江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初2959号原告：靖江市中发投资发展有限公司，统一社会信用代码91321282665778343F，住所地靖江市城南世纪广场******。法定代表人：李建兵，总经理。委托诉讼代理人：姚余杰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。被告：刘正军，男，1980年6月22日生，汉族，住靖江市。被告：朱子红，女，1979年7月31日生，汉族，住靖江市。两被告共同委托诉讼代理人：林纪芳、鞠毛毛，江苏信义诚律师事务所律师。原告靖江市中发投资发展有限公司与被告刘正军、朱子红为商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚余杰，被告刘正军、朱子红及其委托诉讼代理人林纪芳、鞠毛毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付购房款775199.44及违约金168245元；2.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告按6185.29元/㎡的优惠价向原告购买位于靖江市城南世纪广场Ａ区的房屋，购房款计230万元。合同第六条约定购房款支付方式为：当日付清首付款60万元，其余170万元申请银行按揭贷款，贷款最迟于2017年1月25日支付给原告。合同第四条约定两被告未按合同第六条付清全部房款，则原告可取消对两被告的价格优惠，按单价8270元/㎡计算房款，同时两被告应承担逾期付款的违约责任。后两被告于当日付清首付款60万元，但170万元按揭贷款直至2017年8月21日才办理完毕。现原告认为两被告未在合同约定的期限前支付170万元，故两被告不应享受房屋优惠单价6185.29元/㎡，要求两被告按原价8270元/㎡补足购房款差价并承担违约责任。被告刘正军、朱子红共同辩称，1.两被告向原告购买涉案房屋是事实。两被告已按照《商品房买卖合同》约定于2017年1月18日支付原告购房首付款60万元，同月20日再次支付9万元，余款161万元在原告的安排下与农业银行签订了个人购房担保借款合同。后因原告要求变更资料，两被告于2017年6月20日重新签订按揭贷款手续，最终贷款实际到达原告账户时间为2017年8月21日。原告在购房担保借款合同上加盖公章及法定代表人印章的行为，说明原告明知房款为230万元，且从两被告购房直至贷款发放到原告账户，原告从未对房款提出异议。2.原告主张的违约金标准过高，应依法调整至每日万分之一。合同第四条、第六条均属格式条款，原告并未对条款充分说明，亦未采取合理方式提请两被告注意，故此种约定无效，请求驳回原告诉讼请求。针对两被告的辩称，原告补充陈述，商品房买卖合同中仅第四条第四项进行了加框处理，说明原告就该条款已向两被告进行了特别说明。该条款未加重两被告的责任，因为涉案房屋的备案价格为8270元/㎡。关于违约金，我方同意按每日万分之一计算。经审理查明：2017年1月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告购买位于靖江市城南世纪广场Ａ区建筑面积为371.8平方米的房屋。合同第四条约定“1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6185.29元，总金额230万元。……4.上述约定的商品房单价为优惠后价格，如果买受人未能按合同第六条约定的期限和方式付清全部房款，出卖人可以取消对买受人的价格优惠，该商品房按单价8270元每平方米计算房款，同时买受人应承担逾期付款的违约责任”。合同第六条约定“付款方式及期限：买受人于2017年1月18日前付清首付款60万元，其余170万元申请银行按揭贷款。贷款最迟应于2017年1月25日支付给出卖人。以后无论市场如何变化，该房屋单价保持不变”。合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。同日，两被告给付购房首付款60万元。同月20日，再次支付9万元。2017年6月20日，两被告向中国农业银行股份有限公司靖江市支行出具了共同还款承诺、同意房产抵押承诺书、个人住房贷款客户信息等材料。2017年8月21日，两被告与上述银行签订个人购房担保借款合同，原告作为保证人在该份合同上盖章，其法定代表人李建兵亦加盖个人印章。同日，该行发放贷款161万元至原告账户。另查明，靖江市城南世纪广场Ａ区在靖江市住房和城乡建设局登记的备案价格为8270元/㎡。上述事实，有原告与两被告的庭审陈述、商品房买卖合同、共同还款承诺、同意房产抵押承诺书、个人住房贷款客户信息、个人购房担保借款合同、贷款放款回执、靖江市住房和城乡建设局商品房销售合同网上备案查询单等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、原告能否以8270元/㎡的房屋单价向两被告主张权利。二、两被告是否应向原告支付违约金。关于争议焦点一，法律规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第四条第四项明确约定房屋单价6185.29元/㎡系优惠价格，只有两被告按照合同第六条约定的于2017年1月18日前付清首付款60万元，2017年1月25日前将贷款170万元支付给原告才享受此优惠价格，此项约定应视为附生效条件的约定，然而两被告并未在2017年1月25日前向原告支付170万元，故享受购房优惠价格的约定对两被告并未生效，两被告应按原价8270元/㎡向原告支付购房款，且该单价也未超过原告在相关主管部门的备案价格，按照房屋建筑面积371.85㎡计算，房屋总价为3075199.5元，扣除两被告已支付的230万元，尚应向原告支付余款775199.5元。关于两被告抗辩原告未就合同第四条、第六条作充分说明或提示导致约定无效的意见，本院认为，房屋的位置、建筑面积、单价、总价、支付房款的方式和期限，均为商品房买卖合同的主要条款，也是订立合同时购房者更关注重视的内容，不管出卖人还是买受人，需对合同主要条款达成基本协商意见，才会进一步签订合同，可见两被告对房屋的原价、优惠价有一定的了解，且原告已在合同第四条第四项用方框勾圈的方式予以提示，进行了说明提醒义务，故对两被告的这一辩解意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，合同第七条明确约定了违约责任，现两被告逾期付款，已然违约。原告同意继续履行合同，按照该条约定，两被告应从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止支付逾期应付款万分之五的违约金。庭审中，原告同意被告意见，降低违约金标准，以每日万分之一计算违约金，系原告对自身权利的处分行为，不违反法律规定，本院予以照准。两被告应向原告支付以未付款161万元从2017年1月26日至2017年8月21日止，按每日万分之一计算的违约金，为33327元。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：被告刘正军、朱子红于判决生效后十日内给付原告靖江市中发投资发展有限公司人民币775199.5元及违约金33327元，合计808526.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13242元，原告负担2057元，两被告负担11185元。原告预交的案件受理费中11185元由本院退回，两被告应负担的案件受理费11185元在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13242元。审 判 长  刘汉江人民陪审员  王乔林人民陪审员  江战宇二〇一九年十月二十四日法官 助理  王丽君书 记 员  龚 静附本案援引法律条款1、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有规定或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。