广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初1803号原告：张金银，男，1980年8月6日出生，汉族，住广东省英德市，原告：李月莲，女，1976年11月3日出生，汉族，住广东省英德市，原告的共同委托代理人：马图观，英德市英州法律服务所工作者。原告的共同委托代理人：张佳佳，河南依伦律师事务所律师。被告：英德市英红镇水头村委虎石张屋村民小组。负责人：张传锡，系村民小组长。委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。委托代理人：谭文静，广东清豪律师事务所实习律师。原告张金银、李月莲诉被告英德市英红镇水头村委虎石张屋村民小组租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，俩原告的委托代理人马图观、张佳佳，被告负责人张传锡及委托代理人张金青、谭文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2009年被告张屋村为发展村中经济找到原告租赁其位于原英德市××水头村委××屋组的白眉石山潭脚至白眉石头至景田圳一直至暗含脚为界的所有土地（东至景田圳西洋滩坝，南至水联小学到暗含脚，西至白眉石山潭脚，北至景田埤头下坑为界的所有土地，下简称白眉石土地），原告因信任张屋村，于2009年3月3日与被告签订《土地租赁合同》，约定租赁涉案土地五十年，由2009年3月3日至2059年3月3日止，租金为前二十五年每年1000元，第二十六年起每年租金加100元。2011年被告张屋村认为原告可以将白眉石旁的上跳石坝土地一并经营，即再次找到原告承包经营位于英德市英红镇水头村上跳石坝的所有土地（东至：以村民耕地边为界，南至：以张金银租老坑合同的北边为界，西边：坑边，北边：金水头的路边，下简称上跳石坝土地），原告又于2011年8月1日与被告张屋村签订《土地承包经营合同》，约定被告张屋村发包上跳石坝土地给原告开发经营，土地承包期限为二十年，由2011年8月1日至2031年8月1日止，租金为2011年6月11日至2016年6月11日每年4000元，2016年6月11日至2021年6月11日每年加500元，2021年6月11日至2026年6月11日每年加1000元，2016年6月11日至2031年6月11日每年加2000元，三年交一次，原告一次性先交三年的承包费。原告在签订上述合同后，一直依照合同约定履行向被告交纳租金的义务，并在上述土地上挖建鱼塘。2014年，原告交租给被告时，被告不肯收租，原告前后6次找被告村长交租，但被告村长以村民小组组成人员不齐，要开会讨论为理由拒绝收租。原告已经在上述土地上挖好鱼塘，并打算耕种，但被告却带领很多村民来阻拦原告，威胁原告不让耕种。原告多次将问题反映到英德市司法局英红司法所，要求处理该事宜，同时多次找被告沟通，要求继续履行合同，但被告却拒绝不履行合同约定，甚至多次阻碍原告，给原告耕种放鱼苗造成了极大的损害。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损失等违约责任”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，原告与被告签订的两份合同系原、被告双方的真实意思表示，不存在法定无效的情形，依法有效；同时原告已依约定履行合同义务，现被告拒不履行合同，阻碍原告耕种的行为系违反了合同的约定，应当根据上述合同约定承担相应违约责任。因此，为维护原告的合法权益，原告特具状法院。请求法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告继续履行合同期限为2009年3月3日至2059年3月3日的《土地租赁合同》；二、判令被告支付违约金及原告的经济损失50000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告提交书面答辩意见如下：一、俩原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。（一）涉案《土地租赁合同》、《土地承包经营合同》为无效合同。1、据被告提交的证据一、证据二证实，被告共有94户村民，有94名户代表，涉案地块所有权归被告集体所有，属农村集体所有的土地；2、据原告提交的第一组证据反映，涉案《土地租赁合同》期限为50年，且据被告提交的证据三反映，原告还在租赁的土地上违法采石并销售给他人，违反了《土地管理法》第十四条关于“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”的规定：且该合同只有被告6位村民签名，但据前文所述，被告共有94户人家，户代表有94人，故签名的户代表没有达到三分之二以上即63名户代表，原告也没有证据证明签订该合同曾召开村民会议，故该合同违反了《村民委员会组织法》第十九条和《农村土地承包法》第十九条、第二十条及《物权法》第五十九条第（一）款、第六十条的强制性规定，不具有证据的合法性。上述《土地承包经营合同》虽有3名村民代表和38名村民签名，但据被告核实，村民签名中张国有、张国信、张鉴明、张国玺、张金到、张国然等人等姓名不是其本人所签，其他姓名也有由他人代签的情况，不具有证据的真实性，且签名的户代表没有达到三分之二以上即63名户代表，原告也没有证据证明签订该合同曾召开村民会议，故该合同违反了《村民委员会组织法》第十九条和《农村土地承包法》第十九条、第二十条及《物权法》第五十九条第（一）款、第六十条的强制性规定，不具有证据的合法性；3、涉案《土地租赁合同》签订了2009年3月3日，涉案《土地承包经营合同》签订于2011年8月11日，两份合同系2008年12月18日之后订立的，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第71条的规定，涉案三份合同的效力应严格按照《物权法》、《土地管理法》和《村民委员会组织法》及司法解释的相关规定予以认定。因此，由于涉案《土地租赁合同》、《土地承包经营合同》违反了《土地管理法》、《村民委员会组织法》、《物权法》上述有关强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案《土地租赁合同》、《土地承包经营合同》为无效合同；根据《合同法》第五十六条的规定，涉案两份合同自始不具有法律约束力，不存在继续履行的问题；（二）原告主张违约金和经济损失5万元没有法律依据。前文已述，原、被告签订的两份合同均为无效合同，根据《合同法》第五十六条的规定，涉案合同自始不具有法律约束力，故不存在被告违约的行为，原告主张违约金没有事实和法律依据；此外，原告到目前为止也没有提交证据证明其因涉案合同无效造成其损失，故依据《最高人民法院》第二条的规定，两原告应承担举证不能对其不利的法律效果。所以，原告主张的违约金和经济损失5万元缺乏事实和法律依据；（三）原告应赔偿经济损失35700元给被告。据原告提交的第一组证据反映，截止至2019年6月30日，两原告应交被告白眉石坝租金为10000元，除去已支付的1000元，仍欠9000元；两原告应交被告上跳石坝承包费30100元，除去已交的3400元，仍欠26700元。合计35700元。前文已述，由于涉案两份合同无效，故导致被告因合同无效造成的土地占用费损失为35700元，根据《合同法》第五十八条规定，两原告应赔偿35700元经济损失给被告；（四）两原告应对承租被告的土地进行复垦，应恢复原状，或按经有资质的司法鉴定部门鉴定的复垦费赔偿给被告。据被告提交的证据三、四反映，两原告在承租期间大肆采挖承租地的石头出卖，现在承租地已形成了深约三米、面积约50亩的湖，改变了原土地用途，根据《土地管理法》第四十二条关于“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”和《合同法》第五十八条的规定，两原告应对承租承包被告的土地进行复垦，应恢复原状，或按经有资质的司法鉴定部门鉴定的复垦费赔偿给被告；二、即使涉案三份合同有效，原告也存在严重的违约行为，成就了法定的合同解除的条件，涉案三份合同也应依法解除，两原告应立即交清拖欠的涉案租金，承包费35700元给被告，并按涉案土地原状返还给被告。1、据原告提交的《土地租赁合同》反映，该合同约定：在2009年3月3日至2034年3月3日的租金为每年1000元，原告应在每年3月3日至3月31日期间缴纳每一年的租金给被告，逾期三个月未缴纳租金，被告有权解除合同；该合同还约定：乙方可无条件使用所租赁地的资源，但未经甲方允许不能私自倒卖租赁地上的石头。但据原告提交的第一组证据之三《收条》、《收据》反映，原告只于2009年3月3日交了白眉石坝租金给被告，于2012年5月24日交了1000元白眉石坝租金给张鉴忠。可见，原告没有按合同约定将2009年的租金交给被告，而是交给了金利；原告至今未按合同约定交纳2000年的租金给被告，其交纳2011年的租金也逾期33天；原告没有按合同约定将2012年的租金交给被告，而是交给了张鉴忠；原告自2013年3月3日至今6年有余的租金至今未交纳给被告，逾期不交租的时间已达6年多，根本不存在两原告在诉状所称的2014年其交租给被告时不肯收的情况，成就了该合同第四条约定的被告解除合同的条件。此外，据被告提交的证据三反映，原告在承租期间，还大肆采挖承租地的石头倒卖，严重违反了该合同第十二条的约定，不存在原告在其民事诉状所说的在承租地挖鱼塘的情况，相反，其在承租地采石出卖的行为违反了《土地管理法》第十四条和《矿产资源法》第三条的规定，是一种违法行为；2、据原告提交的《土地承包经营合同》反映，该合同约定：在2011年6月11日至2016年6月11日的承包费为每年4000元，在2016年6月11日至2021年6月11日的承包费为每年加500元，在2021年6月11日至2026年6月11日的承包费为每年加1000元，三年交一次，原告应以先付后用方式为原则，一次性缴纳每三年的承包费给被告，逾期六个月未缴纳承包费，被告有权解除合同。但据原告提交的第一组证据之三《收条》、《收据》反映，该合同签订后，原告只于2013年7月8日交了3400元给经手人张鉴忠，而不是交给被告。可见，原告并没有按合同约定以先付后用方式为原则，一次性缴纳2011年6月11日至2014年6月11日三年的承包费共12000元给被告，即使张鉴忠收取的3400元视为交给了被告，也拖欠了8600元承包费，且逾期交纳的时间也超过了六个月，也成就了被告解除合同的条件；3、前文已述，截止至2019年6月30日，两原告共欠被告租金、承包费共35700元，按双方合同的约定，两原告应清偿给被告。因此，根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，涉案两份合同应予以解除，并清偿35700元土地租金给被告，且应按原状返还承租地给被告。综上所述，被告认为，涉案三份合同无效。两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，望贵院依法予以驳回，并请求贵院依法判决两原告赔偿35700元占用土地的经济损失及按经有资质的司法鉴定部门鉴定的复垦费赔偿给被告；如涉案三份合同有效，也应予以解除，并判令两原告清偿35700元土地租金给被告，且应按原状返还承租地给被告。以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告以一份《土地租赁合同》、二份不同当事人的《土地承包经营合同》提起诉讼，经本院释明由于合同签订主体不同，三份合同应另案分别提出诉讼后。原告选定了《土地租赁合同》为本案审理对象，其他二份《土地承包经营合同》另寻途径解决。原告与被告签订的《土地租赁合同》，其中主要约定：一、被告将位于英德市××水头××虎××屋组的白眉石山潭脚至白眉石头至景田圳一直至暗含脚为界的所有土地（四至范围：东至景田圳西洋滩坝，南至水联小学到暗含脚，西至白眉石山潭脚，北至景田埤头下坑为界）出租给俩原告按现有原貌开发使用；二、合同期限为五十年，自2009年3月3日起至2059年3月3日止；三、租金标准：前二十五年（2009年3月3日至2034年3月3日）的租金每年1000元，第二十六年（2035年3月3日至2059年3月3日）起每年租金增加100元；四、租金缴交办法：租赁以先付后用方式为原则，原告向被告每年缴纳租金的时间为每年3月3日至3月31日止，逾期三个月未缴交租金，被告有权终止合同；被告不及时收租金造成逾期与原告无关，不能视为违约，更不能单方终止合同等等条款。合同签订后，原告如期缴交2013年前的租金1000元，但在2014年之后，被告以合同没有召开村民小组会议，以合同无效及原告擅自在涉案土地上采石出卖等行为为由，拒绝收取之后的租金。另查明，原告张金银是被告张屋组村民，原告是其他村小组村民。在2009年3月份，被告张屋村小组当时有户数94户，在《土地租赁合同》尾部甲方代表签名有六个代表人及加盖有村小组印章；乙方有俩原告签名。以上事实有《土地租赁合同》、《收条》、《收据》、《调解终结书》、《英德市英红镇水头村委虎石张屋户主名单》、《户代表会议决议》及庭审笔录佐证。本院认为，本案争议焦点：一、《土地租赁合同》的合同效力问题；二、原告请求损失问题。一、《土地租赁合同》的合同效力问题。本案中，原告张金银是被告张屋组村民，而原告是其他村小组村民，现俩原告共同租赁了被告村小组的集体土地。依据《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款第（一）项“土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包”应当依照法定程序经本集体成员决定。据此，涉案《土地租赁合同》应当依照法定程序经本集体成员决定。又依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”对于上述法律条文，性质上属于效力性规定，当事人不遵照执行，产生的法律后果将是无效的。本案中，被告提出在签订涉案《土地租赁合同》时，没有召开村民小组会议，不符合法律规定。而原告认为合同已履行多年，是被告不再收取租金才产生纠纷，与召不召开村小组会议已无关系。对于原、被告的诉辩意见，本院认为合同效力是法院依职权必须审查的内容，哪怕原、被告不提出来，故此，在原告没有提供证据证明在签订《土地租赁合同》时，已召开村民小组会议且获得通过的事实，该合同违反了法律强制性规定，因而涉案合同依法不具有法律效力。二、原告请求损失问题。本院已对上述《土地租赁合同》认定为无效合同，因此，原告请求被告支付违约金没有法律依据；至于原告的其他经济损失，由于原告是基于合同有效提出，且在本案中也没有证据证明其损失的计算方法，故此，该损失本院同样不予支持。另外，被告辩称其受到的损失，由于没有提出反诉，本院依法不作处理。综上所述，原、被告签订的《土地租赁合同》无效，原、被告若基于无效合同受到损失，可以另寻途经解决。依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（四）、（五）项、第二十八条第一款、第三款之规定，判决如下：驳回原告张金银、李月莲的诉讼请求。本案受理费525元，由原告张金银、李月莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇一九年十月二十二日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国物权法》第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。第二十八条召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。