山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初5294号原告（反诉被告）:山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司，住所地太原市迎泽区双塔寺街124号，统一社会信用代码×××。法定代表人：侯百管，执行董事。委托诉讼代理人：张富军，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茜，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告(反诉原告)：高华，男，汉族，1977年11月11日出生，住太原市。委托诉讼代理人：赵凯斌，山西东奥律师事务所律师。原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限公司与被告（反诉原告）高华物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限公司的委托诉讼代理人张富军、赵茜，被告（反诉原告）高华的委托诉讼代理人赵凯斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西日报传媒（集团）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告欠付的水电费、物业费、制冷费、采暖费共计225308.54元；2.请求判令被告支付原告滞纳金12580.53元（以其欠缴的2017年水电费为本金，按照银行同期贷款利率自2018年1月1日起计算至2019年7月1日止）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年被告与山西闻汇房地产开发有限公司（以下简称闻汇房地产公司）签订了《房屋租赁合同》，约定闻汇房地产公司将位于太原市双塔寺街38号闻汇大厦西侧房屋出租给被告用于开立“多禾”中式餐饮店。《房屋租赁合同》同时约定闻汇房地产委托山西闻汇物业管理有限公司负责该房屋的物业管理。因被告租赁房屋产生的水费、电费、物业管理费等由被告自行负担并承担无故延期支付费用的违约责任。合同签订后，闻汇房地产公司依约将房屋交付被告使用，2015年7月1日，闻汇房地产公司、山西闻汇物业管理有限公司及原告签订协议约定由原告负责该房屋的物业管理。2016年9月，被告无故拒不缴纳采暖费、制冷费、水电费及物业管理费等，原告多次催要，被告均以各种理由推脱。时至今日，被告累计欠付原告水电费、物业费、制冷费、采暖费共计225308.54元。综上，被告不履行合同约定的付款义务，严重违约，给原告造成巨大的经济损失，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告高华辩称，1.被答辩人不具有诉讼主体资格，其并非答辩人合法合约的物业企业，不是适格的起诉主体。被答辩人依据《房屋租赁合同》起诉答辩人，但该合同约定，答辩人委托山西闻汇物业管理有限公司负责物业管理，根据合同的相对性，被答辩人不是答辩人的物业服务主体，其也未与答辩人签订物业服务合同，未经答辩人同意的物业服务无法律效力与合同依据，其不享有诉讼主体资格。且被答辩人未履行合法选聘手续，不属于合法的物业服务企业，应当出具经业主或业主大会出具的选聘手续与合同，否则无权擅自替代山西闻汇物业管理有限公司进行物业服务；2.被答辩人起诉答辩人主体也不适格，应驳回其诉讼请求，被答辩人依据《房屋租赁合同》及《物业服务终止协议》起诉答辩人。但根据答辩人与山西闻汇房地产公司签订的《房屋租赁合同》第十六条，太原市多禾馅饼店已经成为本案的权利义务主体，本案水电费支付均为“多禾馅饼店”，根据《合同法》意思自治，物业费的承担主体已经转移，被答辩人起诉主体错误，应驳回其诉讼请求；3.另外，答辩人与山西闻汇房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》系无效合同。本案应追加山西闻汇房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，一并审理《房屋租赁合同》是否有效；4.被答辩人主张水电费及物业费等费用无法律和事实依据，应驳回其诉讼请求；5.被答辩人主张滞纳金不合法，既无合同约定由无法律规定，且滞纳金计算方式严重有误；6.被答辩人擅自对多禾馅饼店进行物业管理，不但违背法律和合同的约定，并且服务根本不合格，经常停水、停电。给答辩人造成巨大的损失，房屋目前仍在漏水，严重影响正常经营，被答辩人应赔偿给答辩人造成的损失，同时返还收取的物业费、水电费等不当得利。反诉原告高华向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告赔偿因无故停水、停电给反诉原告造成的营业损失费用暂计12万元（损失费计算至判决确定之日，暂计算至起诉之日）；2.请求判令反诉被告赔偿因房屋漏水造成反诉原告支付的维修费11000元；3.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与山西闻汇房地产开发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由山西闻汇物业管理有限公司负责反诉原告的物业管理，但2015年7月之后，反诉被告未经反诉原告及闻汇大厦业主同意，擅自对反诉原告进行物业管理，反诉被告既没有和反诉原告签订新的物业管理合同，也没有按照法律规定进行合法的物业选聘手续，就收取了反诉原告的水电费及物业费、采暖费等。并且在其管理期间，经常间断性的停电、停水，造成反诉原告无法正常经营，房屋漏水问题也不予修缮，至今为止，反诉原告房屋仍在漏水，反诉原告为此垫付维修款项，反诉原告多次找山西闻汇房地产公司与反诉被告协商解决，但均遭到无情拒绝。反诉原告认为，反诉被告未履行合法选聘手续，也未予反诉原告签订物业服务合同，便擅自收取反诉原告水、电费等构成不当得利，并且反诉被告未经反诉原告同意强行停水、停电，造成反诉原告无法正常经营，对反诉原告房屋漏水问题等也不予维修，反诉被告应退还收取的不当得利，赔偿反诉原告经营损失及因其不予维修造成反诉原告维修费用的损失。综上，基于上述事实与理由，请求法院依法支持反诉原告的全部请求。反诉被告山西日报传媒（集团）物业管理有限公司辩称，1.反诉被告并未给反诉原告停水停电，反诉原告也没有营业损失；2.反诉原告是否支付维修费与反诉被告无关。反诉原告提供的证据不能证明其支付过案涉房屋的维修费，且反诉被告是物业公司并非房屋所有权人，反诉被告仅负责闻汇大厦公用部位的维修，案涉房屋并非闻汇大厦公用部门，因此案涉房屋是否漏水、反诉原告是否支付维修费与反诉被告无关；3.反诉原告的反诉请求在其与闻汇房地产租赁合同纠纷中已经向法院主张过。在反诉原告与山西闻汇房地产公司房屋租赁合同纠纷一案中，反诉原告就其营业损失及维修费用已经向法院起诉。现反诉原告就同一事实、同一诉求再次向法院提起诉讼，请求人民法院依法驳回反诉原告诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1.原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书；2.原告提交的《房屋租赁合同》；3.原告提交的《物业服务合同终止协议》、4.原告提交的发票缴费凭证、5.原告提交的欠缴费用明细表、6.原告提交的闻汇商务大厦物业服务合同、7.耿市长的批复。被告的质证意见为：1.对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，该执照无法证明原告适格；对证据2的关联性不认可，因为合同最后一条约定乙方成立经济实体以后自动转移，本案应当起诉多禾餐饮；对证据3的真实性、合法性和关联性不认可，租赁合同是闻汇物业，并非是原告，原告未按规定履行选聘手续；4.对证据4的关联性不认可，原告提交的证据均为杜晓梅；5.对证据5中水电费的时间和金额真实性认可，费用明细表上没有被告签字，制冷和采暖等不予认可；6.对证据6的真实性、合法性和关联性不认可，闻汇大厦是否与与原告签订合同与被告无关；7.对证据7的证明目的不予认可，该批复无法证明涉案房屋有合法手续，且批复内容为：已经形成事实，暂保留，请变通处理，根据批复内容来看是建成以后形成的报告，并非修建之前就取得了该批复，且个人批复不具有直接使房屋获得合法产权证的效力。1.被告提交的太原市迎泽区多禾餐饮营业执照复印件；2.被告提交的房屋租赁合同复印件；3.制冷、采暖措施图片；4.被告提交的房屋漏水照片。原告的质证意见为：1.证据1不认可，被告方并未提供原件，闻汇公司将房屋出租给被告，谁实际使用与本案无关；2.对证据2不认可，虽然租赁合同约定的闻汇物业，但在被告租赁房屋以后云原告与闻汇物业以及闻汇公司另行签订合同，由原告提供物业服务，且我方提交了物业服务合同，证明我方经过了选聘手续；3.对证据3、证据4不认可，该照片不能证明拍摄地点和时间、不能证明采暖和制冷服务，且房屋漏水也应该向闻汇公司请求赔偿，不能向物业公司主张。1.反诉原告提交的停水停电通知函；2.反诉原告提交的停水、停电照片；3.反诉原告提交的多禾馅饼店营业额对比；4.反诉原告提交的地下室维修收据；5.反诉原告提交的反诉原告与闻汇公司的通知函；6.反诉原告提交的反诉被告与闻汇公司的通知函；7.反诉原告提交的反诉原告与反诉被告的沟通函。反诉被告的质证意见为：1.对证据1的关联性及证明目的不予认可，该证据不能证明原告采取过停水停电措施，只能证明反诉被告对反诉原告欠缴各项费用进行过催告；2.对证据2不认可，该照片不能证明拍摄的时间与地点，并且日常生活中也会遇到停水停电的情况，即使该房屋停过电，也不能证明停水、停电是反诉被告造成的；对于证据4不认可，收据中明确写明该笔费用是垃圾外运与反诉被告无关；5.对证据5、证据6不予认可，这两个沟通函于反诉被告无关；6.对证据7的真实性认可，关联性不认可，该证据可以证明反诉被告未反诉原告提供了物业服务及反诉原告欠缴物业费的事实。本院认为，本诉中原告提交的证据，能够基本证明其起诉状中所描述的事实，本院对其提交的证据予以采纳，并作为定案的依据，对于被告提交的证据1、证据2的真实性、合法性和关联性予以采纳，对于证据3和证据4，本院对其证明目的不予采纳，且房屋漏水的照片亦显示不出漏水的具体部位。对反诉中原告提交的证据1，本院对其真实性予以确认，对于证据2本院对其证明目的不予认可，对于证据3，本院认为该证据系反诉原告单方出具，且营业利润受市场经济影响较大，不能证明其营业收入受损仅是反诉原告造成，对于证据4、证据5、证据6和证据7的关联性不予认可。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：山西闻汇房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）高华作为承租人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方同意将位于太原市双塔寺街38号闻汇大厦西侧地下立体车库坡道上方的房屋出租给乙方，乙方同意租赁该房屋；2.该房屋为钢结构建筑，无产权，现状为精装修，水、电、暖、煤气、电话、有线齐全，并可独立计算，乙方房屋租赁的用途为开立“多禾”中式餐饮店，乙方承租的房屋只作为自身品牌餐饮经营使用，除双方有书面约定的除外，乙方不得擅自改变该房屋用途；3.合同租赁期限为自2012年9月1日至2022年8月31日，从每年的9月1日到次年的8月31日，共分为10个租赁年底；4.租金总额为5328658元，支付方式为每年6月1日前支付本合同规定的下一年度房屋租金；5.本合同有效期内，乙方因租赁房屋（含装修费）所产生的水费、电费、电话费、有线电视费、宽带网络费、停车费等由乙方承担；6.甲方委托山西闻汇物业管理有限公司负责本房屋的物业管理；7.甲方委托山西闻汇物业管理有限公司负责本房屋的公共设备设施、公共部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理；2015年7月1日，山西闻汇房地产开发有限公司（甲方）、山西闻汇物业管理有限公司（乙方）与山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司（丙方）签订《物业服务合同终止协议》，主要约定甲乙双方于2014年5月10日签订《山西日报报业集团高层宿舍楼前期物业服务合同》，2014年7月1日签订了《闻汇大厦物业服务合同》和《闻汇商务大厦物业服务合同》，由甲方聘请乙方为上述合同条款所约定的物业提供前期物业管理服务，合同期限为一年。按照山西日报传媒集团2015年4月21日向山西日报报业集团经管会会议精神，在上述合同到期后，甲方委托丙方为上述物业提供前期服务和管理，由丙方全面接管乙方所管理的物业和经营性资产；2.从2015年10月1日起，按照甲方和丙方签订的前期物业服务合同，由丙方前面接管乙方上述三个合同约定的物业服务管理工作和经营性资产的受托管理工作，期限为2015年10月1日至2016年9月30日。2015年8月17日，山西闻汇房地产开发有限公司（甲方）与原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司签订《闻汇商务大厦物业服务合同》，主要约定：1.甲方选聘乙方对闻汇商务大厦提供前期物业管理服务事宜；2.合同期限为2015年10月1日至2016年9月30日，至2016年6月30日前，业主大会尚未成立的甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，在新的物业管理企业为接管大厦前，若乙方实际继续提供物业管理服务，则视本合同延续有效。根据原告（反诉被告）提交的2017年12月28日欠缴费用明细表载明：2017年全年，除两月份、三月份之外，水费共计14608.54元、电费共计160020元，2016年9月至2017年12月的物业费共计8704元，2016年至2018年制冷费5916元和采暖费8850元，上述费用共计198098.54元，并有郝春祥的签字确认。本院认为，对于本案中原被告双方是否适格的争议，根据原告（反诉被告）与山西闻汇房地产开发有限公司签订的《闻汇商务大厦物业服务合同》第四十二条的约定，本案当事人均未向本院提交业主委员会成立并另行选聘物业服务企业的相关证据，从原告（反诉被告）提交的证据来看，2016年至2019年期间，杜晓梅、多禾馅饼亦多次向原告（反诉被告）缴纳物业费、水电费等费用，被告辩称其并非本案适格被告，但根据原告（反诉被告）提交的被告（反诉原告）高华与山西闻汇房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》载明的承租人系本案被告（反诉原告）高华，且该合同约定被告高华承租的用途就是开立“多禾”中式餐饮店，并且被告提交的其向山西闻汇房地产公司的沟通函落款亦盖有太原市迎泽区多禾馅饼店的公章及被告高华的签字，被告高华辩称其系受杜晓梅委托签订《房屋租赁合同》并未提交相应的证据，应承担举证不能的法律后果，根据以上论证，本院认为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间已经形成事实上的物业服务合同关系，本案当事人均为适格主体，因原告（反诉被告）向本院提交的欠费明细表载明的欠费款项总计198098.54元，故本院对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付水电费、物业费、制冷费、采暖费等费用，合计198098.54元的诉讼请求予以支持。根据《闻汇商务大厦物业服务合同》第三十八条的约定，约定业主及实际使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应缴纳滞纳金，但原告（反诉被告）以水电费为基数计算滞纳金，无事实和法律依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于反诉中，反诉原告高华向本院提出的诉讼请求，本院认为其提交的证据不足以证明反诉原告对其进行断水、断电等行为，应承担举证不能的法律后果，故本院对反诉原告请求反诉被告赔偿其因无故断水、断电给其造成的损失的诉讼请求不予支持。对反诉原告请求反诉被告赔偿其因房屋漏水支付的维修费的诉讼请求，从被告提交的证据来看，不能证实漏水存在的部位，无法确定承担维修义务的主体，被告应承担举证不能的法律后果，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高华于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司水费14608.54元、电费160020元、物业费8704元、制冷费5916元及采暖费8850元，共计198098.54元；二、驳回原告（反诉被告）山西日报传媒（集团）物业管理有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高华全部诉讼请求。本诉案件受理费2434元由被告（反诉原告）高华负担，反诉案件受理费1460由被告（反诉原告）高华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  郝志亮二〇一九年十月三十日书记员  牛婷婷附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但乙方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。