广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10330号上诉人（原审原告）：陈海生，男，1974年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************012。上诉人（原审原告）：丁云霞，女，1974年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************025。两上诉人共同的委托诉讼代理人：谭小涛，广东汇联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利华南实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区**，统一社会信用代码914***********950L。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：张杨，男，该司工作人员。上诉人陈海生、丁云霞因与被上诉人保利华南实业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海生、丁云霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈海生、丁云霞的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由保利公司承担。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定及广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定可知，只有同时具备约定和法定的条件，房屋才能交付，否则买受人可以不符合约定和法定条件之一为由拒绝收房，并主张违约或损失赔偿责任。1.一审法院已认定案涉房屋多处漏水，该事实足以说明房屋存在严重影响正常居住的质量问题。2.保利公司未提供维修施工合同、维修费用清单、储水试漏检测报告等证据证明案涉房屋在应交付时已具备法定和约定的交付条件。且通常情况下，出卖人在交付房屋时会要求买受人签收《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等资料，但保利公司未能提供上述资料的签收单。3.从2009年、2010年至2018年的《房屋验收移交表》上所记载的内容足以反映案涉房屋持续存在漏水问题，一直未修复，已远远超出质量瑕疵的范畴，严重影响陈海生、丁云霞正常装修入住。二、陈海生、丁云霞签署《收楼确认书》等资料，是因为保利公司称其面临清算注销，注销后将不能办理不动产权证，而办理不动产权证需提交《收楼确认书》，保利公司要求陈海生、丁云霞配合签署《收楼确认书》，故陈海生、丁云霞签署确认书不能视同案涉房屋已具备交付条件且已交付。保利公司至今仍未将房屋钥匙及业主卡交付陈海生、丁云霞。三、案涉商品房买卖合同第八条第4.1规定的“商品房已办理竣工验收备案”中的商品房是指案涉房屋单元而非整个项目工程。一审法院认定的保利公司2009年4月23日办理的竣工验收备案是指该项目主体结构工程的验收备案，并非案涉房屋的竣工验收，不能视同案涉房屋已通过工程质量竣工验收。上述合同约定是格式条款，应作出有利于买受人的解释。四、保利公司允许其他业主加建防水层预防漏水，却不允许陈海生、丁云霞加建防水层，是区别对待的非法做法。只要能解决漏水问题，陈海生、丁云霞均可接受其他方法。五、退一步而言，即使认定陈海生、丁云霞在2018年12月1日已收楼，从应交付时间至实际交付时间，房屋质量问题客观上导致陈海生、丁云霞无法实际使用案涉房屋，陈海生、丁云霞必然产生租金损失，保利公司应予赔偿。保利公司辩称，一、案涉房屋所在项目已竣工验收备案，符合合同约定及法律规定的交付条件，保利公司不存在逾期交房情况，无需承担逾期交房的违约责任。二、陈海生、丁云霞主张案涉房屋存在质量瑕疵，保利公司早于2009年7月维修完毕。陈海生、丁云霞不急于收取房屋居住，一直以不正当理由拒绝收楼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈海生、丁云霞向一审法院起诉请求：1.保利公司交付佛山市南海区**********************，并移交上述房屋的钥匙、业主卡等相关交楼资料；2.保利公司支付逾期交房违约金（以购房款1289351元为本金按日万分之四的标准自2009年6月17日起计算至将案涉房屋的钥匙、业主卡等相关交楼资料移交给陈海生、丁云霞之日止，即交楼手续办理完毕之日止）；3.保利公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月13日，陈海生、丁云霞与保利公司签订合同编号200********651《广东省商品房买卖合同》，约定陈海生、丁云霞向保利公司购买位于佛山南海区桂城街道xxxx房，建筑面积193.48平方米，购房款为1289351元，首期款259351元于2009年1月13日前交付，余款103万元向银行办理按揭；出卖人应当在2009年4月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，包括：1.商品房已办理竣工验收备案，2.买受人需付清所有应付款（包括违约金，如有），选择按揭付款方式的在已收到全部银行贷款后，出卖人于七个工作日后十五个工作日内将该商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金等。同时，上述合同的附件四约定，房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是买卖合同第八条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。案涉房屋于2009年3月5日竣工验收合格，于2009年4月23日办理了竣工验收备案。2009年5月20日，陈海生、丁云霞办理了按揭贷款。按揭贷款于2009年5月26日发放，保利公司已收齐购房款。2009年6月6日，陈海生、丁云霞对案涉房屋进行验收，提出有两个客房天花渗水、客厅天花渗水、客厅阳台挡水棚边的打胶条太大，建议在天顶搭建防水棚，加厚防水层。次日，陈海生、丁云霞再次进行验收，提出主卧天花漏水、裂缝，次卧天花漏水，客厅天花4处漏水（其中一处起泡），书房天花漏水共3处，主卧衣帽间天花漏水，主卧4处漏水，厨房有一处漏水，杂物室天花漏水，拒绝收楼。2009年6月27日，陈海生、丁云霞第三次进行验收，提出户内天花有多处漏水现象，主卧窗台上方有漏水现象，认为案涉房屋严重漏水，要求铲平加厚及必须做好防水，且在楼顶加多一层以防漏水，否则拒绝收楼。2009年7月12日，陈海生、丁云霞提出如下要求：顶层整层凿掉，重新做防水层，并加厚，在楼顶搭建一层，否则拒绝收楼。2009年7月25日，相关施工人员认为陈海生、丁云霞的加建要求不符合设计要求，若要加建，须得到设计院与建设局的审批批准，因此，未按陈海生、丁云霞要求进行加建。2010年6月6日，陈海生、丁云霞提出北面客房窗台上方有水印，西面客房梁体渗水，凿开后未回补，主人房窗台上方渗水，要求加建一层防水层。2018年6月19日，陈海生、丁云霞提出天花有多处渗水痕迹，有维修过的痕迹，待雨天查看，如无漏水现象，确定收楼。2018年12月1日，陈海生、丁云霞办理了案涉房屋的收楼手续，签署了《收楼确认书》、《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》等，并签收钥匙6条。陈海生、丁云霞确认案涉房屋已办理房产证，并登记在陈海生、丁云霞名下。一审法院认为，陈海生、丁云霞与保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉遵守履行。陈海生、丁云霞主张保利公司支付逾期交楼违约金，对于保利公司是否逾期交楼的问题，法院分析如下：1.保利公司于2009年5月26日收到银行贷款，根据上述合同的约定，保利公司应于七个工作日后十五个工作日内将案涉房屋交付保利公司使用，即保利公司应于2009年6月16日前交付案涉房屋。陈海生、丁云霞自2009年6月6日开始多次对案涉房屋进行验收，可见保利公司已于2009年6月6日前通知陈海生、丁云霞收楼。2.案涉房屋已于2009年3月5日竣工验收合格，于2009年4月23日办理了竣工验收备案，符合约定的交楼条件，陈海生、丁云霞应依约办理收楼手续。3.陈海生、丁云霞主张因案涉房屋存在漏水、渗水问题而拒绝收楼，但其提供的证据并不能证明案涉房屋存在主体结构质量不合格、危及人身等严重影响正常居住使用的质量问题，陈海生、丁云霞主张的漏水、渗水问题可通过要求保利公司承担修复责任进行解决，且根据陈海生、丁云霞提交的照片及《房屋验收移交表》可知，保利公司已对陈海生、丁云霞反映的问题进行了维修，陈海生、丁云霞如认为案涉房屋的漏水、渗水问题的修复效果不理想，可在保修期内要求保利公司继续承担修复责任或赔偿相关损失，但不能以此拒绝收楼。综上所述，保利公司已按照约定期限向陈海生、丁云霞交付符合约定交楼条件的房屋，因陈海生、丁云霞拒绝收楼才导致陈海生、丁云霞未在约定期限内办理收楼手续，陈海生、丁云霞未能提供充分证据证明保利公司存在逾期交楼的违约行为，故对陈海生、丁云霞主张保利公司支付逾期交楼违约金的请求，法院不予支持。陈海生、丁云霞请求保利公司交付案涉房屋及钥匙、业主卡等，因陈海生、丁云霞已签收了案涉房屋的钥匙，且案涉房屋已登记在陈海生、丁云霞名下，即陈海生、丁云霞已实际办理了收楼手续，故对陈海生、丁云霞上述请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回陈海生、丁云霞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计15788.08元（陈海生、丁云霞已预交），由陈海生、丁云霞负担。二审期间，保利公司没有提交新的证据。陈海生、丁云霞提交以下证据：1.视频、保利公司员工吴跃华出具的证明，以证明2018年12月1日，吴跃华无理拒绝交付钥匙和业主卡，拒绝办理交楼手续。2019年4月24日陈海生、丁云霞去查看漏水情况时是由吴跃华使用其掌握的案涉房屋钥匙开门，让陈海生、丁云霞查看漏水情况。案涉房屋至今未交付。2.广东省商品房买卖合同、广东xxx律师事务所信封，以证明保利公司通过xxx律师事务所通知陈海生、丁云霞，因保利公司办公地点搬迁，要求陈海生、丁云霞取回购房合同。3.授权委托书、交楼通知书，以证明陈海生、丁云霞得知保利公司要注销清算，需在保利公司注销前办理产权证。而保利公司认为签署《收楼确认书》是办理产权证的前置程序，因此首次也是唯一一次向陈海生、丁云霞发出交楼通知书，故陈海生、丁云霞是为了办理产权证而签署收楼确认书，并非验收房屋。4.案涉商品房买卖合同第八条至第十一条的约定、照片七张，以证明案涉房屋存在质量问题，严重影响正常入住，一直未达到法定和约定的交付条件。5.（2018）粤0605民初3225号民事判决书，以证明法院在对是否逾期交楼难以认定的情况下，因房屋质量问题导致业主无法实际使用房屋的，出卖人应予赔偿。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院认为，吴跃华未到庭作陈述，不能核实吴跃华出具证明的真实性，本院对证明的真实性不予确认；陈海生、丁云霞提供的视频资料未能反映视频录制人与被录制人对话的全过程，本院不予采纳。《广东省商品房买卖合同》《交楼通知书》在一审时已提交，本院不再重复认证。陈海生、丁云霞提供的律师事务所信封与本案没有直接关联，本院不予采纳。保利公司对授权委托书的真实性无异议，本院予以确认。照片不能证明案涉房屋存在主体结构质量不合格、危及人身安全等严重影响正常居住使用的质量问题，本院对其证明内容不予采纳。（2018）粤0605民初3225号民事判决书与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方当事人之间订立的《商品房买卖合同》第八条规定，保利公司应当在约定的期限前，将具备一定条件并符合合同约定的商品房交付陈海生、丁云霞使用。其中，合同约定的具体条件如下：一是商品房已办理竣工验收备案；二是陈海生、丁云霞需付清所有应付款，选择按揭付款方式的，在已收到全部银行贷款后，保利公司于七个工作日后十五个工作日内将该商品房交付陈海生、丁云霞使用。保利公司提供的工程竣工验收报告、竣工验收备案表，足以证明陈海生、丁云霞购买的商品房所在楼房整体验收合格，并已办理竣工验收备案手续。该事实说明案涉商品房具备交付的约定条件。陈海生、丁云霞对以上事实虽有异议，但未能提供足以推翻的反驳证据，本院对其异议不予采纳。陈海生、丁云霞在本案中提交证据证明案涉房屋存在漏水、渗水等情况，该部分问题可通过修复等方式解决，并不严重影响正常居住使用，陈海生、丁云霞据此拒绝收楼并要求保利公司承担逾期交楼的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈海生、丁云霞在本案中要求保利公司交付案涉房屋钥匙、业主卡等以办理案涉房屋的收楼手续，由于陈海生已于2018年12月1日签署《收楼确认书》，确认已签收案涉房屋钥匙6条，本院据此认定保利公司已履行相关的交付义务，陈海生、丁云霞要求其再次履行交付义务，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21069.03元，由上诉人陈海生、丁云霞负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十月二十一日书记员  钟伊发