福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初11884号 原告：晋江玛超房地产经纪有限责任公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅岭路**海明文化产业城****，统一社会信用代码91350582084317864A。 法定代表人：庄宏伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖文森、陈慧东，、实习律师。 被告：黄绵美，男，汉族，1988年9月24日出生，住福建省晋江市，现住福建省晋江市。 原告晋江玛超房地产经纪有限责任公司（下称玛超公司）与被告黄绵美居间合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玛超公司的委托诉讼代理人赖文森、陈慧东及被告黄绵美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玛超公司向本院提出诉讼请求：请求判令黄绵美立即支付其居间服务费34500元及逾期支付的滞纳金（自2019年6月15日起至付清款项之日止按日千分之一利率计算）。事实与理由：黄绵美因购房需要委托玛超公司为其提供房产中介服务。后玛超公司根据黄绵美的要求为其寻找房源，2019年6月15日带黄绵美分别到锦峰7栋502、得添大厦1栋11C、银利大厦1栋7B进行实地看房，并于当天与黄绵美签订《看房确认书》对应付佣金及支付方式进行了明确约定，为此玛超公司就黄绵美提出的价格极力与房东进行磋商，但黄绵美违反诚信利用玛超公司提供的上述房源信息，采取隐瞒玛超公司方式，私下与得添大厦1栋11C的房屋产权人进行交易，并已办理房产过户手续，取得房屋不动产权证。玛超公司认为，黄绵美利用玛超公司提供的房源信息，采取隐瞒的方式，私下与房屋产权人完成的交易，该情形应视为玛超公司已完成居间事务，黄绵美应向玛超公司支付该房屋成交价100万元的3%即30000元的中介服务费，为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求依法如诉判决。 黄绵美辩称，1.玛超公司在带看之前，并未告知看房应付的法律责任，并以诉苦方式博取同情骗取其在看房确认书上签字。理由如下：其经慎重考虑到晋江买房，总计看过30多套，经综合考虑于2019年6月22日选择与居间方21世纪不动产（福建省晋江市诚联易居策划有限公司）合作下，与得添大厦11C原业主柯碧霞、陈思益签订了房产交易合同，该买卖系经过21世纪不动产工作人员吴杰于2019年6月9日从看房、与原业主沟通等努力才成交的，成交前其也有经过其他中介继续看其他房产，其中包括2019年6月15日有经过玛雅房屋（即本案原告）的员工张军花带看本案房产及其他房产等三套房屋，在看房后经张军华要求下，但未告知应遵守的法律义务，其不清楚看房确认书的内容情况下，才在看房确认书上签字。2.玛超公司并未取得业主的房产交易授权，以欺骗方式带其看本案房产，试图作为居间参与本案房产交易，是不合法行为。理由如下：2019年6月18日21世纪不动产吴杰向其出示原业主授权该公司独家销售房源的委托书，因此其对玛超公司经营诚信产生怀疑，而选择委托21世纪不动产作为唯一居间代理本案房产交易事宜。3.玛超公司没有通过自己的努力给被告创造合理的交易空间，而21世纪给被告带来更实惠的价值。综上，遵循交易自愿、平等、公平、诚实守信，被告选择21世纪作为交易居间是完全合法、合理的行为，并没有给玛超公司造成任何损失，根据合同法的居间法的第四百二十五条和第四百二十七条的有关规定，其认为玛超公司所请求的都是不合法的，请求驳回其诉讼请求，但同意支付玛超公司从事居间活动中必要的带看劳务费跟打电话话费的报销。 本案的争议焦点：1.本案看房确认书是否为格式条款？2.黄绵美是否应当支付玛超公司居间中介费34500元及逾期支付的滞纳金？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 玛超公司向本院提供以下证据：A1.玛超公司的营业执照复印件、张军花劳动合同书及身份证复印件，证明玛超公司的身份情况、张军花是玛超公司聘请的员工的事实；A2.黄绵美的户籍证明，证明黄绵美的身份情况及主体资格；A3.玛雅房屋看房确认书，证明黄绵美委托其提供购房中介服务、本案涉案房源信息是玛超公司提供的事实；A4.存量房买卖合同，证明黄绵美已违反诚信，利用玛超公司提供的房源信息，私下与房屋产权人进行交易的事实；A5.中国移动通信客户详单，证明玛超公司的员工于2019年4月11日、12日与原业主柯碧霞就本案的房屋洽谈，本案房屋并非独家委托21实际不动产代理交易的事实。 黄绵美质证认为，对证据A2没有意见；对证据A1的真实性无法确认，由法院认定，其中认可张军华确实是玛超公司的员工；对证据A3看房确认书虽有签名，但是在未告知法律责任的情况签的，该看房确认书是霸王条款，不予认可；对证据A4买卖合同真实性没有意见，存量房买卖合同是其和房东通过21世纪中介购买签订的、已经支付中介费；对证据A5的客户详单，没有通话内容，没办法证明玛超公司取得了原业主柯碧霞的授权。 黄绵美向本院提供以下证据：B1.独家出售房源委托书、独家委托证明，证明涉案房产为原业主独家委托21世纪不动产（实际成交居间方）委托交易事宜。原告无权利对此套房交易进行代理；B2.客户服务确认书，证明此房产为21世纪不动产于2019年6月9日提供的房源，先于原告2019年6月15日提供房源的事实；B3.收据，证明此交易黄绵美已经支付足额居间服务费；B4.交易费用清单，证明马超公司所要求的居间服务费远高于市场价格；B5.房产买卖合同，证明黄绵美系合法进行房产交易事实。 玛超公司质证，对证据B1、B2真实性存有异议，首先出售房源委托书是如何取得的，有向法庭申请相关人员出庭作证，但相关人员未出庭作证，且从黄绵美提供的证据与原业主的证明是相矛盾的，两份上面的证明是不一致的，认为出售房源委托书来源的真实性完全不真实，出具的证明与实际不符，不能作为本案认定依据，对于证明来源以及真实性，我方不予认可；对于证据B3.客户确认书有异议,确认单只是载明委托人和业务员，业务员是哪家公司业务员也没办法体现，是否有带看房没办法证明，且可说明黄绵美提供的客户确认书是要证明他有委托别人，黄绵美认为玛超公司中介费用较高，但从被告提供的确认书中，可以看出其中介费跟我们的中介费是一致的；对于证据B4有异议，此为第三方出具，是否由第三方出具，我方认为应当由第三方到庭接受询问，他们只是帮忙办理过户，并非全程进行居间服务；对于证据B5交易费用清单的真实性有异议，这是第三方出具，并非价格部门出具的，不能作为价格的参考依据；对于证据B6买卖合同，真实性有异议，被告主张是独家委托联胜物业管理有限公司的居间方完全是不一致的，而且从合同上他们所写的，双方约定的事项第三条，对于关联性我方认为本单只是劳务单，本案并非福建诚联易居房地产经纪策划公司的服务下促成的，而是被告与业主在原告提供房源之后，为了办理贷款以及能顺利过户，纯粹委托这家公司办理代办服务的，房屋并非在这家公司与黄绵美居间完成交易的。 本院认为，庭审中黄绵美提供的证据B1-B6涉及的得添大厦业主柯碧霞、21世纪不动产等相关证人，均没有依法到庭作证及接受质询，且玛超公司对上述证据的真实性不予认可，故本院依法对黄绵美提供的证据B1-B5的证据证明力不予确认。 本院根据本案双方诉辩可确认以下事实：2019年6月15日黄绵美（甲方、委托方）与玛超公司（乙方、受托方）签订《玛雅房屋看房确认书》，约定：1.由乙方委派经纪人陪同甲方验看其推荐的上述物业（物业名：锦峰7栋502、得添大厦1栋11C、银利大厦1栋7B）；2.甲方在看过乙方介绍的上述房屋后，若甲方与出卖方在未签订合同前交换联系方式或在六个月内与乙方介绍的出卖方自行成交、通过其他中介公司与乙方带看过的房屋出卖方自行成交、将乙方公司提供的房源信息提供给其他个人或公司发生以上情况视为乙方代理成功，甲方均应向乙方支付佣金；3.佣金额度：买卖交易为甲方至少支付乙方基本佣金3000元，若基本佣金低于房屋成交价的3%，黄绵美应按房屋成交价的3%补齐差价；4.客户如未能将佣金及时支付于乙方公司，则自看房之日起每月加收滞纳金为佣金额度的千分之一。当日经黄绵美确认玛超公司提供推荐位于锦峰7栋502、得添大厦1栋11C、银利大厦1栋7B房屋给黄绵美验看，后因黄绵美与本案涉案房屋业主未能达成一致意见，致使玛超公司提供的居间服务交易未能成功。2019年7月23日黄绵美未经玛超公司居间中介自行与涉案房源（得添大厦1栋11C）的业主达成房屋买卖交易，以115万元价格购买了该房屋。为此玛超公司向黄绵美索要中介服务费未果而于2019年9月12日向本院提起诉讼。 关于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.玛超公司与黄绵美之间签订的《玛雅房屋看房确认书》的关于违约责任的格式条款的效力问题。 黄绵美认为,其是在玛超公司员工张军花蒙骗及未告知法律责任下签名，玛超公司提供的《看房确认书》是霸王条款，不予认可。 本院认为，在玛超公司提供的《看房确认书》是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用,而“跳”过中介公司自行购买房屋,其中《玛雅房屋看房确认书》中约定的第1条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故上述确认书约定的第1条款应当认定为合法、有效；但该看房确认书中双方对违约责任约定的第2、3、4条款，系提供格式条款一方（玛超公司）要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介费、违约金等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且原告公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系本案玛超公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故《玛雅房屋看房确认书》的第2、3、4条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而原告公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，本院认定《玛雅房屋看房确认书》的第2、3、4条款违约条款无效，故玛超公司请求黄绵美立即支付按房屋成交价115万元的3%即34500元及逾期支付的滞纳金的诉求，本院不予支持。 2.关于黄绵美是否应支付玛超公司中介服务费问题。 从玛超公司提供的看房确认书、存量房买卖合同等证据可认定如下事实：（1）玛超公司依约向黄绵美提供房源，并提供看房、洽谈价格等服务；（2）黄绵美已利用玛超公司提供的房源信息，未经过玛超公司居间中介与本案涉案房屋产权人自行进行交易达成房屋买卖交易的事实；（3）黄绵美未能提供证据证明其与玛超公司已解除中介服务合同，且在玛超公司提供带看房服务后较短时间内（2019年7月23日）通过与本案涉案房屋业主达成交易并签订成交价格为115万元的房屋买卖合同，故可认定黄绵美已接受了玛超公司提供的房源信息及看房、洽谈价格等部分中介服务，鉴于玛超公司仅依约向黄绵美提供房源，并提供看房、洽谈价格等服务，但未能促成买卖房屋双方达成协议,本院综合考量玛超公司已为黄锦美提供房源信息及带看房、洽谈价格等中介服务的实际损失及黄绵美违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，黄绵美应酌情支付玛超公司中介服务费7000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、黄绵美应于本判决生效之日起十日内支付晋江玛超房地产经纪有限责任公司中介服务费7000元； 二、驳回晋江玛超房地产经纪有限责任公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费665元，减半收取为332.5元，由玛超公司负担265元、黄绵美负担67.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇一九年十月二十一日 书记员  李珊妮 附件：本案适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条 款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。