广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初418号 原告：欧火秀，女，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 委托诉讼代理人：陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 被告：欧庆兵，男，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 被告:欧庆华，男，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 二被告共同委托诉讼代理人：朱延和，广西嘉宸律师事务所律师。 第三人：刘仁秀（二被告母亲），女，汉族，居民，住广西阳朔县。 原告欧火秀与被告欧庆兵、欧庆华,第三人刘仁秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理，依法由审判员肖云成与人民陪审员黎承仁、莫小云组成合议庭,适用普通程序于2019年6月18日、9月4日公开开庭进行了审理。原告欧火秀及其委托诉讼代理人陆泉任、苏长明，被告欧庆兵、欧庆华及二被告共同委托诉讼代理人朱延和、第三人刘仁秀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告欧火秀提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与欧志连于2004年3月1日签订的《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》合法有效，判决两被告协助原告将位于阳朔县原罐头厂厂区Ｃ栋601室的产权转移登记到原告名下。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：欧志连与被告欧庆华、欧庆兵是父子关系，2004年7月16日,欧志连与被告欧庆华、欧庆兵的母亲刘仁秀办理了离婚登记手续，2011年11月14日，欧志连病故，欧志连的父亲母亲己经先于欧志连去世，两被告是欧志连的法定继承人。欧志连生前系阳朔县经济贸易局（现阳朔县工信和商贸局）的职工。2003年10月24日，欧志连参加单位组织的位于原罐头厂厂区“安居工程”集资建房，与阳朔县经济贸易局（现阳朔县工信和商贸局）签订了《阳朔县罐头厂小区“安居工程”集资建房协议书》。合同约定：工程造价每平方米约453.23元（以实际造价为准），合同签订时预交首期集资款和配套设施费28000元，集资房交付乙方时间为2004年7月底。2004年3月1日，欧志连与原告签订了《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》，合同约定转让金额为人民币10万元整。原告与欧志连签订合同后，分别在2004年3月2日、5月10日、2005年2月28日向欧志连交付房款共计10万元，欧志连将金额为2.8万元的《桂林市行政事业单位一般收款收据》及《收条》三份交给了原告。2004年11月，集资房竣工验收合格，欧志连将分得的Ｃ栋601室房屋（建筑面积110平方米）交付给原告，原告进行装修后，于2004年底搬进该房屋居住至2014年5月9日。此后，该房屋一直由原告及丈夫植晓兵、儿子植某出租给他人居住。在欧志连去世之前，由于多方面原因，涉案房屋一直未具备办理房屋产权转移的条件，故原告一直未能取得涉案房屋的产权证。欧志连去世后，单位将涉案房屋的产权办理到欧志连的名下，大多数像原告这样的罐头厂居民小区集资房买受人已经办理并取得了产权证。原告曾多次找到被告协商办理涉案房屋产权转移事宜，但一直未能达成共识。原告认为，欧志连与原告签订的房屋转让协议书，是双方在平等、自愿的基础上签订，为双方真实意思的表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已经向欧志连履行了全额交付购房款的合同义务，欧志连除了应向原告履行交付涉案房屋的合同义务外，还应协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，将涉案房屋的不动产物权转移到原告名下。由于合同未履行完毕欧志连死亡，依据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，涉案房屋的物权自卖房人死亡时发生转移，即涉案房屋所有权转移至其合法继承人即本案被告。依据《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条、第三十三条的规定，作为涉案房屋买受人的原告有权要求两被告协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，将涉案房屋的不动产物权转移登记到原告名下。虽然欧志连与原告签订合同，在欧志连与刘仁秀婚姻存续期间，但该合同并没有侵害第三人的利益，所以该合同属于有效合同。涉案房屋是在2004年底才竣工完成交付给原告，该案定性应该是集资房建房指标转让纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。特此具状法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 经审理查明，原告在诉讼中提供了如下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告具有民事权利能力和民事行为能力，是适格的民事诉讼主体。 2、证明，证明①欧志连于2011年11月14日死亡，俩被告与欧志连是父子关系。②2004年7月16日，欧志连与被告欧庆华、欧庆兵的母亲刘仁秀办理离婚登记手续。③俩被告系欧志连的法定继承人，系本案适格的民事诉讼主体。 3、离婚协议书、离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书，证明①欧志连于2011年11月14日死亡，俩被告与欧志连是父子关系。②2004年7月16日，欧志连与被告欧庆华、欧庆兵的母亲刘仁秀办理离婚登记手续。③俩被告系欧志连的法定继承人，系本案适格的民事诉讼主体。 4、《阳朔县罐头厂小区“安居工程”集资建房协议书》，证明2003年10月24日，欧志连参加单位组织的位于原罐头厂厂区“安居工程”集资建房，与阳朔县经贸易局（阳朔县工信和商贸局）签订了协议书。协议第四条约定：截至2003年9月2日，根据现有工程预算，每平方米建筑面积造价约453.23元（以实际造价为准；）集资房工程竣工验收后，按实际建筑面积和平均单位造价即楼层增减率结算应交工程款（以审计部门的审计报告为准），乙方的集资款多退少补；合同签订时预交首期集资款公共配套设施费28000元，余款分二次交清；集资房交付乙方时间为2004年7月底。 5、《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》，证明①2004年3月1日欧志连与原告签订了该协议，合同约定甲方欧志连将罐头厂居民小区集资房及车库转让给乙方欧火秀、转让金额等内容。②协议书是双方在平等、自愿的基础上签订，为双方真实意思的表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 6、桂林市行政事业单位一般收款收据一份、收款条一份、收条两份，证明①原告于2004年3月2日向欧志连交付了2万元，2004年5月10日、2005年2月28日，原告向欧志连交付了购房款共计8万元。至此，原告已经向欧志连履行了全额交付购房款的合同义务。 7、《房屋租赁合同》二份，涉案房屋一直由原告管理使用，自2014年5月10日，由原告及丈夫植晓兵、儿子植某出租给案外人居住。期间被告与刘仁秀没有对房屋及车库主张任何权利。 8、证人植某证言，证明内容与证据7一致。 被告欧庆兵、欧庆华辩称：1、原告与欧志连签订合同时，是在欧志连与第三人婚姻存续期间，涉案房屋应属于夫妻共同财产。协议应为无效合同；2、本案原告签订的房屋转让协议书，没有得到当事人的确认，导致合同无效。故请求判决驳回原告的诉讼请求。 被告欧庆兵、欧庆华为其辩解提供如下证据：离婚协议、离婚登记审查表，证明1、欧志连与刘仁秀原系夫妻关系；2、涉案房屋是欧志连与刘仁秀的夫妻共有财产。 第三人刘仁秀述称，欧志连把房子卖了十几天后，第三人才知道的。后来第三人就与欧志连大吵。原告与欧志连签订合同不是一两天，在欧志连在世前不办理，现在叫第三人协助办理，第三人不同意。欧志连与原告签订的合同无效，第三人要求把房屋收回来。 第三人没有向本院提供证据。 另，本院根据原告欧火秀的申请依法向阳朔县工信和商贸局调取了“罐头厂安居小区集资建房安置对象建房成本费用计算表（应补交建房款人员）”。依据被告欧庆兵、欧庆华的申请依法委托桂林市正诚司法鉴定中心对《房屋转让协议书》欧志连的笔迹进行鉴定，桂林市正诚司法鉴定中心出具了司法鉴定意见书。 经过开庭质证，原告对被告提交的证据关于“涉案房屋是夫妻共同财产”的证明内容不予认可。对本院依法调取的证据无异议，对桂林市正诚司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书无异议。 被告对原告提交的1、2、3、4号证据无异议，对证据5，由于没有原件无法确认，不予认可。对证据6中收款条一份、收条两份的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，无法证明原告所要证明的内容，桂林市行政事业单位一般收款收据没有原件，不予认可。对证据7，没有原件，无法核对其真实性，不予认可。对证据8，认为证人与原告是近亲属关系，证言不可信。对本院依法调取的证据无异议，对桂林市正诚司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，认为《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》本身是一个复印件，对该证据不予认可。 第三人对原告提供的证据1、2、3、4无异议，对证据5、6、7不认可，意见与被告的意见一致。 经过质证，本院对原告、被告双方经质证无异议的证据，予以认定。对有异议的证据，本院做如下说明： 1、被告对原告提供的《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》复印件不予认可。本院委托桂林市正诚司法鉴定中心鉴定笔迹时，查明该证据为复印件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条之规定，“人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据”，鉴于协议书的内容能够与证据6、7即桂林市行政事业单位一般收款收据一份、收款条一份、收条两份、房屋租赁合同和原告装修居住管理至今等证据和事实相互印证，本院予以采信。 2、对证据6、7、8，原告在第二次庭审时向本院提交了证据6、7的原件，证据8虽然证人与原告系母子关系，但证人证实的事实与本案房屋出租的事实相符，上述证据之间相互关联、相互印证，故本院予以认定并作为本案事实认定的依据。 3、对桂林市正诚司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，该鉴定意见是根据被告的申请，本院依法委托桂林市正诚司法鉴定中心对欧志连签名字迹进行的司法鉴定，与证据6,7之间相互关联、相互印证，对该鉴定结论，本院予以采信。 综合全案证据及庭审查明情况,本院确认以下法律事实： 2003年10月24日，欧志连与阳朔县经济贸易局签订了《阳朔县罐头厂小区“安居工程”集资建房协议书》，取得单位的集资建房指标一个；2003年11月3日欧志连向单位缴纳28000元（首期建房款20000元，小区配套费8000元）。2004年3月1日,欧志连与欧火秀协商，拟将其建房指标转让给原告欧火秀，遂以欧志连作为甲方、欧火秀为乙方，签订了《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》，协议约定：甲方欧志连将其在罐头厂小区的B栋（楼层及房号未确定）集资房及车库转让给乙方欧火秀，转让金额为人民币壹拾万元整；此房屋指标属欧志连名额所有，但转让后需办理房屋过户手续的手续费用由乙方全额负责，甲方必须协助乙方办理房屋过户手续；协议生效后如甲方反悔不将房屋转让给乙方，甲方必须以房屋转让金的2倍价格赔偿乙方经济损失；乙方预付首期款到甲方后、甲方的房屋依据应交由乙方暂管。协议签订后，欧火秀于2004年3月2日和5月10日、2005年2月28日分三次向欧志连支付了购房款20000元、50000元、30000元，合计100000元整；欧志连分别向欧火秀出具了三张收条,并将单位开具的金额为2.8万元的《桂林市行政事业单位一般收款收据》交给欧火秀。2004年11月，罐头厂安居小区集资房建成后，欧志连将其分得的C栋601室房屋及车库交付给欧火秀，欧火秀对房屋进行装修后管理使用至今。2013年11月，由于欧志连死亡及尚欠部分建房款，讼争房屋产权证未能办理。欧火秀遂因房屋产权过户问题将欧志连的儿子欧庆兵、欧庆华诉至法院，提出上述诉讼请求。 另查明，欧志连生前系阳朔县罐头厂职工，因企业改制由阳朔县经济贸易局（现阳朔县工信和商贸局）托管；欧志连与第三人刘仁秀原系夫妻关系，婚内生有两个儿子欧庆兵、欧庆华；欧志连与刘仁秀因夫妻双方感情不和于2004年7月16日协议离婚。欧志连与欧火秀签订《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》时，第三人刘仁秀知晓，直至本案诉讼，第三人均未向原告提出明确的反对意见。2011年11月14日欧志连死亡，欧志连的父母先于欧志连去世，其法定继承人为被告欧庆华、欧庆兵。2016年，第三人刘仁秀也在其单位-阳朔县味精厂取得集资房一套。 综合原告起诉及被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、欧志连与欧火秀签订的《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》是否有效。2、被告殴庆华、欧庆兵是否应当协助原告办理讼争房屋产权过户手续。 关于第一个争议焦点。被告认为“原告与欧志连签订合同时，是在欧志连与第三人婚姻存续期间，涉案房屋应属于夫妻共同财产”，其意思表示应为欧志连擅自处分共有财产。本院认为，本案争议标的位于罐头厂小区C栋601室房屋系欧志连2003年在其单位所得的集资建房，欧志连与单位签订了《阳朔县罐头厂小区“安居工程”集资建房协议书》，取得集资建房指标，该指标是欧志连属于单位职工所享有的一种福利待遇。集资房权利是一种可期待的财产性权利，现行法律法规并未禁止集资房指标转让，集资房指标转让也未损害国家、集体和他人的利益，也不涉及对善良风俗的伤害，故集资房指标依法可以转让。《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》，名义上是“小区房转让”，实际上应为集资房建房指标转让。因为，双方签订协议时，集资房尚未建成，房款实际由原告交纳。《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》系原告欧火秀与欧志连双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律效力性强制性规定。虽然1991年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，但2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"，该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条在《物权法》第十五条的基础上，对无权处分合同效力及履行问题明确为“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因与结果”的原则，对《中华人民共和国合同法》第五十一条规定中“处分”和“合同”，应理解为仅指处分行为即标的物之物权转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。在出卖他人之物或共有人之一处分共有财产等无权处分情形中，处分合同的效力并非未定，而是确定有效，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定。因此，根据上述规定，本院认定《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》属有效合同。被告欧庆兵、欧庆华为其辩解提供欧志连与第三人刘仁秀的离婚协议，证明“涉案房屋是欧志连与刘仁秀夫妻关系存续期间的夫妻共有财产，案涉《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》为无效合同”，从本案实际情况看，案涉《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》签订时间在2003月3月，欧志连与第三人刘仁秀离婚是2003年7月，如果刘仁秀认为系建房指标的共有权人，那么刘仁秀应对共有房产负有高度关注义务，其在买受人欧火秀已管理使用房屋十五年之后，才提出异议，与常理不符。事实上，本院在询问刘仁秀时，刘仁秀对欧志连与欧火秀签订协议是知晓的。从另一方面看，原告欧火秀购买欧志连集资房建房指标的行为应为善意取得。其理由是，一是原告支付了100000元，应为合理价格；二是《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》为欧志连个人与其单位签订，证实集资房资格属于出卖人欧志连个人，那么欧志连将集资房指标出卖，欧火秀有理由相信欧志连有完全的处分权，尽管欧志连与刘仁秀尚在婚姻关系存续期间。集资房资格属于个人这一点，从刘仁秀在其本人单位也享受了建房指标可以看出。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项“......。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，此处第三人是相对于欧志连与刘仁秀在夫妻关系存续期间除二人以外的人。刘仁秀以当时不知道为由进行抗辩，本院不予采信。第三，集资房建成后已交付给原告管理使用至今。综上，被告欧庆兵、欧庆华及刘仁秀辩称案涉《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》为无效合同的意见，本院不予采纳。 关于本案第二个争议焦点。首先，基于上述理由，本案协议为有效合同。本案中，原告欧火秀与欧志连签订的《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》中约定：此房屋指标属欧志连名额所有，但转让后需办理房屋过户手续的手续费用由乙方全额负责，甲方必须协助乙方办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。该条明确当事人履行合同应当按照一定的原则，即按全面履行原则和诚实信用原则履行合同；第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，该条明确了卖方有两大类义务，即交付标的物并移转标的物的所有权。因此，根据上述法律规定及协议约定，欧志连应当协助原告到有关部门办理房屋产权过户手续。但欧志连已于2011年11月14日去世。被告殴庆华、欧庆兵系欧志连法定继承人，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，被告殴庆华、欧庆兵作为欧志连法定继承人，有协助原告办理房屋产权过户手续的义务。被告殴庆华、欧庆兵作为欧志连的法定继承人，其提出的辩称违反了上述法律规定的全面履行原则和诚实信用原则，故本院不予采信。 综上所述，欧火秀与欧志连签定的协议有效，原告要求被告殴庆华、欧庆兵协助原告欧火秀将位于阳朔县原罐头厂厂区Ｃ栋601室的产权转移登记到原告名下，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、《中华人共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条、第三十三条的规定，判决如下： 1、原告欧火秀与欧志连于2004年3月1日签订的《罐头厂居民生活小区房屋转让协议书》有效。 2、在本判决生效后，由被告殴庆华、欧庆兵协助原告欧火秀将位于阳朔县原罐头厂厂区Ｃ栋601室房屋转移登记至原告欧火秀名下。 本案受理费2300元，由被告殴庆华、欧庆兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2300元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  黎承仁 人民陪审员  莫小云 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  唐景娥 书 记 员  黎 丽