广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29073号原告：曾桓波，男，1973年2月8日出生，汉族，住广东省五华县***********，身份证号码***********。原告：龚小尔，女，1984年12月16日出生，汉族，住广东省紫金县***********，身份证号码***********。两原告共同委托代理人：胡文学，系广东大洲律师事务所律师。两原告共同委托代理人：郑萌，系广州大洲律师事务所律师。被告：张妹，女，1960年9月16日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区中山路138号，身份证号码442527196009150426。被告：周煜球，男，1959年4月21日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区新苑东街3巷9号，身份证号码442527195904210419。被告：东莞市玉玲地产中介有限公司，住所广东省东莞市寮步镇良平社区横坑太和花园8座2号铺，统一社会信用代码：91441900597480480P。法定代表人：李玉玲。原告曾桓波、龚小尔诉被告张妹、周煜球、东莞市玉玲地产中介有限公司（以下简称“玉玲地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄玉萍适用简易程序并公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人胡文学、郑萌，被告张妹、周煜球、玉玲地产公司法定代表人李玉玲，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月4日，原、被告签订《土地及房屋转让合同》，双方约定被告张妹、周煜球将其名下共有的位于东莞市寮步镇新旧围地台及房屋转让给原告，转让金额为1050000元，还约定了其他事由。签订合同当日，原告依约向被告张妹和周煜球支付了定金50000元，向被告玉玲地产公司支付了居间服务费10000元。但由于涉案房地产系农村宅基地，无法交易和过户至原告名下，原、被告之间签订合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2019年7月14日签订的《土地及房屋转让合同》无效；2.被告张妹和周煜球返还原告定金50000元及利息（利息以50000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年7月4日起计至实际清偿之日止）；3.被告玉玲地产公司返还原告居间服务费10000元及利息（利息以10000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年7月4日起计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由三被告承担。被告张妹、周煜球答辩称，原告明知两被告所出售的土地是属于宅基地和房子是不能办理房产证，但还是依旧向两被告购买。原告与两被告签订合同支付定金后又反悔，没有诚信。故两被告不同意解除合同，也不同意返还已收取的定金50000元。被告玉玲地产公司答辩称，根据合同约定，其促成签订合同当日原告就应该支付10000元服务费，余款10000元于当地村委会见证及水电过户后支付，现其已经履行了居间服务，故不同意返还已收取的10000元居间服务费。经审理查明,2019年7月4日，被告张妹、周煜球作为甲方（转让方），两原告作为乙方（受让方），玉玲地产公司作为居间方，签订了《土地及房屋转让合同》，约定：1.甲方转让位于东莞市寮步镇新旧围村地台及房屋给乙方，该物业相关证件为集体土地使用证，土地占地面积80.4平方米，房屋建筑总面积约为293.9平方米，转让金额1050000元，定金50000元须在签订合同之日一次性支付给甲方，甲方收到定金后不出售该物业，赔偿双倍定金给乙方，乙方支付定金后，不购买该物业则甲方没收定金以作违约金。物业余款1000000元于甲方解决该物业和租客的租赁关系清场后于2019年10月10日前，甲乙双方到东莞市寮步镇新旧围村委会见证/转名/盖章后由乙方一次性支付给甲方，见证费由乙方承担。2.甲乙双方在办理过程中，如乙方违约，甲方有权终止合同并没收已交转让款，并要求乙方赔偿由此所造成的权利经济损失；如甲方违约，则双倍赔偿已交转让款给乙方，并赔偿由此所造成乙方的相关经济损失。3.基于居间方已提供服务，居间方有权向乙方收取20000元作为居间服务费，于签订本合同当天支付10000元，余款10000元于到当地村委会家政签字及水电过户当日支付，提前终止买卖不影响居间服务费的支付。4.合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，则视为违约方。违约方应承担合同的违约责任并向居间方支付全部居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，由违约方赔偿给守约方。同日，原告向张妹支付了定金50000元，张妹出具收据确认收到两原告定金50000元，并备注如村委会见证不了，卖方退回定金，居间方退回佣金给买方。同日，原告亦向玉玲地产公司支付了居间服务费10000元，玉玲地产公司出具收据确认收到两原告支付的居间服务费10000元，并备注如村委会见证不了，居间方退回佣金给买方。被告张妹、周煜球提交了集体土地使用权证，记载：证号为东府集用（2006）第1900161110242，土地使用权人为张妹，座落在寮步镇新旧围村，地号为1916110100276，图号为546.25-382.25，地类（用途）为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为80.4平方米，土地权属性质为集体土地用权。原告和玉玲地产公司对该土地使用权证均确认真实性。关于是否返还定金、居间服务费问题。张妹和周煜球主张原告是明知土地性质的前提下还坚持要购买，两被告从未欺骗过原告，两原告签订合同和交付定金后反悔，没有诚信，合同应当继续履行，不应该解除，也不同意返还定金给原告。玉玲地产公司主张居间合同有效，其已经按照合同约定的内容促成买卖合同的签订，已经履行相应的居间服务就应该收取相应的居间服务费，不同意返还居间服务费，据此向本院提交了玉玲地产公司员工和原告龚小尔的微信聊天记录予以证明其已履行了居间服务，并已告知原告土地性质，其没有过错，不同意返还居间服务费。微信聊天记录主要是玉玲地产公司员工和原告龚小尔于2019年7月10日至2019年9月18日期间，就涉案纠纷如何解决进行协商的过程。原告确认聊天记录的真实性，但主张聊天记录是在原告提起网上立案后形成的，并非是签合同之前形成，双方只是就纠纷如何解决进行协商，据原告向村委会了解，村委会已明确表示宅基地不能转卖外村人，村委会不同意见证签字，而玉玲地产公司作为专业中介公司，明知宅基地禁止转让还居间服务，故要求玉玲地产公司返还居间服务费10000元及从支付服务费之日起计算利息，同时还主张由于张妹、周煜球转让涉案土地给原告的行为违反法律强制性规定，涉案合同应为无效合同，由于合同无效，故要求张妹和周煜球返还定金50000元及从支付定金之日起计算利息。另，原告向本院提起诉讼，本院于2019年9月17日立案受理。以上事实，有两原告提交的《土地及房屋转让合同》、收据、宗地图，被告张妹和周煜球提交的集体土地使用权证、被告玉玲地产公司提交的微信聊天记录，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原案由为房屋买卖合同纠纷，由于本案涉及到房屋买卖合同关系和居间服务关系，原告申请将案由变更为合同纠纷，本院予以准许。原、被告对签订《土地及房屋转让合同》以及两原告与三被告是合同的相对方的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点是：1.2019年7月4日签订的《土地及房屋转让合同》中涉及原告和被告张妹、周煜球之间的土地及房屋买卖合同是否有效？2.2019年7月4日签订的《土地及房屋转让合同》中涉及原告和被告玉玲地产公司之间的居间合同是否有效？关于焦点一。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，案涉土地为集体土地，使用权类型为批准拨用宅基地，被告张妹和周煜球向原告转让的涉案土地权属性质为集体所有，其转让行为已违反了上述法律的强制性规定，故本院认定2019年7月4日签订的《土地及房屋转让合同》中涉及原告和被告张妹、周煜球之间的土地及房屋买卖合同应属于无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告张妹、周煜球确认已收取了原告支付定金50000元，依法应当返还给原告，故本院对原告要求被告张妹、周煜球返还款项50000元的诉讼请求予以支持。至于利息，本院认为，张妹、周煜球最初占用原告的定金是基于张妹、周煜球和原告之间的买卖合意，现未有证据显示张妹和周煜球在原告起诉前存在恶意占用原告款项的故意，故本院对原告诉请张妹和周煜球支付其起诉前的利息不予支持，对于诉请起诉后的利息本院予以支持，利息应以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日即2019年9月17日起计至本金清偿之日止，并以50000元为限。关于焦点二。本案中，张妹和周煜球向原告转让土地的行为违反法律的强制性规定，而玉玲地产公司促使原告和张妹、周煜球所达成的交易系违反法律强制性规定的交易，同样具有违法性，故本院认定2019年7月4日签订的《土地及房屋转让合同》中涉及原告和被告玉玲地产公司之间的居间合同应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案居间合同中玉玲地产公司实际未能促成买卖合同的有效成立，玉玲地产公司亦确认收取原告支付的居间服务费10000元，故本院对原告要求被告玉玲地产公司返还款项10000元的诉讼请求予以支持。至于利息，本院认为，玉玲地产公司最初占用原告的居间服务费是基于其和原告之间的合意，现未有证据显示玉玲地产公司在原告起诉前存在恶意占用原告款项的故意，故本院对原告诉请玉玲地产公司支付其起诉前的利息不予支持，对于诉请起诉后的利息本院予以支持，利息应以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日即2019年9月17日起计至本金清偿之日止，并以10000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告曾桓波、龚小尔与被告张妹、周煜球、东莞市玉玲地产中介有限公司于2019年7月4日签订的《土地及房屋转让合同》无效。二、被告张妹、周煜球于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曾桓波、龚小尔返还款项50000元及利息（利息以50000元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自2019年9月17日起计至本金清偿之日止，以50000元为限）。三、被告东莞市玉玲地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曾桓波、龚小尔返还款项10000元及利息（利息以10000元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自2019年9月17日起计至本金清偿之日止，以10000元为限）。四、驳回原告曾桓波、龚小尔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费652.5元，已由原告曾桓波、龚小尔预交，由被告张妹、周煜球负担541.94元，由被告东莞市玉玲地产中介有限公司负担110.56元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 黄玉萍二〇一九年十月十五日本件与原本核对无异法官助理 刘 琳书 记 员 杨熊清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。