广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0308民初1007号原告：王强，男，1978年4月28日出生，汉族，住所地:广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁溥源，广东华商律师事务所实习律师。被告：郑杰，男，1981年9月1日出生，汉族，住所地:广东省深圳市盐田区。被告：吴娅，女，1986年8月27日出生，汉族，住所地：广东省深圳市盐田区。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地:深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，该公司执行（常务）董事。委托诉讼代理人：唐凯丽，该公司职员。原告王强与被告郑杰、吴娅、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王强及其委托诉讼代理人黄纲、梁溥源到庭参加诉讼，被告郑杰、吴娅及第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：1.解除涉案《二手房买卖及居间服务合同》；2.两被告向原告返还购房定金人民币（以下均为人民币）60万元；3.两被告向原告支付违约金75万元；4.两被告向原告支付购房定金的资金占用费13027元；5.两被告承担原告律师费3万元；6.两被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实和理由：2018年11月24日，原告王强与被告郑杰通过第三人中原地产代理（深圳）有限公司的居间服务签订了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”）（合同编号：ＭＪ-0032029）,约定被告郑杰将其名下位于深圳市盐田区（不动产权证号为：粤（2016）深圳市不动产权第××号）出售予原告王强，房屋成交价为375万元。合同签订后，原告王强分两笔向两被告支付定金共60万元。被告郑杰因为征信存在重大问题，未获得深圳市汇瀚担保有限公司提供的担保融资赎楼服务。原告于2019年4月15日通过邮政ＥＭＳ和微信向两被告发出《通知函》，行使不安抗辩权，两被告收到函件不但未恢复履约能力，而且明确拒绝履行合同义务。经居间方中原地产代理（深圳）有限公司工作人员查询，涉案房产已于2019年3月13日被深圳市罗湖区人民法院查封，致使合同无法正常履行。原告王强于2019年4月21日函告两被告，要求两被告在收到本函后5个自然日内解除被告郑杰名下物业的查封并向原告支付违约金，两被告未给予任何回应。依据合同第十一条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任”，由于涉案房产确因两被告个人债务原因被法院依法查封，导致双方之间的房产交易无法正常继续履行，且被告在接到原告发出的《通知函》、《履约催告函》后仍未及时解除该房产的查封，被告在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，原告可依法解除该合同，原告于2019年4月27日向被告发出《解约通知函》，函告两被告该合同正式解除，要求被告返还原告所支付的购房定金，同时要求两被告按照合同成交价的20%向原告支付违约金，但截至原告向法院提起诉讼之日止，两被告仍未向原告返还定金并支付违约金。涉案房产为两被告夫妻共同财产，两被告向原告出售渉案房产是两被告夫妻的共同经济活动，被告吴娅全程参与了涉案房产的交易，两被告应当就其处分共同财产的行为共同向原告承担责任。被告郑杰、吴娅、第三人中原地产代理（深圳）有限公司均未予答辩。经审理查明：2018年11月24日，原告王强与被告郑杰在第三人中原地产代理（深圳）有限公司的居间下签订了编号为ＭＪ-0032029号的《二手房买卖及居间服务合同》，约定：被告郑杰将其名下位于深圳市盐田区的房屋转让给原告，转让成交价为375万，原告同意在合同生效当日向被告郑杰支付定金18万元，并在合同生效后5个工作日内再向被告郑杰支付定金42万元；该物业处于抵押状态，原告同意被告郑杰委托担保公司担保融资赎楼，被告需于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，原告需协助被告办理；被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，被告应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述居间方或居间方指定的担保公司；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由被告承担赔偿责任。同日，原告王强与被告郑杰、第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订了编号为ZJ-0030613号的《资金托管协议》，约定：原、被告同意将定金18万元、交楼押金2万元交由第三人进行托管；原告应根据《二手房买卖及居间服务合同》的约定将定金、交楼押金打入本协议约定的账号或居间方指定的其它账号，如原告以现金或刷卡等其他方式支付，居间方应出具资金托管收据，相关收据自资金托管事项完成托管资金依本协议约定从居间方支付给被告或退还给原告自动失效。上述合同签订当日，原告王强向第三人中原地产代理（深圳）有限公司支付定金18万元，第三人于当日将该笔款项存入被告郑杰在中国银行开设的账号为62×××17的账户中。后原告又于2018年11月28日通过银行转账向被告郑杰支付42万元，备注“xxx房购房订金”。上述两笔款项支付后，被告分别向原告出具了收款收据。上述合同签订后，被告郑杰未按合同约定委托担保公司担保融资赎楼。原告于2019年4月15日通过EMS分别向被告郑杰、吴娅的两个地址邮寄《通知函》，通知被告中止《二手房买卖及居间服务合同》的履行，要求被告在收到通知之日起5个自然日内解决个人债务问题，恢复履约能力，或向原告提供适当的担保，或按照合同约定自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并于注销抵押登记后叁日内将红本房产证原件交予居间方或居间方指定的担保公司，其中一份邮件于4月17日退回妥投，另一份邮件信息显示4月16日他人签收。原告于2019年4月21日向被告郑杰的住所地邮寄《履约催告函》，要求被告在收到本函之日起5个自然日内解除名下物业的查封，根据合同约定自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并根据合同约定以转让成交价为基数按日万分之五向原告支付违约金，该邮件信息显示4月22日他人签收。原告于2019年4月28日向被告郑杰的住所地邮寄《解约通知函》，通知被告自原告发出此函之日起合同正式解除，请被告立即返还原告支付的购房定金60万元，并按照合同成交价的20%向原告支付违约金75万元，该邮件信息显示4月29日他人签收。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》、POS单、银行历史明细清单、银行转账汇款回单、收款收据、《通知函》、《履约催告函》、《解约通知函》、快递存根及快递信息查询截图等证据及当事人陈述予以证实，足以认定。本案审理过程中，本院依原告的申请作出（2019）粤0308执保281号民事裁定书，于2019年6月26日冻结被告郑杰在中国建设银行开设的62×××87账户内存款，实际冻结0元，并于2019年7月10日依法轮候查封被告郑杰名下位于深圳市盐田区房产（不动产权证证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号）。本院认为，原告王强与被告郑杰、第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，被告郑杰需于签署合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同，原、被告于2018年11月24日签订上述合同，截至原告起诉之日（即2019年5月28日），被告仍未办理赎楼手续，因此原告有权依据合同约定解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求被告返还购房定金60万元，本院予以支持。被告郑杰的行为已构成违约，其应当按照合同约定向原告承担违约责任，即承担合同成交价20%的违约金或双倍返还定金。本案中，原告选择要求被告郑杰向其支付合同成交价（即375万元）20%的违约金75万元，，本院予以支持。关于原告主张的资金占用费、律师费部分的诉讼请求，本院认为，被告郑杰承担的违约金数额足以弥补原告的损失，故对该两项诉讼请求本院不予支持。关于被告吴娅的责任承担问题，因上述合同系由原告王强、被告郑杰及第三人三方签订，吴娅并非合同当事人，根据合同相对性原则，吴娅并非违约责任承担方，故原告起诉要求吴娅承担违约责任不符合法律规定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王强与被告郑杰、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于2018年11月24日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告郑杰于本判决生效之日起十日内向原告王强返还购房定金人民币60万元；三、被告郑杰于本判决生效之日起十日内向原告王强支付违约金人民币75万元；四、驳回原告王强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17067.24元，由原告王强负担人民币170.64元，由被告郑杰负担人民币16896.6元。保全费人民币5000元，由被告郑杰负担。原告已预交的案件受理费人民币16896.6元、保全费人民币5000元，由本院予以退回。被告郑杰应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币16896.6元、保全费人民币5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨    爽人民陪审员 李  明  明人民陪审员 温  春  荣二〇一九年十月十六日书 记 员 熊小芳（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。