福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18178号 原告：郭培坚，男，1983年1月6日出生，回族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 被告：黄哲，男，1970年11月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：宋坤杰，女，1938年12月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：赵元伟，男，住厦门市思明区，由厦门智协软件有限公司推荐。 原告郭培坚与被告黄哲、宋坤杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭培坚及其委托诉讼代理人郑希恺、朱梦梅，被告黄哲，被告宋坤杰及其委托诉讼代理人赵元伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭培坚向本院提出诉讼请求：1.解除黄哲与郭培坚于2019年4月24日签订的《房产买卖居间协议书》及2019年7月19日签订的《房产买卖居间协议书》；2.黄哲向郭培坚返还购房定金30万元、解除合同违约金64万元及中介费8万元。事实和理由：2019年4月24日，在厦门市思明区高鹏德凯诚房地产居间代理服务部（以下简称高鹏房产服务部）的居间服务下，黄哲持有房屋产权证、《产权人及配偶未到场声明》、《亲属关系证明》、《代理人关于代理权的承诺书》、宋坤杰的身份证复印件、关于宋坤杰配偶黄重添的调查情况等，以厦门市思明区镇海路12号之九205室房屋产权人宋坤杰不在厦门为由，以宋坤杰的儿子身份代理宋坤杰（作为甲方）与郭培坚（作为乙方）、高鹏房产服务部（作为丙方）签订《房产买卖居间协议书》，约定甲方将讼争房屋转让给乙方，建筑面积64.93平方米，用途为住宅，成交价为320万元，定金30万元；甲乙双方应于2019年7月10日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。合同第十八条约定黄哲与产权人宋坤杰为母子关系，如产权人有任何异议的一切责任由黄哲承担。因讼争房产交易，郭培坚支出中介费8万元。协议签订后，郭培坚依约支付了30万元定金。2019年7月10日，因黄哲、宋坤杰原因未能办理过户，黄哲遂代理宋坤杰与郭培坚再次签订一份《房产买卖居间协议书》，补充约定将过户时间延期至2019年7月12日前办理，如甲方2019年7月12日前无法将产权提交变更过户给乙方的，甲方代理人黄哲须退还定金30万元，并承担乙方支付给中介的佣金及赔偿总房款20%的违约金，并承担一切违约责任及法律责任。然而，宋坤杰至今未办理过户手续。综上，为了维护自己的合法权益，特提出如上诉讼请求。 黄哲辩称，讼争房屋产权人系其母亲宋坤杰。2019年4月4日至4月26日期间，宋坤杰到福州住院动手术期间，黄哲未征得其同意，经高鹏房产服务部居间，就以宋坤杰代理人名义与郭培坚签订了讼争合同及补充协议。因讼争房屋产权人宋坤杰没有授权黄哲出售房屋，且此后宋坤杰也不同意出售讼争房屋，因此前述合同及补充协议均无效，黄哲不承担违约责任。无效合同的当事人因合同取得的财产应当予以返还，即高鹏房产服务部向郭培坚返还中介费8万元，黄哲没有取得郭培坚的中介费，因此无需承担返还责任。郭培坚明知黄哲没有代理权限，仍与其签订讼争合同及补充协议，对合同无效存在过错。黄哲与郭培坚双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，各自承担发生的诉讼费用。综上，要求确认讼争合同及补充协议无效，驳回郭培坚要求支付64万元违约金的诉讼请求，且该违约金标准过高。 宋坤杰辩称，其系讼争房屋产权人，并未委托黄哲出售房屋，且对黄哲以其名义签字的讼争合同及补充协议均不予追认，该两份合同属无效，宋坤杰不承担任何法律责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区镇海路12号之九205室房屋即讼争房屋产权登记在宋坤杰名下，产权来源为1998年购买住改房。 2019年4月24日，经高鹏房产服务部居间，黄哲以宋坤杰（甲方）代理人名义与郭培坚（乙方）签订了一份《房产买卖居间协议书》，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为320万元，乙方于房管局递件成功当日同时向甲方支付153万元，乙方向银行申请公积金贷款167万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给甲方；甲方应于收到全部购房款3日内将房产交付给乙方使用；双方保证齐备资料于2019年7月10日前前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》。合同第十八条约定乙方分别于签订协议当日支付购房定金6万元，于2019年4月28日前支付购房定金4万元，于2019年5月4日前支付购房定金10万元，于2019年5月24日前支付购房定金10万元；黄哲与产权人宋坤杰为母子关系，如产权人有任何异议的，一切责任由黄哲承担。同日，黄哲还签署了一份《产权人及配偶未到场声明》及《代理人关于代理权的承诺书》，其中承诺书中载明其受宋坤杰的合法委托，代为出售讼争房屋并签署相关合同文本，保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《委托授权书》或《授权委托书》，并承诺若因其违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，同意承担相关法律责任。 前述合同签订后，郭培坚向黄哲支付了30万元定金，向高鹏房产服务部支付了8万元中介费。后因宋坤杰不同意出售讼争房屋，黄哲又与郭培坚于2019年7月10日签订了一份《房产买卖居间协议书》（以下简称补充协议），约定将过户时间延期至2019年7月12日前，并约定如宋坤杰于2019年7月12日前无法将产权过户给郭培坚的，黄哲须退回购房定金30万元，并承担郭培坚支付给高鹏房产服务部的中介佣金及赔偿总房款20%的违约金，并承担一切违约责任及法律责任。 另查明，黄哲系宋坤杰与黄重添之子，黄重添已于1992年9月去世。黄哲签订讼争合同时，并未持有宋坤杰的委托授权材料，事后宋坤杰对黄哲代为售房的行为也表示不予追认。 本案审理中，黄哲陈述其于2019年3至4月份期间将讼争房屋委托高鹏房产服务部出售，当时提交了产权证复印件并告知系其母亲的房产，确认中介人员曾带郭培坚看房；为积极促成交易，因此其在此后也配合办理了黄重添的相关证明资料及亲属关系证明。郭培坚陈述其通过高鹏房产服务部购房，曾上门看房，基于对黄哲与产权人亲属关系的信赖与其签订讼争合同，宋坤杰于2019年8月份明确表示拒绝履约。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。 黄哲未经宋坤杰委托授权，以宋坤杰名义与郭培坚签订讼争合同及补充协议，且宋坤杰亦不予追认，因此该两份协议对宋坤杰不发生效力。郭培坚系通过中介机构购房，并曾实地看房，其基于黄哲与产权人系母子关系的信赖与其签订合同，已尽到买受人的合理义务，应视为善意相对人；且讼争协议及补充协议系黄哲与郭培坚的真实意思表示，因此对黄哲与郭培坚发生法律效力。 因讼争房屋产权人宋坤杰明确拒绝履约，讼争合同及补充协议已无法履行，郭培坚要求解除之诉讼请求，本院予以支持。另，根据补充协议约定，郭培坚有权要求黄哲退还购房定金30万元，并承担其支付给高鹏房产服务部的中介佣金及赔偿总房款20%的违约金。因此，对郭培坚要求黄哲退还30万元定金及赔偿8万元中介费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于郭培坚并未就其因合同无法履行造成的其他损失进行举证，综合双方实际履约情况及宋坤杰在合同签订后三个月左右即明确表示拒绝履约等事实，基于公平原则及诚实信用原则，本院酌定该项违约金为32万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除黄哲与郭培坚就厦门市思明区镇海路12号之九205室房屋于2019年4月24日签订的《房产买卖居间协议书》及于2019年7月19日签订的《房产买卖居间协议书》； 二、黄哲于本判决生效之日起十日内向郭培坚返还购房定金30万元及支付解除合同违约金32万元、中介费8万元； 三、驳回郭培坚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16200元，由原告郭培坚负担6200元，被告黄哲负担10000元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十月三十日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。