云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初1125号 原告（反诉被告）：彭春兰，女，1980年1月25日出生，汉族，个体工商户，身份证住址湖南省祁阳县，现住景洪市。 委托诉讼代理人：邹国兵，云南博仲律师事务所律师。一般授权代理。 被告（反诉原告）：勐海浩源进出口商贸有限公司。 统一社会信用代码：91532822MA6KTLHY8T。 法定代表人：龚正生，执行董事。 住所地：勐海县勐海镇嘎海路6号2幢。 委托诉讼代理人：周永顺，男，1960年3月5日出生，傣族，系勐海浩源进出口商贸有限公司销售部经理，住勐海县。特别授权代理。 委托诉讼代理人：周澜，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。 原告彭春兰与被告勐海浩源进出口商贸有限公司（以下简称勐海浩源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，被告勐海浩源公司向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开进行了审理。原告（反诉被告）彭春兰及其委托诉讼代理人邹国兵、被告（反诉原告）勐海浩源公司的委托诉讼代理人周永顺、周澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭春兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租金185333元；2、判令被告向原告支付装修费4万元；3、判令被告承担案件受理费。事实和理由：2017年12月，被告发布广告，宣传出租其投资开发的打洛集贸市场商铺。被告广告内容包括：“政府有划行规市的整体布局，投资商拥有新农贸市场商铺30年的使用权，老农贸市场属于部队用地，必须立即关停，搬迁无悬念”，“30年使用权超低价格一次性租赁，不担心房东涨租金，中途可自主转租，投资就做甩手老板”等内容。2017年12月31日原告使用农村信用社6231900000107289616储蓄卡，以POS机刷卡方式，向被告支付了20万元。被告出具《收据》载明：“兹收到彭春兰交来打洛集贸市场2幢14、15号商铺租金20万元，余款24万元应在签订合同之日前付清”。《收据》没有明确租赁期限、租金标准等内容，更没有租赁物交付时间、租赁物维修装修等方面的内容。被告于2018年4月1日将坐落于打洛集贸市场2幢14、15号商铺交付给原告占有、使用，原告接管后投入4万元装修即开始经营。原、被告在协商书面签订《房屋租赁合同书》具体条款时，原告认为法律规定租赁合同的租赁期限不得超过二十年，被告广告宣传“30年使用权一次性租赁”涉嫌违反法律强制性、禁止性规定，双方就租赁期限按30年还是20年确定不能达成一致；原告要求被告保证不搬迁打洛集贸市场的条款写入合同，被告不同意写入，双方对是否保证打洛集贸市场不搬迁不能达成一致。在不能就租赁合同主要条款协商一致的情况下，原告于2019年3月15日通过自己的手机号码159××××7686向被告经理李志学的手机号码135××××7761发送了解除合同通知，通知内容为：“李志学老板你好，打洛集贸市场2幢14、15号商铺，彭春兰于2019年3月20日之前把商铺里面属于自己的东西全部搬空，预留一个月租期给您公司出租，彭春兰决定2019年4月20日不再租用打洛集贸市场2幢14、15号商铺，请勐海浩源进出口商贸有限公司批准，以此为谢”。被告对原告发送的解除合同通知未予回复。2019年3月17日，双方在协商租赁合同主要条款过程中有争议并发生纠纷，原告向勐海县公安局打洛边境派出所报警，请求公安机关出警处置，民警到现场了解情况后认为是民事纠纷，也未达到治安案件立案标准，民警口头告知双方和平协商解决，未予立案。《合同法》九十四条（五）项规定：“有法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同”。第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原被告未能就租赁期限、租金标准、被告保证不搬迁打洛集贸市场等租赁合同主要条款协商一致，至今没有签订《房屋租赁合同书》。双方己经实际发生租赁关系的期间〔2018年4月1日至2019年3月20期间）属于不定期租赁，原告可以随时解除合同。原告2019年3月15日以手机短信方式向被告发送解除合同通知，该通知己经即时到达被告，双方不定期的租赁关系己经于当日解除。因此原告扣除一年的租金14667元（44万元÷30年），余款185333元（20万元-14667元）要求被告返还。《合同法》第十五条第一款“商业广告等为要约邀请”，被告发布“30年使用权超低价格一次性租赁”的宣传，误导原告在没有签订《房屋租赁合同》的情况下支付租金20万元并对商铺投入4万元进行装修，被告应当返还原告租金185333元外、还应当承担原告商铺装修损失4万元。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉请。 被告勐海浩源公司辩称，首先，公司采用租赁和投资两种方式进行招商，投资使用商铺的期限均不超过30年，租赁商铺的期限均不超过20年，自竣工之日（2018年3月1日）起算；其次，与原告签订的是租赁合同，租赁期限为20年，每间商铺租金为1.1万元，两间商铺租金共计44万元，租赁期限自2018年3月1日起算；再次，因原告承诺在签订租赁合同前一次性付款，现原告未按约定付清租金，故双方至今未签订书面租赁合同。本公司多次催促原告付清所欠租金，与本公司签订书面租赁合同，但原告均以各种理由推脱至今。最后，原告在没有付清租金、未签订合同的情况下，对房屋进行装修并经营使用，要求提前解除合同，其装修损失与本公司无关。综上，望原告尽快付清租金，与本公司签订书面租赁合同，望法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告勐海浩源公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金24万元；2、案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2017年11月7日，在勐海县打洛镇政府及打洛村委会见证下，反诉原告与打洛镇曼打火村小组签订《联营建房合同》，由反诉原告出资建设农贸市场，反诉原告对房屋享受30年使用权，有权出租或使用权转让等方式进行收益。2017年12月31日，反诉被告向反诉原告租赁农贸市场2幢14号、15号两间商铺，因反诉被告承诺可以一次性支付20年租金，反诉原告才低于市场价格向反诉被告出租商铺（市场租金为每间2万元/年），双方约定每间商铺的租金为1.1万元/年，20年租金44万元，反诉被告当日向反诉原告支付租金20万元，承诺于签订合同之日付清余款，反诉原告多次要求反诉被告签订租赁合同并支付余款未果，反诉被告现因经营不善要求解除合同。综上，反诉原告与反诉被告虽然未签订书面合同，但反诉被告承认租金44万元，反诉被告已向反诉原告支付了20万元租金装修并使用房屋，双方在事实上已订立生效的租赁合同。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告彭春兰辩称，首先，反诉原、被告之间的租赁关系是不定期租赁合同关系，合同法中第13章租赁合同第215条规定租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2017年12月31日，反诉被告支付反诉原告房屋租金20万元，反诉原告出具《收据》载明：“兹收到彭春兰交来打洛集贸市场2幢14、15号商铺租金20万元，余款24万元应在签订合同之日付清。”，证明双方约定需要签订租赁合同。反诉被告于2018年4月1日取得该2间商铺的使用权，至今没有签订《商铺租赁合同》，2018年10月1日之后的期间即为6个月以上的租期，依法视为不定期租赁；其次，反诉被告可以随时解除合同。根据合同法第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不确定，依照合同法第61条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方没有采用书面形式订立《商铺租赁合同》是确定的无争议的法律事实，在租赁期限、租金价格、出租人是否保证打洛集贸市场在租赁期限内不搬迁等主要条款不能协商一致的情况下，导致双方未签订书面租赁合同。租赁期限是30年还是20年的问题，反诉被告主张租赁30年2间商铺租金44万元，是依据反诉原告发放的广告宣传单，30年使用权超低价格一次性租赁在本诉中已经提交《广告宣传单》证实，反诉原告在反诉状中陈述租期是20年两间商铺租金44万元未提交证据证实，按照法律规定只有当事人陈述，没有其他证据的，其陈述不成立，并应当由其承担举证不能的不利后果，依据合同法第232条，反诉被告可以随时解除合同；再次，双方之间的不定期租赁合同已经于2019年4月20日解除。根据合同法第十一条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式”、第九十六条第一款：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院法释（2009）5号关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，反诉被告2019年3月15日向反诉原告的股东发送解除合同的通知，该通知已经即时到达，通知内容为“李志学老板你好，打洛镇集贸市场2幢14、15号商铺，彭春兰于2019年3月20日前把商铺里面属于自己的东西全部搬空，预留一个月租期给您公司出租，彭春兰决定2019年4月20日不再租用，请浩源公司批准，以此为谢。”，反诉原告对反诉被告数据电文（短信）方式发送的解除合同通知至今没有提出异议，已经超了法律规定的三个月期限，反诉原告对不定租期租赁关系的解除已经无权提出异议，应依法认定双方之间不定期的租赁合同已经于2019年4月20日解除；最后，反诉原告要求反诉被告支付租金24万元没有合同约定和法律规定的依据，根据《合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意愿强加给另一方”、第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，反诉被告有签订或者不签订合同的自由，任何单位和个人不得非法干预，有权拒绝反诉原告强加的两间商铺租期20年租金44万元的条款，反诉被告有要求出租方保证租赁期限内打洛集贸市场不得搬迁条款写入《租赁合同》的权利，出租方不接受的情况下，双方不能就合同主要条款协议一致，故不能签订租赁合同，否则将侵犯合同当事人缔约自由权利。在没有签订租赁合同的情况下，反诉原告要求反诉被告支付租金24万元没有合同约定和法律依据。综上，双方之间不定期租赁合同已经于2019年4月20日解除，反诉原告应当返还反诉被告租金185333元。反诉原告要求反诉被告支付租金24万元没有合同约定和法律依据，请依法驳回全部反诉请求。 综合双方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、双方的租赁合同成立以及是否已解除？2、原告主张的返还租金及装修费是否应予以支持？ 当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告（反诉被告）彭春兰提交的证据： A1、《企业信用信息》、《广告宣传单》（复印件）各1份，欲证明被告浩源公司的公司登记信息、被告在2017年12月底的广告宣传单“30年使用权一次性租赁”的事实。经质证，被告勐海浩源公司《企业信用信息》的三性均予以认可，对《广告宣传单》真实性不予认可，认为不能证明原告所要证明的内容。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信； A2、《收据》、《银行卡》（原件）各1份、《POC机回单》（复印件）1份，欲证名原告使用农村信用社6231900000107289616储蓄卡以POS机刷卡方式，向被告支付了20万元。被告出具《收据》载明：兹收到原告交来打洛集贸市场2幢14、15号商铺租金20万元，余款24万元应在签订合同之日前付清。《收据》没有明确租赁期限、租金标准等内容，更没有租赁物交付时间、租赁物装修维修等的内容的事实。经质证，被告勐海浩源公司对上述证据的三性均予以认可，但上述证据不能证明原告所要证明的内容。本院认为，该证据能证明原告的观点，本院予以采信； A3、《手机短信解除合同通知》（原件）1份，欲证明原告于2019年3月15日以手机号159××××7686向被告经理李志学的手机号码135××××7761发送了解除合同通知，内容为：“李志学老板你好，打洛集贸市场2幢14、15号商铺，彭春兰于2019年3月20日之前把商铺里面属于自己的东西全部搬空，预留一个月租期给您公司出租，彭春兰决定2019年4月20日不再租用打洛集贸市场2幢14、15号商铺，请勐海浩源进出口商贸有限公司批准，以此为谢”的事实。经质证，被告勐海浩源公司对该证据的真实性不予认可，认为不能证明原告的观点。原告于2019.6.29的短信为“老板，你合同不和我签，协商又不出面，那就只有走法律程序”说明，原告在当时是要求签订合同，并未明确表示要解除合同，原告至今在使用商铺，未将商铺交还被告，双方租赁合同至今尚未解除。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信； A4、《报警案件三联单》（原件）1份，欲证明2019年3月17日，双方在租赁合同主要条款过程中有争议并发生纠纷，原告向勐海公安局打洛边境派出所报警的事实。经质证，被告勐海浩源公司对该证据的真实性、合法性均予以认可，但认为该证据与本案无关。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信。 被告（反诉原告）勐海浩源公司提交的证据： B1、《联营建房合同》（复印件）1份，欲证明被告对商铺享有30年的使用权的事实。经质证，原告彭春兰对该证据的真实性予以认可，合法性不能确认，具有一定的关联性。本院认为，该证据能证实被告观点，本院予以采信； B2、《投资协议书》（原件）2份，欲证明公司与商户签订三十年使用权的是《投资协议书》，商户基于投资入伙取得商铺使用权的事实。经质证，原告彭春兰对该证据的三性均不予认可，签订投资协议的双方是自由的，与原告及本案无关。本院认为，该证据与本案部分具有关联性，本院予以部分采信； B3、《租赁协议书》（复印件）2份，欲证明反诉被告相邻17、18号商铺的租金为每间11250元/年，对面的26号商铺的租金为每间1.6万元/年的事实。经质证，原告彭春兰对该证据的三性均不予认可，签订租赁协议的双方是自由的，与原告及本案无关。该协议仅能约束合同当事人，不能约束原告，与原告无关。本院认为，该证据与本案部分具有关联性，本院予以部分采信。 本院经审理认定如下事实：勐海浩源公司与勐海县打洛村委会曼打火村民小组合作在曼打火原集贸市场上建房，勐海浩源公司对土地享有三十年使用权，对建成的房屋享有所有权。勐海浩源公司对外发布广告，广告内容载明：“投资商拥有新农贸市场商铺30年的使用权，老农贸市场属于部队用地，必须立即关停，搬迁无悬念。”、“30年使用权超低价格一次性租赁，不担心房东涨租金，中途可自主转租，投资就做甩手老板”等内容。原告于2017年12月31日向被告交纳2幢14、15号商铺租金20万元，并与被告约定余款24万元应在签订合同之日前付清。后被告将商铺交付给原告使用，原告将商铺装修并投入使用。双方对签订书面合同的内容未达成一致意见，原告未向被告交纳剩余24万元租金，双方之间至今未签订正式书面合同。另，2019年3月15日，原告向被告公司股东李志学发送了解除合同的短信，李志学身份经庭审核实，被告认可李志学为打洛集贸市场项目经理并管理现场。 本院依现确认的事实作如下评判： 关于双方的租赁合同成立以及是否已解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”、第十六条第一款：“要约到达受要约人时生效。”、第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、第二十五条：“承诺生效时合同成立。”、第二十六条：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”、第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第四十条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，本案勐海浩源公司在发布宣传广告后，彭春兰向勐海浩源公司缴纳了2幢14号、15号商铺的租金20万元，并且双方约定余款24万元在签订合同之日前付清，勐海浩源公司向彭春兰出具了《收据》并向彭春兰实际交付了商铺，彭春兰亦使用了商铺，双方虽约定签订书面合同，但彭春兰向勐海浩源公司缴纳租金及勐海浩源公司向彭春兰交付商铺的行为，双方均接受，双方之间的租赁合同已经成立并生效。经庭审查明，双方之间未通过书面合同形式固定合同内容的原因是因彭春兰基于勐海浩源公司广告宣传享有三十年的使用权，要求勐海浩源公司将保证打洛集贸市场30年不搬迁的内容列为合同条款，勐海浩源公司不同意，进而彭春兰未缴纳24万元余款，而勐海浩源公司认为签订合同的前提条件为彭春兰应付清24万元的余款，故双方未签订书面合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（七）违约责任；（八）解决争议的办法。”的规定，双方争议的“保证打洛集贸市场30年不搬迁”不属于合同实质性内容，不影响合同成立及生效，双方应全面履行合同义务。彭春兰于2019年3月15日向勐海浩源公司股东李志学发送解除合同的短信，短信内容明确彭春兰于2019年4月20日起不再租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，勐海浩源公司认可李志学为打洛集贸市场项目经理并管理现场，该通知应视为已到达勐海浩源公司，该租赁合同于2019年4月20日解除。 关于原告主张返还的租金及赔偿装修款的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案合同已经解除，对合同解除后剩余的租金应当返还，本案导致合同解除的主要原因为彭春兰得不到勐海浩源公司承诺保证打洛集贸市场30年不搬迁而不愿再继续租赁房屋，而勐海浩源公司在广告中宣传的30年使用权对彭春兰产生了一定误导，双方对合同解除均存在过错，故对彭春兰主张返还的租金本院按照30年予以计算，彭春兰自2018年4月1日使用商铺至2019年4月20日共384天，应扣除使用期间的租金，故勐海浩源公司应返还的租金为20万元-（44万元/365天×30年）×384天=184570.88元；对彭春兰主张赔偿的装修费，本院认为，租赁合同解除的主要原因为彭春兰不愿继续租赁，且装修费彭春兰未提交证据予以证实，故对彭春兰的装修损失本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第十五条第一款、第十六条第一款、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十六条、第四十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）勐海浩源进出口商贸有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）彭春兰退还商铺租金184570.88元； 二、驳回原告（反诉被告）彭春兰的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）勐海浩源进出口商贸有限公司的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4680元，减半收取2340元，由被告勐海浩源进出口商贸有限公司负担1919元，由原告彭春兰负担421元；反诉案件受理费2450元，减半收取1225元，由反诉原告勐海浩源进出口商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年十月十八日 书记员 玉康坎