广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂01民终2744号 上诉人（原审原告，反诉被告）：广西华之蓝投资有限公司，住所地广西南宁市江**洪胜路**丽汇科技工业园标准厂房综合楼。统一社会信用代码914501000575119010。 法定代表人：蓝天祖，职务总经理。 委托诉讼代理人：蒙连图，广西创想律师事务所律师。 上诉人(原审被告，反诉原告)：南宁市江南区那洪街道平阳村民委员会，住所地广西南宁市江**白沙大道**。统一社会信用代码54450105K318323311。 主要负责人：张新荣，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：胡大持，广西志明律师事务所律师。 上诉人广西华之蓝投资有限公司(以下简称华之蓝公司）因与上诉人南宁市江南区那洪街道平阳村民委员会（以下简称平阳村委会）租赁合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初2123号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 华之蓝公司上诉请求：一、维持（2018）桂0105民初2123号民事判决第一项、第七项；二、撤销（2018）桂0105民初2123号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项，改判平阳村委会返还华之蓝公司全部已支付的押金、租金及所有投资款共计4107250元；三、本案一、二审诉讼费用由平阳村委会承担。事实及理由：一、从历史角度来看，涉案土地是南宁市经济技术开发区管委会为了解决建区之初对平阳村委会的土地少征多用问题而给予的补偿。补偿形式经过十来年仍未得到落实，后在华之蓝公司的努力下，南宁市经济技术开发区管委会才于2014年6月12日正式确定了涉案土地的四至范围，并于其后移交给平阳村委会。因此，《土地经营权承包合同》第一条中约定的“土地的合法使用手续”应理解为政府确定土地四至范围并将土地移交给平阳村委会，平阳村委会可以对土地进行控制、管理和使用，而不应理解为对涉案土地办理权属证书。二、无论如何理解上述条款，都说明双方签订合同时租赁标的尚未存在或不确定。在此情况下，合同不能成立，更不能生效。华之蓝公司支付的租金应当予以退回。三、平阳村委会并未将涉案土地移交给华之蓝公司，双方并未进行交接。双方发生争议以后，由于华之蓝公司不能使用土地，已将所有人员撤离，现在涉案场地上的人员与华之蓝公司无关。因此，华之蓝公司不应向平阳村委会支付涉案土地的占用费。四、退一万步，即便认定华之蓝公司没有按时办理“土地合法使用手续”，该义务也仅是委托合同关系中的义务，并不涉及租赁合同。在办理委托事宜的过程中，华之蓝公司是自负费用，即使没有完成委托事项，也没有对平阳村委会造成损失。相反，由于华之蓝公司的努力，南宁市经济技术开发区管委会最终将涉案土地实际移交给了平阳村委会，平阳村委会可以进行管理、使用，并因此受益。在此情况下，华之蓝公司承担违约金或赔偿损失的违约责任没有法律依据，平阳村委会应当将收取的押金返还华之蓝公司。五、平阳村委会反诉并未主张土地占有使用费，一审判决超出了平阳村委会的诉讼请求范围。 平阳村委会答辩称：一、关于涉案土地移交及本案合同生效的时间问题。早在2010年6月3日，南宁市经济技术开发区管委会在[2018]78号会议纪要上就已经明确“同意将平阳村委会的15亩用地调整到金阳路西侧，用途为产业用地”，并划定了红线图。南宁市经济技术开发区管委会确定给平阳村委会使用后，该土地已由平阳村委会接管，并曾经交给案外人刘永权等人去办理合法用地手续，后因刘永权等人未能办妥。平阳村委会才与华之蓝公司签订本案《土地经营权承包合同》。签订合同后，华之蓝公司就在涉案土四周建筑了围墙，实际占有和使用涉案土地。因此，华之蓝公司主张该土地是2014年6月12日才正式确定四至范围及移交，不符合事实。《土地经营权承包合同》自签订之日成立并生效，华之蓝公司未能依约进行工程建设和使用，系其违约所致，不能构成其免交租金的理由。二、关于如何理解“土地合法使用手续”的问题。一审判决对何为“土地合法使用手续”的认定正确，合乎合同解释原则。三、关于涉案土地是否具备办理权属证书的条件问题。根据南宁市国土资源管理局的复函，申请办理涉案土地的权属证书，只要向相关部门提交清单所列明的材料即可。华之蓝公司诉称涉案土地目前不具备办理权属证书的条件，但对于欠缺的条件、原因至今未作出说明，亦未提供证据证实，其应当承担违约责任。 平阳村委会上诉请求：一、维持（2018）桂0105民初2123号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、撤销（2018）桂0105民初2123号民事判决第三项，驳回华之蓝公司主张委托费的诉讼请求。事实及理由：一、双方签订《土地经营权承包合同》之前，涉案土地的相关问题就已被列入南宁市经济技术开发区管委会办事议程，有关部门曾多次召开协调会议，且已经发文落实面积和具体位置，所欠缺的仅是土地产权证书及建设规划许可证等土地开发手续。《土地经营权承包合同》订立后，南宁市经济技术开发区管委会及有关部门就涉案土地召开会议，下发文件，均是其正常工作安排，与华之蓝公司没有任何关系。二、华之蓝公司虽然在庭审中主张其办理委托事务开支过资料费等费用，但该费用具体是多少并不明确，且亦缺乏证据证实，一审判决平阳村委会向华之蓝公司支付委托费1，000，000元缺乏计算的基本依据。 华之蓝公司答辩称：华之蓝公司在签订《土地经营权承包合同》后积极履行己方义务，并使平阳村委会实际接收了涉案土地，已经完成了合同约定的委托事项。一审判决在此基础上判决平阳村委会支付相应的费用符合客观事实。 华之蓝公司向一审法院提出诉讼请求：一、平阳村委会继续履行其与华之蓝公司于2013年3月1日签订的《土地经营权承包合同》及2014年6月12日签订的《补充协议书》，如解除合同，则判令平阳村委会返还华之蓝公司全部已支付的押金、租金和所有投资（包括利息）共4，107，250元；二、本案诉讼费用由平阳村委会负担。经一审法院释明，华之蓝公司变更第一项诉讼请求为：判令平阳村委会返还华之蓝公司全部已支付的押金、租金和所有投资（包括利息）共4，107，250元,另华之蓝公司支出的委托费需要在本案中抵扣。 平阳村委会向一审法院提出反诉请求：一、确认平阳村委会依合同约定通知华之蓝公司解除双方签订的《土地经营权承包合同》及《补充协议书》的行为合法有效，该合同已经解除；二、确认华之蓝公司交纳的押金、承包金以及其所投入的费用和其投资的地上附着物、设施等合计价值1，550，000元无偿归平阳村委会所有；三、判令华之蓝公司从涉案土地上搬出，将土地返还给平阳村委会使用；四、本案所有诉讼费用由华之蓝公司承担。一审法院重审本案期间，平阳村委会变更诉讼请求为：一、解除平阳村委会与华之蓝公司于2013年3月1日签订的《土地经营权承包合同》和2014年6月12日签订的《补充协议书》；二、华之蓝公司已交纳的押金500，000元、承包金1，500，000元以及租赁土地上所建的围墙无偿归平阳村委会所有；三、华之蓝公司按照《土地经营权承包合同》的约定标准向平阳村委会支付后期承包金，从2015年7月1日起计算至本案生效判决确定退还土地之日止（从2015年7月1日至2017年12月31日，承包金按500，000元/年计算;2018年1月1日至2022年12月31日，承包金按800，000元/年计算）；四、华之蓝公司从《土地经营权承包合同》所涉及的土地上搬出，将土地交还给平阳村委会使用；五、本案诉讼费用全部由华之蓝公司承担。 一审法院判决：一、华之蓝公司与平阳村委会2013年3月1日签订的《土地经营权承包合同》及2014年6月12日签订的《补充协议书》于2015年9月10日解除；二、华之蓝公司从《土地经营权承包合同》及《补充协议书》中涉及的土地搬离，并将土地返还给平阳村委会；三、平阳村委会支付华之蓝公司1，000，000元；四、华之蓝公司向平阳村委会支付2016年1月2日至土地实际返还给平阳村委之日止的土地占用费（计算标准为：2016年1月1日至2017年12月31日为每年500，000元；2018年1月1日至2022年12月31日为每年800，000元；2023年1月1日至2027年12月31日为每年900，000元……）；五、华之蓝公司向平阳村委会支付的押金500，000元归平阳村委会所有；六、华之蓝公司向平阳村委会支付的承包金1，500，000元归平阳村委会所有；七、华之蓝公司在土地上投资建设的围墙归平阳村委会所有；八、驳回华之蓝公司的其他诉讼请求；九、驳回平阳村委会的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人对华之蓝公司是否接收并实际占有使用涉案土地的事实存在争议。华之蓝公司认为平阳村委会并未向其交付涉案土地；平阳村委会认为其不但交付了涉案土地，且涉案土地至今仍由华之蓝公司使用、经营，并提交了证据1、光盘；证据2、视频截图；证据3、南宁市工商行政管理局询问通知书（复印件）予以证实。对双方争议的上述事实，本院经审查认为，平阳村委会二审提交的证据虽不能直接反应涉案土地的使用现状，但华之蓝公司在（2015）江民二初字第778号案件审理过程中，于2016年9月18日作出陈述，对“2014年8月21日下午，平阳村委会接管了涉案土地，并当场将有关手续交给华之蓝公司；华之蓝公司租赁涉案土地后在四周砌了围墙，目前土地由华之蓝公司实际控制和管理”的事实予以认可。现华之蓝公司在二审期间对该事实再提出异议，没有依据，本院不予采纳。据此，华之蓝公司所提异议不成立，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据华之蓝公司、平阳村委会的上诉意见及答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案《土地经营权承包合同》以及《补充协议书》是否合法有效，在履行合同的过程中哪一方违约；二、华之蓝公司应否向平阳村委会返还土地，并支付土地占有使用费；三、平阳村委会应否向华之蓝公司返还押金、租金、投资款及支付委托费，数额为多少。本院对此认定如下：一、合同效力及违约责任认定问题。一审判决根据《土地经营权承包合同》以及《补充协议书》的内容，将双方当事人之间的法律关系定性为同时存在委托合同关系及租赁合同关系正确，本院二审予以确认。依法成立的合同，自成立时发生法律效力。本案《土地经营权承包合同》以及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容中除了“承包期为三十年”的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，致使租赁期限超过二十年的部分无效以外，其他内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同有效的部分，双方当事人均应恪守。 从《土地经营权承包合同》、《补充协议书》的内容来看，华之蓝公司的合同义务不仅包含在涉案土地上开发建设和经营，按时支付租金，还包括完善本宗土地的合法使用手续，使平阳村委会对本宗土地享有合法使用权。合同签订后，华之蓝公司依约向平阳村委会交付了租金和押金，也积极协调各方完善涉案土地的合法手续。经过华之蓝公司的努力，南宁经济技术开发区管委会以会议纪要的形式确认了涉案土地的四至范围，土地面积为14.9亩，并于2014年8月21日实际交付给平阳村委会控制和使用。但双方在合同履行过程中对《土地经营权承包合同》中约定的“使甲方对本宗土地享有合法使用权”的理解出现分歧。华之蓝公司认为涉案土地并非严格意义上的“三产用地”而是“小三产用地”，这类土地是无法办理土地权属证明的，现经过华之蓝公司的努力和协调，土地位置和面积已经明确具体，且土地也已经实际交付给平阳村委会控制、管理和使用。因此，华之蓝公司已经完成了合同约定的关于“完善本宗土地的合法手续，使平阳村委对本宗土地享有合法使用权”的合同义务。而平阳村委会认为，《土地经营权承包合同》约定的“使甲方对本宗土地享有合法使用权”是指华之蓝公司应协助平阳村委会办得相应的土地权属证明，而不仅仅是交付土地，且华之蓝公司提供的两份会议纪要只是办理土地的审批程序，因此，华之蓝公司并没有完成合同约定的义务。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，要正确理解上述合同条款的真实意思，应结合本案的合同目的、交易习惯和背景等综合因素考虑。本案中，由于南宁经济技术开发区在建区之初少征多用了平阳村委会15亩土地。为了解决该村委会的用地问题，南宁经济技术开发区管委会多次通过会议纪要的形式明确将多用的土地作为三产用地返还给平阳村委会。所谓三产用地，系政府通过拨用集体土地或划拨（出让）国有土地的方式批准农村集体组织用于发展第三产业的建设用地。作为建设用地要进行开发建设必须办理权属登记证明，从国土部门向一审法院复函的内容可以看出，三产用地是可以办理权属登记证明的。且《中华人民共和国物权法》第九条亦规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。因此，平阳村委会要享有对该土地的合法权益不仅应实际占有土地，而且需办理土地的权属登记证明。据此，本案《土地经营权承包合同》约定的“使甲方对本宗土地享有合法使用权”的真实意思应当理解为：涉案土地不仅应由平阳村委会占有、管理和使用，还应包括办理权属登记证明。华之蓝公司在《土地经营权承包合同》约定的期限内即2014年6月30日前未完成该合同义务，经双方协商将时间延长至2015年6月30日，华之蓝公司仍未履行该合同义务，构成违约。 二、合同解除及相应的法律后果。双方当事人对一审判决认定本案《土地经营权承包合同》及《补充协议书》于2015年9月10日解除均无异议，本院二审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，承租方华之蓝公司应将涉案土地依法返还给出租方平阳村委会。华之蓝公司上诉称其已经撤离涉案场地，未提供证据证实，本院不予采信。其次，关于土地占用费问题。平阳村委会在重审期间将诉讼请求变更为“华之蓝公司按照《土地经营权承包合同》的约定标准向平阳村委会支付后期承包金，从2015年7月1日起计算至本案生效判决确定退还土地之日止”，实际上系对合同解除后至华之蓝公司返还涉案土地前，因华之蓝公司占有涉案土地所导致的损失提出了权利主张。一审法院根据华之蓝公司已缴纳租金至2016年6月1日这一事实，判决华之蓝公司按照约定的租金标准，向平阳村委会支付自2016年1月2日起至其实际返还涉案土地之日止的土地占用费，并未超出当事人的诉讼请求，且处理正确，本院二审予以维持。 三、违约责任的承担。由于华之蓝公司未依约办理涉案土地的合法使用手续，依据《土地经营权承包合同》第三条第5项、《补充协议书》第三条的约定，华之蓝公司所交的押金500000元、承包金1500000元应当归平阳村委会所有。至于委托费的负担问题。一方面，华之蓝公司对其主张的委托费用并未提供相应的证据证实；另一方面，双方在《土地经营权承包合同》第一条中约定了系由华之蓝公司自行承担费用完成涉案土地的相关手续。现华之蓝公司再向平阳村委会主张委托费用，不符合双方的合同约定，本院不予支持。 综上所述，上诉人平阳村委会的上诉请求成立，予以支持；上诉人华之蓝公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初2123号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项； 二、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初2123号民事判决第三项、第八项； 三、驳回广西华之蓝投资有限公司关于返还投资款及支付委托代理费的诉讼请求。 一审案件受理费51370元按照一审判决负担；二审案件受理费51370元，由华之蓝公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 陆 宁 审判员 黄 琴 二〇一九年十月十一日 书记员 蒙柯羽