广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初7351号原告：陈中心，男，汉族，1973年5月10日出生，住湖北省蕲春县，委托代理人：黄伟梅，广东品峰律师事务所律师。被告：郑虎，男，汉族，1991年3月8日出生，住湖南省沅江市经济开发区，被告：曹家豪，男，汉族，1981年9月10日出生，住广东省廉江市，委托代理人：蒋其磊，广东中建合展律师事务所律师。委托代理人：黎凌锋，广东中建合展律师事务所律师。第三人：曹家裕，男，汉族，1993年1月17日出生，住广东省廉江市，第三人：东莞市裕安房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇莞樟路樟木头段**之**。法定代表人：谭艳玲。委托代理人：林彩霞，广东聚才律师事务所律师。原告陈中心诉被告郑虎、曹家豪、第三人曹家裕、东莞市裕安房地产经纪有限公司（以下简称裕安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告陈中心及其委托代理人黄伟梅，被告曹家豪的委托代理人蒋其磊、周虹君，第三人曹家裕、裕安公司的委托代理人林彩霞到庭参加诉讼，后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告陈中心及其委托代理人黄伟梅，被告曹家豪的委托代理人黎凌锋，第三人曹家裕、裕安公司的委托代理人林彩霞到庭参加诉讼，被告郑虎涉嫌犯罪被羁押在湖南省益阳市看守所，本院已对其作了询问笔录。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告郑虎立即向原告支付房款588000元；2.被告郑虎以588000元为基数，从2018年11月21日起实际计算至给付之日止每日按照千分之一支付违约金，暂计至2019年4月11日为82908元；3.被告曹家豪对被告郑虎的债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费、律师费30000元、担保费3704.54元、财产保全费均由两被告承担。事实及理由：2018年9月6日，被告曹家豪通过第三人裕安公司向原告购买东莞市樟木头镇万豪花园20座18H室房屋，三方签订了《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》约定，房屋总价为84万元，签订合同当天支付三万元定金，首付款在取得银行同贷书7日内到房管部门办理交易过户手续并支付222000元，剩余588000元房款通过按揭方式贷款。上述《房地产买卖合同》签订当天，被告曹家豪已向原告支付3万元定金。后因被告曹家豪限购问题，其指定由被告郑虎代持案涉房产，并以被告郑虎名义向银行申请贷款。在第三人裕安公司通知原告被告郑虎的同贷书已取得的情况下，2018年11月13日被告郑虎公证委托了第三人曹家裕与原告办理案涉房屋过户，双方并签订房管所备案的二手房《房地产买卖合同》(编号：20181107F40DA9735810)用于过户，当天被告郑虎支付了222000元。原告与被告郑虎过户的当天即2018年11月13日，原告与被告曹家豪签订了《房屋买卖补充协议书》及《变更协议》，约定：原2018年9月6日签订的《房地产买卖合同》权利义务转由被告郑虎承担，被告曹家豪对上述尾款588000元承担连带责任。案涉房屋已由原告过户至被告郑虎名下后，尾款588000元一直未放款。经询问银行得知，被告郑虎所提交的贷款资料不齐全，银行多次向被告郑虎要求补交而被告郑虎却不配合。第三人裕安公司得知真相却一直对原告隐瞒，至此，关于尾款588000元多次与被告及第三人协商均未果。后原告增加一项诉讼请求：请求中介服务费16000元由两被告向原告支付。事实和理由：根据原、被告2018年9月6日签订的《房地产买卖合同》第七条约定“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方”，就中介服务费，原告已向第三人裕安公司支付了16000元，现由于两被告未按合同的约定支付原告剩余房款588000元，已构成违约，因此该中介服务费应按上述合同条款约定由两被告承担。被告郑虎答辩称房子是其要买的，但由于其被关进看守所了，故无法给钱原告。被告曹家豪答辩称，案涉房屋买卖合同买方已经由曹家豪变更为郑虎，且买卖双方约定变更后的权利义务全部由郑虎承担及享有，曹家豪已经不是合同的相对方，无需承担付款义务。第三人曹家裕述称，曹家裕接受郑虎的委托代其办理相关的房产交易手续，2018年11月13日，曹家豪与陈中心、裕安公司先后签署了《房屋买卖补充协议书》及《变更协议》，曹家裕到场参与并知晓前述协议的所有内容，《变更协议》约定原《合同》的买方由曹家豪变更为郑虎，原《合同》约定的所有权利义务由郑虎享有及承担，《变更协议》有裕安公司盖章，另外，曹家裕在当天与陈中心签署了房管所备案的《房产买卖合同》，并办理了过户手续。郑虎知悉上述情况，并在2018年11月13日向陈中心支付了首期楼款222000元，上述委托事宜也是郑虎委托曹家裕代为办理的，全部责任由郑虎承担。第三人裕安公司述称，2018年9月6日，原告陈中心、被告曹家豪与裕安公司就案涉物业交易共同签署《房地地产买卖合同》约定如下：1.案涉物业已经领取《房地产权证》（编号为：粤房地权证莞字第**），房产无抵押；2.案涉物业转让总价为840000元，原告按套出售给被告曹家豪。3.签署案涉合同当日即2018年9月6日，被告曹家豪支付第一笔定金30000元至原告。4.付款方式为按揭付款；首期楼价款（不含定金）220000元，应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续当天支付；剩余楼款588000元于过户完成后由银行或公积金中心直接划入卖方银行账户。后因被告曹家豪原因，原告与被告曹家豪经过协商于2018年11月13日补签了《房屋买卖补充协议书》及《变更协议》，补充约定如下：1.剩余楼款588000元由买方通过银行贷款形式支付给卖方，办理过户即日起到收到剩余楼款的时间不超过四个月，超过四个月未收到尾款，买方应在第二个月内自筹资金588000元一次支付给卖方，否则卖方有权要求买方按每日总欠款人民币588000元千分之一支付违约金至全部支付完毕之日止。2.案涉合同的买方更改为被告郑虎，案涉合同约定的所有权利和义务由郑虎享有和承担。2018年11月13日被告郑虎公证委托第三人曹家裕与原告办理过户手续，双方签订了房管所备案的《房地产买卖合同（经纪机构版）》。2018年11月13日被告郑虎支付原告首期楼款220000元。原告陈中心与被告郑虎的按揭贷款事宜是其自行委托案外按揭公司东莞市新瑞按揭服务有限公司办理，我司并未参与，案外按揭公司和相关银行并未将贷款办理的情况通知我司，故我司并不了解原告陈中心与被告郑虎按揭贷款的办理的具体情况，不存在对原告隐瞒按揭贷款情况的可能。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理认定事实如下：案涉房屋位于东莞市樟木头镇××花园××座××楼××室（以下简称案涉房屋）。2018年9月6日，陈中心作为卖方，曹家豪作为买方，第三人裕安公司作为经纪方，共同签订了《房屋买卖合同》，主要约定：陈中心以840000元的价格将案涉房屋出售予曹家豪，房屋建筑面积101.11平方米，该物业已领取《房地产证》[房产证号为粤房房地权证莞字第**]本次交易规定向有关政府部门支付一切税费方式为买卖双方各付各税；买卖双方同意物业交付使用的时间为卖方首期楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过五天的，违约方需按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还，（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，（4）合同未明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，具体支付金额详见《佣金确认书》，逾期支付的，须从签订本合同之日起按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿，未经经纪方同意，买卖双方私下解除本合同的，买卖双方共同对经纪方承担连带赔偿责任；卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下；合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、律师费、仲裁费、查询费、第三方代为追讨的费用等全部由违约方承担；三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。《房地产买卖合同》附件主要约定：买方通过按揭付款方式付款，签订本合同时支付30000元作为定金；买卖双方应在签订本合同10个工作日内办理贷款申请，签署相关文件并提交贷款所需全部资料，卖方需配合办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心所需相关材料，如有未齐全或补充材料，应在接到经纪方/银行/担保公司通知之日起7日内补齐；贷款申请超过三个月未获银行批准的，买方应在接到经纪方补齐楼款通过后30日内自筹资金补足，合同继续履行；房产无抵押，首期楼款222000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续当天支付；剩余楼款588000元于过户完成后，由贷款银行或公积金中信直接划入卖方银行账号作为楼价余款，实际贷款额少于原贷款额的，由买方到房管部门办理交易过户手续当天支付，实际贷款额多余原贷款额的，可于买方支付首期款时减少相应的金额。曹家豪于签订《房地产买卖合同》当天向陈中心支付了定金30000元。2018年11月13日，陈中心与曹家豪签订了《房屋买卖补充协议书》，约定案涉房屋售价840000元（包含定金22000元），首期楼款222000元在买卖双方到房管部门办理交易过户手续当天一次性支付完，剩余楼款588000元曹家豪通过银行贷款的形式支付给陈中心，陈中心要求在办理过户即日起到收到以上剩余楼款的时间不超过四个月，超过四个月未收到尾数，曹家豪应在第二个月内自筹资金588000元一次支付给陈中心，否则陈中心有权要求曹家豪按每日总欠款588000元的千分之一支付违约金至全部支付完毕之日止；曹家豪向银行申请贷款金额为884000元，实际贷款金额以银行放款为准，陈中心在收到该笔贷款扣除楼价余款后，应在三个工作日内将剩余款296000元退还给曹家豪，否则曹家豪有权要求陈中心按每日总欠款296000元的千分之一支付违约金至全部支付完毕之日止；如因违约方原因造成的一切经济损失和法律责任全部由违约方承担，在追究违约而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、律师费、查询费、第三方代为追讨的费用等全部由违约方承担。同日，陈中心（甲方）、曹家豪（乙方）、裕安公司（丙方）三方共同签订《变更协议》，三方就2018年9月26日《房地产买卖合同》中的部分内容变更如下：1.原《合同》约定的买方姓名为曹家豪，现更改为郑虎，原《合同》约定的所有权利和义务由郑虎享有和承担；2.甲乙双方同意，以上变更及补充是双方在平等协商的基础上达成的，本协议与《合同》有不一致的地方，以本协议为准，本协议未涉及的内容按《合同》原约定执行；3.本协议一式四份，买卖双方各一份，经纪方持两份，具有相同法律效力，三方签署即生效，未尽事宜，三方另行协商解决。曹家豪主张因当时郑虎已经公证委托曹家裕代为办理相关的房产交易手续，当时变更协议主体打印时只写了陈中心、曹家豪、裕安公司，所以郑虎就没有在该协议中签名，但是对于《变更协议》的内容郑虎及其代理人曹家裕是予以确认的，且在事后的履行过程中也是按照该协议履行的。曹家裕对此予以确认。陈中心亦确认当时曹家裕在场。同日，陈中心、贡维英作为甲方，郑虎作为乙方，曹家裕作为郑虎的委托代理人共同在房管部门签订了《房地产买卖合同》（合同编号20181107F40DA9735810），约定甲方以1264000元的价格将案涉房屋售予郑虎，郑虎应于合同签订后即日付清全款，双方同意于2018年12月12日将房屋交付给郑虎使用。郑虎于当天向陈中心银行账户转账支付了共计222000元，双方于当天办理了过户手续，案涉房屋已于2019年1月18日转移登记至郑虎名下，不动产权证号为粤（2018）东莞不动产权第0419742号。陈中心已于2018年11月13日当天支付了16000元的中介服务费给裕安公司。裕安公司确认收到该费用。陈中心于2019年4月10日与广东品峰律师事务所签订了《委托代理合同》，委托广东品峰律师事务所指派律师代理本案诉讼，律师费30000元。该30000元律师费已实际支付。另查明，郑虎于2018年10月17日委托曹家裕、周三代为办理案涉房产交易事宜，包括办理过户交易手续（包括网上签约手续）、签署《房地产买卖合同》等相关文件，签署《东莞市不动产登记申请表》、银行《房屋抵押贷款合同》等相关文件、领取《不动产权证书》和《房地产买卖合同》等文件，代为到银行或中国人民银行查询个人信用记录、领取《个人信用报告》等，并办理了公证委托手续。再查明，陈中心在本案诉讼过程中申请了财产保全，本院已依法作出（2019）粤1973民初7351号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结曹家豪、郑虎价值700908元的财产，由担保人太平财产保险有限公司东莞中心支公司提供担保，陈中心为此支出了担保费3504.54元。以上事实，有《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、《变更协议》、《房地产买卖合同》、银行流水、中介费收据、《委托代理合同》、律师费发票、财产担保费发票、《公证书》、房产证、不动产权证等证据以及本案庭审笔录、询问笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为应向原告承担付款责任的是谁？首先，案涉《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、《变更协议》均系陈中心、曹家豪、裕安公司自愿签订，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行，《变更协议》已约定将原《房地产买卖合同》约定的所有权利和义务由郑虎享有和承担，郑虎的委托代理人曹家裕确认其当时在场并知悉《变更协议》内容，裕安公司亦确认系陈中心、曹家豪、郑虎共同协商决定要变更买卖双方主体；其次，郑虎于2018年11月13日依约向陈中心转账支付了首期款222000元，陈中心对此予以确认；最后，陈中心与郑虎于2018年11月13日当天在房管部门签订了《房地产买卖合同》（合同编号20181107F40DA9735810）并办理了过户手续，案涉房屋已转移登记至郑虎名下。综上可见，案涉房屋的实际购买者已从曹家豪变更为郑虎，郑虎未依约支付剩余购房款588000元，已违约，故陈中心要求郑虎支付剩余房款588000元及按每日千分之一的标准支付违约金至全部付清之日止，本院予以支持，但《房屋买卖补充协议》约定卖方要求在办理过户即日起到收到剩余楼款的时间不超过4个月，超过4个月未收到尾款，买方应在第二个月内自筹剩余房款588000元一次性支付给卖方，故违约金应从2019年5月1日起计算。《房地产买卖合同》约定违约方应承担守约方为此支付的律师费、担保费、中介服务费，陈中心已实际支付了律师费30000元、担保费3504.54元、中介服务费16000元，有相关发票及收据为证，故陈中心要求郑虎承担其支付的律师费30000元、担保费3504.54元、中介服务费16000元，本院予以支持，超出前述金额部分，本院不予支持。陈中心主张曹家豪系实际购买者，要求曹家豪对案涉债务承担连带清偿责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑虎应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈中心支付购房款588000元及违约金（以588000元为本金，从2019年5月1日起按每日千分之一的标准支付至全部房款付清之日止）；二、被告郑虎应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈中心赔偿律师费30000元；三、被告郑虎应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈中心赔偿财产保全担保费3504.54元；四、被告郑虎应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈中心赔偿中介服务费16000元；五、驳回原告陈中心对被告曹家豪的诉讼请求；六、驳回原告陈中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10809元，保全费4025元，共计诉讼费14834元（原告已预交），由原告陈中心负担1279元，由被告郑虎负担13555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  周淑君审 判 员  崔丽君人民陪审员  郑建双二〇一九年十月八日书 记 员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。