广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3115号 原告：叶某，男，1976年10月24日生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：沈某，女，1978年7月3日生，汉族，住广西桂林市七星区。 以上二原告的委托诉讼代理人：蒋某，广西五和律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼代理人：黄某，广西五和律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘某，男，1987年2月16日生，汉族，住广西玉林市玉州区，该公司法务。 第三人：广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区。 法定代表人：宁某。 原告叶某、沈某与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称被告彰泰公司）、第三人广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司（以下简称第三人英珑腾公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告叶某、沈某的委托诉讼代理人黄某、被告彰泰公司的委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。第三人英珑腾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶某、沈某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告彰泰公司按合同支付拖延原告2019年1月至2019年5月的投资收益人民币13,635.85元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年，原告在被告彰泰公司“彰泰天街”项目售楼部看到被告的楼盘宣传广告，被告宣称新加坡曼哈顿酒店集团入驻其出售的“彰泰天街”项目，业主购买房屋后可以坐享稳定、丰厚的租金收益，并向原告出具了“彰泰天街”项目的宣传册-《彰泰·天街8#公寓投资宝典》，该宣传册载明被告所出售的房屋位于“万达商圈”、月收益>月供，15年回报率高达135%，并多次强调购买“彰泰天街”公寓的年房价回报率为第1个5年8%，第二个5年9%，第三个5年10%，房价回报年限为11.11年，此外，该宣传册还以表格的形式详细的计算成本、收益、回报率、回报年限，以此向原告直观的表述了投资“彰泰天街”公寓的收益回报情况。基于被告彰泰公司的上述宣传，原告于2015年11月16日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GL2015006137），《合同》第三条约定：……房屋坐落：七星区穿山东路41号彰泰天街8栋4-16……；第六条约定:买受人于签订本合同时支付总房款的50%以上计人民币壹拾柒万贰仟陆佰玖拾陆元整（￥172,696），余款及人民币壹拾柒万元整（￥170,000）于签订本合同之日起35日内以银行按揭方式支付；合同附件四第十一条第3款约定：买受人同意将该商品房出租给酒店管理公司（由出卖人指定的第三方）进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租……。原告在《商品房买卖合同》签订后支付了首期购房款及银行按揭款。2015年12月25日，原告与被告指定的酒店管理公司（即本案第三人）签订《公寓租赁合同》，《合同》第二条第1款约定：租赁物位于桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”8#4-16号房，建筑面积为44.25平方米……；第四条约定：租赁期限15年零3个月，租赁期为2016年12月1日起至2032年2月29日……；免租金期为三个月，用于客房布置和招租和市场培养期，即为2016年12月1日起至2017年2月28日……。第六条约定：双方约定按附表方式由乙方支付租金……。2015年12月25日，原告与被告以及第三人三方签订《借款委托监督使用合同》，《合同》约定，原告按房屋建筑面积每平方米1,500元支付给第三人作为房屋的装修款，该款项计入原告购买彰泰天街8栋4-16的投资成本，以第三人支付租金的方式作为收益返还。《借款委托监督使用合同》签订后，原告向第三人支付了66,375元的装修款项。第三人管理的曼哈顿酒店正式开始经营活动后，原告按照第三人出具的《公寓租赁合同租金附表》载明的租金金额收到投资收益，但是直至2019年3月起，原告就未收到投资收益，原告多次与被告协商，要求被告确保原告收取到其宣传的投资收益，但被告均以种种理由推诿。原告认为，自己购买彰泰天街公寓的目的是为了获取收益，自己之所以购买彰泰天街公寓也是基于被告宣传的年房价回报率为第一个5年8%，第二个5年9%，第三个5年10%等投资收益的承诺，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，被告应当承担违约责任，支付原告未收到的投资收益。为此，原告特诉至贵院，提出上述请求，请依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告桂林彰泰实业集团有限公司辩称，一、原、被告之间除商品房买卖合同关系外，不存在其他任何形式的租赁合同或投资类合同法律关系。原告所称的“投资收益”实际为其与第三人签订的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》中的租金及借款本息的支付和返还，而被告并非该两合同中承担支付义务的主体；二、被告所作的所谓宣传仅是对已经存在的租赁合同中租赁条件的说明。原告购买被告开发的房屋前，被告已将涉案房屋出租予第三人，租赁条件与被告所作的宣传是吻合的。因此，被告的宣传本质上是对已存在的租赁合同的租赁条件的如实披露；三、被告销售房屋前所进行的相关宣传，仅能视为要约邀请，即便作为要约，依据《合同法》第二章关于合同订立的相关规定，原告并未就被告发出的要约邀请或者邀约在合理的期限内向被告作出承诺，而是与第三人订立新的《公寓租赁合同》。原告的该行为已经视为放弃了对被告的承诺，被告的要约邀请或者要约在原告与第三人订立租赁合同时已经失效。因此，双方并未就所谓的“投资回报”订立任何形式的合同；四、双方买卖合同中约定原告应与出卖人指定的酒店管理公司签署合同，该约定的本质是对《合同法》第229条规定的表述，即“买卖不破租赁”法律规定的体现。原告作为完全民事行为能力的主体，对所签订的合同应有基本的理解能力。另外，根据“合同相对性”的法律原则，与原告签订租赁合同及借款合同的是本案的第三人，原告不应突破合同的相对性要求被告向其承担支付相关款项的责任；五、本案中的买卖合同以及原告与第三人签订的租赁合同都明确约定了原告与第三人签订的租赁合同的相关权利义务均与被告无关。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，不应得到支持；六、本案原告主张的法律关系，到底是商品房买卖合同关系还是租赁合同关系，因为案由没有明确，请法庭予以明确，如果本案为商品房买卖合同关系，根据原告的主张，所谓的宣传构成商品房买卖合同的组成部分，以此为由要求被告承担法律责任，则过了法律规定的诉讼时效，如果本案为租赁合同关系，根据合同相对性原则，被告非租赁合同的当事主体，不应当承担相应的法律责任；七、从本案原告以及被告所提供的相关证据以及原告自认的租金收益的支付及实际的租金支付来看，本案原告所谓的投资收益是由第三人承担并支付的，根据实际履行原则，被告不应该承担相应的法律责任。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请法院予以驳回。 第三人英珑腾公司未作陈述，亦未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人英珑腾公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和举证、质证的权利。 本院结合原、被告举证、质证，认定如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2015年，被告彰泰公司通过报纸和向社会公众发放销售广告方式宣传“彰泰天街”8#公寓房产项目。2015年11月16日，原告叶某、沈某（为买受人）与被告彰泰公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GL2015006137）及附件一、二、三、四，《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的桂林市七星区穿山东路41号彰泰天街8栋4-16号房，建筑面积44.25平方米，总房价款342,696元；该合同附件四合同补充协议第十一条第3点约定:买受人同意将该商品房出租给酒店管理公司(由出卖人指定的第三方)进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的租赁期限内不使用该商品房。买受人在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理公司签订《公寓租赁合同》，并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理有限公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关；第十二条第1点约定：除非在《买卖合同》签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传资料(包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型)所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力。如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。该合同还对项目建设依据、付款方式及期限、交付期限等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付购房款342,696元。2015年11月16日，原告支付“彰泰天街”项目8#4-16号房装修款66,375元。2015年12月25日，原告与第三人签订《公寓租赁合同》，该合同第二条第1点约定:租赁物位于桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”项目8#4-16号房，建筑面积为44.25平方米；第四条约定：租赁期限15年零3个月，租赁期为2016年12月1日起至2032年2月29日；免租金期为3个月，即为2016年12月1日起至2017年2月28日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；第六条约定，双方约定按附表方式由第三人支付租金，该租金为原告税后所得，第三人代原告到税务机关开具房屋租赁发票并承担税款，原告有配合的义务，租金采取预付制，先付后用，第三人按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告指定的银行账户。同时，该合同还对租赁物的用途、租赁起始时间、相关费用、物业维护等进行了约定。2015年12月25日，原告叶某、沈某作为出借方与作为借入方的第三人英珑腾公司和作为监督方的被告彰泰公司签订《借款委托监督使用合同》，约定出借方同意按房屋建筑面积每平方米1,500元向借入方借款，总借款金额为人民币66,375元整，出借方同意在和监督方签订《商品房买卖合同》和本合同时一次性将上述借款转至监督方账户，监督方收到该款并在代出借方支付前不向出借方和借入方支付利息，监督方按照本合同约定的监督方式向借入方支付款项，监督方支付的该款项视为出借方支付，该款项借入方分27个月等额向出借方归还，还款自2017年2月1日—2019年4月30日每月归还借款本金，其中最后两个月归还全部利息。其余条款详见《借款委托监督使用合同》。2016年12月1日，原告签订《确认书》，主要内容：原告与被告、第三人签订的《借款委托监督使用合同》中约定的借款实为原告用于所购桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”项目8#4-16号房的硬装装修款，该款已用于该房屋装修，原告在《借款委托监督使用合同》中所收取的借款本金及利息已转化为该房屋出租期间的租金收益，以每月第三人应付租金为体现。后第三人按《公寓租赁合同租金附表》载明的租金金额付给原告租金收益。原告诉称从2019年1月起，其就未收到投资收益，原告认为自己购买彰泰天街公寓的目的是为了获取收益，之所以购买彰泰天街公寓也是基于被告宣传的年房价回报率等投资收益的承诺，所以被告应当承担违约责任，支付原告未收到的投资收益，因此，原告于2019年8月27日诉至本院提出上述诉讼请求。 同时查明，与被告、第三人发生争议的“彰泰天街”项目8栋的部分买受人曾向桂林市七星区人民法院以租赁合同纠纷提起诉讼，桂林市七星区人民法院作出(2019)桂0305民初1293号民事判决书，解除买受人与第三人的《公寓租赁合同》及补充协议，由英珑腾公司支付租金及违约金给买受人，彰泰公司不承担连带责任。买受人不服一审判决而上诉，桂林市中级人民法院作出(2019)桂03民终2572号民事判决书，在本院认为中对“彰泰公司是否应承担连带责任问题”作出认定:买受人关于彰泰公司的广告内容为买卖合同组成部分，租赁合同是买卖合同的延伸履行的主张不能成立，本院不予支持。桂林市中级人民法院二审维持了桂林市七星区法院的一审判决。 本院认为，一、关于本案案由的问题。本案案由立案时确定为合同纠纷，从原告起诉的事实和依据的法律规定来看，其是基于商品房买卖合同关系来主张其权利，且在本案庭审中原告明确其是基于商品房买卖合同的法律关系主张权利，因此，本案案由应具体为商品房销售合同纠纷。 二、关于被告是否应当承担违约责任的问题。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，是双方当事人真实意思表示，且未违反我国法津、行政法规强制性规定，该合同是合法、有效的，当事人应按照合同的约定履行义务。本案中，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，认为被告向原告出具的“彰泰天街”项目的宣传册是具体明确的，应当视为要约，而该宣传册也应当属于合同内容，被告违反的，应当承担违约责任，对此，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十二条第1点明确约定:凡未订立在本合同中之销售广告和宣传资料(包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型)所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力，如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。从该约定来看，双方对销售广告和宣传资料的效力已经予以约定，即未载入合同中的销售广告和宣传资料所载的内容对双方当事人是不具有约束力的，因此原告认为被告的宣传图册应当视为合同内容，被告应当承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院对此不予采纳。被告对此提出的抗辩，与双方合同约定相符，本院予以采信。因此，对原告要求被告支付2019年1月至2019年5月投资收益款13,635.85元的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。鉴于原告不要求第三人在本案中承担责任，是其权利的放弃，本院予以认可。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告叶某、沈某的诉讼请求。 案件受理费141元，依法减半收取70.5元，由原告叶某、沈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费141元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一九年十月二十九日 书记员  易济敏