安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初3812号 原告：魏红，女，1989年6月7日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：陆胜飞，男，1991年3月2日出生，汉族，住安徽省亳州市利辛县。 被告：亳州市中丞置业有限公司。住所地安徽省亳州市百合路与仙翁路交叉口。统一社会信用代码91341600MA2NPR5038。 法定代表人：汤治国，公司总经理。 委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。 原告魏红与被告亳州市中丞置业有限公司（以下简称中丞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告魏红及其委托诉讼代理人陆胜飞、被告中丞公司的委托诉讼代理人董泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏红向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2019年4月14日所签《商品房认购书》；二、被告返还原告定金款20000元；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月14日，原告与被告签订《商品房认购书》一份，约定：原告按揭购买被告销售的坐落于亳州市百合路与仙翁路交叉口中丞双玺Y13号楼一单元301室，面积141.09平方米，单价8177元，总价款为人民币1153693元。认购书约定，被告于2019年4月21日前与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2019年4月21日上午去被告处签定合同时，但在签定合同时，原告发现被告提供的格式同书中有许多不公平条款，属于霸王条款，原告于是要求被告对此修改，被告拒绝修改合同书条款，因而造成双方没有达成一致，未成功签定合同书。现原告依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果签订商品房买卖合同时，由于出卖人增加的合同条款不能达成协议，导致无法签订合同时，出卖人应将定金返还买受人。原告要求法院解除双方所签订的《商品房认购书》，是有法律依据的，所以，原告为了维护自己的合法权利，特具诉状请求法院支持原告诉求。 被告中丞公司辩称，一、原告魏红请求解除商品房认购书于法无据，不能成立。1.原告魏红与被告中丞公司签订的商品房认购书未对解除合同作出约定，原告魏红要求解除案涉商品房认购书无约定依据；2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中违约的是原告魏红而非被告中丞公司，原告魏红要求解除商品房认购书条件不具备，于法不符，不能成立。 二、魏红存在违约行为，无权要求中丞公司退还定金。1.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告魏红与被告中丞公司签订的商品房认购书对双方购房的房号、单价、总价、付款方式、付款时间等涉及商品房买卖合同的主要内容均作出明确约定，并约定魏红应于2019年4月21日前与中丞公司签订商品房买卖合同，逾期未签订的定金不退还。据此规定原告魏红逾期未与中丞公司签订商品房买卖合同已构成根本违约，依约无权要求定金返还。2.原告诉称被告提供的商品房买卖合同系霸王条款于事实不符。中丞公司提供的商品房买卖合同文本系工商总局、住建部制定的示范文本，且经亳州市工商局（现市场监督管理局）备案并录入住建委网签系统，既不能随意更改，也未限制购房者主要权利，非《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的情形；同时依据法律规定格式条款只有存在限制对方主要权利或免除己方主要义务情形才无效，并非所有格式条款均无效。原告主张调整的条款均不涉及商品房买卖合同主要条款，是否调整均不影响原告魏红的主要权利，且原告魏红要求修改的内容损害了中丞公司的合法权益。原告这种将个人私利强加于人的行为于法不符，要求中丞公司必须调整巳备案合同文本中非主要条款，表象上显示未能就商品房买卖合同迗成一致意见，实为规避逾期未签订合同定金不退还的约定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人”情形，以此免除其违约责任，背离法律规定。 综上所述，代理人认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。魏红与中丞公司之间的权利义务关系，由双方签订的商品房认购书得以确定，该认购书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。魏红称中丞公司对合同的任何条款均不愿意修改，坚持要求魏红接受其拟定好的格式条款。鉴于认购书对于双方的权利义务已经进行了相应的约定，魏红签订认购书并支付约定的定金后未按约履行自己的义务，提出合同中格式条款损害其利益，缺乏事实和法律依据，显属不当，应当承担相应的民事责任。原告魏红的诉请缺乏合同依据和法律依据，请依法判决驳回原告魏红的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对原告魏红提交的《商品房认购协议书》、收据、照片、合同文本予以确认并在卷佐证。对被告中丞公司提交的《商品房买卖合同（预售）》文本、照片，上述证据不能证明其目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月14日，魏红（乙方）与中丞公司（甲方）签订《[中丞·双玺]商品房认购协议书》，协议约定：“乙方自愿依据下列条件向甲方认购亳州中丞?双玺Y13幢一单元301室，该商品房建筑面积141.09平方米，商品房面积以签署《商品房买卖同》约定为准，单价为8177元/㎡，总金额为1153693元；一、乙方同意签署本协议当日，向甲方支付定金人民币贰万元整，作为双方当事人定立《商品房买卖合同》的定金。签署《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房款；二、乙方选择下列第2种方式付款：……；2.按揭付款:乙方须于2019日后4月21日前支付首期房款333693元(不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款(即80万元)由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年4月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭比例以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；……；4、以上付款日期逾期不得超过30天，逾期超过30天，甲方有权收回房屋，所交房款不退；三、乙方同意签署本认购书后在该商品房的销售全过程中不更名、不增减名和换房，若乙方不能按照本认购书姓名、名称签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该商品房，乙方无权要求返还定金、预付房款；四、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址、电子信箱为准。以电子信箱发送的，发送当日则认定收件人收悉。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方承担由此引起的一切不利后果；五、其他约定：乙方未在双方约定的时间内与甲方签定《商品房买卖合同》的，或以任何理由要求退房（包括但不限于银行按揭政策调整、首付款、贷款利率提高等）的，乙方所支付该套住宅的定金不予退还；六、买卖双方在签署《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，同时本协议由甲方收回；七、因法律、政策、政府等原因致使双方签定《商品房买卖合同》网签、备案迟延一方均可在具备签约时要求签署正式《商品房实卖合同》，同时双方互不承担违约责任。” 协议签订当日，魏红向中丞公司交付定金20000元，中丞公司出具收据。2019年4月21日，魏红前往中丞公司签署《商品房买卖合同》时，因魏红对《商品房买卖合同》中部分条款有异议，要求修改，但中丞公司不同意魏红的要求，致合同未签订。后双方发生纠纷后协议未果，魏红向本院提起诉讼。 本院认为，综合双方诉辩意见、举证、质证意见，本案争议焦点是：2019年4月14日双方当事人洽谈后未能签订《商品房买卖合同》的原因？双方当事人是否存在违反《商品房认购协议书》约定的行为？ 根据《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条规定当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务。第六条规定：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并为后续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，因属于不可归责于双方的事由，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。 本案因中丞公司不退还魏红交付的定金而引发纠纷。中丞公司不退还定金的理由，是认为魏红没有在2019年4月21日与中丞公司签订《商品房买卖合同》，违反了认购协议的约定。庭审查明的事实为签约日当天魏红要求修改合同部分条款，中丞公司不同意，因而双方未能签订合同。庭审查明双方均认可4月21日原告与被告进行过商谈的事实，这一情节证明，原告有守约如期前往磋商签约的表现，有别于到期不去签约。另外，双方未能签约，是因为对部分条款未能达成一致，魏红对格式合同提出异议，是合理的，应当认定4月21日未能订立商品房屋买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔。 综上，由于合同部分条款未能达成一致，是导致双方当事人未能在4月21日订立《商品房屋买卖合同》的真正原因，魏红按认购协议交付给中丞公司的2万元定金，依法应当由中丞公司返还。故魏红要求解除认购协议，并要求中丞公司返还2万元定金的诉讼请求予以支持。中丞公司辩称的理由不能成立，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告魏红与被告亳州市中丞置业有限公司于2019年4月14日签订的《商品房认购协议书》； 二、被告亳州市中丞置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告魏红定金人民币20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，由被告亳州市中丞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  邢丽侠 人民陪审员  崔钰婷 人民陪审员  郭 永 二〇一九年十月十八日 书 记 员  刘占占