文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初7395号原告：重庆市开拓物业管理有限公司，住所地重庆市万州区白岩路49号12楼，统一社会信用代码915001017094114215。法定代表人:张革，总经理。委托诉讼代理人：田飞，男，汉族，生于1957年4月10日，住重庆市万州区，系公司员工。被告：重庆市发顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区新城路52号，统一社会信用代码91500101762666124E。法定代表人：王元发，董事长。委托诉讼代理人：谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦丽霞，重庆蛟毕律师事务所律师。原告重庆市开拓物业管理有限公司（以下简称重庆开拓物管公司）与被告重庆市发顺房地产开发有限公司（以下简称重庆发顺房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用普通程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告重庆开拓物管公司委托代理人田飞，被告重庆发顺房地产公司委托代理人谭仁权、秦丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆开拓物管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所欠原告发顺金都第一层2012年1月至2017年5月物业服务费101750.03元（1.5元/月.平方米×1043.59平方米×65个月）、发顺金都第二层、第三层2012年1月至2019年4月物业服务费195888元（1.5元/月.平方米×1484平方米×88个月），共计:297638.03元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告分别于2011年12月28日、2014年12月31日、2017年12月31日与万州区发顺金都业主委员会订立了《物业服务同》，约定由原行对发顺金都小区提供物业服务。签订合同后，原告即入驻该小区提供物业服务至今。被告重庆市发顺房地产开发有限公司为该小区商铺业主，在原告提供物业服务期间，被告未向原告交纳2012年1月至2019年4月的物业服务费297638.03元【发顺金都一层101750.03元（1.5元/月.平方米×1043.59平方米×65个月），发顺金都二层、三层195888元（1.5元/月.平方米×1484平方米×88个月）】。原告认为，被告拒绝支付原告物业服务费的行为，已损害原告的合法利益。为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，原告要求前诉讼请求。被告重庆发顺房地产公司辩称，原告的诉讼请求在2016年之前的部分已经超过诉讼时效，人民法院不应支持。本案诉状物业在重庆市万州区乡镇企业干部学校（以下简称：万州乡干校）与被告在联合建房协议时明确约定该物业管理不纳入小区管理，诉争物业没有在小区的住宅内，原告提供的服务，不及于本案被告及万州乡干校，原告未提供服务，也没有找门面收取物业管理费。2013年原告起诉万州乡干校，万州区法院在诉争物业及万州乡干校物业进行了勘验，法院判决的是0.5元/月.平方米，如被告承担物管费可根据查明的面积按照0.5元/月.平方米标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月1日，万州乡干校（甲方）与被告重庆市发顺房地产开发有限公司（乙方）签订《联合建设红光农贸市场综合楼合同书》，由甲方将3602平方米土地作为联建投资，乙方负责建设项目全部资金。该合同对产权置换的分配比例等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定：“1、甲方拥有此项目40℅的物业管理权限及相关收益。甲方物业管理权限的范围：甲方的全部公有产权及市场，但甲方的职工宿舍还房纳入小区物业管理范围。2、甲方所拥有的此项权益是永久的，不受以后整个项目（小区）的物业管理公司的变更而变化……”。2009年6月24日，原告取得《企业法人营业执照》，其经营范围含物业管理服务;2009年8月6日，原告取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明物业服务资质等级为贰级。2011年11月28日，原告（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为万州区红光路2－4号发顺金都小区建筑面积5500㎡实施物业管理服务；原告应提供的物业服务的主要内容有10多项；合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，根据本物业管理区域的实际情况双方约定物业服务费用按月收取，其收取时间为每月15日一30日，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：……（2）、写字楼（含住改办）：2.00元／月·平方米。（3）商业物业（含住改商）：2.50元一4.00元／月·平方米；合同第十八条约定：本合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，合同还对其他方面进行了约定。2014年12月31日,原告（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）又续签订《物业服务合同》，本合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，其他的内容与2011年11月28日原告与万州区发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》的内容一致。2018年8月1日,原告（乙方）与万州区发顺金都业主委员会（甲方）又续签订《物业服务合同》，本合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，商业物业为2.50元月·平方米，门面为1.5元一2元／月·平方米，其他的内容与2011年11月28日原告与万州区发顺金都业主委员会签订《物业服务合同》的内容基本一致。万州区红光路2－4号“发顺金都小区”共有群楼三层，群楼上面修建塔楼二栋30层（从第四层开始）。A栋210户住户，B栋180户住户。群楼下负一层为车库。分布如下：1、负一层全部为车库，只用于小区四楼以上（含四楼）住户停车，没有第一层、第二层、第三层的用户使用负一层车库；2、第一层为A、B栋四楼及以上住户的两个入户大厅和部分菜市场，第二层及第三层用户不从第一层A、Ｂ栋的两个入户大厅进出，其第一层A、Ｂ栋大厅电梯直接升至第四楼到顶楼。二、三层用户未使用A、B栋电梯；3、第二层除临街门面外全部为农贸市场，整个农贸市场及门面均在小区之外，门面入口均在小区外靠公路边单独进出；4、从Ｂ栋大门外左侧第二层的第一个门面（原为门面，现为人行通道）进入第三层；5、第二层及第三层设置有电梯口，但未开通，其消防设施、化粪池与整个小区是关联一起使用的，其余部分二、三层单独使用（含清洁卫生）。被告重庆发顺房地产公司以（2017）万州区不动产权第××号取得万州区红光路4号负1-车库（房屋建筑面积1348.89平方米）产权；被告重庆发顺房地产公司以（2017）万州区不动产权第×××号取得万州区红光路4号1-8（一层房屋建筑面积1043.59平方米）产权；被告重庆发顺房地产公司以（2017）万州区不动产权第×号取得万州区红光路4号2-18（二层房屋建筑面积812.19平方米）产权。2012年3月31日，原告缴纳发顺小区1－3月垃圾费3900元，2013年2月28日，原告缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2014年2月25日，原告缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2014年12月31日，原告缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2015年12月30日，原告缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2016年2月29日，原告缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2016年12月24日，原告缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2017年3月2日，原告缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2017年11月15日，原告缴纳发顺小区11－12月垃圾费2600元，2018年3月10日，原告缴纳发顺小区1－2月垃圾费2600元，2018年9月10日，原告缴纳发顺小区7－8月垃圾费2600元。原告在2017年8月支付了发顺小区2017年7月至12月消防设施维保费6000元。原告提供了部分2016年、2017年和2018年发顺小区物业巡逻签到表和收取部分电费收据。原告在2013年12月10日和2015年12月10日在发顺金都小区分别张贴向被告催收物管费的函件，催收被告所欠2012年1月至2015年12月物管费；2018年8月11日，原告向被告邮寄《关于催收所欠物管费的函》，要求被告支付2012年1月至2018年7月物管费462673.4元。上述事实有原、被告提供的相关证据及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照法律规定，该合同对合同约定服务范围内的小区业主均具有法律约束力，被告拥有的万州区红光路4号1-8（一层房屋建筑面积1043.59平方米）、2-18（二层房屋建筑面积812.19平方米）房屋位于该小区内，系该小区业主，也应受该合同的约束，按照国务院《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，故原告请求被告交纳该二层房屋所欠物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称被告房屋的物业管理不纳入原告对该发顺金都小区物业管理的范畴之内没有证据证明，本院不予以支持。根据原告与万州区发顺金都业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，原告应提供的物业服务的主要内容有10多项，但原告提供的证据显示原告提供的服务仅限于缴纳了部分垃圾费、消防设施维保费、电费以及对发顺金都小区物业巡逻等情况，根据国务院《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则和《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，由于原告没有充分证据证明已经按照合同的约定履行了主要服务义务，就不应享受合同约定的收费标准，因此，本院根据上述原则，酌情认定原告应收取物业服务费为：每月按合同约定的商业物业最低收费标准每平方米2.50元的五分之二计算，即每月每平方米1.0元计算。原告多次向被告催收该二层房屋2012年1月之后物业服务费，至今被告没有缴纳，据此，被告应当支付所欠原告发顺金都第一层2012年1月至2017年5月物业服务费67833.35元（1.0元/月.平方米×1043.59平方米×65个月）和发顺金都第二层2012年1月至2019年4月物业服务费71472.72元（1.0元/月.平方米×812.19平方米×88个月），共计139306.07元。关于原告要求被告缴纳万州区发顺金都小区第三层物业服务费的诉讼请求，现无证据证明该层房屋的产权为被告所有，对该诉讼请求，无事实依据，本院不予以支持。关于被告辩称原告请求2016年12月之前的物业服务费已经超过诉讼时效的主张，由于被告所欠的物业服务费一直处于持续未缴纳状态，并且原告从2013年至今一直在向被告催收，对被告的该主张，本院不予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第二条、第三十三条、第四十条和《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆市发顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆市开拓物业管理有限公司支付所欠物业服务费139306.07元；二、驳回原告重庆市开拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764元，由被告重庆市发顺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，以及未提出缓交、减交、免交申请并同时提交申请司法救助相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张文勇人民陪审员  宋丽红人民陪审员  石定全二〇一九年十月三十日法官 助理  聂登超书 记 员  罗 双