贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9442号 原告:贵州青云物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路199号（成筑大厦6楼3号）,统一社会信用代码：91520102766068412Ｎ。 法定代表人：周贵学，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李训（特别授权代理）,系该公司员工。 被告：孔维仁，男，1983年1月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月17日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人李训、被告孔维仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告孔维仁给付原告从2017年3月1日至2019年3月1日（24个月）物业服务费共计人民币3730.00元；2、判令被告按物业服务合同约定支付违约金，具体金额按合同约定计算；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：原告于2011年5月6日与毕节地区振华房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》（以下简称《合同》）,合同约定由原告向毕节地区振华房地产开发有限责任公司开发建设的振华苑二期“振华商贸大厦”提供服务，物业服务费由业主按建筑面积直接向原告支付；具体收费标准为：住宅物业每平方米1.2元/月；商业物业（非住宅）每平方米3元/月，业主孔维仁购买了该大厦A栋二单元十二楼九号房，面积为：129.51平方米作为居住用房；振华商贸大厦项目于2012年12月31日正式交房使用，被告于2014年1月21日正式办理交房手续，并与原告签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及住宅移交清单，之后一直接受原告提供的服务，且缴纳了2013年3月1日至2017年2月28日时段的物业服务费，此后从未按《前期物业服务合同》约定缴纳物业服务费，经原告多次以书面通知催缴、QQ信息催缴、手机短信催缴等方式催缴物业服务费，被告一再拖延，迟迟不予缴纳应缴物业服务费；因小区供水、供电、电梯、消防等设施、设备的运行费完全是靠物业费支撑的，未交费用，会造成物业公司没有能力去承担这些设备的运行费用，更没有能力去支付物业工作人员的工资。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》及《贵州省物业管理条例》的规定，被告作为物业使用人不按《合同》约定向原告按时支付物业服务费的行为属于违约，应承担一切责任。被告辩称，1.装修前，物管公司与我们签订了《前期物业管理合同》，合同第一条就物业管理区域作出了规范，合同第一款中明确规定：物业公司承担“振华商贸大厦”项目房屋建筑本体共有部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理，由于物业放任不管，各层1号房和9号房均有住户打开墙体占用通道，致使9号房的入户花园、厨房、客卫生间、一个小卧室的通风采光严重受到影响。在《毕节市振华商贸大厦室内装饰装修管理服务协议》第十条中，明确规定：业主服从物业公司对装修全程进行监控，如有不符上述条款，愿意接受物业公司的以下处理：(1)责令停工；(2)恢复原状；(3)没收工具；（4)赔偿损失。物业公司却一条都没执行。第十一条中明确：物管对房屋装修进行检查、验收，如有违反，甲方应及时通知乙方整改。在《前期物业管理合同》中第一条有关物业管理中的第十一款明确规定：物业应制止违反本物管管理制度和《业主临时规约》行为。而《业主临时规约》中第十三条明确规定：因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。试问：你为什么不按照合同履行你的职责？在物业公司提供的一份《室内装修整改通知书》中，使用人签名为：拍照签收。这就意味着物管公司胡乱将这张纸贴在业主门上，自己签名拍照就算履行了职责，并没有履行监管和管理的责任，没有直接告诉业主占用公用通道的利害关系，之后也没有及时上报相关部门，当然，我是受害者，从未收到物业的相关告知，正因为物业不发挥其管理、监督的职能，对这些行为视而不见，导致后来越来越多的业主占用各楼层通风采光通道，自我家这层楼以下的三层楼目前已经全部用砖头砌成了墙，通风通光完全被堵，自12楼以上的楼层也占用得差不多了。目前，燃气公司下达通风不良，燃气使用存在极大安全隐患，你置我们于不安全因素之中，这个责任谁来负？2.一、二单元顶楼存在以蓝色铁皮为房顶的违章建筑，2016年处理和拆除过一次违章建筑，这是2016年以后的违建，至少存在两年，可物管公司未进行制止，也未向上级报告，楼层很高，违章建筑损害了广大业主的利益，而铁皮屋顶存在极大的安全隐患，楼层较高，风也大，铁皮随时都有掉落的可能，存在极大的安全隐患，根据《前期物业管理合同》第一条物业管理内容第十一款规定：物业制止违反本物管管理制度和《业主临时规约》行为，《业主临时规约》中第十八条在物业管理区域内禁止的行为第3款中明确指出：禁止违章搭建。试问：你为什么不按照合同履行你的职责？3.停车混乱，谁管理不明确，无视七星关区五城同创工作的开展；根据《前期物业管理合同》第一条第三款规定：物业承担“振华商贸大厦”项目规划红线内所属物业管理范围的市政公用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、积水池。检查井、绿化、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。第六款规定：物业承担“振华商贸大厦”项目交通、车辆行驶、停车场及泊位管理。第十一款中：物业制止违反本物管管理制度和《业主临时规约》行为，《业主临时规约》中第十七条明确规定：在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。小区中车辆乱停乱放现象特别严重，堵塞消防通道。物管公司视而不见，不制止，不管理。试问物业公司：你为什么不按照合同履行你的职责？如今，市委市政府、区委区政府高度重视五城同创工作的开展，青云物业管理公司却视作儿戏，企图逃脱责任；在停车方面方面，忽悠业主，一会儿是物业公司管理，一会儿是开发商管理，一会儿又存在第三方，互相推诿，谁管理不明确，造成了停车乱象，在我们高度重视五城同创工作的今天，物业公司却在反其道而行之。4.二次供水几年未进行检测，且收费不合理。自2013年交房以来，物管公司仅提供2019年5月10日的一份检测报告，在此之前的几年时间里未对水质进行检测，这明显不正常，视业主饮水健康为儿戏。在《前期物业管理合同》第四条第一款中关于二次供水水电费收取中明确规定：二次供水的水电费由甲方（物业公司）每月按照实际用量向乙方分摊收取。在收费公示中，没有整个小区的用水和用电总量公示，供水公司的发票、相关电费也没有进行公示，每一个季度用水单价均为3.6元/吨，这个单价从何而来？在“污水处理费”一栏，所有用了水的住户都是13.5元/季度，根据供水公司关于水费的收取，“污水处理费”是根据用水量而定的，这不仅与合同中“按照实际用量收取”不相符合，也与供水公司收费标准严重不符。让业主不明不白缴费。试问：你按照合同履行了吗？负二楼、负三楼为停车场，但从未看到停车场的用电、用水量公示，根据《前期物业管理合同》第四条物业管理服务费收取标准第三款规定：物业按照物价局审核的标准向车位使用人收取费用。但该场所的用电、用水费用从未进行公示，也未看到该场所安装的电表和水表，请问这部分费用加在那一项了？5.小区内流浪犬出入，威胁业主安全。在《前期物业管理合同》中第一条物业管理第13款中明确规定：物业制止违反本物业管理制度和《业主临时规约》的行为。在《业主临时规约》第十九条中规定：业主和物业使用人在本物业区域内饲养宠物不得违反政府的相关规定，不得影响其他业主的正常生活，自行清扫宠物粪便，宠物伤人由喂养人承担全部责任。小区唯一的空地是小孩子的乐园，其抵抗能力就非常弱，容易受到攻击，犬物伤人可致狂犬病，这个责任谁来负？大型犬在小区自由出入，明显就是物业给的胆。6.振华商贸大厦商铺前的空地属于所有业主的公摊区域，而这里却被强行画上停车位，表面上是为了商家做生意方便顾客停车购物，但实际情况是这里24小时都有车辆停着（商家不可能24小时营业，图片照片拍摄时间接近夜晚12点）,成了物业停车收费的另一个借口。物业公司张贴了一份《关于商场门口规范停车的公告》，倒数第七行明确写着：以上管理方案“现向所有商家公示”，而并非通过所有的业主。同时这里是高空抛物的事发点，也是一、二单元外墙及阳台玻璃容易破裂脱落的地方，这就意味着，一旦出现问题，下面的车辆一定会受到伤害，因为24小时均有车辆停放，这里曾经发生过一起玻璃爆裂的事故，然而出了事故却是业主自行承担，你用业主公摊进行停车收费，那么你就应当承担所有风险，业主为什么要承担这些不必要的风险，这里不停车就不会出事情。根据《前期物业管理合同》第一条物业管理第11款中：物业制止违反本物业管理制度和《业主临时规约》的行为的规定。在《业主临时规约》第四章物业的维护养护中第24款明确规定：物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。否则造成安全事故由责任人承担一切责任。你强行划了停车位，将业主置于不安全因素中，这个责任人不是物业还能是谁？7.物业放在楼道中的垃圾桶，距离9号房门仅有两米远，垃圾桶未加盖，也没有每天清洗垃圾桶所在的肮脏地面，造成只要一打开门，就闻到臭味，七星关区正在创建国家卫生城市，你正在做什么？根据《前期物业管理合同》第一条第5款规定：物业承担振华商贸大厦项目公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消毒杀毒工作。试问：你为什么不按照合同履行？8.本小区三楼以上全部都是住宅，但在小区二单元五楼和六楼却出现多家旅馆的商业营业用房，物业却没有对出入小区的陌生人进行出入登记，造成小区业主被盗的风险增高，这是对广大业主的极不负责任。根据《前期物业管理合同》第一条物业管理第7款规定：物业对“振华商贸大厦”依据项目实际情况实行封闭式管理，对规划外红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区公共秩序维护工作。试问：你为什么不按照合同履行？9.利用电梯等公共区域打广告，收入应为全体业主所有，但物业一直未公示，也没有就此事作出说明。图为商业广告显示器，位于三楼电梯内和电梯外。根据《业主临时规约》第三章第十四条：业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。第十六条：业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。你为什么不履行你的职责。诸如以上物业管理的严重缺陷，使得其服务水平、服务质量大打折扣，与其服务承诺严重不符，违反与业主签订的《前期物业管理合同》中多条条款，本次起诉，物业应该负全部责任，请求法院裁定物业恢复原有秩序，承担相关损失，切实履行职责。 本院经审理查明，2014年1月21日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业服务，具体收费标准为：住宅每平方米1.2元/月；商业每平方米3元/月。物业服务的内容为：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、项目规划红线内所属物业管理范围的市政用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、积水池、检查井、绿化、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。4、项目规划红线内所属配套服务设施的维修养护和管理。5、项目公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。6、项目交通、车辆行驶、停车场及泊位管理等。合同签订后，在原告向小区业主提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵。例如：公用通风、采光的通道被堵，屋顶出现违章建筑，车辆停放管理不规范，出现车辆乱停乱放现象等。 另查明，被告系毕节市七星关区振华商贸大厦2单元12楼9号房业主，涉案房屋建筑面积为129.51平方米。从2017年3月1日至2019年3月1日，被告未向原告缴纳物业服务费。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。故原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定提供一定的物业服务，但其服务存在一定的瑕疵，例如：公用通风、采光的通道被堵，屋顶出现违章建筑，车辆停放管理不规范，出现车辆乱停乱放现象等。综合全案，结合原告提供物业服务的情况，本院酌情扣减原告20%的物管费。从2017年3月1日至2019年3月1日，被告应缴纳的物业费为3730.00元，扣减20%后，被告应缴纳的物业费为2984.00元。故对原告要求被告支付物业费3730.00元的请求，本院予以支持2984.00元，其余部分不予支持。 综上所述，据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孔维仁于本判决生效之日起十日内支付原告贵州青云物业管理有限公司物业费2984.00元； 二、驳回原告贵州青云物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告孔维仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月二十四日 书记员  周 猷