湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民初6841号原告：陈丽梅，女，1964年7月13日，住湖南省冷水江市。原告：易声科，男，1985年10月3日出生，住湖南省冷水江市。以上两原告共同委托诉讼代理人：申勇，湖南闻胜律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张杰，湖南人和人律师事务所律师。原告：晏磊，男，1983年3月18日出生，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：陈艳艳，女，汉族，1983年4月3日出生，住长沙市开福区，系晏磊妻子。委托诉讼代理人：申勇，湖南闻胜律师事务所律师。原告：龙强，男，1985年9月29日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：曾伟林，男，汉族，1964年7月23日出生，住江西省宜春市袁州区，系龙强的舅舅。委托诉讼代理人：申勇，湖南闻胜律师事务所律师。被告：湖南神牛置业投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆街道火炬北三片**东门**101。法定代表人：周明杰，总经理。委托诉讼代理人：刘伟玲，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康露，湖南麓邻律师事务所律师。原告陈丽梅、易声科、晏磊、龙强（以下简称原告）诉被告湖南神牛置业投资有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月23日、2018年8月30日两次公开开庭进行了审理，原告陈丽梅、易声科的委托诉讼代理人张杰、申勇，晏磊的委托诉讼代理人陈艳艳、申勇，龙强的委托诉讼代理人曾伟林、申勇，被告神牛公司的委托诉讼代理人刘伟玲、康露均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉时的诉讼请求是：1、请求确定原告与被告所签订的《以债购房意向协议》合法有效；2、请求判令被告依法履行《以债购房意向协议》，就位于芙蓉区（整层）房屋与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，同时向原告交付上述房屋；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。2019年7月23日第一次开庭时，原告当庭要求变更诉讼请求为：1、请求确定原告与被告所签订的《以债购房意向协议》合法有效；2、请求判令被告依法向原告支付70376712元人民币，并支付违约金14075342.4元人民币；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原告以对肖共田的债权在被告处拟购买房屋，双方签订了以债购房意向协议，该协议是在双方平等、自愿基础上签订，约定的核心内容是限期签订正式《商品房买卖合同》、办理网签手续，限期完成房屋竣工验收并交付使用，因此并未违反法律强制性规定，此协议合法有效。二、肖共田系被告时任法定代表人、实际控制人及权益人，其以在被告的权益抵换购房款的方式，交由原告在被告处购买房屋，并经被告确认，该约定在三方签订协议时便已产生法律效力，相当于原告通过债权置换的方式向被告支付了足额购房款，履行了付款义务。至于肖共田与被告之间所形成新的债权债务问题，协议约定由其两方另行处理，与原告无关。三、由于被告的原因导致原告所预购房屋至今未能办理预售许可及竣工验收，造成原告的合同目的迟迟不能实现，被告构成重大违约，根据合同相对性原则，被告应当向原告赔偿购房款并承担违约赔偿责任。四、以债购房意向协议中有明确约定，在被告逾期不能履行义务时，原告有权选择取消购房意向，并向被告追讨相应资金，同时向被告主张违约责任，但鉴于协议中约定的违约责任过高，原告主动进行调整，仅按合同总金额的20%比例予以主张。原告以上请求合理合法，也是目前保障自身根本权益的唯一方式，请求法院判如所请。被告神牛公司答辩称：一、被告名下的星城美域项目尚未取得房屋预售许可证，被告与原告签署的《以债购房意向协议书》为无效协议，该协议自始至终无效。被告与原告签署《以债购房意向协议》时，星城美域项目并未取得房屋预售许可证，且至今该项目仍未取得房屋预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，被告与原告签署的《以债购房意向协议》无效，无效合同自始至终无效，原告无权依据《以债购房意向协议》向被告主张权利，其主张该协议合法有效更是毫无依据。且该协议为意向协议，并不是正式的协议，协议中也明确约定所有事项以签订《商品房买卖合同》和到房产局办理好网签手续为准。因此上述协议从事实及法律上来说均为无效协议。二、原告要求被告向其支付70376712元并支付违约金14075342.4元，既无事实依据也无法律依据。被告与原告签署的《以债购房意向协议》无效，该协议自始至终无效，原告依据该协议向被告主张权利的基础已不存在，那么债权债务恢复至签订协议之前状态，原告应向实际债务人肖共田主张债权，而不是向被告主张债权，其依据《以债购房意向协议》主张违约金更是毫无依据，理由同上。且在签署《以债购房意向协议》时，肖共田已退出湖南神牛置业投资有限公司，也不存在通过债权置换的方式支付购房款的情形，肖共田也没有就此与被告形成任何其他新的债权债务关系。三、本案债权债务发生在原告与肖共田之间，被告对原告与肖共田之间的债权债务情况毫不知情，也无法对债权债务的真实性进行核实，且债务的实际承担人为肖共田，为查明案件事实，法院应当追加债务人肖共田为本案第三人。鉴于肖共田已经死亡，应追加肖共田的继承人肖共田的女儿肖梦琪为本案第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了共10份证据，分别是：证据1、2015年2月14日，由原告与肖共田、被告、被告公司股东龚俊芬签订的《以债购房意向协议》，拟证明原告以对肖共田所享有的70376712元债权向被告购买“星城美域”项目楼房，并约定了房号、单价、履行期限以及违约责任等。证据2、肖共田借款银行付款明细表、借据、转账凭据等，拟证明原告晏磊、易声科向肖共田出借借款的本金及利息以及债权形成情况。证据3、2013年5月31日，湖南恒美资产管理咨询有限公司代表晏磊、刘望莲、易声科、陈立芳与湖南省恒力置业发展有限公司（以下简称恒力公司）、肖共田签订的《股份转让协议》，拟证明晏磊、易声科与肖共田对湖南长沙德胜房地产项目进行投资，肖共田对晏磊、易声科的投资款承担连带清偿责任，其中晏磊6176930元、易声科2451874元。证据4,2013年5月31日，易声科与陈丽梅签订的《债权转让合同》两份，拟证明易声科、晏磊将对肖共田所持有债权8628804元转让给陈丽梅享有。证据5，肖共田向曾晓林出具的借条，曾晓林向肖共田的转账凭证以及曾晓林出具的情况说明，拟证明龙强通过曾晓林向肖共田出借本金700万元及产生的利息700万元。证据6为原告四人签订的《房屋内部分配协议》，拟证明原告四人对肖共田所享有债权的构成比例以及购买房屋的分配方式。证据7为被告的《企业信用信息公示报告》，拟证明肖共田生前系被告法定代表人和实际控制人，肖共田在2014年7月14日将其和恒力公司对被告的股份全部转给龚俊芬。证据8为湖南省恒力置业发展有限公司的企业信用信息公司报告，拟证明肖共田生前系恒力公司法定代表人、实际控制人和大股东。证据9，湖南省娄底市中级人民法院（以下简称娄底中院）（2016）湘13民终1335号民事判决书，拟证明肖共田于2015年6月5日身亡，其生前于2014年7月14日将其及恒力公司的对被告的股份全部转给龚俊芬持有。证据10,2013年5月31日，肖共田与晏磊签订的备忘录3份及附件，拟证明晏磊、肖共田就双方之前的部分债权债务进行结算，并形成备忘录。共计确定晏磊对被告债权总计为70587633元。被告对原告提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、证明目的均有异议：1、被告针对星城美域项目至今未取得房屋预售许可证，该《以债购房意向协议》无效。2、且根据《以债购房意向协议》第五条约定，在双方未签订《商品房买卖合同》及办理网签手续的情况下，原告与肖共田的债权债务关系未结清，在合同无效的情况下，原告应向实际债权人肖共田主张债权。3、对合同中债权债务的真实性有异议，被告并非实际借款人，也从未收到过所涉债权的款项，不清楚实际借款情况。对证据2，被告认为在确认《以债购房意向协议》无效后，对后面一系列债权债务的相关证据进行质证已无任何意义，法院应在确认《以债购房意向协议》无效后，依法驳回原告的全部诉讼请求。撇开上述因素不谈，对该证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均有异议。1、被告非债权债务的当事人，加上债务当事人肖共田已经死亡，对债权债务的真实情况无法进行核实，且该借款实为恒力公司的借款，非肖共田个人借款，更与被告没有任何关联。2、另，该部分票据仅体现一方付款情况，具体后续恒力公司、肖共田是否有进行还款我方无法核实。3、从部分凭证可以看出，原告计取高额利息，月利率从3%至5%不等，利息计入本金后再计取高额利息，对于违法利息部分，理应进行扣减。对证据3的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议。1、被告并非协议当事人，对该份协议不知情，真实性无法核实。且该份协议中承担连带责任的主体为恒力公司，肖共田只是作为其公司法定代表人在该股份转让协议上签字，原告应向恒力公司主张或申报债权。2、该份协议涉及到的债权1662.5万元体现于证据2的50-58，很明显，其中2011年10月11日恒力公司及肖共田应付的合计766693元为原告计取的高额利息，不能计入本金，应予以扣减。3、即便该协议及内容真实，该1002万元尚未届付款条件（第四条：在湖南长沙德胜房地产项目结算后的二日内），原告等人无权就1002万元要求我方承担责任。4、该协议中约定的月利率3%过高，不符合法律规定，应进行相应核减。对证据4，1、被告不是债权转让合同的当事人，无法进行核实，不发表质证意见。但是鉴于证据三的债权真实性存疑，对该份证据涉及到的转让债权具体数额应在核实其真实债权的基础上进行确认。2、被告不是合股投资协议的当事人，无法进行核实，但根据该协议来看，不能达到原告的证明目的。该协议的主体为恒力公司及恒通公司、恒尚商贸公司，肖共田不是该协议主体，恰恰可以证明原告等人是通过恒尚商贸公司向恒力公司出借款项，而不是向肖共田个人出借，且该协议约定的月利率3.5%过高，违反法律规定。对证据5借条、转账凭证、情况说明的真实性、关联性、证明目的有异议。该借款系肖共田向曾晓林借款，被告非当事人，对情况不清楚，无法进行核实。且龙强非借款出借方，无诉讼主体资格。且曾晓林要求月利率3.5%不符合法律规定，超过年利率24%。对证据6房屋内部分配协议的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。被告非该协议的当事人，该协议为原告内部对房屋的分配，对被告不发生法律效力。但对于债权金额的具体组成，因为中间情况复杂，发生过多次债权转让且有第三人代付情况，晏磊、易声科等人应当一一列明其债权具体组成，否则无法进行核实。另根据证据4的债权转让合同，陈丽梅的债权按照受让的晏磊6176930元、易声科2451874元债权，合计8628804元，而该份协议中确认陈丽梅债权为15797605元，明显过高。曾晓林的借款本金仅为700万元，而该协议中确认为1400万元，同样明显过高。对证据7被告企业信用信息报告的真实性无异议，对其证明目的、关联性有异议，不能证明龚俊芬受让肖共田的股份为代持。对证据8恒力公司企业信用信息报告无异议。对证据9娄底中院的（2016）湘13民终1335号民事判决书，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明龚俊芬持有的被告的股份为代持，且与本案无关联。对证据10，晏磊与肖共田的备忘录三份，被告非该备忘录的当事人，不清楚具体情况，无法核实，但根据该三份备忘录的内容来看：（1）47717552元备忘录，根据该份备忘录的内容并结合相应的付款凭证，该份备忘录中实际有付款凭证的为3090万元，且结合2011年9月份的债权转让协议也可以看出本金为3090万元，另肖共田偿还200万元，晏磊转让其中6194143元给刘铁，晏磊针对该份备忘录所享有的债权远不足备忘录所确认的39526139元。（2）43859808元备忘录，1、针对该份备忘录的有效债权合计14902400元（有生效判决文书，针对该事实已进行审查）；2、针对该14902400元，肖共田共偿还14500000元，仍欠30961494元，可想而知其中高额利息巨大到何程度；3、以现金方式计入的资金均是高额利息，年利率超过60%，远远超过法律的规定，不应予以支持；4、2011年3月24日借款1000万元，2011年4月23日偿还870万元，此后至2012年一年左右时间借款不足500万元，至2013年5月31日签署《备忘录》时，利滚利竟达4385万元，其利息超乎想象，已远远不是一般的民间借贷的程度；5、针对该笔债权，晏磊已转让20959256元，超出其有效债权。（3）100000元备忘录，无法进行核实，但其利率约定远超出法律规定。被告向本院提交2份证据，分别是：证据1、“星城美域”项目房屋预售情况查询，拟证明被告名下星城美域项目经查询至今未取得预售许可证，事实上也没有取得房屋预售许可证，原告与被告签订的以房抵债购房协议无效。证据2、湖南省高级人民法院（以下简称“省高院”）2018年1月12日作出的（2017）湘民申3195号民事裁定书，拟证明省高院的生效文书确认龚俊芬持有被告的股份并非代持。原告发表质证意见如下：证据1，三性均有异议。证据2，真实性无异议，对合法性、关联性有异议，在该裁定所对应的原娄底中院的（2016）湘13民终1335号二审判决中，没有就股权是否代持作出认定，但龚俊芬已出具承诺书对代持事项进行了详细说明。根据被告提交的证据，原告补充提交一份证据，即2019年7月16日拍摄的被告开发的本案诉争的“星城美域”楼盘照片，拟证明该涉案楼盘的1-4楼已在进行整体招租。被告对原告补充提交的该证据发表质证意见为：对该证据的三性均有异议，不能达到原告的证明目的，涉案房屋不具备招租条件。本院审理过程中，组织原、被告双方根据各方举证的证据进行了账目核对，双方经过核对，最终于2019年9月29日共同确认：1、龙强的债权本金为700万元，从2011年9月27日起按2%的月利率计算至2015年2月14日的利息为5768000元，本息合计12768000元；2、陈丽梅的债权本金为8038556.05元，从2010年10月15日起按2%月利率计算到2015年2月14日的利息为7926016.27元，再乘以肖共田转让给李作江的债权比例计算（4246/6130*7926016.27）得息5490000元，本息合计为13528556.05元；3、易声科的债权本金为1010751元，从每笔本金支付时间起至2015年2月14日按2%月利率计算利息为663920.01元，本息共计1674671.01元；4、晏磊的债权本金为52255734元，按每笔本金支付时间起至2015年2月14日按月利率2%计算利息为47239758.69元，本息共计99495492.69元。据上统计，原告的本金合计为68305041.05元，利息合计为59161678.7元，本息合计为127466719.75元，减去已归还的本金200万元、划扣给刘铁的债权6191413元、已归还的利息12898314元、转让给第三人的债权32280984元，原告共计还剩余有效债权为74096008.75元，大于双方在2015年2月14日签订的《以债购房意向协议》中确定的70376712元。本院经审理查明事实如下：自2010年8月起，肖共田以及其关联公司恒力公司等陆陆续续向原告借款，借款金额经原、被告在本院审理过程中经过认真核对，共同了确认为74096008元。2013年5月31日，肖共田与原告之一晏磊签订3份备忘录，就晏磊出借资金数额，肖共田以3份备忘录的形式进行了确认。2015年2月14日，原告（甲方）与肖共田（乙方）、被告（丙方）签订《以债购房意向协议》，协议中，确认了甲方即原告的债权总计为70376712元，丙方即被告也认可。协议第六条的特别约定：“本协议项下约定的抵债房屋，在上述第五条中丙方承诺的签订《商品房买卖合同》及网签期限内（即2015年6月30日之前），甲方同意按本协议中第三条的作价金额执行冲抵，以债购房。如果丙方未实现承诺，超过网签期限（即2015年6月30日之后），甲方有权取消本协议的以债购房意向，并随时有权向乙、丙方追讨本协议项下的债务共计人民币70376712元。”协议第七条违约责任还约定：“本协议签订后，任何一方违反约定，给守约方造成损失的，违约方应负责承担本协议项下债权债务金额人民币70376712元整双倍的赔偿责任。”协议第九条，其它中约定：“本协议自甲乙丙三方签字（法人需加盖公章及其湖南神牛置业投资有限公司股东签字）后生效。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份。”该协议尾部甲方即原告、乙方即肖共田、丙方及丙方股东肖共田、龚俊芬均签字，被告也加盖了公章。当时肖共田是被告的法定代表人，龚俊芬是被告的股东。协议后，由于被告至今未办理涉案楼盘的预售许可证，房屋无法对外正常销售，原告变更了起诉时的诉讼请求，要求被告向原告支付70376712元人民币并支付其总金额20%即14075342.4元人民币违约金及承担诉讼费用。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告与肖共田及其关联公司、被告之间多次发生资金借贷往来及债权或相关权益转让。原告、被告于2015年2月14日所签的《以债购房意向协议》是各方的真实意思表示，协议内容真实，应认定合法有效，各方均应遵照执行。《以债购房意向协议》签订后，被告未在协议约定的2015年6月30日之前与原告签订《商品房买卖合同》并同时办理好网签手续，且被告名下的“星城美域”项目至今尚未取得房屋预售许可证，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方经多次反复认真核对往来凭证及结合备忘录等文字材料，原告、被告双方在本案审理过程中共同确认：原告有效债权为74096008.75元，大于原、被告、肖共田三方于2015年2月14日签订的《以债购房意向协议》中约定的70376712元，故本院对原告诉请要求被告支付借款本金70376712元予以支持。关于违约金，由于原、被告在协议中约定了违约责任，原告起诉时已将违约金比例自行调整为债务总额的20%，即70140960*20%＝14075342.4元，对此本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告湖南神牛置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付70376712元，并支付违约金14075342.4元，共计84452054.4元。如果被告湖南神牛置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行以上给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费392505元，由被告湖南神牛置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十月二十五日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。