福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异264号 案外人：丁桂峰，男，1961年9月18日出生，住福建省三明市三元区。 委托代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 申请执行人：**，男，1957年5月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 被执行人：潘震云，男，汉族，1976年10月5日出生，住福州市鼓楼区。 本院在执行（2018）闽0102执恢300号申请执行人**与被执行人潘震云民间借贷纠纷一案中【执行依据：（2014）鼓民初字第1091号民事判决】，案外人丁桂峰向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人丁桂峰的执行异议请求：解除对坐落福州市鼓楼区房产的查封措施。 事实与理由：一、坐落于福州市鼓楼区的房产归案外人所有，案外人对房屋享有足以阻止执行保全的实体权利。 2013年8月5日，潘震云与丁桂峰签订《安置房买卖合同》，约定：潘震云将坐落于福州市鼓楼区出卖，房产交易总价款为2041020元，丁桂峰已支付1630900元，余款410120元，潘震云同意将款项转入其指定的账户，所有购房款全部付清，交房验收日期为2013年12月31日，过户登记时间为房屋产权登记到潘震云名下之日起2日内，潘震云应通知丁桂峰，并在5日内将房屋过户至案外人或其指定的人员名下，若逾期办理，每逾期一日，应按其已付款（含利息）的0.5%支付违约金。同日，潘震云出具《承诺书》一份和《收条》一张，承诺每用16日前支付3万元作为房产预付1630900元的利息，并承诺若无法按时支付利息其可直接按《安置房买卖合同》行该房屋的使用权及产权，《收条》一张载明：“收到丁桂峰购房款人民币壹佰陆拾叁万元零佰元整，收款人：潘震云，2013.8.5”。《安置房买卖合同》签订后，潘震云将房屋排房单、收款收据、拆迁户回迁安置排房结算单，拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿费和购房计算单原件交付给案外人丁桂峰。后潘震云未支付购房预付款利息，也未按合同约定交付房屋，遂案外人丁桂峰将潘震云诉至三明市中级人民法院，经法院开庭审理，以（2014）三民初字179号判决结案。判决书确定潘震云应在取得福州市鼓楼区房屋所有权证及土地使用权证后5日内将上述房屋所有权证及土地使用权证办理至案外人丁桂峰名下；潘震云应自2013年8月6日开始至福州市鼓楼区实际交付给案外人丁桂峰之日止，每月支付给案外人丁桂峰预付购房款利息3万元。案外人与被执行人潘震云签订的《安置房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案外人已按照合同约定履行了支付房价款的义务，案外人对上述房屋享有物权。且三明市中级人民法院依法作出（2014）三民初字179号判决书确认了涉案房屋的权属归属于案外人，因此，贵院查封该房屋侵犯了案外人的合法权益，应当予以解封。 二、非因案外人自身原因未办理过户登记。根据（2014）三民初字179号判决，被执行人潘震云应在取得福州市鼓楼区房屋所有权证及土地使用权证后5日内将上述房屋所有权证及土地使用权证办理至案外人丁桂峰名下。然而，被执行人潘震云迟迟未办理福州市鼓楼区房屋所有权证及土地使用权证，以致房产无法过户至案外人名下，案外人已于2015年4月17日向三明市人民法院申请强制执行。因此，房屋未过户登记至案外人名下，并非案外人自身的原因所致。 三、案外人享有的要求对涉案房屋所有权变更登记至其名下的特定请求权(物权期待权)，优先于保全申请人的金钱债权。案外人的请求权系针对房屋的物权请求权，而申请执行人**的债权为金钱债权，属于普通债权，并未指向特定的财产，其针对房屋的查封措施充其量是债权实现的担保。案外人依据(2014)三民初字179号判决对该执行标的物享有所有权，依据物权法第二十八条的规定，案外人自判决生效之日即取得该标的物法律上的所有权，依据物权优先于债权的理论，案外人享有的物权应当优先于申请执行人的债权。参照最高人民法院公报案例《钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案》，最高人民法院认为“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立：不满足这些规定所列条件的，案外人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。” 因此，案外人申请排除执行理由充分，特恳请贵院在查明事实与证据的基础上，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定依法准许申请人异议所请，以避免给案外人造成不必要的损失。 申请执行人**对案外人的执行异议申请意见如下：其持有借条是2011年，起诉后法院于2014年4月份作出判决，2014年6月申请执行，执行期间没有接到任何异议。本案执行标的至今未办理房产证。 被执行人潘震云对案外人的执行异议申请意见如下：其与丁桂峰之间是借贷关系，签订购房合同是作为借款的担保，90万元加上利息借款计算后160多万。剩余40多万元至今没有收到，至今不知道与丁桂峰的案件，该诉争房产的产权是国有资产，至今无法办理产权证。 案外人向本院提交如下证据：证据A1、《安置房屋买卖合同》，证明2013年8月5日签订买卖合同，约定购房款为2041020元，与当时市场价格相符合的。 证据A2、《收条》，收到款项1630900元。 证据A3、《承诺书》、《收款收据》、《房屋排房单》、《拆迁户回迁安置排房结算单》、《拆迁补偿费和购房计算单》、《拆迁补偿安置协议书》，以此证明潘震云具有转让的权利。 证据A4、（2014）三民初字第179号《民事判决书》及《法律文书生效证明》，证明涉案房产归案外人所有，被执行人未对生效法律文书提出过异议。 被执行人潘震云向本院提交如下证据：B1、2012年1月16日丁桂峰出具的载明内容为“潘震云向许龙借款贰拾万元及利息由丁桂峰归还”的文件一份、2012年1月16日丁桂峰与潘震云签订的《借款协议》2份。 本院查明：申请执行人**与被执行人潘震云民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月24日作出（2014）鼓民初字第1091号《民事调解书》:潘震云于2014年5月1日前向**返还借款本金人民币100万元并支付利息（以100万元为本金，按月息2.5%标准计付自2014年2月起至实际还清借款之日止）。本院于2014年5月4日立案执行，于2014年6月27日查封被执行人潘震云所有的位于福州市鼓楼区房产。2018年9月20日，本院作出（2014）鼓执行字第788号之四《执行裁定书》：终结本次执行程序。后于2018年9月30日立案恢复执行。 2014年11月13日，福建省三明市中级人民法院作出（2014）三民初字第179号民事判决：潘震云应在取得福州市鼓楼区房产房屋所有权证及土地证使用证后，5日内，将上述房屋所有权及土地使用权证办理至丁桂峰名下；二、潘震云应自2013年8月6日开始只福州市鼓楼区房产实际交付给丁桂峰之日止，每月支付给丁桂峰预付购房款利息3万元。 本院认为，首先，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，案外人提交（2014）三民初字第179号民事判决系在本院查封执行标的后作出的生效法律文书，不能排除本院的执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人丁桂峰未提交已支付购房款的支付凭证，其提交的证据不足以证明已向被执行人潘震云支付了全部价款，也未提交证据证明其已合法占有涉案房产，故案外人丁桂峰的执行异议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人丁桂峰的执行异议申请。 本裁定送达后立即生效。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张莉珍 人民陪审员  伍 缄 人民陪审员  傅超真 二〇一九年十月十五日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。