贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8920号原告：张琼英，女，汉族，1978年10月5日，住贵州省毕节市。原告：葛永健，男，汉族，1977年10月31日，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：曾薇（特别授权），系贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张競（一般授权），系贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。联系电话：0857-89××××6。法定代表人:聂黎明，公司总经理。委托诉讼代理人:李静（一般授权代理）,北京德恒律师事务所律师。原告张琼英、葛永健与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琼英、葛永健的委托诉讼代理人张競、曾薇，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告招商公司向原告张琼英、葛永健交付涉诉房屋的不动产权证；2.被告支付逾期交付不动产权证的违约金，以原告已付购房款458281.00元为基数，自2016年12月31日起按银行同期贷款利率的1.5倍计付至被告实际履行之日止（暂定至起诉之日即2019年7月25日止的违约金共计84896元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月26日，原告张琼英、葛永健与被告招商公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0574），约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房（房号：Ｅ8-25-1），房屋建筑面积118.25平方米，总价款为458281.00元。原告于2014年10月26日向被告交付了首付款178281.00元，后通过公积金贷款向被告支付了剩余房款280000.00元。原告按照合同约定完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年12月30前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。又根据被告于2016年7月9日代收了原告的公共维修基金、契税、印花税及办证费等费用的事实，原被告之间达成了委托办证的合意。因此被告应当在约定的办证日期之前办理并交付不动产权证给原告。然而直至起诉之日，被告仍未履行交付不动产权证的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”以及第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，一、首先,原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求,应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提。并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确,即该行为主要体现在“申请办理”上,至于后期的审核,颁发行为并非被告约定和法定的义务,因为被告并非行政机关,不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“三(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知,前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上,被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书,因此,请求法院驳回原告第一项诉讼请求。且该房已于2019年5月9日取得《不动产权证书》。二、被告的证据中已提交了第一次邮寄通知(缴税费、收房)、第二次幕墙通知,及第三次通知即:2018年8月23日的邮政快递单关于办理房屋不动产权证的告知书,可以证明被告通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式,向原告披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此,被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。综上,原告的第一、二项诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2014年10月26日，原告张琼英、葛永健与被告招商公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0574），约定原告向被告购买其开发的位于毕节市商品房（房号：Ｅ8-25-1），房屋建筑面积118.25平方米，总价款为458281.00元。并约定“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文的,双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止,按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务，2016年3月30日，被告交付房屋给原告使用。2018年7月12日取得初始登记，2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。2019年5月9日为原告办理了《不动产权证书》，但未交付。上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，未约定并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间及违约金标准。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于被告的原因，致使原告未能在规定的时间内取得房屋权属证书，故原告请求的违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算方式以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金的起算时间为2016年12月30日取得初始登记之次日即2016年12月31日。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行办证的通知义务，故违约金的截止时间为2018年8月23日。关于原告请求的判令判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E8幢25层1号商品房（房号：E8-25-1）转移登记的有关文书及产权证的问题，涉案房屋不动产产权证虽已办理但未交付，因此被告还应履行交付不动产产权证的义务才算义务履行完毕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决生效之日立即向原告交付不动产产权证；二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张琼英、葛永健支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以购房本金458,281.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年12月31日起计算至2018年8月23日止；三、驳回原告张琼英、葛永健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币961.00元（已减半收取），由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年十月二十二日书记员  李 犇