青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初298号原告：青海春发商品混凝土有限公司，统一社会信用代码：91630000661947226P，住所地西宁市城北区柴达木路33号1号楼33-9号。法定代表人：杨启杰，总经理。委托诉讼代理人：卢祎辰、李阳，青海齐光律师事务所律师。被告：青海兴鼎安房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916300007105199153，住所地西宁市城北区朝阳东路兴鼎安大厦。法定代表人：郭厚兴，执行董事。委托诉讼代理人：李海宁、赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。原告青海春发商品混凝土有限公司（以下简称春发公司）与被告青海兴鼎安房地产开发有限公司（以下简称兴鼎安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告春发公司的委托诉讼代理人卢祎辰、李阳及被告兴鼎安公司的法定代表人郭厚兴、委托诉讼代理人李海宁、赵亚莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春发公司向本院提出的诉讼请求，一、判令解除原、被告于2016年10月24日签订的商品房预售买卖合同；二、判令被告支付原告购房款80048419元，利息自2017年1月23日起按年利率4.9%支付至付清为止，暂计算至2019年4月23日，为8825338元，违约金为4002420.95元，以上共计92876177.95元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月24日原告与被告签订了商品房预售买卖合同。合同签订后原告先后向被告支付购房款共80048419元，并由被告出具收据。经原告多次催促被告交付房屋和相关房款发票，但一直被被告以各种理由拒绝。基于以上事实，原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故依法向人民法院提起诉讼，敬请人民法院依法查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告兴鼎安公司答辩，一、本案并非兴鼎安公司逾期交房,实为原告怠于履行收房义务。原告在其诉状中表述“经原告多次催促被告交付房屋，但一直被被告以各种理由拒绝。”原告方才向人民法院提起诉讼。首先,案涉商品房于2017年12月具备交付条件后,兴鼎安公司第一时间向原告邮寄送达了《入住通知书》，通知原告于2017年12月31日前来办理交房手续,原告却一直怠于履行收房义务。其次,为保证各位业主及时获知交房通知,兴鼎安公司在向各业主邮寄送达《入住通知》的基础上,还于2017年12月27日分别在《西宁晚报》、《西海都市报》上公告《鼎安名城交房通知》,通知鼎安名城各业主前来办理交房手续;再次,依据原告与兴鼎安公司于2016年10月24日签订的8份《西宁市商品房预售合同》(下称《预售合同》)第十条约定:“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”即在没有收到交付通知的情况下,依照合同约定,买受人即本案原告应于2017年12月31日前往商品房所在地办理房屋交付手续。因原告却一直怠于履行收房义务，其脱离案件基本事实在本案中称因兴鼎安公司拒绝交房而主张解除合同,显然没有事实根据；二、原告主张解除合同已超过解除权行使的法定除斥期间,解除权已经消灭,原告无权要求解除合同,依法应当驳回原告诉讼请求。根据兴鼎安公司与原告签订的《预售合同》第十一条约定:“逾期交房超过30日后,买受人有权解除合同。"本案中交房日期的起算时间为2017年12月31日,那么自2018年1月30日开始,原告作为买受人有权要求解除合同,并要求兴鼎安公司退还房款和支付违约金,解除合同的除斥期间开始起算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”可见，原告的解除权应在2018年1月30日至2019年1月30日之间行使,逾期不行使,解除权消灭。本案中直至2019年4月17日原告才向人民法院起诉要求解除合同,此时除斥期间已经届满,原告诉讼请求于法无据。另原告与兴鼎安公司签订商品房预售合同后,支付了全部购房款。其中近50%房屋价款系原告贷款支付,且从贷款至今仍在按月向银行偿还贷款，由此可见，至原告突然提起本案诉讼前,其并无解除合同的意图；三、返还已付款及赔偿损失是合同解除的效力与后果,本案中原告的合同解除权已经消灭,在案涉合同不应被解除的前提下,也就无法产生返还房款及损失赔偿的法律后果。依据《合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见,返还已付款及赔偿损失,是合同解除的法定后果。本案中,原告非但未在法定除斥期间内要求解除合同,反而由其诉状事实理由部分的陈述可见，其一直在积极催促兴鼎安公司交付房屋，那么也就更加不存在原告在本案起诉前要求解除合同的情形。在除斥期间已届满,原告丧失解除权的情况下，主张合同解除后的价款返还及损失赔偿,完全没有法律依据，不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月24日,原、被告双方签订8份商品房预售合同，约定原告购买被告开发的西宁市××区鼎安名城2、3、4号地块上的72-44、53-211、53-205、53-213、61-297、61-303、72-6、72-82商铺，总价款80048419元。合同第八条约定商品房交付条件：1、商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已经取得测绘报告；3、商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。第十一条约定出卖人未按照第十条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照第一种方式处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告陆续支付购房款80048419元。2017年11月4日2号地块、11月24日3号地块、11月27日4号地块的涉案工程分别通过五方验收。2017年12月27日兴鼎安公司分别在《西宁晚报》、《西海都市报》上公告《鼎安名城交房通知》：1、2、3、4号地块住宅楼已具备交付条件，现定于2017年12月31日-2018年1月15日集中办理2、3号地块房屋入住手续，各地块业主请你在约定时间按《入住通知》要求，携带相关证件及资料前往4号地块鼎安名城物业办公室办理交房手续。2019年3月25日兴鼎安公司向春发公司发出催收房通知书称，我公司已经于2018年1月1日通知你前来我公司办理你所购买的鼎安名城房号为2-53-205的商铺收房手续，你至今未来办理收房手续。现我公司再次通知你，请于2019年4月15日前来我公司办理有关收房手续，预期不来办理，该通知送达之日视为已确认收房。由此所产生的一切法律后果，自行承担。春发公司收到该通知后，分别于2019年4月2日EMS特快专递尾号5772（该快递内容未注明系解除合同通知书，投递地址西关大街57号）；2019年4月15日EMS特快专递尾号6172（投递地址西关大街57号，该邮件系他人收、门卫）；2019年4月15日EMS特快专递尾号1972（投递地址西关大街57号，该邮件系他人收、门卫）发出解除合同通知书，要求解除涉案商品房预售合同，致使纠纷产生。另查明，涉案房屋已网签在春发公司名下。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、收据、特快专递、公告等证据在案佐证，本院应予确认。本院认为，原、被告双方签订的8份西宁市商品房预售合同合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点：原告行使合同解除权是否超过除斥期间？首先，本案中，双方在《西宁市商品房预售合同》中约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过30日后,买受人有权解除合同。故本案中当被告于2018年1月30日未能交付房屋时，本案商品房买卖合同约定的合同解除条件已经成就，原告因此享有合同约定的解除权。其次，关于被告行使该合同解除权是否超过除斥期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案中，双方当事人在商品房买卖合同中对于解除权的行使期限并未作出约定，依据法律规定，在未催告的情况下，权利人行使解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案商品房买卖合同的解除权条件发生之日为2018年1月30日开始起算除斥期间。该解除权适用一年的除斥期间，于2019年1月30日解除权的除斥期届满，如不行使，解除权就已消灭。因此，原告于2019年4月才向被告发送《解除合同通知书》主张合同解除权，即使原告主张的合同解除权成立，该解除权亦因已过除斥期间而消灭。故原告主张解除其与被告签订的西宁市商品房预售合同的诉讼请求，本院不予支持。基于原告要求被告支付购房款80048419元及利息、违约金的诉讼请求是以双方合同解除为前提的，由于原告要求解除合同的诉讼请求被驳回，则原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告青海春发商品混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费506181元，保全费5000元，由青海春发商品混凝土有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 李宏宁审 判 员 靳 玲人民陪审员 马玲萍 二○一九年十月三十一日书 记 员 吉 静附：法律条文。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。