上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初22307号原告：上海东孝互联网信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈欣蕾，执行董事。委托诉讼代理人：熊艳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海巧鸟物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨碧丹，经理。委托诉讼代理人：周洵，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：费崙，上海力勤律师事务所律师。原告上海东孝互联网信息技术有限公司诉被告上海巧鸟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告上海东孝互联网信息技术有限公司的委托诉讼代理人熊艳、被告上海巧鸟物业管理有限公司的委托诉讼代理人周洵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海东孝互联网信息技术有限公司诉称，2018年11月30日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号XXX、XXX室(其中一室待定，协商不下来变更为501)，房屋用途为办公，合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金人民币(以下币种相同)为84,700元。合同签订之前，被告告知原告房屋面积为每层530平方米，精装修交付，装修标准与二楼一致。合同签订后，原告发现，被告出租的房屋实际上6层共计面积才2,300平方米，远远达不到530平方米每层的面积，经过沟通，双方达成补充协议，租金调整为78万元一年，原告共计支付被告30万元。合同签订后，原告退掉了原来租赁的办公室，暂时先搬进了合同约定的6楼后，发现被告装修迟迟无法到位，特别是在2019年元月前后特别冷的日子里，被告连空调都不能提供，门和基本的前台等都没有安装到位导致原告不能正常使用，经过多次沟通被告都无法确定装修完成时间，原告要求暂缓支付租金，确定装修时间，被告不予配合。协商无果后，原告要求解除合同，退还支付的费用并赔偿损失。2019年1月29日，原、被告再次进行了协商，在没有达成一致的情况下，被告擅自于1月30日将6楼锁掉并停水停电，原告无法办公。之后，原告被迫另寻他处承租办公，搬离了被告处。由于原、被告签订了房屋租赁合同及补充协议，原告支付了费用，被告不能按约定提供租赁房屋给原告正常使用，被告的行为给原告带来了巨大损失。为了维护自身权益，原告诉至法院，要求判令：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2019年1月14日解除；2.被告退还原告支付的租金30万元；3.被告支付原告逾期交房的违约金195,000元；4.被告承担诉讼费。被告上海巧鸟物业管理有限公司辩称，原告拖欠租金已经构成违约，又擅自发函提出解除合同，为此，被告已经另案起诉原告要求其承担逾期支付租金的违约责任。原告已经实际使用了租赁房屋不存在返还租金的问题，被告没有违约，不同意支付违约金。经审理查明，2018年11月30日原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定出租的房屋坐落于上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号XXX、XXX室(待定，如协商不下来变更为501室)，房屋的租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，房屋交付为房屋精装交付。合同第四条“租金、物业管理费、车位租赁使用费及支付方式”约定为：租金以人民币结算，自起租日起即2019年1月1日至2019年12月31日止，每月含税租金为84,700元(租金77,000元+税金7,700元)，租金包含物业费，租金每年相对应上一年递增10%；该房屋租金每6个月支付一次，第一期租金的含税金额为508,200元(租金462,000元+税金46,200元)及租赁保证金88,000元应在本合同签订当日内支付，其后的租金由乙方在每个付款周期起始日的二十日前向甲方支付，先付租金物业费和租赁保证金后用房；乙方未按上述约定交付租金及各项费用，若过期交付租金及租赁保证金等费用，则每过期一日，乙方应按三个月租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过十五日则视为乙方严重违约，甲方有权书面通知乙方解除合同不予退还租赁保证金并支付总额3个月租金作为违约金，甲方有权委托物业管理公司采取包括但不限于停水、停电等限制措施。合同第五条“租赁保证金”第1款约定：自签署本合同当日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金总额为88,000元，甲方收款后应向乙方开具收款凭证。合同第七条“房屋维修、改建、装修、招牌”第2款“房屋改建、装修及招牌”第1项约定：乙方的改建、装修设计方案(含空调设计方案)应报甲方及物业公司，经批准同意后方可实施，乙方不得随意破坏和改变该房屋的水、电等管线及承重墙面，否则甲方有权要求乙方在七日内对改动部分进行复原，并追究乙方因装修给甲方造成的损失和相关的法律责任。合同第十条“合同的变更、终止与解除”第5项约定：乙方有延期支付租金、租赁保证金、物业费、水电费等费用达十五日的，擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构等情形的，甲方有权单方解除合同，提前收回该房屋，乙方还应向甲方赔偿三个月租金作为违约金，如果违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应补足。合同第十二条“其他条款”第2项约定：本合同未尽事宜以及发生变更的，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款(或协议)，本合同补充条款(或协议)以及附件均为本合同不可分割的一部分。2018年12月3日原告法定代表人陈欣蕾通过微信向被告法定代表人杨碧丹就租赁房屋的实际使用面积提出异议，后经双方协商，2018年12月11日原、被告就上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号楼3、6楼(6楼待定，协商不下来变更为5楼)签订《房屋租赁补充协议》，约定：原告于2018年12月20日前支付30万元，于2018年12月31日前共付足租金及租赁保证金(其中含租赁保证金88,000元，保证金由被告开收据给原告)65万元(人民币陆拾伍万元整)+税金56,200元给被告，于2019年5月1日前支付租金218,000元+税金21,800元，房租共优惠租金144,000元，优惠后原告应付租金78万元。原告分别于2018年12月11日、12月12日以银行转账方式支付被告10万元、5万元，用途记载为“第一期房租”。2018年12月12日原告法定代表人陈欣蕾向被告法定代表人杨碧丹发送微信询问“空调哪里开？”，杨碧丹回复“空调外机还没有开通，下周才开通”，陈欣蕾答“昨天你把情况跟赵总说一下就好了，也不至于这么快搬过来”，杨碧丹回复“我不知道你们这么快搬，我说了晚几天，他说先过来两三个人”。2018年12月15日陈欣蕾微信询问杨碧丹“二楼的广告公司问到了吗？家具搬了吗？”，杨碧丹回复“没，明天有人来装地毯，我还会过去，明天一定给你弄好”“装5楼地毯”“后天可以装5楼家具”，陈欣蕾答“一定要安排好，不然周一没办法上班”，2018年12月16日上午11点40分陈欣蕾向杨碧丹发送微信询问“杨总，家具搬了吗？”，杨碧丹回复“下午”“正在装5楼地毯”，同日下午6点24分，陈欣蕾再问“你现在搬了多少”，杨碧丹回复“六楼财务室和行政室办公桌”，陈欣蕾说“赵总周一过来，把他的办公室也搬一下”，杨碧丹回复“他的办公桌还没到”，陈欣蕾问“什么时候能好，你给个时间”，杨碧丹答“星期三工人来装”。2018年12月17日杨碧丹向陈欣蕾发送微信“老板桌明天过来安装”“你们星期二款要安排过来，我们定家具也花了不少钱”，陈欣蕾问“空调什么时候能装？”……“我们房间的灯全部都装反了”“你电工明天能不能过来改一下？”“房间的灯装在房间里面开关”“开关全都装错了”，杨碧丹答“灯开关是在外面”。2018年12月19日杨碧丹向陈欣蕾发送微信“今天房租早点打过来”，陈欣蕾回复“我们全付啊”“1月1号之前，全部都要装修完，你快点安排了，空调到底怎么样了，冷死了”，杨碧丹回复“房租今天打过来”，陈欣蕾回复“剩下的钱，你空调什么时候装好什么时候付，提早装好提早付出，晚装晚付”。同日下午5点54分左右，陈欣蕾又问“空调你催了吗？”，杨碧丹语音回复“你跟赵总说一下，你们不是还有笔租金吗，你们30号不是还有租金，有没有可能提前过来，我们好早点付给那个空调那边，因为我们的那个3,000多万的款，他们对方那边应该推迟了，本来说星期三给我们的，现在今天又没给我们，所以想到我这边来。”陈欣蕾问“对方怎么说，说什么时间”，杨碧丹答“你那个这几天如果这个星期可能给我的话，那我催他们一下，有可能能够提前几天过来吧，款没有全部到位，怎么去呀，人家发货也没这么积极”，陈欣蕾答“我们股东那边不可能的，你这边说是装修好入住，1月1日前没有全部弄好，我们不可能把钱给你，除非你所有东西都弄好，我们会提前给你付款。”杨碧丹答“你们明天还差一部分钱没给，那如果你们站在那里就1月1日进入，好吗”，陈欣蕾说“我们会按照补充协议给你钱，现在就剩十天时间了，如果你没弄好，没办法交房给我们，那是你违约了。”2018年12月19日原告以银行转账方式支付被告10万元，付款用途记载为“第一期房租”。2018年12月20日杨碧丹向陈欣蕾发送微信语音“然后空调的事情，如果你们账上资金有多的话，我建议说反正你们月底要付租金的，你们可以提前给我们这样子，我们好跟工厂那边沟通，空调提前过来，你们也可以提前用”“关于门禁联网的事情，需要重新布线，我们门禁起一个门锁的作用，你们要联控的话，我把门禁厂家叫过来，你们自己跟他沟通，这个你们自己弄”。陈欣蕾回复“这些事情你全部过来我们一次性说清楚，该怎么弄怎么算钱，你过来我们当面谈”。陈欣蕾又问“周末可以安排装一下前台和门吗”，杨碧丹答“周末装地板”“大门要一个星期左右才能装”。当日，原告以银行转账方式支付被告5万元，付款用途记载为“第一期房租”。2018年12月20日晚上陈欣蕾与杨碧丹面谈，双方就六楼会议室的灯、办公室门条、卫生间的门和镜子、前台、茶室展示架等问题交换了意见落实了安装进度和时间，期间陈欣蕾对杨碧丹说“……我们现在最关心就是空调”，杨碧丹说“钱到位啥事都快”，陈欣蕾答“空调和钱是两码事”“空调应该在我们钱打过去之前就要装掉了”，杨碧丹答复“嗯”，陈欣蕾又说“我们钱后打给你，你可以跟人家借一下，你银行款什么时候下来”，杨碧丹回复“不行，我们都互相理解”“今天晚上还没给我答复啊，之前你们说的我也理解，不然钱没有一次性进来，我不让你进场的”。2018年12月28日陈欣蕾向杨碧丹发送一条微信“杨总，马上要到元旦，办公室我们还不能正常办公，经过这段时间互相沟通及现场情况，我们整理总结了装修和设备还存在以下二十大方面的问题：第一五楼六楼会议室椅子各差20张未到位；第二，五楼、六楼中央空调未安装；第三，五楼六楼前台大理石墙面，灯光和前台桌未完成；第四，五楼六楼第一道进出大门及门禁未安装，各小办公室门把手未安装，有几扇门无法开合，配电房门未安装，进卫生间区域门未安装，五楼厕所旁边一个办公室门未安装……其余细节大家商量完成，以上请尽快完成，现在白天温度只有几度，员工都没有办法正常上班，希望理解。”“这些配置一月一号交房前请完成”，杨碧丹回复“明天装大理石”，陈欣蕾问“五楼还有三个门没装的”，杨碧丹“……他们应该是明天来吧，应该是明天来弄”，陈欣蕾又问“门禁呢”，杨碧丹回复“名片已经给你了，你联系了吗”，陈欣蕾答“门禁你钱不付，他怎么会来装，我们自己升级的会补差价，那你本来的门禁应该你让他来装吧”，2019年12月29日杨碧丹回复“装玻璃明天过来调一下门，调好才能装门禁”。2018年12月31日陈欣蕾问“柜子、前台还没装？”，杨碧丹答“你们房租要付过来”，陈欣蕾说“那你先交付吧，精装修全部弄好”。2019年1月2日原告法定代表人陈欣蕾通过微信向被告法定代表人杨碧丹的助理发送了《函》及租赁房屋现场照片，《函》中针对系争房屋存在的问题提出了现场椅子缺少、中央空调未装、门禁未装、门无法开合、前台休闲区域的吧台未装、卫生间镜子未装等十二大项问题。2019年1月10日原告委托上海市张江公证处对上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号3层、5层、6层房屋现状进行了拍摄公证,2019年1月17日上海市张江公证处出具(2019)沪张江证经字第255号《公证书》。根据公证视频显示，上海市浦东新区沈梅路XXX弄XXX号房屋中存在5楼、6楼房屋中外部接线盒没有安装、中央空调出风口没有安装、六楼有工人在装修等。2019年1月14日原告向被告发送了《解约函》[附2019年1月2日原告发出的《函》、照片及EMS快递单]，原告在《解约函》中提出2019年1月2日已经要求被告三日内确定完成时间，否则原告有权要求解除合同赔偿损失，被告逾期未予确定也未能按约定将房屋装修完毕，至今连空调都没有安装，鉴于被告上述行为已构成违约，原告无法正常使用房屋，造成巨大损失，原告通知被告即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并要求被告退还原告已经支付的30万元，并保留追究被告违约责任的权利。被告于2019年1月15日签收《解约函》。原告法定代表人同时以微信形式向杨碧丹的助理发送了《解约函》。2019年1月16日被告委托律师向原告发函，称原告尚余35万元租金未付，2019年1月14日被告收到原告发送的《解约函》，原告陈述与事实不符，原告无权解除合同，鉴于原告已经无意承租房屋，且逾期支付租金超过15天，根据合同约定，被告通知原告租赁合同及补充协议于2019年1月16日解除，原告需要承担相应违约责任，请原告于2019年1月20日前将房屋按照合同约定返还给被告，否则将采取必要措施。2019年1月22日杨碧丹助理向陈欣蕾发送微信称“房子租赁合同已经解除，给予你们搬迁的时间也已经到期，鉴于你们未给任何回复，我方将于明天锁门，并保留采取进一步措施的权利”。陈欣蕾回复“我们已经给了回复，你们没有权利锁门”。2019年1月29日杨碧丹助理向陈欣蕾发送了一份《房屋租赁补充协议二》，并表示“按我们发的协议签，一点半左右不签断电”。后双方未签订该份《房屋租赁补充协议二》。补充协议二中约定“甲方需于2019年4月1日前在5、6楼安装好中央空调、于2019年3月1日前安装好5、6楼所有小办公室门以及第一道进出大门门禁、修复好电路及插座等”。2019年3月3日原告委托律师向被告发函，称原、被告就系争租赁房屋发生纠纷，2019年1月29日仍在协商，被告擅自于2019年1月30日对租赁房屋停电加锁，导致原告无法使用，之后原告被迫搬离租赁场所，原告认为被告的行为给原告造成巨大损失，原告将向法院提起诉讼要求被告承担责任。2019年3月15日原告再次委托律师向被告发函重申了2019年3月3日律师函的内容，并强调原告已经搬离系争租赁房屋。审理中，原告明确诉请为：1.2019年1月1日之前，被告没有在系争租赁房屋内安装好中央空调、前台、门，办公设备没有到齐，这些都不符合合同约定的精装修交付的条件。因此，根据合同法的相关规定，原告于2018年12月28日发微信，2019年1月2日发函催告被告履行义务，未果。2019年1月14日原告向被告发出《解约函》，被告于2019年1月15日签收，故要求确认租赁合同及补充协议于2019年1月15日解除；2.被告没有按约将租赁房屋交付给原告，经催告后仍未履行，致使原告合同目的无法实现，故要求被告返还租金30万元并要求被告支付未按约交付房屋的违约金195,000元，原告该项违约金的主张没有合同依据，基于权利义务对等原则，原告认为被告没有按约履行交付义务可以参照适用合同第4条、第10条的约定要求被告补偿相当于三个月租金的违约金。原告另表示其支付的30万元均为租金不包括租赁保证金。被告则认为，租期从2019年1月1日起算，原告于2018年12月28日发出的微信不发生效力，合同约定租金先付后用，2018年12月31日开始使用房屋之前原告应当支付租金65万元，而原告只支付了30万元，故原告违约在先。如原告对被告装修不满意，可以先不入住，空调应由原告自行安装。原告实际使用了系争租赁房屋，不存在返还租金的问题。原告支付的30万元中包括了租赁保证金88,000元，余款是租金。涉案合同没有约定未按约交付房屋的违约责任，原告主张未按约交付房屋违约金的诉请没有合同依据，不同意支付违约金。认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》、中国建设银行网上银行电子回执、2019年1月14日《解约函》附2019年1月2日函及照片、(2019)沪张江证经字第255号《公证书》、谈话录音及书面整理资料、(2019)沪张江证经字第1866号《公证书》、(2019)沪张江证经字第1121号《公证书》、《律师函》等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，当事人应当按约全面履行自身义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告于2018年11月30日、2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》均系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。本案争议之一空调属谁安装问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，房屋交付为“精装交付”，合同第七条“房屋改建、装修及招牌”系针对原告在对系争房屋进行改建装修(含空调设计方案)时，应向被告及物业公司报备批准，通过原、被告法定代表人的微信也可以反映空调安装是被告的义务，被告提供的《补充协议二》双方最终没有签署，但该补充协议二中也明确了被告安装完毕空调的时间节点，对于一个精装修交付的房屋，空调应由承租方自行安装显然与常理不符，故被告关于空调由原告自行安装的观点本院不予采纳。根据相关微信记录及公证视频显示系争租赁房屋中存在诸如空调、办公设备、外部接线盒没有安装、门禁、门、前台未安装的问题，直到2018年12月31日租赁房屋内仍有柜子、空调等问题，被告向原告交付的房屋不符合合同约定，且经原告催告仍未按约完成，原告可行使不安抗辩权，有权拒付租金，被告主张原告未付租金违约在先的意见，本院不予采纳。被告交付的房屋不符合合同约定的精装交付的条件致使原告合同目的无法实现，其行为已经构成违约，原告有权解除租赁合同，被告于2019年1月15日签收了原告的《解约函》，故本院确认原、被告于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》、于2018年12月11日签订的《房屋租赁补充协议》于2019年1月15日解除。关于原告已经支付的30万元，根据银行电子回单的记载原告支付款项的性质为第一期房租，被告主张原告支付的30万元中包括88,000元租赁保证金的意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告未按约交付租赁房屋，原告已经支付租金30万,被告应予返还。合同中未约定逾期交房的违约责任，原告要求参照逾期付款违约责任计算逾期交房违约金195,000元的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、原告上海东孝互联网信息技术有限公司与被告上海巧鸟物业管理有限公司于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》、于2018年12月11日签订的《房屋租赁补充协议》于2019年1月15日解除；二、被告上海巧鸟物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海东孝互联网信息技术有限公司租金30万元；三、驳回原告上海东孝互联网信息技术有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,725元，减半收取计4,362.50元，由原告上海东孝互联网信息技术有限公司负担1,462.50元，被告上海巧鸟物业管理有限公司负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年十月十四日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。