安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初7615号 原告：兰禧焱，女，回族，1985年11月21日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：许雨晨，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明珍，安徽华人律师事务所实习律师。 被告：夏群，男，汉族，1984年11月5日出生，住安徽省肥西县。 被告：瞿晶晶，男，汉族，1990年8月29日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 原告兰禧焱诉被告夏群、瞿晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰禧焱的委托诉讼代理人许雨晨、被告夏群、瞿晶晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告兰禧焱提出诉讼请求：一、立即解除原被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告夏群向原告支付免租期房屋占用损失54529元；三、被告夏群向原告支付欠付租金122690.25元及欠付租金违约金9876.56元（暂计至2019年6月18日，此后主张至款清之日止，详见《租金及违约金计算明细》）；四、被告夏群立即腾退位于合肥市瑶海区房屋，并向原告支付自2019年6月19日起至腾退房屋之日的房屋占用损失（2019年9月18日前腾退房屋的，按13632.25元／月标准计算；2019年9月19日后腾退房屋的，按15268.12元／月标准计算）；以上暂计187095.81元；五、被告瞿晶晶对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带保证责任；六、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2017年5月22日，原告（出租方、甲方）与被告夏群（承租方、乙方）、被告瞿晶晶（担保方）就位于合肥市瑶海区房屋签订了《房屋租赁合同》。上述《房屋租赁合同》约定：租期为六年（不含免租期），自2017年9月19日至2023年9月18日；前两年租金每平方米每月25元，总建 筑面积每月13632.25元，季度租金总额40896.75元……租金按季度支付，被告夏群应将租金提前15天以转账方式支付给原告。上述《房屋租赁合同》还约定，如被告夏群逾期支付租金的，应按违约金额的万分之五每天支付违约金，原告在此种情况下有权解除合同。签订合同当日，原告即将案涉房屋交付给被告夏群。而被告夏群却拖欠自2018年9月19日至今的租金未付，被告瞿晶晶也未承担担保责任。原告虽多次催告各被告承担付款责任，但各被告都置之不理，显已违约。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告夏群辩称：1、大约在2018年5月1日，我与汪律师电话沟通，协商解决解除房屋租赁合同的事宜，因2018年4月合肥市瑶海区房屋楼下修建地铁口，导致道路呈半封闭状态，导致网吧无法经营，持续亏本。当时汪律师承诺案涉房屋由被告夏群代为出租，不愿意收回，而后本人在物业费结清清场前所有费用，物业知道我们处于亏本状态，还减免了部分物业费。原告给我的房子当时是毛坯房，我装修花了近40万元。自2018年9月19日起至今未付租金，当时汪律师让本人代租，承诺他只认我夏群，不认其他人，说代租期间的房租差价由我自己解决，我当时强调租的再高我也不会要一分钱，我可以帮忙出租。自2018年9月至2019年7月本人一直在网上挂案涉房屋的出租信息，直到收到法院传票才停止帮汪律师出租案涉房屋。 被告瞿晶晶辩称：答辩人瞿晶晶在2017年11月至2019年7月18日前属于不知情状态，应免除答辩人的担保责任。答辩人与夏群在与原告兰禧焱自2017年5月22日的房屋租货合同签字当担保人，随后与罗伟、王若愚、夏群在银领时代花园17商401室用来经营网吧，当时是与原告的丈夫汪律师签署合同，也与他说明情况，互加了微信。约定了装修给予120天免租期用于装修(当时软装硬装改造等等30万元左右)。对于这次纠纷不知情的原因进行解释:1、答辩人母亲自2017年8月底查出大病宫颈癌，后经合肥上海多家医院确诊为鳞癌，于2017年10月31日在上海红房子妇科医院做切除手术，家里债台高筑；2、自2017年10月与夏群、王若愚、罗伟说明情况，退出经营；3、2017年1月答辩人与夏群等人说明情况，三人都了解答辩人家庭情况，且经营银领时代花园17＃商401室期间，被多次举报，持续亏损，政府修地铁口封路等等原因。当时夏群与答辩人说是将银领时代花园17＃商401室还于房主，协商陈情。故答辩人在2017年11月-2018年7月接到法院传票电话期间对于原告兰禧焱所述拖欠房租，未终止合同等，属于不知情状态。对于原告兰禧焱所述，未承担担保责任，置之不理的违约事情，显然并非实情。多次提醒、联系答辩人行使担保责任不实，答辩人在2019年7月18日前并未接到原告兰禧焱一个电话、一条短信、一条微信。反而是答辩人接到法院通知主动联系的被告询问之下才知情况。证据与证人会在答辩附件列举，如有不实，愿付法律责任，答辩人以无法承担保证人责任，应免除答辩人的担保责任。答辩人目前没有任何资产，存款也较少，欠蚂蚁借呗、蚂蚁花呗、招行贷款、百度金融等等。日常生活也是靠亲戚接济与父亲的退休金。父亲年迈退休且身体稍欠，母亲身体虚弱，并时常住院检查。答辩人作为人子也只能好好工作，照顾父母，不做危害社会之事。故无法承担此担保责任，希望免除答辩人的连带责任。 经审理查明：2017年5月22日，原告兰禧焱与被告夏群、瞿晶晶签订《房屋租赁合同》，该合同中兰禧焱为出租方（甲方），夏群为承租方（乙方），瞿晶晶为担保人，三方约定：“第一条，甲方将坐落于合肥市瑶海区房屋，建筑面积545.29平方米，出租给乙方经营／办公使用”，“第三条，乙方租用出租房屋的期限为六年（不含免租期），自2017年9月19日至2023年9月18日”，“第五条，出租房屋租金按以下标准：前两年租金每平方米每月25元，总建筑面积每月租金13632.25元，季度租金总额40896.75元。第三、四年租金每平方米每月28元，总建筑面积每月租金15268.12元，季度租金总额45804.36元。第五、六年租金每平方米每月31元，总建筑面积每月租金16903.99元，季度租金总额50711.97元”，“第六条，租金支付方式为按季度支付，乙方应将租金提前15天以转账方式支付给甲方……”，“第十五条，违约责任，（一）乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金，违约金额的万分之五每天；（二）乙方未征得甲方同意，未按本合同约定交纳租金的，除补缴租金、违约金外，甲方有权解除房屋租赁合同”。原告兰禧焱、被告夏群、瞿晶晶均在该合同上签名抐印。2017年5月22日，原告兰禧焱向被告夏群交付案涉房屋。庭审中被告夏群认可其已向原告支付计至2018年9月19日的房租，其后的房租均未能支付。 另查明，被告夏群已于2019年10月30日向原告兰禧焱返还案涉房屋。 以上事实，有原、被告身份证明、《房屋租赁合同》、房地产权证复印件及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为：原告兰禧焱与被告夏群、瞿晶晶之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按约定全面履行各自的合同义务。庭审中被告夏群对原告所主张的其已支付租金至2018年9月19日及剩余租金未能按时支付的事实均无异议，本院予以确认。因被告夏群未能向本院提交证据证明其具有迟延或免于履行租金支付义务的正当事由，依法应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因被告夏群迟延支付租金之行为已构成违约，本院对原告兰禧焱提出的要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。被告夏群已于本案审理过程中向原告返还案涉房屋，原告提出的要求被告腾退案涉合肥市瑶海区房屋的诉讼请求已得到实际履行，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《房屋租赁合同》解除后，被告夏群应按《房屋租赁合同》约定的标准向原告支付继续支付案涉房屋租赁期间其所欠付的租金及违约金。原、被告已在《房屋租赁合同》中约定2017年9月19日至2019年9月18日期间案涉房屋月租金标准为13632.25元、2019年9月19日至2021年9月18日期间的月租金标准为15268.12元，据此被告夏群应向原告支付2018年9月19日至2019年9月18日期间的房屋租金为163587元（13632.25元/月×12个月）。因被告夏群已于2019年10月30日向原告返还案涉房屋，其应支付的租金可支付至此时止，2019年9月19日至2019年10月30日期间的房屋租金为21375.37元（15268.12元＋15268.12元/月÷30天/月×12天）。以上被告夏群应支付的租金总计184962.37元（163587元＋21375.37元）。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因被告夏群迟延支付租金的行为客观上对原告造成损失，原、被告于《房屋租赁合同》中所约定的按日万分之五为标准确定违约金的计算方法亦为违反法律强制性规定，本院对原告提出的要求被告夏群向其支付违约金的诉讼请求予以支持。被告夏群应以其各季度欠付租金为基数，按日万分之五为标准，向原告兰禧焱支付违约金至款清之日止。因原告未能向本院提交证据证明原、被告之间曾就被告违约后案涉房屋免租期内的占有相关费用的处理达成约定，其向本院提出的要求被告夏群向其支付免租期内占有损失的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款规定：“主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立”，因被告瞿晶晶已在《房屋租赁合同》中以担保人身份签名，其作为完全民事行为能力人，已明确作出就本案所涉债务为被告夏群提供担保的意思表示。另根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人双方对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，因原、被告未能约定保证方式和范围，本院对原告兰禧焱提出的要求被告瞿晶晶就被告夏群于各季度所欠付租金及违约金承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告兰禧焱与被告夏群、瞿晶晶之间签订的《房屋租赁合同》； 二、被告夏群于本判决生效之日起十日内向原告兰禧焱支付2018年9月19日至2019年10月30日期间的房屋租金184962.37元及违约金，违约金以各季度欠付的租金为基数，按日万分之五为标准，自各季度租金应付之日起计至款清之日止； 三、被告瞿晶晶在前项确认的房屋租金184962.37元及违约金范围内承担连带保证责任； 四、驳回原告兰禧焱的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4040元，减半收取2020元，由原告兰禧焱负担400元，由被告夏群负担1620元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 吴 扬 二〇一九年十月三十一日 书记员 丁海恩