山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4537号 上诉人（原审原告）：爱丽舍小区一期业主委员会，住所地潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼。 负责人：曹元庄，主任。 委托诉讼代理人：王海梅，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊爱丽舍置业有限公司，住所，住所地潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼div> 法定代表人：尹中兰，总经理。 被上诉人（原审被告）：马林，男，1967年10月20日出生，汉族，住潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼。 两被上诉人的委托诉讼代理人：郑建，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 两被上诉人的委托诉讼代理人：郎义洋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 原审第三人：中国联合网络通讯有限公司潍坊市分公司，住所地山潍，住所地山潍坊市奎文区东风东街**> 负责人：张志辉，经理。 委托诉讼代理人：沈子清，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人爱丽舍小区一期业主委员会因与被上诉人潍坊爱丽舍置业有限公司、马林，原审第三人中国联合网络通讯有限公司潍坊市分公司租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院(2018)鲁0705民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱丽舍小区一期业主委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、楼顶使用权的归属认定超出了诉讼请求的范围。二、一审判决认定潍坊爱丽舍置业有限公司未将爱丽舍小区1号楼楼顶使用权出售给购房者，楼顶使用权归潍坊爱丽舍置业有限公司所有，认定错误。三、爱丽舍小区1号楼的楼顶所有权归1号楼全体业主共同共有，未经所有人一致同意，并签订书面协议，他人无权使用。四、一审判决认定潍坊爱丽舍置业有限公司取得楼顶使用权，同时认定基于使用权取得的收益应当优先用于物业管理服务是错误的。五、马林的诉讼主体地位及责任承担认定错误。马林的诉讼主体地位及民事责任部分认定错误。马林应对2010年6月30日的租赁费66000元承担连带责任。 潍坊爱丽舍置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 中国联合网络通讯有限公司潍坊市分公司无陈述意见。 爱丽舍小区一期业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令潍坊爱丽舍置业有限公司、马林返还2010年5月18日至2016年5月18日场地租赁费132000元；2、诉讼费由潍坊爱丽舍置业有限公司、马林负担；3、由潍坊爱丽舍置业有限公司、马林负担律师费10000元。 一审法院认定事实：爱丽舍小区一期系由潍坊爱丽舍置业有限公司开发，小区共有1号、2号两幢楼，其中1号楼18层高，一二楼系商铺，三楼以上系住户，2号楼系潍坊爱丽舍置业有限公司所有，主要用于开办分支机构潍坊爱丽舍置业有限公司爱丽舍数码酒店。马林系潍坊爱丽舍置业有限公司法定代表人尹中兰的丈夫。潍坊爱丽舍置业有限公司在潍坊市预售合同第17条第二项约定，该商品房所在楼宇的外墙面及楼顶使用权归出卖人所有。 2010年6月1日，马林（甲方）与中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司（乙方）签订通信基站站址租赁合同，约定甲方将位于奎文区顶20平方米的场地出租给乙方，作为乙方移动通信基站机房建设、抱杆及设备用。租赁期为10年，自2010年5月18日至2020年5月18日，每年租金22000元，租金前三年一次性结算，从第四年起每年结算一次。2016年7月18日，甲方主体变更为潍坊爱丽舍置业有限公司。 2010年6月30日，中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司支付了租赁费66000元，2010年7月2日，潍坊爱丽舍置业有限公司出具发票。马林分别于2013年5月17日、2014年4月16日、2015年5月26日出具金额为22000元的发票，并收取了上述款项。2016年7月21日，潍坊爱丽舍置业有限公司出具22000元发票并收取款项。 2016年9月29日，爱丽舍小区一期业主委员会登记备案。2016年11月份，爱丽舍小区一期业主委员会与潍坊爱丽舍置业有限公司交接了爱丽舍小区一期高层住宅楼的物业管理工作。2016年11月21日，潍坊爱丽舍置业有限公司将22000元交付给爱丽舍小区一期业主委员会。 另查明，潍坊爱丽舍置业有限公司管理物业期间收取的物业费标准为0.75元/平方米，现物业费标准为1.2元/平方米。潍坊爱丽舍置业有限公司认可马林与中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司签订的租赁合同及收取租赁费行为均系代表其公司。 一审法院认为，本案的争议焦点有三个。一是爱丽舍小区一期业主委员会的爱丽舍小区一期业主委员会资格问题。爱丽舍小区一期业主委员会系依法成立的其他组织，自成立起具有民事行为能力和民事权利能力。本案中爱丽舍小区一期业主委员会代表业主行使向潍坊爱丽舍置业有限公司、马林主张返还租赁费的诉权，其权利基础来源于全体业主对涉案楼顶的共有权及业主大会依据《物权法》第七十六条的授权，故爱丽舍小区一期业主委员会具备业主委员会资格。此外，爱丽舍小区**业主委员会并非涉案租赁合同的当事人，其诉讼请求不受基于租赁合同的诉讼时效约束。 二是马林的诉讼主体地位及民事责任问题。依据爱丽舍小区一期业主委员会诉状中的陈述及潍坊爱丽舍置业有限公司对马林行为的认可，可以认定马林签订租赁合同及收取租赁费的行为系代表潍坊爱丽舍置业有限公司的职务行为，该行为产生的民事责任应由潍坊爱丽舍置业有限公司承担。 三是爱丽舍小区一期业主委员会要求潍坊爱丽舍置业有限公司、马林返还租赁费的诉讼请求能否得到支持的问题。依据《物权法》第七十一条规定，业主对涉案住宅楼的楼顶享有所有权。潍坊爱丽舍置业有限公司依据商品房预售合同第17条第二项约定取得楼顶使用权，其基于使用权取得的收益应当优先用于物业管理服务。潍坊爱丽舍置业有限公司提交的证据能够证明，其在管理爱丽舍小区一期物业期间，收取的物业管理费不能满足于支出，其主张将收取楼顶的租金用于物业管理服务并无不当，故潍坊爱丽舍置业有限公司就租赁收益已无剩余完成了举证责任。爱丽舍小区一期业主委员会主张潍坊爱丽舍置业有限公司的支出主要是用于爱丽舍酒店，并非住宅楼，故对该支出不认可，因爱丽舍小区一期包括1号、2号两幢楼，其管理费用支出的认定应基于整个小区。 综上，爱丽舍小区一期业主委员会要求潍坊爱丽舍置业有限公司、马林返还租赁费的诉讼请求已无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律法规之规定，判决：驳回爱丽舍小区一期业主委员会的诉讼请求。案件受理费2940元，由爱丽舍小区一期业主委员会负担。 二审中，上诉人提交了屋面防水维修申请、住宅专项维修资金和更改方案、工程招投标证明、工程招标控制价，主张正在对小区一号楼顶申请资金进行维修改造。经质证，被上诉人认为以上证据与本案争议的事实无关，不予认可 经二审审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，依据查明的事实，2016年9月29日，爱丽舍小区一期业主委员会登记备案，2016年11月份，爱丽舍小区一期业主委员会与潍坊爱丽舍置业有限公司交接了爱丽舍小区一期高层住宅楼的物业管理工作并将22000元交付给爱丽舍小区一期业主委员会。本案争议的焦点是楼顶使用权出租收益的归属。根据法律规定，业主对涉案住宅楼的楼顶享有所有权，潍坊爱丽舍置业有限公司依据商品房预售合同的约定取得楼顶使用权，在一审中其提交的证据能够证明其在管理爱丽舍小区一期物业期间，收取的物业管理费不能满足于支出，收取楼顶的租金用于补充物业管理费的不足，因此，一审法院认定收取楼顶的租金应当优先用于物业管理服务，并无不当。上诉人关于马林应当承担民事责任问题主张，依据查明的事实可以认定，马林签订租赁合同及收取租赁费的行为系代表潍坊爱丽舍置业有限公司的职务行为，该行为产生的民事责任应由潍坊爱丽舍置业有限公司承担，故上诉人的以上主张，本院不予采信。 综上所述，上诉人爱丽舍小区一期业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2940元，由上诉人爱丽舍小区一期业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年十月十七日 书记员  褚诗舒