广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0781民初3430号原告（反诉被告）：李雄飞，男，1972年4月4日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：胡绵班，广东商达（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈杏莲，女，1988年7月18日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：曾德军，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李槟成，广东汉铎律师事务所律师。被告（反诉第三人）：刘文天，男，1972年11月17日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告(反诉被告)李雄飞与被告陈杏莲(反诉原告)、刘文天(反诉第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，先后于2018年12月19日、2019年7月15日进行了两次公开开庭进行了审理。原告李雄飞及其委托诉讼代理人胡绵班，被告陈杏莲的委托诉讼代理人李槟成，被告刘文天的委托诉讼代理人李彩容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李雄飞向本院提出诉讼请求：1.判令陈杏莲、刘文天立即向李雄飞支付转租款120000元;2.本案诉讼费用由陈杏莲、刘文天承担。事实和理由：李雄飞于2015年起承租案外人台山市均和教育促进会位于台山市××××116卡铺位，共花费40多万元装修进行经营。陈杏莲、刘文天于2016年12月与李雄飞商量，希望接盘该铺位用于经营贵金属生意，经双方平等自愿协商，并在业主均和教育促进会会长在场的情况下，由陈杏莲与李雄飞于2016年12月16日签订了《商铺转租协议书》，约定陈杏莲、刘文天向李雄飞支付顶手费255000元及李雄飞已交付的按金20000元，合计275000元，由李雄飞将案涉铺位及现有的办公桌椅按现状交付给陈杏莲、刘文天经营，并由陈杏莲、刘文天与业主均和教育促进会重新签订租赁合同。《商铺转租协议书》签订后，李雄飞按约定将案涉铺位及现有的办公桌椅等按现状交付给陈杏莲、刘文天，唯陈杏莲、刘文天仅向李雄飞支付了155000元，对余款120000元借故拖欠至今，故向法院提出起诉。陈杏莲在答辩期限内没有作出书面答辩，唯在庭审中辩称，李雄飞诉请陈杏莲向其支付120000元转让款没有任何事实和合同依据，依法应予驳回。理由如下：李雄飞与陈杏莲签订铺位转让协议书后，李雄飞并没有按照合同约定履行其义务，至今没有促使陈杏莲取得案涉铺位租赁权，也没有将案涉铺位钥匙及铺位交付给陈杏莲使用，而是将案涉铺位转租给刘文天，李雄飞的行为已构成违约，致使陈杏莲的合同目的无法实现，且铺位转让协议书已终止，李雄飞的诉讼请求没有依据，依法应予驳回，故向法院提出反诉，反诉诉讼请求:1.判令李雄飞立即返还转租款155000元;2.判令本案诉讼费用由李雄飞承担。刘文天在答辩期限内没有作出书面答辩，唯在庭审中辩称，李雄飞与刘文天之间不存在转租关系，也不存在转租合同和转租事实，案涉铺位是刘文天通过陈杏莲联系，直接与台山市均和教育促进会签订房屋租赁协议承租使用案涉铺位，刘文天与李雄飞之间不存在任何合同或其他法律关系。李雄飞诉请刘文天支付转租款缺乏事实依据、合同依据及法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，其中:李雄飞提交:房屋租赁协议1份(台山市均和教育促进会与李雄飞签订)、商铺转租协议书1份(李雄飞与陈杏莲签订)、房屋租赁协议2份(台山市均和教育促进会先后与陈杏莲、刘文天签订)、银行账户交易明细、光盘(微信聊天记录)附文档整理1份;陈杏莲提供:商铺转租协议书1份(李雄飞与陈杏莲签订)、房屋租赁协议2份(台山市均和教育促进会先后与陈杏莲、刘文天签订);本院依职权向台山市均和教育促进会调取:国有土地使用证1本、房屋租赁合同4份(其中:台山市均和教育促进会与李雄飞签订1份、台山市均和促进会与陈杏莲签订2份、台山市均和促进会与刘文天签订1份)、银行交易记录1份、记账凭证2份、询问笔录;刘文天没有提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证，其中:李雄飞提交的房屋租赁协议1份(台山市均和教育促进会与李雄飞签订);本院依职权调取的国有土地使用证1本、银行交易记录1份、记账凭证2份。对当事人有争议的下列证据，本院认定如下:1.李雄飞提交的商铺转租协议书1份(李雄飞与陈杏莲签订)、房屋租赁协议2份(台山市均和教育促进会先后与陈杏莲、刘文天签订)，陈杏莲提交的商铺转租协议书1份(李雄飞与陈杏莲签订)、房屋租赁协议2份(台山市均和教育促进会先后与陈杏莲、刘文天签订)，以及本院依职权调取的房屋租赁合同3份(其中:台山市均和促进会与陈杏莲签订2份、台山市均和促进会与刘文天签订1份);鉴于上述证据都是相同证据，且双方对证据的三性均无异议，本院对上述证据的三性予以确认，但能否证明各自主张的事实还要结合其他证据一并予以认定;2.李雄飞提交的银行账户交易明细及光盘(微信聊天记录)附文档整理1份，由于该项证据的相对人是陈杏莲，而陈杏莲对该项证据的真实性无异议，可作为本案证据采纳，能否证明所要主张的事实还要结合其他证据一并予以认定;3.对本院依职权调取的询问笔录，鉴于该笔录的被调查人台山市均和教育促进会是案涉合同争议事实的参与人且与本案的当事人均不存在直接利害关系，本院予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:案外人台山市均和教育促进会与李雄飞于2015年11月24日签订《房屋租赁合同》1份，约定由台山市均和教育促进会将其所有位于台山市××××号铺位租赁给李雄飞经营，租赁期限从2015年11月24日及至2020年11月23日，租金为6668元/月，租房前预交按金20000元，李雄飞若要转租必须经台山市均和教育促进会同意。李雄飞与陈杏莲于2016年12月16日签订《商铺转租协议书》1份，约定李雄飞将案涉商铺以转租金额255000元转租给陈杏莲，付款方式如下:1.与业主签订租约时支付55000元;2.李雄飞交付场地及钥匙时支付100000元;3.陈杏莲在12月底左右配合在工商所登记办理新公司注册，无阻碍时即付余款100000元，另支付李雄飞已交的按金20000元，即支付120000元。合同签订后，陈杏莲通过银行转账方式先后于2016年12月16日、2016年12月22日向李雄飞支付55000元和100000元，合共155000元至今。台山市均和教育促进会与陈杏莲于2016年12月18日签订《房屋租赁协议》1份(一式两份，其中一份由台山市均和教育促进会持有、另一份由陈杏莲持有)，约定由台山市均和教育促进会将案涉商铺租赁给陈杏莲，租赁期限为5年即从2017年1月1日至2021年12月31日，租金是从2017年1月1日至2018年6月8日按每月6668元支付，从2018年6月9日起每月加收1000元至合同期满，陈杏莲不得转租他人，如在租赁期间需转让铺位，必须经台山市均和教育促进会同意。合同签订后，台山市均和教育促进会于2017年2月向陈杏莲收回上述《房屋租赁协议》（一式两份）原件，并在其中一份合同的尾部注明“此协议作废”，在另一份的“乙方(承租方)陈杏莲”及“乙方负责人签名陈杏莲”处打上“X”。随后，台山市均和教育促进会将与陈杏莲签订的《房屋租赁协议》的“乙方(承租人)”改为刘文天，由刘文天与台山市均和教育促进会签订，合同签订落款时间与合同内容均保持不变。上述合同签订后，李雄飞经向陈杏莲催收余下转租款120000元未果，遂于2018年10月15日向本院提起本案诉讼。本案在庭审中，陈杏莲主张李雄飞没有将案涉商铺及钥匙交付给陈杏莲，反而将案涉商铺转租给刘文天，经本院向陈杏莲释明后，其明确表示不请求解除其与李雄飞签订的《商铺转租协议书》。本院认为：本案系因房屋租赁引发的纠纷，应属房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点是：1.李雄飞与陈杏莲签订的《商铺转租协议书》是否合法有效的问题;2.陈杏莲、刘文天是否应向李雄飞支付转租款120000元的问题;3.李雄飞是否应向陈杏莲返还转租款155000元的问题。关于争议焦点1的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款规定:“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”李雄飞与陈杏莲签订的《商铺转租协议书》是双方的真实意思表示，且没有上述法律规定合同无效的情形，依法应属合法有效合同，应受法律保护。关于争议焦点2的问题。首先，陈杏莲是否应向李雄飞支付转租款120000元的问题;《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定履行自己的义务。”根据前述的述论，鉴于双方签订的《商铺转租协议书》是合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。再根据该协议书约定的付款方式其中第3点“陈杏莲在12月底左右配合在工商所登记办理新公司注册，无阻碍时即付余款100000元，另支付李雄飞已交的按金20000元，即支付120000元。”的内容，约定陈杏莲的该项付款义务是附有生效成造条件，由于陈杏莲没有对该生效成造条件提出抗辩，结合该案涉商铺经已转由他人使用经营，可视为该项约定的生效条件经已成造，陈杏莲未按约定的期限履行付款120000元的义务，已构成违约，依法应负继续履行合同义务的责任，李雄飞诉请陈杏莲向其支付转租款120000元，本院予以支持;其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”李雄飞主张刘文天与陈杏莲是合伙关系，且是案涉商铺的经营使用人，后又转租获利收益，应对陈杏莲的付款义务承担连带责任，鉴于李雄飞未有提供刘文天与陈杏莲存在合伙关系的相关证据，其仅以刘文天是案涉商铺的经营使用人，后又转租获利收益为由诉请刘文天对陈杏莲的上述债务负连带清偿责任，显然证据不足，于法不合，本院不予支持。关于争议焦点3的问题。首先，对陈杏莲主张李雄飞没有履行将案涉商铺及钥匙交付给陈杏莲的反诉事实不予确认，理由如下:1.根据陈杏莲与李雄飞签订的《商铺转租协议书》其中付款方式的第2点约定“李雄飞交付场地及钥匙时支付100000元”的内容可知，陈杏莲支付100000元转租款的条件是李雄飞交付案涉商铺及钥匙，相反，如果李雄飞没有履行交付案涉商铺及钥匙的义务，陈杏莲是不会履行支付第二期的100000元转租款的义务，而陈杏莲于2016年12月22日已向李雄飞支付了100000元转租款，可见李雄飞已履行了将案涉商铺及钥匙交付给陈杏莲的义务;2.根据本院依职权向台山市均和教育促进会调查取得的证据反映陈杏莲是于2016年12月18日与台山市均和教育促进会是签订了案涉商铺的租赁协议，只是后来由台山市均和教育促进会将该协议收回并注明作废后改由刘文天签订，可见李雄飞是履行协助促成陈杏莲承租案涉商铺的合同义务，相反，陈杏莲主张李雄飞没有履行交付案涉商铺及钥匙与常理不符。其次，陈杏莲以李雄飞没有履行合同义务请求返还已支付的转租款，依法应请求解除合同，而在庭审中经本院向其释明后，其明确表示不请求解除其与李雄飞签订的《商铺转租协议书》，根据不告诉不处理的诉讼原则，对案涉合同的处理，本院不予调整，陈杏莲未请求解除案涉合同而直接请求李雄飞返还已支付的转租款，显然于法不合。综上，陈杏莲诉请李雄飞返还转租款155000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈杏莲应于本判决生效之日起十日内向原告李雄飞支付转租款120000元；二、驳回原告李雄飞的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告陈杏莲的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元(已由原告李雄飞预交)、反诉受理费1700元(已由反诉原告陈杏莲预交)，合共4400元，由被告陈杏莲负担。原告李雄飞预交的案件受理费2700元，由本院予以退回;被告陈杏莲应向本院缴付案件受理费2700元;反诉原告陈杏莲预交的反诉受理费1700元，本院不予退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  罗辉剑人民陪审员  林 科人民陪审员  雷清媚二〇一九年十月八日书 记 员  伍曼仪