江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初2185号原告：朱宁强，男，1957年12月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：完越，男，1966年1月14日出生，满族，住南京市秦淮区。原告：储东涛，男，1946年2月7日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：吴永生，男，1960年12月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：杨燕，女，1957年9月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：朱伟，男，1983年2月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：邱明琪，男，1958年7月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：季明娟，女，1970年11月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王玉娟，女，1963年10月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：汪菊玉，女，1973年10月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：张如熙，男，1979年12月30日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：湛君，男，1959年9月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：徐华杰，男，1965年6月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：单宏彬，男，1990年9月23日出生，汉族，住南京市浦口区。原告：张斌，男，1967年12月2日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。原告：韩尔栋，男，1952年1月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：李红，女，1971年2月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：杨风美，女，1960年2月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：周家宏，男，1949年12月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：宫学路，男，1981年12月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：顾波，女，1965年10月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：汪良友，男，1962年4月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：吴明忠，男，1955年3月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：戎锋，男，1965年2月25日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陈飞，男，1990年10月20日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。原告：宋张强，男，1960年11月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：杨文，女，1968年12月1日出生，住南京市秦淮区，汉族。原告：晏苏，男，1957年12月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：季钢，男，1958年6月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：彭建新，男，1955年6月7日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。原告：夏镇远，男，1944年8月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：靳磊，男，1968年6月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王芝晶，男，1982年6月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：吕颖，女，1988年6月30日出生，汉族，住江苏省海安县。原告：严彬，男，1979年4月25日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：孟静，女，1982年8月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：李静，女，1971年10月15日出生，汉族，住南京市玄武区。原告：梁伟，男，1986年12月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：张桂岳，男，1931年8月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：万磊，男，1980年12月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：刘畅，男，1985年8月16日出生，回族，住南京市秦淮区。原告：马海云，男，1988年12月21日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告：徐宝华，男，1973年4月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：金长海，男，1946年12月15日出生，回族，住南京市秦淮区。原告：潘凤珍，女，1971年5月20日出生，汉族，住南京市雨花台区。原告：巩伟巍，女，1985年8月19日出生，回族，住南京市秦淮区。原告：阚道斌，男，1970年8月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：段学谦，男，1988年3月11日出生，汉族，住南京市高新技术开发区。原告：方守仁，男，1942年9月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：王璐，女，1988年3月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王从容，男，1959年10月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王双琴，女，1955年12月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：江祥生，男，1956年10月24日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：梁泺丽，女，1982年9月12日出生，汉族，住山东省济阳县。原告：陆慧，女，1976年10月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：孙小磊，男，1987年7月12日出生，汉族，住江苏省灌云县。原告：苏建华，男，1980年7月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：李爱影，男，1980年6月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告：许莉芳，女，1942年1月30日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：李秀娥，女，1955年10月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：刘炜，男，1986年3月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：魏嘉斌，男，1970年3月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：刘光伟，男，1963年3月16日出生，回族，住南京市秦淮区。原告：李炳炎，男，1945年2月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王宗裕，男，1942年8月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王双彦，女，1981年2月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：宁东明，男，1953年12月24日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陈观友，男，1934年8月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：李直，女，1982年11月25日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：许剑萍，女，1965年4月26日出生，汉族，住江苏省姜堰市。原告：刘义鹏，男，1955年8月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：童宁，男，1976年6月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：芮毓，男，1981年9月14日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：张海峰，男，1974年1月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陈凤其，男，1962年3月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：孙功国，男，1947年3月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：夏晨，女，1975年1月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：张蕾，女，1967年12月31日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：张晓红，女，1950年4月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：张建，女，1957年4月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：王双琴，女，1955年12月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：李敬，男，1978年3月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：张磊，男，1986年11月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：蔡建辉，男，1970年8月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陈剑耀，男，1969年11月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：叶菁，女，1973年6月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：宁园，女，1980年10月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：舟一碧，女，1955年6月13日出生，汉族，住南京市玄武区。原告：崔劲波，男，1975年4月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：傅承曦，男，1982年2月8日出生，汉族，住南京市江宁区。原告：豆昌玲，女，1972年6月27日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告：洪亚民，女，1956年11月4日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市中山东路298号。代表人：俞德本。众原告诉讼代表人：朱宁强，男，1957年12月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。众原告诉讼代表人：汪良友，男，1962年4月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。众原告诉讼代表人：胡兴玲，女，1961年5月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。众原告诉讼代表人：邱明琪，男，1958年7月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。众原告诉讼代表人：王新龙，男，1944年11月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京建邺区城镇建设开发集团有限公司（统一社会信用代码91320000834790029F），住所地南京市建邺区集庆门大街36号云河湾花园2幢一单元101室。法定代表人：吴凯波，董事长。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘重宁，男，南京建邺区城镇建设开发集团有限公司员工，住南京市建邺区。原告朱宁强等与被告南京建邺区城镇建设开发集团有限公司（以下简称建邺城镇开发公司）建筑物区分所有权纠纷一案，原告朱宁强等于2017年10月30日向本院起诉，本院于2018年9月7日作出（2017）苏0104民初9598号民事判决。宣判后，原告朱宁强等不服，提起上诉。南京市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）苏01民终9660号民事裁定，裁定撤销一审判决、发回重审。本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。众原告的诉讼代表人朱宁强、汪良友、邱明琪、王新龙，被告建邺城镇开发公司的委托诉讼代理人李亚军、刘重宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宁强等向本院提出诉讼请求：1.被告将七家湾鼎新苑35号楼通向西南侧自行车库的围墙（南面）拆除，恢复原状；2.被告将七家湾鼎新苑35号楼东侧的配套车位（一个机动车库，两个自行车库）按车位总数的90%优先满足住户需求，即确认七家湾鼎新苑35号楼168户业主共同享有车位90%的使用权；3.被告拆除七家湾鼎新苑35号楼东南面架空层中的围墙、公共厕所及门房，恢复原状；4.被告拆除七家湾鼎新苑35号楼南面、西面架空层中的空调，恢复原状；5.被告拆除七家湾鼎新苑35号楼东面大门南侧的门房、恢复原状；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：南京市秦淮区七家湾鼎新苑35号住宅小区于1998年动工建设，2000年竣工。之后由被告陆续以商品房名义对外销售并交由物业进行管理，现35号小区内一共13个单元，共计住户168户。被告自小区业主入住以来擅自改变小区原状，侵占共有部分，并将小区配套车位全部对外出租致使小区原住户没有车位使用。具体为：第一，比照竣工图纸以及生活环境现状，小区住户从未拥有或使用过非机动车库（位）和机动车库（位），小区5-7单元楼下负一层几百平方的自行车库，由于被告修建了围墙使得35号小区住户与自行车库隔绝开来，目前该自行车库已变成机动车库并由外小区住户使用；小区1-3单元楼下的负一层几十个机动车位（车库）全部对外出租，住户不能使用。第二，被告搭建违章建筑，侵占小区共有部分，侵害小区住户权益。35号小区原本设在大门右侧符合小区规格的门卫室，被被告转为他用（现改为航道局车库门卫），而临时搭建的简易门卫室既不安全也不规范，不具有正规小区门卫室该有的功能，造成极大隐患；小区一楼60多米的公共用地架空层，部分被被告侵占，并在今年搭建了公共厕所等建筑障碍物，其中有部分空间被用于安置大型公用空调外机的配套设施，经小区住户及有关部门多次交涉无果，被告已严重侵害住户的公共使用空间，侵犯公共利益；小区另有一处自行车库，现由航道局使用，小区住户也不得使用。综上，被告的行为已侵犯小区住户的合法权益，众原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告建邺城镇开发公司辩称,第一，众原告主体不适格。红土桥农贸市场综合楼包括农贸市场、商业、办公及住宅，先后分两期开发建设，一期是负一层农贸市场和一层商业用房(均为被告所有)、七家湾35号住宅楼、29号办公楼，其中35号住宅楼在二层以上、共由四幢组成，均已出售，29号办公楼销售给航道局；二期是七家湾39号住宅楼。根据物业管理条例第十一条第六项规定“改建、重建建筑物及附属设施”应由业主共同决定；第十二条规定业主大会决定第十一条第六项规定的事项，应经专有部分占建筑面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。红土桥农贸市场综合楼项目业主，除了居住于二层以上35号住宅楼内的业主，还有航道局、39号住宅楼业主以及被告。目前众原告起诉并未达到双三分之二。第二，该综合楼项目分两期开发，35号小区建成后方才进行39号建设，考虑到35号小区居民安全和环境问题，在35号小区交付、39号开建时，建了一道围墙进行区隔，建成交付后围墙未拆，并得到业主多年的认可，事实形成两个住宅区，物业公司一直按照两个片区进行管理。39号业主土地证上也注明两个片区中间有围墙分割，说明得到了国家相关部门认可。因35号小区和39号之间还有菜场通向小区外面的公共通道，如果拆除围墙，35号小区和39号两个片区将无法封闭管理，是否拆除35号通向自行车库的围墙，应由所有业主共同表决，在没有达成一致意见前，应维持现状。第三，航道局部分的自行车库和地下车库属于独立功能区，配套用于办公楼，与二层以上35号居民住宅严格区分，独立计算建筑面积及分摊面积，不计入居民住宅的公摊面积，规划局核准图上明确该汽车库归办公楼所有，只在29号办公楼产权范围，不属于35号住宅楼配套车库。第四，在35号楼下的自行车库，原告可以使用，被告从未阻拦原告使用。第五，原告诉称架空层是不存在的。该区域系被告商业用房的专有面积。第六，关于空调外机所在坡道的性质。红土桥农贸市场综合楼项目在设计时按其用途及功能进行了分区，负一层为农贸市场，一层为商业，二层以上为住宅。设计时考虑到农贸市场和一层商业的特殊功能需要，在一层南面设置了坡道和廊道。坡道是农贸市场货物运输的专用通道，廊道为商业和农贸市场的专用货物卸载区。自农贸市场建成开业后，考虑到楼上居民安全问题，坡道一直处于封闭状态，禁止市场管理者、摊贩或其他闲杂人员从此坡道进出，居民对此状态也一直认可。第七，门房位于35号小区进出路口，属于物业门卫用房，专为35号小区业主服务，建成使用至今己有十多年，如拆除，该小区将无法封闭管理，且该物业门卫用房并非被告搭建。本院经审理认定事实如下：1996年12月1日，南京市建设委员会向被告发出《关于同意建邺区红土桥农贸市场及商品房立项开发的批复》，同意被告开发建设红土桥农贸市场及其部分商品房项目。1998年，被告领取红土桥农贸市场工程《工程建设项目施工许可证》。1999年5月14日，被告领取红土桥农贸市场、办公及住宅的《建设用地许可证》。1999年，被告开工建设负一层农贸市场、一层商业用房（现在为古玩城）、七家湾35号住宅楼以及七家湾35号办公楼(公安门牌号为××)。35号住宅楼设置在二层以上，共有4幢，13个单元，住户168户。众原告系35号住宅楼部分业主。2002年，被告取得七家湾35号办公楼即××商品房销售许可证，商品房销售许可证记载房屋用途为：办公、地下车库。后被告将办公楼及地下车库销售给江苏省交通运输厅航道局。另查明，红土桥农贸市场项目地下室规划图显示，1-33轴A-H轴显示为自行车库，该区域位于七家湾35号住宅楼负一层菜场西边；58-74轴T-E轴显示为汽车库，75-78轴Y-P轴显示为自行车库，该汽车库以及自行车库位于××办公楼楼下。2002年，被告又建设七家湾39号住宅楼，39号住宅楼位于七家湾35号住宅楼南面，北面正对着1-33轴A-H轴自行车库。在建设七家湾39号住宅楼时，被告在七家湾35号楼中部菜场出入口东西两侧各设立围墙，将39号楼与35号楼分隔开，中间留有通道供居民出入菜场。菜场出入口东西两侧围墙均为南北走向，其中西侧围墙现由39号住宅楼业主使用作为其小区围墙，东侧围墙与35号院东西走向围墙连接，现作为35号小区围墙，客观上形成七家湾35号和39号两个独立的区域，分别管理。现由于围墙的设置，导致1-33轴A-H轴自行车库出入口被围墙分隔在七家湾39号区域内，原告等35号住宅楼业主若要使用该自行车库，则需从35号楼外围绕行至39号住宅楼西侧出入口。对于该自行车库的使用，被告表示原告可以使用，被告从未阻却原告使用该自行车库。再查明，35号楼南面架空层对应小区一单元至三单元位置，对应轴线为44-74轴C-E轴，被告将架空层靠近东面位置封闭部分设置房间，其他架空层部位设置有阻隔墙，机动车坡道位置70-79轴E-L轴区域，被告摆放空调机组。2-7轴P-M轴位置位于大楼西面，该区域目前被告摆放空调机组。又查明，2016年11月13日，南京建筑工程学院设计研究室（红土桥农贸市场综合楼设计单位）出具《关于红土桥农贸市场综合楼有关设计说明》，载明：红土桥农贸市场综合楼设计时按照用途及功能进行了区分，底层为农贸市场、一层为商业、二层以上为住宅，因为是综合楼，设计时为了避免相互干扰，在南侧设计了二个出入口上二楼平台，专供住宅居住人员使用；设计时考虑到农贸市场和一层商业的特殊功能需要，在底层南面设置了坡道和廊道，坡道是农贸市场货物运输的专用通道，廊道为商业和农贸市场的专用货物卸货区。2018年4月25日，南京房地产测绘事务所出具《回函》，内容为：调取南京市七家湾35号A、B、C、D（公安门牌为××丘号：428400-III）及七家湾35号（丘号：428400-I）房产档案资料，附图中的1-33轴A-H自行车库、58-74轴T-E轴机动车库、75-78轴Y-P轴的自行车库在面积计算时均为专有部分处理，未进行分摊。2018年6月12日，南京房地产测绘事务所出具《回函》，内容为：经调取南京市七家湾35号A、B、C、D幢房产档案资料，南面架空层（对应小区一单元至三单位位置，对应轴线44-74轴C-E轴）、2-7轴P-M轴位置、机动车坡道位置70-79轴E-L轴区域，以上三处面积计算时均作为专有部位处理，未进行分摊。审理中，经本院现场勘验查明，众原告诉请要求拆除的两道围墙均为南北走向，其中东侧靠近35号院的围墙长6米，围墙中间位置高度在35号院内测量为1.7米，在菜场出入通道一侧测量为2.55米；西侧靠近39号院的围墙长4.5米，围墙中间位置高度在39号院内测量为1.85米，在菜场出入通道一侧测量为1.9米。两道围墙之间为菜场出入通道，该通道为自南向北逐渐降低的坡道。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，关于众原告要求被告拆除位于菜场出入通道东西两侧围墙的诉讼请求，本院认为，1-33轴A-H自行车库位于七家湾35号楼下方，作为公共配套设施，众原告享有使用权。众原告主张围墙的设置导致众原告出入、使用该自行车库受阻，要求拆除。从现场来看，围墙分别位于菜场出入通道两侧，将39号和35号分隔成两个独立的区域，该两侧围墙虽为被告建设，但在交房时已一并交付给业主使用多年，现西侧围墙已成为39号住宅楼小区围墙，众原告诉请拆除围墙势必影响到39号住宅楼全体业主的相关权益；另从围墙现状来看，两道围墙之间为进出菜场的坡道，围墙两侧地坪尤其是东侧内外高度差达0.85米，即便围墙拆除也无法实现自行车及行人的通行。经释明，众原告对实际通行困难的问题不能形成一致意见，故本院对众原告该项诉请不予支持，众原告应与全体业主就通行问题及具体方案进一步进行沟通和讨论。关于众原告要求被告优先保障29号办公楼地下自行车库和机动车库使用权的诉讼请求，本院认为，该机动车库和自行车库系办公楼的配套设施，已由被告出售给案外人，故对于众原告对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。南面架空层、机动车坡道位置以及2-7轴P-M轴位置亦未进行分摊，众原告提供的证据不能证明上述区域属于共有部分，故对于众原告要求被告拆除南面架空层的围墙、拆除在机动车坡道位置以及西面架空层处安装的空调并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对于东南角的门房，众原告未提供证据证明该门房系被告建设，且目前该门房系物业公司使用，故对于众原告要求被告拆除东南角门房的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告朱宁强、完越、储东涛、吴永生、杨燕、朱伟、邱明琪、季明娟、王玉娟、汪菊玉、张如熙、湛君、徐华杰、单宏彬、张斌、韩尔栋、李红、杨风美、周家宏、宫学路、顾波、汪良友、吴明忠、戎锋、陈飞、宋张强、杨文、晏苏、季钢、彭建新、夏镇远、靳磊、王芝晶、吕颖、严彬、孟静、李静、梁伟、张桂岳、万磊、刘畅、马海云、徐宝华、金长海、潘凤珍、巩伟巍、阚道斌、段学谦、方守仁、王璐、王从容、王双琴、江祥生、梁泺丽、陆慧、孙小磊、苏建华、李爱影、许莉芳、李秀娥、刘炜、魏嘉斌、刘光伟、李炳炎、王宗裕、王双彦、宁东明、陈观友、李直、许剑萍、刘义鹏、童宁、芮毓、张海峰、陈凤其、孙功国、夏晨、张蕾、张晓红、张建、王双琴、李敬、张磊、蔡建辉、陈剑耀、叶菁、宁园、舟一碧、崔劲波、傅承曦、豆昌玲、洪亚民、中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告朱宁强、完越、储东涛、吴永生、杨燕、朱伟、邱明琪、季明娟、王玉娟、汪菊玉、张如熙、湛君、徐华杰、单宏彬、张斌、韩尔栋、李红、杨风美、周家宏、宫学路、顾波、汪良友、吴明忠、戎锋、陈飞、宋张强、杨文、晏苏、季钢、彭建新、夏镇远、靳磊、王芝晶、吕颖、严彬、孟静、李静、梁伟、张桂岳、万磊、刘畅、马海云、徐宝华、金长海、潘凤珍、巩伟巍、阚道斌、段学谦、方守仁、王璐、王从容、王双琴、江祥生、梁泺丽、陆慧、孙小磊、苏建华、李爱影、许莉芳、李秀娥、刘炜、魏嘉斌、刘光伟、李炳炎、王宗裕、王双彦、宁东明、陈观友、李直、许剑萍、刘义鹏、童宁、芮毓、张海峰、陈凤其、孙功国、夏晨、张蕾、张晓红、张建、王双琴、李敬、张磊、蔡建辉、陈剑耀、叶菁、宁园、舟一碧、崔劲波、傅承曦、豆昌玲、洪亚民、中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  陆道维人民陪审员  姚彩珍二〇一九年十月二十一日见习书记员  章 涵