贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初2332号原告：陈振永，男，1972年8月27日生，汉族，住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：谭钦文，重庆隆科律师事务所律师。被告：赤水嘉豪春天置业有限公司，住所地贵州省赤水市红军大道中路公安局南侧嘉豪春天大底盘（裙楼）1层-15号，统一社会信用代码：91520381MA6E0K419G。法定代表人：徐秋，总经理。委托诉讼代理人：余强，公司职工。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。被告：黄星德，男，1961年1月28日生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。第三人：贵州华酝投资有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市文华办桫椤博物馆（原农机局办公楼），统一社会信用代码：915203815733065920。法定代表人：陈振华，董事长。第三人：赤水市国有资产投资发展有限公司，住所地贵州省赤水市瀑都大道与锦绣路交叉口国投大厦5层1号，统一社会信用代码：915203816629975591。法定代表人：杨月平，董事长。委托诉讼代理人：成志华，贵州正江律师事务所律师。原告陈振永诉被告赤水嘉豪春天置业有限公司（简称嘉豪置业公司）、黄星德，第三人贵州华酝投资有限公司（简称华酝投资公司）、赤水市国有资产投资发展有限公司（赤水国投公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈振永及其委托诉讼代理人谭钦文，被告黄星德，被告嘉豪置业公司的委托诉讼代理人余强，被告嘉豪置业公司、黄星德的共同委托诉讼代理人蒋俊端，第三人华酝投资公司的法定代表人陈振华，第三人赤水国投公司的委托诉代理人成志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈振永向本院提出诉讼请求：1、判决被告嘉豪置业公司名下位于赤水市公安局南侧处（嘉豪春天二期）面积分别为125平米的12套房屋（合计面积1500平方米）归原告所有，房屋价值450万元；2、判令被告嘉豪置业公司、黄星德配合办理涉案房屋登记至原告名下；3、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告黄星德同属第三人华酝投资公司股东，原告共计在第三人华酝投资公司股东投资450万元。2017年9月，第三人华酝投资公司向赤水国投公司提交《贵州华酝投资有限公司文华大道ＢＴ工程四组团土地划分的方案》，明确解决小股东黄星德、杜旭峰、陈振永、周礼通等人向华酝投资公司总投入清退及（4-2）号地块挂牌时竞拍事宜。2018年2月5日，原告与被告嘉豪置业公司签订《合作协议》，约定将第三人华酝投资公司应分给黄星德、陈振永股东的土地分别挂牌到黄星德指定的嘉豪置业公司统一摘牌、规划、设计、施工、管理、销售及一切手续办理。陈振永不再承担任何费用。双方约定，华酝投资公司分给原告225万元的土地作价450万元，以嘉豪置业在摘牌地块上修建的房屋分给原告。具体房号待嘉豪置业公司收取赤水住建局建设方案审批文件后七个工作日内通知原告优先确定具体序号。协议还约定了双方的其他权利义务。协议签订后，嘉豪置业公司取得土地的国有建设用地使用权并开工建设，目前早已对外销售；但是被告嘉豪置业公司从未通知原告选得属于自己的房屋，甚至拒绝原告选房。被告的行为已构成严重违约。审理过程中，原告陈振永申请变更第一项诉讼请求为：判决被告嘉豪置业公司名下位于赤水市公安局南侧处（嘉豪春天二期）面积户型为125平米的12套房屋（合计面积1500平方米）归原告所有，房屋价值450万元或判令被告嘉豪置业公司及黄星德支付原告450万元，并判令被告以450万元为基数从2018年8月22日至付清之日起按照月息2%的标准向原告支付违约金。被告嘉豪置业公司、黄星德辩称：1、本案双方签订的合作协议、合作协议书无效。双方签订合作协议时，均未获得建设用地使用权，根本不具备合作的前提，合作协议约定将原告收取固定的收益，不承担风险，依照《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，保底条款损害了其他联营方和联营体债权人的合法权益，应当确认无效；2、原告所谓第三人华酝投资公司应分给其土地不符合法律规定。华酝投资公司无权分配土地，嘉豪置业公司通过公开挂牌出让的方式取得涉案地块的建设用地使用权，并不是华酝投资公司分配的。至于华酝投资公司是否将应支付原告的款项通过赤水国投公司转到答辩人处，应由四方进行清算；3、原告要求答辩人交付住房的请求不能成立。双方签订合作协议时，均未获得建设用地使用权，更谈不上规划设计，原告主张房屋位置、房号均不存在。双方的协议无效，交付房屋的约定不具有约束力；4、原告变更的诉讼请求所依据的事实仍是双方签订的协议，该合作协议中原告收取固定的收益应认定为无效，故不能成立；同理，原告要求承担从2018年8月22日至付清之日止，以450万元为基数按照月息2%的标准计算违约金的请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人华酝投资公司辩称：1、嘉豪置业公司及黄星德并未就位于赤水市公安局南侧处（即嘉豪春天二期）土地使用权价款进行支付，华酝投资公司通过赤水国投公司代嘉豪置业公司支付土地价款33590035元；2、黄星德在2018年6月20日向华酝投资公司出具《确认书》，明确了周礼通、陈振永等人在涉案土地使用权的相关权益，并明确了相关金额；3、嘉豪置业公司通过2018年7月18日赤府函【2018】184号及2018年5月5日赤府函【2018】103号批复取得签署土地出让合同并合办土地权属证书的权利，通过在2018年6月6日与赤水市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得涉案土地21664平方米作价3412.5万元的土地使用权。原告的诉讼请求应得到法院的支持。第三人赤水国投公司辩称：1、赤水国投公司只与华酝投资公司有土地折价的结算关系，赤水国投公司并不拖欠华酝投资公司的投资款；2、原、被告之间的合资、合资开发房地产合同纠纷与赤水国投公司无关；3、赤水国投公司不是与原、被告一起合资、合作开发嘉豪春天房地产开发项目的联营单位，原、被告之间关于开发利益分配的纠纷与赤水国投公司无关。本院经审理认定事实如下：原告陈振永、被告黄星德系第三人华酝投资公司注册登记股东，其中，被告黄星德认缴出资375万元，持股5%，原告陈振永认缴出资225万元，持股3%。2017年7月6日，第三人华酝投资公司召开股东大会形成股东会议纪要，通过决议事项内容包括关于小股东的处理：该小股东，是指杜旭峰、周礼通、陈振永。处理方式是小股东退出华酝公司，公司将小股东原全部投资款按5折偿付给小股东。该款以赤水国土部门近期挂牌给华酝公司土地抵偿（抵偿价格标准为该土地招拍挂的成交单价）。为便于小股东开发土地，将该三个小股东的抵债土地整合在一处。2017年8月19日，第三人华酝投资公司向第三人赤水国投公司提交《关于土地使用权挂牌的申请》，载明：根据贵州华酝投资有限公司（以下简称华酝公司）2011年3月29日与赤水市人民政府签署的《赤水市文华大道片区城市道路及配套设施建设投资协议书》的有关内容，以及2016年12月28日赤水市人民政府与华酝公司签署的《赤水市文华大道片区城市道路及配套设施建设项目补充协议》中第五条的相关约定，现华酝公司申请将《补充协议》中的53.54亩及37.83亩的土地挂牌，届时由华酝公司指定的公司竞拍。2017年9月5日，华酝投资公司向赤水国投公司提交《贵州华酝投资有限公司文华大道BT工程四组团土地划分的方案》，载明：由贵州华酝投资有限公司（以下简称公司）投资的文华大道BT项目工程与政府已结算完毕，根据政府批复的公司重组方案的相关内容，经公司与股东达与一致：对公司小股东黄星德、杜旭峰、陈振永、周礼通按其各自对公司的总投入的50%进行清退，清退后四小股东不再是公司的股东，不享有股东的权利与义务。为此，提请将文华大道BT工程中应由贵州华酝投资有限公司进行招拍挂的四组团预留开发建设用地进行如下划分：1、（4-3）号地块约5.31亩挂牌时由股东杜旭峰摘牌竞拍（竞拍单位：贵州墨金置业有限公司）；2、（4-2）号地块挂牌时由贵州华酝投资有限公司与股东周礼通、陈振永、黄星德共同摘牌竞拍（竞拍单位：赤水嘉豪春天置业有限公司）。2018年2月5日，原告陈振永（乙方）与被告嘉豪置业公司、黄星德（甲方）签订《合作协议》，载明：黄星德、陈振永系贵州华酝投资有限公司股东，按贵州华酝投资有限公司与政府签订的投资协议，将应分与黄星德、陈振永两位股东的土地分别挂牌到黄星德指定的赤水嘉豪春天置业有限公司。现黄星德、陈振永双方自愿合作，且达成以下协议：一、贵州华酝投资有限公司将应分与黄星德、陈振永的土地，挂牌到黄星德指定的赤水嘉豪春天置业有限公司统一摘牌，统一规划、设计、施工、管理、销售及一切手续的办理。乙方不承担任何费用及税收等。二、甲、乙双方约定，将贵州华酝投资有限公司分给乙方的土地价值225万元，甲方用该地块商品房及相应车位折抵乙方土地款作价450万元，此价款甲乙双方约定以在该地块（甲方本次摘牌的地块）修建好的部分房屋分给乙方。分给乙方的房产为高层建筑，建筑面积每套约为125㎡，双方确定单价为3100元/㎡；分给乙方的房产为多层建筑，建筑面积每套约为125㎡，双方确定单价为3300元/㎡，折抵双方约定土地作价450万元。具体房号待甲方收到赤水市住建局建设方案审批文件后甲方应该在7个工作日内通知乙方来优先确定具体房号。三、甲、乙双方约定自获得土地证后24个月内进行销售，9个月内获得部分房屋预售许可证，交房标准、交房时间与本项目（华酝公司原4号组团地块）其它单元一致。四、乙方可委托甲方代为销售，销售价格高于本协议价格的部分由甲方获得。乙方自行销售的价格增值部分由乙方获得，不在本合同总金额内。销售金额在450万以内价格基础上，乙方不承担任何销售税收及费用等。未经乙方允许，甲方不得擅自出售本合同内约定给乙方的房产，否则按出售金额的双倍赔偿违约金给乙方。协议还对其他事项进行了约定。原告陈振永在协议乙方处签字捺手印，被告黄星德在协议甲方处签字捺手印，被告嘉豪置业公司在协议甲方处加盖公司印章。2018年5月25日，赤水市人民政府下发《关于出让2017-23号地块国有建设用地使用权的批复》，同意将2017-23号地块（面积21664㎡）1宗国有建设用地使用权以成交价3412.5万元出让给被告嘉豪置业公司。被告嘉豪置业公司于2018年6月6日与赤水市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：520381-2018-CR-18），获得该地块的使用权。赤水市国土资源局将出让宗地交付被告嘉豪置业公司。2018年7月18日，赤水市人民政府下发《关于出让2017-24号地块国有建设用地使用权的批复》，同意将2017-24号地块（面积3556㎡）1宗国有建设用地使用权以成交价559.65万元出让给被告嘉豪置业公司。被告嘉豪置业公司于2018年7月23日与赤水市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：520381-2018-CR-41），获得该地块的使用权。赤水市国土资源局将出让宗地交付被告嘉豪置业公司。被告嘉豪置业公司将涉案2017-23号、2017-24号地块用于开发建设嘉豪春天二期项目，于2018年9月10日获得建设用地规划许可证，2018年10月18日获得建设工程规划许可证，2019年1月9日获得建筑工程施工许可证。该项目正在建设中并销售部分房屋。另查明，被告嘉豪置业公司于2019年1月申请办理涉案土地的国有使用权首次登记，2019年3月申请办理国有建设用地合并土地登记，将黔（2019）赤水市不动产权第0000058和黔（2019）赤水市不动产权第0001941号合并，取得黔（2019）赤水市不动产权第××号不动产权证书，对涉案土地进行产权登记。案件审理中，原告陈振永向本院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，本院下发了（2019）黔0381民初2332号民事裁定书，对被告嘉豪置业公司名下位于赤水市公安局南侧处（嘉豪春天二期）面积合计1500平方米的房屋（房屋价值450万元）予以查封、扣押。本院认为：原告陈振永、被告嘉豪置业公司、被告黄星德均是具有民事行为能力的法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告共同协商，自愿签订《合作协议》，均是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。《合作协议》的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，各方均应按《合作协议》约定履行自己的义务。对于被告辩称，签订协议时未获得建设用地使用权，应认定协议无效：《合作协议》中已明确是由第三人华酝投资公司将应分与黄星德、陈振永的土地，挂牌到黄星德指定的嘉豪置业公司统一摘牌，统一规划、设计、施工、管理、销售及一切手续的办理。即包含建设用地使用权的办理手续均应由被告嘉豪置业公司办理，签订协议时原告陈振永是否取得建设用地使用权，不影响协议的履行和效力，且原告陈振永已配合被告嘉豪置业公司实际取得了涉案地块的使用权，对被告的该辩称理由，本院不予采信。对于被告辩称，《合作协议》约定原告收取固定的收益，不承担风险，依照《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，保底条款损害了其他联营方和联营体债权人的合法权益，应当确认无效：原、被告签订《合作协议》，原告陈振永将应分得的土地挂牌到被告嘉豪置业公司办理相关土地使用权和开发建设手续，实质是原告陈振永将应分得土地的土地使用权转让给被告；协议中同时约定，由原告陈振永收取固定利益，并不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，原、被告的签订的《合作协议》应认定为土地使用权转让合同，本案并非联营合同纠纷，被告引用法律法规不适用于本案，对被告的该项辩称理由，本院不予采信。对于被告辩称，被告嘉豪置业公司通过公开挂牌出让的方式取得涉案地块的建设用地使用权，并不是华酝投资公司分配的：《合作协议》中已载明，第三人华酝投资公司将应分与黄星德、陈振永的土地，挂牌到黄星德指定的嘉豪置业公司统一摘牌，统一规划、设计、施工、管理、销售及一切手续的办理。即原告陈振永、被告嘉豪置业公司和被告黄星德已对该事实予以认可。且相关挂牌申请也是第三人华酝投资公司根据其与赤水市人民政府签署的投资协议书向第三个赤水国投公司提交，涉及的地块与本案涉案地块一致，故对被告的该项辩称理由，本院不予采信。合同签订后，被告嘉豪置业公司按约对涉案地块进行摘牌，获得涉案地块的土地使用权用于开发建设嘉豪春天二期项目，且已实际销售部分房屋。故被告嘉豪置业公司、黄星德应按协议约定将华酝投资公司分给原告陈振永的土地（价值225万元）作价450万元，以涉案地块房产折抵该土地款。但由于涉及涉案地块规划的调整，且被告嘉豪置业公司已销售部分房产，如被告嘉豪置业公司继续按协议履行交付房产的义务，具有较大的不确定性，不利于原告权益的实现，根据合同法第一百一十二条“当事人一不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”规定，因协议约定房产不能按约交付，被告也不能按约履行以房产折抵作价450万元的土地款的义务，应就该作价450万元对原告予以赔偿。故对原告要求被告交付房产并办理登记手续的诉讼请求，本院不予支持，对原告要求被告嘉豪置业公司、黄星德支付450万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告以450万元为基数从2018年8月22日至付清之日止，按照月息2%支付违约金的诉讼请求：《合作协议》中约定，第三人华酝投资公司分给原告的土地价值225万元，被告用该地块商品房及相应车位折抵土地款作款450万元。即折抵土地款增加的225万元部分，作为原告收取的固定利益，属于转让土地利润和收益部分，且已超过原告所分得的土地价值225万元，原告所得收益为100%。根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，虽然协议中约定，被告未经原告允许出售房产，应按出售额的双倍赔偿违约金给原告。原告也自愿变更该违约金以450万元为基础，按月息2%计算。但协议中已确认原告取得固定利益225万元，房产是否出售并不会给原告造成损失。且原告并未选定房号，被告销售房屋是否属原告房产也无法确定，不能确认被告存在违约行为，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原、被告及第三人各方庭审中所提及的支付回购款、拨付土地款等事宜，与本案并非同一法律关系，也不是《合作协议》中所约定的事项，不影响本案《合作协议》的效力和履行，不属本案处理范畴。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告赤水嘉豪春天置业有限公司、黄星德在本判决生效后十五日内支付原告陈振永土地作价款4500000元；二、驳回原告陈振永的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费21400元、保全费5000元，共计26400元，由被告赤水嘉豪春天置业有限公司、黄星德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年十月二十二日书记员  李兆文