内蒙古自治区宁城县人民法院民事判决书（2018）内0429民初3922号原告：王某1，男，1974年3月15日出生，居民，住宁城县。委托诉讼代理人：张某，内蒙古全兴律师事务所律师。被告：王某2，男，1981年6月14日出生，居民，住宁城县。被告：郭某，女，1977年1月20日出生，居民，住宁城县。委托诉讼代理人：郭某（被告郭某的姐姐），女，1975年4月24日出生，汉族，居民，住宁城县天义镇镇郊社区居委会2组。委托诉讼代理人：王某3（郭某的丈夫），男，1968年11月16日出生，汉族，居民，住宁城县天义镇天南社区居委会4组。原告王某1与被告王某2、郭某租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人张某、被告郭某的委托诉讼代理人郭某、王某3到庭参加诉讼。被告王某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、要求被告将位于××县北段停车场自大门口中间以北(门卫房除外)约4亩土地及所属房屋(东侧厂房1栋、北侧8间小房及玻璃暖棚)腾倒、返还给原告;2、要求被告给付原告停车场及房屋使用费36万元。事实及理由：根据政府职能部门同意，原告使用自家承包地并租用几户村民部分土地，共约8亩土地建了停车场及经营用房。2015年1月1日，原告与被告王某2签订了《停车场租赁合同》，原告将位于××县位于××县自大门口中间以北(门卫房除外)停车场土地及所属房屋租赁给被告王某2，被告王某2用于汽车修理，租赁费每年12万元。2016年1月12日，原告与被告王某2又签订了《补充协议》，对各自资产归属又进一步进行了明确。被告王某2使用租赁的场地及房屋开办了宁城县路宝汽车修理厂。2015年11月25日，被告王某2未经原告同意，将其租赁场地内的房屋及其汽车修理设备出售给被告郭某，双方签订了《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》，原告得知后，向人民法院提起诉讼，要求依法确认被告王某2将其租赁原告房屋转让给被告郭某之行为无效，经审理，赤峰市中级人民法院作出终审判决，判决二被告之间的“宁城县路宝汽车修理厂转让协议书”无效。期间，宁城县人民法院也就涉案相关问题作出了生效判决，判决中确定原告与被告王某2之间就停车场土地、房屋租赁合同无效。原告认为，经人民法院判决确定，原告与被告王某2之间的土地、房屋租赁行为无效，二被告之间的汽车修理厂转让行为无效。被告王某2应将其汽车修理厂内归被告王某2所有的汽车修理设备撤出，将其租赁原告的停车场所属土地、房屋返还给原告。而此时，该场地、房屋由被告郭某占有，故被告郭某应承担连带返还责任。且租赁行为虽无效，但因租赁土地、房屋由被告占有使用，二被告应依法连带给付原告土地(停车场)、房屋的合理使用费。为维护原告合法权益，根据民诉法的规定，原告特提起民事诉讼。庭审中原告变更诉讼请求，要求被告给付停车场及房屋使用费48万元（自2016年-2019年）。其他请求如前。被告郭某辩称，一、原告所述与事实不符。被告郭某没有占有使用涉案土地及房产，原告王某1主张被告返还没有事实依据。因被告郭某与王某2之间的《宁城县路宝汽修厂转让协议》经人民法院审理判决无效。依据《合同法》相关规定，合同无效自始无效。判决生效后被告郭某依法向贵院提起诉前保全，将涉案土地房屋内的设备进行了查封。并在法定时间内向王某2主张了债权，经宁城县人民法院审理作了出(2018)内0429民初375号民事判决，由王某2及案外人高某承担还款义务。现该案已经进入执行阶段。在此期间，因王某2不履行看管义务，致使被告郭某进行看管，但该看管行为并非法律意义上的占有、使用。二、在被告郭某履行与王某2签订的合同期间，为合理使用期间。因该合理使用产生的任何费用，与被告无直接联系。依据《合同法》相关规定，因合同无效产生双方当事人的各自损失，按照过错责任进行承担。而原告王某1与王某2之间的合同无效后所产生的损失，也应由王某1、王某2二人因合同的签订履行之中各自过错比例进行承担。被告郭某未与原告王某1签订合同，根据合同相对性原理，被告郭某不承担任何责任。所以原告与被告王某2之间的合同无效与被告郭某无关。两个合同的签订主体虽然都有王某2，但应当按着两个无效合同产生的法律后果进行分别审理。原告主张被告郭某承担因与被告王某2之间的法律关系后果，没有法律依据。王某2就被告郭薇经营期间对使用涉案的土地及房屋的经营损失及设备磨损已向法院起诉，该案正在审理中。三、原告主张使用费金额无事实及法律依据，原告与王某2因合同无效向被告郭某主张租赁费曾经贵院审理后驳回诉请，现原告以与王某2签订的无效合同中所约定的价款进行主张使用费，对被告郭某来讲无任何约束力及法律效力。原告主张被告郭某腾倒停车场院内土地及房屋返还给原告王某1，因王某2与被告郭某之间纠纷未有结果，故原告王某1提出该主张无事实和法律依据。综上，恳请法院依法驳回原告对被告郭某的诉讼请求。被告王某2未答辩也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：原告使用自家承包地并租用几户村民部分土地，在××县位于××县在××县北建停车场及经营用房。2015年1月1日，原告与被告王某2签订了《停车场租赁合同》，原告将停车场自大门口中间以北(门卫房除外)土地及所属房屋租赁给被告王某2，被告王某2用于汽车修理，租赁费每年12万元。2016年1月12日，原告与被告王某2又签订了《补充协议》，对各自资产归属又进一步进行了明确。被告王某2使用租赁的场地及房屋开办了宁城县路宝汽车修理厂。2015年11月25日，被告王某2未经原告同意，将其租赁场地内的房屋及其汽车修理设备出售给被告郭某，双方签订了《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》。原告得知后，于2016年5月31日向本院提起诉讼，要求依法确认被告王某2将其租赁原告房屋转让给被告郭某之行为无效，2016年7月22日，宁城县人民法院作出（2016）内0429民初3175号民事判决，确认二被告于2015年11月25日签订的《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》部分有效，部分无效。被告郭某不服一审判决提起上诉，赤峰市中级人民法院于2017年2月6日作出（2016）内04民终4216号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，适用法律不当，将本案发回重审。2017年8月4日，宁城县人民法院作出（2017）内0429民初1992号民事判决，判决二被告签订的《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》无效。被告王某2不服提起上诉，赤峰市中级人民法院于2017年12月10日作出（2017）内04民终5118号民事判决，驳回上诉，维持原判决。被告王某2因不服（2017）内04民终5118号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，2018年11月2日，内蒙古自治区高级人民法院（2018）内申2120号民事裁定驳回被告王某2的再审申请。宁城县人民法院2016年7月21日作出（2016）内0429民初3176号民事判决，认定原告王某1与被告王某2签订的《停车场租赁合同》无效。另查明，现该停车场由被告郭某占有使用。上述事实，有《停车场租赁合同》、《宁城县路宝汽车修理厂转让协议》、（2016）内0429民初3175号民事判决书、（2017）内0429民初1992号民事判决书、（2017）内04民终5118号民事判决书、（2018）内民申2120号内蒙古高院民事裁定书、宁城县城市管理行政执法局说明、（2018）内0429民初375号民事判决书、（2018）内0429财保7号民事裁定书在卷佐证，可以认定。本院认为，《停车场租赁合同》、《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》经两审判决确认无效，原告王某1与被告郭某均认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告王某2签订的《停车场租赁合同》及二被告签订的《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任。被告王某2未经原告同意，将自原告处所租场地转租给被告郭某，致使被告郭某占有、使用该场地。二被告签订的《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》第三条约定，乙方接手前该宁城县路宝汽车修理厂有债务拾贰万元由乙方支付除此约定外的所有一切债权债务，工人工资均由甲方负责处理，与乙方无关，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。第四条约定，汽修厂转让给乙方后，乙方代替甲方向“宁城县路宝汽车修理厂”所占地的土地承租人履行原有“宁城县路宝汽车修理厂”与土地承租人签订的租赁合同中所约定的条款。二被告签订的《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》被认定为无效合同，但被告郭某基于该转让合同，实际占有使用了路宝汽修厂厂区土地及房屋，被告郭某作为该厂区土地、房屋实际占有、使用人，应向土地房屋权利人承担给付使用费的义务，并在《宁城县路宝汽车修理厂转让协议书》确认无效后，有义务将其占有使用的土地及房屋腾退后交还给权利人王某1。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告郭某应按原告与被告王某2签订的租赁合同中租赁费标准，自其与被告王某2建立转让协议、实际占有使用涉案土地、房屋之日起，将土地、房屋及相应附属物腾退交还给原告之日向原告支付使用费，被告王某2作为合同相对人，未经房屋土地权利人同意，即将路宝汽修厂转让给被告郭某，亦应与被告郭某承担连带给付责任。被告王某2、被告郭某应向原告支付房屋占有使用费。原告与被告王某2约定每年租金12万元，自合同签订至今已4年。故对原告要求二被告返还位于××县北段停车场自大门口中间以北(门卫房除外)约4亩土地及所属房屋(东侧厂房1栋、北侧8间小房及玻璃暖棚)腾倒、返还给原告停车场并连带承担使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告郭某关于租赁合同无效、转让协议也无效，现只是看管并未占有使用，不承担使用费的辩解，没有证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王某2、郭某于本判决发生法律效力后10日内将位于××县北段停车场自大门口中间以北(门卫房除外)约4亩土地及所属房屋(东侧厂房1栋、北侧8间小房及玻璃暖棚)腾倒、返还给原告王某1;二、被告王某2、郭某于本判决发生法律效力后十日内给付原告王某12016年至2019年停车场及房屋使用费48万元，二被告承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，邮寄费44元，公告费606元，计款9150元，由二被告平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 蔡 婧审判员 卜宪良审判员 王明军 二〇一九年十月十八日书记员 张雪婧