福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初1195号 原告（申请执行人）：华夏银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区古田支路**华夏大厦（1#、2#裙楼一至五层），统一社会信用代码91350000770653390G。 法定代表人：朱凯。 委托诉讼代理人：张踔、何年霖，福建方圆统一律师事务所律师。 被告（案外人）：黄锦灿，男，1963年12月6日出生，住福安市。 被告（案外人）：雷雪梅，女，1962年3月31日出生，住福安市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 被告（被执行人）:福建沛丰房地产有限公司,住所地福建省福安市赛岐镇凯旋街钟山东路**,统一社会信用代码91350981579265314A。 法定代表人：彭荣华。 原告华夏银行股份有限公司福州分行（以下简称“华夏银行”）与被告黄锦灿、雷雪梅、福建沛丰房地产有限公司（以下简称“沛丰公司”）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张踔、被告黄锦灿、雷雪梅的共同委托诉讼代理人郑开白到庭参加诉讼，被告沛丰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏银行向本院提出诉讼请求：1、请求继续对福安市××镇××路××号××幢××层××号房产的执行；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：华夏银行与沛丰公司等金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2018）闽01执1587号。黄锦灿、雷雪梅提出执行异议后，福州中院裁定中止对坐落于福安市××镇××路××号××幢××层××号房产（以下简称“案涉房产”）的执行。华夏银行认为黄锦灿、雷雪梅所谓购买案涉房产的行为是虚假的，其权利是不真实、不合法的。理由如下：一、黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产价格过低，存在协助被执行人转移资产的情形。黄锦灿2018年3月5日购买的案涉房产单价为每平米4200元，而该楼盘2014年的均价就在6000元，另案案外人冯旭春2014年11月购买的10号楼2901房产单价为每平米6625.96元，足以证明本案中的购买单价过低，不符合常理。二、黄锦灿并未支付购房款，其购房行为是虚假的，其购房款应是正兴公司提取现金后存入被执行人沛丰公司账户，此后又由沛丰公司账户转回给正兴公司账户。根据福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定书，另案案外人龚晓文涉嫌虚假购房，其以现金存款至沛丰公司账户，得到存款凭证之后又由沛丰公司将相应购房款转回给正兴公司账户。结合本案的证据，黄锦灿、雷雪梅与另案龚晓文的情况相同，购房单价均为每平方米4200元，购房款支付均为现金存款，提交法院的证据汇款凭证的打印时间为同一天，汇款凭证的业务回单上注明收款，这些证据均为被执行人沛丰房地产出具，证明存在虚假购房的情形。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案外人虽然办理了房屋登记，但其存在与正兴公司及沛丰公司合作转移资产的可能，其对案涉房产的权利是不合法、不真实的。请求人民法院依法继续对案涉房产的执行。 黄锦灿、雷雪梅辩称，1、答辩人与沛丰公司于2017年10月27日通过福安市房地产管理局系统签订书面合同（办理网签手续），并于2018年8月7日办理商品房预售合同登记备案手续，相关房产交易行为均在福安市房地产行政主管部门的行政监督下进行，不存在虚假交易的情形。答辩人于2018年3月5日通过转账方式付清购房款，沛丰公司于2018年7月17日向答辩人出具正式的发票确认收到答辩人购房款，并在2018年8月30日办理该房不动产权证书，故案涉房产已归答辩人所有，权属清晰无争议。2、案涉房产转让单价系交易时的市场价，华夏银行并无证据证明是明显低价。房产单价不仅受市场行情的影响，还受到政府的税收政策、银行贷款利息、还有房产的户型、坐落、楼层、朝向等因素的影响，不能以该楼盘不同户型不同时期（2014年11月10日）的单价即认定单价过低。3、答辩人于2018年3月5日通过转账方式付清购房款，沛丰公司于2018年7月17日向答辩人出具正式的发票确认收到答辩人购房款，而华夏银行仅凭一些与本案无关联材料来主观臆测案涉房产系虚假交易，故其主张没有事实依据，应当依法驳回。综上，答辩人购买案涉房产是双方真实商品房买卖行为，并在2018年8月30日办理该房不动产权证书，故案涉房产已归答辩人所有，权属清晰无争议。 原告华夏银行向本院提交以下证明资料：A1、（2019）闽01执异174号执行裁定书；A2、《不动产登记信息证明》;A3、（2018）闽0981执异57号执行裁定书。 被告黄锦灿、雷雪梅质证认为：对A1的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据证明被告与沛丰公司之间的买卖关系是真实有效的；对A2的形式真实性无异议，但认为2017年8月7日的产权登记并非是转移登记，而是开发商的初始登记；对A3的形式真实性无异议，但认为该文书结论已被生效文书推翻。 被告黄锦灿、雷雪梅向本院提交以下证明资料：B1、身份证；B2、商品房买卖合同；B3、转账凭证；B4、发票；B5、不动产权证书；B6、福建省新建商品住宅质量保证书、使用说明书、收款收据；B7、《关于给予“凯旋一品”项目部分房源相关房地产手续的通知》［2018］14号；B8、宁德市中级人民法院（2019）闽09民终538号民事判决书；B9、《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》。 原告华夏银行质证认为：对B1的真实性无异议；对B2-B5的形式真实性无异议；B6、B7与本案无关；B8真实性无异议；B9是转移登记。 被告沛丰公司未作答辩，亦未向本院提交证明资料。 被告沛丰公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 经审查，原告及被告黄锦灿、雷雪梅提交的其他证明资料未见明显瑕疵，具备证据客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 在华夏银行与沛丰公司等金融借款合同纠纷一案的执行过程中，本院依据（2018）闽01执1587号执行裁定，于2019年2月2日通知福安市不动产登记中心协助查封了福安市××镇××路××号××幢××层××号房产（以下简称“案涉房产”）。 黄锦灿、雷雪梅以其对案涉房产享有合法所有权为由向本院提出执行异议。本院于2019年5月27日作出（2019）闽01执异174号执行裁定，中止对案涉房产的执行。华夏银行不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，1、黄锦灿、雷雪梅提交的其与沛丰公司签订的《商品房买卖合同》，就案涉房产的购买及交付事宜作了约定，合同价款为281862元。2、黄锦灿于2018年3月5日向沛丰公司账户转账281862元，摘要：9＃901购房款，沛丰公司于2018年7月17日向黄锦灿、雷雪梅开具相应的购房增值税发票。3、根据闽（2018）福安市不动产权第0××5号不动产权属登记证书所载，案涉房产权利人为黄锦灿、雷雪梅，共有情况为共同所有，登记时间为2018年8月30日。 再查：1、福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室出具的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办[2018]14号）载明，案涉房产系沛丰公司与原购房业主正兴公司协商一致解除合同后，重新出售给正兴公司员工，并经领导小组办公室研究同意，给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续；2、福安市不动产登记中心出具的《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》（安不动产登函[2019]33号）载明“不动产登记信息证明（NO.G20190124-0001170）体现的实为开发商（沛丰公司）办理楼盘首次登记”；4、正兴公司不服福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定提出异议之诉，福建省宁德市中级人民法院作出的（2019）闽09民终538号民事判决书认定“本案证据不足以认定正兴公司收取案涉款项的行为属于转移资产，案涉款项登记于正兴公司名下，应属正兴公司所有，一审认定事实错误，依法应予纠正”，并判决撤销一审判决，同时不得冻结、扣划正兴公司的账户存款684705元。 本院认为，黄锦灿、雷雪梅向本院提交的不动产权证书，足以证明在案涉房产被查封时，其系该房产所有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”之规定，黄锦灿、雷雪梅对案涉房产享有合法权利，应受法律保护，人民法院不得继续执行案涉房产。 关于黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产的行为是否真实的问题，黄锦灿、雷雪梅提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、购房发票、《不动产权证书》、《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》、《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》等证据内容吻合、相互印证，已能够形成完整证据链，证明黄锦灿、雷雪梅已向沛丰公司购买案涉房产的事实。华夏银行以黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产价格过低及黄锦灿、雷雪梅未支付购房款为由，主张本案存在虚假购房的情形，但首先，由于房地产市场行情处在不断的变化波动之中，因此判断成交价格是否合理应当且只能与买卖合同签订当时的市场价值进行比较。案外人冯旭春于2014年11月购买凯旋一品10幢2901号房产，与黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产不仅时间间隔较久，且房产户型、楼层等均不相同，故不具有价格的可比对性，华夏银行仅以案外人冯旭春的购房价格作为其主张黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产价格过低的依据，在无其他有效证据予以佐证的情况下，本院不予采信。其次，华夏银行主张本案与另案龚晓文案相同，而福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定认定另案龚晓文涉嫌虚假购房，故本案亦涉嫌虚假购房。但在案证据显示，龚晓文一案所依据的福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定所认定的相关事实已被宁德市中级人民法院（2019）闽09民终538号民事判决所推翻，故在华夏银行未提交其他证据予以证明的情况下，对其前述相关主张，本院亦不予采信。 综上，比较双方当事人证据证明力，黄锦灿、雷雪梅提交的证据证明力处于明显优势，本院予以采信。华夏银行的相关主张，缺乏依据，本院不予支持。被告沛丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，判决如下： 驳回原告华夏银行股份有限公司福州分行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告华夏银行股份有限公司福州分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  吴 华 审 判 员  陈 辉 人民陪审员  徐苏琳 二〇一九年十月二十三日 法官 助理  施 炜 书 记 员  林 俊