江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初3809号原告：陈锡芬，女，1964年7月7日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：丁飞，江苏谋盛律师事务所律师。被告：邱建，男，1992年9月4日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住江苏省宜兴市。被告：王后勤，女，1991年2月4日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：杜红昊（受邱建、王后勤的共同特别授权委托），男，1990年10月10日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省宜兴市。原告陈锡芬与被告邱建、被告王后勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员史伟中独任审判，于2019年5月6日第一次公开开庭进行了审理。原告陈锡芬及其委托诉讼代理人丁飞、被告邱建及被告邱建和被告王后勤的共同委托诉讼代理人杜红昊到庭参加诉讼。2019年6月25日本院依法组成合议庭，于2019年8月16日第二次公开开庭进行了审理。原告陈锡芬及其委托诉讼代理人丁飞、被告邱建和被告王后勤的共同委托诉讼代理人杜红昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锡芬诉称：2018年9月18日陈锡芬与邱建、王后勤签订房产买卖合同，合同签订后，邱建、王后勤将房屋钥匙、原购房合同、房产公司与邱建和王后勤之间的一系列前期有关房产资料都交予陈锡芬，陈锡芬支付房款622793.61元，在要求邱建、王后勤进行过户办理银行按揭时，邱建、王后勤以各种理由推拖，后陈锡芬发现邱建、王后勤将涉诉房屋进行了二次抵押，为此，陈锡芬与邱建、王后勤关于过户事宜多次沟通无果。故陈锡芬起诉至法院，请求解除陈锡芬与邱建、王后勤双方于2018年9月18日签订的《宜兴市房产买卖合同》，要求邱建、王后勤承担违约责任；请求返还购房款622793.61元并承担该款自2018年9月18日起按年利率6%计算的利息损失；请求邱建、王后勤共同承担本案诉讼费用、保全费。被告邱建、被告王后勤辩称：1、陈锡芬与邱建、王后勤双方所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护，双方不得任意解除，损害另一方的合法权益。2、陈锡芬提出解除房屋买卖合同，既无事实依据，也无法律规定：陈锡芬因未依据合同约定于2018年10月25日前付清剩余房款，违约在先，邱建、王后勤可以依据该合同约定随时收回案涉房屋，且该合同约定过户时间为合同签订日两年后，基于此，邱建、王后勤才将案涉房屋进行抵押，抵押金额仅为30万元，远低于该房屋实际价值，并且邱建、王后勤可以依据该合同约定解除案涉房屋抵押，确保合同能继续履行，因此邱建、王后勤不存在违约情况。3、邱建、王后勤认为陈锡芬与邱建、王后勤双方均能继续履行合同义务，不存在客观上不能继续履行合同义务的情形。经审理查明：2018年9月18日，陈锡芬与邱建、王后勤签订了宜兴市房产买卖合同一份，该合同载明：甲方：王后勤、邱建，乙方：陈锡芬；甲方将坐落于宜兴市丁蜀镇英伦尊邸一期B区15号03-103室房屋出售给乙方；乙方自愿购买上述房屋，双方商议房屋成交总价为139.8万元整；具体付款方式为：于2018年9月18日支付房款定金10万元，除贷款以外的房款扣除1万元整，剩余款于2018年10月25日前一次性付清；甲方的贷款由乙方续贷；领到证2年之后过户，甲方认可，扣余款1万元由甲方无条件配合乙方贷款、网签、过户一次性付清；保证贷款不逾期，如果逾期无条件收回房屋，每月20日还款；甲方的初始领证由甲方支付，过户费由乙方支付，过户由乙方指定到任何名下，房价的涨与跌与甲方无关；拿钥匙前的费用由甲方支付，开发商如果好领证，甲方无条件领证；签订合同起，双方不得违约，如一方违约，以房价的翻倍给另一方等。在该合同上邱建于2018年9月18日写明“今收到房款定金10万元”。合同签订后，2018年9月30日邱建出具收条1份，该收条载明：今收到陈锡芬房款5万元正。邱建于2018年12月12日出具收条一份，该收条载明：收到10万元，以银行卡转账为准。2018年12月12日承诺人邱建、王后勤出具承诺一份，该承诺载明：邱建、王后勤承诺积极配合陈锡芬买英伦尊邸房子过户手续，和银行联系还所有贷款，陈锡芬去还，后期开张农工商银行卡一张，密码陈锡芬保管，同时配合陈锡芬一切要办的业务。2018年9月18日、2018年9月21日、2018年10月19日、2018年10月20日、2018年10月25日、2018年10月25日、2018年10月26日、2018年11月10日、2018年11月23日、2018年12月12日、2018年12月18日、2018年12月20日、2019年1月19日陈锡芬分别支付邱建、王后勤房款10万元、10万元、3480元、10万元、3万元、2万元、5万元、5万元、3500元、10万元、3500元、8313.61元、4000元，以上合计572793.61元（包括定金10万元在内）。2019年1月31日起至2019年2月1日止陈锡芬在中国光大银行自己的信用卡中存入款项共计84万元，用于为邱建、王后勤归还银行贷款解除抵押并要求将房屋过户，但邱建、王后勤一直未协助陈锡芬办理过户手续。为此陈锡芬诉至本院要求解决。另查明：邱建、王后勤于2015年1月26日登记结婚。实际地址为宜兴市丁蜀镇英伦尊邸35号101室房屋系邱建、王后勤夫妻共有，且于2018年12月12日领取所有权证，不动产权证号为苏（2018）宜兴不动产权第0029619号，并于2019年1月8日向吴卫强进行二次抵押，抵押金额60万元。审理中，本院二次责令邱建、王后勤解除二次抵押并协助陈锡芬办理房屋过户手续，逾期视为放弃自己的权利，由此产生的不利后果由王后勤、邱建自行承担。对此王后勤、邱建二次承诺分别于2019年6月10日前、2019年8月31日前解除二次抵押，但至今邱建、王后勤仍未解除房屋的二次抵押。上述事实，有陈锡芬提供的宜兴市房产买卖合同、收条、承诺书、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细、微信往来聊天记录、宜兴市不动产权属证明、结婚证，邱建、王后勤提供的江苏银行借记卡活期交易明细及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：陈锡芬与邱建、王后勤之间的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。邱建、王后勤在陈锡芬支付部分房款后未能按自己出具的承诺书及时协助陈锡芬办理过户手续，且未经买受人陈锡芬同意在领取不动产权证后私自对本案诉争房屋进行二次抵押从而引起纠纷，责任在邱建、王后勤。邱建、王后勤在本院指定期限内未能解除房屋二次抵押，造成房屋过户受限，邱建、王后勤的行为属根本性违约，由此产生的不利后果应由邱建、王后勤自行承担。邱建、王后勤的抗辩理由无事实依据，本院不予采纳。陈锡芬主张的违约责任即由邱建、王后勤支付房价翻倍的违约金数额过高，本院酌定为已付房款622793.61元的20%即124558.72元，同时邱建、王后勤应返还已付房款622793.61元。陈锡芬超出上述范围的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十三条之规定，判决如下：一、解除陈锡芬与邱建、王后勤双方于2018年9月18日签订的《宜兴市房产买卖合同》。二、陈锡芬于本判决发生法律效力之日起10日内将坐落于宜兴市丁蜀镇英伦尊邸一期35号101室房屋[不动产权证号为苏（2018）宜兴不动产权第0029619号]交付给邱建、王后勤。三、邱建、王后勤于本判决发生法律效力之日起10日内返还陈锡芬房款622793.61元并支付陈锡芬违约金124558.72元。四、驳回陈锡芬的其他诉讼请求。如果邱建、王后勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11030元、保全费3520元，由邱建、王后勤共同负担。陈锡芬同意其预交的受理费11030元、保全费3520元由邱建、王后勤向其直接支付，本院不再退还，邱建、王后勤于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给陈锡芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11030元。审 判 长  史伟中人民陪审员  周暗坤人民陪审员  季华明二〇一九年十月十五日书 记 员  史俊达