黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初11703号原告（反诉被告）：闫欣，女，1972年1月1日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托代理人：张国峰，黑龙江龙电律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈风雷，男，1968年4月5日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：张国峰，黑龙江龙电律师事务所律师。被告：陈宗君，男，1970年4月27日生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市南岗区。委托代理人：刘健，黑龙江尊成律师事务所律师。被告（反诉原告）：裴玉秋，女，1973年10月1日生，汉族，户籍所在地黑龙江省伊春市美溪区，现住哈尔滨市南岗区。委托代理人：刘健，黑龙江尊成律师事务所律师。原告（反诉被告）闫欣、原告（反诉被告）陈风雷与被告陈宗君、被告（反诉原告）裴玉秋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫欣、原告（反诉被告）陈风雷的委托代理人张国峰、被告陈宗君及其委托代理人刘健、被告（反诉原告）裴玉秋及其委托代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）闫欣、陈风雷向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除二原告与二被告2015年11月16日签订的卖、兑房协议书。二、请求判决被告裴玉秋返还原告所有的房屋。三、请求依法判决二被告将原告使用费7万元减掉定金3万元和包烧费的数额后请求被告返还原告3万元。四、判决二被告承担诉讼费用。事实与理由：原告陈风雷与被告陈宗君于2015年11月16日签订了卖、兑房协议书（简称协议），协议约定原告陈风雷将自己所有的房屋产权证书记载于原告闫欣名下的位于南岗区宣西小区41栋5单元3层2号，建筑面积93.79平方米房屋出卖给被告裴玉秋和陈宗君，房屋价款577，000元，被告交定金3万元，协议未约定过户时间。被告交了3万元定金后裴玉秋搬入案涉房屋居住。协议签订后不久，原告在房产局发现该房屋房产手续被查封，无法完成房屋交易，原告就通知了二被告，并告诉二被告如果过些日子解封就可以办过户。2019年5月原告发现案涉房产还未解封后就要求被告裴玉秋返还原告房屋，原告同意退还被告3万元定金，被告不同意，主张双倍返还定金，被原告拒绝，被告一直居住至今，因此发生纠纷。原告认为，双方签约时原告并不知道房产手续被冻结，原告所出卖的案涉房屋并无产权纠纷。根据协议约定，原告并未违约且无过错，原告退还3万元定金符合公平原则。被告主张双倍返还不符合协议约定，实属不正当要求。被告裴玉秋长期占居案涉房屋，具不腾退返还原告房屋，侵犯了原告的财产权益。原告参照哈市南岗区宣西小区房屋所在地租赁市场同类地段的房屋价格，原告出租住宅房屋每年可得租金约2万元左右，被告居住使用超过3年半（2015年11月-2019年7月），使原告合法利益损失至少7万余元，因此，被告应当给付原告房屋使用费（参照住宅租金价格）7万元作为补偿。原告同意被告从7万元房屋使用费中扣除定金3万元及被告实际支出的包烧费后将余额3万元退还原告。根据《物权法》第三十四条和《民法通则》第一百三十四条的规定提起民事诉讼，请人民法院依法判决。被告（反诉原告）裴玉秋辩称，原告诉讼主体有问题，本案被告陈宗君不应当列为诉讼主体，本案买受人是裴玉秋，陈宗君是代理人替其签订的协议。法院应当驳回原告的全部诉讼请求。双方签订买卖协议是真实的意思表示，之所以出现查封我方认为是原告不想出卖房屋所进行的诉讼，恶意诉讼，造成这样的局面，法庭应该查明事实，应当继续履行合同。不存在房屋使用费的问题，因为本案被告裴玉秋入住该房屋的原因是购买的房产，而不是租赁房产，如果被告不购买争议之房，购买了其他房屋入住，就不会产生租赁费用的问题。原告如果想解除合同，应当双倍返还我方定金，依据合同法应当双倍返还。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告陈宗君辩称，同意裴玉秋的上述意见。同时原告提到长期侵占房屋的问题，用词不当，被告没有侵占房屋，原告是2019年5月份告知被告房屋被查封了，不应当给付房屋租赁费。被告（反诉原告）裴玉秋向本院提出反诉请求：一、请求法院判决二被告履行2015年11月16日签订的卖房协议并协助反诉人进行房屋更名。二、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人裴玉秋与被反诉人闫欣、陈风雷于2015年11月16日签订了房屋买卖协议书，约定被反诉人将南岗区宣西小区41栋XX单元X层X号，建筑面积93.79平方米，房屋出卖给反诉人裴玉秋，房屋总价款577000元整，反诉人按约定交了3万元并搬入了诉争房屋居住至今，反诉人在搬进房屋入住期间对该房屋进行了装修，但被反诉人却迟迟不予办理登记过户手续，现反诉人要求被反诉人履行办理房屋登记手续。原告（反诉被告）闫欣、陈风雷针对被告（反诉原告）裴玉秋的反诉辩称，反诉人的反诉请求不能成立，应予以驳回。本案涉案房屋在2014年12月4日已经被长春市中级人民法院查封，被查封房屋不能也不允许进行交易，这是房地产管理法的明确规定。因此，请求法庭驳回其反诉请求。被告陈宗君辩称，同意被告（反诉原告）裴玉秋的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告（反诉被告）闫欣、陈风雷举示证据如下：证据一、房屋产权证书。证据二、卖、兑房协议书。证据三、档案查阅情况回执及查封信息共三页。本院对原告所举示上述证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）裴玉秋、被告陈宗君举示证据如下：证据一、房屋买卖协议一份。本院对二被告所举证据的真实性予以确认。经本院审理查明，闫欣与陈风雷系堂兄妹关系，裴玉秋与陈宗君系朋友关系。2015年11月16日，闫欣委托陈风雷，裴玉秋委托陈宗君签订了卖、兑房协议书约定：“卖方（甲方）闫欣，买方（乙方）裴玉秋，甲方自愿将哈尔滨市南岗区宣西小区41栋5单元3层2号房屋，建筑面积93.79平方米卖给乙方。甲乙双方商定，此房出售价格为577000元。乙方交给甲方定金3万元。签订协议后，乙方违约、中介所收的定金、甲方所收定金不退，甲方违约双倍赔偿乙方定金6万元。在2015年之前的物业费、包烧费、水、电、煤气等一切费用全清，乙方贷款，甲方协助办理，尾款交易递件时交，已收购房定金3万元”。上述合同签订当日陈宗君将3万元定金交给陈风雷后，裴玉秋即入住涉案房屋至今。3万元购房定金一直在陈风雷处。2019年5月原告通知被告因涉案房屋被查封，房屋买卖合同不能继续履行。另查明，本案涉案房屋，即哈尔滨市南岗区宣西小区41栋X单元X层X号开国××号号）房屋限制权利状态显示查封。原告称，涉案房屋买卖合同签订后，与被告到房产局办理更名过户手续时，房产局告知双方，涉案房屋被查封，原告考虑到解封后可以继续交易，所以一直等待解封，原告于2019年5月份正式通知被告房屋被查封，不能在继续履行房屋买卖合同了。裴玉秋称，没有与原告去过房产局，陈风雷称闫欣出国了，裴玉秋一直在等待闫欣从国外回来更名过户。原告于2019年5月份告知涉案房屋被查封，不能继续履行房屋买卖合同了。本院认为，闫欣与裴玉秋于2015年11月16日签订的卖、兑房协议书，虽双方均没有在合同上签字，但庭审中闫欣表示委托陈风雷签订房屋买卖合同并收款，裴玉秋表示将3万元定金交给陈宗君，委托陈宗君签订房屋买卖合同，故涉案房屋的卖、兑房协议书系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按合同约定履行。上述合同签订后，陈宗君将3万元定金交付给陈风雷后，涉案房屋交付给裴玉秋居住至今。本案涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因系因涉案房屋被法院查封，庭审中，根据原告陈述，自房屋买卖合同签订后，原告即知道涉案房屋已经被查封，但原告认为解封后，可以继续履行合同进行交易，直至2019年5月原告正式通知被告，因涉案房屋被法院查封不可能解封，合同无法继续履行。原告在合同签订后几日，即知道涉案房屋被查封，但没有要求解除合同，直至2019年5月才告知原告要求解除合同，故被告请求原告给付房屋使用费用3万元，本院不予支持。因涉案房屋已经被法院查封，房屋买卖合同无法继续履行，故原告诉请解除涉案房屋买卖合同，本院予以支持。涉案房屋买卖合同解除后，裴玉秋应从涉案房屋中迁出，并将涉案房屋返还给闫欣。虽庭审中陈风雷陈述3万元购房定金一直由其保管，但陈风雷仅系闫欣的代理人，受闫欣委托签订本案涉案房屋买卖合同，故闫欣应将3万元定金返还裴玉秋。因涉案房屋因已被法院查封，导致涉案房屋自2015年11月16日签订至今无法继续履行，故裴玉秋反诉请求双方继续履行卖、兑房协议书，并协助更名过户，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、九十七条之规定，判决如下：一、解除原告闫欣与被告裴玉秋于2015年11月16日签订的卖、兑房协议书;二、原告闫欣于本判决生效之日起十五日内将购房定金3万元返还被告裴玉秋,同时被告裴玉秋从哈尔滨市南岗区宣西小区41栋X单元X层X号房屋开国××号号）中迁出，将房屋返还原告闫欣；三、驳回原告闫欣、原告陈风雷的其他诉讼请求；四、驳回被告裴玉秋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告闫欣承担；反诉费50元，由被告裴玉秋承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 蒋月姣人民陪审员丁杰人民陪审员梁园二〇一九年十月十五日书记员 李       欣       欣