四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终5499号 上诉人（原审被告）：成都友谊屋业开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区上东大街17-37号。 法定代表人：洪雯，董事长。 委托诉讼代理人：熊伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶林忠，公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都联贸实业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区走马街55号友谊广场Ｂ座。 法定代表人：孙少波。 委托诉讼代理人：王沛，四川君益律师事务所律师。 原审第三人：四川省金恒源商贸有限责任公司，住所地：四川省成都市红星路二段80号。 法定代表人：王振和。 原审第三人：上海海科机电技术公司，住所地：上海市徐汇区宜山路822号。 法定代表人：王沛德。 上诉人成都友谊屋业开发有限公司（以下简称友谊公司）因与被上诉人成都联贸实业有限公司（以下简称联贸公司）、原审第三人四川省金恒源商贸有限责任公司（以下简称金恒源公司）、上海海科机电技术公司（以下简称海科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日受理后，依法组成合议庭于2019年6月11日公开开庭进行了审理。友谊公司的委托诉讼代理人熊伟、叶林忠，联贸公司的委托代理人王沛到庭参加诉讼，金恒源公司、海科公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 友谊公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。友谊公司、海科公司于1996年签订《房屋购售合同书》，海科公司购买友谊公司开发的友谊广场Ｂ座22层Ｇ、H号房屋，面积349.36平方米，海科公司向友谊公司支付了部分购房款，由于海科公司所购房为期房，房屋尚未竣工验收，所购房屋产权面积也未进行最终测算，即存在面积补差的问题。友谊公司与海科公司签订《房屋购售合同书》后，海科公司又将《房屋购售合同书》的权利义务概括性转让给金恒源公司，金恒源公司于1998年1月再次将《房屋购售合同书》的全部权利及义务进行了转让，在两次合同权利义务转让过程中，海科公司、金恒源公司均未通知友谊公司并征得友谊公司的同意。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，上述两次合同权利义务的概括性转让对友谊公司不产生拘束力。基于合同的相对性原则，友谊公司不是本案适格的被告，联贸公司只能以金恒源公司作为本案的被告，友谊公司在该纠纷中的法律地位应属第三人。一审法院将友谊公司列为被告，并判决友谊公司承担相应义务属适用法律错误。 二、原判决认定事实不清且程序错误。1.原判决第4页载明：另查明，2015年11月11日，友谊公司取得锦江区上办公用房权属证书（权3XXX0）；2015年11月19日，友谊公司对上述1-9号办公用房（权3XXX0）进行产权分割，其中锦江区房即案涉房屋Ｇ、H号分别取得房屋所有权证（权3XX7、权3XX8）。一审法院在开庭时未对上述证据展示和组织当事人质证，不能作为定案的依据。因此，一审法院程序违法。2.案涉房屋为房屋，实际上对应的房屋应是锦江区上（权3XX4、权2XX9），而不是7、8号房屋（权2XX7、权2XX8）。根据《房屋购售合同书》第2条“待工程完工验收后，以实际建筑面积为准”、第4条“该房产的总面积以竣工验收面积为最终结算建筑面积，该房产最终楼款总额以上述单价和最终结算面积确定”。依据该合同的约定，联贸公司要取得4、H号房屋产权证，其应当向友谊公司补齐房屋的面积差价款（359.04－349.36）平方米×5600元＝54208元。综上，一审法院程序违法，且认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持友谊公司的上诉请求。 联贸公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1．法律规定可转让。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，对债务人转让权利的通知不得撤销；第八十四条规定，债务人将合同的全部义务转移给第三人规定；第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即合同权利和义务概括转让，合同当事人一方在不改变合同的内容的前提下将其全部合同权利义务一并转让给第三人的行为。转让后，出让人相应地退出合同关系。受让人取代转让人而成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。2．合同约定可转让。《房屋购售合同书》第九条第五项约定“乙方购买房屋后，可出租、抵押、转让、赠与。”该约定不违反法律强制性规定，没有损害社会公共利益，因此，该合同的权利义务由受让人继续履行，没有法律障碍。签订合同时，海科公司按约定支付90%房款，尾款等友谊公司发出产权证后支付，应认定为已支付完全价款。友谊公司于1996年4月将案涉房屋交付海科公司占有、使用，开始计算电费等。3．一审庭审笔录证明友谊公司承认收到转让通知。友谊公司分别于2002年、2012年、2013年出具的《证明》载明，“兹证明成都联贸实业有限公司购买了友谊广场B座22楼（G、H）房产349.36平方米现房屋产权尚在办理中”的真实性、合法性无异议。对《友谊B座物业管理协议》的真实性、合法性无异议。对购房收款凭证真实性、合法性无异议。对转账支付物管费存根、收据的真实性、合法性无异议。足以证明本案房屋买卖合同权利义务概括转让事实的真实性，证明友谊公司明确收到两次转让通知且予以三次书面同意的事实。友谊公司抗辩不清楚联贸公司与金恒源公司、海科公司之间的转让，显然与事实不符。联贸公司与友谊公司之间虽无直接的合同关系，但联贸公司概括受让前手合同的权利义务，有权依据《房屋购售合同书》向友谊公司主张权利，要求友谊公司为其办理房屋过户手续。 二、一审程序完全合法。1．友谊公司主张其不是适格被告而是第三人，与基础法律关系和事实不符。联贸公司成为合同当事人，不影响友谊公司的合同地位，因此，友谊公司是当然的适格被告。2．依据《证据规则》的规定，属于国家有关部门保存并由人民法院调查收集的证据无需质证。友谊公司在其《上诉状》中主张没有质证的证据，由一审法院向成都市不动产登记中心发出《协助调查函》调取，人民法院依职权调取的证据，无需当事人质证。 三、友谊公司提出新诉讼请求超出一审审理范围。友谊公司在上诉状中提出来“面积补差”，属于新的诉讼请求，依民事裁判规则，不属于本案审理范围。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 海科公司未发表答辩意见。 金恒源公司未发表答辩意见。 联贸公司向一审法院起诉请求：1．友谊公司履行商品房预售合同为联贸公司办理成都市锦江区房屋权属证书；2．本案诉讼费由友谊公司承担。 一审法院认定事实：友谊公司（甲方）与海科公司（乙方）于1996年签订《成都友谊屋业开发有限公司房屋购售合同书》（Ｂ座售楼96字001号），约定：乙方自愿认购甲方开发建设的位于成都市商业用房，面积349.36平方米，总价1956416元。乙方在合同签订当日向甲方支付全部房款的90%即1760774元，待甲方为乙方发出产权证时，乙方再支付剩余10%的房款即195641元。房屋产权证由甲方统一办理，乙方缴纳有关税费。1996年4月17日，海科公司向友谊公司支付1760774元。 1997年4月28日，海科公司出具《授权申明书》一份，载明：海科公司从友谊公司所购案涉房屋转让给金恒源公司，该公司享有海科公司拥有的一切权益，并直接向友谊公司缴纳尾款，登记领取房屋产权证书。1998年1月16日，联贸公司与金恒源公司共同出具《申明》，载明：金恒源公司已将案涉房屋转让给联贸公司，由联贸公司代其向友谊公司缴纳欠付的1997年期间物业费、电话费、综合服务费等共计54825.98元；友谊公司认可收到联贸公司缴纳的上述费用。1998年1月20日，联贸公司代表金恒源公司与友谊公司签订《友谊广场B座物业管理（B级）协议》，约定：双方已于1998年1月16日签订友谊广场B座22层租赁合同（见转让协议），为统一管理，由友谊公司为大厦提供物业管理服务，协议执行时间从1998年1月16日至1998年7月15日；合同尾部备注：本合同为临时协议，待金恒源公司与联贸公司办理好房屋转让协议，再正式办理有关手续，起票以金恒源公司，由联贸公司支付一切费用（见双方申明）。1998年1月22日，联贸公司与金恒源公司签订《房屋转让协议》，约定：金恒源公司将其从海科公司所购得案涉房屋转让给联贸公司，转让价款1956416元，全部手续由金恒源公司交联贸公司保存并通知友谊广场物业管理。2002年11月18日，友谊公司出具《证明》，内容为：联贸公司购买了案涉房屋，房屋产权尚在办理之中。 另查明，2015年11月11日，友谊公司取得锦江区办公用房权属证书（权3XXX0）；2015年11月19日，友谊公司对上述1-9号办公用房（权3XXX0）进行产权分割，其中锦江区分别取得房屋所有权证（权3XX7、权3XX8）。截止法庭辩论终结前，上述房屋无抵押限制信息，房屋处于空置状态。 一审法院认定上述事实有工商登记信息、企业法人营业执照，《成都友谊屋业开发有限公司房屋购售合同书》、《申明》、《友谊广场B座物业管理（B级）协议》、《房屋转让协议》、收据、房屋信息摘要等及当事人在案陈述为证。 一审法院认为，友谊公司与海科公司签订的《成都友谊屋业开发有限公司房屋购售合同书》合法有效。而友谊公司与海科公司在合同尚未履行完毕前，海科公司即将其合同权利义务转让给金恒源公司，金恒源公司又将其继受的合同权利义务转让给联贸公司，以上两次转让均属于债权债务的概括转移。通过查明事实，友谊公司对上述转让行为不仅知晓，而且是认可的。《友谊广场B座物业管理（B级）协议》、《证明》等证据均存在金恒源公司继受海科公司合同权利后又转让给联贸公司的描述，友谊公司也认可并收取了联贸公司缴纳的相关费用，实际上认可了联贸公司作为买受人的地位。友谊公司抗辩称其不清楚联贸公司与金恒源公司、以及海科之间的转让，显然与事实不符。故联贸公司与友谊公司之间虽无直接的合同关系，但联贸公司概括受让前手的合同权利义务，有权依据《成都友谊屋业开发有限公司房屋购售合同书》向友谊公司主张权利，要求友谊公司为其办理房屋过户手续。现案涉房屋上无抵押查封等限制措施，双方也未举证有其他主体占有使用的情况，具备过户条件，友谊公司应协助联贸公司办理锦江区房屋过户手续。另，《成都友谊屋业开发有限公司房屋购售合同书》尚未履行完毕，为避免当事人诉累，本案双方在办理房屋产权过户的同时，应同时由联贸公司向友谊公司支付剩余房款195641元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：一、成都友谊屋业开发有限公司于本判决生效之日起十日内为成都联贸实业有限公司办理成都市锦江区房屋过户手续；二、成都联贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都友谊屋业开发有限公司支付剩余房款195641元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，公告费300元，由成都友谊屋业开发有限公司负担。 二审期间，友谊公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。友谊公司提交了以下证据1.成都市锦江区的平面图，拟证明案涉合同中的Ｇ、Ｈ房屋对的就是现在的4、5号房屋，而不是对应的7、8号房屋。2.成都市锦江区房屋的产权证，拟证明拟证明案涉合同中的Ｇ、Ｈ房屋对应的是4、5号房屋，而不是对应的7、8号房屋，且4、5号房屋的面积比合同约定的面积多9.68平方米。3.由友谊公司自行拍摄的视频资料，拟证明4、5号房屋上有联贸公司的锁及张贴的告示。 联贸公司发表质证意见，第一份证据真实性不予认可，该证据与与其备案登记不一致，不能达到其证明目的。第二份证据真实性予以认可，一审法院调取的证据显示案涉房屋为7、8号房屋，因此，不能达到其证明目的。第三组证据真实性不予认可，不能达到其证明目的。 本院审查认为，第一、三组证据真实性无法核实，不能达到友谊公司的证明目的。第二组证据真实性予以认可，但不能达到友谊公司的证明目的。 联贸公司、海科公司、金恒源公司均没有向本院提供新的证据。 二审中，友谊公司对一审法院认定锦江区分别取得房屋所有权证（权3XX7、权3XX8）提出异议，本院组织双方当事人对一审法院调取的《成都市不动产登记信息摘要》（共三页）发表了意见。 友谊公司的意见，对标有权3XX7、权3XX8两份不动产信息摘要，真实性、合法性无异议，关联性不予认可。证据第3页上加盖成都市不动产档案查询专用章，权3XX7、权3XX8对应的房号是7、8号，在7、8号旁有手写的Ｇ、Ｈ，对手写部分的真实性、关联性存在异议。一审法院依据这三份自行调取的档案材料，认定Ｇ号、××号分别对应房号7、8号是错误的。 联贸公司发表意见，一审法院要求联贸公司于庭后提交不动产的信息资料，因查询权限，联贸公司仅能向一审法院提供房屋信息摘要的2和3，没有具体对应Ｇ、Ｈ的编号。一审法院向成都市不动产登记中心发出协助调查函调取相关资料即《成都市不动产登记信息摘要》（共三页），对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，可能存在对应的差错。友谊公司提出Ｇ、××号商业用房对应的是4号、××号房屋，并且向法庭提交22层楼的平面图，联贸公司根据平面图标注的位置也确认4号、××号为实际占用使用和收益的预售房。 海科公司未发表意见。 金恒源公司未发表意见。 本院经查明认为，该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。 二审中，联贸公司、友谊公司均确认，案涉合同中的Ｇ、Ｈ房屋对应的就是4、××号房屋。因此，一审法院查明“锦江区即案涉房屋Ｇ、××号分别取得房屋所有权证（权3XX7、权3XX8）。”中的房屋坐落有误，应为“锦江区（监证4XX1）、××号（监证4XX2）房屋即案涉房屋Ｇ、××号。” 另查明，《房屋购售合同书》第二条：乙方订购房产的位置与面积......乙方所定购的房产各楼层的面积方位以《友谊广场B座工程施工设计图93006》为依据，实际建筑面积以政府有关部门出具的有关证书为准。 二审中，友谊公司主张合同约定案涉房屋面积349.36平方米，而4号、××号房屋实际面积359.04平方米，合同约定5600元／平方米，则联贸公司应向其支付面积补差款54208元［（359.04－349.36）平方米＝9.68平方米×5600元＝54208元］。 联贸公司同意向友谊公司支付面积补差款54208元。 经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为，友谊公司是否是本案适格的被告。现评判如下： 关于友谊公司是否是本案适格被告的问题。本院认为，友谊公司与海科公司签订的《房屋购售合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明事实可知，友谊公司与海科公司在案涉合同尚未履行完毕前，海科公司即将其合同权利义务转让给金恒源公司，金恒源公司又将其继受的合同权利义务转让给联贸公司，以上两次转让均属于债权债务的概括转移。《友谊广场B座物业管理（B级）协议》、《证明》均存在金恒源公司继受海科公司合同权利义务后又转让给联贸公司的描述，友谊公司也认可并收取了联贸公司缴纳的相关费用，因此，友谊公司对上述两次转让行为不仅知晓，而且是认可的，即友谊公司认可联贸公司作为房屋买受人的地位，联贸公司有权依据《房屋购售合同书》向友谊公司主张权利。友谊公司称其不知道联贸公司与金恒源公司、以及海科公司之间的转让，其不是本案适格被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。 另外，原判决对案涉房屋房号认定错误，本院依法予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更成都市锦江区人民法院民事判决第一项“成都友谊屋业开发有限公司于本判决生效之日起十日内为成都联贸实业有限公司办理成都市锦江区房屋过户手续”为“成都友谊屋业开发有限公司于本判决生效之日起十日内为成都联贸实业有限公司办理位于成都市锦江区（监证4XX1）、××号（监证4XX2）房屋过户手续”； 二、变更成都市锦江区人民法院民事判决第二项“成都联贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都友谊屋业开发有限公司支付剩余房款195641元”为“成都联贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都友谊屋业开发有限公司支付剩余房款195641元，面积补差款54208元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费100元，公告费300元，由上诉人成都友谊屋业开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  何广智 审判员  龚 耘 二〇一九年十月十日 书记员  杨珍梅