广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初157号 原告：广西全俱物业服务有限公司，住所地：南宁市星湖路南一里**星湖花园******。 法定代表人：陆生凯。 委托诉讼代理人：农茂，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄慧霞，系该公司项目副经理。 被告：陶红，女，1969年10月30日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年1月5日 开庭时间：2017年6月30日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人黄慧霞、农茂到庭 被告方：未到庭 原告诉请要点 一、被告支付原告2010年11月至2016年10月期间的车库物业服务费486.8元、单元灯公摊电费274.4元、公摊电损181元、电梯公摊电费325元、电梯公摊维保费490元、工程公摊电费23.5元、公共维修资金1080元、公摊水费204.9元、生活垃圾处理费576元、水费2070.3元、外围灯公摊电费120.7元、住宅物业服务费9425.6元、公摊电梯年检费100.2元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告书面答辩称：一、原告未尽物业服务合同约定之义务，要求支付物业服务费没有依据；二、即使法院认定被告应当承担支付物业服务费之义务，原告主张的应交物业费的时间段也没有合同依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。 事实认定 2007年12月31日，原告（乙方）与南宁市富丽华庭业主委员会（甲方）签订《富丽华庭物业管理委托合同》，约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应当和乙方履行本合同所规定的权利、义务并承担相应的法律责任；向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、代收物业维修资金、代收水费、水、电分摊费（含公摊部分）、带电梯住宅楼代收电梯运行费（包括维护费、日常维修费、年度检测费、运行电费）等；有电梯住宅物业每平方米0.70元/月；业主自用的车库、车位按物业管理服务费的50%收取；公用水电费用项目。1、水公摊项目：保洁用水、绿化用水、清洗水池用水、二次加压损耗、管路损耗、维修及不可抗拒的突发泄漏、水表误差等；2、电公摊项目：公共照明、变压器损耗、安防用电、消防用电、公共电梯用电、二次加压用电、线路损耗、电表误差等。公用水、电费由乙方在设立的水电费账户中独立核算，按月向供水、供电部门缴纳，按当月实际发生的公用电费、水费实行据实按户分摊代收，及根据具体情况部分专项公用水电，按实际使用者的使用度数比例分摊代收；电梯运行管理费每月按实际发生额实报实销，向带电梯的住户按户分摊收取；垃圾清运费按《南宁市政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》文件规定进行代收代缴，按8.0元/户·月收取；管理服务期限三年，从2008年1月1日至2010年12月31日截止。 2010年12月28日，原告（乙方）与南宁市富丽华庭业主委员会（甲方）续签《物业管理服务合同》，约定：委托管理期限为期三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止；物业综合服务费（物业管理费）按购房建筑面积向业主/物业使用人计收，带电梯的高层住宅按0.8元/㎡·月收取，车库物业费按0.30元/㎡·月收取；生活垃圾处理费按政府规定的标准收取；业主自用水电费由乙方按政府规定标准代收代缴；水电公摊费含公共保洁、公共绿化用水、公共照明用水电、二次加压供水用电、安防用电、变压器损耗、水电表误差、水电损耗，代收代缴，由全体业主/物业使用人分摊，分摊办法：公共照明按户平均分摊，单元楼道灯电费由本单元业主平均分摊，二次加压供水电费按业主用水量分摊，电梯电费按户平均分摊；电梯运行费（代收代管）主要用于电梯的年检费、年度维保费、日常维修费、运行电费，按照“一楼不收、二楼收一半、三楼以上全收”的原则，按实际发生额由业主/物业使用人据实平均分摊。 2014年7月1日，原告（乙方）与南宁市富丽华庭业主委员会（甲方）续签《富丽华庭小区物业服务合同》，约定：委托管理期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止，为期两年；物业综合服务费按购房建筑面积向业主/物业使用人计收，带电梯的高层住宅按1.00元/㎡·月收取，车库物业费按0.50元/㎡·月收取；生活垃圾处理费按政府规定的标准收取；业主自用水电费由乙方按政府规定标准代收代缴；水电公摊费含公共保洁、公共绿化用水、公共照明用水电、二次加压供水用电、安防用电、变压器损耗、水电表误差、水电损耗，代收代缴，由全体业主/物业使用人分摊，分摊办法：公共照明按户平均分摊，单元楼道灯电费由本单元业主平均分摊，二次加压供水电费按业主用水量分摊，电梯电费按户平均分摊；电梯运行费（代收代管）主要用于电梯的年检费、年度维保费、日常维修费、运行电费，按照“一楼不收、二楼收一半、三楼以上全收”的原则，按实际发生额由业主/物业使用人据实平均分摊。 2016年8月11日，原告（乙方）与南宁市富丽华庭业主委员会（甲方）续签《富丽华庭小区物业服务合同》，约定：委托管理期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，为期两年；物业综合服务费按购房建筑面积向业主/物业使用人计收，带电梯的高层住宅按1.00元/㎡·月收取，车库物业费按0.50元/㎡·月收取；生活垃圾处理费按政府规定的标准收取；业主自用水电费由乙方按政府规定标准代收代缴；水电公摊费含公共保洁用水、公共绿化用水、公共照明用电、二次加压供水用电、安防用电、变压器损耗、水电表误差、水电损耗，代收代缴，由全体业主/物业使用人分摊，分摊办法：公共照明按户平均分摊，单元楼道灯电费由本单元业主平均分摊，二次加压供水电费按业主用水量分摊，电梯电费按户平均分摊；电梯运行费（代收代管）主要用于电梯的年检费、年度维保费、日常维修费、运行电费，按照“一楼不收、二楼收一半、三楼以上全收”的原则，按实际发生额由业主/物业使用人据实平均分摊。 2016年11月28日，南宁市富丽华庭业主委员会出具一份《证明》，其上载明：2014年1月1日至2014年6月30日原告在富丽华庭小区实施物业管理工作。 原告提交的南宁国用（2014）第642943号土地使用权证复印件上载明：座落于南宁市青秀区迎宾路**富丽华庭富景阁****房的土地使用权人为被告，使用权面积12.67㎡，记事部分载明该宗地由（450103004002GB00120）南宁市青秀区迎宾路3号富丽华庭富景阁业主（0FJ）变更，邕房权证字第××号《房屋所有权证》房产建筑面积为149.63平方米。原告提交的房屋所有权证书复印件上载明：坐落于迎：坐落于迎宾路**富丽华庭富景阁****车库所有权人为被告25.44平方米。原告提交的照片及视频记录显示，涉案房屋所在楼栋为带电梯的高层住宅，自2012年11月17日起，原告多次在被告房屋门口张贴《催缴费用通知单》。 为证明已代缴涉案房屋的物业相关费用，原告提交了2010年至2016年期间的水、电费、电梯相关费用的发票及转款凭证、生活垃圾处理费的协议书、发票及转款凭证等予以佐证。 另查明，2004年5月14日、2007年7月6日,南宁市房产管理局下发《关于同意南宁市富丽华庭业主委员会备案的通知》（[2004]105号）、《关于给予南宁市富丽华庭第二届业主委员会备案的通知》（[2007]319号）；2009年9月15日，南宁市青秀区建设局下发《关于给予南宁市富丽华庭第三届业主委员会备案的通知》（[2009]24号）；2012年12月20日、2018年1月19日，南宁市青秀区住房和城乡建设局下发《关于给予南宁市富丽华庭第四届业主委员会备案的通知》（[2012]26号）、《关于给予南宁市富丽华庭小区第五届业主委员会备案的通知》（[2018]5号）。2010年11月5日，南宁全俱物业管理服务有限公司变更企业名称为广西全俱物业服务有限公司。 在庭审中，原告明确：涉案车库面积为16.2平方米，车库物业服务费自2010年11月至2014年6月每月7.5元（每平米0.3元/月）、自2014年7月至2016年10月每月8.1元（每平米0.5元/月）；单元灯公摊电费、公摊电损、电梯公摊电费、公摊水费、水费、外围灯公摊电费、工程公摊电费均按每月实际发生额计算；涉案房屋建筑面积为149.6平方米，住宅物业服务费自2010年11月至2010年12月每月0.7元/平方米（带电梯）、自2011年1月至2014年6月每月0.8元/平方米（带电梯）、自2014年7月至2016年10月每月1元/平方米（带电梯）；公摊电梯年检费按电梯质检部门按户数平摊；生活垃圾处理费每月8元。另，原告当庭申请撤回关于公共维修资金的诉讼请求。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为已放弃当庭答辩、举证及质证的权利，故本院根据现有证据及原告陈述予以认定。 在案件审理过程中，原告自愿撤回关于公共维修资金的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 根据现已查明的事实，应认原告与南宁市富丽华庭业主委员会陆续签订的一系列物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的富丽华庭小区业主均具有约束力，原告为该小区提供物业管理服务，被告作为小区业主，应负有向原告缴纳各项物业服务相关费用的义务，因被告既未提交任何缴费证据证明其已缴纳的物业相关费用，亦未对原告的计费标准提出异议，故在无相反证据的情况下，对原告主张的欠费期间及计费标准，本院予以确认。 关于住宅物业服务费，根据合同约定，带电梯高层住宅的物业服务费由业主按购房建筑面积向原告交纳，2008年1月1日至2010年12月31日按每月每平方米0.7元计付，2011年1月1日至2014年6月30日按每月每平方米0.8元计付，2014年7月1日起至2016年10月按每月每平方米1.0元计付，原告从2008年1月开始为富丽华庭小区提供物业服务，故被告应按前述标准向原告交纳涉案房屋物业服务费。被告从2010年11月开始拖欠原告的住宅物业服务费，至2016年10月，被告应向原告支付的住宅物业服务费为9426.7元（0.7元/㎡·月×149.63㎡×2个月+0.8元/㎡·月×149.63㎡×42个月+1元/㎡·月×149.63㎡×28个月），原告仅主张9425.6元，系对自身合法权利的自愿处分，本院予以准照。 关于电梯运行费，根据合同约定，电梯运行费（代收代管）主要用于电梯的年检费、年度维保费、日常维修费、运行电费，按照“一楼不收、二楼收一半、三楼以上全收”的原则，按实际发生额由业主/物业使用人据实平均分摊，现原告已为各业主垫付了电梯年检费、维保费、公摊电费，故被告应向原告支付其应分摊的2010年11月至2016年10月期间的电梯运行费915.2元（电梯公摊电费325元+电梯维保费490元+电梯年检费100.2元）。 关于水电公摊费，根据合同约定，含公共保洁用水、公共绿化用水、公共照明用水电、二次加压供水用电、安防用电、变压器损耗、水电表误差、水电损耗，代收代缴，由全体业主/物业使用人分摊，现原告已先行垫付了公摊部分的水电费，被告应向原告支付其应分摊的2010年11月至2016年10月期间的公摊电费599.6元（单元灯公摊电费274.4元+公摊电损181元+外围灯公摊电费120.7元+工程公摊电费23.5元）、公摊水费204.9元。 关于生活垃圾处理费，按照《南宁市政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），自2007年7月10日起，城镇居民的生活垃圾处理费为每月每户8元，现原告已为被告向青秀区环境卫生管理站垫付了2010年11月至2016年10月的生活垃圾处理费，被告作为受益人应向原告偿清上述已垫付的费用，故被告应向原告支付上述期间的生活垃圾处理费576元（8元/户·月×72个月）。 关于水费，原告虽提交了2010年至2016年期间的水费发票及转款凭证，但并未提交涉案房屋2010年11月至2016年10月期间的水表抄表记录，无法确认其所主张的前述期间垫付的水费2070.3元是否属实，故对其该项诉请，因证据不足，不予支持。 关于车库物业费，根据合同约定，2011年1月1日至2014年6月30日止期间车库物业费按0.30元/㎡·月收取，2014年7月1日起至2018年6月30日止车库物业费按0.50元/㎡·月收取，结合现有证据应认被告从2011年1月开始拖欠原告的车库物业费，至2016年10月，被告应向原告支付的物业服务费为676.7元（0.3元/㎡·月×25.44㎡×42个月+0.5元/㎡·月×25.44㎡×28个月），原告仅主张486.8元，系对自身合法权利的自愿处分，本院予以准照。 被告虽辩称原告未尽监控、安防义务致其遭受巨大损失且不配合被告及公安机关调查，但未提交充分证据予以佐证，同时，物业公司的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，被告如认为原告对其房屋被盗的损失负有损害赔偿责任,亦应当通过其他法律途径维护自身的权利,而不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，故对被告的前述抗辩，本院不予采信。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陶红应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2010年11月至2016年10月期间欠缴的住宅物业服务费9425.6元； 二、被告陶红应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2010年11月至2016年10月期间欠缴的电梯运行费915.2元； 三、被告陶红应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2010年11月至2016年10月期间欠缴的公摊电费599.6元； 四、被告陶红应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2010年11月至2016年10月期间欠缴的公摊水费204.9元； 五、被告陶红应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2010年11月至2016年10月期间欠缴的生活垃圾处理费576元； 六、被告陶红应向原告广西全俱物业服务有限公司支付2010年11月至2016年10月期间欠缴的车库物业费486.8元； 七、驳回原告广西全俱物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费184元，由原告广西全俱物业服务有限公司负担25元，被告陶红负担146元，余款13元，因原告当庭撤回部分诉讼请求，由本院向原告退回。 上述金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦伟杰 人民陪审员  蓝汉善 人民陪审员  陆 晓 二〇一九年十月三十日 书 记 员  熊志伟