河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0223民初2221号 原告：孙建胜，男，1987年5月11日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：常秀红，河北滦天律师事务所律师。 被告：李兴忠，男，1980年11月6日出生，汉族，住滦州市。 原告孙建胜与被告李兴忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙建胜及其委托诉讼代理人常秀红、被告李兴忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙建胜向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2017年10月25日签订的土地使用权转包协议；2.判令被告立即返还原告第一次租金四十万元及押金二十万元。办理审批手续三万元。合计六十三万元，并按同期贷款利率支付自2017年11月9日至付清之日止的逾期利息；3.诉讼费用由被告承担。事实理由：二原告多年来一直经营水泥砖厂，2017年下半年二原告欲在滦县建水泥砖厂，经朋友介绍得知被告有100亩建设用地欲对外转包。经协商双方于2017年10月25日达成土地使用权转包协议，协议约定甲方（被告李兴忠）有承包滦河边土地一块，位于滦县米处，面积约100亩，合同约定了转租期限、承包使用权总金额、付款方式、违约责任等，该协议第四项约定：甲方必须义务无偿协助乙方办理各项建厂审批手续，并不附加任何条件。协议签订后，原告按照协议约定给被告打款62万元，给付现金1万元。其中40万元为第一次租金，20万元为押金，3万元为办理唐山鑫盛达再生资源利用有限公司相关审批手续，被告为原告办理了工商营业执照（名称为唐山鑫盛达再生资源利用有限公司）、并于2017年12月13日办理了该项目的立项手续，我一直催促被告尽快办理各项审批手续，以便按照项目约定开工时间2017年12月31日开始施工，被告一直以各种理由推脱。时至2018年3月被告也没有办理好相关审批手续，我到相关部门询问，才知道该协议项下的土地不属于建设用地，导致相关部门不予审批。我给付被告租金、押金、办理审批手续费用共计63万元已1年多，至今政府相关部门不予审批，我不能开工建厂，导致协议中约定的建厂目的无法实现，我与被告多次协商无果。故诉至贵院，请依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 李兴忠辩称，唐山鑫盛达再生资源利用有限公司手续办理我已经履行自己的义务，对方已经取得的工商执照及政府立项，手续至今没有办全因为土地性质不合格，是因为原告不愿在此土地再投资办理符合土地性质的各项手续，需要向政府部门交纳土地转让金等费用。我只是协助给原告办理手续，没有保证给原告办理完各种手续。承包费按照合同要求，因为土地范围问题，从原来400万降到330万，至今为止，这块地原告没有使用，我也没有使用，造成我损失每年20万元，是原告造成的。我认为合同是真实有效的，没有欺诈、违约、违法等行为。我希望法院能够公平公正，以事实为根据，做出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：2017年10月25日，被告李兴忠与原告孙建胜经协商，被告李兴忠将把位于古城办事处西灰山村自己所承包的滦河边土地一块，面积约100亩土地使用权转租给原告孙建胜使用二十年，并签订一份《土地使用权转包协议》，该协议上写明甲方为李兴忠，乙方为孙建胜，其协议主要内容为：1.甲方转租期限：2018年4月1日至2038年4月1日止。2.承包使用权总金额：三百叁拾万元整，前十年每年二十万元整，后十年一次缴清一百三十万元整。3.付款方式：乙方分三次付款，即第一次付两年，四十万整，并交纳押金二十万元，第二次付八年，一百六十万元整，第三次交款，一百三十万元整。去除第一次付款中押金二十万元整，实缴一百一十万元整。4.甲方必须义务无偿协助乙方办理各项建厂审批手续，并不附加任何条件。5.自协议签订日期起，甲方无偿由乙方使用至2018年4月1日，不收取任何费用。并约定了违约责任条款，在甲方上面有李兴忠的签名并摁下指印，在乙方上面有孙建胜的签名并摁下指印。 2017年10月23日，原告孙建胜在中国农业银行股份有限公司三河京东第一集分理处通过银行卡号为62×××75账户向被告李兴忠银行卡号为62×××10账户转款100000元；2017年10月25日，原告孙建胜向被告李兴忠转款100000元；2017年10月26日，原告孙建胜向被告李兴忠转款200000元；2017年11月9日，原告孙建胜向被告李兴忠转款200000元；2018年1月8日，原告孙建胜向被告李兴忠转款20000元；另外原告孙建胜给付被告李兴忠现金10000元（被告认可）。上述原告孙建胜共给付被告李兴忠630000元。 2017年11月2日至2017年11月9日,原、被告《微信聊天记录》记裁显示，被告李兴忠给原告孙建胜公司起名为唐山鑫胜达再生资源利用有限公司，原告同意。2017年11月10日，被告李兴忠给原告办理了公司《营业执照》，经营范围为废旧生活物品收购。切割、压块、加工销售：水泥制品生产销售。花去费用30000元。 2018年9月6日，从原告提供的滦县国土资源局关于李兴忠在灰山村承包土地性质的复函中显示：该土地性质为林地、水域和一般农田，不符合土地利用总体规划。 2017年12月13日，被告李兴忠为原告办理了该项目的立项手续。但办理其他手续时，因该地不符合土地利用总体规划，其他相关审批手续未予批准，致使原告孙建胜至今建厂未果。 另查明，2017年10月27日，被告李兴忠与黄连生、李孟树、黄恩涛、黄连起签订《土地使用权转包协议》，由五人共同承包的该土地由被告李兴忠一人使用20年，自2018年4月1日至2038年4月1日止，承包使用权金额为一百五十万元整，第一次付两年二十万元整，剩余每年一交，每次十万元，每年提前一个月付款每年3月1日。累计付款共计一百五十万元整，付清为止。 上述事实，有原、被告的陈述，《土地使用权转包协议》、《中国农业银行银行交易明细清单》、《微信聊天记录》、《营业执照》、证人证言等相关证据予以证实并记录在卷。 本院认为，关于原、被告提交的双方于2017年10月25日签订的《土地使用权转包协议》认定及效力问题。因该证据真实，本院予以认定。该《土地使用权转包协议》是否有效，因被告李兴忠与原告孙建胜签订该协议时还没有完全取得该土地的转租权，从被告提交的2017年10月27日被告李兴忠与黄连生、李孟树、黄恩涛、黄连起签订《土地使用权转包协议》中证实，是五人共同承租，被告李兴忠是2017年10月27日取得土地使用权，2017年10月25日自己处分该土地未经共有人同意，显然属于无权处分，效力待定，但2017年10月27日被告取得了该土地的完全使用权，具有处分的权利，且双方所签协议内容意思表示真实，不违反法律规定，本院予以认定《土地使用权转包协议》有效。从中可以确认原、被告之间形成转租法律关系。 关于原告康秀泽于2019年7月30日向本院提交撤回起诉申请，因不违反法律规定，本院予以准许。 关于原告孙建胜提交的《中国农业银行银行交易明细清单》，因该证据真实，本院予以确认。从中本院予以认定原告孙建胜通过银行卡向被告李兴忠转款620000元事实。 关于被告李兴忠有无违约行为，本院作如下分析认定：第一、原告孙建胜主张在签协议时被告承诺该土地是建设用地，为此原告提供了证人庞某出庭作证，但证人的证人证言并不能证实当时签订协议时被告承诺是建设用地，因此对原告的主张本院无法支持。第二、原告孙建胜主张自己承租的土地不足100亩，并提供了由唐山基点房产测绘有限公司对该地块进行测量的测绘图，因原告自己让该公司进行的测绘，被告并未参予，因此该证据不真实，本院不予采信。双方合同中写的是约100亩，也不是准确的亩数，正因为不准确，被告在第二次签订协议时减少了土地承租费，因此本院只能认定双方签订协议时土地的亩数约100亩。第三、被告李兴忠为原告孙建胜办理了营业执照、发改委立项手续，履行了自己该尽的义务，最后环保手续未办成，是因为国家调整了环保政策。综上，本院认定被告李兴忠没有违约行为。 原告孙建胜请求解除与被告李兴忠签订的《土地使用权转包协议》。原告孙建胜签订协议租地的目的就是建水泥砖厂，现在手续办不下来，自己建不了厂，无法实现合同目的，但手续办不下来不是被告李兴忠不尽力，也没有被告李兴忠有违约行为造成，是由于国家环保政策调整所造成的，是双方在签订协议时无法预见的，让原告孙建胜继续履行该协议明显不公平，因此原告孙建胜请求解除该协议本院予以支持。 关于原告孙建胜请求被告李兴忠立即返还第一次租金400000元及押金200000元，办理审批手续30000元，合计630000元，并按同期贷款利率支付自2017年11月9日至付清之日止的逾期利息。对于原告孙建胜请求被告李兴忠返还押金200000元，因原告没有违约行为，被告李兴忠应当返还，对原告此请求予以支持。对于原告孙建胜请求被告李兴忠返还办理审批手续费用30000元，因被告李兴忠为办理营业执照等手续已经支付了此费用，对原告此主张本院不予支持。对于原告孙建胜主张被告李兴忠返还租金400000元，因原告孙建胜自2017年10月25日至2019年6月14日占有该土地约19个月时间，其中2017年10月25日至2018年4月1日约5个月时间里协议中约定是无偿使用，且被告李兴忠在此时间也是无偿使用的，从被告李兴忠提交的2017年10月27日转租协议中可以证实，因此原告孙建胜无须支付费用，但自2018年4月1日至2019年6月14日约14个月时间占有该土地，原告孙建胜应支付租地费用，每年按200000元计算，应当支付给被告李兴忠233333元，因此被告李兴忠应返还给原告租地费166667元，对原告多请求部分本院不予支持。对于原告孙建胜请求被告李兴忠按同期贷款利率支付自2017年11月9日至付清之日止的逾期利息，因被告没有违约行为，因此原告此请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下： 一、原告孙建胜与被告李兴忠于2017年10月25日所签订的《土地使用权转包协议》于本判决生效后解除。 二、被告李兴忠于本判决生效后三日内返还给原告孙建胜人民币366667元；原告孙建胜于本判决生效后三日内把转租的土地完好的交付给被告李兴忠。 三、驳回原告孙建胜其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由原告孙建胜负担2111元，由被告李兴忠负担2939元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  田克祥 二〇一九年十月八日 书记员  沈志洲