江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4829号原告：姚某，男，1980年6月15日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易某、王某，江西某律师事务所律师。被告：胡某，女，1968年10月30日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：罗某，江西某律师事务所律师。被告：姚某，男，1980年8月16日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。被告：吴某（系姚某妻子），女，1980年9月8日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。原告姚某（以下简称原告）与被告胡某、姚某、吴某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚某、被告胡某、被告姚某到庭参加诉讼，被告吴某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停上对原告购买的位于房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告姚某于2017年7月17日与被告姚某、吴某签订达成的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，并确认位于房屋归原告所有（价值200000元）；3、判决被告姚某、吴某立即协助和配合原告办理房屋的产权过户登记；4、由三位被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月17日，原告姚某与被告姚某、吴某签订达成《拆迁安置房买卖合司》约定被告姚某、吴某自愿将其所有的位于秀江东路968号锦程花苑100平方米的拆迁安置房出售给原告姚某，原告已分6次支付完房款。2018年11月，被告姚某、吴某授权原告选取了锦程花苑第80栋一单元701室，随后原告实际占有该房屋。后来，被告姚某、吴某与被告胡某因民间借贷纠纷一案涉诉，袁州区人民法院裁定将原告姚某购买的登记在被告姚某名下秀江东路968号锦程花苑第80称一单元701室予以查封。2018年12月19日，袁州区人民法院作出（2018）赣0902民初6258号民事判决书，判决被告姚某立即偿还被告胡某借款本金200000元及利息。2019年3月19日，被告胡某申请袁州区人民法院申请，要求对登记在被告姚某名下的被查封的上述房屋予以强制执行。2019年6月4日，原告姚某依法向袁州区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并终止对上述房产的执行。2019年6月24日，袁州区人民法院作出（2019）赣0902执异60号执行裁定书，裁定驳回原告姚某的异议请求。原告不服（2019）赣0902执异60号执行裁定书，理田如下：一、被申请人姚某抵债给漆某的两套房不包括卖给原告姚某的锦程花苑第80栋一单元701室；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告符合该规定的四项情形：（一）原告已于法院查封该涉案房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同；（二）原告已于法院查封该涉案房屋之前已合法占有该房屋；（三）原告于法院查封该涉案房屋之前已按合同约定支付了房款；（四）因该房屋为拆迁安置房，政府尚未统一办理权属凭证，即非因原告自身原因未办理过户手续。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，望判令如前诉请|。被告胡某辩称，一、原告诉请解除查封并停止对锦程花苑第80栋1单元701室房屋的强制执行没有事实和法律依据。本案另一被告姚某2014年6月向被告胡某借款200000元，后一直不予偿还，虽经被告胡某多次催促，仍然未偿还任何借款，被告胡某无奈之下，只得向法院起诉，并申请财产保全，法院依法查封了被告姚某名下的锦程花苑第80栋1单元701室房屋，法院依法判决被告姚某偿还借款本金200000元及利息（利息自2014年6月3日以本金200000元为基数按年利率6%计算至该借款本金付清之日止），判决生效后，被告姚某拒不履行判决，被告胡某于是申请法院强制执行，法院依法张贴查封公告，并依法对该房产进行评估、拍卖处理。被告胡某依法提起诉讼，法院依法判决，依法查封财产，整个过程严格按照法律规定进行，没有任何违反法律的行为，因此，被告胡某诉请解除查封并停止对房屋强制执行没有任何事实和法律依据。二、原告诉请案涉房屋已由被告姚某已经出售给了自己，并且已经实际占有，不是事实。1、案涉的房屋锦程花苑第80栋1单元701室房屋是2018年11月才确认选房，被告胡某在诉状中陈述的是2017年7月17日签订的买卖合同，2017年7月17日，案涉的买卖标的并不存在。并且，购房合同中没有注明具体的房屋的幢号、单元和楼层，只是注明买卖房屋面积为100㎡，且案涉的第80栋1单元701室房屋面积为111.5㎡，与购房合同中房屋买卖面积100㎡相差甚远，被告胡某提供的购房合同并不能确定购买的房屋为案涉的房屋锦程花苑第80栋1单元701室。因此，该购房合同是一份无效的买卖合同。并且，根据被告胡某了解，实际的情况是被告姚某为了逃避拖欠被告胡某的债务，故意和原告姚某签订一份并非真实的房屋买卖合同。2、原告在诉状中陈述：2018年11月，被告姚某、吴某授权姚某选取了锦程花苑第80栋一单元701室，随后原告实际占有该房屋，原告的陈述不是事实。经咨询拆迁办，锦程花苑第80栋一单元701室不是2018年11月8日当日确定的，而是11月8日之前几天第一轮选房就确定的，并且也不是被告姚某、吴某授权姚某选取。经了解，原告姚某、被告姚某由于没有到拆迁办办理补差结算，并没有拿到房屋钥匙，该房屋原告并没有实际占有，2019年4月28日，法院到该房张贴查封公告时，房屋并没有人居住，进一步确认了被告胡某并没有实际占有该房。3、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2018年11月才将该房确认名字为姚某，但还没有真正意义在姚某名下，不动产登记中心也并未将该房屋登记在被执行人名下。且被告胡某和被执行人签订合同的时间是2017年7月，根本不能确定合同签订约定买卖的房屋为涉案房屋。被告胡某签订的买卖合同因买卖标的不明确而无效，法院查封时，被告胡某并未合法占有该房屋。因此，被告胡某要求确认涉案房屋归其所有没有事实和法律依据三、本案中，原告和被执行人签订的房屋买卖合同并不是真实的房屋买卖，原告的诉请不应该得到法律的支持。被执行人姚某在询问笔录[（2019）赣0902执775号、776号]中，明确陈述涉案房屋已经于2016年9月27日已经抵给了案外人漆某，与原告陈述的被执行人将涉案房屋卖给了自己明显互相矛盾，原告所称的房屋买卖一事明显是虚假的。被告胡某完全有理由相信，在被告胡某起诉被执行人偿还200000元借款及利息之后，被执行人为了逃避债务，和原告故意签订的虚假的房屋买卖合同，该买卖合同当然是无效的合同。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉请，以维护人被告胡某的合法权益。被告姚某辩称，同意原告的诉请。被告吴某既未提交书面答辩意见，亦未到庭参加本案一审诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交证据“《拆迁安置房买卖合同》”，拟证明原告已于法院查封案涉房屋之前与被告姚某、吴某签订了合法有效的书面买卖合同。被告胡某经质证对真实性、合法性、关联性及证明目的均提出异议，认为原被告在签订该买卖合同时买卖标的及涉案房屋并不存在，而且合同约定该房屋价值为2000元/平方米，明显低于市场价格，按照房地产管理法的有关规定，没有取得权属登记的房屋不得进行买卖。被告姚某经质证没有异议。因该证据涉及本案的处理，故放在后续本院认为部分进行综合认定。2、原告提交证据“转账凭证、被告姚某出具的收条和证明”，拟证明原告于法院查封案涉房屋前已按合同约定支付了房款。被告胡某经质证对真实性、合法性、关联性及证明目的均提出异议，认为原告出具的证据中并没有实际的“转账凭证”，证据名称是错误的，只有一个客户名称为袁州区玉堂五金店消费明细，这个不能证明原告向被告姚某交付了购房款，该证据与本案无关。对被告姚某出具的收条和证明，因被告胡某并非当事人，对收条的真实性和合法性无法认定，对其关联性及证明目的也提出异议，该证据不能证明原告向被告姚某支付了购房款，该证据与本案无关。被告姚某经质证没有异议。因该证据涉及涉及本案的处理，故放在后续本院认为部分进行综合认定。3、原告提交证据“易远堂转款65000元给姚某的工行转账记录”，拟证明原告通过易远堂的账户转账65000元，另外拿了10000元给被告姚某。被告胡某经质证对对真实性、合法性、关联性及证明目的均提出异议，认为胡某不是该转账记录的当事人，故对证据的真实性、合法性不予认可，对关联性提出异议，因该证据系易远堂与姚某之间的经济往来，与本案无关，不能达到原告的证明目的。因原告没有提供其他证据佐证原告是通过易远堂转款65000元给姚某，仅凭这一份证据达不到原告的证明目的，故本院对该证据不予确认。4、被告提交证据“秀江东路延伸项目选房确认表”，拟证明选房确认表上有三套房屋和两个车位，这三套房屋均为高层，其中有案涉的80栋701号房屋，面积为111.5平方米，原告与被告姚某签订房屋买卖合同时，买卖标的不确定，因此买卖合同时无效的。原告经质证，对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的提出异议，认为签订合同时还未分房，不能确定房号，只有在确定房号以后才能成为特定物。被告姚某经质证没有异议。因原告实质上承认了签订房屋买卖合同时，尚未分房，故买卖的房号尚未确定，故本院对证据予以确认。5、被告提交证据“委托书一份”，拟证明2017年5月30日，被告姚某委托谭艳梅对未分高层房产三套以他的名义办理所有行使权力及水电等相关事宜。2017年5月30日姚某已经单独委托了谭艳梅去办理，而后又给姚某等人的委托书是不真实的。原告经质证对真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明目的有异议，委托日期是2017年5月30日，并不能证明以后的委托就是非法不真实，只能证明姚某当时委托了谭艳梅，不能代表以后就不能委托别人。因原告和姚某认可在2017年5月30日出具过委托书给谭艳梅，但姚某也承认向原告出具委托书是事后补的证明，故本院对该证据予以确认。6、被告提交证据“询问笔录一份”，拟证明被告姚某已经将涉案房屋抵债给了案外人漆某。原告经质证对证明目的提出异议，认为笔录中姚某说到抵债给漆某的两套房屋具体楼栋记不清了，姚某和执行人员之间有理解上的错误，被告说拆迁办找不到委托书，不代表当时姚某没有提供委托书。因该证据系本院执行部门在执行过程中对原告作的一份询问笔录，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于宜春市房屋系被告姚某所有的拆迁安置房，至今未办理房屋产权证。2017年7月17日，原告作为买受人（乙方）与被告姚某和妻子吴某作为出卖人（甲方）签订《拆迁安置房买卖合同》一份，主要约定，甲方原有位于锦绣花苑的房产一套，属于宜阳新区的拆迁人，甲方与区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积100平方米，甲方自愿将其中一套100平方米出售给乙方，按每平方米2000元计算，共计人民币贰拾万元整。甲乙双方同意，首付人民币180000元整交甲方，首付款在签订当日支付，甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房，待通知交房后5日内，甲方将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。如甲方可分到三个车库，必须卖一个车库给乙方。若只分到两个车库，乙方就买一个柴棚间。车库和柴棚间的价格与房子价格同等。甲方不得擅自解除合同。若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同，或者要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币200000元给乙方。乙方根据本合同的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币200000元。就合同约定的购房款的支付问题，庭审中原告称其共向被告姚某支付了购房款180000元，其中通过刷ＰＯＳ机的方式向被告姚某付款77000元（三笔刷卡单据的原件内容已看不清楚，复印件内容显示：2017年7月15日在宜春市袁州区秋龙珠宝店刷ＰＯＳ机30000元，2017年7月17日在宜春市袁州区秋龙珠宝店刷ＰＯＳ机37000元，2017年7月21日在宜春市袁州区机10000元。复印件上的三笔刷卡单据上的签名无法识别是原告还是姚某），其余103000以现金方式支付（2017年7月15日支付现金38000元，2017年8月2日支付现金20000元，剩余45000元用被告姚某借原告的借款冲抵，以上三笔款项的现金支付均未提供证据证实）。剩余20000元购房款待办理了房产凭证后再付。庭审中，原告和被告姚某一致认为双方之间是房屋买卖合同关系，不是以房抵债，但原告向本院提交的证据中有被告姚某向原告出具的借条一张，内容载明“今借到姚某人民币现金柒万伍仟元整，借款时间2017年6月19日至2017年7月18日，为期一个月，还款日为2017年7月18日，如没有按时还回借款就以借款人锦程花苑小区高层安置房做抵押，合同编号1-159，选房序号289号其中一套100平方房子做抵押，房子以每平方2000元做价格计算，冲抵借款，双方达成此共同协议”。但就该笔借款的支付问题，原告称是通过案外人易远堂支付65000元借款给姚某，并提供了一张2017年6月20日易远堂转账65000元给姚某的转账凭证，另外原告再支付了现金10000元给姚某。另查明：被告吴建春与被告姚某、吴某民间借贷纠纷一案，胡某申请诉前财产保全，本院于2018年10月16日作出（2018）赣0902财保26号民事裁定书，裁定冻结姚某、吴某银行存款250000元或查封、扣押其同等价值的财产。同年11月9日，经宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室协助，本院依法查封了姚某所有的位于宜春市房屋一套。同年12月19日，本院作出（2018）赣0902民初6258号民事判决书，判决：一、限姚某于本判决生效之日起十日内偿还胡某借款本金200000元及利息（以借款本金200000元为基数，自2014年6月3日起按年利率6%计算至本金付清之日止）。二、驳回胡某的其他诉讼请求。案件受理费5080元，减半收取计2540元，由被告姚某负担。该判决生效之后，胡某于2019年3月19日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2019年4月28日，本院执行部门在涉案房屋处张贴查封公告，载明“本院在执行申请执行人胡某与被执行人姚某民间借贷纠纷一案中，于2018年11月9日在宜春市宜阳新区拆迁安置房，上述房产查封期限自2018年11月9日至2021年11月8日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对上述查封的房产有转移、隐匿、损毁、变卖，抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理。与本案拍卖财产有关的担保物权人优先权人等相关权利人，如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议”。在执行过程中，原告向本院执行部门提供了一份姚某签字的“分房授权书”，内容载明“我姚某于2018年11月8日授权姚某代理本人名下高层分房权限。其中一套100㎡，位于属于姚某个人所有，因为早已售卖并有买卖协议”。2019年4月12日，本院执行法官向被告姚某核实问题，并制作了询问笔录，姚某在该询问笔录中陈述：申请执行人在拆迁办查封了其两套高层安置房，这两套房其在2016年9月27日就抵给了案外人漆某，当时其向漆某借了680000元，后面还了30000运，因为一直没有付利息，也没有还本金，所以就用两套安置房抵债了。本院查封了涉案房屋后，原告于2019年6月4日向本院提出执行异议，本院经审查于2019年6月24日作出（2019）赣0902执异60号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。再查明：2017年5月30日，被告姚某向谭艳梅出具委托书一份，内容载明“本委托人拥有位于宜春市锦城花苑的拆迁安置未分高层房产三套，现委托谭艳梅为我的代理人，代理人可以我的名义代理办理未分高层房产的所有行使权力及全权办理所有上述房产的水电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其他相关过户手续”。庭审中，原告承认在法院查封时，其尚未实际占有案涉房屋，且未与被告姚某办理产权过户登记手续。本院认为，本案的焦点问题为：1、原告与被告姚某签订的《拆迁安置房买卖合同》是否合法有效以及案涉房屋是否应归原告所有，被告姚某、吴某是否应协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续的问题？2、原告诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封是否有事实和法律依据？（一）关于原告与被告姚某签订的《拆迁安置房买卖合同》是否合法有效以及案涉房屋是否归原告所有，被告姚某、吴某是否应协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋属于被告姚某所有的多处拆迁安置房中的一套，虽然原告与被告姚某签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，但该合同签订时被告姚某拆迁安置房的具体房号、位置和面积尚不确定，双方签订的房屋买卖合同中也没有约定具体的房屋，仅约定一个面积，与案涉房屋的面积也不相符，事后双方也未签订补充协议进一步明确，故原告与被告姚某并未就案涉房屋达成买卖的合意，双方签订的《拆迁安置房买卖合同》属尚未成立的合同。原告称合同签订后被告姚某向原告出具了授权委托书，授权原告选取了案涉房屋，但庭审中原告所提供的委托书有两份，其中一份是姚某给案外人谭艳梅的，一份是给原告的分房授权书，被告姚某当庭承认其中的分房授权书是在原告选房后为帮忙证明案涉房屋属原告所有而向原告出具的一份证明材料，并不是原告所说的在选房前就已授权原告去选房，故姚某给原告的分房授权书并不是真正意义上的授权书，对于案涉房屋到底是不是原告本人所选也无法证实，即使是原告所选，也不能代表案涉房屋已由被告姚某出售给了原告，故本院对原告的上述陈述理由不予采纳。另，庭审中原告称已向原告支付了购房款180000元，剩余20000元购房款待办理好房屋过户手续后再支付，但就该陈述意见，原告仅提供了几张和姚某无关的POS机消费77000元的单据，该证据不能证明原告已向被告姚某支付了180000元购房款，且案涉房屋的产权尚登记在被告姚某名下，原告也当庭表示在法院查封案涉房屋时并未实际占有案涉房屋，故原告不享有案涉房屋的所有权。综上，原告要求确认其与被告姚某签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，且原告对案涉房屋享有所有权，要求被告姚某、吴某协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于原告诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封是否有事实和法律依据的问题。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告姚某签订的《拆迁安置房买卖合同》属未成立的合同，且在法院查封前原告并未实际占有案涉房屋，也未向原告付清购房款，案涉房屋也未办理产权过户登记手续，故原告对案涉房屋既不享有排除强制执行的民事权利，也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的能够排除执行的四种情形，故对原告诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告姚某的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告姚某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  朱军宜人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年十月十一日代书 记员  周雨馨