北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初57319号原告：赵宝娟，女，1963年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京和丰律师事务所律师。被告：归鹏，男，1981年6月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：刘海，男，1988年7月25日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：王奇，北京市建诚律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司北京西单支行，住所地北京市西城区西单北大街107号。负责人：田宏伟，行长。委托诉讼代理人：兰琴，北京市中银律师事务所律师。原告赵宝娟与被告归鹏、第三人刘海、第三人中国民生银行股份有限公司北京西单支行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，因归鹏另案起诉赵宝娟债权转让合同纠纷一案，本案需待该案审理结果后才可审理，于2018年3月14日裁定中止诉讼，2019年8月5日恢复诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宝娟之委托诉讼代理人梁永富、孙曦、被告归鹏、第三人刘海之委托诉讼代理人王奇、第三人民生银行之委托诉讼代理人兰琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵宝娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认赵宝娟与归鹏于2005年3月15日就位于北京市海淀区成府路×号眷×号楼×门×号房屋签署的《协议书》及《房屋买卖合同》无效；2、判令第三人刘海、民生银行在债权得到清偿后，立即配合赵宝娟办理注销位于北京市海淀区成府路×号眷×号楼×门×号房屋的抵押登记手续；3、判令归鹏在房屋抵押权注销后配合赵宝娟将位于北京市海淀区成府路×号眷×号楼×门×号房屋过户至赵宝娟名下；4、诉讼费由归鹏承担。事实和理由：我和归鹏的父亲系朋友关系，2005年年初因我急需资金周转，经我与归鹏及其父亲商议，我决定将自己名下位于北京市海淀区成府路×号眷×号楼×门×号房屋（以下简称×号房屋）以买卖名义出卖给归鹏，归鹏以买房名义贷款，贷款资金由我使用并自行偿还银行贷款。2005年3月15日，我和归鹏签署房屋买卖《协议书》，用于申请银行贷款使用，约定将×号房屋以35万元价格出卖给归鹏，同时由归鹏申请银行贷款。签署《协议书》当天，双方又签署了《房屋买卖合同》，为了过户登记备案使用。协议签署后，归鹏帮忙配合我在民生银行办理了27万元抵押贷款，后将民生银行卡交给我控制和使用，并由我自行偿还银行贷款。在此期间，房屋亦由我实际控制和使用，归鹏对于以其名义代我持有房屋的事实也是确认的。基于上述事实，我因急需用钱通过归鹏名义代持房屋抵押贷款的方式解决了我的资金需求，双方并没有买卖房屋的真实意思表示，真实目的是为了套取银行贷款，故双方签署的《协议书》及《房屋买卖合同》是无效的，房屋的实际所有权人仍是我所有，归鹏负有将房屋过户至我名下的义务。2016年年底，我得知归鹏在未经我同意的情况下，以我所有的上述房屋再次抵押并借款285万元，于2017年4月到期。归鹏的上述行为严重损害了我的合法财产权益，令我深感不安。为维护我的合法财产权益，故起诉至法院。归鹏辩称，我和赵宝娟正常签署房屋买卖协议，并正常办理过户手续，存在真实的房屋买卖合同关系。赵宝娟完全可以自行办理贷款，无需以房屋出售给我的方式办理贷款。且赵宝娟还曾与我办理公证手续，表示要回购房屋，说明房屋就是我的。第三人刘海述称，我的抵押权合法有效，在债务得到清偿后，我方可以配合办理抵押权撤销手续。赵宝娟与归鹏之间针对房屋如何处分与我无关。第三人民生银行述称，赵宝娟与归鹏之间的纠纷与我行无关，在借款人足额归还贷款后，我行可以配合办理解除抵押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年3月15日，赵宝娟（甲方、卖房方）与归鹏（乙方、购房方）签订《协议书》，约定：一、甲方将其拥有独立产权的位于北京市海淀区成府路×号×楼的房屋（房屋所有权证编号：京房权证私成字第XXXX号，建筑面积67.71平方米），以人民币叁拾伍万元价格售给乙方；二、自签订协议之日，乙方一次性付清购房款；三、甲方收到购房款后，及时办理房屋过户手续，过户中所发生的各项费用由乙方承担。同日，赵宝娟（甲方、卖方）与归鹏（乙方、买方）签署《房屋买卖合同》，约定甲方出售×号房屋，甲方自愿出售房屋，保证房屋产权无查封、无抵押，保障提供材料真实、有效；乙方自愿购买甲方现状房屋；房屋成交价格315566.29元。合同签订后，归鹏与民生银行签订《个人住房抵押借款合同》，以×号房屋作为抵押物，向民生银行贷款27万元，贷款期限自2005年5月10日至2020年5月20日止，并约定归鹏授权民生银行将贷款27万元打入赵宝娟账户。2005年4月27日，赵宝娟将×号房屋过户至归鹏名下。过户后，归鹏未实际居住、使用×号房屋，×号房屋由赵宝娟使用、出租至今。民生银行贷款发放后，由赵宝娟将还贷款项打入归鹏名下还贷账户用于偿还贷款。2016年10月10月，归鹏与第三人刘海签署《主债权及不动产抵押合同》，约定归鹏使用×号房屋抵押，向刘海借款285万元，并办理抵押权登记。经询，归鹏表示向中企国睿（北京）投资担保有限公司（以下简称中企公司）借款285万元，刘海为中企公司职员，后自己将借得的285万元出借予案外人魏某、钱某。庭审中，赵宝娟表示双方签署《协议书》及《房屋买卖合同》系为套取银行贷款而签署，双方无真实买卖房屋意思表示，房屋过户后，亦由赵宝娟实际使用并偿还贷款，赵宝娟据此主张《协议书》及《房屋买卖合同》应属无效。归鹏虽认可购房后自己未使用房屋，且由赵宝娟偿还贷款，但表示购房时自己仅支付了贷款27万元及九千余元现金，故将×号房屋委托赵宝娟出租，租金用于偿还贷款并抵扣剩余购房款。经询，归鹏表示不清楚赵宝娟出租租金标准，赵宝娟多收取租金不再向赵宝娟索要，房屋由赵宝娟代理出租15年，归鹏另表示自己自2006年至2012年在监狱服刑，不清楚赵宝娟具体出租事宜，坚持与赵宝娟签署《协议书》及《房屋买卖合同》合法有效。为证明主张，赵宝娟向本院提交如下证据：1、2017年3月7日，赵宝娟（乙方、受让人）与归鹏（甲方、转让人）签订《债权转让协议书》一份，内容为“第一条转让标的，甲方拟将自己作为债权人，对债务人魏某、钱某及北京夏莫体育文化有限公司（以下简称夏莫公司）所有的债权（债权本金为人民币285万元，利息等具体数额以归鹏和中企公司签署的借款合同为准），按本协议约定的条件向乙方转让，乙方同意按照本协议约定的条件受让该等债权。第二条转让价格，鉴于转让人归鹏因用代持房屋抵押贷款，尚欠受让人赵宝娟债务285万元及相应利息，双方同意以归鹏对债务人魏某、钱某及夏莫公司享有的债权抵消归鹏对赵宝娟所欠的债务，双方认可转让价格的公平、公允性……”2、《债权转让通知书》，内容为“魏某、钱某、夏莫公司：鉴于我以代持的位于北京市海淀区成府路×号眷×楼房产向中企公司抵押贷款本金285万元（包含15万元保证金），贷款实际使用人（借款人）为您方。2017年2月13日，您方向我出具借条，确认上述借款事实。现我将该笔债权及附属权利已全额转让给第三人赵宝娟女士。望接到通知后，及时将该笔款项付清，否则应向第三人承担违约责任及后续产生的利息费用。”该通知下方有归鹏签字。赵宝娟主张上述《债权转让协议书》中“归鹏因用代持房屋抵押贷款……”内容，《债权转让通知书》中“我以代持的位于北京市海淀区成府路×号眷×楼房产……”内容均可证明归鹏并非×号房屋实际权利人。3、短信截图，显示民生银行于2017年向赵宝娟发生偿还贷款通知，赵宝娟表示将自己手机号预留在还贷银行，实际负责偿还贷款。4、契税发票1张，显示缴款人为归鹏，赵宝娟表示实际负担了契税。5、卫生费收据、电费收据、燃气费收据，赵宝娟据此主张一直负担×号房屋各项费用。经质证，归鹏对上述证据真实性均认可，但抗辩证据1系在重大误解下签署，且协议内容“代持”的并非×号房屋，而是代持对刘海的借款；对证据2上签字真实性认可，但名字是签署在白纸上；对证据3，2011年应赵宝娟要求变更民生银行预留手机号；对证据4、5，认可购房后，×号房屋由赵宝娟出租并负担相关费用。归鹏主张赵宝娟曾提出回购×号房屋，并在赵宝娟回购×号房屋的前提下签署了《债权转让协议书》，但归鹏未就其主张向本院提交相应证据。刘海向本院提交归鹏与其签署的《借款合同》，约定刘海向归鹏出借285万元，借款利率为每月1.6%；《公证书》，公证事项为赋予《借款合同》强制执行效力。归鹏对上述证据均认可。赵宝娟另要求民生银行、刘海协助办理抵押权注销手续，其虽表示同意清偿民生银行、刘海债务，但对刘海主张的债务金额不予认可，表示上述《借款合同》与房屋管理部门备案的《主债权及不动产抵押合同》内容不一致。本院认为，行为人实施民事法律行为应具备真实意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。本案中，由赵宝娟提交的证据和双方当事人陈述可知，赵宝娟与归鹏的房屋买卖交易中确存在诸多不符合交易习惯之处。首先，归鹏在未付清房款时，双方已完成房屋过户手续，而未对尚欠房款作出约定。归鹏未准确述明已付房款金额并提交相应证据。此外，按照交易习惯，买受人购房后，通常自行使用、管理所购房屋，并自行偿还银行贷款，而归鹏购房后从未自行使用房屋，亦未自行偿还贷款。归鹏虽表示委托赵宝娟出租房屋用于支付剩余房款并偿还贷款，但又表示对赵宝娟出租租金标准等具体出租事宜不清楚。且在赵宝娟出租房屋多年后，归鹏并未要求赵宝娟针对出租获益、偿还贷款情况未予核算，还将赵宝娟手机号作为还贷银行预留联系方式。归鹏与赵宝娟的上述交易行为及对房屋的使用、管理均与日常交易不符。且由赵宝娟提交的《债权转让协议书》及《债权转让通知书》内容可知，归鹏自认×号房屋为其“代持”，可证明归鹏认可其并非×号房屋的实际所有人。综上，赵宝娟与归鹏虽签署有《协议书》及《房屋买卖合同》，但双方无真实的买卖房屋的意思标准，上述合同均应属无效。现赵宝娟起诉要求确认上述两份合同无效，具备事实及法律依据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。但本案中，×号房屋已设定抵押，赵宝娟虽同意偿还民生银行、刘海所持债权，但又对欠付金额提出异议。现尚不具备抵押权注销及过户条件，本院对赵宝娟要求民生银行、刘海协助办理注销抵押登记手续及要求归鹏协助过户房屋之诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款之规定，判决如下：一、确认赵宝娟与归鹏于2005年3月15日签订的《协议书》及《房屋买卖合同》无效；二、驳回赵宝娟的其他诉讼请求。案件受理费6033元，由归鹏负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘雪琳人民陪审员  贾玉英人民陪审员  翟 彦二〇一九年十月三十日书 记 员  赵鸣鸣