汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019)陕0702民初19号     原告舒建设，男，汉族，生于1965年12月5日，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省汉中市汉台区。   委托代理人范娟娟，陕西丰瑞律师事务所律师。   被告汉中鹏基物业管理有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码91610700596671648G。   法定代表人马银平。   委托代理人王渠，陕西嘉盟律师事务所律师。   原告舒建设与被告汉中鹏基物业管理有限公司（以下简称：鹏基公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告舒建设的委托代理人范娟娟，被告鹏基公司的委托代理人王渠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告舒建设向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认被告按照3.1元/吨的标准收取自来水费违法，判令立即停止上述违规收费行为，按照正常自来水价依法收费；2、请求判令被告立即向原告返还以下额外收取的费用：（1）垃圾费26元（自2013年12月28日至2015年1月28日共13个月，每月2元），（2）水费53.28元（缴费期间自2015年4月至2018年3月）；3、请求判令被告立即返还扣留装修押金150元。事实和理由：原告舒建设为康居家园小区102栋3单元605的业主，被告为本小区前期物业服务公司。原告自2013年12月28日收房，并与被告签订了康居家园小区《物业服务合同》、《业主公约》及《装修管理服务协议》。《物业服务合同》约定物业服务标准为三级，物业费为每月0.4元/平方米，垃圾费每月一户5元。《装修管理服务协议》约定装修保证金1000元一户（多层）。原告自2013年12月起开始缴纳物业费等费用，但根据《关于调整汉中市中心城区生活垃圾处理费收费标准的批复》（汉市价[2015]11号）的规定，汉中主城区居民垃圾费自2015年2月3日之后才按照5元每户每月收取，此前应按照3元每月每户的标准收费，被告多收费用26元应予返还。其次，根据《关于汉中市中心城区居民生活用水实际阶梯价格制度的通知》（汉市价[2015]18号）的规定，自2015年3月1日起居民生活用水未合表的按照2.95元/吨收取，但被告实际按照3.1元/吨收取，实际多收取0.15元/吨，三年累计多收取53.28元应予退还。再次，原告装修时，根据装修协议的约定向被告交纳了装修保证金1000元。装修期间原告并未有相关违规装修行为，但装修结束后，被告以维修费用的名义强行扣押了150元不予退还。   综上，被告的上述行为严重违反了法律法规的规定，损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。   原告舒建设为支持其诉讼请求提交了如下证据：第一组：1、《康居家园小区物业服务合同》，证明：生活垃圾费被告按照每月5元收费；2、《康居家园装修管理服务协议》，证明：按照被告要求装修之前业主应缴纳装修保证金，装修完成后，如因装修造成公共部位的损坏，被告将从保证金中扣除150-200元。第二组：《“康居家园”物业收费单》，证明：被告在2013年12月28日至2015年1月27日期间按照每月5元的标准收取垃圾费，根据汉市价发（2015）11号文件的规定，每月多收了2元，13个月共合计多收26元。第三组：业主缴费单32张，证明：自2015年4月至2018年3月原告共购买水355.2吨，根据汉市价发（2015）18号文的规定，2015年3月1日起居民生活用水未实行一户一表的合表用户按照2.95元每吨收取，但被告实际按照单价3.1元每吨的标准收取自来水费，被告合计多收取53.28元应予退还。第四组：1、被告出具的《收据》，证明：装修完成后，在原告无任何违规行为的情况下，被告强行扣除150元保证金不予退还。2、《声明》、《关于鹏基物业撤出康居家园小区移交筹备组的公告》证明：被告克扣业主装修押金的事实。迫于多方压力被告退还个别业主的装修押金扣款，后于2018年11月27日在小区张贴通知向广大业主承诺退还装修押金扣款，但主张以物业费冲抵，未与业主协商，该单方通知无效。   被告鹏基公司辩称，本案是民事案件,解决的是民事主体之间合同是否有效的问题，按何标准收费不应是本案解决的问题。双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效；原告的诉请已超过诉讼时效，应予以驳回。关于装修保证金问题，在诉前我公司已让原告来领取，但其未领，对该款项原告可随时来公司领取。   鹏基公司提交了原被告签订的《康居家园小区物业服务合同》支持其主张。   经质证，原、被告对以上证据真实性不持异议，但对证明目的坚持己见。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院对案件事实作如下认定：原告舒建设系康居家园小区102栋3单元605的业主，被告为该小区前期物业服务公司。2013年12月28日，舒建设接收房屋后和鹏基公司签订了康居家园小区《物业服务合同》、《小区业主公约》及《装修管理服务协议》。其中《物业服务合同》对物业服务标准约定为：参照《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》规定的三级标准执行。物业服务费约定为：多层住宅物业服务费按建筑面积每月0.4元/平方米，生活垃圾清运费每户每月5元，公摊水费每户每月8元，公摊,电费每户每月8元……以上合同签订后，舒建设交纳了相关费用。其中生活垃圾清运费约定为每月交纳5元；生活用水按3.1元/吨交纳。在进行房屋装修时，向被告交纳装修保证金1000元，装修结束后，剩余150元未予退回。由于原告等业主与鹏基公司因水费、电梯费、公摊水电费等收费问题矛盾较大，多次投诉、信访；2018年6月28日，汉中市汉台区物价局向被告鹏基公司下发责令退款通知书。对此鹏基公司向汉台区法院提起了行政诉讼，我院审理后作出判决，宣判后，鹏基公司不服，向汉中市中级人民法院提起上诉，现该行政案件在二审审理期间。   另查，1、原告所属的康居家园小区居民生活用水属未实行一户一表的合表用户，汉市价发[2015]18号《关于汉中市中心城区居民生活用水试行阶梯价格制度的通知》，自2015年3月1日起汉中市居民生活用水未合表的按照2.95元/吨收取，但被告实际按照3.1元/吨收取。2018年3月以后被告公司予以整改，按政府指导价收取。   2、根据汉市价发[2015]11号，关于调整汉中市中心城区生活垃圾处理费收费标准的批复，自2015年2月3日起城市居民生活垃圾处理费每月5元。   3、原告主张的剩余装修保证金150元，在起诉前被告已通知原告领取，但原告未予领取，审理中被告表示，原告可随时领取，同时愿意协商解决原告其他诉请，原告拒绝调解。   本案系物业服务合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、本案是否超过诉讼时效的问题；二、被告物业公司是否向原告多收取了水费和垃圾费的问题。   一、关于诉讼时效问题。本院认为，立法本意是为了督促权利人及时行使权利，由于本案系物业服务合同纠纷，从本案查明的事实来看，原、被告因物业收费问题意见分歧，矛盾较大，原告为此一直向政府相关部门投诉、信访的方式主张权利；双方之间的纠纷一直在延续，原告也未放弃自己的权利，故被告的这一理由不能成立。   二、关于原告主张多收取的水费和垃圾费问题。本院认为，因涉案小区系未实行一户一表的合表用户，供水企业未能向最终用户即业主收取相关费用，被告作为物业服务企业，实际是替供水公司代为向业主收取，由于供水企业未能抄表到户，水表的总分表之间存在差异属正常损耗，对于该项费用，应系物业服务企业向供水部门实际支出的费用，可由物业服务企业预收，按实际发生的费用和约定方式由业主分摊。本案中双方在物业服务合同中对公摊损耗已经作出了约定的情况下，又按生活用水3.1元/吨的标准计收，属于重复收取，原告要求对多收取0.15元/吨予以退还的理由成立，本院予以支持。关于垃圾费问题，小区垃圾费实际上包含两部分：一是生活垃圾清运费，一项是生活垃圾处理费。其中前一项清运费是指物业服务企业从小区垃圾收集（堆放）点将生活垃圾清运到市政指定的垃圾处理转运（收集）站的费用，后一项是指市政环卫部门将垃圾从转运站压缩并运送至垃圾处理场（厂）进行集中无害化处理所收取的费用，它是行政事业性收费。这两项费用不等同于物业服务企业收取物业费中所包含的小区公共环境的清扫保洁费用。本案原告所主张的垃圾费用，从其陈述和提交的证据看，实际指的是生活垃圾处理费，双方合同约定“生活垃圾清运费约定为每月交纳5元”；原告诉请与双方约定及实际情况不符，对其这一主张，本院不予支持。对于原告所主张的退还装修押金问题，被告不持异议，对原告的这一请求予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、四十四条之规定，判决如下：   一、由被告汉中鹏基物业管理有限公司在判决书生效后五日内向原告舒建设支付多收取的水费53.28元和装修押金150元。   二、驳回原告舒建设其他诉讼请求。   案件受理费150元，由汉中鹏基物业管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。       审判长余展  人民陪审员王庭文  人民陪审员裴双     二〇一九年十月十四日     （院印）书记员温馨