福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初2318号 原告：厦门兴才职业技术学院，住所地福建省厦门市集美区后溪镇兴溪路879-889号。 法定代表人：林亚姜，董事长。 委托诉讼代理人：郭文才，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭宇杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：杨和国，男，1966年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈志华，福建磊达律师事务所律师。 原告厦门兴才职业技术学院（简称兴才学院）与被告杨和国租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依照简易程序公开开庭进行了审理。原告兴才学院委托诉讼代理人郭文才，被告杨和国委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。经协商，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 兴才学院向本院提出诉讼请求：1.要求杨和国履行合同义务，腾退店面及管理房，将店面及管理房交付给兴才学院；2.本案诉讼费由杨和国承担。事实和理由：双方于2007年3月8日签订了《承租合同书》，约定杨和国将曾厝（竹乌）分得的鱼池地4.641亩，旱地1.049亩，总计5.69亩，承租给兴才学院作为办学用地。兴才学院一次性付给杨和国青苗补偿费每亩38000元，共计219220元，兴才学院一次性赔偿杨和国地上物即鱼塘、甲鱼池设施和店面及管理房总计133780元。上述两笔款项在当天签订合同时已支付。合同还约定，该地块被国家或学校征用时租金终止，兴才学院将店面暂借给杨和国使用到该地块被国家或学校征用时租金终止，兴才学院将店面暂借给杨和国使用到该地块被国家或学校征用时止，杨和国无条件搬出，该店面赔偿款归兴才学院所有。讼争地块于2014年作为兴才学院二期项目用地被征收，2015年1月12日厦门市后溪镇人民政府与厦门市民委员会签订了《征地补偿协议书》，征收该村土地89.793亩，案涉地块在征地范围内。按合同约定，杨和国应将店面及管理房交付给兴才学院，但杨和国拒绝履行合同义务，特诉至法院。 杨和国辩称，一、兴才学院并非讼争店面及管理房的权利人，兴才学院主体不适格，案涉《承租合同书》也没有兴才学院所谓的杨和国遇征收时应将讼争店面及管理房交付给兴才学院的约定，显然，兴才学院第1项诉讼请求，与事实不符，于法无据理由如下:1.双方就讼争店面及管理房形成的是租赁合同关系，合同第4条所涉一次性赔偿费的对价仅是讼争店面及管理房本身相应征地补偿款（不含以杨和国人口福利安置的安置房）而非讼争店面及管理房，从案涉合同的名称为《承租合同书》及《承租合同书》第1条约定“合同期满，该土地地上物青苗全部归甲方（杨和国），乙方（兴才学院）无条件退出”可证实该事实，该合同的标的是承租合同；显然，兴才学院仅是讼争店面及管理房的承租人，依法无权要求作为出租人的杨和国腾退返还讼争店面及管理房。2.讼争店面及管理房全部权利自人民政府作出征收决定之日已归于国家。显然，兴才学院并非权利主体，无权要求杨和国腾退、返还店面及管理房。3.案涉《承租合同书》第10条关于遇征收时杨和国无条件搬出的约定的实质是杨和国配合国家征收工作而搬出，而不是指搬出后交付给兴才学院，并不是对兴才学院所负的合同义务。二、《国有土地房屋征收与补偿条例》第八条、《土地管理法实施条例》第二十五条规定征收单位是市、县人民政府，而《征地补偿协议书》载明“征地单位：厦门市后溪镇人民政府”，因此，兴才学院对案涉征收行为是否属于国家征收存疑，若贵院查实不属于国家征收，依案涉《承租合同书》第10条约定，“无条件搬出”的条件便未成就，杨和国便无义务向任何人腾退、交付讼争房屋，那么，兴才学院的第1项诉讼请求，就与事实不符，于法无据，不能成立。学校征用的条件是不可发生的约定，故该约定应视为没有约定。综上，程序上，兴才学院主体不适格，应裁定驳回兴才学院的诉讼请求；实体上，若贵院查实案涉征地行为非国家征收，应判决驳回兴才学院的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2007年3月8日，杨和国（甲方）与兴才学院（乙方）签订《承租合同书》1份，约定：“1.甲方自愿把曾厝（竹乌）分得的鱼塘地4.641亩，旱地1.049亩，总计5.69亩，承租给乙方作为办学用地。2.承包期限自签订日期起至2022年2月30日止，承包期满，该土地地上物青苗全部归甲方所有，乙方无条件退出，乙方无权向甲方索要青苗费。3.乙方一次性付给甲方青苗赔偿费每亩叁万捌仟元整，共计赔偿费216220元。4.乙方一次性赔偿甲方地上物、即鱼塘、甲鱼池设施和店面及管理房总计133780元。5.承包期间乙方每年每亩鱼塘地付给甲方租金800元，旱地租金每年每亩400元。租金原则上每年一付，每年租金总计4131元。6.该地块被国家或学校征用时地上物和青苗赔偿归乙方所有，青苗赔偿款若有上浮，上浮部分归甲方所有。……。10.乙方把店面暂借给甲方使用到该地块被国家或学校征用时止，甲方无条件搬出，该店面赔偿款归乙方所有。……。” 2015年1月12日，厦门市后溪镇人民政府（甲方、征地单位）与厦门市村民委员会（乙方、实施征地单位）、厦门市明宏房屋征迁服务有限公司（实施征地单位）签订《征地补偿协议书》（Ｎ0：厦门兴才职业技术学院二期项目001号）。根据厦国土房集【2014】110号《厦门市国土资源与房产管理局集美分局关于厦门兴才职业技术学院二期项目用地土地征收预先通告》，确定位于村民委员会占地面积为59862.042平方米（折合89.793亩）的集体土地及地上附属物因“厦门兴才职业技术学院二期项目”建设需要征收拆除。 2017年1月19日，兴才学院获得厦门兴才职业技术学院二期《建设用地规划许可证》（地字第350211201704005号），用地面积59862.052平方米。 案涉店面及管理房的建设未批准手续。 上述事实有相应证据及庭审笔录予以佐证，依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题具体分析如下：1.双方之间对于案涉店面及管理房的约定是什么法律关系。兴才学院主张其已“买断”案涉店面及管理房的权利，否则《承租合同书》中不会对其进行补偿，并在合同书第10条体现“暂借”字样，双方就该部分属于买卖合同关系，而杨和国抗辩双方对于案涉店面及管理房系租赁合同关系，合同书约定了承包期限，承包期满地上物归属于杨和国，故不存在所谓“买断”的意思，双方仍然租赁合同关系。本院认为，结合《承租合同书》第2条约定：“承包期限自签订日期起至2022年2月30日止，承包期满，该土地地上物青苗全部归甲方所有，乙方无条件退出，乙方无权向甲方索要青苗费。”以及合同书整体分析，双方对于店面及管理房的约定同对应的承包地一样属于租赁合同关系。至于对相关补偿的理解，此系该案合同约定之特殊所在，兴才学院对青苗及地上物提前进行补偿系为了达成租赁合同而对出租人将来可能获得的征地补偿进行提前支付，对于案涉合同租赁期满而又未被国家征收情况下对已进行的补偿如何处理，合同未进行明确约定。而至于合同书第10条约定的“暂借”亦可理解为系兴才学院按约定取得权益后再给杨和国使用之行为。 2.双方对于案涉店面及管理房约定的效力问题。根据前述分析，双方对于案涉店面及管理房约定系租赁合同纠纷，无论案涉店面及管理房是否被征收或者征用，首先应就案涉店面及管理房的约定效力问题进行分析。案涉店面及管理房属于未经批准建设的临时建筑，依照《最高人民法院》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故双方涉及店面及管理房出租的约定无效。而“临时建筑”是指必须限期内拆除，且结构简易的建筑物和其他设施，兴才学院主张案涉店面及管理房不属于前述司法解释的“临时建筑”范畴，该主张缺乏依据，依法不予采纳。因双方对于案涉店面及管理房的租赁约定无效，且杨和国拒绝腾退，经本院释明，兴才学院坚持主张双方合同约定有效，且不变更诉讼请求，此情形下，兴才学院要求杨和国腾退案涉店面及管理房，缺乏法律依据，依法予以驳回。根据前述分析，案涉店面及管理房是否在征收或征用范围内，不在本案审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门兴才职业技术学院的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由厦门兴才职业技术学院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 钟乾华 二〇一九年十月十二日 代书记员 谢颖萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院》 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。