西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初3435号 原告：段江涛。 委托诉讼代理人：王红线，陕西奥达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴平均，陕西澄清法律服务有限公司法律服务工作者。 被告：赵小平。 第三人：卢静。 原告段江涛与被告赵小平及第三人卢静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段江涛及其委托诉讼代理人王红线、吴平均，被告赵小平，第三人卢静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段江涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告2015年12月30日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告及第三人向其返还购房款64.4万元，并承担违约给其造成的损失53.57万元；3、案件保全费、保险费、诉讼费、鉴定费、交通费、代理费由被告及第三人承担。事实和理由：2015年12月30日，被告因生意周转与其签订《房屋买卖协议》，将被告位于西安市长庆兴隆园X区XX栋XXXX室房屋及附属设备卖与其。其于协议签订当天付给被告房款36.4万元，被告将购房票据全部交给其。其又从2015年12月30日至2016年1月8日期间向被告转账28万元。按照房屋买卖协议，其已经履行了支付义务，但被告迟迟未向其交付房屋。被告赵小平妻子即第三人卢静明知赵小平与其签订房屋买卖协议是真实意思表示，但夫妻二人相互串通，侵害其合法权益，给其造成很大经济损失，故请求判如所请。 被告赵小平辩称，首先，其与原告的手机短信记录、QQ聊天记录可以证明，其与原告商议由原告提供资金，其去澳门赌博获利。因为赌博有违公序良俗，其妻卢静作为涉案房屋共有人不可能同意，故其与原告均对第三人卢静进行了隐瞒。涉案房屋系其与卢静的夫妻共同财产，其无权单独处分，该房也是单位房改房。原告与其单独签订购房协议，属于恶意串通，损害了其妻子、孩子及集体和国家的利益，亦属于通过签订购房协议的形式掩盖赌博的真实目的，故《房屋买卖协议》应为无效。第二，本案诉讼中，原告曾变更诉讼请求要求其偿还借款、支付利息；其与原告系同事，原告对其家庭情况十分了解，如原告真以买房为目的自然要找卢静共同签字；涉案房屋为单位房改房，购买房屋须先经单位审批通过，原告自知达不到购房条件也未申请审批；购房协议约定的价格远低于市场价格，显然不是房屋买卖的真实意思。综合以上情形，本案应为民间借贷法律关系，原告主张房屋买卖法律关系错误，且其与原告签订的购房协议早已相互销毁。第三，其与原告约定由原告出资36.4万元，由其去澳门赌博，赢钱后双方分成。因原告当日不能凑齐款项，而其已订好去珠海的机票，次日出发，应原告要求其便先向原告出具了金额为36.4万元的收条。原告于2015年12月30日实际向其转账3万元，足以说明该收条是事前所写，剩余款项约定其在澳门期间由原告银行转账给其。在澳门期间，自2016年1月2日至8日，原告又分四笔共向其转账25万元。以上，其实际收到28万元，该款项在其回西安与原告对账后给原告出具了28万元的收条，对实际收款数额最终确认。故原告主张退还64.4万元购房款没有事实依据，其实际仅收到原告28万元，且该款项系原告提供的赌博资金，依法不受保护。第四，造成本诉的原因是其与原告在是否退还用于赌博的28万元款项上产生分歧所致，并不是因为房价上涨不履行，双方也没有继续履行的意思表示，故其并未违约。原告主张的经济损失53.57万元，也没有事实依据。第五，其妻卢静在原告起诉前对其与原告的行为均不知情，也没有收到过原告的款项，其收到的28万元也没有用于家庭支出，原告要求卢静归还房款、赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费等由原告承担。 第三人卢静述称，其系涉案房屋的共有人，被告无权单独处置该房屋，原、被告签订的协议侵害了其和孩子的利益，原告不符合善意取得的条件；其与原告之前并不认识，没有签订过任何协议，也没有收到过任何款项，不存在任何权利义务关系；原告明知被告去澳门赌博，为了谋取高额回报，仍然给被告提供资金，严重影响了其和孩子的生活。基于以上事实和理由，第三人卢静向本院提出独立诉讼请求：确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。 经审理查明，2014年9月23日，被告赵小平向原告段江涛出具收条，载明收到段江涛30万元。2014年9月27日赵小平向段江涛出具借条，载明今借段江涛30万元，月息3分即9000元，最少借期3个月。2015年12月30日，原、被告在张来柱、杨凯亮的见证下签订《房屋买卖协议》，约定被告赵小平将其所有的西安市未央区长庆兴隆园X区XX栋XXXX室房屋包括精装修和除私人物品以外的其它设施（附物品详单）以67.4万元的价格出售给原告，原告向被告支付购房款64.4万元，剩余3万元在交房后3日内支付；被告向原告出具收款证明；在长庆油田房屋交易政策允许的情况下，被告应积极协助原告办理过户手续，过户费用由双方各承担一半；被告在2016年3月25日前搬离房屋，并向原告交接钥匙和房屋；本协议以收到原告银行转账25万元之日其正式生效；协议签订后，被告向原告提供购买此房的收款收据。《房屋买卖协议》签订当日，被告赵小平向原告出具收条一份，载明收到段江涛付购房款36.4万元，又向原告交付了涉案房屋购买时的交款凭证。2016年3月28日，被告赵小平再向段江涛出具收条一份，载明2015年12月30日至2016年1月8日期间共收到段江涛银行转账28万元后，因被告未继续履行协议交房等约定，双方形成诉讼。 审理中，原告陈述36.4万元系双方原债务转换而来，并提交了被告赵小平2014年9月27日向其出具的借条、2014年9月23日出具的收条及转账流水。被告赵小平认可借条、收条的真实性，但抗辩未实际收到款项。被告也认可其与原告2015年12月30日曾签过关于涉案房屋的买卖协议，但抗辩双方均已销毁，并申请对原告提交的《房屋买卖协议》中其签名及捺印进行鉴定。2018年10月24日，陕西中金司法鉴定中心作出陕中金司鉴中心（2018）文鉴字第260号司法鉴定意见书，鉴定意见为《房屋买卖协议》中“赵小平”签名与样本笔迹一致，签名处红色指印不具备鉴定条件。被告为此支付鉴定费6560元。另，原告为确定其损失，申请对涉案房屋价值进行了鉴定。2019年5月31日，陕西建业房地产估价有限公司作出陕建业房评（2019）第052021号房地产估价报告，意见为涉案房屋在2019年5月10日评估价值为120.97万元。原告为此支出评估费6000元。 另查明，原告起诉前，曾于2017年9月18日向西安市高陵区人民法院申请诉前财产保全。2017年9月21日西安市高陵区人民法院作出（2017）陕0117财保24号民事裁定书，对本案涉案房屋进行了查封。原告为此向法院交纳保全费3370元，向中国大地财产保险股份有限公司支付担保费2010元。 以上事实，有《房屋买卖协议》、借条、收条、银行交易明细、司法鉴定意见书、房地产估价报告及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，经司法鉴定，原告提交的《房屋买卖协议》系被告本人签订，且被告按照约定向原告交付了原始购房票据，故该协议应为双方真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，合法有效，原告依据该协议主张双方为房屋买卖合同关系的理由成立。双方签订协议后，被告未履行交房及后续义务，且房屋共有人卢静亦不同意卖房，致合同目的无法实现，故原告请求解除《房屋买卖协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现双方签订的《房屋买卖协议》解除，原告请求被告赵小平返还已经收取的购房款，应予支持。关于被告赵小平应返还的购房款数额本院认定为64.4万元，理由如下：首先，被告赵小平对其在2015年12月30日至2016年3月28日期间收到原告转账28万元的事实予以认可，本院对此予以确认。赵小平抗辩该款项为双方用于赌博的款项，仅有短信截图，并无原始证据，且短信内容不够明确清晰，故赵小平该抗辩意见，本院不予采纳。结合该款项转款时间及《房屋买卖协议》第五条约定，该28万元本院认定为原告支付的购房款。其次，被告赵小平为完全民事行为能力人，其对自己在2015年12月30日向原告出具36.4万元收条的行为后果应当具有完全的认知能力，对其该行为应承担法律责任。赵小平抗辩36.4万元的收条是2015年12月30日其去澳门赌博前预先打好，双方约定后续由原告陆续转账；2016年3月28日，双方对2015年12月30日至当日原告向其实际转账核对后重新出具28万的收条。根据被告该抗辩意见，并结合日常生活经验，若2015年12月30日的36.4万元为预先出具，且2016年3月28日的28万元的收条为双方核算后最终确认收到的实际款项，那么被告在出具此后的28万元收条的同时应当会要求收回或销毁36.4万元的收条，或在28万元的收条中注明此前36.4万元收条的效力。但原告现在仍同时持有36.4万元收条及28万元收条的原件，被告该抗辩意见显然与日常生活经验不符，且无有效证据佐证，故被告该抗辩意见，本院不予采纳，本院认定两份收条无关联关系。第三，根据原告提交的被告出具的落款日期为2014年9月23日金额为30万元的收条、2014年9月27日金额为30万元的借条及双方银行流水，可以确定原、被告在2015年12月30日存在资金往来，且原告对被告享有债权，故原告所称36.4万元系双方前期欠款结算而来，在证据上具有高度盖然性，该事实本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案《房屋买卖协议》因被告违约不能继续履行，故原告要求被告对其进行赔偿，本院予以支持。但近年来本地二手房交易市场变化较大，明显超出双方签订协议时能够预见的损失，故原告以2019年5月10日涉案房屋的评估价值120.97万元为基数，主张被告赔偿房屋差价损失53.57万元，明显理据不足。现综合考虑房屋差价、被告实际多年占用原告购房款的事实，并参照民间借贷利率的规定，本院酌定由被告赵小平按照原告已付房款的30%向原告段江涛赔偿损失19.32万元。原告因诉前保全支付的保全费3370元属于其损失，原告主张被告赔偿该费用，本院予以支持。原告因诉前财产保全向保险公司支付的担保费，并非其必要支出，原告要求被告承担该费用，本院不予支持。原告主张交通费、代理费，无法律依据，且未提交相关证据，本院不予支持。第三人卢静未在《房屋买卖协议》中签名，不属于协议当事人，故该协议对第三人卢静没有拘束力，原告请求第三人卢静承担责任，本院不予支持。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，《房屋买卖协议》虽因房屋共有人卢静未签字而不能继续履行，但该协议系原、被告自愿，且不违反法律规定，故第三人请求确认该协议无效，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、原告段江涛与被告赵小平2015年12月30日签订的《房屋买卖协议》自本判决生效之日解除； 二、被告赵小平于本判决生效后十日内向原告段江涛返还购房款64.4万元，并向原告段江涛赔偿损失19.32万元； 三、被告赵小平于本判决生效后十日内向原告段江涛支付诉前保全费3370元； 四、驳回原告段江涛其余诉讼请求； 五、驳回第三人卢静诉讼请求。 如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15517元、评估费6000元、鉴定费6560元（原告已预交21417元、被告已预交6560元、第三人已预交100元），现由原告负担7977元，被告负担2万元，第三人负担100元。被告负担部分于上述付款时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李 涛 人民陪审员  李新平 人民陪审员  崔新会 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  尚拥郃 打印人：周惠荣校对人：尚拥郃送达时间：2019年月日