西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2019)陕0104民初5635号 原告（反诉被告）:马承，男，回族，1963年11月21日出生，西安清泉幼儿园教师，住西安市莲湖区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：刘毅，（反诉原告），男，回族，1967年5月3日出生，自由职业，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：郝圆圆，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸霞，陕西金镝律师事务所实习律师。第三人:马琨，男，回族，1960年2月17日出生，自由职业，住西安市莲湖区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：马君，男，回族，1962年2月17日出生，无业，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马承，简况同上。原告（反诉被告）马承与被告（反诉原告）刘毅、第三人马君、马琨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马承即第三人马君委托诉讼代理人、被告（反诉原告）刘毅委托诉讼代理人郝圆圆、张幸霞以及第三人马琨到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）马承向本院提出诉讼请求：1、判令刘毅立即支付马承2017年5月1日至2019年4月30日两年租金合计人民币13.3万元；2、判令刘毅与马承之间的租赁合同关系履行完毕，要求刘毅限期腾房，超期租金按每日2548元标准计算支付至实际清房之日止；3、本案诉讼费用由刘毅承担。事实与理由：2013年10月15日，刘毅与马某丙（曾用名马五奇）及其三个儿子马承、马琨、马君签订《房屋租赁协议》约定，马某丙及其三子将位于XX街XX号XX房XX栋XX层出租给刘毅使用，年租金20万元，由刘毅支付给马某丙及其三子各5万元。2017年5月1日至2018年5月31日、2018年5月1日至2019年5月31日两年间，刘毅并未向马承支付房屋租金13.3万元。刘毅还利用马承兄弟间隙，已将每年20万元租金存入其本人名下工商银行XXXXXXXXXXXXXX5399账户和XXXXXXXXXXXXXXX6266账户各10万元而交付存单的方式向第三人马琨、马君履行支付租金的义务。该履行方式并不符合合同约定和交易习惯。加之，双方原有租赁合同已于2019年5月31日到期、到期后合同终止，刘毅应向马承、马君、马琨腾交房屋。但刘毅至今仍占用涉诉房屋，故马承诉至法院望判如所请。被告（反诉原告）刘毅辩称：涉案房屋无合法的规划手续，属于违法出租，马承及共同权利人应返还租金。2017年6月1日至2019年5月31日的租金13.3万元，因马承欠付刘毅金钱债务280280元尚未履行，故马承无权要求刘毅再次支付该13.3万元租金，应抵销。刘毅已在涉案房屋内进行了装修，合同无效、马承应对装修向刘毅予以补偿。因租赁合同无效，故刘毅向马承支付的12万元转让费亦应当无效，马承等应予以返还。也因此刘毅提出反诉请求：1、确认马某丙、马承、马琨、马君与刘毅签订的两份《房屋租赁协议》无效；2、判令马承退还转让费人民币12万元及预付租金人民币15万元；3、判令马承赔偿刘毅装修损失以评估机构评估结果为准；4、判令马承承担本案全部诉讼费用。第三人马君、马琨对本诉请求述称：同意马承起诉内容，合同已经到期，刘毅应该尽快腾交房屋，请法院依法审理。如合同有效，则要求继续履行租赁合同；如合同无效，要求按无效执行，请法院依法判令。原告（反诉被告）马承对反诉请求辩称：对被告反诉请求均不认可，认为与本案无关。理由是涉诉房屋是有证房，是我和另外两个第三人的父亲马某丙即马五奇的财产，该房屋在1987年已经做了公证进行产权分割。马某丙所购房屋来源于马文庆，马某丙从马文庆处购房后进行了房屋翻建，就是涉诉房屋。涉诉房屋属于原告及两个第三人被继承遗产，目前尚未分割。2013年的租赁合同本人有签字，2019年的租赁合同本人未签字，所以2019年租赁合同应为无效合同。2013年的合同至2019年5月31日已经履行完毕，不存在确认合同效力的问题，这份合同在履行过程当中刘毅尚欠我2017、2018年两年租金未付，所以引起了系列纠纷。12万元的转让费是刘毅和之前的房客马斌达成的，与我们无关。至于15万的预付租金应为2019年房屋租赁合同的预付租金，因合同我没签字，故不清楚该笔费用情况，我也没有收到过该笔费用或租金。房屋装修费用我不认可，2013年签订的租房合同履行期间内刘毅虽对房屋进行了装修，但合同约定了租期届满后，承租人刘毅无条件将装修及房屋内不能拆除的固定资产留给房东，所以针对2013年的租赁合同，我们才给了刘毅1个半月的免租期。综上不同意刘毅的反诉请求，请法院依法予以驳回。第三人马琨、马君对反诉请求述称：对于反诉请求意见同马承。但要说明的是刘毅在其反诉状中第二条提及的马琨、马君2019年4月22日房屋租赁协议在签订时，马琨明确告知过刘毅涉，诉房屋是马承、马君和马琨的共同财产，刘毅称房屋产权人一半以上同意出租，合同就有效。本人不懂法，于是马琨、马君二人和刘毅签订了租赁合同。因履行2019年房屋租赁合同，刘毅确实已经支付马琨和马君各10万元租金，已付租金是2019年5月31日至2020年4月30日的房租。就刘毅反诉请求，请法院依法予以审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马承提交证据：1、谈话笔录复印件、中国银行交易流水明细清单、证明刘毅将租金给付了马琨、马君，并未交付马承，且2017年9月26日刘毅延期支付租金违约在先。刘毅对该组证据真实性认可，认为刘毅未给马承交付租金并未违约，因为刘毅在2017年4月28日将约定租金20万元存入刘毅名下工商银行账户，并把存单交付马君、马琨共同监管，待三兄弟纠纷解决后，三人自行分配租金。马琨、马君对该组证据真实性及证明目的均认可。2、房屋租赁协议、证明2013年10月12日马承及马琨、马君、马五奇即马某丙共同与刘毅签订了房屋租赁协议，将位于XX街XX号XX房XX栋XX层整体出租给刘毅，以及房屋租金交付方式及数额约定。刘毅、马君、马琨对该组证据证真实性及证明目的均认可。3、土地使用证、2013年房屋租赁协议、公证书、西安市土地房屋所有证、申请书、买卖房屋契约，证明刘毅承租的涉诉房屋合法来源、权属和房屋租金约定情况。4、视频光盘，证明马琨、刘毅关于房屋租赁的商谈情况。5、2014年至2016年12月30日银行流水12张，证明2017、2018年两年租金13.3万元被告未付。刘毅对马承提交上述证据3真实性认可，证明目的认可关于双方房屋租金约定的内容，对于涉诉房屋的合法性不认可，认为涉诉房屋直至目前都没有合法证件。对证据4真实性认可，证明目的不认可，该视频录制未经刘毅获悉、准许，且过程不完整，仅为截取片段，不是双方真实意思表示，应以协议约定内容为准。对证据5真实性和证明目的均认可，但认为两年租金未向马承支付的原因是需与其他案件生效履行内容相抵消。第三人马君、马琨对马承提交上述证据3、4均认可属实。马君对马承提交证据5认可属实。马琨认为马承提交证据5与己方无关，不予质证。刘毅提交证据：1、马某丙遗嘱照片打印件、2019年4月22日《房屋租赁协议》、转账凭证，证明涉案房屋的权属所有人系马琨、马君、马承三人外爷马某丁，房屋权属纠纷尚在法院审理中，马琨、马君、马承三人并非涉案房屋所有权人，无权对外进行出租，且涉案房屋无合法规划手续，马承并未向相关政府部门报批就擅自修建，属于违法出租，因此所签订《房屋租赁合同》应属无效。即便法院认定涉案房屋由马琨、马君、马承三人共有，但马琨、马君两人未经马承同意，亦无权对外进行出租。因此，2019年4月22日签订的《房屋租赁协议》应属无效，现马承要求刘毅腾房，其应与马琨、马君对刘毅的装修损失进行赔偿，同时马琨、马君还应退还已支付未使用房屋对应的租金。马承、马君对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为合同在2019年5月31日已经终止与本案无关。马琨对该证据真实性认可，证明目的均不认可，认为我们就该证据并没有争议，并且签订合同的时候我与刘毅说好房屋是三个人的，刘毅说一半人以上的人认可就可以，所以我就签名了。2、（2017）陕0104民初5039号民事判决书，证明马承欠付刘毅金钱债务人民币280280元、每日利润损失为2548元，自2017年5月28日计算至2017年9月16日止，共计110天。因租赁合同无效，马承无权要求刘毅支付任何款项，即使应该支付，马承诉请的13.3万元房租应与之抵销完毕，故刘毅不再欠付马承租金，同时马承还应当继续向刘毅履行债务。马承、马君对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为与本案无关。马琨对该证据真实性和证明目的均认可。3、2013年10月12日签订的《房屋租赁协议》、转账凭证及收条，证明因涉案房屋无相应规划手续、租赁合同无效，且因房屋权属纠纷被告经营一直被影响，因此马承及相关人员应为租赁合同的无效承担全部责任向刘毅返还12万元的转让费。马承、马君对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为与本案无关。马琨对该证据不予质证，认为这是转让费，私下达成的协议，与本案无关。上述证据有原件核对的、及当事人确认的证据，本院对证据真实性予以确认。经审理查明，马承、马君以及马琨均系马某丙又名马五奇之子。2013年10月12日，甲方马五奇即马某丙、马琨、马承、马君在《房屋租赁协议》上签字、按印，同年10月15日乙方刘毅在该租赁协议上签字、按印。该协议载明，甲方将位于XX街XX号XX房XX栋XX层，现租予乙方使用，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日，甲方给乙方装修1个半月；租金为每年人民币20万元，交租方式为每年5月1日提前一个月交房租，以年预付交清方式，即先交租后使用；2014-2015 20万元、2015-2016 20万元、2016-2017 20万元、2017-2018 20万元、2018-2019 20万元，共计五年。房子由乙方自行负责装修，期满后不得要求甲方支付装修费用，房屋租赁期内的水、电等费用由乙方承担。租期届满后协议终止，如乙方需续租，在同等条件下优先，按市场房价而定。该2013年租赁协议还载明，未尽事宜双方应友好协商解决，每年5月1日交房租时，乙方按四份即马五奇5万、马琨5万、马君5万、马承5万，以身份证为准。2019年4月22日，甲方马琨、乙方刘毅签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于XX街XX号XX房XX栋XX层租予乙方使用，租期自2019年6月1日起至2024年5月31日，租金为每年人民币30万元，交租方式为每年5月1日提前一个月交房租，以年预付交清方式即先交租后使用；2019-2020 30万元、2020-2021 30万元、2021-2022 30万元、2022-2023 30万元、2023-2024 30万元，共计五年。房屋租赁期内的水、电等相关费用均由乙方承担。租期届满后协议终止，如乙方需续租，在同等条件下优先，按市场房价而定。本协议一式四份，甲方三份、乙方一份，未尽事宜双方应友好协商解决，每年5月1日交房租时乙方按三份马琨10万元、马君10万元、马承10万元，以身份证为准。马琨、马君、刘毅在该2019年租赁协议上签名、按印。2019年5月1日刘毅以转账方式支付马琨、马君各10万元。此外，双方均认可2013年房租除未付马承的2017年5月1日至2019年4月30日房租13.3万元，其余房租均已付清；刘毅至今仍占用北广济81院临街门面房三层。2013年10月15日，刘毅向马君账户转款38万元；当日马君向刘毅出具收条载明，今收到刘毅2013年12月1日-2014年5月31日人民币陆万元房租2014-2015年5月31日房租人民币贰拾万元，共计贰拾陆万元。另查，1977年4月15日甲方马文庆与乙方马凤贤、马某丙签订《买卖房屋契约》。该契约载明，XX居XX街XX号房屋一处，因家务纠纷经亲友、街巷干部调解，在原莲湖区法院处分的基础上，重新确定并立有分房协议书一式三份、三兄弟各执一份等，协议内容1、XX居XX街XX号XX房、一个小瓦棚、三分之一门头包括铺板门6扇厕所在内、渗井、院落、出路均属三家公用，由门头以东，原柱中心、东至敞房西圆柱中心，南边以滴水沿墙为界，以上房屋均以滴水沿下属个人所有权，以壹仟贰佰元卖给乙方等。1994年10月28日，西安市莲湖区公证处出具（94）西莲证第1016号《房屋买卖公证书》载明，经查马文庆生前与马某丙、马凤贤夫妻与1977年4月15日签订的买卖契约属实等。因年久失修、严重漏水等故，马某丙向市房地二分局提交申请书，申请在自己使用的地皮范围内将原房屋扩大及翻建。《西安市居民、农民建房申请书》载明，产权人原马某丁现马某丙，现在XX街道XX街XX号，因年久失修、严重漏水等建房理由申请填写前述申请书，建房地址为XX街道XX号，建房计划房屋用途居住、结构水泥砖混、间数4、长11米、宽5米、高5.5米、建筑面积120左右。西安市莲湖区北广济街南段居民委员会、西安市莲湖区北广济街清真寺民主管理委员会均在该申请书上加盖印章。XX街XX号地契等佐证己方对涉诉房屋权属。1987年9月19日西安市莲湖区公证处出具（87）西莲公字第236号《析产证书》载明，申请人马某丁、马某甲、马志芳、马某丁三人共有坐落在XX街XX号XX房XX间，经协商分析如下马文斌已故，由马志芳代分厦房三间、马某丁分得厦房四间、马文庆已故由其妻马某甲代分厦房三间。特此证明。1988年12月西安市房地产管理局第二分局出具编号为市房地（二）字第009664号《租用城市土地登记表》载明，居民马某丙用地坐落莲湖区XX街XX号、建筑物占地面积44.08平方米，通途住宅；年租交租登记表记载1995年4月17日实缴1993年至1995年租金25.56元。1994年10月18日，西安市莲湖区公证处出具（94）西莲证第1015号《产权分割公证书》载明，经查马某丁、马文庆、马某乙（马文壁）兄弟三人在西安市XX街XX号XX房十间，文化大革命前曾按自然间十二间进行分割过，1989年9月19日马某丁与马文庆的妻子马某甲、马某乙（马文壁）的儿子马志芳来我处按房产证在登记的十间进行分割，具体分割为马某丁厦房四间、马文庆厦房三间、马某乙（马文壁）厦房三间。2006年9月24日即马某丙老伴去世后一周年之际，马某丙（五奇）留有遗嘱载明内容有，西安市XX街XX号院280平方米分给马琨、马君、马承三人共享，此房当年租金三人均分，该院只能兄弟三人共同享用，因此房是绝户房，马某丁遗言是此房只能使用、租赁，决不能买卖等。位于西安市莲湖区XX街XX号XX层房屋至今未办理产权登记手续。上述北广济49号、81号经本院查询，系同一地址门牌变更。本院认为，本案当事人均确认涉诉房屋为位于XX街XX号XX号坐东向西临街共三层房屋，虽该房屋至今未办理产权证，但双方当事人签订的2013年房屋租赁协议系真实意思表示、且该协议已经履行完毕，现双方对该协议中2017年5月1日至2019年4月30日应由马承取得的租金人民币13.3万元未付一事均认可属实，且有证据予以佐证，故刘毅应向马承支付该两年房屋租金。至于刘毅辩称其与马承因另案还存在债权债务关系、要求抵销，属另一法律关系引起，且马承未明确表示愿在本案中对双方互负给付义务予以抵销，故刘毅辩称，本院依法不予支持。2019年4月22日房屋租赁合同，仅有马君、马琨签字，并无马承签字，且涉诉房屋并未依法办理产权登记手续。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。马承提交公证书、《西安市居民、农民建房申请书》等证据，但无原49号现81号房屋的建设工程规划许可证等予以提交，故涉诉房屋2019年4月22日签订的房屋租赁合同应依法认定无效。该解释第五条也规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘毅提交马氏兄弟父亲遗嘱载明马氏兄弟对涉诉房屋仅有使用权利，结合马氏兄弟及其父亲马五奇即马某丙在2013年至2019年与刘毅建立的房屋租赁合同已经履行完毕的事实，马承向刘毅主张2019年5月1日至实际腾房时房屋占用费，应依法予以支持，占用费标准以合同约定标准即每年30万元计算为宜，截止至2019年10月31日6个月租金为15万元；又因马氏兄弟尚未分家析产，故该笔费用应由三兄弟共有，结合之前合同履行情况，此处共有应为按份共有。综上，刘毅应向马承给付2019年5月1日至2019年10月31日房屋占用费5万元。刘毅提交2019年房屋租赁费支付证据载明其已向马琨、马君各转款10万元，故刘毅应支付马承房屋占用期间费用人民币5万元。马琨、马君在扣减各自房屋占用费费用后，应各向刘毅退还人民币5万元。因本案房屋租赁合同中并无其他费用约定事项，故2013年10月15日刘毅向马君账户转款38万元中多出的12万元非房租，在马承、马琨、马君均无证据证明打款用途的情况下，该12万元应由收款人马君退还刘毅。刘毅还主张装修损失费用，因无证据提交证明装修事项，且双方在2013年房屋租赁合同中也约定“房子由乙方自行负责装修，期满后不得要求甲方支付装修费用”，属于双方有约定事项，故该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第（一）项、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2019年4月22日原告（反诉被告）马承与被告（反诉原告）刘毅签订的《租房合同》无效；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘毅支付原告（反诉被告）马承未付房屋租金人民币13.3万元及房屋占用费人民币5万元；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘毅向原告（反诉被告）马承、第三人马琨、马君腾交位于西安市莲湖区XX街XX号XX层房屋一座；四、本判决生效后十日内，第三人马琨、马君分别向被告（反诉原告）刘毅退还房屋占用费5万元；五、本判决生效后十日内，第三人马君退还被告（反诉原告）刘毅12万元；六、驳回原告（反诉被告）马承其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元、反诉费2675元，原告（反诉被告）马承、被告（反诉原告）刘毅均各自预交，本诉案件受理费2960元由被告（反诉原告）刘毅承担，反诉费2675元由第三人马琨、马君共同悉数承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审    判   长     刘  霞审    判    员     苏亦南人 民 陪 审 员     姬  伟 二〇一九年十月十七日 书   记   员    杨  远 1