贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初4916号 原告：大方县自然资源局，住所地：贵州省毕节市大方县县委大院内，统一社会信用代码：11522422MB1790913F。 法定代表人：黄家发，大方县自然资源局局长。 委托诉讼代理人：陈思君。 委托诉讼代理人：陈念。 被告：贵州省大方三合房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇金龙新区运煤大道中段，统一社会信用代码：915205210508095102。 法定代表人：张燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅军，贵州大方律师事务所执业律师。 原告大方县自然资源局与被告贵州省大方三合房地产开发有限公司（以下简称：大方三合房开公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈思君、陈念，被告的委托诉讼代理人梅军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大方县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2012年8月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522422-2012-ＣＲ-0037）；2、请求依法判令被告赔偿原告2012年8月8日至2019年8月19日期间的资金占用损失共计人民币2316.28万元；3、请求依法判令被告赔偿原告于2019年8月20日至合同解除之日期间的资金占用损失费；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告大方县自然资源局（原大方县国土资源局）与被告大方三合房开公司于2012年8月8日签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称：《出让合同》），合同编号为522422-2012-ＣＲ-0037，合同约定由原告将地块号为“2××1ＤＦＳＺ44号”宗地面积30124平方米的土地出让给被告，土地成交价7000万元。《出让合同》第十条约定“受让人同意按照第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”《出让合同》第三十条约定“受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”，合同签订后，被告至今为止仅支付1500万元的土地出让金（定金抵作出让价款），尚欠5500万元土地出让金未支付。经原告多次催交，被告置之不理。现被告未按时缴纳土地出让金的时间已经超出合同约定期限达7年之久，其行为达到了《出让合同》第三十条约定的甲方行使解除权的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此外，被告未支付剩余土地出让借款5500万元的违约行为给原告造成资金占用损失，按2012年（签订合同之时）中国人民银行公布的数据，同期人民币贷款年利率为6%，截止2019年8月19日，原告资金占用损失共计2316.28万元（5500万元×6%÷365天×2537天）。2019年8月19日至合同解除之日期间的资金占用损失需同时进行赔偿。综上，被告的违约行为达到了《出让合同》约定的解除条件，并致使原告的合同目的不能实现，给原告造成资金占用损失，原告依法诉至贵院，请求判如所请。 被告大方三合房开公司辩称，第一，关于被答辩人诉请解除双方于2012年8月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，合同一经解除后将造成公共利益受损，答辩人也将有上亿的损失，答辩人不同意解除合同。理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，该合同的解除未达到法定解除条件，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使解除权。虽然双方签订的合同第三十条约定了合同解除条件，但从本案的实际情况看，解除合同将给答辩人及社会造成重大影响，也不符合当初与大方县人民政府签订的《投资协议书》和双方的目的。2、答辩人对该项目的投资建设已经超过一个多亿。合同签订后，答辩人对1、2、3、5号楼已经开工建设，占地15亩，6、8、9号楼及酒店也开工建设均打了孔桩和相关的基本建设。答辩人已经缴纳土地出让金1500万元，在施工建设中投入了近3000万元，答辩人在该项目中已经投资四千多万元，现所欠贵州建工集团第一建筑工程有限公司工程款、利息及其他费用共计六千多万元。合同解除后将给答辩人造成上亿的损失。3、答辩人建设的1号楼只有6层就封顶，2号楼只有4层就封顶，其中有75套房屋已经预定给住户，如果合同解除，将对这75户造成重大损失。4、合同解除不利于市场交易，导致双方的利益遭到严重损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，如果该合同解除后，答辩人已经履行了合同的大部分义务，并实际实施了相应的建设。需要恢复原状，交回土地给被答辩人不现实，也不利于案结事了。故答辩人不同意解除合同，要求继续履行双方签订的合同对案件的处理和项目建设都有积极的作用。5、双方签订的《出让合同》源于2012年5月28日答辩人与大方县人民政府签订的《投资协议书》，该合同是为了响应大方县人民政府的招商引资政策，支持大方县加快城市化建设，有答辩人投资建设五星级酒店、高层商住楼来发展大方经济，解决大方劳动力的前提下签订。《投资协议书》中明确约定了5万元每亩共计30亩，共计150万元，142万元每亩共计15亩，共计2130万元。实际答辩人应当缴纳的土地价款只有2280万元，高出4720万元。答辩人支付了1500万元，实际欠付土地出让金780万元，并非5500万元。该事实在大方县人民政府《方府专[2016]59号》专题会议纪要也明确指出按照与政府签订的招商引资协议确认应交土地出让价款为2280万元，明确欠缴土地出让价款780万元。故从该事实来看，该合同不应当解除。第二，关于被答辩人诉请的第二项请求,答辩人认为该请求没有事实依据和法律依据。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，如果被答辩人的第一项诉讼请求成立，合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还和损害赔偿责任。2、双方也没有约定按照中国人民银行贷款年利率6%来计算支付资金占用费。客观上，答辩人只是对双方签订的《出让合同》构成相应的违约，依法只能要求恢复原状、采取其他补救措施和赔偿损失。如前所述，本案恢复原状不现实，要求赔偿损失，被答辩人并无任何损失。根据答辩人与大方县人民政府签订的《投资协议》第二条约定，答辩人只欠被答辩人780万元的土地出让款。答辩人的确构成违约，双方继续履行合同，计算违约金也只能以780万元为基数计算不高于30%的违约金。3、被答辩人同时构成违约。目前正有其他单位在该项目进行施工，导致了答辩人不能对该宗地完全开发，严重侵害答辩人的合法权益，根据双方签订的《出让合同》第六条约定土地的交付应当是现状出让，被答辩人把土地出让给答辩人后，又有其他单位在未经答辩人同意的情况下在该宗地上施工，违反了土地现状交付义务。根据《国土资源部关于加大闲置土地处理力度的通知》（国土资电发[2007]36号）的规定。实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。由此可见，国有土地出让应当按照净地出让标准进行，是国土资源部门的法定义务。因此，该宗地出让给答辩人，就不能有第三方在该宗地上开发和建设，被答辩人必须保证该宗地权属无争议。故被答辩人也构成违约。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十七条“当事人互负债务，由先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方签订的合同均合法有效，也不能解除，应当继续履行。合同签订后，双方均构成违约，被答辩人没有达到净地交付的义务。即使合同解除，按照现在的土地价款远远高于前期被答辩人拍卖给答辩人的土地价款，故答辩人并没有给被答辩人造成损失，双方也没有约定答辩人不按合同支付土地价款，需按照6%的年利率支付资金占用费。故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告大方县自然资源局为支持自己的诉讼主张，提交了以下证据：第一组证据授权委托书、统一信用代码证书、被授权人身份证复印件、法人身份证复印件、法定代表人身份证明书、大方县自然资源局关于机构改革相关情况说明，证明原告诉讼主体适格。被告对该组证据不持异议。第二组证据《国有建设用地使用权出让合同》复印件，证明1、原告将2××1ＤＦＳＺ44号土地出让给被告；2、土地使用年限为70年；3、出让价款为7000万元，定金为1500万元；4、被告应当在2012年9月8日前交齐全部土地出让款；5、被告延期付款超过60日，经原告催缴后仍不能支付出让价款的，原告有权解除合同，且被告无权要求返还定金。被告对该组证据的三性不持异议，但认为达不到原告的证明目的，被告缴纳的1500万元已经不是定金性质，已转化为土地出让金。第三组证据中国邮政储蓄银行来账专用凭证两张（2012／7／24、2012／7／25、一般缴款书，证明被告缴纳涉案宗地定金1500万元。被告方无异议。第四组证据催缴告知书及送达回证（分别为2013年5月11日、2014年12月11日、2015年2月3日、2015年3月9日、2016年11月17日、2017年4月13日、2017年6月2日、2017年2月15日），证明1、2013年至2018年期间，原告多次履行了催缴程序；2、被告迟延履行合同主要义务，致使原告合同目的不能实现。被告对三性无异议，认可确实迟延履行缴款义务，但认为达不到原告证明合同目的不能实现的证明目的。理由是催缴通知上原告以行政行为要求被告缴纳滞纳金高达一个多亿，该合同属民事合同，被告一直都在与相关领导协商滞纳金的问题，导致没有及时缴纳出让金。至今原告方也严重违约，合同签订至今原告并没有与被告签订建设用地交地确认书，并没有净地交付该宗地。第五组证据贵州省毕节市中级人民法院民事判决书（2018）黔05民终2号，证明1、被告于2012年7月30日与贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》；2、合同签订后，施工单位即经常施工；3、被告在与原告签订《出让合同》后即实际占有并取得涉案宗地的使用权；4、被告已经没有能力履行建设工地使用权出让合同约定的缴款义务。被告对证据的三性无异议，但认为达不到原告的第3个证明目的，理由是根据相关文件规定，国有建设用地使用权受让人应当是以书面形式签订国有建设用地交付确认书后，才能证明原告将涉案宗地交给被告实际占有。第六组证据证人徐某证人证言，证明交地时间是在签订合同后立即交付土地，现涉案土地的建设工程已经贵州建工集团进行建设，原告已经积极履行了交付义务，且贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民终2号民事判决已经进入执行程序。被告对证人证言与毕节市中级人民法院（2018）黔05民终2号民事判决相一致的内容予以认可，对其余证明内容不予认可，理由是证人与本案有利害关系，现在项目上的施工人员有证人的工人，并且证人以其名义与其他相关公司签订合同，严重影响项目开展，达不到原告的证明目的。 被告大方三合房开公司为支持自己的抗辩主张，提交了以下证据：第一组证据投资协议书，证明1、被告是经大方县人民政府招商引资的企业；2、大方县人民政府保证被告缴纳的土地款其中30亩按照5万元每亩，15亩按照每亩142万元计算；3、被告实际缴纳的土地出让金为2280万元。原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，理由是本案是原告与被告之间的纠纷，而非被告与大方县人民政府之间的纠纷。合同约定是被告缴纳土地出让金后，再由人民政府进行奖励，而非变更土地出让价款。第二组证据国有建设用地使用权出让合同，证明1、原被告签订《出让合同》的事实；2、证明原告同意在2012年8月22日以土地现状“净地”交付给被告，但是至今为止原告并未将土地交付给被告，至今未签订国有建设用地交地确认书。原告对证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，理由是，《出让合同》第六条约定涉案宗地交付方式为土地现状交付，没有约定净地交付。交地确认书只是证明交地的一种方式，原告交地有多种方式可以证明。第三组证据：方府专[2016]59号会议纪要，证明1、被告向原告交付了土地出让金1500万元；2、被告所欠原告土地出让金实际为780万元；3、原告的损失计算只能按照780万元为基数来计算。原告对该证据的真实性不持异议，但认为该证据载明的土地出让款依旧是合同约定的7000万元，没有作价格变更。只有在被告交齐7000万元之后，政府根据协议兑现奖励。第四组证据（2018）黔05民终2号民事判决书，证明1、原告与贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司已经解除建设工程施工合同，被告没有委托任何第三方在该项目上施工，现涉案宗地上有第三方施工人员在施工，证明原告没有履行净地交付的义务，被告没有完全对该宗地享有开发权，原告构成违约；2、原告对项目所投资的工程款及资金利息7000多万元。原告对证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，原告认为判决书只能证明被告与建工集团第一工程建筑有限责任公司解除建设工程施工合同，不能达到证明有第三方在涉案宗地上进行施工的目的。双方签订的《出让合同》约定的是土地现状交付而非净地交付。交付应当以被告是否实际占有使用该土地为要件，并非以是否有第三方在进行施工为要件。第五组证据现场照片6张，证明该项目用地上现有第三方进行施工，但至今被告方并未授权任何第三方进行施工，也证明原告没有完成净地交付的义务，构成违约。原告对证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，原告认为施工行为是被告方的事情，是否与其他单位签订施工合同，原告并不清楚。 对原告提交的证据，本院认定如下：对原告方提交的第一组、第三组证据被告无异议，上列证据具备真实性、来源合法与本案待证事实关联，对证据的证明效力予以确认，采信作为认定案件事实的依据。对原告方提交的第二组、第四组、第五组证据，被告对证据的真实性、合法性和关联性不持异议，本院对上列证据的三性予以确认。被告认为第二组证据中原告能证明的定金1500万元已非定金，已经转化为土地出让金的质证意见，本院予以采信。第四组证据中被告认可迟延欠缴土地出让金的事实，但对原告拟证明合同目的不能实现的证明目的持有异议，该组证据仅能证明被告在欠缴土地出让金后原告催缴的事实，是否能够实现合同目的，还需结合涉案《出让合同》的性质、约定和双方当事人对合同义务的履行情况来综合判断，故对被告认为达不到原告拟证明合同目的不能实现的证明目的质证意见，本院予以采信。第五组证据，被告对原告拟证明已经向被告交付土地的证明目的持有异议，该份证据中能够证明被告将涉案宗地上开发的阳光花园和阳光酒店工程交由贵州建工集团第一工程建筑有限责任公司施工，且贵州建工集团第一工程建筑有限责任公司已经对相关楼盘实施工程建造行为，能够证明被告已经对涉案出让的土地进行占有、使用的事实。故对原告提交该组证据的证明效力，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对第六组证据，被告对证人证言与（2018）黔05民终2号民事判决书载明的事实一致的证明目的予以确认，该组证据能够与原告方提交的第五组证据相互印证，能够证明被告对涉案土地已经实际占有使用并组织实施工程建设的事实，对原告的证明目的本院予以确认。 对被告提交的证据，本院认定如下：对被告方提交的第一、二、三、四组证据，原告方对真实性不持异议，对该上列证据的真实性本院予以确认。对第一组证据原告方对关联性持有异议，该组证据系能够证明被告与大方县人民政府签订投资协议和协议约定的相关内容，该组证据载明的内容与本案待证事实关联，来源合法，对该证据的证明效力本院予以确认，但该组证据载明的内容达不到被告拟证明涉案土地出让金仅为2280万元的证明目的，对该部分的证明目的，本院不予采信。对第二组证据中被告的第2个证明目的，与涉案《出让合同》约定的内容并不吻合，达不到被告主张涉案宗地为净地交付的证明目的，对此本院不予采信。第三组证据从载明的内容看，能够证明被告交付1500万元土地出让金的事实，但不能达到被告拟证明仅欠缴780万元土地出让金的目的，对此证明目的本院不予确认。第四组证据能够证明被告与施工单位之间发生建设工程施工合同纠纷且经过有关法院审理裁判的事实，但是证据载明的内容不能达到证明原告没有履行净地交付的目的，对此证明目的，本院不予确认。对第五组证据，原告对真实性虽无异议，但是否有第三方单位在涉案宗地上进行施工，属被告对占有使用的土地进行管理的事项，与涉案审理的双方争议的法律关系并无必然联系，且达不到被告拟证明原告没有履行净地交付的目的，对该组证据本院不予采信作为认定案件事实的依据。 结合当事人陈述、答辩的意见和本院采信确认的证据，查明如下事实：2012年5月28日，以大方县人民政府为甲方，大方三合房开公司为乙方，双方签订一份《投资协议书》，由大方三合房开公司在大方县所辖区域投资建设五星级酒店、高层商住楼及年入选能力120万吨的洗煤厂。《投资协议书》约定以下主要内容：“一、项目基本情况：1、酒店及商住楼：项目地址位于大方县金龙新区（实际位置及用地面积以甲方出具的红线图为准），占地面积45亩。其中：酒店建筑面积35000平方米，达到国家挂五星级酒店标准；商住楼8栋，建筑面积160000平方米，本项目土地容积率、绿化率以规划条件为准。规划和设计要求由乙方编制后报甲方审定。2、洗煤厂：项目地址位于大方县，年生产能力120万吨。占地面积、投资规模根据设计方案确定。……。二、土地使用权的取得方式及奖励政策：甲方按照项目用地规划，在金龙新区落实建设用地45亩，用地性质为商住用地，用于建设酒店及商住楼。在凤山乡协助乙方落实项目用地120亩，建设洗煤厂。乙方通过招、拍、挂、租赁等合法形式（其中洗煤厂采取租赁）取得本项目所需建设用地使用权。甲方协调相关职能部门及时办理有关的用地审批或租赁手续。对酒店和商住楼项目用地，乙方按摘牌价缴纳土地价款后，甲方负责落实奖励政策：即保证乙方缴纳的土地款其中30亩按每亩5万元，15亩按每亩142万元计算，对超出摘牌价部分，甲方以同等金额奖励乙方用于基础设施建设，在乙方缴纳地价款后20个工作日内兑现完毕。……。四、投资建设期限：酒店项目开工之日起两年内建设完成并投入使用；商住楼项目自动工之日起三年内竣工；洗煤厂项目自动工之日起两年内建成投产。甲方行政中心交付使用，乙方酒店必须投入使用。甲方完备基本开工条件，乙方应及时开工。……。”该《投资协议书》还对税收优惠政策、双方的义务与责任进行了约定。2012年8月8日，以原告大方县自然资源局（原大方县国土资源局）为出让人，被告大方三合房开公司为受让人双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），合同编号为522422-2012-ＣＲ-0037。《出让合同》载明以下主要条款：“第一章总则……；第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳第四条本合同项下出让宗地编号为2××1ＤＦＳＺ44，宗地面积大写叁万零壹佰贰拾肆平方米（小写30124平方米），其中出让宗地面积为大写叁万零壹佰贰拾肆平方米（小写30124平方米）。……。第五条本合同项下出让宗地用途为其他普通商品住房用地。第六条出让人同意在2012年8月22日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件土地现状交付。第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为70年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写柒仟万元（小写70000000.00元），每平方米人民币大写贰仟叁佰贰拾叁点柒贰元（小写2323.72元）。第九条本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟伍佰万元（小写15000000元），定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。……。第十一条受让人应在按本合同约定付清宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三章土地开发建设与利用……。第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）其中：……；建筑面积174719.20平方米；建筑容积率不高于5.80，不低于1；建筑限高100米；建筑密度不高于35%，绿地率不低于30%；其他土地利用要求1、停车泊位≥560个。2、建筑后退道路红线10米。3、地块内主干道不得低于14米，消防通道红线不得低于5.0米，宅前路不低于2.0米，沥青路面。4、物业管理用房不低于90平方米的物管用房及200平方米的社区服务用房。5、垃圾收集箱不少于15个。6、垃圾中转站和公厕不少于1个，可以合建。……。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年8月5日之前开工，在2015年8月3日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。……。第十八条受让人应当按照本合同约定的土地用途，容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；……。第七章违约责任第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……。”《出让合同》还对双方之间的其他权利义务进行了约定。2012年7月24日、25日，被告大方三合房开公司向大方县财政局土地招拍挂保证金专户分别汇入1250万元和250万元，总计1500万元土地保证金。2012年7月30日，以被告大方三合房开公司为发包人，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司为承包人，双方签订《建设工程施工合同》，合同第一部分协议书第一条约定“工程概况工程名称：阳光花园及阳光酒店工程地点：杜鹃大道北侧工程内容：28层住宅楼8栋、24层酒店一栋，总面积约20万平方米。”合同签订后，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司进场施工，后因大方三合房开公司未及时支付工程款，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司未继续进行施工，涉案宗地上的建设工程未实际完工即停工。2014年3月27日，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司向大方三合房开公司提交《工程索赔报告》载明：建设工程2013年全年完成工程量为5977万元，1＃、2＃楼已施工至22层，3＃、5＃施工至负一层，其他楼基本完成人工挖孔桩施工。因大方三合公司资金紧张，未按约定支付贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司工程款，致使贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司无法正常施工。后双方因工程款支付发生纠纷，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司将大方三合房开公司作为被告起诉至毕节市中级人民法院，毕节市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）黔05民初2号民事判决，判决：“一、解除贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司与被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于2012年7月30日签订的《建设工程施工合同》；二、被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司工程款50260061.76元及利息（利息以50260061.76元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2014年12月30日起计算至实际履行完毕之日止）；三、被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司停工损失34500元；四、原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司对其所建工程折价或拍卖价款在50260061.76元范围内享有建设工程优先受偿权；五、驳回原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。”2016年10月9日、10日和11日，大方县人民政府副县长黄洪江组织召开会议，对大方县房开项目建设进行安排部署，并形成方府专［2016］59号《大方县人民政府关于研究调度全县房开产业项目相关事宜的专题会议纪要》，该纪要第6页第五部分对被告开发的阳光城市花园项目明确以下内容：“贵州大方三合房地产开发有限公司注册于2012年9月6日，法人代表何亮，注册资本2000万元。公司在我县开发建设的房地产项目为阳光城市花园，设计住户数1258户，总投资5亿元，总建筑面积21万㎡，容积率5.8，建筑密度30.16%，停车位686个，项目规划用地45亩，已挂牌45亩，按照与国土局签订的《土地出让合同》约定，成交价7000万元（已缴纳土地出让金1500万元），建设年限三年。按与政府签订的招商引资协议，应交地价款2280万元，项目于2012年7月25日全部开工建设。针对项目建设存在的问题：一是涉及土地出让金问题。由国土局牵头，财政局配合，通知该公司筹集资金，不限于所欠的780万元土地价款上缴县财政，以兑现招商引资协议的依据，周转缴齐5500万元后，政府根据招商引资合同约定进行处理。二是涉及滞纳金问题。针对未缴齐5500万元产生的8000多万元滞纳金，由法制办牵头，司法局、北京润嘉律师事务所配合，按照公司与政府签订的招商引资协议约定，提出意见上报政府常务会议研究决定。经会议决定后由国土资源局依法给予办理相关手续。” 另查明，从2014年3月27日贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司向大方三合房开公司提交《工程索赔报告》后至今，涉案出让的土地上开展的建设已经停工。因被告大方三合房开公司欠缴5500万元土地出让金，原告大方县自然资源局分别于2013年5月11日、2014年12月11日、2015年2月3日、2015年3月9日、2016年11月17日、2017年4月13日、2017年6月2日、2017年2月15日向被告发出国有建设用地土地出让价款催缴通知书并送达被告。被告大方三合房开公司至今未申请出让国有建设用地使用权登记。 本案的争议焦点：1、涉案《出让合同》的法律效力如何评价；2、原、被告双方在涉案《出让合同》履行过程中是否均履行了各自的合同义务，是否满足合同解除条件；3、如果合同解除，原告方的损失如何判定，损失如何计算。 关于焦点1，涉案《出让合同》的法律效力如何评价的问题。本院认为，本案的基础法律关系系因原被告双方在履行涉案《出让合同》过程中发生的争议，该法律关系受《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律调整。涉案《出让合同》系大方县自然资源局以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与大方三合房开公司，由大方三合房开公司支付出让金的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款、第二款“设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品房住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”、第一百三十八条“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条“土地使用权出让应当签订书面出让合同，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”的规定，涉案出让的土地系原告大方县自然资源局在履行土地管理者职责过程中，根据城市建设规划，采取招标拍卖的方式出让国有建设用地，该行为符合法律的规定。被告大方三合房开公司通过竞拍方式，获得涉案宗地的受让人资格，并与原告以书面的形式签订《国有建设用地使用权出让合同》，原、被告双方签订的涉案《出让合同》满足法律规定的形式要件和实质要件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人利益，涉案《出让合同》合法有效。 关于焦点2，原、被告双方在涉案《出让合同》履行过程中是否均履行了各自的合同义务，是否满足合同解除条件的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，合同当事方均应诚信履约。根据查明的事实，在涉案《出让合同》履行过程中，被告大方三合房开公司依照合同约定应当于合同签订之日起30日内即2012年9月7日之前向原告大方县自然资源局支付的建设用地使用权出让价款应为7000万元，而至原告起诉时，被告方支付的土地出让价款仍是由定金抵作出让价款的1500万元，被告尚欠土地出让款5500万元未支付。因此，在涉案《出让合同》履行过程中，被告尚未全面履行自己的合同义务，存在违反合同约定的行为。关于原告大方县自然资源局是否履行了交地义务的问题。原告认为，依据涉案《出让合同》第六条“出让人同意在2012年8月22日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件（二）现状土地条件土地现状出让。”的约定和贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初2号民事判决确认的事实，原告已经于2012年9月向被告履行了完全交付约定范围内出让土地的义务。被告认为，根据《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》“实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”的规定，原告方出让的土地不满足“净地”出让标准，且现有其他单位在未经被告同意的情况下在该宗地上施工，原告违反土地现状交付的义务，也构成违约。本院认为，原、被告双方依据《出让合同》约定的土地交付条件为土地现状交付，而非“净地”交付，依据本案查明的事实，被告在与原告签订《出让合同》之前的2012年7月30日，就与贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》，将工程内容为：28层住宅楼8栋、24层酒店一栋，总面积约20万平方米的建设工程发包给贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司进行施工，且根据贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初2号民事判决确认的事实，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司已经对涉案宗地上拟建设的1#、2#楼施工至22层，3#、5#楼施工至负一层，其他楼基本完成人工挖孔桩施工。由此，可以推断被告大方三合房开公司在涉案宗地范围内根据其规划设计全面启动了工程建设，应当视为其已经对受让范围内的土地进行了实际开发。在庭审过程中，被告亦未提供证据证明其开发的土地存在使用权属争议。且《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》系部门内部通知，而非法律法规的强制性规定，土地“净地”交付不是出让人的法定义务。因此，被告以原告违反法定义务，亦构成违约的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告主张已经实际履行了土地交付义务的理由成立，本院予以采纳。被告认为现有其他单位在未经被告同意的情况下在该宗地上施工的行为若侵害其合法权益，可另行依法主张权利。关于涉案《出让合同》是否满足解除条件的问题。原告认为，根据涉案《出让合同》第三十条约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）、（五）项：“被告方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同；法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。”和《中华人民共和国房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。”的规定，被告应当在2012年9月7日之前向原告支付土地出让金7000万元，除被告缴纳的1500万元定金转化为土地出让金，至今仍有5500万元土地出让金未缴纳，且经原告多次催收后仍未履行缴款义务，致使原告出让土地增加财政收入，发展地方经济、增加公共利益的合同目的不能实现，被告的行为违反合同约定和法律规定，原告请求解除合同的条件已经成就。被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现时，守约方才能行使合同解除权，根据本案的实际情况，合同一旦解除将给被告和已经预订了住房的75户业主造成重大经济损失，且合同解除后需要恢复原状，交回土地并不现实。再根据被告与大方县人民政府签订的《投资协议书》的约定，被告实际应当支付的土地出让金为2280万元，实际欠缴780万元，大方县人民政府印发的方府专[2016]59号专题会议纪要上确认了上列事实，从该事实来看，涉案《出让合同》不能解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方签订的合同合法有效，不能解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》总则部分规定了合同解除的三种类型，本案中原告根据合同约定行使解除权解除合同是其中的一种，即约定解除。一般情况下，只要合同当事人在合同中约定解除条款，在合同履行过程中，当出现解除合同的相关法律事实时，具有解除权的一方当事人可以以通知解除或向人民法院、仲裁机构提起诉讼、申请仲裁的方式，行使合同解除权，请求解除合同。依据本案查明的事实，被告大方三合房开公司在与原告大方县自然资源局签订《出让合同》后，至迟应于2012年9月6日向原告履行全部缴纳土地出让金7000万元的义务，但除被告前期缴纳的定金1500万元转化为涉案土地的出让金外，尚欠原告5500万元的出让金未缴纳，并经原告多次催收后，至今仍未履行缴纳欠款的义务，根据双方签订的《出让合同》第三十条约定，原告有权行使合同解除权，请求解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”的规定，被告方至今仍欠缴5500万元土地出让金的行为，满足上列法条规定的相关法定解除条件。因此，原告方以涉案《出让合同》既满足约定解除条件，也满足法定解除条件为由请求解除《出让合同》的理由成立，本院予以支持。被告依据与大方县人民政府签订的投资协议和大方县人民政府印发的方府专[2016]59号专题会议纪要，作为其欠缴的土地出让金仅为780万元的抗辩理由，本院认为，按照被告与大方县人民政府于2012年5月28日签订的《投资协议书》第二部分第二点“对酒店和商住楼项目用地，乙方（被告）按摘牌价缴纳土地价款后，甲方负责落实相关的奖励政策；”的约定和方府专[2016]59号第五部分关于阳光城市花园项目“一是涉及土地出让金问题。由国土资源局牵头，财政局配合，通知该公司筹集资金，不限于所欠的780万元土地价款上缴县财政，以兑现招商引资协议的依据，周转缴齐5500万元后，政府根据招商引资合同约定进行处理。”的确定内容，均是要求被告大方三合房开公司要在全额缴纳土地出让款的前提下，再兑现落实奖励政策。故被告抗辩欠缴的土地出让金仅为780万元的意见，实为本末倒置，无事实依据，该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告方以解除《出让合同》将给被告方和已预订住房的75户业主造成重大损失，且若解除合同，根据法律规定的合同解除后的法律后果，涉案宗地恢复原状已不现实，作为涉案合同不能解除的抗辩意见，本院认为，被告大方三合房开公司受让涉案土地的目的，是用于五星级酒店和商住楼盘的商业开发，在市场经济条件下，任何商业投资经营行为均有市场风险，当这种风险来临时，只能由投资人自行承担。况且，合同解除后，当不能恢复原状时，法律规定还可采取其他补救措施。根据本案查明的事实，被告在涉案宗地上实施工程建造行为的事实客观存在，且完成的工程量业已经人民法院的生效判决所确认，被告通过建造行为形成的固化物价值，可在涉案宗地再另行出让的前提下，与新的土地使用权人协商解决，亦可依法另案主张权利。因此，被告的上述抗辩意见，不能作为对抗原告请求解除合同的理由，本院不予采纳。同时，被告依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，与本案查明的事实不符，本院亦不予采纳 关于焦点3，如果合同解除，原告方的损失如何判定，损失如何计算的问题。原告认为，本案中原告对被告应当缴纳的7000万元土地出让金享有债权，7000万元的法定孳息的归属在合同当中并未予以明确，按照交易习惯，该孳息应当由原告享有，因被告仍有5500万元的出让价款未予缴纳，因此，该5500万元的法定孳息即为原告的损失。被告认为，根据被告与大方县人民政府签订的《投资协议书》第二条约定，被告受让45亩土地的出让金应为2280万元，被告已经缴纳了1500万元，实际欠缴土地出让金780万元，在《出让合同》履行过程中，被告的确存在违约，双方在继续履行合同的基础上，违约金只能以780万元为基数按不高于30%的比例计算。并且，双方在《出让合同》中也没有约定按照中国人民银行贷款年利率6%来计算资金占用费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在合同解除后，因一方的过错造成另一方损害，有过错一方应当向受害方赔偿损失，过错方的赔偿责任不因合同解除而免除，解除合同的损害赔偿范围应限于实际发生和必要的范围，且要求损害赔偿一方负有证明自己损失的责任。本案中，原、被告双方在《出让合同》第三十条中约定了受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，但双方未在《出让合同》中约定合同解除后损失赔偿的计算方法，原告方亦没有举证证明自己的损失是多少。结合本案的实际情况，涉案《出让合同》解除的原因系因被告在履行合同过程中未依约全部缴纳土地出让金存在违约行为，该违约行为客观上造成原告方应当获得的收益减少而存在造成损失，被告应当依法承担损失赔偿责任。故原告方请求在合同解除后由被告方赔偿损失的主张，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告的损失如何计算的问题，本院认为，应当综合涉案《出让合同》的性质、双方当事人的履约情况，并兼顾公平合理的原则来考量。从涉案《出让合同》的性质分析，本案土地出让合同具有特种物买卖合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案中对原告方损失的计算方法可以参照买卖合同的有关规定处理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原被告双方在《出让合同》中约定的违约金是以迟延支付款项为基数，按照日1‰计算，即折合利率为年利率36%，该约定明显高于被告因违约给原告造成的损失，但原告在诉讼中仅请求按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算损失，系原告对自己损失计算方法的自行调整，该损失的计算方法具有合法性和合理性，且兼顾了双方的利益，本院予以支持。关于按照何种基数合理计算损失的问题，原告主张以实际欠缴的5500万元为基数计算，被告认为应当以780万元为基数计算，且不高于30%的比例。本院认为，人民法院处理合同争议案件，应当在依法的前提下，同时还应考量兼顾平衡双方当事人利益。在本案中，在原告未举证证明其实际损失的情况下，依据双方签订合同的履行情况，被告与大方县人民政府签订的《投资协议书》的约定情况，若在被告方在完全履行《出让合同》约定全额交付土地出让金的前提下，大方县人民政府应当对其给予政策奖励，该政策奖励如果兑现，被告方实际应当缴纳的土地出让金即为2280万元，欠缴差额为780万元。故本院认为，本案中原告方的损失以780万元为基数，从被告依照合同约定迟延支付土地出让金之日起按照年利率6%计算较为合理。况且，原告方在涉案《出让合同》解除后，对收回的建设用地还可另行出让，考虑现阶段土地市场溢价的因素，新一轮土地出让产生的收益，也可以填补原告方的损失。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告大方县自然资源局与被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于2012年8月8日签订的合同编号为522422-2012-CR-0037号的《国有建设用地使用权出让合同》； 二、被告贵州省大方三合房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内以7800000.00元为基数，按照年利率6%计算自2012年9月6日起至合同解除之日止的损失向原告大方县自然资源局承担赔偿责任； 三、驳回原告大方县自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78810．00元，由原告大方县自然资源局负担67810.00元，被告贵州省大方三合房地产开发有限公司负担11000.00元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 程    宏 二〇一九年十月三十日 法官助理 涂  绿  兰 书 记 员 涂绿兰（代） 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。