河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初1905号 原告：郑健，男，1990年4月27日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人:杨智婉、庄洋，河北华伦律师事务所律师。 被告：秦皇岛嘉德房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区金海湾B区30-1113号。 法定代表人：郑慧红，董事长。 委托代理人：陈文毅，河北君德风律师事务所律师。 委托代理人：杨思凯，河北君德风律师事务所实习律师。 原告郑健与被告秦皇岛市嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑健委托代理人庄洋，被告嘉德地产委托代理人陈文毅、杨思凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑健向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行协助原告办理所购买的杨道庄（销售型）保障性住房（学府嘉园）19栋1单元2603号房产不动产权证书的义务；2、依法判令被告给付自2017年5月16日至今逾期未能办理不动产权证书违约金61120元；3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月14日原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告将由其自行开发的杨道庄（销售型）保障性住房（学府嘉园）19栋1单元2603号房产出售给原告。房屋面积89.76平方米，房屋售价360925元。合同订立后原告依约支付了全部合同价款，但自2016年5月16日交房至今被告仍未履行给原告办理产权证的义务。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应支付自2017年5月16日至今因延迟给原告办理房本违约金61120元。现依据该合同约定及法律规定诉至法院，请求贵院予以支持。在庭审过程中，原告郑健变更诉讼请求第二项，被告给付自2017年5月16日至2019年3月16日违约金，参照中国人民银行逾期贷款利率7.125%为47146元。自2019年3月17日至实际办理不动产权证书之日止参照中国人民银行同期贷款利率计算。 被告嘉德地产辩称，一、答辩人不存在不协助被答辩人办理不动产产权证书的情形，被答辩人要求答辩人履行协助被答辩人办理不动产产权证书义务的诉讼请求应当予以驳回。杨道庄保障房项目分为南区和北区。杨道庄南区由答辩人嘉德地产、润地房地产、紫城房地产、正邦房地产四家联合开发，属于（销售型）保障房性质。总建筑面积331693平米，总户数3228户。北区由海发房地产开发，属于廉租公租房性质。杨道庄保障性住房项目办证难是政府原因所致。为此，2018年9月8日，秦皇岛市人民政府召开解决房地产遗留问题专题会议，明确杨道庄保障性住房办证难问题于2018年9月18日前完成首次登记并办理分户登记。故非答辩人的原因导致的办证难，答辩人并无过错。二、案涉房屋系保障性住房，被答辩人要求答辩人支付违约金无任何事实、法律依据，被答辩人索要违约金的诉讼请求不应当予以支持。1、根据被答辩人签字的《秦皇岛市保障性住房准予购房资格登记证》和答辩人与被答辩人签订的《（销售型）保障性住房买卖合同》，可以证明案涉房屋的性质为保障性住房。保障性住房与与商品房的性质并不相同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房具有特定含义，专指由房地产开发经营企业开发建设并向社会公开出售的房屋，也就是说社会大众均具有购买商品房的资格。《秦皇岛市保障性住房统筹建设并轨运行实施细则》第十六条规定，保障性住房实行常态化申请，对符合申请条件的申请人根据困难程度、申请类型及相关需求提供相对应的住房保障，进行轮候分配。从保障性住房的申请标准可以得知，保障性住房政策是国家出台的用于解决城镇中等偏下和低收入家庭、新就业职工住房困难问题，和改善外来务工人员居住条件的政策。保障性住房是由政府组织规划建设，并且需要对购房者是否具备购房条件进行严格的审批手续，不面向社会销售，与面向社会公开销售的商品房性质完全不同。因此保障性住房销售合同与商品房买卖合同性质并不相同，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2、2015年12月14日，答辩人作为出卖人与被答辩人作为买受人签订的《（销售型）保障性住房买卖合同》中第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在（销售型）保障性住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照出卖人实际办理房地产权属证书日期为准。”退一步讲，即使属于出卖人原因迟延办理房地产权属证书，双方也应当按照合同约定履行。综上所述，案涉房屋的性质为保障性住房，应当按照合同约定处理，并且无法办理房地产权属证书也不是答辩人的原因造成的，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。故应当驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明认定事实如下：2015年12月14日，原、被告签订《（销售型）保障性住房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于杨道庄（销售型）保障性住房（学府嘉园）19栋1单元2603号房屋，房屋面积89.76平方米，房屋总价款360925元；合同第八条约定，出卖人应当在政府规定的交房时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该（销售型）保障性住房验收合格，并符合合同约定的（销售型）保障性房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题，不能及时解决而引起的延误；3、政府政策性调整而引起的延误；4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。第九条出卖人逾期交付的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该（销售型）保障性住房交付买受人使用，按下列第X种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）、逾期不超过日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之X的违约金，合同继续履行。合同第十四条出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该（销售型）保障性住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、2、供电、3、供暖、4天然气均在交房之日达到使用条件。如果在规定日期内未能达到使用条件双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或支付供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2016年5月16日原告接收了学府嘉园19栋1单元2603号房屋，被告提出因诉争房屋所涉土地上其他房屋为嘉德地产、润地房地产、紫城房地产、正邦房地产四家联合开发，土地登记为秦皇岛海发房地产开发有限公司，因分别报送相关审批材料，未能按期办理产权登记，2018年9月8日，秦皇岛市人民政府召开解决房地产遗留问题专题会议，明确杨道庄保障性住房办证难问题于2018年9月18日前完成首次登记并办理分户登记。现诉争房屋已符合办理权属证书条件。 原告为证明其主张提交证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明双方存在房屋买卖合同关系，被告违反协议第15条关于产权登记的约定，逾期未提交办理权属登记的手续，导致原告至今未能取得产权登记证书。被告违约。证据二、河北省商品住宅使用说明书，学府嘉园19-1-2603房验房单，证明诉争房屋交付日期为2016年5月16日，房屋性质为商品房。被告提交办理权属登记备案资料的起算时间从2016年5月16日起算。证据三、银联商务签购单，证明原告已经付购房款为364276元。 被告对原告提交证据的质证意见为，对证一真实性无异议。原告交了首付款80925元，其他款项是银行贷款；对证据二需与嘉德地产核实，我方了解原告是自行进入的涉案房屋，我方没有交接，因原告的贷款没有到账，双方于2015年5月16日办理的交接；对证据三真实性无异议，原告划POS机交付的房屋余款后又办理了贷款，被告将对应的贷款部分退还原告。 被告提交的证据为：证据一、中标通知书1页。证明内容：秦皇岛市海港区杨道庄保障性住房项目限价商品房工程项目法人招标（四标段）于2012年11月05日开标，被告为合法中标人，对该项目进行开发建设。证明目的：被告是由建设单位秦皇岛市保障性住房管理中心依法招标的房地产开发公司，被告具有合法开发该项目的资格。证据二、秦皇岛市保障性住房准予购房资格登记证复印件1页；证明内容：原告购买的杨道庄（销售型）保障性住房19-1-2603号房屋的性质为保障性住房，不是商品房。证明目的：案涉房屋的性质为保障性住房，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》；证据三、（销售型）保障性住房买卖合同8张16页。证明内容：（销售型）保障性住房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在（销售型）保障性住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准。证明目的：（销售型）保障性住房买卖合同中已对因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的后果进行了约定，原告诉请被告赔偿违约金无事实依据；证据四、秦皇岛市人民政府市长办公会议纪要复印件8页。证明内容：杨道庄保障性住房办证难问题项目由市领导包案负责。证明目的：杨道庄保障性住房办证难问题系历史遗留问题，市政府已经进行协调、解决。 原告对被告提交证据的质证意见为，对证据一的三性无异议，中标通知书可以证明涉案房屋是限价商品房，其性质仍是商品房，其性质不完全等同于经济适用房。对证据二三性均无异议，同时能证明涉案房屋为向社会销售的商品房，只是对购房人有所限定，但不能否定其销售社会化的特征。对证据三的三性无异议，但不能达到被告的证明目的，第十五条没有约定清楚在被告违约后不要求其承担违约责任的条件，以及违约金等没有约定清楚，属于约定不明。同时也没有约定被告违约要免除其违约责任。对证据四不具有证明效力，会议纪录是属于内部行为，没有外部化，对外不产生法律效力，也不能达到被告的证明目的，首先不能证明逾期办证不是被告原因造成的，该纪要也提到没有办证是验收未达标，过错在被告。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《（销售型）保障性住房买卖合同》,系双方真实意思表示，为合法有效合同。原告在购买诉争房屋时签订了《秦皇岛市保障性住房准予购房资格登记证》，该房为保障性住房,合同约定买卖房屋限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，根据有关政策要求，因而具有一定的公益性和政策指导性。保障性住房的开发建设程序与普通商品住房亦有所区别，对保障性住房项目开发建设政府采取的是“特事特办”原则，相关的审批手续边建设边办理，故而会发生在办理产权手续上存在不及时的情况，对此原告作为购房者应对以上情形予以理解。《（销售型）保障性住房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在（销售型）保障性住房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但该条款同时约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人实际办理房地产权属证书日期为准。因涉案房屋小区产权登记手续未能如期办理，确系存在因该项目为多家房地产开发分别报送相关审批材料问题，并有市长办公会议纪要市纪（2018）110号说明解决房地产遗留问题专题会议纪要无法办理的情况，该因素非本案被告所能控制，属于由于被告无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误，故被告不应对此承担逾期办证违约责任。同时，在本案诉讼过程中，学府嘉园现已经具备办证条件，可以正常办理不动产权属证书。根据本案实际情况，本院对原告要求被告协助原告郑健办理秦皇岛市学府嘉园19栋1-2603号不动产登记诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛嘉德房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告郑健办理秦皇岛市学府嘉园19栋1-2603号不动产登记手续； 二、对原告郑健的其他诉讼请求不予支持。 案件受理费40元，由原告郑健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一九年十月十七日 代理书记员  杨晓娜