河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终1159号上诉人（原审原告）：路红珍，女，汉族，1976年11月14日生，住河南省开封市金明区。上诉人（原审被告）：开封未来房地产开发有限公司。住所地：开封市集英街金耀路未来湖滨花园14号楼。社会统一信用代码：91410200668879326G。法定代表人：张晓雷，总经理。委托诉讼代理人：王浩凯，该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：杨帆，该公司员工。特别授权。上诉人路红珍与上诉人开封未来房地产开发有限公司（以下简称未来房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3275号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。路红珍上诉请求：1、撤销一审判决中的第三项判决，支持路红珍第一项、第四项、第五项诉求；2、诉讼费由未来房地产公司承担。事实与理由：1、《商品房买卖合同》第五条的约定条款应认定违法无效。《商品房销售管理办法》第23条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房的还必须明示《城市商品房预售管理办法》，这一切未来房地产公司都没有做。根据《中华人民共和国合同法》第52条第二、三、五款和第54条的规定，路红珍有权撤销这一重大误解、显失公平的合同条款，本案房屋面积误差范围的8.89%的面积订立合同和收取房款，且在订立合同时未来房地产公司既没有明示又没有路红珍应知情的内容，也没有让路红珍仔细审阅合同具体条款，没有让路红珍对第5条的两种处理方式作出选择，直接替路红珍做出了选择第一种的意见，如果让路红珍了解了两种处理方式的后果，路红珍一定会选择优于第一种的第二种处理方式，依照相关法律规定，这种格式合同的条款应当无效；2、适用法律不当。《商品房买卖合同》第五条仅约定预测面积与实测面积误差时“据实结算”，没有约定面积误差的具体比例及相应的处理办法，符合最高法的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的“约定不明”，但一审判决未能正确适用；3、一审判决中第三项判决丧失公平原则，袒护了未来房地产公司的欺诈交易行为，损害了公平交易的营商秩序。路红珍的经济损失是客观存在的，路红珍交了首付75万元，剩余的75万是银行贷款，按揭还款。未来房地产公司超收面积差额款高达133690元之多，未来房地产公司以不能提供分割证，无法确认实际面积为由，故意拖延至2018年4月才返还给路红珍，已经无偿使用了三年半（42个月）之久，这133690元的贷款利息是39842.96元。一审没有判令未来房地产公司双倍返还差价和利息，无疑是又给其增加了不该有的利润和不应当的收益，一审法院没有考虑和计算，违背了公平原则，做出了错误判决。未来房地产公司答辩称：路红珍与未来房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。商品房买卖合同纠纷司法解释明确规定商品房面积约定不符有约定的按照约定处理，故路红珍主张面积差款贷款利息无事实和法律依据。其他同上诉意见。未来房地产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一项判决或依法改判为未来房地产公司不承担延期交房违约金29772元；2、依法撤销一审判决书第二项判决或依法改判为未来房地产公司不承担逾期办证违约金15036.5元；3、本案诉讼费由路红珍承担。事实与理由：1、一审部分事实认定错误，未来房地产公司已通知路红珍在合同约定时间内收房，是路红珍个人原因不来收房，根据合同约定视为路红珍已经收房，因此不存在逾期交房的事实。一审中未来房地产公司提交了2014年12月24日在开封具有重大影响力的《汴梁晚报》，T4版刊登了告知包含路红珍在内的业主及时收房的公告，收房时间确定为2014年12月29日，证明未来房地产公司已在合同约定交房时间前通知路红珍收房。根据合同补充协议4中第6条第1款约定，如因买受人原因未按照通知时间办理商品房交付手续，视为商品房出卖人已经交付。因此不存在房屋逾期交付问题。合同补充协议4中第11条第4款约定，出卖人发出收房通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告等，因此用报纸的方式通知收房符合合同约定；2、路红珍逾期取得不动产权证的原因系政府因素引起，未来房地产公司不应承担逾期办证的违约责任。未来房地产公司一直在积极的履行协助路红珍的办证义务，不存在消极怠慢行为，路红珍逾期取得不动产权证原因系因政府工作规程等因素导致，未来房地产公司不存在主观过错，因此不应承担逾期办证违约责任。路红珍答辩称：一审判决关于未来房地产公司上诉部分判决正确，其他同上诉意见。路红珍向一审法院提起诉讼请求：1、判令商品房买卖合同（编号：0047565）第五条第一款无效；2、判令未来房地产公司支付路红珍延期交房违约金30668元；3、判令未来房地产公司支付路红珍延期提供办理产权证所需材料（产权分割证）违约金17396.7元；4、判令未来房地产公司双倍返还路红珍面积价差88580元（5.89%内）；5、判令未来房地产公司赔偿路红珍应返还面积差价在3%内所占用资金支付的贷款利息13443.80元；6、诉讼费由未来房地产公司承担。一审法院查明事实：位于开封市集英街的“未来.湖滨花园”小区系由未来房地产开发，双方签订了一份商品房买卖合同，约定未来房地产公司将其开发的位于开封市集英街的“未来.湖滨花园”小区的第2幢1-2层14号商品房出卖给路红珍，建筑面积103.7平方米，房屋单价为每平方米14500元，总价款1503650元，约定交房时间为2014年12月31日前，如逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，未来房地产公司应在逾期交房之日至实际交付之日按照已交付房款的日万分之三支付违约金。另外合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意以产权面积为准，商品房单价不变，多退少补，据实结算。合同第十五条约定，未来房地产公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，路红珍向未来房地产交付了购房款，其中首付房款为753650元、按揭贷款为750000元，未来房地产公司于2014年8月19日给路红珍出具了销售不动产统一发票。未来房地产公司于2015年3月9日向路红珍交付了上述房屋。未来房地产公司于2018年5月11日将办理权属证书需要由未来房地产公司提供的房屋分割证交付给路红珍，该证显示涉案房屋的建筑面积为94.48平方米。路红珍认为上述房屋存在面积差等问题，要求未来房地产公司退还房款，双方协商未果，诉至一审法院。另查明，未来房地产公司于2018年4月23日向路红珍退还房屋面积差价款133690元。一审法院认为，路红珍与未来房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，路红珍已按合同约定将房款全部付清，履行了付款义务，未来房地产公司应按合同约定的期限履行交房义务，逾期交房的构成违约，应承担违约责任。未来房地产公司辩称路红珍要求的延期交房违约金已经超出了法律规定的诉讼时效，但路红珍提供的证据足以证明因涉及商品房买卖事宜路红珍一直在向未来房地产公司主张，并非路红珍在诉讼时效期间放弃自身的权利，未来房地产公司的上述辩称理由，不予采纳，路红珍要求未来房地产公司支付违约金的诉讼请求，予以支持；按照双方的合同约定，未来房地产公司应于2014年12月31日前交付房屋，但至2015年3月9日才向路红珍交付，逾期天数为66天，每日应按照已付购房款的万分之三计算，应为29772元。双方约定未来房地产公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未来房地产公司应当在2016年3月4日前将资料报登记机关备案，但其未提供相应的证据予以证明其按照合同履行义务，直至2018年5月11日才将涉案房屋的分割证交付给路红珍，故未来房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，即按照已购房房款的1%支付违约金，经计算为15036.5元。双方关于涉案房屋合同约定面积与实际面积不同的房款据实结算的约定，不违反法律的强制性规定，合法有效，路红珍要求确认上述约定无效的诉求于法无据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，路红珍诉求的双倍返还差价款及利息是在无合同约定或者约定不明确的情形下适用法律的规定，本案中双方关于面积差退款方法已经做出了明确约定，现未来房地产公司已经将面积差房款按照合同约定退还给路红珍，故其要求双倍返还并支付利息的请求，不予支持。综上，路红珍的诉求超出一审法院认定的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、开封未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付路红珍延期交房违约金29772元；二、开封未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付路红珍延期提交办证材料的违约金15036.5元；三、驳回路红珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1651元，由开封未来房地产开发有限公司负担493元、路红珍负担1158元。二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，路红珍与未来房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应当履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。本案中，路红珍与未来房地产公司所签订的《商品房买卖合同》中第五条有明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定，以产权登记面积为准，该商品房单价不变，多退少补，据实计算。该合同条款，未违反法律法规禁止性规定，不属于《中华人民共和国合同法》所规定的无效条款，路红珍与未来房地产公司均应当按照合同约定履行各自的义务，对于路红珍购买的涉案房屋面积差超出3%的部分，应当按照合同约定多退少补，据实结算，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，故对路红珍的上诉请求，本院均不予支持；关于逾期交房违约金，根据路红珍与未来房地产公司所签订的《商品房买卖合同》补充协议4中第11条第4款约定，出卖人发出收房通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、本市报纸或者其他媒体公告、小区内通知、电话通知等。未来房地产公司在2014年12月24日在《汴梁晚报》上刊登了收房公告，通知业主在2014年12月29日收房，已经按照合同约定尽到了相应的通知义务，路红珍第一次起诉时间为2018年6月11日，《中华人民共和国民法总则》实施日期为2017年10月1日，在《中华人民共和国民法总则》实施之前路红珍的第一次起诉已经超出了法律规定的2年诉讼时效期间，不能再适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效的规定；即使退一步讲，按照路红珍所提供的证据可以证明其收房时间为2015年3月9日，那么诉讼时效也在2017年3月8日到期，在其起诉之时也已经超出了法律规定的诉讼时效期间，路红珍亦未向本院提供有效证据证明其在诉讼时效期间内向未来房地产公司主张过逾期交房违约金，故本院认定路红珍向未来房地产公司主张逾期交房违约金已经超出法律规定的诉讼时效，未来房地产公司不应承担相应的逾期交房违约金；关于逾期办证违约金，双方约定未来房地产公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未来房地产公司应当在2016年3月4日前将资料报登记机关备案，但其未提供相应的证据予以证明其按照合同履行义务，直至2018年5月11日才将涉案房屋的分割证交付给路红珍，故未来房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，即按照已购房房款的1%即15036.5元支付违约金，对于未来房地产公司上诉认为其不应当承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，路红珍的上诉请求不能成立，应予驳回；未来房地产公司的上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3275号民事判决第一项即开封未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付路红珍延期交房违约金29772元；二、维持开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3275号民事判决第二项即开封未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付路红珍延期提交办证材料的违约金15036.5元；三、维持开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初3275号民事判决第三项驳回路红珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件审理费3260元，由路红珍负担2884元，开封未来房地产开发有限公司负担376元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年十月二十二日书记员  李鲲鹏