广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17204号原告（反诉被告）：黄子聪，男，1986年4月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄粮倩，广东鑫霆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市金汇海投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路110号佛山市东平广场（裙楼）二楼，统一社会信用代码914406066886537465。法定代表人：劳瑞娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁国雄，广东泛盈律师事务所律师。原告（反诉被告）黄子聪（以下简称原告）与被告（反诉原告）佛山市金汇海投资有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邹强、黄粮倩、被告的委托诉讼代理人袁国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告房屋定金共计100000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2019年3月22日在被告处签订了《“东平广场”商品房认购协议》(以下简称认购协议)，签订合同前被告处工作人员在说明展示涉案房屋的周边环境时，再三介绍到房屋南边是湿地公园不靠马路，原告正是看中这一点才决定签订合同交付定金，且被告处工作人员向其工程部确认过南边不是马路。交付定金的第二天，原告通过规划部门公示文件了解到涉案房屋南边有规划主干道。原告与被告工作人员联系要求解决问题退还定金，被告工作人员核实后于3月27日准确答复南边确实是道路，也向被告上级反映此事。被告的欺诈属于缔约过失责任，且被告欺诈的内容使原告产生错误的动机交付定金，现原告签订合同时的目的不能实现，被告应双倍返还定金。被告辩称，原告2019年3月22日签订了认购协议，被告并没有欺诈原告，但至今原告未办理按揭手续，也没有将全部购房款交付给被告，原告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任，即所交付给被告的定金不予退还。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。至于没有签订合同的原因，一是原告没有购房资格，二是原告逾期交款。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告交付给被告的定金50000元不予返还；2.判令本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告与被告于2019年3月22日签订认购协议，合同约定2019年3月28日前原告应付清首期房款1085735元，并签署《商品房买卖合同》，同时办理贷款的按揭贷款手续，但原告以种种理由至今尚未办理上述手续，已构成违约，根据认购协议第三项第六款的约定，原告已构成根本违约，理应所交给被告的定金50000元不予退还。除此之外，原告因不具有购房资格而受限购导致与被告签订的认购协议或《商品房买卖合同》无法履行，被告有权解约不予退还原告支付的定金及其他费用，并将该物业另行出售。根据该认购协议条款约定，原告所交的定金不予退还。原告对被告的反诉辩称，被告提起反诉没有事实依据，第一，构成根本违约的是被告，其采取欺骗手段隐瞒规划的主要交通干线，编造物业旁边为湿地公园，诱导原告支付定金，构成根本违约。第二，根据相关法律及司法解释的规定，虽然认购书具有预约合同性质，也应适用定金法则，被告应承担双倍返还定金的责任。第三，关于购房资格，被告作为开发商，主动诱导原告办理延期过户手续以规避社保的规定，应承担全部责任，原告没有任何过错。第四，被告所谓的通知函，是在原告已经将本案起诉之后进行的，与其提起反诉本身一样是为了非法占有和侵吞原告的定金，是为了逃避违约责任，请求法庭驳回被告的反诉，维护原告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告户籍广州市海珠区，在佛山市购买社保未满一年，不符合佛山市限购地区的购房条件。案涉房产坐落于佛山市顺德区乐从镇***路***号东平广场，于2018年12月21日取得商品房预售许可证，属佛山市限购区域。2019年3月22日，原告与被告签订认购协议，就原告认购被告所售物业的事宜签订认购书，物业位于广东省佛山市东平广场7-906号房，建筑面积93.84平方米，套内建筑面积63.97平方米，成交价1795735元，付款办法：1.定金50000元，须于签署本协议时付清；2.房款，2019年3月28日前付清首期房款1085735元（包含定金），并签署《商品房买卖合同》，同时办理710000元的按揭贷款手续，向银行申请按揭贷款实际以银行批复的年限、金额为准。协议第三条约定“认购方责任1.认购方须按本协议第二条付款方法付清款项，并于本认购协议签署之日起七天内签署《商品房买卖合同》，同时签署《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》……6.若认购方出现以下任一情况，逾期超出十五天的（申请延期获出售方书面批准的除外），视为认购方根本性违约，出售方有权解除本认购协议，不予退还认购方已支付之定金及其他费用，并将该物业另行出售；若出售方同意继续履行认购协议的，认购方应按逾期天数按总房款的日万分之五向出售方支付违约金。（1）逾期未缴付相应房款、税费和物业专项维修资金等；……7.认购方因不具备购房资格而受限购的，导致与出售方签订本认购协议或《商品房买卖合同》无法履行的，出售方有权解约，不予退还认购方已支付之定金及其他费用，并将该物业另行出售。”被告及经办人冯晓莹、叶敏智、原告均在协议上盖章或签字确认。同时，被告向原告出示商品房认购须知，告知被告认购流程、付款方式、签订《商品房买卖合同》须知、按揭须知、重要提示等内容，认购须知第六条第3项约定，客户须按照认购协议规定的时间缴纳房价款、签署《抵押贷款合同》及《商品房买卖合同》，逾期未办理相关手续，发展商有权没收已缴纳定金，终止认购协议并另行处理相关物业；或以应交而未交房价款金额，按日收取万分之五的违约金。第4项约定，认购方确认在签署认购协议前已对该认购物业的状况充分了解，已阅读并同意本认购须知的内容。第5项约定，认购方已清楚国家、广东省、佛山市现行国家、广东省、佛山市有关房地产调控、限购的政策。认购方因不具有购房资格而受限购，导致与出售方签订的认购协议或《商品房买卖合同》无法履行的，按认购方根本违约处理。当天，被告处工作人员冯晓莹为原告填写客户延期付款/签约申请审批表，申请延期签约，延长期限为6个月，延期理由注明“因客户税单、社保到10月满一年，首期给6成，7天之内给80万，剩余26万在3个月内付清。到2019年10月30日达到网签条件签约。”在“金海地产内部审批流程”一栏，已由被告的销售经理叶敏智签字完成审批。2019年3月23日，原告自行在佛山市规划局网站上进行查询，获知所购物业南边规划并非被告所称的湿地公园，由此，向被告提出退款申请称“鉴于置业顾问两次确定我们所定的7栋906房不靠马路我们才交定金，现在本人不能接受楼前有规划路，湿地公园变马路，安静环境变成噪音大，空气污染大，楼价又变相下降现实，现提出退还50000元定金申请。”之后，被告工作人员告知原告被告不同意退款。2019年5月15日，原告委托广东熊何律师事务所向被告发出律师函，称被告一直强调该房屋南侧会规划湿地公园，诱导原告购买，已涉嫌欺诈，原告在此情况下签订认购协议，并支付定金，并非真实意思表示，由此函告被告，在收到函告之日起5日内向原告返还定金50000元。因被告不予退还定金，原告于2019年8月12日向本院提起诉讼，要求被告双倍返还定金共100000元。被告于2019年8月26日向原告发通知函，称原告尚未支付首期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期天数已达152天，已构成严重违约，由此告知原告，被告决定解除认购协议，没收原告支付的定金50000元，并将物业另行出售。本院认为，本案的争议焦点为是原、被告双方是否存在违约行为？应否适用定金法则？首先，原、被告之间签订的《订购协议书》系相对于正式的商品房买卖合同这一本约而言的预约合同，是为了保证当事人按公平、诚实信用原则进行磋商，为达成本约创造条件，合同标的是当事人为将来订立本约合同而进行磋商，该协议属双方真实意思表示，为独立有效的合同，协议书中的单价、物业位置、定金等已决条款对双方当事人均有约束力。双方不能签订合同的原因归结为三：1.案涉物业南边的规划不是湿地公园；2.原告不符合限购条件；3.原告没有按约定支付购房款。关于物业的规划问题，本案原、被告在订立商品房买卖合同的过程中，就物业南边规划是交通主干道还是湿地公园进行沟通，因物业周边规划对物业的价格有很大的影响，故双方口头约定的物业规划也应是合同的重要组成部分，规划并非既定事实，也并非不可变，现原、被告均不能提交证据证明关于物业南边的规划究竟是主干道还是湿地公园，也未有证据证明对方在签订合同过程中有恶意磋商行为，故本院认定双方在平等、自愿的协商的基础上不能就合同条款达成一致，未能签订商品房买卖合同不可归责于任何一方，双方不存在违约情况，故预约合同应相应解除，定金应予以返还，原告称被告在出售物业时称有湿地公园，存在欺诈，但原告并未提供证据证明被告有此单方承诺，故本院不予认定。被告辩称因原告不符合限购条件而不能签订合同，原、被告在签订《订购协议书》的当天，被告处销售人员向原告出具《客户延期付款签约申请审批表》，申请说明中标注“因客户税单、社保到10月满一年，首付给6成，7天内给80万，剩余26万在3个月内付清，到2019年10月30日达到网签条件签约”，表中被告处工作人员签字确认，可知，原、被告在签约之前均明知原告社保未满一年、并不符合佛山市现有限购政策，即便双方自愿达成延迟签约以规避社保要求及限购政策，但也可预知并不能按购房协议书按时签约的后果，可知，不能按时签约，双方均存在过错，应自行承担相应的责任。关于被告辩称因原告延迟付款不能按时签订合同，本院认为，支付购房款行为为履行商品房买卖合同即达成本约之后的合同义务，在本约磋商的过程中，双方并未就商品房买卖合同条款或内容达成一致，自然不存在交付房款的问题，即便不交付房款违反了双方的约定，也不应适用预约合同中的违约条款。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。现双方未能就本约即商品房买卖合同达成一致，预约合同即相应解除，因原、被告并未提供证据证属一方原因不能订立合同，不应适用定金罚则，故对原告请求被告双倍返还定金100000元，无事实和法律依据，本院不予支持，仅支持50000元的返还请求，被告请求没收原告交付的50000元定金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告请求被告双倍返还定金100000元，无事实和法律依据，仅支持其中的50000元，其他诉讼请求，本院予以驳回；被告请求不予退还原告交付的定金50000元，无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市金汇海投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄子聪返还定金50000元；二、驳回原告（反诉被告）黄子聪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市金汇海投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元[原告（反诉被告）黄子聪已预付]，由原告（反诉被告）黄子聪负担575元，被告（反诉原告）佛山市金汇海投资有限公司负担575元；反诉案件受理费1050元，减半收取计525元[被告（反诉原告）佛山市金汇海投资有限公司已预付]，由被告（反诉原告）佛山市金汇海投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宋小静二〇一九年十月十七日书记员  赖冠华