河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0381民初1989号原告：耿颂奇，男，1980年8月5日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元培（实习），河南西亳律师事务所律师。被告：张廷峰，男，1975年1月18日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：曹建军、苏占朝，河南铭志律师事务所律师。第三人：偃师市城关镇后庄村佰盛快捷酒店。住所地：偃师市城关镇后庄村富丽佳苑100米。统一社会信用代码：92410381MA40J1GG3C经营者：张思毅，男，1992年8月11日生，汉族，住河南省偃师市。原告耿颂奇诉被告张廷峰、第三人偃师市城关镇后庄村佰盛快捷酒店（以下简称佰盛快捷酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿颂奇的委托诉讼代理人王高峰、李元培、被告张廷峰的委托诉讼代理人曹建军、苏占朝、第三人佰盛快捷酒店的经营者张思毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿颂奇向本院提出诉讼请求：1、确认2016年1月26日耿颂奇、张廷峰签订的《出租合同》无效；2、张廷峰赔偿耿颂奇各项损失共计1709546元；3、诉讼费、保全费等一切费用由被告负担。事实和理由：2016年10月26日，耿颂奇、张廷峰签订了《出租合同》一份，张廷峰将位于偃师市东明路中段乐居小区南、建筑面积1580平方米的房屋出租给耿颂奇，用于经营佰盛快捷酒店。该合同主要约定：租赁期限15年，自2016年12月1日至2031年11月30日；租金以每平方米19元计算，每年租金为300000元，房屋租金每三年增长10%；第一年租金在签订合同时一次性付清，以后年租金在每年10月31日前一次性付清。合同签订后，耿颂奇于2016年10月29日、2017年11月13日按约定支付租金。佰盛快捷酒店于2016年11月至2017年1月份陆续装修、安装水电、空调采购家具家电、空调、窗帘等工作，全部费用均有耿颂奇筹集。2017年2月13日，耿颂奇授权张思毅到偃师市工商局办理了“偃师市城关镇后庄村佰盛快捷酒店”的营业执照，登记类型为（经营者张思毅）个体工商户，但实际投资人为耿颂奇本人，由张思毅对外负责日常经营。2019年1月下旬，偃师市市政府对全市的违章建筑进行统一治理，佰盛快捷酒店租用张廷峰的房屋系违章建筑，也在拆除范围之内，造成酒店内部的装修装饰、水电消防设施等与房屋形成附和的附属物全部在违章建筑拆除中灭失。事后耿颂奇、张廷峰多次协商相关赔偿事宜，至今无法达成一致意见。因张廷峰用于出租的房屋系违章建筑，双方签订的租赁合同为无效合同，耿颂奇因此遭受了重大损失，张廷峰应当承担赔偿责任。现诉至贵院，望依法支持耿颂奇的合理诉求。张廷峰辩称，租房合同属实，并已实际运行两年三个月；双方在签订租赁合同时，仅限于房屋的现状，耿颂奇对房屋的装修以及开办经济实体，并进行装修投入使用；拆除行为系政府行为，耿颂奇、张廷峰双方在签订合同时，对房屋的现状是认可的，张廷峰在签订合同中没有过错，不应当承担赔偿责任。综合以上应依法驳回耿颂奇的诉讼请求。佰盛快捷酒店的经营者张思毅述称，同意耿颂奇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。耿颂奇为证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、2016年10月26日耿颂奇与张廷峰签订的租赁合同一份。证明：2016年10月26日，耿颂奇与张廷峰签订了出租合同，将位于偃师市东明路中段乐居小区南、建筑面积1580平方米的房屋出租给耿颂奇；2、佰盛快捷酒店装修过程现场照片6张。证明：耿颂奇为了经营佰盛快捷酒店，对租赁的房屋进行了装修；3、佰盛快捷酒店拆除后的现场照片1张。证明：佰盛快捷酒店被拆除；4、耿颂奇对佰盛快捷酒店已形成附合的装饰装修物的具体项目及投资，总计金额2442209元。⑴2016年10月15日佰盛快捷酒店与洛阳云顶装饰工程有限公司签订的《佰盛快捷酒店装饰装修工程》合同一份、洛阳云顶装饰工程有限公司出具的收条4张、耿颂奇与洛阳云顶装饰工程有限公司确认的决算书一份。证明：佰盛快捷酒店装修总价款为2307564元，耿颂奇分4笔支付170000元，下欠2137564元（装修费用分为三部分①与房屋形成附和的材料费1965791.98元、②装修人工325837.61元、③现场施工指导管理费45832.59元，共计2337462.18元。实际支付价格以双方合同约定2307564元为基数计算）；⑵2017年1月2日王飞与李吉伟签订的《窗帘制作安装工程合同书》一份。证明：佰盛快捷酒店安装窗帘总价款22000元；⑶2016年12月14日佰盛快捷酒店与偃师市亿家欣家具厂签订的《家具合同》一份、亿家欣家具厂出具的收条2张。证明：佰盛快捷酒店购买家具总价款112645元，耿颂奇分两笔支付20000元，下欠92645元；上述与房屋形成附和的损失共计2442209元，要求张廷峰承担70%的责任，即赔偿数额为1709546.30元。5、佰盛快捷酒店营业执照一份、登记经营者张思毅证言一份。证明：佰盛快捷酒店实际投资人为耿颂奇，全部资产以及民事权利全部由耿颂奇所有。张廷峰对耿颂奇提交的证据质证称：1、真实性无异议；2、该组证据仅显示为照片，不能显示照片的形成过程，该照片反映的内容被告方不知情；3、真实性无异议；4、真实性有异议，该组证据均有耿颂奇与他人所形成，在形成过程中张廷峰向不知情，更无法核实其真实性；5、营业执照真实性无异议，但对其证明的内容张廷峰不能核实其真实性。佰盛快捷酒店的经营者张思毅对耿颂奇提交的证据质证称：无异议。张廷峰、佰盛快捷酒店没有提交证据。根据以上双方当事人的陈述、举证、质证，本院确认如下法律事实：佰盛快捷酒店于2017年2月13日注册成立，营业执照载明经营者为张思毅、类型为个体工商户、组成形式为个人经营，实际投资人为耿颂奇。为筹建佰盛快捷酒店，耿颂奇于2016年10月26日与张廷峰签订出租合同一份，合同主要内容为：甲方（出租方）张廷峰乙方（承租方）耿颂奇经甲乙双方协商达成如下条款：1、地理位置：偃师市东明路中段乐居小区南2、租赁范围：房屋建筑面积1580平方米，门前广场及道路，以双方确认的图纸为准，水电由甲方根据乙方需求建设，如不够使用，甲方另行建设。3、租赁期限：租期为15年（合同期满后如乙方继续使用，按原合同应优先乙方承租），即2016年12月1日至2031年11月30日。4、租金及交付办法：以房屋总面积每平方米19元计算，每年租金为300000.00元整。三年为一个合同周期，房屋租金每三年增长10%。第一年租金在合同签订时一次性交清，以后每年租金应在10月31日之前一次性交清，如逾期不交租金，经甲方书面催告后两个月仍未交清租金的，甲方有权终止合同。5、乙方在租赁期内，甲方不得以任何方式干扰乙方的经营范围，乙方租用期间如遇政府征用或遇不可抗力，导致无法正常使用，本合同终止。6、乙方在经营期内，如因经营需要确需改造的，经甲方同意后方可进行，改造费用由乙方承担。7、租赁期内，乙方对甲方交付的一切配套设施应认真管理，如有损坏，应照价赔偿，但正常损耗与合理拆旧除外。乙方在经营工程中所发生的各种费用由乙方承担。如房屋结构及质量出现问题，造成的一切后果由甲方全部承担。该房屋乙方不得转租，租赁到期后，房屋内不可移动的，乙方无条件交付给甲方，不得破坏性拆除。8、租赁期内，由于乙方管理不善（如下水道堵塞、火灾等）造成楼梯损坏、变形等，由乙方承担所有经济损失。9、合同期内，如遇拆迁，在租赁期内由乙方投资装修部分经营补偿款归乙方所有，其余部分补偿款归甲方所有，与乙方无关。10、乙方应按照缴纳各种费用，做好防火防盗和安全工作，做到守法经营。11、未尽事宜，双方另行协商解决。12、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后生效。2016年10月15日，王飞代表佰盛快捷酒店与洛阳云顶装饰工程有限公司签订“洛阳云顶装饰装修工程施工合同”一份，由该公司对室内外棚面、墙面、面等装饰工程装修，工程造价为2307564元（以佰盛快捷酒店认定的单价为准，工程量竣工后以实际为准），2017年1月23日，经双方审核决算，耿颂奇应付的装修装饰款为2337462.18元，耿颂奇陆续支付了部分款项，尚未支付完毕。2017年1月2日，王飞代表佰盛快捷酒店与李吉伟签订“窗帘制作安装工程合同书”一份，由李吉伟为佰盛快捷酒店制作窗帘，总价款22000元。2016年12月14日，佰盛快捷酒店与偃师市亿家欣家具厂签订合同一份，由该家具厂为佰盛快捷酒店提供所需家具，总价款112645元，耿颂奇支付部分货款，尚未支付完毕。耿颂奇向张廷峰交纳了两年的房租600000元。由于张廷峰并未取得出租合同所涉土地的使用权，所建房屋也没有任何的规划、准建手续，偃师市伊洛街道遏制私搭乱建办公室向佰盛快捷酒店发出拆除通知书，限其自行拆除地上所有建筑物，接到该通知，耿颂奇无奈于2019年2月初，对佰盛快捷酒店进行了拆除处理。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，张廷峰在未取得案涉土地使用权且未办理规划、准建等手续的情况下，建造房屋用于出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与耿颂奇签订的出租合同应为无效合同。佰盛快捷酒店营业执照载明的经营者为张思毅，但实际投资人耿颂奇，对此张思毅也予以认可，因此，佰盛快捷酒店因拆除引起的法律后果应由耿颂奇承受。对于耿颂奇基于出租合同所交纳使用期间的租金，不再予以返还。造成出租合同无效的原因在于张廷峰未取得规划、准建等手续即建造房屋用于出租，因此，张廷峰应赔偿耿颂奇因此所受到的损失。耿颂奇所受到的损失应为其筹建佰盛快捷酒店时在该酒店建筑上的附属物，对其定制的家具能够搬离，不应计算，耿颂奇所提交的合同，符合酒店装修的实际情况，应予认定，其应计算的具体投资损失应为：装修装饰款2337462.18元、定制窗帘款22000元，共计2359462.18元。张廷峰应赔偿的损失以根据出租合同约定的租赁期限以及已使用的期限进行计算为宜，据此，耿颂奇庭审中要求以70%的比例进行赔偿应予支持，综上，张廷峰应赔偿耿颂奇的损失数额为：2359462.18元×70%＝1651623元。租赁合同签订的目的在于使用，张廷峰辩称双方在签订租赁合同时仅限于房屋现状的理由不能成立；张廷峰辩称，拆除行为系政府行为，但造成该行为的原因系其违法建筑行为，其辩诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）款、第五十八之规定，判决如下：一、原告耿颂奇与被告张廷峰2016年10月26日签订的出租合同无效；二、被告张廷峰于判决生效后10日内赔偿耿颂奇损失1651623元；三、驳回原告耿颂奇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21000元，由被告张廷峰承担20500元、原告耿颂奇承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李玉辉人民陪审员  田红梅人民陪审员  褚静静二〇一九年十月八日书 记 员  高 茜