广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初3708号 原告：柳州致上物业服务有限公司，住所地：广西柳州市荣军路**办公楼****。统一社会信用代码:91450200576835668T。 法定代表人：罗宁，总经理。 委托诉讼代理人：卢可勇，柳州市中大法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：戴盛红，女，1976年1月2日生，汉族，住广西来宾市兴宾区，系原告公司员工。 被告：黎立宗，男，1981年10月5日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：张浩，广西华锦律师事务所律师。 原告柳州致上物业服务有限公司（以下简称“致上物业公司”）诉被告黎立宗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告致上物业公司的委托诉讼代理人卢可勇、戴盛红及被告黎立宗的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告致上物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿原告物业服务费5340元、滞纳金14618元，合计19958元；2、案件受理费由被告负担。事实与理由:2012年4月21日,原告与来宾市大地景苑小区业主委员会签订《来宾市大地景苑小区物业服务合同》，合同期至2017年12月31日止。合同约定，由原告对该小区进行物业服务管理，并向业主收取相关的物业服务费。同时约定，业主不按规定交纳物业服务费的将按每日交纳千分之l.5的滞纳金等。之后，原告为被告进行物业服务管理，按合同约定被告每月每平方米需交纳物业服务费为1元、0.45元等。从2013年1月1日至2017年12月31日止，被告尚欠原告物业服务费为5340元，同时滞纳金为14618元，总计19958元。之后，经原告多次催讨，被告均以各种理由拒付。被告拒不交纳物业服务费，该行为具有违法性，依法应当清偿。同时，原、被告双方约定的滞纳金受法律保护。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉请。 被告黎立宗辩称，1、原告诉请物业服务费部分没有事实及法律依据，被告的业委会与原告签订物业服务合同之后，在服务期间原告仅对被告的门面门口公共部分提供清洁卫生服务，并没有按照合同履行义务，故原告诉请被告缴清全部物业费没有依据。2、从现原告所提供的证据来看，原告的物业服务费从2013年1月1日至2017年12月31日，我国的诉讼时效三年，2013-2015年已经过了诉讼时效，所以对原告主张2013-2015年的物业服务费没有事实及法律依据。3、从原告提供的物业服务合同来看，合同第43条，本合同从2012年5月1日开始提供服务，现在原告主张从2012年4月开始收取物业费不符合事实。4、关于滞纳金的问题，从始至终，原告没有通过任何方式通知被告缴纳物业费，被告在2017年10月得知原告从本小区撤走，被告主动向原告支付卫生清洁费，原告当时说要交就要把所有的物业服务项目费用交清才收，如果仅仅交自己门口的清洁费是不收取的。同时，根据双方签订的合同提到，合同第5页第4条第2项只有存在恶意拖欠才能够按每日1.5‰缴纳滞纳金，并对欠费业主进行通报公示，而原告没有要求被告支付过物业费，且拒绝收取清洁费，所以被告没有恶意拖欠物业费，不适用合同关于滞纳金的约定。滞纳金是行政机关对不履行金钱义务的相对人一种金钱处罚。本案中，原告个人企业，不属于行政机关，无权利和资格向被告要求支付滞纳金。5、原告并没有履行完毕其合同，合同截止时间是2017年l2月31日，而原告在2017年10月30日就撤离了，所以被告保留反诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月21日，来宾市大地景苑小区业主委员会(以下简称:大地业委会)与柳州致上物业服务有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：第二条，物业名称为来宾市大地景苑小区。第三条，柳州致上物业服务有限公司提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，要求本物业的全体业主和物业使用人根据《管理规约》履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。委托管理服务事项为：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。第五条，共用设施的维修、养护、运行和管理及小型维修项目。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。第七条，物业区域内共用绿地、花木、园林小品等养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护、管理。第九条，公共环境卫生。第十条，消防安全、道路交通与车辆停放秩序管理。第十一条，维护物业管理区域内的公共安全和秩序。第十四条，对业主和物业使用人违反《管理规约》行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、向行政主管部门报告的职责。第十五条，委托管理期限为2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止。合同还就双方的权利和义务、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用及违约责任等进行了约定。2013年7月2日,大地业委会与致上物业来宾分公司公示《大地景苑物业管理服务收费标准》。2014年12月13日，大地业委会与致上物业来宾分公司续签《大地景苑小区物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。致上物业来宾分公司分别于2013年12月8日、2015年11月28日、2016年11月20日发出《关于缴纳物业服务费的通知》、《致小区业主的公开信》及《致小区业主的一封信》，要求欠费业主按期交纳物业管理费。被告系大地景苑小区X号内街门面房业主，自2013年1月至2017年12月31日，其尚欠原告物业服务费5340元未付。2017年10月间，被告认为原告对小区提供的服务质量没有达到合同约定的标准，物业管理存在不足，其只向原告交纳卫生清洁费。而原告要求被告按合同全部交清所有物业服务项目费用，被告拒绝向原告交纳其他费用，原告也拒收被告的卫生清洁费。 另查明，原告自2012年5月1日进驻来宾市大地景苑小区进行物业服务管理，之后其成立致上物业来宾分公司对该小区进行物业服务管理。2017年12月31日，双方签订的物业服务合同到期，原告停止提供物业服务并撤出该小区。合同履行期间，原告为来宾市大地景苑小区的物业提供了管理和服务，但其提供的物业服务确实存在公共设施管理不善、可视对讲系统失修、部分路灯无法照明、监控设施图像不清晰、电梯故障检修不及时、小区内乱摆乱放及私搭乱建等小区管理问题。原告撤出该小区后，被告上述拖欠的物业费至今未付清给原告。原告遂诉至本院，请求本院依法判决支持其诉请。 还查明，大地业委会与原告以及其来宾分公司签订的《物业服务合同》、《大地景苑物业管理服务合同》两个合同的第十九条第(二)项均约定:“物业服务费按月交纳，不得拖欠。恶意欠费将按每日1.5‰的标准计算缴纳滞纳金”。但原告未能提供其经相关部门许可及核准有权向业主收取滞纳金的相关证据。 本院认为，首先，关于原告请求被告支付尚欠物业费的问题。大地业委会与原告以及其来宾分公司签订的《物业服务合同》、《大地景苑物业管理服务合同》，合同的内容和形式符合法律法规规定，系双方当事人即大地景苑小区业主委员会与致上物业公司真实意思表示，该小区业主对原告进驻该小区行使物业管理服务并不反对。因此，大地业委会与原告以及其来宾分公司签订的上述物业服务合同合法有效，对大地景苑小区全体业主具有约束力。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。本案中，原告依约对大地景苑小区物业管理提供了服务，被告作为该小区的业主，享受了小区内原告提供的物业服务，应按时交纳物业服务费。被告抗辩称原告仅对其门面门口公共部分提供清洁卫生服务，因其抗辩主张与事实不符，故本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，原告诉请被告给付拖欠的物业服务费，其请求合法有据，故本院依法予以支持。原告在对被告所在小区的物业管理上确实存在一些瑕疵，但这不能成为被告拒交纳物业服务费的理由。被告欠费长期不交纳，却享受了原告提供的物业服务，不仅损害了原告的利益，也损害了其他已交纳物业管理费用的业主的利益。因此，根据原告对小区内的物业服务实际情况，按照公平原则，对原告诉请的物业服务费，本院酌定支持其中70%，较为合理，即被告应给付原告物业服务费3738元（5340×70%）。被告主张原告从2012年4月开始收取物业费及原告于2017年10月30日撤离大地景苑小区，因被告对主张未能提供相关证据证实，故本院对其上述抗辩主张不予采信。 其次，关于原告主张滞纳金的问题。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性。本院认为，滞纳金的收取，应经相关部门许可及物价部门核准为前提，即便原告与业委会在合同中有关于滞纳金的约定，但原告作为物业服务企业，未经相关部门许可，其无权要求业主支付逾期交费滞纳金。且原告提供的物业服务确实存在一定不足，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。因此，原告诉请被告向其缴纳滞纳金，无事实和法律依据，故本院依法不予支持。 最后，关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。原告在2017年10月间向被告主张全部的物业费用，本案的诉讼时效期间应当从2017年10月起重新计算。因此，原告于2019年7月29日向本院提起本案诉讼，尚未超过诉讼时效期间。被告抗辩称本案已超过诉讼时效，与事实不符，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条的规定，判决如下： 一、被告黎立宗给付原告柳州致上物业服务有限公司物业服务费3738元; 二、驳回原告柳州致上物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行，逾期视为放弃权利。 本案受理费299元，减半收取149.50元，由被告黎立宗负担(于本判决生效后七日内交纳)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇一九年十月八日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。