广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9917号原告：欧阳慧桥，女，1994年5月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被告：杨剑旗，男，1973年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：林鑫、李哲维，分别为广东蕴德律师事务所律师、实习律师。原告欧阳慧桥诉被告杨剑旗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理柯柏松、被告的委托诉讼代理人林鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告违约金134000元；2、被告原告损失500000元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月7日通过广州煌家房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定将广州市海珠区滨江东路586-6号504房（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，成交价1340000元。合同签订后，原告在2016年12月8日支付定金30000元。双方于2017年4月14日在房地产交易中心办理网签和完税手续，原告缴纳了全部税款，且又向被告支付尾期楼款640000元，原告同意过户完成一次性支付余款。之后，被告经过多次催促，均没有到场办理过户手续，被告的行为已构成违约。被告辩称：不同意原告的全部诉请，具体理由如下：1、原被告双方在交易过程当中，在前期对买受人是否有购房资格及本涉案房屋是否可以过户的问题上已经有过摩擦，并且按照合同约定，在签订合同后不能完成过户的则本合同解除。也就是说在合同交易过程中，原被告双方均对房屋存在过户瑕疵是明知的。原告本人同样应当为本次交易己方责任承担相应的法律后果，具被告所知，原告所购房屋是原告的母亲代原告购买的炒房行为，实际其并不存在具体的款项损失，被告认同原告在付款以后至被告将款项全额返还给原告之日止的资金利息。据此，第1项诉请违约金134000元没有客观事实作为依据并且显著过高。依据合同法及相关司法解释，恳请法院降低其违约金。2、本案交易不成系被告无权处分，原告的第2项诉请没有客观真实的依据作为定价标准。其次，本次房屋交易未能完成相应的预期收益并没有归被告所有，本案与同类案件支持房价差额的诉讼区别在此。被告并非是以拒绝过户、侵吞原告购房预期利益作为目的致使该房屋无法完成交易。该房屋无法完成交易是因该房屋属于被告前妻，如该房屋存在市场差价，则其利益归属与被告无关。在本案中，被告前妻并没有对被告擅自出售房屋进行追认，被告前妻就本案交易末与被告达成合议，原告主张的房屋损失，被告及其前妻都不应当承担该损失。3、按照买卖合同的约定，在2017年5月5日已经约定了办理产权登记的时间，逾期超过十日应当视为交易不成，在该时间节点以后原告应当明知该交易不成，当立即提起楼款损失差额的诉请，并且在原被告双方另案诉讼当中，即原告要求履行房屋买卖合同的诉讼中，主审法官也当庭告知原告本合同无法履行，建议原告变更诉请，原告也坚持诉请，要求履行合同。该两点事实可以反映的是，原告本案主张楼款差额诉请，是根据其起诉之日时自行预测的差价。即便原告有权对楼盘差价进行主张，那也应当在合同约定的产权登记时间十日以后的合理期间内提出，而并非在两年以后再提出，该两年以后的差价不应当归属原告所有。如若按照原告的起诉逻辑及现在诉讼时效的规定，原告完全有理由在两三年内再行起诉，对这差价的主张远过于合同所能证明的差价时间。就此，被告同意向原告支付其已付楼款的资金成本，对于该成本以外的诉请，被告不予同意，恳请法院予以驳回。经审理查明：2016年12月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、广州煌家房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区滨江东路586-6号504房的物业达成一致协议，成交价1340000元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；签订本合同时支付30000元作为定金，部分楼款410000元于签订《广州市房地产买卖合同》当日付清，930000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；等。2016年12月8日，原告支付了30000元给被告，被告出具《定金收据》给原告。2017年4月14日，被告出具《尾期楼款收据》给原告，确认收到原告尾期楼款640000元。2016年12月27日，原告出具《委托书》给李绮文、李天苹，委托执行和处理事项包括有权代原告购买涉案房屋，签订存量房购买合同（含网签合同）及相关协议，办理预售房备案登记手续及缴纳相关费用并署相关文件，购买过户手续；等。2017年4月14日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、广州煌家房地产代理有限公司（房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市海珠区滨江东路586-6号504房，总金额为1340000元；签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，总金额1340000元乙方应于完税且向房地产登记机构递件并取得受理回执当天向甲方支付；房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2017年4月25日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同的约定将该房地产出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；等。乙方栏由原告的代理人李绮文签名。另查，2015年12月15日，被告与匡碧雪签订《离婚协议书》，约定广州市海珠区滨江东路586-6号504房归匡碧雪所有；等。同日，被告与匡碧雪离婚。原告曾因涉案房屋于2017年8月11日向本院提起诉讼，要求：1、被告配合办理涉案房屋过户至原告的手续；2、被告赔偿原告违约金134000元（从2017年5月1日开始，按成交价1340000元的每日千分之一，计至实际过户之日）;3、被告承担诉讼费用。该案于2017年12月6日、2018年5月10日两次开庭审理。两次庭审中，经本院释明，原告表示不变更诉讼请求。经审理后，本院于2018年6月14日作出（2017）粤0105民初7243号民事判决书，认定：因被告未取得涉案房屋的处分权，原、被告之间买卖涉案房屋的合同目的已无法实现，原告坚持要求被告配合办理涉案房屋的过户手续和支付履行合同的违约金，缺乏依据；判决：驳回原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终19128号民事判：驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原、被告确认：被告在2019年1月14日已向原告退还660000元。原告表示：原告一共支付670000元；被告表示：房款是660000元，佣金是10000元。对于购房时有无去涉案房屋查看问题、房屋交接问题，原告表示：查看过，是中介一起带过去的；当时他们说有人住；没有约定具体如何交付房屋；有无租约不清楚，只是知道有人住，也不知道谁在住；对方说这情况会处理好交给原告，交给原告空置的房屋。被告表示：当时房屋在交易之前，是有过人住过一段时间，在交易之时已经是空置，没有约定具体交付，只是说交齐款就给了；有无人住并不是障碍。原告还表示：在本案中主张的是解除合同的违约金。根据原告的申请，本院委托深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司对于涉案房屋价值时点为2017年5月5日、2018年6月14日的价值进行评估。原告为此次评估垫付评估费13769元。经评估，评估公司分别出具评估报告：价值时点为2017年5月5日的涉案房屋的价值为1662374元；价值时点为2018年6月14日的涉案房屋的价值为1845053元。对于上述报告，原告表示：真实性、合法性、关联性无异议。被告表示：真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为：涉案的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》效力问题，已生效的判决已经进行论述，本院不再赘述。根据查明的事实可见，因被告未取得涉案房屋的处分权，致使原、被告之间买卖涉案房屋的合同目的无法实现，故原告在本案中主张被告支付解除合同的违约金134000元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。上述合同无法履行，且涉案房屋价值已经大幅提升，则原告再购置同样的房屋的成本增加，即被告的违约行为已造成原告的损失。但，原告在（2017）粤0105民初7243号案的第一次庭审时已知晓被告无处分权，且经本院释明后仍不变更诉讼，则应对扩大部分的损失承担责任。鉴于上述开庭审理的时间介于2017年5月、2018年6月之间，且房屋价值大幅提升并非签订合同时所能预见，故前述损失应在两个评估的房屋价值中间值413713.5元【（1662374+1845053）÷2-134000】的基础上酌情减免为宜，即350000元较为合理。故原告要求被告赔偿损失350000元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。本案因被告违约而起，故诉讼费用应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告杨剑旗在本判决发生法律效力之日起10日内向原告欧阳慧桥支付违约金134000元；二、被告杨剑旗在本判决发生法律效力之日起10日内向原告欧阳慧桥赔偿350000元；三、驳回原告欧阳慧桥的其他诉讼请求。本案受理费10140元、鉴定费13769元，均由被告杨剑旗负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。鉴定费由被告在本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一九年十月十五日书 记 员  吴越鸣