河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民初154号原告（申请执行人）：王凌敏，男，汉族，1954年11月30日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘立杰，河南众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，河南众望律师事务所律师。被告（案外人）：张钰，女，1995年8月24日生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：张怀领，男，汉族，1968年8月15日生，住住河南省郸城县，系张钰父亲。被告（被执行人）：河南中奥广场置业有限公司。住所地：川汇区文明路南段。组织机构代码：79193284-X。法定代表人：邓轩哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛伟，河南明辨律师事务所律师。系该公司法律顾问。被告：邓轩哲（被执行人），男，汉族，1982年4月27日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：葛伟，河南明辨律师事务所律师。原告王凌敏与被告张钰、河南中奥广场置业有限公司（以下简称中奥广场置业公司）、邓轩哲执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凌敏委托诉讼代理人刘立杰，被告张钰及其委托诉讼代理人张怀领，被告河南中奥广场置业有限公司、邓轩哲共同委托诉讼代理人葛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凌敏向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）豫16执异164号执行裁定书，并对中奥广场置业公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋继续执行；2、诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：（2019）豫16执异164号执行裁定书认定事实错误，判决错误。张钰与中奥广场置业公司签订的《商品买卖合同》是不真实的，不能作为定案的依据，且其提供的银行转账凭证与购房人姓名不一致，与合同约定的购房金额不一致，其转账凭证不显示是因买卖房屋而转账给出售人的公司名和公司账户，即使存在该账户凭证均与买卖合同的购房款无关，（2019）豫16执异164号裁定书未查清本案事实。张钰辩称，张钰与中奥广场置业公司签订的商品房买卖合同真实，并已支付了购房款，售楼部财务室开具的有收据。该房屋已于2019年2月交付给张钰。银行转账凭证和购房人姓名不一致，是由于购房时张钰没有工作，由张钰父亲张怀领用其建设银行的银行卡刷卡付的房款；刷卡金额与合同金额不一致是因为看房时交的有定金，扣除定金后又刷的卡。购房后，由于长时间没有交房，张怀领多次前往售楼部询问，后来要求退房退款，并签订了退款协议，之后又去了多次，售楼部仍说没钱，且得知因其公司在外欠账，将涉案房屋抵押出去，并被查封。请求法院依法判决，解除查封。中奥广场置业公司、邓轩哲辩称，1、张钰与中奥广场置业公司房屋买卖合同属实，张钰已向中奥广场置业公司缴纳购房款。2、邓轩哲主体不适格，邓轩哲系中奥广场置业公司的法定代表人，其履行的行为系职务行为，不应当作为独立的被告，无论是否确认中奥广场置业公司承担责任，邓轩哲均不应承担责任。应依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王凌敏为支持其诉讼请求，向本院提交了以下三组证据：1、协助执行通知书、民事裁定书各一份，证明原告王凌敏与中奥广场置业公司存在借款关系，并申请查封了中奥广场置业公司名下包括涉案房屋在内的10套房产。2、中奥广场置业公司与王凌敏、中奥广场置业公司与张钰商品房买卖合同两份、张怀领转账记录一份。证明原告与中奥广场置业公司之间在2014年10月份签订有涉案房屋的购房合同，其签订的时间早于本案被告张钰与中奥广场置业公司之间的合同，说明被告之间签订的合同不真实，且被告之间的转账记录不显示是转给中奥广场置业公司。3、民事判决书两份，证明涉案房屋施工人河南红旗渠公司享有优先受偿权。对于王凌敏提交的证据，被告张钰的质证意见是：第一组证据真实性无异议，但只能证明原告与中奥广场置业公司之间存在借款关系。第二组证据，原告与中奥广场置业公司签订的合同不真实，张钰与中奥广场置业公司签订的合同是真实的；对转账记录的真实性没有异议，是在售楼部刷的POS机，张钰至今也不知道POS机账户是谁的，认为应当是刷给中奥广场置业公司。第三份证据，只能证明原告与中奥广场置业公司之间存在债务关系，与涉案房屋无关。对于王凌敏提交的证据，被告中奥广场置业公司、邓轩哲的质证意见是：1、对第一组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，虽然有法院的生效判决，中奥广场置业公司对王凌敏作为权利人的债权债务至今仍保留异议；2、中奥广场置业公司对其与王凌敏的买卖合同不予认可，代表中奥广场置业公司签名的不是中奥广场置业公司人员，是郭启明个人，据了解当时存在郭启明个人非法获取中奥广场置业公司已盖空白章的买卖合同，涉嫌用中奥广场置业公司的资产抵偿其个人债务的情形。张钰的转账凭证是复印件，请法庭核实。3、对第三组证据有异议，该两份民事判决书确定的权利主体为红旗渠公司，原告王凌敏以其作为主张其权利的依据明显不当。被告张钰为支持其诉讼请求，向本院提交了以下五组证据：1、2015年1月19日购房合同一份，证明与中奥广场置业公司之间存在房屋买卖合同关系。2、中奥广场置业公司收据一份、张怀领个人银行活期账户交易明细一份，证明已经支付涉案房屋房款。3、2016年6月24日诗意江南退房协议一份，证明张钰与中奥广场置业公司之间签订买卖合同真实。4、身份证、户口本一份，证明张怀领与张钰为父女关系。5、郸城县不动产登记中心出具的张钰房屋登记信息查询结果。证明涉案房屋为张钰家庭唯一住房。对于张钰提交的证据，原告王凌敏的质证意见是：对身份证户口本没有异议，郸城县不动产登记中心出具的张钰房屋登记信息查询结果不能证明张钰在周口没有住宅。对其他证据的异议同起诉书事实和理由部分意见。对于张钰提交的证据，被告中奥广场置业公司、邓轩哲的质证意见是：张钰房屋买卖合同及收据真实。退款审批单不是正式退款协议，仅作为中奥广场置业公司内部工作审批使用，没有加盖公司公章，对外不具有法律效力。被告中奥广场置业公司、邓轩哲为支持其诉讼请求，向本院提交了如下一组证据：中奥广场置业公司营业执照和法定代表人证明书，邓轩哲身份证复印件。证明中奥广场置业公司的法定代表人是邓轩哲，邓轩哲作为个人主体，在本案被告主体不适格。对于中奥广场置业公司、邓轩哲提交的证据，原告王凌敏质证意见是：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。邓轩哲是被执行人，在执行裁定书中属于当事人一方，也与本案具有利害关系，应作为本案被告。被告张钰对于中奥广场置业公司、邓轩哲提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在周口市川汇区人民法院审理王凌敏与郭启明、河南中奥广场置业有限公司、邓轩哲、王书观借款合同纠纷一案中，王凌敏提出财产保全申请，周口市川汇区人民法院于2015年5月21日作出（2015）川民初字第01501号民事裁定，裁定对中奥广场置业公司价值400万元的财产予以查封。当日，周口市川汇区人民法院向周口市房地产档案信息管理中心作出协助执行通知书，对河南中奥广场置业有限公司开发的诗意江南小区1幢1单元202、501、502、504、603及3幢2单元303、503、603、304、504的房屋予以查封。淮阳县人民法院在执行周口市川汇区人民法院作出（2015）川民初字第01501号民事判决中，于2018年5月17日，对周口市不动产登记中心作出（2018）豫1626执40号协助执行通知书，对上述被执行人财产进行了续查封，查封期限三年。查封时间为2018年5月17日至2021年5月17日。申请执行人王凌敏与被执行人中奥广场置业公司、王书观、邓轩哲借款合同纠纷一案，先后由周口市川汇区人民法院、淮阳县人民法院、沈丘县人民法院立案执行，因该案长期未能执结，本院于2018年7月9日，作出（2018）豫16执监335号执行裁定，周口市川汇区人民法院（2015）川民初字第01501号民事判决和本院（2016）豫16民终108号民事判决由本院执行。另查明，张钰于2015年1月19日与中奥广场置业公司签订案涉房屋商品房买卖合同，当日张钰的父亲张怀领在中奥广场置业公司（诗意江南）刷卡支付人民币548000元，中奥广场置业公司于当日向张钰开具550000元的收据。该合同未进行登记备案。因延期交房，张钰申请退款，中奥广场置业公司承诺在2016年6月24日前将房款550000元退至张钰指定的张怀领的账户，中奥广场置业公司的法定代表人邓轩哲（又名麦哲）在退款申请审批单上签字。中奥广场置业公司未按期履行还款约定，张钰在得知案涉房屋被查封后，张钰向本院提出书面异议，本院受理后，于2019年6月14日作出（2019）豫16执异164号执行裁定，中止对河南中奥广场置业有限公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋的执行。申请执行人王凌敏不服本院该执行裁定，向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为张钰对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，查封的涉案房产能否继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在法院查封之前张钰与中奥广场置业公司签订了合法有效的房屋买卖合同，但随后因交房延迟、急需用房等原因，张钰向中奥广场置业公司（诗意江南）申请退款，中奥广场置业公司的法定代表人在审批单上签字确认，并承诺退款日期，双方已因无法实现合同目的而达成新的意思表示，即退还购房款550000元。张钰主张房屋已经交付，但没有提供相应证据证明其主张，且其主张的交付日期在法院查封期内，张钰主张涉案房屋已经交付的事实没有事实依据和法律依据，该主张的事实本院不予认定。在张钰与中奥广场置业公司达成了新的退款协议且没有证据证明房屋已交付的情况下，张钰对中奥广场置业公司享有的是返还房款的债权，该债权不具有优先性，不能排除法院的执行。张钰购买的涉案房屋不在郸城县，郸城县不动产登记中心出具的张钰在郸城县无房屋登记信息记录的查询结果不能证明张钰在本案购房地无其它用于居住的房屋。综上，张钰的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，其异议不能成立。王凌敏请求对中奥广场置业公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋继续执行符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：准许执行河南中奥广场置业有限公司开发的诗意江南小区3幢2单元504房屋。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十月二十三日法官助理张艳敏书记员王润泽