广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7687号原告：张永福，男，1984年7月14日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：何伏球，广东一然律师事务所律师。被告：谢丽，女，1991年10月15日出生，汉族，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：何彬，广东铭致律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇。原告张永福与被告谢丽，第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，于2019年7月24日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张永福的委托诉讼代理人何伏球，被告谢丽及其委托诉讼代理人何彬到庭参加了诉讼，第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永福向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《二手楼买卖及居间服务合同》；2.判令被告双倍返还原告定金460000元；3.判令被告向原告支付律师费15000元；4.判令被告向原告赔偿原告居间服务费28320元；5.判令被告向原告支付诉讼保全担保保险费1000元。事实和理由：2018年7月16日，原告与被告在第三人撮合下签订了《二手楼买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，合同约定，被告将位于中山市房地产（下称涉案房地产）转让予原告，转让价款为1180000元，原告于合同签订之日支付定金230000元，待交易房地产出证后，被告将《房地产权证》交予第三人托管，被告须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提交还款申请”，后原告于2019年1月1日将剩余房款950000元支付至双方约定的银行监管账户。在合同签订之日，原告依约支付定金230000元，其中定金220000元直接转账到被告的账户上，定金10000元支付到第三人处，由第三人托管。2019年3月4日，原告到涉案房地产处发现被告因拖欠银行贷款本金及利息，被中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行以金融借款合同纠纷起诉到中山市第一人民法院，案号为（2019）粤2071民初4162号，涉案房地产亦属于被查封状态。原告多次致电被告咨询相关情况，均无法联系上，故原告于2019年3月8日委托广东一然律师事务所签发《律师函》至合同约定的被告通讯地址处，催促被告尽快处理拖欠银行逾期本息及解除查封措施。在交易过程中，被告应及时结清拖欠银行逾期本息，保证交易房地产无查封状态。经原告催告，被告行为构成预违约，应当承担违约责任。此外，原告与广东一然律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，原告支付律师费15000元。为维护自身权益，原告特诉至法院。原告张永福围绕其诉求，向本院提交以下证据：1二手楼买卖及居间服务合同1份；2.交易节点确认书1份；3.中国建设银行个人活期账户交易明细1份；4.电子收款收据（编号：89301193086）1张；5.电子收款收据（编号：89301193097）1张；6.照片1张;7.律师函（2019一然律函字第0009号）1份；8.EMS邮递单、邮寄流程及邮袋复印件；9.民事案件委托合同1份；10.广东增值税普通发票1张；11.诉讼财产保全保险保险单明细表1份、广东增值税普通发票1张；12.补充协议1份。被告谢丽辩称，一、合同没有明确的履行期限，特别双方都不知道被告何时能取得房产证，签订合同时被告不知道何时能取得房证，开发商也没有明确何时能办下证来，合同也没约定何时办证。二、双方签订《房屋买卖合同》时认可涉案房地产以现状存在，签订合同时该房屋处于抵押状态，等到能办证的时候再赎楼解除抵押后与原告办理相关过户手续。三、被告也曾以为原约定“买方须于2019年1月1日之前将房款（不含定金）950000元支付至买卖双方约定的银行监管账户”，原告有可能履行了该义务，就不会产生断供现象。该房屋也不是被告支付按揭款项，对于细节方面缺乏了解。四、被告在2019年3月22日之前对于查封之事毫不知情，被告一直认为原告会发行《交易节点确认书》约定义务，不可能产生被告断供的现象。此后被告一直同按揭银行、开发商等各方沟通直到解决尾款。被告所用时间也不到三个月。五、开发商售楼部工作人员于2019年5月9日微信告知被告，2019年6月30日之前凭身份证和发票契税到售楼部可办理房产证。当被告得知6月30日之前可以办理不动产证时于2019年6月18日通过第三方柳颖华代支付后还清购房款尾款440684.01元并支付诉讼费等10945元，原查封申请人中国邮政银行股份有限公司中山市分行已于2019年6月24日向中山市不动产登记部门提交注销申请和向法院申请解除查封。中山市第一人民法院于2019年6月25日解除查封。至此，该涉案房地产除原告申请的查封外再也无任何办证过户障碍。六、2019年6月27日，被告的代理人已致函原告要求其立即与被告联系，并支付完毕合同约定款项，与被告、第三人等协调办理不动产过户登记等一系列相关手续。七、原告收到律师函后明确拒绝配合办理相关手续。被告认为，在2019年6月30日之前，被告已完成自己所能完成的所有手续，至此，涉案房地产若没有原告自设障碍就完全可以办理相关手续。八、双方所签合同没有约定明确的履行期限，原告也在合同理的时间内消除了办证的障碍。九、其实，原告基于房价市场变化原因，考虑到该房的升值预期空间可能性不大，不想投资购买该房才是诉争的根本原因。因为原告在诉争楼盘的附近已另购物业（时代倾城）。十、原告在起诉被告时，涉案房地产确实因断供而被查封。但该时段（2019年3月）并不是开发商通知被告可以办证的期间，也就是说该时段还不到办证的时间。因此，此时段受查封并不必然影响后期办证，只要在能办证的时间内解除查封回到原始签合同的状态下就不影响继续交易。原告在起诉时声称的预违约事实已被被告在能办证之前已经消除了，双方交易不受影响，合同也没有约定断供就可以解除。综上，原告的请求没有法律和事实依据，请驳回原告本案诉求。被告谢丽为支持其辩解，向本院提交以下证据：1.二手房买卖及居间服务合同1份、补充协议1份；2.交易节点确认书1份；3.微信聊天记录截图1份；4.中山市不动产登记资料查询结果1份；5.（2019）广铭律函字第118号律师函1份，微信聊天记录截图1张。第三人乐有家公司在诉讼期间未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查、佐证。结合当事人提交的上述证据及其法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2018年7月16日，张永福（买方）、谢丽（卖方）及乐有家公司（居间方）签订《二手楼买卖及居间服务合同》，约定：谢丽以1180000元将已设有抵押无租约的涉案房地产转让予张永福，付款方式为一次性付款；张永福于合同签订之日支付定金230000元（含交房保证金10000元，该保证金交由乐有家公司托管）；交易税费及其他费用（包括本次交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由买方承担，若因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的利息或赎楼费用，由卖方承担；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方使其履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，约方应直接向违约方追偿；合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。此外，合同还就其他事项进行了约定。同日，上述三方共同签订《交易节点确认书》，确认交易流程如下：1.买方支付定金、居间方收取佣金；2.卖方赎楼准备：卖方须提前短信资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提前还款申请”；3.买方一次性付款至银行监管账户：买方须于2019年1月1日之前将房款（不含定金）950000元支付至买卖双方约定的银行监管账户；4.卖方赎楼、注销抵押登记：卖方在办理完银行资金监管后40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房地产权证》《国有土地使用证》/《不动产权证书》原件交予居间方，赎楼担保费及服务费、提前还款罚息、短期借款利息卖方承担；5.买卖双核税；6.买卖双方办理缴税、递件过户；7、买卖双方缴费取证；8.银行放款：领取新《不动产权证书》１个工作日内，买方将新《不动产权证书》提交至银行查验后，银行将监管的房款划入卖方指定账户；9买卖双方核对楼款、结清费用：买卖双方于银行放款后３个工作日内核对楼款，结清房产的短期借款利息、罚息、赎楼余款等相关费用。赎楼短期借示利息和提前还款赎楼罚息一般由银行从卖方供楼账户中扣除，如原合同约定买卖方承担的，由买方在交房前支付给卖方；10、买卖双方交房；11.居间方发放交房保证金。同日，张永福、谢丽签订《补充协议》一份，其中第二条约定：由于交易房地产尚未办理出不动产权证，将原合同及相关协议中关于楼款交付及手续办理流程条款改为如下：1.卖方于办理出不动产权证之日起三个工作日内，须通知买方，并将不动产权证原件交由居间方托管；2.卖方于办理出不动产权证之日起五个工作日内，须向抵押银行申请提前还款，由抵押银行通知具体扣款时间后，买方须于扣款前一日将楼款人民币六十万打入卖方该房产供楼账户；卖方应于买方转款前，将该账户网银及手机银行功能关闭，并将供楼卡和身份证原件交由居间方托管；等扣款成功后，居间方将其交还给卖方；3.在办理完该房产注销抵押且卖方收到银行通知后，一日内须通知买方与居间方，办理过户手续。买方须于过户当天支付剩余楼款人民币叁拾伍万元整给卖方。第五条约定：该房产在交易过程中，若出现除已有购房贷款外的其他抵押、查封情况，卖方负有全部责任，造成损失由卖方赔偿。张永福、谢丽在本案庭审中均确认该补充协议双方都未持有原件。同日，张永福向支付谢丽定金230000元，其中220000元直接支付给谢丽，10000元作为谢丽的交房保证金支付给乐有家公司。谢丽出具金额为230000元的定金收据交由张永福收执。同日，张永福向乐有家公司支付佣金4160元。2.2019年3月4日，张永福到涉案房地产处发现谢丽因拖欠银行贷款本金及利息，被中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行以金融借款合同纠纷起诉到中山市第一人民法院，案号为（2019）粤2071民初4162号，涉案房地产亦属于被查封状态。3.2019年3月8日，张永福委托广东一然律师事务所何伏球律师作出《律师函》，述明张永福向谢丽支付购房定金230000元后，多次催促谢丽进行赎楼，但谢丽一直未向银行办理提前还款等赎楼手续进行赎楼，且张永福于2019年3月4日发现谢丽尚未赎楼，且存在逾期支付银行本息的行为，中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行已向法院起诉谢丽。律师据此认为谢丽已明显违反双方约定及法律规定，属于违约行为，张永福有权解除合同，要求谢丽双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，同时张永福维权所支出的律师费、诉讼费等由谢丽承担。律师并作出声明：请谢丽收到该律师函七日内，结清拖欠银行本息，并自行短信资金就交易房地产向中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行办理赎楼手续，消除抵押权。如谢丽逾期未按张永福要求履行相应义务，为维护张永福的合法权益，律师将依法接受张永福的委托，通过法律手段追究张永福的法律责任。当日，广东一然律师事务所何伏球以本案合同所载明的谢丽通讯地址甘肃省定西市陇西县河畔家园7号楼401房并书明手机号码为180××××****的联系电话将上述律师函邮寄给谢丽。但该邮件被邮局退回，邮件改退批条载明的原因为“原写地址不详”、“电话长期关机，短信不回，逾期未取”。4.2019年3月21日，张永福与广东一然律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托该律师事务所代理起诉本案诉讼，并向该律师事务所支付律师费15000元。5.根据谢丽提交的关于其通过号码为为li1003727618的微信号与涉案房地产开发商售楼部工作人员使用的号码为Vera-Fong的微信号的聊天记录显示，涉案房地产开发商工作人员于2019年5月9日下午3：36向谢丽发送信息一条，内容为“尊敬的华发四季业主您好，您的房子已经可以办理房产证了，请于2019年6月30日前业主本人凭身份证和契税发票过来售楼部二楼律师室签名办理房产证”。6.2019年6月27日，谢丽委托广东铭致律师事务所律师周彬作出《律师函》，述明谢丽已于2019年6月25日对诉争房地产因中国邮政银行股份有限公司中山市分行诉请查封而成功解封，谢丽已向该分行支付完毕涉案购房款尾款，该分行已向中山市不动产登记部门提交注销抵押申请。至此，涉案房地产除张永福的查封外再也无任何办证过户障碍。律师并促张永福：1.立即与谢丽联系，并支付完毕合同约定款项；2.立即与谢丽、乐有家公司协调办理不动产过户登记等一系列相关手续。若张永福怠于办理上述事项，则构成违约，须承担相应的违约责任。对于该律师函，张永福在庭审期间确认已收到。7.2019年7月5日，中山市自然资源局出具的条形码为2019070502985的《中山市不动产登记资料查询结果》载明，案涉房地产权利人为谢丽，关于涉案房地产的买卖合同已备案，备案合同号为HTN2016062655。抵押信息显示该房地产于2016年12月12日登记抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，于2019年7月3日注销抵押登记；查封信息显示，中山市第一人民法院于2019年3月5日以（2019）粤2071民初4162号文件查封涉案房地产后于2019年6月25日以（2019）粤2071执保3219号文件解除该查封，另于2019年5月13日以（2019）粤2071民初7687号文件查封涉案房地产后至今未解除查封。8.诉讼中，根据张永福财产保全申请，本院依法裁定对谢丽价值500000元财产采取保全措施。为此，联顺公司支出财产保全担保费600元，财产保全申请费3020元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张永福、谢丽及乐有家公司之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，其中的内容包括张永福、谢丽之间的房屋买卖关系以及张永福、谢丽与乐有家公司之间的居间服务关系。本案仅对张永福、谢丽之间的房屋买卖关系进行审理。本案《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》中关于买卖涉案房地产的相关内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张永福、谢丽应当恪守履行。张永福起诉谢丽主张解除上述合同及其他实体权利的理由为“在交易过程中，谢丽应及时结清拖欠银行逾期本息，保证交易房地产无查封状态。经张永福催告，谢丽行为构成预违约，应当承担违约责任”。鉴于谢丽尚未取得涉案房地产的产权证书，且因按揭贷款已抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，谢丽何时能取得或何时能办理涉案房地产产权证书的时间均无法确定，张永福、谢丽并未约定关于办理涉案房地产过户登记手续的具体时间，而是约定待谢丽可以办理涉案房地产产权证书时先清除抵押登记后再与张永福办理相关过户手续。而在本案张永福提起本案诉讼时即2019年3月22日，张永福并无证据证实涉案房地产已经可以由谢丽办理产权证书，符合着手办理本案房屋买卖过户手续的条件。此时，张永福仅以涉案房地产被另案查封为由主张谢丽违约，理据不足。且在本案审理过程中，谢丽已经依法清除了涉案房地产上所设定的抵押权及另案查封，完全满足依据本案合同继续交易的条件，对张永福的交易权利并无妨碍。因此，张永福主张解除合同的理据不足，本院不予支持。关于本案补充协议，由于张永福、谢丽均确认未持有该协议原件，可以推定在实际履行中双方对该协议存在争议。抛开争议不提，该协议第五条约定：“该房产在交易过程中，若出现除已有购房贷款外的其他抵押、查封情况，卖方负有全部责任，造成损失由卖方赔偿”。即该内容并无明确约定若涉案房地产出现已有购房贷款外的其他查封情况，则视谢丽存在根本违约，张永福可以解除合同。因此，张永福以此协议内容认为谢丽违约，并要求解除本案房屋买卖合同，亦依据不足。张永福以谢丽违约、解除本案房屋买卖合同为由要求谢丽双倍返还定金、支付律师费，并赔偿居间服务费和诉讼保全担保保险费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张永福本案诉讼请求。案件受理费8844元，财产保全申请费3020元，合计11864元（原告张永福已预交），由原告张永福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖审 判 员  廖鑑财人民陪审员  高青薇二〇一九年十月十七日书 记 员  罗丹薇刘衍燊