云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初3441号原告：文山馨宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：9153262159467588H。住所地：文山市新平街道盘龙社区城南体育馆云锡会所**。法定代表人：李睿飞，总经理。委托诉讼代理人：肖芸，云南云誉律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉律师事务所律师（特别授权）。被告：崔庆辉，男，1967年11月2日生，汉族，云南省砚山县人，现住文山市灰土寨环城西路文山市。委托诉讼代理人：黄元凯，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告文山馨宁物业管理有限公司（以下简称馨宁物业公司）与被告崔庆辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告馨宁物业公司法定代表人李睿未到庭参加诉讼，委托诉讼代理人肖芸、谢月亮到庭参加诉讼，被告崔庆辉未到庭参加诉讼，委托诉讼代理人黄元凯、王跃敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨宁物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令崔庆辉给付馨宁物业公司物业服务费15521.28元(计算至实际支付之日，现暂计算至2019年6月30日）；2.本案诉讼费全部由崔庆辉承担。诉讼过程中，馨宁服务公司变更第1项诉讼请求：依法判令崔庆辉给付馨宁物业公司物业服务费112529.28元（计算至实际支付之日，现暂计算至2019年8月31日）。事实与理由：2014年4月1日，文山市住房和城乡建设局选聘了馨宁物业公司为文山市泰民家园小区提供物业管理服务，并签订了《物业服务委托合同书》，其中第五条约定：商铺物业为1元/m，第三十条约定：合同期限：2014年4月1日至2017年3月31日。合同有限期届满后，文山市住房管理中心与馨宁物业公司于2017年4月1日续签了《物业委托合同书》，继续由馨宁物业公司为泰民家园小区提供物业管理服务，其中合同第五条约定：商铺物业为1元/m，第二十四条约定：合同期限：2017年4月1日至2020年3月31日。接受委托后，馨宁物业公司均按照合同约定及法律规定提供物业管理服务。崔庆辉于2014年11月1日承租了文山市泰民家园小区7-9栋的外围商铺（面积1502.88㎡）及内围7-101，9-103，9-104号商铺（面积437.28㎡)，在馨宁物业公司提供物业服务期间，崔庆辉均是前述商铺的的实际使用权人。至此，馨宁物业公司认为，崔庆辉作为上述商铺的实际使用权人，享受了馨宁物业公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定如实支付物业服务费，但截至2019年6月30日，崔庆辉仍有15521.28元物业服务费未支付，经多次催要无果，馨宁物业公司特诉至法院，望法院判如所请。崔庆辉辩称，一、被答辩人的起诉不符合法律规定，应当依法驳回。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中与被答辩人签订物业合同的主体为行政机关“文山市住房和城乡建设局”，不是建设单位也不是业主委员会或业主大会，故该合同自始为无效合同。2、答辩人与被答辩人签订《租赁合同》并未明确物业服务费用的标准及如何支付，双方合同约定的是“物业服务费及条款作为合同附件具有同等法律效益”，但是被答辩人一直未与答辩人签订相应的物业服务合同或条款，被答辩人作为房屋的出租方又是物管公司，应当主动与答辩人协商物业服务方案及收费标准，未签订服务合同前无权向答辩人收取相应的物业服务费。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，即使本案中被答辩人有权向答辩人收取物业服务费，但是由于被答辩人从来没有向答辩人书面催交，其起诉不符合法律规定的条件，依法应当驳回诉请。二、被答辩人的起诉部分超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的部分依法不能支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”被答辩人从来未曾向答辩人要求支付物业服务费，答辩人一直等待与被答辩人协商物业服务费支付标准及如何交纳，被答辩人怠于行使权利，现被答辩人的诉讼请求主张2014年11月1日至2019年8月31日的物业服务费，部分超过诉讼时效，超过部分不应支持，被答辩人起诉时间为2019年7月25日，法院仅能支持2016年7月25日以后部分的物业服务费。三、被答辩人未将收费标准书面告知答辩人，双方并未对收费标准达成一致意见，被答辩人也未对答辩人提供物业服务，被答辩人无权收取答辩人的物业服务费。1.首先，被答辩人作为物业服务企业，在与答辩人签订《租赁合同》后应当与答辩人另行签订物业服务合同来约定双方权利义务，但被答辩人没有与答辩人签订相关服务合同，也未向答辩人要求支付物业服务费，以至于答辩人不知道被答辩人在为自己提供物业服务，答辩人对自己商铺门前公共部分的卫生、安全、秩序等都自己负责，答辩人还自行安装了室内外的监控设施，雇请了保安人员、保洁人员，该部分人员无形中增大了答辩人经营超市的成本支出，若被答辩人告知其为答辩人提供物业服务，答辩人就可提前安排，缩减超市此部分的开支来支付被答辩人的物业服务费，让被答辩人来履行相应的义务。2.答辩人承租的商铺位于小区外围，被答辩人并未制定针对小区外围商铺的服务方案，也未实际提供任何服务，答辩人根本无法享受小区内的公共设施服务，被管辩人提供的水区公共服务重在于小区内而非小区外，即小区内住宅享有了更多的物业服务。虽然答辩人承租的商铺是用于经营，可能会产生利润，根据公平原则，享受服务多的应当多承担物业服务费，享受服务少的应少承担物业服务费，而被答辩人制定的收费方案针对小区内住户二室一厅25元/月/户、三室二厅50元/月/户，而针对商铺的是1元/平米/月，明显的不公平，二室一厅房屋面积应当在50平米左右，三室二厅面积应当在100平米左右，小区内住宅比商铺享受更多的物业服务但物管费标准仅为0.5元/平米/月，而不能享有小区公共物业服务的外围商铺却要按1元/平米/月的标准支付服务费，不能体现权利义务对等原则，也不公平，被答辩人从未通知答辩人或征求过答辩人意见，更是从未公示过，被答辩人在未与答辩人协商达成一致意见之前，由于双方并未约定收费标准，所以被答辩人暂时无权向答辩人收取物业服务费。综上所述，物业服务费应当在公平合理的基础上由双方根据物业服务的责、权、义来协商并签订书面合同予以确认，答辩人在未经书面催告的前提下起诉不符合法律规定，应当依法裁定驳回起诉。馨宁物业公司针对其主张，向本院提出如下证据：一、馨宁物业公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明原告的基本身份情况；二、《租赁合同》，证明1.崔庆辉于2014年11月1日承租并使用了文山市泰民家园小区7-9栋面积为1502.88平方米的外围商铺及7-101、9-103、9-104号总面积为437.28平方米的内围商铺，系上述房屋的实际使用权人，是本案适格被告。2.崔庆辉的租赁期为2014年11月1日至2029年10月31日止，在馨宁物业公司为文山市泰民家园小区提供物业服务期间，崔庆辉享受了馨宁物业公司提供的服务。3.合同第四条第4款约定，崔庆辉应当按月支付物业服务费；三、物业服务委托合同书、物业委托合同书，证明1.2014年4月1日至2020年3月31日止，均由馨宁物业为文山市泰民家园小区提供物业管理服务，2.文山市泰民家园小区商铺物业费为1元/平方米。四、《社区证明》、《文山市嘉诚超市情况说明及物业费收款收据》、《文山市承博布艺情况说明及物业费收据》、《文山市乐嘉百货情况说明及物业费收款收据》、《文山市新华书店有限公司文山市分公司教材部情况说明及物业费收款收据》，证明1.自2014年4月1日起至今，均由馨宁物业公司为泰民家园小区提供物业服务，且实际提供了物业管理服务；2.泰民家园小区商铺均按照合同的约定1元/㎡/月的物业费计算标准缴纳物业费；五、《通知》（文市办发【2019】69号）、《证明》，证明文山市住房管理中心对文山市的住房具有管理职能，有权为泰民家园小区选聘物业公司；经质证，崔庆辉对馨宁物业公司提交的第一组证据三性及证明观点无异议；对第二组证据的三性无异议，对证明观点不予认可，签订租赁合同是事实，但是该组证据不能证明崔庆辉享受了物业服务，故崔庆辉不应支付物业服务费；对第三组证据的三性不予认可，对证明观点不予认可，根据馨宁物业公司提供的证据签订合同的主体是行政机关，与司法解释及相关法律规定不符，该合同为无效合同，该组证据也不能证明馨宁物业公司提供了物业管理服务，馨宁物业公司也未将收费标准公示或通知崔庆辉。对馨宁物业公司提交的。对证据四的质证意见如下：1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”馨宁物业公司提交的证据并非是开庭以前不存在的“新证据”，且馨宁物业公司是明知该证据庭审以前就存在，馨宁物业公司提交该“补充证据”应当在举证期限届满或开庭前提交，崔庆辉对该证据不同意质证。2.馨宁物业公司提交的补充证据与本案无关，馨宁物业公司是否为泰民家园小区提供物业服务与崔庆辉是否应付物业费及按什么标准支付物业服务费是不同概念，馨宁物业公司至始自终没有将签订物业服务协议及收费标准通知崔庆辉或在小区范围内公示。3.首先，馨宁物业公司提交的其他商户的“情况说明”不符合证据形式，该商户是否真实存在?该商户是什么地方的商户?馨宁物业公司并没有提交该商户的营业执照来证明。其次，按照馨宁物业公司的理论，其他商户交多少崔庆辉就应当交多少完全不符合民法及合同法规定的当事人意思自治原则，其他商户与崔庆辉签订的租赁合同内容约定不同，据崔庆辉了解其他商户因为有合同约定了物业服务费，所以按合同约定支付费用是理所当然的，而崔庆辉的合同没有约定，即使应当支付也应由双方协商确定价格。再次，崔庆辉的租赁面积是2000平方米左右，而其他商户的面积100多平米，这不能相提并论，好比批发和零售价格理所当然不同。最后，馨宁物业公司提交的其他的商户即使面积只有100多平方米，也没有按每平方米1元的标准支付物业服务费(文山市嘉诚超市2720.48元*24月*123.67平方米=0.91元/平方米/月)4、任何一方当事人都有足够的时间在开庭前收集证据，法律也有规定因客观原因不能提交证据还可以申请延期举证，但有当事人却故意怠于行使其权利，放弃其权利。在这么一种情况下，如果采信一方当事人开庭后再次提交补充证据，就会出现一方当事人故意不在举证期限内提交证据，视法律规定为儿戏，不能体现法律的严肃性，势必会造成越来越多的当事人开庭后只要觉得自己庭审效果不理想就无止境的“补充证据”，浪费司法资源。对证据五的真实性认可，但是不能证明文山市住房管理中心具有选聘泰民家园小区物管企业的权利。本院认为，馨宁物业公司提交的证据客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。崔庆辉针对其主张，未向本院提交证据。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2014年4月1日，文山市住房和城乡建设局（甲方）和馨宁物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同书》，约定文山市住房和城乡建设局将文山市泰民家园小区委托给馨宁物业公司进行物业服务，委托管理期限自2014年4月1日时起至2017年3月31日止，物业服务收费为包干制方式，具体标准如下：一室一厅：20元/月.户（其中5元由政府补贴）、二室一厅：35元/月.户（其中5元由政府补贴）、建议三室一厅：50元/月.户、建议商铺物业：1元/平米.月.户，并约定业主从公共租赁住房租赁合同约定的计收房屋租金之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，物业使用人应在每月10日以前履行交纳义务，物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠总物业服务费用的每天0.3%的标准向乙方支付滞纳金。合同并对双方的权利、义务、赔偿责任进行了约定。文山市住房和城乡建设局和馨宁物业公司签订《物业服务委托合同书》到期后，2017年6月19日，文山市住房管理中心与馨宁物业公司签订《物业委托合同书》，约定文山市住房管理中心将文山市泰民家园小区委托给馨宁物业公司进行物业服务合同，委托管理期限自2017年4月1日时起至2020年3月31日止，物业服务收费为包干制方式，具体标准如下：一室一厅、二室一厅、商铺物业的收费标准同《物业服务委托合同书》一致，四室一厅的收费标准如下：65元/月.户（含5月/月.户的）。另查明，2014年11月1日，馨宁物业公司（甲方）与崔庆辉（乙方）签订《租赁合同》，约定馨宁物业公司将位于文山市，门面标号：7-9栋外围商铺，面积为1502.88平方米，内围商铺号：7-101,9-103,9-104，面积为：437.28平方，租赁期限自2014年11月1日至2029年10月31日，合同中第四条第4款中约定“乙方每月应按电力公司以及供排水公司的收费标准缴纳水电费用以及其他物业管理费”。馨宁物业公司诉崔庆辉租赁合同纠纷一案，已在本院的（2019）云2601民初2805号案件中处理。文山市泰民家园小区系为解决城市低收入居民的居住条件及改善外来务工从业人员的居住环境等民生问题的保障住房的综合性小区。文山市住房管理中心为文山市住房和城乡管理的公益性事业单位。文山市泰民家园小区自2014年4月1日起至今，仅有馨宁物业公司为其提供物业管理服务。本院认为，物业服务合同是指业主或者业务委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑及其附属设施的服务合同。本案馨宁物业公司与文山市住房和城乡建设局签订《物业服务委托合同书》、及与文山市住房管理中心签订的《物业委托合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗，该合同合法有效，本院予以确认，崔庆辉抗辩上述合同为无效合同的主张，因无事实和法律依据，对该主张不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”泰民家园小区作为文山市的保障性住房，文山市住房与城乡建设局作为泰民家园小区的建筑和管理单位，及文山市住房与城乡建设局的下属单位文山市住房管理中心签订的《物业服务委托合同书》和《物业委托合同书》，合同对双方的权利义务、服务内容、服务费收取、违约责任等进行了约定，上述合同对泰民家园小区的租户均具有法律约束力，双方应当按照约定履行其义务。结合馨宁物业公司向本院提交的《文山市新平街道里布嘎社区居民委员会证明》，馨宁物业公司自2014年4月1日起至今，为泰民家园小区提供物业服务，馨宁物业公司已经按照约定向泰民家园小区提供了物业服务，崔庆辉作为租户也接受了馨宁物业公司提供的物业服务，其未向馨宁物业公司交纳物业费的行为已经违反合同约定，馨宁物业公司要求崔庆辉支付物业费自2014年11月1日起至2019年8月31日的物业费112529.28元，及自2019年9月1日起至实际交清之日止的物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。崔庆辉如果认为物业公司服务存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定及提供的物业服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为不交物业费的抗辩理由，其主张馨宁物业公司未为其提供物业服务的辩解，本院不予采纳。关于崔庆辉主张本案自2014年11月1日起至2016年7月24日的物业费已超过诉讼时效，因物业服务合同属于继续性合同，馨宁物业公司提供的是持续性、不间断的服务，崔庆辉作为租户依约按月交纳物业费，属于分期履行整体债务行为，因此服务期限自2014年4月1日起至2017年3月31日，2017年4月1日起至2020年3月31日的物业服务合同，诉讼时效应为合同约定最后一期物业费履行期限届满之日起计算，据此考量，馨宁物业公司主张权利并未超过诉讼时效，崔庆辉的该抗辩理由本院不予采信。关于崔庆辉主张，馨宁物业公司提交的证据四系在举证期限届满后提交的证据，因该证据并非馨宁物业公司故意或者重大过失逾期提交的证据，且该证据与本案案件基本事实有关，对于崔庆辉的该主张，不予支持。综上所述，崔庆辉应支付馨宁物业公司自2014年11月1日起至2019年8月31日的物业服务费112529元（已四舍五入），及2019年9月1日起至实际交付之日的物业服务费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零二条之规定，判决如下：一、崔庆辉于本判决生效之日起十五日内支付文山馨宁物业管理有限公司自2014年11月1日起至2019年8月31日的物业服务费112529元；二、崔庆辉于本判决生效之日起十五日内支付文山馨宁物业管理有限公司按照《物业委托合同书》自2019年9月1日起至实际交付之日的物业服务费。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，减半收取计1275元，由崔庆辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇一九年十月二十二日书记员  盘诗晨