广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初1152号 原告：郑天锐，男，1990年7月12日出生，香港特别行政区居民，现住南宁市青秀山风景名胜旅游区。 委托诉讼代理人：温晓华，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦李波，广西伟宁律师事务所律师。 被告：班潆，女，1970年3月9日出生，壮族，住广西武鸣县。 委托诉讼代理人：潘兆明，男，1967年8月25日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：潘兆明，男，1967年8月25日出生，壮族，住广西武鸣县。 第三人：南宁市亮家房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路**金湖湾小区**楼****商铺，统一社会信用代码：91450103MA5MYT289F。 法定代表人：何青雷，总经理。 原告郑天锐与被告班潆、潘兆明，第三人南宁市亮家房地产经纪有限公司（以下简称“亮家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告郑天锐及其委托诉讼代理人温晓华与被告潘兆明及作为被告班潆的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人亮家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑天锐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告班潆于2018年2月5日签订《房地产买卖及居间合约》已于2018年10月14日解除；2.判令被告班潆向原告支付违约金50万元；3.判令被告班潆向原告返还100万元款项；4.判令被告班潆向原告返还支付给刘海池的利息19.38万元【利息计算方式：（1）以200万元为基数，按年利率24%计算，从2018年2月14日起暂计至2018年9月28日，利息为30万元；（2）2018年6月至2018年9月的逾期利息，超额计息部分3个月共计6万元；（3）违约金29800元。以上三部分合计38.98万元，扣除班潆已向刘海池支付的利息19.6万元，原告实际代班潆向刘海池支付利息19.38万元】；5.判令被告班潆向原告支付资金占用费7212.49元（计算方式：以219.38万元为基数，按年利率6%计算，从2018年9月28日起暂计至2018年10月17日为7212.49元，此后费用计算至清偿本案债务之日止）；6.判令被告潘兆明对班潆的上述全部债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由被告班潆、潘兆明共同负担。事实与理由：2018年2月5日，原告与班潆及亮家公司签订《房地产买卖及居间合约》，合同约定：1.原告将其所有的位于南宁市青秀区出卖给班潆，亮家公司作为第三方中介；2.房屋成交价为618万元；3.付款方式：班潆需向原告分五期支付购房款，第一部分定金款50万元，在合同签订当日支付；第二部分首期款150万元，于房屋抵押登记当天支付；第三部分购房款200万元，于2018年10月前支付；第四部分购房款203万元，于2019年6月前支付；第五部分购房款15万元，待原告交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3天内支付；4.违约责任：不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起超过7个工作日，守约方有权或委托中介方向违约方发送催促履约书面通知，发送之日起超过七个工作日仍不履行的，守约方可解除交易或本合约自动解除，如买方违约，卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金。购房合同签订后，班潆以资金不足支付购房款为由，要求原告代其向案外人刘海池借款200万元。2018年2月14日，原告与刘海池签订《借款合同》，约定原告向刘海池借款200万元，借款期限为六个月，利息为月利率2%，逾期借款月利率为3%，同时原告与刘海池还签订了《借款抵押合同》，约定原告将本案涉案房屋以200万元借款向刘海池提供抵押担保，班潆亦向刘海池出具《个人保证承诺书》，承诺为原告与刘海池之间的200万元借款提供连带责任保证。同日，原告与班潆、亮家公司签订《购房补充协议》，约定：1.原告与刘海池借款200万元所产生的利息及其他相关费用由班潆负担，当房屋转让时，由班潆结清该房屋所有债务；2.班潆应于每月13日前将借款月利息汇至原告的银行账户直至房屋转让或房屋抵押解除；3.原告收到200万元借款后，将分为四笔款项，一笔4万元支付给案外人刘海池，一笔240700元支付给案外人黄海龙，一笔719300元转至班潆的账户，剩余100万元属于原告，视为班潆支付的购房款，在银行将涉案房屋解押当日班潆再支付原告100万元购房款。协议签订后，原告收到刘海池转账200万元，并依约分别支付给案外人刘海池、黄海龙和被告班潆。班潆向原告分别转款八次总计19.6万元，作为归还200万元借款的利息。班潆在收到原告转款的719300元之后，一直未配合办理涉案房屋的解押。2018年8月14日，200万元借款期限届满后，班潆向原告表示无力偿还借款。为减少利息损失，2018年9月28日，原告与刘海池签订《还款协议书》，约定刘海池知悉200万元借款的实际用款人为班潆，原告向刘海池一次性支付尚欠的借款本金200万元、借款利息24万元以及逾期还款违约金29800元，同日原告向刘海池转账2269800元。2018年10月12日，原告用ＥＭＳ向班潆发出《解除合同的函》，告知班潆解除双方签订的《房地产买卖及居间合约》。因被告班潆未按合同约定履行义务，已构成根本违约，原告向法院提出前述诉讼请求，请求人民法院予以支持。 原告郑天锐就其主张所依据的事实提交了以下证据：1.《房地产买卖及居间合同》，证明原告与班潆进行房屋买卖并委托中介代办的事实；2.《借款合同》及《借款抵押合同》，证明原告将涉案房屋作为抵押向案外人刘海池借款200万元；3.《购房补充协议》，证明原告与班潆约定200万元借款由班潆承担偿还本息的责任，其中280700元支付给案外人刘海池和黄海龙，719300元支付给班潆，剩余100万元作为支付给原告的购房款；4.《个人保证承诺书》，证明班潆向刘海池承诺为200万元借款承担连带清偿责任；5.存款金融交易明细查询，证明原告收到刘海池转款200万元后，将其中280700元支付给案外人刘海池和黄海龙，719300元支付给班潆；6.交通银行个人客户交易清单，证明班潆向原告转款八次总计19.6万元用于偿还借款利息；7.通话录音，证明班潆明确表示无力偿还200万元借款本金及利息；8还款协议书及银行客户回单，证明原告向刘海池清偿了200万元借款本金、利息及违约金；9.解除合同的函及EMS回单，证明原告向班潆告知解除《房地产买卖及居间合同》，并要求其承担违约责任；10.婚姻登记材料，证明班潆与潘兆明为夫妻关系，签订涉案合同时处于婚姻关系存续期间。 被告班潆辩称：本案是原告违约在先，原告一直未配合办理房屋解押手续，班潆不应承担违约责任。与刘海池的借款属于借贷法律关系不应在本案中一并处理。由于班潆与原告签订房屋买卖合同时未征得配偶同意，房屋买卖合同应为无效。 被告潘兆明辩称：班潆与原告签订房屋买卖合同的事情其并不知晓，不应在本案中承担责任。 被告班潆、潘兆明除了答辩之外无其他证据提交。 第三人亮家公司未作答辩亦未提交其他证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人亮家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。两被告对原告所提交证据的真实性均无异议，本院确认其具有证明力，并作为认定本案事实的依据。据此，本院对原告陈述的案件基本事实予以确认，并不再赘述。 本院认为：关于法律适用问题。首先，原告郑天锐为香港特别行政区居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。其次，本案系房屋买卖合同纠纷，不动产所在地、合同履行地均位于内地，且原、被告双方均同意适用内地法律审理本案，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本院确认本案适用中国内地法律审理。 关于实体处理问题。本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否合法有效？二、原、被告双方履约过程中有无违约行为？合同是否符合解除的条件？三、如被告存在违约，原告诉请的各项费用能否成立？四、被告潘兆明应否就被告班潆的违约行为承担连带责任？ 关于第一个争议焦点。案涉《房地产买卖及居间合约》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同各方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。至于被告班潆购买房屋是否征得被告潘兆明的同意，则属于两被告夫妻内部关系问题，不能对抗合同已成立并生效的事实。 关于第二个争议焦点。根据合同约定，被告班潆在收到原告向其转款719300元后，应配合办理房产解押手续，但被告班潆并未配合办理也未向原告支付后续购房款，其行为已构成根本违约。至于被告班潆主张原告违约在先，则只有本人陈述而无其他证据予以证明，故本院不予采信。因此，原告依据合同约定的解除条件主张解除案涉房屋买卖合同，合法有据，本院予以支持。另依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，本院确认案涉房屋买卖合同自解除通知于2018年10月14日到达被告班潆时解除。 关于第三个争议焦点。如前所述，案涉房屋买卖合同系因被告班潆构成根本违约而导致解除，故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权主张被告班潆承担相应的违约责任。至于违约金的确定，首先，案涉房屋买卖合同第五条第3项约定“如买方违约，卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金”，而合同第九条第3项约定的购房定金为50万元，该定金比例亦未超过合同总价的20%，故原告主张被告班潆支付违约金50万元，合法有据，本院予以支持。其次，根据原告与被告班潆签订的《购房补充协议》，原告向案外人借款200万元的本金及利息均应由被告班潆负责偿还，且原告已将借款中的100万元交付给了被告班潆（包括按被告班潆的指示付给出借人利息及其他费用），但被告班潆未将该款用于房屋解押，故合同解除后原告主张予以返还，合法有据，本院予以支持。再次，原告按被告班潆指示向案外人借款并支付了利息193800元，根据原告与被告班潆签订的《购房补充协议》的约定，该利息应由被告班潆负责偿还，故原告主张被告班潆支付该利息，亦合法有据，本院予以支持。再次，关于代偿款2193800元的资金占用费，因前述已支持的违约金50万元足以弥补原告的损失，故对该项资金占用费主张，本院不再支持。 关于第四个争议焦点。被告班潆与原告签订房屋买卖合同属于商业行为，而不属于一般的家事代理，根据合同相对性的原则，该合同的权利义务仅约束于合同双方，本案亦无证据证明被告潘兆明事后予以追认，故原告主张被告潘兆明承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，判决如下： 一、原告郑天锐与被告班潆、第三人南宁市亮家房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：NN0012124）已于2018年10月14日解除； 二、被告班潆向原告郑天锐支付违约金500000元； 三、被告班潆向原告郑天锐返还借款1000000元； 四、被告班潆向原告郑天锐支付借款利息193800元； 五、驳回原告郑天锐的其他诉讼请求。 案件受理费20109元（原告郑天锐已预交），由被告班潆负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，被告班潆、潘兆明、第三人南宁市亮家房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告郑天锐可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇一九年十月三十一日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 苏珊珊