福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异216号 异议人（案外人）：张文锋，男，1970年6月17日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托代理人：李萍、胡春芳，福建拓维律师事务所律师。 申请执行人：福建长乐农村商业银行股份有限公司，住所地福建省长乐市朝阳路**，统一社会信用代码91350100MA2XN9B51X。 负责人：苏良涛，董事长。 委托代理人：李心宏、林明月，该行员工。 被执行人：福建新达康贸易有限公司，住，住所地平潭综合实验区金井湾片区商务营运中心一社会信用代码913501285978823326。 法定代表人：丘宏寿。 被执行人：福州圣满房地产开发有限公司，住，住所地福州鼓楼区华林路**省地震局西配楼**一社会信用代码913501007052712226。 法定代表人：姚锡喜，总经理。 被执行人：福建榕泉投资集团有限公司，住所地，住所地平潭县潭城镇丰华花园******会信用代码91350128068774256A。 法定代表人：游泉，董事长。 被执行人：游嘉明，男，1990年12月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：游泉，男，1967年9月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：姚锡喜，男，1970年12月29日出生，汉族，住福建省连江县。 被执行人：林亨富，男，1976年1月6日出生，汉族，住福建省连江县。 本院在执行（2018）闽0102执5295号申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司（简称“长乐农商银行”）与被执行人福建新达康贸易有限公司（简称“新达康公司”）、福州圣满房地产开发有限公司（简称“圣满公司”）、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富金融借款合同纠纷一案【执行依据为（2017）闽0182民初825号《民事判决书》】，案外人张文锋向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张文锋的执行异议请求：中止对福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的执行。 事实与理由：申请执行人长乐农商银行与被执行人新达康公司、圣满公司、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富金融借款合同纠纷执行一案，法院就该案在执行表弟张贴一份《公告》，要求被执行人及上述房产的实际占用人在2019年2月27日前将上述房产腾空，交由法院依法拍卖。异议人作为上述房产的承租人和实际占用人，认为该执行措施错误，侵犯了异议人的合法权益，应当予以撤销。理由如下： 2016年2月，异议人通过招标程序中标取得上述房产的承租权。2016年4月11日，异议人与福建省汽车工业贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，福建省汽车工业贸易有限公司将上述予以房产出租给异议人，租赁期限自2016年4月10日至2021年2月9日。自租赁合同签订后，福建省汽车工业贸易有限公司将上述房产交付给异议人，异议人即对租赁店面投入巨额资金装修。自租赁合同签订后，该店面持续处于异议人占有经营中。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在拍卖财产上，对在线的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 因此，异议人与福建省汽车工业贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当受到法律保护。异议人对法院依法拍卖的房产享有合法的租赁权，法院现要求异议人迅速腾空该房产，明显侵害了异议人的合法权益。此外，上述房产负担租赁权并不会对房产拍卖造成任何不利影响，负担租赁权的拍卖甚至可能使得上述房产取得更好的拍卖收益，法院应在保留异议人租赁权的基础上进行负担租赁权的拍卖，如法院将上述房产进行负担租赁权的拍卖，异议人将无条件配合法院将后续租金支付至最终拍得人名下。综上，异议人认为法院现作出的执行行为错误，直接损害了异议人的合法权益，请求中止对执行标的的执行措施。 申请执行人对异议人张文锋的执行异议意见如下：一、异议人主张的保留异议人租赁权的基础上进行负担租赁权的拍卖的要求不合理，并无法律依据。被执行人福州圣满房地产开发有限公司已于2016年2月22日将其所有的位于福州圣满房地产开发有限公司提供抵押的位于福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面抵押给申请执行人，并依法在福州市不动产登记和交易中心办理了抵押登记。异议人提交的《房屋租赁合同》签订时间为2016年4月11日，是在抵押权登记后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。该房产是先抵押后出租，不受“买卖不破租赁”的约束，在抵押权人实现抵押权的时候，将打破租赁关系以保障抵押权益，承租人应当搬离，所以异议人主张保留异议人租赁权的基础上进行负担租赁权的拍卖的要求不合理，并无法律依据。二、租赁合同的真实性存在疑义。1、异议人提交的租赁合同并无附租金缴纳凭证，仅由福建省汽车工业贸易公司提交说明，证明力明显不足；2、房屋租赁合同约定的租赁物为甲方福建省汽车工业贸易公司所有的位于福建省福州市××华大街道××住宅小区××期鑫满大厦面积为234平方米的一楼沿街店面租赁给异议人，福建省汽车工业贸易公司提交证明又阐述为鼓楼区华大街道华林路**鑫满住宅小区**鑫满大厦**05店面出租给异议人，两份证据租赁物明显不一致；3、异议人提交的（2016）闽0102民初2483民事判决中可以判断，出租人福建省汽车工业贸易公司与租赁物的权属未有实际关联，出租人福建省汽车工业贸易公司以所有的位于福建省××住宅小区××期鑫满大厦面积为234平方米的一楼沿街店面租赁给异议人明显恶意，属于暑假租赁，用于对抗抵押物的处置。综上，异议人的租赁权真实合法性存在疑义，故异议人主张的保留异议人租赁权的基础上进行负担租赁权的拍卖的要求不合理，并无法律依据，为保障我行合法权益，实现我行担保物权。 异议人为了证明其主张，向本院提交如下证据： A1、（2016）闽0102民初2483号《民事判决书》； A2、《房屋租赁合同》； A3、福建省汽车工业贸易有限公司出具的《证明》。 本院查明：申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司与被执行人福建新达康贸易有限公司、福州圣满房地产开发有限公司、榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富金融借款合同纠纷一案，福州市长乐区人民法院于2017年7月28日作出（2017）闽0182民初825号民事判决：一、福建新达康贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还福建长乐农村商业银行股份有限公司借款本金7650000元，并偿付借款利息（含罚息、复利，截至2017年3月20日结息192407.63元，2017年3月21日起至实际还清款项之日止，按合同约定续计利息）；二、福建新达康贸易有限公司不履行上述第一项确定的债务时，福建长乐农村商业银行股份有限公司有权以福州圣满房地产开发有限公司提供抵押的位于福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；三、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富对福建新达康贸易有限公司上述应还款项承担连带清偿责任；四、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富承担连带保证责任后，有权向福建新达康贸易有限公司追偿。该判决于2017年8月26日生效。 申请执行人长乐农商银行向福州市长乐区人民法院申请执行，福州市长乐区人民法院于2017年9月11日立案执行。2018年9月4日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执监931号执行裁定：福州市长乐区人民法院（2017）闽0182民初825号民事判决书由福州市鼓楼区人民法院执行。本院于2018年11月6日立案执行，执行案号（2018）闽0102执5295号。本院于2019年1月18日至福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面粘贴（2018）闽0102执5295号《查封公告》，于2019年2月23日作出（2018）闽0102执5295号之一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房产。 福建省汽车工业集团有限公司与福州圣满房地产开发有限公司合伙协议纠纷一案，本院于2017年2月17日依据（2016）闽0102民初2483号《民事裁定书》查封涉案房产，查封期限为三年；于2017年5月12日作出（2016）闽0102民初2483号《民事判决书》：一、福州市鼓楼区华大街道华林路196号鑫满住宅小区二期鑫满大厦01、04商场、05店面的房屋所有权及所占用土地使用权归属于福建省汽车工业集团有限公司所有……。该判决于2017年6月18日生效。 另查明，本案执行标的坐落于福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面房产于2016年2月22日办理抵押登记。 本院认为，根据物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”本案中，根据异议人提交的房屋租赁合同，诉争房产出租给异议人的时间是2016年4月11日，长乐农商银行设立抵押权的时间为2016年2月22日，属于物权法和《城镇房屋租赁合同解释》规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。综上，异议人的异议请求不足以对抗本院的执行，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人张文锋的执行异议。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向福州市中级人民法院申请复议，也可以直接向福州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。