河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1521民初2440号原告:陈乃平，男，1954年9月16日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人:万辉，河南书涵律师事务所律师。特别授权。被告:信阳金鼎置业有限公司。住所地信阳市四一路和平大厦。统社会信用代码:9141150069872806XC.法定代表人:张建红，该公司总经理。委托诉讼代理人：程百伦，该公司财务总监。特别授权。委托诉讼代理人：匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师。一般代理。原告陈乃平与被告信阳金鼎置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈乃平及委托诉讼代理人万辉，被告的委托诉讼代理人程百伦、匡昭贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告向原告支付房屋修复费用21957元；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金12131.88元(计算方法:约定交房时间为2012年8月30日，实际交房时间为2013年7月9日，逾期交房时长为313天，违约金按日计算，标准为每日承担已付房款万分之1.2的违约金。故313天×323000元×0.00012=12131.88元)；3、请求法院判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2012年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的罗山县宝祥隆家园9号楼三单元102号房屋，总房款为323000元，合同约定，被告应当在2012年8月30日前，将具备“该商品房经综合验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之1.2支付逾期交房违约金，合同继续履行。后该房自原告接房以来即存在外墙渗水及墙体裂缝等质量问题，影响了原告的居住使用。为此，原告和其他业主不断向被告、县房管部门等反映，要求被告进行修理，但多次都被被告拒绝，房屋开裂、渗水问题始终未解决，无奈原告决定自行聘请人员修理、重作。另外，多年的大暴雨造成了受损墙面进一步扩大。现被告作为责任人，却置自己的承诺和法律于不顾，对原告合理合法的诉求不管不问，被告的这种行为给原告的正常生活造成了很大影响。鉴于被告一直以来采取敷衍和拖延的方式处理，因此请求法院判决被告赔偿原告修理、重作、更换商品房墙体裂缝渗水材料、人工费等费用。且被告直到2013年7月9日才将房屋交付给原告使用，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定向贵院起诉，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告增加要求被告交付《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》的诉求。被告辩称，1、原告诉请的21957元房屋修复费用缺乏事实及法律依据，依法不应支持。首先，我公司向被告交付的房屋是经过竣工验收的合格房屋，不存在质量问题;其次，因为被告已经实际占有该房屋达7年之久，其房屋裂纹产生原因尚不得而知，原告没有任何证据证明是因为被告交付的房屋存在质量问题所致;再次，根据被告了解的实际情况，原告的房屋只是存在几处小裂纹，其修复费用根本不可能达到两万多元;第四，原告要主张上述损失，必须委托相关鉴定机构对相关损失数额及因果关系进行鉴定，但是，我公司至今未受到任何选择鉴定机构的通知，未参与任何鉴定过程，更未收到任何鉴定报告。所以，综上，被告主张的21957元房屋修复费用缺乏事实及法律依据，依法不应支持。2、原告主张逾期交房违约金更是缺乏事实及法律依据，同时即便起诉，也明显超过了法定诉讼时效，其诉求依法应予以驳回。首先，原告没有任何证据证明实际交房时间是2013年7月9日；其次，即便实际交房时间是2013年7月9日，说明其当时就已经知道我公司逾期交房了，但其直到2019年8月9日才向人民法院提起诉讼，已经明显超过了《民法总则》等法律规定的三年诉讼时效。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉求。经审理查明，2010年6月3日，原告陈乃平与被告信阳金鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“罗山宝祥隆家园”9号楼3单元102房作住宅使用，建筑面积133.33㎡，共计价款323000元，付款方式“本合同签定时付款人民币贰拾贰万元整（￥220000元），余款壹拾万零叁仟（￥103000元）于本幢三层封顶时付清”；交付期限约定出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受入要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同签订当日原告支付220000元购房款，2012年4月11日支付60000元，2012年11月5日支付43000元，三次共计323000元。案涉楼房2013年1月11日经验收合格，原告自认于2013年7月9日从罗山宝祥隆家园物业管理处取得房屋钥匙，原告搬进房屋实际居住使用约5年。期间双方因房屋建筑质量存在争议，但就被告逾期交房原告在2019年8月11日前未通过诉讼或其他途径要求处理。诉前，原告向本院提出要求对案涉罗山县宝祥隆家园9号楼三单元102宝房屋因渗水造成的财产损失进行评估，本院委托信阳三维资产评估所进行鉴定，结论为罗山县人民法院委托的陈乃平名下位于罗山县宝祥隆家园9号楼三单元102号房屋因渗水造成的财产损失在评估基准日2019年05月29日的评估值为:人民币21957元[内墙装饰处理17457元（刷乳胶漆），4个月房屋使用费4000元（房屋租赁费），保洁费用500元]。支付鉴定费3000元。对该评估报告，被告以本院未通知其选择鉴定机构，未通知其派人到评估现场，程序违法为由不予认可。经核实，在诉前鉴定过程中，本院曾向被告法定代表人张建红寄送配合鉴定的通知，但被告单位拒收文书。2019年9月25日经本院现场勘察，案涉房屋渗水部位发生在卫生间周围底部外侧，致乳胶漆起皮脱落，房屋开裂发生在主客厅阳台两侧部位。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及交款凭证，2013年1月11日由勘察、设计、施工等单位出具该工程竣工验收报告，罗山宝祥隆家园物业登记表，信阳三维“资产评估报告”[信三评报字（2019）第076号]及交费凭证等证据证实，并经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于本案中的几个问题：关于原告的损失赔偿问题，原告因案涉房屋质量问题（渗水及墙体开裂）等向被告及有关主管部门反映要求解决未果，在保修期内已主张权利，现原告依法要求被告赔偿相关损失，未逾房屋质保期的规定，依据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的规定，被告提供的商品房卫生间存在渗水问题，防水不达标准是被告的责任，被告对原告的损失负有赔偿义务。原告的损失虽经信阳三维资产评估事务所鉴定为21957元，鉴定费3000元，计24500元。但经本院现场勘察，墙壁乳胶漆鼓皮地点集中在卫生间周围底部外侧，墙壁开裂主要在房屋阳台两侧部位，结合本案实际情况可适当调整鉴定结果数据，本院酌定刷乳胶漆费用12000元，租房两个月支出2000元，保洁费用500元，鉴定费3000元，共计17500元。关于违约责任问题，首先，原、被告签订《商品房买卖合同》双方约定的交房时间。房屋没有及时峻工验收，存在没有按合同约定交付房屋的违约行为。原告亦存在违约行为，没有按合同约定“余款壹拾万零叁（￥103000元）于本幢三层封顶时付清”，也没有接约定的交房时间“2012年8月30日前”付清房款，双方均有违约行为。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。其次，无论从双方约定的交房时间，还是被告向原告实际交付房屋的时间，原告知道或应当知道其权利受到侵害均超过法定时效，原告要求被告给付逾期交房违约金已超过法律规定的诉讼时效期限。诉讼中原告没有向法庭提供已向被告主张该项权利证据，证明其要求被告应向其支付违约金有诉讼时效中止、中断的情形发生。原告作为完全民事行为能力人，在自己合法权益受到侵害时怠于行使权利，被告信阳金鼎置业有限公司的抗辩理由成立。故原告主张的债权不受法律保护，依法应予驳回。关于原告主张《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》问题，属合同附随义务，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”的规定，原告享有向被告索要《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》的权利。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当在被告向原告交付房屋时交付该文书，但原告长期怠于主张该项权利，且原告已迁入案涉房屋居住使用多年，应视为原告对该项权利的放弃，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《建设工程质量管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下:一、被告信阳金鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈乃平损失人民币17500元。如未按本院指定期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈乃平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取326元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  陈长斌二〇一九年十月十一日书记员  沈艳玲