西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0117民初2999号原告:王琴珍，女，汉族，1974年12月31日出生，住陕西省延安市吴起县。委托诉讼代理人：赵岗宁，陕西学进律师事务所律师。被告：西安鑫淼置业有限公司，住所地：西安经济技术开发区。统一社会信用代码：916101326686715338。法定代表人：杨新民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭峰，陕西泾渭分明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永锋，男，汉族，1983年11月26日出生，住陕西省渭南市富平县，系该公司员工。原告王琴珍与被告西安鑫淼置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告王琴珍及其委托代理人赵岗宁、被告西安鑫淼置业有限公司（以下简称“鑫淼公司”）委托代理人张旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琴珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方于2017年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0249085-0249090）约定的全部合同义务，配合原告完成涉案商品房出售、备案、交付、产权登记等全部手续，全面完整履行该合同；2、本案保全费、诉讼费由被告承担。在法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求：要求被告支付从7月1日计算至9月20日暂计80天的违约金8030.20元，要求被告支付律师费10000元，保全费2970元，保险费1500元。事实和理由：2017年11月21日，原被告签订《香林郡商品房认购协议》，双方约定原告订购被告开发的位于西安市泾渭新城泾高南路与渭华路交汇处的香林郡小区7号楼14层04号商品房一套，建筑面积119.44平方米，实际成交单价每平方米4108.80元，房屋总价490755元。该认购协议约定：原告采用按揭付款方式购买。原告先付首付款200755元，其余290000元房款以按揭贷款形式付款。该协议签订同时，原告向被告支付定金10000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。认购协议签订当日，双方即同意立即签订正式《商品房买卖合同》。原告遂于当天以POS机刷卡和现金方式向被告支付了首付款200755元。合同签订后，原告要求保留一份合同文本，但被告以要办理贷款、备案等手续为由将合同文本全部收走，因此原告手中一直没有该合同原件。合同签订后，根据双方约定，被告为原告联系对口合作的建设银行办理贷款。按照银行要求，原告积极配合，及时向被告负责的工作人员提供了办理按揭贷款所需的全套材料并到建设银行柜台办理了面签手续。原告遂回家等待贷款手续的审批，从2017年11月底到2018年4月期间，原告多次催问被告置业顾问，均被告知银行尚未审批。2018年4月被告电话告知原告建行的贷款因为手续问题未能获批，需要另找银行办理贷款。原告无奈只能听从他们的建议，转而到秦农银行办理申请。2018年5月16日，原告携带全套材料到秦农银行办理面签，秦农银行业务进入办理程序。此后，原告多次催问被告置业顾问，均被告知正在办理、等待放款等。直到2019年3月下旬，被告又电话告知原告秦农银行的贷款又因手续问题被拒，无法办理。后来，被告置业顾问又带原告到长安银行试图申请，但经审核长安银行直接拒绝办理，将材料退回给原告。2019年7月初，原告到经办的建设银行处查询贷款未批的原因，建设银行工作人员经查询，告知原告贷款未能办理成功并非原告自身资质等原因，而是因为被告开发的7号楼整栋楼的手续问题才导致无法批准。被告明知涉案房屋所在的7号楼无法办理按揭贷款，却故意隐瞒该事实，严重耽误原告办理按揭贷款的时间。原告后又到秦农银行查询，得知秦农银行在2018年底以前就已通知被告贷款被拒的消息，可是被告却一直对原告隐瞒，直到2019年4月才告知原告。一直拖到2019年4月左右，原告按揭贷款的问题仍无法解决，客观上导致商品房买卖合同无法继续履行。此时，被告提出因为原告的原因导致贷款无法办成，要求向原告退回首付款，双方解除合同。原告坚决不同意，被告又提出房屋适当涨价、原告补足差价的方式继续履行合同，原告仍不同意。此时，鉴于按揭贷款办理的难度，原告向被告表示将合同提供剩余房款一次性付清，从而继续履行合同，被告却不同意全款方案，坚持要解除合同，并于2019年6月14日向原告发送书面《解除合同通知函》。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房认购协议》并部分履行，系双方真实意思表示，该两份合同合法有效，应该得到履行。可是双方刚签订合同之后，西安市的房价因政策等原因即大幅上涨。为占有巨额的涨价利益，被告利用为原告代办按揭手续的机会，故意不作为导致按揭贷款无法获批，从而造成合同无法履行的现象，并以此为由要求解除合同。被告为获取非法利益而恶意导致合同解除的行为严重违反合同法中的诚实信用的基本原则，不应得到支持。何况原告为挽救合同的履行，已经明确提出愿意一次性支付剩余全款，此种情况下，原合同完全具备继续履行的条件，被告要求解除合同没有任何法律和事实依据。被告鑫淼公司辩称，1、我公司五证齐全，7号楼已有59户购房者取得了按揭贷款或公积金贷款，本案中按揭贷款审核未通过的原因在原告方；2、我公司按照规定在销售部对售房收款账户进行了公示，加上原告诉状中承认首付款通过POS及刷卡支付，说明鑫淼公司无法拒收房款；3、原告未在合同约定的期限内获得银行贷款或交纳购房款，我公司取得合同解除权，并已向原告送达了解除合同的通知，双方签订的商品房买卖合同已经解除。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对《商品房认购协议》、《订房收款证明》、《商品房买卖合同》、《解除合同通知函》、秦农银行贷款证明、王琴珍建行银行流水单等真实性认可本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月21日，原、被告签订《香林郡商品房认购协议》，双方约定原告订购被告开发的位于西安市泾渭新城泾高南路与渭华路交汇处的香林郡小区7号楼14层04号商品房一套，建筑面积119.44平方米，实际成交单价每平米4108.08元，房屋总价490755元。该认购协议约定：原告采用按揭付款方式购买。认购协议签订当日，双方即签订正式《商品房买卖合同》,原告以POS机刷卡和现金方式向被告支付了首付款200755元。《商品房买卖合同》签订后，被告协助原告在建设银行办理按揭贷款，贷款未获审批。2018年5月16日，被告协助原告到秦农银行办理按揭贷款，因王琴珍职业及工资流水不符合银行的按揭贷款条件被拒。2019年4月11日，被告协助原告到长安银行办理按揭贷款，银行经审核直接拒绝办理，被告同日告知原告如果再找不到银行接受按揭贷款就要全款交纳下余购房款。2019年5月21日，被告鑫淼公司向原告邮寄了退房通知书。2019年6月14日，被告向原告邮寄了解除合同通知函。以上两份邮件均显示开发区邮政便利店他人签收，王琴珍认可收到了解除合同通知函。2019年7月23日，原告王琴珍诉至法院要求被告继续履行《商品房买卖合同》，并向本院提出财产保全申请，本院依法查封了案涉房屋。王琴珍当庭表示自己在2019年5月份已经具备交纳剩余房款的能力，但直至起诉后于2019年9月17日才在建设银行存入300000元，且至今未向被告交纳剩余购房款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。在合同履行过程中，当事人一方迟延履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同，双方当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人也可以解除合同。本案的争议焦点是被告鑫淼公司单方行使合同解除权是否符合双方约定或者法律规定。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条和附件六的约定，原告应该在合同签订后60日内获得银行贷款，如果未能获得银行贷款，则应于合同签订之日起的60日期满后七日内一次性向被告补足下余购房款，否则被告有权解除合同。双方于2017年11月21日签订合同后，被告积极协助原告先后向多家银行申请按揭贷款，均因原告自身原因未能获批，被告于2019年4月11日告知原告如果再找不到银行放款，就要补足全款，而原告未按合同约定补足下余购房款且至今未能向被告补足，故合同约定的解除条件已经成就，被告单方行使合同解除权符合双方约定和法律规定。因被告将资金监管账户和预售证一起按房管局的要求已经上墙公示，且原告通过POS机刷卡缴纳了首付款，故原告诉称自己因被告未提供银行账户而导致无法付清剩余购房款的理由不能成立。综上，被告已经按照双方约定行使了合同解除权，原告在合同解除后又主张继续履行合同没有法律依据，其可以另行主张返还已经交纳的购房款。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告王琴珍的诉讼请求。本案案件受理费减半收取2285元及保全费2970元，由原告王琴珍承担。原告预交案件受理费4570元，由本院退付其2285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员 王泽二〇一九年十月二十八日法官助理 李平书 记 员 任佳1