黑龙江省绥阳人民法院民 事 判 决 书（2019）黑7525民初394号原告：邓振彬，男，1968年7月27日出生，汉族，中国农业银行海林市柴河支行职员，住。委托诉讼代理人：赵宏伟，海林市柴河法律服务所法律工作者。被告：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西平安街3号新宏基大厦。法定代表人：冯爱国，职务：经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。原告邓振彬与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称为新宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省林区中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）黑75民终45号民事裁定书，将此案发回本院重审。本院于2019年8月18日立案后，依法适用普通程序分别于2019年9月26日、10月25日公开开庭进行了审理。原告邓振彬及其委托诉讼代理人赵宏伟、被告新宏基公司法定代表人冯爱国的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓振彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告返还购房款186252元、利息（按中国人民银行同期贷款基准利率6.55%年计算至2018年8月17日）68113.91元，合计254365.91元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月18日，原告邓振彬与被告新宏基公司签订商品房买卖合同（合同号：柴林NO0000558）,原告以186252元价格购买被告开发建设的柴河林业局平安三区第13幢1层希-13号门市，建筑面积为46.563平方米，原告于签订合同当日依约交付被告购房款186252元。被告隐瞒了其未取得商品房预售许可证明的事实。2014年9月，原告准备装修房屋时，发现被告将该房屋另行出售给张金玲（合同号：柴林NO0000652）并且收取了张金玲的购房款。现该房被张金玲实际占有和使用。原告多次向被告主张权利，要求被告履行合同义务，但屡次未果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。现由于被告原因致使原告的合同目的无法实现，原告作为买受人无法取得该房屋，原告要求被告返还购房款及利息。原告认为，双方既已签订商品房买卖合同，被告就应当按约履行合同义务，被告已严重违反合同约定和法律规定隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实且将房屋一房两卖，严重侵犯原告的合法权益。因此，原告依据法律规定提起诉讼，请求人民法院维护原告的诉讼请求。本院于2019年9月26日庭审时，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，返还购房款186252元；2.判令被告赔偿占用原告款项利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年9月25日）即58098.98元，两项合计244350.98元；3.判令被告承担本案诉讼费。被告新宏基公司辩称，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。恳请法庭查明原、被告之间真实的法律关系，到底是买卖合同还是非典型抵押担保，依据查明的法律关系请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的被告新宏基公司于2009年8月15日给李兴国出具的授权委托书复印件一份。原告意在证明：被告新宏基公司授权李兴国在与柴河林业局签订棚户区改造建设合同的工作中作为被告新宏基公司的委托代理人，其授权范围共计4项：（1）、代为公司签订合同有效；（2）、在该项目实施中签署各项协议，结算报表有效；（3）、代收结算拨款有效；（4）、李兴国是该项目负责人，处理该项目的日常行政工作。被告出售给原告房屋属于李兴国被授权的范围内。被告新宏基公司质证认为，对授权委托书的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。根据授权委托书内容被告新宏基公司对李兴国的授权权限是李兴国仅在与柴河林业局签订棚户区建设工程合同中享有授权委托书中的权限，授权委托书明确了李兴国签订的合同为建设工程施工合同，并且签订对象为柴河林业局时才享受授权委托书中授权的权限。本院审查认为，被告新宏基公司授权李兴国为柴河林业局平安三区建设项目负责人，李兴国因该项目签订的合同，应代表被告新宏基公司，不仅仅限于柴河林业局，被告新宏基公司对授权委托书的真实性也未提出异议。因此，本院对该授权委托书的内容予以采信。2.原告举示的与被告新宏基公司第一项目部签订的柴林NO0000558号商品房买卖合同复印件一份、交款收据复印件一份。原告意在证明：2013年1月18日，原告与被告新宏基公司第一项目部签订了商品房买卖合同，原告购买被告新宏基公司开发的柴河林业局平安三区希-13号门市房，原告当日交付了全额购房款186252元。被告新宏基公司质证认为，对于合同、收据的形式要件和证明的问题均有异议。合同落款处出卖人签章并不是被告，或被告第一项目部，并且委托代理人处也无负责人签字，买卖合同买受人的签字与合同整体笔迹及书写笔迹还有颜色均不一致。合同中约定的房屋建筑面积为46.563平方米，而该房的实际面积为64.563平方米，原告举示的合同中的面积与实际房屋面积不相符。合同中约定的购买单价为4000元每平方米，而该地段该位置商服出售的单价为6500元每平米，并且原告在（2015）柴民初字第57号案件中自认其购买单价为2800元每平方米，原告所购买的价格过分低于市场价格，且原告没有证据及相关的银行流水能够证实其已缴纳了全部购房款。本院审查认为，因该商品房买卖合同为格式合同，为原告与被告新宏基公司第一项目部签订，买卖合同内容由第一项目部人员书写，并非由原告书写。被告新宏基公司对买卖合同上第一项目部公章予以否认及李兴国未签字提出异议，被告在原审时明确不要求对公章进行鉴定。原告以现金方式交付购房款，故不存在银行流水明细。关于房屋建筑面积与房屋价格与实际不符，并不影响买卖合同的效力。李兴国虽然未在委托代理人处签字，但却盖有个人名章，从买卖合同结合交款收据可互相印证，确认双方签订的房屋买卖合同成立。因此，本院对该证据予以采信。3.原告举示的案外人张金玲与被告新宏基公司第一项目部签订的柴林NO0000652号商品房买卖合同复印件一份及案外人张金玲2013年5月22日购房收据复印件一份、柴河基层法院（2015）柴民初字第57号民事判决书复印件一份，2015年1月17日被告委托代理人李兴国出具的证明复印件一份。原告意在证明：被告新宏基公司委托代理人李兴国以第一项目部的名义将原告购买的房屋出售给案外人张金玲，现该房屋实际控制、使用人均为案外人张金玲，原告购买房屋合同目的无法实现。也证明了该房屋出售给张金玲每平方米的售价为3100元，与被告质证意见当中的6500元不相符。被告新宏基公司质证认为，对判决书的形式要件无异议，对于买卖合同、收据、证明的形式要件有异议，无法核对其真实性，证明的整体内容并不是由李兴国本人书写的，并且证明中体现的是李新国，不是李兴国，并且证明上的日期为2015年1月17日。而李兴国是2015年1月22日去世，该证明出具时距离李兴国去世只相差5天，李兴国当时意识是否清醒以及证明人处的签字是否为李兴国本人书写都无处知晓，并且证明内容页未提及原告购买房屋之事，仅对邓振彬打条之事作出说明由李新国本人负责，而李新国并不代表本案被告。既使是作为李兴国也只能在其从事代理权限范围内的事项时才对被告有约束力，而其本人自行从事的民事法律行为所产生的法律后果由其本人自行承担，与被告新宏基公司无关。本院审查认为，被告新宏基公司对柴河基层法院（2015）柴民初字第57号民事判决书形式要件无异议，故本院对柴河基层法院（2015）柴民初字第57号生效的民事判决书认定的事实予以确认。该商品房买卖合同、交款收据、证明的原件均在柴河基层法院（2015）柴民初字第57号卷宗内，可确认其真实性。从证明内容书写笔体上明显看出由他人书写，证明中开发商李新国显然为笔误，证明尾部由李兴国本人签名，说明李兴国对证明内容无异议。因此，本院对该证据予以采信。4.原告举示的中国人民银行历年贷款基准利率表和利息计算明细一份。原告意在证明：从2013年1月18日到2019年9月25日，按中国人民银行贷款基准利率五年以上的年利率标准，以本金186252元计算的利息是58098.98元。被告新宏基公司质证认为，与被告新宏基公司没有关系。本院审查认为，关于被告新宏基公司是否应当支付原告诉请的利息，本院将在本院认为中予以裁判。5.被告新宏基公司举示的柴河基层法院2015年11月5日反诉原告邓振彬与反诉被告刘永欣的法庭审理笔录复印件一份。被告新宏基公司意在证明：原告取得本案诉争房屋的合同是基于借款抵押，而并非房屋买卖，证明原告自认其是按照2800元每平方米缴纳的款项，被告新宏基公司认为该笔款项总金额是借款，并非房款。原告质证认为，该庭审笔录的第7页与本案无关。从借款合同转换来的抵押合同，这不是原告说的，这是被告刘永欣的代理人张金玲质证时的质证意见，按2800元每平方米交纳购房款是认识错误，应当以合同为准。因为双方的购房合同已经明确了是4000元每平方米，而且购房款186252元也是按照4000元乘以46.563平方米计算出来的。本院审查认为，被告新宏基公司主张原告取得商品房买卖合同是基于借款抵押，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。原告对被告新宏基公司的该主张予以否认，由于被告新宏基公司未向法庭举示相关证据证实双方为借款抵押，故本院对被告新宏基公司的该主张不予支持。因此，本院对该法庭审理笔录予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月15日，被告新宏基公司授权李兴国为柴河林业局平安三区棚改工程项目负责人。原告邓振彬与被告新宏基公司第一项目部于2013年1月18日签订了柴林NO0000558号商品房买卖合同，原告于同日以现金方式向被告第一项目部交纳购房款186252元，被告第一项目部财务给原告出具收据一份。原告购买的门市房位于柴河林业局平安三区第13幢1层希-13号，该商品房单价为每平方米4000元，合同上建筑面积为46.563平方米。案外人张金玲与被告新宏基公司第一项目部补签了柴林NO0000652号商品房买卖合同，案外人张金玲于2013年5月22日向被告新宏基公司第一项目部补交购房款200145元，被告新宏基公司第一项目部财务给案外人张金玲出具收据一份。案外人张金玲购买的门市房位于柴河林业局平安三区第13幢1层希-13号，该商品房单价为每平方米3100元，合同上建筑面积为64.563平方米。2015年1月17日，原告邓振彬与案外人张金玲共同到李兴国家，要求李兴国解决纠纷。被告新宏基公司委托代理人李兴国于同日给案外人张金玲出具证明，内容为因李兴国疏忽造成张金玲与邓振彬在柴河林业局平安三区希望路13号门市，面积64.563平方米房屋合同重复，明确争议房屋归案外人张金玲所有。现争议房屋由案外人张金玲占有、使用。本院认为，本案确定争议点为：1、原告与被告新宏基公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。2、原告的诉讼请求是否符合法律规定。关于争议焦点1：原告与被告新宏基公司第一项目部签订了商品房买卖合同，原告于购房当日已交清全部购房款186252元，双方自愿签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同系双方的真实意思表示，该房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，不存在欺诈、胁迫的情形，因此，该商品房买卖合同成立并生效，但双方未到当地房屋管理部门办理房屋登记转移手续。被告新宏基公司辩称与原告不是房屋买卖关系而是抵押借款关系，原告予以否认，被告新宏基公司未举示相关证据证实为抵押借款关系，因此，本院对被告新宏基公司的主张不予支持。本院对双方签订的商品房买卖合同真实性予以确认。关于争议焦点2：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告新宏基公司第一项目部签订房屋买卖合同时，被告新宏基公司第一项目部又将原告购买的房屋出卖给案外人张金玲，被告新宏基公司委托代理人李兴国出具证明，将原告购买的房屋归案外人张金玲所有，造成同一处房屋出售两次，被告新宏基公司第一项目部在出售房屋上存在明显过错。被告新宏基公司的委托代理人李兴国签订房屋买卖合同的的行为应视为职务行为，所产生的民事法律责任，应当由被告新宏基公司承担。被告新宏基公司已不能实现房屋买卖合同目的，且原告要求解除与被告新宏基公司第一项目部签订的房屋买卖合同，原告已履行了通知义务，符合法律规定，应予支持。由于被告新宏基公司现已无法向原告交付房屋，因此，原告要求被告新宏基公司返还购房款186252元的请求，应予支持。由于被告新宏基公司在履行房屋买卖合同中，存在违约行为，应承担相应责任。应当赔偿原告交纳购房款186252元占用期间的利息，自2013年1月19起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行届满日止。综上所述，本院对原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告邓振彬与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告邓振彬购房款186252元，赔偿原告购房款186252元占用期间的利息，自2013年1月19起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行届满日止；三、驳回原告邓振彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4965元（原告已交2558元，补交2407元）由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判长  胡长江审判员  吴艳春审判员  王成利二〇一九年十月二十九日书记员  王 悦