福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民再73号 抗诉机关：福建省福州市人民检察院。 申诉人（案外人）：许敏，女，汉族，1975年6月14日出生，住福州市鼓楼区。 申诉人（案外人）：许捷，女，汉族，1977年4月24日出生，住福建省闽清县。 申诉人（案外人）：黄雪英，女，汉族，1952年10月18日出生，住福建省闽清县。 申诉人（案外人）：陈秀雄，男，汉族，1958年7月28日出生，住福建省福清市。 申诉人（案外人）：郭爱娟，女，汉族，1959年10月17日出生，住福建省福清市。 申诉人（案外人）：陈蒙，男，汉族，1979年9月28日出生，住福建省福清市。 申诉人（案外人）：陈晓永，女，汉族，1981年3月5日出生，住福建省福清市。 申诉人（案外人）：潘美华，女，汉族，1958年8月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。 申诉人（案外人）：杨葳，男，汉族，1978年12月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 申诉人（案外人）：张玉兰，女，汉族，1974年7月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。 申诉人（案外人）：黄增霖，男，汉族，1962年8月23日出生，住福建省福清市。 申诉人（案外人）：周巧琳，女，汉族，1971年10月22日出生，住福建省长乐市。 申诉人（案外人）：卢艳红，女，汉族，1977年5月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。 申诉人（案外人）：丁宗潮，男，汉族，1955年10月31日出生，住福建省福州市仓山区。 申诉人（案外人）：林小玫，女，汉族，1961年6月19日出生，住福建省福州市仓山区。 申诉人（案外人）：黄丽徽，女，汉族，1965年9月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。 申诉人（案外人）：吴元波，男，汉族，1947年11月17日出生，住福建省福州市仓山区。 申诉人（案外人）：林英，女，汉族，1946年2月23日出生，住福建省福州市台江区。 申诉人（案外人）：林水娇，女，汉族，1942年7月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 申诉人（案外人胡宗宝的继承人）：邵巧云（胡宗宝的配偶），女，汉族，1955年1月18日出生，住福建省永泰县大洋镇尤乾下坊**。公民身份号码350125195501××××。 申诉人（案外人胡宗宝的继承人）：胡贞平（胡宗宝的女儿），女，汉族，1977年11月1日出生，住福建省福州市茶园村**。公民身份号码350102197711××××。 申诉人（案外人胡宗宝的继承人）：胡敏（胡宗宝的儿子），男，汉族，1980年8月3日出生，住福建省福州市鼓楼区融桥路**1-1101。公民身份号码350111198008××××。 申诉人(案外人胡宗宝的继承人)：胡燕（胡宗宝的女儿），女，汉族，1982年7月19日出生，住福建省福州市晋安区前岐路****402。公民身份号码3501251982********。 申诉人（案外人胡宗宝的继承人）：胡煊（胡宗宝的儿子），男，汉族，1985年11月7日出生，，住福建省福州市晋安区南平中路**建发领地**1101公民身份号码350111198511××××。 申诉人（案外人）：陈洪森，男，汉族，1946年5月26日出生，住，住福建省福州市仓山区/div> 申诉人（案外人）：方妹哥，女，汉族，1950年11月3日出生，住，住福建省福州市仓山区/div> 申诉人（案外人詹仰凤的指定继承人）：张岩峰（詹仰凤的儿子），男，汉族，1968年5月28日出生，住，住住福建省福州市鼓楼区民身份号码350102196805××××。 申诉人（案外人）：张雪英，女，汉族，1942年5月4日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：黄弥璇，女，汉族，1965年7月3日出生，住，住福建省福清市/div> 申诉人（案外人）：黄毅敏，男，汉族，1972年6月23日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：王爱卿，女，汉族，1962年3月18日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：林谋兴，男，汉族，1963年3月29日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：林宇翔，男，汉族，1988年12月16日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：曾珍，女，汉族，1954年1月25日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：江珍妮，女，汉族，1983年1月1日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：谢忱，女，汉族，1966年11月18日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：黄秋艳，女，汉族，1963年7月8日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：林鸿，女，汉族，1963年10月18日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：闵园菲，女，汉族，1987年8月1日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：王雪梅，女，汉族，1966年10月15日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：林培周，男，汉族，1954年9月12日出生，住，住浙江省苍南县/div> 申诉人（案外人）：黄河，男，汉族，1954年9月9日出生，住，住福建省闽清县/div> 申诉人(案外人)：福州市鼓楼光学仪器厂，住所地：福建省福州市鼓楼区水部润埕街**,组织机构代码15446684X。 法定代表人：刘永健。 申诉人(案外人)：福州市鼓楼区第四塑料厂，住所地：福建省福州市鼓楼区北大路天怡花园****，统一社会信用代码91350102154466014E。 法定代表人：陈钧。 申诉人（案外人）：王彬，女，汉族，1970年9月21日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 申诉人（案外人）：林航，男，汉族，1975年5月14日出生，住香，住香港div> 申诉人（案外人）：林辉，男，汉族，1977年12月30日出生，住香，住香港div> 申诉人（案外人）：黄淑金，女，汉族，1957年1月6日出生，住，住福建省福州市仓山区/div> 申诉人(案外人)：福州明视眼镜有限公司，住所，住所地：福建省福州市鼓楼区五一北路****社会信用代码913501022601916594。 法定代表人：陈雄伟，总裁。 上述45个申诉人的共同委托诉讼代理人：谢端门，福建光榕律师事务所律师。 上述45个申诉人的共同委托诉讼代理人：钟凯。 被申诉人（原审原告）：陈惠敏，女，汉族，1972年8月18日出生，住，住福建省福州市鼓楼区/div> 委托诉讼代理人：宋朝晖，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡良平，福建汇德律师事务所律师。 被申诉人（原审被告）：福州五州房地产开发有限公司，住所地：，住所地：福建省福州市鼓楼区八一七北路**v> 法定代表人：黄俊生。 申诉人许敏等45个案外人因与被申诉人陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第3827号民事判决，向福州市鼓楼区人民检察院申请监督。福州市鼓楼区人民检察院于2018年1月3日向福州市鼓楼区人民法院发出鼓检民（行）监[2014]35010201009号再审检察建议书，福州市鼓楼区人民法院于2018年6月11日作出（2018）闽0102民监4号民事决定书，对福州市鼓楼区人民检察院的再审检察建议不予采纳。福州市鼓楼区人民检察院于2018年9月14日提请福州市人民检察院监督。福州市人民检察院作出榕检民（行）监[2018]35010000156号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）闽01民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。福州市人民检察院指派检察员郜李寿、任珺出庭。申诉人黄雪英、黄丽徽、林谋兴、谢枕、王雪梅、黄河、王彬及其与申诉人许敏等45个案外人的共同委托诉讼代理人谢端门，被申诉人陈惠敏的委托诉讼代理人宋朝晖到庭参加诉讼。被申诉人福州五州房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 福州市人民检察院抗诉认为，本案争议焦点是陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》效力问题。1、根据2013年2月5日福州市城乡规划局作出的《信访事项处理答复意见书》（榕规信[2013]21号）、2014年3月4日福州市城乡规划局向福州市鼓楼区人民法院出具的《关于五洲大厦相关规划情况的复函》（榕规函[2014]225号）及福州市鼓楼区人民检察院到福州市城乡规划局调取的五洲大厦商场一层规划平面图，五洲大厦商场一层45号店面（讼争店面）是五州公司未经规划审批擅自将原规划为电梯位的部分建设而成，按规划该讼争店面仍为电梯位。虽然2008年11月福州市城乡规划局根据福州市政府办公厅会议纪要【2007】149号文精神，出具“建筑方案审查意见书”（榕规【2008】A类建审字第00351号），明确对“五洲大厦”一层至四层按现状做商场分割及使用功能变更，进行公示，包含讼争店面。但由于商场一层其他业主提出异议，至今商场一层的规划并未变更。故可确定目前五洲大厦一层商场没有变更规划，五洲大厦商场一层的规划平面图亦显示讼争店面在规划图中为商场电梯位。因此，讼争店面系五州公司擅自改变了规划使用性质建设的建筑物，属违章建筑。违章建筑违反了法律、行政法规的强制性规定，具有先天的违法性，因而以违章建筑为标的物的买卖合同也违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“合同无效的情形。有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，而一审法院认定该合同合法有效，系适用法律错误。2、根据福州市不动产登记和交易中心于2017年12月29日向福州市鼓楼区人民检察院出具的《关于商品房预售许可变更相关问题的复函》，房地产开发企业取得商品房预售许可证后，如果房屋规划发生变更，在办理规划变更审批手续后应向不动产登记和交易中心申请商品房预售许可证变更，否则将影响房屋的不动产登记手续。根据《福州市城乡规划条例》第三十七条第一款：“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物、构筑物或者擅自改变建筑物、构筑物使用功能的，不动产登记机构不得办理登记，县级以上地方人民政府有关部门不得核发相关许可证照，已经核发的应当予以撤销。”的规定，违反规划的房屋无法进行备案登记、产权办理等手续。本案中，福州五州房地产开发有限公司虽然取得了预售许可证，却未经城乡规划部门批准，擅自将电梯位改成店面进行销售，同时也未申请预售许可证变更，故应视为五洲大厦商场一层45号店面福州五州房地产开发有限公司并未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》应属无效合同，而一审法院认定该合同合法有效，显属错误。综上所述，福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第3827号民事判决存在法律错误的情形。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的抗诉条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，请依法再审。 许敏等45个案外人称，再审请求：驳回陈惠敏的一审诉讼请求。事实和理由与福州市人民检察院抗诉意见一致。 陈惠敏辩称，（一）讼争的五洲大厦一层商场45号店面并非违章建筑，其是合法存在的。本案讼争店面所在的五洲大厦具有合法的土地使用权及建设规划许可证，是由福州市第四建筑工程公司（以下简称市四建公司）建设并竣工验收。五洲大厦竣工所依据的编号为95-XM-38施工图，已经办理产权证的商场3层、4层店面的规划图及已提交给房地产登记和交易中心的1-4层商场测绘图，均可以明确讼争店面所在位置已经从电梯位变更为店面。故按照福州市政府办公厅（2007）149号《关于研究新兴大厦办理产权证等问题的会议纪要》第二条“关于五洲大厦办理产权证问题”的决定，明确了“……2、由市规划局负责，对五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划的事实进行规划变更公示，经公示无异议后，可给予办理有关商场规划变更手续。3、鉴于五洲大厦商场已分割经营多年，目前实地难以按销售情况分割设置分界标识，原则同意在实测商场外框尺寸的基础上，商场内部分割按业主代表提供的分割图纸绘制测绘图并进行面积计算，在商场每位产权人对测绘结果签字确认，同时承诺同意按测绘图进行产权登记，今后商场实地分割由业主自行严格按测绘图进行后，市房地产交易登记中心可予以办理产权登记。……”及福州市规划局2003年8月1日作出的榕规（2003）建审字第169号《关于五洲大厦建筑方案设计的审查意见》，同意讼争45号店面所在位置已经从电梯位改为店面，45号店面的存在是合法的，并不违反所谓的规划。可以明确的是，五洲大厦商场因为历史遗留问题等原因，形成了原始规划与现状完全不一致的状态，也就是说原始规划已经被行政机关确定失去效力，讼争房产在内的所有由大开间改为小开间的店面全部可按现状予以办理产权。故讼争45号店面与其他店面一样，并非违章建筑。上述事实，在福州中院审理陈惠敏诉福州明视眼镜有限公司租赁合同纠纷一案时依职权调取的五洲大厦3层B1、B20、B21店面的产权登记等材料，讼争店面并非是违反规划的违章建筑。（二）退一步讲，即使讼争店面是违章建筑，针对该店面的买卖合同也并非无效，抗诉机关所谓违章建筑违反法律、行政法规的强制性规定，具有先天违法性的观点是没有任何法律和事实依据。1、我国物权法实质上是采取登记要件主义为一般原则，而登记对抗作为特别例外的规定，也就是说合同效力和物权变动及登记的效力是不同的，不能混为一谈。物权无效，并不导致债权合同必然无效。因此，合同当事人无法办理产权过户登记并不会导致买卖合同必然无效。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果违反了禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。而目前尚无任何法律法规定性规定违章建筑不得买卖。从本案来看，陈惠敏和福州五州房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同不仅没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，也未损害国家、社会公共利益和第三人重大利益。法律对这种合同并不实行国家干预，强行使其无效，而是把选择合同是否有效的权利赋予当事人和真正权利人，这也体现了合同自由和私法自治的精神，也贯彻了鼓励交易的原则。3、从案涉的五洲大厦3、4层店面已经可以办理产权的事实也可以证明讼争的45号店面产权在符合福州市政府办公厅会议纪要的相关条件，是可以办理产权登记的。如果45号店面是违章建筑，其无法办证，合同无效，那么其他业主的店面他们也违反原规划，也无法办证，那么也是违章建筑，所以他们的合同也无效。45号店面的合同和其他业主的店面合同一样，并不因为没有规划、无法办证而无效。（三）抗诉机关以最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定讼争合同无效的观点不仅没有事实依据，而且是理解、适用法律、法规错误。1、福州五州房地产开发有限公司在销售五洲大厦时已经取得预售许可证，该证是对整个五洲大厦项目的，而不可能有专门针对45号一个店面的预售许可证。五洲大厦预售许可证是至始至终存在的，虽然相关法规规定了变更规划后要申请变更预售许可证，但因为历史原因，已经没有材料可以证明原始规划是什么，包括当初在房地产登记机关备案合同所附的规划图都是五花八门的，故福州市政府才以会议纪要的方式确定了对五洲大厦商场以现状为基础，经公示无异议后即可办理产权证的原则，而不是再对预售许可证进行变更。所以，抗诉书以偷换概念的手法认定为五洲大厦没有变更预售许可证，继而认定45号店面没有预售许可证是没有事实和法律依据，如果按照这种逻辑，因商场现状已经与原始规划完全不符，45号店面没有预售许可证的话，其他所有的店面也应该被认定为没有预售许可证。2、五洲大厦是2002年由福州市四建施工并竣工验收，并由福州市政府相关会议纪要决定将已经竣工的五洲大厦抵押给福州市四建进行出售、抵收工程欠款。在这种前提和背景下，陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司于2004年签订了《商品房买卖合同》，而不是《商品房预售合同》，陈惠敏买受的是现房，而不是所谓的预售期房。故预售许可证这个行政许可对陈惠敏和福州五州房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同没有任何制约和调整作用。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，是调整商品房买卖预售合同双方之间的权利义务，主要是保护购房者的合法权益，而不是调整第三方和买卖双方的权利义务。而在本案中，在讼争合同是现房买卖合同、买房人陈惠敏自身对购买这个店面没有异议的前提下，抗诉机关和所谓的申诉人以卖方没有预售许可证为由要求确认买卖合同无效，不仅是对法律、法规理解、适用错误，而且根本就是为了达到某种目的而将上述司法解释生拉硬套到本案讼争合同上。（四）申诉人等人和福州明视眼镜公司串通侵占陈惠敏合法权益是本案的根本原因。本案起因是源于陈惠敏诉福州明视眼镜公司房屋租赁纠纷，2012年陈惠敏将其所有的含讼争店面在内的一层商场四间店面出租给福州明视眼镜公司，而福州市明视眼镜公司在缴纳部分租金后，即勾结、串通申诉人等人，以讼争店面是违章建筑，其已经将含有讼争店面在内的租金缴纳给申诉人等人为由拒绝缴纳租金给陈惠敏，已达到非法侵占陈惠敏合法权益的目的。陈惠敏为保护自身权益，则于2014年向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，历经多年，福州中院于2017年6月8日作出（2017）闽01民终1218号终审判决，上述判决在查清讼争店面并非违章建筑的事实下，判决驳回福州明视眼镜公司的上诉，要求福州明视眼镜公司依约支付租金，但事实是在诉讼期间，福州明视眼镜公司一边拖欠缴纳租金2000000多元，一边理直气壮地将所谓的违章建筑对外进行出租牟利。根据上述事实，申诉人以其权益被陈惠敏侵占的提起再审以及申请抗诉的理由不仅没有事实依据，而且完全是自相矛盾的。按其逻辑，讼争店面是违章建筑，陈惠敏出租、经营是不合法的，但他们和明视眼镜进行租赁、经营及收益就是合法的。店面如果不归陈惠敏所有的话，这些店面就不是违章建筑了，或者他们可以违章建筑名义强行占有这几间店面的使用、收益权益。故申诉人企图通过诉讼手段非法侵占陈惠敏合法所有的四间店面使用、收益的权益是这些申诉人和福州明视眼镜公司的根本目的，为此请求驳回申诉人的再审请求。 陈惠敏向原审法院起诉请求：判令福州五州房地产开发有限公司立即依合同约定履行就陈惠敏所购五洲大厦商城一层45号房产向福州市房地产管理部门申请不动产预告登记义务；本案全部诉讼费用由福州五州房地产开发有限公司承担。 原审法院认定事实：陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司于2004年7月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171ＭＦ-2000-ＮＯ.0888996），约定：陈惠敏向福州五州房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市鼓楼区××路××大厦××层××号房产，总价款1595700元；合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。陈惠敏于签订合同当日向福州五州房地产开发有限公司支付了全部购房款1595700元。但福州五州房地产开发有限公司未按约办理合同登记备案义务。经陈惠敏催促，2011年3月5日陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司签订《关于五洲大厦一层商场商品房买卖合同的报备协议》一份，福州五州房地产开发有限公司同意于2011年5月30日前为陈惠敏办理上述房产的报备手续。但福州五州房地产开发有限公司至今未履约。 原审法院认为，福州五州房地产开发有限公司未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效，陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司应按合同履行。陈惠敏已按约支付应付款项，福州五州房地产开发有限公司应按照合同约定办理合同登记备案，履行不动产预告登记的义务。原审法院判决：福州五州房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内就陈惠敏所购房产（福州市鼓楼区××路××大厦××层××号房产）向福州市房地产管理部门办理《商品房预售合同》登记备案手续。诉讼费100元。适用简易程序减半收取50元，由福州五州房地产开发有限公司承担。 本院再审期间，陈惠敏提交如下新的证据：1、市四建公司的《关于五洲大厦欠工程款抵房说明》及《2001年5月16日市政府办公厅文》、《（2001）107号专题会议纪要》、《（2001）83号政府办公厅会议纪要》，以此证明讼争店面所在的五洲大厦因历史遗留问题，经福州市政府多次会议纪要批准，制定了以五洲大厦未销售房产抵偿欠市四建公司的工程款，市四建公司继续建设五洲大厦直至竣工验收，市四建公司取得抵债房产的抵押销售权利；2、市四建公司《关于反对五洲大厦一层商场私自变更施工图等内容的报告》及《工程竣工验收证书》、《编号为95-ＸＭ-38施工图》，以此证明讼争店面所在的五洲大厦竣工验收时，其所在位置就已经不是电梯位，之后从未进行任何工程结构变更。商场的三、四层店面已经根据该施工图办理了相关产权证书；3、榕规（2003）建审字第169号《福州市城乡规划局建筑方案设计审查意见书》，以此证明福州市规划局已经同意五洲大厦按照竣工时状态做优化调整，将原在讼争店面处的外部位电梯移至内部；4、《福州市政府办公厅（2007）149号《关于研究新兴大厦办理产权证等问题的会议纪要》、5、福建省测绘院提供的2004修测及2018年修测的《福州市房屋分层分户图》、6、榕房权证ＦＺ字第1××7号《权证书》及闽（2018）福州市不动产权第9009698《不动产权证书》，证据4至6均共同证明①五洲大厦的现状，陈惠敏的45号店面是合法存在的独立店面,②福州市政府根据五洲大厦商场已分割经营多年等历史遗留问题，且目前实地难以按销售情况分割设置分界标识的状况，要求规划局只能按现状进行测绘并办理产权证，原规划已经无效,③福州市不动产登记机关已经根据福州市政府的会议精神，按照处理“两权证”历史遗留问题政策对五洲大厦商场第三、四层办理了不动产权证，且三、四层的红线图已经明确讼争店面已经不再是电梯位的公共部分；7，福建省测绘院提供的《房屋面积成果图》，以此证明一层商场店面面积为1732.44平方米（不含备用面积）。其中2、3、4号店面面积182.19平方米，讼争的45号店面加上被申请人所有的46、47、48号店面，面积共106.35平方米。扣除上述面积，余下的1443.9平方米的店面与45位申诉人等人与福州市明视眼镜公司签订的《房屋租赁合同》中约定的面积基本一致，故陈惠敏与福州五洲房地产开发有限公司之间的《房屋买卖合同》并未损害申诉人的任何利益；8、福州明视眼镜有限公司的《民事上诉状》及《五洲大厦壹层商场租赁合同》，以此证明明视眼镜公司向45位申诉人业主承租的店面位1437平方米，并不含有陈惠敏所有的四间店面，其提起诉讼的目的不仅是想拒付租金，而且主要是串通合谋侵占陈惠敏的合法财产；9、（2016）闽0102民初2350号《民事判决书》及（2017）闽01民终1218号《民事判决书》，以此证明福州市两级法院已经判决确认陈惠敏所有的45号店面是合法独立存在的，陈惠敏拥有上述店面的所有权。 申诉人许敏等45个案外人质证认为，对陈惠敏提交的证据1真实性有异议，本案讼争合同是陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司签订的，不能证明陈惠敏证明对象；对陈惠敏提交的其他证据真实性无法确定，即使是真实的，也与本案无关。 本院经审查认为，对陈惠敏提交的证据福州市第四建筑工程公司的《关于五洲大厦欠工程款抵房说明》、《2001年5月16日市政府办公厅文》、《（2001）107号专题会议纪要》、《（2001）83号政府办公厅会议纪要》、市四建公司《关于反对五洲大厦一层商场私自变更施工图等内容的报告》及《工程竣工验收证书》、《编号为95-ＸＭ-38施工图》、榕规（2003）建审字第169号《福州市城乡规划局建筑方案设计审查意见书》、《福州市政府办公厅（2007）149号《关于研究新兴大厦办理产权证等问题的会议纪要》、榕房权证ＦＺ字第1××7号《权证书》及闽（2018）福州市不动产权第9009698《不动产权证书》、福建省测绘院提供的《房屋面积成果图》、（2016）闽0102民初《民事判决书》及（2017）闽01民终1218《民事判决书》的客观性予以确认。对陈惠敏提交的上述新证据，不能单独作为本案定案的依据，应与案件其他事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：申诉人对原审法院认定的事实持有异议，认为45号店面是不存在的，购房款没有支付，房产是报备不了的。根据本案现有证据，本院认定事实如下：陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司于2004年7月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171ＭＦ-2000-ＮＯ.0888996），约定：陈惠敏向福州五州房地产开发有限公司购买其开发的位于福州市鼓楼区××路××大厦××层××号房产，总价款1595700元；合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向福州市房地产交易登记中心申请登记备案。2004年7月5日，福州五州房地产开发有限公司向陈惠敏出具2张盖有公章的合计款项为1595700元《收款收据》，但未开具发票。因福州五州房地产开发有限公司未按约办理合同登记备案义务。经陈惠敏催促，2011年3月5日陈惠敏、福州五州房地产开发有限公司签订《关于五洲大厦一层商场商品房买卖合同的报备协议》一份，福州五州房地产开发有限公司同意于2011年5月30日前为陈惠敏办理上述房产的报备手续。但福州五州房地产开发有限公司未履约，为此陈惠敏于2012年7月3日诉至一审法院。 本院又认定事实：福州市鼓楼区××街道××路××号××北路东侧妙巷以北）五洲大厦系福州五州房地产开发有限公司开发建设项目。该项目1998年批建，地下一层、地，地下**、地上**为连体商场，商场以上分写字楼及住宅楼各**州房地产开发有限公司资金短缺，拖欠市四建公司工程款1700万元。2001年8月经福州市人民政府协调，福州五州房地产开发有限公司同意将写字楼3400平方米、商场2600平方米、车库50个，抵押登记给市四建公司，并将安置房结构差价款150万元作为补偿，由市四建公司负责将剩余工程施工完成并验收。后经实测抵房包括商场二、三、四层面积计2460平方米，因面积不足，福州五州房地产开发有限公司将五洲大厦一层大开间商业店面原规划为电梯位的部分（未经规划审批）擅自建设成为45-48号四间店面，后续将一层商场45-48号（含本案讼争45号店面）面积抵房给市四建公司。本案中，陈惠敏支付的购房款1595700元由市四建公司收取并用于抵作工程款。 2003年8月1日福州市城乡规划局对福州五州房地产开发有限公司报送的五洲大厦建设项目设计方案作出榕规[2003]建审字第169号《关于五洲大厦建筑方案设计的审查意见》，明确表示根据市政府专题会议精神，经该局研究，同意五洲大厦一至四层做部分优化调整，即西面外部电梯调至场内，背面增加楼梯间，将（5）-（9）轴二至四层的外墙由E轴北移至F轴，并要求所有改动均须消防验收等有关部门审核通过后方才可进行报批。但福州五州房地产开发有限公司及五洲大厦相关利益人后续均未再到福州市城乡规划局报批。 2004年8月4日福州五州房地产开发有限公司因不按规定接受年检，被福州市工商行政管理局吊销营业执照。依据[2002]8号《福州市政府办公厅关于研究协调五洲大厦有关问题的会议纪要》精神，由福州市公安局组织力量追寻公司负责人张勇，追回其当时违规套取的资金，并使其留在福州，协助作好五洲大厦遗留的问题。目前，由张勇全权负责开发商公章保管并协助办理产权事宜。 2007年11月15日，福州市人民政府办公厅作出编号为[2007]149号《关于研究新兴大厦办理产权证等问题的会议纪要》，研究议定关于五洲大厦办理产权证问题：1、原则同意在通过消防验收、工程竣工验收备案或经市建设局质量监督站确认的工程竣工验收合格的前提下，市房地产交易登记中心参照榕政综[2006]39号文件办理预先登记测绘数据备案，并参照《福州市人民政府印发关于解决欠税房地产楼盘办理“两权证”遗留问题若干意见的通知》（榕政综[2006]38号），为五洲大厦业主办理产权登记，五洲大厦项目所欠税款由市地税局继续追缴；2、由市规划局负责，对五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划的事实进行规划变更公示，经公示无异议后，可给予办理有关商场规划变更手续；3、鉴于五洲大厦商场已分割经营多年，目前实地难以按销售情况分割设置分界标识，原则同意在实测商场外框尺寸的基础上，商场内部分割按业主代表提供的分割图纸绘制测绘图并进行面积计算，在商场每位产权人对测绘结果签字确认，同时承诺同意按测绘图进行产权登记，今后商场实地分割由业主自行严格按测绘图进行后，市房地产交易登记中心可予以办理产权登记。由五洲大厦五位业主代表牵头组织并监督每位商场产权人签字确认。 本院再认定事实：2016年3月3日、5月5日，福州市房屋登记中心分别对位于福州市鼓楼区××街道××路××号××北路东侧妙巷以北）五洲大厦连体部分三层房屋产权（总建筑面积2676.01平方米）、四层房屋产权（总建筑面积2588.17平方米）进行初始登记（总登记），备案登记的福州市房屋分层分户图系福建省测绘院2012年修测，该测绘图可以看出电梯位（商场扶梯）在中间位置，并不位于一层商场45-48号店面的位置。经查询，五洲大厦连体部分一层、二层房屋产权未办理初始登记。本案申诉人许敏等45个案外人系五洲大厦商场一层业主。 本院再审认为，关于购房人陈惠敏履行付款问题。福州五州房地产开发有限公司将讼争45号店面出售给陈惠敏，于2004年7月5日与陈惠敏签订《商品房买卖合同》，陈惠敏所付的购房款由市四建公司收取用于抵作工程款，福州五州房地产开发有限公司同日向陈惠敏出具2张盖有公章的合计款项为1595700元《收款收据》。本案中，陈惠敏支付的购房款1595700元由市四建公司收取并用于抵作工程款。由此可以认定陈惠敏依约履行支付购房款的义务。 关于五洲大厦历史遗留问题。五洲大厦一至四层商场因历史遗留问题被分割经营、擅自改变功能规划已经福州市人民政府会议纪要通过，其三、四商场业主已经办理产权过户手续。案涉《商品房买卖合同》讼争的五洲大厦商场一层45号店面，系开发商福州五州房地产开发有限公司未经规划审批擅自将原规划为电梯位的部分建设而成的其中一间店面，因开发商资金短缺而无法支付工程款给承建项目单位市四建公司，经福州市人民政府协调同意将商场店面等抵偿给市四建公司，由市四建公司收取。福州市人民政府就五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划问题多次协调，福州市城乡规划局于2003年8月1日作出榕规[2003]建审字第169号《关于五洲大厦建筑方案设计的审查意见》，同意五洲大厦一至四层做部分优化调整，即西面外部电梯调至场内，背面增加楼梯间等。根据福州市人民政府办公厅编号为[2007]149号《关于研究新兴大厦办理产权证等问题的会议纪要》精神，对五洲大厦商场分割经营、擅自改变功能规划的事实进行规划变更公示，经公示无异议后，可给予办理有关商场规划变更手续；鉴于五洲大厦商场已分割经营多年，目前实地难以按销售情况分割设置分界标识，原则同意在实测商场外框尺寸的基础上，商场内部分割按业主代表提供的分割图纸绘制测绘图并进行面积计算，在商场每位产权人对测绘结果签字确认，同时承诺同意按测绘图进行产权登记，今后商场实地分割由业主自行严格按测绘图进行后，市房地产交易登记中心可予以办理产权登记。之后2016年3月3日、5月5日，福州市房屋登记中心分别对五洲大厦连体部分三层房屋产权（总建筑面积2676.01平方米）、四层房屋产权（总建筑面积2588.17平方米）进行初始登记（总登记），备案登记的福州市房屋分层分户图系福建省测绘院2012年修测，该测绘图中的电梯位在中间位置，并非属于讼争45号店面所在的西面外部位置。 关于法律适用问题。根据《中华人民共和国合法法》第五十二条规定：“合同无效的情形，有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，讼争45号店面买卖违反的并非效力性规定，买卖双方意思表示及交易价格属真实，结合不动产登记的公示效力，为了保护善意买受人的合法权益，不能因案涉45号店面产权过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性，考虑到房地产交易登记中心依据2012年福建省测绘院修测的测绘图对五洲大厦连体部分三、四层房屋已办理产权初始登记，对此本案讼争陈惠敏与福州五州房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是能够继续履行的，双方完成产权交付是可行的，故讼争《商品房买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效的。 综上所述，申诉人许敏等45个案外人的再审请求不成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第3827号民事判决。 一审案件受理费按原判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  赵永凌 审判员  邱 平 审判员  张 伟 二〇一九年十月二十三日 书记员  陈吓芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  29