广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初20507号原告：深圳市京基百纳商业管理有限公司，住所广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路5016号京基一百大厦B座1101a，统一社会信用代码91440300726183387C。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：邓燕，该公司员工。委托诉讼代理人：吴婷，该公司员工。被告：李青，女，汉族，1992年2月6日出生，住址黑龙江省嫩江县，原告深圳市京基百纳商业管理有限公司与被告李青租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓燕到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《房地产租赁合同》于2018年3月21日解除；2.被告按照《房地产租赁合同》约定向原告支付拖欠的租金及商业管理服务费等费用，总计131111.89元，并以每延误一日以欠付租金及商业管理服务费千分之五的标准支付逾期违约金266674.6元（暂计至起诉日），直至被告付清上述欠费为止；3.被告按照《房地产租赁合同》第15.9条之约定向原告支付六个月租金（按租期末年月租金标准46329元计）合计295974元作为违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月14日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，约定被告应于每月五日前向原告支付租金及商业管理服务费，截至起诉之日，被告仍拖欠原告2018年1月、2月全部租费及2018年3月部分租费。原告多次要求被告缴清所欠费用，但被告在实际经营过程中并未履行。2018年2月5日，原告依据合同约定对被告店铺采取了暂停水、电、空调供应服务等催缴措施，但被告仍拒付欠费且违约停止经营。后原告于2018年3月21日根据合同约定向被告送达了《解约通知函》，再次要求被告付清欠款，承担相应的违约责任。但被告拒收函件，拒绝履行合同义务。被告行为已构成严重违约，原告有权单方解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租费及逾期支付违约金、按租期末年月租金标准向原告支付六个月租金作为违约金，并有权不予退还被告交纳的各项保证金。故原告诉至法院。被告未答辩，未提交证据，开庭时缺席。经审理查明，2016年5月14日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，约定：第二条被告承租深圳市福田区滨河大道9289号滨河时代裙楼京基百纳时代四楼411号商铺，被告经营的项目类别为生活配套，品牌为523coffeegallery；第三条租赁期限两年，即从2016年5月28日起至2018年5月27日止，从交付日起至开业日期间均为被告的装修期，装修期被告无需支付租金和空调费，但需支付管理费、水电费等其他费用；第四条被告应支付保底租金或提成租金，两者取其高，第一个租赁年度月保底租金为45675元，从第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的租金标准基础上递增8%；提成租金根据被告每月营业额，第一个租赁年度，按照12%计算，从第二个租赁年度起，每个租赁年度的提成租金标准在上一个租赁年度提成租金基础上增加一个百分点；被告应于本合同签订后五个工作日内向原告预付该商铺首月提成租金/首月保底租金45675元；第六条为确保被告履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同后五日内，被告应向原告支付98658元作为租赁保证金；本合同终止时，被告将该商铺交还给原告，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务履行完毕后十个工作日内，原告将租赁保证金退还被告（不计利息）；上述保证金不能作为被告违约的免责条款，亦不能冲抵被告的租金或其他费用；被告未按时履行本合同义务，且在原告书面指定的期限内被告仍未履行的，被告同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给原告，同时补足该保证金总额给原告，被告未补足的，每延误1日，应向原告支付该保证金总额的千分之五的违约金；第十三条租赁期限届满或合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，被告应于租期届满当日撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，被告必须自行负担费用将商铺内属于被告的所有动产撤除，结清应付的租金及其他费用，将所有钥匙、门锁交付原告；被告遗留在商铺内的物品，原告有权进行清点造册并予以保管或委托第三方保管（被告应支付保管费用），原告将书面通知被告，被告应在原告指定的期限内支付应付费用并取回遗留物品，逾期，原告有权以拍卖、变卖的方式自行处理被告的遗留物品以抵扣被告应支付的所有费用；第十五条被告不得以任何理由拒交或拖欠租金，被告拖欠租金或其他费用的，应按照应付租金及其他费用总额的千分之五/天支付违约金，被告拖欠租金或其他费用达15天的，原告有权暂停水电、解除合同并将商铺另行出租，被告已缴纳的租赁保证金不予退还并就所遭受的损失向被告追偿；因被告违约导致原告解除合同的，合同在原告书面通知送达被告之日起解除，被告应按合同第十三条的约定撤出，被告已交纳的租赁保证金不予退还，应补交装修期的租金，并按租期末年月租金标准向原告支付6个月租金作为违约金；第十七条本合同列明的双方的地址即为双方的通讯地址，被告承租原告之商铺地址亦为被告的通讯地址；任何文件、通知，若邮寄，在寄出后第3个工作日将被视为已送达。同日，原告与被告签订了《商业管理服务合同》，约定：原告为商场提供统一的商业管理服务；被告应于每月5日前向原告支付管理费6525元、空调费6525元、推广宣传费1566元，原告每月提供的被告使用水、电费账单送达被告之日起5天内，被告未提出书面异议的，视为被告同意，被告应依该账单及时支付；为确保被告履行合同约定的商业管理服务费用和水电费的支付义务，被告应在合同签订后5个工作日内向原告支付商业管理服务费用履约保证金29232元、水电履约保证金2610元；本合同终止，被告结清所有费用后10个工作日内，原告将保证金无息退还被告；上述保证金不能作为被告违约的免责条款，亦不能用于冲抵被告的管理费、空调费或其他费用；被告未按时履行合同义务，在原告书面指定的期限内仍未履行的，被告同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给原告，同时补足该保证金总额给原告，被告未补足的，每延误1日，应向原告支付该保证金总额的千分之五的违约金；被告要求提前解除或终止合同的，被告同意上述保证金作为违约金的一部分支付给原告，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金98658元、商业管理服务费用履约保证金29232元、水电履约保证金2610元，合计130500元。2018年1月起，被告开始拖欠租金和其他各项费用，原告向被告送达催款通知单和商户结算单。根据原告提交的2018年1月至3月期间的商户结算单显示，被告拖欠各月的租金等各项费用分别为66885.9元、70140.57元和4155.79元。原告当庭提交了一份新的被告欠款明细表，记载的被告各月的应交款项金额均小于上述催款通知单和商户结算单记载的金额，并载明被告2018年1月支付了部分款项3000元，各月尚欠金额分别为62047.7元、64938.7元和4125.49元，合计131111.89元。原告称其于2018年2月5日开始对涉案商铺停电，被告便停止营业。原告称其于2018年3月21日，按照合同约定向被告邮寄送达《解约通知函》，并提交了《解约通知函》、《快递单》予以证明。其中《解约通知函》显示：截至2018年3月8日，被告拖欠原告2018年1月、2月的租金及其他费用，经多次沟通仍拒绝支付欠费，原告根据约定立即解除与被告签订的《房地产租赁合同》，被告已交纳的保证金或其他费用均不予退还，请被告在2018年3月10日前交清欠费，并归还铺位，否则原告将于2018年3月11日单方收回商铺，按合同约定处理室内装修及物品。后该邮件于2018年3月31日被退回原告。2018年4月22日，原告收回了涉案商铺。本院认为，涉案房屋租赁合同和商业管理服务合同合法有效。被告拖欠租金，原告依约有权解除合同。合同本应在有证据证明的原告解除合同的意思表示到达被告时即2018年3月31日解除，原告主张合同于2018年3月21日解除，该主张对被告有利，本院予以认可。原告请求被告支付拖欠的2018年1月至3月的租金、管理费、推广服务费、空调电费、水电费共计131111.89元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金和保证金。合同约定被告拖欠租金及其他费用的应支付每日千分之五的违约金，以及约定被告违约导致原告解除合同的被告应支付相当于租期末6个月的租金的违约金，上述违约金过分高于原告的实际损失。按合同约定，保证金不能用于冲抵拖欠的租金及其他费用，但可作为违约金支付给原告。被告支付的130500元保证金，已足以弥补原告的实际损失。因此，原告请求被告支付拖欠租金的违约金266674.6元及相当于6个月租金的违约金295974元，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市京基百纳商业管理有限公司与被告李青于2016年5月14日签订的《房地产租赁合同》于2018年3月21日解除；二、被告李青应在本判决生效之日起十日内，向原告深圳市京基百纳商业管理有限公司支付拖欠的2018年1月至3月的租金、管理费、推广服务费、空调电费、水电费共计人民币131111.89元；三、驳回原告深圳市京基百纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9558元（已由原告预交），由原告负担5215元，由被告负担4343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人提出上诉的，应在收到上诉费缴费通知之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 影人民陪审员  吴显龙人民陪审员  景志平二〇一九年十月二十八日书 记 员  华 齐