安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初7003号 原告：朱振华，男，1978年6月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王兰钟，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云峰，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：陈本云，男，1962年4月1日出生，汉族，住安徽省长丰县。 原告朱振华与被告陈本云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱振华及其委托诉讼代理人王云峰到庭参加诉讼，被告陈本云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱振华向本院提出诉讼请求：1.解除朱振华与陈本云签订的房屋租赁合同；2.陈本云支付拖欠的房屋租金四万元（从2019年1月20日计算到2019年6月20日，计5个月，请求法院支持到房屋合同解除生效之日），支付逾期付款违约金十二万元（以月租金8000元的10%为基数，从2019年1月21日计算到2019年6月20日，计150天），两项合计人民币十六万元；3.陈本云向朱振华支付拖欠的物业费三千八百七十元、水电费一百三十元、恢复原状的费用一万九千元，三项合计人民币两万三千元；4.陈本云承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2018年7月1日，朱振华与陈本云签订房屋租赁合同，合同约定朱振华将融侨悦城20#1-107门面房出租给陈本云做超市用，租赁期3年（从2018年7月20日-2021年7月19日）。第一年租金8000元/月，也即96000元/年，第二年租金102000元/年，第三年租金108000元/年，租金按季度支付，每次提前15天支付下季度租金。合同第六条约定，乙方无正当理由未支付费用的，应每天按月租金的10%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并由乙方承担合同解除的违约责任。合同第二条最后一项约定，使用期间乙方承担房屋的物业费、水电费等相关费用。合同签订后，朱振华将房屋交给陈本云使用，陈本云支付了两个季度的租金到2019年1月20日，此后租金一直未付。陈本云接手房屋后，对房屋进行了大面积改造，包括砸掉隔离墙、砸掉并改装了楼梯，对室内水电线路都进行了改装。为维护自身合法权益，朱振华特诉至本院。 陈本云未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年7月1日,朱振华（出租房，甲方）与陈本云（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市的门面房出租给乙方经营超市使用，使用期限为叁年，从2018年7月20日至2021年6月30日。合同第二条第1项约定，乙方支付甲方押金壹万元。不租后，恢复原貌，该押金退回乙方。从2018年7月20日起乙方每月向甲方支付8000元租金，一年96000元；2019年7月20日至2020年6月30日，每年支付租金102000元；2020年7月20日至2021年6月30日，每年支付租金108000元。支付方式为每季支付，每次提前15天支付。试用期间，乙方承担房屋的卫生费用、垃圾处理费用、物业费用、水电费用等相关费用。合同第六条第3项约定，乙方无正当理由未支付费用的，乙方应每天按月租金的10%向甲方支付违约金。逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并由乙方承担合同解除的违约责任。 合同签订后，朱振华依约将案涉房屋交由陈本云经营超市使用。陈本云支付了10000元押金以及2018年7月20日至2019年1月19日的房屋租金，之后的租金未付。后因经营不善，陈本云在未通知朱振华也未向朱振华交还房屋钥匙的情况下，径自搬离。2019年7月初，朱振华已将案涉房屋另行出租他人。 另查明，朱振华向福州融侨物业管理有限公司合肥分公司缴纳了案涉房屋2018年7月至2019年6月的物业费3870元。2019年6月，朱振华为恢复房屋原貌，支付钢结构楼梯建造费用8900元。 上述事实，由朱振华提供的身份证、户籍信息、房屋租赁合同、聊天记录、物业费收款收据、银联刷卡单据、收据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，朱振华与陈本云签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。陈本云自2019年1月20日起欠付房屋租金，根据合同约定，承租方逾期支付租金超过一个月的，出租方有权解除合同。陈本云搬离案涉房屋时既未通知朱振华也未交还房屋钥匙，直至朱振华撬锁并于2019年7月将案涉房屋另行出租他人。朱振华及时将房屋出租他人的行为符合物尽其用的原则，同时也间接减少了违约方陈本云的损失，其所主张的双方的房屋租赁合同关系于2019年6月20日解除的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定以及双方的合同约定，本院予以确认。 关于欠付的房租。陈本云欠付2019年1月20日至2019年6月20日的房屋租金共计40000元（8000元/月×5个月），应当及时向朱振华付清。 关于违约金。陈本云到期未支付房租的行为构成违约，应当向出租方承担相应的违约责任。但朱振华主张的每日按月租金的10%支付违约金的标准过高，且欠付租金给朱振华造成的损失主要是逾期付款的利息损失。因此，本院酌定违约金以欠付租金40000元为基数，按年利率10%的标准，自2019年1月21日起暂计算至起诉之日为2044.44元，之后的违约金自2019年7月24日起按此标准顺延计算至房租付清之日止。 关于物业费、水电费。根据原被告双方签订的房屋租赁合同，租赁期间的物业费和水电费应由陈本云负担。朱振华提供了证据证明其代付2018年7月至2019年6月的物业费3870元，故对其要求陈本云承担该笔费用的诉请，本院予以支持；但就水电费，朱振华并未提供证据予以证明，故对该项诉请，本院不予支持。 关于恢复原状的费用。原被告双方在合同中约定，租赁房屋押金10000元，不租后，承租方应将房屋恢复原状，出租方将押金退还承租方。朱振华主张其自行恢复原状的费用为19000元，但除了钢结构楼梯建造费用8900元外，其并未提供其他费用的支出证据。本院依据双方合同的约定，以10000元押金抵扣朱振华恢复原状的费用，抵扣后，朱振华无需再向陈本云返还房屋押金。 陈本云经本院依法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，由其承担不利法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告朱振华与被告陈本云签订于2018年7月1日的《房屋租赁合同》于2019年6月20日解除； 二、被告陈本云于本判决生效之日起十日内支付原告朱振华房屋租金40000元； 三、被告陈本云于本判决生效之日起十日内支付原告朱振华违约金2044.44元，之后的违约金以40000元为基数，按10%的年利率自2019年7月24日起计算至房租付清之日止； 四、被告陈本云于本判决生效之日起十日内支付原告朱振华物业费3870元； 五、被告陈本云于本判决生效之日起十日内支付原告朱振华恢复原状费用10000元，该10000元以押金抵扣，被告陈本云无需另行支付； 六、驳回原告朱振华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4040元、公告费400元，合计4440元，由原告朱振华负担1440元，被告陈本云负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 人民陪审员 邓  琴 人民陪审员 阮 菊 芳 二〇一九年十月三十一日 法官 助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。