福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4327号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴、李丽飞，、实习律师。 被告：石含龙，男，1974年6月12日出生，侗族，住贵州省黎平县。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告石含龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告石含龙到庭参加诉讼，第三人付凤阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、石含龙、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款121787元，并按日万分之五标准计算自2015年7月8日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2、石含龙、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年6月30日，付凤阳以石含龙名义向新新房地产公司定购新新房地产公司开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际1号楼A1301房屋，建筑面积136.88㎡，总房价款778573元，付凤阳为此支付定金20000元。2015年7月7日，石含龙与新新房地产公司签订编号为201507070025的《商品房买卖合同》1份，主要约定首付款238573元应于合同签订前支付，余款540000元以银行按揭贷款方式付清。依据《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，如属预售商品房，买受人（即石含龙）应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人在出卖人（即新新房地产公司）书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2015年7月7日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款121787元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。之后，付凤阳开始失联至今。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款至今未还。上述房屋尚欠购房款121787元未付。与新新房地产公司发生商品房买卖合同关系的实际主体是付凤阳，石含龙购买案涉商品房是基于付凤阳的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。 被告石含龙辩称，其没有拖欠新新房地产公司购房款121787元，购买案涉商品房时，是新新房地产公司的工作人员一起操作付款的，工作人员说付凤阳是新新房地产公司的老板，其就将121787元交给付凤阳。银行按揭贷款540000元已经办理，而且由其本人缴纳按揭贷款三、四年，案涉购房款已经全部缴纳完毕，新新房地产公司于2018年1月3日将案涉商品房交付给石含龙使用，已经装修入住一年多，不动产权属证书没有办理的原因是新新房地产公司没有将正式的办证发票开具给石含龙导致，新新房地产公司起诉石含龙没有依据，应当驳回新新房地产公司的诉讼请求。 第三人付凤阳未作陈述。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年7月7日，新新房地产公司与石含龙签订编号为201507070025《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定石含龙向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区，建筑面积136.88平方米，总价款778573元。石含龙分别于2015年6月30日、2015年7月7支付新新房地产公司购房款20000元（定金）、96786元，于2015年10月16日通过银行按揭贷款支付购房款540000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥238573元整（大写：零仟零贰拾叁万捌仟伍佰柒拾叁元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥540000元整（大写：零仟零佰伍拾肆万零仟元）……”该《商品房买卖合同》于2015年7月14日进行登记备案。新新房地产公司于2015年7月16日向石含龙开具金额为238573元的销售不动产统一发票。双方于2018年1月3日办理了案涉商品房交接手续。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、商品房预售许可证、开发项目首次登记证明、中国建设银行单位客户专用回单/明细、POS交易报表、POS交易单、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，石含龙提供的销售不动产统一发票，以及新新房地产公司与石含龙的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于案涉房屋是否系付凤阳以石含龙的名义购买及案涉购房款121787元是否已付的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款121787元尚未支付。案涉商品房是付凤阳以石含龙的名义购买，有付凤阳出具的《借款协议》予以证明，石含龙在庭审中的答辩明显违背正常买房交易过程，新新房地产公司没有收到案涉购房款，石含龙作为案涉《商品房买卖合同》的订立方并且实际占有案涉房屋，应当承担付款义务。付凤阳作为实际购买人，也应当承担付款义务。付款义务是合同主要义务，石含龙及付凤阳未能提供充分证据证明已经支付购房款，应当承担相应违约责任。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即中国建设银行单位客户专用回单/明细3份、POS交易报表、POS单、收据记账联2份，以此证明石含龙仅支付案涉商品房的部分购房款，尚有121787元未支付。证据2即《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款121787元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据3即申请借款报告、付凤阳身份证各1份、借条/借款协议各2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向原告借款用于工程施工至今未还。证据4即EMS特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日向石含龙发函要求石含龙在合理期限内付清购房款，但石含龙至今不予支付。石含龙质证称，对证据1的真实性没有异议，讼争购房款121787元是石含龙以现金支付。对证据2即《借款协议》以及证据3即申请借款报告、借条、借款协议，石含龙不清楚。对证据4即EMS特快专递、催款函，石含龙有收到，但是没有拖欠新新房地产公司购房款。 石含龙认为，新新房地产公司诉称案涉商品房是以付凤阳名义购买不属实，案涉商品房是石含龙本人购买，不是付凤阳以石含龙的名义购买。《商品房买卖合同》是其本人与新新房地产公司签订，以及缴纳购房款、办理按揭贷款、办理交房手续等都是其本人经手办理，其已将首付款121787元已经交给付凤阳，是根据新新房地产公司工作人员要求操作的，石含龙目前没有拖欠新新房地产公司购房款，石含龙无须再次支付购房款，也不需要承担违约金及律师费。石含龙相应提供以下证据：证据5即销售不动产统一发票，以此证明新新房地产公司于2015年7月16日向石含龙开具金额为238573元首付款发票，对石含龙购买案涉商品房首付款已经支付的事实进行确认。新新房地产公司质证称，对证据5的真实性无异议，但该发票不能作为付款凭证，新新房地产公司提供的是办证联，没有将客户联提供给石含龙，石含龙主张以现金交付案涉购房款不能成立，发票仅是付款的记账凭证，买受人以普通的发票证明其已经履行付款义务的法律前提是合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证。 本院经审查认为，关于新新房地产公司提供的证据，对证据1的真实性予以确认。证据2，对新新房地产公司的自认部分予以采纳。证据3，因与本案无关，不予审查，但该证据可以证明付凤阳是案涉工程的承包方。证据4，对其真实性予以确认，但不能据此证明新新房地产公司的主张。关于石含龙提供的证据，对证据5的真实性予以确认。案涉房屋是否系付凤阳以石含龙的名义购买及案涉购房款121787元是否已付的问题，根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款121787元的《借款协议》，该《借款协议》主要载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币壹拾贰万壹仟柒佰捌拾柒元（￥121787元）整，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年7月7日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司自认在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款121787元的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年7月16日开具了238573元（含定金20000元）的销售不动产统一发票给石含龙，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定石含龙已经支付其案涉购房款121787元。况且，从石含龙与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并于2015年7月14日进行备案登记，以及向银行办理按揭贷款540000元，2018年1月3日新新房地产公司将案涉商品房交付给石含龙，石含龙进行房屋验收确认这一系列行为，足以证明案涉商品房是石含龙购买，并非付凤阳以石含龙的名义购买，且案涉购房款121787元石含龙已经付清。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉购房款121787元已经付清，并积极配合石含龙享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张石含龙尚未支付其购房款121787元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款121787元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向石含龙要求支付购房款121787元。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与石含龙签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到石含龙支付的全部购房款，其要求石含龙或付凤阳继续支付案涉购房款121787元以及承担相应违约责任及支付律师费3000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4391元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 人民陪审员  陈腾飞 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。