北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6913号原告王延娥，女，汉族，1974年2月13日生，住址山东省乐陵市城区。委托代理人刘春影，北京市中伦文德律师事务所律师。委托代理人王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。被告黄全胜，女，汉族，1968年9月6日出生，住址北京市朝阳区。委托代理人刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。原告王延娥与被告黄全胜合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。王延娥及其委托代理人刘春影、王文轩、黄全胜的委托代理人刘庆伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王延娥诉称：我是通过新生村农工商企业的周总介绍认识的黄全胜，周总告诉我黄全胜出租房子，我和黄全胜见面后发现双方有合作意向。2013年9月1日我们就签订一份租赁合同。黄全胜提供的这个租赁合同文本，主要约定我租赁黄全胜承租的北京市朝阳区来广营乡新北路（北侧）北京车白金科技公司院内房屋使用。租期20年，年租金120万元，每五年递增10%。我签合同的时候，这个地上只有两间平房，大约100平米。2013年9月3日我付了黄全胜150万元租金，由于签约当时黄全胜和原承租人有纠纷，所以她没有及时交付场地，是在2013年12月才把场地交给我。由于天冷没有立即施工，是在2014年4月开始施工，我把原有的平房拆掉了，到2014年9月份主体盖完了，是一个四层楼，然后我又进行装修，因为我是要开酒店。2015年3月我才把整个施工完成。但是由于黄全胜没有规划许可和房产证，办不了消防和特种行业的执照，所以酒店做不成，只好改成出租房、公寓。一层我用来开饭馆了。我按照合同约定足额交纳租金，钱交到了2019年2月28日。到2017年9月29日，由于没有规划，没有特种行业许可，食药监局把我一层的饭馆给封了。2017年11月27日，来广营办事处给我下发一个告知书，要求我们在2017年12月30日前自行搬离，并砌墙封堵大门，就是限制我使用一层。我按要求搬走了，政府给一层砌墙了，留了一个侧门让我使用楼上。2018年9月28日新生村村委会和来广营乡腾退办下发通知，要求我2018年10月31日前搬迁交房，村里也不给我买电了，所以2018年10月我全用来给租户退钱、退押金，不再经营了。到2018年11月中旬这个楼就腾空了。我认为签约时黄全胜承诺对租赁物享有所有权，并帮我办理营业执照等各类手续，我投入巨资翻建、装修后发现黄全胜无法实现她的承诺，导致我经营出现困难，无法正好使用租赁物，损失巨大。现我诉至法院，诉讼请求为1、确认我与黄全胜2013年9月1日签订的《租赁合同》无效；2、黄全胜立即退还我支付的2018年9月28日至2019年2月28日的租金51万元；3、黄全胜退还我2017年9月29日至2018年9月28日的一层房屋租金30万元。因为自2017年9月29日开始，一层房屋就被政府机关给封起来了，无法正常使用了；4、黄全胜赔偿我建房及装修损失9301963.45元；5、黄全胜赔偿我损失51.7万元，由于该房屋不具备任何规划审批手续，而黄全胜也没有履行承诺帮我办理相关手续，导致房屋处于违建的状态，影响我的正常使用，相当于实际使用的期间2016年3月1日至2018年9月27日每年退我20万元租金；6、黄全胜支付我方保全费5000元，赔偿保全责任保险费5000元、评估费7500元。黄全胜辩称：不同意王延娥的诉讼请求。王延娥所述不实。当时王延娥主动找我要租赁涉诉房屋，进行公寓出租。合同文本是王延娥提供给我的。签约当日场地和房屋就移交给王延娥了。原来这个场地上是一个公司，有800平米，不是只有两间平房。签约时给了王延娥六个月免租期。我们当时约定的是王延娥交390万元，其中前三年是360万元，30万元算作第四年的，实际上我只收了150万元，双方同意前两年的240万元房租用来给王延娥筹建新房。2014年6月我协助王延娥办理了北京广懋酒店管理有限公司，也让村里出了产权证明。当时王延娥就正常经营了。食药监局确实封了王延娥一层的饭馆，是因为王延娥的饭馆没有执照，墙是王延娥自己砌的。腾退的原因不是违建，而是优化核心功能，建设宜居之都。王延娥实际向政府交房应当是2019年1月25日。在此之前王延娥还在经营。双方签订的租赁合同真实有效，按照合同约定已经履行完毕了。至王延娥腾退之日2019年1月25日，她还欠我租金180645元，是2017年3月1日到2018年2月28日王延娥欠我30万元，2018年3月1日到2019年2月28日，王延娥都交齐了，但是因为她2019年1月25日就腾退了，所以应该退给她119355元，两个数字相减就是我说的欠我租金的数字。我不提反诉，只是在本案中说明我不欠王延娥租金。我无需赔偿王延娥建房和装修损失，王延娥在腾退时已经把所有动产和所有能拆卸的不动产、附属设施都带走了，而且这个房子也有我投资240万元。合同里有约定如果政府拆迁，补偿归我所有。王延娥的投入按五年均摊折旧。王延娥把房屋结构破坏了，违反合同约定，所以我们不同意赔偿王延娥装修、建房等投入。即使合同无效，争议条款也是适用于本案的。合同是王延娥起草的，我协助王延娥办理了营业执照。**被封不是整体封了这**，当时王延娥经营执照之外的事项被封的，责任在王延娥。经营风险王延娥应该自负。王延娥一直在使用，这个房屋不是违建，所以51.7万元是不同意支付的。保全费、保全责任保险费我不同意承担，没有法律依据。评估鉴定费不同意承担，本案无需评估，合同约定清楚明了。经审理查明：2013年9月1日，甲方黄全胜同乙方王延娥签订一份名为租赁合同的文件，主要内容为甲方将座落在北京市朝阳区来广营乡新北路（东侧）北京车白金科技发展有限公司院内五层公寓房约4200平方米（以实际建筑面积为准）租赁给乙方使用，其经营项目为高档公寓、办公、酒店等。甲方确保在2013年9月1日将所租赁的公寓商房交给乙方使用，给予乙方建装期为6个月，2013年9月1日至2014年2月28日。本合同租赁期限20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止。每年租金为：每五年为一个租期，租金逐期递增，第一租期每年租金120万元，每个租期按上个租期年租金的基础上递增10%。本着先付款后使用的原则，在本合同签订之日起，乙方即向甲方预付前三年租金390万元，多余30万元冲抵第四年部分租金，前两年的房屋使用租金240万元可先留乙方暂存，作为筹建本项目自用。因为乙方负责本项目的建设，本项目大包给乙方筹措建设。甲方两年租金为建设费用，税后共计240万元，不足部分由乙方补齐。公寓总体要求标准：按照图纸施工，确保工程质量，确保工程安全，确保按期完工。公寓总体设计为5层，砖混结构，要求地梁、每层圈梁及两间一个组合住，楼层板18厘米厚的空心楼板，顶层做防水。层间面积、结构、层高及隔断全部按平面图施工。上下水通、每间都要求安装阀门及水表，下水要做化粪池，污水能畅通排出，暖气都通，安装好暖气片。电为每层2路16平方主线，每间入户2.5平方线，每间3个五孔插座3个开关，每间一个电表，一个空开。地面铺砖，墙体刮两层防水么腻子，有线、网线入户。卫生间每户全部做防水，一个便池、一个面盆，塑钢门一个。厨房塑钢推拉门，洗菜池1个。每户铁质防盗门。应聘有资质的施工队伍施工，设计工程施工图纸存档。由第四年开始，租金以后按年交纳，期限为到期日提前30日支付下年的租金，付款时甲方只给乙方收据凭证。甲方对所属的场地房屋拥有所有权。甲方有按合同规定向乙方收取租金的权利。甲方须协助乙方办理营业执照等相关手续的注册登记，协助乙方做好相关的服务工作。乙方全权负责公司的经营及管理，确保按各级有关部门的规定合法经营照章纳税，如出现违法行为责任由乙方自行承担。负责公司所有资金的投入，包括室内外的装修，机器设备的购置安装，以及流动资金的筹措等。无论公司盈亏都必须按合同规定向甲方缴纳租金。本合同期限内，如遇国家或各级政府征占该场地时，双方必须无条件腾退（即从通知到腾退30天完成）此合同随之终止，如相关部门给予补偿，则土地补偿归上级所有。地上物补偿一切建筑物补偿归甲方所有。乙方因经营需要所投入的建设、装修及固定设施按伍年均摊折旧（如伍年以内遇国家或地方政府征占该地时，按分摊后残值补偿，如伍年以外则全部归甲方所有）。乙方投入按600万元计算，按伍年分摊：每年分摊120万元。本合同到期后乙方所投入的全部固定设施归甲方所有。合同签订后，王延娥向黄全胜支付租金150万元，后王延娥自行筹措施工，将原有建筑清理后建成一幢四层楼进行经营。同时黄全胜协助王延娥在租赁场地上进行企业注册登记，2014年6月3日，北京市朝阳区来广营乡政府出具产权人证明同意将北京市朝阳区来广营乡新北路甲8号的房屋提供给北京隆兴广懋酒店管理有限公司使用。2014年6月23日，北京隆兴广懋酒店管理有限公司正式成立，住所即北京市朝阳区来广营乡新北路**。2017年9月29日，食药监局将王延娥建设房屋一层经营的饭馆查封。2017年11月27日，来广营地区办事处向王延娥等发出告知书，主要内容为：2017年11月18日晚，北京市大兴区西红门镇新建二村发生重大火灾事故，造成19人死亡，8人受伤。为汲取重大火灾事故教训，按照全市统一部署，结合开墙打洞专项治理要求，来广营地区组织开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动。经查，贵单位没有取得食品经营许可证，违反《中华人民共和国食品安全法》的规定，必须立即停止违法行为，请于12月3日前自行搬离，并砌墙封堵店铺大门，逾期后果自负。2018年9月28日，来广营乡新生村村委会、来广营乡疏解整治促提升拆除腾退办公室联合下发通知，主要内容为北京城市总体规划进一步明确了来广营乡新生村属于北京市第一道绿化隔离地区，实现该地区规划绿地建设，是贯彻落实优化提升首都核心功能，加快建设国际一流的和谐宜居之都的必然要求；是确保在2018年完成北京市“一绿”首批城市化试点任务的重要举措；是来广营乡迈向“新四乡”建设目标的必经之路。为此，根据上级要求，经研究决定，全面启动实施新生村剩余企业的拆除腾退工作，为实现规划创造良好条件。敬请新生村范围内的剩余企业，服从大局，积极配合，大力支持工作，与村委会密切洽商，抓紧办理腾退手续，2018年10月31日前搬迁交房。另查，王延娥承租的原有房屋及其新建房屋均未取得建设工程规划许可，亦无房屋所有权证书。庭审过程中，王延娥自行委托北京东方燕都资产评估有限责任公司对圣水商务楼在2018年10月31日这一基准日的市场价值进行了评估，评估价值为9301963.45元。本院就该案事实问题赴北京市朝阳区来广营乡政府进行核实，乡政府方面表示：最初是黄全胜租赁新生村的土地，后来他们翻建了圣水公寓。翻建后的建筑占地一千平米左右，是一个四层楼，内部面积4400平米左右，配有一个76平米的附属建筑。2018年4、5月间，按照上级政策要求来广营乡政府派人到圣水公寓进行了入户调查，告诉了他们即将拆迁的情况。2018年9月28日，正式向各使用人发布了拆迁通知。黄全胜是在2018年10月11日和村里签订了拆迁协议。拆迁方也给他们留出了腾退时间。圣水公寓彻底完成腾退交房是在2019年1月11日，随后拆除工作开始，到2019年4月20日左右全部拆完。按照规定本次拆迁仅对2013年3月28日之前形成的建筑发放一部分补偿，之后形成的建筑没有补偿。乡政府只同与新生村直接签订合同的承租人沟通，与次承租人没有联系。上述事实，有租赁合同、照片、告知书、发票联、企业信用信息公示报告、当事人陈述等在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现王延娥认为她与黄全胜签订的是租赁合同，且房屋始终没有取得建设工程规划许可，应属无效。但从租赁合同的定义来看，其本质在于权利人转让物的使用权获取收益。而结合王延娥与黄全胜之间的合同文本内容来看，并不符合这一定义。该份合同主要约定黄全胜将位于北京市朝阳区来广营乡的场地以出租的名义交付给王延娥进行改扩建，并从应收租金中预先提取240万元作为对新房屋建设的投资，王延娥承包新房屋建设工程，按照双方给定的方案拆除场地上原有旧房、建设新房。建成后新房的所有权归黄全胜所有，黄全胜正式收取租金，并协助王延娥在新建房屋地址上注册开办公司，王延娥在场地上自行经营公司。可见其中包含合作经营、工程建设、房屋租赁等不同内容。因此不应仅依照租赁合同相关规定认定其效力。从在案证据来看，黄全胜、王延娥签订的该份合同不存在法定的无效事由，是双方真实的意思表示，合法有效。王延娥基于合同无效提出的其他诉讼请求本院一并予以驳回，但不影响王延娥基于其他理由对本案所涉合同提出权利主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王延娥的全部诉讼请求。案件受理费四万二千八百三十九元，由原告王延娥负担（已交纳）。保全费五千元，由原告王延娥负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一九年十月三十一日书记员  姚澍峥