广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初535号 原告：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所地广西桂林市叠彩区中山北路****，统一社会信用代码：914503007297847948。 法定代表人：汪春玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：车芳裕，男，该公司员工。 被告：唐晓发，男，1971年10月20日出生，汉族，住广西桂林市。 原告广西彰泰物业服务股份有限公司（以下简称彰泰物业公司）与被告唐晓发物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰物业公司的委托诉讼代理人甘永雄、车芳裕到庭参加诉讼，被告唐晓发经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彰泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费1764元，生活垃圾费168元，楼道电费及灯具维护费120元，灭火器年检费16元，逾期付款违约金125.6元（违约金暂计至2018年6月30日，此后违约金计算至实际付清之日止），以上费用共计2193.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的物业费882元，生活垃圾费84元，楼道电费及灯具维护费60元，灭火器年检费8元，逾期付款违约金125.6元（违约金以1764元本金为2016年1月1日暂计至2018年6月30日，此后计算至实际付清之日止；从2019年3月12日起以882元本金为基数计算至实际付清之日止），并明确逾期付款违约金以年利率6%标准计付。事实与理由：2009年2月16日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定自2009年2月16日起至2018年12月31日止由原告为被告所在彰泰城小区提供物业服务，物业服务费收费标准为0.78元／月/㎡（建筑面积）；另约定逾期支付物业服务费的，将按每天千分之三的标准承担违约金，现原告自愿降低违约金标准，按欠缴金额年利率6%的标准计付违约金。上述协议签订后，原告依约提供了符合协议约定标准的物业服务。但自2016年1月1日起，被告拒绝再向原告履行交纳物业服务费的义务，虽经原告多次书面及口头催缴，被告仍不履行缴费义务。截至2018年6月30日，被告欠费时长已达1823天，被告共欠缴物业费1764元，生活垃圾费168元，楼道电费及灯具维护费120元，灭火器年检费16元。另根据上述协议第二十条的约定，被告应就违约行为承担违约金125.6元。被告长期拖欠物业服务费等相关费用的行为，已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告唐晓发未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告唐晓发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃抗辩和质证的权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 桂林彰泰物业服务有限公司于2017年2月24日变更名称为原告广西彰泰物业服务股份有限公司。被告唐晓发系桂林市象山区XX号住宅的业主，其住房为多层住宅非电梯房，建筑面积为94.22平方米。2009年2月16日，被告唐晓发与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定（节录）：本小区多层住宅（非电梯楼）物业服务费为0.78元／月/㎡（建筑面积）、小高层（电梯楼）物业服务费为1.18元／月/㎡（建筑面积）、顶层阁楼与底层功转房按所属标准层户型收费（其中一房每套15元/月、二房每套20元/月、三房每套25元/月、四房每套30元/月）；物业服务费采取预先收取、分期支出，交费周期为半年制，业主应一次性预先交纳半年的物业服务费用，也可以自愿一次性交纳一年或以上的物业服务费用；原告代收代缴住宅生活垃圾费7元/月，业主每年一次性交纳60元／年的楼道电费及灯具维护费；业主或物业使用人违反本合同规定，未按时足额交纳物业服务费，每拖欠一日按欠费金额3‰向原告支付违约金等内容。上述合同签订后，原告为被告所涉彰泰城小区提供了保安、保洁、公共设施的维修及小区绿化等物业管理服务。 庭审时，原告自认被告已于2019年3月12日交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费882元、生活垃圾费84元、楼道电费及灯具维护费60元、灭火器年检费8元。2018年1月1日至2018年12月31日期间（共计24个月），被告未向原告交纳物业服务费及其他费用。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力。原告按合同约定对彰泰城小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业服务费。现原告自认被告已交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及其他相关费用，故被告仍拖欠2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费882元（94.22㎡×0.78元/月/平方米×12个月），生活垃圾费84元（7元/月×12个月），楼道电费及灯具维护费60元（60元/年）。故现原告仅请求被告支付物业服务费拖欠的物业费882元，生活垃圾费84元，楼道电费及灯具维护费60元，合计1026元，系其对自身权利的合法处分，并未违反法律规定，本院予以支持。关于灭火器年检费，双方并无合同约定，原告要求被告支付无事实依据，本院不予支持。 关于违约金，被告拖欠物业服务费等费用已构成违约，应当承担违约责任，涉诉合同约定：业主或物业使用人违反本合同规定，未按时足额交纳物业服务费，每拖欠一日按欠费金额3‰向原告支付违约金。该约定标准过高，现原告自行将违约金计算标准调整为按年利率6%计付，未违反法律规定，本院予以支持。涉诉合同约定：物业服务费采取预先收取、分期支出、交费周期为半年制，业主应一次性预先交纳半年的物业服务费用。根据上述约定，违约金应以半年为周期，按年利率6%标准，分段计付：2016年1月1日至2016年6月30日期间以应当交纳的物业服务费440.95元（94.22平方米×0.78元/月/平方米×6个月）为基数，自违约之日即2016年1月1日起计付至2018年6月30日为66.14元；2016年7月1日至2016年12月31日期间以应当交纳的物业服务费440.95元（94.22平方米×0.78元/月/平方米×6个月）为基数，自违约之日即2016年7月1日起计付至2018年6月30日为52.91元；2018年1月1日至2018年6月30日期间以应当交纳的物业服务费440.95元（94.22平方米×0.78元/月/平方米×6个月）为基数，自违约之日即2018年1月1日起计付至2018年6月30日为13.23元；以上违约金共计132.28元，原告现仅要求被告支付截至2018年6月30日的违约金125.6元，系其对自身权利的合法处分，未违反法律规定，本院予以确认。故被告应支付原告截至2018年6月30日的违约金125.6元，此后违约金仍应分段计算，计算方式为：以尚欠物业服务费882元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%的标准，计付至2019年3月12日；以尚欠物业服务费882元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%的标准，计付至债务实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告唐晓发应于本判决生效之日起十日内给付原告广西彰泰物业服务股份有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费882元、生活垃圾费84元、楼道电费及灯具维护费60元，合计1026元； 二、被告唐晓发应于本判决生效之日起十日内给付原告广西彰泰物业服务股份有限公司违约金125.6元（违约金暂计至2018年6月30日，此后违约金计算方式为：以882元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%的标准，计付至2019年3月12日；以882元为基数，自2018年7月1日起按年利率6%的标准，计付至债务实际清偿之日止）； 三、驳回原告广西彰泰物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由原告广西彰泰物业服务股份有限公司负担24元，被告唐晓发负担26元；公告费300元，由被告唐晓发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  苏 玢 人民陪审员  阎保生 人民陪审员  吴球保 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  刘 翼