贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4365号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼，统一社会信用代码91520500590775593Ｘ，联系电话0857-89××××6。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯飞，北京德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张万敏，女，彝族，1974年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师，联系。 委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师，联系。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（简称招商商置公司）因与被上诉人张万敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4228号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 招商商置公司向本院上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初4228号民事判决；2.请求二审法院依法驳回张万敏的一审全部诉讼请求；3.一二审诉讼费由张万敏负担。事实与理由：双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向张万敏交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知张万敏其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。张万敏据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务。 首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，张万敏在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案张万敏对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于张万敏“应当知道”的范畴。 其次，招商商置公司在积极协助张万敏共同办理转移登记，包括向张万敏邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司(招商商置公司)为方便你(张万敏)收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明张万敏在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。招商商置公司于2017年5月31日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，张万敏也能够预料到在该时间内招商商置公司将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。再次，招商商置公司于2017年9月24日进行了第二轮通知：招商商置公司通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。并且，在招商商置公司积极努力下，于2018年8月29日办理了首幢登有证据为证） 三、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。本案中张万敏所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是招商商置公司的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。本案中张万敏的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给张万敏造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了张万敏，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助张万敏共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、张万敏的过错、政策原因、张万敏的实际损失来进行认定，本案中张万敏并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。招商商置公司认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即招商商置公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故招商商置公司提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给张万敏使用，张万敏已实现了其合同目的，假使招商商置公司逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，张万敏也没有举证证明因为招商商置公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合招商商置公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决招商商置公司支付给张万敏每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。 张万敏答辩称：一、招商商置公司并未依法、依约履行“取得商品房所有权初始登记”的义务及办理商品房转移登记的义务。（一）“商品房屋备案”仅是备案行为，不具备初始登记的法律效果。房屋所有权初始登记，指在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。而所谓备案是指向主管机关报告事由存案以备查考，因此，商品房屋备案仅是取得“商品房所有权初始登记”的其中一个部分（步骤），并不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。（二）“商品房所有权初始登记”包括房屋所有权登记和土地使用权登记，并不是只包括房屋所有权登记。首先，前已述及，商品房屋备案仅是取得“商品房所有权初始登记”的其中一个部分（步骤），并不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。其次，《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第二十五条规定“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。”第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”《城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”再次，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《城市房地产转让管理规定》第五条规定“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”根据前述《房屋登记办法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市房地产转让管理规定》的规定，办理商品房转移登记时房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，并非只是“房屋所有权登记”或者“房屋所有权转移”，土地使用权也应同时转让。房屋所有权初始登记是房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权的统一登记，土地使用权是依法申请房屋所有权登记的基础，土地使用权未依法审批通过，依法不能办理房屋所有权登记，“商品房屋备案证明书”也并不能产生房屋所有权登记的法律效果，仅取得“商品房屋备案证明书”，也不能产生取得“商品房所有权初始登记”的法律效果。综合上述法律规定及意见，招商称其在“合同约定期限内取得了初始登记，符合办理转移登记的条件”无任何法律依据，原审法院认定招商商置公司具备办理转移登记的条件亦无任何法律依据。需要进一步说明的是，如果“商品房屋备案证明书”具备“商品房初始登记”的法律效力，那么“商品房屋备案证明书”即是不动产权证，不动产登记部门之后再办理《不动产权证书》即是多此一举，取得“商品房屋备案证明书”即能够分户办理商品房转移登记，如斯如此，商品房进行销售（预售）备案即是取得不动产登记的法律效力，办理权属证书即是重复劳动。然而，根据上述法律规定及意见，显然，取得“商品房屋备案”是不能够分户办理商品房转移登记的，据此，不能得出取得“商品房屋备案”即具备“办理转移登记的条件”的结论。另外，值得注意的是，被答辩人提供的《不动产权证书》其他情况说明部分清楚载明“4、此次登记为该幢首次登记”，更进一步说明，取得《不动产权证书》才完成了法律意义上的商品房初始登记。 二、招商商置公司从未通知答辩人办理商品房转移登记，答辩人在本案中无任何过错。根据招商商置公司提供的证据，招商商置公司在交房时只是告知答辩人相关交房事项，从未告知办理商品房转移登记的事宜，且双方从未约定以邮寄方式通知办理商品房转移登记的事宜，答辩人不知道招商商置公司何时具备办理商品房转移登记的条件。至于招商商置公司称2017年9月24日在小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，答辩人也确实不得而知。既然招商商置公司未通知答辩人，又何谈答辩人不配合、不关心。而答辩人以诉讼方式诉请招商商置公司承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，即以表明答辩人作为房屋买受人已在合理期限内行使权利。 三、招商商置公司迟延办理并交付商品房转移登记的有关文书给答辩人造成的损失客观存在，答辩人诉请按照按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付答辩人相应违约金于法有据，且即不存在违约金过高情形，也无需证明损失。《民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第一百七十九条规定：“承担民事责任的方式主要有：（八）赔偿损失；（九）支付违约金；法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”招商商置公司在本案中的违约行为客观存在，据此，根据前述《民法总则》《合同法》的规定，答辩人要求招商商置公司承担相应违约责任于法有据。但因原、招商商置公司并未约定逾期180日后，买受人不退房情况下招商商置公司违约责任的承担方式，为此，答辩人起诉要求招商商置公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定计算本案招商商置公司逾期交付办证资料应支付给答辩人的违约金于法有据。既然在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，招商商置公司违约责任承担的依据已由相关司法解释作出规定，且该司法解释系由最高人民法院在充分考虑、总结我国市场经济发展、房地产市场现状、当事人面临的损失、房开公司与业主强弱地位等情况结合我国法律规定作出，答辩人根据该司法解释主张违约金，既不存在被答辩人主张的违约金过高，答辩人也无需对损失承担举证责任。综上所述，被答辩人招商商置公司的上诉理由无事实及法律依据，原审判决认定事实部分错误，但裁判结果正确，恳请贵院依法纠正本案事实，改判驳回被答辩人招商商置公司的上诉请求，支持答辩人的原审诉讼请求。 张万敏向原审法院起诉请求：1.判令招商商置公司向张万敏交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.判令招商商置公司支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金，以张万敏已付购房款352190元为基数，自2017年3月30日起按银行同期计收逾期贷款罚息的标准——年利率7.125%计付利息至招商商置公司实际履行之日止（暂定10000元）；3.本案诉讼费由招商商置公司承担。张万敏在庭审时将诉讼请求第1项变更为：判令招商商置公司办理并交付不动产登记证书。 原审法院认定事实，2015年7月28日，张万敏作为买受人与招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｃ1-2-28-1；建筑面积93.44平方米，套内建筑面积72.27平方米；该商品房总价款为352190元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款72190元，余款280000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第四条关于产权登记的补充约定：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，张万敏依约向招商商置公司支付了涉案房屋购房款352190元。2015年8月26日，招商商置公司取得该幢房屋竣工验收备案。2016年12月3日，招商商置公司向张万敏邮寄了《入伙通知书》及附件。2017年1月5日，招商商置公司将房屋交付给张万敏使用,张万敏向招商商置公司交纳了办证的相关费用。2017年5月31日，招商商置公司取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书。2018年8月29日，招商商置公司为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｃ区2幢房屋办理了总的不动产登记。2018年12月14日，招商商置公司向不动产登记机构提交了办证资料。2019年6月26日，招商商置公司为涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为张万敏，该证书原件现在招商商置公司处保管。张万敏诉至原审法院，请求判如所诉。 原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。张万敏履行了交付购房款的义务，招商商置公司于2016年12月8日向张万敏交付涉案房屋，但招商商置公司至今仍未向张万敏交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。涉案不动产权属证书已经办理完毕，故招商商置公司应当将该证书交付给张万敏。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对招商商置公司取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给张万敏，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，招商商置公司可以为张万敏代办房屋所有权证。招商商置公司于2017年1月5日代收了张万敏的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为当事人双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，招商商置公司无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付张万敏，而招商商置公司应当向不动产登记机构提交为张万敏办理涉案商品房转移登记的有关文书，为张万敏办理涉案商品房的不动产权证书。 当事人双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，招商商置公司于2018年8月29日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但招商商置公司在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，张万敏主张招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，原审法院予以支持。关于违约金的起止时间问题，当事人双方在合同中没有约定招商商置公司向张万敏交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，招商商置公司应当在实际交房之日(2016年12月8日)起90日内即2017年3月8日前向张万敏交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2017年3月9日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向张万敏直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向张万敏告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。招商商置公司提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知张万敏，而招商商置公司已于2018年12月14日向不动产登记机构提交了办证资料，当事人双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明招商商置公司已履行了提供转移登记相关文书并通知张万敏的义务。故张万敏主张的违约金计算期限应为自2017年3月9日至2018年12月14日止。 关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付张万敏的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，招商商置公司逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照张万敏已付购房款总额352190元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合当事人双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，张万敏诉请的违约金以张万敏已付购房款总额352190元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月9日计算至2018年12月14日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、招商商置公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张万敏交付涉案房屋不动产权属证书。二、招商商置公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张万敏支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以张万敏已付购房款352190元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月9日计算至2018年12月14日止）。三、驳回张万敏的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取），由招商商置公司负担。 二审期间，招商商置公司向本院提交EMS1049979125031号邮政特快专递，以证明招商商置公司于2018年10月19日，将办理产权证的告知函交邮。张万敏质证称没有收到该《办理产权证告知函》。本院认证该证据具有三性，作为证据使用。除此外当事人未向本院提交其它新证据。 本案二审认定招商商置公司于2018年10月19日，将办理产权证的告知函交邮，其他事实与原审法院认定一致。 本院认为：结合招商商置公司的上诉主张、提出的新证据、原审查明的事实、二审的答辩，本案关键的争点为招商商置公司的违约金计算截止日期应到何时止？招商商置公司提交的EMS1049979125031号邮政特快专递，该书证上载明招商商置公司于2018年10月19日，将办理产权证的告知函交邮。即已依照合同约定规定履行相应的办证告知义务，要求办证违约金应当从2017年3月9日计算至2018年10月19日。本院认为，招商商置公司应当向法院提交被上诉人已收到《办理产权证的告知函》日期的证据，但界于交邮的事实客观存在，且招商商置公司及被上诉人居住均在七星关城区，以交邮日之次日视为送达之日虽有一定瑕疵，但基于招商商置公司大量此类案件，按照原审认定计算至2018年12月14日止与交邮时期明显不合，因此依招商商置公司提交加盖有邮戳日期的次日计算送达日期。招商商置公司的其他上诉理由，本院不予以支持，说理与原审判决一致。 综上所述，招商商置公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4228号民事判决第一项、第三项； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4228号民事判决第二项为，招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张万敏支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以张万敏已付购房款352190元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月9日计算至2018年10月20日止）。 二审案件受理费50元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 刘光全 二〇一九年十月二十四日 书记员 张汝阳