成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8465号 原告：杨红霞，女，1970年10月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：马卿瀚，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向芸娇，四川英特信律师事务所律师。 被告：成都西南博美装饰城管理有限责任公司，住所地：成都市金牛区花牌坊319号。 法定代表人：夏朝怡，执行董事。 委托诉讼代理人：穆妍，女，1984年6月5日出生，满族，住成都市武侯区，系公司员工。 委托诉讼代理人：席海峰，男，1976年10月25日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 原告杨红霞与被告成都西南博美装饰城管理有限责任公司（以下简称“西南博美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红霞的委托诉讼代理人马卿瀚、向芸娇、被告西南博美公司的委托诉讼代理人穆妍、席海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨红霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨红霞与西南博美公司签订的《委托租赁合同》，西南博美公司返还杨红霞位于成都市；2.判令西南博美公司向杨红霞支付2015年1月1日至2019年4月25日的租金13418.56元；3.判令西南博美公司向杨红霞支付逾期付款违约金2376.43元及解除合同违约金3025.6元，合计5402.03元；4.本案诉讼费用由西南博美公司承担。事实与理由：2003年11月16日，杨红霞与西南博美公司签订《委托租赁合同》，约定杨红霞将其位于商铺委托西南博美公司代为经营租赁，西南博美公司以自己的名义统一对外进行招租活动；委托租赁期限为20年，从2004年1月1日起至2023年12月31日止；租金在2004年1月1日至2005年12月31日期间按房屋价值（34920元）的8%年租金标准计算支付，以后每两年递增房屋价值总额的0.15%，在每年的1月1日和6月30日以前分两次将当年租金支付至杨红霞的专用账户中；西南博美公司出租商铺所得的收益在扣除应向杨红霞支付的租金外，全部作为其委托代理费用；如西南博美公司未能按合同约定时间支付房屋租金，每逾期一日，西南博美公司应当支付当期房屋租金万分之二的违约金，逾期超过一年，则杨红霞有权解除合同，并要求西南博美公司在合同解除之日起30日内支付杨红霞剩余年限房屋租金总额20%的违约金。合同签订后，杨红霞按合同约定将商铺交由西南博美公司租赁经营。西南博美公司未及时向杨红霞支付房屋租金，经催收仍未履行，累计拖欠杨红霞9期租金共计13418.56元。 西南博美公司辩称，1.双方系委托合同关系，西南博美公司享有任意解除权；2.西南博美公司分别于2015年8月13日通过报纸、2015年8月24日通过QQ、2015年12月3日通过短信方式通知杨红霞解除合同，双方的委托租赁合同已解除；3.因物业所在片区被纳入旧城改造，相邻周边规划发生变化，导致商场经营亏损，西南博美公司根据合同第十四条约定解除合同，不应承担违约责任；4.西南博美公司解除合同的日期是2015年9月1日，认可应向杨红霞支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的租金1,930.35元；5.案涉物业已腾退，杨红霞自行到现场领取；6.杨红霞自2015年1月1日起就未收到租金，2019年才起诉，已过法定的诉讼时效，西南博美公司不应支付租金及违约金。 本院经审理认定事实如下：2003年11月16日，杨红霞与西南博美公司签订《委托租赁合同》，约定的主要内容：1.杨红霞委托西南博美公司出租杨红霞所有的位于成都市，建筑面积为7.76平方米；2.委托租赁期限为20年，从2004年1月1日至2023年12月31日止；3.西南博美公司承诺委托租赁期限从2004年1月1日起至2005年12月31日按房屋价值（共计34920元）的8%年租金标准每年支付杨红霞房屋租金，且以后每两年递增房屋价值总额的0.15%，西南博美公司在每年的1月1日和6月30日前分两次将杨红霞当年应得的房屋租金划至杨红霞开列的专用账户；4.除杨红霞所得租金外的收益，为西南博美公司的委托代理费用，西南博美公司自行承担委托租赁期限内的盈亏；5.第十二条第1款：西南博美公司如未能按本合同约定时间支付房屋租金，每逾期一日，应当支付当期房屋租金万分之二的违约金；逾期超过一年，本合同予以解除，西南博美公司按本条第2款规定承担违约责任；6.第十二条第2款：因西南博美公司原因导致本合同解除的，西南博美公司应当在合同解除之日起30日内支付杨红霞剩余年限房屋租金总额20%的违约金；7.第十四条：因不可抗力或政府法规、政策变化导致合同双方或一方不能履行合同的，合同双方或一方均不承担违约责任。 合同签订后，杨红霞将案涉房屋交给西南博美公司使用，西南博美公司按约支付租金至2014年12月31日。自2015年1月1日起，西南博美公司未向杨红霞支付租金。 另查明，成都市规划管理局于2009年11月9日作出成规信［2009］74号文，对“花牌坊街319号部分业主情况反映”进行回复，主要内容为：成都易和置业有限公司于2006年1月18日通过摘牌取得了位于金牛区旧城改造项目宗地的国有土地使用权。“博美装饰城”所在地块未在挂牌土地范围内。成都市规划管理局在挂牌规划设计条件时，考虑到“博美装饰城”的经营需要，要求建设单位的建设方案应为保留建筑即“博美装饰城”预留人流、物流进出口及消防通道。因此，成都易和置业有限公司在进行开发建设时，须按照规划设计条件在其用地范围内为“博美装饰城”预留人流、物流进出口及消防通道，并按规划管理技术规定留够相应的楼间距。根据规划设计条件，成都易和置业有限公司若能与地块内“博美装饰城”的各业主协商并达成一致意见后，则可将“博美装饰城”纳入项目整体规划建设。至该回复作出时，成都易和置业有限公司还未向成都市规划管理局申请涉及“博美装饰城”地块建设方案的规划审批工作。 2015年8月18日，西南博美公司在四川日报上刊登《通知》，载明：成都市花牌坊街319号“博美装饰城”第三层商铺业主，鉴于“博美装饰城”周边规划调整实施，该商铺业主于2015年8月31日起前往“博美装饰城”A区三楼办理相关事宜。 上述事实，有《委托租赁合同》、银行流水、成规信[2009]74号文、报纸等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，杨红霞与西南博美公司签订的《委托租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于西南博美公司抗辩双方系委托合同关系的问题，本院认为，虽双方签订了《委托租赁合同》，约定杨红霞委托西南博美公司出租案涉商铺，但从具体内容来看，合同对租赁期限、租金标准、租金支付时间以及西南博美公司逾期支付租金的违约责任等进行了明确约定，双方实际建立了房屋租赁合同关系。西南博美公司抗辩双方系委托合同关系的意见，本院不予采纳。 关于杨红霞主张解除合同的理由是否成立的问题。西南博美公司抗辩认为，因案涉房屋所在片区被纳入旧城改造，周边规划变化致商场经营亏损，西南博美公司依据合同第十四条约定解除合同，并已通过QQ、短信、登报等方式通知杨红霞，《委托租赁合同》已于2015年9月1日解除。对此，本院认为，虽旧城改造项目会对西南博美公司的经营、使用造成一定影响，但并未达到致使合同不能履行的影响程度。西南博美公司以此主张解除合同，不符合《委托租赁合同》第十四条的约定条件，西南博美公司无合同解除权。另，即便西南博美公司享有解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除。西南博美公司提交QQ截图、短信通知记录、登报公告等，拟证明其已通知杨红霞解除合同。因杨红霞否认其收到解除通知，且前述证据也不足以证明西南博美公司解除租赁合同的意思表示已送达杨红霞，西南博美公司应承担举证不能的法律后果。故对西南博美公司的抗辩意见，本院不予采纳。 根据《委托租赁合同》约定，西南博美公司逾期支付租金超过一年，合同予以解除。西南博美公司自2015年1月1日起未再向杨红霞支付租金，逾期已超过一年，杨红霞主张解除双方签订的《委托租赁合同》，于法有据，本院予以支持。同时，合同解除后，西南博美公司应将案涉租赁房屋交还给杨红霞。西南博美公司抗辩房屋已腾退，但未举证予以证明，故对其意见，本院不予采纳。 关于应付租金的认定，西南博美公司抗辩租金主张已超过诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉租赁合同约定了不同租赁期限应支付的租金，本案应以同一债务分期履行确定诉讼时效。因西南博美公司发出的解除通知不发生合同解除的法律效力，故至杨红霞起诉之日，案涉租赁合同的履行期限尚未届满，杨红霞主张租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。 根据查明事实，结合本院判定合同解除的日期，杨红霞主张西南博美公司支付2015年1月1日至杨红霞起诉状落款之日即2019年4月25日期间（计4年114天）的租金，符合合同约定，本院予以支持。按照合同约定，2004年1月1日至2005年12月31日的年租金为2,793.6元（34,920元×8%），以后每两年递增房屋价值总额的0.15%，即2015年度的年租金为3,055.5元，2016年度、2017年度的年租金为3,107.88元，2018年度、2019年度的年租金为3,160.26元。故西南博美公司共计应向杨红霞支付租金13,418.56元。 关于西南博美公司是否应承担违约责任的问题。西南博美公司自2015年1月1日起未向杨红霞支付租金，构成违约。如前所述，西南博美公司主张合同已解除的理由不成立，其抗辩不应承担违约责任的意见，本院不予采纳，西南博美公司应按合同约定承担相应的违约责任。杨红霞主张西南博美公司支付逾期付款违约金及解除合同违约金。因杨红霞主张的两项违约金，均是基于西南博美公司逾期支付租金的同一事实，故对杨红霞要求西南博美公司同时支付前述两项违约金的诉讼主张，本院不予支持。根据《委托租赁合同》中关于违约责任的约定，西南博美公司应按合同解除后剩余年限（本院判令解除合同之日即2019年10月23日至2023年12月31日）租金总额的20%承担违约责任。按照合同约定，2020年度、2021年度的年租金为3,212.64元，2022年度、2023年度的年租金为3,265.02元，故2019年10月23日至2023年12月31日期间（计4年69天）的租金总额为13,552.74元，西南博美公司应向杨红霞支付违约金2,710.55元（13,552.74元×20%）；杨红霞超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、杨红霞与成都西南博美装饰城管理有限责任公司签订的《委托租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、成都西南博美装饰城管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区房屋交还给杨红霞； 三、成都西南博美装饰城管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨红霞支付2015年1月1日至2019年4月25日期间的房屋租金13,418.56元； 四、成都西南博美装饰城管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨红霞支付违约金2,710.55元； 五、驳回杨红霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费271元，减半收取计135.5元，由成都西南博美装饰城管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄利华 二〇一九年十月二十三日 书记员  姚小艳