湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初2795号原告：彭书兴。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被告：黄石市正宏房地产开发有限公司。住所地：黄石滨湖大道**。法定代表人：刘正德，该公司总经理。委托诉讼代理人：左自席、刘会胜，该公司员工。原告彭书兴与被告黄石市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭书兴的委托诉讼代理人陈家麒、被告正宏公司的委托诉讼代理人左自席、刘会胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭书兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告正宏公司协助原告办理房权证；2、判令被告正宏公司承担自2018年7月1日起，以456638元为基数按年利率5.655%标准计算至2019年3月11日的违约金19367元，2019年3月11日后的违约金按上述标准计算至能办理房权证之日止；3、本案诉讼费由被告正宏公司承担。事实和理由：“金湖星城”房地产项目位于大冶市金湖大道西侧，由被告正宏公司开发。2016年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但时至今日，被告违反合同约定，至今不能办理房权证。故诉至法院，请求支持诉求。被告正宏公司辩称：1、原告的第1项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。原、被告签订《商品房买卖合同》后，该项目经竣工验收，我公司于2018年5月29日张贴通知，告知各业主前来领取各自的房屋，同时于2018年底将该项目办理不动产权登记资料报送大冶市不动产登记中心备案。2019年1月6日，“金湖星城”涉案房屋的首次不动产权属登记证明均已办妥。2019年1月7日，我公司在“金湖星城”小区内及正宏物业办公室门前张贴通知，通知“金湖星城”的各位业主到我公司销售部领取办理不动产权证登记资料。2019年4月11日，我公司在《东楚晚报》第15版刊登《再次通知》，再次通知“金湖星城”各位业主到我公司销售部领取办理不动产权证登记资料。至此，我公司已经履行完毕涉案房屋依买卖合同第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案”的义务，但原告未按通知领取办理房屋不动房权证的登记资料。原告只需领取《首次不动产权属登记证明》，即可办理并取得该房屋的不动产权证书，其拒不领取办证资料的责任不在我公司。2、原告的第2项诉讼请求无合同约定依据，不应得到支持。首先，原告主张逾期办证的起算时间节点错误。2018年3-6月，我公司已将涉案房屋移交给原告，依据涉案房屋买卖合同第十五条约定，逾期办证的起算时间节点为房屋交付后满180日的次日。而原告主张逾期办证的起算时间节点均为2018年7月1日，明显错误。根据黄石市中级人民法院已生效的（2019）鄂02民终65号《民事判决书》确认，涉案房屋在2018年5月28日即已具备交房条件。其次，原告向我公司主张逾期办证的违约金，无合同约定依据。涉案房屋买卖合同第十五条约定，若因我公司的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方选择的处理方式为第1项，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。”该约定具体、明确，表明双方约定不适用该条第2、3项的情形；根据该约定，若因我公司的责任，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，原告只能在选择退房的情况下，才能按约定向我公司主张违约责任。现原告选择不退房，其无权向我公司主张逾期办证的违约责任。我公司在将涉案房屋移交给原告使用时，原告与我公司签订了《补充协议书》。根据该协议书第二条的约定，原告己明确放弃了主张逾期办证的违约责任，现其主张违约金，明显有悖该补充协议的约定，有违诚实信用的原则和禁止反言原则。综上所述，我公司已履行完毕协助原告办证的合同义务，原告主张逾期办证的违约金无合同约定依据，原告的两项诉讼请求于法无据，故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：“金湖星城”房地产项目位于大冶市金湖大道西侧，由正宏公司开发。2016年1月11日，彭书兴与正宏公司签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：彭书兴（买受人）购买正宏公司（出卖人）开发的位于大冶市金湖大道西侧“金湖星城”项目第7幢2单元20603号房屋，建筑面积118.3平方米，价款456638元；交房期限为2017年12月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，彭书兴按合同约定履行了付清购房款的义务。2018年5月6日，彭书兴与正宏公司签订《补充协议书》一份，同意于2018年5月6日前接收房屋，领取房屋钥匙，同意不得就未建室内部分墙体及所谓逾期交房等问题再以任何形式和理由要求正宏公司承担法律责任。2018年5月22日，“金湖星城”小区（含讼争房屋）取得竣工验收规划条件核实证明，该小区基础和公共配套设施均已到位，达到了“该商品房经验收合格”的交房条件。2018年5月29日，正宏公司登报通知未收房的业主前来领取各自房屋。2019年1月6日，大冶市不动产登记部门对正宏公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》。2019年1月7日，正宏公司在“金湖星城”小区内物业办公室门前张贴《通知》，通知“金湖星城”的各位业主到公司销售部领取办理不动房权证登记资料。2019年4月11日，正宏公司在《东楚晚报》刊登《再次通知》，通知“金湖星城”各位业主领取办理不动产权证登记资料。现彭书兴以正宏公司违约未能按期协助其办理房权证为由，诉至本院，要求正宏公司承担逾期办证违约责任。本院认为，彭书兴与正宏公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应依约履行合同确定的义务。彭书兴履行了付款义务，正宏公司应按约交付经验收合格的房屋。案涉合同约定的交房条件为该商品房经验收合格，商品房验收合格应符合实质要件的要求。商品房验收合格的实质要件是指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。本案中，案涉商品房至2018年5月22日才符合商品房验收合格的实质要件，正宏公司于2018年5月29日登报通知业主领取房屋，该通知时间应视为彭书兴知晓案涉房屋符合交房条件的时间，也是正宏公司应承担违约交房责任的截止时间。案涉合同约定，正宏公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，取得首次不动产权属登记证明。本案中，大冶市不动产登记部门于2019年1月6日向正宏公司开发的“金湖星城”房屋颁发了《不动产首次登记权属证明》，正宏公司于2019年1月7日在“金湖星城”小区区域内，以张贴通知的形式，通知各位业主领取办理不动产权证资料，该通知合法、有效，该通知时间应视为彭书兴知晓案涉房屋取得首次不动产权属登记证明的时间。综上，本案正宏公司承担逾期协助办理房权证违约责任的起止时间，分别应当是：1、2018年5月29日前不符合交房条件已经交付的房屋，自房屋验收合格并具备交付条件之日（2018年5月29日）起满180日之日（即2018年11月25日）至正宏公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料之日（即2019年1月7日）；2、2018年5月29日后交付或尚未交付的房屋，以实际交付之日满180日之日起至正宏公司通知各业主领取办理不动房权证登记资料之日（即2019年1月7日）。本案中，彭书兴于2018年5月6日领取房屋钥匙、接收房屋，正宏公司未在合同约定期限内取得首次不动产权属登记证明，应承担违约责任；正宏公司承担违约责任的起止时间应当为自2018年11月25日起至2019年1月7日止。关于违约金计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案案涉合同对逾期协助办理房权证违约金的计算标准没有约定，彭书兴对其因逾期办证遭受的具体经济损失未提交证据予以证明，本案违约金可按中国人民银行同期贷款利率的130%予以计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内在合同约定的义务范围内继续协助原告彭书兴办理涉案房屋不动产权证；二、被告黄石市正宏房地产开发有限公司应当赔偿原告彭书兴逾期协助办理房权证违约金3122.89元（按已付购房款456638元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%标准自2018年11月25日起计算至2019年1月7日止），定于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告彭书兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取143元，由原告彭书兴负担118元，被告黄石市正宏房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 郭 刚二〇一九年十月二十五日书记员 余丽丽