湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1003民初1786号原告（反诉被告）：王永松，男，1965年4月13日出生，汉族，住荆州市荆州区。原告（反诉被告）：张敏，女，1967年11月29日出生，汉族，住荆州市荆州区。二原告的委托诉讼代理人：陈越峰，荆州市荆州区光明法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张年斌，男，1974年5月10日出生，汉族，住荆州市荆州区。被告：甘正甫，男，1968年5月6日出生，汉族，住荆州市荆州区。被告：甘楚凡，男，1990年9月10日出生，汉族，住荆州市荆州区。三被告的委托诉讼代理人：张俊，湖北居正律师事务所律师。原告（反诉被告）王永松、张敏与被告（反诉原告）张年斌、被告甘正甫、甘楚凡确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序于2018年11月30日公开开庭进行第一次审理，原告（反诉被告）王永松、张敏及其委托诉讼代理人陈越峰、被告（反诉原告）张年斌及三被告的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼，后本院于2019年9月6日公开开庭进行第二次审理，原告（反诉被告）王永松、张敏的委托诉讼代理人陈越峰、被告（反诉原告）张年斌及三被告的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王永松、张敏向本院提出诉讼请求:1、请求确认《房屋买卖合同》无效，腾退房屋或者返还拆迁补偿款及安置房；2、由被告承担本案诉讼费、财产保全费。原告王永松和被告张年斌于2017年9月16日签订了《房屋买卖合同》，原告王永松将位于荆州区××南××组的自建住房卖于被告张年斌，售价40万元。2018年初支付了全部价款后，原告王永松将房屋交给了被告张年斌。2018年3月，王永松之妻张敏从外地回来后，认为房屋属夫妻共同财产，一方不能未经协商一致单方处分，同时认为该房屋土地属集体土地不能买卖，经协商未能达成一致。另，该争议房屋现面临拆迁，被告张年斌已有一套住房经过了拆迁补偿，按相关政策张年斌不得有第二套住房拆迁，因此借甘正甫、甘楚凡父子之名与荆州纪南文旅区纪南镇拆迁指挥部签订了《房屋搬迁补偿安置协议》来套取拆迁补偿款及相关利益。综上，原告王永松、张敏在纪××××组的自建住房，其宅基地属集体所有，依法不得买卖，因此双方所签《房屋买卖合同》应为无效合同，被告张年斌应腾退房屋，原告表示退还被告张年斌购房款。被告张年斌、甘正甫、甘楚凡共同辩称，1、即使诉争房产系夫妻单方处分,根据法律规定仍应认定为有效；2、房产的交易得到了纪××××村的认可;3、根据合同相对性原则，被告甘正甫、甘楚凡不是合同相对方，二被告的主体不适格。被告（反诉原告）张年斌向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人购房款400000元及利息（按年利率6%计息）；2、被反诉人赔偿反诉人房屋装修款340751元；3、被反诉人赔偿反诉人因房屋涨幅差价造成的损失300000元。2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年反诉人所有的位于纪南镇××村房屋政府征地拆迁，因需房屋居住，且恰逢被反诉人所有位于官坪村××组房屋出售，遂通过被反诉人按照售房广告上的电话进行联系。通过协商双方议定购房款为400000元。2017年9月16日双方签订房屋买卖合同，反诉人向被反诉人交付了购房款，被反诉人向反诉人交付了房屋，其后因所购房屋过于陈旧，不适宜居住，反诉人对所购房屋进行了维修装饰，所花费用共计340751元。2018年8月20日被反诉人以其配偶不知情为由向法院提起请求确认房屋买卖合同无效的诉讼。2018年纪南镇房屋价格已由2017年的每平方米2000-3000元涨至4000-5000元，如反诉人返还房屋必将重新购置居住房屋，该差价损失应由被反诉人承担。原告（反诉被告）王永松、张敏辩称，1、反诉被告返还房款400000元异议，返还利息无依据；2、要求返还的装修款没有进行评估，应该按照征收协议中装修评估数额进行计算；3、房价涨幅数额没有法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告王永松、张敏系夫妻关系，户籍地为荆州市××区××南××组。被告张年斌户籍地为荆州市××区××组。被告张年斌通过原告王永松、张敏张贴的“此屋出售”广告单联系购房事宜，后原告王永松作为甲方与被告张年斌作为乙方于2017年9月16日签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、甲方自愿将坐落在荆州区纪××××村三组的自有房屋（楼房一栋，上下两层半，每层约120平方米）卖给乙方，交易价格为400000元，甲方保证本合同签订之前与其他人的债权债务与本房产无关，乙方购买后不予承担；2、甲方双方在合同签订之日起，乙方向甲方预付定金20000元，乙方应在2018年1月30日前向甲方付清余款，乙方付清全部款项后，甲方应将房屋及所有相关证件交付乙方，以后遇政策拆迁、占地，涉及该房产的所有权益归乙方所有，甲方无权干涉；3、房屋过户所需费用由乙方承担，但甲方必须随时无偿配合乙方办理过户及相关手续；4、甲方双方在合同生效后，如甲方违约，需按成交价五倍支付乙方违约金，如乙方违约，乙方支付的全部款项，甲方不予退还。后被告张年斌按合同约定向原告方支付了购房款400000元。同时查明，2018年6月15日，被告甘正甫、甘楚凡与荆州纪南文旅区纪南镇征迁指挥部分别签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，协议中约定的被拆迁房屋为被告张年斌出资购买的房屋。另查明，涉案房屋从出售之日至今，未办理房产证，也未办理土地使用权证。2014年6月20日，原告王永松取得了《荆州市国土资源局荆州分局个人住宅用地许可证》，使用者为王永松，批准用地位置为纪××××村三组。本院认为，农村房屋范围内的宅基地依法属于农村集体所有，依照法律规定，只有集体经济组织内部成员才有权购买本村的农村房屋。被告张年斌系纪南镇××村村民，而诉争房屋买卖合同标的物即二原告出售的房屋位于纪××××村，故原告王永松与被告张年斌于2017年9月16日签订的《房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案双方签订的房屋买卖合同认定为无效，但本院认为诉争房屋不宜予以返还。一是本案二原告以张贴售房广告的方式向不特定对象自愿出售房屋并擅自转让宅基地，现又单方主张该转让行为无效要求返还房屋，有违诚信原则。二是本案诉争的房屋出售时为新修建的毛坯房，被告张年斌基于居住目的在房屋交付后对房屋进行全面装修且予以加层，根据庭后实地调查，诉争的房屋拟定被拆迁后被告张年斌又对自己装修的部分装修物进行了拆除，现诉争房屋无法恢复原状；同时二原告与被告张年斌均在本案最后审理过程中对房屋的装修价值表示不予评估，故对添附物的价值本院无法进行准确认定。三是诉争房屋现已被确定为拆迁房屋，当事人提交的拆迁补偿协议中显示对被搬迁房屋没有区分房屋和土地的补偿项，协议的一方为本案的被告甘正甫、甘楚凡，该补偿协议证明政府在征收时并没有考虑房屋占有人是否具有纪××××村村民这一特定身份，本案房屋在待拆迁期间继续由被告张年斌占有并不损害纪××××村的集体利益，房屋拆迁后纪××××村也将对该宅基地失去集体所有权，二原告也不会因房屋不予返还而居无定所；四是本案双方签订房屋买卖合同时已明确约定“以后遇政策拆迁、占地，涉及该房产的所有权益归乙方所有，甲方无权干涉”，如果确定返还诉争房屋或返还拆迁补偿款及安置房必然会助长出售方受利益驱动而恶意毁约的无理行为，不利于经济秩序的健康发展。综上，为保护交易安全，维护诚实信用，从本案产生的社会效果角度而言，对二原告诉请腾退房屋或者返还拆迁补偿款及安置房的诉请，本院不予支持。由于本院已确定不予返还房屋，故对本案被告张年斌的提起的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王永松与被告（反诉原告）张年斌于2017年9月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）王永松、张敏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张年斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3430元，由原告（反诉被告）王永松、张敏负担；反诉案件受理费7083元，由被告（反诉原告）张年斌负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  李德庆二〇一九年十月十六日法官助理徐旭书记员张斌