广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初471号 被告：柳州海宁机械有限公司，住所地：柳州市西江路卖酒岭（柳州市兴德汽车配件厂内）。 法定代表人：黄成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄振土，广西甲天下律师事务所律师。特别授权。 被告：广西云马泰缘机械制造股份有限公司，住所地：柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号。 诉讼代表人：胡瑜，该企业破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：黄亮，广西汇力律师事务所律师。特别授权。 被告：柳州市欧达租赁服务有限公司，住所地：柳江县新兴工业园恒业路7号（3号厂房）。 法定代表人：王泽迁，该公司经理。 委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。特别授权。 原告柳州海宁机械有限公司（以下简称“海宁公司”）诉被告广西云马泰缘机械制造股份有限公司（以下简称“云马泰缘公司”）、柳州市欧达租赁服务有限公司（以下简称“欧达公司”租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海宁公司的委托诉讼代理人黄振土、被告云马泰缘公司的委托诉讼代理人黄亮、被告欧达公司的委托诉讼代理人莫增搬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告海宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告退还已交纳的2016年6月份厂房租金3200元，两被告互负连带责任；2.判令二被告向原告支付违约金54000元，二被告互负连带责任；3.判令二被告向原告赔偿损失28367.72元，二被告互负连带责任；4.判令二被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，海宁公司增加一项诉讼请求：上述债务共计85567.72元，与海宁公司所欠云马泰缘公司的占用费相互抵销。 事实和理由：一、2014年5月21日原告作为乙方与被告云马泰缘公司作为甲方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：云马泰缘公司向原告出租位于柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的工厂厂房，租赁建筑面积1200平方米；厂房的租赁期为10年，自云马泰缘公司收到保证金之日起至2024年6月30日止；租赁厂房费用按如下计算：2014年7月1日至2019年6月30日每月每平方租金为15元，……；租金支付方式：提前支付租金，每6个月合计支付一次租金，第一次支付租金时间为2014年5月26日前，付款时间间隔6个月，依次计算每次租金支付时间；租金含税，云马泰缘公司提供票据。合同对违约责任作了明确规定：租赁期间，如云马泰缘公司提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金。租赁期间。如原告提前退租而违约，原告应赔偿云马泰缘公司三个月租金。违约方违约造成履约方损失的，违约方负责赔偿。合同还对其他事项进行了约定。在《厂房租赁合同》签订后，原告依约定按时按数向云马泰缘公司交纳厂房租金。至2014年9月12日，云马泰缘公司作为委托人与被告欧达公司作为受托人签订一份《授权委托书》，内容：“委托人系柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号厂房产权所有人，现委托授权柳州市欧达租赁服务有限公司有权直接以受托人自己的名义对外出（转）租，签署厂房租赁合同，并收取租金，代委托人交纳相关税费”。之后，云马泰缘公司告知原告，今后厂房租金事项已委托欧达公司代为收取。为此，2014年9月12日原告又与欧达公司签订一份《厂房租赁合同》，原告租用的厂房场地、面积、期限、保证金、支付租金方式、违约责任条件与云马泰缘公司签订的合同相同，但增加下列内容：1、出租房云马泰缘公司已向银行抵押；2、原告已向云马泰缘公司交付3万元保证金；3、原告已提前支付租金72000元；4、2014年7月1日至2019年6月30日每月每平方租金由15元变更为13元；5、发生争议产生诉讼由厂房所在地法院管辖。其他条款跟与云马泰缘公司签订的合同内容基本相同。在原告与欧达公司签订合同之后，原告向云马泰缘公司交付的租金便由欧达公司代为收取。原告一直交纳到2016年8月31日止，欧达公司向原告出具最后一份收款凭证为“2016.3.1—2016.8.31租金”，并盖有欧达公司发票专用章。欧达公司对代云马泰缘公司收到2016年8月31日厂房租金没有异议。在原告租用云马泰缘公司厂房仅仅两年之后，由于云马泰缘公司经营不善的原因被法院裁定破产。云马泰缘公司的管理人于2016年5月27日向原告发出《解除合同通知书》，由此合同不能再履行。柳江区人民法院（2017）桂0221民初1715号民事判决书、柳州市中级人民法院（2018）桂02民终726号民事判决书已确认云马泰缘公司进入破产程序，由管理人管理，原告与云马泰缘公司签订的《厂房租赁合同》已解除终止。因为柳江区人民法院（2017）桂0221民初1715号民事判决书、柳州市中级人民法院（2018）桂02民终726号民事判决书依法院裁定云马泰缘公司进入破产程序的时间，确认原告“从云马泰缘公司与欧达公司租赁合同解除之日（2016年6月1日）向云马泰缘公司交纳厂房占用费”。但实际上，欧达公司已在云马泰缘公司与欧达公司租赁合同解除之日（2016年6月1日）之前的2016年3月15日一次性代云马泰缘公司收取2016年3、4、5、6月四个月的租金50000元，扣除3、4、5月的租金46800元（合同约定的租金每平方米15元，出具税票，后与欧达公司协商其不出具税票，租金改为每平方米13元，海宁公司一直按每平方米13元交纳租金）。因此云马泰缘公司、欧达公司还多收了原告6月份的租金3200元。因为原告在2016年3月15日一次性向欧达公司代云马泰缘公司收取2016年3、4、5、6四个月的租金的时候，云马泰缘公司与欧达公司委托合同并没有解除，依然有效。而且云马泰缘公司是收取租金的委托人，欧达公司是受托人和具体收款人，云马泰缘公司与欧达公司都已实际收到原告交纳的2016年6月份租金3200元。因此云马泰缘公司、欧达公司应当向原告退还多收的2016年6月份租金3200元。二、由于云马泰缘公司、欧达公司在《厂房租赁合同》期限届满前单方面解除和终止《厂房租赁合同》，已构成违约，依照《厂房租赁合同》中“租赁期间，如甲方（云马泰缘公司、欧达公司）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（原告）三个月租金”的规定，云马泰缘公司、欧达公司应赔偿原告三个月租金54000元。三、原告在租赁厂房期间，为生产需要在厂房内搭建有4间办公用房支出28367.72元，也由于云马泰缘公司、欧达公司单方解除和终止合同，已构成违约，原告被迫清退厂房，造成原告经济损失，依照《厂房租赁合同》中“违约方违约造成履约方损失的，违约方负责赔偿”的规定，云马泰缘公司、欧达公司应赔偿原告经济损失28367.72元。四、基于原告尚欠云马泰缘公司场地占用费，依据合同约定和物权法、担保法的规定，被告尚未退还原告的租金、违约金及赔偿的损失，应予以抵销尚欠的场地占用费。综上事实与理由，原告的诉请有事实、法律、合同的依据，合法合理，请法院依法予以支持。 原告海宁公司向法庭提交了以下证据：1.《厂房租赁合同》（2014年5月21日），拟证明海宁公司与云马泰缘公司就厂房租赁的租金、给付方式、违约责任等进行了约定；2.《授权委托书》，拟证明欧达公司系受云马泰缘公司的委托出租厂房，欧达公司也应当承担责任；3.《厂房租赁合同》（2014年9月12日），拟证明海宁公司与欧达公司就厂房租赁事宜进行了约定；4.《解除合同通知书》，拟证明该解除通知书仅能解除尚未履行的部分，已经履行的部分不能解除，故云马泰缘公司、欧达公司必须对2016年5月27日之前已经履行的合同承担责任；5.本院（2017）桂0221民初1715号民事判决书；6.柳州市中级人民法院（2018）桂02民终726号民事判决书，证据5-6拟证明判决确认海宁公司已经向欧达公司交纳2016年3-8月的租金；7.《收款收据》1份（2015年9月11日）、工商银行业务回单2张（2015年10月14日、2015年11月28日），拟证明海宁公司向欧达公司缴纳了2015年9月至2016年3月份的租金；8.《收款收据》1张，拟证明海宁公司向欧达公司缴纳了2016年3-8月租金；9.工商银行业务回单1张（2016年5月18日），拟证明海宁公司向欧达公司交纳了2016年3-6月4个月租金5万元；10.增值税发票1张（2014年7月8日），拟证明海宁公司在承租的厂房修建办公室的费用支出。 被告云马泰缘公司答辩称：1.原告至今未向管理人申报债权，其绕过管理人直接起诉，不符合破产法的规定，依法不应予以受理；2.即使法院认为可以受理，本案在实体方面存在以下问题：（1）租金的返还与云马泰缘公司无关，返还的义务应当由转租方欧达公司承担；（2）违约金，管理人解除合同是破产法赋予的权利，不属于合同法范围的违约情形，即便构成违约，也应当通过申报债权的方式主张，而非直接诉讼；3.损失赔偿，海宁公司应当预见到存在的风险，其仍然搭建厂房，损失应当其自行承担；4.即使认定返还租金或支付违约金、损失，根据破产法规定，都不能单独对个别债权人进行冲抵；综上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。 被告云马泰缘公司未向法庭提交证据。 被告欧达公司答辩称：1.欧达公司认可海宁公司的租金已向欧达公司交纳至2016年5月，2016年6月份的租金交了3200元，但欧达公司是代云马泰缘公司收取租金的，则应当由云马泰缘公司承担返还租金的义务；2.欧达公司不构成违约：合同已经写明，租赁的房屋已经向银行抵押，承租人海宁公司知道该风险还继续承租，应当自行承担这个风险；3.虽然欧达公司与云马泰缘公司的租赁合同已经解除，但是欧达公司和海宁公司的租赁合同尚未解除，则海宁公司应当继续交纳租金给欧达公司，应是海宁公司欠欧达公司的租金；4.海宁公司搭建的是违章建筑，不受法律保护，其应自行承担后果。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告欧达公司向法庭提交如下证据：1.欧达公司与云马泰缘公司签订的《租赁合同》一份，拟证明云马泰缘公司向欧达公司出租厂房的面积及租金给付方式和数额；2.《收据》一张，拟证明欧达公司一次性支付云马泰缘公司2年租金；3.《收据》一张，拟证明云马泰缘公司出具的该份押金收据，实际是实际租用厂房的公司向云马泰缘公司交纳的租金，在欧达公司转租后就马泰缘公司就开具收据给欧达公司；4.证人李某的证言，拟证明欧达公司交纳租金及押金给云马泰缘公司的情况以及几家租户的租赁情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对原告海宁公司提交的证据8《收款收据》，欧达公司认为证据存在涂改，涉嫌伪造，不能证明海宁公司已经交纳了2016年3-8月的租金，云马泰缘公司认为没有原始转账凭证，对其真实性无法核实，本院认为，该份收款收据原件显示2016年3月15日，海宁公司向欧达公司应付房租93600元，已付50000元，且用铅笔标注“2016.3～8月”字样，但复印件却标注“2016.3.1-2016.8.31租金”字样，复印件与原件不符，又因收据原件系多联复写的票据第二联，从常理推断，上面用铅笔标注的内容不是原始的票据内容，该票据存在涂改，对该证据本院不予确认；但欧达公司认可海宁公司已经缴纳了2016年3-5月的租金46800元及6月的部分租金3200元，本院对该事实予以确认。 2.对被告欧达公司提交的证据2《收据》，云马泰缘公司对其真实性予以认可，但认为收据上的主体并非欧达公司，与本案是否具有关联性无法核实，本院认为，该《收据》上载明云马泰缘公司收到案外人肖建光两年房屋租金，欧达公司述称肖建光系欧达公司的股东，当时是以肖建光的名义交纳的租金，所以写收到肖建光的租金，而该述称与云马泰缘公司原财务负责人李某的当庭证言相互印证，在云马泰缘公司没有提供证据证明《收据》上的房屋租金另属他人交纳的情况下，本院对欧达公司的证明目的予以认可，对该证据予以确认。 3.对被告欧达公司提交的证据3《收据》一张，海宁公司及云马泰缘公司认为《收据》上的主体并非指向欧达公司，与本案的关联性无法核实，本院认为，该《收据》上载明云马泰缘公司收到“柳州步步阳发有限公司租房押金”40万，但欧达公司述称并未实际交纳40万押金给云马泰缘公司，押金实际上是由转租的租赁户直接交给云马泰缘公司的，故本院认为，该份证据不能证明云马泰缘公司收到了欧达公司交纳的厂房押金40万元，对该证据本院不予确认。 综合全案证据以及原、被告当庭的陈述，本院确认以下法律事实：2014年5月21日，原告海宁公司与被告云马泰缘公司签订《厂房租赁合同》一份，约定云马泰缘公司将其位于广西柳州市柳江县（现为柳江区）新兴工业园恒业路7号的1号厂房中面积为1200平方米的厂房出租给海宁公司进行生产经营，每月租金为15元/平方米，云马泰缘公司自收到保证金之日起即将厂房租赁给海宁公司，海宁公司即可进入厂房布置和生产准备；自云马泰缘公司收到保证金之日起至2014年6月30日前，为双方搬迁时间和海宁公司生产准备时间，该期间不计算租赁费用；保证金为叁万元整，租赁期满，保证金返还海宁公司；还约定，租赁期间，如云马泰缘公司提前终止合同而违约，应赔偿海宁公司三个月租金，如海宁公司提前退租而违约，应赔偿云马泰缘公司三个月租金。2014年5月23日，海宁公司向云马泰缘公司交纳了30000元保证金。之后，海宁公司在案涉厂房内搭建四间活动板房用于办公，花费28367.72元。2014年8月18日，云马泰缘公司与欧达公司签订了《租赁合同》一份，约定云马泰缘公司将其位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号面积为14400平方米的1号厂房以8元/平方米/月的价格整体出租给欧达公司。同年9月12日，云马泰缘公司授权欧达公司以自己的名义对外转租，并收取租金。同日，欧达公司作为出租方与海宁公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定欧达公司将其承租云马泰缘公司的位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号1号厂房中的面积1200平方米的厂房，转租给海宁公司，租用期为10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，其中2014年9月1日至2019年9月30日期间的月租为13元/平方米，即每月15600元；并约定，欧达公司提前终止合同的，应赔偿海宁公司三个月租金，如海宁公司提前终止合同的，亦应赔偿欧达公司三个月租金；并在该《厂房租赁合同》中向海宁公司披露了云马泰缘公司已将出租厂房向银行抵押的事实。此后，云马泰缘公司与海宁公司于2014年5月21日签订的《厂房租赁合同》不再履行。2016年5月18日，海宁公司向欧达公司缴纳了2016年3-5月的租金46800元及6月的部分租金3200元，共计50000元。 另查明，2016年3月31日，本院裁定受理原告云马泰缘公司的破产清算申请并指定广西汇力律师事务所担任云马泰缘公司管理人。云马泰缘公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除。云马泰缘公司于2017年向本院提起诉讼要求海宁公司于2016年6月1日始向云马泰缘公司交纳厂房占用费，本院于2017年8月17日作出（2017）桂0221民初1715号民事判决，支持云马泰缘公司的上述诉讼请求。海宁公司不服一审判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂02民终726号判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，针对原、被告争议的的焦点一：人民法院是否应当受理本案。被告云马泰缘公司认为，原告应当先向云马泰缘公司管理人申报债权，而不能直接向人民法院提起诉讼。本院认为，2016年3月31日，本院裁定受理了云马泰缘公司破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第五十八条的规定，“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”债权人对于债权表的记载有异议的，可以向人民法院提起诉讼确认债权，该规定并未明确债权人必须先向管理人申报债权，在对债权表记载的债权有异议时才可起诉，即并未明确申报债权为提起诉讼的前置程序，故债权人可以直接向人民法院起诉，人民法院可依法受理。但根据《破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，人民法院受理破产申请后，债权人可以提起以债务人为被告的债权确认之诉，但不得提起债权给付之诉。故对于原告海宁公司要求被告云马泰缘公司退还租金、支付违约金及赔偿损失的诉请，应系债权确认之诉。 针对原、被告争议的焦点二：租金问题。原告海宁公司与被告云马泰缘公司于2014年5月21日就案涉厂房签订的《厂房租赁合同》、云马泰缘公司与被告欧达公司于2014年8月18日签订的《租赁合同》以及2014年9月12日欧达公司与海宁公司签订的《厂房租赁合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。云马泰缘公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除，该合同解除后，欧达公司无法再履行与海宁公司签订的《厂房租赁合同》，也无权再向海宁公司收取租金。而海宁公司已经向欧达公司交纳的2016年6月份的租金3200元，欧达公司应予以退还海宁公司。故海宁公司诉请要求欧达公司退还多收的租金3200元，有事实和法律依据，本院予以支持。 针对原、被告双方争议的焦点三：违约金问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”抵押设立在先出租在后的，租赁权不得对抗抵押权，而原告海宁公司在与被告欧达公司签订《厂房租赁合同》时，已明知案涉厂房上设置有抵押权，即意味着其自愿承担因实现抵押权而带来的风险，包括抵押权的实现而造成租赁关系的终止；其次，案涉厂房的所有权人云马泰缘公司进入破产清算程序，为便于对案涉厂房进行处置以便对全体债权人（包括别除权人）进行清偿，破产管理人解除了与欧达公司的《租赁合同》，欧达公司因此无法继续履行与海宁公司之间的《厂房租赁合同》，并非欧达公司主观上主动提前终止合同，并不符合《厂房租赁合同》（2014年9月12日）第八条第1项“甲方（欧达公司）提前终止合同的，应赔偿乙方（海宁公司）三个月租金”的约定，综上，海宁公司主张欧达公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对原、被告双方争议的焦点四：损失赔偿问题。海宁公司主张其在租赁期间自建了活动板房而支出费用，要求赔偿该费用损失。本院认为，海宁公司在向云马泰缘公司承租厂房期间自建活动板房，云马泰缘公司对此从未提出异议，视为经云马泰缘公司同意。由于活动板房是一种活动板房屋，可方便快捷地进行组装和拆卸，并可多次周转使用，因此案涉活动板房与租赁标的厂房并未形成附和，在合同解除时，可由海宁公司拆除；且在云马泰缘公司的资产拍卖处置中并未涉及该活动板房，海宁公司对该活动板房仍有控制和处分的权利及可能性，并不会因租赁关系结束而造成其修建该活动板房的全部成本损失。故海宁公司要求云马泰缘公司赔偿其修建活动板房的成本损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于海宁公司要求欧达公司赔偿损失的诉请，由于海宁公司修建活动板房的行为并非发生在与欧达公司的租赁关系存续期间，且欧达公司亦非租赁物的所有权人，故海宁公司的上述请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对原、被告争议的焦点五：关于海宁公司要求云马泰缘公司返还租金及支付违约金的问题。本院认为，欧达公司从云马泰缘公司以8元/平方米/月租下案涉厂房，再以15元/平方米/月的价格出租给海宁公司，实质上是一个独立转租行为，并不是代理云马泰缘公司对外出租并收取租金的代理行为，故而欧达公司收取海宁公司租金的行为，其效力并不能归于云马泰缘公司，因此海宁公司要求云马泰缘公司返还租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于违约金。2014年9月12日这份《厂房租赁合同》签订后，欧达公司与海宁公司便开始履行这份合同，案涉厂房的租赁事宜已由这份租赁合同调整，2014年5月21日签订的《厂房租赁合同》便不再履行，该合同的权利义务已终止；且云马泰缘公司并非2014年9月12日签订的《厂房租赁合同》的相对方，海宁公司要求云马泰缘公司支付违约金，没有事实依据；退一步说，即便云马泰缘公司违约，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第二款的规定，违约金不作为破产债权。综上，海宁公司要求云马泰缘公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。进而海宁公司要求以尚欠云马泰缘公司的占用费予以抵销租金、违约金及损失的请求，便无从谈起，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定并经提请本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告柳州市欧达租赁服务有限公司返还原告柳州海宁机械有限公司租金3200元； 二、驳回原告柳州海宁机械有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1939元（原告已预交），减半收取计970元，由原告柳州海宁机械有限公司负担934元，被告柳州市欧达租赁服务有限公司负担36元。 上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  廖乙霖 二〇一九年十月二十五日 书记员  蒙娥妃