贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初60号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西省南宁市青秀区古城路**香江花园**写字楼。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：李震，男，1973年12月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：方启容，女，汉族，1980年9月29日出生，住贵州省遵义市红花岗区，系李震之妻。第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路**法定代表人：李建华，该公司总经理。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告李震、第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司的委托诉讼代理人胡琼尹、梁力，被告的委托诉讼代理人方启容到庭参加诉讼。第三人同一房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方资产管理公司向本院起诉请求：1.判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异102号《执行裁定书》；2.判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”A2-19-4号房屋；3.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开公司按时、足额履行上还款义务，中国农业银行股份有限公司遵义分行与同一房开公司签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）将同一房开公司、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开公司支付北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开公司未履行判决给付义务，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告遂于2018年12月3日以房号Ａ2-19-4号的被查封房屋系其置换房屋为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月20日作出（2018）黔执异102号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在执行本案过程中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：（一）被告与同一房开公司签订的是置换合同，且不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，故不应参照适用该条款。（二）被告与同一房开公司在涉案房屋抵押后签订《房屋置换合同》，未经抵押权人同意，擅自处置抵押物，该处置行为无效，且其未提供证据证明其为《房屋置换合同》中约定的原置换房屋所有权人及原置换房屋属于需置换房屋，故其是否享有置换权利及置换真实性缺乏证据，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》时间为2015年6月11日在涉案房屋2012年6月19日抵押之后。同一房开公司未经抵押权人同意，擅自将抵押物即涉案房屋置换给被告，该处置行为无效，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。（三）被告未提供原省冶建置换房屋交接证据，其同时占有涉案房屋和省冶建房屋，不符合排除执行条件（唯一住房）。（四）被告仅提供部分置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。因被告所有的原置换房屋的面积与安置房屋面积存在差异，在被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》中约定的超出部分被告需要补差款214924元，被告需提供证据证明其已补足差款，但被告仅提供了同一房开出具的补差款收据及3张ＰＯＳ机消费凭证，金额分别为1万、2万和2万多，未见其他相应银行转账凭证，因此不符合法定排除执行条件。（五）被告提供的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。在被告提供的证据资料中，《房屋结算证明》中显示的接房日期为2016年7月15号，在查封日期2015年7月16日之后，且未见涉案房屋验房及交房手续等入住凭证，仅提供2016年7月15日的房屋装修项目登记表，且水电费等缴费凭证时间为2016年7月15日，则装修入住应为查封之后。综上所述，原告对该涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，被告提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异102号《执行裁定书》错误，侵犯了原告的合法权益。原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李震辩称，（一）依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条的规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《物权法》第191条第2款属于管理性强制规定，并非效力性强制规范。原告与同一房开公司之间办理的为在建工程抵押，被告无任何途径知晓该情况。被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》，是因2011年迎红水岸修建时山体滑坡，导致被告住房外墙裂开无法居住，该事件引起政府高度重视。政府及相关部门为妥善安置老百姓住房和民生问题，由政府统一协调同一房开公司将未销售房屋与被告受损房屋置换，由同一房开公司对受损房屋进行拆迁改造。所签订的相关合同也属于拆迁合同性质，且由政府牵头办理，并未违反《合同法》效力性强制规范，应为合法有效。（二）被告已按合同约定补交了房款，合法居住在涉案房屋内。被告原房屋已受损严重，现已成为危房无法居住，因同一房开公司原因无法办理原房过户登记手续及涉案房屋规划竣工验收手续未完善，同一房开公司原因无法向住建部门办理产权登记，并非被告的过错。（三）目前同一房开公司已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策，且迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》眀示，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开公司尽快还清抵押权人的借款。原告申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，原告也无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。人民政府心系百性，为人民群众解决实际困难问题，因此请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告东方资产公司提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：人民法院判决及查封文书，包括1、贵州省高级人民法院民事裁定书（2015）黔高民商初字第46号，2、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3号，3、贵州省高级人民法院查封清单，4、（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证，5、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号。证明涉案房屋已于诉前进行保全,并2015年7月16日被法院查封。第二组证据：贵州省高级人民法院民事判决书（2015）黔高民商初字第46号。证明原告对涉案房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额内优先受偿的权利。涉案房屋于2012年6月19日已办理抵押登记。第三组证据：李震个人不动产信息情况证明，证明被告名下有其他住房，涉案房屋并非其唯一住房。第四组证据：贵州省高级人民法院（2019）黔执异2号执行裁定书。证明（2017）黔执恢36号执行案件，原债权人（原申请执行人）将债权转让给东方资产管理公司，东方资产管理公司经法院认定已成为该债权的新申请执行人，有权代替原债权人参与该案件执行异议及执行异议之诉。对东方资产管理公司提交的证据，被告李震质证认为：涉及被告的房屋部分已经拆迁，拆迁款下来后经过补足余款在迎红水岸进行了购房。被告李震提供了以下证据证明自己的主张：第一组证据：《房屋置换合同》、装饰装修管理服务协议、《海特管道天然气供气合同》、房屋手续移交表、房屋结算证明以及同一房开公司出具的《证明》及收款收据。证明涉案房屋属被告所有，被告与同一房开公司签订房屋置换合同及支付房屋补差款的情况及房屋使用情况。第二组证据：《情况说明》、《关于将贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋一并列入南门关（省冶建）棚户区改造项目规划的再次紧急请示》。证明因为同一房开公司的原因导致省冶建10栋、25栋、26栋房屋成为危房，住建部门要求同**开公司将未销售房屋对该**房屋安置。第三组证据：《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》、《关于明确区级问题楼盘项目享受市级统筹问题楼盘相关处置政策和办法的通知》、《关于中心城区问题房开、安置还房、经济适用住房突出问题处置工作暨全市防范和处置非法集资工作专题会议纪要》的通知。证明涉案房屋存在历史遗留问题，有相关部门在接手处理。针对李震的证据，东方资产管理公司质证认为：对房屋置换合同的合法性不予认可，该合同签订在抵押之后，该房屋是因为同一房开爆破影响了地基，由政府牵头要求同一房开将其在建的房屋置换给李震，我方认为该置换的行为是无效的，政府有权利查明案涉房屋有无抵押情况，依旧将房屋置换给李震，李震应该寻求政府予以补偿，案涉房屋2012年已经合法抵押给我方，不能因为政府行为受到侵害，否则合法金融交易将会受到行政行为的侵犯而不敢进行放贷行为，政府以一纸文件解除在建工程抵押，政府在置换过程中严重违反了法律法规，请法院重视国有资产金融安全，对政府无视抵押人利益将房屋予以置换，以一纸文件形式解除抵押权人的抵押权的行为作出建议处置。补差款的收据看不清楚，两万的收据与本案无关。装修安全责任书及安全证明都显示是在2016年7月15日，被告是在法院查封以后才占有涉案房屋的，是非法占有。对（2018）黔执异102号执行裁定书三性予以认可，原告也是基于不服该裁定提起本案诉讼。对当事人没无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：东方资产管理公司提交的证据符合证据的三性，本院予以确认。李震提交的《房屋置换合同》与同一房开公司出具的《证明》及2015年6月11日收款收据、2016年7月15日收款收据能够印证，能够证实李震与同一房开公司签订《房屋置换合同》及支付房屋补差款的事实，本院予以采信。根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实：2011年6月8日，因同一房开公司“同一˙迎红水岸”Ａ组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全，经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。李震名下的省冶建25栋3层29号房屋属于置换范围。2015年6月11日李震与同一房开公司签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用“同一˙迎红水岸”Ａ2-19-4号房屋置换省冶建25栋3层29号房屋，房产证号：遵房权证遵义市字第**，由于同一房开公司置换的面积多出58.34平方米，李震按3600元每平方米补偿同一房开公司超面积款210024元，超面积维修基金4900元，付款160924元，余款54000元在2015年12月15日前付清。同一房开公司于2016年7月15日收到余款54000元，同日同一房开公司交付房屋。因同一房开公司原因未办理涉案房屋所有权证。另查明，2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58,550,000.00及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年12月3日李震以涉案的“同一.迎红水岸”A2-19-4号房屋系同一房开公司置换房屋，现已入住为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月20日作出（2018）黔执异102号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A2-19-4号房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2018）黔执异102号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：被告李震对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。本院认为，2011年6月同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，同一房开公司与李震签订《房屋置换合同》，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A2-19-4号置换给李震使用，李震已经按照约定支付了房屋补差款，同一房开公司已经将房屋交付其使用。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，同一房开公司是按照所有权调换形式与李震订立的《房屋置换合同》，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，该房屋置换合同更类似于房屋拆迁安置，可参照房屋拆迁补偿安置协议进行处理。当抵押人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，李震对涉案房屋享有的补偿安置权应当优先于东方资产管理公司的抵押权得到保护。综上，李震对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，东方资产管理公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长  雷苑审判员  张玮审判员  杨锐二〇一九年十月三十一日法官助理田宇书记员肖亮