四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2019）川1724民初2880号原告：朱成国，男，1971年6月10日出生，住四川省大竹县。原告：李进（朱成国之妻），女，1974年1月22日出生，住四川省大竹县。二原告委托诉讼代理人：唐文学，四川黎明律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。被告：四川煌歌房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道一环路东段煌歌大厦四楼，统一社会信用代码91511724735863499U。法定代表人：黄昌武，该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：练诗洲，大竹县竹阳法律服务所法律工作者。原告朱成国、李进与被告四川煌歌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李进及原告朱成国、李进的委托诉讼代理人唐文学、练虎与被告委托诉讼代理人练诗洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱成国、李进向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期办理中央商都F区负一层1-1015、1-1016号房屋不动产权证（房屋所有权证和国有土地使用证）的违约金217560元；2.判令被告赔偿原告因土地使用权期限减少5年的损失6万元人民币；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为赔偿损失3158元。事实和理由：2012年4月15日，被告与原告分别签订了编号为2012001787、2012001786的《商品房买卖合同》，约定将位于大竹县新华街东段中央商都F区负一层1-1015、1-1016号房屋出售给原告，合计总房款为551640元整，交房日期为2012年9月30日。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后365日内为原告办理房产证，但被告直到2019年4月24日才办理不动产权证，为此被告应向原告支付违约金。同时，该合同约定土地使用期限为45年，但从不动产权证显示仅为40年，为此，被告应赔偿原告土地使用权减少5年的损失。因双方无法就赔偿事宜达成共识，依据相关法律规定提起诉讼。被告四川煌歌房地产开发有限公司辩称：1.原告诉请支付违约金已超过诉讼时效；2.原、被告签订的合同约定被告应当办理案涉房产的《房屋所有权证》，没有约定给原告办理《国有土地使用证》的义务和法定义务，也无违约责任约定；3.被告给原告办理权属登记形成的是无偿委托合同关系；4.被告于2019年4月24日才给原告办理《不动产权证书》的责任不能归责于被告，属不可预见，无法避免的政令变化所致；5.原告诉请土地使用年限减少5年的损失，因违反法律对商业用地使用年限最高40年的强制性规定，不能成立。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2003年10月10日，大竹县国土资源局（出让人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将宗地位于大竹县北门至小游园范围（宗地编号：2003-拍-07号），总面积127543平方米其中93398平方米出让给受让人，宗地用途为商住综合，出让时间为2003年11月16日，合同项下土地使用面积出让年期为50年。四川煌歌房地产开发有限公司于2010年3月17日取得商业广场F13幢及中心广场地下商场《建设工程规划许可证》，同年5月21日取得商业广场F5-13及中心广场地下商场《建筑工程施工许可证》，2011年4月15日取得煌歌商业广场F5-13及负一层《商品房预售许可证》，房屋用途性质为商业。2012年4月15日，李进（买受人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订编号为2012001787号的《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条项目建设依据出卖人以【出让】方式取得位于竹阳镇新华街东段地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：竹国用（2010）-01963号；（2010）-01958号；（2007）-01002号，土地使用面积为：3151.70平方米，买受人购买的商品房所在地用途为：商住，土地使用年限自2005年5月4日至2050年5月5日止。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第一条规定项目中的F区负一层1-1015号；该商品房为预售商品房，预测建筑面积8.62平方米，其中套内建筑面积3.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.68平方米。第五条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房总价款280150元。第十一条交付条件出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记如出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如在规定交房时，因买受人未及时提交资料或不全，或未及时付清办理权属证等相关费用而造成的权属证办理延迟，其责任和后果由买受人自行承担。同日，李进（买受人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订编号为2012001786号的《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条项目建设依据出卖人以【出让】方式取得位于竹阳镇新华街东段地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：竹国用（2010）-01963号；（2010）-01958号；（2007）-01002号，土地使用面积为：3151.70平方米，买受人购买的商品房所在地用途为：商住，土地使用年限自2005年5月4日至2050年5月5日止。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第一条规定项目中的F区负一层1-1016号；该商品房为预售商品房，预测建筑面积8.62平方米，其中套内建筑面积3.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.68平方米。第五条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房总价款270850元。第十一条交付条件出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记如出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定如在规定交房时，因买受人未及时提交资料或不全，或未及时付清办理权属证等相关费用而造成的权属证办理延迟，其责任和后果由买受人自行承担。2012年9月30日，被告将案涉房产交付原告。2013年12月15日,达州市人民政府为了加强对中心城区地下空间建设用地使用权的管理作出《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》（达市府办【2013】91号），规定商业、金融、娱乐等经营性用途的地下空间建设项目，其地下建设用地使用权应依法采用招标、拍卖、挂牌等方式取得。2017年1月4日，达州市人民政府常务会议通过《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定》（达市府办【2017】4号）。2014年10月9日，被告向大竹县国土资源局提交《申请》，要求办理被告开发的煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续，大竹县国土资源局为此向大竹县人民政府请示，大竹县政府于2014年11月19日作出《关于四川煌歌房地产开发公司申请办理“煌歌·城市之星”F区F5-F13幢地下空间建设用地使用权缴纳土地出让金的批复》（竹府函【2014】185号），参照《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》办理。2015年4月28日，原告取得案涉房产《房屋所有权证》，房屋性质载明为市场化商品房。2017年大竹县国土资源局针对办理地下空间建设用地使用权管理问题再次向大竹县人民政府请示，大竹县人民政府为了加强对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权的管理于2017年5月26日作出《大竹县人民政府常务委员会议决定事项通知》（竹府定字【2017】245号），同意参照《达州市人民政府办公室关于印发达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定的通知》（达市府办【2017】4号）对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权进行管理。大竹县国土资源局依据该规定要求被告缴纳土地出让金。为此，被告向上级相关部门多次申诉。2018年10月23日，大竹县国土资源局（出让方）与四川煌歌房地产开发有限公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定受让人以出让方式取得宗地“煌歌·城市之星”F区F5-F13地下空间，宗地用途为商业，国有建设用地使用权终止日期为2043年11月21日。后被告缴纳了土地出让金价款。2018年11月，煌歌中央商都业主向县委书记信箱反映“煌歌·城市之星”项目土地性质问题。2019年4月24日，原告取得案涉房产《不动产权证书》，权利人登记为：朱成国、李进；使用期限：2003年11月21日起2043年11月21日止。另查明，大竹县人民政府于2016年8月22日发布《通告》（【2016】5号），大竹县国土资源局自2016年8月29日起受理的不动产登记，均统一办理《不动产权证书》，不再办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。上述事实，有当事人陈述、原告身份信息、被告营业执照、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、房产证、不动产权证、结婚证、发票、税收完税证明、大竹县国土资源局信访事项处理意见书、大竹县人民政府批复（竹府函【2014】185号）、国有土地使用权出让合同、申请、国有建设用地使用权出让合同等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原告取得案涉房产《不动产权证书》的时间是否违反合同约定，存在违约行为？原告主张支付违约金是否超过诉讼时效？二、原告取得案涉房产《不动产权证书》载明的使用期限是否违反合同约定？被告是否应当承担相应损失？一、原告取得案涉房产《不动产权证书》的时间是否违反合同约定，存在违约行为？原告主张支付违约金是否超过诉讼时效？原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定被告应当在案涉房产交付之日起365日内取得房屋所有权证。本案案涉房产于2012年9月30日交付原告，依据该合同约定，原告应当在2013年9月29日前取得《房屋所有权证》，而原告于2015年4月28日才取得案涉房产《房屋所有权证》，未在合同约定期限内取得，被告存在违约行为，理应承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，诉讼时效应当自2015年4月28日起算至2017年4月28日止。依据该法第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中原告未提交在诉讼时效期间内向被告主张权利的证据，而被告庭审时提出了诉讼时效的抗辩。因此，即使原告主张因逾期取得案涉房产《房屋所有权证》的违约金，也已超过诉讼时效。原告认为与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记从内容“买受人同意委托四川煌歌房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”、“买受人未能在商品房交付之日起365内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”来看，原告委托被告办理的是“两证”即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，该内容中载明的“房屋所有权证书”也包含“两证”，原告均应在案涉房产交付之日起365日内取得，而原告取得《不动产权证书》时间是2019年4月24日，超过了合同约定取得时间，依据合同约定应当向原告支付逾期取得证书（指案涉土地使用权）的违约金。本院认为，从本案双方签订的《商品房买卖合同》内容看，被告为原告办理“两证”仅是受原告委托，原、被告约定“交付商品房之日起365日内取得房屋所有权证”，该约定明确，不存在歧义，应仅指《房屋所有权证》，不包含《国有土地使用证》。商品房买卖办理“两证”的义务为被告并无法律规定。被告受托办理案涉房产《国有土地使用证》时，由于政策等多方面原因导致原告取得《不动产权证书》时间较长是客观事实，但原、被告签订的合同并未约定土地使用权证逾期办理被告应当承担相应的合同责任，故原告该请求，既无合同约定也无法律依据，本院不予支持。二、原告取得案涉房产《不动产权证书》载明的使用期限是否违反合同约定？被告是否应当承担相应损失？原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉房产土地使用年限为45年，而被告受托取得的案涉房产土地使用年限仅为40年，为此，原告主张被告违反合同约定请求被告赔偿减少土地使用年限的相应损失。本院认为，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限40年。本案涉案土地为商用，从被告与大竹县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用权终止日期为2043年11月21日止，该合同约定土地使用权出让已达最长年限40年。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项和第五十六条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定案涉房产土地使用年限为45年，双方对案涉土地使用权年限的约定违反了行政法规的强制性规定，其超出部分的约定应为无效。现原告取得的案涉土地使用权年限为40年，符合相关法律规定，故未给原告造成相应损失。因此，原告该主张因其所依据的合同该部分内容无效，本院不予支持。原告在法庭调查终结前将其主张被告赔付因土地使用权期限减少5年的损失由6万元变更为3158元，《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二款规定,案件受理费按照减少后的诉讼请求数额计算退还，根据该规定，本案案件受理费应为2305元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告朱成国、李进的诉讼请求。案件受理费2305元，由原告朱成国、李进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  冯建华二〇一九年十月二十二日书记员  练粕琳