山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初2907号 原告：杨素艳，女，1978年3月20日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：冷雪，山东略韬律师事务所律师。 被告：高凤莲，女，1992年5月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：韩宗强，山东隆泰律师事务所律师。 第三人：刘书连，男，1960年3月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告杨素艳与被告高凤莲、第三人刘书连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨素艳及委托诉讼代理人冷雪、被告高凤莲及委托诉讼代理韩宗强到庭参加诉讼，第三人刘书连经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨素艳向本院提出诉讼请求：1.返还房屋转让费4万元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月27日原告租赁被告位于罗庄区南店面用于经营，租赁期间为一年，租赁费为每年一万元，当天原告向被告支付订金1600元，被告用高欣名字向原告出具订金条，并承诺一年之内不涨房租，后应被告要求，原告向其支付转让费及年租金共计4万元整。2019年2月，原告接到房东通知，要求涨房租，这与被告承诺相悖，并且该店面所有人未不知晓被告私自转让该店面并擅自收取转让费，被告的行为违背了《合同法》及相关法律，违背了公平及诚实信用原则，后原告要求被告返还转让费，被告以种种理由拖延不还，特向法院提起民事诉讼。 高凤莲辩称，原告所述不符合事实，其要求返还转让款没有依据。1.被告向原告转让的是房屋装修装饰、空调电器、广告牌LED屏、美容床、监控设备等全部经营资产，附赠2个月零9天的剩余租期，并非单纯对房屋的转租。2.原告明确知晓房屋至2019年3月5日到期，在被告承租房屋的有效租赁期限内（2019年3月5日前）、店面经营权和店内资产的所有人是被告，被告有权转租剩余租期、转让店面内的经营资产，其他人无权干涉。3.本案所涉的房屋所有权非被告所有，被告的租赁期限到期后，被告也无权向原告出租房屋和收取租金，无权给原告降低或提高租金。原告是否继续承租、租赁期限、租赁费等事项，均由原告与房屋权利人自行协商决定。原告不能继续承租涉案房屋，与被告没有关系，被告未向原告做出任何承诺，原告诉称“被告承诺一年内不涨房租”不符合事实。4.原告实际接受了被告的店面资产，并实际占有、使用了涉案房屋进行经营，并获得收益，原告已将受让的店面资产占有已有，现又主张被告返还其转让款，其主张没有任何事实理由和法律依据，请求法院依法驳回诉讼请求。 第三人刘书连述称，涉案房屋我是房东，本案原告与被告我都见过，原告与被告是什么关系，我不清楚，我将涉案房屋出租给了孔某，孔某给我交租金，至于后来孔某将涉案房屋又租给谁我不清楚，我没有权阻止本案原告经营，没有撵过她。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨素艳向法庭提交如下证据：证据1、身份证复印件，证明原告的主体资格。证据2、租赁协议一份、订金条一份、银行取款记录一份，证明被告将房屋转让的事实及转让费4.6万元。证据3、通话录音三份，证明实际房东不知被告将房屋转租的事实，被告称孔某为实际房东，隐瞒实际房东的情况，并承诺一年之内不给原告涨房租，并支付给被告6000元现金。 高凤莲对杨素艳提交的上述证据质证如下：对证据1身份证无异议。对于证据2租赁合同是孔某与高凤莲签订，这个时间是在2019年3月5日到期，孔某向高凤莲转租的其中一间，原房东刘书连在房子后面居住，刘书连知道孔某转租一间给高凤莲的事实，对租赁合同真实性无异议，对证据2的订金条真实性无异议，证明高凤莲收取了原告1600元订金，这个订金已抵作转让款，证据2中的银行交易明细真实性和关联性有异议，被告认可收取原告4万元转让费。对证据3录音三份，录音双方的通话身份无法核实，通话录音的证明内容不明确、不清晰、不确定，证明的目的也不明确,需要通话双方当庭确认。录音的片面性和选择性不能反映事实的全部，应当由通话人双方到庭确认。 高凤莲向法庭提交如下证据：证据1、2018年12月28日收据复印件，证明2018年12月28日，被告收到原告现金40000元，收款事由是房屋转租，注明房租为2019年3月5日到期。40000元转租费包括被告店内所有的经营性设施、设备及其他资产，附赠未到期的2个多月房租。证据2、照片影印件1份，证明被告转让给原告正在经营的店面外门装饰、卷帘门、广告牌、ＬＥＤ走屏、监控摄像、外挂单响、内门装修等。证据3、照片影印件1份，证明被告转让给原告正在经营的店面内的货柜、收银台、展示柜等一宗。证据4、照片及销售单，证明被告转让给原告正在经营的店面使用的柜式空调机一组、挂式空调机一组，是被告2017年12月装修店面时新购空调。证据5、照片影印件1份，证明被告转让给原告正在经营的店面使用三张美容床、美容床罩、洗手台、挂镜、灯饰、加热器等。证据6、清单，证明被告转让给原告正在经营的店面使用的其他资产清单，已为原告所有。证据7、其他收据，证明被告能找到的用于店里装修、装饰的费用，大部没有收据或找不到收据。证据8、证人孔某证言，证明证人孔某证明，被告对涉案房屋店面装修装饰、店内设施设备等客观事实，被告转让给杨素艳是装修装饰后正在经营的门面及相关经营资产，附赠剩余租期2个月的租金。被告的租赁期届满后的续租与被告没有关系，如果原告续租需要与孔某协商，后续租金也应交给孔某，否则原告应把房屋交还给孔某。 杨素艳对高凤莲提交的证据质证如下：1、对证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该收据只能说明房屋转租4万元，房屋到期时间为2019年3月5日，并不能说明被告所述的经营设施、设备及其它资产包括在内。2、对证据2真实性、合法性予以认可，要说明的是被告所谓的门面装修和广告牌与原告方经营并不一致，其卷帘门、Led走屏等包括内门均是房屋出租前的必要设施，该设备是否是被告所安还是原一手房东或二手房东所安装的，并且其安装费用的多少无从知晓，再者原告已将“有美一人美容美体”这些字都已返还给了被告。3、对证据3中的架子、橱子对其真实性、合法性、关联性无异议，需要说明的是原告花了6000元购买被告设施里含有了该柜子、橱子，这些也不值6000元。4、对证据4中对三性无异议，该两个空调系2017年12月份购买，原告在租赁被告的房屋时该空调已使用近一年了，不应当按照其购买时的价格予以转让，应当予以折抵，并且在录音中也很明确40000元里也含有这两个空调。5、对证据5三性无异议，从录音证据可以听出被告将这三张床已赠与了原告，加热器是原告花200元购买的，至于洗手台也是装修里的，也无法证明是被告自行安装及相关的花费。6、对证据6三性有异议，不认可，该资产不能说明为被告所有，也不能说明上述这些资产已转让给了原告，并且也无原告的确认，其内容中包含着房屋装修及装饰，没有相关的发票予以证明。7、对证据7对该组收据及发货单三性不予认可，应提供正式发票，而且其中有部分收据交水费、电费及垃圾处理费与本案无关联性。退一万步讲，被告所述的Led灯、音响、喇叭、显示屏即使这些单子是真实的、合法的，其金额总计不超出7000元，其收取的转让费40000元明显过高，并且该上述的这些设施被告已使用一年，不能按照购买时的价格予以计算。8、对证据8三性均有异议，根据相关法律规定，证人必须出庭作证，而且必须有两名证人予以证明，其被告提供的证人证言无论是从形式上还是内容上看均不符合法律规定，不应当作为证据使用。 本院根据上述证据，当事人陈述、庭审材料，认定如下事实： 2018年12月杨素艳打算租赁房屋，在临沂市罗庄区上找房子，看到高凤莲的门头上贴着“转让”，后找到高凤莲看房子，杨素艳与高凤莲经协商，双方达成房屋租赁意向，2018年12月27日杨素艳交给高凤莲1600元定金，同日，高素莲以高欣的名义给杨素艳出具订金条一张，载明“今收杨素艳定金1600元2018、12、27高欣”。2018年12月28日，杨素艳交付给高凤莲现金转租费40000元，被告以高欣的名义给原告出具收据一份，载明：“交款单位杨素艳（金泽产后），收款方式现金，人民币肆万元整（40000.00），收款事由房屋转租（房租为2019年3月5日到期）,交款人：杨素艳，收款人：高欣，2018年12月28日”。双方未签订书面租赁合同，原告接手租赁房屋自2019年1月1日开始营业。经营到2019年5月3日，因涉案房屋房东要涨房租，杨素艳不再继续租赁。后原告要求被告返还租金，被告予以拒绝，原告为此于2019年5月17日诉至本院，请求法院判如所诉。 本案在审理过程中，第三人刘书连到庭述称，涉案租赁房屋刘书连是房东，其将涉案房屋出租给了孔某，至于后来孔某将涉案房屋又租给谁刘书连不清楚。刘书连看到过杨素艳在其房屋经营，刘书连没有撵杨素艳，因为孔某交着房租。庭审中，杨素艳主张共交给高凤莲46000元（含订金1600元、小家具费4400元），高凤莲主张共收取杨素艳43110元（含订金1600元、小家具费1510元）。 庭审中，高凤莲表示，杨素艳知道高凤莲是租赁的孔某的房屋，亦清楚孔某说一时半会不涨房租，被告没有给原告承诺不涨房租，亦没有权利承诺，且收据上明确写明2019年3月5日到期。 另查明，涉案房屋房东实为刘书连，刘书连将涉案房屋出租给孔某，孔某又将涉案房屋转租给高凤莲。 本院认为，杨素艳与高凤莲之间的房屋租赁、转让关系，虽未签订正式书面租赁、转让合同，但存在要约承诺的真实意思表示，且杨素艳已经支付房屋转租费40000元，应认定租赁、转让合同成立。双方口头达成租赁、转让协议后，原告自愿交付转租费40000元，被告实际将房屋交付给原告使用，收据上明确记载租期2019年3月5日到期，原告经营到2019年5月3日，因房东涨房租问题，原告不再继续租赁，现原告与被告的租赁、转让合同已履行完毕。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九十一条第（一）项规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外，（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。据此，原告主张涉案房屋租赁、转让费共计40000元，租赁期间为一年，租赁费为每年一万元，未提供证据证实，本院不予认定。原告主张被告承诺不涨房租，无书面约定，被告亦无权承诺涨不涨房租的问题，证据不足，本院不予认定。原告主张被告收取40000元租金，明显过高，该租赁、转让费是双方自愿协商下支付的，应自担风险，原告自愿交付转租费40000元，且合同已履行完毕，不存在合同无效和可撤销情形，亦不存在法定和约定解除合同的情形，原告诉求中未主张解除合同亦未主张租赁、转让合同无效，故原告主张被告返还租赁、转让费40000元及利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告杨素艳的诉讼请求。 案件受理费800元，由原告杨素艳负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  崔凡荣 人民陪审员  赵玉强 人民陪审员  李宁绪 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  廖柯森