江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019）苏1091民初1559号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司扬州分公司，住所地扬州雅居乐花园****客户服务中心7-101。负责人：杨建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁慧，该公司员工。委托诉讼代理人：朱棚，该公司员工。被告：班玉敏，女，1980年11月19日出生，汉族，住扬州。委托诉讼代理人：李志刚，男，1979年9月16日出生，汉族，住扬州，系被告班玉敏丈夫。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司扬州分公司（以下简称雅居乐物业公司）与被告班玉敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法由审判员焦立颖适用简易程序之小额诉讼程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业公司的委托诉讼代理人丁慧、朱棚，被告班玉敏及其委托诉讼代理人李志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令班玉敏按每月227.8元的标准支付自2019年5月1日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2020年4月30日，应付物业服务费为2733.6元；2.判令班玉敏按每月85.4元的标准支付自2019年5月1日起至实际付清之日止的电梯费，现暂计至2020年4月30日，应付电梯费为1024.8元；3.判令班玉敏承担本案全部诉讼费用。本案庭审过程中，雅居乐物业公司增加诉讼请求，要求班玉敏承担自2019年4月30日至实际付清之日的逾期付款违约金，按日万分之五计算。事实和理由：雅居乐物业公司接受委托为扬州雅居乐花园小区提供物业管理服务，班玉敏是该小区7幢1001室房的业主，该物业建筑面积142.4平方米，为住宅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区住宅的物业服务费为每月1.6元/平方米，电梯运行费为每月0.6元/平方米，即班玉敏每月需向雅居乐物业公司支付物业服务费、电梯运行费共计人民币313.2元。自2019年5月1日起，班玉敏无故拖欠上述费用，共计人民币3758.4元。期间，雅居乐物业公司多次催缴，并书面发函要求班玉敏尽快支付物业服务费，但班玉敏至今仍未支付，行为已构成违约，为维护自身及小区全体业主合法权益，特提起诉讼，请求依法作出判决。雅居乐物业为支持其诉讼请求提供了以下证据：1.商品房买卖合同1份，证明班玉敏为涉案房屋业主；2.交付流程和交付物品移交清单各1份，证明班玉敏在2016年8月21日办理了房屋入住手续；3.双方签署前期物业管理服务协议1份，证明双方约定了物业服务费的收费标准，费用缴纳时间以及逾期缴费的违约责任；4.费用催缴通知单2份、律师函1份，证明雅居乐物业公司向班玉敏履行了通知缴纳物业费的义务；5.雅居乐物业公司将违章通知单张贴在7-1002入户门照××张、雅居乐物业公司管家与7-1002室业主黄文微信聊天记录截屏1张、雅居乐物业公司向长兴社区申请协调7-1001与7-1002邻里纠纷协调申请书1份，证明雅居乐物业针对7-1002入户门外开事情多次沟通协调，已经尽到了物业管理的职责。6.违章施工通知书1份，证明雅居乐物业公司于2017年11月3日向7-1002室业主作出违章施工通知书，要求其于3天内对门外开违规现象进行整改;7.装修承诺书1份，证明7-1002室业主于2017年9月17日向雅居乐物业公司作出装修合规承诺;8.消防人员上门照××张，证明消防人员于2018年12月7日16时55分前往7-1002室。班玉敏辩称，雅居乐物业公司作为专业物业服务企业，在1002室私自将内开门更换为外开门事件上，存在以下过失：1.装修前未尽到禁止行为告知义务；2.装修过程中门岗擅自允许入户门进入小区，门卫管理流于形式；3.装修过程中不能每日巡查，未及时发现并制止1002室的违规行为；4.问题提出近两年时间，物业公司对1002室侵占公共部位、堵塞疏散通道违法行为不处理，一直推诿拖延。在雅居乐物业公司构成重大过失且违反《中华人民共和国合同法》第8条依合同履行义务原则、第107条违约责任和第111条瑕疵履行情况下，其享有先履行抗辩权，因此请求驳回雅居乐物业公司的请求，在雅居乐物业公司切实履行职责，对因自身管理失职造成的失误采取补救措施后，再按合同约定支付所有费用。班玉敏为支持其答辩意见提供了以下证据：1.班玉敏所住楼层原始户型图1份，证明门的设计为内开，过道宽度1米4，现在1米3，7-1002门外开违规；2.班玉敏夫妻自2018年7月29日至2019年7月26日与雅居乐物业公司管家微信聊天记录1份，证明其就7-1002门外开问题一直与雅居乐物业公司沟通，但并未解决该问题；3.7-1002门宽测量照片、楼层过道宽度测量照片及过道照片各1张，证明7-1002门外开阻碍通行;4.班玉敏与雅居乐物业公司管家2018年12月7日微信聊天截图1张，证明雅居乐物业公司联系消防人员上门检查时，7-1002室家中无人。对于当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在说理部分予以说明。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：班玉敏系雅居乐花园7-1001号房屋的业主，该房屋建筑面积143.4平方米，班玉敏于2018年1月起实际使用该房屋至今。班玉敏与雅居乐物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由雅居乐物业公司为扬州雅居乐花园A区提供物业服务，其中有关物业费、电梯费约定如下：1.住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.6元缴纳；2.高层住宅电梯运行费按每平方米0.6元缴纳；3、每次交纳费用的时间为每年12月1日至31日预交下一年度物业管理费。因该房屋交房日期为4月30日，故物业服务费交纳日期以每年5月1日为起点起算一个年度。班玉敏因其邻居7-1002室房屋存在入户门外开问题，多次向物业反映未能解决，故尚未缴纳自2019年5月1日起至2020年4月30日的物业服务费2733.6元和电梯费1024.8元。针对7-1002室入户门外开问题，雅居乐物业公司曾在该户入户门旁张贴违章施工通知书、联系消防人员拟进行沟通，并向所在社区发出邻里纠纷协调申请书，但均未能协调成功。本院认为，雅居乐物业公司与班玉敏签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律规定，具有法律效力。班玉敏应当按照协议约定，及时支付相应的物业管理费用，然班玉敏未按期支付，应当承担民事责任。雅居乐物业公司根据合同约定主张班玉敏交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费和电梯费，符合法律和合同约定，应予支持。对于7-1002室入户门外开问题，雅居乐物业公司已尽物业协议约定的相关义务，班玉敏所举证据并不能充分证明雅居乐物业公司提供的物业服务存在瑕疵，且已经达到迟交或不交相关物业费用的程度，因此班玉敏不享有合同法规定的先履行抗辩权。雅居乐物业公司按约履行义务后，班玉敏应当按照物业合同约定履行缴纳物业费用的义务。对于班玉敏逾期支付相关物业费用产生的滞纳金，本院酌情予以减免。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告班玉敏于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司扬州分公司支付2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费2733.6元；二、被告班玉敏于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司扬州分公司支付2019年5月1日至2020年4月30日电梯费1024.8元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司扬州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取25元由班玉敏负担（此款雅居乐雅生活服务股份有限公司扬州分公司已垫付，本院不再退还，由班玉敏于履行上述付款义务时一并给付）。本判决为终审判决。审判员  焦立颖二〇一九年十月十六日书记员  侯辰薇