河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10836号原告：黄家璇，男，1991年9月3日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：胡延勇，河南博之律师事务所律师。被告：汤培鹏，男，1979年10月23日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：汤培领，男，1971年5月22日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。第三人：郑州尚居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学南路92号9号楼1层902号。统一社会信用代码：914101005792365728法定代表人：张志勇,系该公司经理。原告黄家璇与被告汤培鹏、汤培领、第三人郑州尚居房地产营销策划有限公司（以下简称郑州尚居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄家璇及其委托诉讼代理人胡延勇，被告汤培领及被告汤培鹏、汤培领的共同委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。被告郑州尚居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2016年11月13日签订的《房屋买卖合同》，合同编号：1090019；2.判令被告向原告支付违约金36万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月13日，原告与被告及第三人签订了一份《房屋买卖合同》。该合同对各方权利义务及相关细节进行了约定。在合同签订后，原告积极按照合同约定履行义务。而被告却在履行期间提出另外加价15万元，否则拒不配合原告办理过户登记手续。后经原告及其亲属与被告多次协商无果，引发争议。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院。本案在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告支付违约金34万元、返还购房定金10万元、赔偿原告所支付佣金34000元及按揭贷款费用8500元，共计482500元。被告汤培鹏、汤培领辩称：一、双方签订的房屋买卖合同早已于2017年4月5日解除。二、原告要求二被告支付违约金34万元没有事实和法律依据。1.三方签订的房屋买卖合同真实有效，合同签订后被告积极履行合同义务，配合原告办理房屋价格评估、办理银行贷款等相关手续。但因原告未能按照合同第三条第二款约定缴纳首付款，导致合同无法继续履行；2.合同第三条第三款约定：“双方同意在签订本合同90个工作日内持本合同等相关证件到房屋管理部门立契并办理房屋过户手续，任何一方未按照约定配合办理过户手续，视为违约。”根据被告提供的证据可以看出，被告在合同履行期间一直要求原告履行去银行贷款或缴纳全款的义务，以便及时办理房屋过户等相关手续。但由于原告拖延履行义务，导致合同长时间无法履行，自被告要求解除合同时，已经超过合同约定的履行期限。因为原告迟延履行其义务，才导致合同解除，被告不存在违约行为，不应承担违约责任；3.根据合同第五条第4款约定“若乙方（原告）未能根据本合同第三条的约定交付房款，视其违约，超过三日，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。”由此条约定可以看出，原告未能按照交付房款的第4天起，被告就有权要求解除合同；4.根据合同第九条约定：“房屋银行审批后须在2016年11月15日办理过户手续”。但是原告迟迟拖延办理银行贷款手续（或因自身原因无法办理贷款手续等），直到2017年4月被告前往中介处，原告也未能办理完毕银行贷款手续；5.我国合同法第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据以上法律规定，被告因原告迟延履行义务，已经导致被告经济利益受损，故在合理催告后发出解除合同通知，已经通过本案第三人告知原告。三、原告要求被告返还定金10万元、支付佣金34万元及按揭费用8500元无法律及事实依据。根据我国《合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。若选用定金条款，则给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定，原告在一起诉讼中既要求支付违约金又要求返还定金的做法，本身就违反我国合同法的规定。其次，无论是要求支付定金还是违约金都是没有任何事实依据的，因为被告已经阐述的非常清楚，是原告违约在先。原告的佣金及按揭费用均没有支付给被告，何来向被告主张此费用？因为原告违约导致其支付的佣金和按揭费用属于自行应承担的后果。四、被告汤培领仅仅是本合同中汤培鹏的委托代理人，依法享有代理权限，不应承担连带支付违约金的义务。被告汤培鹏在本案第三人的陪同下，前往郑州市黄河公证处办理委托手续，委托汤培领代为办理该套房屋的过户等相关手续。由此也可以证明，被告都在积极履行合同相关义务。综上所述，被告在合同履行期间没有违约行为，是因为原告的违约导致合同无法继续履行，原告不存在过错，不应承担违约及赔偿责任。故被告请求法院驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告黄家璇（乙方）、被告汤培鹏（甲方）及第三人郑州尚居公司（丙方）于2016年10月13日签订《房屋买卖合同》（合同编号1090019），约定：甲方自愿将座落于安康路兰德.喜多家7号楼1单元605号房屋（建筑面积132.85平方米）出售给乙方，乙方对该房屋无任何异议，自愿购买该房屋。甲、乙双方协商后的房屋实际成交价格为170万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。丙方的中介服务费占本合同约定房款的2%，乙方支付中介服务费叁万肆仟元整，代办过户服务费2000元整，由乙方支付。现乙方于本合同签订时支付定金10万元整，其中中介服务费34000元，余额作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。甲方自本合同签订时将《房屋产权证》交由丙方保管，作为对交易对象的真实性提供担保。在该房屋买卖合同履行过程中非因丙方原因导致买卖合同不能顺利履行的，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。付款方式：按揭贷款，甲乙双方于签订合同后，共同到银行办理相关按揭贷款手续。乙方按所申请贷款的比例，在立契时向甲方支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。定金充抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。双方同意在签订本合同后90个工作日内持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房屋过户及相关手续。若任何一方不按约定配合办理相关手续，视其违约，将按本合同第五条的约定追究其违约责任。违约责任：若乙方未能依据本合同第三条的约定交付房款，视其违约，超过三日，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款抵押手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。免责条款：如因政府政策变化导致本合同不能全面履行或履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同还约定了其他事宜：房屋银行审批后须在2016年11月15日以后开始办理过户相关手续；若双方违约需承担总房款20%违约金；甲方在2016年11月15日前在同等价格下一次性客户购买，需向乙方协调解决，双方不承担违约责任，其他情况按第四条执行；乙方定金10万元已经付给甲方，丙方不保管，过户时冲抵首付款。被告汤培领作为汤培鹏的代理人在合同上签字。于同日，第三人负责人张志勇通过中国民生银行手机银行尾号5678账户向汤培领尾号为9036交通银行账户分两次共转款10万元，汤培领并向原告出具收条一份，载明：今收到黄家璇购买汤培鹏位于二七区兰德喜多家7号楼1单元6层605号的房屋定金现金人民币壹拾万元整，过户时充抵首付款。汤培鹏汤培领代2016.10.13见证方：张志勇（并加盖郑州尚居房地产营销策划有限公司公章）2016.10.13。汤培领于同日向黄家璇出具售房保证书，载明：本人汤培领保证出售位于兰德喜多家7号楼1单元605号（产权证号：14××72）的房产，已征得房屋产权人汤培鹏的同意和认可，若产权人汤培鹏不同意或找其他理由，不愿意出售上述房产，我愿承担一切法律责任。2016年11月18日郑州尚居公司向黄家璇出具收到兰德喜多家中介佣金34000元的收据及代收兰德喜多家银行按揭款费用8500元的收据各一份。原告为购买房屋以其彭俊、刘甲夫妇名义办理银行贷款手续，并于2016年12月20日通过了131万的银行贷款审批手续。第三人员工陈文博于2019年10月5日出具情况说明一份，载明：本人陈文博于2016年至2017年在兰亭名苑门口尚居不动产（今21世纪尚博店）工作，2016年9月份通过安居客网络接到客户黄家璇，并带看了兰德喜多家7号楼1单元601房屋，黄家璇与房东于2016年10月13日于本公司签署了房屋买卖合同并当场交付了佣金（含转给陈文博微信×××元），另给予房东10万定金，房东签署合同后才告知房屋已经被我爱我家独家于11月15日到期，期间为了不承担法律风险房东拒绝配合11月15号之前进行贷款过户等任何房屋交易流程。11月15号之后黄家璇亲属彭俊夫妇和房东（经双方协商同意）办理了贷款审批于2016年12月21号批复通过，约定第二日进行网签立契并交付剩余首付。然而郑州市人民政府出台了限购政策致使黄家璇及彭俊同时丧失了购房资格无法网签立契，由中介方通知暂时停止待办理资格之后继续履行交易。黄家璇于2017年1月20日成功落户郑州取得购房资格后第一时间通过中介邀约房东继续履行购房交易流程，房东自此以首付12月份没有收到影响了他的信誉为由拒绝出面配合。期间黄家璇多次电话微信联系中介，亲自来店咨询并在中介将房东电话交付黄家璇后多次打电话短信要约，均联系不上房东，中介与房东也协商无果。直到2月底房东才同意和黄家璇的哥哥吕帅和中介三方在店内碰面协商，房东提出首付加15万弥补他的损失才愿意继续配合。三方协商无果黄家璇于2017年3月份合同约定期限到期后根据中介提醒，提出走法律程序起诉对方要求赔偿违约金。2017年4月5日，郑州尚居公司向被告出具证明一份，载明：兹证明黄家璇购买汤培鹏位于二七区兰德喜多家7号楼1单元605号。汤培鹏要求按期支付首付款，但买方未按期支付，汤培鹏要求解除三方签订的合同。另查明，2016年12月21日郑州市人民政府办公厅下发（郑政办[2016]75号）《关于进一步加强房地产调控工作的通知》：非郑州市户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。本通知自2016年12月22日实施。原告将户口于2017年1月20日由河南省唐河县迁入郑州市。2016年11月至2017年4月期间原告多次与第三人电话联系购房事宜。2017年3月16日原告与被告汤培领通话，汤培领明确表示房款必须185万元且需要重新签订合同，才同意将房屋卖给原告。本院认为：因不可抗力致使不能实现合同目的，或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，根据2016年10月13日原被告双方签订的《房屋买卖合同》，原告以按揭贷款方式支付房款，原告按所申请贷款的比例，在立契时向被告支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向被告支付。后黄家璇以彭俊、刘甲名义办理贷款手续。根据限购政策，黄家璇在贷款手续审批后不具有购房资格，双方的房屋买卖合同不能履行，属于合同约定的免责事由。在原告具备购房资格后，双方对房屋价款不能协商一致。故原告要求解除原被告于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。原告已向被告汤培领支付购房定金10万元，原告要求被告返还该10万元，本院予以支持。原告以被告违约为由要求被告支付违约金34万元，因原被告房屋买卖合同未能履行与限购政策相关，且原告以他人名义办理贷款手续，并鉴于房屋价格波动情况，原告的上述主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿所支付佣金34000元及按揭贷款费用8500元，该费用并非被告收取，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄家璇、被告汤培鹏于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》（合同编号1090019）；二、被告汤培鹏、汤培领于判决生效之日起十日内支付原告黄家璇购房定金10万元；三、驳回原告黄家璇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8537.5元，减半收取4268.8元，原告黄家璇负担3383.8元，被告汤培鹏、汤培领负担885元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇一九年十月十六日书记员 丁翘年