江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏09民终2033号 上诉人（原审被告）（反诉原告）：江苏富莱德生物工程有限公司，住所地在江苏省盐城经济技术开发区。 法定代表人:王士林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹正美，江苏锐智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）（反诉被告）：盐城市万利汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省盐城市。 法定代表人：金良功，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志军，江苏一正律师事务所律师。 上诉人江苏富莱德生物工程有限公司（以下简称富莱德公司）因与被上诉人盐城市万利汽车销售服务有限公司（以下简称万利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富莱德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判本案租赁合同于2018年4月18日解除（后改为改判本案租赁合同于2019年4月4日解除）；2.撤销一审判决第三项；3.撤销一审判决第四项，改判万利公司按照年租金860640元计算自2018年4月18日起至实际交还之日止的占有使用费（后改为改判万利公司于判决生效之日起十日内支付按照年租金860640元的100%的标准计算至2019年4月4日的租金）；4.本案一、二审诉讼费由万利公司承担。事实与理由：一审法院无视本案租赁合同约定及火灾责任，认定事实不清，适用法律错误，一审判决依法应当改判。1.万利公司并未提出解除本案租赁合同，而是在富莱德公司于2018年4月18日一审庭审中当庭提出反诉时，万利公司当庭同意解除合同，故本案合同解除时间点应为2018年4月18日，一审判决认定错误。并且，本案二审法院（2019）苏09民终854号判决已经确认万利公司与盐城市隆诚汽车销售有限公司（以下简称隆诚公司）之间转租合同的解除日期为2019年3月26日，万利公司与富莱德公司于2019年4月4日签订终止租赁合同并于当日交还全部厂房和场地，故本案租赁合同实际解除的日期应为2019年4月4日。2.本案火灾发生完全是因为万利公司未能尽到妥善保管义务，其租金损失应当自己承担，富莱德公司没有任何责任和义务返还万利公司已付租金。在合同期内，万利公司已付一年租金期间发生火灾，万利公司从未要求解除租赁合同，万利公司已付租金也不是扩大的经济损失。而且，法律没有规定，且本案双方也没有约定富莱德公司在有义务无过错的情况下，要主动和过错方协商，不协商就要承担责任。3.富莱德公司交付的租赁标的物为4614平方米的房屋和5367平方米的场地。既然本案双方同意在2018年4月18日解除合同，万利公司应当返还合同约定的4614平方米厂房和5367平方米场地。一审判决认定万利公司返还60%的厂房和场地以及承担60%的租金均无依据。万利公司转租的厂房和场地应由万利公司承担返还义务，富莱德公司无权要求第三方迁让。并且，万利公司所签转租合同的解除时间为2019年3月26日，而万利公司与富莱德公司终止本案租赁合同及将全部房屋及场地实际交付时间为2019年4月4日，故一审判决返还60%的厂房和场地无法律依据，按36%计算占用期间的租金更无依据，应当确认本案合同解除时间为2019年4月4日，租金亦应按100%计算至2019年4月4日。4.一审判决以万利公司经营状况堪忧为由让富莱德公司承担责任，没有法律依据。富莱德公司将完好的厂房出租给万利公司，因万利公司未能妥善保管适用，将万利公司的厂房烧毁，此时还要富莱德公司替万利公司分担损失，返还租金，于情于法不合。5.万利公司除了将部分案涉房屋及场地转租给隆诚公司外，还转租给了其他公司或个人经营，且万利公司是按照100%的标准收取租金的。若万利公司仅向富莱德公司支付36%的租金，通过转租反而获得64%的收益，显然不当。 万利公司辩称，1.万利公司已尽到妥善保管、使用租赁厂房的义务。火灾的发生经消防部门认定，是由其他人租赁的场地引发的，责任不在万利公司。2.一审法院不是判决返还60%的厂房和场地及60%的租金，而是租赁物占有使用费酌情参考合同约定的租金的60%来计算，富莱德公司存在理解错误。3.万利公司经营状况堪忧不是一审法院裁判的主要依据。一审法院是根据火灾之后租赁物的实际使用情况来确定相应费用的。4.（2019）苏09民终854号判决所涉合同解除的日期不应是该判决生效的时间，而是该案中隆诚公司起诉之日。 万利公司向一审法院起诉请求：1.解除其与富莱德公司于2017年3月29日签订的关于盐渎东路1号内3#厂房、场地的租赁合同；2.富莱德公司退还2017年5月30日至2018年4月3日期间的租金717200元及自2017年5月30日起至实际履行之日止按年息6%计算的资金占用利息。 富莱德公司向一审法院反诉请求：1.解除本案双方签订的租赁合同，万利公司腾退厂房、场地并交付富莱德公司；2.万利公司支付合同约定应于2017年6月3日前支付的截止2018年10月2日的租金430320元及至万利公司实际腾退、交还厂房、场地之日止的按合同约定标准计算的租金；3.万利公司支付违约金50000元、滞纳金67000元。 一审法院认定事实：2017年3月29日，富莱德公司（甲方）与万利公司（乙方）签订一份《合同书》，约定（摘要）：1、甲方将位于盐城市厂房4614平方米的房屋及5367平方米场地出租给乙方作为仓库存放车辆使用（场地界址仍按上期合同划分）；2、租赁期限三年，自2017年4月3日到2020年4月2日止；3、厂房每年每平方米140元、场地每年每平方米40元，每年合计860640元，另外公共厕所打扫费用每月50元随水电费一起收，甲方开具相应的发票给乙方（税金由乙方承担，每年开一次税票），三年租金分两次付清，即一次付一年半租金，在本合同签订之日起五个工作日内付860640元，2017年6月3日前付430320元，下次租金2018年10月3日付860640元，2018年12月3日付430320元，如不及时支付，滞纳金按租金总额每日万分之五计算，否则视乙方违约，本合同无效并承担违约责任；4、乙方自行负责防盗防火及承租房屋、场地安全和卫生工作，室内不得使用明火，如因乙方使用不当造成的损失全部由乙方承担；5、本合同违约金为人民币五万元，如任何一方违约，违约方必须支付给对方违约金五万元；6、甲方提供水源、电源，乙方自行安装，消防设施乙方自行规范配备，乙方不得在室内使用明火，排污要符合甲方整体规划、生活垃圾自行妥善处理。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，万利公司按约租赁厂房及场地用于汽车销售及售后维修等日常经营之用。 2017年4月5日，万利公司股东杨秀红通过中国银行向第三人富莱德公司的法定代表人王士林转账人民币860640元。5月29日1时21分许，3#厂房发生火灾。盐城市公安消防支队城南新区大队接到火警后出警到现场后扑灭。该起事故致万利公司所承租厂房及内置物品被烧毁损坏。9月21日，盐城市公安消防支队城南新区大队作出南公消火认字[2017]第0008号《火灾事故认定书》。载明：2017年5月29日1时21分许，盐城市119指挥中心接到报警称位于米厂房冒烟，此次火灾过火面积约3800平方米，主要烧损富莱德公司3#厂房及厂房内物品，无人员伤亡；经查，对起火原因认定如下：起火部位为富莱德公司3#厂房东侧中部钣金车间办公室，起火原因排除雷击、自燃、遗留火种，不排除电气故障所致；当事人对本认定有异议的，可以自本认定书送达之日起十五个工作日内，向盐城市公安消防支队提出书面复核申请，复核以一次为限。后钣金车间经营者方申仓提出书面复核。同年12月6日，盐城市公安消防支队作出盐公消火复字[2017]第0005号《火灾事故复核决定书》，载明：维持原火灾事故认定（南公消火认字[2017]第0008号）。因万利公司与富莱德公司因租金退还事项产生争议，万利公司遂于2018年4月诉至一审法院。 一审法院2018年4月18日庭审中，万利公司陈述：对反诉要求解除合同无异议……场地我司继续使用的，另外的承租人隆诚公司使用到2017年10月份……这一块场地和厂房，合同是我司与富莱德公司签订的，事实上是隆诚公司与我司共同租赁的……我司是福田、金杯汽车一级销售经销商，场地、厂房都是用来放汽车的，还有做销售大厅以及展示厅……我们没有转租给任何公司，只有专门做悦达起亚的钣金车间是外包给方申仓的，他用来放悦达起亚的汽车配件，与方申仓没有合同，基本是我司自己在使用……厂房已经不能使用，场地有一部分能用，还是我方停放车辆。富莱德公司陈述：我司与万利公司自2011年4月3日签订6年的租赁合同，合同的内容与本案所争议的租赁内容基本一致，我司从未与隆诚公司发生过租赁关系，万利公司所陈述的是本租赁合同之前的事情，与本案没有关联。 一审法院2018年8月17日庭审中，万利公司陈述：场地还在正常使用，用于停放福田皮卡，但是随时可以清空交还富莱德公司，厂房在法院2018年6月份现场勘查后3、4天已经清空，我司没有承保的保险公司，我司的经营方式相当于把整体分包给不同的个人……根据双方合同第五条第四款的约定，之前我司投入的装潢、室外场地的铺设和水电、消防等方面的投入均已经归富莱德公司所有，该条表明无论水电、消防都不再是万利公司的了，富莱德公司作为所有权人理应对其安全承担责任。富莱德公司陈述：关于房屋消防设施问题在合同中对于水、电路都有约定，我司仅提供总的电源以及水源，具体线路由万利公司自行铺设，另对于消防设施也有特别约定，由万利公司自行规范配备。 一审法院另查明，1、万利公司工商登记资料载明，股东金良功、杨秀红，出资比例各50%。2、2008年9月16日，原盐城市经济开发区公安消防大队出具《建筑工程消防验收意见书》：我大队对你单位申报的3#厂房工程消防验收综合评定该工程消防验收合格。12月12日，原江苏省盐城经济开发区建设局出具《竣工备案验收证明》（盐开建房备证字第411号）：盐城市富莱德生物工程有限公司建设的2#、3#厂房工程已经办理竣工验收备案。3、2010年11月18日，原盐城市房产管理局开发区分局发出盐房权证市区开字第××号《房屋所有权证》，该证载明：所有权人江苏富莱德生物工程有限公司，单独所有，房屋坐落盐渎东路1号4幢，规划用途3#厂房。 一审法院认为，一、关于本案双方要求解除合同的诉求。万利公司主张火灾发生后未能正常经营，合同目的不能实现从而要求解除合同，富莱德公司反诉亦以收取租金的目的不能达成从而要求解除合同，从本案实际情况出发，案涉租赁合同确属无法继续履行，双方的主张符合法律规定，故对双方解除合同的诉求依法予以支持。关于合同解除的时点问题，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，合同解除权的行使以通知到达对方时解除，故应以一审法院诉讼材料送达富莱德公司之日即2018年4月4日为合同解除的时点。 二、关于万利公司主张富莱德公司退还2017年5月30日至2018年4月3日期间租金717200元的诉求。2017年5月29日发生火灾后，万利公司无法正常经营，合同租赁目的不能实现，万利公司要求退还租金合理合法；但万利公司未能在发生火灾后及时告知富莱德公司并解除合同、腾退厂房、场地，且场地至今仍在使用，根据权利义务相一致原则，万利公司仍应当承担一定租金；虽然一审庭审中万利公司陈述厂房在2018年6月初人民法院现场勘查后已经清空，但仍未及时通知出租方，富莱德公司作为出租人实际未能行使对租赁物的占有；另在火灾发生后，富莱德公司在知晓万利公司承租的厂房和场地处于闲置和不能正常使用的情况下，也应当及时和万利公司协商处理，避免损失的进一步扩大，富莱德公司放任此种状态的持续，对于扩大的损失也负有一定责任。考虑当事人双方各自均有损失且对损失的扩大均有一定责任，兼顾衡平合同双方利益的原则，万利公司作为承租人仍应适当支付火灾发生之次日即2017年5月30日起至合同解除之前日2018年4月3日期间的租金，富莱德公司作为出租人则应对承租人的租金予以一定程度的减免；至于减免租金的数额，因火灾的确发生在万利公司承租范围内，万利公司对其该区域负有相应的管理、防范责任，万利公司要求富莱德公司退还火灾发生之后的全部日期的租金，基于以上事实酌情确定应退还租金比例为40%。由于火灾发生之前的应缴租金万利公司已从计算基数中予以扣除，因此退还租金数额应直接计为717200×40%=286880元。 三、关于万利公司主张自2017年5月30日起至实际履行之日止按年利率6%支付资金占用利息的诉求。富莱德公司收取万利公司的租金是合同赋予的权利，为合法民事行为，富莱德公司不存在违法占用万利公司资金的故意，本着公平原则及考虑合同双方对于损失的扩大均有一定责任的事实，对万利公司的该项诉求依法不予支持。 四、关于富莱德公司反诉万利公司支付合同约定的应于2017年6月3日前支付的2018年4月3日至10月2日期间租金430320元及至实际腾退租赁物之日止租金的诉求。由于案涉租赁合同于2018年4月4日即已解除，合同解除后，承租人继续占有使用租赁物的应向出租人支付租赁物占有使用费。本案中，万利公司至今未能将租赁物全部清空并交还富莱德公司，但富莱德公司对于租赁物闲置及不能正常使用所致损失的持续扩大也未能及时采取防范措施，故双方当事人均存在一定的过失；同时，考虑万利公司的确不能正常经营，且作为主要租赁物组成部分的厂房从2017年5月30日火灾发生次日起至今完全处于闲置状态，万利公司的经营状况堪忧，收入完全无法保证。因此，租赁物占有使用费酌情确定参照合同约定年租金860640元的60%计算；同时，合同解除后的占有使用费应以占有人实际占用的面积为依据计算较宜。根据案涉租赁合同的内容、当事人陈述，经测算，万利公司实际占用厂房、场地的面积约占盐渎东路1号内3#规划厂房、场地全部面积的60%；根据以上事实，参照合同约定的年租金数额，确定万利公司应按年租金860640元的36%向富莱德公司支付自合同解除后至实际交还承租物之日止的租赁物占有使用费。 五、关于富莱德公司反诉万利公司支付违约金50000元、滞纳金67000元的诉求。由于案涉合同不能正常履行系火灾发生所致，富莱德公司并无证据证明万利公司存在违约行为，因此，万利公司的该项反诉主张无事实及法律依据，依法不予支持。 一审法院判决：一、2017年3月29日万利公司与富莱德公司签订的关于盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地的租赁合同于2018年4月4日解除；二、万利公司应于判决生效之日起十日内清空其实际占有的盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地并交付富莱德公司；三、富莱德公司应于判决生效之日起十日内返还万利公司租金286880元；四、万利公司应于判决生效之日起十日内支付富莱德公司按年租金860640元的36%计算的自2018年4月4日起至实际交还所实际占用房屋、场地之日止的占有使用费；五、驳回万利公司及富莱德公司的其他诉讼请求；（各付款义务人应就上述三、四项相互抵充后的差额部分为实际对应给付）。一审案件受理费16052元，由万利公司负担10500元，富莱德公司负担5552元。 本院二审期间，富莱德公司提交证据如下：1.富莱德公司自行制作的万利公司转租厂房、场地示意图，证明富莱德公司出租的是全部厂房和场地，本案租赁合同解除后，富莱德公司应当返还全部厂房和场地，而不是一审判决所确认的万利公司实际占用的60%的厂房、场地；2.万利公司与富莱德公司于2019年4月4日所签订的《房屋暨场地交接确认书》的复印件，证明富莱德公司明知应返还全部厂房、场地，以及本案租金应计算至2019年4月4日；3.万利公司与盐城市宝顺汽车销售服务有限公司于2019年1月5日所签《场地租赁合同》的复印件，证明万利公司实际收取了100%的租金，一审法院却判令万利公司支付36%的租金，损害了富莱德公司的利益；4.本案一审法院（2018）苏0991民初245号民事判决书和本案二审法院（2019）苏09民终854号民事判决书，证明万利公司与隆诚公司所签转租合同的解除时间为（2019）苏09民终854号民事判决生效时间即2019年3月26日以及万利公司应负责返还全部厂房和场地。万利公司质证后认为，对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可；证据2的真实性予以确认，但这是场地交接确认书，而非终止合同确认书；对证据3、4的真实性无异议，但不认可其关联性，该两份证据不能达到富莱德公司的证明目的；实际上，案涉厂房已经全部毁损，不能再使用，至于案涉场地，万利公司实际使用的约2500平方米。本院经审核认为，对证据1的真实性无法确认，万利公司亦不予认可，故本院不予采纳；本案双方对证据2的真实性均无异议，且富莱德公司在2019年5月15日二审庭审中亦当庭陈述万利公司于2019年4月4日将案涉厂房和场地交给了富莱德公司，故本院予以采纳；证据3、4不能达到富莱德公司的证明目的，本院不予采纳。 本院二审查明的事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。 本院二审另查明，万利公司提起本案诉讼时未明确提出解除本案租赁合同。富莱德公司在2018年4月18日一审庭审时当庭提出反诉，要求解除本案租赁合同，并提交了书面反诉状。万利公司当庭表示同意解除本案租赁合同，其后亦提交了增加诉讼请求申请书，书面要求解除本案租赁合同。 二审还查明，万利公司于2019年4月4日将案涉厂房、场地交还给了富莱德公司，且本案双方于当日签订了《房屋暨场地交接确认书》。 本案二审争议焦点为：一、本案租赁合同的解除时间；二、对于2017年5月30日至一审法院所认定的合同解除之日即2018年4月3日期间的租金，一审法院判令富莱德公司返还40%有无事实和法律依据；三、对于一审法院所认定的合同解除之日即2018年4月3日至实际交还之日期间的占有使用费，一审法院判令万利公司按案涉厂房、场地面积的60%及租金的60%给付有无事实和法律依据，以及万利公司是否应当按照年租金860640元的标准支付占有使用费。 本院认为，关于争议焦点一，合同法第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，富莱德公司在2018年4月18日一审庭审中当庭提出要求解除本案租赁合同并提起了反诉，万利公司亦明确表示对解除合同无异议，据此可以认定本案双方于2018年4月18日达成了解除本案租赁合同的一致合意，故本案租赁合同的解除时间应确认为2018年4月18日。万利公司在提起本案诉讼时并未提出解除本案租赁合同的诉讼请求，而是在富莱德公司提出包含解除合同在内的反诉之后才增加解除合同的诉讼请求，故一审法院以其将诉讼材料送达富莱德公司之日即2018年4月4日为本案租赁合同的解除时间依据不足，应当予以纠正。富莱德公司上诉认为本案租赁合同解除的时间应为案涉厂房和场地交接日期即2019年4月4日，没有法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二、三，租赁合同的承租人应当按约支付租金。在租赁合同解除之后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人支付占有使用费以赔偿损失。至于占有使用费的标准，虽然租赁合同解除，但由于双方约定的租金条款确是双方经磋商后达成的一致意思表示，故占有使用费可参照租赁合同约定的租金标准计算。本案租赁合同履行过程中，因火灾致使案涉租赁物部分毁损，承租人万利公司在火灾发生后未及时与富莱德公司协商解除合同，未及时腾退租赁的房屋及场地并仍继续占有、使用，而且，作为承租人，万利公司应当按照租赁合同的约定，自行负责防火事宜，现租赁的厂房发生火灾，不论火灾事故原因究竟为何，万利公司均存在一定程度的违约行为，但同时，考虑到出租人富莱德公司在火灾发生后，在知晓部分厂房、场地不能正常使用的情况下，却未能积极与万利公司协商处理合同解除事宜以避免损失进一步扩大，对扩大的损失也负有一定责任，而且火灾原因并非万利公司故意造成，故综合本案实际，衡平双方利益，本院酌情确定由万利公司承担火灾发生后租赁合同存续期间的租金、合同解除后实际占用期间的占有使用费的60%，富莱德公司自行承担40%。因此，一审判决富莱德公司向万利公司返还租金2017年5月30日至2018年4月3日期间的租金286880元，并无不当，应当予以维持。对于富莱德公司反诉要求万利公司按合同约定标准支付2018年4月3日至实际腾退租赁物之日止的租金的请求，经计算，万利公司应当向富莱德公司支付2018年4月3日至合同解除之日2018年4月18日的租金、2018年4月19日至实际腾退租赁物之日2019年4月4日的占有使用费共计860640元/年*60%*1年=516384元，一审判决万利公司承担约定年租金标准860640元的36%存在不当，应予纠正。如万利公司认为案涉租赁物实际占有使用人为他人，万利公司可依法另行主张赔偿，与本案处理无涉。另，万利公司已于2019年4月4日将案涉租赁物交付富莱德公司，故一审判决第二项已经实际履行完毕。 综上所述，富莱德公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初532号民事判决第三项，即江苏富莱德生物工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还盐城市万利汽车销售服务有限公司租金286880元； 二、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初532号民事判决第二、五项； 三、变更盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初532号民事判决第一项为“2017年3月29日盐城市万利汽车销售服务有限公司与江苏富莱德生物工程有限公司签订的关于盐渎东路1号4幢内3#厂房、场地的租赁合同于2018年4月18日解除”； 四、变更盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初532号民事判决第四项为“盐城市万利汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏富莱德生物工程有限公司516384元”； 五、驳回盐城市万利汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求及江苏富莱德生物工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11402元，由盐城市万利汽车销售服务有限公司负担6841元，江苏富莱德生物工程有限公司负担4561元，反诉案件受理费4650元，由盐城市万利汽车销售服务有限公司负担2790元，江苏富莱德生物工程有限公司负担1860元；二审案件受理费12406元，由盐城市万利汽车销售服务有限公司负担5583元，江苏富莱德生物工程有限公司负担6823元。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟红梅 审 判 员 张 雷 审 判 员 赵 阳 二〇一九年十月十四日 法官助理 丁 莉 书 记 员 杜 静