北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初24905号原告（反诉被告）：张伟，男，1981年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：诚实，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁卓京，男，1964年5月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘庆涛，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏超，北京市立方律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，公司员工。委托诉讼代理人：吴杰，女，公司员工。原告张伟与被告袁卓京、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年9月22日作出一审判决。张伟、袁卓京均不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年3月19日裁定撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5435号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张伟委托诉讼代理人诚实、张嵩磊，被告袁卓京及其委托诉讼代理人刘庆涛，第三人麦田公司委托诉讼代理人李春燕、吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除张伟与袁卓京签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、请求法院依法判令袁卓京双倍返还张伟定金200万元，并赔偿张伟损失70万元；3、请求法院依法判令袁卓京支付张伟因房屋买卖产生的居间费用损失18.7万元；4、本案的诉讼费、保全费由袁卓京承担。事实与理由：2016年7月5日，我与袁卓京签订了房屋买卖合同，约定我以850万元的价格购买位于北京市海淀区上地西里风芳园×1号房屋一套。我按合同约定签约当日支付定金3万元，2016年7月12日支付定金57万元，在10月28日支付定金40万元。按照合同约定，2016年10月25日双方应同时去福建金城丰担保公司北京分公司签约340万元的资金监管，当日只有我出现，在签约日的前期第三人麦田公司于10月20日至11月2日多次打电话和发短信联系卖方，可其一直没有出现也没有回信，去其公司沟通亦没有得到结果，致11月1日无法按照买卖合同正常履行资金监管。11月3日，袁卓京通知经纪人向我提出涨价要求，并要求重新签订房屋买卖合同。我坚持履行原购房合同，期间经我和中介多次催告，袁卓京均明确拒绝履行合同。为避免经济损失进一步扩大，故诉至法院。袁卓京辩称，不同意原告第一项诉讼请求，我方认为合同已经在2016年11月25日解除，因此请求对解除日期进行明确。针对原告第二项诉请，本案房屋买卖合同是因原告一方迟延支付定金导致合同无法履行，根据双方存量房屋买卖合同附件2第七条关于违约责任的约定，逾期超过15日履行主要义务的，守约方有权解除合同，并没收定金或主张房价20%的违约金，根据该条款约定，合同解除的原因在于原告而不在我方，因此原告无权要求双倍返还定金，反而是我方有权依据该条款没收原告已经支付的定金100万元。针对原告第三项诉讼请求，因原告迟延支付定金导致合同解除，其损失应该自行负担，另外在本案涉案的交易过程中，原告又从第三人处购买了上地东里的一套房屋，该居间费用已经转移至下一交易，因此该居间费用并非实际发生。针对原告第四项诉讼请求，房屋买卖合同不能履行责任在原告不在我方，其相关损失应自负。我方提起反诉，反诉请求：1、请求法院依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等于2016年11月25日解除；2、请求法院依法判令反诉被告的定金不予退还；3、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年7月5日签署了《存量房买卖合同》，该合同以及合同的附件二，附件二中对于房屋定金的支付时间、房屋的交付时间、违约责任、争议解决条款等各项内容均进行了明确的约定。我方明确要求支付定金100万元，但基于张伟资金困难，只能先行交付定金60万元，剩余40万定金希望在其卖掉名下的房屋后支付，张伟极力恳请我方予以照顾，我方考虑张伟特殊情况，予以同意，因此双方特意于当日签署了补充协议，对于定金的支付进行更加明确的约定，该补充协议特别约定：张伟应当在出售其名下房屋后的次日支付40万元定金给我方，日期以张伟名下房屋买卖合同的签约时间为准。张伟在2016年9月15日出售房屋后，并未在补充协议约定的次日向我方交付剩余定金40万元。后经我方多次催促，张伟也未如约支付。直至2016年10月28日即逾期超过40多天之后才向我方支付剩余定金40万元。根据《存量房买卖合同》附件二第七条违约责任约定如下：“买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。因此被告逾期支付定金超过十五个工作日仍未履行的，属于根本违约，我方有权解除合同。另外根据合同的相关约定，合同中约定的100万定金性质为履约定金，因此张伟构成根本违约，我方有权根据合同附件二第七条关于违约责任的约定没收定金。因此，张伟根本违约达到了合同约定的合同解除条件后，我方曾电话通知合同解除，且在2016年11月25日再次以短信通知张伟解除合同，合同自通知之日起解除。因张伟违约导致合同解除，张伟应该承担解除合同之后的违约责任。鉴于上述，特提出反诉，请求法院支持我方的反诉请求。张伟对袁卓京的反诉辩称，不同意袁卓京的第一项反诉请求，袁卓京是该房屋买卖合同的违约方，不具有单方解除的权利。依据合同法解释二，我方在收到相关通知后在对应期限内提起了诉讼，解除权的行使应当在守约方。不同意袁卓京的第二项诉请，袁卓京为违约方，其无权要求定金不予返还，且其也无相应证据证明其实际损失，我方也未给其造成损失，相反因其违约行为获得了较高的收益（再次卖房的价格远超当时卖给原告的房屋价格，达到1100多万，超过300余万元。），不存在任何损失，也不适用违约金情况，其主张违约金过高，法院应予以调整。诉讼费问题由法院依法处理。麦田公司述称，我方对于张伟的诉讼请求和袁卓京的反诉请求均尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月5日，出卖人袁卓京与买受人张伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于北京市海淀区上地西里风芳园×1号，建筑面积124.35平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行建国路支行，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续；该房屋成交总价为850万元，其中净房屋价格为400万元，家具等450万元。同日双方签订该合同附件二，第二条付款方式1、定金：买受人以自行交接方式支付定金100万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付3万元；剩余57万元于2016年7月12日前（含当日）支付；剩余40万元于2016年11月1日前（含当日）支付。2、解押款抵押权人为招商银行，金额为340万元，出卖人应于2016年10月21日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。5、商业按揭贷款（1）买卖双方应于2016年11月21日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为280万元。6、剩余购房款（1）买受人于2016年11月1日前支付出卖人购房款340万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管；（2）买受人于2016年12月4日前支付出卖人购房款120万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；第三条权属转移登记的具体约定1、买卖双方应于2016年12月5日前且贷款批复后办理税、费缴纳手续。第四条房屋租赁及交付A出卖人未将该房屋出租，应于过户后3日内将该房屋交付买受人。第五条税费承担1、买卖双方应交纳的各项税款由买受人承担。第六条房屋产权、具体状况的承诺若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《北京市存量房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。第七条违约责任买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日甲方袁卓京、乙方张伟签订《补充协议》，约定1、乙方正常商业按揭贷款，如银行流程不及时，乙方同意于2016年12月5日过户当日前将银行贷款280万元以按揭过桥方式支付给甲方，并承担本次服务费4.2万元。2、乙方剩余未支付定金40万元整，于完成出售名下住宅后所收到的定金成交次日即付40万元给甲方，日期以乙方名下房屋《北京市存量房屋买卖合同》签约时间为准，该笔定金的支付日期不能晚于2016年11月1日。丙方麦田公司处未盖章。同日甲方袁卓京、乙方张伟、丙方麦田公司签订《资金监管及借款协议》，约定甲乙双方应于2016年10月25日共同签署资金监管协议，并于资金监管协议签署后2个工作日内将监管的房款340万元支付至福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户，丙方愿意就该笔监管资金的安全与福建金诚丰担保有限公司北京分公司承担连带责任；因甲方急需资金用于还贷款，由福建金诚丰担保有限公司北京分公司为甲方提供担保服务向福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定人员借款。丁方福建金诚丰担保有限公司北京分公司处公司未盖章。同日出卖人袁卓京与买受人张伟签订《房屋交易保障服务合同》，约定福建金诚丰担保有限公司北京分公司为双方房屋买卖提供保障服务，买受人支付保障服务费500元。同日，袁卓京、张伟与麦田公司三方签订《居间服务合同》，约定由买受人向居间方支付居间服务费18.7万元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费。如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。上述系列合同签订后，张伟于2016年7月6日、7月12日各支付定金3万元、57万元；于2016年10月28日向袁卓京转款40万元。2016年7月9日，张伟向麦田公司支付居间服务费18.7万元。该案原审一审庭审中，原被告双方均同意解除签订的房屋买卖合同。该案发回重审后，原告张伟变更诉讼请求为要求继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，要求袁卓京交付涉案房屋并办理过户并支付违约金170万元，赔偿居间费损失18.7万元。同时，张伟申请诉讼保全，申请将涉案房屋予以查封。之后，2018年11月19日，张伟将诉讼请求变更为现在的诉讼请求。就合同后续履行情况，原被告双方主张不一。张伟主张中介人员自2016年10月20日起联系袁卓京办理资金监管事宜，但袁卓京一直未予回复；2016年10月25日，其至福建金诚丰担保有限公司北京分公司办理资金监管事宜，但袁卓京未出面，截止2016年11月1日，双方未按合同约定履行支付340万元购房款的事宜；2016年11月3日，袁卓京经中介人员提出涨价要求，双方协商未果；11月20日，双方面谈未果。2016年11月28日，张伟提起本案原审一审诉讼，起诉时张伟要求袁卓京承担相应的违约责任但未明确提出要求解除合同，一审审理过程中，张伟于2017年6月20日开庭时当庭增加要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，袁卓京当庭表示同意解除双方之间的房屋买卖合同。袁卓京则主张自中介人员处了解到张伟于2016年9月15日将房屋售出，张伟未于次日支付剩余定金40万元，其之后多次催促张伟履约，张伟说过几日给，但之后联系不上张伟，至10月25日，因张伟尚未支付40万元定金，不知张伟是否仍履行合同，故当日未至福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订资金监管协议，主张系张伟构成根本违约；现涉诉房屋尚未办理解押手续。麦田公司则主张自2016年10月17日开始联系不上袁卓京，其通知袁卓京10月25日至福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订资金监管协议，袁卓京未到场；11月3日，袁卓京告知其主张张伟40万元定金支付延迟，要求以新的价格重签合同；11月20日，买卖双方面谈，张伟表示可加价10万元，袁卓京不同意，要求定一个合理的价格；中介人员未告知过袁卓京张伟出售房屋情况，是否就定金向张伟催促过无法确定。就张伟出售房屋及收取定金事宜，张伟主张9月25日收到定金，因钱未收齐，且双方合同约定最迟于11月1日支付剩余定金，其于10月28日支付，故不属于违约。就双方为何签订《补充协议》，对剩余定金40万元重新作出约定，张伟主张避免袁卓京担心其不能按时支付剩余定金及银行贷款，故对最晚支付时间做一保证，约束其履约；袁卓京则主张签约时张伟资金存在困难，张伟称其房屋能在9月出售，为了显示有交易的诚意，故约定能提前支付就提前支付；其收取该定金有另行投资的需求。就张伟主张的因袁卓京违约导致合同无法履行给其造成的损失，张伟称其因本次房屋买卖向银行借款产生利息4万元、因提前解除租赁合同赔偿承租方违约金1.6万元、出售房屋降价1万元、户口未迁出违约金1.5万元及其另行购房因房屋涨价产生的损失。袁卓京主张张伟是违约方，合同无法履行并解除是因为张伟迟延支付定金，张伟的损失应由其自行负担。同时，袁卓京主张，张伟为购买涉案房屋支付的居间费已转为其另外购买的房屋居间费，主张张伟并未损失居间费，但未提交相应证据予以证明，张伟及麦田公司对此不予认可。另查，袁卓京主张其与张伟签订的房屋买卖协议及补充协议已于2016年11月25日解除。本案重审庭审中，袁卓京提交其于2016年11月25日给张伟发送的短信，短信内容为：“致张伟先生：根据2016年7月15日签署的房屋交易合同及相关合同和补偿协议，你应该在出售你名下房产后收到定金次日立即向我支付定金四十万元，而实际上你早就在2016年9月15日就售出名下房产，但你并未按约定支付定金，并且之后我多次与你电话联系，催你及时付款，你却置之不理，最后连电话都不接了。你的行为已经构成违约，并给我造成了极大损失，尽管10月28日你支付了定金四十万元，但已经超出了合同约定支付期限。有鉴于此，我正式通知：你我之间签署的房屋交易合同解除。”另查，2016年12月11日，张伟与案外人签订房屋买卖合同，张伟另行购买位于上地东里的一套房屋。庭审中，袁卓京提交张伟与案外人签订的上述房屋买卖合同予以证明。张伟称，其很快又另购房屋是因为涉案房屋及其另购房屋所在片区属于学区，其购买涉案房屋及另购房屋是为了孩子上学作为学区房使用，在袁卓京不同意继续履行合同情况下，其不得已以更高价格另购房屋。另查，袁卓京与案外人就涉案房屋已于2018年5月6日签订了房屋买卖合同。本院认为，张伟与袁卓京就买卖位于北京市海淀区上地西里风芳园×1号房屋签订的一系列合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。在张伟交纳了相关定金之后，双方合同未再履行。就合同履约及是否存在违约一节，双方主张不一。张伟主张袁卓京未依约办理资金监管，且之后提出涨价要求，双方未协商一致，袁卓京即不再继续履行合同，故主张系袁卓京存在违约行为；袁卓京则主张张伟未依约支付剩余定金且另行购房，故其存在违约行为。就剩余40万元定金，双方合同附件约定于2016年11月1日前（含当日）支付，同日签订的补充协议约定了张伟于完成出售名下住宅后所收到的定金成交次日即付40万元，日期以其名下房屋《北京市存量房屋买卖合同》签约时间为准，该笔定金的支付日期不能晚于2016年11月1日，视为补充协议对剩余定金支付方式进一步作出了约定。张伟于2016年9月将房屋售出并收到定金，于10月28日支付给袁卓京，未在收到其出售房屋定金后及时向袁卓京支付定金，但并未晚于2016年11月1日，故张伟虽未全面依照补充协议约定支付定金但并未构成实质性违约，且其支付剩余40万元定金的行为足以表明其愿意继续履约。在此情况下，尽管袁卓京于2016年11月25日向张伟发送解除合同的短信，因张伟并未构成实质性违约，袁卓京无权单方解除合同，故该短信通知解除合同的行为不发生合同解除的法律后果。袁卓京要求法院确认双方房屋买卖合同及补充协议已于2016年11月25日解除的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方合同约定11月1日张伟通过资金监管方式支付340万元购房款，10月25日在中介人员的通知下，袁卓京并未如约办理资金监管协议；合同约定10月21日袁卓京自行筹款办理解抵押手续，但其至张伟起诉之前尚未办理。就后续协商情况，袁卓京否认存在提出涨价要求，与张伟及中介公司主张不一，本院对袁卓京的主张不予采信。袁卓京后续未依约履行合同且提出房屋涨价要求，在未达成一致的情况下拒绝履行合同义务，袁卓京的行为已构成了根本性违约，应承担相关的违约责任；其如主张张伟未及时支付剩余定金，可在己方依约履行的情况下要求张伟承担相应的违约责任而非不履行合同，故对其抗辩本院不予采信。2016年11月28日，张伟提起本案原审一审诉讼，起诉时张伟要求袁卓京承担相应的违约责任但未明确提出要求解除合同，一审审理过程中，张伟于2017年6月20日开庭时当庭增加要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，袁卓京当庭表示同意解除双方之间的房屋买卖合同。故，本院确认双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议已于2017年6月20日解除。就袁卓京应承担违约责任一节，因张伟已交纳定金100万元，在袁卓京构成违约的情况下，张伟要求依据定金罚则的规定由袁卓京双倍返还定金200万元，具备事实及法律依据，本院予以支持。袁卓京不予退还定金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张伟未提交充足证据证明其实际损失具体情况，在袁卓京已双倍返还定金的情况下，张伟要求袁卓京赔偿70万元损失的诉讼请求，本院不予支持。另根据双方与麦田公司居间服务合同约定，张伟可要求袁卓京就居间服务费予以赔偿，故本院对张伟要求袁卓京支付服务费的诉求予以支持。袁卓京主张张伟为购买涉案房屋支付的居间费已转为其另外购买的房屋居间费，主张张伟并未损失居间费，但未提交相应证据予以证明，张伟及麦田公司对此不予认可，袁卓京以此为由拒绝承担居间费的抗辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、确认张伟与袁卓京于2016年7月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2017年6月20日解除；二、袁卓京于本判决生效后七日内返还张伟定金二百万元；三、袁卓京于本判决生效后七日内赔偿张伟中介费损失十八万七千元；四、驳回张伟其他诉讼请求；五、驳回袁卓京的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费29896元，由张伟负担5600元，已交纳；由袁卓京负担24296元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费70元，由袁卓京负担，于本判决生效后七日内交纳。诉讼保全费5000元（张伟已预交），由张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  王群利二〇一九年十月十八日书 记 员  陈雅楠