贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初2006号原告：钟国坤，男，1983年2月26日生，汉族，江西省赣州市人，大学本科，口腔医生，住安顺市平坝区。原告：熊慧，女，1981年12月15日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，大学本科，安顺市平坝区第一高级中学教师，住址同上。二原告共同的委托诉讼代理人：马垒，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：贵州省城塑房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处平黎A线北侧。统一社会信用代码：915204210630732231。法定代表人：周薇，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑光武，贵州可贞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告钟国坤、熊慧与被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司（以下简称城塑房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法由审判员吴丽琴适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告钟国坤及委托诉讼代理人马垒、被告城塑房开公司的委托诉讼代理人郑光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告赔偿逾期交付商铺违约金89857元，逾期交付停车位违约金19191元，逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金30423元，共计139471元。事实及理由：原告于2015午5月20日与被告签订商品房买卖合同、停车位使用权转让协议，由原告购买被告开发的位于平坝县平××大道平坝堡墅1栋负l层(地上第1层)7号房，商铺建筑面积为11．28平方米，单价23276元／平方米，房价款为256734元，车位面积42.33平方米，价款为299866元。合同约定被告应当在2015年10月31日前向原告交付商铺，在2015年12月31日前交付停车位。除不可抗力外，出卖人超过逾期90日交房的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同时约定出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2016年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。若逾期交付停车位，被告每日应当承担车位使用费转让价款万分之一的违约金。前述合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未按前述合同约定时间向原告交付房屋及停车位，直到2017年9月才向原告交付房屋及停车位。至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方关于逾期交房及交付办理商品房转移登记文书的违约金约定更具惩罚性质(惩罚性违约金)，是合同双方对于违约所约定的一种制裁，原告己按合同约定全面履行了支付购房款等合同义务，为防止被告怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付相关文书的义务，违约金应按照合同约定计算。按原告已交付的商铺价款256734元，以法律允许的年利率24％计算两年的资金占用损失为123233元，已远远超过原告所主张的89857元，故对商铺逾期交房违约金应以日万分之五计算。综上，被告逾期交房及逾期办证的行为已构成严重违约，给原告造成损失，为维护原告合法权益，特诉至贵院，恳请判如所请。被告城塑房开公司辩称：被告没有按合同约定交付房屋和停车位，也没有办理产权登记，因工程于2016年1月21日才竣工验收。没有办理产权登记是有很多原因，原告也没有提供具体交付时间。原告计算的交付时间没有依据，应当按照合同约定并且按照原告实际支付的价款为基数。本案原告起诉已超过诉讼时效，商铺约定于2015年10月31日前交付，按照相关规定诉讼时效是3年，诉讼时效已超过，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，原告向被告认购开发的房屋，双方签订《城塑堡墅商品房认筹书》、《城塑（堡墅）商铺定购协议》，原告向被告交纳住房认筹款1000元、商铺定金3万元。同月16日，原告钟国坤向被告交纳购房款17万元。2015年5月15日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《停车位使用权转让合同》，约定被告将1栋负1楼7号停车位使用权转让给原告，停车位使用期限自2013年11月25日至2051年3月31日，合同约定车位面积42.33平方米，单价5746.89元，总价款为243266元。合同约定在乙方全额向甲方付清车位使用权转让价款后，甲方于2015年12月31日前，将该停车位交付乙方使用。甲方逾期交付该停车位或因甲方原因造成乙方无法使用该车位的，每日应当承担车位使用权费转让价款万分之一的违约金。同月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告定购被告开发的位于安顺市××区（××）××大道××小区××号商业营业用房，建筑面积11.28平方米，单价每平方米23276元，总价款256734元。合同约定付款方式为一次性付款，买受人应当于2015年5月20日前支付全部房价款。合同约定出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房责任约定为逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。若因不可抗力导致出卖人不能按时交房的，交房时间顺延。合同约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年1月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”处理。合同签订同日，原告向被告交纳购房款和车位转让价款，被告向原告出具购房款256734元、车位转让价款243266元、预告登记费550元的收款收据3张，被告向原告收回17万元收款收据。2016年1月21日，被告开发的平坝堡墅小区建设项目1、2号楼经过相关部门的竣工验收。同年9月19日，被告向原告交付涉案的商铺和停车位，原告向该小区的物业管理公司提交装修申请，并向小区物业管理公司办理相关的入住手续。被告至今未向原告办理房屋转移登记的相关文书。上述事实有原、被告的陈述和提供的证据予以证明。原告提举：1、二原告身份证、被告企业信息公示报告；2、《城塑堡墅商品房认筹书》、《城塑（堡墅）商铺定购协议》、《商品房买卖合同》、收款收据4张、中国建设银行刷卡存根2张。被告提举：1、被告公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证；2、《商品房买卖合同》、《停车位使用权转让合同》；3、建筑工程竣工验收报告；4、装修申请表、室内装修保证书、装修许可证、门面入住装修收费缴款单、业主联谊表、入伙验收记录、临时管理规约及原告熊慧的身份证。以上证据来源合法、客观真实，并经庭审质证，能证明案件的事实，本院予以采信。原告提举的《停车位使用权转让合同》的照片系被告与他人所签订的合同，与本案无关，本院不予采信。本院认为，本案系商品房销售合同逾期交房及办证等纠纷，争议焦点为：一是被告逾期交房和办证应承担的违约金数额；二是原告的起诉是否超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，原告已向被告支付全部价款，已履行买受人的义务，双方之间的买卖关系应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案房屋买卖合同约定出卖人于2015年10月31日前向买受人交付商铺，而被告交付商铺的时间为2016年9月19日，逾期交房323天，根据合同约定逾期交房超过90日，被告应按每日已付房款256734元的万分之五向原告支付违约金，即41462.54元。本案车位转让合同约定出卖人于2015年12月31日前向买受人交付车位，而被告交付车位的时间为2016年9月19日，逾期交房262天，根据合同约定被告应按每日已付转让价款243266的万分之一向原告支付违约金，即6373.57元。原告主张被告交付商铺和车位的时间为2017年9月，与实事不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，目前商品房买卖合同中出卖人逾期办理商品房转移登记手续是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，如按照合同约定计算违约金，不利于本地区经济社会的和谐、健康、有序发展。鉴于案涉房屋已交付原告使用，原告基本实现其合同目的，原告未举证证明被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额。综合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，本院酌定被告承担的逾期办证违约金为5000元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，诉讼时效起算应具备三个条件：一是权利人的权利受到损害；二是权利人知道或应当知道权利受到损害；三是权利人知道或应当知道义务人。合同约定商铺和车位的交付期限，但被告未在约定的期限内交付房屋处于持续状态，原告从被告实际交付之日知道其权利实际受损程度从而主张权利，故本案诉讼时效的起算应从被告实际交付房屋之日起计算，从房屋交付之日，即2016年9月19日起至原告于2019年8月8日起诉，原告起诉并未超过3年的诉讼期间。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟国坤、熊慧逾期交付商铺违约金41462.54元，逾期交付车位违约金6373.57元，逾期办证违约金5000元，合计52836.11元。二、驳回原告钟国坤、熊慧的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告钟国坤、熊慧负担960元，由被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费3090元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  吴丽琴二〇一九年十月二十五日书记员  张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。