江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初4225号原告（反诉被告）：刘怀建，男，1971年10月29日出生，住宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：蔡武，江苏剑辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洒，江苏剑辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区洋河恒东新城家园1-06。法定代表人：韩猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘怀建与被告（反诉原告）宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂，本院裁定转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘怀建的委托诉讼代理人蔡武、刘洒，被告恒东公司的法定代表人韩猛及委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘怀建向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还支付的款项合计2020000元及利息损失（以原告所付款项为基数，自2015年2月11日起，按6%/年支付至实际给付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年至2015年，原告与被告约定，由原告租赁被告房屋及购买被告房屋事宜。原告支付了房屋定金及购房预付款后，被告反而将房屋租赁、出售给他人。此后，原告多次找被告索要已付款项未果。为维护自身权益，原告因此提起本案诉讼。被告恒东公司辩称，确实收到原告支付的180000元租赁定金，但双方没有签订书面的合同，只口头约定租金为800000元/年，租赁期限视原告使用情况确定。房屋具备交付条件时，被告多次电话要求原告接收房屋、办理装修，但原告均予以拒绝，被告无奈将房屋低价转租于他人。关于房屋购买事宜，双方也未签订书面的房屋买卖合同。当初涉案房屋原打算以6400000元的价格卖给案外人，但原告找到中间人（被告股东之一）协调，谈妥以6280000元的价格购买新城家园3号楼第3、4层。为此，原告向被告预付购房款1800000元。为了表示感谢，原告还向被告的法定代表人韩猛交付价值40000元的购物卡，委托韩猛转交给被告的实际股东（韩猛、闫某,4、宋某,4、沈某,4），韩猛也实际转交了。收到1800000元的预付款后，被告多次以电话、当面等方式要求原告确认后续房款的支付和房屋的交付等问题，但原告仍以各种理由拖延。被告（反诉原告）恒东公司在本案中提起反诉，请求判令原告（反诉被告）刘怀建赔偿反诉原告租金损失500000元及购房尾款利息损失670000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：双方口头约定了房屋租赁及购买事宜（具体同上述答辩意见中的事实一致），但刘怀建违背诚信原则，拒不接收房屋，也不支付款项。恒东公司因此不得不低价出租相关房屋，对房屋租金差价及尾款逾期支付的利息，刘怀建应进行赔偿。针对恒东公司的反诉，刘怀建辩称，双方并未就租期、交付时间、租金标准等具体租赁事宜达成约定，也未就购买房屋的位置、面积、单价、付款方式、交房时间等达成约定，租赁合同及买卖合同均没有成立。恒东公司要求的赔偿没有法律依据。上述合同未成立是因为恒东公司将房屋另外出租、抵押、销售等原因造成的，恒东公司不仅没有因此遭受损失，反而还有收益，请求驳回恒东公司的反诉请求。本院经审理查明：原被告于2014年商谈由原告租赁被告开发的新城家园3号楼第1、2层房屋，为此原告于2014年10月14日支付定金180000元给被告。双方并未就该租赁事宜签订合同，也未确定房屋租金标准、房屋交付时间、租赁期限等，被告也没有将房屋实际交付给原告使用。2016年9月起，被告陆续与案外人签订租赁合同，将房屋租赁给他人。原被告还就原告购买被告开发的新城家园3号楼第3、4层房屋一事进行协商。为此，原告于2015年2月11日向被告预付购房款1800000元。双方并未就此签订书面合同，也没有商定房屋具体的交付日期、购房款数额、剩余购房款的交付日期、房屋的装修及配套设施标准等事宜。目前，涉案的部分房屋被被告进行抵押，部分房屋网签给案外人。涉案的新城家园3号楼房屋于2014年6月14日取得商品房预售许可证，于2016年2月3日取得建筑工程竣工验收备案表。另外，原告还交给被告的法定代表人韩猛价值40000元的购物卡。2017年年底，原告到被告法定代表人韩猛处索要上述款项，当时在场人员有案外人闫某,4。在当天，原告要求韩猛以公司名义就上述2020000元款项出具债权凭证，韩猛予以拒绝。在当天的交涉中，被告法定代表人确认收到2020000元。原告表示“你还是跟我说卖房给我钱，卖房子给我钱。我叫你打条子给我，你不打”。韩猛对此表示“那肯定的，我是因为什么……”。在当天的交涉中，原告确认上述2020000元包括其交给韩猛的40000元购物卡，并表示该购物卡是让韩猛分派给四个人的（含韩猛）。证人闫某,4、宋某,4及沈某,4到庭，均陈述被告的实际投资股东为韩猛、闫某,4、宋某,4、沈某,4，并认可韩猛已经将价值10000元的购物卡分别转交给了闫某,4、宋某,4、沈某,4。本案的争议焦点及分析如下：一、原告实际支付给被告的款项金额及性质。原被告双方在诉讼过程中确认，被告于2014年10月14日收到原告为了租赁房屋支付的定金180000元，于2015年2月11日收到购房预付款1800000元，本院对此予以确认。原被告双方还确认被告的法定代表人韩猛曾收到原告价值40000元的购物卡，本院对此予以确认。依据原告和韩猛在2017年年底的谈话，以及证人闫某,4、宋某,4、沈某,4等人的证言，可以证明上述40000元并非是支付给被告，而是支付给被告的四位实际投资人。因此，原告主张被告收到该款，本院不予支持。二、被告是否应当返还原告2020000元。本院认为，除法律特殊规定的以外，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，原被告双方分别就房屋租赁及房屋买卖进行了协商，但并未签订书面合同，既没有证据证明双方就租金标准、租赁期限、购买房屋的价款、款项交付时间、房屋交付时间、交付标准、违约责任等具体租赁及房屋买卖事宜达成一致意见，也没有证据证明双方就上述事宜有可供参考的交易习惯，因此相关租赁合同及房屋买卖合同并未成立。另外，目前涉案房屋被被告出租、抵押、出售，而被告不能证明双方未订立合同是由于原告的过错导致。因此，原告为了租赁房屋而支付的定金180000元，以及为了购买房屋而预付的购房款1800000元应予以返还。关于原告主张的另外40000元，如前文所述，该40000元并未交付给被告，被告无需返还。另外，被告占用原告资金，应赔付原告的利息损失，原告要求自2015年2月11日起，按6%/年计算至实际给付之日止，符合法律规定，本院予以支持。三、原告是否应赔偿被告租金差价损失500000元及购房尾款利息损失670000元。如前文所述，本案中的原被告双方之间并未订立房屋租赁合同以及房屋买卖合同，被告也没有证据证明合同未成立是由于原告的过错导致，而且涉案房屋已经被被告出租、抵押或出售，因此被告要求原告赔偿损失，并无事实及法律依据，本院不予准许。综上，原告刘怀建的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告（反诉原告）恒东公司的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条，第二十五条、第四十二条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘怀建1980000元并赔偿利息损失（以1980000元为基数，自2015年2月11日起，按6%/年计算至实际给付之日止）；二、驳回原告刘怀建的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22960元，保全费5000元，合计27960元，由被告宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费7665元，由被告（反诉原告）宿迁市洋河恒东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  司杨凯人民陪审员  周 正人民陪审员  邹佩军二〇一九年十月三十一日书 记 员  王小松