江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初3929号原告：蒋燕，女，1972年9月4日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。被告：南京溧水金榜房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913201176946149542，住所地南京市溧水区永阳街道后巷1号。法定代表人：端礼保，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦日斌，江苏方胜律师事务所律师。原告蒋燕与被告南京溧水金榜房地产经纪有限公司（以下简称金榜房地产经纪公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋燕的委托诉讼代理人彭军、被告金榜房地产经纪公司的委托诉讼代理人韦日斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋出售款43937.56元；2.被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中原告将诉请第一项明确为要求被告返还原告人民币43937.56元。事实与理由：2018年11月原、被告签订《委托代理售房协议》，原告委托被告销售原告位于溧水区房屋，双方约定：原告出售此房净得价为人民币100万元整；高出此房价100万元的金额归被告所有，且此金额于原告收到首付款时由原告一次性结清给被告；原告配合被告谈单及交税等相关事项。2018年11月15日，在被告的运作下，原告与张海兰及被告签订了《房地产买卖中介合同》，约定房屋售价140万元，房屋过户的税费由原告承担，被告收取原告合同保证金1万元。2018年12月21日被告要求原告与张海兰将房屋网签合同定价人民币75万元，张海兰于该房过户之日给原告人民币48万元，同日被告工作人员向原告收取5万元；之后由被告操作按网签售价缴纳税费，再之后张海兰要求按140万元售房款缴纳税费，原告向税务部门重新申报纳税。根据委托代理售房协议约定，原告售房净得100万元，除去缴纳的税费，原告将交付给被告的保证金1万元及5万元售房款一起计算在内，原告净得价100万元尚少43937.56元，由于被告提出5万元及1万元保证金不属于房屋出售款，但本案系将房屋出售款与原告支付给被告的款项合并处理，故被告尚应返还原告人民币43937.56元。综上，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告金榜房地产经纪公司辩称：1、原告出售房屋的所有房款是买受人通过转账直接支付给原告的，并没有通过原告转交，即被告从未收到原告一分钱房款，故原告要求返还房屋出售款无事实和法律依据。2、被告收到原告的合同保证金1万元，因根据双方签订代理销售合同原告净得价100万，而本案中出售房屋原告净得价为101.6万余元，故折抵原告的保证金后，原告尚欠被告6000余元。3、因原告担心涉案房屋被相关部门查封，急于转移房产，在买受人没有全部支付首付款105万元、仅支付48万元的情况下，要求被告促使过户，并承诺房屋交易成功自愿再给付5万元佣金。5万元收条系双方对代理合同另外作出的补充约定，在收条中明确了交易不成就退还，反之交易成功5万元不会退还原告。收条是双方真实意思表示，不管是佣金还是奖励，该5万元如果交易成功了就不会退还，现原告要求返还没有事实和法律依据。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：《委托代理售房协议》、《房地产买卖中介合同》、收条、中华人民共和国税收缴款书、申报说明书等，认定事实如下：2018年11月，原告作为甲方（委托方）与被告作为乙方（受托方）签订《委托代理售房协议》，其中约定：甲方自愿将座落于永阳镇××号房屋【不动产权证号：苏（2017）宁溧0008088号，建筑面积76.32平方米，房屋属性为商业】（以下简称涉案房屋）委托给乙方出售；代理期限为60工作日，房屋办理过户手续所需时间不计在此期间内；甲方此房出售净得价为人民币100万元整；实际成交价若高于此约定价格，甲乙双方约定，高出此房价100万元的金额归乙方100%所有，且此金额于甲方收到首付房款时，由甲方一次性结清给乙方；甲方配合乙方谈单及交税等相关事项；等等。双方还就其他权利义务进行了约定。2018年11月15日，原告作为委托人（出售方）（甲方）与被告作为受托人（中介方）（丙方）、案外人张海兰作为委托方（买受方）（乙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，其中约定：甲方将坐落永阳镇××号房屋出售给乙方，房屋售价140万元；乙方于本合同签订时付给甲方定金3万元整；乙方在该房屋过户之日，将首付房款（含定金）人民币100万元交给甲方，定金冲抵首付房款；银行按揭房款40万元由银行贷款发放之日向甲方支付，贷款具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在房屋交付前一次性补足；房屋交房保证金人民币1万元整（该房屋过户之日甲方将此款交给丙方，待该房屋交接无误当天，由丙方将此款一次性退还给甲方）；丙方促成甲乙方签订本合同，乙方按该合同房款1.2%计算，具体金额为13900元向丙方支付佣金；此房价款140万元整，该房过户中的契税、增值税、个人所得税相关税费由甲方承担（含不动产权证工本费）；等等。各方还就其他权利义务进行了约定。同日，张海兰向原告支付定金3万元，原告向被告支付合同保证金1万元，被告向原告出具收条一张载明收到该1万元保证金。2018年12月21日，原告以75万元的房屋售价向税务部门申报纳税，并缴纳税款173813.24元。同日，原告与张海兰办理了上述房屋的过户手续，张海兰于当日给付原告购房款45万元。同日，原告给付被告5万元，被告向原告出具收条一张，其中载明：“今收到蒋燕人民币伍万元整（￥50000），如珍珠南路77-18号交易不成，此款全额一次性退还。”2019年1月31日，原告按140万元的售房价向税务部门申报纳税，原缴纳税费单作废收回，原告为出售涉案房屋合计缴纳税费为383937.56元。案件审理过程中，被告陈述2019年1月中旬银行按揭贷款到原告账户后就完成了房屋交付，涉案5万元收条的内容系被告出具，内容均由被告书写，但系原告自愿另行支付给被告的，同时系买卖双方协商一致以75万元售房价向税务部门申报纳税，与被告无关，并向本院提交原告与张海兰于2018年11月签署的申报说明，其中载明：“经蒋燕与张海兰自行协商，在办理涉案房屋房产贷款、过户手续时，以75万元整的价格向房产局进行申报，但实际支付的所有款项以《房地产买卖中介合同》中约定的为准，若最后房产局评估核准价与双方申报价格存在差异，则最终所缴纳的税费以最后实际发生的为准，双方对上述过程做出承诺，变更过户价格系双方真实意思的表示，与中介方无关。”等。原告陈述对申报说明书的真实性无异议，但从委托代理售房协议来看，原告仅是配合被告谈单及交税等相关事宜，实际上如何缴纳税费关系到被告在委托代理售房协议中获得的利益，只有少缴税的情况下被告才能获得最大利益，该申报说明系被告在房地产买卖中介服务过程中要求买卖双方出具的一份申明，真实的意思系被告的意思。原告于签订合同当日收到张海兰给付的定金3万元，过户当日收到张海兰给付的45万元购房款（其中40万元系转账，另5万元为现金，应被告要求该5万元以多出净得100万元房款之外的钱款当日支付给被告），剩余购房款其于2019年1月2日收到，其中35万元为银行贷款发放，57万元为张海兰转账支付。过户当日原、被告双方还未最终结算，故由原告暂时交纳了5万元，因为当时交税173813.24元，如果按此数额交税原告还需另行支付超过净得价100万元之外的21万余元。在第一次交税完成后张海兰又向原告要求退还部分购房款，否则向税务部门进行举报，故原告到税务部门重新缴纳了相应的税费，在此时才最终确定了超过净得价100万元之外的数额为16062.44元。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的约定。涉案《委托代理售房协议》系原、被告双方的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。关于涉案房屋过户当日原告给付被告的5万元，被告虽辩称该5万元系原告急于过户自愿另行给付的佣金、系涉案《委托代理售房协议》之外的补充约定，而原告陈述系在以75万元的售房价向税务部门申报纳税并缴纳税款173813.24元的情形下暂时先行支付给被告的售房款，本院认为，涉案5万元收条系被告向原告出具，内容亦为被告书写，该收条上并未明确载明有该5万元系原告自愿另行给付被告的佣金等相应内容，涉案《房地产买卖中介合同》中亦未明确约定原告需给付被告佣金，且被告亦未向本院提交其他客观充分的证据证明其与原告就另行给付佣金达成过补充协议等，应承担举证不能的不利法律后果，故被告关于涉案5万元系原告自愿另行给付的佣金的抗辩主张本院依法不予采纳。关于涉案1万元保证金，依据《房地产买卖中介合同》的约定，涉案房屋现已交接无误，被告应将1万元保证金返还给原告。综上，涉案房屋出售价为140万元，扣除已缴纳税费383937.56元，净得价为1016062.44元，依据《委托代理售房协议》的约定，扣除原告净得100万元，原告需给付被告16062.44元，而被告现持有原告的款项合计6万元，故被告尚应返还原告人民币43937.56元（60000元-16062.44元），原告诉请合法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告南京溧水金榜房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告蒋燕人民币43937.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取449元，由被告南京溧水金榜房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇一九年十月二十二日书记员  朱 莉