西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初1394号原告：曾俊红，男，1975年1月8日出生，汉族，住西安市高陵区。原告：杨慧波，女，1971年6月24日出生，汉族，住西安市高陵区，系原告曾俊红之妻。共同委托诉讼代理人：王雅宏，陕西维谨律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：胡芳，陕西维谨律师事务所律师。被告：汪梦欣，女，1995年1月17日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。被告：西安润豪置业有限公司（以下简称润豪公司），住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码：91610112MA6UPFD725。法定代表人：王火箭，系该公司经理。被告：王火箭，男，1983年1月3日出生，汉族，河南省通许县人，现住陕西省西安市未央区。被告润豪公司与被告王火箭共同委托诉讼代理人：曹亦军，陕西法言律师事务所律师。原告曾俊红、杨慧波诉被告汪梦欣、被告润豪公司及被告王火箭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告曾俊红、杨慧波及其二人共同委托诉讼代理人王雅宏、胡芳与被告王火箭（同时系被告润豪公司法定代表人）及被告王火箭与被告润豪公司共同委托诉讼代理人曹亦军到庭参加了诉讼，被告汪梦欣经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告曾俊红、杨慧波共同诉称，2018年6月28日，原告曾俊红与被告汪梦欣、润豪公司签订《存量房买卖合同》。合同约定，由原告购买被告汪梦欣名下位于西安市高陵区XX路XX幢XX单元XX室房屋，房价款1005000元，定金50000元，首期房款450000元，第二期房价款（尾款）505000元，尾款于开发商更名完成后，签商品房买卖合同前支付；上述房屋办理产权转移登记日期（更名）为甲方（即被告汪梦欣）名义之抵押注销完毕后45个工作日内完成；若甲方未能按约定将房屋交付，或由于甲方原因未能按约定办理产权转移手续的，逾期超过三十日的，乙方（即原告）有权主张解除合同，甲方应退还已付购房款，同时支付违约金。合同第6.1条约定合同签订后，若甲方违约，则需双倍赔偿乙方为此房屋支付的所有费用，包含乙方所支付的全部房款。合同签订后，原告依约支付了定金及首付款共计500000元，同时在被告的要求下，提前将尾款中的500000元予以支付，以上款项均由被告润豪公司和王火箭收取。被告汪梦欣在办理完抵押注销手续后，未在合同约定的期限内为原告办理房屋更名手续，被告润豪公司亦未履行协助义务。在原告的多次催促下，被告王火箭于2019年1月10日向原告出具书面承诺书，承诺于2019年春节假期后2日内办理完所有更名手续，否则，将退还原告全部购房款，并承担10万元违约金。截至2019年3月初，被告仍未能办理该房屋更名手续。原告无奈，于2019年3月13日向三被告发出解除合同通知书，解除了涉案的《存量房买卖合同》。由于三被告的违约行为致使涉案合同解除，并严重损害了原告的合法权益，其应承担违约责任并赔偿原告的全部损失。现原告向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1.三被告退还原告购房款1000000元及利息27519.78元，被告汪梦欣向原告支付违约金500000元（利息暂算至2019年3月20日，应计算至实际支付之日）；2.被告西安润豪置业有限公司、王火箭向原告支付违约金100000元；3.三被告支付原告因诉讼产生的律师费50000元；以上合计：1677519.78元。4.本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费、担保费等）由三被告承担。被告汪梦欣未到庭应诉及答辩。被告润豪公司与被告王火箭共同辩称，2018年6月28日，原告与汪梦欣签订《存量房屋买卖合同》，原告、汪梦欣与答辩人三方签订《存量房买卖居间合同》，2019年1月10日王火箭向原告出具书面承诺书。王火箭系润豪公司法定代表人，王火箭作为本案被告不适格；本案中，原告起诉的诉讼主体错误，《存量房屋买卖合同》的双方当事人为原告与汪梦欣，答辩人不是合同当事人，故答辩人作为本案被告不适格，请求法院驳回原告的诉讼请求；2019年1月10日王火箭向原告出具的书面承诺书，王火箭已履行完义务，故原告的诉请于法无据，请求法院驳回。经审理查明，原告曾俊红与原告杨慧波系夫妻关系。2018年6月28日，原告曾俊红与被告汪梦欣签订了《存量房买卖合同》一份，约定由原告曾俊红购买被告汪梦欣名下由汪梦欣购买的西安香江环球投资发展有限公司开发的位于西安市高陵区XX路XX小区XX幢XX单元XX室房屋，房屋建筑面积138.51㎡，合同签订时，上述房屋尚未办理不动产权属登记，但被告汪梦欣与开发商西安香江环球投资发展有限公司之间签订的《商品房买卖合同》已在房管部门办理了备案登记，且被告汪梦欣以该房屋为抵押在中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市高陵区支行办理了按揭贷款，并办理了预抵押登记。原告曾俊红与被告汪梦欣在合同中约定涉诉房屋总价款1005000元，其中定金50000元于2018年6月27日支付，首期房款450000元于2018年6月27日支付，第二期房价款（尾款）505000元于开发商更名完成后，签商品房买卖合同前支付；双方约定房屋交付日期为原告网签合同备案后，去房管局交大修基金和契税交房。双方还约定双方申请办理产权转移登记日期（更名）为被告汪梦欣名义之抵押注销完毕后45个工作日内完成。若被告汪梦欣未能按约定将房屋交付，或由于汪梦欣原因未能按约定办理产权转移手续的，逾期超过三十日的，原告曾俊红有权主张解除合同，汪梦欣应退还已付购房款，同时支付违约金。合同第6.1条约定合同签订后，若汪梦欣违约，则需双倍赔偿曾俊红为此房屋支付的所有费用，包含曾俊红所支付的全部房款。上述合同签订当日，原告曾俊红、被告汪梦欣及被告润豪公司三方共同签订《存量房买卖居间合同》，约定被告润豪公司受原告曾俊红及被告汪梦欣共同委托就涉诉房屋买卖事宜向双方提供居间服务，该合同第2.3条约定由原告曾俊红及被告汪梦欣共同委托被告润豪公司协助办理涉案房屋房地产产权转移登记手续（更名手续）。上述两份合同签订前，原告杨慧波已向被告润豪公司支付了定金及首付款共计50万元，并由润豪公司向原告曾俊红出具了收条，2018年9月7日，原告杨慧波再次向被告王火箭汇款500000元，汇款用途为购房还贷，并由王火箭向原告出具了收条，收条载明该500000元为购房款，剩余5000元服务费在协助办理完相关手续后支付。另，2018年8月17日，原告曾俊红与被告汪梦欣就涉诉房屋向涉诉房屋的开发商西安香江环球投资发展有限公司提交了物业更名申请表，西安香江环球投资发展有限公司表示同意。2018年9月10日，被告汪梦欣结清了涉诉房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市高陵区支行的按揭贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市高陵区支行于2018年9月21日出具了结清证明，2018年12月7日，被告汪梦欣向西安市高陵区不动产登记服务中心申请办理涉诉房屋的预抵押登记注销登记手续，该中心于2018年12月10日办理完毕。2019年1月2日，原告曾俊红与西安香江环球投资发展有限公司就涉诉房屋重新签订了《商品房买卖合同》，该合同于2019年7月2日在房管部门办理了备案登记。上述交易过程中，原告曾俊红曾多次与被告王火箭协商交付房屋及变更手续的办理时间，2019年1月10日，被告王火箭向原告曾俊红出具承诺书一份，承诺书内容为：“今曾俊红从王火箭处购买泾渭分明生态半岛3#2单元2102室房屋一套，本人王火箭承诺春节假期结束2天内办理完所有的更名手续，并交钥匙。逾期不能办理完成，全款退还所有的费用和房款，共计壹佰万元整。（小写￥1000000.00元整）并支付违约金总费用的10%共计十万元整。王火箭，2019.1.10”。另查明，本案在审理过程中，原告曾俊红、杨慧波向本院提起诉讼保全申请，申请查封、冻结被告汪梦欣、西安润豪置业有限公司、王火箭名下银行账户存款1705000元或相当数额的其他财产，并向本院提供了担保。同时缴纳保全费5000元，本院依法作出（2019）陕0117民初1394-1号民事裁定书，对三被告名下房屋及银行存款等财产予以查封、冻结。庭审过程中，原告在法庭辩论阶段向本院提出变更诉讼请求申请，请求将本案第一项诉讼请求变更为：“请求法院依法判令被告汪梦欣向原告支付违约金117585元”，但并未变更原保全措施。以上事实，有当事人陈述、《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》、汇款凭证、收条、物业更名申请表、《房屋买卖合同》、结清证明、情况说明等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告曾俊红与被告汪梦欣签订《存量房买卖合同》时，系双方当事人真实意思表示，涉诉房屋虽未取得不动产权属登记，且未经抵押权人同意签订上述合同，但汪梦欣与开发商签订的购房合同已在房管部门备案，庭审时被告汪梦欣已将涉诉房屋解除了抵押登记，故该合同应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同签订后，原告依约交付了购房款，本案的争议焦点为被告汪梦欣是否履行完其合同义务且履行过程是否存在违约情形。根据双方当事人合同约定，双方申请办理产权转移登记日期（更名）为被告汪梦欣名义之抵押注销完毕后45个工作日内完成。房屋交付日期为原告网签合同备案后，去房管局交大修基金和契税交房。因本案涉诉房屋截至庭审结束尚未办理不动产权属登记，而不动产权属登记为行政部门的行政行为，并不能被当事人所左右，故双方约定的办理产权转移登记日期（更名）应为将与开发商西安香江环球投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》由被告汪梦欣变更为原告名下，而2018年8月17日，原告曾俊红与被告汪梦欣就涉诉房屋向西安香江环球投资发展有限公司提交了物业更名申请表，西安香江环球投资发展有限公司表示同意。2018年12月7日，被告汪梦欣向西安市高陵区不动产登记服务中心申请办理涉诉房屋的预抵押登记注销登记手续，该中心于2018年12月10日办理完毕。2019年1月2日，原告曾俊红与西安香江环球投资发展有限公司就涉诉房屋重新签订了《商品房买卖合同》，该合同于2019年7月2日在房管部门办理了备案登记。可见，被告汪梦欣已于合同约定的期限内履行完其全部合同义务且不存在违约情形。故原告对被告汪梦欣的诉请无事实及法律依据，本院不予支持；因本案系房屋买卖合同纠纷，而原告诉请被告润豪公司及王火箭承担违约责任系双方基于居间合同关系而产生，与本案不属同一法律关系，故本院对此不予处理，原告可另行主张其权利。原告虽在法庭辩论终结前，请求将本案第一项诉讼请求变更为：“请求法院依法判令被告汪梦欣向原告支付违约金117585元”，但并未变更原保全措施，故其诉讼标的额并未得到实质变更，本院依法按照原诉讼标的额收取诉讼费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾俊红、杨慧波的全部诉讼请求。本案案件受理费19900元、保全费5000元，由原告曾俊红、杨慧波负担。如不服本判决，可本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  武祎峰人民陪审员  郑欣辉人民陪审员  付锦超二〇一九年十月八日书 记 员  龚小风1