江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初3765号原告：雷礼姣，女，1988年1月18日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。被告：九江联盛时代置业有限公司，住所地江西省九江市经济技术开发区京九路9号，统一社会信用代码91360406596517341U。法定代表人：严永敏，董事长。委托诉讼代理人：魏亮，男，公司职员。委托诉讼代理人：刘文倩，女，公司职员。原告雷礼姣与被告九江联盛时代置业有限公司(以下简称为联盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷礼姣，被告联盛公司的委托诉讼代理人魏亮、刘文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷礼姣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金27231.87元（计算公式为302913元×0.0001×899天）；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金19265.27元（计算公式为302913元×0.0001×636天）。事实和理由：原告与被告于2016年3月29日签订商品房买卖合同，合同编号9000154349（20161239697），约定购买由被告开发的位于九江经济技术开发区长江大道以西联盛九江快乐城商业综合体不分单元3050号房，房屋总价款为人民币302913元，合同约定交房时间为2016年10月31日，交房条件为该商品房经验收合格；约定房屋交付之日起180个工作日内（即2017年7月20日前），出卖人将办理该商品房的房屋所有权转移登记。同时，合同明确违约和违约罚金，其中第十二条规定，出卖人逾期未交付商品房，将按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条规定，如因出卖人的原因未如期完成房屋所有权转移登记的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。原告已按合同规定履行付款、提供材料等既定义务，而被告至今未通知原告交付该商品房、出示证明材料、办理交房手续等，且被告于2019年4月18日才完成商铺所有权登记，比合同约定完成登记期限逾期636天。原告曾多次找被告协商相关事宜，被告均以种种理由推诿敷衍、拒不履行合同，原告特诉请法院判准所请。被告九江联盛时代置业有限公司辩称，一、被答辩人要求答辩人支付逾期交房的违约金27231.87元是错误的。根据双方于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议第四条第四款可知：“买受人与第三人签订房屋托管协议的，出卖人向第三方交付房屋，视为出卖人已向买受人按照合同约定交付完毕”。被答辩人于2016年5月18日与九江联盛快乐城商业经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订《商铺托管协议》，被答辩人自愿将其拥有完全所有权的位于九江联盛快乐城项目3楼3050号的产权商铺交由商管公司全权经营和管理。答辩人已于2016年10月31日向商管公司交房，视为答辩人已向被答辩人按照合同约定交付完毕，且被答辩人已于2016年11月1日起开始计算返租收益且已实际到账。二、被答辩人与商管公司签署借款协议，被答辩人向商管公司借款13万元用于支付购房款，协议第五条第2项约定“乙方未还清借款前，甲方有权不予交商铺，且从乙方返租收益里扣除”。被答辩人于2017年12月28日还清借款，2016年11月1日至2017年12月28日，商管公司向被答辩人支付的返租收益合计15929.08元，对于此项返租收益，商管公司有权收回。且被答辩人按揭买房，不动产权证作为抵押在2018年之前国家规定是不予发放的，被答辩人因个人原因逾期拿到证，对自己也没任何实际损失，抵押期间拿到证也无法办理业务。三、被答辩人要求答辩人支付逾期办理房产证的违约金19265.27元是错误的，是不合理的。根据答辩人在不动产登记中心调取的证据显示，被答辩人于2019年1月11日才去不动产登记中心面签，在此之前答辩人公司工作人员也多次联系被答辩人前去面签，但是被答辩人一直拖到2019年1月11日才去面签。被答辩人面签之后，答辩人及时将资料递交不动产登记中心去办证，不动产登记中心在2019年4月18日出证，此为合理期限。根据“谁主张，谁举证”的原则，被答辩人未能提供证据证明逾期办证是答辩人责任。不动产登记中心办证流程是被答辩人逾期面签。故答辩人认为被答辩人主张逾期办理不动产权证原因在于被答辩人，其主张的违约金是不合理的，是违背诚信原则的。经审理查明，2016年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的开发区京九路以北、长江大道以西联盛九江快乐城商业综合体不分单元3050号房，房款302913元（第六条）；该商品房交付时应满足已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告条件（第九条）；被告应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房（第十一条）；被告逾期交房超过90日后，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十二条）；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，原告未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金（第二十条）；原告与第三人签订房屋托管协议的，被告向第三方交付房屋的，视为出卖人已向买受人按照合同约定交付完毕（补充协议第四条第4款）。2016年5月18日，原告与九江联盛快乐城商业经营管理有限公司签订《商铺托管协议》，约定：原告自愿将其拥有完全所有权的位于九江联盛快乐城项目3楼3050号的产权商铺交由乙方全权经营和管理；双方同意商铺的托管期限为12年，即自2016年11月1日起至2028年10月31日止。2016年1月15日，联盛·九江快乐城商业综合体工程取得建设工程竣工验收报告。2016年8月，九江开发区国土测绘队出具联盛·九江快乐城竣工规划验收测量项目的建设工程竣工规划验收测量成果报告书。2016年10月31日，被告向九江联盛快乐城商业经营管理有限公司交付房屋，九江联盛快乐城商业经营管理有限公司出具了收房证明。2016年10月14日，原告向被告支付办证费用15290元。2019年1月11日，原告向九江市不动产登记中心提交不动产登记申请。2019年4月18日，原告不动产登记手续完成。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同、原告与九江联盛快乐城商业经营管理有限公司之间的商铺托管协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，具有法律约束力。商品房买卖合同中对于交房条件与手续、房屋登记期限、逾期交房和逾期登记的违约责任约定明确。被告在约定交房日期时已满足交付条件，并向第三方九江联盛快乐城商业经营管理有限公司履行了交房义务，符合合同约定。故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉请，并无事实和法律依据，本院予以驳回。原告已向被告交付了房屋登记所需费用及材料，但被告未提供能够证明其履行了房屋登记义务的相关证据，属于合同中“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的”情况，被告应承担约定的违约责任。原告要求被告承担逾期办证的违约责任的诉请未超出合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告九江联盛时代置业有限公司在判决生效后七日内向原告雷礼姣支付逾期办理房屋所有权登记的违约金19265.27元。二、驳回原告雷礼姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，减半收取481元，由被告九江联盛时代置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇一九年十月二十八日法官助理周冰倩书记员黄欢