重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初10991号原告：尹陈阳，男，1985年5月19日出生，汉族，户籍地重庆市江北区。被告：张关迎，女，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：唐柯，男，1981年11月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。二被告共同委托诉讼代理人：蔡慧楠，重庆达能律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号A栋1层8-2号，统一社会信用代码91500108MA5UK7Y67H。负责人：古承，经理。委托诉讼代理人：龙雍海，男，1987年1月20日出生，汉族，重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司工作人员。原告尹陈阳与被告张关迎、唐柯以及第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判，本院于2019年9月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹陈阳与被告张关迎、唐柯及其委托诉讼代理人蔡慧楠，第三人到家了公司委托诉讼代理人尤雍海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹陈阳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告张关迎、唐柯签订的房屋买卖合同；2.判决被告张关迎、唐柯返还原告购房定金8万元并支付违约金10万元。事实和理由：2018年10月16日，原告与被告张关迎、唐柯经第三人到家了公司促成签订了《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告购买被告张关迎、唐柯所有的坐落于重庆市巴南区X房屋（以下简称案涉房屋），成交价款150万元。合同签订后，原告支付被告张关迎购房定金8万元，并办理购买案涉房屋的银行按揭贷款手续。因案涉房屋涉及经济纠纷以及被告张关迎、唐柯之间的婚姻纠纷导致至今未办理案涉房屋的解押和产权转移登记。原告遂提出如上诉请。被告张关迎、唐柯辩称，2018年10月16日，二被告与原告尹陈阳以及第三人到家了公司就案涉房屋签订买卖合同并收取原告尹陈阳购房定金8万元是事实。2019年3月，原告尹陈阳收到其转让原自有房屋的款项后通知二被告办理案涉房屋的购房贷款审批手续。因原告尹陈阳要求提前交付房屋未达成一致而拒绝支付案涉房屋的解押款55万元，导致未能办理解除案涉房屋原按揭贷款抵押。二被告积极履行案涉房屋的解押义务，不存在违约行为，不同意解除买卖合同，要求判决驳回原告尹陈阳的诉讼请求。第三人到家了公司述称，原告尹陈阳购买案涉房屋时自有的房屋同时转让他人，需收到房屋转让款后用于购买被告张关迎、唐柯的案涉房屋。2019年3月，原告尹陈阳收到转让款联系第三人办理案涉房屋按揭贷款审批；同年5月31日，案涉房屋贷款已获得银行审批通过；同年6月25日，原告尹陈阳与被告张关迎、唐柯及第三人到银行办理原按揭贷款的解押手续，因案涉房屋存在装修贷款须同时解押，导致解押款超出原告尹陈阳支付的解押款55万元，被告张关迎、唐柯同意第三人联系第三方提供资金出资72万元用于案涉房屋的解押，同时告知原告尹陈阳在解押前需将解押款进行资金监管，原告尹陈阳亦同意第三方垫资解押和解押款55万元进行资金监管。之后，被告唐柯与第三方签订借款合同借款72万元用于偿还案涉房屋的原按揭贷款即解押款，原告尹陈阳要求提前交房未能协商一致，导致其未支付解押款55万元，致使案涉房屋的解押未能完成产生本案纠纷。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，原告尹陈阳（作为乙方）与被告张关迎、唐柯（作为甲方）、第三人到家了公司（作为经纪方）签订买卖合同以及居间、交易服务合同。买卖合同约定：“交易房屋基本信息：甲、乙双方交易房屋坐落于重庆市巴南区X房屋（该房屋所属楼盘：保利林语溪），建筑面积104.96平方米，套内面积85.92平方米。第三条交易方式：甲乙双方通过房地产经纪机构居间介绍成交。第四条成交价格：（一）甲乙双方协商后该房屋的成交总价为：150万元；（二）该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前产生的所有费用。第五条付款方式：乙方按（二）种方式向甲方交付房款：（二）贷款：1、定金8万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2、乙方同意采取下列第（2）方式交付首付款：（2）、乙方交付首付款55万元，用于该房屋解押；3、乙方银行贷款人民币87万元，由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额度不足以交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方。第六条权属解押：（一）该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，甲方应于乙方按揭审批通过后一周办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为第3种；3、乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于解押，甲方不得将此款用于其他用途；……如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后在向甲方交付房款用于解押等。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记：（一）甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；（二）甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日办理房屋权属转移登记申请手续；（三）乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日办理该房屋的抵押登记手续；……第九条房屋交付：甲方应于收到尾款后3个月之内将该房屋及成交价所包含的附属设施、装修装饰等交付乙方等。……第十一条违约责任：（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任:2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（三）逾期办理贷款申请或者权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。同时签订居间服务合同、交易服务合同等。合同签订当日，原告尹陈阳支付被告张关迎购房定金8万元。原告尹陈阳购买案涉房屋时其自有房屋亦同时转让他人，其于2019年3月收到该房款后联系第三人到家了公司办理案涉房屋银行按揭贷款及解押。原告尹陈阳购买案涉房屋按揭贷款已获得银行审批通过，其与被告张关迎、唐柯及第三人到家了公司工作人员于2019年6月25日到银行办理原按揭贷款的解押手续，因案涉房屋存在装修贷款须同时解押，导致解押款超出原告尹陈阳的解押款55万元。被告张关迎、唐柯同意第三人到家了公司联系的第三方提供资金出资70万元解押，第三人到家了公司同时告知原告尹陈阳第三方出资解押以及须将解押款55万元作资金监管，原告尹陈阳亦同意第三方解押和解押款55万元作资金监管。同时，原告尹陈阳与被告张关迎、唐柯口头约定案涉房屋产权转移登记后2个月交房，如超过3个月被告张关迎承担1000元房租。2019年6月28日，被告唐柯与第三方签订借款合同借款72万元用于偿还原按揭贷款即解押款。第三人到家了公司通知原告尹陈阳将解押款55万元交监管时，原告尹陈阳要求被告唐柯必须1个月内交房，被告唐柯不同意，原告尹陈阳未将解押款5万元进行资金监管。原告尹陈阳与被告唐柯微信联系时要求其提前至2019年8月15日交房，被告唐柯未同意后，双方未办理案涉房屋的银行解押手续。原告尹陈阳与被告张关迎、唐柯就案涉房屋交付变更时间未协商达成一致，遂提出如上诉请。另查明，案涉房屋产权为渝X号，有抵押，无查封或者限制。以上事实，有三方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。原告尹陈阳提交：存量房交易文件即房屋买卖合同，居间、交易服务合同，物业交割清单等；收款证明，微信聊天记录、民事调解书；被告张关迎、唐柯提交：存量房交易文件即房屋买卖合同，居间、交易服务合同等；不动产抵押权登记证明，个人购房借款担保证明，微信聊天记录，说明等。本院认为，原告尹陈阳与被告张关迎、唐柯以及第三人到家了公司签订的买卖合同和居间、交易服务合同，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方均应严格按照买卖合同的约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和买卖合同中关于权属解押以及解押方式的约定。本案中，原告尹陈阳应履行案涉房屋解押款55万元的出资义务。结合第三人到家了公司、原告尹陈阳以及被告张关迎、唐柯的庭审陈述，均认可在案涉房屋的原银行按揭贷款解押时才知晓因装修贷款须同时解押、第三方垫资解押以及尹陈阳将解押款55万元进行资金监管和口头约定产权转移登记后2个月交房的事实，原告尹陈阳在接到第三人到家了公司通知其将解押款55万元进行资金监管时提出提前交房的要求，被告张关迎、唐柯未同意后，原告尹陈阳未将解押款55万元进行资金监管，导致案涉房屋未能办理解押手续产生纠纷。故被告张关迎、唐柯履行了买卖合同中约定的解押义务，不存在违约行为。庭审中，原告尹陈阳要求解除买卖合同，被告张关迎、唐柯不同意解除且要求履行买卖合同。综上，原告尹陈阳诉请解除其与被告张关迎、唐柯签订的买卖合同，不符合合同法第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的情形，本院不予支持。原告尹陈阳诉请被告张关迎、唐柯返还购房定金8万元并支付违约金10万元，无事实基础且于法无据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告尹陈阳的诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告尹陈阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  丁希来二〇一九年十月九日书记员  廖荣鹏