广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初18521号原告（反诉被告）：广东润宇幕墙装饰工程有限公司，住所地广东省珠海市香洲区柠溪路338号I段（太和商务中心）十二层第A座，统一社会信用代码91440400765733118W。法定代表人：刘少涛。委托诉讼代理人：郭力文、殷金钊，系公司职员。被告：朱明成，男，1985年6月8日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，被告（反诉原告）：中山市昊海实业有限公司，住所地广东省中山市板芙镇板芙北路192号一楼B区，统一社会信用代码91442000MA526U1M9P。法定代表人：朱明成，职务总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。原告广东润宇幕墙装饰工程有限公司（以下简称润宇公司）诉被告朱明成、中山市昊海实业有限公司（以下简称昊海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，被告昊海公司于2019年8月9日提起反诉,本院依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了合并审理。原告润宇公司的法定代表人刘少涛及委托诉讼代理人郭力文，被告朱明成及委托诉讼代理人吴华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润宇公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年4月11日签订《厂房租赁合同》；2.两被告共同向原告双倍返还租赁保证金565920元。事实和理由：原告与两被告于2019年4月11日签订《厂房租赁合同》，合同履行期间，原告向两被告支付厂房租赁保证金282960元。但两被告未按《厂房租赁合同》第三条第1款约定的“应把厂房屋顶、墙面门窗、地面等翻新好，达到移交要求，屋面检查维修完成且不渗水，外墙瓷砖完好，内墙粉重新修补粉刷、门窗玻璃维修好正常开启、地面修补平整、所有大门翻新安装好，卫生清理干净”履行协议。《厂房租赁合同》第九条第2款约定：“如润宇公司未按合同要求交付租赁场地超过三十天，则原告有权解除合同，且润宇公司应双倍返还保证金”。原告认为与两被告签订的《厂房租赁合同》目的不能实现，且原告多次与润宇公司沟通，但润宇公司仍未依约履行协议，为维护原告合法权益，据此向法院起诉。原告润宇公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.厂房租赁合同；2.银行转账凭证；3.通知（2019年4月25日）；4.通知（2019年4月26日）；5.回函；6.函（2019年5月5日）；7.函（2019年5月7日）；8.函（2019年5月16日）；9.律师函；10.微信聊天记录；11.视频光盘；12.照片；13.快递单。被告朱明成辩称：朱明成与润宇公司签订租赁合同是职务行为，其是代表昊海公司所实施的行为，并非个人行为。且原告向昊海公司支付的租赁保证金只有签合同时支付的2万元是朱明成个人收款，剩余的款项均由昊海公司直接收取，从款项支付方式来看，朱明成收取租赁保证金的行为是职务行为。故原告要求解除与朱明成签订的合同及双倍返还租赁保证金565920元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回原告对被告朱明成的诉讼请求。被告润宇公司答辩及提出反诉请求：1.解除昊海公司与润宇公司于2019年4月11日签订的《厂房租赁合同》；2.润宇公司缴纳的租赁保证金（租房和水电保证金）282960元由昊海公司没收。反诉事实和理由（包含答辩意见）：昊海公司与润宇公司于2019年4月11日签订《厂房租赁合同》约定，昊海公司将位于中山市××号厂房租赁给润宇公司开办工厂使用，租赁期限为6年，从2019年4月15日至2025年4月14日止，若昊海公司迟延按照本合同要求交付租赁场地，则租赁期限相应顺延；租赁物免租期为30天，免租期从昊海公司按照润宇公司要求和标准装修好厂房、宿舍及附属设施移交确认后起算，从2019年4月15日至5月14日止。免租期届满次日为起租日，从2019年5月15日开始计收租金，如昊海公司迟延按照本合同要求交付场地，则免租期相应顺延。润宇公司应缴纳厂房每月租金及其他费用合计94320元；润宇公司应于2019年4月12日前预先向昊海公司支付三个月租金282960元作为租赁保证金（租房和水电保证金）和交清第一个月租金94320元，若润宇公司逾期支付，昊海公司有权没收租赁物，且润宇公司所交的费用不予退还；如润宇公司一个月不交租或累计欠交昊海公司各项费用达到一个月租金标准，昊海公司可以随时单方终止双方签订的《厂房租赁合同》，且润宇公司投入到租赁物所有的装修设施无偿桂昊海公司所有，昊海公司不予退还润宇公司所交的各类保证金。如润宇公司因中途终止合同的，需至少提前两个月书目向昊海公司提出，润宇公司所交的各类保证金不予退还，作为违约金。《厂房租赁合同》签订后，润宇公司只向昊海公司缴纳保证金282960元，但未在2019年4月12日前向昊海公司支付第一个月租金94320元。昊海公司于2019年4月2日收到润宇公司支付20000元租赁定金后积极对租赁物进行全面维修改造，并于2019年4月20日按合同约定及润宇公司要求和标准改造好厂房，但润宇公司以昊海公司为按其要求整改好厂房为由拒绝接受厂房，并提出各种装修改造要求，2019年5月5日昊海公司按润宇公司要求对厂房进行再次整改完成，并于2019年5月7日向润宇公司发函告知其厂房已按合同要求整改完成，同时通知其于2019年5月10日下午3时到租赁厂房办理交接手续，但润宇公司拒绝办理交接手续。2019年5月24日，昊海公司委托律师向润宇公司发出《律师函》通知其于2019年5月28日前办理厂房交接手续并继续履行《厂房租赁合同》，但润宇公司仍未前往办理厂房交接手续。综上所述，昊海公司按《厂房租赁合同》履行了约定义务，润宇公司以各种理由拒绝办理厂房交接手续，且未于2019年4月12日前缴纳第一个月租金94320元，润宇公司的过错及违约行为导致合同无法继续履行，昊海公司有权没收润宇公司交付的租赁保证金282960元。为维护昊海公司合法权益，据此向法院提起反诉。被告朱明成和昊海公司为其辩解及围绕反诉请求依法提交了如下证据：1.厂房租赁合同；2.通知书及律师函；3.微信聊天记录；4.视频光盘；5.照片。反诉被告润宇公司针对昊海公司的反诉答辩称：1.被告朱明成的答辩意见与事实不符。租赁合同载明出租方为朱明成，且定金20000元是直接转账至其本人账户，朱明成为昊海公司法定代表人，故朱明成是适格被告主体；2.对于昊海公司的答辩，原告同意解除双方于2019年4月11日签订的《厂房租赁合同》，但昊海公司要求没收原告已支付的租赁保证金282960元于法无据，且按照合同第三条第1款约定，由两被告对租赁物进行修补翻新，因两被告未履行该义务，无法达到移交标准，原告据此起诉请求解除合同及双倍返还定金。本院认定事实如下：2019年4月11日，朱明成作出租方（甲方）、润宇公司作承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：1.甲方将位于中山市××号厂房租赁给乙方开工厂使用（本合同约定租金已包含公共使用分摊面积，租赁物面积含公摊面积5280平方米）；2.租赁期限为6年，从2019年4月15日至2025年4月14日止，甲方延迟按照本合同要求交付租赁场地，则租赁期限相应顺延；3.租赁物免租期为30天，免租期从甲方按照乙方要求和标准维修改造好厂房、宿舍及附属设施移交确认后算起（甲方需要把厂房屋顶、墙面门窗、地面等翻新好，达到移交要求，屋面检查维修完成且不渗水，外墙瓷砖完好，内墙粉重新修补粉刷、门窗玻璃维修好正常开启、地面修补平整、所有大门翻新安装好，卫生清理干净），从2019年4月15日起至2019年5月14日止。免租期届满次日为起租期，从2019年5月15日开始计收租金；4.厂房租金每月86000元，垃圾费每月800元，物业管理费1元/平方（每月5280元），宿舍26间8320元，土地管理费2224元，以上总计乙方每月支付总租金94320元；5.本合同规定保证金担保，乙方预先向甲方支付三个月总租金282960元作为租房水电保证金，于2019年4月12日前支付第一个月租金94320元，若乙方逾期支付，甲方有权收回该租赁物，并且前期乙方所缴纳的费用不予退回，如乙方在合同期内违反本合同规定情形或违反法律规定情形而提前终止合同，甲方有权没收保证金；6.乙方如一个月不交租或累计欠交甲方各项费用达一个月租金标准，甲方可是随时单方终止租赁合同，乙方投入到租赁物的所有装修设施无偿归甲方所有，甲方不退还乙方所交各类保证金；7.如甲方未按本合同要求交付租赁场地超过三十天，则乙方有权解除本合同，且甲方应双倍返还保证金；在租赁期限内，如乙方因自身原因确实需要中途终止合同的，需要至少提前两个月书面向甲方提出，乙方所交纳的各类保证金不予退还，作为违约金。上述租赁合同还约定了其他事项。朱明成在甲方处签名，并由昊海公司盖章，刘少涛在乙方处签名，并由润宇公司盖章。原告润宇公司提供手机银行互联汇出回单及客户收付款入账通知载明：2019年4月2日，王文君通过银行转账方式向朱明成支付20000元（附言C座厂房定金）；2019年4月13日，润宇公司通过银行转账方式向昊海公司支付262960元。朱明成、昊海公司确认收到润宇公司支付租赁保证金282960元。2019年4月25日至5月24日期间，被告朱明成、昊海公司向润宇公司多次发出书面通知、函及律师函，通知润宇公司租赁厂房已按合同约定标准及润宇公司要求整改完成，润宇公司应及时前往接收厂房。2019年4月26日至5月16日期间，润宇公司多次对租赁厂房进行现场验收，但均以租赁厂房未按合同约定标准进行整改为由拒绝接收租赁厂房，并多次向朱明成、昊海公司发出书面通知、回函，告知朱明成、昊海公司租赁厂房不符合同约定交付标准，昊海公司应按合同约定标准进行整改后将厂房交付给润宇公司。诉讼中，被告昊海公司向本院申请证人彭某出庭作证，证人彭某证明：彭某系中山市启华房地产中介服务有限公司职员，由其介绍促成润宇公司与朱明成、昊海公司签订《厂房租赁合同》。签订合同后，昊海公司于2019年4月中旬已按照《厂房租赁合同》约定的标准及润宇公司的要求维修改造好租赁厂房，由于润宇公司认为租赁厂房没有达到装修要求不办理移交接收手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《厂房租赁合同》载明合同当事人名称出租方（甲方）为朱明成，承租方（乙方）为润宇公司，但落款处甲方签名由朱明成签字及昊海公司盖公章，且租赁保证金282960元由朱明成及昊海公司共同收取，应认定合同出租方（甲方）当事人为朱明成及昊海公司，因双方未对承租方（乙方）当事人为润宇公司提出异议，故签订《厂房租赁合同》的双方当事人应为朱明成、昊海公司与润宇公司。《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合约的约定履行各自义务。润宇公司认为朱明成、昊海公司未按合同约定标准整改租赁厂房，导致租赁厂房未能按合同约定期限交付，朱明成、昊海公司的行为已构成违约，主张解除合同及朱明成、昊海公司双倍返还租赁保证金；朱明成、昊海公司认为租赁厂房已按合同约定标准整改完成，润宇公司拒绝接收租赁厂房，且未按合同约定于2019年4月12日前支付第一个月租金，其行为已构成违约，主张解除合同及没收润宇公司已支付的租赁保证金。故本案争议焦点为：原被告双方在合同履行中哪方存在违约行为，该违约行为是否导致合同解除。首先，润宇公司提供租赁厂房的照片及视频证明租赁厂房未按合同约定整改好，但从朱明成、昊海公司提供的租赁厂房照片及视频中可以看出，租赁厂房不存在润宇公司提供照片及视频中显示未整改的情况，结合证人彭某证明昊海公司于2019年4月中旬已按照《厂房租赁合同》约定的标准及润宇公司的要求维修改造好租赁厂房的事实，且针对朱明成、昊海公司的抗辩，润宇公司亦未对其主张的事实进一步提供证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。故本院对润宇公司的主张不予采纳，对朱明成、昊海公司主张其已按合同约定标准对租赁厂房完成整改的事实予以认定。其次，朱明成、昊海公司分别于2019年4月25日、5月2日、5月7日、5月24日向润宇公司发出通知、函及律师函，通知润宇公司办理租赁厂房交接手续，润宇公司亦确认收到该通知、函及律师函，但以朱明成、昊海公司未按合同约定标准整改好租赁厂房为由拒绝办理交接手续。如前文所述，本院对朱明成、昊海公司已按合同约定标准对租赁厂房完成整改的事实予以认定，且朱明成、昊海公司已履行通知润宇公司办理租赁厂房交接手续的义务，不存在违反合同约定的行为，故润宇公司以朱明成、昊海公司未按合同约定标准整改好租赁厂房拒绝办理交接手续的理由不成立，本院不予采纳，润宇公司主张朱明成、昊海公司双倍返还租赁保证金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。，润宇公司收到朱明成、昊海公司发出通知、函及律师函后未履行办理租赁厂房交接的义务，且未按合同约定于2019年4月12日向朱明成、昊海公司支付第一个月租金，其行为已构成违约，致使《厂房租赁合同》无法继续履行，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）。”《厂房租赁合同》约定，如承租方一个月不交租或累计欠交甲方各项费用达一个月租金标准，出租方可以随时单方终止租赁合同，且不退还所交各类保证金。故昊海公司主张解除与润宇公司签订的《厂房租赁合同》，及没收润宇公司已支付的租赁保证金285960元的反诉请求，合法有据，本院予以支持。综综上所述，原告润宇公司主张被告朱明成、昊海公司双倍返还租赁保证金的诉讼请求依据不足，应予以驳回；被告昊海公司主张解除与原告润宇公司签订的《厂房租赁合同》，及没收润宇公司已支付的租赁保证金的反诉请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告广东润宇幕墙装饰工程有限公司与被告朱明成、中山市昊海实业有限公司于2019年4月11日签订的《厂房租赁合同》；二、原告广东润宇幕墙装饰工程有限公司向被告朱明成、中山市昊海实业有限公司交纳的租赁保证金282960元归被告中山市昊海实业有限公司所有；三、驳回原告广东润宇幕墙装饰工程有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费9459元,减半收取计4730元（原告已预交），由原告广东润宇幕墙装饰工程有限公司负担；反诉受理费2273元（被告已预交），由原告广东润宇幕墙装饰工程有限公司负担（该款原告于本判决生效之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇一九年十月十一日书记员  卢芷琪