广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初26742号原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李华。委托代理人高晶荣，女，1988年12月2日出生，汉族，身份证住址陕西省岐山县。被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人杨金磊。原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）诉被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司（以下简称唐炉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高晶荣到庭参加诉讼，被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定被告承租原告位于广东省深圳市福田区，房屋号为Ｂ112。《租赁合同》“简况表”约定：2017年11月30日至2018年11月29日，月保底租金含税79165.59元／月，月提成租金为月营业额的ｌ2%，被告按照月保底租金和月提成租金两者取高模式向原告支付月租金。运营期的管理费含税为9979.89元／月。推广管理费含税为2523.78元／月。数据采集系统维护费为含税424元／月。经原告多次催缴，截止至今，被告仍拖欠2018年7月1日至8月20日的租金合计130243元、管理费合计32870元、推广管理费合计4152元、ＰＯＳ系统维护费合计698元，以及2018年6、7、8月应付的水电费共计33424.1元。《租赁合同》约定被告须于2017年11月30日开业经营，被告违反合同约定，实际开业日期为2018年12月17日，被告应承担逾期开业产生的违约金，即逾期期间按照2倍日租金支付违约金。被告多次且长期迟延支付租金等款项以及擅自搬离租赁场所停止经营，原告多次与被告沟通，但被告屡次失信，未履行沟通内容。被告的欠款事实及上述行为严重违反合同约定且严重损害原告的合法权益。基于上述事实，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规向人民法院提起诉讼，请予依法判决：1、被告向原告立即支付从2018年7月1日至8月20日应付的租金、管理费、推广管理费、数据采集系统维护费共计167962元；2、被告向原告立即支付2018年6、7、8月应付的水电费共计33424.1元；3、被告向原告立即支付装修期间的租金、管理费、推广管理费101669元（1个月租金十管理费＋推广管理费）；4、被告向原告立即支付违约金107290元（1个月的租金十管理费）；5、被告向原告立即支付拖欠应缴款项的违约金暂计99840元（违约金暂计至2018年11月5日，应计至全部费用付清之日止）；6、被告向原告立即支付逾期开业违约金86997元（逾期17天）；7、被告向原告立即支付恢复毛坯费用36000元；8、本案诉讼费用由被告承担。后原告在庭审过程中明确表示放弃2017年12月至2018年6月期间的逾期付款违约金，要求被告向原告立即支付2018年7月之后逾期付款违约金（违约金应计至全部费用付清之日止）。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2017年10月31日，原告卓越公司（甲方）与被告唐炉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方名下的位于广东省深圳市福田区房屋用作餐饮经营，餐饮品牌为唐炉四两重口味四川料理，租用面积为198.41平方米，租期自2017年11月30日起至2020年11月29日止。《房屋租赁合同》第一部分简况表中第5条约定乙方应缴租金按5.3方式计收：两者取高方式，即每月按保底租金或提成租金结算金额较高者为实际应缴纳的租金，其中2017年11月30日至2018年11月29日期间保底租金（不含税）为380元／平米／月，即月租金为75395.8元，提成租金为营业额的12%；2018年11月30日至2019年11月29日期间保底租金（不含税）为399元／平米／月，即月租金为79165.59元，提成租金为营业额的13%;2019年11月30日至2020年11月29日期间保底租金（不含税）为418.95元／平米／月，即月租金为83123.87元，提成租金为营业额的14%。第5条同时附有说明：乙方支付金额为含税价格［含税价格＝不含税价×（1＋国家法定税率%）］，国家法定税率发生变动时，含税价格依据最新税率计算。合同第6条约定租赁期间内推广管理费为2380.92元／月。合同第7条约定租赁期内运营期管理费为18848.95元／月。第8条约定，该房屋在装修期间的管理费合计人民币9126.86元。第9条约定，该房屋的租赁保证金为329351.18元。第10条约定，该房屋的装修押金为人民币23809.2元，水电费押金为人民币50000元，ＰＯＳ系统／数据采集系统押金为人民币3000元。第12条约定ＰＯＳ系统／数据采集系统租金为400元／月核算。第15条约定，该房屋的交付日为2017年10月31日，若甲方另行通知交付日期的，则以甲方通知的交付日期为准。第16条约定，甲方同意给予乙方30天的装修期（自房屋交付日起算）。第17条约定，乙方须不迟于2017年11月30日开业，若乙方实际的开业日早于上述开业日期，则租金、管理费及其他所有费用应自实际开业日期开始计算。《房屋租赁合同》第二部分通用条款中第四条4.2约定，租赁期间，如果乙方发生违约行为，甲方有权直接从乙方租赁保证金中抵扣乙方应承担的违约金或赔偿金。双方一致同意在本合同履行期间或本合同终止后，甲方有权直接从租赁保证金中扣除以下几种情况发生的费用：（1）因乙方产品质量或售后服务不当导致顾客退货、赔偿顾客经济损失而发生的费用；或因乙方怠于处理商品“三包”售后服务此类事宜导致甲方待支付的相应“三包”服务费用。（2）乙方在商品销售服务过程中存在过错造成甲方遭受经济损失的费用。（3）因乙方违反本合同有关规定而须承担的违约金。（4）乙方对于甲方的所有欠款。（5）因第三方与乙方发生任何纠纷，而直接向甲方追索时（包括提起仲裁、诉讼）产生的一切损失及所有与此有关的开支及费用。（6）因乙方违反有关法律、法规及政策规定，导致有关主管部门给予行政处罚，而致甲方遭受的一切损失及费用。（7）其他应当由乙方承担的费用，包括依照国家有关规定和本合同约定乙方应缴纳的所有费用（包括但不限于各种税费）及乙方应承担的其他款项，甲方保留向乙方追索的权利。第5.1条约定，乙方应于本合同签署后7个工作日内向甲方支付水电押金和ＰＯＳ系统押金／数据采集系统押金。租赁关系终止时，乙方按本合同约定付清全部应付甲方费用、交还租赁房屋及ＰＯＳ系统／数据采集系统、完成相关注销／变更手续且没有其他违约行为后60日内，甲方将押金扣除相应费用后的剩余部分（若有）一次性无息退还乙方。第10.6条约定，乙方逾期开业或者乙方未经甲方同意迟于约定的开业日期开业，则自该约定开业之日起，乙方除按照约定支付租金、管理费以及其他费用（即延迟开业不影响各种费用起算时间）外，乙方还需按照合同约定的当月日租金的2倍／每日向甲支付违约金。逾期20天仍未开业，视为乙方根本违约。第19.3条约定，除本合同约定的乙方根本违约行为外，乙方违反本合同的其他约定且未在甲方书面通知的期限内予以改正的，均视为乙方根本违约。第19.4条约定，租赁期限内，乙方根本违约的，除本合同约定的违约责任外，甲方有权解除本合同，并有权依据14.4条的约定强制收回房屋，乙方除需付清合同解除日之前欠付的所有费用外，甲方还可向乙方主张以下权利：（1）甲方或管理公司有权停止有关能源（如水电、空调等）、设施、设备等的供应或禁止乙方使用；（2）乙方已支付的租金以及租赁保证金等所有款项不予退还；（3）乙方须将装修期内的租金、管理费、推广管理费按首年租金、管理费、推广管理费标准交给甲方；（4）乙方还须支付给甲方相当于租赁期内最高月租金和月管理费之和的金额作为违约金；若上述费用不足赔偿甲方损失的，乙方应负责补足。第22条22.1约定，合同“简况表”中的价格均为不含税价格，乙方最终支付金额以含税价格为准，在合同期内，不含税价格保持不变（双方另有约定除外），含税价格根据国家最新规定的税率计算，乙方按照本合同约定支付含税价格后，甲方提供发票。原告卓越公司（甲方）与被告唐炉公司（乙方）又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将《租赁合同》第14.1条修改为：乙方应当在租赁期限届满日至次日、或合同解除日之次日、或双方约定的交还日期将租赁房屋恢复成毛坯交还甲方。交还房屋时，甲乙双方签署交还文件即视为乙方交还该房屋的义务即告完成。2017年10月31日，原告将涉案房屋交付给被告使用。2017年12月17日，被告正式开业。原告主张，被告一直正常缴纳租金及各项费用，直至2018年7月中旬，被告在未告知原告的情况下自行搬离涉案房屋。2018年8月13日，原告向被告发送《解除合同通知书》。通知书上载明：因被告拖欠原告2018年7月、8月租金及其他费用，原告于2018年8月20日正式解除与被告之间的《房屋租赁合同》，并要求被告于2018年8月14日前安排进场，于2018年8月20日前将房屋恢复成毛坯状态，同时要求被告于2018年8月20日前缴清拖欠的各项费用。被告于2018年8月14日签收上述通知书。2018年9月13日，原告与案外人深圳市洪伟装饰设计工程有限公司签订《卓悦·Intown（世纪中心）唐炉四两拆铺工程施工合同》约定，原告委托深圳市洪伟装饰设计工程有限公司将涉案房屋进行铺面拆除，工程总价款为人民币36000元。此后，原告通过银行转账方式支付了该笔款项。另查明：一、原告当庭陈述其主张的款项均为含税价格，其中，租金税率按5%的标准计算、管理费税率按6%的标准计算。二、原告确认收取了被告水电费押金50000元、租赁保证金329351.18元。三、原告确认装修期未收取被告租金，但收取了被告装修期管理费9126.86元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效。双方应严格履行合同义务。关于原告是否有权解除《房屋租赁合同》。原告主张2018年7月，被告在租赁期限未届满、未与原告协商的情况下，自行搬离涉案房屋，未按合同约定支付租金、管理费等费用，亦未在搬离后将房屋恢复成毛坯状态交回，被告的行为构成根本违约。本院认为，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，故本院对原告的主张予以采信。被告在租赁期限未届满的情况下自行搬离且拖欠各项费用，表明其将不再履行合同义务，依照合同约定，已经构成根本违约。原告向被告寄送解除租赁合同通知书，系合法行使合同解除权，故双方的租赁合同自2018年8月20日解除。原告请求被告支付拖欠的2018年7月1日至2018年8月20日租金、管理费、推广管理费、数据采集系统维护费等费用（含税），本院依法予以支持。关于各项费用的计算。根据涉案租赁合同简况表第5条约定，被告应当支付2018年7月的租金为79165.59元[75395.8×（1+5%）]，8月的租金为51074.57元[75395.8÷31日×20日×（1+5%）]，共计130240.16元；另外，根据涉案租赁合同简况表第6条、第7条、第12条约定，2018年7月推广管理费为2523.78元[2380.92×（1+6%）],8月推广管理费为1628.25元[2380.92÷31日×20日×（1+6%）]，共计4152.03元；2018年7月份的管理费为19979.89元[18848.95×（1+6%）]，8月份的管理费为12890.25元[18848.95÷31日×20日×（1+6%）]，共计32870.14元；2018年7月份数据采集系统维护费为424元[400×（1+6%）]，8月份数据采集系统维护费为273.55元[400÷31日×20日×（1+6%）]，合计697.55元；上述费用共计167959.88元。关于补交装修期间的各项费用、一个月（租赁期间最高租金月）的租金及拖欠的各项费用的违约金、2018年7月后未支付费用的逾期付款违约金及逾期开业违约金。根据涉案租赁合同第二部分通用条款第19.4条第四项约定，因被告已构成根本违约，原告可向被告主张如下违约责任：被告已支付的租金以及租赁保证金等所有款项不予退还；被告须将装修期内的租金、管理费、推广管理费按首年租金、管理费、推广管理费标准交给原告；被告还须支付给原告相当于租赁期内最高月租金和月管理费之和的金额作为违约金；若上述费用不足赔偿原告损失的，被告应负责补足。故原告主张被告支付上述款项，本院予以支持。关于装修期间的租金、管理费、推广管理费。本院认为，合同双方约定装修期为30天，装修期的租金为75395.8元、运营期管理费为18848.95元、推广管理费为共2380.92元。因原告已经收取了被告装修期管理费9126.86元，应当在上述费用中进行扣除，即被告应当向原告支付装修期间的租赁、管理费、推广管理费共计87498.81元。关于一个月（租赁期间最高租金月）的租金及各项费用的违约金。最高月租金依照合同约定应当认定为租赁期在2019年11月30日至2020年11月29日期间内的租金标准，即83123.87元/月，管理费为18848.95元，共计101972.82元。关于逾期开业违约金。被告于2017年12月17日开业，迟于约定的开业日期17天，逾期开业违约金为82692.17元（75395.8元/月÷31天×2×17天）。关于2018年6月、7月、8月的水电费。原告主张被告欠缴2018年6月、7月、8月的水电费33424.1元，并提交了涉案商铺所在物业管理公司开具的缴费通知单，本院对此予以采信。原请求被告支付欠缴的2018年6月、7月、8月的水电费33424.1元，本院依法予以支持。关于拖欠的应缴款项的违约金。双方签订的《房屋租赁合同》第19.1条约定，租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广管理费、水电费、违约金及其他应缴纳的费用（包括未补足租金保证金不足部分），应按逾期支付金额的0.3%/天向甲方支付违约金。原告在庭审过程中明确表示放弃2017年12月至2018年6月期间的逾期付款违约金，本院予以准许。本院酌情将本案的逾期付款违约金调整为0.05%/天向原告支付违约金。2018年7月5日被告应向原告支付款项共计96774.16元，逾期未支付，被告应自2018年7月6日起按0.05%/天计付违约金；2018年8月5日被告应向原告支付款项共计66821.83元，逾期未支付，被告应自2018年8月6日起按0.05%/天计付违约金。2018年9月5日被告应向原告支付款项共计4917.88元，逾期未支付，被告应自2018年9月6日起按0.05%/天计付违约金。关于将涉案房屋恢复毛坯状态的费用。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定，被告应在合同解除至次日将租赁房屋恢复成毛坯状态交还原告。因被告未履行该项义务，被告应承担原告恢复毛坯的费用。故原告主张被告支付恢复毛坯费用36000元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百三十五条，国务院《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条，国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付自2018年7月1日至2018年8月20日期间的租金、管理费、推广管理费、数据采集系统维护费共167959.87元；二、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付2018年6月、7月、8月水电费33424.1元；三、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付恢复毛坯费用36000元；四、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付装修期间的租金、管理费、推广管理费87498.81元；五、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付一个月的租金、管理费、推广管理费的违约金101972.82元；六、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（其中以96774.16元为本金，按0.05%/天的标准自2018年7月6日计付至实际清偿之日；以66821.83元为本金，按0.05%/天的标准自2018年8月6日计付至实际清偿之日；以4917.88元为本金，按0.05%/天的标准自2018年9月6日计付至实际清偿之日）；七、被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付逾期开业违约金82692.17元；八、驳回原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费9741.92元，由原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司负担1238.71元，被告深圳唐炉肆两餐饮管理有限公司负担8503.21元。原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司已预交10131.82元，多收取部分予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 叶  钧  如人民陪审员 吴  锡  钳二〇一九年十月十六日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条增值税税率：……（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。