广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12837号原告：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区xx路xx号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。被告：**镜，男，1963年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：薛惠兰，女，1967年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称“迪佳公司”）诉被告**镜、薛惠兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭长虹、吴彬，被告**镜到庭参加诉讼，被告薛惠兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4045.5元（2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准，及按建筑面积9.5865平方米为标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。事实和理由：两被告是广州市xx路xx号x楼4xx3号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5447号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费，判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。被告**镜辩称：不同意原告全部诉请，理由如下：1、涉案商铺所在商场在2011年改建后并未通过消防验收。有关涉案商场的一、二审判决书认定与事实不符，原告提供的证据是伪造的。2、涉案商铺不是“现铺”。3、涉案商铺是违规违法改建的，没有申领施工许可证，且没有竣工、更没有规划验收、没有申报消防验收，原告隐瞒事实真相，接手违章违法改建的、存在安全隐患的建筑物业的管理，其行为本身违法，不应受任何法律的保护。4、涉案商铺所在商场于2011年9月9日改建后并没有重新向越秀区公安局办理消防设计审核与消防验收，或消防验收不合格，广州康创投资有限公司申请的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》应被撤销。5、人民法院在审理涉案商铺所在商场的其他案件中，适用法律错误，涉案商场系列案的判决书不能作为本案审理的依据。6、涉案商铺的建设单位及广州康创投资有限公司违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，没有经法定的招标投标程序，指定与广州康创投资有限公司有利益关系的迪佳公司为涉案商场的前期物业管理企业，因此，迪佳公司作为前期物业管理的主体资格不合法。此外，原告将未开业的商场管理费由16元/平方米上调至30元/平方米，没有遵循法定程序，违反政府有关部门规定的标准及程序单方擅自提价，缺乏法律依据。7、涉案商铺所在商场属于大型人员密集场所的特殊建设工程，但却没有《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、也没有按图施工、没有竣工、未经规划验收、未经竣工验收、未申报消防验收，还不断在违法违规改建中，说明涉案商场的物业服务条件尚未成就。此外，涉案商铺只完成了产权分割，并没有依《商铺买卖合同》的约定交付商铺，原告接手不合格、不合法、没有竣工的违建商铺的物业管理，其行为本身违法。被告薛惠兰提交书面答辩状，辩称：答辩意见同被告**镜一致。经审理查明：2011年11月1日，被告（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市xx路xx号x层4xx3号铺，商铺合同约定建筑面积9.5865平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为290000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：xx路xx号首层至x层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。据查册时间为2019年3月5日的《不动产登记查册表》显示，涉案4xx3铺登记在两被告名下，该房屋建筑面积9.5865平方米，登记时间为2012年9月10日。2018年2月5日，原告曾向本院起诉两被告要求两被告支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4590元（每月按面积9.5865平方米×16元/平方米=153元/月的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5447号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，以及认定被告与刘炳培、康创公司签订的《商铺买卖合同》约定，在商铺移交后，买受人应承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，故被告应按康创公司与原告签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议的约定履行。现被告没有按照上述合同及补充协议支付物业管理服务费，已属违约，故原告要求被告支付物业管理服务费，本院予以支持……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，被告**镜、薛惠兰向原告迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（每月按153元计付）。逾期支付的，每日按所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费之日止等。判后，**镜、薛惠兰不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤01民终21964号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。原告为证明其已书面通知两被告上调物业费至每月30元每平方米，向本院提交证据如下：1、2017年12月20日，原告发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为原告，收件人为两被告，邮寄地址为广东清远市清城区北江一路清远第一城2座801，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收1”。被告**镜对上述证据真实性没有异议，但认为是康创公司没有把符合合同约定的交付条件的商铺交付给被告，所以原告收取物业服务费的条件不成就，该物业管理费应由建设单位承担。被告**镜为证明原告未履行物业管理服务职责，向本院提交证据如下：1、涉案商场部分商铺的电表照片若干张；2、穗房交登群字【2015】6号《信访事项告知函》；3、穗国土规划公开【2018】6471号《依申请公开政府信息答复书》及附件；4、越建水政公复【2019】5号《关于政府信息公开申请的答复》及附件；5、涉案商场三至x层消防栓平面图及原告在此前诉讼二审阶段向法院提供的有关证据；6、涉案商场业主维权照片若干张；7、涉案商场的销售广告；8、涉案商场公共停车场照片；9、涉案商场系列案当事人证言；10、迪佳公司及广州康创投资有限公司工商登记信息。原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为照片拍摄时间、地点不明，不能证明与本案有关；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关；对证据3、4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据证明了涉案商场已发报建的情况；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告主张的事实；对证据6的真实性、合法性、对关联性有异议，认为该证据不能证明涉案商场没有竣工的情况；对证据7的真实性、合法性、关联性由意义，相关网页截图不能反映涉案商场真实情况，与涉案商铺无关，不能证明被告的主张。证据8所摄地点为涉案商场外，但拍摄时间不明，认为该证据不能证明被告的主张，与本案无关。对证据9的真实性、合法性、关联性有异议。对证据10的真实性没有异议，对关联性由异议，不能证明原告与案外人的关联关系。本院认为：针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，被告未依约缴纳物业管理费，原告主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，本院予以支持。被告主张原告未尽物业服务职责，与生效判决认定不符，本院不予支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，原告是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托原告进行前期物业管理的合同，对两被告具有约束力。双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，本院对原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，两被告应继续按照16元/平方米的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。两被告没有按照《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议支付物业管理费，已属违约，故本院对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告**镜、薛惠兰向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积9.5865平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付该物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由被告**镜、薛惠兰负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  吴国斌人民陪审员  叶美君二〇一九年十月三十一日书 记 员  黄金铭