山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6066号 上诉人（原审被告）：晋姬，女，1975年6月29日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘丽，女，1984年12月8日生，汉族，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。 原审第三人：山东中大房产经纪有限公司，住所地临沂市罗庄区罗庄街道韦姜屯村驻地。 法定代表人：张龙龙，总经理。 委托诉讼代理人：王志亮，男，公司员工。 原审第三人：李晋琳，女，1999年12月6日生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：李玉晓，男，1972年1月28日生，汉族，住临沂市兰山区。系李晋琳之父。 上诉人晋姬因与被上诉人刘丽及原审第三人山东中大房产经纪有限公司、李晋琳房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晋姬委托诉讼代理人颜丙虎、被上诉人刘丽委托诉讼代理人赵玉琦、原审第三人山东中大房产经纪有限公司委托诉讼代理人王志亮到庭参加诉讼。原审第三人李晋琳经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人晋姬上诉请求：一、请求依法撤销临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初2440号民事判决书，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、一、二审案件受理费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，作出的判决依法应予撤销。根据担保法相关规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案上诉人未经第三人李晋琳同意，无权处分李晋琳名下房产，事后未取得李晋琳追认，故上诉人与被上诉人的买卖行为无效，由此签订的定金给付合同亦为无效合同。且被上诉人定金也未实际交付上诉人。故一审法院认定合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力，明显错误。二、即便该定金收付合同为有效合同，或其中部分条款为有效条款，但依据该合同，上诉人并未实际收取被上诉人定金，且该合同约定被上诉人应于2018年8月29日即该合同签订当日向上诉人支付购房总价款30.5万元，但被上诉人并未实际交付上述购房款，被上诉人并未按该合同履行义务。故上诉人依法不应赔偿其2万元定金。三、一审法院适用法律错误，作出的判决依法应予撤销。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，判决上诉人赔偿被上诉人2万元，适用法律错误。该案依法应适用《中华人民共和国担保法》第五条规定，定金给付合同为无效合同，合同无效，依法不应适用定金罚则。综上，一审法院判决认定事实及适用法律错误，请依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘丽辩称，最高院关于审理买卖合同适用法律问题解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。如本合同理解为单纯的担保合同，也是有效合同，应惩戒失信行为，维护市场秩序。一审判决正确。 原审第三人山东中大房产经纪有限公司述称，一审判决结果正确，应予维持。 原审第三人李晋琳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 刘丽向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的定金收付合同；2.判令被告双倍返还定金差额20000元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月29日，原告刘丽经第三人中大公司介绍购买涉案房屋。同日原告刘丽（乙方）与被告晋姬（甲方）签订了《定金收付合同》一份，合同约定：今甲方愿意将临沂市经开区名仕雅苑5号楼1单元402房屋出售给乙方。双方达成协议，总成交价30.5万元，付款日期2018年8月29日。乙方向甲方交纳定金人民币20000元，以保证双方合同的真实性、合法性。如甲方违约，甲方将按定金额双倍赔付乙方。如乙方违约不购买此房，该定金不退，作为赔偿金赔付给甲方。原、被告均在定金收付合同上签字确认。合同签订后，原告按约定交付第三人中大公司定金20000元，但被告以房屋为第三人李晋琳所有，其为无权处分为由，未继续履行合同，双方发生争议。 另查明，第三人李晋琳申请对涉案房屋进行不动产登记，临沂市国土资源局颁发了鲁（2018）临沂市不动产权第0050340号证书，确认涉案房屋为第三人李晋琳单独所有。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中涉案房屋由第三人李晋琳单独所有，被告晋姬在签订合同时未取得第三人李晋琳授权，合同签订后未经李晋琳追认，且李晋琳明确表示不同意出售该房屋，故该《定金收付合同》应为无效合同。合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，现因被告晋姬无权处分涉案房屋导致合同无效，应当按照合同约定的争议解决条款履行义务，故对原告要求被告双倍返还定金，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第五十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告刘丽与被告晋姬于2018年8月29日签订的《定金收付合同》无效；二、第三人山东中大房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘丽定金20000元；三、被告晋姬于本判决生效后十日内赔偿原告刘丽定金20000元；四、驳回原告刘丽其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告晋姬负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。 本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依据该规定，上诉人晋姬以涉案房屋为原审第三人李晋琳所有，其无权处分为由主张其与被上诉人刘丽签订的《定金收付合同》无效，应不予支持。涉案《定金收付合同》应为有效合同。 上诉人晋姬作为甲方与被上诉人刘丽作为乙方于2018年8月29日签订的《定金收付合同》，约定“今甲方愿意将临沂市经开区名仕雅苑5号楼1单元402房屋出售给乙方。双方达成协议，总成交价30.5万元，付款日期2018.8.29”。合同签订后，晋姬以涉案房屋为原审第三人李晋琳所有，其无权处分为由，明确表示其不再出卖涉案房屋。即晋姬并非以刘丽未于2018年8月29日支付房屋价款为由主张其不再履行合同，且根据双方陈述及本案案情，刘丽并不存在不欲购买涉案房屋的事实，在晋姬以其行为表明可能不再出卖涉案房屋的情况下，刘丽有权中止履行其支付房屋价款的义务，即使其意欲履行，在客观上也已履行不能。综上，应认定晋姬以无权处分为由不再出卖涉案房屋，构成对双方合同约定的违反，系单方毁约行为，构成违约。晋姬因无权处分不再出卖涉案房屋的行为，致使刘丽不能实现合同目的，构成根本违约，刘丽据此依法享有法定解除权，有权要求解除合同。故对刘丽“判令解除原告与被告签订的定金收付合同”的诉讼请求，依法应予支持。一审判决晋姬与刘丽于2018年8月29日签订的《定金收付合同》无效，适用法律不当，处理不妥。 合同解除发生返还财产和赔偿损失的法律后果。原审第三人山东中大房产经纪有限公司收取的被上诉人刘丽定金20000元，应返还给刘丽。上诉人晋姬存在违约行为，应赔偿刘丽损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”晋姬和刘丽在《定金收付合同》中约定“乙方向甲方交纳定金人民币20000元，以保证双方合同的真实性合法性。如甲方违约，甲方将按定金额双倍赔付乙方。如乙方违约不购买此房，该定金不退，作为赔偿金赔付给甲方”，在性质上应属合同中的结算和清理条款，该条款对双方具有法律约束力。依据该约定，晋姬应赔偿刘丽损失20000元。故一审判决晋姬赔偿刘丽定金20000元，处理正确。 综上所述，上诉人晋姬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果部分不妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、维持临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初2440号民事判决第二、三项； 二、撤销临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初2440号民事判决第一、四项； 三、解除上诉人晋姬与被上诉人刘丽于2018年8月29日签订的《定金收付合同》。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各300元，均由上诉人晋姬负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇一九年十月十八日 书记员  李 楠