广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1693号 原告：陆海，男，1987年1月6日出生，壮族，信达公司员工，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告：扶绥县世纪房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇空港大道**世纪花园****楼。统一社会信用代码：9145142169275657X6。 法定代表人：黄宗英，董事长。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告陆海与被告扶绥县世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陆海及其委托诉讼代理人刘茂坚，世纪公司的委托诉讼代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆海请求判令：世纪公司支付逾期交房违约金127120元。事实和理由：2016年1月20日，陆海与世纪公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：陆海购买世纪公司位于广西扶绥县屋，面积134.74㎡，房屋总价404198元，世纪公司应于2017年2月28日前交付符合条件的房屋。签订合同后，陆海履行了付款义务。世纪公司没能按期交付，直到2018年11月20日才将房屋交付给陆海，逾期629天。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。按照建设部《商品房买卖合同》标准版，每日万分之二至万分之五为违约金合理标准计算，因此，双方在合同中对于违约金计算标准的约定是合法的，即世纪公司应支付的违约金为：总房价404198元×日万分之五×629天= 127120元。 世纪公司辩称，对双方存在商品房买卖关系及合同的签订时间、内容、房屋实际接收时间、逾期交房等事实均无异议。对陆海主张的开发商通知交房时间和计算违约金的截止日期，计算标准有异议，认为世纪公司是在2017年11月22日已经通过电话、张贴公示等方式通知业主于2017年11月30日收房。陆海逾期收房，损失应由其承担。如按业主收房时间来计算违约天数，对世纪公司来说显然不公。合同约定的违约金以房价款日万分之五计算过高，申请法院予以减少，应当按照每套房每月租金损失1200元的130%计算违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，陆海与世纪公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：买受人陆海购买世纪公司开发建设的位于广西扶绥县，建筑面积134.74平方米，房价总金额为404198元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年1月25日前支付首期房价款204198元，余款向银行申请贷款支付；出卖人应当自2017年2月28日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同的附件十一第八条补充约定：“本合同所涉及的通知方式包括但不限于以下几种：书面通知、电话通知加短信通知、公告通知等任何一种方式都具有同等法律效力”。合同还约定的其他权利义务。合同签订后，陆海已付清购房款，世纪公司没有按约交房。2018年11月20日，陆海在《房产交接书》上签字确认收房。 以上事实有双方质证无异议的商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、个人购房借款/担保合同、中国工商银行放款凭证、房产交接书以及庭审笔录予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 对世纪公司提交的崇左市中级人民法院（2018）桂14民终380、422号民事判决书、（2019）桂14民终93号民事判决书、（2014）扶民初字第613号民事判决书、调解书、交房通知书及粘贴照片、交房联系表、杨连英、王瑜的证明，拟证明世纪公司向各业主通知交房的时间为2017年11月30日，自2017年11月22日由公司工作人员杨连英、王瑜开始发通知，通知方式为电话和短信；陆海质证认为对判决书、调解书的真实性、合法性无异议，但与本案无关，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，交房联系表是世纪公司自己制作，未经业主认可，且联系表上的联系人身份不明，没有电话通讯记录佐证，不能确认电话通知的事实，世纪公司张贴公告的方式不正确，合法的公告应是通过报纸等向社会公告，世纪公司仅是贴在办公室内，达不到公告的效果且与合同约定的交房通知形式不一致。对上述证据，虽然同一栋楼的其他业主认可世纪公司于2017年11月30日以前通过电话或短信的方式向业主发出交房通知于2017年11月30日收房，但杨连英、王瑜是世纪公司员工，交房联系表、交房通知书及照片是世纪公司单方制作，未获得陆海认可，又没有其他证据佐证，上述材料未能有效证明世纪公司按照合同约定形式通知陆海应于2017年11月30日收房的事实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。陆海与世纪公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，陆海按合同约定履行了全面付款义务，世纪公司应当按合同约定交付房屋，世纪公司未按合同的约定履行交房义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。 关于世纪公司逾期交房天数的问题。根据合同的约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日以书面形式通知买受人收房；买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付之日为办理交付手续的时间。本案中，该商品房达到约定交付条件的时间远远超出合同约定的交付时间，世纪公司亦对逾期交房的事实无异议，若以合同约定的交付时间为办理交付手续的时间，对买受人来说显失公平，因此合同约定的时间不能作为办理交付手续的时间。世纪公司主张其在2017年11月30日前通过电话、短信、粘贴公告的形式通知陆海收房，陆海对通知时间不予认可，世纪公司亦未能提供有效证据证实其按照合同约定形式在其主张的时间有效通知到陆海。因此，对世纪公司关于收房时间的主张，本院不予以采信。因此，世纪公司实际违约天数为2017年3月1日至2018年11月20日共629天。 关于违约金是否应予调整及如何计算的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。庭审中，双方均同意按租金损失：每套房1200元/月×130%作为逾期交房造成损失的计算依据，对此，本院予以认可。综上所述，世纪公司应支付逾期交房违约金1200元/月×629天/30个月×130%= 32708元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 扶绥县世纪房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向陆海支付逾期交房违约金32708元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取1421元，由扶绥县世纪房地产开发有限公司负担309元，陆海负担1112元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 李泠满 二〇一九年十月二十一日 法官助理 何雪梅 书 记 员 梁娟娟