济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3015号原告：山东好来物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡祚庚，总经理。委托诉讼代理人：孟昭宁，男，1992年6月11日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：张军，男，1958年8月20日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：韩瑞锋，男，1979年3月21日出生，汉族，住济南市。原告山东好来物业管理有限公司（以下简称好来物业）与被告韩瑞锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告好来物业委托诉讼代理人孟昭宁，被告韩瑞锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好来物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决韩瑞锋向好来物业支付拖欠的物业费8727.268元及利息（自逾期之日起，以上欠费数额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；2.本案的诉讼费用由韩瑞锋承担。事实和理由:韩瑞锋为某号业主，好来物业受济南市房屋建设综合开发集团委托，对某小区进行物业管理，韩瑞锋的房屋建筑面积为98.28㎡，物业费用为1.2元/月·㎡，每月物业费为117.9元，韩瑞锋自2013年2月1日起至2019年3月31日拖欠物业费共计8727.268元，好来物业多次要求韩瑞锋交纳物业管理费，但韩瑞锋均置之不理。韩瑞锋逾期缴纳物业费用，应按照《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按照千分之三向甲方交纳违约金。综上，韩瑞锋的行为对好来物业造成严重损失，为维护好来物业利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。韩瑞锋辩称，好来物业起诉与事实不符，之前多次找过物业协商处理业主需要服务的内容。韩瑞锋的门铃以及楼道门禁不能正常使用，好来物业未处理。收房时家里暖气管道漏水、墙壁水管螺丝没有检查到位，导致墙体全部浸泡。韩瑞锋的车在小区内停放产生刮蹭，物业称车停放的位置没有被监控所覆盖，后续没有处理。故韩瑞锋认为不拖欠好来物业物业费，将这些问题处理完再开始缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：对当事人无争议的事实，本院予以确认。即：2010年12月30日，韩瑞锋（乙方）与好来物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由好来物业对济南市某小区业主韩瑞锋提供物业管理服务，韩瑞锋房屋座落某室（庭审中双方确认为某室），建筑面积98.28平方米，小高层住宅物业管理费收费标准为1.20元/平方米·月，协议第二条乙方的权利和义务第（二）项乙方的义务约定：“1.依据本服务协议的相关约定，向甲方缴纳物业管理费、停车场（位）服务费、水电损耗公摊、装修电梯使用费、装修垃圾清运费等合理费用，以及由甲方代收代缴的水电费。2.乙方书面承诺，并遵守《临时管理公约》以及本物业的物业管理规定，同时，遵守济南市城市管理法规、规定，并承诺接受甲方据此而进行的管理和规范。3.装饰装修房屋时，遵守《装饰装修管理服务协议》。4.不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因，确需合理使用公共部位、公共设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。5.乙方应自觉维护公共场所的整洁、美观及公共设施的完好。乙方不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物和随意堆放、悬挂、弃置物品和垃圾，不得随意损坏、拆除、改造供水、供电、供气、通讯、交通、排水排污及消防等公共设施。6.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。7.乙方在小区内不得有下列行为：（1）随意践踏或占用绿化用地。（2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其正常使用功能。（3）乱丢垃圾，杂物等。(4)影响小区整体美观的乱搭、乱贴、乱挂等。(5)随意损坏、乱画建筑小品等。(6)在小区公共场所聚众喧闹。(7)不得在小区内饲养家禽、家畜和无证犬类。（8)随意停放车辆和鸣喇叭。（9)制造影啊小区内其他业主和房屋使用人正常秩序的噪音。(10)随意将影响小区内其他业主和房屋使用人的有毒、有害及污染物质排放到公共区域。(11)经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及在小区开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行为。(12)妨碍他人合法使用公共设施及公共场所(地)。（13)法律、法规及地方政府规定以及《业主临时管理规约》禁止的其他行为。8.凡房屋及附属设施有影响小区整体美观或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全的，按规定由乙方单独或联台修缮的，乙方应及时进行修缮、或委托甲方进行修缮并由乙方承担所产生的一切费用。9.在出租、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定，对甲方履行告知义务，并与甲方办理相关登记和费用结算手续，转让房屋时，事先通知甲方的同时告知受让方与甲方签订本协议。10.明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守《临时管理规约》以及本物业的有关管理规定，并对对方行为承担连带责任。……”第六条违约责任第一款之约定：“凡乙方违反业主义务中2、3、4、5、6、7、8、9、10条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”合同生效后，好来物业对某小区提供了物业服务。自2013年2月1日至2019年3月31日，韩瑞锋拖欠物业服务费8727.26元（98.28平方米×1.20元/平方米·月×74月）。对当事人有争议的事实与证据，本院认定如下：好来物业提交催费单主张向韩瑞锋书面催收，韩瑞锋辩称未收到该催费单，本院认为，好来物业提交催费单明确了韩瑞锋欠物业服务费数额及催收时间，好来物业作为该小区物业服务单位张贴催费单存有便利，亦符合日常生活规则，为减少当事人诉累，本院对好来物业的书面催收行为予以确认。本院认为，本案系物业管理合同纠纷。好来物业与韩瑞锋签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。韩瑞锋系某小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。好来物业要求韩瑞锋交纳物业服务费8727.268元，经计算，应为8727.26元，故韩瑞锋应支付好来物业物业服务费8727.26元。韩瑞锋辩称好来物业未维修不能正常使用的楼道门禁及其家中的门铃，其家中暖气管道漏水导致地板浸湿、墙壁水管因螺丝问题漏水导致墙体浸泡，因小区停车位没有监控无法处理其车辆停在小区内被剐蹭的问题，故应待好来物业处理完上述问题后再缴纳物业费，本院认为，韩瑞锋未提交证据证明好来物业未及时履行维修单元门禁义务及小区停车位无监控，故其以该理由拒缴纳物业服务费，理由不充分，本院不予采信，其家中的门铃、暖气管道、墙壁水管非房屋公共部位，不是好来物业服务内容，故其以该理由拒缴纳物业服务费，理由不充分，本院不予采信，如其辩称的上述问题系房屋开发企业建设房屋的质量问题，应另行向义务人主张。关于好来物业要求韩瑞锋支付物业服务费的利息，好来物业庭审中明确主张利息的依据为双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条违约责任第一款，而双方签订的协议违约责任实际为第六条，根据该第六条第一款约定，好来物业有权主张韩瑞锋承担因逾期未改给其造成的损失的前提是韩瑞锋需违反业主义务中2、3、4、5、6、7、8、9、10条规定，而业主义务的2、3、4、5、6、7、8、9、10条规定没有逾期缴纳物业服务费的内容，故好来物业主张韩瑞锋支付相应利息依据不足，且好来物业提交的证据不足以证明其履行物业服务没有瑕疵，好来物业的服务还需进一步改进，故对好来物业该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告韩瑞锋于本判决生效之日起十日内向原告山东好来物业管理有限公司支付2013年2月1日起至2019年3月31日的物业服务费8727.26元；二、驳回原告山东好来物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东好来物业管理有限公司负担13元，被告韩瑞锋负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李振花二〇一九年十月八日法官助理 薛 原书 记 员 董 恺