江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初6246号原告：徐清明，男，1948年2月25日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：姜国华，溧阳市戴埠法律服务所法律工作者。被告：彭鹤鸣，男，1987年8月25日生，河南省固始县人，住湖北省武汉市江汉区。被告：彭海燕，女，1985年8月19日生，汉族，河南省固始县人，住河南省固始县。委托诉讼代理人：彭鹤鸣，男，1987年8月25日生，河南省固始县人，住湖北省武汉市江汉区，系彭海燕弟弟。原告徐清明与被告彭鹤鸣、彭海燕租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月14日组织双方对本案进行听证，原告徐清明委托诉讼代理人姜国华、被告彭鹤鸣并作为彭海燕委托诉讼代理人到庭参加诉讼，后依法适用普通程序，分别于2019年5月28日、2019年8月15日对本案公开开庭进行了审理，第一次开庭原告徐清明及其委托诉讼代理人姜国华、被告彭鹤鸣、彭海燕到庭参加诉讼，第二次开庭原告徐清明及其委托诉讼代理人姜国华、被告彭鹤鸣并作为彭海燕委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐清明诉称，被告彭鹤鸣于2018年1月1日与原告签订个人房屋租赁合同书，将原告所有位于溧阳市的房屋出租给被告租住使用，在该合同中约定了出租期间的期限、租金的支付方式、使用性质等相关内容。然而，被告彭鹤鸣在租赁了原告的房屋后与其姐姐被告彭海燕（房租由其支付）却在出租房内无照开设理疗馆。由于两被告在经营期间，未按用电标准规定设置用电线路，私自拉设电线，于2018年2月26日15时12分许发生火灾。对发生火灾的事故，由溧阳市于2018年3月23日作出了溧公消火认字【2018】第0006号火灾事故认定书。对该起事故认定为：起火部位房屋东侧理疗室，起火原因为排除遗留火种，不排除电气线路引起的火灾。发生本次火灾事故后，两被告却将租赁房屋内的设施搬走，经过溧阳市戴埠派出所对因火灾造成原告损失调解，未能达成赔偿协议，并且被告的态度恶劣，致使原告出租房屋受损未能得到赔偿。原告认为，两被告在租赁原告的房屋期间，违反了房屋的使用用途，擅自无照开设经营理疗馆，且在使用出租房屋时，未按规定用电，造成火灾事故，应承担全部责任。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2018年1月1日签订的个人房屋租赁合同书；2.被告赔偿原告租房期间因火灾造成的损失或重新装修费用258000元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告彭鹤鸣、彭海燕辩称，被告彭鹤鸣于2018年1月1日与原告签订个人房屋租赁合同，租用原告位于溧阳市的房屋主屋，在该合同中约定了出租期限、租金支付方式以及使用性质等相关内容，被告在该房屋内持有溧阳市戴埠镇工商所颁发的营业执照经营理疗店，被告房内线路由原告弟弟徐某帮忙拉设，原告另有三间侧屋租给一名80岁左右黄姓租客，该租客所用电线自被告所租主屋内东侧一小房间（本人租用后用作理疗室）内穿过，此线路供应原告二楼住房和黄姓租户用电，为2.5平方铝线，最大功率4千瓦，该线路为两台空调、一台快三秒热水器、两个热水壶和其他家用电器供电。2018年1月16日中午，该线路已经引起起火熔断事件，导致东侧中间理疗室起明火，引燃一块布料，因被告妻子与姐姐皆在场及时扑灭火源，并联系原告弟弟徐某维修，维修过程中被告妻子反复与徐某要求换用较粗电线，被徐某拒绝并再三保证绝不会再出问题，且承诺电线跑电动机都无任何问题，并自称其是戴埠镇老电工，遂无异议。原告过年期间在家，因大雪寒冷，气温低下，且其和黄姓租户均年纪较大，空调均长时间使用，黄姓租户一人于2018年1月用电761度，即是凭证。在此期间，由于此根电线长期过载发热，致使固定电线的塑料铆钉因电线过热而融化，且多次产生糊味，被告为此多次向原告反映，原告认为电线发热实属正常不予理会。2018年2月26日早，被告赴南京开会，店内除大厅内两台功率不足两百瓦的理疗仪被使用外，其余电器均处于关闭状态，下午三时许，东侧理疗室电线起火引发严重火灾，被告店内大量货物、仪器以及家具、电子产品等财物焚毁严重。溧阳市消防大队鉴定发现起火房屋内，被告所用电线完好无损，该房屋另一租客经被告房内线路呈断裂状态，消防鉴定结果认为：起火部位位于东侧理疗室，起火原因为排除遗留火种，不排除电气线路引起的火灾。事故发生后，原告再三用地方话辱骂、恐吓被告，被告请戴埠派出所警官帮助调解三次均被原告拒绝，态度恶劣。被告在消防封锁解除之后申请拿出被告在房屋内的相关物品皆被原告拒绝，致使被告损失未得到赔偿，房租未退。被告查阅相关法律法规，租房合同未解除期间该房屋使用权归被告，遂于2018年4月18日进入房屋内拿出被告剩余财物。综上所述，原告房屋内未安装触电保护器，并在有火灾隐患的情况下拒绝更换电线致使发生火灾，使被告发生重大财产损失，应承担全部责任。事故发生后，拒绝当地派出所民警多次调解，导致被告损失未得到赔偿。经审理查明，被告彭海燕、彭鹤鸣系姐弟关系。2018年1月1日，原告徐清明（出租方，甲方）与被告彭鹤鸣（承租方，乙方）签订个人房屋租赁合同书，双方约定：甲方将位于溧阳市的房屋（注：三层主楼第一层西间房除外全部房间）出租给乙方使用；租赁期限自2018年1月1日至2028年1月1日，计10年（暂定）；本房屋年租金为人民币一万元，按年结算，每年11月1日乙方向甲方支付下一年度全年租金，合同执行期间不得随意增涨房租；乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束后，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意。上述合同签订前2018年度的租金一万元由被告彭海燕支付。后被告在承租房屋处经营溧阳市戴埠乐糖食品店及理疗室。2018年2月26日15时12许，位于溧阳市（溧阳市戴埠乐糖食品店）发生火灾，导致食品货物、仪器设备、家用电器烧毁，房屋装修部分受损等。2018年3月23日，溧阳市出具溧公消火认字【2018】第0006号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火部位为房屋东侧理疗室，起火原因为排除人为放火，排除遗留火种，不排除电气线路引起的火灾。因双方对火灾导致的房屋装修损失协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告向本院提供个人房屋租赁合同书、火灾事故认定书、财产损失申报统计表、照片、调查笔录，并申请证人徐某出庭作证，徐某称，其与原告系兄弟关系，起初尤金涛到其家里问原告的房子租不租，其说租的，尤金涛称被告有房子和车子，有能力付房租；彭海燕、彭海燕丈夫、彭鹤鸣的妻子去看的房子，三天后彭鹤鸣就跟彭海燕和尤金涛一同去看了房子，谈好了下面四间租给他，西边那间不租，租金一万，租10年；后来彭海燕送了一万元去其家，其老婆接了钱，之后房子算租给他了；原告回来后其把钱给了原告，其才看了一下合同，怎么变成租一楼到三楼了，其就说合同要重签，双方重新协商租一层，楼上一间放东西；被告进去后要用电，其在大厅里给被告接了三根线（一根接空调，2根接摄像头），还有拖线板，最后被告姐夫请他单位上的专职电工，东边房间是专职电工弄的；楼东边的三间是黄重宇租的，其从总电表上接了一根线到黄重宇的电表上，其在从总电表上接线的时候帮黄重宇接了一个电表，在总表的旁边，黄重宇搬进去的时候自己装了一个电表，接到黄重宇电表上的这根线是从最后着火的这间屋子走的（从墙角打了一个洞穿线，绕过门框上方，下来到柜子的背板后面离地一米左右的位置布线，从窗户出去，在屋里的线一共是留了3根，其中两根电灯线，还有一个拖线板插麻将机用），这三根线在被告租房以前就存在的，后来被告租房后找了电工把去黄重宇那的那根线破开，接了五、六个拖线板，被告还给原告发过短信，说电线发烫，在这次着火以前还着过一次，把其叫过去，被告的老婆用手机电筒给其照着，其说你这根线有霓虹灯和拖线板，电不够，后来其把那个烧坏的线剪掉一段，又重新接好，拖线板还在上面；被告经营电疗和浴疗，每天用多少电应该和其讲清楚，着火的这间屋子其还放在那里4根备用线，后来专职电工把这些线全部剪掉了，也没跟其说；其买的电线插座都是正规的品牌的，其余与其不搭界了；这期间东边起火的屋子的拖线板还和插座烧在了一起，其还重新帮他弄了；最后着火的就是去黄重宇家的那根线，因为被告的专职电工把这两根线并到了一起，最后的着火点也在这根线，其做电工五十年了，从来没有出过事情；黄重宇的房屋租了一年，也没有出任何事情，被告去了一个月就出事了；其不知道黄重宇每月用电量；彭鹤鸣的租赁合同是重新签的，之前的合同是彭海燕签的；房子现在还在的，原来上面有两把锁，一把被告锁的，一把原告锁的，被告带人把锁敲掉了，还不让黄重宇跟外界联系，被告最后进去把东西全部搬走了，房子里放了泡脚盆，身上绑的仪器，东边的房子也是这样，还有电脑、霓虹灯、泡脚盆、身上的绑带、按摩床；两根并一根的线粗细是正常的，最起码可以用两个空调，几平方的线不清楚，黄重宇家有空调、电饭煲，其余不清楚，起火的屋子被告用电的电线是他的专职电工接的。被告质证称，对个人房屋租赁合同书真实性无异议，原合同约定将二层也租给被告，后来重新签合同说只租一层；对火灾事故认定书无异议；对财产损失申报统计表有异议，涉案房屋已经三十多年了，被告去的时候地板都是烂的，被告去之前原告重新粉刷了墙，并把自己的物品搬到其他房间里；对照片，都是东西烧完之后的；对调查笔录有异议，被告说要租两层的，第二层放东西，后来原告家里人不同意，就只租了一层。被告彭鹤鸣彬并向本院提供以下证据：1.营业执照复印件，证明使用房屋证照齐全，因刚搬过来，经营场所地址没变；2.黄姓租户每月的用电量清单，证明黄姓租户用电是被告的两倍，线路的起火原因在于他和原告用的那根线；3.照片，证明房东和另一租户共用的电线是熔断的，被告屋里的电线是完好的；4.照片，证明原告屋内电线设置不合理，没有触电保护器，上次起火是保险丝被烧断了，没有引起火灾，这次是徐某换了粗的保险丝，所以保险丝没断，电线烧着了；5.照片，证明黄姓租户和原告共用一根2.5平方的电线，线路过载起火；6.被告的火灾财产损失表，证明火灾导致被告的损失424000元；7.火灾当天整天的视频；8.照片，证明着火时被告经营的理疗店只有两个电器在使用，电器的功率如照片；9.照片，证明起火当日11时37分，被告经营的理疗店门都是关着的，电器也是关着的。被告彭鹤鸣并陈述，起火的部位在其承租房屋中间那一间门的上方电线过载被熔断起火的；过载的线是原告和黄姓租户在用，起火当天原告不在，就是黄姓租户用的，这根线以前就老是冒烟，其用电不从这根线走，其用的都是租房的时候重新铺的，由徐某铺的，黄姓租户住在东侧的三间房子，他的电线正好从被告的电表上接出穿过三间房子接到他房子外面的电表上，在这途中房东的电线直接搭在这根线上，所以黄姓租户还有原告的电都是从被告的电表上出来的；其提供的证据三中的第一张照片的火场物证这根电线就是最先起火的电线；其和彭海燕的经营主体关系是彭海燕做，其指导，房屋租赁的承租方实际是彭海燕，她不在，其就签了个字，租金是彭海燕给的。审理中，本院于2019年1月15日组织双方到案涉房屋所在地进行现场勘查，在场人员有原告委托诉讼代理人、被告彭鹤鸣、证人徐某。被告彭鹤鸣陈述，从房屋内侧走道的电表处一共接出了三根电线，最下面的电线是到大厅的，中间的一根是去黄姓租户家的，最上方的是去东侧理疗室的被告专用线；中间和最上面的电线在经过东侧理疗室上侧的门洞时两根电线没有互相联接，依然是各自运行，两根电线在进入东侧理疗室后，最上方的电线被告自己专用，在靠近南侧室内门的附近，其们接了两个插排，一个在墙上，一个在被告办公桌上，墙上的插排主要用于大厅上的LED电子屏；中间的电线进入东侧理疗室后由证人直接穿过墙板后，从南侧窗户出去到其他租户家，这根线上接出一根线用于东侧理疗室的照明；最后起火的部位消防部门没有定论，但是根据消防推测起火的部位在两根电线进入东侧理疗室的墙洞内，导致木质顶棚和墙板起火；中间的那根电线接了黄姓租户和房东二楼的共两台空调，这根电线是2.5平方的，曾经因为过载起过火，在放微波炉的下面，其曾和他们说过3回，两台空调一起开不行的，定线的塑料钉已经烧糊了；理疗室去其他租户家的线上的插排是原来的证人接的，其没有用，里侧的理疗设备其不用，主要的理疗在外面；理疗室的微波炉是坏的，基本没用；去黄姓租户家的那根线是消防的01号证据，其专用的那根线是不是02号就不清楚了，起火的点是在外部一点；01号物证中熔珠状的断点就是起火的位置，起火的位置位于墙洞外侧，墙洞内侧的线已经被熏黑，被告的线在墙里面是完整的没断，当时被告所有的顾客都在外面；关于断点的形成是属于外火烧断还是内在过载熔断消防没有结论。证人徐某陈述，电表处中间的这根线和最上面的线进入东侧理疗室以后，两根线的火线与火线相并，零线与零线相并，合并运行，两根线是由被告姐夫找来的电工接的，两根线合并以后，一根线在东侧理疗室西边的墙角上拖了六、七个拖线板，另外一根线还是沿着墙板到窗户到其他租户家；被告的姐姐在去年冬天下雪的时候给证人打过一次电话，说停电了，证人来了以后发现墙板里的那根电线烧断了，后来其就把两端重新接起来了，其发现这根线上多了两个拖线板，是直接从线上破口接出来的，其当时还说这根线是老黄的，被告不能直接接，但是其没有剪掉。审理中，本院于2019年1月11日到溧阳市调取涉案火灾事故的火场物证照片、询问笔录以及技术鉴定报告，鉴定报告鉴定结论为经金相分析，试样1-1至1-4为火烧熔痕。审理中，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋使用期间发生火灾的原因进行司法鉴定，鉴定过程中，鉴定机构上海华碧检测技术有限公司多次通知原告缴纳鉴定费，但原告未能缴纳，后鉴定机构做出终止鉴定的处理意见。原告认为，原告方的房屋是出租给被告使用，原告并不控制占有所出租的房屋，按照租房合同约定，该房屋居住使用性质为民居，现在被告开启理疗店从事经营而发生火灾，从证据的举证规则来看，原告没有义务应该对火灾发生原因的情况进行鉴定。被告认为，火灾发生后，被告已经第一时间要求常州市消防专家做了最及时的消防鉴定，并已经提供消防的鉴定采样照片，事故认定书已经由溧阳市出具，被告方认可由溧阳市出具的火灾事故认定书，不再申请额外的司法鉴定。审理中，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋火灾损失的造价进行司法鉴定，本院依法委托常州嘉威建设项目管理有限公司进行鉴定，鉴定机构于2019年7月10日出具火灾损失工程造价鉴定报告，确认涉案房屋火灾损失装修造价为178497.40元，原告缴纳鉴定费10000元。庭审中，原告明确诉讼请求如下：1.要求被告解除签订的房屋租赁合同，对租金支付到实际交付之日止（从2019年1月1日起计算至原告房屋实际装修完毕能使用止，标准是一万元一年）；2.赔偿损失178479.40元；3.诉讼费用由被告承担。被告发表意见称，同意解除租赁合同，火灾烧了以后被告说房租付了一年了，房子使用权在被告手里，原告不让被告拿东西，火灾不是被告人为的，对原告的租金请求不认可，不认可赔偿损失的诉讼请求，起火原因不在被告。以上事实，由原告提供的个人房屋租赁合同书、火灾事故认定书、财产损失申报统计表、照片、调查笔录、火灾损失工程造价鉴定报告、鉴定费发票，被告彭鹤鸣、彭海燕提供的营业执照复印件、用电量清单、照片、火灾财产损失表、视频，原告及其委托诉讼代理人、被告彭鹤鸣、彭海燕庭审陈述，证人证言，本院调取的火场物证照片、询问笔录、技术鉴定报告、谈话笔录、勘察照片等证据附卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。根据原告提供的个人房屋租赁合同书，该合同书系原告与被告彭鹤鸣签订，结合被告彭鹤鸣的陈述，租金系被告彭海燕支付，且房屋由两被告共同使用，故本案租赁合同关系的相对方为原告与被告彭鹤鸣、彭海燕。原、被告签订的个人房屋租赁合同书，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，对双方均具有约束力。个人房屋租赁合同书签订后，合同履行过程中发生火灾，现涉案的房屋损毁严重，合同目的已不能实现，且原告要求解除合同，被告明确表示同意，故本院依法确认解除原告与两被告间的房屋租赁合同关系。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。个人房屋租赁合同书履行过程中，涉案房屋于2018年2月26日发生火灾，消防部门对于起火原因认定如下：起火“部位为房屋东侧理疗室，起火原因为排除人为放火，排除遗留火种，不排除电气线路引起的火灾。”在个人房屋租赁合同书履行过程中，东侧理疗室由被告占有使用，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，被告应对其已经按照合同约定妥善使用租赁房屋承担举证责任，也就是被告应举证证明火灾非被告原因引起。在庭审以及现场勘查的过程中，被告陈述起火的原因系经过理疗室的由黄姓租户使用的电线过载所导致，但结合本院从溧阳市调取的涉案火灾事故的技术鉴定报告，鉴定结论为经金相分析试样1-1至1-4为火烧熔痕，而非短路熔痕，这与被告陈述的因其他租户电线过载引发火灾存在明显的矛盾，故被告应对火灾造成的损失承担赔偿责任。根据双方庭审陈述以及现场勘查情况，原告对被告将住宅作为商铺使用的情况系明知，涉案房屋存在私自搭设线路的情形，原告作为出租方也未能设置漏电保护装置等设备，且原告作为房屋所有人明知电力线路存在安全隐患未能采取补救措施，故原告对于火灾的发生也存在一定的过错，故依法应减轻被告的部分赔偿责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告签订的个人房屋租赁合同书载明的租金标准，被告已经付清2018年度的租金10000元，故被告应根据合同实际履行情况按每年10000元标准支付至本院判决合同解除之日止的租金损失。常州嘉威建设项目管理有限公司出具的鉴定意见书，系本院依法委托具备鉴定资质的机构作出，鉴定程序合法，故对该鉴定意见本院依法予以采纳。根据具体案情，结合双方过错程度，本院酌定被告承担70%的赔偿责任，故两被告应支付原告赔偿款124948.18元，租金损失3108.16元，分担鉴定费7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、解除原告徐清明与被告鹤鸣、彭海燕之间的房屋租赁合同关系。二、被告彭鹤鸣、彭海燕于本判决生效后10日内支付原告徐清明赔偿款124948.18元，租金损失3108.16元，鉴定费7000元，合计135056.34元。三、驳回原告徐清明的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元，诉讼保全费1870元，合计7040元（已由原告预交），由原告徐清明负担1185元，被告彭鹤鸣、彭海燕负担5855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费5170元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××85，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王春伟人民陪审员  方长法人民陪审员  戈震东二〇一九年十月二十一日书 记 员  潘 陈