山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初3344号原告：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市长清区大学路**。法定代表人：崔节论，该公司经理。委托诉讼代理人：王兆娜，女，该公司职工。被告：房玉涛，男，1973年1月22日出生，汉族，居民，住济南市长清区。原告济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大绿洲）与被告房玉涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兆娜到庭参加诉讼，被告房玉涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大绿洲向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》；二、请求判决被告承担违约金180203元；三、请求判决被告于合同解除后配合办理退房相关手续；四、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月3日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，被告购买恒大绿洲47-2-1005室，房屋总价款1201350元，被告采用分期付款的方式付款。按照合同约定，被告应于2018年10月29日前支付房款240270元，经原告多次催促，被告至今未交付。根据商品房合同附件五第三条第（三）款第3项之约定，被告逾期180天未按约定全额付款，原告有权单方解除合同，被告应当按照已付款的50%作为违约金赔偿原告损失。被告违反合同约定，占有原告房源却不履行付款义务，已经侵害了原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。房玉涛提交书面答辩状辩称，2017年11月3日与原告签订购房合同，购买位于长清大学路恒大绿洲47号楼2-1005房屋，总房款1201350元，分两年期付清全部房款。我分别于2017年11月3日缴纳180203元、2018年4月25日缴纳130000元、2018年4月29日缴纳50203元、共计缴纳房款360406元，后因家中有事无法缴纳后续房款。原告与我进行过调解，解除合同并要求我承担违约金，要求无理由退房，返还前期缴纳购房款。现原告提起诉讼，要求解除合同，我同意解除合同，但针对原告主张违约金，因合同是原告单方提供的格式合同，在签订合同时，未让被告看合同内容，只是协商购房价格、付款方式、期限等。现主张违约，被告不愿承担。同时要求原告退还被告缴纳的购房款360406元。望法院支持被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年10月29日，原、被告双方签订《济南恒大绿洲商品房认购书》，被告认购原告47号楼2单元1005室，房屋建筑面积为121.02㎡，并对房屋价格、付款方式等进行了约定。2017年11月3日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》。被告购买恒大绿洲47号楼2单元10层05号房屋，房屋单价为9926.87元/㎡，总价款1201350元。按合同约定，付款采用分期付款的方式，被告于2017年11月2日前支付首期房款180203元，于2018年4月29日前支付房款180203元，于2018年10月29日前支付房款240270元，直至2019年10月29日支付完毕所有房款。该合同附件五《合同补充协议》第三条第（三）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。2017年11月3日，被告支付原告首付款180203元；2017年4月25日和29日，被告分别支付原告房款130000元和50203元，计180203元。后原告因家庭经济困难，未能按约继续支付购房款。因被告的违约行为，原告多次与被告协商解除合同事宜，但最终无果。原告因此诉来本院，请求解除与被告签订的《济南市商品房买卖合同》；由被告承担相应违约金180203元；并协同原告办理退房相关手续。诉讼过程中，原告主张目前的房价（每平方米9100至9200元）比被告购买房屋时（涉案合同载明每平方米9926.87元）有所下降，因被告的违约行为，导致双方签订的购房合同解除，给原告造成一定的经济损失。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告辩称其在签订涉案商品房买卖合同时，原告未让其看合同内容，该合同为格式合同，所以被告不应承担违约金。被告作为完全民事行为能力人，如果在未对合同的内容进行确认的情况下，便与原告签订购房合同，因此产生的法律后果应由其自行承担；且被告对上述主张亦未提供任何证据予以证明，本院不予采信。2017年10月29日，原告与被告签订的《济南恒大绿洲商品房认购书》，以及2017年11月3日签订的《济南市商品房买卖合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告两次向原告支付购房款共计360406元，事实清楚，证据确凿，本院予以采信。被告因经济困难，无法再继续按约支付购房款，原告要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，并无不当，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，涉案房屋应仍归原告所有，原告要求被告在合同解除后，配合其办理退房相关手续，并无不当，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，原告应将被告已经支付的购房款360406元返还被告。涉案购房合同约定，合同解除后“买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”，该约定系原告单方制作的格式条款。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案买卖合同中，该格式条款未作任何特殊标记，原告也未提供证据证明其在签订合同时，已尽到了提示和说明义务，该格式条款应认定为无效。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案因被告未完全履行《济南市商品房买卖合同》义务，导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》解除，被告应承担违约责任，用以赔偿原告的损失。被告购买房屋时单价为9926.87元/㎡，原告自认目前房价约为9100元/㎡至9200元/㎡，结合目前长清区房地产市场的房价情况，本院酌定原告产生的经济损失为（9926.87元/㎡-9200元/㎡）*121.02㎡=87965.80元，考虑到被告已向原告实际缴款30%的事实，本院酌定被告按原告损失的17%即14954.19元承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告济南恒大绿洲置业有限公司与被告房玉涛，于2017年11月3日签订的《济南市商品房买卖合同》；二、原告济南恒大绿洲置业有限公司于判决生效之日，返还被告房玉涛已支付的购房款360406元；三、被告房玉涛于本判决生效之日，向原告济南恒大绿洲置业有限公司支付违约金14954.19元（87965.80元*17%）；四、被告房玉涛于本判决生效之日起十日内，配合原告济南恒大绿洲置业有限公司办理退房相关手续；五、驳回原告济南恒大绿洲置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3904元，减半收取计1952元，由原告济南恒大绿洲置业有限公司负担1778元，由被告房玉涛负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 冯 毅二〇一九年十月二十三日书记员 王雨欣