山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁02行初148号 原告宫瑞亭，男，汉族，1955年3月23日生，住青岛市市北区。 法定代理人王建萍，女，汉族，1956年1月8日生，住青岛市市北区。 委托代理人王立江，北京京平律师事务所律师。 被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区延吉路80号。 临时负责人焦明伟，副区长。 出庭负责人朱政，该区行政复议委员会办公室副主任。 委托代理人崔明山，市北区政府四方街道办事处工作人员。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 原告宫瑞亭不服被告青岛市市北区人民政府（以下简称市北区政府）房屋征收补偿一案，于2019年5月21日向本院提起行政诉讼。本院于2019年5月24日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月26日在第十五审判庭公开开庭审理了本案。原告宫瑞亭的法定代理人王建萍、委托代理人王立江，被告市北区政府的出庭负责人朱政及委托代理人崔明山、陈美虹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宫瑞亭诉称，原告私有房屋位于青岛市市北区瑞昌路137号x号楼x户，被告市北区政府于2018年12月5日作出青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》。原告认为，被告征收程序不合法，补偿决定程序及实体亦不合法，补偿决定给予原告异地房屋补偿剥夺了原告原址回迁的权利，货币补偿的标准严重偏低，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。为维护自身合法权益，请求：一、依法撤销被告作出的青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》；二、本案诉讼费由被告承担。 原告宫瑞亭向本院提交以下证据： 1、房地产权证复印件一份，证明原告对涉案房屋享有合法物权，原告的主体资格适格。2、房屋面积测绘报告复印件一份，证明原告房屋的未登记建筑的实际面积32.71平方米；3、房屋照片及视频两份（光盘），证明房屋的现状；4、青岛市市北区人民政府青北补决字（2018）497号《房屋征收补偿决定书》复印件两份，即本案的诉争对象。5、受理通知书和行政起诉书，证明未登记建筑的诉讼案件法院已经受理（案号为（2019）鲁02行初190号），本案应当以对未登记建筑诉讼的结果为依据进行审理，在程序上本案应当中止。6、分户评估表，证明原告房屋同样属于兼用房的性质，被告只给予按照住宅价格予以补偿不合理、不公平。7、周边房价信息参考，证明原告房屋所在地段新建房屋应当超过3万元以上，但是被告仅给予1万多元的补偿明显不合理、不合法。 被告市北区政府辩称，一、被告作出的《房屋征收补偿决定书》程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经被告研究决定，启动市北区瑞昌路三角地片区改造项目的房屋征收与补偿工作。2015年5月16日，被告作出《房屋征收决定》，同日发布征收公告及补偿方案、奖励办法。在规定的签约期限内，经多次协商，未能与原告签订征收补偿协议，为尽快推进改造项目，被告依法作出《房屋征收补偿决定书》（青北补决字【2018】497号）并依法送达。二、被告作出的《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚。1、被征收房屋位于市北区瑞昌路137号x号楼x户，产权人为宫瑞亭，房屋产权登记证书载明的建筑面积为31.48平方米。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，增加10个平方的改善面积，41.48平方到45平方按照评估价的一半支付。1、41.48*10710元=444250.8元；2、（45-41.48）/2=1.76平方米，1.76*10710元=18849.6元；3、45*23%=10.35平方米10.35*10710元=110848.5元；被征收房屋货币补偿金计：444250.8元+18849.6元+110848.5元=573948.9元。2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款规定，旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。规定的就近地段房屋。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。”第二十条规定：“征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。”该项目安置方式在《房屋征收补偿方案》已经明确，且补偿方案是在征收决定作出前的行政程序，不属于本案的审查范围，方案中第十一条确定的房屋征收补偿方式为货币补偿、异地房屋安置补偿两种补偿方式，被告作出的补偿决定提供了二种补偿方式（货币、异地），其中异地房源距离被征收区域500米，安置区域较被征收区域相隔一条马路，属于就近安置的范围，充分的保证了原告的居住权和选择权。3、《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。从以上规定可以看出，对于房屋的评估价格是要结合被征收房屋的建筑结构、区位、用途等，且评估报告是由专业机构作出的，具有专业性，原告未在法定期限内向评估机构申请复核，被告以此价格作为补偿依据符合法律规定。综上，被告作出的《房屋征收补偿决定书》事实清楚、程序合法、适用法律正确，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告市北区政府向本院提交以下证据： 1、房屋征收决定（1-1）、房屋征收公告（1-2）、房屋征收补偿方案及奖励办法（1-3），证明2015年5月16日，青岛市市北区人民政府决定对瑞昌路三角地片区改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案、奖励办法。2、关于选择瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估机构的公告（2-1）、关于选择瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估机构的公告（2-2）、关于选定瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估机构的通知（2-3）、投票选择评估机构现场见证（2-4），证明评估机构选定程序合法。3、房地产权证书（3-1）、营业执照（3-2），证明被征收房屋产权、使用情况。4、分户评估表（分别是房屋和装修）（4-1）、送达回证（张贴在门上，电话通知王建萍）（4-2）、房地产评估机构资质证书（4-3）、评估人员资质证书（4-4）、评估公司入户拍摄的房屋现场照片（共3张）（4-5）、未登记建筑认定结果告知书及送达回证（张贴在门上，电话通知王建萍）（4-6），证明评估结果由专业机构作出并依法送达。5、电话约谈记录，证明未签订补偿协议的原因。6、提请区政府作出补偿决定的申请，证明因未在规定期限内签订补偿协议，房屋征收部门提请答辩人作出房屋征收补偿决定书。7、房屋征收补偿决定书（7-1）、送达回证（7-2）、公示照片（7-3），证明房屋征收补偿决定依法送达，法律规定是在征收范围内进行公示。8、送达见证人员身份情况证明。9、关于专汽地块安置区房屋回购价格确认的复函，证明青岛市棚户区改造工作领导小组办公室根据专家小组及评估机出具的估价报告确定专汽地块安置区安置房屋的价格。10、公示照片一组，证明履行了相关公示义务。（包括房屋征收决定、公告、补偿方案、评估机构选定程序）。11、光盘一张，证明因为原告拒绝配合征收工作，拒绝领取法律文书，所以为保证原告的权利，对其张贴于门上（包括未登记结果告知书、评估表、房屋征收补偿决定）。 被告市北区政府对原告证据的质证意见为：对证据1、4、5的真实性没有异议。对证据2和3，认为不是本案的审查范围，因为就未登记房屋，被告已经单独作出了行政行为，且原告已经就法院提起行政诉讼，本案中涉及的是原告产权房屋的补偿，如未登记房屋符合补偿政策，被告将另行处理，不会对本案产生实际影响，对此不予质证，且被告认为原告要求中止无事实依据。对证据6的真实性无法确认，该评估表表中也无法显示权利人的情况，该评估表是针对住宅用作经营并且沿街而出具的兼用房评估表，而原告房屋虽然有营业执照、税务登记，但并未坐落于沿街，所以不符合《青岛市主城棚户区改造房屋与补偿办法》第17条的规定，该评估表不具有可比性。对证据7宣传页本身没有异议，但是被告认为根据规定，补偿标准是要考虑房屋的建筑结构、新旧程度等影响房屋价值的因素来综合评定，原告提供的中海临安府建成年代较新，而且配套较完善，没有可比性。 原告对被告市北区政府证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对证明对象有异议，对其合法性不予认可。对证据2-4的真实性有异议，见证人员不能出庭，无法确认。对证据2中的其他证据真实性没有异议，对证明对象有异议，我们认为评估程序不合法。对3-1、3-2真实性没有异议，证明对象也无异议。对证据4-1、4-2的真实性、关联性没有异议，但对合法性不予认可；对4-3、4-4的真实性没有异议；对4-5真实性没有异议，是原告的房屋没有问题，但是现在不确定入户的时间。对4-6未登记结果告知书的真实性没有异议，对合法性不予认可。对证据5真实性没有异议，有这个过程，但是具体内容记不清了。对证据6的真实性有异议，因为这个是属于被告的内部程序，事实是否向提请申请注明的日期提请批准不得而知，不确定报请的时间和落款的时间是否一致。对证据7-1、7-2、7-3的真实性无异议，但认为送达程序不合法。对证据8的真实性没有异议，但是不确定证明中的两个人员与照片中的见证人是否一致，送达回证的两个见证人的签名看字体应当是一个人书写。对证据9的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。对证据10的真实性有异议，具体的拍摄时间无法显示，原告也没有见过照片中的内容，从照片中也看不出具体张贴的地点。对证据11，现在不确定通话录音的时间是具体哪一天，无法证实送达的时间是被告主张的2018年10月25日，刚才最后一段录像只显示了张贴了分户评估表，没有显示张贴未登记建筑认定结果告知书。在视频和照片中的两个人员只有背面，没有正面，无法辨认这两个人员就是被告证据8证明中的两个见证人员。 本院对原被告证据真实性予以确认，双方所提交的证据与本案相关联，均予以采纳。 本院经审理查明：1、原告宫瑞亭在青岛市市北区瑞昌路137号x号楼x户有房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第房改56196号，证载房屋坐落于四方区瑞昌路137号x号楼x户，用途为住宅，房屋建筑面积31.48㎡，证载权利人为宫瑞亭。 2、2015年5月16日，被告市北区政府作出青北政发[2015]15号《青岛市市北区人民政府关于瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收决定》，决定于2015年5月16日正式启动瑞昌路三角地片区改造项目的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室，房屋征收组织协调单位为青岛市市北区人民政府四方街道办事处，房屋征收范围为人民路、杭州路、瑞昌路范围内的若干合法房屋。同日，被告市北区政府发布《青岛市市北区人民政府关于对瑞昌路三角地片区改造项目实施房屋征收的公告》，将《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议时限为2015年5月16日至2015年6月15日，搬家交房时限为2015年6月16日至2015年7月15日。《房屋征收补偿方案》载明该项目被征收房屋基本情况为：征收区域内共有住宅及非住宅约44栋（处），总建筑面积约9000平方米，涉及被征收人约1800余户。发布征收公告当日，市北区房屋征收安置管理办公室还将被告作出的《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收奖励办法》一并公示。原告的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 3、2013年11月22日，市北区房屋征收安置管理办公室在被征收区域现场公示了《关于选定瑞昌路三角片改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2013年11月22日至2013年12月6日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定7家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并于2013年12月6日（含）前将协商选定结果报告以书面形式通过所在辖区街道办事处认定（盖章）后提交市北区房屋征收安置管理办公室。同时告知，协商选定评估机构未能达成一致意见的，市北区房屋征收安置管理办公室将从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。2013年12月12日，市北区房屋征收安置管理办公室在被征收区域现场公示了《关于选择瑞昌路三角地片区改造项目房地产评估机构的公告》，告知被征收人因在15日内未能协商确定评估机构，现从市城乡建设委公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定，并载明了青岛世普瑞房产评估有限公司、青岛公信房地产评估咨询有限公司等21家候选评估机构名单。市北区房屋征收安置管理办公室于2013年12月22日在被征收区域内发布了《关于选定瑞昌路三角地片区改造项目房地产价格评估机构的通知》，按照被征收人投票数高低，确定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司等7家房地产价格评估机构承担瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估工作。 4、2018年5月3日，房屋评估机构青岛亚泰房地产评估咨询有限公司就原告的涉案房屋出具了《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》、《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》，载明的评估时点均为2015年5月16日，房屋评估单价为10710元/平方米，房屋装修补偿单价为460元/平方米。两份表格均于2018年10月25日送达原告。 5、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，2018年10月31日，房屋征收实施单位对原告进行电话约谈，仍未能达成一致。 6、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，市北区房屋征收安置管理办公室于2018年11月15日向市北区政府提交《提请区政府作出补偿决定的申请》。被告市北区政府于2018年12月5日作出青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为： 被征收人宫瑞亭在征收范围内青岛市市北区瑞昌路137号x号楼x户有私有房屋一处，建筑面积31.48平方米，房屋用途为住宅。经评估，房屋评估单价为每平方米人民币10710元，室内装饰装修价值为每平方米人民币460元。为维护公共利益，保护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《方案》）等规定，经房屋征收部门申请，依法做出征收补偿决定如下： 一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供市北区杭州路72号专汽改造项目新建高层住宅房屋一处，建筑面积不低于54.66平方米，被征收人可在安置房屋规定的划档范围内选择。安置房源为现房安置。房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币14480.8元、停产停业损失补偿金人民币37776元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币：573948.9元；2、货币补偿奖励费人民币：60000元；3、搬迁补助费人民币：1200元；4、临时过渡补助费人民币：12000元；5、装修补偿费人民币：14480.8元；6、停产停业损失补偿金人民币37776元；上述合计为人民币:699405.7元。四、被征收人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。被征收人对补偿决定书不服，应当自收到本补偿决定书之日起六十日内向青岛市人民政府提请行政复议；也可以在收到本补偿决定书之日起六个月内向青岛市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼、又不履行本补偿决定书的，将依法申请人民法院强制执行。” 原告于2018年12月13日签收上述《房屋征收补偿决定书》。原告不服该补偿决定，向本院提起诉讼。 8、另查明，2017年6月20日，被告市北区政府作出《未登记建筑认定结果告知书》，针对原告宫瑞亭要求认定青岛市市北区瑞昌路137号x号楼x户约40平方米的未登记房屋，确定以上未登记建筑不符合认定条件，不予以认定。原告针对上述《未登记建筑认定结果告知书》另案向本院提起行政诉讼，案号为（2019）鲁02行初190号。 本院认为： 一、关于涉案评估报告是否合法的问题。 1、从房屋征收评估机构的选择程序上分析。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。青岛市城乡建设委员会《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十八条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为十五日。第十九条规定，被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域内予以公示，由被征收人投票选定。本案中，因市北区瑞昌路三角地片区改造项目的被征收人在房屋征收部门发布的“2013年11月22日—2013年12月6日”协商期限内未能协商一致选定评估机构，房屋征收部门于2013年12月12日公告通知被征收人，从青岛市城乡建设委员会已公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定。后根据得票数高低，于2013年12月22日最终确定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司等7家房地产价格评估机构承担瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估工作，并实际由青岛亚泰房地产评估咨询有限公司承担原告房屋的分户评估工作。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合上述规定，程序合法。 2、从评估价格的形成是否符合规定上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。本案中，房地产评估机构评估时点为2015年5月16日，系作出征收决定公告之日，符合上述规定。关于原告主张其周边区域商品房单价已达三万元以上，而原告房屋评估单价仅一万余元明显不合理的问题。本院认为，首先原告对该评估结果未申请复核，且评估价格应考虑房屋的建筑结构、新旧程度等影响房屋价值的因素来总体评定，原告现提供某一特定房屋的网上挂牌价格不具有可比性，评估时点房价与目前房价同样不具有可比性，原告对评估价格的异议本院不予支持。 二、关于涉案征收补偿决定的合法性问题 1、关于原告主张其房屋属于兼用房性质，被告仅按照住宅予以补偿不合理。本院认为，《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》第十七条规定，征收从事经营活动的住宅房屋，同时符合以下条件的，被征收人或公房承租人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿：（一）房屋坐落于沿街底层且用于商业或服务业用房的；（二）取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税记录；（三）房屋所有权证书、营业执照或税务登记证载明的营业地点一致。据此，对于住宅参照非住宅的货币补偿，必须要同时符合有营业执照、税务登记、纳税记录、经营一年以上且房屋坐落于沿街底层的条件，而原告房屋虽然有营业执照、税务登记，但并未坐落于沿街底层，因此原告房屋不符合参照非住宅补偿的规定，原告该项主张本院不予支持。 2、从房屋安置方式上分析。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款及第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。征收区域用于住宅房屋建设的，规划主管部门在审批该建设工程规划时，在满足城市规划和国家标准规范的同时，应当考虑被征收人就地房屋补偿的需要。本案被告于2015年5月16日公告的《征收补偿方案》已经确定，本项目采取货币补偿和异地房屋补偿两种方式，被告系依据该补偿方案，作出异地房屋安置。且该方案亦根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条在拟征收房屋范围内公布，征求公众意见，相应的异地安置房源也予以公示。综上，被告依据该补偿方案，作出异地房屋安置并无不当。 3、对于应补偿面积以及搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费等的补偿标准，本院经比对《市北区瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》中所确定的标准，被告对相关数额的计算并无错误，故本院对此予以确认。 4、至于原告主张的未登记建筑应当补偿的问题。因原告已经针对未登记建筑认定提起另案诉讼，可待案件审结后，根据审判结果依法主张权利，原告要求本案中止审理的主张本院不予支持。 综上，被告市北区政府作出青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》符合法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告宫瑞亭的诉讼请求。 案件受理费五十元，由原告宫瑞亭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  李国宁 人民陪审员  曲卫峰 人民陪审员  牟孝勇 二〇一九年十月二十八日 法官助理 管筱笛 书 记员 王崧 书 记员 刘佳