广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初5256号原告：广州市万科物业服务有限公司，地址：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：侯春环，女，1984年4月17日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市万科物业服务有限公司与被告侯春环物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告广州市万科物业服务有限公司的委托代理人梁火琼到庭参加诉讼，被告侯春环经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付给原告2018年1月至2019年2月的物业服务费人民币1765.36元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日）；2、请求判令被告立即支付给原告2018年1月至2019年2月的各项公共水电公摊费人民币90.51元（包括公共用电公摊费人民币89.78元、公共用水公摊费人民币0.73元）；3、请求判令被告立即支付给原告2018年1月至2019年2月的住宅电费人民币16.25元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远市清城区石角镇253线石角段清远万科城悦山街二十四号楼6层01号的房产。原告与涉案房屋的开发商签订了前期物业服务合同，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照商品房买卖合同约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年1月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告侯春环答辩称：涉案房屋已于2018年7月31日被法院在淘宝强制拍卖，花都法院在拍卖公告说：“权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税费和所需补交的相关税费，及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，为此答辩人不应承担涉案房屋的物业费。本院经审理认定，被告购买了清远市清城区石角镇253线石角段清远万科城悦山街二十四号楼6层01号的房产。原告与涉案房屋的开发商签订了前期物业服务合同，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照商品房买卖合同约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年1月开始，被告未向原告缴纳物业服务费及水电公摊费用。涉案房屋已于2019年5月5日进行所有权转让登记。本院认为，被告接受了原告提供物业服务，理应缴纳相应的费用，而被告未提供证据证明其已付清上述款项，故对欠费事实，本院予以确认，但原告诉求的逾期付款违约金过高且被告不同意原告的诉讼请求，为此对该违约金的计算标准本院予以调整，即按照年中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十的标准计算。对于被告认为涉案房屋被法院强制拍卖且拍卖公告声明涉案房屋拖欠的物业费、水、电等费用均由买受人承担的答辩意见，本院认为涉案物业费不应当由新业主负担，被告拖欠的物业服务费应当由被告自行承担，被告所称变卖公告中所称的物业费由买受人负担的内容并不应当成为由新业主负担欠缴物业费的依据。理由如下：1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，拍卖、变卖财产仅是在被告拒不履行生效裁判文书时的一种强制执行方式，拍卖、变卖的财产仅限于被告的财产，执行的内容也仅限生效裁判文书中确认的内容，上述法律、司法解释均未授权拍卖公告可以规定物业费由买受人承担，执行文书系依据生效裁判文书进行执行的行为，不属于人民法院通过审判进行确权的行为，不具有新设定权利义务的效力，执行拍卖、变卖公告无权规定物业费的负担方式。2、拖欠物业费的金额及缴纳义务人均应当通过法定的诉讼程序进行确定，未经审判，任何人均无权确定物业费的负担。3、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”，该规定仅授权人民法院在税费没有规定或者规定不明的情况下确定税费的承担主体，在法律、行政法规有明确规定的时候禁止随意分配承担主体，并且该规定也仅适用“税费”，并不适用物业费，没有任何法律或者司法解释可以授权拍卖公告可以决定物业费的承担。退一步来说，即使该“税费”包含物业费，而广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议审议通过《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”也明确规定了物业产权转移时物业费应当由原业主结清，该条例属于的生效法规，拍卖公告应当予以遵循。4、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定理解与适用》（P398）也明确拍卖公告中载明所有税费由买受人承担的条款无效。5、被告与原告签订了物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同具有相对性，被告应当履行支付物业费的相关义务，物业公司与被告之间的合同对新业主并无约束力，新业主无需承担被告拖欠的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告侯春环应在本判决生效之日起7日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年1月至2019年2月的物业服务费1765.36元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计至被告还清全部欠款之日止）；二、被告侯春环应在本判决生效之日起7日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年1月至2019年2月的各项公共水电公摊费90.51元（包括公共用电公摊费89.78元、公共用水公摊费0.73元）；三、被告侯春环应在本判决生效之日起7日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年1月至2019年2月的住宅电费16.25元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告侯春环负担。本判决为终审判决。审判员 邓 楠二〇一九年十月十五日书记员 吴杰升附：判决书中引用到的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。