西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书    （2019）陕0113民初12429号原告：李岩，男，汉族，1983年11月14日出生，住西安市雁塔区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张钰晨，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。被告：许泾，女，汉族，1963年7月31日出生，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX9。委托诉讼代理人：昝成吉，陕西大秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩旭，陕西大秦律师事务所律师。第三人：西安枫之叶房地产信息咨询有限公司。住所地：西安市雁塔区商铺。法定代表人：惠国超，系该公司经理。原告李岩与被告许泾、第三人西安西安枫之叶房地产信息咨询有限公司（以下简称枫之叶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李岩及其委托诉讼代理人张钰晨，被告许泾的委托诉讼代理人昝成吉、韩旭，第三人枫之叶公司的法定代表人惠国超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李岩诉称，2018年11月17日，原、被告和第三人签订了《居间买卖合同》，合同约定：被告将其位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX的房屋出售于原告，该房屋面积为132.2平方米，总价款为177万元，付款方式为一次性付款，合同签订当日支付定金30万元，剩余147万元于资金监管协议签署后支付。双方在2019年1月27日前办理完网签、签署资金监管协议并办理过户手续。合同签订当日，原告支付了30万元定金（其中10万元定金支付给被告，20万元定金支付给第三人），并向第三人支付居间服务费53100元。然而，截止起诉之日，被告并未配合原告办理过户手续。现依法诉至本院，请求：1、判令被告向原告返还已经收取的100000元购房定金；2、被告向原告支付违约金531000元；3、原告为购买房屋支付的居间服务费53100元由被告承担；4、本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。被告许泾辩称，原告所述与事实不符，其诉请不应得到支持。本案中不存在被告违约的情况，是原告没有按照合同约定履行。原告在合同没有解除的情况下，要求返还定金和违约金于法无据，且本案中是原告的违约导致合同不能履行，原告与被告签订的居间买卖合同第二条约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币30万元作为购房定金。第三条付款方式与方法2、甲乙双方同意以全款方式付款，并约定在签订合同当日支付房款定金人民币叁拾万元，时至今日被告只收到原告的定金十万元，是原告没有按约定交付定金，导致被告不能消除房屋上的障碍，是原告违约导致的结果。请求驳回原告诉请。第三人枫之叶公司述称，原被告双方签订了买卖合同，约定的过户时间是2019年1月27日之前，被告许泾因个人原因未按时过户，经与原告口头协商能否延后过户时间，原告宽限一个月，但被告因涉案房产有抵押无法过户，无法办理房产证，后协商至四月份无果。本案是被告违约，同意原告诉请。经审理查明，2018年11月17日，原告李岩与被告许泾、第三人枫之叶公司签订《房屋买卖定金协议》，约定原告李岩出资1770000元购买被告所有的位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，定金为300000元。同日，三方签订《居间买卖合同》一份，合同第一条约定：乙方（原告）同意购买甲方（被告）坐落于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室拥有的房产住宅，建筑面积为132.20平方米。合同第二条约定，上述房产的交易总价为1770000元；在本合同签订之日，乙方向甲方支付300000元作为购房定金。合同第六条约定，本合同签署后，若甲方中途违约或因甲方原因导致交易未能完全履行的，则甲方所收取的购房定金双倍返还乙方，并按房价款的40%向乙方支付违约金。合同第七条约定，甲方双方约定网签时间、签署资金监管协议时间、到房管局过户交易时间均为2019年1月27日前；合同第八条约定，甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。合同第十三条第五款约定，甲乙双方同意定金暂由丙方保管。合同签订前后，原告委托其母许秀恩分别于2018年11月4日、2018年11月17日向第三人法定代表人惠国超转账50000元及250000元，共计300000元。2018年11月7日，原告向第三人支付居间服务费53100元。2018年11月19日，第三人法定代表人惠国超将100000元定金转交被告许泾，被告出具收条一份。2019年4月24日，第三人工作人员通过微信向被告许泾发送《履约通知书》一份，内容为要求被告收到该通知书后两日内配合李岩办理过户手续。2019年5月2日，第三人工作人员通过微信再次向被告发送《解约函》一份，内容为：因被告收到《履约通知书》后并未理会，也未办理过户手续，故告知被告收到本通知后，三方签订的《居间买卖合同》解除。2019年9月5日，原告委托诉讼代理人张钰晨通过EMS再次向被告发送《解约函》。对此，被告表示其于2019年9月7日收到《解约函》，认可合同于2019年9月7日已解除。另查明，2017年11月24日，本院以（2017）陕0113民初13309号民事裁定书为依据，将案涉房屋予以查封。查封期限为2017年11月24日至2020年11月23日止。2019年4月28日，原告李岩向本院申请诉前财产保全，本院作出了（2019）陕0113财保501号民事裁定书，将涉案房屋予以轮候查封，查封期限为2019年5月29日至2022年5月28日止。原告花费保全费5000元。经询，原告及第三人均表示剩余200000元定金第三人已向原告退还。以上事实，有《居间买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、转账凭证、收据、亲属关系证明、收条、《履约通知书》、《解约函》、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告李岩与被告许泾、第三人枫之叶公司签订的《房屋买卖定金协议》、《居间买卖合同》是各方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原、被告双方在签订《房屋买卖定金协议》、《居间买卖合同》后，原告按照合同约定向被告支付定金300000元履行合同义务，被告许泾未继续履行该合同将涉案房屋过户至原告名下，现该房屋已被查封，致使上述两份合同的合同目的不能实现，由此可以认定被告许泾违约事实清楚，应当向原告承担违约责任。因原、被告及第三人对上述合同已解除均无异议，本院予以确认。合同解除后，被告理应将收取原告的定金100000元向原告返还。关于违约金一节，根据合同约定，应为40%的购房款，因此约定过高，本院酌情调整为20%，计算为354000元。对于原告主张的居间服务费，因违约金已弥补原告的损失，故本院不予支持。对于被告辩称原告未将300000元支付被告，故原告存在违约，因合同约定定金300000元暂由第三人保管，原告已将定金按时足额支付第三人，不存在违约行为，故对被告此辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告许泾应于本判决生效之日起十日内向原告李岩返还定金100000元。二、被告许泾应于本判决生效之日起十日内向原告李岩支付违约金354000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李岩的其他诉讼请求。本案案件受理费10641元及保全费5000元，均由被告许泾承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      杨      冉人民陪审员      耿      意人民陪审员      柳      颀 二0一九年  十  月 十八 日 书  记  员      赵  琳  博打印：相丽华        校对：王  维       2019年  月  日送达1