贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8548号 原告：陈驰原，男，1975年11月22日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：马丽萍，女，1982年10月3日出生，汉族，住所地贵州省大方县。 委托诉讼代理人：陈驰原，系马丽萍之夫。 被告：毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520500789797036Y，住贵州省毕节市七星关区麻园路新城区。 法定代表人：陈清松 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理）、赵霞（一般授权代理），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告陈驰原、马丽萍与被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马丽萍的委托诉讼代理人即原告陈驰原、被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人钟影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈驰原、马丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即完善东升华庭B幢14层1号商品房的交付手续向原告交付房屋，并支付逾期交付房屋的违约金暂计人民币27,976元（以人民币438,161.00元基数，从2016年1月1日起按每日万分之五的标准计算至实际交付房屋时止）；2、判令被告立即办理东升华庭B幢14层1号商品房的不动产权属登记证书并交付给二原告，并支付逾期办证违约金暂计人民币39,916元.00(以人民币438,161.00元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之一的标准计算至实际办理并交付不动产权证书之日止)；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年6月8日。两原告与被告签订了合同编号为XD-DS-2014-011R《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的东升华庭B幢14层1号商品房（建筑面积142.26平方米，套内面积116.69平方米），房屋销售总价为438,161.00元。该合同第十一条约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，在交付时该商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的房商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，同时，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；第十三条约定，被告逾期交房的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款十万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。 上述合同第二十二条还约定被告承诺于2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前述约定期限内交付商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告全额向被告支付了购房款人民币438,161.00元，但由于该商品房一直未达到双方合同约定的交付条件，被告至今仍未向原告交付该商品房，也未按照合同约定向原告支付为原告办理的不动产权属证书。期间，虽经原告多次催促，被告均置之不理，拒不履行合同约定的义务。 综上，原告认为，被告未积极按照合同约定的交付条件向原告交付该商品房，也未办理该房屋的不动产权属证书交付给原告的行为已构成严重违约,应当承担违约责任.为了维护原告的合法权益,特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，诉讼至人民法院，请求依法支付两原告的诉讼请求为谢。 被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司答辩称一、被告于2015年11月张贴公告交房，即按《商品房买卖合同》第十一条之约定向原告交房，被告仍持续不断通知，原告仍拒收至今，属恶意拒收房屋，涉案房屋并无逾期交房情形（结合先前诉讼的所有同类案件），故原告无权向被告主张逾期交房违约金。二、未能办证系原告自身拒不交纳契税等办证费用所致，与被告无关。原告未按照《商品房买卖合同》附件十二条补充协议第6条之约定缴清相关办证费用（印花税、测绘费、登记费、契税、工本费等），且原告已于2019年8月22日明确表示不交纳前述应由其先行自行交纳的办证费用，故原告未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年8月22日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行负担。三、双方约定支付违约金的前提条件是买受人退房，现原告请求支付违约金不符合约定。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，本案系约定日期2016年12月31日起180日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，原、被告双方对该种情形达成的一致处理方式为“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息”，故原告诉请被告支付违约金的前提条件是原告退房，反之，若原告不退房，则被告不应支付违约金，且原、被告双方针对原告不退房情形的违约责任未作约定，原告诉请参照按日万分之一计付违约金无事实依据。四、原告请求支付违约金不符合约定条件。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人自约定日期之日起，180日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理，即“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。原告请求按日万分之一则属于合同当中并未选择的第（2）项内容，不是双方选择的约定。五、本案逾期办证是政府因素及案外人原因导致，不是鑫鼎房开公司的原因，鑫鼎房开公司不应担责。第一、涉案建设工程项目名称为东升华庭，分为1号地块（属贵州毕节长弘房地产开发有限公司）、2号块（属鑫鼎房开公司），毕节市七星关区人民政府要求两个地块作一个建设项目、设计方案进行整体规划、设计办理相关手续，由两家公司分别开发，但要整体验收。以上政府安排，导致鑫鼎房开公司不能独立办理验收相关手续（包括消防），进而不能办理产权登记。第二、因东升华庭1、2号地块整体规划设计、整体验收，鑫鼎房开公司2号地块上工程已竣工（包括消防）具备验收条件，但因1号地块建设项目（包括消防）未竣工，不具备验收条件，导致鑫鼎房开公司的2号地块工程不能办理验收手续，进而不能取得办理商品房转移登记，故逾期办理商品房转移登记并非被告自身过错行为所致，被告不应承担违约责任。六、本案逾期办证也有政策因素，不是鑫鼎房开公司的原因，鑫鼎房开公司不应担责。因《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，导致登记内容、登记机关、登记程序发生变更，政府进而对不动产登记工作进行系统性调整和改革，调整、改革期间暂停了不动产登记业务，显然，被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，属不可抗力情形，被告具有法定免责事由，原告诉请被告承担违约责任于法无据。七、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。八、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区升华庭（2号地块）第Ｂ幢14层1号房，房屋2-14-1。该商品房建筑面积142.26平方米，套内建筑面积116.69平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3754.91元，总价款438161.00元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款158161.00元，余款180000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之零点五承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期限行贷款利率支付利息；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。原、被告双方至今未成功办理涉案商品房交接手续。2019年8月22日，被告工作人员电话通知原告交纳契税等办证所需费用。2019年8月26日，被告取得涉案楼栋不动产权证书。2019年9月5日，被告工作人员再次通知原告交纳契税等办证所需费用。因涉案商品房原告未缴纳契税等费用，被告未办理涉案商品房的不动产权证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，各方应当根据合同约定履行各自义务。对原告提出的逾期交房违约金的诉请，《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内,自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。根据该约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起60日内。本案中，涉案商品房被告尚未实际交付给原告，被告在实际向原告交付该商品房后60日内是否主动履行支付逾期交房违约金尚不确定，因此，原告主张逾期交房违约金的条件尚不成就，故该诉请本院不予支持，待条件成就后，原告可另案诉讼。 本案中，因原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，因涉案《商品房买卖合同》约定，原、被告选择条款为，在合同约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期限行贷款利率支付利息。但对买受人不退房的情形未约定违约标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额438,161.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原告主张的违约金可按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金原告可以已付购房款总额438,161.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。但本案中原告主张以438,161.00元为基数，按每日万分之一的标准计算，未超过该标准，系原告对自己民事权利的处分，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间问题，按合同约定，被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的约定，原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金从2017年1月1日起计算。被告2019年8月26日取得涉案楼栋不动产权证书后，已具备办理涉案商品房不动产权证书条件，故2019年9月5日通知原告交纳契税等办证所需费用，视为被告已履行了合同约定的办理商品房转移登记有关文书的通知义务，故原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金截止时间应为2019年9月5日。即被告应支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为438,161.00元×0.01%/天×796天=34,877.62元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈驰原、马丽萍逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金34,877.62元； 二、驳回原告陈驰原、马丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币749.00元（已减半收取），由原告陈驰原、马丽萍负担364.22元,由被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司负担384.78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月二十一日 书记员  周 猷