西安市碑林区人民法院   西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初422号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：杨新丰，行长。委托诉讼代理人：杜金亭，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路祯，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。被告：祁晓凯，男，1990年5月23日出生，汉族，职业不详，住西安市未央经典（西旅逸都）第1幢1单元6层10610号。被告：西安鹏源投资管理有限公司，住所地：陕西省西安市。法定代表人：高子钰，董事长。委托诉讼代理人：王小龙，陕西金镝律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告祁晓凯、西安鹏源投资管理有限公司（以下简称鹏源公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人杜金亭，被告鹏源公司委托诉讼代理人王小龙到庭参加诉讼，被告祁晓凯经传票传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建设银行陕西分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判令被告祁晓凯偿还原告借款本金207691.77元，利息6708.49元，罚息132.42元，复利154.27元（计算截止2018年3月6日），总计214686.95元；及2018年3月6日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权的全部费用；3、请求判令原告对西安市XX城XX街道XX村未央经典（西旅逸都）第1幢1单元6层10610号房产抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、请求判令被告西安鹏源投资管理有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月31日，被告为购买位于西安市XX城XX街道XX村未央经典（西旅逸都）第1幢1单元6层10610号房产，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《抵押合同》，借款22万元。随后，各方在房屋管理部门办理了抵押登记。原告与第二被告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定第二被告对上述债务提供连带保证责任。上述合同签订后，原告向被告发放了借款，但被告在还款过程中未按约定偿还借款本息，原告提起本案诉讼。被告鹏源公司辩称：1、原告应当先行使对祁晓凯的抵押物来实现债权，根据《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案被告已用其房产提供抵押担保，因此原告应当优先选择祁晓凯的抵押房产来实现债权，该抵押权无法实现时，其才对此承担连带担保责任；2、涉案合同中约定为格式条款，有关借款逾期罚息的约定过高，且有违公平性原则违反提示义务，应当认定无效。复利没有约定，违反法律规定，因此复利无法律依据。被告祁晓凯未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明， 2015年7月31日，原告建设银行陕西分行（贷款人、抵押权人）与被告祁晓凯（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》约定：建设银行陕西分行贷给祁晓凯22万元，贷款期限240个月，贷款用于购买被告鹏源公司出售的，位于西安市XX城XX街道XX村未央经典（西旅逸都）第1幢1单元6层10610号房屋。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮/下调，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。祁晓凯提供购买的位于西安市XX城XX街道XX村未央经典（西旅逸都）第1幢1单元6层10610号房屋作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。合同双方在抵押合同签订之日起三十日内到房屋登记机构办理预购商品房抵押权登记。另查明，原告曾与被告鹏源公司签订《最高额保证合同》约定，被告鹏源公司作为保证人对原告向债务人自2014年12月2日至2017年12月1日期间因购置未央经典（西旅逸都）项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权提供最高额为人民币金壹亿伍仟万元的保证责任。被告鹏源公司对原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）承担连带保证责任，保证期间为原告对每个债务人单笔贷款分别计算，自单笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，双方当事人办理涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但至今未办理房地产抵押登记。建设银行陕西分行已向祁晓凯发放了贷款22万元，但被告祁晓凯未按照合同约定还款。截止2018年3月6日，被告祁晓凯欠付原告借款本金207691.77元，利息6708.49元，罚息132.42元，复利154.27元，总计214686.95元。庭审中，原告以截止2018年3月6确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实对于拖欠本息数额予以确定。以上事实，有原、被告提交证据及双方当事人陈述存卷为证。本院认为，原告建设银行陕西分行与被告祁晓凯签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，原告与被告鹏源公司签订的《最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成借款合同及抵押担保合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告祁晓凯提供贷款，被告祁晓凯未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定宣告贷款立即到期，并要求被告祁晓凯偿还剩余贷款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对西安市XX城XX街道XX村未央经典（西旅逸都）第1幢1单元6层10610号抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，但并未办理抵押房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告此诉讼请求不予支持。对于原告要求被告鹏源公司承担连带还款责任的诉讼请求，因根据《最高额保证合同》约定，被告鹏源公司应对被告祁晓凯所借款项承担连带保证责任，故对原告此诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告祁晓凯于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2018年3月6日的借款本金207691.77元，利息6708.49元，罚息132.42元，复利154.27元，共计214686.95元，及自2018年3月7日至实际付款日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告西安鹏源投资管理有限公司对被告祁晓凯上述债务承担连带清偿责任，被告西安鹏源投资管理有限公司承担清偿责任后，有权向被告祁晓凯追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，公告费690元，由被告祁晓凯、西安鹏源投资管理有限公司负担。（此款原告已预交，被告祁晓凯、西安鹏源投资管理有限公司于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    （此页无正文） 审    判    长      李新元审    判    员      李静宇审    判    员      李 冉 二○一九年八月二十六日 书    记    员      张 宁1