贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4910号上诉人（原审被告）：遵义天恒房地产开发有限公司,住所地:贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。法定代表人：李永林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈军，系贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周旭琴，女，汉族，1978年7月2日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：万力，系贵州上善律师事务所律师。原审第三人：遵义海天物业服务有限公司,住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。法定代表人：晏茂才，系该公司总经理。上诉人遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房开）因与被上诉人周旭琴、原审第三人遵义海天物业服务有限公司（以下简称海天物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天恒房开上诉请求：1、依法撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1419号民事判决，将该案发回重审或查清事实后依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。（1）本案争议标的物于《补充协议》中载明的“已扣除229335元”实为上诉人的商业折扣促销方式，故本案争议标的物的合同总房款为299087元，而非一审认定的“299087元+前五年的商业折扣款229335元”共计528422元。被上诉人若满足退房条件，上诉人应按约定的合同总房款299087元向被上诉人回购商铺，并按合同总房款299087元的30%向被上诉人支付资金占用费。（2）被上诉人于2018年12月11日才向上诉人提交书面的《退房申请》，而据双方于2012年10月28日签订的《补充协议》“买受人所购商铺满五年前6个月时，可以选择向出卖人提出书面退房申请”的约定看，被上诉人要求退房的时间条件不具备且早已超过时效。2、原审法律适用错误。上诉人已按合同约定全面履行了归于自己的义务，且履约中并未有违反合同义务的情况发生。周旭琴辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。海天物业述称，我公司不是房屋买卖合同相对人，与本案无任何法律关系。被上诉人一审时变更诉请不涉及我公司，一审不应将海天物业公司列为第三人，一审判决程序违法，请求二审发回重审或依法改判，支持我方请求。周旭琴向一审法院起诉请求：一、依法判令天恒房开向周旭琴回购位于遵义县房屋，并向周旭琴支付回购款528422元及资金占用费158526.6元，合计686948.6元；二、本案诉讼费用由天恒房开承担。一审法院认定事实：2012年10月28日，周旭琴（买受人）与天恒房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》各1份，其中《商品房买卖合同》约定由周旭琴购买天恒房开开发的位于遵义市播州区国际汽车博览中心20幢2层5号商业用房1间，套内建筑面积53.46平方米，按套内建筑面积计算，每平方米单价5594.59元，总价款299087元，合同签订日付首付款150087元，余款149000元以银行按揭贷款方式支付；《附件十二补充协议》载明：“2、本合同的总价款已减除了出卖给买受人前五年的商业折扣款：229335元……5、买受人所购商铺满五年前6个月时，可以选择向出卖人提出书面退房申请，出卖人按合同总房款回购该商铺，并按合同总房款的30%支付资金占用费，超过期限，出卖人不再接受退房”。另，周旭琴与海天物业签订了《营业房租赁合同》，约定将周旭琴购买的前述商业用房出租给海天物业，租期10年，前5年租金按1元／平米·月计算。同时查明：周旭琴于2012年10月28日支付首付款150087元，于2012年10月31日交付维修基金2197元，余下149000元购房款天恒房开于2014年8月8日出具《收款收据》确认收取。后周旭琴于2018年12月11日向天恒房开提交《退房申请》，主张天恒房开退还其相应费用686948.60元。审理过程中，周旭琴将其诉讼请求变更为：“一、依法判令天恒房开向周旭琴回购位于遵义县房屋，并向周旭琴支付回购款528422元及资金占用费158526.6元，合计686948.6元；二、本案诉讼费由天恒房开承担”。一审法院认为，周旭琴与天恒房开自愿签订《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效。双方约定周旭琴可在一定期限内向天恒房开申请退房，现周旭琴提出退房，天恒房开不持异议，予以确认。本案双方争议的主要焦点为周旭琴申请退房后天恒房开应退还的款项金额为多少？根据约定，天恒房开需退还的金额应为“合同总房款”，虽双方所签《商品房买卖合同》载明涉案商业用房的总价为299087元，但《附件十二补充协议》也反映299087元系扣除229335元前五年商业折扣款后的金额，即周旭琴购买该房屋的实际金额为528422元，故天恒房开应向周旭琴退还的总房款应为528422元并应按合同约定以528422元的30%支付资金占用费即158526.60。天恒房开抗辩应退还的“合同总房款”应为299087元的意见与查明事实不符，不予采纳，另抗辩应由周旭琴先办理产权手续后再行退款的意见，因双方并未约定办理产权手续系退房退款的先决条件，故不采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：由遵义天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还周旭琴关于买卖遵义市播州区国际汽车博览中心20幢2层5号商业用房的购房款528422元并支付资金占用费158526.60元。合计686948.60元。案件受理费10691元，由遵义天恒房地产开发有限公司承担。本院二审期间，周旭琴提交了其到天恒房开协商退房的录音光盘一张和录音书面说明一份，证明双方退房申请未超过时效，营业房租赁合同系其履行补充协议的约定，根据天恒房开要求与第三人订立合同且该合同中未约定租金。经质证，天恒房开对证据“三性”有异议；海天物业以其不清楚录音中的事实，不予质证。本院认为，周旭琴提交的证据不符合二审新证据的相关规定，且不能达到证明目的，本院不予采信。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题有二，一为双方买卖案涉商业用房时约定的房屋总价款；二为周旭琴的退房申请是否超过期限。关于争议焦点一，周旭琴与天恒房开于2012年10月28日签订的《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定。按照《附件十二补充协议》第1条“本合同的总价款已减除了出卖给买受人前五年商业折扣款229335元”及第3条“买受人在依主合同约定的交房时间且付清购房全款之次月1日起前五年的经营使用权归出卖人所有”之约定，双方权利义务对等，符合《中华人民共和国合同法》第五条公平原则之规定，故《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》合法有效，双方约定的案涉商业用房的总价款应为528422元。天恒房开上诉称合同总房款为299087元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定交房时间为2013年8月28日，《附件十二补充协议》第3条约定五年的起算时间为“主合同约定的交房时间且付清购房全款之次月1日起”，周旭琴付清购房全款时间为2014年8月8日，其于2018年12月11日申请退房，未超出《附件十二补充协议》第5条“所购商铺满五年前6个月时”之约定。天恒公司该主张不成立，本院不予支持。综上所述，遵义天恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10669元，由遵义天恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  周亚琼审判员  李成波二〇一九年十月二十五日法官助理周晓易书记员王艳莉