广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33696号原告：马琳，女，汉族，1968年1月23日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹选平，广东格明律师事务所实习律师。被告：王守志，男，汉族，1951年9月24日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：袁子洋，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋义欣，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。上列原告马琳诉被告王守志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭对本案进行了审理，原告委托诉讼代理人曹卫、被告委托诉讼代理人袁子洋、宋义欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月19日，在中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）的居间下，原告与被告签订了二手房买卖合同。约定被告将深圳市XX区XX路XXX花园XX栋XX层XXXX房卖给原告。后被告违反合同约定拒绝履行合同义务，原告遂向本院提起诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第1367号，判决结果为：1、被告王守志、第三人王某甲应于本判决生效之日起10日内向原告马琳支付违约金212万元；2、第三人中原地产应于本判决生效之日起10日内向原告马琳返还定金50万元，被告王守志和第三人王某甲对此承担连带责任；3、被告王守志、第三人王某甲应于本判决生效之日起10日内向原告马琳赔偿担保费损失54000元；4、驳回原告马琳的其它诉讼请求；5、驳回第三人王某甲的独立诉讼请求。2018年1月16日，中原地产以居间服务佣金未付为由将原告诉至本院，案号为（2018）粤0304民初4123号，判决原告向中原地产支付二手房买卖合同佣金20万元，判决并已生效。原告于2018年11月22日履行了该义务。该20万元服务佣金系原告因被告违约而遭受的损失，且被告在签订二手房买卖合同时应能够预见因违反合同可能造成原告服务佣金的损失，因此该损失应由被告承担。在（2015）深福法民三初字第1367号案件中，该20万元佣金损失尚未实际发生，尚处于不确定状态中，原告无法将其列入诉讼请求当中，现该损失已经实际发生，原告依法提起诉讼。据此，请求判令：一、被告承担因违约给原告造成的损失211065.67元；二、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，一、原告主张的所谓的“损失”系原告必然要承担的费用，与被告的违约行为无关。本案中，原告所主张“损失”的主要依据是法院2018年作出的（2018）粤0304民初4123号民事判决，该判决事实认定清晰，适用法律准确无误。根据该判决所查明事实可知，原告单方向中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）出具《佣金支付承诺书（买方）》，该承诺书约定，原告基于中原地产促成原告与被告签署合同达成房地产买卖法律关系中提供的积极服务，原告自愿于《二手房买卖合同》签订之前向中原地产支付居间费用20万元。原告向中原地产承诺居间费用是其单方行为，被告对于居间费用产生的条件和具体金额并不清楚，不应对该费用承担任何清偿责任。而且，原告向中原地产支付费用的条件是中原地产促成原告与被告签订《二手房买卖合同》，而非被告完全履行合同义务。换言之，只要中原地产促成原告与被告签订了《二手房买卖合同》，不论原告是否按照合同约定取得了涉案物业的所有权，也不论被告是否履行了合同义务，原告都应当按照承诺承担上述居间费用。因此，原告以被告未履行合同义务为由，要求被告承担居间费用，没有事实和法律依据，不应得到支持。二、被告已因违约行为承担了相应的违约责任，所支付的巨额违约金远远高于原告诉称的所谓“损失”，原告再次以同一事实要被告承担该“损失”，没有事实和法律依据，不应得到支持。根据合同法的规定，违约金的定位为赔偿性违约金，当事人请求的违约金完全足以弥补损失的情况下，不应当继续获取填补赔偿。就涉案房产的买卖合同纠纷，法院已于2016年作出（2015）深福法民三初字第1367号民事判决，判令被告按照《二手房买卖合同》向原告支付违约金212万元（按照合同标的的20%计算）及保费损失5.4万元。该判决已生效，被告也已履行了该生效判决相关义务。然而原告又以同一违约事实再次提起本次诉讼，要求被告承担因其自身违约而产生的“损失”211065.67元。原告所获取的违约金已经远远高于其所主张的“损失”，不应继续获取填补性损害赔偿，且（2015）深福法民三初字第1367号民事判决在判处违约金时已经充分地综合考虑本案当事人之间的利益平衡，已经涵盖了原告可能发生的所有损失。由此可见，原告在获得高额的违约金之后，又以同一事实要求居间费“损失”，没有事实和法律依据，不应得到支持。在中原地产诉本案原告和被告要求获得服务佣金的（2018）粤0304民初第4123号案的生效判决中，法院明确认定：王守志作为涉案物业的卖方，其未依据《二手房买卖合同》履约的行为已由法院判决承担相应的违约责任，为此驳回关于要求王守志补充清偿服务佣金的诉讼请求。该认定和处理依据充分，在本案中应当得到维持。另外，本案原告主张的“损失”完全是其在（2015）深福法民三初字第1367号案中明确知道必然发生的费用，其在该案中并未主张，系对自身权利的放弃，其再次以同一个非持续性的违约行为提起诉讼，属于重复起诉，依法应当驳回。经审理查明如下事实（为陈述方便，以下事实查明内容中，本案原告、被告均直接写明姓名）：一、（2015）深福法民三初字第1367号案件审理情况。马琳以房屋买卖合同纠纷将王守志、王某甲及中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）诉至本院，经审理，本院于2016年5月20日作出（2015）深福法民三初字第1367号判决书，并查明如下事实：2015年4月19日，经中原地产居间，马琳（买方）与王守志（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将位于深圳市福田区××花园××房产（以下简称涉案房产）以1060万元的价格转让给买方；如任何一方逾期履行义务超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。2015年4月23日，马琳向其名下在建行开立的账户汇入款项290万元。之后，王守志以其配偶不同意出售房产为由没有依约继续履行合同，合同因此未再继续履行，马琳遂起诉至本院要求王守志承担违约责任。在认定了上述事实的基础上，本院作出判决：一、王守志、王某甲应于本判决生效之日起10日内向马琳支付违约金212万元；二、中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内向马琳返还定金50万元，王守志和王某甲对此承担连带责任；三、王守志、王某甲应于本判决生效之日起10日内向马琳赔偿担保费损失54000元；四、驳回马琳的其它诉讼请求；五、驳回王某甲的独立诉讼请求。（2015）深福法民三初字第1367号判决已经生效。二、（2018）粤0304民初4123号案件的审理情况。2018年1月16日，中原地产以居间合同纠纷为由将马琳、王守志诉至本院，请求判令：1、马琳支付中原地产公司佣金20万元；2、王守志对马琳支付的佣金20万元承担补充清偿责任。本院经审理于2018年5月23日作出（2018）粤0304民初4123号民事判决，认为：马琳在与王守志签订涉案《二手房买卖合同》之时向中原地产出具的《佣金支付承诺书（买方）》中承诺的内容合法有效，中原地产已积极履行各项居间义务，有权依据承诺书要求马琳支付佣金20万元；王守志作为卖方，“其未依据《二手房买卖合同》履约的行为已由法院判决承担相应的违约责任”，故对中原地产主张王守志对马琳支付佣金的义务承担补充清偿责任，不予支持；据此判令：一、马琳应于判决生效之日起十日内向中原地产支付佣金20万元；二、驳回中原地产的其他诉讼请求。（2018）粤0304民初4123号判决已经生效。三、（2018）粤0304执42098号案的执行情况。中原地产于2018年10月18日向本院申请强制执行（2018）粤0304民初4123号判决确定的内容。本院于2018年10月20日作出（2018）粤0304执42098号执行裁定书，裁定：查封、冻结或扣划被执行人马琳的财产（以204300元及延迟履行期间的债务利息、申请执行费、执行中实际支出的费用等为限）。之后，马琳缴纳了上述案件执行款211065.67元，包含了执行款208045元（含案件受理费4300元）及执行费3020.67元。四、其他情况。关于马琳未向中原地产支付佣金20万元的原因，庭审时马琳称，在中原地产提起（2018）粤0304民初4123号案件诉讼之前，中原地产并未向其主张过佣金，其直至案件进入执行阶段才知道该案件的情况。本院认为，本案争议焦点在于原告是否有权向被告主张佣金损失的问题。对此，本院作如下分析:首先，原告向中原地产支付20万元佣金系基于原告与中原地产之间就涉案交易产生的居间合同关系，系原告履行《佣金支付承诺书（买方）》确定的义务的行为，与（2015）深福法民三初字第1367号生效判决认定的被告的违约行为并无直接关联；之后原告因未主动履行（2018）粤0304民初4123号生效判决确定的义务而导致其需要在（2018）粤0304执42098号执行案件中多支付执行案件受理费和执行费，上述费用损失属于原告自身原因导致，亦与被告的违约行为并无关联。其次，对于原告因被告违约而导致的损失赔偿，被告已通过根据（2015）深福法民三初字第1367号生效判决确定的内容以支付违约金212万元的方式承担了违约责任，且原告的支付佣金义务在中原地产提起诉讼主张权利之前已经确定，在原告没有举证证明其遭受的具体损失金额超过了该违约金金额的情况下，该违约金已足以弥补原告因被告违约导致的损失，故原告再在本案中主张佣金损失作为被告违约赔偿损失的一部分，缺乏依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马琳的诉讼请求。本诉案件受理费4466元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年十月十日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯