山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初2570号原告：江春红(反诉被告），女，1964年1月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：刘振强、孙继红，山东诚功（城阳）律师事务所律师。原告：于斌(反诉被告），男，1989年9月5日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：刘振强、孙继红，山东诚功（城阳）律师事务所律师。被告：张涌（反诉原告），男，1975年4月20日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：赵爽明，山东涵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：舒涛，男，1973年12月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：刘世蓬，山东相泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：矫祥兆，山东相泰律师事务所律师。原告江春红(反诉被告）、原告于斌(反诉被告）与被告张涌（反诉原告）、被告舒涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院于2015年11月25日作出（2014）城民初字第2463号民事判决书，宣判后，被告张涌不服一审判决提起上诉，青岛市中级人民法院于2018年3月8日作出（2016）鲁02民终4651号民事裁定书，裁定撤销青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第2463号民事判决，本案发回青岛市城阳区人民法院重审。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。江春红、于斌的共同委托诉讼代理人孙继红，张涌及其委托诉讼代理人赵爽明、周家魁，舒涛的委托诉讼代理人刘世蓬、矫祥兆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江春红、于斌（以下均称原告）向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与于忠朋签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判决被告张涌协助原告办理涉案房屋过户手续。事实和理由：2003年12月2日，被告舒涛代被告张涌与于忠朋签订了《房屋买卖合同》1份，约定将张涌名下位于仁和居2号楼5单元6楼西户（即城阳区明阳路307乙2号楼5单元602户）的房产卖给于忠朋。于忠朋已于2013年因病去世，原告江春红系于忠朋志之妻，原告于斌系于忠朋之子。现原告诉至法院，请求判如所请。被告张涌辩称，1、张涌至今不认识原告及于忠朋，从未和他们签订过任何房屋买卖合同，张涌根本不知晓本案形成的各种文书，双方不存在房屋买卖合同关系；2、张涌从未授权舒涛卖房，舒涛无权对其房屋行使处分权，张涌更是从未收到任何房款，舒涛用诈骗的方式既诈骗了买房人，非法占有房款，同时也诈骗了张涌，使得张涌的房屋被侵占，根据法律规定，请求法院将舒涛涉嫌诈骗的犯罪线索移送公安机关查处；3、原告方举证的证据，均显示与被告张涌无关，且江春红丈夫在购房时未能尽到基本义务确认舒涛是否对房屋有处分权（例如：购房合同或购房发票等），此行为有悖常理，主观存在重大过失；4、被告张涌长时间未发现房屋被处理有诸多客观原因，不能因此就认定为追认。2003年1月23日，其一次性购买了13套房屋，1100平米，加上村里分的二百多平米，再加上在万科魅力之城购买的200多平米，当时房屋面积达到1500多平米，同时先后经营着城阳涌胜工艺品厂、青岛昊天工艺品有限公司、青岛昊天实业有限公司、山东万洲工贸有限公司、山东万洲钢结构有限公司、山东万洲物流有限公司、梁山玩具厂、青岛万洲工贸有限公司、青岛昊天计算机有限公司等九家公司，当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理；被告与舒涛系同学关系，2003年时舒涛经济状况及夫妻关系状况都不好，本案房屋闲置，而且当时房租价格很低，也就是每月二百多元，所以舒涛提出借用，被告也就没当回事，就借给舒涛使用，而且也一直认为是舒涛使用或租给别人挣个小钱，也就没有关注本案房屋，导致长时间未发现被卖；5、本案不构成表见代理。表见代理是一种代理行为，需要无权代理人以被代理人的名义实施其具体行为，将可能产生的不利后果归属于被代理人的代理行为。而从所有证据来看，舒涛并没有以被告代理人的身份出现，而是以自己的名义和买受人签订买卖合同；根据法律规定，舒涛并未获得张涌的授权，且以自己的名义进行活动，其所有的只是从被告手中借来的一把房门钥匙，并没有其他足以证明对涉案房屋享有处分权的凭证，没有能使相对人相信行为人具有代理权的事实与理由，如果仅凭一把房门钥匙就有理由相信其具有代理权的话，那么整个社会秩序可能会陷入混乱；表见代理要求相对人主观上是善意且无过失，原告主观上存在过失，不具有善意，法律规定，表见代理在一定情形下，即使形成了权利外观，相对人对行为人是否具有代理权负有审核义务，特别是相对人履行审核义务的成本较低的情况下，如可以通过打电话或前往同城的本人处核实等，如果未尽审核义务，则不能构成表见代理。买房人购买房屋应当查看出卖人是否为所有权人，是否对房屋有确实的处分权，代理人是否有明确的授权，而买房人没有尽到注意的义务，导致案件的发生。且张涌自2005年9月28日取得涉案房屋的房地产权证，对外具有公示的效力，等同于向任何人宣示了被告对涉案房屋享有独立的物权，江春红丈夫及江春红、江春红儿子当时就知道或应当知道，但原告至今10年有余未提出异议，更未让被告追认，应视同三人对被告享有涉案房屋的物权无异议；本案价格低于当时的市场价，买房人有低价买房的恶意，也说明被告不可能委托他人卖房。综上，双方之间的房屋买卖行为不成立，更谈不上有效，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告舒涛辩称，原告起诉舒涛主体不适格，舒涛只是代理人。被告张涌向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告江春红、于斌立即将位于城阳区明阳路307乙仁和居2号楼5单元602户房屋腾空并将该房屋交付张涌；2、本案反诉费等费用由两反诉被告承担。事实与理由：涉案位于城阳区明阳路307乙仁和居2号楼5单元602户房屋所有权归张涌所有。现该房屋由反诉被告占用、使用。张涌保留向两反诉被告主张占有、使用期间的房屋使用费的权利。特提出反诉请求，请求判如所请。原告针对被告张涌反诉辩称，张涌的反诉请求无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被告舒涛针对被告张涌反诉辩称，张涌的反诉请求与事实不符，涉案房屋已经买卖，应当予以驳回。两原告就本案向本院提交证据如下：证据1，《房屋买卖合同》1份，证明2003年12月2日，经王磊介绍，张涌委托舒涛与于忠朋签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定被告将仁和居2号楼5单元6楼西户建筑面积84.92平方米的房屋以每平方米1100元的价格转让给于忠朋，购房款分两次支付，第一次付款80000元，剩余款项待被告办齐房产证后一次付清；被告积极为于忠朋办理房产证，办证手续费由被告承担。被告张涌对该证据的真实性不清楚，没有张涌的任何参与，如果是真实的，只能证明是舒涛擅自处分张涌的房屋，且欺诈原告说房屋是舒涛个人所有，而且也没法证明是被告张涌将房屋交付给原告，该合同显示的内容不真实，合同中舒涛主张本案房屋系他所有，与事实不符，说面积是84.92平方米，也与实际的85.06平方米不符。该合同显示将煤屋划掉，说明不在本案合同之中。被告舒涛对该合同真实性无异议，该证据和原告证明事项可以证明签订合同时，于忠朋知道被告舒涛是代理被告张涌签订的合同。证据2，《收条》1份，证明2003年12月4日，被告舒涛代张涌收到了于忠朋支付的购房款83412元。被告张涌对该证据的真实性不清楚，张涌也曾未收到过舒涛的任何房款，如果是真实的，这恰恰能证明舒涛隐瞒事实，出卖张涌房屋，非法占有83412元房款，构成诈骗。2003年83412元已属于数额巨大的款项，原告只有收据，没有转账流水，无法证明支付了房款，不排除原告和被告舒涛做虚假诉讼。被告舒涛对该证据真实性无异议，该房款被告舒涛已经转交给被告张涌。证据3，《商品房买卖合同》、《青岛市房地产登记簿》各1份，证明原告经查询得知，2003年1月23日，青岛市城阳区机关事务管理局将涉案房屋出售给被告张涌，该房屋于2005年9月28日登记在被告张涌名下。被告张涌对该证据真实性认可，的确是张涌购买的房屋，舒涛无权处分，而且原告如果到城阳机关事务局核实的话，就能查清房屋和舒涛无关，原告不具有善意、有过失。被告舒涛对该证据真实性和证明事项无异议。因涉案房屋先出售给被告张涌，应当由被告张涌办理产权登记，然后再过户给原告方，是被告张涌办理产权登记后未协助原告方办理过户。证据4，青岛起点物业服务有限公司出具的《证明》及青岛北部供电部城阳供电所出具的《用电交费明细》各1份，证明自2003年至今，涉案房屋的物业费、水费、电费均以于忠朋名义缴纳，从而证明于忠朋及原告实际占用使用该房屋已超过十年。被告张涌对该证据真实性无法确认，即便是在此居住，如果没有经过房屋产权人的同意，也无法改变房屋的产权归属。被告舒涛对该证据无异议。证据5，《死亡注销证明》1份、《户口簿》1本、原告身份证2份、公安机关出具的证明2份，证明于忠朋已经于2013年9月8日因病去世，二原告分别系于忠朋的妻子和儿子。于忠朋的父母已经分别于1994年、1983年去世。被告张涌对该情况不知晓，由法院依法审查。被告舒涛对该证据无异议。证据6，城阳派出所提供的证明2份、即墨市大信镇大金家村委会出具的证明1份，证明于忠朋的父亲于述诰、母亲王桂芳均在于忠朋去世之前死亡。原告江春红是于忠朋的妻子，原告于斌是于忠朋唯一的子女，进而证明二原告是于忠朋法定继承人。被告张涌对该情况不知晓，由法院依法审查。被告舒涛对该证据无异议。证据7，山东省高级人民法院（2018）鲁民再983号民事判决书1份，证明本案两被告与仇吉元房屋买卖合同纠纷，经一审、二审，山东省人民检察院抗诉至再审，山东省高院最终维持青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2332号民事判决，该判决为终审判决。本案与该案案情基本一致，该案的判决对本案有参考价值。被告张涌对该证据的真实性无异议，但我国不是判例法国家，而且基于该判决，以张涌十余年未提出异议，就认定为张涌对本案合同追认，张涌认为不符合法律规定，正在向最高法院，最高检察院申诉，因请法庭独立审查本案事实，并独立做出认定。被告舒涛对该证据无异议。被告张涌就本案向本院提交证据如下：证据1，提交涉案房屋的买卖合同及房产证各1份，证明是涉案房屋自2003年1月就已经是张涌购买，2005年9月28日就已经确权给张涌，舒涛无权处分，原告更应该核实。原告对该证据的真实性无异议，但被告张涌已经于2003年12月2日委托舒涛将涉案房屋出售给原告。被告舒涛出卖涉案房屋系被告张涌委托，被告张涌知道并同意将房屋出售。证据2，城阳涌胜工艺品厂、青岛昊天工艺品有限公司、青岛昊天实业有限公司、山东万洲工贸有限公司、山东万洲钢结构有限公司、山东万洲物流有限公司、梁山玩具厂、青岛万洲工贸有限公司、青岛昊天计算机有限公司等九家公司的工商登记资料打印件，证明自本案房屋被舒涛出卖，前后十多年至今张涌先后经营九家公司当时年产值在几千万元，无暇顾及本案房屋的管理。原告对该证据的真实性无法核实，与本案无关。被告舒涛认为该证据与本案无关。证据3，被告申请证人胡某、许某、高某出庭作证。证明被告是将涉案房屋借给舒涛使用及舒涛借用期间被告要求过舒涛还房。原告对证人胡某的证言，认为该证人与被告存在亲戚关系，且系被告处员工，存在利益关系，并且据证人胡某听说借房一事是在2003年春天，至今已经过去了16年，证人胡某的证言明显不符合常理，其所述不是事实，其证言不应被采纳；对证人许某、高某的证言，首先是被告的员工，存在利益关系，且据证人许某、高某所称仅仅在某一时间段内听说有所谓的借房一事，证人的证言具有片面性，且证明内容非常模糊，无法清晰的还原事件的整个过程，并且证人许某、高某回忆的都是10年前的事，该两位证人对其他事件不记得，但对借房一事却记忆深刻，也明显与常理不符，不具备证明效力，其证言不应被采纳。被告对证人证言的真实性无异议，证人胡某、许某、高某可以相互印证被告与被告舒涛对涉案房屋存在借用关系，以及被告向被告舒涛索要房屋的事实。被告舒涛对证人证言的质证意见为同原告对证人胡某、许某、高某的质证意见。三证人都是听说借房一事，并未亲身经历，且不能陈述清楚借房的地址、数量等基本的事实，证人高某仅是听被告单方陈述，所以三证人均不能证明本案的基本事实。被告舒涛就本案向本院提交（2012）年城民初字2249号民事判决书1份，证明在2003年12月份，被告舒涛受被告张涌委托向包括原告在内的他人出售两套以上的房屋。原告对该证据无异议。被告张涌对该证据真实性无异议，但认为该案不等于本案，与本案无关；被告张涌不知有此案，也未收到判决书，该案缺乏被告张涌的质证，认定的被告舒涛和被告张涌之间的问题是有瑕疵的，被告张涌不予认可；该判决以原告方居住年限认定产权归属是违反物权法规定的，无任何证据证明被告舒涛接受被告张涌委托代卖房屋；该判决没有任何证据能证明被告张涌委托被告舒涛卖房。经审理查明，2003年1月23日，张涌与青岛市城阳区机关事务管理局签订《商品房买卖合同》，约定张涌购买该局位于青岛市城阳区明阳路仁和居2号楼5单元602户房屋（以下称“涉案房屋”），该商品房用途为住宅，建筑面积共85.06平方米，单价为每平方米955元；购42号煤屋，面积8.51平方米，单价500元/平方米。2005年9月28日，张涌办理了该房屋产权登记，房地产权证号为房私003049，该房屋坐落变更为青岛市城阳区户。2003年12月2日舒涛（甲方）与于忠朋（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方在位于仁和居（机关事务局房屋）2号楼5单元6楼西户有套二房一套，经双方协商同意转让给乙方；甲方所有房屋约84.92平方米，自愿以1100元每平方米卖给乙方；乙方应先付款后使用，付款方式分为两次付款，第一次付款8万元，剩余款项待甲方办齐房产证后一次付清，煤屋款待房产证办下后根据房产证所标面积一次付清；甲方应积极为乙方办理房产证，办证手续费由乙方承担；该房属甲方购买城阳区机关事务局房屋，如乙方在居住期间因房屋产权引发的一切纠纷由甲方负责，如纠纷无法解决乙方有权退房并赔偿经济损失（购房款的50%）；甲、乙双方不得擅自违约，违者赔偿对方购房款的50%价款；协议签订之前该房屋产生的一切物业管理费用由甲方承担，并在剩余款项中扣除。2003年12月4日舒涛为于忠朋出具收到购房款83412元的收条。被告舒涛主张只是替被告张涌收钱，该83412元已经转交给了张涌。另查明，于忠朋于2013年9月8日死亡，于忠朋生前与江春红系夫妻关系，于斌系于忠朋之子，于忠朋的父母在其死亡前就已去世，江春红、于斌系其法定继承人。又查明，原告陈述张涌将包括涉案房屋在内的多处房屋委托舒涛出售，是张涌交付给于忠朋涉案房屋钥匙，且出售涉案房屋后张涌多次表示协助办理过户手续，并自2003年12月交付涉案房屋后居住使用至今。张涌陈述其未委托舒涛出卖涉案房屋，是舒涛借用涉案房屋，其将包括涉案房屋在内的3套房屋钥匙交给了舒涛，对涉案房屋如何使用、居住不清楚，也不知道舒涛将涉案房屋出售。舒涛陈述其与张涌关系非常好，张涌委托其出卖包括涉案房屋在内的6套房屋，并交给其6套房屋的钥匙。还查明，被告张涌在城阳区明阳路仁和居2号楼包括涉案房屋在内共有13处房产，为在招行青岛分行办理抵押贷款，山东恒正房地产评估有限公司2014年5月6日对上述房产进行了评估，后上述房产2014年5月15日在青岛市城阳区房地产管理处办理了抵押，现涉案房屋抵押权已消灭。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点是于忠朋与被告张涌之间关于涉案房屋买卖行为效力问题。本案中，被告张涌主张涉案房屋买卖行为无效的主要理由是舒涛将属于自己的房屋出售给于忠朋属于无权处分行为，因舒涛及原告并无证据证明被告张涌对涉案买卖合同进行了追认，因此，本案合同应属无效。本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案查明的事实看，至本案起诉前，于忠朋及两原告已占有使用涉案房屋十年有余，在此期间，张涌作为涉案房屋的产权人从未就此提出过异议，从张涌将涉案房屋钥匙交付给舒涛，舒涛与于忠朋签订涉案房屋买卖合同、收取于忠朋涉案房屋房款83412元、交付给于忠朋涉案房屋钥匙等行为来看，于忠朋有理由相信舒涛对涉案房屋具有处分权，舒涛就与于忠朋涉案房屋买卖的行为应当构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，应当认定舒涛在本案中的代理行为有效，张涌应对舒涛的代理行为承担民事责任，故于忠朋与张涌之间关于涉案房屋买卖行为依法成立，从成立时起具有法律约束力。被告舒涛主张受张涌委托与于忠朋签订了关于该房屋的买卖合同，涉案房屋买卖合同已由双方履行，且被告舒涛已将房屋交付给于忠朋达十年有余，结合本案案情及各方当事人的陈述、证据，考虑到被告张涌从未对此提出异议的事实及其他相关情形，应视为被告张涌对涉案房屋买卖行为进行了追认，综上分析，被告张涌仅以被告舒涛对涉案房屋无处分权为由主张本案买卖行为无效不能成立，本院不予支持。两原告作为于忠朋的法定继承人，要求确认被告舒涛与于忠朋于2003年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效、要求被告张涌办理涉案房屋产权变更登记手续，理由正当，于法有据，本院予以支持，但两原告应同时依约向被告张涌支付涉案房屋余款。被告要求原告将涉案房屋腾空并将该房屋并返还被告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告舒涛与于忠朋于2003年12月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告张涌（反诉原告）于本判决生效后10日内协助原告江春红（反诉被告）、原告于斌（反诉被告）办理位于青岛市城阳区户房屋的过户手续。三、驳回被告张涌（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费2135元、保全费954元，均由张涌负担。反诉案件受理费由900元，由张涌自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  康廷富人民陪审员  邹园园人民陪审员  袁海峰二〇一九年十月十一日法官助理于源书记员郭宁