贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初6941号原告（反诉被告）：何氏商业运营管理（贵阳）有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区曹关村。统一社会信用代码：91520100MA6DLUJL91。法定代表人：何友明，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人:王大伟，贵州挈山律师事务所律师，执业证号：15201201610224540。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人:徐光秀，系该公司员工。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：虞国平，男，1974年6月25日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人:王晓红，贵州一策律师事务所律师，执业证号：15201201111996362。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人:蔡国清，贵州一策律师事务所（实习）律师。代理权限：一般代理。原告何氏商业运营管理（贵阳）有限公司（以下简称“何氏公司”）诉被告虞国平租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，被告虞国平于2019年9月25日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贵阳何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的委托诉讼代理人王大伟、徐光秀,被告（反诉原告）虞国平的委托诉讼代理人王晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何氏公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认何氏公司与虞国平于2017年2月13日签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》及2017年8月27日签订的《补充协议》已解除；2、判决虞国平支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用300528.80元以及逾期支付租赁费用的违约金（暂计至2019年8月20日为53135.48元，违约金按照日万分之五计算，计算至被告付清欠付租赁费用之日止）；3、诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由虞国平承担。事实与理由：2017年2月13日，何氏公司与虞国平签订《北尚华城购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定虞国平承租贵阳市白云区云环路北尚华城购物中心H-1-025、026、027、028、061、062、063、064的商铺用于经营女装，租期为6年，自2017年2月11日起至2023年2月11日止，合同中对每年租赁费用进行了约定。其中，《租赁合同》第6.4.1条约定了租金等租赁费用的支付方式均采用预付方式，按季支付，每季为一个周期，虞国平应当在每一计费周期前10日内将下一周期的费用支付给何氏公司，合同第6.7条还约定了虞国平逾期付款的违约责任，虞国平应当按逾期支付金额的万分之五向何氏公司支付违约金。合同约定除装修期外，虞国平还享有6个月的免租期，自2017年5月27日起至2017年11月26日止。2017年8月27日，双方签订了《补充协议》，双方协商免租期变更为7个月，即2017年8月27日至2018年3月26日。《租赁合同》签订后，何氏公司将前述商铺交付虞国平进行装修并开展营业活动，但虞国平却没有按合同约定支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用。经何氏公司多次催收，虞国平仍未按约定履行义务。2019年4月16日，何氏公司通知虞国平解除此前签订的《租赁合同》，虞国平于2019年4月30日腾空了租赁房屋，但仍拒绝支付欠付何氏公司的租赁费用，致使何氏公司的合法权益受到损害。为此，何氏公司起诉至法院，诉请如前。被告（反诉原告）虞国平针对本诉辩称，一、虞国平不应当向何氏公司支付租金及违约金，因为何氏公司出租给虞国平的门面漏水，且周边设施未完善配套，虞国平租赁门面用于经营的目的不能实现；二、违约的是何氏公司，何氏公司应当赔偿虞国平的损失；三、认可何氏公司的第一项诉请，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已经解除。被告（反诉原告）虞国平向本院提出反诉请求：一、判令何氏公司赔偿虞国平损失36万元（损失包括人工损失费、装修损失等）；二、判令何氏公司返还虞国平保证金及押金共计36500元；三、判令何氏公司承担本诉及反诉的案件受理费。事实和理由：虞国平于2017年与何氏公司签订《租赁合同》以及补充协议，约定了免租期。但是由于商场外面的路一直未修好，商铺漏水，严重影响了虞国平的经营，虞国平多次要求给予免租租金、物管费等费用，何氏公司一直默许。现何氏公司要求虞国平支付租金，但是何氏公司给虞国平造成上百万的损失，虞国平要求何氏公司赔偿部分损失共计36万元。虞国平认为，何氏公司交付的商铺不符合租赁条件，虞国平租赁商铺的合同目的不能实现，房屋租赁后，周围设施未完善，商铺本身又漏水，给虞国平造成了重大经济损失。虞国平为维护其合法权益，故提起反诉，反诉请求如前。原告（反诉被告）何氏公司针对反诉辩称：1、何氏公司交付的门面不存在漏水。2、商场周边的设施未修好，不是虞国平不缴纳租金的理由，请求驳回虞国平的诉讼请求。经审理查明：2017年2月13日，何氏公司（甲方）与虞国平（乙方）签订《北尚华城购物中心商铺租赁合同》，租赁合同第3条约定，甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的场地位于贵阳市白云区××购物中心××、××、××、××、××、××、××、064，乙方用于经营（租赁场地业态用途）：女装。（套内面积208㎡、套内面积包括套内使用面积、套内各房间隔墙面积和租赁线内侧的半墙面积，由甲乙双方共同测量确认）。第4条约定，双方确认于2017年2月12日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修及和其他开业准备。第5条约定，租赁场地的租赁期为6年，租赁期为2017年2月12日至2023年2月11日止，乙方享有6个月的免租期，自2017年5月27日起至2017年11月26日止，租金、物业费、商业服务费、空调费自2017年11月27日起开始计算。第6条约定：一、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：租赁期内第一年至第二年（自2017年2月12日至2019年2月11日）的月租赁费用标准为人民币110元/㎡/月（其中，商业服务费10元，物业管理费20元，空调费10元，按建筑面积计算租赁费用），每月租金为人民币22880.00（大写贰万贰仟捌佰捌拾圆整）；第三年（自2019年2月12日至2020年2月11日）租金标准比第二年租金标准增长5%，月租赁费用标准每月113.5元/㎡/月（其中，商业服务费10元，物业管理费20元，空调费10元，按建筑面积计算租赁费用），每月租金为人民币23608.00元（大写贰万叁仟零捌圆整）；合同第6.6条约定，合同签订之日起7天内向甲方缴纳履约保证金人民币20000.00元（大写：贰万元整），租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失。合同约定乙方逾期支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。合同签订次日（2017年2月14日），虞国平向何氏公司交纳租赁保证金，何氏公司向虞国平出具《收据》，载明：“今收到虞国平交来租赁保证金叁万元（备注：2017年1月13日交款壹万，2017年2月14日交款贰万，合计叁万元整）。2017年4月21日，虞国平向何氏公司缴纳商铺装修押金合计3500元。虞国平向何氏公司交纳租赁保证金、商铺装修押金共计33500元。同年8月27日，何氏公司（甲方）与虞国平（乙方）签订《补充协议》，该协议内容约定：一、原合同所约定的租赁期限为2017年2月12日至2023年2月11日，现变更合同租赁期限为2017年2月12日至2023年5月11日；二、原合同约定营业日及免租期起始日为2017年5月27日，现变更为2017年8月27日，免租期变更为7个月，即为2017年8月27日至2018年3月26日。三、其他内容不变，仍按照原合同约定执行。2019年4月16日，何氏公司向虞国平邮寄《解约告知函》，告知虞国平因其未按约缴纳租金，符合合同解除条件，《租赁合同》已解除，并要求虞国平归还商铺、支付租赁费用等。虞国平表示未收到该《解约告知函》，但认可《租赁合同》《补充协议》已于2019年4月17日解除。2019年4月20日，虞国平撤场，并将案涉商铺门面钥匙交还何氏公司。审理中，双方均认可虞国平在租赁期间内未交付过租金。上述事实，有何氏公司、虞国平委托诉讼代理人的到庭陈述及何氏公司、虞国平提交的《租赁合同》《补充协议》及虞国平提交的《收条》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的基本定案依据。本院认为，何氏公司与虞国平签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定及法律规定履行义务。本案中，何氏公司请求确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年4月17日已经解除，虞国平对此无异议，故本院予以确认。关于何氏公司主张的租金、物业管理费、商业服务费、空调费等租赁费用，由于虞国平于2019年4月20日才向何氏公司交还门面钥匙，故结合双方签订的《租赁合同》及补充协议，租赁费用应从2018年3月27日起开始计算，算至2019年4月20日，2018年3月27日至2019年4月20日期间的租赁费用应为294233元（208㎡×110元/㎡/月×12个月+208㎡×113.5元/㎡/月÷30天×25天）。另外，由于虞国平向何氏公司缴纳了租赁保证金和装修押金共计33500元，故根据合同约定，应当将该笔费用用于抵扣虞国平所欠租赁费用，而非由何氏公司退还虞国平，故扣除该项费用，虞国平应缴纳的房屋租金为260733元（294233元-33500元）。关于违约金，结合本案实际，虞国平未按约支付租金构成违约，而何氏公司一再推迟开业时间也构成违约，双方均存在违约行为，故对何氏公司主张的违约金，本院不予支持。关于虞国平主张的房屋漏水及商场周围设施未完善给其造成的损失，本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据证明，本案中，虞国平主张其房屋漏水，但庭审中并未提供证据证明，而租赁商业经营具有一定的风险性，虞国平经过对案涉项目考察了解后决定进行投资，故聘用员工并对其进行培训、对案涉商铺进行装修后进行经营，现因案涉项目商业经营不景气导致虞国平经营不善，由此造成的投资损失应由虞国平自行承担，因此对虞国平诉请何氏公司赔偿其聘用员工和装修商铺的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司与被告（反诉原告）虞国平于2017年2月13日签订的《北尚华城购物中心商铺租赁合同》及2017年8月27日签订的《补充协议》已于2019年4月17日解除；二、被告（反诉原告）虞国平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司2018年3月27日至2019年4月20日期间的租赁费用人民币294233元；三、驳回原告（反诉被告）何氏商业运营管理（贵阳）有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）虞国平的全部反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币3303元（何氏商业运营管理（贵阳）有限公司已预交），由何氏商业运营管理（贵阳）有限公司负担人民币555元，虞国平负担人民币2748元。反诉案件受理费减半收取人民币3623.5元（虞国平已预交），由虞国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘玉二〇一九年十月二十二日法官助理杨文先书记员王婷