广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2823号 原告：李振华，男，1985年11月27日生，汉族，广西灵川县人，本科文化，桂林市水电建筑工程公司员工，住桂林市七星区。 原告：秦海英，女，1988年1月9日生，汉族，广西灵川县人，大专文化，广西壮族自治区南溪山医院护士，住广西桂林市象山区。 二原告的委托代理人：马志凌，广西象山律师事务所律师。 被告：桂林市安美居房地产开发有限公司，住所地桂林市七星区会仙路6号1号楼1-2，统一社会信用代码：914503005690673657。 法定代表人：黄柳玲，董事长。 委托代理人：彭琪芳，广西漓江律师事务所律师。 原告李振华、秦海英与被告桂林市安美居房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法由审判员秦斌独任审判，书记员黄胤祯担任法庭记录，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告李振华、秦海英及其委托代理人马志凌，被告桂林市安美居房地产开发有限公司的委托代理人彭琪芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李振华、秦海英的诉讼请求：1、依法判令被告返还定金5万元给原告；2、依法判令被告向原告支付资金占用费82.19元（按6%/年从2019年7月28日计算至定金全部返还之日止，现暂计至2019年8月5日）；3、本案诉讼费、送达等相关费用由被告承担。事实理由：原告与被告于2019年6月30日签订了《商品房认购协议书》，并当场缴纳了定金5万元，认购被告开发的位于桂林市七星区。因被告置业顾问冯丽良为原告计算的可进行公积金贷款的年限有误，双方一致在协商处理过程中，被告亦未指定签约地点，以致双方未能在《商品房认购协议书》第四条第3款约定的时间前述《商品房买卖合同》。 原告为了给子女购买学区房，放弃追究被告的过错，与置业顾问冯丽良重新约定了签署《商品房买卖合同》的时间和地点（置业顾问也表示不会没收定金，并已请示领导）。原告依约于2019年7月19日前去与被告签订《商品房买卖合同》，但在协商过程中，被告拒绝将之前看房时关于学区房的承诺写入合同或补充协议条款、拒绝按公平原则调整合同违约责任约定、也拒不同意修改补充协议中在商品房交付使用后720个工作日内报送办理房屋登记资料的约定，导致双方无法签订《商品房买卖合同》。 原告委托律师于2019年7月24日下午发函给被告解除《商品房认购协议书》（被告于2019年7月25日收到该律师函），并要求被告在收到律师函之日起3日内双倍返还定金。被告于2019年7月27日向原告回复《告知函》，要求原告于2019年8月3日前在不修改合同条款的前提下支付首付款并签订《商品房买卖合同》，否则解除《商品房认购协议书》并不退款定金，将原告认购的住宅零售他人。原告于2019年8月3日微信联系被告置业顾问冯丽良，表示只要求被告返还定金即可，但置业顾问未予回复。 原被告双方对于解除《商品房认购协议书》的意见是一致的，但对于导致未能签订《商品房买卖合同》的原因有不同看法，以致酿成纠纷。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告桂林市安美居房地产开发有限公司辩称，一、涉案协议合法有效。被告已经取得涉案商品房预售许可证，具备了售房条件。双方签订《商品房认购协议书》，是双方真实意思的表示，依法有效。 二、原告的行为属于违约行为，应承担违约责任。原告对涉案房屋已作了充分了解，并对双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、相关证书且无异议的情况下，与被告签订《商品房认购协议书》，双方必须严格执行其内容。但是，原告签订协议后却以种种不能成立的理由要求解除协议，违反了协议约定。1、所谓被告公积金贷款计算有误。被告根据原告介绍的情况帮原告粗约计算还贷月供，只是供买房人参考，不是合同条款，不存在误导之嫌。况且，此后原告并未以此为由要求解除协议，只是将此作为延期签订正式合同的借口，且被告也不予原告计较，双方重新约定签署合同时间。这不是本案的症结所在。2、所谓被告不同意修改合同。涉案协议已经对此有明确约定,原告要求修改合同，被告有权不同意。双方达不成共识原告拒绝按预购协议的约定签订正式合同，属于原告违约。 3、被告不同意修改二项条款理由充分。(1)涉案房屋目前确实属于龙隐小学学区范围。但有关要求将该房屋一直必须是龙隐小学学区范围，不是被告所能决定的，更不在被告的职权范围内。原告要求被告将此内容写入合同，并承担相应责任，是强人所难、没有法律依据的行为。(2)关于商品房办证时间约定。被告提出的720天也是有事实理由的。办证需要经过漫长程序并非被告作为开发商所能掌握的。所以，法律作出了约定优先的规定。原告要求修改，被告不同意，并没有违反法律强制性规定。(3)关于违约责任对等的问题。被告在“告知函”中明确不同意修改办证期限和学区房承诺，言下之意，对此问题可以商量。原告逾期不交纳相应款项及签订《商品房买卖合同》，视为乙方(原告)放弃购买该房的权利，本协议终止，定金不予退还。为此，原告无权要求退还定金。 三、双方解除《商品房认购协议书》性质完全不同。被告作为守约方解除合同，有权要求违约方承担违约责任，而违约方解除合同的，必须向守约方承担违约责任。所以，本案原告作为违约方解除合同，依照合同约定，定金不退。原告无权要求退还定金及所谓的资金占用费。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年6月30日，二原告与被告签订了一份《商品房认购协议书》（编号：G0191），约定：二原告认购被告所开发的位于桂林市七星区，价格每平方米11712.63元，总房价为127万元；签署认购协议书当日，二原告向被告缴付定金5万元，在签订《商品房买卖合同》时选择商业银行按揭方式付款；二原告签署本协议后7日内必须到指定地点按约定交纳相应款项并签署《商品房买卖合同》，逾期视为二原告放弃该商品房的权利，本协议终止，定金不予退还；被告已向二原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》补充协议，相关证书及重要提示。二原告声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、相关证书及重要提示，且无异议；对所定购的房屋状况、交通条件、周边环境已有充分了解等内容。当日，二原告向被告缴纳了5万元定金。2019年7月19日，双方就将学区房写入合同、违约责任约定、及办理房屋登记资料的时间发生争议，未能签订商品房买卖合同。二原告于2019年7月25日向被告发出《律师函》（象（2019）律函第78号），要求被告双倍返还定金、支付资金占用费等。2017年7月27日，被告向二原告回复《告知函》，认为二原告提出的修改办证期限及学区房的承诺理由不成立，被告无法接受。二原告于2019年8月8日前到被告公司支付购房首付款并签订《商品房买卖合同》，二原告已付定金5万元作为首付款。如逾期，《商品房认购协议书》解除，已付定金不退，被告自行将该房屋另售给第三方。至此，双方就争议未能协商一致，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效。涉案的认购协议属于定金合同，是用于担保双方将来达成协商一致的交易。在《商品房认购协议书》中，双方约定的付款方式为商业银行贷款，订立商品房买卖合同时转为公积金贷款且双方未能达成一致。此外，双方对具体的违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款未能在签订正式的商品房买卖合同时协商达成一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，……；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，二原告签订认购协议书后按约支付了购房定金，同时与被告就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立。双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，对未能签订商品房买卖合同均无过错，故属于不可归责于双方的原因，不在定金合同所指的违约情形内。因此，对二原告要求被告返还5万元定金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在商品房买卖合同缔约过程中均无过错，故原告主张被告支付资金占用费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原、被告签订认购协议书时，被告仅提供商品房买卖合同及补充合同的范本，不足以认定二原告对将签订的商品房买卖合同及补充合同无异议。故被告主张二原告对所购商品房情况已作了充分了解，并阅读、理解了双方将签订的《商品房买卖合同》、补偿协议、相关证书且无异议，二原告未在约定期期限内与其签订商品房买卖合同属违约行为，其无需返还定金的意见，与查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市安美居房地产开发有限公司退还原告李振华、秦海英购房定金50000元； 二、驳回原告李振华、秦海英的其他诉讼请求。 本案适用简易程序，减半后收取案件受理费526元（原告已预付本院），由原告李振华、秦海英负担50元，被告桂林市安美居房地产开发有限公司负担476元。 上述义务，义务人应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1052元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  秦 斌 二〇一九年十月十七日 法官助理  易 颖 书 记 员  黄胤祯