四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5846号 原告：郭成建，男，1979年11月20日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：江林，四川中奥律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：刘显志，男，1961年12月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：曹红，男，1964年2月14日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：高玉传，女，1952年7月12日出生，汉族，住成都市高新区。 原告郭成建与被告刘显志、曹红、第三人高玉传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，为查明案件事实，追加高玉传作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员黄珊珊独任审理。本院于2019年5月6日第一次开庭，原告郭成建及其委托诉讼代理人江林、被告刘显志、被告曹红到庭参加诉讼。2019年7月3日第二次开庭，原告郭成建及其委托诉讼代理人江林、被告刘显志、被告曹红到庭参加诉讼。2019年9月19日第三次开庭，原告的委托诉讼代理人江林、被告曹红、第三人高玉传到庭参加诉讼。2019年10月16日第四次开庭，原告郭成建及其委托诉讼代理人江林、被告曹红、第三人高玉传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭成建向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告在2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》；2、判令二被告连带返还原告租金170000元、返还原告水电气费3000元、赔偿原告装修及设备损失195642.9元，总计368642.9元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月20日，原告（乙方）与被告刘显志及其代理人被告曹红签订了《商铺租赁合同》，约定被告刘显志（甲方）将位于四川省成都市高新区新民社区旁（原中和人家）2600平方米的商铺租赁给原告，租赁期限为2018年8月20日至2021年11月20日，租金每年人民币170000元，每年支付一次；甲方保证出租给乙方的标的物能够从事汽修美容业务（包括所有证件的办理），甲方确保乙方使用年限在三年以上，如果甲方违约需退回当年租金的2倍，并赔偿乙方的装修等费用预计300000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了一年的租金，并对商铺进行了必要的装修及购买相关设备，但被告一直未按合同约定为原告办理相关证件，导致原告无法开业经营。并且被告一直占用出租商铺的一部分经营茶馆。故原告诉至法院，请求维护相关合法权益。在庭审过程中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：被告向原告返还占有使用费170000元并赔偿水电气费3000元、装修和设备损失195642.9元。 被告刘显志辩称：该商铺是我通过曹红租赁给原告的，租赁场地前就有口头协议约定要留茶坊，并且我负责保证搭建的房屋能够搭建；目前我只收取了20000元的房租，还有气费1200元、水电1800元；原告是今年4月10日搬走的，在这之前的房租应当支付。 被告曹红辩称：是我介绍原告来租商铺的，我为原告进行必要的修建，原告还有37000元的修建费没有结清，关于证照的办理问题，不应当是我们办证。厂房已经修建完成，原告也安装了设备，是原告违约不想再继续经营了，原告转给我的270000多元是修建费，不是租金。 经审理查明，2018年8月20日，原告郭成建（乙方）与被告刘显志（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定被告刘显志将位于成都市高新区新民社区旁（原中和人家）2600平方米的商铺租赁给原告，租赁期限为2018年8月20日至2021年11月20日，租金每年人民币170000元，每年支付一次；甲方保证出租给乙方的标的物能够从事汽修美容业务（包括所有证件的办理），甲方确保乙方使用年限在三年以上，如果甲方违约需退回当年租金的2倍，并赔偿乙方的装修等费用预计300000元。被告曹红以代理人身份在合同甲方处签字。2018年8月22日开始，原告郭成建陆续分笔向被告刘显志、曹红进行转账，2018年11月7日，被告曹红向原告郭成建出具《收据》一张，载明“收到郭老板汽修厂现金房租170000元，装修金75000元，证办完付余款”。 另查明，2001年1月20日，第三人高玉传与中和镇新民村村民委员会签订《土地开发协议书》两份，允许第三人高玉传以土地开发的方式使用案涉《商铺租赁合同》下的土地，第三人高玉传对土地进行了开发利用，并修建了部分房屋用于农家乐经营（即中和人家）。2016年11月30日，成都高新区中和街道办事处与第三人高玉传签订了《中和街道企业拆迁补偿协议》，将“中和人家”购地总面积地上建筑物及附着物等全部补偿完毕，但土地的补偿问题到“购地”补偿政策出台后按标准给予补偿。第三人高玉传在审理过程中自认其将案涉商铺实际交予被告刘显志进行管理和使用。 再查明，2018年11月8日，成都市城市管理行政执法机关接到高新区中和街道新民社区居民委员会的上报，前往案涉“中和人家”内空地上搭建的建筑物进行检查，并发出《调查通知书》，要求建设方提供相关规划建设部门审批手续等材料，但相对方未按期提供和接受检查。 上述事实，有原告、被告、第三人的当庭陈述，《商铺租赁合同》、收据、相关支付记录、中和街道企业拆迁补偿协议、“购地”自建房屋拆除补偿协议、调查通知书、询问笔录、现场照片等证据在案佐证，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，第一，关于原告郭成建与被告刘显志、被告曹红于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》的效力问题。该《商铺租赁合同》中涉及的租赁标的物为商铺，根据法庭查明的事实，该商铺已经被拆迁补偿完毕，仅实际还未拆迁，权利人无权再对标的物进行收益处分。同时，在该土地上新建扩建的房屋部分没有取得合法的规划建设审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中案涉的租赁标的物客观上没有也不可能取得相关的建设规划许可证，故本院认为该《商铺租赁合同》无效。 第二，关于返还使用费的问题。合同被确认无效后，交付财产的合同当事人可以依据财产请求权主张取得财产的相对方当事人返还财产，故原告有权主张被告向其返还多收取的房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，本案中双方合同约定的租金标准为一年170000元，故本院按照该租金标准计算双方应当负担的房屋使用费。根据本案中查明的事实，原告郭成建已实际支付了从2018年8月20日至2019年8月20日期间的房屋使用费170000元，同时根据双方在庭审中一致确认，原告郭成建于2019年4月10日搬离了案涉房屋，故原告郭成建应自行承担2018年8月20日至2019年4月10日期间的房屋使用费，2019年4月10日至2019年8月20日期间的房屋使用费被告刘显志应当退还原告郭成建，应当退还的房屋使用费数额为61388.88元（计算方式为：170000元÷12个月×4个月+170000元÷12个月÷30日×10日）。 第三，关于相关损失的承担问题。本案中原告郭成建主张的水电气费以及装修和设备损失，实际上是在原有租赁房屋之外进行的改造扩建费用。其中，证据显示的安装天然气费1200元是原告委托被告刘显志进行的天然气改造费用，应视为出租人同意承租人进行的改造；证据显示的截止2019年1月份水电费1800元是原告在使用期内使用的水电费，应当由原告自行承担。原告主张的装修及设备费195642.9元中，其中75000元是被告曹红代原告郭成建进行的扩建费用，应视为出租人同意承租人进行的扩建；其中120642.9元是原告郭成建自行进行了扩建改造费用，该部分扩建双方不能达成一致，不应视为经出租人同意。根据查明的事实，上述扩建均没有办理合法的建设手续。故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，租赁合同被确认无效后，承租人经出租人同意对房屋进行扩建的，且未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错承担；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意而进行的装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人自行负担。本案中，经出租人同意进行的扩建改造费用合计76200元（75000元+1200元），此部分损失由双方按照过错程度承担。 被告刘显志违反法律规定，隐瞒房屋真实情况出租该房屋，并在没有合法建设手续的情况下进行扩建，有较大的过错，原告郭成建在租赁该房屋时，没有尽到必要的审查义务，造成合同无效，亦有过错，本院平衡双方的过错程度，决定按照原告30%、被告70%的责任进行划分，故被告刘显志应当赔偿原告郭成建相关损失合计53340元（76200元×70%）。 第四，关于被告曹红是否承担连带返还及赔偿责任的问题。被告曹红是该租赁合同中出租人刘显志的代理人，其并非案涉租赁合同的相对方，其向原告郭成建收取租金并出具收据的行为也是其代理被告刘显志行使出租人权利的行为，被告曹红不符合法定或约定的连带责任承担的条件，故对原告要求被告曹红承担连带责任的请求本院不予认可。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘显志于本判决生效之日起十日内向原告郭成建返还房屋使用费61388.88元； 二、被告刘显志于本判决生效之日起十日内向原告郭成建赔偿相关损失合计53340元； 三、驳回原告郭成建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3415元，由原告郭成建负担2352元、被告刘显志负担1063元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一九年十月十六日 书记员  罗 青