江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初2862号原告：刘聪，男，1993年1月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。被告：张**平，女，1989年10月7日出生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区。委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师。第三人：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区。法定代表人：肖英，董事长。原告刘聪与被告张**平、第三人吉安市同创房地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘聪委托诉讼代理人秦章飞，被告张**平及委托诉讼代理人黄佳俊到庭参加诉讼，第三人吉安市同创房地产置业顾问有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金13.2万元；2、判令被告赔偿原告居间费9900元；3、判令被告归还原告定金50000元；4、案件诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年4月，原告通过第三人吉安市同创房地产置业顾问有限公司介绍，对被告张**平位于吉州区房屋较为满意。经过洽谈协商，2019年4月23日，三方签订《房屋买卖合同》，原告与第三人签订《居间服务合同（买方）》，约定该房屋成交价为66万元，原告负担居间费用9900元。因该房屋未办理产权证，约定待被告出证后办理交易手续。协议签订后，原告当日即向被告支付定金5万元，而原告或第三人催促被告办理房屋交易手续时，被告却明确答复此房出售价格太低、要求加价，被告反悔拒绝，致使原告无法实现购房合同目的，原告决定解除《房屋买卖合同》。被告张**平辩称，房屋买卖合同没有成立并生效，根据被告事后得知，原告并非真实的购房人，没有购房意愿，并不是原告的真实意思表示。即便合同成立并生效，原告提出解除合同的理由在于其无法按照合同约定履行，而过错方在原告。原告诉称与事实不符，被告在积极履行合同事宜，被告交清了赎楼款，原告如果准备足够的资金，房屋交易还是可以继续履行。原告违反约定未向被告交付定金，合同约定放弃房款托管，至今被告未收到原告定金，不存在双倍返还定金的情况。原告未按照约定支付首付款用于被告归还银行按揭款，原告违反合同约定，被告保留诉权。被告不是吉安本地人，委托中介对房屋进行出售，中介工作人员黄小元和被告表明有人愿意以66万元的价格购买案涉房屋。但是，在签订合同的当日，第三人的另一工作人员郭苏琪向被告表明该成交价较低，案涉房屋可以卖到68万元。被告觉得是第三人与原告联手将房屋价格压低，被告因对房价不了解，便希望中介和原告沟通，能否加点房价。中介和被告表明已经洽谈好了，原告能加点价，但是被告于5月14日回吉安办手续时才得知，原告并不同意加价，且原告将付款时间更改，但被告不同意。因被告在外地，希望把事情早点处理，被告只能自行垫付款项用于赎楼。本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，原告刘聪（买受人、乙方）与被告张**平（出售人、甲方）、第三人吉安市同创房地产置业顾问有限公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定出售人所售房屋坐落于吉安市吉州区，备案合同编号20110700033，登记建筑面积98.53平方米。该房屋处于有抵押状态，买卖双方同意出售人将使用买受人首付款还款并注销抵押。买卖双方协商一致，该房屋成交价格为660000元，该成交价格不含税费，因交易所产生的相关税费根据合同第八条的约定承担。购房定金共计50000元，买受人应于签订合同当日内支付，合同约定的定金交由丙方或买卖双方另行约定的其他第三方托管。买卖双方同意买受人按全款方式支付除购房定金以外的房款。关于房屋交付的约定，出售人收到全部购房款后当日内交付买受人。关于税费相关规定，买受人承担费用为增值税及附加、个人所得税、土地增值税、出售人印花税、出售人房产维修基金、土地出让金、契税、买受人印花税、转移登记费、抵押登记费、权籍调查费、公证费、房产评估费、律师见证费、保险费及提前还款罚息。如在合同正常履行过程中，因国家、地方政策或政府行为等原因，增设税费种类或提高税费金额的，双方约定多出部分由政策规定的缴纳方承担。出售人确认该房屋没有存在漏水的情况，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，按下列方式处理：1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同。守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人双倍返还定金或按合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金；守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并没收定金或要求买受人按合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。买卖双方同意将对方应收款项存入以下指定的收款账号，出售人指定账户户名张**平，买受人指定账户户名刘聪。合同第十六条特别约定，如有未尽事宜或有其他特别约定的，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条约定不符的，以本条约定为准，买卖双方约定：①双方清楚此物业正在出证状态，卖方负责办出一手证，办一手证费用由卖方承担，出一手证之日起10个工作日内买卖双方付全款当天办理公证委托手续，且卖方配合银行按揭签字手续，并提供一张一类银行卡给买方，等按揭款下来买方取走之后归还给卖方；②买方拿钱赎楼并承担银行赎楼违约利息；③受托名和户名由买方指名；④买卖双方配合办理一切手续。同日，张**平、刘聪向居间人出具一份《放弃办理资金托管声明书》，内容为就本次房屋交易资金中的定金50000元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。该《房屋买卖合同》、《放弃办理资金托管声明书》均系张**平委托许婧怡代为签订。同日，刘聪与居间人吉安市同创房地产置业顾问有限公司签订《居间服务合同》，合同约定买受人应于合同签订时向居间人支付居间服务费9900元。签订合同当日，刘聪向第三人支付房屋定金50000元，第三人向刘聪出具一份收款收据，内容为：“今收到买方交来位于吉安市吉州区房屋定金，金额为50000元。”张**平委托代理人许婧怡、原告刘聪在该收款收据上签字确认。刘聪另向第三人支付房屋佣金9900元，第三人向刘聪出具一张收款收据。在被告签订合同当日，同创另一置业顾问微信告知被告，其房屋售价较低，可售高点价格，希望被告暂时不签订房屋买卖合同。随后，原告、被告、第三人就房屋总价等再另行进行协商。2019年5月14日，原告致电被告，原告表明房屋总价款可以加5000元，但是尾款在三个月后支付。被告希望房屋总价款为67万元（即加价10000元），否则不同意出售房屋，双方未谈妥。2019年5月14日，被告还清案涉房屋的贷款。2019年5月16日，被告缴纳房屋维修基金7882.4元。因未缴纳房屋契税，被告尚未取得房屋产权证。因原告认为被告不同意出售房屋，系构成违约，诉至法院。在庭审中，被告仍同意以合同价格出售该房屋。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收款收据、录音光盘，被告提交的营业执照、房屋维修基金发票、微信记录、录音光盘以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。原、被告双方于2019年4月23日签订房屋买卖合同的当日，第三人的另一置业顾问向被告表明其房屋售价较低，被告为此对第三人的中介服务产生合理怀疑，鉴于其已签订房屋买卖合同，被告希望第三人在原合同价款基础上和原告洽谈，看能否增加房屋价款1-2万元。原、被告双方在洽谈过程中，原告于2019年5月14日致电被告，向被告表明愿加价5000元，但尾款要在三个月内支付，被告则希望房价增加1万元，双方并未谈妥，该洽谈可以理解为双方对之前签订合同价款的一种变更。虽然双方合同约定由买方拿钱赎楼并承担银行赎楼违约利息，但被告仍于原告致电后的第三日向按揭银行支付了按揭贷款并交纳了房屋维修基金，被告积极履行了原告本应承担的义务，但原告却因被告在洽谈过程中不同意出售的言语未履行合同约定。为此，本院认为，虽然被告在电话中有表明当时不愿出售房屋，但该电话内容系双方在签订合同之后对合同价款的再一次磋商，是对合同价款的一种变更，该合同未履行成功不可归责于双方当事人的原因。合同无法继续履行，原、被告双方都同意解除合同，双方于2019年4月23日签订的《房屋买卖合同》解除。被告收取原告的50000元定金，被告应返还给原告。对于原告的实际支出的居间费9900元，本院酌定原、被告各半负担。原告的其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告张**平返还原告刘聪定金50000元，限判决生效后七日内付清；二、被告张**平支付原告刘聪居间费4950元，限判决生效后七日内付清；三、驳回原告刘聪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4138元，减半收取计2069元，由原告刘聪负担1477元，由被告张**平负担592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  聂芳二〇一九年十月二十一日书记员  郭雨