云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12151号原告：宗月茗，女，1966年12月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：昆明仙人岛母婴服务有限公司，住所地：云南省昆明市五华区小康大道华龙人家******，统一社会信用代码：91530112MA6N93WL16。法定代表人：张翼明，总经理。委托诉讼代理人：宗月茗，本案原告之一，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑菲，云南滇昆律师事务所律师，特别授权代理。被告：林祖全，男，1966年12月17日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告：施林君，男，1985年1月21日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告宗月茗、昆明仙人岛母婴服务有限公司（以下简称：仙人岛公司）与被告林祖全、施林君租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告宗月茗，原告仙人岛公司的委托诉讼代理人宗月茗、郑菲，被告林祖全、施林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗月茗、仙人岛公司向本院提出诉讼请求：（一）判令宗月茗与林祖全于2017年7月8日签订的《房产租赁经纪合同》从起诉之日起解除，两被告退还六个月的租金15,000元、押金2,500元；（二）两被告共同赔偿装修费用76,000元、中介费用1,250元；（三）两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月7日原告与被告林祖全签订《房产租赁经纪合同》，合同约定林祖全将昆明市五华区华龙人家小区F幢1单元***号房屋（以下简称：***号房屋）出租给宗月茗，租期五年（2017年8月12日至2022年8月11日），月租金2,500元、租房保证金2,500元、中介服务佣金2,500元。原告租赁***号房屋作培训（幼儿培训）使用，为此原告出资75,000元对租赁房屋进行了装修。装修完毕后，原告与张冀明达成合伙协议，并以租赁房屋为经营场所共同投资设立了仙人岛公司，又支付了第二年的租金3万元。合同履行过程中，林祖全在未就如何赔偿等问题与原告协商一致前，就将租赁房屋出售给施林君，并明确租赁房屋没有租约。此后，两被告就以种种理由要求提前解除合同，原告无奈之下只能向公安机关报警求助。两被告无视为期五年的租赁协议，在原告不同意的情况下采取强制手段意图强行解除租赁协议，违背了法律对“买卖不破租赁”的规定。原告考虑到如果继续租赁房屋，孩子的安全得不到保障，两原告投入巨资继续进行宣传也无法继续开展业务，无奈之下只得同意提前解除（从起诉之日）合同，但两被告应承担违约责任，连带赔偿原告损失，因此提起诉讼。被告林祖全辩称，租赁合同应当继续履行，原告请求的费用和损失我不认可，原告起诉的事实与理由也是不真实的。被告施林君辩称，同意解除租赁合同。原告请求的赔偿费用系我购房前产生的，我并未收过房屋租金，房屋我也没有接收，故不应由我承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在判决理由部分一并阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月7日，林祖全（甲方/出租方）与宗月茗、徐旭（乙方/承租方）、云南万联房地产经纪有限公司（丙方/中介方）签订《房产租赁经纪合同》，合同约定：（一）乙方向甲方承租***号房屋用于培训使用，租期五年（2017年8月12日至2022年8月11日）；（二）租金：月租金2,500元；（三）租期内的水、电、物业、卫生等费用由乙方承担；（四）乙方预交租房保证金2,500元、汽车蓝牙押金380元。退房时结清水、电、物业、卫生等租期内应由乙方承担的相关费用并确认房屋无人为损坏后租房保证金退还乙方；（五）丙方提供中介经纪服务，乙方向丙方支付佣金2,500元；（六）乙方若需对房屋进行装修，应先征得甲方同意，并按照来修去丢的原则，对新增装修部分不得拆除、破坏，不得索要装修费，否则甲方有权要求恢复原样或照价赔偿；（七）租期届满时，若甲方要出售或者出租房屋，在同等条件下乙方有优先权；（八）租期内乙方不得无故退房，否则视为违约，已交租金和保证金不予退还，甲方不得无故收回房屋，不得无故干扰乙方对房屋的使用，否则应支付乙方违约金（注：数额空白），并退还未使用的租金和租房保证金，合同终止；（九）其他补充：若甲方将房屋出售，买方必须和乙方协商具体赔偿事宜；（十）本合同签字生效……。合同履行情况：（一）2017年7月8日，宗月茗向云南万联房地产经纪公司支付“***号房经纪服务费”2,500元；（二）2017年7月10日，宗月茗向林祖全支付了2017年8月12日至2018年8月11日期间***号房屋的租金3万元、物管费1,279元、租房保证金（包括汽车蓝牙押金）2,880元；（三）2018年8月10日，宗月茗、张冀明向林祖全支付了2018年8月12日至2019年8月11日期间***号房屋的租金3万元。2019年4月2日，宗月茗与施林君、林祖全因房屋买卖及租赁发生纠纷，林祖全、施林君要求解除租赁合同，收回房屋，对此当事人申请公安机关调解并达成协议：在双方未达成协议前，不得互相骚扰对方的正常经营和生活……。2019年9月9日的《房屋信息查询摘抄表》显示：***号房屋的登记所有权人为林祖全，登记日期：2007年7月26日。2018年7月24日，林祖全（出售方）、施林君（购买方）、昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定施林君出资174万元向林祖全购买***号房屋……。2019年1月7日，林祖全与施林君签订经公证的《二手房买卖合同》，合同约定施林君出资174万元向林祖全购买***号房屋，合同载明***号房屋并未出租……。同年1月8日，不动产登记机关对该房屋交易进行了备案。2018年3月1日，张冀明（甲方）与宗月茗（乙方）签订《合伙协议》，协议约定甲、乙双方共同出资，合伙经营设立于***号房屋内的华龙人家保育园，并组成合伙企业，由甲方负责办理工商登记……。2018年6月28日，原告仙人岛公司登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），公司股东和法定代表人均为张冀明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。首先，案涉《房产租赁经纪合同》系依法律对合同的原则性规定订立的房屋租赁合同，合同项下不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系受法律保护。其次，宗月茗自认其放弃租赁房屋优先购买权的事实，故林祖全在租期内将租赁物转让给施林君的行为合法有效，该房屋买卖关系受法律保护，施林君因案涉房屋买卖合同的订立和履行取得租赁物的占有、使用和收益权。第三，从合同形式来看，合同当事人为宗月茗、林祖全和徐旭。对于两原告主张宗月茗签订合同的行为系履职行为，承租人为仙人岛公司理由，根据合同相对性原则，结合租赁合同、合伙协议的订立，以及公司设立等事实发生的时间顺序和原告在起诉状中主张的合同订立、履行情况判断，两原告主张承租人为仙人岛公司的理由于法无据，本院不予采纳，并确认案涉租赁合同项下的承租人为宗月茗、徐旭。同时，根据合同相对性原则和法律对第三人履行的规定，张冀明在案涉租赁合同履行期间与宗月茗共同向林祖全支付租金的行为属于合同的履行问题，不改变合同的相对性。第四，本案审理过程中，本院依法对案外人徐旭进行了询问，徐旭明确表示其签订合同后并未参与合同的履行，现亦不要求作为合同当事人参加诉讼，合同项下承租人的权利义务由原告承受，与其本人无关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”规定，结合徐旭订立合同后并未参与合同履行的事实，本院依法确认案涉租赁合同项下承租人的权利义务在本案中应由宗月茗承受。综上所述，根据法律对租赁合同履行的规定，结合约定和履行情况，以及原告诉求，本院对案涉租赁合同项下的权利义务关系认定如下：（一）关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：合同法）第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，结合施林君和宗月茗均同意解除合同的事实，本院确认案涉租赁合同因当事人合意解除，尚未履行的权利义务终止履行。（二）关于合同解除的后果。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，本院对原告的给付和赔偿诉求认定如下：首先，关于保证金。根据合同约定和费用性质，以及履行情况，本院确定该项费用应当由林祖全退还宗月茗。其次，关于租金。宗月茗主张未履行租期对应的租金为15,000元（2018年8月12日至2019年8月11日期间六个月的租金），但其在庭审中又自认租赁房屋钥匙其于2019年8月31日交至公安机关，即其实际结束对租赁物的占有、使用事实于同时发生，二者自相矛盾，应由宗月茗承担不利后果，故本院确认已付租金对应的租期已经届满，已付租金不应予以返还。第三，关于损失（装修费用76,000元、中介费用1,250元）。中介费用系居间人为促成合同的订立而收取的报酬，应按合同约定支付，该项费用不属于合同履行过程中发生的损失，不应作为合同解除后的损失处理，故该项费用不应予以赔偿。根据合同相对性原则，案涉租赁合同中“其他补充：若甲方将房屋出售，买方必须和乙方协商具体赔偿事宜”的约定对施林君没有法律约束力。合同约定承租人对租赁物进行装饰装修需经甲方同意，但结合合同约定的租赁物用途（作培训使用）和合同的履行情况，本院确认承租人对租赁物进行装饰装修已经出租人同意的事实为案件事实。根据案涉租赁合同第八条“乙方若需对房屋进行装修，应先征得甲方同意，并按照来修去丢的原则，对新增装修部分不得拆除、破坏，不得索要装修费，否则甲方有权要求恢复原样或照价赔偿”、第十一条“租期内乙方不得无故退房，否则视为违约，已交租金和保证金不予退还，甲方不得无故收回房屋，不得无故干扰乙方对房屋的使用，否则应支付乙方违约金（注：数额空白），并退还未使用的租金和租房保证金，合同终止”内容，合同对装饰装修物处理的一般原则约定为“来修去丢”，并不区分“来修去丢”的条件为租期届满或者合同解除。由于合同对装饰装修物的处理并无特别约定，故应适用该一般原则处理合同解除后装饰装修物的处理问题，因此本院对宗月茗在合同解除后请求出租人或者租赁物买受人对租期内的装饰装修损失进行赔偿或者补偿的诉求不予支持，与该损失相关的证据证明力本院亦不再阐述。应当说明的是，合同解除后合同项下的其他权利义务关系因当事人未提出权利主张，根据“不告不理”的民事诉讼原则，本案不作处理，当事人可自行协商处理或者另案起诉。原告仙人岛公司不享有案涉租赁合同项下的合同权利，其诉求应当予以驳回。宗月茗主张两被告在租期内采取强制手段意图强行解除租赁协议导致其无法正常经营，被迫同意解除合同的理由无证据佐证，本院对其主张的该违约事实不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、解除2017年8月7日订立的案涉《房产租赁经纪合同》项下的房屋租赁合同关系，尚未履行的合同义务终止履行；二、被告林祖全应于本判决生效之日立即返还原告宗月茗租房保证金2,500元；三、驳回原告宗月茗的其他诉讼请求；四、驳回原告昆明仙人岛母婴服务有限公司的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,169元，由原告宗月茗、昆明仙人岛母婴服务有限公司负担2,119元，被告林祖全负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李其恒人民陪审员  丁 茜人民陪审员  唐 丽二〇一九年十月三十日书 记 员  邓云飞