黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0113民初3478号原告：吴某某，女，1981年5月17日出生，汉族，无业，现在住哈尔滨市双城区。委托代理人：马吉富，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者。被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**世阳路717路盛世家园小区********。法定代表人：江亭良，职务执行董事。委托代理人：田某某，1976年9月20日出生，汉族，曼哈顿公司职员，现住哈尔滨市。被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼v>法定代表人：卢聚春，职务执行董事。委托代理人：何玉明，黑龙江率航律师事务所律师。原告吴某某与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人马吉富、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司委托代理人田某某和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司委托代理人何玉明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴某某提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的曼哈顿新世界购买广场二层40号商铺《买断经营使用权合同》；2、二被告返还原告购买商铺款人民币166,488.16元；3、二被告给付原告违约利息损失，自2014年10月29日付款之日起，以本金人民币166,488.16元，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息标准计算到全部给付之日止。事实与理由：被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在哈尔滨市双城区设立黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司（以下简称双城分公司）和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城第二分公司）开发建设曼哈顿新世界购物广场，两家分公司负责人均为江廷军。2014年10月27日，原告与被告签订购买曼哈顿新世界购物广场二层40号商铺买卖《认购书》，商铺面积7.83平方米，每平米27,000.00元，折后总价款人民币166,488.16元，原告和出卖方销售经理，出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年10月29日原告按约定将购房款汇入被告提供的公司账户，被告双城第二分公司出具166,488.16元收款票据。原告付清全款后，被告双城第二分公司于2014年12月24日通知原告签订正式合同方可交付商铺，按被告要求将签订的《认购书》由被告收回，原告没有想到被告会设立陷阱，改变合同性质，将购买商铺所有权变成使用权，与其他业主一样，重新签订了02-201412029号《商铺买断经营使用权合同》。被告通知原告所购商铺统一对外出租，但原告没有得到租金，至今也没有实际占有商铺。因被告欺骗了商铺所有业主，擅自改变合同性质，将购买的商铺所有权通过补签合同变成了使用权，导致长期群体上访事件。2015年4月30日经双城市政府方要领导协调，被告言对全体业主要求办理产权事宜作出承诺“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议”。经原告长期主张权利，被告一直推脱至今也未签订补充协议。原告现在得知被告方存在重大过错，从销售商铺开始就虚假宣传民，在未获得相关审批手续的情况下，非法出售未通过相关部门消防验收合格，存在安全隐患，不符合入户经营条件的商铺，并一直不与原告签订商铺买卖合同，也未将商铺交付原告使用，导致原告购买商铺所有权合同目的无法实现，被告应承担全部过错责任。被告曼哈顿公司和曼哈顿第二分公司辩称：原告所诉没有事实和法律依据。1、原、被告于2014年10月27日签订的认购书中明确记载了原告所购商铺，商铺地点是二层33号，商铺的建筑面积为7.83平方米，单价为19,800.00元/平方米，总价款为211,410.00元，同时，该认购书明确记载，在认购人认购商铺总金额的基础上，进行了折扣，即折扣方式为返租、折扣9.9折、现金卡，通过折扣，认购人实际缴纳金额为166,488.16元，认购人少缴了44,921.84元，特别提醒，这笔款其中就包括返租款，即双城分公司预先支付给原告的商铺租金，也就是原告委托双城分公司出租其商铺而得到的租金。以上内容充分证实了，原告自愿认购了商铺，明确了认购商铺的地点、金额，特别是，双城分公司通过9.9折的折扣，以及双城分公司将原告所认购的商铺通过对外出租，双城分公司支付给原告的租金，加之9.9折的折扣，原告少交了3万余元。二、认购书签订生效后，双城分公司收到原告认购款折扣后的金额166,488.16元，在2014年12月24日，双城分公司与原告签订了一份《商铺买断经营权使用合同》，在该合同前言部门中体现，乙方即原告在充分了解并认可商场状况下买断商铺经营使用权。这一内容证实，原告是在充分了解并认可商场状况下买断商铺经营使用权的，这是自愿行为：该合同详细约定了商铺的面积、金额、地点等待、地点等待特别提到的是，原告应缴商铺买断经营使用权折扣前实际商铺金额是211,410.00元，通过返租及折扣，原告实缴166,488.16元，原告此时已经实际得到了租金，即44,921.84元，同时双方签订的商铺买断经营使用权合同已经实际履行，双城分公司将合同中约定的原告的商铺交给了原告，是原告同意将其商铺交给双城分公司对外出租，此时，合同目的已经实现，并且原告已经实际占有商铺，双城分公司不存在违约行为。另外，双方在签订合同时，被告向原告出示了平面普，该图详细标明了商铺的位置，平面图是合同的一部分，该图祥细标明了双城分公司向原告交付的商铺位置，在原告在针对图中位置与实际商铺位置一致后在平面图标明的商铺位置处签名按手印，以证明原告实际占有商铺。3、2015年1月5日，双城分公司与原告签订了一份《委托租赁管理协议》，协议约定原告同意将其二层40号商铺由双城分公司对外出租，委托经营管理的期限为自2015年1月15日至2018年1月14日，协议书中第三第二款约定，此合同期限内的租金，甲方即原告在购买乙方商铺的同时，乙方即双城分公司已经从购铺中返还，即乙方无需再支付甲方租金，这一条款充分证实，委托租赁管理协议中原告方应得到的租金双城分公司已经从购铺款中返还，即原告已经得到租金，这一协议充分证实，依据双城分公司与原告签订的商铺买断使用权合同，双城分公司将商铺交给原告，合同目的已经实现，确切的说，该合同已经履行，是原告自愿将商铺由双城分公司对外出租，并收到了租金，只有双城分公司将商铺交付给原告，原告才能将商铺交给双城分公司对外出租，而此时，原告的商铺实际已经实际占有，但其并没有经营，是同意双城分公司对外出租，这一事实充分证明了，原告与双城分公司的商铺买断经营使用权合同已经实际履行，合同目的已经实现，且原告也实际占有商铺。4、原告在诉状中所诉，双城分公司设立陷井改变合同性质是错误的，没有事实依据，在双方签订的认购书中，确认了原告认购的商铺位置，面积及商铺金额，在签订商铺买断经营使用权合同之前，原告已经充分了解合同的内容，也就早，在本合同第一页中阐明，乙方在充分了解并认可商场状况下买断商铺经营使用权合同之前，原告已经充分了解合同的内容，也就是，在本合同第一页中阐明，乙方在充分了解并认可商场状况下买断商铺经营使用权，很显然，原告是在充分了解并认可商场状况下才与双城分公司签订的买断商铺经营使用的合同，根本不存在设立陷井，也没有改变合同的性质，因为该合同当中体现的就是原告买断商铺经营使用权，并没有其他合同，所以原告所称双城分公司设立陷井，改变合同性质完全是在编造事实。5、曼哈顿商场已经于2015年10月26日通过了公安消防支队的消防验收，根据中共中央办公厅、国务院印发的《关于深化消防执法改革意见》，公众聚集场所作出其符合消防安全标准的承诺后即可投入使用，曼哈顿商场已经由消防部门验收合格，不存在消防安全隐患，现商场业主皆正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二、证据四皆客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三只是被告的一种宣传方式，并没有体现相关实质内容，不能证明原告的主张，本院不予采信；证据五中的《商铺买断经营使用权合同》客观、真实，本院予以采信，《产权协议书》上没有被告方的盖章或签字，被告对此不予认可，故在没有其他证据佐证的情况下不能确定其真实性，本院不予采信；证据六系生效的法律文书，虽然文书所反映的案件情形（所购商铺的面积、位置等）与本案有所不同，但是判决的案件类型与本案为同一系列案件，判决中对原、被告所签订的合同性质以及相关事实的认定亦适用于本案，对此本院予以采信；证据七、证据八仅能证明原告所购商铺的局部外在表象和图纸上的标注位置，不能证明原告是否实际占有该商铺，故不是有效证据，本院不予采信。本院对被告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三具有真实性，但由于原告所购商铺属于室内摊床，不包含在该消防验收意见中所验收的范围内，故不是有效证据，本院不予采信；证据四仅能反映涉案商铺及曼哈顿商场的局部表象情况，单凭这些照片不能证明原告是否实际占有商铺以及该商铺（属于曼哈顿工程的室内装修系列）是否经过了消防验收，故不是有效证据，本院不予采信。经本院审理查明，二被告系隶属关系。2014年10月27日，原告与被告签订购买曼哈顿新世界购物广场二层040号商铺买卖《认购书》，商铺面积7.83平方米，每平米27,000.00元，折后总价款人民币166,488.16元，原告和出卖方销售经理，出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年10月29日原告按约定将购房款汇入被告提供的公司账户，被告双城第二分公司出具166,488.16元收款票据。原告付清全款后，被告双城第二分公司通知原告签订《商铺买断经营使用权合同》。被告擅自改变合同性质，将购买的商铺所有权通过补签合同变成了使用权，导致长期群体上访事件，所购商铺一直无法正常经营。2015年4月30日经双城市政府主要领导协调，被告方对全体业主要求办理产权事宜作出承诺“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议”。经原告长期主张权利，被告一直推脱至今也未签订补充协议。被告在未获得相关审批手续的情况下，出售未有预售许可证，未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件的商铺，一直未与原告签订商铺买卖合同，导致原告购买商铺合同及贷款目的无法实现。本院认为，原、被告所签订的商铺认购书在内容上对商铺的权属、贷款的抵押物及双方的权利义务、商铺的交付条件、交付日期及被告的违约责任等重要履行内容未作约定，应属于商铺买卖预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，可以认定有效。原告请求利息的主张应参照中国人民银行同期贷款基准利率，自购房之日起计算。综上，原、被告所签订的预约合同因被告未能切实履行合同义务，致使合同目的无法实现，原告要求解除应予准许，被告应依法返还收取的全部价款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的曼哈顿新世纪购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同。二、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返还原告吴某某交付的全部价款166,488.16元。三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司自2014年10月29日起，以166,488.16元为基数，按人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算给付原告利息至本判决确定履行期限前的实际给付之日止。四、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司对上述款项的给付承担连带责任。案件受理费1，815.00元由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。上述款项，限被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司于判决生效后10日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员 关 玲二〇一九年十月十六日书记员 冯紫琪