敖汉旗人民法院民事判决书（2019）内0430民初5775号原告：郭某，男，1973年9月21日出生，身份号码×××，市民，住赤峰市。原告：内蒙古维泰建设有限责任公司，统一社会信用代码91150404701210588D，住所地：赤峰市新城区八家组团临潢大街以南支六路以东天宇大厦1-01077.法定代表人：郭某，公司总经理。二原告委托诉讼代理人：高某，内蒙古天来律师事务所律师。被告：内蒙古元亨实业集团有限公司，统一社会信用代码91150429764469271Q，住所地：赤峰市宁城县天义镇哈河大街北侧(宁城县天义汽车站迁建工程办公楼元亨酒店**)。法定代表人：王某1，公司董事长。委托诉讼代理人：张某1，内蒙古全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，内蒙古全兴律师事务所律师。第三人：赤峰浩程房地产开发有限责任公司，，住所地：赤峰市克什克腾旗经棚镇达尔罕街浩程家园****楼商厅1-0-03法定代表人：王某2，总经理。第三人：赤峰盛森硅业科技发展有限公司，统一社会信用代码91150403676915825Q，，住所地：赤峰市元宝山区五家工业园区法定代表人：马某，公司董事长。委托诉讼代理人：王某3。第三人：赤峰万泽房地产开发有限公司，统一社会信用代码911504025946007237，，住所地：赤峰市红山区南新街办事处紫竹园小区01011法定代表人：张某3，公司董事长。委托诉讼代理人：丁某，内蒙古沛泽律师事务所律师。原告郭某、内蒙古维泰建设有限责任公司（以下简称维泰建设公司）与被告内蒙古元亨实业集团有限公司（以下简称元亨实业集团公司）、第三人赤峰浩程房地产开发有限责任公司（以下简称浩程房地产开发公司）、赤峰盛森硅业科技发展有限公司（以下简称盛森硅业科技发展公司）、赤峰万泽房地产开发有限公司（以下简称万泽房地产开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、维泰建设公司的委托诉讼代理人高某、被告元亨实业集团公司的委托诉讼代理人张某1、张某2、第三人盛森硅业科技发展公司的委托诉讼代理人王某3、万泽房地产开发公司的委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。第三人浩程房地产开发有限公司的法定代表人王某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某、维泰建设公司向本院提出诉讼请求：中止（2019）内0430执保193号执行裁定书的执行，并解除对登记在原告郭某名下的的位××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209共20个商厅的查封措施。事实和理由：敖汉旗人民法院依内蒙古元亨实业集团有限公司申请，于2019年5月30日作出（2019）内0430执保193号民事裁定书，查封了登记在原告郭某名下的的位××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209共20个商厅，查封期限三年。因该房产在查封前已经以物抵债的形式出售给维泰建设公司，且已网签了《商品房买卖合同》，登记在维泰建设公司法定代表人郭某名下，并由原告实际占有使用。敖汉旗人民法院将其查封影响了原告的实体权利，故原告以案外人的身份，于2019年6月17日向敖汉旗人民法院提交了案外人异议申请，敖汉旗人民法院于2019年8月8日作出（2019）内0430执异56号民事裁定书，裁定驳回了申请人的异议请求。原告认为，原告作为案外人，对于被查封的20个商厅享有物权，该实体性权利足以排除查封的执行，敖汉旗人民法院应裁定中止查封。具体理由如下：敖汉旗新惠镇新化路南滨河街西（清华水岸）综合楼由万泽房地产开发公司借用浩程房地产开发公司资质开发建设。因万泽房地产开发公司欠盛森硅业科技发展公司6820万元债务，三家公司于2016年5月9日签订《商品房抵债协议书》，将包括涉案楼房在内的商品房抵债给了盛森硅业科技发展公司，并已完成交付。又因盛森硅业科技发展公司欠原告维泰建设公司工程款1500万元，双方经协商于2017年12月28日签订《房屋顶帐协议书》，将涉案楼房抵债给了维泰建设公司，后将楼房交付给维泰建设公司实际占有。2018年2月6日，万泽房地产开发公司与维泰建设公司签订协议书，承诺配合办理房屋产权过户及销售手续等相关事宜。2018年7月19日，浩程房地产开发公司与郭某网签订了20份《内蒙古商品房买卖合同》，将案涉楼房备案登记在郭某名下，但因开发公司未完成验收和欠税等原因未能办理房屋权属登记。综上，在敖汉旗人民法院查封之前，原告郭某与浩程房地产开发公司签订的20份《内蒙古商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告采取以物抵债的方式支付了全部购房款，并已实际占有使用涉案楼房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，敖汉旗人民法院对涉案的楼房不应查封。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案楼房享有足以排除查封的民事权益，敖汉旗人民法院应停止对涉案房屋查封的执行，并解除查封措施。盛森硅业公司将涉案商厅交付原告时，房屋的水电暖及消防设施均未安装，原告接收商厅后，找施工队接水电暖及消防设施，支出施工费200640元。原告未取得涉案房屋不动产证书的原因，是开发商未完成开发验收手续，不具备办理不动产的条件。开发商浩程房地产开发公司尚未办理首次登记及初始登记。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（法释〔2016〕22号）第二十七条第一款的规定，具状起诉，望判如所请。元亨实业集团公司辩称，2012年6月28日，第三人浩程房地产开发公司、万泽房地产开发公司与赤峰银锡铜业有限责任公司签订了《房地产承包经营开发合同书》，赤峰银锡铜业有限责任公司、浩程房地产开发公司将其位于××旗西“清华水岸”商品房开发项目发包给第三人万泽房地产开发公司，第三人万泽房地产开发公司使用浩程房地产开发公司建筑施工资质，对该项目实施开发建设。期间，第三人万泽房地产开发公司、浩程房地产开发公司曾向被告借款3000万元，用于该项目建设，但至2019年，第三人万泽房地产开发公司、浩程房地产开发公司在对“清华水岸”工程项目已建设完毕的情况下，仍未偿还所借被告的款项。为此，被告申请人民法院将第三人万泽房地产开发公司所有的登记在浩程房地产开发公司名下的部分房产予以诉前保全，被告在法定期限内向赤峰市中级人民法院提起诉讼。被告申请查封保全的原告异议财产（商厅），属第三人万泽房地产开发公司以浩程房地产开发公司的名义开发建设的房产，其权属归属第三人万泽房地产开发公司，被告申请人民法院对此进行查封符合法律规定，人民法院作出的查封保全裁定合法有效。原告对保全裁定所提出的异议，经人民法院审查后，裁定驳回符合法律规定。原告郭某在诉状中虽述其与第三人浩程房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，并将异议商厅网签在原告郭某名下，但事实上，原告郭某与第三人浩程房地产开发公司之间并不存在法律意义上的房屋买卖合同关系，原告郭某也从未支付过异议商厅的对价价款，只是一种几方企业间“以物抵债”行为。上述商厅的物权仍归属于第三人万泽房地产开发公司和浩程房地产开发公司，其物权并未因网签备案登记在原告郭某名下而发生变动，商品房网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生物权设立或变更的效力。综上，被告申请人民法院查封保全的房屋虽网签在原告郭某名下，但其与第三人浩程房地产开发公司之间不存在商品房买卖合同关系，该不动产权属仍登记在第三人浩程房地产开发公司名下，属第三人万泽房地产开发公司和浩程房地产开发公司之财产。至于原告与其他企业间所存在的只是一种债权，企业间所签订的试图消灭债权的“以物抵债”协议，只产生请求不动产过户权，该请求权并非物权期待权或所有权。原告不能因不动产“网签备案”而排除、阻却被告对案涉房屋的查封保全措施，故其要求“停止对案涉房屋查封的执行，并解除查封措施”的诉讼请求，因缺乏法律依据而不能成立，故应依法驳回原告的诉讼请求。第三人浩程房地产开发公司缺席，未提交答辩状及相关证据。第三人盛森硅业科技发展公司述称，清华水岸的房产，是依据盛森硅业科技发展公司与万泽房地产开发公司、浩程房地产开发公司签订的《商品房抵债协议书》取得的债权资产，因盛森硅业科技发展公司欠维泰建设公司工程款，故将取得的债权资产以抵债的形式交付给维泰建设公司，以上行为均是各方真实意思的表示，符合相关法律规定。第三人万泽房地产开发公司述称，本案原告的诉求不符合法律规定，不能成立，请求驳回起诉。1.本案不具有可诉性，立案的案由为执行异议之诉，本案不是执行异议，也谈不到执行异议之诉。本案的实际情况是基于元亨实业集团公司对浩程房地产开发公司的借款合同纠纷，由元亨实业集团公司向法院提起的诉前保全。立案庭审查后认为符合条件，所以采取了保全措施，查封了浩程房地产开发公司名下部分房产。元亨实业集团公司与浩程房地产开发公司的借款合同纠纷诉讼，现在还在中院审理期间，尚未作出判决。本案中，原告向敖汉旗法院提起执行复议，针对元亨实业集团公司的诉前保全，提出复议之后，被敖汉旗人民法院裁定驳回。本案原告起诉的指向与基础是诉前保全，不服诉前保全，应向敖汉旗人民法院对保全行为提出复议。如果复议被驳回，程序终结，不存在提出执行异议的程序。2.本案提起的执行异议之诉，前提是对人民法院的执行行为与执行标的提出异议，必须要进入了执行阶段。执行异议只能发生在执行阶段。元亨实业集团公司与浩程房地产开发公司的借款合同纠纷案件还在审理阶段，没有结果。3.诉状中援引的司法解释错误。《人民法院民事查封冻结的司法解释》第17条中指的是被执行人等，而在本案中没有被执行人。2015年《最高院关于执行异议与复议》的第28条的规定不适用本案。故原告的诉讼没有道理。另诉状中设置两个原告，郭某为维泰建设公司法定代表人，涉案房产权属不明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和相关的证据，本院认定事实如下：第三人万泽房地产开发公司借用第三人浩程房地产开发公司的建筑施工资质，开发建设了位于××旗西的秀水小区A地块（清华水岸）的房地产。因第三人盛森硅业科技发展公司与第三人万泽房地产开发公司之间有债务往来，于2016年5月9日，第三人盛森硅业科技发展公司（甲方）与第三人万泽房地产开发公司（乙方）及第三人浩程房地产开发公司（丙方）签订《商品房抵债协议书》，该协议书约定：“……丙方确认位于××旗西以丙方名义开发的秀水小区A地块（清华水岸）小区的建设用地使用权及其建筑物（含地上及地下）的所有权全部归乙方享有，该小区的建筑面积为60000平方米。现甲、乙、丙三方本着自愿平等、协商一致的原则，就乙方所欠甲方债务的偿还，丙方给予必要的配合，经三方同意签订本协议，以共信守。第一条、甲乙双方确认，乙方应当偿还甲方的债务欠款金额为人民币陆仟捌佰贰拾万元整（￥68,200,000.00元整）。第二条、甲方经认真调研、谨慎决策同意乙方以秀水小区A地块（清华水岸）特定商品房抵偿债务。甲乙双方一致认同赤峰仁达房地产价格评估有限公司2016年4月18日出具的编号为赤峰仁达房估字（2016）字第0263号的评估结果，抵债商品房见评估明细表，该表为本协议不可分割的组成部分。《抵债商品房明细表》应当包括位置、建筑面积、价格等信息。……第三条、甲方自抵债商品房移交之日起，即取得抵债商品房的所有权。三方确认：甲方取得抵债商品房所有权之目的是变现，而非自己使用。因此，乙方、丙方在甲方处置抵债商品房时，必须履行相应的协助义务……”。上述协议履行后，因第三人盛森硅业科技发展公司尚欠原告维泰建设集团公司的工程款，第三人盛森硅业科技发展公司将上述房产中的11#楼20个商厅抵账给原告维泰建设集团公司，由原告维泰建设集团公司作为乙方与第三人盛森硅业科技发展公司作为甲方，于2017年12月28日签订《房屋顶账协议书》，该协议书约定：“……一、自2015年至2017年12月28日，甲方（盛森硅业科技发展公司）总计欠乙方（维泰建设集团公司）工程款项约大写：壹仟伍佰万元整，小写：15000000.00元，具体金额以双方决算结果为准。二、甲方用其敖汉清华水岸11#商厅共计1089平米、资产原值11053350元的95%折价合计大写金额：壹仟零伍拾万零陆佰捌拾贰元伍角零分，小写：10500682.50元来预付乙方土建工程欠款。三、甲方于本协议签订后7日内将顶账楼房及其房产手续交付乙方。……”。2018年2月6日，第三人万泽房地产开发公司作为甲方与原告维泰建设集团有限公司作为乙方又签订《协议书》，该协议书约定：“……一、甲方（第三人万泽房地产开发公司）未经乙方（原告维泰建设集团有限公司）同意不得将敖汉清华水岸11#商厅（共计1089平米）私自销售，造成一房多卖，侵害乙方权益。二、甲方承诺与赤峰盛森硅业科技发展有限公司协同办理乙方顶账房源过户及销售等相关手续。…….五、甲方发生法律纠纷被起诉时，不得将敖汉清华水岸11#商厅（共计1089平米）作为他项权处理”。2018年7月19日，第三人浩程房地产开发公司为（出卖人）与原告维泰建设集团公司法定代表人郭某（买受人）就位于××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209签订20份《商品房买卖合同》，并将涉案的商厅网签至郭某名下，并已经实际交付，现涉案商厅由原告郭某管理并安装了水电及采暖设施同时对外出租。被告元亨实业集团公司于2019年5月30日申请对第三人浩程房地产开发公司所有的登记在郭某名下的涉案的20个商厅予以查封（诉前保全），查封限额1200万元。本院于2019年5月30日作出（2019）内0430执保193号执行裁定书，将涉案的20个商厅予以查封，查封限额1200万元，查封期限三年。后被告元亨实业集团公司在法定期限内向赤峰市中级人民法院提起诉讼。二原告对本院作出的（2019）内0430执保193号执行裁定书不服，于2019年6月17日向本院提出复议申请。2019年8月8日，本院作出（2019）内0430执异56号民事裁定书，驳回复议申请人维泰建设公司、郭某的复议请求。另查明，2019年10月22日，敖汉旗不动产登记局出具情况说明证实赤峰浩程房地产开发有限责任公司至今未到敖汉旗不动产登记局申请办理首次登记，且清华水岸11#.12#商业楼缺少竣工验收手续，不具备办理条件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))第二百二十七条(javascript:SLC(183386,227))规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起诉讼”。依据上述法律规定，原告可以作为案外人执行异议之诉的权利主体提起诉讼，且原告在法律规定的期限内提起诉讼，符合相关法律规定。第三人盛森硅业科技发展公司与第三人万泽房地产开发公司及第三人浩程房地产开发公司签订的《商品房抵债协议书》、第三人盛森硅业科技发展公司与原告维泰建设集团公司签订的《房屋顶账协议书》、第三人万泽房地产开发公司与原告维泰建设集团有限公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定。《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本院对涉案的商厅进行司法查封前，原告已与被告及第三人签订《房屋抵账协议书》并已实际履行，且涉案的商厅已经实际交付并网签至原告郭某名下，由原告管理并对外出租。敖汉旗不动产登记局出具情况说明能够证实第三人浩程房地产开发公司未到敖汉旗不动产登记局申请办理首次登记，因清华水岸11#.12#商业楼缺少竣工验收手续，不具备办理条件，可见并非原告自身原因未办理过户登记，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止（2019）内0430执保193号执行裁定书的执行；二、解除对登记在郭某名下的的位××旗西（清华水岸）综合楼11-1-101、11-1-102、11-1-103、11-1-104、11-1-105、11-1-106、11-1-107、11-1-108、11-1-109、11-1-110、11-1-111、11-1-201、11-1-202、11-1-203、11-1-204、11-1-205、11-1-206、11-1-207、11-1-208、11-1-209商厅的查封。案件受理费100元，由内蒙古元亨实业集团有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 潘亚辉审 判 员 张海利人民陪审员 赵 剑 二〇一九年十月二十九日书 记 员 李 岩法条索引一、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条：人民法院对诉讼争议的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于对实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该保全财产解除保全。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起诉讼。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十四条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执异异议裁定失效；对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。三、《最高人民法院关于〈人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。