广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3876号原告：柯小女，女，1988年11月14日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师。被告：柯国健，女，1980年2月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。原告柯小女与被告柯国健、第三人中国人寿保险股份有限公司中山分公司（下称国寿股份中山分公司）、广东链家房地产经纪有限公司中山分公司（下称链家中山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告柯小女当庭明确，其起诉时将国寿股份中山分公司列为被告是笔误，国寿股份中山分公司的诉讼地位应为第三人，同时其当庭撤回将国寿股份中山分公司、链家中山分公司列为第三人参加本案诉讼的申请，本院遂不再将国寿股份中山分公司、链家中山分公司列为本案第三人。后本院又于2019年9月23日再次公开开庭审理了本案。原告柯小女及其委托诉讼代理人陈经文、余伟杰，被告柯国健的委托诉讼代理人张海舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯小女向本院提出诉讼请求：1.柯国健继续履行与柯小女于2018年3月30日签订的房地产买卖合同；2.柯国健向柯小女支付违约金（每日按购房总价62万元的1‰，自2018年12月3日起计算至实际履行之日止）。诉讼过程中，柯小女变更诉讼请求为：1.解除柯小女与柯国健于2018年3月30日签订的房地产买卖合同；2.柯国健支付违约金（包括溢价损失）28万元；3.柯国健退还定金10万元及支付利息（按年利率6%，自2018年4月30日起计算至退还之日止）。事实和理由：2018年3月30日，柯小女通过链家中山分公司与柯国健签订房地产买卖合同，约定双方交易位于中山市××金菊花园××楼××房的房地产（下称涉案房地产），转让总价款为62万元，交易定金10万元，柯小女须在签订合同当日支付定金2万元，2018年4月30日前支付定金余款8万元，剩余购楼款在递件成功当天支付。合同签订后，柯小女依约向柯国健支付定金10万元。柯小女的配偶也自愿协助柯国健、链家中山分公司办理涉案房地产的完税及过户手续，但柯国健迟迟未将涉案房地产过户至柯小女名下。2018年12月3日，柯国健向柯小女提出解除合同，其后又提出在原约定价款基础上加价，否则解除合同。柯国健的行为已经构成违约，应依法承担违约责任。为维护自己的合法权益，柯小女特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。柯国健辩称，柯小女的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。本案合同违反《中华人民共和国物权法》规定，应为无效合同，且无法实际履行。因为涉案房地产的实际产权人是中国人寿保险公司中山分公司（下称国寿中山分公司），但拍卖时是由国寿投资控股有限公司（下称国寿投资公司）委托拍卖，当时产权尚未转移到国寿投资公司名下，国寿投资公司作为非产权人无权拍卖。在柯国健交付拍卖款后，涉案房地产的产权也无法过户到柯国健名下。在本案合同签订时，双方明知涉案房地产的现状及柯国健的出资情况，故现合同无效及无法履行的责任，不应由柯国健一人承担。另外，柯小女的违约金计算方法也无合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房地产【房地产权证号为粤房地证字第××号，土地证号为中府国用（2002）第易XXXXX号】登记的权利人为国寿中山分公司。2016年10月17日，甲方国寿投资公司与乙方北京嘉禾国际拍卖有限公司（下称嘉禾拍卖公司）及丙方中国人寿保险股份有限公司广东省分公司（下称国寿股份广东分公司）签订委托拍卖合同，约定由甲方委托乙方拍卖甲方在广东省内的留存资产，并将相关事务授权丙方处置，乙方就相关资产处置工作向甲方和丙方负责。2016年11月23日，嘉禾拍卖公司出具拍卖成交确认书，确认柯国健以45万元的价格竞得其拍卖的涉案房地产，并经柯国健签名确认。2017年5月4日，国寿投资公司向柯国健开具购房款45万元的发票。2018年3月30日，卖方柯国健与买方柯小女、经纪方链家中山分公司【更名前名称为满堂红（中国）置业有限公司中山分公司】签订房地产买卖合同，主要约定内容包括：卖方将涉案房地产以62万元的价格转让给买方；买卖双方知悉并同意，涉案房地产登记的产权人为国寿中山分公司，但涉案房地产为卖方拍卖所得，并持有拍卖成交确认书，卖方确保合法拥有涉案房地产的所有权，如因卖方所有权问题产生法律纠纷或法律责任的，由卖方承担违约责任；定金2万元买方须于签订合同当日支付，定金余款8万元买方须于2018年4月30日前支付，剩余楼款52万元买方须于递件成功当天支付；买卖双方应于2018年10月30日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续（如因房管局或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止）（柯小女与柯国健当庭一致确认，该期限条款仅为约束经纪公司，对柯小女、柯国健不构成约束）。合同签订后，柯小女依约向柯国健支付了定金10万元。交易期间，柯小女的配偶谈太隆（柯国健称呼其为“谭先生”）与柯国健（谈太隆在微信中将其备注为“柯小姐金菊过户”）的微信聊天记录反映，柯国健于2018年12月3日以长时间未能完成交易为由作出解除合同的意思表示，谈太隆则表示要继续履行合同；2019年1月1日，柯国健再次表示要解除合同，称“就当作是我违约退费给你补偿吧”，但谈太隆仍表示要继续履行合同，柯国健则表示不同意按原价格成交了，要么是其退款20万元（其中10万元为定金，另10万元为补偿金）解除合同，要么是加价20万元继续履行合同，而谈太隆只同意加价5万元继续履行合同，最后柯国健表示最少加价15万元，“不行就别联系了”；2019年1月7日，柯国健表示已向法院起诉，其最大限度是加价11万元继续履行合同，否则就等法院处理，谈太隆不同意。本院受理本案前，已于2019年1月11日受理柯国健提起的另案房屋买卖合同纠纷诉讼【案号为（2019）粤2072民初1257号，下称另案】。在另案中，柯国健以其尚未取得涉案房地产的产权证书，造成合同至今无法履行，合同目的无法实现为由，诉讼请求解除合同，向柯小女返还定金及支付利息；柯国健还当庭明确表示，即使涉案房地产现在能够办理过户手续，其亦不同意继续履行合同。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼期间，本院依柯小女申请委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司对涉案房地产于时间节点2019年7月1日的价值进行评估。该司于2019年7月31日出具评估报告书，估价结果认为涉案房地产于2019年7月1日的评估价值为812005元。柯小女对上述评估报告书和估价结果均无异议，柯国健确认上述评估报告书的真实性、合法性，但认为估价结果反映的评估价值过高。国寿股份中山分公司曾在本案第一次庭审中述称，国寿中山分公司是其股份制改革前的名称，涉案房地产在股份制改革前属国寿中山分公司所有，但在股份制改革上市后，涉案房地产已划拨归国寿投资公司所有（未办理产权变更手续）；目前涉案房地产正在办理产权变更手续（先变更登记到国寿投资公司名下，再变更登记到拍卖成交的买受人名下），不存在法律上或事实上不能办理变更的情况；只是因在办理过程中，税务部门错误地认为变更登记的税费应由国寿股份中山分公司承担，导致目前尚未变更，双方为此正在进行积极沟通；国寿股份中山分公司愿意配合办理产权变更手续。柯小女当庭述称，柯国健的加价行为构成违约，导致涉案房地产不能过户；虽然其不同意加价，也不想解除合同，但因柯国健提起诉讼主张解除合同，主观上没有继续履行合同的意愿，故其变更诉讼请求为解除合同。柯国健则称，其在微信聊天记录中与柯小女的配偶谈太隆进行对话是有进有退的磋商，其在对话中的相关陈述只是为了让对方知难而退，把合同解除。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，柯国健与柯小女在链家中山分公司经纪下签订房地产买卖合同，约定由柯国健向柯小女转让其通过拍卖竞得的涉案房地产，并在明确涉案房地产仍登记在原产权人名下的同时，对相关交易过户手续事宜进行了约定。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守，本院对此予以认定。柯国健以该合同违反《中华人民共和国物权法》规定为由抗辩主张该合同为无效合同，缺乏依据，亦与《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则不符，本院不予采纳。关于柯小女在本案中诉讼请求的解除合同和退还定金、支付利息问题，由于柯国健在另案中亦提出了相应的诉讼请求，本院已在另案判决中作出相应的实体处理，故本院在本案中不再作出重复处理。关于柯小女与柯国健之间合同解除的原因。虽然柯国健在另案中称系因其尚未取得涉案房地产的产权证书，造成合同至今无法履行，合同目的无法实现，在本案中亦称合同无法实际履行。但因：其一，对于交易时涉案房地产的产权登记状况，双方当事人均明确清楚，故对于办理产权变更登记的程序及时间，应不存在超出预期的情形；其二，从合同中所作相关交易过户手续事宜的约定看，三方（含经纪方链家中山分公司）已针对涉案房地产的原产权登记状况约定较为充裕的完成交易期限（2018年10月30日之前）及三方以外之原因导致交易延迟的顺延，且柯小女与柯国健还当庭一致确认，该期限条款仅为约束经纪方，对柯小女、柯国健不构成约束，可见双方当事人之间并没有严格的完成交易期限约定；其三，从国寿股份中山分公司在本案所作陈述看，涉案房地产登记的产权人国寿中山分公司是其前身，涉案房地产并不存在法律上或事实上不能变更登记的情形，且国寿股份中山分公司亦表示愿意且正在积极办理涉案房地产的相关变更登记手续。故在没有充足有效的证据表明涉案房地产存在法律上或事实上不能变更登记的情形之场合，应认为柯小女与柯国健之间的合同不存在无法履行、合同目的无法实现的问题，柯国健所主张的合同解除原因不能成立。同时，结合柯国健在与柯小女配偶的交涉中所作相关陈述看，其具有在合同约定之外加价的嫌疑。其次，在本案的上述情形下，依合同约定，并未排除继续交易、完成交易的可能性，柯小女亦在另案中抗辩主张、在本案中先诉讼请求继续履行合同。但因柯国健在另案中明确表示，即使涉案房地产现在能够办理过户手续，其亦不同意继续履行合同，即其已明确表示不履行合同义务。在此情况下，柯小女变更本案诉讼请求为解除合同，本院据此在另案中判决解除合同，应认定系依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定解除合同，即系因柯国健的违约行为导致合同解除。因此，柯国健应承担导致合同解除的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”柯小女诉讼主张柯国健赔偿因合同解除导致的损失有理有据，本院予以采纳和认定。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”损失可以包括合同履行后可以获得的利益，即预期利益，在本案中可体现为涉案房地产的现值相对于合同约定交易价格（62万元）的升值部分，但应扣除取得该利益须付出的交易契税等必要费用。根据本院委托有法定资质的评估机构所作评估，估价结果认为涉案房地产于2019年7月1日的评估价值为812005元。虽然柯国健认为该评估价值过高，但未提供反驳证据予以推翻，故本院对该评估价值予以认定，即涉案房地产的现值相对于合同约定交易价格升值了192005元。因此，在酌情扣除柯小女取得该升值利益须付出的交易契税等必要费用后，其预期利益或因本案合同解除导致的损失可酌情认定为18万元。综上，柯小女诉讼请求柯国健支付违约金（损失）28万元部分有理，本院予以支持为18万元；超出部分无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告柯国健于判决发生法律效力之日起三日内向原告柯小女支付违约金（损失）18万元；二、驳回原告柯小女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10750元，评估费4060元，合计14810元，由原告柯小女负担6810元（已付14810元），被告柯国健负担8000元（该款已由原告柯小女垫付，被告柯国健应在判决生效之日起三日内一并迳付给原告柯小女，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  邝 羽审判员  司 薇二〇一九年十月三十一日书记员  何尧敏王翠婷