广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初25631号原告：林伟新。委托代理人：李常远，广东法广律师事务所律师。委托代理人：钟远平，广东法广律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告林伟新与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及原告委托代理人李常远到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月25日，被告与原告签订铺位租赁合同，约定被告将贰层A区2157号商铺租赁给原告16年(2014年5月1日起至2030年4月30日止)，前三年无偿委托被告统一经营。原告一次性支付被告租金196134元、履约保证金2000元。被告无偿经营期限届满前（2017年2月23日），被告与原告签订委托经营协议，约定涉案商铺由被告统一经营，期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，被告每月支付原告租金2139元。被告应依约支付铺位占有期间的占有使用费。委托经营协议第十条约定，任何一方违约，违约方应该向守约方支付违约金100000元。后经原告了解，涉案商铺均没有合法报建、建设规划许可手续。被告签订铺位租赁合同后又签订委托经营协议，属于不具有房产销售或者租赁的真实内容、不具有房屋租赁的真实目的，以租后返租、返利等方式变相非法吸收公众资金的行为，涉嫌非法吸收公众存款。被告与原告签订的商铺租赁合同应该认定无效，已收取的租金应该按照未使用年限予以返还。被告未能依约支付委托经营期间的铺位占用费，已经构成严重违约，应该承担继续支付铺位占用费并支付违约金的责任。为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，依法向贵院提起诉讼，望支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求如下：1.确认被告与原告签订的NO.16-SXTC14010581铺位租赁合同无效；2.被告返还原告预付的剩余年限租金165960元、履约保证金2000元及其利息（以167960元为基数，按照年利率6%计算，从起诉之日起算，计至实际清偿之日止）；3.被告支付原告2019年8月1日至判决合同确认无效之日期间的铺位占用费；4.被告支付原告违约金20000元；以上暂合计187960元；5本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年1月25日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》（合同编号NO.16-SXTC14010581），约定原告向被告一次性支付铺位使用费196134元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城贰层A区2157号铺位，租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，其中免租期3年。原告同意于合同签订时，一次性向被告支付履约保证金2000元。2017年2月23日，双方签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营位于深圳市××××西部义乌小商品批发城贰层A区2157号铺位，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止；委托经营期间，被告每月支付原告租金2139元，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2014年1月24日，被告向原告出具两张收款收据，内容为“今收到林伟新人民币196134元，此款为长期铺位使用费”、“今收到林伟新人民币2000元，此款为长期铺位保证金”。此后，被告按合同约定的每月2139元的标准向原告支付了经营费用。庭审中，原告自认收到被告2017年5月1日至2019年8月1日期间的经营费用，之后的经营费用没有支付。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位租赁合同》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费196134元、履约保证金2000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2017年2月23日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按2139元/月的标准向原告支付委托经营费用，原告收到委托经营费用起视为对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。因被告最后一次向原告支付返租“委托经营费”的时间为2019年8月1日，应视为原告在此之后不再享有涉案商铺的使用权，则原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2019年8月1日止，其自2014年5月1日承租，免租期3年，实际租赁期为2年3个月。经核算，原告应支付费用为33946.27元【196134元÷（13年×12月/年）×27月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费196134元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用162187.73元【196134元-33946.27元】。因此，对于原告主张被告返还预付的剩余年限租金中合理部分即人民币162187.73元及履约保证金2000元，本院予以支持。关于原告主张被告支付利息。本院认为，涉案租赁合同虽无效，但双方对此租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年8月1日至判决合同确认无效之日期间的铺位占用费。本院认为，由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位租赁合同》的存在为前提，是《铺位租赁合同》的从合同。现主合同《铺位租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。由于涉案《铺位租赁合同》自始无效，原告应向被告返还涉案商铺。在被告未依约支付“委托经营费”时，应视为原告在此之后不再享有涉案商铺的使用权，即在此之后视为原告已向被告返还涉案商铺，因此，原告不再享有处分该商铺的收益及《委托经营协议》约定的权益，因此，原告主张被告支付铺位占用费，于法无据，本院不予支持。关于被告已支付的“委托经营费”。由于该费用可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，故该费用原告无需再退还被告。关于原告请求被告支付违约金人民币20000元，因涉案合同无效，原告上述诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告林伟新与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年1月24日签订的《铺位租赁合同》（合同编号NO.16-SXTC14010581）无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告林伟新返还剩余年限租金人民币162187.73元及履约保证金人民币2000元；三、驳回原告林伟新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2030元，保全费1459.8元，原告已预缴，由原告林伟新承担441.4元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担3048.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十月十日书记员 吴晓航（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。