广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33955号原告王艳华，女，1965年6月23日出生，汉族，身份证住址吉林省延吉市，委托代理人：周自衡，广东星辰律师事务所律师。委托代理人：周新锋，广东星辰律师事务所律师。被告谢洁洪，男，1991年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**，被告深圳市高通伟业电子有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道振华路高科德电子市场**，统一社会信用代码91440300064974904D。法定代表人陈豹遂。上述被告共同委托诉讼代理人余慧君，广东德博惟度律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人陈晶伦，广东德博惟度律师事务所律师。原告王艳华诉被告谢洁洪、被告深圳市高通伟业电子有限公司（以下简称高通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周自衡、周新锋、被告的委托代理人余慧君、陈晶伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月20日，原告与被告谢洁洪签订了《房地产租赁合同》，约定：原告将商业用房138平方米出租给被告谢洁洪；用途为办公；该房屋位于深圳市福田区××、××、××号；租期自2016年10月15日至2019年10月14日，交楼期为2016年10月15日：租金为每季度（三个月）58000元；押金为2万元；租金付至原告的银行账户。合同还约定：“承租人应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔经济损失”；被告谢洁洪应于每月15日前支付当月租金，每逾期一日，原告有权加收拖欠部分l‰滞纳金；室内空调7部、电视机一部交给被告谢洁洪使用，在原装修基础上加装玻璃门及隔房，由原告出2.8万元等。合同签订后，原告将房屋按期交付被告谢洁洪，被告谢洁洪也开始履行付租金的合同义务。同时，被告谢洁洪将所租房屋作为其经营的公司，即被告高通公司的经营场所，并登记为被告高通公司的公司注册地址。2019年2月15日，原告没有收到当月租金，即打电话向被告谢洁洪催收。被告谢洁洪说：不租了，终止合同，所经营的公司己搬迁到别的地方，要求原告还押金2万元，并补偿装修费5万元。原告当即予以拒绝，要求按合同履行。双方因此发生争执。2019年3月16日晚上八点半左右，被告谢洁洪带着王某及其帮手，手持铁器工具，进入租赁房屋，见物就砸，一直砸到深夜十二点。第二天上午，大厦物业管理处将此情况电话告诉原告，原告立即赶到现场，见到房屋的门、窗、玻璃隔墙都被砸烂，厕所的坐厕马桶也被砸成一堆碎片，屋内所有预埋电线被剪断，电灯被砸烂，天花板被砸出多个大洞，空调机也被砸烂一台。此时王某及其帮手，有的还在继续砸东西，有的开始清理碎块外运。原告即报警，华强派出所民警到场后，王某承认是他带人砸的，并说是被告高通公司的人聘请他们砸的，工钱是1500元。原告所出租的房屋在与被告谢洁洪签订租赁合同之前，已是精装修并配备电器。经此次故意毁坏后，房屋已面目全非，没有落脚之地，连电灯都不亮，厕所只剩下临地面的下水管头。原告即打电话找被告谢洁洪，但被告谢洁洪不接电话。经原告聘请多家装修公司对房屋恢复原状作装修评估，最低报价的一家为造价115392元。为使房屋能尽快投入使用，原告不得不委托装修公司尽快进行恢复原状的装修，装修期需至2019年5月底才能完工。原告认为：1．被告谢洁洪违约，并且造成严重后果，应依合同给付所欠租金及违约金，并对房屋受破坏承担赔偿责任。2、被告高通公司是租赁房屋的实际使用人，在撤离租赁物时故意损毁房屋的设施和装修，应对被告谢洁洪的债务承担连带责任。3、根据合同第4.2条，因被告谢洁洪违约，押金转为定金，不须返还。原告据此诉至法院请求：1、被告谢洁洪向原告给付2019年2月份至5月份共4个月房租77333元，并支付自逾期付款之日起按每日千分之一支付违约金（暂计至2019年4月15日为4639元）；2、被告谢洁洪向原告赔偿租赁房屋遭受破坏所发生的恢复原状经济损失115392元；3、由被告谢洁洪承担本案的诉讼费、保全费；4、判决被告高通公司对被告谢洁洪的上列债务承担连带清偿责任；5、租房押金2万元不予返还。两被告辩称，被告于2019年1月28日搬离涉案房产，2月22日，被告有帮忙找中介为原告介绍新租客；根据被告提交的证据，原告4月份就收到新承租人的定金，虽然无法确定具体收取定金日期，但可以确定在4月13日时涉案房产已经开始装修，而且也只装修至4月28日就交付新的承租人使用，所以原告实际租金损失按照最长的计算，也应该是2019年2月1日至2019年4月12日；按照双方合同第三条第一款约定，每月15日前支付当月租金，要计算违约金的前提是确定被告不支付当月租金，违约金的计算日期应从2019年2月16日起计算至2019年4月12日止，原告实际损失及违约金应为48951.5元；原告提交的装修合同及发票只能证明其在装修过程中花费的金额，但是花钱装修不意味着原告房屋存在损失，也不能直接把装修费金额当作恢复原状的金额；原告提交的照片和视频只能证明涉案房产在某一时间段内出现过所展示的状态，曾经有人在某个时间段出现在涉案房产，但这些视频证据本身是经过剪辑的，内容不连贯，更加不能说明是被告的原因导致房屋的这个状态；原告既无法证明其损失金额，也不能证明其损失与被告之间存在因果关系，反而结合原告提交的证据8录像第三段和补充证据3及被告提交的视频证据，可以看出原告装修前后涉案房产的状态及整体装修风格完全不一样，并非原告所述的恢复原状，而涉案房产现在使用状态才是原告所述的精装修，在被告高通公司使用期间房屋已经使用过很多年，那个状态不能称之为精装修，原告录像第三段拍到的涉案房产天花板、瓷砖、墙面，在被告高通公司使用期间就是这个状态，并非是被告高通公司搬家时候导致的；对于原告第二项诉讼请求及起诉状第二页第五行两处主张的金额，原告主张该金额是多家公司评估后选择的最低价，但从原告补充的证据显示其装修费用是118800元，两个数字前后矛盾；原告合同中没有约定出现纠纷后诉讼费及保全费的承担，所以该诉讼费及保全费应由原告自行承担。根据租赁合同第二页第三行的约定，该押金已经转化为定金，但是根据合同法116条规定，原告在第一项诉讼请求中选择适用违约金条款，就不能再适用定金条款，所以转化为定金的2万元押金应用于原告第一项诉讼请求的金额。被告曾向原告主张过开具被告已支付的1185829.6元的租金所对应的足额发票，这也是原告应当履行的法律义务，原告没有开具发票的行为导致了被告作为一般纳税人出现了税款的损失，所以被告也主张对该部分损失予以抵扣。原告诉求中陈述隔断玻璃门，实际上被告承租后由被告安装，而非原告安装，被告搬走的时候原告同意并提供放行条，如不提供放行条被告不可能搬走。从原告提供的录像中，无法看清录像中人员的身份，但至少可以看出录像中的人员没有工具，也没有像原告所述的见物就砸，在原告自己拍摄的视频中，没有直接看到大门完整状态，但是窗户、玻璃及灯无法看出原告所述的砸烂状态，厕所中马桶实际上是由被告委托代付人购买，原告所述预埋电线问题，2013年因多次发生火花现象，所以被告为安全起见找到物业公司，由物业公司安排维修人员杨秉机来处理，当时做了断电处理就放在预埋位置，由杨秉机接了新的电线并连接灯具后正常使用，原告在照片中所拍摄的吊顶上的线是原告2013年为了拆除大厅的墙面裸露出来的，并不是被告导致的，被告只是让它维持在原告要求的状态。被告高通公司只是让员工找了一个回收垃圾的人员去把搬家后房屋内剩余的垃圾清理走，并不是直接联系王某，更没有让其将房屋内的东西砸了，所以原告的房屋在交付给被告使用的时候墙面、天花板、瓷砖包括吊顶上的电线本身和原告录像拍摄的状态是一致的，并不是被告搬家的时候导致的，被告也没有故意毁坏原告房屋。经审理查明，2016年10月20日，原告与被告谢洁洪签订《房地产租赁合同》，约定，被告谢洁洪承租原告位于深圳市××区世纪××广场商务公寓塔楼××、××、809的物业（以下简称涉案房屋），建筑面积为138平方米，租赁期间为2016年10月15日至2019年10月14日止。租金为每季度58000元，每季度15号前支付。租赁押金为20000元。合同第四条约定，（一）承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担。（二）承租方使用该房地产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，未经出租方书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除租赁合同。有前述行为之一的，出租方有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。（三）承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金。如拖欠租金超过拾天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币陆仟元整，出租方有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。第五条约定，物业及设施的交回。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起叁日内搬出该房地产，同时结清费用。承租方交回物业时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。第八条备注注明，1、家电附有：空调7部（遥控器7个）及电视1部（遥控器1个）；2、业主出2.8万元装修费，租赁期内业主负责：空调、消防、下水道漏水等大件问题；3、租客负责：灯管、门锁、洗手间灯等小件问题；4、天花板因漏水产生费用由双方协商解决。原告确认已收取了20000元租赁押金。双方签订租赁合同后，涉案房屋一直由被告高通公司正常使用至2019年1月。被告主张其在告知原告已另行租赁房屋办公的情况下，于2019年1月28日搬离涉案房屋。2019年3月16日，被告高通公司雇佣案外人王某及几名工人对涉案房屋的装修及相关设施进行拆除。原告主张其于2019年3月17日在管理处的通知下赶往涉案房屋现场，发现被告高通公司在拆除过程中，对涉案房屋及设施进行了损毁、破坏，并立即报警。被告主张其只是正常拆除其自行添附的设施，并未对涉案房屋造成损坏。2019年3月26日，原告与案外人深圳市爵典建设集团有限公司签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定对涉案房屋装修，工程价款为总包干价118800元。工程期限为2019年4月1日至2019年5月30日。具体工程项目为：拆卸工程8100元、装修工程57000元、油漆工程12600元、强弱电、灯具安装20500元、其他工程9800元。另查明：一、涉案房屋已另行出租给案外人深圳市希创辉科技有限公司，租赁合同约定的租赁期限为2019年6月1日至2024年5月30日。二、王某作为证人出庭作证，陈述2019年3月16日在涉案房屋发生的情况如下：“当天下午五点多一个女孩给我打电话说楼上有个房间要拆除，问我可不可以拆，我说可以，我上楼看，我问需要拆什么东西，他说能拆就拆掉，然后我问多少钱，谈好价格1500元，先支付1000元，他给我转了钱。当时玻璃门、玻璃墙、灯，厨房内的洗手盆都砸掉，马桶是公司的人砸的，我说马桶这么新砸了可惜，可他拿了我的锤子砸了。他们说是能拆掉就拆走。后我弄了很晚才拆完，当天晚上没有放行条，保安不给出，第二天我们去拉东西的时候，房东去了说这些东西是他的，不让拆，我也不知道谁是房东，谁是业主，只是他们让我去拆东西，我就去了。后来房东报警，我们去派出所协助，到了派出所，民警让我写了个过程，我就写了个书面陈述，派出所民警让他们两家调解，但他们没有谈成。”上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告谢洁洪签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于被告谢洁洪签订涉案租赁合同的行为是否构成职务行为，本院认为，涉案租赁合同的承租人处写明为谢洁洪，承租人签名处亦只有谢洁洪本人签名，无被告高通公司的公章；结合被告自行提交的《代付证明》里的内容显示，被告谢洁洪在承租期间大部分租金均为其个人名下的账户支付，故本院认为，被告谢洁洪签订涉案租赁合同的行为不能认定为职务行为。被告谢洁洪作为涉案租赁合同的签订一方，应自行履行合同义务。根据查明事实，被告谢洁洪在租赁期限未届满的情形下，自行搬离涉案房屋，致使涉案合同不能继续履行，双方亦未就合同解除的相关事宜达成一致意见，被告谢洁洪的行为已经构成违约。因原告将涉案房屋另行出租给案外人，租赁合同约定的租赁期限为2019年6月1日至2024年5月30日，故本院认定原告与被告谢洁洪之间的租赁合同已于2019年5月30日实际解除。原告请求被告谢洁洪支付2019年2月1日至2019年5月30日合计4个月的租金77333元，本院依法予以支持。根据合同相对性原则，被告高通公司并非涉案租赁合同关系的一方当事人，原告请求被告高通公司就被告谢洁洪的上述支付义务承担连带清偿责任，本院不予支持。关于押金及逾期付款违约金。因被告谢洁洪在租赁期间届满前要求解除合同，原告主张根据涉案租赁合同第四条第（二）款约定，不予返还20000元押金，有事实和法律依据，本院予以支持。本院已对不予返还押金予以支持，对逾期支付租金的违约金不再予以支持。关于涉案房屋恢复原状的损失。原告主张因被告拆除涉案房屋的设施给其造成了损失115392元，并提交了现场照片、视频、与案外人签订的装修合同、装修费用发票予以佐证。被告则主张只是正常拆除其自行添附的设施，并未对涉案房屋及设施造成损毁。对此，本院认为，根据原告提交的现场照片可以看出，涉案房屋里的天花、墙面上均有多处切断的电线裸露，马桶被砸烂，空调被砸坏，天花板和墙面均有破损；结合证人王某的证言：“公司内有一男一女，他们说是他们装修的，都拆掉”、“能卖钱的都拆掉。电线是他让我拆的，马桶是那个公司的人砸的”、“玻璃门、墙、灯、厨房内的洗手盆都砸掉，马桶是公司的人砸的，我说马桶这么新砸了可惜，可他拿了我的锤子砸了，他们说是能拆掉就拆走”，被告的拆除方式显然超出了正常的、合理的限度。同时，即使被告拆除的装修及设施确实为被告自行添附的，亦应根据涉案租赁合同第五条的约定，在交回涉案房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态。而单就涉案房屋的洗手间而言，在被告砸烂马桶后就无法正常使用。被告谢洁洪作为承租人，应就其因不当拆除给原告造成的损失承担赔偿责任。原告提交了《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及装修费用的发票以证明其损失，但未就涉案房屋交付使用时的原始装修状态进行举证，故无法确认《深圳市小型装饰装修工程施工合同》约定的装修项目全部为恢复原状所花费的费用。但考虑到被告的拆除行为确实给原告带来了损失，本院酌情支持被告谢洁洪向原告支付恢复原状的费用45000元。被告高通公司认可由其实际实施拆除工作，故被告高通公司因不当拆除行为给原告造成了财产损失，应与被告谢洁洪就该损失承担连带责任。另，原告请求被告支付保全费，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢洁洪应在本判决生效之日起十日内，向原告王艳华支付2019年2月至2019年5月的租金77333元；二、被告谢洁洪、被告深圳市高通伟业电子有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告王艳华赔偿恢复原状的损失45000元；三、原告王艳华无须向被告谢洁洪返还押金20000元；四、驳回原告王艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4410元（已由原告预交），由原告王艳华负担1522元，被告谢洁洪负担2888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年十月二十八日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。