山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1326民初5422号 原告：梅现艳，女，1990年5月17日出生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：王祥成，北京市君永律师事务所律师。 被告：平邑泺源房地产开发有限公司，住所地平邑县金银花东路北滨河西路西，滨水雅园09幢01号。统一社会信用代码：91371326739259686D。 法定代表人：魏银河，经理。 委托诉讼代理人：张灿峰，山东鲁南律师事务所律师。 被告：李学印，男，1971年5月8日出生，住平邑县。 被告：郭仁莲（与李学印系夫妻关系），女，1972年11月17日出生，住平邑县。 原告梅现艳与被告平邑泺源房地产开发有限公司（以下简称泺源公司）、李学印、郭仁莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅现艳及其委托诉讼代理人王祥成，被告泺源公司的委托诉讼代理人张灿峰、被告李学印、郭仁莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅现艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告平邑泺源房地产开发有限公司于被告李学印、郭仁莲2015年9月20日签订的商品房销售合同无效。2.依法判决被告办理解除登记在李学印、郭仁莲名下滨河家园第5幢1单元104室房产的商品房备案登记手续。3.依法判决原告和被告平邑泺源房地产开发有限公司2017年5月11日签订的商品房销售合同有效。4.依法判决被告给原告办理滨河家园第5幢1单元104室房产的商品房备案登记手续。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月11日购买被告平邑泺源房地产开发有限公司（以下简称泺源公司）销售的滨河家园第5幢1单元104室，现已装修完毕并已入住。原告多次找被告泺源公司，要求办理商品房备案登记手续，被告泺源公司告诉原告该房屋为了使用贷款，和被告李学印、郭仁莲签订了虚假的商品房销售合同，该房的商品房备案登记手续登记在被告李学印、郭仁莲名下。被告李学印、郭仁莲一分钱房款没付，现在该房的贷款由被告泺源公司偿还。该公司同意给原告办理该房的商品房备案登记手续，但由于被告李学印、郭仁莲不配合办理解除该房的商品房备案登记手续，致使至今没有将该房的商品房备案登记手续登记在原告的名下，为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。 泺源公司辩称，同意原告的诉讼请求，原告诉称的事实属实。2017年2月17日，泺源公司与原告签订的商品房销售合同是双方的真实意思,泺源公司已将涉案楼房交付给原告，原告已装修入住。2015年9月20日，泺源公司与被告李学印、郭仁莲签订的商品房买卖合同是专为办理住房贷款使用，是虚假的。和被告李学印、郭仁莲签订合同时，整个平邑县房地产项目不好销售，泺源公司资金紧张，开发的楼房卖不出去，为使用银行贷款（当时平邑县房地产行业通行做法）和被告李学印、郭仁莲协商，签订了虚假商品房买卖合同。合同签订后答辩人为被告李学印、郭仁莲出具了虚假的首付款收据，办理了住房贷款手续，贷款完成后，泺源公司将收付款单据收回加盖作废章。涉案楼房贷款一直由泺源公司偿还。泺源公司将涉案房屋卖给原告后，多次通知被告李学印、郭仁莲配合解除涉案房产的商品房备案登记手续，其二人不予配合。致使原告起诉，因此，本案诉讼费用应由被告李学印、郭仁莲承担。 李学印、郭仁莲辩称，李学印于2015年承包了由彭京波转包的平邑泺源房地产开发有限公司开发的银都府邸16#楼模板工程施工（清工），并保质保量完成。我们在找彭京波要工钱时，彭京波说泺源公司没给后续工程款。后我们直接找泺源公司要工程款。泺源公司说没钱，要求我们配合其办理贷款。2015年9月21日，经彭京波见证，泺源公司与李学印、郭仁莲持有效证件在售楼处签订滨河家园5号楼一层一单元104室正式购房合同一份，为泺源公司贷款，贷款目的为确保支付给本人用于承接工程的工人发放工资。泺源公司称若不签订本合同，就不发放所欠工资，我们二人才签订了本合同，同时泺源公司承诺，如我们购买此房具有优先权。但是至今所欠工人工资未发放，泺源公司在未告知我们的情况下，将签订合同的该房产专卖他人。实际我儿子已到结婚年龄，有意购买此房，不料泺源公司却将此房转卖他人（原告），致使我们到别处购买房产时被告知为第二套房，为此会产生高额费用，我们买不起。原告不应我们二人作为被告，一切责任都是泺源公司实际操作所致，我们是被诱骗，我们也是受害者。我们有涉案房产的不动产证明一份，现主张该处房产由我们购买，按照原签订的购房合同，所需费用由我们承担，由泺源公司清退原告该处房产所产生的一切相关费用。如泺源公司不能履行购房合同并清退房屋，应一次性向我们付清工程款27万元。原告在法院产生的一切费用由泺源公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 梅现艳提交以下证据：1.商品房销售合同一份，证明梅现艳与泺源公司签订了滨河家园第5幢1单元104室的商品房买卖合同。2.收款收据一张，证明梅现艳已向泺源公司支付房款98245元。3.收款收据一张，证明梅现艳已交贷款保证金7800元。4.收款收据一张，证明梅现艳已向泺源公司交付装修保证金1000元。5.收款收据一张，证明梅现艳已向泺源公司交付垃圾处理费300元。6.商品房销售合同一份，证明泺源公司与李学印、郭仁莲签订了滨河家园第5幢1单元104室的房屋销售合同。 泺源公司质证认为，对证据1-5无异议。对证据6，泺源公司称该合同不是真实的房屋销售合同。 李学印、郭仁莲质证认为，对证据1-5无异议。对证据6，与泺源公司的确签订了该合同，因当时泺源公司未支付工程款，与其签订了房屋买卖合同，用泺源公司应当支付的工程款抵作房款首付，后续贷款由泺源公司偿还。 泺源公司提交以下证据：1.商品房销售合同一份，证明泺源公司与李学印、郭仁莲于2015年9月21日签订的《商品房销售合同》，该楼房位置、面积等，该房款是以分期付款方式，首付款是145245元，房贷34万元，该房与原告的楼房系同一楼房。并说明该合同是虚假的，为了贷款使用，该房没有交付给李学印、郭仁莲，李学印、郭仁莲也没有交首付款。2.收款收据，证明当时为办房贷给李学印出具的虚假收款收据，办完房贷后已收回作废。3.泺源公司交纳房贷回执44张，证明以李学印、郭仁莲签订虚假的《商品房销售合同》，2015年11月1日至2019年5月30日，房贷都是由泺源公司交纳。4.泺源公司保管的李学印用于交纳房贷的中国工商银行卡。5.证明1组7份，证明泺源公司委托公司职工公丽萍、姜爱艳、刘涛、林雪、胡忠华、李云珠、林盼盼用公司资金为名义上的购房人李学印交纳房贷。6.证明1组8份，证明公丽萍、姜爱艳、刘涛、林雪、胡忠华、李云珠、林盼盼受泺源公司委托用公司资金为名义上的购房人李学印交房贷。7.商品房预售许可证，证明泺源公司出售给梅现艳的房产已取得合法手续。 梅现艳对上述证据无异议。 李学印、郭仁莲质证认为，对证据1、2无异议。对证据3有异议，该合同不是虚假合同。对证据4、5、6无异议，称银行卡在泺源公司处，贷款也是泺源公司支付的，但泺源公司拖欠我的工程款。 李学印、郭仁莲提交以下证据：1.不动产登记证明一份，证明涉案房屋归李学印、郭仁莲所有。2.收款收据复印件一份，证明泺源公司用欠的工程款抵了房屋首付款。 梅现艳质证认为，上述证据与其没有任何关联性，不予认可。 泺源公司质证认为，对证据1真实性没有异议，但对证明目的有异议，不动产登记来源于泺源公司与李学印签订的虚假合同产生的，目的是为了使用工商银行的贷款，该房产现在已实际交付给梅现艳，因李学印不配合解除不动产登记，无法变更给梅现艳，因此产生诉讼。对证据2真实性有异议，原件在泺源公司处，并加盖了作废章，是为办贷款出具的虚假合同。 本院认为，本案的争议焦点为：一是泺源公司与李学印、郭仁莲、泺源公司与梅现艳、分别签订的商品房买卖合同效力如何。二是泺源公司为李学印、郭仁莲办理的房屋预售登记是否产生物权效力。 对于争议焦点一，本院认为，泺源公司与李学印、郭仁莲签订的商品房买卖合同并非是双方真实买意思表示，其目的是通过签订商品房买卖合同这一合法形式，掩盖泺源公司从银行套取贷款之非法目的。庭审中李学印也承认当时是为协助泺源公司办理贷款而签订房屋买卖合同，也印证了双方之间不存在真实房屋买卖合同关系。因此，泺源公司与李学印、郭仁莲签订的商品房买卖合同具有“意思表示不真实”和“以合法形式掩盖非法目的”两个特征，属无效合同。而泺源公司与梅现艳签订的房屋买卖合同，有双方认可的交纳购房款凭证、贷款保证金收据、垃圾处理费收据等证据证实，且梅现艳现已实际入住，故泺源公司与梅现艳签订的房屋买卖合同真实有效。 对于争议焦点二，泺源公司为李学印、郭仁莲办理的房屋预售登记是否产生不动产物权变动的效力。本院认为，登记在李学印名下平房建2015字第028268号不动产权证明，属于预售登记，属于不动产交易过程中管理性规范，并不产生《物权法》上物权变动效力，由于李学印、郭仁莲并未支付购房款，泺源公司亦否认将房屋出卖给李学印、郭仁莲使用。对于李学印、郭仁莲辩称用工程款抵首付款的主张，本院不予认可。根据庭审查证质证可知涉案房产已交付梅现艳使用居住，该房屋现没有办理房屋产权登记，梅现艳对该房屋具有优先购买权。 对于李学印、郭仁莲主张的如泺源公司向其支付工程款就把房子给梅现艳，如不能支付工程款就要房子的主张，李学印与泺源公司之间的债权债务不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平邑泺源房地产开发有限公司与李学印、郭仁莲2015年9月20日签订的滨河家园第5幢1单元104室房屋买卖合同无效； 二、平邑泺源房地产开发有限公司与梅现艳2017年５月１１日签订的滨河家园第5幢1单元104室房屋买卖合同有效； 三、平邑泺源房地产开发有限公司与李学印、郭仁莲自本判决生效之日起十日内解除登记在李学印、郭仁莲名下的滨河家园第5幢1单元104室房屋预售登记，并协助梅现艳办理滨河家园第5幢1单元104室房屋预售登记。 案件受理费8624元，减半收取4312元，由平邑泺源房地产开发有限公司负担2156元，由李学印、郭仁莲负担2156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  宋廷亮 二〇一九年十月二十八日 书记员  齐 能