山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初9692号原告：杨建华，男，1980年11月7日出生，汉族，住济宁市汶上县。委托诉讼代理人：梁奉文，山东鲁彦律师事务所律师。被告：济宁市德麟祥房地产开发有限公司。统一社会信用代码：913708117526890669。住所地：山东省济宁市任城区仙营街道古槐路与金宇路交叉路口商动力大厦**。法定代表人：胡德建，总经理。委托诉讼代理人：王传征，山东晟哲律师事务所律师。原告杨建华与被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司（以下简称房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建华委托诉讼代理人梁奉文、被告房产开发公司委托诉讼代理人王传征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建华向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行《济宁市商品房买卖合同》关于房屋装饰装修及相关设备标准的约定，及时进行更换和修理；二、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金77294.5元；三、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金49400元；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月30日，原告与被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于金宇路南、古槐路东济宁德麟祥帝景项目一期1号楼1单元01-0701号房屋。原告按照合同约定一次性缴纳了购房款1226318元，被告向原告开具了房屋全款发票。根据合同第九、十、十一、十二条及第二十条的约定，被告应在2016年6月30日前将符合法定和约定交房条件的房屋交付给买受人，逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权证书的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。2018年3月19日，原告领取了房屋的入户门钥匙，并缴纳了房屋面积差价款2530元。被告迟延交房且逾期办理房屋所有权证书违约事实明显，给原告造成损失，应承担违约责任。被告房产开发公司辩称，一、我们认为从2017年8月20日已经具备上房条件，逾期违约金应计算到2017年8月20日；二、合同约定违约金较高，请求法院适量调减。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：一、《济宁市商品房买卖合同》一份，山东省济宁市房地产企业预收款收据一张（原件已取回），证明目的1：2015年9月30日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于金宇路南、古槐路东济宁德麟祥帝景项目一期1号楼1单元01-0701号房屋。房屋总价款为1226318元，原告按照合同约定一次性缴纳了购房款。合同第十一条约定，被告应在2016年6月30日前，将符合法定和约定交房条件的房屋交付给原告，逾期交付房屋的，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。上述约定是原告主张逾期交房违约金和逾期办理房屋产权证书违约金的依据。证明目的2：原告购买的房屋为精装修，被告应当按照商品房买卖合同附件六的约定对原告购买的商品房进行装修，不符合合同约定的，应当及时进行更换和修理。二、2018年3月19日收据一张（原件已取回），证明：2018年3月19日，原告向被告缴纳房屋面积差价款2530元的事实。结合证据一，原告缴纳的购房款应为1228848元。三、济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案查询确认书一份（原件已取回），证明：原告购买的房屋于2015年11月20日网签备案的事实。四、2018年3月19日山东和顺物业管理有限公司收据一张（原件已取回），证明：2018年3月19日，被告向原告交付房屋，原告向和顺公司缴纳物业服务费2687元的事实。该时间为被告支付逾期交房违约金的截止时间，以及计算逾期办理房屋产权证书的起算时间。五、山东省住宅专项维修资金专用票据一张（原件已取回），证明：2019年7月23日，原告缴纳房屋维修基金13222元的事实。六、原告所购房屋入户大堂及电梯前室、入户门照××张，来源于原告手机拍摄，麟祥帝景小区1号楼1单元7楼与3楼的对比照片，证明：被告向原告交付房屋的入户门、入户大堂及电梯前室、天花板的装修不符合合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”。入户门未选用“群升”高级防火防盗门，入户大堂天花板没有造型吊顶，未配精美石膏线；地砖；地砖不是高级地砖没有采用拼花样式铺设；电梯前室墙面不是高级墙砖铺贴。被告房产开发公司为证明其辩称，向本院提交了被告于2017年8月20日在该小区张贴的通知一份，证明购房者自2017年8月20日开始办理上房手续和办证手续，逾期造成的违约责任由购房者自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份。约定原告购买被告开发的位于金宇路南、古槐路东济宁德麟祥帝景项目一期1号楼1单元01-0701号房屋。房屋总价款为1226318元，原告按照合同约定一次性缴纳了购房款，并由被告开具了购房发票。根据合同约定，被告应在2016年6月30日前将符合交房条件的房屋交付原告，逾期按照全部房价日万分之一支付违约金；交房后90日内办理产权证书，逾期按照总房款日万分之一支付违约金。原告购买的案涉房屋为精装修标准，被告应当按照商品房买卖合同附件六的约定对原告购买的案涉房屋进行装修。2018年3月19日，原告向被告缴纳房屋差价款2530元。总房款应为1228848元。被告交房延期至2018年3月19日交房。该小区房屋于2019年5月15日能够办理房屋权属证书。本院认为，原、被告对签订购房合同、交付房款金额以及约定交房日期、办证期限、违约金计算方式没有异议。本案争议焦点为：一、被告是否违反了《济宁市商品房买卖合同》关于房屋装饰装修及相关设备标准的约定，应如何承担民事责任；二、被告逾期交房和逾期办理权属证书的违约金数额。关于焦点一，原告提交了其拍摄的案涉房屋入户大堂及电梯前室、入户门照××张，证实被告向原告交付房屋的入户门、入户大堂及电梯前室、天花板的装修不符合合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”，本院给予确认。被告未依据《济宁市商品房买卖合同》附件六的约定进行选材和装修，属违约。被告应当对不符合约定的装修、装饰部分承担违约责任。现原告要求被告对该部分进行更换和修理，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，双方仅是对违约金计算起止时间存在争议。就该争议本院认为，该小区业主最早于2019年5月15日在房地产交易处受理了办理了房屋权属证书申请，证明被告才将材料全部送至不动产登记中心，当日才能受理办理不动产权属证书的工作。被告认为在此之前已完成材料报备工作，该举证责任应该由被告负责，因其没有提供可采信的能够办理产权证具体日期，本院采纳办证日期为2019年5月15日。违约天数从应交房日期2016年6月30日的次日至实际办证日期2019年5月15日前一日，为957天（违约总天数1047天-办证期限90天），违约金为117600.75元（总房款1228848元x违约天数957天x日万分之一）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司继续履行《济宁市商品房买卖合同》关于房屋装饰装修及相关设备标准的约定，并按照附件六的约定对向原告杨建华交付的装修装饰房屋进行更换和修理；二、被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨建华因济宁德麟祥帝景项目一期1号楼1单元01-0701号房屋逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金117600.75元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1416.95元，由被告济宁市德麟祥房地产开发有限公司负担（原告已垫付，由被告直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二〇一九年十月二十九日书记员 胡佳慧