山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终2513号 上诉人（原审原告）：菏泽谷雨花大酒店有限公司。住所地：菏泽市高新区刘民路西郭楼以北。 法定代表人：谷中华。 委托诉讼代理人：侯雅楠，山东苏润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦伟，山东苏润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽骨伤医院。住所地：菏泽市西安路**。 法定代表人：谢鹤展，院长。 委托诉讼代理人：赵建刚，山东君诚仁和律师事务所律师。 上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司(以下简称谷雨花大酒店)因与被上诉人菏泽骨伤医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭，依法对本案进行了审理。上诉人谷雨花大酒店的法定代表人谷中华及其委托诉讼代理人侯雅楠、秦伟，被上诉人菏泽骨伤医院法定代表人谢鹤展及其委托诉讼代理人赵建刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谷雨花大酒店上诉请求：1、依法撤销菏泽市牡丹区人民法院(2019)鲁1702民初799号民事判决书；2、依法改判解除上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，被上诉人依法返还租赁房屋；依法改判被上诉人支付占用租赁上诉人房屋期间的费用；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1、一审法院驳回上诉人的诉讼请求理由仅是牡丹区人民法院作出的“调查笔录”，该笔录中“一审法院要求被上诉人协助执行”的说法过于牵强附会，该笔录形成的程序存在多处矛盾、非法因素。“调查笔录”形成于2019年5月14日，是一审法院执行庭王立胜法官承办的一民间借贷执行案，该执行案件中，被执行人为借款人菏泽市志明印务有限公司张志明与借款担保人菏泽市嘉利华荣文化传媒有限公司(以下简称嘉利华荣公司)、谷加立，上诉人并非为被执行人，也未向执行庭法官表示愿意以其对被上诉人的租金代嘉利华荣公司偿还债务。执行庭法官也从未向上诉人提起过此事，牡丹区人民法院执行庭作出“要求上诉人的租金偿还另一案件债务”的理由与事实不符，更违反法律规定。 被执行人嘉利华荣公司接到王立胜法官电话通知后，表示愿意尽其所能，力争尽快偿还债权人的债务，并按之前已经与债权人达成的还款计划逐次偿还。上诉人与嘉利华荣公司均为独立法人，依据法律规定，执行法院不可能在上诉人不知情的情况下提取上诉人的租金用以偿还嘉利华荣公司的债务。就本案而言，直到一审法院庭审结束，上诉人也未看到一审法院向被上诉人出具的要求提存被上诉人租金的《协助执行通知书》。更没有法定程序中规定的文书送达。因此该“调查笔录”便明显失去了客观性、合法性、合理性和真实性。形成该笔录的用意不言而喻，分明是被上诉人借此混淆视听，以此来迷惑一审法官的判断，导致一审法院作出错误的判决。2、一审法院“调查笔录”的形成过于突兀与蹊跷，疑点重重，另人费解。 疑点①：一审法院曾于2019年3月5日通知上诉人2019年4月9日开庭，因故延期至2019年5月15日开庭，该笔录形成于2019年5月14日，形成的时间太“巧”、太“及时”了，其是如何形成的以及形成的动机目的不能不让人怀疑。疑点②：2018年10月18日上诉人向被上诉人送达《律师函》，催告被上诉人支付租金，否则上诉人将单方解除租赁合同。起诉前，上诉人三次书面通知被上诉人要求解除合同，并要求被上诉人限期搬离。被上诉人均未提及其不支付租金是因为接到一审法院协助执行的要求。疑点③：开庭庭审中，被上诉人的整个答辩状中自始至终未提及被上诉人拒不支付租金是因为接到一审法院的扣留租费的通知。由此可知，在一审法院第一次通知开庭时，“调查笔录”尚未形成，直到第二次开庭之前，即2019年5月14日，被上诉人意识到“书面证据”的必要性，故而形成了该笔录。庭审时，该笔录并没有王立胜法官的签字，为此，一审承办法官休庭五分钟，核实此事，“因为王立胜法官在该笔录形成时出差在外，没有机会在笔录上签字”，调查人(审判员)根本就不在场也能形成所谓的“调查笔录”，实在令人费解，故该笔录明显不具有合法性，依法不能作为定案证据使用。综上所述，上诉人认为：该笔录是被上诉人谢鹤展通过其他手段人为形成的，实属被上诉人的一面之辞，笔录内容明显不具有客观性、合法性、合理性和真实性。该笔录虽是一审法院形成，但却被被上诉人蓄意利用，以假乱真、混淆是韭颠覆黑白，误导一审法院作出了错误的判决。上诉人的一审诉请与法有据，与情有理，期盼公平公正，合情、合理、合法，应该得到人民法院的支持，为上诉人主持公道，还法治社会公平正义。(一)上诉人于2017年10月18日向被上诉人交付副楼，不存在违约交房。上诉人提交的副楼交接清单(证据一)足以证明，副楼实际交付时间是2017年10月18日。双方在《房屋租赁合同》中明确约定“被上诉人租赁的副楼面积与上诉人占用被上诉人的办公楼面积相同，在上诉人占用办公楼期间费用相互冲抵。”2018年3月23日上诉人将办公楼腾出交付被上诉人后，被上诉人才从2018年3月23日开始交纳副楼租金，从2018年3月23日计算至2018年10月20日共计7个月，2018年3月23日被上诉人交纳副楼7个月的租金210141元，所以，副楼的次年租金交付时间也是2018年10月20日前预先一个月交纳。在2018年10月20日第一年租期届满后，被上诉人就应当预先一个月支付次年房租1276200元。被上诉人主张副楼实际交付时间是2018年3月23日与事实不符，被上诉人的该主张本身就是一种恶意违约行为。(二)上诉人延期25天交付房屋不是被上诉人拒付租金的正当理由。上诉人与被上诉人2017年8月11日签订《房屋租赁合同》，虽然合同约定45日交付房屋。由于双方交接的物品种类繁多，交接手续繁杂，导致房屋实际交付时间延迟了25天。在办理交接的过程中被上诉人是认可的，况且在交接房屋之前被上诉人也没有交付租金，租金的起算时间也是从实际交付房屋后才开始计算的。如果被上诉人主张延期25天的违约金冲抵租金的话，被上诉人在交纳第一年租金时就应当主张且先行扣除，事实上被上诉人并没有主张从第一年的租金中扣除延期接房的违约金。被上诉人同意从上诉人处接房并足额支付第一年租金的行为应视为对上诉人延期交房的一种认可，因此，上诉人不构成违约。上诉人延期25天交付房屋不是被上诉人拒付租金的正当理由。(三)在房屋租赁合同履行中，虽然法院曾对两栋别墅采取过查封行为。但法院的查封并没有影响到被上诉人的实际使用，法院也没有对别墅采取其他执行措施。法院查封别墅不是被上诉人拒付租金的正当理由，更何况即使法院采取执行措施进行评估拍卖，根据买卖不破租赁的原则也不会影响到被上诉人对租赁房屋的正常使用。(四)本案争议的《房屋租赁合同》与被上诉人主张的《房产转让合同》涉及的房产不是同一个标的，两者没有关系，被上诉人以房产转让合同履行过程中上诉人有违约行为而拒付本案租赁合同租金显然不能成立。在《房屋转让合同》中，上诉人只是作为出卖方的关联企业出现，而不具有出卖人的地位。在房屋转让合同中上诉人既不享有任何权利，也不承担任何义务，被上诉人主张上诉人在房屋转让合同中存在违约行为明显没有任何法律和事实依据，被上诉人以此主张拒付本案租金更是没有任何道理，被上诉人以此理由拒付本案租金明显为恶意违约情形。根据上诉人、被上诉人2017年8月11日签订案涉房屋租赁合同第三条约定，被上诉人应当在2018年10月23日前预先1个月支付次年租金127.62万元，经上诉人多次催要被上诉人至今没有支付次年租金是事实，依据合同第七条约定上诉人有权收回房屋。被上诉人在履行过程中以自己的行为明确表示拒绝支付房屋租金，被上诉人的行为也已经构成重大根本行为违约。被上诉人应当返还租赁房屋，并赔偿占有租赁房屋期间的损失。综上所述，一审法院未查清事实，未对“调查笔录”作合法性审查，未核实一审法院执行庭要求被上诉人协助执行的具体时间和法律文书，仅以“调查笔录”作为本案的唯一判决依据，缺乏说服力，更违背了法律的严谨性，所以本案判决依据事实错误，望贵院能够查明事实，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，恳求二审法院对本案依法改判。上诉人称一审法院作出裁判的唯一依据是被上诉人提交的调查笔录，无论从内容还是从形式上均不具有法定的阻断合同义务履行的效力，从内容上执行法官调查的内容与上诉人没有任何关联。菏泽嘉利华荣文化传媒公司与上诉人系两个独立的民事主体，执行法官未通知和要求被上诉人扣留应交付上诉人的租赁费用，被上诉人故意混淆菏泽嘉利华荣文化传媒公司、谷加立与上诉人和谷中华的概念。一审中被上诉人也明确陈述没有见到“协助执行通知书”，电话通知、口头通知不符合民事诉讼法规定的形式要求。 菏泽骨伤医院答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律得当，上诉人没有提出实质性的上诉理由，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 谷雨花大酒店向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。2、依法判令被告支付原告非法占用原告房产期间的费用40万元(占用期间为从2018年10月20日至被告实际搬离之日，从2018年10月20日至起诉日2019年2月15日为40万元)。3、依法判令被告赔偿租赁期间因砍伐树木100多棵给原告造成的损失1万元。4、涉案费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年8月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于菏泽市高新区××路××楼××楼××楼××别墅××游泳场馆出租给被告，其中主楼面积约4980平方米，副楼面积3015平方米，别墅面积合计2640平方米。租赁期限为10年，每月每平方10元计算，计价面积合计10635平方米，每年租赁费为90万元。每年预先一个月支付下一年房租，租赁期间，被告拖欠租赁一日，按年租金的千分之一加收第二年租金，累计拖欠3个月以上的，原告有权收回房屋。被告逾期交纳合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之一支付原告滞纳金，自签订合同之日起45日内，原告将房屋交付给被告，交付后开始计算房租。逾期交房一日按年租金的千分之一扣租金。2017年10月20日原告将合同约定的涉案宾馆主楼、33套别墅、游泳场馆交付给被告，于2018年3月23日将涉案宾馆副楼交付给被告。2018年4月5日被告交付原告租赁费210141元。2018年10月18日原告向被告发律师函，内容：“如果贵院续租，请按约定预先支付下一年租赁费，并与我公司重新签订《房屋租赁合同》。若逾期支付，我公司将严格按上述合同约定要求加收租赁费（如三个月内支付租赁费）或收回房屋（如超一案中，对涉案部分财产张贴了查封公告，并通知被告法定代表人谢鹤展配合法院将应支付给被执行人的租金和购房余款予以扣留。菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司与原告系关联企业。 一审法院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》，内容合法，意思表示真实，属有效合同。但在合同履行过程中，被告之所以未按合同约定支付租金，是因被告接到法院扣留租赁费的通知，是受不可抗力的影响，依法可免除责任，被告不构成违约，故对原告要求解除原、被告之间签订的租赁合同，要求被告将承租的房产交还原告，及要求被告支付原告非法占用原告房产期间的费用40万元的诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告赔偿租赁期间因砍伐树木100多棵给原告造成的损失1万元，因与本案不属于同一法律关系，本院依法不予合并审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、驳回原告菏泽谷雨花大酒店有限公司要求解除与被告菏泽骨伤医院签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋的诉讼请求。二、驳回原告菏泽谷雨花大酒店有限公司要求被告菏泽骨伤医院支付非法占用房产期间的费用40万元的诉讼请求。案件受理费7450元，由原告菏泽谷雨花大酒店有限公司承担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。另查明，上诉人与被上诉人于2017年10月18日对租赁物中的副楼完成了交接，有双方当事人签字的交接清单予以证实。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。《房屋租赁合同》第三条租金及支付方式中约定：……每年预先1个月支付下一年房租。合同第七条，乙方（承租方）违约责任中约定：累计拖欠3个月以上的，甲方（出租方）有权收回房屋。本案中，被上诉人菏泽骨伤医院未在合同约定的期限内交纳第二年租金，且拖欠租金时间超出了合同约定的解除合同的时间。被上诉人菏泽骨伤医院称未按时交纳租金的原因是牡丹区人民法院执行庭工作人员要求其协助执行申请执行人彭燕、赵春梅等人与被执行人菏泽志明印务有限公司、张志明、菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司、谷加立民间借贷纠纷案件。谷雨花大酒店并非被上诉人所称的被执行人，即使如被上诉人所述，谷雨花大酒店与菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司系关联公司，也应当在相关法律文书作出变更被执行人裁定的情况下才能认定谷雨花大酒店为被执行人。本案中，不能认定谷雨花大酒店为上述民间借贷案件的被执行人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关必须办理。根据上述法律规定，法院要求有关单位协助执行，必须作出裁定并制作协助执行通知书。”本案中，被上诉人称山东省菏泽市牡丹区人民法院执行庭要求其协助执行而对抗应交纳租金的主张，并未提供书面的裁定书及协助执行通知书等证据予以证实，对其主张不予支持。因此，上诉人要求解除租赁合同，返还租赁物并要求被上诉人菏泽骨伤医院支付占用上诉人房产期间的费用，应当予以支持。一审中认定上诉人谷雨花大酒店要求被上诉人菏泽骨伤医院赔偿租赁期间因砍伐树木给其造成的损失1万元，与本案不属于同一法律关系，不予合并审理并无不当。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初799号民事判决； 二、解除上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司与被上诉人菏泽骨伤医院于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》； 三、被上诉人菏泽骨伤医院于判决生效后十日内返还上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》所涉及的房产，即位于菏泽市高新区××路××楼××区内的宾馆主楼（面积约4980平方米）、副楼（面积3015平方米）、33套别墅（2640平方米）、游泳场馆； 四、被上诉人菏泽骨伤医院于判决生效后十日内支付上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司在解除合同后其对涉案租赁物实际占用期间的费用（自2018年10月21起按年90万元计算至实际返还之日止）。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7450元，由被上诉人菏泽骨伤医院负担；二审案件受理费7450元，由被上诉人菏泽骨伤医院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇一九年十月三十一日 法官助理 王 群 书 记 员 刘蕾蕾