贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初5847号原告：李杨芬，女，汉族，1964年8月16日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：游标，贵州标博律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨期鹏，贵州标博律师事务所实习律师。被告：遵义市恒兴物业管理有限公司，住所遵义市红花岗区中华北路**，统一社会信用代码：915203027501693157。法定代表人：杨发祥，职务：总经理被告：遵义市金鹏房地产开发有限公司，住，住所遵义市红花岗区中华北路**一社会信用代码：91520302722144129U。法定代表人：杨发祥，职务：总经理。二被告共同委托诉讼代理人：彭坤宇，贵州聚联律师事务所律师。被告：汇川区新摇篮自助式娱乐歌城，住所遵，住所遵义市汇川区广州路香樟印象东段**负**会信用代码：92520303MA6FQF6K6J。经营者：王晓波，男，汉族，住汇川，住汇川区iv>委托诉讼代理人：张陈卓，男。原告李杨芬诉被告遵义市恒兴物业管理有限公司（以下简称“恒兴物管公司”）、遵义市金鹏房地产开发有限公司（以下简称“金鹏房开公司”）、汇川区新摇篮自助式娱乐歌城（以下简称“新摇篮歌城”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告新摇篮歌城办理工商注销登记，其诉讼权利义务依法由经营者王晓波承继，故本院依法变更被告为王晓波。原告李杨芬的委托诉讼代理人游标、杨期鹏，被告恒兴物管公司及金鹏房开公司的共同委托诉讼代理人彭坤宇，被告王晓波的委托诉讼代理人张陈卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李杨芬向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原告与被告恒兴公司、新摇篮的租赁合同关系；2、依法判令被告恒兴公司、新摇篮将租赁商铺腾房及恢复原状后立即交付给原告；3、依法判令被告恒兴公司、新摇篮支付拖欠租金（2019年3月18日至6月18日租金为2140元）和解除租赁关系后逾期腾房占有使用费。被告金鹏公司承担连带担保责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告恒兴物管公司于2008年签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》，由被告恒兴物管公司对原告商铺对外出租，保证原告的租金收益。同时，原告又与被告金鹏房开公司签订《担保合同》约定对租金逐年递增、按季支付，并由被告金鹏房开公司提供担保。2010年12月8日，被告恒兴物管公司与新摇篮歌城签订租赁合同将原告的商铺租赁给新摇篮歌城开设自助式娱乐歌城使用，租期从2010年12月8日至2018年12月17日。期间产生的租金由新摇篮歌城替被告恒兴物管公司向原告支付租金。时至今日，尚欠的相应租金未支付，被告新摇篮歌城假借装修为借口人去楼空。被告恒兴物管公司对拖欠租金置之不理。为此，原告诉至法院，望支持诉请。恒兴物管公司辩称，被告恒兴物管公司于2016年12月30日与被告新摇篮歌城签订《商业地产租赁协议》，约定新摇篮歌城直接将租金交付给业主，这是恒兴物管公司及新摇篮歌城、业主三方确认的结果，故恒兴物管公司此时终止与原告的租赁合同关系，不存在解除合同、腾房及支付租金、逾期占房使用费的义务。金鹏房开公司辩称，我司为原告与被告恒兴物管公司签订的租赁协议提供担保，现担保期限早已届满，保证期间已过，金鹏房开公司不应承担担保责任。王晓波辩称，1、我方一开始都是付租金给恒兴物管公司的。后来业主来找我们要租金，说恒兴物管公司不给他们钱，经过业主及我方及恒兴物管公司三方协商约定由我们将租金直接支付给业主。2、合同将到期时，我方找恒兴物管公司及亚乐思公司陈总谈续租和租金问题，双方没有达成一致意见，我方就提出撤场。后来又谈过一次说有人来做我们就撤走，如果没有人接我们就先做着，我们就支付2019年的第一季度租金。后来，我们继续和恒兴物管公司的杨总说降租问题，他不同意，我们就要求用保证金冲抵租金，他也同意，所以我方就没有向业主支付租金。后来，我们于2019年5月12日就撤走了。在撤场前我方联系大房东亚乐思公司陈总到现场谈交付事宜，当时陈总的原话是让我们与恒兴物管公司把前面的事情处理完了再交付。关于租金问题，按合同约定有30天的撤离期，不收租金，我方走之前的租金已付清的，所以现在业主叫我方支付租金是没有依据的。同时，关于2019年第一季度的租金我方已全部付清。我方并未和原告签订任何租赁协议，我方只是代恒兴物管公司支付租金给原告。我方同意解除与恒兴物管公司之间的租赁合同并返还房屋，但恢复原状做不到。我方在接受商铺时已有恒兴家具城装修过，我方是在恒兴家具城的基础上进行改装的。现在要我们恢复原状，我们做不到。按合同约定合同要到2019年6月18日才到期，但从2018年开始整个物业的消防系统瘫痪，我方多次向恒兴物管公司反映，均未得到解决。由于恒兴物业公司消防设施瘫痪，使我方无法正常经营，墙面渗水，楼上漏水，存在较大的安全隐患，造成我方大部分包房不能使用，是我们退场的主要原因之一。本院经审理认定事实如下：2007年12月21日，李杨芬与金鹏房开公司签订《商品房买卖合同》，约定李杨芬购买位于汇川区平方米），并约定有相应的内容。在诉讼过程中，金鹏房开公司向李杨芬提交《二座负一层平面图》一份，载明负一层的场地分割成若干相邻、面积若干的方形、扇形商铺等，其中包括有Ｆ039号商铺（面积12.99）的内容。而其他当事人对该平面图并无异议。2007年12月21日，李杨芬与恒兴物管公司签订《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》，约定李杨芬委托恒兴物管公司将上述商铺代为租赁管理，由恒兴物管公司负责招商、管理，并为经营商家提供市场准备和装修时间。委托期限72个月，自2008年1月1日起至2013年12月31日止。恒兴物管公司按季度支付李杨芬收益，在每个季度第1个月15号前一次性支付。李杨芬委托恒兴物管公司根据出售方的通知，对标的物进行验收和接收，恒兴物管公司的验收行为视为李杨芬的行为。李杨芬在租赁过程中，不再承担该房屋的物业管理和经营者管理费用。从签订合同之日起，恒兴物管公司有权对商铺进行装修和外包装、装璜、广告及外墙使用。李杨芬不承担任何费用，也不得干涉恒兴物管公司。该合同还约定有其他的内容。2007年12月21日，李杨芬（委托方、甲方）、恒兴物管公司（受委托方、乙方）、金鹏房开公司（担保方、丙方）签订《担保合同》，约定乙方应按甲方委托标的物（商铺）建筑面积与执行单价得出的总价计算回报，并于2008年1月1日起，向甲方支付代为收取的回报，即第一年各季度1595元（年回报率12%）、第二年各季度1728元（年回报率13%）、第三年各季度1861元（年回报率14%）、第四年各季度1994元（年回报率15%）、第五年各季度2127元（年回报率16%）、第六年各季度2260元（年回报率17%）。在合同履行过程中，如乙方无法按约定时间向甲方支付回报时，由丙方（担保方）支付。该合同还约定有其他的内容。在实际中，恒兴物管公司曾将包括前述商铺在内的第二幢负一层出租他人用于其他的经营活动。2010年，恒兴物管公司（出租方、甲方）与王晓波（承租方、乙方）签订《租赁合同书》。该合同约定甲方向乙方出租香樟印象小区的贰座负一层，面积3800平方米，用于经营KTV歌城；租期8年，从2010年12月18日起至2018年12月17日止，合同期满乙方如需续租，须在本合期满30日前向恒兴物管公司提出书面申请，双方另行签订《租赁合同》。从2010年12月18日起至2011年12月17日止按每月20元/平方米标准交纳租金76000元；2011年12月18日起至2014年12月17日止，租金每平方单价逐年按5%递增；2014年12月18日起至2018年12月17日止，租金按每平方米单价逐年按8%递增。乙方在合同期内所投资的装修及其他方式增加的资产，装修遵循“来修去丢”的原则，合同期满时或解除合同时，在不损坏房屋地面、墙面、结构及原有设施的前提下，对可移动资产进行拆除。乙方不愿拆除的，甲方收回该场地时对乙方的资产不承担任何经济责任，也不承担收购乙方资产的义务。双方还补充约定减免乙方6个月的租金做为场地装修期，合同截止时间顺延6个月，租金计取从2011年6月18日起。该合同还约定其他内容。在签订前述《租赁合同书》的同时，恒兴物管公司（甲方）与王晓波（乙方）还签订《房屋（商铺、场地）管理合同书》。该合同约定管理期限从2010年12月18日起至2018年12月17日止。乙方从2010年12月18日起至2011年12月17日止按每月15元/平方米交纳管理费，共计57000元。2011年12月18日起至2014年12月17日止管理费（租金）每平方米逐年递增5%，2014年12月18日至2018年12月17日止，管理费（租金）每平方米逐年递增8%。合同期满或解除合同时，所有装修乙方不得拆除和毁坏，甲方不支付任何费用。双方还补充约定甲方减免乙方6个月的管理费做为场地装修期，合同截止时间顺延6个月，管理费计取从2011年6月18日起。该合同还约定其他内容。2011年8月1日，基于王晓波租赁的前述场地，新摇篮歌城登记成立，类型为个体工商户，组成形式个人经营，王晓波为经营者。在实际中，前述租赁场地系新摇篮歌城在使用，后续也系新摇篮歌城在履行前述《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》并支付相应租金，而恒兴物管公司也认可新摇篮歌城为实际的承租方。2019年10月22日，新摇篮歌城在工商部门办理注销登记。2016年12月30日，恒兴物管公司（甲方）与新摇篮歌城、王晓波（乙方）签订《商业地产租赁协议》，约定双方于2010年12月18日签订《租赁合同书》及《房屋（商铺、场地）管理合同书》，因商业权属发生变化，双方协商共同确认以下事实：租赁地点、面积、租金单价、租金支付周期、租金上浮比例均按原合同约定未发生变化。租金起始价35元每平方米，2011年起至2014年12月17日起租金每平方米单价逐年按5%递增，2014年12月18日起至2018年12月17日止租金每平方逐年按8%递增；乙方已交纳保证金114000元，继续有效。如无违约、欠费等情形，乙方凭保证金收条不计息退反。……五、变更情况阐述及约定：1、2011年后至今，甲方因经营行为逐步丧失本合同项下商业地产的所有权，原《租赁合同书》及《房屋（商铺、场地）管理合同书》所约定的出租主体已转变为贵州银信通商贸公司、张翰匀、金惠丽等三十余户独立业主，新业主均就各自所属商业产权办理物权登记。2、随着商业产权的逐步出售、转让，乙方缴纳的租金也根据不同登记时间转由新业主直接收取。自2015年9月起，甲方已不再享有本合同项下商业地产合同约定租金的所有权。乙方应按前述约定租金标准及支付条件，按期足额向各业主履行租金支付义务，直至2018年12月17日。3、乙方因与新产权业主口头协商达成一致，均认可甲、乙双方原合同租金标准和递增比例及租赁期限，为了维护租金收取的稳定，没有另签租赁合同及协议。4、自本合同签订之日起，甲方不得再以任何方式及理由要求乙方重复支付租金，但就本合签订前已经发生的未结款享有独立追偿的权利。该协议还约定有其他的内容。签订前述《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》后，恒兴物管公司直接向李杨芬支付相应的租金。从2012年起，新摇篮歌城按照《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》约定的租金标准通过银行转账方式直接向李杨芬支付相应的租金，而恒兴物管公司向李杨芬补足《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》约定的差额部分至《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》期满。从2014年1月1日起，新摇篮歌城继续按照《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》约定的租金标准通过银行转账方式直接向李杨芬支付相应的租金至2018年12月27日，而李杨芬同意按照前述标准收取租金。2018年12月27日，新摇篮歌城向李杨芬支付2019年第一季度的租金2148.16元。在诉讼过程中，新摇篮歌城（王晓波）称已2019年5月12日搬离前述租赁房屋，但未办理租赁房屋返还手续。在诉讼过程中，李杨芬明确表示在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》期满后，其与恒兴物管公司之间形成不定期的租赁合同关系，与新摇篮歌城不存在租赁合同关系。与本案同期，包括李杨芬在内共有13个商铺业主以恒兴物管公司、金鹏房开公司、新摇篮歌城为被告向本院提起诉讼。在诉讼过程中，李杨芬提供（2014）遵市法民三终字第189号民事判决书，载明新摇篮歌城在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》租赁期间向业主支付租金系代恒兴物管公司支付，新摇篮歌城与业主之间不存在租赁合同关系等内容；而其他当事人对该判决书无异议。案件审理期间，2019年10月18日，本院于2019年10月18日组织各方当事人到现场对争议商铺的房屋状况进行相应的勘察。现场的情况是目前，负一层商铺已没有人在占有、使用，处于空置状态。李杨芬可以直接进入场地占用、使用争议商铺，但，同时其表示因商铺因场地现有吊顶及包房隔断，未恢复原状，故不同意现场接收。在诉讼过程中，李杨芬明确表示在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》期满后，其与恒兴物管公司之间形成不定期的租赁合同关系，与新摇篮歌城不存在租赁合同关系。与本案同期，包括李杨芬在内共有13个商铺业主以恒兴物管公司、金鹏房开公司、新摇篮歌城为被告向本院提起诉讼。在诉讼过程中，李杨芬提供（2014）遵市法民三终字第189号民事判决书，载明新摇篮歌城在《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》租赁期间向业主支付租金系代恒兴物管公司支付，新摇篮歌城与业主之间不存在租赁合同关系等内容。而其他当事人对该判决书无异议。本院受理本案后已于2019年8月14日向恒兴物管公司送达起诉状副本等诉讼文书。本院认为，本案争议焦点为1、就本案争议商铺，李杨芬、与恒兴物管公司、新摇篮歌城（王晓波）之间存在何种合同关系；2、前述租赁合同关系是否应解除，是否应腾房及交付争议商铺，商铺是否应恢复原状；3、李杨芬主张的尚欠租金、占有使用费由谁承担；4、金鹏房开公司是否应对本案的租金、占有使用费承担连带责任。关于第一个焦点。关于与李杨芬存在租赁合同关系的主体。根据李杨芬与恒兴物管公司签订的《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》的约定及（2014）遵市法民三终字第189号民事判决书，并结合本案查明的事实，本院认为本案争议的前述《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》虽名为委托租赁合同,但实质是租赁合同。李杨芬与恒兴物管公司签订的前述合同《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》期限至2013年12月31日止。前述合同期满后，恒兴物管公司并未向李杨芬返还租赁商铺；同时，李杨芬也未收回商铺，且继续收取租金。因此，前述合同期满后，李杨芬与恒兴物管公司之间形成不定期租赁合同关系。本案中，恒兴物管公司辩称，租赁合同期满后其与李杨芬之间不存在租赁合同关系，而系新摇篮歌城与李杨芬存在租赁合同关系；而李杨芬、新摇篮歌城均否认，并认为合同期满后李杨芬与恒兴物管公司存在不定期租赁合同关系。对此，虽然新摇篮歌城与恒兴物管公司签订的《商业地产租赁协议》约定新摇篮歌城直接向业主支付租金，合同出租方变更为业主。但李杨芬并不认可该协议，且恒兴物管公司并未提供足够的证据证明李杨芬认可承租方为新摇篮歌城。；另外，虽然合同期满后，只有新摇篮歌城在向李杨芬支付租金，但支付租金的并不一定系承租方。基于（2014）遵市法民三终字第189号民事判决书的论理，在合同期内虽然新摇篮歌城向业主支付租金，但只是代恒兴物管公司支付，；故不能以新摇篮歌城向李杨芬支付租金便认定其与新摇篮歌城之间形成租赁合同关系。而合同期满后，新摇篮歌城依然按照与恒兴物管公司约定的租金标准继续向李杨芬支付租金，唯一变化的便是租金数额降低，也就是恒兴物管公司不再补足差额。对此，李杨芬通过接收租金的行为也对该部分变化无异议。再有，本案中，并没有其他证据显示恒兴物管公司未再支付差额部分系终止与业主之间的租赁关系。因此，本院对于恒兴物管公司的前述抗辩理由不予采信。关于恒兴物管公司与王晓波、新摇篮歌城之间的租赁合同关系。本案中，恒兴物管公司将涉案门面出租给王小波，并最后实际由新摇篮歌城承租使用。故双方签订的《租赁合同书》本质上是恒兴物管公司作为承租人与王小波（后变更为新摇篮歌城）作为次承租人的租赁合同。恒兴物管公司与新摇篮歌城签订的《租赁合同书》期限至2019年6月18日。期满后，新摇篮歌城并未继续租赁，故双方之间的租赁合同关系基于期满而终止。关于第二个焦点。关于租赁合同关系解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。对于与恒兴物管公司之间形成的不定期租赁合同关系，李杨芬可行使行驶法定解除权。本案中，李杨芬向本院提交的民事起诉状中已载明要求解除双方之间的租赁合同关系的诉讼请求，该民事起诉状实际属于一种特殊的书面解除合同的意思表示。本院已于2019年8月14日向恒兴物管公司送达该起诉状副本。恒兴物管公司收到该起诉状副本后已知晓解除合同的意思，但并未对该解除行为的效力提出异议，故双方之间的租赁合同关系于2019年8月14日解除。关于腾房及交付商铺。李杨芬在购买及出租商铺时，应知晓商铺统一经营管理的必要性及单独经营管理须受限制性。同时，李杨芬提供的《二座负一层平面图》仅能证明争议商铺在平面图中的位置，但其并未提供其他的证据佐证在现场可具体明确争议商铺的四至界限。况且，涉案商铺属于负一层场地中众多商铺中的一间，即便同期有13个商铺业主起诉，其也不能代表多数商铺的意思。在此情况下，任一业主要求返还商铺均可能影响全体商铺业主的整体利益。故在此情况下，法院不宜判决腾房及交付商铺。另外，即便李杨芬表示在现场可以区分争议商铺，但经过法院对现场的查勘可知前述场地内的商铺早已空置，无人占用、使用，李杨芬有权随时合法占有使用争议商铺，故本院也无需再判决腾房及交付商铺返还商铺。因此，李杨芬请求腾房及交付商铺返还商铺，本院不予支持。关于恢复原状。本案中，根据李杨芬与恒兴物管公司签订的《恒兴香樟印象商铺委托租赁合同》及恒兴物管公司与王晓波（新摇篮歌城）签订的《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》的约定，合同中并没有约定租赁合同终止承租方应恢复租赁物原状。况且，前述《租赁合同书》、《房屋（商铺、场地）管理合同书》还约定有装修遵循“来修去丢”的原则，承租方不得损坏装修等内容。另外，李杨芬也未举证证明原状样貌。因此，本院对其要求恢复原状不予支持。关于第三个焦点。关于尚欠租金。鉴于李杨芬与恒兴物管公司的租赁合同关系已于2019年8月14日解除，故恒兴物管公司应向李杨芬支付至合同解除之日尚欠的租金。本案中，李杨芬仅主张恒兴物管公司支付2019年3月18日至2019年6月18日的租金2140元，系当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，故本院予以支持。关于占有使用费。关于占有使用费的计算期间。经本院于2019年10月18日组织各方到场的查勘，本案承租方、次承租方的腾房交付义务已于2019年10月18日免除。故占有使用费仅应计算至2019年10月18日。参照新摇篮歌城（王晓波）支付的2019年第一季度的租金标准（2148.16元），还应向李杨芬支付2019年8月14日至2019年10月17日房屋占有使用费为1525.19元｛2148.16元/季÷3月×（18/31+1+17/31）月｝。关于占有使用费的承担主体。恒兴物管公司作为承租方，在租赁合同解除后未及时返还租赁物，造成业主的租金损失。故李杨芬主张恒兴物管公司赔偿租金损失，即房屋占有使用费，符合法律的规定。因此，恒兴物管公司依法应向李杨芬支付占有使用费1525.19元。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效履行期限届满或者解除、出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。新摇篮歌城作为负有腾房义务人的次承租人也应向李杨芬支付占有使用费。本案中，虽然新摇篮歌城在诉讼过程中注销登记，但其基于租赁产生的权利义务依法应由经营者王晓波承继，故王晓波依法也应向李杨芬支付占有使用费1525.19元。本案中，恒兴物业公司与王晓波均负有向李杨芬支付占用费之义务。二者的前述债务对于李杨芬而言已构成不真正连带之债。恒兴物管公司或王晓波任何一方履行前述债务均可导致前述全部债的关系消灭，同时另一方免除该债务的履行。关于第四个焦点。虽然李杨芬与金鹏房开公司、恒兴物管公司签订的《担保合同》约定金鹏房开公司对恒兴物管公司向李杨芬支付的2008年至2013年底期间租金承担保证责任。但本案中，双方所争议的租金并非前述担保期间产生，而李杨芬并未提供证据证明金鹏房开公司对于超出前述担保期间的租金应承担担保责任。因此，李杨芬的该主张，本院不予支持。综上所述，本院对于李杨芬其他的诉讼请求不予支持，对于恒兴物管公司、新摇篮歌城其他的抗辩理由不予采信，对于金鹏房开公司的相应抗辩理由予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、李杨芬与遵义市恒兴物业管理有限公司之间的租赁合同关系于2019年8月14日解除；二、遵义市恒兴物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付李杨芬2019年3月18日至2019年6月18日的租金2140元；三、遵义市恒兴物业管理有限公司或王晓波于本判决生效后十五日内支付李杨芬2019年8月14日至2019年10月17日止的房屋占有使用费1525.19元；四、驳回李杨芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由李杨芬负担5元，由王晓波负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 陈 叠二〇一九年十月二十八日书记员 钱艳丽