云南省瑞丽市人民法院民 事 裁 定 书（2017）云3102民初240号之一原告：瑞丽市信和房地产开发有限公司，统一社会信用代码915331025920015595，住所地云南省德宏州瑞丽市新光路51-60-1号。负责人：林武，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611855634，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：别俊波，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331200910113096，代理权限为特别授权代理。被告：钱小燕，女，汉族，1984年2月19日出生，身份证住址浙江省永嘉县。第三人：中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行，统一社会信用代码91533102709857984M，住所云南省德宏州瑞丽市珠宝街南侧3号。法定代表人：陈琦，系银行行长。委托诉讼代理人：罗田力，女，彝族，1978年4月8日出生，系支行员工，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：雷正语，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201310123432，代理权限为一般授权代理。原告瑞丽市信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）与被告钱小燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告信和公司委托诉讼代理人杨启文到庭参加诉讼，被告钱小燕经公告送达传票，未到庭参加诉讼。2018年3月21日，原告信和公司以本案须以（2017）云3102民初439号案审理结果为依据为由向本院提出中止本案诉讼的申请。本院于当日裁定中止诉讼，后于2019年4月29日通知恢复诉讼。原告信和公司于2019年4月22日书面申请追加中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行（以下简称瑞丽农行）作为第三人参加诉讼，本院依法通知瑞丽农行作为第三人参加本案诉讼。本案于2019年8月12日第二次公开开庭进行了审理，原告信和公司委托诉讼代理人王云、别俊波，第三人瑞丽农行委托诉讼代理人罗田力、雷正语到庭参加诉讼。原告信和公司申请对案涉房屋市场价值进行鉴定，本院不予准许。被告钱小燕经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，对于合同解除后造成的房屋差价损失由被告承担；2、被告承担房屋总价10%的违约金675300元给原告（总价款6753264元×10%）；3、诉讼费用由被告承担。原告信和公司于2019年4月23日变更其诉讼请求为：1、解除原被告签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》；2、被告按购房时价格与现房屋实际评估价格向原告赔偿差价损失；3、被告返还原告代其向银行支付的贷款利息（包括利息、逾期利息及罚息）；4、被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金675300元（房屋总价款6753264元×10%）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。原告信和公司当庭表示其第3项诉讼请求金额为3342550.92元。事实和理由：2014年7月18日，原被告签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》各1份。《商品房购销合同》约定被告购买原告位于瑞丽勐卯路林和家园一期商住楼第一栋第一单元第一层104号房产，建筑面积为232.52平方米，单价为29043.8元/平方米，总价款为6753264元，首付款为3383264元。余款3370000元由被告向第三人瑞丽市支行按揭贷款。《商品房购销合同补充协议》第六条约定“若在依法办妥产权证之前，乙方（被告）不能履行其与银行签订的借款合同的还款义务，导致甲方（原告）承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后：1、甲方有权解除合同，收回房屋另行出售；2、乙方必须返还甲方向银行代为支付的全部贷款本息（包括逾期罚息或者其他违约金）；3、乙方承担支付总价款10%的违约金给甲方；4、从乙方已支付的购房款中直接扣除前述款项，如甲方代乙方向银行支付的贷款本息和相关款项从乙方已支付的购房款中扣除后，余额为负数的，则乙方须将该款项据实支付给甲方”。根据2014年8月18日原、被告与第三人签订的《房屋回购协议》约定“货款按月分期还款的，累计欠款达三期（含三期）以上，即构成违约”。基于上述约定，被告于2014年8月25日向第三人按揭贷款3370000元，贷款期限10年（2014年8月25日至2024年8月24日），每月等额还本息39815.66元。借款合同签订后，被告一开始尚能按期还本付息，但是在2016年12月后不再偿还银行本息，电话也联系不上。截至2017年3月27日，已欠本息三期未还（金额151783.34元），尚未归还的本金余额为2701822.19元。但随着时间拖延，贷款本息还会增加。由于被告违约不履行按揭还款义务，严重损害原告的利益。2017年3月27日，第三人要求原告承担连带保证责任，并扣收了原告的151783.34元保证金充抵被告所欠的三期按揭贷款本息。根据《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的约定，被告出现还贷断供情形三期或三期以上，导致银行划扣原告的保证金偿还贷款本息，依照约定，原告可以解除合同或回购房屋进行拍卖，变卖用于偿还银行贷款。综上，因被告严重违约，原告有权解除合同，收回房屋另行出售以偿还银行贷款，因此造成的差价损失应由被告承担。同时被告应向原告返还原告代其向银行支付的贷款利息（包括利息、逾期利息及罚息）并依约定支付相当于房屋总价的10%的违约金给原告。请求法院依法支付原告的诉讼请求。本院经审查认为，原、被告于2014年7月18日签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，被告向原告购买位于瑞丽市勐卯路22号“林和家园”第1幢第1层104号的房屋，该合同已办理备案登记，被告通过支付首付款及银行贷款的方式付清了全部购房款，原告已将房屋交付原告使用，后被告未按期归还银行贷款，原告进行了偿还。《商品房购销合同补充协议》第六条约定“对于商品房购销合同第六条的相关事宜补充约定如下：……（3）若在依法办妥产权证之前，乙方不能履行其与银行签定的借款合同的还款义务，导致甲方承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后：1、有权解除合同，收回房屋另行出售。2、乙方必须返还甲方向银行代为支付的全部贷款本息（包括逾期利息，罚息或者其他违约金）。3、乙方承担支付总价款10%的违约金给甲方。4、有权从乙方已支付的购房款中直接扣除前述款项，如甲方代乙方向银行支付的贷款本息和相关款项从乙方已支付的购房款中扣除后，余额为负数的，则乙方须将该款据实支付给甲方。”在本案中，原告依据该条合同约定主张解除《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》、赔偿房屋差价损失、返还代为向银行支付的贷款利息、支付违约金，因案涉房屋现已被人民法院进行多轮查封，而原告的诉讼主张涉及案涉房屋权属问题，其可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利，故对于原告的起诉应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告瑞丽市信和房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审 判 长  严淑云人民陪审员  高红旗人民陪审员  杨 东二〇一九年十月十四日书 记 员  刘妍莹附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。