吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2872号 原告：延吉市洁缘物业管理有限公司，住所吉林省延吉市西山街**爱得山庄**楼**。 法定代表人：金学哲，该公司经理。 委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。 被告：李英兰，女，1967年12月1日出生，无职业，住所吉林省延，住所吉林省延吉市 原告延吉市洁缘物业管理有限公司（以下简称洁缘物业公司）诉被告李英兰之间债权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告洁缘物业公司的委托诉讼代理人许林到庭参加诉讼，被告李英兰经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洁缘物业公司向本院提出诉讼请求：判令李英兰支付其所有的位于延吉市西山街的11套房屋的物业管理费及违约金、供热费、垃圾有偿服务费、卫生费、二次供水费，共计253,559.61元，并承担本案诉讼费。11套房屋的具体费用有：（1）延吉市西山街101房屋的2013年度至2017年度期间的物业管理费7,785.77元及违约金(每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2012年度期间的供热费10,325.22元、2013年度至2017年度的垃圾有偿服务费3,000元、2015年度至2017年度的卫生费72元、2013年度至2014年度期间的二次供水费112.5元，共计21,295.49元;（2）延吉市102房屋的2013年度至2014年度及2016年度至2017年度期间的物业管理费8,518.66元及违约金（每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2012年度期间的供热费14,392.26元、2013年度至2014年度及2016年度至2017年度的垃圾有偿服务费2,400元、2016年度至2017年度的卫生费48元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计25,471.42元;（3）延吉市房屋的2013年度至2014年度期间的物业管理费2,371.2元及违约金（每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2014年度期间的供热费13,482元、2013年度至2014年度的垃圾有偿服务费120元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计16,085.7元;（4）延吉市101房屋的2013年度至2017年度期间的物业管理费10,833.01元及违约金(每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2012年度期间的供热费14,366.36元、2013年度至2017年度的垃圾有偿服务费3,000元、2015年度至2017年度的卫生费72元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计28,383.87元;（5）延吉市102房屋的2013年度至2017年度期间的物业管理费10,833.01元及违约金(每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2012年度的供热费14,366.36元、2013年度至2017年度的垃圾有偿服务费3,000元、2015年度至2017年度的卫生费72元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计28,383.87元;（6）延吉市101房屋的2016年度至2017年度的物业管理费3,850.9元及违约金(每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止,按日万分之二点一的标准计算)、2011年度的供热费7,196.13元、2016年度至2017年度的垃圾有偿服务费1,200元、2016年度至2017年度的卫生费48元，共计12,295.03元（7）延吉市102房屋的2013年度至2017年度的物业管理费7,785.77元及违约金（每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2012年度的供热费10,325.22元、2013年度至2017年度的垃圾有偿服务费3,000元、2015年度至2017年度的卫生费72元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计21,295.49元;（8）延吉市3号房屋的2013年度至2014年度及2017年度的物业管理费3,192元及违约金（每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2015年度的供热费17,822元、2013年度至2014年度及2017年度的垃圾有偿服务费180元、2014年度及2017年度的卫生费43.2元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计21,349.7元;（9）延吉市4号房屋的2013年度至2014年度及2017年度的物业管理费3,192元及违约金（每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2014年度的供热费13,482元、2013年度至2014年度及2017年度的垃圾有偿服务费180元、2014年度及2017年度的卫生费43.2元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元、共计17,009.7元;（10）延吉市101房屋的2013年度至2016年度的物业管理费7,296元及违约金(每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2015年度的供热费20,076元、2013年度至2016年度的垃圾有偿服务费2,400元、2015年度至2016年度卫生费48元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计29,932.5元;（11）延吉市48号房屋的2013年度至2014年度的物业管理费5,503.98元及违约金（每年的违约金从次年的1月1日起至实际给付之日止，按日万分之二点一的标准计算)、2011年度至2014年度的供热费26,320.36元、2013年度至2014年度的垃圾有偿服务费120元、2013年度至2014年度的二次供水费112.5元，共计32,056.84元。事实与理由：李英兰系延吉市花园王小区（原爱得山庄）11套房屋的房主。延吉市花园王物业有限公司原为花园王小区提供物业管理服务及供热服务期间，李英兰拖欠延吉市花园王物业有限公司物业管理费、供热费等相关费用，延吉市花园王物业有限公司现已将上述债权全部转让给延吉市结缘物业管理有限公司。李英兰拖欠上述11套房屋的费用共计253,559.61元，故诉至法院。 李英兰未向本院提交答辩意见。 经审理查明：延吉市花园王物业有限公司原为花园王小区（原爱得山庄）提供物业服务。2011年7月10日（期限为2011年7月7日至2014年7月6日）、2014年4月1日（期限为2014年4月1日至2017年3月31日），延吉市花园王物业有限公司两次与延吉市花园王小区业主委员会签订物业服务合同书，约定延吉市花园王物业有限公司为花园王小区提供物业服务，并约定了物业服务内容、标准、期限、收费等内容。 2011年9月20日，延吉市燃气和供热管理中心为延吉市花园王物业有限公司办理了延吉市供热单位经营管理许可证，许可其进行供热。期间，经过延长供热许可期限，有效期为自2011年9月20日起至2017年4月20日止。延吉市花园王物业有限公司自2011年度至2017年度期间，为花园王小区（原爱的山庄）提供物业服务，进行供热。 2011年7月25日，延吉市花园王物业有限公司与延吉市花园王小区业主委员会签订了合同书，约定延吉市花园王小区业主委员会委托延吉市花园王物业有限公司对花园王小区冬季供热进行服务，并无偿转让锅炉房内一切设施；花园王物业公司接管小区供热服务后，必须按规定进行供热，供热达标率为90%以上；供热面积为6.6万平方米，供热户数为630户；委托供热期限为2011年冬季开始至小区供热管网并入集中供热为止。 2011年8月3日，延吉市花园王物业有限公司与延吉市花园王小区业主委员会再次就供热及物业服务未尽事宜签订补充协议书，其中供热方面内容为，延吉市花园王物业有限公司按照国家及地方政府规定收取供热费，供热费标准为按照供热面积每平方米28元计算；逾期未缴纳供热费的业主，需按日万分之三的标准支付违约金。 洁缘物业公司于2017年4月12日登记成立，其经营范围为物业管理服务、家政服务。 2017年7月12日，延吉市花园王物业有限公司与洁缘物业公司、延吉市花园王小区业主委员会就花园王小区业主拖欠物业费、供热费、车位管理费、防水费、分户改造费、二次供水费、二次加压费、垃圾清运费、卫生费、电梯费的债权转让事宜签订《债权转让协议书》，约定延吉市花园王物业有限公司自2011年7月7日开始至本协议签订之日，一直为花园王小区提供物业管理及供暖服务，截止2017年7月10日，花园王小区共有67户业主拖欠延吉市花园王物业有限公司各项服务费及违约金共计883,091.11元（详见附表）；本协议签订之日起，延吉市花园王小区业主委员会同意洁缘物业公司继续为花园王小区提供物业管理及供热服务；延吉市花园王物业有限公司将与延吉市花园王小区业主委员会签订的2011年7月7日、2014年4月1日物业服务合同的权利与义务一并转让给洁缘物业公司，洁缘物业公司同意承接合同权利及义务，继续履行合同约定的各项义务，并按合同约定，代延吉市花园王物业有限公司向拖欠服务费用的67户业主追缴物业费、供热费等各项费用，违约金追缴至欠费业主实际支付所有欠款之日；签订本协议时，三方已对附表进行确认，该附表为本协议不可分割的组成部分。 2017年7月12日，延吉市花园王物业有限公司公司向花园王小区业主委员会发出债权转让通知书，内容为花园王小区67户业主拖欠延吉市花园王物业有限公司各项服务费用及违约金共计883,091.11元，花园王物业公司已将上述债权全部转让给洁缘物业公司。李英兰所有的房屋位于花园王小区，其房屋共有11套，具体房屋状况为（1面积为139.53㎡；（2）面积为194.49㎡；（3）面积为153.42㎡；（4）面积为194.14㎡；（5）面积为194.14㎡；（6）面积为194.49㎡；（7）面积为139.53㎡；（8）面积为151.63㎡；（9）面积为153.42㎡；（10）面积为139.75㎡；（11）面积为335.98㎡。在审理中，结缘物业公司变更诉讼请求，要求李英兰支付涉案房屋的物业费及违约金、供热费共计233,316.21元；对垃圾有偿服务费、卫生费、二次供水费另行主张权利。 认定上述事实的证据有：营业执照、债权转让协议书以及原告的陈述。 本院认为，结缘物业公司与延吉市花园王物业有限公司、延吉市花园王小区业主委员会签订的《债权转让协议书》，是当事人的真实意思表示，内容并不违法，应合法有效。延吉市花园王物业有限公司将物业和供热方面的债权转让给结缘物业公司后，将协议项下的内容通知给延吉市花园王小区业主委员会。业主委员会是物业管理区域内业主选举的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同的业主大会执行机构，因此延吉市花园王小区业主委员会在延吉市花园王物业有限公司与结缘公司之间债权转让中不能代表债务人行使权利和履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，延吉市花园王物业有限公司未将与结缘物业公司之间的债权转让协议及协议附表中李英兰拖欠的物业费、供热费金额通知给李英兰，对李英兰不发生效力。延吉市花园王物业有限公司在债权转让协议附表中载明李英兰拖欠物业管理费及违约金、供热费共计233,316.21元，但未与李英兰进行核对确认，且李英兰经公告送达传票后未到庭应诉，在债权转让协议（包括附表）不发生效力的情况下不宜确认其金额，故本院不予评判。综上，延吉市洁缘物业管理有限公司主张李英兰支付物业管理费及违约金、供热费共计233,316.21元诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告延吉市洁缘物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费5,103元，退还给原告延吉市洁缘物业管理有限公司303元，剩余案件受理费4,800元，公告费600元，共计5,400元（原告已预交5,703元），由原告延吉市结缘物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘风春 人民陪审员  李冬霞 人民陪审员  于丽华 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  韩春燕