广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初17293号原告：许锡镇，男，1979年1月4日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：陈柏铭（曾用名：陈岗），男，1973年5月4日出生，汉族，住广东省徐闻县。被告：冀云香，女，1972年6月9日出生，汉族，住山西省平遥县。原告许锡镇与被告陈柏铭、冀云香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告许锡镇、被告冀云香到庭参加了诉讼。被告陈柏铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许锡镇向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付广州市天河区华景北路197号1203房（以下简称案涉房屋）的煤气费1520.2元、2018年8月4日至2019年5月20日的房屋占用费44952.4元（按《租赁合同》约定的每月租金4700元的1.2倍计算出上述期间的租金总额再减去已付款项8900元）；2.两被告腾空其自有物品，将案涉房屋交还给原告；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原告与被告陈柏铭签订《租赁合同》，约定：租赁期自2017年3月4日至2018年8月3日止。被告陈柏铭于2018年5月23日最后一次支付租金后未再支付租金，且其配偶被告冀云香拒绝搬离案涉房屋。原告曾多次与被告冀云香沟通，劝其搬离案涉房屋并付清物业、煤气、水电费，但无果。2018年8月25日，原告报警，被告冀云香遂书写保证书保证在一周内搬离案涉房屋。原告多次要求被告冀云香解决并落实还款计划，但被告冀云香以经济困难等原因为借口拒不解决。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告代为垫付煤气费1520.2元。被告无正当理由长期拖欠房屋占用费，且非法占用原告的案涉房屋致使原告无法使用案涉房屋，给原告造成很大的经济损失。被告陈柏铭未答辩。被告冀云香因庭审当天迟延一小时以上才到庭而未答辩。经审理查明：本院于2019年8月16日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为85.1168平方米，规划用途为住宅，登记时间为2017年1月10日，产权人为许锡镇、童方方等内容。许锡镇提供的其作为出租人/甲方、陈柏铭作为承租人/乙方及原满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（现名称为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司；以下简称链家广州分公司）作为经纪方于2017年2月28日签订的《租赁合同》（注：许锡镇称其未能找到原件，但已出示由链家广州分公司盖章确认的复印件）约定：一、甲方同意将案涉房屋出租给乙方使用；房屋的建筑面积为86平方米，房屋用途为住宅；二、甲乙双方议定上述房屋月租金为4700元，租赁期自2017年3月4日起至2018年8月3日止……租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的第4日前缴纳当月租金；甲方提供之账号：……账户名：许锡镇；三、乙方2017年2月28日前向甲方缴纳9400元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回给乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；……十、双方签订租赁合同后，在租赁期内，甲乙双方应承担下列责任：1.……租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；……3.租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方；……5.乙方应依约按期交纳房屋租金、押金；……8.乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业（连同原配置的设备）给甲方；如乙方在租约期满、解除合约或终止合约后三日内仍于该物业内有任何遗留物品，甲方有权作出处置；……十一、任何一方违反合同及本页所载之约定的，应根据以下条款承担违约责任：……2.在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金……逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；……3.租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；……5.租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金；6.违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；……9.租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方，一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿；除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走等条款。冀云香对上述《租赁合同》的真实性没有异议。许锡镇称冀云香于2018年7月致电告知其称陈柏铭于2018年6月搬离案涉房屋，案涉房屋此后由冀云香一人使用。许锡镇和冀云香存在以下（包括但不限于）短信往来记录：2018年7月7日，冀云香发送内容为“我是租您房的”“请回个电话”的短信；2018年9月18日，许锡镇发送内容为“一周又过去，……如果你在9月20日前搬走并结清房租（估计2000块）和煤气费，门损坏了我自己修。不过你9月20日还拒绝搬走，我只好走司法程序了，20日以后的房租按照原合同的2倍收，且以半个月为单位。收到请回复。不回复就表示默认”的短信；冀云香于2018年9月24日发送内容为“房租一定如数给到……”的短信，于10月24日发送内容为“铁门3000元是我老公给的，你不给我钥匙可以，但你不能把我不能进房间睡觉，我每天的工作公司文件公章等穿衣都在屋里，我可以搬走，但你不能不让我清理走吧，你说好换门后给我三五天时搬走的！”的短信，于10月25、26日继续发送关于要求许锡镇开门等内容的短信，于11月3日发送内容为“请给我开水开电”的短信；许锡镇于2019年7月7日发送内容为“冀女士，友情提示，明天再不搬走，别怪我没人情味了。我这次告知物业如果物业帮你供水，我将起诉物业。同时我会去供电局申请拆电表，物业想帮也帮不了你”“同时我会锁铁门，大门的木门没钥匙，我也不要你给了，我到时候直接请师父开锁得了”的短信，于7月14日发送内容为“冀云香女士，2019年7月16日前你还不去搬走你的东西（包括清理门口通道上的杂物）将以遗弃处理，我将会请搬家公司搬走并丢掉，到时候连那架破钢琴一起丢掉。收到请回复，不回复表示默认”的短信。许锡镇和冀云香于2018年7月8日添加为微信朋友，双方在2018年7月10日至2019年6月10日期间存在以下（包括但不限于）微信往来记录：许锡镇于2018年7月10日、7月21日、8月12日均发送关于催促冀云香交纳物业费、租金等内容的微信，于8月14日发送微信要求冀云香在三天内搬走并补交所欠的物业费和房租、修好门否则将采取强制措施，但冀云香仅于2018年7月22日回复称其刚回到广州；许锡镇于2018年8月23日发送内容为“冀小姐，建议尽早搬走，过几天我把铁门一安装，只有你找我的份”“还有过几天安装铁门需要你开门，我会提前一天通知你，不要找借口说你有事出去了，要不然我到时候报警后把门撬开”的微信，于8月24日发送微信要求冀云香在搬走前一定要修好2个木门、补交煤气费，于9月4日发送微信告知6号停水，于9月5日发送内容为“我到时候可以帮你当场把东西搬外面去。合同写的很清楚，合同到期三天后仍拒绝搬走的，一切以遗弃处理。我六号带合同过去，丢掉你东西一点都不违反约定”的微信，于9月6日发送内容为“……我会起诉你和你老公。费用是这么算的，多次违约没收2个月押金，所以从6月份开始没交房租租金，3个月租金还有煤气费，1500块，还有铁门和木门”的微信；2018年9月7日，许锡镇发送微信向冀云香催讨租金，冀云香于当天以微信转账方式向许锡镇支付1000元（注：许锡镇已领取该款项）并表示次日给齐房租；2018年9月10日，冀云香以微信转账方式向许锡镇支付“物业管理水电费”3000元（注：许锡镇已领取该款项）并表示其已缴清电费、供电局称是许锡镇给案涉房屋断电及要求许锡镇让物业开电开水，许锡镇发送微信称其已交物业费及要求冀云香补交煤气费并询问冀云香何时搬走，冀云香发送微信表示其会尽快搬走，许锡镇发送微信询问尽快搬走是什么时候，冀云香没有回复；2018年9月17日，许锡镇发送内容为“一周又过去，请问你到底要我怎样你才愿意搬走？……如果你三天内搬走，并结清房租（估计就2000块）和煤气费，门损坏了我自己修算了。不过你过三天（9月20日）你还拒绝搬走，我只好走司法程序了，20日以后的房租按照原合同的2倍收，且以半个月为单位。收到请回复。不回复就表示默认”的微信，冀云香没有回复；2018年10月8日，许锡镇发送内容为“我明天去安装外面铁门，需要你打开大门……”的微信，冀云香回复内容为“好的，几点过来安装”的微信，许锡镇发送内容为“我安装铁门想必你知道它的作用吧。我会给你三五天搬走的时候，明天可能去不了，临时有事情，不过肯定在这几天会过去安装铁门的”的微信；2018年10月23日，许锡镇发送内容为“明天下午去装铁门，请在家等待，我进不了门我就会报警……请配合”的微信，冀云香回复内容为“好的，几点过来安装”的微信，许锡镇回复称2点多。2018年10月24日，许锡镇发送内容为“2点半到”“门安装好了我就锁了”的微信，冀云香回复内容为“你应该还我的匙给我”“新匙也应给我”的微信，许锡镇发送内容为“钥匙放在这个保安亭上，拿钥匙请说名字和电话”的微信及一条照片微信，冀云香发送内容为“铁门3000元是我老公给的，你不给我钥匙可以，但你不能把我不能进房间睡觉，我每天的工作公司文件公章等穿衣都在屋里，我可以搬走，但你不能不让我清理走吧，你说好换门后给我三五天时搬走的！”的微信；此后几天，冀云香均发送微信催促许锡镇交接钥匙；2018年10月25日，许锡镇发送内容为“你在外面住几天费用都会帮你报销，记得留发票，我房子后期要是空置几个月这个费用你也得赔我，这个事情已经强调几次了”“欠这么多房租，物业费和煤气费……我不仅要你搬走而且房租这些一样都少不了”的微信；2018年10月26日，许锡镇发送内容为“需要拿钥匙请在下午5点钟以前联系。……”的微信，冀云香以微信转账方式向许锡镇支付3000元（注：许锡镇已领取该款项），许锡镇发送内容为“这一周没把房租和煤气费，物业费结清我不会给钥匙的，而且我会下周6过去清理房间的东西。我看你也做好准备了，衣服，电脑都带在身边，怪不得底气十足”的微信，冀云香发送内容为“你不给我钥匙，我找开锁公司开锁”的微信；2018年10月28日，许锡镇发送内容为“……如果不把房租和煤气费，物业费等费用结清，我将在下周日（11月4日）把房屋的东西全部清理干净。……”“你还考虑住进去？合同是8月3日到期，逾期过三天不搬走的东西我有权处理，我随时都可以过去清理，所以再次提醒，不一定下周日，有可能周五，周六。不要到时候被清理了说我提前了……”“这次必须清理干净，太浪费我时间和精力了……”的微信；2018年10月29日，许锡镇发送内容为“房租只算到10月24日，共10152元，还有差不多1500元煤气费和2个月物业费和水费，约400元。8月25日现金1900元，9月微信转4000，11月份微信转3000，还差3150元，不过这5天内如果没结清，我到法院起诉不会按照目前的方式计算的”“少算了一个月的房租，从5月23日收到最后一笔房租，之后再也没给房租了”的微信；2018年10月31日，冀云香发送内容为“我逼我在外住宾馆哪有费用给你，全抵消了”的微信，许锡镇回复内容为“我没有倒欠你的吧。我这几天就过去清理房间的东西”的微信，冀云香回复内容为“一天300元，10月24日至今31日，8天2400元，2400元宾馆费已抵完房租！”的微信，许锡镇发送内容为“你还准备去住？房子空置都不会给你住，能把房子住成这样……10月24日之后就不算你房租了，住宿还要我帮你解决？……”的微信和多条显示房屋堆放满物品的照片微信，冀云香当天及次日均继续发送微信要求许锡镇为其开门；2018年11月2日，许锡镇发送内容为“以前要你搬走，你就是不肯走，我开门之后你拿东西就走还是继续住？”的微信，冀云香回复内容为“……快给我开门，你让我继续住也行，搬走也行”的微信，许锡镇发送内容为“半小时后到华锦新城给你开门”的微信，冀云香以微信转账方式向许锡镇支付140元（注：许锡镇已领取该款项）并于次日发送内容为“请给我开水开电”的微信；许锡镇于2018年11月5日发送内容为“明天就是你搬离的时候了，不要再找理由了。要不然从11月2日会继续收1.2倍的房租”的微信，于11月6日发送内容为“你搬走了吗？”的微信，冀云香以微信转账方式向许锡镇支付款项合计3000元（注：许锡镇没有领取该款项）并发送内容为“先转3000元房租”的微信；2019年4月16日，许锡镇发送内容为“冀总，住的开心吧，我都有一段时间没拜访你了”“不过我奉劝你尽快搬走，我跟你老公也沟通过，他也希望我转告你，尽快搬走，房租不但不会少而且按照合同还会按照1.2倍计算。……”的微信；2019年5月23日，许锡镇发送内容为“冀云香导演，从2018年5月23日支付过最后一笔房租，你都有9个多月没付过房租了，虽然这期间零星给过8900元，但杯水车薪，我把房子租给你，但我也租别人房子，我一个人养活二个孩子还有老婆也没上班。每次交电费也是非得拖到被罚滞纳金才愿意去交……”；2019年6月10日，许锡镇发送内容为“地址：天河区华景北路197号13C房，2019年06月电量270度……计费时段：2019-04-01至2019-06-01，上月行度4028.00，本月行度4188.00，电费163.59元。……广州供电局”“委屈你了，冀导演，5月15日你还亲自去交物业费”的微信。许锡镇还提供了微信往来记录[已出示存储设备。显示：其中一方为许锡镇，对方的微信号为×××（许锡镇称该人是陈柏铭的朋友）。微信双方于2018年8月22日添加为微信朋友；2018年8月22日，对方以微信转账方式向许锡镇支付6700元，许锡镇领取款项后发送内容为“你家那位什么时候搬走？”“很快又是一个月了”的微信，对方回复内容为“我是他朋友”的微信]，用于证明陈柏铭委托其朋友支付案涉房屋一年的物业管理费、水电费及赔偿损害案涉房屋铁门的费用合计6700元，许锡镇收取铁门赔偿款后自行更换了案涉房屋的铁门。冀云香对上述证据的真实性没有异议。另，2018年11月2日，冀云香书写以下内容：“2018年11月2日晚9点收到钥匙3天内11月6日早9点给到房租及所有费用5600元整结清。并搬走。（钢琴房东免费保管）其余东西全搬走”。许锡镇和冀云香均称许锡镇在更换案涉房屋铁门后没有将铁门的钥匙交付给冀云香，但已于2018年11月2日将案涉房屋木门的钥匙交给冀云香，冀云香在此后继续居住于案涉房屋但进出只锁木门，没有锁铁门。冀云香称许锡镇更换案涉房屋的铁门后将铁门上锁，导致其在2018年11月2日之前长达半个月左右无法进入案涉房屋。2019年4月27日，许锡镇垫付了案涉房屋抄表日期为2017年8月29日至2018年8月30日期间的燃气费及违约金合计1520.12元。2019年7月9日，许锡镇再次对案涉房屋的铁门上锁，但其不持有案涉房屋木门的钥匙。许锡镇称其于2019年7月25日报警，自行找人打开案涉房屋木门的门锁，并于当日清理掉冀云香放置于案涉房屋中的部分物品。许锡镇和冀云香均确认在许锡镇于2019年7月9日对案涉房屋的铁门上锁后至本案开庭之日期间，许锡镇曾开门一次让冀云香取回本院邮寄给冀云香的关于本案的诉讼资料及一箱衣服（注：冀云香称此次开门时长约半个小时到一个小时左右），之后，许锡镇继续对案涉房屋上锁，冀云香无法进入案涉房屋。冀云香称许锡镇告知其如果没有付清拖欠的租金则不能搬离自有物品，但未能举证证明。许锡镇则称其从未表示要求冀云香付清租金才可以搬离物品，其一直都要求冀云香尽快搬离物品。在本案庭审中，冀云香表示其于2019年8月31日前（含当天）搬离案涉房屋中的自有物品，并要求许锡镇向其提供案涉房屋的钥匙。许锡镇同意向冀云香交付案涉房屋的钥匙，并表示如果冀云香在2019年8月31日前（含当天）没有搬离自有物品，则其将换锁收回案涉房屋。2019年9月5日，冀云香以许锡镇清空、转移、销毁其存放于案涉房屋中的个人和公司财产（价值约50万元）为由，请求本院采取查控措施。本院于2019年9月9日告知冀云香如下内容：冀云香在本案中未就物品损失等问题提出反诉，因此，上述问题不属于本案的调处范围，请冀云香另循合法途径（如与许锡镇协商解决，或提起另案诉讼）主张权利。关于案涉房屋的租金支付情况问题。许锡镇称陈柏铭、冀云香支付租金至2018年6月3日，已交押金用于冲抵2018年6月4日至8月3日期间的租金，之后，冀云香支付租金合计8900元。冀云香则表示无法提供支付案涉房屋租金的证据，但表示同意向许锡镇支付占用费45000元。许锡镇还提供了童方方的居民身份证复印件及显示由童方方书写的《委托书》，其内容如下：“我委托许锡镇办理案涉房屋的出租事宜，我认可许锡镇、陈柏鸣、满堂红三方签订的租赁合同，我对许锡镇提起的本案诉讼无异议，因许锡镇是租赁合同的相对方，由许锡镇主张相关权利即可，我放弃相应的实体权利，不申请参加本案诉讼”。本院认为：《租赁合同》的主要内容合法有效，许锡镇与陈柏铭均应依约履行。许锡镇已将案涉房屋交付给陈柏铭使用，作为承租人的陈柏铭负有向许锡镇支付租金的主要义务，且陈柏铭承租案涉房屋后与冀云香共同使用案涉房屋或将案涉房屋交由冀云香使用，均不免除陈柏铭向许锡镇支付使用案涉房屋期间的相应对价的义务。许锡镇称陈柏铭、冀云香支付案涉房屋的租金至2018年6月3日及在此后支付租金合计8900元，并解释称微信号为×××的人员于2018年8月22日以微信转账方式向其支付的6700元的性质是案涉房屋一年的物业管理费、水电费及赔偿损害案涉房屋铁门的费用。陈柏铭作为承租人对于其支付租金的情况负有举证责任，但陈柏铭、冀云香均未举证证明其支付租金的情况，应承担相应的举证不能的法律后果，本院据此采信许锡镇上述陈述。许锡镇表示其已收取的押金用于冲抵2018年6月4日至8月3日期间的租金，并无不妥。由上可知，《租赁合同》约定的租赁期间的租金已经付清。从许锡镇与冀云香的微信往来记录看，许锡镇最早于2018年8月14日发送微信要求冀云香在三天内搬走并补交所欠的物业费和房租、修好门，此时，《租赁合同》约定的租赁期限已届满。许锡镇还分别以微信和短信方式告知冀云香，如果2018年9月20日仍不搬离案涉房屋，则2018年9月20日以后的租金按照合同约定的租金标准的2倍收取。由上可知，许锡镇已明确表示终止租赁合同关系及要求于2018年9月20日收回案涉房屋。在约定的租赁期限届满之后，出租人许锡镇要求收回案涉房屋并无不妥，承租人陈柏铭负有腾空自有物品并将案涉房屋交还给许锡镇的义务，冀云香作为案涉房屋的实际使用人亦负有配合义务。从查明的事实看，许锡镇于2018年10月24日更换案涉房屋的铁门并上锁后于2018年11月2日才打开门锁，即冀云香在上述期间无法进入案涉房屋，因此，陈柏铭无需支付2018年10月24日至11月1日期间的使用费。从2018年11月2日至许锡镇再次对案涉房屋的铁门上锁之日（即2019年7月9日）的前一天期间，冀云香亦正常使用案涉房屋。综上，许锡镇主张陈柏铭支付案涉房屋2018年8月4日至10月23日及2018年11月2日至2019年5月20日期间的租金/使用费，并无不妥。按照《租赁合同》约定的每月4700元的标准计付，上述期间的租金/使用费合计为43512.9元（即4700元/月×2个月+4700元÷31天×20天+4700元÷31天×2天+4700元/月×6个月+4700元÷31天×17天），扣减冀云香已付的8900元之后，欠付金额为34612.9元。对于许锡镇主张的超过上述金额部分，本院不予支持。至于许锡镇主张的按照月租金额的20%计算的款项。依据《租赁合同》第十一条第5款关于“租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金”的约定可知，上述款项的性质实际为承租人逾期不交还案涉房屋的违约金。如前所述许锡镇曾分别以微信和短信方式告知冀云香，如果2018年9月20日仍不搬离案涉房屋，则9月20日以后的租金按照合同约定的租金标准的2倍（约定实际为1.2倍）收取，本院据此认定许锡镇要求收回案涉房屋的最后期限是2018年9月20日，否则，陈柏铭应从2018年9月21日开始支付逾期交还案涉房屋的违约金。综上，陈柏铭应按照2018年9月21日至10月23日及2018年11月2日至2019年5月20日期间应付的使用费的20%的标准向许锡镇支付在上述期间没有交还案涉房屋的违约金7229.91元[（即4700元÷30天×13天+4700元÷31天×20天+4700元÷31天×2天+4700元/月×6个月+4700元÷31天×17天）×20%]。对于许锡镇主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于许锡镇主张的煤气费1520.2元。由于上述煤气费发生于陈柏铭使用案涉房屋期间，且许锡镇已举证证明其已代为垫付上述煤气费，因此，本院对许锡镇上述诉讼请求予以支持。冀云香虽不是《租赁合同》的当事人，但居住于案涉房屋中且在本案中表示同意承担相关债务，因此，本院对许锡镇要求冀云香承担上述债务的请求予以支持。陈柏铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈柏铭于本判决发生法律效力之日起5日内，腾空广州市天河区华景北路197号1203房中的自有物品并将上址房屋交还给原告许锡镇；被告冀云香应配合腾空其实际使用的上址房屋中的自有物品并将上址房屋交还给原告许锡镇。二、被告陈柏铭、冀云香于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告许锡镇支付上址房屋的使用费34612.9元。三、被告陈柏铭、冀云香于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告许锡镇支付迟延交还上址房屋的违约金7229.91元。四、被告陈柏铭、冀云香于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告许锡镇支付其垫付的煤气费合计1520.2元。五、驳回原告许锡镇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费960元，由原告许锡镇负担80元，被告陈柏铭、冀云香负担880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  杨 帆二〇一九年十月八日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠