江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初2426号 原告：朱长全，男，1968年12月9曰生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：夏善林，江苏彭隆律师事务所律师。 被告：中国华融资产管理有限公司江苏省分公司，住南京市北京东路**。 负责人：闵捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟祥坤，江苏捷强律师事务所律师。 第三人：徐州久隆集团房地产开发有限公司，，住所地徐州市久隆凤凰城 法定代表人：夏丁中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，男，1981年3月10日生，汉族，该公司职工，，住徐州市铜山区 原告朱长全与被告中国华融资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称华融资产公司）、第三人徐州久隆集团房地产开发有限公司（以下简称久隆公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月15日、6月3日公开开庭进行了审理。原告朱长全及其委托诉讼代理人夏善林、被告中国华融资产管理有限公司江苏省分公司委托诉讼代理人孟祥坤、第三人久隆公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱长全向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对徐州市大马路17号东方红大厦a室、b室房产的执行；法院如果拍卖请求对该房屋带租拍卖，在原告租赁期限内停止移交被执行的涉案房屋，诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、关于东方红大厦a室情况。2013年12月1日，金钥匙商务宾馆负责人朱长全与久隆公司签订《东方红租赁合同》，约定由朱长全承租位于大马路1号东方红大厦一层（即a室）、二层、三层房屋，期限从2013年12月1日至2020年11月30日，当日双方签订《补充协议》，将上述房屋租赁期延长了3年，总计10年，至2023年I2月31日。2016年5月20日，双方签订《补充协议》，又将上述房屋租赁期限在上一次补充协议的基础上延长了3年，至2026年12月31日，租赁期限总计为13年。原告履行上述合同约定并于第一次签订合同即2013年开始将上述房屋作为宾馆使用，从租赁开始一直按期支付给第三人租金。2、关于东方红大厦b室情况。2013年12月1日，金钥匙商务宾馆负责人朱长全与久隆公司签订《东方红租赁合同》，约定朱长全承租东方红大厦b室房屋，租期为2013年12月1日至2020年11月30日。原告朱长全履行上述合同约定并将上述房屋作为办公室使用，从租赁开始一直按期支付给第三人租金。目前上述房屋租赁合同签订日期均在被告申请查封涉案房屋之前，并且涉案房屋在原告与第三人约定的租赁期限内，而且原告朱长全按照合同约定支付房租，请贵院查明事实，判如所请。 被告华融资产公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的上述诉请。原告与本案第三人签订了所谓东方红租赁合同及补充协议被告认为是虚假的，租赁双方对于长期的租赁合同对租金的约定及付款方式违背常理。双方没有对于租赁物的租赁费有明确的支付凭证及打款记录。 第三人久隆公司述称，第三人2013年12月1日与原告签订的租赁协议，且原告已按照协议约定支付租金，原告的请求应得到支持。 原告为证实其主张，向法庭提交以下证据： 1、2013年12月1日原告与第三人签订的《东方红租赁合同》一份，拟证明原告从2013年开始租赁涉案的a室部分房屋，面积为342.29平方米，原告承租该房至今； 2、2013年12月1日原告与第三人签订的《补充协议》一份，拟证明原告和第三人约定将上述租赁合同期限延长三年，租赁期限总计10年，并约定延长期限的租金标准，目前仍在租赁期限内； 3、2016年5月20日原告与第三人签订的《补充协议》一份，拟证明原告与第三人签订补充协议将租赁合同延长至2026年12月31日，租赁期限总计为13年并约定延长期限租赁标准； 4、2013年12月1日原告与第三人签订的《东方红租赁合同》一份，租拟证明原告承租东方红大厦b室作为办公室使用，约定了租赁期限租金等，目前仍在租赁期限内； 5、原告在涉案房屋经营期间办理的消防安全检查合格证、营业执照、税务登记证各一份，拟证明原告在承租涉案房屋后从事合法的宾馆经营至今仍在该处经营宾馆。 6、涉案房屋一层a室部分、2层、3层房屋租赁保证金、租金、银行转账记录及第三人出具的收据共三张，拟证明原告向第三人交纳涉案房屋的租赁保证金、房屋租金等履行了房屋租赁合同中承租人的义务，去掉了5、6两个月的免租期； 7、涉案房屋b室房屋租赁保证金、押金、租金、银行转账记录、第三人出具的收据四张，拟证明原告向第三人交纳b室房屋的租赁保证金、押金、房屋租金等； 8、2014年5月8日原告支付给第三人房屋租金、银行转账记录两张，拟证明原告在当日向第三人支付租金5万元履行合同义务； 9、涉案房屋物业服务公司出具的情况说明一份，拟证明原告从2013年底开始承租涉案房屋并一直使用至今； 10、（2019）苏0311执异10号裁定书，拟证明该院在2018年11月26日被涉案房屋进行书面公告后原告依法提起执行异议，后被泉山法院裁定驳回异议申请； 11、（2017）苏0311民初2016号民事判决书，拟证明原告与第三人签订合法有效的房屋租赁协议及补充协议后一直占有使用涉案房屋的时间，不仅在被告与第三人签订的最高额合同前而且更是在泉山区法院查封涉案房屋前； 12、2013年11月6日原告向第三人转账的银行交易记录及久隆公司的收据，拟证明原告向第三人交纳涉案房屋装修保证金5万元； 13、银行交易明细一组，拟证明久隆租给原告的房子不够租宾馆的，原告又向其他小业主租的房子。 经质证，被告华融资产公司对证据1、2、3、4真实性有异议，认为合同不能真实反映双方之间的租赁合同关系，租赁合同作为出租方的本案第三人只加盖公章没有公司人员签名没有落款日期，在出租方一栏中第三人也没有加盖公章，租赁合同齐缝章可以看出既有租赁合同也有补充协议。第一份补充协议与租赁合同是同一天签订的，期限和约定租金都发生了变化，仅有久隆公司签订公章和落款日期，原告有签名没有落款日期，三份证据有虚假成分，请法庭对于这三份证据予以核实。2016年补充协议即使是真实的，也是在本案涉案房屋的抵押权之后签订的；证据5真实性无异议，但无法证明原告的证明目的，原告所开的鼓楼区金钥匙宾馆经营地址实际是在2楼和3楼，涉及到本案提出的异议房产a室、b室，该宾馆开在二楼和三楼与本案没有直接关系物业；证据6不能够证明原告的主张，提交的收据是复印件，真实性无法落实，农业银行的业务凭证即使是原件是2013年10月份消费记录195577.66元，这个时间原告与第三人按照提供的租赁合同尚未签订租赁合同，也就不存在支付租金，违背常理，打款记录也不是打给本案第三人，是打给塞纳物业公司，不能印证原告按照合同约定履行支付了租金；证据7该组证据是复印件，真实性有异议，质证意见同证据6；证据8是复印件真实性无法核实，打款记录无法看出向谁打款，只是消费5万元，而且是2014年5月8日。打款业务其中有两个是朱凯的银行卡号，朱凯不是原告本人，从朱凯的农行打款凭证看交纳的水电费与002账号，在2013年11月6日有交易记录至少能够证明，不是支付的相应的租金；证据9没有效力，该物业公司没有权利作出说明，物业公司是否是东方红大厦物业公司，是不是从2013年就是该物业公司，与该物业无关；证据10、11无异议；证据12同质证8质证意见；证据13朱凯银行卡上交易明细真实性无异议，但是该组证据不能支持原告的主张和证明目的，该交易明细当中，与租赁合同不能完全吻合，交易金额也不能够说明是原告向对方缴纳的是涉及到本案中的房屋租金。所谓的房屋业主与本案也没有关联性。第三人久隆公司对以上证据无异议，其中证据6是22万元收据和3万元收据，是根据租赁协议第三条第二款约定的3万元抵租金，交纳的是22万元应该是换票是七个月的。收款的公司均是第三人委托代收的，第三人确实收到了租金及相关保证金，物业公司出具情况说明真实性无法做出判断，大彭物业公司至2011年上房之后至今一直该大厦的物业管理公司。 第三人久隆公司向法庭提交记账凭证、收据一组共计13张，拟证明原告履行了租金交付义务。经质证，原告对证据真实性无异议，被告华融公司对财务凭证真实性有异议，体现在2013年10月31日久隆公司收取的朱长全房屋租金收据，收据号尾号xxx加盖是徐州久隆集团有限公司的公章，而第三人陈述的该收据因开错票又同一天换了另一张收据，收据号是0074840加盖的公章是徐州久隆集团房地产开发有限公司，根本不是一个单位或者一个公章，明显是有造假嫌疑。 经审查，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认；对双方当事人有争议的部分，本院在裁判理由部分予以综合阐述。 本院经审理认定如下事实：2015年8月5日，中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称工行泉山支行）与被告久隆公司签订编号为2015年泉办（抵）字0020号《最高额抵押合同》一份，约定以该被告所有的徐州大马路17号东方xxx房屋为抵押物为徐州市久隆建安工程有限公司在工行泉山支行处的债务提供最高额担保，所担保的主债权为自2015年8月5日至2017年8月4日期间，在人民币36227500元的最高余额内，工行泉山支行依据与徐州市久隆建安工程有限公司签订的本外币借款合同、外汇转贷合同、银行承兑协议、信用证开证协议等主合同而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高抵押权设立前已经产生。抵押担保的范围为包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费、变卖费等）。后双方签订《徐州市不动产抵押合同》。2015年8月10日，上述抵押房屋办理了抵押权登记。 2016年7月18日，工行泉山支行（贷款人）与徐州市久隆建安工程有限公司（借款人）签订编号为2016年（泉办）字00039号《小企业借款合同》一份，合同约定徐州市久隆建安工程有限公司向工行泉山支行借款3000万元人民币，借款用途为购货，期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。同时合同中约定了借款利率、违约责任等。 工行泉山支行履行放款义务后，因徐州市久隆建安工程有限公司有二期未按期归还贷款利息，工行泉山支行于2017年3月16日向徐州市久隆建安工程有限公司、久隆公司及其他抵押人、保证人发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款于2017年3月16日前到期，并于2017年3月24日诉至本院，要求徐州市久隆建安工程有限公司偿还贷款本金3000万元、利息239741.38元（暂计算至2017年3月22日，要求计算至本息偿还完毕之日），并承担案件诉讼费用；要求对包括久隆公司在内提供的上述抵押物（包括徐州大马路17号东方xxx房屋）享有优先受偿权，夏一兵、王曙兵作为保证人对债务承担连带清偿责任。本院经审理于2017年9月18日作出（2017）苏0311民初2016号民事判决，判令：一、徐州市久隆建安工程有限公司偿还工行泉山支行借款本金3000万元，逾期还款利息239741.38元（该利息暂计算至2017年3月22日，自2017年3月23日起的逾期利息按合同约定继续计算至实际给付之日）；二、工行泉山支行对江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司提供的位于本市久隆凤凰城凤凰苑xx室房屋及土地在登记的债权数额10412000元范围内享有优先受偿权；三、工行泉山支行对久隆公司提供的徐州大马路17号东方xxx房屋在登记的债权数额36227500元范围内享有优先受偿权；四、夏一兵、王曙兵对徐州市久隆建安工程有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 （2017）苏0311民初2016号民事判决生效后，工行泉山支行向本院申请执行。2018年11月26日，本院发布公告，告知相关人员，本院将依法评估、拍卖登记在久隆投资置业集团名下位于徐州大马路17号东方xxx土地使用权，责令相关人员在公告发布之日起十五日内将上述房屋腾空，承租人依程序向本院提交相关材料等内容。执行过程中，原告朱长全向本院书面提出执行异议，本院经审查于2019年3月25日作出（2019）苏0311执异10号执行裁定书，裁定驳回了朱长全的执行异议。2019年3月27日，原告朱长全收到了该裁定书。2019年4月9日，本院收到其诉讼材料，2019年4月15日，本院予以立案受理。因涉案债权被工行泉山支行转让给被告华融资产公司，2019年5月6日本院作出2017苏03**执3419号执行裁定书，将变更华融资产公司为申请执行人。 另查明，2013年12月1日，原告与第三人签订《东方红租赁合同》，约定原告租赁其鼓楼区大马路17号东方红大厦一层、二层和三层，其中一层为342.29平方米，二层和三层为2589.58平方米，每月每平方米租金为11元，租赁期限为2013年12月1日-2020年11月30日，租赁保证金为3万元，免五个月的租金。同日，原告与被告签订《东方红租赁合同》，约定租赁其鼓楼区大马路17号东方红大厦b室作为办公室，月租金为1500元，租赁期限为2013年12月1日-2020年11月30日，久隆公司为原告提供5个月的免租期，装修保证金5000元、水电押金3000元。 2013年8月27日，第三人久隆公司出具收据，载明收到原告租赁保证金3万元。2013年10月31日，原告之子向徐州塞纳物业经营有限公司转账195577.66元，同日，第三人久隆公司向原告出具收据及记账凭证，载明收原告租金225577.66元，扣除了3万元租赁保证金。徐州塞纳物业公司法人为夏一兵。2013年11月6日，原告向第三人久隆公司转账5万元和18500元，久隆公司出具收据，载明收到原告装修保证金5万元，东方红长709租金10500元、装修保证金5000元、水电押金3000元。2014年5月8日，原告之子朱凯向紫园售楼处支付5万元。2016年6月3日，原告向第三人工作人员牛书敏转账193503元。 2014年7月7日，徐州公安消防支队向原告颁发徐鼓公消字（2014）第0017号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称为：鼓楼区金钥匙商务宾馆，，地址：徐州市鼓楼区大马路东方红大厦场所所在层数：第一层局部、二、三层，场所建筑面积3984平方米。 2015年7月16日，江苏省徐州地方税务局和江苏省徐州市国家税务局向原告颁发《税务登记证》，纳税人名称:鼓楼区金钥匙商务宾馆，地址：鼓楼区黄楼街道办事处大马路**东方红大厦a、c。 2016年9月27日，徐州市鼓楼区市场监督管理局向原告颁发《营业执照》，名称为：鼓楼区金钥匙商务宾馆，经营场所：鼓楼区黄楼街道办事处大马路**东方红大厦a、c，注册日期2014年7月18日。 对于为何付款日期在前、合同签订日期在后，原告陈述为系之前第三人久隆公司与他人就租赁房屋有纠纷所以草签的合同，但因久隆公司与他人的纠纷解决了就签订的正式合同。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同的，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，抵押权人申请拍卖该租赁物的，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。 本案原告朱长全就涉及的执行标的物徐州大马路17号东方红大厦a室、b室房产主张与第三人久隆公司签订了长期的租赁合同，其提供的证据能够证实在2013年租赁了第三人的房屋，租赁行为发生在2015年8月10日工行泉山支行对上述抵押房屋办理抵押权登记之前。虽租赁合同签订时间与租金交付时间倒置，但原告实际交纳了租金，并一直实际占有使用涉案房屋，对租赁合同的真实性本院予以确认。对于补充协议，2013年12月1日原告在与被告签订租赁合同的当天即签订补充协议延长租期，与常理不符，原告亦未在补充协议上签订日期，且2016年5月20日的补充协议载明2014年12月双方签订了上一份补充协议，两份补充协议相互矛盾，对于该两份补充协议的真实性本院不予认可。被告华融资产公司虽在庭审中对租赁合同的真实性不予认可，且表示庭后向本院申请鉴定，但庭后一直未提交鉴定申请，故对其抗辩本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下： 一、在原告朱长全2020年12月31日之前的租赁期限内停止移交被执行的涉案房屋； 二、驳回原告朱长全其他诉讼请求。 案件受理费15600元，由被告中国华融资产管理有限公司江苏省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  汤文平 人民陪审员  陈瑞玲 人民陪审员  冷旭东 二〇一九年十月八日 书 记 员  丁雅琳