海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2895号 原告:赵某，女，1953年10月12日出生，汉族，现住天津市河**。 委托诉讼代理人：林某，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：王某，男，1965年4月7日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：蒙某，海南业茂律师事务所律师。 原告赵某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林某，被告王某及委托诉讼代理人蒙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年 1月2日签订的《二手房买卖合同》有效。2、判决被告王某协助原告将位于琼海市××苑房过户登记至原告名下。3、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为:1、解除原、被告于2017年1月2日签订的《二手房买卖合同》。2、判决被告向原告返还用于抵购房款的物品折扣费25万元。3、判决被告向原告代缴的物业水电损失2957元。4、判决被告向原告赔偿可得利益损失19万元。5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月2日签订《二手房买卖合同》，被告自愿将琼海市嘉积镇碧海苑小区26栋1门202单元房产1套转让给原告，转让价格为25万元整.原告以陈施仁(画家，笔名“东方人”)的画作2幅、老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等贵重物品折抵房价交付给被告。 2017年10月14日，原告到该小区物业服务中心为被告缴清2016年1月至2017年12月的物业费、水电公摊费、以及截止2016年12月违约金共计1547元.并缴纳了2018年度、2019年度的物业费及水电公摊费共计1410元，原告于2017年10月起入住该房屋，现房屋仍由原告继续使用。因原告年岁已高，患有重疾，记忆能力下降，一时记不起2017年1月2日所签订的《二手房买卖合同》具体内容，并以为丢失了原件。便要求被告再给原告重新出具一份承诺书，被告于2018年12月20日向原告出具了《承诺书》，《承诺书》记载的内容为“2017年1月2日签订的二手房买卖合同购房款购房人赵某已经全部付清”。原告在治病期间，考虑到房屋未过户至原告名下，原告需要费用治疗，便与被告口头协商一致将房屋另行转售他人，再由被告配合办理合同签订及过户事宜，由被告收取转售房款后，再将售房款转给原告。在2018年至2019年间，原告联系海南世万家房地产营销策划有限公司负责售房，该公司找到买家李艳后，于2019年5月15日被告与海南世万家房地产营销策划有限公司签订出售委托确认书，该公司支付29500元到被告银行卡作为购房定金。2019年5月21日被告与海南世万家房地产营销策划有限公司签订购房认购书，确认该房以440000元出售给李艳。合同签订后，被告受利益驱使有失诚信，想独占房款，不仅违反之前的约定，并在微信中明确拒绝将房屋出售给原告。2019年8月16日，被告与李艳签订《存量房买卖合同》，8月20日办理房屋过户登记手续。综上所述，涉案房屋已过户给李艳，原被告签订的《二手房买卖合同》无法继续履行，合同目的不能实现，应准予解除。根据合同法第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，原告可向被告主张损失赔偿，其包括合同履行后获得的利益即可得利益损失。请法院判如所请，支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：同意解除双方于2017年7月2日签订的二手房买卖合同，有异议的是，该合同成立的时间是2017年7月2日，被告签署的时间是2017年1月2日，原告签署的时间是2017年7月2日，被告认为解除的是2017年7月2日的《二手房买卖合同》。合同解除的法律后果首先是回复原状，就是返还原物，被告同意返还原告的两幅画作（当时用来抵作房款）。物业水电费用不应由被告承担，这是原告入住期间产生的费用，应由原告支付。被告不应赔偿可得利益损失19万元，合同解除的法律后果是恢复原状和赔偿损失，不表现为违约责任，因此可得利益损失不应承担。另外，买卖合同的目的不能实现是因为琼海市的购房限购政策而并非被告违约，具体的答辩意见如下。 合同不能履行是因原告并不具备购房资格，无法履行房屋产权过户手续，原告在他起草的被告签字认可的承诺书里面也明确提到限购政策无法过户，限购政策不可归责于合同双方当事人的事由，属于不可抗力，被告不能因此承担违约责任。合同解除后应先恢复原状，本案中就是返还两幅画作，只有返还原物不能的才折价补偿，原告当时抵涉案房屋时说两幅画作价值三、四十万元，但被告2019年拿到书画中心和拍卖行询问，得知两幅画作只值1000元，现由于合同履行不能，原告要求解除合同，那么合同解除后，就是恢复原状，在被告能够返还两幅画作的前提下不需要折价补偿，因此原告要求返还用于抵购房款的物品的价值没有事实和法律依据。 原告在涉案房屋居住期间应承担物业水电费，原告和被告于2015年认识，原告曾帮被告炒股，取得被告的信任，2016年初因原告生病，被告同情原告让其居住在涉案房屋，因此居住期间的物业水电费应由原告承担，也正因此事，原告提出不好意思白住，就与被告商量用画抵房。原告提出的物业水电费的诉请没有事实依据。另外，原告不具备购房资格，无法成为房屋的所有权人，合同目的已无法达到，被告之后出售房屋增值所得的利益与原告无关。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院予以确认并在卷佐证。原告提供有争议的证据：1、新成海资金往来专用票据(2张)，证明2017年10月14日原告结清了被告拖欠的涉案房产物业费、水电费及违约金。且自原告2017年10月份入住之日至今的物业费、水电费等也是由原告缴纳。2、新成海资金往来专用票据(1张)，证明2019年8月16日原告支付了2019年度的物业费、水电费705元。被告质证认为，对证据1、2真实性有异议，对证明内容有异议。2016年4月之前拖欠的物业费我愿意支付，但之后的不愿意支付，那时候原告已经居住在房屋里。原告对之前拖欠的物业费是自愿支付的，不应由被告承担。本院对原告提供的证据1、2的真实性予以确认。被告提供有争议的证据：东方人陈施仁网页搜索截图，证明东方人陈施仁的画作自2017年至今价值从几百元到2万元之间，并非如原告所称的价值三四十万元。原告质证认为，对被告证据的真实性、合法性、关联性不予认可，证据检索的时间不详，证明内容跟本案没有任何关联性，并且网络上对画作作品的真实性以及对应的价格本身存在异议，作为本案交易的画作它不具备可比性，它既不是同一副画也不是同一个尺寸，不是通过网上的检索就对画的整个价值做评定。本院审查认为，被告提供的证据东方人陈施仁网页搜索截图，属于网上发布的信息，没有经过公证确认，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告是朋友关系，2017年1月双方协商原告购买被告位于琼海市××苑的房屋，房价款30万元，原告以陈施仁(画家,笔名东方人)的二幅画作价值30万元及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品折价给被告冲抵房款。并由原告起草《二手房买卖合同》，向被告发电子版要求被告签名后寄回原告。被告在该《二手房买卖合同》中签署的时间为2017年1月2日，原告在该合同中签署的时间为2017年7月2日。合同约定乙方(原告)同意购买甲方(被告)位于琼海市××苑的房屋，房产交易价格为25万元；甲乙双方同意以一次性付款方式付款25万元给甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起将交易房产全部交付给乙方使用；甲方有义务积极配合乙方向有关部门申请办理房屋过户手续。合同签订后，原告将陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品交给被告，作为冲抵房款。2018年12月20日，被告向原告出具承诺书:本人自愿将自己名下的海南省琼海市××镇房产转让给赵某，买卖双方于2017年1月2日签订的二手房买卖合同，全部购房款叁拾万元，购房人赵某已全部付清，卖方将房屋钥匙交给买方。因双方均不在海南，不能及时办理房屋过户手续，等到我们相约来海南过户时方知海南已出台房屋过户新政策无法办理过户。鉴于上述情况，本人承诺如下:一、本房产的全部使用权及处置权归赵某所有(注，赵某已于2017年10月入住，房产证、地产证暂留我处供适时过户之用)。二、当政策允许过户时，我将保证此房产不会有任何纠纷，无任何异议，我将全力依法依规办理一切过户手续。原告入住该房屋后向物业公司缴纳2016年1月至2017年12月物业服务费1050元，水电公摊费360元，违约金137元。缴纳2018年1月至12月物业服务费525元，水电公摊费180元，缴纳2019年1月至12月物业服务费525元，水电公摊费180元。2019年7月被告带二幅画作到有关鉴定部门查询价格，得知二幅画作不值30万元后与原告交涉，不同意出卖该房屋给原告，双方发生纠纷，原告向本院提起诉讼。原告于2019年8月22日在天津市北方公证处，申请对原被告之间的微信聊天记录进行公证证据保全。 另查明，2019年5月21日，被告与海南世万家房地产营销策划有限公司签订购房认购书，确认该房以44万元出售给李艳。2019年8月16日，被告与李艳签订《存量房买卖合同》将涉案房屋出售给李艳，2019年8月20日将该房屋办理了过户到李艳名下，不动产权证号为(2019)琼海市不动产权第XXXX号。 本院认为：原、被告2017年7月2日签订的《二手房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告主张解除《二手房买卖合同》，被告也同意解除，本院予以准许。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，被告应当将收取原告的陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品退还给原告。本案争议焦点是：原告的二幅画作价格是多少，能否以30万元冲抵房款，原告的主张应否支持。 本案中，主要争议的是原告的二幅画作是否值得30万元，能否冲抵被告的房价款。双方房屋买卖时原告称画家陈施仁二幅画作在香港能拍卖三、四十万元，愿以二幅画作折价30万元冲抵被告的房价款。而被告在不知道二幅画真正价值的情形下基于对原告的信任，就同意以二幅画作折价30万元冲抵房价款，与原告达成房屋买卖。但在2019年7月被告拿上述二幅画作到有关字画鉴定部门查询价格时，得知该二幅画作不值30万元后，便与原告交涉，认为原告在房屋买卖时有意隐瞒二幅画作的价格，骗取被告出卖房屋，存在欺诈，并提出不同意卖房给原告，退还原告交付的上述物品，原告不同意接受，双方产生纠纷。本院认为，本案存在二幅画作价值30万元的举证责任问题，应该由谁来举证。原告主张二幅画作价值30万元冲抵房款，被告卖房给李艳后，应当退还房价款25万元和赔偿可得利益损失19万元。被告抗辩二幅画作不值30万元，是原告欺骗被告隐瞒二幅画作的价格情况下产生的房屋买卖，在双方对二幅画作的价值产生异议时，按民诉法第六十四条的规定，谁主张，谁举证的原则，应当由原告举证证明二幅画作价值为30万元。但本案中原告没有提供证据证明二幅画作价值为30万元，也没有对这二幅画的价格进行评估，应当承担举证不能的法律后果。因此原告主张被告退还房款25万元，于法无据，本院不予支持。至于主张被告赔偿可得利益损失19万元，也就是被告卖房给李艳44万元的差价，由于房屋的所有权属被告所有，被告出卖房屋所取的差价不应当支付给原告。因此原告主张赔偿可得利益损失19万元，没有依据，本院不予支持。原告主张代被告缴纳的物业、水电费2957元，由于原告于2017年10月入住该房，其入住期间使用的水电费720元应当由原告承担，故原告代缴的物业费、水电费、违约金2957元扣除原告居住期间所使用的水电费720元后，剩余2237元，被告应支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除原告赵某与被告王某于2017年7月2日签 订的《二手房买卖合同》。 二、限被告王某于本判决生效之日起十日内退还原告交 付的陈施仁(画家,笔名东方人)二幅画作及老瑞士机械全自动手表、金银纪念币数块、银属相纪念礼盒一套、德国望远镜一台、老邮票两本、清朝旗袍镂空扣子、名牌胸花、历年纪念片等物品给原告。 三、限被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告代 为缴纳的物业费、违约金2237元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费人民币3972元，由原告负担3922元、被告负担50元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年十月二十八日 法官助理 梁茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成 就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、 采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。