广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1741号 原告:广西世华中鑫房地产代理有限公司，住所地广西北海市北海大道72号东旭华庭0110号，统一社会信用代码：91450500MA5KCHF36J。 法定代表人：李彦秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏园植，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告:北海市美凯龙置业有限公司，住所地广西北海市北海大道东延线6号四楼4001号，统一社会信用代码：91450500584333940T。 法定代表人：李松斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鸿远，广西天惠律师事务所律师。 原吿广西世华中鑫房地产代理有限公司与被告北海市美凯龙置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告广西世华中鑫房地产代理有限公司的委托诉讼代理人苏园植、被告北海市美凯龙置业有限公司的委托诉讼代理人范豫衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西世华中鑫房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求，请求：一、判令被告支付代理销售佣金7075729元及逾期付款违约金785405.919元[计算方法：以7075729元为基数,从2018年8月1日暂计至2019年3月10日的违约金为785405.919元(7075729元×5?×222天)，往后违约金顺延另计至被告全部支付完佣金之日止]，合计7861134.919元；二、判令被告支付违反独家委托义务的违约金8800000元（计算方法：委托销售面积40000㎡×销售单价6500元/㎡×3%+保证金500000元×2）。后原告放弃第二项诉讼请求，并将逾期付款违约金的起算时间变更为原、被告结算销售佣金之日（2018年12月3日）。事实和理由：2018年4月28日，被告与原告签订《销售代理合同》，约定由原告独家代理销售被告指定的由被告在广西壮族自治区北海市北海大道与南珠大道交汇处开发的“盛荟天地”房地产项目住宅，该项目建筑面积约为10万平方米，其中公寓可销售面积约为4万平方米，销售栋数为2栋，套数约为1000套。委托代理期限自2018年4月29日起至2019年1月29日止。合同约定原告按每个季度（三个月）为一个销售任务考核周期，销售周期为9个月内销售600套，具体销售任务为：第一个周期为3个月，最少需销售130套，第二个周期为3个月，最少需销售200套，第三个周期为3个月，最少需销售270套。按照项目均价6500元/㎡作为销售底价，按500元/㎡作为原告的代理佣金。若溢价不高于500元/㎡，则溢价部分的50%作为原告的溢价提成；若溢价高于500元/㎡，则溢价部分的20%作为乙方的溢价提成。合同还约定，如被告不按期向原告支付代理费，每逾期一天，被告须向原告支付当期佣金总额万分之五的违约金，超过30天仍未支付佣金的，原告有权单方面解除合同。合同期内若被告将房源委托给第三方销售或自行销售的，原告有权单方面解除合同并向被告索要该房源总额的3%作为赔偿和双倍保证金作为违约金。原、被告于2018年5月23日签订了《促销协议》、于2018年6月1日签订了《盛荟天地项目促销协议》。在合同期间，原告按时完成每个季度的销售义务，截至2018年6月份己产生佣金为8933236元。截至2018年7月6日，被告已支付佣金1857507元，剩余佣金7075729元未支付。此外，被告不遵守合同约定，在合同期内擅自将其委托给原告独家代理销售的房源委托给第三方，原告为此起诉，请求判如所请。 被告北海市美凯龙置业有限公司辩称，原告要求被告支付销售佣金7075729元，以及支付2018年8月1日至2019年3月10日期间的违约金785405.919元没有依据；原告按日万分之五计算违约金过高；原告没有依约履行代理销售义务，原告违约在先，被告系在原告的误导下才对佣金结算表进行盖章和签字，涉案销售佣金的支付条件未成就。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 2018年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《销售代理合同》，主要约定：甲方委托乙方为“盛荟天地”项目北海区域独家销售代理商，销售甲方指定的由甲方在广西壮族自治区北海市北海大道与南珠大道交汇处开发的“盛荟天地”房地产项目住宅；甲乙双方委托代理期限自2018年4月29日起，至2019年1月29日止，期满时合同终止；该项目的销售周期为9个月内销售600套，第一个周期为3个月内最少需完成销售所有销售套数的130套，第二个周期为3个月内最少需完成销售所有销售套数的200套；第三个周期为3个月内最少需完成销售所有销售套数的270套；底价均为6500元/㎡，底价销售，按500元/㎡作为乙方的代理佣金；成交价格高于6500元/㎡后的溢价500元/㎡部分50%作为乙方的溢价提成，当溢价高于500元/㎡后20%作为乙方的溢价提成；一次性付款客户，甲方收到全部房款并与客户签订《商品房买卖合同》后，甲方3个工作日内办理结算手续,由乙方开具收据后支付此套房全部的代理佣金给乙方；分期付款客户，甲方原则上不接受分期付款，如遇特殊情况，经甲方书面同意后方可执行，客户签订《商品房买卖合同》并交首期购房款后，三个工作日内办理结算交款比例的佣金，余款佣金按客户的实际交款时间三个工作日内按比例结算佣金；按揭客户，客户与甲方签订《商品房买卖合同》并交齐首付款，银行审批通过后5个工作日内办理结算手续，由乙方开具收据后支付此套房全部代理佣金乙方；如甲方不按期向乙方支付应得的代理费，每延期一天，甲方须向乙方支付当期佣金总额万分之五的违约金，超过30天仍未付清佣金的，乙方有权单方解除合同；甲方将委托的房源的合同期内委托给第三方销售或自行销售的，乙方有权解除合同并向甲方索要委托该房源总额的3%作为赔偿和双倍保证金作为违约金等。 2018年5月8日，原告向被告交付了50万元销售保证金。 2018年5月23日，原、被告签订《促销协议》，主要约定：促销协议期为2018.05.23-2018.5.31；促销期间销售价5800元/㎡每套（不含装修1500元/㎡）的价格销售；溢价部分90%作为乙方代理佣金，溢价单价不超过8900元/㎡(含装修1500元/㎡)；一次性付款客户在七个工作日内付清房款，按揭客户七个工作日内付清首付款50%，分期付款客户自甲方收到房款的50%，达到上述付款条件时，甲方三个工作日内向乙方付清佣金等。 2018年6月1日，原、被告签订《盛荟天地项目促销协议》，主要约定：销售佣金方案及低价执行时间为2018年6月1日—2018年6月30日；项目按照统一均价6200元/㎡制作为乙方销售底价；在补充协议期内，甲方所有房源做成统一6200元/㎡为销售底价，6200-7000元/㎡之间800元/㎡为乙方佣金，超岀7000元/㎡部分为溢价，溢价的80%作为乙方的销售提成，销售价格上限为7500元/㎡,装修款1500元/㎡；一次性付款，客户交齐房款后3个工作日内结佣金给乙方；分期付款，客户交款50%以上按比例3个工作日内给乙方结佣金；按揭付款，客户交齐50%首付，甲方在3个工作日内支付给乙方结总佣金的50%，客户面签通过后，甲方在7个工作日内支付给乙方结剩余50%佣金等。 另查明，2018年4月30日至2018年6月30日期间，原告共售出168套房源，其中：以一次性付款方式售出80套，以分期付款方式售出33套，以按揭付款方式售出55套。2018年12月3日，原、被告对上述所售房源的销售佣金进行结算，签署了盛荟天地佣金结算表（总表）、盛荟天地佣金结算表（一次性总表）、盛荟天地佣金结算表（按揭总表）、盛荟天地佣金结算表（分期付款总表），确认销售佣金总额为9155956元。上述四份结算表的“审核无误美凯龙代表签章确认”栏均加盖被告公司公章，并由被告公司员工签字确认。 再查明，被告已支付销售佣金1857507元给原告。 本院认为，原告与被告签订的《销售代理合同》、《促销协议》、《盛荟天地项目促销协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应恪守履行。原告在合同期限内依约代理销售168套房房源，并经双方结算确认原告的代理销售佣金金额为9155956元，扣除被告已付的1857507元，被告尚欠原告代理销售佣金7298449元。现原告要求被告支付代理销售佣金7075729元合法有据，本院予以支持。被告抗辩称“原告违约在先，被告系在原告的误导下才对佣金结算表进行盖章和签字，涉案销售佣金的支付条件未成就”，但被告未能提供相应证据予以证实，而被告提供的证据亦不足已推翻原告所提供的经原、被告双方签字、盖章确认的销售佣金结算表，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。 关于原告要求被告从双方结算涉案销售佣金之日（2018年12月3日）起按每逾期支付佣金一天支付当期佣金总额万分之五逾期付款违约金的问题，本院认为，虽然被告逾期支付佣金已构成违约，但双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定、以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案被告应支付的逾期付款违约金酌情调整为：以7075729元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年12月3日起计至本判决发生法律效力之日止）。即原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告的请求过高，过高部分本院不予支持。被告关于“原告按日万分之五计算违约金过高”的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 被告北海市美凯龙置业有限公司应支付销售佣金7075729元及违约金（违约金计算：以7075729元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年12月3日起计至本判决发生法律效力之日止）给原告广西世华中鑫房地产代理有限公司。 案件受理费66827.94元、诉讼保全费5000元，合计71827.94元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费66827.94元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  黄耀群 二〇一九年十月十二日 法官 助理  温 柠 书 记 员  廖一红 附本判决适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 %1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。