湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初7371号原告（反诉被告）：岳阳金碧置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区求索西路118号恒大名都综合楼一楼。法定代表人：赖立新，董事长。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，汉族，1988年10月1日出生，住武汉市江夏区。公司法务。被告（反诉原告）：胡楠，男，汉族，1988年11月5日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘亚松，岳阳三湘法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）岳阳金碧置业有限公司（简称“金碧置业”）与被告（反诉原告）胡楠租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘丽娟、被告胡楠及其委托诉讼代理人刘亚松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金碧置业诉请本院判令：1、解除双方的《会所租赁合同》；2、胡楠支付租金616456元、逾期付款违约金204975.53元（均截止至2019年2月份）；3、胡楠支付物业管理费391764.8元（截止至2019年5月份）；4、胡楠支付水电费5080.3元；5、胡楠立即腾退房屋；6、胡楠承担诉讼费用。事实与理由：原、被告在2014年10月21日签订《会所租赁合同》，期限8年，期间被告胡楠违法合同约定，拖欠租金、水电费、物业费，原告多次催讨，被告拒不支付。被告（反诉原告）胡楠答辩并反诉称，一、租赁物实际面积比约定面积小449.02平方米，因此租金、物业费应按比例调整；二、租赁物漏水金碧置业拒不维修、拒不提供税务发票、拒不支付补贴款、不允许会所消费者车辆停放，是金碧置业违约在先，胡楠可以行使抗辩权。向本院提出反诉请求：1、判决双方对所签订的租赁合同第一条按实际提供的面积2781.37平方米进行修改，并按照实际面积计算租金和物业费，或者判决金碧置业采取补救措施，即增加租赁物面积449.02平方米；2、提供适量的可供消费者的停车泊位；3、判决将应给予胡楠的补偿款532123元（维修费及损失）、补贴167986元、因租赁物面积不足多交租金487486元和占用面积应核减租金及物业费232431元，共1420026元冲抵合同期内的应交租金和物业费。原告（反诉被告）金碧置业辩称，1、租赁物面积在签订合同时就约定明确了，原告反诉称不属实；、2租赁物漏水也与胡楠诉称不一致；3、胡楠没有向金碧置业交付相关费用，所有也没有发票；4、物业停产是统一管理，并不能因商务会所特殊对待；5、物业补贴按照约定已经通知取消。查明的事实一、2014年10月21日，金碧置业（甲方）与胡楠（乙方）签订了《会所租赁合同》，主要内容为：1、甲方将岳阳市岳阳楼区求索路恒大名都综合楼101号房地产出租给乙方使用，建筑（或使用）面积为3230.39平方米，其中分摊面积53.75平方米。一层684.46平方米，二层1093.21平方米，三层1452.72平方米（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房屋的平面组为准，租赁面积以当地房地产管理局指定测绘所最后测量的面积为准）。2、合同租赁期限为8年，自2014年11月1日起至2022年10月31日止，租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方开始计算，第一租赁年度（即2014年11月1日至2015年10月31日，以此类推）至第八年度月租金分别为32304元、66546元、68542元、70598元、72716元、74897元、77144元、79458元。3、租金按自然月结算，乙方应在每月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方交付次月租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票，乙方应按照交纳租金、物业管理费及其他费用，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按照未付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金。双方还就其他事项进行了约定。二、2017年9月30日，金碧置业（甲方）与胡楠（乙方）另行签订关于102号房屋《会所租赁合同》一份，主要内容为：1、甲方将岳阳市岳阳楼区求索路恒大名都综合楼102号房地产出租给乙方使用，建筑（或使用）面积为825平方米（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房屋的平面组为准，租赁面积以当地房地产管理局指定测绘所最后测量的面积为准）。2、合同租赁期限为5年4个月，自2017年7月1日起至2022年10月31日止，租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自租赁物交付乙方开始计算，第一租赁年度（即2017年7月1日至2018年6月30日，以此类推）至第六年度月租金分别为17985元、18525元、19081元、19654元、20244元、20852元。3、合同签订当日乙方向甲方支付2017年7月1日至2017年9月30日租金53955元，其他租金均按月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，甲方收到全额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票；4、乙方应按照交纳租金、物业管理费及其他费用，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按照未付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金。双方还就其他事项进行了约定。三、2016年4月19日，金碧置业（甲方）与胡楠（乙方）签订《补充协议一》，主要内容为：1双方一致同意自2016年3月1日起，甲方业主（持有物业产权人及其配偶、子女）在乙方承租的会说部分项目单次消费（不含办理月卡、年卡、VIP卡），乙方承诺额外5折优惠，不包含购买物品类；二对于乙方按照约定给予甲方业主的优惠，甲方给予乙方补贴，期限自2016年3月1日至2018年2月28日，每月12922元。补贴通过甲方减免物业管理费的方式给予乙方。该期间应该补贴金额为310128元，实际补贴至2017年2月1日，补贴金额142142元，金碧置业提供了一份书面通知，欲证明已经自2019年2月1日起取消补贴了，胡楠称没有收到任何通知，不予认可。四、2017年4月16日，因屋顶漏水，胡楠经营的恒大名都楠会所游泳健身中心向物业公司出具了《关于楠会所房屋维修的报告》，自2017年4月20日至5月30日停止营业40天进行修缮。物业负责人赵青在2017年4月19日签署意见为：漏水情况属实，同意进行自行修缮。2017年6月22日，胡楠出具了《关于减免物业费的申请》，提出两次维修费用为241660元，物业负责人赵青签署意见为：情况属实。胡楠还提供了一份岳阳尺度装饰工程有限公司的收据，金额222660元。2018年5月30日，胡楠向金碧置业出具《关于请求减免租金和变更合同条款的报告》，提出三项要求：1、减免租金，年租金降为50-60万元；2、重新核定公摊面积，请求对空置面积免租或退租；3、补偿屋顶漏水维修费用22万元，空置面积4年损失153万元。五、因恒大名都开发商没有为业主配建活动用房，恒大名都业委会2018年1月10日将三楼乒乓球活动场地作为全体业主活动场所。六、金碧置业与胡楠签订101、102场地租赁合同后，胡楠一并用于经营会所，各种费用的交纳按照约定一并处理，2018年9月19日，金碧置业致函胡楠，101号商铺2017年10月租金已经逾期356天，2018年7月、9月的租金亦逾期，102号商铺2018年7月、9月的租金也已经逾期，胡楠共计拖欠租金240911元，应支付违约金99813元，故解除双方的租赁合同。胡楠对拖欠租金金额未提出异议。截止至2019年2月份，共拖欠租金616456元，胡楠称在2018年10份交纳租金3万元，金碧置业未核减，但未向本院提供支付证据。截止至2019年4月17日，共拖欠水电费5080.3元。判决的理由与结果本院认为，原告（反诉被告）金碧置业与被告（反诉原告）胡楠签订的两份《会所租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同的解除，查明的事实体现，2017年4月份屋顶漏水，胡楠自行维修，2017年5月30日、2017年6月22日，胡楠两次向金碧置业书面报告并请求解决漏水补偿及其他问题，但金碧置业并未予以处理或者回复，2018年1月10日部分租赁物被业委会占用，金碧置业均未进行处理，事实上胡楠自2017年10月份才开始拖欠租金，且并未完全拖欠，胡楠拖欠部分租金的行为不能视为主观上有违约的故意，金碧置业消极处理的行为也构成违约，且其行为发生在胡楠拖欠租金之前，故金碧置业要求据此解除合同不符合法律规定，本院不予支持。二、关于租金，按照合同约定以及法律规定，承租人向出租人交纳租金是最根本的合同义务，虽然租赁物有漏水、被占用情况，但为并未导致租赁物整体不能使用，承租人不能以拒不交纳租金对抗出租人，故本院对金碧置业要求胡楠支付租金的诉讼请求予以支持，截止至2019年2月，胡楠应支付租金616456元，其提出2018年10月份支付3万元未核减，但未提供证据证实，不予支持。三、关于违约金，胡楠拖欠租金的行为发生在金碧置业违约之后，故要求胡楠支付违约金的请求本院不予支持。四、关于物业费，本案双方虽然有关于交纳物业费的约定，但是具体交纳标准、方式并未约定，且物业服务系另一法律关系，物业服务费的收取主体应系物业管理单位，实践中可能存在出租物产权人与物业管理企业系同一实际控制人，但法律上属于不同的权利义务主体，故本院对原告该诉讼请求本案中不予支持。五、关于水电费，胡楠认可至2019年4月17日共拖欠5080.3元，该费用应该予以支付，本院予以支持。六、关于胡楠要求对租赁物面积进行修改或者增加面积的的反诉请求，胡楠在本案中并未提供有专业测绘资质的部门对租赁面积进行测绘，不能证实租赁面积与约定不符，应承担举证不能的法律后果，故本院对该请求不予支持；七、关于提供停车位，双方合同对此并未明确约定，胡楠的请求也不明确，故本院对该请求不予支持；八、关于维修损失532123元，屋顶漏水以及胡楠自行维修的事实客观存在，但胡楠仅仅提供了部分图片以及收款收据，该证据无法体现维修的部位、时间、详细造价等，不能充分证实维修损失具体金额，应承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。九、关于补贴费167986元，该费用实际系补充协议约定的事项，按照约定，该项补贴通过减免物业费的方式实现，而本院在前文中已经阐述，物业费因涉及另一法律关系，本案中不予处理，胡楠主张也是抵扣物业费，该请求也应与物业费一并处理，故本案中对该请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡楠向原告（反诉被告）岳阳金碧置业有限公司支付租金616456元；二、被告（反诉原告）胡楠向原告（反诉被告）岳阳金碧置业有限公司支付水电费5050.3元；三、驳回原告（反诉被告）岳阳金碧置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡楠的反诉请求。前述第一、二项，限本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费15764元，反诉费7890元，合计23654元，由原告（反诉被告）岳阳金碧置业有限公司负担7500元，被告（反诉原告）胡楠负担16154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈正荣人民陪审员  杨 浩人民陪审员  李平权二〇一九年十月十一日书 记 员  余金秋