广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0108民初1236号 原告：广西鑫顺置业投资有限公司，住所地南宁市良庆区金象**吴象路**，统一社会信用代码9145010057940242XJ。 法定代表人：杨艳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘玉，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：闭金孙，女，1975年12月6日生，壮族，南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：陆有东，男，1969年4月29日出生，壮族，住广西马山县, 原告广西鑫顺置业投资有限公司(以下简称鑫顺公司)与被告闭金孙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告鑫顺公司的委托诉讼代理人刘玉,被告闭金孙及其委托诉讼代理人陆有东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2013年1月10日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月16日解除；2、判令被告向原告支付违约金1045272元；3、判令被告在判决生效后十个工作日内协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201302060116）和《房屋预告登记证明》（登记号：邕房预字第1308316）的注销手续。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：2、判令被告向原告支付违约金104527.2元。事实和理由：2013年1月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：YS00306029），约定被告购买原告开发位于南宁市良庆区天筑塞纳3号楼3202号房，单价7455.58元/㎡，建筑面积89.22㎡，总房价为522636元，被告采取银行按揭方式支付房款，首付款313636元，余款209000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》签订后，原告于2013年2月22日为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，同年3月31日为被告办理了《房屋预告登记证明》。因被告购买上述房屋时，原告正在进行首付可分期的促销活动，2013年1月10日被告向原告支付第一期首付款68636元，2013年6月13日被告支付第二期首付款25000元，对于剩余的首付款210000元被告一直以各种理由拖延支付。对于合同约定被告需申请银行按揭的209000元购房款，因被告个人的征信问题，一直没有银行愿意贷款给被告，为此原告多次与被告协商剩余购房款的支付问题，被告起初承诺的筹钱分期付全款但却拖延至今也不能兑现。被告从2013年6月13日支付完第二期首付款后至今，未再向原告支付任何付款，已构成严重违约。2019年4月2日，原告向被告发送了解除购房合同的《律师函》，被告亦签收了该份函件。综上所述，为维护原告的合法权益，判如所请。 闭金孙辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告已经支付了10多万元的首付款，后因贷款办不下来，原告要求被告支付购房全款，但被告无法支付全部款项，原告既不愿意退还首付款也不愿意将房屋更名。此后被告做生意公司破产，在案外人陆卫国起诉闭金孙、陆有东、唐艳丽、黄定基、陆明林民间借贷一案中，陆卫国申请财产保全，涉案房屋已经被南宁市江南区法院查封。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日鑫顺公司与闭金孙签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：YS00306029），约定闭金孙购买鑫顺公司开发位于南宁市良庆区天筑塞纳3号楼3202号房，总房价款522636元，被告选择银行按揭方式。合同附件六第一条第三款约定，（1）买受人需在签订本《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的60.01％作为首付款，计313636元，已付定金抵作首期付款。如买受人超过五天未能支付相应首付款的，视为买受人违约，出卖人有权解除合同并要求买受人支付合同总价10％的违约金。（2）其余39.99％的合同价款，计209000元，由买受人向银行办理按揭贷款手续。（4）买受人应在签订本《商品房买卖合同》及本补充协议并交付首付款次日起5个工作日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料并自己缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续或提供的手续不符合银行要求的，视为买受人违约，每逾期一天，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款的10％违约金。（5）如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或经出卖人同意后选择分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人销售部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付合同总价款20％的违约金。协议第八条第四款约定，买受人违反本合同及附件，出卖人依约或依法行使合同解除权的，自合同解除通知书按照买受人所留地址邮寄后第十天，即视为合同已解除。合同签订后，鑫顺公司就3202号房办理了买受人为闭金孙的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201302060116）和预告登记权利人为闭金孙的（登记号：邕房预字第1308316）预告登记。另，涉案房屋至庭审辩论终结前未向闭金孙交付。 2012年12月17日，闭金孙向原告支付案涉商品房定金10000元。2013年1月10日闭金孙向鑫顺公司支付首付款68636元，2013年6月13日闭金孙向鑫顺公司支付首付款25000元。2013年4月14日闭金孙向鑫顺公司支付燃气管道费、物业专项维修基金、预告登记费、备案费，合计9375元。 2016年10月24日，鑫顺公司（甲方）与闭金孙（乙方）签订《补充协议二》，协议载明：1、现甲乙双方共同确认，以下几种情形均视为构成违约，甲方有权按照甲乙双方签订的合同及补充协议约定追究乙方的违约责任：（a）无论银行是否通过审批，乙方未在约定的期限（即签订《商品房买卖合同》及补充协议并交付首付款次日起5个工作日内）到甲方指定的银行办理按揭手续，（b）或已按期到指定银行以后办理按揭手续未获审批（无论是银行政策变动原因还是乙方提交材料不齐原因），（c）或到非甲方指定的银行办理成功银行按揭手续。2、无论何种原因，乙方未能在合同约定的期限内到甲方指定的银行成功办理按揭手续，经协商现甲方同意乙方采取分期付款的方式，乙方确认截至在签订本协议之日尚欠甲方购房款人民币贰拾万玖仟元，乙方同意在签订本协议之日起二十日内到甲方的办事机构或向甲方指定账户支付人民币柒万叁仟元，自签订本协议之日起四十五日内向甲方支付人民币柒万叁仟元；自签订本协议之日起九十日内向甲方支付人民币陆万叁仟元。若乙方在以上的任何一个时间点没能按时支付拖欠的购房款，均视为构成严重违约，甲方均有权书面通知乙方解除合同，在解除通知发出之日起三日内无论乙方是否签收通知视为已送达乙方且合同已解除，乙方应向甲方退房，并按照《商品房买卖合同》及补充协议确定的购房款总价的30％向甲方支付违约金，同时乙方应承担甲方为追究乙方违约责任所支出的包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费等在内一切费用。 2019年4月1日，原告向被告邮寄发送《律师函》，律师函中要求闭金孙于2019年4月15日结清剩余购房款419000元，支付逾期付款违约金156790.8元，如果闭金孙未如期付清上述款项，原告将于2019年4月16日解除双方签订的购房合同，并通过法律途径要求闭金孙返还房屋及支付相关的费用。2019年4月8日，闭金孙签收《律师函》。 另查明，2012年11月7日涉案的3202号商品房办理了预售许可证（证号：南房预字（2012）第132号）。另外，据南宁市不动产登记中心查询，涉案的3202号商品房于2019年3月19日被南宁市江南区人民法院查封，查封案号为（2019）桂0105执保158号。 本院认为，案涉商品房已被司法查封，该查封在依法解除前具有排他效力，人民法院不宜对此作出处理，当事人可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条和第二百二十七条的规定向作出查封裁定的人民法院主张权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回广西鑫顺置业投资有限公司的起诉。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  银玉乐 人民陪审员  黎金聘 二〇一九年十月二十二日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  廖羽冰