宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初10802号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街******地下**。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被告：谢小江，男，1974年12月16日出生，满族，银川市住房保障局产权交易中心职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司（以下简称长城物业银川分公司）与被告谢小江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告长城物业银川分公司的委托诉讼代理人王春毅，被告谢小江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业银川分公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付自2013年10月9日至2018年12月31日期间的物业服务费20138元；2.被告支付原告逾期付款违约金785元。事实与理由：被告谢小江系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为221.54平方米，原告系银川市兴庆区天下川小区物业服务企业。2013年10月9日至2018年12月31日期间，原告为被告提供了物业服务，物业服务费为1.45元/月/平方米，被告累计拖欠物业服务费20138元。原告多次向被告催收物业服务费无果，故诉至法院。谢小江辩称，原告提供的物业服务存在诸多问题：原告通知被告预交物业费、领取钥匙并进行验房时，房屋存在地基下沉、墙体裂缝、上下水设计和消防设施存在重大缺陷等问题，至今未予解决；绿化养护和保洁服务不达标，景观水系未正常使用，野狗成群、粪便满地；原告还在距被告厨房窗户四米处设立建筑垃圾堆放点，长年有粉尘蚊蝇污染，被告无奈自费将窗户封闭；小区及地下车库监控安防设施严重缺失，管理混乱，致被告家中发生五次扒窗事件，私人车库多次被堵，致车辆无法进出，且车身被划伤、车胎被扎钉子、前挡风玻璃被敲裂等情况；小区内私搭乱建情况严重，对业主人身安全和楼体安全造成威胁；业主档案信息不健全，未设立夜间值班电话，出现紧急情况时不能及时联系，导致事故损失的扩大；保安队伍素质低下，未经从业培训即上岗，日常行为野蛮粗暴，业主没有居住安全感；未经业主同意，利用小区共有部分从事经营性活动，并将收取的商业费用据为己有，未予公示。综上，被告拒交物业费，并要求原告退还被告此前所交物业费，赔偿被告经济损失。本院经审理认定事实如下：被告谢小江系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为221.54平方米。原告长城物业银川分公司自2009年开始为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务。2009年11月27日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对京能·天下川小区提供前期物业服务，服务期限为三年，自物业正式入驻之日起计算；服务内容包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；绿地、花木的养护和管理；维持物业区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理；维护公共秩序；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；停车场、配套商业设施等公共物业的经营与服务等。物业服务收费选择包干制，其中多层住宅物业服务费为1.45元/月/平方米；第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开具的《入住通知书》中规定的入住之日起算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费，后续物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期第一个月的15日前交纳；对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的日万分之五加收违约金；本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，最后一份合同期限届满日期为2019年5月31日，服务收费标准不变，但约定住宅物业的服务标准不低于《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的三级物业服务标准；非首次交费，各业主每半年向原告交纳一次物业费，于每半年首月的30日前一次性付清；原告管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，所产生的费用由过错方承担；业主未能按时足额缴纳物业服务费，按应缴纳金额的月千分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2013年10月9日至2018年12月31日期间的物业服务费20155元未交纳，故原告诉至本院。另查明，被告谢小江提交的证据证明涉案小区景观水系和部分监控、安防设施不能正常使用，部分外墙墙皮脱落，原告对地下车库管理不当致被告谢小江车辆受损的事实客观存在。本案在审理期间，原告长城物业银川分公司先后起诉京能天下川小区其他业主，主张与本案同时期的物业费，其他业主亦举证证明原告提供的物业服务存在一定的瑕疵。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告长城物业银川分公司与宁夏京能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有约束力，原告提供物业服务后，被告谢小江应依约按时交纳物业服务费用。但根据被告提交的证据证实原告提供的物业服务在房屋管理、共用设施设备维修养护、公共区域公共秩序维护等方面均存在瑕疵，并因其瑕疵服务致被告谢小江财产损失，且针对被告的答辩意见，原告未能提交证据证明其已按约向被告提供了不低于《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的三级物业服务，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情支持被告按应交费用的80%向原告支付物业费，并对原告主张逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。被告谢小江尚欠原告2013年10月9日至2018年12月31日期间的物业服务费20155元，但原告主张20138元，系对其诉讼权利的自行处分，故被告谢小江应支付原告物业服务费16110.4元（20138元×80%）。被告提出的房屋地基下沉、墙体裂缝、上下水和消防设施设计缺陷等质量问题，以及被告要求原告退还此前所收物业费，并赔偿被告经济损失等答辩意见均不属本案调整范围，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告谢小江于本判决生效之日起七日内支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司自2013年10月9日至2018年12月31日期间的物业服务费16110.4元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，减半收取计167元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担41元，被告谢小江负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 申建宁 二〇一九年九月十七日法官助理 李凯丽书记员 李天香 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。