山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终2514号 上诉人（原审原告）：菏泽谷雨花大酒店有限公司。住所地：菏泽市高新区刘民路西郭楼以北。 法定代表人：谷中华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯雅楠，山东苏润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦伟，山东苏润律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：菏泽高新区瑞和大酒店有限公司。住所地：山东省菏泽市高新区昆明路北段日东高速西出口北500米。 法定代表人：谢鹤展，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵建刚，山东君诚仁和律师事务所律师。 上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司（以下简称谷雨花大酒店）和被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司（以下简称瑞和大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人谷雨花大酒店的法定代表人谷中华、委托诉讼代理人侯雅楠、秦伟，被上诉人瑞和大酒店的法定代表人谢鹤展、委托诉讼代理人赵建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷雨花大酒店上诉请求：1、依法撤销(2019)鲁1702民初800号民事判决；2、查明事实依法改判支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审；3、涉案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人是否欠上诉人租赁费不能确定的认定实属错误。上诉人与被上诉人补签的《房屋租赁合同》中明确约定了被上诉人应当支付租金的数额及支付时间，被上诉人从2017年10月20日实际占有使用租赁标的物到上诉人具状提起诉讼时，被上诉人按照合同约定应当支付两年的租金数额为216590元事实清楚，证据确凿充分。二、双方往来账目未结算完毕不是被上诉人拒付租金的正当理由。首先，双方在补签《房屋租赁合同》时并没有约定任何可以抵扣租金的款项，被上诉人主张抵扣明显不符合合同约定。况且，在双方补签合同前就已经存在被上诉人代付李国光质保金的事实，但在双方签订的房屋租赁合同中也没有约定可以用该款抵扣租金。所以，被上诉人主张的可抵扣租金的请求依法不能成立。其次，被上诉人欠上诉人的租金数额是清晰的，被上诉人主张的可抵扣费用双方并没有达成完全一致，可以说明被上诉人主张的费用数额不清晰，被上诉人应当另案主张权利。如果按照原审判决的逻辑，只要是双方算不清往来账目上诉人就永远无法主张权利，被上诉人就可以无偿使用上诉人的房屋，这明显有失公平原则。第三，抵销权是一种形成权，抵销的前提是债权债务清晰明了，双方之所以没有就往来账目清算达成一致就是因为被上诉人主张的抵扣款项不清晰，当然不能形成合法有效的抵销。更何况，被上诉人拖欠租金时间在先，在上诉人催要租金时被上诉人也没有主张抵销，只是在案件审理中被上诉人才主张的抵销。由此足以证明，在被上诉人主张抵销之前就已经存在明显的重大违约行为。第四，2017年10月19日，上诉人法定代表人谷中华与被上诉人法定代表人谢鹤展之间签订一份《协议书》，这与被上诉人提交的证据三，该协议虽然是上诉人与被上诉人继《房屋租赁合同》之外仅仅签订的一份协议书，该协议也未约定“双方为冲抵债权债务”。该协议上诉人与被上诉人仅约定“上诉人应每月底与被上诉人核算当月卡项消费金额，并于次月月初向被上诉人进行结账”，对是上诉人交接给被上诉人的会员卡等待客人实际消费后，上诉人根据实际消费情况每月结算的约定，与本案的租金没有任何关联。另外，该协议签订在《房屋租赁合同》的同时，两协议中均没有以卡项消费金额来冲抵被上诉人的租金的约定，所以一审法院关于“双方为冲抵双方债权债务达成多个协议”没有任何事实依据。何况《房屋租赁合同》明确约定乙方(被上诉人)在本合同签订之日起第一年的租赁费一次性支付给甲方(上诉人)，这与一审法院认定的“双方为冲抵双方债权债务达成多个协议”相矛盾，所以一审法院认定事实错误。三、原审判决以“被上诉人收到法院要求扣留租赁费的通知”作为拒不支付租金的理由不能成立。首先，在上诉人通知被上诉人缴纳租金时，被上诉人从没有主张过以法院通知其协助执行为由拒付上诉人租金。在上诉人提起诉讼后，被上诉人再以该主张拒付租金明显不客观不真实。其次，庭审中，被上诉人没有提交任何法院通知的证据证明自己的主张，原审判决在没有任何证据证明的情况下就认定被上诉人存在该拒付租金的正当理由明显错误。双方于2018年3月27日补签的房屋租赁协议，远远晚于谷中华、谢鹤展和李国光签订的关于餐饮楼质保金的说明（签订于2017年12月2日），更远远晚于谷中华、谢鹤签订的关于未消费完的消费卡、储值卡的协议书（签订于2017年10月19日）。在此前提下，房屋租赁协议却明确约定“由乙方（被上诉人）在本合同订立之日起将第一年的租赁费一次性支付给上诉人”，足以说明双方没有达成以“说明”“协议书”的款项抵扣租赁费的合意。综上所述，被上诉人明显存在拒付租金的重大违约行为，上诉人的诉讼请求应当得到支持。请求二审法院查明事实依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉求。 被上诉人瑞和大酒店辩称，房屋租赁合同是补签的，签订时间是2018年3月27日，合同租赁期间是2017年11月20日至2020年11月20日，但是后来又提供了千人会议室交接表，也是补签时间在2018年3月27日，证明交接表中列明的物品是在2018年3月27日交付给被上诉人的。在合同有效期内签署双方认可的协议书等文件涉及的金额应当从租金中抵扣。一审判决并无不当，请求维持原判。 谷雨花大酒店向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。2、依法判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金135368.75元（期间从2017年11月20日至被告实际搬离之日，从2017年11月20日至起诉日2019年2月15日15个月约为135368.75元）。3、依法判令被告支付滞纳金16244元。4、涉案费用由被告承担。 一审法院审理查明，2017年10月20日，原告将位于嘉利华荣园区内的千人大会议室房屋租赁给被告使用，2018年3月27日，原、被告双方补签《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其自己管理的位于嘉利华荣园区内的千人大会议室房屋交付给被告使用，租赁时间为3年，自2017年11月20日起至2020年11月20日，租赁房屋面积为1128.08平方米，租赁费用为每月每平方米8元，每年租金为108295元，被告在本合同签订之日起第一年的租赁费一次性支付给原告，第二年的租赁费由被告在第一年租赁时间到期15日内按本合同年租金标准一次性支付第二年租金，自超期之日起，原告将以年租金为基数按月加收1%的滞纳金。每年根据市场经济上浮3%。当日，双方还签订了《千人会议室交接表》。2017年12月2日，原告方法定代表人谷中华（甲方）与被告方法定代表人谢鹤展（丙方）与案外人李国光（乙方）签订了说明一份，内容：甲方应退乙方餐饮楼质保金63593元，乙方应付丙方餐饮楼房租及往来款47109元，现经三方协商同意，乙方应付丙方47109元转由甲方支付，因此甲方退给乙方剩余16484元质保金后，甲乙双方清账。甲方代表人杨莉楠签字，乙方代表人袁明清签字，丙方代表人苗西占签字。2017年10月19日，原告方法定代表人谷中华（甲方）与被告方法定代表人谢鹤展签订协议书一份，内容：经甲乙双方友好协商，达成以下协议，乙方于2017年10月19日正式接管承包菏泽谷雨花大酒店有限公司，甲方在经营期间所办理的未消费的会员卡、储值卡等卡项，一并交接给乙方经营，甲方应每月月底与乙方核算当月卡项消费金额，并于次月月初向乙方进行结账。未消费会员卡、储值卡以下明细（见附件，共5份合计16页）为准。谷中华、谢鹤展分别签字按手印。2018年10月29日，双方就被告为原告垫付电梯尾款13500元签订了《承诺书》一份，内容：原菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司（菏泽谷雨花温泉度假村有限公司）主楼电梯因尾款壹万叁仟伍佰元未到位，致使安装电梯单位不给办理维保手续，其13500元尾款先由菏泽高新区菏泽高新区瑞和大酒店有限公司支付给电梯安装单位，在后续菏泽谷雨花大酒店有限公司与菏泽高新区瑞和大酒店有限公司结算账目时抵扣菏泽高新区瑞和大酒店有限公司的应付账目。菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司加盖公章。2018年10月18日，原告以律师函的方式告知被告：如果被告想继续履行租赁合同，应及时支付租赁费用，并向被告发出了书面通知。菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司与原告系关联企业。 一审法院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》，内容合法，意思表示真实，属有效合同。但在合同履行过程中，双方为冲抵双方债权债务达成多个协议，各协议均系双方的真实意思表示，均合法有效，现双方就来往账目仍未结算完毕，被告是否欠原告租赁费尚不能确定，且被告又收到法院要求其扣留租赁费的通知，原告诉称被告违约没有事实及法律依据，故对原告要求解除房屋租赁合同，并要求被告将承租的房产交还原告，及要求被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金135368.75元、支付滞纳金16244元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、驳回原告菏泽谷雨花大酒店有限公司要求解除与被告菏泽高新区菏泽高新区瑞和大酒店有限公司有限公司签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还租赁房产的诉讼请求。二、驳回原告菏泽谷雨花大酒店有限公司要求被告菏泽高新区菏泽高新区瑞和大酒店有限公司有限公司按合同约定向其支付拖欠的房屋租金135368.75元及滞纳金16244元的诉讼请求。案件受理费3332元，由原告菏泽谷雨花大酒店有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。上诉人谷雨花大酒店上诉称双方未对抵扣房屋租金达成协议。菏泽嘉利华荣文化传媒有限公司的承诺书与谷雨花大酒店不是同一个主体，按照租赁合同约定，瑞和大酒店应于2018年3月27日是，该承诺书出具时间是2018年1月29日，承诺书与瑞和大酒店应交付租金不存在任何关联性。从时间上看，应交纳租金时间在前，且承诺书中未注明将13500元款项抵扣涉案租赁合同的租金，因此，瑞和大酒店称该笔款项抵扣租金的理由不能成立。关于谷中华、李国光与谢鹤展之间于2017年12月2日达成的说明，亦未明确将此款项抵扣涉案租金，且该笔款项在《房屋租赁合同》之前，在《房屋租赁合同》中未提及该笔款项，上诉人所称该笔款项未抵扣租金的上诉理由成立。谷中华与谢鹤展于2017年10月19日达成的《协议书》，约定双方每月月底核算消费金额，并与次月月初向乙方（谢鹤展）进行结账。该《协议书》未约定以消费金额抵扣涉案租金，且该《协议书》在《房屋租赁合同》之前，《房屋租赁合同》中未提及以会员卡、储值卡的消费金额抵扣房租。因此，一审法院认定双方为冲抵债权债务达成多个协议，双方账目未结算完毕，被上诉人瑞和大酒店是否欠上诉人谷雨花大酒店租金不明确属于认定事实错误，本院应予纠正。至于一审中认定被上诉人瑞和大酒店收到法院的扣留租赁费的通知，因谷雨花大酒店并非瑞和大酒店所称的被执行人，瑞和大酒店亦未提供证据证明牡丹区人民法院向其送达了扣留谷雨花大酒店租金的《协助执行通知书》，因此，被上诉人瑞和大酒店提交的证据不足以构成其不交付租金的合理理由。双方在《房屋租赁合同》约定，未按本合同约定期限交纳房租，自超期之日起，出租方以年租金为基数按月加收1%的滞纳金，滞纳金的约定具有违约金的性质，且不超过法律法规的禁止性规定，对于上诉人谷雨花大酒店要求支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，菏泽谷雨花大酒店有限公司的上诉请求成立，予以支持，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初800号民事判决； 二、解除上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司与被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》； 三、被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司于判决生效后十日内返还上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》所涉及的房产，即位于嘉利华荣园区内的千人大会议室（面积1128.08平方米）； 四、被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司于判决生效后十日内支付上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司拖欠的房屋租金（自2017年10月20日起按年108295元计算至实际搬离之日止）。 五、被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司于判决生效后十日内支付上诉人菏泽谷雨花大酒店有限公司违约金16244元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3332元，由被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司负担；二审案件受理费3332元，由被上诉人菏泽高新区瑞和大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇一九年十月二十三日 法官助理 王 群 书 记 员 刘蕾蕾