昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初638号 原告:云南宝鑫物业服务有限公司,住所地：昆明市呈贡区春融街779号某大厦A座负一层。 法定代表人:陈旭江。 委托诉讼代理人：王泽琪、农琳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。 被告：邓加华，男，1970年10月出生，汉族，住昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：陆洋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明君尝乐商贸有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区谊康北路（上海东盟商厦）。 法定代表人：邓加华，总经理。 委托诉讼代理人：沈宗紧、杨秀娟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南宝鑫物业服务有限公司（以下简称：宝鑫公司）与被告邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司（以下简称：君尝乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告宝鑫公司的委托诉讼代理人农琳，被告邓加华的委托诉讼代理人陆洋，被告君尝乐公司的委托诉讼代理人杨秀娟到庭参加诉讼。因双方争议较大，本院裁定转为普通程序，第二次公开开庭进行审理，原告宝鑫公司的委托诉讼代理人农琳，被告邓加华的委托诉讼代理人陆洋，被告君尝乐公司的委托诉讼代理人沈宗紧、杨秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付2017年10月1日起至2018年5月30日止的物业管理费人民币247480.70元；2.判令二被告连带向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日的物业管理费人民币55600.8元；3.判令两被告连带向原告支付水电费人民币248763.28元；4.判令两被告连带支付管理费人民币6000元；5.由两被告以逾期付款金额364119.10为计算基数，按每日3%的标准承担自2018年10月31日起至款项实际付清之日止的逾期付款违约金（暂从2018年10月31日起计算至起诉之日的逾期付款违约金为人民币229395元）；以上1-5项费用暂合计为787239.78元;6.本案全部诉讼费、保全费、保全担保费、律师代理费等原告为实现债权而支付的费用全部由被告承担。本案现只主张诉讼费。原告于第一次庭审中申请变更第二项诉讼请求为45407.32元（认为2019年3月24日办理商铺清空手续），变更第三项诉讼请求为248616.08元。后原告于2019年6月18日申请增加诉讼请求如下：判令两被告连带向原告支付自2015年1月1日至2017年7月31日期间欠付的物业管理费456423.12元。事实及理由：原告与被告邓加华于2013年11月5日签订《前期物业服务合同》，约定其所承租的位于昆明市呈贡区彩云路与春融街交叉口的某大厦裙楼负一层商铺（经营美食城、精品超市等项目）由原告提供物业服务。期间，原告尽职尽责提供物业服务，至2018年5月25日，因被告经营困难，与业主协议调整租赁面积，物业服务费用相应调整。双方签订补充协议，确定租赁面积由原区域的3297.552㎡变更为463.34㎡，物业费标准按10元/㎡/月执行。据约定，被告应于2018年10月30日前向原告支付物业费、水电费等费用，但至今原告未按协议约定的付款期限支付费用，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。综上，被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，望法院依法裁判。增加诉讼请求的事实及理由如下：原告与被告邓加华于2013年11月5日签订《前期物业服务合同》，原物业合同约定的物业费标准为12元/㎡/月，之后被告邓加华以物业费标准过高为由申请降低，原告同意将物业费降低至10元/㎡/月。据此，2015年1月1日至2017年7月31日期间被告总应交的物业费合计1022231.82元，但实际上被告合计支付的物业费仅为565808.70元，尚欠456423.12元未支付，双方口头约定将第一年多收的物业服务费47530.40元及云南云锰房地产开发有限公司多收的租金224071.85元用于转付这期间的物业费，多付金额抵扣及减免后，该期间的物业费结清。但在诉讼过程中，被告邓加华不同意抵扣，故增加上述诉讼请求。 被告邓加华辩称,第一、我方不是责任承担主体，合同履行主体是公司，责任应由公司承担。第二、物业管理费支付依据不认可，2014年原告依据12元一平方米收据物业费，被答辩人依据的物业服务服务面积中有565.838平方米并不是君尝乐公司所使用。从2015年5月1日至2017年9月30日期间，被告君尝乐公司累计向被答辩人多支付了224071.848元的物业费。第三、答辩人对支付水电费的依据不认可。根据云南南方电网出具的云南电网销售电价表，显示一般工商业用电价格在0.694元到0.714元每千瓦时之间。而被答辩人则按照1元到1.2元每千瓦时向被告君尝乐公司收取电费。被答辩人收取电费的计算依据与云南南方电网的电价销售价格偏差较大。被答辩人多次停止向被告君尝乐公司供水，对被告君尝乐公司的正常经营造成了严重影响。每次停水，再次供水的水质都达不到正常使用的标准，因此被告君尝乐公司在供水恢复后仍然放出大量的自来水，才能正常使用。被答辩人收取水费应当以君尝乐公司实际用水量为计算基础。第四、对被答辩人要求支付管理费不认可。支付管理费在商场物业服务合同中没有约定，管理费应当是包含在物业管理费中的一项费用。第五、答辩人对被答辩人要求其支付逾期付款违约金不认可，支付逾期付款违约金在商场物业服务合同中没有约定。而且计算基数有误。第六、答辩人对被答辩人要求支付全部诉讼费等为实现债权而支付的费用不认可。这些主张没有法律依据。 被告君尝乐公司辩称，二被告不应该承担连带责任，责任应由被告君尝乐公司承担。第一，被答辩人诉请相关费用计算与客观事实不符，依法不应得到支持。答辩人与被答辩人于2013年11月5日签订的商场物业服务合同中答辩人向被答辩人支付物业服务费的计算面积为3863.36平米。但经答辩人反复向与被答辩人实际是同一集团公司的开发商提出，于2015年10月14日对铺面进行了测量，加上公摊面积仅为3297.52平米，而被答辩人已经按照3863.36平米收取了2014年1月1日至2017年9月30日的物业服务费用，多收取了565.84平米的物业服务费，共计305553.6元，应当予以扣减。第二，被答辩人主张的答辩人尚欠付的被答辩人2017年10月1日起至2018年5月30日止的物业管理费用计算与客观事实不符。在答辩人经营过程中，因被答辩人随时对多个商家停电停水，未尽物业职责，导致答辩人与其他商家不能正常营业。2018年3月7日起，答辩人就未继续使用所租铺面。因此2017年10月1日至2018年3月7日的物业费用应当扣除多计算的565.84平米的物业费。共计303950.4元。且2018年3月7日后答辩人未实际使用该铺面，因此不应当继续支付物业费及水电费。第三，本案中被答辩人于2015年8月7日进行工商变更登记，第一次与答辩人签订物业合同的乙方云南云锰物业服务有限公司系被答辩人工商变更前的名称，为云锰地产自己的物业公司。签订合同时双方约定收取高额物业费，系云锰地产与被答辩人为规避税收政策，将部分租金并入物业费进行收取。所以该部分的费用应当据实计算。第四，被答辩人向答辩人代收代缴的水电费费用标准过高。被答辩人应当将超出收费标准收取的答辩人多交的水电费进行扣减。第五，关于答辩人的违约行为，在合同履行过程中，答辩人承租的铺面绿化和消防未验收合格，且被答辩人未按照物业合同履行物业服务，如双方在商场物业服务合同中约定物业服务范围及事项2.8物业区域交通与停车管理2.9日常保洁与定期保洁但是在被答辩人不仅不让答辩人客户车辆进入停车区域，而且对于停车区域内的车辆进行重叠收费，整个商场负一层的保洁由答辩人请的保洁服务人员进行负责。被答辩人未实际进行任何的物业服务。被答辩人的种种行为已经严重影响答辩人经营被答辩人已经严重违反双方合同约定，致使合同目的不能实现。在开发商即被答辩人的逼迫下，双方于2015年2018年5月签署了补充协议，但被答辩人于2018年7月底对铺面进行停电并将答辩人铺面封锁。被答辩人不但严重违约，还导致答辩人并未实际使用后续补充协议约定的铺面故不应支付后续物业费及水电费。第六，被答辩人主张支付的违约金管理费诉讼费保全费在答辩人提交的民事起诉状中，对于这一项的诉讼请求进行了诉请，但是刚刚被答辩人在诉讼请求陈述的时候放弃了这项诉讼请求，因此对于这一项不进行答辩。第七，被答辩人应当依法赔偿给答辩人造成的损失。被答辩人对答辩人承租铺面停水停电导致答辩人未能正常使用经营后答辩人多次与被答辩人沟通，但被答辩人却在双方争议未处理的情况下，于2018年12月6日强行将答辩人的固定资产搬走，到目前为止答辩人也未见到被答辩人搬走的固定资产，导致答辩人固定资产流失。2019年3月25日到3月27日又强行将答辩人厨房内桌椅及其他数百万元的设备强行搬走，在答辩人强行阻止下也未能将设备设施留住，被答辩人的行为已经触犯相关法律法规，对被答辩人的固定资产损失应当负赔偿责任。 综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：一、本案二被告的责任如何认定？二、原告宝鑫公司主张的物业管理费是否有依据，应否得到支持？三、原告宝鑫公司主张的水电费、管理费是否有依据，应否得到支持？四、原告宝鑫公司主张的逾期付款违约金是否有依据，应否得到支持？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告宝鑫公司提交的美食城档位经营合作合同三份本院对真实性予以确认，但与本案争议事实无关；二被告提交的消防验收意见书载明“该工程消防验收合格”，二被告欲证实本案承租铺面消防未验收合格没有依据，本院不予采信；2017年4月7日的缴费催款通知书虽载明面积为3863.36㎡，但仅系原告宝鑫公司单方出具的催款通知，不能证明实际收费面积为3863.36㎡，对于该争议本院将在后评述；三份情况说明系其他租赁商户就租赁期间物业服务情况出具的说明，三份情况说明均系原件，相互关联能证明原告宝鑫公司物业服务存在服务不到位情况的事实，本院予以采信；四份缴费催款通知书及一份停水停电通知本院对真实性予以确认，其中2018年3月7日的缴费催款通知书已载明“我司于2018年3月5日下午17:30分已经采取停水、停电措施，由此引起的一切后果全部由贵方承担。”结合2018年3月7日被告邓加华拍摄的租赁商铺没电的照片，以及前述情况说明其他商户关于断电断水的书面说明，可以印证二被告关于原告停水停电的观点；铺面上锁及搬运沙发的照片无法证明拍摄时间，不足以证明被告关于2018年3月7日起未继续使用铺面的观点，具体理由将在后评述。宝鑫公司工商变更材料本院对真实性予以确认，但不能证实被告关于租金并入物业费的观点；水电费标准本院对真实性予以认定，关联性及证明力将在后评述。商铺租赁合同及补充协议本院对真实性予以确认，但商铺租赁与本案物业服务并非同一法律关系，无法证明物业管理费在免租期不应计收的观点；装修保证金收据本院对真实性予以确认，但无法证明装修保证金应当作为物业服务费扣减的观点，具体理由将在后评述。 根据庭审查明的情况，本院依法确认如下法律事实：2013年9月26日，案外人云南云锰房地产开发有限公司（甲方、出租方，以下简称：云锰公司）与被告邓加华（乙方、承租方）签订《上海·东盟广场商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于上海·东盟商务大厦裙楼负一层F101号等商铺及附属设施，商铺的建筑面积为3863.36平方米，套内建筑面积为3512.15平方米。乙方在该商铺内经营项目为：精品超市、茶专卖店、美食城、车会所经营。租期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日。2015年1月1日前为乙方免租期，双方另签订《补充协议》将免租期时间变更为2014年5月1日起至2015年4月30日结束。 2013年11月5日，被告邓加华（甲方、承租户）与云南云锰物业服务有限公司（以下简称：云锰物业公司）（乙方）签订《上海·东盟商务大厦商场物业服务合同》及《补充协议》，合同载明的建筑面积3863.36平方米，服务期限2014年1月1日起至2015年12月31日止，物业公共服务费标准为：12.00元/平方米·月。缴纳方式：物业公共服务费按年度交纳，接房时交纳一年物业公共服务费，今后提前1个月交清下一年度的物业公共服务费。对业户逾期交纳公共物业服务费的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用每日百分之叁（3%）加收违约金。2018年6月12日，被告邓加华（乙方）与原告宝鑫公司（甲方）签订《补充协议》，载明：宝鑫公司于2013年11月5日与邓加华签订……因乙方经营困难，租赁面积进行调整，经双方友好协商，现补充如下：1、经营区域由原区域变更为商铺F-121号商铺、厨房-01，面积共计套内421.22㎡建筑面积463.34㎡，见位置图，变更后，乙方于2018年5月31日前清空未租赁区域交还业主方，清空区域目前的装修、装饰、供水、供电、通风等现况移交甲方，甲方及业主方不再对此做任何补偿。2、费用交付：2.1原合同的物业费截止日期按双方签署的交接表日期及交接表计数执行，截止至2018年5月31日乙方欠甲方物业费247480元，截止至2018年4月30日，乙方欠甲方水电费116638.40元，5月水电费待甲方抄表核算后据实向乙方收取：合计364119.10元乙方应于2018年10月30日支付给甲方。2.2经营面积变更为463.34㎡（见位置图），物业服务费按原合同约定的10元/㎡/月执行。合同首部乙方处为：邓加华（君尝乐公司），合同尾部签章处邓加华签名、君尝乐公司盖章。 2017年8月21日，原告宝鑫公司向二被告发出停水停电通知，2018年3月7日、2018年3月28日、2018年8月15日、2018年9月3日，原告宝鑫公司先后向二被告发出缴费催款通知书，相关通知均载明欠费情况和未按时缴费将采取停水停电措施的内容，2018年3月7日的通知载明该司于2018年3月5日下午17:30分已经采取停水、停电措施。此外，案外人昆明好声音娱乐有限公司、李广、李振东于2019年3月5日就宝鑫公司未提供服务内容，不及时维修解决、断电断水、不让车辆进入等情况出具书面情况说明。 2018年11月1日，被告邓加华及被告君尝乐公司出具《延期付款承诺书》，载明：尊敬的云锰集团董事长：兹有昆明君尝乐商贸有限公司邓加华承租上海东盟大厦B座商铺经营……因各种因素造成经营亏损严重……厨房已停电两个多月了，经营不能正常进行，后果严重，特申请云锰集团董事长给予延期缴纳房租，分期补交，我公司及邓加华会在2018年12月底交清水电费￥209843.65元，剩余的租金及物业费于2019年1月30日到12月30日，每月30日付￥137524.17元……请在今晚开电给予明天正常营业，恳请董事长支持和帮助。承诺人：邓加华（电脑打印），并加盖君尝乐公司印章。 原、被告认可2018年1月1日前本案实际使用的租赁物业面积为3297.522㎡，2018年1月1日起因原告宝鑫公司在被告美食城西南侧开了一个门供出入，原告宝鑫公司扣减物业服务面积326.42平方米。庭审中，原告宝鑫公司认可被告实际使用租赁物业至2018年10月。 2013年11月6日，被告邓加华向云锰物业公司交纳物业费324522.24元、装修保证金100000元，云锰物业公司出具收据；2014年3月26日，云锰物业公司向邓加华开具发票载明2014.1.1-2014.12.31部分物业管理费324522.24元；2015年9月15日，邓加华及君尝乐公司向原告出具《情况说明》，载明愿用装修保证金予以冲抵未交水电费。2017年4月10日，被告通过案外人杨艳珠刷卡支付100000元后，原告宝鑫公司开具了名称为君尝乐公司的物业服务费100000元的发票；2017年4月11日被告君尝乐公司以转账支票支付原告宝鑫公司142811.19元，原告宝鑫公司于2017年4月10日开具了名称为君尝乐公司的物业服务费100000元和42811.19元的发票各一张；2017年5月19日被告君尝乐公司以转账支票支付原告宝鑫公司322997.51元，原告宝鑫公司于2017年5月23日开具了名称为君尝乐公司的物业服务费100000元的发票三张、22997.51元的发票一张；2017年9月11日，被告通过案外人杨艳珠刷卡支付74842.90元、2017年9月12日被告君尝乐公司以转账支票支付原告宝鑫公司24082.70元，原告宝鑫公司出具了32975.20元的水电费收据和65950.44元的物业服务费发票。 另查明，2015年8月7日，云南云锰物业服务有限公司工商变更登记为云南宝鑫物业服务有限公司即原告宝鑫公司。被告君尝乐公司于2013年11月8日注册成立，法定代表人为被告邓加华。 针对本案第一个争议焦点“二被告责任如何认定”的问题，原告宝鑫公司主张二被告承担连带责任，认为邓加华是合同相对方，二被告是共同经营，二被告认为应由被告君尝乐公司承担责任，被告邓加华不承担责任。本院认为，被告邓加华是本案物业服务合同的相对方，其注册成立君尝乐公司后以君尝乐公司名义对外经营，君尝乐公司亦以其名义参与了本案的合同履行如支付物业服务费，2018年双方签订《补充协议》时及二被告出具《延期付款承诺书》时，被告邓加华签名或按印，被告君尝乐公司盖章确认，二被告均作出了承诺付款的意思表示，故原告宝鑫公司要求二被告承担连带责任有相应的事实依据，本院予以支持。 针对本案第二个争议焦点“原告宝鑫公司主张的物业管理费（即合同约定的物业公共服务费）是否有依据，应否得到支持”的问题，本院认为双方的主要争议在于应支付物业服务费金额和已支付物业服务费金额的认定以及物业服务费计算截止时间的认定。 第一、针对已付物业服务费金额的认定，双方争议的款项有三笔，针对第一笔争议款项即2013年11月6日收据载明的324522.24元与2014年3月26日发票载明的324522.24元，原告宝鑫公司认为系同一笔付款，二被告认为系两笔付款。本院认为，该两笔票据载明的金额完全一致，二被告虽认为系两笔付款但并未提交实际两次付款的支付凭证，此外原告宝鑫公司于2014年3月25日开具的发票载明的开票项目说明为2014年1月1日至2014年12月31日物业费，也与二被告观点相矛盾，结合其后的催款通知、《补充协议》，能印证原告宝鑫公司关于二被告仅交款一笔324522.24元的观点，本院对于二被告主张的2014年3月26日支付的324522.24元不予认定。 针对双方争议的第二笔款项即2017年9月11日的物业服务费支付金额，原告宝鑫公司认为是65950.44元，二被告认为是74842.90元，本院认为，原告宝鑫公司提交的收据、进账单、发票及刷卡小票显示：2017年9月11日，二被告通过案外人杨艳珠支付原告宝鑫公司74842.90元，2017年9月12日，被告君偿乐公司支付原告宝鑫公司24082.70元，合计付款98925.60元，原告宝鑫公司于2017年9月11日出具收据载明水费4698元、电费28277.20元，于2017年9月29日开具发票载明物业服务费65950.44元，收据及发票合计收款额98925.64元。上述证据相互关联能证实二被告2017年9月11日通过案外人杨艳珠刷卡支付原告宝鑫公司的款项中物业服务费为65950.44元，其余款项为水电费。 针对双方争议的第三笔款项即二被告主张的装修保证金100000元冲抵租金，原告宝鑫公司不予认可。本院认为二被告已于2015年9月15日出具情况说明表明以装修保证金冲抵水电费，故该装修保证金100000元不能再抵扣租金。综上，针对本案已付物业管理费的金额，本院采信原告宝鑫公司观点，认定为956281.38元。 第二、针对应付物业服务费金额的认定问题，二被告认为2014年1月1日至2015年4月30日为免租期，无须支付物业服务费，但租赁合同与物业服务合同主体不同、法律关系亦不同，租金减免不能推定出物业费减免，原告宝鑫公司亦不予认可，故本院认为原告宝鑫公司按照单价减免金额7元/月/㎡的单价计算2014年1月1日至2014年12月31日的物业费有事实及合同依据，本院予以认定。但原告宝鑫公司按照3863.36㎡计算的2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费计费依据不足，本院认为应当按照实际使用面积即3297.522平方米计算物业服务费。2015年1月1日起至2017年12月31日止，原告宝鑫公司按照单价10元/月/㎡面积为3297.522平方米计算物业服务费；2018年1月1日起至2018年5月31日止，原告宝鑫公司按照单价10元/月/㎡面积为2971.102平方米（扣除原告宝鑫公司在美食城西南侧开门出入的面积326.42平方米）计算物业服务费，二被告未提出异议，本院予以认定。2018年6月1日起，原告宝鑫公司按照单价10元/月/㎡面积为463.34㎡计算物业服务费，二被告虽认为不应当支付物业服务费，但对于计费面积及标准无异议，本院予以认定，至于物业服务费的计算截止时间问题，将在后予以评述。 第三、关于物业服务费计算的截止时间的认定，二被告虽主张2018年3月起未实际经营即不应当支付物业服务费，但2018年6月12日，双方签订了《补充协议》，就服务面积缩减问题进行了约定，且二被告答辩亦提到原告宝鑫公司在2018年7月对其停水停电，此外2018年8月及9月原告宝鑫公司仍然在发催缴通知，二被告的观点与事实不符，本院不予采信。庭审中原告宝鑫公司认可租赁物业实际使用至2018年10月，本院结合原告宝鑫公司发出催缴通知、停水电的情况，以及二被告出具《延期付款承诺书》载明的停电时间，认定二被告使用租赁物业经营至最后一份缴费催款通知书出具的2018年9月3日。因相关租赁物业其后未实际经营，本院认定本案物业服务费计算至2018年9月3日。 综上，本案2014年1月1日至2018年9月3日的应支付物业服务费金额为7元/月/㎡×3297.522㎡×12个月（2014年1月1日至2014年12月31日）+10元/月/㎡×3297.522㎡×36个月（2015年1月1日至2017年12月31日）+10元/月/㎡×2971.102㎡×5个月（2018年1月1日至2018年5月31日）+10元/月/㎡×463.34㎡×3.1个月（2018年6月1日至2018年9月3日）=1627018.41元。 此外，原告宝鑫公司增加诉讼请求另行主张物业服务费456423.12元，该费用原告宝鑫公司认为由三部分组成，其中224071.85元为出租人云锰公司多收租金的抵扣、47530.40元为云锰物业公司第一年多收的物业服务费、184820.87元为双方协商一致减免不予收取的物业服务费，本院认为，云锰公司多收租金224071.85元在本案庭审中二被告明确表明不同意在物业服务费中抵扣，故该224071.85元物业服务费二被告仍然应当支付。47530.40元为二被告提前超额支付的物业服务费，可以抵扣其后的物业服务费；另外双方已协商一致减免的184820.87元物业服务费，即便二被告不同意用租金抵扣物业费，也不能否定双方已协商一致减免物业服务费184820.87元的事实，故本院认为已减免的物业服务费184820.87元二被告无需支付。结合前文关于应付物业服务费和已付物业服务费的认定，本院认为二被告还应当支付原告宝鑫公司物业服务费1627018.41元-956281.38元-184820.87元=485916.16元。 针对本案第三个争议焦点“原告宝鑫公司主张的水电费、管理费是否有依据，应否得到支持”的问题，原告宝鑫公司主张二被告支付水电费248763.28元，相关的水电费度数仅有其单方抄表的用量数据，二被告不予认可；且原告宝鑫公司的水电费计费单价（原告宝鑫公司认为电费按1元/度、水费按6元/吨）远高于昆明市相关水电收费标准，本院认为原告宝鑫公司作为物业服务企业，在双方未就水电费收取形成书面合同的情况下，仅形成代收水电费法律关系，原告宝鑫公司溢价收取相关费用依据不足。综上，原告宝鑫公司主张的水电费数额依据不足，本院不予支持。另原告宝鑫公司主张的三间档口的管理费6000元，与本案并非同一法律关系，本院不予评判。 针对本案第四个争议焦点“原告宝鑫公司主张的逾期付款违约金是否有依据，应否得到支持”的问题，本院认为，二被告虽然存在逾期付款，但也有提前预付和超付物业服务费的情况，且原告宝鑫公司作为物业服务提供方，存在服务不到位、多次停水停电影响二被告经营的情况，本院认为原告宝鑫公司主张按每日3%的标准计算的违约金明显过高，应当予以调整。本院结合二被告逾期付款造成原告宝鑫公司资金占用的情况，支持自原告宝鑫公司起诉之日起以欠付物业服务费485916.16元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金。 综上所述，原告宝鑫公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内连带支付原告云南宝鑫物业服务有限公司物业服务费485916.16元； 二、被告邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内连带支付原告云南宝鑫物业服务有限公司以物业服务费485916.16元为本金自2019年2月13日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金； 三、驳回原告云南宝鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15992元，由原告云南宝鑫物业服务有限公司负担8331元，由被告邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司连带负担7661元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  方铮铮 人民陪审员  杨 坤 人民陪审员  高思聪 二〇一九年十月八日 书 记 员  庄 城