北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初56904号原告:曹莉,女,1969年3月5日出生,汉族,住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冶卫军，北京市天科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国锋，北京市天科律师事务所律师。被告:北京链家房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东。原告曹莉与被告北京链家房地产经纪有限公司(链家公司)居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹莉的委托诉讼代理人冶卫军到庭参加了诉讼。被告链家公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理完毕。曹莉向本院提出诉讼请求：1、解除曹莉与链家公司之间签订的居间服务合同；2、赔偿经济损失80万元；3、诉讼费由链家公司负担。事实与理由：曹莉与案外人徐小光就其出卖其所有的位于“北京市海淀区泉宗路10号xxx的房屋”事宜,在被告链家公司居间服务下,于2014年4月6日与案外人徐小光签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》等相关文件,与案外人徐小光和链家公司签订了《居间服务合同》。根据《居间服务合同》的约定,曹莉与案外人徐小光委托链家公司作为“交易居间人”,链家公司“提供的居间服务包括:(1)提供房屋买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供并发布房源、客源信息；(3)引领买受人实地看房；(4)协助查看房屋权属证明文件;(5)协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容;(6)促成交易双方签署合法有效的买卖合同。”以及办理网上签约手续。链家公司承诺“遵守相关法律规定,尽职提供居间服务,积极督促后续事宜的办理”,“按照国家政策规定协助双方完成交易”。因曹莉家庭有三套房,根据北京市的相关规定,案外人徐小光和链家公司不得向曹莉出售房屋以及提供中介服务,曹莉与案外人徐小光在链家公司的参与下,协商确定交易方式为:由曹莉卖掉其拥有的怡秀园和誉天下的房子,以使案外人徐小光可以向其出售房屋,链家可以向曹莉提供中介服务,并用卖房款来付这次的购房款,不足部分曹莉再想办法解决。这实质上是约定了合同的生效条件,是核心条款,应明确写入买卖合同或者补充协议。基于对于链家公司专业性的信任以及《居间服务合同》的约定,《北京市存量房屋买卖合同》及其附件文本均由链家公司负责准备,但链家公司却并未将前述约定在签约文件中标明。因不符合北京市政策,曹莉与案外人徐小光签订的房屋买卖合同实际无法履行,双方产生争议诉至北京市海淀区人民法院。链家公司为买卖双方具体提供居间服务工作的员工齐慧娟,代表链家公司作为曹莉证人参加了诉讼。但齐慧娟出于逃避责任的目的,在诉讼中向法庭提供了与事实完全不符的证言。链家公司在明知的情况下,不仅未将如此重要的条款写入合同,还安排员工作伪证,其行为直接导致了曹莉与徐小光买卖合同纠纷一审败诉,曹莉并不得不接受了北京市第一中级人民法院的调解,双方解除了房屋买卖合同,曹莉承担了高达180万余元的经济损失。曹莉认为,被告链家公司在北京市政府多次明令“房地产经纪机构不得向不符合购房资格的家庭出售住房或提供房地产经纪服务”的情况下,违规向曹莉提供居间经纪服务,并在居间活动中,存在严重过失,不仅未完成居间服务合同约定事项,而且还导致曹莉遭受重大经济损失。《房地产经纪管理办法》第十九条的规定,“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十七条的规定:“房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的,房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。”根据上述规定,链家公司理应退还全部居间服务费,并赔偿曹莉受到的经济损失。曹莉多次通知被告链家公司要求解除合同,返还居间服务费,并赔偿经济损失,被告链家公司均以种种理由拖延,直到2016年9月29日才退还了居间服务费,但至今并未赔偿因其违约行为所受到的损失。链家公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院对双方均无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月6日，徐小光(甲方、出卖人)、曹莉(乙方、买受人)与链家公司(丙方、居间人)签订居间服务合同。该合同约定以下主要内容：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于海淀区泉宗路10号xxx的房屋，于2014年4月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》；向丙方支付的居间代理费为31.9万元，由乙方承担；(第3.2条)丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。2014年，徐小光以曹莉逾期支付购房款为由将曹莉诉至本院，要求曹莉支付违约金304万元(已扣除曹莉支付的100万元)。该案诉讼中，曹莉提出反诉，要求解除其与徐小光签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并由徐小光退还购房定金100万元。本院于2014年出具(2014)海民初字第19881号民事判决书。该判决书本院认为部分载明：合同中已约定曹莉已支付款项冲抵违约金，故曹莉要求徐小光返还购房定金于法无据，本院不予支持。有关曹莉主张其不具备购房资格导致合同无法继续履行而不应承担违约责任一节，因曹莉在签订房屋买卖合同之前即作出出售其自有房屋的决定，是否能够取得购房资格及能否如约履行与徐小光之间的买卖合同是有充分考虑和判断的，故其抗辩理由不能成立。判决结果为：1、解除徐小光与曹莉于2014年4月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；2、曹莉于本判决生效后七日内给付徐小光违约金102万元；3、驳回徐小光其他诉讼请求；4、驳回曹莉其他反诉请求。曹莉不服上述一审判决，提起上诉。在二审审理过程中，曹莉与徐小光达成调解协议，并由北京市第一中级人民法院于2015年4月20日出具了民事调解书。民事调解书中载明的调解协议内容为：1、解除徐小光与曹莉于2014年4月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；2、曹莉于2015年5月15日前给付徐小光违约金48.8万元；如曹莉逾期未给付，则曹莉需向徐小光另支付逾期支付上述款项的违约金10万元；3、双方就本案再无其他争议。2015年5月11日，曹莉通过转账方式给付徐小光48.8万元。2016年，曹莉作为投诉人向北京市海淀区房屋管理局信访投诉链家公司房屋买卖过程中的违规操作问题。2016年9月13日，北京市海淀区房屋管理局出具房信答(2016)367号信访事项答复意见书。该意见书载明：链家公司在投诉人签订购房合同前的确要求投诉人签订了购房资格承诺书。但总览整个交易过程(投诉人通过链家公司同一门店卖房，明确告知不唯一，税费可体现)链家公司未尽到严格核实购房人购买资格的责任。违反了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）的相关规定。在明知投诉人无购房资格的情况下提供经纪服务属于违规行为。由于现行法律法规中无具体处罚措施，故行政处罚缺乏依据。但链家公司及其员工的行为，严重违反了限购政策对于房地产经纪机构的要求，未能按规定落实严格核实购房人购买资格的责任。为此，我局中介办已约谈链家公司负责人，对公司该行为进行了严厉批评。要求链家公司重新制定购房资格的核实流程、严肃处理涉事人员，将整改结果连同人员处理结果以书面形式向我局中介办汇报。同时，我局中介办决定暂停北京链家房地产经纪有限公司海淀区网签资格，视整改情况予以恢复。诉讼中，曹莉承认链家公司已于2016年9月29日向其退还了居间服务费；除了违约金损失48.8万元之外，还有定金损失100万元，共计148.8万元；曹莉认为损失应由链家公司承担60%的责任。本院认为：曹莉与链家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。曹莉不具备购房资格，亦不符合签订买卖合同的前提条件，链家公司作为专业的房屋中介机构，本应如实告知购房人若不具有购房资格而签订买卖合同存在的风险，此外，链家公司亦应明知其在曹莉不具有购房资格的情况下提供经纪服务属于违规行为，但链家公司仍促成曹莉与徐小光签订了买卖合同，故其应对造成本案纠纷承担主要责任。曹莉作为具有正常民事行为能力的公民，明知自己不具有购房资格仍进行签约，对造成的损失应承担次要责任。曹莉的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。链家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩权利，不影响本院依据查明的事实和证据进行裁判。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(四)项、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之之规定，判决如下：一、确认原告曹莉与被告北京链家房地产经纪有限公司于2014年4月6日签订的居间服务合同解除；二、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹莉损失80万元。案件受理费11800元（原告曹莉已预交），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈建波人民陪审员  杨海杰人民陪审员  陈萍芳二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈 浃