常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初2300号原告：周霞，女，1970年9月25日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：彭美松，江苏常维律师事务所律师。被告：杨东方，男，1982年3月27日生，汉族，户籍地安徽省淮南市潘集区，现住江苏省常州市。被告：周亭，女，1987年8月21日生，汉族，户籍地安徽省淮南市潘集区，现住江苏省常州市。两被告委托诉讼代理人：姚志勇，江苏中爵律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：孙博，江苏中爵律师事务所实习律师。原告周霞诉被告杨东方、周亭合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月19日、10月15日公开开庭进行了审理，并于同年9月9日组织双方听证。原告周霞及委托代理人彭美松、被告杨东方及两被告委托代理人姚志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的资产使用合同；2、判令被告支付房屋使用费155万元（自2015年8月1日至2018年12月31日），并负担延迟支付的利息80888.55元；3、判令被告将房屋恢复原状并返还原告，且自2019年1月1日至实际恢复原状并返还原告之日止计算占用天数，按照年使用费60万元标准负担原告可得租金损失；4、判令被告因违反合同而应支付违约金15万元；5、判令被告支付水费4453.08元、电费353616.19元；6、本案诉讼费用、相关其他费用由被告负担。事实与理由：被告杨东方自称是韩国沐易法定代表人，因韩国沐易婚纱摄影业务需要，自2015年7月份开始使用原告周霞为法定代表人的常州金宝贝摄影有限公司住所地的房屋，原告周霞为经营者的唯你国际婚纱摄影婚纱、设备、场景等资产，以改善韩国沐易的经营条件。2015年11月17日，由原告周霞（以常州金宝贝摄影有限公司法定代表人身份）、被告杨东方（以韩国沐易婚纱摄影法定代表人身份）签订合同一份，各方就韩国沐易使用原告上述资产事宜约定，原告将位于常州市钟楼区出租给韩国沐易使用，使用期限自2015年8月1日至2020年7月31日，共计60个月，房屋年使用费为60万元，并约定了支付方式。韩国沐易所使用的资产，包括原告所在公司除二楼之外的各楼层的全部房屋，以及该公司、唯你国际婚纱摄影所有的摄影摄像设备、婚纱、礼服、灯光、台式电脑，笔记本电脑、苹果一体机、装璜、电视机、空调、沙发、桌椅、化妆品、头饰等。2017年12月11日，原告发现公司、唯你国际婚纱摄影的上述资产被消失、屋内设施被破坏等，原告保留追诉权利，并将另案追偿。根据江苏省常州市中级法院（2018）苏04民终3980号民事判决书确认的事实，韩国沐易即青摄沐易工作室，杨东方与周亭系夫妻关系，周亭系韩国沐易登记经营者，杨东方与周亭同为韩国沐易的实际经营者。根据工商资料，钟楼区南大街青摄沐易婚纱摄影工作室已于2018年10月23日注销登记。因韩国沐易至今未将原告房屋腾空、清理，也未将其大型广告牌匾等拆除，妨碍原告的使用并继续造成新的损失，因此原告为维护自身权益，只得提起诉讼，请求判如所请。针对两被告庭审中的答辩观点，原告庭审中陈述，被告所称房租调整为30万/年不成立，他与我说好互换经营，但是他没到金宝贝来经营，所以根本没有实际履行。55号-X号资产是我个人签租的，我个人在里面开了两家公司，一家儿童摄影，一家婚纱摄影。婚纱摄影我是叫被告来经营的，其实我的东西都在里面。五楼是摄影师、员工的工作室、网络销售区，四楼是摄影部，三楼是化妆区和服装区，一楼是接待区。水电表的分布是两块。一楼二楼的电表是一个，户号为3101001865，这个是每个月我们自己交的；三至五楼的电表是一个，户号为3101005712，这一个是南大街街道帮我们垫付的，至今还欠十几万。水费是我们自己交的。被告所说其每个月给我5000元是不真实的，我从未收到过。被告搬走时我不知道，等我知道的时候已经一片狼藉了，我也报警过，因为我的摄影公司当时装潢得很好，投入几百万。当时我也拍了照片，照片和报警记录我可以庭后提供。被告搬走没有跟我讲，所以我认为到现在合同都是有效的。按照约定，水电费、税务应当另行承担。原告为支持其诉讼请求提交下列证据：1、原告与被告于2015年11月17日签订的合同原件1份，2、常州市双桂坊55号从2015年8月至2018年11月份的水费明细1份，3、常州市双桂坊55号从2015年8月至2018年12月份电费明细1份，4、常州市公证处出具的公证书原件1份，5、原告名下的钟楼区南大街唯你摄影中心营业执照复印件及工商资料各1份，6、原告与钟楼区南大街街道办事处签订的关于常州市双桂坊55-X号房屋租赁合同1份，7、常州市双桂坊55号房屋水电发票及核查联96页，8、常州市梦工厂（国际）婚纱摄影机构于2010年6月装修的相关资料11页。两被告辩称，1、我方认为，原告诉请没有法律依据。被告杨东方与原告签订的资产使用合同早已解除，被告经营的摄影店也于2017年8月搬离涉案房屋，在此期间，被告应当承担的房屋租金、水费、电费均已缴纳完毕，现原告隐瞒相应款项已经全部付清的事实，编造理由向人民法院提起诉讼，我们认为涉嫌虚假诉讼，被告也在收集相应的证据，必要时将向公安机关报案。2、因原告与被告杨东方签订房屋使用合同时，并未出示其作为房屋所有权人或者有权出租人的凭证，因此我们对其在本案中的诉讼主体资格有异议。3、在实际履行过程中，原告与被告就相应事宜进行过变更，房租调整为30万元/年，另外该资产使用合同仅仅涉及到被告使用原告（常州金宝贝摄影）租用的房屋，并不涉及原告所谓的摄影设备、电脑等。4、被告自使用该房屋至搬离，仅仅使用了第一层与第三层。自被告承租上述房屋开始，相应的水电费均由被告承担，其中水电费的户名是常州金宝贝摄影有限公司，电费户号为3101005712与3101001865两个，被告在缴纳水电费的过程中，一般是携带现金至窗口报相应户名和户号缴纳，有一部分是每月5000元的现金给原告本人。被告早在2017年8月就搬离了案涉房屋，房屋当然是空置的，而且原告本身一直在上述房屋办公，对于被告搬离的事实显然是知悉的。因此，我方认为，原告在2019年以合同未终止为由提起诉讼，而且声称被告从未支付任何款项，显然有悖常理。原告提交的发票，有18张机打票是广南大厦，有4张机打票是南大街街道办事处，30张机打票是常州金宝贝儿童摄影有限公司，另有8张增值税电子发票是南大街街道办事处，8张增值税电子发票是常州金宝贝儿童摄影有限公司，与原告的诉请没有关联性。发票的开票日期可以看出是事后补打，被告在2017年年底已经腾空并返还了租赁物，在此之后的费用应当是原告自行使用或者出租给他人使用所产生的。两被告为支持其答辩意见提交下列证据：1、江南农村商业银行户名为周亭的银行流水104页，2、微信付款截图5份，3、2016年10月7日杨东方与周霞书写的名为“公证”的协议1份，4、落款时间为2017年5月3日的“资产使用合同”1份，5、“情况说明”1份。并邀请穆某,4到庭作证。因两被告提出申请，本院调取了交通银行卡号尾号为33×××33的银行账单6页、农业银行卡号尾号为53×××63的银行账单10页。经审理查明，被告杨东方因经营需要与原告协商，并于2015年7月下旬开始租用周霞租用的常州市双桂坊55号房屋经营婚纱摄影。同年11月17日，以周霞为甲方，杨东方为乙方签订“资产使用合同”一份，约定甲方将常州市双桂坊55号房屋第一、三、四、五层（转租）给乙方使用，使用期限自2015年8月1日至2020年7月31日，共计60个月。在此期间，一、四、五层经乙方同意，甲方也可以使用。房屋年使用费为60万元，第一期使用费从2015年10月份营业额的10%支付开始，以此类推，每月营业额的10%由乙方交付甲方。（乙方根据实际情况，也可以每半年支付30万元房屋使用费）。乙方使用上述资产期间，水费、电费、电话费、物业费、以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。每月根据甲方提供明细清单由乙方承担。房屋使用期为5年，从2015年8月1日至2020年7月31日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金。因使用该房屋所发生的除大修费以外的其他费用，由乙方承担。在乙方资产使用期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。乙方同意预交人民币5万元作为甲方资产保证金，于2015年10月31日前支付甲方，合同终止时作为资产使用冲抵。合同还就其他内容做了约定，合同附注：韩国沐易财务由双方指定的第三方审核。但未对房屋内的其他设施设备使用权做出约定，也未在合同中或以附件方式罗列其他设施设备清单。期间，被告于2015年9月30日经周亭转给周霞6万元、同年11月17日经陶亮转给周霞20万元、2016年3月28日经周亭转给穆某,420万元、同年6月12日经周亭转给穆某,420万元、同年8月22日经周亭转给穆某,420万元、2017年1月21日经周亭转给周霞5万元、同年2月3日给周亭转给周霞2万元、同月27日经周亭转给周斌9万元、同年4月17日分别经周亭转给周霞两笔各5000元、同月18日经周亭转给周霞2万元，同年5月3日经杨东方微信转给周霞5000元、同年6月4日和25日分别经周亭转给周霞两笔各5万元、同年11月17日经杨东方微信转给周霞1000元，另于同年8月11日经周亭向常州市钟楼区南大街街道办事处支付周霞欠费12万元(以上合计122.6万元。原告在听证时对穆某,4收款的三笔及周斌收款的一笔表示否认，在第二次庭审中又表示记不清了，只要能出示款项处理清单就认可)。期间，两被告于2016年初对涉案房屋一、三楼重新装修，并拆除了五楼原有装饰装修，但未进行装修。两被告称原打算改造成摄影棚，因原告另有他用而未装修，原告则予以否认。后因种种原因引发矛盾，两被告于2017年底搬离涉案房屋。原告因此于同年12月11日向南大街派出所报警称，“早晨开门发现合伙人把店里东西搬走了，还把店里砸得一塌糊涂”。另查明，周霞为钟楼区南大街唯你摄影中心经营者，唯你摄影中心于2017年11月注销。杨东方与周亭系夫妻关系。周亭系青摄沐易婚纱摄影工作室经营者，同时系钟楼区南大街易沐摄影馆、钟楼区南大街木青摄影工作室经营者。南大街青摄沐易婚纱摄影工作室已于2018年10月23日注销登记。以上事实由原告提交的：1、原、被告于2015年11月17日签订的合同原件1份，2、常州市双桂坊55号从2015年8月至2018年11月的水费明细1份，3、常州市双桂坊55号从2015年8月至2018年12月电费明细1份，4、常州市公证处出具的公证书原件1份，5、原告名下的钟楼区南大街唯你摄影中心营业执照复印件及工商资料各1份，6、原告与钟楼区南大街街道办事处签订的关于常州市双桂坊55-X号房屋租赁合同1份，7、常州市双桂坊55号房屋水电发票及核查联96页，8、常州市梦工厂（国际）婚纱摄影机构于2010年6月装修的相关资料11页。两被告提交的：1、江南农村商业银行户名为周亭的银行流水104页，2、微信付款截图5份，3、2016年10月7日杨东方与周霞签订的名为“公证”的协议1份，4、落款时间为2017年5月3日“资产使用合同”1份，5、“情况说明”1份及证人穆某,4的证言，及本院调查的银行账单、（2018）苏0404民初3342号民事判决和原、被告本案庭审中陈述相互印证。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原、被告双方于2015年11月17日签订的关于常州市双桂坊55号“资产使用合同”符合法律规定的成立和生效要件，本院予以确认。原、被告均应当按照合同约定全面履行各自义务。一、关于合同解除，根据双方合同约定，“在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金”。故合同各方都有权在承担违约金的条件下提前解除合同，但应当提前一个月通知对方。现两被告在不能证明因原告责任发生了法定解除事由的情况下提前搬出涉案房屋，应当认为两被告要求在承担违约责任的前提下提前解除合同。同时，原告于2017年12月11日向南大街派出所报警称“早晨开门发现合伙人把店里东西搬走了，还把店里砸得一塌糊涂”，而原告在同一地点经营摄影，应该能及时发现两被告从涉案房屋搬离的事实。故两被告搬离时间点本院确认为2017年12月10日。两被告在未将解除通知有效送达原告的情况下自行搬离涉案房屋，违反了合同约定和法律规定，应当承担违约责任，并应当按照法律规定适当延长宽限期，本院酌定为三个月，故合同解除宽限期满日为2018年3月10日。二、关于原告要求两被告承担至2018年12月31日的租金155万元的请求，原告认为两被告于2015年7月开始实际租用涉案房屋，而两被告2015年实际支付租金为26万元，结合双方租金约定和两被告2015年度租金实际支付情况可以看出，两被告在2015年实际租用时间为5个整月多一点（折合租金26万元），据此，本院确认两被告于2015年7月下旬开始租用涉案房屋。同时，虽然两被告辩称于2017年8月搬离并告知原告，但未能提供证据加以证明，而原告于2017年12月11日向南大街派出所报警称“早晨开门发现合伙人把店里东西搬走了，还把店里砸得一塌糊涂”。原告也在同一地点经营摄影，不大可能时隔三个多月才发现被告搬离。故两被告关于在2017年8月搬离的辩称本院不予采信。同时，原告此时也应该知道两被告解除合同的意愿，故原告关于双方租金应当计算至2018年12月31日的诉称本院不予采纳。据此，本院综合上述事实确认双方租赁关系实际已经于2017年12月10日结束，加三个月宽限期，本院确认应付租金为1576666.67元，扣除两被告已经支付部分1226000元，实际仍应支付350666.67元。故原告该诉请合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持；三、关于利息，从本案纠纷发生过程以及原告诉求可以看出，本起纠纷的发生涉及租赁物实际使用部位、性能状态、改造及协商相互参股等多种因素，其间双方互有责任，并不能归责于一方。同时，原告主张利息的本金基数为1550000元，也显然缺乏事实依据和合理性。故原告关于利息的主张本院不予支持；四、关于双方是否变更租金约定，根据两被告提交的2016年10月7日名为“公证”的协议及2017年5月3日“资产使用合同”可以看出，所谓变更租金，其前提条件是双方“互换30%分红”，该表述可以理解为相互参股经营，但两被告并未提供证据证明双方实际发生相互参股经营的情况，原告也不认可。从两被告已付租金和抗辩观点（两被告认为实际经营至2017年8月，租金已经全部付清，即24个多月实付租金1226000元，也即50000元一个月）也可以看出，双方并未实际按照上述约定履行，故两被告该抗辩事实本院不予采信，其抗辩主张本院不予采纳；五、关于原告要求对常州市双桂坊55号房屋恢复原状的诉求，因原告未提供证据证明出租物原有状态、附属设备种类及数量，故无法做出判断，本院在本案中不予处理。原告可收集证据后另行主张权利；关于返还的问题，因两被告已经搬离，涉案房屋已经由原告实际控制，并不存在返还问题。六、关于原告要求两被告承担自2019年1月1日以后占用费的诉求，因两被告已经于2017年底以行为明确告知原告不再租用涉案房屋，从南大街派出所的“情况说明”也可以看出，原告应当明确知道该事实的发生，同时兼顾公平原则，如其未采取有效措施，宽限期后应该由原告自行承担相应责任；七、关于违约金，因两被告未提交证据证明系原告的原因导致合同继续履行实际不能或原告延期履行合同主要义务导致继续履行无意义等原告方面阻滞合同继续履行的情况，故两被告自行搬出的行为应该认定为系单方面要求解除合同，根据双方合同“在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方总资产使用费5%的违约金”的约定，原告要求两被告承担150000元违约金的诉请本院予以支持。八、关于水电费的问题，原告不能就其间由原告交纳了全部水电费提交有效证据加以证明，而原告审理期间补充的水电费票据均系事后补打，不符合证据三性要求，现两被告坚称由两被告交纳了实际使用期间的水电费，并且，从原告提交的水电费清单可以看出，2017年年底前均能按期交费，而其后就开始出现欠费滞纳金等不正常情况，原告也未提交证据证明期间有依合同约定向两被告催要水电费的情况，也印证了两被告的抗辩观点。故原告主张由其交纳水电费的事实本院不予采信，原告要求两被告承担水费4453.08元、电费353616.19元的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告周霞与被告杨东方于2015年11月17日签订的“资产使用合同”于2017年12月10日解除。二、被告杨东方、周亭于本判决生效之日起十五日内给付原告周霞租金余款200666.67元。三、被告杨东方、周亭于本判决生效之日起十五日内给付原告周霞宽限期损失150000元。四、被告杨东方、周亭于本判决生效之日起十五日内给付原告周霞违约金150000元。五、驳回原告周霞要求被告杨东方、周亭承担其他租金1349333.33元部分诉讼请求。六、驳回原告周霞要求被告杨东方、周亭承担利息80888.55元的诉讼请求。七、驳回原告周霞要求被告杨东方、周亭将常州市双桂坊55号房屋恢复原状并返还原告的诉讼请求。八、驳回原告周霞要求被告杨东方、周亭承担从2019年1月1日起至实际恢复原状并返还原告之日止，按年使用费600000元计算可得租金损失的诉讼请求。九、驳回原告周霞要求被告杨东方、周亭承担水费4453.08元、电费353616.19元的诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23912元（原告已预交），由原告负担16154元，两被告负担7758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢志辉人民陪审员  李红星人民陪审员  吴青群二〇一九年十月十七日书 记 员  恽孟娟