新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民事判决书（2019）新4003民初1441号原告（执行案外人）：曹红，女，1988年7月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆克拉玛依市。委托诉讼代理人：潘兆康，男，1991年4月28日出生，汉族，个体，住新疆克拉玛依市，系原告之丈夫。被告（申请执行人）：郭新平，男，1969年11月18日出生，汉族，个体，住新疆奎屯市。第三人（被执行人）：马涛，男，汉族，1970年1月30日出生，新疆奎屯大华商贸有限公司总经理，住新疆伊犁州奎屯市。第三人（被执行人）：新疆奎屯大华商贸有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯-独山子石化工业园区迎宾大道**，统一社会信用代码916540037108401863。法定代表人：马涛，该公司总经理。原告曹红与被告郭新平、第三人马涛、新疆奎屯大华商贸有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹红及其委托诉讼代理人潘兆康、被告郭新平、第三人马涛、新疆奎屯大华商贸有限公司法定代表人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹红向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于克拉玛依市××园房产查封冻结措施；2.确认克拉玛依市××园房产归原告所有；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：被告郭新平于2018年12月5日向贵院申请诉前财产保全，请求对第三人马涛及新疆奎屯大华商贸有限公司价值1,100,000元的财产采取保全措施。贵院于2018年12月20日作出(2018)新4003财保241号民事裁定书,依据该裁定，贵院查封冻结了第三人马涛名下位于克拉玛依市××园房产。事实上，位于克拉玛依市××园房产，第三人马涛已于2018年3月28日以37万元的房款出售给原告曹红(见房屋买卖合同及转让协议)，且该房款原告曹红已全部付清，且该房屋自2018年3月28日起，原告曹红作为生活用房一直居住至今，仅因该房产是经济适用房，按照政府相关规定五年内无法过户的原因，第三人马涛仍是该房屋的名义产权人，而实际上该房产已归原告曹红所有。综上所述，原告曹红认为上述执行措施，侵犯了其合法权益。因此，原告诉请贵院查明事实，判令如上所请。被告郭新平辩称，1.原告与本案第三人马涛在房屋买卖中明知该涉案房屋是经济适用房，法律规定5年内不得进行交易，原告与第三人仍进行交易，因此原告对不能办理过户手续主观上有过错；2.根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，原告曹红与第三人马涛就涉案房屋未进行产权过户登记，涉案房屋仍然登记在第三人马涛名下，未发生房屋所有权转移的法律效力；3.本案涉案房屋总价款为37万元，原告曹红仅按照合同约定向第三人马涛支付房款35万元（含两万元定金），剩余的两万元购房款原告未向第三人支付，故该涉案房屋买卖交易未完成；4.本案的案件受理费不予认可，综上请求法院驳回原告的上述诉请。第三人马涛述称，原告诉请第一项我认可，第二项原告已付清房款，我们已经签订了房屋转让协议，我认可该房产归原告所有，本案的诉讼费由被告承担。第三人新疆奎屯大华商贸有限公司述称，同第三人马涛的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，蒋克军（甲方）与原告曹红（乙方）签订定金合同，定金合同所载内容为：“乙方自愿购买甲方××园房屋一处，房屋建筑面积109.09平方米，甲乙双方商定该房屋售价370,000元整（叁拾柒万元整），甲方保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷，乙方对甲方所售房屋已充分了解，乙方支付甲方人民币200,00元整(贰万元整)，作为购买定金；本合同双方签订后，不得违约，若甲方违约，必定双倍返还定金，若乙方违约，定金不退还；本合同双方签字生效；其他约定：甲方已确定收到定金；补充约定：一、甲方将××园房屋卖于乙方，除收取370,000元房款以外甲方不承担其他费用；付款方式：二、第一笔定金20,000元于2018年3月22日付于乙方，第二笔330,000元由户主本人收取，其余20,000元由过户当天收取。合同落款甲方处有蒋克军签字及捺印，乙方处有原告曹红签字及捺印，落款日期为2018年3月22日。”第三人马涛在庭审中自认蒋克军是其公司的员工，是他的司机，其委托蒋克军与原告曹红签的定金合同。2018年3月28日，第三人马涛与原告曹红签订房屋买卖合同，该合同所载内容为“甲方(卖方)马涛，乙方(买方)曹红。第一条成交房屋具体情况：1.甲方自愿将其合法所有并具有处分权的位于克拉玛依市××区的房屋出售给乙方，乙方表示对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异，愿意购买该房屋；2.该房屋性质：所有权人马涛，房屋建筑面积109.09平方米，所在楼层13楼，房屋来源购买，权证号产证号XX。第二条房屋成交价格：1.经甲乙双方协商同意，该房屋的实际成交价格为370,000元(叁拾柒万元整)，该房屋因产权过户产生的相关费用由乙方承担；2.经甲乙双方协商一致，乙方于2018年3月22日向甲方支付房屋定金人民币20,000元(贰万元整)。第三条付款方式:乙方采取以下方式付款：第一次支付房款330,000元整(叁拾叁万元整)支付房款日期2018年3月28日；第二次支付房款20,000(贰万元整)，支付房款日期过户当天一次性付清；甲乙双方进行相关税费按照以下所述由乙方承担:土地出让金，个税、契税、维修基金。第四条权属过户及房屋交付：1.甲乙双方协商一致根据克拉玛依市房产局地方政策通知该房屋可以过户交易时甲方在2019年10月31日起60天内(含当天)配合乙方过户，甲方提供房屋权属过户的所需全部真实、有效合法手续、材料，并协助乙方办理转让、过户等相关手续；2.经甲乙双方协商一致，甲方过户后将户口迁出甲乙双方交易的房屋。第五条权利义务：甲方的权利义务为甲方必须保证该房屋权属无争议，如有共有权人，甲方保证出售该房已取得其他共有人的同意并附相关证明材料，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果均由甲方承担责任。第六条违约责任：1.本合同签定后，如甲方违约不出售该房屋，需向乙方赔偿定金的双倍；2.在本合同签订后，若乙方未按本合同约定的期限支付各项款项，导致合同不生效，乙方定金不予退还；3.甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵，甲方保证有权出售该房屋，且己得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，若由于甲方隐瞒真实情况造成该房屋无法完成正常交易和产权过户的，视为甲方违约，并赔偿因此受到的其他损失；4.乙方保证所提供的材料真实、有效，具备订立本合同的资格，并保证全面履行合同义务，否则，甲方有权要求乙方赔偿因此受到的其他损失；5.因甲乙双方任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，因此而导致如有一方的损失，由所损失方向另一方提出赔偿；6.若甲方未按本合同规定的期限将房产交付乙方，乙方将行使房屋所有权人之权利，并向乙方每日按50元支付违约金；7.如甲、乙双方任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或发生本合同规定的违约责任，均由违约方向守约方承担因此所产生的律师费、交通费、诉讼费、执行费、调查费等所有费用。第七条不可抗力:甲、乙任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关机构证明以后，允许延期履行部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任，但当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第八条合同生效：本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。第九条合同终止：1.因甲乙任何一方违约导致本合同终止，赔偿守约方及其他实际损失；2.因不可抗力导致本合同终止的，甲乙双方不承担任何责任。第十一条补充条款:1.甲方将该房屋出售给乙方因过户年限不到就此问题双方协商一致，在该房屋未过户之前乙方不得将该房屋再次出售或转租，甲方也不得再次转卖。在甲方(签字盖章)处有第三人马涛的签字，在乙方(签字盖章)处有原告曹红的签字，日期为2018年3月28日。”2018年3月28日，第三人马涛作为转让方(甲方)与原告曹红转受方(乙方)签订个人房产转让协议，该协议主要内容为：经甲乙双方协商自愿达成以下协议:1.甲方将自己合法拥有的一套房屋位于克拉玛依市××园房109平方米转让给乙方，转让价格为370,000元整(叁拾柒万元整)。2.付款方式为乙方向甲方交付买房定金20,000元整（贰万元整），在能过户2019年10月31日起算的60天内（含当天)，乙方向甲方交付买房剩余房款20,000元整(贰万元整)，在办理此房过户手续的当天一次性付清；该房过户时产生的土地出让金，由乙方承担，办理房产证土地证过户时应缴纳的相关税费及发生的全部费用由乙方承担。3.甲方于2018年3月28日将房屋钥匙移交给乙方，甲方保证移交房屋前，该房产生的费用结清。4.以上条款，若甲方违约，甲方同意按照转让价的50%向乙方赔付违约金及赔偿乙方对该房的装修费；若乙方违约，乙方按转让价的50%向甲方赔付违约金。5.在该房符合上市交易的一个月内，甲方无条件配合乙方办理过户手续。6.本合同一式两份，买卖双方各执一份，本合同各自签字或者盖章后生效。合同落款处在甲方处有第三人马涛的签字捺印，乙方处有原告曹红的签字捺印，日期为2018年3月28日。另查明，2018年3月28日，第三人马涛向原告曹红出具收条壹份，该收条载明：“今收到曹红购买本人XX园10-2-1303号房屋房款，叁拾叁万元整（￥330,000元整）。已收定金贰万元整，共计叁拾伍万元整（350,000元整），落款处有收款人马涛的签名及捺印，日期为2018年3月28日。”又查明，1.2018年3月22日19时15分、19时50分原告曹红通过支付宝分两次共计向户名为马勇的中国工商银行（0281）的账号转入20,000元，转账说明为房屋定金，第三人马涛对该事实予以认可；2.马勇系第三人马涛之弟；3.2018年3月28日，付款户名为李根子通过昆仑银行股份有限公司克拉玛依市准噶尔西路支行向收款账户为XXX，收款户名为马涛的账户转账330,000元，第三人马涛在庭审中亦认可收到该笔款项；4.李根子系原告曹红之母。再查明，1.2018年3月30日，原告曹红向克拉玛依广陆物业服务有限公司缴纳2018年1月至2018年12月物业费1,701.80元，交款单位为XX，克拉玛依广陆物业服务有限公司向原告曹红出具收款收据，该收款收据下方交款处有曹红的签字且有昆仑银行存根予以相互印证。2.2018年3月30日，原告曹红向克拉玛依市与新疆油田矿区缴纳暖气费3,454.42元，用户签名处有曹红签字。3.克拉玛依市房产管理局颁发的房屋所有权证载明内容为：房屋所有权人马涛，房屋坐落克拉玛依区XX园,登记日期2014年10月30日，房屋性质为经济适用房，划拨用途为住宅，建筑面积109.09㎡，套内建筑面积88.87㎡，产权来源购买（经济适用住房）。4.2018年12月15日，本院受理郭新平与马涛、新疆奎屯大华商贸有限公司借款合同纠纷诉前财产保全一案，于同年作出(2018)新4003财保241号民事裁定书,裁定查封、扣押、冻结马涛、新疆奎屯大华商贸有限公司价值1,100,000元的财产，2018年12月6日本院查封了第三人马涛名下位于克拉玛依市××园房产。本院认为，原告曹红起诉要求停止对克拉玛依市XX园房产查封冻结措施，并要求确认该涉案房屋所有权归属原告，本案的争议焦点在于原告曹红是否对克拉玛依市XX园房屋实际享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告曹红在庭审中陈述其知道购买的房屋为经济适用房且按照政策规定五年内不能上市交易，原告曹红在明知的情况下还要购买该涉案房屋，不能办理过户手续原告对此是有过错的，故对原告曹红要求停止对该涉案房屋的查封冻结措施的诉讼请求，本院不予支持。又根据《经济适用住房管理办法》相关规定，经济适用住房购买人拥有有限产权。购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物件水平等因素进行回购。本案诉争房屋属于经济适用房，第三人马涛对该涉案房屋仅是有限产权且购买该涉案房屋尚未满五年即将该涉案房屋出售给原告曹红，原告曹红与第三人马涛签订的房产转让协议及房屋买卖合同违反了相关法律规定，且损害了社会公共利益，故双方签订的房屋买卖合同应属无效。故原告曹红对该涉案房屋不享有所有权，对原告曹红要求停止对位于克拉玛依市××园房产查封冻结措施，并要求确认该涉案房屋所有权归属原告的主张，本院不予支持。被告郭新平辩解理由合理且与庭审查明事实相符的部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条规定，判决如下：驳回原告曹红的全部诉讼请求。案件受理费6850元（原告曹红已预交），由原告曹红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，上诉期满后七日仍未交上诉费的，视为放弃上诉权。审 判 长 高改桃人民陪审员 赵 斌人民陪审员 乔 伟二○一九年十月十一日书 记 员 朱凤梅