海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初1943号 原告：陈素霞，女，1965年11月25日出生，汉族，身份证住址：安徽省合肥市。 被告：海南嘉时投资控股股份有限公司,住所地：海南省澄迈县金马大道北段与南二环交口处华西芙蓉海。 法定代表人：官民权，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：王业川，海南京园律师事务所律师。 原告张志华诉与被告海南嘉时投资控股股份有限公司（以下简称嘉时公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理。依法适用普通程序由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员陈丽君、王鸿共同组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告张志华，被告嘉时公司的委托诉讼代理人王业川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈素霞的诉讼请求：1.被告向原告支付华西芙蓉海14栋1单903号未收到可以入住房屋的违约金14252元(根据购房合同第9页第11条按房屋总价410740元每天万分之一×347天(2018年1月20日到2019年1月2日)；2.其他损失共计13663元(其中：交通费1083元，住宿费7400元，误餐费5180元)。上述两项合计：27915元(暂时计算到2019年1月2日保留以后的诉讼权)。 事实与理由如下：1、2018年1月9日按开发商要求交完所有契税，全年物业管理费等其它费用后，才允许进房查验，当天验房发现的所有房间地砖都有大面积空鼓；厨房门两边间隙太大，阳台水龙头不能正常使用；大门关不上，就上述发现的质量问题当天就写在验房表上，因发生了上述诸多问题也就没法去领大门钥匙了。第二天及后续又查验卫生间和厨房墙面瓷砖也是大面积空鼓；所有房间的门槛石都是断裂的；阳台大面积空鼓；客厅空调洞方向打反了(不能正常使用)。由于房屋存在上述种种问题，这就说明被告交的就是一个不合格、不具备交付可以入住的房子，发现这些问题不是简单维修就可以修复的，而是要大面积整体返工。 2经过与开发商多次的协商与沟通，在开发商常务理事李梦涵李总的协调下与深圳博大建设集团有限公司的张超及李会计达成共识，就此次因上述诸多问题原告没有收到房屋所产生的误工费、生活费及往返机票费用，并按实际天数给予部分经济补偿，并承诺尽快返工而再次通知我来华西芙蓉海收房，我是2018年1月20日离岛的。 3我委托1003业主分别于2018年3月16日、4月29日、4月30日发短信给被告李总询问房子整改好没有，李总到4月30日下午才回短信，让装修公司通知我们，因一直没人通知我们，我又委托1003业主打装修公司李会计电话，他说都整改好了，于是我买了5月11日的机票第二次来华西芙蓉海收房。进入房间发现什么都没有返工，为此在我的催促下一直维修到2018年7月12日，在此期间我们一直睡在地上。实在因耗不起时间而放弃了部分需要整改返工的地方，当天打扫卫生时(准备进早已买好的家具)又发现了一个卧室顶板承重部位有约长1.4米的裂缝，就此事要求开发商必须找一个正规且有资质的检测单位对两个裂缝部位进行检测，并根据检测结果做一个正规的维修施工方案，修复到没有安全隐患可以入住。经过多次的沟通，开发商找种种借口或理由拒不履约应尽的责任，一直拖到2018年8月10日都不解决问题，在此期间又过去了3个月.因为没有收到合格的能入住的房子，在外住宾馆开支太大，导致我们不得不住在返工的房子里打地铺长达3个月之久，因睡在地上太久，浑身都起了病毒性疱疹迫不得已，在问题没有得到解决的情况下回到内地治病，走前短信告知开发商常务李总-李梦涵。 42018年11月2日我第三次来华西芙蓉海收房，开发商还是找种种借口推诿责任，又要找所谓的专家来看，我们要求他不管找什么人，只要对卧室承重顶板进行鉴定，并根据鉴定结果修复到没有安全隐患就行，此次因为没有收到可以入住房屋又只能打地铺睡在地上。开发商在房屋出现诸多问题后从来没有一次主动来解决问题，采取拖死你们的方法来解决问题真的太官僚了，都是我们一次次的去找一次次的去问，.无限期的拖延了近一年之久，这不应该是一个品牌开发商处理已经发生问题态度.太让人寒心了.早已买好的家具无法进入，使我们无法正常生活。给我们的身心造成了巨大的伤害，根据《中华人民共和国合同法民事第107条》的规定，特此向贵法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告嘉时公司辩称，一、依法驳回原告的诉讼请求；二、本案诉讼费由原告承担。事实和理由如下：答辩人开发建设的华西芙蓉海14#楼项目竣工后，于2017年12月28日经相关部门验收，验收结果为合格（详见工程竣工验收报告）。2018年1月9日至10日，原告在楼管员的带领下对涉案房屋进行验收，验收后提出房屋部分位置存在质量问题。但这些问题均不属于工程主体质量问题，而是属于房屋装修范围内的问题。答辩人在2017年12月31日交付涉案房屋时，已向原告交付了《华西芙蓉海住宅质量保证书》，该保证书明确了交付房屋的时间为2017年12月31日和质量保修期为一年至五年不等。原告提出这些质量问题的保修期为2年。依《商品房销售管理办法》第三十三条“保修期从交付之日起计算”的规定，涉案房屋存在的质量问题的保修期从2017年12月31日至2019年12月31日止，据此，涉案房屋存在的质量问题仍在保修期内。其次，针对原告提出的质量问题，答辩人对此高度重视，并积极采取了下列措施：1、联系施工方并要求立即进场进行修复；2、2018年11月16日邀请专家到现场鉴定处理，处理结果为：该裂缝属于可处理的质量缺陷，裂缝宽度小于0.3mm，是混凝土结构允许出现的，没有超过规范要求，不影响结构安全，并建议封闭处理。原告对处理方式表示很满意；3、依专家意见，委托四川省第十三建筑工程有限公司对裂缝修复编制处理方案，2018年12月17日，受托人作出《楼板、墙体裂缝及墙体渗水》处理方案；4、2018年11月26日，委托海南润禾建设工程材料检测有限公司对裂缝宽度进行检测，检测结果分别为0.56mm和0.49mm；5、被告再次委托海口市规划设计研究院对裂缝修补编制了新的方案。可见，答辩人对原告提出的这些质量问题采取了积极的应对措施，不存在拒绝或故意拖延修复等情形，故答辩人对此不存在过错。根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖承担”。的规定，依法不应承担民事责任。再次，双方签订的《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第四条第六项第二目约定：买受人在办理房屋交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按接收房通知书指定的日期完成向买受人交付商品房的义务，买受人不接受时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任”。依该约定可知，本案不存在逾期交房之情形，同时合同并没有“未收到可以入住房屋要支付违约金”的约定，况且涉案房屋已交付使用，不需要再另行通知。所以原告依《商品房买卖合同》第十一条第1项的规定主张未收到可以入住房屋的违约金，显然缺乏事实和法律依据。 综上所述，答辩人认为，涉案房屋存在的质量问题是可以修复的，且在保修期限内，答辩人对此负有修复义务，所以原告的主张依法不能成立，为此，特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 以上答辩意见基本与1941号案的一致，主要不同在于：①2018年11月26日，委托海南润禾建设工程材料检测有限公司对裂缝宽度进行检测，检测结果分别为0.50mm和0.51mm；②所以原告依《商品房买卖合同》第十一条第1项的规定主张未收到可以入住房屋的违约金及其他损失。 原告提交的证据材料如下：证据一、身份证复印件1份，证明原告的主体身份；证据二、被告信息复印件1份，证明被告单位及法人代表的信息；证据三、购房合同复印件1份，证明此房是原告购买的；证据四、收据复印件1份，证明2018年1月9日原告来收房，因房屋存在大面积装修质量问题，需要全面返工，跟开发商和深圳博大建设集团有限公司达成共识，对此次（2018年1月9日至1月19日）未收到住房造成滞留期间给予经济补偿；证据五、房屋返工部分图片（拍摄时间从2018年5月29日开始至2019年1月2日）复印件25份，证明房屋存在大面积返工不能放家具入住，而不是简单的返工维修；证据六、开发商李总信息来往记录截屏（从2018年1月20日起至2018年12月29日止）复印件87份，证明在返工期间与开发商李总对话要求尽快完成能入住；证据七、深圳博大装饰公司魏总信息记录截屏（从2018年5月26日起至2018年8月4日止）复印件18份，证明房屋在返工期间与深圳博大装饰公司进行沟通、协商；证据八、澄迈县质监站李站长短信截屏（从2018年7月20日起至2018年11月26日止）复印件22份，证明卧室顶板承重部位开裂、空洞、麻面，开发商不作为投诉到澄迈质监站与李站长对话；证据九、GB5020-2015混凝土结构工程的施工质量验收规范标准第35页续表8.1复印件2份，证明卧室顶板承重部位开裂就是严重的质量问题；证据十、顶板开裂检测报告（2018年12月7日）复印件1份，证明检测公司检测的数据；证据十一、开发商做的四次施工方案（从2018年11月17日至2018年12月17日）复印件28份，证明开发商对已经发生的顶板开裂空鼓麻面不认真对待，有意更改事实，采取拖死你的做法。 被告嘉时公司的质证意见如下：（1）对证据一、二、三的三性均无异议；（2）对证据四的真实性无异议，合法性及关联性有异议，不能证明被告对原告的补偿作为原告主张未收到住房违约金的依据；（3）对证据五的三性均有异议，1、是原告自己拍摄而非质检部门拍摄，但也没有得到被告确认，2、无法确认拍摄的图片是否是涉案房屋现场，3、不能证明涉案房屋存在大面积返工及不能放家具，因为没有质检报告及被告的确认；（4）对证据六、七的合理部分的三性无异议，2、对不合理部分的三性均不认可；（5）对证据八的真实性无异议，合法性及关联性有异议，1、该证言来源于原告口述，其内容未经有资质的部门确认，2、不能证明被告存在不作为的行为；（6）证据九不能作为证据使用，因为这是行业的标准规定，不具有证据属性；（7）对证据十的三性均无异议；（8）对证据十一的三性均无异议，但对原告所要证明的内容有异议，不能证明被告有故意更改事实的意思表示及故意拖延修复的存在。 被告嘉时公司向本院提交如下证据材料：证据一、工程竣工验收报告复印件1份，证明被告开发建设的涉案楼房竣工后，经验收，验收结果为合格；证据二、[华西·芙蓉海]收楼办理流程复印件1份，证明原告于2018年1月9日对涉案房屋进行验收；证据三、住宅质量保证书复印件1份，证明涉案房屋于2017年12月31日交付给原告使用，并告知保修期从2018年1月1日起算及保修项目和具体的保修期限等事项；证据四、关于业主对华西嘉园工程14#楼1-903、1-1003、1-1005号房屋质量缺陷投诉的现场鉴定处理会议纪要复印件1份，证明：①被告邀请有关专家对涉案房屋裂缝进行现场鉴定，初步鉴定为裂缝属于可处理的质量缺陷，不影响结构安全；②原告对鉴定结果表示满意，完全接受专家组及省、县质安站的处理意见；证据五、混凝土裂缝检测报告复印件1份，证明：①被告为了进一步明确裂缝的宽度，委托润禾公司剔除表面浮查后进行检测；②表明被告认真负责的态度；证据六、楼板、墙体裂缝及墙体渗水处理方案复印件1份，证明被告为更好更快地修复裂缝而委托建筑公司编制处理方案；证据七、建筑工程质量监督报告复印件1份，证明涉案楼房各项工程质量评价的结果为合格。证据八、海口市城市规划研究院编制的家园小区局部楼板裂缝修补方案复印件1份，证明被告为了更快更好地的修复裂缝再次委托海口市城市规划研究院编制修复方案。 原告的质证意见如下：（1）对证据一、二、三的三性均有异议，被告交付的房屋并不是合格的，房屋存在严重的质量问题，顶板存在裂缝，并没有完全修复好；（2）对证据四的真实性无异议，但对证明内容有异议，我并不认可裂缝的宽度，裂缝的大小已经超出了0.3mm，这已经超出了合格的标准；（3）对证据五、六、七、八的三性均有异议。 经审理查明：（一）2014年11月，海南嘉时投资控股股份有限公司（简称嘉时公司）以出让方式取得位于澄迈县金马现代物流中心范围内编号501010336、501010337、501010338号地块（面积150484.48平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2014年11月19日至2084年2月2日止。嘉时公司将该地用于建设《嘉园》（又名华西芙蓉海）项目，并取得【2016】澄房预字022号《澄迈商品房预售许可证》。2017年3月30日，嘉时公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目14幢9层1-903号房订立《澄县迈商品房买卖合同》1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××园房；③第四条约定：该商品房总金额408752元；④第五条：买受人于签约当日付清全款408752元（含定金）；⑤第八条约定：交付期限为2017年12月31日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在360日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；逾期超过360日之后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之（空白）支付违约金并继续履行合同等；⑦第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑧第十六条关于税款缴纳约定。合同还有其他约定等。 该合同并订立七个《附件》。其中，《附件七：本合同补充协议》共订立15个条款。其中，第四条约定即对合同第九条约定的补充约定：1出卖人交付时的房屋为精装房，具体装修标准见附件三。2、3、4、5（略）。6、房屋交付时，若买受人对房屋质量提出异议，双方达成以下约定：（1）买受人与出卖人办理房屋交接手续时，若买受人认为主体结构质量不合格的，应当书面向出卖人提出，并可向具备相关资质的国家法定鉴定机构或单位申请质量鉴定，鉴定费用由买受人自行承担。…（2）买受人在办理房屋交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的暇疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任。 《附件七：本合同补充协议》第七条约定：1、经双方协商同意，原合同第十五条第一项变更为：出卖人应当自房屋交付之日起720日内由甲方协助乙方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房房屋权属证书的申请、提交房屋登记机构规定的相关资料、取得房屋登记机构的登记受理单。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人协助买受人在360日内向土地登记机关提出办理《土地使用权证》的申请、提交土地登记机构规定的相关资料、取得土地登记机构的登记受理单。2、上款中“土地使用证”是指“房屋土地分割转让证明书”。其第3款、第4款、第5款（均略）。第6款：“因非出卖人的原因致使出卖人未能按期向房屋所在地房屋、土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，出卖人不承担责任”。还有其他约定内容（略）。 （2签约之后，被告代原告于2017年8月2日向税务机关缴交税款19464.38元，价税合计408752元（有海南增值税普通发票02066744号为凭证）；被告代原告于2018年1月1日向税务机关缴交税款94.67元，价税合计1988元（有海南增值税普通发票02673306号为凭证）。 另查明，1、涉案房屋已经竣工，但其地面、墙面存在空鼓等质量问题正在返工过程中。2019年1月19日原告陈素霞与其他两个户主张志梅、张志华共同与被告协商，收取“因质量问题导致此次无法收房造成的往返及滞留期间损失赔偿共12340元”，张志华、张志梅、陈素霞共同署名出具《收据》1张给被告。 原告认为被告嘉时公司属逾期交房，应于2018年1月20日之前交房却未能交房，已违约，应由被告承担违约责任。原告遂于2019年7月10日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《合同》及其附件系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：被告应否承担逾期交房违约责任？如何确定起止时间及违约金额？ 原告诉状中所称请求被告支付“未收到可以入住房屋的违约金”，应理解为请求被告支付逾期交房违约金。 涉案合同约定出卖人应当在“2017年12月31日之前”交房，原告有权要求被告依约交房。被告拖延交房属于违约，应向原告支付逾期交房违约金。原、被告于2018年1月18日协商过因无法收房赔偿交通费及滞留期间损失问题，应视为原告于该日同意接收涉案房屋。计算逾期交房违约金的起点应自2018年1月1日开始，至2018年12月30日截止，共计363天，但是，原告在本案中只主张347天违约金，应认定属于当事人自己行使处分权，本院照准。逾期交房违约金计算方式如下：408752元（房屋总价）×0.1‰×347=14183.69元。原告所称房屋总价4107406元及违约金14252元，无合同依据，本院不予采信。被告就迟延履行交房承担相应的违约金后，还应当继续履行维修房屋的义务。 被告抗辩称被告不存在逾期交房之情形，并未符合实际情况，本院不予采信。 原告请求判令被告承担其他损失共计13663元(其中：交通费1083元，住宿费7400元，误餐费5180元)，因举证不能，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 1被告海南嘉时投资控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈素霞支付逾期交房（华西芙蓉海14幢9层1-903号房）违约金14183.69元； 2驳回原告陈素霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费995.76元减半收取497.88元（原告已预交），由被告海南嘉时投资控股股份有限公司全部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  陈丽君 人民陪审员  王 鸿 二〇一九年十月二十二日 法官 助理  聂秀锋 书 记 员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第11第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。