湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初2545号原告：湖北华佳宏物业服务有限公司，住所地襄阳市檀溪路**。法定代表人：韩玲。委托诉讼代理人：邱保民、徐帮杰，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：深圳市彩生活服务集团有限公司，住，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**/div>法定代表人：潘军。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司襄阳分公司，住所地襄，住所地襄阳市樊城区建设路**v>负责人：王海波。两被告委托诉讼代理人：廖秀玲、王阁，湖北襄金律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告湖北华佳宏物业服务有限公司（以下简称华佳宏公司）与被告深圳市彩生活服务集团有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司襄阳分公司（以下简称彩生活襄阳公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华佳宏公司的委托诉讼代理人徐帮杰、被告彩生活公司、彩生活襄阳公司的委托诉讼代理人廖秀玲、王阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华佳宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告华佳宏公司支付转让款和物业费838953元，并按合同支付利息；2、诉讼费、公告费、代理费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原告与被告彩生活公司签订《物业管理权转让协议》，协议约定，被告与襄阳溪苑实业总公司达成物业服务合同后，原告向被告彩生活公司移交檀溪明园、山园、秀园、佳园、水园、檀园等六园。同时约定若实际移交的物业管理项目不足六园时，被告将根据实际情况调减相应转让价款。后因被告彩生活襄阳公司原因，导致其最终与溪苑实业公司实际签约园区为明园、山园、水园、佳园四个园区。原告按协议约定及时履行合同义务，将上述四园物业项目转移给被告，协助被告做好入园工作。被告于2018年11月2日按照四个园面积占比55%向原告支付第一笔转让款445500元，至今未向原告支付剩余款项，合同还约定原告将被告进驻之前四个小区历史欠费588907元转让给被告，被告应按欠费总金额50%（294453元）支付给原告，但至今被告未支付相关费用。鉴于此，依照合同违约责任约定，原告有权要求被告按合同约定支付相关欠款及利息。为维护原告合法权益，现提起诉讼。被告彩生活公司、彩生活襄阳公司辩称，1、被答辩人与答辩人彩生活公司于2018年5月11日签订的《管理权转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被答辩人依法应向答辩人返还已收取的转让费445500元。《物业管理条例》第三十九条、第五十九条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《管理权转让协议》无效，法院应驳回原告的诉讼请求，返还答辩人支付的转让费。2、原告转让的物业管理权的标的并不存在，被答辩人无权向答辩人出让山水檀溪的明园、山园、水园、佳园四个小区。被答辩人与答辩人在《管理权转让协议》第一条第二项“本协议签订时，转让方合法拥有本协议载明的山水檀溪六园项目100%的物业管理权，合同约定管理面积为25.49万平方米”与答辩人、襄阳溪苑实业总公司签订的《山水檀溪四园物业管理合同》中的内容不符，即被答辩人与溪苑公司签订的《前期物业服务合同》已经到期，被答辩人于2018年2月10日向溪苑实业至函，明确不再续签合同，被答辩人向答辩人转让标的权利是不存在的。3、被答辩人退出后，溪苑公司经征求业主意见，对多个物业公司进行反复筛选，最终与答辩人签订《山水檀溪四园物业管理合同》，说明与被答辩人无关，且被答辩人无证据证明是其向答辩人转让了上述四个小区，被答辩人无权主张转让费。4、答辩人与溪苑公司签订合同后，于2018年7月6日办理了四园的物业交接手续，可被答辩人在答辩人入驻后一直收取四园的物业费，经核对，被答辩人自2018年7月6日起预收业主物业费214103元（暂计2019年2月22日），该预收费用归答辩人所有，应向答辩人返还，逾期支付应支付资金占用费。5、答辩人与被答辩人签订的《管理权转让协议》无效，违约金条款及本案诉讼产生的费用，由被答辩人承担。6、答辩人彩生活襄阳公司并没有在《管理权转让协议》中出现，依法不能成为本案适格主体。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月23日，襄阳溪苑实业总公司（以下简称溪苑公司）与原告华佳宏公司签订《山水檀溪物业服务合同》，将位于襄阳市××城区××路山水檀溪B、D、E地块商住楼物业服务交由原告华佳宏公司，总建筑面积107000平方米。物业服务期限为五年，以首次实际入驻时间计起始时间。合同期满前，甲方（溪苑公司）不再聘用乙方（华佳宏公司），应在期满前3个月书面通知乙方。乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。2011年7月26日，溪苑公司与原告华佳宏公司签订《山水檀溪AFG块物业服务合同》，将位于襄阳市××城区××路山水檀溪A、F、G地块商住楼物业服务交由原告华佳宏公司，总建筑面积109720平方米。物业服务期限为五年，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入住手续的通知单载明的入住时间为准。合同期满前，甲方（溪苑公司）不再聘用乙方（华佳宏公司），应在期满前3个月书面通知乙方。乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。2018年2月10日，原告华佳宏公司向溪苑公司出具《关于不再续签山水檀溪A、B、D、E、F、G区物业服务合同告知函》两份，内容为，我公司在2012年、2013年与你公司签订山水檀溪A、B、D、E、F、G区物业服务合同于2018年3月、5月到期，本合同到期后，我公司将不再往后续签，请你公司按照国家相关规定选聘新的物业服务企业接管。我公司在本小区提供物业服务最长时间到2018年5月30日，在此期间，我公司会履行好职责，一如既往做好本小区日常物业服务工作。2018年5月11日，原告华佳宏公司作为转让方与被告彩生活公司作为受让方、彩生活襄阳公司作为接收方签订《管理权转让协议》，主要内容为：一、山水檀溪明园、山园、秀园、水园、佳园、檀园，目前由华佳宏公司管理。本协议签订时，转让方合法拥有本协议载明的山水檀溪六园项目的100%的物业管理权，合计管理面积25.49万平方米。受让方同意受让山水檀溪六园100%的管理权，以获取山水檀溪六园物业管理权，指定彩物业作为山水檀溪六园项目的物业管理方，通过彩物业进行规范化管理与经营。获取相应的收益为协议目的。二、山水檀溪六园项目基本情况（略）。三、转让价款：转让方将其持有的山水檀溪六园100%的管理权以总计180万元的价格转让受让方。上述管理权转让价格的前提是转让方合法拥有本协议第二条中物业管理权，并且华佳宏物业及其任何分支机构为保证山水檀溪六园日常生产经营用的必要的标的物品免费赠与彩物业所有，必要的物品清单见附件。如果转让方实际移交的物业管理项目不符合本协议第二条中披露的情况，受让方将根据实际情况调减相应（按项目面积、合同年数比例等因素）的管理权转让价款，转让方对此表示同意。受让方依约履行转让价款给付义务时，如发生因归责于转让方原因导致付款条件未成就，或受让方发现转让方存在违反本协议约定的，则付款期限可相应顺延或受让方有权因转让方违约而行使单方终止协议的权利。协议终止后，转让方应当在受让方要求时间内返还全部已支付的款项，并按本协议约定承担违约责任。四、付款时间及方式：双方同意自本协议签订之日起一个月内，共同开设一个资金监管帐户，并与银行签订监管协议。该帐户由受让方申请开设，同时预留转让方指定人鞠开宇的私人印鉴。第一笔付款，自山水檀溪六园项目的开发商溪苑公司与彩生活物业签订六园的前期物业服务合同后10个工作日内，起算日以最后签订的分项前期物业服务合同签订日为准，受让方向共管帐户支付45%，即810000元。第二次付款，彩生活物业进驻檀溪六园的全部项目后70个工作日内，起算日以最后进驻的分项目日期为准，受让方向共管帐户支付45%，即810000元。第三次付款，彩物业正式进驻山水檀溪六园的全部项目后140工作日内，起算日以最后进驻的分项目的进驻日为准，且山水檀溪六园在房管局成功备案，受让方向共管帐户支付10%，即180000元。同时资金监管银行凭转让方和受让方共同发出的付款指令，将监管款转至转让方指定帐户。五、双方权利义务：4、本协议签订后，彩物业进驻日之前所存在历史欠费（转让方应收但未收到的款项，具体金额双方交接后确定），归转让方所有。彩物业将山水檀溪六园物业的历史欠费打包，按总金额50%，一次性结付给转让方，转让方无条件协助彩物业催缴历史欠费。六、违约责任：2、因转让方的违约行为导致彩物业无法合法管理山水檀溪六园任一分项目的，受让方有权单方解除本协议。转让方应向受让方退回已支付款项，并向受让方支付相当于本协议转让价款的20%的违约金，且转让方应赔偿彩物业损失。若受让方依据本条行使解除权的，则受让方将根据实际情况调减相应（按未完成合同年数比例等因素）的管理权转让价款。3、在转让方未有违约行为或发生不可抗力的情况下，若受让方未能按照本协议约定时间、金额支付相关款项的，每逾期一天，受让方应按逾期部分价款万分之五支付违约金。若转让方未能按本协议约定时间、金额支付相关款项的，每逾期一天，转让方应按逾期部分价款万分之五支付违约金。2018年6月1日，被告彩生活公司与溪苑公司签订《山水檀溪四园物业服务合同》，主要内容为：鉴于华佳宏公司与甲方（溪苑公司）于2010年6月23日签订关于山水檀溪BDE三个地块《前期物业服务合同》，于2018年5月底到期；于2011年7月26日签订关于山水檀溪AFG三个地块《前期物业服务合同》，于2018年3月底到期。2018年2月10日，华佳宏公司致函甲方，不再续签以上两个合同。乙方（彩生活公司）承诺由其负责处理好华佳宏公司在其前期物业服务期间与业主和广告主的债权债务，并不影响服务物业质量。双方协商，乙方承接山水檀溪ABEG四地块物业服务。1、物业基本情况：山水檀溪明园、山园、水园、佳园，总建筑面积150879平方米。八、物业服务合同期限：2018年6月1日起至2021年6月1日，另自本物业正式交接之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2018年7月5日，溪苑公司、原告华佳宏公司、被告彩生活公司在小区张贴公告、告示、公开信，将华佳宏公司合同到期后退出小区物业服务，由彩生活公司提供物业服务的情况说明。2018年7月6日，溪苑公司组织华佳宏公司与彩生活公司办理了四个园区的交接。2018年11月2日，被告彩生活公司向原告华佳宏公司支付转让款445500元。2018年11月28日，被告彩生活襄阳分公司与溪苑公司关于山水檀溪明园、山园、水园、佳园的前期物业服务合同在襄阳住房保障和房屋管理局备案。2019年2月22日，原告华佳宏公司与被告彩生活公司对山水檀溪明园、山园、水园、檀园、佳园业主欠费及预收物业费情况签订明细表，四园业主共欠物业费588907元。2019年7月10日，溪苑公司出具说明，内容为：山水檀溪明园、山园、秀园、水园、佳园是与华佳宏公司签订的前期物业服务合同，2018年6月合同到期前，华佳宏公司确定不再续签物业服务合同。经征求业主意见，本公司对多个物业公司进行筛选，最终代表业主与彩生活公司签约，签约前原计划聘请彩生活公司进驻上述六个小区，但因彩生活公司未能安排开发商在襄阳本土参观其管理的物业项目，无法反映其在襄阳真实的管理水平，开发商一股东提出其建设项目的两个项目秀园、檀园暂不委托彩生活公司。我公司与彩生活公司协商，双方达成合意，确定明园、山园、水园、佳园委托彩生活公司管理。对于原告华佳宏公司与被告彩生活公司达成《管理权转让协议》的过程及目的，原告华佳宏公司陈述，2016年9月，华佳宏公司负责人鞠开宇在一次饭局遇到曾在深圳打工时的朋友万朝兵（当时就职彩生活公司，任市拓展部总监），谈到华佳宏公司管理的山水檀溪项目合同到期后可能不再经营，万朝兵表达彩生活公司想接这个项目，双方一直商量此事，想过股权转让、管理权转让等方式，但不合适、不合规被否定。直到2018年山水檀溪物业服务合同即将到期前，在2018年2月双方就华佳宏公司自愿退出，彩生活公司能够顺利与开发商签约达成意向，华佳宏公司向山水檀溪开发单位介绍、推荐彩生活公司，并努力促成达成六园服务合同。2018年4月2日，原告带领彩生活襄阳分公司负责人等与开发单位见面并介绍彩生活公司管理模式。《管理权转让协议》实质内容是华佳宏公司放弃物业服务合同续约权利，并协助彩生活公司与开发商签订物业服务合同。被告彩生活公司对以上陈述未确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，故而双方缔结的合同内容应不违反我国法律、行政法规强制性规定。本案中双方签订的《管理权转让协议》中文意表示所涉及的标的物为物业管理权，根据我国《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务合同案件具体适用法律若干问题的解释》第二条第（一）项的规定，禁止物业服务企业将物业服务区域全部物业服务业务一并委托他人，故而本案是否系物业服务权的转让涉及到本案合同是否有效。根据本案的证据显示，原告华佳宏公司与溪苑公司前期物业服务合同的期限至2018年5月30日，而在2018年2月物业服务合同期限届满前，原告华佳宏公司向溪苑公司发出书面函件，明确表示物业服务合同到期后不再续签，这节事实被告彩生活公司在与溪苑公司订立物业服务合同之时是知晓的。该知晓事实体现于被告彩生活公司在与溪苑公司的物业服务合同前言部分。在此前提下，原、被告双方签订的《管理权转让协议》转让的标的（物业服务权），原告华佳宏公司并不具有。本案所涉四个园区的物业服务权，在实际履行中，并不是由原告华佳宏公司取得案涉园区物业服务权转让于被告彩生活公司，而由被告彩生活公司在原告华佳宏公司物业服务合同到期后，其与溪苑公司另行缔结服务合同，该履行行为也未按《管理权转让协议》履行转让物业服务权。在以上情形下，被告彩生活公司还于2018年11月2日（入驻案涉园区后四个月），向原告支付了《管理权转让协议》中第一部分转让款，且按合同约定实际取得四园的比例支付。而合同第四条中付款时间约定“自山水檀溪六园项目开发商与彩物业签订六园分项的前期物业服务合同后10日内，向共管帐户支付第一笔转让款……”文字表示与其转让物业服务权的文意不同。综合本案情况，被告彩生活公司在与原告华佳宏公司签订《管理权转让协议》时，明知原告华佳宏公司不再具有涉案园区服务权的前提下，而签订该合同并进行履行，结合原告对于缔结合同前的事实陈述，可以说明双方签订《管理权转让协议》的初衷系原告华佳宏公司退出案涉园区的物业服务并提供被告彩生活公司取得案涉园区服务权的协助。虽然双方签订的《管理权转让协议》从文字表述上有转让物业服务权的意思，但双方在实际中并没有采取法律所禁止转让服务权的行为，故而双方签订的《管理权转让协议》并不违反我国法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应依约履行。该合同目的是檀溪六园的三年物业服务权，而被告彩生活公司实际取得其中四园的三年物业服务权，依据合同第三条第3款的约定，按取得面积调减相应的价款，六园总面积为254939.69平方米，被告入驻四园面积140226.03平方米，占比55%，总价款为990000元。被告已支付445500元，还应支付544500元。被告逾期支付应承担违约金，依合同第四条第4款约定，从房管局对物业备案起计算。对于原告主张的华佳宏公司在提供物业服务时对业主享有的债权转让款的问题，依合同第五条第4款约定，系债权、债务的转让，经双方共同确认共计588907元，被告应支付债权转让价款294453.5元，原告仅主张294453元，本院依其主张支持。对于债权转让款，双方未依约定给付时间，本院从原告向本院提起诉讼时起算违约金。被告彩生活襄阳公司虽是合同当事人，但并不具有合同义务履行的约定内容，故在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市彩生活服务集团有限公司在本判决生效后支付原告湖北华佳宏物业服务有限公司544500元及违约金（从2018年11月29日起至款项付清之日止按年日万分之五计算）。二、被告深圳市彩生活服务集团有限公司在本判决生效后支付原告湖北华佳宏物业服务有限公司294453元及违约金（从2019年8月12日起至款项付清之日止按年日万分之五计算）。二、驳回原告湖北华佳宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6416元，由被告深圳市彩生活服务集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一九年十月二十五日书记员  陈蓓