安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0123民初759号原告:董景明，男，汉族，1991年8月13日生，住肥西县。委托诉讼代理人：侯香鹏，安徽徽商律师事务所律师。被告：程超，男，汉族，1990年5月9日生，住肥西县。被告：胡乔，女，1994年3月11日生，住址同上。被告：合肥爱屋房地产销售代理有限公司，住所地合肥市滨湖新区滨湖名邸沿街商业1层商116/116上,统一社会信用代码91340100MA2MQ0A49M。法定代表人：徐亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘金瑞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春香，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。原告董景明与被告程超、胡乔、合肥爱屋房地产销售代理有限公司（以下至判决主文前简称爱屋公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯香鹏，被告爱屋公司委托诉讼代理人刘金瑞、谢春香均到庭参加诉讼，被告程超、胡乔经本院合法传唤，无正当理由未到，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。董景明向本院提出诉讼请求：1、请求被告一返还购房款40万元，并赔偿违约金229000元，被告二承担连带赔偿责任；2、被告三在被告一返还购房款的责任范围内承担赔偿责任；3、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：董景明于2018年3月30日授权其母亲王孝兰与合肥爱屋房地产销售代理有限公司（以下简称）签订《房地产经纪合同》，由爱屋房产提供中介服务。后，在爱屋房产的推荐下王孝兰与程超签订《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同》补充协议，向程超购买位于肥西县观澜华庭二期7幢2402室的房屋。合同签订后，董景明按约定向程超支付定金2万元整，并向爱屋房产支付中介费用。后，在爱屋房产的引导下，于2018年4月10日向程超支付38万元的购房款。之后，原告一直联系爱屋房产与程超，要求继续履行房屋买卖合同，办理过户，未果。直到，2018年11月，原告得到通知，被告程超己经将房屋过户给案外人，与原告的合同己经无法继续履行。后，原告得知，涉诉房产实际取得房产证时间是2018年8月，在原告与被告签订房屋买卖合同之前，并且涉诉房屋的所有人为程超和胡乔。原告多次联系程超与胡乔返还购房款，均遭到两被告拒绝。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告程超、胡乔未向本院提交书面答辩意见及反驳证据。被告爱屋公司辩称，1、原告起诉被告三爱屋公司，要求被告三赔偿无法律依据；2、原告并未向被告三支付中介费用；3、爱屋公司按合同约定履行义务，无过错，也无违反中介合同的约定；4、根据中介合同约定，被告三有向委托方要求中介费的权利，被告三保留该权利。综上，请求依法驳回对被告三的诉讼请求。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，出卖人（甲方）程超与买受人（乙方）董景明的代理人王孝兰签订《存量房买卖合同》一份，约定董景明向程超购买位于合肥市肥西县金寨南路与云谷路观澜华庭3期7幢2402室房屋。该房建筑面积89.99平方米，转让价款为1145000元。合同附件四中对房屋转让款的支付约定为，乙方应于2018年3月30日，向甲方支付人民币贰万元，作为购房定金。首付款叁拾捌万元，付款方式、条件为甲方应于2018年4月30日前将银行提前还贷预约好，甲、乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付叁拾捌万元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款。剩余房款柒拾肆万伍仟元整乙方以商贷方式支付并存入托管账户。甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间为支付完全部首付款当日。甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管，双方应在房产证下发后20工作日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。同时约定甲乙双方签订《存量房买卖合同》后，合同解除或终止前，甲方不得再次将此房出售给第三方。以违约责任约定为甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之贰拾的违约金责任。同日，委托人（乙方）董景明与经纪人（丙方）爱屋地产签订《房地产经纪合同》一份，乙方委托丙方买受座落在合肥市肥西县金寨南路与云谷路交口观澜华庭3期7幢2402室住宅提供相关的服务，同时对双方的权利义务等均作了明确约定。又同日，董景明支付购房定金20000元。2018年4月10日，董景明以转账方式支付购房首付款380000元。合计共支付购房款400000元。程超均向董景明出具了《收条》，确认收到上述款项。因案涉房屋未能依约办理存量房转移登记手续，程超亦未将案涉房屋交付给董景明。董景明具状法院，要求判如所请。庭审中，本院查明，案涉房屋系程超、胡乔婚后共同购买。经爱屋公司向房产部门查询得知，该房已经转移过户给第三人。上述事实有原告提供的身份信息、企业信息、《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》、两份《收条》及转账凭证以及当事人陈述等证据证实，应予认定。本院认为，针对董景明诉求的程超返还购房款400000元，并赔偿违约金229000元，胡乔承担连带赔偿责任。从董景明提供的《存量房买卖合同》及补充协议、《收条》、转账凭证来看，案涉房屋系程超、胡乔共有，而《存量房买卖合同》中只有程超一人签字，属效力待定合同，但从案涉房屋已过户给第三人的情况来看，胡乔并没有追认的意思表示，因此本案的《存量房买卖合同》应属无效合同。程超理应返还董景明支付的购房款400000元并赔偿董景明因此受到的损失。对于原告要求被告胡乔承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告要求被告爱屋公司在被告程超返还购房款的责任范围内承担赔偿责任，本院认为，本案的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷，合同的相对方是原告董景明与被告程超，董景明与爱屋公司之间系房产经纪关系。经当庭征求原告意见，原告选择按房屋买卖合同纠纷审理，要求被告程超、胡乔承担违约责任，故原告对被告爱屋公司的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程超于本判决生效之日起十日内向原告董景明返还购房款400000元并赔偿损失229000元；二、驳回原告董景明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10090元，减半后收取5045元，由被告程超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  唐洪二〇一九年十月三十日书记员  李薇附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。