贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10199号原告：薛林，男，1975年8月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：叶俊峰，均系贵州朗意律师事务所律师。被告：贵州七众置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义。委托诉讼代理人：李娇。原告薛林与被告贵州七众置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛林及其委托诉讼代理人叶俊峰，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛林向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告双方于2016年9月签订的关于被告出售其开发的位于毕节市城市南部新区的《商品房买卖认购合同》;二、判令被告退还原告支付的购房款75073元，维修基金1084元；并赔偿原告损失57437元；三、涉案费用由被告承担。事实及理由：2016年9月，原被告双方签订了被告出售圆梦国际负2层484号商铺的《商铺签约确认书》，同月签订了《商品房买卖认购合同》;双方约定负2层484号商铺建筑面积为16.16平方米，按套计价，商铺价款为263510元；并且该商铺由被告包租；2016年9月26日原告支付了负2-484号商铺部分首付款75073元，并且由被告包租该商铺，前三年租金抵首付款57437元，因此被告收到款项后开具收据为收到原告132510元；余下款项待被告通知后，通过银行按揭的方式支付，原告准备了相关资料，待被告完善手续通过银行按揭支付被告余款，至今被告也没有完善手续：2019年4月22日，贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05执恢21号查封公告将原告所购的涉案房屋进行查封。原告认为原告与被告之间签订的《商品房买卖认购合同》系双方真实意思，不违反法律法规的强制性规定，双方应当遵照执行，被告没有按照双方的约定办理银行按揭，并且因为被告的行为导致了原告所购的商铺权属不明，损害了原告的利益，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。并且因为涉案房屋被法院查封，导致该房屋权属不明，无法实现合同目的，其无法实现合同目的的责任在于被告。据此原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定特向人民法院起诉。被告贵州七众置业有限公司辩称：关于原告解除合同的问题，被告同意解除合同。但关于原告诉讼请求第二条所说的赔偿原告损失的问题无事实及法律依据，被告实际只收到原告的购房首付款，负2-484号的首付款75073元、负2-485号为92753元。所以原告损失部分不应当计算在商铺出租款抵首付款，并且原告与被告签订商品房预售合同的时间是2016年9月，在这三年期间原告并没有就房屋预售登记进行催告，当然为原告所购买的商铺进行预告登记是被告的义务，但原告诉求解除合同该商铺的权属状态应归为初始状态，所以不存在赔偿原告损失一说。在商品房销售管理办法第二十三条因不可归责于双方当事人的原因未能订立商品房买卖合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将出卖的本金及其利息或者定金返还给买受人。所以在本案中被告确实存在违约行为，也同意将原告实际所交的商铺的部分首付款退还给原告，并解除该合同。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年9月，原告薛林与被告贵州七众置业有限公司签订《商品房买卖认购合同》，约定原告购买被告开发的毕节市南部新区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际负2层484号商铺，总价款263510元。同时，原告与案外人贵州和聚祥商业管理有限公司签订关于前述商铺的《商铺租赁合同》，约定租赁期为2016年11月1日至2026年10月31日，前三年每年租金19146元。2016年9月2日，原告支付被告首付款75073元，另约定前三年租金57437元计入首付款，被告向原告出具收到首付款132510元的收据。原告另又向被告支付维修基金1084元。此后被告未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，双方也未履行后续合同义务。2019年9月16日，前述商铺被毕节市中级人民法院以（2019）黔05执恢21号之一文书予以查封，原告诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖认购合同》合法有效。原告依约向被告支付了首付款及维修基金等，被告应当履行后续的与原告签订商品房买卖合同、直至向原告交付房屋等义务，因被告未及时履行该义务，现涉案房屋被人民法院查封，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，且被告也同意解除合同，故原告要求解除《商品房买卖认购合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除的法律后果是合同标的恢复到原状态，已经履行的义务致使履行义务人造成损失的，相对方应赔偿损失，原告的损失应包含已经实际支付的首付款75073元、维修基金1084元，合计76157元，被告应退还原告。给原告造成的损失还应包含利息损失，参考本案合同目的未能实现的原因，是被告未及时履行后续出卖房屋义务，致使房屋被人民法院查封，过错在于被告，故被告还应以76157元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付从2016年9月2日至债务清偿完毕之日期间的利息。原告主张另赔偿损失57437元的诉讼请求，因该款项是双方约定计入首付款的金额，不是原告实际支付的款项，不属于原告损失，故该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告薛林与被告贵州七众置业有限公司于2016年9月签订的关于毕节市城市南部新区圆梦国际负2层484号商铺的《商品房买卖认购合同》；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告薛林购房款及维修基金合计76157元元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付2016年9月2日至债务清偿完毕之日期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1486元，由原告薛林负担505元，被告贵州七众置业有限公司负担981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年十月十二日书记员  姜童尧