重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝05执异544号案外人：代小蓉，女，1971年9月30日出生，住重庆市渝中区。案外人：武治权，男，1964年3月16日出生，住重庆市渝中区。申请执行人：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码91500103691245487F。负责人：张文利，行长。委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所实习律师。被执行人：重庆铸信商贸有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特****一社会信用代码91500107556784170H。法定代表人：毛磊，执行董事兼总经理。被执行人：重庆淳德实业有限公司，住所地重庆市涪陵区新城区万汇路5，住所地重庆市涪陵区新城区万汇路**077278350C。法定代表人：毛磊，执行董事兼总经理。被执行人：重庆金湖汽车美容服务有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道花卉东路，住所地重庆市渝**龙溪街道花卉东路**附****1-1935431355。法定代表人：毛磊，执行董事兼总经理。被执行人：毛磊，男，1982年10月17日出生，住重庆市大渡口区。被执行人：王凤娇，女，1982年2月28日出生，住成都市龙泉驿区。被执行人：吴克家，男，1980年12月12日出生，住四川省成都市龙泉驿区。被执行人：文闻，女，1985年8月24日出生，住重庆市大渡口区。本院在执行恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）申请执行重庆铸信商贸有限公司（以下简称铸信公司）、重庆淳德实业有限公司（以下简称淳德公司）、重庆金湖汽车美容服务有限公司（以下简称金湖公司）、毛磊、王凤娇、吴克家、文闻民间借贷纠纷一案中，案外人代小蓉、武治权对执行位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路131号XX房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人代小蓉、武治权称，2013年8月10日，案外人与被执行人毛磊签订《房屋租赁合同》，租赁毛磊位于重庆市嘉陵江滨江路131号XX房屋，租赁期限从2013年8月10日至2033年8月9日，年租金为40万元，房屋建筑面积2355.42平方米。租赁过程中，毛磊遇到资金困难。2015年4月13日，案外人与毛磊签订《房屋租赁合同补充协议》，毛磊提前收取案外人的280万元房屋租金，从2015年8月10日起每年租金变为20万元，案外人已支付从2015年8月10日至2029年8月9日房屋租金，现案外人正在合法使用中。综上，请求法院在拍卖该房屋过程中，确认案外人的合法租赁权。为支持其请求，案外人举示了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、租金支付凭证等相关证据。申请执行人恒丰银行重庆分行辩称，案外人提供的租赁情况与抵押人向恒丰银行重庆分行作抵押担保时提供的租赁情况不一致，租赁前恒丰银行重庆分行已进行了抵押，且案外人在与被执行人签订租赁合同后立即转租不符合交易常理，应当驳回其异议请求。为支持其请求，申请执行人举示了毛磊与戴志刚签订的《租赁协议》、戴志刚出具的《承租人承诺书》等相关证据。本院查明，恒丰银行重庆分行与铸信公司、淳德公司、金湖公司、毛磊、王凤娇、吴克家、文闻民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月20日作出（2018）渝05民初449号民事判决，判令：铸信公司偿还恒丰银行重庆分行借款本金5700万元及利息、罚息、复利、律师费，淳德公司、毛磊、王凤姣、吴克家对上述债务承担连带清偿责任，文闻对毛磊的上述债务在夫妻共同财产范围内承担夫妻共同还款责任，恒丰银行重庆分行对毛磊名下的位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路131号XX等房产享有抵押权，有权以上述抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。另查明，2013年8月10日，出租方毛磊（甲方）与承租方代小蓉、武治权（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号临江门158号XX房屋，租赁期限自2013年8月10日起至2033年8月9日止；承租房屋建筑面积2355.42平方米，年租金40万元；自乙方接收房屋之日起6个月为免租期，自2013年8月10日起至2014年2月9日止；首期租赁费用按半年支付：在甲乙双方签订本合同之日起十个工作日内，由乙方向甲方支付自2013年8月10日至2014年8月10日租金20万元，同时支付5万元作为保证金，合同期满，甲方将保证金退还乙方；租赁房屋的交付时间为2013年8月前。中国工商银行《个人业务凭证》载明：武治权于2013年6月6日向毛磊转款50000元。中国工商银行《个人业务凭证》载明：武治权于2013年8月23日向毛磊转款100000元。中国工商银行《个人业务凭证》载明：武治权于2014年7月14日向毛磊转款150000元。中国工商银行银行流水载明：武治权于2015年1月8日向毛磊转款150000元。中国工商银行银行流水载明：武治权于2015年4月17日向毛磊转款97500元。以上合计转款547500元。2015年4月13日，出租方毛磊（甲方）与承租方代小蓉、武治权（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：因甲方开发涪陵区房地产项目急需资金周转，甲乙双方协商，乙方提前支付房屋租金280万元至甲方账户（户名：毛磊，开户银行：中国工商银行大坪支行，账号：XX）或甲方项目部负责人龚泽玥账户（户名：龚泽玥，开户银行：招商银行重庆两路口支行，账号：XX）；租赁费用自第三年（2015年8月10日）起变更为每年20万元，乙方需在签订本补充协议后1个月内支付150万元，余下130万元需在5个月内支付完毕。2015年4月15日，《招商银行个人贷款借款借据》载明：借款人为武治权、武河昌，借款金额为1400000元，期限为自2015年4月15日至2016年4月15日止，借款用途为流动资金周转，并注明上列贷款，请转入龚泽玥在招商银行开立的XX的账户。中国建设银行银行流水载明：武治权于2015年6月9日向毛磊转款800000元。中国工商银行银行流水载明：武治权于2015年7月29日向毛磊转款500000元。2013年8月10日，出租方武治权（甲方）与承租方周宏（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号，临江门58号XX房屋，建筑面积2355.42平方米；租期为10年，自2013年8月10日起至2023年8月9日止；租金每月50000元，年租金为600000元，从第4年起，年租金在上一年度的基础上，按每年5%递增；租金为每3个月支付一次，首期租赁费用按6个月支付，乙方应于2013年8月5日前向甲方支付完毕2013年8月10日至2014年8月9日的全部租金，之后提前30天支付下3个月的租金，以后乙方支付租金时间以此类推；签订本合同时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金50000元。交通银行银行流水载明：2013年5月24日，熊卫东（周宏之夫）向武治权转款50000元。交通银行银行流水：2013年8月5日，熊卫东分6次向武治权转款共计300000元。2013年8月10日，武治权出具《收条》，载明：收到周宏支付的重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号临江门58号XX的场地保证金50000元。2013年8月10日，武治权出具《收条》，载明：收到周宏支付重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号临江门58号XX从2013年8月10日至2014年8月9日的场地租金300000元。交通银行银行流水载明：熊卫东于2019年1月7日分6次向武治权转款合计255000元。2013年9月11日，重庆市隆信行物业管理有限责任公司开具《发票》，载明：收到熊卫东缴纳的2013年8月、9月的水电气费及物业费合计13496.57元。2019年8月28日，重庆市隆信行物业管理有限责任公司开具《发票》，载明：收到熊卫东缴纳的生活服务及物业管理费合计6595.18元。2019年8月28日，重庆市隆信行物业管理有限责任公司开具《发票》，载明：收到毛磊缴纳纳的华庭锦园XX的水电气费合计3308.05元。2018年4月26日，周宏（甲方）与古国礼（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号临江门58号XX场地其中约130平米，以每月每平方40元的价格租给乙方使用，合同期限从2018年5月18日至2023年4月17日；乙方付租赁保证金10000元；房租一年一次付清。2019年4月19日，周宏（甲方）与张世英（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号临江门58号XX场地其中约220平米，以每月5000元的价格租给乙方使用，合同期限从2019年5月1日至2020年6月30日；房租半年一次付清，下半年租金必须提前一个月收取。2019年7月6日，周宏（甲方）与邓自力（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路130、131、132号临江门58号XX场地其中约250平米，以每月每平方26元的价格租给乙方使用，合同期限2019年7月6日至2020年7月6日；乙方付租赁保证金10000元；房租半年一次付清，下半年租金必须提前一个月收取。再查明，101房地证2013字第17014号《房地产权证》载明：权利人为毛磊，房屋坐落为重庆市渝中区嘉陵江滨江路131号XX，房屋用途为非住宅，房屋建筑面积为2355.42平方米，楼层为名义层1层（物理层2层），登记日期为2013年8月2日。还查明，2016年6月14日，恒丰银行重庆分行与毛磊等签订《最高额抵押合同》，约定毛磊以其名下位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路131号XX（产权证号：**地证2013字第**）等房屋为恒丰银行重庆分行与铸信公司签订的《综合授信额度合同》提供最高额抵押担保，并于2016年6月17日就上述抵押办理登记。2018年6月5日，本院以（2018）渝05执保100号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了毛磊名下位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路131号XX房产（产权证号：10：**地证2013字第**/div>本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”本案中，案外人代小蓉、武治权就案涉房屋与被执行人毛磊签订租赁协议的时间为2013年8月10日，当日，案外人又将其承租的案涉房屋转租给周宏，周宏承租后实际占有并使用案涉房屋，并支付了房屋租金交纳了物业费等相关费用，故案外人就案涉房屋设立租赁权的时间早于申请执行人就案涉房屋设立抵押权的时间，根据前述规定，案外人就案涉房屋上设置的租赁权不受申请执行人就案涉房屋行使抵押权的影响。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，案外人就案涉房屋签订书面租赁合同并占有案涉房屋的时间均在本院查封之前，故对其保护租赁权的请求本院予以支持。至于申请执行人举示的毛磊与戴志刚签订的《租赁协议》，但其并未举示戴志刚交纳租金、占用使用案涉房屋的相关证据，仅凭该《租赁协议》并不足以证明戴志刚就案涉房屋设立了租赁权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：中止对重庆市渝中区嘉陵江滨江路131号XX房屋（产权证号：101房地：**地证2013字第**人代小蓉、武治权的租赁权（租赁期限自2013年8月10日起至2033年8月9日止）予以处置。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十月二十九日书记员 刘夏吟