四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初6973号 原告：文新德，女，汉族，1933年9月8日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向前，四川衡平律师事务所律师，一般代理。 被告：程鹏，男，汉族，1960年11月26日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李光耀，四川衡平律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：徐永炜，四川衡平律师事务所律师，一般代理。 被告：陈小蓉，女，汉族，1963年1月15日出生，住成都市青羊区。 被告：费淳璐，男，汉族，1964年9月1日出生，住成都市青羊区。 原告文新德诉被告程鹏、陈小蓉、费淳璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告文新德的委托诉讼代理人向前、被告程鹏及其委托诉讼代理人李光耀、徐永炜，被告陈小蓉到庭参加诉讼。被告费淳璐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 文新德向本院提出诉讼请求：判令程鹏、陈小蓉、费淳璐立即协助文新德办理位于成都市武侯区房屋不动产变更的登记手续，将房屋的不动产权证书变更登记在文新德名下；2.案件受理费、财产保全费等诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年6月19日，程鹏、陈小蓉以程鹏的名义与成都三泰屋业有限公司（以下简称三泰公司）签订《房屋购销合同》，以643100元购买了成都市（现成都市武侯区房屋，以下简称芳草地小区房屋）。1995年6月19日和1996年2月26日，程鹏、陈小蓉分两次，每次321550元，向三泰公司支付购房款共计643100元。1997年9月11日，费淳璐与程鹏、陈小蓉签订《协议书》，由程鹏、陈小蓉将房屋转售给费淳璐，房屋价款为646286元。程鹏、陈小蓉将安装电话以原价转让给费淳璐，费淳璐在房屋交接时将电话初装费交付给程鹏、陈小蓉；程鹏、陈小蓉有义务协助费淳璐办理过户手续。1997年9月12日，费淳璐委托李玢向程鹏、陈小蓉支付购房款525700元。9月17日，程鹏、陈小蓉将房屋交付给了费淳璐，并由费淳璐一直使用。费淳璐离开成都后将房屋委托给李玢代售。2003年9月，文新德通过李玢与费淳璐达成口头购房协议，约定以643100元的价格购买该房屋。因该房屋没有办产权，且暂时无法找到程鹏，故双方商定该房屋暂时交给文新德居住，房款在办理过户时支付。2003年10月，李玢将该房屋交给文新德。之后，经多次联系协调，2009年下半年，文新德与程鹏和费淳璐一起在成都见面，各方对上述交易均无异议，并经协商一致后办理了公证。之后，至2010年11月4日，文新德在付清了芳草地小区房屋税费后，办理了该房屋的《房屋所有权证》，登记的所有权人为程鹏单独所有。之后因公证委托不符合要求，未能办理过户登记至文新德名下的登记手续。因程鹏未配合办理不动产变更登记手续。为维护文新德合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 程鹏辩称，文新德的诉讼请求没有法律和事实依据，文新德与程鹏之间不存在任何合同关系，文新德无权要求程鹏履行过户手续。文新德与程鹏以外的其他方的债权债务关系不影响程鹏对案涉房屋的所有权，事实上房屋从始至终一直在程鹏名下。程鹏自始至终一直是房屋的唯一所有权人。请求驳回文新德的全部诉讼请求。 陈小蓉辩称，房屋当时是我与程鹏婚后买的，之后程鹏与费淳璐商量好卖房，过户的事情最先没有过户，第二次过户的时候程鹏通知陈小蓉一起去公证处公证，但是房屋一直未进行过户。对文新德所主张的事实无异议。 费淳璐未到庭答辩，亦未提交证据。 本院经审理，认定事实如下：1995年6月19日，程鹏与三泰公司签订《房屋购销合同》，由程鹏购买三泰公司开发的芳草地小区房屋，建筑面积为218平方米，房屋总价款为643100元。 1997年9月11日，陈小蓉与费淳璐签订《协议书》，约定甲方为费淳璐，乙方为程鹏，由甲方按646286元的价格将芳草地小区房屋（建筑面积为219.08平方米）购买，并约定协议签订后，乙方有义务协助甲方在三泰公司办理过户手续。该《协议书》落款处甲方为费淳璐签名，乙方为陈小蓉签名。 1997年9月12日，陈小蓉出具收条，载明“今收到李玢付芳草地金康阁三单元3B购房款525700元正。收款人：陈小蓉。” 1997年9月17日，程鹏出具收条，载明“今收到房款尾数：117400元，电话初装费：4140元。合计：壹拾贰万壹仟伍佰肆拾元正。此条：户主：程鹏。” 2003年，费淳璐委托李玢处置房屋。李玢与文新德达成口头买卖协议，将芳草地小区房屋出售给文新德，并向文新德交付了房屋。文新德一直居住使用该房屋。 2009年11月9日，程鹏与陈小蓉在成都市成都公证处办理了公证委托，由程鹏、陈小蓉作为委托人向受托人叶某出具《委托书》，载明“我们委托人原系夫妻，于一九九八年八月四日在四川省成都市登记离婚，位于成都市房屋离婚时未分割，系我们共有，我们已一致决定将上述房屋出售给文新德（女，一九三三年九月八日出生，身份证号码：5111211933××××××××），因我们工作繁忙，特委托叶某为我们的代理人，代我们办理如下事宜：一、将上述房屋出售给文新德，查档、签订售房合同及办理与售房有关的一切事宜。二、到有关房地产管理部门、国土部门及相关部门办理上述房屋的所有权及土地使用权转移登记过户到文新德名下的手续等与之有关的一切事宜。受托人在办理上述事宜时所签署的文件我们均予承认，由此产生的法律后果由我们委托人承担。受托人无转委托权。委托期限：自委托书签署之日起一年止。”委托人处有程鹏、陈小蓉签字确认。 2009年12月8日，叶某以程鹏名义与三泰公司签订了《补充协议》，就房屋面积补差款进行了补充约定，并补缴了补差款。三泰公司出具了646286元的购房款缴纳发票，领票人载明为“叶某”。之后，叶某就该芳草地小区房屋办理了房屋所有权登记手续，补缴了38777.16元的房屋契税、328.14元的印花税、手续费657.2元，登记费80元。2010年11月4日，文新德取得了该房屋所有权登记证书，载明登记的房屋所有权人为程鹏，共有情况为单独所有。房屋建筑面积为219.08平方米，档案保管号为权1719817。 2009年12月30日，文新德通过叶某分两次向费淳璐交通银行账户以现金存款方式汇入共计643100元。 另查明，1.程鹏与陈小蓉原系夫妻关系，两人于1990年4月11日登记结婚。 2.2018年11月5日，程鹏补办了芳草地小区房屋所有权证，取得了不动产权证书，证号为（2018）成都市不动产权第0368265号。 上述事实，有当事人当庭陈述，《房屋购销合同》、首付款通知书、结婚登记申请书、收条、（2009）成证内民字第13328号的《公证书》、收据、《补充协议》、发票、完税凭证、发票、收据、交通银行个人（存款）回单、叶某身份信息、《不动产权证书》等证据及庭审笔录在案为证。 庭审中，（一）文新德提交：1.李玢的《情况说明》及其他身份证复印件；彭某的《证明》及其身份证复印件；潘志磊的《情况说明》及其身份证复印件；叶某的《情况说明》及其身份证复印件；甘文的《情况说明》及其身份证复印件；成都双福物业管理有限责任公司的《情况说明》、彭家国的《证明》及其身份证复印件、芳草地小区第三届业主委员会《情况说明》、邱乾荣的《证明》及其身份证复印件、李斌的《情况证明》及其身份证复印件和郑国权的《情况说明》及其身份证复印件，证明程鹏、陈小蓉已于1997年将案涉房屋转售给费淳璐并已收到全部房款；费淳璐于2003年年底将该房屋原价出售给文新德并将房屋交付给文新德且由文新德及其家人居住至今；程鹏、陈小蓉、费淳璐对上述房屋交易没有异议，并于2009年11月9日与文新德一起办理公证委托，以程鹏、陈小蓉直接将房屋卖给文新德的方式，委托文新德的亲戚叶某在办理房屋产权证后，再协助文新德将该房屋产权过户到文新德名下；文新德于2009年12月30日向费淳璐付清了购房款643100元；叶某于2010年11月4日办理了该房屋所有权证，但因程鹏一直拖延办理单独的公证。程鹏认为李玢的《情况说明》不具有真实性和可见性的，原价转让六年前所购的房屋，既不支付定金也不支付租金，费淳璐与程鹏之间的交易文件交付给李玢是不符合情理的，文件的交易不代表产权的转移。产权人没有签字也没有做任何表示而同意购买，以接收文件的形式是否就达到了转移的效果是不符合情理的，2009年12月30日才支房款，没有合同也没有涨价和装修费，并且房屋差价也没有考虑进来，是极其不符合情理的；从文新德身份信息来看当时是70岁高龄，有无必要买这样的房屋是不符合情理的，而彭某不购买反而由70多岁的老年人购买房屋不符合情理。该证据都是事先打印好进行签字，本身就不具有真实性。李玢与文新德的女婿是多年朋友，因此证言是存疑的，不能作为本案的证据予以采信。对彭某的《证明》及其身份证复印件，从始至终没有提供给程鹏的联系方式，程鹏的联系方式从未变更，要找程鹏是非常容易的，该说法与事实不符，其证明不具有真实性和证明力。对潘志磊的《情况说明》及其身份证复印件，并不是整个事件的经手人，对相关事实的陈述不真实、不全面、也不可信，同时作为证人应当出庭作证，因此不能作为证据予以采信，其证明不具有可信性，不应作为本案的证据予以采信。对叶某的《情况说明》及其身份证复印件，从另案查明，叶某是文新德的亲戚（系文新德侄儿），也是他代表文新德与费淳璐之间，是利害关系人，其证言不具有关联性，证言与彭某的证言是相互矛盾的，在重要事实的陈述上存在较大的出入，充分说明《情况说明》不具有真实性，不能作为本案的证据予以采信。对甘文的《情况说明》及其身份证复印件，没有出庭作证，也是文新德李玢的系列员工，具有利害关系，其证言真实性存疑，应当不予采信。费淳璐在购买房屋之后委托甘文对案涉房屋进行装修，在购买之前房屋是毛坯房，程鹏出具的载有电话的首条双方不具有冲突和关联性。对成都双福物业管理有限责任公司的《情况说明》、彭家国的《证明》及其身份证复印件、芳草地小区第三届业主委员会《情况说明》、邱乾荣的《证明》及其身份证复印件、李斌的《情况证明》及其身份证复印件和郑国权的《情况说明》及其身份证复印件，同时提到2018年10月14日去物管处询问确实是他们长期在居住，但是联系人写的是程鹏，电话写的彭某与殷勇的，从未提出过他不是程鹏他是彭某，该房屋一直在以程鹏的名义进行居住但电话一直阻断是不正常的。业委会的证明，与本案没有关联性，不予发表质证意见。陈小蓉对上述证据认为其对之后的相关情况不清楚，不发表质证意见。2.文新德申请证人彭某出庭、叶某出庭，佐证上述《情况说明》。程鹏认为，第一两位证人都是文新德的家属或者亲属，其证言不具有客观性、真实性；第二按照叶某的说法公证书在有效期内没有产生任何法律效果，其交易和打款都与程鹏没有任何关系，不管文新德是基于重大误解或者被欺骗，是他们之间的债权债务和侵权关系，从始至终没有程鹏与文新德面谈、面签任何协议，也没有收到任何款项。因此，案涉房屋按照国家规定其所有权一直在程鹏名下，两名证人的证言不能达到其证明目的，不能证明程鹏向他们卖房并收取了房款；第三彭某、叶某一直说联系了程鹏，但具体以什么方式没有任何证据能够予以证明，从另一个层面来说都是瞒着程鹏处分房屋，都与程鹏没有任何关系，本案文新德所受的损失应当找合同的相对人，与程鹏没有任何关系。陈小蓉认为证人证言所述都是真实的，当时为了过户才去公证处进行了公证，陈小蓉并不认识两名证人。（二）承办人于2019年10月25日下午15：35左右拨打费淳璐138××××3658的手机号。费淳璐接通电话后，承办人告知费淳璐就本案的相关情况因为到庭的当事人在基本事实上陈述差异太大，就相关事实需要向其核实。费淳璐向本院陈述了如下情况：是这样的，费淳璐是公司的董事长，因为李玢是公司的副总，很多具体事宜都是委托李玢去办理的。而很多资料也都是批量送过来由费淳璐签字确认的。费淳璐从始至终未见过陈小蓉，当初买房的具体情况是李玢在办理，费淳璐本人不清楚。当时买了房之后，到2003年都没有办产权。买了房之后，具体的事宜费淳璐也交给李玢在打理。在2003年的时候，李玢提到过他的朋友想买房，因为不在成都，卖房子的事情也不清楚。之后在2008年、2009年左右见过程鹏，具体时间记不清楚了。之后因为房屋过户的事情，说要公证，于是费淳璐联系了公证处。具体公证细节记不太清楚了，但是并没见过陈小蓉，也没有见过文新德。当时见过彭某、叶某，说是叶某要买。当时办了公证之后，他们就应当及时去办理房屋过户手续。结果一直没有办理，导致了现在的诉讼。对于文新德，不知道文新德这个人，也一直没有联系过文新德，也从没有明确卖过房给文新德。该房屋是在费淳璐婚姻关系存续期间购买和处理的，当时也给配偶说好了，已经委托李玢处理了房屋，所以才配合去办了公证。但是现在再出现这个事情，完全是叶某他们不及时去办理造成的。对于文新德主张双方构成买卖关系要求办理过户这个情况，费淳璐是不认可的。 本院认为，首先，针对程鹏、陈小蓉与费淳璐之间的《协议书》的效力问题，虽然该协议书系陈小蓉与费淳璐签订，但是从协议的履行情况来看，费淳璐支付了购房款。虽然程鹏对于1997年9月17日的《收条》主张不是芳草地小区房屋的购房款，但是其并未提供相关证据证明该收据所指的款项系其出售其他房屋所得，因此，对于程鹏的该抗辩意见，本院不予采纳。因此，陈小蓉、程鹏收取了相关房款。且从费淳璐的陈述和查明事实来看，至2018年之前，程鹏一直对于该房屋未主张过权利，因此，能够推定，程鹏对于芳草地小区房屋出售这一事实是明知的。此外，在1997年，陈小蓉与程鹏系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，即使陈小蓉在与费淳璐签订《协议书》的时候未将出售事宜告知程鹏，也不影响该协议书的效力，费淳璐作为善意第三人，在支付了对价之后，有权取得该房屋。 其次，对于费淳璐与文新德之间的买卖合同关系问题。从费淳璐的陈述来看，费淳璐表示其将芳草地小区房屋委托李玢进行处置，但不认可买受人为文新德。虽然李玢并未与文新德签订书面的买卖合同，但是从实际情况来看，李玢于2003年将案涉房屋交给文新德，并由文新德一直居住使用，在2009年文新德通过叶某向费淳璐支付了购房款643100元的前后十余年，费淳璐并未就李玢的处置行为作出过否定的意思表示，因此，费淳璐是否清楚知晓买受人为文新德，并不影响李玢作为其代理人处置房屋的效力，费淳璐与文新德之间建立了事实上的房屋买卖合同关系。 现文新德主张程鹏、陈小蓉、费淳璐协助办理芳草地小区房屋不动产权证书变更登记手续。对此，本院认为，文新德作为房屋的实际买受人，在2009年的时候，各方协商办理了公证委托书，虽然费淳璐表示具体公证的细节记不清楚了，而程鹏也表示并不认可房屋出售的事实，但是就公证了的《委托书》的具体内容来看，程鹏、陈小蓉已明确将案涉房屋出售给文新德，并办理过户登记手续，该内容与文新德主张相一致，与陈小蓉、叶某的陈述也相符合，因此，本院认为，能够据此确定文新德购买案涉房屋的事实。之后，文新德就案涉房屋缴纳了相关费用，并办理了初始登记手续，案涉房屋登记至了程鹏名下，这些行为应属于履行房屋买卖合同变更登记事宜的相关内容。虽然文新德与费淳璐之间无书面合同，但是文新德在2009年年底向费淳璐支付了购房款，至2018年产生争议之前，费淳璐亦未对案涉房屋主张过任何权利，因此，能够推定为其对于房屋出售事宜无异议。现文新德主张程鹏、陈小蓉、费淳璐协助办理芳草地小区房屋不动产权证书过户登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 综上，对文新德的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 程鹏、陈小蓉、费淳璐于本判决发生法律效力之日起十日内协助文新德办理位于成都市武侯区房屋的不动产权属证书变更登记至文新德名下。 案件受理费100元，保全费3735.5元，共计3835.5元，由程鹏、陈小蓉、费淳璐承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  陈祥凤 人民陪审员  赵 虹 二〇一九年十月三十日 书 记 员  赵蔚宁