浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初3890号原告（案外人）：温州麋鹿服饰有限公司，住所地：平阳县鳌江镇经济开发区C区26幢。法定代表人：陈福章。委托诉讼代理人：张加敏，浙江金瓯律师事务所律师。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司温州平阳支行，住所地：平阳县鳌江镇胜利路银泰花园2-3幢107-112室。主要负责人：方崇锡。委托诉讼代理人：潘杨义，男，系银行员工。第三人（被执行人）：温州古驰服饰有限公司，住所地：平阳县鳌江镇藕莲村（鞋业园区C区28幢）。法定代表人：阿玛尼。原告温州麋鹿服饰有限公司（以下简称麋鹿公司）诉被告广发银行股份有限公司温州平阳支行（以下简称广发银行平阳支行）、第三人温州古驰服饰有限公司（以下简称古驰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告麋鹿公司的委托诉讼代理人张加敏、被告广发银行平阳支行的委托诉讼代理人潘杨义到庭参加诉讼，第三人古驰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麋鹿公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告承租的第三人古驰公司名下位于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块及南地块房产租赁权合法有效，撤销（2019）浙0302执异162号执行裁定并停止对该房屋的执行；2.如对上述房屋进行拍卖或者以其他形式处置，注明租赁情况并由原告在租赁期限2024年4月28日届满前继续占有使用，不予腾空、移交（带租拍卖）并享有优先购买权；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月28日，温州市鹿城区人民法院（以下简称鹿城法院）对广发银行平阳支行与古驰公司、温州喜之宝服饰有限公司、阿玛尼、余春节金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0302民初9539号民事判决，后由鹿城法院立案执行。2019年1月10日，鹿城法院张贴公告要求腾空涉案房屋，原告提出执行异议，鹿城法院于2019年3月13日作出（2019）浙0302执异162号执行裁定书，驳回执行异议。原告不服该裁定，理由如下：原告与第三人古驰公司于2014年4月28日签订书面租赁协议书，约定：古驰公司将位于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块及南地块工业用房出租给原告使用，租金每年拾万元整，租期内租金保持不变，先支付柒年租金；时间自2014年4月29日至2024年4月28日止，共计十年。协议签订后先支付700000元（包括之前已支付的20000元）。原告支付定金20000元，再交付5000元，并通过王后备于2014年4月29日转账675000元给古驰公司股东余春节，共计700000元。原告于2015年3月19日通过王后备转账300000元租金给余春节，支付了剩余的三年租金。原告基于租赁协议占有所涉房屋并投入设备进行服装生产至今。根据（2017）浙0302民初9539号民事判决书，涉案不动产于2016年设立抵押，而涉案房屋已于2014年4月出租给原告。故原告的对涉案房屋的租赁权合法、有效，应受到法律的保护。第三人古驰公司未作陈述，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2016年6月29日，广发银行平阳支行与古驰公司签订编号为2016年高保字Ｒ093号、Ｒ094号《最高额抵押合同》，古驰公司提供坐落于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头南地块的房产及土地【房产权证号：温房权证平阳县字第0××5号；土地权证号：平国用（2013）第02-00069号】、坐落于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块的房产及土地【房产权证号：温房权证平阳县字第0××8号；土地权证号：平国用（2013）第02-00071号】为借款提供抵押担保，抵押担保的最高额分别为319万元和156万元。此后，广发银行平阳支行与古驰公司、温州喜之宝服饰有限公司、余春节、阿玛尼金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月28日作出（2017）浙0302民初9539号民事判决书，判决：一、古驰公司偿付广发银行平阳支行借款本金415万元、期内利息126244.61元以及期内利息的复利、逾期利息（截至2017年8月28日，期内利息的复利3547.29元、逾期利息36105元，之后均按年利率7.83%计算至实际履行之日止）；二、如古驰公司未在上述期限内偿付欠款本息，则拍卖或者变卖其提供抵押的坐落于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头南地块的房产及土地【房产权证号：温房权证平阳县字第0××5号；土地权证号：平国用（2013）第02-00069号】、坐落于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块的房产及土地【房产权证号：温房权证平阳县字第0××8号；土地权证号：平国用（2013）第02-00071号】，所得价款由广发银行平阳支行分别在319万元和156万元范围内优先受偿等。上述判决生效后，权利人广发银行平阳支行申请执行，本院于2018年8月30日作出（2018）浙0302执5490号之一执行裁定书，查封涉案的古驰公司名下坐落于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头南地块及Ｃ区藕莲东桥西侧桥头北地块的不动产。同日，本院作出公告，责令被执行人古驰公司或房屋实际使用人限期自行腾空迁出上述涉案不动产，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。麋鹿公司知晓后，向本院提出执行异议，本院于2019年3月13日作出（2019）浙0302执异162号执行裁定书，驳回麋鹿公司的执行异议，麋鹿公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，原告主张其与第三人古驰公司于2014年4月28日签订《租赁协议书》，约定：古驰公司将位于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块及南地块工业用房出租给原告使用，租金每年10万元；期限自2014年4月29日至2024年4月28日止，共计10年；协议签订后先支付70万元，原告支付定金20000元，再交付5000元，并通过案外人王后备于2014年4月29日转账675000元给古驰公司股东余春节，共计70万元；原告于2015年3月19日又通过王后备将30万元租金转账给余春节。原告基于租赁协议占有所涉房屋并投入设备进行服装生产至今。上述事实由原告提供的企业营业执照、企业登记信息、派出所证明、（2019）浙0302执异162号执行裁定书、（2017）浙0302民初9539号民事判决书，本院调取的（2018）浙0302执5490号之一执行裁定书、公告等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。现对本案分析如下：首先，原告提供的租赁协议书落款时间虽在涉案不动产抵押权登记之前，但该租赁协议书未经公证，亦未办理租赁备案登记，原告亦未提供相关的租赁纳税凭证。其次，原告提供的照片不能证明其在抵押登记前已合法占有使用涉案租赁物。最后，原告提供的租金支付凭证，其中发票虽载明为“房屋租赁”，但金额为5000元，与合同约定不符，其他汇款凭证系案外人王后备与第三人古驰公司股东余春节的款项往来，不能证明系原告向第三人支付租金，且上述租金支付方式与租赁市场交易习惯不符，有悖常理。综上，原告请求确认其对第三人古驰公司名下位于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块及南地块房产租赁权合法有效，本院予以支持；但该租赁权不能对抗抵押权，原告请求对涉案租赁物停止执行、带租拍卖，不符合上述条件，本院不予支持。原告请求撤销（2019）浙0302执异162号执行裁定及对涉案房屋享有优先购买权，不属于执行异议之诉审理范围。第三人古驰公司连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百十四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、确认原告温州麋鹿服饰有限公司对第三人温州古驰服饰有限公司名下位于平阳县××镇××开发区××桥西侧桥头北地块及南地块房产租赁权合法有效；二、驳回原告温州麋鹿服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告温州麋鹿服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶爱武人民陪审员  尤国莹人民陪审员  李形形二〇一九年十月四日书 记 员  孙艺闻