河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0726民初2556号原告：新乡晨辉机械制造有限责任公司，住所：延津县城关利民路**，统一社会信用代码：91410726173350615R。法定代表人：齐培国，任董事长职务。委托诉讼代理人：郑其明，河南思远律师事务所律师，执业证号：14107199310752695。委托诉讼代理人：申长兴，河南思远律师事务所律师，执业证号：14107201210520962。被告：张新国，男，汉族，1963年7月13日出生，，住延津县委托诉讼代理人：侯淑芬，河南思远律师事务所律师，执业证号：14107199411661786。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司诉被告张新国租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的委托诉讼代理人郑其明、申长兴，被告张新国及其委托诉讼代理人侯淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的租赁合同；2.判令被告立即将租赁的原告办公楼、楼前场地，恢复房屋原状，并返还原告；3.判令被告支付拖欠原告租金20027.78元，并从2019年8月20日至实际退还房屋之日止，按照三年103000元标准计算的租金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年1月20日签订了《租赁合同》，被告租赁原告办公楼二、三、四层及一楼楼梯口以南房间，办公楼前场地；租赁费三年103000元。每次应在1月20日前缴费，三年103000元整、一次缴清。被告从2016年开始拖欠原告租金，原告曾于2018年5月2日诉至贵院，后经调解原告撤诉；但被告仅支付了部分的租金。综上，原被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告，但是被告却无理拒不支付租金至今。故原告诉至法院，望判如所诉。被告张新国辩称，原告起诉理由不实，依法驳回原告的诉讼请求，在2019年元月20日之前的租金已经交清，2019年1月20号之后的租金103000元经双方于2019年1月22日签订的补充协议，补充协议第3条约定原告应从退还张新国修缮原喷漆厂房投资款8万元中抵扣6万元，剩余43000元由被告支付给原告。43000元给原告，原告不接收，原告让给103000元，我们认为是原告方单方毁约不履行协议，并非我方不履行协议，原告诉求依法不能成立。如果原告不让我们抵扣，我们提起反诉，要求原告返还6万元。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司向本院提交的证据有：1.2013年1月20日双方签订的《租赁合同》复印件一份。2.2018年5月2日的民事起诉状复印件一份。3.（2018）豫0726民初1679号民事裁定书复印件一份。以上证明原告曾经起诉至法院，后经法院调解后撤诉。4.2019年7月17日原告给被告的《告知书》复印件一份，证明原告多次向被告催交租金，被告没有按承诺交纳租金，根据合同法227条的规定，原告享有解除租赁合同的权利。5.证人李某、齐某同的当庭证言，证明原告让员工向被告催要租金。6.照片三张，证明向原告送达了告知书。7.2018年7月2日原被告签订的《补充协议》一份，证明被告欠原告租金高达26万，原告所提交《补充协议》冲抵的6万元应当从这26万元中冲抵。被告张新国的质证意见为：对证据1租赁合同没有异议，租赁合同约定的是时间是15年，每三年付一次租金，第一期租金我们已经付清了。对证据2、3无异议，当时起诉到法院，总共欠了4万元，在2018年6月30日现金给了4万元，第二期结清了，2016年1月20至2019年1月19日之前的费用全部结清，二期费用我们结清后原告撤诉这是事实。对证据4告知书有异议，我们没有收到告知书，在这之前我们达成补充协议从原告应退被告8万元修缮款中扣除6万元作为租金，剩余4万元，被告多次找原告方交这个钱，原告拒收，原告让交103000元。对证据5，去催要的不是办公楼的钱，是养老院的租金。对证据6的告知书我没有签字也拒收了，6万元应该冲抵，43000元被告给原告，原告不同意充抵。证据7协议与本案无关。经庭审质证，原告提供的证据真实，与本案有关联性，本院在本案中予以采信。被告张新国向本院提交的证据有：1.2013年1月19日交款收据一份，证明原告第一期租金103000元已交清；2.2018年6月30日收款收据一份，证明被告在原告起诉之后双方协商被告缴纳余款4万元，将2016年1月20日至2019年1月19日的租金103000元全部交完，起诉状上可证实，先交了63000元，后补交40000元，原告于2018年7月3日撤诉；3.2019年1月22日的《补充协议》一份，双方对第三期2019年1月20日至2022年1月19日的租金103000元达成补充协议，补充协议第三条规定，剩余43000元被告可以以现金方式支付。原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的质证意见为：对三份证据真实性没有异议，对证明目的有异议。证据2可以证实被告从2016年开始拖欠原告租金的事实，该租金系原告起诉后被告交纳的。证据3与本案无关，该协议第三条没有显示冲抵本案租赁合同租金，除本案租赁合同外，原被告之间还存在其他租赁关系，除本案外被告仍欠原告租金高达26万元，按照债权形成的时间先后顺序该协议中冲抵的6万元应当冲抵其他先到期的租赁合同租金，不能由被告选择冲抵后到期的租金。经质证，被告提供的证据，真实合法有效，与本案有关联性，本院在本案中予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月20日，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司（甲方）与被告张新国（乙方）签订《租赁合同》，约定其中内容有：“一、1、合同租赁期限暂定拾五年，起止日期为2013年1月20日至2028年1月19日止。2、甲方原办公楼，二、三、四层及一楼楼梯口以南房间由乙方承租。3、办公楼前场地东西16米，南北47米，（每年租费1000元）由乙方圈墙租用。二、……3、租赁费三年壹拾万元整（100000元），楼前场地3年3000元，两项合计103000元。每次应在1月20日前缴费，三年103000元整、一次性缴清”。2013年元月19日，被告张新国向原告缴纳了2013年1月20日至2016年1月19日的租金103000元。后因被告拖欠原告2016年1月20日至2019年1月19日的租金，原告于2018年5月3日起诉至本院（案号为（2018）豫0726民初1679号），被告于2018年6月30日向原告缴纳了4万元租赁费。原告出具的收款收据收款事由为：办公楼租赁费截止到2019年1月19日。原告于2018年7月3日向本院申请撤回了对被告张新国的起诉，本院对该案予以准许原告撤诉。另查明，2018年7月2日，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司（甲方）与被告张新国（乙方）签订《补充协议》，其中内容有：“经甲乙双方友好协商，就乙方所欠甲方租赁费及新到交款期合同正常执行一事达成如下协议：一、乙方所欠甲方租赁费26万元（其中职工宿舍楼2020年7月31日前欠租赁费25000元，新建酒店2022年5月31日前欠租赁费80000元，养老院2019年9月30日前欠租赁费155000元，）为逐步清还上述款项，乙方自2018年7月起于每月的28日前加还甲方欠款2万元。二、新到缴费期租赁费乙方必须按原合同约定按期按时一次性向甲方交纳”。还查明，2019年元月22日，原告新乡晨辉机械制造有限责任公司（甲方）与被告张新国（乙方）签订《补充协议》，其中内容有：“经甲乙双方协商，就张新国腾出原喷漆厂房达成以下协议：一、公司退回张新国修缮原喷漆厂房投资捌万元整，张新国于协议签订之日起两天内腾出厂房。二、张新国于二零一四年租用技术科办公楼，每年租金捌千元，已交伍仟元，仍欠甲方叁万伍仟元。三、前两条相抵，公司从张新国欠租费总额中冲抵陆万元整（60000.00）”。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”本案中，原告主张案涉6万元抵充款用于抵充的是2018年7月2日双方所签的《补充协议》中的26万元，而被告辩称抵充的是办公楼的租金，综合所有证据，案涉《租赁合同》的租金的交费期限2019年1月20日前，现无证据证明存在其他租金债务优先于该合同，故本院认定案涉6万元抵充款用于抵充被告2019年1月20日至2022年1月19日的租金103000元，抵充后被告还下欠原告案涉租赁费43000元。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方主张解除合同的，应提供相应充分证据证明满足约定的解除条件，或对方行为确已构成违约致使合同目的不能实现等情形。在上述条件未成就情况下，解除合同不符合经济性原则，亦无益于交易秩序的稳定。本案中，原告应缴纳的案涉合同三年的租金103000元，被告已经通过抵充缴纳了60000元，不存在解除合同的法定事由，原告要求解除合同的请求依据不足，故原告要求解除合同、返还房屋、恢复原状、缴纳退还房屋之前的租金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告新乡晨辉机械制造有限责任公司的诉讼请求。案件受理费301元，减半收取计150元，由原告新乡晨辉机械制造有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇一九年十月二十一日法官助理刘真真书记员左佰艳