广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初11228号原告：曾上平，男，1968年3月20日出生，汉族，住福建省建瓯市，委托诉讼代理人：邓新安，广东经致律师事务所律师。原告：韩茂盛，男，1970年8月9日出生，汉族，住福建省建瓯市，委托诉讼代理人：邓新安，广东经致律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏立将，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省沙县，被告：罗稳林，男，1977年6月23日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：周广敬，广东三左律师事务所律师。委托诉讼代理人：许舜霞，广东三左律师事务所实习律师。原告曾上平、韩茂盛诉被告罗稳林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾上平及其委托诉讼代理人邓新安，原告韩茂盛的委托诉讼代理人邓新安、苏立将，被告罗稳林的委托诉讼代理人周广敬均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾上平、韩茂盛向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还租房押金20000元；2、被告向原告退还原告预付的租金126000元；3、被告向原告支付违约金57600元（按合同总租金288000元的20%计算）；4、被告向原告赔偿损坏的家具80000元；5、被告向原告支付2018年10月至2020年3月期间的经营经济损失180000元（按每月最低利润10000元，计算18个月）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由详见民事起诉状。被告罗稳林辩称，详见民事答辩状。经审理查明，位于东莞市××花园××街××号的自建房，已取得房地产权证，登记的权属人为罗稳林。位于东莞市××花园××街××号的自建房，已取得房地产权证，登记的权属人为罗应深。位于东莞市××花园××街××号的自建房，已取得房地产权证，登记的权属人为李智波。位于东莞市××花园××街××号的自建房，已取得房地产权证，登记的权属人为李智彪。位于上述**自建房旁边还有两栋自建房，已取得集体土地使用权证及建设工程规划许可证，尚未取得房地产权证，权属人分别为罗跃建、罗小辉。罗应深、罗跃建、罗小辉向本院出具情况说明，确认各自将自建房交给罗稳林进行管理，由罗稳林自行出租，由此产生的债权债务由罗稳林自行处理。罗稳林以其个人名义，将上述罗稳林及罗应深、罗跃建、罗小辉的四栋自建房的三至六层，出租给韩茂盛、曾上平。四栋自建房并非连在一起，而是罗稳林、罗应深的自建房连在一起在一边，罗跃建、罗小辉的自建房连在一起在另一边，中间隔着包括上述8号李智波、10号李智彪等的其他自建房。韩茂盛、曾上平大约于2013、2014年左右从案外人处转手承租上述四栋自建房，将押金20000元转给了上一手承租人的案外人，没有直接支付给出租方罗稳林。罗稳林在2017年4月19日与韩茂盛、曾上平签订的《租房合同》中对此押金20000元予以确认。另，罗稳林在与曾上平的交谈录音中也确认收到该押金20000元。2017年4月19日，罗稳林作为出租方，韩茂盛、曾上平作为承租方，双方签订一份《租房合同》，继续续租上述罗稳林及罗应深、罗跃建、罗小辉的四栋自建房的三至六层，租赁物不变，但合同上写明的房屋地址却是8号及10号。该合同主要约定续租三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；每月租金8000元，按月付款，每月十号前支付；押金20000元，房屋终止，罗稳林验收无误后，将押金退还曾上平、韩茂盛，不计利息；拖欠房租累计一个月以上的，罗稳林有权终止合同，收回该房屋；等。2017年4月19日续租前，上述罗稳林及罗应深、罗跃建、罗小辉的四栋自建房的租金，为14000元每月，大部分月份由韩茂盛、曾上平各存款7000元缴纳至罗稳林指定的收款账户（户名为李锦荣）。2017年5月份之后，韩茂盛、曾上平每月各缴纳8000元，或共同缴纳一笔16000元，继续缴纳至罗稳林指定的收款账户（户名为李锦荣）。承上，罗稳林据此主张续租后双方的实际月租金为16000元，《租房合同》约定为8000元实际上只是其中两栋自建房的月租金，签合同时遗漏了；韩茂盛、曾上平则认为续租后的月租金就是《租房合同》约定的8000元，但对于为何实际每月缴纳租金16000元，韩茂盛、曾上平只是主张是预交一部分租金，却未能给出合理解释。自2018年7月份起，韩茂盛、曾上平未再支付租金。韩茂盛、曾上平解释称，一是以往预交的租金已经高于应付租金，二是2018年7月份租赁房屋内的自来水因自来水管道严重生锈导致严重污染，罗稳林拒不处理，表示要等到合同到期后才能重新装修、更换自来水系统。对上述主张，韩茂盛、曾上平举证了微信聊天记录、照片及谈话录音等为证；罗稳林对此微信聊天记录及谈话录音的真实性予以确认，对照片不予确认，并否认自来水的水锈是因为自来水管生锈而产生，指出有可能是自来水公司的水源原因。据曾上平、韩茂盛的上述证据，未能明确该自来水生锈的原因系因自来水管生锈所致，也未能明确该自来水生锈现象的持续时间。另据曾上平、韩茂盛举证的视频等显示，案涉租赁房屋上挂有“二手房东违约已欠租四个月，租客请本月底主动联系业主。2018年10月18日”等字样的横幅。另查，2018年12月15日左右，罗稳林等人将案涉租赁房屋收回，双方因此发生冲突，有报警处理但没有立案。曾上平、韩茂盛主张罗稳林重新装修及更换自来水管后将案涉租赁房屋另行出租给他人，罗稳林则主张其将案涉租赁房屋另行出租给他人后由他人自行装修等，双方对此均未能举证证实。曾上平、韩茂盛主张其被赶出案涉租赁房屋时尚有价值80000元的家具未搬出，在重新装修时被损坏，但其对此未能进行举证证实，罗稳林也予以否认，主张曾上平、韩茂盛已将相应物品完全搬离。以上事实，有《租房合同》、银行支付凭证、银行交易明细、集体土地使用证、房地产权证、建设工程规划许可证、微信聊天记录、照片及谈话录音、视频等，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉罗稳林及罗应深、罗跃建、罗小辉的四栋自建房，已取得相应的房地产权证或建设工程规划许可证，符合租赁的条件。罗应深、罗跃建、罗小辉向本院出具情况说明，确认各自将自建房交给罗稳林进行管理，由罗稳林自行出租，由此产生的债权债务由罗稳林自行处理，故罗稳林有权处分罗应深、罗跃建、罗小辉的三栋自建房。2017年4月19日，罗稳林与曾上平、韩茂盛签订的《租房合同》，系各方的真实意思表示，合法有效，应依法履行。按照合同的相对性原则，因该合同产生的权利义务，应由罗稳林与曾上平、韩茂盛行使与承担。该《租房合同》将租赁物的房号写成8号、10号房的三至六层，但在合同实际履行过程中，实际承租的房屋就是罗稳林及罗应深、罗跃建、罗小辉的四栋自建房的三至六层，对此本院予以确认。同时，该《租房合同》将房屋租金写成每月8000元，但实际上，该房屋在续租前的月租金即为14000元，续租后曾上平、韩茂盛每月实际缴纳的租金为16000元，且对于为何每月均缴纳比合同约定多一倍的租金，韩茂盛、曾上平只是主张是预交一部分租金，却未能给出合理解释，本院不予采信，决定采信罗稳林的主张，认定双方实际履行的合同约定的月租金为16000元。对曾上平、韩茂盛诉请退还预付租金126000元，本院不予支持。曾上平、韩茂盛自2018年7月份起未再支付租金给罗稳林。韩茂盛、曾上平解释称，一是以往预交的租金已经高于应付租金，二是2018年7月份租赁房屋内的自来水因自来水管道严重生锈导致严重污染，罗稳林拒不处理，表示要等到合同到期后才能重新装修、更换自来水系统。本院认为，一、关于预交租金的问题，如上所述，是不存在的，不再累述；二、关于自来水出现水锈，据曾上平、韩茂盛的举证，未能明确该自来水生锈的原因系因自来水管生锈所致，也未能明确该自来水生锈现象的持续时间，故不能确定自来水生锈确系出租方罗稳林提供的自来水管生锈所致，在此情况，曾上平、韩茂盛以此拒付租金，理由不足。罗稳林在案涉租赁房屋上挂有“二手房东违约已欠租四个月，租客请本月底主动联系业主。2018年10月18日”等字样的横幅后，曾上平、韩茂盛仍拒不缴纳租金，已构成严重违约。曾上平、韩茂盛违约，其诉请罗稳林支付违约金57600元、经营经济损失180000元，于法无据，本院不予支持。承上，按照《租房合同》的约定，曾上平、韩茂盛拖欠房租累计一个月以上的，罗稳林有权终止合同，收回该房屋。罗稳林收回案涉房屋后，有权对案涉房屋进行另行装修、出租等处分。曾上平、韩茂盛主张其被赶出案涉租赁房屋时尚有价值80000元的家具未搬出，在重新装修时被损坏，但其对此未能进行举证证实，罗稳林也予以否认，曾上平、韩茂盛应自行承担举证不能的不利后果，对此主张，本院不予采信。曾上平、韩茂盛诉请罗稳林赔偿家具损失80000元，本院不予支持。另，按照《租房合同》的约定，押金20000元，房屋终止，罗稳林验收无误后，将押金退还曾上平、韩茂盛，不计利息。本案中，《租房合同》系因曾上平、韩茂盛严重违约而解除，不符合约定的退还押金条件，故曾上平、韩茂盛的此项诉讼请求，本院也不予支持。综上，曾上平、韩茂盛严重违约，对曾上平、韩茂盛的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告曾上平、韩茂盛的全部诉讼请求。本案受理费4127元，原告已预交，由原告曾上平、韩茂盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  韦枝展二〇一九年十月十日书记员  李智涛附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。