河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初7157号 原告：某某房地产开发有限公司。 法定代表人：谢某，该公司董事长。 委托代理人：冯某某，河北百创律师事务所律师。 被告：石家庄某某房地产开发有限公司。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托代理人：潘某某。 原告某某房地产开发有限公司与被告石家庄某某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告某某房地产开发有限公司委托代理人冯某某，被告石家庄某某房地产开发有限公司委托代理人潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉讼请求、答辩意见 原告某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告房屋首期租金123981.1元和租赁保证金371943.3元，共计495924.4元。二、判令被告给付原告房屋首期租金及租赁保证金的利息损失，按银行同期贷款利率从2018年12月24日计算至被告实际清偿之日。三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，要求解除《租赁合同》。事实与理由：2018年11月16日，原告与被告签订编号为恒商租合字18［0.57-1-12］028《租赁合同》，双方约定：原告拟租赁被告位于石家庄市新华区的房屋，租赁期限36个月，自2018年12月1日至2021年11月30日。房屋首期租金123981.1元（大写：壹拾贰万叁仟玖佰捌拾壹元壹角整），租赁保证金371943.3元（大写：叁拾柒万壹仟玖佰肆拾叁元叁角整），交房时间为2018年12月1日。原告按照约定向被告支付了房屋首期租金和租赁保证金共计495924.4元（大写：肆拾玖万伍仟玖佰贰拾肆元肆角整），但被告未在约定时间向原告交付房屋。此后，原告基于各方原因与被告进行协商，表示解除《租赁合同》，并于2018年12月24日发函表明原告意思，并要求退还已支付的房屋首期租金和租赁保证金，但被告称只退还房屋首期租金123981.1元，拒绝退还租赁保证金。截至目前，经原告多次催要，被告拒不退还原告已支付的任何款项。综上，原告认为被告违反了双方所签订的《租赁合同》中被告方应履行的义务，《租赁合同》并未实际履行，被告方也无任何经济损失。从《租赁合同》第七条“租赁保证金”条款的制定目的来看，租赁保证金是为保证承租方不按约定支付租金而设，本案中原告依约支付了房屋首期租金和租赁保证金，但被告未按约定向原告交付房屋导致《租赁合同》未实际履行，原告也不欠被告任何租金及费用。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《民法通则》第九十二条等有关规定，被告依法应当承担还款及付息义务。原告为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请依法判如诉请为盼。 被告石家庄某某房地产开发有限公司辩称：一、光瑞公司与某某公司于2018年11月16日签订租赁合同，约定光瑞公司租赁某某公司恒大中心的房屋，租期自2018年12月1日开始，签订合同时，某某公司房屋就已经可以交付，因我司人员早已在2018年7月就已经入驻该租赁单元41-45层，原告租赁单元为29层，故该租赁单元所有房屋均已具备入驻条件。所以不存在原告所述“被告未在约定时间向原告交付房屋”，而且在原告提供的发函中也提出是由于“我方业务调整原因，无法继续租赁该合同项下的写字楼场地，对此给贵方造成的不便，深表歉意”，以上可得出结论，是原告原因未在约定时间与被告办理房屋交付，故未交付责任在原告。二、依据合同第十七条第17.3项约定，乙方提前解除本合同或因乙方的原因导致甲方解除本合同的，应按照其应付租赁保证金总额向甲方支付违约金，甲方有权从乙方支付的租赁保证金及预付租金中直接扣除。故依据该条合同约定，原告主张解除合同属于单方违约，依据合同约定，被告可扣除其租赁保证金，故原告无权要求被告退还其租赁保证金，其要求退还租赁保证金的诉求应当驳回。综上，光瑞公司单方解除《租赁合同》构成违约，依据合同约定，某某公司可扣除其租赁保证金，对于返还已付租金，答辩人对合理部分同意归还，对返还租赁保证金部分请求驳回。 原、被告举证、质证情况 原告为支持其诉讼请求提交证据如下： 1、租赁合同（复印件），证明原、被告双方签订租赁合同对房屋租金租赁期限等事项进行了约定。 2、被告出具的河北增值税专用发票联、抵扣联及被告向原告出具的收到371943.3元租赁保证金的收据（复印件），证明原告交付被告房屋租金123981.1元及租赁保证金371943.3元。 3、关于石家庄恒大中心29层办公区租赁相关问题的函（复印件），证明原告于2018年12月24日向被告送达函件表明原告不再继续租赁合同项下房屋，且租赁合同中约定的房屋未实际交付原告，被告未及时交付房屋存在过错，导致租赁合同未实际履行。 4、关于石家庄恒大中心29层办公区相关问题的函（复印件），证明原告要求被告退还首期租金及租赁保证金合计495924.4元。 5、关于石家庄恒大中心29层办公区租赁相关问题的回函（复印件），证明被告收到原告2018年12月24日发出的函件，证明租赁合同解除，证明被告只同意退还首期租金而拒不退还房屋租赁保证金371943.3元。 被告质证意见： 对证据1、2的真实性无异议，原告确实交纳了上述两项费用。被告收到了原告2018年12月24日发出的函，并于2019年1月17日给原告回函，回函答复因原告提前解除合同，被告方有权扣除其租赁保证金。 被告为证明其观点提交证据如下： 网上搜索的《恒大中心、恒大地产石家庄总部乔迁仪式盛大启幕》新闻（2018年8月6日），证明涉案租赁单元在2018年7月23日就已经具备交付条件。 原告质证意见： 原告认为被告提交的证据与本案没有直接的关联关系，被告收到租金和租赁保证金后应当通过书面或者电话等方式通知原告办理房屋交接手续，但是被告没有履行通知验收的义务，所以原告认为，是被告违约在先。 查明的案件事实 2018年11月16日，被告石家庄某某房地产开发有限公司（甲方）与原告某某房地产开发有限公司（乙方）签订编号为恒商租合字18[0.57-1-12]028《租赁合同》，合同约定如下： 2.1甲方将其拥有合法出租权的坐落于河北省石家庄市新华区的房屋或场地（以下简称“租赁单元”）出租给乙方使用。 2.2租赁单元的建筑面积为1203.7平方米。 4.1租赁单元的租赁期为36个月，即自2018年12月1日起至2021年11月30日止。 5.12018年12月1日至2019年4月15日，首期租金123981.1元。 5.2乙方应在2018年11月26日向甲方支付首期租金123981.1元。 7.1双方约定，乙方应在签订本合同当日向甲方支付租赁保证金人民币371943.3元。甲方在收到乙方支付的租赁保证金后15个工作日内提供正式收据。 7.3如乙方违反本合同约定，则无论是否预先通知乙方，甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，甲方亦有权根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还给乙方，不足部分甲方仍有权向乙方追偿，但乙方无权自行或要求甲方以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。 11.1租赁单元交付乙方的日期为2018年12月1日。 11.4除甲方另行通知外，乙方应当于2018年12月1日自行前往甲方或管理公司办理租赁单元的交接手续。非因甲方原因，乙方逾期前往甲方或管理公司办理租赁单元交付手续，则视为甲方已在本合同第11.1条约定的日期履行完毕租赁单元的交付义务，租赁期自合同约定的交付之日起算，逾期达30日的，甲方有权终止本合同，另行处置租赁单元无需通知乙方，乙方已支付的租赁保证金、租金及物业管理费等费用将不予退还。 17.3除非本合同另有约定，乙方提前解除本合同或因乙方的原因导致甲方解除本合同的，应按照其应付租赁保证金总额向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已支付的租赁保证金及预付租金中直接扣除，且乙方应向按照本合同第17.4条约定的计算标准向甲方补交租金。 17.4本合同第5.1条2018年12月1日至2019年4月15日期间的租金，是甲方基于乙方没有违约而给予乙方的优惠租金，乙方擅自单方面提前解除本合同或甲方因本合同约定的情形或其他因乙方原因导致本合同解除的，乙方不再享受前述优惠，应在本合同解除之日起5日内按照103元/平方米/月的租金标准向甲方补交该期间的全部租金。 《租赁合同》签订后，原告向被告支付首期租金123981.1元以及租赁保证金371943.3元。 2018年12月24日，原告向被告发出《关于石家庄恒大中心29层办公区租赁相关问题的函》，该函载明：因我方业务调整原因，无法继续租赁该合同项下的写字楼场地……鉴于我方并未对场地现状进行任何改变，我方望贵方退还我方已支付的租赁保证金及首期租金共计495924.4元。 2019年1月17日，被告向原告发出《关于石家庄恒大中心29层办公区租赁相关问题的回函》，该函载明：贵司于2018年12月24日发出的来函已收悉，现答复如下：……依据《租赁合同》第17.3条约定，我方有权扣除贵司缴纳的房屋租赁保证金371943.3元。关于首期租金相关事宜，敬请贵司与我司商讨并签订协议，我方将根据双方签署的协议执行。 2019年2月23日，原告向被告发出《关于石家庄恒大中心29层办公区相关问题的函》，该函载明：……我方认为，我方已及时函告贵方不再租赁该场地，且在此之前我方并未实际进驻，未对该场地作出任何改变，亦未给贵方造成任何经济损失。从双方友好协商的角度出发，我方希望贵方退还我方部分租赁保证金。 裁判理由及结果 本院认为，原告与被告于2018年11月16日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立。原告于2018年12月24日向被告发送《关于石家庄恒大中心29层办公区租赁相关问题的函》，明确表示不再租赁涉诉房屋，被告亦在2019年1月17日向原告发送《关于石家庄恒大中心29层办公区租赁相关问题的回函》，表示已收到原告的函件，并拟扣除租赁保证金、与原告协商首期租金相关事宜，视为被告认可原告解除合同的请求，双方就解除《租赁合同》达成一致，故本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》于2019年1月17日解除。 关于原告主张被告退还房屋首期租金的请求，被告在庭审过程中确认可以退还原告已支付的房屋首期租金，故本院对原告主张被告退还房屋首期租金123981.1元的诉讼请求予以支持。 关于原告主张被告退还租赁保证金这一问题，原告认为由于被告没有通知原告办理任何交付手续，原告也没有办理交接，导致《租赁合同》没有实际履行，被告违约在先，应当退还租赁保证金。本院认为，根据《租赁合同》11.3、11.4条的约定，原告没有到甲方或管理公司办理交接手续，则视为被告已在2018年12月1日履行了交付义务，故原告认为被告违约的主张不成立。被告认为根据《租赁合同》17.3的约定，原告提前解除合同，租赁保证金应当作为违约金予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为原告未实际进驻涉诉房屋，被告的实际损失应当是自租赁期限开始之日（2018年12月1日）至合同解除之日（2019年1月17日）期间的租金损失，被告扣除租赁保证金371943.3元作为违约金明显高于其实际损失。根据《租赁合同》的约定，涉诉房屋的建筑面积为1203.7平方米，2018年12月1日至2019年4月15日期间的租金为123981.1元且此期间被告给予原告103元/平方米/月的优惠，故2018年12月1日至2019年1月17日期间实际的租金为240669.19元[（123981.1元+103元/平方米/月×1203.7平方米×4.5个月）÷136天×48天=240669.19元]，因此被告应在扣除2018年12月1日至2019年1月17日期间的房租240669.19元后，将剩余的租赁保证金131274.11元返还给原告。 关于原告主张被告支付房屋首期租金及租赁保证金的利息损失的问题，本院认为原告因业务调整的原因要求解除《租赁合同》，给被告造成了损失，故对于原告主张利息的诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 原告某某房地产开发有限公司与被告石家庄某某房地产开发有限公司于2018年11月16日签订编号为恒商租合字18[0.57-1-12]028《租赁合同》于2019年1月17日解除。 被告石家庄某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告某某房地产开发有限公司支付的房屋首期租金123981.1元及租赁保证金131274.11元。 驳回某某房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8739元，由原告某某房地产开发有限公司负担4369.5元，由被告石家庄某某房地产开发有限公司负担4369.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  连 坤 人民陪审员  黄冰雪 人民陪审员  侯莉飞 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  刘 磊