河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫07民初676号原告：新乡市环境卫生管理处。住所地：新乡市人民东路.法定代表人：张红梅。委托诉讼代理人：王玉龙，该单位员工。委托诉讼代理人：岳冬菊，河南金学苑律师事务所律师。被告：河南华鼎置业有限公司。住所地：郑州市东明路。法定代表人：李波。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师。第三人：中国太平洋人寿保险公司河南分公司。住所地：郑州市经三北路。法定代表人：冯金涛。委托诉讼代理人：党建，该公司员工。委托诉讼代理人：王立鹏，河南中原法汇律师事务所律师。原告新乡市环境卫生管理处（以下简称新乡环卫处）诉被告河南华鼎置业有限公司（以下简称华鼎公司）、第三人中国太平洋人寿保险公司河南分公司（以下简称太平洋公司）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。新乡环卫处委托诉讼代理人王玉龙、岳冬菊，华鼎公司委托诉讼代理人孟凡，太平洋公司委托诉讼代理人党建、王立鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新乡环卫处向本院提出诉讼请求：一、判令华鼎公司履行2008年12月17日与新乡环卫处签订的《新乡市环境卫生管理处人民东路××号院土地及地面附属物移交协议》，把人民东路××号城管大厦综合楼-办公楼3-13层12000平方米的房屋交付新乡环卫处使用，并为新乡环卫处办理该办公楼所有权登记手续；二、确认新乡环卫处优先取得华鼎公司预售给第三人太平洋公司的城管大厦综合楼-办公楼3-6层68间共计4850.80平方米办公楼；华鼎公司赔偿逾期交房的损失（自2010年12月25日起至实际交房日止，按照每月每平方米25元的标准计算，现暂计算至起诉之日止的损失为12000平方米×52个月×25元每平方米=1560万元）；四、华鼎公司承担本案诉讼费。事实和理由：2008年12月17日，新乡环卫处与华鼎公司根据新乡市土地资源管理委员会2008年第四次会议的决定（新土管委[2008]4号），按照新乡市国土资源局与华鼎公司签订的《国有建设用地所有权出让合同》的约定，签订了《新乡市环境卫生管理处人民东路××号院土地及地面附属物移交协议》（以下简称《移交协议》），约定:新乡环卫处以人民东路××号8368.55平方米土地（出让宗地编号2008-25）及地面附属物，置换华鼎公司在人民东路××号建设的城管大厦办公住宅商服综合楼之中的12000平方米办公楼，华鼎公司暂定于2010年12月15日前将12000平方米办公楼交付新乡环卫处。可华鼎公司违约不履行约定义务，至今未将12000平方米办公楼交付。被告华鼎公司辩称：一、案涉房屋不具备交付及办理所有权证条件。案涉房产仍未竣工验收，且双方未就具体房屋位置、户型、朝向、交付时间、对价等核心问题进行协商并达成协议。二、案涉12000平方米房产并非无偿交付。三、《移交协议》并非拆迁安置补偿协议，新乡环卫处对案涉房屋不具有优先权。四、新乡环卫处未因本案事实产生实际损失，其要求赔偿损失无事实与法律依据。综上，应驳回新乡环卫处的全部诉讼请求。第三人太平洋公司述称：一、原告新乡环卫处不具有优先权。本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第七条。二、太平洋公司应当取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋装修并占有使用多年，已支付对价且未过户并非太平洋公司的原因。第三人太平洋公司向本院提出独立的诉讼请求：一、判令华鼎公司继续履行与太平洋公司签订的合同编号为2012-11xxxxx等70份商品房买卖合同及房屋买卖协议，并协助办理房屋所有权登记手续；确认太平洋公司购买华鼎公司的面积共约5320.08平方米房屋所有权归太平洋公司；诉讼费用由新乡环卫处及华鼎公司负担。事实和理由：2012年11月28日，太平洋公司与华鼎公司签订70份商品房买卖合同及1份房屋买卖协议，购买华鼎公司开发的“华鼎世家”商业楼1-2层、3-6层合计面积约5320.08平方米办公用房，总价款为27905540元。合同签订后，太平洋公司按约定于2012年12月12日、2013年12月19日向华鼎公司支付了合同价款，并于2012年12月7日缴纳维修基金319204.80元，于2012年12月25日缴纳契税1116221.60元。2013年12月，华鼎公司交付房屋。随后，太平洋公司对房屋进行了装修。太平洋公司已合法占有涉案房屋，并支付了相应款项。新乡环卫处辩称：一、根据《商品房买卖合同司法解释》第七条规定，对拆迁安置房屋，新乡环卫处有优先权。华鼎公司应向新乡环卫处交付12000平方米房屋。二、华鼎公司与太平洋公司签订的房屋买卖合同有效，但所有权未转移。华鼎公司未进行初始登记，太平洋公司不能取得该物权。华鼎公司辩称：新乡环卫处不享有优先权，太平洋公司占有、取得了案涉房屋的使用权。本院根据各方当事人的举证、质证，以及当庭陈述，综合认定事实如下：2008年8月13日，新乡市土地资产管理委员会召开2008年第4次全体会议，会议形成新土管委[2008]x号会议纪要，该纪要载明：将位于人民东路以南、新东小区以西、环卫处家属院以北、规划路以东宗地，土地面积约12.48亩（以实测为准），规划用于住宅兼商服、机关团体用地，“现状”·挂牌。挂牌起始价2万元/亩（政府纯收益）。土地出让年限城镇住宅70年，商服40年。竞得人须为市环卫处提供12000平方米办公楼。城管局及环卫处办公用房使用面积由相关部门按照有关标准核定，多余房屋交政府。2008年10月15日，新乡市公共资源交易管理中心网站发布新土挂告字[2008]7号国有建设用地使用权挂牌出让公告,该公告显示编号为2008-xx宗地，位置：人民东路以南、新东小区以西、环卫处家属院以北、规划路以东；土地面积12.48亩；出让年限住宅70年商服40年；竞买保证金25万元；挂牌起始价每亩2万元；增加幅度每亩1万元。《土地挂牌出让须知》第十条第（九）项载明，本次出让的土地价格，不含其他税费，出让宗地“现状”的，不含拆迁安置费用。第十一条载明，“现状”挂牌出让，竞得人须为新乡环卫处提供12000平方米办公楼。后新土挂告字（2008）x号成交结果公示，2008-xx宗地于2008年11月13日成交，受让人为华鼎公司，成交价款251056元，土地用途城镇住宅兼商服，土地面积12.55亩。2008年11月26日，华鼎公司与新乡国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，约定：出让宗地编号为2008-xx，面积8368.55平方米，坐落位置人民路以南，环卫处家属院以北。土地用途城镇住宅兼商服。出让价款251056元，每亩20000元。定金50211元，抵作土地出让价款。受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于90000000元。其中第十五条规定，受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府（注：后半句被划横线删除）：（一）按住宅建筑面积0.5%配建社区用房、临道路设置公厕；（二）为市环卫处提供12000平方米的办公楼。第十六条规定，受让人同意在本合同项下宗地建设项目在2009年9月26日之前开工，在2012年9月26日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第十八条规定：受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（二）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。第三十三条规定，受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人交付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。2008年12月17日，新乡环卫处与华鼎公司签订《移交协议》，约定如下：根据新乡市土地资产管理委员会2008年第四次全体会议决定（新土管[2008]x号），按照新乡市国土资源局与华鼎公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：豫（新）出让[2008]第00xx号），新乡环卫处以人民东路××号8368.55平方米土地，置换华鼎公司承诺在人民东路××号建设的城管大厦办公住宅商服综合楼之中的12000平方米办公楼（具体建筑标准另议）。为保证城管大厦基建工作顺利开展，经双方协商，达成协议如下：一、按照新乡市城管局大厦基建指挥部与华鼎公司2008年12月19日达成的协议，华鼎公司承诺按建安成本向新乡环卫处提供130套住宅（建安成本按照实际发生测算，但最高不超过每平方米2300元）。二、根据新乡市土地出让挂牌文件（[2008]-xx号）“现状”交地要求，新乡环卫处将人民东路××号院地面附属物移交华鼎公司。现将地面附属物实物（新乡环卫处办公楼三层2100平方米，综合楼二层1504平方米、电工房及厕所一层125.4平方米、门房一层14.52平方米，合计3743.92平方米，变压器一个等）清点移交，实物移交清单与现状图附后。三、华鼎公司暂定于2010年12月15日前将12000平方米办公楼交付新乡环卫处。四、新乡环卫处按照华鼎公司要求，协助华鼎公司向市政府有关部门提出申请，增强土地使用强度，另申请减免部分税费。经新乡市土地储备中心委托新乡市正源土地评估咨询有限责任公司于2008年8月6日作出对“人民路以南、新东小区以西、环卫处家属院以北、规划路以东拟出让商住用地使用权价格”的土地估价报告，估价结果：土地面积12.48亩，单位地价162.08万元/亩，地价2022.76万元，最终地价：该宗地为“现状”出让，需在建设后返还部分办公房产，根据委托方地要求及提供的数据，经测算，该部分的建筑建设成本约为1997.76万元。2022.76-1997.96=24.8（万元），即土地总价为24.8万元。2011年6月10日，华鼎公司取得案涉城管大厦项目的建设工程规划许可证（建字410700201100xxx号），该证显示：经市规委会2010年第3次会议研究，同意华鼎公司在人民东路南侧按××乡市城管大厦规划建设1栋营业、办公、住宅综合楼（该楼由33层营业住宅楼、13层营业办公楼及2层营业裙房组成）。其中北侧营业办公楼为13层，南侧营业住宅楼为33层、西侧营业裙房为2层，总建筑面积50873平方米，其中办公面积12076平方米。2011年11月4日，华鼎公司涉案工程项目的商品房预（销）售许可证[新房预（销）许字第2011xxx号]，该证载明：售房单位：华鼎公司，项目坐落：人民东路163号华鼎世家综合楼（城管大厦）,设计用途：居住、非居住用房，建筑面积43610.94平方米，套数454套。2012年4月9日经核准变更：总面积变更为43614.10平方米，总套数变更为465套。2012年11月28日，太平洋公司与华鼎公司同时签订70份商品房买卖合同及1份房屋买卖协议，约定华鼎公司将华鼎世家商业楼一层、二层合计建筑面积469.28平方米，3-6层整层建筑面积4850.8平方米，共计建筑面积约5320.08平方米（所购房产面积及范围以相关部门最终测绘面积及范围为准）出卖给太平洋公司。合同价款为27905540元。在合同登记备案后五个工作日内，太平洋公司向华鼎公司支付60%购房款，计16743324元。华鼎公司将通过竣工验收、消防验收合格的建筑物交付太平洋公司后，经太平洋公司验收交付条件满足协议第7.0条下各项内容及协议附件要求，双方在验收交接清单上签字后五个工作日内，太平洋公司向华鼎公司支付房款总金额20%的购房款，计5581108元。太平洋公司收到房屋所有权人为太平洋公司且房屋使用性质为商业或办公的《房屋所有权证》后五个工作日内，太平洋公司向华鼎公司支付房款总金额10%的购房款，计2790554元。太平洋公司收到户名为太平洋公司的《国有土地使用权证》后五个工作日内，太平洋公司扣除800000元作为房屋质保金后，支付剩余购房款。华鼎公司承诺于2013年3月31日前按竣工报审图纸完成整个工作综合验收及消防验收。于2014年3月31日前协助办妥房屋所有权证。2015年3月31日前协助办妥国有土地使用权证。房屋交接清单显示，商业房屋为编号为4、5号房间，各234.64平方米。办公房屋为3-6层办公楼，每层17间，每层合计建筑面积1212.7平方米。上述房屋在房产交易主管部门登记备案的名称为城管大厦综合楼，1层104、105室（商铺），3层301室-317室（办公），4层401室-417室（办公），5层501室-517室（办公），6层601室-617室（办公），总计70间房产。后太平洋公司先后两次支付华鼎公司购房款合计22324432元，并缴纳了相应的维修基金及契税。华鼎公司已于2013年12月3日将上述房屋交付太平洋公司占有。后太平洋公司对占用房屋进行了装修，现已投入使用。2015年6月1日，太平洋公司向华鼎公司发出律师函，要求华鼎公司尽快依约为太平洋公司办理房屋所有权证、国有土地使用权证并支付相应的违约金。2015年6月19日，华鼎公司向太平洋公司回函称，关于产权证书事宜，该项目因施工单位严重违约至今未将交工资料将于我公司，致使该项目不能正常验收交工。同时对其他问题也进行了解释说明。另查明：城管大厦办公楼3-13层建筑结构基本一致，总建筑面积为13350.88平方米（测绘数据）。再查明：新乡市房管局官网公布的《新乡市商业租赁市场指导价格》规定的人民路和平大道至牧野大道区间月租金标准为35-60元/平方米。本院认为：一、关于《移交协议》性质认定问题。《移交协议》系新乡环卫处与华鼎公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。新乡环卫处主张该移交协议系拆迁安置补偿协议，而华鼎公司、太平洋公司均否认该协议的拆迁安置补偿性质。本院对此评判认为：土地评估报告显示涉案土地单位地价为每亩162.08万元；新乡市土地资产管理委员会决定挂牌起即时价每亩2万元（政府纯收益），竞得人须为新乡环卫处提供12000平方米办公楼；新乡市国土资源局挂牌出让时，华鼎公司明知要为新乡环卫处提供12000平方米办公楼及出让价格不包括拆迁安置费用；华鼎公司竞得地价为每亩2万元，且其与新乡市国土资源局签订的土地使用权出让合同也明确约定无偿为新乡环卫处提供办公楼。同时，新乡环卫处与华鼎公司签订的《移交协议》载明签订依据为土地出让合同关于新乡环卫处以涉案土地置换在该地建设的城管大厦办公住宅商服综合楼之中的12000平方米办公楼等，新乡市环卫处亦将其占用的土地和地上附属物移交。因该《移交协议》已明确被拆迁人新乡环卫处使用的土地、地上附属物及置换后的房屋面积、性质、所在位置，而新乡环卫处并未因被拆迁取得任何金钱补偿，新乡市政府亦仅收取远低于土地市场价值的每亩2万元收益。综上，该《移交协议》的性质应认定为拆迁安置补偿协议。二、关于新乡环卫处的诉讼请求能否支持问题。（一）关于继续履行《移交协议》，房屋交付使用及办证问题。本案中，《移交协议》合法有效，且具备继续履行的条件，应依法继续履行。案涉房屋尚未最终验收，但华鼎公司应积极组织协调早日通过最终验收，否则将应承担相应的违约责任。同时，华鼎公司应积极协助新乡环卫处办理所有权登记手续。（二）关于确认优先权问题。《商品房买卖合同司法解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”结合上文分析，《移交协议》的性质应认定为拆迁安置补偿协议，具有法定优先性，故新乡环卫处要求确认其优先权于法有据，本院予以支持。（三）关于赔偿损失问题。《移交协议》约定安置办公楼的移交时间暂定为2010年12月15日，并非最终确定的移交时间，且该暂定时间与华鼎公司与新乡国土资源局签订的《国有建设土地使用权出让合同》中约定城管大厦在2012年9月26日之前竣工存在较大出入。因涉案移交协议签订的依据之一是新乡市国土资源局与华鼎公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，故对于《移交协议》未明确约定的内容，应参照该出让合同予以处理。据此，华鼎公司应于2012年9月26日向新乡环卫处移交安置办公楼。因华鼎公司逾期至今仍未履行义务，新乡环卫处要求其赔偿损失应予支持。新乡市房管局官网公布的《新乡市商业租赁市场指导价格》规定的人民路段和平大道与牧野大道区间月租金标准为35-60元/平方米，新乡环卫处要求月租金25元/平方米，本院予以支持。赔偿损失数额应自2012年9月27日起算至实际交房之日止。二、关于第三人太平洋公司的诉讼请求能否支持问题。第三人太平洋公司与华鼎公司签订的70分商品房买卖合同中有1层104、105室系商铺，与新乡环卫处并不冲突，这两份合同具备继续履行的条件，华鼎公司应履行自身合同义务，协助太平洋公司办理所有权登记手续。其余的商品房买卖合同与新乡环卫处权利冲突，本院不予支持。对于太平洋公司提出的确权请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，太平洋公司与华鼎公司签订了商品房买卖合同，大部分存在权利冲突，无法继续履行，1层104、105室虽然可以继续履行，但依据前述法律规定，在对案涉房屋办理房屋登记后，依法取得所有权。故太平洋公司提出的确权请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、河南华鼎置业有限公司继续履行2008年12月17日与新乡环卫处签订的《新乡市环境卫生管理处人民东路x号院土地及地面附属物移交协议》，待人民东路x号城管大厦综合楼-办公楼验收合格后，将3-13层中的12000平方米办公房屋交付新乡市环境卫生管理处使用，并协助新乡市环境卫生管理处办理上述面积所涉房屋的所有权登记手续；二、确认新乡市环境卫生管理处优先取得河南华鼎置业有限公司预售给中国太平洋人寿保险公司河南分公司的城管大厦综合楼-办公楼x层办公房屋；三、河南华鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向新乡市环境卫生管理处赔偿逾期交房的损失（具体计算方式为：按照每月每平方米25元的标准，自2012年9月27日起至实际交房之日止，按12000平方米计算）；四、河南华鼎置业有限公司继续履行与中国太平洋人寿保险公司河南分公司签订的合同编号为2012-1102xxx、2012-1103xxx等2份商品房买卖合同（1层104、105室），并协助办理上述房屋所有权登记手续；五、驳回新乡市环境卫生管理处的其他诉讼请求；六、驳回中国太平洋人寿保险公司河南分公司的诉讼请求。如果河南华鼎置业有限公司未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费496684元，由新乡市环境卫生管理处负担100元，由河南华鼎置业有限公司负担496484元，由中国太平洋人寿保险公司河南分公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  周化冰审判员  周云贺审判员  赵 斌二〇一九年十月二十九日书记员  叶 青