贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8444号原告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，系该公司员工。被告：李龙英，女，1957年12月24日生，汉族，住贵州省。被告：曹正福，男，1937年4月27日生，汉族，住贵州省。被告：黄家梅，女，1983年7月15日生，彝族，住贵州省大方县。被告：温某1，女，2004年7月31日生，彝族，住贵州省大方县。被告：温某2，男，2013年12月17日生，彝族，住贵州省。上列五被告共同委托诉讼代理人：罗飞，贵州富迪律师事务所律师。原告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）与被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天城投集团城市建设有限公司委托诉讼代理人胡菲琪，被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2共同委托诉讼代理人罗飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与陈润南于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｈ6482）及《商品房买卖合同》补充协议；2.判令被告向原告支付违约金344000元；3.判令被告协助原告办理云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记（Ｙ18122776）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月12日，原告与陈润南签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｈ6482）及《商品房买卖合同》补充协议，约定陈润南购买原告开发的位于云岩区商品房，总价款4301305元。陈润南于合同签订之日向原告支付首期购房款861305元，余款344万元以银行按揭方式支付。因陈润南原因导致陈润南未能获得贷款的，原告同意陈润南在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，并承担合同第十条约定的违约责任，否则，原告有权按合同第十条约定解除合同并追究陈润南违约责任。合同生效后，陈润南向原告支付了首期房款861305元，但因陈润南原因导致未能获得银行贷款，尚欠原告344万元房款未支付。此前，原告曾多次催促陈润南向原告支付余下房款，但陈润南至今未履行。为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。案件审理过程中，陈润南死亡，原告申请变更被告为陈润南法定继承人，即本案五被告，经审查，原告申请符合法律规定，被告表示同意，本院依法予以准许。被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2共同辩称，合同签订主体陈润南于2019年6月19日死亡，陈润南的第一顺位继承人即本案五被告无力支付合同尾款，同时，陈润南死亡属于不可抗力，基于合同相对方的法定继承人无能力履行合同，也无法办理银行按揭贷款，被告同意解除合同，并承担办理注销手续的全部费用，不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原告与陈润南签订《商品房买卖合同》及补充协议一份（合同编号：Ｈ6482），约定陈润南购买原告开发的位于云岩区，房屋总价款4301305元，首付款861305元，余款344万元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定：……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同接触后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同签订后，陈润南向原告支付了首付款861305元，并按照原告要求向银行提交贷款申请及资料。原告为案涉房屋办理了合同备案登记（预售合同备案登记号：Ｙ18122776）。因陈润南未按约定支付剩余尾款，2019年3月1日，原告向陈润南邮寄了催收房款律师函，邮件投递结果显示系他人签收。另查明，2019年6月19日，陈润南死亡，其法定继承人为李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2，即本案五被告。庭审中，本院询问为何银行贷款未发放成功，原告称贷款资料提交给银行后，因一直无法联系陈润南本人，故银行退件；被告则表示对陈润南购房和原告催收的事实不知情，对贷款事实亦不知情。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是合同是否应当解除；二是若合同解除，被告是否承担违约责任，撤销备案登记手续费由谁承担。首先，关于合同是否应当解除方面。原告与陈润南签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。现陈润南未能按照合同约定支付购房尾款，根据合同第八条、第九条之规定，合同解除条件成就，且原、被告双方于庭审中均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。合同解除后，因陈润南已故，陈润南已支付的购房款861305元应作为陈润南的遗产由被告合法继承，原告扣除相关费用后应退还被告。其次，关于被告是否承担违约责任方面。其一，关于陈润南是否承担违约责任方面，陈润南死亡不属于合同约定的不可抗力的情形，虽被告辩称陈润南死亡属于不可抗力，但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，陈润南确属于迟延履行后死亡，不属于免除责任情形。虽原告认可银行未审批贷款的原因系一直无法联系陈润南，非陈润南自身征信问题造成不能贷款，但原告按合同约定地址向陈润南邮寄了催款律师函，经催告，陈润南仍未按合同履行其付款义务，已构成违约，应承担违约责任。其二，关于违约金具体数额方面，因陈润南已死亡，本案中，被告要求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告未提供其损失依据，上述房屋亦未交付陈润南，即使造成损失，造成的损失亦有限，因此，结合本案案情，本院认定双方于合同中约定的违约金过高，依法予以调整，本院酌情将违约金计算标准调整为按未付购房款的3%，由此计算，违约金应为103200元（3440000×3%）。其三，被告如何承担违约责任方面，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”之规定，五被告应在其继承的陈润南遗产范围内对上述违约金承担清偿责任。最后，关于撤销备案登记手续费由谁承担方面。现合同已解除，被告理应协助原告办理注销合同备案登记，被告同意协助原告办理注销手续，并承担费用，因此，办理上述房屋注销手续产生的费用，应由被告承担。综上所述，对原告要求判令解除原告与被告于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：H6482）及《商品房买卖合同》补充协议的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告向原告支付违约金344000元的诉请，本院支持五被告在其继承陈润南的遗产范围内对违约金103200元承担共同清偿责任，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告协助原告办理案涉房屋合同备案登记注销手续，并承担全部费用的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与陈润南于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：H6482）及《商品房买卖合同》补充协议；二、被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2于本判决生效之日起十日内在其继承陈润南遗产范围内一次性支付原告中天城投集团城市建设有限公司违约金103200元；三、被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2于本判决生效之日起三十日内协助原告中天城投集团城市建设有限公司办理位于贵州省贵阳市云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记（Ｙ18122776）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的费用；四、驳回原告中天城投集团城市建设有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，减半收取3230元，由原告中天城投集团城市建设有限公司承担2261元，被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2共同承担969元（此款原告已预交，被告李龙英、曹正福、黄家梅、温某1、温某2于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年十月十五日书记员 廖雨濛