河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初1870号原告（反诉被告）：郭志毅，男，1974年12月22日出生，汉族，住舞阳县。被告(反诉原告)：舞阳县舞泉镇瑶璋村第三村民小组。负责人：李向阳，该组组长。委托诉讼代理人：陈海军，河南首问律师事务所律师。被告(反诉原告)：舞阳县舞泉镇瑶璋村第六村民小组。负责人：李德员，该组组长。委托诉讼代理人：陈海军，河南首问律师事务所律师。原告（反诉被告）郭志毅与被告(反诉原告)舞阳县舞泉镇瑶璋村第三村民小组（以下简称瑶璋三组）、舞阳县舞泉镇瑶璋村第六村民小组（以下简称瑶璋六组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理，二被告于2019年8月13日提出反诉。本案依法适用简易程序，分别于2019年8月13日、2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告郭志毅与被告瑶璋三组负责人李向阳、瑶璋六组负责人李德员及其共同的委托诉讼代理人陈海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：三、六组综合楼位于舞阳县××与××交叉口西北角，由于种种原因，此楼一直以低于市场价数倍的价格对外出租（年租金仅仅3万多元），还频频出现欠租的事情，有些租户还对房屋的主体结构进行改造，组内群众为此楼多次去村委、镇政府反映。基于当时的实际情况，为切实维护群众利益，2017年11月30日，上届村干部决定把此楼整体出租，原告与三、六组签订了房屋租赁合同，合同约定2019年6月1日交房。2018年，我村换届选举后，新一任村干部上任。2019年1月，原告将此合同情况分别向两位现任组长作了说明。2019年6月1日，原告给付李向阳组长20万元（第一年租金），李向阳拒绝收取。2019年6月8日，二位组长明确表示对此合同不予履行。为此，原告诉至法院，请求依法判决：1、二被告履行2017年11月30日双方所签订的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由二被告承担。被告瑶璋三组、瑶璋六组辩称，1、原告持有的租房合同是原任组长个人行为，违反村民委员会组织法的强制性规定，应为无效合同。答辩人已提出反诉，请求人民法院判决确认该合同无效，其主张履行合同无事实根据和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。2、原告当庭确认要求交付的为租赁权而非租赁物，因为案涉房屋现仍有他人租赁，在此情况下无法交付租赁物；同时租赁权也无法交付，因为原告能否转租是需要经过出租人同意的，所以不论是交付租赁物还是交付租赁权，这两种履行方式都是不可能的。3、案涉合同组里人员签字处没有落款日期，不能证明该合同为2017年11月30日签订，据被告了解，合同中租赁期限12年的起止日期在村民签字时为空白。4、即使原告持有的合同为有效合同，因为无法交付和被告违约，原告的请求也无法实现，对于原告的诉请同样不应予以支持。被告瑶璋三组、瑶璋六组反诉称，2017年秋，郭志毅和案涉楼房承租人贾高杰发生纠纷，郭志毅为撵走贾高杰，找时任党支部书记李克华签订了数份租金不同的租房合同，李克华在合同下方签了“支部同意（以）大多数群众意见为准”的意见，然后又找时任组长签字。由于该租赁合同并非是三、六组集体决定的承包方案，其本意也不是为了租房，所以签字后也未经过村民会议讨论通过。该合同只有郭志毅持有，三、六组均无合同，村组换届时也未有交接，三、六组村民对此不知情。直到郭志毅起诉后，三、六组将此作为重要问题向镇纪检组及领导反映情况，镇领导组织有关人员了解情况后，才逐渐弄清情况。《村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项经村民会议讨论决定方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包；……（八）借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……”，第二十八条规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布”。二原告认为，郭志毅所持有的租房合同违反上述两项法律规定，符合合同法第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形，特提起反诉，请求依法判决确认反诉被告持有的落款日期为2017年11月30日的《租房合同》无效。反诉被告郭志毅辩称，该租赁合同为有效合同，该合同有时任三组、六组组长张保卫、李全涛签字。2017年11月20日左右的一天晚上，曾在村生活广场召开村小组会议，当时三组、六组群众均有参加，开会的目的有两个，第一个是商讨综合楼租金一事，第二是推选村小组代表。此外，该合同的年租金20万元得到了大多数群众的认可。经审理查明，被告瑶璋三组、瑶璋六组在舞阳县××镇××与××交叉口西北角共有临街三层楼房及后院一处。该楼房现分别由贾高杰、郭志琴、韩黎明、刘广辉等人租赁，楼房后院由李向阳、阚成事租赁，贾高杰所租赁部分现闲置未用。2017年11月30日，原告郭志毅（乙方）与瑶璋三组、瑶璋六组（甲方）签订《租房合同》一份，合同约定：甲方把位于人民路××××交叉口西北角的一栋三层门面楼及后院、楼房后院和楼顶广告牌租赁给乙方，租期为12年，自2019年6月1日至2031年5月31日止。每年租金20万元，合同期内租金不变；乙方在抹角楼、二楼及三楼开始营业时支付第一年租金，以后每年提前十天交纳下一年度租金。甲方有时任组长张保伟、李全涛签字并捺印，原告郭志毅在乙方处签字并捺印。舞阳县舞泉镇瑶璋村民委员会主任李永杰在见证人处签字并捺印，时任瑶璋村民委员会党支部书记李克华在该合同上备注“支部同意大多数群众意见为准”并签名；该合同下方另有李文超、周某、陈某、郭兆春签名并捺印。2019年7月18日，原告郭志毅以其于2019年6月1日向现任组长李向阳交付租金20万元被拒收，2019年6月8日三，组、六组组长明确表示不履行该租房合同为由，诉至本院，本案在庭审过程中，原告郭志毅明确诉讼请求为：被告瑶璋三组、瑶璋六组交付原告郭志毅案涉《租房合同》（落款日期为2017年11月30日）中所涉房屋的租赁权。本案在审理过程中，被告瑶璋三组、瑶璋六组以案涉《租房合同》违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效情形为由提起反诉，请求确认反诉被告持有的《租房合同》（落款日期为2017年11月30日）为无效合同。另查明，本案在庭审过程中，原告郭志毅主张在案涉《租房合同》下方签字的李文超、周某、陈某、郭兆春为当时的村民代表，并向本院提交2017年11月1日推选群众代表的会议记录、2017年11月2日晚代表会议记录、2017年11月28日晚会议记录各一份以及推选群众代表家庭签字七份。被告瑶璋三组、瑶璋六组辩称2017年11月1日和2日推选代表的事情与本案无关，会议讨论了房租问题，但是并未讨论将该房屋租赁给原告；周某与陈某当时并非群众代表，并申请周某与陈某出庭作证。证人周某出庭作证证明：2017年冬季的一天晚上十点多钟，郭志毅、李文超在多次给我打电话的情况下，我去到李文超家中，郭志毅说贾高杰给的房租低，他要起诉贾高杰，让我签一份合同，我在没有看清合同内容的情况下，在合同上签了名字，我签字时上面有李克华、李永杰、张保伟的签名。当时在场的有李文超、郭志毅、陈某和我。我当时并非是村民代表。证人陈某出庭作证证明：有天晚上郭志毅喊我去李文超家中，说因为贾高杰打了他，他要起诉贾高杰，让我签一个字，因为我是青光眼，我没有仔细看就签了名字，我也不是群众代表。再查明，本案在庭审过程中，原告郭志毅提交瑶璋村三组、六组群众签名名单三份，主张群众签名名单中的意见系2017年11月20日召开村民会议的时候形成，因本案需要提供证据，原告于2019年7月10日左右找到村民让其签字形成了该份名单。被告瑶璋三组、瑶璋六组辩称该三份证据系2019年7月10日出具，签字人并未表示同意案涉《租房合同》，只是同意把案涉房屋以每年不低于20万元的价格出租，而并非是对案涉《租房合同》的认同。本院认为:根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项经村民会议讨论决定方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包方案；……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……”以及第二十八条的规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。……属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布”。本案中，虽然原告郭志毅提供证据证明被告瑶璋三组、瑶璋六组曾于2017年11月1日晚召开村民小组会议，但根据原告提交的会议记录，只显示当时对抹角楼（案涉房屋）的出租租金问题进行了讨论（讨论结果为如整体出租，每年租金不低于15万元或20万元）；同时根据原告郭志毅提交的2017年11月28日晚的会议记录，该会议对抹角楼的上涨房租问题进行了讨论（讨论结果为贾高杰所租房子的每年价格，修改合同，一楼大厅、二楼、三楼租金拾万元）；虽然原告提供2019年7月10日前后，瑶璋村三组、六组多数群众（以户为单位）签字同意将案涉房屋以每年不低于20万元的价格对外整体出租的签名名单，但上述证据均未涉及村民小组会议对落款日期为2017年11月30日的案涉《租房合同》进行讨论。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案原告郭志毅并未提供证据证明案涉《租房合同》经过村民小组会议讨论并经到会人员过半数同意，且未提供证据证明案涉《租房合同》在签订后及时向本村民小组的村民公布，应承担举证不能的法律责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《租房合同》并未按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定经村民小组会议讨论决定并通过，因此，该《租房合同》应认定为无效合同。关于原告郭志毅请求被告瑶璋三组、瑶璋六组履行《租房合同》的诉讼请求，因租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，根据庭审所查明事实，原、被告双方均认可本案所涉租赁物现在仍由贾高杰、郭志琴、韩黎明、刘广辉、李向阳、阚成事租赁，虽然上述承租人存在拖欠租金的事实，但被告瑶璋三组、瑶璋六组与上述承租人的租赁关系并未解除，被告瑶璋三组、瑶璋六组现在无法向原告郭志毅交付租赁物；同时根据上述阐明理由，案涉《租房合同》应认定为无效合同，因此，原告郭志毅请求被告瑶璋三组、瑶璋六组履行落款日期为2017年11月30日的《租房合同》，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（五）项、第二十四条第一款第（八）项、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）郭志毅的诉讼请求。原告（反诉被告）郭志毅所持有的《租房合同》（落款日期为2017年11月30日）为无效合同。本案受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）郭志毅负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉被告（原告）郭志毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 王 斐二〇一九年十月十六日书记员 李志颖