江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初126号原告：淮安市三和商务有限公司，住所地淮安市文庙新天地B区3号楼1室。法定代表人：杜惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：崔鑫，江苏今宜安律师事务所律师。被告：淮安市土地储备中心，住所地淮安经济开发区厦门路6号。法定代表人：吴广儒，该中心主任。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明坤，江苏引航律师事务所律师（实习律师）。第三人：童海青，男，住淮安市清江浦区。第三人：杨后标，男，住淮安市清江浦区。第三人共同委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。原告淮安市三和商务有限公司（以下简称三和公司）与被告淮安市土地储备中心（以下简称土地储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，三和公司向淮安经济技术开发区人民法院起诉。该院立案后报请指定管辖。江苏省高级人民法院裁定指定本院审理。本院立案后，组成合议庭公开开庭进行审理后作出裁定，驳回三和公司的起诉。三和公司不服，上诉至宿迁市中级人民法院。该院作出裁定，指令本院继续审理。本院再次立案,组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审前，本院依照被告申请追加童海青、杨后标作为本案第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人肖军、崔鑫，被告委托诉讼代理人朱苏宁，第三人童海青、杨后标共同委托诉讼代理人沈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三和公司提出诉讼请求：1.被告支付征收补偿款7114947.16元，利息按同期银行贷款利率自2011年4月3日起计算至实际给付之日止，诉讼中原告表示利息计算标准为年利率5.6%）；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2001年7月30日，三和公司从原淮安市清河区工业供销公司（以下简称供销公司）处购得了淮安市清河区淮海北路25号的营业大楼中的部分房屋及大楼所占用的全部土地使用权。同年9月25日，三和公司取得营业大楼占用范围内所有土地的国有土地使用权证书。证书载明的土地使用面积947.5平方米。该营业大楼包含一栋四层主楼和一栋二层裙楼。2010年2月，第三人童海青、杨后标从案外人江苏银行淮安分行处购买了主楼二楼中建筑面积333平方米的房屋和三楼的房屋（本院注：以下简称争议房屋）。但是，三和公司于2001年9月就取得了包含争议房屋在内的营业大楼全部房屋所占用的土地使用权证书。江苏银行淮安分行并不享有争议房屋所占用的土地使用权，其委托拍卖公司拍卖时也明确表示房屋占用的土地使用权隶属他人。因此，童海青、杨后标并没有购买争议房屋座下的土地使用权。2010年，土地储备中心对营业大楼实施征收。争议房屋的建筑物价值加上所占用土地价值的经评估为9614947.16元。经原被告协商，土地储备中心将该款“提存”。现土地储备中心擅自支付童海青、杨后标250万元。故三和公司认为，余款7114947.16元系对剩余土地使用价值的补偿，应支付给三和公司。同时，争议房屋系三和公司装修并经营使用，征收补偿款中装潢与停产停业补偿款313553.16元应归原告。被告土地储备中心辩称：1.经淮安市住房和城乡建设局（以下简称淮安市住建局）批准，土地储备中心在征收过程中对争议房屋的征收补偿款9614947.16元进行了“提存”。2.原被告曾达成协议，前述补偿款待争议当事人诉讼解决后才能领取。3.虽然土地储备中心与三和公司签订了《协议书》，但是最终的民事责任承担主体是淮安市清江浦区人民政府（以下简称清江浦区政府），故本案应追加清江浦区政府参加诉讼。第三人童海青、杨后标述称，其经拍卖从江苏银行淮安分行处取得的了争议房屋所有权。征收补偿款系对争议房屋的补偿，应全部归第三人所有。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定本案事实如下：（一）供销公司营业大楼被人民法院拍卖、变卖情况供销公司系淮安市清河区淮海北路25号（现21号）营业大楼的所有权人。该栋大楼主楼四层，裙楼二层。因供销公司对外负债且无力履行，多家法院对其拥有的主楼中的部分房屋进行了查封、处置。1998年3月20日，原淮阴市清浦区人民法院（以下简称清浦法院）作出裁定，冻结、划拨或查封供销公司价值223000元的财产。当年3月23日，该院要求原淮阴市房管所停止办理供销公司营业大楼主楼中三楼房屋（本院注：即争议房屋中的三楼部分）的产权过户手续，并将相关法律文书送达淮阴市房管处。2001年11月，淮安市价格认证中心依据清浦法院的委托作出价格鉴定报告：在拥有合法的房屋所有权证书和土地使用权证书的情况下，供销公司营业大楼中的三楼价格为690025元（建筑面积457.88平方米）。2002年3月30日，清浦法院作出（2002）浦执字第130、151号民事裁定，将供销公司的“位于淮安市营业用房（建筑面积457.88平方米）直接变卖给淮安市商业银行青浦支行以抵偿其所欠……715039.52元”。事后，淮安市商业银行清浦支行（以下简称淮安商业银行，该银行后改制为江苏银行淮安分行）没有办理房屋所有权变更登记，也没有办理土地使用权变更登记。1998年6月，原淮阴市清河区人民法院（以下简称清河法院）委托淮阴市淮海资产评估事务所对供销公司营业大楼主楼二楼的局部共计336.94平方米（本院注：即争议房屋中的二楼部分）的部分进行了评估，包含建筑物和土地权利的情况下，价值共计637800元。当年6月25日，清河法院作出（1998）河法执字第480、487号民事裁定，案涉大楼二楼南边部分作价637933元抵给申请执行人原淮阴市中新城市信用合作社（以下简称中新信用社，后改制为江苏银行淮安分行）。1999年9月9日，中新信用社取得淮安市淮海北路25号营业大楼第二层中333平方米房屋的所有权证书，但一直未取得国有土地使用权证书。（二）三和公司从供销公司处购买房屋的相关情况2001年7月30日，供销公司与肖军（系三和公司代理人）签订《土地使用权及房屋产权转让合同》。合同约定，供销公司将“淮安市清河区淮海北路25号的929平方米土地的使用权（土地证号：河国用[96]字第0019号）及该地块上的四层营业楼和二层附楼等所有建筑物及水电配套设施（除一层过户给市农行、市建行以及二层过户给中新城市信用社的部分外）的产权”转让给肖军。总价款108万元，其中一层相关房地产40万元，二层部分25万元，三层相关部分30万元。合同签订后，因争议房屋中的三楼房屋被人民法院查封，三和公司没有支付相应的30万元价款亦未取得三楼房屋的所有权证书。2001年9月17日，淮安市国土资源局与供销公司签订《国有土地使用权出让合同》，将淮安市淮海北路25号面积929平方米国有土地的使用权出让给供销公司。同年9月24日，淮安市国土资源局批复同意供销公司将上述土地的使用权转让给三和公司。2001年9月25日，三和公司取得案涉营业大楼占用范围内所有国有土地的使用权证书。证书载明的土地面积947.5平方米。后三和公司取得该栋大楼一层140.6平方米、135.92平方米房屋的房屋所有权证书，一至二层的513.10平方米的房屋所有权证书，四层475.49平方米的房屋所有权证书。（三）三和公司承租争议房屋情况江苏银行淮安分行与三和公司签订《房屋租赁合同》，将争议房屋出租给三和公司。租赁期限自2007年4月1日起至2011年8月31日止。合同第十二条第7项约定，“上述房屋如遇拆迁的……由乙方构建于租赁房屋内的装潢及设施的补偿归乙方所有，房屋的补偿归甲方享有……”。（四）争议房屋拍卖及第三人购买的相关情况2010年1月26日，江苏银行淮安分行委托淮安广源拍卖有限公司（以下简称广源公司）作出拍卖公告，表示将于2010年2月8日上午拍卖争议房屋，总建筑面积约791平方米，参考价125万元人民币。拍卖公告注明“有部分产权”。该公司出具拍卖会图录（竞买须知、拍卖规则和注意事项）第三条权属情况及瑕疵说明载明“本次拍卖标的物……无独立通道，占有的土地使用权隶属他人所有”。2010年2月8日，广源公司作出拍卖成交确认书，确认童海青、杨后标以222万元拍得争议房屋，注明房屋权属证书由买受人自行到相关部门办理。截止法庭辩论终结之日，二人没有办理争议房屋的房屋所有权及国有土地使用权变更登记。（五）案涉大楼征收及争议房屋征收补偿款“提存”情况2010年4月16日，土地储备中心因淮安市雨润中央新天地地块储备用地项目建设需要取得房屋拆迁许可证。同年7月14日，该中心发布拆迁公告，案涉大楼位于拆迁范围内。2010年7月，土地储备中心委托江苏先河房地产土地评估有限公司（以下简称先河公司）对“童海青拥有（使用）的房地产”价值进行评估：该处房屋在2010年7月14日至8月6日期间，二楼房屋19156元/平方米，三楼房屋6608元/平方米；评估价值中包含房屋及其分摊的土地使用权价值。土地储备中心根据评估意见及相应补偿标准确定了争议房屋二楼、三楼的征收补偿款及装潢装修、搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失等各项费用合计9614947.16元。2011年4月3日，土地储备中心向淮安市住建局请示，请求将争议房屋的拆迁补偿款9614947.16元“提存”。理由为：童海青主张房屋产权，三和公司主张土地使用权，土地储备中心无法判断房屋及土地权属。同年4月13日，该局批复同意“提存”。（六）三和公司与土地储备中心签订协议情况2011年4月7日，三和公司（乙方）与土地储备中心（甲方）签订《协议书》。协议书第四条约定，“对二、三楼权属人土地面积补偿部分，双方同意将补偿款由淮安市住建局决定提存，待争议当事人诉讼解决后，依法领取。”（七）童海青、杨后标提起诉讼及申请行政复议的相关情况2015年，童海青、杨后标向淮安经济技术开发区人民法院提起民事诉讼。二人诉称自己系争议房屋合法所有权人，请求土地储备中心将争议房屋的征收补偿款支付给自己。该院以双方未达成拆迁补偿安置协议为由裁定驳回二人起诉。2016年，童海青、杨后标向淮安市住建局申请行政裁决，请求确认争议房屋的征收补偿款及利息归自己。同年5月12日，该局作出决定，以争议房屋的土地使用权存在纠纷为由不予受理二人的裁决申请。2016年8月，童海青、杨后标提出申请，请求对淮海北路25号的土地使用权进行确权。淮安市人民政府（以下简称淮安市政府）称，案涉营业大楼座下土地的使用权原为三和公司，现为淮安雨润中央新天地置业发展有限公司，土地的使用权不存在争议，据此作出淮国土不予受字第[2016]1号《不受受理决定书》，对二人申请不予受理。二人向江苏省人民政府（以下简称江苏省政府）提起行政复议。江苏省政府以同样的理由维持淮安市政府的不予受理决定。2017年2月，童海青、杨后标向淮安市政府提出复议申请，请求撤销三和公司持有的国有土地使用权证。淮安市政府作出（2017）淮行复第7号《不予受理行政复议申请决定书》。二人不服，向淮安市中级人民法院提起行政诉讼，请求：1.撤销淮安市政府作出（2017）淮行复第7号《不予受理行政复议申请决定书》；2.确认淮安市国土资源局颁发给三和公司的国有土地使用权证错误。该院认为，童海青、杨后标的诉讼请求涉及两个不同机关作出的行政行为，不属于行政诉讼法规定应当合并审理或可以合并审理的情况，裁定驳回起诉。二人不服，上诉至江苏省高级人民法院。该院驳回上诉，维持原裁定。经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：一、三和公司提起本案诉讼是否违反其与土地储备中心签订的《协议书》第四条；二、三和公司对争议房屋占用范围内的土地是否享有使用权。关于争议焦点一，本院认为，从本案各方当事人诉辩意见来看，本案实质争议发生在三和公司与童海青、杨后标之间。《协议书》第四条约定征收补偿款“待争议当事人诉讼解决后，依法领取”，应解释为三和公司与童海青、杨后标先行诉讼确定谁是真正的权利人，再由权利人从土地储备中心处领取征收补偿款。但是，本案中已经依据土地储备中心申请追加了童海青、杨后标作为第三人参加诉讼。三和公司与童海青、杨后标在本案中充分发表了意见并进行了举证、质证，形成了实质对抗。在本案中解决双方之间的争议，并不违反上述约定。反之，如果对案件不进行实质审理，各方当事人必将要再次诉讼造成讼累且浪费司法资源。因此，本院认为三和公司提起本案诉讼并不违反《协议书》第四条。关于争议焦点二，本院认为三和公司对争议房屋占用范围内的土地不享有权利。具体理由分述如下：第一，1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。原建设部于1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。原土地管理局于1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定，“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》（以下简成《物权法》）第一百四十六条、第一百四十七条再次明确了“地随房走，房随地走”原则。从上述法律规定可以得出，“房地一体”的权利合一原则是我国法律在房地产权属移转中坚守的一贯原则。房产转让人负有将所转让房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。第二，关于三和公司提出童海青、杨后标并未购买争议房屋座下土地使用权的问题。本院认为，拍卖会图录载明案涉争议房屋“占有的土地使用权隶属他人所有”以及拍卖公告注明“有部分产权”应解释为——出卖人并未取得案涉争议房屋的土地使用权证书，因此房屋权属证书不完备。根据上文论述的“地随房走、房随地走”原则，房屋转让必然意味着房屋占用范围内的土地使用权一并转让。江苏银行淮安分行出售争议房屋的同时，也必须同时出售争议房屋占用范围内的土地使用权。但是，买受人是否取得房屋所有权及土地使用权，应当依照法律规定判断。根据《物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，童海青、杨后标没有办理争议房屋的物权变更登记手续，所以并没有取得争议房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权。第三，本案第三人没有取得争议房屋的土地使用权并不意味着三和公司是相应土地的使用权人。三和公司取得案涉营业大楼相应房屋及座下土地使用权的依据是,其代理人肖军与供销公司于2001年7月30日签订的《土地使用权及房屋产权转让合同》。该合同明确约定转让的标的物不包含二楼中已经被中新信用社取得产权的部分。这说明，三和公司在购买案涉营业大楼之前已经明知没有购买争议房屋中的二楼部分。当然其也没有购买争议房屋中二楼部分所占用的土地使用权。对于争议房屋中的三楼房屋，清浦法院已经于1998年3月23日作出裁定查封了所有权。该民事裁定虽然仅送达了淮阴市房管处，未送达给土地管理部门，但是该房屋座下的土地与案涉营业大楼中其他房屋座下土地并未办理分割，无法单独对其查封，基于“房地一体”原则房屋被查封的效力及于房屋所占用范围内的土地使用权。转让合同签订后，三和公司并未取得三楼房屋的房屋所有权，其也没有支付三楼房屋对应的价款。相应地，其也不可能取得三楼房屋座下的土地使用权。第四，从清河法院、清浦法院分别对争议房屋中的二楼、三楼进行委托评估的价值与抵偿的债务数额来看，债务数额均大于评估所得价值。而评估的价值包含了土地使用价值。因此，人民法院裁定“以物抵债”中的“物”包含了“房屋”和“土地使用权”两部分。中新信用社、淮安商业银行收到人民法院民事裁定后，可以依据该裁定申请办理房屋所有权证书，也可以申请办理土地使用权证书。第五，虽然中新信用社、淮安商业银行没有办理争议房屋座下土地的使用权证书，但是依然取得了土地使用权。《物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，“人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”清河法院、清浦法院作出的裁定书正是执行程序中的以物抵债裁定书。根据上述法律规定，无论是否取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书，中新信用社、淮安商业银行已经取得了争议房屋中二楼房屋、三楼房屋的所有权和房屋所占用范围内的土地使用权。第六，三和公司持有案涉营业大楼座下全部土地的使用权证书，属于同一宗土地上多个房屋所有权人未办理土地分割造成登记错误的情况。《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”上述法律规定说明，不动产登记簿及不动产登记证书并非确定物权的唯一依据。在登记确有错误的情况下，权利人、利害关系人可以申请更正登记。本案中，中新信用社、淮安商业银行已经依据人民法院生效的法律文书取得了争议房屋的所有权及房屋占用范围内的土地使用权。三和公司不能以登记错误的国有土地使用权证书主张自己享有登记所记载的全部权利，其仅对自己拥有所有权的房屋占用范围内的土地享有权利，对他人所有的房屋占用的土地不享有权利。第七，关于三和公司提出因其办理案涉大楼全部土地使用权证书多缴纳税费及多支出费用的问题，其可以向受益人主张权利，但是不能以此主张自己系全部土地的权利人。关于征收补偿款中装潢与停产停业补偿款，三和公司并非争议房屋的权利人，其应根据与江苏银行淮安分行签订的《房屋租赁合同》向合同相对人主张权利，本案中其请求分配该款项没有法律依据。基于上述分析，本院认为，三和公司对争议房屋占用范围内的土地并不享有权利，其请求取得土地权益补偿不应予以支持。童海青、杨后标虽然作为第三人参加诉讼并对征收补偿款主张权利，但是其并未提出具体的诉讼请求，本院对其主张不予审理。另，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，清江浦区政府并非合同签订主体且与本案没有法律上的利害关系。土地储备中心申请追加该区政府参加诉讼，本院不予准许。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告淮安市三和商务有限公司全部诉讼请求。案件受理费75782元，由三和公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王 炜人民陪审员  伏守彪人民陪审员  蔡志永二〇一九年十月二十八日书 记 员  姜 楠