广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0127民初1711号 原告：农钰，男，1982年5月10日出生，汉族，住广西灵山县。 原告：覃丝，女，1987年1月20日出生，汉族，住广西横县，系原告农钰之妻。 原告农钰、覃丝的共同委托诉讼代理人：莫荣光，广西辉博律师事务所律师。 被告：林仕敏，男，1965年12月29日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：胡大持，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先云，广西志明律师事务所实习律师。 第三人：黄运凤，女,1964年6月30日出生，汉族，住广西横县。 第三人：谢明，男，1963年10月24日出生，汉族，住广西横县，系第三人黄运凤之夫。 第三人黄运凤、谢明的共同委托诉讼代理人：谢树利，广西桢干律师事务所律师。 第三人：梁德言，男，1972年9月18日出生，汉族，住广西横县。 第三人：蒙丽群，女，1971年1月26日出生，汉族，住广西横县,系第三人梁德言之妻。 原告农钰、覃丝与被告林仕敏，第三人黄运凤、谢明、梁德言、蒙丽群案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行审理。原告农钰和原告农钰、覃丝的共同委托诉讼代理人莫荣光，被告林仕敏及其委托诉讼代理人胡大持、邓先云，第三人黄运凤和第三人黄运凤、谢明的共同委托诉讼代理人谢树利到庭参加诉讼。第三人梁德言、蒙丽群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农钰、覃丝向本院提出诉讼请求：1、确认登记在第三人黄运凤、谢明两人名下位于南宁市良庆区鑫利华商厦2××9号房产[房产证：邕房权证字第××号]及位于南宁市良庆区鑫利华商厦2121号房产[房产证号：邕房权证字第××号]为两原告所有；2、对（2018)桂0127执1326号之一执行裁定书要拍卖的上述两处房产进行解封；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月10日两原告与第三人黄运凤、谢明签订《商品房买卖合同》，合同签订后，两原告依约支付了房款43.4万元；黄运凤、谢明也依约把房屋交给两原告占有使用。两原告接收房屋后即把房屋委托“王艳国”出租。2017年1月25日双方到不动产登记部门查档，并于当日到税务部门申报房屋交易，缴纳了税费，两原告为办理房屋过户登记手续，多次到有关部门奔跑，但均未成。虽然没有办理完过户登记手续，但根据相关规定该两处房产已为两原告所有。2017年2月8日、10日，横县人民法院因林仕敏与黄运凤、谢明、梁德言、蒙丽群借款纠纷一案，作出民事裁定，查封了本案涉案房产，之后又作出裁定要卖上述两处房产。两原告针对上述两裁定向横县人民法院提出了执行异议，横县人民法院于2019年2月1日向两原告送达执行裁定书，裁定驳回了两原告的执行异议申请。横县法院以两原告没有按照合同约定支付全部的购房款，也未约定期限内还清贷款，到法院查封前也未还清贷款，导致该房产无法过户，以两原告从形式上尚未同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定的四种情形，驳回两原告的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，两原告购买黄运凤、谢明的房屋，双方签订了房屋买卖协议，该协议不违反法律规定，系有效合同，法院也已经认可。协议签订后，两原告己支付大部分购房款，该房屋的所有权虽然尚登记在黄运凤、谢明名下，但黄运凤、谢明已向两原告交付房屋，两原告亦出租给他人居住，合法占有上述两房屋，法院亦已认可。两原告虽然没有按约定付清全部购房款，但根据上述规定第三条“己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，排除执行并不需要两原告支付完全部购房款，法院认为两原告没有支付的部分可以要求两原告交付法院执行，两原告亦愿意将剩下欠银行的113351.58元交付给法院执行。另外，银行提前还款解押也不是一两天的事，大家都知道提前还款需要提前一个月向银行提出申请待有关领导批准之后才能提前还款解押，所以两原告根本不可能在法院查封之前提前还款并解押，故不能及时过户并非两原告自身原因造成。综上，在2017年1月10日两原告与黄运凤和谢明分别签了2份购房合同，[房产证：邕房权证字第××号]、[房产证号：邕房权证字第××号]的合同，合同的价款都是28万元，两份合同的金额都是分别履行了21.7万元。在法院查封两套房子后原告提出了执行异议，但是当时法院没有通知原告将剩余的房款交完。两原告己取得上述两处房产的所有权，完全可以排除执行。故为了维护自己的合法遂提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的请求。 被告林仕敏辩称，1、本案的房屋现仍为第三人黄运凤、谢明共同所有。原告与第三人签订的房屋买卖合同即使是有效的由于房产未办理登记过户手续，目前并没有发生变更。2、本案的房产不属于人民法院不得查封的财产范围。3、原告起诉状主张其已占有使用房屋以及未办理房屋过户手续多次到有关部门奔跑不符合事实，综上所述请求驳回两个原告的全部诉请。 第三人黄运凤、谢明述称，黄运凤、谢明已于2017年1月10日将本案两套房产卖给了农钰和覃丝并签订了书面合同，收了定金。黄运凤、谢明在2017年1月26日已收到农钰和覃丝支付的全部购房款，黄运凤、谢明于2017年1月24日将房产交付给农钰和覃丝占有使用。合同签订后，双方即去办理有关过户登记手续，但手续还没办完就被法院于2017年2月8日、10日查封了。黄运凤、谢明认为涉案两套房产已归农钰和覃丝所有，已与黄运凤、谢明无关。望法院公正判决。 第三人梁德言、蒙丽群没有述称。 本案的争议焦点是：1、涉案房屋（2××9号房和2121号房)的所有权属于谁？2、原告的诉讼请求是否得到支持？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 2017年1月10日，黄运凤、谢明二人（甲方）与农钰、覃丝二人（乙方）分别签订了二份《买卖合同》，合同约定：“一、甲方将自有的坐落在南宁市良庆区鑫利华商厦2××9号房1套（房产证号：邕房权证字第××号、房屋登记所有权人黄运凤、面积45.29㎡）以总价款28万元（含房屋按揭贷款尚欠的本金6.3万元）出卖给乙方；二、乙方应于签订本合同当日向甲方交付定金10000元；三、甲方在购买上述南宁市良庆区鑫利华商厦2××9号房1套时曾向中国农业银行股份有限公司南宁五象支行按揭贷款22万元，至签订合同日止尚欠房屋按揭贷款本金6.3万元及利息，在签订本合同之日起20日内，这笔按揭贷款本金6.3万元及利息由乙方直接支付给中国农业银行股份有限公司南宁五象支行，该银行收到贷款6.3万元及利息，并出具结清贷款的相关证明后，视为已向甲方支付购房款6.3万元；四、其他价款支付期限及方式：乙方定于2017年1月24日前向甲方支付购房款16万元，余款4.7万元定于2017年1月25日上午12时前付清；五、甲方定于2017年1月25日下午18时前将上述房屋交付给乙方；六、甲方应在收到乙方的全部购房款后10个工作日内协助乙方到房产所办理房屋过户手续。七、双方应当依约履行，如果违约，应当向对方支付违约金3万元。以上协议，经双方签名并打指模后即具有法律效力。”。对于谢明名下的位于南宁市良庆区鑫利华商厦2121号房产，《买卖合同》也有相似的条款内容约定。即涉案房屋2××9号房和2121号房价款分别是28万元（含各房屋按揭贷款尚欠的本金6.3万元），合计涉案房屋总款56万元，按揭贷款部分于签订本合同之日起20日内由乙方向银行支付。 合同签订后，农钰、覃丝二人按照合同约定的时间分别于2017年1月10日交付定金20000元、2017年1月24日和2017年1月26日通过银行分别交付房款84000元和交付房款330000元，合计支付房款434000元给黄运凤、谢明二人。 2017年1月19日，黄运凤、谢明二人分别向上述涉案房屋（2××9号房和2121号房)的按揭银行——农业银行提交了《申请表》，请求提前结清全部借款本息。2017年1月25日，双方当事人到不动产登记部门查档，并于当日到税务部门申报房屋交易，缴纳了税费。 2017年1月25日，黄运凤、谢明二人与农钰向涉案房屋（2××9号房和2121号房)的物业公司广西华清园物业服务有限公司报备该两处房屋业主变更情况，之后产生的物业费、水电费均由新业主农钰承担。2017年1月27日，农钰委托南宁市顺旺房地产经纪有限责任公司对涉案房屋（2××9号房和2121号房)进行出租。2017年5月7日，农钰出具《收据》给南宁市顺旺房地产经纪有限责任公司，确认其收到涉案房屋（2××9号房和2121号房)三个月的租金3900元。 另查明，本院在执行过程中向中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行核实，该行复函称，截止2018年12月14日，被执行人黄运凤名下位于南宁市良庆区鑫利华商厦2××9号房产尚欠贷款本息合计59141.61元；被执行人谢明名下位于南宁市良庆区鑫利华商厦2121号房产尚欠贷款本息合计54209.97元。 再查明，林仕敏与黄运凤、谢明、谢航攀、梁德言、蒙丽群民间借货纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，2017年5月16日作出(2016)桂0127民初2979号民事判决书，判决：“一、被告黄运凤、谢明共同向原告林仕敏归还借款本金65000元；二、被告黄运凤、谢明共同向原告林仕敏支付逾期利息（利息计算方法：以65000元为基数，按年利率6%的标准，自2016年11月21日起计还清借款本金为止）；三、被告梁德言、蒙丽群共同向原告林仕敏归还借款本金31万元；四、被告梁德言、蒙丽群共同向原告林仕敏支付逾期利息（利息计算方法：以31万元为基数，按年利率6%的标准，自2016年11月21日起计还清借款本金为止）；五、被告黄运凤、梁德言共同向原告林仕敏归还借款本金90万元；六、被告黄运凤、梁德言共同向原告林仕敏支付逾期利息（利息计算方法：以90万元为基数，按年利率6%的标准，自2016年11月21日起计还清借款本金为止）；七、驳回原告林仕敏的其他诉讼请求。”，林仕敏不服判决，提起上诉。2018年7月27日南宁市中级人民法院作出的（2017）桂01民终5138号终审判决，维持原判决。该二审判决已经发生法律效力。 又查明，根据林仕敏的财产保全申请，本院于2017年2月8日作出（2016）桂0127民初2979号民事裁定书，查封了黄运凤名下位于南宁市良庆区鑫利华商厦2××9号房产【房产证号：邕房权证字第××号】，于2017年2月10日作出（2016）桂0127民初2912号之二民事裁定书，查封了谢明名下位于南宁市良庆区鑫利华商厦2121号房产【房产证号：邕房权证字第××号】。 被执行人黄运凤、谢明、梁德言、蒙丽群没有履行上述裁判义务，申请人林仕敏根据终审生效的判决向本院申请执行。2018年11月12日，本院作出（2018)桂0127执1326号之一执行裁定书，裁定拍卖的涉案房屋（2××9号房和2121号房)。农钰、覃丝二人知道后，以案外人的身份向本院提出执行异议，认为涉案房屋（2××9号房和2121号房)不是黄运凤、谢明二人的财产，请求停止对（2018)桂0127执1326号之一执行裁定书的执行内容和对（2018)桂0127执1326号之一执行裁定书要拍卖的两处房产进行解封。2019年2月1日，本院作出（2019）桂0127执异1号执行裁定书，裁定：“驳回案外人农钰、覃丝的异议请求”。农钰、覃丝不服该执行裁定，于2019年5月24日向本院提起本案诉讼，双方当事人诉辩如前。 以上事实有《买卖合同》、《银行转账单》、《收条、收据》、《房产证、房屋业主租赁委托合同、委托书》、《个人贷款业务变更申请表、借款合同补充协议》、《查档证明、房产交易申报单、银行转账单、交税发票》、《物业公司证明》、《房产经纪公司说明》和《裁定书、拍卖告知书》等书面证据在案佐证，足以认定。 本院认为，黄运凤、谢明与农钰、覃丝就涉案房屋（2××9号房和2121号房)同时签订了二份房屋《买卖合同》。而每份合同对房屋价款、定金、支付房款时间和方式、交付房屋的时间、违约责任等内容进行了约定，具备了房屋买卖合同的基本要素，是合同双方当事人的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此买卖合同应为有效合同，双方应正当履行合同。涉案房屋（2××9号房和2121号房)的权利人是黄运凤、谢明还是农钰、覃丝，成为被告林仕敏与原告农钰、覃丝双方讼争的焦点之一。根据在案证据，黄运凤、谢明将自己的房产出卖给农钰、覃丝，并把房产证和房屋交付给农钰、覃丝管理使用；农钰、覃丝实际支付房款43.4万元，占总房价56万元的77.5%，余款12.6万元属于按揭贷款部分，黄运凤、谢明与农钰、覃丝双方已经按照约定向银行申请提前还款。黄运凤、谢明与农钰、覃丝双方已经履行合同的主要义务，为了维护经济交易的稳定性和安全性，依据有效的《买卖合同》，本院确认原告农钰、覃丝是涉案房屋（2××9号房和2121号房)的权利人。 本院在执行申请人林仕敏与被执行人黄运凤、谢明、梁德言、蒙丽群民间借贷纠纷案件过程中，拍卖涉案房屋（2××9号房和2121号房），案外人农钰、覃丝对执行标的提出书面异议，后本院裁定驳回，案外人对裁定不服向本院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，本院应当予以受理并定性为案外人执行异议之诉。 能否排除涉案房屋的执行，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以调整。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，结合本案事实，本院认为，第一、涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2017年2月8日、10日法院查封涉案房屋，但是之前的2017年1月10日，原告农钰、覃丝与第三人黄运凤、谢明已经就涉案房屋签订了书面的房屋买卖合同，而该合同合法有效，理由如上面所述。第二、涉案房屋查封之前案外人已合法占有。2017年1月10日签订买卖合同并交付定金20000元。2017年1月25日，买卖合同双方向涉案房屋的物业公司广西华清园物业服务有限公司报备该两处房屋业主变更情况，并明确之后产生的物业费、水电费均由新业主农钰承担。2017年1月27日，新业主农钰委托南宁市顺旺房地产经纪有限责任公司对涉案房屋进行出租，新业主农钰亦收取涉案房屋的租金至今。第三、涉案房屋是否已支付全部价款成为双方当事人讼争的焦点。本案中，涉案房屋总价款56万元，虽然买受方农钰、覃丝实际支付给出卖方黄运凤、谢明的房款是43.4万元，但是余款12.6万元属于银行按揭贷款部分，该余款12.6万元如何支付双方在房屋买卖合同中明确约定，在签订本合同之日起20日内，这笔按揭贷款本金及利息由买受方直接支付给农业银行，银行收到并出具结清贷款的相关证明后，视为已向出卖方支付购房款。2017年1月10日签订合同，买卖双方依约在20天内的2017年1月19日，出卖方黄运凤、谢明已经向按揭的农业银行提交了《申请表》，请求提前结清全部借款本息。农业银行也已经受理，在买受方农钰、覃丝等候农业银行通知还贷期间，涉案房屋被裁定查封，造成银行按揭贷款部分未能缴纳。而根据案外人从事木材生意等经济收入以及其明确“法院认为两原告没有支付的部分可以要求两原告交付法院执行，两原告亦愿意将剩下欠银行的113351.58元交付给法院执行。”的承诺，原告农钰、覃丝完全有能力支付余下的房款12.6万元，只是在候等第三方的通知缴纳，故原告的行为应当视为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项的规定情形。第四、非因买受人自身原因未办理涉案房屋过户登记。2017年1月10日签订房屋买卖合同和交付定金，2017年1月26日前支付了房款434000元，余款12.6万元属于银行按揭贷款部分已经按照约定申请提前还贷，同时2017年1月25日，双方当事人到不动产登记部门查档，并于当日到税务部门申报房屋交易，缴纳了税费。如银行通知还贷后对涉案房屋进行解押，买卖双方便可以办理房屋转户登记手续，但是在买受方农钰、覃丝等候农业银行通知还贷期间，涉案房屋被法院查封，造成按揭贷款部分未能缴纳，从而导致涉案房屋未能解押并过户，故未办理涉案房屋过户登记并非因买受人自身的原因。 综上，原告农钰、覃丝与第三人黄运凤、谢明签订房屋买卖合同后，即按照合同约定支付了定金并缴纳房款43.4万元。第三人黄运凤、谢明也已将涉案房屋交付给原告农钰、覃丝实际占有使用，且申请了提前还贷手续，但在原告农钰、覃丝等待按揭银行通知还贷期间，涉案房屋被法院查封，导致原告农钰、覃丝未能还贷解押并办理房屋过户手续。从原告农钰、覃丝与第三人黄运凤、谢明签约、履行过程看，原告农钰、覃丝支付购房定金及缴纳总房价56万元的77.5%即房款43.4万元并实际占有使用涉案房屋系在本院裁定查封涉案房屋之前，虽然尚有12.6万元房款未支付，但该余款12.6万元买卖双方在 涉案房屋买卖合同中明确约定，属于银行按揭贷款部分，通过申请提 前还贷并由原告农钰、覃丝支付。第三人黄运凤、谢明申请了提前还 贷手续，且银行已经受理。原告农钰、覃丝的履约行为足以说明农钰、 覃丝及时、适当地履行了合同约定的付款义务，且涉案房屋产权过户 手续未办理的责任不在买受方，原告农钰、覃丝对此并无过错。现原 告农钰、覃丝提起案外人执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人 民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用 诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以 在判决中一并作出裁判。”、第三百一十四条“对案外人执行异议之 诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申 请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢 复执行。”的规定，本院确认位于南宁市良庆区鑫利华 商厦2××9号房产[房产证：邕房权证字第××号]及位于南宁市 良庆区五象大道鑫利华商厦2121号房产[房产证号：邕房权证字第××号]为原告农钰、覃丝所有；本院对涉案房屋（2××9号房产 和2121号房产）不得执行；本院作出的(2019)桂0127执异1号执 行异议裁定自此失效。 原告对本院作出的(2018)桂0127执1326号之一执行裁定书不服提出执行异议，之后本院作出(2019)桂0127执异1号执行裁定书：“驳回案外人农钰、覃丝的异议请求。”，原告不服执行异议裁定，提起本案案外人执行异议之诉，请求对涉案房屋（2××9号房产和2121号房产）进行解封，但是(2018)桂0127执1326号之一执行裁定书是裁定拍卖涉案房屋（2××9号房产和2121号房产），并不是裁定查封涉案房屋（2××9号房产和2121号房产）。本院作出的(2016)桂0127民初2979号民事裁定书和(2016)桂0127民初2912号之二民事裁定书，是财产保全裁定，该裁定才是查封涉案房屋（2××9号房产和2121号房产）。因此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十二条“利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”的规定，原告一并请求对涉案房屋（2××9号房产和2121号房产）进行解封，本案不予理涉，原告可另行处理，由裁定查封部门予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十二条，第三百一十二条第一款第一项、第二款，第三百一十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的现定》第二十八条的规定，判决如下： 一、位于南宁市良庆区鑫利华商厦2××9号房产[房产证：邕房权证字第××号]及位于南宁市良庆区鑫利华商厦2121号房产[房产证号：邕房权证字第××号]为原告农钰、覃丝所有； 二、驳回原告农钰、覃丝的其他诉讼请求。 案件受理费9400元，由被告林仕敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费9400元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 本院（2019）桂0127执异1号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李雪波 人民陪审员  莫秀金 人民陪审员  禤雪芬 二〇一九年十月二十二日 法官 助理  甘 芳 书 记 员  李丽红