河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0711民初1571号原告（反诉被告）：赵光，男，回族，1987年7月15日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：连仲奇，河南悦言律师事务所律师。被告（反诉原告）：张艳杰，女，汉族，1986年12月27日出生，户籍所在地：河南省睢县，现住新乡市。委托诉讼代理人：毛坤、孟妞妞，河南师大方正律师事务所律师。原告（反诉被告）赵光与被告（反诉原告）张艳杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵光委托诉讼代理人连仲奇，被告（反诉原告）张艳杰及委托诉讼代理人毛坤、孟妞妞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告赵光与被告张艳杰于2019年2月24日签订的房屋买卖合同；2、被告张艳杰支付原告赵光违约金161000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月24日，原告通过新乡市某某房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了位于新乡市××路与××交叉口西南角××小区××楼××单元××号房屋的《房屋买卖暨中介合同书》，该房实际成交价定为人民币805000元。合同签订后，原告积极履行合同义务，按照当时双方在中介公司的约定，案涉房屋银行贷款由被告解押。但是被告不但不依约办理解押手续，反而在3月27日通知原告委托代理人方云航，要求原告从3月28日到4月8日七个工作日内解押银行贷款，拿出房产证办理过户手续。3月28日中介再次告知被告应当履行解押义务，被告接到通知后仍不履行。无奈原告自行结清房屋贷款手续并办理了登记手续，4月3日中介再次通知被告案涉房屋贷款已结清，让其与中介联系并准备好首付款，并于4月8日上午10点在市民中心房管局办理过户手续，被告接到通知后并未如约出席，后经多次催促被告至今仍未履行合同义务。依据案涉合同约定“如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的实际成交价20%作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”案涉合同系双方真实意思表示，应属合法、有效。被告未按合同约定履行义务违反合同约定，且经原告催告，被告仍不履行，被告应当依约承担违约责任支付违约金。被告（反诉原告）张艳杰辩称，一、张艳杰的行为并不构成违约。（1）关于未解押的行为。案涉合同并未明确约定案涉房屋的银行贷款抵押手续由张艳杰出资进行解除。根据合同约定张艳杰仅负有协助之义务，且经双方协商，赵光已自行还清银行贷款，办理完了房屋的解除抵押手续。（2）关于未前往过户的行为。根据合同补充条款约定及合同签订时双方协商达成的意见，如果张艳杰取不出单位医院发放的购房补助款，应继续按照商业贷款的方式履行合同。合同签订后，张艳杰积极准备办理公积金贷款的各项材料，后发现公积金贷款需要先支付首付款并办理过户后才能申请办理。基于时间限制、取款材料及取款条件等的限制，张艳杰根本不可能在2019年4月8日之前将15万元的购房补助款取出。自然也无法凑齐全额首付款。依据合同约定双方均应按照商业贷款的方式继续履行合同，双方因首付款数额问题协商未果导致的张艳杰未前往过户的行为系合同允许之行为，并不构成违约。且赵光请求解除合同无法律依据，案涉合同中并未明确约定解除之情形，故赵光请求解除合同须符合法定解除的条件。二、赵光要求张艳杰支付违约金无事实和法律依据。本案中张艳杰并没有拒绝履行本合同的行为，也未要求解除本合同，更没有发生案涉合同违约责任中约定的违约行为，张艳杰的行为并不构成违约，不应承担违约金。被告（反诉原告）张艳杰向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告张艳杰与反诉被告赵光于2019年2月24日签订的《房屋买卖合同书》；2、请求反诉被告支付违约金161000元。事实与理由：2019年2月24日，张艳杰与赵光在第三人新乡市某某房地产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋买卖合同书》一份。该合同补充条款明确约定，张艳杰采用公积金贷款方式购买此房，如因张艳杰单方原因无法办理公积金贷款，则按照商业贷款方式购买此房。赵光由于种种原因，直至2019年4月3日才办理完房屋解押手续，随即通知张艳杰于2019年4月8日办理过户手续。张艳杰由于无法凑齐公积金贷款的首付款，双方于2019年4月7日因首付款支付金额、定金是否转为房款等事情发生争执。2019年4月8日，张艳杰明确告知赵光无法足额支付首付款，但赵光又要求必须足额支付首付款才能办理过户，故张艳杰未前往过户。因未办理过户不能继续办理公积金贷款手续，故双方应按合同约定进行商业贷款，依据合同第四条之规定，赵光应配合张艳杰办理商业贷款审批手续，银行通过审批之后再共同办理过户。但赵光在双方尚未向银行办理贷款申请并通过审批之前，便要求反诉原告在特定的时间内支付首付款并办理过户，根据合同之约定，反诉原告有权拒绝此要求。因赵光坚持要求付款过户，并以张艳杰违约为由诉至法院，张艳杰认为，案涉合同已因赵光的违约行为而导致合同目的不能实现，故张艳杰特依法律之规定请求解除双方签订的合同。赵光诉至法院要求解除合同的行为已表明其拒绝履行合同，故依据合同第七条第5款之约定，张艳杰有权要求反诉被告支付相应的违约金，望判如所诉。原告（反诉被告）赵光辩称：我们认为案涉合同不能履行的主要原因是因为张艳杰的实质违约，反诉状所述均非客观事实，3月27日张艳杰用微信形式要求赵光在规定时间解押该案涉房屋银行贷款并在规定时间内办理过户手续，并非是赵光没有给其足够的履约时间，因此我们认为反诉请求不应得到支持，应当支持本诉原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月24日，赵光（甲方）通过新乡市某某房地产经纪有限公司介绍，与张艳杰（乙方）签订了位于新乡市××路与××交叉口西南角××小区××楼××单元××号房屋的《房屋买卖暨中介合同书》，约定该房屋实际成交价为人民币805000元。双方签订的合同是中介公司提供的制式合同，其中关于违约责任的约定即第七条是固定内容。关于付款方法，双方补充约定如下：双方同意乙方用公积金贷款方式购买此房，乙方协助结清该房屋的银行贷款，如因乙方单方原因无法办理公积金贷款，则按照商业贷款方式购买此房，交易过程中所产生的营业税由甲方承担。合同签订前后，张艳杰未向赵光支付任何款项。2019年4月3日赵光办理完房屋解押手续，通知张艳杰于2019年4月8日上午10点在市民中心房管局办理过户手续。张艳杰由于无法领取单位发放的购房补助款，双方因首付款等问题发生争议，2019年4月8日张艳杰并未前往过户。本院认为，根据合同法第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原被告签订房屋买卖合同后，双方均诉请法院解除案涉合同，该行为应视为原被告双方对解除合同达成一致的意思表示，且双方均未履行合同义务，故关于双方主张解除案涉合同，本院予以支持。关于双方均主张违约责任的请求，依据的是双方签订的合同中关于“如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为房屋买卖违约金。”的条款。首先，该内容在整个合同中属于制式合同中的固定内容，双方协商一致的可能性较小，缺少合同成立要件的可能性较大。其次，本案中双方系因付款方式问题发生争议，根据合同补充约定：“双方同意乙方用公积金贷款方式购买此房，乙方协助结清该房屋的银行贷款，如因乙方单方原因无法办理公积金贷款，则按照商业贷款方式购买此房，交易过程中所产生的营业税由甲方承担。”从文义上看，该内容意思表示不明确，根据约定，张艳杰对解押银行贷款仅负有协助义务，故赵光称张艳杰未依约办理解押手续无合同依据。而且，本案合同未能继续履行的实际原因是张艳杰筹集首付款过程中，双方在张艳杰通过合同领取单位医院发放的购房补助款时间顺序问题上产生分歧，属于双方合同约定不明，无证据证明双方存在根本违约的行为，故双方主张的违约金，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵光与被告（反诉原告）张艳杰于2019年2月24日签订的《房屋买卖暨中介合同书》；二、驳回原告（反诉被告）赵光的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张艳杰的其他诉讼请求。如被告未按指定期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3520元、反诉费1760共5280元，由原告（反诉被告）赵光负担2640元，被告（反诉原告）张艳杰负担2640元。如不服本判决，可自判决书送达起十五日内向本院递交上诉状正本一份,副本七份,上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：吴继伟审判员 ：陈青青审判员 ：李海云二〇一九年十月三十一日书记员 ：郭祎萌