贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终390号上诉人（原审被告）：重庆优图投资有限公司松桃分公司。住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇北路三完小旁边。负责人：陈选平，该公司经理。委托诉讼代理人：张宏毅，贵州驰远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德军，贵州驰远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松桃苗族自治县国土资源局。住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道公园路。法定代表人：杨秀强，该局局长。委托诉讼代理人：田家杰。上诉人重庆优图投资有限公司松桃分公司（以下简称优图公司）与被上诉人松桃苗族自治县自然资源局（原松桃苗族自治县国土资源局，以下简称松桃县自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优图公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判，案件受理费由上诉人和被上诉人合理分担。事实与理由：1．原审判决不认定优图公司已缴纳2505万元土地出让金错误，松桃县公共资源交易中心未将优图公司已经缴纳的1700万元竞买保证金转给松桃县自然资源局，其责任不在优图公司。本案中，优图公司已缴纳2505万元土地出让金，其中1700万元保证金属于优图公司向松桃县公共资源中心的借款，该笔款项由交易中心按规定转为土地出让金。优图公司与松桃县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）即表明优图公司已经缴纳1700万元竞买保证金的事实，并得到松桃县自然资源局和松桃县公共资源交易中心的认可。根据合同第九条约定，出让合同签订后，之前为摘牌缴纳的竞拍保证金自动转化为土地出让金。2．一审判决认为“松桃县自然资源局依约将涉案地块交付给优图松桃分公司使用”“优图公司已实际取得土地并着手开发”，系认定错误。第一，优图公司缴纳的3300万元土地出让价款包含场平施工费用。松桃县自然资源局拟交付的地块未作场平，优图公司拒绝继续缴纳剩余土地出让价款是正当的。第二，本案中的20××04即Ａ19地块宗地面积共54384平方米，挂牌后松桃县自然资源局实际按合同交付土地面积仅为17968.90平方米，另外27415.10平方米土地面积由于电线杆占位、场地未平整、市政道路没修通等原因没达到“净地”交付条件，这部分土地国土局至今未交付。第三，本案系合同之诉，且《出让合同》系双务合同，松桃县自然资源局享有按照出让合同约定收取土地价款的权利并负有按照合同约定交付土地的义务。第四，优图公司延缓缴纳土地出让金是对后履行抗辩权的正当行使。优图公司在缴纳2505万元土地出让金后，松桃县自然资源局未履行土地交付义务。优图公司当然有权拒绝向松桃县自然资源局履行剩余价值的支付义务。3．优图公司未缴纳全部土地出让价款，系因为松桃县政府未按《北部新城开发项目合同》及补充合同约定兑现投资返还部分，导致优图公司开发资金短缺。原审判决机械套用出让合同中的违约条款判决优图公司支付高达二千多万元的违约金是不公平的。本案《出让合同》约定的每日1‰的违约金计算标准，显然高于自然资源局实际遭受的损失。一审法院适用的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》属于规范性文件，其效力不能对抗法律及司法解释，双方并没有在合同中约定适用于该通知，因此不能作为计算违约金的法律依据，该通知关于违约金的计算标准，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定不一致的，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定。所以，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定对违约金进行调整，该违约金也应该按照同期银行贷款利息进行计算。松桃县自然资源局辩称：1．原审判决认定事实清楚。松桃县自然资源局与优图公司签订《出让合同》后，已依约将涉案地块土地交付给优图公司使用，现优图公司已建成“润宝金街”项目。而优图公司至今仅缴纳805万元土地出让金，目前尚未欠2,495万元土地出让金未缴清。2．原审判决适用法律正确。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定与《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》关于违约金的计算方式的规定，并不冲突。本案合同约定的违约金计算方式符合前述通知的规定，而该通知不存在违法违规的情形。其次，优图公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定是知道的，合同一旦签署，对双方当事人都具有约束力。再次，优图公司作为专业的房地产开发公司，合同签订后是指导违约责任后果的，亦不存在其他不能预见的情形，涉案合同系双方真实意思表示。最后，优图公司认为松桃县自然资源局的损失只是体现银行利息的损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由没有法律依据。松桃县自然资源局向一审法院起诉，请求判令：1．优图公司向松桃县自然资源局支付土地出让金2,495万元，并按照《出让合同》的约定支付违约金2830.035万元，（2018年7月20日起至本案终审判决生效之日期间的违约金以2,495万元为基数，按照日千分之一另行计算）；2．本案诉讼费由优图公司承担。一审认定事实如下：2015年4月21日，经松桃苗族自治县人民政府批准，松桃县自然资源局决定以挂牌方式出让蓼皋镇20××04号地块的国有土地使用权，并拟定了《国有土地使用权挂牌出让须知》，该出让须知中明确竞买人交纳的竞买保证金挂牌成立后转作受让地块的定金。2015年4月28日，松桃县自然资源局对宗地编号20××04号土地使用权挂牌出让进行公告。优图公司因参与竞买位于宗地编号20××04号地块的建设用地使用权，分别于2015年5月14日、5月15日、5月18日、5月19日共计汇款1700万元竞买保证金至交易中心投标保证金特设专户。2015年5月29日，优图公司以3300万元竞得涉案土地。2015年6月7日，松桃县自然资源局与优图公司签订了《出让合同》（合同编号为522229-2015-ＣＲ-007，电子监管号：5222292015Ｂ00086），合同约定：“出让宗地编号20××04，宗地总面积45384ｍ2，宗地出让总价款3300万元，出让人在2015年8月7日前将出让宗地交付给受让人，受让人分两期向出让人支付出让价款，第一期1700万元，付款时间为2015年7月7日前；第二期1600万元，付款时间为2016年6月6日前。受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”之后，松桃县自然资源局依约将涉案地块交付优图公司使用。优图公司已实际取得土地并已进行土地开发利用。优图公司于2015年9月16日缴纳土地出让价款800万元，2017年2月23日缴纳土地出让价款5万元，尚欠2495万元未缴清。优图公司在庭审中，主张违约金过高，超出了法律保护的民间借贷利息标准。综合当事人对本案事实的分歧意见，双方当事人的争议焦点是：一、优图公司是否存在违约，应否承担违约责任；二、《出让合同》约定的违约金计算标准是否过高。一审法院认为，松桃县自然资源局与优图公司签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同签订后，松桃县自然资源局按照合同约定已将涉案地块交付优图公司使用，优图公司已实际取得土地并已进行土地开发利用，优图公司未按照合同约定向松桃县自然资源局支付土地出让金，仅于2015年9月16日缴纳土地出让价款800万元，2017年2月23日缴纳土地出让价款5万元，尚欠2,495万元未支付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，优图公司应当支付松桃县自然资源局土地出让价款2,495万元，并承担违约责任。关于优图公司辩称交易中心未将1,700万元保证金交付松桃县自然资源局，松桃县自然资源局既没有将该情况告知优图公司，也没有向优图公司发出催缴出让价款通知，交易中心亦未将拒绝支付竞买保证金一事告知优图公司，就优图公司而言，依据《出让合同》约定应当支付的第一期出让价款已经缴清，优图公司不应承担该期缴款义务的违约责任的意见，一审法院认为，优图公司在涉案宗地挂牌出让前，松桃县自然资源局拟定了《国有土地使用权挂牌出让须知》，该出让须知中明确竞买人交纳的竞买保证金，挂牌成立后转作受让地块的定金，优图公司对此是明知的，优图公司在向交易中心申请借款时，对保证金作了明确约定，直接留存在交易中心，优图公司对该保证金不能转为定金作为土地出让价款的事实是明知的，且松桃县自然资源局和优图公司在2015年6月7日签订的《出让合同》中，约定的第一期付款时间是2015年7月7日，在土地挂牌成立后交易中心是否将保证金转作受让地块的定金是应当知晓的，无需松桃县自然资源局告知，因此，优图公司的该辩解意见不能成立。关于优图公司辩称松桃县自然资源局单方改变土地使用条件，导致优图公司不能按照土地摘牌时的原有设计方案开发利用涉案宗地，且规划的市政道路导致优图公司受让的宗地面积减少约3457平方米，及存在输配电线路迁改问题，导致优图公司无法全面展开场地平整施工，是优图公司未按照《出让合同》约定支付出让价款的原因的意见，一审法院认为，《出让合同》签订后，松桃县自然资源局已按照合同约定交付涉案宗地，且优图公司已经实际开发利用，并不存在面积减少，其提交规划设计调整方案的证据均在2018年之后，并不能证据松桃县自然资源局所交宗地不符合同约定，且松桃县自然资源局交付土地条件中不存在输配电线路迁改问题，因此，松桃县自然资源局的该辩解意见不能成立。优图公司辩称松桃县自然资源局交付的土地不符合合同约定，其辩称意见缺乏证据佐证，不予支持。关于《出让合同》约定的违约金计算标准是否存在过高的问题。《出让合同》相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，房地产企业在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《出让合同》系双方真实意思表示，优图公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任的后果，不存在不能预见的情形。因此，优图公司应按照合同约定按每日迟延交付款项的1‰承担逾期交付土地出让价款的违约责任。优图公司应缴纳土地出让价款3,300万元，已逾期缴纳805万元，尚欠2,495万元未缴纳。优图公司对逾期缴纳的805万元应按日1‰向松桃县自然资源局支付违约金57.31万元（其中，800万元自2015年7月7日至2015年9月15日，共70天，违约金为800万元×1‰×70天=56万元；5万元自2016年6月6日至2017年2月22日，共261天，违约金为5万元×1‰×261天=1.31万元）；对尚欠的2,495万元，应按日1‰计算违约金至本判决生效之日止（其中，900万元自2015年7月7日起计算，1,595万元自2016年6月6日起计算）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、重庆优图投资有限公司松桃分公司支付松桃苗族自治县国土资源局土地出让价款2,495万元及违约金，违约金以2,495万元为基数按照日1‰的标准支付至本判决生效之日止（其中，900万元自2015年7月7日起计算，1,595万元自2016年6月6日起计算）；二、重庆优图投资有限公司松桃分公司支付松桃苗族自治县国土资源局逾期缴纳土地出让价款805万元的违约金57.31万元。上述履行事项，于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308,052元，由松桃苗族自治县国土资源局负担30,800元，重庆优图投资有限公司松桃分公司负担277,252元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。优图公司在二审中提交如下证据：招投标资料、土石方平场A18/19地块施工合同、A18/19施工组织设计、A18竣工图、A19竣工图、A19-5现状结算图、A18施工单位报送结算书、A19施工单位报送结算书（不含A19-5）、A18施工单位报送结算书（A19-5）、A18双方签字确认书、A19双方签字确认书（不含A19-5）、A19双方签字确认书（A19-5）、A19-5（未完工程量）预算、开工报告、验收记录、会议纪要、现场签证单。松桃县自然资源局对前述证据真实性无异议。本院二审查明：1.2015年5月11日，优图公司向松桃县公共资源交易中心出具的《关于借用县公共资源交易中心资金的申请》载明，优图公司向该交易中心暂借用1700万元用于Ａ19地块的竞买保证金，待土地揭牌后，该1700万元直接留存交易中心。2015年6月10日，松桃县国土资源局向松桃县公共资源交易中心发送《关于蓼××号地块土地成交价款缴库的函》，要求将土地竞买保证金1700万元转作定金。松桃县公共资源交易中心未将土地竞买保证金1700万元转作定金。2．《出让合同》第六条约定：“出让人同意在2015年8月7日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地是该宗地应达到宗地红线外‘五通’（通路、通电、通水、通电讯、排水）的土地条件。”3．松桃苗族自治县国土资源局，因机构改革，于2019年2月18日更名为松桃苗族自治县自然资源局。二审查明的其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、优图公司是否已缴纳1700万土地出让金；二、案涉土地是否已交付及交付是否符合合同约定；三、优图公司未足额缴纳土地出让款是否具有法定或者合同约定的抗辩理由；四、一审法院认定违约金标准是否正确。关于争议焦点一。优图公司主张，根据《供地方案》“竞得人交纳的竞买保证金挂牌成交后转做受让地块的定金。”、《出让合同》“定金抵作土地出让价款。”的约定，优图公司向松桃苗族自治县公共资源交易中心交纳的1700万元竞买保证金，可认定为优图公司已实际交纳1700万元土地出让金。本院认为，优图公司并未履行缴纳1700万土地出让金的义务。理由如下：首先，优图公司与松桃县公共资源交易中心并没有将竞买保证金转为土地出让金的意思表示。优图公司与松桃县国土局约定本案土地出让金的缴纳方式，是由第三人松桃县公共资源交易中心将优图公司存放于该中心的竞买保证金转为土地出让金，是由第三人向债权人履行债务的约定。但优图公司与松桃县资源交易中心的约定与上述约定并不一致，优图公司出具的《关于借用公共资源交易中心资金的申请》、《借条》，以及优图公司向松桃县公共资源交易中心多笔转账银行流水备注归还借款，均可证实优图公司是在揭牌工作完成后，将款项留存或全款一次性归还松桃县共资源交易中心，并不存在将竞买保证金转为土地出让金的意思表示。其次，竞买保证金事实上也未转为土地出让金。松桃县国土资源局向松桃县公共资源交易中心发送的《关于蓼××号地块土地成交价款缴库的函》，要求将土地竞买保证金缴入松桃县国土资源局账户，但松桃县公共资源交易中心并未将该保证金缴入该局账户。综上，优图公司并未实际缴纳1700万元土地出让金，其主张的竞买保证金已转让为土地出让金的理由不能成立。关于争议焦点二。首先，《出让合同》约定出让人在2015年8月7日前将出让宗地交付给受让人。从《开工报告》、《验收记录》、《会议纪要》、《现场签证单》等优图公司在二审中提交的证据看，优图公司在2015年8月7日前已在案涉地块上进行施工建设。据此，优图公司关于松桃县国土局未交付案涉土地的主张，与事实不符。其次，从《出让合同》内容看，双方对土地交付时应达到的条件仅约定为达到“四通”，对场地平整并未作约定。据此，优图公司主张以土地场平作为交付条件，于理无据。另，《土地估价报告》中，已表明待估宗地开发程度已达到“四通”和宗地红线内“场地平整”，而优图公司提供的2018年时仍存在电力路线迁移的问题并未达到交付条件，但优图公司并未举证证明在电力线路迁移是影响土地交付合同约定的“四通”要求，对于优图公司的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。至于优图公司提出交付土地面积仅为10914平方米，另外40269平方米土地为达到净地条件，至今未交付的抗辩，因其未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，优图公司关于案涉土地未完全交付、交付的土地未符合合同约定的主张，缺乏充分依据，不能成立。关于争议焦点三。优图公司认为无需支付剩余土地出让款抗辩理由主要有：1．交付的地块未做场平工程，《土地评估报告》出让单价包含了场地平整费用；2．松桃县人民政府未履行《北部新城开发项目合同》及《补充合同》，未依约兑现投资返还部分，导致优图公司开发资金困难；3．已按照合同支付部分土地出让金，松桃县国土局未履行土地交付义务，拒绝支付剩余土地出让金是基于双务合同的后履行抗辩的正当行使。本院认为，优图公司的抗辩理由均不能成立，其未按合同约定足额缴纳土地出让款构成违约，依法应承担违约责任。理由如下：首先，《出让合同》并未约定交付土地时需做场平工程，即使《土地评估报告》列明了场地平整费用，并不当然得出交付土地前必须做好场平工程。优图公司以双方未做约定的交付条件抗辩不支付剩余土地出让款的理由显然不能成立。其次，案涉地块虽属于北部新城项目的组成部分，但该地块涉及的《出让合同》与北部新城开发项目合同分属于两个不同的法律关系且签订的合同主体也不相同，根据优图公司提供的《北部新城开发项目补充合同》相关事项第一条：“．．．超出部分由甲方返还乙方用于该项目的公益、市政基础设施建设。”，松桃县政府依约应当兑现投资返还部分具有明确的用途要求，并不包含支付剩余土地出让款。松桃县政府未兑现投资返还部分不能构成优图公司不支付土地出让款的理由。最后，从现有证据看，松桃县国土局已将土地交付，优图公司应当按合同约定支付土地出让金，现优图公司仍未支付，构成违约，应当承担违约责任。关于争议焦点四。本院认为，首先，双方已于《出让合同》第三十条约定：“受让人不能按时交付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金．．．”，且该约定亦符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条关于“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”的规定。其次，本案是建设用地使用权出让合同纠纷，非民间借贷法律关系，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。故一审法院对案涉违约金的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人优图公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308,052元，由上诉人重庆优图投资有限公司松桃分公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘育跳审判员  范淑婷审判员  罗 宁二〇一九年十月十七日法官助理王刘洋书记员李茂青