河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初1264号 原告：王建国，男，1975年9月22日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：王子臣，男，1955年3月12日出生，汉族，住唐山市路北区。 第三人：董俊敏，女，1956年9月13日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：刘丽明，河北日月新律师事务所律师。 原告王建国与被告王子臣、第三人董俊敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建国、被告王子臣、第三人董俊敏及其委托的诉讼代理人刘丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建国向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告签订的楼房买卖合同合法有效；2、依法确认涉案房屋的所有权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋过户手续并承担过户费用；房产价值1200000元；3、判令被告承担因迟延过户给原告造成的损失60000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2000年12月9日签订了楼房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告座落在路南区房屋一套，建筑面积110平方米，地下室17平方米。合同签订后，原告依约将房款155000元交付给被告，在被告交付房屋钥匙后，原告入住该房屋。后原告多次要求被告协助过户，但被告一直未予配合。综上所述，原告为维护合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 王子臣辩称，我早已经与第三人离婚，合伙买房的事实早已经告知原告，由中间人周艳芝作证；原告认为案涉房产是我个人财产，应该提交证据，我提交证据证明原告买房时明知我是离婚，且是我与第三人共同出资买房，证人证言证明原告明知这些情况，坚持要购买，且原告知道第三人当时不同意卖房，上述均为事实，我提交的证据也能证明我所陈述的事实；当时交易时是原告急于用房，通过中间人周艳芝当时碍于情面发生的交易，事先没有与合伙买房人即第三人协商，第三人并不同意买房。我也将合伙购房以及第三人不同意卖房的事实告知原告，原告表示没事，他也做第三人的工作，强行坚持买房；我一直配合原告办理过户，但由于此房是合伙购房，没有第三人签字无法办理产权证书，过户更无从谈起，此房至今无产权证书；案涉房屋至今没有过户，原告也有责任，原告明知合伙购房且第三人不同意卖房的前提下，急于用房坚持购买。我同意原价转让，严重低于市场价格，当时市场价应在25-26万元。我在与原告签订的《楼房买卖合同》上签的王子臣三个字只代表我自己，并不代理董俊敏。所以出现找董俊敏在合同上签字的过程。根据《城市房地产法》的规定，房子未经登记不能买卖，如买卖即是违法，原告购买没有房本的房产属于不合法，其损失自负。综上，原告起诉我没有依据，应驳回原告的诉讼请求。 董俊敏述称，第一、原、被告双方之间的买卖合同无效。该房系属于集资房，且集资协议中有三年内禁止买卖，所以原被告双方不具备合法交易基础。由于该买卖合同中第三人是与被告合伙购买争议房产是属于合伙关系，被告无权处分合伙财产中的他人财产。按照民法通则第三十二条规定，买卖协议无效。该房至今没有产权证书，按照《城市房屋管理条例》规定，该房也不具备交易基础。我方认为该买卖行为无效；第二、原告的诉讼请求第一项，是属于买卖合同纠纷，与诉请的第二项为两个不同的法律关系，不应作为同一案件进行审理和判决。同时，诉讼的第二项判令被告协助原告办理过户手续，该诉请更是无法实现的诉讼请求，因为案涉房屋至今无产权证书，导致履行不能，第三项诉讼请求也为履行不能。请法院驳回原告诉讼请求；第三、由于原被告之间买卖合同无效，原被告双方之间的交易无效。案涉房产系被告与第三人合伙购买，因此该房屋至今有第三人50%的产权。我方有理由要求原告腾退属于第三人50%产权部分，并赔偿给第三人造成的经济损失。 董俊敏作为第三人向本院提出诉讼请求：1、依法确认本案原被告之间的《楼房买卖合同》无效；2、本案原被告之间的《楼房买卖合同》未生效，该房屋属于过户不能；3、依法确认我与被告之间的《合伙购房协议》有效，确认福乐园102楼3门301室有我50%的房产所有权；4、就案涉房产请求确认与原告按份共有；5、诉讼费用由本案被告负担。事实与理由：1996年8月22日，我与被告协议离婚，但仍在一起生活。1999年上半年，我同意和被告合伙购买集资房，被告承诺房子归我和他共有。1999年5月3日，我同意出资20000元，被告同意在收条上签字并将单位出具的收据交给我。2000年1月18日，我与被告签订《合伙购房协议》。2000年2月29日，被告与我以夫妻名义向银行贷款40000元。之后我又交给被告50000元，被告给我出具收条，将单位的收据及《关于集资建房的协议》原件交给我。大约在2000年12月9日晚上，被告拿着《楼房买卖合同》告诉我，经周姨做中间人，我将福乐园102楼3门301室房子卖了155000元，给你80000元，怎么样。我表示不同意卖房，不同意在合同上签字，不同意办理过户，也不收卖房款。本案《楼房买卖合同》无效：原告明知房产不是被告个人所有，我作为产权共有人没有在合同上签字的情况下，仍购买的行为，不属于善意取得；原告没有支付合理购房价款。原告支付的购房款155000元，只是单位集资建房的集资价。当时金钥匙地产向业主卖的房子都是在每平米23000元左右。连同地下室、两个阳台，房屋价值应在300000元左右。本案《楼房买卖合同》未生效：签订《楼房买卖合同》时，案涉房产尚未取得房产证和土地证；该房产有我50%份额，我未将该部分份额处分给原告。依据《城市房地产管理办法》第三十八条规定，下列房产不得转让。对于这样的房屋买卖合同，只能在该房产依法登记取得房产证后，才能认定生效，故应驳回原告诉讼请求。依法确认我与被告之间的《合伙购房协议》有效，我与被告于1996年8月22日协议离婚，购买案涉房产过程中，有证据证明我出资70000元，单位集资建房的协议原件也在我这。同时，我与被告签订《合伙购房协议》，请求法院确认该协议有效。被告卖房的过程没有代理我，我的房产未卖给原告。在原告与被告的《楼房买卖合同》中应有两个卖房主体签字，被告签字的行为只能代表他自己，被告未在合同中我应当签字的地方签上董俊敏的代理人王子臣，就是被告没有代理我卖了房子。我与被告已经离婚，不存在家事代理或表见代理的问题，请法院判决我与原告按份共有案涉房产。 王建国对第三人董俊敏的诉请答辩称，第三人的诉请应向被告申请，不应向我申请。第三人与被告签订的借款合同的真实性和有效性我不做判断，该合同只能证明第三人借给被告钱，不能证明第三人对房产享有所有权。 王子臣对第三人董俊敏的诉请予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年8月22日，被告与第三人协议离婚。2000年4月30日，路南区交通局作为甲方，被告作为乙方，双方签订《关于集资建房的协议》（以下简称建房协议），协议第六条约定：乙方应严格遵守《规定》中限制出租、出售和转让的有关条款，如有违反，一经发现，甲方将对乙方进行处罚，包括收回购房个人补贴款以及该款项50%的罚金，如乙方拒绝交纳，甲方有权从乙方工资中扣除；第七条约定：乙方入住后，应自觉遵守小区物业管理方面有关规定。 2000年4月30日，中宜律师事务所出具《律师见证书》（以下简称见证书），其中唐山市路南区交通局系甲方，被告系乙方，该见证书见证如下：1、王子臣系唐山市路南区交通局职工，表示愿意按《路南区交通局关于集资建房的若干规定》参与路南区交通局的集资建房。路南区交通局亦表示愿意按上述集资建房的若干规定接纳其职工王子臣参与本局集资建房。2、经甲乙双方协商，确定拟建楼房（座落于南）楼3门301室于竣工验收后由乙方据有。4、乙方承诺实际具有上述第2条所指楼房房屋后3年内不转让或出租，并表示如有违反上述承诺，愿意接受《关于集资建房的协议》第七条规定的处罚。1999年5月5日、2000年5月8日，唐山市路南区交通局为被告出具预收房款收据两张，金额分别为20000元、50000元。 2000年8月29日，中国工商银行唐山市新华道支行为被告出具《借款凭证》，载明贷款金额：40000元，用途：购房。2001年2月29日，被告作为借款人，中国工商银行唐山市新华道支行作为贷款人，双方签订《个人住房借款合同》，合同第一条，甲方根据乙方的申请，经审查同意向乙方发放个人住房贷款，金额为40000元。第二条，贷款用于乙方购买坐落于唐山市的现（期）房物业，建筑面积109.49平方米，乙方不得以任何理由将贷款挪作他用。第三条，贷款期限为120个月。自2000年8月29日起至2010年8月28日止。同日，被告作为抵押人与中国工商银行唐山市新华道支行作为抵押权人签订《个人住房借款抵押合同》，约定被告将案涉房产抵押给中国工商银行唐山市新华道支行，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。 2000年12月9日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《楼房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同第一条：乙方购买甲方座落在路南区房屋一套。建筑面积110平方米，地下室17平方米；第二条：乙方将全部购房款155000元于2000年12月9日交给甲方，甲方给乙方收款收条；第三条：房产证、土地使用证由甲方负责办理，费用由乙方负责；第四条：甲方自从单位取得钥匙之日起，三日内将钥匙交给乙方；第五条：今后小区配套设施费由乙方负责。 2001年7月29日，被告取得案涉房屋《国有土地使用证》。2003年10月25日，原告缴纳案涉房屋维修基金2910.80元。 以上事实有《楼房买卖合同》、《关于集资建房的协议》、收据、《国有土地使用证》、《个人住房借款抵押合同》、《借款凭证》、《关于集资建房的协议》、《律师见证书》、《个人住房借款合同》、《离婚证》予以证实。 本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，真实合法有效，故对原告诉请确认原被告之间签订的买卖合同合法有效的诉请，本院予以支持。被告辩称根据《城市房地产法》的规定，买卖未经登记的房产违法，《城市房地产管理法》第38条第6项规定未依法登记领取权属证书的，不得转让。该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不足以否定案涉买卖合同的效力，故对被告该辩解本院不予采信。第三人以被告未取得房屋所有权证书，主张原被告之间房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。案涉房屋系集资房，“三年内禁止买卖”是在见证书中做出的承诺，该见证书系单位与员工（被告）之间签订，属于单位内部协议，约束的是单位与内部员工（被告）之间的权利义务，但不能对抗本案原告；且见证书约定违反承诺接受建房协议第七条处罚，但建房协议第七条不涉及处罚内容，建房协议第六条约定了相应的处罚内容，被告违背承诺转让房产，应按照约定承担相应的责任，并非买卖合同无效的理由。综上，对于被告及第三人主张原、被告之间签订的买卖合同无效的意见，本院不予采信。被告及第三人主张房产交易价格低于市场价格，但并未提交相关证据证明，对该意见本院不予采信。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经向被告交付了购房款，被告也已经向原告交付了案涉房屋，但并未与原告办理所有权转移登记手续。现案涉房产已经具备办理所有权登记手续的客观条件，被告应按照原、被告签订的买卖合同约定办理房产证，再履行为原告办理房屋所有权转移登记手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同中对过户费的负担未进行明确约定，且双方未达成补充协议，按照交易习惯，办理房屋所有权转移登记手续所产生的相关费用由买房人即本案原告负担，故原告要求被告负担所有权转移登记手续费用的诉讼请求，本院不予支持。合同中对迟延过户的违约责任未进行明确约定，原告亦未举证证明因迟延过户造成的损失，故对其要求被告赔偿迟延过户损失60000元的诉讼请求，本院不予支持。 第三人诉请确认被告与第三人之间签订的《合伙购房协议》有效，第三人虽提供了《合伙购房协议》、收条，由于被告与第三人之间存在利害关系，且无其他证据证明第三人实际出资的情况，第三人提交的证据不能证明合伙购房关系成立的真实性，故第三人主张确认其与被告签订的《合伙购房协议》有效的诉讼请求，本院不予支持；第三人主张其享有案涉房屋50%份额、其与原告按份共有，不具有相应的法律基础，本院不予支持。被告及第三人主张被告出卖房产未经过合伙人即本案第三人同意、被告无权处分第三人的份额，首先，被告与第三人之间已经于被告取得案涉房产前协议离婚，案涉房产应为被告离婚后个人财产，被告享有处分权；其次，第三人提交的证据不足以证明其与被告之间存在真实有效的合伙关系，第三人不能证明其享有相应的份额；第三，原告与被告之间签订买卖合同，已经交付房款并占用使用至今，房屋买卖合同关系已经成立并生效，双方应按合同履行，故对被告及第三人的该意见，本院不予采信。第三人述称案涉房产为集资建房、具有经济适用房的性质，按照《经济适用住房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等相关规定主张原、被告之间签订的买卖合同无效，案涉房产并非经济适用房，上述规定亦非关于合同效力的强制性法律、法规规定，故第三人依据上述规定主张原、被告签订的买卖合同无效，理据不足，本院不予采信。 原告主张确认案涉房屋所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，属于房屋所有权确认纠纷，与本案并非同一法律关系，对于原告的该项诉讼请求，本案不予涉及。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院》第五条的规定，判决如下： 一、原告王建国与被告王子臣签订的《楼房买卖合同》有效； 二、被告王子臣于判决生效后十日内办理路南区常泰里福乐园102楼3门301室的所有权登记手续，并于取得该房屋所有权证书之日起十日内协助原告王建国办理上述房屋的所有权转移登记手续，所有权转移登记产生的费用由原告王建国承担； 三、驳回原告王建国的其他诉讼请求； 四、驳回第三人董俊敏的诉讼请求。 案件受理费16140元，减半收取8070元，由被告王子臣负担；第三人董俊敏诉请的案件受理费4900元，由第三人董俊敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  马 征 二〇一九年十月十八日 法官助理  李金凤 书 记 员  王梦然