湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1022民初643号原告：孙小林，女，汉族，1973年11月22日出生，无业，住湖北省公安县，原告：刘文卉，女，汉族，1992年9月5日出生，无业，住湖北省公安县，原告：甘永华，女，汉族，1962年5月6日出生，无业，住湖北省公安县，原告：张某1，女，汉族，2013年6月5日出生，住湖北省公安县，法定监护人：张某3，女，汉族，1983年5月6日出生，住湖北省公安县。系原告张某1之母。原告：张某2，男，汉族，2006年10月8日出生，住湖湖北省公安县，法定监护人：张某3，女，汉族，1983年5月6日出生，住湖北省公安县。系原告张某2之母。原告：张某4，女，汉族，2014年1月23日出生，住湖北省公安县，法定监护人：万某，男，汉族，1986年9月12日出生，无业，住湖北省公安县。系原告张某4之父。原告：张某5，男，汉族，2017年2月6日出生，住湖北省公安县，法定监护人：毛某，男，汉族，1980年11月27日出生，无业，住湖北省公安县，系原告张某5之父。原告：张某6，女，汉族，2006年8月16日出生，住湖北省公安县，法定监护人：毛某，男，汉族，1980年11月27日出生，无业，住湖北省公安县。系原告张某6之父。原告：万某1，男，汉族，2011年10月8日出生，住湖北省公安县，法定监护人：万某，男，汉族，1986年9月12日出生，无业，住湖北省公安县。系原告万某1之父。九原告委托诉讼代理人：肖新荣，公安县斗湖堤法律服务所法律工作者。被告：湖北天凯建筑工程有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区大集街钟陵街企管会商住楼1-2号。法定代表人：张光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王令新，湖北楚韵律师事务所律师。被告：湖北博朗房地产开发有限公司，住所地湖北省公安县埠河镇江南新区湘鄂大市场第3栋。法定代表人：罗攀，该公司经理。委托诉讼代理人：石雅瑜，女，汉族，1977年5月22日出生，该公司员工，住云南省昆明市官渡区。原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某4、原告张某5、原告张某6、原告万某1与被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北博朗房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。九原告委托诉讼代理人肖新荣、被告湖北博朗房地产开发有限公司委托诉讼代理人石雅瑜到庭参加诉讼。被告湖北天凯建筑工程有限公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。九原告诉称：被告湖北博朗房地产开发有限公司开发的“江岭博郡”房地产项目由被告湖北天凯建筑工程有限公司承建。被告湖北天凯建筑工程有限公司在工程建设过程中向案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站购买混凝土。因被告湖北博朗房地产开发有限公司不能支付被告湖北天凯建筑工程有限公司的到期工程款，被告湖北天凯建筑工程有限公司也未向案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站支付混凝土材料款。经三家公司协商，由被告湖北博朗房地产开发有限公司用“江岭博郡”九套商品房（建筑面积1121.55㎡、每平米3300元，共计人民币3701115元）抵偿给案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站，用以冲减被告湖北博朗房地产开发有限公司应支付给被告湖北天凯建筑工程有限公司的建筑工程款。2017年7月3日，九原告与案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站签订了《房屋买卖协议》一份，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站将坐落在公安县××河镇“江岭博郡”住宅小区内的九套商品房分别卖给九位原告。协议约定“房屋不动产证由案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站负责办理，九原告承担办证费用并缴纳税款，合同签订时，九原告付3251115元给案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站，余款450000元在领取不动产证书时付清”。同日，九原告与被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北博朗房地产开发有限公司签订了《指定交付抵偿协议书》一份。协议约定被告湖北博朗房地产开发有限公司将“江岭博郡”九套商品房按照九原告提供的名单办理房屋不动产证书。2017年7月4日，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站、被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北博朗房地产开发有限公司正式签订以房抵债协议，协议约定“被告湖北天凯建筑工程有限公司委托被告湖北博朗房地产开发有限公司以房抵债共计九套房屋，面积1121.55㎡、每平米3300元，抵款金额人民币3701115元”。原告已按照约定交付房款给案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站，而三被告至今未按约定给九原告办理房屋不动产证书。经查，九原告所购的九套商品房已由被告湖北博朗房地产开发有限公司出售给了他人且已办好了售房的全部手续。经鉴定，九套商品房价值4602126元人民币。现诉请判令一、二被告赔偿九原告购房损失计人民币4602126元，并从2017年7月3日起至购房损失偿还完毕之日止，按年利率6%支付购房款占用期间的利息。二、二被告承担九原告鉴定费损失计人民币17908元。为支持诉请，九原告向本院提交了如下证据：1、身份证复印件十五份、户口簿复印件五份。旨证明九原告诉讼主体资格及法定监护人的基本情况。2、《房屋买卖协议》复印件九份。旨证明案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站已将被告湖北博朗房地产开发有限公司以房抵债的九套商品房出售给了九原告的事实。3、《指定交付抵偿协议书》复印件九份。旨证明被告湖北博朗房地产开发有限公司、被告湖北天凯建筑工程有限公司及九原告一致协议将“江岭博郡”住宅小区内的九套商品房出售并登记在九原告名下的，购房款用于冲抵被告湖北博朗房地产开发有限公司所欠被告湖北天凯建筑工程有限公司建筑工程款的事实。4、《收据》复印件九份。旨证明九原告已支付案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站全部购房款的事实。5、《结算协议》复印件一份。旨证明被告湖北天凯建筑工程有限公司于2017年1月4日经结算欠案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站混凝土材料款3788845元，被告湖北天凯建筑工程有限公司委托被告湖北博朗房地产开发有限公司以房抵债共计九套商品房，抵扣人民币3701115元后尚欠案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站混凝土材料款87730元的事实。6、《湖北博朗房地产开发有限公司与湖北天凯建筑工程有限公司就江岭博郡建设工程项目和解协议》复印件一份。旨证明本案以房抵债协议的合法性。7、《委托支付函》复印件一份。旨证明被告湖北天凯建筑工程有限公司委托被告湖北博朗房地产开发有限公司将抵债的商品房直接登记在九原告名下的事实。8、鉴定费发票原件一份。旨证明九原告为确定涉案的九套商品房的价值向鉴定机构支付鉴定费17908元的事实。9、保全费发票原件一份。旨证明九原告已经支付诉讼财产保全费5000元的事实。被告湖北天凯建筑工程有限公司辩称：我公司承建了被告湖北博朗房地产开发有限公司位于公安县××河镇的“江岭博郡”房地产开发建设项目。因被告湖北博朗房地产开发有限公司不能按期支付工程款，该公司与我公司于2017年2月就工程款进行了结算。被告湖北博朗房地产开发有限公司确认欠我公司工程款总计人民币27803759元，除已付11600000元以外，被告湖北博朗房地产开发有限公司另将其所开发的4910.23㎡的商品房用于抵付所欠我公司余下工程款人民币16203759元。另因我公司尚欠案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站混凝土材料款，经我公司及被告湖北博朗房地产开发有限公司、案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站指定的买受人（九原告）三方协商并签订了《指定交付抵偿协议书》，被告湖北博朗房地产开发有限公司从抵付给我公司的4910.23㎡的商品房中直接交付九套商品房给九原告，并负责办理不动产权证书，用以抵扣我公司所欠案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站混凝土材料款。本案一系列以物抵债行为所签订的合同，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害国家、集体及第三人的合法权益，当属有效合同。我公司在上述合同的履行过程中，没有任何的违约行为。真正的违约人是被告湖北博朗房地产开发有限公司。故我公司不应当承担九原告货款占用金的利息及诉讼、鉴定费。被告湖北天凯建筑工程有限公司没有向本院提交证据。被告湖北博朗房地产开发有限公司辩称：我公司是公安县××河镇“江岭博郡”房地产项目的唯一合法开发商，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站无权处分“江岭博郡”小区商品房。案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站与九原告签订的《房屋买卖协议》为无效合同。我公司欠被告湖北天凯建筑工程有限公司建筑工程款属实，我公司与九原告及被告湖北天凯建筑工程有限公司分别签订的《指定交付抵偿协议书》亦属实，但《指定交付抵偿协议书》仅是意向协议，其生效要件是我公司与被告湖北天凯建筑工程有限公司核对工程款后三方签订《商品房买卖合同》并在政府机构备案。《指定交付抵偿协议书》签订后，被告湖北天凯建筑工程有限公司委托案外人胡章强向我公司收取过工程款，我公司已超付被告湖北天凯建筑工程有限公司建筑工程款。所以我公司才将《指定交付抵偿协议书》确定的九套商品房出售给第三方。九原告诉请我公司承担购房款利息没有事实及法律依据。请求驳回九原告对我公司全部诉请。为支持答辩理由，被告湖北博朗房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：1、营业执照副本复印件一份、《湖北省商品房预售许可证书》复印件一份、《法定代表人证明书》原件一份。旨证明被告湖北博朗房地产开发有限公司诉讼主体资格及该公司是公安县“江岭博郡”住宅小区商品房唯一合法销售主体的事实。2、《商品房买卖合同（预售）》复印件九份、湖北增值税普通发票复印件九份、《指定交付抵偿协议书》及《委托付款函》复印件各九份、付款凭证复印件三十五份。旨证明被告湖北博朗房地产开发有限公司已将《指定交付抵偿协议书》和《委托付款函》项下的公安县“江岭博郡”住宅小区九套商品房销售给了第三方的事实。3、《湖北博朗房地产开发有限公司与湖北天凯建筑工程有限公司就江岭博郡建设工程项目和解协议》复印件一份、《委托书》复印件一份、《委托付款函》复印件十五份、网上银行电子回单复印件十五份、《指定交付抵偿协议书》（肖松柏）复印件一份、《商品房买卖合同（预售）》（蔡道友）复印件一份、《工程款支付审批表》复印件一份。旨证明被告湖北博朗房地产开发有限公司与九原告签订《指定交付抵偿协议书》后，被告湖北天凯建筑工程有限公司又委托案外人胡章强向其收取建筑工程款，导致被告湖北博朗房地产开发有限公司向被告湖北天凯建筑工程有限公司支付的建筑工程款总额已超出双方和解协议结算的金额的事实。2019年5月23日，九原告向本院申请对本案《指定交付抵偿协议书》项下的九套商品房以2019年5月22日为基准日进行价格评估。经本院委托，荆州市嘉华房地产评估有限公司于2019年6月3日出具了“荆嘉房估字第××号”房地产估价报告书。鉴定结论为“公安县××河镇江南新区发展二路（江岭博郡）1栋1单元3A01号、1栋1单元3A03号、1栋2单元3A01号、1栋2单元3A03号、1栋2单元501号、9栋204号、9栋304号、9栋3A01号、9栋3A04号九套商品房于2019年5月22日时点价格为人民币4602126元”。九原告为此支付鉴定费17908元。经庭审质证，被告湖北博朗房地产开发有限公司对九原告全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。九原告对被告湖北博朗房地产开发有限公司全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。九原告及被告湖北博朗房地产开发有限公司对荆州市嘉华房地产评估有限公司“荆嘉房估字第××号”房地产估价报告书的真实性、合法性、关联性均无异议。上述当事人各方均无异议之证据本院予以采纳。经审理查明：被告湖北天凯建筑工程有限公司因承建被告湖北博朗房地产开发有限公司所开发的“江岭博郡”房地产项目向案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站购买混凝土。截至2017年2月，被告湖北天凯建筑工程有限公司尚欠该商砼站货款3788845元。鉴于被告湖北博朗房地产开发有限公司尚欠被告湖北天凯建筑工程有限公司建设工程款16203759元，经被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北博朗房地产开发有限公司、案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站三方协商，由被告湖北博朗房地产开发有限公司从所开发的“江岭博郡”小区中直接将九套商品房（建筑面积1121.55㎡，每平方米单价3300元）作价人民币3701115元抵偿给案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站。用于冲减被告湖北天凯建筑工程有限公司所欠案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站的建筑材料款。2017年7月3日，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站与原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某3、原告张某4、原告张某5、原告万某1分别签订了《房屋买卖协议》一份，将被告湖北博朗房地产开发有限公司所开发的“江岭博郡”小区中用以冲抵货款的九套商品房出售给了九原告。同日，被告湖北博朗房地产开发有限公司及被告湖北天凯建筑工程有限公司与原告孙小林签订了《指定交付抵偿协议书》，该《指定交付抵偿协议书》约定“鉴于2017年2月23日，湖北博朗房地产开发有限公司与湖北天凯建筑工程有限公司签订了《湖北博朗房地产开发有限公司与湖北天凯建筑工程有限公司就江岭博郡建设工程项目和解协议》（以下简称〈和解协议〉），双方在〈和解协议〉中对工程量和工程款项作出确认并对支付方式作出约定。现三方经平等协商，就〈和解协议〉3.2条约定以江岭博郡房屋的抵偿方式作如下具体约定，以期各方共同遵守：一、湖北博朗房地产开发有限公司将江岭博郡9栋3A04号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在孙小林或孙小林指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元。二、房屋交付、证书办理等事项在〈商品房买卖合同〉中另行约定，三方均应互相配合办理相关手续或提供必要协助。三、房屋登记过程中产生的相应费税等费用由各方依法承担”。后被告湖北博朗房地产开发有限公司及被告湖北天凯建筑工程有限公司又与原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某4、原告张某5、原告张某6、原告万1某分别签订了同等样式的《指定交付抵偿协议书》八份。约定被告湖北博朗房地产开发有限公司将江岭博郡9栋304号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在刘文卉或刘文卉指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元；将江岭博郡9栋204号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在甘永华或甘永华指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元；将江岭博郡9栋3A01号房屋共124.45㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410685元登记在张某1或张某1指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410685元；将江岭博郡1栋2单元501号房屋共125.07㎡，单价3300元／㎡，作价人民币412731元登记在张某2或张某2指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币412731元；将江岭博郡1栋1单元3A03号房屋共125.07㎡，单价3300元／㎡，作价人民币412731元登记在张某4或张某4指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币412731元；将江岭博郡1栋2单元3A03号房屋共124.27㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410091元登记在张某5或张某5指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410091元；将江岭博郡1栋2单元3A01号房屋共125.07㎡，单价3300元／㎡，作价人民币412731元登记在张某6或张某6指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币412731元；将江岭博郡1栋1单元3A01号房屋共124.27㎡，单价3300元／㎡，作价人民币410091元登记在万某1或万某1指定的第三人名下，用于抵偿湖北博朗房地产开发有限公司所欠湖北天凯建筑工程有限公司相应工程款人民币410091元。同时被告湖北天凯建筑工程有限公司向被告湖北博朗房地产开发有限公司开具了九份《委托支付函》，同意将上述九套商品房直接登记在九原告名下，九份《指定交付抵偿协议书》项下购房款金额用以抵偿被告湖北博朗房地产开发有限公司所欠其工程款。上述九份《指定交付抵偿协议书》签订后，被告湖北博朗房地产开发有限公司并未向九原告交付《指定交付抵偿协议书》约定的商品房。截止起诉之日，上述九套商品房已由被告湖北博朗房地产开发有限公司全部转卖给了第三人且全额收取了第三人的购房款。九原告经催促被告湖北博朗房地产开发有限公司交付所购商品房未果，遂向本院提起诉讼。本院认为：被告湖北博朗房地产开发有限公司与被告湖北天凯建筑工程有限公司、被告湖北天凯建筑工程有限公司与案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站分别就公安县“江岭博郡”住宅小区的建筑工程款和材料款进行了结算并确认了债权数额。三方在此基础上达成了以“江岭博郡”住宅小区商品房抵偿债务的合意。被告湖北博朗房地产开发有限公司及被告湖北天凯建筑工程有限公司与九原告在自愿、平等的基础之上就公安县××河镇江南新区发展二路“江岭博郡”住宅小区1栋1单元3A01号、1栋1单元3A03号、1栋2单元3A01号、1栋2单元3A03号、1栋2单元501号、9栋204号、9栋304号、9栋3A01号、9栋3A04号九套商品房签订的《指定交付抵偿协议书》未损害国家、集体、第三方利益，也没有违反法律及行政法规的强制性规定，为合法、有效之合同。《指定交付抵偿协议书》约定了商品房的房号、面积、单位面积价格及总房价款，合同目的为交付商品房，并非商品房买卖意向协议。合同签订之时，案外人湖北鑫盛市政工程有限公司商砼站对被告湖北天凯建筑工程有限公司享有的3701115元人民币债权消灭，被告湖北天凯建筑工程有限公司对被告湖北博朗房地产开发有限公司享有的3701115元人民币债权亦消灭，九原告也履行了向被告湖北博朗房地产开发有限公司交付全部购房款的合同义务。被告湖北博朗房地产开发有限公司据此提出的抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。被告湖北博朗房地产开发有限公司与被告湖北天凯建筑工程有限公司就“江岭博郡”住宅小区商品房建筑工程款的最终结算不影响《指定交付抵偿协议书》的履行。在《指定交付抵偿协议书》的履行过程中，被告湖北天凯建筑工程有限公司已经完成确认债权抵消的合同义务，没有违约行为，不承担赔偿责任。被告湖北博朗房地产开发有限公司没有依约向九原告交付商品房，构成违约，应依法承担违约责任。鉴于被告湖北博朗房地产开发有限公司已将《指定交付抵偿协议书》项下商品房另行出售给了第三人且已全额收取了购房款，九原告亦对第三人善意取得上述九套商品房的事实不持异议，九原告诉请被告湖北博朗房地产开发有限公司赔偿其九套商品房损失计人民币4602126元，符合事实及法律规定，本院予以支持。因“荆嘉房估字第××号”房地产估价报告鉴定时点为2019年5月22日，九原告诉请被告湖北博朗房地产开发有限公司从2017年7月3日起至购房损失偿还完毕之日止，以人民币4602126元为基数，按年利率6%标准向其计付购房款占用期间的利息与事实不符，本院不予支持。九原告本项诉请应从2019年5月23日开始计算。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北博朗房地产开发有限公司赔偿原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某4、原告张某5、原告张某6、原告万某1商品房损失款共计人民币4602126元。二、被告湖北博朗房地产开发有限公司从2019年5月23日起至上述商品房损失款清偿之日止，以人民币4602126元为基数，按年利率6%标准向原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某4、原告张某5、原告张某6、原告万某1计付商品房损失款的利息。三、被告湖北博朗房地产开发有限公司赔偿原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某4、原告张某5、原告张某6、原告万某1鉴定费损失计人民币17908元。四、驳回原告孙小林、原告刘文卉、原告甘永华、原告张某1、原告张某2、原告张某4、原告张某5、原告张某6、原告万某1的其他诉讼请求。上列款项应在本判决生效之日起10日内给付。案件受理费人民币36409元，保全费人民币5000元，共计人民币41409元，由被告湖北博朗房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  雷 玻审 判 员  张华翔人民陪审员  刘 华二〇一九年十月二十八日书 记 员  张静雅