福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初880号 原告:福州凯远商业管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区62#1层20店面（自贸试验区内），统一社会信用代码9135010531558651XA。 法定代表人：梁婧，总经理。 委托诉讼代理人：张琦，女，系。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，系。 被告：福州市新精蒙电子有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道连洋中路318号4号楼2层01室，统一社会信用代码91350103595953870F。 法定代表人：蒙家文。 原告福州凯远商业管理有限公司（下简称“凯远公司”）与被告福州市新精蒙电子有限公司（下简称“新精蒙公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告凯远公司委托诉讼代理人陈淑芳到庭参加了诉讼，被告新精蒙公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯远公司向本院提出诉讼请求:1.确认凯远公司与新精蒙公司签订的《名城城市广场租赁合同》已解除；2.判令新精蒙公司向凯远公司一次性支付欠缴租金79149.20元；3.判令凯远公司无需返还新精蒙公司支付的履约保证金35052.00元；4.判令新精蒙公司向凯远公司支付违约金105155.40元；以上金额总计219356.60元；5.判令本案的诉讼费用由新精蒙公司承担。事实与理由：凯远公司（甲方）与新精蒙公司（乙方）于2018年3月18日签订《名城城市广场租赁合同》（以下筒称《租赁合同》），新精蒙公司承租凯远公司位于福州市马尾区店面，建筑面积为500.74平方米。租赁合同约定的租赁期限为5个租约年，自计租日起算，计租日为免租装修期届满次日，即2018年7月1日。新精蒙公司已向凯远公司支付履约保证金35052.00元。租赁合同约定，“租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积”。第一个租约年至第二个租约年的月租金标准为35元／月×平方米（建筑面积）。从第三个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之五。租金按月支付，新精蒙公司应当在每月20日前一次性足额支付下个月份租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2018年7月1日至2018年7月31日，应缴租金为17526.00元。根据合同约定，新精蒙公司应当履行按期支付租金及相关费用的义务，新精蒙公司逾期向凯远公司支付2018年9月ｌ日至2019年1月16日期问的租金79149.20元。经凯远公司多次催讨，新精蒙公司均未还款。根据双方《租赁合同》第10-2条之规定：“如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费，履约保证金、水、电等公共事业费或其他应付款项．乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金。延迟30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。”及租赁合同第19.4.1条“甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的。甲方有权没收履约保证金，且乙方应按照本合同约定承担违约责任，同时乙方还应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金。乙方应在接到甲方书面通知之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。”的约定，新精蒙公司已严重违约，且已达到合同解除条件。凯远公司于2018年12月9日向新精蒙公司发送催告函，要求立即返还全部欠款，新精蒙公司未偿还任何款项。凯远公司于2019年1月11日向新精蒙公司合同约定的收件地址发送《解除租赁合同通知函》，租赁合同于2019年1月16日即解除。故，为维护自身的合法权益，凯远公司依法提起本案诉讼，望判如所请。 新精蒙公司未作答辩，亦未向本院提交任何证据材料。 本院经审理认定事实如下：2018年3月18日，凯远公司（甲方）与新精蒙公司（乙方）签订一份《名城城市广场租赁合同》，序言部分第二条约定，甲方同意在商业广场建设完成后将其中北区店面出租给乙方使用。乙方同意承租租赁场所作为餐饮＋ＶＲ体验使用。第一条约定，根据附件1租赁场所平面图，甲乙双方测得租赁场所的建筑面积为500.74平方米。该面积即为本合同项下的计租面积，不再调整。第三条第一款约定，租赁期限为5个租约年，自计租日起算。第七条第一款约定，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第二款约定，租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积。第一至第二个租约年的月租金标准为35元每月每平方米；从第三个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之5。第三款约定，乙方应按月支付租金。除第一期租金外，其他租金均按自然月缴纳，乙方应当在每月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个月租金。本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2018年7月1日至2018年7月31日，应缴租金为17526.00元。第八条第一款约定，乙方应在本合同签署后7日内向甲方缴纳35052.00元人民币的履约保证金。甲方在收到履约保证金后向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权解除合同。第二款第一项约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应补足。第三项约定，本合同终止时，履约保证金除用于冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第十条第一款约定，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。第十条第二款第一项约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水电等公用事业费或其他应付款项，乙方应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。第十九条第四款第一项约定，甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任，同时乙方还应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金。乙方应在接到甲方书面通知之日起7日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。第二十三条第一款约定，本合同由甲乙双方签字并盖章后生效。 合同签订后，新精蒙公司随即装修入场经营，但支付首期租金（2018年7月1日-7月31日）17526.00元后分文未付，其中次月租金获准免交。2018年12月4日，凯远公司向新精蒙公司寄出《催款通知函》，但未妥投而退回。2019年1月11日，凯远公司按合同约定送达地址向新精蒙公司寄出《合同解除通知函》，告知因新精蒙公司拖欠租金及相关费用，现解除双方租赁合同，并要求新精蒙公司支付拖欠的租金及违约金105155.40元，结清物业服务费、水电费等相关费用，交还租赁场所。1月16日，该邮件显示被签收。 上述事实，有凯远公司庭审陈述、《名城城市广场租赁合同》及、费用明细表、《催款通知函》、《合同解除通知函》及相应邮寄面单等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，凯远公司与新精蒙公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该合同第十条第二款第一项约定，如新精蒙公司未按约定向凯远公司或物业服务公司支付或补交租金等款项……延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，凯远公司有权解除本合同。新精蒙公司在租赁合同签订后仅支付租金至2018年8月31日，其行为已构成违约，凯远公司依约有权行使合同解除权，即自新精蒙公司2019年1月16日签收《合同解除通知函》时租赁合同解除。 对于凯远公司主张的各项诉求及金额，本院认定如下： 1.关于租金。依据租赁合同第七条第一款约定，新精蒙公司应自计租日起向凯远公司缴纳租赁场所租金，但其自2018年9月1日开始停付房屋租金。故凯远公司有权要求新精蒙公司按照合同约定的标准支付自2018年9月1日起至合同解除之日即2019年1月16日止的租金79149.20元{17525.90元/月×4个月+（17525.90元/月÷31天×16天）}。 2.关于履约保证金。依据租赁合同第八条的约定，履约保证金的作用在于新精蒙公司因违约拖欠包括租金在内相关费用或造成凯远公司损失时用于抵扣，或在合同终止且新精蒙公司履行完毕合同全部义务时应退还新精蒙公司，那么在新精蒙公司拖欠租金未支付情况下，该笔款项可直接用于抵扣有关费用。现凯远公司主张依据租赁合同第十九条第四款第一项约定，直接没收履约保证金，本院认为，凯远公司该项主张缺乏法律依据，在新精蒙公司违约情况下，凯远公司可主张其承担支付违约金的赔偿责任，该违约金是新精蒙公司违约责任负担的表现，但凯远公司在主张违约金的同时还主张没收履约保证金显然是加重了新精蒙公司的违约负担，超出了违约金用于弥补守约方损失的本质要求，也不符合履约保证金的合同价值。因此，在凯远公司已经主张违约金情况下，对凯远公司主张没收履约保证金的主张不予支持，履约保证金可直接用于抵扣相应租金欠款或应退还新精蒙公司。 3.关于违约金。双方租赁合同约定租期为5年，至凯远公司主张解除租赁合同之日即2019年1月16日，新精蒙公司仅履行6.5个月的合同，对于凯远公司而言将造成其可预期的剩余53.5个月租金无法获得，按照双方签订的合同约定，剩余未履行的53.5个月的租金合计有1002858.25元，以凯远公司主张的六个月租金105155.40元作为违约金计算，合计该违约金占凯远公司租金损失的10.49%。因此，凯远公司主张六个月租金作为违约金并不违反法律规定，本院予以支持。 新精蒙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃法律规定的诉讼权利，其消极的不作为不影响本院对证据真实性和证明效力的认定。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告福州凯远商业管理有限公司与被告福州市新精蒙电子有限公司签订的《名城城市广场租赁合同》于2019年1月16日解除； 二、被告福州市新精蒙电子有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告福州凯远商业管理有限公司租金79149.20元； 三、被告福州市新精蒙电子有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告福州凯远商业管理有限公司违约金70103.40元（余下违约金已从被告福州市新精蒙电子有限公司缴纳的履约保证金35052.00元中抵扣）； 四、驳回原告福州凯远商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4590.30元，由原告福州凯远商业管理有限公司负担1305.25元，被告福州市新精蒙电子有限公司负担3285.05元。被告福州市新精蒙电子有限公司负担的案件受理费应于本判决生效后七日内向本院缴清，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋连花 人民陪审员  余立峰 人民陪审员  陈惠忠 二〇一九年十月十五日 书 记 员  刘 馨 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。