成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初2444号 原告（反诉被告）：成都火山文化传媒有限公司，住所地成都市锦江区永兴巷****楼****。 法定代表人：王浩，总经理。 委托诉讼代理人：张世新，四川友成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘克强，男，1960年8月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒲杰，四川良讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭兴国，四川良讼律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都火山文化传媒有限公司（以下简称“火山文化公司”）与被告（反诉原告）刘克强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。火山文化公司的法定代表人王浩及委托诉讼代理人张世新、刘克强的委托诉讼代理人蒲杰、彭兴国到庭参加诉讼。本、反诉现已审理终结。 火山文化公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认刘克强解除房屋租赁合同无效且违法；2．判令刘克强赔偿火山文化公司违约金900,000元，3．判令刘克强赔偿火山文化公司直接经济损失12,959,000元，预期可得利益损失待评估后再行主张；4．判令刘克强退还火山文化公司保证金100,000元；5．本案诉讼费由刘克强承担。事实与理由：火山文化公司于2016年1月22日与成都市人民北路二段272号益州商城的管理方成都市蓉城益州商业管理有限公司签订关于益州商城1、2楼的《全国春季糖酒会成都益州商城场地租赁合同》，用于全国糖酒会期间的布展、招商，合同第二条约定“租用期限：2016年至2019年每届糖酒会，以全国糖酒会组委会确定的时间为准共计九天”。此后，火山文化公司投入了大量财力和人力，对商城进行打造。2016年10月5日，火山文化公司又与益州商城的产权人即刘克强签订《成都益州商城整体租赁合同书》，合同明确约定鉴于承租方打造成熟商城，需要投入大量财力、人力、回报周期长等客观因素、租赁期限为2016年10月2日至2026年10月1日共计十年，整租范围为益州商城所有房屋1、2楼及3楼平台和3楼办公区。2017年9月28日，火山文化公司与刘克强的委托人吴芳就双方争议的—些事宜签订《成都益州商城整体租赁合同补充协议》。合同签订后，火山文化公司为提升商城整体价值，倾力投入资金、人力进行打造、招商宣传，经过两年努力目前在业界已享有一定的知名度，至2018年底商城开始扭亏为赢。而刘克强在合同签订后，不但自始至终不履行合同主要义务，如今眼看火山文化公司将商城打造成熟开始盈利便意图收回自营。因刘克强没有履行主要合同义务，火山文化公司提出延付租金，刘克强以此为由，于2018年10月15日向火山文化公司发出《解除租赁合同通知书》，并将火山文化公司办公场地锁住，火山文化公司被迫撤离。另查明，成都市蓉城益州商业管理有限公司已于2017年4月20日注销，其股东为肖洪英、王艳荣、吴芳、杨小蓉。刘克强不按约履行消防改造报验，以及单方提出解除租赁合同的行为属于严重违约行为，给火山文化公司造成了重大经济损失，其行为违反了民商事活动的诚实信用原则，且企图因此获利，火山文化公司为维护合法权益，故诉至本院。 刘克强辩称：1．案涉房屋租赁合同并未约定刘克强承担“消防改造报验”义务，火山文化公司指责刘克强“不按约履行消防改造报验”毫无依据；2．刘克强基于合同的明确约定单方解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，火山文化公司主张刘克强解除租赁合同无效不能成立；3．火山文化公司要求刘克强赔偿违约金900,000元，经济损失12,959,000元以及预期可得利益损失，既没有事实依据，也不符合法律规定；4．火山文化公司承租房屋后拆除隔墙、水电设施、损坏设备，应按照合同约定恢复原状，其缴纳的100,000元保证金应与恢复原状费用相抵销，火山文化公司要求刘克强退还保证金100,000元的诉请应当依法驳回。 刘克强向本院提出反诉请求：1．确认《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》已于2018年10月15日解除；2．判令火山文化公司在判决生效后5日内向刘克强支付2018年9月15日至2018年11月5日未支付的租金140833元（己与缴纳的租房押金100000元相互抵销），以及赔偿从2018年11月5日起至恢复原状之日止的租金收益损失约1275000元（按照每季度637500元计算，暂算6个月，其中，恢复原状施工期期暂按2个月计算）；3．判令火山文化公司在判决生效后5日内向刘克强赔偿恢复房屋原状费用792308.65元；4、诉讼费用由火山文化公司承担。事实及理由：成都益州商城原是修建于上世纪50年代的砖混结构房屋，刘克强在购买该房屋后，于2015年下半年投入6940477.37元进行了加固、翻新和改造，增加配备了消防栓和灭火器，房屋面貌焕然一新。火山文化公司看中房屋的位置和改造后的状况，于2016年1月22日与该房屋的运营管理人成都市蓉城商业管理有限责任公司签订《全国春季糖酒会成都益州商城场地租赁合同》，租赁该房屋用于全国糖酒会期间企业的布展、招商，租赁期限从2016年至2019年每届糖酒会期间共计九天，之后，刘克强从运营管理人处收回房屋自行出租。2016年10月5日，刘克强与火山文化公司重新签订《成都益州商城整体租赁合同书》（以下称合同），主要约定：1．刘克强将成都内外地面、墙体和广告位）整体出租给火山文化公司；2．租赁期限从2016年10月2日至2026年10月1日共计十年；3．租金提前15天季度支付；4．火山文化公司保证按时缴纳租赁费，如文山文化公司损坏设施的，照价赔偿或恢复原貌等。在合同履行期间，因火山文化公司拖延支付租金，双方与2017年9月28日签订《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》，补充协议签订后，火山文化公司仍然数次未支付租金，2018年10月8日，刘克强向火山文化公司送达《通知函》，告知其逾期支付租金，房屋将于2018年10月15日收回，2018年10月15日，刘克强向火山文化公司送达《解除租赁合同通知书》，2018年11月5日，刘克强收回房屋。火山文化公司应支付拖延租金240833元（债权债务抵销后还应付140833元），赔偿刘克强恢复房屋原状前的租金收益损失1275000元，火山文化公司承租房屋后，擅自拆除房屋内的隔墙、吊顶、水电设施，损坏了很多设备，应当赔偿恢复原状费用792308.65元，综上所述，为维护刘克强合法权益，故诉至本院。 火山文化公司辩称：1．刘克强2018年10月15日解除租赁合同无效且违法；2．因刘克强根本性违约，火山文化公司不需支付2018年9月15日至2018年11月5日的房屋租金240,833元，以及从2018年11月6日起至恢复原状之日止的租金收益约1,275,000元，拆除益州商城原有装饰、装修是房屋租赁合同得以履行的必须环节，且刘克强对合同目的的不能实现负有全部责任，故火山文化公司也无需支付恢复房屋原状费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 刘克强系案涉房屋的所有权人。 2016年1月22日，成都市蓉城益州商业管理有限责任公司与火山文化公司签订《全国春季酒会成都益州商城场地租赁合同》，约定火山文化公司租用成都市蓉城益州商业管理有限责任公司位于成都（包含地面和墙体）用于2016年至2019年每届糖酒会期间企业布展、招商，以每届全国糖酒会组委会确定的时间为准共计九天。 在此期间，2016年5月4日，成都市站前公安消防大队站公（消）行罚决字［2016］第0005号行政处罚决定书认定案涉房屋未经消防安全检查，擅自投入使用，责令停止使用并罚款人民币50,000元。 后刘国强从成都市蓉城益州商业管理有限责任公司处收回房屋自行出租。2016年10月5日，刘克强（甲方）与火山文化公司（乙方）签订《成都益州商城整体租赁合同书》，就刘克强所有的位于成都内外地面、墙体和广告位）整租给火山文化公司，并达成如下共识：一、租用目的：供火山文化公司用于全国糖酒会展会招商和其他商业使用；二、租用期限：2016年10月2日至2026年10月1日共计10年；三、火山文化公司用于全国糖酒会整租范围是指益州商城产权内所有房屋1、2楼及3楼平台和3楼办公区（其中3楼平台自2021年起糖酒会使用价格另议），火山文化公司用于糖酒会以外的其他商业使用范围是本商城1-2楼（其中1楼临街1号铺面除外）；四、租金及火山文化公司完款方式：1、提前15天季度支付：即每年9月15日、12月15日、3月15日、6月15日分别支付下一季度费用。每年度整体租赁税后租金按照以下方式执行：2016.10.2-2017.10.1，租金3000000元，扣除1楼临街铺面部分租金450000元后火山文化公司实际支付租金：1800000元／年（免租期3个月）；2017.10.2-2021.10.1，租金3000000元，扣除1楼临街铺面部分租金450000元后火山文化公司实际支付租金：2250000元／年；2、火山文化公司一次性支付刘克强押金人民币100000元整已支付；五、为提升商城整体价值，需整体打造、规范经营和规划，刘克强现在已签出租的1楼临街2-5号铺面合同到期后自行交由火山文化公司使用和管理，刘克强不得另行出租处理：1、临街1号铺面（中国移动通信）2021年8月14日到期，如履约期变更业态即视为刘克强与1号商家合作终止，火山文化公司有优先续租权，如火山文化公司在糖酒会以外的其他业态需要使用，价格另议。2、临街2号铺面2020年6月30日到期；3号铺面2017年6月30日到期；4号铺面2018年3月31日到期；5号铺面2019年1月31日到期；六、为保障合同顺利实施和双方权益，双方义务是：1、刘克强与临街1-5号商铺履约期内，刘克强、火山文化公司双方配合处理糖酒会前刘克强出租的1-5号商铺商家和3楼平台商家并清场，保障火山文化公司参展商布展需求。2、刘克强负责商场消防设备、维护修缮和水电设施正常使用和供应、安保和保洁、承担火山文化公司糖酒会期间水电费、清运费。刘克强负责辖区政府、消防、城管等各职能部门协调工作，保障火山文化公司租用场地如期正常使用。3、火山文化公司保证按时缴纳租赁费，损坏设施照价赔偿或恢复原貌。火山文化公司有义务协作做好商城维护或修建修缮以达到本商城持续保值、增值能力。4、火山文化公司有义务协助刘克强收取火山文化公司入驻商家水电费、物管费，宣传、督导入驻商家遵守商城相关规定和制度；七、履约期间如因政府规划需要、地震、地震等自然灾害致商城拆除或损毁等不可抗拒因素导致无法履行合同免责。拆除后自动解约，刘克强不承担赔偿责任，全款无息退还火山文化公司押金；修复后如能继续使用，双方继续履约；十、为本合同如期按照约定顺利实施，履约期间违约方按照当年合同额双倍赔偿守约方。履约期间如有争议，双方本着诚信友好和互利共赢原则积极协调，协调未果可经法律途径妥善处理。 2017年9月28日，甲方刘克强，乙方火山文化公司签订《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》，双方就2016年10月5日签订的《成都益州商城整体租赁合同》的补充协议，解决以前有争议的问题。望共同遵守本补充协议：一、移动门店在五年租赁期内（2016.8.15-2021.8.14）不再提供给糖酒会布展使用，现甲方对乙方给予补偿支持：1、甲方提供人民北路2段272号商用房屋三楼二年使用权（2017年10月2日-2019年10月1日）。2、甲方提供人民北路2段272号商用房三楼在糖酒会期间给予四年每年使用10天使用权的支持（2020年10月2日-2024年10月1日）；二、租赁期内移动门店在糖酒会期间仅限乙方具有招商权。如移动门店给乙方以外的任何商家进行招商，甲方承担400,000元/年的赔偿给乙方；三、作为对乙方补偿，履约期内甲方将商城物业的管理交付乙方统一收费和管理（乙方代收移动门店水电费）；四、甲方为了让自己的房屋增值，原则上不同意乙方只做糖酒会。两年后甲方收回三楼平时使用权，所以要求乙方一楼和二楼尽可能以商场的形式出租。五、甲方要求乙方在经营过程中必须按照国家的法律法规合法经营，在租赁期内出现经营问题由乙方负责。六、再次重申乙方必须按时交纳房屋租金。甲方每季度收取租金，乙方应提前15天支付（即每年9月15日、12月15日、3月15日、6月15日），若乙方未能按时交纳租金，视为乙方违约，合同自行终止，甲方有权收回房屋，另行租赁。如遇特殊情况，乙方需提前向甲方说明情况，双方协商后经甲方同意，乙方并承诺租金交付时间，未按时交付，合同自行终止。造成的后果及损失由乙方负责。后双方按照合同履行相关义务。 在租赁中，火山文化公司未按照合同约定于2018年9月15日前向刘克强支付下一季度租金637,500元。 2018年10月8日，刘克强向火山文化公司发出《通知函》，鉴于火山文化公司屡次违约不按时交纳房租，火山文化公司按合同约定2018年9月15日前支付下一季度租金637,500元。2018年9月15日火山文化公司又未按时支付租金，2018年10月1日房屋租金到期仍未支付租金，且拒不出面解决，将视为违约，自动放弃承租权，房屋合同及补充协议自行终止，所造成的损失由火山文化公司承担。刘克强要求火山文化公司将房屋恢复原状，刘克强于2018年10月15日收回房屋。同日，刘克强向益州商城各商户发出《公告》。 2018年10月15日，刘克强向火山文化公司发出《解除租赁合同通知书》载明，按合同约定每季度提前15天支付下一季度房租，鉴于其屡次违约不按时支付租金，2018年9月15日又未按时支付租金，2018年10月1日房屋租金到期。 2018年12月24日，成都市政府火车站管委办向益州商城发出《关于第100届全国糖酒会期间禁止火车北站益州商城开展非法场外交易的通知》，严格禁止未经审查存在消防安全隐患的商家参与糖酒会非法会外展。 另查明：一、庭审中，火山文化公司陈述2018年11月5日收到《解除租赁合同通知书》，且支付租金至2018年10月2日，刘克强对此予以确认，并认可火山文化公司搬离的时间是2018年11月5日； 二、刘克强配备了案涉消防设备； 三、诉讼中，刘克强申请对承租的案涉房屋内被拆迁的资产进行评估，经本院委托，2019年5月31日，四川恒通房地产土地资产评估有限公司出具川恒通评资字（2019）012号《成都火山文化传媒有限公司承租的涉案房屋内被拆除的资产评估项目资产评估报告》，结论为：资产评估总价为人民币792,300元（不含税）。刘克强支付评估费45,000元。 上述事实有身份信息、租赁合同、补充协议、收条、律师函、房屋信息摘要、《通知函》、《解除租赁合同通知书》、《成都火山文化传媒有限公司承租的涉案房屋内被拆除的资产评估项目资产评估报告》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉合同的效力；刘克强解除合同是否合法；各项金额的确定是审理本案的关键。 一、案涉合同的效力。火山文化公司与刘克强签订的《成都益州商城整体租赁合同》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。由于双方在合同中约定刘克强负责商场消防设备及协调消防工作，并未约定刘克强需对案涉商场进行消防验收。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，未经消防验收的建设工程禁止投入使用仅系消防行政主管部门职责范围，属于管理性禁止性规范，不属于效力性强制性规定，故火山文化公司认为刘克强未对案涉商场进行消防验收致房屋租赁合同无效、存在违约的观点不予支持。 二、刘克强解除合同是否合法。本院认为，火山文化公司应在2018年9月15日前支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金，火山文化公司未按约支付。2018年10月8日刘克强催交后仍未支付，后刘克强于2018年10月15日向火山文化公司送达《解除租赁合同通知书》，火山文化公司亦收到此通知书，故案涉的租赁合同及补充协议已于2018年10月15日解除合法；因火山文化公司违约未按期支付租金，火山文化公司主张解除租赁合同无效且违法、主张刘克强支付违约金、赔偿经济损失及退还保证金的请求不予支持，刘克强反诉请求确认双方签订的《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》已于2018年10月15日解除的请求予以支持。 三、各项金额的确定：（一）关于租金。由于案涉租赁合同已被解除，庭审中双方均认可火山文化公司搬离的时间为2018年11月5日，故2018年11月5日之后的租金火山文化公司不应支付。火山文化公司已支付租金至2018年10月2日，故火山文化公司应支付2018年10月3日至2018年11月5日共计31天的租金191,095.89元（2,250,000元/年÷365天/年×31天）。根据《合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，2019年3月25日，刘克强通过律师函致火山文化公司，主张将火山文化公司缴纳的100,000元租房押金与其应付的租金进行抵押，本院予以采纳。故火山文化公司应支付刘克强租金91,095.89元。（二）关于租金收益损失。由于刘克强已解除案涉租赁合同，且火山文化公司于2018年11月5日搬离，案涉租赁房屋已被刘克强实际占用并使用，故刘克强反诉主张火山文化公司支付2018年11月5日后租金收益损失的请求不予支持。（三）关于恢复原状的费用。本案中案涉房屋虽有相关的鉴定，但系对承租的案涉房屋内被拆迁的资产进行评估，刘克强未提供案涉房屋租赁前的存在状况，致本院无法查明，故刘克强主张的赔偿恢复原状费用及评估费的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都火山文化传媒有限公司与刘克强签订的《成都益州商城整体租赁合同书》及《火山文化传媒公司租赁人民北路2段272号商用房屋补充协议》于2018年10月15日解除； 二、成都火山文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向刘克强支付房屋租金91,095.89元； 三、驳回成都火山文化传媒有限公司的全部诉讼请求； 四、驳回刘克强的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费99,500元，减半收取49,750元，由火山文化公司负担；反诉案件受理费9,531元，由火山文化公司负担1,039元，刘克强负担8,492元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年十月八日 书记员  陶 林