河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0209民初2392号 原告：王学宇，男，1972年12月7日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 原告：岳宝金，女，1973年7月20日生，满族，现住。 二原告共同委托诉讼代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师。 被告：毕志胜，男，1976年11月27日生，汉族，现住唐山市丰南区。 被告：陈玉华，女，1985年6月5日生，汉族，现住。 二被告共同委托诉讼代理人：董礼娟，河北丹丹律师事务所律师。 第三人：唐山悦城房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区石庄大街。 法定代表人：张宝艺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘志花，河北丹丹律师事务所律师。 原告王学宇、岳宝金与被告毕志胜、陈玉华，第三人唐山悦城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学宇及原告王学宇、岳宝金的共同委托诉讼代理人梁福明，被告毕志胜、陈玉华的共同委托诉讼代理人董礼娟，第三人唐山市悦城房地产开发有限有限公司的委托诉讼代理人刘志花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王学宇、岳宝金向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订《二手房买卖协议书》合法有效；2.判令被告继续履行原、被告双方于2018年12月6日签订的《二手房买卖协议书》，将唐山市南堡开发区希望路悦城雅居106楼2门101号房屋腾空并将该房屋包括附属设备交付原告；3.判令被告协助原告办理过户手续，将唐山市南经开发区希望路悦城雅居106楼2门101号房屋过户到原告名下；4.判令被告赔偿原告违约金，每日违约金按照房价总额的千分之五计算至实际交付房屋之日止（截至2019年7月4日，违约金为287082.25元）；5.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请的第二项、第三项变更为：判令被告继续履行原被双方于2018年12月6日签订的《二手房买卖协议书》将唐山市南堡开发区希望路悦城雅居103楼2门101号（原悦城雅居第6号楼2门101号、楼栋上标注为悦城雅居106楼）房屋腾空并将该房屋包括附属设备交付给原告；判令被告协助原告办理过户手续，将唐山市南经开发区希望路悦城雅居103楼2门101号（原悦城雅居第6号楼2门101号、楼栋上标注为悦城雅居106楼）房屋过户到原告名下。事实和理由：二被告系夫妻关系。二被告与第三人唐山悦城房地产开发有限公司签订商品房购房合同，购买了位于唐山南堡经济开发区房屋，并依法办理房屋备案手续，取得该房屋的所有权，现该房屋已经交付二被告。2018年ｌ2月6日，原告王学宇与被告毕志胜签订《二手房买卖协议书》，约定二原告以630950元的价款购买二被告所有的位于唐山南堡经济开发区房屋及附属设备，并约定二被告于2019年4月4日前将该房屋和证件交付给原告，逾期按照房屋总价款的千分之五支付日违约金，被告陈玉华在签订合同现场并同意协议条款。合同签订后，原告依约向被告支付首付款20万元。但时至交房之日，被告并未按照合同约定交付该房屋包括附属设备，构成违约。综上所述，原、被告签订《二手房买卖协议书》系双方真实意思表示，该协议合法有效，原、被告双方之间形成合法的商品房买卖合同关系。原告依约履行了合同义务，被告拒不按照合同约定履行合同，已构成违约，应承担违约责任，因此被告应继续履行合同，按照合同约定将涉案房屋包括附属设备交付给原告，并协助原告办理过户手续，以及向原告支付违约金。故原告起诉事实清楚、证据确凿，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告毕志胜、陈玉华辩称，二被告认为原、被告签订的二手房买卖协议无效。二被告不应向原告支付违约金，不应交付房屋，被告同意将已给付的20万元购房款返还给原告。 第三人唐山悦城房地产开发有限公司述称，原、被告之间的房屋买卖纠纷与第三人没有关系，第三人不应承担任何责任。 对双方提交证据认定如下：原、被告双方对于原告王学宇、岳宝金提交的居民身份证复印件、结婚证复印件、第三人企业信息公示报告、二手房买卖协议书复印件、被告毕志胜出具借条、原告王学宇卡号62×××76工商银行明细单、原告岳宝金卡号62×××14工商银行明细单、崔丽艳（岳宝金亲属）卡号62×××90唐山银行明细单、微信支付明细交易证明、支付宝账户支付转账电子回单、唐山市住房和城乡建设局网站关于案涉房屋预售证电子档案、楼房现场照片及被告毕志胜、陈玉华提交的房屋买卖合同、借款合同的真实性均无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。原告王学宇、岳宝金提交的录音光盘及录音文字资料虽无法证实证据来源，但谈话内容与原、被告提交的上述证据内容上能够相互印证，故本院对该证据的证明力予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告王学宇、岳宝金系夫妻关系，被告毕志胜、陈玉华系夫妻关系。2013年9月22日，被告毕志胜、陈玉华与第三人唐山悦城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于唐山南堡经济开发区房屋，并依法办理了房屋买卖备案手续，第三人已将该房屋交付二被告。2018年ｌ2月6日，原告王学宇与被告毕志胜签订《二手房买卖协议书》，约定二原告以630950元的价款购买位于唐山南堡经济开发区房屋及附属设备，房屋价款分三期给付，第一期房款于协议签订当日交付20万元，第二期房款于房屋交付之日给付1万元，第三期房款在房屋产权批准过户登记之日付清，并约定二被告于2019年4月4日前腾空房屋，将房屋连同房屋所有权等相关证件交付给原告，如被告不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按照房价总额的千分之五支付日违约金。被告陈玉华在签订协议现场并同意协议条款。二原告如约支付了第一期房款，但二被告未如期将房屋交付原告。该房产系二被告以银行贷款方式购买，二被告向第三人交付首付款为30万元，并于2013年10月28日与贷款人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行签订了个人购房借款／担保合同，以该房产为抵押物，向工商银行唐山南堡支行贷款30万元，贷款期限240个月，自2013年10月28日起至2033年10月28日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同中的房号为悦城雅居6号楼2单元2门101号，原、被告间签订的《二手房买卖协议书》及小区内实体楼房中均为106楼2门101号，但在房管部门的备案登记中为103号楼2门101号。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《二手房买卖协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行义务。二被告认为双方买卖抵押房屋未通知抵押权人，故协议无效，但本案中有权主张抵押物转让行为无效的权利人为抵押权人，二被告无权主张转让行为无效。按照《二手房买卖协议书》的约定，二被告应当如期交付房屋，至今尚未交付，已构成违约，在及时交付房屋的同时还应当承担相应的违约责任，但双方协议中约定的违约责任明显过高，结合本案的实际情况，应根据南堡经济开发区当地同类房屋租赁的市场价格，酌定按照1500元/月，自协议约定的房屋交付之日（2019年4月5日）起计算原告损失至起诉之日（2019年7月22日）止，共计5400元。涉案房屋尚未取得相关权属证书，且该房屋已经抵押给房屋的贷款银行，即中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行，并未达到房屋过户的条件，且房屋贷款偿还问题涉及的是被告毕志胜、陈玉华与贷款银行之间的借款合同关系，本案原、被告不能约定第三人即贷款银行的权利义务，因此原告要求被告配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，既无法实现，也没有事实及法律依据，本院不予支持。第三人唐山悦城房地产开发有限公司与原、被告之间的房屋买卖合同纠纷无法律关系，不应承担责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条规定，判决如下： 一、原、被告之间签订的《二手房买卖协议书》合法有效； 二、被告毕志胜、陈玉华于本判决生效后五日内腾空唐山市曹妃甸区南堡经济开发区希望路悦城雅居103楼2门101号房屋，并将该房屋包括附属设备交付给原告王学宇、岳宝金。 三、被告毕志胜、陈玉华于本判决生效后五日内向原告王学宇、岳宝金支付违约金5400元。 四、驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费12980元，减半收取计6490元，保全费3770元，合计10260元。由二原告负担6328元，由二被告负担3932元，于判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 于海光 二〇一九年十月十六日 法官助理 陈宏宇 书 记 员 张钰颍