山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初895号原告：刘辉，女，1969年3月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：金光洋，泰安泰山徐家楼法律服务所法律工作者。被告：翟成生，男，1965年3月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。第三人：辛兰英，女，1960年1月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孙平，山东泰山蓝天律师事务所律师。原告刘辉与被告翟成生、第三人辛兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉及其委托诉讼代理人金光洋，第三人辛兰英及其委托诉讼代理人孙平到庭参加了诉讼。被告翟成生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辉向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2006年4月20日签订的营业房买卖合同有效；2.判令被告协助原告将登记在其名下的不动产（房产证号：泰房权证泰字第××号）过户登记到原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年4月20日，原、被告双方签订营业房买卖合同一份。合同约定：被告将其位于泰安市间（上下两层结构，面积46.09平方米）出卖给原告；房屋价款为123000元，协议签字生效后，原告向被告支付房款120000元整，余款在2007年春节前一次性付清；被告要配合原告办理房产证过户相关手续。合同签订后，原告依约支付给被告100000元，被告将房屋及房产证也实际交付给原告，原告在约定期限内付清余款。自2006年4月20日原告即占有使用涉案房屋至今。后，原告要求被告协助履行办理房产证过户手续的义务，被告无正当理由拒绝协助办理。综上所述，原、被告签订的营业房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告已完全履行了自己的付款义务，被告却擅自违反合同约定，拒不履行自己的协助义务，已经构成违约。为此，原告提起本案诉讼。翟成生未作答辩。辛兰英述称，一、涉案房产属于被告翟成生与第三人的夫妻共同财产，翟成生未经第三人同意与刘辉签订的房屋买卖合同无效，刘辉应当返还涉案房产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称婚姻法解释一）第十七条第二款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”涉案房产是第三人与翟成生的夫妻共同财产，翟成生在处分涉案房产时未提供第三人同意卖房的证明材料，或第三人授权被告卖房的委托手续。翟成生未经第三人同意，擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分。原告刘辉未对涉案房产是否经其他共有人同意尽到谨慎的审查义务，也没有提供证据证明卖房行为系第三人与翟成生双方共同的意思表示，存在重大过失，不属于上述规定的善意的购买人。房屋买卖合同为无效合同，刘辉应当返还涉案房产。二、原告刘辉要求办理房屋过户登记手续的诉讼请求不应当予以支持。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十七条对共有物处分的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第三人不同意将涉案房产出卖给原告，也不同意协助原告办理过户手续，未经所有共同所有人同意，不能实现物权变动的法律效力，其诉讼请求不应予以支持。辛兰英向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘辉与被告翟成生于2006年4月20日签订的营业房买卖合同无效；2.请求原告刘辉返还位于泰安市间；3.原告应当支付使用期间的房屋使用费；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：涉案营业房系第三人与被告的夫妻共同财产，第三人对被告处分涉案房屋不知情，被告在第三人不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分，其签订的买卖合同应为无效合同。刘辉对辛兰英的诉讼请求辩称，原告认为第三人的请求没有事实和法律依据。原告与被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，房产证明确载明所有权人为本案被告，原告作为善意第三人支付相应的对价，房产亦已经交付。因此，建议人民法院驳回第三人的诉讼请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交的营业房买卖协议书、收到条系在复印件上签字捺手印，虽然第三人对该两份证据的制作时间有异议并申请对证据的形成时间进行鉴定，但经依法委托，鉴定机构来函说明：因检材与样本纸张差别较大，致使鉴定工作无法继续进行，因此鉴定机构决定终止此次鉴定工作，作退卷处理。第三人申请重新鉴定不符合相关规定，本院不予准许。对该两份证据的真实性本院予以确认。第三人对原告提交的原告于2018年12月6日在被告家中协商过户事宜时的录音证据的真实性无异议，在该录音中，翟成生认可原告先付100000元，后又将余款23000元存入翟成生的账户中。对于辛兰英提交的翟成生出具的说明，其主要内容为：泰安市间我大约是在2000年买的，之后接着办了房产证；2005年的时候，刘辉在我房子的隔壁干饭店，我将房子租给她经营饭店，大概有一年半左右的时间，我和刘辉签了营业房买卖协议，将房子卖给了她；当时卖房子的时候我没有跟我的对象商量，也没跟他说；我是私自卖的，卖了之后也一直没有告诉她，瞒着她，她一直以为房子正租着；房子卖了之后，我将房产证给了刘辉，但是刘辉一直没有找我办理房子过户手续；直到2018年10月份刘辉找到我，我对象才知道房子给卖了，不同意将房子卖给她。该说明系当事人陈述，该陈述中与对方当事人即原告的陈述相一致的内容本院予以确认，与原告陈述不一致的内容应当由被告或第三人承担举证责任，提交证据予以证实。对于辛兰英提交的岱庙派出所出具的报警证明和岱东社区居委会出具的情况说明各一份，与本案争议事实没有直接关联性，本院不予确认。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告翟成生与第三人辛兰英系夫妻关系，两人于1987年3月3日登记结婚。翟成生名下有位于泰安市泰山区房屋一套（即涉案房屋），建筑面积46.09平方米，房产证号为泰房权证泰字第××号。翟成生于2004年、2005年左右将涉案房屋出租给原告经营使用。翟成生与原告于2006年4月20日签订营业房买卖协议书一份，主要内容为：卖方翟成生（以下简称甲方），买方刘辉（以下简称乙方）：今有甲方现将向阳小区B段营业房南数第13间房产一套，上下二层结构，建筑面积46.09平方米，房产证号泰字第××号，出卖给买方刘辉，双方协议如下：一、房屋价格：经甲乙双方协商定价为123000元整；二、付款方式：协议签字生效后，乙方向甲方支付房款100000元，余款在2007年春节前一次性付清；三、其他事宜：1.乙方支付100000元房款后，甲方把房产证转给乙方；2.甲方配合乙方办理房产证过户相关手续（如出示身份证、现场到位）；3.乙方未支付清全部房产价，不得办理过户手续；4.乙方承担办理房产过户时产生的一切费用；5.乙方余款未付清前由乙方自家的房产证作抵押；6.原甲乙双方的该房产租赁协议同时作废。原告所提交合同为本为复印件，原告与翟成生分别在该合同复印件上签名并捺手印，落款时间为2006年4月20日，其中“3.乙方未支付清全部房产价，不得办理过户手续”的内容被划去。原告述称该合同系由被告制作后交原告签字的。翟成生另向原告出具收到条一份，内容为：“今收到刘辉营业房购买款壹拾万元整（100000.00元）。收到人：翟成生。2006年4月20号”。2018年12月6日，原告到被告及第三人家中协商办理涉案房屋过户事宜未果。协商过程中，翟成生认可已收到购房款。本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称婚姻法）第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案刘辉与翟成生是在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，且不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。刘辉先以租赁形式占有使用涉案房屋，其购买并支付购房款之后未再向翟成生支付租金，至今已十余年之久。在此期间辛兰英从未提出异议，故刘辉有理由相信买卖行为是翟成生与辛兰英共同的意思表示，辛兰英的抗辩意见不符合日常生活经验，其主张不得对抗刘辉。故此，刘辉的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款规定，判决如下：一、原告刘辉与被告翟成生于2006年4月20日签订的营业房买卖合同有效；二、被告翟成生于本判决生效之日起十日内协助原告刘辉办理位于泰安市泰山区房屋的所有权转移登记手续；三、驳回第三人辛兰英的诉讼请求。本诉案件受理费1000元，由被告翟成生负担。第三人参加诉讼案件受理费1000元，由第三人辛兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇一九年十月三十日书记员  辛 建