江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3790号原告：苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇中心大道新镇区。法定代表人：陈晓斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝玉，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅一帆，江苏瀛元律师事务所实习律师。被告：王凤兴，男，1959年7月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司（以下简称望亭中心商业街管理公司）与被告王凤兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，依法适用简易诉讼程序，由审判员宁璐独任审判。本案于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告望亭中心商业街管理公司的委托诉讼代理人郝玉、茅一帆，被告王凤兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望亭中心商业街管理公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业费15358.72元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告望亭中心商业街管理公司变更其第一项诉讼请求中主张的物业费为13303.68元。事实和理由：2006年4月18日，被告与案外人苏州九州置业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购置坐落于苏州市房屋，房屋面积共计108.16平方米。经原告核算，被告仅支付了2007年7月1日之前的物业费合计1000元。此后，被告一直常年拖欠物业费，且经原告多次催讨未果。截至目前，被告尚拖欠物业费13303.68元。原告认为，合法的合同关系受法律保护。原告依约提供物业服务，被告应当及时结清物业费，现被告拒不支付剩余款项，其行为与法有悖。综上所述，原告特诉至法院，望判如所请。被告王凤兴辩称，涉案的两套房屋坐落为苏州市相城区，系其和其妻子、儿子共同所有。2017年10月1日-2019年9月30日期间的物业费（按照1元/㎡/月的标准计算）已付清给原告，物业提供服务，其交费是理所应当的，但从2007年接收房屋开始（具体交付时间记不清），起初开发商那边有人提供服务，但从其入住涉案房屋之后从未见过物业，也没有物业的人提供服务，从头至尾都不知道有物业的存在。在交房的时，其交过一笔物业费1000元，至于交给了谁不清楚，交房的时也不知道有原告此公司的存在。后，原告来催费，其就交了两年，其也是因为看到了有物业，才正常交费，之前因没有见过物业公司，所以就没有交费。综上，其对原告的诉讼请求不予认可。经审理查明，位于苏州市相城区房屋登记的房屋共有权人为王凤兴及案外人王斌、张雪云，房屋建筑面积分别为36.54平方米、71.62平方米。又查明，2006年4月18日，王凤兴作为买房人，就上述两套房屋与案外人苏州市九洲置业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，其中，“附件四：合同补充协议”中“其他”第四条约定：“双方同意本商业街市场经营管理与物业管理由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司负责，商品房移交后，买受人承诺遵守苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司指定的物业管理规定与市场经营管理的业态划分等各项规定，并在交房时与该公司签订有关合同。”第七条第a项约定：“买受人须在出卖人寄发的书面通知规定的日期前来办理领房手续，并从领房之日起缴纳物业管理费用。”另查明，案外人徐俊系苏州市相城区望亭商业广场6幢103室、6幢202室房屋登记的房屋共有权人之一，徐俊曾于2007年4月5日望亭中心商业街管理公司就案涉商业广场签订《望亭商业广场前期物业管理服务协议》一份，其中约定的前期物业管理费为：普通商铺2.6元/月·平方米；综合商铺3.8元/月·平方米。审理中，原告望亭中心商业街管理公司表示，王凤兴所购买的两套房屋均为普通商铺，两套商铺面积合计为108.16㎡，王凤兴入住时间为2007年（具体时间不清楚），入住时交纳了一笔物业费（具体金额不清楚），现案涉商业体一直系其公司在提供物业服务，从未更换过，双方未签订过书面物业服务协议，但现物业费均是按1元/月/平方米的标准计算，其本案中向王凤兴主张的系自2007年10月1日至2017年9月30日期间共计共123个月的物业费，且王凤兴已经按上述标准向其公司付清了2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费。另，案涉两套房屋系王凤兴及案外人王斌、张雪云共有，但本案中明确仅向王凤兴一人主张。以上事实，由原告提供的原告营业执照、被告常住人口信息、《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录、《望亭商业广场前期物业管理服务协议》及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。审理中，被告王凤兴为反驳望亭中心商业街管理公司之主张，向本院如下证据：1.视频一段，其表示该视频系在优酷上所下载，反映的是10年左右之前案涉商业体的现状，其拟证明原告没有提供相应的物业服务；2.苏州市九洲置业投资有限公司与望亭中心商业街管理公司共同向其出具的《免交物业管理费承诺书》一份，其拟证明原告承诺过免除2007年1月-2010年12月共计4年的物业费。经质证，望亭中心商业街管理公司认为，对证据1，真实性、关联性均不予认可，该视频没有相应的拍摄人及拍摄时间，无法确认其真实性，且与本案不具备关联性；对证据2，认可，现愿意免除2007年1月-2010年12月共计4年的物业费。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，虽原告望亭中心商业街管理公司与被告王凤兴之间未签订书面物业服务协议，但根据《商品房买卖合同》补充协议的约定（双方同意由望亭中心商业街管理公司负责案涉商业体的物业管理）及2007交房时王凤兴交纳过物业费、王凤兴提供了有望亭中心商业街管理公司盖章的《免交物业管理费承诺书》与王凤兴已向望亭中心商业街管理公司交纳了2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费的事实，再结合案涉商业体其他业主（徐俊）于2007年4月5日望亭中心商业街管理公司就案涉商业广场签订过《望亭商业广场前期物业管理服务协议》的事实，本院可以认定自2007年案涉两套房屋交付王凤兴时，王凤兴与望亭中心商业街管理公司之间已经形成了事实上的物业服务关系，王凤兴作为案涉两套房屋的业主，应按约向物业服务提供方即望亭中心商业街管理公司交纳物业费。至于物业费的计算标准，原告主张按1元/月/平方米的标准计算案涉房屋的物业费，王凤兴也按该标准支付过近期的物业费，且其他业主与望亭中心商业街管理公司之间的前期物业服务协议中约定的案涉商业体中商铺的物业费收费最低类型为普通商铺的2.6元/月·平方米，故望亭中心商业街管理公司现自愿按1元/月/平方米的标准计算案涉房屋的物业费，较为合理，本院依法予以认定。现，根据上述《免交物业管理费承诺书》，望亭中心商业街管理公司自愿免除案涉两套房屋自2007年1月-2010年12月期间共计四年的物业费，此系其对自身权利的处分，本院依法予以准许。经本院核算，自2011年1月至2017年9月30日期间，案涉两套房屋（面积合计108.16平方米）应支付的物业费合计为8760.96元（1元/月/平方米×81个月）。审理中，虽原告在庭审中陈述不清楚王凤兴首次交纳物业费的具体金额，但其于诉状中事实与理由部分明确表示2007年7月1日前王凤兴支付过1000元，王凤兴亦表示其收房时交纳了物业费1000元，现2007年1月-2010年12月期间共计四年的物业费已经减免，故未避免双方之诉累，该1000元在本案中可与2011年1月至2017年9月30日期间王凤兴应支付的物业费8760.96元相抵扣，即王凤兴尚需支付望亭中心商业街管理公司2011年1月至2017年9月30日期间物业费7760.96元。虽王凤兴抗辩望亭中心商业街管理公司前期未提供物业服务，但其对此仅提供视频一份，按其陈述，该视频为优酷上所下载，故现并不能确认该视频具体的拍摄人、拍摄时间及原始载体等，且从视频的拍摄内容来看，也仅体现了拍摄时一定区域内的状况，望亭中心商业街管理公司现对此该视频亦不认可，故仅凭王凤兴现提供的该份视频，尚不足以充分证明望亭中心商业街管理公司前期未提供过任何物业服务，故本院对王凤兴上述抗辩意见不予采纳。综上，本院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第（五）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告王凤兴于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司2011年1月至2017年9月30日期间物业费人民币7760.96元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015309）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币92元，由原告苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司负担45.5元，被告王凤兴负担46.5元（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年十月二十五日书记员 金仕明