云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2624民初634号原告：中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行，住所地：麻栗坡县麻栗镇玉尔贝路**。负责人：林宇，副行长（主持工作）。委托诉讼代理人：张萍，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。被告：姜淑琴。被告：李文奇。被告：文山荣华房地产开发有限公司，住，住所地：文山市开化北路移动花园****/div>法定代表人：邹剑锋，总经理。委托诉讼代理人：潘树美、陶江旺，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。原告中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行（以下简称农行麻栗坡支行）与被告姜淑琴、李文奇、文山荣华房地产开发有限公司（以下简称荣华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行麻栗坡支行委托诉讼代理人张萍，被告荣华公司委托诉讼代理人潘树美、陶江旺到庭参加诉讼，被告姜淑琴、李文奇经本院送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行麻栗坡支行向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除农行麻栗坡支行与荣华公司及姜淑琴于2016年1月19日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令姜淑琴赔还农行麻栗坡支行借款本金866228.16元及相应的银行利息（利息延续至本金全部付清之日止）；3、判令李文奇对上述第二条诉讼请求所涉及的借款本息承担连带清偿责任；4、判令荣华公司对上述第二条诉讼请求所涉及的借款本息承担保证清偿责任；5、法院处置抵押物时，原告享有优先受偿权。事实及理由：2015年1月8日，农行麻栗坡支行与荣华公司分别签订了《一手房贷款业务银企合作协议》（以下简称合作协议）和《商品房回购协议》（以下简称回购协议），两份协议规定：甲方（农行麻栗坡支行）向合作项目的购房人提供个人购房贷款。在购房人委托乙方（荣华公司）代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以所有权为购房人的房地产权利证书办理完毕10日内，将房地产权利证书直接交甲方保管；单个借款人向甲方申请借款后，乙方负责通知借款人在规定的时间内办理《商品房抵押登记手续》，并将抵押、登记证明文件交甲方保管，同时签订“房地产抵押合同书”等。2015年11月11日，姜淑琴持与荣华公司签订的《商品房购销合同》到农行麻栗坡支行申请贷款人民币1200000.00元，因该合同明确了荣华公司能在姜淑琴交清各项费用后的180个政府工作日内办理产权证，且农行麻栗坡支行与荣华公司签订有《合作协议》和《回购协议》，便同意按姜淑琴的申请贷款给其用于购买位于麻栗坡县的房屋。因当时所购房屋未办理产权证不能办理抵押登记，荣华公司需对此笔贷款本息承担保证清偿责任，李文奇自愿对该笔贷款承担共同还款责任，2016年1月19日四方一起签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），《借款合同》第7.9、9.1.5、11.4、11.6项和第三十三条分别约定了售房人无法按房屋买卖合同约定办理房地产权属证书时借款人应履行的通知义务、借款人未按约定用途使用借款时贷款人可以提前收回已发放借款的权利、非因贷款人原因造成房地产权未在约定期限内办妥时贷款人有权提前收回已发放贷款的权利、办理抵押登记的时间、借款期限等内容。签订《借款合同》当天，农行麻栗坡支行便将姜淑琴所贷款项全部划到荣华公司设立在麻栗坡的银行账户上。农行麻栗坡支行放款过后，被告一直未按照《商品房购销合同》、《合作协议》和《借款合同》的规定办理权属证书和抵押登记手续，导致贷款处于无抵押状态。此外，姜淑琴虽按时还款，但还款人却不是其本人，而是与荣华公司有关联的单位或个人，从被告一直未办抵押登记和还款的情况看，姜淑琴向农行麻栗坡支行所借款并非用于购买麻栗坡县的房屋，而是被挪作他用，完全改变了《借款合同》规定的借款用途。综上，被告不能按约办理抵押登记和改变借款用途的行为，已经构成严重违约，故向法院提起民事诉讼。姜淑琴未到庭，也未提交书面的答辩意见。李文奇未到庭，也未提交书面的答辩意见。荣华公司答辩称：一、本案没有发生约定或者法定解约事由，农行麻栗坡支行的解约诉请没有事实和法律依据。姜淑琴向农行麻栗坡支行贷款购买荣华公司开发的荣华雅苑房屋，从农行麻栗坡支行诉状所述及其提供的还款流水来看，姜淑琴自借款发生后，即2016年2月20日起一直按约偿还每期贷款至今，从无逾期行为。农行麻栗坡支行能够依约获取贷款利息，享有合同利益，完全能够实现其合同目的。故，姜淑琴、农行麻栗坡支行及荣华公司所签订的《借款合同》没有约定或法定解除事由，应继续履行。二、农行麻栗坡支行诉称贷款不能按约办理抵押登记，且姜淑琴存在改变借款用途的行为，没有事实依据。首先，荣华公司、农行麻栗坡支行及姜淑琴三方在《借款合同》中第33条约定的办理抵押登记的条件为：自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。本案办理抵押登记的条件未成就，荣华公司未办理抵押登记手续并没有违反合同约定。其次，农行麻栗坡支行诉称姜淑琴存在改变借款用途的行为，该情形仅仅只是农行麻栗坡支行通过查看姜淑琴的《还款明细》后进行的没有任何事实基础及内在逻辑关系的主观臆断。该《还款明细》从形式上看，农行麻栗坡支行作为金融机构，利用其能够掌握所有相对人银行账户流水信息的优势地位，未经相对人或厉害关系人通过合法途径申请或者调取，而随意对相对人的账户信息进行查看并披露，此举是侵犯个人隐私的行为，不具备证据合法要件，不能作为定案依据；从内容上看，该《还款明细》仅显示了姜淑琴有几期的还款系在其还款前，有通过他人的账户转存一定数额的款项至姜淑琴的还款账户（其中有多期，在别人打款之前姜淑琴的还款账户上均有余额），至于姜淑琴与他人之间有何资金往来情况，农行麻栗坡支行无权干涉，也与本案无关。综上，农行麻栗坡支行主张姜淑琴存在改变借款用途的行为，没有事实依据。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是：1、被告是否存在违约行为？2、原告的诉请是否应得到支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据为农行麻栗坡支行提交的：Ａ1、（1）《一手贷款业务银企合作协议》、（2）商品房回购协议、（3）担保承诺书，证明：①单个借款向原告方申请借款后，荣华公司有负责通知借款人办理商品房抵押登记的义务；②荣华公司对姜淑琴所购房屋产生的对本案所涉贷款本息承担保证担保的义务情况；Ａ2、（1）中国农业银行个人住房贷款申请书、（2）内部运作表、授权委托书、面谈笔录、姜淑琴、李文奇的身份证复印件、结婚证及户口本，证明：①姜淑琴于2015年11月11日向农行麻栗坡支行申请贷款120万元及农行麻栗坡支行对姜淑琴提交贷款材料审查的情况；②姜淑琴及李文奇的身份情况；Ａ3、（1）阶段性担保承诺书、（2）商品房回购协议、（3）同意房地产抵押承诺书、（4）共同还款承诺书、（5）连带催收承诺书，证明：①在姜淑琴所购的房屋未办理抵押期间，荣华公司有对本案所涉借款承担阶段性担保的义务；②荣华公司有协助借款人取得房地产权利证书、办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续的义务；③李文奇是共同还款人；④万昌虎自愿承担对该笔贷款本息连带催收的责任；Ａ4、（1）商品房购销合同、（2）合同补充协议，证明：①姜淑琴、李文奇向荣华公司购买了麻栗坡县房屋的事实；②荣华公司为购房人办理房产证的时间为购房人交清各项费用具书面委托后180个政府工作日；Ａ5、个人购房担保借款合同，证明：①贷款的金额、期限和还款方式；②签约双方的权利义务和各自应承担的责任；Ａ6、（1）个人资金支付授权委托书、（2）贷款放款回执，证明农行麻栗坡支行已按约发放贷款；Ａ7、（1）被告荣华公司工商登记基本信息。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：Ａ7、（2）中国农业银行云南省分行历史数据查询报告，与Ａ7（1）同时证明借款人向农行麻栗坡支行所借的贷款不是借款本人赔偿，借款用途已发生改变。荣华公司质证认为对该证据的三性及证明观点均不认可，农行麻栗坡支行作为金融机构，利用其能够掌握所有相对人银行账户流水信息的优势地位，未经相对人或利害关系人通过合法途径申请或调取，擅自违法披露相对人的资金往来情况，侵害了当事人的隐私，该材料不具备合法性，同时该份材料内容无法得出姜淑琴将借款挪作他用而没有用于购买本案所涉房产的案件事实，与农行麻栗坡支行在本案的相关陈述及证据相矛盾。本院认为，农行麻栗坡支行作为国家金融机构，对所贷出款项的使用及还款情况有一定的监管义务，其对姜淑琴的还款情况进行查询分析属于其监管范围，且农行麻栗坡支行并未将该查询报告公诸于众或扩大公开范围，不应认定为侵犯姜淑琴个人隐私，该证据具有合法性。同时，证据能够证实姜淑琴自农行麻栗坡支行放贷之日起的还款情况，客观、真实，与本案具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案确认如下法律事实：2015年1月8日，农行麻栗坡支行与荣华公司分别签订了《合作协议》和《回购协议》，两份协议规定甲方（农行麻栗坡支行）向合作项目的购房人提供个人购房贷款等内容。2015年11月11日，姜淑琴持与荣华公司签订的《商品房购销合同》到农行麻栗坡支行申请贷款人民币1200000.00元，用于购买麻栗坡县的住宅用房。《商品房购销合同》第七条约定：甲方（荣华公司）应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（姜淑琴）。第十二条约定：办理产权登记的契税、公共维修基金、产权登记相关费用由乙方承担，甲方在乙方交清各项费用具书面委托后180个政府工作日内办理产权。2015年11月18日，万昌虎签下承诺书，承诺对该笔贷款本息承担连带催收责任。2016年1月19日，农行麻栗坡支行按照与荣华公司签订上述两份协议的约定，与姜淑琴、李文奇、荣华公司共同签订了《借款合同》，借款人为姜淑琴，借款金额为1200000.00元，借款期限为120个月，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。李文奇作为抵押人、荣华公司作为保证人为该笔债务提供担保，荣华公司保证期间止于办妥正式抵押登记。《借款合同》9.1.5条约定：“贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任......。”11.4条约定：“借款人未按约定提供借款证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权......。”11.6条约定：“非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十三条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同第三十三条约定的期限内办妥的......，贷款人有权采取停止发放借款，提前收回已发放借款......。”第三十三条第（2）项约定：“自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记；自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起10日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”2016年1月20日，农行麻栗坡支行向姜淑琴发放贷款1200000.00元至姜淑琴指定的荣华公司账户，姜淑琴一直按照双方约定按约还款。截止农行麻栗坡支行向本院提起诉讼，麻栗坡县房屋未办得权属证书，双方未办理抵押登记。2019年7月29日，农行麻栗坡支行以姜淑琴违反合同约定，改变借款资金用途、未按约办理抵押登记为由，向本院提起诉讼。本院认为：对于姜淑琴、李文奇、荣华公司是否违约的问题？首先，关于姜淑琴是否存在改变借款用途的问题。农行麻栗坡支行与姜淑琴、李文奇、荣华公司之间签订的《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行相应的义务。农行麻栗坡支行向姜淑琴发放贷款后，姜淑琴亦通过合同约定的还款账户全面履行了还款义务，至于该还款账户与其他第三人是否有资金往来并不影响姜淑琴对农行麻栗坡支行的还款，与本案无关联。在庭审过程中农行麻栗坡支行亦未提供其他任何有效证据证明姜淑琴改变借款用途，故其主张还款人非姜淑琴本人，借款用途发生改变的理由无事实法律依据，本院不予支持。其次，关于姜淑琴、李文奇、荣华公司是否存在未按约办理抵押登记的问题。本案中，《商品房购销合同》与《借款合同》因交易关系紧密结合，两个合同均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人对于抵押登记的期限约定以《商品房购销合同》中当事人对房屋交付条件等的约定作为前提。按照《借款合同》的约定，办理房地产权属证书的时间为房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起10日内，办理抵押登记的时间为房地产权属证书办妥之日起一个月内。按照荣华公司与姜淑琴签订的《商品房购销合同》，荣华公司应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给姜淑琴；荣华公司在姜淑琴交清契税、公共维修基金等各项费用具书面委托后180个政府工作日内办理产权。办理房屋产权证书需要荣华公司与姜淑琴、李文奇共同完成，在双方达成的交付房屋时间届满后，均应积极履行办理权属证书的相关义务，但庭审过程中，双方均未提供有效的证据证明在约定的办理产权证期限内已经履行了积极办理产权证书的义务，致使麻栗坡县的房屋至今尚未办得权属证书，无法进行抵押登记，导致农行麻栗坡支行无法实现担保物权，已构成违约，符合《借款合同》11.6条的约定，农行麻栗坡支行有权提前收回已发放借款，终止合同权利义务并解除合同，并有权依照约定要求荣华公司及李文奇承担担保责任。对于农行麻栗坡支行要求优先受偿抵押物的诉请，因抵押权自登记时设立，在涉案房屋未办理房屋抵押权设立登记之前，农行麻栗坡支行对涉案房屋不能享有现实抵押权，故其主张无法律依据，不予支持。综上所述，农行麻栗坡支行与被告姜淑琴2016年1月19日签订的《借款合同》应予解除，债务应当清偿，姜淑琴应当偿还截止2019年7月29日的借款本金866228.16元及未付利息，被告李文奇、荣华公司对截止2019年7月29日的借款本金866228.16元及未付利息承担连带清偿责任。被告姜淑琴、李文奇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自行放弃权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行与姜淑琴2016年1月19日签订的《个人购房担保借款合同》。二、由姜淑琴偿还中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行截止2019年7月29日的借款本金866228.16元及还清本金之日止的利息，利息按照双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定的利率计算支付。三、李文奇对第二项债务承担连带清偿责任。四、文山荣华房地产开发有限公司对第二项债务承担连带清偿责任。五、驳回中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行的其他诉讼请求。以上第二、三、四项履行义务限判决生效后30日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12462.00元，减半收取6231.00元，由姜淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本案申请执行期间为二年。审判员  秦应波二〇一九年十月二十八日书记员  涂远妍