成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初5085号 原告：四川华西集团物业管理有限公司，住所地成都市金牛区解放路二段**旧楼**。 法定代表人：张载树，总经理。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 被告：黄某某，女，汉族，1967年8月6日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周某，男，汉族，1968年5月18日出生，住成都市金牛区，系被告之夫。 原告四川华西集团物业管理有限公司（以下简称华西物业公司）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华西物业公司的委托诉讼代理人宋红双、被告黄某某及其委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华西物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告缴纳从2008年8月至2019年2月28日的物业服务费14897.88元；2、请求判令被告支付从2008年8月至2019年2月28日逾期缴纳物业服务费的违约金3726.3元；3、请求判令被告向原告缴纳从2008年8月至2019年2月28日的停车费29210元；4、请求判令被告向原告缴纳从2008年8月至2019年2月28日的垃圾清运费1016元；5、请求判令被告向原告缴纳电费188.4元（以实际产生为准）；6、请求判令被告向原告缴纳气费293.2元（以实际产生为准）；7、请求判令被告向原告缴纳收视费432元（以实际产生为准）；8、请求判令被告向原告缴纳水费7891.2元（以实际产生为准）；9、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年4月19日原告与四川华西房地产开发有限公司签订《华欣园物业管理委托合同》，委托原告代为管理华欣园商住楼。2009年1月1日，原告与四川华西集团有限公司签订《华欣园物业服务合同》，两份合同约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主有缴纳物业费的义务，但被告从2008年8月1日起，截止至起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费、水费、电费、气费、收视费、垃圾费、停车管理费。该户的产权面积为148.83平方米，根据该项目物业服务合同约定，2008年8月1日至2018年12月31日，被告应按照0.5元/平方米标准向原告缴纳物业管理费，2009年1月1日至今应按照0.8元/平方米标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告按照逾期1元/天的标准承担违约金。经过多次催缴，被告拒不缴纳相关费用。此种行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，同时妨碍了小区的统一管理。依照我国相关法律之规定，现诉至法院。望判如所请。 被告黄某某辩称：一、原告未妥善履行物业管理义务导致其财产损失在先，原告无权主张物业管理费。2003年被告入住华欣园小区×房。2008年8月17日，被告外出旅游回家发现家中被盗，丢失现金5万元，金银首饰近1.5万元。经派出所勘查，小偷系直接进入单元楼，再破坏大门门锁进入家中。上述财产损失和原告的失责之间有着直接的因果联系。原告2004年5月擅自拆除了小区的实心砖墙，将其改为仅有1米多高的铁花栅栏。原告未能履行约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。被告从未与原告签订任何书面性质的物业管理合同，双方只在事实上具有物业管理关系，被告认可原告为小区物业并缴纳物业管理费，是以原告妥善履行其管理职责为前提。二、原告主张的各项物业费用已过诉讼时效。物业公司所收取的物业费系每月重复缴纳的单笔债务，而非整体债务的分期履行。因此，对于每月所产生的物业费，诉讼时效期间应分别计算。对于2008年8月至2015年10月的物业费，应适用两年的诉讼时效期间，对于2015年10月至2019年2月的物业费，应适用三年的诉讼时效期间。按此计算，2008年8月至2016年2月的各项物业费均已过诉讼时效，请求法院驳回原告关于该部分物业费的请求。三、原告主张的物业管理费无事实基础和依据。被告未签《华欣园物业服务合同》，不应受协议规定约束。2019年，华西物业向小区其他住户所收取是0.6元/平方米，原告对业主的收费标准不一致，没有任何证据证明2008至2018年间实际发生的停车费数额确为29210元。同时，在此基础上结算出的各项物管费及停车费不合理，没有事实依据。被告拒缴物业费是因原告失职，原告无权主张各项物业费用。恳请法院依法公正判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担；恢复擅自拆除的高墙；立即停止将华欣园小区停车位用于商业性质的收费停车行为；赔偿被告被盗损失6.5万元的合理部分；及时纠正对被告的不合理收费行为。 本院经审理认定事实如下：2006年4月19日，四川华西房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订了《华欣园物业管理委托合同》，甲方将位于成都市金牛区方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年4月18日8:00时至2009年4月18日8：00时止，合同约定乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、街道社区收取的清洁管理费（代收）、代收代缴水电气视费。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.5元／月／平方米向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起按每天0.1元交纳滞纳金。露天车位5元／天、车库8元／天、自行车停放3元／天。2009年1月1日，四川华西集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《华欣园物业服务合同》,合同期限自2009年1月1日起至本小区业主委员会成立止。乙方在案涉小区提供物业服务，负责收取业主和物业使用人的物业管理服务费；代收代缴水、电、气、视费、代街道、社区收取住户袋装垃圾费等。住宅用房：多层按0.8元／月·平方米,商业按2.5元／月·平方米，物业服务费用按月交纳，应在每月8日履行交纳义务，逾期30天不交纳物管服务费的，乙方按每天每户加收1元滞纳金。机动车场（库）属于开发建设单位所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要，由车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位按排气量230-350元／个·月的标准向乙方交纳费用。露天临时停车每次3-5元收取。原告代业主缴纳垃圾清运费、水费、电费、电视光纤费等费用。被告欠费后，经原告催告，被告未缴纳。 另查明，2003年2月26日，被告办理了华欣园×房屋的入住手续。2003年4月17日，该房登记于被告名下，建筑面积148.79平方米。2008年8月18日，被告丈夫向成都市公安局金牛区分局曹家巷派出所报案，称家中被盗。车牌号为川Ａ×××××的小型轿车于2010年7月20日登记在被告丈夫名下。车牌号为川Ａ×××××的小型轿车于2014年9月10日登记在被告丈夫名下。 诉讼期间，原告提交了收费小条、收费系统截图、欠费明细等被告欠费的证据，被告不予认可其真实性。 以上事实，有《华欣园物业管理委托合同》、《华欣园物业服务合同》、入住手续书、物价局文件、欠费明细、催费条、费用报销单、庭审笔录等证据在案予以证实。 本院对争议焦点评定如下：1、原告主体是否适格。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与四川华西房地产开发有限公司和四川华西集团有限公司分别签订的《华欣园物业管理委托合同》、《华欣园物业服务合同》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力，被告关于其并非合同一方当事人的主张不能成立，不予采纳。自2006年以来，原告也实际在案涉小区提供了物业管理服务，其依法依约均具有收取物业费的权利，具有合法主体资格。 2、原告主张的请求是否已过诉讼时效。本院认为，原告的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自原告撤场时起算欠缴费用的诉讼时效，被告关于已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 3、被告提出原告未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物管费等相关费用的正当理由。本院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物管费的抗辩理由无法律依据，不予支持。 4、关于各项诉请的具体金额认定。关于物管费。原告虽然未能提交被告最后一次缴纳物管费的证据，但其对此作出了合理说明，即在2012年6月进行电脑系统录入之前，以其是否保存物管相关费用的“金额明细条”为标准，如果业主缴纳了相关费用，则相应的金额明细条交由业主，结合其后电脑系统的录入数据，本院认定2008年8月至2019年2月，被告欠缴物管费共计121个月（证据显示其中2011年5月至当年9月被告缴纳了相应物管费用）。虽然合同约定被告应自2009年按照每月每平方米0.8元的标准缴纳物管费，但有证据证明原告按照每月每平方米0.6元的标准在收取物管费，故本院按照该标准计算被告在2008年8月至2019年2月应当缴纳的物管费为10727.8元（116×0.6×148.79+5×0.5×148.79）。关于停车费。根据被告当庭关于停车期间的陈述、车辆登记信息以及原告提交的停车费收取的证据，本院认定被告在2016年10月至2019年2月28日期间应缴纳的停车费（1辆车）4500元（25×180）。关于垃圾清运费。如上所述，被告共计121个月未缴纳垃圾清运费，结合原告代为缴纳该费用的事实，被告应当缴纳垃圾清运费968元。关于电费。虽然被告否认该费用，但根据其自身提交的2019年同小区业主的缴费记录，可以证明存在路灯金额的费用。结合被告欠费小条，本院认定被告应当缴纳电费共计184.1元。关于气费。根据原告提交的抄表记录，气表起止度分别为1800和1595，对此被告未能提供反驳证据，本院予以认定，故被告应当向原告缴纳气费293.2元。关于电视光纤费。根据欠费明细，本院认定被告还应当缴纳的费用为384元（48×6+48×2）。关于水费。根据水表的起止度(1001-2512)，按照每月平均耗水数量和水费调整单价的实际情况，本院认定被告欠缴水费为4112.5元。关于违约金。鉴于被告并非无故欠缴物管费，基于公平和诚信原则，本院对原告的该项请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2008年8月起至2019年2月28日止的物业管理费10727.8元； 二、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2008年8月起至2019年2月28日止的停车费4500元； 三、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2008年8月起至2019年2月28日止的垃圾清运费968元； 四、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2008年8月起至2019年2月28日止的电费184.1元； 五、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2008年8月起至2019年2月28日止的气费293.2元； 六、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2008年8月起至2019年2月28日止的电视光纤费384元； 七、黄某某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付水费4112.5元(起止度1001-2512)； 八、驳回四川华西集团物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1241元，因适用简易程序审理并结案减半收取620.5元，由被告黄某某承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇一九年十月十五日 书记员 张珑馨