安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初6891号 原告：张正坤，男，1967年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱鑫鑫，安徽徽都律师事务所实习律师。 被告：合肥采蝶轩企业管理服务有限公司，住安徽省合肥市西七里塘十里庙路11号9幢，统一社会信用代码91340100783053060J。 法定代表人：董剑，总经理。 委托诉讼代理人：王亮靓，该公司法务经理。 原告张正坤与被告合肥采蝶轩企业管理服务有限公司（以下简称采蝶轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张正坤及其委托诉讼代理人高从武、朱鑫鑫，采蝶轩公司的委托诉讼代理人王亮靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张正坤向本院提出诉讼请求：1.采蝶轩公司支付欠付本人的房屋租金101454元，电费674.73元，总计102128.73元（租金暂计算至2019年1月31日）；2.采蝶轩公司向本人支付违约金60000元；3.本案的全部诉讼费用由采蝶轩公司承担。当庭变更诉讼请求1为：支付欠付房屋租金101454元，电费674.73元，总计102128.73元（租金暂计算至2020年1月31日）。 事实与理由：双方于2012年6月4日，签订《安徽省房屋租赁合同》一份，约定将本人所有的位于大杨南路与大创路交叉口（原永琴超市）三间门面房出租给采蝶轩公司，租期共8年，租金交付方式为现金或者转账，每半年提前一个月付清给出租方，租金明细见合同附件，同时约定了违约方应当承担的违约责任。合同签订后，本人依约将房屋交付。但采蝶轩公司自2019年2月1日起就一直未交纳房屋租金，经多次催促，其仍拒绝履行，故提起诉讼，请依法支持全部诉讼请求。 采蝶轩公司辩称：双方自2012年6月4日经协商租用商铺经营蛋糕业务，合作至今我方严格按照房屋租赁合同及相关契约认真履行自己应尽义务，但自2018年开始由于该门店周边环境发生变化导致门店经营惨淡，无法维系门店正常运营，后我方多次口头约谈张正坤讨论门店无法经营的解决方式，但其坚持要求我方继续承租经营，我方多次表示无法继续承租经营，后我方于2018年12月份明确告知张正坤我方撤店解约，现张正坤要求我方支付拖欠的租金、违约金等事宜，我方虽然存在违约但其诉请显然过高，应予以考量。 本院经审理查明事实如下：2012年6月4日，张正坤与采蝶轩公司签订了一份《安徽省房屋租赁合同》,合同约定张正坤将位于大杨南路与大创路交叉口（原永琴超市）三间面积约为308平方米的门面房出租给采蝶轩公司用作经营蛋糕等，租期8年，自2012年8月1日至2020年7月31日。租金交付方式为现金或者转账，每半年提前一个月付清，租金每月5000元，自2014年8月1日后逐年递增，具体明细由合同附件约定，其中2018年8月1日至2019年7月31日期间月租金为8052元，双方并约定了房屋水电押金5000元，同时，合同还约定其他条款。双方于当日又签订了补充协议和协议，约定如任一方违约，则赔付对方60万元。 合同签订后，张正坤依约将涉案房屋交给采蝶轩公司使用，采蝶轩公司则一直在案涉房屋经营蛋糕等生意。双方均按约履行，采蝶轩公司也未出现拖欠房租情形。直至2018年11月，采蝶轩公司先后两次通过其行管人员刘某、薛某向张正坤表达退租撤店意向，张正坤表示不同意，要求按双方合同履行。后又由采蝶轩公司法务经理王亮靓通知张正坤撤店时间，张正坤仍坚持按双方协议履行。至2018年12月底，采蝶轩公司即从案涉房屋搬离。2019年2月张正坤得知采蝶轩公司已撤店消息后多次前往采蝶轩公司交涉未果，遂诉讼来院. 本院另查明，采蝶轩公司房租已交至2019年1月31日。 认定上述事实的证据有：张正坤提交的企业工商信息、《安徽省房屋租赁合同》、《合同补充协议》、合同附件、电费清单和采蝶轩公司提交的网银转账记录、证人刘某、薛某证言等证据以及当事人庭审陈述予以佐证，本院对上述证据予以认定。对张正坤提交的协议，该协议约定了60万元的违约赔偿款，明显过高，应依法核减。 本院认为：张正坤和采蝶轩公司签订的《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 采蝶轩公司在履约过程中未经张正坤同意即自行终止履行双方的合同，虽经其工作人员口头通知张正坤解约撤店，但显已构成了违约，应承担相应违约责任。张正坤在采蝶轩公司多次通知解约撤店情况下，仍坚持要求其继续履行合同，尤其在得知采蝶轩公司已搬离的情况下，未能接收案涉房屋以止损，导致损失扩大，张正坤也应承担一定责任。因双方的合同已于2018年12月底实际解除，无实际履行的可能，张正坤要求采蝶轩公司给付合同解除后的租金无事实和法律依据，本院不予支持。采蝶轩公司的违约行为给张正坤造成了损失，其损失应为房屋空置期间的租金，本院酌定三个月的租金损失24156元（8052元／月×3月）。采蝶轩公司欠付的电费674.73元也应一并支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、合肥采蝶轩企业管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付张正坤违约金24156元，电费674.73元，合计24830.73元； 二、驳回张正坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1771元，由张正坤负担1500元，由合肥采蝶轩企业管理服务有限公司负担271元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇一九年十月十八日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。