山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初2929号原告：任某，女，1974年9月22日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：韩某，山西法铭律师事务所律师。被告：缪某，男，1979年10月30日出生，汉族，居住地江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：程某，系缪某妻子。原告任某与被告缪某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任某的委托代理人韩某，被告缪某的委托代理人程某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租房合同》；2、判令被告支付原告租金375000元（截止2019年6月10日，以及直至腾退房屋之前的全部租金）；3、判令被告支付拖欠暖气费32201元、电费486元、电梯使用费10000元、电梯维护和年检费11000元以及直至腾退房屋之前应当由其负担的全部费用；4、判令被告支付原告违约金90000元（按年租金的30%计算)；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，原、被告签订《租房合同》，约定被告承租原告自有的位于大同市城区魏都大道佳瑀综合楼裙楼1层1-2轴/C-E轴（面积约117㎡）商业铺面以及佳瑀综合楼裙楼3层（面积约821.67㎡）商业铺面各一套，两套商铺租金总额为30万元，租期自2017年3月10日至2027年3月10日。同时约定，被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视为违约。但被告在承租时仅交纳了第一年的1层1-2轴/C-E轴租金10万元、3层租金10万元，剩余10万元房租被告承诺用于房屋水电暖等硬件设施的改造，并保证暖气分户，但被告至今未进行任何水电暖等硬件设施改造，因此，该笔10万元房租被告应当支付给原告。2018年3月10日至2019年3月10日的租金，被告仅交纳了10万元，期间原告多次联系被告，但被告以各种理由进行拖延，剩余20万元至今未缴纳。2019年3月10日至今，更是分文未付。同时，被告在租赁期间，拖欠暖气费32201元，电梯的电费486元，电梯使用费10000元,电梯维护和年检费11000元等费用应当一并支付给原告。原告认为，被告长期拖欠租金及其他费用的行为已经严重侵害了原告的合法权益，构成根本违约，合同无法继续履行,经原告多次催讨后仍未支付。因此，原告特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告缪某辩称，1、答辩人对原告主张的已付租金数额无异议，但对原告主张的欠交租金数额不予认可。从2018年5月开始，答辩人因为成本费用太高无法继续经营，故于2018年底与原告进行口头协商，双方均同意共同寻找承租方将案涉商铺另行出租，从2018年5月开始案涉商铺已经全部搬空至今没有出租使用，故从2018年5月至今的商铺租金答辩人不予承担；2、截止2018年5月前的暖气费、电梯使用费答辩人愿意承担，具体数字据实确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日,原告任某（甲方）委托王某与被告缪某（乙方）签订《租房合同》。合同第一条约定：商铺坐落于大同市城区魏都大道佳瑀综合大楼裙楼1层1-2轴/C-E轴，商铺面积约117㎡；合同第二条约定：租赁用途为商铺使用；合同第三条约定：租赁期限从2017年3月10日至2027年3月10日；合同第四条约定：租赁金额每年10万元，付款方式为上交款，甲、乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年房租，每年房租要提前一个月交纳，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金10万元整；合同第五条约定：承租区域内的设施乙方使用，所有采暖及电费管理费均由乙方负责交纳，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备费用）；合同第七条约定：甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金，乙方有拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；合同第八条约定：乙方按时交纳房屋租金及其他费用，甲、乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失赔偿。合同落款处分别由王某和缪某签名捺印。同日，原告任某（甲方）委托王进鲜与被告缪某（乙方）另行签订《租房合同》。合同约定：商铺坐落于大同市城区魏都大道佳瑀综合大楼裙楼3层，商铺面积约821.67㎡；租赁金额每年20万元（乙方第一年扣除甲方房租10万元，用于房屋水、电、暖等硬件设施改造，乙方保证暖气分户）。合同约定的租赁用途、租赁期限、付款方式、权利义务、违约责任等主要内容与前述合同内容一致。合同落款分别由王某和缪某签名。合同签订后,原告任某将案涉两套商铺交付给被告缪某租赁使用，被告向原告交纳租赁费20万元（2017.3月～2018.3月），其中117㎡商铺租赁费10万元，821.67㎡商铺租赁费10万元。2018年7月16日，被告缪某以转账形式向原告任某的指定收款人王某某支付租赁费2.5万元。2018年8月3日，被告缪某的妻子程某以转账形式向任某的指定收款人王某某支付租赁费7.5万元。庭审中，原、被告双方对已付租金时间及金额均不持异议，本院予以确认。另查明，案涉大同市城区魏都大道佳瑀综合大楼裙楼1层1-2轴/C-E轴和3层商铺在产权登记管理中心登记所有权人为任某，登记时间为2010年11月5日，建筑面积分别为117㎡和821.67㎡。上述事实，有原告提交的租房合同、房屋所有权证、转账凭证以及当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于案涉《租房合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的两份《租房合同》均约定“乙方须在每年3月份前交纳全年租金,如有拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同。”按照约定,被告应在每年3月份前将全年租金支付给原告,但被告并未按合同约定及时足额的交纳租金，致使原告通过出租房屋收取租金获取利益的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约,故原、被告双方在《租房合同》中所约定的合同解除条件已成就，原告主张解除案涉两份《租房合同》的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。二、关于原告主张被告支付租赁费、暖气费、电梯电费、电梯使用费、电梯维护年检费的计算依据和数额的认定问题。1、关于租赁费。本案中,原告主张的租赁费基于117㎡商铺和821.67㎡商铺两份租赁合同产生。被告对于第一份合同所涉117㎡商铺欠付租赁费的事实予以认可，故本院按照《租房合同》约定的租金标准（10万元/年）和交纳期限（每年3月前上交全年租金）确定117㎡商铺欠付租赁费数额为：①从2019年3月10日至2019年6月10日2.5万元（10万÷12×3）；②从2019年6月11日起至实际腾退租赁标的物之日止，按租房合同约定的租金标准计算。被告对于第二份合同所涉821.67㎡商铺是否已提前终止租赁合同存有争议。被告抗辩主张其已于2018年5月腾退了821.67㎡商铺，双方租赁合同已解除，不应再支付租金及相关费用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同成立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”根据民事诉讼证据规则,被告应对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，被告虽主张租赁合同提前终止，但未提供证据证明其书面通知原告提前终止合同或签订终止合同书，亦未举证证明双方就案涉商铺进行了交接，其应自行承担举证不能的不利后果。退一步讲,如双方已提前终止租赁合同,应对相关费用进行结算,在双方未进行结算的情况下即提前终止合同不符合常理，故本院认定被告与原告未提前终止租赁合同。被告作为租赁合同的相对方,理应支付拖欠的租金及相关费用。据此，本院按照《租房合同》约定的租金标准（20万元/年）和交纳期限（每年3月前上交全年租金）确定821.67㎡商铺欠付租赁费数额。结合前述查明认定事实，本院确认被告应付原告821.67㎡商铺租赁费数额为：①从2017年3月10日至2018年3月10日10万元；②从2018年3月10日至2019年3月10日20万元；③从2019年3月10日至2019年6月10日5万元（20万÷12×3）；④从2019年6月11日起至实际腾退租赁标的物之日止，按租房合同约定的租金标准计算。2、关于暖气费、电梯电费、电梯使用费、电梯维护年检费。根据《租房合同》第五条约定：“承租区域内设施的使用乙方使用，所有采暖及电费管理费均由乙方负责交纳。”本案中，双方签订的《租房合同》中虽未明确约定各项费用数额，但在合同履行过程中,被告已按合同约定及使用面积实际支付2017～2018年度电梯使用费10000元、采暖费32201元（案涉3层821.67㎡商铺与佳瑀综合楼其他商铺共用一个热力户），且上述费用数额亦符合行业计费标准，故原告要求被告支付采暖费以及电梯使用费的诉请,本院予以支持。关于电梯电费及电梯维护年检费。虽该项费用发生有其必要性和合理性，但仅凭原告提交的证明不足以认定该项费用实际发生，其客观事实和数额需待原告通过其他证据进一步补强印证，原告可待补充证据后另行予以主张。三、关于原告主张违约金的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告在《租房合同》中约定：“乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金10万元。”因双方约定的违约金标准过高，原告自愿调整将违约金标准按年租金的30%计算,是对自己权利的自由处分,且计算数额未超过合理范畴,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条?、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告任某与被告缪某于2017年3月10日签订的两份《租房合同》。二、被告缪某于本判决生效之日起十日内支付原告任某租赁费375000元（暂计算至2019年6月10日，从2019年6月11日起至被告实际腾退租赁标的物之日止，按《租房合同》约定的租金标准计算）。三、被告缪某于本判决生效之日起十日内支付2018～2019年度采暖费32201元、电梯使用费10000元（此后按采暖费、电梯使用费实际发生数额，计算至被告腾退租赁标的物之日止）。四、被告缪某于本判决生效之日起十日内支付原告任某违约金90000元。五、驳回原告任某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8987元,由原告任某负担199元，被告缪某负担8788元；财产保全费3113元由被告缪某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 袁瑞东人民陪审员 王志云人民陪审员 彭智强 二〇一九年十月二十一日书 记 员 李 洋