贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8921号 原告：吴建军，男，汉族，出生于1971年10月10日，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张競（特别授权），系贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权），系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。 法定代表人:聂黎明，公司总经理。 委托诉讼代理人:李静（一般授权代理）,北京德恒律师事务所律师。 原告吴建军与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建军的委托诉讼代理人张競、吴敏，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E2幢11层4号商品房（房号：E2-11-4）转移登记的有关文书及产权证；二、请求人民法院依法判决被告以542,978.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年11月15日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年7月21日，为103,766.45元）；三、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2015年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1103），约定原告购买被告开发的招商花园城第E2幢11层4号商品房（房号：E2-11-4），商品房总价款为542,978.00元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2016年8月17日，被告交付房屋给原告使用。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，一、首先,原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求,应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确,即该行为主要体现在“申请办理”上,至于后期的审核,颁发行为并非被告约定和法定的义务,因为被告并非行政机关,不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“三(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知,前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上,被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书,因此,请求法院驳回原告第一项诉讼请求。且该房已于2019年6月14日取得《不动产权证书》。二、被告的证据中已提交了第一次邮寄通知(缴税费、收房)、第二次幕墙通知,及第三次通知即:2018年8月23日的邮政快递单关于办理房屋不动产权证的告知书,可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式,向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此,被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上,原告的第一、二项诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2015年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1103），约定原告购买被告开发的招商花园城第E2幢11层4号商品房（房号：E2-11-4），商品房总价款为542,978.00元。并约定“(一)出卖人承诺于X年X月X日前,取得该商品房所有权初始登记,并办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文的,双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止,按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务，2016年6月30日，被告交付房屋给原告使用。2018年7月12日取得初始登记，2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。2019年6月14日为原告办理了《不动产权证书》，但未交付。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，未约定并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间及违约金标准。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于被告的原因，致使原告未能在规定的时间内取得房屋权属证书，故原告请求的违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算方式以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金的起算时间为房屋交付使用之日起90日，被告方于2016年6月30日向原告方交付了房屋，所以违约金的起算时间即为2016年9月28日。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行办证的通知义务，故违约金的截止时间为2018年8月23日。 关于原告请求的判令判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E2幢11层4号商品房（房号：E2-11-4）转移登记的有关文书及产权证的问题，涉案房屋不动产产权证虽已办理但未交付，因此被告还应履行交付不动产产权证的义务才算义务履行完毕。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决生效之日立即向原告交付不动产产权证； 二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴建军支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以购房本金542,978.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年9月28日起计算至2018年8月23日止； 三、驳回原告吴建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1，202.00元（已减半收取），由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年十月二十二日 书记员  李 犇