广州铁路运输法院 行 政 裁 定 书 （2019）粤7101行初2622号 原告：周云，女，汉族，1975年9月12日出生，身份证住址广州市荔湾区。 委托代理人：林木添，男，汉族，1975年11月7日出生，身份证住址广州市荔湾区，系周云丈夫。 被告：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码11440100MB2C91103Q。 法定代表人：彭高峰，职务：局长。 委托代理人：葛欣，该局工作人员。 委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。 第三人：冯嘉骏，男，汉族，1971年7月8日出生，身份证住址广州市海珠区。 第三人：林淑媛，女，汉族，1946年7月9日出生，身份证住址广州市荔湾区。 第三人：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市龙津中路528号4楼B座。 法定代表人：严健良。 原告周云不服被告广州市规划和自然资源局，第三人冯嘉骏、林淑媛、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）一案，于2019年5月13日向本院提起诉讼，本院于2019年5月17日立案受理，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭审理本案。原告周云的委托代理人林木添，被告广州市规划和自然资源局的委托代理人葛欣、罗斌，第三人冯嘉骏到庭参加诉讼，第三人林淑媛、广州金辉洋房地产有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周云诉称，我方于2001年6月25日与广州金辉洋房地产有限公司签订商品房买卖合同（编号：穗房合字××号），购得金辉洋房地产有限公司位于黄沙大道粤南大街北侧、西侧的辉洋苑辉洋阁xxx房。2001年7月9日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续（因抵押房屋还未取得房产证），并在广州市国土局房地产管理局办理了广州市房地产抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市东环支行，并由广州市国土局房管局开出广州市房地产抵押登记证明书（2001备字27801号）。在房管局明确该抵押权合法有效的条件下，中国建设银行审批通过了对我方的抵押按揭贷款，该款项由中国建设银行直接汇进开发商金辉洋房地产有限公司的账户，非我方所收取。现被告根据广州市中级人民法院2013年8月14日作出的（2011）穗中法民五终字第575号民事判决，注销xxxx号合同备案登记。我方认为，我方办理的合同备案登记真实有效，上述民事判决并未否认该预告登记效力，被告曲解判决原意，作出注销决定严重违反法律规定，应当予以撤销。另外，由于涉案房屋牵涉到发展商一房二卖以及抵押贷款纠纷（抵押权已由被告在中国建设银行发放贷款前审查依法确认，这是达成贷款的必须条件）。二手业主与发展商签订的合同并非房管局及工商局监制的正式合同，在我国实行的不动产登记制度下，没有进行查册的必要程序，而且二手业主在未交齐房款的情况下长期不依合同约定到预售证显示的贷款银行办理银行按揭手续，这证明两第三人明白涉案房产早已销售并抵押的事实，并采取放任的消极态度。在前述民事案件审理中，我方未收到相关传票，所以并未出庭参加庭审，而金辉洋房地产有限公司为逃避其一房二卖的事实责任，不顾事实证据，说我方是虚假购房。我方买房后多次要收楼，均被其阻拦。现在，东方资产公司（原中国建设银行债权获得者）已对我方进行强制执行还款，金额巨大（970131.07元），给我方造成极大的影响，我方非利益既得者，却要承担巨大的没有任何权利支撑的义务，是违反公平、正义的法律原则的。而被告注销登记的行为，无疑是剥夺了我方的权利支撑，我方之所以能通过贷款审批，正是由于被告发出了抵押登记证明，而现在被告又做出了完全矛盾的注销行为，这完全是不合理、不合法的，假如注销行为生效，将让我方在不得利又无辜的情况下将房产拱手他人，还要背上巨额债务。综上所述，我方请求法院判令：一、撤销被告于2018年11月15日作出的穗国土规划不动产登［2018］1008号《注销登记决定书》；二、本案诉讼费由被告承担。 被告广州市规划和自然资源局辩称，一、我局作出涉案注销登记行为对原告的权利义务不产生实际影响，请求法院驳回原告的起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款规定，2013年8月14日，广州市中级人民法院作出的（2011）穗中法民五终字第575号《民事判决书》确认原告与金辉洋公司之间买卖案涉房屋的行为无效，至此原告对案涉房屋已没有任何合法权利。我局于2018年11月15日基于上述生效民事判决作出案涉《注销登记决定书》，对原告的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款的规定，请求法院裁定驳回原告的起诉。二、我局作出涉案登记行为认定事实清楚、程序合法。原告与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，并以预售合同号xxxxx号办理了合同备案登记。（2011）穗中法民五终字第575号民事判决中查明原告虚假购买涉案房屋，其目的是配合金辉洋公司套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，并据此判决原告与金辉洋公司之间买卖案涉房屋的行为无效。2014年10月31日，广州市荔湾区人民法院作出（2014）穗荔法民三初字第1834号《民事判决书》，确认冯嘉骏、林淑媛与金辉洋公司之间针对案涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。鉴于生效法律文书已经判决冯嘉骏、林淑媛与金辉洋公司之间针对案涉房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系，原告与金辉洋公司之间买卖案涉房屋的行为无效，原告又未申请注销登记，根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条之规定，我局于2018年11月15日作出穗国土规划不动产登[2018]xxx号《注销登记决定书》，依职权注销xxxx号合同备案登记。我局作出注销登记决定后，于2018年11月21日在官方网站对外公告了注销内容，并于同日将该《注销登记决定书》送达原告，寄送给金辉洋公司的决定书因无人签收被退回后，我局于2018年11月30日在官方网站对其公告送达。我局认为，前述依职权注销登记行为认定事实清楚，程序合法，不应被撤销。三、关于我局作出前述依职权注销登记行为的背景。根据生效法律文书查明的情况，金辉洋公司就辉洋苑项目存在大量一房二卖、恶意骗取银行贷款案件，涉及众多业主利益，影响恶劣。因案涉房屋的实际购房者另有他人，若不注销名义购房人的合同备案登记和抵押备案登记，实际购房人就无法办理所购房屋的产权登记，无法完整享有其作为所有权人的权利。为此，辉洋苑项目的实际购房人在2018年向广州铁路运输法院和广州铁路运输中级法院陆续提起合计57宗案件，请求判决撤销名义购房人与金辉洋公司之间的合同备案登记以及名义购房人与银行之间的抵押备案登记。为避免增加实际购房人诉讼负担，切实解决其办证障碍，我局经与实际购房人协商，依职权主动注销了相关合同备案登记及抵押备案登记。此后，实际购房人撤回了起诉。四、对关于原告认为生效判决未否认预告登记效力的回应。首先，原告于2001年办理的合同备案登记并不是预告登记，预告登记是《物权法》确立的法定登记种类。其次，鉴于（2011）穗中法民五终字第575号生效民事判决确认原告与金辉洋公司之间买卖案涉房屋的行为无效，办理合同备案登记的基础民事法律关系已不存在，该判决亦认为涂销合同备案登记手续的诉讼请求属于行政机关处理范围，我局据此作出案涉《注销登记决定书》事实依据充分。综上，原告的起诉理由不能成立。 第三人冯嘉骏述称，我方认为只要不影响我方利益即可，没有其他意见。 第三人林淑媛、第三人广州金辉洋房地产有限公司没有陈述意见。 经审理查明，2001年6月25日，周云与金辉洋公司签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定金辉洋公司将位于广州市（以下简称涉案房屋）出售给周云，为预售商品房，房屋建筑面积73.68平方米，套内建筑面积62.63平方米，总金额382043元，采用银行按揭方式付款，等等。2001年7月9日，广州市房地产交易所在合同上加盖预售合同登记专用章。 2013年8月14日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第575号《民事判决书》，对冯嘉骏、林淑媛起诉周云、金辉洋公司商品房合同无效一案作出终审判决，查明：……冯嘉骏、林淑媛与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，约定由冯嘉骏、林淑媛购买涉案房屋，金辉洋公司应于2002年8月6日前将具备规划验收合格证、竣工验收备案表、电梯验收合格证及消防验收意见书并符合合同约定的商品房交付给冯嘉骏、林淑媛使用，该合同在双方签订后30日内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续，在该合同上双方没有签署合同签订时间。合同签订后，冯嘉骏、林淑媛向金辉洋公司支付了购房款94940元，之后，冯嘉骏、林淑媛接收了涉案房屋，并使用至今。冯嘉骏、林淑媛与金辉洋公司签订的买卖合同至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。涉案房屋在冯嘉骏、林淑媛购买之前，已由金辉洋公司于2001年6月25日出售给周云，并于2001年7月9日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续。该房屋以2001备字27801号办理了抵押登记，抵押权人是中国建设银行广州市东环支行……另查明，在该院审理的（2010）穗中法民五终字第2456、2457号等同类型案件中，金辉洋公司均到庭答辩表示：办理备案登记手续买卖合同中的买方确实不是真实的购房人，买方原来是该公司员工，现在已离职，2001年该公司原法定代表人杨广辉由于资金紧张经营困难，指使员工与公司签订虚假商品房买卖合同，以此向银行申请按揭贷款，套取银行资金。广州市中级人民法院认为周云作为涉案房屋的买受方，在签订房屋买卖合同至今长达十二年期间从未主张过收楼也没有实际使用涉案房屋，且对冯嘉骏、林淑媛使用涉案房屋也从未提出过异议，周云的上述行为显然有违真实购房人的签约目的……可认定金辉洋公司与周云的行为属于以合法形式掩盖非法目的，故双方签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效……广州市中级人民法院遂判决确认金辉洋公司与周云之间买卖涉案房屋的行为无效，等等。 2018年11月15日，广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）对金辉洋公司和周云作出穗国土规划不动产登[2018]xxxx号《注销登记决定书》，记载：涉案房屋原以预售合同号xxxxx办理合同备案登记，经核实，广州市中级人民法院于2013年8月14日作出（2011）穗中法民五终字第575号民事判决，判决金辉洋公司与周云之间买卖涉案房屋的行为无效，上述法律文书已经发生法律效力，根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，决定依职权注销xxxxx号合同备案登记，并告知提起复议和诉讼的权利。市国规委向周云和金辉洋公司邮寄送达上述决定书，周云于2018年11月21日签收，金辉洋公司的邮件被退回，市国规委遂于2018年11月30日在其官网上向金辉洋公司公告送达。 2018年11月21日，市国规委在官网上发布《关于注销xxxx号合同备案登记的公告》，公告于2018年11月14日注销xxxxx号合同备案登记。 另查，市国规委现已更名为广州市规划和自然资源局。 以上事实，有《商品房买卖合同》、（2011）穗中法民五终字第575号《民事判决书》《注销登记决定书》、邮寄单据、《送达公告》《关于注销00076311号合同备案登记的公告》等证据，及各方当事人陈述予以证实。 本院认为，1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（已被修订）第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”1995年施行的《城市商品房预售管理办法》（已被修订）第十条第一款规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”本案中，周云对原市国规委作出涉案《注销登记决定书》，决定注销周云与金辉洋公司签订的预售合同备案登记不服。根据上述法律、法规的规定，商品房预售合同备案登记不同于预告登记，备案登记是对商品房预售人的一项行政管理制度，原市国规委仅是对商品房预售合同的相关内容进行行政备案，该备案行为既不是涉案房产买卖合同的法定生效要件，也不产生物权变动的法律效力。因此，涉案的商品房预售合同备案行为对周云的合法权益不产生实质影响，原市国规委作出注销涉案《商品房买卖合同》的预售合同备案登记亦不会对原告的合法权益产生实际影响。此外，广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第575号民事判决已确认金辉洋公司与周云之间买卖涉案房屋的行为无效，该判决已发生法律效力，在此情况下，周云对涉案房屋并无合法权益，原市国规委作出的涉案注销登记决定，并未影响原告的合法权益。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项的规定，裁定如下： 驳回原告周云的起诉。 本案受理费50元，退回原告周云。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  钱秀娟 人民陪审员  卫瑞湘 人民陪审员  梁耀明 二〇一九年十月三十日 法官助理刘静 书记员陈秋燕