大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初4147号原告吴云芳，女，1969年11月26日出生，汉族，辽阳市弓长岭区奥源铁矿负责人，住沈阳市皇姑区。委托代理人丁睿，辽宁开宇律师事务所律师。被告王慧利，女，1980年9月12日出生，汉族，大连博弘生物科技有限公司总经理，住大连市西岗区。原告吴云芳与被告王慧利财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告吴云芳的委托代理人丁睿，被告王慧利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系大连市西岗区房屋（下称“5号楼”）1-3层的所有权人。2012年8月6日，原告与大连福音音乐培训学校（下称“学校”）签订《房屋租赁展期协议》，约定原告同意学校将其承租的85号楼一楼、二楼（约138.29㎡）转租给中国银行，租金标准为自2014年7月7日起6元/㎡/日（税后），每满三年递增10%，同时约定学校与中国银行的租赁合同终止时，原告与学校的租赁协议同时终止。学校在承租期间将85号楼二楼与83号楼二楼打通，转租给中国银行使用。2018年7月，中国银行与学校的租赁合同终止，原告与学校的租赁关系亦同时终止。学校向原告返还房屋时，原告委托大连中山区忆家地产（下称“中介方”）收房并代管房屋直至出租。2019年2月，原告从中介方得知，学校返还房屋时，未将打通处恢复原样，另发现被告自2018年10月1日起承租83号楼二、三层期间，在明知的情形下，故意占有原告房屋（85号楼二楼）用于经营，直至原告与被告多次交涉，被告才于2019年3月1日向原告返还房屋，但未向原告支付任何占有使用费。综上，原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付房屋占有使用费69371元人民币（自2018年10月01日起算至2019年3月1日止）。被告辩称，1、我不是在原告房屋上锁的情况下强行破门而入侵犯原告的房屋进行生意经营的，我们中间存在一定的误会。我认为主要的责任在于四方：原告、原告房屋代理人、我的房东宏泰健康药房有限公司，因为房屋是83和85号被中国银行打通的，中国银行结束租赁合同时，中国银行有权利和义务恢复原样的，即便中国银行没有恢复原样，原告也应该恢复原样，这样不会造成误会，让我误用了85号一部分的面积，原告应该承担主要责任。原告进行正式分割是在2019年3月，包括水电，而这个时候我的公司已经营业了半年，这半年的时间原告一直没有出现，也联系不上，房屋代理人也没有出现，我只能和我的房东去沟通，我是在8月底看好房子的，9月中旬交的押金，这个押金交完以后他给我半个月装修，我就进行装修，这个期间在85号二楼的装修金花掉了30%，10月1日我们去签租赁合同时，健康药房的总经理告诉我房子有一部分不是我的，这个时候我不会承担任何责任，因为我已经付出资金了，我就和药房沟通让药房与原告沟通，这是我们最开始的协商，等我经营半年后原告出现开始进行房屋的分割，这中间也都是四方一起，原告、原告代理人、宏泰药房总经理还有我，我们第一时间再次协商二次租赁，原告不同意，我第一时间把房屋倒给原告，原告进行重新装修。2、关于赔偿金的问题，原告按以前出租给中国银行的租金标准主张不合理，肯定要按照房屋的现价格进行申请赔偿，原告的房屋和房屋代理人负有主要责任，我责任赔偿方我也只负50%的责任，所以原告主张的赔偿我不同意按全额赔付。3、关于纠纷，原告在2019年2月28日当天在85号楼一楼施工时，因为当时原告的水电没有彻底分割，28号下午他们在一楼进行分割时，他们用的水电全部都是我83号楼的水和电，在原告使用过程中，原告违规用电，造成我的电表烧坏，导致我的店铺停电三天，整个电表在星海商城烧了一晚上，差点起火。我与原告提出过这个问题，我说原告需要赔电表，我要正常营业，原告可能和他的施工队商量了一下午，去物业交了电表的钱，把电表重新更新，正式恢复正常营业是2019年3月3日，作为我的行业本身开学季是生意旺季，原告造成我的停电给我造成的损失应当进行赔偿。我们在私下做了协商，但原告置之不理，原告认为这部分与原告无关。我的律师说无论施工团队是谁的，是房屋代理人的还是原告去找的，他在85号一楼内施工，用我的电线、造成我的停电损失，原告一定要赔偿的。经审理查明，案涉房屋坐落于西岗区，所在层数：1-3层，涉计用途：非住宅，建筑面积207.44平方米，登记在原告吴云芳名下。2012年8月6日，原告与大连福音音乐培训学校签订《房屋租赁展期协议》，约定原告将案涉房屋出租给大连福音音乐培训学校，并同意该学校将房屋一楼二楼约138.29平方米的部分转租给中国银行。租金标准自2014年7月7日起6元/㎡/日，每满三年递增10%，同时约定大连福音音乐培训学校与中国银行的租赁合同终止时，原告与大连福音音乐培训学校的租赁协议也同时终止。大连福音音乐培训学校在承租期间，将85号楼二楼与83号楼二楼打通，转租给中国银行使用。2018年7月，大连福音音乐培训学校与中国银行租赁合同终止，原告与大连福音音乐培训学校租赁关系亦终止，案涉房屋处于待出租状态，但未将房屋打通处恢复原样。2018年9月20日，被告王慧利作为承租方，与大连鸿泰健康药房连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告自2018年10月1日起承租大连市西岗区五四路83号二层三层的房屋，双方还签订了《补充协议》，内容：“二楼部分面积不再租赁面积内，如将来此面积收回甲方不承担任何责任如被收回按面积减少房租。”被告开始使用承租房屋后，实际占用了原告的西岗区房屋二楼用于经营，原告于2019年2月获知后，与被告进行交涉，被告在2019年3月1日从原告房屋中腾退。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋权属证书、《房屋租赁展期协议》、被告的《房屋租赁合同》及补充协议、双方对话录音、房屋现场视频、证人证言及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该法第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，原告对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，而被告在明知案涉房屋二楼部分不属于自己承租范围的情形下，仍实际占有并用于经营，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告支付相应的占有使用费，有事实基础及法律依据。关于被告应承担的房屋占有使用费的具体数额，本院对比参考案涉房屋租赁的市场价格，以及此前原告出租的收益，酌定为每平方米6元/㎡/日。此外，鉴于原告在原租赁合同终止后，未及时将二楼打通的部分恢复原状，使得案涉房屋与被告承租的房屋界址不清晰，客观上为原告提供了侵占房屋的便利条件，其作为房屋所有权人有管理不当之失，因此，原告亦应自行承担30%的损失。综上，被告承担2018年10月1日至2019年3月1日共计152天期间房屋占有使用费，应计算为：6元/㎡/日×（138.29㎡÷2）×152日×70%=44142元。关于被告提出的原告装修导致停电造成自己经营损失一节，被告未提供证据对其主张加以证明，且与本案不属于同一法律关系，原告如确有损失，应另案向原告主张权利，本案不予处理和考量。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七、三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下:被告王慧利在本判决生效之日起十日内支付原告吴云芳2018年10月1日至2019年3月1日的房屋占有使用费44142元。如被告王慧利未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元（原告已垫付），由原告吴云芳负担279元，由被告王慧利负担489元，自本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  唐威岩二〇一九年十月十日书记员  陈慧宁