浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8167号 上诉人（原审被告）莫华，女，1980年10月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托代理人傅兆杰，男，1981年1月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系莫华丈夫。 被上诉人（原审原告）无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路618号1幢101室。 负责人翟凯杰，总经理。 委托代理人李丹青、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人莫华因与被上诉人无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司（以下简称九龙仓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：莫华系杭州市拱墅区所有权人，于2016年4月经登记取得产权，该房屋建筑面积83.09平方米。莫华与九龙仓物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物业公司对玺悦公寓自房屋出售之日至小区正式成立业主委员会并签署小区《物业管理服务合同》生效期间提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、公共区域环境卫生等进行维护和管理。协议约定物业管理服务费用实行包干制，其中，高层公寓住宅物业管理综合服务费2.25元／平方米?月，首期于交房次月起预收12个月，第二年起按年交纳，业主应于每年第一季度首月内交纳，能耗费按实向业主分摊，每半年预收一次，车位费每月60元／个。协议还约定莫华如未交纳物业管理服务费和其他费用，九龙仓物业公司将以诉讼方式追缴相关费用并按每逾期一日加收应缴额千分之二的滞纳金。协议签订后，九龙仓物业公司履行了物业管理服务，莫华交纳了截至2017年2月底前的物业费和能耗费，及截至2019年2月的车位费。因认为九龙仓物业公司存在未有效管理清运装修垃圾等问题，对2017年3月后的物业费、能耗费未予支付。2018年底玺悦公寓业主大会决定，聘用其他物业服务公司于2018年12月进驻小区，九龙仓物业公司在该小区提供物业管理服务至2018年11月底。2019年3月，九龙仓物业公司对玺悦公寓2016-2018年能耗等费用进行了公示。九龙仓物业公司以发律师函方式向莫华催缴欠费未果，遂于2019年4月17日诉至原审法院，请求判令：1、莫华支付九龙仓物业公司物业服务费及能耗费5481.60元（自2017年1月1日至2018年12月31日），违约金3963.20元（自应交之日起按千分之二计算，暂计算至2018年7月30日，要求支付至实际清偿日）。2、本案的诉讼费用由莫华承担。一审审理中九龙仓物业公司申请变更其第一项诉请为：判令莫华支付九龙仓物业公司物业服务费3924.90元、能耗费871.50元（自2017年3月1日至2018年11月31日），两项合计4796.40元，及违约金3220.01元（自应交之日起按千分之二计算，暂计算至2018年7月30日，要求支付至实际履行日）。 原审法院认为：九龙仓物业公司、莫华签订的《玺悦公寓前期物业服务协议》出自双方真实意思，除滞纳金以外的其他内容，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据在案证据玺悦公寓第一届业主委员会给九龙仓物业公司关于物业交接工作函，玺悦业委会对莫华提供的物业管理服务总体上表示肯定。九龙仓物业公司作为业主应依前期物业服务协议的约定，预缴物业费和能耗费。对莫华主张的物业服务不到位的问题，因物业服务具有涉众性、持续性等特点，故物业服务的完善需要物业公司与小区业主的共同配合和努力，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，个别业主不履行预缴物业费的义务亦会影响物业公司正常开展物业服务，进而影响小区其他已缴费业主利益。莫华拒付物业费、能耗费构成违约，九龙仓物业公司现主张莫华支付所欠物业费3924.90元、能耗费871.50元并支付违约金合理。但根据查明事实，九龙仓物业公司提供物业管理服务至2018年11月底，而莫华已交车位费至2019年1月，莫华多付九龙仓物业公司二个月的车位费120元，基于公平原则及为免当事人讼累，该120元可在本案九龙仓物业公司诉请欠费本金中扣减；九龙仓物业公司主张的违约金高于法定标准，原审法院视情调整。至于莫华所称因九龙仓物业公司过错而致其财物受损，莫华如有赔偿主张，应另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、莫华于判决生效之日起十日内支付无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司物业费、能耗费计4676.40元。二、莫华于判决生效之日起十日内支付无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司违约金500元。三、驳回无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由莫华负担。 宣判后，莫华不服，向本院提起上诉称：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费和能耗费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人未能按照《协议》的约定提供相应的物业管理服务：一、未清理上诉人进门的必经之路的垃圾1年零5个月，作为业主多次上门要求仍不理会。在2017年5月至2018年9月期间，持续未清理25楼电梯厅、楼梯道、消防通道的垃圾，严重影响被上诉人进出安全，多次向被上诉人进行反映，要求其进行相应的清理，但被上诉人置之不理。二、被上诉人不履行安全保卫义务。上诉人于2018年2月9日至10日期间丢失铜质镇宅兽一对（开光过的，价值人民币18888元）。向九龙仓物业公司反映后，九龙仓物业公司没有作登记，汇报，没有上门询问，更没有组织人员查找，连要求保存电梯内的监控录像都不配合。（接处警情况说明为证）。三、被上诉人未保障消防安全。九龙仓物业公司对上诉人所在楼层的消防通道不予清理，堵塞长达17个月之久，完全无视法律法规规定和合同的约定。2017年6月22日杭州发生了举国震惊的"保姆纵火案"，党委、政府对火灾的预防十分重视，职能部门迅速行动，被上诉人对此却充耳不闻，未将具体工作落到实处，不仅对抗行政管理，而且置服务协议约定义务于不顾，把业主的生命财产安全抛诸脑后。四、被上诉人能耗费系在2019年3月公示的，一审起诉时间在2018年9月，上诉人在此之前根本无法缴纳，一审法院还认定有律师函催告未果。能耗费部分不应当有违约金。综上，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令上诉人按照《协议》约定的金额足额支付相关费用，对此，上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。上诉人请求判令：对于原审判决第一项予以改判（要求扣除5个月的物业费），对于原审判决第二项予以撤销。 上诉人莫华在二审中未提交新的证据。 被上诉人九龙仓物业公司答辩如下：1、一审法院将莫华预交的车位管理费120元在九龙仓物业一审诉请物业费和能耗费4796.4元中直接抵扣，没有事实和法律依据，一审判决第一项依法应当予以改判或者变更。（1）九龙仓物业在本案一审过程中并未主张车位管理费，就车位管理费交纳事宜，双方本无争议，一审法院本应不予理涉。（2）案涉小区的物业费、能耗费、车位管理费等预收费用共计671616.4元（包含莫华预付的2018年12月和2019年1月的120元车位管理费），九龙仓物业已经按照2019年5月10日业委会的《九龙仓玺悦公寓预收费用的工作联系函》要求，于2019年7月16日打款给杭州万科物业服务有限公司。（3）最后，莫华应当依法交纳2017年3月1日至2018年11月30日期间的物业费和能耗费金额为4796.4元，而非一审认定的4676.4元。综上，一审法院认定事实错误，一审判决第一项依法应当改判或者变更，莫华应当支付九龙仓物业公司物业费和能耗费4796.4元。2、九龙仓物业已经按照合同约定提供了物业服务，莫华应当按照合同约定交纳物业费和能耗费4796.4元，并承担违约金。二、就上诉的事实和理由：1、关于垃圾堆放。（1）莫华没有证据证明堆放垃圾的内容从未发生变化，且垃圾堆放是相邻业主行为，应向相邻业主主张权利。（2）即使物业服务存在瑕疵，业主也不能以物业服务瑕疵为由主张减免或者拒交物业费。物业服务具有动态性、涉众性等特点，为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人等。物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。（3）莫华自认垃圾堆放问题，于2018年9月已解决。2、关于财产被盗，现有证据不足，且应当另案主张。3、关于能耗费。能耗费系根据合同约定的标准预收，现已实际进行结算并在小区内公示，移交给案涉小区现物业服务企业万科物业。 被上诉人九龙仓物业公司在二审中提供如下证据：1、工作联系函一份。2、中国工商银行转帐支票存根一份。3、附表一份。以上的证据可以证明涉案小区的相关预收费用一共671616.4元，包括了莫华预付2018年12月以及2019年1月份车位管理费120元。被上诉人已经按照业主委员会的工作联系函要求，于2019年7月16日打款给杭州万科物业服务有限公司。 被上诉人九龙仓物业公司提交的证据，上诉人莫华认为被上诉人在2018年12月1日已经离开小区，不再提供服务，而打款时间是2019年7月16日，因为有了诉讼之后，再去补了证据，被上诉人之前存在多收取费用以及不退费的情况，否则就不需要等8个多月。本院认为，该组证据的真实性本院予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2019年5月10日，杭州市拱墅区九龙仓玺悦公寓第一届业主委员会下过九龙仓物业公司发送《九龙仓玺悦公寓预收费用的工作联系函》，要求九龙仓物业公司移交预缴物业费、车位管理费、公共电费分摊共计671616.4元给杭州市拱墅区九龙仓玺悦公寓第一届业主委员，并委托杭州万科物业服务有限公司进行收取。2019年7月16日，九龙仓物业公司将671616.4元转账支付给杭州万科物业服务有限公司，该转账金额包括预收莫华120元的车位管理费。 本院认为：因物业服务具有涉众性、持续性等特点，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，个别业主不履行预缴物业费的义务亦会影响物业公司正常开展物业服务，进而影响小区其他已缴费业主利益。本案中，莫华认为九龙仓物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并提供了相应证据，但物业服务存在的瑕疵不能作为其可以减免物业费的理由，如果因九龙仓物业公司的物业服务导致其损失的，莫华可另案主张损害赔偿。故莫华要求减免物业费的上诉请求，本院不予支持。根据莫华一审中提交的证据可以反映，莫华拒不缴纳物业费和能耗费系其认为九龙仓物业公司提供的服务存在瑕疵，非恶意拖欠，结合九龙仓物业公司提供物业服务的实际情况，本院对九龙仓物业公司主张逾期缴纳物业费及能耗费的违约金，不予支持。根据九龙仓物业公司二审提交的证据可以反映，其已经根据九龙仓玺悦公寓第一届业主委员的指示将莫华预交的车位管理费120元移交给杭州万科物业服务有限公司，故本案无需将莫华预交的车位管理费在应缴物业费、能耗费中进行抵扣。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理因出现二审新证据而存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4058号民事判决。 二、莫华于本判决生效之日起十日内支付无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司物业费、能耗费4796.4元。 三、驳回无锡九龙仓物业管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由莫华负担。 二审案件受理费50元，由莫华负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇一九年十月三十一日 书记员 朱 江