西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8387号原告：颜昌梅，男，汉族，1973年12月5日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：王毅，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：田军亚，该公司总经理。委托代理人：黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。原告颜昌梅诉被告陕西智逸实业有限公司（以下简称“智逸实业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告颜昌梅的委托代理人王蓉、王毅，被告智逸实业的委托代理人黄保军、马媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜昌梅诉称，2015年11月4日原告与被告签订的商品房买卖合同（合同登记号：Y15127805），约定：原告购买被告开发建设的高新大都荟小区4幢1单元14层11402号房屋，建筑面积120.49平米，房屋总金额为891506元，被告应当在2016年4月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付首付款471506元并办理了房屋按揭，然而被告直至2016年8月16日迟延108天后才向原告交付房屋。另，被告交付的房屋存在厨房上水故障，原告已经花费维修费用2420元。原告入住该涉案房屋以后，被告在小区施工长达两年之久，给原告的日常出行带来不便并严重影响了原告及其家人的正常作息。故原告现诉至法院请求判令：1、请求判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金9628.26元；2、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金8294.72元（暂算至起诉日2018年11月26日）及2018年11月27日至实际取得产权证之日期间的违约金；3、请求判令被告支付原告厨房上水设施修理费用2420元；4、判令被告按照合同约定履行采暖系统一户一表的义务；5、本案诉讼费由被告承担。被告智逸实业辩称，一、原告第一项“请求法院判令被告承担逾期交房违约金”的诉讼请求没有依据，不应支持。依照合同附件五的约定，未缴纳大修基金的，出卖人可以延期交房，因此被告不应向原告支付违约金。退一步说，即使应当支付违约金，那么依照合同第八条、及相关政府规定，被告的交房时间应因天气无法施工及中、高考禁止施工予以顺延。且原告已经对诉争房屋进行了验收和收房，应视为其对房屋的交付及房屋的设施是认可的，因此不存在违约金持续计算的情况。被告已于2016年6月21日发布公告，且合同第十一条中明确约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在西安晚报发布公告或电话通知买受人30日后，因买受人原因未能按期收房，视为出卖人已如约履行合同全部义务，视为买受人已接受合格的商品房。”因此，2016年7月21日即视为被告已交付房屋。原告于2016年7月15日才付清购房款，根据商品房买卖合同第八条的约定：“买受人逾期付款的，出卖人可以据实予以延期”，因此，买受人可以延期到2016年7月15日交付房屋。二、原告第二项“请求法院判令被告承担逾期办证违约金，并持续计算至办证之日”的诉讼请求无依据，不应支持。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关登记备案，同时约定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因此，答辩人认为，原告第二项诉讼请求违约金持续计算的标准并无合同依据，应按照合同标准计算。三、原告第三项诉讼请求“判令被告支付原告厨房和主卧卫生间无上水设施(给水系统)违约金”无依据，不应支持。原告违约金的计算金额和标准没有任何事实或法律依据，依照合同附件四第二条户内部分第六点的约定，厨房应当预留下水接口，因此,被告已经按照合同约定完成了应付义务。即使退一步,依照合同第十四条约定:上下水在商品房交付时未达到使用条件的应在30日内整改,整改超过30日的才需支付违约金。而根据本案证据《验房单》显示原告房屋存在问题(包含上水)已经处理完毕,被告并未超出整改期限,因此无需支付违约金。四、原告第四项诉讼请求“履行采暖一户一表的义务”被告已在合同约定期间进行整改,不存在再次履行的可能。综上所述:原告违约金计算并无合同依据,厨房上下水及一户一表的义务被告已经履行完毕,且被告一直愿意协商处理本纠纷,但因为原告所主张的要求已经远远超出了被告应当承担的责任范围,故因此本诉讼的起因不能归结于被告,诉讼费也理应不该或不该全部由被告承担。经审理查明，2015年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15127805），该合同约定：买受人购买由出卖人开发的位于西安市雁塔区XX街XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积120.49平方米，房屋总价891506元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1.（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；该合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.买受人不及时提供办理产权证书所需资料的，出现延误与出卖人无关。该合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上、下水在该商品房交付使用时达到使用条件；2.生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因出卖人原因造成的，由出卖人在30日内整改，达到使用条件，超过30日的，每逾期壹日，按已付购房款的万分之零点五支付违约金。附件二：建筑节能补充协议：供热系统，热量方式：一户一表。另查明，2015年8月26日原告依约向被告支付首付款471506元并办理了银行按揭贷款，被告应按照合同约定于2016年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。原告已于2016年8月16日收房，原告收房后发现房屋无厨房上水措施。截至2018年4月份，高新大都荟小区仍处于围挡基坑、路面施工状态；截至2017年10月10日，高新大都荟小区尚未取得《房屋测绘报告》；截至原告收房之日被告仍未取得消防验收。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、个人购房借款/担保合同、业主手册、西安唐风环境艺术有限责任公司收款收据、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4622号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13441号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12555号民事判决书、交房公告、验房单、《分部(子分部)工程通过验收各方会签表》，中国气象局发布的《雨量等级》、陕西省气象服务中心出具的《西安市降水量统计表》、GB506666-2011《混凝土结构工程施工规范》截选、JG/T100-99《塔吊起重机操作使用规程》截选、中国安全生产协会发布的《雨季施工安全措施》、监理单位出具的《雨雪天气记录汇总》、搜狐网页截图、高新大都荟位置图、银行转账记录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。关于原告主张的逾期交房时间的认定，原告提供《业主手册》佐证原告已于2016年8月16日收房，被告对收房时间予以认可，故本院予以采信。被告虽向本院提交了涉案房屋的五方验收记录，但涉案项目尚未取得消防验收手续。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上28层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。由此可见，涉案工程还应通过消防验收才符合交付条件，故原告主张实际收房之前的逾期交房违约金合法有据，被告提交的因降雨及中高考原因影响工期的证据，均不能证明工程是否存在延期等事实，本院不予采信。被告依照双方合同约定应按日向原告支付已付房款万分之一的迟延交房违约金，自2016年4月30日起计算至2016年8月16日止共108天的逾期交房违约金共计9628.26元，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，原告已按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款，被告亦应按约在2016年8月16日之交付房屋后的520个工作日内即2018年9月10日之前向原告履行办理房地产权属证书的义务被告至今未办，已构成违约，根据被告答辩，原告主张迟延办理权属证书的违约金的诉讼请求，应根据合同约定“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”，本院对此予以采信。本案中，被告向原告交付的商品房虽已经验收合格，但厨房无预留上接水口，原告要求被告承担违约责任，被告答辩称在涉案房屋厨房安装上水设施不属于本案双方房屋买卖合同约定的内容，该公司无相应合同义务承担其费用以及损失。本院认为，本案双方所买卖商品房为居住用房，虽无合同约定，但上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以利于购买者实现商品房使用目的。故原告关于被告未在厨房预留上接水口构成违约应赔偿其损失的理由成立，本院依法予以支持。被告关于在涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称理由，不能成立。原告要求被告赔偿其因厨房无上水设施而改造的费用及损失2420元，但未提交其他证据予以佐证，本院酌定该损失为800元，由被告赔偿给原告。关于原告采暖系统一户一表的主张，被告辩称已按照合同履行，且采暖费用系行政收费，原告主张按一户一表收费于法无据，与事实不符，经本院查实，该项义务被告已依法履行，故对原告该项主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告颜昌梅支付逾期交房违约金9628.26元；二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告颜昌梅支付逾期办理房屋权属登记的违约金4457.53元；三、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告颜昌梅损失800元；四、驳回原告颜昌梅其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费309元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 李多萌审判员 秦 冰二〇一九年十月十日书记员 王小波打印：扈艳红校对：王小波年月日送达1