广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1329号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇广场1号楼2层2F088-1房。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：萧史燕，女，1982年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）与被告萧史燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。润昌公司的委托诉讼代理人张天祥，被告萧史燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润昌公司向本院提出诉讼请求：1.萧史燕向润昌公司支付租金66437.88元；2.萧史燕向润昌公司支付逾期付款利息（自2018年8月9日起以66437.88元为基数每日千分之一计算至租金实际清偿之日止）；3.萧史燕向润昌公司支付擅自停业违约金32000元；4.萧史燕向润昌公司支付违约金75394.26元（自2018年8月6日起至2020年5月14日的租金总额376971.32元×20%）；5.本案诉讼费用由萧史燕承担。事实和理由：2017年4月13日，润昌公司作为出租方、甲方与萧史燕作为承租方、乙方签订百汇时代广场租赁合同，根据协议，甲方将位于中山市小榄镇××时代广场××区××号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，商铺套内面积101平方米，折计建筑面积174.14平方米；租赁期限为三年，自开业之日2017年5月15日；第一年的商铺租金为每月16125.36元，第二年为每月17093.58元，第三年为每月18119.37元；乙方应当于每月5日前全额支付当月租金，如乙方未如期缴纳租金等费用，每逾期一天按照缴纳金额的千分之一向甲方支付逾期利息，逾期超过15日或累计欠费超过3次的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方缴纳的保证金以及要求乙方清缴费用，并要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金，且乙方需补交免租装修期内和免租期内租金。协议签订后，润昌公司依约向萧史燕提供了约定的商铺，但萧史燕未如期支付租金，也未向物业管理方中山市创汇物业管理有限公司支付物业服务费等费用。自2018年7月22日起，萧史燕擅自停业；截至2018年8月6日，萧史燕已连续拖欠润昌公司数月租金未付。2018年8月6日，润昌公司及商铺物业管理方中山市创汇物业管理有限公司共同向萧史燕发出《解除通知书》，通知萧史燕于函件发出之日起解除双方的《百汇时代广场商铺租赁合同》和《百汇时代广场物业服务合同》，并要求萧史燕3日内缴清欠款，办理商铺撤场交接手续，但萧史燕至今置若罔闻。润昌公司认为，至2018年8月6日萧史燕累计欠租已逾期15日，构成违约，应当按照约定支付租金及违约金。萧史燕答辩称，不同意原告的诉求，商场外主干道修路没有告知我方，造成人流的影响，商场应当对商家负责。本院经审理认定事实如下：润昌公司提交的不动产权证[粤（2016）0110165号不动产权证反映，位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1区2层房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。委托出租证明反映，弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2017年4月13日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌公司为出租方（甲方），萧史燕为承租方（乙方），合同主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自合同约定的开业之日起计算）；计租日为免租装修期届满与乙方实际开业日，两者取其早；第1年的租金为每月16125.36元，第2年的租金为每月17093.58元，第3年的租金为每月18119.37元；在乙方按期开业且无任何违约行为的前提下，甲方同意自租金起算日起给予乙方2个月的经营免租期，该期间，乙方无需支付租金；首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付32250.72元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还租赁保证金；甲方收款账号信息户名为中山市润昌置业管理有限公司；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一支付逾期利息；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金、将免租装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止当天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费；甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方邮寄文件、资料，因另一方原因无法收到或自寄出之日起3日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起3天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]；合同还对其他事项进行了相关约定。润昌公司提交的解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，润昌公司于2018年8月6日致函，称萧史燕拖欠费用并单方提出撤场、擅自停业/歇业的行为已构成根本违约，截至2018年8月31日的租金66347.88元、2018年7月1日至8月31日的物业服务费12189.8元、2018年5月21日至6月20日的电费总额996.6元（最终计至萧史燕办理完毕商铺撤场手续之日止，并以最终截表读数为准）、萧史燕应依约按期开门营业，无正当理由不得擅自停业/歇业，擅自停歇业的，须按2000元/天标准向润昌公司支付违约金；没收萧史燕缴纳的保证金；按未完租期租金总额的20%另行支付违约金；对润昌公司遭受的其他损失（包括但不限于：预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），保留追索的权利。请萧史燕在该函发出之日起3日内交清欠费、撤离商铺内可移动物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，润昌公司有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租；该通知书邮寄至广东省佛山市顺德区大良街道环市北路兆业楼501号，由甘彩霞于2018年8月8日签收。庭审中，润昌公司明确第一项诉讼请求的租金金额组成为2018年7月1日至2018年8月31日的租金每月34187.16元加上免租期2个月的租金32250.72元。润昌公司称因萧史燕欠交租金超15天以上而对其进行停电处理，萧史燕确认已收到催交租金通知，称润昌公司的停电处理导致其无法经营。目前，涉案商铺已重新出租。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订商铺租赁合同，是双方的真实意思表示，双方应按合同约定履行。因被告未按合同约定时间缴纳租金，构成违约。因商铺租赁合同中约定免租期的前提是无违约行为，现被告已构成违约，故被告应支付免租期（2017年4月15日至2017年5月15日）的租金16125.36元。另外，被告在2018年8月6日搬离商铺，理应向润昌公司支付2018年7月1日至2018年8月6日的租金20402.01元（17093.58元/月÷31天×37天），即被告应向润昌公司支付租金36527.37元（16125.36元+20402.01元）。同时，合同约定被告未按时缴清费用则润昌公司有权按照合同追究违约责任，故现润昌公司诉讼请求萧史燕支付违约金并将标准调整为未完租期租金总额20%未违反合同约定，本院予以支持。未完租期为2018年8月6日至2020年5月15日，即未完租期租金总额20%的违约金应为75247.46元[（17093.58元/月×9个月+17093.58元/月÷31天×9天+18119.37元/月×12个月)×20%]，润昌公司诉讼请求萧史燕支付违约金75394.26元部分有理，本院予以支持为75247.46元，超出部分无理，本院不予支持。另外，润昌公司诉讼请求萧史燕支付拖欠租金的逾期付款利息、停业违约金，应认为该逾期付款利息是指在双方合同未解除的情形下因萧史燕逾期支付租金所导致的润昌公司利息损失及违约损失。而对于因萧史燕根本违约导致润昌公司单方解除合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现润昌公司因萧史燕根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张萧史燕支付未完租期租金总额20%的违约金且已获本院支持，故润昌公司诉讼请求萧史燕支付拖欠租金的逾期付款利息及停业违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告萧史燕于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金36527.37元、未完租期租金总额20%的违约金75247.46元，合计111774.83元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3976元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担1441元，被告萧史燕负担2535元（该款已由润昌公司垫付，萧史燕应在判决生效之日起五日内一并迳付给润昌公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  司 薇审判员  唐 成二〇一九年十月十日书记员  高斯韵