广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1415号上诉人(原审原告)：李丽，女，汉族，1966年11月24日出生，住广东省信宜市*******。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯靖萱，广东粤茂律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：梁伟芳，女，汉族，1978年2月23日出生，住广东省高州市**********。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。上诉人李丽因与被上诉人梁伟芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李丽上诉请求：1.撤销广东省信宜市人民法院(2019)粤0983民初705号民事判决，支持上诉人一审的诉讼请求。即判决被上诉人梁伟芳付清所欠租金合计76320元(1060元×6个月+11662元×6个月=76320元，其中前一“6个月”是指2018年7月1日至2018年12月31日，后一“6个月”是指2019年1月1日至2019年6月30日)；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为2019年2月7日上诉人自行换锁的行为及未向被上诉人交付换锁后钥匙的行为是作出了同意解除涉案合同的意思表示，这是明显认定事实错误。上诉人李丽与被上诉人梁伟芳双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定了商铺的租赁时间是到2019年6月30日止，并且在合同履行期间双方也并没发生合同约定解除和法定解除的情形，所以，涉案合同一直处于履行状态。上诉人换锁的行为是发现涉案商铺在被上诉人违约不作管理存在安全隐患的情况下，为防止扩大损失而采取的行为，符合《合同法》第119条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定，且换锁后上诉人有及时告知被上诉人换锁的事情并叫被上诉人交清租金后解除合同。但被上诉人既没有叫上诉人交新钥匙给她，也没有向上诉人表明要交清租金并解除合同，一直在回避拖欠租金的问题和没有对上诉人的损失进行结算。后来被上诉人自行放弃使用商铺，而上诉人换锁的行为并不能表明其同意解除双方签订的租赁合同，合同仍处于履行状态。即被上诉人应该向上诉人支付拖欠的2019年1月到2019年6月30日的租金共69960元(11660元×6个月)。二、一审法院认为上诉人以默示的行为作出了同意被上诉人按原租金即10600元缴交租金的意思表示，这是对事实的认定不清和法律的适用错误。2018年7月1日，上诉人与被上诉人双方已书面明确约定每月提升1060元的租金，被上诉人应该严格按照合同的约定履行。而一审法院认定事实错误，显然，上诉人对10600元的原租金的接收并不能推定其是对提升1060元租金的放弃。被上诉人应该严格按照涉案合同的约定，补交2018年7月到2018年12月31日的租金共6360元(1060元×6个月)给上诉人。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人梁伟芳辩称,一审判决事实清楚，证据充分，法律适用正确，应予维持。首先，被上诉人在2019年2月4日提出解除双方租赁合同，上诉人得知之后，将房屋收回并且将房屋进行换锁，上诉人已经用其实际行为表示收回房屋的管理权和使用权。根据法律的规定，这是上诉人用实际行为作出的解除合同关系的意思表示，所以，一审法院认定在2019年2月7日双方的涉案合同已经解除是完全正确的。至于上诉人狡辩是为了防止房屋损失和安全才换锁没有交给被上诉人使用，上诉人没有任何的客观证据可以证实，所以，对于上诉人的主张是不能支持的。其次，关于租金的问题，双方已经用实际行为认定了每一个月的租金是10600元，双方一直以上述金额履行租赁合同，所以，一审法院认定上诉人以实际行为认可每月的租金为10600元是符合事实和符合法律规定的。综上，一审判决是正确无误的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。李丽向一审法院起诉请求：1.判决梁伟芳付清所欠租金合计41340元(即1060元×6个月+11660元×3个月=41340元，其中6个月是指2018年7月1日至2018年12月31日，3个月是指2019年1月1日至起诉之日)给李丽；2.判决梁伟芳自起诉之日起每月按时支付租金(11660元/月)给李丽至2019年6月30日止；3.判决梁伟芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月14日，李丽(甲方)与梁伟芳(乙方)经协商一致，自愿签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1.甲方将座落于人民路123号，位于第壹层，第贰和叁间铺位租赁给乙方。2.乙方承租该房屋的用途为服饰。3.租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止。4.该房屋每月租金为壹万零陆佰元正(10600元)元。5.乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金壹万元。租金按月结算，同时支付当月的租金给甲方。……附加：从2018年7月1日起每月租金为壹万壹仟陆佰陆拾元正(11660元)。上述合同签订后，梁伟芳依约向李丽支付了10000元的租赁押金，李丽也依约将上述房屋交付给梁伟芳用于商业经营。梁伟芳从签订合同至2018年12月，均是按每月10600元的租金交付给李丽，从2019年1月起不再向李丽交付租金。2019年2月4日，梁伟芳将承租铺位清空，并于当天晚上通过微信发信息的方式告知李丽，信息内容为：“老板娘，今天年三十，我交回铺给你，我无做了。”李丽后在其微信回复梁伟芳：“新年你不要开玩笑，不做就拿合同回来终止合同，否则继续收租。”2019年2月7日，梁伟芳发现李丽已将铺位换锁。李丽没有将换锁后的钥匙交给梁伟芳，梁伟芳也没有向李丽要换锁后的钥匙。2019年3月13日，李丽向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，梁伟芳称其于2019年2月4日搬离时是锁好门的，但是钥匙未交回给李丽，其在搬离货物后已通知了李丽，李丽在梁伟芳搬离货物后又对商铺进行换锁，对承租人使用房屋设置障碍，实际是排除了梁伟芳的使用权，即出租人收回商铺并且明确不再给梁伟芳使用。李丽不再将商铺交给梁伟芳使用，是李丽作为出租人终止租赁合同的行为表现及真实意思表示，双方的租赁合同已经解除，不存在继续履行的可能，不存在继续收取租金的基础。庭审中，李丽称其在梁伟芳自行搬离房屋后换锁是为了免受损失和商铺的安全，协助梁伟芳履行合同义务，不代表李丽收回商铺。一审法院认为，李丽与梁伟芳签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否已解除的问题。《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日。该合同没有约定梁伟芳(乙方)可提前解除合同的情形。梁伟芳于2019年2月4日通过微信明确告知李丽其不再承租李丽的铺位，将商铺交回给李丽，其亦已搬清该商铺内的货物，李丽于2019年2月4日晚上在微信的回复说明其已收到梁伟芳的信息。根据李丽、梁伟芳双方庭审陈述可知，梁伟芳在2019年2月7日发现李丽已经换了涉案房屋的门锁。李丽在知悉梁伟芳搬离涉案房屋后，虽向梁伟芳表达不同意解除合同的意思，但其自行换锁的行为及未向梁伟芳交付换锁后钥匙的行为，均说明涉案房屋从换锁后不再处于梁伟芳的控制管理之下，而是收归李丽管理使用，李丽已用事实行为作出了同意解除合同的意思表示。李丽称换锁是为了免受损失和商铺安全，但没有提供相应证据，故一审法院不予采信。因此，涉案合同已于2019年2月7日解除。关于梁伟芳拖欠李丽租金的问题。首先，对于2018年7月至2018年12月的每个月租金是10600元还是11660元的问题。按照《房屋租赁合同》的附加条款，从2018年7月1日起每月租金为11660元，但是梁伟芳称其曾向李丽提出不要加租、按照原来的租金交租，李丽庭审中承认梁伟芳曾要求不加租的事实，但表示其并不同意。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本案中，对于李丽是否同意梁伟芳称从2018年7月1日起的租金按原来的租金即10600元缴交的问题，由于李丽、梁伟芳双方对作出此意思表示的方式没有约定，法律也没有规定，而梁伟芳从2018年7月至2018年12月每个月均是按10600元的租金向李丽交付租金，时间长达半年，李丽均予以接收，李丽也没有提供有效证据证明其曾提出异议或向梁伟芳追讨过增加部分的租金，即李丽以实际行为予以认可梁伟芳从2018年7月起每月按10600元的标准交租金，属于民法总则第一百四十条规定的“符合当事人之间的交易习惯”，即李丽以默示的行为作出了同意梁伟芳从2018年7月1日起按原租金即10600元缴交租金的意思表示。因此，对李丽要求梁伟芳支付从2018年7月1日起至2018年12月31日每月增加的1060元租金的主张，一审法院不予支持。其次，对于从2019年1月1日起梁伟芳拖欠李丽的租金是多少的问题。根据李丽、梁伟芳双方陈述可知，梁伟芳从2019年1月1日起的租金从未支付。从上面论述可知，涉案合同已于2019年2月7日解除，根据合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”梁伟芳告知李丽解除合同后，李丽自行换锁后也未向梁伟芳交付换锁后的钥匙，李丽收归涉案房屋置于自身的控制管理后，实际上排除了梁伟芳对房屋的使用权，梁伟芳从2019年2月7日后没有获得房屋的任何利益，因此，根据公平公正的原则，梁伟芳拖欠李丽的租金应该从2019年1月1日计算至2019年2月7日止。根据每月10600元的租金，梁伟芳拖欠李丽的租金为：13073元［2019年1月的租金10600元+2019年2月1日至2月7日的租金2473元(10600元÷30天×7天=2473元)］，李丽要求梁伟芳支付租金至2019年6月30日没有事实和法律依据，一审法院不予支持。第三，关于押金10000元是否抵减梁伟芳拖欠李丽租金的问题。《房屋租赁合同》没有对10000元押金进行约定，根据李丽、梁伟芳双方在庭审中的陈述，可知该10000元押金是在梁伟芳不违约且合同到期后应退还给梁伟芳的。本案中，梁伟芳是在合同履行期限届满之前提出解除合同，李丽又以事实行为作出了同意解除合同的意思表示，既然已经解除合同，因此该10000元押金应退还给梁伟芳。梁伟芳主张该10000元押金抵减2019年1月的租金10000元，一审法院予以准许。最后，关于梁伟芳庭审中主张因李丽到其服装店购买服装未支付服装费约300元是否扣减梁伟芳拖欠李丽租金的问题。庭审中梁伟芳称李丽在其服装店取过服装，约300元的服装费用未支付，应予以扣减其拖欠李丽2019年1月的部分租金。李丽庭审中对此问题未曾回应，也未明确表示同意梁伟芳该要求。由于梁伟芳关于用李丽赊欠的服装费抵减部分租金的主张，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。因此，梁伟芳拖欠李丽的租金为3073元(13073元-10000元)。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第七十五条之规定，判决：一、限梁伟芳在本判决生效后十日内支付租金3073元给李丽；二、驳回李丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416.8元(该款李丽已预交)，由梁伟芳负担25元，由李丽负担391.8元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：一、出租人李丽与承租人梁伟芳于2014年6月14日订立的《房屋租赁合同》是否已于2019年2月7日解除；二、合同约定每月租金数额为多少？对此，评判如下：一、该合同约定租赁期间自2014年7月1月起至2019年6月30日止，约定了李丽行使解除合同的权利的条件，没有约定梁伟芳解除合同的权利。梁伟芳于2019年2月4日向李丽表示：“今天年三十，我交回铺给你，我无做了。”表明梁伟芳不再直接占有作为租赁物的房屋进行经营活动，提出解除合同。梁伟芳没有主张当时有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，也没有证据证明当时有上述情形。李丽于2019年2月4日向梁伟芳表示：“不做就拿合同回来终止合同，否则继续收租。”表明李丽要求梁伟芳在双方当事人协商一致解除合同前继续履行合同。梁伟芳于2019年3月11日向李丽表示：“我年三十退铺回给你了，我过完年回来帮你办解除合同，见你已换锁了，你已换锁，证明你同意收回铺，这样就不用书面解除了。”梁伟芳主张已经解除合同。2019年2月12日，双方当事人通电话协商过程中，李丽方向梁伟芳表示：“你不做就拿合同来注销合同。”“你自己算数拿钱来解除合同，不来解除合同，要不就天天这样拖。”“都讲清楚要你拿钱来解除合同。”“你何时找到钱来，就何时解除。”李丽表示不同意已经解除合同。判断双方当事人争议的关键在于：在梁伟芳不再直接占有租赁物进行经营活动并提出解除合同后，李丽更换作为租赁物的房屋的门锁的行为，是否李丽同意解除合同的意思表示。梁伟芳于2019年2月4日通过微信明确告知李丽其不再承租李丽的房屋，将房屋交回给李丽，其亦已搬清该房屋内的货物，李丽于2019年2月4日晚上在微信的回复说明其已收到梁伟芳的信息。根据李丽、梁伟芳双方陈述可知，梁伟芳在2019年2月7日发现李丽已经换了该房屋的门锁。李丽在知悉梁伟芳搬离涉案房屋后，虽向梁伟芳表达不同意解除合同的意思，但其自行换锁的行为及未向梁伟芳交付换锁后钥匙的行为，均说明涉案房屋从换锁后不再处于梁伟芳的控制管理之下，而是收归李丽管理使用，李丽已用事实行为作出了同意解除合同的意思表示。所以，李丽与梁伟芳订立的《房屋租赁合同》已于2019年2月7日解除。二、虽然，李丽与梁伟芳签订《房屋租赁合同》约定每月租金为10600元，从2018年7月1日起每月租金为11660元。但是，从2018年7月1日起至2018年12月31日止期间租金，梁伟芳已每月支付给李丽，李丽接受，没有证据证明李丽接受租金同时对当期租金数额提出异议，李丽以实际行为认可梁伟芳从2018年7月起每月仍按10600元的标准交租金。对李丽请求梁伟芳按每月租金11660元支付，本院不予支持。综上所述，上诉人李丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1631元，由上诉人李丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇一九年十月二十五日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。