江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初150号原告陈翠琴，女，1964年7月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托代理人曾海鹏，系原告丈夫，特别授权。被告江西省万宇实业发展有限公司。住所地：乐平市乐平大道与206国道交汇处。统一社会信用代码91360281063455547F。法定代表人魏爱芳，该公司执行董事。委托代理人李风明，系江西博煜律师事务所律师。原告陈翠琴诉与被告江西省万宇实业发展有限公司（以下简称万宇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告万宇公司原股东陈华系同乡也是朋友关系，2013年7月8日，魏爱芳的丈夫陈华因被告公司资金周转为由收到原告借款50万元，向原告出具了借条，双方确定民间借贷关系。2015年11月陈华去世，无法支付本息，经原告多次催收，2016年1月16日经原告、被告、魏爱芳三方确认达成以房抵债协议，明确陈华（已故）所欠原告本金及利息合计593749元，被告公司同意以其开发建设的光和商业广场-万宇城，魏爱芳所占投资份额的商品房（C区3栋1单元7层703号房）以房抵债的方式抵偿原告借款本息，以结清双方的民间借贷关系。2017年12月12日原告委托丈夫曾海鹏与被告江西省万宇实业发展有限公司签订委托协议书，授权其以原告名义销售以房抵债的房源，销售款由被告公司支付给原告。2018年3月19日，经双方结算，原告与被告形成补充协议，确定被告实际应支付原告325916元房款。双方约定，签订补充协议当日被告即支付原告162958元（当日已支付），剩余50%房款被告公司应于2018年5月20日之前一次性支付给原告，每逾期一日，应按所支付款额的千分之一向原告支付违约金。约定期限届满后，经原告多次催收，被告拒不支付尾款。为保护自身合法权益，原告诉至法院，要求1、被告支付原告委托售房款162958元及违约金34221元（违约金依照合同约定按每日千分之一从2018年5月21日计算至2018年12月21日止，后期违约金继续计算至被告还清之日止）；2、被告承担本案诉讼费。被告万宇公司辩称，原告以房抵债的债权存在瑕疵，原告借给陈华的50万元本金银行转账凭证户名不是被告，依据民间借贷的司法解释与合同法的规定，原告没有提供证据原告已经出借50万元给陈华；原告与被告签订的委托协议书、补充协议书违反法律规定，不具有法律效力，依据物权法的规定，原告没有依法登记未取得不动产的物权，不是房屋的所有人，其无权签订委托协议、补充协议；补充协议关于违约金的约定违反法律规定，违反了法律关于民间借贷的最高额度。综上，原告的诉请无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年7月8日，魏爱芳丈夫陈华因被告公司资金周转为由向原告借款500000元，原告当日将500000元转账到被告万宇公司的工商银行乐平支行账户。2016年1月16日，陈翠琴、韩英（共为甲方）与魏爱芳（乙方）、江西省万宇实业发展有限公司（丙方）签订《以房抵债协议书》，三方结算后认为：陈华所欠陈翠琴本金50万元，利息从2013年7月8日至2015年8月3日止，其利息计310416元，2015年8月3日还利息250000元，余息60416元；2015年8月3日至2015年10月23日的利息为2个月又20天计33333元，结算本息50万元+93749元=593749元。陈华所欠韩英本金100万元，利息从2013年7月8日至2015年8月3日止，利息计620833元，2015年8月3日还利息500000元，余息120833元；2015年8月3日至2015年10月23日利息为2个月20天计66666元，结算本金和利息合计1187499元整。陈翠琴与韩英的债务合计1781248元，经协商按照1758890元结算，差额22358元甲方给予乙方免除。现经甲、乙、丙三方协商，依法达成如下协议：一、丙方根据陈华应付款的实际情况及陈华生前抵债签字的意见，同意将江西省万宇实业发展有限公司开发建设的光和商业广场-万宇城，乙方所占投资份额的商品房住房（C区3#号楼1单元7层703号房，建筑面积预测82.5平方米，优惠后单价3463.01元／平方米，总价285698元）该房抵给陈翠琴，（C区3#栋1单元11层1101号房，建筑面积预测121平方米，优惠后单价3749.94元／平方米，总价453743元）该房抵给韩英和（C区5#号楼104商铺，建筑面积预测38.06平方米，优惠后单价12929.72元／平方米，总价为492102元-该房抵给陈翠琴和韩英；103商铺，建筑面积预测43.95平方米，优惠后单价11998.728元／平方米，总价527344元-该房抵给韩英）共2套住宅房、2间商铺以房抵债的方式偿还给甲方。抵债房屋总价合计为1758890元。以上商品住房和商铺总价与债务总价相等冲抵，抵债房铺的出售所得资金分配由其自行协调。二、丙方被抵债的以上房屋，甲方有权自己转卖。丙方应根据甲方的需要签订商品房买卖合同并提供售房发票，在签订商品房买卖合同前转卖的，丙方应无条件协助办理转卖后的商品房买卖合同的签订并提供售房发票和产权登记备案，同时转让所得资金包括首付款、银行放贷款由公司财务10天内汇还给甲方。三、丙方和甲方抵债房屋协议签订后，甲方应向乙方归还陈华的借据及利息的收据。丙方对抵债房屋所产生的各种税收负责，有关规费如维修基金、契税和代收费用均由甲方负责缴纳。四、甲乙双方债权债务清偿后，乙方应出具1758890元收据给丙方。丙方将乙方在公司的账务其他应付款（陈华名下财务账目）进行冲抵。五、本协议签订后，丙方被抵债的以上商品房（2套住房和2间商铺）未经甲方签字同意不得另行出售。若因丙方原因造成甲方损失的，应负责赔偿。在协议书尾部，曾海鹏、林勇飞分别作为甲方陈翠琴、韩英委托代理人签字捺印，魏爱芳作为乙方、丙方签字捺印，江西省万宇实业发展有限公司加盖公司印章。2017年12月12日，原告委托代理人曾海鹏与被告万宇公司签订《委托协议书》，原告委托被告万宇公司将万宇城小区C区3#号楼1单元7层703号房以房抵债协议书价格为基准价，超出部分双方各分50%。委托方须在以上房源出售之日起，15个工作日内携配偶带齐相关资料配合受托方办理相关手续。转让所得资金包括首付款、银行按揭款扣除受托方所得部分由公司财务10个工作日之内返还委托方，逾期违约金按日万分之十付给委托方。受托方销售该房产时，价格必须经委托方同意，该房产未成交前，委托方随时有权将该房产登记备案在自己名下。协议书尾部，原告委托代理人曾海鹏签字捺印，江西万宇实业发展有限公司加盖公司印章确认。2018年3月19日，陈翠琴（甲方）与江西省万宇实业发展有限公司（乙方）签订《补充协议书》，双方就抵债的3#号楼1单元7层703号房，经双方协商达成一致，签订补充协议如下：一、甲方同意并已委托乙方销售的3#号楼1单元7层703号（建筑面积预测82.5平方米）商品房，现销售单价4438元／平方米，销售总价366135元。根据溢价（以原以房抵债价格285698元为基准价）五五分成原则，即溢价80437元，甲方应分得40218元，鉴此，乙方应实际支付给甲方285698元+40218元=325916元。二、甲方协助乙方将原来网签手续撤除以后（双方约定2018年3月19日，按照当地房管局要求，签订解除网签手续），并于签订本补充协议当日支付50%，即162958元给甲方；剩余50%即162958元于2018年5月20日之前一次性支付给甲方。三、乙方若不按本补充协议向甲方支付款项，每逾期一日，应按所支付款额的1‰向甲方支付违约金。四、在本补充协议签订后的2个月内，乙方应就原以房抵债的C区5#号楼104号商铺与甲方签订《商品房买卖合同》，并由乙方开具相应财务收据。若需要备案，再根据甲方要求办理。五、甲、乙方向乐平市房管局退房申请中，甲方签订的已经收到退房全款承诺说明，不作为乙方已经支付房款的依据（甲方实际收款应以乙方转账凭证为准）。在补充协议书尾部，陈翠琴、曾海鹏签字捺印，江西省万宇实业发展有限公司加盖公司印章，魏爱芳加盖了个人印章。双方签订补充协议书当天，被告万宇公司按照约定将162958元转账至原告陈翠琴账户。由于被告万宇公司在2018年5月20日之前未按照协议约定将剩余162958元支付给原告，原告陈翠琴于2019年1月8日诉至本院，要求被告万宇公司按照合同约定支付剩余的50%即162958元，并按照协议约定支付违约金34221元（违约金依照合同约定按每日千分之一从2018年5月21日计算至2018年12月21日止），引起本案诉争。上述事实，有当事人陈述、双方当事人提供的证据材料及庭审查实予以印证，本院足以认定。本院认为，结合本案双方当事人的陈述及庭审证据，双方当事人的争议焦点为，本案《以房抵债协议书》的效力问题。本院综合评判如下：1、以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，原告与被告于2016年1月16日签订的《以房抵债协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，债务清偿期届满，故该协议书有效。2、当事人于债务期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般须有当事人明确消灭旧债务的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。本案原、被告双方在《以房抵债协议书》第三、四项明确载明“签订协议后，甲方应向乙方归还借据及利息的收据。甲乙双方债权债务清偿后，乙方出具收据给甲方。丙方将乙方在公司的账务其他应付款进行冲抵”，故双方签订的《以房抵债协议书》，明确约定了双方消灭旧债务，成立新债务。3、所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。也就是说，债务人须按双方签订的《以物抵债协议书》，实际履行以物抵债协议。双方就如何履行《以物抵债协议书》通过协商，达成了之后的《委托协议书》以及《补充协议书》，就商品房的买卖、价款以及溢价款的分配、支付时间、违约责任等达成一致意见，且在2018年3月19日被告按约支付162958元至原告账户，尚有尾款162958元未付。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在这种情况下，原告提起本案诉讼，请求被告按照约定继续履行合同的义务，符合法律规定的精神以及本案的实际情况，本院应予以支持。关于被告万宇公司提出的辩解1、原告没有提供证据证明原告已经出借50万元的意见。经查，原告已经提供转账的凭证，也向本院提供了借条的复印件，且原、被告双方在《以房抵债协议书》中已经明确“协议签订后，向乙方归还陈华的借据及利息的收据”，该事实系双方均已认可，故双方对之间曾经存在借贷关系均不持异议，故本院对被告的该辩解意见不予采信；2、委托协议书、补充协议书违反法律规定，依据物权法的规定，原告没有取得不动产的物权，不是房屋的所有人，其无权签订委托协议、补充协议的意见。经查，签订《委托协议书》以及《补充协议书》只是为了履行《以房抵债协议书》而经双方协商一致签订的，是为了实际履行合同的一种交易安排且涉案的商品房在办理解除网签手续已出售，被告已按合同实际履行了部分义务，原告亦接受，故即使原告无权签订合同该合同亦已成立，对被告提出的辩解意见亦不采纳；3、原告按“每日千分之一计算”违约金违反法律规定的意见。经计算每日千分之一即为1‰×365天=36.5%，虽该约定系双方协商一致达成，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”之规定，本院根据相关法律精神规定调整为年利率24%，对被告的该辩解意见予以采纳；4、被告质证意见中提出的《以房抵债协议书》以及《补充协议书》中被告单位公司编号不同的意见。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”法律是规定是签字或者盖章，因此仅有法定代表人签字合同亦成立。被告在合同上加盖不同编号的公章，系其自身管理存在漏洞，原告作为普通公民，其无法识别被告公司的公章的编号是否一致，符合常理。且被告公司亦未能提供证据，证明合同所涉印章与公司无关或为他人私盖，故应认定被告公司承认合同的效力。综上所述，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原、被告双方签订的《以房抵债协议书》、《补充协议》均是经双方协商一致的行为，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。当事人的上述行为系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。且同时双方签订的《以物抵债协议书》，是在双方协商对账后签订，目的在于将双方之前的借款本息转变为购房款予以支付，而非为借款合同提供担保，双方之间曾经存在的借贷关系亦已消灭，故本案情形亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。据此，本案的被告万宇公司并未按双方签订的协议履行义务，其行为有违诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对原告诉请本院予以支持，但违约金按照年利率24%计算。本院先期审理了四个类案，当事人均未对判决意见上诉。综上所述，根据当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告江西省万宇实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告陈翠琴委托售房款计人民币162958元及违约金（违约金以人民币162958元为本金按照年利率24%，从2018年5月21日开始计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费4243元，决定由被告江西省万宇实业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  吴长财人民陪审员  江文淑人民陪审员  罗秀英二〇一九年十月三十日书 记 员  汪 敏