广西壮族自治区金秀瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1324民初654号 原告（反诉被告）：田岳金，男，1982年10月1日出生，壮族，住广西金秀瑶族自治县。 委托诉讼代理人：蒙冠斌，广西景耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈荣忠，男，1965年2月10日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：陈恒，广西至和律师事务所律师。 原告田岳金诉被告陈荣忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日受理后，依法适用普通程序进行审理，2018年11月20日，被告陈荣忠向本院提起反诉，本院经审查后认为，两案属于同一法律事实且诉讼请求相互抵销，符合反诉条件，遂依法予以受理。2018年12月20日，本院对本诉与反诉进行了合并公开开庭审理，原告(反诉被告)田岳金及其委托代理人蒙冠斌，被告（反诉原告）陈荣忠及其委托代理人陈恒到庭参加了诉讼。庭后，本院依原告申请依法定程序委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司对涉案场馆的全部装饰安装工程和设备设施的价值及对该场馆经营3年期间的可得利益进行评估，该评估公司于2019年9月6日向本院送达评估结果，本院于同年9月9日组织双方当事人进行质证。本案现已审理终结。 原告田岳金向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈荣忠赔偿原告装饰装修房屋损失87140.00元（该房屋被告违约转租给原告）；2、判令被告赔偿原告误工费及交通费差旅费损失2万元；3、判令被告赔偿原告全部可得利益损失，标准是按照三年招收的收入总额37.5万元的50%即187500.00元的赔偿（诉讼标的合计为294640.00元）；4、由被告承担本案各项诉讼费用。事实和理由：2017年9月6日，原告与被告口头协商，被告将金秀镇解放路169-23号房屋租给原告使用，期限为3年。同日，原告按被告要求交纳押金2000.00元，被告同时出具收款凭条并交付房屋钥匙给原告。2017年9月7日，原告开始对该房屋进行装修，前后装修28天。在装修过程中，被告曾称要收回该房屋，但两天之后又说不收回该房屋了，原告可继续使用。在原告投入使用后，被告以县政府需要该房屋为由，要收回该房屋。因此，被告阻碍原告正常经营，破坏场地的设备设施，导致租赁合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益，遂于2018年10月31日起诉至人民法院，请求判如所请。 被告陈荣忠作出辩解并提起反诉称，首先，被告陈荣忠于2016年3月1日与金秀瑶族自治县住房和城乡建设局签订的《金秀县金中体育场地下停车场租赁合同书》，陈荣忠履行该合同是否违约，根据合同相对性，田岳金亦无权就该合同主张权利，故原告田岳金的第1项诉讼请求以陈荣忠违约转租为由主张赔偿没有法律依据。第二，被告陈荣忠已尽合理提示告知义务，无违约行为，田岳金要求赔偿其损失无事实依据。在转租场地时，已告知田岳金转租场地（房屋）为政府部门所有，亦告知只能临时租用，政府根据需要可随时收回，故没有签订租赁合同。第三，田岳金因装修转租场地造成的损失，应由其自行承担。田岳金对于投资装修转租场地面临随时被政府收回，不能使用经营，会造成损失的风险是明知的，至少是应当预见到的，故造成的损失应由其自行承担。最后，田岳金主张赔偿损失的项目和数额，被告陈荣忠不予认可。另，2017年9月6日，其与田岳金之间成立的口头协议是不定期租赁合同。至今，双方合同即口头协议成立已有14多个月，该场地一直由田岳金管理和使用，田岳金拒绝按约定支付租金，经陈荣忠催收亦无果，致使订立租赁合同的根本目的没有实现，且陈荣忠已在近6个月前告知田岳金拆除装修设施，已尽了合理期限的通知义务。故田岳金应支付2017年9月6日至2018年11月6日，共计14个月的租金14000.00元，抵减原告田岳金交纳2000.00元押金后，田岳金尚应支付陈荣忠租金12000.00元。因此，田岳金的行为致使双方订立的合同目的没能实现，反诉原告陈荣忠为维护被告方的合法权益，遂请求人民法院依法驳回田岳金的诉讼请求并判令：1、判决解除反诉原告陈荣忠与反诉被告田岳金之间的租赁合同；2、判令反诉被告田岳金立即向反诉原告陈荣忠支付所欠租金12000.00元。3、判令反诉被告田岳金承担反诉案件受理费。 田岳金针对陈荣忠的反诉答辩称，双方约定租金按年支付，因陈荣忠违约在先，导致合同不能继续履行，故反诉被告田岳金不应该支付租金。因此，请求人民法院依法驳回反诉原告陈荣忠的诉讼请求。 结合全案证据及庭审调查情况，本院确认以下法律事实： 2017年9月6日，陈荣忠与田岳金达成口头协议，协议约定陈荣忠将其承租的金秀县金秀镇解放路169-23号即金秀县金中体育场地下停车场的北侧场地约100平方米门面转租给田岳金，每月租金为1000.00元，用途为开设卜田跆拳道培训场馆。同日，田岳金交纳押金2000.00元，随后，陈荣忠亦将该门面钥匙交给田岳金，田岳金对该门面进行了装修。2018年3月，田岳金开始招生营业，2018年7月，陈荣忠以政府要收回该门面为由，与田岳金协商租赁合同解除事宜，同月，田岳金停止营业，但该门面钥匙一直由田岳金保管至今。双方发生纠纷，经双方及有关部门进行协商，均未果，原告田岳金遂于2018年10月31日起诉至人民法院，请求判令：1、判令被告赔偿原告装修损失及三年招生又不能使用该门面的经济损失87140.00元；2、精神抚慰金20000.00元；3、判令被告赔偿原告三年招收可得利益损失187500.00元（三年收入总额37.5万元的50%的赔偿数额）；4、由被告承担本案各项诉讼费用。庭审时，原告田岳金当庭变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告装饰装修损失87140.00元；2、造成原告误工及交通差旅费损失20000.00元；3、判令被告赔偿原告全部可得利益损失，标准是按照三年招收的收入总额37.5万元的50%即187500.00元的赔偿（诉讼标的合计为294640.00元）；4、由被告承担本案各项诉讼费用。2018年11月20日，被告陈荣忠向本院提起反诉，要求判令：1、判决解除反诉原告与反诉被告之间的租赁合同。2、判令反诉被告立即向反诉原告支付所欠租金12000.00元。3、判令反诉被告承担反诉案件受理费。 另查，田岳金除了交纳押金2000.00元外，并未交纳有租金，双方在庭审中均认可合同没有解除。在诉讼过程中，田岳金申请对位于金秀县金秀镇解放路169-23号门面即“卜田跆拳道”场馆的全部装饰安装工程和设备设施的价值及对该场馆经营3年期间的可得利益，进行评估鉴定，本院审查后，委托广西信达友邦资产评估有限责任公司进行评估，广西信达友邦资产评估有限责任公司于2019年9月6日作出桂信司评报字（2019）第194号《资产评估报告》，评定装饰安装工程价值为40220.00元、设备设施为1960.00元、可得利益（3年）为21140.00元。 本院所确认的上述事实，有原、被告提供的《金秀县金中体育场地下停车场租赁合同书》、《收据》、《短信记录》、《微信聊天记录》、《通话记录》、鉴定机构的《退回资料的函》及《资产评估报告》；以及原、被告在庭审中的陈述笔录在案为凭，以上证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案中，原、被告双方自愿达成口头协议，当事人意思表示真实，亦无违反法律之规定，合同合法、有效，对合同当事人产生法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈荣忠在明知该门面不能转租情况下仍转租给田岳金开设卜田跆拳道培训场馆，于2018年7月以政府要收回该门面为由通知田岳金解除合同，陈荣忠转租造成田岳金的损失要承担相应的赔偿责任，陈荣忠辩称在租赁时已告知田岳金若政府要收回该门面则要随时解除合同而无需承担赔偿责任的抗辩意见，因无相关证据予以佐证，本院不予采纳。关于田岳金装修损失的问题，参照广西信达友邦资产评估有限责任公司作出桂信司评报字（2019）第194号《资产评估报告》，评定的装修损失为42180.00元（40220.00元+1960.00元），故本院对田岳金装修损失确认为42180.00元。对于田岳金主张的预期可得利益损失187500.00元，因商业行为存在一定风险，投资者应当谨慎，双方于2018年7月双方发生纠纷，田岳金同月停业，但门面钥匙一直由田岳金保管至今，且双方在庭审中均认可合同未解除，陈荣忠于2018年11月20日反诉要求田岳金终止租赁合同的履行，故本院根据相关法律规定确认双方租赁关系于2018年11月21日终止。因田岳金在停业后，亦需要时间另行寻找门面营业，防止其损失的扩大，并根据评估公司的意见，故陈荣忠应承担赔偿2018年7月至11月期间田岳金可得收益的损失，即为2936.11元（21140.00元÷36个月×5个月）。另，原告主张误工费及交通差旅费损失2万元，因无证据证实及法律依据，本院不予支持。此外，田岳金除了交纳押金2000.00元外，一直未支付租金，故应支付合同终止前产生的租金，因此，陈荣忠反诉请求田岳金支付所欠租金12000.00元（自2017年9月6日至2018年11月6日的租金14000.00元，即按每月租金为1000.00元，再扣减田岳金已交纳押金2000.00元。），本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）田岳金与被告（反诉原告）陈荣忠于2017年9月6日达成的口头协议； 二、被告（反诉原告）陈荣忠支付原告（反诉被告）田岳金装修费损失42180.00元； 三、被告（反诉原告）陈荣忠支付原告（反诉被告）田岳金可得利益损失2936.11元； 四、原告（反诉被告）田岳金支付被告（反诉原告）陈荣忠房屋租金12000.00元； 五、驳回原告（反诉被告）田岳金的其他诉讼请求。 本诉案件受理费5720.00元，由本诉原告田岳金负担4720.00元，本诉被告陈荣忠负担1000.00元，反诉案件受理费100.00元，由反诉被告田岳金负担100.00元。鉴定费15000.00元，由本诉原告田岳金负担7500.00元，本诉被告陈荣忠负担7500.00元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的债务履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  林 华 审 判 员  韦永瑜 人民陪审员  蒙贤新 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  冯余云 附：相关法律条文 ----《中华人民共和国合同法》 第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 ----《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ----《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。