宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2019）宁0521民初540号原告（反诉被告）:张自孝，男，生于1972年8月9日，汉族，小学文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：刘唯苇、安静，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：裴建忠，男，生于1973年3月10日，汉族，高中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。被告（反诉原告）：张俊红，女，生于1974年4月10日，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。共同委托诉讼代理人：严文涓，宁夏王占强律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张自孝与被告裴建忠、张俊红及反诉原告裴建忠、张俊红与反诉被告张自孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理。依法由审判员顾学文适用简易程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张自孝及其委托诉讼代理人刘唯苇、安静，被告裴建忠、张俊红及其共同委托诉讼代理人严文涓到庭参加了诉讼。2019年5月22日，因案件审理需要，本案依法裁定转入普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘唯苇，被告裴建忠、张俊红共同委托诉讼代理人严文涓到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，因双方当事人申请庭外和解，本院给予双方当事人三个月的庭外和解期限。本案现已审理终结。张自孝向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告为原告办理房屋产权登记变更手续；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月18日，原告与二被告签订《转让协议》一份，约定二被告将其所有的位于中宁县煜基世芳豪庭3号4单元501室（面积为110.93㎡）的房屋转让给原告，转让费46万元，被告于2017年1月将房产证过户给原告。同日，双方签订另一份《转让协议》，约定原告将自己承包的位于青海省乌兰县柯柯镇青海一叶农业科技有限公司（以下简称：“一叶公司”）枸杞地63亩转让给二被告经营，转让费为39万元整，抵顶上述房屋转让款。之后原告又向二被告支付了7万元的现金，原告已经向被告支付完毕全部房款，二被告也向原告交付了房屋，但二被告一直推脱拒绝为原告办理不动产登记变更手续。综上所述，原告与二被告间的转让协议合法有效，依法应当受到法律的保护。二被告在原告已经履行完毕合同义务后，拒绝办理不动产变更登记手续的行为已构成违约。原告为维护自己的合法权益，提出以上诉讼请求，望依法调判。裴建忠、张俊红共同辩称：2015年10月18日，原告与二被告签订的《转让协议》中载明，房屋价格46万元，原告以其承包青海省乌兰县柯柯镇一叶公司（王友安）承包地8号地共63亩，作价39万元作为房款中的一部分，另外再支付7万元现金。二被告收到原告7万元的现金，后于2015年12月底将房屋交付给原告。2016年3月，二被告开始实际耕种该承包地，该承包地在二被告耕种期间因一叶公司与青海省乌兰县柯柯镇赛什克村委会之间存在土地承包合同纠纷，多次被阻拦，后经青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院作出终审判决，将本案涉及的土地依法收回，二被告自2016年3月开始耕种至2017年年底，实际耕种时间约两年，63亩土地被依法收回，按照双方协议，63亩土地的经营权是房屋价款中的一部分，甚至是原告应当履行的主要义务，二被告多次找原告协商解决，原告拒绝处理，只要求被告过户，被告认为原告现在支付的房屋价款不足房屋价款的75%，故被告不履行过户义务，并要求解除房屋转让合同。对原告的诉讼请求不予认可，请求法庭驳回原告的诉讼请求。裴建忠、张俊红向本院提出反诉请求：l、请求判令依法解除反诉原告与反诉被告之间签订的房屋转让协议，并要求反诉被告立即交回房屋；2、案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告都在青海省乌兰县柯柯镇赛什克村承包枸杞地经营。反诉原告承包了王友安的第4号枸杞地，亩数100亩，反诉被告承包了王友安的第8号枸杞地，亩数63亩，上述枸杞地是王友安从一叶公司承包的，一叶公司承包的土地是青海省乌兰县柯柯镇赛什克村的。2015年10月18日，反诉原告与反诉被告商议，反诉被告将自己从王友安处承包的8号枸杞地63亩作价39万元转让给反诉原告，反诉原告将位于中宁县煜基世芳豪庭3-4-501房屋作价46万转让给反诉被告。另外，反诉被告再支付现金7万元。商定后，双方签订了两份转让协议。协议签订后，反诉原告将房屋于2015年年底交付给了反诉被告居住。2016年3月，反诉原告开始经营转让的63亩枸杞地，但是2016年年底反诉原告听到了该土地有纠纷，并且也没办法把合同主体变更为反诉原告，因此2017年1月反诉原告没有给反诉被告办理房屋过户。自2017年3月起当地村民、一叶公司以及青海省乌兰县柯柯镇赛什克村委会先后以土地承包纠纷等一系列理由多次阻挡反诉原告继续种地，并因为土地纠纷，一叶公司与青海省乌兰县柯柯镇赛什克村委会已经开始进行诉讼，反诉被告均知道这些情况。在这种情形下反诉原告勉强耕种至2017年年底，2018年反诉原告因为上述原因停止经营，并与反诉被告多次沟通，希望解除合同，但是反诉被告只要求反诉原告立即办理房屋过户手续，其他都不予理会。双方多次协商未果。2017年，一叶公司与青海省乌兰县柯柯镇赛什克村村委会就涉案的土地开始诉讼。2018年11月20日，青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院作出二审判决书，由于一叶公司存在违法再次转让承包地以及未及时缴纳土地承包费用等情形，构成合同违约，最终判令解除该二者签订的土地承包合同收回土地，因此反诉原告与反诉被告承包的土地均被依法收回。综上，现反诉原告与反诉被告之间协议的作价39万元的土地已经被依法收回，且过错并不在于反诉原告，而反诉被告仅交付了房款7万元，根据法律规定，符合合同解除情形。恳请法庭依法裁判。张自孝针对裴建忠、张俊红的反诉答辩称，双方签订房屋转让协议及土地转让协议的情况属实，且土地转让协议和房屋转让协议中转让价款的支付、转让标的物的交付全部履行完毕，仅有房屋转让协议中的变更登记义务没有履行，至于土地经营权转让协议中，同第三方发生的相关争议及案外人之间就涉案承包土地合同纠纷的问题与本案无关，反诉原告若认为反诉被告在土地承包经营权转让协议中存在违约行为，可以另案诉讼。双方在土地承包经营转让合同中发生的纠纷不能作为本案房屋转让合同是否违约的理由。希望法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月18日，原告与二被告签订《转让协议》一份，内容为：“经甲（被告）乙（原告）双方协商同意，甲方将位于中宁县煜基世芳豪庭3号楼4单元501室（110.93平方米）转让给乙方所有，转让费460000元（肆拾陆万元整）一次性付清，甲方将房产证于2017年1月过户给乙方，过户费双方各一半，本协议自签订之日起生效，甲方不得无理将房屋收回，乙方须一次性付清全部房款。”同日，双方又签订《转让协议》一份，内容为：“经甲（原告）乙（被告）双方协商同意，甲方将承包于青海省乌兰县柯柯镇一叶公司（王友安承包地8号地），枸杞地63亩（陆拾叁亩）转让给乙方经营，转让费390000元（叁拾玖万元整），自本协议签订之日起生效，本地以后与甲方再无任何关系，不得无理干扰乙方经营，乙方须一次性付清甲方全部转让费。上述转让费390000元抵顶上述房屋转让款460000元后，被告向原告支付下剩房屋转让款7万元。《转让协议》签订后，原告向二被告交付位于青海省乌兰县柯柯镇一叶公司枸杞地63亩。2015年12月，被告向原告交付位于中宁县煜基世芳豪庭3号楼4单元501室（110.93平方米）房屋一套。同时查明，二被告在购买中宁县煜基世芳豪庭3号楼4单元501室房屋时在中国农业银行股份有限公司中宁支行按揭贷款20万元，现尚欠按揭贷款12万余元。以上事实有原告向法庭提交的两份《转让协议》、不动产登记信息、宁夏煜基物业服务有限公司收据、黄河农村商业银行业务凭证、原告与被告陈述予以证实。经审核，该证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院对其证明效力予以认定。本院认为，原、被告签订的房屋《转让协议》系其真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。现原告通过枸杞地转让费抵顶和现金方式向二被告付清了全部房款，二被告未按约定办理房屋过户手续，属违约行为，应承担相应的民事责任，涉案房屋虽在银行有按揭贷款尚未清偿完毕，但原告同意偿还该按揭贷款，故对原告的诉讼请求依法予以支持。双方签订两份《转让协议》后，反诉被告通过枸杞地转让费及现金方式付清了全部房款，反诉原告将房屋交付反诉被告居住，反诉被告将枸杞地交付反诉原告经营，两份《转让协议》主要内容已履行完毕，故反诉原告的反诉请求不成立，不予支持。被告关于原告交付的枸杞地实际耕种时间约两年被依法收回，原告现在支付的房屋价款不足房屋价款的75%，请求法庭驳回原告的诉讼请求的辩解意见不成立，不予采信。反诉被告关于双方在土地承包经营转让合同中发生的纠纷不能作为本案房屋转让合同是否违约的理由的辩解意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告裴建忠、张俊与本判决生效之日起三十日内为原告张自孝办理中宁县煜基世芳豪庭3号4单元501室（不动产登记证号：6401325534）房屋产权登记变更手续；二、驳回反诉原告裴建忠、张俊红的反诉请求。案件受理费100元，由被告裴建忠、张俊红负担;反诉案件受理费50元，由反诉原告裴建忠、张俊红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判长 顾学文人民陪审员 刘宁增人民陪审员 刘淑宁 二〇一九年十月二十一日书记员 陈彩花附：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。