海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初2275号 原告：樊玉周，男，1956年5月4日出生，汉族，安徽省淮南市八公山区毕家岗黄山村**人，现住海南省澄迈县福山镇蓝山湖小区******，身份证号码：3404051956********。 委托诉讼代理人：申家华，系原告的母亲。 被告：海南蓝海福瑞置业有限公司。住所地：海南省海口市海秀西路**瑞园****商铺。统一社会信用代码：91469027552796051M。 法定代表人：石根荣，总经理。 委托诉讼代理人：代文芮，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘隽青，海南坤和律师事务所律师。 原告樊玉周与被告海南蓝海福瑞置业有限公司（以下简称福瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告樊玉周，被告福瑞公司的委托诉讼代理人代文芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊玉周诉称：1、判令被告海南蓝海福瑞置业有限公司支付因未在合同期限内取得不动产权证书的违约金人民币19740.48元；2、判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由如下：2012年10月30日原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告位于澄迈县福山镇蓝山湖小区商品房一套，面积75.62平方米，房屋总价为人民币225348元，并同时缴纳了各种契税款项，于2014年2月9日办理了收房手续。根据原被告签订的房屋买卖合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖闪的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房价款的万分之1向买受人支付违约金。因此，被告人应支付原告从2013年11月1日至2018年3月26日间违约金人民币197404.8元(876天*20.54元/日=19740.48元)。2015年10月后，原告多次要求被办理房地产权属证书，但被告只是对原告进行了口头解释，未对办理房地产权属证书有任何实质性工作进展，因被告故意拖办，引起了小区业主的不满，业主进行了维权(有维权证据)。直到2018年3月26日原告才拿到房屋不动产证。 原告多次向被告主张由被告支付违约金，但被告至今分文未付。无奈只能向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判定被告支付违约金，并支付诉讼费和造成的经济损失。 被告福瑞公司辩称，被告的违约天数实际为543天，并非原告诉状中的876天。根据双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）第十五条约定：“被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，被告应当在60内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。”涉案房屋在2014年2月9日交付原告，且现今的政策规定房屋权证与土地使用证二证合一登记的情况下，被告办理涉案房屋的不动产权证书最后期限应按合同约定从房屋交付之日的次日（即2014年2月10日）起计算780日，即办理房屋权属证书的最后期限为2016年3月31日，也即违约天数的起算时间。从被告提交的证据4、5、6可以证实被告在2017年9月9日便向原告寄送了办理房屋权属证书所需材料的通知，要求原告尽快准备相关材料前来办理房屋权属证书。该通知明确写道：“如因原告的原因（如迟延提交办理不动产权证的材料）而导致房产证无法办理或逾期办理的，由此产生的责任由原告自行承担。”同时原告已于2017年9月9日收到该通知，但是原告直到2018年2月20日才将办证所需的材料交给被告，因此，由于原告递交资料时间过长而引起的被告违约天数增加的164天应予以扣除。最后，在原告交完办证所需的材料后，被告在2018年3月8便向澄迈县不动产登记中心递交了为原告办证的所有材料，2018年3月26日便为原告办理了不动产权证书，均在合理期限内。同时又因为办理不动产权登记属于政府不动产登记机关的职责，被告在办证过程中应履行的义务属于协助义务，依据海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016）纪要》的通知中关于商品房买卖合同纠纷处理的相关规定，被告逾期办证的终止时间应为被告为原告向澄迈县不动产登记中心递交办证的所有材料之日（即2018年3月8日）。 综上，被告逾期办理房屋权属证书的违约天数应为2016年3月31日至2018年3月8日再减去原告提交办证材料迟延的164天，即实际的违约天数为543天，而非原告诉状中的876天。按照买卖合同第十五条的约定：“由于被告的原因，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。”因此，被告实际应支付的违约金为逾期天数543天×购房款225348元×日万分之1＝12236元。 原告樊玉周向本院提交的证据材料如下：证据一、澄迈商品房买卖合同复印1份；证据二、中华人民共和国税收完税证明复印件1份；证据三、海南蓝海福瑞置业有限公司销售不动产发票3份；证据四、海南蓝海福瑞置业有限公司收据复印件2份；证据五、海南省住宅专项维修资金专用收据复印件1份；证据六、不动产权证书复印件1份。 被告福瑞公司的质证意见为：对证据一的三性无异议，但对证明内容有异议，合同第十五条恰好证明了办证时间是780天，且办证的起算时间是从房屋交付之日起算；对证据二、三、五、六的三性均无异议；对证据四的三性无异议，但对证明内容有异议，该收据恰好证明了涉案房屋在2014年2月9日就已经交付原告。 被告福瑞公司向本院提交的证据材料如下：证据一、《澄迈县商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告双方经协商一致签订了《澄迈县商品房买卖合同》及《补充协议》，合同对交房时间、办证时间、违约金等均做了约定；证据二、收条；证据三、商品房交付使用签收单复印件各1份；证据二与证据三，共同证明原告在2014年2月9日收房；证据四、中国邮政快递单及邮件全程跟踪查询；证据五、关于办理不动产权证准备所需材料的通知复印件各1份；证据四与证据五，共同证明证明被告于2017年9月9日通过中国邮政快递向原告寄送了关于办理不动产权证准备所需材料的通知，要求原告尽快向被告提供办证所需材料，原告于2017年9月9日就收到该通知；证据六、递交资料确认单复印件1份，证明原告直到2018年2月20日才将办证所需的材料交给被告，由此导致违约天数增加的责任由原告自行承担；证据七、不动产登记受理凭证复印件1份，证明被告于2018年3月8日便向澄迈县不动产登记中心递交了为原告办证的所有材料，办证的违约天数应到这天终止；证据八、不动产权证书复印件1份，证明被告于2018年3月26日为原告办理了不动产权证书。 原告樊玉周的质证意见为：（1）对证据一、二的三性均无异议；（2）对证据三的真实性无异议，但对其证明内容有异议，是由于开发商未在合同约定的时间内交房，导致了我直到2014年2月9日才收房，合同约定的正常房屋交付时间应为2013年10月31日；（3）对证据四的三性有异议，我到目前为止并没有收到什么查询单，由于时间太久了，我没有印象，不记得了，我当时买房的时候是一次性交全了办证的所需材料；（4）对证据六的三性有异议，由于时间太久远了，我具体的不记得了，且上面的东西都跟我无关，与计算违约时间无关；（5）对证据七的三性有异议，与计算违约时间无关；（6）对证据八的三性无异议。 经审理查明，（一）2010年，海南蓝海福瑞置业有限公司（简称福瑞公司）以出让方式取得位于澄迈县福山镇海榆西线公路西侧(红旗坡)地号为)地号为**地块7230.79平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自1997年1月27日至2067年1月27日止。福瑞公司将该地用于建设《蓝山湖》一期项目，并取得【2012】澄房预字017号《澄迈商品房预售许可证》。2012年10月30日，福瑞公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该蓝山湖一期2号楼1层2A-107号房订立《澄迈商品房买卖合同》1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的商品房为蓝山湖一期2号楼1层2A-107号房；③第四条约定：该商品房总金额225348元；④第五条约定，本合同签订之日支付房价款95348元（40%）,余款130000元（60%）由买受人按揭贷款并授权银行划付给出卖人；⑤第八条约定，出卖人应于2013年10月31日前将经质检部门及参建单位联合验收合格的并符合约定的商品房交付买受人使用，但遇到如政府有关部门相关政策的调整，不可归责于出卖人的其他原因导致交付延期的，出卖人可予以延期交付等；⑥第十一条约定，出卖人逾期交房的违约责任，每逾期一天买受人有权要求出卖人支付已付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同的，如其要求继续合同的，合同继续履行等；⑦第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同等等。⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款。合同还有其他约定内容等等。该合同并订立七个《附件》。 （2签约之后，原告分三笔向被告缴付房屋总价款225348元（2012年12月10日交95348元；2013年1月23日交40000元；2013年6月13日交90000元）。原告与被告合同约定交房时间“2013年10月31日”，实际交房时间为：2014年2月9日。于2014年8月1日被告福瑞公司代原告代付契税2253.48元有票据00362306号为凭证）；2017年1月10日被告代樊玉周向澄迈县住房保障与房产管理局缴交住宅专项维修资金4537.2元（有票据0667290号为凭证）；于2014年2月9日樊玉周向被告缴交燃气管道费3100元、有线电视初装费350元、维修基金4537.2元、契税2253.48元、价格调基金338.02元、房屋权属登记费80元共计10673.7元（有票据905096号为凭证）。庭审中，原告只认房屋交付时间是“2013年10月31日”；而被告只确认实际交房时间为2014年2月9日，双方各执己见。2017年9月9日被告向蓝山湖一期业主发出《关于办理不动产权证准备所需材料的通知》，内容主要有：“各业主应自该日起应备齐业主身份证复印件、购房发票复印件、合同复印件、税收完税证明复印件、房地产过户税收证明书复印件、住宅专项维修资金专用收据第三联原件等资料交给被告，……如因业主原因（包括但不限于：未签署办理不动产权证的相关资料、办证资料不全、资料残缺、错误或交件延迟、相关费用缴纳延迟等）而导致房产证无法办理或逾期办理的，由此所产生的责任由业主承担。”被告依房屋买卖合同所写地址寄出通知，但樊玉周没有签收此通知。2014年2月9日樊玉周出具《收条》写明本人收到涉案房屋的入户钥匙8把，写此条为接收该商品房的凭证；并且在出卖人出具的《商品房交付使用签收单》上签名。2018年3月8日被告就涉案房屋向澄迈县不动产登记中心递交办理不动产权登记申请书及相关材料，即正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书；2018年3月26日澄迈县国土资源局颁发琼（2018）澄迈县不动产权第0007753号《不动产权证书》。 （3自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证）停止发放。2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第（四）项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”可见，2016年7月1日之后被告无法为原告办理《房屋权属证书》或者《土地使用权证》（属旧证），只能是为原告办理“两证合一”的新证即《不动产权证》。 原告认为被告应于2013年11月1日之前为原告办妥房产权属证书，现被告逾期876天（2013年11月1日至2018年3月26日）办证属违约，应由被告承担违约责任。原告遂于2019年7月24日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《合同》及其附件均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及附件的约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：一、被告是否逾期办理不动产权证，逾期时间如何确认？应否由被告承担违约责任？二、逾期办理不动产权证的违约金如何计算？ 关于焦点一，《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。鉴于目前政府已于2016年4月28日实行不动产权统一登记，只办理《不动产权证》（新证），不再办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》（旧证）；并考虑到原告已依约付清了全部购房款及支付了相关费用，被告应按合同约定的义务为原告办理涉案房屋的《不动产权证》。涉案房屋，实际交接时间为2014年2月9日，本院予以确认。原告于2018年2月20日向被告交齐办理不动产权证的资料，本院予以确认。被告依约应在780日内为原告办理不动产权证。 关于焦点二，《合同》第十五条第三款约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”本案中，原、被告双方实际于“2014年2月9日”房屋交付，还应依约在780日内即“2016年3月31日”之前为原告办理房屋权属证书及办理土地使用权证。被告抗辩称，涉案房屋迟延办理房屋权属证书，是因原告拖至2018年2月20日才将相关资料交被告，拖延的164天应予扣减，该抗辩理由成立，本院予以采信。 逾期办理不动产权证的违约金应自何时起计算问题。鉴于澄迈县辖区内自2016年4月28日实施不动产统一登记制度后，两证合一办理《不动产权证》，2016年7月1日之后只能办理新证，而不再是单独办理房屋所有权登记，本院认为以合同约定最后办理土地使用权证期满之次日起算逾期办证违约金符合公平原则，逾期办证的违约时间被告的逾期办证时间应计至被告向登记机关申请办证之日即2018年3月8日，而不是取得证件之日。自2016年3月31日起至2018年3月8日止共707天，扣减因原告未能及时交付办理不动产权证的资料迟延的164天，实际违约的天数为543天。被告应向原告支付逾期办证违约金225348元×0.1‰×543=12236元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告海南蓝海福瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告樊玉周支付逾期办理蓝山湖一期2号楼1层2A-107号房不动产权证的违约金12236元。 二、驳回原告樊玉周的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费293.52元，减半收取146.76元，由原告樊玉周负担55.79元，被告海南蓝海福瑞置业有限公司负担90.97元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 李唐清 二〇一九年十月十九日 法官助理 聂秀锋 书 记 员 吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。