浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初2558号原告（案外人）：王旭东，男，1990年6月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人:彭伊妮，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈秀英，女，1948年2月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人:林合敬，北京炜衡（温州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈贤，男，1990年1月1日出生，汉族，户籍地：温州市瓯海区，现住温州市瓯海区。原告王旭东为与被告陈秀英、第三人陈贤案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王旭东的委托诉讼代理人彭伊妮、被告陈秀英的委托诉讼代理人林合敬、第三人陈贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭东向本院提出诉讼请求：1.停止对瓯海区××街道××幢××室的执行并解除查封；2.确认瓯海区××街道××幢××室归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年，第三人陈贤作为温州生态园三垟湿地二、三产返回住宅安置房征地置换户，通过摸文抽取到瓯海区三垟街道南仙家园第16幢602室的房屋（以下简称涉案房屋）。2017年4月24日，原告王旭东与第三人陈贤签订《房屋买卖合同》（合同编号：×××39）一份，约定：王旭东向陈贤购买涉案房屋；房屋成交单价15365.88元／㎡，房屋面积172.46㎡（以产权证面积为准），成交总价2650000元整。付款方式为王旭东在签订本合同时，向陈贤支付定金100000元。剩余房款（暂扣260000元）在2017年5月15日前支付，260000元待房屋产权过户后支付。同年4月27日，原告王旭东又与陈贤及其家人签订《房屋卖尽契》一份，该卖尽契主要内容与《房屋买卖合同》一致。2018年初，陈秀英因民间借贷纠纷起诉了包括陈贤在内的四位债务人，鹿城法院作出（2018）浙0302民初3998号民事判决书，判决陈贤等人承担还款责任。后陈秀英向鹿城法院申请强制执行，鹿城法院查封了陈贤名下的涉案房屋，王旭东知晓上述情况后向鹿城法院提出执行异议。2019年2月28日，鹿城法院对王旭东执行异议一案件出（2019）浙0302执异167号执行裁定书，裁定驳回王旭东的执行异议。王旭东认为，鹿城法院就此存在认定事实不清、适用法律不当的情形。一、原裁定书依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十五条第（一）项裁定驳回王旭东执行异议属于认定事实不清、适用法律错误。涉案房产虽经摸文公证，但实际上尚未办理产权登记，裁定书载明的涉案房屋所有权证号只是征地置换户摸文定房单的副联号码，房管部门的不动产登记簿上也还未有涉案房屋权利人的信息。因此，本案无法适用《规定》第二十五条第（一）项来判断陈贤是否为涉案房屋权利人。二、本案符合《规定》第二十八条描述的情形，可以排除执行。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王旭东与陈贤签订《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》是在2017年4月，而涉案房屋被查封是在2018年12月。两份协议未违反法律规定，合法有效。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。王旭东购买涉案房屋后即办理了水、电过户手续，水电费的支出能证明其实际居住于涉案房屋。且温州市日丽物业管理公司南仙家园管理处亦能证明王旭东自2017年4月开始就居住于涉案房屋，并按规定如数缴纳物业费用。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行。王旭东于2017年4月24日通过其母亲朱金芬向陈贤母亲林少秋支付购房定金100000元；于2017年5月5日通过其父亲王碎坚支付剩余购房款2290000元，合计支付房款2390000元，符合《房屋买卖合同》有关付款方式的约定。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因温州生态园尚未启动南仙家园住房产权办理程序，陈贤作为征地置换户都还未获得房屋产权，王旭东作为买受人需待陈贤办理产权登记后方能过户。因此，王旭东对于房屋未办理过户登记不存在过错。综上，本案适用《规定》第二十八条，已符合法律规定的可以排除执行的要求。被告陈秀英答辩称：1、本案王旭东非法律意义上合法的权利人，其与陈贤存在套用银行流水清单，后补签合同的可能。王旭东与陈贤存在恶意串通，损害陈秀英利益的情形。王旭东与陈贤签订的合同是不真实的，无效的。2、陈秀英与陈贤的债权债务发生于2011年，借款时承诺以房产抵押，陈贤于2014年承诺分期付款，陈贤并未将本案房产交易的款项偿还陈秀英的债务，而且王旭东的支付避开了陈贤的账户，存在恶意规避的行为。３、王旭东未将余款260000元支付给陈贤，但王旭东在执行异议阶段向执行局提交了一份收款收据，本案没有提交，收款收据证明王旭东帮助陈贤恶意逃避履行债务，双方存在串通，合同并非合法有效。第三人陈贤陈述称：其对王旭东的诉讼请求以及事实理由没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、关于王旭东提交的《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》。陈秀英质证称：对该两份协议的真实性、合法性、关联性均有异议，双方存在串通补签合同的可能，该合同无效。本院认为，王旭东与陈贤于2017年4月24日签订《房屋买卖合同》后，又于同年4月27日与陈贤及家人签订《房屋卖尽契》，该两份证据材料载明：王旭东购买陈贤的涉案房屋，总房款为2650000元，并对付款方式等作了约定，可以认定王旭东与陈贤于2017年4月就涉案房屋的买卖签订了相关协议。二、关于王旭东提交的中国工商银行凭证、浙江省农村信用社回单、收款确认书、收条、家庭关系证明及户口簿。陈秀英质证称：所有的款项支付与王旭东均无关，都是朱金芬支付给林少秋，以及王碎坚支付给陈贤。陈贤先出收据、王旭东后付款，严重违反房屋买卖交易过程中的交易习惯。本院认为，王旭东提供的银行付款凭证及户口簿可以证明王旭东母亲朱金芬于2017年4月24日支付陈贤母亲林少秋房款100000元，王旭东父亲王碎坚于2017年5月5日支付陈贤2290000元。结合银行凭证、收款收条与二份买卖协议上的付款方式及金额可以互相印证，证明王旭东为购买涉案房屋向陈贤共支付了2390000元购房款的事实。三、关于王旭东提交历月电费明细、用水情况查询清单、物业证明。陈秀英质证称：对该组证据的真实性、关联性有异议，水电费过户并不代表物权的转移。本院认为，历月电费明细（2017年4月-2019年2月）和用水情况查询清单（2017年5月-2019年1月）上载明的户名均为王旭东，用户地址为南仙家园16幢602室，与定房单、公证书、《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》上的坐落地址相印证，且该些凭证由王旭东持有，可以证明该些费用由王旭东交纳。关于该物业证明，根据规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证明没有相关人员签字，其形式不合法，故其内容真实性不能确认，本院不予认定。四、关于陈秀英提供的协议书、借条。王旭东质证称：2011年借条上“房产证作抵押”并非是陈贤所写，故陈贤未与陈秀英达成将房屋作抵押的合意。陈秀英与陈贤之间存在债务纠纷，但并不影响王旭东要求陈贤交付房屋所有权。陈贤称其没有房子抵押，也没有写“房产证作抵押”字样。本院认为，该组证据与本案没有关联性，本院不予认定。经审理，本院认定本案事实如下：2015年1月31日，陈贤作为温州生态园三垟湿地二、三产返回住宅征地置换户摸文定位抽取到涉案房屋，计建筑面积172.46平方米。同日，温州生态园房屋征收服务中心出具摸文定房单。依温州生态园房屋征收服务中心申请，2015年2月4日，浙江省温州市中诚公证处对上述定房单作了公证。2017年4月24日，王旭东通过中介介绍与陈贤签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：陈贤将涉案房屋出卖给王旭东，单价15365.88元/㎡，房屋面积172.46㎡(以产权证面积为准)，成交总价2650000元整。付款方式为：王旭东在签订本合同时，向陈贤支付定金100000元。剩余房款(暂扣260000元)在2017年5月15日前支付，260000元待房屋产权过户手续办理完毕后五日内支付。同日，王旭东母亲朱金芬向陈贤母亲林少秋账户支付100000元，陈贤于同日出具收到100000元的收款确认书。同年4月27日，王旭东又与陈贤及其家人签订《房屋卖尽契》一份，该卖尽契主要内容与《房屋买卖合同》一致。同年5月5日，王旭东父亲王碎坚通过中国工商银行账户向陈贤转账2290000元，陈贤等出具收到2390000元的收条。后陈贤自2017年4月份、5月份起分别为涉案房屋支付了电费、水费。另查明：陈秀英与陈贤等人民间借贷纠纷一案中，本院于2018年7月作出（2018）浙0302民初3998号民事判决书，判令陈贤等人共同偿付陈秀英借款本金1100000元及利息等。该民事判决生效后，陈秀英向本院申请执行。本院于2018年12月20日作出（2018）浙0302执8110号之一执行裁定书，裁定查封了涉案房屋，并于同日作出公告，责令陈贤或房屋实际使用人限期自行腾空迁出涉案房屋。王旭东知晓后，向本院提出执行异议。本院于2019年2月28日作出（2019）浙0302执异167号执行裁定书，裁定驳回王旭东的执行异议。王旭东不服，向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，房屋的所有权，除了法律另有规定的情形外，只有在办理设立登记后才能取得。因涉案房屋未办理物权登记，故王旭东请求确认涉案房屋归其所有于法无据，本院不予支持。对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，本院对本案具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖的事实。王旭东通过中介介绍向陈贤购买涉案房屋，双方于2017年4月签订了《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》。可见，房屋买卖系双方的真实意思表示，同时，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。房屋买卖发生在房屋被查封之前（查封时间为2018年12月）。二、关于支付购房款的事实。《房屋买卖合同》、《房屋卖尽契》约定购房款为2650000元，王旭东通过其父母亲共支付了房款2390000元，陈贤出具了收条予以确认。剩余260000元虽未付清，但王旭东现已将该260000元存至法院账户。可见，王旭东已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三、关于王旭东是否已经占有涉案房屋。王旭东自2017年4月、5月份起为涉案房屋支付了电费、水费，可见，王旭东已经占有了涉案房屋，且占有时间在房屋被查封之前。四、关于是否因王旭东自身原因未办理过户登记。涉案房屋未进行初始登记，现有证据不能证明系王旭东自身的原因导致房屋未能办理过户手续。综上，王旭东主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。王旭东主张解除对涉案房屋的查封，查封属于执行行为，并非执行异议之诉的审理范围。陈秀英抗辩王旭东与陈贤存在串通可能，但未提供证据证实，本院对其意见不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：一、不得执行坐落于瓯海区××街道××幢××室的房屋；二、驳回原告王旭东的其他诉讼请求。案件受理费25920元，由被告陈秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2019）浙0302执异167号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 叶 宇 锞人民陪审员 苏 海 燕人民陪审员 陈马利克二〇一九年十月二十六日书 记 员 陈  婵