福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初4742号 原告：惠安县崇武供销合作社，住所地福建省泉州市惠安县崇武镇海景湾花园**楼8-15，统一社会信用代码91350521156225345U。 法定代表人：赵晓冰，该社主任。 被告：刘贤毅，男，1974年2月9日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告惠安县崇武供销合作社与被告刘贤毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人到庭参加诉讼，被告经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安县崇武供销合作社向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告双方租赁合同关系，被告返还原告租赁房屋；2、被告支付原告2018年10月1日至2019年5月20日期间的未付租金23200元；3、被告支付原告代垫的物业费1651.3元；4、没收被告的押金2000元。事实与理由：被告于2018年3月31日向原告承租位于惠安县房屋，双方约定租赁期限自2018年4月1日起至2018年9月30日止。合同期届满后，被告继续使用，经原告多次催促，被告拒不交房。自2018年10月1日起至2019年5月30日止，被告一直占用租赁房屋，又不交纳房租，已严重违约。根据双方签订《房屋租赁合同书》第六条的约定，被告拖延交房每日应付租金100元。被告至2019年5月20日已经拖延交房232天，共应支付租金23200元。被告向原告租赁房屋时交纳的押金2000元，租赁合同履行后已转作为违约金，因被告的行为已构成违约，故应予以没收。被告还应支付原告代其垫付的物业费1651.3元。 被告刘贤毅辩未作答辩。 被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院经审查原告提供的营业执照、惠安县崇武西华北侧一期拆迁改造建设工程安置交接确认书、交接房屋通知书、房屋租赁合同书、泉州市众益物业有限公司出具的物业费收款收据、国网福建省电力有限公司惠安县供电公司出具的历月电费明细、惠安县崇武镇自来水厂出具的消费明细等证据，结合到庭当事人的陈述，本院认定事实如下： 原告系经工商登记依法成立的集体所有制企业。案涉址在福建省惠安县（海都商城）20号楼507室房屋，系拆迁安置给原告的房屋。2017年4月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同书》，合同主要内容如下：原告将案涉房屋出租给被告居住，租赁期限一年，即自2017年4月1日起至2018年3月31日止；租金每月1000元，每三个月缴付一次，即被告应于每三个月的第一个月5日前一次性交清三个月租金；被告在合同签订前应一次性缴交原告押金2000元，租赁期满后，被告若按合同规定履行全部义务，原告全额退还，租赁期间若被告违约，押金转为违约金；被告逾期三个月不缴交租金或迟延履行合同约定的义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，原告收回财产；被告应按时足额交清租金，逾期按拖欠租金全额日2‰缴纳滞纳金；合同期满后，被告应在五天内如数归还原告的财产，拖延交房按每日100元计收租金；被告租赁期间的水费、电费、燃料费、有线电视网络服务费、物业费以及其他由于被告居住产生的费用，由被告负担，租赁期满时，被告须交清欠费；租赁期满，原告若继续对外出租，同等条件被告可优先承租等。合同签订以后，被告按合同缴交押金2000元，原告将房屋交付被告使用，被告按合同交清租赁期间租金。租赁期满后，被告向原告续租房屋，双方于2018年3月31日重新签订一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限6个月，即自2018年4月1日起至2018年9月30日止。双方重新签订的《房屋租赁合同书》，除租赁期限作了重新约定以外，其他合同内容，包括租金标准和缴交期限、违约责任等内容与前期签订的《房屋租赁合同书》均一致。双方约定6个月的租赁合同期限届满后，被告没有交付租赁房屋，而是继续使用租赁房屋，但双方未重新签订房屋租赁合同。被告自2018年10月1日起的房屋租金没有缴交。原告于2019年5月6日向泉州市众益物业有限公司缴交案涉房屋2017年10月15日至2019年4月15日的物业费1651.3元（每月91.74元）。 综上事实，本院认为，原告与被告于2017年4月1日和2018年3月31日签订的二份《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，但被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。被告应当按原房屋租赁合同约定的租金标准和时间支付原告租金，但被告至原告起诉时已连续八个月未付租金，经原告起诉催告仍未能及时履行，其行为已构成违约，故原告请求与被告解除房屋租赁合同，终止双方租赁合同关系，收回出租房屋，理由和依据充分，应予支持。原告未能提供证据证明其反对被告续租房屋，并通知被告交还租赁房屋而被告拖延拒不交出租赁房屋，故原告请求被告按合同约定的违约拖延返还租赁房屋按每天100元计付房租，理由依据不足，不予采纳。被告应按原房屋租赁合同约定的每月1000元租金标准计付房租，即自2018年10月1日起至2019年5月20日止共7个月又20天，房租共计7667元。对原告相应合理部分诉讼请求予以支持。根据双方房屋租赁合同的约定，被告在合同签订前缴交原告押金2000元，若被告违约，押金转为违约金，现被告逾期缴交租金，已构成违约，原告请求将其收取被告押金2000元作为违约金没收，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。根据双方房屋租赁合同的约定，被告应自行承担租赁期间产生的物业管理费。原告代被告缴交租赁房屋自2017年10月15日至2019年4月15日的物业管理费1651.3元，事实清楚，证据足以认定。原告请求被告支付代垫的物业费1651.3元，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县崇武供销合作社与被告刘贤毅签订的《房屋租赁合同书》，双方房屋租赁合同关系终止，被告刘贤毅应于本判决生效后十日内将址在福建省惠安县海都商城20号楼507室租赁房屋返还给原告惠安县崇武供销合作社。 二、被告刘贤毅应于本判决生效之日起十日内按月1000元标准支付原告惠安县崇武供销合作社2018年10月1日起至2019年5月20日的租金7667元。 三、被告刘贤毅应于本判决生效之日起十日内支付原告惠安县崇武供销合作社代垫的物业费1651.3元。 四、原告惠安县崇武供销合作社收取的被告刘贤毅合同押金2000元作为违约金，不予退还。 五、驳回原告惠安县崇武供销合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费472元，由被告刘贤毅负担199元，被告刘贤毅应在本判决生效之日起五日内缴交；原告惠安县崇武供销合作社负担273元，多预交的受理费199元应予退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长 黄志平 审 判 员 谢惠峰 审 判 员 王国梁 二〇一九年十月二十四日 法官助理 王泽钊 书 记 员 黄润婷 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。