广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤20民初95号 原告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路34号滨河湾花园综合商业二期4层33卡之五，统一社会信用代码91442000794685012B。 法定代表人：冯志春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗泽林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑健伟，广东正鸿律师事务所律师。 被告：中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社，住所地广东省中山市五桂山镇石鼓康华街15号，组织机构代码72922978-2。 法定代表人：刘敬科，该联合社社长。 委托诉讼代理人：熊小薇，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝智欣，广东凯行律师事务所律师。 第三人：中山市金澳龙腾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路34号滨河湾花园63-64幢3层18卡，统一社会信用代码91442000MA51LRJC4T。 法定代表人：冯志春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑健伟，广东正鸿律师事务所律师。 原告中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）因与被告中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社（以下简称石鼓经联社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法追加中山市金澳龙腾房地产开发有限公司（以下简称金澳龙腾公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金澳公司委托诉讼代理人罗泽林、郑健伟，被告石鼓经联社委托诉讼代理人熊小薇、邝智欣，第三人金澳龙腾公司委托诉讼代理人郑健伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金澳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告石鼓经联社将中山市红旗河房地产开发有限公司（以下简称红旗河公司）100%股权更名至原告金澳公司的全资子公司金澳龙腾公司名下；2.判令被告石鼓经联社向原告金澳公司支付违约金1000万元；3.判令被告石鼓经联社赔偿原告金澳公司律师费损失220万元。事实和理由：一、被告石鼓经联社为解决村民的福利住房，在五桂山石鼓村兴建“聚兴花园”，因资金不足于2015年年初停工“烂尾”。为解决后续开发资金，经中山市人民政府五桂山办事处（以下简称五桂山办事处）党工委研究同意以及村民集体表决三分之二以上同意，将被告位于河背村的200亩商住用地公开竞投招合作开发人。被告于2016年9月15日在中山日报刊登《中山市五桂山石鼓股联社河背村200亩公开竞投合作公告》，公开明确表明“一、参与合作竞标企业的条件：1.企业具备房地产开发二级或以上资质等级；2.企业近三年开发房地产项目竣工验收合格面积达30万平方米以上；3.企业自公示日前及公示期间银行账户余额不少于人民币6亿元；4.企业开发的房地产项目没有被列入问题楼盘的不良记录。二、利益分配及付款方式：1.石鼓股联社以200亩商住用地使用权为合作条件，项目纯收益（不含各项税费）保底数额是2.2亿元，竞标企业在符合上列条件的情况下，价高者得；2.中标方与石鼓股联社签订合作协议3日内预付石鼓股联社合作项目纯收益人民币壹亿陆仟万元整；3.剩余的项目纯收益，中标方必须在合作协议签订后第7个月起，分6个月平均支付给石鼓股联社，至付清为止。三、合作方式：1.中标人投得该地块合作资格后，按相关政策自主开发，自负盈亏，项目开发一切费用支出及税费由中标方负责，石鼓股联社不承担任何开支；2.中标方与股联社签订合作协议后，以股联社名义办理规划报建、施工报建手续，股联社配合中标方与建筑公司签订相关施工合同，项目前期费用及工程款由中标方全资支付，股联社依法依规协助办理相关开发手续，不参与经营管理工作；3.项目施工后，工程进度至总建筑面积的30%以上，股联社承诺按中标方要求，在符合相关政策情况下将项目按‘在建工程’整体转让至中标方名下，若‘在建工程’整体转让需要走拍卖程序，则由股联社依法依规协助办理；4.项目开发完成后，由中标方负责汇算清缴，依法履行纳税义务。”在五桂山办事处主持下，被告于2016年9月28日召开现场拍卖会，被告股民代表约60多人在场见证，原告以公开竞价的方式作价人民币2.2亿元竞得该项目，并现场签订《五桂山石鼓河背村200亩公开竞投确认书》。2016年10月17日，原、被告双方签订《房地产开发合作协议书》，原告向被告支付人民币1.6亿元，由于该200亩商住用地在被告方名下，被告不具有房地产开发资质，不能以其名义向城乡规划局及市住建局申请规划报建手续。为此，原、被告双方根据合同约定，被告以该200亩商住用地作价2.2亿出资成立红旗河公司，被告持有该公司100%股权。2017年4月14日，原、被告双方签订《补充协议一》，双方约定原告提前向被告付清交易价款余额人民币6000万元，被告移交红旗河公司经营权给原告，红旗河公司法定代表人变更为原告指定的冯志春先生，被告承诺“红旗河公司项目在2018年7月31日前开发进度到25%，若政府部门（注：指中山市自然资源局）允许，甲方将红旗河公司100%股权变更至乙方或乙方指定的第三方名下，相关税费由乙方全部承担。”合同履行过程中，由于被告在招标前未如实公开披露该200亩商住用地存在农民青苗未补偿，200亩土地中有100亩没有用地规模，政府不允许规划报建等重大瑕疵，致使原告为顺利收地多付村民数百万元青苗补偿款。因土规问题多次调整规划报建及施工方案，致使项目工期严重滞后，造成原告重大经济损失。2018年5月23日，原、被告双方经协商签订《补充协议二》，约定“乙方承诺红旗河公司项目在2019年5月31日前投资开发进度达到25%，若到时政府部门允许，甲方将红旗河公司100%股权更名至乙方或乙方指定第三方名下，相关税费由乙方全部承担。”2019年4月9日，经中山市自然资源局认可的第三方评估机构出具评估报告，红旗河公司项目投资开发进度达到25%，中山市自然资源局发函中山市市场监督局，明确红旗河公司100%股权解禁，可以变更。2019年5月17日，原告向被告法定代表人移交《股权转让协议》及相关工商变更登记资料，多次要求被告履约将红旗河公司100%股权按2.2亿元的价格变更至原告全资子公司金澳龙腾公司名下，被告均以五桂山办事处党工委不同意、需要村民表决、需要上“三资平台”或产权交易平台再次公开拍卖等种种理由推脱，不予办理。综上所述，被告的行为严重违反双方依法签订的合同及补充协议，造成原告重大经济损失，原告诉至法院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。 被告石鼓经联社辩称：第一、原告金澳公司要求将被告石鼓经联社全资控股的红旗河公司100%的股权更名至原告全资子公司金澳龙腾公司名下，有三种途径：一是政府允许，二是走招拍挂流程，三是村民大会决议通过办理。但现在上述三种途径中，第一种未取得文书，第二种原告不同意走流程，第三种正在进行中，因此本案并非被告在符合条件的情况下不办理股权变更手续。2016年10月17日，原、被告双方签署《房地产开发合作协议》，协议第三条第3点约定：在符合相关政府政策的情况下，将项目按“在建工程”整体转让至原告名下；若“在建工程”整体转让需要走公开拍卖程序，则依法依规办理。《补充协议一》第5条也明确约定：若到时政府部门允许，被告将红旗河公司100%股权更名至原告或原告指定的第三方名下。《补充协议二》再次重申：若到时政府部门允许，被告将红旗河公司100%股权更名至原告或原告指定的第三方名下。由此可见，进行股权过户是需要条件的：要么政府同意，要么通过招拍挂的形式，要么符合相关规定（法定人数的股民表决通过）。但现在原告未能提供政府部门允许的文书，也不同意走招拍挂流程。在此情况下，被告作为村集体股联社，在未能得到政府部门允许的文书和未走招拍挂流程的情况下，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，该股权转让应属“经村民会议讨论决定方可办理”的事项。此为法律的强制性前置程序的规定，原告未履行完该程序而要求被告将相关股权直接过户至原告全资子公司金澳龙腾公司的名下，被告无法为其办理。被告作为村集体股联社，依照相关法律规定，就河背村200亩商住地以转股形式变更股东，亦须征得股民大会的签名表决意见（且须按法律规定达到规定人数）方能变更工商登记。第二、被告自签收《房地产开发合作协议》始，一直信守双方合同约定，积极推进在建工程过户（包括各种形式）事宜，并无恶意违约行为及单方解除协议意向，被告无须承担原告主张的1000万元违约金及220万元律师费。自2016年10月17日原、被告双方签署协议以来，被告均一直积极推进双方合作开发事宜，包括：被告以200亩土地使用权作价出资成立单项房地产开发有限公司即红旗河公司、依照《补充协议一》的约定变更红旗河公司的法定代表人等。被告一直努力推进相关工作，只是对于依照协议约定将在建工程整体转让至原告名下这一事项，因为被告的原因暂未能办到。2019年8月22日，被告组织石鼓村党员、石鼓村各村小组组长、村代表共90人参加石鼓股联社会议，就红旗河公司转股（即变更股东）事宜进行动员，并下发股权过户表决书给各村小组长，要求其征求股民的意见。综上，被告全部流程均按法律规定有序进行，并不存在恶意违约的行为。原、被告双方签订的《房地产开发合作协议》第六条第1款约定，任何一方未经同意解除合同，违约方必须赔偿守约方人民币1000万元作为违约金。该约定系任意一方要求单方解除协议时才须向守约方进行赔偿，但被告并无单方解除协议的意向，亦不存在恶意不履行合同的行为。同时，涉案的《房地产开发合作协议》第六条第4款约定：项目开发过程中产生的债务导致甲方承担的，甲方有权要求乙方赔偿相关经济损失，经济损失包括律师费等相关间接损失。根据上述约定，只有导致在项目开发过程中产生的债务由被告承担时，被告有权要求原告承担相关律师费用。此外，原告也未举出有利证据证明其支出了相关费用。第三、被告在2019年8月22日召开了动员大会推进相关工作的进展，村小组组长等共90人参加了会议。现每条村均在推动相关工作，但现在尚未计算出表决的具体人数，粗略估计大概有700-800人已签名，但股联社共有1996股份额。但股民人数与股份数额并不相符，大概有100人已死亡，面临继承，但许多人还没有办理继承，需要时间核实后再进行详细统计，现在签名的人数尚未达到法定的人数。综上，原告的诉求均无法律依据及事实依据，请求法院予以驳回。 第三人金澳龙腾公司述称：其同意原告的起诉意见。 原告金澳公司围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.《中山市五桂山石鼓联社河背村200亩公开竞投合作公告》，拟证明原告与被告构成房地产合作开发合同关系的缘由；2.《五桂山石鼓河背村200亩公开竞投确认书》，拟证明原告与被告构成房地产合作开发的合同关系；3.《房地产开发合作协议书》，拟证明原告与被告构成房地产合作开发的合同关系，双方约定了合作方式、违约责任的承担等内容；4.《补充协议一》，拟证明被告有义务将红旗河公司100%股权变更至原告或原告指定的第三方名下；5.付款凭证，拟证明原告依照约定履行合同义务；6.《补充协议二》，拟证明被告逾期未将红旗河公司100%股权变更至原告指定的第三方名下；7.土地开发投资进度报告书，拟证明被告逾期未将红旗河公司100%股权变更至原告或原告指定的第三方名下；8.中山市自然资源局发函中山市市场监督局，拟证明被告逾期未将红旗河公司100%股权变更至原告或原告指定的的第三方名下；9.红旗河公司及金澳龙腾公司机读登记资料，拟证明红旗河公司是被告全资成立的项目公司，金澳龙腾公司是原告全资成立接收被告红旗河公司股权的公司；10.被告的法定代表人刘敬科发来的股民会议决议，拟证明被告同意履行本案合同义务，但其在走一个该村股民同意履行合同义务的程序。 被告石鼓经联社围绕抗辩意见提交了如下证据：1.中山市五桂山石鼓股联社河背村200亩公开竞投合作公告；2.石鼓股联社河背200亩商住地公开竞投合作表决；3.会议通知及网页截图；4.党员扩大会议签到表、会议纪要；5.现场照片；6.股民会议决议及股民名单。其中证据1、2拟证明2016年9月14日中山市五桂山石鼓股联社依法就石鼓股联社名下河背村200亩商住用地公开竞投合作一事发出公告；石鼓股联社依照村民委员会组织法的规定就河背村200亩商住地公开竞投事宜征得所有自然村的股民的签名表决意见（表决意见的人数超过法定人数）；全部的流程均按法律规定进行，但未对直接转股权进行表决，即现在转股权需要股民再次表决。证据3拟证明石鼓股联社通过企业信息运营管理平台向石鼓股联社党员、石鼓村各村小组组长、村代表（共计112人）发出于2019年8月22日上午10点召开会议的通知。证据4、5拟证明2019年8月22日上午，石鼓股联社党员、石鼓村各村小组组长、村代表共90人到石鼓股联社参加会议，就红旗河公司转股事宜（即变更股东）进行动员，并已下发股权过户表决书给各村小组长，要求其征求股民意见；综合证据3-5，拟证明被告已履行原、被告双方合同约定的义务，未构成违约，因为根据村民组织法第二十四条的规定，相关事项属于经村民会议讨论决定方可办理的事项，至于股民表决能否通过，不是被告能决定的。证据6，拟证明石鼓村收回各村组在2019年8月22日发放的村民会议决议（将红旗河公司100%的股权变更至原告或原告指定的公司名下），被告一直在努力履行合同约定。 第三人金澳龙腾公司围绕其陈述的意见提交了如下证据：金澳龙腾公司股东会决议，拟证明金澳龙腾公司同意原、被告双方签订的涉案三份协议的内容，并同意由原告决定金澳龙腾公司接收被告持有的红旗河公司100%的股权，该股权过户至金澳龙腾公司名下后，同意由金澳龙腾公司对协议约定的房地产项目进行开发。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月5日，被告召集股民表决通过涉案约200亩商住用地的合作开发的事宜，并形成《石鼓股联社河背200亩商住地公开竞投合作表决》的文件，该文件载明“……二、合作方式。1.石鼓股联社以河背200亩商住用地使用权为合作条件，项目收益以纯收回2.2亿元为土地保底金额（不含各项税费及其他一切费用），不设上限，公开选择保价优厚符合条件的房地产企业作为合作方……三、双方应履行义务。1.中标人投得该地块后，涉及的一切后续费用由竞投人负责，石鼓股联社不承担任何费用。2.中标方投得该地块后按相关政策自主开发，自负盈亏，石鼓股联社不参与经营收益。3.中标方与股联社签订合作协议后，以股联社名义办理规划报建、施工报建手续，股联社按中标方的指定与建筑公司签订相关施工合同，项目前期费用及工程款由中标方支付，股联社协助办理相关开发手续，不参与经营管理工作；4.项目开发完成后，由中标方负责汇算清缴，依法履行纳税义务。” 2016年9月15日，被告石鼓经联社发布《中山市五桂山石鼓股联社河背村200亩公开竞投合作公告》称：“经过石鼓股联社到会股民代表充分协商，就股联社名下200亩商住用地公开竞投合作开发模式形成以下意见……二、利益分配及付款方式：1.石鼓股联社以200亩商住用地使用权为合作条件，项目纯收益（不含各项税费）保底数额是2.2亿元，竞标企业在符合上列条件的情况下，价高者得。2.中标方与石鼓股联社签订合作协议3日内预付石鼓股联社合作项目纯收益人民币壹亿陆仟万元整。3.剩余的项目纯收益，中标方必须在合作协议签订后第7个月起，分6个月按月平均支付给石鼓股联社，至付清为止。三、合作方式：1.中标人投得该地块合作资格后，按相关政策自主开发，自负盈亏，项目开发一切费用支出及税费由中标方负责，石鼓股联社不承担任何开支。2.中标方与股联社签订合作协议后，以股联社名义办理规划报建、施工报建手续，股联社配合中标方与建筑公司签订相关施工合同，项目前期费用及工程款由中标方全资支付，股联社依法依规协助办理相关开发手续，不参与经营管理工作。3.项目施工后，工程进展至总建筑面积30%以上，股联社承诺按中标方的要求，在符合相关政策情况下将项目按‘在建工程’整体转让至中标方名下，若‘在建工程’整体转让需要走拍卖程序，则由股联社依法依规协助办理。4.项目开发完成后，由中标方负责汇算清缴，依法履行纳税义务……” 2016年9月28日，原、被告双方签订《五桂山石鼓河背村200亩公开竞投确认书》。 2016年10月17日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《房地产开发合作协议》，约定：鉴于乙方于2016年9月28日通过公开竞投方式取得与甲方合作开发河背村200亩商住用地资格，双方就合作开发事宜经充分协商，签订合作协议；合作标的土地证号为中府国用（2015）第2900100号，用途为商业住宅，面积133326.6平方米（约200亩）；利益分配及支付方式为甲方以200亩商住用地使用权作为合作条件，乙方以投入项目所需全部开发资金为合作条件，甲、乙双方同意甲方的项目纯收益为人民币2.2亿元，不负担项目开发所产生的各项税费，乙方负责项目开发资金的投入，保证乙方项目开发的纯收益，承担项目开发的所有税费，项目开发完税后的收益扣除甲方预收的2.2亿元，剩余部分归乙方所有，若项目开发发生亏损，则由乙方全部承担；甲方和乙方签订协议3个工作日内，乙方预付甲方合作项目纯收益人民币1.6亿元，剩余项目纯收益人民币6000万元，乙方同意在2017年4月至9月分6期支付给甲方，每期支付人民币1000万元，付款时间为当月30号前；合作方式为：协议签订并预付甲方纯收益1.6亿元后，甲方负责配合五桂山办事处完善该200亩商住用地的青苗补偿手续，尽快向乙方移交土地进行场地平整，协议签订后3个工作日内，甲方应当向乙方移交该200亩商住用地的测量图纸及电子文档，由乙方以甲方名义委托有资质的建筑设计单位依据中山市城乡规划局出具的规划要点进行项目的规划设计；协议签订后乙方应当以甲方的名义办理立项申请、规划报建、施工报建等相关手续，项目施工后，工程进展至总建筑面积的30%以上，甲方保证按乙方的要求，在符合相关政府政策的情况下，将项目按“在建工程”整体转让至乙方名下，若“在建工程”整体转让需走公开拍卖程序，则由甲方依法依规办理，拍卖“在建工程”的收入由甲方全部返还给乙方；若因政府政策原因，政府相关部门不允许以甲方名义进行立项、规划报建、施工报建，或因以甲方名义办理上述手续增加甲方的债务风险而遭到甲方股民反对，或造成项目开发进度严重滞后，影响乙方的收益，则由甲方以该200亩土地使用权作价出资成立单项房地产开发有限公司，因此产生的税费由乙方承担；该200亩项目土地使用权更名过户至甲方成立的项目公司后5日内，甲方同意乙方以增资扩股的形式持有项目公司不少于80%的股权，同时项目公司的法定代表人必须变更至乙方指定的代表担任，若受政策影响乙方未能以增资扩股的形式持有项目公司不少于80%的股权，则甲方必须将项目公司100%的股权抵押给乙方，同时项目公司的法定代表人变更为乙方的代表担任；甲方保证配合乙方做好项目的立项、规划报建、施工报建等工作，并在法律及政策允许情况下及时将“在建工程”转让至乙方名下，若需要甲方以200亩商住用地使用权作价出资成立项目公司，甲方保证配合乙方以增资扩股的形式持有项目公司不少于80%的股权，同意项目公司法定代表人变更乙方的代表担任；甲方承诺不参与项目开发的具体工作，若有村民滋扰项目的正常开发，甲方保证及时做好安抚工作；乙方保证在项目开发过程中依法经营，依法纳税，项目开发完成，保证依法汇算清缴，妥善处理好一切债权债务，项目开发过程中产生的工人工资、工程款、人员伤亡、工伤赔偿等相关全部债务都由乙方负责和承担，甲方概不负责；“六、违约责任。1、本协议签订后，甲、乙双方必须善意履行合同，任何一方未经对方同意解除合同，违约方必须赔偿守约方人民币壹仟万元整（￥10，000，000）作为违约金”；2.协议签订后，甲方不配合乙方办理项目开发相关手续，或未按约定以200亩土地使用权作价出资成立项目公司并将项目公司80%以上股权依法变更给乙方持有，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方必须返还乙方已预付的全部款项；协议签订后，乙方不按期预付甲方纯收益，则以逾期之日起按日万分之六向甲方支付逾期付款利息，逾期付款超过三个月，甲方有权解除合同；项目开发过程中产生的债务导致甲方承担的，甲方有权要求乙方赔偿相关经济损失，经济损失包括甲方承担的债务、利息损失、索赔所支出的诉讼费、律师费及相关间接损失。 2017年4月14日，被告石鼓经联社（甲方）与原告金澳公司（乙方）以及案外人（丙方）冯志春、冯洋、罗泽林、中山市中澳房地产开发有限公司签订《补充协议一》，约定：乙方在协议签订后三日内将甲乙双方于2016年10月17日签订的《房地产开发合作协议》约定的剩余价款6000万元支付给甲方；协议签订后三日内红旗河公司法定代表人变更为乙方指定的代表冯志春，甲方向乙方移交红旗河公司财务资料、公司印章、银行账户、土地使用权证等所有资料；红旗河公司存续期间发生之债务，甲方不负任何责任，若因红旗河公司的债务造成甲方损失，甲方有权向乙方追偿，丙方自愿作为乙方的保证人，对乙方的债务承担连带保证责任；乙方承诺红旗河公司项目在2018年7月31日前开发进度达到25%，若到时政府部门允许，甲方将红旗河公司100%股权更名至乙方或乙方指定的第三方名下。相关税费由乙方全部承担。 2018年5月23日，被告石鼓经联社（甲方）与原告金澳公司（乙方）签订《补充协议二》，双方约定“乙方承诺红旗河公司项目在2019年5月31日前投资开发进度达到25%，若到时政府部门允许，甲方将红旗河公司100%股权更名至乙方或乙方指定的第三方名下，相关税费由乙方全部承担。” 本院另查明：2019年4月9日，广东正中信德建设工程咨询有限公司根据红旗河公司的委托，就红旗河公司位于中山市五桂山龙石村的涉案土地开发投资进度问题出具中信造字［2019］0101号《报告书》。该《报告书》确认上述涉案土地开发投资进度为28.08%。被告对该《报告书》的真实性、合法性及关联性均确认。 原告为证明其已按涉案《房地产开发合作协议》的约定向被告支付2.2亿元的价款，向本院提交了相关的转账凭证和收款收据。被告确认其已收到原告支付了上述款项，并主张上述已收到的款项主要用于兴建被告村内的聚兴花园项目，而聚兴花园项目已竣工验收，并在2018年9月29日已分配给村内各股民，平均每人约获得30平方米的免费房屋份额。 原告提交的企业机读档案登记资料显示，红旗河公司成立于2016年11月10日，投资者为被告。金澳龙腾公司成立于2018年4月28日，投资者为原告。 原告提交的证据八为两张网页打印件，其中一张显示红旗河公司为受限企业，受限原因为“根据市国土局来函［中土函（2017）515号］要求，该企业属于近期新增办理土地使用权作价入股到全资企业名下并承诺开发投资进度达到25%前股权不变更的企业，在办理企业股权变更登记前，先征求市国土局意见。”另一张的内容为中山市自然资源局于2019年4月23日向中山市市场监督管理局发函称“我局曾于2017年3月7日将办理土地使用权作价入股的1家企业名单函告贵局［中土函（2017）515号］，请贵局在办理有关企业的股权变更登记前，先征求我局意见。现经核实，该企业已符合有关规定，今后办理股权变更登记无需征求我局意见”。该函件载明企业名称为红旗河公司。 诉讼中，原告向本院提交证据核实申请书，申请本院就红旗河公司股权变动登记受限问题向中山市市场监督管理局以及中山市自然资源局核实其提交的证据八的真实性。本院分别就红旗河公司股权变动受限以及限制条件是否已解除等问题分别函询中山市市场监督管理局以及中山市自然资源局。中山市市场监督管理局于2019年9月23日函复本院称：“经查，截至目前，中山市红旗河房地产开发有限公司未存在股权出质、股权被冻结等限制股东变更的情形，若该公司提出股东变更登记申请，资料齐全、符合法定情形，我局将依法核准。”中山市自然资源局于2019年9月21日函复本院称：“……涉案土地坐落为五桂山龙石村，不动产权证号：粤（2017）0030743，权利人：中山市红旗河房地产开发有限公司，土地面积：133326.6平方米。现该宗地已按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，该企业今后办理股权变更登记无需征求我局意见。” 本院再查明：诉讼中，被告称其将红旗河公司的股权变更登记至原告或原告指定的第三人名下尚需同时具备如下两个条件：一是取得五桂山办事处的同意；二是按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，由被告村民会议表决同意。被告又称，其已就红旗河公司股权变更问题口头向五桂山办事处进行请示，但五桂山办事处对此未进行表态并要求被告再进行一次股民会议讨论表决相关事宜。为此，本院发函五桂山办事处，就被告所述上述事实向该办事处核实相关问题。五桂山办事处函复本院称：1.确认被告将红旗河公司的股权变更登记至原告指定的第三人金澳龙腾公司名下须征得该办事处的同意。该办事处认为，在农村集体资产交易时，该办事处同意的前提是该项交易必须符合现行法律法规政策且履行集体成员民主决策等程序，同意是该办事处履行基层党委政府对农村工作管理和监督的职责，并不单独针对个案。2.被告已于2019年5月下旬就办理红旗河公司股权变更登记事宜口头向该办事处进行口头汇报，该办事处听取汇报后，提出两点意见：一是因该事宜涉及石鼓片区职教园历史遗留问题，涉及社会稳定，要求被告选择合适时机通过股民民主决策程序后才能作出处理；二是要求该股权变更登记事宜须进行股民民主决策程序和公开交易程序。 庭审中，原告称，其于2019年5月17日已向被告提出办理红旗河公司股权变更登记的请求。但被告对此不予确认，并称其直至2019年8月才知晓原告提起本案诉讼。同时，原告在庭审中明确其依据双方签订的《房地产开发合作协议书》第六条第1款的约定向被告主张违约金1000万元，依据第六条第4款向被告主张律师费损失220万元。原告未提供相应的证据证明其主张的损失，但主张因红旗河公司的股权未变更至其全资子公司金澳龙腾公司名下，致使红旗河公司在涉案商住用地上开发建设的物业一直未能办理销售许可证，无法对外进行销售，从而遭受建设项目无法及时回款的巨大损失。被告则认为，即使法院认定其存在违约行为，原告主张的违约金过高，请求法院予以下调。 本院又查明：被告提交的《股民会议决议》落款时间为2019年8月22日，载明“一、向到会股民介绍表决事项相关情况。1、石鼓股联社河背200亩商住地以公开竞投方式，确认与中标方金澳公司进行合作。2.石鼓股联社与金澳公司签署《房地产开发合作协议》及《补充协议》，明确具体合作方式。3.石鼓股联社按约以河背200亩土地使用权作价出资，成立了红旗河公司，持股100%。4.金澳公司已按约向石鼓股联社支付了全部收益22000万元。5.金澳公司现以达成合同约定转让股权的条件为由，要求石鼓股联社将红旗河公司100%股权更名至金澳龙腾公司名下，现已向中山市中级人民法院诉讼了（之前公开竞投公告上第3点有注明项目施工后，工程进展至总建筑面积的30%以上，股联社承诺按中标方的要求，在符合相关政府（策）情况下将项目按‘在建工程’整体转让至中标方或指定公司名下）。6.因上述股权转让事项涉及股民重大利益问题，故根据《村民组织法》第二十四条的规定，就该股权转让事项召开股民会议表决。二、表决内容。同意石鼓股联社将红旗河公司100%的股权变更至金澳龙腾公司（应为金澳公司）或其指定公司名下，股权转让及土地变更产生的相关办证费用及税费均由金澳公司或其指定公司承担。” 金澳龙腾公司提交的该公司股东会决议载明：经该公司股东表决权100%通过，同意石鼓经联社将其持有的红旗河公司100%股权更名过户至该公司名下，并由该公司开发原、被告在本案中签订的《房地产开发合作协议书》及两份补充协议约定的房地产项目。 本院认为，民事诉讼应当针对当事人诉因及诉请所依据的基础法律关系进行审查。本案中，原告金澳公司以被告石鼓经联社未按双方签订的涉案《房地产开发合作协议书》及补充协议的约定履行合同义务为由，提起本案诉讼，诉请判决被告将红旗河公司100%的股权更名至金澳龙腾公司名下并赔偿原告违约金及律师费损失。从原告提起本案诉讼的诉求以及所依据的事实理由来看，原告系依据其与被告签订了上述涉案合同以及双方履行合同的相关事实提起本案诉讼，并主张相关实体权利。因此，要界定本案的案由，关键在于确定原、被告双方签订的上述涉案合同的合同性质。而人民法院认定民事合同性质，应根据合同条款所反映当事人真实意思，并结合其签订合同真实目的及合同实际履行情况等因素，进行综合判断。本案中，原、被告双方签订的涉案合同虽然名为《房地产开发合作协议书》，但根据该合同中对于双方合作方式以及双方权利义务等事项所约定的具体内容可知，双方约定的具体合作模式为：被告以其名下的涉案约200亩土地使用权作为双方合作的标的，并将该土地使用权更名过户至被告成立的项目公司；原告向被告支付2.2亿元的“项目纯收益”，原告负责项目开发所产生的各项税费及开发资金的投入，被告不负担项目开发所产生的各项税费；项目施工后，工程进展至约定比例后，被告按原告要求将“在建工程”整体转让至乙方名下。同时，原、被告双方在其签订的《补充协议一》及《补充协议二》中进一步明确：被告成立的项目公司即红旗河公司的法定代表人变更为原告指定的代表冯志春，被告向原告移交该公司的财务资料、公司印章、银行账户、土地使用权证等所有资料；对红旗河公司存续期间发生的债务，被告不负任何责任；红旗河公司项目开发进度达25%时，被告将红旗河公司100%股权过户至原告或原告指定的第三方名下，相关税费由原告承担。所以，从原、被告双方签订的涉案合同所约定的上述合作的内容可知，被告在双方“合作”过程中虽然以其名下约200亩的商住用地使用权进行出资，但其在履行合同过程中既不参与项目公司的经营管理，也不承担“合作开发房地产”过程中所存在的风险或收取“合作开发房地产”过程中所产生的利润，其仅向原告收取“纯收益”2.2亿元并在合作开发的项目达到约定比例时负有将开发项目过户至原告名下的义务。故原、被告双方在涉案合同中约定的合作方式及合作内容与一般房地产合作开发过程中合作各方共同出资、共同经营、共担风险、共享利润的特征不相符。根据合同约定的“合作模式”，原告订立涉案合同的目的在于取得被告名下涉案约200亩土地的使用权并对该土地进行开发利用，从而最终获得开发利用涉案土地所产生的利益，而被告订立合同的目的在于获得原告向其支付的“纯收益”2.2亿元，其并无参与涉案土地使用权上的房地产开发并承担相应风险的真实意思，其主要合同目的在于将涉案约200亩土地的使用权转让给原告并收取相对固定的资金收益。此外，从原、被告双方实际履行涉案合同的情况可知，原告在双方合作开发项目产生利润前已向被告支付约定的价款2.2亿元，被告已将涉案约200亩的商住用地使用权作为出资成立项目公司红旗河公司，而红旗河公司的实际经营管理系由原告所掌控，被告并不承担该红旗河公司后续经营所产生的风险或享受相关的利润及收益。由此可见，虽然原、被告双方签订的涉案合同名为房地产合作开发合同，但从合同约定的合作方式、合同双方主体的权利义务以及双方的合同目的、合同实际履行情况进行判断，涉案合同实为土地使用权转让合同，即被告将其名下的涉案土地使用权转让给原告，原告向其支付合同约定的对价2.2亿元。所以，原、被告双方签订的《房地产开发合作协议书》及补充协议实为建设用地使用权转让合同，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。 虽然原、被告双方签订的《房地产开发合作协议书》及补充协议名为房地产开发合同实为建设用地使用权转让合同，但上述涉案合同的签订系双方的真实意思表示，双方约定的合同内容亦 不违反法律或行政法规的强制性规定。为合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。从原、被告双方确认的事实可知，原告已按合同约定向被告支付合同价款2.2亿元，被告亦已按照约定成立项目公司红旗河公司并将涉案约200亩商住用地使用权作价入股该公司。同时，根据中山市自然资源局向本院的复函可知，涉案土地已完成开发投资总额的25%以上。原告提交的广东正中信德建设工程咨询有限公司出具的中信造字［2019］0101号《报告书》亦确认，截止至2019年4月9日，涉案土地上建设项目的开发投资进度已超过原、被告签订的《补充协议二》所约定25%的开发投资比例，达到28.08%。原告主张，其在涉案土地上的建设项目的开发投资进度比例达到合同约定的标准后，已于2019年5月17日向被告主张将红旗河公司100%的股权变更登记至原告指定的全资子公司金澳龙腾公司名下，被告未履行该合同义务的行为已构成违约。被告则抗辩称，其将红旗河公司100%的股权更名至原告指定的第三人金澳龙腾公司名下，根据合同约定尚需同时具备如下两个条件：一是取得五桂山办事处的同意，二是按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，由被告村民会议表决同意；现五桂山办事处对该事宜尚未明确表态，被告亦正组织股民对股权过户事项进行表决、表决人数尚未过半，故原告诉请被告对红旗河公司的股权进行更名过户的条件尚未成就。因此，从原、被告双方争议的内容来看，本案主要的争议焦点为：原告诉请被告将红旗河公司100%的股权更名过户至原告指定的第三人金澳龙腾公司名下的条件是否已经成就，以及被告未履行股权更名过户的行为是否构成违约。对此，本院认为，原告诉请被告办理红旗河公司股权更名过户手续的条件已经成就，被告未履行股权更名过户的行为已构成违约。具体理由如下： 第一，虽然原、被告双方签订的涉案《房地产开发合作协议》及补充协议约定被告在“符合相关政府政策的情况下”、“若到时政府部门允许”的情况下，将红旗河公司100%的股权更名过户至原告或原告指定的第三方名下。但双方并未明确约定被告办理红旗河公司100%的股权更名过户手续须取得五桂山办事处的同意或被告村民会议的表决同意。同时，被告作为具有独立民事行为能力的村民自治组织，其可独立对外从事民事活动。就被告名下的全资子公司红旗河公司股权变更问题，根据红旗河公司的股权登记机关中山市市场监督管理局向本院复函的内容可知，红旗河公司并不存在股权出质、股权被冻结等限制股东变更的情形，若红旗河公司提出股东变更登记申请且资料齐全、符合法定形式，该局即予以依法核准。同时，中山市自然资源局向本院的复函亦确认：红旗河公司名下的涉案土地已按出让合同约定进行投资开发，已完成开发投资总额的25%以上，红旗河公司今后办理股权变更登记无需征求该局的意见。所以被告将红旗河公司100%的股权更名登记至原告指定的金澳龙腾公司名下并不存在法律上的障碍。 第二，即使如被告抗辩所称，其将红旗河公司100%的股权更名过户至原告指定的金澳龙腾公司名下须征得五桂山办事处的同意。但根据该办事处函复本院的内容可知，该办事处并未明确表示其不同意被告办理股权更名过户手续，该办事处仅要求被告进行股权变更登记事宜时需进行股民民主决策程序和公开交易程序。 第三，就被告抗辩所称股权变更登记事宜须经其股民代表表决同意的问题。根据审理查明的事实可知，被告已于2016年9月5日召集股民（村民）代表表决通过就涉案约200亩商住用地与他人合作开发的事宜，并在此后登报公告了相关竞投合作事宜。五桂山办事处及被告的股民代表对于被告拟通过转让涉案的200亩商住用地使用权的方式获取合作方支付的2.2亿元的对价的相关事宜应是知情并且同意的。被告亦未向本院提供证据证明五桂山办事处曾对被告对外公告的上述合作事宜提出反对的意见。因此，虽然被告股民代表在2016年表决的合作事项以及登报公告的合作方式中并未明确被告合作的对象以及原、被告双方系采取将涉案约200亩商住用地使用权注资入股成立项目公司（红旗河公司），由原告将涉案土地上的建设工程项目开发到法定比例（25%）后，再由被告将项目公司100%的股权更名过户至原告或其指定的第三人名下的合作方式达到被告通过转让涉案约200亩商住用地使用权获得2.2亿元对价的目的。但原、被告双方在合同履行过程中约定的上述交易方式仅系双方为达到交易的最终目的而就上述表决及公告的合作内容所涉交易步骤的细化，并未变更被告股民代表在2016年所表决事项中对于合作双方权利义务所作安排的实质内容，也未实际减损被告在合作过程中所预期获得的收益或增大其在合同过程中所承担的风险，即被告仍然系通过转让涉案约200亩商住用地使用权而获得原告支付的2.2亿元的对价。所以，被告办理红旗河公司股权变更登记手续实质上并不违背被告股民代表在2016年表决时所体现的集体的意志，也不违反被告公告的竞投方案。而根据被告的陈述，其收取的原告支付的2.2亿元款项已用于村集体建设项目“聚兴花园”的开发建设，且各股民（村民）均可享受该开发建设所带来的收益。在此情况下，被告又以红旗河公司股权变更登记须再次进行内部民主表决程序为由，拒不配合原告进行股权变更登记手续，致使原告的合同的目的迟迟无法实现，显然有违诚实信用原则，也造成了原、被告双方的利益失衡。故本院对被告的该抗辩理由不予支持。 第四，就被告办理红旗河公司股权的变更登记手续是否须通过招拍挂等公开交易程序的问题。被告在其与原告进行合作前已就合作方案进行公开招标，原告亦系根据该公开招标的方案与被告进行合作并签订相关协议，故原、被告双方在合作之初即已履行了公开交易程序。至于原告投标并与被告签订涉案合作合同后，双方为达致合作目的约定的具体交易步骤或交易方法，我国现行法律法规并未规定双方办理项目公司（红旗河公司）的股权变更需再次通过招拍挂等公开交易程序进行。同时，根据原、被告双方签订的相关涉案合同约定的交易方式和交易步骤，原告的交易目的在于通过项目公司股权变更的方式直接取得涉案约200亩商住用地使用权，而红旗河公司通过招拍挂等公开交易程序进行股权变更，存在引入其他交易主体与原告进行竞价的可能性，徒增原告获得红旗河公司100%股权的交易风险及交易成本，不利于实现双方签订涉案合同的目的。故被告以红旗河公司股权变更登记须通过招拍挂等公开交易程序进行的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本院认定，被告在其办理红旗河公司股权更名过户手续的条件已经成就的情况下，未将红旗河公司100%的股权更名登记至原告指定的金澳龙腾公司的名下，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于原告主张被告支付的违约金1000万元的问题。虽然原告主张其系依据《房地产开发合作协议书》第六条第1款的约定主张该实体权利，但该条款已明确约定其适用范围为一方违约致使合同解除的情形，而本案中，被告虽然存在违约行为，但并未致使双方签订的上述合同解除，故原告根据上述条款主张被告向其支付违约金1000万元，理据不足。但原告主张被告向其支付的上述违约金系属赔偿损失的范畴，根据民事纠纷损失填补的原则，在双方未对本案出现的违约行为所应承担的违约责任做出明确约定的情况下，人民法院仍可根据案件的实际情况，判决违约方对守约方的损失进行赔偿。本案中，原告主张其曾在2019年5月17日向被告提出股权变更登记的请求，被告虽对此不予确认，并主张其直至2019年8月才知晓原告的上述请求。但五桂山办事处向本院的复函中明确被告曾在2019年5月下旬向其口头汇报红旗河公司股权变更登记的事宜。结合涉案商住用地上的建设工程在2019年4月9日即已达到25%的开发进度的事实，本院由此推定原告在被告向五桂山办事处进行口头请示及汇报前已向被告提出股权变更登记的申请。本院对原告主张的上述事实予以确认。虽然原告未提供相应的证据证实其因被告的违约行为所导致的损失，但被告在收取原告支付的2.2亿元合作款项后，经原告催促后，从2019年5月至2019年10月长达五个月的时间内仍未履行其办理红旗河公司股权变更登记的义务，其行为给原告造成的损失确实存在。本院综合考虑涉案合同的交易标的的价值以及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告就其涉案的违约行为应向原告赔偿损失500万元。对原告主张的超过上述金额的损失，本院不予支持。 关于原告主张的律师费的问题。因原、被告双方签订的涉案合同并未约定被告违约时需向原告支付原告因维权所支出的律师费，且原告亦未提供委托代理合同、律师费收据或发票等支付凭证证明其已实际支出了其所主张的律师费。故本院对原告的该项主张不予支持。 综上所述，原告金澳公司关于要求被告石鼓经联社进行股权更名及赔偿损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持，赔偿金额的确定方式如前所述。原告金澳公司关于律师费损失的诉讼请求，欠缺相应的合同依据，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社在本判决发生法律效力之日起十五日内将中山市红旗河房地产开发有限公司100%的股权更名过户至第三人中山市金澳龙腾房地产开发有限公司名下； 二、被告中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中山市金澳房地产开发有限公司赔偿损失500万元； 三、驳回原告中山市金澳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1202800元（原告中山市金澳房地产开发有限公司已预交），由原告中山市金澳房地产开发有限公司负担40000元，由被告中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社负担1162800元（该款被告中山市五桂山龙石村石鼓股份合作经济联合社在本判决发生法律效力之日起十五日内迳付原告中山市金澳房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审判长  牛庆利 审判员  马燕清 审判员  吴碧英 二〇一九年十月三十一日 书记员  练慧琳