云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2624民初641号原告：中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行，住所地：麻栗坡县麻栗镇玉尔贝路**。负责人：林宇，副行长（主持工作）。委托诉讼代理人：张萍，云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所专职律师，特别授权。被告：卢启宾（未到庭）被告：吕选梅（未到庭）被告：文山荣华房地产开发有限公司，地，地址麻栗坡县莱溪小区/div>法定代表人：邹建锋，总经理。委托诉讼代理人：潘树美、陶江旺，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。原告中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行（以下简称农行麻栗坡县支行）与被告卢启宾、吕选梅、文山荣华房地产开发有限公司（以下简称荣华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行麻栗坡县支行委托诉讼代理人张萍，被告荣华公司委托诉讼代理人潘树美、陶江旺到庭参加诉讼，被告卢启宾、吕选梅经本院送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行麻栗坡县支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除农行麻栗坡县支行与荣华公司及卢启宾于2016年2月2日签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令卢启宾赔还农行麻栗坡县支行借款本金613578.00元及相应的银行利息（利息延续至本金全部付清之日止）；3.判令吕选梅对上述第二条诉讼请求所涉及的借款本息承担连带清偿责任；4.判令荣华公司对上述第二条诉讼请求所涉及的借款本息承担保证清偿责任；5.法院处置抵押物时，原告享有优先受偿权。事实及理由：2015年1月8日，农行麻栗坡县支行与荣华公司分别签订了《一手房贷款业务银企合作协议》（以下简称合作协议）和《商品房回购协议》（以下简称回购协议），两份协议规定：甲方（农行麻栗坡县支行）向合作项目的购房人提供个人购房贷款。在购房人委托乙方（荣华公司）代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以购房人为所有权的房地产权利证书办理完毕10日内，将房地产权利证书直接交甲方保管；单个借款人向甲方申请借款后，乙方负责通知借款人在规定的时间内办理《商品房抵押登记手续》，并将抵押、登记证明文件交甲方保管，同时签订“房地产抵押合同书”等。2016年1月26日，卢启宾持与荣华公司签订的《商品房购销合同》到农行麻栗坡县支行申请贷款人民币850000.00元，因该合同明确了荣华公司能在卢启宾交清各项费用后的180个政府工作日内办理产权证，且农行麻栗坡县支行与荣华公司签订有《合作协议》和《回购协议》，便同意按卢启宾的申请贷款给其用于购买位于。因当时所购房屋未办理产权证不能办理抵押登记，荣华公司需对此笔贷款本息承担保证清偿责任，吕选梅自愿对该笔贷款承担共同还款责任，2016年2月2日四方一起签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），《借款合同》第7.9、9.1.5、11.4、11.6项和第三十三条分别约定了售房人无法按房屋买卖合同约定办理房地产权属证书时借款人应履行的通知义务、借款人未按约定用途使用借款时贷款人可以提前收回已发放借款的权利、非因贷款人原因造成房地产权未在约定期限内办妥时贷款人有权提前收回已发放贷款的权利、办理抵押登记的时间、借款期限等内容。签订《借款合同》当天，农行麻栗坡县支行便将卢启宾所贷款项全部划到荣华公司设立在麻栗坡的银行账户上。农行麻栗坡县支行放款过后，被告一直未按照《商品房购销合同》、《合作协议》和《借款合同》的规定办理权属证书和抵押登记手续，导致贷款处于无抵押状态。另经审查卢启宾虽按时还款，但还款人却不是其本人，而是与荣华公司有关联的单位或个人，从被告一直未办抵押登记和还款的情况看，卢启宾向农行麻栗坡县支行所借款并非用于购买，而是被挪作他用，完全改变了《借款合同》规定的借款用途。根据《借款合同》相关条款的约定，被告的行为已经构成明显违约，原告有权提前收回发放借款本息的权利。综上，被告不能按约办理抵押登记和改变借款用途的行为，已经构成严重违约，故农行麻栗坡县支行向法院提起民事诉讼。卢启宾未到庭，也未提交书面的答辩意见。吕选梅未到庭，也未提交书面的答辩意见。荣华公司答辩称：1、农行麻栗坡县支行主张被告未按照《个人购房担保借款合同》的约定办理抵押权登记构成违约无事实和法律依据。《个人购房担保借款合同》虽然约定了办妥房权证的时间，但合同也约定，所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起10日内办妥房权证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。而办理抵押登记的前提是要先办理房屋产权证书，根据合同的相对性，房权证书的办理时间只能由《商品房购销合同》的双方卢启宾和荣华公司进行约定，原告无权与被告卢启宾或者荣华公司进行约定。又依据被告卢启宾与被告荣华公司签订的《商品房购销合同》以及《补充协议》，双方明确约定了要办理房地产权属登记的前提是房屋符合交付条件、被告卢启宾向被告荣华公司交清各项费用并出具书面委托后180个工作日办理。原告农行麻栗坡县支行并无证据证明案涉房屋已经具备交付符合合同约定的交付条件和卢启宾已经向荣华公司交清各项费用并出具了书面委托，其应当承担举证不能的法律后果。办理抵押登记的条件并不具备，因此不存在违反合同约定，不构成违约；2、农行麻栗坡县支行诉称卢启宾存在改变借款用途的行为，没有事实依据。农行麻栗坡县支行诉称卢启宾存在改变借款用途的行为，依据主要是《农行历史数据报告》，而该组证据因侵犯了被告卢启宾的个人隐私，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第68条规定的以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定取得的证据为不法证据，来源不具备合法性，不能作为定案依据。同时，农行麻栗坡县支行认为不是卢启宾在还款毫无依据，其一直是从卢启宾的个人账户上进行扣款。至于卢启宾与他人之间有何资金往来情况，农行麻栗坡县支行无权干涉，也与本案无关。退一步讲，就算该组证据合法，从证据的内容上也无法推定出卢启宾改变借款用途，这属于原告的主观臆断，没有证据也没有逻辑。除此之外，《一手房贷款业务银企合作协议》第十二条明确规定，原告发放的贷款全部进入原告监管的荣华公司的账户，自该账户建立之日起至合作项目竣工验收合格之日止，原告一直在监管该账户，若被告真的改变了资金用途，则原告完全有条件进行监管并阻止，且能够提供被告改变资金用途的证据，但显然原告并没有这方面的证据；3、卢启宾从借款之日起至今，一直是按约偿还每期贷款，从无逾期行为，农行麻栗坡县支行也能够按时正常获得贷款本息，没有存在任何经济损失。在正常还款的前提下，如随意解除合同，将不利于保护交易甚至引发更多的诉争。综上，卢启宾并不存在改变借款用途的行为，荣华公司也没有违约，农行麻栗坡县支行的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是：1、被告是否存在违约行为？2、原告的诉请是否应得到支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据为农行麻栗坡县支行提交的：Ａ1、（1）《一手贷款业务银企合作协议》、（2）商品房回购协议、（3）担保承诺书，证明：①单个借款向原告方申请借款后，荣华公司有负责通知借款人办理商品房抵押登记的义务；②卢启宾所购房屋未办理抵押登记前和抵押登记后2年内荣华公司有对本案所涉贷款本息承担保证担保的义务；Ａ2、（1）中国农业银行个人住房贷款申请书、（2）内部运作表、授权委托书、面谈笔录、卢启宾、吕选梅的身份证复印件、结婚证及户口本，证明：①卢启宾于2016年1月26日向农行麻栗坡县支行申请贷款850000.00元及农行麻栗坡县支行对卢启宾提交贷款材料审查的情况；②卢启宾及吕选梅的身份情况；Ａ3、（1）阶段性担保承诺书、（2）商品房回购协议、（3）同意房地产抵押承诺书、（4）共同还款承诺书，证明：①在卢启宾所购的房屋未办理抵押期间，荣华公司有对本案所涉借款承担阶段性担保的义务；②荣华公司有协助借款人取得房地产权利证书、办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续的义务；③吕选梅是共同还款人；Ａ4、（1）商品房购销合同、（2）合同补充协议，证明：①卢启宾、吕选梅向荣华公司购买的事实；②荣华公司为购房人办理房产证的时间为购房人交清各项费用具书面委托后180个政府工作日；Ａ5、个人购房担保借款合同，证明①贷款的金额、期限和还款方式；②签约双方的权利义务和各自应承担的责任；Ａ6、（1）个人资金支付授权委托书、（2）贷款放款回执，证明农行麻栗坡县支行已按约发放贷款。Ａ7、（1）被告荣华公司工商登记基本信息，证明荣华公司的工商登记以及公司的基本情况。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：Ａ7、（2）中国农业银行云南省分行历史数据查询报告，与Ａ7（1）同时证明借款人向农行麻栗坡县支行所借的贷款不是借款本人赔偿，借款用途已发生改变。荣华公司质证认为对该证据的三性及证明观点均不认可，农行麻栗坡县支行作为金融机构，利用其能够掌握所有相对人银行账户流水信息的优势地位，未经相对人或利害关系人通过合法途径申请或调取，擅自违法披露相对人的资金往来情况，侵害了当事人的隐私，该材料不具备合法性，同时该份材料内容无法得出卢启宾将借款挪作他用而没有用于购买本案所涉房产的案件事实，与农行麻栗坡县支行在本案的相关陈述及证据相矛盾。本院认为，农行麻栗坡县支行作为国家金融机构，对所贷出款项的使用及还款情况有一定的监管义务，双方在借款合同中对于借款的监管也存在约定，因此其对卢启宾的还款账户以及情况进行查询分析属于其监管范围，且农行麻栗坡县支行并未将该查询报告公之于众或扩大公开范围，不应认定为侵犯卢启宾个人隐私，该证据具有合法性。同时，证据能够证实卢启宾自农行麻栗坡县支行放贷之日起的还款情况，客观、真实，与本案具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案确认如下法律事实：2015年1月4日，荣华公司对农行麻栗坡县支行作出担保承诺书，对荣华公司荣华雅苑住宅小区项目7400万个人按揭贷款申请承诺对个人住房贷款阶段性担保，个人住房贷款阶段性担保期限止于办妥正式抵押登记，个人商用房贷款阶段性担保的期限止于办妥正式抵押手续后2年。2015年1月8日，农行麻栗坡县支行与荣华公司签订了《合作协议》和《回购协议》，两份协议规定甲方（农行麻栗坡县支行）向合作项目的购房人提供个人购房贷款等内容，同时约定了荣华公司应向农行麻栗坡县支行缴纳贷款余额10%的保证金作为质押。回购协议第五条约定，借款人如逾期不偿还借款本息、延期不签订房产抵押合同、不办理《商品房抵押他项权利证明书》、延期不办理商品房回购手续的，均视为违约，甲方有权按照《商品房回购协议》的内容向司法机关提起诉讼请求。两份合同还对双方的其他权利义务都做了约定。2016年1月26日，卢启宾持与荣华公司2016年1月24日签订的《商品房购销合同》（合同编号为ｙｙ-069）到农行麻栗坡县支行申请贷款人民币850000.00元，用于购买麻栗坡县荣华雅苑小区Ａ附1单元1-1、1-2号房。《商品房购销合同》第七条约定：甲方（荣华公司）应于2016年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（卢启宾、吕选梅）。第十二条约定：办理产权登记的契税、公共维修基金、产权登记相关费用由乙方承担，甲方在乙方交清各项费用具书面委托后180个政府工作日内办理购销合同还对房屋买卖合同的其他相关权利义务做出了约定。2016年1月26日，吕选梅签下共同还款承诺书，承诺对该笔贷款本息承担连带责任，荣华公司与卢启宾签订商品房回购协议并出具对卢启宾借款850000.00元进行阶段性担保的承诺书，2016年2月2日，农行麻栗坡县支行按照与荣华公司签订上述两份协议的约定，与卢启宾、吕选梅、荣华公司共同签订了《借款合同》，借款人为卢启宾，借款金额850000.00元，借款期限为120个月，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。吕选梅作为抵押人、荣华公司作为保证人为该笔债务提供担保。《借款合同》9.1.5条约定：“贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权要求保证人承担担保责任......”11.4条约定：“借款人未按约定提供借款证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权......”11.6条约定：“非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十三条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内提出......，贷款人有权采取停止发放借款，提前收回已发放借款......”第三十三条第（2）项约定：“自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记；自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起10日办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”2016年2月2日，农行麻栗坡县支行向卢启宾发放贷款850000.00元至卢启宾指定的荣华公司账户收款账号为。贷款发放后，该笔贷款每月的还款额均按照约定履行。截止农行麻栗坡县支行向本院提起诉讼，麻栗坡县荣华雅苑小区房尚未办理产权证书，也未办理预抵押登记和抵押登记。2019年7月29日，农行麻栗坡县支行以卢启宾违反合同约定、改变借款资金用途、未按约办理抵押登记为由，向本院提起诉讼。本院认为：关于卢启宾、吕选梅、荣华公司是否存在违约的问题？首先，农行麻栗坡县支行认为借款人未按约定使用借款、改变借款用途，其可以按照合同法的规定提前收回借款或者解除合同，但从各方当事人提交的证据来看，农行麻栗坡县支行与卢启宾、吕选梅、荣华公司之间签订的《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。卢启宾、吕选梅与荣华公司签订的商品房购销合同已经主管行政部门备案，农行麻栗坡县支行并无证据证明卢启宾向其提出借款申请时提供的购房合同、首付款发票等材料系虚假的。农行麻栗坡县支行向卢启宾发放贷款后，也是直接将该款项转入了出售人荣华公司的账户，卢启宾借款资金的购房用途已经完成，卢启宾亦通过合同约定的还款账户全面履行了还款义务，并不存在改变资金用途的情况，至于梁胜、梁天等人同时向卢启宾等5户购房人转账的事实也并不能当然地推定出证明卢启宾等人改变借款用途。其次，关于借款人未按照《借款合同》的约定办理抵押登记等手续是否已经构成违约的问题。按照《借款合同》第三十三条第（2）项的约定“自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记；自合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起10日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”而荣华公司与卢启宾、吕选梅在《商品房购销合同》中约定的交付时间和条件为2016年2月28日交付验收合格房屋，约定的办理产权登记的时间为卢启宾、吕选梅交清各项费用出具书面委托180个政府工作日内办理。荣华公司于庭审中自认该房屋尚未进行验收，虽已交付使用但尚未达成办理房地产权证书的条件，无法办理产权证书，也就不能在约定时间内办理了抵押登记。但是，各方签订的《借款合同》第二条（2.1（5）、2.2）明确约定，借款有抵押担保及/或保险的，（预告）登记及/或保险等有关手续未按照贷款人要求办妥且抵押、保险持续有效的，贷款人有权采取调减或者取消合同项下的借款额度、对合同项下借款重新审批、解除合同等一项或者多项措施。《借款合同》第十一条（11.6）明确约定，非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十三条约定的期限内办妥，或贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在合同第三十三条约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按照每日万分之五的比例向贷款人支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开设的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或者其他资产保全措施。根据上述合同条款，借款人未能在合同将签订之日起10日内办妥抵押预告登记，且荣华公司未能按照与卢启宾约定的交付条件、时间和办证条件完成房地产权属登记，导致长期无法完成抵押登记，导致贷款人发放的借款长期处于无抵押权的状态，已经构成违约。农行麻栗坡县支行有权按照合同约定解除合同、提前收回借款。农行麻栗坡县支行的请求解除合同并提前赔还借款本金613578.00元及利息于法有据，本院予以支持，利息按照双方合同约定的利率，从原告起诉之日起计算至本息还清之日止。吕选梅作为共同还款人，对该笔借款承担连带清偿责任，荣华公司作为借款的保证人和阶段性担保人，应当承担连带赔还责任。至于农行麻栗坡县支行请求享有优先受偿权的问题，因尚未办理抵押登记，抵押权尚未成立，不宜支持。被告卢启宾、吕选梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自行放弃权利。综上所述，农行麻栗坡县支行的诉讼请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零四条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行与卢启宾、文山荣华房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、卢启宾于本判决生效之日起30日内赔还中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行借款本金613578.00元，并支付以613578.00元为基数，按照合同约定的利率从2019年7月29日起计算至本金还清之日止的利息；三、吕选梅、文山荣华房地产开发有限公司对第二项中的借款本息承担连带清偿责任；四、驳回中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行的其他诉讼请求。案件受理费9936.00元，减半收取4968.00元，由卢启宾、吕选梅、文山荣华房地产开发有限公司承担。如义务人未按本判决制定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张伟高二〇一九年十月三十日书记员  晏文睿