广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初491号 原告（反诉被告）：桂林富生源投资有限责任公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇兴桂路**。 法定代表人：郭新华，该公司董事长。 委托代理人：张云峰，广西金桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兴安县国有摩天岭林业总场，，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇兴桂路** 法定代表人：王海涛，该总场场长。 委托代理人：秦巧云，该总场政秘股副股长。 委托代理人：赵越华，广西灵渠律师事务所律师。 原告桂林富生源投资有限责任公司（以下简称“富生源公司”）诉被告兴安县国有摩天岭林业总场（以下简称“林业总场”）合同纠纷一案，原告于2019年3月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张云峰、被告的委托代理人赵越华、秦巧云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告富生源公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付1457.32平方米房屋架空层(车库)的回购价款7286600元； 2、请求判令被告支付逾期付款违约金13318747元； 3、本案诉讼费由被告负担。 事实及理由:2013年7月26日、7月29日原告通过招投标方式取得了位于兴安县的兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目用地。2013年12月31日,原、被告就该项目的所有房屋及架空层回购事宜签订了《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》,合同约定:(1)该危旧房改造项目总建设户数为245户(实为246户):(2)住宅总面积为21750.28平方米,一楼架空层(车库)总建筑面积4453.23平方米:(3)乙方(原告)所建住宅甲方(被告)以每平方米2490元的平均单价由乙方(被告)全部回购,架空层以每平方米5000元向乙方出售:(4)2014年元月20日前,被告一次性支付原告购房总价的10%:(5)被告根据原告工程进度在建好第一层时被告再付10%购房款,之后原告每封顶一栋被告在10日内支付该栋楼房总价30%,原告交付房屋前10日内,被告支付剩余款的98%；(6)被告未能按时付款,按照延迟天数,每日支付欠款部分0.1%的违约金；(7)如原告在建设过程中,当地村民刁难或阻工,由此造成的工期延误,推迟相应的交房日期。经核算合同总价款为83639792.00元,其中住房面积252.23平方米,价款6899579元,架空层(车库)4150.818平方米价款20799090.00元。合同签订后,原告即组织资金对项目进行施工,按合同约定被告第一笔款项(购房总价10%)即8363979元应于2014年1月20前一次性支付原告,但被告没有按合同的约定支付,直至2014年9月26日分七笔共支付824万元。至2015年3月,原告陆续完成全部项目12栋楼的封顶,2015年5月至9月对房屋进行全部验收,被告应按合同约定支付原告合同总价款的9%即819696元,但至2015年底,被告仅支付款项21590000元。同期原告亦将收到的售房款3318320元存入了被告的项目专户。2016年4月30日,被告向原告转账22686元后,尚欠原告63702630元未付。2015年6月,由于被告所在单位购房职工人数不足,要求原告为被告解决剩余住房的销售,2015年8月10日,原告与桂林市德聚房地产有限责任公司签订了《摩天岭林场危旧房改造项目及光伏小区项目全案营销代理合同》,需支付销售代理佣金1616347元,支付销售广告宣传办公等费用851629元。由于未能按时收回房款给原告造成利息损失约10850771元,至今原告仍然有55个车库总面积1457.32平方米未能出售,价款7286600元。其余住房原告已全部出售,虽已收回了大部分房款,但销售的住房仍有4604183元房款未收回。原被告就合同履行事宜多次进行协商,但由于双方争议较大未能达成协议。被告未按时支付原告款项已构成违约,应该按照合同的约定承担违约责任,赔偿原告的经济损失,经计算被告应支付原告违约金63989579元,按照公平原则,原告主张违约金13318747元。 综上所述,为了维护原告的合法权益,根据《合同法》的相 关规定特提起诉讼。 原告围绕其诉讼请求提供的证据如下： 证据1、原告的营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告具有诉讼主体资格及商品房开发资质。 证据2、2013A25、2013A26号《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，证明以下事实：原告通过招投标方式取得涉案项目的国有土地使用权；涉案宗地只能作为林场限价商品房建设，房屋只能向林场出售。 证据3、《兴安县国有摩天岭林业危旧房改造项目房屋回购合同》复印件一份，证明以下事实：原、被告双方就位于兴安县的危旧房改造项目的房屋购买事宜签订了合同；危旧房改造项目总建设户数为245户；住宅总面积为24750.28平方米，一楼架空层（车库）总建筑面积为4453.23平方米；乙方（原告）所建住宅甲方（被告）以每平方米2490元的平均单价由被告全部回购，架空层以每平方米5000元向被告出售；2014年1月20日前，被告一次性支付原告购房总价款的10％；被告根据原告工程进度在建好第一层时被告再支付10％购房款，之后原告每封顶一栋被告在10日内支付该栋楼房总价的30％，原告交付房屋前10日内，被告支付剩余购房款的98％；被告未按时付款，按照延迟天数，每日支付欠款部分0.1％的违约金。 证据4、房屋面积测绘报告复印件一份，证明整个项目12栋楼的实际面积。 证据5、面积、价款汇总表复印件各一份，证明项目12栋楼的实际面积为29397.048平方米，其中住宅面积为25237.23平方米，架空层（车库）4159.818平方米，合同总价83639792元。 证据6、单位工程逐套验收汇总表复印件一份，证明2015年3月至2015年9月，原告与项目施工单位、监理单位对项目进行了逐套验收。 证据7、未出售车库面积及价款统计表复印件各一份，证明未出售车库有55间，总面积为1427.32平方米，总价款7286600元。 证据8、工程施工进度表复印件一份，证明1～12号楼的施工进度。 证据9、工程进度时间表复印件一份，证明各栋楼的完工时间、封顶时间、逐套验收合格时间统计。 证据10、进度款违约金计算表复印件一份，证明按合同约定，根据各栋楼的施工进度计算的违约金数额。 证据11、进度款违约金汇总表复印件一份，证明按合同约定计算违约金共计63989579元。 证据12、《全案营销代理合同》、证据13、销售费用明细表复印件各一份，证明原告委托桂林市德聚房地产代为销售以及办理相关手续。 证据14、原告代收款缴存林场银行账户汇总表、2016年4月22日银行凭证复印件各一份，证明以下事实：原告将收到的售房款、维修基金3318320元存入了被告的项目专户；2016年4月30日，被告向原告转账退还维修基金22686元。 证据15、《商品房预售许可证》复印件一份，证明涉案房屋取得了商品房预售许可证。 证据16、《建设用地规划许可证》复印件一份，证明原告取得涉案工程用地许可的事实。 证据17、桂政发【2009】16号广西壮族自治区危旧房住房改造暂行办法，证明被告兴安县国有摩天岭林业总场危旧房改造工程有政策依据。 证据18、兴安县林业局、兴安县发展改革局、兴安县住房和城乡建设局上报文件《关于审批兴安县国有摩天岭林业总场危旧房改造工程实施方案的请示》及《兴安县国有摩天岭林业总场危旧房改造工程实施方案》，证明被告兴安县国有摩天岭林业总场危旧房改造工程项目向上级有关部门进行了请示。 证据19、桂林市林业局、桂林市发展改革局、桂林市住房保障工作领导小组文件《关于兴安县国有摩天岭林业总场危旧房改造工程实施方案的批复》，证明兴安县国有摩天岭林业总场危旧房改造工程项目得到了上级有关部门的批准。 证据20、桂林市林业局、桂林市发展改革局、桂林市房地产管理局、桂林市财政局文件《关于下达2011年桂林国有林场危旧房改造工程项目列入了相关的财政预算。 证据21、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案工程全部12栋住房经过竣工验收合格。 证据22、《摩天岭林场职工棚户区改造交款名单》、《摩天岭林场棚户区改造对外销售交款名单》，证明以下事实：原告销售的住房数量及收到的购房款总额为4674475元，另加14号证据被告转给原告的3318620元，合计为7993095元；26号客户阳广林、52号客户陈住文、34号客户刘前德是林场职工。 证据23、被告职工购买车库名单，证明被告职工购买了车库26间，面积653.54平方米。 证据24、《兴安县摩天岭林业总场关于危旧房改造项目的通知》、兴安县房改办《通知》（13），证明被告于2015年10月30日向被告购房职工发出的限期签订购房合同通知。 第二次庭审，原告提供了如下证据： 证据1、市发改投资2011（102）号文件、兴安县人民政府常务会议纪要、兴安县国有摩天岭林场常务会议纪要、兴安县财政支出审批报告单复印件各一份，证明涉案房屋林场职工获得的补贴每户4万元，非林场职工财政补助每户3万元，这些补助款是由财政直接支付的。 证据2、林场、发改委对外发布的公告复印件一份，证明原告对外销售是按照林场的要求进行，证实原来的合同没有变更，双方是按照原来的合同履行的；非林场职工，对外销售的房产购买人员能够享受3万元的补贴。 证据3、林场职工贷款申请书复印件一份，证明涉案项目的房屋购房户享受政府补助30000元以及林场职工每户多享受林场10000元的补助。 证据4、林场职工购房情况统计表、对外销售情况统计表复印件一份，证明涉案项目房屋的销售情况以及林场收款的情况。 证据5、原告收款存入被告银行账户明细表复印件一份，证明原告付款3311602元至被告的银行账户。 证据6、涉案房屋面积测绘报告1～12号楼复印件，证明涉案房屋的建筑面积，包含了房屋建筑面积、住宅建筑面积、车库的建筑面积。 被告（反诉原告）林业总场向本院提出如下诉讼请求： 1、判决驳回原审原告诉讼请求；2、判决反诉被告返还反诉原告多预付的购房款本金668万元及占用时间利息(利息以668万元本金为基数,按月息6厘计算,计算时间从2015年5月1日开始计算至还清为止)；3、判决反诉被告向反诉原告支付延期交房及项目设施使用违约金917.5万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由:2013年12月31日双方签订《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房回购合同》。合同约定:本工程项目位于兴安县,占地面积约16.3亩,户型及层高明确如下:本小区由12栋6F+1楼房组成,住宅层高2.9米,架空层3.9米,楼房密度采光及绿化等以住建局招投标文件规定的要求执行,交房标准符合国家标准要求。(乙方)反诉被告承诺在2015年元月31日前全部交付使用,所有附属设施在2015年3月31日前全部交付使用。项目总建设户数为245户,房屋建成后除甲方反诉原告有权享受职工购买外,余下的房屋可由林业系统符合条件的职工购买(或由政府回购)。乙方反诉被告所建住宅甲方反诉原告以每平方米2490元的平均单价向乙方全部回购,乙方架空层(车库)以每平方米5000元的平均价向甲方出售,合同还约定,乙方反诉被告未能在约定时间按质、按量、按时完成该项目建设视为违约,每延期一天,乙方按甲方所支付房款0.1%的比例支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后,反诉原告依法把该项目交付反诉被告施工建设，经甲方反诉原告单位职工会议只有53户职工愿意购买该项目房屋，其余由于自己有房屋或资金价格等问题不愿购买。因此,双方协商同意除甲方反诉原告职工回购的53套房屋外,其余按相关政策及县政府规定由乙方按商品房对外销售,双方同意按上级要求房屋销售款全部进入该项目棚户区改造项目专户,然后经审批再将应支付施工建设款转入反诉被告。然而反诉原告将预付建房工程款转给反诉被告后,反诉被告没有将售房工程款转给反诉原告棚户区改造专户,反诉被告将全部售房款直接进入自己账户占为己有,导致反诉原告多预付的购房屋款668万元至今没有收回,依法反诉被告应退还给反诉原告。另反诉被告在2016年3月才交房给反诉原告购房职工,附属设施至今也没全部完成,延期交房及延期完成附属设施425天,按双方约定每延期一天按甲方反诉原告所支付房款的0.1%比率支付违约金,反诉被告应向反诉原告支付违约金917.5万元(425天×2159万元×0.1%917.5万元)。关于反诉被告建设的架空层(车库)只是说销售给反诉原告按每平方米500元计价,并不是反诉原告一定全部回购反诉原告所有,况且车库也已由反诉被告按商品房屋对外销售。综上所述,该项目房屋资金系上级政府财政危房棚户区改造项目资金,由于大部分职工不愿购买该项目房屋,经双方协商同意,双方合同已按房产开发项目《商品房屋买卖》合同关系履行,依法双方应按《商品购房合同》关系结算清楚,保证国家政府财政棚户区改造资金合规使用不流失,维护双方商品房买卖公平合理的法律原则,请依法判决,支持反诉原告诉讼请求。 2019年8月5日，被告（反诉原告）将原第2项诉讼请求“判决反诉被告返还反诉原告多预付的购房款本金668万元及占用时间利息(利息以668万元本金为基数,按月息6厘计算,计算时间从2015年5月1日开始计算至还清为止)”中的668万元变更为12827844.6元；其理由如下：鉴于原告提供了新的3311902元被告收款证据，经被告核实，被告53户职工购房款14911938.77元已全部支付，其中被告职工直接交款给原告和银行按揭贷款支付给原告的购房款共计8821961.37元，被告直接从银行转账支付给原告的购房预付款21590000元，二项合计共支付给原告的购房款30411961.37元，另被告收取非林场职工预付款2672178元，原告应退回被告购房预付款12827844.6元（30411961.37元－14911938.77元－2672178元）。 被告（反诉原告）为其辩解及围绕其反诉请求提供的证据如下： 证据1、营业执照复印件一份，证明被告（反诉原告）的主体资格。 证据2、《房屋回购合同》复印件一份，证明以下事实：双方存在购房合同关系；交房时间和所有工程设施竣工验收合格应在2015年3月31日。 证据3、被告53户职工《商品房买卖合同》及统计表复印件各一份，证明原、被告双方只履行了53户职工房屋买卖，其余192套房屋由原告按规定自行销售，被告职工房屋总价款金额为14911945.77元。 证据4、兴安县房地产管理所证明及社会人员鲁静、蒋晓金两户的《商品房买卖合同》复印件各一份，证明194套房屋由原告自行销售，与被告无关。 证据5、《摩天岭林场、县财政局预付富生源公司资金情况表》及11单转账凭证复印件各一份，证明被告共向原告预付购房款21590000元。 证据6、《桂林富生源投资有限责任公司应退回预付购房款计算单》及林场职工回购房屋总价款统计表复印件各一份，证明被告职工53户房屋总价款金额为14911495.77元，原告应退回给被告预付购房款6678054.23元。 证据7、《房屋使用说明书》复印件一份，证明原告在2016年3月30日交房，合同约定的交房时间为2015年3月，原告延迟交房，应承担违约责任。 证据8、小区工地现场照片7张复印件，证明原告至今仍未完成小区工程附属设施建设，构成违约，应承担违约责任。 证据9、兴安县国有摩天岭林业总场事业单位机构编制证、兴安县人事部门编制证2本，证明阳广林、刘前德、陈住文不是林场职工。 证据10、阳广林、刘前德、陈住文的《商品房买卖合同》、《住房公积金购房贷款合同》及购房发票，证明阳广林、刘前德、陈住文不是被告的职工，上述三人购房是直接与原告签订《商品房买卖合同》，购房款也是交给原告的。 证据11、2017年8月10日，原告出具给被告的《兴林小区车库销售方案》，证明以下事实：原“回购”合同的真实意思是林场并非必须回购车库，只是对被告购买车库的平均价格的约定；车库由原告自行对外销售，被告的职工若在规定的时间购买，只是享有优先购买权和“九六折优惠”；原告规定被告职工的优先购买时间2017年8月15日至8月17日止，时间只有3天。 证据12、被告职工荣风宇，张征宏、蒋凤媛购买原告车库的协议、单据、发票，证明被告的职工按原告的《车库销售方案》直接向原告购买，购买价格为折后价每平方米7334元、4505元不等价格，并非是被告回购。 第二次庭审，被告（反诉原告）提供了如下证据： 证据1、53户住户的销售不动产统一发票、收据、广西增值税普通发票、银行个人一手住房抵押贷款合同、个人购房借款担保合同、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）复印件，证明53户房款已交清及个人直接向开发商交款数额，共计8821961.37元。 证据2、总场职工53户回购富生源房屋各项统计表份，证明53户各户购房面积、单价、房号、价款（含职工直接向开发商缴款数额和向林场直接缴款数额）及53户总房价款14911938.77元。 证据3、在职人员名册、离退休人员名册，证明54～56户不是林场职工，不能享受职工待遇的。 第二次庭审后，原告（反诉被告）提供了如下证据： 证据1、兴林小区购房客户付款、政府补贴情况表，证明原告对购房客户的付款情况、贷款情况、政府补贴情况、获得准购证情况汇总及客户电话号码备查。 证据2、经兴安县住房制度改革委员会审核批准的涉案房屋准购证，证明涉案房屋有230户获得了准购证，均应该享受政府补贴；获得准购证的客户均需要到被告处办理购房手续；证明住房实际出售人是被告（政府），原告实际上是代被告出售涉案房屋。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证意见如下： 对证据1的三性异议。 对证据2的真实性无异议，对原告用此证据证明房屋只能销售给被告有异议。 对证据3的真实性无异议，对原告用此证据证明的户数、面积、价款、付款无异议。但由于被告只回购了53套，其余的原告全部对外销售了，故被告不存在违约。 对证据4不清楚，被告未参与。 对证据5的意见是：被告只回购了53套，被告只认可53套的面积及价款。 对证据6的的意见是：被告只回购了53套，原告对外销售的质量是否合格，与被告无关。 对证据7的意见是：合同未约定车库一定要由被告购买，况且车库原告对外销售120多间，剩余的车库由于位置不好，销售不出，与被告无关。 对证据8、9的意见是：因为是原告单方制作的，不予认可，且与被告回购的53套无关联性。 对证据10的三性有异议，这只是原告自己计算出来的而已。 对证据11的意见是：该证据在法律上不属于证据，被告不认可，因为是原告计算违约金的主张，与被告回购的53套房屋无关联性。 对证据13的意见是：与本案无关联性。 对证据14的意见是：与被告无关联，因为是县财政拔付的危房改造的专项资金，被告未占用。 对证据15、16的真实性无异议，与本案无关联性。 对证据17、18、19、20的意见是：这组证据只是对原审批被告危房改造方案的合法性进行批示，但只有53套房屋原、被告双方才履行了《房屋回购合同》，其余按上级文件及合同意思，由原告自行对外销售。 对证据21的意见是：涉案工程在2016年3月3日才竣工验收，违反合同约定的在2015年1月31日前全部交付使用，原告已违约，应承担违约责任。 对证据22的意见是：原告收取本场职工和外面资金及财政资金合计21590000元，已转账支付给了原告，原告不存在从银行转3318620元给被告的事实。从原告提供的银行转账凭证来看，明显是被告转款给原告，而不是原告付款给被告；关于被告书写的职工交款名册有阳广林、刘前德、陈住文的名字，而这三人不属林场职工，因当时这三人要求以林场职工的身份参加，办事员不懂，错误的写上了。被告是事业单位，被告提供的事业单位编制证可证实这三人不属林场职工，况且这三人已与原告签订了《商品房买卖合同》，并交了首付款，办理了银行按揭贷款后，支付了全部购房款，不存在被告还以三人是被告职工进行回购重复付款。 对证据23的意见是：被告职工向原告购买了车库是事实，但都是按原告的“销售方案”购买的，价格在每平方米8000元～4000多元不等价格，是被告职工自行购买，是被告职工个人向原告购买的法律关系。被告职工自行向原告购买，向原告支付购买车库款，与被告回购合同无关。 对证据24的意见是：该通知证明被告己按“回购合同”通知职工购买，职工不购买，按合同及政府意见，其余房屋已由原告自行对外销售并收取了全部购房款，与被告无关，不存在再要被告重复付款。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）在第二次庭审中提供的证据质证意见如下： 对证据1的真实性无异议，原告用此证据不能证明其目的，认为政府补助只是补助林场职工，被告认可林场职工的补助款是40000元，非林场职工补助30000元没有依据，且非林场职工的购房款原告已经收了，原告没有提供证据证明非林场职工可获得30000元的补助，同时原告也应提供证据证明其对非林场职工少收30000元的购房款。 对证据2的真实性无异议，对其证明的目的不认可，不能直接证明非林场职工可享受30000元的政府补助，若要补助，按程序必须要写报告，经过审批，且该补助也不是直接付给开发商即原告，而是补助给购房者。若有合法手续，被告认可。 对证据3的真实性无异议，但该证据与本案无关联性。 对证据4的质证意见是：被告认可林场职工购买了53套，原告对外销售的房屋，被告不清楚，54～56户不属林场职工，扣除这三户的总房款14911941元是与被告统计的一致。 对证据5的真实性无异议，对其数额3311602元也认可，其中有22户林场职工的购房款639424元不应扣减，其中86户是外面的人员购买，数额为2672178元，应进行扣减，该部分应是原告的。 对证据6无异议。 反诉被告（原告）对反诉原告（被告）提供的证据质证意见如下： 对证据1的三性无异议。 对证据2的三性无异议，但反诉原告用此证据证明的内容有异议，认为合同明确约定，涉案房屋由反诉原告购买。 对证据3的三性无异议，但反诉被告统计反诉原告的职工购买涉案房屋56套。 对证据4的来源及真实性不认可，对反诉被告对外销售的事实认可。 对证据5反诉原告转账支付给反诉被告金额21590000元认可，但其中有6390000元是财政支付的。 对证据6不认可，因为回购房总价款数统计表是反诉原告单方制作的。实际上21590000元款项并非全部都是反诉原告的款项。 对证据7的真实性认可，但《房屋使用说明书》只能证实反诉被告向唐大华、唐斌的交房时间。 对证据8有异议，因为没有照片形成时间，照片的形成时间无法确定，且涉案房屋卖受人已经入住，符合居住条件，附属设施已经建成，符合合同约定。 对证据9、10的真实性无异议，对反诉原告用此证据证明的内容有异议，阳广林、刘前德、陈住文的名字出现在反诉原告递交给反诉被告的购房名单里，分别是26、34、52号。 对证据11的真实性无异议，认为反诉被告按合同约定履行了自己的义务。 对证据12的真实性无异议，对收据的价格认可，均价按每平方米5000元出售的。 反诉被告（原告）对反诉原告（被告）第二次庭审提供的证据质证意见如下： 对证据1的质证意见是：付款认可，盖了章的也认可，但具体金额核实后才清楚。 对证据2的质证意见是：待核实后提交书面答复。 对证据3的质证意见是：由法院核实。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）在第二次庭审后提供的准购证质证意见如下： 对证据1的意见是：对非林场职工的不认可，该统计表只是原告临时制作的，不能作为政府补贴依据。对被告职工回购房屋的房号、面积价款被告认可。对被告之前收取非林场职工部分款项被告认可。 对证据2的意见是：原告按合同全部收取了非被告职工的全部购房款，原告再依据准购证要求被告支付每户30000元的政府补贴，无事实和法律依据。因此，原告用此证据不能证明其目的。 本院于2019年6月14日对涉案现场进行了勘察、拍照，所拍的12张照片反映，涉案现场有部分附属设施未完工。 原、被告双方对本院拍摄的12张照片的三性无异议。 本院对当事人提供的证据认证如下：对当事人均无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对证据证明的内容存有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告兴安县摩天岭林业总场系事业法人单位，经费来源为财政补助。因被告有职工居住在危旧房屋，为尽快解决其职工住房困难，有效改善职工的住房条件和生活环境，2011年11月10日，被告林业总场依据有关文件精神，制定了兴安县国有摩天岭林场危旧房改造工程实施方案，参建对象：林场现有在册在编干部职工（含离退休）以户为单位参建。该方案制定后，被告林业总场将上述方案上报兴安县林业局。兴安县林业局同意该方案后，并以其名义将被告林业总场危旧房改造工程实施方案上报桂林市林业局、桂林市发展改革委员会、桂林市住房保障工作领导小组办公室，2011年11月24日，上述三个单位联合对兴安县林业局关于兴安县摩天岭林业总场危旧房改造工程实施方案作出同意该方案的批复。该批复载明危房改造总户数为245户，改造方式为林场场部原址重建60户，异地新建185户，总建筑面积为24500平方米；投资规模为3062.5万元；投资方式为中央预算内投资245万元，自治区配套资金245万元，林场自筹资金2572.5万元；项目建设期限为2011年11月至2012年12月。原告富生源公司于2013年7月23日经原兴安县工商行政和技术监督局核准成立的有限责任公司。经营范围：房地产项目的投资；房地产开发、经营；对基础设施建设、酒店、旅游、广告传媒、公路建设、桥梁建设、装饰工程的项目投资；建材销售等。2013年7月26日，原告依法取得位于兴安县公路管理局后面国有出让土地一宗，该宗出让土地编号为2013A25，宗地面积2706.7平方米，同年7月29日，原告在该处又取得编号为2013A26国有出让土地一宗，该宗宗地面积8200.04平方米。2013年8月12日，原告取得上述两宗土地的建设用地规划许可证。被告为解决其职工的居住条件，其作为甲方与作为乙方的原告于2013年12月31日自愿签订《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》，该合同的主要内容有：“一、项目手续：本项目位于兴安县公路局和气象局后面及侧面（两宗地），占地面积为16.3亩。……；二、项目建设基本情况：1、户型及层高明确如下：本小区由12栋6F＋1楼房屋组成，住宅层高2.9米，架空层高3.9米，楼房密度，采光及绿化等以住建局的招投标文件规定的要求执行。……；三、工程建设：1、本工程一切建设施工手续均由乙方负责办理，并承担相应费用。乙方在办理相关手续时，属该项目享受的优惠政策，甲方应积极配合乙方办理减免事宜。2、乙方所承建甲方的危旧房改造项目建设，乙方承诺在2015年1月31日前全部交付使用，所有附属设施在2015年5月31日前全部交付使用；四、房屋回购的相关事宜：1、该危旧房改造项目总建设户数为245户（具体户型及面积以双方认可及住建局批复的设计图为准），房屋建成后除甲方有权享受的职工购买外，余下的房屋可由林业系统符合条件的职工购买（或由政府回购）。项目商铺由乙方自行销售（商铺销售权益归乙方所有），同等条件下，甲方职工有优先购买权。2、该项目建设的245套房由12栋6F＋1楼房组成，户型设计面积由约90平方米、105平方米和120平方米三种户型，其中三房二厅两卫150套（户），二房二厅一卫96套（户），一楼架空层总建设面积为4453.23平方米（以上面积最终以房产证为准）。3、房屋回购合同签订事宜，甲方须在乙方取得设计图确认后，由甲方统一签订房屋定购合同。在乙方取得预售房屋销售许可证时，由甲方通知职工与乙方签订商品房屋销售合同，由乙方负责办理与银行按揭等相关手续；五、付款方式及价格：1、按拍卖文件规定，经双方协商，乙方所建住宅甲方以平方米2490元的平均单价向乙方全部回购，乙方架空层（车库）以每平方米5000元的平均单价向甲方出售，本合同签订后，甲乙双方不得因国家政策变化等各种因素调整价格（双方约定的条款不在之列）。各套房屋的单价是以平均价为基础，按不同楼层比例，计算相关系数后确定（具体以甲方召集会议确定后的各栋数及楼层价格表为准）。2、甲乙双方签订本合同后在2014年1月20日前，甲方一次性支付乙方购房总价的10％，甲方根据乙方工程进度，在建好第一层后，甲方再付10％购房款，之后，乙方每封顶一栋，甲方在10日内支付该栋楼房总价的30％，乙方在交付房前10日内，甲方支付剩余购房款的98％（所扣2％建筑款作为质保金和办证保证金），待办理好土地使用权证和房产证后10日内，甲方一次性付清。甲方交纳办理房产证所需的各项税费后，由乙方统一办理。……；六、违约责任及争议处理：1、由于乙方原因，未能在约定的时间内按质、按量、按时完成该项目建设视为违约，每延迟一天，乙方按甲方所支付的房款的0.1％的比率支付违约金。施工过程中遇政府政策需要停工的，及自然灾害等不可抗力因素造成停工的，不计算在施工工期内。2、甲方未能按时定额按本合同约定交款，视为违约，按照延迟天数，每日支付所欠款部分的0.1％的违约金。……。”该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案工程交由广西景华建设工程有限公司承建设工，广西冠雅工程管理有限公司对涉案工程的质量进行监督管理。原告对涉案工程施工后，被告在2014年1月至2015年12月期间，被告通过银行转账方式向原告预付购房款总计2159万元，其中2014年1月22日预付200万元、3月6日预付100万元、5月9日预付30万元、6月30日预付204万元、9月11日预付100万元、9月26日预付100万元、10月24日预付100万元、11月13日预付100万元、12月4日预付20万元、2015年1月23日预付100万元、2月11日预付200万元、3月12日预付100万元、4月28日预付120万元、8月3日预付200万元、8月28日预付90万元、9月24日预付50万元、10月14日预付130万元、11月9日预付100万元、12月10日预付115万元。原告诉称其于2014年8月19日、8月27日先后两次向被告发函要求拨付摩天岭林场危旧房改造工程的进度款，被告否认收到过上述函件。2015年3月～2015年9月，涉案部分工程竣工后，建设方、施工方及监理方对涉案工程的房屋逐套进行初步验收，结论是合格。2015年8月10日，原告就全部涉案房屋委托桂林市德聚房地产有限责任公司进行销售，双方签订了《兴安县摩天岭林场危旧房改造项目及光伏小区项目全案营销代理合同》。由于被告职工报名购房者较少，为此，兴安县住房制度改革委员会办公室与被告于2015年10月8日联合向社会发出《关于国有摩天岭林场危旧房改造项目剩余住房处置的公告》，该公告中载明，凡符合购房条件的购房者，通过房改办审核后，可享受每套30000元的政府补贴。同年10月15日，被告向原告出具兴安县国有摩天岭林业总场职工棚户区改造交款名单中载明是81户，其中53户为被告职工。同年10月30日，原告向被告发函，要求被告符合购房的职工在11月30日前与售楼部签订预购房合同，逾期视为放弃购房权利，由开发商自行对外销售。2016年1月18日，原告取得涉案房屋的商品房预售许可证。2016年3月3日，涉案工程全部竣工后，建设单位原告富生源公司与施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位对涉案工程质量进行了竣工验收，结论是：合格。涉案房屋经验收合格后，原告分别与被告的职工53户签订了《商品房买卖合同》。同时，原告委托兴安县兴鑫房地产测绘有限责任公司对涉案房屋逐套进行了测绘，其中被告职工购买的53套涉案房屋的面积为5834.092㎡，依照《回购合同》的约定，被告53户职工购买的上述53套房屋，其应按均价2490元／㎡向原告支付购房款，但由于被告职工所购买的房屋的楼层、户型不同，为此，原告与被告职工约定按《商品房买卖合同》约定的价款支付购房款，53户职工应支付原告购房总价款为14911938.77元。对上述53户购房总价款，原、被告双方已认可。从原告提供的张征宏的房屋质量保证书载明的内容来看，涉案房屋在2016年3月30日已交付。涉案房屋在此时虽已交付，但一些配套设施至今未完成。涉案房屋除被告职工购买53套外，剩余的房屋原告已全部对外销售。原告提供的《兴林小区摩天岭林场职工》购房名单中载明的刘前德、刘艳萍、陈住文、刘佳丽、阳广林、赵丽琼不属于被告提供的《事业单位机构编制证》中载明的在职职工或离退休人员。2017年8月10日，原告就兴林小区车库销售方案发函给被告，要求被告职工在2017年8月15日至8月17日期间向其购车库可享受优惠，逾期视为被告职工放弃优先购买权。 另查明，涉案房屋经兴安县住房制度改革委员会审核批准，获得准购证的购房户共有230户，其中被告职工53户，每户可获得政府补贴40000元，被告职工享受的政府补贴，已包含在被告支付的53户购房款中。原告主张非被告职工每户享受政府补贴30000元，但其未提供获得准购证的非被告职工177户的《商品房买卖合同》和销售发票及少收取每户30000元购房款的证据。 再查明，被告职工直接支付和向银行按揭贷款方式支付给原告购房款8821961.37元，加上被告支付给原告的21590000元，被告与其职工共支付给原告30411961.37元。在2015年10月19日～11月14日期间，原告收取108名购房者定金、首付尾款等总计3311602元，此款原告已转存被告的银行账户，上述款项中，被告职工占639424元，非被告职工占2672178元。原告提交的被告收取对外销售人员的款项名单中，除石勇、文红艳、邓章秀两户外，被告收取刘前德等21户款项，合计851820元。经计算，被告多支付购房款11976024.6元（30411961.37元－14911938.77元－2672178元－851820元）。中国人民银行公布的2014年度6个月期的贷款年利率5.6％、2015年度贷款年利率4.85％、2016年度贷款年利率4.35％。 根据诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点如下：一、本诉原告的诉请是否有事实及法律依据；二、反诉原告的反诉请求是否有事实及法律依据。 关于焦点一，应从以下几个方面分析评议：关于回购合同的效力问题；关于被告是否应支付架空层（车库）的回购款7286600元的问题；关于被告是否应承担逾期支付工程预付款违约金13318747元的问题。 （一）、关于回购合同的效力问题。 本院认为，《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》系原、被告双方自愿签订，是双方真实意思的表示，该合同的内容除第四条第1项中余下的房屋或由政府回购，因原、被告双方均未向本院提供证据证明上述约定的内容是得到了政府的授权或追认，对双方无约束力，视为未约定。该合同的其他内容未违反我国法律及现行行政法规等强制性规定，应属有效。 （二）、关于被告是否应支付架空层（车库）的回购款7286600元的问题。 本院认为，《兴安县国有摩天岭林场危旧房改造项目房屋回购合同》第五条第1项约定“乙方架空层（车库）以每平方米5000元的平均单价向甲方出售”，而并非回购，而买卖遵循的是自愿原则。2017年8月10日，原告就兴林小区车库销售方案发函给被告，要求被告职工在2017年8月15日至8月17日期间向其购买车库可享受优惠，逾期视为被告职工放弃优先购买权。从上述函件的内容证实，架空层（车库）被告职工若在上述时间购买，可享受优惠，逾期视为放弃优先购买权。若被告职工在上述时间不向原告购买，丧失的是优先购买车库的权利。该函件的内容与合同第五条第1项约定相互印证，车库属于原告自行销售的范畴。综上，本院认定合同约定被告职工只是对架空层（车库）享有优先购买权而已，不属于被告回购范围。因此，原告要求被告支付未销售的架空层（车库）的回购款7286600元，无事实和法律依据，其理由不成立，本院不予支持。 （三）、关于被告林业总场是否应承担逾期支付工程预付款违约金13318747元的问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照上述法律规定，只有当被告存在违约的情形，才承担赔偿损失等违约责任。合同第五条第2项规定，被告在2014年1月20日前，一次性支付给原告购房总价款的10％，而被告在2014年1月22日才向原告支付200万元购房款，逾期2天支付。被告的上述行为，已构成违约，应承担违约责任。依照合同法第一百一十三条规定，被告赔偿原告的损失数额应相当于因其违约给原告所造成的实际损失。原、被告双方在合同第六条第2项约定“甲方未能按时定额按本合同约定交款，视为甲方违约，按照延期天数，每日支付所欠款部分0.1％的违约金。”上述约定的违约金计算方法，换算成年利率为36％，明显高于中国人民银行公布的2014年度同期同档次贷款年利率5.6％，依照合同法第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，应当予以造当减少，应以年利率5.6％计算原告的利息损失。原告的利息损失应以多少数额为基数进行计算，根据合同约定，被告在2014年1月20日前一次性向原告支付购房总价款10％。按照合同约定的建设面积、单价，245户的房屋总价款为61628197.2元（24750.28㎡×2490元／㎡），此约定是基于被告全部回购245套商品房。原、被告双方在回购合同第四条第一项中约定，该危旧房改造项目总建成户数为245户，房屋建成后除被告职工有权购买外，余下的房屋可由林业系统符合条件的职工购买（或者政府回购）。而此条款并未约定，原告建成的245户房屋全部由被告购买。因此，原告以全部建成的245户房屋，向被告主张违约责任，无合同依据。根据双方对合同的履行，原告于2015年10月30日向被告发函，要求被告符合购房的职工在11月30日前与售楼部签订预购房合同，逾期视为放弃购房权利，由开发商自行对外销售。在原告限定的最后期限，被告的职工只购买了53套，在此情形下，原告自行将余下的房屋已全部对外销售。上述事实表明，原、被告双方在履行回购合同过程中，原告同意被告回购53套，其余房屋已由被告自行对外销售。双方的上述行为，本院认定，原、被告双方对合同约定的回购房屋的数量作出了相应的变更处理。故原告自行对外销售的部分房屋，不属于被告违约。由于被告回购的53套商品房屋，总价款14911938.77元。因此，在本案中，应以14911938.77元为基数计算违约损失。依照回购合同约定，被告应在2014年1月20日前应支付原告购房款14911938.77元的10％，但被告在2014年1月22日才支付，故被告逾期付款构成违约。被告逾期付款的违约行为给原告造成的损失，应依法予以赔偿。经计算，被告在第一期逾期付款给原告造成的利息损为463.93元（14911938.77元×10％×5.6％÷12÷30×2）。因此，原告要求被告赔偿2014年1月20日～1月22日期间的违约损失463.93元的诉请，本院予以支持。合同约定：“甲方根据乙方的进度，在建好第一层后，甲方再付10％的购房款，之后，乙方每封顶一栋，甲方支付剩余购房款总价的30％，乙方交付房屋前10日内，甲方支付剩余购房款的98％”，在本案中，原告未提供证据证明涉案房屋第一层是何时建好，每栋房屋何时封顶。因此，原告没有证据证明被告在支付进度款时存在逾期支付的违约行为。即使依照原告自己提供的1～12号楼第一层建好时间来看，第一层建好是在2014年4月10日～2014年10月31日期间，依照合同约定被告向原告再付10％的购房款即1491193.88元。被告在2014年1月22日预付200万元，依照合同约定扣除其应在2014年1月20日预付的购房款1491193.88元外，剩余508806.12元应作为被告的后期交款，在2014年1月22日～2014年10月31日期间，被告向原告支付第一层建好的工程进度款6868806.12元，远远超出被告应支付给原告1491193.88元第一层建好的工程进度款，故被告支付第一层建好的工程进度款不存在违约。因此，原告要求被告支付第一层建好的进度款违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。被告职工购买涉案房屋1～12号楼何时封顶，原告未提供证据证明。即便依照原告提供每栋楼的封顶时间，1～12号楼的封顶时间在2014年7月20日～2015年5月28日，其中5、6、7号楼的封顶时间是2014年7月20日，被告职工购买上述几栋楼有10套，总价款2595718.45元，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，应在2014年7月30日支付每栋楼的进度款30％，即778715.54元（2595718.45元×30％），而在2014年7月30日前，被告已向原告预付购房款为：5340000元，扣除被告在2014年1月20日应支付给原告10％购房款及第一层建好被告所支付给原告10％的款项后，剩余的2417612.24元，远远超出其应支付的778715.54元。故被告不存在在5、6、7号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。8号楼在2014年8月20日封顶，被告职工只有1户购买该栋楼房的1套住房，依照合同约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年8月30日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款，即72773.88元（242579.61元×30％），扣除上述应付购房款及进度款后，剩余的1638896.7元（2417612.24元－778715.54元），远远超出其应支付的72773.88元。故被告不存在在8号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。9号楼在2014年8月31日封顶，被告职工有2户购买该栋楼房的2套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年9月10日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为148651.78元（247752.96元×2×30％），扣除上述应付购房款及进度款72773.88元后，剩余的1490244.92元（1638896.7元－148651.78元），远远超出其应支付的148651.78元。故被告不存在在9号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。11～12号楼在2014年10月31日封顶，被告职工有16户购买该两栋楼房的16套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年11月10日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为1457554.45元（4858514.84元×30％），从2014年9月11日至2014年10月24日，被告又向原告预付购房款3000000元，加上之前剩余的购房款1490244.92元，合计4490244.92元，远远超出其应支付的1457554.45元。故被告不存在在11～12号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。10号楼在2014年12月20日封顶，被告职工有9户购买该两栋楼房的9套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2014年12月30日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为639870.56元（2132901.88元×30％），从2014年11月3日至2014年12月4日，被告向原告预付购房款1200000元，加上之前剩余的购房款3032690.47元（4490244.92元－1457554.45元），合计4232690.47元，远远超出其应支付的639870.56元。故被告不存在在10号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。3号楼在2015年1月10日封顶，被告职工有2户购买该两栋楼房的2套住房，总价款550546.17元。依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2015年1月20日，被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为165163.85元（550546.17元×30％），由于之前被告所预付的购房款剩余3592819.91元（4232690.47元－639870.56元），远远超出其应支付的165163.85元。故被告不存在在3号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。1～2号楼在2015年2月28日封顶，被告职工有13户购买该两栋楼房的13套住房，依照合同约定约定，被告在原告封顶后10日内，即2015年3月10日被告应支付该栋楼其职工向原告购买的房屋总价款30％进度款为1116815.98元（3722719.92元×30％），由于被告在2015年1月23日至2月11日期间向原告预付购房款300万元，加上之前剩余的3427656.06元（3592819.91元－165163.85元），合计6427656.06元，远远超出其应支付的1116815.98元。故被告不存在在1～2号楼逾期支付封顶所应支付给原告款项的违约行为。虽然4号楼在2015年4月10日封顶，但被告职工没有向原告购房该栋楼的的商品房，故被告不存在对该支付购房进度款的问题。原告在2016年3月30日交房，依照回购合同约定，被告应在2016年3月20日前向原告支付剩余购房款的98％，被告职工向原告购房53套总价款14911938.77元，而截止2015年12月10日，被告累计向原告预付购房款21590000元，故被告未违反此约定，不存在违约。综上，原告要求被告支付逾期付款违约金463.93元之诉请，本院予以支持。原告要求被告支付逾期付款违约金13318747元超出463.93元的部分，无事实依据，本院不予支持。 关于焦点二。应从以下几个方面分析评议： （一）、关于反诉原告要求反诉被告返还其多预付的购房款本金12827844.6元及占用时间利息(利息以12827844.6元本金为基数,按月息6厘计算,计算时间从2015年5月1日开始计算至还清为止)可否支持的问题。 本院认为，根据本案查明的事实，反诉原告职工只购买涉案房屋53套，此53套房屋的总价款为14911938.77元。反诉原告职工直接支付和向银行按揭贷款的方式支付给反诉被告购房款8821961.37元，加上反诉原告支付给原告的21590000元，反诉原告与其职工共支付给反诉被告30411961.37元。在2015年10月19日～11月14日期间，反诉原告收取108名购房者定金、首付尾款等总计3311602元，此款反诉被告已转存反诉原告的银行账户，上述款项中，反诉原告职工占639424元，非反诉原告职工占2672178元。反诉原告收取刘前德等21户的购房款，合计851820元。经计算，反诉原告多支付购房款给反诉被告11976024.6元（30411961.37元－14911938.77元－2672178元－851820元）。反诉原告多支付的款项，反诉被告没有合法的占有依据，依法应当由反诉被告返还给反诉原告，反诉被告拒不返还，损害了反诉原告的合法权益。因此，反诉原告要求反诉被告返还其多支付给反诉被告的预付购房款11976024.6元，其理由正当，本院予以支持。在本案中，反诉原告要求反诉被告返还其多预付的购房款本金12827844.6元，超出11976024.6元的部分，其理由不正当，本院不予支持。反诉被告主张，非反诉原告职工即社会人员有177户的准购证，反诉原告应支付其政府补贴5310000元（177户×30000元）。因该补贴是政府补贴给取得准购证的购房者，而不是直接补贴给开发商。只有当反诉被告依照《商品房买卖合同》中约定的价款，对取得准购证的购房者每户少收30000元的情形下，反诉被告才有权要求反诉原告向其支付。在本案中，反诉被告仅提供非反诉原告职工177户的准购证，未提供购房者的《商品房买卖合同》及向其交纳购房款的票据，反诉被告仅凭准购证，不足以证明取得准购证的每户向其少交30000元的购房款。故反诉被告要求反诉原告向其支付非反诉原职工取得准购证的每户30000元的政府补贴的证据不足，本院不予支持。待反诉被告确有证据证明，其对取得准购证的非反诉原告职工每户少收30000元，反诉被告可另行起诉。至于反诉原告要求反诉被告从2015年5月1日开始以12827844.6元为基数按月息6厘计算利息至还清为止的问题。关于此项请求，需要确定利息计算的起始时间。合同约定，房屋的最终面积以产权证为准。反诉被告为购房者办理产权证的面积是以兴安县兴鑫房地产测绘有限公司对涉案房屋的测绘面积，作为办理产权证的依据，而该公司于2016年5月20日完成对涉案房屋面积的测绘。反诉被告收到兴安县兴鑫房地产测绘有限公司对涉案房屋的测绘报告后，可经其核算，知晓反诉原告的职工向其购买的53套房屋应当向其交纳购房款的具体数额，对反诉原告多交纳的购房款，由于反诉被告没有合法的占有依据，应当及时返还，但其未返还，继续占有使用，给反诉原告造成了一定的利息损失。综上，根据公平原则，本院确定反诉原告的利息损失从2016年5月21日开始计算，以反诉被告占有使用反诉原告多交纳的11976024.6元购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款年利率4.35％计算。因此，反诉原告要求反诉被告从2016年5月21日起以11976024.6元为基数按年利率4.35％赔偿反诉原告的利息损失至多支付的购房款全部返还清时止之诉请，事实清楚，于法有据，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告从2015年5月1日起以12827844.6元为基数按月息6厘计算利息至还清为止之诉请，其理由不正当，本院不予支持。 （二）、关于反诉被告向反诉原告支付延期交房及项目设施使用违约金917.5万元（425天×2159万元×0.1％）可否支持的问题。 本院认为，合同约定，涉案房屋在2015年1月31日前全部交付使用，所有附属设施在同年3月31日前全部交付使用。根据本案查明的事实，涉案房屋在2016年3月30日才交付，附属设施在2019年6月14日本院召集双方进行勘验时，仍未建好。因此，反诉被告的上述行为，构成违约，反诉被告依照合同约定及法律向反诉原告支付违约金。合同法第一百一十三条规定，反诉被告赔偿反诉原告的损失数额应相当于因其违约给反诉原告造成的损失。被告的违约行为除给反诉原告造成利息损失外，反诉原告无证据证明还有其它损失。在本案中，本院已支持了反诉原告要求反诉被告支付其利息损失之诉请，反诉原告再要求反诉被告向其支付违约金，本院不予支持。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）兴安县国有摩天岭林业总场在本案判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）桂林富生源投资有限责任公司违约金463.93元； 二、驳回原告（反诉被告）桂林富生源投资有限责任公司的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）桂林富生源投资有限责任公司在本本案判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）兴安县国有摩天岭林业总场多支付的购房款11976024.6元及利息（利息从2016年5月21日起，以11976024.6元为基数按年利率4.35％计算至多支付的购房款全部返还清时止）； 四、驳回被告（反诉原告）兴安县国有摩天岭林业总场的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费144827元，原告负担144825元，被告负担5元；收反诉费75907元，反诉原告负担41316元，反诉被告负担34591元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，其中本诉案件上诉费75907元、反诉案件上诉费144827元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐称豪 人民陪审员  邹玉群 人民陪审员  杨贞莲 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  黄 丹