河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终4604号 上诉人（原审原告、反诉被告）：任学民，男，1982年3月30日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张雪莲，女，1978年10月13日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 原审第三人：大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司，住所地河北省大厂回族自治县上游尚品城**楼****。 法定代表人：张辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：哈兴燕，该公司员工。 原审第三人：李广胜，男，1992年2月14日出生，汉族，住山东省梁山县。 上诉人任学民因与被上诉人张雪莲、原审第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司、李广胜之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 任学民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误。双方合同的主体是任学民、张雪莲及大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司，一审法院错误的将大厂回族自治县鑫耀不动产咨询服务有限公司和李广胜作为合同的当事人，主体存在错误。因双方均同意解除合同，张雪莲应当将房屋返还给任学民，一审法院漏判该项内容。因合同解除，被上诉人张雪莲应当将占有任学民房屋期间的孳息即租金一并返还给任学民。虽然双方均同意解除合同，但张雪莲应当承担违约责任，张雪莲主张因限购限贷等原因导致合同不能履行的原因不能成立，现房屋价值贬值较大，张雪莲应当赔偿任学民相应的损失。在涉案合同的履行过程中，李广胜尚占有18万元，该笔款项李广胜应当返还给任学民。 被上诉人张雪莲辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司答辩称，对双方当事人的诉讼没有意见，由法院裁决。 原审第三人李广胜答辩称，涉案房屋其从任学民处购买时付了40万，转手卖给张雪莲李广胜收款70万，其中30万差价李广胜分得18万，另外12万归任学民，李广胜认为这18万是合法收益。李广胜卖涉案房屋时是与任学民沟通好的。 任学民向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付剩余购房款1090000元并支付违约金1074000元。案件审理中，原告变更诉讼请求为请求判令解除房屋买卖合同及补充协议。被告返还原告已交付的房屋及取得的房屋租金共计50400元（自2016年12月起至2019年3月，按每月租金1800元计算）；被告赔偿原告损失即房款的60%107.4万元。 张雪莲向一审法院提出反诉请求：判令解除张雪莲、任学民与大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司于2016年11月30日签订的房屋买卖合同、补充协议和声明书并要求任学民返还张雪莲支付的购房首付款700000元。 一审法院认定事实：2016年7月3日，原告与李广胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司于签订房屋买卖合同，约定原告将位于大厂回族自治县房屋卖给李广胜。合同履行过程中，被告张雪莲欲购买该房屋，原告与李广胜均同意将该房屋卖给被告张雪莲。原、被告与李广胜、大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司共同签订了声明书--“李广胜将自任学民处购买的涉案房屋出售给张雪莲，张雪莲于2016年11月30日前将定金250000元支付给李广胜，2016年12月20日前将首付款700000元（含定金）支付给李广胜”。2016年11月30日，原、被告与第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定将涉案房屋卖给被告张雪莲，价款为1790000元。合同签订后，被告按合同约定及原告的要求，将购房款700000元（含定金250000元）汇入第三人李广胜帐户。另查明，张雪莲及丈夫苗宏在大厂回族自治县内已经拥有三套住房且均有银行贷款。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知（廊政办【2017】27号）出台，通知内容包括：被告区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办【2017】61号），内容包括：从严调整住房限购措施。实行住限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（廊政办【2017】27号）同时废止。涉案房屋已交付被告张雪莲。依前述限购规定，被告张雪莲已不能办理就涉案房屋办理商业性个人住房贷款。2018年11月30日，涉案房屋取得不动产权证书。上述事实，有任学民提交的房屋买卖合同、补充协议、声明书、通话录音、聊天记录、银行交易明细、廊坊市人民政府文件、英国宫房价走势、孔雀城房屋租金标准、不动产权证书复印件等，张雪莲提交的房屋买卖合同、补充协议、声明书、不动产产权情况表、不动产查询结果证明、银行明细、结婚证复印件、廊坊市人民政府文件等及原、被告、第三人陈述在案为凭。 一审法院认为，原、被告与李文胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司签订的声明书及原、被告与第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、补充协议，均是当事人真实意思表示，客观真实，合法有效。但根据廊坊市人民政府出台的限购、限贷政策，被告张雪莲与其丈夫苗宏在大厂回族自治县住房的情况下，其已经不符合购房条件，也无法办理银行贷款，导致合同不能继续履行。原告请求解除房屋买卖合同、补充协议及声明书，被告张雪莲反诉亦请求解除，本院依法予以照准。因限购、限贷政策的出台，导致合同目的无法实现，属于不可归责于双方当事人的原因，故双方均不构成违约。但考虑到当时购房价格与现在购房价格的差异，并结合本地实际，酌定张雪莲给予任学民适当的差价补偿，本院酌定为150000元，故任学民再返还张雪莲购房款550000元。原告主张的损失赔偿107.4万元明显高于其实际损失，无法律及事实依据。原告主张的租房损失50400元，未提供充足证据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）任学民、被告（反诉原告）张雪莲与第三人李广胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司于2016年11月30日签订的房屋买卖合同、补充协议。二、原告（反诉被告）任学民于判决生效之日起十日内返还张雪莲购房款550000元。三、驳回原告（反诉被告）任学民其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张雪莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12056元，反诉案件受理费5400元，财产保全费5000元，共计22456元，原告任学民与被告张雪莲各负担11228元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，关于涉案合同的主体问题，2016年11月30日，任学民、张雪莲及大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该合同不包括案外人大厂回族自治县鑫耀不动产咨询服务有限公司及李广胜，一审法院确定的合同主体有误，本院予以纠正。因任学民及张雪莲均同意解除合同，在判决生效后，张雪莲应当立即将涉案房屋交付给任学民。关于张雪莲占有涉案房屋期间的孳息问题，因该孳息产生于双方合同履行过程中，且任学民亦同时占有张雪莲交付的购房款，因此，双方权利义务对等，占有期间产生的孳息均不予退还。关于张雪莲是否应当承担违约责任的问题，张雪莲主张其因限购限贷导致合同无法继续履行，本院认为，双方的合同签订于限购政策之前，该政策不具有溯及力，对双方合同履行并无影响，张雪莲主张大厂县在2016年4月1日即已经出台限购政策，张雪莲并无购房资格，但该限购政策作为公开发布的文件，张雪莲作为购房人应当知悉，其在无资格的情况下仍签订房屋买卖合同，亦应承担相应责任。对于限贷对张雪莲购房产生的影响，任学民主张剩余房款可以视为任学民出借给张雪莲，由张雪莲在20年内按照银行同期贷款支付本息。任学民提出的解决方案并未加重张雪莲的购房负担，但张雪莲仍表示不同意继续购买，因此，张雪莲应当承担相应的违约责任。双方的房屋买卖合同约定的违约金过高，本院综合考虑当地房价的变动情况及政策变动带来的影响等因素，酌定张雪莲承担35万元的违约责任。扣除违约金后，任学民应当退还张雪莲35万元。关于任学民与李广胜之间的法律关系，因任学民在一审中并未针对李广胜提出诉讼请求，因此任学民与李广胜之间的纠纷可另行解决。 综上所述，上诉人任学民上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初464号民事判决； 二、解除上诉人任学民、被上诉人张雪莲与原审第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司于2016年11月30日签订的房屋买卖合同、补充协议； 三、被上诉人张雪莲于判决生效后十日内将大厂回族自治县房屋交付给任学民，任学民同时返还张雪莲购房款35万元，大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司将持有的产权证退还任学民； 四、驳回上诉人任学民其他诉讼请求； 五、驳回被上诉人张雪莲的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12056元，反诉案件受理费5400元，财产保全费5000元，由任学民负担7000元，由张雪莲负担15456元。二审案件受理费28762元，由任学民负担4000元，由张雪莲负担24762元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年十月三十日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌