内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事裁定书（2019）内0521民初3317号 原告：包某某，男，住内蒙古自治区通辽市委托诉讼代理人：关永良，内蒙古盈平律师事务所律师。被告：李某，男，住内蒙古自治区通辽市委托诉讼代理人：李令淼，内蒙古润贤律师事务所律师。第三人：科左中旗国君房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗保康镇王府小区楼下。法定代表人：赵国君，职务：经理。委托诉讼代理人：包某，男，科左中旗国君房地产开发有限公司职工。原告包某某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，追加科左中旗国君房地产开发有限公司（以下简称国君房地产公司）为本案第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包某某及其委托诉讼代理人关永良，被告李某及其委托诉讼代理人李令淼，第三人国君房地产公司的委托诉讼代理人包某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付房款150000元、利息108000元（计息方式及期限150000元×2%×36个月，计息期限为2015年4月7日至2018年4月30日计36个月零23天，原告主张36个月的利息，放弃23天的利息），合计258000元；2.2018年5月1日以后利息计息（月利率2%）至被告履行完全部债务日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告包某某在××镇有面积为110.91平方米的房产一处。2014年4月1日原告包某某与被告李某就该房产转让事宜签订《房屋买卖协议书》，原告包某某将上述房产以每平方米3100元的价格转让给被告李某，房屋总价款为343800元，协议书约定：协议签订日被告李某应付80000元，2014年年末应付50000元，2015年年末应付50000元，2016年年末应付50000元，2017年年末应付50000元，2018年年末应付63800元。协议同时约定：如果被告李某逾期付款则自协议书签订日起以月利率3分计息。但被告李某仅履行了部分付款义务，自2015年至今未履行协议书付款义务，经多次索要无果，故诉至人民法院请求依法判决。被告李某辩称，原告不具有主体资格。被告购买涉案房屋时，是在和谐北苑小区购楼处购买，钱款交付给现金员韩斯琴，且房屋买卖协议书中甲方的名称为架玛吐和谐北苑，并加盖科左中旗架玛吐镇和谐北苑小区印章，同时在2014年11月23日和2014年11月28日两枚收房款收据中也加盖科左中旗架玛吐镇和谐北苑小区的印章，其他收据虽没加盖印章，但收款人均为韩斯琴。商品房销售的主体应是房地产开发企业。2.被告购买房屋所要到达合同的目的为使用、占有、支配、处分等各项权利，商品房销售的开发企业应当与被告签订备案正规具有产权效益的合同书。3.请求法院严格审查原告所提供的合同是否有效，根据相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房买售合同应认定为无效，若双方的合同无效，房地产开发企业就不能以无效的合同向被告主张权利。双方签订的合同原告方具有欺诈行为，因在被告手中的合同中并没有月息3分的协议约定。被告国君房地产公司辩称，对原告的主张没有意见，原告与第三人属挂靠关系，原告借用第三人资质进行房地产开发。原告包某某在举证期限内递交2份证据，证据1、房屋买卖协议书复印件1份；证据2、被告李某出具的欠据4枚（其中2014年4月1日数额63800元欠据为复印件），证明原、被告之间房屋买卖的事实、被告欠款的事实以及原告主张逾期利息的根据。当庭递交商品房预售销售许可及挂靠协议各1份，证明房屋买卖合法及与第三人存在挂靠关系。被告李某质证认为，对证据1真实性无异议，但对证明力有异议，不能证明原告是本案适格主体，卖房方名称为架玛吐和谐北苑且在被告手中协议书中加盖科左中旗架玛吐镇和谐北苑小区的印章，对证据2真实性没有异议。对当庭提交的证据预售销售许可真实性无异议，对协议书有异议。协议书内容为合作开发，另没有明确指出开发楼盘数量，建筑面积与预售许可面积不同，没有约定房屋销售由谁进行，协议书中的印章较为模糊，印章是否真实由第三人进行质证。第三人国君房地产公司质证对原告提交的证据均无异议，挂靠协议上加盖的是第三人的印章。经本院审查认为，对原告包某某提交的证据1、2的真实性本院予以采信；对证据1的证明指向不予采信，不能证明原告包某某是本案适格主体，证据2能够证明被告欠款数额及对违约责任的约定，对此本案予以采信；原告当庭提交的商品房预售销售许可及挂靠协议的能够证明房屋买卖协议书合法有效，原告与第三人之间系挂靠关系，本院予以采信。被告李某在举证期限内递交3份证据，证据1、房屋买卖协议书一份，证明合同主体双方应为科左中旗架玛吐镇和谐北苑小区与李某。证据2、收据4枚，证明2014年3月27日被告支付定金80000元，2014年11月23日支付房款30000元，2014年11月28日支付房款20000元，2014年12月30日支付利息11714元，同时证明原告主体应为科左中旗架玛吐镇和谐北苑小区。证据3、收据1枚，证明2015年4月7日原告收取按揭贷款利息4800元，佐证原告承诺被告按揭贷款偿还尾欠款。原告包某某质证认为，对上述证据真实性均无异议，证明指向均有异议，不能证明被告所述的证明指向。买卖协议明确载明合同主体为双方当事人，加盖有和谐北苑小区的公章不能因此为否定原告主体资格，同时所谓和谐北苑小区在法律关系中并不具有主体资格，被告所提交的收据恰恰证明原告按合同第三条约定收取利息的事实。第三人国君房地产公司质证没有意见。经本院审查认为，被告所举证据1能够证明原告包某某不是本案适格主体，本院予以采信；证据2能够证明被告交付房款及利息的数额，本院予以采信；证据3没有其他证据相佐，不能证明双方变更了购房尾欠款的给付方式，对此本院不予采信。第三人国君房地产公司未向法庭递交证据。本院经审理认定事实如下：原告包某某挂靠第三人国君房地产公司，对科左中旗架玛吐镇和谐北苑小区进行开发，原告包某某自负盈亏。第三人国君房地产公司授权原告包某某对外出售房屋。2014年3月27日，原告包某某与被告李某就被告李某购买和谐北苑商业楼南数第四间达成购房意向，被告李某向原告包某某交付定金80000元。2014年4月1日原告包某某与被告李某乙方签订《房屋买卖协议书》一份，内容为“1、乙方购买甲方和谐北苑商业楼南数第三间，不算门卫，面积110.91平方米，每平方米3100元，合计人民币（大写）叁拾肆万叁仟捌佰元整，(小写)343800.00元；2、付款方式：首付人民币捌万元整，尾欠款263800元，分五年付清。2014年12月末付50000元，2015年12月末付50000元，2016年12月末付50000元，2017年12月末付50000元，2018年12月末付63800元；3、自协议签订之后起乙方欠甲方楼房款的利息按照科左中旗农村信用合作社商业贷款的利息计算，季度结息。4、……；5、……；6、……；7、……；8、如乙方按期还款付息，甲方不得将商业南数第三间，不算门卫楼房卖给他人，如发生转卖，甲方负全部责任”。对于除定金外的剩余购房款263800元，被告李某于协议签订当日为原告包某某出具欠据六枚，金额分别为50000元、50000元、50000元、50000元、50000元、63800元，还款日期分别约定为为2014年12月末、2015年12月末、2016年12月末、2017年12月末和2018年12月末，在上述五枚欠据中据约定“利息按信用社商贷利息结算，年末一次性结息，如到期不还，自欠款之日起按3分利计算”。2014年11月23日、28日，被告李某分别偿还原告包某某30000元、20000元，2014年12月30日被告李某支付原告包某某欠款利息11714元，利息按月利率0.12024‰计算，2015年4月7日被告李某支付原告包某某欠款利息4800元，利息按月利率0.8%。2014年4月1日签订合同后，房屋交付被告李某，第三人国君房地产开发公司于2014年5月29日取得商品房预售销售许可，对原告包某某出售房屋的行为认可，本案中不向被告李某主张权利。本院认为，经第三人国君房地产公司授权，原告包某某与被告李某签订的《房屋买卖协议书》实为商品房销售合同，是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同，第三人国君房地产公司系涉案楼房项目的开发单位，并已取得商品房预售销售许可，原告包某某依授权对外出售房屋，故该《房屋买卖协议书》合法有效，第三人国君房地产公司与被告李某之间存在权利义务关系。原告包某某作为实际开发人要求被告李某履行合同义务，不符合合同相对性原则，对于例外情形没有明确法律规定，故原告包某某诉讼主体不适格。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告包某某的起诉。案件受理费5756元,退回原告包某某。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。     审判长杨 春 娟审判员董 发 人民陪审员  佟 呼 和   二0一九年十月十日 书记员张 子 扬