贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初3814号原告：杨敬东，男，1967年6月24日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道**（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201310336984。委托诉讼代理人：付涛，贵州崇实律师事务所实习律师，一般代理。实习证号：2301180911501。原告杨敬东与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨敬东，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨敬东向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月7680元向原告支付从2018年7月1日起至交房为止的逾期交房违约金（按房屋占用费200元／平方米／月乘以建筑面积38.4平方米计算每月违约金，暂计算至2019年4月30日为76800元）。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于贵阳市花溪区（商业用途）房屋一套，合同约定总价款为1065847元，交房日期为2018年6月30日。合同签订后，原告按月支付了全部购房款，到约定的交房日期，被告却迟迟不能交房至今，期间原告与被告就交房一事进行交涉，但被告均不能给予答复，被告既不交房也不支付违约金，给原告造成严重经济损失的同时，也使原告还贷压力超出预期。原告认为按照合同约定的逾期交房违约金，每月才639.6元，远远低于原告所购的商业用途的门面房的租金损失，甚至连原告每月还贷金额的七分之一都不到，因此请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定调高逾期交房违约金比例，调高至被告要求原告承担的房屋占用费200元／平方米／月，至少应调高至同地段同类房屋租金标准。双方签订的补充协议第六条第2款的约定，属于被告拟定的免除其责任的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应为无效。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。被告一鸣房开辩称，第一，被告对原告诉请逾期交房违约金的计算方式不认可，在双方签订的《商品房买卖合同》第十三条中，已经对逾期交房违约金的计算方式进行了明确约定。第二，《商品房买卖合同》约定违约金的支付时间是在商品房交房之后30日内，被告支付违约金的期限未到，因此被告对原告主张的违约金的计算方式及计算时间均不认可。第三，原告提出补充协议中的约定内容，是指发生合同解除情况时方适用，本案中合同并未解除，故不能适用该约定。本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵阳市花溪区出售给原告，用途为商业，建筑面积为38.4平方米，套内建筑面积为29.8平方米，按照套内建筑面积计算房屋总价为1065847元。该合同第四章第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）相中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2.其他约定见补充协议”。该合同的附件十二补充协议第六条约定：“2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房总违约金支付比例最高不超过房屋总价的1.5%”第十七条约定：“3、房屋交付后，如发生解除合同情形，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照住宅20元／月／平方米、商业200元／月／平方米的标准向出卖人支付房屋使用费，该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日”第十八条：“本协议有约定的，按本协议的约定执行；本协议未约定的，仍按主合同的约定执行”。原、被告均在上述合同及补充协议上签名捺印。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未能在合同约定的时间内交付商品房，原告要求其支付逾期交房违约金，同时原告认为合同约定的违约金过低，被告未按期交房给原告造成的为租金损失，要求比照补充协议第十七条之约定，按照商业200元／月／平方米的标准计算违约金，至少应按照同地段同类房屋租金标准计算违约金。庭审中被告明确案涉房屋确未向原告交付，并明确案涉房屋尚不具备交房条件。本院组织原、被告进行调解，但被告坚持按照《商品房买卖合同》第十三条及补充协议第六条之约定计算违约金，故调解未果。另，本案所涉房屋位于经开区，贵阳市住房和城乡建设局公布的《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》，仅对云岩区、南明区、观山湖区商业类房屋租金数额公布了相应的指导价，但未对经开区商业类房屋租金数额公布指导价。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告杨敬东与被告一鸣房开在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人真实意思的表示，对当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款的义务，被告未按照约定时间向原告交付房屋，该行为已经违反了双方合同关于“在2018年6月30日前交付房屋”的约定，已构成违约，被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点在于逾期交房违约金的计算标准。按《商品房买卖合同》及补充协议之约定，被告应向原告支付全部已付房款1.5%的违约金，即15987.71元。原告主张被告逾期交付房屋给其造成的损失为房屋租金损失，而合同约定的违约金过分低于房屋租金损失，请求增加违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，被告逾期交房导致原告无法按期收房，从而失去占有、使用、收益该房屋的权益。贵阳市住房和城乡建设局发布了2014年贵阳市房屋租金指导价公告，该公告虽未对经开区商业类房屋租金数额公布指导价，但从对云岩区、南明区、观山湖区商业类房屋租金数额公布的指导价来看，1级地段商业类房屋租金为270元-335元/平方米/月，即便是6级地段，商业类房屋租金指导价都是70元-125元/平方米/月，而根据《商品房买卖合同》及补充协议之约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金金额为15987.71元，合同约定的违约金明显过低，故对于原告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。本案所涉房屋为商业用途，原告购买该房屋的目的并非用于居住，而是基于出租商铺收取租金从而获得租金收益的获利目的。补充协议第十七条“……3、房屋交付后，如发生解除合同情形，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照住宅20元/月/平方米、商业200元/月/平方米的标准向出卖人支付房屋使用费……”的约定内容，虽是约定合同解除后买受人应支付的房屋使用费，但实际亦是从另一角度对该房屋的租金收益金额进行了明确，故本院按照200元/平方米/月的标准支持逾期交房违约金。即本院支持的逾期交房违约金为每月7680元（200×38.4=7680元），被告应从2018年7月1日起，按照每月7680元标准向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止，暂计算至2019年4月30日为76800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨敬东支付截止于2019年4月30日的逾期交房违约金76800元，并从2019年5月1日起，按照每月7680元标准向原告杨敬东支付逾期交房违约金至实际交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元（已减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年十月十日书记员 宋俞逾