贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初12729号原告：刘焱，男，汉族，1982年4月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：申蓉，女，汉族，1983年2月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：朱超（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权），系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。法定代表人:聂黎明，公司总经理。委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。原告刘焱、申蓉与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘焱、申蓉的委托诉讼代理人朱超、刘力铭，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计为20000元（以购房款294097元为基数，从2017年3月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止）；二、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城区C2幢19层3号商品房，原告已支付完购房款。同时《合同》约定，“承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”《合同》约定的时间届满后，被告并未向原告履行《合同》约定的义务,在合同约定时间内取得该商品房所有权初始登记，并将有关文书交付原告，被告已违约，应按约定支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）、（二）（三）项的规定。被告未按规定办理的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告以购房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年3月1日到至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金。现原告为维护自己的合法权益，根据法律规定，特具状诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、在被告已具备办证条件的情况下，被告按原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证书的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故被告至迟于2018年10月18日完成了通知义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年10月8日起诉，从2016年10月8日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的身份证、商品房买卖合同、收据、发票、借款凭证，内容真，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告所提交的商品房备案证明书、不动产权证能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；被告不能提供证明原告实际收房时间为原告缴纳费用时间即2017年2月8日的证据，对该证明目的，本院不予采纳；对被告提交的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书、不动产登记申请表、委托书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年10月19日已签收，能够证明被告在取得办证条件后履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年9月13日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＣＺ0116），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市南部新区商品房（房号：Ｃ1-2-19-3），商品房总价款为294097元，出卖人承诺于2016年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。双方同意按照下列第一种方式办理商品房转移登记；1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第四条约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年11月1日为涉案房屋所属的毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城C2幢颁发了《商品房屋备案证书》。2018年8月23日被告取得该幢房屋的《不动产权证书》。2018年10月18日,被告将办理产权证的告知函邮寄至原告在《商品房买卖合同中》确认的地址，该邮件于2018年10月19日被签收。本院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费，被告应于房屋交付使用之日（2016年12月30日）起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告虽于2016年11月1日取得商品房备案证明书，但被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款X的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日，买受人不退房的违约金没有约定具体金额和计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张从2017年3月1日起的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2019年月30日）回溯3年的违约金未超过诉讼时效。因被告未提供证据证明房屋实际交付使用的时间，违约金应按《商品房买卖合同》的约定，从出卖人承诺于2016年12月30日前向买受人交付该商品房的时间起90日之次日，即2017年3月31日起计算至被告履行通知义务的时间止，即邮寄办理产权证的告知函即2018年10月18日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘焱、申蓉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款294097元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月31日起计算至2018年10月18日止）；二、驳回原告刘焱、申蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  秦江玲二〇一九年十月二十九日书记员  余茂霞