广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初5955号 原告:覃志国，男，1959年8月28日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄庆生，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄财生，广西创想律师事务所实习律师。 被告：唐飞凰，女，1980年8月28日出生，瑶族，住南宁市青秀区。 被告：李明军，男，1978年8月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 第三人：南宁市金信物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**广西国际贸易中心****，统一社会信用代码：9145010368210923XG。 法定代表人：赵国伟，执行董事。 委托诉讼代理人：麦淑芳，广西国海律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年5月31日 开庭时间：2018年8月29日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人黄庆生到庭 被告方：被告李明军到庭 第三人：第三人的委托诉讼代理人麦淑芳到庭 原告诉请要点 一、被告唐飞凰支付拖欠的商铺租金61480元并支付逾期违约赔偿金84418元，两项合计145898元；二、被告李明军对前述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由两被告承担。 被告李明军答辩要点 一、对于原告主张拖欠的2015年2月至3月的租金数额没有异议，也愿意支付，但因为该租金是之前业主拖欠原告的，被告作为新业主愿意承担原业主的该笔债务，所以被告不愿意支付违约金。二、对于原告主张拖欠的2017年8月至2017年12月期间的租金，对于每月租金为9156元无异议，但被告已经支付2017年8月的租金，双方的租赁合同已于2017年12月1日解除，因此，被告拖欠的租金仅为2017年9月、10月、11月的租金。对于这三个月租金的违约金，被告也不愿意支付，因为当时在解除之后，双方已协商一致，由被告转让、变卖铺面的经营权后，所得款项用于抵扣租金，被告不存在恶意拖欠租金的情形。三、即便需要支付违约金，那么原告主张的违约金计算标准过高，应按中国人民银行同期贷款基准利率来计算。四、被告支付了保证金，该保证金应当在合同解除后也应抵扣租金。五、对原告要求被告对被告唐飞凰的债务承担连带清偿责任的诉请无异议。 第三人答辩要点 原告与两被告之间支付租金的情况，第三人并不了解，本案与第三人无关。 事实认定 位于南宁市青秀区民族大道41号广西国际贸易中心XXXX号商铺（以下简称涉案商铺）为原告单独所有的房屋，房屋建筑面积为35.68平方米，原告已于2010年8月19日取得房屋所有权证书，证号为邕房权证字第××号。 2014年4月22日，原告（甲方）与被告唐飞凰（乙方）及第三人（丙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同主要内容有：1、甲方将其所有的涉案商铺出租给乙方经营芭啦芭啦品牌餐饮，租赁期限从2014年4月1日至2024年3月31日止，甲乙双方同意遵守丙方的统一运营管理相关制度和物业管理规定。2、租金标准：2014年4月1日至2015年3月31日期间的月租金为7850元，2015年4月1日至2016年3月31日期间的月租金为8478元，2016年4月1日至2017年3月31日期间的月租金为9156元，2017年4月1日至2018年3月31日期间的月租金为9888元。3、支付期限：租金按月支付，首期租金（租期开始之日至2014年4月30日）在进场装修前支付，除首期租金外，乙方须在每个支付期届满前三日向甲方支付下个支付期的租金（即先付租后使用）。4、保证金：为确保乙方履行合同约定，乙方须在签订本合同的同时向甲方一次性交付相当于一个月租金的租金保证金，共计7850元；本合同终止后，若乙方完全履行合同项下义务，或在甲方、丙方直接折抵乙方未付租金、商场运营管理服务费、违约金等应付款项后，甲方和丙方在乙方按照合同约定条款归还甲方商铺后的十五日内将保证金余额无息退还给乙方。5、乙方拖欠租金、商场运营管理服务费、能源费、保证金等应当向甲方或丙方支付的任何费用，除前款有明确违约责任的除外，其余每日应按照拖欠费用3‰向甲方或丙方缴纳逾期违约金，从应付日至实付全部清偿之日止。 上述合同签订当日，被告唐飞凰向原告支付了保证金7850元。 2017年11月14日，因被告唐飞凰拖欠租金，原告向被告唐飞凰发出一份《费用催告书》，要求被告唐飞凰于2017年11月30日前结清拖欠的2015年2月、3月的租金15700元及2017年6月至11月的租金54936元。被告李明军在催告书在中签字确认。 2017年12月1日，因被告唐飞凰未能按照催告书要求结清拖欠的租金，原告遂向被告唐飞凰发出一份《合同解除通知书》，要求解除双方的租赁合同并要求被告唐飞凰于当日将所有物品搬离涉案商铺。被告李明军于同日签收该份通知书。 2017年12月4日，被告唐飞凰以广西新花餐饮管理有限公司（未办理工商登记）的名义（甲方）与原告等8名国贸商铺业主（乙方）签订《2017年12月4日业主统一意见》（以下简称《业主统一意见》），主要内容有：1、确认双方终止合同。2、乙方2018年租金要求外铺550-650元/平方米，内铺500-600元/平方米，转正费最低40-80万元。3、免12个月租金可以正常营业但必须满足以下乙方要求：于2017年12月11日付清业主6、7月份以前的租金（否则封铺），于2017年12月20日前付清8月份所有租金（否则封铺），于2017年12月31日付清剩余拖欠租金（否则封铺）。4、违约金看李总表现待定，否则按合同走法律程序（1、押金不退；2、赔偿三个月租金作为违约赔偿金）。 2017年12月28日，被告唐飞凰撤离涉案商铺。 之后，原告以被告唐飞凰一直未支付2015年2月、3月及2017年8月至12月的租金构成违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告确认被告唐飞凰已支付2017年8月的租金。同时，本院询问各方当事人涉案9个商铺重新出租的时间，被告李明军称在2018年4月已有部分商铺重新出租，第三人则称截止2018年6月所有商铺都未出租，至庭审之日止才有部分商铺出租。 另查明：两被告系夫妻关系，双方于2012年6月27日登记结婚。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告唐飞凰经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告唐飞凰于2014年4月22日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应恪守履行。一、关于《商铺租赁合同》的解除时间。因被告唐飞凰未依约支付租金，且经原告催促，被告唐飞凰仍未支付，故原告依法享有解除权。原告于2017年12月1日向被告唐飞凰发出《合同解除通知书》，被告李明军于当日代为签收该份通知书，故原告的解除合同通知已经发生法律效力，原告与被告唐飞凰之间的租赁合同已于2017年12月1日解除。二、关于拖欠租金的数额。被告唐飞凰未举证证实其已支付2015年2月、3月及2017年9月至11月期间的租金，被告李明军也认可其与被告唐飞凰未支付该期间的租金，故原告要求被告唐飞凰支付2015年2月、3月的租金15700元及按每月9156元的标准支付2017年9月至11月的租金27468元（9156元×3个月），本院予以支持。因被告唐飞凰未在《业主统一意见》约定的时间内付清所欠租金，故不能享受免12月份租金的条件，被告唐飞凰至2017年12月28日才撤离涉案商铺，故还应参照上述租金标准支付占用涉案商铺期间的占用费8545.6元（9156元÷30天×28天）。三、关于被告唐飞凰应如何承担违约责任的问题。双方签订的《业主统一意见》已就被告唐飞凰违约责任的承担方式达成了新的约定。被告唐飞凰既未能转让商铺经营权，又未能依约支付所欠租金，且至今仍未付清，故应按照《业主统一意见》的约定向原告承担违约责任，即已付保证金7850元由原告没收，并向原告支付违约金27468元（9156元×3个月）。原告要求被告唐飞凰按《商铺租赁合同》的约定支付超出27468元违约金的部分，本院不予支持。至于被告李明军辩称违约金过高的问题。如前所述，因被告唐飞凰未依约支付租金，导致本案合同被提前解除，原告在被告唐飞凰撤离涉案商铺后至少4-6个月时间未能再行出租涉案商铺，导致原告在此期间遭受房屋空置的租金损失。鉴于此，双方约定的违约金计算标准并不高，被告李明军辩称违约金过高，本院不予采纳。四、关于被告李明军应否承担连带责任的问题。被告李明军同意对被告唐飞凰向原告所负的债务承担连带责任，本院对此予以确认。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐飞凰向原告覃志国支付2015年2月至3月的租金15700元及2017年9月至11月的租金27468元； 二、被告唐飞凰向原告覃志国支付2017年12月1日至2017年12月28日期间的房屋占用费8545.6元； 三、被告唐飞凰向原告覃志国支付违约金27468元；、 四、被告李明军对被告唐飞凰所负的上述债务承担连带责任； 五、驳回原告覃志国的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费3218元，由原告覃志国负担1472元，由被告唐飞凰、李明军负担1746元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  施雪芬 二〇一九年十月三十日 书 记 员  覃树鹏