xaingde江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初7590号原告:田薪，男，1971年12月31日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：丁桂林，江苏江淮盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田静，系原告姐姐，1969年9月3日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。被告:焦杨，男，1971年11月17日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆律师事务所律师。被告:扬州金域房地产开发有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区蒋王街道何桥村立新组1号。法定代表人：焦杨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王启生，该公司员工。委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆律师事务所律师。原告田薪与被告焦杨、扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告田薪的委托诉讼代理人丁桂林、田静，被告焦杨、金域公司的共同委托诉讼代理人裴雪莲，被告金域公司的委托诉讼代理人王启生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田薪向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告交付扬州市长乐府8幢104室别墅或支付相当于房屋价款的居间报酬398.8万元；二、本案案件受理费、保全费由两被告承担。事实和理由：2014年11月，田薪与焦杨达成口头居间协议。在田薪提供居间服务，促成焦杨收购金域公司原股东胡晓茜、王章霞的股权，成功签订股权转让协议后，焦杨即在金域公司位于扬州市邗江区蒋王片区的房地产开发项目所建房屋中赠送联排别墅一套作为报酬（200平方米内免费），所涉及的房屋价款由焦杨承担处理,配套的地下室也为赠送。后在田薪的居间下，焦杨与胡晓茜、王章霞于2014年11月25日成功签订了《股权转让协议》，成功获得了金域公司的股权。上述股权转让协议签订后,焦杨于2014年11月26日向田薪出具《确认说明》一份,承诺田薪可在金域公司位于邗江区蒋王片区的房地产开发项目中购买联排别墅一套,具体房源田薪在未来项目可售房源中自主选择,所购房屋其中200平方米的建筑面积免费赠送,涉及价款由焦杨承担处理,另相应配套的地下室亦为赠送。金域公司于2018年1月4日取得长乐府项目的商品房销售许可证，到2018年8月28日止长乐府8幢104室别墅并未销售出去。2018年8月28日，田静受田薪委托当面亲自送达并函告焦杨,指定要长乐府8幢104室别墅一套作为上述居间合同费用报酬,但是两被告拒绝履行报酬。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告金域公司辩称：一、金域公司不是本案的适格诉讼主体,与田薪不存在居间合同关系，与本案无关。田薪无权突破合同相对性向金域公司主张权利,金域公司不应该承担任何义务。(1)田薪所称其与焦杨口头订立居间合同时，焦杨与金域公司没有任何关系,其既不是金域公司的法定代表人或股东，也不是金域公司的员工，无权为金域公司设立任何权利或者义务。焦杨于2014年11月26日签订的《确认说明》,也仅是对上述居间合同一事的说明。焦杨是对其收购金域公司之前的行为的确认,是对其个人行为的确认说明，此时焦杨无权代表金域公司对外作出承诺,因此本案与金域公司无关。田薪要求金域公司承担义务毫无事实和法律依据，法院对此不应支持。(2)田薪所称居间合同的相对方为焦杨，金域公司不是案涉合同的相对方，对双方签订合同一事及合同内容均不知情。田薪无权突破合同的相对性,向金域公司主张权利。田薪要求突破合同相对性让金域公司承担义务，属于逻辑错误，法院依法不应支持。二、金域公司未与田薪签订过任何购房合同，且未收到相应购房款，田薪无权要求金域公司交付房屋或者支付房屋价款。金域公司作为邗江区蒋王片区的房地产开发项目长乐府的开发商及销售商，只有在与购房者签订购房合同并收到购房款后，才能依照合同约定向购房者交付房屋。但截止到目前，田薪、焦杨均未与金域公司签订过任何购房合同，金域公司亦未收到田薪或焦杨的任何购房款，故田薪无权要求金域公司向其交付房屋,更无权要求金域公司向其支付房屋价款。综上，田薪的诉讼主张不应得到支持，法院应依法驳回其全部诉讼请求。被告焦杨辩称：一、田薪与焦杨之间未形成书面合同，田薪所称居间合同并不成立，且田薪作为焦杨股权收购的相对方，即隐名股东,不能作为居间人，居间合同自始不成立，且不生效。(1)田薪单方面所称的居间合同不能成立。焦杨与田薪从未签署过书面的居间合同，田薪所称口头协议仅是田薪一人之词，并不是焦杨的真实意思表示，双方并未达成合意，因此焦杨与田薪之间并未形成居间关系，居间合同并未成立，更不发生任何效力。(2)焦杨收购金域公司股权之前，田薪系金域公司的隐名股东,与金域公司的其他股东属于利益共同体，不符合居间人的身份特征，不能作为居间人。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”可知，居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人，亦非任何一方的代理人，而是中间媒介人。但在本案中，焦杨收购金域公司股权之前，田薪是金域公司的隐名股东，与金域公司原股东之间存在重大利益关系。田薪只能作为居间合同的相对方，不能作为居间合同的中间人。因此，田薪身份不适格，不符合法律规定，本案居间合同不成立，亦不能发生效力。二、田薪作为金域公司的隐名股东，隐瞒公司存在披露之外的众多债务。田薪的隐瞒行为给焦杨造成了巨大的损失，无权要求焦杨支付报酬，相反田薪应当承担相应的赔偿责任。田薪作为金域公司的隐名股东，明知金域公司存在重大事项而联合其他股东共同隐瞒焦杨，导致焦杨在收购金域公司股权后，陆续被金域公司的债权人主张债权，给焦杨造成了巨大的经济损失。其中包括徐军向邗江法院起诉要求金域公司向其偿还借款及利息一案。根据扬州中院的终审判决，金域公司应向徐军支付123.8615万元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，田薪故意隐瞒了与收购金域公司股权相关的重大事实，损害了焦杨的重大利益，无权要求焦杨向其支付报酬，相反其应该承担相应的损害赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，焦杨（甲方、受让方)与王章霞（乙方、转让方)，胡晓茜（丙方、转让方)，徐峰（丁方、担保人)，朱云霞（戊方、法定代表人)签订《扬州金域房地产开发有限公司股份转让协议》一份，主要内容为：鉴于（一）金域公司成立于2010年9月27日，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人为朱云霞，注册资本为2750万元，注册地址为扬州市邗江区博物馆路547号德馨大厦1317-1318号，属于房地产开发企业。（二)乙方和丙方分别为金域公司的合法有效股东，分别持有50%和50%的股权。（三)房地产开发有限公司拥有开发的项目及用地概况为:1、项目地址:邗江区蒋王街……(四)房地产开发有限公司已取得如下政府批复及法律文件……(五)乙丙方共同决定将其分别所持有的金域公司50%的股份以本协议约定的条件和方式转让予甲方，甲方同意受让金域公司100%的股份。因此，本着依法合规平等自愿的原则，经充分协商一致，甲乙丙丁戊五方就金域公司的股份转让事宜达成协议如下：一、股份转让金额和综合补偿款金额。1、金域公司100%股份转让金额为2750万元整。2、乙方合法拥有金域公司50%的股份，现与甲方商定全部转让给甲方，股份转让金额为1375万元。3、丙方合法拥有金域公司50%的股份，现与甲方商定全部转让给甲方，股份转让金额为1375万元。4、除上述股份转让金外，甲方另行支付乙方和丙方综合补偿款1450万元整，合计为4200万元整。5、甲方受让乙方和丙方股份时，可以个人名义或指定人名义受让，乙方、丙方无异议。二、股份转让及股份转让金、综合补偿款支付方式。1、本协议签定后当日，乙方和丙方将金域公司全部股份、法定代表人到工商行政管理部门办理变更至甲方指定人员名下，股份变更时甲方暂不支付股份转让金。甲方可以金域公司名义进场施工，进行必要的施工前准备。2、乙方和丙方将金域公司全部股份在工商行政管理部门变更至甲方或甲方指定人员名下后，扬州市广陵区运河农村小额贷款有限公司（以下简称运河小贷）将金域公司名下扬国用(2011)第0193号《土地使用证》下抵押解除后同日，乙丙方同意甲方将1182万元股份转让金支付给运河小贷，该款支付后视同乙方和丙方共同收到甲方的1180万元的股份转让金，并由乙丙方向甲方出具收据。至此，金域公司与运河小贷之间无其他任何债权债务纠纷，金域公司与戴根东之间亦无其他债权债务纠纷。如因此产生纠纷，乙丙丁三方承担连带清偿责任。3、乙方和丙方将金域公司全部股份在工商行政管理部门变更至甲方名下后十五个工作日内，在江苏扬州农村商业银行股份有限公司城东支行(以下简称农商城东支行)将金域公司名下扬国用(2011)第0193号《土地使用证》的抵押解除同日，乙丙方同意甲方将1850万元股份转让金支付给农商城东支行，该款支付后视同乙方和丙方共同收到甲方的1850万元的股份转让金，并由乙丙方向甲方出具收据(具体操作流程本着合法、合理、可操作的原则甲乙丙三方和相关方共同商议解决)。至此,金域公司与农商城东支行之间无其他任何债权债务纠纷。如因此产生纠纷，乙丙丁三方承担连带清偿责任。4、上述土地完全解除抵押后，在2015年1月25日前，甲方按照4000万元的总额标准减去前两次实际支付的股份转让金和综合补偿款所得金额，向乙方和丙方第三次支付剩余金额968万元（具体支付明细详见相关方确认的《968万元剩余款项支付明细确认书》。5、最后剩余综合补偿款200万元作为保证金，以保证金域公司再无其他任何债权债务纠纷（包括但不限于未披露的仲裁、诉讼、借贷、土地上被拆迁人员补偿问题），如出现其他股份转让前所产生的债务，甲方可直接从该保证金中予以扣除，无需征得乙丙方同意，如上述保证金不足以支付上述债务，乙丙丁戊方承担连带清偿责任。如无其他债务，在金域公司拥有的扬国用2011第0193号土地使用权下土地取得施工许可证后一个月内，甲方一次性付清（具体支付明细详见相关方确认的《200万元保证金支付明细确认书》)。6、如上述款项支付过程中出现任何纠纷或其他债务，甲方有权停止支付，待纠纷或债务解决或三方达成合意后，甲方继续支付，但不视为甲方违约。7、甲方支付的所有股份转让金、综合补偿款，乙方、丙方原则上平均分配，并可按照乙方和丙方共同的书面要求，将相应金额打入其指定人账户，乙、丙之间的债权债务纠纷与甲方无关。8、乙丙丁三方负责协调土地解除抵押事宜，如土地解除抵押无法完成，甲方不承担任何责任，且乙丙丁方共同承担因此给甲方造成的损失。三、其他约定。1、金域公司拥有位于扬州市区蒋王片区占地面积为9360平方米的出让土地等资产，乙丙丁方保证该土地可合法顺利开发建设，甲方受让金域公司100%股权后，金域公司资产自然全部归甲方所有，甲方具有完全处置权，例外约定的除外……四、乙丙方的保证和承诺。1.1乙丙双方保证并承诺，对其持有的金域公司的股权享有完全的处分权，且该股权未设置任何优先权、留置权、抵押权或其他限制性权益，没有附带任何或有负债或其他潜在责任或义务，亦不存在针对该等股权的任何诉讼、仲裁或争议……五、本协议甲乙丙三方均应诚信履约，如有违约,违约方应按实赔偿给守约方造成的经济损失，并支付守约方400万元的违约金。六、丁方作为担保人对乙方的全部履约义务进行全责担保，戊方作为金域公司的法定代表人以个人名义对乙方、丙方的履约行为承担连带保证责任，如出现任何虚假、隐瞒、欺诈行为，甲方有权要求乙丙丁戊四方承担上述违约责任，并保留追究其合同诈骗罪刑事责任的权利……协议落款处除甲乙丙丁戊方签名外，金域公司亦在协议上加盖了公章。2014年11月25日，金域公司、焦杨、王章霞、胡晓茜、何小兰、田薪共同出具《968万元剩余款项支付明细确认书》一份，载明：依据2014年11月25日签订的《扬州金域房地产开发有限公司股份转让协议》约定，现就人民币968万元剩余款项的具体支付对象和金额确认如下：支付王章霞20万元、支付胡晓茜169万元、支付何小兰547万元、支付田薪232万元，合计968万元整，收款账号各人自行向焦杨先生或金域公司提供。该确认书经金域公司盖章，焦杨、王章霞、胡晓茜、何小兰、田薪五人签字捺印后生效，非经该五人达成书面一致，上述确认书内容不可调整或撤销。2014年11月25日，金域公司、焦杨、王章霞、胡晓茜、徐峰、何小兰、田薪共同出具《200万元保证金支付明细确认书》一份，载明：依据2014年11月25日签订的《扬州金域房地产开发有限公司股份转让协议》约定，现就人民币200万元剩余款项的具体支付对象和金额确认如下：支付徐峰100万元、支付胡晓茜30万元、支付何小兰33万元、支付田薪37万元，合计200万元整，收款账号各人自行向焦杨先生或金域公司提供。该确认书经金域公司盖章，焦杨、王章霞、胡晓茜、徐峰、何小兰、田薪六人签字捺印后生效，非经该六人达成书面一致，上述确认书内容不可调整或撤销。2014年11月26日，焦杨出具《确认说明》一份，载明：鉴于田薪个人对金域公司股份转让过程中所做的工作和努力,金域公司收购方现金域公司大股东及实际控制人焦杨先生就其购房事宜确认说明如下:田薪可在金域公司位于邗江区蒋王片区的房地产开发项目中购买联排别墅一套，具体房源田薪在未来项目可售房源中自主选择;焦杨先生承诺:田薪所购房屋其中200平方米的建筑面积免费赠送，涉及房价款由焦杨先生承担处理，另相应配套的地下室亦为赠送，超过200平方米外的建筑面积部分田薪按市场价格向金域公司按实支付房价款。上述项目规划方案确定或取得商品房预销售许可证后，田薪即可确定房源并签定相应商品房买卖备案合同，涉及买方应该缴纳的相关税费田薪自行承担。本确认说明焦杨先生签字后生效。2015年1月30日，焦杨向田薪的账户汇款2061163元。田薪出具《收条及情况说明》一份，内容为：今收到胡晓茜通过金域公司焦杨先生支付的人民币2061163元整。此款系田薪在金域公司的股权投资款及部分回报款。2018年7月26日，田薪向焦杨及金域公司提交《授权委托书》一份，主要内容为：田薪在2014年11月份受你焦杨先生的委托，焦杨收购金域有限公司原股东胡晓茜、王章霞的股权一案，本人为你及原股东胡晓茜、王章霞之间做了大量的居间服务工作。因本人的努力居间服务导致你焦杨先生收购原股东胡晓茜、王章霞成功，并于2014年11月25日成功签约。贵公司及焦杨先生签好股权转让协议后，为了对我本人对金域公司股份转让过程中所做的工作和努力，承诺免费赠送金域公司位于邗江区蒋王片区的房地产开发项目中的联排别墅任选一套(面积达200平方米内免费)，涉及房价款由焦杨先生承担处理,配套的地下室也为赠送。金域公司大股东及焦杨先生，该联排别墅已取得商品房预售许可证，因我本人有事不能出面，现针对以上的事实情况，特委托田静女士代表我与你商定房屋事宜，我特别授权给田静，田静有权选定房屋并可签定相应商品房买卖备案合同，以及代表我办理涉及选定房屋后所办的一切手续，及代收代签一切文件手续事宜，敬请贵公司及焦杨先生配合协助田静女士替我办理相关委托代理工作。2018年8月28日，田薪向焦杨及金域公司提交《通知函》一份，主要内容为：田薪现委托田静送通知函给贵公司、公司大股东及焦杨先生，现根据贵公司承接开发的邗江区蒋王片区房产地开发项目联排别墅长乐府的销售情况，及贵公司大股东及实际控制人焦杨先生对我签订承诺的“确认说明”，因长乐府8幢103室、104室别墅至今未销售出去。故我本人特授权田静送通知函给你们。现我本人指定要长乐府8幢104室别墅一套，贵公司、公司大股东及焦杨先生接函后该通知函立即生效，并请你们协助田静女士迅速为我办理上述别墅商品房买卖备案手续。田静代我签订商品房买卖合同，敬请贵公司、公司大股东及焦杨先生为我缴纳购买上述指定别墅的购房款。请贵公司在接函后二日内与我(由田静女士代为签订)签订房屋买卖合同，并在一周内办理完支付房款等相关手续。本人表示感谢,否则我将依法维权(见函如见人)。2018年9月5日，田静向焦杨发送短信，主要内容为：焦杨先生：我是田静，田薪的姐姐。受田薪的委托与你签订你投资蒋王项目区长乐府别墅区8幢104别墅的合同手续，我已经于2018年8月28日上午9点亲自到你的公司金域公司书面通知你公司及王启生总经理，按照你对田薪“确认说明”的承诺，你必须将长乐府8幢104室房产免费登记在田薪名下，王总答应及时向你汇报。田薪给你的时间是七天，现七天时间已经过去不见你有任何回音。现再次发信息督促给你，望你见信息后速答复我。具体书面函、授权委托书在你公司王总处。另查明，两被告自认长乐府别墅项目系金域公司开发，地点位于蒋王片区。其中8幢104别墅面积为239平方米（包含地下室60平方米），目前市场上的地上房屋价格为17500元/平方米，地下室房屋价格为3800元/平方米。再查明，金域公司于2010年09月27日经扬州市邗江区市场监督管理局依法核准登记成立，属有限责任公司，股东为胡晓茜、王章霞，朱云霞系该公司的法定代表人。2014年11月25日，扬州市邗江区市场监督管理局依法准予金域公司变更股东登记事项，金域公司股东由原来的胡晓茜、王章霞变更为焦杨及案外人**，法定代表人也由朱云霞变更为焦杨。本案的争议焦点在于：一、田薪是否为焦杨提供了居间服务；二、田薪在履行居间合同过程中是否存在违约行为；三、田薪要求焦杨、金域公司交付扬州市长乐府8幢104室的房屋作为居间报酬，是否具有履行可行性。一、田薪是否为焦杨提供了居间服务。田薪提交其于居间服务期间与焦杨方代表裴雪莲的邮件往来信息等证据材料，拟证明焦杨在签订2014年11月25日《扬州金域房地产开发有限公司股份转让协议》之前，做了大量的居间协调工作。两被告质证认可上述证据材料的真实性、合法性，但不认可其关联性，认为邮件未提到居间合同的内容以及居间成功后的报酬。虽两被告否认田薪在案涉股份转让协议签订过程中提供过居间服务，但其当庭认可焦杨因为对金域公司转让感兴趣曾到扬州考察，也认可田薪曾邀请胡晓茜、王章霞和焦杨到东北、海南游览。焦杨的委托诉讼代理人裴雪莲与田薪之间的电子邮件附件内容，亦表明焦杨确实在与田薪沟通关于签订股份转让协议的相关事宜。综合判断全案证据，足以证明焦杨在签订案涉股份转让协议之前，田薪做了大量的居间工作，股份转让协议也经过了反复修改。焦杨于股份转让协议签订后的次日即2014年11月26日出具的《确认说明》，也认可了田薪在股份转让过程中所做的工作和努力。两被告认可《确认说明》中焦杨签名的真实性，但辩称焦杨在股权转让过程中签署了大量的文件，对该确认说明没有印象，也并不知情，该项目系北京一家建筑设计公司的“王小姐”介绍，并非田薪介绍。两被告的上述抗辩主张未提供证据予以证明，本院均不予采纳。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式是指可以根据当事人的行为或者特定情形而推定成立的合同。田薪提供的证据形成了证据链，可以认定田薪与焦杨之间形成了事实居间合同关系。二、田薪在履行居间合同过程中是否存在违约行为。两被告辩称田薪系金域公司隐名股东，不具有居间人的身份，故其与焦杨之间属于无效的居间合同。两被告提供的《结算业务申请书》、《收条及情况说明》仅能证明焦杨履行了《968万元剩余款项支付明细确认书》以及《200万元保证金支付明细确认书》约定的付款义务，不能以此认定田薪系金域公司的隐名股东。河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4973号民事判决书也认定，焦杨提交的证据尚不足以认定田薪的股东身份，且依据合同相对性原则，田薪非股权转让协议的当事人。综上，本院认为焦杨提供的证据不足以认定田薪系金域公司的隐名股东，且法律对居间人身份并无明确规定，田薪与金域公司的关系不影响田薪居间人的身份，两被告的该项抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两被告还辩称田薪隐瞒公司的众多债务，导致焦杨在收购股权后，因债权人主张债权造成了巨大损失。两被告认为，田薪存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的事实，故无权要求支付报酬。本院认为本案系居间合同纠纷，田薪作为居间人，向委托人焦杨就金域公司股权转让事宜，提供订立合同的媒介服务。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，田薪提供居间服务，就其所知悉的与订立合同有关的事项，负有向焦杨如实报告的义务，但其并非以居间为营业，就两被告所主张金域公司对外负债情况等事项，不负有积极调查义务。两被告也未举证证明田薪有故意隐瞒的情形。《扬州金域房地产开发有限公司股份转让协议》中约定焦杨将1182万元股份转让金直接支付给运河小贷，将1850万元股权转让金直接支付给农商城东支行，以解除开发土地上设定的抵押，以及该股份转让协议第二部分股权转让及股份转让金、综合补偿款支付方式的第5条中“最后剩余综合补偿款200万元作为保证金，以保证金域公司再无其他任何债权债务纠纷（包括但不限于未披露的仲裁、诉讼、借贷、土地上被拆迁人员补偿问题），如出现其他股份转让前所产生的债务，甲方可直接从该保证金中予以扣除，无需征得乙丙方同意，如上述保证金不足以支付上述债务，乙丙丁戊方承担连带清偿责任”的约定，足以证明焦杨在签订股份转让协议之前，对金域公司的资产负债情况已经有所了解，对可能出现的其他股份转让前所产生的债务，也做出了相应的约定。焦杨其作为投资认购方自身并未尽到应有的调查，于案涉股份转让协议签订后以金域公司有其他债务纠纷为由，主张田薪存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情形，证据不足，本院不予采纳。三、田薪要求焦杨、金域公司交付扬州市长乐府8幢104室的房屋作为居间报酬，是否具有履行可行性。焦杨出具的《确认说明》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，焦杨应按约履行义务。《确认说明》载明焦杨认可田薪在金域公司股份转让过程中所做的工作和努力，同意田薪在金域公司位于扬州市邗江区蒋王片区的房地产开发项目中购买联排别墅一套作为居间报酬，所购房屋200平方米内的建筑面积免费赠送，房价款由焦杨处理，配套的地下室亦为赠送。焦杨并承诺于上述项目规划方案确定或取得商品房预售许可证后，田薪即可签订相应的商品房买卖合同，涉及买方应该缴纳的相关税费田薪自行负担。两被告当庭自认田薪指定的长乐府8幢104室别墅已开发建设完成，因法院诉讼保全没有售出，面积为239平方米，含地下室60平方米。虽然田薪与焦杨未明确交付房屋时间，双方就房屋的交付时间也无法协商一致。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现涉案长乐府8幢104室别墅已开发建设完成，故田薪可以要求焦杨交付房屋。根据《确认说明》载明的内容，焦杨应当先向金域公司支付购房价款，这一点田薪是明确知悉的。虽然焦杨是金域公司的股东及法定代表人，但田薪与焦杨之间的居间合同关系对金域公司没有约束力。根据合同相对性原则，田薪无权请求金域公司交付房屋，而只能要求焦杨交付房屋。由于长乐府8幢104室别墅系金域公司开发建设，焦杨未向金域公司支付购房款，涉案房屋尚未交付给焦杨。故田薪主张金域公司交付房屋的条件尚不具备，对田薪的该项诉求，本院无法支持。现焦杨明确拒绝履行按照《确认说明》向金域公司交纳房屋价款的义务，金域公司亦明确拒绝交付涉案房屋，故《确认说明》已无实际履行可能。焦杨应按案涉房屋的市场价折价支付。两被告自认涉案房屋面积为239平方米（含地下室60平方米），地上房屋的市场价为17500元/平方米，地下室房屋的市场价为3800元/平方米。故焦杨应当向田薪支付房屋折价款3360500元（17500元/平方米×179平方米+3800元/平方米×60平方米）。田薪请求焦杨支付房屋折价款3988000元作为居间报酬，提供的证据不足以证明其主张，超出部分本院不予支持。田薪与焦杨之间的居间合同对金域公司无约束力，田薪要求金域公司共同支付折价款的诉求，有违合同相对性原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十三条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告焦杨于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告田薪居间报酬3360500元。二、驳回原告田薪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理38704元，保全费5000元，合计43704元，由原告田薪负担6556元，被告焦杨负担37148元（原告田薪已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。被告焦杨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告直接支付37148元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 禹人民陪审员  丁久祥人民陪审员  姚梅琴二〇一九年十月二十三日书 记 员  谢 扬