黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8109民初2760号原告：黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司，统一社会信用代码912330025927365397，住所地黑龙江省双鸭山市饶河县饶河农场建委综合楼侧楼3单元5号。法定代表人：黄斌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鑫，男，1997年4月16日出生，汉族，黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司法务工作人员。委托诉讼代理人：陈林林，女，1996年12月6日出生，汉族，黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司法务工作人员。被告：唐瑞峰，男，1956年9月17日出生，汉族，退休工人，现住黑龙江省饶河县。原告黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司（以下简称“凯华物业公司”）与被告唐瑞峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月22日公开开庭进行了审理。凯华物业公司委托诉讼代理人陈林林到庭参加诉讼，被告唐瑞峰到庭参加诉讼。现已审理终结。凯华物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决唐瑞峰支付2015年至2018年期间，XX小区X栋X单元XXX室的物业管理服务费1260元；2．判决唐瑞峰支付违约金25.2元；3．判决唐瑞峰承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年12月15日，依照饶河农场城管局规定，委托凯华物业公司代管物业服务，执行时间2015年1月1日。暂定物业费为300元/户/年。2016年1月1日开始，依照黑龙江省农垦区物价局红兴隆分局物业费收费价格公示，按0.45元/平/月收取物业服务费。2018年2月28日，凯华物业公司与阳光小区业委会签订物业服务合同，合同期限2018年1月1日-2019年1月1日。根据合同约定，对逾期缴费的业主按欠费总额的2%收取违约金。唐瑞峰作为房屋产权人应当履行业主委员会与凯华物业公司签订的物业服务合同，后经凯华物业公司索要，唐瑞峰拒绝履行交费义务。请求人民法院支持凯华物业公司的诉讼请求。唐瑞峰辩称：1、凯华物业公司先天不足，不具备物业公司资质；2、业主委员会与物业公司并未履行机关手续；3、收费标准不符实，重复收费，中饱私囊；4、收费与提供的服务不成正比；5、服务质量差；6、业主需要的是正规的物业公司和合理合法的收费。综上，唐瑞峰只认可凯华物业公司对小区的保洁进行了服务，按照规定唐瑞峰应交每月卫生费6元，一年72元钱，其他的服务项目收费，唐瑞峰不承担。本院经审理认定案件事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有异议的证据和事实，本院认定如下：凯华物业公司提交的证据1．营业执照复印件、资质证书复印件，欲证明凯华物业公司具有合法的资质，唐瑞峰经核对原件后认为代表人不符合法律规定，服务项目不清楚，经营范围不清楚。经本院核对上述证据，该证据来源合法内容真实，本院对上述证据予以采信；对凯华物业公司提交的证据2．阳光小区物业服务合同复印件两份，证明凯华物业公司与该小区的业主委员会签订了服务合同，合同签订的时间2017年12月25日和2018年12月25日。对全体业主具有约束力，业主以未与物业公司签订合同为由，拒交物业费是不成立的。唐瑞峰的质证意见为，经核对两份合同原件有异议，物业公司重复收费。本院经核实上述原件，认为该证据来源合法内容真实，故本院对该证据予以采信；对凯华物业公司提交的证据3．阳光小区业主委员会候选人员名单及阳光小区业主代表选举筹备领导小组书面材料。欲证明2017年12月份选举，符合法律程序，经过选举，组建了阳光小区业主委员会。唐瑞峰质证意见是有异议，该材料没有本人签字；经本院核对，该证据来源合法，内容真实，故本院对该证据予以采信；对凯华物业公司提交的证据4.红兴隆管理局住宅物业服务收费指导价格复印件一份、黑龙江省垦红［2014］11号黑龙江省垦区物价局红兴隆分局关于农垦红兴隆管理局住宅物业服务收费指导价格的通知书复印件一份、阳光小区住宅物业服务收费价格公示表一份及阳光小区住宅物业服务事项及标准明细表一份，欲证明物业公司按每平方米0.45元的价格收费，收费标准是依据政府指导价格，是按三级标准，该三级标准为多层住宅应当每平方米0.6元；而凯华物业公司降低标准只收每平方米0.45元，对收费细则及服务项目有明确的公示并依据此项细则提供了事实服务。唐瑞峰对上述证据有异议。经本院核实，上述证据来源合法，内容真实，本院对上述证据予以采信。对凯华物业公司提交的证据5．凯华物业公司日常工作记录一份，欲证明凯华物业公司对该小区服务符合合同约定，各项标准都达到了指标，物业公司做到了事实服务，对业主的请求做到了及时回应与解决。唐瑞峰质证意见是有异议，认为记录是一个人书写。本院的认证意见为，经核实原件，该证据内容真实，来源合法。故本院对该证据予以采信。唐瑞峰提交的证据光盘一份，欲证明凯华物业公司管理不到位，没有维修，不作为录像是凯华物业公司起诉后于2019年8月6日录制，没有安保人员和值班人员。凯华物业公司质证意见是对唐瑞峰提交证据的关联性有异议，唐瑞峰是白天录像上面没有时间，关于保安，由于拖欠物业费的业主较多，严重影响物业公司的运转，没有足够的资金聘请过多的保安。本院的认证意见，根据唐瑞峰的陈述，所提供的录像资料为2019年8月6日，并不能证明2018年12月31日前物业公司存在服务质量有瑕疵。故本院对该证据不予采信。凯华物业公司于2014年7月31日在黑龙江省垦区工商行政管理局红兴隆分局注册成立。2015年1月1日，饶河农场城管局委托凯华物业公司对阳光小区、银行楼、水利楼、林业楼、1至4号楼、597楼、财务楼、金桥楼等居民住宅楼实施物业管理服务。住宅小区服务项目为清洁卫生管理、绿化养护管理、保安管理、公共部位、公用设施设备日常运行，收费标准按照红兴隆管理文件规定执行。凯华物业公司接受委托后，按委托内的规定对阳光小区的住户进行了物业管理服务。2015年10月12日黑龙江省农垦总局住房和城乡建设局向凯华物业公司颁发资质证书，资质等级为三级。2017年12月25日及2018年12月25日，饶河农场阳光小区业主委员会与凯华物业公司分别鉴定了两份阳光小区物业管理合同，阳光小区服务合同中规定物业服务范围：阳光小区院内12栋楼，户数707户。综合服务收费标准为0.13元/月平方米、秩序维护费收费标准为0.08元/月平方米、保洁服务为0.10/月平方米、绿化服务为0.04元/月平方米、公用部分、公共设施设备日常运行、保养维修服务费0.01/月平方米。凯华物业公司在取得服务资质后，依据黑垦红物价发［2014］11号黑龙江省垦区物价局红兴隆分局关于农垦红兴隆管理局住在物业服务收费指导价格的通知，物业三级服务收费标准为建筑面积每平方米0.6元/月。凯华物业公司根据当地实际情况，在上述价格下调到每平方米0.45元/月。唐瑞峰系XX小区X栋X单元XXX室业主，居住的面积为59.17平方米。2015尚欠凯华物业公司300元物业服务费；2016年欠319.51元（59.17平方米×0.45元×12个月）、2017年欠319.51元、2018年欠319.51元，以上合计1258.53元。本院认为，本案争议焦点：一、凯华物业公司的诉讼请求应否支持；二、唐瑞峰拒绝支付物业服务费的理由是否成立。依照《物业管理条例》第七条、第五项规定：“业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用”。凯华物业公司作为物业管理单位，为包括唐瑞峰在内的全体阳光小区业主提供了物业管理服务。唐瑞峰接受了凯华物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业管理服务费。《最高人民法院的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主人大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”本案中，饶河农场城建局在未成立业主委员会之前授权凯华物业公司对阳光小区及其他居民住宅楼进行了物业管理服务，所执行的收费标准也未违反法律规定。业主认为物业服务有瑕疵或纰漏时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位应当提供证据加以证明。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故唐瑞峰以凯华物业公司未与本人签订物业服务合同及对凯华物业公司收费标准不符合规定，抗辩交纳物业费的辩解，本院不予采纳。综上所述，凯华物业公司请求唐瑞峰给付拖欠的物业管理费的部分诉讼请求，本院予以支持。唐瑞峰应承担民事清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第一款、第（七）项、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院的解释》第一条之规定，判决如下：唐瑞峰于本判决书生效后五日内给付黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司物业服务费1258.53元。驳回黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由唐瑞峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  王金路二〇一九年十月十日书记员  胡 静