广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17415号原告：李慧勤，女，1987年9月7日出生，汉族，身份证地址河南省项城市，委托诉讼代理人：关淼，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李姣姣，广东国晖律师事务所律师。被告：朱防镇，男，1976年7月25日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市福田区，原告李慧勤诉被告朱防镇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关淼到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；2、被告返还原告已支付的租赁保证金12400元（人民币，下同）和剩余租金3893.33元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月5日，原告和被告签订《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，合同约定：被告将位于深圳市南山区××滨海××房的房屋出租给原告使用；原告租用出租房屋的期限自2019年5月6日至2021年5月31日止；出租房屋月租金总额为6200元；原告于每月5日前向被告交付租金；在被告交付出租房屋时原告向被告支付2个月租金数额的租赁保证金12400元，被告收取租赁保证金，须向原告开具收据；原、被告双方就履行合同发生纠纷，应通过协商解决，协商不成的，可向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告依约分别向被告支付租赁保证金12400元和两个月租金12400元，履行了合同约定的各项义务。2019年6月17日，被告单方口头通知原告解除《房屋租赁合同》，并在未经原告同意的情况下擅自将出租房屋的门锁进行更换，导致原告无法正常使用该房屋。2019年6月18日，被告通过微信方式正式通知原告解除合同。原告认为，被告擅自更换出租房屋门锁及单方面解除合同的行为，严重的违反了合同约定，对原告的正常生活造成严重的影响，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告特向贵院提请诉讼，请贵院依法支持原告的各项诉讼请求。被告未到庭，但于庭后提交书面情况说明称：2019年5月5日经小区保安介绍，被告与李慧勤双方共同签订了租赁合同，被告当时讲的很清楚不允许转租，同时双方签订了房屋租赁合同。但在2019年6月16日晚时，帮被告买这个房子中介的朋友蒋小姐，突然给被告打电话问被告滨海苑的房子是否卖掉了，被告当时很诧异的回答说没有，但她说怎么你的房子在网上放租，而且业主不是你的名字，被告当时半信半疑的让她把网上放盘的链条发给被告，确定无误后被告带着疑虑拨通对方（Q房网）的电话，并再三确认房屋信息，对方并且十分肯定说他就是业主，而且红本在手，对此被告非常惊讶，回想起当时李慧勤同被告要过房产证，被告当时并没有多想，就以拍照片的方式用微信发给了她，现在看来对方竟然这样肯定的说自己红本在手被告当时非常的紧张，为了验证该信息的真实性，于是次日被告以租房客的名义预约看房，并要求业主亲自到场签合同，结果时间到后令被告大吃一惊，原来所谓的“业主”正是租客李慧勤，她带着中介的人正在以业主的身份堂而皇之、大摇大摆的出租被告的房子，并且已经给了两个临时的闲杂人员居住，被告当时找其理论，并要求她拿出房产证，可她就是死活不肯，还出言不逊出口伤人，被告看她态度非常恶劣，并没有一丝一毫的悔意和惭愧，最终无奈下被告选择报警处理，可是正在被告准备打电话的时候，李慧勤却逃之夭夭、匆匆忙忙往楼下跑，被告叫她她头也不回的跑掉了，之后被告电话联系她也不接、短信也不回。当时为了确保房屋及内部物品的安全，被告最后迫于无奈的把房门的锁心换掉，同时被告以短信的方式通知了李慧勤，并把钥匙放在了管理处，因为当时考虑到方便他们拿东西。可是在2019年6月17日晚上，李慧勤突然打电话给被告让被告必须马上给他们开门，声称他们要拿贵重的物品，并声称她的贵重物品已经丢失要被告赔偿，另外还发了一份被告单方面终止合同违约的信息给被告，连讹诈带威胁，态度始终是很恶劣，被告为了妥善合理的解决此事，并一再强调开门可以但必须要管理处和居委会的工作人员也在场，三方共同妥善的解决此事，可是李慧勤坚决不同意，只是一味的无理要求必须马上把门打开重新恢复，他们正常使用，被告没有同意她的无理要求。根据合同约定并结合乙方已经构成的严重违约行为的事实，于是被告在2019年6月18日发了一份《租赁合约终止的通知》给李慧勤。2019年6月19日早上10:46被告再次发信息给她，说被告已经预约好了管理处和居委会的工作人员，请她过来处理此事，但是对方拒绝接听被告的电话，6月19日10:57被告再次委托居委会李小姐打电话给她，先是她不接听，后换成固定电话再次打给她，电话接通后李小姐代表居委会问她是不是租了3栋403的房子，她依然矢口否认：“没有租3栋403的房子，没有这回事”！6月19日11:20被告再次发信息给她，但是她始终未回复。后来经过跟居委会沟通此事后被告才知道，原来她因为这种非法的直接冒充房东擅自出租别人的房屋已不是初次，而且她是把房子按照每个床位为单位出租，主要租给一些闲杂人员，存在很大的安全隐患，因为她这种行为派出所执法队已经清理过她多次，也早已被社区执法队纳入黑名单了，所以她才一直不敢通过社区出来调停解决此事。后因为其他的事被告一直没有在过问此事，直到2019年6月29日被告去看房子的时候发现里面的部分东西已经没有了，门锁没有被撬的痕迹，窗子是完好的没有破损，但是里面的部分东西确实被拿走了，被告当时很是疑惑，因为被告当时换的锁是分A、B两套锁匙的，被告想可能是被告当时把钥匙放在管理处的时候，管理处的人员给她开的门把东西取走了，被告也没有在多想，所以被告就用B钥匙开门，因为按照规定B钥匙开过后A钥匙就再也来不了门了，为了安全起见被告尝试着操作，可是等被告操作完成后，被告尝试着再次使用A钥匙开门门竟然能够打开，被告当时很是惊讶，被告又尝试其他无关紧要的钥匙开门，门竟然很轻易的又被打开了，被告当时第一反映是被换锁的骗了，于是电话给他叫他过来看看，换锁的师傅来后也试了好多次，他边试边自言自语的说不可能啊！从来没有过这种情况，后来无奈之下他把锁卸掉说再重新帮被告换一个，可是在他把锁芯拿出来的时候他却发现，锁芯上面有二个用特殊的工具转过的痕迹，锁芯被人很专业很巧妙的损坏掉了，在外观上根本无法发现，就连专业换锁的师傅都没有发现，不仅AB钥匙能够打的开锁，其他的钥匙也同样能够打开。被告看到这种情况后慌了，换锁的师傅告诉被告：“马上报警，这是很专业的人士用特殊的工具钻的”。以免其他的安全隐患，被告当时就打110报警了，后派出所工作人员又让被告去社区居委会警务室报备，被告也去备案了。警务人员问被告有没有丢失贵重的东西，被告说没有，报警的目的是避免此类事情再次发生。事情的经过大致就是这样，2019年8月1日被告收到法院的传票，因为之前从未接触过这种事情，不知道要提前提供一些材料和证据，再加上自己记错了时间，所以给法官工作带来了麻烦。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区××海滨××房（涉案房产）出租给乙方做住宅使用，出租面积86.55平方米；租赁期限自2019年5月6日起至2021年5月31日止；租金每月6200元，乙方应于每月5日前支付租金；乙方同意在甲方交付出租房屋时向甲方二个月租金数额的租赁保证金，即12400元；未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租与他人，乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同；及其他内容。上述合同签订后，原告向被告支付押金12400元，被告向原告出具了收据。原告另提交转账电子凭证打印件，以证明原告向被告支付了2019年5月6日至2019年7月5日期间的租金共计12400元。为证明被告擅自于2019年6月17日单方通知原告解除合同并将涉案房产门锁进行更换，原告提交了其与被告之间的微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示被告于2019年6月18日向原告出具《租赁合同终止通知》，内容为：“2019年5月5日经双方共同商定，我朱防镇（甲方）同意将蛇口滨海苑3栋403房屋出租给李慧勤（乙方）作为出租房屋使用，同时双方签订了房屋租赁合同，合同于当日正式生效。但在2019年6月16日我在房租租赁网上，突然发现我的房子正在以其他人的名义再次放盘出租，我带着疑虑拨通对方Q房网的电话，并再三确认房屋信息，对方并且十分肯定说他就是业主，而且红本在手，对此我非常惊讶，为了验证该信息的真实性，于是次日我以租房客的名义预约看房，并要求业主在场，结果令我大吃一惊，原来所谓的业主正是租客乙方李慧勤，她带着中介的人正在以业主的身份堂而皇之、大摇大摆的出租我的房子，并且已经出租给了两个临时的人员居住，我当时找其理论，正准备报警处理，可是正在我准备打电话的时候，李慧勤确逃之夭夭不见踪影，我联系她也不回复，为了保证房屋及内部物品的安全，我最后迫于无奈的把房门的锁换掉，同时根据合同第九条的明确规定在结合乙方已经构成的严重违法行为的事实，我朱防镇（甲方）现正式通知李慧勤女士：我与你签订的房屋租赁合同于2019年6月17日正式取消，请你在2019年6月18日前将你们的所有个人物品全部搬离，届时没有搬离所产生任何后果自负！”庭审中，原告明确其要求被告退还的系2019年6月17日至2019年7月5日期间的租金。被告于庭后提交其与居委会小李的微信聊天记录、被告与原告的微信聊天记录、居委会管理处工作人员到场处理的照片、门锁照片、网页截图等，以证明原告擅自非法出租涉案房产构成严重违约。原告表示被告在庭后提交证据违反法律规定，且原告对前述证据均不予认可。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。从原、被告提交的微信聊天记录均可以看出，被告系于2019年6月18日通过微信向原告发送了《租赁合约终止的通知》，通知原告双方的合同于2019年6月17日解除，且被告已于2019年6月17日换掉涉案房产的门锁并收回房屋，现原告要求确认双方的租赁合同于2019年6月17日解除，符合法律规定，故本院确认双方的租赁合同于2019年6月17日解除。合同解除的应恢复原状，故被告应退还原告已支付的押金12400元。被告虽于庭后提交书面说明表明系原告擅自违法转租构成违约，但被告并未到庭参加诉讼，且其于庭后提交的相关证据不足以证明原告存在转租的行为；而且，即使存在违法转租，双方的租赁合同中亦并未约定被告有权没收租赁保证金，故对于原告要求被告退还租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告退还2019年6月17日至2019年7月5日期间的租金3893.33元的诉讼请求。原告已向被告支付2019年5月6日至2019年7月5日期间的租金，因被告于2019年6月17日对涉案房产进行换锁，原告自当日起并未继续租用涉案房产，故被告应退还原告2019年6月17日至2019年7月5日期间的租金3926.73元（6200元÷30天×19天），原告要求被告退还3893.33元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告李慧勤与被告朱防镇于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；二、被告朱防镇于本判决生效之日起十日内向原告退还租赁保证金12400元和租金3893.33元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103.67元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一九年十月十八日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。