北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初16675号原告：吕亚冬，男，汉族，1970年1月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人梅嘉麟，北京市景运律师事务所，被告：王玉，男，汉族，1987年1月5日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人单正宏，北京市京师律师事务所律师。原告吕亚冬与被告王玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕亚冬及其委托诉讼代理人梅嘉麟与被告王玉及其委托诉讼代理人单正宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕亚冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金20万元；2、判令被告支付原告违约金82万元；3、案件受理费由被告承担。2018年8月28日，吕亚冬申请变更诉讼请求如下：1.请求确认吕亚冬与王玉2018年3月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2018年6月22日的解除；2.请求判令王玉返还吕亚冬定金20万元；3.判令王玉支付吕亚冬违约金82万元；4.判令王玉赔偿吕亚冬税费损失54005元；5.判令王玉退还吕亚冬资金监管购房款5万元；6.案件受理费由王玉承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑×号房屋以410万元总价出售于原告，《不动产权登记证书》号为京（2017）昌不动产权×号。合同签订当日，原告依约向被告支付了定金人民币贰拾万元整。2018年4月2日原告与被告共同办理网签手续，2018年4月10日，原告向相关部门缴纳相应税费，原告于2018年4月10日当日向被告支付了购房款叁佰伍拾万元整其中叁佰肆拾伍万元支付至被告工商银行账户，伍万元支付至资金监管账户。当日被告反悔，将350万元退回原告。告知原告的理由是暂时无法解压，且拒绝后续合同的履行。2018年5月5日，原告委托北京市景运律师事务所律师向被告发送律师函，要求被告继续履行合同，但被告拒绝履行，被告与原告商议赔偿数额，未果。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定，支付合同总价款20%的违约金，已收定金应退还，故原告按照合同约定，诉诸法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。王玉辩称：一、本案涉案房屋权属尚存争议，案号2018京01**行初第214号政案件处理结果与本案审理有直接关系，法院应依法中止审理本案；二、本案中《北京市存量房屋买卖合同》显示居间方为北京嘉家置地房产经纪有限公司，但答辩人从未委托过任何中介公司售房，为查清本案相关事实，答辩人认为法院应当追加北京嘉家置地房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼；三、就原告提出的诉讼请求，答辩人答辩如下：1、答辩人认为原告于答辩人之间的法律关系实为民间借贷关系，作为担保方式的《北京市存量房屋买卖合同》（下称《房屋买卖合同》）因违反有关担保法律的强制性规定属于无效合同。2、答辩人同意向原告返款20万借款本金，但不认可该20万元是《房屋买卖合同》的定金。3、答辩人不同意原告的第3项诉讼请求，该项请求无法律依据。4、答辩人不同意原告第4项诉讼请求，原告要求答辩人承担税费损失无法律依据。答辩人从未收取过原告的任何税费，其主动向税务昌平区第三税务所缴纳税费的行为非答辩人意愿，责任不在答辩人。5、答辩人同意配合解除5万元的资金监管，不同意另行准备5万元向原告返还，因该5万元的资金监管协议、工商银行卡（账号）、解冻函现均为原告实际控制，原告随时可以持解冻该笔款项。6、案件受理费应由败诉方承担。答辩人与原告实为自然人之间的借款关系，双方之间曾就答辩人向原告借款360万元签署了《借款合同》、《房屋买卖合同》等文件，《房屋买卖合同》为担保答辩人按时还款的一种担保方式，应为主合同《借款合同》的从合同，后答辩人终止借款，原告因与答辩人之间的借款关系终止无法获取高额的利息，转而以《房屋买卖合同》要求答辩人承担违约责任的行为，有违双方当初的本意，也有违诚信原则，无任何法律依据，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定应当被依法驳回。三、答辩人认为作为担保方式签署的《房屋买卖合同》因违反有关担保法律的强制性规定，应属于无效合同。《担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”答辩人与原告间的关系实为民间借贷关系，双方签署《房屋买卖合同》是作为还款的一种担保，双方的真实意思是借款而非房屋交易，《房屋买卖合同》约定的内容符合《担保法》第四十条规定抵押物所有权转移原告所，故作为担保方式《房屋买卖合同》因违反《担保法》第四十条规定应为无效合同。原告要求答辩人配合将房屋所有权转移至原告名下的行为，实为在借款期限未到期时将抵押房屋（本案房屋）归原告所有，《房屋买卖合同》以及原告的行为也违反《物权法》第一百八十六条规，应为无效合同。若法院审理后认为《房屋买卖合同》有效，那么答辩人认为《房屋买卖合同》也已于2018年4月10日终止。因答辩人与原告系自然人之间的借款，作为主合同的《借款合同》在2018年4月10日因答辩人向原告返还借款345万而终止，《房屋买卖合同》作为借款360万元的担保，亦应在360万元借款关系终止时终止，即《房屋买卖合同》应于2018年4月10日已终止。四、答辩人从未收取过原告的任何税费，其主动向税务昌平区第三税务所缴纳税费的行为非答辩人意愿，过错在原告，答辩人同意配合其办理退税手续，但不同意承担原告所谓的税费损失。五、借贷事实经过简述。2018年1月12日，答辩人经某担保公司吴欢欢介绍以本案房屋抵押做担保向案外人马莉借款320万元（实收借款298万）签署了《借款担保协议》、房屋买卖合同、房屋租赁合同等文件，其中房屋买卖合同、房屋租赁合同作为答辩人按时还款的担保。后答辩人配合马莉办理了本案房屋的抵押登记手续，该笔借款仍在还款中。2018年2月中旬，吴欢欢单方向答辩人表示出借人马莉急需用钱，要求答辩人提前清偿全部借款（事后证实该消息系吴欢欢捏造），答辩人表示钱已经全部投资了，现无力提前清偿，吴欢欢表示可以帮着找下家重新借款以还马莉的借款，答辩人表示可以，由吴欢欢重新另找出借人。2018年3月中旬，吴欢欢说找到了可以出借360万的人，可以出借的人为吕亚冬（本案原告）、丘海龙。后经吴欢欢中间撮合，2018年3月26日上午约11点答辩人与原告、邱海龙、吴欢欢等人于在丽舍咖啡馆见面签署了360万元《借款合同》、房屋买卖合同等文件，双方约定月息2.5%，从实际收到款项后的次月同日支付，借款期限1年，双约定签署《房屋买卖合同》作为担保方式以保证答辩人按期还款。当日原告以银行转账方式向原告支付了20万元，双方约定剩余借款本金待吴欢欢与马莉商定还款时间后再支付。2018年清明节前后吴欢欢通知我携带身份证、马莉携带房本和吴欢欢去昌平区不动产登记局办理了调档，至于调档做什么用答辩人并不清楚，吴欢欢也未解释。2018年4月10日吴欢欢又通知答辩人下午2点到昌平区第三税务所，等答辩人到来税务所后发现，吴欢欢、原告、邱海龙、史先生（马莉委托人）等人已经在税务所等着了，后来在原告的要求下我签署了几份文件（具体文件是什么也不清楚，可能是税务局要求签署的文件），签完字后答辩人收到了原告转账的345万。从税务所出来后答辩人被吴欢欢开车以及原告、邱海龙、史先生（马莉委托人）等人带去了工商银行做资金监管，并当场在银行签署了5万元的《资金监管协议》，同时原告、吴欢欢与马莉一方在商量解除上次借款房屋抵押的事情。答辩人联想着缴税、资金监管、房屋解除抵押等等这事，突然意识到房子可能要办理真实所有权转移，这不符合当初借款时的约定，故答辩人立即将收到的345万返还给了原告，并向在场的原告、邱海龙、吴欢欢、史先生（马莉委托人）表示“这事不靠谱，我先走了”，随后答辩人离开。综上，原告与被告之间的法律关系为民间借贷关系，而非涉案房屋的买卖关系，《房屋买卖合同》属于无效合同。原告与被告之间的法律关系为民间借贷法律关系，法院应当按照民间借贷法律关系审理，若原告拒绝变更诉讼请求的，法院应当裁定驳回原告的诉讼。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”法院应当依据上述法律规定裁定驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：吕亚冬与王玉于2018年3月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定王玉将位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑一区×号房屋以410万元总价出售于吕亚冬，《不动产权登记证书》号为京（2017）昌不动产权0074831号。合同签订当日，吕亚冬向王玉支付了定金人民币20万元。2018年4月2日，吕亚冬与王玉共同办理网签手续；2018年4月10日，吕亚冬向相关部门缴纳相应税费，并向王玉支付了345万元，另有5万元支付至资金监管账户。当日，王玉将350万元退回吕亚冬。双方未实际办理房屋产权转移登记手续。此后，因双方发生争议，吕亚冬向本院提出诉讼。庭审中，王玉主张其与吕亚冬之间系民间借贷关系，吕亚冬向其支付的款项均属于借款，房屋买卖合同实际是为担保王玉按时偿还借款所签。经本院释明，王玉无法提供书面借款协议，称借款协议均在吕亚冬处，同时提交录音一份予以证明。吕亚冬对不认可民间借贷法律关系，不认可录音真实性，称通话者不是其本人。随后，王玉向本院提出其之前多次协商见到的“吕亚冬”与庭审当日出庭的吕亚冬不是一个人，而是其他陪同人员。吕亚冬称陪同人员系其双胞胎兄长吕冠冬。本院单独对吕冠冬进行询问，吕冠冬认可王玉提交的录音中的通话对象是其本人，吕冠冬对录音真实性未提出异议，但不认可其本人或者吕亚冬与王玉之间存在民间借贷关系。此后，吕亚冬表示每次协商其本人均到场，房屋买卖合同也是其本人签字，王玉表示庭审之前，均是与吕冠冬协商，房屋买卖合同及其他协议都是王玉先签字，对方签字处为空白，然后吕冠冬等人再将协议拿走。本院认为，根据现有证据，虽然王玉不能提供书面借款协议，但其提交的录音材料能够反映出吕亚冬与王玉之间就涉案房屋买卖不存在真实的合意一节存在高度盖然性。鉴于吕亚冬不认可与王玉之间存在民间借贷关系，坚持以房屋买卖合同关系起诉，本院对吕亚冬基于房屋买卖合同关系所提出的解除合同、返还定金、赔偿违约金及各项损失的诉讼请求，全部不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回吕亚冬的全部诉讼请求。案件受理费39600元，由吕亚冬负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  王永祥人民陪审员  陈丽霞二〇一九年十月十一日书 记 员  姚东方