福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2447号 原告：黄尔昌，男，汉族，1969年10月21日出生，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：郭立志，上海锦天城（厦门）律师事务所。 委托诉讼代理人：谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所。 被告：曹培昌，男，汉族，1975年3月16日出生，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 被告：黄启文，男，1972年4月30日出生，汉族，住福建省上杭县。 第三人：庄春榕，男，1974年9月20日出生，汉族，住厦门市海沧区。 第三人：陈联玲，女，1979年1月4日出生，汉族，住厦门市海沧区。 第三人：庄友发，男，1950年7月2日，汉族，住厦门市海沧区。 第三人：庄金好，女，1950年7月6日出生，汉族，住厦门市海沧区。 原告黄尔昌与被告曹培昌、第三人庄春榕、陈联玲、庄友发、庄金好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，被告曹培昌申请追加黄启文作为被告参加诉讼，本院予以准许，并适用简易程序，分别于2019年9月2日、2019年9月29日公开开庭审理了本案。原告黄尔昌的委托诉讼代理人郭立志，被告曹培昌及其委托代理人林龙美于2019年9月2日到庭参加诉讼，原告黄尔昌及其委托诉讼代理人郭立志，被告曹培昌及其委托代理人林龙美于2019年9月29日到庭参加诉讼，被告黄启文及第三人庄春榕、陈联玲、庄友发、庄金好未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄尔昌向本院提出诉讼请求：1.确认原告黄尔昌与被告曹培昌之间的房屋买卖合同无效；2.曹培昌立即退还黄尔昌已付购房款26万元，并支付以26万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年8月28日起至该款还清之日止的资金占用利息；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月5日，原告黄尔昌与被告曹培昌就房产买卖达成口头协议，约定：1.黄尔昌向曹培昌购买其与本案第三人共建后分配得到的套房一套，在建房屋位于厦门市海沧区祥露社区东片106号一号楼（原祥露农贸市场）三楼东北面，套房面积116㎡（按具体交房时测量为准）。2.因房屋楼层低、光线差，房价按25万元一套计算，后曹培昌说要安装电梯，每户另交29000元。3.付款方式：先付定金，后按建房进度支付，交房时付清全款。4.房屋交付使用时间为2018年年底。协议达成后，原告黄尔昌通过一起购房的朋友黄启文向曹培昌支付了购房定金4万元，后按建房进度支付购房款。2018年8月28日，曹培昌出具收据确认收到黄尔昌支付的购房款26万元。2018年10月，因案涉房屋整栋被行政执法局拆除，曹培昌无法交房。因双方口头达成的房屋买卖合同所交易的标的为小产权房，房屋建设因违反了法律禁止性规定被拆除，讼争买卖合同应属无效，曹培昌因合同取得的财产，应予以返还。 被告曹培昌辩称：1.曹培昌与黄尔昌从未达成口头协议，未订立房屋买卖合同，合同无效的前提不存在。曹培昌没有收到黄尔昌的购房款26万元，且对原告诉称的三楼东北面套房不享有任何权利。2.曹培昌与黄启文口头约定将其合作建房分得的份额转给黄启文，黄启文在《合作建房协议书》上补签名。因仅涉及转让曹培昌的份额，所以未与协议的其他人商量。因此，黄启文是祥露社区东片****楼东边第**房产的权利人，黄启文向黄尔昌收取款项，故应由黄启文向黄尔昌返还相应款项。 被告黄启文未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见：1.黄启文未参与曹培昌等人分配共建房屋，其是向曹培昌购买案涉房屋三层（即店面上一层）的一套房子。《合作建房协议书》之所以有黄启文签名，是因黄启文及其介绍的三个朋友向曹培昌购买房子，交钱后又没有签合同，为了取得一个凭证，于2016年5月底补签。黄启文签名并非共建的目的，也没有共建房屋的事实，也没有得到其他任何股东包括房东庄春榕的同意。2.黄启文与黄尔昌的关系是购房介绍人，因与曹培昌比较熟悉，且曹培昌说当时转账人太多，故通过黄启文一并转账，且曹培昌本人签字确认收到购房款26万元。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月16日，第三人庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发（甲方）与曹培昌、钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉、巫占通七人（乙方）签订《合作建房协议书》，约定甲方提供土地、负责基建，乙方负责建设及资金，进行合作建房。其中房产分配约定：土地约1200平方的所有权甲、乙双方各占50%，所建二栋七层楼房以及地下车库共八层，约面积6960平米，甲乙双方各占50%，甲方占西边一栋，乙方占东边一栋，四周空地甲乙双方共用。2016年7月18日，钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉五人（甲方）与曹培昌（乙方）签订《工程承包协议书》。2016年8月4日，甲方（增加巫占通，六人）与乙方曹培昌签订《工程承包补充协议书》。该两份协议书，对乙方施工的具体项目进行约定。协议还约定合同工程价款采用一次性总价包干的固定价格方式，工程包干价为648万。 2017年7月23日，庄春榕、陈联玲（甲方）与曹培昌、钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉、巫占通（乙方）七人签订《补充协议》一份，约定：1.庄春榕将其所有的四楼整层（四套）、五楼整层（四套）及三楼东南角壹套，共九套房及四个车位置换给乙方七股东，乙方将一楼店面及夹层置换给甲方外，还需加建好已做电梯及套房玻璃窗。2.加建所需经费由乙方七股东29套房均分（曹培昌增加8、9楼的五套房）。同日，曹培昌、钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉、巫占通七人签订《新阳合作建房有关事项补充协议》。该协议协议对施工主合同未完成事项及质量问题整改、合同外增加部分施工、电梯费用分摊方式等进行约定。其中第四条套房分配约定：曹培昌共9套，经协商第三层4套、第七层4套及第二层西北角1套划给曹培昌，另补给曹培昌贰万元。其余15套进行价格评估后，除曹培昌外其他股按股份抽签确定后补差价。 2018年8月28日，曹培昌在一份《收款收据》上签字，该收据载明：收到黄启文、黄尔昌、王永胜、雷平华购买厦门市海沧区新阳街道祥露社区东片106号一号楼（农贸市场）西南面第四层共四套房购房款总计106.8万元，其中黄启文27.9万元、黄尔昌26万元、王永胜26.9万元、雷平华26万元。该收据同时有黄尔昌、王永胜、雷平华、黄启文的签字。对于签订《收款收据》的来源，曹培昌陈述：2018年国庆后相关部门对案涉建筑物进行强拆，当时已经拆到第5层，黄启文、黄尔昌等人以及曹培昌，在海沧新阳的粤豪酒店商量如何拯救房产，黄启文拿了好几张关于款项的材料要曹培昌签字，并要求日期倒签，该《收款收据》即夹在里面骗取曹培昌的签字。在庭审中曹培昌与黄尔昌确认案涉建筑有夹层，协议中约定的曹培昌分得第3层的4套房产是没有算夹层的，如果算夹层则应是第4层，即双方在本案中所指的房屋是曹培昌合作分得4套中的1套。 黄尔昌提供转账凭证证实其分别于2016年5月5日、2016年7月27日、2016年8月20日、2016年9月19日、2016年10月9日、2018年3月15日向黄启文转账4万、3万、3万、3万、3.3万、4万，共计20.3万元，余款是现金支付。2017年5月1日黄尔昌向曹培昌发送一条微信，内容是：“培昌，三楼楼层太低了点，我的房间又要等启文、平华两人先选，总体都不理想，你再考虑一下，能否楼层高点或单独把我一套的楼层再高点。另车位要帮我考虑，多谢。”曹培昌未回复。 因案涉建筑未经相关行政主管部门批准，海沧城管执法局在作出行政处罚决定后，已申请本院强制执行，2018年10月11开始拆除，已全部拆除。 另查明： 被告曹培昌举证一份《合作建房协议书》复印件，证明在2016年4月16日曹培昌等七人签订协议后，黄启文亦在该协议书合伙人位置上签字，拟证实黄启文是合作建房的合伙人，曹培昌与黄启文口头约定以99万元将曹培昌的原始份额（3层4套房）转给黄启文。黄启文对此予以确认，但否认其以加入合伙的意思签字。曹培昌庭审陈述称：曹培昌是将自己的份额分给黄启文，因此其他股东不清楚，也没有就该事情讨论过；黄启文将其分得的4套房产再转售另外3人，其中包括本案原告黄尔昌。曹培昌提供其银行存款明细账，证实黄启文共向曹培昌转账66万元。在第一次庭审时，曹培昌否认收到黄启文99万元；在第二次庭审时，曹培昌确认收到黄启文99万元，并解释黄启文仅主张转账66万元是因为其双方有针对另外一栋房屋的合作建设，在对账之后黄启文还需向其转账66万元。 庄春榕于2019年6月29日出具一份《证明》：黄启文是祥露社东片106号合作建房的出资方，其分得1号楼东边第四层房产。 本院认为，一、案涉法律关系。1.黄启文不是2016年4月16日《合作建房协议书》的合作方。虽然黄启文并未否认其在一份《合作建房协议书》上乙方署名处签名，但根据庭审曹培昌的陈述以及黄启文提供的书面答辩意见，作为《合作建房协议书》乙方除曹培昌以外的其他六人并不知道黄启文在其中一份协议上签字，曹培昌也未就黄启文就加入合作事宜与其余六人协商。而且，黄启文仅在一份《合作建房协议书》上签字，在之后作为乙方协商其内部出资的《工程承包协议书》、《工程承包补充协议书》上均没有黄启文签字；在房屋如何分配的《补充协议》、《新阳合作建房有关事项补充协议》上亦没有黄启文的签字。而上述几份协议书均是对于合作重大事宜、实质性事宜的安排，黄启文均未参与其中，不能认定黄启文是《合作建房协议书》的合作方。虽然庄春榕出具的《证明》拟证实黄启文是《合作建房协议书》的合作出资方，但庄春榕是第三人，其所出具的《证明》属于当事人陈述，应有其他证据予以佐证，并应出庭接受各方质询，然而庄春榕不但缺席庭审，且没有其他充足的证据佐证其陈述，该《证明》本院不予采信。2.曹培昌收取黄启文款项性质认定。曹培昌收取黄启文款项的行为并不能直接证明黄启文与曹培昌单独构成合作关系，在曹培昌没有其他证据证实双方为何种法律关系时，各方的陈述都不能单独作为认定法律关系的证据，而应以书面证据所证实的关系为准，即《收款收据》确认的法律关系。3.对于《收款收据》的认证。曹培昌虽承认《收款收据》上的名字是其签署，但否认其意思表示真实性，主张其受到欺诈而签署该份文件。但根据查明的事实，在案涉建筑整栋都要被拆除的情况下，每一个人都会对所签署的文件怀有更谨慎的态度，况且是涉及到钱款收取等重大敏感的问题，不可能如曹培昌所述该《收款收据》夹在其他文件之中，在没仔细查看内容的情况下即签字确认。曹培昌签署了《收款收据》，又无法提供充足的证据予以否认，其提出的关于购房价格不合理等抗辩不能成为《收款收据》被推翻的理由。在曹培昌没有其他证据证实《收款收据》是在其不知情的情况下签署时，该《收款收据》应作为本案的认定依据：黄尔昌向曹培昌购买房屋，双方构成房屋买卖合同关系。二、法律效力及责任承担。1.案涉建筑已被认定为违法建设并已拆除，违反法律、行政法规的强制性规定，黄尔昌与曹培昌之间的法律关系依法应认定无效。2.因合同无效，黄尔昌有权主张返还购房款。曹培昌虽然否认收到黄尔昌26万元，但根据上文查明的事实，黄尔昌等人向曹培昌支付购房款是通过黄启文，再由黄启文统一支付至曹培昌账户。曹培昌对于收到黄启文款项的金额始终存在前后矛盾之处，之前仅承认收到转账凭证记录的66万元，后面承认因合作其他项目经过核对确认收到99万元，曹培昌陈述前后不一，无法作为认定其收款总额的证据，在没有证据推翻《收款收据》的情况下，以曹培昌签署的书面证据作为认定金额的依据，即曹培昌收取黄尔昌26万元，应予以返还。3.黄尔昌还主张因合同无效造成的资金占用利息损失。曹培昌出售违法建筑导致合同无效存在过错，应对合同无效造成的损失承担责任，但黄尔昌明知所购房屋系违法建筑无法取得房屋产权证书，仍向曹培昌支付购房款，亦应自行承担部分损失。综上，本院酌定按照各50%的比例分担损失。黄尔昌主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算资金占用利息，于法不悖，本院予以照准。曹培昌应按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以26万元为基数，按照50%的比例向黄尔昌支付自2018年8月28日（出具收款收据之日）至本判决确定的还款日的资金占用利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告黄尔昌与被告曹培昌关于购买厦门市海沧区新阳街道祥露社区东片106号一号楼（农贸市场）西南面第四层中一套房屋的买卖合同无效； 二、被告曹培昌于本判决生效之日起十日内返还原告黄尔昌购房款26万元及资金占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以26万元为基数，按照50%的比例自2018年8月28日计至本判决确定的还款日）； 三、驳回原告黄尔昌的其他诉讼请求。 如曹培昌未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元减半收取2675元，由原告黄尔昌承担50元，由被告曹培昌承担2625元；被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇一九年十月二十二日 法官助理李馨 代书记员  李佳馨 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。