广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初605号原告：宋雨，女，汉族，1983年10月1日出生，户籍地：湖北省建始县，委托诉讼代理人：李新民，惠州市惠阳区中心法律服务所，法律工作者。被告：许深河，男，汉族，1975年2月8日出生，户籍地：深圳市宝安区，被告：韩秀兰，女，1958年11月22日出生，住址：重庆市南岸区，被告：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦1层商场1130号铺。法定代表人：韩秀兰。原告宋雨诉被告许深河、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宋雨及其委托诉讼代理人李新民到庭参加诉讼，被告许深河、韩秀兰、君之德公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年10月4日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告许深河返还原告已付购房款共计人民币84325元，被告韩秀兰、君之德公司承担连带返还责任；3、三被告向原告支付违约金26865元（按合同总价134325元的20%计算）；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：被告方相互勾结，隐瞒事实真相，在网上发布虚假宣传，以高回报作为诱饵，诱导原告于2016年10月4日与他们签订了《商铺买卖合同》，购买了被告一名下的位于淡水开城大道锦惠大厦三层的292号商铺，转让总价为134325元。合同约定：首付60%，余款可向银行申请抵押贷款，合同第三条备注1约定，买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定银行办理按揭贷款手续……；合同第七条还约定：任何一方不履行合同约定义务，交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。合同签订后，原告依照被告韩秀兰、君之德公司的要求履行了支付首付款的义务，共向被告韩秀兰、君之德公司交纳了首付款及相关费用共84325元。然而，被告韩秀兰在收取原告的首付款后却卷款潜逃，公司人去楼空，关门停业，所谓的销售人员亦无法联系。原告多方了解，得知被告方所谓的东汇城商业中心原来就是一个骗局，受骗上当的不止原告一个，多达几百户。受骗后，原告与其他受骗者一起向当地有关部门投诉。当地相关部门经联合调查，最终认定被告君之德公司存在违法发布虚假广告的行为，并依法给予了相应的行政处罚。因被告韩秀兰、君之德公司失联，长达两年多时间仍未通知原告到指定银行申请办理银行按揭贷款，导致原告至今未能办理按揭手续，交易无法完成，认购的商铺不知在何处。原告认为，被告方的违约行为已构成根本违约，且已严重损害原告的合法权益，被告的行为也表明，双方签订的《商铺买卖合同》已无法继续履行。原告同时认为，被告韩秀兰、君之德公司代表被告许深河与原告签订《商铺买卖合同》时，违反诚实信用原则，且存在欺诈性。其表面上是代表被告许深河与原告签订《商铺买卖合同》，实为居间服务关系，明显属于房产中介采取欺诈手段订立合同，非法获利，损害消费者权益的行为，该行为严重违反我国合同法等相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告对其陈述的事实提供如下证据：1、原被告身份信息；2、商铺买卖合同；3、收款收据及转账记录。庭后补充证据4、银行转账明细清单。被告许深河、韩秀兰、君之德公司未到庭提出答辩意见，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，被告许深河出具一份公证委托书给被告韩秀兰，委托被告韩秀兰出售其名下位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号铺（房地产权证：粤房地权证惠州字第××号）。被告韩秀兰的权限为：出售上述房产，办理转名过户及产权登记，签署房产买卖合同及房产转移登记申请书，代收房款等。该委托书的有效期为一年。2016年10月4日，原告与被告韩秀兰、君之德公司签订一份《商铺买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告许深河名下位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺，转让价格为134325元；2、付款方式及期限为，买方应当在2016年10月4日前支付全部购房款的25%计38000元，在2016年10月11日前支付全部购房款的35%计46325元，剩余购房款50000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）卖方指定的银行账号，买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；如买方未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；3、本合同签订时，如买方选择以银行按揭贷款方式支付购房款的，双方应自银行出具贷款承诺书且支付完贷款承诺书承诺贷款金额外的其余全部购房款及相关费用后180个工作日内，签订二手《房地产买卖合同》，办理房产过户手续；且买方应在办出其名下新房产证后7个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担因此造成卖方及担保人等其他方的一切损失；4、任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同签订后，被告君之德公司于2016年10月4日收取了原告涉案商铺定金38000元；于2016年10月15日收取了原告涉案商铺首期款46325元。被告君之德公司对上述两次收款均出具收款收据予以确认。被告君之德公司收款后，未履行合同义务，与原告失联，公司人去楼空，关门停业。2019年1月17日，原告诉至本院。另查，位于惠州市××区淡水××城大道××大厦××商场××号商铺的权利人是被告许深河，产权证书号：1110013048。本院认为，本案需解决的问题有：一、合同的效力问题；二、因涉案合同引起的法律责任由谁承担的问题。关于合同效力问题。涉案《商铺买卖合同》为被告韩秀兰、君之德公司与原告签订，该合同的签订是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付首期款的义务，被告韩秀兰、君之德公司却未按合同约定履行义务。被告韩秀兰、君之德公司的行为构成违约，应当承担违约责任。又因被告韩秀兰、君之德公司的违约行为，致使原告签订合同的目的不能实现，原告请求解除合同，有事实依据，符合法律规定，予以支持。关于原告诉请的返还购房款问题。按照《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告君之德公司依据《商铺买卖合同》收取了原告购房款84325元，现合同解除，原告请求被告君之德公司返还购房款，符合法律规定，予以支持。对于被告韩秀兰及被告许深河的责任问题。被告韩秀兰与原告签订《商铺买卖合同》是在被告许深河的授权范围内，依照《民法通则》第六十三条的规定，被告许深河应对被告韩秀兰的行为承担责任。因此，原告诉请被告许深河承担返还购房款的责任，符合法律规定，予以支持；但请求被告韩秀兰承担返还责任，不符合法律规定，不予支持。关于原告请求的违约责任问题。按照《商铺买卖合同》第七条的约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。现因被告违约导致解除合同，原告诉请被告按合同总价20%承担违约责任，有合同依据，符合法律规定，予以支持。对于该违约责任应由哪个被告承担的问题。被告韩秀兰所从事的行为皆在被告许深河授权范围内，因此，被告韩秀兰的行为所引起的责任应由被告许深河承担。而被告君之德公司没有得到原告的授权，其行为应由被告君之德公司自行承担。因此，原告诉请被告许深河、君之德公司按合同总价款20%支付违约金，符合法律规定，予以支持；但诉请被告韩秀兰承担违约责任不符合法律规定，不予支持。本案在审理期间，被告许深河、韩秀兰、君之德公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，是其自己放弃法律赋予的答辩、举证、质证权利，依法应以缺席论处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告宋雨与被告韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司于2016年10月4日签订的《商铺买卖合同》。二、被告惠州市君之德实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款84325元给原告宋雨。被告许深河对上述购房款的返还承担连带责任。三、被告惠州市君之德实业有限公司、许深河应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26865元给原告宋雨。四、驳回原告宋雨的其他诉讼请求。受理费1262元，由被告许深河、惠州市君之德实业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  梁家标二〇一九年十月九日法官助理黄日星书记员陈雪珊