广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2696号 原告：桂林xx经营管理有限责任公司，住所地：桂林市临桂区临桂xx。 法定代表人：张xx，公司董事长。 委托诉讼代理人：姚xx，广西xx律师事务所律师。 被告：李xx，女，1974年4月19日出生，汉族，住重庆市开xx。 被告：汪xx，男，1986年1月17日出生，汉族，住安徽省宿州市xx。 委托诉讼代理人：吕xx，广西xx律师事务所律师。 原告桂林xx经营管理有限责任公司与被告李xx、汪xx租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告桂林xx经营管理有限责任公司委托诉讼代理人姚xx，被告汪xx的委托诉讼代理人吕xx到庭参加诉讼，被告李xx经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林xx经营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年4月29日签订的《租赁合同》；2、判令被告将其租赁的房屋立即交还原告；3、判令被告向原告支付租金141,360元及其违约金（租金计至2018年10月20日，以后租金另计至付清为止）；4、判令被告向原告支付水电费12,136.1元及其利息（水电费计至2018年9月30日止，以后水电费另计至付清为止）。事实与理由：原告与被告于2015年4月29日签订了《租赁合同》约定原告将位于桂林临桂福旺城购物广场四层，编号为FZ404，FZ405，FZ406建筑面积992.5平方米出租给被告经营健身房使用租赁期限为五年自2015年6月1日至2020年5月30日止，租金第一年至第三年为14,880元/月，第四年为16,368元/月，第五年为18,000元/月，被告应于每个月1日前支付当月组金交给原告，否则按每日3％收取滞纳金，电表、水表由原告统一安装，费用由被告承担，每月产生的自用水、电费费用按表计算并在下个月5号前与租金一起交纳，如被告拖欠应交款达15日及以上，原告有权单方面解除合同，解除合同后，被告应撤出商场，赔偿原告损失。合同签订后原告将房屋出租给被告使用，但被告并未按照合同履行自己的义务，未按期支付租金和其他应缴费用，为此，原告于2017年7月31日向被告发出解除合同通知解除租赁合同，要求被告撤离商铺，然而被告并没有按解除合同通知撤离商铺。2018年2月2日原告向桂林市临桂区人民法院提起诉讼，请求法院判决解除租赁合同判令被告支付房屋占用费。法院没有支持原告的诉讼请求。法院判决生效后，被告仍未按租赁合同支付租金以及水电费，甚至之前应支付的租金、水电费也没有支付给原告，原告向被告催要，但被告不予理睬，造成原告较大损失。为维护原告的合法权益，根据法律有关规定，原告特提起诉讼，请法院依法裁判。诉讼中，原告就其第3项、第4项诉讼请求“3、判令被告向原告支付租金141,360元及其违约金（租金计至2018年10月20日，以后租金另计至付清为止）；4、判令被告向原告支付水电费12,136.1元及其利息（水电费计至2018年9月30日止，以后水电费另计至付清为止）。”变更为“3、判令被告向原告支付租金309,936元及其违约金61,365.49元（租金从2018年2月2日到2019年8月31日，以后租金另计至付清为止）；4、判令被告向原告支付2018年4月份到2018年12月份水电费16,858.5元及其利息809.76元（利息计算到2019年8月31日，以后的利息另行计算）。” 被告汪xx辩称，一、答辩人与被答辩人的《租赁合同》已经于2018年12月7日解除，房屋在被答辩人的控制管理之下，不存在立即返还房屋的情形。1、2018年2月2日被答辩人向法院起诉要求解除与答辩人的租赁合同，在诉讼过程中，被答辩人于2018年3月20日将商场的水电切断，还经常故意关闭大门，致使答辩人的客户无法进入商场，也无法正常使用房屋。从2018年2月份开始答辩人都是断断续续的营业，被答辩人的行为对答辩人的经营造成重大影响。加上被答辩人再次诉讼要求解除合同，答辩人已经因被答辩人的行为身心疲惫，无心思也无法经营。遂在被答辩人起诉要求解除合同后，于2018年12月7日通过谢琴向被答辩人的法定代表人寄了《解除福旺城租赁合同通知书》与答辩人解除合同，至此，双方的租赁合同已经解除；2、自答辩人寄送了解除合同通知书后,答辩人就再也没有使用租赁的房屋,房屋实际在被答辩人的管理与控制下,不存在立即将房屋交还被答辩人的情形。现被答辩人已经将整栋商场关闭封锁，包括答辩人在内的其他商户均无法进入商场，被答辩人也基本上通过诉讼或者其他的途径与商场的租户解除了合同，并且大楼已经装修。因此，答辩人与被答辩人的租赁合同已经解除，被答辩人要求答辩人返还房屋没有事实和法律依据。二、被答辩人在将房屋出租给答辩人期间，未履行适租义务。从2018年3月份开始，被答辩人将商场断水、断电，还将商场的大门上锁，导致答辩人的客户经常无法进入商场以及无法正常使用租赁的房屋，造成了答辩人经营受到严重影响，被答辩人存在违约情形，对于租金应当减少或者免除而且还要赔偿答辩人的损失。因被答辩人不履行适租义务，违约在先，造成答辩人严重损失，答辩人才不再支付租金。因此，答辩人未违约，不应当承担违约责任，而合同已经于2018年12月7日解除，后续不存在租金问题。三、答辩人不承担水、电费的利息。根据双方签订的合同约定，水、电费以供电供水部门出具的交费信息为准，现被答辩人未提供水、电费的交费证据，应承担举证不能的责任，且水、电费是由供水供电部门收取，被答辩人无权收取利息。四、答辩人与被答辩人签订合同时交纳了3.5万元保证金给被答辩人，现合同解除，答辩人交纳的保证金应当用于抵扣租金或者水电费。五、被答辩人违反合同约定，违背诚实信用原则，故意造成答辩人违约，以此达到解除合同的目的。在答辩人多次主动交付租金的情形下，被答辩人直接将租金返还，造成答辩人不按时交纳租金而违约达到解除合同的目的，被答辩人违约的主观意思明显，其动机不是为了维护合同权利，而是为了改变整栋房屋的商业用途，以此获得更大的商业利润，且在被答辩人出租的商户中，对多名承租的商户采取了此种方式，目的都是为了解除合同。答辩人基于对被答辩人的信任，在承租后为经营使用支出了巨大的装饰装修费用，但答辩人不惜浪费巨大的诉讼资源来解除与被答辩人的租赁合同，给答辩人造成重大损失，其行为严重违反诚实信用原则，法律对于该行为不应当鼓励和支持。综上所述，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。另外被告方于2018年4月29日交2018年5月份的租金16,368元，2018年8月6日交2018年7月份的水电费2,271.5元，2018年8月10日向原告支付了10,000元，这些费用应该从租金里面扣除。 被告李xx未提交书面答辩意见，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。 原告桂林xx经营管理有限责任公司与被告汪xx围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，因该类证据与双方各自的诉辩观点存在关联，双方亦无相反证据推翻，本院亦作为查明本案的参考依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年5月18日，案外人桂林xx有限公司（为甲方）与桂林xx管理有限责任公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定案外人桂林xx有限公司将桂林临桂xx出租给原告使用，原告可将该房屋进行分租。2013年3月13日，临桂县工商行政管理局下发（临桂）登记企变字[2013]第69号《准许变更登记通知书》，准许桂林xx管理有限责任公司名称变更为：桂林xx经营管理有限责任公司。2015年4月29日，原告桂林xx经营管理有限责任公司（为甲方）与被告汪xx、李xx（为乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定甲方将桂林临桂福旺城购物广场四层，编号为FZ404、FZ405、FZ406，建筑面积992.5平方米出租给乙方经营健身房使用，租赁期限为伍年，自2015年6月1日至2020年5月30日止；租金按建筑面积计算，每平方15元/月，即每月租金14,880元，第二年、第三年租金不变，从第四年起，租金每年比上一年度增加10%，即第四年租金为16,368元/月，第五年为18,000元/月；装修时间2015年4月30日至2015年5月31日止免租，2015年6月1日起算租。合同第三章第二条第2款约定：“租金按月支付，乙方应当于每个月1日之前支付当月租金及应缴费用交给甲方，否则，按每日3%收取滞纳金，逾期15天不交者视为乙方违约，甲方有权采取停水、停电等及其他措施收回门面，由此所造成的损失全部由乙方承担，由此所造成的甲方损失由乙方负责赔偿。”第三条、第四条约定：“三、场地内的电表、水表由甲方统一安装，费用由乙方承担，每月产生的自用水、电费费用按表计算并于下个月5号前与租金一起交纳。四、乙方应于本合同签订之日向甲方缴交合同保证金35000元，若有特别约定的，按双方特别约定的条款执行。自签署本合同之日起，如甲方单方面提前中止合同，由甲方双倍返还该保证金给乙方；如乙方单方面提前终止合同，该合同保证金不予退还且甲方拥有其他损失的追偿权。租赁期满后双方不再续约的，如乙方无损坏租赁的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电费的，则于清场一个月凭甲方具体部门的清场通知及清场手续完毕的证明无息退回乙方。否则，甲方有权从中扣除相应的费用，因乙方违约解除本合同的，甲方不退还乙方合同保证金。”合同第八章第一条第一项约定若因乙方拖欠应交款达到15日及以上，甲方有权单方解除合同；第二条约定：“如乙方违约，甲方行使单方解除合同时，乙方所缴交的保证金及其他费用不退还，合同解除后，乙方应在规定时间内撤场商场。”上述合同签订后，原告将合同约定的房屋交给二被告使用，二被告向原告缴纳租金。2017年7月31日，原告向被告方送达了一份《关于解除租赁合同的通知》，该通知载明“汪xx、李xx：鉴于你们未按租赁合同规定期限支付租金及水电费，已严重违约，根据租赁合同相关规定，本公司决定，解除本公司与你们于2015年4月29日签订的编号为FW-FZ404-406租赁合同，请你们在接到本通知之日起5日内，将你们的全部人员撤出租赁商铺，并将租赁商铺及其设施完好交还本公司，否则，每逾期一天，你们应向本公司支付违约金，赔偿本公司因此所受的损失，本公司有权处置租赁场地内物品。请你们在接到通知后5日内来本公司进行财务结算，并结清所有债务问题，否则，本公司将向法院追究你们的违约责任，由此所产生的一切后果由你们承担。特此通知！桂林xx经营管理有限责任公司（盖章），2017年7月31日”。2017年8月1日，被告方向原告出具了一份《关于要求解除租赁合同的答复》，该答复载明“桂林xx经营管理有限责任公司：鉴于你公司要求单方面解除2015年4月29日签订的编号为FW-FZ404-406租赁合同，我们认为你方不具有单方面解除合同的条件。两年多来我们一直缴纳房租，你方也未提出任何异议，双方已经在缴纳房租的时间上达成了默认，故你方不具备单方面解除合同的理由和条件。现要求你方按原合同条款继续履行该合同，若你方因房屋租赁合同问题给我方造成了直接或间接损失，一切后果由你方承担。汪xx（捺印）、李xx（捺印），2017年8月1日”。之后，被告方在涉案的租赁房屋内继续经营。2018年2月2日，原告诉至本院，请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年7月31日已经解除；2、判令被告将其租赁的房屋立即交还原告；3、判令本案诉讼费用由被告承担。2018年7月17日，本院作出(2018)桂0312民初399号民事判决书，判决书认定原告桂林xx经营管理有限责任公司与被告汪xx、李xx签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告未能提供证据证明每月何时告知被告缴纳水电费的数额，对被告未按时缴纳水电费的意见不予支持，虽然被告方在合同的履行过程中，存在逾期缴纳租金的情形，但原告仍继续收取被告方的租金，被告方的违约行为并未构成根本违约，原告收取租金的合同目的仍然可以得到实现，且原告在其向被告方发出《关于解除租赁合同的通知》后，仍然继续收取被告方的租金及水电费，被告方亦按合同约定继续履行缴纳租金及水电费的义务，双方以实际行动表明继续履行《租赁合同》，且此时尚在双方合同约定的租赁期限内，综上，原告单方通知被告方解除合同，不符合合同约定及法定解除情形，因此，原、被告签订的《租赁合同》并未于2017年7月31日解除。判决驳回原告的诉讼请求。该判决已于2018年8月11日发生法律效力。2018年8月4日，原告向二被告发出《催费通知》，要求二被告在2018年8月10日前支付2018年1月1日至8月31日的租金共计123,504元，2017年11月至2018年7月水电费20,696.4元。2018年8月27日，原告通过快递方式向被告汪xx寄送《关于要求支付房租水电费的通知》，再次要求二被告在2018年9月5日前支付2018年1月1日至8月31日的租金共计123,504元，2017年11月至2018年7月水电费20,696.4元。被告汪xx拒收邮件。2018年10月23日，原告向本院提起本案之诉，2018年12月7日，被告通过其开办的广西奥体健身有限公司职工谢琴向原告的法定代表人张xx邮寄《解除福旺城房屋租赁合同通知书》，通知书内容为：“致桂林xx经营管理有限责任公司：本人与你公司于2015年6月1日签订的福旺城房屋租赁合同，在最近一年半的时间中，存在以下严重问题，导致我方无法经营，房屋租赁合同已失去实际意义。存在问题如下：一、未能正常运营整个商场，其他商铺处于闲置状态，影响商业氛围，给我方这种以预付款形式为主要营销模式的企业带来了毁灭性的影响，销售业绩长期为零。二、在商场外墙悬挂告示，营造了一种整栋楼要即将停止经营的氛围，严重影响我方销售业绩。三、商场内的电梯和公共区域的灯光长期关闭，物业公司没有正常管理，营造了商场萧条的景象，导致无法正常经营。本人就上述问题多次向你公司提出异议，并多次与你公司协商，但你公司至今没有解决上述问题，基于你公司未能提供正常的经营环境，违约在先，导致合同失去实际意义，本人现在正式通知你公司，解除房屋租赁合同，并追究你公司的违约责任。通知人：汪xx2018年12月1日”，原告的法定代表人张xx于2018年12月8日收到邮件，但未作出答复。2018年12月19日，被告汪xx向本院提出管辖异议，本院于2019年1月2日作出（2018）桂0312民初2696号民事裁定，驳回被告汪xx的管辖异议，被告汪xx不服提起上诉，桂林市人民法院作出（2019）桂03民辖终48号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 另查明，在本院审理原、被告(2018)桂0312民初399号租赁合同纠纷一案过程中，原告收取被告汪xx于2018年8月6日支付的水费2,271.5元，2018年8月10日支付的10,000元，其余被告在(2018)桂0312民初399号租赁合同纠纷一案审理过程中向原告支付的其他租金、水电费（含被告辩称的于2018年4月29日所交租金16,368元），原告均退回给被告。根据双方合同约定，案涉房屋2018年2月至5月期间每月租金为14,880元，2018年6月2019年5月期间每月租金为16,368元，2019年5月之后为每月18,000元，从2018年2月至2019年8月的租金共计309,936元。另根据原告对被告租赁房屋的水电表抄见度记录，案涉房屋2018年4月至11月每月的水电费分别为1,937.1元、2,080.4元、1,907.4元、2,271.5元、2,241.3元、1,698.4元、1,697.8元、2,097.3元、927元，共计16,858.5元。案涉租赁房屋于2018年12月3日后不再产生水电费。 本院认为，原告桂林xx经营管理有限责任公司与被告汪xx、李xx签订的《租赁合同》合法有效，本院在(2018)桂0312民初399号民事判决中已作出认定，在此不再赘述。本案的争议焦点为:一、原告桂林xx经营管理有限责任公司与被告汪xx、李xx于2015年4月29日签订一份《租赁合同》是否已经解除或者应当解除；二、被告汪xx、李xx是否应当向原告桂林xx经营管理有限责任公司支付租金309,936元及其违约金；三、被告汪xx、李xx是否应当向原告桂林xx经营管理有限责任公司支付2018年4月份到2018年12月份水电费16,858.5元及其利息809.76元（利息计算到2019年8月31日，以后的利息另行计算）。 关于焦点一 本院于2018年7月17日作出(2018)桂0312民初399号民事判决，驳回原告桂林xx经营管理有限责任公司要求确认其与被告汪xx、李xx签订的房屋租赁合同于2017年7月31日已经解除及要求判令被告将其租赁的房屋立即交还原告的诉讼请求。该判决于2018年8月11日发生法律效力。此后双方继续履行合同，被告于2018年8月6日向原告支付水费2,271.5元，2018年8月10日支付的10,000元。原告于2018年8月27日向二被告发出《关于要求支付房租水电费的通知》，要求二被告在2018年9月5日前支付2018年1月1日至8月31日的租金以及2017年11月至2018年7月水电费，被告未予支付，同时，二被告亦未按约定支付2018年9月、10月的租金及水电费，二被告的行为构成违约，应当承担违约责任，原告按照合同约定起诉要求解除双方的《租赁合同》并要求二被告将其租赁的房屋立即交还原告的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告主张原告存在违约行为，要求解除合同，应当在本案中以答辩、反诉的方式进行，但被告汪xx在本案审理过程中向原告公司的法定代表人寄送《解除福旺城房屋租赁合同通知书》，其行为不具备正当性，亦不产生合同解除的法律效力，故本院对被告汪xx有关原、被告双方签订的《租赁合同》已于2018年12月7日解除的辩称主张不予支持。 关于焦点二 案涉房屋从2018年2月至2019年8月租金共计309,936元，被告于2018年8月10日已支付了10,000元应予以扣除，因此二被告应当支付原告2018年2月至2019年8月租金应为299,936元。本院对原告要求二被告支付2018年2月至2019年8月租金299,936元的诉讼请求予以支持。2019年8月份以后的租金，在本院庭审时尚未实际发生，对于原告要求被告支付2019年8月份以后租金的诉讼请求本院在本案中不予支持，原告可在租金实际产生后另行主张。二被告汪xx虽然于2018年12月停止在租赁房屋的经营活动，但其经营设备至今仍存放于租赁房屋内，并未将房屋交还原告，故本院对被告主张不应支付2018年12月之后的房屋租金的辩称理由不予支持。被告辩称原告阻止其搬出租赁房屋内的经营设备，但不能提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其辩称理由不予采信。 关于逾期支付租金违约金问题，二被告从2018年2月至2019年8月未付租金为299,936元（已扣除被告支付的10,000元），二被告未按原告催告于2018年9月5日前支付，其违约金应从2018年9月6日开始计算，虽然原、被告合同中约定违约金按日3%收取，但原告起诉违约金按日0.00067元计算，是其对自己诉讼权益的处置，不违反法律规定，本院予以支持。其余原告请求2018年9月至2019年8月各月的违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，经计算，上述租金违约金计算至2019年8月31日共计48,942.7元。原告在本院审理(2018)桂0312民初399号案件期间，将被告所交租金、水费予以退回，原告要求计算从2018年2月至2018年8月份期间租金违约金的理由不能成立，本院不予支持。 关于二被告按合同约定所交付原告合同保证金35,000元是否抵扣租金的问题。本院认为，按照双方合同有关“因乙方违约解除本合同的，甲方不退还乙方合同保证金。”、“如乙方违约，甲方行使单方解除合同时，乙方所缴交的保证金及其他费用不退还，合同解除后，乙方应在规定时间内撤场商场。”的约定，该合同保证金具有违约金性质。原告在本案诉讼中已经按日0.00067元计算要求二被告给付逾期支付租金违约金，被告所支付的合同保证金35,000元应从违约金中扣除。即二被告尚应支付原告至2019年8月31日的逾期支付租金违约金为48,942.7元－35,000元=13,942.7元。 关于焦点三 案涉租赁房屋2018年4月至2018年12月的水电费共计16,858.5元，二被告于2018年8月6日向原告支付了2018年7月的水费2,271.5元，故二被告未支付原告的水电费为14,587元。本院对原告要求二被告支付水电费14,587元的部分予以支持，超过部分不予支持。 关于逾期交纳水电费利息问题，二被告经原告催告未能在2018年9月5日前支付2018年1月至2018年7月的水电费，以及未支付2018年8月至2018年12月的水电费，构成违约，给原告造成损失，应当承担违约责任。原告要求被告按日0.00013元支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。其中2018年4月、5月、6月、8月未付水电费为8166.2元，逾期支付水电费利息应从2018年9月6日开始计算，计算至2018年8月31日共计366.25元。2018年9月至2018年12月各月的逾期支付水电费利息算至2018年8月31日为240.88元，上述利息共计607.13元，原告在本院审理(2018)桂0312民初399号案件期间，将被告所交租金、水费予以退回，原告要求计算从2018年4月至2018年8月份期间未交水电费利息的理由不能成立，本院不予支持。 被告李xx拒不到庭参加诉讼的行为，应视为其放弃答辩及举证的权利，承担举证不能的不利后果。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告桂林xx经营管理有限责任公司与被告汪xx、李xx于2015年4月29日签订的《租赁合同》； 二、被告汪xx、李xx将其租赁的桂林临桂福旺城购物广场四层（编号为FZ404、FZ405、FZ406）交还原告桂林xx经营管理有限责任公司； 三、被告汪xx、李xx支付原告桂林xx经营管理有限责任公司从2018年2月至2019年8月份的租金299,936元； 四、被告汪xx、李xx支付原告桂林xx经营管理有限责任公司逾期支付租金违约金（至2019年8月31日止为13,942.7元，2019年9月1日后以299,936元为基数，按日0.00067元计算至债务清偿之日止）； 五、被告汪xx、李xx支付原告桂林xx经营管理有限责任公司水电费14,587元； 六、被告汪xx、李xx支付原告桂林xx经营管理有限责任公司逾期支付水电费利息（至2019年8月31日止为607.13元，2019年9月1日后以14,587元为基数，按日0.00013元计算至债务清偿之日止）； 七、驳回原告桂林xx经营管理有限责任公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行 案件受理费8,561元，由原告桂林xx经营管理有限责任公司负担1,316元，被告汪xx、李xx负担7,245元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费8,561元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号:xx,开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李定健 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  陈 颖 二〇一九年十月十一日 书 记 员  梁燕聪