广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1902号 原告：朱建中，男，汉族，1958年8月22日出生，现住上海市徐汇区。 原告：刘凤鸣，女，汉族，1964年10月4日出生，现住上海市徐汇区。 被告：邓校，男，汉族，1964年5月27日出生，住广西桂林市七星区。 第三人：桂林市居联邦房地产经纪有限公司，住所地：桂林市中山南路**综合楼**。统一社会信用代码:91450304554741716U。 法定代表人：王世祥。 委托诉讼代理人：滕永昌，该公司员工。 原告朱建中、刘凤鸣与被告邓校、第三人桂林市居联邦房地产经纪有限公司（以下简称居联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建中、刘凤鸣、被告邓校、第三人居联邦公司委托诉讼代理人滕永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建中、刘凤鸣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及第三人签订的合同；2.判令被告返还购房定金人民币20000元；3.判令被告支付购房定金违约金人民币20000元；4.判令被告支付逾期违约金人民币48678元（违约金从2019年6月5日至2019年8月5日，计61天）；5.判令被告支付房屋中介费人民币15960元；6.判令被告承担本案的诉讼相关费用。事实和理由：2019年4月10日，被告代理人廖秀清（系被告邓校妻子）和两原告在第三人员工管水法的见证下，签订了位于桂林市房屋的房地产买卖合同。原告当场支付了购房定金20000元和中介费15960元，被告代理人廖秀清以及第三人安新店店长罗建安出具收据。至2019年6月20日，被告在原告及第三人多次催促后，仍未对房屋的银行抵押贷款进行解押，上述合同未得到履行。2019年6月20日，原、被告在第三人员工管水法的见证下，签订了补充协议，确定房屋买卖的最终期限为2019年8月5日。至2019年8月5日，原告及第三人多次催促被告进行解押，但被告仍未执行，已彻底违约。至最后期限，被告电话不接、短信不回，也拒不到第三人处商量协议的了断和赔偿事宜。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告邓校辩称，被告并未悔约，不应当向原告返还定金并支付违约金。被告并非不愿将涉案房屋出售给原告，也未将房屋另售他人，被告仍然愿意履行房屋买卖合同并将房屋出售。合同约定了悔约的情形，悔约为不愿意将房屋出售或者房屋不能出售，但本案中被告不存在悔约的情形。被告逾期办证的原因是第三人未尽到审核、注意和提醒的义务，对原告的损失应当由第三人承担。原、被告共同委托了第三人提供房屋交易的中介服务，并已由原告支付中介费，第三人应当秉持专业、客观的态度在房产交易中提供服务。但第三人在明知涉案房屋有抵押贷款的情况下，未告知被告的代理人应将购房款项约定为银行解押专款专用，导致被告无足够资金完成房产抵押贷款解押，导致本案纠纷的发生。买卖合同中关于违约责任、免除中介责任等约定系加重被告的负担和义务，免除中介责任和义务的格式条款，应属于无效条款。本案中，合同约定的逾期违约金过高，每日高达千分之一，每月3%，原告仅实际支付了2万元首付款给被告，实际损失也仅限于首付款。被告没有出现违约事由，原告支付的中介费不应由被告承担。2019年4月26日，被告去房产部门查档，证明这个房子是干净的，没有保全和查封，签合同的时候有说过是有抵押，抵押给桂林银行，约80万元。 第三人居联邦公司述称，第三人对每一步都是服务到位的，如果被告不解押，第三人无法法进行下一步。原告要求解除合同，第三人会全力配合。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告邓校系桂林市房（桂林市房权证象山区字第××号）的所有权人。2019年4月10日，原告朱建中、刘凤鸣（乙方、买方）与被告邓校（甲方、卖方）、第三人居联邦公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在桂林市房出售给乙方；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币798000元整；签订本合同当日乙方支付给甲方购房定金人民币20000元整，定金暂由甲方保管，定金在第壹期付款时冲抵房款；购房款项分两期付清，第一期购房款项乙方到市政服务中心过户当天支付250000元（含20000元定金和10000元资金临管）给甲方，第二期购房款项乙方于乙方不动产出证当天支付548000元给甲方；甲、乙双方约定于2019年5月20日之前到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后可以正常交件于当天工作日必须去办理《房屋所有权证》过户交件；甲方逾期未按本合同约定办理相关事项（银行贷款解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，乙方等待甲方15日，在此期间乙方不追究甲方违约责任；超出等候期后，逾期每天按甲方应收房款的万分之十计息作为违约金支付给乙方，超过约定期30天后甲方仍未按本协议办理相关事项的，则视为甲方违约；本合同生效后甲方悔约的，应在悔约之日起三日内向乙方退还所交的购房定金及房款，并支付乙方违约金人民币20000元整，逾期每天按所收房款的万分之十计息支付给乙方；本次房产交易，甲、乙双方全权委托丙方办理该房地产的过户和贷款办理手续等事宜，甲、乙双方应积极协助配合，否则丙方不承担违约责任，该责任由不协助方承担；丙方收取中介费为人民币15960元，乙方支付给丙方；如甲乙双方中途违约或悔约，丙方无责任，丙方已收中介费不予退还，已收和未收的中介费由毁约方承担。合同签订当日，原告向被告邓校支付购房定金20000元，向第三人支付中介费15960元。 2019年6月21日，原、被告及第三人签订《关于买卖象山区雉山路25号4#2-3-2号房产的补充协议》，约定甲方承诺在2019年7月5日之前拿到关于该套房产的撤押材料（即该房产的按揭结清证明和他项权证）；从拿到撤押材料开始到过户的每个流程全部加急，确保在2019年8月5日之前将该房产过户到乙方的名下，并且拿到乙方的不动产权证，所有的加急费用由甲方承担；如甲方未按本协议执行，未按本协议规定的时间内将该房产过户到乙方的名下，则甲方违约，甲方承担原合同的所有违约责任和赔偿事宜。因涉案房屋至今尚未解押，上述合同及补充协议未能继续履行。庭审中，被告邓校称当时包括涉案房屋在内的两套房屋在银行存在抵押，未拆分清楚，后涉案房屋于2019年5月被查封。 本院认为，原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》及《关于买卖象山区x号房产的补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。根据《房地产买卖合同》约定，被告应办理银行贷款解押，后经双方协商，补充约定由被告在2019年7月5日之前拿到涉案房屋的撤押材料，并于同年8月5日前将房屋过户至原告名下。但被告在补充约定的日期过后仍未办理好房屋的解押，导致合同无法继续履行，且被告也称该房屋已于2019年5月被查封，被告的行为已经构成违约，现原告要求解除上述合同并要求被告退回已支付的定金20000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告辩称其行为不构成违约，应由第三人承担承担责任的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。 对于违约金，合同中约定“甲方悔约的，应在悔约之日起三日内向乙方退还所交的购房定金及房款，并支付乙方违约金人民币20000元，逾期每天按所收房款的万分之十计息支付给乙方”，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，原告在被告违约的情况下，要求被告支付违约金20000元，符合法律规定，本院予以支持。对于逾期违约金，被告庭审中提出违约金过高，且被告向原告支付违约金20000元后已能够弥补原告由此造成的损失，原告也未提供证据证实其还存在其他的损失，故对原告要求被告支付逾期违约金的诉请，本院不予支持。 对于中介费，根据合同约定，如甲、乙双方中途违约或悔约，已收和未收的中介费由毁约方承担，故原告诉请由被告承担其已支付的中介费15960元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱建中、刘凤鸣与被告邓校、第三人桂林市居联邦房地产经纪有限公司于2019年4月10日签订的《房地产买卖合同》，以及于2019年6月21日签订的《关于买卖象山区雉山路25号4#2-3-2号房产的补充协议》； 二、被告邓校应于本判决生效之日起十日内向原告朱建中、刘凤鸣返还定金20000元； 三、被告邓校应于本判决生效之日起十日内支付原告朱建中、刘凤鸣违约金20000元； 四、被告邓校应于本判决生效之日起十日内向原告朱建中、刘凤鸣支付中介费15960元； 五、驳回原告朱建中、刘凤鸣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2392元，减半收取计1196元（原告已预交），由被告邓校负担640元，由原告朱建中、刘凤鸣负担556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  周丽娟 二〇一九年十月二十八日 书记员  余凤琴