四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2019）川1703民初2824号原告：达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组（原达县南外镇店子梁社区二小区）。负责人：张瑞平，系该组组长。委托诉讼代理人：覃礼顺，四川中沛律师事务所律师。被告：达州市鸿林家居有限公司。住所地：达县南外镇店子梁社区二小区。统一社会信用代码：915117217978983714。法定代表人：李洪梅，系公司总经理。被告：李洪梅，女，生于1967年9月18日，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：邓智，四川法之缘律师事务所律师。原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组（以下除判决主文外简称店子梁二小组）与被告达州市鸿林家居有限公司（以下除判决主文外简称鸿林家居公司）、李洪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告店子梁二小组负责人张瑞平及委托诉讼代理人覃礼顺，被告鸿林家居公司法定代表人李洪梅的委托诉讼代理人邓智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告店子梁二小组向本院提出诉讼请求：1.解除2005年10月13日原告与周代明签订的《房屋租赁合同书》、2006年8月14日原告与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议》；2.判令二被告将“XXX居商场”房屋及场地（原XXX农贸市场第二层，面积为9230平方米）返还给原告；3.判令二被告共同支付从2018年4月1日至2019年6月1日之间的租金137.5万元，并从2018年4月1日起按照年利率6%计息至付清时止（截止2019年6月1日，被告应承担逾期利息为11025元）；4.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2005年10月13日，原告与案外人周代明签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、出租房屋及用途：甲方（原告）将位于本小区“XXX农贸市场”第二层（负一层）临街面的整层房屋出租给乙方开办家具市场及配套项目，但不能在租房内生产加工。二、出租房屋面积：出租房屋面积为9230平方米和房屋前公共场地及其经营运输的通道。……三、租赁期限：租赁期限为20年，从2006年6月1日起至2026年5月31日租赁期满。四、租金及交付办法：乙方在租赁期间共交甲方租金、管理费、折旧费、维修费、人员工资费共计2390万元。乙方2005年11月1日正式进场，……五、1、乙方必须按时交纳甲方租金，特殊情况乙方不能超过30天，超过30天视为乙方违约。……六、4、乙方不按时交纳甲方租金，逾期应承担银行贷款利息，若逾期30天，按本合同第九条二款违约责任执行。……九、2、乙方违反第六条第四款规定时，应承担违约责任，甲方有权终止合同，并将乙方所租房屋及场地收回，乙方所租房屋室内投资的装饰装潢及消防设施归甲方所有，甲方一概不予补偿，乙方与他人部分房屋租赁和摊位租赁关系自行终止。2006年8月4日，周代明与被告李洪梅签订《退伙协议》，约定周代明退出合伙，由李洪梅承继履行《房屋租赁合同书》，当天，原告与被告李洪梅签订了《房屋租赁补充协议》。2007年5月23日，被告李洪梅独资设立达州市鸿林家居有限公司，由被告鸿林家居公司承继履行《房屋租赁合同书》中乙方权利义务。李洪梅在经营XXX家居市场过程中多次拖欠租金。原告多次催收无果，于2018年诉至达川区人民法院，法院作出（2018）川1703民初4038号民事判决书判决：李洪梅、鸿林家居公司向店子梁二小组支付租金2866000元。利息按年利率6%从2018年4月9日起计算至付清时止。法院认为李洪梅与原告小区之间存在争议，就未判决解除合同。判决生效后，原告立即申请执行。执行中发现李红梅没有可供执行的资产。拒绝履行达川区人民法院作出的（2018）川1703民初4038号民事判决书的义务。被告李洪梅、鸿林家居公司被列为失信名单。被告的行为表明被告没有能力且不愿意履行租金给付义务，致使原告收取租金的目的不能实现。现依据《合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，双方之间的合同应当予以解除。特诉至法院，望判准原告的诉讼请求。被告李洪梅辩称，1.原告第一、第二项诉讼请求系重复起诉，请求驳回；2.原告的第三项诉讼请求经核对，从2018年4月1日-2018年6月1日止，我方已支付原告54万元租金，还下欠租金103.5万元，原告主张的利息应当按照年利率6%计算；3.事实与理由部分：本案在2018年8月18日，原告曾起诉到法院，2019年2月作出了判决驳回原告在本案中主张的第一、第二项诉讼请求。2019年6月1日，原告又向法院起诉，起诉内容与本案完全相同，法院裁定驳回原告的起诉，被告拖欠原告的租金属实，但不是有意拖欠，是原告违约在先，因房屋漏水和失火问题未得到解决，且被告一直在陆续支付租金。因此，我方不同意解除双方的租赁合同关系。被告鸿林家居公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告店子梁二小组为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组：1、店子梁二小组出具的证明一份。证明原告的诉讼主体适格；2、张瑞平身份证复印件。证明内容同上；3、鸿林家居公司工商登记信息。证明被告鸿林家居公司诉讼主体适格；4、李洪梅身份证复印件。证明内容同上；第二组：1、《房屋租赁合同》；2、《退伙协议书》；3、《房屋租赁补充协议》；4、被告李洪梅身份证复印件。以上第二组证据证明：1、原告与被告李洪梅、鸿林家居公司形成房屋租赁合同关系；2、租期为20年；3、房屋租期内租金共计2390万元。2007年6月1日至2011年5月31日每年租金共计110万元。2011年6月1日至2016年5月31日每年租金共计120万元。2016年6月1日至2026年5月31日每年租金共计135万元。4、乙方必须按时缴纳甲方租金，特殊情况下乙方不能超过30天，超过30天视为乙方违约。5、乙方不按时缴纳甲方租金，逾期应承担银行贷款利息。6、乙方违反第六条第四款规定时，应承担违约责任，甲方有权终止合同，并将乙方所租房屋及场地收回，乙方所租房屋室内投资的装饰装潢及消防设施归甲方所有，甲方一概不予补偿，乙方与他人的部分房屋租赁和摊位租赁关系自行终止。第三组：1、《付款计划书》（2008年5月1日）；2、《函告》（2015年12月11日）；3、《租金支付情况清单及补充协议》（2016年1月8日）；4、《函告》（2016年3月7日）；5、《函告》（2016年5月25日）;6、《承诺书》（2016年11月6日）；7、《函告》（2017年1月9日）；8、《函告》（2018年7月24日）；9、《欠条》（2018年4月9日）。第三组证据证明：被告多次违约，被告多方同意解除合同。截止2018年4月9日被告下欠租金2966000元。第四组：1、（2018）川1703民初4038号判决书，证明判决继续履行合同的原因是认为原、被告双方之间还有其他法律关系，比如火灾漏水，要求被告另案起诉，但是被告至今未另案起诉。第五组：1、失信人名单，证明被告无履行能力，要求解除房屋租赁合同。被告李洪梅对原告所出示证据的质证意见：对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据涉及的款项，在（2018）川703民初4038号案件中原告已经举证并已判决，与本案不具有关联性；对第四组证据民事判决书三性无异议，但恰好证实原告拖欠租金不是故意拖欠，是有客观原因，火灾、漏水给被告造成了巨大损失，故原告请求的第一、第二项诉讼请求与生效判决相冲突；对第五组证据鸿林家居和李洪梅的诉讼案件资料，因为该组证据系复印件，且无来源，不认可该组证据的真实性，且该证据无法证明鸿林家居没有能力支付租金和继续履行合同。被告李洪梅为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、鸿林家居公司营业执照、法人代表身份证明、李洪梅身份证复印件；2、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议；3、（2018）川1703民初4038号民事判决书，证明租赁合同有效并继续履行的判决；4、（2019）川1703民初2244号民事裁定书，证明原告要求解除租赁合同系重复起诉的裁定已生效；5、漏水的报告、照片、损失清单；6、火灾的报告、照片、损失清单，证明原告违约在先；7、2018年4月9日至今支付租金的依据、清单，证明已支付租金54万元；8、执行相关法律文书、判决生效证明，证明下欠租金的案件正在执行中；9、2019年4月14日漏水损失。原告店子梁二小组对被告李洪梅所出示的证据的质证意见：对第1、2、3、4号证据的真实系性予以认可；对第5、6、9号证据的真实性不予认可，火灾的发生主体是新月超市，该超市是房屋的使用者，同时超市承租的房屋并非原告所有，属于案外人所有，因此原告所举火灾证据不能达到其证明目的，同时不能证明出租房屋存在漏水，更不能证明其损失的存在；对第7号证据真实性予以认可，但原告在2018年7月18日和2018年9月3日缴纳的20万元租金已在本案诉讼请求第三项中予以扣除，2018年8月28日缴纳的租金也在（2018）川1703民初4038号民事判决中予以扣减，不应纳入本案。2019年7月5日和2019年8月15日所缴纳的24万元租金，是原告申请执行后被告缴纳的（2018）川1703民初4038号判决书中所判决被告给付的租金，不应在本案中予以扣减；对第8号证据执行相关的生效证明以及裁定的真实性予以认可，但该份裁定没有进行开庭审理，并且原告主要是基于原判决生效后新的事实提出解除合同。那么新的事实就是通过法院的司法强制执行，被告已经不具有履行的能力，被纳入失信人名单，所以不具备履行合同能力，我们要求解除合同根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月13日，原告店子梁二小组（甲方）与案外人周代明（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：一、出租房屋及用途。甲方将位于本小区“XXX农贸市场”第二层（负一楼）临街面的整层房屋出租给乙方开办家具市场及配套项目，但不能在租房内生产加工；二、出租房屋面积。出租房屋面积为9230平方米和房屋前公共场地及其经营运输的通道。……三、租赁期限。租赁期限为20年，从2006年6月1日起至2026年5月31日租赁期满。……租赁期满若甲方需继续出租，乙方在同等的条件下优先受租，但乙方须提前三个月告知甲方；四、租金及交付办法。乙方在租赁期间共交甲方租金、管理费、折旧费、维修费、人员工资费共计2390万元。乙方2005年11月1日正式进场，从进场之日起免交19个月的租金……。乙方从2007年6月1日起交纳租金。2007年6月1日至2011年5月31日每年110万元，共计440万元（含管理费、维修费、折旧费、人员工资费等）。2011年6月1日至2016年5月31日每年120万元，共计600万元（含管理费、维修费、折旧费、人员工资费等）。2016年6月1日至2026年5月31日每年135万元，计1350万元（含管理费、维修费、折旧费、人员工资费等）。年租金每三个月缴纳25%,2007年6月1日为首次缴纳租金，每季度缴纳租金在月初五之前缴纳，节假日顺延。……五、甲方的权利、义务和责任。1、乙方必须按时交纳甲方租金，特殊情况乙方不能超过30天，超过30天视为乙方违约。……5、租赁期间房顶漏水、垮塌，乙方报告或者书面通知后，甲方必须在24小时内到场抢修，否则因此遭受损失的，甲方应按实际价格赔偿或者评估价格赔偿。其损失费用抵交下欠租金。……甲方不及时抢修，乙方被迫抢修的费用（含评估的费用）经评估抵交租金。甲方房屋质量问题倒塌或者因施工建筑造成商品损失由甲方赔偿实际损失；造成经营损失的，甲方每天赔偿乙方经营损失壹万元；……六、乙方的权利、义务和责任。……4、乙方不按时交纳甲方租金，逾期应承担银行贷款利息，若逾期30天，按本合同第九条二款违约责任执行。……九、违约责任。……2、乙方违反第六条第四款规定时，应承担违约责任，甲方有权终止合同，并将乙方所租房屋及场地收回，乙方所租房屋室内投资的装饰装潢及消防设施归甲方所有，甲方一概不予补偿。乙方与他人的部分房屋租赁和摊位租赁关系自行终止。2006年8月14日，被告李洪梅（甲方）与案外人周代明（乙方）签订《退伙协议》，其主要内容：乙方自愿退出合伙，由甲方独立经营达州市XXX家居市场，并承接乙方对该项目所享有的权利和承担的义务。2006年8月4日，原告店子梁二小组（甲方）与被告李洪梅（乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，约定的主要内容：一、乙方法定代表人由“周代明”变更为“李洪梅”；二、原《房屋租赁合同书》约定的双方的权利义务不变，乙方周代明享有的合同权利义务由李洪梅承接；三、乙方公司名称最终以工商部门核准登记的名称为准，但不影响该合同的效力。经工商核准登记的公司自然成为本合同乙方。被告李洪梅在经营过程中，以原告方地下层洗车场发生火灾和租赁房屋长期漏水，给其公司造成了巨大损失一直没有解决为由，拖欠原告租金。原告于2018年11月诉讼来院，要求解除原告与周代明签订的《房屋租赁合同书》以及原告与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议书》、二被告将租赁场地及房屋返还原告并支付2018年3月31日前的租金2866000元，2019年2月2日，本院作出（2018）川1703民初4038号民事判决书，判决：一、被告李洪梅承继履行的原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组与案外人周代明签订的《房屋租赁合同书》及原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议》合法有效，原、被告双方继续履行；二、被告达州市鸿林家居有限公司于本判决生效后30日内支付原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组房屋租金2866000元及资金利息（利息按年利率6%从2018年4月9日起计算至付清时止），并由被告李洪梅承担连带支付责任；三、驳回原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组的其他诉讼请求。2019年4月3日，该判决生效，2019年5月8日，本院向被告送达了（2019）川1703执593号执行通知书。2019年5月17日，被告李洪梅因有履行能力而拒不履行（2018）川1703民初4038号民事判决书确定的义务被纳入失信人名单。2019年6月原告再次向本院起诉要求解除原告与周代明签订的《房屋租赁合同书》以及原告与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议书》、二被告将租赁场地及房屋返还原告并支付2018年4月1日-2019年6月1日止的租金137.5万元，并从2018年4月1日起支付租金利息。2019年6月28日，本院作出（2019）川1703民初2244号民事裁定书，认为原告系重复起诉，驳回原告的起诉。另查明，原告申请执行（2018）川1703民初4038号民事判决书后，被告李洪梅于2019年7月15日向原告支付租金10万元，在2019年8月15日支付原告租金14万元。本院认为，被告李洪梅承继履行的原告与案外人周代明签订的《房屋租赁合同书》及原告与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同及补充协议的约定履行自己的义务。被告在履行合同过程中拖欠原告租金，原告在2018年8月诉讼来院，本院判决原、被告继续履行合同，支付原告租金2866000元。判决生效后，被告李红梅因拒不履行（2018）川1703民初4038号民事判决书所确定的义务被纳入失信人名单，同时被告在（2018）川1703民初4038号民事判决书生效至今未另行主张其租赁房屋漏水和失火造成的损失，其行为明显属于怠于行使向原告支付租金的权利，致使原告收取租金的目的不能实现。根据被告承继履行的周代明与原告签订的《房屋租赁合同书》第六条第四款“乙方不按时交纳甲方租金，逾期应承担银行贷款利息，若逾期30天，按本合同第九条二款违约责任执行”和第九条第二款“乙方违反第六条第四款规定时，应承担违约责任，甲方有权终止合同，并将乙方所租房屋及场地收回，乙方所租房屋室内投资的装饰装潢及消防设施归甲方所有，甲方一概不予补偿。乙方与他人的部分房屋租赁和摊位租赁关系自行终止”的规定，被告不履行给付租金的行为构成违约，符合合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，本案原告在2018年11月和2019年6月以及2019年7月向本院诉讼要求解除合同，本院依法在规定时间内向被告送达了起诉状副本，原告通过诉讼向被告履行解除合同的通知义务，本院予以确认，故其主张解除《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩称本案系原告重复诉讼，理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”，本案合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，即二被告应当将“XXX家居商场”房屋及场地返还原告，但应当给予被告返还房屋的宽限期，鉴于被告承租原告房屋场地面积较大，且被告租赁房屋大都用于家居商品销售，本院给予被告返还房屋宽限期一个月。被告从2018年4月1日至2018年6月1日止共计欠原告租金157.5万元，扣除被告于2018年7月18日支付的15万元，2018年8月30日支付的5万元，共计20万元，尚下欠137.5万元,原、被告双方无异议，被告应当及时支付，并按合同约定承担资金利息。关于被告再次抗辩因火灾和租赁房屋长期漏水，给其公司造成了巨大损失的问题，原告应按照合同约定进行赔偿的问题，属另一法律关系，在（2018）川1703民初4038号民事判决书生效至今被告未另行主张其权利，故本案不作处理。被告鸿林家居公司系被告李洪梅设立的一人有限责任公司，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，因被告李洪梅不能举证证明公司财产独立于自己的财产，故被告李洪梅应当对公司的债务承担连带责任。综上所述，被告李洪梅承继履行的原告与案外人周代明签订的《房屋租赁合同书》及原告与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议》应予解除；被告应当将租赁房屋及场地返还原告并支付下欠房屋租金137.5万元及利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第四项，第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除被告李洪梅承继履行的原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组与案外人周代明签订的《房屋租赁合同书》及原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组与被告李洪梅签订的《房屋租赁补充协议》；二、被告李红梅、被告达州市鸿林家居有限公司在本判决生效后30日内将“XXX家居商场”房屋及场地（原XXX农贸市场第二层、面积9230平方米）返还给原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组；三、被告达州市鸿林家居有限公司于本判决生效后30日内支付原告达州市达川区XXX街道店子梁社区二小组房屋租金1375000元及资金利息（利息按年利率6%从2018年4月1日起计算至付清时止），并由被告李洪梅承担连带支付责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8588元（原告已预交），由被告达州市鸿林家居有限公司、李洪梅连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 何 琼二〇一九年十月十六日书记员 王珺璐