黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0184民初872号原告（反诉被告）：王某某,男,19xx年x月x日出生,汉族,个体,住五常市，委托诉讼代理人：洪梅，五常市馨阳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：倪某某,男,19xx年x月x日出生,汉族,个体，住五常市，委托诉讼代理人：倪某（被告父亲），住五常市。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）倪某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年03月04日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某及其委托诉讼代理人洪梅、被告（反诉原告）委托诉讼代理人倪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告第二笔购房款人民币263，000.00元及2018年10月27日以后的逾期利息5，260.00元；2、判令被告支付违约金100，000.00元；3、判令被告支付原告垫付相应费用11，475.00元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：五常市泓霖湾小区第一期1号楼14门面积139.78平方米商服是哈尔滨泓霖房地产开发有限公司给原告安装电梯工程款的抵账房，2018年6月4日原被告双方协商一致签订了《购房协议》，约定被告以78.3万元从原告手中购买泓霖湾小区第一期1号楼14门面积139.78平方米商服。房款分二笔给付，乙方先付定金40万元，余款38.3万元，在开发商交钥匙时一次付清。之后双方对余款38.3万元的给付方式和时间进行了修改，重新签订了《购房协议》，双方约定第二笔房款38.3万元（分两次）交付，在完工售楼后由王某某交钥匙交楼后交付26.3万元，余款12万元待交不动产增值税售楼发票和被告与哈尔滨泓霖房地产开发有限公司的售房买卖合同后缴清。现房屋已于2018年10月27日交付给被告，原告垫付相关费用11，475.00元。被告却一直未能依据后签订的《购房协议》的约定将到期的购房款26.3万元及原告垫付相关费用11，475.00元交付给原告，被告构成违约。此后，原告多次找到被告要求被告立即给付购房款26.3万元及垫付费用11，475.00元。被告总是推托，无奈起诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。倪某某辩称,第一，原告主张的第二笔购房款26.3万元，逾期利息5260元，原告未履行合同约定的重要条款，违约在先，我方无法再履行合同付款；第二，原告向我方主张的10万元违约金，是非颠倒，原告不履行合同的重要条款违约在先，应赔偿我方违约金163，448.00元；第三，原告主张的垫付相应费用11，475.00元，我方已给付完毕，原告重复索款违背合同规定和法律规定。事实和理由：1、2018年6月6日原告将五常市泓霖湾小区第一期1号楼14门商服预售给我方，面积139.78平方米，此房屋为期房，当日我方交付40万元预购房定金，原告故意备好格式条款，购房协议约定将位于泓霖湾14号楼一、二层让我方签字，后来我方到泓霖湾售楼处了解泓霖湾根本不存在14号楼，原告还说“我卖给你的就是泓霖湾14号楼”而且于2018年6月4日前后2次签预购房合同都是泓霖湾14号楼。原告存在指空卖空故意隐瞒重要事实，实施了欺骗行为，合同法第四十二条规定故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，原告违约在先，应赔偿违约定金163，448.00元；2、自2018年6月6日重新签订合同之日起，双方约定2018年7月20日交钥匙交楼，日后我方多次找原告，原告总是推托不见，催交无效，直至到2018年10月27日超付3个月零7天才交付，依据建设部《商品房销售管理办法》规定商品楼预售应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的商品销售人应当承担违约责任。原告违约在先，应付我方违约定金163，448.00元；3、原告不兑现合同条款，在合同条款中约定“安装燃气和交燃气入网费都由原告承担，”至今原告未兑现安装燃气和燃气入网费，属于卖房前诱骗我方，依据《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售应当符合下列条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用方可出售，不履行合同义务，违约在先，所以我方依据合同约定和法律规定不应给付26.3万元，及逾期利息5260元，原告应给被告违约定金163，448.00元；4、原告在2018年10月27日交楼检验时，我方发现交楼没按预售楼原模型和设计建楼，而在我方预购楼西山墙往外又扩建38平方米，造成外围承重墙下沉，出现30多处裂痕，交付楼出现质量问题，原告是有直接责任的，购房协议条款约定“泓霖开发商售楼承诺的条款都由王某某负责兑现”合同法第一百一十一条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，第一百一十五条三款之规定“收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金，原告不履行合同约定义务违约在先，应付违约定金163，448.00元。”；5、2018年10月27日交付楼检验实有面积131平方米，原告预售收款面积139.78平方米，扣去4个柱，11个垛计2.1425平方米，原告多收实有面积10.1425平方米，应给退回多收房价款70，997.00元，依照建设部《建筑面积计算规则》2条不计算建筑面积的范围1款突出墙面的构件、配件：如柱、垛、勒脚、台阶等都不计算建筑面积，4个柱11个垛不符合同规定，占用了合理使用空间面积，背离合同原则和目的也违背了正常房屋买卖交易习惯；6、2018年6月6日与被告签订了预售商品楼合同并交付40万元定金，到2018年10月27日交付楼房到今未见房屋权属证，至现在交付楼已经过10个多月未见到房屋权属证明，也办不了产权落户，国务院《城市商品房预售管理办法》第十二条二款之规定开发商的原因承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任。原告违约在先，应赔偿违约金163，448.00元；7、原告交付楼前的相关费用11，475.00元，被告已于2018年12月30日晚16时，给付原告人民币1万元，原告已签写收条为证，原告主张重复给付不成立，高法若干问题解释第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，在交付使用前费用由出卖人承担，交付使用后出现的费用由买受人承担，原告交付楼前的相关费用应由原告承担，应退还我方人民币1万元。倪某某向本院提出的反诉请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人违约金163，448.00元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：1、2018年6月6日被反诉人将五常市泓霖湾小区第****楼14门商服预售给反诉人，面积139.78平方米，此房屋为期房，当日反诉人交付40万元预购房定金，被反诉人故意备好格式条款，购房协议约定将位于泓霖湾14号楼一、二层让反诉人签字，后来反诉人到泓霖湾售楼处了解泓霖湾根本不存在14号楼，被反诉人还说“我卖给你的就是泓霖湾14号楼”而且于2018年6月4日前后2次签预购房合同都是泓霖湾14号楼。被反诉人存在指空卖空故意隐瞒重要事实，实施了欺骗行为，合同法第四十二条规定故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，被反诉人违约在先，应赔偿违约定金163，448.00元；2、自2018年6月6日重新签订合同之日起，双方约定2018年7月20日交钥匙交楼，日后反诉人多次找被反诉人，被反诉人总是推托不见，催交无效，直至到2018年10月27日，超付3个月零7天才交付，依据建设部《商品房销售管理办法》规定商品楼预售应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的商品销售人应当承担违约责任。被反诉人违约在先，应付违约定金163，448.00元；3、被反诉人不兑现合同条款，在合同条款中约定“安装燃气和交燃气入网费都由被反诉人承担，”至今被反诉人未兑现安装燃气和燃气入网费，属于卖房前诱骗反诉人，依据《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售应当符合下列条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用方可出售，不履行合同义务，违约在先，所以反诉人依据合同约定和法律规定不应给付26.3万元，及逾期利息5260元，被反诉人应给反诉人违约定金163，448.00元；4、被反诉人在2018年10月20日交楼检验时，反诉人发现交楼没按预售楼原模型和设计建楼，而在反诉人预购楼西山墙往外又扩建38平方米，造成外围承重墙下沉，出现30多处裂痕，交付楼出现质量问题，被反诉人是有直接责任的，购房协议条款约定“泓霖开发商售楼承诺的条款都由王某某负责兑现”合同法第一百一十一条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，第一百一十五条三款之规定“收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金，被反诉人不履行合同约定义务违约在先，应付违约定金163，448.00元。”；5、2018年10月20日交付楼检验实有面积131平方米，被反诉人预售收款面积139.78平方米，扣去4个柱，11个垛计2.1425平方米，被反诉人多收实有面积10.1425平方米，应给退回多收房价款70，997.00元，依照建设部《建筑面积计算规则》2条不计算建筑面积的范围1款突出墙面的构件、配件：如柱、垛、勒脚、台阶等都不计算建筑面积，4个柱11个垛不符合同规定，占用了合理使用空间面积，背离合同原则和目的也违背了正常房屋买卖交易习惯；6、被反诉人于2018年6月6日与反诉人签订了预售商品楼合同并交付40万元定金，到2018年10月27日交付楼房到今未见房屋权属证，到现在交付楼已经过11个多月未见到房屋权属证明，也办不了产权落户，国务院《城市商品房预售管理办法》第十二条二款之规定开发商的原因承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任。被反诉人违约在先，应赔偿违约金163，448.00元；7、被反诉人交付楼前的相关费用11，475.00元，反诉人已于2018年12月30日晚16时，给付被反诉人人民币壹万元，被反诉人已签写收条为证，被反诉人主张重复给付不成立，高法若干问题解释第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，在交付使用前费用由出卖人承担，交付使用后出现的费用由买受人承担，被反诉人交付楼前的相关费用应由被反诉人承担，应退还反诉人人民币壹万元；8、被反诉人于2019年2月26日采用的2018年6月4日购房协议条款内容，将反诉人诉讼到法院，于2018年6月6日双方签订购房协议生效，本购房协议中第六条表明以前合同作废，被反诉人采用2018年6月4日作废合同条款内容，诉讼反诉人实施了欺骗法律行为是没有法律效力的，法院不予支持。王某某对倪某某的反诉辩称，一、反诉人倪某某，没有在举证期限内提出反诉，而是在开庭后的第五天递交的反诉状，是违反法律规定的行为，法院不应作为反诉案件受理，如果倪某某想主张权利可另行诉讼；二、反诉人倪某某（原审被告）反诉事实没有证据，自行胡乱编造证据，虚构事实，错误引用法律。想借此达到其赖账的目的，其编造事实、错误引用法律有以下几个方面：（一）双方买卖的是现房不是期房也不是预售房；（二）、双方签订的协议买卖的房产是泓霖湾小区一期1号楼14门商服一、二层，在协议中写的非常清楚，可反诉人故意编造14号楼，然后说没有14号楼以此强加被反诉人欺骗的罪名，说买空卖空，那你接受后并装修是什么？（三）双方两次签订购房协议，当时反诉人看的是现房完全同意购买，才在协议上签字，不存在格式条款，反诉人系有行为能力的成年人，对购买房产这么大的事项完全深思熟虑后，才自愿签订协议，并给付部分房价款，哪里存在隐瞒欺骗？（四）答辩人不存在违约事项，而是反诉人没按协议约定交付房款，才属于违约。1、双方约定交钥匙后，买方交第二期购楼款263，000.00元。2018年10月27日交钥匙，卖方王某某并经买方倪某某同意替买方倪某某垫付了相应费用11，475.00元；2、协议中甲方并未承诺燃气入网，只说如收入网费由甲方负责，此项王某某并未违约；3、反诉人倪某某购房时该房已建成，不存在没按原设计建楼，至于质量问题，反诉人应提出鉴定结论，与开发商交涉，与答辩人无关；4、反诉人提出面积问题，双方协议中明确约定房屋产权面积以不动产增值发票为准，且答辩人卖给反诉人的是开发商抵账房，是整套出售，并没按单位面积计价，且反诉人倪某某到现房查看确认房产现状，室内承重柱、墙垛当时就存在，反诉人并未提出异议仍自愿购买，答辩人不存在多收购房款，现在提出退回多收购房价款70，997.00元，无事实和法律依据；5、反诉人将至今未办理产权登记，也算成王某某违约没有法律依据，双方协议并没有此项条款，办产权证也不是王某某的责任；6、反诉人倪某某提出的王某某垫付的11，475.00元，已经给王某某1万元，根本不是事实，如果反诉人倪某某有证据证明已给付王某某1万元，答辩人在原诉中可以放弃此项请求，反诉人纯属抵赖；7、反诉人倪某某在反诉中引用《担保法》、《城市商品房预售管理办法》、《建筑面积计算规则》是适用法律错误；8、此案是房产买卖合同纠纷，首先应确认该合同是否成立有效、应否履行、买卖关系是否成立，现在双方自愿签订协议，该协议并不违反法律禁止性规定，且倪某某作为合同一方已交付大部分价款并接收该房且已装修入住，至今并未要求确认合同无效或解除，只是拖欠部分购房款不履行协议，编造理由赖账，完全违反合同约定和法律规定，请求法院依法支持答辩人王某某原诉请求，驳回反诉人倪某某的反诉请求。原告（反诉被告）王某某为证实其本诉主张的事实,提供如下证据：A1、2018年6月4日哈尔滨泓霖房地产开发有限公司收据两张，拟证明五常市泓霖湾小区第一期1号楼14门面积139.78平方米商服，王某某是有权处分。经质证，被告（反诉原告）无异议。A2、2018年6月4日、2018年6月6日购房协议，拟证明2018年6月4日、2018年6月6日购房协议真实有效，倪某某没有按合同约定（交钥匙）支付第二笔购房款人民币263，000.00元，倪某某应支付第二笔购房款人民币263，000.00元，倪某某至今未付，倪某某违约，按购房协议约定，倪某某应支付王某某违约金10万元整。经质证，被告（反诉原告）认为2018年6月4日合同，泓霖湾不存在14号楼，造了一个假合同，后补充了一个6月6日合同，改了过来，6月4日的合同已经作废。合同内容原告没有兑现，看到房之前的费用应由王某某负责，房子的质量不合格，到现在也没有与开发商的售房买卖合同及购房的增值税发票，房产处办不了房产证。A3、视频、电话录音各一份，拟证明（1）倪某某没有按合同约定（交钥匙）支付第二笔购房款人民币263，000.00元；（2）倪某某应支付第二笔购房款人民币263，000.00元，倪某某至今未付，倪某某违约，按购房协议约定，倪某某应支付王某某违约金10万元整；（3）王某某给倪某某垫付相应费用11，475.00元，倪某某没有将垫付款给王某某。经质证，对视频倪某某认为听不着，不成立，根本乱糟糟；对电话录音的内容，倪某某承认费用是王某某交的，但认为接到钥匙之前的费用由王某某负担，接到钥匙之后的费用由倪某某负担，2018年10月30日接到房，物业给倪某某的钥匙，倪某某已将一万元交给了王某某。A4、哈尔滨泓霖物业管理有限公司证明一份、哈尔滨泓霖物业管理有限公司收据六张，拟证明五常市泓霖湾小区第一期1号楼14门商服交钥匙时所有费用为王某某代交，除入网费6，989.00应由王某某承担外，其它费用合计11，475.00元应由倪某某承担。经质证，被告（反诉原告）认为交房之前的一切费用由王某某承担。被告（反诉原告）倪某某为证明本诉抗辩的事实成立，提交证据如下：B1、收条一份，拟证明已经交的相关费用一万元已经给王某某。经质证，原告（反诉被告）对该份证据的真实性、合法性均有异议，认为该收条是当时谈相关费用，没有谈妥，这个条是作废的，王某某没有收到该笔款项。B2、购房协议两份，拟证明不存在14号楼，开发商一切承诺由王某某负责，增值税发票拿了以后才能给后续的钱，并且实际米数有差距。经质证，原告（反诉被告）对2018年6月6日的购房协议，真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据没有体现倪某某所称倪某某有欺诈行为，该份协议写的很清楚，是14号商服，且王某某、倪某某看的是现房，双方对这个协议有异议，又签了2018年6月6日协议，明确了购房的位置，2018年6月4日的购房协议是作废的。B3、照片16张，拟证明屋里有柱子，应扣除相应面积。经质证，原告（反诉被告）对该份证据真实性合法性均有异议，该份证据单方出具，且是复印件，证明不了待证事实。被告（反诉原告）倪某某为证实其反诉主张的事实,提供如下证据：C1、收条原件一份，拟证明倪某某给王某某一万元。经质证，原告（反诉被告）对该份证据真实性、合法性、证明问题均有异议，认为该份证据确实是王某某书写，当时没有达成协议，只是一个草稿，王某某并未收到一万元，有撕过的痕迹，该收条没有日期和签字，没有实际履行。C2、购房协议草稿两份，拟证明王某某在6月6日定的合同根据这份合同拟的，证明是王某某写的。经质证，原告（反诉被告）认为该证据没有任何签名，只是一个没有效力的草纸，证明不了任何问题。C3、微信截图8张，拟证明王某某在买房前已经拟好合同条款，证明王某某违约。经质证，原告（反诉被告）对该份证据真实性及证明问题均有异议，该份证据为打印，且没有原始介质，证明不了其真实性，即使是真的也证明不了待证事实。C4、购房协议复印件一份，拟证明格式条款是王某某定的。经质证，原告（反诉被告）认为该份证据为复印件，证明不了待证事实，即使是真的也证明不了待证事实。C5、2018年6月4日收据复印件一份，拟证明倪某某交40万定金。经质证，没有异议。C6、2018年6月4日购房协议复印件两份，拟证明这两份协议已经作废。经质证，原告（反诉被告）认为，确实签订了两份合同，因为6月4日的合同该房的具体位置不明确，所以才签订6月6日的合同。C7、2018年6月6日购房合同一份，拟证明条款是双方协商的，地址以这份合同为准。经质证，没有异议。C8、2018年6月4日购房协议一份，拟证明王某某承认这份合同因地址不详作废。经质证，没有异议。C9、收据复印件两份，拟证明2018年6月4日收据是王某某在开发商手里买的抵账房，然后售给倪某某。经质证，没有异议。C10、2018年10月20日视频录像一份，拟证明售楼处没有十四号楼，2018年6月6日签订的合同实质是2018年10月20日签订的，当时是王某某在倪某某家签的。经质证，原告（反诉被告）认为，从来没有说过有十四号楼，合同上写的很清楚，不管是2018年6月4日还是6月6日的合同，是十四门，对于是合同签订时间是2018年10月20日签订没有异议，因为签合同时倪某某看的就是现房。本院审查认为，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）本诉提供的证据A1没有异议，本院予以采信；被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据A2、A3、A4虽有异议，但都是对原告（反诉被告）所提供证据的内容有异议，并没有否认证据本身的真实性、合法性，故本院对原告（反诉被告）所提供的证据予以采信。原告(反诉被告)对被告（反诉原告）本诉提供的证据B1、B2、B3有异议，本院认为证据B1收条缺乏真实性，证据B2中2018年6月4日的购房协议已被2018年6月6日购房协议已取代，因此对2018年6月4日的购房协议不予认证，证据B3照片16张缺乏证明力，本院不予采信。原告(反诉被告)对被告（反诉原告）反诉提供的证据C5、C7、C8、C9及C10中合同签订的实质日期没有异议，本院予以采信；证据C1、C2缺乏真实性、证据C3、C4缺少证明力，本院不予采信；证据C6已为作废合同，本院不予认证；证据C10中除了合同签订的实质日期，其它拟证明部分本院不予采信。根据当事人陈述、采信的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，王某某将其所有的商服一套与倪某某签订了购房协议，购房协议书写的签订日期为2018年6月6日。购房协议约定：一、王某某将坐落在王某某所有的五常市泓霖湾小区第一期1号楼14门商服一、二层（自东向西数14门商服）总面积139.78平方米商服一套出卖给倪某某；二、此商服为泓霖开发商抵账给王某某转卖给倪某某名下，哈尔滨泓霖开发商售楼承诺的条款由王某某负责兑现，如收热力入网费和燃气入网费都由王某某负责。在签协议时（2018年6月3日）在售楼处和王某某当场承诺一个半月交钥匙（即7月20日），催交多次未交，宽限至今；三、王某某、倪某某双方购楼协议之日起，倪某某向王某某已交付购楼定金肆拾万元整，交付定金同时王某某到泓霖售楼处把正规发票改为倪某某名下，正规发票现在王某某手里保存，余款383，000.00元，在完工售楼后由王某某交钥匙交楼后交付263，000.00元。余款120，000.00元待交不动产增值税售楼发票和倪某某与哈尔滨泓霖房地产开发有限公司的售房买卖合同后缴清；四、房屋产权的面积以不动产增值税发票为准；五、以上协议双方自愿达成，签字之日生效，违约方须赔付另一方人民币壹拾万元整；六、此合同生效，以前合同作废。2018年6月4日，倪某某向王某某交付了第一笔购房款400，000.00元，2018年10月27日，王某某交付了入网费、物业费、灯费、清运费、预收电费、装修保证金、取暖费共计18，464.00元，除去入网费，其它费用合计11，475.00元，并将房屋交付给倪某某。本院认为,王某某与倪某某之间签订的购房协议均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。王某某已按约履行了交付房屋及钥匙，倪某某未按协议约定交付第二笔购房款，因此王某某请求判令倪某某给付第二笔购房款263，000.00元的请求予以支持。根据《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第二十四条第四款的规定，王某某主张的逾期利息本院予以支持。王某某主张的100，000.00元违约金是作为整个购房协议的违约金，而非其中一个款项的违约金，因此此项请求本院不予支持。本案倪某某是从原告手里购买的房屋，并非是从开发商处买到的房屋，因此属于二手房。根据合同相对性原理，二手房进行买卖时在转移房屋之前的费用应由出卖人结清，王某某应支付从开发商处取房时应交付的相关费用，因此，王某某请求倪某某支付王某某垫付的相应费用的请求本院不予支持。倪某某反诉王某某请求赔偿违约金163，448.00元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第二十四条第四款之规定,判决如下:一、倪某某于判决生效之日起十日内给付王某某268，260.00元（第二笔购房款人民币263，000.00元、逾期付款违约金5，260.00元）；二、驳回王某某的其他诉讼请求；三、驳回倪某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，498.00元,由王某某负担元，由倪某某负担元；反诉费3，498.00元，由倪某某负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  高宝君人民陪审员  刘桂艳人民陪审员  唐丽敏二〇一九年十月九日法官助理李娜书记员吕峰