广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15128号原告：陈晓燕。委托代理人：张宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赖嘉玮，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。委托代理人：吴云华，广东德荣律师事务所律师。原告陈晓燕与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宇到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月31日，原告出于投资目的，就被告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层B区1149号铺位（以下简称“涉案铺位”）给原告使用、原告再将该铺位委托给被告代为经营即先租赁后返租等事宜，达成一致并签署《铺位使用审批表》，约定：（1）涉案铺位自2017年5月1日起至2030年4月30日止共156个月的使用费为人民币80000元，履约保证金人民币2000元，合计人民币82000元；（2）原告于2016年8月31日缴纳定金8000元，并于2016年9月7日之前交齐全款并签订《铺位使用合同》后，定金冲抵合同费用；（3）原告从2017年5月1日起至2020年4月30日止，将涉案铺位委托给被告代为经营，被告按月向原告支付经营费用，具体按双方另行签订的《委托经营协议》执行。原告依约于2016年8月31日向被告支付涉案铺位定金人民币8000元，并于2016年9月7日支付涉案铺位剩余使用费人民币74000元，合计支付人民币82000元。被告亦按照上述《铺位使用审批表》之约定，于2016年9月7日与原告就涉案铺位分别签订了合同编号NO.A-B1149-1《铺位使用合同》及《委托经营协议》。《委托经营协议》还约定，被告应自2017年5月1日起至2020年4月30日止，每月向原告支付涉案铺位经营费用人民币1200元，每月的10日前支付当月费用；任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元。上述合同签订之后，被告于2017年5月份开始按月向原告支付涉案铺位经营费用，但从2018年3月份始，被告开始逾期支付经营费用，经原告多次催告仍不予改善，更有甚者2018年10月至12月共3个月的经营费用直到2018年12月21日才予以支付；截止原告起诉之日，被告仍拖欠2019年3月至5月共3个月的经营费用，逾期长达近三个月。原告认为，被告逾期支付经营费用的行为，已构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告合同目的无法实现，应退还原告履约保证金人民币2000元、铺位使用费人民币68717.88元（80000元/156个月×134个月【2019年3月1日至2030年4月30日】），并支付原告违约金人民币100000元。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特具本诉状，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求如下：1.解除原告与被告签署的《铺位使用合同》及《委托经营协议》；2.被告向原告返还履约保证金人民币2000元及铺位使用费人民币68717.88元；3.被告向原告支付违约金人民币100000元；上述诉讼请求款项共计人民币170717.88元；4.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用及其他相关费用概由被告承担。被告书面答辩：1.双方签订的《铺位使用合同》因为涉案的铺位没有产权证及建设规划许可证无效，《铺位使用合同》为《委托经营协议》的主合同，因主合同无效，故从合同也无效。2.关于原告主张的两项违约金，因合同无效，原告主张该项违约金没有事实和法律依据。3.关于原告要求铺面的使用费，被告在委托经营期间已支付了26400元的铺位经营费，应在原告要求返还的租金中相互抵消。经审理查明，2016年9月7日，原告与被告签订了《铺位使用合同》（合同编号NO.A-B1149-1），约定原告向被告一次性支付铺位使用费80000元，租赁被告位于深圳市××××西部义乌小商品批发城壹层B区1149号铺位，租赁期限为2017年5月1日至2030年4月30日。原告同意于合同签订时，一次性向被告支付履约保证金2000元。同日，双方还签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营上述铺位，委托期限为2017年5月1日起至2030年4月30日止；委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费用，支付的标准为按每月1200元支付，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2016年9月7日，被告向原告开具两张收款收据“今收到陈晓燕B1149人民币80000元，此款为长租使用费”、“今收到陈晓燕B1149人民币2000元，此款为长租保证金”。此后，被告按合同约定的每月1200元的标准向原告支付了经营费用。庭审中，原告自认收到被告2017年5月至2019年2月期间的经营费用共计26400元（共计22个月），此后被告未再支付经营费用。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位使用合同》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据、银行交易明细等及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。因此，本院确认双方签订的《铺位使用合同无效》。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费80000元及履约保证金2000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年9月7日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按1200元/月的标准向原告支付委托经营费用，应视为原告对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。被告在2017年5月至2019年2月期间向原告支付22个月的委托经营费，故原告实际租赁期限为22个月。经核算，原告应支付费用为11282.05元【80000元÷13年÷12个月×22个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费80000元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用68717.95元【80000元-11282.05元】。因此，原告主张被告返还铺位使用费人民币68717.88元及履约保证金人民币2000元，本院予以支持。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位使用合同》为前提，系《铺位使用合同》的从合同。现主合同《铺位使用合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。被告向原告支付的2017年5月1日至2017年2月20日期间的“委托经营费”合计26400元，由于该费用为被告实际占有租赁铺位期间向原告支付的房屋占有使用费，故被告主张原告在返还的租金中抵消，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金人民币100000元，因涉案合同无效，原告上述诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈晓燕与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2016年9月7日签订的《铺位使用合同》（合同编号NO.A-B1149-1）及《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈晓燕返还铺位使用费人民币68717.88元及履约保证金人民币2000元；三、驳回原告陈晓燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1857元，保全费1373.58元，原告已预缴，由原告陈晓燕承担1892元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1338.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十月二十八日书记员 吴晓航（兼）书记员 陈  淑  仪附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。