山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初2971号原告：李绍鹏，男，汉族，1964年8月21日生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李传温，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。被告：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司。住所地：泰安市岱岳区财兴街**。法定代表人：孙法学，董事长。委托诉讼代理人：张**，山东望岳律师事务所律师。第三人：泰安市泰山区共顺商贸有限公司。。住所地：泰安市东岳大街**法定代表人：刘树平，经理。第三人：泰安市诚鑫金属回收有限公司。住所地。住所地：泰安市清真寺街南段iv>法定代表人：孙远怀，经理。原告李绍鹏与被告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司（以下简称岱岳农商银行），第三人泰安市泰山区共顺商贸有限公司（以下简称泰安共顺公司）、泰安市诚鑫金属回收有限公司（以下简称泰安诚鑫公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李绍鹏及其委托诉讼代理人李传温，被告岱岳农商银行的委托诉讼代理人张**，到庭参加诉讼。第三人泰安共顺公司、泰安诚鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李绍鹏向本院提出诉讼请求：依法确认原告对位于泰安市房屋房产租赁合同有效，保留原告剩余六年承租期，停止对原告腾退房屋的执行。事实与理由：2014年6月，原告与第三人泰安共顺公司签订了位于泰安市房屋房屋的租赁合同，合同签订期限为20年，因第三人当时急需用钱，要求一次性先交10年的租金150万元。合同签订并查看房屋后，一次性支付租赁费。2016年开始装修并使用至今，2019年元月8日，原告接到法院公告，得知法院在执行案件中需要对涉案房产进行评估拍卖。原告先与被执行人签订租赁合同，并已经支付租赁费。根据法律规定，该租赁合同合法地有效，法院拍卖该房产，影响原告的房屋租赁权和合法使用权。为此提出执行异议，法院于2019年4月25日作出2019鲁09**执异46号裁定书，驳回原告的执行异议。为此，诉至法院。被告岱岳农商银行答辩称，一、本案案由应为确认合同效力纠纷而非执行异议之诉，原告的诉讼请求无事实和法律依据应予驳回。原告在起诉中列明的诉讼请求是确认房屋租赁合同有效。原告对岱岳区法院（2019）鲁0911执异46号执行裁定书裁定驳回其执行异议有所表述，但原告没有依据46号执行裁定书提出执行异议之诉，而是提出确认原告与泰安共顺公司所签租赁合同有效的合同确认之诉。原告所提的执行异议，岱岳区法院（2019）鲁0911执异46号执行裁定书裁定驳回了其执行异议，原告如对执行裁定不服应在十五日内提起执行异议之诉，但未按规定提起执行异议之诉，该裁定书已经发生法律效力。根据相关法律规定，案外人以被执行人为被告就执行标的物另行提起确权之诉的，应当裁定不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。原告李绍鹏在裁定驳回其执行异议后又向法院起诉要求确认租赁合同效力，应当驳回起诉。二、承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案租赁合同在抵押权设立之后，即便租赁合同是真实的，抵押在前，租赁在后，不影响法院的执行。第三人泰安共顺公司、泰安诚鑫公司未到庭未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：岱岳农商银行与泰安诚鑫公司、泰安共顺公司、冀卫国、满丽华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月12日作出（2017）鲁0911民初1392号民事判决，判决主要内容为：一、泰安诚鑫公司偿还岱岳农商银行借款14699000元及利息；二、泰安诚鑫公司支付岱岳农商银行律师代理费418000元；三、岱岳农商银行对泰安共顺公司抵押的位于泰安市长城路78号时代明珠商务大厦的房产三处（证号为泰房权证泰字第××、17××66、17××67号）及土地三宗，在最高额2063万元范围内享有优先受偿权；四、冀卫国、满丽华对判决第一、二项承担连带清偿责任。判决生效后，岱岳农商银行向本院申请强制执行。李绍鹏提出书面异议，以与泰安共顺公司签订涉案房屋的租赁合同并交付10年租金为由，要求在房产拍卖时保留未到期的房屋租赁期限。2019年4月18日，本院作出（2019）鲁0911执异46号执行裁定，驳回李绍鹏的异议请求。李绍鹏对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。李绍鹏提交与泰安共顺公司签订的房屋租赁合同，该合同载明：租赁标的为泰安市长城路78号时代明珠商务大厦1层3号、2层3号、3层3号的三处房产；租赁期限自2014年9月1日至2034年8月31日，共20年；租金及支付方式为第一年十年（自2014年9月1日起至2024年8月31日止），每年租金15万元，合计150万元，第二个十年每年租金为20万元；支付方式为先交租金后租赁房产，2014年12月10日前，李绍鹏一次性支付泰安共顺公司第一个十年的租金150万元。租赁合同还就房屋维护、解除等作了约定。该合同载明签订日期为2014年9月1日。李绍鹏提交银行卡交易明细及泰安共顺公司出具的收到条，主张2014年12月8日向泰安共顺公司支付租金150万元。银行卡交易明细显示2014年12月8日李绍鹏账户向泰安市泰山区鼎瑞经贸有限公司转账1500000元，李绍鹏主张鼎瑞公司与泰安共顺公司均系同一控制人冀卫国的公司，并称泰安共顺公司让打款至鼎瑞公司。泰安共顺公司出具的收到条载明：今收到李绍鹏自2014年11月30日起至2024年11月29日止十年的房屋租金1500000元。原告认可付款后交付房屋钥匙。泰安共顺公司与泰安市岱岳区农村信用合作联社于2014年9月10日签订《最高额抵押合同》，为泰安诚鑫公司的贷款提供担保，抵押财产包括本案所涉泰安市长城路78号时代明珠商务大厦的三处房产。（2017）鲁0911民初1392号民事判决载明“2014年9月10日，泰房他证泰字第××号房屋他项权证一份，证实上述三处房产的他项权利人为岱岳农商行，所有权人为共顺公司，他项权种类为最高额抵押”。泰安共顺公司出具承诺书载明：提供的抵押物没有出租。泰安共顺公司出具（董事会/股东会/股东）同意抵押决议书。泰安市岱岳区农村信用合作联社因改制变更为泰安岱岳农村商业银行股份有限公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案争议的焦点是李绍鹏的租赁权设定在先还是岱岳农商银行的抵押权设定在先的问题。租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物的实际占有、使用作为设立的时间。原告李绍鹏主张于2014年9月1日签订房屋租赁合同，但其于2014年12月8日转账给泰安市泰山区鼎瑞经贸有限公司用以支付泰安共顺公司的房屋租金，并认可在交付租金后取得租赁房屋钥匙。租赁合同也约定先交租金后租赁房产。因此，可以认定原告李绍鹏是在2014年12月8日取得租赁房产的钥匙，并对该房产进行使用。原告虽主张早于2014年9月10日的抵押权设立之前签订租赁合同，但房屋实际占有、使用前，李绍鹏作为租赁合同的权利人享有要求出租人交付出租房屋用于租赁的请求权，而非租赁权。李绍鹏于2014年12月8日取得房屋钥匙，行使对租赁房屋的占有、使用的权利，李绍鹏的租赁权于2014年12月8日设立。根据（2017）鲁0911民初1392号民事判决确认的事实，泰安共顺公司与泰安市岱岳区农村信用合作联社于2014年9月10日签订《最高额抵押合同》，并于2014年9月10日办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以应当办理抵押的财产或建筑物抵押的，抵押权自登记时设立。岱岳农商银行的抵押权于2014年9月10日设立。岱岳农商银行的抵押权先于李绍鹏的租赁权设立。本案涉案房产，岱岳农商银行抵押权设立后又出租，该租赁关系不得对抗岱岳农商银行已登记的抵押权。综上所述，原告李绍鹏诉讼请求确认对位于泰安市房屋房产租赁合同有效，保留原告六年承租期、停止对原告腾退房屋的执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告李绍鹏的诉讼请求。案件受理费11300元，由原告李绍鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  玄甲明审判员  李 冉审判员  王伟华二〇一九年十月十日书记员  张文文