广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9906号原告：徐英伟，男，1987年1月13日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：龙志平，系国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：舒宗梅，女，1976年12月15日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。原告徐英伟与被告舒宗梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙志平与被告舒宗梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》补充协议；2.被告向原告支付2018年9月1日至2018年11月16日的租金、物业管理费、电费、公摊费合共7142.4元；3.被告向原告支付暂计算至2019年7月8日的违约金共6008.65元，违约金计算至款项清偿之日止；4.判令租赁保证金5500元归原告所有；5.被告承担原告为实现债权支出的律师费9000元。事实与理由：2018年1月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定原告将位于中山市××号写字楼出租给被告，同时约定租赁期限、租金计算方式、违约责任等事宜。合同签订后被告实际占有并使用上述租赁物，但被告自2018年9月份起拒绝向原告支付租金、物业管理费等费用。经原告多次催讨被告仍未履行合同义务。原告按照合同约定于2018年11月16日向被告发出解除合同的通知。原告认为被告拒绝支付租金等费用的行为已经构成违约，原告因此提起本诉并支出律师费9000元。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法判如所请。被告答辩称，一、被告同意解除本案《租赁合同》。二、被告仅欠原告2018年9月1日至2018年10月30日的房租、水电费等共计人民币5651.4元并且无需支付。租金支付方式为本月租金次月支付。2019年11月1日起原告已停用被告的办公用电，致使被告无法办公，故不应计入房租。原告曾与被告协商，若被告不想继续承租就用租赁保证金抵付所欠的房租，结清承租费用后由被告搬走，被告对此同意。但在被告整理租赁房中的办公桌椅时，原告以被告违约为由拒绝退还租赁保证金并扣押被告的办公桌椅。对此被告与原告多次协商无果。三、请求法庭判令被告无需支付违约金并承担律师费以及租赁保证金5500元用于支付原告的房租。四、本案诉讼费由原告承担。原告扣押被告财物用来收取租金的做法不符合善良公俗，请求法院驳回原告的请求，并要求原告退回被扣押的财物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：位于中山市××号[粤（2018）中山市不动产权第0039047、0039048号]的出让/自建房系权利人黄宗流、汤小敏按份共有，各占有1/2的份额。2017年1月24日，黄宗流、汤小敏将其所有的上述房屋之第二至五层及后座停车场部分出租给徐英伟，并签订《租赁合同》。合同约定租赁期限为10年，即从2017年3月1日起至2027年2月28日止。同时约定黄宗流、汤小敏同意徐英伟将租赁物分租给次承租方，并配合次承租方办理各项经营所需证照，但转租部分的管理工作由徐英伟负责。2018年1月29日，甲方徐英伟与乙方舒宗梅签订房屋租赁合同补充协议。协议主要约定：甲方同意将位于东凤镇××号写字楼出租给乙方，供乙方作为办公用途。租赁期限为2018年2月1日至2022年3月17日。双方约定乙方同意向甲方缴交综合服务费和租金，按月结算并支付。2018年3月18日至2020年3月17日按照28元/m2的标准，即每月按照人民币2464元向甲方缴交综合服务费和租金，按月结算并支付。物业管理费自签订合同起至2022年3月17日按乙方承租物业的建筑面积计算，计算标准为3元/m2/月，即乙方每月应缴物业管理费264元。租金以及综合服务费按月结算支付，乙方须于每月第五个工作日前（遇节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日）以转账或现金方式向甲方缴付当月租金及综合服务费。甲方须于收到乙方支付的租金及综合服务费之日起十五个工作日内向乙方出具发票。签订本协议当日，乙方应以现金或银行转账方式向甲方缴付租赁保证金。租赁保证金按两个月的租金及综合服务费之和计算即人民币5500元。租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁期限届满或房屋租赁合同或本协议被合法终止时，乙方无发生违约行为的，甲方可将上述保证金无息退回乙方或自行决定将上述保证金抵偿乙方尚欠的租金及有关费用，乙方对此不持任何异议。若租赁期满或本合同被合法解除时，乙方发生违约行为的，甲方有权没收乙方已交纳的全部租赁保证金并追究乙方相应的违约责任。出租物业的供电为二次供电，乙方须于每月第五个工作日前（遇节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日）向甲方缴付上月电费，甲方收款后向乙方开具票据。电费费率于租赁期间按1.5元/度的标准。出租物业的供水为二次供水，乙方须于每月第五个工作日前（遇节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日）向甲方缴付上月水费，甲方收款后向乙方开具票据。水费于租赁期间按3.88元/吨的标准。租赁期内如乙方逾期交付租金、综合服务费、物业管理费或其他应交付的费用，甲方有权向乙方书面通知要求乙方立即缴付，并按每逾期一日按未缴款项金额的0.3%的标准收取乙方违约金；如乙方在甲方发出书面通知之日起十五日内仍未付清款项的，甲方有权单方解除房屋租赁合同补充协议，收回物业另行处理，没收乙方缴纳的租赁保证金，并保留向乙方追讨款项和其他损失的权利。乙方无正当理由未支付或迟延支付租金一个月以上，甲方有权单方解除本合同并没收租赁保证金，并要求乙方支付相当于两个月租金的违约金。合同违约方应承担守约方因维权产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费等。2018年1月29日，舒宗梅在基础租赁条款客户确认函上对基础租赁条款即上述协议中约定的租期、租金、物业管理费、租赁押金/保证金等进行签字确认。2018年4月17日、2018年5月18日、2018年6月25日，被告向原告支付租金及管理费等费用分别为1453元、2834元、2786.7元。2019年7月2日，原告与国信信扬（江门）律师事务所签订委托代理合同，约定由该律所指派龙志平律师作为原告的代理人，处理其与被告之间的租赁合同纠纷。2019年7月17日，原告向该律所支付律师费9000元。另，被告提交的中山市纵银物业管理有限公司盖章的收据复印件反映，2018年5月18日，该公司收取舒宗梅（4－07）4月份租金及管理费2728元、3－4月份水电及公摊费106元；2018年6月26日，该公司收取其（4－07）卡5月份租金及管理费2728元、水电费58.7元。庭审中，原告提交了被告拖欠租金、物业管理费、电费、公摊明细表佐证其主张，该表反映：2018年9月的电费为58.5元、租金2464元、管理费264元、公摊费为45.2元，2018年10月的电费为46.5元、租金2464元、管理费264元、公摊费为45.2元，2018年11月1日至16日的电费为13元、租金1313.2元、管理费140.8元、公摊费为24元。原、被告均确认租金支付至2018年8月份。另被告称：一、其同意解除合同；二、原告于2018年10月16日就开始停电，被告根本无法再使用承租的房屋；三、双方没有对电费进行过核算。原告称：一、其在2018年11月16日通知被告解除合同并要求被告搬离承租房屋，且原告于2018年12月已将房屋另行出租给他人；二、对于被告何时搬离承租房屋的问题，被告应在原告通知解除合同之后，即2018年10月16日。本院认为，权利人黄宗流、汤小敏将其按份共有的房屋出租给原告，并约定原告可以转租。故原告将其承租的上述房屋部分转租给被告，并与被告签订房屋租赁合同补充协议，系双方之真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。然原告主张被告未按约定支付租金构成违约，诉求解除房屋租赁合同补充协议并要求被告支付逾期未付租金等费用，而被告亦同意解除协议并自认有逾期支付租金等费用，且原告的诉求亦符合前述协议之约定。故此，原告的该诉求有理，本院予以支持。对于逾期未付租金等费用之数额，根据原、被告在庭审中的陈述，原告亦确认被告于2018年10月16日即搬离涉案租赁物，故租金应从2018年9月起计算至2018年10月15日，即租金为3656.26元（2464元+2464元/31天*15天）、物业管理费为391.74元（264元+264元/31天*15天）。对于电费，原告亦未提交任何证据予以证明，被告亦对此不予确认的前提下，原告理应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该项请求不予支持。同理，对于公摊费用，原、被告在协议中未有约定，原告亦未提供证据予以证明，故本院其该项请求亦不予支持。对于原告主张租赁保证金5500元归其所有的诉求，因被告逾期支付租金构成违约，根据协议之约定，原告有权没收该保证金，故原告的该诉求理据充分，本院予以支持。但原告主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不应过高。现原告一方面未提供证据证明其因被告违约行为而导致的损失，且案涉的租赁物已于2018年12月重新出租；另一方面，其已没收了被告相当于两个月租金、管理费的租赁保证金以弥补其损失，符合双方在协议中预期损失之约定。因此原告主张的违约金本院不予支持。而原告主张的律师费，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》及《广东省律师服务政府指导价》的规定，结合原、被告在租赁合同中的约定、原告的诉讼请求及双方过错程度，法院酌情将原告主张的律师费调整至3000元，超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告徐英伟与被告舒宗梅于2018年1月29日签订的房屋租赁合同补充协议；二、被告舒宗梅于本判决生效之日起三日内向原告徐英伟支付租金3656.26元、物业管理费391.74元；三、被告舒宗梅交付的租赁保证金5500元归原告徐英伟所有；四、被告舒宗梅于本判决生效之日起三日内向原告徐英伟支付律师费3000元；五、驳回原告徐英伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计246元，由原告徐英伟负担46元，被告舒宗梅负担200元(该款原告已预交，被告于上述付款期限内径付原告，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一九年十月十二日书记员  杨明山邓小玮