河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再360号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南吉利房地产开发有限公司。住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）商鼎路70号河南省煤田科技中心大厦14层1422室。法定代表人：李奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：金晓颖，该公司员工。委托诉讼代理人：焦静，河南中锦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王清生，男，1949年8月15日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。再审申请人河南吉利房地产开发有限公司（以下简称吉利公司）因与被申请人王清生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院(以下简称郑州中院)（2018）豫01民终10592号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月23日作出（2018）豫民申9543号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吉利公司委托诉讼代理人金晓颖、焦静，被申请人王清生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉利公司申请再审请求：1、请求撤销原审判决，依法确定赔偿王清生的损失数额；2、本案诉讼费用由王清生承担。事实和理由:1、吉利公司认可向王清生补偿的房屋面积确实有所减少，但原审判决参考河南中正房地产评估咨询有限公司及河南丰源房地产评估咨询有限公司另案中出具的鉴定结论，认定吉利公司对减少的14.44㎡房屋面积，按照2017年2-5月份的市场价格14000元/㎡赔偿不当。首先，吉利公司确实存在延期交房的情形，但2016年9月29日吉利公司即通知全部被拆迁人，拟交付回迁房。但鉴定报告中选取的确定房屋价格的时间节点既不是双方签订拆迁补偿安置协议的2009年6月，也不是合同约定的交房时间2011年12月，也不是吉利公司通知交房的时间。鉴定报告选取的是市场价格已经快速上涨后的时间节点。其次，鉴定机构选取的参照价格也不适当，涉案项目在房管局备案的销售价格为9000元/㎡。因此补偿面积价格不能按照鉴定结论上的14000元进行计算。2、对于王清生缺失的这14.44㎡房屋面积，吉利公司愿意进行补偿，但如果按市场价格进行赔偿，应当扣除王清生按照拆迁补偿安置协议约定的该14.44㎡房屋的成本价35551元（2462元/㎡×14.44㎡）。王清生辩称：1、河南省煤田地质局生活服务中心代表该局与河南省对外贸易发展置业有限公司（以下简称贸发公司）签订的共同开发协议第五项内容明确了涉案旧城改造项目紫龙苑小区房产开发项目的商品房定位。2、贸发公司与王清生2009年6月26日签订的《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁安置协议）约定两年半交房，但吉利公司拖延至七年半才交房。延期交房期间该小区周围房价大幅上涨，吉利公司应当赔偿因延期交房给王清生造成的损失。3、吉利公司自2012年上半年与贸发公司签订转让协议整体接收紫龙苑项目后，即采取不公示不告知的暗箱操作行为，单方面改变拆迁户的安置房屋结构并减少其面积，已构成违约。吉利公司实施强制交房手段，王清生与吉利公司签订房源确认书不意味着放弃对缩小面积的权利。4、另案中的评估鉴定对象与涉案房屋处于同一幢安置楼房，应当作为定案依据。且14000元/㎡的赔偿单价是原审法院依法酌定的，王清生购房成本已考虑在内，不应再行扣除。2018年1月17日，王清生向郑州市管城回族区人民法院（以下简称管城法院）起诉请求：1.吉利公司继续履行双方2009年6月26日拆迁安置协议及2012年7月30日协议，补足减少的房屋建筑面积14.44㎡；2.吉利公司若不能继续履行合同，应赔偿王清生经济损失21.66万元；3.吉利公司返还燃气补助费3500元并支付利息140元（按银行同期贷款利率、暂自2017年2月24日起计算至起诉之日，之后的顺延计算）；4.吉利公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2009年6月26日，王清生与案外人贸发公司签订一份拆迁安置协议，主要约定：1.王清生被拆迁房屋位于郑州市陇海××院××楼××单元××号，有证建筑面积105.22㎡，房屋所有权证号9901039799；2.贸发公司提供给王清生的安置房为陇海北一街紫龙苑小区高层住宅，具体位置为3号楼16层西户4室2厅1套，建筑面积168.23㎡；3.王清生选择产权调换的对等面积免交结构差价，安置房超出原房屋实测建筑面积63.01㎡，暂按职工购买价2450元/㎡加楼层增减率预交房款，多退少补，计2462元/㎡，合计155130.62元；4.临时安置补助费标准为每月每㎡8元。贸发公司应在2011年12月26日前保证王清生按期回迁，逾期不能回迁的，贸发公司应当自逾期之月起对自行解决过渡房的双倍支付临时安置补助费等。协议签订后，王清生将原房屋所有权证交付贸发公司并依约搬迁。2012年7月30日，王清生与吉利公司签订一份协议，主要约定：1.吉利公司与贸发公司达成协议，将“嵩阳苑”和“紫龙苑”两个旧城改造项目由贸发公司整体转移至吉利公司名下继续开发，经吉利公司、王清生双方协商，同意本协议作为拆迁安置协议的补充条款；2.王清生同意将以上两个项目由贸发公司整体转让至吉利公司名下继续开发；3.吉利公司全部履行贸发公司与王清生签订的拆迁安置协议中的权利义务；4.王清生仍按照与贸发公司签订的拆迁安置协议与吉利公司继续履行；5.吉利公司承诺2012年12月31日之前建设项目开工建设，自开工建设之日起30个月（2015年6月30日）向王清生交房钥匙；6.过渡期安置费发放至通知交钥匙的日期，逾期交房时，自约定交房之日起，过渡期安置费按24元/㎡?每月支付，吉利公司承诺在交房后向王清生多发放3个月的过渡费（按16元/㎡?每月标准）等。2017年2月23日，吉利公司出具《房源变更确认书》，载明：“因规划调整，原贸发公司与被拆迁人王清生签署的《私有住宅房屋拆迁补偿安置协议》中安置房的位置和面积，由紫龙苑小区3号楼16层西户4室2厅，建筑面积168.23㎡，变更为紫龙苑小区1幢2单元16层1604号3室2厅，建筑面积153.79㎡。上述房源一经双方确认后不得更改。”王清生在该确认书签名并按手印。同日，王清生向吉利公司缴纳房款29579元及燃气补助费3500元，同时，吉利公司向王清生出具《收据》两张，分别载明：“交款金额29579元，系付紫龙苑房款”及“交款金额3500元，系付紫龙苑拆迁户燃气补助费。后吉利公司向王清生交付涉案房屋。另，2007年1月11日，案外人河南省煤田地质局机关生活服务中心与贸发公司签订一份合作协议，主要约定：河南省煤田地质局机关服务生活中心、贸发公司双方对郑州市嵩山路40号院（西区）和郑州市陇海北一街131号院（东区）合作进行拆迁改造，两个项目均以贸发公司名义、由贸发公司负责开发建设；其中西区的销售均价为2500元/㎡，东区的销售均价为2450元/㎡。对拆迁的河南省煤田地质局机关服务生活中心住户，由贸发公司按面积拆一补一赔偿，赔偿面积不再收取费用等。2012年5月4日，吉利公司、贸发公司、河南省煤田地质局机关服务生活中心、河南省煤田地质局签订《河南省煤田地质局紫龙苑、嵩阳苑旧城改造项目整体转让协议书》，约定贸发公司将紫龙苑和嵩阳苑两个旧城改造项目整体转让给吉利公司。2012年5月22日，河南省煤田地质局决定成立“河南吉利房地产开发有限公司”，作为以房地产为主的局直属企业。又查明，王清生所在陇海北一街紫龙苑小区约二十余户业主因拆迁安置房屋面积少于约定面积等问题向管城法院提起诉讼，要求吉利公司补足安置房减少面积或赔偿相应经济损失。其中紫龙苑小区1幢2单元13层1306号、1幢1单元20层2008号房屋业主申请对其房屋的市场价值进行评估。2018年5月22日，河南丰源房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定咨询报告》（豫郑丰源评字[2018]0500258A号），确定:紫龙苑小区1幢1单元20层2008号房屋在价值时点（2017年2月至2017年4月）的房地产市场价值为220.21万元，建筑面积单价为14319元/㎡，变现价值为176.17万元。2018年5月28日，河南中正房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》（豫郑中正评字[2018]05381号），确定:紫龙苑小区1幢2单元13层1306号房屋在价值时点（2017年4月至2017年5月）的房地产市场价值为127.33万元，建筑面积单价为14142元/㎡。本案一审期间，王清生向管城法院提出申请，以同小区已有部分业主申请对房屋市场价值进行鉴定，且避免当事人经济损失扩大为由，请求参照上述鉴定结论计算其实际损失。吉利公司认为王清生未提请鉴定，且另案鉴定时点与实际交房时间不符，另案的鉴定结论不适用于涉案房屋价值的认定。一审法院认为，王清生与贸发公司签订的拆迁安置协议、与吉利公司签订的协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王清生、吉利公司双方均应当按约履行相应的权利义务。根据拆迁安置协议的约定，吉利公司应向王清生交付紫龙苑小区3号楼16层西户4室2厅、建筑面积168.23㎡的房屋，但吉利公司实际交付的系紫龙苑小区1幢2单元16层1604号3室2厅、建筑面积153.79㎡的房屋，房屋面积减少了14.44㎡，吉利公司存在违约行为。作为特殊商品的房屋，建成后无法进行面积增减，且庭审中吉利公司明确表示没有剩余房屋可向王清生继续履行，因此王清生要求补足面积存在事实上的履行不能，吉利公司应对因瑕疵履行行为给王清生造成的损失承担合理的违约赔偿责任。关于房屋面积减少的损失计算标准，王清生主张按照同地段现阶段商品房的市场价格计算损失，并申请参照同小区其他房屋市场价值的鉴定结论；吉利公司认为应以协议约定的2462元/㎡为计算依据，并对估价报告不予认可，双方对此未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，若直接按照拆迁协议上的购房单价进行补偿，难以弥补王清生的实际损失。同时，鉴于紫龙苑小区属于旧城改造项目，从兼顾合同履行情况、当事人过错程度、避免当事人损失扩大等因素综合考虑，王清生请求参照涉案房屋小区其他房屋市场价值的鉴定结论计算其实际损失并无不当。两份评估报告确定房屋市场单价分别为14319元/㎡和14142元/㎡，综合考虑涉案房屋结构及房价波动等因素，一审法院酌定以14000元/㎡作为房屋面积减少的损失计算标准。经计算，王清生因房屋面积减少的经济损失为202160元（14.44㎡×14000元/㎡），故王清生要求吉利公司赔偿经济损失202160元的诉讼请求于法有据，予以支持。对王清生诉请超出部分不予支持。关于王清生要求吉利公司退还燃气补助费的诉讼请求，根据《郑州市城市基础建设配套费征收管理办法》第十五条“按本办法开征城市配套费后，暖气、天燃气、自来水入网费停止征收”的规定，吉利公司收取王清生该项费用无依据，应予返还，并向王清生支付资金占用损失。王清生要求吉利公司返还燃气补助费3500元并支付利息（按银行同期贷款利率，自2017年2月24日起计算至实际返还之日止）的诉讼请求于法有据，予以支持。吉利公司辩称房屋面积减少的原因系不可抗力因素，其不应当承担赔偿责任与本案查明事实不符，对吉利公司的该项辩称不予采信。吉利公司辩称双方已就燃气补助费用协商一致，但其提交的证据不足以证明双方已达成合意，对吉利公司该辩称意见，不予采信。一审法院于2018年6月20日作出（2018）豫0104民初653号民事判决：一、吉利公司于判决生效之日起十日内赔偿王清生经济损失202160元；二、吉利公司于判决生效之日起十日内返还王清生燃气补助费3500元并支付利息（按银行同期贷款利率，自2017年2月24日起计算至实际返还之日止）；三、驳回王清生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4599元，王清生负担296元，吉利公司负担4303元。吉利公司不服一审判决，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判为吉利公司按照合同价格支付王清生房屋面积差价款35551元，吉利公司不予退还3500元天燃气补助费及相应利息；2、一、二审诉讼费用、鉴定费用均由王清生负担。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中吉利公司与王清生2012年7月30日签订的协议中明确约定，该协议作为贸发公司与王清生签订的拆迁安置协议的补充条款，贸发公司的全部权利和义务由吉利公司承担。而吉利公司实际向王清生交付的建筑面积比拆迁安置协议约定减少了14.44㎡，吉利公司构成违约。因吉利公司已无剩余房屋向王清生继续履行，故其应向王清生赔偿因房屋建筑面积减少而造成的损失。涉案房屋虽系吉利公司拆迁王清生原私有住宅房屋之后的回迁安置房屋，但王清生基于拆迁安置协议取得了安置房屋的市场价值，且涉案房屋已取得商品房预售许可证，故王清生因房屋建筑面积减少而损失了相应的市场价值。一审法院综合考虑涉案房屋小区系旧城改造项目、合同履行情况、当事人过错程度、避免当事人损失扩大、涉案房屋结构及房价波动等因素，参照涉案房屋小区其他房屋市场价值的鉴定结论酌定以14000元/m2作为房屋面积减少的损失计算标准并无不当。根据《郑州市城市基础建设配套费征收管理办法》第十五条“按本办法开征城市配套费后，暖气、天燃气、自来水入网费停止征收”的规定，吉利公司收取王清生燃气补助费用无任何依据，应予返还，并向王清生支付资金占用损失。二审法院于2018年8月2日作出（2018）豫01民终10592号民事判决：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4303元，由吉利公司负担。本院再审查明事实：再审庭审期间，吉利公司同意按照原审判决确定的房屋市场单价赔偿王清生减少面积损失，但应扣除按照拆迁安置协议约定的王清生购置成本即2462元/㎡。也即吉利公司应赔偿王清生166609元（202160元-2462元/㎡×14.44㎡）减少面积损失。本院再审认为，贸发公司与王清生签订拆迁安置协议，约定王清生以郑州市陇海××院××楼××单元××号、有证建筑面积105.22㎡的房屋有偿置换紫龙苑小区3号楼16层西户4室2厅、建筑面积168.23㎡的房屋，王清生对于安置房享有期待利益。因涉案旧城改造小区改造后主要为商品房小区，吉利公司承诺安置的房屋也是商品房，因此王清生的期待利益为获得紫龙苑小区3号楼16层西户4室2厅、建筑面积168.23㎡的成套商品房住宅。吉利公司实际交付的房屋位于同幢、同层，但面积减少14.44㎡，吉利公司构成违约，应承担相应违约责任。因吉利公司不能增加交付房屋的实物面积，其应按照同等条件房屋市场价值赔偿王清生经济损失。再审期间，鉴于吉利公司认可原审判决认定的赔偿标准，本院予以确认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”根据涉案拆迁安置协议的约定，王清生对于安置房超出被拆迁房屋面积部分，需以2462元/㎡的价格购买。王清生未交付减少面积14.44㎡计35551元的房款，因吉利公司违约不能交付相应面积的房屋，王清生无需补足14.44㎡的房款，但在计算王清生的损失时，应扣除该35551元，扣减后吉利公司应赔偿王清生经济损失166609元。综上，吉利公司的再审请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10592号民事判决；二、维持郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初653号民事判决第二、三项，即河南吉利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王清生燃气补助费3500元并支付利息（按银行同期贷款利率，自2017年2月24日起计算至实际返还之日止）及驳回王清生的其他诉讼请求；三、变更郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初653号民事判决第一项为：河南吉利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王清生经济损失166609元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4599元，王清生负担400元，河南吉利房地产开发有限公司负担4199元。二审案件受理费4303元，王清生负担303元，河南吉利房地产开发有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 王 磊审判员 卞亚峰二〇一九年十月十四日书记员 韩 宇