新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民事判决书（2019）新31民初61号原告：刘海，男，汉族，1965年10月20日出生，新疆喀什地区交通局路桥公司员工，住喀什市。被告：喀什市天通建设工程有限责任公司。住所地：喀什市解放南路**。法定代表人：景登辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建德，该公司办公室主任。原告刘海与被告喀什市天通建设工程有限责任公司（以下简称天通建公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海，被告天通建公司的委托诉讼代理人张建德到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告刘海提出以下诉讼请求：请求依法对本案执行标的物即海景华庭商住楼三单元五层1000平方米许可强制执行。事实及理由：本案系由案外人天通建公司提出执行异议，喀什地区中级人民法院（以下简称喀什中院）作出（2018）新31执异29号执行裁定书，中止了对喀什市解放南路海景华庭商住楼三单元五层约1000平方米房屋的执行。现原告认为，首先，喀什中院（2018）新31执异29号执行裁定书适用法律错误，应当严格依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件来审查被告人的异议理由能否阻却法院对生效判决的执行。由于涉案房屋登记在喀什市凯日旺房地产开发有限公司（以下简称凯日旺公司）名下，被告天通建公司提交的房屋买卖合同也是与凯日旺公司的分公司签署，即使双方签订的合同有效，应当按照前述法律规定第29条审查。由于双方签订的买卖合同不满足房屋居住属性，因此天通建公司的异议理由不能成立。喀什中院的执行裁定书援引民事诉讼法第227条作为裁判依据，适用法律错误。因为该条规定的是执行异议的程序事宜，并非实体问题。其次，被告天通建公司与凯日旺公司签订的商品房预售合同属于恶意串通，不具有真实性。具体理由为，原告调取了海景华庭商住楼合法的在喀什市房产局备案的商品房预售合同，该合同上凯日旺公司的公章和私章与被告提交的合同上的印章明显不同，且被告提交的合同上主要条款包括房屋用途、性质等与实际房产信息不符；另涉案的1000平方米房屋是由8套房屋构成，登记在凯日旺公司名下，按正常交易习惯，应当就8套房屋分别签署合同，以便将来办理相应的产权证书，而不是8套房屋只签订一份合同；被告天通建公司也未按合同约定支付房屋价款，虽其提出顾海华欠天通建公司230万元管理费，因此以抵账方式支付价款，但是就管理费的事宜未能提交证据；同一栋标的物同一楼层，天通建公司与凯日旺公司约定的单价3800元，而在另一案件中当事人与凯日旺公司签订合同约定的价款却是6600元每平方米；被告天通建公司主张在2012年3月15日就签订了合同，但是从未办理任何预告或备案登记，明显不符合常理。综合上述意见，被告提交的合同不具有真实性。再次，天通建公司对于执行标的没有享有足以排除强制执行的民事权益。喀什中院的执行裁定书以涉案标的物所有权不明为由中止执行，但事实上依据喀什中院执行局调取的挂靠协议、在喀什市房产局、国土局备案的资料及与当事人的谈话笔录等，均可以证实涉案标的物的实际所有权为被执行人顾海华所有，因此法院执行该标的物符合法律规定。综上，请求法院支持原告的诉讼请求，对标的物进行强制执行。被告天通建公司辩称，原告申请执行被告已经购买并实际入住的房屋，没有事实和法律依据。被告购买了海景华庭商住楼三单元5层约1000平方米的商住楼，已经向凯日旺公司交纳了100万元定金，双方签订了认购书，并于2012年3月5日签订了真实的商品房预售合同。2013年2月1日被告开始对房屋进行装修，2013年7月5日开始入住办公。2013年7月5日被告又向凯日旺公司交纳房款50万元，以尚欠的管理费230万元进行抵账，合计支付380万元。以上可以证实被告购买的涉案房屋手续合法齐全，且已经实际入住办公，因此刘海申请执行房屋没有事实和法律依据。另刘海在喀什中院执行裁定书作出后，已经向法院提出执行异议之诉，但是未能按时缴纳诉讼费，以撤诉处理。因此原告刘海的诉讼请求，不应当得到法院支持，请求驳回原告刘海的诉讼请求。原告刘海为证实自己的主张，向本院提交以下证据：1.喀什中院（2018）新31执异29号执行裁定书，用以证实原告起诉程序适当，该裁定书适用法律错误，应当严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条进行处理。2.喀什中院（2016）新31执字134号协助执行通知书，用以证明查封的涉案房屋是登记在凯日旺公司名下的8套住宅楼，并非被告天通建公司提交的合同上所描述的一套1000平米的商业用办公楼。3.凯日旺公司与案外人刘佳丽于2016年11月签订的商品房预售合同一份，用以证实自2012年11月起凯日旺公司对外出售的商品房已经进行了正常的预告登记，而被告的合同在长达六年之久都没有进行预告登记，也没有办理产权证书，明显不符合常理。4.喀什中院（2019）新31执异1号执行裁定书，用以证实与本案被执行的标的物与该证据中显示的房屋均属海景华庭商住楼5层，被执行人顾海华恶意与案外人串通，所签订的两份合同价格差异极大，因此价格不具有合法性，被告的合同缺乏真实性。5.被执行人顾海华与凯日旺公司签订的挂靠协议书一份，用以证实被执行人顾海华开发海景华庭商住楼，与凯日旺公司签订了挂靠协议，依据喀什中院执行局调取的喀什市房产局和国土局备案的资料及约谈记录，证明登记在凯日旺公司名下的本案标的物实际所有权和处置权均是顾海华所有，因此喀什中院执行局对该房屋进行查封符合法律规定。被告天通建公司为证实自己的答辩意见，向本院提交以下证据：1.房屋认购书一份，商品房预售合同一份，银行打款凭证2张，收据3张，用以证实被告天通建公司与凯日旺公司之间的商品房买卖合同真实合法有效，天通建公司通过银行转账支付了150万元，以顶账方式支付了230万元，且天通建公司已经入住办公。2.天通建公司于2018年7月25日向喀什市公安局出具的情况说明一份，凯日旺的分公司加盖了情况属实的公章，用以证实天通建公司购买了海景华庭三单元5层1000平方米的房屋，该事实已经经过喀什市公安局经侦大队的核实，确认天通建公司购买了上述房屋。被告天通建公司对原告刘海的证据质证意见为，对该五份证据的真实性予以确认，但是对证据与本案的关联性不予确认，理由是本案涉案的标的物，已经被中院中止执行，刘海虽提出执行异议之诉，但是其未能按时交纳诉讼费，喀什中院已经按撤诉处理。对于被告未能办理产权证及登记的原因，是因为凯日旺公司未能按设计要求进行施工，所以无法办理。另原告的证据内容相互矛盾，一个证据显示房屋产权为凯日旺公司，而另一份证据显示房屋产权为顾海华。原告刘海对被告天通建公司提交的证据质证意见为，对第一组证据的真实性不予认可，理由是：1.预售合同中凯日旺公司的印章及顾海华私章与在房管局备案的合同上印章明显不同，在该合同中写明房屋用途为商业，与喀什中院执行局发出的协助执行通知书上调查的结果完全不同；2.收据的真实性无法确认，2013年10月29日出具的收据，而天通建公司打款时间却在2013年11月1日。对第二组证据的真实性、关联性均不予认可，理由是顾海华是被告公司的项目经理，管理费问题是公司内部事宜，与购房款是两种不同的法律关系，应当分别进行处理。本院经审查认为，因双方当事人对原告刘海的证据真实性无异议，因此对该部分证据的真实性合法性予以确认，对于证据的关联性，因证据内容显示的是双方各自主张和争议的内容，因此对关联性亦予以确认。对于被告天通建公司提交的证据，对银行转账凭证的真实性予以确认。因商品房预售合同中，对合同标的物的具体情况如房号、建筑面积、付款方式等均表述不明确，因此对商品房预售合同及房屋认购书的真实性不予确认。对于情况说明，系被告天通建公司的单方陈述，无法证实载明的内容已经经过公安机关核实，对情况说明的真实性不予确认。本院经审理查明，2016年6月20日，本院就刘海诉顾海华民间借贷纠纷一案，作出（2015）喀民二初字第60号民事判决书，判令顾海华向刘海偿还借款10509900元，支付违约金1480630.2元。后顾海华不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称高院）提出上诉。高院于2016年8月5日作出（2016）新民终595号民事裁定书，以上诉人顾海华未按规定缴纳上诉案件受理费为由，裁定按撤诉处理。上述裁判文书发生法律效力后，顾海华未能按生效裁判文书履行义务，刘海向本院申请强制执行。本院以（2016）新31执134号为执行案号，在执行过程中审查顾海华与凯日旺公司的挂靠协议书，认定喀什市解放南路159号海景华庭商住楼5层商住楼为顾海华个人财产，并于2018年10月8日作出查封公告，对喀什市解放南路159号海景华庭商住楼5层2470.02平方米的不动产权及相应土地使用权进行查封。后被告天通建公司向本院提出执行异议，以其是喀什市解放南路159号海景华庭商住楼三单元5层商住楼八套房屋的实际所有权人并已经实际占有使用房屋、且其与凯日旺公司签订有合法有效的房屋买卖合同为由，要求停止对上述房屋的查封。本院于2018年12月1日作出（2018）新31执异29号执行裁定书，以标的物喀什市××路的所有权不明为由，中止对喀什市解放南路159号海景华庭商住楼三单元5层1000平方米房屋的执行。刘海不服该执行裁定书，向本院提出执行异议之诉。另查明，被告天通建公司主张，其与凯日旺公司签订的房屋买卖合同约定的单价为3800元每平方米，而在另一起涉及喀什市××路平方米房屋的案件中，房屋买卖合同约定的单价为6600元每平方米。再查明，喀什市解放南路159高海景华庭商住楼登记在凯日旺公司名下，但在执行过程中，凯日旺公司未对房屋属于顾海华所有的意见提出异议。另，原告刘海曾就本案于2019年1月向本院提出执行异议之诉，后因未能按时缴纳案件受理费，本院作出（2019）新31民初22号民事裁定书，裁定按撤诉处理。本院认为，依据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：原告刘海要求继续执行海景华庭三单元5层1000平方米的房屋，有何事实及法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现天通建公司向本院提交了房屋认购书、商品房预售合同，银行打款凭证及收据以及说明等证据，用以证实其与凯日旺公司已经达成真实合法有效的房屋买卖合同，并已经支付了房款，实际占有使用房屋。而刘海则认为，天通建公司与凯日旺公司之间的合同系双方后补而签订的，并不是真实合法有效的合同。因此本案审查的重点在于，天通建公司与凯日旺公司之间的房屋买卖合同是否是双方真实意思表示。经本院审查天通建公司提交的证据，认为天通建公司与凯日旺公司之间的合同不具有真实性。具体理由如下：首先，从房屋认购协议书来看，天通建公司加盖了公章，并有其法定代表人等签字确认；而凯日旺公司加盖的则是合同专用章，却没有任何人在认购书上签字。因该协议书系公司之间的交易过程，一方签字而另一方仅盖章，因此该协议书存疑，是否真实不能确认。其次，从商品房预售合同来看，存在一些疑点：1、合同签订日期为2012年3月15日，在合同尾部均为盖有公章并加盖法定代表人私章；在合同第11页写明“本合同连同附件共16页，一式4份，具有同等法律效力，出卖人1份，买受人1份，房产局1份，公积金办或银行×份，税务局1份”，在数字1和×的下方均有下划线进行重点标注，同时约定合同生效之日起30日内向喀什市房地产管理局申请备案登记，但是至今该合同没有经过政府部门的备案登记；2、在合同第3页商品房基本情况部分，仅注明3单元5层，用途商住，面积1000平方米，没有相应的房屋代码或房号，同时需要考虑到签订合同时间为3月15日，交房时间为2012年12月31日，该房屋总层数为23层，合同约定的房屋位于5楼，按正常交易习惯，此时房屋大体应当已经成型，对应的房号或代码应当可以进行确认，在公司交易过程中不写约定标的物的任何房号，不符合日常交易习惯；3、庭审时双方均认可该1000平米房屋系由8套房屋构成，但仅签订了这一份合同，亦不符合正常的房屋买卖交易行为，同时就该8套房屋仅凭一份合同，如何办理相应的产权证，亦存在疑问；4、在合同第5页付款方式及期限部分，双方用手写注明按第2种方式分期付款，但分期付款后部分完全空白，具体如何分期及履行付款义务，没有进行明确约定；5、合同首页写明出卖人为凯日旺公司，法定代表人为沙吾提肉孜，买受人为天通建公司，法定代表人为景登辉；在尾页签字部分天通建公司的公章及私章与首页显示的名称一致，但凯日旺公司加盖的公章是凯日旺分公司的公章，私章亦为顾海华而非沙吾提肉孜；6、在涉及同一地点同一楼层同一面积的另一单元房屋中，凯日旺公司签订的房屋买卖合同约定的单价为6600元，而在本案中房屋买卖合同的单价为3800元，即使考虑到合同签订时间不一致、房屋价格可能上涨等因素，但价格差距相差较大，亦不符合正常价格波动范围。再次，就支付房款的履行过程，天通建公司主张顾海华挂靠天通建公司，欠230万元管理费，因此用管理费折抵了剩余房款，但是针对该部分主张，没有提供任何证据予以证明；再依据《民法通则》第134条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，挂靠过程中的所得不应当视为合法所得，因此天通建公司主张以管理费折抵房款，没有证据予以印证，法律亦不支持将不合法所得转化为合法所得。综合上述意见，天通建公司与凯日旺公司之间的合同，不具有真实性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案中房屋登记在凯日旺公司名下而未登记在顾海华名下的事实，本院认定本案应当参照上述规定认定天通建公司是否具有具有足以享有排除强制执行的民事权益。如前所述，因天通建公司提交的房屋买卖合同不具有真实性，且支付价款的行为及方式不符合法律规定，因此天通建公司提交的证据，不足以证实其享有排除强制执行的民事权益。刘海提出应当依据上述规定的第二十九条进行认定，没有法律依据，凯日旺公司不是被执行人，因此对于刘海的该项意见，本院不予采纳。综上所述，原告刘海的诉讼请求成立，本院予以支持。被告天通建公司的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行喀什市解放南路159号海景华庭商住楼三单元5层约1000平方米房屋。案件受理费100元，由被告喀什市天通建设工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 吴炳坤审 判 员 陈晓东人民陪审员 马震江二Ｏ一九年十月十一日书 记 员 陈永丽