广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初11255号原告：欧雪妹，女，1979年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：侯祥旭，广东鹏派律师事务所律师。被告：东莞市长安镇锦厦社区居民委员会。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦村。统一社区信用代码为55441990K3080358XK。负责人：李国强。委托诉讼代理人：黄乐声，广东启盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：方蕴书，广东启盟律师事务所实习律师。第三人：李树波，男，1966年11月7日出生，汉族，住广东省东莞市，原告欧雪妹诉被告东莞市长安镇锦厦社区居民委员会（以下简称：锦厦居委会）及第三人李树波案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日受理后，依法由审判员尹国辉担任审判长，与人民陪审员陈烱棠、陈玉梅组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告欧雪妹及其委托诉讼代理人侯祥旭，被告锦厦居委会委托诉讼代理人黄乐声、方蕴书到庭参加诉讼，第三人李树波经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判令中止（2018）粤1972执8079号案要求原告迁出腾空位于东莞市××××楼（以下简称：锦江路332号楼）的执行行为；二、判令保留原告对锦江路332号楼享有租赁权利；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、法院要求原告迁出锦江路332号楼的执行行为超出了生效判决及强制执行范围。原告并非（2017）粤1972民初13500号民事判决书及东莞市中级人民法院（2018）粤19民终3083号民事判决书的当事人，也不是（2018）粤1972执8079号案的被执行人，被告既未向法院起诉要求判令原告迁出该物业，也未向法院提出要求原告迁出该物业的强制执行申请，因此原告对上述生效判决确定的债务没有履行义务，法院要求原告迁出该物业的执行行为超出了生效判决的范围及申请强制执行的范围。二、原告经被告同意后占有该物业，该占有是否合法、原告是否应返还该物业及支付占有费用等未经法院审理，不得确定与强制执行。首先，原告经被告同意后占有使用该物业，被告于2013年3月1日出具了一份《证明》给原告，载明该物业属被告所有，已租赁给李树波使用，并同意李树波转租给原告使用，故此原告占有使用该物业没有侵犯被告权利；其次，被告并未要求或者起诉原告返还或迁出该物业，被告起诉李树波要求返还物业时，明知该物业由原告占有使用，但被告并未起诉原告，表明被告只是不同意由李树波占有使用，并未反对原告占有使用，因此法院要求原告迁出该物业是超出了生效判决的范围；最后，法院未经诉讼程序审理的情况下直接强制执行原告，程序违法。三、法院对原告的强制执行行为，将给原告造成巨大的经济损失，侵害了原告的权益。原告经被告同意承租该物业后，投入了巨额资金装修设立酒店，如未经法院审理，诉讼权利被剥夺的情况下，被法院强制执行迁出，将给原告造成巨额经济损失。综上，原告认为法院裁定驳回原告的异议请求没有事实和法律依据，请求法院依据事实，支持原告的诉讼请求。被告锦厦居委会答辩称：一、原告不享有足以排除强制执行的实体权利，无权继续占有使用案涉物业，其要求停止执行没有法律依据。被告与李树波于2011年11月30日签订了《租赁合同书》，租赁标的包括案涉锦江路332号楼，该物业系被告租赁给李树波使用，再由李树波转租给原告使用，现生效判决确定被告与李树波签订的《租赁合同书》无效，转租合同从而失去了存续基础当然亦无效，故此无论该转租行为是否经被告同意，原告均无权继续使用案涉物业。二、原告作为案涉物业的实际占有人，负有腾房义务。生效判决确定被告与李树波签订的租赁合同无效，并判令李树波向被告返还案涉物业，且被告已向法院申请执行，法院在执行过程中已向所有承租人发出搬迁公告，除原告外，其他承租人均已交还租赁物业给被告。根据租赁相关法律规定，房屋租赁合同无效，承租人应将房屋返还给出租人，次承租人实际占有房屋的，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，出租人有权向次承租人主张返还房屋。原告作为实际占有该物业的次承租人，没有与被告直接形成租赁合同关系，其应返还占有使用的案涉物业。三、根据合同相对性原则，原告要求停止对案涉物业的执行没有法律依据。合同是对特定当事人之间产生法律约束力，被告与李树波之间签订租赁合同，该合同对被告及李树波产生约束力，只有被告及李树波基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向合同外第三方提出请求，故此原告如其权益受到损害，应当向李树波提出请求，而不能以其与李树波之间纠纷而阻碍执行，损害被告的权益。四、原告不及时返还案涉物业，将严重损害被告的合法权益。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年11月30日，锦厦居委会与李树波签订了一份编号为锦商合字（2011）第44号《租赁合同书》，约定锦厦居委会将其所有的位于东莞市长安镇锦厦锦江路五层楼房出租给李树波使用，租赁面积5910平方米，租赁期限从2011年12月1日起至2015年12月31日止，每月租金56198元，租金于每月5日前支付。2013年3月22日，双方又签署了一份《补充协议》，约定租赁期限延长至2023年2月28日，租金从2016年1月1日起调整为每月71535元。合同签订后，李树波自2014年11月开始一直拖欠租金未付，锦厦居委会遂于2017年11月20日向本院提起诉讼，要求李树波返还租赁房屋并支付房屋占有使用费2255987元及利息。本院于2018年1月29日作出（2018）粤1972民初13500号民事判决书，确认双方签订的《租赁合同书》因违反法律强制性规定而无效，李树波于判决生效后十五日内将租赁房屋返还给锦厦居委会，同时于判决生效后三日内支付锦厦居委会使用费至房屋返还之日止。李树波不服提起上诉，东莞市中级人民法院于2018年6月8日作出（2018）粤19民终3083号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因李树波未履行生效判决确定的支付使用费及腾退房屋义务，锦厦居委会向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执8079号，在执行过程中，本院于2019年1月28日在案涉房屋张贴了搬迁公告，要求居住于案涉房屋的人员于七日内腾空房屋，欧雪妹以其对案涉房屋部分享有承租权而提出执行异议，以排除法院执行，本院经审查后作出（2019）粤1972执异38号执行裁定书，驳回了欧雪妹的异议请求，欧雪妹对此不服，遂提起本案执行异议之诉。另查，李树波（甲方）与欧雪妹（乙方）于2012年1月1日签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于东莞市××路××号房屋（即锦厦居委会与李树波租赁房屋所涉部分楼层）面积2000平方米出租给乙方使用，租期10年，从2012年1月1日至2022年1月1日，租金每月25000元，于每月15日前交付，经营期间的一切费用由乙方承担，合同期满后在同等条件下乙方享有优先继租权等。合同签订后，欧雪妹在该租赁楼房开设了一家商务酒店，在办理经营牌照期间，锦厦居委会于2012年7月18日在经营场所使用证明上签名盖章，确认该物业为其所有，由欧雪妹租用。2013年3月1日，锦厦居委会出具一份证明，内容：兹有东莞市长安镇锦厦锦江路332号，该物业产权属我社区所有，已租赁给李树波使用，现同意李树波转租给欧雪妹使用，现需要办理工商营业执照，希有关部门给予办理。2013年3月9日，欧雪妹以该租赁房屋为经营场所，开设了东莞市长安柏斯商务酒店，类型为个人独资企业，投资人为欧雪妹。以上事实，有租赁合同书、租赁合同、民事判决书、执行裁定书、证明、经营场所使用证明、营业执照、开庭笔录等附卷为证。本院认为，锦厦居委会与李树波于2011年11月30日签订的编号为锦商合字（2011）第44号《房屋租赁合同书》，因违反法律强制性规定，已被本院生效判决确定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，也即是说锦厦居委会与李树波签订的《房屋租赁合同书》自签订之日即自2011年11月30日起没有任何法律约束力，李树波不能以《租赁合同书》的约定而取得租赁物的使用权及处分权，无权将案涉房屋转租给欧雪妹，故此欧雪妹依据与李树波签订的《租赁合同》中约定权利，而主张排除法院生效判决的执行，依法不能成立，本院对其诉讼请求不予支持，作为次承租人的欧雪妹应将案涉房屋腾空返还锦厦居委会。至于因租赁合同无效造成的损失，欧雪妹可以通过其他法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决如下：驳回原告欧雪妹的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告欧雪妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  陈炯棠人民陪审员  陈玉梅二〇一九年十月二十五日书 记 员  邓晓敏