福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9173号 原告：福州德治物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖公园1#楼A区5层A店面13室。 法定代表人：藤静位，职务执行董事。 委托诉讼代理人：姚治旺，福建元一律师事务所律师。 被告：福州市公安局交通警察支队，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路18号。 法定代表人：曾晖，职务支队长。 委托诉讼代理人：吴奋，男。 原告福州德治物业管理有限公司（以下简称德治公司）与被告福州市公安局交通警察支队（以下简称福州交警支队）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德治公司之委托诉讼代理人姚治旺，被告福州交警支队之委托诉讼代理人吴奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德治公司向本院提出诉讼请求：1.判令福州交警支队向德治公司支付自2016年1月15日至2018年12月31日的物业管理服务费91767.5元（2.5元/月/平方米×1034平方米×35.5个月）；2.判令福州交警支队向德治公司支付滞纳金27530.25元（实为违约金，按欠款总额91767.5元的30%计算）；3.判令福州交警支队承担案件受理费、公告费等全部诉讼费用。 事实和理由：2016年1月，福州市鼓楼区业主委员会聘请德治公司暂时代为管理福州市鼓楼区福州市鼓楼区，并于2016年1月16日向德治公司出具一份《代管协议》，载明：“经业委会讨论通过聘请福州德治物业管理有限公司暂时代为管理小区物业管理，包括安保、卫生、收取物业费等一切事务。代管时间自2016年元月15日至2016年6月30日，再经业主大会商讨是否聘请该公司为我小区下一轮物业管理公司。”2016年5月30日，福州市鼓楼区业主委员会（作为甲方）与德治公司（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将交警宿舍委托于乙方实行物业管理；公寓坐落于福州市鼓楼区；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为叁年，自2016年1月12日起至2019年1月11日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。德治公司按约定为福州市鼓楼区福州市鼓楼区提供了物业服务，福州交警支队作为该小区2-3号楼店面的所有权人，无故拖欠自2016年1月15日至2018年12月31日的物业费91767.5元（2.5元／月／平方米×1034平方米×35.5个月），已构成违约。2019年1月30日，德治公司向福州交警支队邮寄送达《缴费通知书》，要求福州交警支队支付物业服务费91767.5元，福州交警支队拒收，该邮件被退回。2019年3月1日，德治公司委托律师向福州交警支队发律师函，再次要求其支付拖欠的物业服务费91767.5元。福州交警支队再次拒收，且至今未履行付款义务。综上，德治公司与福州市鼓楼区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对福州交警支队具有法律约束力。福州交警支队拖欠物业费构成违约，应承担支付物业费91767.5元、违约金27530.25元等违约责任。德治公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 福州交警支队辩称，1.位于福州市鼓楼区大门口外的商店，系同时建设的建筑物，但交警宿舍小区与福州交警支队已经脱离了隶属关系，交警宿舍的产权归个人所有，宿舍小区内的公共区域归全体业主所有；而交警支队商店是独立于该小区之外的沿街商店，属于国有房产，产权属于福州交警支队。该商店用于存放福州交警支队的待报废的固定资产，平时店门都关闭，且切断水电，进出商店无需进入交警宿舍小区，日常福州交警支队均派民警对商店进行巡查维护。2.福州市鼓楼区业主委员会成立之时未通知福州交警支队进行有关事项的商议，是何时成立，如何产生的，福州交警支队均不知情。3.福州市鼓楼区业主委员会与德治公司签订《代管协议》，未通知福州交警支队进行有关事项的商议。后与德治公司签订《物业管理委托合同》也未通知福州交警支队参与商讨，对上述情况福州交警支队均不知情。4.福州交警支队与德治公司在法律上不存在任何民事关系，德治公司也未对小区门口店面提供任何物业管理服务。因此，对2019年1月30日德治公司寄送的缴费通知书及2019年3月1日委托律师寄送的律师函，福州交警支队均不作回应。综上，德治公司未为福州交警支队提供服务，福州交警支队也从未委托其提供物业管理服务。故，德治公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年1月16日，福州市鼓楼区业主委员会出具《代管协议》，载明：“本小区福州市鼓楼区交警干警宿舍是无物业管理小区，为了创建文明和谐小区，保障小区安全，经业委会讨论通过聘请福州德治物业管理有限公司暂时代为管理小区物业管理，包括安保、卫生、收取物业费等一切事务。代管时间自2016年元月15日至2016年6月30日，再经业主大会商讨是否聘请该公司为我小区下一轮物业管理公司。”2016年5月30日，福州市鼓楼区业主委员会与德治公司签订《物业管理委托合同》，约定由德治公司为坐落于福州市鼓楼区公寓提供物业管理服务；委托管理期限为三年，自2016年1月12日起至2019年1月11日止；物业管理费由德治公司收取，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；合同还对其他事项进行了约定。2019年1月30日，德治公司以ＥＭＳ形式向福州交警支队邮寄《缴费通知书》，要求福州交警支队交纳拖欠的自2016年1月15日至2018年12月31日的物业费91767.5元及违约金，后邮件被拒收退回。2019年3月1日，德治公司委托湖南怀治律师事务所律师以ＥＭＳ形式向福州交警支队邮寄《律师函》，再次要求福州交警支队缴纳拖欠的自2016年1月15日至2018年12月31日的物业费91767.5元及违约金，后邮件被拒收退回。 另查，福州市鼓楼区2＃楼二层商店的所有权人系福州市公安局交通巡逻警察支队，该房屋建筑面积为519.64平方米。福州市公安局交通巡逻警察支队名称变更为福州市公安局交通警察支队。审理中，德治公司主张福州交警支队系福州市鼓楼区商店的所有权人，是福州市鼓楼区唯一的商业物业业主，自2016年1月15日至2018年12月31日未缴纳物业费。福州交警支队陈述其在本市的店面是独立于福州市鼓楼区之外的独立店面，并主张德治公司未提供整洁的公共环境和良好有序的交通秩序。 本院认为，德治公司与福州市鼓楼区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力本应及于包括福州交警支队在内的全体福州市鼓楼区业主。但，福州交警支队系福州市鼓楼区唯一的商业物业业主，现无证据表明德治公司将商业物业的收费标准及依据告知福州交警支队，该行为违背民事法律关系中公平原则，侵害了福州交警支队的合法权益，故德治公司与福州市鼓楼区业主委员会签订的《物业管理委托合同》中关于非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元收取物业服务费的约定，依法对福州交警支队不产生约束力。因此，德治公司诉请福州交警支队支付物业管理服务费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十条规定，判决如下： 驳回福州德治物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费2685元，减半收取计1342.5元，由福州德治物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 巧 二〇一九年十月二十一日 法官助理  黄小燕 书 记 员  黄 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 8 7