浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终7726号 上诉人（原审原告）杨德纯，男，1953年5月27日出生，汉族，住河南省博爱县。 委托诉讼代理人李成竹，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）徐钻，男，1982年3月25日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人吴万民、张晴晴，、实习律师。 被上诉人（原审被告）徐振民，男，1959年8月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审被告）黄者法，男，1978年7月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人杨德纯因与被上诉人徐钻、徐振民、黄者法房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初3550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，坐落于杭州市滨江区××街道××路××号房屋为徐振民夫妻共有，登记时间为2010年12月16日，房产证号为杭房权证高新移字第1××0号，用途为非住宅。徐振民与徐钻系父子关系。后徐振民将该房屋转让给黄者法，2017年9月28日，黄者法办理了房屋产权证，证号为浙（2017）杭州市不动产权第0309761号，权利人为黄者法，单独所有。2016年12月9日，杨德纯（承租方，乙方）与徐振民、徐钻（出租方，甲方）签订了《杭州市房屋租赁合同》，约定：1.甲方将其合法拥有的座落于杭州市滨江区××路××号××室房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积313.35平方米，乙方保证租赁该房屋仅作为经营桌球使用，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。2.该房屋租赁期自2016年12月11日起至2020年2月10日止，其中2016年12月11日至2017年2月11日为装修免租期，每月租金20000元，总计租金720000元。租金三个月一付，首次租金于2017年2月11日前支付，以后租金提前半个月支付，第二次于2017年4月25日前支付，第三次于2017年7月25日前，依次类推。甲方收取乙方租房保证金20000元。3.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成的甲方损失，乙方应予以赔偿：拖欠租金累计一个月以上的。4.2016年12月11日前所有费用（水电、物业）全部由甲方支付，租期则全由乙方支付，因房屋产权人为徐钻父母名下，故徐钻保证如出现第三方干涉，导致合同无法履行，则徐钻承担所有责任。徐钻在甲方代理人处签字捺印，杨德纯有签名及捺印。合同签订后，双方按约履行，2017年房屋转让后，按原租赁合同继续履行，租金均通过徐钻转交黄者法。2018年开始杨德纯出现未按约支付租的情形，为此徐钻经常通过微信向杨德纯儿子杨路林催收，特别是本应于2018年10月25日支付的租金共分成7笔，第7笔是在2019年1月16日支付。从徐钻与杨路林的微信聊天记录显示：2018年11月15日徐钻发微信催租金：“老杨，租金又很久了”，一直催到2019年1月16日，徐钻在微信中说“我感觉你们下一季度的租金应该很吃力了吧。我跟房东说了，如果他有新的租客，让他自己联系起来。你这边如果要正常继续下去，房租不准时的话，我也没办法了，你们下季度直接交给房东，不要给我了。”“算了，我也不要了。你们直接跟房东联系吧。至今租赁协议，很早以前就已经触发了解约条款，好象是累积拖延一个月，房东就能解除合同的吧，我记不大清楚了，你们累积的话有很多个月了。”后本应于2019年1月25日支付的租金共分二笔支付，第一笔于2019年2月14日支付，第二笔于2019年2月15日。2019年2月双方就合同租赁事宜发生争议，2019年4月25日，杨德纯向徐钻汇款支付5月12日至8月11日的租金60000元，2019年5月3日徐钻将杨德纯所交的60000元房租退还，附言：房东退款。另查明：杨德纯儿子杨路林与周昌佐系合伙关系，无书面合同。2016年12月9日，两人以杨德纯的名义与徐钻（徐振民）签订《杭州市房屋租赁合同》，共同合伙经营桌球房。前半年由周昌佐负责经营，后因与两人发生矛盾，之后周昌佐安排了店长，自己回温州，具体事务均由杨路林负责。租赁期间周昌佐和杨路林约定各承担一半的租赁费，租金交付部分为营业款转付，不足由周昌佐与杨路林分别转给徐钻。2019年2月开始，杨路林、周昌佐两人之间产生矛盾，就租赁事宜周昌佐、杨路林均与黄者法进行了联系。2019年5月10日，黄者法与周昌佐签订了新的《商铺租赁合同》，租期自2019年5月10日起到2020年2月9日止，年租金24万元。周昌佐支付了5月10日至8月9日租金（扣除了相应的物业费等），并对房屋进行了重新装修，目前由其继续经营桌球房。杨德纯于2019年5月诉至原审法院，请求判令：1.确认其与徐钻、徐振民于2016年12月9日签订的《杭州市房屋租赁合同》合法有效；2.黄者法继续履行其与徐钻、徐振民签订的《杭州市房屋租赁合同》；3.本案诉讼费由徐钻、徐振民、黄者法承担。 原审法院认为，杨德纯与徐钻、徐振法于2016年12月9日签订的《杭州市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。对于该合同的效力，当事人均无异议，故杨德纯坚持要求确认该合同有效的诉请，原审法院予以支持。根据买卖不破租赁原则，在租赁期间黄者法受让了案涉租赁房屋，原合同约定的相关条款对杨德纯、黄者法均具有约束力，任何一方违反合同约定，另一方有权按照合同约定行使权利，追究违约责任。从上述有效证据及当事人陈述，可以确认杨德纯本人实际并未参与租赁及经营，杨路林代杨德纯负责租赁事宜，其与徐钻、黄者法之间的联系，对杨德纯均具有法律效力。徐钻之后作为杨德纯与黄者法之间的联系人，在2018年至2019年1月杨德纯出现多次租金延期交付的情形，徐钻在微信中明确告知杨德纯，不再代收租金，租赁事宜与黄者法联系。黄者法认可徐钻所说也是他的意见，在2月至5月期间没有与杨德纯达成协议，因此徐钻、黄者法向杨德纯明确主张解除合同，符合合同的约定，黄者法退回租金，与之前意思表示一致，合同已经解除。杨德纯要求黄者法继续履行合同的诉请，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认杨德纯与徐钻、徐振民于2016年12月9日签订的《杭州市房屋租赁合同》有效；二、驳回杨德纯的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由杨德纯负担。 宣判后，杨德纯不服，向本院提起上诉称：一审认定案涉房屋租赁合同已经解除不当。一审忽略了徐钻在微信告知后又继续收取租金且黄者法接受租金的事实，徐钻、黄者法接受租金的行为表明案涉房屋租赁合同仍然继续履行，徐钻、黄者法未经通知退回租金的行为不能产生合同解除的法律效果。2018年至2019年1月期间，上诉人儿子杨路林与徐钻微信聊天中，徐钻虽多次催促房租，但大多是宣泄不满情绪和以解除合同为要挟，没有明确解除合同的意思表示做出。2019年1月16日，徐钻虽提出后续租金其不代收了，要求上诉人直接交给黄者法，但事实上徐钻在2019年1月16日当天及2月14、15日和4月25日多次收取租金并转付给黄者法，故徐钻表示不再代收租金只是一种以要挟方式催讨租金的手段，非真实意思表示，事后双方仍继续履行案涉租赁合同。若徐钻不打算继续代收租金，其应向上诉人告知黄者法的收款方式，但其没有这样做，甚至在杨路林向徐钻、黄者法索要收款账户时，二人依然没有提供。黄者法事后追认徐钻不再代收租金的说法与其实际继续收取租金的行为矛盾，故所谓之前的意思表示要结合双方继续履行行为考虑，不能片面理解为不再代收租金。黄者法在2月至5月没有与上诉人达成协议不能作为苛责上诉人的理由，此时租赁合同对黄者法具有约束力，上诉人无需另行与黄者法签订租赁合同。黄者法通过徐钻退回上诉人2019年4月25日支付的租金，并没有向上诉人发出解除合同通知，该消极的默示行为除非有法律规定或合同约定，否则不能产生合同解除的法律效果。退一万步而言，即便案涉房屋租赁合同已经解除，徐钻、黄者法作为理性的合同主体，有义务及时通知上诉人清理物品、退还押金、给予必要清场时间，但徐钻、黄者法没有这样做，反而于5月10日强行收回房屋，给上诉人造成巨大损失，也不能因为徐钻、黄者法强行收回房屋反推房屋租赁合同已经解除。案涉房屋租赁合同尚未解除，上诉人有权要求黄者法继续履行。根据《合同法》第二百二十九条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，黄者法在租赁期间受让案涉房屋，原合同约定对徐钻、黄者法均有约束力，上诉人有权要求黄者法继续履行。且不论黄者法退还房租的行为是否产生合同解除的法律效果，在案涉房屋租赁尚未解除前，仍应切实履行和尊重，黄者法有义务协助履行。黄者法与周昌佐之间签署的租赁合同不影响上诉人与黄者法继续履行案涉房屋租赁合同，案涉房屋租赁合同签订时间、交付时间、合法占有均在前，上诉人有权根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条要求继续履行。黄者法从受让案涉房屋以来陆续收到上诉人通过徐钻转付的租金，已经继续履行案涉房屋租赁合同，且目前仍然具备继续履行的客观条件。徐钻、黄者法未经通知擅自收回房屋，在没有任何清场交接的情况下将案涉房屋租赁给与上诉人存在利益冲突的第三方，且租赁合同截止期限与案涉房屋租赁合同基本一致，存在恶意串通的嫌疑。徐钻、黄者法通过强行收回房屋、新签合同、转移占有等一系列故意违约的方法阻止上诉人继续履行案涉房屋租赁合同，有违诚实信用运则。综上，上诉人杨德纯请求二审法院：一、撤销原审判决第二项，改判由被上诉人黄者法继续履行上诉人与被上诉人徐钻、徐振民签订的《杭州市房屋租赁合同》或发回重审。二、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人徐钻答辩称：2019年1月16日，徐钻向上诉人表示过解除合同的条件已经成就，租金再不准时，只能解除合同。上诉人本应于2019年1月25日支付的租金，分两笔于2019年2月14、15日支付，再次逾期。房屋租赁合同双方的主合同义务为出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金，故徐钻退回租金的行为与之前意思表示一致，即解除合同。根据《民法总则》第一百四十条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在法律规定、当事人约定或符合当事人之间的交易习惯时才可以视为意思表示，徐钻退房租的行为并非单纯沉默，而是默示作出意思表示。徐钻没有强行收回房屋，给予上诉人清场时间。物品清理、结算是上诉人与其合伙人周昌佐之间的纠纷，与本案无关。徐钻行使约定解除权，没有恶意。综上，被上诉人徐钻请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人徐振民、黄者法未作答辩。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，二审中，徐钻明确表示合同解除时间为2019年5月3日，即房租60000元退还杨德纯之日。 本院认为，案涉杨德纯与徐钻、徐振法于2016年12月9日签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律禁止性规定，应为有效。根据合同法买卖不破租赁的原则，黄者法在上述房屋租赁合同租赁期间内受让案涉房屋，原合同条款对杨德纯、黄者法具有约束力，双方均应依约履行。根据《杭州市房屋租赁合同》的约定，杨德纯负有按期支付租金的义务，累计拖欠一个月以上的，黄者法有权解除合同。徐钻在案涉房屋转让给黄者法后作为杨德纯与黄者法之间的联系人并代黄者法收取租金。2018年至2019年1月，杨德纯多次出现租金逾期交付的情形，徐钻在2019年1月16日的微信中明确告知杨德纯方因其逾期交付故徐钻不再代收租金，并让杨德纯与黄者法联系，黄者法对此也予以认可，1月16日当天及之后徐钻虽继续代收租金，但杨德纯均逾期支付，也未就逾期支付问题与黄者法达成新的一致，故合同约定的解除权条件早已成就。2019年5月3日，徐钻将杨德法于2019年4月25日逾期支付的租金退还并附言“房东退款”，黄者法一审中也认可该行为系其授意，故结合前述微信聊天记录，该退款行为系其行使约定解除权的意思表示，案涉房屋租赁合同已经解除，杨德纯要求继续履行依据不足，本院不予支持。综上，杨德纯上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杨德纯负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十月日书记员万丹丹