山东省寿光市人民法院山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0783民初4927号 原告：张玲玲，女，1978年5月27日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：马少波，山东仓圣律师事务所律师。 被告：寿光富邦房地产开发有限公司。住所地：寿光市开发区文庙街东街与东环路交叉路口西。统一社会信用代码：91370783698079127W。 法定代表人:刘庆春，董事长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 原告张玲玲与被告寿光富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马少波、被告委托诉讼代理人吴本涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玲玲向本院提出诉讼请求：1.请求法判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金137034元（计算至2017年12月31日）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的富邦·水木清华11号楼1单元302号房，房款969335元。后原告实际交纳房款985861元。被告于2013年3月10日将房屋交付给原告并办理了入住手续。但2018年10月24日才为原告办理房屋所有权证，原告多次督促被告早日办理房屋所权证，被告方一直以种种理由拖延。按照合同第19条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360天内取得房屋所有权登记的，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告应当按照合同约定的期限办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金137034元。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金137034元及至办理完房屋所有权证期间的违约金。原告起诉后，被告已经于2018年10月24日办理了房产证，故原告申请撤回对被告的第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为以985861元为基数，按日万分之一从2013年3月11日计算至2018年10月23日，违约金计166413元。 富邦公司辩称，首先，原告诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回；其次，原告所诉违约金数额过高，请求法院依法予以降低，该逾期办证违约金数额应以总房款的1%左右比较合适；再次，逾期办证的原因并非被告产生，系因其他因素产生，一是质检站对施工工程迟延验收，致使涉案房屋办证时间有所拖延，二是2015年之前国家规定，办理房产证整栋楼办理一个土地证就可以办理各户的房产证，2015年之后，办理房产证需要进行土地分割，即土地证具体到户，因该政策的变化导致办证迟延。 本院经审理查明事实如下：2011年9月5日原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告富邦·水木清华小区11号楼1单元302号商品房一套，预测建筑面积213.51平方米，其中套内面积189.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.22平方米。双方约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价4540元，总价款为969335元，采用贷款方式付款。双方约定出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。对于房屋的转移登记，双方约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权登记的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方还对商品房质量、保修责任等其他内容作出约定。后原告支付了房屋总价款985861元，2013年5月10日被告为原告出具了金额为985861元的购房发票。2013年3月10日被告将案涉商品房交付原告使用，并于2018年10月24日已经办理了案涉商品房所有权登记。 以上事实，有商品房预售合同、发票、不动产权登记证书及当事人陈述记录在案为证。 本院认为，原、被告之间的商品房预售合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同享有权利、履行义务。本案双方争议的焦点有三个，一是被告辩称逾期办证的原因是否成立；二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是原、被告约定的违约金是否过高。 对于第一个争议焦点，被告辩称的逾期办证的原因一是质检站对施工工程迟延验收，二是政策的变化。其中政策的变化发生在2015年，本案原告应在2013年3月初取得案涉商品房所有权登记，在政策变动之前被告有时间为原告取得所有权登记，被告没有完成合同约定的办证义务完全是其自身的原因；至于有关部门对案涉工程的验收因素应考虑在按期办证应考虑到的因素之内，有关部门对工程的迟延验收，并不能作为被告不履行合同义务的理由，而且上述原因并非不可抗力，被告辩称理由不成立，其未为原告办证违反合同约定，应承担违约责任。 对于第二个争议焦点，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 被告主张，本案合同约定的办证时间是在房屋交付后360日，即在2014年3月，但原告直至2019年7月8日才主张逾期办证的违约金损失，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告认为，逾期办证期限届满后原告多次向被告主张办理产权登记，也多次向主管部门反映过这个问题，而且在起诉前份法院立案庭调解中心对本案进行过调解。本院认为，原、被告合同约定的逾期办证违约金按日计算，因此每日的违约金都独立起算诉讼时效。原告主张多次要求被告办理产权登记及寻求有关部门解决但未提供证据证实，故逾期办证违约金应当从原告向本院起诉之日即2019年7月8日起，向前倒推三年至2016年7月8日，三年之前的违约金因超过诉讼时效，本院不予支持，2016年7月8日之后的违约金未超过三年，故诉讼时效期间没有届满。 对于第三个问题，是原、被告约定的违约金是否过高。 被告认为，原告所诉违约金数额过高，请求法院依法予以降低，该逾期办证违约金数额应以总房款的1%左右比较合适。原告认为，原告已实际履行而被告已经严重违反合同，根据合同规定，被告应承担违约责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失百分之三十为标准适当减少，……”，本案中，被告虽逾期办理房屋所有权登记，但其已向原告交付房屋，原告对其实际造成的损失也未提供证据证实，故被告关于减少违约金的抗辩意见本院予以采信。关于违约金的数额，结合被告履行情况、违约期限、过错程度及原告的实际损失等情况，对违约金的计算标准本院酌情按已实际交纳房款的1%计算，即98586.1元，过高部分，本院不予支持。 综上，原告要求被告支付逾期办证违约金98586.1元，于法有据，本院予以支持；超出部分，依据不足，本院不予支持。被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效，因原告主张的2016年7月8日之后的违约金没有超出诉讼时效，故对被告的该部分抗辩，本院不予采信，之前部分的违约金已超过诉讼时效，对被告的该部分抗辩，本院予以采信；被告辩称该违约金过高，理由充分，本院亦予以采信。被告辩称不能为原告办证的原因不在被告，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告寿光富邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玲玲逾期办理产权登记违约金9858.61元（985861元×1%）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3041元，由原告负担776元，被告负担2265元；保全费1220元，由原告负担214元，由被告负担1006元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李美欣 人民陪审员  张清芝 人民陪审员  薛建珍 二〇一九年十月十二日 书 记 员  张小丽