福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7552号 原告：厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区湖里大道28号联盛大厦西3A单元。 法定代表人：葛明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：骆莹莹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨昭蓉，女，该公司员工。 被告：陈长芹，女，1946年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称联发物业）与被告陈长芹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业的委托诉讼代理人骆莹莹、杨昭蓉到庭参加诉讼。被告陈长芹经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本案查明的事实如下：联发物业为厦门市湖里区海富中心提供物业服务。 一、前期物业服务合同签订时间：2009年1月1日。 二、物业服务期间：2009年1月1日至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止。业主委员会至今未成立。 三、讼争房屋地址及建筑面积如下： 房屋地址建筑面积 （平方米） 湖里区泗水道597号2301室569.79 湖里区泗水道597号2302室354.07 湖里区泗水道599号2301室571.63 湖里区泗水道599号2302室355.2 在庭审过程中，联发物业明确湖里区泗水道597号2301室、2302室欠费面积欠费面积及欠费期间如下： 欠费期间2017.8-2017.122018.1-2018.42018.5-2018.62018.7-2019.6 欠费面积354.07763.86463.86623.86 联发物业明确湖里区泗水道599号2301室、2302室欠费面积欠费面积及欠费期间如下（其中2018年11月至2018年12月间的管理费已缴，不予主张）： 欠费期间2017.1-2017.62018.11-2019.32019.4-2019.6 欠费面积355.2571.63454.63 四、物业费收费标准：房屋租售率低于50%时，厦门建发股份有限公司按实承担物业服务费（联发物业按《物业服务定价成本监审办法》中规定的成本内容进行开支）收支的不足部分。房屋租售率达到50%以后，写字楼物业服务费5元/平方米每月，盈亏均由联发物业包干。2014年7月1日起上调至6元/平方米每月。 五：房屋公共维修金收费标准：房屋租售率低于50%时，厦门建发股份有限公司承担年度公共设施设备维修养护计划中费用不足部分。房屋租售率达到50%以后，房屋公共维修金写字楼按建筑面积1.5元/平方米月。 六、公摊水电费：房屋租售率低于50%时，厦门建发股份有限公司按实承担公摊水电费收支的不足部分。房屋租售率达到50%以后，联发物业按6元/平方米每月向用户收取公摊水电费，厦门建发股份有限公司不另承担公摊水电费。 七、物业费、房屋公共维修金、公摊水电费欠缴情况：自2017年1月1日起至2019年6月30日止，湖里区泗水道597号2301室、2302室的物业服务费合计79438.98元，房屋公共维修金合计19859.75元，公摊水电费合计79438.98元。 自2017年1月1日起至2019年6月30日止，湖里区泗水道599号2301室、2302室的物业服务费合计31259.88元，房屋公共维修金合计9529.86元，公摊水电费合计38119.44元。 八、联发物业的诉讼请求：1.陈长芹立即支付拖欠的自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费110698.86元，房屋公共维修金29389.61元，公摊水电费117558.42元，共计金额257646.89元,并自2019年7月1日起按照银行同期贷款利率计算逾期付款的利息损失，计至实际支付日止。 以上事项，因陈长芹未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃相应的诉讼权利，本院予以确认。 争点分析 本院认为，联发物业为陈长芹居住的小区提供了物业管理服务，有权向陈长芹收取物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费，故联发物业要求陈长芹支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费110698.86元，房屋公共维修金29389.61元，公摊水电费117558.42元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。陈长芹逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费，已构成违约，除应支付上述费用外，还应承担违约责任，故联发物业主张陈长芹支付违约金（以257646.89元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计至实际付款之日），有事实和法律依据，本院予以支持。陈长芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 陈长芹应于本判决生效之日起十日内向厦门联发（集团）物业服务有限公司支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费110698.86元，房屋公共维修金29389.61元，公摊水电费117558.42元及违约金（以257646.89元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计至实际付款之日）。 如果陈长芹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5164.7元，由陈长芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪华娇 人民陪审员  张日祥 人民陪审员  杨静芳 二〇一九年十月二十八日 法官助理王夏菁 书记员孙琳凤 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。  5