重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0243民初4086号 原告：彭水县银利源建材市场有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路**澎湖花园**第**。统一社会信用代码：91500243093135077Q。 法定代表人：王美洪，该公司经理。 委托诉讼代理人：楚才伟，重庆市彭水县郁山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李银刚，该公司职工。 被告：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司。。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村**）统一社会信用代码：91500243709306437J。 法定代表人：魏勇，该公司经理。 被告：重庆渝云建设有限公司彭水县分公司。营业场所：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道南门街（江上村综合楼）。统一社会信用代码：91500243671021486R。 主要负责人：卜天其，该分公司经理。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。 原告彭水县银利源建材市场有限公司（以下简称银利源公司）诉被告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（下简称永力房地产公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（下简称渝云彭水县公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，于2019年1月23日作出（2018）渝0243民初3778号民事判决书，原告银利源公司不服该判决，上诉至重庆市第四中级人民法院，该院审理后于2019年6月21日作出（2019）渝04民终473号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）渝0243民初3778号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年8月8日，再次立案受理本案后，依法重新组成合议庭审理本案，原告银利源公司的委托诉讼代理人楚才伟、李银刚，被告永力房地产公司、渝云彭水县公司共同委托诉讼代理人冯应明，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告银利源公司请求人民法院依法判决：一、由两被告赔偿原告方违约金7819436元；二、由两被告赔偿原告方林彬家具城解除合同及装修款450万元；三、由两被告赔偿原告方淹水造成的直接损失466527元；四、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：1、原告方已经支付2016年2月1日至2017年2月1日期间租金3909718元。2、原、被告履行《房屋租赁合同》过程中，于2016年9月29日凌晨4点多，发生被告商住楼主水管爆管事故，给原告方造成巨大损失，已无法正常使用。被告方在收取租赁费后未尽设备、设施的维护管理义务，造成商住楼主水管爆管事故。根据《房屋租赁合同》违约责任条款，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金7819436元。3、由于爆管事故发生后，被告方未及时配合原告方善后处理，造成具体损失如下：（1）由于爆管事故发生后，受损商家强烈要求立即赔偿并解除合同，拒绝缴纳自爆管事故以后至今的房屋租金1042501元；（2）商场其他商家的水淹损失金额69841元，协商赔偿金额160000元，合计229841元；（3）事故后，因被告方不积极阻止损失的扩大，同时拒不承担赔偿责任，给原告方的经营管理造成不可估量的损失，被此次水淹的商家陆续退场，导致原告方与这些商家的租赁合同被迫中止，至今为止无法出租，租金损失合计金额216786元。（4）由于爆管事故，漫水时间长达5个小时，导致原告方承租商城公共装修损失巨大，吊顶被水损毁，，地砖发胀起拱维修费用合计金额19900元；（5）由于爆管事故的发生，整个商场绝大部分商家人心惶惶，无法正常经营，导致原告方无法正常按时收取到期应收房屋租金及管理费用；（6）彭水县林彬家具经营部的货物损失、装修损失、解除合同损失等一系列损失，彭水县林彬家具经营部已诉至人民法院，该项损失的最终责任人是出租方（被告方），依据人民法院作出的民事调解书调解赔偿林彬家具经营部450万元。综上所述，被告方造成原告方损失总金额为13828464元，已远远超出年租金3909718元，所以原告方有充分的理由在被告方没有协商解决赔偿之前拒绝付第二年房租。故原告方特诉至人民法院请求支持原告方诉求。 被告永力房地产公司、渝云彭水县公司辩称：原告方的诉求缺乏事实与法律依据，请求判决驳回原告方的诉求。其理由如下：1、原告方请求两被告赔偿违约金没有事实依据，并不存在违约行为；2、原告方诉求的第二项、第三项不属于租赁合同的关系涵盖范围，属于另一个法律关系，实际为追偿权纠纷，不应当合并审理；3、原告方第二项诉求虽然是经过人民法院调解，但在调解过程中仅是原告方与案外人自行达成调解协议，二被告在该案调解过程中已经明确表示不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告方（承租方、乙方）与两被告（出租方、甲方）于2014年10月15日签订了《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，约定两被告将位于本县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园综合楼租赁给原告方用于开设建材市场，房屋租赁期限为15年，其中房屋建筑面积以14458平方米计算，十五年房屋租赁费用总额约为7615万元，其中房屋维修维护费用占总金额25%、设备管理费占总金额的25%、房屋租金占总金额的50%。其中第七条第4款规定甲方应保证其出租的房屋达到规定的质量要求，在租赁期间内能正常使用，由于房屋本身质量问题，甲方应及时负责修复，甲方拒不整改或维修，经双方协商同意，乙方可代为维修，其维修费用，乙方可从租赁费用中直接予以扣除。第十条第一款规定该合同签字生效后，如因一方违约，致使合同不能正常履行的，给对方造成损失，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金，但人力不可抗拒或国家政策规定的因素除外。第十条第四款规定，任何一方擅自提前终止合同的，均视为严重违约，违约方应向守约方支付合同租赁费用总额20%的违约金，若损失高于违约金则按实际损失赔偿。前述协议签订后原、被告按照约定进行了房屋交付及租金给付。原告方也对外进行分开招租。彭水县林彬家具经营部、科恩厨电等进行了分租。 2016年9月29日凌晨4点左右，澎湖花园A栋供水管阀门（位于原告方租赁给林彬家具经营部的办公区）阀口脱落，将原告部分经营场地浸淹，家具、办公用品泡损。事故次日，被告永力房地产公司将阀门更换。2016年10月1日，原告方向重庆市顺园物业管理有限责任公司送达《关于事故受损部分停止经营的告知函》，内容：“2016年9月29日凌晨爆管事故后，虽经我公司商场工作人员和商家工作人员共同努力抢险自救，但造成的损失和影响过于重大，目前商场四楼及二楼部分受损商家尚处于受损统计及检查阶段，自事故当天起停止营业的商家包括：双虎家私（林彬家具经营部）、观奇装饰、拉斐尔瓷砖、郡程陶瓷，现将本情况告知贵方，望尽速拿出解决方案，尽快妥善处理后续赔偿事宜。”然而原、被告一直未对赔偿事宜与赔偿方案达成一致。 原告方的次租户彭水县林彬家具经营部因本次事故曾向本院起诉本案原、被告房屋租赁合同纠纷，该案中彭水县林彬家具经营部为证明其在事故中受损害的办公用品损失，提交受损办公室用品清单一份，包括办公桌等办公室用品价值共计15330元；为证明其在事故中受损害的家具产品损失，提交受损家具清单一份，以及销售订单21份，清单罗列包括各种家具价值共计1013389元；为证明装修损失，举示与重庆市彭水县观奇装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》三份、决算表三份、装修款支付凭证十份，原告为经营投入装修成本2464552.59元。为证明工资损失，举示其单位2016年6、7、8月职工工资分别合计44884元、61068元、48462元，以上共计3647685.59元。该案经第四中级人民法院发回重审后于2018年4月25日经本院主持达成调解，并形成（2018）渝0243民初286号《民事调解书》，调解主文如下：一、彭水县林彬家具经营部与彭水县银利源建材市场有限公司（本案原告）自愿于2018年4月4日解除2015年7月6日彭水县林彬家具经营部经营者与彭水县银利源建材公司签订的《银利源精品建材城摊位租赁管理合同》，彭水县银利源建材市场有限公司自愿放弃水淹没后彭水县林彬家具经营部应缴租金；二、彭水县银利源建材市场有限公司赔偿原告彭水县林彬家具经营部产品损失、装修损失、从停业经营之日起至纠纷处理完毕之日租金以及员工工资损失、办公用品损失等共计4500000元；三、彭水县林彬家具经营部在位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道沙沱社区山谷路22号澎湖花园A栋银利源建材公司管理的四楼家具区4001/4002/4009/4010/4014/4021/4023-4028号经营场地所有的财产（包括家具等商品、办公用品、装修）全部归彭水县银利源建材市场有限公司所有并由其自行处理；四、若彭水县银利源建材市场有限公司不按约定支付第一笔款项（2018年4月30日前支付1500000元），该调解协议作废（该款项被告已于2018年4月25日支付给原告）。该《民事调解书》已经生效。两被告在前述（2018）渝0243民初286号虽然列为当事人，在调解笔录上明确表示鉴于彭水县林彬家具经营部与银利源建材市场有限公司自愿达成调解协议，损失450万元也是两者自愿达成，且协议权利义务与永力及渝云公司无关，故二公司作为诉讼参与人参加诉讼，但对损失的客观性不予认可。2018年4月25日本院亦向彭水县林彬家具经营部的经营者宋林兵及彭水县银利源建材市场有限公司法定代表人王源超进行了书面告知，内容如下：前述《调解笔录》的权利义务仅限于彭水县林彬家具经营部与彭水县银利源建材市场有限公司之间，450万是两者自愿达成，并非法院认定的损失金额，若彭水县银利源建材市场有限公司要行使追偿权，该金额不能作为认定损失的依据，还应通过鉴定等其他方式来认定，彭水县林彬家具经营部的经营者宋林兵及彭水县银利源建材市场有限公司法定代表人王源超皆表示清楚，该450万仅限于两者之间，并非法院认定的损失金额。 事故后原告方与次租人殷立明（“科恩厨电”摊位）达成损失赔偿协议，具体为减免2016年10月1日至2017年12月31日的租金共计45108元。事故后原告方与次租人重庆新适时厨卫用品有限公司（“帅康厨电”摊位）达成损失赔偿协议，具体为减免2016年10月1日至2017年12月31日的租金共计66000元。事故后原告方与次租人何昌彩（“骏程陶瓷”摊位）达成损失赔偿协议，具体为减免2016年10月1日至2017年12月31日的租金共计105678元、装修维修损失10850元。（装修维修有相应的票据佐证）。事故后原告方与次租人彭水县前锋厨电经营店达成赔偿协议,具体为受损物品价值11320元（详见清单）。事故后原告方与次租人彭水县新潮瓷砖洁具门市（东鹏瓷砖）达成赔偿协议,具体为受损物品价值5096元（详见清单）。事故后原告方与次租人陈遂（“好太太”晾衣架）达成赔偿协议,具体为受损物品价值6178元（详见清单）。事故后原告方与彭水县拉斐尔陶瓷专卖店达成赔偿协议，赔偿损失12万元（用租金抵扣，详见清单）。事故后原告方与彭水县观奇装饰工程有限公司（“观奇陶瓷”）达成赔偿协议，赔偿损失4万元（用租金抵扣，详见清单）。事故后原告方维修公共区域吊顶花去维修费9000元及商场地砖维修费10900元（详见清单）。两被告认为前述赔偿都是原告方与次租方单方行为，与两被告无关，不认可赔偿协议和金额。 本案一审过程中，对于损失价值问题，本院当庭释明可通过鉴定来认定，并将该举证责任分配给原告，然而原、被告双方都明确不申请鉴定。原告方认为被告方违约责任在于提供有瑕疵的房屋设备及事后不履行相应的维护赔偿责任。被告方当庭陈述若法院认为被告方有违约行为，原告方诉求的违约金明显过高，要求调整。两被告当庭陈述该次事故造成的直接损失其自行评估为30万元。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年1月23日作出本案一审判决，即（2018）渝0243民初3778号民事判决书，判决：“一、被告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司一次性赔偿原告彭水县银利源建材市场有限公司财产损失30万元，限本判决生效之日起15日内付清；二、驳回原告彭水县银利源建材市场有限公司其他诉讼请求。” 2019年6月21日，重庆市第四中级人民法院作出本案二审裁定书，即（2019）渝04民终473号民事裁定书，裁定撤销本案一审判决，发回一审法院重审；该裁定认为，本案原告所受损失应当通过鉴定才能查明，原告一审未申请鉴定，二审提交了书面的鉴定申请，申请对受损商品商铺装修木地板地面、墙面、吊顶进行鉴定，为查清事实，本案应发回重新审理。 在本案重审期间，原告向本院提交了书面鉴定申请，本院予以准许，具体鉴定事项包括：“一、林彬家具经营部（双虎家私）摊位（4013、4014、4022、4023、4024、4025、4026、4027、4001、4009、4010、4016、4017、4018、4019、4020、4028、4029），其中包括：家具损失（需现场清点型号品牌数量）；装修损失：木地板、瓷砖、大理石、钛金板、隔断、吊顶、不锈钢装饰、钛金板装饰、灯具、射灯、强电、弱电；其他财产损失：LED灯字、灯箱、广告招牌、店招、各类品牌标识、接待吧台、户外广告、吸塑灯箱、吸塑字、雕刻、玻璃雕花制品、不锈钢雕花制品、装饰品摆件、监控设施及办公用品及电脑设备设施。二、4003号摊位（好太太智能晾衣架）吊顶及地板损失。三、4004号摊位堆放的产品损失；四、4005号摊位堆放的产品损失；五、4021号摊位（前锋厨电））地板损失六、4026号摊位（科恩厨电）吊顶、、地板隔断装修损失；七、4012号摊位（年代厨卫）装修损失；八、2004号摊位（骏程陶瓷）吊顶、、地板隔断损失；九、2008号摊位（东鹏瓷砖）吊顶损失；十、2009号摊位（拉斐尔瓷砖）吊顶、隔断、展示柜、木地板等损失；十一、2009号摊位（观奇装饰）吊顶、隔断、展示柜、木地板损失；十二、商场一、二楼公共区域通道吊顶损失。”本院依法委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，在鉴定过程中，鉴定机构向本院出具《关于收取相关评估资料的函》，载明：“鉴定方、委托方、申请方与被告于2019年12月30日进行现场勘查，因被水淹部分目前大部分区域已经恢复原状，被淹物品目前全部堆放在一起，数量巨大且无法核实是否全部属于损失财产，在没有清单的情况下无法进行现场清查工作。本次评估需要提供涉案的家具及装修损失的相关材料如下：1、《损失资产清单》（名称、规格型号、品牌、数量、价格）；2、家具、设备等购置发票或合同；3、装修合同及其他相关装修资料；4、商铺分布平面布置图；5、其他相关资料。” 2020年4月20日、2020年6月5日，本院两次通知原告按照上述函件要求提供相关资料，原告既未提交相关资料亦未就不能提供情况进行说明。2020年7月8日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司将本案鉴定作退件处理，并出具说明一份，载明因无法取得评估所需相关材料，无法继续开展相关评估工作。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于：一、原告的损失如何认定；二，关于原告主张的违约金是否应当支持。 关于原告损失的认定，原告首先举示了其与租户就相关争议在人民法院达成的协议予以证明，但根据查明事实，本院在该案调解过程中即已经明确调解确认的数额对本案被告不具有约束力，因此该调解书对本案原告主张的损失不具有证明力，原告以此证明损失的主张，本院不予支持。其次，原告举示了其与部分商家就水损达成的赔偿协议，但该些赔偿系基于原告与该些租户之间的租赁关系产生，对于损失数额的确定是基于双方的自认，对本案原告的损失，同样不具有证明。综上，结合重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民民终473号民事裁定书的认定，原告在本案中的损失应当通过鉴定进行确定，虽然原告在二审以及重审期间，均提交了书面的鉴定申请，但在鉴定过程中，并未按照要求提供鉴定所必须的资料，导致鉴定无法继续进行，本院认为，要求原告提交的资料属于鉴定所必须，同时也是原告可以提供的，原告未能提供上述材料，也未就不能提供的原因进行合理解释，应当认定其未尽到举证责任，应当承担举证不能的不利后果。 关于原告的损失，被告自认为300000元，本院以此认定原告损失。 关于原告银利源公司主张的违约金的问题，本院认为，原、被告于2014年10月15日签订了《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》，其中约定了两被告的义务，其中包括了房屋维修维护及设备管理义务。本案的事故起源在于凌晨4点左右主供水管阀门阀口脱落所致，根据前述合同约定的权利义务，二被告作为设备提供者和管理维护者未尽到上述义务，应当承担违约责任，对原告受到的损失进行赔偿。关于原告主张的违约金，其依据在于《“澎湖花园”项目“银利源建材城”房屋租赁合同》第十条第一款，该条款约定，如因一方违约，致使合同不能正常履行的，给对方造成损失，违约方向守约方按当年租赁费用总额的二倍支付违约金，但人力不可抗拒或国家政策规定的因素除外。本院认为，虽然被告在合同履行中存在违约行为，但结合本次水淹面积所占整体面积的比例，水淹时间的长短以及后续维修情况来看，本次事故不能达到上述条款适用的“致使合同不能正常履行的”程度，因此对于原告要求被告按照本条承担违约责任的请求不予支持，被告应当承担的违约责任以原告实际损失为限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司一次性赔偿原告彭水县银利源建材市场有限公司财产损失30万元，限本判决生效之日起15日内付清； 二、驳回原告彭水县银利源建材市场有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费98516元（原告彭水县银利源建材市场有限公司预交98516元），由原告彭水县银利源建材市场有限公司承担49258元，由被告重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司承担49258元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  黄 宽 人民陪审员  毛廷太 人民陪审员  豆文国 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  豆婷婷