湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初4497号原告（反诉被告）：武汉广域情经济发展有限责任公司，住所地武汉市武昌区武珞路**。统一社会信用代码91420106728282207A。法定代表人：张建，董事长。委托诉讼代理人：姚栋，男，公司员工。被告（反诉原告）：武汉合百家不动产经纪有限公司，住，住所地武汉市东西湖区文苑花园****（6）一社会信用代码91420112568393863Y。法定代表人：魏荣辉。委托诉讼代理人：魏丹，男，公司员工。委托诉讼代理人：周运镍，湖北民本律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉广域情经济发展有限责任公司（以下简称广域情公司）与被告（反诉原告）武汉合百家不动产经纪有限公司（以下简称合百家公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广域情公司的委托诉讼代理人姚栋，被告（反诉原告）合百家公司的委托诉讼代理人魏丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广域情公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房地产代办委托合同》及《房地产代办委托合同补充协议》；2、判令被告立即返回原告1,047,000元；3、判令被告立即支付原告违约金209,400元；4、本案案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年6月6日与被告签订《房地产代办委托合同》，约定由被告帮原告代办平安大厦（佳丽广场）写字楼第17层11-13号、第59、60、61层及地下二层车库1-5、267-299号等房产的《房屋所有证权证》、《国有土地使用证》。原告依照合同约定向被告支付首期费用1,047,000元。合同履行期内被告未能为原告将相关资产的证件办理，其后，被告与原告协商签订《房地产代办委托合同补充协议》，约定2018年5月1日未完成第一阶段办证事项，被告需在2018年5月6日前退还原告已经支付的全部款项。合同约定时间到期后，被告未能依照合同约定办理相关证件，也未退还原告所支付款项。因被告违约行为严重损害了原告的合法权益，应当返还原告已支付款项并承担违约责任。被告（反诉原告）合百家公司辩称，同意解除合同。对于返还1,047,000元有异议，广域情公司已经超过诉讼时效。合百家公司并没给原告造成任何损失，广域情公司要求支付违约金没有法律依据；如果法院认为应当支付违约金，广域情公司主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。另，《房地产代办委托合同补充协议》系广域情公司以胁迫手段，使合百家公司在违背真实意思的情形下签订，提请法院予以撤销。被告（反诉原告）合百家公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付1,500,000元的代办服务费；2、本案案件受理费及其他费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2014年6月6日与反诉被告签订《房地产代办委托合同》，约定由反诉原告帮反诉被告代办其通过司法拍卖购得的平安大厦（佳丽广场）写字楼第17层11-13号（建筑面积537.403平方米）、第59、60、61层及地下二层车库1-5、267-299号（建筑面积3824.72平方米）等房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。合同中反诉被告将此次办证过程中应承担的办证规税费、代办服务费统一打包，包干费用总计6,660,000元。2018年5月1日，反诉被告以反诉原告在合同履行期内未能为其将相关资产的证件办出为由，要求解除合同及反诉原告立即返还其首期费用1,047,000元。本案合同所约定的佳丽广场办证工作不同于常规的房产办证工作，其主要难点在于：佳丽广场作为武汉市早期的商业地产项目（陆氏实业武汉有限公司于1997年开发）迄今仍不具备办理项目初始登记的条件（开发商消失、项目规划资料缺失、项目竣工验收未完成、项目涉及多起一房多售的纠纷、项目存在非法改扩建），进而造成反诉被告主张的佳丽广场部分房产的产权转移登记工作始终不具备办理的基础。反诉被告考虑上述工作的难度及反诉原告在办理房屋产权领域的专业性，方以重金（代办服务费约259.77万元）将该项目的办证工作交由反诉原告办理。本次办证工作的核心在于：建立与实现本案办理房屋产权转移登记的前置条件。为此，反诉原告自2014年6月6日起开展了为期近4年的努力，取得了以下成果：1、将该项目的办证工作从房产登记部门拒绝受理，推进到房产登记部门设立专案组受理此案；2、此案在房产登记部门的专案审核中受阻后，积极推动房产登记部门向武汉市中级人民法院书面去函，反应本案中的争议与瑕疵，征询司法指导意见；3、取得了武汉市中级人民法院对本案的支持性回函，获得了有力的司法支持；4、在咸宁中院的协助下，解除了第XX层XX-XX号（建筑面积537.403平方米）的查封手续；5、建成了平安大厦（佳丽广场）写字楼第XX层XX-XX号、第XX、XX层（合计建筑面积2478.25平方米）等房产办证的前置条件；6、合同中约定的办证标的只剩下第60层（自然层第54层）因缺失办证图纸，暂无法办理。反诉原告经多方协调，已会同房产管理部门及不动产登记部门，拟定了相应的解决方案。综上，反诉原告完成了此次办证事务的主要核心工作，反诉被告在办证事宜仍未被任何一方完成的情形下，理当按反诉原告实际完成的有效工作量向其支付相应的代办服务费，计1,500,000元。原告（反诉被告）广域情公司就反诉答辩意见如下：反诉原告并未能依照合同为反诉被告办理相关证件，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：武汉锅炉集团广域经济发展有限责任公司（委托人、甲方）与合百家公司（受托人、乙方）于2014年6月6日签订《房地产代办委托合同》一份，约定：甲方全权委托乙方代为办理其受让所得的位于平安大厦（佳丽广场）写字楼第XX层XX-X号、第XX-XX层及地下二层车库X-X、XXX-XXX号等房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。乙方应在本合同签订之日起十个月（即从2014年6月6日起至2015年4月5日止）内完成甲方上述委托的事项。甲方拟将此次办证过程中应承担的办证规税费、代办费、杂费等所有费用统一打包，交由乙方具体办理，经甲乙双方协商，该包干费用总额为6,660,000元。支付方式：甲方应于本合同签订后七个工作日内向乙方支付首期费用1,000,000元，乙方应向甲方出具收款凭据；本委托事项在市房产管理局办公会获得通过后七个工作日内，甲方应向乙方支付第二期费用500,000元，乙方应向甲方出具收款凭据；乙方准备好前期办证相关事项，正式办理进件手续时，甲方应根据房地产管理部门出具的《缴费通知单》所定的税费金额直接转账支付，此费用作为甲方向乙方支付的第三期费用；乙方将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交付给甲方之日起三个工作日内，甲方应向乙方支付总包干费用中的应付余款（第四期款项），乙方应向甲方出具收款凭证；乙方向甲方出具加盖公章、财务章的收据，待乙方在收取第四期款项时，则须向甲方出具已付款的全额发票，届时甲方退还全部收据。特别约定：1、乙方办理上述标的两证的最终建筑面积以房产局实测结果为准；车库部分若为人防工程，则其两证也是无法正常办出，甲方只能自行获得其使用权；若乙方不能在约定的时间内完成本协议的委托事项，须在本合同约定的办理时间届满之日起五日内退还甲方支付的全部款项；若在乙方代办过程中实际发生了契税、土地增值税或营业税的免缴情形，则乙方在结算第四期办证费用时，应将对应免缴的税费退给甲方；上述费用的实际使用若超出包干费用，则由乙方承担。违约责任：1、若乙方未按合同特别约定第3项约定退还甲方款项的，则须按甲方已付款项的20%向甲方支付违约金；2、若甲方未按时向乙方支付本合同约定的办证款项，则乙方有权将办理周期相应延长。2014年6月17日，武汉锅炉集团广域经济发展有限责任公司向合百家公司支付办证费1,047,000元。次日，合百家公司向武汉锅炉集团广域经济发展有限责任公司出具《办证费用收据》一份，承认收到武汉锅炉集团广域经济发展有限责任公司预付的首期款1,047,000元。2015年10月23日，武汉锅炉集团广域经济发展有限责任公司变更企业名称为武汉广域情经济发展有限责任公司。2018年1月19日，双方签订《房地产代办委托合同补充协议》一份，载明：甲乙双方于2014年6月6日就“甲方委托乙方代为办理其受让所得的位于平安大厦（佳丽广场）写字楼第XX层XX-XX号、第XX、XX、XX层及地下二层车库X-X、XXX-XXX号等房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。”一事签订了《房地产代办委托合同》。因乙方未能依照原合同约定时间完成办理相关证件，经甲乙双方协商，为确保双方利益，分两个阶段完成办证事宜，签订补充协议：一、第一阶段：1、目标：完成平安大厦（佳丽广场）写字楼第XX层XX-XX号、第XX层、第XX层的办证工作。2、步骤：①自本补充协议签订之日起到2018年2月15日前，完成上述标的的产权登记进件手续。②2018年4月1日前领取上述标的的《不动产权证书》。③2018年5月1日前甲方实际收取并使用平安大厦（佳丽广场）写字楼第XX层XX-XX号、第XX-XX层及地下二层车库X-X、XXX-XXX号等房产。④同时报备第二阶段补办第60层产权的证据搜集工作。二、第二阶段：1、目标：补办第60层的《不动产权证书》。2、步骤：①乙方向房产测绘部门提出该层为“避难层”的规划依据，并落实其改正将该层建筑面积分摊的不当处理，还原该层应有的建筑面积。②待相关管理部门完备佳丽广场项目的产权登记数据，且可整体对外统一办理产权登记之日起，启动该层的产权办理工作，并于其后1个月内出证。三、费用及其支付方式：1、甲方已支付首期费用1,047,000元。2、办证过程中需要向相关部门支付办证规税费由甲方支付，该费用从原合同约定款项中扣除。3、乙方将所有房产证件交付给甲方之日起三个工作日内，甲方向乙方支付余款。四、乙方应当主张甲方的全部利益，不应在未取得甲方同意的情况下对外作出任何损害甲方的承诺。五、若乙方未能在补充协议第一阶段约定时间（2018年5月1日）完成第一阶段办证事项，乙方需在2018年5月6日前退还乙方已经支付的全部款项。2018年5月6日，合百家公司向广域情公司发送《关于贵公司委托办证事宜的申请报告》一份，载明：2018年5月6日，我公司与贵公司的补充协议业已到期，贵公司通知我公司终止合同并拟另请有关机构办理此案，对此决定，我公司表示理解与认同。然尔，我公司在此项工作中已做了大量的人力、物力、财力的投入，并取得了一定的成效。虽工作进展中屡屡受阻，但我公司认为当前还未到下最终结论的时刻。我公司建议：在贵公司另请机构办理此案的同时，能给我公司三个月的宽限期，如我公司在宽限期内仍未完成此案，甘愿认罚。贵公司始终如一的宝贵支持，我公司在此案中长期艰苦的努力所得到此案的运作要点，是我公司克服难关、坚定完成贵公司委托事宜的信心所在。在此，我公司向贵公司做如下申请：1、将补充协议中分二个阶段完成委托事宜的要求，恢复为原合同所约定的一次性完成全部委托事宜。2、原合同自贵公司核准本申请之日起，延期三个月的时间。3、请求贵公司对原合同总费用予以30万元的核减，以示对我公司的惩戒。4、我公司若在延期三个月期间未能完成委托事宜，贵公司有权酌情终止合同或继续展期合同，若继续展期，每展期一个月核减原合同总费用5万元。5、在延期间，我公司须每周向贵公司分管部门书面汇报相关工作进展情况，若未汇报，按1万元/次核减办证费用。以上事实，有当事人的庭审陈述、《房地产代办委托合同》一份、广发银行转账支票存根一份、《办证费用收据》一份、《房地产代办委托合同补充协议》一份、《关于贵公司委托办证事宜的申请报告》一份等在卷证实。本院认为，双方签订的《房地产代办委托合同》及《房地产代办委托合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应严格依约履行。广域情公司要求解除双方签订的《房地产代办委托合同》及《房地产代办委托合同补充协议》，合百家公司表示同意解除，本院依法予以照准。在本案的合同履行过程中，因合百家公司未能在2018年5月1日前完成补充协议第一阶段的办证事项，显属违约，应承担违约责任。依据补充协议第五条“若乙方未能在补充协议第一阶段约定时间（2018年5月1日）完成第一阶段办证事项，乙方需在2018年5月6日前退还乙方已经支付的全部款项”的约定，合百家公司负有于2018年5月6日前退还广域情公司已付款项1,047,000元的义务。故对广域情公司要求合百家公司返还已付款1,047,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《房地产代办委托合同》第六条的约定，合百家公司未按时返还广域情公司已付款项的，应按广域情公司已付款项的20%支付违约金的约定，故对广域情公司要求合百家公司支付违约金209,400元（1,047,000元×20%）的诉讼请求，本院依法予以支持。关于合百家公司辩称《房地产代办委托合同补充协议》系受广域情公司胁迫情形下签订，应予撤销的意见。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，合百家公司并未提交证据证明广域情公司胁迫合百家公司签订《房地产代办委托合同补充协议》的事实，因此该举证不能的法律后果应由合百家公司承担。故对合百家公司的该辩称意见，本院不予采纳。关于合百家公司辩称《房地产代办委托合同》已过诉讼时效的意见。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，双方签订的《房地产代办委托合同补充协议》的时间为2018年1月19日，而提起本案诉讼的时间为2018年10月22日，显然并未超过诉讼时效3年的期间。故本院对合百家公司的该项辩称意见不予支持。关于广域情公司主张的违约金是否过高的问题。考虑到合百家公司使用广域情公司已付款项的金额及时间，加之合百家公司未能提交证据证明双方约定的违约金过高，本院依法认定广域情公司主张的违约金不存在过高的情形。关于合百家公司要求广域情公司支付1,500,000元代办服务费的反诉请求。首先，双方在《房地产代办委托合同》及《房地产代办委托合同补充协议》中明确约定了合百家公司未完成办证义务的，应返还广域情公司已付全部款项，而并无对合百家公司已完成工作量支付服务费的约定。其次，广域情公司签订《房地产代办委托合同》及《房地产代办委托合同补充协议》的目的在于取得相关房屋的权属证书，但合百家公司并未向广域情公司交付任何相关房屋的权属证书，应认定为合百家公司并未完成任何委托任务。故本院对合百家公司的该项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉广域情经济发展有限责任公司与被告（反诉原告）武汉合百家不动产经纪有限公司签订的《房地产代办委托合同》及《房地产代办委托合同补充协议》；二、被告（反诉原告）武汉合百家不动产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）武汉广域情经济发展有限责任公司已付款1,047,000元；三、被告（反诉原告）武汉合百家不动产经纪有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）武汉广域情经济发展有限责任公司违约金209,400元；四、驳回被告（反诉原告）武汉合百家不动产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,108元，反诉案件受理费9150元，共计25,258元，由被告（反诉原告）武汉合百家不动产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  柯尊杰人民陪审员  付元姣人民陪审员  钟亚鹏二〇一九年十月十八日书 记 员  秦 屹