福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4250号 原告(反诉被告)：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴、李丽飞，福建瀛莱律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：付国阳，男，1975年10月7日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：刘赞，福建泉南律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告付国阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，被告付国阳提起反诉，本院合并审理，并通知付凤阳作为第三人参加本案诉讼，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告(反诉原告)付国阳的委托诉讼代理人刘赞到庭参加诉讼，第三人付凤阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、付国阳、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款186990元，并按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2、付国阳、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年7月3日，付凤阳以付国阳名义向新新房地产公司定购其开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际1号楼A1902房屋，建筑面积77.85㎡，总房价款456990元，为此支付定金20000元。2015年7月10日，付国阳与新新房地产公司签订编号为201507100031的《商品房买卖合同》1份，主要约定首付款206990元应于合同签订前支付，余款250000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，如属预售商品房，买受人（即付国阳）应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人在出卖人（即新新房地产公司）书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款186990元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款186990元未付。与新新房地产公司发生商品房买卖合同关系的实际主体是付凤阳，付国阳购买案涉商品房是基于付凤阳的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。 被告付国阳辩称，新新房地产公司要求付国阳支付186990元以及承担相应违约金缺乏事实和依据。本案是新新房地产公司与付国阳之间的商品房预售合同纠纷，不存在受托付凤阳购买案涉商品房。付国阳经付凤阳介绍购买新新房地产公司开发的房屋，付国阳支付20000元定金后，新新房地产公司同意付凤阳以工程款形式抵扣，并向付国阳出具相应发票进行确认。从新新房地产公司提供的《借款协议》以及付国阳提供的发票也可以看出付凤阳以工程款的形式受让新新房地产公司对付国阳形成的部分购房款债权。至于付凤阳是否拖欠新新房地产公司债务，是他们之间的纠纷，与本案无关。新新房地产公司向付国阳开具发票确认收到付国阳的购房款后，不应在无法追讨付凤阳的借款后，又反悔诉称未收到付国阳的购房款，丧失基本的诚实信用。若新新房地产公司没有收到付国阳的首付款，为何协助办理网上签约登记备案，并将房屋交付给付国阳，且直到2019年2月14日才进行催款，根据《合同补充协议》约定，若付国阳未缴清购房款，新新房地产公司可以不交房。退一步讲，即便付国阳没有以货币的形式支付购房款，新新房地产公司在首付款支付四年后催讨，也远远超过诉讼时效。 反诉原告付国阳向本院提出诉讼请求：判决新新房地产公司立即向付国阳开具250000元的购房款发票。事实和理由：2015年7月10日，付国阳与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，并进行网上备案登记。根据合同约定，案涉商品房总价款为456990元，付国阳已按合同约定向新新房地产公司支付全部购房款，新新房地产公司不仅延迟交房、逾期办证且拒不向付国阳开具剩余250000元的购房款发票。 反诉被告新新房地产公司辩称，案涉250000元购房款发票确实还没有开具，如果有收到的话应该开具。本案购房款尚未结算清楚，也没有超过诉讼时效。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月10日，新新房地产公司与付国阳签订合同编号为201507100031《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定付国阳向新新房地产公司购买由其开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积77.85平方米，总价款456990元。付国阳于2015年7月3日支付新新房地产公司购房款（定金）20000元，于2015年9月11日通过银行按揭贷款支付购房款250000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由新新房地产公司提供的资料交付买受人……”。第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥206990元整（大写：零仟零佰壹拾叁万玖仟零佰零拾零元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥250000元整（大写：零仟零佰叁拾壹万零仟元）……”该《商品房买卖合同》于2015年7月23日进行登记备案。新新房地产公司于2015年7月23日向付国阳开具金额为206990元的销售不动产统一发票。2017年12月30日，付国阳办理了案涉商品房交接手续。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、商品房预售许可证、开发项目首次登记证明、中国建设银行单位客户专用回单、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，付国阳提供的销售不动产统一发票，以及新新房地产公司与付国阳的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于案涉房屋是否系付凤阳以付国阳的名义购买及案涉购房款186990元是否已付的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款186990元尚未支付。案涉商品房是付凤阳以付国阳的名义购买，根据新新房地产公司提供的《借款协议》载明案涉商品房是付凤阳购买，新新房地产公司至今没有收到案涉购房款，因为付国阳将购房款直接交付给付凤阳，本案纠纷系付国阳与付凤阳原因导致，付国阳与付凤阳系兄弟关系，明知应当向新新房地产公司支付案涉购房款，却将购房款支付给付凤阳，付国阳作为案涉《商品房买卖合同》的订立方并且实际占有案涉房屋，应当承担付款义务。付凤阳作为实际购买人，也应当承担付款义务。付款义务是合同主要义务，付国阳及付凤阳未能提供充分证据证明已经支付购房款，应当承担相应违约责任。另外，从双务合同的角度看新新房地产公司的诉讼请求未超过诉讼时效。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即定购单1份、中国建设银行单位客户专用回单2份、POS单1份，以此证明付国阳仅支付部分购房款，尚有186990元未支付。证据2即《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款186990元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据3即申请借款报告、付凤阳身份证各1份、借条/借款协议各2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向原告借款用于工程施工至今未还。证据4即EMS特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日向付国阳发函要求付国阳在合理期限内付清购房款，但付国阳至今不予支付。付国阳质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但不能证明新新房地产公司的证明目的，本案是付国阳支付20000元的定金及向银行按揭贷款250000元用于支付购房款。对证据2即《借款协议》以及证据3即申请借款报告、借条、借款协议，真实性无法确定，且与本案无关。从证据内容可以直接看出新新房地产公司同意首付款抵扣案涉承包项目工程款，至于付凤阳与承包单位、新新房地产公司之间的债权债务纠纷应当另案处理。对证据4即EMS特快专递、催款函的真实性无异议，但是付国阳已付清全部购房款。 付国阳认为，付国阳已经支付全部案涉购房款，新新房地产公司的诉讼请求缺乏依据。一、2015年7月23日，新新房地产公司向付国阳开具206990元首付款发票（含定金20000元），证实新新房地产公司确认已收到付国阳支付的全部首付款，除非新新房地产公司有相反证据足以推翻，否则本案不存在付国阳尚欠新新房地产公司186990元的情况。退一步讲，即使认定付国阳没有支付首付款186990元，新新房地产公司的请求也已经超过两年的诉讼时效。二、根据新新房地产公司提供的《借款协议》也直接证实新新房地产公司同意付凤阳以工程款的形式抵扣首付款，即付凤阳以工程款形式受让新新房地产公司对付国阳首付款的债权，付国阳将首付款支付给付凤阳等承建单位也符合常理和逻辑。三、对于债权转让，只要新新房地产公司同意其他人以债权或货币等任何形式受让付国阳对新新房地产公司的债务，即便付国阳没有支付任何对价，新新房地产公司也只能找其他人主张债权。付国阳相应提供以下证据：证据5即销售不动产统一发票1份，以此证明新新房地产公司已经收到付国阳支付的206990元首付款。证据6即收据1份，以此证明付凤阳于2015年7月13日收到付国阳支付186990元。新新房地产公司质证称，对证据5的真实性没有异议，但不能证明付国阳的主张。对证据6的真实性无法确认，上面没有新新房地产公司的签章，内容指向的首付款收款人是新新房地产公司，但签收的收款人却是付凤阳，付凤阳无权代表新新房地产公司收取任何款项，该购房款应当返还给新新房地产公司，同时也证实证据5发票载明的购房款并未支付给新新房地产公司。 本院经审查认为，关于新新房地产公司提供的证据，对证据1的真实性予以确认。证据2，对新新房地产公司的自认部分予以采纳。证据3，因与本案无关，不予审查，但该证据可以证明付凤阳是案涉工程的承包方。证据4，对其真实性予以确认，但不能据此证明新新房地产公司的主张。关于付国阳提供的证据，对证据5的真实性予以确认。证据6，能够证明付凤阳出具收据确认收到付国阳支付的款项168990元。案涉房屋是否系付凤阳以付国阳的名义购买及案涉购房款186990元是否已付的问题，根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款186990元的《借款协议》，该《借款协议》载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区新新房地产开发有限公司投资建设的位于泉州洛阳新新·蓝郡国际“项目第1号楼19层Ａ1902单元商品房资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币壹拾捌万陆仟玖佰玖拾零元（￥186990元）整，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年7月10日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司自认在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款186990元的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年7月23日开具了206990元（含定金20000元）的销售不动产统一发票给付国阳，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定付国阳已经支付其案涉购房款186990元。况且，从付国阳与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并于2015年7月23日进行备案登记，新新房地产公司向付国阳开具金额为206990元的发票，协助付国阳办理银行按揭贷款事宜，2017年12月30日新新房地产公司将案涉商品房交付给付国阳，付国阳进行房屋验收确认这一系列行为，足以证明案涉商品房是付国阳购买，并非付凤阳以付国阳的名义购买，且案涉购房款186990元付国阳已经付清。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉购房款186990元已经付清，并积极配合付国阳享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张付国阳尚未支付其购房款186990元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款186990元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向付国阳要求支付购房款186990元。至于新新房地产公司不认可付国阳已将购房首付款186990元支付给付凤阳，不管他们之间有无实际支付，是付国阳与付凤阳的另一法律关系，与本案无关，并不影响本案认定事实的认定。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与付国阳签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到付国阳支付的全部购房款，其要求付国阳或付凤阳继续支付案涉购房款186990元以及承担相应违约责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据；又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，新新房地产公司与付国阳约定的首付款期限为主合同签订即2015年7月10日前，而且银行按揭贷款发放时间为2015年9月11日，距付国阳收到新新房地产公司于2019年2月14日发送的催款函已逾3年多。新新房地产公司没有证据证实此期间有诉讼时效中止、中断的法定情形。因此付国阳主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由成立，本院予以采纳，据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。关于新新房地产公司是否应向付国阳开具250000元的购房款发票，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，新新房地产公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由新新房地产公司提供的资料交付付国阳。鉴于该购房款发票系办理权属登记需由出卖人提供的资料，因此，付国阳请求新新房地产公司向其开具250000元的购房款发票，符合双方约定和法律规定，应予支持。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告付国阳开具250000元的购房款发票。 本案本诉受理费6085元；反诉受理费100元，减半收取50元，均由原告（反诉被告）泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。反诉原告付国阳预交的100元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 人民陪审员  庄惠蓉 人民陪审员  庄鸿疆 二〇一九年十月三十日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。