四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3141号 原告：李琼先，女，1967年5月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被告：成都雄州房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区龙祥路1号2幢4单元1楼2号，统一社会信用代码：91510100052537432U。 法定代表人：李德清，执行董事兼总经理。 被告：成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司，营业场所四川省简阳市简城镇建设中路152号，统一社会信用代码：91512081MA62K1GP8F。 负责人：李德清，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：**，四川公生明律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张燕，四川公生明律师事务所律师。 原告李琼先与被告成都雄州房地产开发有限公司（以下简称：雄州房地产公司）、成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司（以下简称：雄州房地产简阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李琼先的委托诉讼代理人雷曾袁，被告雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司的委托诉讼代理人**、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李琼先向本院提出诉讼请求：判决雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司支付违约金165575元。庭审中，李琼先将诉讼请求变更为：判决雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司支付违约金164874.12元。事实和理由：2016年2月20日，李琼先作为买受人与作为出卖人的雄州房地产简阳分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《雄州新城补充协议》，约定雄州房地产简阳分公司将位于简阳市商铺出售给李琼先，房屋总价款为3507960元。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书”，“出卖人应当在2017年10月8日前向买受人交付该商品房”，并且约定了逾期交房的责任。合同签订后，李琼先向雄州房地产简阳分公司支付了全部购房款。2017年10月8日，雄州房地产简阳分公司未按照合同约定向李琼先交付房屋。经多次催收，雄州房地产简阳分公司于2018年7月2日才将房屋交付给李琼先。雄州房地产简阳分公司逾期交房的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。雄州房地产公司系雄州房地产简阳分公司的总公司，应当由雄州房地产公司承担责任。为维护合法权益，李琼先诉讼来院，望判如所请。 雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司共同辩称，1．简阳市从2017年1月1日起，对辖区内混凝土搅拌站生产进行整治，严禁在建工程在施工现场搅拌混凝土，导致混凝土产量减少，使得项目停工及不能按原计划交房。2．简阳划归成都后，简阳市规划局执行新的建设工程规划竣工程序，导致项目申请规划验收的时间延长。3．李琼先未按合同约定的期限缴纳房款，导致开发商无相应资金支付建设款项，对项目建设构成不利影响。4．上述事项既属于不可抗力，亦符合合同约定的免责事由，二被告不应承担逾期交房的违约责任，应当驳回李琼先的诉讼请求。5．即使雄州房地产简阳分公司应当承担逾期交房的法律责任，因合同约定的逾期交房违约金过高，请求予以调减。李琼先逾期付款也应当承担违约责任，双方互负债务，根据法律规定，应当相互抵消。 本院经审理认定事实如下：李琼先拟购买雄州房地产简阳分公司开发建设的王府景·熙园商铺，并预交了定金。2016年3月31日，雄州房地产简阳分公司王府景项目部出具收据一张，载明李琼先为购买A栋1层18号商铺，已交款3,000,000元，其中定金50,000元、银行转账1,990,000元、今日刷卡960,000元的内容。2017年2月13日，李琼先（买受人）与雄州房地产简阳分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：李琼先购买雄州房地产简阳分公司开发的王府景·熙园A座1层18号商铺，预测建筑面积为50.84平方米，总价款3,507,960元；付款方式为一次性付款，即买受人在2016年3月30日前付清全部价款；买受人逾期付款的，除不可抗力外，逾期在60日之内，买受人按照逾期应付款日万分之一的标准支付违约金，逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按照逾期应付款日万分之二的标准支付违约金；出卖人在2017年10月8日前向买受人交付该商品房；如因为不可抗力、法律或政策的变化、政府相关部门手续办理延迟、市政配套延迟导致逾期交房的，出卖人应当书面通知买受人；出卖人逾期交房的，逾期在60日之内，自约定的交付期间届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；商品房交付给买受人时需要取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、该商品房面积实测报告书等。《商品房买卖合同补充协议》约定：买受人在2016年7月5日前一次性支付房款3,507,960元，买受人逾期支付上述房款的，按照《商品房买卖合同》第十条承担逾期付款违约责任；买受人在付清《商品房买卖合同》约定的全部房款后，以及与出卖人办理完毕房屋面积补差手续后，方能办理房屋的交付手续，否则出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求等。2016年7月4日，李琼先向雄州房地产简阳分公司缴纳剩余房款507,960元，雄州房地产简阳分公司向其出具收据一张，收据中载明房款已付清。2018年7月2日，雄州房地产简阳分公司与李琼先办理房屋交接手续。 另查明，雄州房地产简阳分公司系王府景·熙园楼盘的建设单位。雄州房地产简阳分公司于2015年4月10日取得该项目的建设用地规划许可证，于2015年9月1日取得建设工程规划许可证。2017年10月21日，简阳市建设工程质量安全监督站在分户验收监督检查中发现王府景·熙园工程存在违反竣工验收要求的质量问题，该监督站发出《住宅工程分户验收监督检查整改通知书》，要求雄州公司对涉及室内及公共区域的多项问题进行整改。雄州房地产简阳分公司整改后，于2017年11月14日向简阳市建设工程质量安全监督站发送了《整改回复》。王府景·熙园项目于2018年3月13日经过消防验收合格，于2018年3月26日向规划局填报了简阳市建设项目工程规划验收合格证申请表，表格载明的呈审材料包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、发改局备案通知书（或发改局立项批复）、房产实测报告、土地证、红线图、总平图各1份。2018年5月3日，简阳市规划局发出建设工程规划核实意见书，对王府景·熙园项目的规划核实合格。2018年6月11日，王府景·熙园项目工程竣工验收合格。2018年7月9日，王府景·熙园项目申请工程验收备案，简阳市住房和城乡建设局于2018年7月11日同意该工程备案。 再查明，2016年5月3日，国务院批复将简阳市改由成都市代管。2016年5月12日，四川省人民政府下发《关于同意变更县级简阳市代管关系的批复》文件。2017年12月27日，简阳市规划局发出《关于执行新的建设工程规划竣工核实程序的通知》：“建设工程竣工后，建设单位应当向市规划局提出规划核实申请。（一）申请必备条件：1．《建设工程竣工验收申请表》1份；2．《建设工程规划许可证》及其附图附件原件及复印件各1份；3．房屋竣工规划测绘图及建筑工程规划测绘成果报告书原件1份；4．房屋建筑面积测绘成果报告直至及电子文件各1份；5．建设用地使用权批准文件或土地使用权证书复印件1份。……（三）停止办理《建设工程规划验收合格证》，核发《建设工程规划核实意见书》。自2018年1月1日起到简阳市规划局申报规划验收的项目按照新规定执行（此前已办理的《建设工程规划验收合格证》仍然有效）”。2014年以来，简阳市住房和城乡规划建设局多次发文要求严禁使用无资质搅拌站混凝土产品、限制禁止施工现场搅拌砂浆等，并开展环境综合整治情况专项检查。 上述事实，有李琼先向本院提交的身份证、工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同备案表》、收据、建设工程规划核实意见书、建设工程消防验收意见书、竣工验收报告、竣工验收备案书、整改通知书、整改回复；雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司向本院提交的简阳市住房和城乡建设局关于施工现场搅拌砂浆的通知文件，简阳市规划局关于执行新的建设工程规划竣工核实程序的通知及办理流程、申请表，简阳市建设项目工程规划验收合格证申请表等证据以及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证，以上证据真实、合法、有效，并经双方庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。李琼先与雄州房地产简阳分公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。 关于出卖方是否承担逾期交房违约责任的问题。《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间为2017年10月8日，雄州房地产简阳分公司与李琼先于2018年7月2日办理交接房手续。雄州房地产简阳分公司认为政府相关部门加强对混凝土搅拌站的管理及禁止建筑工地进行混凝土现场搅拌，使得建筑工地的水泥供应量减少，简阳区划调整使得规划验收程序变化，以及李琼先延迟付款共同导致延期交房，上述事项属于不可抗力或者符合合同第十八条约定的免责条款，不应当承担违约责任。雄州房地产简阳分公司延期交房是否承担违约责任，本院评析如下：首先，《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）款约定如出现不可抗力、法律或政策变化等原因导致延期交房的，出卖人应当通知买受人；第十九条约定除不可抗力外，出卖人未按期交房的，应当承担违约责任。本案并无证据证明雄州房地产简阳分公司已按照合同第十八条第（一）款的约定，向购房人履行了告知义务。其次，2014年以来，简阳市住房和城乡规划建设局多次下发文件，加强对混凝土搅拌站的管理以及禁止建筑工地现场搅拌混凝土，雄州房地产简阳分公司作为房地产项目的建设单位，在2015年9月开始修建案涉楼盘时，理应知晓相关单位的规定，并且对项目建设过程中出现的不能在施工现场搅拌混凝土等问题应当积极寻求解决办法。政府相关部门加强对混凝土搅拌站及建筑工地的管理，不属于不可抗力，亦不属于法律免责事由。再次，虽然根据简阳市规划局的文件要求，从2018年1月1日起执行新的规划验收程序，但是新规划验收程序的执行时间晚于合同约定的交房时间，出卖方因为自身原因延迟报送规划验收，从而执行新的验收程序，即使增加规划验收的时间，亦不应由无过错的买受人承担相应的责任。最后，李琼先于2016年7月4日付清房款，符合双方补充协议中关于付款时间的约定，不存在逾期付款的行为。综上，雄州房地产简阳分公司逾期交房属于违约行为，根据合同的约定，应当承担相应的违约责任。故对雄州房地产简阳分公司提出的上述抗辩意见，缺乏法律依据及合同约定，本院不予采纳。 关于逾期交房违约金计算及责任承担主体的问题。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中明确约定了逾期交房应以全部房价款为基数，按逾期时间60日为限，分别以万分之一、万分之二的标准按日计算违约金。按照合同约定违约金计算为：3,507,960元×0.1‰×60天＋3,507,960元×0.2‰×205天=164,874.12元。雄州房地产简阳分公司提出合同约定违约金过高，应当予以调整的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方买卖的标的物为商铺，且购房款达到350余万元，开发商向买受人逾期交付商铺，必然会造成买受人租金或营业收入损失，合同约定的违约金未高于日万分之二，在二被告未举出相应证据证明合同约定的违约金明显高于买受人实际损失的情况下，对其提出调整违约金的抗辩意见，本院不予支持。对于责任承担主体，雄州房地产简阳分公司虽然不具有独立的法人资格，但是具有民事行为能力，亦具有民事诉讼主体资格，其对外销售房地产，收取相应款项，具有一定的责任承担能力。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，本案的违约责任应当由雄州房地产简阳分公司承担，其不足以承担的部分，再由雄州房地产公司承担补充赔偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司于本判决生效后五日内赔偿原告李琼先逾期交房的违约金164,874.12元，其不足以承担的部分，由被告成都雄州房地产开发有限公司承担补充赔偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,806元，由被告成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司、被告成都雄州房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  税旭东 二〇一九年十月三十一日 书记员  王 婷