云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6933号上诉人（原审被告）：杭正能，男，汉族，1979年3月9日出生，住云南省昆明市寻甸县。委托诉讼代理人：陈强，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：何忠祥，男，汉族，1963年4月4日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杭正能因与被上诉人何忠祥房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月6日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人杭正能不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清。首先，被上诉人何忠祥于2016年3月22日向官渡区人民法院对罗玉仓提起诉讼，后双方达成调解，官渡区人民法院出具了（2016）云0111民初3284号民事调解书，该调解书第二项内容已经推翻了何忠祥与罗玉仓签订的《租赁权抵债协议书》，实质上已经将租赁权抵债协议予以否定，从调解书内容可以看出，罗玉仓仅就租金收益及其他财产归还债务，并非租赁权的转让，且双方达成调解时罗玉仓已不具备处分涉案两间铺面的收益权及更深层次的租赁权。其次，如上所述，《租赁权抵债协议书》已被调解书所否定，根据合同成立的先后顺序，上诉人杭正能与罗玉仓、真庆观签订的《真庆观房屋租赁合同》成立在调解书生效前，上诉人杭正能应当享有涉案房屋的有限租赁权。再次，上诉人杭正能与罗玉仓、真庆观签订的房屋租赁协议及相应承诺书实质上是附条件的从合同，而罗玉仓未按承诺书约定履行相应义务，因此《真庆观房屋租赁合同》已成立并生效。第二，一审判决程序违法。一审中被上诉人当庭变更诉讼请求，因杭正能未参加庭审，理应得到新的一个答辩期和举证期。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人何忠祥答辩称：第一，昆明中院（2018）云01民终6754号判决中说理部分认为罗玉仓与何忠祥所签订的租赁权抵债协议书和官渡区法院的民事调解书都是针对诉争铺面权利义务的约定，由此导致的应当是按照法律规定产生的履行顺序和不能履行的法律后果不承担的问题。在该案判决书中的说理部分已经明确了何忠祥所涉案的以物抵债协议书的效力。故一审法院据此认定原告何忠祥与罗玉仓签订的租赁权抵债协议书成立并生效在先，且被上诉人合同的约定已经在先，实际占有使用案涉铺面合法有效。第二，关于一审法院程序违法的问题。我方一审当庭是放弃诉讼请求而非变更诉讼请求，当庭放弃对罗玉仓的诉讼请求，不会导致杭正能在本案当中的权利义务发生变化，故一审法院无需再给上诉人答辩期和举证期。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告何忠祥向一审法院起诉请求：1、被告罗玉仓优先履行与原告于2015年4月28日签订的《租赁权抵债协议书》（原告当庭表示放弃此项诉讼请求）；2、排除被告杭正能对原告就位于昆明市铺面的使用妨害；3、被告承担本案的诉讼费。一审法院经审理确认事实如下：2012年4月28日，被告罗玉仓与真庆观签订了《真庆观房屋租赁合同》，约定真庆观将自有座落于昆明市拓东路82号真庆观沿春城路边7间铺面，建筑面积140多平方米和真庆观内火神殿及火神殿前的院落共计1000多平方米出租给罗玉仓经营使用，租赁期限为16年，自2012年5月1日起至2028年5月1日止，租金共计9155000元；真庆观出租给罗玉仓的临街7间铺面，罗玉仓可以自己使用，也可以对外出租收取租金，真庆观不得干涉等；合同还就双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告罗玉仓向真庆观支付了全部租金，真庆观已于2012年5月1日将租赁场地移交给被告罗玉仓。2014年4月29日，被告罗玉仓与案外人昆明市盘龙区农村信用合作联社签订《房屋租赁合同》，将拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面出租给案外人使用。2015年4月28日，原告何忠祥与被告罗玉仓签订了《租赁权抵债协议书》，基于自2013年1月至2015年4月，罗玉仓欠何忠祥借款本金人民币200万元及2014年4月，罗玉仓向昆明市盘龙区农村信用合作联社转租了其承租的真庆观坐落于拓东路82号沿春城路方向的铺面两间，面积44平方米，合同期限14年，租金以340909元为基数每两年递增10%等事实，约定：罗玉仓将昆明市盘龙区农村信用合作联社承租的真庆观铺面房屋2间（拓东路82号沿春城路临街铺面自编号为2号和3号）的租赁权转给何忠祥，即何忠祥有权以该铺面的出租方身份向铺面使用人收取租金和再出租等权利；租赁权抵债的期限为10年，时间自2015年5月1日起至2025年4月30日止；何忠祥获得向昆明市盘龙区农村信用合作联社收取租金的权利，如信用社终止合同，何忠祥有权对外转租该两间商铺并收取租金；在租赁期间如何忠祥所获收益达到罗玉仓所欠借款本息时，本协议提前终止，何忠祥将铺面退回罗玉仓；罗玉仓应保障何忠祥的铺面使用权和收益权，不得在合同期内有为损害何忠祥权利的行为等内容。自2015年5月1日起，涉案拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面实际由原告何忠祥占有、使用。2015年6月29日，被告罗玉仓、杭正能及真庆观签订《真庆观房屋租赁合同》。基本内容为：罗玉仓将其于2012年4月28日与真庆观签订的租赁合同变更由杭正能履行，杭正能向真庆观保证一年内让真庆观收回租赁物，若罗玉仓有能力，真庆观还可以续租给他。同日，被告罗玉仓出具承诺书一份，内容为罗玉仓承诺于2015年10月底还清所欠杭正能的借款，若未能完成，罗玉仓、真庆观、杭正能签订的《真庆观房屋租赁合同》生效，罗玉仓从真庆观搬离，杭正能入住真庆观，于2015年10月30日执行以上条款。2016年1月28日，被告罗玉仓和真庆观签订《真庆观与罗玉仓房屋租赁年限更改情况说明》，将原租赁合同的截止时间2028年5月1日更改为2027年12月16日，退还罗玉仓租金人民币21万元。2016年2月4日，双方再次将租赁合同的截止时间2027年12月16日更改为2027年10月12日，退还罗玉仓租金人民币10万元。现涉案拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南第2、3号铺面由被告杭正能控制。原告何忠祥认为杭正能的行为损害了其根据与被告罗玉仓签订的合同享有真庆观两间铺面的使用权和收益权，于2017年12月1日诉至一审法院，请求判令2015年6月29日签订的《真庆观房屋租赁合同》中转租拓东路82号自编号为2号和3号铺面的行为无效，一审法院作出（2017）云0103民初8162号《民事判决书》支持了原告的上述诉讼请求。此后被告杭正能向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终6754号《民事判决书》认为何忠祥主张案涉租赁合同关于讼争两间铺面的约定条款无效的主张不成立，不予支持；并指出罗玉仓与何忠祥所签《租赁权抵债协议书》和在官渡区法院达成的民事调解书，以及罗玉仓、杭正能和真庆观所签案涉租赁合同，确都有针对讼争两间铺面的权利义务约定，由此导致的应当是依照法律规定产生的履行顺序确定和不能履行的法律后果承担问题，有关利害关系人可通过合法途径加以妥善解决。故判决撤销了（2017）云0103民初8162号《民事判决书》，驳回了何忠祥的诉讼请求。另查明，原告何忠祥于2019年5月30日向本院提出申请，撤回了对被告罗玉仓的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，被告罗玉仓与原告何忠祥于2015年4月28日签订的《租赁权抵债协议书》合法有效，并且基于上述合同，自2015年5月1日起涉案的拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面已经实际由原告何忠祥占有、使用。而关于2015年6月29日被告罗玉仓、杭正能及第三人真庆观签订的《真庆观房屋租赁合同》也经生效的《民事判决书》已经认定为有效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”由于原告同被告罗玉仓的《租赁权抵债协议书》成立并生效在先，且原告基于合同的约定已经在先实际占有、使用案涉铺面。被告杭正能以不当的方式对原告通过合法方式取得的权利造成损害，原告有权向法院主张杭正能排除妨害将涉案的铺面交由原告继续占有、使用，故对于原告的诉讼请求一审法院予以支持。至于被告杭正能同被告罗玉仓的合同履行问题，被告杭正能可以通过合法的方式主张违约责任等权利救济。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告杭正能排除对昆明市铺面的使用妨害并于本判决生效之日起十日内将上述铺面交由原告何忠祥使用。案件受理费人民币6414元，由两被告承担。二审期间，上诉人杭正能提交房屋租赁合同一份，拟证明根据合同内容即涉案的两间铺面在一审判决前已有承租人田进刚实际使用，上诉人已经实际取得涉案房屋的用益物权。被上诉人何忠祥质证认为，对房屋租赁合同的真实性、关联性认可，但不认可合法性及证明目的，一审法院已经对田进刚进行了询问，涉案房屋是在涉诉过程中出租的，上诉人杭正能的该出租行为已经侵犯了被上诉人何忠祥的权益。本院认为，被上诉人何忠祥对房屋租赁合同的真实性无异议，且该房屋租赁合同符合证据的形式构成要件，本院对房屋租赁合同的真实性予以采信，至于该房屋租赁合同的证明效力，本院将在说理部分结合其他在卷证据予以综合阐述。被上诉人何忠祥对一审认定事实无异议，上诉人杭正能对一审认定事实基本无异议，但对“2015年4月28日，原告何忠祥与被告罗玉仓签订了《租赁权抵债协议书》……，涉案拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面实际由原告何忠祥占有、使用。”有异议。本院认为，上诉人杭正能对何忠祥与罗玉仓就涉案房屋租赁权提出异议，但未就此举证予以反驳，且上诉人杭正能的上述事实异议与报警三联单、戎玉兰的报案材料等查明事实不符，本院对上诉人杭正能所提异议不予采信。据此，经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人何忠祥就涉案房屋是否享有租赁使用权？本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人杭正能认为，因被上诉人何忠祥与罗玉仓达成调解协议，且官渡区法院出具了（2016）云0111民初3284号民事调解书，该调解书已否定了被上诉人何忠祥与罗玉仓于2015年4月28日签订的《租赁权抵债协议书》，而调解书生效时间发生在上诉人杭正能与罗玉仓及真庆观签订的《真庆观房屋租赁合同》之后，且上诉人已经将涉案房屋转租给案外人田进刚，即房屋实际由上诉人使用、收益，故被上诉人何忠祥无权诉请排除妨害，并应将涉案房屋交由上诉人使用。本院认为，首先，被上诉人何忠祥与罗玉仓签订的《租赁权抵债协议书》系有效合同。而何忠祥与罗玉仓就其相关借款关系达成调解时约定“被告罗玉仓自愿使用但不限于使用昆明市拓东路82号真庆观靠春城路（由北向南白塔路至春城路方向）自编号为2号-3号两间铺面的租金归还原告何忠祥上述款项。”从上述约定内容来看，其实质与《租赁权抵债协议书》第一条约定并无本质区别，均是约定以涉案房屋租金偿还借款，调解书亦未否定《租赁权抵债协议书》约定的效力，且何忠祥与罗玉仓在官渡区法院达成的调解协议时，亦未明确双方于2015年4月28日签订的《租赁权抵债协议书》的效力就此丧失，故该协议书依然系成立并生效的契约。其次，上诉人杭正能与罗玉仓、真庆观签订的《真庆观房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，因此《真庆观房屋租赁合同》亦合法有效。现因罗玉仓就涉案房屋与上诉人杭正能、被上诉人何忠祥均签订了租赁协议，本案双方当事人对合同履行顺序产生争议。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”的规定，就同一租赁房屋签订了数份租赁合同，且租赁合同均有效的情况下，应按照合法占有优先、登记备案优先、合同成立优先的顺序履行合同。就本案而言，（一）如上所述，（2016）云0111民初3284号民事调解书并未否定何忠祥、罗玉仓于2015年4月28日签订的《租赁权抵债协议书》的效力，且该协议的成立时间在杭正能与罗玉仓签订的《真庆观房屋租赁合同》前，故上诉人杭正能主张调解书否定了《租赁权抵债协议书》效力，进而应当优先履行上诉人杭正能与罗玉仓、真庆观签订的《真庆观房屋租赁合同》的上诉理由不成立，本院不予支持。（二）涉案房屋在被上诉人何忠祥与罗玉仓签订的《租赁权抵债协议书》后，至2017年7月21日以前，均由何忠祥使用，后由于双方纠纷报警后，便被锁起至2019年5月未使用。而上诉人在该房屋涉诉期间与案外人田进刚签订《房屋租赁协议》，并将涉案房屋转租他人使用，杭正能与田进刚签订的《房屋租赁协议》效力如何，不属本案审理范围，本院不予评判。但在本案诉讼期间，上诉人杭正能自行将涉案房屋进行转租的行为明显不具正当性。根据前述法律规定，涉案房屋是被上诉人何忠祥与罗玉仓签订的《租赁权抵债协议书》的合同履行在前，故何忠祥要求排除妨害的请求合法有据。至于杭正能与罗玉仓之间的合同履行问题，其可通过合法途径向罗玉仓主张权利。关于一审程序是否违法的问题。经本院查明，何忠祥在一审中当庭放弃对罗玉仓的起诉，并在庭后提交了撤诉申请。被上诉人何忠祥撤回对罗玉仓的起诉，并未影响上诉人杭正能的诉讼及实体权利，故上诉人杭正能主张一审法院应给予新的举证期和答辩的上诉理由不成立，本院不予支持，一审程序并无不当。至于上诉人杭正能主张一审法院判决日期错误问题，从案卷材料中反映一审判决书落款日期系笔误，且一审法院已裁定补正，故一审程序并无不当。综上，上诉人杭正能的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6414元，由上诉人杭正能负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十月十日法官助理李德江书记员王希辰