广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1177号 原告：北海长和房地产开发限公司，住所地广西北海市北海大道与昆明路交汇处。 法定代表人：王志强，董事长。 委托诉讼代理人:陈宇，广西中龙律师事务所律师。 被告：周玉龙，男，汉族，1966年8月27日出生，住所地黑龙江省密山市。 原告北海长和房地产开发限公司（以下简称“长和房地产公司”）诉被告周玉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用普通程序于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告长和房地产公司的委托诉讼代理人陈宇到庭参加诉讼。被告周玉龙经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告长和房地产公司诉称，2015年9月29日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1-2803)，约定被告购买原告开发的位于北海市北海大道与昆明路交汇处南侧长和大厦1单元2803号房屋，建筑面积88.62平方米，总价款492905元。被告先行支付部分购房款，余款采取按揭贷款的方式支付，被告如不按约定还本付息，导致原告因承担保证责任而支付款项的，被告应在7天内将原告支付的款项交付给原告，每逾期1日被告按日按总房款的万分之三支付违约金，并承担原告为追索该款项而产生的律师费等相关事宜。合同签订后，被告却没有按约支付购房款，尚欠4930元，被告亲书欠条一张予以确认。同时，被告亦没有缴付办理房产证和土地证所需办证费用4000元及北海市住房和城乡建设局要求交纳而由原告代收的公共维修基金5583元。2016年3月22日，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与原被告签订《个人购房借款/担保合同》，原告作为被告向银行借款的阶段性连带责任担保人。合同签订后，银行向被告按约支付了贷款，在合同履行过程中，被告不依约向银行支付按揭月供款，致使银行按借款合同约定要求原告承担阶段性担保责任，并直接从原告保证金账户扣收了被告欠交的月供款计人民币49341.92元。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付购房款4930元和公共维修基金5583元（以建筑面积88.62平方米为基数，按63元/平方米计算）；2、被告返还原告因承担保证责任代其偿还的贷款本息50770.91元和违约金(违约金以总房款492905元为基数，按日万分之三，自2018年10月1日起计至被告实际支付止）；3、被告支付原告追索上述款项而支付的律师代理服务费2500元；4、被告承担本案公告费。 被告周玉龙未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告周玉龙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年9月29日，原告长和房地产公司（出卖人）与被告周玉龙（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1-2803），约定：买受人向出卖人购买北海市北海大道269号长和大厦1单元2803号房。该商品房建筑面积共88.62平方米，单价为每平方米5562元，总金额492905元。付款方式为银行按揭，买受人签署《商品房买卖合同》时交纳首期款计人民币147905元整，余款人民币345000元整由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人须按期足额向银行还本付息，在办理房屋产权证和土地使用证抵押给银行之前，买受人如不按约定还本付息，导致出卖人因承担保证责任而支付款项的，买受人应在7天内将出卖人支付的款项交付给出卖人，每逾期一日，买受人需按总房款的万分之三支付违约金，买受人未能在出卖人履行代偿责任后30个工作日内向出卖人付清代偿款项及利息（按同期银行活期存款利率计算）的，出卖人有权申请法院査封、拍卖买受人所购置的房产清偿，因诉讼所产生的费用包含不仅限于差旅费、调查取证费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、诉讼费等均由买受人承担，对此买受人不持异议。出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第四条规定的商品房价款只包括购房款，不包括管道燃气安装费，房屋买卖契税、印花税、工本费、抵押手续费、公共维修基金、有线电视开通费、宽带和电话开通费等费用，上述费用由买受人另行交纳。以上费用及公共维修基金的缴纳办法如有调整，则按政府规定或实际发生的数额为准。 2016年1月7日，北海市北海大道269号长和大厦1单元2803号房屋登记至被告周玉龙名下，房屋所有权证：N北房权证（2016）字第021513号。 2016年3月16日，原告长和房地产公司（乙方）与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：同意由甲方作为“长和大厦”项目的按揭贷款办理银行。在借款人办妥正式抵押登记手续，甲方发放贷款后，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方存入相当于全部贷款余额3%的款项，作为履约保证金。乙方应在甲方开立如下保证金账户，专项用于保证金存取和扣划：账户名称北海长和房地产开发有限公司，账号21×××58。乙方承诺以保证金账户中的保证金及其利息为借款人（购房人）按照借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保，并保证该质押不会受任何限制。乙方提供阶段性连带责任担保期限为2年（即甲方发放贷款之日起，乙方提供阶段性连带责任担保期限为2年）。 2016年3月22日，被告周玉龙（借款人、抵押人）与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2016年0643号），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款345000元，用于购买北海市北海大道269号长和大厦1单元2803号房，贷款期限为20年。借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：账号：21×××36，户名：北海长和房地产开发有限公司，开户行：中国工商银行北海云南路支行。借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：账号：62×××55，户名：周玉龙。 2016年4月18日，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行将贷款345000元依约发放至合同约定的银行账户。 原告长和房地产公司于2016年11月30日代被告周玉龙偿还贷款2292.77元。 原告长和房地产公司于2017年1月22日至2017年12月19日期间代被告周玉龙共偿还贷款27676.7元。 原告长和房地产公司于2018年1月26日至2018年9月28日期间代被告周玉龙共偿还贷款20801.44元。 另查明，2013年12月31日，北海市住房和城乡建设局作出《关于实施有关事项的通知》[北建房（2013）82号]，通知“2014年1月1日起，新建商品房首期物业专项资金交存的的具体标准为：（一）未配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米53元；（二）已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米63元。开发建设单位在办理商品房预售许可前或申请办理商品房现售备案前，按《北海市物业专项维修资金交存业务流程》向物管中心申报交存物业专项维修资金；自2014年1月1日起，在本市申请办理商品房预售许可或申请办理商品房现售备案的物业项目，开发建设单位应当办理专项维修资金预交手续。未办理的，我局暂缓受理相关业务。” 原告长和房地产公司为实现本案债权支付律师代理费2500元。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、被告周玉龙与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订的《个人购房借款/担保合同》、原告长和房地产公司与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订的《按揭贷款业务合作协议》均系其真实意思表示，内容未违反法律规定，均为合法有效的合同。被告周玉龙未能依约足额支付购房首付款，被告周玉龙应承担违约责任，原告长和房地产公司请求被告周玉龙支付购房款4930元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告长和房地产公司请求被告周玉龙支付公共维修基金5583元，原告长和房地产公司无证据证实其已代为垫付该款项，对该诉求，本院不予支持。 被告周玉龙未依《个人购房借款/担保合同》履行还款义务，导致案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行从原告长和房地产公司的保证金账户扣划款项共计50770.91元用于支付被告周玉龙欠付的银行贷款，原告长和房地产公司代被告周玉龙履行了被告周玉龙在《个人购房借款/担保合同》所负的债务，原告长和房地产公司请求被告周玉龙偿还代偿款项50770.91元并支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。原告长和房地产公司请求被告周玉龙每日按购房款492905元的0.3‰支付违约金，该违约金标准过高，本院调整违约金为按原告长和房地产公司实际代偿款金额的日0.3‰，违约金计算：以50770.91元为基数，按日0.3‰，自2018年10月1日起计至实际清偿之日止。原告长和房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定，请求被告周玉龙负担律师代理费2500元，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周玉龙支付给原告北海长和房地产开发有限公司购房款4930元； 二、被告周玉龙偿还给原告北海长和房地产开发有限公司50770.91元及支付违约金（违约金计算：以50770.91元为基数，按日0.3‰，自2018年10月1日起计至实际清偿之日止）； 三、被告周玉龙支付给原告北海长和房地产开发有限公司律师代理费2500元； 四、驳回原告北海长和房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费1358.88元，由被告周玉龙负担（该费用原告已向本院预交，被告应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1358.88元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  郭锦文 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十月九日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  庞大洋