文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20539号原告（反诉被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托代理人：孔志斌、曾海伦，均系该司职员。被告（反诉原告）：张欢，女，1981年10月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。同时系被告张端和的委托代理人。被告（反诉原告）：张端和，男，1953年5月27日出生，汉族，住址同上。委托代理人：邱萍，女，1954年10月23日出生，汉族，住址同上。原告（反诉被告）广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）诉被告（反诉原告）张欢、张端和居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合富公司的委托代理人孔志斌，被告（反诉原告）张欢、被告（反诉原告）张端和的委托代理人邱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合富公司向本院提出诉讼请求：1.张欢、张端和向合富公司支付中介代理费26600元及其滞纳金（自2017年5月31日起，每日按应付费用的1%计算，直到清偿之日为止，以本金为限）；2.张欢、张端和承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：合富公司是房屋买卖的中介方。2017年3月13日，通过合富公司的努力，就张欢、张端和（卖方）出售拥有的位于广州市天河区海安路6号之三4301房之物业（以下简称案涉房屋）给买家许杰先生一事达成一致。同日，张欢、张端和就此事与买方及合富公司签订了编号为GHA0028196的《存量房买卖合同》（以下简称《合同》）。根据《合同》约定：基于合富公司提供的中介服务，张欢、张端和同意于2017年5月30日向合富公司支付中介代理费188000元，逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向合富公司支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。《合同》第十五条约定：本合同在履行过程中发生争议的，当事人协商解决；协商不成的，同意向案涉房屋所在地法院起诉。合同签署后，合富公司依约提供了居间服务予张欢、张端和和买方，但是张欢、张端和却没有按照合同的约定履行义务，至今拖欠合富公司中介代理费26600元未付。为此，合富公司已多次要求张欢、张端和履行合同的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，合富公司与张欢、张端和所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。张欢、张端和至今拒不支付合富公司中介代理费，己严重损害了合富公司的合法权益，应承担相应的责任。因此，合富公司为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，向法院提起诉讼，请予公正判决。张欢、张端和辩称并向本院提出反诉请求：1.合富公司支付违约金66500元（1330万元×0.05%/365天×10天）及其滞纳金66500元（以上述违约金金额为本金，自2017年4月15日起，每日按应付费用的1%计算，直到清偿之日止，以违约金本金为限）；2.合富公司支付张欢、张端和损失的利润17550元（330万元×4.6%/365天×10天；1000万元×4.8%/365天×10天）及其滞纳金（自2017年4月15日起，每日按应付费用的1%计算，直到清偿之日止，以损失本金为限）；3.合富公司承担一切诉讼费用。事实和理由：一、合富公司没有按照合同约定的时间协助双方办理产权转移。《合同》第四条约定，合富公司应当于2017年4月15日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续。《合同》附件约定，首期楼款（不含定金）330万，买方应在2017年4月15日前直接支付卖方。但广州天河区不动产登记中心的受理回执显示，受理日期为2017年4月25日。此外，张端和的民生银行流水证明显示，330万首期款的到账日为2017年4月24日。由此可见，合富公司延迟了10天才帮买卖双方完成产权转移登记，而且张欢、张端和本该于2017年4月15日收到的首期款，也延期了10天才收到，买卖双方并没有约定第二期房款的支付时间，因首付款330万元迟延支付10天而导致第二期房款1000万元也迟延支付10天。二、合富公司业务不精、消极服务导致买卖双方交易延迟。合富公司在全程的中介服务中，缺乏专业精神和积极主动地服务意识。首先，买卖双方互不接触，合同第四条明确约定产权转移登记选择合富公司协助办理，并非买卖双方自行办理，故所有业务的时间点都是由合富公司控制和安排，而且买方也明确由合富公司的贷款业务部帮其办理按揭贷款业务，所以所有时间节点的把握合富公司应该非常清楚，但最终无故拖延10天。这其中，合富公司存在三方面重大失误：第一，合富公司存在错误使用旧房产证号码进行网签或递件预约，使交易手续被耽误。张欢已明确并反复告知合富公司案涉房屋曾经有贷款，办理涂销抵押后，会领取新的房产证，但合富公司的工作人员却忘记填新的房产证号码进行预约，反而使用旧的房产证号码进行预约递件，直接导致当天办理产权转移登记业务失败，无奈，买卖双方只能等合富公司再次预约，才能重新办理，第二次预约就耽误了4天时间。张欢、张端和在自行办妥涂销抵押手续、领取新的房产证后，将新的房产证号码于2017年3月24日告知了合富公司，但合富公司在此后进行网签或递件预约时仍使用旧的房产证号码进行预约，导致2017年4月20日在现场办理递件时失败，后来合富公司才重新按照新的房产证号码进行网签或递件预约，直至2017年4月24日第二次进行网签，并成功网签，在2017年4月25日取得了房管局的递件受理回执。第二，合富公司作为一个大公司，其下属的贷款公司直接负责买方许杰的按揭贷款业务，并相应收取费用，但合富公司的工作人员没能及时地跟踪贷款动向，这其中买方许杰多次催促尽快办理同贷书，但合富公司的工作人员之间沟通不畅，没有专人专案，互相推诿，中途还编造谎言说贷款行长外出，最后还是买方许杰动用个人关系才顺利拿到同贷书。第三，张欢、张端和卖房时，把房屋钥匙也一同交予合富公司，但合富公司带客源看房后，居然不关大门，直到物业管理处巡楼时才发现大门未关，而当时屋内还有家私家电未搬走，具体丢失的物品，张欢、张端和当时在外地出差，没来得及向合富公司追究。按照《合同》第七条第二款，合富公司应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方当事人提供中介服务。显然，丙方严重失职，尽管张欢最终收到了全部卖房款，但收款时间已超出合同约定的时间，而这个责任并不是买方许杰造成的，更不是张欢、张端和造成的，而是中介合富公司不尽责造成的。按照《合同》第八条违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当承担相应的违约责任，按照合同的对等原则，合富公司应该按照张欢、张端和未收到的1330万元，每日0.05%的标准，向张欢、张端和支付违约金66500元。三、张欢、张端和原本要投资的银行理财被迫取消。合富公司的拖延，导致张欢、张端和原本进行的银行投资理财被撤回，张欢曾于2017年4月7日和中信银行签署一份银行理财协议，但由于330万资金未在4月15日前如期到账，被迫取消该协议。张欢后于2017年4月14日又与中信银行签署一份银行理财协议，但还是由于1000万资金未如期到账，被迫取消该协议。故按照《合同》第七条第四款，因合富公司过错造成当事人损失的，合富公司应当承担赔偿责任，损失计算如下：330万×4.6%÷360×10天=4217元，1000万×4.8%÷360×10天=13333元，合计17550元。该笔损失及其滞纳金应该由合富公司承担。四、张欢、张端和曾和合富公司沟通中介费协商一致少付26600元。张欢、张端和曾专门去合富公司的办公大楼，和合富公司的法务部人员沟通，要求对方承担因延迟交易给张欢、张端和造成的损失，当时双方协商一致，还剩26600元，张欢、张端和无需再支付给合富公司，当时还有微信对话等作为证据，但事后一年多，张欢、张端和的这些对话早已删除，如今合富公司钻这个空子背信弃义，行为不光明、做事不道义。合富公司就反诉辩称：不同意张欢、张端和的反诉请求，该反诉请求并没有任何法律及合同依据，且张欢、张端和的计算方式存在重复计算的情形。合富公司在本次交易中主要是履行协助义务，对于买卖关系中一切交易内容主要义务方是买卖双方，因此对于没有如期办理转让手续、房款交接等内容的相关责任不在合富公司。合同约定的2017年4月15日为产权转让登记日期，该时间并不准确，按照买卖双方在本次交易中选择的付款方式为涂销抵押后按揭付款的约定，对于房款付款有具体条件约定。本次交易中买卖双方选择的是自找按揭公司办理贷款手续，对于该操作方式的相应风险，合富公司在事前已如实告知张欢、张端和。因此按揭手续所带来的不利后果应由买卖双方自行承担。本次交易第一次办理网签手续时间为2017年3月19日（是原、被告共同到合富公司的网签办理点进行网签，此次网签是按照张欢、张端和旧的房产证号码进行网签，而且当时张欢、张端和的房产证并没有进行更新），直至2017年4月20日按揭银行向买方出具同贷书，合富公司的工作人员对相关交易材料进行审核时发现张欢、张端和重新更新了案涉房屋的房产证（合富公司于2017年4月20日才收到张欢、张端和提供的更新后的房屋房产证号码）。因此，合富公司通知买卖双方于2017年4月21日到合富公司的网签办理点重新办理网签手续，并于2017年4月25日配合买卖双方办理了案涉房屋的递件过户手续。实际上，张欢、张端和无须对房产证进行更新，可以按原来房产证号码直接办理本次交易的递件过户手续。从现有证据看，没有任何证据证明案涉房屋大门未锁与合富公司工作人员工作失误有关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于张欢、张端和告知合富公司案涉房屋新的房产证号的时间。张欢、张端和称是2017年3月24日；合富公司则称是2017年4月20日。张欢、张端和作为案涉房屋原登记产权人，负有举证证明其告知合富公司案涉房屋新房产证号的时间的责任，但其未能提供相应证据证明告知时间是2017年3月24日，应承担举证不能的不利后果，故本院依法采信合富公司陈述的上述时间。2.关于原、被告是否曾达成无需张欢、张端和支付剩余中介费26600元的一致意见的问题。张欢、张端和主张原、被告曾达成上述一致意见；但合富公司予以否认。由于张欢、张端和未能提供相应证据证明其上述主张，故本院对其上述主张依法不予采信。本院认为：本案系居间合同纠纷，故仅审查原、被告就案涉房屋形成的居间合同法律关系。原、被告及案外人许杰于2017年3月13日签订的《合同》、于2017年4月21日签订的《广州市存量房买卖合同》中涉及原、被告之间居间合同的内容是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当切实履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原、被告对于合富公司已协助买卖双方完成案涉房屋交易并无争议。张欢、张端和辩称认为合富公司存在未尽居间人勤勉义务的情形，导致案涉房屋交易递件时间迟延十日，而案涉房屋房款的收取时间与递件时间紧密关联，进而导致张欢、张端和迟延收到房款。合富公司认为其已经依约完成居间义务。本案中，原、被告均确认合富公司在案涉房屋买卖的居间活动中应提供的中介服务内容包括为张欢、张端和寻找合适的购房者；协助张欢、张端和与购房者之间协商交易价格、交易方式，促成张欢、张端和与购房者签署买卖合同；买卖合同签署后，协助买卖双方办理案涉房屋的网签、递件过户、收楼等相关交易手续（申请预约号码、陪同买卖双方前往相应地点、协助办理在房管部门的转移登记相关手续）；如买方没有及时支付购房款还包括敦促支付购房款。根据《合同》第四条第二款和第十九条第三款的约定，产权转移登记为合富公司协助办理，合富公司应当于2017年4月15日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续，并将以买方（即案外人许杰）为产权人的房地产权证交付买方；在此情况下，合富公司应当如实告知买卖双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。买卖双方应当在收到合富公司书面通知后五个工作日内、2017年4月20日前向合富公司提供房地产登记机构要求买卖双方提供的证件材料。根据《合同》第十九条第三款及附件付款方式第E条约定，首期款（不含定金）330万元买方应在2017年4月15日前（不迟于递件日）直接支付卖方，楼价余款1000万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。本院认为，买卖双方对于买卖合同中各自的义务负有主动履行责任，根据上述约定及原、被告陈述，在原、被告的居间合同中，合富公司负有协助张欢、张端和依约履行自己义务的责任和协助张欢、张端和催促买方履行义务的责任。张欢、张端和负有举证证明自己主动依约履行卖方义务的责任，合富公司负有举证证明自己履行上述协助义务的责任。如前所述，本院采信合富公司关于张欢、张端和于2017年4月20日告知其案涉房屋的新房产证号的陈述，即使在2017年4月20日前发生合富公司以旧房产证号进行预约递件的情形，也不应认定由此引致无法递件的责任在于合富公司。原、被告均确认买方案外人许杰取得同贷书时间是2017年4月20日、案涉房屋的交易过户登记和持房地产权证抵押权设定登记的受理回执出具时间为2017年4月25日。张欢、张端和称合富公司于2017年4月23日通知其可于次日办理递件且实际于次日开车接其到房管局与买方共同办理的递件手续。根据上述过程，结合日常生活经验法则来看，不足以认定合富公司在上述期间存在怠于履行其居间义务的情形。但合富公司在本案中并未提供证据证明其在买卖合同约定的递件时间届满前的合理期间内协助卖方催促买方依约履行取得同贷书的义务，根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定张欢、张端和向合富公司支付剩余中介代理费20000元。张欢、张端和要求合富公司支付违约金66500元及其滞纳金、损失的利润17550元及其滞纳金，均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《合同》第六条的约定和《服务收费确认书》的内容，上述中介代理费20000元的支付时间应为2017年5月30日，故合富公司要求张欢、张端和自2017年5月31日起支付相应的逾期付款违约金至付清之日止（以不超过本金为限），有事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于张欢、张端和提出合同约定的上述违约金计付标准过高请求调整的问题，原、被告均未提交证据证明上述迟延付款行为给合富公司造成的实际损失范围和金额，故本院根据公平原则，酌情将上述违约金计付标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张欢、张端和于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费20000元。二、张欢、张端和于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东合富房地产置业有限公司支付逾期支付上述中介代理费的滞纳金（以20000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2017年5月31日起计至实际清偿之日止；滞纳金以本金为限）。三、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张欢、张端和的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费570元，由广东合富房地产置业有限公司负担325元，张欢、张端和负担245元；反诉受理费（已减半收取）1831元，由张欢、张端和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 焦 红人民陪审员 张伟华二〇一九年十月十八日书 记 员 张 杳蒲肖明            判决书已于2019年   月   日送达