河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初2014号 原告：高庆柱，男，1987年12月4日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托代理人：李伟，辽宁明澈律师事务所律师 被告：李香清，男，1940年8月8日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托代理人：李春华，男，1963年12月9日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区，系被告李香清之子。 被告：梁玉珍，女，1941年6月29日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托代理人：李春友，男，1973年12月19日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区，系被告梁玉珍之子。 原告高庆柱与被告李香清、梁玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高庆柱的委托代理人李伟，被告李香清的委托代理人李春华、被告梁玉珍的委托代理人李春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高庆柱向本院提出诉讼请求：1、原告要求被告协助原告办理位于海港区燕鑫花苑8栋1-301号（78.6平方米）楼房的《不动产权证书》；2、被告承担诉讼费、邮寄费。事实与理由：二被告系夫妻关系。2016年被告有几套回迁楼，被告将其中的位于海港区燕鑫花苑8栋1-301号的楼房出卖给原告，转让价款为36万元，为此双方于2017年3月10月订立一份《房屋买卖合同》（具体条款详见合同）。原告履行了合同约定的全部义务，同日被告将楼房交付给原告，原告接收后进行装修并入住至今，期间水电费、供暖费及物业费均由原告交纳。原告找被告办理不动产权证时，被告称楼价卖低了要求原告再付6万元房款，否则不给办理，为此双方产生纠纷。后原告得知被告已经给其自己办理了《不动产权证书》，其行为属于违约行为。现原告为维护自己的合法权益，依法进行诉讼，请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李香清辩称：一、2017年3月10日签订的“房屋买卖合同”属于无效合同，《合同法》第52条第五款明确规定，“有下列情形之一的，合同无效；违反法律、行政法规强制性规定”。《城市房地产管理法》第38条第六款规定，“下列房地产，不得转让；未依法登记领取权书证书”。很显然这属于法律强制性规定。从本案涉及的事实来看，答辩人与被答辩人于2017年3月10日签订了一份房屋买卖合同，但签订该合同时，答辩人并未取得本案所涉及（冀2018秦海不动产权第0130310号）房屋的权属证书（2018年12月12日取得该房屋权属证书）。根据上述所列及法律条款分析，该合同因违反《城市房地产管理法》第38条之强制性规定，属于无效合同。二、无效合同后的处理原则为：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。《合同法》第58条明确规定，“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还”。根据本条款之规定，答辩人与被答辩人所涉争诉房屋，合法的处理方式为：被答辩人将涉争诉房屋即刻交还答辩人，答辩人将被答辩人已支付的房款退还给被答辩人。三、事实上，答辩人不清楚市场真实房价，并没有与家人商量，仅听了被答辩人的煽惑和怂恿（当时市场价与合同价大概相差15万元）。合同签订后双方曾到秦皇岛市公证处进行公证，但是公证处不予公证，理由是该房屋没有产权证，买卖合同无效。当双方意识到签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效后，答辩人曾提出终止合同，但是被答辩人不同意，此举更加证明了被答辩人并非善意购买。答辩人事后得知房屋交易价格与市场同类房屋差价悬殊，不属于合理范畴，于2017年5月至2019年1月多次找被答辩人协商，被答辩人同意补偿差价，但被答辩人以手头紧、没有钱为借口，多次搪塞、推诿偿付日期，在双方还在协商的前提下，答辩人收到法院传票，被答辩人欺骗了80岁年迈老人的善良与信任，因房屋买卖事情严重影响了老人的身心健康及正常生活，老人在2018年多次住院（现市场价与合同价大概相差30万元）。被答辩人保留追究其法律责任的权利。四、在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为被答辩人的诉求，于情不合，于法无据。被答辩人要求双方继续履行合同是无效的，也不应得到法律的支持。综上所述，答辩意见请法庭考虑，答辩人同意调解，恳请贵院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告梁玉珍辩称：一、2017年3月10日被答辨人签订的房屋买卖合同，属于无效合同。根据最高人民法院关于《民法通则》若干问题的意见第八十九条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。夫妻关系存续期间取得的房屋，虽然属于夫妻共同共有的财产，但房屋的所有权人是答辩人，另一方未经答辩人同意，擅自将房屋转让给被答辨人，是无权处分的行为，而且并没有得到答辩人的追认，因此签订的“房屋买卖合同”就是无效合同。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第二项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于更加周全保护真实权利人的利益。被答辩人明知一方为擅自处分房屋、公证处对合同不予公证、房屋交易价格与市场同类房屋差价悬殊，不属于合理范畴，而且房屋尚未办理所有权变更，所以就不构成善意取得。事实上，当答辩人发现自己唯一的房屋低价被卖后（当时市场价于合同价大概相差15万元），便于2017年5月至2019年多次找被答辨认协商，被答辨同意补偿差价，但被答辨认以手头紧、没有钱为借口，多次搪塞、推诿偿付日期，在双方还在协商的前提下，答辩人收到法院传票，被答辨人欺骗80岁年迈老人的善良与信任，严重影响了老人的身心健康和正常生活（现市场价与合同价大概相差30万元）。答辩人保留追究其法律责任的权利。三、在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为被答辨人的诉求，于情不和，于法无据。被答辨人要求双方继续履行合同是无效的，也不应得到法律的支持。综上所述，答辩意见请法院考虑，答辩人同意调解。恳请贵院驳回被答辨人的诉讼请求。 经审理查明，坐落于秦皇岛市海港区房屋为返迁房，是金嘉地产进行拆迁的安置房，被告李香清为被拆迁人，拆迁前没有房屋所有权证。被告李香清与梁玉珍系夫妻关系。 2017年3月10日，原告高庆柱为乙方，被告李香清为甲方，双方就海港区燕鑫花苑小区8栋1单元301室不动产买卖签订《房屋买卖合同》，内容为：一、经甲乙双方协商最后决定甲方固有的回迁安置房一套卖给乙方。坐落位置在燕鑫花苑小区8-1-301号，面积78.6平方米，房价为36万元，大写叁拾陆万元整。此款一次性付清给甲方。时间2017年3月10日前务必办完。二、以下甲、乙双方应务必遵守的做到事项，1、甲方在四月前交给乙方房屋钥匙，水电煤气卡和房屋回迁安置房结算单大表二页；2、乙方以后此房关于过户办房本，等一切有关手续和费用都应由乙方负担与甲方都无关；3、以后和今年的小区费用（物业费、卫生费、其他费用）等都应由乙方交付，此款都与甲方无关；4、甲方协助乙方办理房本。此房今后出现任何问题都与甲方无关。合同签订后，2017年3月18日，原告将购房款36万元交付给被告李香清，被告将上述房屋交付原告使用至今。 另查，李香清与梁玉珍于2016年10月28日书写房屋遗嘱一份，其中第4条：还有一套结算安置回迁房李香清名下的77.71平方米，座落8栋1-301，此房不给子女任何人，为二位老人自有房养老房，将自有权处理，都无权干涉。2018年11月29日，被告梁玉珍将坐落于秦皇岛市海港区房屋办理了不动产权登记。 至今未办理房屋过户手续，诉至法院。 原告提交的证据为，证据一、房屋买卖合同2份。2017年3月10日及2017年3月18日签订，内容均一致，证明双方存在买卖关系，并已交付房屋；证据二、收条1页。证明被告收到原告房款36万元；证据三、李香清身份证复印件1页，证明被告同意给原告过户事宜，由李香清亲自书写；证据四、房屋产权遗嘱2页。证明被告与子女对回迁房产进行了分割，第2页第4项证明涉案房屋所有权人为被告，原告依据遗嘱及产权证据进行了买卖。 二被告对进行质证：对证一、二、三真实性无异议。对证据四为复印件，2016年10月28日所有家庭成员签订房屋分配遗嘱，与原告签订买卖合同时间2017年3月10日，房屋买卖在后，遗嘱人为梁玉珍，李香清为证明人，遗嘱的第四条已写明涉案房屋归梁玉珍所有，李香清没有权利处理房屋。 二被告提交的证据为：房屋产权遗嘱2页。证明涉案房屋所有权人是梁玉珍，李香清没有权利单独处置房屋，买卖合同不成立。涉案房屋为返迁房，是农村宅基地，是由金嘉地产进行拆迁，李香清为被拆迁人，拆迁前没有房屋所有权证。 原告对二被告提交的证据无异议。 以上事实，有原告、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，坐落于秦皇岛市海港区房屋属于二被告的夫妻共同财产，原告高庆柱与被告李香清签订的《房屋出售合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦无证据证明原告与被告李香清具有恶意串通损害被告梁玉珍合法权益的情形，故系争《房屋出售合同》合法有效。二被告以无权处分为由主张买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故二被告主张合同无效的抗辩，本院不予支持。关于被告梁玉珍提出的李香清无权处分诉争房屋，并与原告签订的《房屋出售合同》为无效合同的抗辩，综合整个购房经过，足以使原告相信被告李香清具有代理权，被告李香清与原告签订《房屋出售合同》属于表见代理行为，原告与被告李香清签订的《房屋出售合同》合法有效，原告的诉讼请求应予支持。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全额购房款，被告向原告交付了房屋。故被告李香清、梁玉珍应协助原告高庆柱办理诉争房屋的不动产登记过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李香清、梁玉珍于本判决生效后十日内协助原告高庆柱办理位于秦皇岛市海港区房屋不动产权登记过户手续。 案件受理费3350元，由被告李香清、梁玉珍负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一九年十月十五日 代理书记员  杨晓娜