云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6358号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，特别授权代理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：李国华，女，汉族，1982年11月25日出生，身份证住址:云南省昆明市五华区。被告：罗怀树，男，汉族，1974年7月2日出生，身份证住址:云南省昆明市五华区。被告：蒋兴雄，男，汉族，1985年2月27日出生，身份证住址：贵州省盘县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告李国华、罗怀树、蒋兴雄居间合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王娟，被告李国华、被告蒋兴雄、被告罗怀树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告连带向原告支付24762元；2.三被告连带向原告支付违约金（以24762元为基数，从2018年11月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为750元）；3.三被告连带承担本案诉讼费用。事实和理由:2018年9月9日，经原告居间撮合，原告及被告李国华、罗怀树、蒋兴雄三方签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（以下简称《房屋买卖暨居间合同》），约定被告李国华、罗怀树向被告蒋兴雄出售位于昆明市高新区环路与科医路口）云艺苑6幢1单元7层703号房屋，成交价格为165.08万元，定金2万元，三被告双方确认，委托原告居间向三被告报告订立买卖物业的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签订上述《房屋买卖暨居间合同》，有权收取居间报酬（佣金）24762元。合同履行过程中，被告蒋兴雄以房价过高为借口，不配合原告办理过户手续,私下却和被告李国华、罗怀树跳过原告，自行办理了过户，实现合同目的却拒绝向原告支付佣金，三被告的行为已对原告构成根本违约。根据法律对居间报酬、违约责任的规定，以及合同对居间报酬支付方式的约定，原告已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，三被告已经实现合同目的却未支付佣金，原告有权收取全部佣金并要求三被告支付违约金。三被告拒不履行，原告为维护自身合法利益，特诉至法院。被告李国华答辩称：1.原告强制我们签合同，我们本来是不愿意签的；2.我们签的合同根本没有履行，也没有成立，因为没有交易成功。被告罗怀树答辩称：1.原告强制我们签合同，我们本来是不愿意签的；2.我们签的合同根本没有履行，也没有成立，因为没有交易成功。被告蒋兴雄答辩称：1.合同系无效合同，因为没有经过实际所有权人同意；2.原告没有提供居间服务，不应该支付佣金。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下:1.原告提交的《房屋买卖暨居间合同》系原件，三被告不认可其真实性，且指出被告李国华的签字非本人所签，原告对此未提异议，故本院对《房屋买卖暨居间合同》上被告李国华的签字真实性不予确认，对其余内容真实性依法予以确认；2.三被告不认可原告补充提交的《声明》真实性，指出被告李国华签字非本人所签，原告对此未提异议，亦未提交被告李国华委托他人签订《声明》的相关证据予以佐证，故本院对该份证据的真实性不予认可。经本院审理查明：2018年9月9日，被告李国华、罗怀树（即甲方、出售方）、被告蒋兴雄（即乙方、购买方）、原告（即丙方、经纪方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市高新区环路与科医路口）云艺苑6幢1单元7层703号房屋［房屋产权证号：昆房权证（昆明市）字第**］，建筑面积182.5平方米，成交价格为165.08万元；甲乙双方约定于2017年10月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金2万元，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款38万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方；甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金2000元整，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金24762元，佣金支付时间为2019年10月31日前，若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金，逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金等主要内容。另查明，被告李国华在《房屋买卖暨居间合同》上的签字非本人所签，亦未委托被告罗怀树进行房屋出售。再查明，1.合同履行过程中，被告李国华、罗怀树、蒋兴雄未按上述《房屋买卖暨居间合同》约定签订二手房买卖合同（含网签）并办理公证手续，也未向原告支付居间报酬，而是通过其他中介机构另行签订房屋买卖合同将涉案房屋进行交易；2.原告通过其他中介机构获取了涉案房屋出售的信息。本院认为，原告及被告罗怀树、蒋兴雄签订《房屋买卖暨居间合同》属于居间合同性质，其中第十五条的约定属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款，该条款约定只要签订了前述《房屋买卖暨居间合同》，买卖双方再另行通过其他中介机构签订房屋买卖合同均视为利用了原告提供的信息、条件、机会等，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效，但应当作出不利于格式条款提供一方，即原告的解释，即除非原告系涉案房屋出售信息的第一手且唯一来源，否则买卖双方通过其他中介机构签订房屋买卖合同不应当视为利用了原告提供的信息、条件、机会等。本案中，虽三被告确实通过其他中介机构最终签订了房屋买卖合同，但因涉案房屋出售的信息是由原告通过其他中介机构获取，买方，即被告李国华、罗怀树并非仅能通过原告知晓上述房屋出售信息从而获得交易机会，而是通过其他途径正当获取同一房源信息，则无论买方还是卖方均可以选择服务好的中介机构为其提供中介服务，促成房屋买卖合同成立，故被告罗怀树、蒋兴雄并无违约行为，不应承担违约责任。另，涉案《房屋买卖暨居间合同》买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，也即原告未促成正式《房屋买卖合同》的成立。再者，被告李国华并未在《房屋买卖暨居间合同》上签字或委托他人签字，故上述《房屋买卖暨居间合同》并不约束被告李国华，原告无权向其主张违约责任或要求其支付居间费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告无权要求被告支付报酬，但考虑到原告前期进行的部分居间活动，有部分必要支出，根据本案案件事实及公平原则，本院酌定支持原告居间费用500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告罗怀树、蒋兴雄于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间费用500元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担95%，即416.1元，由被告罗怀树、蒋兴雄负担5%，即21.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  符雅琪人民陪审员  丁 茜人民陪审员  李桂仙二〇一九年十月三十一日法官助理段格书记员周雪莲