四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14627号 上诉人（原审被告）：成都倾城娱乐有限公司，住所地：成都市武侯区太平南新街6号。 法定代表人：毕凤宏，经理。 委托诉讼代理人：刘涛，四川凯哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶明人，男，1969年6月10日出生，台湾地区居民，住成都市。 委托诉讼代理人：张宇恒，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁平，四川迪泰律师事务所律师。 上诉人成都倾城娱乐有限公司（以下简称倾城公司）因与被上诉人叶明人房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初6886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 倾城公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项、第四项；二、判决倾城公司与叶明人继续履行案涉《房屋租赁合同》；三、本案一、二审诉讼费由叶明人承担。事实与理由：一、一审法院认定倾城公司与叶明人签订的案涉合同于2018年6月10日解除事实认定错误，法律适用错误。双方在关于租金交付事宜的磋商期间已明确租金交付达成一致后合同继续履行，不存在案涉合同解除的问题。二、一审法院判决倾城公司应向叶明人支付房屋占有使用费认定事实错误，法律适用错误。叶明人请求的租金损失为房屋返还至甲方之日时，其中“甲方”主体不明确，该部分诉讼请求应属无效。 叶明人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决结果。 叶明人向一审法院起诉请求：1．确认叶明人、倾城公司于2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》解除；2．判令倾城公司支付租金374146.71元，并自2018年3月21日起，以欠付租金为基础，按每日千分之一的标准支付违约金至付清之日止（截止起诉之日，违约金为30305.88元）；3．判令倾城公司将位于成都市武侯区房屋返还给叶明人，并按约定租金标准（2018年6月11日至2018年6月30日为每月160348.59元，2018年7月1日至2019年6月30日为每月168366.02元，此后每年递增5%）支付自2018年6月11日至房屋返还之日的租金损失。 一审认定事实，2015年7月1日，叶明人、倾城公司签订《商铺租赁合同》，约定将叶明人位于成都市武侯区（成都望江路派出所核定新门牌号为）房屋出租给倾城公司，建筑面积1322.19平方米，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，2015年7月1日至2016年6月30日租金单价为110元／平方米／月，2016年7月1日起租金以上一年租金总额为基数递增5%，具体按附件三《场地租金标准一览表》执行。倾城公司每三个月支付一次租金，需提前10个工作日支付，如逾期支付租金超过60日，叶明人有权终止合同并收回商铺。2018年3月20日，倾城公司应预付2018年4月1日至2018年6月30日的租金，叶明人多次催收，倾城公司仍未支付。2018年6月5日，叶明人发出《律师函》，通知倾城公司《商铺租赁合同》于2018年6月10日起解除，并要求倾城公司在2018年6月17日前返还房屋，倾城公司均未履行。 另查明，《场地租金标准一览表》约定2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为160348.59元，2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为168366.02元。《商铺租赁合同》第10.2.1条约定，倾城公司逾期支付租金在60日以内的，每逾期一日，应按付款总额的千分之五缴纳滞纳金。 又查明，《商铺租赁合同》约定倾城公司的通讯地址为成都太，合同第11.7条约定“双方应以本合同载明的地址、电话及签收人作为履行通知义务的依据……”2018年6月7日，叶明人的委托诉讼代理人张宇恒向倾城公司的通讯地址邮寄了《关于解除中海格林威治城2栋24号租赁合同的函》，特快专递邮件改退批条显示6月9日被收件人拒收。 一审法院认为，倾城公司承认叶明人在本案中所主张的事实，故对倾城公司欠付自2018年4月1日起租金的事实予以确认，故对叶明人主张欠付租金374146.71元的诉讼请求，一审法院予以支持。 本案争议的焦点为《商铺租赁合同》是否解除。根据合同约定，倾城公司欠付租金60日以上，叶明人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，叶明人的代理人向合同中约定的倾城公司的通讯地址邮寄了《关于解除中海格林威治城2栋24号租赁合同的函》，显示2018年6月9日被拒收，应视为送达，解除通知于此时送达倾城公司，故对叶明人主张确认合同于2018年6月10日解除的诉讼请求，一审法院予以支持，对倾城公司不同意解除合同的辩称意见一审法院不予采纳。基于租赁合同解除之后果，叶明人要求倾城公司腾退房屋的诉讼请求，一审法院亦予以支持，对倾城公司不同意腾退房屋的辩称意见一审法院不予采纳。 关于占有使用费。因2018年6月10日后，倾城公司仍占用案涉房屋，应支付占有使用费。按照160348.59元／月的标准，自2018年6月11日计算至2018年6月30日的占有使用费为106899.06元（160348.59元／月＋30天2×0天），自2018年7月1日起按照168366.02元／月、往后每年递增5%的标准支付占有使用费至实际腾退房屋之日止。对叶明人的该项诉讼请求一审法院予以支持。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定的滞纳金实质系逾期付款的违约金，因约定的违约金计算标准过高，综合考虑倾城公司的违约行为及叶明人的实际损失，一审法院酌情认定违约金20000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、确认叶明人与倾城公司于2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月10日解除；二、倾城公司于判决生效之日起五日内向叶明人支付租金374146.71元及违约金20000元；三、倾城公司于判决生效之日起五日内向叶明人支付房屋占有使用费（截止2018年6月30日为106899.06元，自2018年7月1日起按照168366.02元／月、往后每年递增5%的标准，支付至实际腾退房屋之日止）；四、倾城公司于判决生效之日起十五日内向叶明人腾退并返还位于成都市武侯区太平南新街6号2幢24号房屋；五、驳回叶明人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7367元，由倾城公司负担。 本案二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否已于2018年6月10日解除？二、倾城公司是否应当支付房屋占有使用费？现将以上问题分述如下： 关于案涉合同是否已于2018年6月10日解除的问题，倾城公司认为双方关于租金交付的事宜一直在协商处理，双方对合同约定的迟延交付租金及合同解除的约定进行了变更，已明确就租金交付达成一致后合同继续履行，故案涉合同于2018年6月10日并未解除。本院认为，倾城公司有义务提供证据证明双方已就迟延交付租金及合同解除的约定进行了变更，现倾城公司未能举出有效证据予以证明。根据案涉合同第10.3.3条之约定，倾城公司如未按合同约定的时间，欠付租金逾期60日，叶明人有权解除合同。本案中，倾城公司应在2018年3月20日预付2018年4月1日至2018年6月30日租金，倾城公司逾期未支付租金已逾60日，叶明人的代理人按合同中约定的地址向倾城公司邮寄《关于解除中海格林威治城2栋24号租赁合同的函》，案涉合同应自函件邮寄送达倾城公司时解除，一审法院认定合同于2018年6月10日解除于法有据，本院予以维持。 关于倾城公司是否应当支付房屋占有使用费的问题，倾城公司认为，因叶明人解除合同的通知不发生解除合同的效力，倾城公司也不应支付房屋占有使用费。本院认为，根据倾城公司在二审中的陈述，双方并未就房屋进行过交接，案涉房屋的钥匙至今仍在倾城公司处，说明2018年6月10日后，倾城公司仍实际占有、使用、收益案涉房屋，应当支付占有、使用、收益案涉房屋的对价，故一审法院认定倾城公司应支付2018年6月10日后的占有使用费并无不当，本院予以维持。 综上所述，倾城公司的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2438元，由成都倾城娱乐有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月十六日 书记员 丁昱凡