贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4223号原告：迟延，男，1956年9月13日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师。被告：张梅英，女，1970年1月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴铭，贵州金峰律师事务所律师。被告：施利明，男，1964年5月15日，汉族，贵州省凯里市人，现住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人（特别授权）：张亚诚，贵州金峰律师事务所律师。原告迟延与被告张梅英、施利明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告迟延及委托诉讼代理人蔡小宝与被告张梅英及委托诉讼代理人吴铭、施利明及委托诉讼代理人张亚诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟延向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2000年8月7日签订的《售房协议书》有效；2、判令二被告协助原告办理位于凯里市屋的上市证并办理房屋的过户登记手续。事实及理由：原告与张梅英曾系同事关系。2000年，张梅英因工作调动，将位于凯里市屋出售给原告。双方经协商后签订了《售房协议书》，协议约定张梅英自愿将所购262厂12栋210号住房一套出售给迟延，售房金额为5000元，已一次性付清给张梅英，张梅英已将房屋产权证书（证号为07691）及契税完税凭证（证号为5007755号）移交给买主迟延，双方永不反悔。协议签订后，原告依约向张梅英支付了全部购房款，张梅英也将房屋交付给原告居住至今，涉案房屋的《房屋产权证》、《契税凭证》也一并交付给了原告。根据政策的规定，涉案房屋直至2019年才开始办理《房地产交易市场准入许可证》和房屋过户登记手续，原告遂要求张梅英配合办理，张梅英却以其丈夫不同意售卖为由拒绝履行过户义务。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：《居民身份证》、《售房协议书》、《房屋产权证》、《契税完税凭证》、《通知》复印件、《公示照片》打印件。被告张梅英辩称：我与原告签订《售房协议》时，我没有告知我的丈夫，仅是我个人的单方行为，原告在明知房屋为夫妻共同财产的情况下，与我签订购房协议，应为无效。同时，出售房屋时，房屋是不具备上市交易条件，所以我对房屋的处分行为无效，现我不同意认可与原告的房屋交易。为证明辩解理由成立，张梅英向本院提交的证据有：2018年11月29日的《短信聊天记录译文》被告施利明辩称：案涉房屋是夫妻共同财产，张梅英在出售房屋时并未与我协商过，事后我也没有追认过，该房屋买卖协议应为无效。房屋买卖协议签订于2001年，现在已经长达19年之久，原告现才主张权利，本案已经超过诉讼时效。为证明辩解理由成立，施利明向本院提交的证据有：《工作证明》、《结婚证》、《职工住房购买情况通知单》、《收据》。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：张梅英与迟延曾系“262”厂的同事。2000年8月7日，张梅英因工作变动即将调入深圳工作，遂将其购买的位于凯里市改房出售给迟延，双方因此签订了《售房协议书》，该协议内容为：“张梅英自愿将所购住房262厂12栋210号壹套出售给迟延，售房金额为人民币伍仟元正，已一次付清给张梅英，张梅英已将房屋产权证书（证号为5007755号）移交给买主迟延，双方永不反悔”。事后，张梅英在迟延支付了购房款的情况下，将涉案房屋及房屋的《产权证书》、《购房收据》及《契税完税凭证》一并交付给了迟延。迟延亦对房屋进行了相应的装修，并居住至今。2018年11月6日，凯里市原长征无线电厂片区棚户区改造项目征收拆迁安置指挥部在“262”厂区张贴《通知》，内容为：“因办理房屋市场“准入许可（上市证）”时，从交材料到领证这一过程时间较长，有的房屋产权人（因婚姻关系复杂、户籍在异地、配偶无工作或者外单位等情况）上交的材料比较多，时间就更长，而且州房改办要求各位住户尽早完成办理。目前原长征无线电厂的住户已申请办理完成房屋市场“准入许可（上市证）”的房屋产权人已接近600户（包括已领到证的、材料审核通过还未补交土地收益金的、正在审核的和正在补充材料的），还未申请办理有180余户，请未办理的产权人抓紧前来申请办理。如不及时前来申请办理的，将会造成您户在兑现存量补贴、棚改搬迁交房手续资料以及兑现房屋征收补偿安置补偿款等相关利益带来不利影响”，迟延遂联系张梅英要求协助办理房屋过户手续，而张梅英以其丈夫不同意为由拒绝办理涉案房屋上市准入证及过户手续，迟延则向本院提起了诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。同时查明：张梅英与施利明于1995年6月9日办理结婚登记，婚后分居两地，直至2001年双方同时调入深圳工作，现定居于深圳。张梅英在凯里工作期间，张梅英仅在涉案房屋内午休。本院认为，张梅英与迟延签订的《售房协议》是双方的真实意思表示，该协议书的签订并不违反法律、法规的强制性规定。施利明与张梅英虽系夫妻，但在售房时处于长年分居两地，本案中争议之房产的产权登记人仅为张梅英，直至2000年因工作调动，张梅英遂将其在凯里的房产进行出售，故迟延有理由相信张梅英对涉案房产有处分的权力，且在交易过程中已按交易习惯签订了《售房协议》，并支付了当时合理的价款，因此迟延为支付了合理对价的善意购买人，其权利应当得到保护。迟延与张梅英签订房屋买卖协议后虽未办理物权变更登记，但不影响涉案合同的效力，且该合同已实际履行十九年之久，根据诚实信用和鼓励交易稳定的原则，本院认为该房屋买卖协议合法有效。依法成立的合同应受法律保护，涉案合同中虽未对房屋过户的内容进行明确约定，但房屋出卖人协助办理房屋过户登记手续既是房屋买卖合同履行过程中的附随责任，也是房屋买卖合同性质和交易习惯决定的法定义务。涉案房屋为房改房，至今尚未办理上市《准入许可证》是客观事实，但涉案房屋现办理上市《准入许可证》的条件不仅已经成就，且具备办理产权变更手续的条件，张梅英、施利明夫妇理应履行出卖人协助办理上市《准入许可证》及涉案房屋过户登记的义务，对房屋过户产生的所有费用迟延庭审中表示自愿全额承担。故原告诉请事实清楚、于法于约有据，本院予以支持。关于施利明主张涉案房屋是由张梅英单方决定出卖的，出售时并不知情，房屋交易的行为侵害了其对夫妻共同财产享有的合法权益，对原告主张的房屋买卖不予追认，也不同意办理房屋过户登记。本院认为，第一，不动产物权以登记为准，现房屋权属明确登记在张梅英名下，故该房屋之法定公示权利人为张梅英无疑，即便涉案房屋属施利明夫妻共同财产，但由于迟延购买房屋的过程符合交易惯例，其与房屋记载的产权人进行交易完全符合法律规定，也未违反谨慎审查之义务——该审查义务不包括对张梅英的婚姻状况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查。第二，施利明也未有证据证明迟延明知房屋具有权利瑕疵的情形下进行恶意缔结而损害其合法权益，在此情形下，应视迟延的买卖行为出于善意而对此房屋买卖交易予以保护。第三，在本案中，迟延居住涉案房屋已十九年之久，施利明作为张梅英的丈夫，主张其长期不知情不太符合常理，且其在知晓房屋买卖事实后，并未对该房屋的使用权或所有权进行过任何法律形式上的确认或主张。据此，对于施利明、张梅英主张的合同无效意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉和解释》九十条之规定，判决如下：一、迟延与张梅英于2000年8月7日签订的《售房协议书》有效。二、张梅英、施利明在本判决生效之日起十日内协助迟延办理位于凯里市屋的上市《准入许可证》及房屋产权转移过户变更登记手续。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取30元，由迟延负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员  毛丽艳二〇一九年十月二十日书记员  杨水燕