屋（合同备案号：Y13105526)；该房屋成交价为成套价格共计人民币138万元；原告支付被告定金15万元，由第三人中介机构负责办理合同更名，更名费用10万元：1月20日之前原告支付给被告房款42万元整用于被告清偿欠开发商的首付款15万元和滞纳金27万元；签变更手续当日原告向被告支付银行48万元用于给银行还贷解押；签订新合同当天，原告支付房屋尾款30000元；合同更名手续在2019年1月30日办理并当日交房给原告，被告结清该房屋所产生的的物业、水电、供暖及相关费用。原告于2019年1月2日向第三人中介机构支付诚意金5000元整；1月3日向被告支付定金15万元整；1月4日向第三人支付中介费13000元整；1月14日向被告支付购房款28万元整；原告在2019年1月20日之前向被告实际支付的定金及首付购房款共计人民币43万元，已按约履行合同义务。被告应按约于2019年1月30日办理合同更名手续，但被告以其与开发商存在债务纠纷为由，未能办理合同更名手续，并持续至今，已经构成合同违约，造成合同无法继续履行，原告合同目的无法实现。故原告提起诉讼，望判如所请。被告陶文文辩称，原告在2019年9月4日发送短信要求解除合同。被告同意解除买卖合同，同意退还43万元、支付中介费、律师费及原告诉请的利息。原告主张的违约金过高。提请法庭依法判处保全费和保全担保费。第三人渊博服务部、新环境公司陈述称，因被告不配合履行合同，故应解除买卖合同关系。解除后，被告应返还43万元并承担相应的违约责任，原告已交中介费18000元、律师代理费40000元、保全担保费及保全申请费。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、补充协议、收条、定金协议、收款收据、佣金确认表、不动产登记簿、微信对话记录及短信息截图打印件、律师费发票、诉讼财产保全责任保险费发票等证据材料。本院组织当事人举证、质证。根据审理认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年1月2日，原告就购买位于西安市曲江新区XX路XX路XX城XX幢XX单元XX室（以下简称案涉房屋）事宜向渊博服务部交纳诚意金5千元。2019年1月3日，原告（买受方、乙方）、被告（出售房、甲方）、渊博服务部（居间方、丙方）就被告向出售案涉房屋事宜签订《定金协议》。2019年1月4日，原告（买受方、乙方）、被告（出售房、甲方）、渊博服务部（居间方、丙方）、新环境公司（管理方、丁方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定双方的交易为合同更名，由丙方负责办理更名；或甲乙双方协议过户，甲方配合开放办理房产证，在此期间不得变动房屋价格；案涉房屋总价为138万元，原告以购房定金、购房款、交房尾款的形式付款，于2019年1月4日前向被告支付定金15万元，于2019年1月20日前支付购房款42万元，用于被告还清所欠开发商的首付款15万元及滞纳金27万元，在签变更手续当日支付购房款48万元，原告签订新合同当天将剩余购房款33万元支付给被告。《房屋买卖合同》第三条约定，乙方向丙方支付居间费36500元。《房屋买卖合同》第七条约定，“甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费”。2019年1月3日，原告向被告支付定金15万元。2019年1月4日，原告向被告支付居间费1.3万元。2019年1月14日，原告向被告支付购房款28万元。合同签订后至本案法庭辩论终结时，被告未完成其与开发商签订的商品房买卖合同项下的买受人主体变更手续，亦未将房屋交付并转移登记至原告名下。2019年9月4日，原告向被告发送短信息，要求解除商品房买卖合同。另查，原告因本案诉讼产生律师费4万元，因申请诉讼财产保全产生诉讼财产保全责任保险费5250元。本院认为，案涉《房屋买卖合同》《补充协议》《定金协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已依约向被告支付定金和部分购房款。被告在收款后未依约履行合同义务，导致原告的合同目的无法实现，属根本违约。原告有权据此解除买卖合同，并于2019年9月4日将解除通知送达被告。故本院确认原被告之间的房屋买卖合同关系于2019年9月4日解除。合同解除后，被告应向原告退还已收款项43万元，并承担违约责任。原告关于按照购房款总价20%计算违约金27.6万元，以及律师费4万元的主张，属被告违约行为造成的损失，且有合同依据，本院予以支持。原告主张的中介费1.8万元、诉讼保全担保费5250元，亦属被告违约行为造成的损失，故本院对原告的前述主张，予以支持。至于原告主张的利息问题。因违约金已足以弥补原告的损失，故本院对原告的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告陈章乾与被告陶文文就位于西安市曲江新区XX路XX路XX城XX幢XX单元XX室而形成的房屋买卖合同关系于2019年9月4日解除；二、被告陶文文于本判决生效之日起十日内向原告陈章乾退还430000元；三、被告陶文文于本判决生效之日起十日内向原告陈章乾支付违约金276000元；四、被告陶文文于本判决生效之日起十日内向原告陈章乾赔偿居间费18000元；五、被告陶文文于本判决生效之日起十日内向原告陈章乾赔偿律师费40000元；六、被告陶文文于本判决生效之日起十日内向原告陈章乾赔偿诉讼财产保全责任保险费5250元；七、驳回原告陈章乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20226元（原告已预交），由被告负担17220元并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给原告；其余部分3006元于本判决生效后退还原告。保全申请费5000元（原告已预交），由被告负担并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  陈双蓉人民陪审员  杨敏珍二〇一九年十月二十一日书 记 员  薛 丹1