北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初15566号原告：爱谛（北京）高新科技有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113MA008D0N4G。法定代表人：李全才，执行董事。委托诉讼代理人：徐皓东，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振兴，男，1996年1月27日出生，汉族，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京顺香博农业科技有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113MA00B4WH04。法定代表人：田永生，董事长。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。原告爱谛（北京）高新科技有限公司（以下简称爱谛公司）与被告北京顺香博农业科技有限公司（以下简称顺香博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱谛公司委托诉讼代理人徐皓东、张振兴，被告顺香博公司委托诉讼代理人杨平娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱谛公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告间的房屋租赁协议无效；2.判令被告赔偿原告两倍月租金29666.67元；3.判令被告赔偿原告租赁房屋装修现值85703元；4.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2017年8月1日被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：甲方将位于×村原邮政副食基地的建筑物租赁于乙方使用，其中包括一楼面积315平方米的厂区以及三楼三间宿舍，租赁期限为2017年8月21日起至2022年8月20日止。2019年3月24日，原告收到被告转交的×村村民委员会作出的（2019）第09号《违建认定书》，原告才知晓合同租赁物可能属于违法建筑，又在被告的要求下，原告被迫停止经营活动。后原告得知，被告又将租赁物出租他人。原告认为被告违反合同约定单方解约，将租赁物出租他人，应对原告损失承担全部责任。现原告依据《合同法》及其他相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实，依法支持原告诉请，维护原告合法权益。被告顺香博公司辩称：双方之间的租赁合同是有效的合同，因为涉诉地块属于建设用地。涉案房屋不涉及违建，村委会也没有认定违建的权利，租赁合同可以继续履行。事实上涉案场地内还仍有其他租户房屋。原告自行从涉案房屋搬走，属于单方解约，原告系违约方。针对原告要求赔偿装修现值的诉讼请求我方不认可，双方之间的租赁合同没有约定原告可以装修，且涉案房屋本身是有装修的，原告自行在涉案房屋里进行的装修我方不知情。针对原告主张要求赔偿两倍月租金不认可，我方不是违约方，且没有此条款的约定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，被告顺香博公司（甲方）与原告爱谛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：甲方将位于×村原邮政副食基地的建筑物租赁于乙方使用，租赁物房屋面积315平方米，三楼房屋三间。库内只适用普通货物常温储存。租赁期限自2017年8月21日起至2022年8月20日止。年租金178000元，付款方式半年付。双方均确认原告交纳租金至2019年3月20日，之后的房屋租金原告未缴纳。2019年3月24日，×村村民委员会向邮局副食基地作出（2019）第09号《违建认定书》，该《违建认定书》认定涉案建筑物属于违法建设，责令邮局副食基地限期制定整改计划和方案，自行拆除上述违法建设。本院至北京市顺义区×村村民委员会（以下简称村委会）调查，村委会称涉案场地系邮局副食基地管理和出租，被告系邮局副食基地的承租方，村委会收到相关部门出具国土卫片显示涉案场地系违法建设，村委会根据国土卫片和现场检查记录要求被告出具建设手续，被告无法出具，因此村委会向被告出具了上述认定书。原被告双方对上述调查情况无异议。原告主张双方签订的租赁合同无效，并主张合同无效后的房屋装修现值损失。庭审中原告申请就涉案房屋的装修现值进行评估。经摇号确定由北京市京价价格评估有限公司进行评估。2019年8月19日，北京市京价价格评估有限公司出具评估报告。评估报告以2019年7月24日为评估基准日，确定无异议项目（室外护栏、隔断墙、石膏板吊顶、卷帘门与内门工程、玻璃房子）共计59500元，有异议项目（隔断墙、格栅吊顶、塑钢门与内门工程、橱柜、电气工程）共计26203元。原被告双方对有异议的项目究竟由谁添附存在争议，后经庭审协商一致，双方一致确定有异议项目中的橱柜及电气工程系原告自行添附的装修，隔断墙、格栅吊顶、塑钢门与内门工程系被告原始装修。原告支付鉴定费7000元。原告主张租金损失29666.67元，表示此系租赁合同无效后的实际损失，但对此无法提交证据。2019年10月22日庭审中，双方就房屋进行了交接，原告向被告交付了房屋全部钥匙，被告认可2019年10月22日原告腾退了租赁房屋。原告表示自得知承租房屋系违章建设后就停止使用所租赁房屋，期间需要时间寻找替代房屋，后陆续腾退房屋设施，且一直尝试向被告交付租赁房屋，但是无法联系被告。被告表示不认可，认可2019年10月22日原告腾退并交付涉案房屋。自本院法庭辩论终结前，双方当事人均未提交建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。上述事实，有庭审笔录、评估报告、房屋租赁合同、调查笔录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为:关于合同效力一节，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案经调查，涉案房屋在本院审理过程中截至法庭辩论终结前，本案双方均未提交涉诉土地地上房屋的建设工程规划许可证或相应建设工程规划手续，故双方于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于合同无效后当事人请求赔偿因合同无效受到的损失一节，根据合同法的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告将未取得工程规划许可证的房屋进行出租具有过错，应负主要责任；原告订立合同时自身亦未尽到足够的审慎注意义务，应负次要责任。就涉案房屋的装修添附一节，现双方均确认评估报告所述无争议项目及有争议项目中的橱柜及电气工程为原告所做装修，经计算上述部分评估现值为68679元。原被告双方未在《房屋租赁合同》中就装修事宜作出约定，现被告未举证证明其在合理期限内就原告进行装修事宜提出异议，故原告因租赁合同无效产生的装修费用损失，被告应予赔偿。具体赔偿数额，本院根据双方过错程度予以酌定。对于原告主张的租房费损失29666.67元，因未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告爱谛（北京）高新科技有限公司与被告北京顺香博农业科技有限公司于二〇一七年八月一日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京顺香博农业科技有限公司支付原告爱谛（北京）高新科技有限公司装修费四万八千零七十五元三角，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告爱谛（北京）高新科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百零七元，由原告爱谛（北京）高新科技有限公司负担六百零七元（已交纳），由被告北京顺香博农业科技有限公司负担二千元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费七千元，由原告爱谛（北京）高新科技有限公司负担二千一百元（已交纳），被告北京顺香博农业科技有限公司负担四千九百元，于本判决生效之日起七日内支付原告爱谛（北京）高新科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂 琳人民陪审员  段秀英人民陪审员  刘建国二〇一九年十月三十日法官 助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭