广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7471号原告：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市清城连江路1号。负责人：罗铁锋，行长。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。被告：覃万初，男，1996年4月13日出生，汉族，住广西兴业县，被告：清远联投置业有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范小冲。被告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室。法定代表人：范小冲，该公司董事长。上列两被告的共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司清远市分行与被告覃万初金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月10日立案后，依原告的申请追加了清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司清远市分行的委托诉讼代理人黄孟，被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的共同委托诉讼代理人傅志坚到庭参加诉讼，被告覃万初经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案因公告送达及追加当事人依法扣除审限。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）；2、判令被告归还本金226389.14元及相应的利息（利息按借款合同约定计付至还清款日止，暂计至2018年9月14日为7437.71元）给原告；以上合共233826.85元。3、判决原告对位于广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层64号房屋在上述第2项诉讼请求范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告共同承担。事实与理由：2017年1月5日，原告与被告签订借款合同，约定被告向原告借款人民币230000元，用于购买房屋，借款期限为30年，自2017年1月6日起至2047年1月6日止，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，并约定还款方法为等额本息还款方法，每月归还本息1186.65元。同时，约定将位于广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层64号房屋作为上述借款的担保物，抵押范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、违约金等，并办理相应的他项权登记。合同签订后，原告依约将230000元划入被告指定的账户，但被告在2018年2月6日起，没有按借款合同约定偿还到期利息，经原告多次催收，被告至今仍没有按借款合同约定偿还利息。截至2018年9月14日，被告尚欠本金226389.14元和利息7437.71元。因此，根据借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即借款本息及相关费用并解除合同，行使担保权利。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告覃万初无提供答辩意见和证据。被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同书面答辩称：一、原告提供的证据未能证明被告覃万初具体欠付银行按揭贷款的情况，更未能证明符合解除合同的条件，法院应驳回其诉讼请求。二、原告与答辩人约定的答辩人作为保证人的保证责任解除条件已经成就，即使法院最终判决解除合同，答辩人亦无须对本案承担保证责任。三、原告已具备抵押权人优先权的条件。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2017年1月6日，原告中国建设银行股份有限公司清远分行作为贷款人与被告覃万初作为借款人签订一份编号为440760317-2012-20171758104的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，原告向被告提供230000元贷款用于购买广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层64号，借款期限为360个月，即2017年1月6日至2047年1月6日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，即月利率为3.8791666‰，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率日调整一次；还款方法为等额本息还款法，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金、行使担保权利等；借款人覃万初以其名下位于广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层64号房屋作为抵押物；抵押担保范围包括本合同所列借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。签订上述合同后，原告依约将贷款230000元发放给被告。被告自2018年2月6日起未依约还款，截至2019年10月8日共欠借款本金226389.14元、利息19998.17元。2013年7月9日，原告作为乙方与被告联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同作为甲方签订《楼宇按揭贷款合作协议》，约定甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于清远清城区陂坑生态工业园的经批准命名为阳光壹佰米娅新城（一期）的商品楼宇进行按揭合作。甲方对乙方向购房人发放的个人住房按揭贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证责任的范围包括按揭贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等），保证期限是从《借款合同》生效之日起，至甲方为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止。另查明，被告覃万初名下位于广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层64号房屋已于2018年1月17日办理预售商品房抵押权预告登记。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告中国建设银行股份有限公司清远分行与被告覃万初签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司签订的《楼宇按揭贷款合作协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应恪守履行。原告已依约履行了给付借款的义务，被告覃万初在收到借款后，应当按照合同约定按时归还借款。但从2018年2月开始，被告没有按约定履行还款义务，至原告起诉时，被告覃万初仍未清偿到期的借款本息。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，借款人出现违约行为的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。现原告请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告覃万初清偿借款本息的诉讼请求，证据、理由充分，本院予以支持。截止2019年10月8日被告共欠借款本金226389.14元、利息19998.17元，2019年10月9日起的利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至还清之日止。关于原告能否对预告登记的抵押房屋行使优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权是物权，经登记才能发生效力，涉案房屋系预告登记，并未登记到不动产登记薄，原告享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司是否承担保证责任的问题，因原告至今未取得涉案房屋抵押权证，清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司作为阶段性保证担保人，按照合同约定应为覃万初的债务承担连带保证责任。被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司抗辩称仅需对涉案房屋处置后价值不足以清偿原告债权的部分承担担保责任，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司清远市分行与被告覃万初签订的编号为440760317-2012-20171758104的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告覃万初于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司清远市分行偿还借款本金226389.14元及利息（利息计至2019年10月8日为19998.17元，从2019年10月9日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至还清之日止）；三、被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4808元，财产保全费1689元，合共6497元，由被告覃万初、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  童伟娟人民陪审员  欧少群人民陪审员  刘鑑荣,二〇一九年十月十一日书 记 员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。