福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1672号 原告：叶艺武，男，1966年4月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 被告：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼**。 法定代表人：吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 原委托诉讼代理人：洪国达，福建泉发律师事务所律师。 原委托诉讼代理人：黄逸群，福建泉发律师事务所律师。 原告叶艺武与被告泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告叶艺武的委托诉讼代理人岳文发，被告美裕公司的原委托诉讼代理人洪国达、黄逸群到庭参加诉讼。2019年9月16日，美裕公司与其原委托诉讼代理人洪国达、黄逸群解除委托代理合同，于2019年9月20日委托林丽惠参加诉讼。本案现已审理终结。 叶艺武向本院提出诉讼请求：1.判令美裕公司向叶艺武支付逾期交房违约金（以840209元为基数，按日万分之一的标准计付自2018年7月1日起至实际交房之日止），暂计至2019年7月1日为30667元；2.判令美裕公司承担本案案件受理费。事实和理由:2017年3月9日，叶艺武与美裕公司签订编号为201703090108的《商品房买卖合同》，约定如下内容：美裕公司将位于泉州市洛江区房屋作价840209元售给叶艺武，付款方式为首付款260209元，剩余款项58万元向银行申请贷款支付；美裕公司应当于2018年6月30日前向叶艺武交付该商品房；逾期超过180日后，叶艺武要求继续履行合同的，合同继续履行，美裕公司按日向叶艺武计付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，叶艺武依约支付了首付款并向中国建设银行泉州分行申请贷款支付了剩余款项。但是，美裕公司却未能依约按期向叶艺武交房，并拒绝按约支付逾期交房违约金。请求判如所请。 美裕公司辩称，一、美裕公司在涉案商品房工程施工期间，因各种不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素造成停工，其中既有降雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督查、体育赛事等事由进行施工管制的原因，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定及《商品房买卖合同》第十二条约定中可以不用承担违约责任的情形，即美裕公司在涉案商品房工程施工期间遇上述情形可根据具体天数顺延交房时间，且在顺延期间若再遇上述情形可再据实顺延，以此类推。叶艺武在主张和计算美裕公司延期交房的天数时，并未将美裕公司可据实顺延交房时间的天数予以扣除，其计算方法并不准确。二、涉案商品房工程于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，美裕公司按照合同约定的地址已提前通知叶艺武于2019年6月30日办理交房手续。截至美裕公司通知的交房时间即2019年6月30日，涉案商品房已经消防验收合格及五方竣工验收合格，已能满足叶艺武的装修、使用需求，具备了基本居住条件，应认定涉案商品房具备了交付条件。叶艺武未能在2019年6月30日办理交房手续，应视为美裕公司于2019年6月30日完成了交房义务。涉案商品房是否已取得建设工程竣工验收备案证明文件对商品房的质量及对叶艺武的装修、使用并无影响，涉案商品房是否已取得建设工程竣工验收备案证明文件不应作为商品房交付的强制性条件。三、美裕公司享有后履行抗辩权，不构成违约。叶艺武存在逾期交付专项维修资金的违约行为，美裕公司作为后履行义务方，有权在叶艺武交清专项维修资金前不予交房，现美裕公司在叶艺武支付专项维修资金当日交房，不存在逾期交房违约行为，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，叶艺武与美裕公司签订编号为201703090108的《商品房买卖合同》及附件，约定由买受人叶艺武向出卖人美裕公司购买位于泉州市洛江区房屋，成交金额为840209元。《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》第三十三条约定：专项维修资金，用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该商品房已按合同约定条件进行交付，该商品房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，出卖人有权代收该专项维修资金。合同及附件签订后，叶艺武向美裕公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年5月30日，美裕公司向叶艺武邮寄《入伙通知书》，通知交房时间为2019年6月30日。2019年8月20日，美裕公司向叶艺武邮寄《交房告知书》，通知交房时间为2019年8月22日，叶艺武于2019年8月21日收到该《交房告知书》。2019年8月24日，叶艺武向美裕公司交纳专项维修资金并办理交房手续。 上述事实，有双方当事人的陈述，叶艺武提供的《商品房买卖合同》及附件、福建增值税普通发票、中国建设银行个人贷款支付凭证;美裕公司提供的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《建设工程消防验收意见书》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、邮政快递单、入伙通知书、入伙须知、入伙手续书、邮政快递查询单、交房告知书、收款收据、楼宇交接书等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，叶艺武与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 １.关于何时达到交房条件问题。《商品房买卖合同》约定，诉争商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。根据美裕公司提供的证据，诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故诉争商品房于2019年8月15日达到双方约定的交房条件。美裕公司关于诉争商品房于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格，且其已依约提前通知叶艺武于2019年6月30日交房，叶艺武未能按照通知的时间办理交房手续，应视为其已于2019年6月30日完成交房义务的辩解意见，不符合合同约定，且在诉争商品房不符合交房条件的情况下，该交房通知为无效通知，故对美裕公司的该辩解意见，不予采纳。 2.关于是否存在可顺延交房问题。《商品房买卖合同》约定遇不可抗力可顺延交房，但双方未对不可抗力情形进行特别约定，故应依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”规定进行认定。本案中，美裕公司虽然主张在涉案商品房工程施工期间，因降雨、高温、大风天气等自然因素，停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督查、体育赛事等事由进行施工管制的原因造成停工，其可据实顺延交房，但美裕公司主张的上述情形均无法认定为法定的不可抗力情形，故美裕公司关于其可据实顺延交房的主张，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。美裕公司仍应按合同约定于2018年6月30日前交房。 3.关于叶艺武未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司是否享有后履行抗辩权问题。首先，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定叶艺武应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方又在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对住宅专项维修资金的交纳期限存在不一致的约定，视为约定不明。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，叶艺武在美裕公司通知办理交房手续时缴纳专项维修资金并未违约。其次，专项维修资金交房后才能发挥功能，叶艺武未按期缴纳专项维修资金并不影响美裕公司施工和交房。第三，专项维修资金应按房屋面积缴纳，在诉争商品房未取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，买受人客观上无法在此之前确认应交纳专项维修资金的数额。综上，美裕公司以叶艺武未在约定的期限内缴纳专项维修资金为由，抗辩其可顺延交房且不承担违约责任，缺乏依据，不予支持。 4．关于逾期交房违约金问题。涉案商品房于2019年8月15日达到交房条件，美裕公司于2019年8月20日向叶艺武邮寄《交房告知书》，通知叶艺武于2019年8月22日办理交房手续，叶艺武于2019年8月21日收到该《交房告知书》并于2019年8月24日与美裕公司办理了交房手续。美裕公司通知交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计418天（2018年7月1日-2019年8月22日），按合同约定，叶艺武有权要求美裕公司以房价款840209元为基数，按日万分之一计付逾期交房违约金35120.74元（840209元×0.0001/日×418天）。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定及附件十一《补充协议》的约定，叶艺武在收到《交房告知书》后未在通知的时间缴纳专项维修资金并办理交房手续，即2019年8月22日未能交房的过错在于叶艺武，故叶艺武主张逾期交房违约金应计付至实际交房之日止，缺乏依据，不予支持。 综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将诉争商品房交付叶艺武使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。叶艺武的诉讼请求，本院予以部分支持。美裕公司关于本案存在不可抗力、叶艺武逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解意见，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州美裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶艺武支付逾期交房违约金35120.74元； 二、驳回叶艺武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费567元，减半收取计283.5元，由泉州美裕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。  审 判 员  苏志成 二〇一九年十月二十一日 法 官 助 理 吴季阳 书 记 员  杜泉毅 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。