山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初2524号 原告：潍坊风车小镇企业管理服务有限公司，住所地：诸城市人民西路**。 法定代表人：崔传英，该公司经理。 委托诉讼代理人：于仁鹏，男，1986年10月5日生，汉族，住即墨市。 委托诉讼代理人：王可欣，山东瑞滨律师事务所律师。 被告：杨彬彬，男，1991年10月10日生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：刘正波，山东贝特律师事务所律师。 原告潍坊风车小镇管理服务有限公司与被告杨彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊风车小镇管理服务有限公司委托诉讼代理人于仁鹏、王可欣，被告杨彬彬及委托诉讼代理人刘正波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同已于2019年3月5日解除；2.判决被告搬离诸城市××商铺；3.被告支付拖欠的租赁费6337.5元、物业费1014元，并自应付之日至实付之日按日2‰承担滞纳金；4.被告承担逾期搬离违约金11212.5元；5.被告承担因违约致合同解除违约金29656.25元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月26日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于诸城市××商铺，约定被告每6个月支付一次保底租赁费，首期保底租赁费于合同签订后7日内交付，以后每期保底租赁费于前期租赁费最后一个月的20日前交付，逾期交付超过20天，原告有权单方解除合同并按合同约定追究违约责任。被告逾期交付租赁费超过20天，原告催付未果已向被告发出解约通知并限期搬离。 被告杨彬彬辩称，原告的诉讼请求不明确。原告所诉与事实不符，被告没有违约，而是原告违约，原告乱收费，承诺的事项未兑现。在被告不知情的情况下，原告对被告承租的商铺开门破锁，将物品洗劫一空，给被告造成损失，原告应赔偿被告损失，被告保留追究原告责任的权利。 本院经审理查明如下事实：原告租赁诸城市××沿街商业房开办风车小镇商场。2018年7月26日，原、被告签订租赁合同，约定：被告租赁原告位于诸城市××商铺，用于被告经营悠百佳零食销售，计租面积65平方米，被告保证于2018年9月1日9时开业；租赁期限自2018年7月26日至2020年7月25日，装修免租期1个月，即2018年7月26日至2018年7月25日，免租期不计租赁费，租赁费自2018年8月26起计收；第一年保底租赁费每天每平方米2.5元，即2018年7月26日至20019年7月25日，月租赁费4942.71元，第一年租赁费共计54275元，每6个月支付一次，第二年保底租赁费增加5%，即2019年7月26日至2020年7月25日，月租赁费5189.84元，第二年租赁费共计62278.13元，每6个月支付一次；首期保底租赁费应于签订合同后7日内支付，以后应于每期最后1个月的20日支付下一期保底租赁费；逾期交付租赁费，每日按欠款金额2‰支付违约金，逾期10天，原告有权停供水电，逾期20天，原告有权关闭租赁房屋、解除合同、收回房屋并请求被告按约承担违约责任；合同解除3日内，被告应将租赁房屋内物品搬离并撤走相关人员，逾期搬离视为弃物，原告有权自主处分且不必向被告承担责任，被告逾期交还房屋，每逾期1日按原日租赁费标准3倍支付违约金；因被告原因导致合同解除，被告应按合同解除时租赁费标准支付6个月租赁费的违约金；被告应交付履约保证金14828.13元，履约保证金应于签订合同后7日内与首期保底租赁费一同交付，租赁期限内被告无权请求将履约保证金冲抵租赁费或其他费用，履约保证金不计息，在被告返还房屋90日内，扣除被告承担各项赔偿和费用后余款返还被告，但被告所售商品保修期或提供服务有效期超过90日的，原告在相关期限经过后返还；物业费按每平方米每天0.4元收取，物业费9490元／年，每6个月支付1次，原告有权根据情况变化调整物业费，物业费的交付与租赁费交付时间相同；空调费8303.75元／年，由被告按年交付，被告在原告或原告指定的物业公司下达付款通知单3日内交付；逾期交付履约保证金、物业费、空调费，每日按欠款金额2‰支付违约金；拖欠租赁费或其他应付费用20天而致原告解除合同的，被告无权请求返还履约保证金或余额以及预付而未使用的租赁费，造成原告损失的被告还应据实赔偿。 2018年7月26日，被告向原告交付首期5个月租赁费24713.5元、履约保证金14828.13元、首期6个月物业费4745元、首期1年空调费8303.75元。原告主张按合同约定即于2018年7月26日交付房屋，被告主张2018年9月交付房屋，具体时间记不清楚，原告为证明其主张提供了被告为原告出具的装修手册确认书、进场装修申请表、店铺装修委托书、开工许可证，该证据基本能够证明装修起始日是2018年8月13日。被告为装修交付装修押金3250元、管理费975元。按合同约定，第二期租赁费按月计算被告应交付29656.26，按年差计算被告应交付29561.5元，第二期物业费应交付4745元，被告应于2019年1月20日前交付，但被告未交付。2019年1月15日，原告向被告发出催款单，催付2019年1月26日至2019年7月25日期间的租赁费29656.25元、物业费4745元，催款单上签名杨彬。2019年2月22日，山东瑞滨律师事务所以接受原告委托为名，向被告递交律师函，告知被告应于2018年12月20日前支付2019年1月26日至2019年7月25日期间的租赁费29656.25元、物业费4745元，并告知逾期交付的法律后果。被告未认可收到催款单和律师涵。2019年3月5日，原告递交解除租赁合同通知书，告知被告应于2019年1月26日前交付2019年1月26日至2019年7月25日期间的租赁费29656.25元、物业费4745元，但被告未交付，已构成根本违约，通知被告解除双方租赁合同，限被告自收到通知书之日起3日内搬出F1-2-2号商铺，并支付2019年1月26日至2019年3月7日期间的租赁费6662.5元、物业费1066元及逾期支付利息，并按合同解除时租赁费标准支付6个月租赁费的违约金29656.25元。被告于2019年3月6日签收通知书。2019年3月7日，原告递交限期搬离通知书，告知被告租赁合同已解除，被告应于2019年3月7日搬离，通知被告应自收到通知书之日起2日内搬离F1-2-2号商铺，逾期被告在F1-2-2号商铺的物品视为弃物，原告有权处置而不必承担责任。2019年3月8日，被告签收通知书。2019年4月1日，原告将F1-2-2号商铺内属于被告的物品清理并放置在原告仓库内，包括两台电脑、监控设备、奶茶设备及一些食品等物。被告以门锁被撬东西被盗为由报警。2019年4月1日，在公安询问过程中，被告陈述：2019年1月28日是被告交付费用的时间，买卖不好一直没有交付租赁费，已经收到了解除租赁合同通知书和限期搬离通知书，3月29日原告电话通知被告2天内将物品搬走，否则原告将清理。 关于合同效力，被告主张原告作为出租方，但未提供相关房屋产权证件，对出租的房屋不享有合法产权，为无效合同；租赁合同文本是原告提供的，是重复使用的格式合同，没有与被告协商，没有向被告提示权利义务，被告对合同内容不知情，仅是签名而已，合同免除了原告义务，加重了被告义务，为无效合同。 上述事实，有当事人陈述及原告提供的租赁合同、租户手册、装修施工管理规定、装修手册确认书、装修人员进场申请表、店铺装修委托书、开工许可证，催款单、律师涵及递送记录、解除合同通知书及递送记录、限期搬离通知书及递送记录，本院依申请调取的公安询问笔录，被告提交的收款收据等证据在案证明。 本院认为，出租人出租房屋，不必对房屋拥有所有权，原告将承租的房屋向被告出租，是转移房屋使用权，与法不悖，不影响合同效力。原告开办风车小镇商场，将诸城市格林学府沿街商用房分割成多个商铺对外出租，采用格式合同方式与各商铺业主签订合同具有现实可能性。租赁合同分两部分，一部分是通用条款，一部分是特约条款，通用条款是为了重复使用而预先拟订，订立时未与对方协商，可以认定为格式条款，特约条款是原、被告协商签订，不符合《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第三十九条第二款关于订立合同时未与对方协商的规定，不是格式条款。格式条款的提供方对免除或限制其责任的条款应以合理方式提请对方注意，本案中，如“被告逾期搬离租赁场所其内物品视为弃物，原告有权处分且不必承担责任”、“被告拖欠租赁费而致原告解除合同的，被告无权请求返还履约保证金”等属于免除或限制格式条款提供方责任的条款，对于这些条款，关键是看是否通过合理方式提示对方注意，不影响合同效力。原告的主要义务是开办商场、将出租的商铺交付被告使用，租赁合同没有免除原告主要义务，排除被告主要权利，被告租赁商铺经营是原告开办商场经营的一部分，不同于被告独立经营，合同严格约束被告的经营行为符合商场经营的特征，不能依照合同第四十条认定合同无效。综上，原、被告签订的租赁合同合法有效，原、被告的权利义务应按合同约定执行。 合同于2018年7月26日签订，原告主张于合同签订时交付租赁物，被告主张于2018年9月交付租赁物，具体时间记不清，但被告申请的装修日期是2018年8月13日，要装修必先接收租赁物，被告主张的事实不足为信，且2018年7月26日到2018年8月25日为免租赁费期限，原告也未请求被告承担逾期开业的责任，本院认为原告于合同签订当日交付租赁物的可能性大，予以认定。按合同约定被告交付第二期租赁费、物业费的时间是2019年1月20日，原告催款单请求被告于2019年1月26日交付，解除租赁合同通知书表明原告主张支付时间是2019年1月26日，被告在公安询问时自认交付时间是2019年1月28日，至2019年3月6日被告收到解除租赁合同通知书时，无论从上述哪一时间起算，被告未交付第二期租赁费、物业费超出20天，被告行为构成违约，符合合同约定的解除条件，原告通知被告解除合同，符合合同法第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，本院认定合同于2019年3月6日解除。合同解除，不影响合同结算清理条款的效力，自2019年1月26日至2019年3月6日，被告应按约定的租赁费标准支付租赁费，被告于2019年3月8日收到原告递交的限期搬离通知书，通知书限期搬离的时间是2019年3月10日，自2019年3月7日至2019年3月10日，此期间虽然合同已解除，但可比照约定的租赁费计算标准计算租赁费。自2019年1月26日至2019年3月10日共计43天，按每平方米每天2.5元计算，租赁费共计6987.5元。依合同约定，被告使用租赁物期间应当交付物业费，物业费的计算方法与上述租赁费的计算方法相同，按每平方米每天0.4元计算，上述期间的物业费为1118元。原告请求支付租赁费6337.5元、物业费1014元，利于被告不利于原告，本院予以准许。按合同约定应是先交费后使用租赁物，合同约定被告的交付时间是2019年1月20日，现该期间已过，被告应当交付。逾期搬离违约金的约定是违约责任条款。合同于2019年3月6日解除，限期搬离通知书限于2019年3月10日搬离，该限期符合合同约定的解除合同后3天搬离。2019年4月1日，租赁物内的物品事实上搬离，自2019年3月11日至2019年4月1日为合同约定的逾期交回房屋期间，共计20天，按合同约定的3倍租赁费作为违约金计算，此期间的违约金为9750元。因被告原因致合同解除应按解除时的租赁费标准支付6个月违约金是违约责任条款。依据合同约定并按年差计算，违约金为29561.5元。上述违约金共计39311.5元，该违约金被告应当承担。逾期交付费用自逾期日按日2‰支付滞纳金是违约责任约定，但违约责任约定对被告过重，致双方利益失衡，本院酌定不予支持。合同解除，未履行的不再履行，已履行的部分，根据履行情况可以采取补救措施，如本案中的履约保证金、空调费、装修押金、管理费等，可以在结算后返还，但本案是原告单方通知解除合同，不是本院判决解除合同，在原告未提出请求的情况下，本院不宜直接处理返还事宜，被告可另行依合法途径维护权利。原告处置被告的物品，并非原告因履行合同而占有的物品，不适用合同解除的补救措施，本院在本案中不予处理，被告可另行依合法途径维护权利。原告请求判决被告搬离租赁物，与租赁物已事实上返还的事实相悖，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司与被告杨彬彬于2018年7月26日签订的租赁合同已于2019年3月6日解除； 二、被告杨彬彬向原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司支付2019年1月26日至2019年3月10日期间的租赁费6337.5元、物业费1014元； 三、被告杨彬彬向原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司支付2019年3月11日至2019年4月1日期间的逾期返还租赁物违约金9750元； 四、被告杨彬彬向原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司支付迟延履行致合同解除违约金29561.5元； 五、驳回原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 上述判决第二至四项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1006元，减半收取503元，原告潍坊风车小镇企业管理服务有限公司承担16元，被告杨彬彬承担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  郭海龙 二〇一九年十月二十二日 书记员  张志莲