广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初3359号 原告：翟福爱，男，1968年10月23日出生，汉族，住广西灌阳县。 原告：蒋全姣，女，1968年3月26日出生，汉族，住广西灌阳县。 共同委托诉讼代理人：邓云升，广西桂三力律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李欣霞，广西桂三力律师事务所律师。 被告：南宁润田房地产开发有限责任公司，住所地：南宁东盟经济开发区侨光路19号御景名苑5栋1单元601号房，统一社会信用代码：91450100775965027N。 法定代表人：甘驰宇，总经理。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所律师。 原告翟福爱、蒋全姣与被告南宁润田房地产开发有限责任公司（以下简称润田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告翟福爱、蒋全姣的委托诉讼代理人邓云升、李欣霞，被告润田公司的诉讼代理人黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翟福爱、蒋全姣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于南宁东盟经济开发区现代阳光城5幢3单元1203号房房屋产权手续，并在本案法律文书生效后十五天内原告交付案涉房屋的产权证书、购房发票和专项维修资金官方票据；2.判令被告向原告支付迟延交付房屋所有权证书违约金36214.63元（以购房款449313元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年4月23日起暂计至2019年7月8日，剩余的计算至被告将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告为止）；3.判令被告返还房屋面积差额款项6250元（暂计按3125元／平方米，以差额2平方米计算，最终以查档实测面积为准）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201500006288），约定由原告向被告购买位于南宁东盟经济开发区现代阳光城5幢3单元1203号房，房屋建筑面积为143.78平方米，总房价为449313元。随后，原告依约向被告交付首付购房款和专项维修资金并办理了银行按揭贷款手续，2015年5月4日，被告将涉案房屋交付给原告。2015年12月21日，原告依法缴纳了相关税费。根据双方签订《商品房买卖合同》第六条约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息；结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内，一方逾期不支付房款余额，每日按应付款的万分之四支付违约金”；第十七条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记……如因出卖人过错，导致手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每延迟一日累计已存购房款的万分之一元计算，向买受人支付违约金”；第二十一条约定“买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当自受委托之日起720日内将专项维修资金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证”；此外合同对其他事项进行了约定。据此，被告应当于2017年4月23日前为原告办理房屋产权手续，并将专项维修资金缴费凭证交给原告，但是至今被告仍未向原告交付。鉴于涉案小区住宅房屋均存在实际面积出现差异、大约少了2个平方米的问题，被告对此应出具实测面积文件并依约退还相应购房款给原告。为此，原告特向人民法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。 原告翟福爱、蒋全姣为证实其主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明2015年4月11日签订了商品房买卖合同，约定：①房屋面积为143.78平方米，位于南宁东盟经济开发区现代阳光城5幢3单元1203号房；②出卖人应当在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记及迟延办理的违约金每延迟一日累计已存购房款的万分之一计算；③商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息；结算房款事件为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内，一方逾期不支付房款余额，每日按应付款的万分之四支付违约金；④合同约定出卖人需要按时间向买受人交付相应票据，并对其他事项进行了具体约定；2.收据，拟证明原告已依约向被告支付购房首付款155313元及专项维修资金10065元；3.银行贷款合同，拟证明原告对涉案房屋已办理银行按揭贷款；4、完税凭证，拟证明原告已依法缴纳相应契税；5.楼宇交接书，拟证明被告于2015年5月4日向原告交付房屋。 被告润田公司辩称：现代阳光城已通过规划验收，被告将在建工程抵押给工行，需要工行同意才能办理不动产首次登记，继而才能给业主办理不动产权证。被告认为不能办理房屋产权证书是第三方原因，被告不应承担违约责任。现涉案房屋已经交付，不影响原告使用房屋，没有给原告造成实际经济损失，被告认为不应支付违约金。如果法院认为答辩人需要承担违约责任，被告认为按日万分之一标准计算违约金过高，请求法院降低到按年利率1.5%计算。被告代收专项维修资金已经转交相关部门，被告同意按原告要求的时间向原告交付专项维修资金发票，亦同意开具购房发票。对于面积差额款问题，被告认为合同约定以产权登记面积来确认实测计价面积，现未办理不动产权证，原告要求按房产测绘报告来确认面积，不符合合同约定。原告要求退还面积差额款的条件尚未成就，被告不同意支付面积差额款。 被告润田公司未提交证据。 经审理查明：2015年4月11日，被告润田公司为出卖人，原告翟福爱、蒋全姣为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁东盟经济技术开发区“现代·阳光城”5幢3单元1203号房，建筑面积143.78平方米，商品房单价为3125元/平方米，总房款为449313元。《商品房买卖合同》第六条约定：商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按方式二处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：1.（1）该商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息。结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内。如一方逾期不支付房款余额，每日按应付房款的万分之四向对方支付违约金；（2）任何一方不得以面积差异为由要求解除合同。第十七条第3点第（1）项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”第十七条第4点第（2）项约定：“因出卖人过错导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2项处理;买受人不退房的，出卖人按每迟延一日累计已存购房款的万分之一计算，向买受人支付违约金。”第二十一条约定“买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当自委托之日起720日内将专项维修资金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证”。签订合同之后，原告向被告交纳首期款155313元，余款294000元原告于2015年12月24日向中国银行股份有限责任公司武鸣支行按揭付给被告。 另查明：2015年5月4日，原告翟福爱、蒋全姣签收楼宇交接单，涉案房屋交付原告使用。当日，原告向被告交纳专项维修资金10065元，被告出具收据给原告。被告至今未向原告出具购房发票及交付房屋专项维修资金发票。 又查明：本院向广西-东盟经济技术开发区规划管理局去函调查润田公司“现代阳光城”项目规划验收问题，广西-东盟经济技术开发区规划管理局于2019年9月23日函复如下：现代阳光城项目1#楼、6#商铺、7#商铺于2013年5月3日通过竣工规划条件核实；2#于2019年2月28日通过竣工规划条件核实。3#、4#、5#楼于2019年6月21日通过竣工规划条件核实。 本院向南宁市武鸣区不动产登记中心去函调查现代阳光城涉案不动产的抵押、查封及办证情况。南宁市武鸣区不动产登记中心于2019年9月27日函复如下：一、经不动产登记系统查询，房开商未申请办理现代阳光城2－5号楼不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例》第二十四条规定；“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依据规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条第1款规定，“对被人民法院查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”现代阳光城5幢3单元1203号商品房无抵押、查封情形。 再查明：被告润田公司在本案法庭辩论终结时止仍未向不动产登记机关提交为原告申请办证的材料。 还查明：被告润田公司开发建设的现代阳光城小区所用地块座落于南宁华侨投资区建设南路北段东侧，不动产权证号为武国用（2011）第（1812513）号，宗地号为18013066。该地块于2012年9月26日设定抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广西区分行营业部，抵押金额39260720元，抵押期限自2012年9月26日至2015年12月1日。截至2019年9月该宗地尚未办理注销抵押登记，无被查封登记。 武鸣县阳光测绘公司于2015年4月10日出具现代阳光城小区5幢《房产测绘成果报告》，5幢3单元1203号房实测面积为141.84平方米。该测绘成果已报武鸣县住房和城乡规划建设局备案，报备日期为2015年5月27日。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告翟福爱、蒋全姣与被告润田公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方均应严格遵守和全面履行义务。本案中，原告依照合同约定向被告付清购房款并支付了税费，已履行了合同约定的付款义务，被告应当按照合同第十七条的约定在交付房屋后720日内为原告申请办理房屋所有权登记并将房屋权属证书交付原告。但截至2019年9月，被告润田公司仍未申请办理现代阳光城不动产首次登记。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”,故原告房屋尚不具备办理不动产权证的条件，故原告要求被告办理并交交付不动产权证，条件尚未成就，本院不予支持。 关于被告润田公司是否应当支付违约金的问题，《商品房买卖合同》约定因出卖人过错导致房屋所有权登记迟延办理的，由出卖人承担违约责任。现原、被告双方对逾期未办证的事实并无异议，逾期原因被告润田公司未申请办理现代阳光城不动产首次登记。被告润田公司直至本案法庭辩论终结时仍未向不动产登记机关提交为原告申请办证的材料，其应对逾期办证承担违约责任，应按《商品房买卖合同》第十七条第4点第（2）项约定支付违约金。 关于违约金的计算问题，被告对计算违约金的起止时间为交房之日起经过720日的次日起算至被告向原告交付房屋所有权证书之日无异议，本院予以确认。至于被告辩称的违约金过高请求调低的问题，原告依合同的标准主张违约金，有合同依据，标准也低于中国人民银行同期一年期贷款利率，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告应当以原告已付购房款449313元为基数，按每日万分之一标准，向原告支付逾期办证违约金。违约金分段计算：①自交房日2015年5月4日起至2019年7月8日（扣除720日）的违约金为3220.19元[449313元×0.0001×（1526日－720日）]，原告主张36214.63元，本院予以支持；②2019年7月9日起至被告向原告交付房屋所有权证书之日止的违约金，以已付房款449313元为基数，按每日万分之一的标准计算，每年支付一次，不足一年的，按实际时间支付。 关于开具购房发票的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《发票管理办法》的规定，销售商品、提供服务或者从事其他经营行为，从经营活动中收取款项，收款时必须开具发票。另，《中华人民共和国合同法》第一百三十六条还规定“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”，该条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条有明确规定，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。由此可见，开发商负有依法向购房者交付购房发票的义务。本案中，被告润田公司确认原告已交清购房款，但未开具发票，违反了上述法律规定。故原告要求被告开具购房发票，于法有据，本院予以支持。 关于专项维修资金发票问题，《商品房买卖合同》第二十一条约定“买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当自委托之日起720日内将专项维修资金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证”，被告润田公司收到原告交纳的专项维修资金后未在合同约定的期限内向原告交付交纳凭证，违反了合同义务，故原告要求被告交付专项维修资金发票，有事实根据及法律依据，本院予以支持。 关于面积差额款问题，《商品房买卖合同》第六条方式二约定：“商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方同意按方式二处理：产权登记面积与合同约定面积有误差的，双方同意房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息。结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内。”虽然合同约定了按产权登记面积结算在前，但随后的结算房款时间又约定为房产管理部门核定房屋产权面积后。原告据以主张面积差的证据是武鸣县阳光测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告》，该公司是《商品房买卖合同》第三条约定的商品房面积测算单位，该测绘成果已向武鸣县住房和城乡规划建设局报备，加盖有报备章，应当视为房产管理部门核定房屋产权面积。故原告主张面积差额款条件已成就，被告应当依约向原告退还面积差额款。原告房屋测绘面积为141.84平方米，合同约定计价面积为143.78平方米，面积差为1.94平方米，面积差额款按3070元/平方米计算为6062.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告翟福爱、蒋全姣支付逾期办证违约金（违约金分计算：①截至2019年7月8日止，违约金为36214.63元；②自2019年7月9日起至不动产登记机关核发不动产权证书之日止的违约金，以已付房款449313元为基数，按照每日万分之一的标准计算，每年支付一次，不足一年的，按实际时间支付）； 二、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内为原告翟福爱、蒋全姣开具购房发票； 三、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告翟福爱、蒋全姣交付专项维修资金发票； 四、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内退还原告翟福爱、蒋全姣面积差额款6062.5元； 五、驳回原告翟福爱、蒋全姣的其他诉讼请求。 案件受理费862元，减半收取431元，由被告南宁润田房地产开发有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆子贤 二〇一九年十月三十日 书记员  曾惠媛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。