江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0102民初9404号原告：吴家宽，男，1968年10月1日生，汉族，住江苏省建湖县。被告：周芸，女，1944年5月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：周震宁，男，系被告儿子。被告：周震宁，男，1974年3月13日生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京天居房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区凤虹苑9号01幢101室。法定代表人：阮余山，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：端木婷婷，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告吴家宽与被告周芸、被告周震宁、被告南京天居房地产经纪有限公司（以下简称天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年11月8日本院第一次开庭，原告吴家宽、被告周芸的委托诉讼代理人暨被告周震宁、被告天居公司的委托诉讼代理人曹义怀到庭参加诉讼。2019年7月4日，本院第二次开庭，原告吴家宽、被告周芸的委托诉讼代理人暨被告周震宁到庭参加诉讼，被告天居公司未到庭。本案现已审理终结。原告吴家宽向本院提出诉讼请求：判令被告周芸与被告周震宁共同返还原告定金40000元，被告天居公司对上述返还义务承担连带责任。事实和理由：被告周芸与被告周震宁系母子关系。2016年9月28日，原、被告就南京市××（以下简称案涉房屋）签订了《南京市房地产买卖居间合同》一份，原告给付了定金40000元，由被告周震宁出具收条。该合同中明确约定“若因政策变动及不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不算违约，甲方返还定金，本合同自动解除”。在该居间合同签订但尚未进行房屋交易期间，2016年10月6日零时起，南京突然实施了限购政策，致使身为外地人的原告因不符合购房条件，至今不能在南京买房。对照居间合同的约定及合同法的规定，居间合同应自2016年10月6日零时起自动失效。被告周芸、周震宁共同辩称：1、在限购政策出台前案涉房屋的网签合同已经在系统中提交了。2、原告在2016年11月14日，开具了非南京市户籍居民家庭购房证明一份，足以说明原告并不受限购政策的影响。3、2016年10月10日，原告和案外人胡某共同办理了案涉房屋贷款手续，也足以证明原告不受限购政策的影响，其自身对不受限购政策影响的情况系明知的，因此才办理贷款手续。综上，被告不应退还原告定金40000元。被告天居公司辩称：1、原告在（2016）苏0102民初7263号案件中已经提出要退还定金40000元，该案经一审、二审驳回了原告诉请。现原告再次起诉要求返还定金，违反了一事不再理原则，应予驳回。2、被告天居公司并未收取原告40000元定金，也不是被告周芸、周震宁的担保人，故不应承担连带责任。3、原告在签订了存量房合同后自愿将买受人变更为其前妻胡某及女儿吴某，且其前妻及女儿也开具了新的购房证明，故案涉合同可以继续履行，不存在解除情形。综上请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周芸系南京市××的房屋产权人。周芸与周震宁系母子关系。吴家宽与胡某于1998年1月9日登记结婚，于2004年12月6日登记离婚，吴某于2000年8月24日出生，系吴家宽与胡某的婚生子女。2016年9月28日，甲方（售房方）周芸与乙方（购房方）吴家宽、丙方（居间方）南京天居房产经纪有限公司（后更名为南京天居房地产经纪有限公司，以下简称天居公司）签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市××的房地产出售给乙方，建筑面积111.49平方米，成交价格为人民币2195000元；签订本合同时乙方支付定金人民币40000元给甲方（定金最终冲抵房款）；甲乙双方于2016年11月15日前办理乙方银行贷款预审批手续。审批通过后，乙方于2016年11月15日前支付甲方购房款660000元，至房产局资金监管账户，甲方在当日配合乙方办理网签过户手续；乙方贷款人民币1460000元，在银行放款后由银行直接交付给甲方；剩余房款人民币35000元，在房屋交接完毕时乙方一次性付清给甲方；甲乙双方定于2016年11月15日至房产局送件过户；若因政策变动及不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不算违约，甲方退还定金，本合同自动解除；甲方同意乙方可变更产权人的姓名，但不可以转售此房等内容。合同签订当日，吴家宽支付定金40000元，该款项由周震宁代收。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅印发《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》宁政办发[2016]143号文：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，本通知自2016年10月6日起执行。经查询“南京市网上存量房交易监管系统”，案涉房屋的《南京市存量房交易合同》网签备案录入时间为2016年10月5日22点43分，确认时间为2016年10月5日23点43分。2016年10月10日，甲方周芸、乙方胡某、吴某以及丙方天居公司签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方。该房屋建筑面积111.49平方米，房屋用途为成套住宅；房屋转让价款为人民币2200000元，其中含定金40000元；甲乙双方经协商一致，同意采取非资金监管进行交易，2016年11月15日将首付款660000元，由甲乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1460000元，用于支付房屋转让价款的余额；甲乙双方同意乙方自留尾款40000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割等内容。2016年11月14日，南京市不动产档案管理中心出具了《非本市户籍居民家庭购房证明》（编号：20××××88），载明：依据购房人胡某的申请，经查询，该购房人及家庭成员：胡某、吴某、吴家宽，可购住房壹套。2016年11月15日，胡某、吴家宽、周芸及天居公司约定到房产部门办理过户送件手续，因首付款支付方式及中介费支付时间问题，各方发生争议，致合同未能履行。2016年12月15日，吴家宽将周芸、周震宁、天居公司诉至本院，要求：1、被告周芸、周震宁双倍返还定金80000元及差旅费用3500元，合计83500元；2、被告天居公司承担连带责任。经审理，本院作出（2016）苏0102民初7263号民事判决，认定2016年10月10日签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》时，原、被告等人已达成合同变更的意思表示具有高度可能性，原告以被告擅自变更合同主体为由主张被告构成违约的理由不成立，故驳回吴家宽的诉讼请求。吴家宽不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，经审理，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终11259号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述两份判决书对以下事实予以确认：2016年11月15日18时左右，原告吴家宽发送给被告周震宁的微信聊天记录显示：“我夫妻俩昨天起早冒着大雾来南京，昨晚等到9点左右才办到《购房证明》，今早7点多就赶到他们中介公司……是何等的诚心啊”。根据吴家宽及胡某从盐城往返南京的车票载明的信息，2016年10月10日，吴家宽乘坐T7776次列车从南京返回盐城。2016年11月15日，吴家宽与胡某乘坐T7776次列车从南京返回盐城。2017年10月26日，南京市国土资源局出具《关于南京天居房产经纪有限公司有关问题核查情况的报告》宁国土资[2017]442号，该报告载明：2016年11月14日，胡某隐瞒了实际的婚姻状况，提交的为1998年1月9日所发实际已经作废的结婚证，在华侨路档案馆开具了20××××88号购房证明，该购房证明并未使用且已经过期无效，已无法注销。经房地产交易管理部门核实存量房交易合同签订时间为2016年10月5日，当时的限购政策规定“存量房交易合同信息在2016年9月25日之后且2016年10月6日之前上传至存量房网签系统的，以房地产交易管理系统记录的时间为准”。该报告附件中载有吴家宽与胡某1998年1月9日的结婚证，附件《开具新购住房证明申请表》中在“购房人即配偶”处载有“胡某、吴家宽”，“未成年子女”处载有“吴某”。审理中，天居公司表示，2016年10月5日吴家宽将胡某、吴某的身份信息发给了天居公司工作人员，用于上传网签合同。该事实可从（2016）苏0102民初7263号案件中吴家宽所举证的第12项证据看出。经本院核查（2016）苏0102民初7263号案件的庭审笔录，吴家宽确在举证阶段提供了其与天居公司工作人员的微信聊天记录，用于证明2016年10月5日晚天居公司要求吴家宽提供信息资料，天居公司上传网签资料时，吴家宽并不在场。根据微信聊天记录显示，天居公司工作人员要求吴家宽提供其妻子的身份证照片。吴家宽对此认为，其从未发送过胡某的身份信息给天居公司，仅发送了吴某的身份信息。为此提供南京市秦淮区人民法院的庭审笔录予以证明。但在该份庭审笔录中，并不能体现吴家宽发送吴某、胡某身份信息给天居公司的事实系虚假的。上述事实有《南京市房地产买卖居间合同》、《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》宁政办发[2016]143号、《关于南京天居房产经纪有限公司有关问题核查情况的报告》宁国土资[2017]442号及附件、收条、聊天记录、《南京存量房交易合同（经纪机构版）》、声明、（2016）苏0102民初7263号民事判决书、（2017）苏01民终11259号民事判决书、庭审笔录等证据证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，经生效判决认定，原告与被告周芸于2016年9月28日签订《南京市房地产买卖居间合同》已变更，变更后的主体胡某、吴某与被告周芸又签订了《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》，两份合同存在延续关系。2016年9月28日，双方签订的《南京市房地产买卖居间合同》约定“若因政策变动及不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不算违约，甲方退还定金，本合同自动解除”。虽然2016年10月5日，南京市人民政府办公厅印发了《南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》的限购政策，但该政策系自2016年10月6日起执行。而在2016年10月5日政策发布后，被告天居公司即与原告联系，并要求原告提供相关办理合同上传的资料。其后，案涉房屋的《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》也于2016年10月5日22点43分上传网签备案，并经房产部门确认。2016年10月10日变更后的合同主体与被告周芸签订了《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》（该合同与前述《南京市房地产买卖居间合同》存在部分差异）。2016年11月14日，原告及变更后的合同主体依据提供的虚假材料办理了《非本市户籍居民家庭购房证明》，2016年11月15日各方共同到房产部门办理过户送件手续，但因发生争议，致合同未能履行。本院认为，上述事实说明：首先，原、被告于2016年9月28日即签订了《南京市房地产买卖居间合同》，2016年10月5日上传网签合同备案并经确认，该行为并不违反限购政策的规定，双方交易未能实际完成并非因政策变动而导致；其次，2016年10月5日被告天居公司上传网签合同时，虽然原告未在场，合同变更后的主体也未签字，但上传前被告天居公司已告知原告，并要求原告提供相关办理资料，原告并未对此提出异议，其后原告及变更后的合同主体依然配合签订变更后的《南京市存量房交易合同(经纪机构版)》、办理购房证明和到达办理过户送件的现场，说明原告及变更后的合同主体均对于2016年10月5日上传网签备案的合同予以认可；然后，2016年11月14日，原告及变更后的合同主体办理的《非本市户籍居民家庭购房证明》，系依据虚假材料所取得，但原告并未提供证据证明相关资料系被告天居公司伪造。退一步而言，即使被告天居公司在中介服务中存在不当行为，由此产生的责任也不能归责于被告周芸、周震宁。综上，案涉房屋买卖合同未能履行完成，并非因政策变动所致，且相关责任也不能归责于被告周芸、周震宁，故原告无权要求被告周芸、周震宁返还定金40000元，对原告该诉讼请求，本院不予支持，同时，对原告基于返还责任而要求被告天居公司承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告天居公司辩称原告的起诉违反了一事不再理原则的意见，本院认为，原告在（2016）苏0102民初7263号案中系要求被告双倍返还定金80000元，其请求权基础是认为被告存在违约行为而要求承担违约责任，而本案中，原告要求被告返还定金40000元，其请求权基础是认为因限购政策发布而产生的情势变更，二者的请求权基础不同，故原告的起诉并未违反一事不再理原则，对被告天居公司该辩称意见，本院不予支持。综上所述，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告吴家宽的全部诉讼请求。案件受理费800元，由原告吴家宽负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  单凌波人民陪审员  黄 光二〇一九年十月八日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶