广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22974号原告：陈德平，男，1957年8月24日出生，系香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码*****，港澳居民来往内地通行证号码*****。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************之二，统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告陈德平诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序审理，并于2019年10月23日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付违约金79832元（以3966元/月为标准，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止。计算公式：3966元/月÷31天+3966元/月×26个月+3966元/月÷31天×3天=103628元，103628元-23796元=79832元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原告陈德平与被告雄盛王府公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告陈德平购买被告雄盛王府公司开发位于佛山市禅城区*************的房产。买卖合同第八条、第九条约定，被告应在2016年12月30日前将已办理竣工验收合格、且符合合同约定的商品房交付给原告，如被告逾期交付商品房超过90天的，原告有权自2016年12月31日起至实际交付之日止，按照案涉房产的市场租金主张违约金。另，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》、《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》（以下简称“两份交楼标准”）作为买卖合同一部分附在买卖合同之后，且均已得到被告盖章确认，该两份交楼标准载明案涉房产应属带装修交付，并非毛坯交付。其后，原告已全额支付购房款。同日，原告陈德平、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称“柏裕公司”）与被告雄盛王府公司签订一份《房屋装修协议》。装修协议第三条、第四条约定，由于原告陈德平与被告雄盛王府公司所签订买卖合同中的房款已包含装修费用，故原告无需向柏裕公司支付装修费用。柏裕公司确保装修工程在买卖合同约定的交房日期前完工，原告在被告交付案涉房产的同时对装修工程进行验收，如装修工程存在质量问题，原告有权要求柏裕公司承担保修责任。即案涉房产的装修工程未完成的情况下，视为案涉房产未达到交楼标准，原告无需收楼。同日，原告与广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称“顺耀公司”）签订一份《房屋租赁管理合同》。租赁合同第一条、第二条、第三条约定顺耀公司向原告承租案涉房产，租赁期限为2017年1月5日至2022年1月4日，租金为每半年23796元，即每月3966元。2017年2月28日，被告按照租赁合同所约定的租金标准，向原告支付了违约金23796元。其后，原告多次到案涉房产检查验收，均发现案涉房产存在诸如未安装室内交楼标准所约定的“格力或同等品牌中央空调，一拖三”空调等不符合合同约定的情形，因此，原告拒绝收楼。其后，柏裕公司在2019年3月2日告知原告案涉房产的空调已更换完成。原告在2019年3月3日到案涉房产检查确认已安装中央空调后办理了收楼手续。因被告存在逾期交楼的情形，根据买卖合同约定，原告有权要求被告按照案涉房产的市场租金支付违约金，另，由于原告与顺耀公司签订的租赁合同约定案涉房产的租金标准为3966元/月，故，应以3966元/月作为案涉房产的市场租金标准计算违约金，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止，被告应支付的违约金金额为103628元，扣减已支付的23796元后，尚余79832元未支付。被告逾期交付案涉房产的行为已严重损害原告利益。现为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告雄盛王府公司辩称：一、原告主张逾期交楼违约金没有依据。被告已向原告支付全部的逾期交房违约金，无需另行支付。且原告第二期房款660000元逾期261天，根据《商品房买卖合同》第七条第二款约定，被告无需承担逾期交房责任。原告与被告就其购买的商品房逾期交付违约金处理问题已达成一致，原告同意被告一次性支付违约金补偿款23796元，并于2017年2月7日出具的《收据》（编号201702007号），《收据》中已明确载明今收被告支付的延迟交楼足额补偿违约金23796元。而被告已于2017年2月28日向原告支付上述违约金款项。原告出具该《收据》的相关内容均是手写填入，并委托了黄卫明签名及按手印，是其真实意思表示，在出具《收据》后也已收取被告支付的足额违约金，表明其自愿放弃之后的逾期交楼违约金。其在确认已收到被告支付的足额补偿违约金后再行主张被告支付逾期交楼违约金，有违诚实信用。故被告已向原告支付全部的逾期交房违约金，无需另行支付。另，双方签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定原告一次性付款的时间，但原告第二期房款660000元逾期261天才支付，已构成违约。根据合同第七条第二款约定，被告无需承担逾期交房责任。即使原告再行主张被告支付逾期交楼违约金，原告主张违约金计算至2019年3月3日也没有依据，案涉房屋在2018年10月8日前已经达到交付标准。柏裕公司于2018年10月8日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明案涉房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理装修收楼手续，但原告一直未前来办理。柏裕公司又于2018年11月5日向原告发出《室内装修再次竣工验收通知书》催促其前来收楼。根据《房屋装修协议》的约定，即使装修工程存在质量问题，原告是有权要求佛山市柏裕装饰设计工程有限公司或有关单位在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理装修收楼手续。案涉房屋在2018年10月8日前已经达到交付标准，根据《商品房买卖合同》约定，原告在收到通知书后拒绝前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。因此，即使原告确认已收到被告支付的足额补偿违约金后再行主张被告支付逾期交楼违约金，违约金的计算截止日期也应到2018年10月8日止。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院查明本案事实，依法判决。庭审中，被告雄盛王府公司补充答辩称：原告逾期支付购房款，需向被告支付违约金86130元。若法院认定被告要向原告支付违约金的话，因原、被告互负到期债务，被告主张在本案中进行抵销。原告对被告的答辩意见回应如下：1.在本案庭审前，被告雄盛王府公司从未通过任何形式向原告催收涉案房产的购房款，也从未向原告主张逾期付款的违约责任；2.原告于2016年8月15日付齐涉案房产的购房款，因此，被告最晚应于2016年8月15日知道或应当知道陈德平是否存在逾期支付购房款的事实，从2016年8月15日起计算至本案庭审之日已过三年，即被告关于要求原告承担逾期付款违约责任主张的诉讼时效期间已经届满，被告要求以原告逾期付款违约金抵消其应承担的逾期交楼的违约金的主张已过诉讼时效，不应得到支持；3.被告答辩所述的23796元，原告在起诉时已自行扣减，原告诉讼请求中79832元并不包含该23796元；4.根据法院同类案件已生效的裁判文书的精神，在被告仅提出要求原告承担逾期付款的违约金主张，但没有提出反诉的情况下，法院是不予审查相应的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的《室内装修竣工验收单》无原件核对，且未经被告确认，本院不予采信。被告提交的《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工再次验收通知书》、EMS快递单、快递信息查询资料均有原件核对，证据来源合法，内容与案涉纠纷有关，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年8月28日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2309房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积84.53平方米，房屋总价951866元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定：第七条出卖人逾期交付商品房超过90天后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。此后，原告（甲方）与柏裕公司（乙方）、被告雄盛王府公司（丙方）共同签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。此后，原告与顺耀公司签订《房屋租赁管理合同》，约定原告将涉案物业出租给顺耀公司，租赁期限为五年，自2017年1月5日至2022年1月4日止，每半年租金为23796元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。柏裕公司于2018年10月8日向原告寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明案涉房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年10月10日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月9日由速递易快递柜签收。此后，柏裕公司于2018年11月5日向原告寄送《室内装修竣工再次验收通知书》，通知原告办理房屋竣工验收交付手续。该邮件于2018年11月7日由他人代签收，快递信息备注为亲属。2017年2月7日，原告出具《收据》，确认收取被告支付涉案房屋迟延交楼足额补偿违约金23796元。被告于2017年2月28日向原告转账23796元。另查明：原告于2016年8月15日向被告支付第二期购房款660000元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。因原告陈德平为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告协议选择适用内地法律，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案适用内地法律。案涉《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。本案中，原、被告双方对逾期交楼的事实并无争议。被告逾期交楼构成违约，依法应承担违约责任。本案争议焦点为：一、逾期交楼违约金的计算标准；二、逾期交楼违约金的计算期间；三、被告主张的违约金能否抵消原告主张的违约金。对此，本院分析如下：关于逾期交楼违约金的计算标准案涉房屋买卖合同约定逾期交楼违约金按该房屋的市场租金，但标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。原告主张按照其与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的案涉房屋租金标准3966元/月（23796元÷6个月）计算违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付。其次，根据合同约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合《房屋装修协议》的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修成果交付给原告。此外，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知原告办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但仍应及时办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。依据《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月13日。逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月13日。根据原告出具的《收据》，被告已经向原告足额支付半年的逾期交楼违约金，故本案违约金起算点应为2017年7月5日。经核算，自2017年7月5日至2018年10月13日，被告应付逾期交楼违约金61473元（3966元/月÷30天×465天）。原告主张超出部分，本院不予支持。被告主张的违约金能否抵销原告主张的违约金按照案涉合同约定，原告应于2015年11月28日支付第二期购房款，原告实际付款的时间是2016年8月15日，已构成逾期，依约应按欠付金额660000元向被告支付每日万分之五的违约金，即86130元（660000元×0.5‰×261天）。被告抗辩抵销原告主张的违约金，而原告认为被告主张的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持，对此本院分析如下：2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告应于2015年11月28日支付剩余购房款，其逾期未付，违约金自2015年11月29日起产生，被告知道或者应当知道自己的权利被侵害，诉讼时效开始起算。因案涉合同约定的违约金是按日计算，原告于2016年8月15日支付前述购房款，故2016年8月15日产生的违约金诉讼时效计至2019年8月14日，此前产生的违约金对应的诉讼时效应自2019年8月14日依次往前推算。被告确认其在本案庭审前从未向原告主张过支付违约金，故本案不存在有其他可以引起诉讼时效中止、中断的情形，被告主张原告支付逾期付款违约金已经超过三年的诉讼时效，人民法院不予保护。故被告主张抵销债务的抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈德平支付逾期交楼违约金61473元；二、驳回原告陈德平的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1796元，由原告陈德平负担413元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1383元。如不服本判决，原告陈德平可在本判决书送达之日起三十日内，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  宁亚保人民陪审员  陈艳芬二〇一九年十月二十四日书 记 员  许 晴