福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初4094号 原告：福州荣和物业管理有限公司，住所地福州市台江区八一七中路888号金马大厦7层F房。统一社会信用代码913501037821897834。 法定代表人：林慎初，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾伟宁，福建理争律师事务所执业律师。 被告：唐锦基，男，1963年5月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：李小华，男，1975年7月16日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 被告：李土生，男，1969年1月31日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：高国平，福建鼎嘉律师事务所执业律师。 原告福州荣和物业管理有限公司（以下简称荣和物业公司）与被告唐锦基、李小华、李土生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣和物业公司的委托诉讼代理人魏思格、被告唐锦基、被告李土生到庭参加诉讼，被告李小华经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告荣和物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年8月1日至2017年10月31日拖欠物业服务管理费40365元，并且按照每日千分之一的标准支付违约金；2.判决唐锦基、李小华、李土生承担连带赔偿责任。事实和理由：原告于2006年3月20日与福建群升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为被告所拥有的福州市台江区八一七中路学军路两侧“群升国际一期B区”提供物业服务。合同约定：物业管理服务费应于每月10日前缴纳。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应根据合同约定交纳物业管理服务费，但被告拒绝支付，原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2017年10月31日，被告共欠缴物业服务费计40365元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，依据相关法律法规的规定，提起诉讼，请求判如所请。 被告唐锦基辩称，其在承租期间有交纳物业费，后来连续被盗四五次，到物业反映过，但物业不予理会。从2015年8月1日起没有继续交纳物业费，物业有到我酒楼里吃了几次也没有付款。物业说用来抵账，物业欠我1万多元。因为物业管理不善，还在我酒楼里白吃白喝，所以我不同意支付这笔物业费。 被告李小华未作答辩。 被告李土生辩称，一、荣和物业公司没有提供物业服务的合同依据。根据荣和物业公司向法庭提供的《群升国际一期前期物业服务合同》第二十七条“本合同期限自2006年3月20日起至2010年12月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”以及第二十八条“本合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”之规定，荣和物业公司的物业服务早已过期，其没有提供物业服务的合同依据。二、荣和物业公司客观上也没有提供合格的物业服务，光本案涉讼的群升国际B区205店铺，就多次被盗（唐锦基有向公安报警），物业管理形同虚设。荣和物业公司不能凭作一份失效的合同，在没有提供物业服务的情况下，向答辩人要求支付物业管理费。三、荣和物业公司需向法庭提供其有向答辩人提供物业服务的证据。四、荣和物业公司起诉有物业服务管理费，是从2015年8月到2017年10月31日，荣和物业公司的起诉之日是2018年12月25日，民法总则是2017年10月1日施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，本案在2015年10月1日之前的物业服务管理费已过诉讼时效，请法庭依法驳回该时间段的原告诉请。五、答辩人的店铺已由唐锦基承租，物业费应由唐锦基承担，荣和物业公司知晓物业费由唐锦基承担支付，并已接受唐锦基为支付服务费的主体，所以荣和物业公司不能向业主要求支付。六、本案荣和物业公司没有合法的物业服务合同，也没有提供合格的物业服务的前提下，荣和物业公司要求房东对物业费提供连带偿还责任，没有法律依据。七、荣和物业公司所谓的物业费是多年积累的，由于荣和物业公司不及时向唐锦基催讨，现唐锦基已退租了，给作为业主的答辩人造成了损失，这损失是由荣和物业公司怠于讨款造成的，应由荣和物业公司承担责任。综上，荣和物业公司对于答辩人的诉讼，没有事实和法律依据，请求驳回对李小华、李土生的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，荣和物业公司向本院提交证据：《前期物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、2010年12月25日签订的《前期物业服务合同补充合同》、2016年1月1日至2018年12月30日《关于“群升国际”一期前期物业服务合同的补充合同》、房屋编号为003438350000933的《房屋登记簿附件（所有权）》。李土生向本院提交证据：（2018）闽0103民初2199号《民事判决书》及生效证明、《确认书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，李小华未作答辩，亦未举证、质证，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年3月20日，荣和物业公司与案外人福建群升置业有限公司签订《群升国际一期前期物业服务合同》，双方约定由福建群升置业有限公司选聘荣和物业公司对福建群升置业有限公司开发的群升国际一期项目所有组团提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为:1、多层住宅1.2元/月/㎡，电梯费0.2元/月/㎡，2、高层住宅1.4元/月/㎡，电梯费0.3元/月/㎡……第七条约定，业主应于开发商在本地主要报刊上公示交房之日起交纳物业服务费用……第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除补足应交纳的费用外，还应按该费用为基数，向荣和物业公司每天支付1‰的违约金……第二十七条约定，本合同期限自2006年3月20日起至2010年12月30日止……。双方还在合同约定了其他的权利义务。合同签订后，荣和物业公司为群升国际一期小区提供物业服务。 荣和物业公司提供的落款日期为2010年12月25日的《关于〈“群升国际”一期前期物业服务合同〉的补充合同》内容为：甲方：福建群升置业有限公司。乙方：荣和物业公司。双方于2006年3月20日签订的《群升国际一期前期物业服务合同》（下称原合同）期限于2010年12月30日届满，现双方本着平等互惠、协商一致的原则，就合同中第八章第二十七、第二十八条进行补充如下：一、续期期限为：2010年12月31日至2015年12月31日。若续期期间业主委员会成立，则本合同有效期至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。二、原合同其余内容继续有效，双方仍应遵照执行。三、本补充合同自双方盖章之日起生效。落款处印有福建群升置业有限公司及福州荣和物业管理有限公司图样公章，落款时间为2010年12月25日。荣和物业公司提供的另一份《关于〈“群升国际”一期前期物业服务合同〉的补充合同》内容为：甲乙双方于2006年3月20日签订的《“群升国际”一期前期物业服务合同》（下称原合同）期限于2010年12月30日届满，已于2010年12月31日续签至2015年12月31日止，现双方本着平等互惠、协商一致的原则，就合同中第八章第二十七、二十八条进行补充如下：一、继续续期，期限为：2016年1月1日至2018年12月30日。若续期期间业主委员会成立，则本合同有效期至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。二、原合同其余内容继续有效，双方仍应遵照执行。三、本补充合同自双方盖章之日起生效。落款处印有福建群升置业有限公司及福州荣和物业管理有限公司图样公章。 另查明，李土生、李小华系台江区洋中街道学军路56号群升国际B地块2#楼2层05餐饮的所有权人，物权取得登记时间为2010年5月21日。建筑面积为644.47㎡。 根据已生效的（2018）闽0103民初2199号案件所认定的事实，唐锦基于2014年5月20日起至2019年5月20日止作为群升国际B区2#2层餐饮店面的承租人。唐锦基与李土生约定2014年4月5日至2017年11月10日的水、电、物业费等费用由唐锦基承担。 因2015年8月1日至2017年10月31日，唐锦基、李小华、李土生未向荣和物业公司交纳物业服务费40365元，荣和物业公司诉至本院。庭审中，唐锦基、李土生对2015年8月1日至2017年10月31日未交纳物业服务费40365元的事实予以确认。 本院认为，其一，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，荣和物业公司接受群升国际一期B区的物业建设单位福建群升置业有限公司以邀请招标方式选聘，对该小区进行前期物业管理并签订的《前期物业服务合同》合法有效，对群升国际一期B区的所有业主具有约束力。荣和物业公司进驻群升国际一期B区提供物业服务后，李小华、李土生作为该小区的业主，事实上享受了荣和物业公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》的约定向荣和物业公司交纳物业服务费。 依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，基于李土生与唐锦基的约定，本案诉争物业费由物业使用人唐锦基交纳，荣和物业公司请求李小华、李土生承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 就拖欠物业费的具体金额40365元，唐锦基与李土生在庭上予以确认，李小华未提出抗辩，视为放弃抗辩权利，本院对上述金额予以确认。但李土生提出2015年8月1日至2015年10月1日所拖欠的物业服务费已过诉讼时效，可不予支付，于法有据，本院予以采纳。故唐锦基应向荣和物业公司支付物业服务费37375元，李小华、李土生应对上述债务承担连带责任。 其二，违约金方面，唐锦基对违约金标准提出异议，本院认为，该违约金的标准过高，应依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以调整，本院酌定为以37375元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月25日起支付至实际清偿完毕之日止。荣和物业公司诉请中超出本院确认的部分，本院不予支持。 其三，唐锦基、李土生抗辩称荣和物业公司未完全履行物业服务合同，致唐锦基店内失窃，且存在吃饭不付账的情形，但荣和物业公司予以否认且唐锦基、李土生所提证据未能证明上述事实，对其不支付物业费及违约金的抗辩本院不予采纳。李小华经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下： 一、唐锦基应于本判决生效之日起十日内一次性向福州荣和物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费37375元及违约金（以37375元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月25日起支付至实际清偿完毕之日止）； 二、李小华、李土生对第一项判项中唐锦基所负担的债务承担连带责任。 三、驳回福州荣和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费809元，由福州荣和物业管理有限公司负担75元，由唐锦基负担734元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  林秀英 人民陪审员  倪 玫 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  李焱鑫 第1页共7页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。