湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2811号上诉人（原审原告）：枣阳市金辰钢结构有限公司，住所地枣阳市新华路**。法定代表人：胡金辰，该公司经理。委托诉讼代理人：何贵林，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵刚，男，1972年12月28日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审被告）：枣阳市永茂农机有限公司，住，住所地枣阳市刘升镇北盛街/div>法定代表人：赵刚，该公司经理。上诉人枣阳市金辰钢结构有限公司（以下简称金辰公司）因与被上诉人赵刚、被上诉人枣阳市永茂农机有限公司（以下简称永茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金辰公司上诉请求：1.依法撤销枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1252号民事判决，依法改判支持上诉人金辰公司诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定金辰公司未经湖北野马自行车工业总公司破产清算组（以下简称野马公司破产清算组）同意擅自转租错误。野马公司破产清算组以其行为接受了金辰公司将租赁的17#成型车间转租给赵刚及永茂公司的事实且无异议，应当认定金辰公司的转租行为有效。本案中所涉的17#成型车间系金辰公司从野马公司破产清算组处2006年3月份租赁所得，车间内的设备属于金辰公司出资购买，金辰公司将成型车间及自行购买的设备租赁给永茂公司和赵刚是从2012年10月份开始，野马公司破产清算组从一开始就知晓该情况。虽然野马公司破产清算组未明确表示同意金辰公司转租，但野马公司破产清算组在明知17#成型车间由永茂公司经营使用的情况下，从未对永茂公司使用该成型车间提出异议。且收取了永茂公司的物业管理费，并针对永茂公司出具了物业管理费收据，属于野马公司破产清算组在客观事实上接受了金辰公司将17#成型车间转租给永茂公司且无异议，应当认定金辰公司的转租行为有效。枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初5019号民事裁定证明金辰公司与野马公司破产管理人之间截止目前为止仍然是不定期租赁合同关系。野马公司破产管理人明知金辰公司转租事项并默认，金辰公司与永茂公司、赵刚之间的租赁合同属有效合同。永茂公司（赵刚）租赁金辰公司的17#成型车间，应当按照双方合同的约定支付租金，并承担相应的违约责任。二、原审判决认定事实错误。永茂公司的三份交纳物业管理费的收据中一份收据明确记载：2015年12月10日今收到永茂农机公司17#2016年物业管理费金额大写壹万壹仟伍佰元整。而一审法院认定2016年元月10日金辰公司与永茂公司赵刚签订一份书面车间及设备承包合同明显与事实不符，在2016年元月10日金辰公司还未与永茂公司赵刚签订合同前，2015年12月10日永茂公司就已经入驻17#成型车间并且野马公司破产清算组向其收取了物业管理费。综上，一审判决认定事实错误，从而导致判决错误。请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人合法权益。永茂公司、赵刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金辰公司向一审法院起诉请求：1、依法判令永茂公司支付拖欠的租赁费70000元，承担违约金16000元；由赵刚承担连带清偿责任。2、诉讼费由永茂公司、赵刚负担。一审法院认定事实：2006年3月15日，野马公司破产清算组作为出租方与金辰公司作为承租方签订一份书面房屋租赁合同，合同主要约定：房屋坐落成型车间（南半部），数量壹栋。租赁期限壹年，租赁期限从2006年3月15日起将房屋交付承租方使用至2007年3月16日止。承租方租赁房屋作企业使用。租金和租金的交纳期限：租金一年交人民币壹万元。在合同签订时一次交清全年租金。如双方协商下一年继续续租，须在合同期满前40天签订续租合同，并交清全年租金。如在此时期内不能签订合同，视为双方不再续租。承租方应在合同期满交还房屋场地，如超期使用，加倍收取租金。（按月计算，不足一月按一个月计算）任何一方如要解除合同须提前40天书面通知对方。……租赁期内，承租方不能将承租房屋擅自转给他人使用，否则应支付全年租金30%的违约金……承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋场地。1、承租人擅自将房屋转租、转让、转借的。2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害出租方及公共利益的。3、承租方拖欠租金达一个月的。4、承租人改变房屋用途。5、出租人因经营需要收回房屋自用，以及其他权利义务内容。2007年2月7日，金辰公司向野马公司破产清算组交纳租金10000元。2006年5月12日，野马公司破产清算组作为甲方与金辰公司作为乙方签订一份书面彩板制作安装合同，合同主要约定：经甲乙双方协商，甲方决定在野马工业园内原打磨车间旁新搭彩板车间，委托乙方设计、制作及安装。为了明确双方责任，特签订如下条款：一、工程项目：野马工业园新搭彩板车间设计、制作及安装。二、原材料提供方式：乙方提供所需制作原材料。三、数量、造价及结算方式：1、建筑面积为416平方米。2、制作单价为（360）元，总造价为（壹拾伍万）元人民币。3、结算方式由乙方垫资为甲方制作安装，完毕经甲方验收后，以租金相抵（2007年至2017年），并且用原成型车间产权作为担保，合同并约定了其他权利义务内容。2006年7月20日，金辰公司向野马公司破产清算组交付彩板车间钥匙一把，野马公司破产清算组工作人员陈立并向金辰公司出具收条一份。2016年元月10日，金辰公司作为甲方（发包方）与永茂公司作为乙方（承包方）的法定代表人赵刚签订一份书面车间及设备承包合同，合同主要约定：经甲乙双方协商，甲方将位于枣阳市新华路104号野马工业园17#金辰公司钢结构车间（原自行车厂成型车间）及17#与18#号车间连接内走廊，承包给乙方生产经营使用，特订立如下协议：一、承包期从2016年元月1日至2018年12月31日止；二、承包金为全年捌万元整，一年一交（每年元月1日为交款日）；三、付款方式：签约时乙方交纳承包金捌万元，承包期满后乙方不再续承包时若有设备损坏照价赔偿；四、甲方另提供房屋（一楼办公室两间）及配套设施（一吨行车一台和二吨行车二台及三吨行车一台带轨道和线路及七个600瓦防爆灯）给乙方使用，三楼厨房共用。乙方自主经营，自负盈亏，债权债务概与甲方无关。要求乙方在承包期内不得违法经营，则后果自负。乙方不履行协议，甲方有权终止合同，损失自负；五、乙方应及时交纳物业管理费、水费等费用、双方不得随意终止合同，承包期内，甲乙双方不得转包第三方，否则视为违约；六、违约责任：违约方赔偿守约方损失费用按年承包金的百分之二十计算。2018年3月22日，永茂公司的法定代表人赵刚通过微信转账向金辰公司支付10000元。后金辰公司与永茂公司为承包费的支付产生纠纷，金辰公司遂诉至法院，请求解决。野马公司破产管理人作为原告为房屋租赁合同纠纷一案将金辰公司、永茂公司作为被告诉至法院，枣阳市人民法院于2018年11月15日立案受理后，经审理，以野马公司破产管理人诉讼请求不具体为由，于2019年2月15日作出（2018）鄂0683民初5019号民事裁定书，裁定：驳回野马公司破产管理人的起诉。一审法院认为，民事主体人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。野马公司破产清算组与金辰公司订立的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同依法成立并生效。野马公司破产清算组系出租人、金辰公司系承租人，野马公司破产清算组将成型车间南半部租赁给金辰公司使用，租赁期限为一年，租金壹万元，并且明确约定租赁期内承租方不能将承租房屋擅自转给他人使用。后双方又签订彩板制作安装合同，按照该合同约定，金辰公司垫资并提供原材料为野马公司破产清算组设计、制作、安装彩板车间，总造价150000元，彩板车间完毕经野马公司破产清算组验收后，报酬以金辰公司2007年至2017年的租金相互抵冲。该彩板制作安装合同实际上为承揽合同，野马公司破产清算组系定作人、金辰公司系承揽人，双方约定野马公司破产清算组就设计、制作、安装彩板车间应付报酬150000元以金辰公司2007年至2017年的应付租金相互抵冲，视为房屋租赁合同在租赁期间届满，承租人金辰公司续租，原租赁合同继续有效，续租期间为十年（自2007年起至2017年止）。2016年元月10日，金辰公司与永茂公司订立车间及设备承包合同，将包括成型车间在内的连接内走廊、房屋、配套设施发包给永茂公司生产经营使用，但金辰公司将成型车间交给永茂公司生产经营使用，收取承包金，属于转租行为，应当征求出租人野马公司破产清算组同意，金辰公司在未经出租人野马公司破产清算组同意的情况下，擅自转租，其转租行为无效。金辰公司提交的赵刚、永茂公司向枣阳市野马物业管理中心交纳物业管理费的收据，不能证实出租人野马公司破产清算组同意其转租。综上所述，金辰公司请求永茂公司支付拖欠租赁费、承担违约金，赵刚承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。赵刚、永茂公司共同辩称驳回金辰公司诉讼请求的理由，符合法律规定，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条、第二百五十一条规定，判决：驳回枣阳市金辰钢结构有限公司的诉讼请求。案件受理费1950元减半收取975元，由金辰公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，永茂公司及其法定代表人赵刚于2015年12月10日、2016年12月29日、2018年1月22日分别就其转租的房屋向野马公司破产清算组交纳了物业管理费。本院认为，本案争议的焦点问题即上诉人金辰公司与赵刚之间转租行为的效力问题。根据本案查明的事实，野马公司破产清算组与金辰公司订立租赁期限为一年的房屋租赁合同，合同中明确约定租赁期内承租方不能将承租房屋擅自转给他人使用。后双方再次签订彩板制作安装合同，按照该合同约定，金辰公司续租原承租房屋，原租赁合同继续有效，续租期间为十年（自2007年起至2017年止）。2018年11月15日，野马公司破产清算组以其与金辰公司形成不定期房屋租赁合同关系为由诉至法院，要求解除双方租赁关系，法院裁定驳回其起诉。根据野马公司破产清算组自认的事实，应当认定上诉人金辰公司与其形成不定期房屋租赁关系。2016年元月10日，上诉人金辰公司与赵刚签订一份书面车间及设备承包合同，合同约定将上诉人金辰公司承租野马公司破产清算组的房屋转租给赵刚，承包期为2016年元月1日至2018年12月31日止。在该合同履行期内，被上诉人赵刚、永茂公司亦认可其向野马公司破产清算组交纳了承租房屋的物业管理费用。据此应当认定上诉人金辰公司将房屋转租给赵刚，野马公司破产清算组是知晓且未提出异议，上诉人金辰公司与赵刚之间转租行为应为有效。根据双方签订的车间及设备承包合同约定，承包金为年租金捌万元整，每年元月1日为交款日，违约责任按年承包金的百分之二十计算。因被上诉人赵刚未依约支付租赁费用，上诉人金辰公司请求其支付合同期内剩余租金70000元并承担违约金16000元事实清楚、证据充分，该上诉理由成立，本院予以支持。因该承租合同为被上诉人赵刚签订，支付租金亦为其个人支付，上诉人金辰公司并未提供相应证据证实其与永茂公司财产混同，故上诉人金辰公司请求被上诉人永茂公司承担连带责任的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人金辰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第二百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销枣阳市人民法院（2019）鄂0683民初1252号民事判决；二、赵刚于本判决生效后十日内支付所欠枣阳市金辰钢结构有限公司租金70000元及违约金16000元。三、驳回枣阳市金辰钢结构有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，减半收取975元，二审案件受理费1950元，共计2925元，由被上诉人赵刚负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月八日书记员  周超群