汉中市汉台区人民法院 民事判决书  (2019)陕0702民初563号 原告：冯瑞屏，女，汉族，1935年4月20日出生，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXX504200025。    委托代理人：张国辉、曹健，陕西博纳新律师事务所律师。被告：陕西广厦投资发展集团有限公司，地址：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托代理人：王渠，陕西嘉盟律师事务所律师。原告冯瑞屏诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷，本院于2019年1月22日立案受理，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告冯瑞屏委托代理人张国辉、曹健，被告广厦公司委托代理人王渠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同义务，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报汉中市产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金人民币86639.58元（以总房款325677元为基数，以年利率4.9%上浮50%，即7.35%为标准，从2015年6月7日暂计算至2018年12月31日，直至办理房屋产权证书止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月28日，原告与被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX幢XX层XX号房屋签订商品房定金协议，后原告按照约定支付了差价购房款，但被告迟迟未按约定将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报送汉中市产权登记机关备案，至今也未给原告办理房屋产权证书，已构成严重违约。原告诉请被告继续履约并承担违约责任符合法律规定和双方约定，现诉请法院，请求依法裁决。被告辩称：原告属于安置户，与被告并未签订正式的《商品房预售合同》，双方之间不具备商品房买卖合同关系，对办证时间和责任也未约定，故被告不需承担相应违约责任。原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、《汉台中学教师住宅楼项目房屋征收产权调换协议》；2、商品房订金协议；3、订金收据；4、预付款收据；5、银行刷卡记录凭条；6、物业公司收据；7、明珠北苑业委会文件；8、业委会情况说明；9、网站截频图片。被告对以上证据质证如下：对证据1、2、3、4、5、6、9均无异议；对证据7、8不认可。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证；2、商品房预售合同及附件；3、办证通知；4、不动产权证书。原告对以上证据质证如下：对证据1、2、4无异议；对证据3形式认可，但业主没有收到过。本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。根据以上证据以及当事人陈述，本院认定以下主要案件事实：原告于2014年9月28日与汉台区汉台中学教师住宅楼项目办公室签订了《房屋征收产权调换协议》，该协议确定原告选择产权调换房屋是广厦北苑小区13号楼15层1502室，其中安置奖励面积为65.254㎡，实际房屋面积大于安置奖励面积33.436㎡，需补交差价99839元；同日，原告向被告缴纳1000元订金，双方签订订金协议，被告向原告出具订金收据，2015年2月10日，原告向被告缴纳房款差价99839元，被告向原告出具了差价收据；双方共同确认入住时间为2015年3月6日。另查明，明珠北苑小区13幢取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月22日。本院认为，本案案涉房屋虽系房屋产权调换安置房，当事人双方也未签订的《商品房预售合同》，但可以以商品房买卖合同关系及相关法律规定来确定双方的权利义务，理由如下：因产权调换房屋而签订的《房屋征收产权调换协议》是以物易物的互易合同，其实质是一种特殊的房屋买卖合同，《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定互易合同可以参照买卖合同的有关规定，在本案中，购房人的目的是取得房屋，取得房屋后也可以自由流通，与通过全款购买房屋在本质上并无区别，在《房屋征收产权调换协议》签订当日，被告即与原告签订《明珠北苑商品房订金协议》，收取原告订金1000元，并明确为原告保留《调换协议》约定的房屋，此后，原告又按照《调换协议》约定，向被告支付了全部差价，双方就此对房屋调换完成了全部结算，被告也向原告交付了房屋，此过程为双方真实意思的表示，也是对双方合同义务的履行，至于被告提出双方未签订《商品房预售合同》的问题，本院认为，结合本案案件事实、交易习惯和社会常识，被告作为开发商，在签订合同一事上往往占据较大的主动性和较强的支配性，相比，购房人则处于相对被动地位，但未签订《商品房预售合同》的事实并不影响双方商品房买卖合同关系的成立，被告以未签合同就不具备商品房买卖合同关系的抗辩意见，缺乏法律依据和事实依据，本院不予采纳；对于原告要求被告办理房屋产权证的问题，虽无合同约定，但在判决前文对双方的商品房买卖合同关系已经论述，被告应当承担相应义务，根据本案实际情况，本院参照同小区、同栋楼业主签订合同的情况和内容，酌情确定广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务系广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经于2019年1月22日取得了大产权证，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月22日，故原告诉请被告将相关资料报送产权登记机关备案的诉请，因被告已经履行，故已无可裁判性；对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，本院虽然认定了原被告存在特殊的房屋买卖合同关系，但房屋性质属拆迁安置的产权调换房属客观事实，结合本案实际情况以及本院调查情况，安置房房产证的办理程序区别于商品房，办理过程中不仅涉及到业主和开发商，更是需要不动产登记、税务、征收等多个职能部门的相互配合和对接，且众多环节直接涉及到相关职能部门的职权范围，人民法院不能就以上部门的职权职能范围在民事案件中直接作出裁判，故原告现阶段诉请由被告为原告办理房产证缺乏客观履行条件，本院不予支持；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，以双方共同认可的交房时间（2015年3月6日），向后退算360日的次日算起，即2016年3月1日；对于违约金标准的问题，因房屋属于不动产，具有整体性，故原告以总面积按照单价3300元/㎡确定总房款325677元为基数并无不妥，另因违约金计算标准在合同中未约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于广厦公司提出的诉讼时效抗辩问题，因被告逾期办证的开始时间为2016年3月1日，原告在2018年12 月提起诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对广厦公司关于诉讼时效已过的抗辩意见，依法不予采纳；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以325677元为基数，向原告冯瑞屏以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2016年3月1日起计付逾期办证违约金至2019年1月22日；二、驳回原告冯瑞屏其他诉讼请求。如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费2066元，减半收取1033元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担800元，原告冯瑞屏负担233元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  汉中市汉台区人民法院 民事判决书  (2019)陕0702民初563号 原告：冯瑞屏，女，汉族，1935年4月20日出生，住陕西省汉中市汉台区XX街XX号XX号楼XX单元XX室，身份号码：61230XXXX504200025。    委托代理人：张国辉、曹健，陕西博纳新律师事务所律师。被告：陕西广厦投资发展集团有限公司，地址：陕西省汉中市汉台区XX路XX号。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托代理人：王渠，陕西嘉盟律师事务所律师。原告冯瑞屏诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷，本院于2019年1月22日立案受理，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告冯瑞屏委托代理人张国辉、曹健，被告广厦公司委托代理人王渠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同义务，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报汉中市产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金人民币86639.58元（以总房款325677元为基数，以年利率4.9%上浮50%，即7.35%为标准，从2015年6月7日暂计算至2018年12月31日，直至办理房屋产权证书止）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月28日，原告与被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX幢XX层XX号房屋签订商品房定金协议，后原告按照约定支付了差价购房款，但被告迟迟未按约定将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报送汉中市产权登记机关备案，至今也未给原告办理房屋产权证书，已构成严重违约。原告诉请被告继续履约并承担违约责任符合法律规定和双方约定，现诉请法院，请求依法裁决。被告辩称：原告属于安置户，与被告并未签订正式的《商品房预售合同》，双方之间不具备商品房买卖合同关系，对办证时间和责任也未约定，故被告不需承担相应违约责任。原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、《汉台中学教师住宅楼项目房屋征收产权调换协议》；2、商品房订金协议；3、订金收据；4、预付款收据；5、银行刷卡记录凭条；6、物业公司收据；7、明珠北苑业委会文件；8、业委会情况说明；9、网站截频图片。被告对以上证据质证如下：对证据1、2、3、4、5、6、9均无异议；对证据7、8不认可。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证；2、商品房预售合同及附件；3、办证通知；4、不动产权证书。原告对以上证据质证如下：对证据1、2、4无异议；对证据3形式认可，但业主没有收到过。本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。根据以上证据以及当事人陈述，本院认定以下主要案件事实：原告于2014年9月28日与汉台区汉台中学教师住宅楼项目办公室签订了《房屋征收产权调换协议》，该协议确定原告选择产权调换房屋是广厦北苑小区13号楼15层1502室，其中安置奖励面积为65.254㎡，实际房屋面积大于安置奖励面积33.436㎡，需补交差价99839元；同日，原告向被告缴纳1000元订金，双方签订订金协议，被告向原告出具订金收据，2015年2月10日，原告向被告缴纳房款差价99839元，被告向原告出具了差价收据；双方共同确认入住时间为2015年3月6日。另查明，明珠北苑小区13幢取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月22日。本院认为，本案案涉房屋虽系房屋产权调换安置房，当事人双方也未签订的《商品房预售合同》，但可以以商品房买卖合同关系及相关法律规定来确定双方的权利义务，理由如下：因产权调换房屋而签订的《房屋征收产权调换协议》是以物易物的互易合同，其实质是一种特殊的房屋买卖合同，《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定互易合同可以参照买卖合同的有关规定，在本案中，购房人的目的是取得房屋，取得房屋后也可以自由流通，与通过全款购买房屋在本质上并无区别，在《房屋征收产权调换协议》签订当日，被告即与原告签订《明珠北苑商品房订金协议》，收取原告订金1000元，并明确为原告保留《调换协议》约定的房屋，此后，原告又按照《调换协议》约定，向被告支付了全部差价，双方就此对房屋调换完成了全部结算，被告也向原告交付了房屋，此过程为双方真实意思的表示，也是对双方合同义务的履行，至于被告提出双方未签订《商品房预售合同》的问题，本院认为，结合本案案件事实、交易习惯和社会常识，被告作为开发商，在签订合同一事上往往占据较大的主动性和较强的支配性，相比，购房人则处于相对被动地位，但未签订《商品房预售合同》的事实并不影响双方商品房买卖合同关系的成立，被告以未签合同就不具备商品房买卖合同关系的抗辩意见，缺乏法律依据和事实依据，本院不予采纳；对于原告要求被告办理房屋产权证的问题，虽无合同约定，但在判决前文对双方的商品房买卖合同关系已经论述，被告应当承担相应义务，根据本案实际情况，本院参照同小区、同栋楼业主签订合同的情况和内容，酌情确定广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务系广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经于2019年1月22日取得了大产权证，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月22日，故原告诉请被告将相关资料报送产权登记机关备案的诉请，因被告已经履行，故已无可裁判性；对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，本院虽然认定了原被告存在特殊的房屋买卖合同关系，但房屋性质属拆迁安置的产权调换房属客观事实，结合本案实际情况以及本院调查情况，安置房房产证的办理程序区别于商品房，办理过程中不仅涉及到业主和开发商，更是需要不动产登记、税务、征收等多个职能部门的相互配合和对接，且众多环节直接涉及到相关职能部门的职权范围，人民法院不能就以上部门的职权职能范围在民事案件中直接作出裁判，故原告现阶段诉请由被告为原告办理房产证缺乏客观履行条件，本院不予支持；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，以双方共同认可的交房时间（2015年3月6日），向后退算360日的次日算起，即2016年3月1日；对于违约金标准的问题，因房屋属于不动产，具有整体性，故原告以总面积按照单价3300元/㎡确定总房款325677元为基数并无不妥，另因违约金计算标准在合同中未约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于广厦公司提出的诉讼时效抗辩问题，因被告逾期办证的开始时间为2016年3月1日，原告在2018年12 月提起诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对广厦公司关于诉讼时效已过的抗辩意见，依法不予采纳；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以325677元为基数，向原告冯瑞屏以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2016年3月1日起计付逾期办证违约金至2019年1月22日；二、驳回原告冯瑞屏其他诉讼请求。如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费2066元，减半收取1033元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担800元，原告冯瑞屏负担233元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审  判  员     胡  喆  二〇一九年十月二十三日 书  记  员     张顺帆 1