贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8646号原告：李安龙，男，汉族，1989年11月8日出生，住贵州省毕节市。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯飞（一般授权代理），北京德恒律师事务所实习律师。原告李安龙与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李安龙，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静、侯飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告招商公司向原告李安龙交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金66,936.48元，(以原告已付购房款387,895.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起至2019年7月15日止)；3.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告将第1项诉讼请求明确为：判令被告为原告办理涉案房屋的不动产权属证书并交付给原告。事实及理由：2014年9月27日，原告李安龙与被告招商公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0474），约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房，建筑面积105.01平方米，总价款为387895.00元，《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2016年6月30日向原告交付商品房，且在交房90日内（即2016年9月30日前）取得初始登记，并将所有权证书交付原告。后原告向被告支付了117895.00元的房屋首付款，购房尾款由原告向公积金贷款中心贷款270000.00元支付给被告，后中国建设银行依约将该笔贷款全额打人被告账户内，原告完全履行了自己的付款义务，但被告一直未向原告交付办理转移登记的有关文书。直至起诉之日，被告仍未履行交付办证文书的义务。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释之规定，被告未履行合同义务的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。据此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置公司辩称：一、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为：“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确，即该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期的审核，颁发行为并非被告约定和法定的义务，因为被告并非行政机关，不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“三(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知，前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上，被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，因此，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。二、本案中，双方当事人于2014年9月27日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理商品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成商品房初始登记、取得不动产权证书即“幢首登”为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。鉴于此，被告是否履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，应结合其取得商品房备案证明的时间以及其完成对该事项的披露时间予以认定。本案，备案证明书的取得时间为2016年9月26日。被告的证据中已提交了第一次邮寄通知(缴税费、收房)、第二次幕墙通知，及第三次通知即：2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上，原告的第一、二项诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。庭审时，被告补充陈述：双方形成委托办理，交付的行为已经转换为通知或披露，因此原告的诉请已无实际意义。本院经审理查明：2014年9月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0474），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ8-15-4；建筑面积105.01平方米，套内建筑面积86.53平方米；该商品房总价款为387895.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款117895.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款387895.00元；2016年6月30日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了契税、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｅ8幢，于2016年9月26日取得商品房备案证明书；于2018年7月12日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年8月23日，被告向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，告知原告其将于约定的时间上门收集办理产权证的相关资料。原告认为，被告逾期交付办证文书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告申请办理商品房不动产权证书。故对原告主张被告为其办理涉案房屋不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2016年6月30日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2016年9月28日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，以便原告能够办理涉案商品房的权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告于2016年9月26日取得涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，在2016年9月28日前已尽到告知原告的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于计算违约金的起止时间问题，如上所述，被告应于2016年9月28日前履行交付文书的义务，但被告未履行，则应从2016年9月29日开始计算违约金，原告主张从2016年10月1日起计算，是对其权利的处分，本院予以支持；被告在取得涉案房屋所属的E8幢楼的商品房备案证明书及不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月23日向原告邮寄了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，通知了原告涉案的商品房已符合办理转移登记的条件，已履行完毕其合同约定的交付义务。故被告承担违约责任的期间为：2016年10月1日起至2018年8月23日止。关于违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额387,895.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李安龙交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李安龙办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李安龙逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以387,895.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）；三、驳回原告李安龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币737.00元（已减半收取），由原告李安龙负担267.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担470.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十月九日书记员  高立