广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2248号上诉人（原审被告）：清远市广州后花园有限公司。住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成。委托诉讼代理人：曹金光，公司员工。被上诉人（原审原告）：商伟，男，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：刘朝霞，女，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余向辉，广东博厚律师事务所律师。上诉人清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）因与被上诉人商伟、刘朝霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。后花园公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案合同约定交楼时间为2017年12月31日，而上诉人于2017年1月20日取得《竣工验收备案表》。因此，涉案房屋在合同约定交付日期之前已经具备了合同约定的交付条件。且在交付日期之前，上诉人向被上诉人邮寄了收楼通知书，故上诉人已经履行了合同约定的义务。二、被上诉人主张的车库一侧墙面存在渗水、部分文化石未粘贴等问题，属于合同约定的保修范围，并非工程质量问题，不应适用逾期交付违约责任的约定。装修质量瑕疵应适用合同保修条款，被上诉人也未举证证明涉案房屋存在严重影响正常居住的质量问题，故不得以装修质量瑕疵问题为由拒绝接收房屋，否则引起的逾期交房法律后果由被上诉人自行承担。三、上诉人维修完成后，多次以电话通知的方式通知收楼，被上诉人也清楚维修进度。在2018年5月14日已完成外墙文化石的补贴工作，一审判决上诉人承担违约责任至2018年9月30日缺乏事实依据。因被上诉人的原因拒绝收楼，涉案房屋装修质量瑕疵问题并没有造成被上诉人无法占有、使用房屋，故延迟交付的责任应由被上诉人承担。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。商伟、刘朝霞答辩称：1、涉案合同第八条约定的交楼条件是取得竣工验收备案表，并符合合同约定的条件，而涉案房屋交付时只取得了竣工验收备案表，不具备符合合同约定的其他条件。表现在外墙没有粘贴文化石，车库漏水等。因此，上诉人没有按期交房的事实客观存在，应当承担延期交楼的违约责任。2、未按合同约定的期限和条件交付即为逾期交付，不得以保修或返修为理由来开脱其违约责任。3、在2017年12月31日收楼时发现房屋不符合交楼条件之后，上诉人尽管进行了整改，但整改后始终没有通知被上诉人收楼，直到被上诉人主动多次询问才有工作人员于2018年9月21日通过手机通知办理收楼手续。因此违约金截止日期应为2018年9月21日。4、合同补充协议第四条第三点使用前提是为了避免联系不上买受人，而本案买受人并没有改变联系电话、通讯地址，因此上诉人该点理由也不成立。商伟、刘朝霞向一审法院起诉请求：1、判决后花园公司支付逾期交房违约金162600元（暂计至2018年9月30日）；2、判决后花园公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。商伟、刘朝霞、后花园公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：后花园公司应在2017年12月31日前将取得《工程竣工验收备案表》并符合合同约定条件的商品房交付给商伟、刘朝霞使用，逾期按日向商伟、刘朝霞支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房在达到交付使用条件后，后花园公司应当书面通知商伟、刘朝霞办理交付手续。第十三条约定：后花园公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。附件四合同补充协议第五点以对合同第十三条的补充约定：后花园公司按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行交付。合同附件三的装饰、设备标准约定：外墙立面STUCCO面层及局部文化石贴面等。合同签订后，商伟、刘朝霞向后花园公司付清了房屋价款。2017年1月20日，涉案房屋所在楼栋经清远市清城区住房和城乡建设局工程竣工验收备案。2017年12月18日，后花园公司向商伟、刘朝霞邮寄了收楼通知书，通知商伟、刘朝霞于2017年12月31日到美林湖别墅物业客服中心办理交收手续。而商伟、刘朝霞依期前往对涉案房屋进行验收时，认为房屋外墙立面局部应粘贴的文化石并无粘贴及车库一侧墙面存在严重渗水现象，不符合约定的交付条件，拒绝收楼。庭审中，后花园公司确认在向商伟、刘朝霞发出收楼通知书时存在文化石还未粘贴完成的情况，但认为这不影响收楼及居住使用。此后，后花园公司对涉案房屋存在的文化石还未粘贴完成及车库墙面渗水的情况进行了粘贴及维修，商伟、刘朝霞认为美林湖物业客服中心的工作人员于2018年9月21日通过手机向其发出了办理收楼手续通知。一审法院认为，商伟、刘朝霞、后花园公司双方所签订的《商品房买卖合同》是属有效合同，双方应恪守履行各自义务。本案争议的主要是后花园公司在2017年12月18日向商伟、刘朝霞发出收楼通知书时，涉案房屋是否符合约定的交付条件，后花园公司应否承担逾期交房的违约责任。根据双方的合同约定，后花园公司应于2017年12月31日前将取得《工程竣工验收备案表》并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的标准条件的商品房交付给商伟、刘朝霞使用，而合同附件三的装饰、设备标准其中一项为外墙立面STUCCO面层及局部文化石贴面，涉案房屋虽于2017年1月20日已经竣工验收备案，但后花园公司在庭审中亦确认在向商伟、刘朝霞发出收楼通知书时房屋存在文化石还未粘贴完成的情况，故商伟、刘朝霞依通知前往收楼时，对文化石还未粘贴完成的房屋认为不符合约定的交付条件而拒绝收楼的理由正当，一审法院认定后花园公司在2017年12月18日向商伟、刘朝霞发出收楼通知书时涉案房屋并不符合约定的交付条件，后花园公司对此应按合同约定承担相应的违约责任。此外，在后花园公司对涉案房屋存在的文化石还未粘贴的情况进行了粘贴完成后、后花园公司认为商品房达到交付使用条件时，按照合同约定，后花园公司应当再书面通知商伟、刘朝霞办理交付手续，但后花园公司此后并无再向商伟、刘朝霞发出书面收楼通知，商伟、刘朝霞现认可后花园公司的物业客服中心工作人员于2018年9月21日通过手机发出了办理收楼手续通知，因商伟、刘朝霞收楼需给予一定的合理期间，故商伟、刘朝霞请求违约金计算至2018年9月30日，一审法院予以认可。综上，后花园公司逾期交付符合合同约定交付条件的房屋给商伟、刘朝霞，后花园公司已构成了违约，应按照合同约定向商伟、刘朝霞承担支付逾期交房违约金的责任，商伟、刘朝霞请求后花园公司支付按购房总额300万元及每日万分之二从2018年1月1日起至2018年9月30日止计算的违约金162600元，没有超过合同约定，一审法院予以支持。判决：清远市广州后花园有限公司于判决生效之日起10日内向商伟、刘朝霞支付逾期交房违约金162600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3552元，减半收取计1776元，由清远市广州后花园有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人是否构成逾期交房，如构成，逾期交房的截止日期如何确定。关于上诉人是否构成逾期交房的问题，关键在于交付日期前涉案房屋是否符合合同约定的交付标准。关于交付标准，双方在主合同第八条中约定上诉人应在2017年12月31日前将取得竣工验收备案表并符合合同约定的房屋交付给被上诉人。此外，根据双方在附件三、附件四第五条约定可知，房屋的交付条件是精装修，包括外墙立面STUCCO面层及局部文化石贴面。涉案房屋虽于2017年1月20日取得《竣工验收备案表》，但双方均确认此时存在文化石还未粘贴完成的情况。由此可见，涉案房屋取得《竣工验收备案表》时并未达到合同约定的交付标准，被上诉人据此拒绝接收房屋，理由充分。对上诉人主张其已履行了合同约定的交付义务，本院不予支持。因此，上诉人未在合同约定交付日期前将符合交付标准的房屋交付给被上诉人构成违约，应承担相应的违约责任。至于逾期交房违约金的计算截止日期，上诉人认为在维修完毕后多次通过电话通知收楼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定,上诉人对其主张并未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果。因此，一审判决计算至2018年9月30日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3552元，由上诉人清远市广州后花园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年十月十四日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。