长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2061号 原告（反诉被告）：杨国辉，男，汉族，1980年7月14日出生，住长春市双阳区。 委托代理人：高阳，吉林全策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘艳宝，男，汉族，1989年4月25日出生，住长春市二道区。 委托代理人:裴程苗、宁国，吉林大华铭仁律师事务所律师。 原告杨国辉与被告刘艳宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。被告在本案审理过程中提起反诉，故反诉与本诉合并审理。原告（反诉被告）杨国辉及其委托代理人高阳、被告（反诉原告）刘艳宝及其委托代理人裴程苗、宁国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨国辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即迁出位于长春市二道区北环城路以东，太河东街以西中顺福苑的租赁房屋，并将房屋返还给原告；3.依法判令被告立即支付原告自2019年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（年租金/365×实际占有的天数，年租金以实际鉴定为准）；4.依法判令被告立即支付原告自2018年1月1日至2019年7月31日欠付的物业费21807元及自2018年8月1日至实际返还房屋之日止实际发生的物业费、水电费；5.依法判令被告立即支付原告违约金100000+21807=121807元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将二道区北环城路以东、太和东街以西中顺福苑门牌号为xx-1、xx-2、xx-1、xx-2（xx、xx、xx、xx）房屋租给被告开办幼儿园，租期为十年，自2016年8月1日起至2026年8月1日止，2016年4月30日至2016年8月1日期间为被告装修期，在此期间被告除按照水电表交纳水电费外，不支付租金及物业费。合同第一年租金为30万元，三年租金不变，第四年按照周边商户租金调整，每一年应提前一个月一次性交付下一年租金，如被告不能按期交付租金，则原告有权解除合同收回房屋。租赁期间被告承担物业费、采暖费及实际发生的自来水费、电费、煤气费。合同同时约定，被告不得擅自解除本合同，如被告违约解除合同，需赔偿原告损失10万元。合同签订后，至今已经履行了三年，关于第四年租金调整金额，原告一直与被告积极协商，并提出多种解决方案，但被告一直态度蛮横、置之不理，且截至目前被告一直占有、使用房屋拒绝搬出且未交付租金给原告，并拖欠自2018年1月1日至2019年7月31日物业费达2万余元。被告恶意磋商、不支付租金的行为已经严重违反了合同的约定，给原告造成了较大的损失。 被告（反诉原告）刘艳宝辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，被告要求继续履行合同。其次被告并没有违约，无需返还原告租赁被告的涉诉房屋，相反恰恰是原告违反合同约定恶意涨价导致合同无法继续履行。关于物业费原告并非追偿主体，因原被告双方签订的租赁合同中约定，虽由被告承担物业费，但被告应当向物业公司之间缴纳而非原告，且自被告承租涉诉房屋后房屋开始漏水，原被告与物业公司三方于2019年7月进行协商，物业公司已经同意物业费与被告的房屋维修费用相折抵，而被告的房屋维修费用高于物业费，因此该费用未实际发生。被告不同意支付原告违约金，因违约方为原告，原告违反合同约定未给被告提供合同约定的500平室外使用面积，导致被告未获得幼儿园审批，学员大量退园。原告的违约行为在先，因此应当由原告支付被告违约金。 反诉原告刘艳宝诉称，1.2016年4月反诉人为经营幼儿园，与被反诉人之间签署了租赁合同。合同主要要约如下：（1）租赁合同的两部分标的物（合同第一条第1、2款）：二道区北环城路以东太和东街以西中顺福苑门牌号为xx-1，xx-2，xx-1，xx-2（xx，xx，xx，xx室），合计建筑面积373平米。该整栋建筑物及其东面和南面的外用公用部分（面积500平）。（2）租赁期限、用途、合同目的（合同第三条，第1款），租赁期限：10年，租期2016年8月1日—2026年8月1日（2016年4月30日—7月31日为装修期），用途及合同目的：经营开发幼儿园，经营教育培训等。（3）租金及交付（合同第四条，第一款），第一年三十万元，第二年、第三年均保持不变，第四年按照周边商户租金调整。（4）未尽事宜的处理（合同第十条），本合同未尽事宜经甲乙双方协商一致可订立补充条款。（5）违约责任中损失赔偿责任（合同第九条，第1款），如一方违反本合同的义务、保证、承诺等事项，应承担因此给对方造成的一切损失。（6）甲方变更或擅自解除合同的违约、赔偿责任（合同第九条，第2款），甲方不得擅自变更或解除本合同，如甲方擅自变更或解除合同，乙方除有权要求甲方继续履行本合同外，还有权要求甲方支付违约金10万元。2.反诉人对房屋进行了装修并使用。2016年4月—8月，委托人进行幼儿园投资装修，累计投资110万元，后期开始使用，期间被反诉人出具了其有权使用合同约定户外场地的凭证。3.被反诉人不能履行合同中提供500平米场地的义务，造成反诉人无法实现合同目的，无法办理幼儿园行政许可；没有操场的原因造成原有学生大量流失。2017年10月，租赁合同中标的物中500平场地被城市管理单位认定非法使用，所搭建的场地围栏被城市管理单位拆除并多次下发整改和行政处罚，至此反诉人均无法再使用该场地，被反诉人一直没有实际提供过场地。期间反诉人多次向行政管理单位提出办理幼儿园行政许可申请，最终均因没有场地而被驳回，并明确说明不给发放行政许可的原因为没有场地。2018年7月被反诉人声称场地可以使用继续经营幼儿园可以放心交房租，反诉人按照合同可以支付租金30万元，但户外场地使用没多久就被城管勒令不许使用，合同约定户外场地无法使用的问题至今仍未解决。因幼儿园没有场地，引起幼儿退园，造成反诉人生源由100人减少为40多人，损失60%，造成反诉人损失28万元。因被反诉人自2017年10月至2019年7月，合计22个月没能提供合同约定的户外500平米场地，反诉人实际使用面积仅为合同约定面积的不足1/2，使反诉人没有享受到合同全部的权益，被反诉人应当返还租金31.5万元，计算方法为22×2.5万×（500/873）。4.被反诉人违反合同约定的定价约定的第四年房租计算方法，声称租金单价涨3倍，总价涨50%，不按此标准支付租金就构成违约。2019年6月，被反诉人不顾自己实际履约面积不足50%（合同约定873平米，实际履行373平米），却单方违反合同约定的第四年的房租确认流程，声称总房租要涨价50%，即单价涨至3倍，租金价格涨价至45万元，后变为44万元，不交房租就属于违约。反诉人提出：合同中任何一方均没有权利更改合同中第四年租金标准的确定流程，另合同应当顺序履行，根据合同第四条第一款、合同第十条的约定：先按照合同约定根据周边同业的租金双方协商调整租金，后签署补充协议，反诉人支付租金。被反诉人擅自更改租金确认流程属于违约。另，合同约定是873平米的房屋和场地均为合同标的物（373平米营业房屋和500平米场地）均为实现合同目的的必要条件，即：经营幼儿园，办理行政许可的不可或缺要件要素。根据我国法律和行政法规明文规定没有足够大的操场的学校无法获得行政许可，不提供合同约定场地，不应不降反涨。“无法叫醒一个装睡的人！”被反诉人违反合同流程，擅自猛涨3倍租金、避开其违约造成反诉人重大损失，应承担违约等民事责任的义务；仅以“44万租金，少一分走人，算你违约”态度交流。反诉人为了经营幼儿园投入巨大资金和精力，希望合同继续履行，因无法依据合同约定的协商程序就房租、场地等问题达成一致，反诉人为了维护自己的合法权益，依据《合同法》、《民法总则》、《民事诉讼法》相关法律规定，望法院：一、请求判令被反诉人继续履行合同，房屋租金参照周边商户并按实际租赁面积确定，另行订立补充条款，明确每年租金支付标准，避免类似纠纷再次发生；二、请求确认被反诉人自2017年10月开始未能按照合同约定提供500平户外场地的行为是违约行为，并返还反诉人因2017年10月至今被反诉人没有按照合同约定提供户外场地造成反诉人未完全享受合同权益部分的房租，以合同约定873平米，实际履行373平米的比例，作为未享受权益的比例返还租金，计算至2019年7月，合计31.5万元（计算方法为：实际履行面积/合同约定面积×单月租金×违约月数=（500/873）×2.5×22=31.5万元）；三、请求判令被反诉人赔偿因2017年8月至今没有按照合同约定提供户外场地造成未完全享受合同权益的房租损失，以合同约定873平米，实际履行373平米的比例，作为未享受权益的比例返还其不当得利的租金，计算至于2019年7月，合计34.36万元。计算方法为：实际履行面积/合同约定面积×单月租金×违约月数=（500/873）×2.5×24=34.36万元；四、请求判令被反诉人赔偿2017年10月至今因没有户外场地造成的反诉人营业额损失，暂计为28万元；五、请求判令本案的诉讼费、鉴定费、公证费全部由被反诉人承担。增加诉讼请求为：依法判决被反诉人对涉诉房屋因漏水导致的顶棚、墙面、地板、软膜天花灯等损坏问题进行维修。 反诉被告杨国辉辩称，反诉人的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。一、反诉人已经严重违反合同约定，答辩人有权依法解除房屋租赁合同。1、答辩人与反诉人签订的《房屋租赁合同》中明确约定反诉人下一年应提前一个月一次性付清下一年租金，截止到开庭之日反诉人仍旧没有交付房租并一直占有使用案涉房屋，答辩人多次与反诉人协商租金支付事宜，但反诉人一直恶意磋商，以提起诉讼为理由拖欠、拒绝支付，直至答辩人向贵院提起诉讼，反诉人自知无法继续推脱才提起反诉。2、答辩人与反诉人之间签订的《房屋租赁合同》期限虽为十年，但租金交付方式为每一年交付，现前三年反诉人已经按照合同约定支付了房屋租金，合同已经履行完毕。现第四年答辩人已经将案涉房屋交付反诉人使用，但反诉人至今未支付租金，没有履行合同的主要义务，根据合同的性质，一方不支付合同价款，另一方有权解除合同。二、反诉人主张按比例返还租金、赔偿营业损失、支付违约金于法无据。1、合同签订时答辩人已经明确告知公共面积为500平，答辩人没有所有权，但反诉人可以无偿使用，至于使用方法、面积由其与相关部门自行协商，由此可以看出反诉人已经知晓并同意，且合同已经履行满三年，反诉人明知公用部分无法使用，但一直并未提出解除合同或返还租金，其行为视为已经默许该公用部分无法使用的事实，同意、接受并认可。2、自合同签订后，反诉人一直使用该公用部分，并非所谓的除第一年之后再没有进行使用，即使存在政府相关部门不让其使用该公共部分，也是由于反诉人强行将该公共部分圈起、围上栅栏，私自用作其开办幼儿园的操场，违反政府相关法律的规定，与答辩人无关。3、反诉人主张的营业损失没有法律依据，更无法证明其实际损失，即使存在损失也不应由答辩人承担，生源减少是由于反诉人自身经营、管理不善造成的，与答辩人无关。关于反诉人对案涉房屋的漏水部分，房屋租赁合同签订时，房屋为毛坯房，尚未进行装修装饰，且房屋各项均已经过验收合格，不存在漏水现象，合同第6条第3款约定，在租赁期内，因反诉人使用不当造成的损坏由反诉人负责维修并承担相应费用。反诉人自行装修装饰部分的修缮由反诉人负责，且房屋漏水不排除是由于反诉人装修导致，即使不是因其装修导致，根据反诉人的答辩物业公司已经同意维修并支付维修费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告（反诉被告）杨国辉提供如下证据：证据一:原被告身份证复印件。证明：原被告的主体身份。证据二:房屋产权证复印件四份（产权证号（20**）长春市不动产权第xxxx、（2017）长春市不动产权第xxxx、（2017）长春市不动产权第xxxx、（2017）长春市不动产权第xxxx）。证明：原告对案涉租赁房屋（xx-1、xx-2、xx-1、xx-2、xx、xx、xx、xx室）享有所有权。房屋面积为373平。证据三：房屋租赁合同一份。证明：原被告之间签订房屋租赁合同，租金前3年为30万元，第四年按照周边商户租金进行调整，被告提前一个月交付下一年租金一次性付清。如被告不能按期交付，原告有权解除合同收回房屋，被告承担租赁房屋的物业费、采暖费及实际使用发生的煤气水电费用等。证据四：短信聊天记录（2019年7月30日原被告之间共4条，当庭出示原始载体即原告189xxx0****手机）、微信聊天记录（2019年7月2日至7月19日原告妻子王婷婷与被告的合伙人路敦财之间的微信记录，当庭出示原始载体即原告妻子王婷婷1368xxx****手机）。证明：被告一直未交付房租，原告多次与被告协商，但被告一直恶意磋商。当时被告因经营不善同意不再租赁案涉房屋，并委托原告帮其出兑。证据五：租赁合同复印件两份。一份是吉林省中焱房地产开发有限公司与胡大勇之间，另一份是何菲菲与吴胜坤。证明：此两份租赁合同中，地段不如原告所租赁房屋的地段，其中一家经营相同性质的幼儿园，且租赁面积相近，但租金价格远远高于原告提出的租金标准。证据六：物业明细一份。证明：自2018年1月1日至2019年7月31日止，被告共欠缴物业费21807元。 被告（反诉原告）刘艳宝的质证意见为：对证据一真实性及证明问题均无异议。对证据二真实性无异议，但该份证据恰恰证明了原告不顾自己实际履行合同约定面积不足50%（合同约定873平实际履行373平），单方违反双方签订的房屋租赁合同第4条约定，按照周边商户调整租金恶意将房租上涨50%,这也证明了是原告违约。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，根据该份合同第4条约定，第4年按照周边商户租金调整。而原告不顾该合同约定恶意涨价50%租金，被告不同意就要求解除合同是明显的违约行为，根据合同第6条第3项的约定，原告负责房屋及附属设施的维修承担维修费用。因此原告应当对涉诉房屋的漏水问题进行维修。根据合同第1条第2项的约定，出租房屋范围包括该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积约500平），该合同签订后，被告未实际享受合同全部利益，并未实际使用公用部分系原告违约。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，通过短信截图可以知道被告并不存在恶意磋商不支付租金的违约行为，反而是原告恶意磋商上涨房屋50%，没有按照租赁合同第4条第1款的约定确定租金，单方面增加50%的租金违反了合同约定。对微信聊天记录的真实性无异议，对证明问题有异议，被告与原告就第4年租金问题一直协商，但因分歧较大没有协商一致。即使被告在与原告磋商过程中曾经同意过出兑，也不能证明原被告双方要解除合同，出兑的前提恰恰是被告继续承租涉诉房屋。对证据五真实性及证明问题均有异议，即使按照胡大勇的这份租赁合同计算，在2019年该房屋的租金为739.09元每平方米每年（计算方法为61.528万元÷832.48平方米），因被告租赁的建筑面积为373平方米因此按照此标准计算被告向原告支付的租金应为26.449万元，并不是原告向被告要的45万元。关于何菲菲的房屋租赁协议，该协议中并没有租赁面积，并不能证明原告主张的周边商户的租金较高，因该份合同根本看不出来单平米的相应的租金，无任何参考意义，且该两份合同均为复印件，不能单独作为证据使用。对证据六真实性及证明问题均有异议，因被告承租的涉诉房屋自租赁以来就存在漏水问题，被告多次找到原告及物业公司均未解决，2019年7月原被告双方及物业公司已就房屋漏水问题达成合意，将维修费用与物业费进行抵扣，据被告统计维修费用已超过欠缴的物业费，因此不存在物业费欠缴的问题。根据原被告签订的房屋租赁合同及实际情况物业费是由被告直接向物业公司缴纳，因此原告无向被告主张物业费的权利。 被告（反诉原告）刘艳宝提供如下证据：证据一:水费、物业费、垃圾处理费收据两张。证明：水费、物业费是由被告直接向物业公司支付，原告不是追缴主体。证据二:漏水视频光盘一张（内有照片13张、视频3段。当庭出示并播放原始载体）。报损单一份。证明：因房屋漏水给被告造成22939.92元的损失。2019年7月原被告与物业三方一同协商将该笔损失折抵物业费。自被告承租涉诉房屋至今，涉诉房屋一直漏水。该问题原告一直未按照合同约定尽到维修和修缮义务。证据三：长春市国安公证处出具的公证书两份。证明：刘艳宝与杨国辉一直协商第四年租金，但因杨国辉涨幅较大，双方一直没有谈妥。证据四：姜淑华与王琢房屋租赁合同一份。证明：周边商铺在2019年的租金标准为646.90元每平方米每年（计算方法6万元÷92.57平方米）请求法院参照此标准确定被告2019年房屋租金（241293.7元）。证据五：二道区城市管理行政执法局2018年4月13日出具的责令改正通知书一份，光盘一份（单姝婷2017年8月6日发布的朋友圈）。证明：原告自2017年8月开始未按照租赁合同约定提供500平米户外场地已经违约，应当向被告支付违约金10万元，并按照实际租赁面积减免租金34.36万元（计算方法500平方米÷873平方米×2.5万元每月×24个月）。证据六：幼儿园建设标准、电子审批单、退回回执单、经济损失说明表、学员李梓涵和王奕淳收据、退费表、入园协议、肖像权使用授权书、平安养老保险股份有限公司保单一份。证明：因原告未按照合同约定提供500平米的户外场地导致被告没有通过行政审批。并导致41名学员因此退学给被告造成28万元经济损失。证据七：公证费发票一张。证明：被告本次公证花费1600元。证据八：吉林省中顺物业服务有限公司出具的授权使用书（复印件）一份。证明：原告承诺室外场地给被告使用，被告并获得了物业公司的授权。 对于被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，此两份收据中没有缴纳费用的主体，无法证明是反诉人缴纳，即使为反诉人缴纳，被反诉人为房屋所有权人且合同明确约定，反诉人承担物业费、水电煤气。对证据二视频及照片的质证意见真实性无异议，证明问题有异议，该视频和照片仅能证明房屋存在漏水状况，但无法说明漏水原因，不排除是因为反诉人装修导致，关于报损单真实性及证明问题均有异议，报损单仅为反诉人单独做出，无法核实其真实性，更无法证明其所谓损失的真实性。对证据三真实性无异议，对证明问题无异议，但是此份公证书中恰恰可以证明反诉人因为经营不善无法继续履行合同，委托被反诉人将案涉房屋出兑。对证据四真实性及证明问题均有异议，此合同为复印件，真实性存疑，且该份合同仅为92.57平方米，案涉房屋为373平方米，无法按照此价格来推定案涉房屋价格，且案涉房屋处于双临街位置，并为主街，地理位置优越。即使为同等面积其租赁价格也高于其他地段。对证据五光盘中的朋友圈真实性及证明问题均有异议，单姝婷并非本案当事人且与本案无关。该朋友圈内容显示下雨与本案无关。对责令改正通知书的真实性无异议，证明问题有异议。该份通知书中显示反诉人搭建围柱被要求整改，与被反诉人无关。对证据六幼儿园建设标准、电子审批单、退回回执单真实性无异议，证明问题有异议，反诉人开办幼儿园应熟知建设标准，现反诉人电子审批单、退回回执单为其自身原因，致使其至目前一直无证经营。关于损失说明、收据等其他证据真实性及证明问题均有异议，损失表为反诉人自己统计，真实性存疑，即便是真实的其损失没有任何证据加以佐证，且学员退园为其自身经营不善，与被反诉人无关。对证据七真实性无异议，对证明问题有异议，该份公证为反诉人单独做出，与本案无关，也不应由被反诉人承担。况且在诉请中也并没有主张。对证据八真实性及证明问题均有异议，授权使用书为复印件，真实性存疑，且授权人为吉林省中顺物业服务有限公司，并非本案原告，且授权使用书中的面积也与房屋租赁合同不符。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提供的证据中，对证据一至证据四的真实性与关联性，本院予以认定。证据五为复印件且所证明的内容与本案并无关联，本院不予采纳。证据六亦与本案并无关联，本院不予采纳。2.被告（反诉原告）提供的证据中，对于证据一的真实性原告（反诉被告）无异议，证明问题与本案也有关联，本院予以认定。证据二所证明的内容与本案并无关联，本院不予采纳。对于证据三的真实性与关联性，本院予以认定。证据四为复印件，且与本案并无关联，本院不予采纳。对于证据五、证据六并不能证明被告（反诉原告）刘艳宝想要证明的内容，本院不予采纳。证据七、证据八与本案并无关联，本院不予采纳。 依据本院审核认定的证据以及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：原告（反诉被告）杨国辉、被告（反诉原告）刘艳宝于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方杨国辉将二道区北环城路以东、太和东街以西中顺福苑门牌号为xx-1、xx-2、xx-1、xx-2（xx、xx、xx、xx）房屋租给乙方刘艳宝，出租房屋范围：该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积约500平），租赁房屋用途为经营、开办幼儿园，经营教育、培训等相关事业。租期为十年，自2016年8月1日起至2026年8月1日止，2016年4月30日至2016年8月1日期间为装修期，在此期间被告（反诉原告）除按照水电表交纳水电费外，不支付租金及物业费。合同第一年租金为30万元，三年租金不变，第四年按照周边商户租金调整，下一年乙方应提前一个月交付下一年租金一次性付清，如乙方不能按期交付，甲方有权解除合同收回房屋。租赁期间乙方承担物业费、采暖费及实际发生的自来水费、电费、煤气费。在租赁期内，甲方负责房屋及附属设施的维修，承担维修费用。但因乙方使用不当造成的损坏由乙方负责维修并承担相应费用。合同签订后，双方按照约定履行合同，直至2019年6月，原告（反诉被告）杨国辉提出房屋租金由每年三十万元涨至每年四十五万元，被告（反诉原告）刘艳宝认为租金涨幅太大，后原告（反诉被告）杨国辉将租金降至每年四十四万元，但双方也未达成一致意见。经核实，被告（反诉原告）刘艳宝租金交至2019年8月1日，自2018年1月1日起至今的物业费未缴纳。 本院认为，杨国辉与刘艳宝于2016年4月30日订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，依法予以确认。有关双方争议的《房屋租赁合同》继续履行还是解除的问题，按照《房屋租赁合同》第四条租金及支付方式的约定，第一年租金为三十万元，三年租金不变，第四年按照周边商户租金调整，刘艳宝支付了自2016年8月1日至2019年8月1日的房屋租金，第四年时原告杨国辉提出租金调整至每年四十五万元，被告刘艳宝对此表示不同意，双方未能就租金问题达成合意，合同已失去其继续履行的前提，按照《房屋租赁合同》第四条第三款的约定，下一年乙方应提前一个月交付下一年租金一次性付清，如乙方不能按期交付，甲方有权解除合同收回房屋。现原、被告未能就租金问题达成一致意见，乙方也无法按照合同约定支付租金，《房屋租赁合同》已无继续履行可能性,依法应予解除。关于原告杨国辉主张的返还房屋问题,合同解除后,承租人应当返还租赁物,被告（反诉原告）刘艳宝应迁出长春市二道区北环城路以东，太河东街以西中顺福苑的租赁房屋，并将房屋返还给原告。 关于原告主张的房屋占有使用费，双方均认可租金缴纳至2019年8月1日，在2019年8月1日后,涉案房屋一直由被告（反诉原告）刘艳宝占有使用,其应支付自2019年8月2日至实际迁出之日止的租金,按年租金30万元计算。 关于双方的违约责任，被告（反诉原告）刘艳宝虽未按合同约定提前一个月支付下一年租金，但究其原因是双方未达成租金数额的合意，合同已失去了继续履行的可能，故被告（反诉原告）刘艳宝的行为不构成违约。而被告刘艳宝反诉所称原告杨国辉的违约理由，本院认为，《房屋租赁合同》第一条第二款约定出租房屋范围：该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积500平），原告（反诉被告）杨国辉提供的房屋产权证中出租房屋建筑面积总计373.26平方米。《房屋租赁合同》中虽约定出租范围包括东面和南面的外面公用部分，但已载明其为公用部分，按照大众的普遍认知，公用部分即为共有部分，被告（反诉原告）刘艳宝租赁后享有相应的使用权，但无权私自占为己有，影响他人使用，被告（反诉原告）刘艳宝并未提供原告（反诉被告）杨国辉承诺可以将公用部分圈起用作幼儿园经营场地的证据，因此，原告（反诉被告）杨国辉实际提供的租赁房屋的面积符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告（反诉被告）杨国辉并不存在违约行为。 原告（反诉被告）杨国辉诉称的物业费欠缴问题，按照《房屋租赁合同》第五条约定，被告（反诉原告）刘艳宝承担物业费、采暖费用及实际使用发生的自来水费、电费、煤气费。物业费应由被告（反诉原告）刘艳宝直接向物业公司缴纳，经庭审调查核实，原告（反诉被告）杨国辉也并未垫付2018年1月1日至2019年7月31日的物业费,因此物业费系被告（反诉原告）刘艳宝与物业公司之间的债权债务纠纷，本案原告（反诉被告）杨国辉并无主张此项费用的权利。 被告（反诉原告）刘艳宝诉称房屋漏水导致的维修问题，按照《房屋租赁合同》第六条第三款约定，在租赁期内，甲方杨国辉负责房屋及附属设施的维修，承担维修费用。但因乙方刘艳宝使用不当造成的损坏由乙方负责维修并承担相应费用。乙方自行装修装饰部分的修缮由乙方负责。据被告（反诉原告）刘艳宝反映，房屋漏水情况出现在2017年上半年，房屋是自2016年4月30日开始交付给被告（反诉原告）刘艳宝使用，漏水原因不明，无法将房屋漏水造成的损失直接归于原告（反诉被告）杨国辉，且被告（反诉原告）刘艳宝称其认为房屋漏水的维修应由物业公司负责，并未要求过原告（反诉被告）杨国辉进行维修，而是与物业公司进行交涉协商。因此被告（反诉原告）刘艳宝要求原告（反诉被告）杨国辉对涉诉房屋因漏水导致的顶棚、墙面、地板、软膜天花灯等损坏问题进行维修，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）刘艳宝主张的营业额损失，根据被告（反诉原告）提供的证据显示，被告（反诉原告）经营的幼儿园之所以被城管部门责令整改是由于占用道路，搭建围栏，而幼儿退园所造成的营业额损失也无法认定为原告（反诉被告）杨国辉所导致的，二者并无直接关联，因此被告（反诉原告）刘艳宝主张由原告（反诉被告）杨国辉赔偿营业额损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定的规定，判决如下： 一、解除杨国辉与刘艳宝于2016年4月30日签署的《房屋租赁合同》； 二、刘艳宝于本判决生效后立即从位于长春市二道区太河东街以东、北环城路以西中顺福苑门牌号为xx-1、xx-2、xx-1、xx-2号楼xx号、xx号、xx号、xx号迁出； 三、刘艳宝于本判决生效后立即向杨国辉支付自2019年8月2日至本判决生效之日止的房屋租金（按年租金人民币30万元计算）； 四、驳回杨国辉其他诉讼请求； 五、驳回刘艳宝的诉讼请求。 案件受理费2736元，反诉费2736元，由杨国辉负担2736元，刘艳宝负担2736元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张楠楠 二〇一九年十月三十一日 书记员  翟国华