云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初3208号原告：**华，男，傣族，云南省麻栗坡县人，现住文山市。委托诉讼代理人：王菊，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：文山和鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532621xxxxxxA,住所地：文山市。法定代表人：李涛，执行董事。委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告**华与被告文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告**华及其委托诉讼代理人王菊，被告和鑫公司的委托诉讼代理人杜文雯，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。**华向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告佣金110336元，并支付原告违约金11898元（违约金计算清单：原、被告双方约定的违约金过高，原告按年利率24％予以计算，暂时计算至起诉之日，实际应计算至清偿之日，计算为：110336元×（24％÷365天×164天）＝11898元。开庭时补充请求违约金的计算时间自2019年2月2日起计算至清偿之日止，起诉时的违约金暂计算至2019年7月19日。）；以上两项共计122234元；2.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中原告变更诉讼请求，即违约金自2019年2月2日起计算至付清之日止。事实和理由：被告和鑫公司开发了位于文山市的房屋，并委托原告**华帮助销售文山市佛寿街的房屋。原、被告于2019年2月2日签订《委托书及提成协议》，协议内容为：“被告委托原告帮助销售佛寿街的商品房、电梯房（原告介绍买方购买佛寿街项目的商品房），被告方承诺原告以每平方米3400元的价格销售成交，并与单价3400元／平方米的价格签订购房合同。被告承诺每套每平方米提100元佣金奖励原告。并约定被告在买方交首付款时立即兑现原告奖励，若被告不按时兑现承诺，被告要承担逾期奖励原告每超期一天500元的违约金。协议一经签订，被告不能反悔，否则要赔偿原告100000元的违约金。”原告**华在签订协议的当天共介绍销售了13套房屋，总房屋面积为1703.36平方米，并经原、被告双方确认签订了名为“原告介绍购买佛寿街房屋的客户”表格。同时，被告支付了原告**华60000元。现原告**华介绍的买方，已全部支付了房屋的首付款，被告和鑫房地产应支付原告**华佣金170336元。现还剩余110336元，被告未按约定支付原告**华，构成违约，应按约定承担违约责任。综上所述，被告未按时支付原告**华佣金构成违约。双方多次协商未果。现原告特依法向人民法院提起诉讼，以维权益。原告针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.委托书及提成协议，证明原、被告于2019年2月2日签订《委托书及提成协议》，约定被告委托原告帮助销售佛寿街的商品房、电梯房（原告介绍买方购买佛寿街项目的商品房），被告承诺每套每平方米提100元佣金奖励原告。并约定被告在买方交首付款时立即兑现原告奖励，若被告不按时兑现承诺，被告要承担逾期奖励原告每超期一天500元的违约金；2.**华介绍购买佛寿街房的客户，证明原、被告确认了原告介绍购买佛寿街房屋的客户，原告介绍购买的房屋总面积为1703.36平方米；3.收据，证明原告介绍购买房屋的十三位客户已经将首付款支付完毕，被告应支付原告佣金，被告未按时支付原告佣金，应支付违约金。经质证，被告对原告提交证据1三性无异议，但是佣金的计算时间应是在买方交付首付款时；证据2的三性无异议，但是认为第十一项购买方者为原告，原告自己代理的与被告的交易不能计算佣金；证据3的三性无异议，但是王春购买的2504室付款时间为2019年4月30日，2604室付款时间为2019年3月12日，2005室付款时间为2019年4月30日，该三套房屋的佣金计算应以实际付款时间为准。被告和鑫答辩称，第一、被告仅欠原告88901元，并非原告所主张的110336元。原告代理销售商品房面积仅为1570.31平方米，而原告多主张的133.05平米面积，并非其代理人销售行为，而是原告自己向被告买房签订预约合同的民事行为，根据法律规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，因此，其自己买房的行为本身就不是代理行为，不应当得到佣金。那么其实际代理销售面积为1570.31平米，按照每平米100元佣金计算，为157031元，被告已经支付原告68130元，则仅欠其88901元；第二、本案不存在违约一说，更何况原告主张的违约金过高，依法也不应当得到支持，本案中，被告并未违约，而是双方对代理佣金产生争议，在争议未解决的情况下，被告已经支付了原告68130元，已经仁至义尽，至于剩余的尾款，只需要双方达成一致，被告就可以支付给其，所以不存在违约一说。退一步讲，假如被告已经违约，但原告在本案中并未受到任何损失，其主张违约金也与其没有损失的事实不符，根据法律规定，违约金过高的，应当按照其实际损失为限，而本案中，原告没有任何实际损失，则其违约金诉请不应当得到支持。综上所述，被告的部分主张于法无据，望法院查明事实后作出公正判决。被告针对其答辩，提交了收据及银行转账凭证，证明被告2019年2月2日已经向原告支付佣金68130元。经质证，原告对被告提交的证据无异议。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1-3符合证据三性，能相互印证，对其证明内容本院予以采信。被告提交的证据原告质证无异议，本院予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：原、被告2019年2月2日签订《委托书及提成协议》，约定：“被告委托原告帮助销售佛寿街的商品房、电梯房（原告介绍买方购买佛寿街项目的商品房），被告方承诺原告以每平方米3400元的价格销售成交，并与单价3400元/平方米的价格签订购房合同。被告承诺每套每平方米提100元佣金奖励原告。并约定被告在买方交首付款时立即兑现原告奖励，若被告不按时兑现承诺，被告要承担逾期奖励原告每超期一天500元的违约金。协议一经签订，被告不能反悔，否则要赔偿原告100000元的违约金。”原告**华在签订协议的当天共介绍销售了13套房屋，总房屋面积为1703.36平方米，双方签订了《**华介绍购买佛寿街房的客户》予以确认。13套房屋购房者2019年2月2日支付了首付款。2019年2月2日，被告支付了原告佣金68130元。综合原告与被告诉辩主张，本案争议焦点是：1.计算佣金时是否应将原告购买的房屋予以扣除？2.原告主张的违约金是否应予支持。针对争议焦点1，本院认为，原、被告2019年2月2日签订《委托书及提成协议》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。协议约定被告委托原告对其开发的房屋进行销售，销售中并未约定禁止原告自行购买，故原告自行购买的房屋面积应计入已销售房屋面积中计算佣金。原告已按约定销售房屋13套，面积共计1703.36㎡，按协议约定100元/㎡佣金计算，计佣金170336元（1703.36㎡×100元/㎡），扣减被告已支付佣金68130元，被告还应支付原告佣金102206元（170336元－68130元），本院予以支持。针对争议焦点2，本院认为，双方协议约定在购房者支付首付款时，被告应支付佣金，13套购房者均在2019年2月2日支付了购房首付款，被告应当日向原告支付佣金，被告仅支付了佣金68130元，余款102206元未支付，已构成违约。协议约定违约金超期一天按500元计算，原告起诉主张违约金按年利率24%计算，计算标准少于协议约定标准，并未违反法律、法规规定，本院予以支持。被告认为其并未违约的辩解，以本案查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：文山和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付**华佣金102206元，并按年24%的利率计算支付自2019年2月2日起至付清佣金之日止的利息。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，减半收取1370元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵俊斌二〇一九年十月三日书记员  杨文娟