广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1946号原告：何高要，男，1967年7月29日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：宋荣就，男，1969年10月2日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告：佛冈县港深房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇环城东路**，统一社会信用代码：91441821755642722P。法定代表人：王翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟，广东瀛杜律师事务所律师。原告何高要与被告佛冈县港深房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告何高要的委托诉讼代理人宋荣就、被告佛冈县港深房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何高要向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年6月、7月、8月三个月临时租赁补偿金900元；2、判令被告支付2018年8月、11月、12月，2019年2月、3月、5月、6月、7月、8月共九个月的逾期违约金5400元；（以上两项共计：85081.5元）3、判令被告继续履行《临时搬迁协议书》；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发建设位于佛冈县东侧，环城东路（勤天壹品）项目施工过程中造成名汇Ａ19栋安全隐患，后经双方协商一致同意就临时搬迁事宜达成协议，并于2018年5月31日签订《临时搬迁协议书》。约定被告每月15日（不含15日当天）前向原告支付当月临时租赁补偿金300元，如超期支付即需要支付当月双倍的租金作为当月的逾期违约金。现被告2019年6月、7月、8月三个月临时租赁补偿金至今仍未支付给原告，且2018年8月、11月、12月，2019年2月、4月、5月、6月、7月、8月，共九个月没有如约支付租金，已构成违约。特向法院提起诉讼，请求被告支付租金及双倍违约金共6300元。被告佛冈县港深房地产开发有限公司辩称：我方不同意原告的诉求。1、案涉协议签约的背景原告的起诉状有所描述，由于被告的项目建设施工对名汇花园A19栋造成安全隐患，对于安全隐患是否影响正常使用这一前提尚不明确的情况下，原告与相关业主在相关部门的协调下，还没有对名汇花园A18、A19栋的危害情况进行确认的背景下，基于业主的担忧，政府同意业主搬离受损的房屋，并由被告承担临时搬迁的费用补偿，待鉴定的结论出来后再协商处理，现在业主委托的鉴定机构已经作出结论，显示不存在安全隐患，因此双方的临时补偿协议已经终止，因为安全性不受影响，不具备履行条件，在此前被告已经向业主发出通知，在公告栏公告过，不再补偿搬迁的费用，因此原告继续主张搬迁补偿不存在事实和法律依据，请求法院依法驳回；2、关于违约金，由于应支付的是金钱债务，被告都是按照约定期限支付给原告，没有对原告造成实际上的经济损失，原告主张的违约金明显过高，依据《合同法》规定，没有证据证明实际损失的情况下，应该对违约金酌情调整为同期贷款的利率比较适合；3、双方协议不存在履行基础，请求驳回原告继续履行的诉求。原告何高要围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证；证据2、企业机读档案登记资料；证据3、《临时搬迁协议书》；证据4、账户交易明细查询；5、车位产权证。被告佛冈县港深房地产开发有限公司针对其辩解，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1、检测鉴定报告。本院经审理认定事实如下：原告何高要是佛冈县名汇花园Ａ19栋106卡车位（建筑面积15.87㎡）的业主，被告佛冈县港深房地产开发有限公司是“勤天壹品”项目的开发商。鉴于被告开发建设位于佛冈县安全隐患，经原、被告协商一致，于2018年5月31日签订《临时搬迁协议书》，约定：原告名下的车位，被告按每月300元／个支付租赁补偿给原告，临时租住期限自2018年5月1日至“勤天壹品”项目封顶，临时租期届满时，名汇小区安全鉴定结果仍未作出的，期限顺延至鉴定结果作出之日；被告于每月10日前将当月的房屋及车位补偿费支付至原告指定银行账户；如每月15日（不含15日当天）前未支付租金，即需要支付当月双倍的租金作为当月的逾期违约金；本协议为临时搬迁协议，在勤天壹品项目封顶后，经政府指定的具备相关鉴定资质机构对名汇小区Ａ18、Ａ19幢房屋安全鉴定结果显示不存在安全隐患的，原告须搬回名汇花园居住，被告在鉴定结果作出之日起30日内终止支付本协议约定的相关租赁补偿费用。2018年5月19日，名汇花园Ａ19幢全体业主委托广东中科华大工程技术检测有限公司对该栋房屋结构安全性进行鉴定，该公司于2019年1月21日作出结构安全性检测鉴定报告，鉴定结论为：1、、地基基础的安全性等级评定为Ｂｕ级2、上部承重结构：1）结构承载力的安全性等级为Ａｕ级。2）结构的整体性的安全性等级为Ｂｕ级。3）结构的侧向位移安全等级评定为Ｂｕ级。3、围护系统承重部分的安全性等级为Ｂｕ级。综上所述，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015），该房屋的结构安全性等级为Ｂｓｕ级，安全性略低于Ａｓｕ标准规定，尚不显著影响整体承载。处理建议：1、......。3、鉴于房屋面面临近项目施工，项目施工时应采取有效安全措施，尽量避免和减少对房屋的影响，并应加强对房屋的监测（不限于沉降、倾斜、裂缝、、地下水位等，如发现房屋有异常情况或变化量、变化速率超限时，应采取相应安全措施进行处理，以确保安全。......。签订《临时搬迁协议书》后，被告支付租赁补偿至2019年5月份，其中，2018年8月、11月、12月和2019年2月、4月、5月共6个月是逾期支付，2019年6月、7月、8月3个月的租赁补偿900元逾期未支付给原告。被告的“勤天壹品”项目仍在建设中，尚未封顶。原告认为被告未按照《临时搬迁协议书》约定支付2019年6、7、8月份租赁补偿，且存在逾期支付的情况，应该按照约定支付租赁补偿及违约金，协议继续履行。被告认为《临时搬迁协议书》已经终止，无需再支付租赁补偿给原告，且原告主张的违约金过高，应该予以调整。本院认为，原告何高要与被告佛冈县港深房地产开发有限公司签订的《临时搬迁协议书》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力，双方应按照约定全面履行义务。综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、《临时搬迁协议书》是否终止；二、违约金是否过高需要调整。一、《临时搬迁协议书》是否终止的问题。《临时搬迁协议书》中对协议终止的约定条件为在勤天壹品项目封顶后，经政府指定的具备相关鉴定资质机构对名汇小区A18、A19幢房屋安全鉴定结果显示不存在安全隐患的，原告须搬回名汇花园居住，被告在鉴定结果作出之日起30日内终止支付本协议约定的相关租赁补偿费用。根据该约定协议终止的条件有二，一是勤天壹品项目封顶，二是经政府指定的具备相关鉴定资质机构鉴定不存在安全隐患。目前勤天壹品的项目仍未封顶，未达到协议终止的条件。虽然广东中科华大工程技术检测有限公司对房屋结构安全性进行了鉴定，结论为该房屋的结构安全性等级为Bsu级，安全性略低于Asu标准规定，尚不显著影响整体承载，但是该鉴定是于2018年5月份委托，2019年1月出具的鉴定结论，从其结论中“尚不显著影响承载”的鉴定意见，以及该鉴定结论中的处理意见的第三点建议，在施工过程中应加强对房屋的监测（不限于沉降、倾斜、裂缝、、地下水位等，如发现房屋有异常情况或变化量、变化速率超限时，应采取相应安全措施进行处理，以确保安全。可知该鉴定结论是阶段性的，随着被告的项目继续施工，是否对原告房产所在的A19栋楼房造成安全隐患是未确定的。因此，《临时搬迁协议书》应该达到原、被告双方在《临时搬迁协议书》中约定，待项目封顶后，经政府指定的具备相关鉴定资质机构鉴定不存在安全隐患的条件后才终止，因此，双方应继续履行《临时搬迁协议书》。故原告要求继续履行《临时搬迁协议书》、被告支付2019年6-8月的租赁补偿900元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。对被告辩称《临时搬迁协议书》已经终止，本院不予采纳。二、违约金是否过高需要调整的问题。《临时搬迁协议书》中约定被告逾期支付租赁补偿的，按当月双倍的租金作为当月的逾期违约金。原告根据该约定要求被告支付9个月逾期违约金共5400元，被告认为违约金的约定过高，应该予以调整。被告支付给原告的是需搬离名汇花园另在外租用车位的租赁补偿，因此，被告逾期支付造成原告的损失为租金的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方约定双倍租金的违约金过高，应予以调整，违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。至2019年8月被告共逾期支付9个月，逾期违约金为300元×中国人民银行同期同类贷款利率×130%×9个月。因此，原告主张以当月租金的双倍计算违约金，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告何高要与被告佛冈县港深房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《临时搬迁协议书》继续履行；二、被告佛冈县港深房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付租赁补偿900元及违约金（300元×中国人民银行同期同类贷款利率×130%×9个月）给原告何高要；三、驳回原告何高要的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告佛冈县港深房地产开发有限公司负担。原告何高要可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年十月三十一日书记员  黄丹鸿申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。