浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初2026号 原告：耿小龙，男，1980年11月11日出生汉族，住杭州市江干区。 原告：王勤华，女，1979年1月24日出生汉族，住杭州市江干区。 上述原告共同委托诉讼代理人：苏诗雨，浙江九恒律师事务所律师。 上述原告共同委托诉讼代理人：徐晶，浙江九恒律师事务所律师。 被告：谢福英，女，1956年2月29日出生汉族，住杭州市江干区。 被告：严国云，男，1961年6月19日出生汉族，住杭州市江干区。 上述被告共同委托诉讼代理人：严佳（被告谢福英、严国云之女），女，1983年5月3日出生汉族，住杭州市江干区。 上述被告共同委托诉讼代理人：舒身杰，浙江龙剑律师事务所律师。 被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：沈莹，该公司员工。 委托诉讼代理人：周欣，该公司员工。 原告耿小龙、王勤华与被告谢福英、严国云、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月29日，因案情复杂，本案由简易程序依法转为普通程序。本案于2019年5月30日、10月11日公开开庭进行了审理。当事人及诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿小龙、王勤华向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与三被告于2018年7月3日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告一、被告二返还两原告定金人民币20万元（审理中变更为40万元）；3、诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2018年7月3日两原告与三被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告一、被告二将其共有的位于杭州市江干区的房产（以下简称该房屋）转让给两原告，两原告支付定金20万元；双方于120天内签订正式购房合同，若120天到期，两原告与被告一、被告二可以协商重新签订房地产买卖居间协议。两原告于当日支付定金1万元，7月4日再支付定金19万元。协议约定的120天期限内，两原告与被告一、被告二之间未就该房屋的正式购房合同条款达成一致意见。120天后，被告一、被告二既不愿与两原告签订正式购房合同又不返还两原告定金。现原告发现被告谢福英、严国云已将案涉房产擅自转让给他人，导致居间合同目的无法实现，构成根本性违约。为此，根据《民事诉讼法》的有关规定，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决，维护原告的合法权益。 谢福英、严国云辩称：一、原告诉称：2018年7月3日两原告与三被告签订《房地产买卖居间协议》（下称居间协议）约定被告一、被告二将其位于杭州市江干区的房产转让给两原告，两原告支付定金20万元；双方于120天内签订正式购房合同，若120天到期，两原告与被告人可以协商重新签订房地产居间买卖协议。答辩人认为，这一说法与事实不符。 1.两原告与三被告签订的《房地产买卖居间协议》(下称居间协议)第十九条中的其他约定：甲丙双方达成以下协议：若因转正式合同时间120天到期，甲方、丙方可以协商重新签订房地产买卖居间协议。合同条款可分必要条款与一般条款，当事人对必要条款达成协议的，合同即成立；反之，不能成立。一般条款是不是在合同中加以规定，并不影响合同的成立。合同一般条款中有一种特意待定条款，这是当事人有意将合同条款留待以后谈判商定，或由第三人确定，或根据具体情况加以确定，它不妨碍合同的成立。在房屋买卖居间合同中，各方只要就交易标的基本情况、成交条件(包括房屋价格、税费承担、付款时间、付款方式等)、签订房屋转让合同时间、交房时间等协商一致合同就能成立，各方就应当按照居间协议确定的内容签订房屋转让合同，否则就构成违约。至于本居间协议22条（应为19条）“若120天到期，两原告与答辩人可以协商重新签订房地产居间买卖协议。”是一般条款中的特意待定条款，主要作用是可以让一些问题留待以后谈判商定之用，并不影响房屋买卖合同的签订。“可以”并非“必须”，如果协商不成，就应当按照居间协议履行。据此来认定违约责任完全是误读了合同法的立法精神和居间协议的本意，亦不能据此免除原告的违约责任，也不能据此来认定答辩人违约。 2.事实上，2018年11月3日(超过应当签订房屋转让合同最后时限的第四天)，在原告未按照居间协议签订房屋转让合同的情况下，原告、被告三与答辩人在被告三处进行过协商，协商时，答辩人根据居间协议提出立即签订房屋转让合同和支付购房款的要求，原告却始终闪烁其词，不予正面回答，自己也未提出协商方案和补救措施。华邦公司刘店长为了促成该项业务，希望答辩人能够作出让步，所以答辩人提出原告再支付30万元(包括在房价之内)，以解决装修资金问题，并同意延期三个月签订正式房屋转让协议。当刘店长将这一建议征求原告意见时，原告却表示不同意。2018年11月6日，原告耿小龙打电话给答辩人女儿严佳，表示要协商解除(撤消)居间合同，要求答辩人收取5万元定金，将其余15万元定金予以退还。答辩人认为退还15万元定金的要求不能接受。以上事实均有录音资料为证。由此可见，造成居间协议不能履行、房屋转让合同未能签订的责任完全在原告方。 二、原告诉称：协议约定的120天期限内，两原告与被告一、被告二之间未就该房屋的正式购房合同条款达成一致意见。120天后，被告一、被告二既不愿与两原告签订正式购房合同又不返还两原告定金。这一说法完全是颠倒是非。 1.签订居间协议时，各方对居间协议中有关交易标的物、交易条件、交易时间、房屋价格、税费承担、付款时间、付款方式、违约责任等内容完全清楚且无异义（议），各方都在居间协议上签字盖印确认，足以表明各方对签订房屋转让合同之事已经达成一致意见，并没有需要另外协商之事。原告支付了20万的定金，证明已经同意了居间协议中的所有条款。居间协议的条款正是房屋转让合同的主要条款，内容明确详细具体，根本不存在“两原告与被告一、被告二之间未就该房屋的正式购房合同条款达成一致意见。”的情况。 2.居间协议第六条规定：当丙方(注：答辩人)接受甲方(注：原告)提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议约定的义务，双方同意在签署本协议之后120天内签订正式的房屋转让合同。届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还。……按照此规定，原告应当在2018年10月30日前与答辩人签署《杭州市房屋转让合同》，但是原告没有如约签订房屋转让合同。2018年10月下旬以来，原告王勤华通过微信多次联系答辩人，要求解除居间协议，退还定金，对此要求，答辩人明确予以拒绝。由于原告未在2018年10月30日前与答辩人签订房屋转让协议，2018年11月3日，按照被告三的要求，答辩人在被告三处与原告、华邦公司刘店长见面协商，答辩人明确表示一切按照居间协议履行，要求原告立即签订转让合同、支付购房款，但原告并未答应。在刘店长的再三劝说下，答辩人作出了很大让步，提出了再付30万元(包括总房价之内)、签订房屋转让合同延期三个月的建议，原告也不同意。事实证明，完全是原告不愿在居间协议约定的时间内签署房屋转让合同，而非答辩人不愿签订房屋转让合同。 3.居间协议第三条第三款规定：房款支付方式：甲方(注：原告)同意于合同签订后2018年11月30日前支付249万元整打入乙方(注：被告三，华邦公司)银行保证金帐户。按照此规定，原告应当于11月30日前支付全部购房款249万元。但是，原告并没有如约将购房款打入被告三的银行保证金帐户。 由此可见，正是原告的失信行为使居间协议无法履行、房屋转让合同未能签订，构成了根本性违约。因此，按照居间协议条款，原告的20万元定金应当不予退还，归答辩人所有。 三、原告的根本性违约是因为对房产市场行情的误判，其行为已经造成答辩人的经济损失。 1.答辩人出卖该房屋的原因是女儿严佳装修临安的住宅和租赁、装修店铺急需资金，计划通过卖掉房子后解决资金问题，当时也有人愿意立即支付全款购买该房屋。由于原告王勤华与答辩人谢福英曾是浙江省邵逸夫医院的同事，出于对同事的信任和帮助，答辩人谢福英才决定将房屋卖给原告。原告王勤华本打算先签订居间协议，将答辩人的房屋售价确定下来，等到房价上涨时，再将自己的房子以更高的价格卖掉，从而获得更多购房款，这样才要求四个月后签订房屋转让合同。当答辩人及家人知道这一情况后，答辩人女儿严佳在签订居间协议后的第二天就打电话给原告王勤华，提醒她先买房后卖房的风险一如120天内不签订转让合同定金将不予退还，建议原告王勤华立即解除居间协议，答辩人愿意全额退还定金。如果原告不愿解除协议，将承担定金不予退还的风险。答辩人还提出20万元定金不能满足其装修住宅和租赁、装修店铺资金需求，希望原告王勤华能否再支付些钱。原告王勤华表示诚心买答辩人的房子，会尽快出售自己的房子，对答辩人的资金要求本周回复。此后，原告并未接受答辩人解除居间协议的建议，也没有再支付款项。从原告王勤华和答辩人女儿严佳的电话录音和短信谈话中可以看出，原告王勤华未签订房屋转让合同的原因是房价的下跌，故不愿出售自己的房子，也不愿按照居间协议确定的价格购买答辩人的房屋，因此拒不签订房屋转让合同。显而易见，正是因为原告对房产市场判断的失误而造成了违约，理应由自己承担不利的后果。 2.按照居间协议，交易房产的售价为249万元。自从签订居间协议以来，二手房市场价格一直下跌，由于原告拒不履行协议约定的义务，导致答辩人急需使用的售房款迟迟不能到位。2018年11月3日，被告三华邦公司刘店长通知答辩人拿回房产证，并告知这一居间协议没法履行了，答辩人才拿回了自己的房产证。为解决女儿严佳的房屋装修款和店铺租赁款，居间协议确定的签订房屋转让合同最后期限后的一个多月，原告并没签订房屋转让合同意思表示，反而是提出解除协议和退还定金，答辩人才被迫于2018年12月18日以229万元价格(另加5万元装修款)出售给他人。正是原告的根本性违约行为造成了答辩人15万元的差价损失。 3.按照协议，原告应当于2018年11月30日将售房款付给答辩人，答辩人计划将此款用于女儿严佳的住宅装修和店铺的租赁、装修。由于原告不履行协议约定的义务，答辩人女儿严佳被迫向银行贷款148000元，为此多支付贷款利息9000多元。 4.如果当时不考虑答辩人与原告的同事关系，原告会将该房屋售与他人，售房款提前四个多月就能到位，而因为与原告签订了居间协议，使答辩人损失资金占有利息4万多元。 综上所述，居间协议是由两原告和三被告经过自愿协商依法签订的合同，各方当事人应当全面履行协议所规定的义务，任何一方违约就应当承担违约责任。原告未能按照居间协议的约定签订房屋转让合同和支付购房款，并对答辩人造成了约20万元的经济损失，违背了合同法确立的诚实信用的原则，违反了《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，已经构成了根本性违约，应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》八十九条之规定，原告所付的20万元购房定金应当不予返还，归答辩人所有。为此，敬请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 华邦公司辩称：原告与被告一、二因互相认识，因此原告获取该房屋信息后在2018年7月3日就杭州采荷东区34幢1单元402通过被告三(以下简称“我司”)签订了《房地产买卖居间协议》。因原告与被告一、二属于自配，我司未提供前期的带看、议价、促成该交易，因此仅仅收取10000元，用于该协议后续履约手续事项的代理费。协议约定成交价格249万元，定金20万元，120天内转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议，签《房地产买卖居间协议》当天，原告直接支付被告一1万元定金，剩余19万定金与2018年7月4日补付给到被告一。在此需向法院释明该协议约定120天超长转签转让合同期限的原因是原告与被告一、二知晓原告在签订《房地产买卖居间协议》时名下有2套房，属于限购状态，因其置换的需求，需要将其名下的房屋转让掉1套，并获取该房屋资金后才能履行《房地产买卖居间协议》，因此特别约定120天的转签周期，便于原告处理名下房屋后履行涉案协议，同时基于原告对于出让名下房屋周期的不确定性，原告与被告一、二再一次在该协议内的十九条补充约定：“若因转正式合同时间壹佰贰拾天到期，甲方、丙方可以协商从(注：此处“从”字系笔误，应为“重”字)新签订房地产买卖居间协议”。之后120天转签到期后，原告未能如期出让掉其名下房屋，同时也未能说明何时能够出让成功并履行居间协议，因此原告与被告一、二一直没有就如何履约达成合意，经我司调解也未能达成一致，最后被告一、二认为原告违约，未返还收到的20万定金给到原告，同时于2018年11月3日从我司取回房屋权属证件，同年12月出让给案外人，至此协议目的已无法达成。 综上，我司认为该纠纷系房屋买卖履行事宜造成，而买卖双方即原告与被告一、二是履行《房地产买卖居间协议》的主体，根据协议19条的补充约定，就重新签订《房地产买卖居间协议》达成约定，属于待定事项，最后未能达成履约，属不归咎于协议三方的过错，因此原告诉我司承担本案诉讼费，于情、于理、于法无据。请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月3日，买受方（甲方）耿小龙、王勤华，居间人（乙方）华邦公司，出卖方（丙方）谢福英、严国云，三方签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）一份，约定：甲方委托乙方居间购买丙方的物业；甲方于2018年7月3日向乙方交付意向金20万元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为采荷东区34幢1单元402室（住宅，房改房），面积50.89平方米；总房款249万元；交易税费由买方承担，包括中介代理费；甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后2018年11月30日前支付249万元于乙方银行保证金账户，待新不动产权证办出转付给丙方；甲丙双方同意在签署本协议之后120天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间劳务费，如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间劳务费；丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管，若甲丙双方未签订《杭州市房屋转让合同》，则丙方需在甲、丙依法解除本协议之后二个工作日内领取该房屋的相关权属证书；丙方同意于房款到账两个工作日内交房给甲方；《杭州市房屋转让合同》签订当日，甲方需向乙方交付代理费5000元，丙方需向乙方交付代理费5000元，合计10000元，该款由甲方全部承担；乙方应告知购房人购房条件，甲方承诺符合杭州市购房条件，并于本协议签订之日起70天内向乙方提供开具《杭州市住房情况查询记录》所需要的所有资料；如果因国家政策调整导致贷款无法办理、首付比例提高或购房资格被取消，甲方可以提出解除居间协议，乙、丙双方应予配合解除协议，并退还定金；其他约定，甲、丙双方达成以下协议，1、若因转正式合同时间120天到期，甲方、丙方可以协商从（重）新签订房地产买卖居间协议，2、甲方于2018年7月3号先付丙方定金1万元，2018年7月4号下午16点前再追加19万元，两次共计定金20万元；本协议履行过程中发生的争议，当事人可协商解决，协商不成则依法向乙方所在地人民法院起诉。协议还对其他条款作了规定。协议签订后，耿小龙、王勤华向谢福英、严国云交付了购房定金20万元。因签订居间协议时，耿小龙、王勤华名下尚有两套房屋（其中一套坐落于本市南肖埠8幢4单元402室房屋正在中介挂牌待出售），属于限购对象，故案涉房屋的交易，需要等到耿小龙、王勤华名下房屋出售一套后有了购房资格，才能签订《杭州市房屋转让合同》。也正因为如此，在预估了耿小龙、王勤华出售名下房屋所需时间后，甲丙双方同意在签署居间协议之后120天内签订正式的房屋转让合同。2018年11月3日，约定的120天到期，见耿小龙、王勤华尚未成功出售名下之房屋，谢福英、严国云担心耿小龙、王勤华取得购房资格的时间遥遥无期，遂从华邦公司取回了房屋权属证书。2018年12月，谢福英、严国云与案外人江某某签订了房屋转让合同，约定将案涉房屋转让给江某某。2019年1月，该房产权过户登记到了江某某名下。2019年6月28日，耿小龙、王勤华名下的南肖埠8幢4单元402室房屋成功出售并登记到了受让人名下。 另，协议约定的120天期限内，谢福英、严国云因家人急需用钱，曾提醒催促耿小龙、王勤华尽快出售名下房屋，以取得购房资格完成案涉房屋的交易。其间，也曾提议耿小龙、王勤华先行预付30万元房款以便其家人急用，如此，可暂缓三个月签订正式的房屋转让合同。但双方意见不一，没有达成协议。120天后，耿小龙、王勤华与谢福英、严国云也没有按照居间协议约定协商重新签订房地产买卖居间协议。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。合同当事人的法律地位平等。合同的内容需要双方在平等自愿、协商一致的基础上约定，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同应该是当事人共同协商的结果。 本案中，耿小龙、王勤华与谢福英、严国云就案涉房屋达成买卖意向时，耿小龙、王勤华尚属于限购对象。在约定的签订正式房屋转让合同期限届满时，其仍未取得购房资格。至此，双方原来约定的居间协议的履行，因出现了新的情况，会发生一定的变化。关于是否继续进行交易或者解除协议等问题，需要双方进一步的协商处理，重新约定协议内容。且，双方于居间协议中亦规定“若因转正式合同时间120天到期，甲方、丙方可以协商从（重）新签订房地产买卖居间协议”。当约定情形出现后，双方原本可以协商重新签订协议。但之后，因耿小龙、王勤华取得购房资格的时间难以确定，谢福英、严国云又急需用钱也无力再等，故双方为居间协议的解除或者何时再签订正式的《房屋买卖合同》等问题，没有再进一步的进行协商或者协商不一致，致使交易双方最终未能签订符合规定的《房屋买卖合同》，以完成案涉房屋的买卖交易。此果，虽有违双方当初之本意，但双方并无过错，并非是哪一方当事人对买卖意向无故反悔所致，故双方均不构成违约。现案涉房屋已经转让于案外人，双方之间的房屋交易已经缺失了客观条件无法再继续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，耿小龙、王勤华已付的20万元定金，谢福英、严国云应予以退回。综上，耿小龙、王勤华诉请中的合理部分，符合法律规定，且证据充分，本院应以支持，但其诉请双倍返还定金之主张，缺乏相应依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除耿小龙、王勤华与杭州华邦房地产代理有限公司，谢福英、严国云签订的《房地产买卖居间协议》。 二、谢福英、严国云于本判决生效之日起七日内返还耿小龙、王勤华购房定金20万元。 三、驳回耿小龙、王勤华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由耿小龙、王勤华负担3000元，谢福英、严国云负担4300元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的案件受理费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙金林 人民陪审员  杨荣发 人民陪审员  俞美娟 二〇一九年十月十八日 法官助理韩瑞功 书记员张垚