浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初7715号 原告：周朝锋，男，1989年4月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告：林璐易，女，1990年12月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘****。 法定代表人：邱正闯，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马昌波，男。 委托诉讼代理人：郭银霞，女。 原告周朝锋、林璐易（以下简称两原告）与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月16日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审理，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。两原告、被告委托诉讼代理人郭银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告起诉称：2015年5月6日，两原告与被告签订《亿荟城7号楼委托经营管理合同》（以下简称管理合同）。管理合同约定，两原告将“亿荟城”4-9室商铺（建筑面积为72.58平方米）委托被告经营管理。委托期限自商场开业之日起计五年，被告承诺于2017年1月1日开业，届时未能正式开业则委托期自2017年1月1日起算；委托期开始后第三年开始按照比例支付租金。租金支付方式为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日支付。合同还约定若因一方违约导致本合同不能履行或者不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：300元/月*建筑面积*未履行期限的月数。 上述合同签订后，被告未自2019年1月1日起按合同约定支付任何费用。为此，两原告诉来本院，请求判令：1.解除管理合同；2.被告支付至2019年1月至3月的租金61339元（此后租金按合同约定标准计付至被告实际腾退并交还商铺之日止）；3被告支付违约金65322元；4.本案诉讼费由被告承担。 两原告为支持其诉请主张，向本院提供了如下证据： 1.《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，用以证明两原告、被告存在租赁关系，并约定具体权利义务的事实； 2.浙江省商品房买卖合同、增值税发票各1份，用以证明案涉商铺属于两原告所有、案涉商铺购买金额的事实； 3.商品房交接书1份，用以证明案涉商铺于2018年2月1日交付的事实； 4.快递面单、律师函各1份，用以证明两原告向被告邮寄的律师函因为被告工商注册地址与实际办公地址不符被退回的事实； 5.照片2份（打印件），用以证明原告再次书面告知被告和案涉商铺承租人解除合同、腾空房屋、支付租金等事实。 被告答辩称：被告不同意解除管理合同，双方依约定管理合同为不可撤销合同；被告作为承租人，合同约定被告有权出租案涉商铺。被告同意支付租金，但自2019年1月起算，租金并未到支付期限。被告不同意支付违约金，被告行为并未构成违约。 被告未向本院举证。 对两原告提供的证据，被告认为：证据1、2、3无异议；证据4、5系原告单方面行为，与被告无关。经审查，证据1、2、3符合有效证据采信规则，本院予以确认；证据4、5不符合证据的形式要件，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下： 2015年5月6日，两原告与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定两原告购买位于杭州市余杭区××街道××室商铺，交付总价为2312140元，交房时间为2016年12月31日。 同日，两原告与被告签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，两原告将案涉商铺委托被告经营，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起十年，被告承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.两原告将委托开发商将托管商铺交付被告，并与被告办理商铺交接手续，如因两原告原因而导致开发商逾期与被告办理托管商铺的交接手续，则被告无须向两原告支付逾期期间的租金。3.委托期限内前2年，由于处于商场起步阶段，两原告同意将商铺免费交予被告经营，商铺营业收入全部归被告所有；委托期第3年，被告支付两原告一年的保底租金，保底租金计算方式为：购房款总额*9/85。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（两原告指定账户）支付租金。4.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 后开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司与两原告于2018年2月1日办理完毕商铺交接手续；案涉商铺所在商场于2018年9月28日开业。 本院认为，两原告与被告签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，当事人各方应当按约全面履行各自义务。前述合同履行中，被告未能按约支付租金，从而导致本案纠纷，责任在于被告，被告应承担相应的民事责任。（一）关于合同解除问题，根据本院已确认事实，“亿荟城”所有商铺均已交付并对外招租，及被告已经履行的部分合同义务，故案涉合同目的并非不能完全实现，且考虑到商铺经营具有长期性、整体性的特点，并结合管理合同对双方合同解除权作出了限制的事实，两原告要求解除合同的依据不足，本院不予支持。（二）关于支付租金起始期限，关于案涉商铺租金起算时间，两原告、被告签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定“乙方（被告）承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算；如因甲方（两原告）原因导致开发商逾期与乙方办理托管商铺交接手续，则乙方无须向甲方支付租金”，上述合同条款就案涉商铺租赁委托期起算时间、被告可以免于支付租金的情形作了具体约定，双方均应受此约束。而根据已查明事实，案涉商铺延期开业原因系开发商逾期交房所致，而非业主自身原因，故应根据约定委托期起算时间即2017年1月1日计算委托期，扣除2年免租期相应租金亦应从2019年1月1日开始计算。故原告主张2019年1-3月租金61203.71元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。（三）关于违约金问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，被告亦提出相应抗辩意见，故本院酌情按照拖欠租金金额的30%予以调整，即18361.11元。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告周朝锋、林璐易2019年1月至3月租金61203.71元及2019年4月之后租金（按《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定另行计付）； 二、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告周朝锋、林璐易违约金18361.11元； 三、驳回原告周朝锋、林璐易的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1417（已减半收取），由原告周朝锋、林路与负担622元，由被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担795元。 原告周朝锋、林璐易于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 王国仕 二〇一九年十月三十一日 法官助理 吴 阳 书 记 员 朱少梅