固阳县人民法院民事判决书（2019）内0222民初1132号  原告：固阳县安鸿泰物业有限责任公司，统一社会信用代码91150222MAONFXCP0J。  法定代表人：蔡某。  委托诉讼代理人：齐某。  被告：黄某，住内蒙古自治区包头市固阳县。  原告固阳县安鸿泰物业有限责任公司诉被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理，依法由审判员赵琰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人齐某，被告黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付原告2017年及2018年的物业费2112元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月14日，原告与固阳县金山镇文化路居民委员会（以下简称：文化路居委会）签订《荣泰小区物业服务委托合同》，合同约定由原告向荣泰小区提供物业服务，按多层住宅、车库、商业物业（底商）每平方米每月0.7元收取物业费。合同签订后，原告进入服务区域提供了相应的物业服务。被告是荣泰小区15号楼1单元6号房屋及15号楼阴面1号车库的业主，一直未交纳所拖欠的两年物业费。被告房屋面积为104.76平方米，车库面积为20.94平方米，拖欠物业费合计2112元。经原告催要，被告仍拒绝交纳，无奈之下，原告为维护自己的合法权益，也为了使小区能得到正常维护，特诉至法院。  被告黄某辩称：第一，原告与文化路居委会签订的《荣泰小区物业服务委托合同》属于无效合同，原告无权要求被告交纳物业费。文化路居委会不是荣泰小区的业主无权代表荣泰小区业主与任何一个企业订立物业服务合同，且荣泰小区业主完全不知情，该份合同不是荣泰小区业主的真实意思表示。第二，荣泰小区业主没有选择原告对小区进行物业服务，原告属于未经业主或业主参加的代表会表决同意的情况下，而单方强行入住该小区。第三，原告在履行物业服务职责中，存在严重职业道德缺失，服务质量差，信誉不良，存在严重的渎职、失职行为。具体表现在：1.对小区树木管护不利，导致树木枯萎；2.小区大门被私改安装大门门禁系统，但该物业从未启用，并导致小区秩序混乱；3.小区街面、楼距通道卫生清理极差、垃圾清运不及时，很少见保洁人员打扫卫生；4.单元楼道一个月也不清扫擦洗，楼道内玻璃窗户一年也不擦一遍；5.楼道夜间照明灯不能使用，业主多次反应，原告置之不理；6.14、15楼前的草坪夏天从不清理，以及去年秋天，政府为小区维修地下供热管网时，草坪上留有的建筑垃圾从去年腊月至今也没有清理过；7.原告管理不到位和疏于管理，使小区物业管理用房及业主活动室发生严重火灾，造成业主活动室严重损毁至今没有修复；8.服务态度恶劣；9.住宅楼和商铺顶从未清理，下雨存在积水，这既可造成楼顶的漏雨，且还存在一定安全隐患。第四，荣泰小区自建成以来，物业费一直按每平米0.5元收取，原告按0.7元收取物业费属于擅自收费，被告不予交纳，请求法院驳回原告诉讼请求。  经审理查明：2017年10月14日，文化路居委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，编号：WF（2018-09-011）号。合同中约定，甲方执行业主大会决定将荣泰物业委托乙方实施物业管理服务，订立本合同。第四条第一款：物业服务内容：共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理；公共秩序维护、安全防范；共有绿地养护；物业管理区域的清扫、保洁；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第六条第一款第一项：（1）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅多层0.7元/月/平方米，办公楼0.7元/月/平方米；（2）住宅物业及其它附属非住宅物业的物业服务费用主要用于以下开支：综合管理服务费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用。第十八条：物业服务合同期限为八年，自2017年10月15日起至2025年10月15日止。同时，合同还对双方的权利义务、物业服务用房、房屋装饰装修管理、物业承接及交接、违约责任、合同备案、其他约定事项等进行了约定。该《物业服务合同》共三份，原告与文化路居委会所执的合同内容一致，固阳县住宅小区物业管理服务指导中心（以下简称：固阳物管中心）备案登记的《物业服务合同》第六条中关于物业费收费标准等信息均为空白内容。  另查明，固阳县金山镇荣泰花苑业主委员会于2016年8月15日在固阳物管中心进行了备案登记，业主委员会主任为周平，任期三年。2017年11月8日，周平向固阳物管中心递交《辞职报告》辞去荣泰花苑业主委员会主任职务。2017年11月16日，固阳物管中心向荣泰小区全体业主下发通知，告知全体业主“该小区业委会主任及全体成员辞职，业主委员会停止对小区的一切服务，物业暂由安鸿泰物业公司继续服务。”该小区业主委员会解散后至原告诉至本院，荣泰小区未成立新的业主委员会。  还查明，被告黄某系荣泰小区15号楼1单元6号房屋及15号楼阴面1号车库的业主，房屋建筑面积为104.76平方米，车库面积为20.94平方米。原告于2018年6月8日向被告催收2017年10月14日至2019年10月15日的物业费共计1760元。  以上事实有“物业服务合同”“业主委员会备案证”“辞职报告”“通知”“询问笔录”“谈话笔录”“关于组建荣泰小区业主大会筹备组的公告”以及原、被告的陈述等证据予以佐证。  本院认为，一、关于原告与文化路居委会签订的《物业服务合同》的合同效力问题。依据《住房和城乡建设部关于印发的通知》（建房[2009]274号）第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，荣泰小区业主委员会在2017年10月停止服务后，一直未能选举成立新的业主委员会，文化路居委会为了维护小区的正常生活居住环境代行该小区业主委员会职责的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，其与原告签订《物业服务合同》的行为并无不当。本院认为，居委会虽可在上级主管部门的监督和指导下代行小区业主委员会职责，但应当限定在维护小区业主利益的范围内行使职责。法庭审理过程中及本院进行调查取证中，原、被告双方均认可原告向荣泰小区提供物业服务前，该小区的物业服务费为0.5元/月/平方米，但原告及文化路居委会均未向本院提交相关证据证明《物业服务合同》中关于物业费收费标准约定为0.7元/月/平方米的收费标准及依据，也没有证据显示文化路居委会与原告签订《物业服务合同》后通过适当或合理的方式向荣泰小区业主进行过公开、公示或征求过业主意见，且固阳物管中心的备案合同中也没有关于物业费收费标准的备案信息。因此，原告与文化路居委会签订的《物业服务合同》中关于物业费收费标准的约定无效，本院不予认可。但原告自2017年10月14日与原告签订物业服务合同后实际为荣泰小区业主提供了物业服务的事实，本院依法予以认定。  二、关于荣泰小区业主是否应当向原告交纳物业费的问题。对被告抗辩原告服务质量差、信誉不良、疏于管理等意见，本院邀请公证部门共同对荣泰小区的公共区域维护管理、物业服务、环境卫生、物业管理、安全保卫情况进行了现场实地勘察。虽然实地勘察只能看到小区的现状，但对于小区的保洁服务水平、物业整体管理及服务水平能够有一个完整的印象。本院认为，荣泰小区虽有部分公共设施维护状况、树木草坪及卫生状态不理想，但小区整体卫生、保洁工作情况良好，楼道卫生、楼道窗户及窗台、楼梯扶手等均有擦拭、打扫痕迹。原告的保洁服务仅存在局部卫生状况不理想的情况，并未严重影响小区业主的正常生活，应认定为原告的物业服务质量存在一般瑕疵。被告的该项辩称，不能成为其拒交物业费的理由。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对被告的该项辩称，本院不予采信。  三、关于物业费的交纳标准。经本院向文化路居委会、固阳物管中心调查取证，荣泰小区建筑面积超过10万平方米，该小区已交付使用多年，供水、供热管网及其它基础设施均已陈旧老化，公共维修基金也已全部使用完毕。本院认为，如果依然按照0.5元/月/平方米的收费标准，难以满足该小区的日常维护及管理，物业公司亦难以提升对小区的维护力度及物业服务质量。本院酌情支持原告以0.6元/月/平方米向被告收取物业费。关于车库物业费，虽《物业服务合同》中未对车库的物业费进行约定，但考虑到物业公司确实提供了服务，形成了事实上的服务合同，故本院支持原告以0.6元/月/平方米向被告收取物业费。故被告黄某应向原告交纳2017年10月14日至2019年10月15日的物业费，共计1810元。0.6×24×（104.76＋20.94）≈1810  综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：  一、被告黄某于本判决生效之日起五日内支付原告固阳县安鸿泰物业有限责任公司2017年10月14日至2019年10月15日的物业服务费1810元；  二、驳回原告固阳县安鸿泰物业有限责任公司的其他诉讼请求。  如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  案件受理费25元，由被告黄某负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 员  赵 琰二〇一九年十月二十八日书 记 员  敖 登              附：相关法律条文  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》  第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。  《物业管理条例》  第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则；  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；  (五)按时交纳物业服务费用；  (六)法律、法规规定的其他义务。  《最高人民法院关于适用的解释》  第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  《中华人民共和国民事诉讼法》  第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。