广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8900号原告（反诉被告）：广州市利丰房地产开发开展有限公司,住所地广州市海珠区燕子岗路燕岗街6号之三8层801房。法定代表人：刘浩婷，总经理。委托诉讼代理人：罗德旭、陈俏丹，均为广东旭瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区宝岗大道269号4-10楼6楼自编607、609房。负责人：罗剑雯，总经理。被告：江苏湛蓝影视股份有限公司，住所地镇江市京口区学府路118号。法定代表人：黄伟健，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：江启荣，广东红棉律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市利丰房地产开发开展有限公司诉被告（反诉原告）江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司（以下简称“湛蓝公司广州分公司”）、被告江苏湛蓝影视股份有限公司（以下简称“湛蓝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈俏丹、被告湛蓝公司广州分公司的负责人罗剑雯、两被告的共同委托诉讼代理人江启荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:2018年5月14日，原告与被告湛蓝公司广州分公司签订租赁期限为2018年6月22日起至2023年6月21日止的《广州市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于海××区燕子岗路××（巷、里）6号之三601-602、501、401号房地产出租给被告湛蓝公司广州分公司，2018年6月22日起至2019年6月21日止的月租金为人民币84000元，租金按月结算，由被告湛蓝公司广州分公司在每月22日前按现金或银行转账向原告缴付。合同第七条第1款约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金金额的0.3%向原告支付违约金。2018年8月，被告湛蓝公司广州分公司开始拖欠租金及自用电费。原告向被告湛蓝公司广州分公司发出《催费通知书》及《关于江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司拖欠场地租金的说明函》，被告湛蓝公司广州分公司负责人出具缴付款项的《承诺书》。然而，被告湛蓝公司广州分公司在缴纳部分款项后的拖欠行为依旧继续，原告屡次催收未果。随后，被告湛蓝公司广州分公司在自身违约的情况下还单方面要求解除涉案合同，同时确认截至2019年1月13日尚拖欠原告租金及水电费合共人民币171788.78元未还。被告湛蓝公司作为总公司，按照《公司法》第十四条的相关规定，应对被告湛蓝公司广州分公司的债务承担责任。故原告起诉请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的租金人民币162659元（2018年11月22日-2018年12月21日期间的租金78659元，2018年12月22日-2019年1月21日期间的租金84000元，合共162659元）；2、两被告向原告支付拖欠租金的违约金（每逾期一日按照预期金额的0.3%计算违约金：2018年6月22日-2018年7月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年6月22日计至2018年6月26日；2018年7月22日-2018年8月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年7月22日计至2018年8月17日；2018年8月22日-2018年9月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年8月22日计至2018年9月21日，以26659元为基数，从2018年8月22日计至2018年9月28日；2018年9月22日-2018年10月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年9月22日计至2018年9月28日，以77659元为基数，从2018年9月22日计至2018年10月20日，以10659元为基数，从2018年9月22日计至2018年11月6日；2018年10月22日-2018年11月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年10月22日计至2018年11月6日，以44659元基数，从2018年10月22日计至2018年11月30日；2018年11月22日-2018年12月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年11月22日计至2018年11月30日，以78659元为基数，从2018年11月22日计至实际付清之日；2018年12月22日-2019年1月21日期间的租金，从2018年12月22日计至实际付清之日）；3、两被告向原告支付拖欠的电费人民币21258元（2018年8月22日-2018年9月21日期间的电费7950元、2018年9月22日-2018年10月21日期间的电费6713元、2018年10月22日-2018年11月21日期间的电费2591元、2018年11月22日-2018年12月21日期间的电费2139元、2018年12月22日-2019年1月21日期间的电费1865元）；4、两被告向原告支付拖欠电费的违约金（每逾期一日按照预期金额的0.3%计算违约金：2018年6月22日-2018年7月21日期间的电费，以8496.1元为基数，从2018年6月22日计至2018年6月26日；2018年7月22日-2018年8月21日期间的电费，以7257元为基数，从2018年7月22日计至2018年8月27日；2018年8月22日-2018年9月21日期间的电费，以7950元为基数，从2018年8月22日计至实际付清之日；2018年9月22日-2018年10月21日期间的电费，以6713元为基数，从2018年9月22日计至实际付清之日；2018年10月22日-2018年11月21日期间的电费，以2591元为基数，从2018年10月22日计至实际付清之日；2018年11月22日-2018年12月21日期间的电费，以2139元为基数，从2018年11月22日计至实际付清之日；2018年12月22日-2019年1月21日期间的电费，以1865元为基数，从2018年12月22日计至实际付清之日）；5、原告没收被告湛蓝公司广州分公司已支付的保证金人民币168000元；6、两被告支付本案诉讼费用。不同意被告的反诉请求，原告无多收取被告的多付款项，也从未同意被告所述以空调抵扣租金的抵扣方式，实际上按照合同约定，被告尚还拖欠原告租金违约金。被告认为应以押金抵扣租金的计算方式原告不予同意，虽对此双方并未在合同上明确约定，但我方认为应没收保证金。但在本案中涉案合同不是履行到期，也不是双方协议解除，而是因为被告严重违反合同约定，原告被迫解除合同，从而导致涉案场地长时间空置，实际造成原告高额的租金损失。根据保证金的性质以及实际设置保证金的法律意义，原告要求没收保证金也是合理的。反而如果将保证金退回或用于抵扣租金，那被告的违约行为将不用承担任何违约责任，这是非常不公平且不合理的。被告湛蓝公司广州分公司答辩并反诉称：我方因为经营出现困难，多次出现拖欠租金，未能履行合同，向原告表达歉意。1、我方实际已经支付完毕应付的租金、电费、违约金，无需再向原告支付任何款项。租赁合同第四条约定，已交保证金，在合同解除时退回我方或用于抵偿租金，解除协议再次约定押金及保证金、及单元内空调抵扣费用。2、原告计算2018年12月22日至2019年1月21日租金不正确，租金应为62322.58元，不是84000元。2019年1月初，我方因为经营困难，无力继续履行合同，我方与原告协商一致，我方于2019年1月15日前搬出房屋，原告同意以押金（保证金）及我方的空调抵偿所欠的租金及有关费用。2019年1月13日，原告突然将涉案房屋上锁，我方前去了解情况，原告要求我方当天搬出涉案房屋，并拟定解除协议，要求我方签署，我方签署了解除协议，并将其全部一式二份交回给原告。当天，我方搬离并将房屋交回给原告。因此，原告计租期间应为2018年12月22日至2019年1月13日，共计23天，租金应为62322.58元，不是84000元。3、原告计算逾期租金违约金标准过高，远远超过造成的损失，请法庭予以调低，建议法庭按照同期银行贷款利率（年息率5%）计算。4、电费不存在计算违约金，合同无约定。5、我方缴纳的款项中我方主张先支付完租金，再支付电费及违约金的数额，不同意原告的抵扣方式。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。因原告不同意用我方交纳的租赁保证金抵偿租金，故我方反诉请求判令：1、原告返还租金保证金168000元；2、本案诉讼费用由原告承担。被告湛蓝公司辩称：与被告湛蓝公司广州分公司的答辩意见一致。经审理查明：中交广州航道局有限公司是位于海珠××岗××之三房屋的权属人。中交广州航道局有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，并出具《分租证明》，将该房屋租赁给原告，租期从2018年4月1日至2026年3月31日，并同意原告进行分租。2018年5月14日，原告（出租人、甲方）与被告湛蓝公司广州分公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区燕子岗路燕岗街6号之三601-602、501、401房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积1120平方米；租赁期限从2018年6月22日至2023年6月21日；其中，2018年6月22日至2020年6月21日的月租金为84000元；租金按月结算，由乙方在每月的第22日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金168000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；等。合同签订后，被告湛蓝公司广州分公司向原告支付了保证金168000元。从2018年6月开始，被告湛蓝公司广州分公司开始陆续有逾期支付租金的行为，截止至2019年1月21日，共拖欠租金162659元、电费21258元。原告于2019年4月11日提起本案诉讼。诉讼中，被告湛蓝公司广州分公司表示：我方确有拖欠两个月租金，原告要求我方搬离涉案房屋，我方是于2019年1月13日搬离的，租赁合同解除时间应为该日；我方搬离时有与原告交接，2019年1月13日原告安排人员将涉案房屋上锁，我方负责人过去了解情况，原告要求我方立刻搬走，并要求我方签订解除协议，我方签了解除协议后，原告才同意我方搬走。原告表示：不确认被告湛蓝公司广州分公司所述，原告与被告湛蓝公司广州分公司之间的租赁合同已于2019年1月21日解除，因被告湛蓝公司广州分公司未按时支付租金，且拖欠租金3个月，故原告要求被告湛蓝公司广州分公司搬离涉案房屋，被告湛蓝公司广州分公司于2019年1月21日搬离；原告未在涉案房屋上锁，合同解除协议是被告湛蓝公司广州分公司单方提供，并要求原告这样做，但原告并未同意；原告已代被告湛蓝公司广州分公司支付了电费，并提交了电费发票予以证明，缴纳电费是整栋楼一起缴纳，没有产生违约金；被告湛蓝公司广州分公司搬离时没有留空调在涉案房屋中，原告也不同意被告湛蓝公司广州分公司用空调抵扣欠费。本院认为：原告与被告湛蓝公司广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按月结算，由乙方在每月的第22日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金168000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。原、被告均确认因被告湛蓝公司广州分公司拖欠租金，双方已经解除上述租赁合同，故本院对此予以认定。关于解除合同的时间问题，原告主张被告湛蓝公司广州分公司于2019年1月21日搬离涉案房屋时合同解除。被告湛蓝公司广州分公司辩称其于2019年1月13日搬离涉案房屋时合同解除，但其提交的证据不能证明该事实，而搬离并交还房屋的举证责任在被告湛蓝公司广州分公司，故本院对原告上述主张予以采信，认定双方的租赁合同于2019年1月21日解除。据此，被告湛蓝公司广州分公司应当支付租金和电费至2019年1月21日止。根据查明事实，被告湛蓝公司广州分公司截止至2019年1月21日，共拖欠原告租金162659元、电费21258元。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告湛蓝公司广州分公司是被告湛蓝公司的分公司，故原告要求两被告支付拖欠的租金162659元和电费21258元合法有理，本院予以支持。被告提交的证据不能证明其将10台空调留置在涉案房屋且用空调和保证金抵扣欠费有经过原告的同意，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。被告湛蓝公司广州分公司逾期支付租金的行为已经构成违约，双方因此解除合同，被告湛蓝公司广州分公司应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定问题，因合同约定的解除合同的违约责任不明确，而被告湛蓝公司广州分公司缴纳的保证金具有保证合同履行的性质，结合原告的实际损失，故本院认为原告主张没收保证金168000元合法有理，本院予以支持。因没收保证金已足以弥补原告的损失，原告要求两被告再按每日0.3%的标准支付拖欠租金的违约金导致违约金过高，故本院不予支持。关于拖欠电费的违约金，合同没有约定，原告也未实际向供电部门支付，故原告主张两被告支付拖欠电费的违约金缺乏依据，本院不予支持。如上述理由，被告湛蓝公司广州分公司反诉要求原告返还租金保证金168000元无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司、江苏湛蓝影视股份有限公司在本判决生效之日起十日内，支付拖欠的租金162659元、电费21258元给原告广州市利丰房地产开发开展有限公司；原告没收被告江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司支付的保证金168000元；驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司的全部反诉请示。本案本诉受理费9061元，由原告负担3000元，两被告负担6061元；本案反诉受理费1830元，全部由江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王颖仪人民陪审员  彭 海二〇一九年十月十五日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪