云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初128号原告:马永晶，女，1986年1月5日生，回族，身份证住址：云南省昆明市嵩明县。委托代理人：邓蕊、张志林，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南京鹏房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。法定代表人：胡亚东。委托代理人：鲁晓芬，女，1980年6月17日生，汉族,身份证住址：云南省昭通市镇雄县，系被告公司员工，特别授权代理。原告马永晶诉被告云南京鹏房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月7日公开开庭审理。原告马永晶及其委托代理人张志林、邓蕊，被告委托代理人鲁晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永晶向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告双倍返还定金10万元，并且赔偿损失225654元（以被告2018年10月8日发布的《前期客户执行价格表》为依据暂计，即1283281元-1057627元225654元）；两项合计325654元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年6月15日原被告双方签订了《商品房认购协议书》（以下简称《协议书》），其中明确约定原告自愿购买被告开发建设的幸福湾项目8栋1单元702号房，购房总价为1057627.83元，单价为11365.01元，按套内建筑面积93.06平方米计算。《协议书》签订当天，原告按照被告的要求向昆明千百度房地产经纪有限公司交付了幸福湾会员服务费人民币3万元，并向被告交付了购房定金人民币5万元。然而，被告并未按照《协议书》的约定于2017年7月31日之前复工，原告一直向被告的置业顾问史林江催问复工日期，但被告知无法确定具体时间。2018年10月12日，被告发出《告知函》，通知原告“公司将收回房源另行销售”。后原告多次与被告协商希望按照《协议书》约定的内容履行各自的义务，但被告坚持按照参考建筑面积（含公摊面积）计算商品房销售价格，并且告知原告按照《前期客户执行价格表》确定的价格1283281元付款。原告认为，原被告双方签订的《协议书》是双方的真实意思表示，该《协议书》从签订之日起成立并且生效，对双方均具有约束力。被告逾期复工且在昆明市房价高涨时单方面擅自改变购房总价的计算依据属于严重的违约行为，导致原告错过了购房的最佳机会并且造成了巨大损失。原告诉至本院，并提出上述诉求。被告云南京鹏房地产开发有限公司答辩称：一、商品房认购协议仅仅是认购，并不具备商品房买卖合同的主要内容，也没有商品房买卖合同的法律效力；二、原告未能购依据合同约定在复工7日内补齐首付款，不享有认购协议所约定的房号和价格；三、根据合同约定乙方所交的是言字旁的订，并不具有定金罚则的作用；第四，商品房认购协议是预约合同，其产生的是缔约请求权，与本约合同所产生的履行合同请求权并不一样，不能以未能履行的商品房买卖合同作为其主张损失的依据，而应当依据本协议书本身的违约责任。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定第四条，当事人通过订购预约等方式向买受人收受定金作为合同担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应按定金规则处理。原告针对其主张向本院提交以下证据：第一组：1.原告身份证复印件；2.被告云南京鹏房地产开发有限公司工商登记信息。欲证明：原被告主体适格。第二组：3.《商品房认购协议书》，欲证明：一、原被告之间签订的协议真实、有效；二、该协议中所涉房屋买卖内容全面、具体；三、该协议依法具有商品房买卖合同的法律效力，对原被告均具有约束力。第三组：4.收据；5.收据；6.交款单。以上证据欲证明：原告已向被告支付了5万元购房定金，并向昆明千百度房地产经纪有限公司支付3万元幸福湾（所购房屋小区）会员服务费；二、原告所支付的3万元会员服务费可享受购房款总价3%的优惠；三、原告购买涉诉房屋的房号及总价。第四组：7.关于幸福远洋项目复工的通知，欲证明：被告逾期复工且没有通知我方交款；第五组：8.幸福远洋住宅部分24户交款2-7万前期执行价格表（2018年10月8日）；9.告知函，欲证明：被告单方违约涨价。10.申诉书，欲证明：当时被告当方涨价之后，原告方联名向住建部和被告公司申诉没要求按照协议书的内容继续履行合同。被告对原告提交证据质证如下：对1.2项证据没有异议；认可第3项证据的真实性，但认为认购协议书并不具备商品房买卖合同的主要内容，根据合同第六条，如果没有在规定期限内缴清尾款的话就不具备协议约定的房号和价款；对第4.5.6项证据真实性没有异议，至于原告交给房产经纪公司的3万元钱，钱并没有交给被告，被告不清楚；认可第7项证据；对8项证据价格执行营销表是营销部门用来做汇报的，公司没有实际执行，没有对外，对外的话应该加盖公章。对第9项告知函的真实性没有异议，在发出告知函后，公司后面又发过律师函，告知原告如果同意继续履行协议，并且已经支付首付款和尾款的，按照原价格执行，没有付的就是通知他们是否需要办手续，如果不需要的话，被告有权对房屋另行出售；对第10项证据，该份申诉书显示原告之前很久就已经知道复工了，公司也通知原告去支付尾款，否则公司将另行出售房屋。被告向本院提交证据：律师函、快递单、快递邮寄详情一份，欲证明：被告已书面催促原告履行义务，原告均不予理会，原被告双方的认购协议书已解除。原告对被告提交证据发表质证意见：原告收到了该份律师函，但是因为被告要求按照建筑面积计算价格，且单价有调高，认购协议书约定的是105万元房价，但被告通知签合同时涨到120多万。且被告发出律师函是在原告起诉之后。本院认为，原、被告所提交的证据符合证据法定形式要求，与本案有关联性，本院予以采信。根据庭审认证证据及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：2017年6月15日，原告马永晶与被告云南京鹏房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方所开发建设的幸福湾项目，经乙方审慎挑选后，现自愿购买住宅住宅8栋1单元702号房屋，暂测套内面积为93.06平方米、参考建筑面积112.66平方米；二、乙方认购该商品房的总价款为（人民币）￥1057627.83元，单价￥11365.01元/平方米；三、乙方通过对本项目深入了解，依据本协议认购商品房，应向甲方支付订金￥50000元，该定金于双方签订正式《商品房购销合同》后转为乙方首付购房款内；四、签订《商品房认购协议书》时乙方承诺的付款方式：按揭；五、甲方承诺2017年7月31日前复工，若未能按约定时间复工，乙方有权提出退还订金解除认购，甲方15个工作日内退还乙方所交订金；六、乙方应于甲方复工后七日内补齐本认购协议约定的首付款或尾款，方能依据本认购协议所约定的房号、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》、未付清相关款项的，视为乙方违约，乙方依据本协议所认购商品房，甲方可另行销售，本协议终止。同日马永晶以刷卡方式向云南京鹏房地产开发有限公司支付50000元，云南京鹏房地产开发有限公司出具收据载明：兹收到幸福远洋马永晶8-1-702住宅定金50000元。同日，原告向昆明千百度房地产经纪有限公司支付30000元，昆明千百度房地产经纪有限公司出具收据载明：马永晶幸福湾会员服务费8-1-702，30000元。2017年12月21日，云南京鹏房地产开发有限公司向浙江海天建设集团有限公司发送《关于幸福远洋项目复工的通知》。2018年10月12日，云南京鹏房地产开发有限公司发出告知函：针对2014年10月-2017年6月期间购买幸福远洋项目交款2到7万的购房客户告知如下…..2、2017年3月-2017年6月期间缴纳5万元认购款的客户，由于客户未能按商品房认购协议书第六条的约定支付首付款或尾款，故公司有权收回房源另行销售。客户已交款项我公司无息退还。2018年12月5日，被告云南京鹏房地产开发有限公司向原告马永晶身份证地址邮寄律师函一份，载明：一、基本事实：贵方与委托人于2017年6月17日签订《协议书》，协议书约定贵方认购委托人开发的“幸福远洋”项目3幢2单元902号房，参考建筑面积128.63平方米（暂测面积），商品房总价款1246541.42元。签订协议书后，贵方应向委托人支付全款。现“幸福远洋”项目的房屋已对外签订正式的《商品房购销协议书》；二、函告内容：函告内容为：1.请贵方在收到本律师函之日起十个工作日内，到云南京鹏房地产开发有限公司办公室所在地，按照云南京鹏房地产开发有限公司的要求，签订正式的《商品房购销合同》，并办理相关的购房手续；2.如贵方未按照本函告知的日期，与云南京鹏房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及办理相关手续，则自超过贵方收到本律师函之日起10个工作日后，贵方与委托人签订的《商品房认购协议书》正式解除；由此产生的法律责任，由贵方自行承担；3.如贵方未按照本函告知的日期，办理相关购房手续，则委托人将贵方认购的“幸福远洋”项目房产，对外另行销售，由此造成贵方损失及相关法律责任，由贵方自行承担，与委托人无关。邮寄结果显示：2018年12月7日，投递并签收，签收人：他人收。经审理查明，涉案房屋已以142.5868万元的价格卖给案外人王显强，并于2019年2月18日办理了买卖合同登记备案。综合双方诉辩主张，本案争议的焦点在于，原告的诉请是否有事实及法律依据？针对原告的第一项诉请，定金应否双倍返还。首先应厘清认购协议的性质，50000元款项的定性，及哪一方违约的问题。关于合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告马永晶与被告云南京鹏房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，从成立起合法有效，双方应按约定履行各自义务。关于该协议的性质，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，其签订的目的在于担保双方在条件成就时签订正式的商品房购销合同，在认购协议的第六条亦对此作了明确。故原被告签订的该《商品房认购协议书》在性质上属于预约合同。关于原告缴纳这50000元的性质，原告根据认购协议向被告缴纳了50000元款项，在认购协议书和收据中出现了“订金”“定金”两种不同字样，认购协议对该款项的约定为：“乙方向甲方支付“订金”50000元，该“定金”于双方签订正式《商品房购销合同》后转为乙方首付购房款内；五、甲方承诺2017年7月31日前复工，若未能按约定时间复工，乙方有权提出退还订金解除认购，甲方15个工作日内退还乙方所交订金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《商品房认购协议书》文义解释及上述法律规定，本院认为原告所缴纳的50000元可认定为定金。关于是否双倍返还定金的问题，现原告要求适用定金罚则，前提须证明被告有不履行约定的债务的行为。从本案事实来看，首先被告未按认购协议在2017年7月31日前复工，原告未提出退还订金解除认购协议，被告未提出异议，该认购协议书继续有效。认购协议第六条、第七条规定：乙方应于甲方复工后七日内补齐认购协议约定的首付款和尾款,方能依据本认购协议所约定的房号、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》.....在本协议所约定的期限内，乙方未与甲方签订《商品房购销合同》，未付清相关款项的，视为乙方违约，乙方根据本协议所认购的商品房，甲方可另行销售，本协议终止。现双方均认为系对方违约。经本案查明，被告于2017年12月25日复工，但没有证据证实被告以有效方式通知过原告复工时间，2018年12月5日被告向原告身份证住址发出律师函，以对方收到律师函十个工作日后未签订《商品房购销合同》为限单方终止认购协议书并将房屋另售他人。综合“幸福远洋住宅部分24户交款2-7万前期客户执行价格表（2018年10月8日）”及函告内容，签订认购协议签约群体向新闻媒体反映等情况，可以判定系被告有单方面调高价格的行为，双方因对价格产生争议最终原告未按约定缴纳首付款和尾款，未与被告签订正式商品房销售合同，本院认为，被告违反《商品房认购协议书》价格约定，单方调价的行为是导致本案商品房销售合同未能正式订立的原因，其行使单方解除权于法无据。作为收受定金一方，因其不履行合同约定的债务，应当双倍返还定金，本院对原告该诉请予以支持。关于原告诉请的赔偿损失是否有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告要求除双倍返还定金外，由被告赔偿原告房屋另售他人的差价368241元，本院认为本案预约合同的履行只是发生签订奉约合同的行为，没有生成经济利益，若未达成本约，是丧失一次订立合同的机会，因此，考虑双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，依据诚实信用，公平原则，本院判决支持原告支付的5万元定金自交付之日起至实际清偿之日止的同期银行贷款利率为其损失，对原告诉请赔偿房屋差价损失不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永晶双倍返还定金100000元。二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永晶支付以50000元为基数，自2017年6月15日起至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；驳回原告马永晶的其他诉讼请求。本案案件受理费6184元，由被告云南京鹏房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  孙 华人民陪审员  付铁艳人民陪审员  杨 萍二〇一九年十月十日书 记 员  付 吕