天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初9859号原告：高巍，女，1987年10月27日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。被告：尹国泰，男，1949年11月10日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。被告：尹明华，男，1982年3月14日出生，汉族，户籍地天津市蓟州区。被告：尹明会，男，1976年4月27日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。原告高巍与被告尹国泰、尹明华、尹明会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高巍、被告尹国泰、被告尹明会到庭参加诉讼。被告尹明华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高巍向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的合同无效，判令被告返还原告租赁费7000元并赔偿损失3000元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年1月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告的房屋租赁给原告使用，年租金7000元，一次性交清。租赁期限自2019年1月30日至2020年1月30日。合同签订后，原告将租赁费一次性交清，并开始投入经营。2019年5月，天津市蓟州区出头岭镇人民政府（以下简称出头岭镇政府）就原告租赁的房屋张贴公告并作出行政处罚决定，认定该房屋为违章建筑，要求强制拆除，随后出头岭镇政府相关部门的工作人员要求原告搬离房屋，并在涉案房屋处张贴封条，外围搭建围挡，彻底查封。原告认为被告租赁的房屋为违章建筑，导致原告无法正常经营，且造成原告损失，故具状起诉。尹国泰辩称，尹国泰的房屋不是违章建筑，因为尹国泰曾带着案外人张月仙到出头岭镇政府办理营业执照，出头岭镇政府工商所已经通知张月仙能够办理营业执照。尹国泰不清楚原告给综合执法签字的文件的内容，但该文件与本案有关联。原告搬走时尹国泰不在场，租赁合同中约定原告搬走时门窗等设施需要经尹国泰核实，如有损坏等需要恢复原状。关于原告称合同无效，但买卖不破租赁，故原告要求被告退还房租并赔偿损失没有依据。尹国泰一直到2019年8月16日还在给涉案房屋供电。现在房屋内部损失情况不清楚，电费也不知道找谁主张。2019年6月6日的公告显示尹国泰已经不是房主，出头岭镇政府说尹国泰的房屋是违章建筑只是一种手段，目的是把尹国泰的房屋出租，现在房主已经不是尹国泰，故2019年6月6日之后的事情就不能找尹国泰。尹明会辩称，尹明会是家中长子，因为尹国泰年纪大了，有事的话经常会喊尹明会帮忙。因家中有继母，所以尹明会不参与家里的事情，租赁合同上的电话是尹明会的，是因为找尹明会比较方便，但是原告也有尹国泰的电话。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：被告尹明华、尹明会均系被告尹国泰婚生子。2019年1月30日，原告高巍与被告尹国泰签订《房屋租赁合同》，该合同约定尹国泰将出头岭镇闻马庄村路北自有房屋东数第三间租赁给高巍使用。租赁期限自2019年1月30日至2020年1月30日止，租金为7000元，被告尹国泰让被告尹明会在《房屋租赁合同》甲方处签写尹明华的名字，原告高巍当场将现金7000元交付给尹国泰之子尹明会。另查，2019年5月16日，出头岭镇政府向高巍出具《告知书》载明：告知书你商户租用闻马庄村尹国泰在出头岭镇医院路口西侧（淋平路北侧）的房屋，属于尹国泰私自抢建，未办理乡村建设规划许可证。依据《天津市城乡规划条例》第七十七条之规定，我机关将依法对你户租用的商铺进行拆除，责令你商户于2019年5月20日前自行腾迁，逾期未腾迁因拆除房屋造成损失你商户自行承担。2019年6月14日，出头岭镇政府发布公告载明：因尹国泰占用出头岭镇政府（原工委）在出头岭镇医院路口西侧（淋平路北侧）搭建房屋未办理乡村建设规划许可证，现出头岭镇政府将对房屋进行依法拆除，对尹国泰占用的土地于2019年6月16日开始进行围挡建设并张贴封条。责令尹国泰及租用尹国泰房屋的商户必须在2019年6月16日前清除房屋内所有物品，逾期未清除的造成损失自行承担且未经许可擅自进入者，将依法追究法律责任。2019年6月17日，出头岭镇政府出具证明一份，载明：证明出头岭镇大街（出头岭镇卫生院西20米）的土地所有人为出头岭镇政府（原出头岭工委），现一直被闻马庄村村民尹国泰无偿非法长期占用并违法搭建房屋进行门市出租。2019年5月16日出头岭镇政府下达限期改正通知书、5月20日进行催告、5月31日下达行政强制执行决定书，要求尹国泰于2019年6月1日前自行拆除搭建房屋，逾期将依法进行强制拆除。特此证明2019年6月17日。再查，2019年6月16日，原告高巍从租赁的房屋处搬走。2019年8月16日，出头岭镇政府将涉案房屋予以拆除。上述事实有双方当事人的提供的证据及当庭陈述意见等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的合同是否存在无效的情形；2.原告要求被告返还租赁费及赔偿损失是否依据充足。关于第一个争议焦点：涉案房屋业经出头岭镇政府认定为尹国泰私自抢建，且未办理乡村建设规划许可证的违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故双方当事人就涉案房屋所订立的租赁合同应认定无效。被告尹国泰抗辩称，涉案房屋不是违章建筑，但并未提供证据予以证明，不予采纳。关于第二个争议焦点：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告尹国泰应将租期内原告高巍尚未实际使用租赁房屋期间的租金予以返还，尚未使用的期间应从原告实际搬离所租赁房屋开始计算至合同到期日为止，返还的金额为4372.6元【7000元-（7000元÷365天×137天）】。原告要求被告尹国泰赔偿损失3000元，但并未提供证据证实其存在损失，故对其该项主张不予支持。根据合同相对性原则，被告尹明华、尹明会不是合同的一方当事人，原告高巍要求被告尹明华、尹明会退还租赁费及赔偿损失无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、高巍与尹国泰签订的《房屋租赁合同》无效；二、尹国泰于本判决生效后十日内返还高巍租期内剩余租金4372.6元，并直接付至高巍中国农业银行账户内（账号：6228********）；三、驳回高巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尹国泰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张建轩二〇一九年十月十七日法官助理王玉超书记员梁钰琨附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。