福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0824民初2224号 原告：钟梅兰，女，1985年4月29日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：黄远华，男，1979年6月5日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：修晓红，女，1984年4月21日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 二被告共同委托诉讼代理人：熊俐华，福建义恒律师事务所律师。 被告：武平县幸福来敲门房产中介中心，注册号350824600182171，住所地福建省武平县平川街道环城西路百斤税33号。 经营者：林菊英。 第三人：丘美东，男，1973年6月7日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原告钟梅兰与被告黄远华、修晓红、武平县幸福来敲门房产中介中心（以下简称幸福房产中介）、第三人丘美东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日第一次公开开庭进行了审理，原告钟梅兰及其委托诉讼代理人赖宪平，被告黄远华及被告黄远华、修晓红的共同委托诉讼代理人熊俐华，被告幸福房产中介的经营者林菊英到庭参加诉讼，第三人丘美东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。期间，原告钟梅兰与其委托诉讼代理人赖宪平解除了委托关系。于2019年10月14日第二次公开开庭进行了审理，原告钟梅兰，被告黄远华及被告黄远华、修晓红的共同委托诉讼代理人熊俐华，被告幸福房产中介的经营者林菊英，第三人丘美东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟梅兰向本院提出诉讼请求：1.判令撤销钟梅兰和黄远华、修晓红及幸福房产中介于2018年12月13日签订的《房产买卖合同》；2.判令黄远华、修晓红向钟梅兰返还购房款338000元；3.判令幸福房产中介向钟梅兰返还合同外收取的10000元。事实和理由：钟梅兰于2018年10月31日下午在“58同城网”看到黄远华、修晓红位于船尾坑房屋的房源信息，便联系幸福房产中介看房子，并交了10000元定金。该房屋一共五层，由丘美东所建，把第三层分割办理了两证，于2009年卖给了黄远华、修晓红。11月2日，钟梅兰与黄远华、修晓红签订了《房产买卖合同》。2018年11月8日，幸福房产中介告知钟梅兰不动产权证书已办好。2018年11月18日，钟梅兰注意到不动产权证书中记载的使用年限至2050年，房屋建成年份是2009年，权利性质为出让／自建房，用途为城镇住宅用地／住宅，而网上发布的房源信息为商品房，使用年限为70年。2018年11月29日，钟梅兰和修晓红、幸福房产中介就土地使用年限问题进行交涉，修晓红才告知该房屋是2009年在一二层基础上加层建设的。2018年12月9日，钟梅兰因房屋使用年限问题与黄远华商议退房，但由于幸福房产中介要求钟梅兰承担两次过户费3万余元，还向钟梅兰父亲施加压力，威胁他如果没有在约定时间付清尾款，就当钟梅兰违约，要没收首付。钟梅兰父亲作为老年人，缺乏判断力，迫于压力提议能否降价2万元。钟梅兰真实的想法是想要退房的，但幸福房产中介逼得很紧，又为了照顾父亲感受，钟梅兰只好于2018年12月13日重新签订降价2万元的买卖合同，并付清了房款。2019年1月13日，钟梅兰准备搬迁进购买房屋，丘美东告知钟梅兰三层楼板漏水到二层房间，并说他不知道三层已经卖掉。他说房子漏水可能是因为修晓红装修时拆掉了采光井的承重墙，导致水管破裂，而且四五层楼很多裂缝也可能是这个原因。此外，丘美东说修晓红装修时将阳台伸出搭建，属于违法超建。丘美东曾与修晓红签订了《住房买卖合同》，约定买方保证维护房产建筑结构安全，确需改动建筑结构，须征得上下楼住户同意，并须在专业技师的严谨论证和亲自指导下施工。钟梅兰于2019年1月14日去自来水公司打印水费清单，发现2017年5月水表数891吨，2018年12月水表数893吨，即卖房前房子已经漏水3吨。2019年1月20日，丘美东与黄远华因房屋漏水问题起冲突，经派出所调解由黄远华赔偿丘美东损失，并由丘美东请鉴定机构鉴定房屋安全，费用由黄远华承担；丘美东还要求将采光井的墙体砌回，将伸出的阳台拆除。而丘美东的哥哥住在隔壁栋，在发现漏水事件后，也向钟梅兰反映他二楼楼板与案涉房产卫生间交界的地方早在2017年就出现了黑斑，他之前已经跟黄远华说过多次。丘美东和钟梅兰分别于2019年3月26日、4月2日填写了《福建省房屋安全隐患自查排查记录表》。5月8日，武平县住房和城乡建设局组织房屋危险隐患排查专家进行房屋安全隐患排查，认定房屋为危房。武平县住房和城乡建设局于5月27日发了《关于加快完成房屋隐患整治的通知》给平川街道办，平川街道办于6月27日发了危房通知给钟梅兰。综上，黄远华、修晓红隐瞒了房屋使用年限、房屋无设计草图、加层、扩建、拆改主体机构等与消费者有重大利害关系的重要信息，还隐瞒了和丘美东之间因房屋改造问题而造成的纠纷，其行为属于欺诈，钟梅兰有权请求法院予以撤销。发现漏水后，钟梅兰父亲提起其在重新签订购房合同时，幸福房产中介还向其收了1万元，钟梅兰实际支付了34.8万元。《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得低价收进高价卖出房屋赚取差价。因此，幸福房产中介应当退还其向钟梅兰父亲收取的1万元。综上，黄远华、修晓红与幸福房产中介串通隐瞒了真实的房屋信息，欺诈钟梅兰买房，钟梅兰有权请求法院予以撤销。 黄远华、修晓红辩称，1.《房产买卖合同》合法有效。在签订合同前，钟梅兰在幸福房产中介人员的带领下查看了房屋，充分了解了涉案房屋的结构、质量，钟梅兰对房屋质量没有提出任何异议，在对房屋现状表示满意的情况下才决定购买的，并签订了《房产买卖合同》，其后也办理了房屋产权变更登记手续，因此，签订《房产买卖合同》系双方真实意思表示。2.《房产买卖合同》已履行完毕，2018年11月已将房屋产权证变更至钟梅兰名下，完成了房屋的交付，钟梅兰已取得了完整的房屋产权。3.钟梅兰主张撤销《房产买卖合同》没有事实依据和法律依据。①钟梅兰的撤销权已消灭。钟梅兰在2018年11月18日发现土地使用年限至2050年，且与黄远华、修晓红协商，同意降低房价2万元，并在2018年12月13日前付清全部购房款。钟梅兰这一行为足以表明其放弃了撤销权，依照法律规定，钟梅兰的撤销权自2018年12月13日消灭。根据法律规定，重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，钟梅兰自2018年11月知道了土地使用年限与中介宣传的不一致，其撤销权应当在2019年2月底前行使，但其在2019年8月向人民法院行使撤销权，显然撤销权已消灭。②黄远华、修晓红没有隐瞒房屋质量存在的瑕疵。钟梅兰在查看房屋时知道房屋局部已改建，改建没有损坏主体结构，改建后的房屋也不存在质量问题，不影响正常居住、使用。③房源信息中土地使用年限70年，而实际不足70年，不构成欺诈。签订合同前黄远华、修晓红已将房产证和土地使用权证交给幸福房产中介，钟梅兰出于对幸福房产中介的信任没有认真查看，未发现土地使用年限实际没有70年，对此，黄远华、修晓红无过错，不承担责任。④武平县住房和城乡建设局对涉案房屋的意见是建议加固，街道办的通知也只是说案涉房屋有危险隐患，并没有认定案涉房屋为危房。案涉房屋能够满足正常居住、使用功能，房屋局部渗水的质量问题不会影响钟梅兰的正常居住和使用。综上所述，请法院驳回钟梅兰的诉讼请求。 幸福房产中介辩称，1.50年产权是针对一楼店面，住宅部分是自然延续的，也出台了相关政策。2.钟梅兰的父亲和我们协调，要求房东少2万元房价款，钟梅兰的父亲愿意拿出1万元，让我们不要和钟梅兰讲多出1万元的事。幸福房产中介已将1万元转账给黄远华。 丘美东陈述，没有意见。 钟梅兰为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：1.《房产买卖合同》；2.《不动产权证书》；3.契税、个人所得税发票；4.《首付款收据》《尾款收据》；5.丘美东与修晓红签订的《住房买卖合同》；6.武平县天泉水务有限公司出具的自来水缴费单据及用水清单；7.《福建省房屋安全隐患自查排查记录表》、武平县住房和城乡建设局《关于加快完成房屋安全隐患整治的通知》、平川街道办事处出具的《通知》；8.钟梅兰与林菊英的微信聊天截图；9.幸福房产中介在“58同城网”上发布的房源信息截图；10.过户费、中介费等费用计算草稿；11.丘美东在涉案房屋门口写“房屋有纠纷，买房谨慎”的照片；12.电话录音光盘及记录。黄远华、修晓红对证据1.2.3.4.的真实性、合法性、关联性无异议，对证据5.6.7.9.12的真实性无异议，认为证据5.8.10.11与本案无关，证据1能证明钟梅兰签合同前已充分了解房屋现状；2017年5月至2018年12月期间，黄远华、修晓红居住使用房屋过程中用水2吨是正常的；证据7不是有资质的专业机构出具的，不能证明涉案房屋是危房；黄远华、修晓红已将房产证和土地使用权证交给幸福房产中介，其无隐瞒土地使用年限的故意。幸福房产中介对上述证据的真实性无异议，认为其没有故意隐瞒房屋使用期限，案涉房屋过户后已注明是城镇住宅用地，使用期限对钟梅兰没有影响；证据7不是有资质的专业机构出具的，不能证明涉案房屋是危房。丘美东对上述证据没有异议。本院认为，钟梅兰提供的证据来源合法、内容真实、与本案事实有关联，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，上述证据可以证明：2018年12月13日，黄远华及修晓红（甲方）、钟梅兰（乙方）、幸福房产中介（丙方）签订了《房产买卖合同》；2018年11月7日，钟梅兰取得案涉房屋的不动产权证书；以钟梅兰名义缴纳房屋买卖契税5175元，以修晓红、黄远华名义缴纳个人所得税3450元；钟梅兰已缴纳购房款338000元；2009年7月31日，丘美东（出售人）与修晓红（买受人）就案涉房屋签订了《住房买卖合同》；2019年5月，经武平县住房和城乡建设局组织房屋安全隐患排查专家排查，案涉房屋墙体因出现斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝，被认定为具有安全隐患；《房产买卖合同》签订后，钟梅兰的父亲在合同外支付给幸福房产中介10000元，等等。 幸福房产中介为证明其主张的事实，向本院提供了存款明细账二张。钟梅兰认为该份证据的转账记录与事实不符，无法确认幸福房产中介有将合同外收取的1万元转账给黄远华、修晓红。黄远华、修晓红、丘美东对上述证据无异议。本院认为，幸福房产中介提供的证据来源合法、内容真实、与本案事实有关联，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，上述证据可以证明：幸福房产中介于2018年11月2日向黄远华转账80000元，于2018年12月13日向黄远华转账8000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：由丘美东所建的位于武平县船尾坑的房屋共五层，房屋结构为混合结构，其中，第一二层建于2007年，第三四五层建于2009年。2009年7月31日，丘美东将第三层卖给修晓红，双方签订了《住房买卖合同》。2018年9月19日，幸福房产中介在“58同城网”发布黄远华、修晓红位于船尾坑第三层房屋的房源信息，载明产权为70年商品房。2018年10月31日下午，钟梅兰在幸福房产中介工作人员带领下查看房屋，并交了10000元定金。2018年11月2日，黄远华及修晓红（甲方）、钟梅兰（乙方）、幸福房产中介（丙方）签订了《房产买卖合同》。2018年11月7日，钟梅兰取得不动产权证书，载明“国有建设用地使用权至2050年8月9日止”。后因国有建设用地使用权期限与房源信息不符的问题，经三方协商同意降价2万元后，黄远华及修晓红（甲方）、钟梅兰（乙方）、幸福房产中介（丙方）于2018年12月13日重新签订了《房产买卖合同》，约定黄远华、修晓红将座落于船尾坑的房产出售给钟梅兰，成交价为338000元，此价包含一切费用（过户费、办证费、中介费、代办费、评估费）；甲方交付房产应保持房屋原有的现状不变，无结构性破坏，门窗及配套水、电、管道等应当完好；等等。2019年1月，二楼房东即丘美东告知钟梅兰三楼楼板漏水严重，可能是黄远华、修晓红装修时拆掉了采光井的承重墙导致水管破裂，而且四五层很多裂缝也可能是这个原因。2019年5月，经武平县住房和城乡建设局组织房屋安全隐患排查专家排查，案涉房屋墙体因出现斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝，被认定为具有安全隐患，要求加固。 另查明，至2018年12月13日，钟梅兰已支付购房款338000元，其中，过户费8625元，中介费6900元，评估费600元，办证费80元，代办费1000元，黄远华、修晓红从幸福房产中介处收到购房款318000元。钟梅兰的父亲在合同外支付给幸福房产中介林菊英10000元。签署《房产买卖合同》前，黄远华、修晓红、幸福房产中介均未向钟梅兰告知房屋结构、房屋采光井扩建拆除承重墙、墙体出现裂缝、楼板漏水等情况。 还查明，钟梅兰得知所购房屋被改造、有裂缝、漏水等情况后，一直寻找黄远华、修晓红、幸福房产中介协商退房事宜，也一直未搬入该房居住。 本院认为，本案的争议焦点为：1.黄远华、修晓红在签订《房产买卖合同》过程中是否具有可得撤销的欺诈行为；2.钟梅兰的撤销权是否已消灭；3.钟梅兰的诉讼请求是否可以支持。本院予以分析认定。 一、关于黄远华、修晓红在签订《房产买卖合同》过程中是否具有可得撤销的欺诈行为。 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。欺诈可表现为积极行为，亦可表现为消极行为，告知对方虚假情况和隐瞒真实情况均系欺诈行为的表现形式。本案中，黄远华承认其对案涉房屋的采光井进行改造及案涉房屋有裂缝，亦承认未将房屋结构、房屋改造、有裂缝、漏水等真实情况告知幸福房产中介及钟梅兰。同时，幸福房产中介也承认其不知道房屋结构、房屋改造、有裂缝、漏水等情况，在带领钟梅兰看房时亦未发现房屋有改造、有裂缝、漏水等。黄远华、修晓红作为卖方，明知案涉房屋结构比较特殊、有改造、有裂缝等，本应秉持诚实信用原则，毫无隐瞒地将房屋现状告知买方以保障买方的知情权，却未告知买方及中介，任由钟梅兰陷入认为案涉房屋属商品房、未经改造、不存在危险隐患的错误认知。黄远华、修晓红在本案的房屋买卖行为中，隐瞒房屋结构特殊、已改造、有裂缝等真实情况，系消极不作为，可认定为欺诈行为。钟梅兰因黄远华、修晓红隐瞒房屋结构特殊、已改造、有裂缝等真实情况这一欺诈行为，陷入了认为案涉房屋为商品房、未经改造、不存在危险隐患的错误认知，且因这一错误认知作出了愿意购买案涉房屋并签订《房产买卖合同》的意思表示。若黄远华、修晓红未隐瞒房屋已改造、有裂缝的真实情况，则钟梅兰不会购买案涉房屋及签订《房屋买卖合同》。综上，黄远华、修晓红隐瞒房屋真实情况的行为，构成可得撤销的欺诈行为。 黄远华、修晓红辩称其在买卖房屋过程中没有隐瞒房屋质量存在的瑕疵，与事实不符，本院不予认定。武平县住房和城乡建设局组织房屋安全隐患排查专家对案涉房屋进行排查，发现案涉房屋墙体出现斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝，认定案涉房屋具有安全隐患，本院对武平县住房和城乡建设局的意见予以采纳。对黄远华、修晓红辩称该意见并非有资质的专业机构出具的有技术性的意见，不能认定房屋存在质量缺陷和安全隐患，本院不予认定。 二、关于钟梅兰的撤销权是否已消灭。 因国有建设用地使用权期限的问题，三方当事人已协商并重新签订了《房产买卖合同》，即本案中不存在对国有建设用地使用权期限的重大误解。钟梅兰的撤销权系基于黄远华、修晓红的欺诈行为而取得的，且钟梅兰主张撤销权未超过一年，因此，钟梅兰的撤销权未消灭。黄远华、修晓红辩称钟梅兰撤销权已消灭，无事实和法律依据，本院不予认定。 三、关于钟梅兰的诉讼请求是否可以支持。 黄远华、修晓红收到的购房款318000元应当返还钟梅兰，对钟梅兰要求黄远华、修晓红返还购房款338000元的诉讼请求，本院予以部分支持。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得低价收进高价卖出房屋赚取差价。幸福房产中介承认未经钟梅兰同意在合同外收取了钟梅兰父亲10000元，且黄远华否认收到幸福房产中介的该款项，亦无证据证明幸福房产中介有向黄远华、修晓红支付该笔款项，因此，幸福房产中介应当返还该笔款项。对钟梅兰要求幸福房产中介返还合同外收取的10000元的诉讼请求，本院予以支持。房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书。幸福房产中介作为房地产经纪机构，应当查看案涉房屋，充分了解案涉房屋现状，以保障买方的合法权益。但幸福房产中介在本案的房屋买卖过程中，未充分查看、了解案涉房屋现状，导致买方钟梅兰无从得知案涉房屋已改造、有裂缝的现状，可认定幸福房产中介在本案房屋买卖中具有一定过错。钟梅兰作为买方，在房屋买卖过程中应当谨慎细心，但其过于信任幸福房产中介及卖方黄远华、修晓红，仅通过网上介绍、一次查看就认为房屋结构不具有特殊性，房屋不具有改造、裂缝等瑕疵，可认定其在本案房屋买卖中亦有一定过错。综上，根据黄远华、修晓红的欺诈行为，幸福房产中介以及钟梅兰的过错程度，由钟梅兰承担第一次过户产生的过户费8625元、评估费600元、办证费80元；由黄远华、修晓红承担第二次过户产生的过户费（以实际发生的费用为准）；幸福房产中介退还钟梅兰合同外收取的10000元及中介费6900元、代办费1000元，并负责办理案涉房屋的第二次过户手续为宜。 综上所述，钟梅兰的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百五十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销原告钟梅兰、被告黄远华及修晓红、被告武平县幸福来敲门房产中介中心于2018年12月13日签订的《房产买卖合同》。 二、被告黄远华、修晓红应于本判决生效之日起十日内返还原告钟梅兰购房款318000元。 三、被告武平县幸福来敲门房产中介中心应于本判决生效之日起十日内返还原告钟梅兰合同外收取的10000元、中介费6900元、代办费1000元，合计17900元。 四、被告武平县幸福来敲门房产中介中心应于本判决生效之日起十日内负责办理房产过户手续，过户费（以实际产生为准）由被告黄远华、修晓红承担。被告武平县幸福来敲门房产中介中心垫付的过户费可以向被告黄远华、修晓红追偿。 五、驳回原告钟梅兰其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6520元，减半收取计3260元，由原告钟梅兰负担1630元，由被告黄远华、修晓红负担1630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  钟书鉴 二〇一九年十月三十日 法官助理林莉婷 书记员陈燕青 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。