河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初3552号 原告（反诉被告）：石家庄北大中电科技园管理有限公司，住所地石家庄市裕华区众创大厦7层。 法定代表人：王国成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚玥淳，该公司职员。 被告（反诉原告）：北京锡岳伟业科技有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇大华山大街269号。 法定代表人：刘建国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨晓丽、张赵灿，河北德创律师事务所律师。 原告（反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司（以下简称北大中电公司）与被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司（以下简称锡岳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司的委托诉讼代理人姚玥淳、被告北京锡岳伟业科技有限公司的委托诉讼代理人杨晓丽、张赵灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。以下统一使用本诉称谓。 北大中电公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告租金32328.89元；2、请求依法判决被告支付原告服务费9022.02元；3、请求依法判决被告支付原告欠付租金滞纳金44385.34元；4、请求依法判决被告支付原告欠付服务费滞纳金12386.61元。以上共计98122.86元。5、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月4日，原告与被告签订了《北大科技园科技服务合同》（房屋租赁合同——写字楼版）（以下简称《租赁合同》），合同约定被告租赁原告位于石家庄市裕华区，房屋面积194.44平方米；租期一年，自2018年5月6日至2019年5月5日；租金43元／月／平方米，月租金人民币8360.92元；租金支付方式为以3个月为一个支付周期支付，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一期租金；若被告未按照合同约定支付保证金、租金或其他费用，每逾期一天，原告有权向被告收取欠缴费用总额的千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止；若被告拖欠应缴款项超过10天，原告有权单方终止合同，并不退还保证金，同时向被告追缴所欠款项及滞纳金。 同日，原告与被告签订《北大科技园科技服务合同》（企业服务合同）（以下简称《服务合同》），约定被告购买原告服务，服务期限一年，自2018年5月6日至2019年5月5日；服务费27999.36元/年，月服务费人民币2333.28元；服务费支付方式为以3个月为一个支付周期支付，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一期服务费；若被告未按照合同约定支付保证金、服务费的，每逾期一天，原告有权向被告收取欠缴费用总额的千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止；若被告拖欠应缴款项超过10天，原告有权单方终止合同，并不退还保证金，同时向被告追缴所欠款项及滞纳金。2018年9月6日起，被告开始未按照合同约定支付租金及服务费，并于2018年12月31日提前搬离租赁房屋。按照合同约定，自2018年9月6日--2018年12月31日，被告共欠付原告房屋租金及服务费共计41350.91元；滞纳金共计56771.95元（截止到2019年6月5日）。原告向被告多次催交上述欠款未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2019年1月24日向被告发出《合同解除通知书》解除双方《租赁合同》与《服务合同》，并要求被告支付欠付原告的合同款及滞纳金。但时至今日，被告始终未予支付。综上，被告的行为已构成违约并严重损害了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《租赁合同》、《服务合同》之规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 锡岳公司辩称，一、原告所诉称欠41350.91元及服务费不是事实，实际承租面积为190.5平方米，实际欠缴房租为2018年9月6日至2018年12月12日，合同约定月租金的计算方式为43元每平方米。原告未按服务合同约定提供相应的服务，不应向其支付所谓的服务费；二、被告不应向原告支付滞纳金。1.原告诉称的滞纳金无理由及依据，滞纳金是行政惩罚手段而非民事责任形式。双方对滞纳金的约定违反了法律规定，应视为无效；2.若滞纳金为违约金性质，被告也无需向原告支付。本案中原告违约在先，被告同时行使抗辩权，不应向其支付任何违约金，且根据相关法律规定，违约金不应高于损失的30%，超过部分可请求法院适当减少，本案中欠付房租没有给原告造成任何损失，不应支持其违约金的请求；三、原告扣留的10694.2元保证金，应当返还被告或折抵房租，依据担保法解释的规定，本案被告交付原告的保证金不属于定金，属于具有质押性质的金钱质。因此原告在合同解除时应当将保证金退还给被告，或者在被告欠付房租时原告对该笔保证金优先受偿折抵房租。若保证金、滞纳金均为违约金性质，加上合同约定的其他违约金。根据合同法及其相关司法解释，三个违约金相加，不应超过损失的30%。本案中原告没有损失，且违约在先，被告不应向其支付违约金，原告应当将扣留的保证金返还被告或折抵房租。 被告锡岳公司反诉称，请求：1.依法判令原告向被告支付装修补偿费30000元并返还会议桌、沙发等办公设施；2.依法判令原告向被告退还租金及服务费866.8元；3.依法判令原告向被告退还保证金10694.2元；4.本案全部诉讼费由原告负担。 原告北大中电公司辩称，一、被告要求原告支付装修补偿费的请求无依据。1.被告装修指向的双方租赁合同租赁期限已经届满，不应补偿装饰装修费用。被告提交的《办公室装修合同》及收据等材料，合同无付款证明，无施工清单，被告提交的清单无法证实为本办公室装修合同及清单，即被告提交的清单无法证实装修金额；2.被告提交的《房屋租赁合同》、《园区企业租赁合同》，合同对租期及服务期约定自2016年4月5日至2018年5月4日，装修期为2016年4月5日至2016年5月5日，被告装修时指向的双方租赁合同租期于2018年5月4日届满，综上，被告反诉要求原告补偿装饰装修费用，法院应予驳回；3.双方租赁合同解除的原因为被告逾期交付租金。被告提出的抗辩请求未提交证据，不应支持。二、被告要求返还办公设施于法无据，应驳回。截止2018年12月31日，被告搬离后房屋内除垃圾外已无其他遗留物品。根据合同约定，合同期满或其他原因终止的，被告应在合同效力终止之日起三日内将承租范围内的物品全部搬清，逾期未清除的，原告有权处置清理。三、被告要求退还房屋租赁及服务费，无事实依据，请求驳回。1.关于房屋面积，依据双方签订的合同第一条规定，租赁房屋面积194.44平方米，双方在签订合同时已对房屋面积进行核算，至于被告提出原告断水断电措施、强制修改房屋面积与事实不符且无证据支持，应不予认可；2.关于租期，根据被告提交的离园申请单及离园申请都可见被告自认离园日期为2018年12月31日，2018年12月12日为被告搬离部分办公用品的日期，而非合同截止日期。四、被告要求退回保证金的请求，无合同及法律依据，请求驳回。根据合同约定，逾期交付房屋租金保证金不予返还，因被告原因解除合同原告有权扣除缴纳的保证金。综上，被告反诉请求无事实与法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年5月4日签订《北大科技园科技服务合同》，合同约定，原告将其位于石家庄市裕华区（建筑面积合计194.44平方米）出租给被告。若实测面积与约定面积不一致，以本合同约定建筑面积为准。租期为1年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止。被告于签订合同当日一次性支付保证金8360.92元（相当于1个月房租）。租金计算标准为第一年租金，自2018年5月6日至2019年5月5日，每月每建筑平方米43元；月租金为人民币8360.92元，年租金为100331.04元。租金以3个月为一个支付周期，被告应于每个支付周期结束结束前15日支付下一期租金。若被告未按合同约定支付保证金、租金或其他费用的，每逾期一天，原告有权向被告收取欠缴费用总额千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止。若被告拖欠应缴款项超过十天或所欠缴费用累计达到伍万元以上，原告有权单方终止合同，保证金不予返还，同时有权向被告追索所欠款项及滞纳金。 同日原、被告签订《北大科技园科技服务合同》约定原告为被告提供涵盖信息、市场、空间、资本、科技、品牌等核心要素的创新创业服务，服务范围基础服务和升级服务。服务期限1年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止。被告于合同签订当日支付原告保证金2333.28元。服务费每年27999.36元，月服务费为2333.28元，以3个月为一个周期向原告支付。基础服务包含在本合同服务费中，升级服务费不包含在前述服务费中。若被告未依约支付服务费，原告有权收取保证金、服务费的千分之五作为滞纳金，自应缴之日起至实际缴付之日止。若被告拖欠保证金、服务费超过十天或所欠缴费用累计达到10000元，原告有权单方解除本合同，保证金不予退还，同时有权向被告追索所欠款项及滞纳金。2018年9月26日，被告出具说明，载明“我司北京锡岳伟业科技有限公司，公司最近因项目回款问题，导致资金紧张，不能正常按期支付本季度（已支付一个月）房租、物业，表示非常抱歉，剩余2个月房租、物业于10月31日付清。”2018年12月12日，被告向原告出具离园申请，载明：“我司2018年5月6日与北大中电科技园管理有限公司签订一年期有效合同，因公司资金周转出现问题，已拖欠贵公司（2018年9月6日至2018年12月12日期间房租、物业费）。本公司深表歉意，为双方损失都降至最低，在合同未到期情况下申请提前离园，计划离园时间资金回笼出现问题，费用不能按时支付，计划离园时间为2018年12月31日，望贵方协助办理。 原告主张被告自2018年9月6日至2018年12月31日，欠付租金32328.89元及服务费9022.02元。滞纳金按照日千分之五，自2018年9月6日计算至2019年6月5日。被告对此均不予认可，称被告实际为2018年12月12日即搬离园区，双方租赁关系已经解除，故欠租赁费应为2018年9月6日至2018年12月12日，承租面积为190.5平方米。原告在被告入园期间并未按服务合同约定向被告提供服务，不应支付。被告未违约，不应支付滞纳金。 被告称，双方租赁合同中有明确约定，被告对承租房屋共共花费98500元进行装修，原告应当对被告做出适当补偿。被告承租原告实际面积仅为190.5平方米，按照月租金43元，月服务费12元计算，被告多付房租866.8元。被告会议桌、沙发、对桌九组至今仍在争议的租赁房屋内，原告无权扣留，应予返还。保证金并非定金，而是履行合同以保证金的形式，原告要求被告交纳的金钱质押，该费用应当在合同解除后返还被告。被告提交2016年4月5日《房租租赁合同》、2017年6月21日、2016年4月5日《北大科技园科技服务合同》、《办公室装修合同》、保证金收据、聊天记录、购买办公室用品票据、空白的解除协议予以佐证。 原告质证称，对装修合同、空白的解除协议、购买办公室用品票据不予认可；对2016年4月5日《房租租赁合同》、2017年6月21日、2016年4月5日《北大科技园科技服务合同》真实性认可，关联性不认可，上述合同已经执行完毕，上述合同面积计算有误，已通过2018年双方签订的租赁合同予以修正；保证金收据、微信聊天记录真实性认可，关联性不认可。原告称，被告主张的家具并未在原告处保管。 本院认为，原、被告2018年5月4日签订的《北大科技园科技服务合同》、《北大科技园科技服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务。原告提交的活动记录，能够证明其已经按照《北大科技园科技服务合同》约定，为被告提供基础服务，故对于被告所称原告未提供服务，不应支付服务费的主张本院不予采信。被告于2018年12月12日出具的《北大科技园离园申请单》及《离园申请》中，载明自2018年9月6日起拖欠房租、物业费，计划离园时间为2018年12月31日，故被告拖欠房租及服务费的期限应自2018年9月6日至2018年12月31日。2018年5月4日的《北大科技园科技服务合同》，第1.1条约定出租面积为194.44平方米，若实测面积与约定面积不一致，以本合同约定建筑面积为准。因此，本院认定本案争议房租应按照194.44平方米计算。被告主张租赁费应按照实际租赁面积190.5平方米计算，与合同约定不符，本院对此不予支持。综上，本院对原告要求被告支付拖欠租金32328.89元及服务费9022.02元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，被告逾期未给付房租及服务费，已属违约，故其应向原告支付自2018年9月6日至2019年6月5日期间所产生的滞纳金。上述合同约定滞纳金为日千分之五，该约定过高，应予调整，本院酌定为应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。 被告要求原告返还会议桌、沙发、对桌九组的请求，1.被告提交的证据不能证明上述物品现存放在原告处；2.租赁合同第5.3条约定，被告应在合同效力终止之日三日内将承租范围的物品全部迁出，逾期未迁出，视为被告放弃其承租范围内的财产所有权，原告有权处置清理。依据该条款约定，涉案的租赁合同效力终止之日至今已远超3日，应视为被告放弃承租范围内财产所有权，原告有权处置清理。综合上述两点，本院对被告的该项主张不予支持。 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案租赁合同及服务合同的解除系被告（承租人）违约逾期缴纳相关房租及服务费所致，且原告并未再利用，故对于被告要求原告给付装修补偿的请求，本院不予支持。 关于保证金。涉案的《北大科技园科技服务合同》（房屋租赁合同——写字楼版）、《北大科技园科技服务合同》（企业服务合同）均约定，被告拖欠应缴的服务费、房租超过十天，保证金不予返还。被告自2018年9月6日起拖欠房租及服务费，至今已远超十天，故依据上述合同约定，对于被告要求原告返还保证金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告(反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司房租32328.89元及滞纳金（滞纳金自2018年9月6日起至2019年6月5日止，以32328.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告(反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司服务费9022.02元及滞纳金（滞纳金自2018年9月6日起至2019年6月5日止，以9022.02元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、驳回原告(反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2254元，减半收取计1127元，保全费883元，由原告（反诉被告）石家庄北大中电科技园管理有限公司负担1124元，被告被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司负担886元。反诉案件受理费420元，由被告（反诉原告）北京锡岳伟业科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员 马 冲 二〇一九年十月十八日 书记员 谷乐乐