广东省佛山市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤06民申287号 再审申请人（原审被告）：林桂珍，女，1969年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 再审申请人（原审被告）：吴笑霞，女，1975年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 两再审申请人的委托诉讼代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 两再审申请人的委托诉讼代理人：罗文娟，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。 被申请人（原审原告）：吴祖宏，男，1972年4月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：冯炜春，广东聚理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。 原审第三人：广东长城建设集团顺德有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。 法定代表人：刘保军。 再审申请人林桂珍、吴笑霞因与被申请人吴祖宏、原审第三人广东长城建设集团顺德有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初11691号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 林桂珍、吴笑霞申请再审称，一、本案吴祖宏存在欺诈行为，其骗取再审申请人签署的《房地产买卖合同》及《协议》，该协议自始不能履行，与套路贷行为类似。（一）涉案的八套房屋已转让给英德市众鑫资产管理有限公司（以下简称众鑫公司），吴祖宏实际参与该合同的履行，对房屋转让事实清楚知悉。（二）吴祖宏与林桂珍签署《房地产买卖合同》，隐瞒代众鑫公司支付购房款的事实，骗取林桂珍办理5套房产的过户手续。（三）吴祖宏在涉案房产被查封且在房产仲裁期间主动提出购买涉案房产，再次欺骗林桂珍，其在本案的诉请不应得到支持。综上所述，吴祖宏先将代众鑫公司支付的71万元购房款，作为受让恒业大厦9F、5F、23E、21E、15F共5套房产的款项，骗取林桂珍办理了5套房产的过户手续。在本案房产涉诉并被法院查封期间，主动提出购买权属不清的房产,并提前履行支付购房款的义务。吴祖宏不仅存在欺诈行为，其对《协议》不能履行的问题有明确预见，更对《协议》签署主观存在恶意。现生效判决认定林桂珍、吴笑霞承担定金罚则的法律责任，纵容了吴祖宏的的欺诈行为。二、原审判决确有错误，本案应当裁定再审。（一）、原判决适用我国《合同法》第九十四条第（五）项规定判令解除本案《协议》属于适用法律错误。1、林桂珍与吴祖宏在签署《协议》时，该协议依法属于未生效的合同。2、在2018年2月9日佛山市仲裁委作出（2017）佛仲字第283号《仲裁裁决书》（以下简称283号仲裁裁决）后，涉案《协议》依法归于无效。（二）原判决适用我国《合同法》第一百零七条之规定判令再审申请人承担违约责任，属于适用法律错误。（三）原判决适用我国《合同法》第一百一十五条之规定判令再审申请人承担违约责任，属适用法律错误。原审法院判令再审申请人承担定金罚则的理由仅为《协议》中出现了“定金”的字样。但结合吴祖宏在2017年10月16日的转账凭证中附言的“订金”二字，此订金并非原判决认定的彼“定金”。原审法院仅以协议中出现“定金”二字，即适用定金罚则的判令再审申请人承担违约责任，明显属适用法律错误。本案中，双方并未明确约定吴祖宏交付的200万元为定金，并为债权做担保。同时，对于涉案房产正在仲裁过程中、房产存在不能过户的风险，林桂珍与吴祖宏均明确知晓。故在《协议》已存在履行不能的情况下，双方不可能约定该200万元作为债权担保的定金罚则，本案双方在《协议》中实际并未对“定金”担保作出明确的书面形式约定，原审判决对此认定确有错误。三、再审申请人有新证据，足以推翻原判决。因此，林桂珍、吴笑霞提出再审申请，请求撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初11691号民事判决第一、二、三项，中止本案执行，改判林桂珍、吴笑霞向吴祖宏返还款项2840052元，本案所有诉讼费用由吴祖宏负担。 吴祖宏提交意见称，一、林桂珍、吴笑霞亲自参加原审的庭审，并作应诉答辩，对起诉的部分事实以及已收款项的数额当庭并无提出异议，只对赔偿一倍定金及装修费提出异议。二、林桂珍、吴笑霞与案外人众鑫公司在2016年12月13日已签订《房屋买卖合同》，约定林桂珍将近20套房产，包括涉案房屋出售给众鑫公司，吴祖宏在签订本案的购房《协议》时完全不知情。283号仲裁裁决所认定的所谓“吴祖宏代众鑫公司付71万元购房款”，吴祖宏始终没有出庭确认过，也没有在任何场合追认过，林桂珍、吴笑霞也在所有案件中明确予以否认，吴祖宏的相关付款记录备注也可以推翻此说法，故不能以此作为增加吴祖宏民事责任的依据。另外，林桂珍、吴笑霞提出的无论所谓“代众鑫付71万元购房款”，还是所谓的“一款二付”所涉及交易的房产，都与本案无关，也不属于本案涉案房产。三、在签订的涉案《协议》时，吴祖宏是知道涉案房屋正处于查封状态，但林桂珍、吴笑霞向吴祖宏提供了另案民事判决，称自己已获得胜诉，近期可以解封房屋，在此情况下才向林桂珍、吴笑霞支付了200万元购房定金，后又支付1550052元的购房款。因此，请求驳回林桂珍、吴笑霞的再审申请。 本院经审查认为,林桂珍、吴笑霞提出再审申请，本院围绕以下问题进行审查。一、关于林桂珍、吴笑霞是否存在违约行为的认定问题。林桂珍于2016年12月13日通过与众鑫公司签订合同编号003《房屋买卖合同》，约定众鑫公司向林桂珍购买恒业大厦的20套房屋，其中包括涉案争议的8套房屋，编号为4D、5E、6E、7E、9B、11B、12B、16H。经过283号仲裁裁决认定，上述8套房屋所有权转移登记至众鑫公司名下。林桂珍于2017年10月通过与吴祖宏签订《协议》，约定吴祖宏向林桂珍购买恒业大厦的9套房屋，其中包括上述争议的8套房屋以及编号为8A的房屋，8A房屋亦经法院另案判决予案外人甘国玉、牟春燕。从以上可以看出，林桂珍存在“一房二卖”的行为，是否违约应从以下方面进行分析认定。主要是看林桂珍与吴祖宏协议出让争议房屋时，吴祖宏是否清楚“一房二卖”的情况。《协议》中约定有“其中9B双方清楚现状，买卖双方协商解决后过户”的内容，但并没有载明“清楚其他房产现状”的内容。林桂珍、吴笑霞认为吴祖宏知道涉案房屋涉诉以及被查封的情况，从原审庭审笔录、吴祖宏的答辩状内容来看，吴祖宏是知道涉案房屋被查封的情况，据其解释是因为林桂珍、吴笑霞提供了另案民事判决，使其相信房屋可以解封才签订涉案《协议》的。从案卷材料来看，亦无法证明吴祖宏参与到林桂珍与众鑫公司之间的003《房屋买卖合同》买卖事宜当中，从而知晓争议8套房产早已出让给众鑫公司的事实。根据上述证据和案件事实，无法判定林桂珍、吴笑霞将“一房二卖”的情况告知吴祖宏，也无法判定吴祖宏知道上述情况。因此，林桂珍、吴笑霞存在“一房二卖”的行为，构成违约。二、关于吴祖宏是否存在违约行为的认定问题。林桂珍、吴笑霞主张吴祖宏违约，一是认为吴祖宏明知涉案房屋有诉讼案件且被法院查封，在此期间还提出购买权属不清的房产和提前支付购房款，存在欺诈行为，同时其应能预见涉案房屋不能交付的后果，以此作为吴祖宏违约的理由，理据不足，本院不予采信。二是认为吴祖宏存在“一款二付”的行为，构成违约。2017年5月2日吴祖宏向林桂珍账户汇入71万元，双方对该款项的性质有争议。现经283号仲裁裁决认定，上述71万元为吴祖宏代众鑫公司向林桂珍支付该合同中所涉10F房的购房款。该款项性质既然已经生效仲裁裁决认定为10F的购房款，就不能认定为吴祖宏与林桂珍另一房屋买卖合同（2017年3月17日）中9F、5F、23E、21E、15F这5套房产的购房款，且与本案争议的房屋无关联，讼争双方对该71万元款项引起“一款二付”事实的争议，这属于其他房屋买卖关系中所争议的事实，不能据此用以判定吴祖宏在本案中存在违约行为。三、违约金的认定问题。林桂珍、吴笑霞提出吴祖宏于2017年10月13日汇给林桂珍的200万元，汇款凭证注明为“订金”，该款性质应为预付款，不应适用定金罚则判令林桂珍、吴笑霞承担违约责任。林桂珍、吴笑霞违约事实清楚，依法应承担相应的违约责任。涉案协议约定有定金200万元的内容，应以协议约定为准。因该约定定金数额超过合同标的额20%，超出部分无效。原审法院按合同标的额4568460元的20%认定定金为913692元，并由林桂珍、吴笑霞承担赔偿一倍定金913692元的责任，并无不妥。 综上，林桂珍、吴笑霞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回林桂珍、吴笑霞的再审申请。 审判长 宋  川 审判员 欧阳凤霞 审判员 杨 卫 芳 二〇一九年十月二十五日 书记员 陈 素 仪