海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初5267号   原告：王某1，男，1964年1月14日出生，汉族，住海南省。   委托诉讼代理人：林某，男，1959年6月15日出生，住海南省海口市。由海口市美兰区和平南路街道办事处琼苑社区居民委员会推荐。   被告：王某2，女，1990年9月27日出生，汉族，住海南省琼海市。   委托诉讼代理人：雷某，国浩律师（海南）事务所律师。   委托诉讼代理人：郑某，国浩律师（海南）事务所实习律师。   被告：张某，男，1978年9月10日出生，汉族，住海南省海口市。   第三人：徐某，男，1980年11月16日出生，汉族，住海南省海口市。   第三人：李某1，女，1981年10月15日出生，汉族，住海南省海口市。   第三人：邓某，男，1987年12月16日出生，汉族，住海南省海口市。   第三人：兖矿集团有限公司，住所地山东省邹城市凫山南路298号。统一社会信用代码：91370000166120002R。   法定代表人：李某2，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵某，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：吴某，男，该公司员工。   原告王某1与被告王某2、张某及第三人徐某、李某1、邓某、兖矿集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告王某1及其委托诉讼代理人林某、被告王某2的委托诉讼代理人雷某、被告张某、第三人徐某、第三人兖矿集团有限公司（以下简称兖矿公司）的委托诉讼代理人赵某、吴某到庭参加诉讼，第三人李某1、邓某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限至2019年12月31日。本案现已审理终结。   原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某2、张某给付2018年1月1日至2019年12月31日租金45万元；2.判令被告王某2、张某给付违约金共计65万元；3.判令解除原告与被告王某2、张某签订的房租租赁合同；4.本案诉讼费由被告王某2承担。庭审中，原告称其主张的违约金65万元的计算方法是以45万元为基数，按每天0.25%为标准，从2017年10月1日计算至起诉之日止。事实与理由：原告自2003年以来长期租用兖矿公司名下位于海口市××区别墅，合同租赁方式为每4年一个合约租期，每个合约租期满后再续签租赁合约。2015年11月13日，原告与被告张某平等协商签订《房屋租赁合同》，将A28栋别墅转租给张某使用，被告张某随即与他人合股在租赁房屋开设海口美兰香辣蒲窝餐饮店。该别墅的出租期为5年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止。根据双方合同约定：先付租金后使用房子。2016年和2017年两年租金共40万元需首先给付。2018年和2019年租金45万元，必须于2017年10月1日前付清。最后一年租金为24万元，应该在2019年10月1日前付清。2017年1月5日，被告张某将别墅的承租权连同海口美兰香辣蒲餐饮店合伙人的股份转让给被告王某2。由于被告王某2与张某所签订的合同第十条明确说明完全执行原告与张某所签别墅租赁合同条款，因此原告不再与被告王某2重新签订新的别墅租赁合同。被告王某2与张某签署股权转让协议后，交纳别墅租金的的义务便合并转移给被告王某2承担，根据原告与张某所签订的《海口美兰香辣蒲餐饮店股份转让协议》第十条和原告与张某所签订的《房屋租赁合同》第一条约定，被告王某2必须在2017年10月1日前向原告交纳2018年和2019年两年的租金共人民币45万元。由于被告王某2长期恶意拒绝履行合约，因此必须根据原告与被告张某签署的《房屋租赁合同》第一条约定，乙方违约逾期不交纳房屋租金，必须交纳每天3%合同违约金。直至今日，被告王某2恶意违约拖欠原告租金累计已经达18个月之久，且违背原告意志，强行将原告的别墅使用权转租给他人使用，并且从中收取高额租金收入，并且还以种种不合理理由拒付应该按时支付给原告租金，给原告造成了巨大的经济损失，导致原告经营困境，依约必须按照应交租金的每日0.25%（原合同约定是每日3%，原告主动调低至0.25%），支付合同违约金65万元。由于别墅是由被告张某转租给被告王某2，张某对王某2拖欠别墅租金一事负有先行垫付连带责任。从2017年10月份以来，原告多次专程从沈阳至海口催讨租金，但至今为止，被告仍然无理拒付租金，给原告造成了严重的财务负担，严重影响到原告的正常经营，被告张某亦没有履行给付义务。因被告王某2和张某违约，房屋租赁合同依法应当提前解除，被告王某2未经原告许可，私自将别墅使用权分为三份分别转租给本案第三人徐某、邓某和李某1等人使用并从中获得非法收益，严重侵犯了原告的合法财产，因此请求法院判定解除原告与被告张某2016年11月13日签订的《房屋租赁合同》以及被告王某2与张某2017年1月5日签订的《海口美兰香辣蒲窝餐饮店股份转让协议》。原告为维护自己合法权益诉至法院，请法院判如所请。   被告王某2辩称，本案中，被告张某将海口美兰香辣蒲窝餐饮店整个的股权转让给我，我承继合同的权利和义务，并继续履行，被告张某已经向原告交纳了2017年的租金20万元，因此我无需再交纳2017年的租金。当我准备开始交纳2018年和2019年的租金的时候，我要求原告提供其与房东之间的租赁合同以及支付租金的凭证，但原告均拒绝予以提供，直到2018年年底，原告才向我提供了其与兖矿集团驻海口办事处签订的房屋租赁合同，但仍无法提供支付租金的凭证，并且该合同已经到期。我又要求原告提供续签的房屋租赁合同，但是直到2019年原告才将其与兖矿公司续签的房屋租赁合同提供给我，根据该合同的约定，2019年1月10日前，原告需要支付押金及租金的总额的百分之五十即96.5万元。但是在我的不断催促下，原告一直未提供任何支付租金的凭证，而我也同时了解到，兖矿公司并不知晓该2份合同的存在和履行，因此根据《合同法》第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果原告一直拒绝提供任何支付租金的凭证，那么极有可能存在兖矿公司以原告无正当理由未支付或者迟延支付为由解除合同，那么此时我可以请求代原告支付欠付的租金和违约金，以抗辩兖矿公司的合同解除权。原告直至开庭仍然拒绝向我提供租金的相关转账凭证，明显存在其可能因为再继续提供涉案房屋供我继续租赁即不能为对待给付的现实危险，我行使了不安抗辩权，因此不存在违约的行为。我不同意向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金45万元。原告以我违约为由，要求解除合同无事实和法律依据。原告要求我支付违约金无事实和法律依据，且其要求的违约金明显超过了其损失，应当不予支持。   被告张某辩称，一、本案事实。我与原告王某1于2015年11月13日就位于海口市××路锦艺别墅签定了房屋租赁合同，并预支付了前两年租金40万元，经营海口美兰香辣蒲窝餐饮店，并花费150万元对店铺进行了翻新装修。后因经营严重亏损，但没有拖欠任何人的钱款，在征得王某1同意的情况下，我于2017年1月5日与王某2签定了《海口美兰香辣浦窝餐饮店股份转让协议》，王某1同意并在转让协议上签字按手印。转让协议生效后，我即按转让协议第六条之约定，于2017年1月13日依法注销了海口美兰香辣蒲窝餐饮店，全面退出了海甸岛四东路A28号别墅。二、我不应该被列为本案被告。我于2017年1月5日与王某2签定了上述转让协议，该协议第十条明确约定，我作为转让协议的甲方将原签订的锦艺别墅A28栋租赁合同的权利及义务（经房屋权属代表人确认后）一并转让给乙方（即王某2）继续履行，乙方（即王某2）同意继续履行房屋租赁合同。原告王某1在转让协议结尾的“房屋权属人代表同意上述转让条款”一项中签字并按手印。说明我将原合同的权利与义务转让给王某2履行得到了原告同意的。随着上述转让协议的生效，履约主体已发生变更，即履行原合同权利与义务的主体由我变更为王某2。王某2收取了第三方的利益收入，却拒绝向原告交纳房租，按照《侵权责任法》谁受益谁担责的原则，原告诉拖欠房租事宜也应由王某2承担。根据合同的相对性原则，我已不享有上述合同的权利，也不能承担上述合同的义务，把我列为被告实无法律依据，也与实情不符。三、上述转让协议是由我与接手方王某2、房屋权属代表王某1共同确认同意后签定的，因此应当认定转让协议有效。根据转让协议第八条，我收到第一笔转让金后，即办理转让手续，并全面退出了该店面的经营管理。因此我已完全履行了转让协议的义务，2017年1月5日之后的租赁合同应该由王某1和王某2继续履行其双方的权利与义务。综上所述，请求人民法院驳回原告关于我的全部诉讼请求。   第三人徐某述称，我于2018年3月15日到2021年3月15日向王某2承租海甸岛海甸四东路锦艺A28栋别墅一楼150平方米的房屋。我已经向王某2支付了押金3万元，每月按时支付租金1.5万元，直到收到法院的起诉书，我就暂缓对王某2支付房租，也征得了王某2的同意，我还在使用涉案房屋一楼的房间。王某2将锦艺别墅A28栋的二楼和三楼交给我代为管理和出租，我代表王某2与李剑和李某1分别签订了房屋租赁合同，李剑和李某1的租金是直接支付给王某2本人的。原来涉案房屋二楼由李某1使用，三楼由李剑使用，在李某1收到法院的传票之后，李某1、李剑就和王某2协商终止了租赁合同，现在李某1和李剑已经搬出涉案房屋。现在涉案房屋的二楼是空置的，王某2又重新将三楼转租给别人了。邓某与我是合作经营的关系，我将一楼房屋部分时间段的使用权转租给邓某，邓某收到法院传票后，与我协商终止了租赁合作经营合同。邓某已经搬出涉案房屋。   第三人李某1、邓某未作陈述。   第三人兖矿公司述称，案涉房屋所有权人为我司，2013年1月15日，我司与原告签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年1月1日至2018年12月31日，2018年12月28日双方续签房屋租赁合同，期限为2019年1月1日至2021年12月31日，2份租赁合同均是真实有效的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证、海口美兰香辣蒲窝餐饮店股份转让协议，可以相互印证，形成证据链，本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。第三人徐某提交的委托书，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告王某2、张某、第三人李某1、邓某、兖矿公司均未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   第三人兖矿公司是坐落于海口市海甸四东路锦艺别墅A28幢房屋的产权人。2013年1月15日，兖矿公司（出租方）与原告王某1（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：兖矿公司将坐落于海口市海甸四东路锦艺别墅A28幢房屋出租给原告使用，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止。2018年12月28日，兖矿公司（出租方）与原告王某1（承租方）续签一份《房屋租赁合同》，其中约定：兖矿公司将坐落于海口市海甸四东路锦艺别墅A28幢房屋继续出租给原告使用，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。   2015年11月13日，原告王某1（甲方）与被告张某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于海口市海甸四东路锦艺别墅A28幢房屋出租给乙方使用，出租期限自2016年1月1日至2020年12月31日，前两年租金40万元，第3、4年租金45万元，最后一年租金24万元，每年10月1日前付清下年度租金，不按时交纳房租，每逾期一天，应向甲方支付未履行部分的3%的违约金，过15天视为本合同自动终止，甲方有权无条件收回房屋；任何一方违反本合同约定事项，违约方应赔偿另一方壹年的房屋租金，并立即执行；等等。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告张某使用，被告张某向原告支付了2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金。   2017年1月5日，被告张某（甲方、转让方）与被告王某2（乙方、受让方）签订一份《海口美兰香辣蒲窝餐饮店股份转让协议》，其中约定：甲方自愿将香辣蒲窝店全体股东的100%股权折合25万元，2017年房租20万元（2017年1月1日至2017年12月31日）转让给乙方，两项款项合计45万元；甲方将原签订的锦艺别墅A28栋的租赁合同的权利义务（经房屋权属代表人确认后）一并转让给乙方继续履行，乙方同意继续履行房屋租赁合同。被告张某在该协议甲方落款处签名，被告王某2在该协议的乙方落款处签名，原告王某1在该协议的尾部“房屋权属人代表同意上述转让条款（确认签字）”处签名。该协议签订后，被告张某经原告同意，将涉案房屋交给被告王某2使用至今，王某2一直未向原告支付租金。被告王某2在使用涉案房屋过程中，还将涉案房屋分别转租给第三人徐某、李某1、邓某等人，并收取徐某等人的租金。原告要求被告王某2支付租金未果，遂于2019年4月15日向本院提起诉讼。   在庭审过程中，原告王某1与被告王某2、张某均确认：原告与被告张某之间的房屋租赁合同关系实际已经于2017年1月5日终止；原告与张某于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》中的乙方实际已于2017年1月5日变更为被告王某2。第三人兖矿公司称知晓原告王某1将涉案房屋转租给被告王某2的行为，且其公司无异议。   本院认为，一、关于被告王某2是否应向原告支付租金、违约金以及原告与王某2的房屋租赁合同关系是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原告王某1于2015年11月13日与被告张某签订一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告张某。2017年1月5日，被告张某与被告王某2签订一份《海口美兰香辣蒲窝餐饮店股份转让协议》，原告王某1亦签名确认该协议的内容。《海口美兰香辣蒲窝餐饮店股份转让协议》签订后，原告与被告张某之间的房屋租赁合同关系终止。自2017年1月5日起，被告王某2就开始使用涉案房屋，原告与被告张某于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》中的乙方由被告张某变更为被告王某2，被告王某2应当按照该《房屋租赁合同》的约定履行自己的义务，依约向原告支付租金。2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》中约定：第3、4年（即2018年、2019年）租金45万元，最后一年租金24万元，每年10月1日前付清下年度租金，不按时交纳房租，每逾期一天，应向甲方支付未履行部分的3%的违约金，过15天视为本合同自动终止，原告有权无条件收回房屋。根据该合同约定，被告王某2应当于2017年10月1日前向原告支付2018年的租金22.5万元，于2018年10月1日前向原告支付2019年的租金22.5万元。被告王某2使用涉案房屋至今但未向原告支付租金，其行为已经违反了合同约定和法律规定，应当承担相应的违约责任。原告要求被告王某2支付2018年1月至2019年12月的租金45万元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求被告王某2支付的违约金数额过高，本院酌情予以调整。本院认定被告王某2应当向原告支付违约金12.15万元（计算方式：2018年的违约金自2017年10月2日起计算，2019年的违约金自2017年10月2日起计算，均以未付的租金为基数，按年利率24%为标准计付至起诉之日即2019年4月15日）。原告要求解除其与被告王某2的房屋租赁合同关系，有事实及法律依据，本院予以支持。被告王某2提出其不向原告支付租金是行使不安抗辩权的辩解意见，无证据证明，本院不予采信。被告王某2提出不同意解除合同，其不应向原告支付租金及违约金的辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。   二、关于被告张某主体是否适格、被告张某是否应向原告支付租金、违约金以及原告与被告张某签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。因原告与被告张某签订了《房屋租赁合同》，且原告要求解除与被告张某签订的《房屋租赁合同》，故张某作为本案被告的主体适格。因原告与被告张某之间的《房屋租赁合同》已经于2017年1月5日终止，且被告王某2自2017年1月5日起使用涉案房屋至今，故原告要求被告张某向其支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金45万元及违约金65万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告要求解除其与被告张某签订的《房屋租赁合同》，原告与被告张某对此均无异议，且双方已经实际终止了该合同的履行，故本院对原告的此项请求予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：   一、被告王某2应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王某1支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金45万元及截止至2019年4月15日的违约金12.15元；   二、解除原告王某1与被告张某于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》；   三、解除原告王某1与被告王某2之间自2017年1月5日起形成的房屋租赁合同关系；   四、驳回原告王某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费14700元（原告王某1已预交），由原告王某1负担7637元，由被告王某2负担7063元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 王巧玲     二〇一九年十月二十五日   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。