湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3229号上诉人（原审被告）：覃俊涛，男，1982年6月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李明，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳恒达商业管理有限公司，住所地襄阳市高新区春园东路1号。法定代表人：吴学农，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建刚，湖北三国律师事务所律师。上诉人覃俊涛因与被上诉人襄阳恒达商业管理有限公司（以下简称恒达商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。覃俊涛上诉请求：1.判令撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回恒达商业公司的诉讼请求；2.本案上诉费由恒达商业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清且错误。一、覃俊涛有新证据证明，虽然双方于2015年4月2日签订《商铺租赁合同》，但是2015年5月襄阳乐居灯饰城基础消防设施验收不合格，恒达商业公司对襄阳乐居灯饰城基础消防设施整改维修包含覃俊涛所租赁的门面房的基础消防设施。由于覃俊涛对门面房于2015年4月30日已经装修完毕，恒达商业公司进行基础消防设施整改维修，必须踩踏在覃俊涛的吊顶上进行，恒达商业公司的工作人员将覃俊涛已经装修完毕安装好的吊顶龙骨踩踏变形，龙骨之间的扣减镙丝踩掉，吊顶大部分面积裂缝并下坠。被损坏吊顶已经不能承受灯饰的重量，不能正常营业。覃俊涛找恒达商业公司多次协商，恒达商业公司不予理睬。2015年6月，恒达商业公司在装修襄阳乐居灯饰城3楼毛坯房，和水泥加水时，房顶漏水直接将之前已经遭受损害的吊顶中的石膏、木板泡坏。覃俊涛又找恒达商业公司多次协商，恒达商业公司不予理睬。2015年12月，恒达商业公司在装修襄阳乐居灯饰城3楼毛坯房，和水泥加水时，房顶严重漏水，吊顶再次受到严重的损坏。双方于2016年6月20日才协商解决，致使覃俊涛延迟开业。覃俊涛正常开业不到两个月，恒达商业公司2016年8月15日擅自加锁关闭覃俊涛的大门导致覃俊涛不能正常营业。事后，覃俊涛又找到恒达商业公司多次协商，恒达商业公司不予理睬，反而起诉覃俊涛。二、恒达商业公司方的原因造成覃俊涛延迟开业，不能正常经营，违约方是恒达商业公司。三、双方租赁合同关系于2016年8月15日因恒达商业公司擅自加锁关闭覃俊涛的大门导致覃俊涛无法正常营业而已经解除。违约方系恒达商业公司而不是覃俊涛。一审法院认定2017年11月30日恒达商业公司收回房屋错误，没有事实和法律依据。四、恒达商业公司不仅擅自加锁关闭覃俊涛的大门，而且还占用覃俊涛所租房屋的物品不予返还，给覃俊涛造成较大经济损失。综上所述，覃俊涛认为，一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求二审法院支持覃俊涛的上诉请求，以维护覃俊涛的合法权益。恒达商业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恒达商业公司向一审法院起诉请求：1.确认恒达商业公司与覃俊涛就襄阳乐居灯饰城二楼2-215号商铺租赁合同于2017年11月30日已解除；2.判令覃俊涛支付租金99330元、滞纳金7946元、公摊电费7598元、物业管理费19962元，共计134836元；3.本案诉讼费及律师代理费4000元由覃俊涛承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，襄阳恒达实业有限公司将其所有的位于樊城区前进路29号“乐居广场”商铺的租赁和管理工作委托给恒达商业公司办理。2015年4月2日，恒达商业公司（甲方）与覃俊涛（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，主要内容为：乙方租赁甲方的商铺位于“襄阳乐居灯饰城”2楼215号；乙方租赁甲方的商铺的面积为290平方米；租赁期限为2015年5月1日起至2018年4月30日止，共三年；乙方租赁商铺租金按计租面积290平方米计算，租金单价为：29元/平方米/月，即每月租金为人民币：8410元；租金的支付按季度支付，即一次支付三个月的租金，租赁期限内首三个月租金，乙方应于起租日前十天向甲方支付，其后每三个月的租金均应提前十天向甲方支付，每逾期一天，按逾期缴纳金额的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天的，甲方有权解除合同；合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付相当于租赁商铺叁个月租金的保证金即人民币25230元给甲方，以保证合同履行；合同期满，甲方在乙方交回商铺并办理退场手续3个工作日内确认商铺及附属设施无非正常损害，清偿所有应付款项后不计算利息凭保证金收据退还该保证金给乙方。如有“非正常损害”，双方协商确定损害的直接费用，扣除此费用后的保证金退还乙方，不足部分由乙方补交。“非正常损害”是指由于乙方或与乙方有关联第三方过错造成并且不在保险理赔范围内的损害；乙方应于合同起租日前完成装修；合同期间，如甲方擅自提前终止本合同（双方约定甲方有权单方面终止合同的情况除外），则甲方必须将乙方支付的保证金双倍退还乙方。合同期间，如乙方擅自提前终止本合同（双方约定乙方有权单方面终止合同的情况除外），甲方有权没收乙方支付的全部保证金；乙方未能依照本合同规定如期如数缴纳水电费用的，应向甲方交纳违约金，违约金计算按供水供电事业公司的规定处理，逾期15天仍未交清水电费用的，甲方有权停止向乙方供水供电。造成乙方的影响及损失由乙方自行承担。此间，甲方对商铺的各项费用照常计收；乙方有拖欠租金或管理费超过十五天以上，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方保证金，收回商铺；乙方应按甲方的规定时间进行营业，不得无故延长或缩短时间。2015年4月2日，恒达商业公司（甲方）与覃俊涛（乙方）签订《襄阳乐居灯饰城补充协议》1份，内容为：甲方根据乙方租赁现状，特给予乙方拾贰个月免租。免租的时间为合同期内免租。免租方式：缴纳三个月租金，使用六个月，以此类推至免租期结束。如遇不可抗拒、政府主管部门政策审批等因素，造成商场开业时间延误，则甲、乙双方互不追究相应责任。合同签订后，恒达商业公司将位于乐居灯饰城2楼215号商铺交给覃俊涛。2015年9月26日，“襄阳乐居灯饰城”正式开业。2016年7月22日，恒达商业公司赔偿覃俊涛因漏水造成的损失45000元，实际给覃俊涛转款40000元，另5000元抵扣了房屋租金。2017年11月30日，恒达商业公司工作人员荣琳给覃俊涛发信息，内容为“大小易和覃俊涛先生，您与恒达商业公司签订的合同期限2015.5.1日至2018.4.30止，铺位号2-215，鉴于您在乐居灯饰城长期欠交租金，且不按规定长期关门不营业，多次电话沟通洽谈欠租事宜，您一直未给答复，现我公司正式通知您终止合作，请您于2017年11月30日来商管部交清所欠租金!逾期后果自负”。2017年11月30日，恒达商业公司收回了租赁房屋。双方对解除合同事宜及租金交纳等事宜，多次协商无果，恒达商业公司遂诉至法院提出上述诉讼请求。庭审中，恒达商业公司放弃要求覃俊涛支付滞纳金7946元、公摊电费7598元、物业管理费19962元的请求。一审法院认为，恒达商业公司与覃俊涛在协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》和《襄阳乐居灯饰城补充协议》合法、有效，应受法律保护。合同履行过程中，覃俊涛没按约定交纳租金，已构成违约。恒达商业公司请求确认其与覃俊涛签订的《租赁合同》于2017年11月30日解除，因2017年11月30日恒达商业公司收回了租赁房屋，故双方签订的房屋租赁合同应于2017年11月30日收回租赁房屋时解除。恒达商业公司要求覃俊涛支付租金99330元，恒达商业公司于2015年4月2日签订合同后，将房屋交给覃俊涛，合同约定租赁期限为三年，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，2017年11月30日恒达商业公司收回了租赁房屋，租金应计算至2017年11月30日，覃俊涛实际使用房屋29个月，恒达商业公司与覃俊涛在《租赁合同》中约定“月租金总额为8410元；免租期为12个月”。庭审中，恒达商业公司对其主张的99330元租金计算方式是：2015年10月12日开始计租，一直到2017年10月26日，按照合同约定有免租期一年，共计交租时间是12个月14天，一个月的租金是8410元，共计104330元，减去5000元赔偿，还欠租金99330元。恒达商业公司要求覃俊涛支付租金99330元，是其对自己民事权利和诉讼权利的处分，且不违反法律的规定，予以支持。恒达商业公司要求覃俊涛支付律师代理费4000元，因恒达商业公司没有证据证明交纳了律师代理费，不予支持。覃俊涛经传唤未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、襄阳恒达商业管理有限公司与覃俊涛签订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；二、覃俊涛支付襄阳恒达商业管理有限公司房屋租金99330元；三、驳回襄阳恒达商业管理有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3077元，恒达商业公司负担800元，覃俊涛负担2277元。二审中，覃俊涛围绕其上诉请求提交了其与马康伟、赵峰的合作协议、补充协议及恒达商业公司出具的马康伟交款5000元的收据、刷卡小票，证明覃俊涛的合伙人马康伟在案涉租赁合同订立前已向恒达商业公司支付了商铺租金5000元。覃俊涛还提供了其与恒达商业公司订立的协议书，证明因恒达商业公司在施工过程中对其承租的商铺造成损坏，导致其直至双方就损坏补偿事宜协商一致并达成书面协议后方能正常使用承租商铺。经本院组织质证，恒达商业公司对上述收据的真实性无异议，但认为合作协议的真实性无法辨认，马康伟交款的事实与本案无关联。同时，恒达商业公司对其与覃俊涛订立的协议书的真实性不持异议，但认为该证据达不到覃俊涛的证明目的。因马康伟交款收据上注明的收款事由“乐居灯饰布艺城二楼215号”系案涉租赁合同的租赁标的物，该收据与覃俊涛提供的其与马康伟、赵峰的合作协议、补充协议及刷卡小票形成了较为完整的证据链条，恒达商业公司已对该收据的真实性予以认可，且未提供相反证据予以反驳，故本院对覃俊涛的合伙人马康伟向恒达商业公司支付了商铺租金5000元的事实予以认定。对恒达商业公司认可的其与覃俊涛订立的协议书，本院予以采信，对恒达商业公司就其在施工过程中对覃俊涛承租商铺造成损坏一事与覃俊涛达成补偿协议的事实予以认定。本院查明，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，覃俊涛与恒达商业公司订立的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并对双方当事人具有法律拘束力。恒达商业公司履行了合同约定的交付义务，覃俊涛亦应按照合同约定支付租金。覃俊涛上诉称因恒达商业公司在施工过程中对其承租商铺造成损坏，导致其直至双方就损坏补偿事宜协商一致并达成书面协议后方能正常营业，故应对其正常营业前的租金予以减免，但覃俊涛的举证并不足以证明其承租的商铺因恒达商业公司造成损坏而无法使用的事实，且双方在补偿协议中明确约定“本合同签订后视为甲方（恒达商业公司）已经履行完毕对乙方（覃俊涛）商铺的补偿义务，乙方（覃俊涛）不得再以任何理由追究甲方（恒达商业公司）的责任”，覃俊涛上诉以恒达商业公司对其商铺造成损坏为由要求减免租金，明显与上述双方在补偿协议中的约定不符，故覃俊涛的该项上诉请求无事实依据，本院不予支持。覃俊涛上诉还称因恒达商业公司于2016年8月将其商铺上锁导致其无法正常营业，双方租赁合同关系已解除，但未能提供证据予以证明其主张的事实，故应承担举证不能的不利后果。恒达商业公司因覃俊涛拖欠租金诉至法院要求解除双方租赁合同，一审法院认定合同于恒达商业公司工作人员发出的解除合同通知到达覃俊涛时解除，符合法律规定。覃俊涛上诉称恒达商业公司擅自将其租赁的商铺加锁并占用其屋内物品不予返还，给其造成较大经济损失，因覃俊涛在一审中未就其主张的经济损失提起反诉，故本案不予处理，覃俊涛可另案主张权利。综上，一审法院判决覃俊涛按照双方租赁合同的约定向恒达商业公司支付拖欠的租金，并无不当。覃俊涛在本案二审审理期间向本院提交了其合伙人马康伟向恒达商业公司支付案涉商铺租金5000元的收据，本院对该证据予以采信，将该笔款项从一审法院认定的覃俊涛欠付的租金金额中予以扣减。综上所述，覃俊涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因在二审中出现新证据，故本院对一审判决的欠付租金金额予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初374号民事判决第一项，即“襄阳恒达商业管理有限公司与覃俊涛签订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除”；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初374号民事判决第三项，即“驳回襄阳恒达商业管理有限公司其他诉讼请求”；三、变更襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初374号民事判决第二项“覃俊涛支付襄阳恒达商业管理有限公司房屋租金99330元”为“覃俊涛在本判决生效之日起十日内向襄阳恒达商业管理有限公司支付房屋租金94330元”；四、驳回襄阳恒达商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3077元，由恒达商业公司负担919元，覃俊涛负担2158元。二审案件受理费3077元，由覃俊涛负担2952元，恒达商业公司负担125元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月二十八日书记员  徐丽莉