湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0203民初1308号原告：中国建设银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市颐阳路560号。负责人：李鹰，分行行长。委托诉讼代理人：伍诗琪、伍天平，湖北群力律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：胡晓燕，女，1983年12月26日出生，汉族，住黄石市西塞山区，被告：邓超，男，1979年11月21日出生，汉族，住址同上，二被告共同委托诉讼代理人：汪雪英，女，1954年12月31日出生，汉族，被告邓超之母，代理权限：特别授权。被告：黄石市金鹰房地产开发有限公司，住所地黄石市西塞山区综合楼南面二区一楼。法定代表人：汪雪英，公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司黄石分行（以下简称建设银行黄石分行）诉被告胡晓燕、邓超、黄石市金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告建设银行黄石分行的委托诉讼代理人伍诗琪，被告胡晓燕、邓超的共同委托诉讼代理人及被告金鹰房地产公司的法定代表人汪雪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行黄石分行向本院提出诉讼请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告胡晓燕、邓超连带向原告偿还截至2019年8月12日的借款本金145855.04元，利息7804.93元，本金罚息121.13元，利息罚息257.99元，共计人民币154039.09（应继续按合同约定支付至实际清偿之日止的利息、罚息）；2、判令被告胡晓燕、邓超连带承担原告为实现债权所支付的律师代理费10000元；3、判令被告金鹰房地产公司对上述一、二项债务承担连带保证责任；4、确认原告对被告胡晓燕抵押的金鹰外滩明珠综合楼幢2单元1号（西塞山区黄石大道332-2-1号）房屋享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月原、被告签订了《个人住房（商业住房）借款合同》和《房地产抵押登记合同》。借款合同约定：借款金额为人民币210000元；借款期限为240个月，从合同签订之日起计算，采用等额本息还款方法；贷款人为实现债权而发生的律师费的费用由借款人承担；保证人为金鹰房地产公司。抵押合同约定：被告胡晓燕以金鹰外滩明珠综合楼幢2单元1号（西塞山区黄石大道332-2-1号）房屋抵押作前述借款的担保，并办理了不动产登记证明，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、为实现债权与担保权发生的律师费、诉讼费、保全费、执行费等。两份合同签订后，原告依约将借款本金交付给被告胡晓燕，但被告并未按照合同约定履行还款义务。原告多次向被告催收无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告胡晓燕、邓超、金鹰房地产公司辩称：原告所述均是事实，本案借款和案涉房屋实际使用人均是金鹰房地产公司，每月贷款亦由金鹰房地产公司偿还，现因公司经营问题，无力偿还该贷款，金鹰房地产公司愿意承担全部还款责任，并同意原告对案涉房屋进行处置。经审理查明：被告胡晓燕、邓超系夫妻关系。2010年8月11日，原告建设银行黄石分行与被告胡晓燕、邓超签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，合同约定：建设银行黄石分行为胡晓燕购买金鹰外滩明珠综合楼幢2单元1号（西塞山区黄石大道332-2-1号）提供贷款210000元；借款期限为240个月（即从2010年8月11日至2030年8月11日），还款方式为等额本息；贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上下浮20%，逾期罚息利率在借款利率水平上上浮50%；担保方式为抵押加阶段性保证，即胡晓燕、邓超以合同项下其贷款所购房屋提供抵押和金鹰房地产公司提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2010年8月24日，被告金鹰房地产公司在前述合同保证人栏加盖了公司公章和法定代表人印章。2010年8月26日，原告建设银行黄石分行与被告胡晓燕、邓超签订了《房地产抵押登记合同》。2010年9月7日，被告胡晓燕为合同项下其贷款所购房屋金鹰外滩明珠综合楼幢2单元1号（西塞山区黄石大道332-2-1号）房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但该房至今未办理房屋抵押登记手续。两份合同签订后，原告建设银行黄石分行依约向被告胡晓燕发放了210000元贷款，但被告胡晓燕、邓超自2019年起未能按期偿还借款本息。截至2019年8月12日止，被告胡晓燕、邓超尚欠原告建设银行黄石分行借款本金145855.04元，利息7804.93元，本金罚息121.13元，利息罚息257.99元，共计人民币154039.09元。因被告胡晓燕、邓超、金鹰房地产公司均无力偿还前述借款本息、罚息，原告建设银行黄石分行为此向本院提起诉讼。另查明，原告建设银行黄石分行因本案诉讼与湖北群力律师事务所签订了《委托代理协议（债权类）》，并为此支付了律师代理费10000元。本院认为，原告建设银行黄石分行与被告胡晓燕、邓超、金鹰房地产公司签订的《个人住房（商业住房）借款合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务，被告胡晓燕、邓超未按约定按期偿还借款本息，构成违约。被告金鹰房地产公司未按约履行保证义务，亦属违约。为此，原告建设银行黄石分行要求宣布贷款提前到期并要求被告胡晓燕、邓超偿还借款本息、罚息及被告金鹰房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求成立，本院予以支持。因原、被告双方设定抵押的房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记非正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，抵押权预告登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。因本案抵押权并未设立，故原告建设银行黄石分行依据预购商品房抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告胡晓燕、邓超于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司黄石分行偿还借款本金145855.04元，利息7804.93元，本金罚息121.13元，利息罚息257.99元，共计人民币154039.09元（截至2019年8月12日止），2019年8月13日起至上述款项付清之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算；二、被告胡晓燕、邓超于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司黄石分行支付律师费10000元；三、被告黄石市金鹰房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黄石分行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1870元及保全费1320元，由被告胡晓燕、邓超、黄石市金鹰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  郑庆文二〇一九年十月九日书记员  雷美柠