山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初10570号 原告：青岛翠海园度假村有限公司，住所地青岛市黄岛区 法定代表人：孙新明，总经理。 委托诉讼代理人：刘运中，山东晨鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晓亮，山东晨鸿律师事务所律师。 被告：青岛国越基础工程有限公司，住所地：青岛市黄岛区。。 法定代表人：丛国栋，董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛鼎邦房产营销策划有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：李爱华，总经理。 被告：李爱华，女，1968年4月4日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告翠海园公司与被告青岛国越基础工程有限公司（以下简称国越公司）、青岛鼎邦房产营销策划有限公司（以下简称鼎邦公司）、李爱华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翠海园公司的委托诉讼代理人马晓亮、被告国越公司的委托诉讼代理人商光富、张校艳到庭参加诉讼，被告鼎邦公司、李爱华经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告翠海园公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告连带返还原告各项税费款206937元及利息(自2017年12月22日至实际付清之日止)；2.依法判令被告向原告支付延期办理产权证违约金67341.39元;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2012年12月18日购买被告青岛国越基础工程有限公司开发的卓越西海岸金融广场B区XXXX室。2016年，被告青岛国越基础工程有限公司电话通知原告及其他业主到其办公司室交纳契税、登记费、印花税等各项办证费用206937元。原告及其他业主在被告青岛国越基础工程有限公司办公室将办证费用交给被告青岛国越基础工程有限公司。但是，原告在交完费之后，被告国越却迟迟办不下证来，原告找到青岛国越基础工程有限公司询问有关情况，这才听说是被告青岛国越基础工程有限公司委托被告青岛鼎邦房产营销策划有限公司为原告等业主办理办证事宜，但被告青岛鼎邦房产营销策划有限公司的法定代表人李爱华将原告等业主的办证费用挪作他用，并未给原告办理办证事宜。原告找到被告青岛国越基础工程有限公司、被告青岛鼎邦房产营销策划有限公司、李爱华协调此事，由被告青岛国越基础工程有限公司指派被告赵宏亮和李爱华与原告沟通办证事宜，承诺无法办证承担返还及赔偿责任，但是最终被告未给原告办理。原告无奈自行办理各项证件。被告的行为严重损害了原告的合法权益，各被告应当连带承担返还及赔偿责任，请求依法判如所请。 被告国越公司辩称，被告与原告系商品房买卖合同关系，不是征税机关，从未收取原告的税款，也未要求原告向任何第三方缴纳税款，原告诉求被告连带返还税款既无事实依据也无法律依据。依据双方签订的《商品房预售合同》，涉案房屋产权证书应由原告自行办理，被告提供必要协助，涉案房产所在楼盘于2016年初具备办证条件，原告未按相关流程办理房产证导致迟延办证，被告对此不存在过错，不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求驳回原告对被告国越的全部诉讼请求 被告鼎邦公司、李爱华共同辩称，2015年8月15日，我公司与青岛国越基础有限公司签订《卓越?西海岸办证服务合同》，约定委托我公司代理办理卓越西海岸项目房产证事宜。按照合同约定，青岛国越在其办公室为我司员工提供了办公地点和办公设备，我司安排业务人员驻卓越项目现场办公办理相关业主的房产证。在业务办理过程中，我司人员均以卓越项目办证处的名义通过卓越提供的办公电话通知业主到所在办公室进行办证。2015年8月15日到2016年12月31日，前后一年多的时间，我司先后办理了约1100户的房产证，因当初外地购买业主较多，其中约1000户都是通过将税款支付到我司账户，然后再由我司人员到房产交易大厅交税的方式办理相关手续。本案涉及到的原告也是通过上述方式，由我公司业务人员以卓越项目办证处的名义通知到卓越所在办公室缴费，原告以支票形式交付了税款，我司给其开具了收到条。但因我公司和青岛国越关于“交易手续费”等问题，造成办证的积压，最终因资金被占用，确未能给予按期办证。针对本案提出的各项诉求，我个人认为本人不应承担连帯责任，理由如下:1、按照我公司和青岛国越签订的《卓越?西海岸办证服务合同》的补充协议(分别签于2015年12月28日和2016年6月30日)约定:关于办理产权证过程中应缴纳的“交易手续费”一项应由青岛国越先行付款给我公司，然后我公司才能给业主办理产权证。业务合作过程中，青岛国越未能及时支付我司该费用，造成我公司垫付若干笔该项费用但当我公司持发票去青岛国越报销费用时，青岛国越多次出现付款错误或漏付款的现象，造成资金无法及时回笼到我公司，所以我公司就暂停了垫付业务，要求青岛国越先付款再给业务办理产权证，但国越未及时支付，造成办证的积压。事情是由国越先未履约造成的，我公司不应承担责任。2、在业务办理过程中，我公司确实在青岛国越提供的办公室内通知业主办理房产证并收取税费，前后办理1000多户业主的房产证手续，跨度时间为一年半左右，国越不可能不知情。但国越并未阻止该事情的发生，国越本身有着不可推卸的责任。 当事人围绕诉讼请求，依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无争议的事实，本院确认如下： 一、2012年12月18日，原告翠海园公司（乙方）与被告国越公司（甲方）签订五份《青岛市商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买黄岛区（原胶南市）珠海东路215号《金融广场》XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX户房屋，政府批准的规划用途为办公。案涉房屋具备预售条件，预售许可证编号为：青房注字（胶南12）XXX号；合同第十一条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同补充条款第十四条对产权证办理和逾期办证违约责任的补充约定为：1、买卖双方同意该商品房的产权登记按如下方式办理：1）、买方一次性或分期付款的，买方自行向当地房屋产权登记部门办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助；2）、买方选择按揭贷款方式付款的，买方应委托贷款机构办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助。买方应在卖方发出办理房地产证的通知之日起15日内，配合按揭银行（按揭付款时）填写相关资料，并及时提交符合要求的全部资料、证件，缴纳相关费用。……5、房屋初始登记办理的时间为竣工备案后半年内，如因政府及主管部门的原因及工作程序，造成不能如期接收卖方所报送资料或卖方按期递交报建、办证等资料，政府不能按期批复造成卖方不能按约定时间办理产权证的，卖方不承担任何责任；6、如因卖方原因导致办理产权证延迟，卖方因此承担的违约金或赔偿金总额不超过买方已付房屋总价款的百分之一；7、卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项不适用叠加；8、卖方在办理完成房屋初始登记手续后，不再承担延期办证的违约责任。 二、2015年，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》，该合同约定服务日期为2015年8月15日至2015年11月14日；合同第四条工作内容约定为：……办证执行工作包括：电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证，按照甲方要求准备齐全相关资料办理跟办证有关的其他事宜，项目前期所有办证客户遗留问题解决等。 2015年12月28日，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》补充协议，协议约定：办理服务期限由2015年11月15日续签至2016年6月30日，乙方在集中办理房产证后可申请非驻场办公，零散客户预约办证即可；补充协议未约定的内容以主合同为准。 三、2016年12月1日，翠海园公司将206937元转账支票交给被告，支票存根收款人为卓越地产，用途房屋契税，收款人丁瑶给原告出具了《收款条》。内容为：今收到青岛翠海园度假村有限公司（法人孙立明）人民币206537元，用来代缴契税、登记费、印花税等办证费用，已收支票。 四、原告提交“卓越集团实事记录表”，客户孙立明，访问日期2017年12月22日，访问人赵宏亮、李爱华，现场情况记录：卓越西海岸B区XXXX室未办理出证，就此问题参与沟通：业主诉求：要求12月27日前办理出证，鼎邦机构负责人：全力以赴按期办理并出证，如未及时出证，业主有维护自身合法权益的权利。周四如果不给出证，由赵宏亮、李爱华承担税费交付期间的利息（银行贷款利息）李爱华。 五、被告一直未能给原告办理税费缴纳等，原告自行缴纳了相关税费，于2018年8月4日办理了房产证。 六、案涉合同中所记载的《金融广场》系规划名称，该项目现实际名称为《卓越·西海岸》。 原、被告对以下证据和事实存在争议： 被告国越公司提交《事实记录表》一份，内容为：2017年8月15日跟青岛鼎邦营销策划有限公司法人李爱华约谈，李计划每周出证至少20户，截止到现在代收契税180多万，由李的员工丁瑶打白条，李承认此款项，公司支付给李的交易手续费6.2万元左右，本周五（8月18日）前提出书面解决方案。我公司从未授权鼎邦公司代收任何费用，法人李爱华对此表示认可，后期费用李自己妥善解决，本周尽量多的处理办证取证事宜，主动公关相关房管部门。我公司提供相应协助。签名：李爱华，2017年8月15日。被告以此证明被告国越公司没有委托鼎邦公司收取客户税费。原告认为该证据系复印件，且有涂改，失去证明效力也不能证明被告想要证明的问题。 本院认为，翠海园公司与国越公司签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、国越公司与鼎邦公司之间形成何种法律关系；二、国越公司、鼎邦公司及李爱华承担责任的方式及数额。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，本院作如下分析判定： 一、关于国越公司与鼎邦公司之间形成何种法律关系。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 本案中，国越公司与鼎邦公司先后签订《卓越·西海岸办证服务合同》及补充协议，约定由鼎邦公司负责电话预约、现场接待、引导签字等办证执行工作。而李爱华作为鼎邦公司的法定代表人有权代表该公司从事相关业务的办理，故，翠海园公司作为购房者根据未明确表明非国越公司员工的工作人员的通知到国越公司提供给鼎邦公司的办公场所进行不动产权证的办理并按指示交纳相关税费，应认为其已尽到了作为善意相对人的审慎的注意义务，其有理由相信鼎邦公司有权代国越公司收取相应税费。且根据国越公司提交的证据，足以认定国越公司对鼎邦公司在办理不动产权证过程中存在的代为缴税的行为是明知的。至于国越公司与鼎邦公司或李爱华之间的相关约定，对外不能对抗作为善意相对人的翠海园公司向其主张权利。故本院认定鼎邦公司、李爱华与国越公司之间构成代理法律关系，鼎邦公司代为收取翠海园公司税款的行为产生国越公司代为收取相应税款的法律后果。 二、国越公司、鼎邦公司及李爱华承担责任的方式及数额。 原告支付被告的206537元，被告并未用于支付办证所需缴纳的税费，因鼎邦公司的行为构成表见代理，原告主张由被告国越公司返还该款项并承担占用期间的利息(以206537元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年12月22日起计算至实际付清之日止)，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张逾期办证违约金67341.39元，因国越公司收取翠海园公司交纳的税款后未协助其办理不动产权证，应承担相应的违约责任。根据翠海园公司与国越公司签订的案涉《商品房预售合同》补充条款第十四条第6项的约定“如因卖方原因导致办理产权证延迟，卖方因此承担的违约金或赔偿金总额不超过买方已付房屋总价款的百分之一；”原告主张国越公司支付违约金67341.39元（6734139元×1%），有事实和法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，原告提交的“卓越集团实事记录表”，明确载明“周四如果不给出证，由赵宏亮、李爱华承担税费交付期间的利息（银行贷款利息）”李爱华在上面签字认可，系自愿加入债务行为，故，李爱华应对税费交付期间的利息承担连带责任。原告主张由李爱华连带承担已收款项的返还及支付违约金责任，证据不足，本院不予支持。 原告主张由鼎邦公司承担已收款项返还及支付利息的连带责任，证据不足，本院不予支持。 被告鼎邦公司、李爱华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条、第一百七十八条、第一百七十九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告青岛国越基础工程有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告青岛翠海园度假村有限公司206537元； 二、被告青岛国越基础工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛翠海园度假村有限公司上述款项占用期间的利息(以206537元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年12月22日起计算至实际付清之日止)； 三、被告青岛国越基础工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛翠海园度假村有限公司违约金67341.39元； 四、被告李爱华对第二项判决内容承担连带责任； 五、驳回原告青岛翠海园度假村有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5414元，由被告青岛国越基础工程有限公司、李爱华连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周珊 人民陪审员  薛震 人民陪审员  柳倩 二〇一九年十月十一日 法官助理王娜 书记员丁煜