山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1302民初12888号原告:金某某,女,1988年2月14日出生，汉族,住山东省莒南县。委托诉讼代理人:李红霞,山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人:张磊,山东衡正源律师事务所实习律师。被告:邵某某,女,1977年7月5日出生,汉族,住临沂市兰山区。被告:陈某某,男,1978年11月18日出生,汉族,住临沂市兰山区。二被告委托诉讼代理人:卢建坤,山东铭星律师事务所律师。原告金某某与被告邵某摩、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金某某的委托诉讼代理人李红霞、张磊，被告邵玉芬、陈某某及其委托诉讼代理人卢建坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的买卖合同，被告支付违约金23万元（房屋总价值95万元）；2、诉讼费、保全费、律师费、诉讼保全担保保险费等由被告承担。事实与理由:原、被告于2019年6月26日签订“房屋买卖合同”一份,约定被告将其坐落于临沂市兰山区北城新区滨河新天地2号楼2-2203室的房屋出卖给原告。之后因房价上涨,被告见利忘义,公然毁约,拒不履行合同。原告多次催告被告继续履行合同,办理房产过户,但被告明确表示反悔,态度恶劣,拒不履行合同。被告的恶意毁约行为已严重损害了原告的合法权益。为追究被告违约责任,特具状提起诉讼,请求法院依法判决。被告邵某摩、陈某某辩称，1、同意原告金某某关于解除房屋买卖合同的诉讼请求;2、请求驳回原告金某某的其他请求。事实与理由:1、我们与原告金某某在中介公司居间服务下签订房屋买卖合同是事实。订立合同后,金某某本应支付定金2万元,但我们未见到相关转款记录,无法证实金某某履行了定金支付义务。2、我们为在本市其他地方购买房屋,确有出售案涉房屋的意愿,而且已经按中介的要求提前偿还了房屋的按揭贷款(有还款凭证为据),为交易做好了准备,也多次催促中介公司及金某某支付首付款,办理过户手续。但中介公司及金某某事先利用我们签订合同对工作日的理解不同,恶意拖延支付首付款的时间,致使本市房屋价格上涨。因金某某恶意拖延,我们置换房屋的意愿不能实现,我们已不可能出售唯一的住房。合同不能履行的责任在金某某,不在我们。3、金某某称其需要卖掉其所持有的房屋才有资金支付首付款,但从未提供过其在涉案合同签订前后卖房的证据,其拖延到其所称的20个“工作日”的最后一日才提出支付首付款,我们有合理理由怀疑,其与中介利用本市房价即将上涨的信息优势恶意串通,诱使我们订立长期间支付首付款的合同,故意制造我们违约的可能性。4、合同未能履行的责任在金某某,我们不应当承担任何责任。如果法院认为我们违约,也应当适用《合同法》第115的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。由于我们未实际收取定金,故不应当双倍返还。即使按照定金规则,要求我们返还定金,也应当查实金某某实际向中介公司支付了2万元的定金(应有转款凭证,而不能仅依据中介公司的收款收据,现金支付明显不符合常识、常情)。5、再退一步,即使法院认定我们有违约责任,但金某某未向我们支付首付款,合同尚未履行,我们自合同签订后,也未实际获得金某某的任何一分钱,金某某也没有举证其产生了损失,其所主张的23万元违约责任,没有依据,且明显过高,请求法院依法予以调减。庭审中原告金某某提交了如下证据:一、房屋买卖合同一份,证明双方存在房屋买卖合同关系;二、房产中介收据一份,证明原告已经交付定金；三、原告与被告邵某摩的通话录音证据一份,证明被告毁约不履行违约责任。被告的质证意见为:对证据一,首页中,手写部分按手印的地方,原告与被告持有的合同是不一致的,尤其是付款时间上,原告持有合同上是合同签订后15个工作日,后手改为20个工作日,原告的合同上按了手印,与被告的合同不一致,被告的合同上改为了20日,但是未按手印。对证据二没有异议。对证据三，双方的通话属实,当时原告跟我们说是20个工作日,我们理解的就是20天,我们中间多次催促中介让原告交钱,但原告实际想要支付首付款是第27天,当时我和中介沟通时微信聊天说定金是给我的,后来签合同时和我沟通的中介没有去,让其他同事去的,签订完合同后,中介又说不给我了,钱放在中介。后来我去找中介同事,他又让去找中介那个人,他们之间相互推诿,我希望原告可以提交证据于什么时间卖她的房子,证明原告自己不是恶意拖延。我们这个合同是纸质打印的,不能涂改。从原、被告的通话录音中可以确认,即使是原告也认为20个工作日就是20天。原告的反驳意见为:对于被告提出的未收到任何定金,我方不认可,买卖合同明确约定定金由中介代管,被告所叙述其他与中介之间的沟通问题与本案无关,被告提出的多次催促中介办理过户手续没有事实依据。同时,被告提出没有仔细看合同,还没有区分好20个工作日和20日的区别,无事实依据，与本案无关。被告提出合同上将15个工作日修改为20个工作日,因此合同是中介提供的一式三份的复写件,合同原件签订时已经做了修改,而且被告知悉。同时原、被告录音中,可以明确的看出被告是知道20个工作日的,而不是纠结15个工作日,20个工作日是没有争议的。被告向法庭提交了如下证据:一、临沂市不动产登记受理本,证实被告已经做好了卖房子的准备,还清贷款,解除了抵押；二、被告与中介工作人员宋亦菲的微信聊天记录一份,证实被告曾于2019年7月6日催促中介让原告办理过户手续；三、原告与被告手机通话记录一份,证实被告曾于2019年7月7日、24日多次催促原告,办理房产过户手续。原告的质证意见为:对证据一,与本案房屋买卖合同无关,我方不予认可。对证据二有异议,我方不予认可,系被告与中介之间与本案无关的纠纷。对证据三,我方不予认可,因为没有任何通话内容,不具有任何证明力。经审理查明，2019年6月27日,原告金某某（买方、乙方）与被告邵某摩、陈某某（卖方、甲方）、案外人山东房呢房地产经纪有限公司（中介方，以下简称房呢公司）签订了《房呢地产买卖契约》一份，该合同约定:原告金某某购买被告邵某摩、陈某某所有的位于临沂市兰山区××新区滨河××天地××楼××室的房屋一套，房屋总价值为95万元。该合同第三条约定：“…2、在合同签订20个工作日内乙方支付首付款为交易价格金额的20%即人民币19万元整，首付款交由资金监管账户，剩余房款人民币76万元整申请银行按揭贷款，银行放款后交由资金监管账户保管，在乙方房产证做抵押审核完毕首付款与贷款部分一并交付给甲方…”；第六条约定：“违约责任1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋(或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的),每逾期一日,由违约一方向对方支付购房价款万分之一的违约金,任何一方逾期10日以上未履约的,视为根本违约。根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约,自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿(此违约金中含丙方2.7%居间服务费)，并承担乙方主张权利过程中的诉讼费,律师费等费用。如乙方构成根本违约,定金概不退回,并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”。合同签订后，原告于2019年6月27日交纳购房定金2万元至中介人房呢公司处。后被告通知原告不再出售涉案房屋，双方协商未果，原告遂诉至本院。上述事实，主要根据原、被告的陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。本院认为，房屋买卖合同是诺成性合同。原告金某某与被告邵某摩、陈某某及中介人房呢公司签订的《房呢地产买卖契约》,约定由原告金某某购买被告邵某摩、陈某某所有的涉案房屋，该合同系双方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律规定，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定的内容积极履行各自的义务。合同签订后，被告单方面提出解除房屋买卖合同，理由不充分，属于故意违约行为，被告应承担相应的民事责任。原告起诉请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“…；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据双方合同第六条的约定，违约金计算数额为19万元（95万元×20%）。鉴于原告仅支付给中介方购房定金2万元（该款性质上属于对被告交付），并未向被告支付首付款，其履行合同资金付出数额很少，合同履行期很短，原告损失相对较少。被告请求对违约金数额予以调减，综合考虑本案诸因素，本院对违约金数额酌情予以调减。原告主张的由对方支付律师费用，因该费用是增强原告自身诉讼能力的费用，属于原告付费后受益，不宜认定为给其造成的损失，本院对此不予支持。对于诉讼保全担保保险费，该费用非原告主张权利的必要支出，对此本院不予支持。一、解除原告金某某与被告邵某摩、陈某某于2019年6月27日签订的《房呢地产买卖契约》；二、被告邵某摩、陈某某于本判决发生法律效力后十日内支付给原告金某某违约金人民币7万元；三、驳回原告金某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元（已减半）、保全费1670元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  张培亮二〇一九年十月三十日法官助理李玉萍书记员韩雨晓