陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终94号上诉人（原审原告、反诉被告）：王立宁，男，1989年10月30日出生，汉族，陕西天蓝文化传媒有限公司职员，住西安市。委托诉讼代理人：王博,陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张钊，男，1986年9月14日出生，汉族，西安市高陵区耿镇街办干部，住西安市高陵区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尚君子，女，1987年4月7日出生，汉族，住西安市高陵区。原审第三人：西安诚筑房地产营销策划有限公司，住所地：西安市长乐东路沁水新城二期20幢1单元1层10109号。法定代表人：杨瑞，该公司财务。委托诉讼代理人：曹配，男，1990年10月31日出生，西安诚筑房地产营销策划有限公司客户经理，住西安市灞桥区。上诉人王立宁与被上诉人张钊、尚君子、原审第三人西安诚筑房地产营销策划有限公司（以下简称诚筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王立宁上诉请求：1、撤销一审民事判决书第二项，依法改判张钊、尚君子赔偿违约金120000元及逾期办理产权手续违约金73800元；2、由张钊、尚君子承担本案一审诉讼费、保全费及二审诉讼费。事实及理由：一审法院事实认定部分与庭审调查事实严重不符，判决严重歪曲客观事实，明显偏袒张钊、尚君子，望二审法院依法查明本案客观事实。一审庭审调查中，诚筑公司明确承认是因张钊、尚君子在履行合同过程中恶意涨价，才导致延期办理过户手续，而且限购政策并不影响房屋过户，一审判决认定诚筑公司未作任何陈述属严重歪曲本案庭审查明的事实。另依据张钊、尚君子提交的证据证明：2017年7月20日已办理完毕涉案房屋解除抵押手续，2017年9月14日才向诚筑公司通知办理注销抵押通知单。依据双方签订的《西安市存量房买卖合同》第四条约定，张钊、尚君子应当在抵押注销完毕后30个工作日内向王立宁办理产权转移登记手续。合同履行过程中张钊、尚君子恶意涨价严重违反合同约定，在近两个月后才将相关材料交付于诚筑公司中介公司办理房产证等手续，而且在未过户前向王立宁追加支付19万元房屋首付款且未将该笔款项转入房地局指定的监管账户，拒绝配合办理过户手续，一审法院在认定事实上严重歪曲本案客观事实，明显偏袒张钊、尚君子，以达到免除其承担高额违约责任的目的。故上诉至贵院，望依法查明本案客观事实，撤销原判决第二项，依法改判。张钊、尚君子辩称，王立宁所说的2017年7月份是给银行还钱，银行办理解押手续是在9月份，涉案房屋的房产证一直没有在我们手上，我们也是2018年1月份才拿到房产证，王立宁所说7月份办理解押手续，但是7月份没有办理完毕，我拿到解押通知单当天就交给中介了，中介在2017年12月底告知我房地局不受理过户，所以，一直就没有办理过户。过户手续一直交给中介去办理，但是，中介办理不了过户手续，因为政策的原因以及房产证中介一直办理不下来，导致一直办理不了过户。违约和我没有关系，我不应承担违约责任，我一直配合对方，不同意王立宁的上诉请求。城筑公司述称，2017年10月份之前张钊、尚君子配合办理相应的手续挺积极的，但是在2017年10月份以后需要张钊、尚君子配合办理相应的手续，张钊、尚君子要协商处理借款利息的问题，说是利息处理不好，张钊就不配合，2017年12月20日房地局给了10天时间解决将6月28日限购政策之前买卖的事情二次处理，在这个时间点我们去房地局递交审核资料，需要张钊配合递交资料，张钊说人在外地不来了，影响资料缺失没有办法办理，错过了这个时间点，元旦以后房地局不受理这个过户的问题，因为按照最新政策涉案房屋不能交易，出卖方有违约责任。王立宁向一审法院起诉请求：1、判令张钊、尚君子继续履行合同，协助王立宁办理房屋产权登记；2、判令张钊、尚君子赔偿王立宁违约金120000元（包含律师代理费、交通费、通话费）并支付自2017年8月25日起逾期办理产权转移手续违约金至实际履行之日止，暂计算至2018年4月27日计73800元（按购房价款每日万分之五计算），暂共计193800元；3、由张钊、尚君子承担本案诉讼费。张钊、尚君子向一审法院提起反诉请求：1、判令王立宁赔偿张钊、尚君子实际经济损失75000元；2、本案诉讼费和反诉费均由王立宁承担。一审法院认定事实：2017年6月26日，王立宁（乙方）与张钊、尚君子（甲方）签订一份《西安市存量房买卖合同》，约定甲方将西安市灞桥区浐河东路万锦城V青年2幢1单元3202室房屋卖与乙方，建筑面积82.29平方米；价款60万元；定金5万元乙方于签约当日支付于甲方，首期房价款19万元，乙方于过户前打入房地局指定的监管账户，第二期房价款36万元，支付方式为乙方向银行申请36万元银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准；房屋在甲、乙双方申请办理产权转移登记手续后当日内交付；甲乙双方申请办理产权转移登记日期（过户）为甲方名义之抵押注销完毕后3个工作日内；本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金人民币12万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；本合同签署后，由于甲方原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约，逾期超过三十日，乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。同日，王立宁、张钊、尚君子与诚筑公司就上述房屋买卖与诚筑公司（居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》。合同签订当日，王立宁通过中介给张钊、尚君子支付5万元。2017年7月20日，张钊、尚君子给银行结清上述房屋的贷款。2017年9月14日，张钊、尚君子将相关材料交付于诚筑公司。2017年10月30日，王立宁、张钊、尚君子又达成《补充协议》，王立宁追加支付房款19万元给张钊、尚君子，张钊、尚君子承诺在过户前将24万元房款打入房地局指定的监管账户。王立宁于次日给张钊转款19万元。在王立宁、张钊、尚君子委托诚筑公司办理在房管局的买卖相关备案时，因故未能在2017年底办完，在2018年1月1日后，诚筑公司陈述房管局暂不受理。2018年1月16日，御锦城客服部通知张钊、尚君子领取房产证。2017年6月25日，西安市人民政府办公厅发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，内容为：2017年4月18日以前，在包括灞桥区在内的范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易等。张钊、尚君子房屋网签是2014年2月，后王立宁、张钊、尚君子因房屋过户发生争议。一审法院认为，王立宁、张钊、尚君子签订的《西安市存量房买卖合同》合法有效。王立宁现要求张钊、尚君子协助其办理房屋产权登记手续，张钊、尚君子同意配合，双方对此无分歧，本院对王立宁此项请求予以支持。在王立宁、张钊、尚君子签订合同后，张钊、尚君子即偿还贷款，通过中介办理相关手续，但此时逢西安市人民政府出台相关房地产调控政策，张钊、尚君子房屋的相关备案在西安市直未能办理，再者张钊、尚君子房屋的产权证通过中介于2018年1月16日才办妥。上述因素都影响着房屋过户的办理，而这些因素对张钊、尚君子来说是不可控的，故对王立宁要求张钊、尚君子赔偿违约金120000元及逾期办理产权手续违约金73800元的诉讼请求，本院不予支持。张钊、尚君子反诉要求王立宁赔偿其经济损失75000元的反诉请求，无合同依据，无法律依据，与王立宁无任何关系，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、在本判决生效后3日内张钊、尚君子协助王立宁办理西安市灞桥区浐河东路万锦城V青年2幢1单元3202室产权过户登记手续；二、驳回王立宁要求张钊、尚君子赔偿违约金120000元及逾期办理产权手续违约金73800元的诉讼请求；三、驳回张钊、尚君子要求王立宁赔偿经济损失75000元的反诉请求。本案受理费4176元、保全费4489元，由原告承担4282.5元，两被告承担4382.5元；反诉费838元，由两被告自行承担。本院二审查明，王立宁对其主张损失未提交证据佐证。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，王立宁与张钊、尚君子签订涉案房屋买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，虽然张钊、尚君子未配合王立宁办理涉案合同过户事宜，有违约行为，但因涉案合同继续履行，考虑西安市房屋交易价格呈上涨趋势，王立宁并未因涉案合同迟延履行而损失；且王立宁亦未举证其损失情况，综合我国合同法违约金以填平损失为原则的立法精神，王立宁上诉主张张钊、尚君子赔偿违约金的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，王立宁的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4176元，王立宁已预交，由王立宁负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇一九年十月八日书记员 宁 越