广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初787号 原告：黄学光，男，1962年9月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：温五八，广西友宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艳祯，广西友宁律师事务所律师。 被告：黄政川，男，1959年10月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳慧，广西诚上金律师事务所实习律师。 第三人：广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路**综合商业办公大楼第****房，统一社会信用代码：91450102MA5N2NDT03。 法定代表人：李恒教。 委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳慧，广西诚上金律师事务所实习律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年1月22日 开庭时间：2019年6月11日 当事人到庭情况： 原告黄学光：委托诉讼代理人黄艳祯到庭 被告黄政川：本人及委托诉讼代理人原瑞红、欧阳慧到庭 第三人广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司（简称：莞云公司）：法定代表人李恒教及委托诉讼代理人原瑞红、欧阳慧到庭 原告起诉要点 原告黄学光提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除；2.被告立即支付房屋租金21000元；3.被告支付违约金21420元；4.被告赔偿原告经济损失63000元；5.本案诉讼费1204元、保全费1020元、保全保险费1000元由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份租赁合同。合同约定从2018年4月1日至2023年3月30日，原告将位于南宁市公园路6号《体育服务楼》第二层楼梯左起临街约580平方米的房屋，按现状续租给乙方使用，每月租金人民币21000元，每月1-7日交纳租金；合同还约定了双方的其他权利义务特别是违约责任问题。其中，3.4条款约定，乙方逾期不交租金，按每天2%计收违约金；5.2条款约定，乙方逾期不交租金到达30天，视为乙方单方中止合同；5.3条款约定，乙方单方中止合同，需交纳30天的租金及违约金，并赔偿甲方3个月租赁损失。合同签订后，被告如约进场经营。合同履行初期，被告尚能按约定履行义务，但从2018年8月起，被告不按时交纳租金和水电费，经原告多次催交，被告通过李艳花于同月30日才交纳8月的租金，逾期21天；2018年9月，被告不交纳租金和水电费。同年10月1日，原告只能按合同约定停水停电，收回房屋。由于被告单方中止合同的履行，依法被告应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权利，根据我国《民事诉讼法》的有关规定，特诉至贵院，请判如所请。提起诉讼，诉请如前。 被告答辩要点 被告黄政川辩称：被告和原告签订租赁合同实际上是被告代表第三人签订的，是公司行为，被告履行公司职务行为，租赁合同也约定了公司是承租方，只是被告签订时漏写了莞云两字，因此租赁合同的承租方是第三人而不是被告，因此应驳回原告对被告的全部诉请。 第三人陈述要点 第三人莞云公司陈述意见：案涉《租赁合同》的相对方系原告与莞云公司，黄政川系公司职务行为。我方不欠原告房屋房租。涉案租赁合同是双方协商一致解除，因此不存在需要向原告支付违约金和赔偿经济损失。关于原告主张的第四项诉请，由于双方是协商解除合同，所以产生的费用由原告自行承担。 第三人独立诉讼请求要点 第三人莞云公司提出独立诉讼请求：1.原告返还莞云公司履约保证金22000元、违约保证金10000元、事故保证金23000元、水电押金10000元，共计65000元；2.原告向莞云公司返还涉案铺内的全部物品，如无法返还涉案店铺内的全部物品，原告折价赔偿给莞云公司92400元；3.本案反诉费用、保全费用由原告承担。事实和理由：2018年4月9日，原告与第三人签订了一份《租赁合同》。合同约定原告将位于南宁市公园路6号体育服务楼第二层楼梯左起临街约580平方米的店铺出租给第三人，双方在合同中对租赁期限、租金、双方的权利义务等做了明确约定。后第三人依约向原告支付了履约保证金、违约保证金、事故保证金、水电押金共计人民币65000元。上述租赁合同签订后，第三人于2018年4月20日开业，但是因经营困难，第三人于2018年6月15日停业，无法继续营业，第三人遂与原告协商将租赁的上述店铺转让，原告也同意，但是直至2018年11月13日第三人仍未找到人受让上述店铺，遂与原告协商提前终止合同，原告可提前收回上述店铺，原告也表示同意。第三人多次催促原告返还履约保证金、违约保证金、事故保证金、水电押金和店铺内物品，原告均不予理睬。第三人认为，第三人与原告的租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。双方一致同意提前终止上述租赁合同，原告应退还第三人已支付的履约保证金、违约保证金、事故保证金、水电押金和店铺内物品，但原告并未予以退还。基于上述事实，第三人为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，望判决如所请。 原告答辩要点 原告黄学光辩称：《租赁合同》是黄政川和原告签订，与莞云公司无关，莞云公司不是共同进行诉讼的当事人。第三人不是本案适格的反诉人，《租赁合同》至始至终都是原告和被告履行，莞云公司也没有参与合同中，且第三人没有证据证实仍有物品在原告处，所以驳回莞云公司的反诉请求。 被告答辩要点 被告黄政川辩称：对第三人诉请无异议。 事实认定与法律适用 2018年4月9日，原告黄学光与被告黄政川签订了《租赁合同》，主要约定：出租方（甲方）：黄学光，承租方（乙方）：黄政川、广西全驴宴餐饮管理有限公司。甲方将南宁市公园路6号《体育服务楼》第二层2号楼梯左起临街约580平方米按现状继租给乙方使用。第2.1条继租期限：从2018年4月1日起至2023年3月30日止。第3.1条该房屋每月租金人民币贰万壹仟元（￥21000.00元）。2019年1月1日起每年逐年递增8%至合同结束。第3.2条每月1-7日为交租时间。甲方收取租金出具收据，乙方若需开票，税费由乙方承担。第3.3条乙方交纳：1.履约保证金2.2万元，2.违约保证金1万元，3.事故保证金2.3万元，4.水电押金1万元。另外，为确保本合同期的完整履行，乙方须将店内所有物品抵押给甲方，一旦出现乙方单方不履行或单方中止合同，店内物品全部归甲方所有。第3.4条乙方逾期不交租金，按每天2%计收违约金。不按时交租所产生的违约金，甲方可到乙方营业场所收取或直接从履约保证金中扣除。第4.6条乙方按时缴纳水电费，若不按时缴纳造成停水停电由乙方自行负责。第5.2条乙方逾期不交租金到达30天，视为乙方单方中止合同，甲方从第31天起停水停电收回房屋，房屋内物品按第3.3条解决。第5.3条乙方单方中止合同，需交纳所欠30天的租金及违约金，并赔偿甲方3个月租赁损失（具体损失为：清理场地15天，重新装修49天，登报5天，招租30天）。黄学光在该合同甲方落款处签字捺印，黄政川在该合同乙方落款处签字捺印。2018年4月9日，黄学光在《租赁合同》空白处注明“已收到第3条3款1-4项共6.5万元”。黄学光于签订合同当天将涉案房屋交付被告黄政川。 2018年4月9日，第三人的法定代表人李恒教向黄学光转账65000元，支付履约保证金22000元、违约保证金10000元、事故保证金23000元、水电押金10000元。2018年9月30日，原告将涉案房屋上锁收回涉案房屋，房租交清至2018年9月30日。2018年8月份的租金，被告系于2018年8月30日交付；2018年9月份租金，被告系于2018年9月30日交付6000元及2018年10月2日交付15000元。 另查明，案涉房屋系广西壮族自治区体育场所有，并于2010年5月14日取得《建设工程规划竣工验收合格证》。2004年6月11日，黄学光与广西壮族自治区体育场签订《协议书》，约定由黄学光建设并经营涉案房屋。 还查明，原告当庭明确不对莞云公司主张权利。 本院认为：一、关于《租赁合同》的合同相对方、效力问题。经查，《租赁合同》约定的承租方为黄政川、广西全驴宴餐饮管理有限公司，黄政川在该合同的落款处签字捺印。所以黄政川系《租赁合同》的承租方。《租赁合同》约定“广西全驴宴餐饮管理有限公司”亦是承租方，被告称“广西全驴宴餐饮管理有限公司”实际是莞云公司，仅是因为其在签合同时漏写了“莞云”二字，第三人莞云公司对此予以认可。经查，该合同签订当天莞云公司的法定代表人李恒教即向原告支付65000元的相关保证金，且履行合同交付租金、水电均为莞云公司。所以被告主张《租赁合同》载明的“广西全驴宴餐饮管理有限公司”实际系本案莞云公司，本院予以确认。综上，从《租赁合同》形式上看，原告在合同签订时已明确知道承租方不仅有黄政川，还有莞云公司；从合同履行看，莞云公司亦参与其中，故本院认定莞云公司亦为《租赁合同》承租方。综上《租赁合同》的相对方为黄学光与黄政川、莞云公司。原告明确不向莞云公司主张权利是其对自身权利的处分，本院予以确认。 %1、关于原告主张确认《租赁合同》的解除问题。原、被告、第三人均认可涉案房屋已于2018年9月30日收回，双方均不再履行《租赁合同》，本院予以确认。故《租赁合同》已于2018年9月30日解除。 %1、关于原告主张租金的问题。原告主张被告欠付2018年9月1日至2018年9月30日期间租金21000元。经查，原告提交转账凭证主张被告于2018年8月30日交付了2018年8月租金。被告提交证据证实已于2018年9月30日交付6000元及2018年10月2日交付15000元即2019年9月租金。故原告现主张2018年9月1日至2018年9月30日期间租金21000元，本院不予支持。 %1、关于原告主张违约金的问题。被告迟延22天交付2018年8月租金及迟延25天交付2018年9月租金，故按照合同约定被告应支付相应的违约金。被告主张违约金过高，要求予以调整，本院认为，原告黄学光不能及时收取租金，其损失为未占有相关租金所产生的收益，双方约定的违约金与原告黄学光未能及时收取租金造成的收益相比过高，本院结合合同的履行情况、被告方的过错程度以及原告黄学光的预期利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，将违约金调整至原告黄学光损失的百分之三十，即（21000元+21000元）×30%=12600元。 %1、关于原告主张经济损失的问题。根据《租赁合同》第5.3条的约定，被告逾期交租金达30天，视为被告单方中止合同。第5.4条的约定，被告单方中止合同，需赔偿原告3个月租赁损失。本院认为，在被告逾期交租并未达到约定的解除条件时，原告于2018年9月30日将涉案房屋上锁，系以行为方式作出解除合同的意思表示，对此被告亦予以认可，故双方已达成解除合同的一致意思表示。故现原告主张经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 %1、关于第三人主张返还履约保证金22000元、违约保证金10000元、事故保证金23000元、水电押金10000元的问题。第三人确已向原告支付履约保证金22000元、违约保证金10000元、事故保证金23000元、水电押金10000元，合计65000元。《租赁合同》已于2018年9月30日解除，原告应向第三人予以退还。《租赁合同》第3.4条约定“乙方逾期不交租金，按每天2%计收违约金。不按时交租所产生的违约金，甲方可到乙方营业场所收取或直接从履约保证金中扣除”，虽然原告对第三人不主张权利，但第三人仍是《租赁合同》相对方，根据上述约定，原告在扣除违约金后退还剩余保证金给第三人即52400元（65000元-12600元=52400元）。 %1、关于第三人主张的返还物品或折价赔偿的问题。原告对此不予认可，主张收回房屋后被告已将物品搬走，且涉案房屋已出租。本院认为，被告、第三人主张《租赁合同》系协商解除合同，且房屋已被原告收回，现主张在涉案房屋仍有物品，但未能举证证实，本院不予采信。故对第三人该主张本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 1、原告黄学光与被告黄政川、第三人广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司于2018年4月9日签订的《租赁合同》于2018年9月30日解除； 2、被告黄政川向原告黄学光支付违约金12600元； 3、原告黄学光向第三人广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司返还履约保证金22000元、违约保证金10000元、事故保证金23000元、水电押金10000元，合计65000元； 4、驳回原告黄学光的其他诉讼请求； 5、驳回第三人广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 6、上述第三项判项抵扣第二项判项后确定由原告黄学光向第三人广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司支付52400元，确定本案中第三人广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司为本案的申请执行人。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费2408元、保全费1020元，合计3428（原告黄学光已预交），由原告黄学光负担3018元，由被告黄政川负担410元；第三人独立之诉案件受理费1724元（广西莞云全驴宴餐饮管理有限公司已预交）由原告黄学光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  杨园园 人民陪审员  周国萍 二〇一九年十月十四日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。