北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30688号原告（反诉被告）：中海雅实（北京）商业运营管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：郭敏，经理。委托诉讼代理人：宋双，男，中海雅实（北京）商业运营管理有限公司法务。委托诉讼代理人：刁建文，女，中海雅实（北京）商业运营管理有限公司法务。被告（反诉原告）：尚科中创（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘思玉，执行董事。委托诉讼代理人：何艳萍，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：董可昕，女，北京市中闻律师事务所实习律师。原告中海雅实（北京）商业运营管理有限公司（以下简称中海雅实公司）诉被告尚科中创（北京）科技发展有限公司（以下简称尚科中创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海雅实公司之委托诉讼代理人宋双、刁建文，被告尚科中创公司之委托诉讼代理人何艳萍、董可昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海雅实公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年4月1日签订的房屋租赁合同于2019年1月25日解除；2、判令被告支付2019年4月1日起至2019年9月15日期间的房屋占用费，以529672.09元/月计算。事实与理由：我公司与被告于2017年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定将我公司位于北京市海淀区x街x号地下x层（以下简称涉案房屋）出租给被告，租金支付方式为每六个月支付一次，被告应于2018年12月31日前支付2019年上半年（2月至7月期间共计6个月）的租金，但经我公司多次催缴，被告至今仍未缴纳租金。被告未按合同约定履行义务，依据合同约定我公司于2019年1月25日与被告解除《房屋租赁合同》，但被告公司在腾退期满后既不腾房也不支付占用使用费，导致我公司无法就涉案房屋对外出租，造成我公司巨大经济损失，故我公司提起本诉，请法院判如所请。被告尚科中创公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我公司已付清2019年2月1日到3月31日的房屋租金，即我公司并未欠付2019年4月1日前的租金。第二，我公司不认可房屋租赁合同已经在2019年1月25日解除，原告在与我公司签订房屋租赁合同时隐瞒了涉案房屋已经被抵押、被查封的事实，直到2018年11月我公司才知道承租房屋已经被海淀法院查封，并将于2018年12月24日在京东网络司法平台上进行公开拍卖，给我公司经营造成了巨大不确定性和损失。我公司曾要求原告给予合理的解释和相应解决方案，但是原告一直未予答复。2019年1月8日起，原告开始对涉案房屋限电，妨碍我公司正常经营，且因承租房屋未缴纳房产税等事宜，导致我公司无法办理税务手续。我公司承租房屋后，对涉案房屋进行了装修，因为原告隐瞒房屋被查封以及拍卖的事实，导致我公司的房屋承租权存在巨大经营风险，所以在原告对涉案房屋的后续使用没有提供特别担保和履行保证的情况下，我公司给原告发函，要求行使不安抗辩权暂时中止支付房屋租金。综上，我公司有理由暂停支付房租，我公司不存在违约行为。而原告发出合同解除通知书则系单方违法解除合同的行为，我公司要求继续履行。综上，不同意原告全部诉讼请求。同时提出反诉，因我公司与原告在合同租赁期间已解除《房屋租赁合同》，根据租赁合同第十条第二款的约定，租赁期内，双方协商一致同意解除本合同的，提出提前解除合同的一方应向对方支付一个月的租金为标准的违约金。但由于中海雅实公司给我公司造成的损失远高于违约金，故我公司提出反诉请求：1、判令中海雅实公司赔偿我公司损失2584784.86元；2、判令中海雅实公司支付我公司因此次诉讼支出的律师费5万元；反诉费用由中海雅实公司承担。事实理由同答辩意见所述。中海雅实公司对尚科中创公司的反诉辩称，不同意尚科中创公司的全部反诉请求。首先双方之间的房屋租赁合同已经解除，其次反诉人没有相应证据证明涉案房屋被法院查封导致其遭受经营损失，且中海雅实公司主张律师费也没有事实和法律依据，综上请求法院驳回中海雅实公司的全部反诉请求。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。涉案房屋原所有权人为北京中海雅实科技中心。2017年1月，因北京中海雅实科技中心为被执行人，我院于2017年1月24日将涉案房屋查封，并于2018年11月19日发布公告，于2018年12月24日12日至2018年12月25日12时止在京东网络司法拍卖平台上进行公开拍卖。尚科中创公司作为案外人对上述执行提出异议，经我院审理后，驳回其异议申请。2017年4月15日，中海雅实公司（出租方，甲方）与尚科中创公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落于北京市海淀区x街x号地下x层，建筑面积4058.79平方米的房屋，出租给乙方作办公使用，并许可乙方对外进行转租但不可整体转租第三方。租赁期限为10年，即2017年4月1日起至2027年9月30日。免租期共计六个月，其中第一次装修期为2017年4月1日至2017年7月31日；剩余两个月免租期待合同执行满五年后，乙方提前一个月向甲方提交书面通知。开始两年（不包括免租期）租金为4.3元/天/建筑平方米，之后每两年递增5%直到合同期第七年。乙方应于本租赁合同签订之日向甲方交纳六个月租金，后续租金每六个月支付一次，于2017年12月31日前、2018年6月30日前、2018年12月31日前分别支付人民币3185135.45元；于2019年6月30日前支付人民币3344392.23元。双方关于违约责任约定：“租赁期限内，如一方须提前解除合同，应当提前三个月书面通知对方，双方协商一致同意解除本合同的，提出提前解除合同的一方应向对方支付一个月租金为标准的违约金”。第十条第四款规定：“若乙方未能依约按期向甲方支付租金、租赁押金或按甲方要求补齐租赁押金的，则甲方有权书面通知乙方立即予以支付。乙方逾期5日内未能支付的，乙方须按延迟交款天数按日租金的标准向甲方交纳滞纳金；如乙方逾期20日仍未支付，则甲方有权解除本租赁合同，合同终止。乙方交纳的押金，甲方不予退还。”上述合同签订后，中海雅实公司和尚科中创公司履行各自义务，至2018年11月，尚科中创公司发现涉案租赁房屋被公告司法拍卖，因此至2018年12月31日应交付租金之日未履行下一期租金的交付义务。中海雅实公司于2019年1月14日和1月21日先后向尚科中创公司发出催款通知书两份，称其与尚科中创公司已于2017年4月15日签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，要求尚科中创公司交付2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金3222171.91元，否则将按照主合同第十条违约责任的第四款之约定承担违约责任。中海雅实公司于2019年1月25日向尚科中创公司发出合同解除通知书，认为尚科中创公司收到《催告通知书》后，仍未按时支付所欠款项，已构成严重违约，决定解除《房屋租赁合同》。尚科中创公司于当日收到该通知。后包括涉案租赁房屋在内的房屋经司法拍卖后，房屋所有权人变更。在本案审理过程中，尚科中创公司与新的房屋所有权人签订涉案房屋租赁合同，租赁日期起始日期为房屋所有权证的登记日期即2019年9月16日，现尚科中创公司基于新的房屋租赁合同使用租赁房屋。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：中海雅实与尚科中创公司均主张对方存在违约事实的认定。中海雅实公司主张尚科中创公司未按时支付租金，未按照合同约定的付款期限向其付款，在发出解除通知后，尚科中创公司仅向中海雅实公司交纳了2019年1月1日至2019年3月31日期间房租，仍未按合同约定足额交纳房屋租金。尚科中创公司主张其未交纳房屋租金的原因系涉案租赁房屋已被查封，并进入拍卖程序，因未得到就租赁房屋被拍卖的后续处理意见，因此未交纳房租，并继续使用租赁房屋，虽尚科中创公司主张由于中海雅实公司自2019年1月8日起开始对涉案房屋限电，妨碍其正常经营，且因承租房屋未缴纳房产税等事宜，导致其公司无法办理税务手续，并给其造成损失，但未就此提供充分证据。本院认为，中海雅实公司与尚科中创公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，中海雅实公司与尚科公司争议的焦点在于，涉案租赁房屋被查封拍卖，是否构成阻碍尚科中创公司行使房屋租赁合同的租赁权利。涉案租赁房屋仅是以我院向有关管理机关发出协助执行通知的方式查封，并未采取张贴封条或公告的形式对涉案租赁房屋进行查封，且自查封以来，尚科中创公司仍然如常使用房屋，并未因此受到影响。虽后涉案房屋进入到司法拍卖阶段，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即使涉案租赁房屋被拍卖出售，仍不会影响尚科中创公司对于租赁房屋的承租权。现尚科中创公司仅以涉案租赁房屋被拍卖，可能对其承租权产生影响为由拒绝交纳租金，但我院发布涉案房屋的拍卖公告至其应缴纳下期租金的时间不足一个半月，其并无证据证明其承租权因此受到影响，故其拒绝缴纳房屋租金，缺乏法律依据和事实依据，本院不予采信，因此尚科中创公司未按时缴纳租金，构成违约，中海雅实公司根据合同约定的违约责任条款，与其解除房屋租赁合同，符合合同约定，现中海雅实公司要求确认双方于2017年4月1日签订的房屋租赁合同于2019年1月25日解除的诉讼请求，本院支持，但根据原告发给被告催缴函及解除通知中载明的合同签订时间均为2017年4月15日，且双方签订的房屋租赁合同落款处并未写明合同签订时间，故根据现有证据，本院认为双方签订涉案房屋租赁合同的时间为2017年4月15日。双方合同解除后，尚科中创公司仍然使用涉案房屋，故应向中海雅实公司交纳房屋使用费，现对于中海雅实公司要求其支付房屋使用费的诉讼请求，本院支持。房屋使用费的数额将参照双方约定的租金标准及实际使用情况予以判定。关于尚科中创公司的反诉请求，其要求中海雅实公司赔偿其损失，中海雅实公司提出解除合同系基于尚科中创公司在合同履行过程中存在违约行为，而尚科中创公司依据“租赁期限内，如一方须提前解除合同，应当提前三个月书面通知对方，双方协商一致同意解除本合同的，提出提前解除合同的一方应向对方支付一个月租金为标准的违约金”的条款主张中海雅实公司应向其支付违约金，系误解了该条款的订立意图。对于尚科中创公司主张除违约金之外的其他损失，现因其主张中海雅实公司违约行为的发生时间均为2019年1月，即在中海雅实公司与其解除租赁合同之时，故其反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于尚科中创公司要求中海雅实公司支付律师费的反诉请求，亦无任何依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认中海雅实（北京）商业运营管理有限公司与尚科中创（北京）科技发展有限公司于2017年4月15日签订的房屋租赁合同于2019年1月25日解除；二、尚科中创（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内向中海雅实（北京）商业运营管理有限公司支付2019年4月1日起至2019年9月15日期间的房屋占用费2932070.4元；三、驳回尚科中创（北京）科技发展有限公司的反诉请求。案件受理费30108元（中海雅实（北京）商业运营管理有限公司已预交），由尚科中创（北京）科技发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费27478元，由尚科中创（北京）科技发展有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  马仲兰人民陪审员  陈萍芳二〇一九年十月二十五日书 记 员  孙悦桐