河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初3898号原告：李国联，男，1971年5月29日出生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：李雅文（系原告表妹），女，住唐山市滦南县。委托诉讼代理人：王静，天津行通（唐山）律师事务所律师。被告：郑立新，女，1967年11月15日出生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：李永田，河北仲浩律师事务所律师。被告：沈锋，男，1970年4月30日出生，满族，现住唐山市。被告：于玉改，女，1956年6月2日出生，汉族，现住唐山市。原告李国联与被告郑立新、沈锋、于玉改合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国联及其委托诉讼代理人王静、李雅文、被告郑立新委托诉讼代理人李永田、被告于玉改到庭参加诉讼。被告沈锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国联向本院提出诉讼请求：1、要求确认合同无效，被告依法返还原告已支付的商品房购房款140万元且承担按照同期银行存款利率支付违约金58800元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原坐落于××区商品房的所有权人系孙雪娇，2017年4月5日被告郑立新代理孙雪娇同原告签订了《房产买卖协议》，约定“三方在签订本协议当日原告将85万元打给被告于玉改，打给被告沈锋55万元。本协议签订后如果孙雪娇不能办理过户，将房产更改至原告名下，被告郑立新将承担孙雪娇违约造成的责任。”合同签订后，原告按照合同的约定分别于2017年4月5日打款给被告于玉改85万元，2017年4月6日打给被告沈锋50万元，给付被告郑立新现金5万元，被告也如约将商品房原始购置发票及购房协议转交原告，但是至今该房屋无法办理过户，合同已经无法履行。被告郑立新辩称，一、被告并非代理孙雪娇签订房屋买卖合同，而是以担保人的身份同原告签订房产买卖协议。二、本案房产买卖协议中卖方空缺，而真实的卖方是唐山市金凤桐房地产开发公司（以下简称金凤桐公司）。本案房产买卖协议签订时，金凤桐公司已经从孙雪娇处回购涉案房屋，协议签订时原告也知晓该事实。被告郑立新是金凤桐公司的实际控制人，该房产买卖协议实际上是被告郑立新代表金凤桐公司与原告签订的协议。该房产买卖协议的卖方之所以空缺是因为涉案房产由金凤桐公司出售给孙雪娇后办理了备案手续，金凤桐公司将该房产回购后已经办理的备案不能更改，故该房产只能以孙雪娇的名义继续出售，但房屋的实际所有权人是唐山市金凤桐房地产开发有限公司。同时本案房产协议的款项也用于偿还金凤桐公司的债务和业务支出。三、原告起诉被告于玉改和被告沈锋属于主体错误。被告于玉改系金凤桐公司债权人，房产买卖协议款项中的85万元用于偿还金凤桐公司欠被告于玉改的债务，被告于玉改的收款行为合法合理。被告沈锋系本次房屋买卖的中间人，是为双方无偿帮忙，未获得利益。四、协议签订后金凤桐公司的禾木花苑项目被申请重整，被告郑立新为涉案房产进行申报被管理人驳回，涉案房产被人民法院判决收回，导致协议无法继续履行。并且原告也向金凤桐公司重整管理人进行过债权申报，但未被认可。原告应当起诉金凤桐公司重整管理人，而不是起诉无过错的担保人。被告沈锋书面答辩称，原告起诉主体错误，被告沈锋系原告与金凤桐公司房产买卖的中间人，并非交易当事人，没有获得利益和好处，被告沈锋不应该作为返还房款的当事人。并且原告诉称给被告5万元的事实并不存在，依据原告与金凤桐公司之间的协议，被告沈锋作为中间人经手房款中的55万元，但是被告沈锋实际上只经手50万元，并且被告沈锋依据被告郑立新的指示将该50万元分五次打到了五个指定个人账户，用于偿还金凤桐公司的借款。故涉案的50万元款项与被告沈锋没有任何关系，被告沈锋不应当承担任何责任。被告于玉改辩称，与原告李国联并不认识，也没有直接的合同或其他经济关系，原告起诉主体错误。被告确实收到过来自原告的银行转账，但该转账并非被告要求或是和原告有过或其他关系，被告的收款是基于唐山市金凤桐房地产开发公司因为项目建设向被告借款，原告给被告的打款行为，是唐山市金凤桐房地产开发公司给被告的正常还款行为，金凤桐郑总告知公司卖房的房款而归还我的借款，我收到的是金凤桐公司的还款，至于原告为什么代替金凤桐还款，与被告无关。原告的起诉缺乏事实上和法律上的联系，请驳回原告对被告于玉改的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告李国联与被告沈锋系朋友关系，并经沈锋介绍与被告郑立新相识。2017年4月5日，原告作为乙方（买方）与被告郑立新作为丙方（担保方）签订《房产买卖协议》一份，约定：甲方自愿将自己购买坐落在禾木花苑A2-4-4（建筑面积254.36平方米）房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方；双方议定上述房产及附属建筑物总价款为190万元（该房款由乙方分两次打入指定账户，其中本协议签订当日打给指定人于玉改账户85万元，打给沈锋账户55万元，其余50万元于甲乙丙三方签订本协议并由甲方乙方另行签订房产买卖合同后，乙方将该50万元一次性打入甲方指定人沈锋账户，在本协议房产项目开工时由沈锋将该50万元支付给丙方）；乙方支付第一次房款后由丙方将原始购房协议及购房发票交付乙方（本协议签订时乙方已支付85万元到指定人于玉改账户85万元，丙方也已将约定的原始购房协议及购房发票交付给乙方），在乙方支付完全部款项后，如果在当年（即2017年）12月31日前，该房产所在项目没有开工，丙方应从最后一批房款中扣除3万元，以后每年12月31日前该项目持续没有开工，每年均扣除3万元房款给乙方，直到最后一批房款50万元扣完为止；甲方保证该房产系自己合法购买、权属清楚，所属开发项目手续齐全，但由于该房产项目已接近竣工，待该项目完工交房时，乙方替代甲方接受交付房产，并享有原购房协议甲方的一切权利；本协议约定的房产系甲方以自己名义购买，担保人丙方保证在办理房产证手续时协调开发商将该户名直接更改为乙方名字，但办理房产证所产生的有关税费由乙方承担；本协议签订后，如甲方不能及时交付原始购房协议和购房发票，或不能在办理过户时将房产更改到乙方名下，丙方将承担由甲方违约造成的违约责任，如因乙方违约，同样承担相当的违约责任，任何一方违约均应向对方支付本合同金额同期银行存款利息的违约金；协议签订并由甲方交付原始购房协议及购房发票后，甲方不再承担因该房产买卖的任何法律责任，如因此产生相关法律后果及其他状况，均由丙方承担因本协议卖方原因产生的一切法律后果；本协议一式四份，三方各持一份，一份交开发商更名时留底，具有同等法律效力，自乙方和丙方签字或盖章之日生效。上述协议中甲方处系空白，没有甲方签字。乙方由原告李国联本人签名，丙方由被告郑立新签名。2017年4月5日，原告通过银行转账的方式给付被告郑立新指定收款人于玉改85万元，次日转账给指定收款人沈锋50万元，给付被告郑立新5万元。2017年4月6日，被告郑立新为原告出具收条一份，内容为：“今收到李国联给付禾木花苑A2-4-4房款人民币140万元整（其中转账于玉改85万元、现金55万元）收款人：孙雪娇（郑立新代）”。被告郑立新并将涉案房产的《商品房买卖合同》（编号20130117081）及销售不动产统一发票交付原告。另查明：编号为20130117081的《商品房买卖合同》系出卖人唐山市金凤桐房地产开发有限公司与买受人孙雪娇于2013年1月17日签订，2013年4月2日在唐山市房地产交易中心备案，买受人孙雪娇购买的商品房为禾木花苑第A2楼4（单元）（层）4号房。2018年11月6日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02民初166号民事判决书，判决解除唐山市金凤桐房地产开发有限公司与买受人孙雪娇签订的《商品房买卖合同》（编号20130117081）。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案原告李国联与被告郑立新所签订的《房产买卖协议》，主要内容为甲方向乙方出售房产，也系协议的主合同。该主合同因甲方（卖方）空缺，不能确定甲方的主体身份及其意思表示，故此主合同并未在甲方与乙、丙双方之间有效成立。虽然协议约定，乙方和丙方签字或者盖章之日生效，但丙方郑立新在协议中仅作为担保人，其所做的担保系作为从合同的担保合同，其意思表示不能代表空缺的甲方。关于担保合同的成立及效力需依附于主合同，由于主合同因甲方空缺未能成立，因此被告郑立新与原告李国联之间的担保合同亦不成立。鉴于该《房产买卖协议》并未有效成立，被告郑立新依据该协议取得的购房款需向原告予以返还。根据原告、被告在缔约过程中的意思表示及被告郑立新书写的收条，被告郑立新对收到原告140万元购房款予以认可，故该房款应由被告郑立新向原告返还，原告该项主张理据充足，本院予以支持。由于《房产买卖协议》并未有效成立，原告主张解除合同并支付违约金的请求，没有事实及法律基础，对其该项主张本院不予支持。被告沈锋、于玉改二人并非《房产买卖协议》的缔约人，其收受房款仅是受被告郑立新的指定，根据合同相对性原则，该二被告对于原告的购房款不负返还责任，原告对被告沈锋、于玉改的主张于法无据，本院不予支持。关于被告郑立新抗辩协议甲方为唐山市金凤桐房地产开发有限公司，原告应向该公司及管理人主张权利的意见没有相应证据予以支持，对其意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：一、被告郑立新于本判决生效之日起十日内返还原告李国联购房款140万元；二、驳回原告李国联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17929元，减半收取8965元，由被告郑立新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 贾文茜 二〇一九年十月八日书记员 王 欣