河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终551号上诉人（原审原告）河南正弘物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区东明路**院**楼****。统一社会信用代码：91410105742526554Ｒ。法定代表人孟君，董事长。委托代理人吕关辉，上海段（郑州）律师事务所律师,代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）伦振楠，女，汉族，1989年8月3日生，住河南省开封市龙亭区。上诉人河南正弘物业管理有限公司（以下简称正弘物业公司）与被上诉人伦振楠物业服务合同纠纷一案，正弘物业公司于2019年1月29日向开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼,请求法院依法判令：1、伦振楠支付物业管理费1649.6元，违约金596元，（违约金暂计算至2018年10月24日）；2、伦振楠清理私自占用公共区域的钢管；3、本案的诉讼费用由伦振楠承担。一审法院于2018年12月18日作出（2018）豫0202民初2177号民事判决，正弘物业公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2017年1月14日，正弘物业公司与伦振楠签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定正弘物业公司对伦振楠居住的晋开四季城Ａ区进行物业管理服务，伦振楠应按季度向正弘物业公司缴纳物业服务费，缴纳时间为每季度首月的10日前，收费标准为1.48元每月每平方米。该协议第十一条约定，甲方（正弘物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（伦振楠）有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方（伦振楠）违反协议，使甲方未达到管理服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。《业主临时管理规约》第十九条第12项约定，禁止随意占用共用部位、共用设施设备及相关公共区域晾晒、堆放杂物。伦振楠伦振南未按时向正弘物业公司交纳自2018年2月17日至2018年10月24日期间的物业服务费用。另外，伦振楠未经允许，擅自占用12号楼小区道路放置钢管，正弘物业公司通知伦振楠将钢管移走，但伦振楠未移走，正弘物业公司只好将伦振楠堆放的钢管暂时移放到地下车库的公共区域。双方在《前期物业管理服务协议》中约定的伦振楠房屋面积为135.91平方米，伦振楠提出物业费应按产权分割证上的建筑面积支付，伦振楠的产权分割证面积为135.61平方米，正弘物业公司同意伦振楠从产权分割证下发之日起按产权分割证上的建筑面积支付物业费。经计算，按照伦振楠产权分割证的面积计算欠缴的2018年2月17日至2018年10月24日期间的物业服务费为1646.3元。另查明，伦振楠曾于2018年8月6日起诉正弘物业公司，以正弘物业公司不履行管理职责，对伦振南楼下住户于2017年上半年私自封闭露台的行为不予制止，给伦振南家造成反光、噪音、环境污染等安全隐患，要求正弘物业公司赔偿违约金20000元。此案于2018年10月11日作出（2018）豫0202民初1532号民事判决书，认定正弘物业公司在管理过程中存在瑕疵。因伦振楠未提供证据证明双方对此约定的有违约金，故对伦振楠要求违约金的诉讼请求未予支持。另外，根据伦振楠提供的照片可以看出，该小区存在建筑垃圾随意堆放，未及时得到清理的情况。上述事实，有正弘物业公司提交的四季城Ａ区《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、2017年2月至2018年2月物业费发票及收据、手机短信内容及律师函、钢管堆放照片、违规告知单、产权分割证，伦振楠提交的（2018）豫0202民初1532号民事判决书、现场照片，原、被告陈述等证据予以证明。一审法院认为，正弘物业公司与伦振楠签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。正弘物业公司虽然履行了为伦振楠入住的晋开四季城Ａ区小区提供物业服务的义务，但由于其在管理过程中存在瑕疵，未完全履行物业服务合同约定的义务，根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。故对伦振楠不应当支付全额的物业费的答辩意见，予以采纳。因正弘物业公司未尽到管理职责在先，故对正弘物业公司要求伦振楠支付违约金的诉讼请求不予支持。根据双方履行合同的情况，一审法院酌情确定伦振楠向正弘物业公司支付2018年2月17日至2018年10月24日期间的物业服务费1000元。伦振楠将钢管放置在该小区公共区域，已违反了《业主临时管理规约》的规定，损害了其他业主的利益，正弘物业公司作为该小区的物业管理机构，有权通知伦振楠将其放置的钢管从公共区域移走，因伦振楠拒绝移走钢管，正弘物业公司才将钢管临时放置在地下车库的公共区域，现在钢管停放的位置仍然是公共区域，伦振楠应继续承担清理的责任，故对正弘物业公司要求伦振楠清理私自占用公共区域的钢管的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、伦振楠于本判决生效之日起五日内向河南正弘物业管理有限公司支付2018年2月17日至2018年10月24日期间的物业服务费1000元。二、伦振楠于本判决生效之日起五日内将存放在晋开四季城Ａ区地下车库公共区域的钢管予以清除。三、驳回河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由伦振南承担（案件受理费河南正弘物业管理有限公司已垫付，伦振南应于履行本判决时一并支付给河南正弘物业管理有限公司）。正弘物业公司上诉称:一审判决既不支持上诉人主张的违约金又酌情大幅扣减物业费缺乏相应事实依据，显失公平公正。上诉人与被上诉人在《前期物业服务协议》中，除约定物业费标准外，还约定的有违约金。一审判决依据（2018)豫0202民初1532号判决书中因正弘物业公司“未能及时制止伦振楠楼下业主私自封闭窗台的行为”，进而认定正弘物业公司存在先行违约且在物业管理方面存在瑕疵，一审法院不支持上诉人主张的违约金，实际上已经达到平衡上诉人与被上诉人之间权利义务程度，上诉人已经承担了相应的违约责任。但一审判决第一项随意酌情大幅扣减物业费无充分事实依据，属于滥用司法自由裁量权强制干预市场调节的行为，严重侵害上诉人合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人在一审时的诉讼请求。伦振楠答辩称：上诉人所提的（2018)豫0202民初1532号判决书没有支持伦振楠主张违约金的理由是：《业主临时管理规约》以及《物业管理服务合同》中对正弘物业公司的违约责任没有进行明确约定，并不是说正弘物业公司不存在违约事实。另外被上诉人还提供了很多证据证明上诉人在多个方面的管理服务都存在很大瑕疵，一审判决认定上诉人服务存在瑕疵扣减物业费的决定是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为:2018年8月6日，伦振楠以“正弘物业公司不履行管理职责，对伦振南楼下住户于2017年上半年私自封闭露台的行为不予制止，给伦振南家造成反光、噪音、环境污染等安全隐患”为由起诉正弘物业公司，开封市龙亭区人民法院作出的（2018）豫0202民初1532号民事判决书认定正弘物业公司在管理过程中存在瑕疵。在本案一、二审审理时，伦振楠提供的诸多照片、视频可以看出，该小区存在建筑垃圾随意堆放、晚上不开路灯、电动车在楼道停放充电等情况。由于正弘公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，正弘物业公司未尽到管理职责在先，一审法院对正弘物业公司要求伦振楠支付违约金的诉讼请求不予支持，符合法律规定。根据双方履行合同的情况，一审法院酌情确定伦振楠向正弘物业公司支付2018年2月17日至2018年10月24日期间的物业服务费1000元亦无不当。综上，上诉人正弘物业公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南正弘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  周超举二〇一九年十月二十三日书记员  吴**龙