黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初863号原告：哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司，统一社会信用代码91230108723681292U，住所地哈尔滨市平房区建安头道街副********。法定代表人：司盛华，该公司经理。委托诉讼代理人：曹险峰，黑龙江辰晖律师事务所律师。被告：哈尔滨满天星欢乐云谷国际健身俱乐部有限公司，统一社会信用代码91230199578094074Y（1-1），，住所地哈尔滨经开区哈平路集中区松花路**法定代表人：毕丽红，该公司经理。委托诉讼代理人：黄月明，黑龙江君明律师事务所律师。被告：哈尔滨合力投资控股有限公司，统一社会信用代码91230199127047025X，，住所地哈尔滨市平房区友协大街**法定代表人：崔喜涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。被告：哈尔滨经济技术开发区管理委员会，住，住所地哈尔滨市平房区友协大街**/div>法定代表人：宋博岩，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：刘博，黑龙江大公律师事务所律师。原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司（以下简称徐虎物业公司）与被告哈尔滨满天星欢乐云谷国际健身俱乐部有限公司（以下简称满天星公司）、哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）、哈尔滨经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）物业服务合同纠纷一案，原告徐虎物业公司于2019年4月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，分别依据原告徐虎物业公司及被告合力公司的申请延期审理两次；于2019年10月10日进行证据交换，于2019年10月11日公开开庭进行了审理，于2019年10月16日进行补充质证。原告徐虎物业公司的委托诉讼代理人曹险峰、被告满天星公司的委托诉讼代理人黄月明、被告合力公司的委托诉讼代理人王宁、被告经开区管委会的委托诉讼代理人刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐虎物业公司诉称：2010年5月10日至2019年2月28日期间，合力公司委托徐虎物业公司负责“中国云谷”园区物业管理工作，双方共签订五份物业管理服务合同，约定物业管理费为建筑面积每月每平方米2.20元。合同签订后，徐虎物业公司按约定履行了合同义务，但合力公司始终拖欠园区2号楼物业管理费未付。由于该楼实际使用人为满天星公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。由于满天星公司是该房屋实际使用人，且根据合力公司与徐虎物业公司的约定，其有责任交纳物业费。经开区管委会在引入满天星公司入园时有责任告知其物业费的承担方式，经开区管委会怠于履行该义务致使三被告长期拖欠物业管理费。现诉请：1、合力公司给付徐虎物业公司物业费3248042.34元；2、合力公司给付徐虎物业公司截至2019年10月11日的逾期付款利息850000元（自2019年10月12日起按银行同期贷款利率继续计算至付清之日止）；3、满天星公司对上述欠款承担连带偿付责任；4、经开区管委会对上述欠款承担连带偿付责任；5、本案诉讼费由三被告承担。被告满天星公司辩称：一、徐虎物业公司与满天星公司从未签订过委托物业服务合同，双方没有物业服务合同存在，徐虎物业公司向满天星公司主张物业费没有法律依据。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同必须以书面形式签订，这是法律所规定的物业服务合同的要式规定。徐虎物业公司与满天星公司从未形成书面的物业服务合同，因此其无权向满天星公司主张物业费用。二、徐虎物业公司所举示的证据即其与合力公司签订的五份物业服务合同，其合同相对方为合力公司；徐虎物业公司与合力公司在该五份合同中为满天星公司即合同外的第三方设定交纳物业费的义务没有法律依据，属于违法为他人设立权利义务，对满天星公司不具有拘束力。另外，根据徐虎物业公司提交的2014年至2019年的四份合同，满天星公司交纳物业费的前提是徐虎物业公司需与满天星公司另行签订物业服务合同，并确认收费标准及交费时间；但实际上徐虎物业公司与满天星公司从未签订过书面的物业服务合同，即该条款的约定条件没有实现。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，其前提是业主与物业使用人约定了由使用人交纳物业费，但本案满天星公司与业主即合力公司从未约定过由满天星公司交纳使用的物业产生的物业费用，因此本案中不适用该条司法解释的规定，即满天星公司无义务支付物业费用。四、根据徐虎物业公司提交的2014年及2016年两次向合力公司递交的报告显示，其在2014年和2016年仅向合力公司提出过支付物业费的主张，从未向满天星公司主张过交纳本案起诉的物业费用，因此其对于本案所诉请的物业费用已经超过了法定的诉讼时效，依法不应予保护。综上，请求依法驳回徐虎物业公司对于满天星公司的全部诉讼请求。被告合力公司辩称：一、徐虎物业公司的诉讼请求无事实依据。自满天星公司使用房屋以来，徐虎物业公司从未要求合力公司支付此部分物业费，也未有证据表明曾向满天星公司主张过，部分诉讼请求已过诉讼时效。徐虎物业公司与合力公司签订的四份《委托管理服务合同》第7.2条约定，物业使用人付给徐虎物业公司物业管理费；交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准。既然徐虎物业公司未与满天星公司签订过书面合同亦未约定交费日期，主张逾期付款利息无事实根据。二、徐虎物业公司已免除合力公司对于除空置房外的物业管理费。徐虎物业公司于2010年5月10日至2019年2月28日期间负责合力公司“中国云谷”园区的物业管理工作。服务期间，徐虎物业公司先后与合力公司签订五份物业服务合同，其中第一份物业服务合同第15条第3项明确约定“物业管理服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取。本物业区域内空置房，按正常标准50%向合力公司收取”；其余四份委托合同的第7.2条都约定“物业使用人付给徐虎物业公司物业管理费，交费日期按与物业使用人签订的《物业服务合同》日期为准。”第7.3条约定“物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担”，即合力公司在上述五份合同中的物业费付款义务仅限于没有出租的空置房屋。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，徐虎物业公司已在五份物业服务合同中明确表示免除合力公司承担除空置房外的物业管理费，是对自己享有的向作为业主的合力公司主张房屋使用状态下的物业费这部分债权的事先放弃，该意思表示作出时即发生法律效力；合同生效后徐虎物业公司是否能与物业使用人另行签订物业服务合同以及是否能收取物业费是其权利和义务，与作为业主的合力公司无关。三、徐虎物业公司依据的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，不适用本案。其一，满天星公司从未与合力公司签订任何租赁合同，满天星公司属无权占用。其二，上述司法解释第七条适用的情形主要针对业主与物业使用人有约定物业费由物业使用人承担并且未经物业企业同意债权债务转移，在这种情况下业主不能免责；而本案是徐虎物业公司在满天星公司使用房屋之前即明确同意房屋处于空置状态时由合力公司支付物业费，一旦房屋处于使用状态即与使用人另行签订物业服务合同，直接向物业使用人收取物业费。双方签订的五份物业服务合同中约定“物业管理服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取”以及“物业使用人付给徐虎物业公司物业管理费，交费日期按与物业使用人签订的《物业服务合同》日期为准”的意思表示，对于合同双方而言究竟是债务免除还是债务转移的关键在于对“直接收取”及“与物业使用人签订《物业服务合同》”的理解，即是否含有徐虎物业公司不再向合力公司主张房屋使用状态下的物业费的意思表示。结合自满天星公司使用房屋以来，徐虎物业公司从未要求合力公司支付此部分物业费的事实，此约定的真实意思表示是债务免除而非债务转移，是徐虎物业公司对此部分债权的事先放弃，明确表示房屋使用后的物业费与合力公司再无关系。因此，合力公司既无约定义务也无法定义务承担满天星公司占有使用的2号楼产生的物业管理费。综上，徐虎物业公司的证据不足以证明其诉讼请求，部分诉讼请求已过诉讼时效，合力公司不应支付本案物业费。被告经开区管委会辩称：一、经开区管委会不是本案适格被告。徐虎物业公司所诉案涉房屋的所有权人为合力公司，承租人为满天星公司，徐虎物业公司与经开区管委会之间既无合同关系，又无任何法律法规设定的法定义务，此种情况下徐虎物业公司向经开区管委会主张对满天星公司欠付的物业费承担连带偿付责任没有任何事实与法律依据。二、满天星公司申请追加经开区管委会为被告的理由没有任何事实与法律依据。满天星公司称其与经开区管委会是合作关系毫无根据。经开区管委会从未与满天星公司签订过任何书面合作协议，亦未对其进行过任何股权投资或与其开展过联营合作，更没有参与过满天星公司的运营管理和利润分配，在双方不存在任何法律关系的情况下，满天星公司的经营欠款理应由其自行承担，与经开区管委会没有任何法律关系。综上，徐虎物业公司的诉请无事实与法律依据，请求依法驳回徐虎物业公司的全部诉讼请求。原告徐虎物业公司为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、委托管理服务合同4份、物业管理服务委托合同。意在证明：徐虎物业公司于2010年5月8日至2019年2月28日期间为中国云谷园区提供物业服务，物业服务费标准为2.20元/月/平方米。证据二、哈徐虎物发[2014]3号文件及附件、哈徐虎物发[2016]6号文件及附件。意在证明：合力公司、满天星公司及经开区管委会拖欠的物业管理费经徐虎物业公司多次催要，始终未给付。证据三、图纸（复印件）。意在证明：本案诉争楼宇地下二层至地上四层已由合力公司实际使用或授权满天星公司使用19410.19平方米；鉴于现合力公司仅认可满天星公司使用16616.98平方米、其余面积均由合力公司自用，该16616.98平方米的物业管理费除由合力公司承担给付义务外，满天星公司及开发区管委会应承担连带给付义务。另2793.21平方米，由于合力公司已实际使用，因此不属于空置用房，应由合力公司按每月每平方米2.20元标准给付物业管理费，合力公司扣除的352.94平方米消防泵房应计算在建筑面积内，因消防泵房属公共空间，因此应计算在建筑面积之内。经庭审质证，满天星公司对徐虎物业公司举示的证据一物业管理服务委托合同（2010年至2013年）的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为该合同第15条第三款约定物业管理服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取，这一约定内容无效。根据合同相对性原则，徐虎物业公司与合力公司签订物业服务合同只能就其两者之间设定权利、义务，无权为第三方即物业使用人设定任何权利、义务。因此，该条约定无效，徐虎物业公司无权据此向满天星公司主张物业费用。对编号为ZC-WT-YG-201606001的合同真实性有异议，该合同约定的服务期间为2013年5月10日至2016年5月9日，而编号为ZC-WT-YG-201605001的合同约定服务期限为2016年5月10日至2017年5月9日，按照签订的先后顺序及服务年限，显然此后的ZC-WT-YG-201605001服务合同应当先于ZC-WT-YG-201606001合同，因此该合同以及此后的三份合同，均是后补倒签的合同，真实性不应被确认。另外，在关联性及合法性上也不应被确认，该合同第7条第2款约定物业使用人付给物业管理费，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；根据这条约定可见，如果徐虎物业公司欲从物业使用人处收取物业费，其前提是必须与物业使用人另行签订物业服务合同。因徐虎物业公司与满天星公司从未签订物业服务合同，因此，徐虎物业公司无权主张满天星公司交纳任何费用。对于其余的委托管理服务合同的质证意见与该质证意见一致。认为徐虎物业公司举示的证据二属于其自行制作的内部文件，相当于其自我陈述，不属于法定的证据形式；该两份证据没有显示已由合力公司签收，不能产生催要的法律效力；该两份证据名称为“报告”，并非付款的请求，因此，不产生诉讼时效中断的法律后果。徐虎物业公司从未向满天星公司请求支付物业服务费，即便是其在2014年和2016年向合力公司提出过支付费用的报告，也不产生对满天星公司诉讼时效中断的法律后果。认为徐虎物业公司举示的证据三为复印件，真实性无法确认；对于徐虎物业公司提供的施工图纸，认为施工图纸往往在施工过程中会发生变动，因此，现有建筑的建筑面积或使用面积应与实测的数据为准，该套图纸即便是真实的，也不能作为确定建筑面积或使用面积的依据；对于负二层，早在五年前由于地下暖气管线爆裂，整个负二层被水淹泡，满天星公司已经自该时间起将负二层交付给了合力公司，并由合力公司进行了排水等处理，此后由于始终潮湿，该部分面积实际由合力公司控制，满天星公司没有使用。经庭审质证，合力公司对徐虎物业公司举示的证据一五份合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明问题有异议，认为物业管理服务委托合同（2010年至2013年）第15条第3款约定，物业管理服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取，本物业区域内空置房按正常标准的50%向合力公司收取；以及剩余4份委托管理服务合同第7.3条约定物业管理区域内，没有出租的空置房，物业服务费用由合力公司承担。上述合同条款均证明徐虎物业公司已事先免除合力公司除空置房外的其他物业费。合力公司对于满天星公司使用的房屋产生的物业费不应承担给付义务。对证据二的质证意见同满天星公司的质证意见，另，哈徐虎物发[2014]3号报告中的附件中国云谷软件园空置费明细表表明即使合力公司收到过此报告，也只是证明徐虎物业公司向合力公司主张其中空置房的物业费。对证据三的真实性有异议，认为该组证据为复印件，不予质证。经庭审质证，经开区管委会对徐虎物业公司举示的证据一和证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为徐虎物业公司举示的全部证据均无法证明其有权向经开区管委会提出承担连带清偿责任的诉请；对证据三未到庭发表质证意见。被告合力公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、物业管理服务委托合同、委托管理服务合同。意在证明：徐虎物业公司与合力公司签订的物业服务合同中均约定物业服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取，空置房的物业费由合力公司承担，徐虎物业公司在合同中已免除了合力公司支付除空置房外的物业费。经庭审质证，徐虎物业公司对合力公司举示的该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为合同关于物业费由徐虎物业公司直接向房屋使用人收取的相关约定，只能理解为债务转移，并不能发生免除物业费的法律效力。根据《物业管理条例》第41条规定，业主可以与房屋使用人约定物业费的承担，如双方约定由使用人承担物业费，业主负连带责任。故合力公司仍对徐虎物业公司的诉请负连带给付义务。因此，该合同约定并不能免除合力公司给付物业费的责任。经庭审质证，满天星公司对合力公司举示的该证据的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为徐虎物业公司与合力公司签订的合同为合同外的第三方设定义务，属于无权处分的违法行为，对满天星公司不产生法律效力。根据满天星公司与经开区管委会签订的合作协议第9条第1款约定，在满天星公司运营中如出现某设施的故障，经开区管委会在第一时间负责维修，可以证明在场地的使用过程中，如产生维修维护的情况应由经开区管委会负责维修，根本不涉及到徐虎物业公司。综上，该4份合同对满天星公司不产生任何拘束力。经庭审质证，经开区管委会对合力公司举示的证据均无异议。被告满天星公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一：中国云谷体育馆合作协议。意在证明：1、满天星公司取得案涉房产的使用权系基于与经开区管委会签订的该份《合作协议》，该协议未约定由满天星公司支付物业费。2、协议第九条第（一）款第一项约定：“在乙方（满天星公司）运营中如出现某设施的故障，甲方（开发区管委会）在第一时间负责维修”；可见，负责房产具有正常使用功能是开发区管委会作为房产提供方的合同义务，而该项义务的实质就是负责物业及相应服务。3、满天星公司与经开区管委会系合作关系，双方均应为房产的共同使用人。证据二：垃圾清运费收据3张。意在证明：在徐虎物业公司与合力公司的物业服务合同履行期间，满天星公司始终单独支付垃圾清运费，徐虎物业公司并未依据物业服务合同的约定清运垃圾，其提供的服务仅是清运垃圾，且满天星公司已经交纳垃圾清运费；徐虎物业公司与满天星公司并未形成物业服务合同关系，仅仅形成了垃圾清运服务合同关系。证据三、案涉房产在使用期间发生维修问题的照片13张。意在证明：在徐虎物业公司与合力公司签订的物业服务合同履行期间，案涉房产在使用期间产生的维修问题均是由满天星公司自行解决，徐虎物业公司从未提供物业服务合同中约定的维修服务。证据四、关于哈南国际数据城中国云谷满天星健身设施维修的请示、关于解决满天星俱乐部场馆存在问题的请示。意在证明：对于房产及设备的维修，由经开区管委会批复交由合力公司负责处理，与徐虎物业公司无关。证据五、工程协议、满天星空调改造协议。意在证明：案涉房产的正门铺装，楼体防雨设施维修、工艺管道维修、内部设施完善、电梯维保等均是由合力公司委托第三方施工完成，与徐虎物业公司无关。证据六、关于满天星建筑基础设施维修报告、关于满天星基础设施追加项目的维修报告、哈尔滨市平房区人民政府办公室文件处理单、哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司关于对中国云谷二号楼满天星部分建筑基础设施进行维修的请示。意在证明：建筑的基础设施包括排风、暖气管线、水管线、门、采光棚破损，供暖阀老化、水管出现沙眼、电线老化、一、二层大厅棚顶需要加固、门前理石下沉等基础设施问题的维修，均是由满天星公司报请经开区管委会，由经开区管委会批复给合力公司进行修复，与徐虎物业公司无关。证据七、案涉房产周围绿化、外墙、排水管线、清雪等照片10张。意在证明：徐虎物业公司未对案涉房产周围花坛提供绿化服务；房产外墙多处破损，无人进行维修；由于案涉房屋屋面积水无法排放，满天星公司自行出资进行了排水管改造；冬季的屋面及地面清雪工作均由满天星公司自行完成；满天星公司就案涉房屋从未接受过徐虎物业公司的物业服务。经庭审质证，徐虎物业公司对满天星公司举示的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据尽管可以体现满天星公司对交纳物业费的义务予以否认，但只是说明三被告之间对物业费的承担未达成一致意见；即便满天星公司的抗辩理由成立，也并不影响徐虎物业公司向合力公司主张物业费。对满天星公司举示的证据二真实性无异议，对证明问题有异议，认为该三张票据可以体现徐虎物业公司为该园区的物业服务企业，徐虎物业公司所收取的垃圾清运费是在物业服务项目之外额外清运垃圾的费用，故满天星公司所交付的上述费用与徐虎物业公司诉请的物业服务费并不冲突。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该组照片仅能体现楼宇的落水管线有断裂、雨水积存，即便确有该事实发生，也并不能证明徐虎物业公司没有向三被告提供服务。对满天星公司举示的证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该两份请示中所涉及的设施维修内容均属于内装修，并非房屋公共管线及设备，因此，承租人与房屋所有权人对于房屋内部的装修、改造及其相关设施的增设，与物业服务合同无关。对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议，认为物业服务并不包括为业主安调空调、电梯及内部设施，因此上述协议中所约定的工程内容均不在物业服务事项范围之内；关于协议中楼体防雨及工艺管道的维修，通过证据四可以看出其维修的部分为广告牌、天棚内墙、泳池、桑拿房、吊顶等上述工程也不属于物业公司的管理范围。对满天星公司举示的证据六的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该组证据虽然是满天星公司向合力公司提出的申请，但维修工程中属于公共空间的部分，合力公司均是授意徐虎物业公司进行委托，请示中所涉及的其他维修事项均是由于满天星公司在楼宇内部增设游泳馆、加装蓄水池所致，由于该楼宇原设计规划的用途为办公楼，而满天星公司在楼内改装游泳馆，必然会对楼宇的管线、防潮、排风及防水等设施进行重新装修；上述部分施工内容均属于房屋所有权人在使用房屋过程中的内装修工程，本身并不在物业公司的维护管理范围之内。对满天星公司举示的证据七的质证意见同证据三。被告合力公司对满天星公司举示的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，认为根据该合作协议第5条约定，满天星公司负责日常员工工资、水电、燃气、垃圾、排污等费用，一般物业服务都包括垃圾排污等事项，因此该条约定可证明在满天星公司与经开区管委会的合作中由满天星公司承担物业服务费；第8条约定，满天星公司享受哈尔滨市政府招商引资的优惠政策，对税收、水、电、气等按哈经开区及中国云谷（软件园）相关政策执行，合力公司作为该园区产权人，一直以来执行的相关政策从未包括免除房屋使用人的物业费。对满天星公司举示的证据二、证据三、证据四均无异议。对满天星公司举示的证据五的真实性无异议，对证明问题有异议，认为根据徐虎物业公司与合力公司签订的四份委托管理服务合同第2条约定，房屋建筑主体共用部分（楼盖、屋顶等）以及房屋装饰、装修管理服务均包括在物业服务中，结合满天星公司提交的前四份证据，证明徐虎物业公司仅提供部分物业服务。对满天星公司举示的证据六的真实性无异议，对证明问题有异议，该请示显示此维修发生在2018年，并非按徐虎物业公司所述属于房屋内部改造，而是改造后的维修，此维修均由合力公司承担，与徐虎物业公司无关。对证据七无异议。经庭审质证，经开区管委会对满天星公司举示的证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为满天星公司举示的所有证据均无法证明其与经开区管委会是合作关系，且双方之间从未签署过任何合同。满天星公司以双方是合作关系为由申请追加经开区管委会为共同被告没有任何事实依据。经本院审理查明：合力公司系中国云谷软件园（含A2号楼）的业主。合力公司聘请徐虎物业公司自2010年5月10日起至2019年2月28日止为中国云谷软件及外包产业园园区提供物业服务，并与徐虎物业公司共签订五份书面合同。第一份书面合同系徐虎物业公司与哈尔滨开发区合力基础发展有限公司（后更名为哈尔滨合力投资控股有限公司）签订的《哈尔滨开发区软件及服务外包产业园物业管理服务委托合同》（未载明签订日期），约定：合同期间三年，自2010年5月10日起至2013年5月9日止；物业管理服务费为建筑面积每月每平方米2.20元；物业管理服务费按年度由徐虎物业公司直接向物业使用人收取；本物业区域内空置房，按正常标准50%向合力公司收取，即建筑面积每月每平方米1.10元；在本合同规定的管理期满前一个月，双方可就续约问题进行协商，未提出异议的，该合同自然生效，顺延至下一个合同期。2016年1月10日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201606001），约定：委托管理期限自2013年5月10日起至2016年5月9日止。委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划区域内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不包括生产垃圾）、公共区域绿化的养护和管理，物业公共区域内的公共秩序的维护工作，园区内交通、车辆行驶及停泊车管理，消防服务管理、公共区域消防设施的巡视检查、维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作，房屋装饰装修管理服务，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。对于超出上述约定的委托管理服务事项及其他特约服务费用，采取一事一议，徐虎物业公司提出管理物业方案和费用计划，经合力公司审核费用另计，并以补充协议的方式进行约定。徐虎物业公司按照本合同规定的物业服务事项和标准提供物业服务，收取物业服务费；徐虎物业公司在管理期间如发生入区企业拖欠租金、物业管理费、水电费等费用时，徐虎物业公司需经合力公司同意后对其采取停电或法律诉讼等相关措施；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26.40元/年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40%收取，即每平方米建筑面积10.56元/年。2016年5月10日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201605001），约定：本协议自2016年5月10日起至2017年5月9日止；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26.40元/年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40%收取，即每平方米建筑面积10.56元/年。2017年12月7日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201712001），约定：本协议自2017年5月10日起至2018年5月9日止；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26.40元/年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40%收取，即每平方米建筑面积10.56元/年。2019年2月28日，徐虎物业公司与合力公司签订《委托管理服务合同》（合同编号：ZC-WT-YG-201712001），约定：本协议自2018年5月10日起至2019年2月28日止；物业使用人给付徐虎物业公司物业管理费，每平方米建筑面积26.40元/年，交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准；物业管理区域内没有出租的空置房，管理费用由合力公司承担，按正常费用标准的40%收取，即每平方米建筑面积10.56元/年。2011年12月10日，经开区管委会（甲方）与哈尔滨满天星健身俱乐部有限公司（乙方）签订《中国云谷体育馆合作协议》，内容为：中国云谷体育馆位于中国云谷一期，建筑面积约2万平方米，地上，地上**，地下**……一负责投资装修和购置设备并经营管理。范围包括软件园体育馆地下游泳馆、一楼、二楼、三楼运动健身场所，使用面积约9300平方米；软件园体育馆东侧三楼运动营养餐厅，使用面积约1000平方米。体育馆名称为;满天星欢乐云谷国际健身会馆。二、乙方应科学合理设置运动健身区域……三、乙方设计投入总额为1850万元人民币进行体育馆装修和购置设备等。……四、签订合同之日起五年内，乙方以前期装修及购置设备投入费用冲抵房屋租金。甲方不参与利润分配。五、乙方负责日常员工工资、水电、燃气、垃圾、排污等费用。六、前三年甲方扶持乙方，不收取包烧费，三年后至合同期满正常收取。七、合同期限分两期执行，无特殊原因不少于十年。其中，第一期为五年，自2011年12月24日至2016年12月25日止。第一期满后，如无特殊原因，乙方有权继续经营，第二期为五年，自2016年12月26日至2021年12月27日止。考虑到乙方先期投入回收等因素，第二期第一年乙方向甲方交纳每年50万元的房租金，第二年起在原有房租金50万元的基础上每年按房租金的10%递增。八、乙方享受哈尔滨市政府招商引资的优惠政策，对税收、水、电、气等按哈经开区中国云谷（软件园）相关政策执行。九、双方的权利和义务：（一）甲方权利和义务：1、甲方移交给乙方经营的房产、设备、设施、消防设施及装修指标必须符合国家要求标准，保证合格验收没有任何法律纠纷，在乙方运营中如出现某设施的故障，甲方在第一时间负责维护。2、甲方为乙方创造良好的经营服务环境，在乙方正常运营情况下保障水、电、气及泳池排风系统及设备的正常供应。3、甲方保证冬季室温最低温度在零上20度以上，以确保会员的正常使用。4、甲方应协助乙方努力做好经营前的装修、销售整体协调工作，如协调管委会、平房区各委办局来馆办卡。5、乙方同意甲方凭会员卡免费使用地下停车位30个。（二）乙方的权利和义务：1、拥有在合同规定范围内的经营权和收益权。2、乙方如经营需要对场馆进行改造更新或新建经营设施，必须事先向甲方提出申请，须经甲方同意方可实施。3、乙方不得在经营过程中将场馆转让给第三方经营。如出现，甲方有权终止合同。4、在经营过程中，乙方针对园区企业给予优惠政策。5、经营过程中如出现其它事故及其它恶性案件，乙方独自承担相应责任。6、合同终止后，乙方所购设备归属乙方所有。另查明，哈尔滨满天星健身俱乐部有限公司于2005年7月21日注册成立，于2018年5月2日登记注销。满天星公司于2011年10月20日注册成立。审理中，满天星公司自述，在与经开区管委会签订合作协议时，因满天星公司尚未成立，遂以哈尔滨满天星健身俱乐部有限公司的名义与经开区管委会签订合作协议；但在满天星公司成立后，该协议实际由满天星公司履行。诉讼中，合力公司自认满天星公司实际使用的A2号楼的建筑面积为16616.98平方米（不含A2栋负2层物业消防泵房面积141.26平方米、1层物业水泵房及风机房面积211.68平方米）。徐虎物业公司主张按照合力公司认可的满天星公司实际使用的房屋所占建筑面积计收物业费，但实际建筑面积不应扣除A2栋负2层物业消防泵房面积141.26平方米及1层物业水泵房及风机房面积211.68平方米，故主张按照建筑面积16969.92平方米计算物业费。以上事实，有委托管理服务合同、物业管理服务委托合同、中国云谷体育馆合作协议以及双方当事人当庭陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证和审查，予以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”合力公司作为中国云谷（含A2号楼）园区的业主，依法可以委托该园区的物业服务企业。故合力公司与徐虎物业公司签订的《物业管理服务委托合同》及《委托管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。徐虎物业公司依据合力公司的委托，自2010年5月10日起为整个中国云谷园区提供物业服务，合力公司作为业主接受物业服务亦应当按照约定交纳物业管理服务费。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”合力公司与徐虎物业公司虽然在合同中约定由徐虎物业公司直接向物业使用人按年度收取物业管理服务费，但满天星公司作为实际使用人并未向徐虎物业公司交纳物业费，属于约定的第三人不履行债务的情形，故合力公司应当按照约定的标准向徐虎物业公司履行交纳物业费的义务。诉讼中，合力公司自认满天星公司实际使用的A2号楼的建筑面积为16616.98平方米（不含A2栋负2层物业消防泵房面积141.26平方米、1层物业水泵房及风机房面积211.68平方米）；徐虎物业公司主张因消防泵房属公共空间，故消防泵房352.94平方米应计算在建筑面积范围内，认可满天星公司实际使用的房屋建筑面积为16969.92平方米，理由成立，本院予以采纳。合力公司主张徐虎物业公司已经事先放弃或免除其使用状态下的房屋的物业费，理由不成立，本院不予采纳。故对于满天星公司实际使用的建筑面积为16969.92平方米的A2号楼部分房屋，应由合力公司按照合同约定的每月每平方米2.20元的标准向徐虎物业公司交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第九条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”因满天星公司自2011年4月初开始实际使用合力公司作为业主的A2号楼房屋并由徐虎物业公司提供物业服务，在合同履行期间，徐虎物业公司分别于2014年6月3日、2016年4月1日向合力公司提出请求结算物业费的报告，视为徐虎物业公司已经书面催交，但合力公司无正当理由仍未交纳物业费，现双方的物业服务合同已于2019年2月28日期满终止，徐虎物业公司诉请合力公司给付2011年12月1日至2019年2月28日期间共计87个月的物业费3248042.69元（16969.92平方米×2.20元/月/平方米×87个月），具有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于徐虎物业公司诉请合力公司给付逾期付款利息的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因合力公司与徐虎物业公司在书面合同中约定“交费日期按与物业使用人另行签订的《物业服务合同》日期为准”，而徐虎物业公司实际并未与物业使用人另行签订《物业服务合同》，进而对交费日期没有明确约定，故徐虎物业公司诉请自2012年12月1日起计算逾期利息无法律依据。因双方的物业服务合同于2019年2月28日期满终止，且徐虎物业公司于2019年4月8日向本院提起诉讼，故本院酌情支持自起诉之日起至实际给付之日止的逾期付款的利息。关于逾期付款利息的标准。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”因双方对逾期付款的利息没有明确约定，且徐虎物业公司主张按照银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。关于徐虎物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因徐虎物业公司自2010年5月10日起持续为合力公司所有的中国云谷软件及外包产业园园区提供物业服务至2019年2月28日止，并且双方对交纳物业费的期限无明确约定，按照本地物业服务实行先服务后交费的一般交易习惯，结合徐虎物业公司在合同履行期间两次书面请求合力公司结算物业费的实际情况，徐虎物业公司诉请合力公司交纳物业费未超过法律规定的诉讼时效期间。合力公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于徐虎物业公司诉请满天星公司及经开区管委会承担连带给付责任的诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，徐虎物业公司诉请满天星公司及经开区管委会对合力公司拖欠的物业费承担连带给付责任无事实根据及法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨合力投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司2011年12月1日至2019年2月28日期间的物业费共计3248042.69元；二、被告哈尔滨合力投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司逾期付款的利息（该利息以本金3248042.69元为基数，自2019年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元（原告预交），由被告哈尔滨合力投资控股有限公司负32784.34元，由原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司自行负担10815.66元。被告哈尔滨合力投资控股有限公司负担的案件受理费与判决主文一并给付原告哈尔滨徐虎（上海）物业经营有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王立立人民陪审员  边玉英人民陪审员  黄 琦二〇一九年十月二十五日书 记 员  李 萌