福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2416号 原告（反诉被告）：张少扬，女，1974年3月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告（反诉原告）：黄奕华，男，1955年8月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告（反诉原告）：陈丽红，女，1960年3月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 二被告共同委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原告张少扬与被告黄奕华、陈丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。后被告黄奕华、陈丽红向本院提起反诉，本院予以合并审理，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张少扬,被告黄奕华、陈丽红及其共同的委托诉讼代理人张玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张少扬向本院提出诉讼请求：1.黄奕华、陈丽红退回2018年2月26日至2018年8月30日前的过渡金4800元及2018年9月1日至2019年4月1日每月缴纳的租金1200元，上述2笔款项共计14400元，合同应自黄奕华、陈丽红将案涉房屋的一、二楼交付给张少扬使用之日起计算；2.黄奕华、陈丽红退还张少扬押金2700元，赔偿张少扬违约金2700元、过渡金4800元、装修水电工工资材料3500元、玻璃店门2500元、搬迁费1000元及无法正常经营所造成的损失等；3.黄奕华、陈丽红赔偿张少扬家具材料及载工3500元、装饰费用800元、空调2台35**元、电冰柜2500元、立体二手电冰柜500元、蒸笼1000元、货架、厨房用品2000元、炸炉4个2800元、风扇300元、食材3000元，上述物品可折旧按8000元计算；4.黄奕华、陈丽红承担本案诉讼费及其余相关费用。事实和理由：2018年2月27日，黄奕华之妻陈丽红经黄奕华同意与张少扬签订房屋租赁合同，约定：黄奕华将址在鲤城区小城煌17-1号一楼店面（厨房部分除外）、二楼整层房屋出租给张少扬经营使用；一楼店面2018年2月26日至2018年8月30日为张少扬过渡使用期，张少扬补贴4个月房租4800元；一、二楼租期3年，自2018年8月15日至2021年9月1日（黄奕华让出半个月时间给张少扬装修、整理、打扫）；付款方式为承租时付一个月租金作押金，每月1日付清每月租金；承租期间的水电费由张少扬负责缴交，按账单计算；张少扬经营建置的所有东西有权自行处置；房屋租金自2018年9月1日起，一楼租金一年13000元，二楼租金一年18000元；张少扬如违约押金不予退还，黄奕华、陈丽红违约承担张少扬的经济损失；一楼客厅共同使用。合同签订后，张少扬依约支付押金2700元及4个月租金4800元，黄奕华、陈丽红依约将一楼店面交由张少扬使用，但未依约于2018年8月15日交付二楼房屋，张少扬多次要求黄奕华、陈丽红交房，黄奕华、陈丽红称房客找房一拖再拖，后又以原合同内容不完整需补充为由，拒不将二楼房屋交付张少扬使用。经开元街道新春社区居委会、司法局介入调解均未果。案涉房屋靠近泉州市第六中学，张少扬为了办教育咨询窗口及托管承租案涉房屋，并支付了过渡费4800元，且在过渡使用期间，经黄奕华、陈丽红同意，张少扬花费29800元对一楼店面进行装修、装饰、配置，投入资金较大，难以放弃承租。黄奕华、陈丽红无理要求变更合同，提升租金，无视合同条款，至今仍拖延交房，致张少扬至今无法正常经营，合同目的无法实现。张少扬多次要求交房无果，黄奕华、陈丽红告知要解除租赁合约，收回房屋，要求张少扬无条件搬迁、退租，双方协商未果，故诉至法院。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十三条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，双方房屋租赁合同已解除，黄奕华、陈丽红违约，应承担相应的违约责任，赔偿给张少扬造成的损失。诉讼过程中，张少扬要求继续履行合同，且即便法院判决合同解除，其诉讼请求不作变更。 黄奕华、陈丽红辩称，1.黄奕华、陈丽红同意解除合同，但不存在违约。双方于2018年2月27日签订租赁合同，约定黄奕华、陈丽红将位于鲤城区小城煌17-1号一楼店面及二楼整层租给张少扬经营使用。合同签订后，张少扬实际仅承租一楼店面，现张少扬因经营不善，不想继续承租，黄奕华、陈丽红同意退租，但并非黄奕华、陈丽红违约造成。张少扬未能承租二楼房屋的原因是原承租人尚未搬离，双方协商等原承租人搬离再交付使用，黄奕华、陈丽红并未收取张少扬二楼房屋的租金，张少扬也未支付二楼房屋的租金。2.张少扬诉求没有事实及法律依据，应予驳回。合同签订后，黄奕华、陈丽红将一楼店面交付给张少扬使用至今，故张少扬已支付的租金不应退回，未支付的租金也应继续缴交。张少扬拖欠租金，其缴纳的押金应当抵扣未付的租金，不应退回。黄奕华、陈丽红不存在违约行为，无须支付违约金2700元及过渡期租金4800元。黄奕华、陈丽红交付给张少扬使用的一楼店面是完整的店面，张少扬装修时未经过黄奕华、陈丽红的同意，且仅做了简单的装饰，装修费用不清，故黄奕华、陈丽红不应赔偿张少扬的装修损失。张少扬在装修时毁坏黄奕华、陈丽红的门头石和吊扇，应予赔偿。根据合同第7条的约定，张少扬因经营建置的所有东西应自行处理，故张少扬放置一楼店面内的所有物品应自行搬离，不存在折旧赔偿问题。综上，张少扬提出退还租金、支付违约金及赔偿损失的诉求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 黄奕华、陈丽红向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.张少扬按1200元/月的租金标准支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的租金（暂计至2019年5月31日为2400元）；3.张少扬支付拖欠的水电费（暂计至2019年5月17日为54元）；4.本案诉讼费用由张少扬承担。事实和理由：黄奕华与张少扬于2018年2月27日签订租赁合同，约定：黄奕华、陈丽红将位于小城煌17号一楼店面及二楼整层租给张少扬经营使用；租期为3年，自2018年8月15日至2021年9月1日止；付款方式押一个月付一个月，每月1日付清每月的租金；租赁期间产生的水电费由张少扬负责缴交；房屋租金从2018年9月1日起一楼租金一年13000元，二楼租金一年18000元。合同签订后，张少扬实际仅承租一楼店面，租金按1200元/月标准支付。黄奕华、陈丽红将一楼店面交付给张少扬使用后，张少扬至今仍在实际经营，但仅支付租金至2019年3月31日，自2019年4月1日起至今的租金及水电费一直拖欠未付。黄奕华、陈丽红多次向张少扬催讨租金及水电费，张少扬仍未支付。现张少扬因经营不善要求解除租赁合同，黄奕华、陈丽红同意解除合同，但张少扬仍应支付实际承租期间的租金。 张少扬对黄奕华、陈丽红的反诉辩称，1.关于黄奕华、陈丽红解除合同的请求。张少扬要求继续履行合同，但因黄奕华、陈丽红违约致合同无法继续履行，若黄奕华、陈丽红能赔偿张少扬在民事起诉书中所列的损失，张少扬同意解除合同。2.关于黄奕华、陈丽红要求张少扬支付租金的请求。因黄奕华、陈丽红违约，无法将二楼房屋交付给张少扬，致合同目的无法实现，且黄奕华、陈丽红曾于2019年5月19日阻止与张少扬相关的人进入使用一楼店面，张少扬也不再使用一楼店面，故黄奕华、陈丽红反诉要求张少扬支付租金及水电费的请求，理由不能成立，应予以驳回。3.本案诉讼费用依法应由黄奕华、陈丽红自行负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄奕华与陈丽红系夫妻关系，址在鲤城区小城煌17号的案涉房屋登记在黄奕华母亲陈清香名下。2018年2月27日，陈丽红以黄奕华（甲方）的名义与张少扬（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将小城煌17号一楼店面等（厨房部分除外）、二楼整层租于乙方经营使用。过渡期一楼店面等（厨房部分除外）2018年2月26日至2018年8月30日前补贴甲方4个月房租共计4800元；2.一二楼租期为3年，自2018年8月15日至2021年9月1日止（甲方让出半个月时间给乙方装修，整顿打扫）；3.付款方式押一个月付一个月（一二楼一个月的房屋租金作为保证金，每月1日付清每月的租金）；4.租赁期间产生的水电费由乙方负责缴交（每度按账单计费）；……7.乙方因经营建置所有东西有权自行处理；8.房屋租金从2018年9月1日起一楼租金一年13000元，二楼租金一年18000元；……乙方违约一个月房租保证金不退，甲方违约承担乙方经济损失。后陈丽红又在合同下方空白处备注“一楼客厅共同使用，押金如果在3年内违约就取消，收到押金2700元”。2018年2月28日，黄奕华、陈丽红将案涉房屋一楼店面（厨房除外）交付给张少扬使用至今；二楼房屋在合同签订前已出租，黄奕华、陈丽红至今未交付给张少扬使用。合同签订后，张少扬支付了押金2700元、2018年2月26日至2018年8月30日一楼店面的过渡金4800元及2018年9月1日至2019年3月31日一楼店面的租金8400元（按1200元/月的标准计付），未支付二楼房屋租金。2019年5月8日，张少扬提起本案诉讼。后黄奕华、陈丽红向本院提起反诉，要求解除《租赁合同》，并要求张少扬支付拖欠的租金及水电费。本院于2019年5月28日受理反诉。张少扬于2019年5月30日收到反诉状。 本院认为，陈丽红以黄奕华的名义与张少扬签订的《租赁合同》，黄奕华对此予以认可，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。 1.关于合同解除问题。本案中，在黄奕华、陈丽红将一楼店面交付给张少扬后，张少扬应按合同约定及时向黄奕华、陈丽红支付房屋租金，但张少扬自2019年4月起未再支付一楼店面的租金，已构成根本违约，黄奕华、陈丽红依法有权单方解除租赁关系，现黄奕华、陈丽红已提起反诉要求解除租赁合同。另，案涉租赁合同签订前，黄奕华、陈丽红已将二楼房屋租与他人，张少扬在知情的情况下仍签订租赁合同，其应当预见合同有可能无法全面履行，现黄奕华、陈丽红仍未收回二楼房屋，无法向张少扬履行交付房屋的合同义务，合同目的无法实现。综上，张少扬要求继续履行租赁合同，缺乏事实与法律依据，不予支持。黄奕华、陈丽红反诉要求解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉合同自2019年5月30日张少扬收到黄奕华、陈丽红的反诉状时解除。 2.关于租金及房屋占用费问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，案涉合同虽约定自2018年9月1日起一楼店面的租金为13000元/年，但在合同履行过程中，张少扬按1200元/月的租金标准支付了自2018年9月1日起至2019年3月31日止的租金，对此双方均未提出异议，视为双方已同意变更合同内容，故租赁合同应以实际履行的合同为准，即：按1200元/月的租金标准计付一楼店面的租金。由于张少扬自2019年4月1日起未支付租金，故张少扬应支付黄奕华、陈丽红自2019年4月1日起至2019年5月30日租赁合同解除之日止按1200元/月的租金标准计算的一楼店面租金2361元，即：1200+1200÷31×30=2361元。案涉合同解除后，一楼店面仍由张少扬占有使用，故张少扬还应参照上述租金标准支付黄奕华、陈丽红自2019年5月31日起至张少扬腾空交付一楼店面之日止的房屋占用费。 3.关于押金及违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质。当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方均存在违约行为，故张少扬要求黄奕华、陈丽红支付违约金，不予支持。但黄奕华、陈丽红未能依约全面履行交房义务，违约在先，现合同已解除，故张少扬诉请黄奕华、陈丽红退还押金2700元，予以支持。 4.关于装修装饰物处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定及案涉合同第7条“乙方（张少扬）因经营建置所有东西有权自行处理”的约定，结合本案合同实际履行情况、双方的过错程度及实际损失情况兼顾公平原则，本院酌定黄奕华、陈丽红补偿张少扬5000元。对于租赁期间张少扬建置的已形成附和的玻璃店门、水电等装饰装修物，张少扬在腾退房屋时应予以保留；对于租赁期间未形成附和的物品，张少扬可自行处理。 5.关于水电费问题。根据合同第4条“租赁期间产生的水电费由乙方负责缴交（每度按账单计费）”的约定，鉴于黄奕华、陈丽红未能提供张少扬租赁期间使用水电的账单等相关证据，故黄奕华、陈丽红要求张少支付水电费的诉求，缺乏证据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄奕华与张少扬于2018年2月27日签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除； 二、张少扬应自本判决生效之日起十日内支付黄奕华、陈丽红自2019年4月1日起至2019年5月30日止的租金2361元及自2019年5月31日起至张少扬将址在鲤城区小城煌17号的一楼租赁店面腾空交付给黄奕华、陈丽红之日止按1200元/月的标准计算的房屋占用费； 三、黄奕华、陈丽红应自本判决生效之日起十日内退还张少扬押金2700元； 四、黄奕华、陈丽红应自本判决生效之日起十日内支付张少扬补偿款5000元； 五、驳回张少扬其他的诉讼请求； 六、驳回黄奕华、陈丽红其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费658元，由张少扬负担508元，由黄奕华、陈丽红共同负担150元；反诉案件受理费减半收取计25元，由黄奕华、陈丽红共同负担5元，由张少扬负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长 杨佩芳人民陪审员许自伟 人民陪审员 郭    毓    锋 二〇一九年十月三十日 书 记 员 叶    月    娇 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: （一）因不可抗力致使不能实现合同目的; （二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; （三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条第一款第（三）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  12-