福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4105号 原告：厦门尚唯汽车服务有限公司，住所地厦门市海沧区东孚镇莲花村**之5。 法定代表人：邵丽真，总经理。 委托诉讼代理人：陈碧云、罗志伟，福建唯灿律师事务所律师。 被告:集美区庄园新城（乐活小镇）业主委员会，住，住所地厦门市集美区庄园新城/div> 负责人：陈宁盛。 原告厦门尚唯汽车服务有限公司（以下简称尚唯公司）与被告集美区庄园新城（乐活小镇）业主委员会（以下简称庄园新城业主委员会）合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依照简易程序公开开庭进行了审理。原告尚唯公司委托诉讼代理人陈碧云、罗志伟、被告庄园新城业主委员会陈宁盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚唯公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年9月30日签订的《停车场承包合同》；2.判令被告立即向原告支付违约金390000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。法庭审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告损失390000元。事实与理由：原告为承租被告小区外围红线圈内A区商业楼至G区商业楼停车场进行营业活动，于2017年5月30日与被告签订第一份《停车场承包合同》。自该合同签订后，原告便进行停车场的设计及施工。设计施工过程中，存在部分业主强行阻扰原告施工的情形，还对设施设备进行毁坏，导致原告遭受巨额损失。后经原被告双方确认，因被告的部分业主的强行阻扰及毁坏行为，导致原告遭受的损失合计130000元。后原被告双方为了实现合作共赢，于2017年9月30日就原告承包停车场事宜又签订了第二份《停车场承包合同》，该合同第五条违约责任约定：除不可抗力外，若甲方违约时，甲方应当按照乙方投入所有设备、设施资金三倍金额赔偿，并比照乙方上一年收入支付剩余年限的全部预计收费，第七条约定：因之前甲方个别业主阻扰施工，造成乙方将近13万元资金损失。若甲方在2018年7月24日前还不能将小区外围红线圈内A区至G区商业楼停车场交付乙方施工改造则视为甲方违约。自该合同签订后，被告部分业主仍然存在强行阻扰原告施工的情形。时至今日，被告仍无法按照合同约定履行义务构成违约，导致合同目的无法实现。故起诉请求判如所请。 庄园新城业主委员会辩称，一、原告存在超范围经营问题。原告不具备停车场经营资质故意隐瞒被告签订《停车场承包合同》。经被告调查，原告并无停车场经营管理这项经营范围，属于超范围经营，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第六十条第四款规定，超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经营活动的，由工商部分视情节严重给予罚款或者吊销营业执照。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释一》第十条规定，当事人超范围订立合同，人民法院不应认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。本案中，停车场承包属于需要工商部门及建设局等相关部分特许的，属于特许经营，故双方合同应认定无效。二、被告不存在违约问题。根据原告提供的两份合同内容可以明显看出，被告已将停车场交付原告施工改造，原告也已进场施工，造成原告无法施工是部分业主阻扰施工造成的，被告已就停车场改造施工向政府做了说明及努力。三、原告行使解除权不符合合同及法律规定。本案原告行使的是约定解除权，但本案被告已将停车场交付原告施工及改造，不符合合同约定的条件，被告无根本违约行为。四、对于上一任业主委员会与原告签订的合同违约三倍赔偿明显可以看出对被告是非常不利的，是上一任业主委员会主任张某与原告恶意串通签订的合同，没有经过业主委员会表决同意，损害了业委会及广大业主的利益，应为无效合同。五、原告主张的违约金过高，不符合法律规定。六、原告欲解除合同，表面原告违约在先，不排斥被告会提起反诉，若存在诈骗问题，不排斥被告会采取法律手段向有关部门举报原告和原业委会主任张某利用虚假合同诈骗小区的公用资金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月30日，庄园新城业主委员会（甲方）与尚唯公司（乙方）签订一份《停车场承包合同》，约定庄园新城业主委员会将乐活小镇外围红线圈内A区商业楼至G区商业楼停车场的使用承包给尚唯公司，合同期限10年，承包费用按停车场产生效益以分红方式按甲方二成，乙方八成的收益来计算，乙方正式收费后（乙方将收入资金4万元，分别在6月30日2万，11月30日2万交付业委会）。合同第五条约定：除不可抗力外，若甲方违约时，甲方应当按照乙方投入所有设备、设施资金全额赔偿，并比照乙方上一年收入支付剩余年限的全部预计收费，若乙方违约，承包区域内的所有设施设备乙方不得损坏、搬走，应全部完好交给甲方。 《停车场承包合同》签订之后，尚唯公司进场施工，在布桩过程中受部分商户及业主阻扰而停止施工。 2017年9月30日，庄园新城业主委员会（甲方）与尚唯公司（乙方）又重新签订一份《停车场承包合同》，约定庄园新城业主委员会将乐活小镇外围红线圈内A区商业楼至G区商业楼停车场的使用承包给尚唯公司，合同期限10年，承包费用按停车场产生效益以分红方式按甲方二成，乙方八成的收益来计算，乙方正式收费后（乙方将收入资金6万元，分别在6月30日2万，11月30日2万交付业委会）。合同第五条约定：除不可抗力外，若甲方违约时，甲方应当按照乙方投入所有设备、设施资金三倍金额赔偿，并比照乙方上一年收入支付剩余年限的全部预计收费，若乙方违约，承包区域内的所有设施设备乙方不得损坏、搬走，应全部完好交给甲方。合同第七条约定：因之前甲方个别业主阻扰施工，造成乙方将近13万元资金损失，若甲方在2018年7月24日前还不能将小区外围红线圈内A区商业楼停车场交付乙方施工改造则将视为甲方违约。 庄园新城业主委员会上一任主任为张某。2018年4月经重新选举选任陈宁盛为新一任主任。 法庭审理过程中，尚唯公司申请的证人张某陈述尚唯公司在2017年7月进场施工受阻后，其于2017年8月向灌口镇政府要求协调处理，灌口镇政府同意由政府出资施工，由尚唯公司配合，故尚唯公司与庄园新城业主委员会于2017年9月重新签订一份《停车场承包合同》，将庄园新城业主委员会的收益金额从4万提高到6万，并确认尚唯公司施工损失金额将近13万元，约定若庄园新城不能于2018年7月24日前将停车场交付尚唯公司施工改造则将视为违约，须按照尚唯公司投入所有设备、设施资金三倍金额赔偿。 尚唯公司提供了《立柱钢管警示柱购销及施工合同》、厦门市祺霖工贸有限公司出具的《证明》、《房屋租赁合同》，拟证明其购买立柱钢管警示柱支出50000元、安装及施工费用30000元并已全部付清以及因入场施工租用场地费用8400元，庄园新城业主委员会对前述证据真实性无异议。 本院认为，尚唯公司与庄园新城业主委员会签订的《停车场承包合同》系双方真实意思表示，内容亦不违法，应认定为合法有效，双方均应依约履行。关于庄园新城业主委员会是否违约的问题，案涉停车场系一个开放式的空间，无须庄园新城业主委员会实际交付，尚唯公司即可入场施工改造，且双方在2017年5月份第一次签订《停车场承包合同》后尚唯公司入场施工之时，双方亦无办理书面的交付仪式，故尚唯公司主张庄园新城业主委员会存在违约行为依据不足，本院不予采信。关于案涉合同的解除问题，尚唯公司无法完成停车场施工改造的根本原因在于部分业主以及店面经营者的阻扰，该行为并非庄园新城业主委员会造成的，不能因此认定庄园新城业主委员会存在逾期交付停车场的违约行为，况且，尚唯公司在2017年5月份第一次签订《停车场承包合同》之后入场施工，已经受到部分业主以及店面经营者的阻扰而停工，尚唯公司应明知合同可能无法实际履行，却仍然于2017年9月再次签订《停车场承包合同》，并约定了高额的违约金条款，显然，对于案涉合同无法履行，尚唯公司存在过错，而庄园新城业主委员会明知停车场施工受到部分业主阻扰却仍然与尚唯公司再次签订《停车场承包合同》并约定高额违约金，亦存在过错，综上，案涉合同已无法实际履行，本院对尚唯公司解除合同的主张予以支持。关于赔偿损失问题，案涉合同非因庄园新城业主委员会违约而解除，故尚唯公司主张庄园新城业主委员会赔偿损失39万元依据不足，本院不予支持；尚唯公司主张其先期改造停车场的费用投入共计130000元，但根据其提供的证据金额合计为88400元，庄园新城业主委员会对尚唯公司提供的证据真实性并无异议，本院据此认定尚唯公司先期改造停车场投入费用为88400元，结合双方当事人的过错程度，酌定庄园新城业主委员会赔偿尚唯公司改造停车场的一半费用44200元，剩余费用由尚唯公司自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除厦门尚唯汽车服务有限公司与集美区庄园新城（乐活小镇）业主委员会于2017年9月30日签订的《停车场承包合同》； 二、集美区庄园新城（乐活小镇）业主委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿厦门尚唯汽车服务有限公司损失44200元； 三、驳回厦门尚唯汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7150元，减半收取3575元，由厦门尚唯汽车服务有限公司负担3170元，由集美区庄园新城（乐活小镇）业主委员会负担405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇一九年十月八日 代书记员 汪秋婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。