山西省寿阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0725民初1124号原告闫爱青，女，汉族，1975年10月25日生，山西省寿阳县人。原告张增生，男，汉族，1974年2月15日生，山西省寿阳县人。上述二原告委托诉讼代理人：李志宏，男，山西友晨律师事务所律师。上述二原告委托诉讼代理人：杨志宏，男，山西友晨律师事务所律师。被告赵春光，男，汉族，1967年3月5日生，山西省寿阳县人。被告王翠仙（又叫王果萍），女，汉族，1970年6月16日生，山西省寿阳县人。第三人寿阳县房管家房地产营销策划有限公司，住所地寿阳县朝阳街日光大道13、14号商铺楼，统一社会信用代码:91140725MAOIHK87248。法定代表人:冀凯，男，任本公司总经理。委托诉讼代理人：刘攀，男，汉族，1991年1月30日生，山西省寿阳县人，寿阳县房管家房地产营销策划有限公司职工。原告闫爱青、张增生诉被告赵春光、王翠仙与第三人寿阳县房管家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫爱青、张增生及其委托诉讼代理人李志宏、杨志宏，被告赵春光、王翠仙，第三人寿阳县房管家房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人刘攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月20日原告经第三人提供中介服务，原被告双方达成房屋买卖合意，原被告及第三人三方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定,被告将位于寿阳县房屋以总价309000元整出售给原告，付款方式为住房抵押贷款,即原告自本合同签订之日向被告支付定金10000元整,此定金转做购房款，随后原告向银行申请贷款，贷款经银行批准后，原告支付剩余的首付款，被告将房屋过户到原告名下，完成银行的房屋抵押贷款手续，剩余房款由银行支付给被告。合同第五条第一款约定:“在本合同履行期间，甲（被告）乙（原告）任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。”原告在合同签订当日支付了被告10000元定金，2019年4月26日又支付了被告100000元首付款，被告返还原告1000元，实际支付99000元。至此，原告共计支付被告购房首付款为109000元。原告与第三人积极办理房屋贷款事项，由于房管局政策原因，一直无法完成房屋测绘，导致办理房屋贷款事项拖延，直至2019年7月10日，寿阳农商银行作出《同意购房抵押贷款通知书》，批准了原告的购房贷款申请。在原告已支付了首付款，且银行同意原告贷款申请的情况下，被告却拒不配合办理房屋过户,经过原告及第三人多次与被告交涉,被告均拒绝办理房屋过户手续，且拒绝退还原告已交付的购房款。被告拒绝办理房屋过户的行为，导致银行的房屋抵押贷款无法办理，剩余房款无法支付，原被告之间的房屋买卖合同已无法履行，被告构成了根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、解除原被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》；2、二被告返还原告购房款109000元；3、二被告支付原告违约金30900元。被告赵春光、王翠仙辩称，我们是按合同约定办理的，因为房管部门当时对所卖房屋还没有开始办理不动产证，导致手续无法办理，并非我们违约。现在我们同意解除合同并返还原告支付的109000元购房款，但不同意支付违约金30900元。第三人寿阳县房管家房地产营销策划有限公司述称：2019年4月20日原被告通过我们签订了房屋买卖合同，在签订合同时，我方明确告诉双方因为测绘原因导致办理房屋贷款事项拖延，暂时无法进行过户，双方当时并无异议。2019年7月10日，《银行同意购房抵押贷款通知书》下发，通知书下发后银行同意我们办理过户手续，期间，我们给原被告双方都通知了办理过户时间，当时原告方是比较积极的，被告方提出支付剩余全部房款后办理过户手续。我们多次组织双方就办理房屋过户手续进行协商均未果。按照合同约定，付款方式是住房抵押贷款，但二被告中途改变付款方式拒不办理过户构成违约，应当解除合同。经审理查明：2019年4月20日原告经第三人提供中介服务，原被告双方达成房屋买卖合意，原被告及第三人三方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定,被告将位于寿阳县房屋以总价309000元整出售给原告，付款方式为住房抵押贷款,即原告自本合同签订之日向被告支付定金10000元整,此定金转做购房款，随后原告向银行申请贷款，贷款经银行批准后，原告支付剩余的首付款，被告将房屋过户到原告名下，完成银行的房屋抵押贷款手续，剩余房款由银行支付给被告。合同第五条第一款约定:“在本合同履行期间，甲（被告）乙（原告）任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。”原告在合同签订当日支付了被告10000元定金，2019年4月26日又支付了被告100000元首付款，被告返还原告1000元，实际支付99000元。至此，原告共计支付被告购房首付款为109000元。原告与第三人积极办理房屋贷款事项，由于房管局政策原因，一直无法完成房屋测绘，导致办理房屋贷款事项拖延，直至2019年7月10日，寿阳农商银行作出《同意购房抵押贷款通知书》，批准了原告的购房贷款申请。在原告已支付了首付款，且银行同意原告贷款申请后，第三人多次召集原被告双方协商办理过户手续，期间被告提出要么支付全款进行过户，要么腾房推迟一个月进行过户，导致银行的房屋抵押贷款无法办理，剩余房款无法支付，原被告双方签订的房屋买卖合同无法履行。2019年8月4日原告委托山西友晨律师事务所律师李志宏向被告发出律师函，函告被告：要按照2019年4月20日签订的《房屋买卖合同书》履行义务，否则视为被告违约，函件中同时要求被告在收到本函后的三日内给原告书面回复并积极配合办理房屋过户手续，否则视为被告已明确表示不履行该合同，原告将采取法律手段追究被告的违约责任。被告于2019年8月5日收到律师函后并未与原告协商办理。原告于2019年8月12日向本院提起诉讼，要求解除原被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》并要求被告返还购房款109000元及支付违约金30900元。庭审中，被告同意解除三方所签合同并返还购房款109000元，但不同意支付违约金为本案事实。上述事实有原告提交的二被告结婚证、房屋买卖合同书、房屋所有权证、收据、转账凭证、三方调解视频及对话材料、律师函、快递单及追踪记录、同意购房抵押贷款通知书等以及当事人的庭审陈诉为证，足以认定。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告依约向被告支付定金10000元和首付款99000元，被告收到定金及首付款后应积极协助原告办理房屋过户手续，被告未按合同约定办理。此后，原告对此催促被告继续履行合同，但被告却置之不理，被告以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，原告有权解除合同且被告也同意解除，故对原告请求解除与被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后被告依约应将原告支付的购房款全部返还原告。关于原告主张的违约金，根据合同约定，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金应为30900元。对被告提出的因为房管部门当时对所卖房屋还没有开始办理不动产证，导致手续无法办理的意见，因无证据佐证，对该辩解意见不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告闫爱青、张增生与被告赵春光、王翠仙及第三人寿阳县房管家房地产营销策划有限公司于2019年4月20日签订的《房屋买卖合同书》。二、被告赵春光、王翠仙于本判决生效后十日内返还原告闫爱青、张增生购房款109000元。三、被告赵春光、王翠仙于本判决生效后十日内赔偿原告闫爱青、张增生违约金30900元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3198元，减半收取1599元，保全费1219元，由被告赵春光、王翠仙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  闫润仙二〇一九年十月十八日书记员  王 荣（校对人：王荣）