广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0507民初159号原告：王哲明，女，汉族，1972年7月14日出生，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。被告：申春梅，女，汉族，1977年3月16日出生，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：宋伟国，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，广东潮之荣律师事务所律师。原告王哲明与被告申春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐英鹏，被告的委托诉讼代理人宋伟国、张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告涉案房屋原装修价值减少的损失20,000元（以评估结果为准）。二、判令被告赔偿原告造成的重新装修及白蚁防治等损失38,100.2元〔其中已发生的首年白蚁防治费用1200元、现场勘查费用600元、入室花园门框更换材料费用3230元，尚未发生但必然发生的重新装修费用33,070.20元（以评估结果为准）〕。事实及理由：一、涉案房屋存在白蚁瑕疵，既不符合正常交易的房屋质量要求，也违背了公序良俗，存在违约情形。原告于2018年4月14日通过签订书面购房协议受让被告名下位于汕头市龙湖区珠池街道长平路182号阳光海岸花园五区16栋305房，上述房屋于2018年6月25日由被告交付后，原告发现房屋存在白蚁危害。从普通人正常的购房角度考量，原告的意愿应是购买不存在白蚁瑕疵的房屋，而被告交易并交付的则是存在白蚁瑕疵的房屋，违反应交付正常房屋质量的义务。相应事实，有汕头市白蚁防治所《白蚁危害检查报告》、双方中介人员、中介机构及装修人员的证明等为证，事实清楚。二、被告应承担因此造成的损失。首先，因涉案房屋的成交房款中已包括原装修价值，因此原装修相应减少的损失应由被告承担。根据一般生活经验，在房屋价格、结构等方面均不存在明显优势的情况下，原告根本不会按照原来约定的价格购买滋生白蚁的房屋，何况涉案房款已包括现有装饰装修价值在内，如果原告在交易前知晓房屋存在白蚁危害，势必会与被告协商变更合同价格。就房屋存在白蚁危害的重大事实而言，被白蚁蛀蚀的部位，其装修价值不但不存在，反而还会发生拆除、翻新等重叠费用及精力，因此原装修价值减少是客观事实。而根据现有事实，原告酌情按照尚未支付尾款20,000元作为原装修价值减少的参考金额，合情合理，也符合公平原则。其次，由于房屋存在白蚁危害，现已发生的白蚁防治所勘查费用600、首年白蚁防治费用1200元、入室花园门框更换材料费用3230元，及尚未发生但必然发生的重新装修费用33,070.20元（以评估结果为准），均依法应由被告承担。同时，由于白蚁防治是以年为周期进行治理，根据实际情况再决定次年是否存在治理的必要性，因此原告保留向被告主张将来发生白蚁防治费用的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的上述法律规定，原告的诉求应依法得到支持。被告在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，被告辩称：一、被告与被原告签订的是二手房买卖合同，合同主要内容系双方关于涉案房屋买卖的相关约定。2018年4月14日，原、被告双方签订了《汕头市不动产交易居间合同》，合同约定：被告将位于汕头市长平路182号阳关海岸花园5区16幢305号房（以下简称涉案房屋）及459号车位（有证）房地产卖给原告，涉案房屋的建筑面积为144.69平方米，总价款为2,230,000元整。合同中还约定了产权过户手续及费用均由原告承担，以及就付款方式、违约责任、交房时间和佣金支付等内容进行约定。其中购房余款20,000元在被告户口迁出时，由原告付清。但是，纵观整份合同的内容，并没有体现答辩双方曾就“白蚁”问题进行过相关的约定。显然，这也不是合同的主要条款和约定内容。二、被告已经依照双方合同约定的内容，完成了与原告按时办理过户，并已向原告交付，且原告按时验收接受涉案房屋等合同义务。被告并不存在违约情形。原、被告双方于2018年4月14日签订合同后，被告依照合同约定，已经于2018年6月20日将涉案房屋以及车位交付给原告，且于2018年8月20日将其户籍迁出涉案房屋。可见，合同签订后，被告积极履行合同义务，并不存在违约情形。反之，原告却在接到被告迁出户口，要求其返还购房尾款20000元的通知时，一再以涉案房屋存在白蚁为由拒绝支付。原告拒不支付购房尾款，已构成违约行为，侵害了被告的合法权益。三、涉案房屋是否存在白蚁蛀害现象，是否在双方发生买卖关系之前就已存在白蚁蛀害现象均无法确定，这在客观上存在多种可能性。原告起诉所述的事实属于其单方推断，依法不应采信。首先，是否存在白蚁蛀害现象，原、被告双方在房屋买卖、交接验收时都是否定的，双方均没有发现涉案房屋存在白蚁蛀害现象，而原告自始至终也未曾提出这一问题。事实上说明，涉案房屋并没有存在白蚁蛀害现象。其次，原告于2018年12月1日向汕头市白蚁防治所提出申请，请求勘查涉案房屋受白蚁危害的部位是否形成于2018年6月20日以前，并出具书面结论。2018年12月5日，汕头市白蚁防治所检查后做出《白蚁危害检查报告》（以下简称《报告》）。然而，该份《报告》却存在极大的异议。汕头市白蚁防治所是否具备认定白蚁蛀害现象产生时间的资格，以及工作人员是否具备勘验资质也存在质疑，本案并无任何证据对此予以证明。而汕头市白蚁防治所工作人员在检查涉案房屋后，并没有明确详细在其出具的《报告》中作出有关涉案房屋白蚁蛀害现象的阐述以及论证，仅仅在其《报告》中“鉴定意见”一栏内注写：“根据白蚁的习性、繁衍规律、蛀害程度等进行综合分析，305房的白蚁蛀害现象在2018年6月20日前已经产生”。该份《报告》也没有现场检查人员的签名以及其他记录。白蚁蛀害现象是否产生,目前尚未明确证据予以证明。原告应就其举证不能承担不利责任。最后，即使本案涉案房屋存在白蚁蛀害现象，对其产生的时间也难以证明。被告在涉案房屋居住多年，从未发现过白蚁蛀害的现象。何况白蚁习性敏感惧光，其栖息地非常隐蔽，并且其蚁卵在一个月左右的时间就可以生成白蚁，白蚁的繁殖速度是非常频繁和密集的。从原告提供的证据显示，自被告于6月20日交付涉案房屋，到其于8月21日对涉案房屋进行所谓的白蚁防治，时间已经长达2个月之久。原告申请鉴定的时间以及汕头市白蚁防治所工作人员检查涉案房屋的时间均在2018年12月，此时距离被告交付涉案房屋已长达5个月之久。因此，是无法肯定白蚁蛀害现象出现的具体时间，而原告验收接收房屋后，是否因其保管不善，致使白蚁蛀害现象产生，亦不得而知。四、原告在其履行合同过程中，存在拖欠被告购房尾款的违约行为在先，尔后一再以涉案房屋存在白蚁为由的事实，不排除其虚构事实，混淆视听，已达到转移视线的目的。被告有合法合理理由和证据对此予以质疑。被告依约履行合同义务，于2018年6月20日交付涉案房屋，于2018年8月20日迁出其户籍。原告应依约将购房余款20,000元在被告户口迁出时，向被告付清。然而，原告在接到被告要求其支付购房尾款的通知后，其于2018年8月21日前往汕头市白蚁防治所申请所谓的白蚁防治。在被告催讨尾款无果，向贵院起诉后，原告于2018年12月1日申请汕头市白蚁防治所派员勘查涉案房屋并出具结论。2019年1月8日，原告以尚且未明确的“白蚁问题”为由向贵院起诉，试图达到其拖欠尾款的目的。2019年3月8日，贵院（2018）粤0507民初3997号《民事判决书》就原告欠付被告20,000元购房尾款一事作出判决，依法判令原告应于返还被告购房尾款以及利息。从上述各个时间点可以看出，原告一再以涉案房屋存在白蚁为由的事实，不排除其虚构事实，混淆视听，已达到转移视线的目的。五、即便存在白蚁蛀害的事实，原告也应当保留证据和现场，以便分清责任。如果存在白蚁蛀害事实，原告可以选择退房，而事实上却恰恰相反，在整个合同履行过程中，其从未提出此项请求。按照交易习惯，原告在与被告签订房屋买卖合同之前，被告作为买方必然会前往涉案房屋进行实地勘查，实地了解涉案房屋的环境、结构、质量等各种情况。这既是原告的权利，也是原告的义务，原告在实地看房的过程中如若发现涉案房屋存在白蚁瑕疵，应及时向被告提出拒绝交易、解除合同或者协商变更合同等要求。但是，原告在看房的过程中，并未对案涉房屋提出过任何质疑，也并未对被告提出任何要求。被告有理由相信，双方在涉案房屋交易时，该房屋处于正常状态，原告对涉案房屋系持认可和满意的态度。在被告向原告催讨购房尾款期间，原告以涉案房屋存在白蚁为由拒绝支付尾款时，被告曾提出前往涉案房屋查看核实，原告却一再拒绝。如若涉案房屋存在白蚁蛀害现象，对此所造成的财产损失，原告亦存在过错。六、被告既无违约情形，就无需承担违约责任，原告主张的诉求，毫无事实依据，不符合法律规定，对其诉求应当予以驳回。首先，涉案房屋是否存在白蚁蛀害现象，目前尚未定论，即使存在，其产生时间也未明确，被告无需对此承担违约责任。而涉案房屋也并没有因为白蚁蛀害而导致原告无法居住。由汕头市建润装饰有限公司于2018年11月26日出具的《工程预算单》，仅仅是原告单方面委托该司预算的意思表示。事实上，没有专业的鉴定机构对涉案房屋受白蚁蛀害部分进行鉴定并出具专业的意见，单凭原告一方的意思表示，无法证明涉案房屋受白蚁蛀害造成的损失有多大。其次，原告不得私自破坏装修，以便分清责任。而事实上，原告至今也尚未实际对案涉房屋进行重新装修，该笔费用尚未实际发生。而原告是否会根据该《工程预算单》对案涉房屋受损部位进行重新装修也尚是未知，被告无须对尚未发生的任何事件以及费用承担任何法律责任。因此，原告现即要求被告针对尚未实际产生的费用承担责任，无事实理由，也无法律依据。原告的诉讼请求应当予以驳回。综上所述，原告所诉没有明确、充分的证据证明，也没有法律依据与事实予以支持，为了切实维护被告的合法权益，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年4月14日，原告与被告签订《汕头市房地产买卖居间合同》，约定：被告将位于汕头市龙湖区珠池街道长平路182号阳光海岸花园五区16栋305房及459号车位卖给原告，成交金额为2,230,000元。上述合同签订后，原告向被告支付了除尾款20,000元外的房款；被告于2018年6月20将上述房产及车位交付原告使用。已发生法律效力的（2018）粤0507民初3997号民事判决书判决原告应于该判决书发生法律效力之日起十五日内付还被告购房款20,000元及利息。诉讼期间，原告提出：上述房屋于2018年6月20日由被告交付后，原告发现房屋存在白蚁危害。原告于2018年8月20日左右通过双方的中介和被告交涉。协商后被告同意赔付损失5000元，通过双方的中介说的。对此，被告提出：原告跟被告交涉白蚁问题是在2018年8月21日也就是被告迁出户口，要求原告支付购房尾款20,000元的时候，期间被告也有提出前往涉案房屋查看相关情况，原告方予以拒绝，原告说通过双方中介沟通就可以。原告不同意支付被告尾款，被告同意减付5000元的购房尾款，不是赔偿白蚁损失5000元。被告在涉案房屋居住多年，从没有发现白蚁现象。诉讼期间，原告提交了汕头市白蚁防治所于2018年12月5日出具的《白蚁危害检查报告》一份，提出其委托该所对上述房屋进行白蚁检查。该报告检查说明栏载明“受委托，我所于2018年12月5日派员对位于汕头市龙湖区珠池街道长平路182号阳光海岸花园五区16栋305房（套内面积130平方米）进行检查”。报告白蚁危害情况栏载明：“一、危害情况：汕头市位于亚热带区，气候温暖潮湿，汕头市龙湖区长平路阳光海岸花园所处为白蚁较严重危害区域。二、危害现象：1.入门南侧鞋柜可见白蚁严重蛀食危害现象。2.南侧推拉门东下角与西下角可见白蚁严重蛀食危害现象。3.北侧中间房东北角吊柜壁可见白蚁严重蛀食危害现象。4.北侧中间房西北角床北侧及底板可见白蚁严重蛀食危害现象。三、防治情况：305房套内白蚁蛀食危害已进行灭治处理。”报告检查意见栏载明：“1.室内白蚁蛀食害现象为白蚁分飞进入及未进行定期检查防治所致。2.本次检查白蚁类属为家白蚁属。3.根据白蚁的习性、繁殖规律、蛀害程度等进行综合分析，305房的白蚁蛀害现象在2018年6月20日前已经产生”。诉讼期间，原告提出：原告对上述房屋墙体进行油漆翻新、重新贴墙纸、受白蚁蛀害部位受损严重已经重新处理。诉讼期间，本院依据原告的申请，依法委托广东立真建设工程造价咨询有限公司对本案争议房产因白蚁危害造成的受损部位原装修价值损失、受损部位重新装修费用进行评估。广东立真建设工程造价咨询有限公司出具了工程造价咨询报告书，结论为：上述305房修复工程总造价为4352.53元。本院认为：原告与被告之间就位于汕头市龙湖区丽水庄东区15幢803号房买卖签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。从双方合同的履行情况看，原告已依约向被告支付了除尾款20,000元外的大部分房款，被告已依约将房产交付原告使用。原告起诉提出被告出售房屋存在白蚁瑕疵，既不符合正常交易的房屋质量要求，也违背了公序良俗，存在违约情形，应当承担违约责任，要求被告赔偿损失的主张，原告虽然提交了汕头市白蚁防治所于2018年12月5日出具的《白蚁危害检查报告》，该报告也已载明上述305房的白蚁蛀害现象在2018年6月20日即被告交房前已经产生，但因本案争议房产属二手房买卖，按照常理，原告在购买房产前应已看房，在交房时也应已验收满意。而原告未能提交证明上述房产在其购买前存在白蚁危害的有效证据，也未能举证证明被告在出卖上述房产前存在隐瞒房产存在白蚁危害的事实，且被告对上述房产在出卖前存在白蚁危害的事实予以否认，故原告的上述主张缺乏依据，不予采纳。因此，原告的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于被告提出的上述抗辩，理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王哲明的诉讼请求。案件受理费1252元，委托评估费2000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴映君人民陪审员  丁旭辉人民陪审员  黄 波二〇一九年十月十七日书 记 员  王 琛