重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初17731号原告：王丽娟,女,1989年3月12日出生,汉族,住四川省大竹县。委托诉讼代理人：曹振兴，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告:胡兴梅,女,1973年7月3日出生,汉族,住重庆市渝**。委托诉讼代理人：胡兴建，男，1980年2月28日出生，汉族，系被告弟弟。第三人:重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司,住所地重庆市渝中区五一路********,统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，董事长。委托诉讼代理人：陈晓露，女，1994年6月13日出生，系公司员工。原告王丽娟与被告胡兴梅、第三人重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽娟的委托诉讼代理人谢志飞，被告胡兴梅及其委托诉讼代理人胡兴建，第三人中原公司的委托诉讼代理人陈晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原王丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金3万元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年5月26日签订了《房地产买卖及居间合同》，约定被告将房屋以110万元出售给原告。合同签订后，原告按约向被告支付了3万元定金，但双方于2019年6月4日前往银行办理按揭贷款时，原告方才得知案涉房屋处于司法查封状态，后被告于2019年6月7日主动退还原告定金3万元，被告的行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告胡兴梅辩称，1、我方不存在违约行为，案涉房屋的查封时间为2019年3月12日，发生于原告购房前，案涉合同的签订时间在2019年5月26日，对房屋的查封情况，原告应当知情，且根据相关规定，中介对外发出房屋信息时需核实房屋产权情况等，原告去中介询问案涉房屋信息时，中介将案涉房屋信息告知原告后，就应视为原告已知晓案涉房屋的产权信息；2、根据《房地产买卖及居间合同》第八条约定，只要我方在案涉房屋过户之前解除了司法查封就不存在违约行为，且原告在我方不知何种原因的情况下，原告就提出了解除案涉合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中原公司述称，2019年5月26日，我方与原、被告签订了《房地产买卖及居间合同》，因当日是周末，无法去房管局打印产调，双方便约定在合同签订后由被告打印产调，合同签订当天，被告称案涉房屋上无抵押、查封。合同签订后在我方的催促下，被告去打印了案涉房屋的产权证明，显示房屋在2019年3月处于查封状态，因办理银行按揭贷款的前提系房屋没有查封，在原告知道房屋的查封情况后，便与被告沟通，原告给被告一周时间处理房屋查封事宜，被告了解情况后明确表示自己目前无法处理查封事宜，后双方便就合同的解约和违约事项进行协商，但未达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖及居间合同》、业主收据、转账凭证、不动产登记信息查询结果2张、中原公司员工张玺露与王丽娟老公的微信聊天记录截图、微信群聊天记录截图、律师函、EMS寄件单及快递查询结果、收据、转账回执、中介公司员工与胡兴梅的微信聊天记录截图，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对胡兴梅举示的《关于“胡兴梅与王丽娟房屋买卖合同之律师函”的复函》、EMS寄件单及快递查询结果，原告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡兴梅系房屋的登记权利人。2019年5月26日，胡兴梅作为卖方、王丽娟作为买方、中原公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，主要约定，卖方将房屋出售给买方。合同第二条约定，该物业成交价为110万元。卖方选择银行按揭付款：在签署本合同时买方交定金30000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款。第二部分房款1070000元买方选择银行按揭付款。买方办理银行按揭，则上述第二部分房款中的按揭贷款部分由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方。办理银行按揭所发生的费用由买方自理。买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后伍个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件。买方贷款金额、利率、贷款年限以银行审批为准。在银行同意贷款后伍个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续。合同第七条约定，买卖双方均清楚该物业的房地产权证在银行抵押中状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力。合同第八条约定卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处分，有关物业在本次转让前已产生的产权纠纷、司法查封或冻结、债务、税项、抵押、租赁等事宜，卖方应在办理过户前清理完毕，并保证转让后买方无需承担或因此而造成损害。若因此给买方造成的损害的，卖方应承担一切法律责任。合同第十条约定，如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收的定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款17%的违约金，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款17%的违约金。合同第十三条约定：双方签订该合同当日买方支付3万元给卖方为定金。签订本合同后五个工作日内双方前往银行办理按揭手续，贷款金额76万元，实际以银行审批为准。按揭审批通过后，买方支付30万元给卖方作为首付款用于此房还款解押。取证后三个工作日双方前往房交所办理过户手续并缴纳相关税费。待银行放款三个工作日内，双方办理过户手续，交房当天买方支付1万元给卖方。合同第十六条约定送达特别约定：买卖双方同意并接受，买卖双方在首部填写的联系地址即为任何书面通知但不限于通知、函告、法律文书、诉讼文书的送达地址。任何一方地址变更，应及时书面通知对方并重新制定新的送达地址，否则自行承担送达不能的法律责任。2019年5月26日，王丽娟通过交通银行向胡兴梅转账支付3万元，胡兴梅出具业主收据予以确认。2019年6月3日，重庆市国土资源和房屋管理局出具的不动产登记信息查询结果显示：案涉房屋处于抵押、查封状态。2019年6月3日，中原公司员工在与胡兴梅的聊天沟通中，让胡兴梅弄清楚房屋查封的原因。2019年6月4日上午9:41分，胡兴梅给中原公司员工发微信：“房子目前是没办法交易了，冻结的时间还不短，我明天得飞深圳解决，我向这问题有点复杂，原因是公司用我的个人支票开了空头支票出去引起的纠纷。请你们跟卖家转达一下这个情况，实在不好意思，我本人真不清楚会出这个问题。要不是你叫我去打产调，我还一直蒙在鼓里”。“另外也顺便请你们在网上把售房信息注销，谢谢，可对外宣称已出售，拜托了，万分感谢”。2019年6月4日下午，中原公司员工张玺露通过微信告知王丽娟老公案涉房屋有查封，从产调资料看是在3月份被查封。2019年6月10日晚上20:24分，王丽娟老公微信联系中原公司员工张玺露，双方有以下聊天内容：王：今天有进展没有？张：今天上午下午我都在催业主，她说忙，空了问，刚才发信息没回，打电话也没接。王：总有个时间节点吧。张：上周她说没得问题，今天又迟迟不回复。王：不能总拖着不处理呀，我们都是讲诚信的，她说一周处理，我们也同意等她。还在想一周能解封我们会继续合作。张：对啊，要不还是约起来写个协议吧，承诺的时间都写下来，搞不定就解约，你看怎么样。王：上周是承诺的一周哦。张：对。王：那约个时间解约吧，我们也不可能说这样一直等下去的，你们这边看操作吧。2019年6月11日，王丽娟在与中原公司员工张玺露的聊天中表示，解约违约金不能低于1.5万元，是胡兴梅不守诚信，推脱责任和时间。如果明后天解约就1万元，要是明后天搞不定那就没得少了。后中原公司员工张玺露为协商解约事宜建立协商讨论群。张玺露：现在双方违约金金额未达成一致意见。胡兴梅在群里发信息询问：如果你们确定不要那套房子，我会抓紧时间解决余下事情。王丽娟老公回复表示：因为上周说的一周时间能搞定解封的事情我们就继续合同，但目前无法解封所以只能解约了。毕竟我们这边买房子也是刚需，解约后我后面也好安排的，所以时间节点上需要抓紧。胡：好。后双方就赔偿金额未达成一致。2019年6月7日，胡兴梅向中原公司员工欧堪华转账3万元，欧堪华出具收据，载明：今收到胡鑫梅该房屋售房退还定金3万元。2019年6月21日，北京市京师（重庆）律师事务所受王丽娟委托通过国内特快专递按胡兴梅在合同中填写的地址向胡兴梅发出《律师函》，上主要载明：贵方隐瞒房屋处于司法查封状态，未提供符合合同约定的房屋，造成合同不能履行，存在严重的违约行为。贵方知道自己违约，于2019年6月7日主动退还了委托人定金3万元。根据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六等规定，因贵方严重违约，现委托人决定解除2019年5月26日签订的《合同》，并要求贵方承担3万元的违约责任。该邮件投递结果显示：已收件，2019年6月21日。2019年6月22日，胡兴梅通过国内特快专递按王丽娟在合同中填写的地址向王丽娟发出《关于“胡兴梅与王丽娟房屋买卖合同之律师函”的复函》，上主要载明：一、上述房屋在2019年3月12日已被法院查封，查封发生在2019年5月26日购房之前，对房屋的查封情况，签订合同之时你是知情的。二、依据合同，你接到居间方签订按揭相关法律文件通知书后到按揭银行签订文件，贷款金额以银行审批为准，我配合提交按揭贷款所需全部资料。你是否收到居间方的通知书？你按揭贷款，银行需要的哪份资料我还未提交？三、因为你未筹够首付款，违法零首付购房，首付款也是向银行贷款。我对上述房屋享有100%产权，依合同约定，我只要在办理房屋过户手续前，将司法查封或冻结清理完毕即可。该邮件投递结果显示：投递并签收，签收人：他人收速递易。庭审中，胡兴梅举示重庆市国土资源和房屋管理局于2019年7月31日出具的不动产登记信息查询结果，拟证明案涉房屋上的查封已于2019年7月31日解除。该查询结果上显示：案涉房屋上有抵押、无查封。庭审中，原、被告双方均对案涉房屋买卖合同已解除无异议。胡兴梅陈述，合同签订时，我就告知中介去了解房屋产权情况，得知房屋被查封后，我便于2019年6月3日将案涉房屋的查封情况告知了原告，于2019年6月7日将定金退还给了原告，因案涉房屋系被深圳法院查封，从正常时间来看3天无法完成对查封的解除。但查封并非导致合同不能履行，只要在房屋过户之前我方完成了解封就不存在违约。第三人中原公司陈述，签案涉合同时，被告带来了房产证复印件，但因合同签订当天是星期天，故未查询房屋的产权信息，我便要求被告周一去打产调信息，后在我方催促下，被告才打了产调信息。合同签订后，我方有预约办理按揭贷款的时间，但实际上并未办理按揭贷款手续，因产调信息系作为银行面签手续的资料之一，在发现案涉房屋的查封后，就未去办理银行面签手续了。胡兴梅在得知案涉房屋被查封后，并未积极处理，而是告知我方和原告案涉交易不能继续交易，且被告也未将房屋查封可以解除及已经解除的情况告知我方和原告。王丽娟陈述，在签订合同时，我并不知道房屋的查封抵押情况，因案涉房屋被查封，故双方未去办理按揭贷款面签手续，且被告也明确告知中介房屋不能继续交易，我方也给予了被告一个星期去解除查封，但被告并没有在此期间内解除，所以我方才提出解除合同。本院认为：胡兴梅与王丽娟在2019年5月26日签订的《房地产买卖及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。房屋买卖合同签订后，王丽娟支付了3万元定金，根据合同约定，双方应于合同签订后五个工作日内即2019年6月1日前前往银行办理按揭手续，但从查明的事实看，在双方准备办理按揭面签手续时，被告胡兴梅在2019年6月3日查询房屋档案信息时得知案涉房屋被查封，随后其在2019年6月4日告知中原公司员工“房子目前是没办法交易了，冻结的时间还不短……请你们跟卖家转达一下这个情况”，由此可以看出因案涉房屋存在查封的事实导致双方无法正常按合同约定办理按揭贷款手续。虽然案涉房屋的查封时间在双方签订房屋买卖合同前，但该时间在先的情形并不能直接推断出王丽娟在签订合同时就知道案涉房屋的查封情况，相反，从胡兴梅与中原公司员工在2019年6月3日、4日的微信聊天内容来看，胡兴梅在2019年6月3日打产调信息时才知道房屋查封情况，故被告胡兴梅辩称，王丽娟在签订合同时对案涉房屋的查封情况知情，本院不予采信。合同约定“卖方须保证对物业享有完整所有权或处分权，能完全支配或处分”，即胡兴梅保证其对案涉房屋享有完整所有权或处分权。案涉房屋存在司法查封，即房屋处分权存在限制，虽然该查封并不必然导致合同最终无法履行，但胡兴梅作为出卖人在得知房屋查封情况后应积极履行义务消除涉房屋上的查封以促进合同顺利履行。从查明的事实看，胡兴梅在2019年6月3日得知案涉房屋的查封情况后，于2019年6月4日要求中原公司员工转告王丽娟案涉房屋目前没办法交易，其后又于2019年6月7日将定金退回，显然其当时是认为案涉房屋存在查封而无法继续交易，其也以退还定金的行为表示将不再履行合同，其行为已构成根本违约。同时，从王丽娟老公与中原公司员工张玺露在2019年6月10日的微信聊天记录可以看出，王丽娟同意给予胡兴梅一周时间处理案涉房屋的查封问题，如解除查封双方继续履行合同，但在此期间胡兴梅并未消除案涉房屋上的查封，其也没有积极与中介方中原公司、王丽娟沟通，协商确定案涉房屋解除查封的时间，王丽娟作为买方从常理看也不会一直等待该房屋查封的解除，加之胡兴梅之前表示房屋目前无法交易、退还定金的事实，王丽娟也有理由相信胡兴梅将不再履行合同，故案涉房屋的查封在2019年7月31日已解除的事实亦不能改变胡兴梅的根本违约行为。故被告胡兴梅辩称其不存在违约行为，只要在房屋过户之前解除了查封就不存在违约的意见，本院不予采纳。胡兴梅与王丽娟对双方间的房屋买卖合同已经解除无异议，本院予以确认。如前所述，案涉房屋买卖合同因被告胡兴梅构成根本违约后，王丽娟才通过发送律师函解除合同，根据合同“如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款17%的违约金”约定，王丽娟有权要求胡兴梅向其双倍返还定金6万元或支付违约金，因胡兴梅将已收取的3万元定金退还，王丽娟要求胡兴梅支付违约金3万元相当于主张定金罚则，符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡兴梅在本判决生效后五日内向原告王丽娟支付违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，已减半收取275元，由被告胡兴梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 雷元亮二〇一九年十月十四日法官助理 周 文书 记 员 龙 倩