贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8816号原告刘国英，女，1968年10月25日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人张沥莺、张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。被告周卉，女，1962年4月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人张江雨，贵州贵龙律师事务所律师。被告周丹，男，1981年10月16日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人庞贵安，贵州贵龙律师事务所律师。第三人贵州景晟斐房地产顾问有限公司公元北路店，地址：贵阳市云岩区公元北路二层独立房1层3号。法定代表人：叶刚，职务：总经理。委托代理人肖在超，男，1986年12月24日生，汉族，住贵阳市云岩区，公司员工。原告刘国英诉被告周卉、周丹、第三人贵州景晟斐房地产顾问有限公司公元北路店（以下简称景晟斐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国英委托代理人张沥莺、张纯婷，被告周卉委托代理人张江雨，被告周丹委托代理人庞贵安，第三人景晟斐公司委托代理人肖在超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国英提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告与第三人于2019年7月2日签订的《居间定金协议》；2、判令二被告承担连带责任，返还原告购房定金39万元；3、判令二被告承担连带责任，支付原告定金罚金12.6万元，并赔偿原告中介费15200元、因房屋划入拆迁范围后引起的房价上涨造成原告的经济损失暂计为10万元（以房屋征收部门出具的房屋补偿价格的差价为准）；4、判令诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2019年7月2日，原告与被告周卉的代理人周丹，在第三人的居间下，签订了《居间定金协议》，约定原告购买被告周卉所有的位于贵阳市云岩区房屋，房屋建筑面积为63.83㎡，成交价为63万元。上述协议中，约定了原告应向被告周卉交纳购房定金37万元，剩余尾款于双方签订《贵阳市存量房买卖合同》当天支付，同时，被告周丹在协议中承诺，其作为被告周卉的代理人，将对协议履行过程中的违约纠纷承担一切法律责任并赔偿双倍定金。协议签订当天，原告已按约将购房定金共计39万元（含2万元订约定金）支付给被告周丹，2019年7月15日，在被告应向原告履行房屋转移登记义务过程中，云岩区人民政府发布拟征收公告，将交易房屋划入了人民大道（云岩段）周边棚户区及旧城改造项目（飞山街地块）的征收范围，于是被告以各种理由拒绝配合原告办理房屋的转移登记，经原告及第三人多次催告未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令如前诉请。被告周卉辩称，1、本次房屋交易中，我对周丹购房款的来源及第三人之间的手续不知情，我将诉争房屋出售给周丹，房屋过户手续清楚，购房款系周丹支付给周卉，现已过户至周丹名下，被告周卉主体不适格，周卉从未与原告签订定金协议及房屋买卖协议，被告周卉亦从未与原告见过面，被告周卉字迹亦非本人书写，因此居间定金协议对周卉无约束力，属无效协议；2、根据原告陈述，定金为2万元，如合同有效，应以2万元为基数计算；3、被告周卉不需要承担任何责任；4、原告的第三项诉请不明确，双方未签订房屋买卖合同，即使违约，也只能按照定金合同进行，不能作为损失依据，房屋拆迁可能进行经济损失的补偿；5、原告对周卉名下财产进行保全，要求撤回对周卉名下财产的查封。被告周丹辩称，1、被告周丹只是帮助周卉张罗卖房事宜，事后周卉反悔不出售房屋，与被告无关。2、居间协议系被告周丹与原告签订，被告周卉未签字，被告周丹同意归还所收款项；3、本案双方约定定金为2万元而非39万元，双方签订的是定金合同而非买卖合同，因此原告诉请第三项不符合法律规定。第三人景晟斐公司辩称，1、据我方了解，周卉系周丹姑妈，诉争房屋系周卉向周丹购买，但周丹因资金不够，故转售给原告，由周卉过户给周丹后再过户给原告。2、居间定金为37万元；3、中介费我方保留追究权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格。二被告及第三人均无异议。2、周丹出具的《收据》，证明原告的朋友林敏在第三人的见证下，于2019年7月1日向被告周丹交纳了购买周卉名下所有的位于贵阳市云岩区房屋的预约定金2万元。被告周卉表示与其无关，被告周丹表示无异议，其中载明的定金为2万元。第三人表示无异议。3、《居间定金协议》一份，证明原被告约定被告周丹作为周卉代理人，将周卉所有的位于贵阳市云岩区房屋出售给原告，成交价格为63万元，原告应于2019年7月2日交纳定金37万元，周丹作为代理人，承诺由其承担一切法律责任并赔偿双倍定金，周丹已收到预约定金2万元。被告周卉对真实性无异议，但与其无关，其中周卉签名不是其所写，对周卉不具有约束力，其中37万元应为房款，不是定金，涉案房屋定金为2万元，协议名下违反了法律规定，合同签订时间为2019年7月2日，办理过户时间为2019年7月2日，此时房屋为被告周卉所有，不可能当日办理过户手续，房屋出售过程周卉均不清楚，该合同并非房屋买卖合同，即使存在违约，也只能按照合同第八条处理，原告主张第三项无法律依据。被告周丹表示当事人双方不能在同一时间签订两份协议，其余意见同上。第三人对真实性无异议。4、交易凭证、收据各一张，证明原告向被告周丹支付定金37万元，第三人作为见证人，证实被告周丹已收到该购房定金。被告周卉对真实性无异议，认为与其无关，37万元的定金收据系第三人出具，第三人没有权利对款项性质定性，返还责任应由自行承担。被告周丹对真实性无异议，质证意见同上。第三人对真实性无异议，37万元系由周丹所收。5、收据一张，并向第三人支付中介服务费15200元。被告周卉认为与其无关，被告周丹对真实性无异议，第三人表示无异议。6、诉争房屋征收公告、征收方案、征收补助方案、征收奖励方案、房屋抽样评估结果公示表，证明2019年7月15日，贵阳市云岩区政府将诉争房屋列入拟征收范围，2019年8月14日，贵阳市云岩区政府发布案涉房屋的征收补助方案的征求意见稿，该方案载明：不动产证或房屋所有权证载明用途为住宅的房屋货币补偿的补方式为“在被征收房屋评估单价的基础上上浮30%给予一次性补助”；与诉争房屋位于同地段的房屋在贵阳市云岩区政府的其他征收项目中的评估单位为12276元/平方米，因此涉案房屋的货币补偿补助金额至少为102.79万元。被告周卉表示房屋只是拿给周丹居住，周卉是出于照顾周丹的原因，以37万元的价格出售与周丹，被告周卉也没有居住在贵阳，后面知晓周丹将房屋出售明确表示不同意。被告周丹认为对真实性、合法性由法院核实，本案争议房屋位于飞山街90号，本案原告提供的房屋与本案无关。第三人表示无异议。7、原告及被告周丹、第三人谈话录音一份，证明被告周丹明确表示不愿意按照双方合同约定的价格继续进行交易，不愿意继续履行合同。被告周卉表示与其无关。被告周丹表示对三性不予认可，但不能确认是与周丹的通话，对于是否是周丹的声音不申请鉴定。第三人表示无异议，系其公司法定代表人与被告周丹、原告刘国英的对话，代理人肖在超也在场，周丹表示要以2万元/㎡价格出售给原告。8、贵阳市住房查询记录一份，证明涉案房屋已登记在被告周丹名下，被告周丹对诉争房屋享有处分权。被告周丹表示无异议，双方在签订房屋定金协议的时候，被告周丹未取得被告周卉授权，被告周卉将房屋出售给被告周丹后，周丹愿意出售给谁是其自愿。被告周丹表示无异议。第三人表示无异议。二被告无证据提交。庭审后，第三人提交以下证据：《收款收条》一份，证明第三人已将房款37万元转交被告周丹，周丹亦确认该款系定金。本院经审理认定如下事实：2019年7月1日，被告周丹向原告出具一份《收据》，载明：本人周丹收到林敏交来购买本人姑妈周卉位于贵阳市的定金款贰万元整，此交易若不成立本人愿意承担赔偿责任，赔偿金额为定金款的两倍，对此本人无异议。2019年7月2日，被告周丹以周卉代理人名义（甲方、产权出售人）与原告刘国英（乙方、购买人）签订一份《居间定金协议》，主要约定：一、物业地址为贵阳市云岩区，产权证号为Ｇ010021069；二、成交价为63万元，该交易价格为甲方净收，乙方于2019年7月2日交纳购房定金37万元予丙方，通过丙方转交给甲方；三、甲乙双方约定的付款方式为分期付款，乙方第一次预付购房款63万元；四、办理产权过户时间为2019年7月2日，交房时间为产权过户当日；五、中介代理费为乙方同意支付人民币15200元中介费，甲、乙双方签订本定金协议即视为双方的房地产买卖成交，甲乙双方即应支付丙方中介代理服务费，如交易发生违约情况，甲、乙双方也应向丙方支付足额的中介服务费用。六、三方责任：1、甲方保证其出售的房地产权属真实、合法、有效、无纠纷，且按时、全力配合乙、丙两方办理产权过户及贷款等事宜，交房时甲方应将其房屋的使用费用（如水、电、煤气、物业管理费等杂费）结清，并将户口迁出，如因上述原因导致本协议无法履行的视为违约，应向乙方双倍返还定金，甲方违约负担所有办理该宗买卖甲方所产生的费用；八、①甲方代理人承诺此物业无任何争议，且产权清晰，若产生违约纠纷，甲方代理人承担一切法律责任并赔偿双倍定金；②乙方于2019年7月2日已支付房款37万元整到甲方的银行账户（6217007100040524691）内，甲方代理人收到贰万元有收据为证。甲方签名为“周卉”该签名原告及被告周丹一致确认系周丹代签。同日，原告刘国英向被告周丹转账支付37万元，并向第三人支付中介费15200元，第三人向原告出具了《收款收条》；同日，被告周丹向第三人出具一份《收款收条》，载明：今收到贵州景晟斐房地产顾问有限公司转交来贵阳市云岩区飞山街90号2单元21层4号购房定金款人民币37万元。2019年7月15日，贵阳市云岩区人民政府发布《云岩区人民政府关于人民大道（云岩段）周边棚户区及旧城改造项目（飞山街地块）国有土地上房屋拟征收公告》，第二条载明：“被征收房屋的确定，以云岩区人民政府作出该处‘房屋征收决定’和发布‘房屋征收公告’后，征收部门告知房屋所有权人时为准。”对诉争房屋是否为征收红线范围被告周丹、第三人景晟斐公司均表示不清楚。2019年7月22日，被告周卉将诉争房屋过户登记至被告周丹名下。后因被告周丹未按约定将诉争房屋过户登记至原告名下，原被告各方经协商未果，原告遂诉至本院，提出如前诉请。案件审理过程中，原告述称其诉请第三项主张的12.6万元系依据合同法中关于定金不能超过成交价的20%规定，计算方式为12.6万元（63×20%），双方约定的39万元定金过高，自愿调整为12.6万元。被告周卉述称房屋只是拿给周丹居住，出于照顾周丹原因，周卉也未居住在贵阳，故以37万元的价格出售给周丹，后面知晓周丹将房屋出售周卉是不同意的。被告周丹述称房屋当时还登记在周卉名下，周丹只是帮助周卉出售房屋，现房屋虽登记在周丹名下，但周丹不愿意履行合同将房屋过户至原告刘国英名下。第三人述称，《居间定金协议》中手写部分系其代理人夏在超书写。本院认为，被告周卉虽系《居间定金协议》甲方，但其签名并非本人签名，原告及被告周丹均认可系周丹代签，原告亦未举证证明周丹系取得周卉授权签订，且根据该协议第八条第1款约定，违约责任由甲方代理人即周丹承担并赔偿双倍定金，故该协议的相对方应为原告与被告周丹，该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议约定履行各自义务。被告周丹未按约于2019年7月2日将诉争房屋过户登记至原告名下，且在被告周丹现取得诉争房屋所有权、具备过户登记条件下，仍拒绝将诉争房屋过户登记至原告名下，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于原告向被告周丹所支付的39万元款项性质，被告周丹对其中2万元系定金无异议，对另37万元，双方在《居间定金协议》中虽约定该37万元系定金、购房款，定金系购房款的组成部分，该种约定并不矛盾；同时，被告周丹向第三人景晟斐公司出具的《收款收条》中亦明确该款性质为37万元，故本院认定双方所约定的定金金额为39万元。基于被告周丹明确拒绝履行《居间定金协议》约定的过户义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，原告有权主张解除合同，并要求被告周丹退还其所支付购房定金39万元。故对原告要求解除《居间定金协议》，并要求被告周丹返还购房定金39万元的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张被告周丹支付定金罚金12.6万元的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，原告该主张不违反法律规定，本院亦予以支持。对原告主张被告赔偿中介费15200元的诉请，该款原告已实际支付第三人，现《居间定金协议》因被告周丹原因导致不能履行，根据双方第六条约定及法律规定，被告周丹应赔偿原告该损失。对原告主张被告周丹赔偿因房屋划入拆迁范围后引起房价上涨造成的经济损失10万元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，三方签订的《居间定金协议》第六条对被告周丹违约责任已明确约定为“双倍返还定金”，即使诉争房屋属于征收红线范围，对于房屋被征收情形亦非三方签订合同时可以预见，原告该主张已超出双方约定，故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告刘国英与被告周丹、第三人贵州景晟斐房地产顾问有限公司公元北路店于2019年7月2日签订的《居间定金协议》一份；被告周丹于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘国英购房定金人民币39万元。三、被告周丹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘国英定金罚金人民币12.6万元；四、被告周丹于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告刘国英中介费损失15200元；五、驳回原告刘国英的其余诉讼请求。案件受理费5056元（已减半收取），诉讼保全费3676元，共计8732元，由被告周丹负担（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  黎玲二〇一九年十月二十九日书记员  宋娇