贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9057号 原告：郭稳，男，汉族，1987年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：申登梅，女，汉族，1987年1月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：杨伦（特别授权代理），系七星关区碧阳街道办事处同心社区居民委员会推荐的公民。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告郭稳、申登梅与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭稳、申登梅及二原告共同的委托诉讼代理人杨伦，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭稳、申登梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于××楼××楼××房的所有权转移登记至原告名下；2.判令被告向原告支付因逾期办理所有权转移登记至原告名下而产生的违约金232090元；3.本案的全部诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即为原告办理位于××楼××楼××房的不动产权证书；原告变更第2项诉讼请求为：判令被告以原告已付购房款318368元为基数，按日0.1%的标准计算从2017年7月31日至被告实际向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。事实与理由：2013年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：00127），合同约定：被告将位于××楼××楼××房出售给原告，房屋建筑面积为120.89平方米，房屋总价款为318368元。合同签订前，原告已于2013年3月29日向被告交付了首期房款98368元，于2014年1月24日办理了银行按揭。2014年2月23日，被告向原告交付了涉案房屋。合同第二十二条关于转移登记条款约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”原告至今未收到上述有关文书，被告并未按约定履行其义务。合同第八章第二十二条第三项第二条约定，约定日期（即2017年5月31日）起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房所有权转移登记有关文书的，双方同意按合同第八章第二十二条第三项第二条第2项第（2）条处理：即买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。现距约定日期起60日已超过729日，被告至今未向原告履行上述合同义务。原告认为，原告与被告之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约履行合同义务，但被告违反合同第二十二条关于转移登记条款的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司答辩称，一、答辩人未在约定期限内向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家政策的出台是包含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以被答辩人能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便在被告承担违约责任的前提下，本案违约金的计算标准也应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付才具有合理性。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被答辩人无证据证实其存在损失，实际上逾期交付办理商品房转移登记的有关文书也未给被答辩人造成损失，因此在答辩人承担违约责任的前提下，违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付才具有合理性。四、关于商品房转移登记，双方合同约定的答辩人支付违约金对应的合同义务是将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人，而非向被答辩人“交付不动产权证书”，因此，答辩人只需要将办理转移登记的相关文书交到不动产登记部门后，即履行了约定义务，至于何时能够办理完毕权属证书已不在答辩人控制的范围内。故违约金计算时间仅截止至答辩人将办理涉案商品房转移登记的文书提交至不动产登记机关备案之日止，被答辩人诉请违约金计算至交付不动产权证之日止与事实不符。五、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算。 原告郭稳、申登梅向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、《瑞丰铭城商品房认购书》、《瑞丰铭城商品房买卖计税（费）清单》、《瑞丰新城商品房买卖计税（费）清单》、《毕节市商品房预售合同备案登记表》、《瑞丰铭城商品房买卖计税（费）交房清单》、中国建设银行个人贷款支付凭证、收据。 被告瑞丰公司向本院提交如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同》、《毕节日报》。 经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：2013年6月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：00127），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢11层1号房，房号为2-11-1；房屋建筑面积为120.89平方米，套内建筑面积为98.68平方米；房屋总价款为318368元；买受人采取公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款98368元，余款220000元以公积金贷款支付。其中合同关于转移登记约定：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款318368元。2014年2月23日，原告向被告缴纳办证费702元、契税4776元、维修基金9067元。原告认为，原告履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋产权转移登记，构成违约，故以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款318368元，被告应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、转移登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算标准有相应约定，但该违约金的计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款318368元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算。 关于违约金的起算时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定，被告承诺于2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按合同约定的期限履行该义务，应承担违约责任，则从2017年6月1日起，被告已构成违约，故应从2017年6月1日起开始计算违约金。但原告主张从2017年7月31日起开始计算违约金，系原告对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持，故违约金的起算时间从2017年7月31日起开始计算。 关于违约金的截止时间，被告向原告收取了相关办证费用，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张被告办理房屋产权证书的诉请。现涉案商品房尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记以及其他办理转移登记的必要文书之后，再另行向被告主张权利。 综上所述，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款318368元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2017年7月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对被告提出违约金约定过高，应予调整的抗辩主张，本院予以采纳；对被告提出的其他抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭稳、申登梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款318368元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2017年7月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告郭稳、申登梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2391元，由原告郭稳、申登梅负担1987元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担404元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月二十八日 书记员  周 猷