安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初11072号原告：王志兰，女，1948年6月10日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：苏畅，安徽承义律师事务所上海分所律师。被告:刘咸友，男，汉族，1959年8月5日生，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：刘俊，系被告刘咸友的儿子。被告:董冉芳，女，1962年4月26日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：刘俊，系被告董冉芳的儿子。被告:刘莉，女，1983年11月18日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：方志武，安徽文奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄士华，安徽祖庭律师事务所律师。被告：刘俊，男，1985年4月7日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告王志兰诉被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告王志兰的委托诉讼代理人苏畅，被告刘咸友、董冉芳共同的委托诉讼代理人刘俊，被告刘莉的委托诉讼代理人方志武、黄士华，被告刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志兰向本院提出如下诉讼请求：1.确认被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊在分配房产时，将包河区东流路(南二环路)189号望湖北苑22幢4层2-405号房屋分割给刘莉的行为无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年3月10日，被告刘咸友、董冉芳因偿还原告借款的需要，把自己将要回迁的60平方米住房出售给原告，并与原告签订了涉及借款、售房事宜的协议。原告自2003年3月10日起至2007年3月1日陆续支付被告全部售房款共计8.7万元。被告刘咸友于2007年初将自己回迁的包河区望湖北苑22幢4层2-405号房屋交付给原告，原告于2007年7月份申请安装了有线电视（以原告丈夫董如秀名义），对该房屋装修后入住。2007年11月22日，被告刘咸友为了让原告住得放心，再次书面承诺“包河区望湖北苑22栋405室房屋房产权属归董如秀(原告丈夫)所有”，同时声称正在为原告办理房产证。原告居住该房屋至今已长达10余年，在此期间，原告数次催促被告刘咸友为其办理房产证，刘咸友都称正在办理。后原告通过查询获悉自己所居住的包河区望湖北苑22栋2-405室房屋产权登记在被告刘莉名下。原告即向相关部门提起了行政复议，后又向行政复议机关撤回了复议申请。现为了维护原告的权利，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告刘咸友、董冉芳、刘俊共同辩称：房屋争议与刘俊无关，刘咸友、董冉芳签订的协议跟被告刘俊没有沟通，刘莉是刘俊的姐姐，刘俊认为应该由刘咸友承担，刘咸友借款属实，以房抵债也属实，原、被告双方均有责任，明知拆迁房是共有的。被告刘莉辩称：原告起诉被告刘莉诉讼主体不适格，本案是房屋买卖合同纠纷，被告刘莉并不是房屋买卖合同纠纷的相对人，没有事实法律依据，案涉房屋的房产证目前已经办理在被告刘莉名下，被告刘莉取得案涉房屋合理合法，系拆迁安置的权利人，并不存在无效的行为，被告刘咸友将房屋抵偿债务是没有经过其他权益人的同意，其抵偿协议无效，也侵害了刘莉权益，请求驳回原告诉请。本院经审理查明如下事实：2003年3月10日，被告刘咸友、董冉芳因偿还原告借款的需要，把自己将要回迁的60平方米住房出售给原告，并与原告签订了涉及借款、售房事宜的协议。原告自2003年3月10日起至2007年3月1日陆续支付被告全部售房款共计8.7万元。被告刘咸友于2007年初将自己回迁的包河区望湖北苑22幢4层2-405号房屋交付给原告，原告于2007年7月申请安装了有线电视（以原告丈夫董如秀名义），对该房屋装修后入住。2007年11月22日，被告刘咸友为了让原告住得放心，再次书面承诺“包河区望湖北苑22栋405室房屋房产权属归董如秀(原告丈夫)所有”。后原告数次催促被告刘咸友为其办理房产证，均未果。后原告通过查询获悉自己所居住的包河区望湖北苑22栋2-405室房屋产权于2015年1月19日登记在被告刘莉名下。另查明：被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊系同一家庭成员，刘咸友、董冉芳系夫妻关系，刘莉系刘咸友、董冉芳之女，刘俊系刘咸友、董冉芳之子。再查明：被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊实际拆迁安置两套房屋，总面积190.5平方米，其中登记在刘俊名下的一套120平方米，登记在刘莉名下的一套70.5平方米。还查明：原告于2007年7月己实际搬到涉案房屋居住，至今已连续居住了12年。上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的各方当事人身份证复印件、《借款协议》及借条、收条、《拆迁安置协议书》及《拆迁安置补充协议》、承诺书、合肥有线电视开户手续及缴费发票、望湖街道王卫社居委证明、刘莉委托书、房屋所有权权属登记申请（审核）书、刘莉询问笔录、庭审笔录、房屋登记簿、庭审笔录等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为：原告王志兰与被告刘咸友、董冉芳于2003年3月10日签订的《借款协议》虽名为借款协议，实际上是房屋买卖合同，该协议确定的以房抵债是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告刘俊在庭审答辩中也承认其父刘咸友借款属实，以房抵债也属实。上述协议约定的被告刘咸友、董冉芳给原告王志兰60平方米的住房，多出60平方米的部分，原告王志兰按拆迁价另付给被告刘咸友、董冉芳，后回迁房的实际面积为70.5平方米，原告王志兰补足了差价。被告刘咸友于2007年初将位于合肥市包河区的回迁房交付给原告王志兰，原告王志兰于2007年7月入住案涉房屋，且居住长达12年。本案中，亦不存在合同无效或合同可撤销（即使可撤销，也超出了法律规定一年的期限）的情形，因此，原、被告双方都应按约继续履行合同。被告刘咸友、董冉芳没有按照协议约定履行自身义务，没有将案涉房屋登记办理在原告名下，本院认为，主要原因是案涉房产的价格大幅上涨，被告刘咸友、董冉芳的行为违反了诚实信用的民法基本原则。另办理房屋产权过户登记手续也并非合同生效的必要条件，不能以房屋买卖双方未办理房屋产权过户登记手续来否定房屋买卖合同的效力，且未办理房产过户登记手续是当时的政策原因（拆迁安置回迁房的产权登记滞后性）造成的，并非原告王志兰的过错，被告刘咸友、董冉芳因为房价上涨而不愿意继续履行合同，过错在被告刘咸友、董冉芳，如果被告刘咸友、董冉芳不愿意继续履行合同，也应按案涉房屋的现在市场价格退还原告王志兰相应购房款。被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊系同一家庭成员，2011年被告刘莉、刘俊均已知道案涉房屋被其父母出卖给原告王志兰，且在2007年其父母已经将房屋交付给原告使用，并未提出异议，在2015年办理房产证时，四被告在明知案涉房屋已出售给原告且由原告实际占有使用的情况下，仍然将案涉房屋办理在被告刘莉名下，四被告存在分割案涉房产的事实行为，损害了原告的合法权益，故本院认为四被告共同分割案涉房屋给被告刘莉的行为无效。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告刘莉辩称其父刘咸友将房屋抵偿债务没有经过其他权益人的同意，其抵偿协议无效的辩解意见，本院认为，被告刘咸友、董冉芳享有拆迁房屋份额，且享有拆迁房屋份额在70.5平方米以上（刘咸友、董冉芳享有拆迁房屋份额60平方米，加上每人可增购10平方米，合计享有拆迁房屋份额80平方米），被告刘咸友、董冉芳处分自己享有份额的回迁房（以房抵债）的行为并未损害刘莉、刘俊的合法权益，相反，被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊在明知案涉房屋已出售给原告王志兰且由原告王志兰实际占有使用的情况下，仍然将案涉房屋办理在被告刘莉名下的行为，损害了原告王志兰的合法权益，为法律所禁止，也有违诚信原则。诚实守信乃社会之基石，在合同合法有效的前提下，签订合同的各方均应严格履行各自的合同义务，这样才有利于维护房屋买卖合同的效力及社会的和谐稳定。故对被告刘莉的上述辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊将位于合肥市包河区189号望湖北苑22幢4层2-405号的房屋分割给被告刘莉的行为无效。案件受理费9800元，由被告刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  张 建人民陪审员  许淑萍人民陪审员  张 俊二〇一九年十月二十五日书 记 员  林丽洁附：本案判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。