福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2579号 原告：肖起忠，男，1979年6月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：陈玉香，女，1979年4月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：福建朝晖房地产开发有限公司，住所地福建省三明市尤溪县城关镇民主路11号201，统一社会信用代码：91350426079756272R。 法定代表人：梁士榕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱兰钰，女，福建朝晖房地产开发有限公司员工。 原告肖起忠、陈玉香与被告福建朝晖房地产开发有限公司（以下简称“朝晖公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖起忠、陈玉香、被告朝晖公司的委托诉讼代理人邱兰钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖起忠、陈玉香向本院提出诉讼请求：1.朝晖公司支付逾期交房违约金28632元（依据合同约定，违约金自最后交房期限2016年12月31日的第二日起至实际可交房之日2017年6月5日止，每日按已支付530230元的万分之三计算）；2.本案诉讼费由肖起忠、陈玉香承担。事实和理由：2014年9月28日，肖起忠、陈玉香与朝晖公司签订《商品房买卖合同》，约定朝晖公司将其开发建设的位于尤溪县商品房出售给肖起忠、陈玉香。合同签订后，肖起忠、陈玉香依约支付了全部购房款534297元以及其他各种费用，完全履行了买受人的合同义务。依据《商品房买卖合同》第八条约定，朝晖公司应当在2016年12月31日将其符合约定条件的商品房交付给肖起忠、陈玉香使用，但朝晖公司未能守约，逾期交房180天（按到2017年6月5日计算）。依据《商品房买卖合同》第九条第2款约定，逾期超过90日后，朝晖公司应当自本合同规定最后交付期限（即2016年12月31日）的第二日起至实际交付之日止，每日按照已付款万分之三向肖起忠、陈玉香支付逾期交房违约金。 朝晖公司辩称，根据《商品房买卖合同》附件六；合同补充协议第四条第3，因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成影响，双方同意如遇以下情形之一交房期限据实顺延。本案朝晖公司逾期交房存在以下原因：1.天气延误共计69天；2.变电器位置塌方、电网并电延误5天；3.供电公司停电5天；4.因政府限价房未能及时分配，无法支付工程款及周边配套工程导致工期无限期延误，朝晖公司逾期交房并非朝晖公司主观造成，同时朝晖公司于2016年12月25日已完成五方验收合格同意交付业主使用。因户数过多，无法一次性完成交房手续，朝晖公司书面通知买受人2017年1月22日办理交房手续，买受人于2017年5月28日才完成交房手续。2.根据《商品房买卖合同》第十八条，专项维修资金由买受人按有关规定缴纳，于2016年12月31日前缴交指定账户。附件六合同补充协议第四条第四点第三小点，写明买受人未按规定付清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房，而不构成违约。买受人在出卖人催促下才缴交专项维修资金，交完当天出卖人立刻给买受人办理交房手续。综上，肖起忠、陈玉香主张朝晖公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2014年9月25日，肖起忠、陈玉香与朝晖公司签订编号为201401484的《商品房买卖合同》，主要约定：（一）买受人肖起忠、陈玉香购买由朝晖公司投资建设的位于尤溪县，房屋预测建筑面积为96.53平方米，单价每平米5492.9元，总价530230元。买受人于本合同签订之日付清230230元作为首期款，放款余额300000元买受人向银行申请按揭贷款支付。（二）出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。若逾期交房不超过90日，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以买受人已付款按日万分之二计算的违约金，合同继续履行。若逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以买受人已付款按日万分之三计算的违约金。合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成的影响，双方同意，如遇下列情形之一，交房期限据实顺延：（1）经有权部门认定影响施工停止或进展缓慢的气象原因，包括：日降雨量累计超过50ｍｍ或8级以上风力或6级以上地震；一周内非出卖人原因停水停电累计超过8小时……。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在买受人未付清全额购房款（含按揭贷款未经由按揭银行实际付至出卖人账户）或在买受人未按规定付清专项维修资金之前，出卖人有权拒绝交房，而不构成违约。（三）出卖人应及时为买受人办理房屋权属初始登记，买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，如因出卖人原因不能按时办理房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金等。 肖起忠、陈玉香于合同签订后付清了购房款。2016年12月25日，尤溪县城关镇埔头工业路31号东滨花园工程地基与基础工程、主体工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、给排水及采暖工程、建筑电气工程、智能工程、通风与空调工程、电梯工程经验收合格，验收机构作出“本工程已按合同约定内容按图纸设计施工完成；单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收，交付使用”的竣工验收结论。2017年4月11日，朝晖公司作出《关于东滨花园交房的承诺》的书面承诺，主要内容为：一、承诺2017年5月31日前验收合格并开始交房。二、门禁、监控、路灯等配套设施在2017年5月15日前完成。三、由开发企业联系燃气管道公司及时进场施工，2017年5月31日达到验收条件……六、停止当前一切交房活动手续，企业保证具备合同约定条件后交房。2017年4月20日，朝晖公司向尤溪县公安消防大队申报了东滨花园工程的竣工验收消防备案，尤溪县公安消防大队依法核发备案凭证。2017年6月5日，双方办理了交房手续。2018年5月29日，朝晖公司对尤溪县城关镇埔头村工业路31号4幢（项目名称：东滨花园4号楼）办理了开发项目首次登记（总确权）。2017年5月28日，双方办理了交房手续。 本院认为，肖起忠、陈玉香与朝晖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，朝晖公司开发的东滨花园项目的管道燃气等设施应达到设计要求条件，东滨花园小区尚不具备交房条件，肖起忠、陈玉香有权拒绝交房。朝晖公司未能在《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限内向肖起忠、陈玉香交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房，朝晖公司应承担逾期交房的违约责任。肖起忠、陈玉香付清购房款后，朝晖公司本应在2016年12月31日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付肖起忠、陈玉香。但根据合同补充协议，对日降雨量累计超过50mm以及一周内非因朝晖公司的原因停电累计超过8小时可据实顺延交房期限进行了约定，东滨花园项目施工期间日降雨量累计超过50mm的天数计17天，一周内停电累计超过8小时的天数计3天，故朝晖公司交付讼争房屋的时间应由2016年12月31日顺延20天即至2017年1月20日。肖起忠、陈玉香于2017年5月28日与朝晖公司办理交房手续，据此，朝晖公司逾期交房时间共计128天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过90日的，违约金按买受人已付款日万分之三计算。故朝晖公司应向肖起忠、陈玉香付逾期交房违约金20,360.832元（530,230元×128天×0.0003）。对肖起忠、陈玉香主张超出本院认定的部分，不予支持。合同约定买受人应在办理交房手续前缴纳专项维修资金，但是讼争房屋符合交房条件并通知买受人交房是朝晖公司的合同义务，亦是买受人缴纳专项维修资金的前提，在讼争房屋符合合同约定的交付条件之前，朝晖公司以肖起忠、陈玉香未缴纳专项维修资金为由抗辩其有权拒绝交房无需承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于朝晖公司提出的其他未记录的台风大雨天气，春季放假暂停施工以及变压器位置塌方、并线、停电等原因延误的工期应予以顺延的抗辩主张，因双方在合同中未约定上述事由可以顺延交房期限，故对该抗辩主张不予采纳。 综上所述，肖起忠、陈玉香提出的诉讼请求，有事实和法律依据的部分，本院予以支持，超出本院认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付肖起忠、陈玉香逾期交房违约金20,360.832元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回肖起忠、陈玉香的其他诉讼请求。 案件受理费516元，减半收取计258元，由肖起忠、陈玉香负担74元，由福建朝晖房地产开发有限公司负担184元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李德林 二〇一九年十月二十九日 法官助理吴智文 书记员姜辛 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。