山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0902民初3850号 原告：张兆祥，男，1963年7月10日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：张杰，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何敬平，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 被告：泰安市宝峰纺织有限责任公司，住所地：泰安市泰山区省庄镇。统一社会信用代码：91370902706131440G。 法定代表人：杨辰，经理。 委托诉讼代理人：王奎，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。 第三人：李纪昌，男，1963年4月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：冯拥政，山东岳首律师事务所律师。 第三人：杨芳，女，1985年3月20日出生，回族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：宋辉，山东泰润律师事务所律师。 原告张兆祥与被告泰安市宝峰纺织有限责任公司、第三人李纪昌、杨芳所有权确认纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张杰、何敬平，被告委托诉讼代理人王奎，第三人李纪昌及其委托诉讼代理人冯拥政，第三人杨芳及其委托诉讼的代理人宋辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兆祥向本院提出诉讼请求：要求确认位于泰安市归原告所有。事实和理由：原被告于2014年11月4日签订两份房屋买卖合同，原告购买被告开发的位于泰安市综合服务楼1单元701、801两套房屋，购房款用被告原法定代表人的借款抵顶，办理了相关手续后被告将该两套房屋交付给原告。原告多次要求被告办理房产手续，但被告至今未办理。 泰安市宝峰纺织有限责任公司辩称，原告所诉与事实不符，被告没有与原告签订房屋买卖合同，也没有收到原告的购房款。原告持有的买卖合同实际是原告与公司的实际控制人赵彬个人之间民间借贷的一种抵押行为，并非真实的买卖关系。涉案两套房屋已经于2016年9月份卖给第三人，并且已交付使用，请求驳回原告的诉讼请求。 李纪昌述称，涉案房屋泰安市泰山区，被告于2016年9月8日与第三人李纪昌签订了购房合同，当日李纪昌支付房款，被告交付房屋，其后，李纪昌装修了房屋，并居住至今，因此，该房屋现由李纪昌所有，即使原告与被告签订过房屋买卖合同，因没有履行，现原告请求法院确认涉案房屋为其所有没有事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。 杨芳述称，涉案房屋泰安市泰山区，被告于2016年9月1日与第三人杨芳签订了购房合同，杨芳支付房款，被告交付杨芳房屋，后杨芳装修了房屋，并居住至今，杨芳享有该房屋所有权。原告主张被告将涉案房屋交付给原告不属实。被告公司原法定代表人的借款属于其个人债务，不能与公司财产混同，根据有关法律规定，原告应当按照民间借贷法律关系向借款人主张权利。应当驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2014年11月4日，原告与被告签订《盛世名苑房屋买卖合同》一份，被告为甲方，原告为乙方。合同约定：乙方向甲方购买老泰莱路65号1单元701室，总房价款37.5万元；甲方保证交付的该房屋系验收合格的房屋；该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方。原告在该合同上签字按指纹，被告在该合同上加盖公章，并加盖赵屹的私章。同日，原被告又签订《盛世名苑房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买老泰莱路65号1单元801室。其他内容同第一份合同内容。上述两份合同未载明被告给原告办理产权证书的内容。 泰安市宝峰纺织有限责任公司曾于2016年10月8日起诉张兆祥，其诉讼请求为：1.要求确认原被告签订的两份房屋买卖合同为无效合同；2.要求张兆祥交出上述房屋钥匙。本院于2017年5月11日作出（2016）鲁0902民初字第3478号民事判决书，判决驳回泰安市宝峰纺织有限责任公司的诉讼请求。该判决已于2017年8月17日生效。本院在该判决书查明泰安市宝峰纺织有限责任公司规划在位于泰安市泰山区省庄镇后省庄村的工业用地上建设综合服务楼，并于2011年4月19日取得泰安市规划局颁发的建设工程规划许可证。张兆祥在该案中提交泰安市宝峰纺织有限责任公司的工商登记一份，证实：自2010年5月24日起泰安市宝峰纺织有限责任公司股东发起人为赵彬，同时在2011年12月20日，该公司出现变更登记，变更后内容为执行董事兼总经理为赵屹。 原告提出赵彬当时是法定代表人，也是实际控制人，在2012年向原告借款后因无力偿还，于2014年与原告签订两份房屋买卖合同，将涉案两套房屋卖给原告抵顶借款，并已实际交付给原告。被告认可当时被告公司实际控制人赵彬向原告借款，用房屋买卖的方式设定了抵押，当时的房屋市场价格在20万元至30万元之间。原告自认提出当时市场价值为每平方米4000元。被告还提出原告曾因与赵彬的借贷关系，强行到被告公司开发沿街楼换锁，并不是被告将钥匙交付给原告，对此原告不予认可，被告亦未提交证据予以证实。 原告提交被告于2016年5月16日出具的收取物业费的收据一份（收取1单元701室物业费1440元），主张原告已占有使用涉案楼房，并正常交纳物业费。被告称并未收到该物业费。2017年9月18日和谐家园物业公司为原告出具收款收据一份，载明收取1单元801室2017年9月物业费1440元，被告的法定代表人杨辰为开票人。被告称杨辰并未收到该物业费。 原告申请本院对被告公司的原工作人员赵平水、郭娇娇进行调查。经本院调查，赵平水证实原被告签订的两份房屋买卖合同的内容均系其填写，合同签订后已将两套房屋的钥匙交付给原告，赵平水同时证实被告公司的实际负责人是赵彬，赵屹系赵彬之父，赵平水系赵屹的堂兄，赵平水当时在被告公司担任经理。郭娇娇证实当时其带着原告看本案涉及的两套房子，合同签订后已将两套房屋的钥匙交付给原告。郭娇娇同时证实当时被告公司的实际负责人是赵彬，郭娇娇在公司办公室工作。 原告提交两套房屋的钥匙，主张合同签订后被告已将涉案两套房屋交付给原告。其中塑料盒内的钥匙是701房间的钥匙，另一串钥匙是否是801的钥匙不能确定。被告及第三人均提出不能证实系涉案房屋的钥匙。 第三人李纪昌提交2016年9月8日被告与李纪昌签订的《购房合同》一份（合同显示当时被告法定代表人为管永杰），约定被告将位于泰安市泰山区出卖给了李纪昌，房屋建筑面积为118.65平方米，总房价为25万元。其提交2016年9月8日被告出具的收款收据一份，证实李纪昌把房款全部支付给了被告。其提交支付水电费收据及物业费收款收据8份、照片12张，证实被告已交付房屋给李纪昌，李纪昌对房屋进行了装修并居住至今。第三人杨芳提交2016年9月1日杨芳与被告泰安市宝峰纺织有限责任公司签订的《购房合同》一份（合同显示当时被告法定代表人为管永杰）。约定被告将位于泰安市泰山区出卖给了杨芳，房屋建筑面积为118.65平方米，总房价为15万元。其提交2016年9月10日被告出具的购房款收据一份，证实杨芳已经向被告支付了全部购房款。其提交物业费收款收据三份、水电费收款收据三份。证实其已对房屋进行装修后并居住至今。原告提出被告将涉案房屋再出售给第三人系一房多卖，被告与第三人恶意串通签订的合同无效，第三人入住系非法侵占。 另查明，现涉案房屋尚未办理产权证书。 本院认为，原告与被告签订的两份《盛世名苑房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的规定，属有效合同。本院已生效的（2016）鲁0902民初字第3478号民事判决书判决驳回本案被告在该案中要求确认上述两份合同无效的诉讼请求，亦证实该两份合同为有效合同。被告公司在（2016）鲁0902民初字第3478号一案中要求张兆祥交出上述房屋钥匙的诉讼请求，与证人证言、原告提交的钥匙、被告于2016年5月16日给原告出具的收取物业费的收据，相互印证，足以证实被告在与原告签订两份房屋买卖合同后已经将涉案两套房屋交付给原告。当时被告公司实际控制人赵彬因向原告借款无力偿还而用涉案两套房屋抵顶借款，即将借款转为购房款，被告在两份合同上加盖公章且已交付两套房屋的事实，足以证实当时被告认可将借款转为购房款，该两份合同当时已实际履行完毕（合同中未约定办证事宜）。现被告称没有收到原告购房款的意见，与事实不符，本院不予采纳。 《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款的规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，因此，原告根据上述两份房屋买卖合同的约定取得涉案两套房屋的所有权，符合法律规定，涉案两套房产应归原告所有。涉案房屋尚未办理产权证书，并不导致原告对涉案房屋不具有所有权的后果。 原被告签订的两份房屋买卖合同已履行完毕，被告在更换法定代表人之后再与第三人签订购房合同，并擅自将涉案房屋交付给第三人居住，显然已侵犯了原告的合法权益。现第三人居住涉案房屋的事实，不能否定原告对涉案两套房屋享有所有权。 综上所述，对于原告要求确认位于泰安市归其所有的诉讼请求，本院予以支持。 但办理上述房产的产权证书，应根据国家的相关规定由有关行政单位具体办理。 为此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 位于泰安市产归原告张兆祥所有。 案件受理费11300元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  尹 栋 人民陪审员  王红卫 人民陪审员  殷 红 二〇一九年十月十二日 书 记 员  任 杰