四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初3448号 原告：四川宏睿物业服务有限公司，统一社会信用代码915107037496284738，住所地四川省绵阳市小北街11号，实际营业地址为游仙区芙蓉依山郡小区。 法定代表人：张锐，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒文，四川宁隆律师事务所律师。 被告：江油市金外滩小区业主委员会。 负责人：何吉平，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李长远，江油市。 委托诉讼代理人：宁远广,四川石泉律师事务所律师。 原告四川宏睿物业服务有限公司（以下简称“宏睿公司”）诉被告江油市金外滩小区业主委员会（以下简称“金外滩小区业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员肖**独任审理。本院于2019年8月29日、10月10日进行了公开开庭审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宏睿公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2019年5月6日向原告发出的《解除四川宏睿物业服务有限公司物业管理合同的函》解除与原告之间所签订的物业服务合同的行为无效；2.判令被告继续履行原、被告于2017年11月9日签订的物业服务合同;3.被告赔偿原告损失1万元。事实及理由：原告宏睿公司是江油市金外滩小区的物业服务单位。2017年11月9日，原告与被告金外滩小区业委会签订了物业服务合同，约定合同的履行期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止。同日双方还签订《金外滩小区物业补充协议》，补充协议约定在合同期限内，由宏睿公司承担小区共用部位、公共设施设备的维修费用；逐步对小区楼顶围栏给予修补加固并加防腐处理；对小区的绿地中的缺苗部分进行补植；改建岗亭；升级电梯对讲等义务。同时还约定如因甲方违约则应对乙方投入的固定设施，中、大维修费用给予全额补偿。基于合同约定的五年服务期限，原告投入了大量资金于小区改造。2019年1月26日，金外滩小区改选成立了第二届业委会。新的业委会于2019年3月29日在金外滩小区内张贴了《金外滩业主委员会公告》及《关于终止宏睿物业服务合同暨重新公开招聘物业公司的通报》，宣称原告与被告签订的合同系无效协议，要求全体业主暂停向物管缴纳一切费用，否则后果自负等。2019年5月6日向原告发出《解除四川宏睿物业服务有限公司物业管理合同的函》要求解除合同关系。被告的以上行为违反了合同法的规定，给原告在金外滩全体业主中造成了极为恶劣的影响，严重影响了原告对江油市金外滩小区提供物业服务，损害了该小区广大业主的合法利益。 被告金外滩小区业委会辩称：第一、原告要求确认解除函无效不应得到支持，解除物业服务合同是经过业主同意的，程序正当；第二、新的业主委员会成立是合法有效的，要求原告对小区服务进行整改，但原告拒不整改，原告在新业委会成立之前，与原业委会签订物业服务合同，擅自对物业费进行涨价，但服务却没有提高（房屋漏水处众多，电梯故障频繁，小区垃圾清理不及时），小区账目收入不公开，违反物业合同。第三、原告严重违反了物业服务管理条例等法律规定，解除合同条件已经成就，我们认为服务合同已经解除。第四、新业委会成立后，对上届业委会签订的合同本届业委会并不了解，针对小区存在的问题，新业委会找原告提出整改意见，对其管理上的混乱和服务质量提出要求，但期限内原告并未执行，所以新业委会根据业主代表和业主的意见发出终止服务的公函，这是代表业主意见的公函。原告在新的一年没有工作计划安排，从来没有交待过，这在管理上不是有序的。在他们前期签订的物业合同，其中一处170平方米的公共物业用途从没向业主交代过，造成了业主的损失；小区2栋1单元下面的非机动车地下停车点长期锁住，造成小区地面车辆停放混乱，后经查实，发现是原告出租给了外来商户；小区靠江边安全大门从原告进入小区以来一直关闭，如果发生紧急事故，有重大的安全隐患；小区的喷泉一年只开一次，原告的理由是安全问题，喷泉成了小区的臭水坑，业主提出建议，实际花费也不高，但拒不听取意见；在公共设施的管理上，新的业委会也没有看到原告对小区设施维护管理方案，原告说对安全防护栏进行了更换，因为从2010年进入以来从来没有进行保养，丧失了维护安全的作用，而且将房顶的栏杆都卖了，我们过问，原告的负责人说你去报警；小区的绿化的状况和他们说的三级服务质量标准不符，小木桥腐烂了也不维修，小区树木枯枝也不收拾，也就这两天才进行了处理；至于清洁卫生也与收费不对等；补充协议第五条没有约定物业公司没有做到该怎么处理，合同是不公平不对等的；补充协议第二条内容对小区绿化，但从现有的照片来看，仍然有枯枝；对小区电梯的对讲系统进行复查时，只有一部电梯系统有反应，花了四万块对系统升级，升级效果不明。为此，新业委会根据业主意见不得不发出整改通知，但通知原告不听，只有更换物业公司。 经审理查明：2015年8月28日，江油耀森金外滩小区业主委员会（甲方）与原告宏睿公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对江油市耀森金外滩小区的物业实施物业服务，物业类型为商住；坐落位置为江油市金轮巷2号、26号；合同期限为2015年8月28日至2017年8月27日；小区物业服务费采用包干制，根据绵价费（2004）56号收费指导标准三级，按物业面积向业主（物业使用人）收取物业服务费，住宅0.8元/平方米/月，营业用物业1.2元/平方米/月，办公用物业1.2元/平方米/月，住宅改商业1.2元/平方米/月，地下车位15元/个/月；……。合同签订后，原告宏睿公司为江油耀森金外滩小区业主提供物业服务，并按合同约定向业主收取物业服务费。在履约过程中，江油耀森金外滩小区部分业主对原告宏睿公司的服务质量不满，多次提出异议。在2017年8月25日至11月8日期间，江油市中坝街道办金轮社区居民委员会负责人多次组织金外滩小区业主委员会成员、业主代表、宏睿公司代表及物业管理主管部门工作人员召开协调会，协商续聘或另聘物业公司、合同期限、物业服务费收费标准是否上调、小区陈旧设施更换费用承担等问题，经业主代表投票，最终确定续聘宏睿公司为小区提供物业服务。 2017年11月9日，江油耀森金外滩小区业主委员会（甲方）与原告宏睿公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定：物业类型为居住物业（高层住宅），坐落位置为江油市金轮巷2号、26号；合同履行期限为2018年1月1日至2022年12月31日；物业服务费采用包干制，按物业面积向业主收取物业服务费，住宅1.0元/平方米/月，营业用物业1.4元/平方米/月，住宅改商业1.4元/平方米/月，地下车位25元/个/月；……合同履行期限内，甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，依法有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可解除合同，造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任；合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲方、业主可解除合同……。同日，双方还签订了物业服务补充协议，对小区公用设施设备维修、树木补栽及费用承担等问题进行了约定。原告宏睿公司将该合同报送行业主管部门备案，备案号为2017第48号。合同签订后，原告宏睿公司为耀森金外滩小区业主提供物业服务，对小区内陈旧设施进行了更换，对树木进行了补种，所产生费用由原告宏睿公司支付，原告宏睿公司按照合同约定向业主收取物业服务费。 2019年1月26日，江油耀森金外滩小区选举产生了第二届业主委员会。江油耀森金外滩小区业主委员会刊刻新印章，名称为“江油市金外滩小区业主委员会”。2019年3月20日，被告金外滩小区业委会向小区业主发出公告，要求业主暂停向物管交纳一切费用。2019年3月27日，被告金外滩小区业委会向原告宏睿公司发出《关于要求四川宏睿物业服务有限公司进行服务质量整改的通知》，要求原告宏睿公司在2019年3月27日至4月10日期间，对服务质量问题进行整改，积极主动对待业主提出的电梯安全、小区清洁、绿化、安防、屋顶、墙面防水等问题。整改期间业主有权暂缓交纳物业管理费用，待原告宏睿公司纠正错误并与业主代表达成一致意见后再补交。如整改期结束，原告宏睿公司不执行业主代表大会决议，业主委员会将终止与原告宏睿公司的物业服务合同。2019年4月14日，被告金外滩小区业委会召开业主代表大会，决定终止与原告宏睿公司的物业服务合同，提请业主及业主代表扩大会讨论通过。2019年4月20日至2019年5月4日期间，被告金外滩小区业委会将业主代表大会作出的《关于解聘四川宏睿物业有限公司并重新招聘新物业服务公司议案》制作成征集表予以发出，征求业主意见。2019年4月25日，被告金外滩小区业委会向江油市中坝镇街道办金轮社区居民委员会报送《金外滩小区业主委员会关于物业管理事宜报备的函》，明确表示已启动解除与原告宏睿公司的物业服务合同，2019年5月1日重新启动物业管理服务公开招标程序。2019年4月28日，被告金外滩小区业委会向小区业主发出《关于终止宏睿物业服务合同暨重新公开招聘物业公司的通报》，决定终止与原告宏睿公司的物业服务合同，并择期启动招标程序。2019年5月6日，被告金外滩小区业委会向原告宏睿公司发出《解除四川宏睿物业服务有限公司物业管理合同的函》，称：一、鉴于你公司与原业委会所签订的协议属无效协议，现业委会又经双过半业主签字，解聘贵公司对我小区的物业服务，正式函告你方。为方便交接与清算，贵公司对我小区物业服务可延迟到2019年6月30日止，2019年6月6日我们将正式接收本小区物业管理；二、请贵公司在移交期限内（从发函之日起六十天内）相互配合做好金外滩小区相关物业管理服务工作，因管理不善或失职出现问题，造成的后果概由贵公司全权负责；三、请在相互配合、平等协商、核实依据的基础上做好资产、资料移交，同时做好双方应收应付资金清算等事项工作。……请在收到此函后及时与我方联系办理交接事宜，否则因此造成的后果自负。 原告宏睿公司收到被告金外滩小区业委会解除合同的函后，于2019年5月13日向本院提起诉讼，请求确认原、被告双方签订的物业服务合同有效，被告继续履行物业服务合同，被告向原告支付违约金1万元。2019年6月24日，本院经审理作出（2019）川0781民初2267号民事判决书，判决：确认原、被告于2017年11月9日签订的物业服务合同及补充协议合法有效，驳回原告其他诉讼请求。该判决双方当事人未上诉，已生效。 在本案审理中，本院查明金外滩小区建筑物总面积96313.27㎡。其中住宅716套，计业主703人（含一产权人二套以上住宅的计9人21套住宅）、建筑面积86901.29㎡；商业门面54间，计业主38人（已售门面43间登记产权人计37人，未售门面11间产权登记在开发商名下计1人）、建筑面积9411.98㎡。对被告提起的解聘原告宏睿公司并重新招聘新物业服务公司议案，业主同意人数及其专有建筑面积：金外滩小区商业门面同意业主的专有建筑面积184.11㎡；住宅房同意业主426人、专有建筑面积51883.83㎡。同意业主426人占总业主人数741人的57.49%、专有建筑面积52067.94㎡占总建筑面积96313.27㎡的54.06%。 以上事实有生效的（2019）川0781民初2267号民事判决书、原告的营业执照复印件、物业服务合同、物业服务补充协议、《江油市金外滩小区业主委员会公告》、《关于要求四川宏睿物业服务有限公司进行服务质量整改的通知》、《关于终止四川宏睿物业有限公司原有合同的决议》、《关于解聘四川宏睿物业有限公司并重新招聘新物业服务公司议案》、《金外滩小区业主委员会关于物业管理事宜报备的函》、《金外滩小区业主委员会关于物业管理事宜报备的函》、《关于终止宏睿物业服务合同暨重新公开招聘物业公司的通报》、《关于解除四川宏睿物业服务有限公司物业管理合同的函》、金轮社区居民委员会会议记录、双方当事人陈述、质证意见等证据证实。 本院认为：原告宏睿公司与被告上届业主委员会签订的续聘物业服务合同及物业服务补充协议已经被生效民事判决确认有效，对双方当事人及业主具有约束力。但在合同履行中，因金外滩小区部分业主对原告宏睿公司物业服务质量不满，被告金外滩小区业委会提起解聘原告宏睿公司并重新招聘新物业服务公司的议案，已经金外滩小区专有部分占建筑物总面积的54.06%且占全体业主57.49%的426名业主同意，被告金外滩小区业委会据此向原告宏睿公司发出解聘函，解除双方签订的物业服务合同及物业服务补充协议。根据物权法的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。因此，被告金外滩小区业委会解聘原告宏睿公司的行为，应属金外滩小区业主依法行使权利，原告宏睿公司要求确认被告金外滩小区业委会的解聘行为无效并要求其继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。因对依法终止的合同，不影响合同中结算和清理条款的效力，原告宏睿公司基于合同五年服务期限投入资金于小区改造，现履约期限未满要求赔偿损失并无不当，但所提交证据难以证明其损失成立，故其该诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”、《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、确认被告江油市金外滩小区业主委员会于2019年5月6日向原告四川宏睿物业服务有限公司发出的《解除四川宏睿物业服务有限公司物业管理合同的函》行为有效，解除江油耀森金外滩小区业主委员会与原告四川宏睿物业服务有限公司于2017年11月9日所签订的物业服务合同及物业服务补充协议； 二、驳回原告四川宏睿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费100元，减半收取50元，由原告四川宏睿物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 肖 扬 二〇一九年十月十四日 书记员 方扬阳