广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初26976号原告北讯电信（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300305958949A。法定代表人陈岩，总经理。委托代理人郑志明，广东方根律师事务所律师。委托代理人林伟文，广东方根律师事务所实习律师。被告大悦城控股集团股份有限公司[曾用名中粮地产（集团）股份有限公司]，住所，住所地深圳市宝安区新安街道**龙井二路**中粮地产集团中心第****社会信用代码914403001922471899。法定代表人周政，董事长。委托代理人冷志豪，男，汉族，1996年4月21日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，系该公司员工。委托代理人张婧姝，女，汉族，1991年6月23日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系该公司员工。被告中国银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地深，住所地深圳市宝安区新安街道宝兴路西侧万骏经贸大厦******，****整层信用代码91440300G34780603E。负责人覃斌，行长。委托代理人刘军华，广东邦罡律师事务所律师。委托代理人陈登肖，广东邦罡律师事务所实习律师。原告北讯电信（深圳）有限公司与被告大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城公司）、中国银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称中行宝安支行）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑志明、林伟文，被告大悦城公司委托代理人冷志豪、张婧姝，被告中行宝安支行委托代理人刘军华均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北讯电信（深圳）有限公司诉称，2015年5月30日，原告与被告大悦城公司共签订18份《中粮创智厂区*物业租赁合同》[以下简称《租赁合同》]，承租被告大悦城公司开发的中粮商务公园第1栋第4、5、6三个整层共18个单元的办公楼（其中第4层401、402、403、403A、405、406；第五层501、502、503、503A、505、506号房和第六层601、602、603、603A、605、606号房），总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款57,441,834元。在原告与被告大悦城公司签订18份《租赁合同》的同日，双方还签订了《物业租赁合同补充协议》，对于原告的权利与义务做补充约定，即《租赁合同》约定的15年期限届满后至2057年6月28日期间，被告大悦城公司将租赁物业的占有、使用和收益的权益无偿赠与原告。自2015年3月20日至5月20日，原告根据《租赁合同》分五笔共向被告大悦城公司支付27,441,834元；2015年10月23日，原告与被告中行宝安支行签订《流动资金借款合同》（以下简称《借款合同》），向被告中行宝安支行借款3,000万元支付给被告大悦城公司，还清了全部租金。被告大悦城公司于2015年9月30日向原告交付租赁物业。至此，双方对于《租赁合同》的义务均已履行完毕。2015年10月23日，原告与被告中行宝安支行签订《借款合同》，是由北讯电信股份有限公司提供最高额担保。因此，原告与被告中行宝安支行的借贷关系，只有与保证方存在连带责任的担保关系，与被告大悦城公司不存在任何关系。2015年10月23日，被告中行宝安支行与原告签订《借款合同》时，利用其强势地位，胁迫原告与其和被告大悦城公司签订《中国银行*中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》[以下简称《三方协议》]。《三方协议》第三条约定，在原告申请的贷款符合被告中行宝安支行的贷款条件时，被告中行宝安支行将该贷款金额一次性转入被告大悦城公司的银行账户，用于支付被告大悦城公司的租金，并约定被告中行宝安支行应将该贷款金额一次性转入被告大悦城公司指定的“中粮地产集团深圳房地产开发有限公司在农业银行富通城支行的账户”。但是，被告中行宝安支行没有履行该项义务。实际上，该3,000万元系原告于2015年10月30日从自己在中国银行的账户支付给中粮地产集团深圳房地产开发有限公司在中国银行宝安支行的账户上。签订《借款合同》之后，原告一直按合同约定履行分期还本付息的义务，但是由于近期市场情况发生恶化，一时资金周转困难，被告中行宝安支行便在2018年9月26日，向原告提出《贷款提前到期通知书》，未等原告作出反应，随即在9月30日向深圳仲裁委员会提起仲裁，并同时怂恿被告大悦城公司对原告落井下石，向原告发出《合同解除通知函》，要求解除《租赁合同》，要对原告支付的总租金57,441,834元扣除11,488,366.8元，剩余款项按前海法院协助执行通知的要求暂扣，并要求原告按租金总额57,441,834元的30%计算，向其支付赔偿金17,232,550.2元，以及胁迫原告搬离承租物业。综上所述，原告认为：1、对于《三方协议》，被告中行宝安支行没有履行约定义务，而协议第四条也约定：“三方一致确认，丙方（被告大悦城公司）对于乙方（原告）在《流动资金借款合同》项下的任何债务均不承担任何担保责任或连带清偿责任。”由于被告中行宝安支行对《三方协议》没有实际履行，因此它是没有权利的；被告大悦城公司对《三方协议》没有担保责任，因此它也是没有权利的；《三方协议》只有对原告有不公平的约束，因此是无效的，也是没有实际意义的。2、原告与被告中行宝安支行签订的《借款合同》有关联单位提供担保，原告一时未能正常履行分期还款义务，自有担保单位承担连带清偿责任。这是原告与被告中行宝安支行之间的借贷关系，与被告大悦城公司无关。不论原告与被告中行宝安支行的债权债务如何清偿，被告大悦城公司均无权行使解除《租赁合同》的权利。3、对于《租赁合同》，原告已经支付了全部租金，被告大悦城公司已经交付了租赁物业，双方的权利义务均已履行完毕。被告大悦城公司更无权借助《三方协议》侵吞原告的租金、并胁迫原告搬离租赁物业并向其支付赔偿金。因此，被告大悦城公司利用《三方协议》向原告发出《合同解除通知函》提出解除《租赁合同》要求原告按租金总额57,441,834元的30%计算赔偿金17,232,550.2元，是显失公平的，也是依法无据的，应当确认《三方协议》无效。为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原告与两被告于2015年10月23日签订的《中国银行*中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》中约定的原告应向被告大悦城公司支付全部租金的义务，已在2015年10月30日履行完毕；2、依法确认《中粮创智厂区物业租赁合同》第10.5条款无效；3、依法确认《三方协议》第六条无效；4、大悦城公司赔偿原告17,232,550.2元，赔偿原告律师费损失65万元，两项合计17,882,550.2元；5、被告中行宝安支行对被告大悦城公司承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由两被告承担。被告大悦城公司答辩称，1、被告大悦城公司认为原告与被告大悦城公司、中行宝安支行签订的《三方协议》、《租赁协议》没有合同无效的情形，前述合同是各方当事人在真实意思表示之下达成的有效协议。原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。2、《三方协议》和《租赁合同》是各方的真实意思表示，不存在合同无效情形，是合法有效合同。3、原告已经持续存在逾期归还被告中行宝安支行贷款的根本性违约行为，被告大悦城公司有权行使解除权解除租赁合同，原告起诉的目的是为了继续非法占有被告大悦城公司的承租物业。4、原告主张的赔偿费用和律师费没有法律与事实依据，应当依法予以驳回。本案系原告根本性违约，被告大悦城公司不存在违约情形，而且在《租赁合同》中并未约定当出现纠纷时原告产生的律师费由被告大悦城公司承担。5、根据原告提交的证据显示其支付的租金并没有按照合同约定支付，并没有足额支付。因此请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告中行宝安支行答辩称，1、被告中行宝安支行认为三方协议是附解除条件的合同，没有违反法律法规的强制性规定。2、原告在起诉状中提及的情形不是属于法定的无效情形，而是属于可撤销的，但可撤销按民法总则的规定是有期限的，最长1年，本案已超过可行使撤销权利的期限。3、原告在被告中行宝安支行项下的借款合同违约是确定的，其违约情形一直持续至今。对于该违约情形已有生效的仲裁文书确认，且现在该案已进入强制执行阶段。经审理查明，2015年5月30日，被告大悦城公司（曾用名中粮地产（集团）股份有限公司）作为出租方甲方，原告作为承租方乙方，双方签订18份《中粮创智厂区物业租赁合同》（以下简称租赁合同）及《物业租赁合同补充协议》，约定由乙方承租甲方开发的中粮商务公园第1栋第4、5、6三个整层共18个单元的办公楼，总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款57,441,834元。18份《租赁合同》的10.5条款均约定，乙方以银行贷款方式支付租金的，因乙方逾期偿还银行贷款本息，导致贷款银行解除贷款合同的，本合同终止；合同终止后，乙方已租赁期间的租金不予退还，乙方还应承担租金总价款30%的赔偿责任，赔偿金不足以补偿实际损失的，乙方应当补偿差额部分；甲方可直接从乙方已支付的租金总额中代扣上述赔偿金及实际损失。合同签订后，原告于2015年3月20日至5月20日期间向被告大悦城公司转账支付租金合计27,441,834元。2015年9月30日，被告大悦城公司向原告交付涉案18个单元的租赁物业。2015年10月23日，原告与被告中行宝安支行签订《流动资金借款合同》，约定被告中行宝安支行向原告提供30,000,000元贷款，用于支付被告大悦城公司上述租金，借款期限自实际提款日起36个月，原告分期归还本金，支付利息。同日，北讯电信股份有限公司与被告中行宝安支行签订《保证合同》，为原告上述贷款债务承担连带保证责任。2015年10月29日，被告中行宝安支行向原告发放贷款30,000,000元。翌日，原告转账支付被告大悦城公司剩余租金30,000,000元。另查明，2015年10月23日，原告和两被告签订《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》（简称三方协议），协议确认被告大悦城公司对涉案贷款不承担任何担保责任或连带清偿责任，其中第六条对原告逾期还款的处理约定，若原告违反《流动资金借款合同》约定，构成根本违约，导致被告中行宝安支行解除《流动资金借款合同》，视为原告对涉案租赁合同的根本违约，租赁合同在《流动资金借款合同》解除时同时终止；租赁合同解除或终止后，截至合同终止或解除时已实际使用租赁物业期间的租金，不予退还，原告应按租赁合同的约定向被告大悦城公司承担赔偿或补偿责任；原告的剩余租金按以下先后顺序由被告大悦城公司代为抵扣后仍有余额的，无息返还原告：无条件抵扣原告在《流动资金借款合同》项下对被告中行宝安支行所承担的全部债务；抵扣原告在租赁合同项下对被告大悦城公司所承担的赔偿或补偿责任。截至2018年9月21日，原告按合同约定分期共归还本金17,000,000元，剩余本金13,000,000元，自此开始逾期未能足额支付利息。由于贷款到期后原告未归还本金，北讯电信股份有限公司亦未履行担保责任，被告中行宝安支行于2018年9月30日提请仲裁。2019年4月16日，深圳仲裁委员会作出（2018）深仲裁字第2728号裁决书，确认被告逾期还款构成违约，裁令被告偿还本金，支付利息、罚息和复利。2018年9月26日，被告中行宝安支行向原告发送《贷款提前到期通知书》，宣布《流动资金借款合同》项下贷款到期，原告应当于收到通知之日起立即向其偿还全部贷款本息。同日，被告中行宝安支行向被告大悦城公司发送《通知》和《协助函》，称原告未按借款合同的相关约定履行支付和清偿的义务，已构成对《流动资金借款合同》的根本违约，故据《中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》，通知被告大悦城公司解除或终止其与原告签订的租赁合同，从原告已付款项中扣除实际使用期间的租金后，以“北讯还贷款”用途将款项付至被告中行宝安支行指定账户。2018年10月23日，被告中行宝安支行向原告发送《合同解除通知函》，告知原告：根据租赁合同和三方协议，《租赁合同》已于2018年9月26日自行终止，原告已租赁期间的租金不予退还，并且原告应当支付《租赁合同》总价30%共计17,232,550.2元的违约金，原告在与被告大悦城公司结清全部费用后（包括但不限占用费、管理费、水电费等）于3日内搬离原告物业；被告大悦城公司将在已支付的租金总价款57,441,834元中扣除实际使用期间租金11,488,366.8元和赔偿金17,232,550.2元、以及截至实际搬离期间所发生的其余费用。2018年11月30日，被告大悦城公司向原告发出《限期搬离通知书》：要求原告搬离涉案租赁物业，并自2018年10月27日起按日租金2倍支付占有使用费。2018年12月5日，原告向被告大悦城公司发函《关于的复函》,声明租赁合同已履行完毕，三方协议无效，要求被告大悦城公司撤回《合同解除通知函》、《限期搬离通知书》。自此，原告拒绝搬离涉案租赁物业，遂酿成纠纷。以上事实，有原告提交的《中粮创智厂区物业租赁合同》、《中粮创智厂区物业租赁合同补充协议》、《中国银行中粮创智厂区物业租金贷款三方协议》、中国建设银行网上银行电子回单、《流动资金借款合同》、客户贷记回单、贷款提前到期通知书、合同解除通知函、还款回单、《委托代理合同》、（2019）粤0306民初13539号案件受理通知书和起诉状，被告大悦城公司提交的通知、协助函、租金退还账户确认函，被告中行宝安支行提交的对账单、关于当事人申请执行仲裁裁决致人民法院的函、仲裁裁决书及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的多份《中粮创智厂区物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。关于《租赁合同》第10.5条及《三方协议》第六条约定是否有效的争议，上述条款均约定了原告逾期偿还银行贷款应承担相应的赔偿责任，实质系为降低贷款出借方的风险，对贷款使用方即原告和被告大悦城公司设置义务；当协议出现的逾期还贷的情况出现，则贷款使用方有义务解除或终止贷款约定用途之合约，结算余款，作以偿还贷款，从而保障贷款出借方即被告中行宝安支行最大程度的收回贷款。该协议为三方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，三方权利义务综合借款合同、租赁合同来考虑，并未显失公平，以上条款应为合法有效。故原告以上述条款显失公平而主张无效，既缺乏事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。关于赔偿损失的争议，根据已查明的事实，原告在涉案贷款到期后未能履行还本付息义务，其行为已构成根本违约，被告大悦城公司有权依照《租赁合同》第10.5条及《三方协议》行使合同解除权，并请求原告承担相应的赔偿责任。故原告请求被告赔偿损失17,232,550.2元及律师费65万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告所主张的租金已支付完毕的问题，因被告大悦城公司已就租金问题另案诉讼解决，故本院在此不予审查。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北讯电信（深圳）有限公司的全部诉讼请求。本案受理费129,095.3元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  屏人民陪审员 林  桂  旋人民陪审员 傅    盛二〇一九年十月十日书 记 员 庄秋玲（兼）书 记 员 王    冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。