福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初3910号 原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴、李丽飞，福建瀛莱律师事务所律师、实习律师。 被告：唐海燕，女，1978年11月16日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘赞，福建泉南律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告唐海燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告唐海燕及其委托诉讼代理人刘赞到庭参加诉讼，第三人付凤阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、唐海燕、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款104648元，并按日万分之五标准计算自2015年5月8日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2、唐海燕、付凤阳承担以公积金放款230000元为基数按日万分之五标准计算自2015年6月21日起至2018年1月21日止的逾期付款违约金108675元。3、唐海燕、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年5月6日，唐海燕向新新房地产公司定购新新房地产公司开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际2号楼B2601房屋，建筑面积104.74㎡，总房价款544648元，为此支付定金10000元。2015年5月20日，唐海燕与新新房地产公司签订编号为201505200039的《商品房买卖合同》1份，主要约定首付款114648元应于合同签订前支付，余款430000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，如属预售商品房，买受人（即唐海燕）应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人在出卖人（即新新房地产公司）书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款163512元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款104648元未付。与新新房地产公司发生商品房买卖合同关系的实际主体是付凤阳，唐海燕购买案涉商品房是基于付凤阳的委托，以自己的名义实施的代理行为，是一种隐名代理行为。 被告唐海燕辩称，一、新新房地产公司要求唐海燕支付104648元以及承担相应违约金缺乏事实和依据。新新房地产公司缺乏基本商业诚信，唐海燕从来不认识付凤阳，更不存在受托付凤阳购买案涉商品房。唐海燕与新新房地产公司签订定购单时便支付定金10000元，并于当日将100000元首付款按新新房地产公司要求支付给案涉项目承包单位的供应商泉州市新恒强建设发展有限公司，其余以现金方式交给新新房地产公司，新新房地产公司在收到款项后，开具了收据给唐海燕，并注明抵扣工程款，即新新房地产公司将款项付给案涉项目承包单位的供应商，新新房地产公司同意承包单位以工程款的形式抵扣。新新房地产公司将收据开具给唐海燕后，于2015年5月20日与唐海燕签订《商品房买卖合同》并办理网上签约登记备案，并于2015年5月28日开具114648元的正式发票给唐海燕。若新新房地产公司没有收到唐海燕的首付款，为何协助办理网上签约登记备案，将房屋交付给唐海燕，且直到2019年2月14日才进行催款，这完全不符合常理。退一步讲，新新房地产公司在首付款支付四年后催讨，也远远超过诉讼时效。二、新新房地产公司要求唐海燕以公积金230000元为基数，按日万分之五支付自2015年6月21日起至2018年1月21日止的违约金及律师费缺乏依据。唐海燕完全按合同约定履行自己义务，公积金贷款直至2018年1月12日才办理下来系新新房地产公司过错。房产主体结构需要封顶才能贷款，新新房地产公司案涉2号楼直至2017年底才主体封顶，并且在2018年将相关材料送至按揭商业银行。唐海燕曾多次前往泉州台商投资区公积金中心和按揭商业银行咨询，均是新新房地产公司未达到办理公积金贷款的建筑条件。退一步讲，新新房地产公司要求唐海燕支付自2015年6月21日起的违约金也超过诉讼时效。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年5月20日，新新房地产公司与唐海燕签订合同编号为201505200039《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定唐海燕向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积104.74平方米，总价款544648元。唐海燕于2015年6月12日支付新新房地产公司购房款200000元，于2018年1月12日通过银行按揭贷款支付购房款230000元。《商品房买卖合同》第六条约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见附件六合同补充协议”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（Ａ）种付款方式缴付房价款。Ａ.按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款〔人民币〕￥114648元整（大写：零仟零佰壹拾壹万肆仟陆佰肆拾捌元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款（下称贷款）付清剩余房价款〔人民币〕￥430000元整（大写：零仟零佰肆拾叁万零仟元）……”该《商品房买卖合同》于2015年5月28日进行登记备案。新新房地产公司于2015年5月28日向唐海燕开具金额为114648元的销售不动产统一发票。2018年6月7日，唐海燕办理了案涉商品房交接手续。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、商品房预售许可证、开发项目首次登记证明、中国建设银行单位客户专用回单、楼宇交接书、房屋验收确认书、承诺书、福建增值税普通发票、委托代理协议，唐海燕提供的销售不动产统一发票，以及新新房地产公司与唐海燕的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于案涉房屋是否系付凤阳以唐海燕的名义购买及案涉购房款104648元是否已付的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款104648元尚未支付。案涉商品房是付凤阳以唐海燕的名义购买，有新新房地产公司提供的定购单、收据及《借款协议》予以证明，付凤阳作为实际购买人，与唐海燕串通骗取新新房地产公司收据，导致新新房地产公司至今没有收到购房款。唐海燕主张不认识付凤阳，对备注抵扣工程的收款收据也说不清楚，可见不存在唐海燕称已经支付案涉购房款的事实。唐海燕作为案涉《商品房买卖合同》的订立方并且实际占有案涉房屋，应当承担付款义务。付凤阳作为实际购买人，也应当承担付款义务。付款义务是合同主要义务，唐海燕及付凤阳未能提供充分证据证明已经支付购房款，应当承担相应违约责任。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即定购单1份、中国建设银行单位客户专用回单/明细、收据记账联各2份，以此证明付凤阳以唐海燕名义购买案涉商品房，案涉商品房仅支付部分购房款。证据2即《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款163512元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据3即申请借款报告、付凤阳身份证各1份、借条/借款协议各2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向原告借款用于工程施工至今未还。证据4即EMS特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日向唐海燕发函要求唐海燕在合理期限内付清购房款，但唐海燕至今不予支付。唐海燕质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，新新房地产公司备注得非常清晰，是唐海燕付款，不是付凤阳付款。对证据2即《借款协议》以及证据3即申请借款报告、借条、借款协议，真实性无法确定，且与本案无关。从证据内容可以直接看出新新房地产公司同意首付款抵扣案涉承包项目工程款，至于付凤阳与承包单位、新新房地产公司之间的债权债务纠纷应当另案处理。对证据4即EMS特快专递、催款函，唐海燕有收到，但是唐海燕已付清全部购房款。 唐海燕认为，唐海燕已经支付全部案涉购房款，新新房地产公司的诉讼请求缺乏依据。唐海燕在新新房地产公司售楼部大厅买房交款时，新新房地产公司的业务员要求唐海燕将100000元款项转账至吴祝玲账户，并当场支付4000多元现金。2015年5月28日，新新房地产公司向唐海燕开具114648元首付款发票（含定金10000元），证实新新房地产公司确认已收到唐海燕支付的全部首付款，除非新新房地产公司有相反证据足以推翻，否则本案不存在唐海燕尚欠新新房地产公司104648元的情况。退一步讲，即使认定唐海燕没有支付首付款104648元，新新房地产公司的请求也已经超过两年的诉讼时效。唐海燕相应提供以下证据：证据5即DCC历史流水1份，以此证明唐海燕向新新房地产公司支付100000元首付款的事实。证据6即收据及销售不动产统一发票各1份，以此证明新新房地产公司已经收到唐海燕支付的114648元首付款。新新房地产公司质证称，对证据5的真实性没有异议，但该100000元并不是支付到新新房地产公司账户，数额也不足以支付首付款。证据6，收据是拍照形式，对真实性有异议，新新房地产公司并未提供收据的客户联给唐海燕，该收据备注的信息是与付凤阳工程款有关，客户联应该在付凤阳处，新新房地产公司至今没有收到案涉购房款，该收据没有实际履行；发票真实性无异议，但该发票不能作为付款凭证，仅是记账凭证，买受人以普通的发票证明其已经履行付款义务的法律前提是合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证。 本院经审查认为，关于新新房地产公司提供的证据，对证据1的真实性予以确认。证据2，对新新房地产公司的自认部分予以采纳。证据3，因与本案无关，不予审查，但该证据可以证明付凤阳是案涉工程的承包方。证据4，对其真实性予以确认，但不能据此证明新新房地产公司的主张。关于唐海燕提供的证据，对证据5的真实性予以确认。对证据6发票的真实性予以确认，收据因没有原件，真实性无法确认。案涉房屋是否系付凤阳以唐海燕的名义购买及案涉购房款104648元是否已付的问题，根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款104648元的《借款协议》，该《借款协议》载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区新新房地产开发有限公司投资建设的位于泉州洛阳新新·蓝郡国际“项目第2号楼26层Ｂ2601单元商品房资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币壹拾陆万叁仟伍佰壹拾贰元（￥163512元）（首付104648元整，外加付凤阳垫付差价58864元整），乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年5月8日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司自认在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款104648元的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司于2015年5月28日开具了114648元（含定金10000元）的销售不动产统一发票给唐海燕，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定唐海燕已经支付其案涉购房款104648元。况且，从唐海燕与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并于2015年5月20日进行备案登记，新新房地产公司提供了于2015年5月6日和同年5月7日分别出具的收到唐海燕交来2＃Ｂ2601定金10000元和房款（抵工程）104856元的收据及于2015年5月28日向唐海燕开具销售不动产统一发票，协助唐海燕办理银行按揭贷款事宜，2018年6月7日新新房地产公司将案涉商品房交付给唐海燕，唐海燕进行房屋验收确认这一系列行为，足以证明案涉商品房是唐海燕购买，并非付凤阳以唐海燕的名义购买，且案涉购房款104648元唐海燕已经付清。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉购房款104648元已经付清，并积极配合唐海燕享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张唐海燕尚未支付其购房款104648元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款104648元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向唐海燕要求支付购房款104648元。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与唐海燕签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到唐海燕支付的全部购房款，其要求唐海燕或付凤阳继续支付案涉购房款104648元以及承担相应违约责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，对其请求不予支持。关于唐海燕主张新新房地产公司的该项诉讼请求超过诉讼时效的问题，因新新房地产公司与唐海燕虽约定的首付款期限为主合同签订即2015年5月20日前，并约定采用银行按揭贷款方式偿还房款，且于2015年6月12日支付新新房地产公司购房款200000元，于2018年1月12日通过银行按揭贷款支付购房款230000元，系约定购房款分期履行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”又新新房地产公司2019年2月14日向唐海燕发送催款函，故新新房地产公司的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，因此唐海燕主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由不成立，本院不予采纳。关于唐海燕或付凤阳是否应承担以公积金放款230000元为基数，按日万分之五计算自2015年6月21日起至2018年1月21日止的逾期付款违约金108675元，因双方约定以银行按揭贷款支付购房款，而银行按揭贷款需要双方配合且符合相应的条件才能完成，依目前相关规定，公积金必须在案涉楼房主体工程结构封顶后才能放款，新新房地产公司未能提供证据证明案涉工程何时完成主体封顶，也没有提供因唐海燕怠于办理银行按揭贷款导致延期支付该笔购房款的证据，因此其主张缺乏事实依据，不予采纳。新新房地产公司要求唐海燕支付其因本案支出的律师费3000元，理由根据不足，于法无据，不予支持。据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费5640元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 审 判 员  陈秀军 人民陪审员  陈腾飞 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。