山东省高密市人民法院 行 政 判 决 书 (2019)鲁0785行初122号 原告：官天光。 原告：杜万珍。 二原告委托诉讼代理人：于清华。 二原告委托诉讼代理人：王欣。 被告：高密市自然资源和规划局。 法定代表人：禚见前。 出庭负责人：徐兆杰。 委托诉讼代理人：远彬。 第三人：官雷。 委托诉讼代理人：葛金棚。 原告官天光、杜万珍与被告高密市自然资源和规划局（以下简称高密规划局）、第三人官雷房屋行政登记一案,本院于2019年10月22日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月18日公开开庭审理了本案。原告官天光及二原告委托诉讼代理人于清华、王欣、被告出庭负责人徐兆杰、委托诉讼代理人远彬、第三人委托诉讼代理人葛金棚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、撤销被告作出的鲁（2018）高密市不动产权第0001850号、00××49号、00××51号房产登记；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月21日，原告与醴泉街道办事处签订房屋搬迁补偿（安置）协议书，将原告名下的房屋拆迁。当时因原告年事已高，便委托第三人到街办代签了协议。2018年回迁时，原告共分得3套房产。但被告却在房屋所有人不知情的情况下，将该三套房屋全部登记在第三人名下，房产证号分别为鲁潍房权证高密市字第××号、00××49号、00××51号。后原告到高密市不动产登记中心查询登记档案时发现，该三处房产登记时的《房屋搬迁补偿（安置）协议书》与原件不一致，被第三人伪造成了其个人财产。被告根据该伪造的协议书作出了错误的房产登记，严重侵害了原告的合法权益，特具状起诉，望法院依法支持原告的诉讼请求。 原告向本院提交了以下证据： 1、《城镇私有房屋确权登记表》1份； 2、《房屋搬迁补偿协议书》1份； 3、《住宅楼回迁安置登记表》1份； 4、《康河新苑回迁安置单》1份； 5、《集体土地建设使用证》1份； 上述证据证明原告系本案行政行为的利害关系人，具有提起房屋登记行政诉讼主体资格。被告的房产登记行为侵害了原告的合法权益，其所依据的拆迁补偿协议是虚假的。 被告辩称，一、本案原告起诉时已经超过了法律规定的起诉期限，人民法院依法应当驳回起诉。《行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。而本案被告作出颁证行为的时间是2018年2月28日，原告在2019年8月20日提起行政诉讼已经超过了起诉期限，即使按照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定的最长一年的起诉期限，原告起诉也已超过法定起诉期限，因此人民法院应依法驳回原告的起诉。二、原告不具备就案涉房屋登记行为提起行政诉讼的原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。案涉三个不动产登记证书，登记类型均为转移登记。案涉房屋原产权人为案外人高密市城市建设投资集团有限公司，权利人为第三人官雷。本案原告既非原房屋权利人，也非案涉房屋登记行为的权利人、义务人，因此与案涉颁证行为也不具有任何利害关系，故其无权提起本案行政诉讼。根据原告起诉状事实与理由部分陈述，原告名下原有房屋被拆迁，其委托第三人官雷代签补偿协议，但第三人以其自己的名义签订补偿协议，并将搬迁补偿的三套房屋登记在自己名下，即原告系对作为本案房屋登记行为的基础法律关系有异议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。据此，原告应当先行解决民事争议。三、案涉鲁（2018）高密市不动产权第0001849、0001850、00××51号房屋所有权证颁证行为，认定事实清楚、适用法律正确、程序符合法定，依法应予以维持。《不动产登记暂行条例》第六条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。据此，高密市不动产登记中心作为高密市的不动产登记机构，具备房屋登记法定职责，故行政行为主体适格。第三人作为不动产登记权利人与义务人高密市城市建设投资集团有限公司共同向被告申请转移登记，符合《不动产登记暂行条例》第十四条关于应当由当事人双方申请的申请主体规定。案涉房屋登记申请人双方向被告提交了：登记申请书；申请人或代理人身份证明材料、授权委托书；不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；符合《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，即“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”被告根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定受理申请后，对登记申请人提交的材料进行了查验，认为申请登记的不动产状况与不动产界址、面积一致，证明材料与申请登记的内容一致，并在受理后30个工作日内办结了不动产登记手续，其后，被告按照《不动产登记暂行条例》第二十一条规定，依法向申请人核发不动产权登记证书。因此，被告的颁证行为认定事实清楚，程序符合法定，适用法律正确。综上所述，被告认为，案涉颁发证书行为认定事实清楚、适用法律正确、程序符合法定，依法应当予以维持；同时，原告与案涉房屋登记不具有利害关系，无权提起本案行政诉讼或应先行通过民事诉讼解决拆迁补偿协议的效力问题，且起诉已经超出法定起诉期限，请求人民法院依法应驳回起诉或裁定中止诉讼。 被告向本院提交以下证据： 鲁（2018）高密市不动产权第00××49号、0001850号、00××51号不动产登记档案三套。证明2018年2月28日涉案房屋原产权人高密市城市投资集团有限公司与第三人官雷共同向被告申请不动产转移登记，共三套房屋，分别为康河新苑8栋1单元601室、2栋2单元201室、7栋1单元202室，申请人向被告提交的登记申请书、房产分布图、完税证明、申请人身份证明、房屋座落位置证明及案涉案房屋原产权登记证明。当日被告对申请人不动产登记申请进行了询问，认为权属清楚，提交的资料齐全，根据不动产登记行条例第十七条规定进行了处理，同年3月7日做出案涉不动产登记证书，办理期限符合不动产暂时条例的内容，且登记行为历经申请、受理、核验、发证等流程，程序符合不动产暂行条例的内容。综上，案涉办证行为认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。 第三人述称，原告诉讼请求无事实和法律依据，且已超诉讼时效，应当予以驳回。 第三人向本院提交以下证据： 1、第三人与原告等人的分家协议1份。证明原告将其原有的房屋四间同意给第三人官雷，协议中明确约定若房屋拆迁，房产权属归第三人，同时，有原告的弟弟作为见证人签字； 2、原告弟弟官天波于2019年10月20日出具的证明1份。证明其当时签订分家协议情况属实； 3、原告签字的房屋产权公证说明1份。证明原拆迁房屋原告同意将产权全部给予第三人； 对原、被告及第三人提交的证据，本院进行了庭审交换质证。对原告提交的证据，被告及第三人提出以下质证意见：对《城镇私有房屋确权登记表》真实性无异议，但因与本案不具有关联性，不能证明原告系本案办证行政行为的利害关系人，本案办证行为登记类型为转移登记，原告并非产权转移房屋原权利人，也非转移登记行为的相对人，如其认为拆迁补偿前房屋权属归其所有，其应当就作为本案转移登记行为基础法律关系搬迁补偿争议进行解决。《房屋搬迁补偿协议书》真实性不认可，经核对原告提交的协议书与本案登记档案中存档的协议书不一致，且该协议书为复印件，不能作为有效证据使用。《住宅楼回迁安置登记表》真实性无异议，但该登记表记载的被拆迁人为本案第三人，即原告主张案涉登记行政行为有利害关系不能成立，且该登记表被拆迁人为第三人。对《康河新苑回迁安置单》真实性不认可，该证据未加盖出具单位的公章，也没有出具人的签字，不能确定的该证据的真实性。对《集体土地建设使用证》真实性无异议，但与本案不具有关联性，该证据记载的土地使用者为官峰，非本案原告。 对被告高密市规划局提交的证据，第三人质证无异议，原告质证认为，根据《不动产暂时条例实施细则》第十条的规定，被告在对官雷进行询问时无证据证实其对官雷原有的房权证等材料进行查验。如果无证据证明其对官雷的原有房权证进行查验，不能证实其在房屋登记时尽到了审查义务，审查登记就存有过错。 对第三人提交的证据，被告质证无异议，原告质证认为，1、对分家协议真实性不认可，因该协议一式两份，并且是附条件的合同，当时第三人官雷不同意养老，所以未在该协议上签字，因未达成合意，所以该分家协议不具有法律效力。同时，根据该协议看，可说明涉案房屋的所有权人为原告。2、官天波的证人证言因官天波未到庭，按照法律规定不能作为证据使用。3、对房屋产权公证说明真实性不认可，并非原告的真实意思表示。同时对以上三份的证明目的有异议，第三人并没有依据该分家协议到被告处进行房产登记，而是以虚假的拆迁协议进行了登记，所以第三人提交的上述证据与本案的行政撤销之诉无关联，不能证明案件目的，如果第三人认定的该协议的效力问题，可待涉案房屋恢复到原始状态后，另行提起民事诉讼，与本案无关。同时原告提交购房养老协议1份，该协议中并没有第三人官雷的签字，以证实原告提交的住房养老协议未发生法律效力。 对上述原、被告及第三人提交的证据，经本院审查作如下认定：对原告提交证据1、3、5，被告和第三人对其真实性无异议，只是对证明目的有异议，本院予以确认。对原告提交的证据2协议书内容与被告提交的协议书内容一致，只是签名多了（官天光）和（代）两处，该协议能够证明当时拆迁补偿协议的签订事实，本院予以确认。对原告提交的证据5因系复印件，本院不确认为有效证据。对被告提交的三套房屋登记材料的真实性并无异议，本院予以确认。对第三人提交的证据，因与原告提交的有官雷签字的协议不一致，因此对其是否生效不能确认，故不认定为有效证据。 通过上述证据认定及当事人陈述，可以确认以下事实： 原告官天光原有房产一处，位于高密市，建成于1985年。1988年高密市国土资源局为官天光颁发城镇私有房屋房权证书，证号为88－1702号。2015年3月27日因房屋拆迁此证被注销。 2012年9月21日第三人官雷与高密市人民政府醴泉街道办事处签订房屋搬迁补偿（安置）协议书，约定，被拆迁房屋座落于小康河北延改造一期区域内。房屋所有权证所界定的四至面积267.58㎡，房屋搬迁有证面积122.18㎡，房地产补偿545378元，地上附着物补偿39140元，合计584578元。搬家费2000元，住宅赁房费35187.84元，合计37187.84元。就迁安置面积167.01㎡，奖励补助折算回迁安置面积100.66㎡，实际安置面积267.58㎡。回迁住宅安置在顺河路以西、百脉湖大街以南、铁路以北。被拆迁人要求回迁户型100㎡左右贰套，储藏室贰个，户型120㎡左右壹套，储藏室壹个，共计320㎡左右，叁套住宅楼，叁个储藏室。并申请地下停车位贰个，电梯补助费12000元。上述协议签订后，涉案房屋便被拆除。 对上述协议的签订过程，原告和第三人存在较大争议。原告主张是因其年事已高，便委托第三人到街道办事处签订了协议。原告提交与上述协议内容完全一致的房屋搬迁补偿（安置）协议书复印件一份，称原件在醴泉街道办事处，该协议在被拆迁人处除有官雷的签名外，名后还有（官天光）（代）等字样。而在被告高密规划局办理涉案房屋登记的档案中留存的房屋搬迁补偿（安置）协议书中，只有官雷签名，原告以此认定该协议为虚假。 2018年2月28日，涉案房屋的开发商高密市城市投资集团有限公司与第三人官雷共同向被告申请不动产转移登记，申请转移登记共三套房屋，分别为康河新苑8栋1单元601室、2栋2单元201室、7栋1单元202室，申请人向被告提交了登记申请书、房产分布图、完税证明、申请人身份证明、房屋座落位置证明、房屋搬迁补偿（安置）协议书及案涉案房屋原产权登记证明。当日被告对申请人不动产登记申请进行了询问，认为权属清楚，提交的资料齐全，根据不动产登记行条例第十七条规定进行了处理，于同年3月7日做出案涉不动产登记证书，房产证号分别为鲁（2018）高密市不动产权第0001850号、00××49号、00××51号。 另外第三人提供官天光、官峰、官雷以及官天光（分家人）签字的住房养老协议一份，大致内容为：父官天光、母杜万珍，长子官峰，次子官雷，三方为住房养老达成协议：有房两处，一处住房有正房三间，西厢房两间总建面积72.24㎡，长子官峰居住。此房现已拆迁，新建房产权属官峰。其中父母有室一间和厨房、卫生间的使用权。二处住房有正房四间和南屋房三间，总建面积为110㎡，父母与次子官雷同居。其中父母有正房两间南屋房二间的产权。次子官雷有正房两间和南屋房一间的产权。今后父母与官雷同居处若有拆迁，父母将两处房面积之差（即110㎡－72.2㎡＝37.76㎡）估价款额提出，为父母独居使用（租或赁房，不足之款兄弟两人均负担）。新建房产权属官雷。此新建房中，与同官峰新建房中那样，父母有居室一间和厨房、卫生间的使用权。父母若有平房居住，则放弃在俩子家的居住权。暂定每人每月交养老费壹佰元，一年每人交肆袋面粉，医疗费俩人均提，取暖费每人一年交贰佰元，提留轮流交纳每人一年。第三人以此证明父母已将拆迁房屋分给自己，拆迁权益归第三人所有。 原告提供与上述内容相同的住房养老协议一份，该份协议上无官雷签名。主张该协议是附条件的协议，因第三人官雷不同意养老，所以未在协议上签字，该分家协议不具有法律效力。 本院认为，一、本案原告是否具有诉讼主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵害其合法权益，有权依照本法向人民法院提起行政诉讼。”第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人、或其他组织，有权提起诉讼。”本案中，官天光、杜万珍系被拆迁房屋的原登记产权人，涉案的三套房屋系通过原拆迁房屋置换所得，与被告的颁证登记行为有利害关系，因此可以作为原告提起行政诉讼。被告辩称，原告与被告颁证行为之间无利害关系的意见，无事实依据，本院不予采信。 二、本案原告的起诉是否已超过起诉时限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”被告作出颁证时间是2018年2月28日，但原告于2019年起诉前才知道被告将争议房屋产权办理在第三人名下，并提起诉讼。因此本案并未超过起诉期限。 三、被告为第三人颁发房权证的行政行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第六条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。据此，高密市不动产登记中心作为高密市的不动产登记机构，具备房屋登记法定职责，故行政行为主体适格。 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第十九条第二款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”本案中，涉案房屋的登记原因是由于旧房拆迁改造置换而来，非一般的商品房买卖合同，对此被告在办理房屋登记时均予以知悉，并且在登记材料中也予以体现。登记在第三人名下房屋因拆迁于2015年被注销登记，此注销具有公示效力，被告作为不动产登记部门应当知晓该事实。第三人持该房屋搬迁补偿协议书申请对安置新房的转移登记，被告应当履行必要的审查义务，对可能存在权属争议、可能涉及他人利害关系的申请登记，需进行必要的调查核实。被告在涉案房屋确实存在权属争议的情况下向第三人颁发房权证的行政行为所依据的主要证据不足，致事实认定错误，应当予以撤销。 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第（三）项、第（五）项、第十八条第一款第（二）项、第十九条第二款的规定，判决如下： 撤销被告高密市自然资源的规划局作出的鲁（2018）高密市不动产权第0001850号、00××49号、00××51号房产登记。 案件受理费50元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  马 森 人民陪审员  马桂华 人民陪审员  蔡婴红 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  于莉雅 书 记 员  台艳林