江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初4654号原告：陈宏钵，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：杨洋，江苏朗盈律师事务所律师。被告：胡孔华，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。原告陈宏钵诉被告胡孔华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏钵的委托诉讼代理人杨洋，被告胡孔华的委托诉讼代理人潘必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宏钵向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款1400000元及违约金（以140万元为基数，按照日千分之五的标准，自2019年7月1日起算至实际付清之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月，原告向被告购买位于房屋并向被告支付购房款1050000元。但被告自收到购房款至今未向原告交付该房屋亦未办理产权变更手续，2019年5月31日，被告向原告出具《承诺函》，承诺如2019年6月30日前被告仍无法交付房屋，则被告将购房款及利息共计1400000元退还于原告，并向原告支付违约金。现承诺书中承诺期限届满，被告既未交付房屋，亦未退还购房款，原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，请求支持原告诉请。被告胡孔华辩称，1.原、被告之间没有买卖合同关系，是原告与中笙贸易有限公司存在买卖关系，即使双方存在买卖关系，也应当是无效的买卖关系，无效合同应当按照国家规定的无效标准对待；2.承诺函系原告在威逼之下所出具的，不具有合法性，不能作为定案依据。综上，原被告之间不存在买卖关系，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月9日，案外人南京中笙贸易有限公司（甲方）与被告胡孔华（乙方）签订《协议》一份，载明：甲方欠乙方壹仟柒佰零肆万元，现用xx社区“xx”的房子17、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28幢抵偿债务壹仟柒佰零肆万元。本协议签订后，甲方欠乙方的债务壹仟柒佰零肆万元归于消灭。如乙方要退房，甲方应向乙方退款壹仟柒佰零肆万元及利息。2015年11月9日，案外人南京中笙贸易有限公司（甲方）（以下简称中笙公司）与原告陈宏钵（乙方）签订《协议》一份，约定甲方欠乙方壹佰伍拾万元，现用xx社区“xx”的房子2幢抵偿债务壹佰伍拾万元。协议签订后，甲方欠乙方的债务壹佰伍拾万元。归于消灭。如乙方要退房，甲方应当向乙方退还款壹佰伍拾万元。同日，案外人南京中笙贸易有限公司出具交付证明一份，将xx别墅2幢房屋交付原告陈宏钵。2015年11月12日，被告胡孔华（甲方）与案外人陈某（乙方）签订《协议》一份，约定甲方欠乙方本息合计：人民币叁佰万元整，现用xx社区“xx”的别墅共计两栋25、26，抵偿债务叁佰万元。本协议签订后，甲方欠乙方的债务叁佰万元归于消灭，如乙方要退房，甲方应向乙方退款叁佰万元。同日，被告胡孔华（甲方）与案外人陈某（乙方）签订交付证明一份，将xx社区“xx”25、26幢房屋交付陈某。2015年11月12日，被告胡孔华（甲方）与案外人潘某（乙方）签订《协议》一份，约定甲方欠乙方本息合计肆佰伍拾万，现用xx社区“xx”的房子17、18、19幢，抵偿债务肆佰伍拾万。协议签订后，甲方欠乙方的债务肆佰伍拾万归于消灭，如乙方要退房，甲方应向乙方退款肆佰伍拾万。同日，被告胡孔华与潘某签订交付证明一份，将xx社区“xx”的房子17、18、19幢交付潘某。2017年6月15日、2017年6月20日、6月22日、6月23日原告分四次向被告支付105万元。2018年1月22日，案外人转让方南京中笙贸易有限公司（甲方）与案外人受让方南京孔华土石方工程有限公司（乙方）签订《转让委托协议书》一份，约定甲方将“xx”小区内胡孔华2、17、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28幢别墅。王某拥有的4幢、9幢，杨某拥有的11幢、14幢，戴某拥有的10幢及门卫，何某拥有的会所上述房屋委托给胡孔华全权处理，转让标的物位于江宁区，已建成的上述转让的别墅；房屋用地位于江宁区xx社区土地使用权年限为五十年，自2006年8月11日至2056年8月10日，该土地已全部交纳土地使用费，乙方受让房屋按份额享有土地使用权限；乙方有权处理上述签订的房产所有权，乙方对上述标的物的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，甲方无权干涉；甲、乙双方签订协议后，上述标的物为甲方抵充甲方欠乙方的借债款，甲、乙双方债务清零。2019年3月6日，原告与被告因购房纠纷，原告向南京市公安局江宁分局陆郎派出所报警。2019年5月31日，被告胡孔华出具《承诺函》一份，载明：“本人胡孔华在2017年6月份收到陈宏钵别墅房款人民币一百零五万元整，至今未能把房子交给本人陈宏钵，我本人胡孔华承诺以下二种方式解决此事：1.在2019年6月30号之前，以现金方式一次性退钱给陈宏钵本金加利息，人民币一百四十万元整。在2019年6月30号之前把房子交接给本人陈宏钵（如6月30号后不能兑现以上2种方式，将以房款一百四十万整元按每天千分之五违约金赔偿给对方作为经济损失），以上内容双方协商达成一致，受法律责任追究。（现有2幢房子手续交付证明和协议，现已是我陈宏钵的名字，是由中笙贸易有限公司交换给我的，所以我把一百零伍万元整分批打给胡孔华，因为我房子在胡孔华手上买的，因为是房子不能交付给陈宏钵造成的此事。陈宏钵身份证（）特此说明13xxx83承诺人：胡孔华日期：2019年5月31号胡孔华13xxx66”。2019年6月12日，被告向南京市公安局江宁分局陆郎派出所报警称，陈宏钵在江苏南京市江宁区xx社区xx小区购买一套房子，因房子没有拿到手，要求其写一份承诺函。胡孔华于2019年6月12日在南京市写给陈宏钵一份承诺函，落款日期为2019年5月31日，并要求派出所备案。2019年6月29日，案外人南京中笙贸易有限公司出具情况说明一份，载明“本公司原将2幢房屋（位于xx社区“想”）抵债给胡孔华，胡孔华准备将该房屋转让给陈宏钵。陈宏钵认为房屋是本公司所有，要求直接与本公司签订转让协议。经协商本公司与其签订了转让协议，并出具房屋交付证明，由胡孔华将房屋钥匙交付转交给陈宏体。陈宏钵将房款105万直接支付给胡孔华视为交付房款，本公司抵消胡孔华债务150万视为履行。本公司特此证明上述客观事实。”以上事实，有承诺函、交易明细、交付证明、情况说明及原、被告当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告胡孔华于2019年5月31日出具的承诺函视为对双方债权债务的结算，是双方的真实意思表示，原告陈宏钵要求被告胡孔华支付自2017年6月至2019年6月30日的购房款及利息1400000元不违反法律规定，本院予以支持。对于2019年6月30日以后违约金的约定，本院认为双方约定的标准过高，依法应当予以调整，本院酌定以1050000元为本金按照年利率17%支付迟延给付的利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡孔华于本判决生效后十五日内支付原告陈宏钵款1400000元及利息（以1050000元为本金，自2019年7月1日起按照年利率17%支付至实际给付时止）；二、驳回原告陈宏钵其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17400元减半收取8700元，保全费5000元，共计13700元，由被告胡孔华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘芳二〇一九年十月十四日书记员  吴瑕