广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初1737号 原告：危耀敏，男，1977年11月23日出生，壮族，住址：广西南宁市江南区亭洪路65号。现住广西南宁市。 委托诉讼代理人：李乔升，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦明锋，广西国海律师事务所律师。 被告：黄定基，男，1989年7月3日出生，汉族，住广西平果县。 被告：黄定业，男，1990年6月13日出生，汉族，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄定基，男，1989年7月3日出生，汉族，住广西平果县。（系被告黄定业之兄）。 原告危耀敏诉被告黄定基、黄定业房屋合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，原告向本院申请财产保全，请求查封被告黄定基、黄定业价值505,684元的财产。本院于2019年6月28日作出（2019）桂1023民初1737号民事裁定书，裁定查封被告黄定基、黄定业价值505,684元的财产。并依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了第一次审理，原告危耀敏的委托诉讼代理人李乔升、被告以及被告黄定业的委托诉讼代理人黄定基到庭参加诉讼。在审理过程中，因案情复杂，不宜适用简易程序审理，遂于2019年8月5日依法转为适用普通程序，并于2019年9月20日公开开庭进行了第二次审理，原告危耀敏的委托诉讼代理人韦明锋、被告以及被告黄定业的委托诉讼代理人黄定基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告危耀敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与二被告于2018年2月8日签订《房屋转让协议》；二、判令二被告偿还原告的经济损失405,684元及违约金10万元；三、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与二被告于2018年2月8日经协商，签订一份《房屋转让协议》，约定由二被告将其名下位于南宁市恒大绿洲14号楼1501号商品房转让给原告，并约定按揭分期支付的方式，由原告先支付168,800元后，分期将剩余款存入被告黄定基的账户，通过黄定基的账户偿还银行按揭，还约定房屋如果存在被查封等纠纷时，二被告支付违约金10万元等。合同签订后，原告依约履行付款义务，后装修入住至今，自2018年2月起按月定时将月供转至被告黄定基的账户中，但因二被告未将按期偿还按揭贷款导致上述房屋被法院查封，至此，因房屋转让协议的标的的权利受限制，协议无法继续履行，签订协议的目的将无法实现。根据我国合同法，二被告构成违约，故原告特诉至法院，望判令解除上述房屋转让合同、由被告赔偿经济损失并承担违约责任。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 一、《房屋转让协议》，证明原、被告的权利义务。 二、《收条》，证明被告收到购房款及其他费用的支付情况。 三、收款收据及送货单据等一组，证明原告支付物业费网络费及装修防盗网等相关凭证。 四、银行交易明细单，证明原告向被告支付款项的转账记录。 五、不动产档案查询告知单，证明因被告的原因造成涉案被查封。 六、《参加诉讼通知书》、《查封财产清单》，证明因被告的原因造成涉案被查封。 七、微信聊天记录、审判流程公开信息，证明被告因拖欠按揭被开发商起诉。 八、微信聊天记录，证明最后与被告协商解除合同的时间在2019年5月26日，并于当天发解除合同通知书给被告。 九、收条一份，证明黄定基于2018年1月26日收到原告26,000元。 十、收条一份，证明黄定基于2018年1月26日收到原告5,000元。 十一、发放工资单，证明被告同意代发工资109,065元。 十二、微信转账，证明2018年2月2日转给被告黄定基5,000元，2018年2月8日分别转给被告黄定基2,000元、1,000元。 被告黄定基、黄定业辩称：一、不同意解除房屋转让协议。二、关于房屋转让协议，因原告实际只转给我2万元，其余的没有转款给我，所以转让协议不生效。三、因原告没有转钱给我，所以我不承担违约金及赔偿原告的经济损失。 被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 南宁市江南区法院（2019）桂0105民初1307号民事判决书，证明原告和陆卫国是一伙的，我们在江南区有案子，原告保全我的房子。 二被告对原告提交的证据质证意见为：对原告的证据一没有异议，协议是真实的。对证据二的收条是真实的，但我没有收到那么多钱，只收到2万元。对证据三中转给银象地产公司的钱是真实的，其他的买家具、物业费、安装网络、防盗网等都是原告入住后自己支出的，我不清楚。对证据四中的银行单上汇给我的款项都已收到，总共54,930元，收条上是说收到168,800元不是事实，我只收到2万元。对证据五、六、七、八都是真实的，证据八中我的微信是收到了这份解除合同通知书，但我没有点进去看。对证据九、十没有异议，我是分别收到了26,000元、5,000元。对证据十一因没有我的签字，故不予认可。对证据十二中的微信转账的5,000元和落款为2018年2月2日收条的5,000元是同一笔款，另3,000元是收到了，当时没有写收据。 原告对被告提交的证据的质证意见为：对被告提交该证据的三性无异议。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提交的证据无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与各方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：被告黄定基、黄定业系兄弟关系。2015年4月23日，被告黄定基、黄定业向南宁银象房地产开发有限公司购买位于良庆区恒大绿洲14号楼1501号商品房，建筑面积为90.96平方米，单价为7,852.18元/平方米，毛坯房总价为714,234.00元，备案时间为2015年5月4日。2018年2月8日，被告黄定基、黄定业（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋转让协议》，协议约定：由甲方将其坐落于南宁市恒大绿洲14号楼1501号商品房转让给乙方，面积为90.96平方米，价款为732,861元整。因甲方购买该房是按揭分期付款，协议签订后，乙方根据甲方提供的单据付给甲方此前已经支付的付款168,800元，该房剩余的房款由乙方按期转账到购房合同指定的账户（开户行：民生银行双拥分行，账号：62×××65）。由于现实的原因本商品房暂时未办得房产证，乙方已经对甲方所要出售的房产做了充分的了解并自愿购买该房，将来可以办证时，由甲方负责在接到通知以后三十日内帮助乙方进行办理，不得借故拖延时间等。双方协商同意由甲方将上述房产正式交付乙方，甲方在将房产交付给乙方时，保证将与房产附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用已结清，并将相关缴费证件交于乙方。甲方必须保证对该房屋有完全的所有权，无任何家庭纠纷，转让前没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权利，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方除上述赔偿外，还应向乙方支付违约金壹拾万元。甲方保证该房屋无重大质量问题或瑕疵，并保证房屋交接前未发生非正常死亡或行凶致死等事件，如交接后发现上述事件发生，乙方有权要求解除合同并退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费等。在双方签订上述合同之前，原告于2018年1月26日分别向被告黄定基支付了26,000元、5,000元，共31,000元；2月2日、2月8日分别通过微信转账向被告黄定基支付5,000元、2,000元、1,000元，共计8,000元；合同签订的当日（即2018年2月8日）原告以被告黄定基、黄定业的名义交付涉案房第4、5、6期首付款63,000元；滞纳金或违约金18,627元；产权登记费90元、印花税10元及公摊、物业费983元，共计1,083元。2018年2月10日，原告通过银行转账给黄定基20,000元；通过向百乐门ＫＴＶ（系被告黄定基、黄定业的继兄陆有东所经营）的执行经理梁周恒支付员工工资109,065元（被告对此不予认可）。同日，原告书写了一份《收条》，内容为：“今收到危耀敏付给的前期房款壹拾陆万捌仟捌佰元整（￥168,800元）。另首付第四、五、六期共计陆万叁仟整（￥63,000元）和逾期费用壹万捌仟陆佰贰拾柒元整（￥18,627元）已由危耀敏支付；产权登记费、印花税及物业费共计壹仟零捌拾叁元整（￥1,083元）也已由危耀敏支付。”被告黄定基在该《收条》上签字并按捺指印。原告自2018年2月10日起至2019年3月10日止，每月定期将涉案房按揭房贷月供2,610元打入被告黄定基账户，共14个月，金额为36,540元。2018年4月10日，原告又以被告黄定基、黄定业的名义交付涉案房的第7期首付款85,000元。2019年2月20日，南宁市江南区人民法院立案受理陆卫国诉黄定基、陆有东等5人民间借贷纠纷一案，于2019年3月19日查封了黄定基、黄定业名下的涉案房屋[（2019）桂0105执保158号]，并于2019年7月15日作出【2019】桂0105民初1307号判决书，判决被告黄定基等3人偿还原告陆卫国借款本金665,221元及借款利息(以665,221元为基数，按年利率24%，自2018年9月1日起至实际清偿之日止)，并向原告陆卫国支付律师费37,466元；黄定基等三被告对上述款项承担连带清偿责任。2019年3月1日，南宁市良庆区法院立案受理南宁银象房地产开发有限公司诉黄定基、黄定业商品房预售合同纠纷一案【（2019）桂0108民初756号】。2019年5月26日，原告通过微信聊天方式向被告黄定基发出《解除合同通知书》，内容为：“黄定基、黄定业：您于2018年2月8日与我签订的《房屋转让协议》，约定将您名下的位于南宁市恒大绿洲14号楼1501号的房屋转让给我。现由于您的原因，房屋涉及诉讼及被法院查封，致使您与我签订的《房屋转让协议》目的无法实现。因此，特通知您，我解除与您签订的《房屋转让协议》，收到本通知后及时与我办理相关手续，赔偿我经济损失并承担违约责任。”落款时间为2019年5月20日。2019年6月6日，原告向本院提起本案诉讼，请求判令解除其与两被告签订的涉案合同，并由两被告赔偿其经济损失及承担违约责任。 另查明;涉案合同签订后，两被告于2018年2月将涉案房屋交付给原告居住至今。原告入住该房后，安装了窗帘（2,400元）、广电网络（336元）、热水器（1,798元）、防盗网（4,000元）、晒衣架(300元)并定制了柜子（23,000元)、更换房子所有灯(800元）等，共计32,634元。 本院认为：本案原、被告双方签订的《房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据双方当事人的起诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、原告诉请解除涉案房屋转让协议是否有事实和法律依据;二、原告诉请二被告偿还其经济损失405,684元及向其支付10万元违约金是否事实和法律依据。 关于争议焦点一。我国《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。涉案《房屋转让协议》第六条约定：甲方保证该房屋无重大质量问题或瑕疵，并保证该房屋交接前未发生非正常死亡或行凶致死等事件，如交接后发现上述事件发生，乙方有权要求解除合同并退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费等。本案原、被告签订《房屋转让协议》的合同目的为原告取得涉案房屋的所有权，被告获取该房价款。现原告已依约向被告支付了相关的房屋转让款，被告亦依约将涉案房屋交付给了原告，已实际履行了合同义务。虽然被告黄定基、黄定业在履行该合同过程中，存在因与他人发生民间借贷、商品房预售合同纠纷而被诉至法院，致使涉案房被查封的情形，但这并不必然致使涉案房屋转让协议的合同目的无法实现，且原告至今仍一直居住在该房。另，被告存在的上述情形并不符合《房屋转让合协议》约定解除合同的条件，被告在庭审中亦表示不同意解除合同，故原告主张解除涉案房屋转让协议不符合解除合同的法定或合同约定的条件，其要求解除涉案《房屋转让协议》的诉请，依法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。首先，涉案《房屋转让协议》尚未解除，合同仍应继续履行，而原告至今仍居住在该房，且其所列举的损失均为其应依约履行的给付义务及其自身使用所购买的物品及设施，故原告主张被告赔偿其所列举的经济损失405,684元无事实和法律依据，本院不予支持。其次，涉案《房屋转让合同》第五条约定：甲方必须保证对该房屋有完全的所有权，无任何家庭纠纷，转让前没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权利，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方除上述赔偿外，还应向乙方支付违约金壹拾万元。本案被告转让涉案房给原告的时间为2018年2月，而涉案房被查封的时间为2019年3月19日。原告无证据证明被告在转让涉案房给其之前存在有设置抵押、担保、出租、被查封等他项权利的情形，亦无证据证实因被告与他人发生的债权债务或家庭纠纷而给其造成经济损失的事实。故原告主张依照涉案房屋转让协议第五条的约定被告应向其支付违约金10万元，不符合合同约定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告危耀敏的诉讼请求。 案件受理费8,856元，保全费3,048元，由原告危耀敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审 判 长  陈东平 人民陪审员  韦绥佳 人民陪审员  苏瑞忠 二〇一九年十月三十一日 法官 助理  屈秀奇 书 记 员  黄微微