广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初9188号原告（反诉被告）：张建农，男，1969年6月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：龚伟、陈曼兴，广东润科律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。原告（反诉被告）张建农与被告（反诉原告）广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张建农的委托诉讼代理人龚伟、陈曼兴，恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣、范惠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张建农向本院提出诉讼请求：1、判令恒安公司在本案判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助张建农办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋506号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月31日，双方签订《云山锦绣家园（自编Al-A5栋）楼宇认购书》（编号：0000311号），约定：张建农向恒安公司购买位于广州市云山锦绣家园A2栋506号房的房屋，建筑面积100平方米，价款为858000元。合同后，张建农依约支付了全部购房款。恒安公司向张建农发出收楼通知书后，张建农在2011年1月7日向恒安公司收楼入住至今。恒安公司至今尚未为张建农办妥商品房买卖合同备案登记手续和房地产权证，故诉至法院。本诉被告恒安公司辩称：不同意张建农的诉讼请求，理由如下：从广州市国土资源和房屋管理局的网站阳光家缘对外公示信息上看，涉案房屋未纳入预售范围，被标明不可销售。涉案房屋不可销售的原因是政府有关部门的原因导致，有铁路法院行政判决书证实。反诉原告恒安公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除反诉原告与反诉被告于2007年7月31日签订的购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园自编A2栋506房《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号0000311】；2、判令反诉被告自解除认购书之日起腾空搬离上述云山锦绣家园自编A2栋506房，并将房屋交还给反诉原告；3、判令反诉被告支付房屋使用费380267.16元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从反诉被告收楼之日的2011年1月7日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；4、判令反诉被告应支付的房屋使用费从其已支付反诉原告的房款中扣除；5、由反诉被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2007年7月31日，反诉原告与反诉被告签订《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号0000311】，约定反诉被告向反诉原告购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园自编A2栋506房，住宅建筑面积为100平方米，总房价为人民币858000元。签订该认购书后，反诉被告支付了全部房款，反诉原告于2011年1月7日将房屋交付给反诉被告使用至今。因政府相关部门的原因，导致涉案房屋未纳入预售范围之内。涉案房屋不可销售。因此，双方的合同在客观上无法履行，合同目的无法实现。请法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告张建农辩称：不同意反诉原告的请求。理由如下：反诉被告已按照合同约定支付全部购房款并收楼入住至今。反诉原告有为反诉被告办理房产证的义务。反诉原告以涉案房屋未纳入预售范围为由主张解除合同没有事实依据。即使涉案房屋不在预售范围内，也是应当由反诉原告的过错导致。不能因反诉原告的过错而赋予其解除合同的权利。经审理查明：一、本诉事实2007年7月31日，张建农（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园自编A1-A5栋A2栋506号房，建筑面积100平方米，优惠后总房价为858000元。乙方需承担包括物业专项维修基金，契税，印花税，《商品房买卖合同》预约登记费，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计14299元。后张建农向恒安公司支付了购房款858000元及代办维修基金、有线电视装机工料费等费用。2011年1月7日，张建农在《收楼手续单》上签字确认同意收楼。上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。张建农自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。2019年4月28日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00343号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋506房，暂无云山锦绣家园A2栋506房的有效查封信息，信息核查时间为2019年4月19日。本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字X号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。以上事实，有《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、复函、《依申请信息公开答复书》、《购房资格证明》以及当事人陈述等证据证实。二、反诉事实2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司不能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中云山锦绣花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“未纳入预售”。另查明，根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。以上事实，有《广东省广州市商品房预售许可证》、销控表、（2016）粤71行终902号行政判决书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年7月31日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订之前，张建农已经支付了全部购房款，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给张建农使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故张建农要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于恒安公司反诉主张解除双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及要求张建农腾空搬离涉案房屋、房屋使用费的诉讼请求，本院认为：1、恒安公司提供的“销控表”是其作为开发商对楼盘销售进度情况对外公示的表，其公示目的是帮助购房者了解楼盘房源信息。上述“销控表”反映的销售计划数据来源于恒安公司。2、恒安公司本应提供与预售许可证配套的项目平面图以证明房管部门在核发预售许可证时所确定的预售房屋范围，但其不能提供，也无法说明原因，应当承担举证不能的不利后果，即不能证明涉案房屋在房管部门核发预售许可证时就确定未纳入预售范围。3、根据行政判决书查明的相关事实可知，政府未批准对涉案房地产项目全面预售的根本原因是恒安公司不愿按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金。在恒安公司出售涉案房屋时，涉案房地产项目业已完工，但恒安公司却一直不组织办理竣工验收手续。以上事实，证明恒安公司以不正当的行为阻碍合同履行条件成就，故应视为合同履行条件成就。综上，在恒安公司将涉案房地产项目交付使用十年后，恒安公司再以涉案房屋未纳入预售范围、合同无法履行为由解除合同，明显有失公平，故本院对其全部反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、广州市恒安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助张建农办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋506房的不动产权证。二、驳回广州市恒安房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。反诉受理费3757.1元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 苏 文人民陪审员 朱淑萍二〇一九年十月二十九日书 记 员 林嘉仪