广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20294号原告：佛山市南海宝邦房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区九江镇奇山开发区*********，统一社会信用代码914***********782P。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄沙，女，该司员工。被告：叶明娣，女，1985年9月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区**********新濠汽车城B区4号，公民身份号码360************324。被告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地：广州市越秀区*******之一五洲大厦1-5层，统一社会信用代码914***********630B。负责人：郑宏祎。委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄木海，广东启源律师事务所实习律师。原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司与被告叶明娣、中国银行股份有限公司广州东山支行商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于同年10月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄沙，被告叶明娣、被告中国银行股份有限公司广州东山支行的委托诉讼代理人童波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告叶明娣于2018年6月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）、《补充协议》及《富力江湾华庭装修合同》已于2019年6月30日解除；2.被告叶明娣向原告支付总房款、总装修款之和20%的违约金，即314898.2元；3.被告叶明娣承担解除合同所需的所有费用，并协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案等相关手续；4.两被告办理撤销涉案商品房买卖合同的抵押权预告登记手续；5.本案的案件受理费、公告费等诉讼费用由被告叶明娣承担。事实和理由：原告与被告叶明娣于2018年6月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）及其补充协议，约定被告叶明娣购买由原告开发建设的位于佛山市南海区*********************，合同价款为1133313元；同时原告和被告叶明娣签署了该房屋的《富力江湾华庭装修合同》，约定被告叶明娣委托原告对该房屋进行装修，装修包干总价为441178元。合同履行过程中，被告叶明娣未能依约支付装修款，长期拖欠第二期、第三期和第四期装修款共397059元及前述款项的逾期付款违约金。经原告多次口头和书面催告未果，被告的行为已构成根本违约。原告于2019年6月6日向被告叶明娣通过EMS邮寄了《关于限期付款及解约的通知》，并于2019年6月25日送达被告叶明娣，告知被告叶明娣其已严重违约，并限期其于2019年6月30日前付清所欠装修款及违约金等，否则买卖合同、装修合同等于限期届满之日宣告解除，不再另行通知。被告叶明娣至今未能按约付清约定款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现被告叶明娣逾期付款已超过30日，根据《富力江湾华庭装修合同》第七条第1款“乙方逾期支付装修款超过30天后，甲方有权单方面解除合同”和第2款“如因乙方原因导致甲方解除本合同的，则买卖合同同时解除，且乙方应当按该商品房装修总价的20%和该商品房总房款的20%向甲方支付违约金”的约定，原告要求解除合同的条件已成就，依法可以解除合同，且解除合同的通知已送达被告叶明娣，买卖合同、装修合同等依法已于2019年6月30日解除。另，原告与被告叶明娣签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）及其补充协议后，被告叶明娣和被告中国银行股份有限公司广州东山支行签订了相应的房屋按揭贷款合同，并已办理预购商品房抵押权预告登记。综上所述，为维护原告的合法权益，现依照《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告叶明娣辩称，不同意解除购房合同，同意解除装修合同，并要求原告赔偿被告叶明娣的损失。当时原告的销售人员承诺交付装修明细单予被告叶明娣，但至今原告仍未交付装修明细单予被告叶明娣。被告中国银行股份有限公司广州东山支行辩称，一、被告中国银行股份有限公司广州东山支行不应该在本案中作为被告。因被告中国银行股份有限公司广州东山支行并不是合同的当事人，本案是原告与被告叶明娣之间的房屋买卖及装修的合同纠纷，被告中国银行股份有限公司广州东山支行只与被告叶明娣存在借贷关系。二、是否要求被告中国银行股份有限公司广州东山支行办理涂销抵押权，涂销抵押权应根据手续，法院应根据案件的判决最后再由法院发出要求才能办理相关的注销涂销手续。根据房管部门的要求，办理涂销抵押手续需要借款人到银行办理，故被告中国银行股份有限公司广州东山支行在本案中不应承担相应的责任。三、目前被告叶明娣是正常的供款，不存在违约行为，被告中国银行股份有限公司广州东山支行无权要求被告叶明娣提前还款。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告出示的关于限期付款及解约的通知、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（寄件人存）（编号：1079143984031）、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（投递局存）（编号：1079143984031）及改退批条、妥投证明，本院对该证据真实性予以确认，因EMS全球邮政特快专递邮件详情单显示该邮件未妥投，故对原告未收到该邮件的主张予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年6月19日，原告与被告叶明娣签订《商品房买卖合同》（预售），约定：原告将佛山市南海区**********************（以下简称涉讼房屋）以总价1133313元售予被告叶明娣；首期款343313元在预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款790000元被告叶明娣应于2018年6月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应当在2019年10月30日前向被告叶明娣交付该商品房。同日，原告与被告叶明娣就涉讼房屋的买卖事宜签订《商品房买卖合同补充协议》，对相关房屋买卖事宜进行补充约定。同日，原告（甲方）与被告叶明娣（乙方）签订《富力江湾华庭装修合同》，约定：乙方于2018年6月19日购买了由甲方开发的涉讼房屋，并签署了《商品房买卖合同》；买卖合同约定该商品房的装饰、设备标准为毛坯，现乙方同意委托甲方对该商品房进行装修；商品房预测建筑面积为126.53平方米，如与最终用于产权登记的实际测绘面积有差异，本合同装修价款不进行多退少补，双方不计面积误差；商品房装修包干总价441178元，双方同意对上述价格不再作任何变更或调整；乙方按以下时间付清该商品房装修款款项，第一期装修款44119元，须于2018年6月19日前缴付，第二期装修款132353元须于2018年12月16日前缴付，第三期装修款132353元须于2019年6月19日前缴付，第四期装修款132353元须于2019年6月20日前缴付；甲方于2019年10月30日前完成装修工程；乙方应当按照本合同约定及时支付装修款，如乙方未按约定支付装修款的，乙方应从逾期之日起每日按应付装修款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，如甲方要求解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于该商品房装修总价20%的违约金并承担解除合同的所有费用；如因乙方原因导致甲方解除买卖合同的，则本合同同时解除，如因乙方原因导致甲方解除本合同的，则买卖合同同时解除，乙方均应当按该商品房装修总价的20%和该商品房总房款的20%向甲方支付违约金；未经甲方同意，乙方不得单方解除本合同。2019年5月10日，原告向被告叶明娣邮寄送达《关于限期付款的通知函》，载明：原告与被告叶明娣于2018年6月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定被告叶明娣向原告购买涉讼房屋，并委托原告对涉讼房屋进行装修，装修包干价441178元，根据装修合同的约定，被告叶明娣于2018年12月16日前支付第二期装修款132353元，截至本函发出之日，虽经原告多次通知，被告叶明娣无理长期拖延支付应付款项，为维护自身合法权益，减少各方的损失，请被告叶明娣于2019年5月24日前与原告取得联系，并将应付的装修款132353元、逾期付款违约金9331元（暂计至2019年5月6日）支付至原告银行账户。否则，原告依法依约可解除买卖协议和装修合同，收回该房屋。2019年7月9日，佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果显示，涉讼房屋已办理合同备案登记，权利人为被告叶明娣，合同号码为201********202；201*年12月13日，涉讼房产办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行；涉讼房屋已经办理预购商品房买卖预告登记，登记时间为2018年12月13日，预告权利人为被告叶明娣。2019年8月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告、被告叶明娣均确认原告已收齐购房款1133313元及第一期装修款44119元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《富力江湾华庭装修合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方签订的《富力江湾华庭装修合同》虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定，违约责任条款亦约定任何一方不得单方解除买卖合同或装修合同，买卖合同与装修合同必须同时解除，否则违约方应支付违约金。且《富力江湾华庭装修合同》的一方亦为作为开发商的原告。由此可见，《富力江湾华庭装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。从《富力江湾华庭装修合同》的条款内容来看，该合同实质系对涉讼房屋买卖合同的补充约定。结合原告、被告叶明娣双方约定及当时的房地产市场调控政策，可以认定《富力江湾华庭装修合同》是《商品房买卖合同》的组成部分，涉讼房屋的总价款应由《富力江湾华庭装修合同》约定的装修款及《商品房买卖合同》约定的购房款共同构成，《富力江湾华庭装修合同》所约定的装修费用是房款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的毛坯房的价款，共同构成涉讼房屋带装修的总价款。虽然《富力江湾华庭装修合同》约定在被告叶明娣未能按期支付购房款和装修款，逾期超过30天后，原告有权解除《商品房买卖合同》、《富力江湾华庭装修合同》。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在被告叶明娣已经支付百分之七十五以上购房款，履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下，本院认为原告与被告叶明娣之间的房屋买卖合同不解除为宜，并对原告提出解除合同为基础的相关诉讼请求均不予支持。诉讼中，原告、被告叶明娣均确认被告叶明娣未按约定支付第二期装修款132353元、第三期装修款132353元、第四期装修款132353元，已构成违约，为避免利益失衡，并避免当事人诉累，本院在本案对该债务一并予以处理，被告叶明娣应向原告支付剩余装修款397059元。根据《富力江湾华庭装修合同》的约定，被告应当按照合同约定及时支付装修款，逾期支付，应从逾期之日起每日按应付装修款的万分之五向原告支付违约金，故被告应以132353为本金分别从2018年12月17日、2019年6月20日、2019年6月21日起均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶明娣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修款397059元及以132353为本金分别从2018年12月17日、2019年6月20日、2019年6月21日起均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款违约金予原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司；二、驳回原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10902.25元（原告已预交），由原告负担7274.31元，被告叶明娣负担3627.94元，被告叶明娣负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十一月八日书记员  刘冬花