广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7144号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙丽，女，1971年1月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区***********，公民身份号码。委托诉讼代理人：李纲平，广东力创律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王素洁，女，1981年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区**************，公民身份号码。委托诉讼代理人：王伟，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，广东金地律师事务所实习律师。原审第三人：梁兆锋，男，1978年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码。原审第三人：中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行，住所地广东省佛山市顺德区*********，统一社会信用代码。负责人：邱海渊。委托诉讼代理人：朱乔，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢国全，广东信孚律师事务所律师。上诉人孙丽因与被上诉人王素洁及原审第三人梁兆锋、中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行（以下简称农行北滘支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除孙丽与王素洁签订的《房屋买卖合同》；3.判令王素洁已支付100000元定金不予返还；4.中介费40000元由王素洁承担；5.一、二审诉讼费由王素洁承担。事实与理由：一、《房屋买卖合同》约定的“由买方垫资赎契”是否已口头协商变更为“由第三人垫资赎契”，一审法院仅根据经纪方佛山市文天房地产代理有限公司（以下简称文天公司）职员冯某某及陈某某的证言，即认定孙丽、王素洁曾就赎契事宜口头协商变更为由第三人垫资赎契，认定该主要事实存在重大错误。（一）冯某某为涉讼《房屋买卖合同》居间方文天公司的职员，是促成孙丽、王素洁签订涉讼合同的中介人员，与孙丽、王素洁均有利害关系，其证言具有很强的主观性，且是单一证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”，冯某某的证言不足以作为认定争议事实的依据，因此，一审法院据此作出的事实认定错误。（二）涉讼《房屋买卖合同》相对方是孙丽与王素洁，中介方是文天公司及其职员冯某某，而陈某某是番禺中正地产公司的职工。根据陈某某所述，其将王素洁介绍予冯某某。在陈某某参与的本案过程中，可认为其是王素洁的代理人，与本案一方当事人有重大利害关系，其证言不具有证明力，甚至不应作为本案证人。根据一审确认的事实，陈某某第一次与本案事实发生交集是2018年1月22日陈某某、冯某某到深圳与孙丽及其丈夫协商付款事宜，即2018年1月22日前陈某某与本案无任何关联。但陈某某出庭作证时却向法庭陈述发生于2017年11月8日孙丽及其丈夫、冯某某、“大道金融”公司相关人员在“中国农业银行碧桂支行”协商垫资赎契的事实。陈某某作证时亦已明确没有参与这部分事实，即陈某某陈述的该部分事实是传来证据，来自于冯某某，根本不属于与“另一证人冯某某证言相互印证”。一审法院直接采信陈某某证言，存在重大错误。（三）冯某某证言内容：1.“双方签订合同时曾协商找第三方垫资赎契……”表明涉讼合同签署前孙丽、王素洁虽曾协商找第三方垫资赎契，但未就“由第三人垫资赎契”达成协议，涉讼合同签署时最终达成的协议是“由买方垫资赎契”。2.“双方先达成资金过桥的共识后，才签订买卖合同”的证言，证实涉讼《房屋买卖合同》签订当日，双方达成“由买方垫资赎契”的约定。涉讼《房屋买卖合同》是在冯某某所在的文天公司签订。若双方先达成资金过桥的共识后才签订买卖合同，必然会将其添加到《房屋买卖合同》。涉讼《房屋买卖合同》第十二条“三方约定的其他事项”，存在两条手书条款，冯某某述称的资金过桥的共识，完全可以手书的形式补充到《房屋买卖合同》，且“由第三人垫资赎契”正是“三方约定的其他事项”，但最终《房屋买卖合同》没有该条款，则证明三方从未就该事项达成协议，买卖双方应按合同约定“由买方垫资赎契”履行合同。一审法院认为对冯某某、陈某某证言孙丽无异议，但孙丽多次对证人提到的“达成由第三人垫资赎契的协议”提出异议，孙丽从未确认该约定。但一审法院直接认定为对事实无异议，故意歪曲孙丽的真实意思表示，作出不公平、不公正的判决。（四）冯某某、文天公司于2017年12月13日向孙丽发送的《催促函》,该函载明：“根据《房屋买卖合同》约定，王素洁垫资代阁下向银行办理提前还贷手续”印证《房屋买卖合同》“由买方垫资赎契”的约定，证明了合同签订当日即2017年7月27日及到碧桂支行当日即2018年11月8日，买卖双方根本未达成过“由第三人垫资赎契”协议的事实。（五）合同履行过程中，孙丽、王素洁是否另行就赎契事宜从“由买方垫资赎契”变更为“由第三人垫资赎契”。根据一审法院确认：“2017年11月8日，孙丽及其丈夫、冯某某、‘大道金融’公司相关工作人员一同到中国农业银行顺德碧桂支行协商办理由‘大道金融’公司为孙丽垫资赎契的事宜，但因双方未能达成一致协议而没有办妥。”可知：2017年11月8日，王素洁没有去中国农业银行顺德碧桂支行协商办理垫资赎契的事宜，而涉讼合同的相对人是孙丽、王素洁，要对涉讼合同内容进行变更，需要孙丽、王素洁或其有效代理人协商一致方可变更，既然王素洁未到办事现场，孙丽、王素洁不可能就合同变更事宜达成协议。（六）根据涉讼《房屋买卖合同》第九条：“合约取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。”《房屋买卖合同》条款是经纪方、买方、卖方达成的最终协议，如需变更需签订补充协议。但经纪方、买方、卖方无签订任何补充协议。根据涉讼《房屋买卖合同》第六条：“买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，以及经纪方向买方或卖方作出的任何声明和承诺，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方公章方可生效。”可知经纪方、买方、卖方签订的任何协议，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方公章方可生效。即使有补充协议，亦须由经纪方书面确认并加盖经纪方公章方可生效。因此，冯某某、陈某某的证言不具有证明力。二、即使孙丽、王素洁就赎契事宜达成协议，约定“由第三人垫资赎契”，本案亦不存在孙丽不配合办理垫资赎契的情况。(一）约定由第三人垫资赎契不代表孙丽增加新义务。即使孙丽、王素洁达成“由第三人垫资赎契”的协议，仅指孙丽允许王素洁找第三人代其支付购房款，但该约定不能增加孙丽的义务。如因该约定导致增加孙丽超出涉讼合同约定以外的其他义务，双方应另有书面约定。(二）第三人垫资不需要孙丽的配合。即使孙丽、王素洁达成“由第三人垫资赎契”的协议，在孙丽或经纪方向王素洁告知银行发出的《还款通知书》后，王素洁即可自行或根据其与第三人的约定要求第三人将相应的款项存入孙丽提供的银行账户，孙丽即可在银行指定的时间前去办理还贷手续，涉讼合同即可顺利履行。因此，一审法院认定孙丽不配合办理由第三人垫资赎契的义务没有任何事实依据。三、王素洁应承担违约责任。孙丽、王素洁未就垫资赎契事宜变更为“由第三人垫资赎契”，双方应按合同约定的“由买方垫资赎契”严格履行合同。还款通知书要求孙丽于2017年11月11日至2017年11月20日期间办理还贷手续，故王素洁应在2017年11月11日前将相应的款项存入孙丽指定的银行账户，以履行垫资赎契义务。如王素洁未履行该义务，即构成根本违约。但截止至孙丽于2018年3月12日发出书面函件前，王素洁或其所委托的第三人仍未履行相应的垫资义务，根据涉讼合同第四条“违约责任”第一款第4项约定：“在守约方，或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时……”王素洁的行为违反了该约定，已构成根本违约，应向孙丽承担违约责任。孙丽要求解除涉讼合同并要求王素洁承担违约责任的主张合法有据，应予支持。四、一审时，孙丽于2018年7月30日向法院出具了《保证书》，其中详细描述“大道金融”公司相关工作人员出现的原因。“大道金融”公司相关工作人员是受他人所托，为涉讼房屋办理垫资赎契的第三人，但办理该项业务需要孙丽及其丈夫与该公司签订《借款协议》，并扣押孙丽的房产证、身份证、银行卡等资料。“大道金融”公司的要求严重超出了涉讼《房屋买卖合同》约定的孙丽应承担的义务，孙丽拒绝配合没有违反任何约定。王素洁辩称，一、孙丽从“买方垫资赎契”字面理解己方义务，缺乏合同依据。《房屋买卖合同》第十三条第（二）款第2项（4)B下方有两条约定：①卖方收取定金后自行向抵押银行办理提前还贷手续，并承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用；②卖方收到银行提前还贷通知后必须通知经纪方，经纪方通知买方后，买方在银行通知预约扣账日或之前把首期楼款转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。双方并未对第十三条第（二）款第2项（4)B下的两条选择做出明确约定，需要结合《房屋买卖合同》的其他条款进行理解。首先，《房屋买卖合同》第十三条第（二）款第2项（7)点明确约定：“首期楼款250000元，买方同意在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方。”《房屋买卖合同》第十三条第（二）款第2项（8)点约定，楼价余款4000000元在办妥交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行划入卖方在该银行指定开设的账户内。其次，《房屋买卖合同》第三条约定：“卖方应在交易房屋正式交付之前交清交易房屋名下发生的全部欠款及应付费用，如银行贷款……”再者，《房屋买卖合同》履行过程中，孙丽已配合王素洁办理涉讼房产的按揭贷款申请手续，即中国银行股份有限公司广州番禺支行向王素洁出具《同意个人住房贷款意向书》也可以证明，孙丽对王素洁的付款方式与《房屋买卖合同》第十三条第（二）款第2项（7)约定一致无异议，不存在王素洁在办妥涉讼房产过户及抵押登记手续前，再由王素洁出资为卖方赎契的事实基础。因此，《房屋买卖合同》第十三条第（二）款第2项（4)B点的约定，双方实际执行的应为第①条约定，而非孙丽主张的由王素洁垫资为孙丽提前偿还银行贷款。二、一审判决认定事实清楚、证据确凿。一审查明各方已就由第三方垫资赎契、王素洁承担相关垫资款的利息达成一致，证人陈某某与冯某某均予以出庭证实，并提交了相关微信聊天记录和电话录音。（一）冯某某和陈某某为房产中介专业人员，具备房产交易相关的法律知识与专业技能。其次，冯某某作为孙丽、王素洁签订房屋买卖的居间方工作人员，孙丽、王素洁均为其客户，冯某某与孙丽、王素洁在身份上并无利害关系。最后，冯某某能够完整陈述孙丽、王素洁签订合同及前后协商的整个经过，对本案事实的查清至关重要，证人陈某某与冯某某的证言亦相互印证。因此，在孙丽无法提供有效反证的情况下，根据证据优势原则，一审法院对证人证言予以采信合法合理。孙丽在上诉状中对证人的质疑不能成立。（二）孙丽称“王素洁没有参与2017年11月8日的协商，因此不可能就合同变更事宜达成协议”，存在严重的逻辑错误。证人冯某某证实孙丽、王素洁曾就赎契事宜口头协商变更的事实发生在签订合同当日，而非在2017年11月8日。正因在合同签订当日，孙丽、王素洁已达成由第三人垫资进行赎契的口头协议，孙丽及其丈夫才在2017年11月8日与冯世志、“大道金融”公司相关人员一同对垫资赎契事宜进行协商。因此，一审判决认定孙丽、王素洁曾就赎契事宜口头协商变更为由第三人垫资赎契的事实，并非根据单一证人证言得出，而是结合孙丽的自认及合同履行的实际情况，作出的判断与认定，正确无误。三、孙丽的行为构成违约。（一）证人证言、聊天记录及电话录音等多项证据证实孙丽在与“大道金融”公司协商垫资事宜时未达成一致，后多次推脱再次协商，口头同意内容借故拒绝签字，导致垫资赎契事宜未取得进展，孙丽的行为已构成违约。（二）王素洁提交的电话记录证明孙丽于2018年3月4日之前就将涉讼房屋以更高的价格放在其他房产交易中介进行出售，有“一房多卖”嫌疑。（三）孙丽称由第三人垫资给其增加了新义务，且不需要孙丽进行配合，没有依据。相反，由第三人进行垫资是孙丽的义务，只是垫资产生的利息由王素洁来承担而已。孙丽与第三方垫资机构商谈的行为也说明其对此项义务的认可。因此，一审判决认为孙丽“没有依约配合办理由第三方垫资赎契的义务是违约一方”，于法有据。四、鉴于王素洁已具备佛山市人民政府关于非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套的规定，请求将一审判决第二项改判为将涉讼房产直接过户登记至王素洁名下。梁兆峰述称与王素洁的答辩意见一致。农行北滘支行述称本案与其无关。孙丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令王素洁已支付的定金100000元不予返还；2.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；3.判令中介费10000元由王素洁承担；4.本案诉讼费由王素洁承担。孙丽在诉讼中变更上述第3项诉讼请求为：判令中介费40000元由王素洁承担。王素洁向一审法院提出反诉请求：1.判令孙丽继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令孙丽在合理期限内向其抵押银行办理交易房屋的提前还贷手续；3.判令孙丽取得抵押银行出具的还清贷款证明后五个工作日内到房屋主管部门办理交易房屋的涂销抵押手续；4.判令孙丽办妥交易房屋的涂销抵押手续后合理期限内到房管部门办理交易过户至王素洁或其指定第三人名下的全部手续；5.本案全部诉讼费由孙丽承担。王素洁在诉讼中变更上述反诉请求为：1.判令孙丽、王素洁双方继续履行《房屋买卖合同》；2.判令王素洁在代为清偿涉讼房产农行北滘支行的抵押贷款后五个工作日内由孙丽办理涂销抵押手续；3.判令由王素洁按照合同约定的总价向孙丽一次性付清剩余购房款后，在五个工作日内孙丽、王素洁及梁兆锋共同办理涉讼房产的过户手续，将涉讼房产转移登记至梁兆锋名下；4.本案诉讼费由孙丽承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区的房屋属孙丽所有。2017年7月27日，孙丽、王素洁及文天公司签订一份《房屋买卖合同》，约定王素洁向孙丽购买其所有的位于佛山市顺德区房屋，交易价格为4350000元；定金为100000元。合同中有如下约定条款：四、违约责任，1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。买方违约，卖方没收已收定金；卖方违约，卖方应双倍返还已收定金给买方。守约方应向违约方发出解除合约通知书。已收之房款应于解除合约发出之日起五天内退还……（2）一方拒绝出售或购买该物业……（4）在守约方，或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。五、基于经纪方为买卖双方提供的中介服务，买卖双方同意在签订本合约当天向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中：……4.在履行合约中，任何一方不履行合约，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予返还，应由违约方直接赔偿给守约方。十二、三方约定的其他事项：1.如果因为卖方原因办理不了房产证导致交易不能进行的，卖方应退回买方的全额定金；2.卖方知悉买方存在贷不了款或其他原因不能履行合同，同意买方转名到买方指定的购房人名下。十三、付款方式：（二）物业有抵押登记情况适用如下条款：2.涂销抵押后按揭贷款，申请贷款种类为商业贷款。（1）定金人民币100000元，买方须在2017年7月29日支付给卖方。……（4）买卖双方同意按下列第B种方式进行赎契：……B、买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）①卖方收取定金后/日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，并承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用；②卖方收到银行提前还贷通知后必须通知经纪方，经纪方通知买方后，买方在银行通知预约扣账日或之前把首期楼款（不含定金）人民币（大写）/元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；③卖方承诺放弃亲自行使处分该物业产权的权利，且不得另行出售该物业或不出售该物业。（5）卖方必须在抵押银行出具还清贷款证明等资料五个工作日到房管部门办理涂销抵押手续。（6）买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押手续及银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后2017年12月30日前备齐交易所需资料到房管部门办理交易过户递件手续。（7）首期楼款（不含定金）人民币250000元，买方同意按下列第A种方式交付；A买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方；……（8）楼价余款（即申请贷款额）人民币4000000元。银行批准的贷款金额在办妥交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获得批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方，买方如不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合约。孙丽、王素洁双方签订上述合同后，王素洁于当日向孙丽支付了定金100000元。同日，孙丽与文天公司签订一份《买卖代理费支付承诺书》，约定孙丽应向文天公司支付中介费40000元，其中签合同收齐定金当天支付10000元，30000元于收齐楼款当天支付。孙丽于当日向文天公司支付了中介费10000元。此后，孙丽于2017年9月18日取得涉讼房屋的《不动产权登记证书》。孙丽于2017年10月12日取得银行发出的《还款通知书》，通知要求孙丽2017年11月11日至11月20日期间办理还贷手续。王素洁于2017年11月7日取得由中国银行股份有限公司广州番禺支行发出的《同意个人住房贷款意向书》，同意王素洁申请贷款金额为3750000元，并同意符合放款条件下，贷款划入卖方（即孙丽）的指定账户。2017年11月8日，文天公司职员冯某某（促成孙丽、王素洁签订合同的中介人员）、“大道金融”公司相关人员、孙丽及其丈夫一同到中国农业银行股份有限公司顺德碧桂支行协商办理由“大道金融”公司为孙丽垫资赎契的事宜，但因双方未能达成一致协议而没有办妥。此后，冯某某在微信中继续与孙丽协调给付款项的事宜。2017年12月13日，文天公司向孙丽发出《催促函》，内容“……签订《房屋买卖合同》后，王素洁按约支付了定金，且委托了第三方代为办理提前还贷手续。但阁下以各种理由拒绝配合办理相关手续，导致该房屋至今仍处于抵押状态。……请阁下务必于收到本函后3天内与王素洁或本公司联系，配合办理银行提前还贷手续，共同完成本次交易……。”2018年1月22日，冯某某、陈某某及王素洁到深圳与孙丽及其丈夫协商付款事宜，冯某某、陈某某书写了双方协商内容：“1.自己找垫资；2.卖方自赎楼（按时间）；3.出房产后两个月内，卖方必须收齐楼款，人民币叁佰柒拾伍万元整（￥：3750000），如果没有收齐全部楼款，买方必须一次性付款包括延误期内的利息万分之二（期限在20天内，超出20后卖方有权收回此房，并不退之前支付的首付款）；4.如果买方一次性把叁佰柒拾伍万元给卖方之后，银行又将叁佰柒拾伍万的贷款放给了卖方指定的银行收款账号，卖方必须要把该款项还给买方，将叁佰柒拾伍万元返还给买方的时间为卖方收到银行放款当天起算48小时内（节假日顺延）。”但孙丽、王素洁双方均没有在上述协议中签名。此后，冯某某将上述协议整理后催促孙丽到顺德签订，但遭孙丽拒绝。2018年3月12日，孙丽分别向冯某某、王素洁发出解除合同通知的函，并于2018年3月13日寄达给王素洁。证人冯某某、陈某某出庭作证，证实上述有证人在场的事实。另外，证人冯某某作证称，在促成孙丽、王素洁双方签订《房屋买卖合同》的过程中，曾协商找第三方垫资赎契，因垫资所产生的利息、费用由买方即王素洁承担，但双方没有形成书面协议。庭审中，王素洁提交了4848457.56元的存款证明，请求继续履行合同将房屋过户至指定的梁兆锋（顺德区户籍居民，符合在顺德区住房限购区域内购买二手房的条件）。孙丽不同意继续履行合同。另外，孙丽为涉讼房屋办理住房按揭贷款，截止2018年8月16日在农行北滘支行剩余贷款本金为1319557.45元。另查，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2017年6月1日起，佛山把二手房纳入限购。二手限购新政覆盖区域：禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域。本市户籍居民限购区域内限购**；非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是孙丽、王素洁在履行合同过程中是否存在违约行为，双方签订的《房屋买卖合同》应否继续履行。孙丽、王素洁双方签订的《房屋买卖合同》约定付款方式由买方即王素洁垫资赎契，但根据经纪方文天公司职员冯某某的证言，双方在签订合同时曾协商找第三方垫资赎契，因垫资所产生的利息、费用由买方即王素洁承担。在实际履行过程中，王素洁作为买受人在履行支付定金及取得《同意个人住房贷款意向书》后，文天公司职员冯某某及第三方“大道金融”公司相关人员与孙丽到银行办理由第三方垫资赎契的手续，但因双方未能达成一致协议而没有办妥。因此，孙丽、王素洁双方曾口头协商变更为由第三人垫资赎契的付款方式是事实。在王素洁已履行合同约定支付定金、办理《同意个人住房贷款意向书》的义务后，其并无根本违约，孙丽没有依约配合办理由第三方垫资赎契的义务是违约一方。另外，在双方无法办理由第三人垫资赎契的情况下，冯某某、陈某某及王素洁于2018年1月22日到深圳与孙丽及其丈夫协商付款事宜，但双方未能就协商内容形成书面协议。综上，孙丽未能依约配合办理第三方垫资赎契事宜，此后又未能就付款方式与王素洁达成一致协议，孙丽在违约的情况下其无单方面解除合同的权利，故孙丽请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，理据不足，一审法院不予支持。孙丽请求没收定金100000元及由王素洁赔偿损失40000元的主张，因孙丽违约，故该主张理由不充分，一审法院亦不予支持。王素洁在履约过程中没有违约行为，其主张继续履行双方签订的《房屋买卖合同》有理，一审法院予以支持。现房屋仍抵押给农行北滘支行，王素洁也同意为孙丽清偿抵押合同项下的全部贷款本息并提供自有资金保证，农行北滘支行也未提出禁止提前还贷意见，故王素洁请求代为孙丽向农行北滘支行清偿债务，并由孙丽配合办理后涂销抵押权登记手续，该主张合法合理，一审法院予以支持。因双方约定的购房款为4350000元，王素洁在扣除定金100000元及代孙丽清偿抵押合同项下的债务后，应将余款支付给孙丽，孙丽收到剩余购房款项及抵押涂销完成后，应配合将涉讼房屋按合同约定过户至王素洁指定的“购房人”名下。王素洁在本案中明确指定的“购房人”为梁兆锋，且梁兆锋已提交《购房资格证明》，故涉讼房屋应过户登记至梁兆锋名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王素洁应于判决发生效力之日起十日内代孙丽清偿农行北滘支行就位于佛山市顺德区的房屋所抵押的合同项下全部债务。农行北滘支行及孙丽在抵押权受偿后十日内协助办理位于佛山市顺德区的房屋涂销抵押登记手续；二、王素洁于佛山市顺德区的房屋抵押涂销之日起十日内向孙丽支付4250000元与判决第一项抵押合同项下的债务差额部分；孙丽在收到王素洁支付上述款项之日同时协助将位于佛山市顺德区的房屋过户登记至梁兆锋名下；三、驳回孙丽的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3050元（孙丽已预交），反诉受理费41600元（王素洁已预交），两项合共44650元，由孙丽负担。二审期间，为查明垫资赎契事宜2019年9月10日本院依职权询问广州某某按揭服务有限公司员工黄某某、陈某某，并制作笔录两份，主要内容：陈某某将垫资业务介绍予陈某钧，陈某钧联系“大道金融”公司后，由黄某某负责跟进。陈某钧负责为王素洁申请办理《同意个人住房贷款意向书》。2017年11月8日因“大道金融”公司根据交易习惯要求垫资必须由业主申请，应由孙丽签订借款协议，但孙丽认为应由买家王素洁垫资赎契，不应由其签订借款协议。此外，根据交易习惯办理垫资业务需要孙丽的身份证原件、房产证原件、供款卡原件、收款卡原件，孙丽提供结婚证原件是“大道金融”公司的要求。本院依法组织了当事人质证。孙丽质证认为：真实性无异议，关联性有异议，从笔录可以看出，本案证人之一陈某某委托广州某某按揭服务有限公司为王素洁办理购房贷款手续，后由该公司介绍“大道金融”公司为王素洁办理垫资赎契事宜，本案中孙丽委托的中介方是文天公司及其员工冯某某，孙丽由始至终从未与陈某某、广州某某按揭服务有限公司、“大道金融”公司达成过任何协议，且陈某某的行为与本案无关。陈某某委托“大道金融”公司给涉讼买卖合同双方当事人办理垫资赎契事宜，事先未与孙丽协商，孙丽对此毫不之情，因此两份笔录载明的内容均与本案无关。王素洁质证认为根据其向法院提交的《同意个人住房贷款意向书》，可以证明孙丽已配合其按揭贷款申请手续，不存在王素洁为孙丽赎契的事实基础，且该笔录与冯某某证言一致，可以证明孙丽与“大道金融”公司办理垫资的过程与事实。经审核，本院认为广州本银按揭服务有限公司员工黄某某、陈某某所述证言客观真实，予以确认。经审理，本院对一审法院查明的除“孙丽、王素洁双方曾口头协商变更为由第三人垫资赎契的付款方式”以外的事实予以确认。另查明，2017年11月8日，文天公司职员冯某某、“大道金融”公司相关人员、孙丽及其丈夫一同到中国农业银行股份有限公司顺德碧桂支行协商办理由“大道金融”公司为孙丽垫资赎契的事宜，因“大道金融”公司实为第三方垫资，且要求孙丽签订借款协议，并提供身份证原件、房产证原件、供款卡原件、收款卡原件，故孙丽予以拒绝。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、垫资赎契义务应由谁承担；二、孙丽、王素洁是否存在违约行为；三、涉讼《房屋买卖合同》应否予以解除，若应，则双方应如何承担解除合同的法律责任。一、关于垫资赎契义务由谁承担的问题涉讼《房屋买卖合同》系各方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。各方当事人均应依约履行合同义务。首先，就涉讼《房屋买卖合同》的约定条款分析，王素洁辩称因双方对《房屋买卖合同》第十三条买方垫资赎契下方的第①②条未作出明确约定，需要结合《房屋买卖合同》第十三条第（二）款第2项第（7）点第（8）点以及该合同第三条全面理解。本院认为涉讼《房屋买卖合同》为文天公司制定的格式合同，上述《房屋买卖合同》第十三条买方垫资赎契下方的第①②条以及第三条均已用手写横线划掉，根据一般文义及交易习惯理解，应视为双方同意该条款不适用本案之情形。涉讼合同已明确约定买卖双方同意按第B种方式进行赎契，且合同明确载明第B种方式为买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续）。一审诉讼中文天公司员工冯某某亦就该条款说明买方垫资即：先由卖方向银行申请提前还贷款，在提前还贷日批准后买方才能进行垫资。由于卖方的房产证没有办理到，所以卖方收取定金后没有约定卖方何时到银行办理提前还贷。其次，就合同的实际履行情况分析，2017年12月13日文天公司及冯某某出具的《催促函》明确载明“根据《房屋买卖合同》，王素洁垫资代阁下（孙丽）向银行办理提前还贷手续”亦印证了各方是依据涉讼《房屋买卖合同》关于买方垫资赎契的约定来履行。最后，孙丽、王素洁二人均未签署2018年1月22日由冯某某、陈某某书写的协议，双方在签订涉讼《房屋买卖合同》后未达成变更合意。据此，本院认为根据涉讼合同约定，垫资赎契义务应由买方王素洁承担。二、关于孙丽、王素洁是否存在违约行为的问题如上所述，根据涉讼《房屋买卖合同》约定，垫资赎契义务应由王素洁承担。孙丽于2017年10月12日取得中国农业银行出具的《还款通知书》，通知王素洁于2017年11月11日至2017年11月20日办理还贷手续，王素洁于2017年取得《同意个人住房贷款意向书》，依约向孙丽支付了100000元定金，并委托了第三方代为办理提前还贷手续。上述情况说明双方均知晓买方垫资赎契条款的具体内容，并在签订涉讼《房屋买卖合同》后积极履行合同义务。根据广州某某按揭服务有限公司员工黄某某、陈某某的证人证言可知，孙丽及其丈夫于2017年11月8日与冯某某、“大道金融”公司相关人员一同对垫资赎契事宜进行协商，“大道金融”公司根据交易习惯要求业主申请，由孙丽签订借款协议，并提供身份证原件、房产证原件、供款卡原件、收款卡原件等，该要求已明显与涉讼《房屋买卖合同》约定的买方垫资赎契不符，已将原合同约定的买方垫资赎契变为由第三方垫资赎契，且从根本上加重了孙丽的合同义务，孙丽对此予以拒绝符合情理，不应视为孙丽违反合同约定。此后，王素洁与冯某某、陈某某于2018年1月22日到深圳与孙丽及其丈夫协商付款事宜，冯某某、陈某某起草书写了付款协议，但孙丽、王素洁均未在该协议中签名，则视为双方未达成新的合意，故仍应按原合同约定履行。据此，本院认为涉讼合同明确约定了由买方垫资赎契，在合同的履行过程中王素洁未能履行该项合同重要义务，经文天公司联系在合同的实际履行中演变为第三方垫资赎契，且从根本上超出了孙丽的合同义务，在双方对此并未达成书面协议且第三方垫资赎契无法完成的情形下，则仍应按原合同约定由王素洁垫资赎契，因最终王素洁未能履行该义务，故王素洁为违约一方，一审对此认定错误，本院予以纠正。三、关于涉讼《房屋买卖合同》应否予以解除，若应，则双方应如何承担解除合同的法律责任的问题。首先，如前所述，涉讼《房屋买卖合同》因王素洁未能履行垫资赎契义务，导致合同目的不能实现，孙丽有权要求解除合同。孙丽于2018年3月12日向王素洁邮寄解除合同通知的《函》一份，2018年3月13日王素洁签收该《函》。据此，本院确认《房屋买卖合同》于2018年3月13日解除。王素洁反诉请求继续履行涉讼合同以及相关诉求，于法无据，本院予以驳回。其次，关于合同解除后的法律责任承担。（一）定金100000元孙丽应否返还。根据《房屋买卖合同》第四条违约责任的约定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任。买方违约，卖方没收已收定金……（4）在守约方，或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时”孙丽有权解除《房屋买卖合同》并没收王素洁支付的100000元定金。（二）中介费40000元应否由王素洁承担。2017年7月27日孙丽、王素洁、文天公司签订《房屋买卖合同》后，同日孙丽与文天公司订立《买卖代理费支付承诺书》约定，孙丽须向文天公司支付中介费40000元，签合同收齐定金当天支付10000元，30000元于收齐楼款当天支付，孙丽于当日向文天公司支付中介费10000元。因王素洁违反合同约定，拒绝履行垫资赎契义务，故应根据《房屋买卖合同》的约定承担孙丽已支付予文天公司10000元的中介费。余款30000元因孙丽尚未支付予文天公司，故该余款30000元的主张本院不予支持。综上所述，孙丽上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8575号民事判决；二、确认孙丽与王素洁于2017年7月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年3月13日解除；三、孙丽已收取王素洁支付的定金100000元不予退还；四、王素洁应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿孙丽已支付予佛山市文天房地产代理有限公司中介费10000元的损失。五、驳回孙丽的其他诉讼请求；六、驳回王素洁的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3050元，由孙丽负担654元、王素洁负担2396元；反诉受理费41600元，由王素洁负担。二审案件受理费3100元，由孙丽负担2436元、王素洁负担664元。本判决为终审判决。（以下无正文）审判长 吴 健 南审判员 耿   翔审判员 吴 媛 媛二〇一九年十月十六日书记员 闫洁（代）