江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2828号原告：江西银湾物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**南昌国际金融大厦****（第**），统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人：向媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，女，湖南怀治律师事务所律师，执业证号：14301201711929673。被告：欧阳光明，男，1967年12月30日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。委托诉讼代理人：阮安东，女，江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604201511945115，权限为特别授权。原告江西银湾物业管理有限公司与被告欧阳光明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日、10月31日公开开庭进行了审理。原告江西银湾物业管理有限公司委托诉讼代理人吕文娟、被告欧阳光明及其委托诉讼代理人阮安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付山景城小区22栋104室的物业管理费10438.56元，违约金3131.57元，共计13570.13元。2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告是山景城小区22栋104室的业主。2015年5月21日原告与江西国豪房地产开发有限责任公司签订了国豪?山景城前期物业服务合同，由江西银湾物业在小区提供物业管理服务。服务期间约定别墅物业费单价为每月每平方米3元，被告建筑面积为217.47平米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年1月1日起停止缴纳物业费，截止2019年4月30日，欠费月数为16个月，每月金额652.41元。据此，被告欠缴物业费共计10438.56元，同时，鉴于被告欠费主观恶性较大，本着惩罚与教育的原则，按照合同法114条主张违约金3131.57元。综上，各项请求金额合计13570.13元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。原告江西银湾物业管理有限公司当庭变更第一项诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付山景城小区22栋104室的物业管理费10221.09元，违约金3066元，共计13287.09元。被告欧阳光明辩称：一、原告的物业服务未完全履行，不应足额收取物业服务费。原告违反根据《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则（又叫适当履行原则）与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。依据签订的《前期物业服务合同》第三条：原告应当提供如下服务：①物业共用部位的维修，养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。但原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费、少服务；除此以外小区内绿化严重被破坏未及时维护、建筑垃圾随处可见、多处监控出现故障未及时修理等等。原告没有完全履行合同的证据。何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？原告在履行合同义务的时候，不完全履行。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。原告作为一级物业服务企业，应当证明其按照《前期物业服务合同》及《九江市物业管理条例实施细则》的相关规定全面履行合同并且达到一级服务标准。二、原告违反《物业管理条例》第四十条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定。《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。《前期物业服务合同》第五条第五项：结合本物业的实际情况，制定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告，向业主及物业使用人公布。原告把服务当作官员的行政管理？对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支。三、原告违反《九江市物业管理条例实施细则》关于一级服务标准的规定。《九江市物业管理条例实施细则》关于一级服务标准第一项中规定：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达80%以上，但答辩人从未收到原告征询其意见的通知，是否达到满意率80%，答辩人并不知情，从未向业主公开过。四、答辩人不交物业服务费是合法行使先履行抗辩权。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，本案中，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，原告对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是等等，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。五、原告不应承担的违约金。1.涉案《前期物业服务合同》，是开发商与原告签订的，作为业主只能被动接受，但是对于业主及其不利的条款，原告应当向业主释明。2.由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”3.滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，是一种行政强制处罚措施，并非平等民事主体之间违约金，换言之，原告不是行政机关无权收取滞纳金。4.更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，收取足额服务费显失公平。答辩人请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任，驳回其诉讼请求，以彰显法律的公平公正。经审理查明：2015年5月21日，江西国豪房地产开发有限责任公司与江西银湾物业管理有限公司就国豪·山景城签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：别墅物业服务费标准3.00元/月·㎡（物业服务标准应高于普通住宅）；第一年物业服务费用在办理入伙手续时一次性预缴，以后缴费周期按每半年或一年缴纳一次，业主或物业使用人应在规定缴纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金；合同有效期自乙方进驻交接之日起向后延续三年；成立业主委员会后，在业主委员会认可的条件下，合同可以自动延续至业主委员会提出更换，新物业入场移交认可为止。2016年1月10日，被告欧阳光明建有业主档案，物业总面积为217.47㎡。2018年1月1日起，被告欧阳光明停止缴纳物业费。2019年4月20日，国豪山景城业主委员会与江西银湾物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：别墅物业服务费标准2.5元/月·㎡（物业服务标准应高于普通住宅）。停止缴纳物业费期间，《前期物业管理服务合同》到期后，根据业主委员会的书面说明，仍由原告为被告所在小区提供物业服务。上述事实，有《前期物业管理服务合同》《物业管理服务合同》《业主档案》等证据材料及原、被告的当庭陈述予以佐证，足以认定。本院认为，原告银湾物业与江西国豪房地产开发有限责任公司签订的《国豪·山景城前期物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对全体业主具有约束力；且《前期物业管理服务合同》到期后，根据业主委员会的书面说明，仍由原告银湾物业提供物业服务，应视为“合同自动延续至业主委员会提出更换，新物业入场移交认可为止”的情形。关于被告辩称原告服务不达标故被告不应足额支付物业费的意见，被告对此提供了照片、微信聊天记录等证据，原告银湾物业认为真实性无法认可，不能证明被告的目的。本院经审查认为，被告提供的证据不足以证明其观点，且前期合同第十九条约定：乙方违反本合同第三章的约定，未达到附件二的物业服务质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方支付每次壹仟元（￥1000.00）的违约金，直至整改到位。可见，即使被告认为原告未能达到约定的服务管理目标，前期合同已赋予其相应的救济手段，但并不包括不交或少交物业费。根据《前期物业管理服务合同》第八条第2款约定，物业费和物业服务的关系属于先预缴一定周期的费用再提供物业服务，因此不存在被告不交物业费系行使先履行抗辩权的前提条件。另根据《物业管理条例》第四十条，结合《九江市物业管理条例实施细则》第五条第三款规定：非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。故《前期物业管理服务合同》对别墅物业服务费3元/月·㎡的约定不违反相关规定。根据《前期物业管理服务合同》，按物业面积217.47㎡，单价3元/月·㎡的标准，计算2018年1月1日-2019年4月19日共计473天的物业管理费为：217.47㎡×3元/月·㎡÷30天×473天=10286.33元，但原告当庭变更诉请，要求被告支付2018年1月1日-2019年4月19日期间物业管理费10221.09元，不损害被告的权益，本院充分尊重原告的意思自治和权利处分，对该诉请予以支持。原告按照合同法第114条主张违约金3066元，根据庭审查明，其违约金计算标准为拖欠物业管理费的30%。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金不应超过造成损失的30%，在本案中，原告并没有向本院提交证明其损失的相关证据。而且被告以原告的物业管理服务存在问题为由迟延交纳物业费，双方就被告迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，追究争议期间、事件性质待定之前的违约责任不符合法理，故本院对原告主张的这一请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告欧阳光明于本判决生效之日起十日内向原告江西银湾物业管理有限公司支付2018年1月1日-2019年4月19日期间的物业管理费人民币10221.09元。二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币70元，由原告江西银湾物业管理有限公司承担人民币17元，由被告欧阳光明承担人民币53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  韦莉芬二〇一九年十月三十一日书记员  桂利娇