云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3123民初1141号原告：段忠展，男，1975年1月11日生，汉族，现住云南省德宏州盈江县。原告：闫从艳，女，1978年1月25日生，汉族，现住云南省德宏州盈江县。二原告委托诉讼代理人：**，云南圣锦律师事务所律师，执业证号15331201811029460，特别授权代理。二原告委托诉讼代理人：冯杰，云南圣锦律师事务所律师，执业证号15331201810025200，特别授权代理。被告：盈江县姐冒富鑫农贸市场有限公司，统一社会信用代码91533123695688082H，住所地云南省德宏州盈江县弄璋镇姐冒街子。法定代表人：杨朝仙，系公司执行董事兼总经理。被告：杨朝仙，女，1972年7月13日生，汉族，现住云南省德宏州芒市。被告：杨天强，男，1974年12月25日生，汉族，现住云南省德宏州芒市。三被告委托诉讼代理人：朱云，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201610625770，特别授权代理。三被告委托诉讼代理人：李嘉军，云南和序律师事务所律师，执业证号15331200710517425，特别授权代理。原告段忠展、闫从艳与被告盈江县姐冒富鑫农贸市场有限公司（以下简称：富鑫公司）、杨朝仙、杨天强买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告段忠展、闫从艳及其委托诉讼代理人**、冯杰，被告杨朝仙、杨天强及三被告委托诉讼代理人朱云、李嘉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段忠展、闫从艳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告段忠展、闫从艳与被告富鑫公司、杨朝仙之间的房屋买卖合同合法有效；2.判令三被告减少原告购房款76000元；3.判令三被告继续履行房屋买卖合同，协助二原告办理房屋产权变更登记手续，并按照国家相关法律规定依法承担其应缴纳相关税费；4.判令三被告按照二原告实际支付的房款数额590000元，向二原告履行开具发票的义务；5.判令被告富鑫公司、杨朝仙自2016年10月1日起至实际为二原告办理产权变更登记手续之日的期间，以支付的购房款590000元为基数，按照年6%的利率，赔偿二原告因此所遭受的损失97350元（损失暂计算至2019年7月1日）；6.判令被告富鑫公司、杨朝仙、杨天强之间对前述请求承担连带责任；7.诉讼费、保全费由三被告负担。事实及理由：二原告系夫妻关系。被告富鑫公司系从事市场管理服务的企业，法定代表人为杨朝仙，公司的股东为杨朝仙，持股90%，杨天强，持股10%，杨天强与杨朝仙系夫妻关系。2011年6月，二原告与被告富鑫公司、杨朝仙经口头协商一致，订立了房屋买卖合同。合同约定由被告富鑫公司、杨朝仙将尚在建盖的位于盈江县出售给二原告，约定合同总价款为666000元。房屋占地面积为106平方米，建筑面积为212平方米，为钢筋混凝土结构，用途为商业用地，权利类型为国有建设用地使用权。合同订立后，被告于2012年10月13日将上述房屋实际交付给二原告占有使用。二原告于2011年6月25日支付房款20000元，2012年6月20日支付房款100000元，2012年8月30日支付房款250000元，2012年10月31日支付房款100000元，2013年12月6日支付房款50000元，2015年1月26日支付房款70000元，共计590000元。此外，二原告与被告订购房屋时，被告杨朝仙口头承诺无条件将房屋的产权证书办理给二原告。房屋交付使用当月，存在严重漏水问题，经与被告反映其置之不理，二原告经两次修理开支费用8000元,漏水问题长达7年之久仍未解决，故二原告扣留76000元房款未付，并作为价款予以扣除。期间，被告富鑫公司及被告杨朝仙取得了案涉土地的使用权，就办理房屋权属证书一事，双方亦曾进行协商。2015年，被告杨朝仙通知二原告交纳30000元费用方为二原告办理房屋产权证书，但由于额外收取办证费用违背了当时被告给二原告的承诺，二原告未同意后搁置。2016年，经催问办证事宜，被告表示现在要想办证则需要交纳50000元费用，由于差距较大，双方仍然未能达成共识。2018年，被告再次表现出了强势霸道的一面，通知二原告等购买商铺的业主，表示若要办证，必须交纳100000元办证费用。由于被告以不交钱不办理产权证要挟，2018年农贸市场内购买Ａ－4、Ａ－5、Ａ－6、Ａ－23的3户商户迫于无奈，选择了妥协，在向被告杨朝仙交纳了100000元费用后，办得了房屋产权证书。由于办证费用过高，其他人仍未选择妥协。直至2019年3月，由于被告杨朝仙采用逐年提高办证费用的手段在2018年取得了成效，后表示2019年需要办理房产证的，每间铺面必须交纳150000元费用才能办理。迫于压力Ｂ-10号的商户选择了妥协，在向杨朝仙交纳了150000元的所谓办证费用后，被告杨朝仙为其办理了产权变更登记手续。由于二原告不具备专业法律知识，且购房时被告杨朝仙亲口跟所有购房人承诺将为大家办理房产凭证，故对于二被告一再提高办证费用金额的要求，虽内心认为是不合理的，但却不知道如何应对，由于二原告购买了两个铺面，按照杨朝仙的要求，需要交纳300000元办证费用，故只能采取抵制的方式拒绝，以至拖延至今。二原告认为，公民的合法权利受法律保护，原、被告虽然未签订书面的房屋买卖合同，但二原告支付了房屋价款并已实际占有使用至今，双方实际已构成房屋买卖法律关系，且房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。合同履行过程中，二被告违背诚实信用原则，违背合同约定，利用办理房屋不动产权登记这一事项，逐年增加、提高办理产权变更登记的费用金额，强迫二原告接受其提出的不公平条件，其行为已构成违约。二原告认为协助办理房屋产权变更登记手续属于二被告的合同附随义务，应当履行。由于二被告长期未按照约定履行义务，应当承担继续履行并赔偿二原告损失的违约责任。同时，由于二原告未同意被告提出的高额办证费用要求，二原告自2012年购房至今未获得产权证书，致使二原告对房屋享有的物权存在瑕疵，使二原告既无法完整的享有物权，亦无法对房屋进行转让、出售，给二原告造成了损失，故二被告应当承担损失赔偿责任。同时，二原告认为被告在收到支付的房屋价款后，开具发票亦属于三被告的合同附随义务。关于三被告间的连带责任的问题，被告杨朝仙与被告杨天强之间系夫妻关系，被告富鑫公司系被告杨朝仙、杨天强出资设立。被告富鑫公司股东实际上变成杨朝仙夫妇以家庭财产出资设立的仅有二人为股东的夫妻公司，被告富鑫公司的财产实际属于一个所有权主体，被告杨朝仙、杨天强是这个所有权的集合整体，另依据《婚姻法》规定，被告富鑫公司财产属于杨朝仙夫妻所有，股东杨朝仙、杨天强在被告富鑫公司的财产实际上是夫妻共同财产。综上，二原告认为，被告富鑫公司与一个自然人投资设立的公司在本质上是一样的，故应视为一人公司。此外，由于原、被告双方未签订书面的买卖合同，仅有二原告在支付房款后，被告杨朝仙作为经手人出具并加盖富鑫公司公章的收款收据，且根据事后案涉房屋的产权证均办理在被告杨朝仙名下这一事实，实际上被告富鑫公司的资产与被告杨朝仙、杨天强资产是混淆不清的，已经属于公司与股东之间的财产混同，应当实行公司人格否认制度，由三被告之间承担连带责任。被告富鑫公司、杨朝仙、杨天强辩称，1.原告段忠展、闫从艳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告富鑫公司于2011年6月1日与盈江县弄璋镇人民政府签订了《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》，合同约定，盈江县弄璋镇人民政府将姐冒小学对面25亩土地出租给被告富鑫公司用于姐冒农贸市场投资建设，租期50年，自2011年6月1日至2061年6月1日。并约定被告富鑫公司对其在姐冒农贸市场内建盖的房屋及全部设施享有所有权，被告富鑫公司有权转租该房屋及设施。此后，被告富鑫公司按约定在承租的地块上投资建设农贸市场。据此，被告富鑫公司通过租赁方式取得了姐冒农贸市场的土地租赁权。2013年12月6日，盈江县政府挂牌出让被告富鑫公司承租地块的国有建设用地使用权，被告杨朝仙通过竞价以总价3,761,325元取得了该地块的国有建设用地使用权。2013年12月30日，盈江县国土资源局与被告杨朝仙签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将不动产（包括此前投资建盖的房屋）登记在被告杨朝仙名下。据此，被告杨朝仙依法取得了姐冒农贸市场的国有建设用地使用权及房屋所有权。2.被告富鑫公司与二原告段忠展、闫从艳之间系房屋租赁合同关系，并非房屋买卖关系，二原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。首先，2012年6月20日，原告段忠展、闫从艳在确认被告富鑫公司合法取得富鑫农贸市场土地租赁权后，与被告富鑫公司达成口头协议，二原告承租被告富鑫公司投资建盖的姐冒富鑫农贸市场A-6号商铺，租期自2012年6月20日至2061年6月1日，租金总计为666,000元，租金分批次支付。此后，被告富鑫公司将商铺交付给二原告使用。二原告也于2012年6月20日至2015年1月26日分6次支付了租金590,000元。据此，被告富鑫公司与二原告之间系房屋租赁关系，并非房屋买卖关系。其次，二原告与被告富鑫公司、杨朝仙、杨天强之间未签订任何书面房屋买卖合同，也未办理任何房屋买卖手续。再次，2012年6月20日，被告富鑫公司仅享有姐冒农贸市场的土地承租权，尚未取得国有建设用地使用权。被告富鑫公司、杨朝仙在租赁合同成立生效之日，尚不具备法律规定的房地产转让条件，二原告主张双方达成口头房屋买卖协议与法律规定不符。第四，被告杨朝仙、杨天强于2018年3月22日将姐冒富鑫农贸市场B－14号商铺转让给罗茂周、杨春梅，于2019年3月20日将B－10转让给戴秀英，均签订了二手房买卖合同，并办理了不动产变更登记。该房地产买卖行为与本案租赁行为不能混为一谈，更不能适用类推或者推定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告段忠展、闫从艳提交的证据评判如下：1.原告段忠展、闫从艳身份证复印件、结婚证复印件各1份。欲证明二原告身份信息及具备诉讼主体资格。2.企业信用公示报告、被告杨朝仙身份证复印件各1份。欲证明被告富鑫公司的主体信息，公司股东为被告杨朝仙、杨天强。被告杨朝仙系被告富鑫公司的执行董事兼法定代表人，杨天强为监事。3.收据复印件6份。欲证明二原告向被告支付房款590000元；收款收据摘要注明收费项目为“房款”，收据加盖有被告富鑫公司的财务专用章，主要经手人为杨朝仙；双方之间系房屋买卖合同关系。4.补充合同复印件2份、云（2018）盈江县不动产权第××号不动产权证复印件1份。欲证明罗茂周、杨春梅购买的商铺位于富鑫农贸市场Ｂ－14号；该房屋与二原告等人购买的房屋事实、性质等情形完全相同，且已办理不动产权转移登记手续，而租赁合同无须办理，原、被告之间的法律关系实为房屋买卖合同。5.云（2019）盈江县不动产权第××号不动产权证复印件1份。欲证明张发升、舒颖购买的商铺位于富鑫农贸市场Ａ－5号，该房屋与二原告等人购买的房屋事实、性质等情形完全相同，且已办理不动产权转移登记手续，而租赁合同无须办理，原、被告之间的法律关系实为房屋买卖合同。6.盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同复印件1份、收款收据及汇款凭证复印件6份。欲证明戴云龙与被告签订的合同与二原告与被告签订的合同内容基本一致，虽名为用地租赁合同，实为房屋买卖合同法律关系；戴云龙在向被告杨朝仙交纳了150000元的办证费用后，目前已经在办理过程中。再次证实双方之间系房屋买卖法律关系。7.照片3张，欲证明被告交付给二原告的房屋存在漏水等质量问题，经协商被告至今未能修复，严重影响房屋使用及价值，故将剩余房款76000元作为减少的价款。以上证据1、2予以采信；证据3、4、5、6的真实性予以采信，对证明观点结合案情予以综合评判；证据7不予采信。本院对被告富鑫公司、杨朝仙、杨天强提交的证据评判如下：1.盈江县人民政府第六期、第十八期会议纪要。欲证明该两份会议纪要是被告富鑫公司以租赁方式取得姐冒农贸市场用地的依据。2.公证书1份、《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》1份。欲证明弄璋镇人民政府与被告富鑫公司于2011年6月1日签订了《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》并经盈江县公证处公证，该合同真实合法有效。被告富鑫公司依据合同约定通过租赁方式取得农贸市场用地25亩，未取得国有建设用地使用权，因此不可能转让商铺，不存在与二原告达成口头买卖协议、“以租代售”或“名为租赁实为买卖”的关系。3.成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》。欲证明被告杨朝仙通过竞拍获得2011－41号地块的国有土地建设用地使用权，成交价为3,761,325元，该地块与被告富鑫公司承租的姐冒富鑫农贸市场25亩用地为同一地块，该国有土地建设用地使用权的权利人为杨朝仙，非被告富鑫公司。4.《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合合同》、《云南省二手房买卖合》。欲证明戴云龙与被告富鑫公司于2012年2月26日签订了租赁合同，承租姐冒农贸市场B－5号商铺（现登记为B－10号），双方系房屋租赁合同关系；在租赁合同履行过程中，戴云龙及妻子戴秀英与被告杨朝仙、杨天强于2019年3月20日签订了书面房屋买卖合同，购买姐冒农贸市场B－10号商铺，双方系房屋买卖合同，双方达成两次合意，形成了两个不同的法律关系，首先是戴云龙与被告富鑫公司的房屋租赁关系，其次是戴云龙及妻子戴秀英与被告杨朝仙、杨天强之间的房屋买卖关系，二者不等同。5.《盈江县姐冒综合农贸市场商住楼租赁合同》、收据复印件6份、《购买合同》、《云南省二手房买卖合同》。欲证明郭美富与被告富鑫公司于2012年7月16日签订了租赁合同，承租姐冒农贸市场B－19号商铺（现登记为B－23号），双方系房屋租赁合同关系；在租赁合同履行过程中，郭美富于2018年4月18日与被告杨朝仙、杨天强签订了书面房屋买卖合同，购买了该商铺，双方系房屋买卖关系。双方形成了两次合意，形成了两个不同的法律关系，租赁与买卖不能等同。6.收据复印件6份。欲证明被告富鑫公司与二原告达成口头租赁协议，约定二原告承租姐冒农贸市场A-7、8号商铺（现登记为A-6），被告富鑫公司将商铺交付二原告。二原告依据口头约定在2011年6月至2015年1月期间向被告富鑫公司支付了租房款590,000元，收据注明“租房款”或简写为房款。二原告与被告富鑫公司之间就A-6号商铺形成了房屋租赁关系，且正在履行，并未形成房屋买卖关系。7.不动产产权证复印件1份。欲证明被告杨朝仙依法取得了A-6号商铺的产权，权利主体为杨朝仙，二原告欲购买商铺产权，应当与被告杨朝仙、杨天强签订书面房屋买卖合同并依法办理相关房屋买卖手续。二原告在未签订书面房屋买卖合同前提下，主张存在房屋买卖关系，要求被告杨朝仙、杨天强办理产权变更登记，缺乏事实及法律依据。8.房屋建筑安全质量检测鉴定报告。欲证明姐冒富鑫农贸市场A幢楼经检测鉴定无质量问题，二原告主张房屋存在质量问题不成立。以上证据的真实性予以采信，对证明观点结合案情予以综合评判。本院经审理查明如下法律事实，原告段忠展、闫从艳系夫妻关系。被告富鑫公司系从事市场管理服务的企业，法定代表人为杨朝仙，公司的股东为杨朝仙，持股90%，杨天强，持股10%，杨天强与杨朝仙系夫妻关系。被告富鑫公司经盈江县人民政府同意，于2011年6月1日与盈江县弄璋镇人民政府签订了《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》，合同约定，盈江县弄璋镇人民政府将姐冒小学对面25亩土地出租给被告富鑫公司用于姐冒农贸市场投资建设，租期50年，自2011年6月1日至2061年6月1日。并约定被告富鑫公司对其在姐冒农贸市场内建盖的房屋及全部设施享有所有权，被告富鑫公司有权转租该房屋及设施。此后，被告富鑫公司按约定在承租的地块上投资建设了农贸市场。2013年12月6日，被告杨朝仙通过竞价以总价3,761,325元取得了该地块的国有建设用地使用权。2013年12月30日，被告杨朝仙将不动产（包括此前投资建盖的房屋）登记在其名下。被告杨朝仙据此取得了姐冒农贸市场的国有建设用地使用权及房屋所有权。2012年6月，原告段忠展、闫从艳与被告富鑫公司达成口头协议，二原告承租被告富鑫公司投资建盖的姐冒富鑫农贸市场A-7、8号商铺（现登记为A-6）。2012年10月13日被告将该商铺交付给二原告使用，使用期限自2012年10月13日至2061年6月1日，费用总计为590,000元，分批次支付。2019年7月16日，二原告以双方成立买卖合同为由，向本院提起诉讼。本院认为，关于原告段忠展、闫从艳与被告富鑫公司之间的关系，根据不动产买卖中“地随房走”原则，双方对房屋的买卖行为，必然包含对土地使用权的一并处分。而根据双方所述及庭审质证，可以确认被告富鑫公司与盈江县弄璋镇人民政府签订的《盈江县姐冒综合农贸市场用地租赁合同》的时间为2011年6月1日，被告富鑫公司与盈江县弄璋镇人民政府签订合同时所取得的是土地租赁权；二原告与被告富鑫公司之间达成协议的时间为2012年6月，被告杨朝仙取得该块土地使用权的时间为2013年12月30日。由此，可以确定被告富鑫公司在与二原告订立口头协议时，被告富鑫公司或被告杨朝仙均未取得涉案土地的使用权。在被告富鑫公司或被告杨朝仙取得涉案土地使用权之前，被告富鑫公司对涉案土地无处分权，双方之间不具备买卖合同成立的必要条件。据此本院确认原、被告双方系租赁合同关系，对被告的辩解意见本院予以采纳。二原告认为双方系买卖合同关系的主张不能成立，其基于买卖合同关系而产生的相应诉讼请求亦不能成立，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告段忠展、闫从艳的诉讼请求。案件受理费3,767元，由原告段忠展、闫从艳负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判长  许焱焜审判员  庞凤英审判员  寸卫清二〇一九年十月二十日书记员  金云凤