广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初12035号原告：徐静，女，1979年6月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁宪中，男，1973年2月19日出生，汉族，系原告丈夫。委托诉讼代理人：李黄善，广东加通律师事务所律师。被告：珠海中铁诺德投资有限公司。法定代表人：薛斌。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修婧涵，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告徐静诉被告珠海中铁诺德投资有限公司（以下简称中铁诺德）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法普通简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁宪宗、李黄善、被告的委托诉讼代理人陈昱、修婧涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金至被告实际交付合格房屋之日止，现暂时计算至2019年7月31日，为201589元；2.被告赔偿原告延迟交付房屋期间的损失79578.4元；3.被告承担本案所有诉讼费用。4.确认原、被告于2016年8月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议书》的第五条、第九条无效。事实和理由：2016年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于珠海市XX区XX号（XX花园）X栋的X4房，为精装修商品房，总价款为4435409元，建筑面积为127.99平方米，被告应于2018年9月30日前向原告交付房屋。签订合同后，原告通过银行按揭贷款的方式支付了所有房款。2018年9月14日，被告通知原告于2018年9月22日前往被告处收楼。2018年9月22日，原告前往被告处，提出依照合同约定收楼前要先验房，遭到被告的拒绝，被告表示所有业主都必需先签署所有收楼手续后再验房，还给原告出示他们的内部规定《XX花园办理收楼手续指南》。原告当场提出异议，被告表示原告即使不办理收楼手续，要验房最起码也要与物业服务中心办理手续。原告办理手续后，物业服务中心带原告去验房。验房时，发现房屋质量存在瑕疵，原告当场与被告人员交涉，并表示拒绝收楼。被告承诺可以修复，并于当天填写了《中铁XX花园需修缮项目记录表》，记录表载明：厨房挂厨上方壁柜右侧柜门有边条未切除；次卧壁纸次卧窗台石上方壁纸起泡；客厅门口客厅门口不锈钢右侧上方牙口打胶、下方打胶开裂；木地板室内木地板有污染。其后，被告针对记录表中的问题对房屋进行了修复，但于2018年10月7日被告通知原告再次去查验房屋时，却又出现了其他质量问题，比如“入户花园楼面鼓起开裂”等。被告表示可再次对房屋进行修复，并分别于2018年10月14日、11月4日、12月17日，告知原告房屋已经修复完毕，但是原告每次去查验房屋时都会发现房屋又会出现其他质量问题。直至2019年春节前后，由于还存在主卧卫生间水管出现破裂，导致各个房间的木地板大面积起翘、空鼓、开裂，屋内墙纸发霉长毛、出现起泡，房屋其他地方也出现了大面积渗水现象，部分开关不通电，窗台不密封出现漏水等问题，经过原告多次催促，被告分别于2019年3月25日、26日、28日与31日给予多次修复。但经过被告多次修复，直至2019年6月，主卧卫生间水管破裂问题还是没有最终解决。2019年7月初至8月初，被告再次就房屋的上述质量问题予以修复，至今仍未将房屋交付给原告。原告认为，被告没有在约定的时间内向原告交付质量合格的房屋，经过多次修复仍无法交付给原告入住，被告已经严重违约，因此被告应按约定承担迟延交付房屋的违约责任，以及承担原告的经济损失。原告主张，被告私下要求包括原告在内的所有购房者必须签订另一份免除被告责任、排除原告主要权利的格式合同《补充协议》（下称《补充协议》），而被告不将这一份补充协议提交给不动产登记部门备案。一、《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款约定被告交付商品房时若不出示房屋合格的证明文件或者出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收；第十一条第（三）款约定办理交付手续前原告有权对涉案房屋先进行查验，被告不得以签署物业管理文件等理由作为原告查验、办理房屋交付手续的前提条件；同时约定若原告查验涉案房屋存在装修装饰等质量问题的，被告应承担修复费用，修复后再行交付等。被告为了免除其出示房屋合格证明文件的责任，以及其即使交付不合格房屋也只需要修复，而不需要最终承担逾期交付违约金的责任，被告直接在《补充协议》第五条约定“买卖合同第十一条（二）、（三）不适用”；约定如交付的房屋不符合合同约定的，被告应在合理期限内负责修复，并承担修复费用，但不影响房屋交付。二、《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定商品房的质量包括地基基础和主体结构、装饰装修及设备标准，以及其他质量问题。但是，《补充协议》第五条约定房屋装饰装修及设备标准不符合买卖合同附件六约定的，按补充协议第九条处理；第九条却直接约定“买卖合同第十六条第（一）、（二）款不适用”、在交付使用后出现地基基础和主体结构的其他质量问题的仅承担保修责任、“买受人明确知悉并同意交付使用时的装饰材料可能会与样板房或现场展示的装饰材料存在一定色差。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任”。可见，被告为了免除其对包括原告在内的购房者提供质量不完全合格房屋的责任，被告已经将房屋质量的范围缩小解释至“地基基础和主体结构”；被告为了免除其因交付不合格房屋、逾期交付房屋而承担的违约责任，其直接在补充协议中约定买受人不得以装修装饰问题要求其承担逾期交付的违约责任，这等于直接排除原告依照合同约定的期限取得合格房屋的权利。综上所述，被告为免除其责任，排除原告主要权利，其将本公平体现双方权利义务的《商品房买卖合同（预售）》提交到政府部门备案，却私下要求每个购房者另行签订全部是格式条款的《补充协议》，签订《补充协议》时，被告并没有遵循公平原则确定原、被告双方的权利和义务，也没有采取任何合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，更没有对该条款予以说明。依据我国《合同法》第三十九条、第四十条与第四十一条的规定，原、被告于2016年8月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议书》的第五条、第九条应当被认定为无效。原告提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及附件;2.涉案房屋户型图;3.收楼通知书、收楼须知、收楼指南;4.中铁XX花园需修缮项目记录表;5.维修派工单总表（2018年10月7日-2018年11月4日）;6.维修派工单;7.X栋漏水维修派工单（2019年3月）;8.关于XX花园X栋X4相关问题回复函（2019年4月4日）;9.关于XX花园X栋X4相关问题回复函（2019年4月9日）;10.关于X-X4维修情况;11.珠海安欣验房现场验收记录表;12.案涉昂无质量问题清单;13.照片;14.网上打印租房报价（Q房网、安居客）。被告辩称，一、案涉房屋满足交付条件，被告已按时交付房屋且原告已办理完毕收楼手续，被告不存在逾期交付情形。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的商品房交付条件，该房屋的交付条件为：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……”。该房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且已按照合同约定的交付时间，将满足交付条件的房屋交予原告，2018年9月14日，被告向原告发送《收楼通知书》，通知原告收楼，原告也已于2018年9月22日完成收楼手续并签署相关收楼文件，且原告在验房后填写的《收楼满意度调查表》中“服务态度”、“服务效率”及“楼宇质量”处，均评分为“优”，该表由原告签字确认。原告收楼时对楼宇质量予以认可，其收楼行为是其自愿且真实的意思表示。因此，被告不存在逾期交楼的情形且原告的收楼行为是其真实意思表示，合法有效。二、原告所主张的损失无事实和法律依据。原告不存在实际损失。原告未出具有效证据证明其因房屋维修所造成的损失范围及具体数额。第一，即使维修影响原告的正常使用居住，但也不存在原告所主张的维修天数为303天。维修期间，原告以监工及要求被告给予更多的赔偿为由，不积极配合维修工程，不愿意告知被告房屋密码，相关维修方的维修时间只能迁就原告的时间，导致被告的施工人员每次进入案涉房屋施工前都需原告开门，因而造成维修期间每日的维修工时过低，真实的维修天数仅为53天（实际每天维修时间也并非全天），案涉房屋的维修工程拖延到2019年9月8日才完成。第二，关于原告提出的各项具体损失。原告并未提供维修期间另行租赁房屋的证据，无法证明其存在租金损失。原告主张的租金计算标准为7000元/月，远高于市场价格，被告不认可；关于原告主张的物业管理费384元/月的损失，《前期物业服务协议》没有约定因房屋维修期间物业服务费的事项，并且房屋维修期间原告仍可占有使用处分案涉房屋，物业管理是物业管理公司对物业的共有部分和共同事务进行管理的活动，物业公司并不会因为业主户内存在维修情况而减少服务投入，业主物业的保值增值却一直受益于物业管理公司的劳动，故物业管理费应由原告自行承担。第三，关于原告主张的路费及停车费共计5000元的损失，原告没有提供任何证据证明，其损失没有依据证明。最后，案涉房屋于2019年9月8日完成维修，打扫完成后于2019年9月27日书面告知原告验收。因而从2019年9月27日起，原告可以正常使用案涉房屋。我方认为补充协议第5、9条合法有效，理由如下，在双方签订的附件11补充协议的首部明确约定该协议是双方友好协商签订，签订本协议之前出卖人已提示买受人注意本补充协议的内容，并对于本补充协议的内容作了充分的说明，买受人已经详细了解该商品房（含周边等）的请况及本补充协议的内容，而且在附件11补充协议第17条也明确约定了双方已仔细详尽阅读买卖合同补充协议及其他附件，是双方真实意思表示。在附件的签署页双方也再次声明详尽阅读和理解买卖合同附件的全部内容，双方一致接受所有条例，并遵照执行。在双方签订的商品房买卖合同第二页郑重提示第7点，也明确提示了除合同条款外，购房应阅知所购买楼房的交楼的入伙时间和标准等事项，明确约定避免产生歧义，综上出卖人即被告已经尽到了充分的提示义务，双方签订的补充协议是双方真实意思表示，合法有效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告提供以下证据：1.竣工验收备案证明文件；2.房屋测绘报告;3.业主资料卡;4.XX花园收楼确认书;5.收楼物品清单;6.收楼满意度调查表;7.诺德网上中介租房报价截图;8.X-X4维修明细表;9.维修聊天记录;10.原被告谈话录音;11.录音文字整理;12.维修聊天记录;13.维修完毕的图片。经审理查明：2016年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告购买被告开发位于珠海市XX区XX号（XX花园）X栋X4房。合同第九条约定，房屋交付时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明及取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，电话通信、有限电视、宽带网络交付是线路敷设到户，需由买受人自行办理开通手续。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的条件交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人。在交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体机构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量产品规范、标准自查验次日起×××日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损害；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；（5）详见附件十一。合同附件十一第五条约定，（一）买卖合同第十一条（二）、（三）不适用。（二）第六条约定，逾期交付超过90日的，买受人可解除合同，买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之一点五的违约金。第九条约定，2018年3月20日，珠海市测绘院出具珠海市香洲区拱北白石路73号X栋的《房屋建筑面积测绘成果明细表》。2018年6月20日，涉案房屋所在X栋取得竣工验收备案表。2018年9月14日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年9月22日前往销售中心办理收楼手续。2018年9月22日，原告对涉案房屋进行查验，签署了收楼确认书、收楼物品清单、收楼满意度调查表。其中收楼满意度调查表中服务态度、服务效率、楼宇质量均选择优。案涉房屋《需修缮项目记录表》显示原告2018年9月22日验房时提出的需修缮项目部位和反馈意见如下：厨房挂木厨，上方壁柜右侧柜门有边条未切除；次卧壁纸，次卧窗台上方壁纸起泡；客厅门口，客厅门口不锈钢右侧上方牙口打胶，下方打胶开裂；木地板，室内木地板有污染。原告主张在2018年国庆后又发现存在以下问题：1.入户花园墙面鼓起开裂；2.主卧木地板起鼓、缝大不平。并提交了由XX花园物业服务中心盖章的X栋维修派工单总表，该表记载，案涉房屋2018年10月7日保修项目：1.入户花园墙面起鼓开裂；2.主卧背景墙有胶未处理；3.餐厅大理石下方墙纸翘起。2018年10月14日保修项目：客厅推拉门位置、厨房位置、公卫门位置壁纸有红点。2018年11月4日保修项目：1.公卫排气声音太大；2.主卧木地板起鼓、缝大、不平；3.次卧大理石下方木地板缝大。庭审中，原告陈述被告对上述问题全部进行了维修，第一次维修时间是2018年10月13日，第二次是2018年11月4日维修。原告主张2019年3月房屋主卧卫生间的水管爆裂，并主张水管爆裂是在收楼的时候就已经爆裂了，被告在之前换过一次地板，原告在2019年3月再看的时候，发现起鼓长毛，在原告的强烈要求下，被告拆开木板发现下面全部都是水，由此推断在收楼的时候就存在这种水浸的情况。被告认可原告于2019年3月25日报修，并抗辩被告积极联系原告进行维修，但在维修的过程中原告屡屡不配合维修，多次以出差或者其他单方面暂停维修，造成了维修效力低下，于2019年9月8日修复完毕，修复了卫生间和主卧的地板，按照原告的要求把踢脚线换了，墙纸也换了。修复完成后口头通知了原告，并在2019年9月27日书面通知了原告，但原告一直没有来。原告庭审中表示被告2019年9月27日才通知原告说涉案房屋已经全部维修好了，可以庭后立即安排时间去涉案房屋予以验收。原告同时主张，在修复过程中是配合施工的，只是原告丈夫对施工人员使用的材料以及修复方法提出一些不同的建议，所以被告一直以此为由没有连续开工作业，由于原告丈夫要求去现场看，但是被告均是以自己有空的时间进行维修。原告提交一份由中铁建工集团有限公司北京分公司盖章的《关于6-X4维修情况说明》，内容如下：经物业反馈6-X4相关维修问题，我司接到通知后，经与物业管家、业主进行现场确认，现将其主要问题的具体维修施工做以下说明：1.卧室木地板基层空鼓、开裂；处理方案：（1）原空鼓开裂基层剔除；（2）根据室内标高打点、重进。庭审中，原告认为房屋目前还存在以下未达到交付条件的问题：1.配电柜缺少箱盖；2.主人房的开关线路不通；3.主人房的有限电视和网络的线路没有面盖且线路不通。原告主张因被告迟延交房给原告造成7000元/月的租金、384元/月的物业管理费以及5000元的路费及停车费损失。原告提交网络打印的Q房网出租信息，显示XX花园全新三房二厅出租租金为7200元/月。被告提交网络打印的安客居网站出租信息，显示2019年10月8日公布的XX花园精装3房的租金为6500元/月。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件第十一条第五条第（四）项第（3）点中第二款第一项约定，屋面、墙面、地面渗漏或开裂，且该渗漏或开裂严重影响生活起居的，出卖人应在合理的期限内负责修复，并承担修复费用，但不影响房屋交付。该条款免除了被告对交付房屋严重影响生活起居时的逾期交房违约责任，且该合同为被告提供，为重复使用而制作，并在签订合同时未明确提示原告注意，符合无效的格式合同条款，原告请求确认该条款无效，符合法律规定，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条、第九条的其他条款，并无免除被告责任或加重原告义务的情形，不符合无效格式条款的情形，原告请求确认案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条、第九条的其他内容无效，本院不予支持。除上述条款外，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）》及附件为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房违约责任。原告认为被告交付的房屋至今都不符合合同约定，应承担逾期交房违约责任。被告认为已按照合同约定履行交付义务。对此，本院认为，作为买受人在商品房交付时有查验房屋的权利，亦有对自己主观认知和感受到的质量缺陷提出异议的权利，但只有房屋存在重大质量问题，严重影响到买受人正常居住使用，才能够成为买受人拒收房屋的正当理由。案涉房屋所在的X栋于2018年3月20日取得《房屋建筑面积测绘成果明细表》，于2018年6月20日取得竣工验收备案表，被告于2018年9月14日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年9月22日办理收楼手续，在合同约定的交付日期前履行了通知交付的义务。原告在2018年9月22日收楼验房时提出的质量缺陷，均属于质量瑕疵，未达到严重影响居住程度，并且被告对原告在验房时提出的质量问题已及时进行了修复，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告主张在2018年十一假期之后发现的质量缺陷，均发生在原告已经与被告办理收楼手续之后，即便上述质量缺陷严重影响原告居住使用涉案房屋，此时原告只能向被告主张维修责任和赔偿维修期间的损失，而不能再主张逾期交房违约责任，故对于原告有关案涉房屋至今尚不符合交付条件，请求被告承担逾期交房违约责任的主张，本院不予支持。就案涉房屋所存在的问题而言，除了主卧卫生间水管爆裂影响到原告正常居住使用房屋之外，其他原告提出的质量缺陷，均未达到严重影响居住的程度，并且被告对原告提出的其他质量缺陷均及时地进行了修复。故应当赔偿维修因主卧卫生间水管爆裂修复期间的损失。关于赔偿的项目，原告主张7000元/月的租金损失，384元/月的物业费损失、路费停车费5000元。本院认为，因水管爆裂维修房屋期间原告不能正常居住使用房屋，参照每月的租金标准及物业费赔偿不能居住的损失，依据充分，本院予以支持，但被告抗辩租金为6500元/月，且双方均只提交了网页截图证明，本院采纳中位数6750元/月作为认定租金标准的损失。原告主张的路费停车费并非为维修期间产生的损失，且未提供充分的证据予以证明，故对原告请求该部分损失，本院不予支持。关于赔偿的期间，根据本案查明的事实，原告向被告报修主卧卫生间水管爆裂的时间为2019年3月25日，被告完成维修并告知原告的时间为2019年9月27日，故实际的维修期间为2019年3月25日至2019年9月27日，共187天。被告抗辩因原告不配合开门，造成了维修效率的低下，原告庭审中主张陈述“修复过程中原告是配合被告施工的，只是原告丈夫对施工人员使用的材料及修复方法提出一些不同的建议，所以被告一直以此为由没有连续施工，由于原告丈夫要求去现场看，但是被告均是以自己有空的时间进行维修”，由此可见，没有连续施工的原因既有原告的因素，亦有被告的因素，故对于维修期间的迟延，原、被告均有过程，均应承担一定的责任。本院根据本案查明的情况，酌定被告承担70%的责任，原告承担30%的责任。综上，被告应赔偿原告130.9天的租金及物业费损失，共31128.02元，对原告请求超过该金额的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告珠海中铁诺德投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告徐静损失31128.02元；二、驳回原告徐静的其他诉讼请求。案件受理费2756元，由原告负担2451元，被告负担305元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 庞 博二〇一九年十月二十日书记员 卓嘉聪何倩