安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0828民初1337号原告：胡知红，女，1974年9月2日出生，汉族，住安徽省岳西县。委托诉讼代理人：杨万贵，安徽皖岳律师事务所律师。被告：徐维，男，1978年11月19日出生，汉族，住安徽省岳西县。委托诉讼代理人：崔世锋，安徽中天人律师事务所律师。第三人：岳西县龙翔生态旅游开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇前进北路**。法定代表人：汪金龙，该公司董事长。第三人：汪金龙，男，1963年4月8日出生，汉族，住安徽省岳西县。第三人：胡结芸，女，1974年4月18日出生，汉族，居民，住安徽省岳西县。第三人：安徽明堂衫服饰有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇前进路**。法定代表人：吴春苗，该公司经理。委托诉讼代理人：余晓彬，该公司员工。第三人：杨仕贵，男，1986年6月7日出生，汉族，户籍地安徽省岳西县，经常居住地岳西县。原告胡知红与被告徐维、第三人岳西县龙翔生态旅游开发有限公司（以下简称龙翔公司）、汪金龙、胡结芸、安徽明堂衫服饰有限公司（以下简称明堂衫公司）、杨仕贵案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告胡知红及其委托诉讼代理人杨万贵、被告徐维及其委托诉讼代理人崔世锋、第三人胡结芸、杨仕贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡知红向本院提出诉讼请求：1.确认胡知红与龙翔公司、汪金龙、胡结芸2018年2月19日签订的二份房屋租赁合同合法有效；2.判令徐维不得侵害胡知红的房屋租赁使用权；3.被告及第三人承担本案诉讼费用。庭审中，胡知红明确诉讼请求为：不得执行明堂衫公司、杨仕贵承租的房屋租金。事实和理由：龙翔公司法定代表人汪金龙与胡结芸系夫妻关系，其二人于2013年3月12日、2013年4月10日二次向胡知红借款300万元，后经过换据、结算，向胡知红出具条据五张。因龙翔公司经营每况愈下，无力偿还借款本息，2018年2月19日胡知红与龙翔公司、汪金龙、胡结芸协商，达成以房屋租赁使用权抵偿借款本息的房屋租赁合同两份，并约定胡知红可以转租。胡知红于2018年2月27日与明堂衫公司、2018年3月27日与杨仕贵签订房屋租赁合同各一份，约定租金从下一年度开始收取，因为前一年度租金已由汪金龙、胡结芸收取。2018年10月初，胡知红知悉岳西县人民法院（此段落以下简称执行法院）作出的（2018）皖0828执保40号《协助执行通知书》，2018年10月11日即与明堂衫公司达成《房屋租金支付协议书》。现执行法院拍卖前述房屋，通知胡知红申报权利，同时向明堂衫公司发出（2018）皖0828执931号《责令协助单位追款通知书》，限明堂衫公司七日内追回擅自支付的款项25万元，并交存执行法院。后胡知红还进一步知悉了（2018）皖0828执931号之七执行裁定书。胡知红认为，徐维与龙翔公司、汪金龙、胡结芸之间的借款发生在2018年3月2日，起诉的时间是2018年3月26日，执行法院作出（2018）皖0828执保40号《协助执行通知书》的时间是2018年3月27日，上述时间都在胡知红合法取得龙翔公司、汪金龙、胡结芸的房屋承租权之后，徐维依法维权不应侵害胡知红的承租权及转租收益权。胡知红与龙翔公司、汪金龙、胡结芸之间实质上是“以租（金）抵债”，不违背法律规定，是有效民事行为，应受法律保护。（2018）皖0828执931号之七执行裁定书侵害了胡知红的权益，胡知红向执行法院书面提出异议被驳回，遂提起执行异议之诉。徐维辩称，一、胡知红未取得上述涉案房产的租赁权。1.胡知红与明堂衫公司、杨仕贵之间的房屋租赁合同存在日期倒签的嫌疑，是故意虚构重新租赁事实，并非实际转租，达到转移财产权、收取租金的目的，以阻却徐维执行房屋租金；2.胡知红庭审中提交的《委托书》与其主张自相矛盾，该委托书清楚地说明，胡知红是代龙翔公司收取明堂衫公司的租金，其与龙翔公司之间没有租赁关系，与明堂衫公司之间也没有转租关系；3.胡知红对涉案房屋未办理租赁登记备案手续、亦未办理租赁公证、未缴纳租金税等，其也没有证据证明在法院查封案涉房屋前，已实际占有且至今占有该房屋。二、即使胡知红对案涉房屋享有租赁权，亦不能阻却法院对租金的执行。1.合法的房屋租赁关系受法律保护，即使胡知红取得案涉房屋转租权，其在享有收取明堂衫公司、杨仕贵租金权利的同时也负有向汪金龙、龙翔公司支付租金的义务，法院扣留租金没有损害产权人、转租人、承租人的权利，因为法院没有要求承租人腾房，只是变更了缴纳租金的方式；2.徐维认为胡知红一直未取得案涉房屋租赁权，也没有证据证明其与汪金龙、龙翔公司之间达成了以租抵债协议。即使双方有以租抵债合意，也仅对双方有约束力，不能对抗合同外第三人；3.胡知红与龙翔公司、汪金龙、杨仕贵、明堂衫公司之间的房屋租赁合同，不是真正意义上的租赁合同，应是债权债务合同，龙翔公司、汪金龙擅自以尚未发生的长期租金收益抵偿他人债权的行为，直接损害了执行案件中已经生效裁判确定的债权人的合法债权。综上所述，胡知红与汪金龙（龙翔公司）、明堂衫公司、杨仕贵等之间签订的房屋租赁合同不具有阻却徐维案件执行的事实及法律依据，请求法庭驳回胡知红的诉讼请求。龙翔公司、汪金龙、胡结芸述称，我们欠胡知红和徐维借款均是事实，与胡知红的租赁合同发生在向徐维借款之前，所签订的租赁协议是真实的，租金应抵偿胡知红的借款，不应抵偿徐维的借款。杨仕贵述称，杨仕贵的房屋租赁合同是2018年3月份与胡知红签订的，房租不管给谁都是给，杨仕贵没有意见。明堂衫公司述称，明堂衫公司与龙翔公司签订的租赁合同，租期五年。2018年2月，应汪金龙要求又与胡知红重新签了协议，约定租金给胡知红。至于房租应交给谁由法院决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院确认如下：2018年3月26日，徐维因与龙翔公司、汪金龙、胡结芸的民间借贷纠纷诉至本院，本院于当日立案受理，经徐维的申请，本院裁定保全了明堂衫公司租赁龙翔公司位于岳西县天堂镇前进路21号房屋（以下简称21号房产）的租金。2018年4月9日，经徐维申请，本院又裁定保全了杨仕贵租赁汪金龙登位于岳西县天堂镇前进北路10号房屋（以下简称10号房产）的租金。本院均及时向明堂衫公司、杨仕贵送达了协助执行通知书。2018年4月26日，此案经本院主持调解，双方达成调解协议：龙翔公司欠徐维借款本金100万元及利息，由龙翔公司于2018年5月25日前还清，汪金龙、胡结芸承担连带清偿责任。龙翔公司、汪金龙、胡结芸未按调解协议约定期限履行还款义务，徐维即向本院申请执行。本院于2019年4月2日作出（2018）皖0828执931号之七执行裁定：提取杨仕贵承租10号房屋租金16万元，并继续扣留租金；提取明堂衫公司承租21号房屋的租金25万元，并继续扣留租金等。案外人胡知红对该裁定不服，以该裁定侵害了其合法权益为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2019年4月16日裁定驳回其异议请求。2019年5月8日，胡知红遂向本院提起案外人执行异议之诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、龙翔公司、汪金龙、胡结芸共同先后向胡知红出具欠款凭证五份，载明欠款金额合计300多万元，龙翔公司、汪金龙、胡结芸承认欠款事实，各方无实质性异议，胡知红所举条据等书证表明其与龙翔公司、汪金龙、胡结芸存在民间借贷关系，至于具体的本金及利息不属本案审查范围。二、涉案合同情况：（一）21号房产登记房地产权利人为龙翔公司。2016年8月18日龙翔公司与明堂衫公司签订了该房屋的《房屋租赁合同》约定租期5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日（注：此日期合同载为9月31日明显存在笔误）止，年租金25万元。2018年2月19日，胡知红与龙翔公司就该房屋签订《房屋租赁合同》，期限15年（自2018年2月19日起至2033年2月18日），年租金25万元，并注明同意转租。2018年2月27日，胡知红与明堂衫公司签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋转租给明堂衫公司，租赁期限3年（自2018年10月1日至2021年9月30日），年租金25万元。同日，龙翔公司向胡知红出具《委托书》，委托胡知红收取明堂衫公司租金，明确2018年10月1日至2021年9月30日租金按支付日期打入胡知红账户，明堂衫公司在该委托书上签字盖章，日期显示为2018年2月29日（注：此日期明显存在错误）。2018年10月11日胡知红与明堂衫公司达成《房屋租金支付协议书》，内容为明堂衫公司已向胡知红说明了本院对其送达了协助执行通知书，明堂衫公司先将一年期25万元租金支付到胡知红姐姐胡志红账户提存，如法院追索，则以该款配合法院执行。明堂衫公司于2018年10月10日、2019年2月1日各转12.5万元到胡志红账户。该房自2016年10月1日起一直由明堂衫公司承租，并实际占用使用。（二）10号房产登记房地产权利人为胡结芸。2014年4月20日杨仕贵与汪金龙签订了该房屋的《房屋租赁合同》约定租期5年，自2014年4月20日起至2019年4月19日止，年租金19万元。2018年2月19日，胡知红与汪金龙、胡结芸签订合同，租赁期限15年（自2018年2月19日起至2033年2月18日），年租金16万元；2018年3月27日，胡知红与杨仕贵签订合同，约定将该房屋转租给杨仕贵，租赁期限5年（自2018年4月19日起至2023年4月18日），年租金16万元，并注明2018年4月19日--2019年4月18日房租已付。该房自2014年4月20日起一直由杨仕贵承租，并实际占用使用。此部分内容有胡知红提供的四份房屋租赁合同原件及徐维提供两份房屋租赁合同复印件及当事人陈述书证证实，具有合法性、关联性、真实性，可予认定。徐维虽提出日期为倒签，但并未提供反证，本院不予采信。至于证明作用本院在判决说理部分综合阐述。本院认为，本案的焦点是胡知红明是否享有足以排除执行明堂衫公司及杨仕贵租金的民事权益，其中关键问题是胡知红提供的四份房屋租赁合同的性质。从本案的事实看，实际承租人明堂衫公司、杨仕贵承租权均是在房产所有人龙翔公司、胡结芸（汪金龙）处提供签订房屋租赁合同取得。在合同期满前，胡知红作为债权人通过与作为债务人的房屋权利人另行订立房屋租赁合同，然后与原承租人签订转租合同，其目的并非真正占有使用房屋，而在于以此转换得到转租金，属于龙翔公司、汪金龙、胡结芸履行胡知红债务的一种方式。涉案合同仅为形式及名称上的房屋租赁合同，与房屋出租人将房屋提供给承租人使用承租人支付租金的房屋租赁合同性质并不相符，因此该四份合同不能仅以名称认定为房屋租赁合同，而应按实际性质认定为债务履行合同。胡知红收取实际承租人转租金及徐维对龙翔公司、汪金龙、胡结芸的债权均为普通债权，都无优先权。但前者系未经司法裁判的债权，还不具有强制执行力，后者为已由生效法律文书确认的债权，具有强制执行力，涉及债务履行债权实现时，只有转租金由实际租赁使用人已经先于法院保全裁定生效前交付胡知红，胡知红才能行使抵销权，在抵销其对龙翔公司、胡结芸、汪金龙等额债权的基础上享有转租金的所有权。本案中，明堂衫公司虽已将一年期25万元租金支付到胡知红姐姐胡志红账户提存，但《房屋租金支付协议书》内容显示是在本院向明堂衫公司送达协助执行通知书之后，且仅为提存，明确约定“如法院追索，则以该款配合法院执行”。故本案实际租赁使用人均未在保全裁定生效前支付转租金，胡知红与债务人及实际承租人就租金抵债未得到实际履行，胡知红主张其对房租享有排除本院生效法律文书执行的权益缺乏事实及法律依据，本院不予支持。案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回胡知红诉讼请求。案件受理费80元，由胡知红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  胡发宏审 判 员  吴建业人民陪审员  王国庆二〇一九年十月二十八日书 记 员  余鑫苗