襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初4041号原告：陈文胜，男，1968年5月15日生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李斌，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。被告：襄阳市襄州区荣华置业有限公司。住所地：襄阳市襄州区荣华路**。法定代表人：钱成杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄娟、史浩，湖北米芾律师事务所律师。原告陈文胜与被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司（以下简称荣华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李斌到庭参加了诉讼，被告荣华置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金5072.29元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于襄州区××华东××楼××单元××室商品房，房屋总价款为507229元。补充协议第十五条第（一）项约定，被告应在房屋交付使用后500个工作日内办理房屋的初始登记，如因出卖人的原因未能在约定期限内取得初始登记的，被告应按原告已付房款的1%向原告支付违约金。第（二）项约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的（转移登记），被告应按原告已付房款的1%向原告支付违约金。被告于2016年3月5日向原告交付房屋，时至今日被告未能按约定时间提交办理产权证所需要的资料，导致原告在合同约定的期限内未能取得不动产权证书。被告的行为已构成违约，应按合同约定的已付房款1%的标准，向原告支付逾期协助办理转移登记的违约金5072.29元。被告荣华置业公司未到庭参加诉讼，庭后提交的书面意见认为，1、原、被告双方基于同一买卖合同，被告前期已向原告支付了补偿金（违约金），原告在接收房屋及延期交房的补偿时，已承诺放弃其余补偿，因此原告再次起诉要求支付违约金，属于重复主张。2、原告前期主张的延期交房违约金，与本案基于同一合同纠纷，不能重复计算，前期所领补偿应予扣减。3、办理产登记是行政机关的行政行为，被告仅负有提交相关资料的义务。原、被告双方在民事合同中约定行政机关办证的期限，属于无效约定，且原告也未能证明延期办证是由于被告的原因所致。另双方签订的房屋买卖合同至今未办理网签备案手续，后续办证事宜根本无法进行，是由于原告的过错所致，原告主张被告方违约不能成立。支付违约金应以实际损失为基础，原告未能举证证明延期办证给其造成的实际损失，其请求也不应得到支持。4、由于延期交房必然对其后的合同履行造成影响，其后的合同履行期间应从领取违约金之日予以顺延。根据当事人所举有效证据及庭审陈述，本院认定如下案件事实：原告陈文胜与被告荣华置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告购买被告开发的荣华国际花园·东南海1号楼1单元0904号房屋，该房屋建筑面积113.30平方米，总价款为507229元。该项目占用的土地是被告通过出让方式取得的国有土地使用权，规划用途为城镇住宅用地/批发零售用地。合同约定的交房时间为2015年11月30日前，被告逾期交房，原告继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。关于产权登记，合同附件四即补充协议第十五条约定：（一）初始登记，被告应当在商品房交付使用后的500个工作日内办理该商品房的初始登记，如因被告的责任未能按本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》（即大产权证）的，原告不退房，被告按照已付房价款1%向原告支付违约金。（二）转移登记，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并签署《委托办证协议》。如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的（以房屋所有权证上记载的发证日期为取得房屋所有权证书的日期），原告不退房，被告按已支付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议还约定商品房预售的，自本合同生效之日起90日内，由被告向房管部门申请登记备案。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款507229元。合同约定的交房期限届满后，被告未能按约定期限交房，经协商被告以物业费形式向原告支付了延期交房补偿4565元，原告签署了包含有延期交房补偿内容的《交房通知单》，被告实际交房时间是2016年8月10日。在《交房通知单》延期交房补偿金额4565元的下方，有被告机打的“其余补偿自愿放弃”字样。自2016年3月5日实际收房之日起，原告在合同约定的500个工作日内未能取得房屋产权登记，由此引起诉讼。另查明，因案涉的荣华国际花园·东南海小区业主一直未能办理产权登记，引起部分业主上访。2019年5月21日，襄阳市襄州区自然资源和规划局向杨书凤等业主出具信访事项处理意见书。意见书中该局的调查情况是案涉东南海小区的土地使用权抵押在银行，尚未办理注销抵押登记。业主办理不动产权证，应在案涉房屋办理不动产首次登记后，在无抵押、无查封的情况下，由开发建设单位与业主共同申请办理分户不动产权证。目前荣华东南海小区尚未申请办理不动产首次登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，当事人可以在商品房买卖合同中约定办理房屋所有权登记的期限，本案双方当事人约定原告取得产权登记的期限为房屋交付后500个工作日，该约定亦属有效，对原、被告双方具有约束力。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应根据不同情况，提交下列材料：(一)不动产权属证书。本案襄阳市襄州区自然资源和规划局在对荣华东南海小区部分业主的信访答复中，亦明确业主办理不动产权证，应在案涉房屋办理不动产首次登记后，在无抵押、无查封的情况下，由开发建设单位与业主共同申请办理。被告荣华置业公司并未举证证明其办理了涉案房屋的初始登记，也没有举证证明其在合同约定的期限内向登记机关提交了初始登记证书和其他必要材料，说明本案原告未能在约定期限内取得产权登记（转移登记），是由于被告的原因所致，被告荣华置业公司应承担违约责任。原告要求被告支付逾期协助办理转移登记的违约金5072.29元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金的关系问题，当事人在合同中针对不同的违约情形约定了不同的违约责任，当违约情形出现时，当事人按照合同约定分别进行主张，并不违反法律规定。因此被告关于原告已领取了逾期交房补偿金，其又要求支付逾期办证违约金，属于重复主张，两者不能重复计算，应予扣减的辩称意见，本院不予采纳。原告在领取逾期交房补偿金时，被告在逾期交房补偿金额下方通过机打方式注明了“其余补偿自愿放弃”字样，从以上备注的对应关系看，应指剩余的逾期交房补偿金，而不包含本案中的逾期办证违约金。此外部分业主在领取以上逾期交房补偿金后又提起了诉讼，生效的法律文书否定了上述备注的效力，故被告关于原告领取逾期交房补偿金后，剩余补偿已自愿放弃的主张，本院不予采纳。合同法规定的违约金兼有惩罚性和补偿性的特征，本案合同约定的逾期办证违约金标准为已交房款金额的1%，数额较小，侧重于违约金的惩罚功能，故原告无须举证证明所受损失情况。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。双方签订的补充合同对此亦有约定，被告主张双方签订的商品房买卖合同未经备案，过错在原告方，由此造成的后果应由原告方承担的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈文胜支付逾期协助办理不动产转移登记的违约金5072.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  徐鸿进审 判 员  张 萍人民陪审员  顾会祝二〇一九年十月十二日书 记 员  马玲玲