安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0802民初903号原告：方双红，女，1967年5月15日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：光建，安徽君江律师事务所律师。被告：程双，男，1984年12月11日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐光奇，安徽中皖律师事务所律师。被告：李晓，女，1987年9月7日出生，汉族，住安庆市迎江区。原告方双红与被告程双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序进行审理，并依法追加李晓作为本案共同被告参加诉讼。2019年6月12日，本案裁定转为普通程序，并于2019年9月23日公开开庭进行了审理。方双红及其委托诉讼代理人光建、程双及其委托诉讼代理人徐光奇到庭参加诉讼；李晓经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方双红向本院提出诉讼请求：1.判令程双、李晓履行与方双红于2013年9月4日签订的《房屋买卖合同》，将合同约定的拆迁安置房屋即位于安庆市迎江区顺安南北苑北苑4号楼1单元2403室房屋交付给方双红，并配合履行相关过户手续；2.判令程双、李晓承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2013年9月4日，在安徽省安庆市建设法律事务所的两位法律工作者韩帅、何松泽的见证下，方双红与程双签订了《房屋买卖合同》，约定：程双自愿将拆迁的面积约80㎡的安置房出售给方双红所有，且程双将房屋的拆迁安置协议[迎（龙）新风拆字2013（029）号]和房屋搬迁验收证原件一并交付给方双红。协议还对安置房的安置地点、房屋价款、房屋交付和过户等方面进行了约定。李晓在合同落款签字认可。合同签订后，方双红依约履行了房款交付义务。现合同约定的房屋已安置完成，程双、李晓应当交付房屋。故方双红诉至法院。程双辩称，1.方双红与程双、李晓签订的《房屋买卖合同》未成立，合同中关于买卖房屋的位置、面积、土地使用权性质等合同主要条款未作约定；2.即使合同成立，也是无效合同。本案涉及不动产买卖，出售方必须具有不动产权属证明，而相关权利的设立必须登记才能生效。程双没有出售房屋的产权证明，且程双在出售房屋时，未经过父母等家庭成员同意，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定，该房屋不能转让，双方签订的合同违反国家法律强制性规定，应属无效；3.本案应按无效合同原则处理，程双同意返还方双红支付的购房款并适当赔偿其损失。综上，请求法庭驳回方双红的诉讼请求。李晓未到庭，亦未答辩。方双红围绕诉讼请求依法提交了方双红的身份证、程双的身份证、李晓的身份证、《房屋买卖合同》、《见证书》、收条、迎（龙）新风拆字2013（029）号《安庆市迎江区新河整治工程房屋拆迁补偿安置协议书》、房屋搬迁验收证、《离婚协议书》、离婚登记审查处理表，程双对上述证据的真实性均不持异议，真实性本院予以确认并在卷佐证。至于能否达到证明目的，本院另行阐述。程双、李晓未提交证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：程双与李晓原系夫妻关系。2013年8月22日，程双与安庆市迎江区龙狮桥乡人民政府签订《安庆市迎江区新河整治工程房屋拆迁补偿安置协议书》，确认该户应安置人口2人，产权调换住宅房屋建筑面积为80㎡，还房安置地点在安庆市迎江区顺安路还建点。2013年9月4日，在安徽省安庆市建设法律事务所法律工作者韩帅、何松泽的见证下，程双（甲方）、李晓与方双红（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：一、甲方将自有的待建拆迁安置房（面积约80㎡）出售给乙方所有，该房欲安置在安庆市机场还建点地段，以最后政府安置为准；二、该房售价为人民币165000元，由乙方在签订本合同当日将该房款一次性支付给甲方。同日，甲方将该房的拆迁安置协议、房屋搬迁验收证原件一并交付给乙方；三、甲方保证该待建的安置房在签订本合同前没有向任何第三人出让、抵押等事实；四、甲方承诺该出售房屋因暂时没有取得房屋所有权证书，届时在能办到房屋产权证时，由甲方先将房屋产权证办到自己名下，再过户至乙方或乙方指定所有人的名下；该过户费由乙方承担。如该房屋产权证能直接办理到乙方或乙方指定所有人的名下时，该办证费由乙方承担。另外，如甲方在本合同履行义务期间发生意外事件（下落不明或死亡）其近亲属确认本合同有效，并自愿无条件协助乙方办理房屋产权证登记或过户事宜。五、由于该房正在建设中，乙方尚未实际占有，对此甲方承诺“自签订本协议之日起，如果该房在36个月后未能交付乙方时，对于36个月内的过渡房租费由甲方收取，超过36个月后政府给甲方的过渡房租费由乙方收取。”合同签订当日，程双将《安庆市迎江区新河整治工程房屋拆迁补偿安置协议书》、安庆市新河整治工程房屋搬迁验收证交予方双红，方双红一次性支付房款165000元给程双、李晓，程双、李晓共同出具收条确认。次日，程双与李晓签订《离婚协议书》并办理离婚登记，约定两人名下的拆迁安置房屋，每人各40㎡。经查明，安庆市迎江区龙狮桥乡人民政府于2019年5月安置程双位于安庆市迎江区顺安南北苑顺安北苑4号楼1单元2403室房屋一套，还房安置高层无偿增加12%面积，故应还房面积89.6㎡，现房屋建筑面积88.04㎡，实际还房面积少于应安置面积1.56㎡。根据《顺安路南北苑还建点还房安置实施方案》测算，不足面积1.56㎡给予5500元/㎡补偿计8580元。另查明，安庆市迎江区顺安南北苑还建点小区的土地性质为国有划拨土地，房屋不动产权证办理工作待安庆市政府统一部署安排。本院认为，本案需明确的是程双、李晓与方双红签订的《房屋买卖合同》是否成立及效力问题。因《房屋买卖合同》签订前，程双已与安庆市迎江区龙狮桥乡人民政府签订《安庆市迎江区新河整治工程房屋拆迁补偿安置协议书》，协议确定在安庆市迎江区顺安路还建点安置程双房屋一套，方双红与程双、李晓就程双待安置的房屋签订《房屋买卖合同》，合同对房屋位置和面积、房屋价款、过户方式、税费的承担等都进行了具体而明确的约定，故合同依法成立。对于合同效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。该条规定涉及到强制性规范的理解问题，强制性规范分为效力性规范和管理性规范，效力性规范是以维护国家利益和社会公共利益为目的，管理性规范是以维护管理秩序为目的，三十八条第（六）项调整的是行政管理关系，属于管理性规范。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。另外，根据安置房屋的土地性质，案涉房屋将来取得权属证书是确定的。综上，程双、李晓与方双红签订的《房屋买卖合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，合法有效。合同成立且生效后，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。方双红按合同约定支付了房屋价款165000元，现合同约定的房屋即位于安庆市迎江区顺安南北苑顺安北苑4号楼1单元2403室房屋已安置，程双、李晓应按合同约定将该房屋交付给方双红。该房屋所在的土地性质为国有划拨土地，因该房屋不动产权证办理工作尚未开始，故在能够办理不动产权证时，程双、李晓应协助方双红办理该房屋的过户登记手续。因安庆市迎江区顺安南北苑顺安北苑4号楼1单元2403室的房屋建筑面积为88.04㎡，与合同约定的80㎡存在面积差，由此产生的差价部分，由双方案外协商解决，协商不能另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告程双、李晓于本判决生效之日起十日内将位于安庆市迎江区顺安南北苑顺安北苑4号楼1单元2403室房屋交付给原告方双红，并在该房屋能够办理产权证时，协助将该房屋的产权过户至原告方双红名下。案件受理费80元，保全费1345元，合计1425元（原告方双红已预交），由被告程双、李晓共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  顾正浪人民陪审员  张天妹人民陪审员  李 芳二〇一九年十月二十一日书 记 员  何雅琪本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。