大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6692号原告：大连怡合物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号，统一社会信用代码：9121020466921473X0。法定代表人：陈军，经理。委托诉讼代理人：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹，女，该公司员工，住大连市沙河口区。被告：大连运达物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区宏业街59号，统一社会信用代码：912102047478981975。法定代表人：姚运善，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王宪孟，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚春，辽宁智库律师事务所律师。原告大连怡合物业服务有限公司与被告大连运达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连怡合物业服务有限公司委托诉讼代理人刘亚滨、张莹、被告大连运达物业管理有限公司委托诉讼代理人王宪孟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还原告泊岭紫郡小区物业费等各项费用合计102120.64元。事实与理由：大连市甘井子区华龙南街华龙南园“泊岭紫郡”小区原来由被告提供物业管理服务，自2015年8月1日起，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会将该小区物业委托给原告管理，并签订书面《物业服务合同》，为此，原、被告双方于2016年8月17日，就原告的《物业服务合同》生效后被告已收取的该小区的相关费用进行了核实，确认被告应付给原告的费用为449565.13元。2016年8月29日，被告经再次核实，确认有两部分物业费和原告的停车费应予扣除，实际被告应返还原告352120.64元。之后，被告于2016年11月至2018年4月，分三次共返还原告25万元整，至今尚欠102120.64元未付。故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告诉讼请求没有任何合同及法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：1、被告是案涉小区合法的前期物业服务企业，有权向全体业主收取物业服务费。被告不再为案涉小区提供物业服务后，预收的物业服务费扣除相应费用后应当返还给相应业主，原告无权向我公司主张返还。2、原告不是案涉小区合法的物业服务企业。3、被告从未与金山居委会核对账目，目前不具备支付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即被告提供的《物业服务移交协议书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《物业服务合同》，拟证明原告与大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（以下简称“金山社区”）签订物业服务合同，约定自2015年8月1日起金山社区委托原告对案涉小区提供物业服务。对此被告不予认可，认为案涉物业服务合同因违反法律行政法规的强制性规定，应属无效。本院认为，原告与金山社区签订的《物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。因此，对原告提供的《物业服务合同》，本院予以采信。2.原告提供的大连市甘井子区业主委员会备案回执，拟证明大连市甘井子区椒金山街道办事处和金山社区共同证明案涉小区业主委员会已解散，自2015年7月16日至业主委员会成立由金山社区居委会代行职责，《物业服务合同》合法有效。被告对此不予认可。本院认为，原告提供的该份证据系大连市甘井子区椒金山街道办事处和金山社区于2017年3月15日共同出具的，并无不当之处，因此对原告出具的该份证据，本院予以采信。3.原告提供的费用明细表，拟证明经原、被双方于2016年8月17日和2016年8月29日两次对账，最终确认被告应返还给原告物业费等费用合计352120.64元。对此被告不予认可。本院认为，该明细表详细载明了案涉小区的物业费、乘梯费、地面停车费、案涉小区业主的物业费等相关费用明细，被告虽对该费用明细不予认可，但被告未能提供相应的证据予以证明其主张，应承担不利后果。因此，对原告提供的该份证据，本院予以采信。4.原告提供的收款收据及中国农业银行进账单共8份，拟证明被告自2016年11月至2018年4月共返还原告物业费等费用25万元。对此被告认为原告无权收取返还的物业费。本院认为，被告虽不予认可，但其未能提供证据证明其主张，应承担不利后果，因此，对原告提供的该份证据，本院予以采信。5.原告提供的金山社区出具声明，拟证明案涉小区由被告预收的物业费直接与原告交接，金山社区不再就该笔预收的物业费向被告主张任何权利。对此被告不予认可。本院认为，该声明系金山社区出具，合法有效，本院予以采信。6.原告提供的关于金山社区居民委员会代行业主委员会职责的意见照片，拟证明金山社区具有代行案涉小区业主委员会职责的合法权利。对此被告不予认可。本院认为，该证据虽是一张照片，但结合原告提供的其它证据，能够互相印证，因此对原告提供的该份证据，本院予以采信。7.被告提供的案涉小区前期物业管理委托合同，拟证明案涉小区建设单位与被告签订前期物业服务合同。对此原告不予认可。本院认为，被告提供的该份合同仅有两页，并不是一份完整的合同，并且被告未能提供该份合同的原件，因此对被告提供的该份证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，原告与金山社区签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为大连市甘井子区华龙南街华龙南园泊岭紫郡小区进行物业服务，合同期限自2015年8月1日起至成立业主委员会止。合同签订后，原告开始为案涉小区进行物业服务。2015年7月16日，大连市甘井子区城市建设管理局与大连市甘井子区椒金山街道办事处共同出具了一份《关于金山社区居民委员会代行业主委员会职责的意见》，内容大致为：大连市运达物业在承担甘井子区泊岭紫郡小区物业管理工作中，因多种原因，决定于2015年7月10日后不再继续对该小区实施物业管理和服务工作。经甘井子区城建局与椒金山街道办事处共同研究决定，由椒金山街道办事处金山社区居民委员会代行泊岭紫郡小区业主委员会职责。2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处与金山社区共同向运达泊岭紫郡小区出具了《大连市甘井子区业主委员会备案回执》，载明此物业小区业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限从2015年7月16日至业主委员会成立止。庭审中原告自述，原告系根据被告提供的账目核对出被告应返还给原告的费用明细并提供明细表：《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》（一），载明物业费278146.05元、乘梯费29957元、地面停车费42135元、地下停车管理费13080元（出售）等15项费用合计449565.13元。2016年8月17日和2016年8月29日经对账，原告出具了《运达物业应付给怡合物业的费用明细表》（二），其中物业费等15项费用与表（一）一致，第16项为返还给运达的费用10025.48元（2015年8月1日至2016年7月31日地下停车位租赁汇总）、第17项物业费明细34561.96元（北园合计）、52857.05元（南园2），表（二）费用合计为352120.64元，此金额为被告应返还给原告物业费等各项费用的最终确认金额。被告分别于2016年11月15日、2017年2月16日、2018年4月3日，通过银行转账的方式返还给原告10万元、10万元、5万元，共计25万元，原告向被告出具了收款收据，收据中载明收款事由为收运达物业费返款。现被告尚欠102120.64元至今未付。另查，2015年7月31日，金山社区与被告签订了一份《物业服务移交协议书》，对被告退出案涉小区物业服务及物业服务移交相关事宜达成了协议，协议书载明被告退出案涉小区时间为2015年7月1日，2015年7月1日起至2015年7月31日止的期间为过渡期。本协议签订前的被告已收取的物业费，其中包括业主预付的2015年7月1日之后的物业费，该预付的部分物业费应在本协议签订同时移交给金山社区。该协议还对其它移交事项进行了约定。2019年9月3日，金山社区向本院出具了一份《声明》，内容为：运达泊岭紫郡小区业主委员会2015年7月15日因委员辞职导致解散，本社区依法代行业主委员会职责。大连运达物业管理有限公司2015年7月撤出运达泊岭紫郡小区，不再为该小区提供相应的物业服务，并与本社区签订了相关移交协议。2015年8月1日，大连怡合物业服务有限公司中标后，开始为该小区提供相应物业服务至今。期中，运达物业提供服务期间已预收部分业主相关物业费、停车费等，本社区已同意由大连运达物业管理有限公司直接与大连怡合物业服务有限公司进行核算，并按双方对账核算确认的结果，将预收的2015年8月1日后的相关费用返还给大连怡合物业服务有限公司。本社区不会就该声明中所涉及的有关物业费、停车费返还事宜，再向大连运达物业管理有限公司主张返还。庭审中，原、被告双方均认可，被告系案涉小区前期物业服务公司，被告2015年7月31日停止为案涉小区进行物业服务。本院认为，原告与金山社区签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效。原告自2015年8月1日开始为案涉小区提供物业服务，原告有权收取案涉小区自2015年8月1日开始的物业费等费用，但被告作为案涉小区的前期物业服务公司，已经于2015年7月31日停止为案涉小区进行物业服务，其已收取的部分业主预付的2015年8月1日以后的物业费、停车费等费用，理应返还给原告。现原告已核对出被告应返还给原告的物业费、停车费等共计352120.64元，被告虽不予认可，但被告未能提供相应的证据予以证明其主张，对此被告应承担不利后果。后被告陆续返还了原告25万元，尚欠102120.64元至今未返还，现原告要求被告返还尚欠的物业费等各项费用102120.64元的主张合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连运达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告大连怡合物业服务有限公司物业费等费用102120.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2342元（原告已预付），退回原告1171元，由被告负担1171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇一九年十月二十三日书记员  赵家艺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。