广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2065号 原告：黄玉明。 委托诉讼代理人：刘兴桂，广西济顺律师事务所律师。 被告：广西向南居房地产开发有限公司，住所地:南宁市民族大道**新兴大厦******房，统一社会信用代码：91450100727654443E。 法定代表人：杨泽标。 委托诉讼代理人：黄俊霖，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎明，广西同望律师事务所律师。 原告黄玉明与被告广西向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉明及其委托诉讼代理人刘兴桂，被告向南居公司的委托诉讼代理人黄俊霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄玉明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金共计453360.09元（每天按买受人支付房款的万分之四从2012年1月1日起暂计至2019年7月10日止，以后另计,412897元×0.0004／天×2745天）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于防城港市港口区商品房两套，房屋面积分别为92.48平方米、37.46平方米，每平方米为3177.6元，总价款为453360.09元。此外，合同对商品房交付条件、设备标准及保修、产权登记办理、违约责任等亦作了具体约定。合同签订后，原告如约向被告支付了房款。到原告起诉时，即2019年7月10日时，被告还没有为原告办理好房地产权属证书。原因是其未按约定向产权登记机关报送应由其提交的办证备案资料，导致原告至今还办理不了房地产权属证书。原告入住至今己超过八年，还没能取得房地产权属证书，导致原告不能办理户口迁转登记、房产转让、抵押贷款等等与生活生产密切相关的关系事宜，严重制约了原告的正常社会生活和经济活动。根据合同约定，由于被告的责任导致该商品房不能依约办理产权登记，则应由被告承担全部的违约责任。综上所述，根据合同约定和相关法律规定，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告向南居公司辩称，一、目前无法办证是由于政府政策的调整导致，而且是政府历史遗留问题，被告不存在任何过错。理由是：（一）被告已经向原告交付的房屋是依法报建、验收通过的合格房屋，不存在任何权利瑕疵；（二）被告已为涉案房屋所在小区的购房者争取获得政府办理房产证的权利和机会，并帮助及时交材料办证的购房者办理了房产证，已经完全履行开发商为购房者办理房产证的合同义务；（三）由于房产局将办理房产证的职能移交给不动产登记中心，政府机构和政策调整才导致未及时交材料办证的购房者（包括原告在内）无法办理不动产权登记证。二、由于原告自身原因错过办证机会，目前无法办证的后果应当由原告自行承担。原告未取得房产证的原因是由于原告未能及时递交办证材料，错过政府同意办证的机会所致。 本院经审理认定事实如下：2009年10月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了两份《商品房买卖合同》（编号均为ＧＦ-2000-0171），分别约定原告购买由被告开发的位于防城港市港口区，建筑面积分别为93.73平方米、37.68平方米，单价均为每平方米3177.6元，总价款分别为297836元、119732元，合同对交付期限约定为出卖人应当在2009年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之四作为违约金，如因买受人原因不能在规定期限内取得权属证书的，也按日支付同等违约金给出卖人。《商品房买卖合同》附件六付款方式及期限约定，买受人同意采用银行按揭付款方式付款。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2014年3月17日被告向原告开具两张《销售不动产统一发票》，认可收到原告交来案涉商品房购房款分别为293864元、119033元。 另查明，该两份《商品房买卖合同》已经于2009年10月23日在防城港市建设规划委员会进行备案证明登记。被告至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记。 再查明，2016年10月12日，防城港市不动产登记中心向原、被告出具一张《退件通知书》，告知原、被告申办的不动产转移登记的房屋所在楼幢占地范围已经超出了土地登记的用地范围，不符合不动产登记的要求，现作退件处理，请依法处理后再申请办理登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。因被告未提交相应证据证明案涉房屋的交房时间，双方也未就案涉房屋的交付时间达成一致意见，被告应承担举证不能的法律后果，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，本院认定案涉房屋的交付时间为2009年12月30日。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”之约定，被告有义务将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称无法办证的原因在于原告未及时提交相关材料以及政府机构和政策调整导致，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，现被告对自己的主张未提供充足的证据予以佐证，且根据防城港市不动产登记中心出具的《退件通知书》可知，被告对于案涉商品房无法办证存在过错，故本院对其辩解不予采信，被告应在2011年12月20日前为原告办理不动产权证，被告逾期未为原告办理不动产权证应承担相应的违约责任。当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。本案中,原告所购房屋是自住,且是按揭购买,逾期办证对其影响较小,造成的实际损失轻微，如按合同约定的违约金计算方式,将导致违约金过高,有违公平原则，故对被告要求调整违约金的请求,本院予以采纳。综合考虑上述各项因素,本院对被告从2012年1月1日至2019年10月15日应向原告支付的逾期办证违约金酌定调整为3万元，从2019年10月16日之后的违约金，原告可根据被告的实际履行情况，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西向南居房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄玉明支付违约金3万元； 二、驳回原告黄玉明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8100.4元，减半收取计4050.2元（原告黄玉明已预交），由原告黄玉明负担3782.2元，被告广西向南居房地产开发有限公司负担268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8100.4元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再通知）。 审判员 王 丽 二〇一九年十月十五日 书记员 詹鲤妃