广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初13675号原告：林宏，男，汉族，1983年10月22日出生，住址：深圳市罗湖区,委托诉讼代理人：赵保山、张素娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：黄楚明，男，汉族，1980年4月28日出生，住址：深圳市龙岗区，被告：尤培波，男，汉族，1976年9月11日出生，住址：深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：尤培统，男，汉族，1980年7月13日出生，住址：深圳市龙岗区，上述原、被告案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵保山、张素娟、被告尤培波的委托诉讼代理人尤培统到庭参加了诉讼。被告黄楚明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋的执行，并解除查封措施；2.确认原告林宏于2017年4月30日与被告尤培波签订达成的购房合同合法有效，深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋（房产证号××号）归原告所有；3.被告尤培波协助和配合原告办理深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋的产权过户登记；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告林宏于2017年4月30日与被告尤培波签订购房合同，约定将深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋出售给原告。当时该房屋有银行贷款未还清，被告尤培波无力自行还清，因此双方约定一次性付清全款同时交付房屋，银行贷款还清解除抵押后办理过户登记。2017年5月4日原告向被告尤培波支付了全部购房款400万元，同日，被告尤培波将房屋交付给了原告。2017年6月被告尤培波将银行贷款还清并解除抵押登记后，双方办理过户手续时发现该房屋被查封。据查，2017年5月被告黄楚明与被告尤培波因民间借贷纠纷一案涉诉，龙岗区人民法院作出（2017）粤0307民初9045号民事裁定，裁定将原告购买的登记在被告尤培波名下的深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋予以查封。2018年6月14日原告向龙岗区人民法院提出书面异议，并提供购房依据等证据，要求解除查封并终止对该财产的执行。龙岗区人民法院作出（2018）粤0307执异146号民事裁定，驳回了原告的异议，并明确告知可在15日内另案起诉。原告认为，原告林宏与被告尤培波签订的购房合同合法有效，原告已依合同支付了全部价款并占有房屋至今，被告尤培波应当协助原告办理产权过户登记。根据相关规定，法院不应对该房屋进行查封。原告的购房行为，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，可以排除执行行为，请求支持原告的诉请。被告黄楚明未到庭应诉，其向本院提供书面答辩状和陈述说明，称：原告林宏在购买涉案房屋时虽签订了购房合同并付款，但购买手段严重有悖常理，缺乏逻辑。表现在：原告购房前未对该房产产权是否清晰要求尤培波提供查档证明，就贸然支付全款，而且，林宏明知涉案房屋项下有银行贷款，却未要求尤培波还清贷款赎回房产证，再做资金监管，过户手续完毕后才放款。二手房交易的正常流程是可以委托第三方担保公司赎楼，这种方法既安全又有保障。即使林宏可以借款给尤培波先还清银行贷款，但贷款金额只有八十多万元，林宏完全可以先行支付100万元给尤培波去赎楼，没有必要冒400万元的风险。答辩人认为，在尤培波欠下多人巨额债务无力偿还的形势下，林宏和尤培波清楚涉案房屋面临即将被查封的危险，必须要迅速转移财产。林宏的这种购房方式，意在节省时间，帮助尤培波转移财产，当然也可能是林宏有可能作为债权人，为抢先占有该房屋，教唆或者迫使尤培波配合其一系列假的购房行为，假装善意取得的受害人。另外，林宏发现房屋被查封后，一直没有按照合同约定向尤培波提出返还购房款、赔偿损失的要求，而是申请解封房产，其目的就是为了保住房屋。以上事实足以说明林宏不是善意取得的受害人。请求驳回原告的诉请，追究原告涉嫌虚假诉讼的的法律责任。被告尤培波表示对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明：本院在审理黄楚明诉尤培波民间借贷纠纷一案过程中，根据黄楚明的财产保全申请，本院作出（2017）粤0307民初9045号民事裁定，查封了尤培波名下的深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋（房地产证号60××01）。林宏以其已向尤培波购买涉案房屋、已付清购房款并实际占有为由向本院提出书面异议，请求中止对该房产的查封拍卖。本院作出（2018）粤0307执异146号民事裁定，驳回了林宏的异议请求。林宏不服，遂提起本案诉讼。2017年11月15日本院作出（2017）粤0307民初9045号民事判决，判决尤培波向黄楚明支付借款本金210万元。涉案房屋登记的权利人为被告尤培波。2017年4月30日尤培波与林宏签订购房合同，约定尤培波将涉案房屋以400万元的价格转让给林宏，林宏于合同签订后10日内付清全部款项，尤培波在合同签订后3日内申请偿还房屋贷款，银行审批同意后，自行将贷款还清，林宏付清全款当日尤培波应向林宏移交该房屋，银行贷款还清并解除抵押登记后5日内，尤培波配合林宏办理房屋交易的过户手续。2017年5月4日林宏分四笔（每笔100万元）向尤培波银行转账共计400万元。同日，林宏、尤培波共同签署交房说明，称：出卖人尤培波已收到买受人的全部购房款400万元，并已于2017年5月4日将深圳市龙岗区布吉镇景和园3号楼二单元411号房屋交付给购房人林宏，交房时物业各项相关资料及水卡电卡等一并交付完成。2017年5月23日被告尤培波归还了涉案房屋项下的银行贷款。2017年5月26日涉案房屋注销了抵押登记。2017年5月31日涉案房屋被本院（2017）粤0307民初9045号案件查封。此后，涉案房屋又被本院及其他法院多个案件轮候查封。庭审时原告陈述：其是经朋友介绍认识尤培波的，购买涉案房屋没有通过中介机构，其支付了购房款后就催促尤培波去办理过户手续，尤培波说要先归还银行贷款、解除抵押后才能过户，2017年6月其到房产部门咨询过户事宜时被告知涉案房屋已被法院查封，无法办理过户手续。庭审时原告还提供了租赁合同、水电费缴费凭证、租客的居住证明及租客向原告支付租金的银行交易记录，以证明尤培波向其交付涉案房屋后，其对外出租给他人，由租客缴纳水电费和租金。庭审时被告尤培波确认已收到售房款400万元，并已将涉案房屋实际交付给原告。案件审理过程中，本院调取了原告林宏和被告尤培波的相关银行交易记录，交易明细清单显示：2017年5月4日案外人姜万军分四笔（每笔100万元）向原告林宏转款共计400万元，同日，林宏分四笔（每笔100万元）向尤培波转款共计400万元，同日，尤培波亦分四笔（每笔100万元）向姜万军转款共计400万元。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按上述规定，案外买受人的异议能够有效排除执行的条件之一是买受人与被执行人之间存在真实、合法、有效的买卖关系。本案中，原告为证明存在真实、合法、有效的买卖，能够有效排除执行，提供了购房合同、转账记录、交房说明、租赁合同、相关缴费票据等证据。对此，本院认为，首先，本院查证的银行交易记录显示，2017年5月4日林宏支付给尤培波的400万元购房款，来源于案外人姜万军同日的银行转款，尤培波收款后于同日又将该款项转回给了姜万军。该房产交易流程与正常的交易流程明显不符，对于林宏、尤培波、姜万军之间的关系及往来，林宏、尤培波均未能作出合理解释，不能合理排除虚假付款的可能。其次，原告林宏和被告尤培波签订的购房合同约定尤培波在合同签订后3日内申请偿还房屋贷款，银行审批同意后，自行将贷款还清。而尤培波直至2017年5月23日才归还涉案房屋项下的抵押贷款，2017年5月26日才注销抵押登记，即归还房屋项下抵押贷款并注销是在原告将涉案购房款全部付清的情况下才进行的。该情形与购房合同的约定不符，也与正常的交易流程不符，特别是在涉案房屋交易未通过中介机构、资金未进行监管、房屋项下抵押贷款尚未还清的情况下，原告直接向尤培波付清全部购房款项，有悖正常房产交易应审慎注意的情形。再次，涉案购房合同约定银行贷款还清并解除抵押登记后5日内，尤培波配合林宏办理房屋交易的过户手续。涉案房屋于2017年5月26日注销抵押登记，按约双方应至迟于2017年5月31日办理过户手续。但根据原告陈述，其于2017年6月才到房地产交易部门咨询过户事宜并得知涉案房屋已被查封，无法办理过户手续。该情形亦与购房合同的约定不符。而且，在林宏主张其早已付清购房款的情况下，林宏仍不积极主动要求被告在最快时间配合办理过户，有悖正常交易做法。最后，原告提供的2017年8月签订的房地产租赁合约显示出租方为林宏，但该房屋至今仍登记在被告尤培波名下，而作为房产登记权利人的尤培波在该租赁合约中未签名，也未提及。另外，缴费单据显示电费、燃气费、物业费等仍是尤培波缴纳，而租户将租金是直接支付给原告林宏，而未将该部分费用支付给尤培波，不符合情理。综上，原告林宏与被告尤培波关于涉案房产交易的真实性存疑，不能有效排除相关案件的执行。原告林宏提出停止对涉案房屋的执行并解除查封、确认涉案购房合同合法有效及涉案房屋归原告所有、被告尤培波配合办理过户手续，理由均不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告林宏的诉讼请求。案件受理费38800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  陈晓婷人民陪审员  陈冬兰二〇一九年十月二十五日书 记 员  彭慧婷