广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初2416号 原告:任涵，女，1989年7月8日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。 委托诉讼代理人：李滨,北京市京师(南宁)律师事务所律师。 被告：梁琪，男，1988年8月16日出生，汉族，住广西北海市银海区。 委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 案由房屋租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年10月26日 开庭日期2020年11月25日 原告诉讼请求1、依法判决原被告之间签订的《房屋租赁合同》无效;2、依法判决被告退还原告租金31万元；3、依法判决被告退还原告履约保证金10万元；4、依法判决案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年10月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于北海市银海区咸田镇村委西边村114号的两栋楼房和一个铺面，其中A栋楼房三层半，占地面积58平方米，B栋楼房六层，占地面积90平方米，铺面占地面积为90平方米。被告在该楼房以自己名义注册经营了一家渔村客栈。原告承租被告的房屋目的也是想成立一家以自己名义成立的客栈。但由于被告的房屋建设时并未取得规划许可证，而且超建，无法取得房屋产权证书，因此原告无法在此地以自己名义申请注册客栈。甚至由于原告承租的房屋没有合法手续，即便被告原来注册的渔村客栈也无法办理旅馆业特许经营许可证、消防合格证等经营客栈必备的证照。而且原告承租的房屋，由于建造质量很差，多个楼层出现渗水现象，原告多次要求被告维修，原告也没有任何维修行为。由于被告原因导致原告承租被告房屋后无法正常经营使用，为此原告多次与被告协商解决办法，但被告一再推托，没有任何实际行动解决问题，严重损害了原告的利益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告所承租的房屋虽然为集体用地，但其位置位于北海市城镇规划范围内，可以适用该解释的相关条款，即便乡、村庄规划区内的房屋也可以参照本解释处理，因此原告与被告所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。综上所述，由于原告承租的房屋存在诸多问题，导致原告承租该房屋的目的无法达到，原告合法权益受到损害，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告答辩意见原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋租赁合同是经过原被告双方充分协商、意思表示一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示、没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法第五十四条规定的合同无效的情形、原被告在签订涉案房屋租赁合同时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，不存在任何一方将自己的意志强加给对方的情形，根据合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，涉案房屋租赁合同合法有效。二、原告主张涉案房屋租赁合同无效的主要理由为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、第二条的规定，但答辩人认为涉案房屋租赁合同并不适用该司法解释的规定，而应当适用合同法关于合同效力的规定。该司法解释第一条第一款明确规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”，而涉案房屋属于乡村规划区的房屋，并不属于该该解释规定的城镇房屋。另外，该解释第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，是可以参照该解释处理，而不是应当参照该解释处理，并且还规定了法律另有规定的，适用其规定。而合同法明确规定了依法成立的合同，自成立时生效，并且合同法第五十二条也明确规定了合同无效的情形，涉案房屋租赁合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，涉案房屋租赁合同合法有效。三、涉案位于北海市银海区银滩镇咸田村委会西边村114号土地在1999年即取得建设用地规划审批、建设用地规划许可，并于2000年办理了北集用(2000)字604010008号集体土地使用证。四、原告主张要求退还租金31万元没有事实依据及法律依据。如前所述，涉案房屋租赁合同合法有效，原告租赁、占有使用涉案房屋一年多，支付租金是原告依法应当履行的合同义务，现其提起本案诉讼要求退还租金，没有事实依据及法律依据。退一万步来说，就算法院采信原告的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定涉案房屋租赁合同无效，原告要求退还租金也没有事实依据及法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案房屋租赁合同就算被认定无效，原告占有、使用涉案房屋一年多，其也应当按照涉案房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。五、原告主张要求退还履约保证金没有事实依据及法律依据。根据涉案房屋租赁合同第三条的约定，履约保证金实在合同终止后，原告退还房屋并结清相关费用且无其他违约情况下无息退还的。在本案中，原告未按涉案房屋租赁合同约定的期限支付租金，构成违约，作为违约方，根据涉案房屋租赁合同第八条第3点的约定，原告无权要求返还履约保证金。并且原告虽然擅自搬离了涉案房屋，但是其并没有将涉案房屋钥匙、房卡交还被告，也没有跟被告进行交接，并没有将涉案房屋交还被告，其应当承担的水、电费等费用也没有进行结清。无论从哪一方面来说都不构成返还履约保证金的条件。六、根据涉案房屋租赁合同的约定，原告应当在2020年10月10日支付2020年10月10日至2021年10月9日期间的年租金，但原告没有按约定支付租金，并且已经擅自搬离涉案房屋，构成违约，根据房屋租赁合同法第九十四条的规定，被告已于2020年10月26日向原告发出《解除合同通知书》，根据合同法第九十六条的规定，涉案房屋租赁合同于2020年10月26日已经解除。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 查明事实2019年10月10日，原告任涵（乙方）与被告梁琪（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于北海市银海区咸田镇村委西边村114号的两栋楼房和一个铺面，其中A栋楼房三层半，占地面积58平方米，B栋楼房六层，占地面积90平方米，铺面占地面积为90平方米。共计有房间30个。租赁期限为五年，自2019年10月10日起至2024年10月9日止。甲、乙双方确定上述租赁标的的年租金为31万元。租金交付方式：1.2019年10月10日-2020年10月9日期间的租金分2阶段缴付：2019年10月10日前支付最近21万元；支付履约保证金10万元，共计31万元；2020年1月10日前支付租金10万元。2.2020年10月10日-2024年10月9日期间的租金按照先交租金后使用的原则，每年10月10日为一个缴款期，乙方须在缴款期前预缴本缴款期的租金。签订本合同时乙方须向甲方交付履约保证金10万元。该履约保证金作为乙方执行合同的约定并履行义务的保证。本合同终止后，在乙方退还房屋并结清相关费用且乙方无其他违约情况下，甲方应得在十五日内将该履约保证金免息退还乙方。租赁用途及双方管理约定，乙方保证承租上述租赁房屋仅作为合法的房屋租赁房屋使用。上述《房屋租赁合同》签订后，被告依约将租赁房屋交付原告实际使用，原告已向被告支付2019年10月10日至2020年10月9日的年度租金31万元以及履约保证金15万元，但之后对于2020年10月10日至2021年10月9日租金，原告拖欠未付。2020年10月11日，被告向原告送达一份《租金催缴通知书》，载明：“按照合同约定，请您在2020年10月10日前向本人支付完毕第二年（即2020年10月10日至2021年10月9日）的房屋租金人民币共计31万元。……”，2020年5月29日，原告向被告送达一份《解除合同通知书》，载明：“请您于本人此《解除合同通知书》送达之日起3日内办理解除合同事宜。您已缴纳的履约保证金10万元不会退还。请您于该《解除合同通知书》送达之日起10日内将您的自有物品搬离该房屋，并将该房屋以及全部钥匙按合理使用后的现状返还给本人；若您损坏房屋或设施设备的，您应该承担修复责任或者按照市价向本人支付修复费用。若您不能按时履行上述义务，由此产生的一切后果将由您承担。……” 又查明，2000年10月25日，北海市国土资源局对位于北海市咸田镇西边村新规划区集体土地使用权依法进行登记，载明：登记证号为北集用（2000）字第604010008号，土地使用者为梁子礼，使用权面积80平方米，用途为住宅，使用权类型为划拨。 本院意见关于涉案《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。本院认为，被告提供的《集体土地使用证》证实了涉案房屋所占用的土地属农村集体所有的土地，目前该地区农村集体所有土地上所建造的房屋大多数未能取得合法的建房手续。对于建造在农村集体所有土地上的房屋，不应以被告房屋建设时并未取得规划许可证，无法取得房屋产权证书等手续作为认定租赁合同效力的标准，且涉案房屋不属城镇房屋或者乡、村庄规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方协商一致的真实意思表示，内容并没有违反国家法律法规强制性规定，合同合法有效，故各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告依约将租赁房屋交付原告实使用，原告亦依约向被告支付租金及押金，但原告未能按合同的约定支付2020年第二年度租金，其行为已构成为违约，依法应承担违约的民事责任。本案中，原告对涉案租赁房屋的现状情况是完全知情的，其承租房屋的目的是经营客栈，而不是承包被告原来注册的渔村客栈进行经营。因此，原告承租涉案房屋经营客栈所需办理的相关手续，理应由原告自行负责。故原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，以及被告向原告返还31万元租金及履约保证金10万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 判决主文驳回原告任涵的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 判决依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定。 诉讼费案件受理费7450元，减半收取3725元，原告任涵负担。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 杨明 二〇二〇年十二月四日 法官助理 周婷 书 记 员 庞霞 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。