广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4382号 原告：罗薇，女，1976年1月6日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：廖雪锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 原告罗薇与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗薇及其委托诉讼代理人仇宇书，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人张娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗薇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金22682.27元（暂计至2019年5月11日止，之后的违约金计至被告取得竣工备案登记表时止）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付违约金28763.05元（总房款965203元×1?/天×298天）。 事实和理由：2016年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将位于柳州市翡翠龙庭1栋5-1号房屋出卖给原告；建筑面积为100.42平方米；总价款为965203元；交房时间为2018年8月31日前，交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。至今，被告仍未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，其逾期交房的行为已经构成违约，违约金应按原告已支付的房款每天万分之一计算，即从2018年9月1日起计至被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明之日止。为此原告诉至法院，请求法院依法作出裁判。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，理由如下：被告所开发建设的商品房在合同约定的交付期限即2018年8月31日前已经达到国家法律法规规定的交付标准，并已通知原告收房。从法律规定来看，《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》以及《建设工程质量管理条例》均只要求商品房经验收合格后即可交付使用，并未强调必须取得房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记才能交付使用，因此验收备案并非商品房交付的前提条件，它只是一个行政审核和登记的过程。综上所述，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市翡翠龙庭1栋5-1号房屋一套；建筑面积为100.42平方米，套内建筑面积为72.58平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9611.66元，总价款为965203元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”的内容，该补充协议第五条对《商品房买卖合同》第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。 2018年8月15日，被告建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）验收合格。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 至本案开庭时止，原告未领取涉案商品房的房屋钥匙。现原告认为被告未在合同约定的期限内取得竣工验收备案证明，其行为已经构成逾期交房，应承担违约责任，原告为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：。。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；。。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，虽然该房屋已经符合法定的交房条件，但是原告至本案开庭时止未实际签领房屋钥匙及相关资料，双方没有对房屋交付条件重新达成约定，因此本案商品房交付的条件仍应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，即被告应当将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件的商品房交付给原告使用。被告于2019年6月25日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记，此时的商品房才符合交付条件，被告已构成逾期交房，逾期天数为298天。 关于逾期交房违约金的计算，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议虽然是被告为了重复使用而预先拟定，但是也是原、被告在平等、自愿的基础上签订的。补充协议第五条对合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该约定未违反法律、行政法规强制性规定，并且附件四已备注注明被告提示原告在签署合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到被告的合理解释。因此，附件四合同补充协议对双方仍具有约束力。被告逾期交房超过180日，按照补充协议第五条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金19304.06元（总房款965203元×2%）。原告主张超出的违约金部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗薇支付逾期交房违约金19304.06元； 二、驳回原告罗薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费519元（原告罗薇已预交），减半收取259.5元，由原告罗薇负担84.5元，被告柳州恒大金碧置业有限公司负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 陈 莹 二〇一九年十月二十二日 书记员 杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。