广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1346号原告：柳耀勇，男，汉族，1971年12月23日出生，住址：惠州市惠城区。原告：黄建平，女，汉族，1977年11月13日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：贺昌、陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。第一被告：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：周亭亭、周传芳（助理），系公司法务。第二被告：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市麦地路22号。法定代表人：陈穗勇。委托代理人：谢晓瑜，系公司法务。第三被告：付瑜，女，汉族，1982年3月10日出生，住址：四川省岳池县。原告柳耀勇、黄建平诉被告惠州东江湾房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司惠州分行、付瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告柳耀勇、黄建平共同诉称：2002年7月30日，原告黄建平与第一被告签订了《广东省商品房买卖合同》［编号：惠州（2002）NO.015207］，约定：原告黄建平向第一被告购买其开发的位于惠州市惠城区××小区××座A号房，建筑面积为125平方米，总价款为人民币393250元（含500元/㎡的装修费)，实际成交价为322525元。合同签订后，原告黄建平支付了首期款12525元，余款310000元办理了按揭贷款。第一被告于2002年12月左右将惠州市惠城区××小区××座A号房交付给原告。原告入住后因房屋装修出现问题导致多次漏水，第一被告始终无法妥善解决。故原告于2004年向第一被告提出换房要求，第一被告同意原告换购房号为惠州市惠城区××小区××座D号房，并于2004年年底将惠州市惠城区××小区××座D号房交付给原告装修、入住。2006年2月24日，双方补签了《协议书》，约定：惠州市惠城区××小区××座D号房的成交总价为328068元（不含装修款），原告应交首付款148068元，余款180000元由原告按揭支付。后经原告了解，第一被告在与原告签订换房协议前已就惠州市惠城区××小区××座D号房与付瑜签订了虚假的商品房买卖合同并在第二被告处办理了按揭，导致原告无法办理惠州市惠城区××小区××座D号房的按揭手续，也无法办理惠州市惠城区××小区××座D号房的不动产权证。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告明确最终诉讼请求为：1、请求确认原告与第一被告于2006年2月24日签订的《协议书》为合法、有效合同；2、请求确认第一被告与第三被告付瑜针对惠州市惠城区××小区××座D号房所签订的《广东省商品房买卖合同》［编号：惠州（2002）NO.015207］为无效合同；3、请求判令第一被告向第二被告偿还惠州市惠城区××小区××座D号房所拖欠的按揭贷款本息（贷款本息以第二被告核算的金额为准）；4、请求判令第一被告、第二被告注销惠州市惠城区××小区××座D号房的抵押权登记；5、请求判令第一被告撤销惠州市惠城区××小区××座D号房在第三被告付瑜名下的备案登记，并与原告签订《广东省商品房买卖合同》，为原告办理不动产权证，并交付给原告；6、请求判令三被告承担本案诉讼费用。第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称：原告未按照双方签的协议书付清全部房款以及协议约定的入伙费同时未交清办证所需的维修资金及契税，暂不符合办证条件，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第二被告中国银行股份有限公司惠州分行辩称：一、答辩人与第一被告（原惠州金世界房产开发有限公司）、付瑜三方签订的《住房抵押贷款合同》合法有效，对涉案房产享有抵押权(优先受偿权）。原惠州金世界房产开发有限公司、付瑜签订了《商品房买卖合同》，约定付瑜购买惠州市惠城区××小区××座D号房。2003年5月15日，答辩人与原惠州金世界房产开发有限公司、付瑜三方签订了编号AJ20030557号的《住房抵押贷款合同》，该《住房抵押贷款合同》中各方当事人的签字、盖章均为真实。根据合同约定，答辩人向发放了购买涉案房产的贷款人民币295000.00元，用于购买涉案房产，即惠州市惠城区××小区××座D号房，并且所购房产于2003年6月12日在房产管理局进行了确权登记，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”并且，该房产在房产管理部门办理了抵押登记手续，依据第六十二条“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”以及《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”之规定，答辩人对涉案房产即惠州市惠城区××小区××座D号房屋享有抵押权（优先受偿权）。二、被答辩人柳耀勇与原惠州金世界房产开发有限公司于2005年10月1日签订的《金世界花园楼宇认购协议书》，是所谓的第二次“交易”，根本无法再在房产管理部门办理任何登记手续，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》有关不动产登记公示强制性规定，且扰乱了房产交易的正常秩序，当属无效。三、涉案房产即惠州市惠城区××小区××座D号房相关的按揭贷款情况如下：答辩人于2003年5月15日与付瑜签订了《住房抵押贷款合同》，合同编号：A_120030557，合同约定：1、答辩人向被答辩人付瑜发放贷款295000.00元，期限20年。2、贷款采用按月等额本息还款。3、贷款用于购买惠州市惠城区××小区××座D号房房屋。4、被答辩人付瑜以贷款所购房屋于2003年6月12日办理抵押登记，该笔贷款于2003年5月16日发放。暂计至2019年2月26日，付瑜上述贷款拖欠本金261064.49元，拖欠应收利息44189.97元，利息罚息121.80元，拖欠本金的罚息10194.49元，逾期合计305570.75元。四、涉案房产虽后来经公安机关侦查，被认定为“虚假按揭贷款”，其本质是原惠州金世界房产开发有限公司与第三人付瑜合谋串通，以欺诈的手段骗取银行贷款，银行是受损害方。作为受损害方，答辩人有权请求人民法院变更或撤销该《住房抵押贷款合同》，但在答辩人未行使撤销权之前，合同应为有效合同，且被答辩人或任何第三方均无权撤销《住房抵押贷款合同》。在涉案房产即惠州市惠城区××小区××座D号房房屋涉及的贷款本息、罚息等得到全部偿清的情况下，答辩人愿意注销涉案房产的抵押登记手续。第三被告付瑜未到庭参加诉讼亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：2002年7月30日，原告黄建平与第一被告签订了《广东省商品房买卖合同》［编号：惠州（2002）NO.015207］，约定：原告黄建平向第一被告购买其开发的位于惠州市惠城区××小区××座A号房，建筑面积为125平方米，总价款为人民币393250元，实际成交价为322525元。合同签订后，原告黄建平支付了首期款12525元，余款310000元向银行申请办理按揭贷款手续。第一被告于2002年12月左右将惠州市惠城区××小区××座A号房交付给原告。原告入住后因房屋装修出现问题导致多次漏水，第一被告未妥善解决。原告于2004年向第一被告提出换房要求，第一被告同意原告换购房号为惠州市惠城区××小区××座D号房，并于2004年年底将惠州市惠城区××小区××座D号房交付给原告。2006年2月24日，两原告与第一被告补签了《协议书》，约定：两原告原购房号为惠州市惠城区××小区××座A号房，第一被告同意两原告换购房号为惠州市惠城区××小区××座D号房，惠州市惠城区××小区××座A号房收归第一被告所有；惠州市惠城区××小区××座D号房的成交总价为328068元，不含装修款，原告应交首付款148068元，除原告已交62603.84元抵交首期款外，原告仍需支付首期款85464.16元，余款180000元由原告按揭支付……。庭审时，原告提交一份惠州金世界房产开发有限公司于2007年9月21日向原告黄建平出具《收据》载明金额62603.84元，称已支付惠州市惠城区××小区××座D号房的购房款62603.84元，其他房款因在换购了涉案房屋之后得知涉案房产存在假按揭的情况，无法再次办理按揭，而剩余的首付款原告多次与被告协商付款的方式，但因第一被告的相关人员一直发生更换，管理存在混乱，且金世界多年未催收，原告出于担心涉案房屋无法办证，因此未交付剩余的首付款。第一被告称原告于2004年10月5日惠州市惠城区××小区××座D号房收房，关于房款原告实际未就惠州市惠城区××小区××座D号房支付过任何款项，在双方实际于2004年换房并于2006年2月24日签订换房协议书，补开了惠州市惠城区××小区××座D号房的房款62603.84元收据，该收据的款项来源为原告就惠州市惠城区××小区××座A号房缴交的各种费用合计，在换房手续完成后被告于2007年9月21日补开了房款收据；关于换房协议书约定的首付款分期付款时间，原告因原金世界楼盘烂尾，现公司接手，人员交接状态未及时跟进分期首付款，原告也未按照协议书按约履行协议书，现公司接手后曾就房款对原告进行催收，原告因各种原因未缴交任何款项。原告称第一被告在与原告签订换房协议前已就惠州市惠城区××小区××座D号房与付瑜签订了虚假的商品房买卖合同并在第二被告处办理了按揭，导致原告无法办理惠州市惠城区××小区××座D号房的按揭手续，也无法办理惠州市惠城区××小区××座D号房的不动产权证。原告已缴纳了部分维修基金1750元，未缴纳契税。涉案房产已在在惠州房产管理局办理预购商品房抵押登记。第二被告称暂计至2019年2月26日，第三被告付瑜拖欠上述房产贷款本金261064.49元，拖欠应收利息44189.97元，利息罚息121.80元，拖欠本金的罚息10194.49元，逾期合计305570.75元。2008年1月28日，金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。涉案房产所附着的土地位于惠州惠城区××号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下，国有土地使用权证号为惠府国用（2000）字第××××号，而该公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在被告的企业名称、股东构成等发生变化后，该土地的土地使用权没有相应的变更至被告名下，而被告则因该土地的权属未变更、金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。2006年10月26日，惠州市公安局出具《关于惠州金世界房产开发有限公司涉嫌虚假按揭贷款情况说明函》，涉案房产在该函件的统计情况表内，登记的买受人为第三被告，合同编号：惠州（2003）026997号《商品房买卖合同》。对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。以上事实，有原告身份证、被告工商登记信息、企业机读档案变更登记材料、广东省商品房买卖合同、协议书、收据、惠州住宅专项维修资金分户交存凭证及其他费用收据、住房抵押贷款合同及见证书等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告柳耀勇、黄建平与金世界公司所签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。金世界公司与第三被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》因系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效。关于拖欠银行的按揭贷款，因涉嫌虚假银行按揭，可由第二被告明确权利义务后，向第一被告自行主张权利，本案不予处理。待其处理好虚假贷款后，第二被告再予注销预购商品房抵押登记。关于原告请求与第一被告签订《广东省商品房买卖合同》，需在注销第三被告的合同登记备案后，且双方达成合意后，方具备条件，现阶段不具备条件，不予支持。涉案房产，原告截止至今仅支付62603.84元，首付款尚未付清，按揭贷款也未办理。原告仅履行了小部分合同义务，至今也未履行缴纳契税义务，故原告请求第一被告为其办理不动产权证，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告柳耀勇、黄建平与第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司于2006年2月24日签订的《协议书》合法、有效。二、确认第三被告付瑜与第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司签订的合同编号：惠州（2003）026997号的《商品房买卖合同》无效。三、驳回原告柳耀勇、黄建平的其他诉讼请求。本案受理费7198元（原告已预交3599元），由原告柳耀勇、黄建平负担3599元，第一被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担3599元。第一被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年十月二十一日法官助理郑慧书记员张莉茱