新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民事判决书（2019）新4223民初1327号原告（反诉被告）：朱新江，男，1958年12月6日出生，汉族，个体，现住新疆石河子市。委托诉讼代理人：阿义古丽（特别授权），新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吕德云，男，1969年4月19日出生，汉族，农民，现住新疆沙湾县。委托诉讼代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。原告朱新江与被告吕德云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案，被告吕德云在答辩期内提出反诉，本院予以受理，依法适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱新江及其委托诉讼代理人阿义古丽，被告（反诉原告）吕德云及其委托诉讼代理人杨海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱新江向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年5月20日签订的厂房租赁合同。2、判决被告退还租金3万元（从2018年12月12日-2019年6月12日期间的租金。3、判决被告给付原告垫付变压器款及安装费52000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月20日签订厂房租赁合同。按合同约定被告将自己棉花地建的厂房出租给原告使用，租期为3年，年租金为6万元。原告依约支付给被告1年租金6万元。当合同履行到2018年12月12日时，沙湾县商户地乡政府通知原告停止生产塑料颗粒，并在厂房门上贴了封条。之后原告得知被告严重违反了《合同法》、《土地管理法》相关规定。原告多次找被告协商解决此事，被告推诿。现提起诉讼，请求依法判决，维护当事人的合法权益。被告吕德云辩称，1、原、被告签订厂房租赁合同属实。签订后原告没有依法办理相关的经营手续，导致被商户地乡政府停止生产，原告要求解除合同，被告同意解除。2、从合同签订至今租赁期已超过一年，原告支付了一年的租赁费，超过的部分原告应当向被告支付租金。3、原告要求被告赔偿经济损失67000元没有事实及法律依据，被告没有违约行为。是原告要求解除合同，其不能生产经营是原告自身造成的。因原告在租赁期间破坏了厂房的墙体与宿舍的窗户，没有将生产设备和生产垃圾拉走是违约行为，应当承担违约责任，为此被告依法提出反诉。反诉原告吕德云向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即恢复厂房原状，返还厂房。2、判令反诉被告立即支付租金5000元（2019年6月12日至2019年7月12日期间），并将租金计算至交房之日。3、由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2018年5月20日反诉原告与反诉被告签订厂房租赁合同，反诉原告将厂房出租给反诉被告，租金每年6万元。反诉被告在生产期间破坏了厂房墙体（开排污洞口、损坏宿舍窗户）,至今不将生产设备和垃圾拉走，一直占用厂房，已经超过一年。现反诉被告要求解除合同，反诉原告同意解除。反诉被告朱新江辩称，1、厂房租赁合同第三项有明确规定，要求驳回反诉原告第一项诉讼请求。2、签订合同后在2018年12月12日沙湾县商户地乡硝坑村代表商户地乡政府把厂房封掉了，告知我们被告租给原告的厂房是农用地不用于生产，被告第二项请求不成立，从2018年12月12日原告停止了生产活动。3、第三项诉讼请求，该诉讼因被告违反法律规定造成的，不应当由反诉被告承担，请求驳回。4、我方已把滴灌带拉走了，是因为对方没有退租金生产设备没有拉走。本院经审理认定事实如下，被告（反诉原告）吕德云有一养殖厂。2018年5月20日被告（反诉原告）吕德云（甲方）与原告（反诉被告）朱新江（乙方）签订厂房租赁合同。厂房租赁合同约定：甲方将厂房住房租赁给乙方朱新江使用，期限为三年，前30天安装设备，安装期间甲方免收租金。年租金为6万元，分两次支付，到6月底付清。1、6月30日之前乙方使用甲方的变压器，以后乙方更换变压器时，变压器由乙方提供，甲方负责安装（后三句用笔划去）。2、乙方经营在半年内，如政府单位或其他不让生产，乙方交清的房租费，甲方应分12个月分摊扣除，余下的房租应由甲方在10天内退回给乙方。3、乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆除，乙方使用时厂房基础下沉、墙体裂缝等造成经济损失的，乙方不承担任何经济损失，由甲方承担。注明甲方负债把厂房地坪打好，所有的费用都由甲方承担。原告朱新江，被告吕德云在合同上签字。合同签订后，原告朱新江支付租金6万元。原告朱新江购买了变压器，价款22000元。原告朱新江向被告吕德云账户汇款24000元，用于支付安装费；被告称安装费是被告负担的，24000元是原告替被告交纳的电费。原告朱新江打井一口，被告称井已经报废了。原告朱新江购买了三扇大门及电缆。原告在所租赁的厂房进行了经营，原告的经营范围是生产塑料颗粒。原告在生产经营中交纳了电费。2018年12月12日，沙湾县商户地乡政府通知原告停止生产塑料颗粒，并在厂房门上贴了封条。经原告与被告协商，原、被告与政府部门沟通仍然不能恢复生产经营。原告朱新江举证的2019年4月1日电话通话录音，被告吕德云称朱新江长车、大车拉货会被看到，晚上拉货不会出现问题，现在人家不让你干，同意退钱，让原告把设备搬走。原告于是要求被告退还租金，被告未退还。原告朱新江离开租赁的厂房，带走了生产的滴灌带，以被告吕德云不退还租金为由未将生产设备运走。反诉被告朱新江在生产经营中破坏了墙体，设置了排污洞口，损坏了宿舍窗户的玻璃。反诉原告吕德云要求反诉被告朱新江赔偿损失。反诉被告朱新江未清理厂房院内的垃圾。原告朱新江当庭将诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间于2018年5月20日签订的厂房租赁合同。2、判令被告支付原告剩余厂房租金35000元。3、判令被告赔偿原告经济损失67000元。4、判令被告承担诉讼费用。经本院调解，2019年7月10日原告（反诉被告）朱新江将厂房内的设备搬走，原告（反诉被告）朱新江将电线电缆及三扇大门送给被告（反诉原告）吕德云以折抵维修费及垃圾清运费。本院认为，原告（反诉被告）朱新江与被告（反诉原告）吕德云之间的厂房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当全面履行该合同。一、本诉部分。1、被告吕德云是否有违约行为。原告朱新江认为被告吕德云违反法律规定将农用地出租给原告，导致被商户地乡政府责令停产，被告吕德云认为是原告朱新江没有办理相关的经营手续导致原告生产经营的生产线被商户地乡政府责令停止生产。原、被告在签订合同时被告对原告租赁目的是明知的，根据原告举证的视听资料证实原告的生产经营被叫停，被告也知道原告朱新江被他人知道生产情况，会被叫停生产，这足以证实被告的厂房没有环保手续，不适合用于塑料颗粒的生产，且该厂房所在地是农用地，不是工业用地，故本院认定被告吕德云明知原告租赁厂房的目的而将不适合的厂房租赁给原告，被告存在过错。故本院认定被告吕德云有违约行为，应当承担违约责任。因被告有违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告朱新江享有法定解除权，原告要求解除与被告之间的厂房租赁合同，被告吕德云同意解除合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、被告吕德云违约给原告朱新江造成的损失是多少。原告朱新江在2019年7月4日变更诉讼请求，要求被告支付租金35000元、赔偿原告经济损失67000元，因原告朱新江未在规定时间交纳案件受理费，故本院视为原告未增加诉讼请求，本院按原告原诉讼请求进行审理。原告朱新江已经按合同约定交纳了一年的租赁费6万元。原告租赁厂房至2018年12月生产经营被叫停，按照双方合同的约定，“乙方交清的房租费，甲方应分12个月分摊扣除，余下的房租应由甲方在10天内退回给乙方”，因此被告作为租赁合同的甲方应当退回原告剩余时间的租金，原告朱新江要求被告退回停产之后的租金，被告吕德云不予退回，是违约行为。原告在2018年5月20日签订合同，合同约定前三十天为安装设备时间、不计算房租，则房租从2018年6月20日计算，至2018年12月12日原告的生产经营被叫停，原告实际使用厂房5.7个月，原告按半年计算应交纳房租3万元，原告已经向被告交纳房租6万元，则被告应当退回房租3万元，原告要求被告退回，本院予以支持。原告认为合同未履行三年，而原告已经购买安装了变压器，原告要求被告给付变压器款及安装费52000元。原告举证的厂房租赁合同中关于变压器提供、安装的约定被人为划去，原告称是被告自行划去，被告称经双方协商划去，本院认为原告持有的合同文本中该约定被划去，至少说明原告明知被告划去该约定而原告未提出反对意见，因此本院视为原告同意被告划去该部分约定，所以原告不能依据该条款主张变压器的赔偿。根据法庭查明原告购买的变压器22000元，原告可以将变压器取回，故原告要求被告支付变压器价款，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付变压器安装款30000元，原告举证的中国农业银行存款单可以证实原告交纳了安装费24000元，被告称是原告替被告交纳的电费，被告对此没有证据证实，本院不予采信。原告称还有6000元是原告妻子转账，原告未举证证明，本院不予采信。综上原告支出的变压器安装款24000元，是原告因合同解除产生的损失，被告吕德云应当赔偿，原告朱新江要求被告吕德云赔偿，本院予以支持。二、反诉部分。1、反诉原告吕德云要求反诉被告立即恢复厂房原状，返还厂房，反诉原告的恢复厂房原状请求包括维修厂房、清运垃圾，因反诉原告与反诉被告已经对此达成协议，反诉被告朱新江已经返还了厂房，本院确认反诉被告朱新江返还厂房，赠送反诉原告吕德云电线、电缆及三扇大门以折抵维修费及垃圾清运费。双方的协商内容已经实际履行。2、反诉原告吕德云要求反诉被告支付租金5000元（2019年6月12日至2019年7月12日期间），本院认为合同解除的过错在反诉原告吕德云，且反诉原告吕德云未按合同约定的时间在十天内给反诉被告退还剩余部分租金也是违约行为，反诉被告多次与反诉原告协商要求退回租金，反诉原告拒绝退还租金的情况下反诉被告拒绝搬走设备，属于行使同时履行抗辩权，因此反诉原告吕德云主张继续计算租金，不符合公平原则，也没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、确认原告朱新江与被告吕德云签订的厂房租赁合同解除。二、被告吕德云于本判决生效后十日退还原告朱新江租金3万元。三、被告吕德云于本判决生效后十日内赔偿原告朱新江损失24000元。四、驳回原告朱新江的其他诉讼请求。五、确认反诉被告朱新江返还反诉原告吕德云厂房，并赠送反诉原告吕德云电线、电缆及三扇大门以折抵维修费及垃圾清运费。六、驳回反诉原告吕德云的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分诉讼标的82000元，案件受理费1850元，因适用简易程序减半收取925元，由原告朱新江负担多诉部分314.50元，由被告吕德云负担610.50元；反诉部分诉讼标的5000元，案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由反诉原告吕德云、反诉被告朱新江各负担一半(本案受理费已由原告、反诉原告预交，被告、反诉被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告、反诉被告一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员 潘吉萍二〇一九年十月十日 书记员 马雪红