湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2186号上诉人（原审原告）：余乃春，男，1976年6月13日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：王群，湖北高见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司襄阳分行，住所地襄阳市樊城区前进路69号。主要负责人：徐云峰，该行行长。委托诉讼代理人：李强，湖北思扬律师事务所律师。上诉人余乃春因与被上诉人中国工商银行股份有限公司襄阳分行（以下简称工行襄阳分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。余乃春上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持余乃春的全部诉讼请求；2.依法判令由工行襄阳分行承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定余乃春与工行襄阳分行之间签订的房屋租赁合同已经解除，明显缺乏依据，且纵容工行襄阳分行有失诚信的行为。（一）根据本案现有证据，不能证明工行襄阳分行已通知余乃春解除合同的事实。1.虽然工行襄阳分行提供原中国工商银行高新孵化园支行行长柴春武向余乃春发送的手机短信，但该短信中关于“现我行万分抱歉通知可能要解约签订的房屋租赁合同”的内容，仅提及有可能要解约，而并没有解除合同的明确意思表示，依法也就不产生解除合同的效力。2.工行襄阳分行提供的2017年9月18日其相关的负责人与余乃春在会客厅见面的照片，仅能证明双方人员商谈的场景，但事实上，余乃春系襄阳九鼎房地产开发公司的法定代表人，襄阳九鼎房地产开发公司与工行襄阳分行之间素有业务往来，所以该现场照片根本不能证明双方商谈的就是解除房屋租赁合同一事，也不存在工行襄阳分行当面告知解除合同的事实。3.2017年11月2日短信中关于“接上级行通知我行租用你长虹北路名筑楼下门面商铺今天已经全部搬空的内容”，也仅体现工行襄阳分行已搬空的事实，既无解除合同的意思表示，更无要求余乃春接收房屋的意思表示，余乃春从未得到工行襄阳分行解除合同的通知，原以为工行襄阳分行搬空案涉租赁房屋仅是改作他用，所以才会回复短信要求“贵行尽快还我租金，双方合同约定还未到期”。工行襄阳分行作为金融经营企业，其经营行为本应严谨、规范，即使要解除案涉租赁合同，正常情况下也应以书面形式正式函告余乃春，但工行襄阳分行不仅自始至终未书面通知解除的书面证明，柴春武的个人行为并不能代表工行襄阳分行，更为重要的是柴春武的短信内容根本不具有解除合同的明确表示，前述短信不论是发送主体，还是内容，依法均不能产生工行襄阳分行通知余乃春解除合同的效力，原审法院随意解释短信内容，认定工行襄阳分行已通知解除合同，显然与客观事实不符。（二）原审认定工行襄阳分行享有随意解除合同的权利，不仅有失公平、公正，而且有悖诚实信用的原则。案涉房屋租赁合同在第十三条“合同的解除”条款中，明确约定可以解除合同的四种情形，即：双方协商一致解除、因政府拆迁或不可抗力导致的解除、因甲方违约乙方有权单方解除、因乙方违约甲方有权单方解除。前述条款中并没有任何一方有权随意解除合同的权利。案涉房屋租赁合同第十四条第（六）款约定“租赁期内乙方无正当理由需提前退租的，应提前30个工作日通知甲方，并按当年租金%向甲方支付违约金。”该条款约定在“违约责任”条款中，显然约定的是乙方无正当理由提前退租也即违约解除时所应承担的违约责任，但该条款并没有约定违约责任，也就不应适用于乙方随意提前解除合同的情形。原审法院依据前述没有约定违约责任的违约条款，认定工行襄阳分行有权行使解除合同的权利，必然造成工行襄阳分行擅自提前解除合同的违约行为无需承担任何违约责任，明显有失公平，而且有悖起码的诚信原则。二、即使工行襄阳分行已解除合同，依法也应赔偿余乃春的损失，原审法院仅判决支持部分租金及租赁物占用费和利息损失，显失公正，依法也应予以纠正。案涉《房屋租赁合同》第十四条第八款约定：一方违约给对方造成损失的，除按前述约定承担责任外，还应依法承担赔偿责任。工行襄阳分行作为与余乃春所在的襄阳九鼎房地产开发公司长期存在业务往来的金融机构，明知余乃春的地址和联系方式，但始终未以正式函件通知解除合同，柴春武的短信既无明确解除合同的意思，也没有要求余乃春核实接收案涉租赁房产的表示，并且现场还遗留由工行襄阳分行的广告招牌等设施，即使工行襄阳分行已解除合同，但其对案涉租赁房产至今仍处于空置状态负有直接责任，余乃春依法也有权要求其赔偿2017年8月22日至另行出租时的空置期租金损失，以及因提起本案诉讼而依约应承担的律师费支出损失。原审法院无视工行襄阳分行虽已解除合同的违约行为以及由此给余乃春造成的经济损失，仅判决工行襄阳分行支付余乃春自2017年8月22日至2017年11月2日期间的租金及占用费202469.76元，并且以余乃春未提交票据为由而不予支持律师费的主张，不仅有失公平，而且纵容工行襄阳分行的不诚信行为，严重损害余乃春的合法权益，依法应予以纠正。综上所述，原审法院在认定事实和适用法律方面均存在错误，导致判决明显不公，为维护自身权益，余乃春特向贵院提起上诉，恳请贵院撤销原审判决，并予以改判支持余乃春的全部诉请。工行襄阳分行辩称，工行襄阳分行与余乃春解除房屋租赁合同，既符合法律规定，又符合合同约定，且通知解除合同的证据非常充分。工行襄阳分行解除合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。工行襄阳分行解除合同的合同依据，本案当事人双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第六项约定，“租赁期内，乙方（工行襄阳分行）无正当理由提前退租的，应提前30个工作日通知甲方”。工行襄阳分行通知解除合同有以下证据：2017年8月15日，工行襄阳分行指派原高新孵化园支行行长柴春武以手机短信的方式通知余乃春解除房屋租赁合同；2017年9月18日，工行襄阳分行相关负责人又邀请余乃春到工行襄阳分行会客室，当面告知解除房屋租赁合同并解释解除合同的原因；2017年9月20日，余乃春向工行襄阳分行邮寄送达第四年租金发票，被工行襄阳分行退回。2017年11月2日，工行襄阳分行指派原高新孵化园支行行长柴春武以手机短信方式通知余乃春租赁房屋已全部腾空及余乃春的回复；中国工商银行股份有限公司高新孵化园支行搬迁后正式停业的光盘及照片。上述证据充分证明了工行襄阳分行解除房屋租赁合同时已履行了通知义务，足以证明工行襄阳分行解除房屋租赁合同符合法律规定和合同约定，双方之间的房屋租赁合同关系已依法解除，余乃春无权要求工行襄阳分行支付合同解除后的租金及其他损失。余乃春不顾法律规定、合同约定提出上诉，显然是不能成立的。余乃春向一审法院起诉请求：1.判令工行襄阳分行向余乃春支付拖欠的租金1012349元；2.判令工行襄阳分行赔偿余乃春利息损失15555.71元（利息按年利率6%从2017年7月23日起暂时计算至2018年4月22日止）及律师费损失53370.47元，合计68926.18元；3.本案所有诉讼费用由工行襄阳分行承担。一审法院认定事实：2014年8月22日，余乃春与工行襄阳分行签订一份《房屋租赁合同》。合同主要约定工行襄阳分行租赁余乃春襄阳市××新区××北路北路“长虹名筑”441.67㎡商铺，租赁期限从2014年8月22日至2019年8月21日止，第一年租金标准为874506元/年，第二年租金标准为918231元/年，第三年租金标准为964142元/年，第四年租金标准为1012349/年，第五年租金标准为1062996元/年。租金按年支付，于合同签订之日起15日内支付第一年租金，并于下一年租期开始前30日前支付下次租金。第十四条违约责任：第（三）项，“租赁期间，甲方无正当理由需提前收回房屋的，应提前三十个工作日通知乙方，将已收取的剩余租期的租金余额退还乙方并按当年租金的--%向乙方支付违约金”；第（六）项，“租赁期内，乙方无正当理由需提前退租费，应提前30个工作日通知甲方，并按当年租金的--%向乙方支付违约金”。合同签订后，余乃春按约向工行襄阳分行交付了房屋，工行襄阳分行也支付了前三年的租金。第四年租期开始，工行襄阳分行未按合同约定“在下一年租期开始前30日前支付下次租金”，即未支付2017年8月22日起至2018年8月21日止的租金1012349元。2017年8月15日，工行襄阳分行指派原中国工商银行高新孵化园支行行长柴春武以手机短信方式通知余乃春解除房屋租赁合同，短信内容为“余总您好！2014年以来我行与您签订了房屋租赁合同，建立了良好的合作关系，但是自我行开业3年以来，受外部环境等各种因素影响，经营一直处于亏损状态，接上级行通知要求我行撤并，现我行万分抱歉通知可能要解约签订的房屋租赁合同，如以后有机会，我行在其它方面与您再合作。什么时间回来，一起见个面，详细谈谈。中国工商银行高新孵化园支行。2017年9月18日，工行高新孵化园支行停止在租赁处办公，之前业务转至工行万达广场支行办理。同日，工行襄阳分行相关负责人又邀请余乃春到工行襄阳分行会客室，当面告知解除房屋租赁合同并解释解除合同的原因。对上述事实，工行襄阳分行提供有照片予以证实。2017年11月2日，工行襄阳分行腾空房屋后又以短信方式通知余乃春房屋接收房屋，短信内容为：“尊敬的余总，接上级行通知我行租用你长虹北路长虹名筑楼下门面商铺今天已经全部搬空。现特此通知您。若有疑问，请电话联系我们”。当日，余乃春回复短信称“贵行尽快还我租金，双方合同约定还未到期。”另，余乃春给工行襄阳分行出具了2017年的租赁费发票，后工行襄阳分行又将发票退还余乃春。2017年11月2日，工行襄阳分行将腾空房屋后又以短信方式通过余乃春房屋接受房屋。一审法院认为，余乃春、工行襄阳分行之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对余乃春、工行襄阳分行均具有约束力。合同签订后，余乃春按期将租赁物交付工行襄阳分行占有、使用和受益，工行襄阳分行应按期、足额向余乃春支付租金。本案争议的焦点为：1.工行襄阳分行抗辩余乃春、工行襄阳分行合同已解除是否成立；2.余乃春主张的租赁等费用能否得到全部支持。针对第一个焦点：依据余乃春、工行襄阳分行签订的房屋租赁合同中约定的违约条款规定，余乃春、工行襄阳分行任何一方在无正当理由的情况下需解除合同应提前30个工作日通知对方，该约定系双方当事人的意思自治，且不违反法律的规定。工行襄阳分行在租赁期限内应上级行要求需撤并租赁物使用地的工行孵化园支行，于2017年8月15日以短信方式通知余乃春说明可能要解除租赁合同，后工行襄阳分行单位的主要负责人员又于2017年9月18日邀请余乃春当面告知解除房屋租赁合同并解释解除合同的原因，工行襄阳分行以上的行为是履行提前30个工作日通知余乃春要解除租赁合同的合同义务。虽余乃春不同意解除租赁合同，但并不能阻止工行襄阳分行行使解除合同的权利。工行襄阳分行自通知解除合同及邀约余乃春商谈解除合同事宜至2017年11月2日以短信方式通知将腾空的房屋交余乃春接收时，合同约定的解除租赁合同的通知期限早已届满30日，合同解除的条件已成就，余乃春、工行襄阳分行之间签订的房屋租赁合同已解除。工行襄阳分行辩称房屋租赁合同已解除的理由，予以采信；余乃春陈述双方之间的租赁合同未解除的意见，不予支持。针对第二个焦点：余乃春、工行襄阳分行签订的房屋租赁合同中约定第四年的年租金为1012349元，平均后每月84362.41元，每日2812.08元。因余乃春、工行襄阳分行房屋租赁合同已解除，工行襄阳分行自2017年11月2日将租赁物交予余乃春，庭审中，余乃春陈述如法院认定余乃春、工行襄阳分行合同已解除，其主张的租金即为租金及租赁物占用费，故工行襄阳分行应自2017年8月22日起向余乃春支付租金及租赁物占用费至交付租赁物之日止即2017年11月2日，为202469.76元，予以支持；多出部分，不予支持。余乃春、工行襄阳分行签订的房屋租赁合同中约定第四年的年租金工行襄阳分行应于租期开始前30日前向余乃春支付，因工行襄阳分行未按约支付，工行襄阳分行构成违约。工行襄阳分行应以202469.76元为基数，自2017年7月23日起按年利率6%赔偿余乃春利息损失至付清之日止，予以支持；多出部分，不予支持。对余乃春主张的律师代理费，因余乃春未提交该代理费票据，且该费用并非其必然损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中国工商银行股份有限公司襄阳分行于本判决生效之日起十日内支付余乃春租金及租赁物占用费202469.76元；并以202469.76元为基数，自2017年7月23日起按年利率6%赔偿余乃春余乃春利息损失至付清之日止。二、驳回余乃春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14530元，由工行襄阳分行负担10000元，余乃春负担4530元。二审中，工行襄阳分行提交了襄阳市万家兴物业公司潘洪斌出具的收条一份、工行襄阳分行孵化园支行行长柴春武与潘洪斌的录音光盘及文字说明，证明工行襄阳分行在腾退房屋后按照余乃春的指示将房屋钥匙交给了襄阳市万家兴物业公司总经理潘洪斌。经质证，余乃春对上述证据不予认可，认为不能达到工行襄阳分行的证明目的。结合工行襄阳分行在一审中提交的短信记录、会面照片、停业公告等证据，本院对该组证据予以采信。经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，余乃春与工行襄阳分行之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并对双方产生拘束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方在合同中明确约定，租赁期内工行襄阳分行无正当理由需提前退租的，应提前30个工作日通知余乃春，并向余乃春支付违约金，该条款应视为合同双方协商一致赋予了工行襄阳分行附条件的任意解除权。工行襄阳分行分别于2017年8月15日、同年9月18日通知余乃春要求提前解除合同，2017年11月2日，工行襄阳分行以搬离诉争房屋的实际行动表明不再继续履行合同并告知了余乃春，余乃春亦予以回复。因双方约定的解除合同条件已成就，工行襄阳分行提前解除合同的行为对余乃春发生效力，故本院认定案涉租赁合同于工行襄阳分行腾退房屋之日，即2017年11月2日解除。因工行襄阳分行在搬离当日已通过短信告知余乃春可接收房屋，且余乃春也未能举证证明其因工行襄阳分行的原因无法接收诉争房屋，故一审法院判决工行襄阳分行支付租金至该日止并赔偿拖欠租金的利息损失，处理结果正确，本院予以维持。余乃春以工行襄阳分行无权解除合同为由要求该行支付第四年租金，无事实和法律依据，本院不予全部支持。工行襄阳分行虽在约定的解除条件成就时可行使合同解除权，但因其提前退租的行为违反了双方合同关于租赁期限的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，该行仍应依法承担违约责任。因余乃春在工行襄阳分行提前解除合同后并未积极收回房屋并另行招租，致使案涉房屋租金损失进一步扩大，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止扩大损失而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，余乃春对其上诉主张的房屋空置期租金损失的发生亦存在一定过错。考虑到双方未在合同中明确约定工行襄阳分行提前解除合同时应支付的违约金数额，结合案涉租赁合同的实际履行及双方的过错程度，本院酌定工行襄阳分行参照合同约定的第四年租金标准的50%赔偿余乃春的租金损失506174.5元。余乃春上诉主张的律师费损失53370.47元，因不属于工行襄阳分行在订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本院不予支持。综上所述，余乃春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2321号民事判决第一项即“中国工商银行股份有限公司襄阳分行于本判决生效之日起十日内支付余乃春租金及租赁物占用费202469.76元；并以202469.76元为基数，自2017年7月23日起按年利率6%赔偿余乃春余乃春利息损失至付清之日止”；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2321号民事判决第二项，即“驳回余乃春的其他诉讼请求”；三、中国工商银行股份有限公司襄阳分行于本判决生效之日起十日内支付余乃春租金损失506174.5元；四、驳回余乃春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14530元，由工行襄阳分行负担11160元，余乃春负担3370元。二审案件受理费14530元，由余乃春负担3370元，中国工商银行股份有限公司襄阳分行负担11160元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月二十二日书记员  徐丽莉