山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0686民初224号原告（执行案外人）：原告烟台市莱山区人民政府院格庄街道办事处，住所地:烟台市莱山区院格庄村，统一社会信用代码:113706136920337188。法定代表人:刘文章，该办事处主任。委托诉讼代理人:杜勇，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人:刁焕洲，山东德扬律师事务所律师。被告(申请执行人)：柳少波，男，1953年6月16日出生，汉族，现住芝罘区。委托诉讼代理人:隋显收，栖霞台农创业园法律服务所法律工作者。第三人(被执行人)：烟台凤山置业有限公司，住所地：烟台市莱山区院格庄街道办事处崖前村，统一社会信用代码：91370613779744758P。法定代表人：牟传江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王琼，山东煦滨律师事务所律师。第三人王德亮，男，1965年12月9日出生，汉族，烟台市福山区人，现在山东省。原告烟台市莱山区人民政府院格庄街道办事处（以下简称莱山区院格庄办事处）与被告柳少波，第三人烟台凤山置业有限公司、第三人王德亮案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莱山区院格庄办事处的委托诉讼代理人杜勇、刁焕洲，被告柳少波的委托诉讼代理人隋显收，第三人烟台凤山置业有限公司的委托诉讼代理人王琼、第三人王德亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莱山区院格庄办事处向本院提出诉讼请求，判令：1、停止对汤墅王朝1号楼1单元402号房产的执行，并解除对该房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因与第三人民间借贷纠纷案，被告因申请执行该案，将位于汤墅王朝1号楼1单元402房产申请查封、拍卖。该房屋虽然现仍在第三人烟台凤山置业有限公司名下，但是第三人烟台凤山置业有限公司对其并不享有所有权。原告于2014年3月18日与第三人烟台凤山置业有限公司签订《汤墅王朝认购书》，购买了包括涉案房产在内的14套房产，原告并于同年3月21日将全部房款10410214元汇入第三人烟台凤山置业有限公司指定的烟台市地方税务局莱山分局账户，第三人烟台凤山置业有限公司向原告出具收款收据，并将房屋交付给原告，后非因原告原因未办理备案登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案的汤墅王朝1号楼1单元402房产享有的权利应当受到法律保护。被告因与第三人之间的借贷纠纷案件的而申请查封、拍卖属于原告的上述房产是错误的，原告已经依法提出书面执行异议，栖霞市人民法院以（2017）鲁0686执异53号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议请求，并告知可依法提起诉讼。为此，特诉至贵院，请求停止对位于汤墅王朝1号楼1单元402房产的执行，解除查封，维护原告的合法权益。被告柳少波辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由为：对不动产的转让，相关法律已经有明确规定。《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。根据本条规定，物权的种类以及物权所包含的包括设立、转让等事项，均由法律规定，当事人不得自行约定。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。根据上述法律规定，即使原告已经与第三人烟台凤山置业有限公司签订了房屋买卖协议且真实地交付了房款，但是由于未按照上述规定进行房屋所有权变更登记，并不产生所有权转移的法律效力。因此，答辩人依法申请查封第三人烟台凤山置业有限公司名下房产是符合法律规定的。由此，原告的起诉因缺乏事实及法律依据，其诉讼请求应当依法予以驳回。第三人烟台凤山置业有限公司述称：原告在诉状当中所述属实，认可原告的诉讼请求。第三人王德亮述称：我自2005年至2013年初在烟台凤山置业有限公司担任法定代表人，2005年开始我公司开发房地产项目，该项目名称叫汤墅王朝，当初公司为了交房屋销售税将公司开发的房屋卖给原告，其中就包括涉案房屋汤墅王朝1号楼1单元402号，房款全部交齐了，款是通过银行转账支付的。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：证据一、汤墅王朝认购书及售房明细表各一份，证明原告于2014年3月21日所购买涉案房屋汤墅王朝1号楼1单元402号房产在内的14套房产，总房款为10410214元，为此原告与第三人烟台凤山置业有限公司签订汤墅王朝认购书；证据二、收据一份，证明2014年3月21日烟台凤山置业有限公司已收到原告的购房款10410214元；证据三、税收完税证明四份及电汇凭证一份，证明原告受纳税人烟台凤山置业有限公司的委托，将房款10410214元直接打入莱山区地税局，莱山区地税局为烟台凤山置业有限公司出具了税收完税证明；证据四、裁定书一份，证明此案已经过执行异议前置程序。经庭审质证，被告的质证意见为：对证据一有异议，一、该认购书被告未参与，对其真实性无法确认；二、原告所提交的认购书并不是房屋买卖合同，不能认定原告与烟台凤山置业有限公司形成房屋买卖关系，因为在认购书当中明确陈述：“甲乙双方在正式签署在商品房买卖合同之前自愿签订认购书”，也就是说确立双方房屋买卖应当以签订正式的商品房买卖合同为准。在认购书的第四条双方的权利与义务当中仍然将双方的买卖关系确定为待定状态；三、该认购书不具备正式房屋买卖合同的形式及实际要件，其中明确意见是该认购书落款的年月日为空白，而且其中的必要条款也仅为空白，因此，原告提交的该认购书不能证明原告与凤山置业之间形成实质上的房屋买卖合同关系。对证据二有异议，大额的房款交易第三人烟台凤山置业有限公司以收款收据的方式收取款项既不符合房产交易的规则也更违反相关的财务制度，因此，即便第三人实际收取该款项，也不应当认定该款项是原告交付的房款。对证据三电汇凭证真实性没有异议，但是该笔汇款不能证明是替烟台凤山置业有限公司缴纳的税款，更无法证明该笔汇款是原告应交纳的房款，对证据三中完税证明是复印件我方不予质证；对证据四裁定书没有异议。第三人烟台凤山置业有限公司、王德亮对原告提交的四份证据没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人的陈述和提交的证据确认事实如下：2005年开始,第三人烟台凤山置业有限公司在开发房地产项目，名称为汤墅王朝。2012年11月8日，烟台市住房和城乡建设局为第三人颁发了烟房权证莱字第**房产权证书。该房产权证中的房屋坐落处载明莱山区汤墅大街4698号1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号楼属烟台凤山置业有限公司单独所有，涉案房产位于莱山区。原告（本案被告）柳少波与被告烟台凤山置业有限公司（本案第三人）、王德亮（本案第三人）民间借贷纠纷一案，莱山区人民法院作出（2015）莱山民一初字第124号民事判决书，判决：一、被告烟台凤山置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柳少波借款70万元，支付借款利息39199元、逾期利息78400元、律师费8000元，合计825599元，并支付自2015年5月25日起至实际给付之日的逾期利息；二、被告王德亮对被告烟台凤山置业有限公司上述付款义务中的76300元承担连带责任。三、驳回原告柳少波其他诉讼请求。该判决生效后由莱山区人民法院立案执行，在执行过程中，该法院于2015年10月8日查封了烟台凤山置业有限公司所有的、位于烟台市莱山区产证项下的**楼**、402号两处房产。后烟台市中级人民法院将该案指定本院执行，本院依法立案执行，并作出（2017）鲁0686执846号执行裁定，拍卖上述两套房产。该案在本院执行期间，烟台凤山置业有限公司对此向本院提出执行异议申请，称，2014年3月18日，烟台凤山置业有限公司将其开发的汤墅王朝的部分房产出售给异议人，其中包括汤墅王朝1号楼1单元402号房在内，双方签订了汤墅王朝认购书，异议人已经交纳了全部房款，并接管房屋。上述房产虽未办理权属转移登记，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，合同合法有效。据此，涉案房产的所有权自2014年3月18日起归异议人享有，与烟台凤山置业有限公司无关，异议人的权利应当受到法律保护，请求裁定终止对汤墅王朝1号楼1单元402室的执行。本院于2017年12月28日作出（2017）鲁0686执异53号裁定书，驳回了异议人莱山区院格庄街道办事处的异议请求。莱山区院格庄街道办事处不服该裁定，在法定期间内向本院提起诉讼。原告提供了2014年3月20日其向烟台市地方税务局莱山分局缴纳10410214元税款的银行凭证，未提供向烟台凤山置业有限公司支付购房款的银行凭证。原告与烟台凤山置业有限公司未签订书面房屋买卖合同，双方亦未到房管部门办理预告登记。庭审中，原告代理人称，根据双方签订认购书的确定房款数额，当时为了省事，烟台凤山置业有限公司当时是欠缴税款，所以烟台凤山置业有限公司让我们将房款汇入税务局，代该公司缴纳税款，所以我方应烟台凤山置业的要求将应交的房款直接交到税务局。凤山置业向我们出具了收款收据，税务局向烟台凤山置业出具了完税证明。本案在审理过程中，原告放弃解除对涉案房产的查封的诉讼请求。本院认为，原告有权在法律规定的范围内处分自己的权利，其放弃解除对涉案房产的查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系柳少波申请执行烟台凤山置业有限公司、王德亮民间借贷纠纷一案中，因案外人莱山区院格庄街道办事处对人民法院查封的登记在被执行人烟台凤山置业有限公司名下的房产主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，莱山区院格庄街道办事处对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、原告莱山区院格庄街道办事处对涉案房产是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房产一直登记在第三人烟台凤山置业有限公司名下，烟台凤山置业有限公司系涉案房产的所有权人，原告莱山区院格庄街道办事处对涉案房产不享有所有权。二、原告莱山区院格庄街道办事处对涉案房产是否享有物权期待权。对不动产受让人的物权期待权分为买受人物权期待权和预告登记期待权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，原告与第三人烟台凤山置业有限公司签订汤墅王朝认购书后对涉案房产未向房产登记部门申请预告登记，故原告对涉案房产不享有预告登记期待权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是对消费者物权期待权保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求合法有效的书面合同之外，还要求符合另外三个条件：第一，保护的对象必须是消费者。第二，消费者一定是自然人。第三，必须交付了百分之五十以上的购房款。本案原告与第三人烟台凤山置业有限公司未签订书面的房屋买卖合同，原告提供的其与第三人烟台凤山置业有限公司签订的汤墅王朝认购书未写明签订时间，并且该认购书中明确写明“甲乙双方在正式签署在商品房买卖合同之前自愿签订认购书”这表明，原告确定购买第三人烟台凤山置业有限公司的商品房后双方还需签订正式的商品房买卖合同，因此原告仅提供“认购书”不能满足二十九条第一项的规定。原告系法人单位，其所提供的证据亦不能同时满足该三个条件即保护的对象必须是消费者；消费者一定是自然人；必须交付了百分之五十以上的购房款。综上所述，案外人即原告莱山区人民政府院格庄街道办事处所提供的证据不能证明是涉案房产的所有权人，亦不能证明其对涉案房产享有物权期待权，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告烟台市莱山区人民政府院格庄街道办事处的诉讼请求。案件受理费12055.99元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本七份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘彩波人民陪审员  刘振铎人民陪审员  栾志利二〇一九年十月三十日书 记 员  孙大伟