山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初3828号原告：金乡县岳达物业服务有限公司，住所地金乡县金兴商贸城B2区3#18、19号，统一社会信用代码9137082809510192XT。法定代表人：白莲英，总经理。委托诉讼代理人：刘海昌（特别授权），男，1972年6月25日出生，汉族，该公司职工，住金乡县。被告：李银锋，男，1967年2月4日出生，汉族，居民，住金乡县.32号商铺。委托诉讼代理人：白秋景（特别授权），山东九一律师事务所律师。原告金乡县岳达物业服务有限公司与被告李银锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县岳达物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘海昌，被告李银锋及其委托诉讼代理人白秋景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金乡县岳达物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费4158元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月1日，原告与山东金亚房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，原告成为金乡县金兴商贸城的物业管理公司。被告作为金乡县金兴商贸城的业主应当向原告支付2018年1月1日至2019年8月31日的物业管理费4158元，原告曾多次向被告催要，被告拒不支付。被告李银锋辩称，原、被告之间既不存在物业服务合同关系也不存在原告向被告提供物业服务的事实，具体阐述如下：1、被告在2011年3月31日向建设单位山东金亚房地产开发有限公司购买案涉商品房所订立的商品房买卖合同中，未涉及前期物业服务的事项，而根据物业管理条例以及山东省物业管理条例，对于前期物业服务合同的相关规制，前期物业服务合同是指建设单位在出售物业之前以及在项目开发建设当中根据法定的形式所选聘的前期物业服务企业所订立的合同，且对于前期物业服务合同的内容要在对物业出售后的买卖合同予以载明，由于与被告相关的商品房买卖合同中没有涉及原告诉称所依据的前期物业服务合同，因此原告所依据的前期物业服务合同不管真实与否，均不应约束被告。物业管理条例第25条及山东省物业管理条例第23条，对商品房买卖合同应当载明前期物业服务合同的内容。2、据原告提交的自身工商信息显示，其成立于2014年3月13日，基于该事实，本案涉案房屋建设单位也不可能存在着与原告的前期物业服务。3、原告尚未提交物业服务合同的原件，仅据复印件显示，合同订立的时间是2016年2月1日，打印的委托管理期限是3年，若该内容与原件一致，按照常规期限应当从合同订立之日开始计算，该合同也早应超过了自身显示的期限。截至2016年2月及之后的任何期限，开发商作为已售出物业的原开发单位，已丧失了对售出物业再行委托选聘物业公司的资格，开发的房屋在售出前开发商是所有权人（即业主），一旦售出业主就变更为买受人，一旦涉及为业主服务的物业服务企业的选聘则属于业主的自主范围。关键本案被告在购买房屋之后，原告不存在向被告提供任何物业服务的事实，是否提供物业服务也是应否收取相应对价报酬的事实依据。如果双方之间发生了涉及物业服务与被服务的内容，如何计取报酬，也是需要关注查明的事项。本案由于原告系根据前期物业服务合同所主张的权利，前期服务合同是为建设单位所订立的，因此合同的真实与否，是否具有法律效力，应否约束被告等均涉及到建设单位的利害关系，对于合同的真实性存在异议。综上，申请法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、前期物业服务合同；证实原告于2016年2月1日与山东金亚房地产开发有限公司签订了物业服务合同，由原告为山东金亚房地产开发有限公司开发的金乡县金兴商贸城的住宅及商铺提供物业服务。合同系2016年2月1日所签，但履行时间为2018年1月1日开始。2、商品房买卖合同；证实被告李银锋购买金乡县金兴商贸城D2区31.32号商铺，被告系该商铺业主，应当向原告缴纳物业管理费。3、物业费催缴通知；证实因被告拖欠原告2018年1月1日至2019年8月31日的物业管理费4158元，原告向被告发出催缴物业费通知的事实。被告对证据一真实性、合法性、关联性均有异议，真实性严重存疑，原告当庭解释其与建设单位签订过两次前期物业服务合同，这首先违背事实和常理，前期物业服务就是建设单位针对物业出售前以及在开发建设过程中的前期管理的权宜之计，原告所说的2016年2月1日第一次签订，本身就已经超过前期物业范畴，至少在本案诉称的期限之前，不存在原告向被告收取物业的事实，也不存在被告向原告缴纳物业的事实。原告又称第一次合同到期后又签订的本次合同，这些仅仅是原告当庭一说而已，原告当庭提交的原件上面多出了第三方的印章，因此本案首先应当由原告讲第三方的印章由谁加盖、何时加盖。该合同所涉及的类型系综合类型，包括商铺及住宅，而对于住宅涉及物业公司的选聘，采取的是招投标的强制性规定。涉案房屋被告于2011年购买交付后，所在区位不仅客观上缺乏物业服务，且缺乏对相关物业维护、维修，甚至近几年开发商难觅其踪影，尤其是原告自身是2014年才成立，因此本案尤其涉及到开发商的责任。对证据二真实性无异议，但是缺少内容，关键信息、时间不完整。对证据三真实性、合法性均有异议，不存在物业服务的事实也不存在物业服务的合意，本案的前期物业服务就应该发生在2011年向被告出售房屋之前。本院经审理认定的事实如下：2016年2月1日，原告金乡县岳达物业服务有限公司与山东金亚房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告为金乡县金兴商贸城提供物业服务，物业服务标准为：商业房屋按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取，多层每月每平方米0.35元。被告李银锋系金乡县金兴商贸城D2区31.32号商品房业主，该房屋建筑面积为259.9平方米，物业服务费标准为每月0.80元/平方米，被告尚欠2018年1月1日至2019年8月31日的物业服务费4158元未缴纳。2019年8月份，原告向被告下发了物业费催缴通知单，但被告至今未有履行缴付义务。本院认为，原告金乡县岳达物业服务有限公司与山东金亚房地产开放有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思的表示，其合同合法有效。原告应当按照合同约定全面履行物业服务义务，原告为被告提供服务，被告也没有明确拒绝原告的服务，故被告李银锋作为金乡县金兴商贸城的业主，也应当履行缴纳物业管理费的义务。现被告李银锋仍欠原告物业费4158元未有支付，故原告要求被告支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。原告在服务期间，服务内容有瑕疵，在履行合同中有不符合约定的情形，应当承担违约责任（以减少收取物业管理费的10%）为宜。被告以双方之间既不存在物业服务合同关系也不存在原告向被告提供物业服务的事实，对业主没有约束力拒付物业管理费，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李银锋于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县岳达物业服务有限公司2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费3742.2元；二、驳回原告金乡县岳达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李银锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  郝明臣二〇一九年十月十日书记员  汤 勇