广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初124号 原告：中国建设银行股份有限公司宜州支行，住所地河池市宜州区庆远镇城中中路10号。统一社会信用代码：914512819009200809。 负责人唐运勇，行长。 特别授权委托代理人何绍汉，广西锦康律师事务所律师。 被告：罗家殿，男，1991年8月20日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区。统一社会信用代码：91451281677745960G。 法定代表人韦荣辉，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司宜州支行（以下简称建设银行）与被告罗家殿、广西伟弘房地产开发有限责任公司（以下简称伟弘公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人何绍汉、被告罗家殿到庭参加诉讼，被告伟弘公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告罗家殿于2015年4月28日签订的编号为450697100201220150425905《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令罗家殿共同偿还贷款本金278068.86元、利息5884.16元、罚息101.43元，合计284054.45元（利息暂计至2018年7月24日，往后以尚欠借款本金278068.86元为基数按合同约定的罚息利率计至清偿之日止）；3、被告罗家殿共同赔偿原告律师费14210元；4、本案诉讼费由被告罗家殿承担；5、原告有权对被告罗家殿位于广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-609号房产折价或拍卖、变卖之价款优先受偿；6、被告伟弘公司对被告罗家殿的上述债务承担连带偿还责任。事实与理由：2015年4月1日，被告罗家殿因购买住房与原告签订的编号为450697100201220150425905《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告罗家殿向原告借款291000元，用于购买位于广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-609号房产，借款期限自2015年4月28日起至2045年4月28日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，并于每年1月1日调整一次；还款方式为等额本息；被告罗家殿以其所购房产为贷款提供抵押担保。合同签订后，原告己履行放款义务，被告亦签署了借款借据，并办理了在建工程抵押登记。但被告罗家殿未依约还款，截至2018年7月24日，被告罗家殿已累计拖欠借款本息合计6569.21元，其中本金583.62元、利息5884.16元、罚息101.43元。原告多次催款未果。被告广西伟弘房地产开发有限责任公司系广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-609号房产的开发商、销售商，其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为购买广西河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62幢62-609号房产而与原告建立借贷关系的债务人在对应借款合同项下的全部债务承担连带责任保证。保证期间自借款合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。被告罗家殿的个人住房贷款在此保证范围内。原告认为，被告罗家殿未能按合同约定按时足额偿还借款本息的行为己构成违约，原告有权根据双方签订的借款合同第十六、十七、二十一条的约定，宣布贷款立即到期、要求被告罗家殿立即清偿借款本息及相关费用、解除借款合同、行使担保权、要求被告罗家殿承担原告为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。根据原告与被告伟弘公司签订的保证合同约定，要求被告伟弘公司承担连带责任保证。综上，为了保护建设银行的合法权益特诉至法院，请法院判如所请。 被告伟弘公司既未作出书面答辩，也未到庭参加诉讼。 被告罗家殿答辩称：不同意解除合同，从表明上看被告确实违约偿还贷款，但是原告忽略了被告违约的原因，被告违约是因为原告违规划拨款项，导致被告伟弘公司将预售款挪作他用，导致原告所购买楼盘烂尾，这才是被告没有按时还贷的原因，原告只是按照贷款合同的约定要求被告履行还款的义务，却忽视了原告的因素和伟弘的责任，不同意解除合同；律师费应该由原告承担，因为原告违约划拨款项造成被告没有按时还款；不同意原告享有优先受偿权，应该由购房者享有优先受偿权。 原告建设银行为其主张向本院提交的证据有：《借款申请书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《预购商品房预告》权利证书、《预购商品房设定抵押权预告》权利证书、《个人贷款对账单》、广西锦康律师事务所出具的律师费《收条》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。 被告罗家殿未向法庭提交证据。 庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性没有异议，但是认为《预购商品房设定抵押权预告》权利证书证实房屋并未完成抵押登记；律师费《收条》不能证实原告已经支付了律师费且律师费应由原告承担。本院认为，《预购商品房设定抵押权预告》证明预售的商品房未完成抵押登记；律师费《收条》并不能充分证实原告支付相关费用，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，被告罗家殿向原告申请办理个人住房贷款。2015年4月28日，原被告双方签订编号为450697100201220150425905号《个人住房（商业用房）借款合同》，协议主要约定：借款用途为购买位于宜州市锦绣祺峰62幢6层09号房产；借款金额291000元；借款期限为2015年4月28日至2045年4月28日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，罚息利率为执行贷款利率水平上浮50%；还款方法为采用等额本息还款方法。借款人授权贷款人将借款款项直接划入伟弘公司账户。双方还约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项构成违约，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部还清之日止，按合同约定计算罚息和结息方式收取罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、。律师费等）均由借款人承担；抵押担保范围包括借款本金、利息、为实现债权发生的相关费用，借款人未足额履行到期债务，贷款人有权行使抵押权利，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或者拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务。2015年4月28日，原告建行宜州支行向被告罗家殿的中国建设银行账户转账291000元。2015年4月28日，原告建设银行和被告罗家殿到房管部门办理了预购商品房设定抵押权预告登记，预告登记权利人为建设银行。后被告出现未能按约定及时足额还款情形。截止2018年7月24日，被告尚欠原告贷款本金余额278068.86元、拖欠本金583.62元、利息5884.16元、罚息101.43元。 另查明，2014年9月11日，原告与被告伟弘公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定:伟弘公司（保证人）愿意为因购买座落于宜州市锦绣祺峰住房房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。所担保的债权指自2014年9月11日至2018年9月11日期间因原告向债务人发放个人住房贷款的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金等款项以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括诉讼费、律师费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间为债务人签订单笔借款合同之日至借款合同项下的抵押已经生效，抵押人办妥抵押财产的相关权属证书并将抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 另查明，被告罗家殿与被告伟弘公司签订《商品房买卖合同》，约定被告罗家殿购买伟弘公司开发的锦绣祺峰小区62幢6层09号房。该购房合同已在房地产管理部门进行预购登记备案，备案人为被告罗家殿。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61、62幢楼楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。 再查明，2015年3月5日，原告建设银行与被告伟弘公司、宜州市房地产管理局签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，协议中约定了伟弘公司必须将锦绣祺峰61、62幢楼商品房预售款存入在建设银行开设的专用账户，建设银行在为伟弘公司办理预售款拨付时，应要求伟弘公司提交由宜州市房管局出具的同意拨付款证明。后，建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形，而伟弘公司获得款项后并未全部用于楼盘建设而是挪作他用，导致建设楼盘的资金链断裂，楼盘停止建设。 本院认为，原告建设银行与被告罗家殿签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 本案争议焦点为：一、原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？是否可以解除合同？二、原告未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？ 原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？是否可以解除合同？原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同及借据约定履行合同义务。在实际合同履行过程中，原告建设银行依约将购房的按揭款（即被告的借款本金）支付至约定的账户，因此，建设银行已经履行了其合同义务。原告在履行还款过程中，因伟弘公司未能交付房屋而停止还本付息，没有能履行相应的义务，因此被告罗家殿仍应履行金融借款合同中还本付息的合同义务。庭审中，被告主张其并非故意拒绝还本付息，在房屋得到交付的情况下仍愿意履行金融借款合同中的应承担的义务。本案中，被告表示仍可以履行合同，同时为维护交易的稳定性，对建设银行请求解除合同的主张本院不予支持。 原告建设银行未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？被告罗家殿主张原告建设银行未经审批违规拨款行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，本院认为，因被告借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而原告建设银行已经将购房的按揭款依约支付进被告指定的伟弘公司的账户，建设银行已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了被告罗家殿与伟弘公司之间的商品房买卖合同得以履行。按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系伟弘公司的违约行为所致。根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，建设银行与伟弘公司、宜州区房地产管理局（原宜州市房地产管理局）签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定建设银行在获得房管局的审批后再向伟弘公司拨付预售款，因此建设银行对购房的按揭款支付流程是知悉的，同时建设银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金直接拨付给伟弘公司的风险是应当知晓的，而建设银行在合同履行过程中未严格遵守《商品房预售款专用账户监管协议书》，建设银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故建设银行应当承担过失责任。关于责任划分的问题，因伟弘公司的违约行为系罗家殿的涉案损失的主要和直接原因，建设银行违规拨款是涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，原告建设银行应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，被告罗家殿可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权暂不履行《个人住房（商业用房）借款合同》中的偿还本金及利息的义务，且无需支付上述期间涉案借款的利息（含罚息），在上述期间已经向建设银行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，被告罗家殿仍应履行《个人住房（商业用房）借款合同》中偿还本金及利息的义务。建设银行亦可对上述损失再行向伟弘公司进行追偿。 对于原告请求的优先受偿权问题和律师费问题。涉案房屋尚未竣工建成，被告罗家殿虽将涉案房屋进行预告抵押登记，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，原告并未取得涉案房屋的抵押权，对原告请求对涉案房屋有优先受偿权的主张本院不予支持。原被告在合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，但在本案中，原告违规放贷是导致被告所购楼房烂尾的间接原因，其在实现债权过程并非完全无过错，由被告承担建设银行在本次案件中实现债权的成本显然不合理，本次实现债权的费用应由建设银行自行承担，对其请求被告支付律师费14210元，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审委会讨论，判决如下： 被告罗家殿从起诉之日起至锦绣祺峰小区62幢6层09号房具备交付条件之前无需向原告中国建设银行股份有限公司宜州支行履行合同编号为450697100201220150425905号的《个人住房（商业用房）借款合同》中的偿还本金及利息的义务（无需支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息及罚息，在上述期间已经偿还的本金及利息不予退回）； 驳回原告中国建设银行股份有限公司宜州支行的其他诉讼请求。 案件受理费2887元，由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘立峰 审 判 员  覃敏红 人民陪审员  韦展菊 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  邹旺恒