成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初2631号 原告：成都龙湖北城置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区蓉北商贸大道一段**。 法定代表人：杨洋，运营总监。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师。 被告：时友荣，男，1967年4月4日出生，汉族，住四川省南充市。 原告成都龙湖北城置业有限公司（以下简称“龙湖公司”）与被告时友荣、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，诉讼中龙湖公司申请撤回对李某某的诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人曾雪到庭参加诉讼，被告时友荣经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 龙湖公司向本院提出诉讼请求：1．确认龙湖公司与李某某签订的《龙湖·租赁合同》已于2017年10月30日解除；2．判决时友荣支付拖欠的租金1047.27元、物管费29602.83元、水电费103197.45元，共计133847.55元；3．判决时友荣支付解除租赁合同产生的违约金283171.74元，并支付滞纳金8243.39元；4．判决时友荣支付清水还原的费用339221.18元；5．判决时友荣返还前期减免费用24034.85元；6．判决本案诉讼费用由时友荣承担。事实与理由：龙湖公司与李某某于2016年9月8日签订《龙湖·租赁合同》。约定由李某某承租龙湖公司位于成都市金牛区房屋，租赁期限6年，自2016年12月10日至2022年12月9日。2017年9月12日，龙湖公司与李某某、时友荣签订《关于的变更协议》，约定由承租方由李某某变更为时友荣，时友荣概括承受李某某的权利义务，李某某对时友荣履行租赁合同项下义务承担连带保证责任。自2017年10月18日起，时友荣停止营业，经龙湖公司多次催告，时友荣均未恢复营业，时友荣的上述行为已经构成严重违约。为维护龙湖公司合法权益，诉至本院。 时友荣未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2016年9月8日，龙湖公司（出租人）与李某某（承租人）签订《龙湖·租赁合同》，约定龙湖公司将位于成都市金牛区；×；×】号房屋出租给李某某使用。房屋租赁期限为6年，即自2016年12月10日至2022年12月9日止，实际租期自装修期届满后的次日或实际开业日生效日开始计算。承租人享有91个自然日的装修期，暂定自2016年9月10日至2016年12月9日（或实际开业日前一日）止，实际装修期自装修期生效日开始计算。租金标准：2017年2月26日至2017年12月9日期间保底租金计算方式为人民币10元／月／平方米，加上该金额所对应的增值税，税率5%，承租人应实缴保底租金标准为10.5元／月／平方米，月保底租金合计人民币16232.69元，期间月提成租金计算方式为承租人每月含税营业额的5%，加上该金额所对应的增值税，税率5%；物业服务费自装修期生效日开始起算，费用计算方式为人民币28元／月／平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税（税率6%），乙方应实缴每月物业服务费人民币45884.39元／月；能源费自装修期生效日开始起算，费用标准为：电费费用标准为人民币1.41元／度，由出租人代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整；水费费用标准为普通用户人民币4.43元／吨，由出租人代收代付，如政府水费调价，此标准也会随之调整；燃气费按照燃气公司标准收取，由承租人直接向燃气公司交纳。承租人应向出租人交纳相当于该房屋三个月合同计租租期内月平均保底租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证。除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费（若有）、收银机使用费（若有）、物业服务费、上月的水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用、最近一期应付提成租金（若有）支付到出租人账户。租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广费、收银机使用费、能源费、违约金及其他依照本合同及附件约定应当有承租人支付的费用未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式）。承租人应在出租人的书面抵扣通知送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金。在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损。除本合同约定及法律规定承租人有权解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金（承租人不支付保底租金，只支付提成租金的，用以计算前述违约金的保底租金标准为每日每平方米5元，按租用面积计算），承租人应同时付清全部应付费用及违约金；若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及本合同及附件约定的其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场及停止能源供应等方式制止承租人继续使用该房屋，承租人逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同；如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同。本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出。任何一方联系方式如有变更须书面及时通知对方，否则均以本合同首部列明的联系方式为准。对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已送达；如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。在承租人接收到该房屋后，任何给予承租人的通知如果该通知写明以承租人为收件人并被留置在该房屋将被认为已发至承租人，并视为承租人于留置后的下一个工作日收到。 2017年9月12日，龙湖公司（甲方）、李某某（乙方）、时友荣（丙方）签订《关于的变更协议》，三方一致同意：将原北城天街购物广场的4层×、×、×号商铺租赁合同的承租人由李某某变更为时友荣，时友荣概括承受李某某的权利义务。李某某仍作为原租赁合同的出租方；李某某对时友荣履行原租赁合同项下义务承担连带保证责任；龙湖公司、李某某所签原租赁合同、补充协议其它条款不变。 2019年9月12日，龙湖公司与时友荣签订《关于的补充协议》，协议约定将原合同约定“2017年9月1日至2017年12月31日期间……保底租金标准为人民币10元/月·平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税，税率5%，承租人应实缴保底租金标准为10.5元/月·平方米。月保底租金合计为人民币16232.69元。期间月提成租金计算方式为承租人每月含税营业额的5%，加上该金额所对应的增值税，税率5%”变更为“2017年9月1日至2017年12月31日期间……保底租金标准为人民币1元/月·平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税，税率5%，承租人应实缴保底租金标准为1.05元/月·平方米。月保底租金合计为人民币1623.27元。期间月提成租金计算方式为承租人每月含税营业额的0%，加上该金额所对应的增值税，税率5%”。在原合同租赁期内，若时友荣解除原合同并提前撤出房屋，时友荣不享受任何租金及推广服务费的减免优惠，需按照原合同约定补齐已发生合同期内的租金及推广服务费全额。本协议为原合同之补充协议，与原合同具有同等法律效力，龙湖公司与时友荣双方所签原合同其它条款不变。 上述合同签订后。龙湖公司按约向时友荣提供了案涉房屋，时友荣已支付租金至2017年9月30日。 后时友荣于2017年10月18日停止营业。龙湖公司要求其恢复经营，时友荣仍未恢复经营。龙湖公司于2017年10月27日向时友荣邮寄了《合同解除通知书》，邮政快递查询截屏显示2017年11月5日该邮件显示妥投。后时友荣一直未恢复营业。 诉讼中，龙湖公司申请撤回对李某某的诉讼。 上述事实有《龙湖·租赁合同》、《关于的变更协议》、《关于的补充协议》、《合同解除通知书》、房屋所有权证、EMS邮寄单及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，龙湖公司与李某某签订的《龙湖·租赁合同》、龙湖公司与李某某、时友荣签订的《关于的变更协议》以及龙湖公司与时友荣签订的《关于的补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本院对本案争议焦点作如下评述： 一、关于合同解除问题。 本院认为，时友荣未按合同约定支付租金并提前撤场，已构成违约，应当承担违约责任，龙湖公司诉请解除合同，合法合理，本院予以支持。由于邮政快递查询邮件于2017年11月5日妥投，故龙湖公司主张解除合同的时间应为2017年11月5日。诉讼中，原告申请撤回对李某某的诉讼，系当事人的真实意愿，未违反法律法规的禁止性规定，本院予以准许，但李某某由此承担的相关法律责任应由龙湖公司自行承担。 二、关于欠付租金的问题。 2017年9月12日，龙湖公司与时友荣签订《关于的补充协议》约定，2017年9月1日至2017年12月31日期间保底租金为1元/平方米/月，每月保底租金为1623.27元，时友荣欠付的2017年10月1日至2017年10月20日的租金为1047.27元（1623.27元/31天＊20天），故龙湖公司要求时友荣支付拖欠的租金1047.27元的诉讼请求，本院予以支持 三、关于物管费的问题 龙湖公司与时友荣《关于的补充协议>》约定，物业服务费自装修期生效日开始起算，费用计算方式为人民币28元/月/平方米（不含税），加上该金额所对应的增值税（税率6%），乙方应实缴每月物业服务费人民币45884.39元/月，时友荣欠付的2017年10月1日至2017年10月20日的物管费为29602.83元（45884.39元/31天＊20天），故龙湖公司要求时友荣支付拖欠的物管费29602.83元的诉讼请求，本院予以支持。 四、关于水、电费问题。 对龙湖公司提出的要求时友荣支付水费、电费的主张，本院认为，虽龙湖公司提供票据及抄表度数，但由于未提供其他证件证实相应的水电费系李某某或时友荣租赁时所产生，故对龙湖公司的这一主张，本院不予支持。 五、关于解除合同的违约金及滞纳金的问题。 按照合同约定“乙方解除本合同并提前撤出房屋的，……甲方有权向乙方按未履行租期的租金总额10%……收取违约金”，时友荣停止营业，擅自停止履行合同的违约行为导致案涉《龙湖·租赁合同》的解除，理应向龙湖公司支付违约金。考虑到龙湖公司的实际损失情况，本院酌情确定时友荣按3个月保底租金金额向龙湖公司支付违约金，故时友荣应承担的违约金为48698.07元（16232.69＊3）。关于滞纳金问题，双方合同约定“若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业服务费……，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金”，本院认为，明显过高，酌定为滞纳金以拖欠租金1047.27元及物业服务费29602.83元共计30650.10元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月5日起计算至实际付清之日止。 六、关于清水还原费用问题。 根据“谁主张，谁举证”原则，龙湖公司未能提供房屋交付前的状态的相关证据予以证明，应当承担举证不利的责任。故龙湖公司要求时友荣支付清水还原的费用339221.18元本院不予支持。 七、关于前期减免费用24034.85元。 按照合同约定，在原合同租赁期内，若时友荣解除原合同并提前撤出房屋，时友荣不享受任何租金及推广服务费的减免优惠，需按照原合同约定补齐已发生合同期内的租金及推广服务费全额，故龙湖公司要求时友荣支付前期减免费用24034.85元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都龙湖北城置业有限公司与李某某签订的《龙湖·租赁合同》于2017年11月5日解除； 二、时友荣于本判决生效之日起十日内向成都龙湖北城置业有限公司支付拖欠的租金1047.27元、物业管理费29602.83元； 三、时友荣于本判决生效之日起十日内向成都龙湖北城置业有限公司支付解除合同产生的违约金48698.07元以及滞纳金（滞纳金的计算方式为以拖欠租金及物管费计30650.10元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月5日起计算至实际付清之日止）。 四、时友荣于本判决生效之日起十日内向成都龙湖北城置业有限公司支付前期减免费用24034.85元； 五、驳回成都龙湖北城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11586元，由成都龙湖北城置业有限公司负担5842.5元，时友荣负担5842.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴荣霞 人民陪审员  吴子顺 人民陪审员  刘晓蓉 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  陶 林