广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8177号上诉人（原审原告，反诉被告）：何秋宁，女，1981年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市顺德区峻汇塑料制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：何秋宁。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市威民朗物业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王正国。委托诉讼代理人：温碧霞，广东泛邦律师事务所律师。上诉人何秋宁、佛山市顺德区峻汇塑料制品有限公司（以下简称峻汇公司）因与被上诉人佛山市威民朗物业投资有限公司（以下简称威民朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。何秋宁、峻汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并依法改判威民朗公司赔偿何秋宁、峻汇公司一个月房租损失9100元，并赔偿何秋宁、峻汇公司环评费用损失39000元，停产停业损失100000元，工资损失48000元，以及厂房搬迁费用损失35000元，装修费用损失180000元，赔偿面积差损失29718元；2.撤销一审判决第四、五、六项，依法改判无须支付占有使用费66425.81元、基本电费5520元以及判决第六项中相应利息损失；3.威民朗公司负担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误，违背公平公正原则。第一，本案租赁合同无效的原因系由于威民朗公司提供的租赁物无任何合法产权证明，截至一审辩论终结前也无法取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，导致消防检查无法通过验收，威民朗公司有重大过错，正是威民朗公司提供租赁物属违章建筑这一原因造成何秋宁投资的企业血本无归，造成重大经济损失。该些重大经济损失理应由过错方威民朗公司赔偿，因为《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”但一审判决对合同无效的过错只字不提，完全偏袒威民朗公司，也完全忽略《中华人民共和国合同法》关于过错方需赔偿对方因此造成损失的法律规定。第二，根据前述分析，对于以下各项损失理应由威民朗公司承担，具体分析如下：1.何秋宁、峻汇公司已预先支付2018年10月租金18200元，但由于2018年10月17日消防检查导致停产停业，2018年10月17日开始至2019年1月10日交还厂房期间仅在处理厂房搬迁事宜，根本无法正常使用租赁物（即无法进行正常生产经营，无法实现租赁物的正常使用功能），因此威民朗公司理应退还何秋宁、峻汇公司多付的2018年10月17日至2018年10月31日的租金损失9100元。2.对于环评费用损失39000元、装修费用损失180000元，虽然确实是生产经营投入成本，但该生产投入系一次性投入，由于租赁合同无效，租赁物无法正常使用已停产停业，导致该生产投入成本无法实现生产经营目的，两者存在必然因果关系，并应由过错方的威民朗公司承担该损失责任。一审法院没有考虑过错因素，不支持上述损失不予错误。3.对于工资损失48000元，由于2018年10月17日消防检查开始至2019年1月10日交还厂房期间仅在处理厂房搬迁事宜，根本无法正常使用租赁物，企业仍需要支付工资应由威民朗公司承担。4.对于停产停业损失100000元和搬迁费用损失35000元，由于2018年10月17日消防检查导致停产停业，何秋宁、峻汇公司方合作的生意业务只能终止，原来已进行的业务被迫终止，导致停产停业损失和被迫搬迁，也是由威民朗公司过错造成，应由威民朗公司承担。5.关于厂房面积差的问题，一审庭审中，何秋宁、峻汇公司方要求法庭组织双方现场测量厂房数据以查明实际面积，但一审法院不予理睬，导致事实无法查清，一审法院也未向何秋宁、峻汇公司释明申请司法鉴定，请求二审法院根据实际测量数据予以改判。第三，关于威民朗公司诉请要求何秋宁、峻汇公司支付2018年10月17日停产停业后的占有使用费问题，一审判决严重偏袒威民朗公司。合同无效及停产停业的根本原因是由于威民朗公司提供的租赁物无任何合法产权证明，也无法取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，导致消防检查无法通过验收所导致，但威民朗公司却无须承担任何责任，在停产停业造成何秋宁、峻汇公司重大经济损失的情况下，一审判决仍按照正常使用租赁物的标准支付占有使用费不合理，虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该法律规定仅仅规定“人民法院一般应予支持占有使用费”，并非规定“人民法院必然支持占有使用费”。根据本案实际，在租赁物无法正常使用且合同无效系威民朗公司提供违章建筑的过错所造成的情况下，理应免除何秋宁、峻汇公司向威民朗公司一方支付占有使用费的责任。即使何秋宁、峻汇公司仍应支付占有使用费，在租赁物无法正常使用的情况下，占有使用费也不应按照原来标准。第四，如前述第二点所析，一审判决何秋宁、峻汇公司支付威民朗公司基本电费5520元不合理。首先，该基本电费从性质上并非实际产生的电费，而是合同约定的提供工业用电变压器的配套设施费用，既然租赁物无法正常使用已停产停业，且合同无效是由于威民朗公司提供违章建筑造成，该配套设施费用无法实现，支付该费用没有任何事实和法律依据。第五，一审判决何秋宁、峻汇公司支付占有使用费及水电费的利息错误。2018年10月17日消防检查后，何秋宁、峻汇公司经与威民朗公司沟通才发现租赁物系违章建筑，在合同无效的情况下，威民朗公司理应赔偿何秋宁、峻汇公司重大经济损失并退还保证金45600元及赔偿搬迁费用35000元（一审法院也已支持10000元），但威民朗公司一直没有退还，威民朗公司非法占有何秋宁、峻汇公司至少55600元，该金额与一审法院支持威民朗公司的占有使用费及水电费金额相当。在威民朗公司未退还何秋宁、峻汇公司款项的情况下，威民朗公司没有利息损失，而且双方就何秋宁、峻汇公司的损失赔偿及款项退还问题一直存在争议，双方尚未能合理结算相关款项和费用，不应该计算逾期利息，故此一审判决何秋宁、峻汇公司单方支付威民朗公司逾期利息不合理。即使存在各自支付、退费问题，从公平、方便合理的角度考虑，理应在本案本诉及反诉中相互抵扣，而不应单独由何秋宁、峻汇公司支付对方逾期利息。威民公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回何秋宁、峻汇公司的全部上诉请求。一、何秋宁、峻汇公司自身存在过错，应当自行承担后果。在2015年至2018年10月期间，双方就涉案租赁物前后共续签三份《租赁合同》，第一份及第二份《租赁合同》的租赁期至2018年10月，表明何秋宁、峻汇公司已经正常经营三年，也表明双方签订的合同目的已经实现，涉案租赁厂房也实现其价值。2018年10月，环保、安监及消防等部门联合大检查，由于何秋宁、峻汇公司自身存在多处消防安全违法行为，才被责令停业整顿，何秋宁、峻汇公司自身的违规行为一直存在，日常经营中威民朗公司及村委会多次督促，仍无改进，漠视生产安全。对此后果，何秋宁、峻汇公司应自行承担。二、合同无效的法律后果。一审判决认定双方签订的租赁合同为无效合同，根据最高人民法院最新司法观点，在确定合同无效后的返还责任或者折价补偿范围时，返还货币的，要综合考虑双方当事人的过错程度、款项用途、获利情况等因素合理确定标准，意味着并非合同无效即可全额返还已收款项。具体到本案中，何秋宁峻汇公司在经营过程中，自身存在多项违规情形，而涉案建筑物没有取得相关的建筑规划许可证只是其被责令整顿的原因之一，在何秋宁、峻汇公司对于被责令整改也具有过错及责任的情况下，威民朗公司也体谅何秋宁的处境，在一审庭审时，威民朗公司也主动同意退还保证金。三、何秋宁、峻汇公司诉求的金额没有依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉讼案件所有的数据计算应当建立在真实有效的证据基础上，何秋宁诉求的各项赔偿没有相应的证据佐证，依据不足。何秋宁在一审庭审时已陈述其主张赔偿的金额仅为估算。四、关于占有使用费、电费及利息损失的问题。1.关于占有使用费及电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院以合同约定的租金计算房屋占有使用费，是其行使自由裁量权，于法有据。电费系基于双方存在租赁关系以及根据实际产生的金额收取。2.关于利息损失。何秋宁、峻汇公司将保证金、搬迁费用、占用使用费、电费等概念及支付方式进行混淆，一审法院判决何秋宁支付逾期利息于法有据。何秋宁、峻汇公司向一审法院起诉请求：1.确认何秋宁与威民朗公司于2018年9月14日签订的《租赁合同》无效；2.判令威民朗公司立即退还租赁保证金54600元，并赔偿何秋宁、峻汇公司一个月房租损失18200元、环评费用损失39000元、停产停业损失200000元、工资损失48000元、厂房搬迁费用损失35000元、装修费用损失380000元；3.威民朗公司负担本案诉讼费用。第二次庭审中，何秋宁、峻汇公司更正上述第二项诉讼请求中的保证金金额为45600元。威民朗公司反诉请求：1.判令何秋宁、峻汇公司向威民朗公司支付拖欠的厂房租金71500元/月（从2018年11月1日起暂计算至2019年1月，之后的租金参照2018年9月14日签订的《租赁合同》约定的标准顺延计算至何秋宁、峻汇公司实际交还房产之日止）；2.判令何秋宁、峻汇公司向威民朗公司支付电费5520元、水费6044.4元、水损费45元、税金1690元，合计13299.4元；3.判令何秋宁、峻汇公司向威民朗公司支付违约金4260.22元（违约金计算详见附表，之后的从2019年1月15日起计算，以84799.4元为基数，按照千分之一每天计算违约金，计算至何秋宁、峻汇公司交还场地之日止）；4.本案受理费由何秋宁、峻汇公司承担。第二次庭审中，威民朗公司明确上述第一项反诉请求为判令何秋宁、峻汇公司向威民朗公司支付拖欠的2018年11月1日至2019年1月10日厂房租金71500元（其中2018年11月租金28600元、2018年12月租金28600元、2019年1月租金14300元），2019年1月10日后的租金不再收取；并更正上述第二项反诉请求为令何秋宁、峻汇公司向威民朗公司支付基本电费5520元、电费6044.4元、水费45元、税金1690元，合计13299.4元；另明确上述第三项反诉请求的违约金计算至何秋宁、峻汇公司实际清偿全部费用之日止。一审法院认定事实：通过实地查看后，何秋宁与威民朗公司分别于2015年10月30日、2017年3月30日签订涉案的第一、第二份《租赁合同》，两份合同分别约定威民朗公司出租佛山市顺德区***厂房“第一层760平方米，空地152平方米”及“第一层380平方米与宿舍第一层一间”给何秋宁兴办工厂使用；两份合同均约定承租方需向出租方支付三个月的租金作为保证金，待合同期满后，经出租方验收房屋合格及结清一切费用后无息退还；租赁结束时间均为2018年10月30日。何秋宁分别支付上述两份合同的保证金25200元、20400元。2018年9月14日，何秋宁与威民朗公司就上述两份《租赁合同》的租赁范围之和签订了涉案的第三份《租赁合同》，约定威民朗公司出租佛山市顺德区***厂房首层1140平方米、空地342平方米给何秋宁兴办工厂使用，厂房租金25080元/月，垃圾清运费500元/月，空地公摊2736元/月，保安费500元/月，电费按国家标准收费，基本电费为23元/KVA，电损为0.08元/度，水费为5元/吨，以上费用优惠后金额合计28600元/月；租赁期限从2018年11月1日至2021年10月30日；并约定何秋宁需向威民朗公司支付三个月的租金即85800元作为保证金，待合同期满后，经威民朗公司验收房屋合格及结清一切费用后无息退还；何秋宁每月五日前将房屋租金及上述各项费用一次性缴付给威民朗公司；还约定何秋宁负责租用单位内的治安、卫生、防火等工作，须根据生产需要，配备足够的消防器材，不得对房屋的主体结构进行改造，不得改变租赁房屋的用途，合同到期后，必须保证所租区域水、电使用正常，且水电安装与其他固定装修不能拆除，应完整无偿地交予威民朗公司，若何秋宁未到期退租则三个月保证金不退，并赔偿威民朗公司一个月房租，若威民朗公司中途退约，威民朗公司赔偿何秋宁一个月房租；何秋宁应按时逐月向威民朗公司缴交房屋租金与各种费用，若逾期缴交，威民朗公司有权每天按应交金额的百分之四向何秋宁加收违约金；合同还约定了其他事项。签订第三份《租赁合同》后，何秋宁并未就该份合同支付保证金85800元，威民朗公司也未向何秋宁退回第一、第二份《租赁合同》的保证金共计45600元。2018年10月17日，佛山市顺德区勒流街道消防消防安全委员会出具《勒流街道消防责令改正通知书》，认为峻汇公司存在消防安全违法行为，责令改正。消防安全违法行为包括：建筑物未经消防审核、验收；封闭疏散通道、安全出口；单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未按规范要求配置、设置、未保持完好有效；用电设备的安装、使用和线路的设计、敷设不符合国家有关消防安全技术规定；其他消防安全违法行为和火灾隐患，如使用隔板作为隔层、使用彩钢板分隔、灭火器材过期失效。上述消防检查结束后，何秋宁、峻汇公司认为因涉案厂房属于违章建筑，无法通过消防验收，导致何秋宁投资的峻汇公司无法使用租赁物从事正常生产经营活动，故峻汇公司于2018年12月17日、2018年12月27日逐步搬离涉案租赁物，并已于2019年1月10日搬离完毕；何秋宁、峻汇公司认为因此造成其租赁保证金损失、一个月房租损失、环评费用损失、停产停业损失、工资损失、厂房搬迁费用损失、装修费用损失，遂于2019年1月23日起诉至一审法院。另查明，峻汇公司于2016年1月13日登记成立，其法定代表人为何秋宁，公司自成立后至2019年1月10日搬离完毕前一直在涉案租赁物生产经营。目前，何秋宁、峻汇公司尚欠威民朗公司2018年11月份、2018年12月份、2019年1月1日至2019年1月10日的租金（占有使用费），以及2019年1月10日之前的基本电费、电费、水费、税金，故威民朗公司于2019年2月25日提起反诉，要求何秋宁、峻汇公司清偿上述各项费用，并从各款项逾期支付之日起按照每日千分之一的标准计收违约金。再查明，截至一审法庭辩论终结前，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，需要处理的问题有三个：1.房屋租赁合同是否有效；2.本案中何秋宁、峻汇公司的损失金额及其承担主体；3.本案中威民朗公司的损失金额及其承担主体。第一，涉案的房屋租赁合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案的租赁物至今未办理建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，何秋宁、峻汇公司请求确认何秋宁与威民朗公司于2018年9月14日签订的《租赁合同》无效，于法有据，法院予以支持。第二，本案中何秋宁、峻汇公司的损失金额及其承担主体。首先，何秋宁、峻汇公司主张威民朗公司退还租赁保证金54600元。经审理查明，威民朗公司只收取过何秋宁根据第一、第二份《租赁合同》约定支付的保证金共计45600元，并未收取过第三份《租赁合同》约定的保证金，因第三份《租赁合同》约定的租赁范围实为第一、第二份《租赁合同》指向的租赁范围之和，且何秋宁与威民朗公司对第三份《租赁合同》保证金的支付及收取均未提出异议，即双方已默认该45600元作为第三份《租赁合同》的保证金，威民朗公司在庭审中表示若双方不再继续履行租赁合同，威民朗公司同意退还保证金45600元，予以准许，何秋宁、峻汇公司诉请超出部分，一审法院不予支持。其次，何秋宁、峻汇公司诉请一个月房租损失18200元。经审查，威民朗公司不存在第三份《租赁合同》约定的中途退约情形，且该《租赁合同》已被确认无效，违约条款不属于解决争议方法的条款，自始没有法律约束力，何秋宁、峻汇公司诉请的该项损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。再次，何秋宁、峻汇公司诉请环评费用损失39000元、工资损失48000元、装修费用损失380000元。该三项“损失”的金额计算依据不足，且即使金额计算依据充足，环评费用、工资、装修费用也属于峻汇公司的生产经营成本，并非因第三份《租赁合同》无效导致的损失，应由何秋宁、峻汇公司自行承担，该项诉求一审法院不予支持。此外，何秋宁、峻汇公司诉请停产停业损失200000元，何秋宁、峻汇公司在庭审中自述该金额仅为估算，且何秋宁、峻汇公司未提交有效证据证明存在因第三份《租赁合同》无效导致的停产停业损失，故一审法院不予支持。最后，何秋宁、峻汇公司诉请厂房搬迁费用损失35000元。何秋宁与威民朗公司签订合同的目的是为了在涉案租赁物上经营峻汇公司，而导致搬迁费用产生的原因是涉案租赁物客观上无法继续用于峻汇公司的正常生产经营。虽然合同并未就租赁物的消防条件进行特别约定，但《勒流街道消防责令改正通知书》认定峻汇公司存在的多项消防安全违法行为中的“建筑物未经消防审核、验收”是无法通过何秋宁、峻汇公司的改正得到改变的。涉案租赁物至今未通过消防验收，既是合同无效的原因，也是峻汇公司被责令改正的原因之一，故威民朗公司应对厂房搬迁造成的损失承担一定的责任。庭审中，何秋宁自述承租前已实地查看过现场，且从2015年承租至2018年10月17日期间，已经历各类大小消防检查，只是2018年10月17日的检查比较严格，所以才没有通过，则即使涉案租赁物未经消防审核、验收，峻汇公司也已经正常生产经营将近三年，何秋宁与威民朗公司签订合同的目的并非从未实现。第三份《租赁合同》无效，何秋宁与威民朗公司签订合同的目的无法继续实现，结合本案案情，一审法院酌定威民朗公司承担厂房搬迁费用损失10000元。何秋宁、峻汇公司诉请超出部分，不予支持。第三，本案中威民朗公司的损失金额及其承担主体。虽然2018年9月14日签订的《租赁合同》被认定无效，但何秋宁、峻汇公司对租赁标的已经实际使用、收益，应向威民朗公司支付涉案厂房及空地的占有使用费。对于占有使用费的标准，何秋宁、峻汇公司认为实际租赁面积比合同约定的面积少66平方米，故主张按23628元/月的标准计算，但未提交相应的证据证明面积差，应承担举证不能的法律后果，且从签订该合同至本案第二次庭审之前，何秋宁、峻汇公司从未就面积问题向威民朗公司提出过异议，有悖于常理，一审法院对该意见不予采纳；另何秋宁、峻汇公司在辩论阶段又主张仅按厂房租金即25080元/月的标准计算，但何秋宁、峻汇公司已实际占有使用了涉案的厂房及空地，享受了合同中约定的由威民朗公司提供的配套服务，若仅按厂房租金的标准计算，显失公平，一审法院不予采纳；威民朗公司主张按照28600元/月的标准计算，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，予以准许。本案中，何秋宁是签订租赁合同的主体，峻汇公司是实际使用涉案租赁物的主体，何秋宁、峻汇公司从2018年11月开始没有按2018年9月14日签订的《租赁合同》约定的每月租金支付时间即每月5日前向威民朗公司支付占有使用费，应从2018年11月开始按28600元/月的标准向威民朗公司支付占有使用费至实际交还租赁物之日。庭审中，何秋宁、峻汇公司及威民朗公司均确认实际搬离时间为2019年1月10日，则何秋宁、峻汇公司尚欠威民朗公司2018年11月、2018年12月、2019年1月1日至2019年1月10日的占有使用费分别为28600元、28600元、9225.81（28600元/月÷31天/月×10天）元，共计66425.81元。因此，何秋宁、峻汇公司应向威民朗公司支付2019年1月10日前的占有使用费66425.81元，威民朗公司该项反诉请求超出部分，一审法院不予支持。此外，威民朗公司已提交证据证明何秋宁、峻汇公司尚欠威民朗公司2019年1月10日之前的基本电费5520元、电费6044.4元、水费45元、税金1690元，共计13299.4元。何秋宁确认一直都是由威民朗公司先垫付各项费用，何秋宁再通过收取威民朗公司出具的物业缴费通知书获知每月用水用电费用的金额，并在未产生本案纠纷之前一直按照物业缴费通知书所载金额向威民朗公司支付相应款项，则威民朗公司已按双方交易习惯为何秋宁、峻汇公司垫付上述各项费用并向何秋宁、峻汇公司送达上述物业缴费通知书具有高度盖然性，而何秋宁、峻汇公司未提供相反的证据予以反驳，故一审法院对威民朗公司的上述损失予以确认。因第三份《租赁合同》已被确认无效，则何秋宁、峻汇公司对涉案租赁物已无占有使用的合法依据，但威民朗公司已为何秋宁、峻汇公司垫付由峻汇公司生产经营而产生的基本电费、电费、水费、税金共计13299.4元，故何秋宁、峻汇公司应承担向威民朗公司返还13299.4元的责任。何秋宁、峻汇公司至今未向威民朗公司支付尚欠的占有使用费、基本电费、电费、水费、税金，客观上造成了威民朗公司的经济损失，威民朗公司诉请逾期付款违约金，属于合理的诉求，但因2018年9月14日签订的《租赁合同》已被确认无效，其中关于违约金的条款自始没有法律约束力，威民朗公司诉请的“违约金”实为预期应收款项的利息损失。威民朗公司主张按每日千分之一计收，计算标准已高达年利率36%，依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失，并从各类款项应向威民朗公司支付之日的次日起算。其中，2018年11月占有使用费28600元、2018年10月基本电费2760元、2018年10月电费5544.8元、2018年10月水费40.5元、2018年10月税金845元，共计37790.3元，从2018年11月6日开始计算利息；2018年12月占有使用费28600元、2018年11月基本电费2760元、2018年11月电费499.6元、2018年11月水费4.5元、2018年11月税金845元，共计32709.1元，从2018年12月6日开始计算利息；2019年1月1日至2019年1月10日的占有使用费9225.81元，从2019年1月6日开始计算利息。威民朗公司该项反诉请求超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、威民朗公司于判决发生法律效力之日起十日内向何秋宁退还保证金45600元；二、威民朗公司于判决发生法律效力之日起十日内向何秋宁、峻汇公司支付厂房搬迁费用损失10000元；三、驳回何秋宁、峻汇公司的其他诉讼请求；四、何秋宁、峻汇公司于判决发生法律效力之日起十日内向威民朗公司支付占有使用费66425.81元；五、何秋宁、峻汇公司于判决发生法律效力之日起十日内向威民朗公司支付基本电费5520元、电费6044.4元、水费45元、税金1690元，共计13299.4元；六、何秋宁、峻汇公司于判决发生法律效力之日起十日内向威民朗公司支付上述第四、第五项费用的利息损失（利息损失计算方式：以37790.3元、32709.1元、9225.81元为基数，分别从2018年11月6日、2018年12月6日、2019年1月6日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述第四、第五项费用实际清偿完毕之日）；七、驳回威民朗公司佛山市威民朗的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12828.8元，减半收取计6414.4元（何秋宁、峻汇公司已预交），由何秋宁、峻汇公司负担5954.1元，由威民朗公司负担460.3元并于判决发生法律效力之日起十日内支付给何秋宁、峻汇公司；一审案件反诉受理费1013.25元（威民朗公司已预交），由威民朗公司负担60.63元，由何秋宁、峻汇公司负担952.62元并于判决发生法律效力之日起十日内支付给威民朗公司。二审期间，何秋宁、峻汇公司向本院提交以下证据：证据一、《***有限公司委外合同（2018年版）》原件一份、广东增值税专用发票原件一份（共16张），拟证明曾以峻汇公司名义与**电器股份有限公司签订合同，因无产权证明、租赁合同无效、消防无法验收，导致峻汇公司无法正常履行该合同造成相关的损失。证据二、《2018年10月至2018年12月峻汇公司社保缴费记录》打印件、四位员工的佛山市社会保险参保缴费证明原件各一份，拟证明停业搬迁期间，因无合法产权证明、租赁合同无效、消防无法验收，导致何秋宁、峻汇公司还需正常支付员工工资及社保费用造成相关的损失。证据三、出租方刘老板微信号信息及聊天记录一份（出示手机核对），拟证明因消防验收问题无法解决，何秋宁、峻汇公司曾对威民朗公司进行催告，但威民朗公司并未解决该问题。证据四、出租方刘东微信号及聊天记录（出示手机核对）一份，拟证明何秋宁、峻汇公司已向威民朗公司告知消防整改责令书。二审期间，威民朗公司提交（2019）粤0606民初4505号民事判决书及生效证明各一份，拟证明（2019）粤0606民初4505号案与本案是系列案，（2019）粤0606民初4505号案与本案一审法官经过充分讨论，根据事实作出同样的判决，不存在偏袒。本院组织双方进行了证据交换和质证。经本院审查，对于威民朗公司二审提交的证据，与本案无关，本院不予确认；对于何秋宁、峻汇公司二审提交的证据，本院将在后文结合其他事实加以认定。经审理，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是如何认定何秋宁、峻汇公司主张的损失金额。对此，本院分析意见如下：一、关于威民朗公司应否向何秋宁、峻汇公司返还2018年10月17日至10月31日期间的租金问题。经审查，因威民朗公司不存在第一、二份《租赁合同》约定的中途退约情形，且何秋宁、峻汇公司在2018年10月17日至10月31日期间实际使用涉案租赁物，故无论涉案第一、二份《租赁合同》是否有效，何秋宁、峻汇公司要求威民朗公司返还前述期间的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于何秋宁、峻汇公司所主张的环评费用损失39000元、工资损失48000元、装修费用损失180000、停产停业损失100000元、厂房搬迁费用损失35000以及面积误差损失29718元问题。1.关于环评费用、工资、装修费用，属于峻汇公司的生产经营成本，并非因第三份《租赁合同》无效导致的损失，何秋宁、峻汇公司要求威民朗公司予以赔偿理据不足，本院不予支持。2.关于停产停业损失，虽然何秋宁、峻汇公司二审提交相关证据以证明其主张，经审查，即使相关证据真实，其提交的证据并不足以证明因第三份《租赁合同》无效导致产生其主张的停产停业损失，故本院对此亦不予支持。3.关于厂房搬迁费用损失，一审法院结合本案案情酌定威民朗公司承担厂房搬迁费用损失10000元并无不妥，何秋宁、峻汇公司诉请超出部分依据不足，本院不予支持。4.关于面积误差损失，何秋宁、峻汇公司未提交相应的证据证明存在面积差，应承担举证不能的法律后果，何秋宁、峻汇公司的该项主张依据不足，本院不予支持。三、关于何秋宁、峻汇公司应否向威民朗公司支付占有使用费66425.81元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然涉案双方于2018年9月14日签订的《租赁合同》被认定无效，但何秋宁、峻汇公司对租赁标的已经实际使用、收益，依法应向威民朗公司支付涉案厂房及空地的占有使用费。为此，一审法院按照合同约定的标准计算占有使用费66425.81元并无不当。至于何秋宁、峻汇公司应否向威民朗公司支付基本电费5520元及相关费用的利息问题，一审判决已就此作出充分论述，本院均予以确认，不再赘述。综上，何秋宁、峻汇公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费8704.95元（何秋宁、佛山市顺德区峻汇塑料制品有限公司已预交），由何秋宁、佛山市顺德区峻汇塑料制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年十月十一日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔