中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初583号 原告：林敏芝（英文名：ＡＮＮＩＥＭＺＬＩＮＦＵ），女，1955年12月4日出生，美国国籍，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：汪杰，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶红萍，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被告：沈光宇，男，汉族，1981年10月30日出生，原住南宁市青秀区金湖路******，现住南宁市。 原告林敏芝与被告沈光宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告林敏芝的委托诉讼代理人汪杰到庭参加了诉讼。被告沈光宇经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林敏芝向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付购房款900000元及利息（计算方法：以900000元为基数，按年利率24%，从2016年4月4日计至实际清偿之日）；二、被告向原告支付赔偿金90000元；三、被告向原告支付逾期付款违约金（计算方法：以900000元为基数，按每日万分之五，从2015年4月4日计至实际清偿之日）；四、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年8月，原、被告约定，由原告实际出资购买位于南宁市青秀区五洲国际Ⅰ栋1103号房（以下简称1103号房），暂时登记于被告名下，但房屋产权归属原告，由原告使用处置。被告按上述约定与开发商签订购房合同后，原告于2010年2月26日依约向开发商支付购买该房的定金50000元。2010年3月5日，原告按约定向开发商支付购房款500000元。2010年3月25日，原告按约定向开发商支付购房尾款435801.29元。其后，开发依照购房合同向被告交付了1103号房，并办理了登记在被告名下的房产证，被告也按照约定向原告交付1103号房，由原告对外出租。由于借名登记购房的种种不便，原、被告达成新的合意并于2015年4月3日签订了《房屋买卖协议书》，约定原告将上述房屋以总价900000元整出售给被告，购房款分三期支付；另约定如被告不按期足额付款或不履行协议的，应向原告承担违约责任。但协议签订后，被告未按约定支付过任何购房款，经原告多次催促，至今也未支付。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被告未履行付款义务，已构成根本违约。故为维护自身合法权益，原告提出前述诉讼请求，望人民法院予以支持。 原告就其主张所依据的事实向本院提交了以下证据：1、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；2、银行转帐凭证；3、税收通用完税证；4、电邮打印稿及原始账目记录，证据2至4，证明1103号房实际是由原告出资购买；5、《物业出租委托合同》；6、《物业托管补充协议》；7、傅怡华的证人证言；8、潘丽珺、李子源的证人证言；证据5至8，证明原告是1103号房的实际出资人及控制人；9、《房屋买卖协议》，证明原、被告双方就1103号房达成了买卖协议以及协议约定的内容。 被告沈光宇未作答辩亦未提交证据。 本院审查认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈光宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为已放弃答辩和质证的权利，应承担由此而产生的不利后果。经审核，原告提交的证据均有原件予以核对，证人亦到庭进行了作证，证据的形式、来源合法，内容客观、真实，且与本案事实相关，故本院确认其具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。 经审理查明：2015年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方将1103号房出售给乙方，房屋成交总价为900000元，乙方于2015年4月3日付300000元；2016年4月3日付300000元；2017年4月3日付300000元，如逾期付款，每逾期一日需支付剩余房款万分之三的违约金，另按房款总额的百分之十计付赔偿金。此外，该《房屋买卖协议书》的“房屋说明一栏”还注明“由于该房屋之前是林敏芝实际出资以沈光宇名字购买的房屋，现经甲乙双方协商，决定在不必过户的情况下将该房屋出售给沈光宇，由于不需要在房产局办理相关的交易手续，则由乙方将该套房屋的全部房款资金支付给甲方完毕后，甲方才将该房屋使用权交于乙方即可完成交易”。 另查明，1103号房是原告于2010年以被告名义购买，登记在被告名下，原告共计出资976358元（定金50000元+首付500000元+尾款426358元+燃气管道2300元+维修基金7143.29元）。自2013年10月起，原告委托南宁市耀凯资产管理有限公司对外出租1103号房，所得租金均汇入原告帐户。 本院认为：关于法律适用问题。首先，本案原告系美国公民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条的规定，本案应适用涉外民事诉讼程序审理。其次，本案属于房屋买卖合同纠纷，被告住所地、不动产所在地以及合同履行地，均位于中华人民共和国领域内，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本院确认本案适用中华人民共和国法律审理。 关于实体处理问题。首先，1103号房是由原告出资购买并由原告实际占有、使用，故可以认定原告是1103号房的实际产权人，其在不损害善意第三人的情形下，依法对该房屋享有处分权。其次，如前已述，原告对1103号房享有处分权，故原告将该房屋出售给被告，是行使处分权的体现，且该房屋买卖是在实际产权人与名义产权人之间发生，属于对原借名买房风险的事后完善，并不导致原产权登记之变动，不存在对善意第三人构成损害，故本院对该房屋买卖行为的合法性予以确认。再次，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效。原、被告双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。现已查明，被告逾期未支付购房款已构成违约。至于承担何种违约责任，因房屋已登记在被告名下，对外已产生物权效力，故原告主张继续履行合同，要求被告支付购房款900000元，合法有据，本院予以支持。另，被告逾期未支付购房款，依约应支付逾期付款违约金，原告主张按年利率24%计算逾期付款违约金，亦合法有据，本院予以支持。鉴于合同继续履行的情形下，逾期付款违约金已足以弥补原告的损失，故原告再行主张赔偿金等其他损失，本院不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告沈光宇向原告林敏芝支付购房款900000元； 二、被告沈光宇向原告林敏芝支付逾期付款违约金（计算方法如下：1、以300000元为基数，按年利率24%，从2015年4月4日计至2016年4月2日；2、以600000元为基数，按年利率24%，从2016年4月3日计至2017年4月2日；3、以900000元为基数，按年利率24%，从2017年4月3日计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告林敏芝的其他诉讼请求。 案件受理费7854元（原告林敏芝已预交），由被告沈光宇负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，原告林敏芝可在判决书送达之日起三十日内，被告沈光宇可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 宋桂芬 审 判 员 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 二〇一九年十月九日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 苏珊珊