河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0208民初5298号 原告（执行案外人）：陈雷，男，1958年3月10日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：钱勇，河北福航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康明伟，河北福航律师事务所律师。 被告（申请执行人）：付长祥，男，1964年2月12日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。 被告（被执行人）：韩明泉，男，1970年1月3日出生，汉族，住唐山市路南区。 原告陈雷与被告付长祥、韩明泉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月21日作出（2017）冀0208民初5170号民事判决书，原告陈雷在法定期限内提出上诉。唐山市中级人民法院于2018年9月18日作出（2018）冀02民终字6204号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈雷的委托诉讼代理人康明伟、被告付长祥委托诉讼代理人谢丽静到庭参加诉讼，被告韩明泉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雷向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈雷对唐山市友谊南路金岸世铭14楼4门401号的房屋享有足以排除强制执行的权益；判决停止对上述房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月3日，原告陈雷与被告韩明泉签订房屋买卖协议，约定由韩明泉将其坐落在唐山市友谊南路金岸世铭14楼4门401号的房屋和车库出让给陈雷，总价款为500000元，原告陈雷于当日将全部购房款和车库款交付给被告韩明泉，被告韩明泉为原告陈雷出具收条。房屋及车库由陈雷使用至今。2015年11月12日，陈雷向唐山市路南区人民法院（以下简称路南法院）提起诉讼，请求人民法院确认房屋买卖协议有效，并判令房屋及车库归陈雷所有。路南法院于2016年5月31日作出（2015）南民初字第3755号民事判决，确认了陈雷与韩明泉签订的房屋买卖协议有效。经查询，唐山市丰润区人民法院（以下简称丰润法院）在审理付长祥诉韩明泉民间借贷纠纷案件中，丰润法院作出（2015）丰民初字第3804-1号民事裁定，裁定查封了金岸世铭14楼4门401号房屋，查封期限为2015年10月14日至2018年10月13日。2016年8月1日，付长祥向唐山市中级人民法院提起强制执行申请，该院以（2016）冀02执12292号立案。陈雷认为，涉案房屋属于陈雷所有，只是尚未办理房屋过户登记手续。丰润法院的（2015）丰民初字第3804-1号民事裁定查封了陈雷的合法财产，侵害了陈雷的合法权益。丰润法院出具的（2017）冀0208执异52号执行裁定未能查明案件事实，对陈雷的合法权益造成了侵害，特提起诉讼，请查明事实，依法判决。 被告付长祥辩称，一、陈雷依据法院查封后的另案判决书要求排除执行，不应予以支持。依付长祥申请，丰润法院于2015年10月14日对涉案房屋进行了查封。而本案中，陈雷提出执行异议之诉的依据是路南法院（2015）南民初字第3755号民事判决，该法律文书是2016年5月31日作出的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复核案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，人民法院不应予以支持。二、陈雷称“2015年8月3日签订房屋买卖协议”、“房屋及车库由异议人使用至今”等情况均与事实不符。2015年2月付长祥的债权到期后，一直向韩明泉索要。到2015年5、6月份，韩明泉开始出现不及时接电话的情况。付长祥从另一个债权人处得知，韩明泉因为经常有人上门讨债，已经不在家里居住，入户门上被人用红漆喷上了“还钱”等字样。2015年9月10日，付长祥找到了韩明泉。韩明泉向付长祥介绍他的债务情况时，就提到过还欠市里的陈雷500000元。况且，任何一个有正常思维的人，也不会去购买整天被人堵着门口要钱的房子。因此，陈雷与韩明泉之间的法律关系为民间借贷，签订的《房屋买卖协议》实为为500000元借款提供的担保。此外，韩明泉还于当日为付长祥亲笔书写了保证书，将涉案房屋抵押给了付长祥，更加说明了这一点。其次，付长祥起诉韩明泉后，在诉讼及强制执行过程中，丰润法院负责审判的法官及负责强制执行的法官多次到涉案房屋送达查封裁定、应诉通知及开庭传票、判决书、执行通知书等法律文书，房屋的入门处及墙壁上仍然到处都有红油漆喷成的“还钱”“老赖”等字样（现场照片存放于诉讼卷中），房屋也一直无人居住。故陈雷称“2015年8月3日签订房屋买卖协议”、“房屋及车库由异议人使用至今”等情况均与事实不符。三、本案房屋韩明泉购买于2010年8月，正式签订《商品房买卖合同》是2011年2月16日，该房屋系冀东水泥厂所建，是用于安置本厂职工的具有福利房性质的住房，其定价明显低于当时市场价格。在此前提下，该套房屋当时的价格也在580000元左右，再加上地下车库100000元以及交房时支出的各种税费，韩明泉至少花费了700000元以上。而陈雷自称其交易时韩明泉已将《商品房买卖合同》交付给他，故陈雷对上述情况是明知的。众所周知，韩明泉购房后的这几年，唐山市的房价呈逐年上涨趋势，到2015年8月，同时期同地段的房屋市场价格至少在每平米7000元以上（现在已经达到1万元以上），而本案房屋建筑面积为125.36平米，因此2015年该套房屋市场价值约900000元，再加上车库100000元，总价值不低于1000000元，陈雷对此亦是明知的。房屋被喷满“还钱”等字样、主人都不敢居住的房屋，陈雷却执意“购买”2011年的购房价已达700000元、2015年已价值近百万的房屋，陈雷却以500000的超低价格“受让”（且剩余货款仍由韩明泉偿还），明显侵害了其他债权人的合法权益。此外，付长祥在法律文书网上经粗略查询即可查到，韩明泉债务缠身，债务总额至少1000万元以上。在有此巨额债务未予偿还的前提下，其却以明显不合理的低价“出让”本案涉案房屋，其恶意是显而易见的。由此形成的房屋买卖协议不可能约束第三方，更不能依此而排除第三方债权人的合法权益。综上，原告陈雷所提执行异议之诉没有事实和法律依据，应予驳回。 被告韩明泉未作答辩。 经审理查明，涉案房产的开发商为唐山冀东水泥南湖房地产开发有限公司（以下简称冀东南湖地产公司），该公司于2010年8月15日出具“今收到韩明泉交来14-4-401房款138558元、车位款100000元，￥238558.00”的收据一张。2011年2月16日，韩明泉与冀东南湖地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定韩明泉购买冀东南湖地产开发公司的坐落于唐山市，该商品房建筑面积125.36平方米，单价每平方米4615.17元，总金额578558元，首付款378558元，剩余200000元付款方式为银行按揭贷款。 庭审中，原告陈雷举证提交了2015年8月3日其与韩明泉签订的涉案房产的买卖协议，该协议第一条约定：韩明泉将唐山市路南区房屋和车库1-090出售给陈雷，房屋价格定为500000元。第二条约定：双方明确因该房出卖人尚未取得房屋所有权证书和土地使用权证书，待可以办理产权手续时应当配合买房人办理房屋过户手续，所需费用由买房人承担。因该房尚有部分贷款未还清，此贷款仍由买房人负责缴纳，如因买房人原因未及时缴纳贷款利息及本金而遭到银行或公积金管理部门起诉时，房屋被人民法院强制执行，侵害到买房人权益时，买房人承担违约金200000元。原告还提交了其同日从银行支款两次合计500000元的银行取款凭证及韩明泉出具的收取陈雷购房款现金500000元的收条一份,拟证明房款给付情况。陈雷曾就其与韩明泉的上述涉案房产买卖协议向路南法院提起诉讼，要求确认其与韩明泉签订的房屋买卖协议合法有效并确认涉案房产及车库1-090归其所有。路南法院于2016年5月31日出具了（2015）南民初字第3755号民事判决，该判决确认陈雷与韩明泉签订的涉案房产的买卖协议合法有效，同时不支持涉案房产及1-090号车库所有权归陈雷所有。 另查明，就韩明泉与付长祥之间的民间借贷纠纷案件（（2015）丰民初字第3804号案件），韩明泉曾于2014年2月1日为付长祥出具欠条一张，内容为“今欠付长祥现金伍拾万元整，到2015年2月1日还本息陆拾万元整借款人：韩明泉2014.2.1。”2015年9月10日，韩明泉为付长祥出具保证书一份，内容为“今我韩明泉向付长祥保证赶9.15日把以前所欠陆拾万还清。另到月底还清本金。金岸世铭14-4-401韩明泉。”本院在审理二人之间的借贷纠纷案件时于2015年11月14日作出（2015）丰民初字第3804号协助执行通知，查封了涉案房产。另在2016年4月24日作出（2015）丰民初字第3804号民事判决，判决韩明泉于判决生效之日起十日内偿还付长祥2015年2月1日之前的借款本息600000元……。因未按生效的法律文书确定的期限履行给付义务，付长祥于2016年8月1日向唐山市中级人民法院提出强制执行申请，请求对韩明泉强制执行，保全措施自动转为执行措施。案外人陈雷遂以其为涉案房产所有人为由向本院提出执行异议。2017年9月27日，本院作出（2017）冀0208执异52号民事裁定，裁定驳回了案外人陈雷的异议请求。 以上事实有当事人陈述、房屋买卖协议、民事判决书、执行裁定书、电费截图、用户用水量明细表、受理案件通知书、取款凭条、收条、发票、收据、离婚证、商品房买卖合同、民事裁定书、协助执行通知书、照片、保证书、产权人登记信息、开庭笔录、情况说明等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为原告陈雷对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体民事权益。 一、从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，路南法院判决只是确认了原告陈雷与被告韩明泉签订的买卖协议合法有效，未确认原告陈雷对涉案房产享有所有权或其他物权性权利，且涉案房产并未完成权属登记的变更手续，原告陈雷基于涉案房产买卖合同所享有的是债权请求权而非物权。并且路南法院的判决系在涉案房产被丰润法院裁定查封之后作出的，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条中规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 二、《中华人民共和国物权法》第一百一十九条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告陈雷及被告韩明泉均未提交证据证明抵押权人同意韩明泉转让案涉房产，亦未提交证据证明陈雷代韩明泉清偿债务消灭了抵押权。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告陈雷与被告韩明泉签订的房屋买卖合同第二条中约定：“双方明确因该房出卖人尚未取得房屋所有权证书和土地使用权证书，待可以办理产权手续时应当配合买房人办理房屋过户手续，所需费用由买房人承担。因该房尚有部分贷款未还清，此贷款仍由买房人负责缴纳……”可见，陈雷在受让案涉房产时明知该房产未取得权属证书，且设置了抵押贷款，其理应知道这种情况下案涉房产是无法办理过户登记的，但仍与韩明泉签订房屋买卖协议，其对无法办理过户手续存在一定过错。 综上，本院认为原告陈雷对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈雷的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告陈雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  陈 坤 审 判 员  陈满利 人民陪审员  彭万来 二〇一九年十月十一日 书 记 员  崔冬雪