河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初3768号原告:李小毛，女，汉族，1953年12月3日生，住洛阳市洛龙区。原告:王陇海，男，汉族，1952年9月23日生，住洛阳市西工区。被告:王斌，男，汉族，1977年12月8日生，住洛阳市西工区。被告:张建卫，男，汉族，1970年12月27日生。住河南省伊川县。被告:杨素朋，女，汉族，1973年8月10日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人:吕富平，河南润合律师事务所律师，特别授权。原告李小毛、王陇海诉被告王斌、张建卫、杨素朋确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依照普通程序公开开庭进行了审理，原告李小毛、王陇海，被告杨素朋及其委托代理人吕富平到庭参加诉讼。被告王斌、张建卫经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小毛、王陇海向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王斌、张建卫于2006年7月1日签定的购房协议无效；2、判令被告张建卫把现住宅基地及其上面的房屋归还给继承人李小毛；3、判令被告张建卫向原告王陇海支付24年房租，以及退还租住的房屋内原有的生活必须品(房租从1994年至今每月按400元计算，共计124800元)；4、本案的诉讼费用由被告张建卫承担。事实与理由：一、张建卫明知房屋非王斌所有，还和王斌签订购房协议，然后张建卫假办王陇海妻子宅权往杨素朋名下过户，存在主观恶意性，应当承担法律后果。李小毛是原告王陇海的小姨，李小毛为水磨村村民。1991年两人经协商，李小毛同意王陇海在水磨村××号院李小毛的宅基地上拆除旧房，共同出资盖了上下两层共80平方米左右的房子，打算等原告夫妻俩退体后居住，不住后再归还李小毛所有。房子盖成后并购置部分家具床，木料1立方，吊扇两台，21寸彩电，以及全部生活必需品等搬进去。1994年左右原告王陇海的儿子王斌带被告张建卫(其和王斌系朋友关系）找原告王陇海说想租用原告盖的这套房子居住，并讲明他们收入很少，资金周转困难，等以后再给原告王陇海付房租。当时原告王陇海和爱人都在市里上班，暂时也住不上这房子就同意了。因为王陇海是在李小毛的宅基地上翻修共同盖的房子，不住后还要归还李小毛，所以原告王陇海夫妻从未办过任何和房产有关的手续，2003年原告王陇海妻子有病经治疗无效去世，原告王陇海身体也不好，有脑梗、××。这期间原告王陇海因生病经常住院也一直在市里居住，从未和张建卫见面，原告王陇海认为张建卫和王斌来住多，就认为被告一定将房屋租金交给王斌代收了，直到2016年4月份洛龙区来村里要办理房屋登记手续，继承人李小毛办不成才让原告回水磨村，原告王陇海才发现王斌在原告王陇海不知情的情况下将房屋以二万元的价格卖给了张建卫，而本案涉及的房产和宅基地均非王斌个人财产，而张建卫也明知该房产不属于王斌所有，而和王斌签订房屋买卖合同，2016年杨素朋用办了王陇海妻子的假宅权证(己被中院判定撤销)往杨素朋名下过户，存在恶意性，应当承担法律责任。二、张建卫和王斌签订的购房协议因违反法律的强制性规定，应当认定为无效。被告张建卫，杨素朋均为伊川县吕店乡拉马店村人，并非洛龙区水磨村村民，张建卫、王斌两人私下签订购房协议书，由王斌卖给张建卫，双方当时签订“购房协议”，合同内容中不仅有对房屋的约定和对宅基地的约定，同时还约定张建卫可以在剩余空地上建设房屋，依照农村房屋地一体的原则，房屋不能脱离于宅基地而单独存在，其必须依附在宅基地上，又根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变象取得。被告张建卫、杨素朋均非洛龙区水磨村村民，依法无权取得洛龙区水磨村的房屋宅基地使用权。依据合同法第五十二条的规定:有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。该土地实为李小毛的宅基地，房屋由王陇海和李小毛共同修盖，而张建已又明知王斌没有所有权而签订买卖协议，有重大过错，违反了我国现行土地管理法律、法规的规定，应确认为无效。三、该宅基地及其上面房屋应当归还李小毛该老宅已经由李小毛继承，有继承证明，而李小毛并未将该宅基地和上面的房屋卖给张建卫，原告王陇海也多次表明没有同意王斌买卖房屋和宅基地，而该宅基地上的房屋是拆李小毛的旧房，由李小毛和王陇海共同投资盖得，现在不住归还给李小毛，因被告张建卫先用欺骗的方式租住，后私下与王斌的霸王协议，现仍然住在这个房子里，请求判决张建卫将其现在霸占的房产及宅基地归还李小毛。四、被告张建卫以其租用的方式欺骗原告王陇海居住了24年，应当缴纳24年的房租。租房人是王陇海找的，房租由王陇海收，李小毛不要，这房租就是作为王陇海建房时投入部分资金的补偿。该要求符合法律规定。请法院支持原告诉求。被告杨素朋辩称：第一、二原告不是适格的原告，二原告没有任何政府所颁布的权利证书或者生效的判决文书来证明其拥有该宅基地的使用权，所以其无权就有关该宅基地及房屋的相关协议提出任何主张。第二、原告的诉讼请求超出了诉讼时效。综上所述我们要求法院驳回原告的起诉。被告王斌、张建卫经合法传唤未到庭，亦无书面答辩意见提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：被告张建卫和被告杨素朋原系夫妻、双方于1995年登记结婚、于2010年协议离婚。被告王斌系原告王陇海之子、李雪敏（已故）系王斌之妻。1994年被告张建卫、杨素朋通过被告王斌租住王陇海夫妇居住的涉案房屋。2006年7月1日，王斌（甲方）和张建卫（乙方）签订《购房协议》一份，载明：“甲方将位于洛阳市安乐乡水磨村水磨北街11号两层楼房的房屋永久性使用权转让给乙方，交易价格为人民币贰万元整。2、乙方应于2003年8月31日前将交易款项支付给甲万。3、自本协议签订之日起，乙方对该房屋拥有永久使用权，但不得再次转让。4、甲方保证该房屋没有任何债权债务纠纷，本协议签订之日后，发生的与该房屋有关的一切债权债务由乙方负责。5、乙方若将该房屋出租，由此发生的费用及收益均由乙方承担。6、与该房屋有关的需与村委会协调的事宜，甲方应协助解决。7、若该房屋拆迁，赔偿金归乙方所有，若新建房(村里新分地基)住房面积费用由甲、乙双方各负担50％。若无拆迁赔偿，甲方无任何责任。一切均有乙方自理。8、甲方将该房屋院内归甲方所有的剩余空地提供给乙方使用，乙方可在该空地上建设房屋，此房屋的使用权及拆迁补偿归乙方所有。9、由于不可抗力因素及政府行为造成该房屋不能正常使用的，责任与甲方无关。11、未尽事宜，双方协商解决。本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。附：拆迁后新建房屋新分宅基地无论面积大小甲乙双方各拥有50%（百分之五十）产权。”2006年7月1日王斌出具《收条》一份，载明：“截止2006年7月1日收到张建卫购房款贰万元正（20000），以前所打收条作废”。1994年7月，原洛阳市郊区人民政府（现洛龙区政府）给案外人安秀荣、李雪敏共同颁发了地号为09-12-68号的集体土地建设用地使用权证，也即本案涉案土地。2018年9月17日，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03行初87号《行政判决书》，判决：确认被告洛阳市洛龙区人民政府为安秀荣、李雪敏颁发的地号为09-12-68号的集体土地建设用地使用权证无效。本院认为，根据“谁主张谁举证”的原则，原告对于自己的诉讼请求有责任提供相应的证据予以证明。原告未提供证据证明其对本案诉争的宅基地享有使用权；并且原告的诉求已超过诉讼时效，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李小毛、王陇海的诉讼请求。本案受理费2996元，由原告李小毛、王陇海共同承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  王高峰审判员  张丽杰审判员  李改飞二〇一九年十月三十日书记员  丁丽鸟