广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12840号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭新双，女，1985年10月16日出生，汉族，身份证住址：河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：颜昭雄，广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王斌，男，1974年7月24日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭玉珠，女，1949年9月15日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘健，女，1990年8月6日出生，汉族，身份证住址：湖南省双峰县。上诉人郭新双因与被上诉人彭玉珠、王斌、刘健房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初18921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭新双上诉请求:撤销原审判决第一、二项，依法改判。事实与理由：一、刘健是次承租人，负有腾房义务，但迟至2018年6月才与彭玉珠办理物业交接工作，应承担逾期腾房的占有使用费。彭玉珠和王斌在一审中提交了《交楼确认书》，该确认书记载，刘健正式交付该物业于王斌，备注一栏填写“②本物业月前在坂田法庭开庭，现跟二手租客交接物业”。签字人为彭玉珠和刘健。从确认书可知，彭玉珠认可刘健是“二手租客”，刘健对此无异议，涉案物业于2018年6月从刘健转移至彭玉珠占有。一审判决亦已查清的涉案物业此前占有情况：2017年3月，郭新双与彭玉珠签订房屋租赁合同后合法占有涉案物业；2017年12月，郭新双与刘健签订《培训机构转让协议书》，刘健接收涉案物业经营培训班，郭新双不再占有涉案物业。显然，彭玉珠知悉刘健为次承租人，刘健也实际占有涉案物业，但刘健搬离涉案物业时，未依法履行腾房义务，直到2018年6月才正式与彭玉珠办理交接，应认定2018年2月至2018年6月期间涉案物业仍由其占有。彭玉珠在一审审理中已变更诉讼请求，明确要求刘健连带承担房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条的规定，应由刘健承担逾期腾房的占有使用费。二、彭玉珠阻止郭新双与刘健交接，在郭新双多次提议收回涉案物业后，亦未收回，怠于行使权利放任损失扩大，一审认定其仅需承担15%的责任，该比例与其过错程度严重不符。（一）郭新双虽然在2018年1月17日向彭玉珠表示，“这个月我给你交的房租。没有我同意不要给刘老师放行条。房子里面的东西法院判下来之前她不能搬走”，但在2018年1月30日，郭新双已主动要求彭玉珠收回涉案物业，2018年2月2日又再次表示“我这两天要给房东退房子”，2月3日继续与彭玉珠电话沟通退房事宜，因此，郭新双并未设置障碍阻止彭玉珠收回涉案物业，而是一直在积极履行返还义务。实际上，因彭玉珠要求刘健别把钥匙交给郭新双，郭新双才无法将涉案物业返还给彭玉珠，只能反复督促彭玉珠收房。一审认定郭新双“主观故意扩大合同解除后的房屋占用费损失”，无事实依据，也失之偏颇。（二）彭玉珠作为管理处认可的涉案物业的权利人，有条件主动收回涉案物业，也可以要求郭新双或者刘健配合收回。但彭玉珠消极行使权利，仅因刘健提起诉讼，即主观认为不具备收回房屋条件，既不同意刘健将钥匙拿给郭新双，也不主动收回涉案物业（不同意与郭新双办理交接，也不同意与刘健办理交接），未履行合同法第一百一十九条的减损义务，显然存在严重过错。一审认定其仅需承担15％责任，责任划分错误。被上诉人彭玉珠、王斌未提交书面答辩意见，在本院二审调查时口头答辩称：2018年的1月15日彭玉珠跟郭新双的微信聊天记录中，彭玉珠告诉郭新双“你要给我交到6月份，知道没有”，意思是说并没有解除合同的意思。2018年2月3日彭玉珠与郭新双的电话中，彭玉珠说“我们大家一起去搞，等一下你那个东西搬出去，她那个东西也搬出去”，很明显的是说交接要三方到场，交接清楚才算交接完毕。2018年6月6日郭新双和彭玉珠的微信聊天记录中，郭新双说“不管结果如何，合同到期我们都不续签合同了，从郭新双的上述陈述可以看出，在2018年6月6日，郭新双仍然认为与彭玉珠的合同尚在存续；在2018年1月17日彭玉珠和郭新双的聊天记录中，郭新双说“没有我同意，不要给刘老师放行条，房子里面的东西法院判下来之前她不能搬走”。结合这些聊天记录和通话录音可以看出，郭新双与彭玉珠之间的合同是没有解除的，虽然彭玉珠没有提出上诉，但仍然坚持在一审中的此观点，是因为郭新双阻止彭玉珠跟刘健进行交接，导致房屋一直到2018年6月22日才完成交接，不论是从合同的相对性，还是过错程度来讲，一审判决的要求郭新双承担2月6日至6月7日之间的房屋占有使用费的70%都是合理的。被上诉人刘健未提交书面答辩意见，在本院二审调查时口头答辩称:刘健于2018年1月初起诉郭新双，并和彭玉珠说明了情况，告诉彭玉珠和郭新双这房子已不使用，让她们两个把房子收回去，郭新双一直不受理，彭玉珠听律师的意见说这个房子现在还不能收回去，会影响到审判的结果，所以房子就一直没有人接手，2月份刘健也一直找她们沟通，要把房子处理掉，彭玉珠也是愿意的，但她生病了，郭新双先是想要处理掉房子，后来考虑到如果现在将房子交回，对她在另案诉讼中的利益不利就阻止彭玉珠不要交接房子，最后房子一直拖到另案诉讼结束才交接。王斌、彭玉珠向一审法院起诉，请求判令：1.郭新双支付2018年2月7日至2018年6月7日的房屋租金42000元；2.郭新双支付迟延支付租金的违约金3360元（以42000元为本金，按每月2%暂计算至2018年10月7日，实际计算至郭新双履行付款之日止）；3.郭新双支付2017年12月1日至2018年6月7日的物业服务费、日常收取的维修资金、水电费、排污费、垃圾处理费、室外车位租赁费、有偿维修费等共计4442.87元；4.郭新双承担本案的诉讼费。后一审追加刘健作为第三人参与诉讼，王斌、彭玉珠庭审中明确表示要求刘健连带承担房屋占用费。郭新双向一审法院提出反诉，请求判令：彭玉珠向郭新双退还押金21000元。一审法院查明：一、涉案房产的位置、权属等情况：位于深圳市龙岗区，登记权利人为王斌。二、租赁合同签订情况：2017年3月10日，彭玉珠作为出租方（甲方）与郭新双作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。彭玉珠称，其取得了王斌的授权委托代为处理签订合同、收取租金等，并提交了《授权委托书》。郭新双主张，上述委托关系是隐名委托。《房屋租赁合同》的主要内容包括：1.租赁期限：2017年3月7日至2018年6月7日。2.租金及支付时间：10500元/月，按月支付。3.押金：21000元，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。4.违约责任：乙方不得擅自转租、转让、转借，应通过和甲方协商后，新承租方必须接受和承担本合同的所有条款。三、租赁合同的履行情况：郭新双在签订上述合同后向彭玉珠交付押金21000元，并承租涉案房屋用于经营“维某学堂”（深圳维某人投资咨询有限公司）。2017年12月9日，郭新双与刘健签订《培训机构转让协议书》，约定郭新双将培训机构转让给刘健。在签订协议前，刘健即接收涉案房产并经营培训班。刘健在接收培训班且支付部分转让费后，从彭玉珠处得知郭新双转让培训班及转租涉案房产未取得彭玉珠、王斌的同意，且彭玉珠告知刘健涉案房产将于2018年8月收回。刘健遂不再向郭新双支付剩余转让费。2018年1月6日，刘健告知郭新双，因郭新双未取得房东授权，双方签订的合同无效，刘健不再履行合同，也不会继续承租涉案房产。2018年1月7日，刘健告知郭新双其已搬离涉案房产，钥匙放在门卫处。郭新双与刘健就上述事宜协商未果，刘健于2018年1月起诉至一审法院，郭新双提起了反诉，彭玉珠作为第三人参与了该案诉讼。彭玉珠在该案诉讼中确认，刘健于2018年1月8日短信告知其将房屋钥匙放在物业处。一审法院于2018年7月17日作出（2018）粤0307民初2241号民事判决书，判决确认刘健与郭新双签订的《培训机构转让协议书》无效，郭新双应向刘健返还转让费及房屋租赁押金，并驳回郭新双关于刘健偿还郭新双代为垫付的最后一个月租金的反诉请求。上述判决现已生效。郭新双向彭玉珠交付月租金最后一笔时间是2018年1月16日，即租金支付至2018年2月6日，此后未再支付。四、租赁合同的解除情况：根据彭玉珠、郭新双双方提交的微信聊天记录、通话录音，对主要的时间、对话内容归纳如下：1.2018年1月15日，彭玉珠称“你这个月租交了管理费交了那就算了”。2.2018年1月16日，彭玉珠称“你跟我签的合同，你这个月，你就交租给我，你不做啦，我们就取消合同就是这么简单”，“你把管理费、水电费呀、煤气呀，什么都交好了，那就行了”。3.2018年1月17日，郭新双称“这个月我给你交的房租。没有我同意不要给刘老师放行条。房子里面的东西法院判下来之前她不能搬走”。4.2018年1月30日，郭新双称“阿姨，你看这个星期日上午你有时间吗？可以过来我们当面结清”。5.2018年2月2日，郭新双称“阿姨，我刚问了万科物业，她说费用交清了。你有时间看下吗？”（同日，郭新双向小区物业管理员咨询“我这两天要给房东退房子。麻烦你帮我看下，物业这边K101还有哪些费用需要在搬走之前交清”，管理员回复“1月份没欠物业费，应该是没有别的费用了”）。6.2018年2月3日，郭新双与彭玉珠的电话通话记录主要如下：郭新双称“现在我那边有东西，我不是之前跟你沟通过吗，我要退房，但是刘健那边不给我钥匙，她说，是你不让给我的”。彭玉珠回复“你要搬出去，我肯定不给她搬出去啦”；“如果你们东西都搬出去了，我的东西不见了，我找谁？”；“在我没同意搬出去之前，管理处肯定不给她放行条”。7.2018年6月22日、23日，郭新双称“这些东西都在刘健那里。案子的结果就等法院来判，如果判刘健赢，她自然要把东西还给我”。“东西毕竟是交接给她的，案子还没判下来，东西的归属权还是刘健。”另查，2018年6月22日，彭玉珠与刘健签订《交楼确认书》。一审法院认为，彭玉珠与郭新双签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭玉珠未提交证据证明其以自己的名义签订租赁合同时，郭新双知道受托人与委托人之间的代理关系，故王斌与彭玉珠之间的委托代理关系属于隐名代理，租赁合同不能直接约束王斌和郭新双，但王斌作为房屋所有权人，对租赁合同解除后的损失享有正当权益。本案的争议焦点问题之一是《房屋租赁合同》于何时解除。根据彭玉珠与郭新双之间的聊天记录，可以认定郭新双于2018年1月向彭玉珠表达了不再继续租赁房屋的意思表示，彭玉珠表示附条件不再履行合同，即郭新双结清房租、物业费等费用后解除合同。郭新双支付了2018年2月6日前的租金，并向小区物业确认了相关费用已缴清后，明确表示搬走自己的东西。据此，可以认定彭玉珠所承诺的合同解除条件已经成就，即《房屋租赁合同》已于2018年2月6日约定解除。彭玉珠、王斌请求郭新双支付2017年12月1日至2018年2月6日的物业服务费、日常收取的维修资金、水电费、垃圾处理费、室外车位租赁费、有偿维修费等费用，虽提交了物业收费通知，但该通知不能证明郭新双有拖欠上述费用的事实，郭新双提交的聊天记录可以证明其曾于2018年2月向物业管理处确认相关费用已经缴清的事实，彭玉珠在与郭新双沟通时亦从未说明郭新双存在拖欠物业费等费用的情况，据此，一审法院认为彭玉珠、王斌应承担举证不能的不利法律后果，一审法院对该部分请求不予支持。彭玉珠、王斌另请求合同解除后的上述费用，没有合同依据，一审法院亦不予支持。本案的另一争议焦点问题是合同解除后，彭玉珠、王斌方未能及时收回房屋的责任划分问题。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，应及时终止履行；合同解除后的扩大损失，相关当事方应承担一定比例的过错责任。彭玉珠、郭新双及刘健因在合同解除前后有另案诉讼正在审理，各自对法律的认识存在偏差，均消极处理并相互设置障碍，导致房屋未能及时清空，三方对损失均存在一定过错。具体分析如下：郭新双作为租赁合同的承租方，其应承担主动搬走相关物品的合同解除后的附随义务。但郭新双在与彭玉珠商量解除合同事宜时，只要求搬走其认为属于自己的物品，明确要求彭玉珠放行刘健的物品应取得其同意，是对相关物品的归属于自己的明确判断，从而主观故意扩大合同解除后的房屋占用费损失，应承担主要责任，一审法院酌情认定郭新双承担70%的责任。刘健虽与彭玉珠不存在直接的合同关系，但其作为次承租人，是涉案租赁合同解除前的房屋实际占用方，在处理与郭新双的合同纠纷过程中，简单将房屋钥匙交至保安处，未及时跟进处理其留在房屋内的物品，直至2018年6月才与彭玉珠办理交楼确认手续，其对相关损失应承担次要责任，一审法院酌情认定刘健承担15%的责任。彭玉珠在郭新双明确要求清退房屋物品时不予积极配合放行，且明确表示不同意刘健搬走物品，其主观上是为维护自己的权益，但客观上扩大了各方相关损失，应承担次要责任。一审法院酌情认定彭玉珠承担15%的责任。合同解除后的房屋占用费应从2018年2月7日计算至2018年6月22日，彭玉珠、王斌请求的房屋租金只计算至2018年6月7日，一审法院尊重彭玉珠、王斌对自身权利的处分，认定房屋占用费损失应为42000元（10500元×4个月）。郭新双应承担29400元，刘健应承担6300元。在租赁合同解除前，郭新双不存在迟延支付租金的情形，彭玉珠、王斌请求郭新双支付违约金，没有事实依据，一审法院予以驳回。关于押金21000元，彭玉珠未提交证据证明郭新双存在损害房屋内设备的情形，彭玉珠作为合同相对方在租赁合同解除后应向郭新双返还该部分费用，一审法院支持郭新双的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条的规定，判决:一、郭新双于判决生效之日起五日内向王斌、彭玉珠支付房屋占用费29400元；二、刘健于判决生效之日起五日内向王斌、彭玉珠支付房屋占用费6300元；三、彭玉珠于判决生效之日起五日内向郭新双返还房屋租赁押金21000元；四、驳回王斌、彭玉珠的其他诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉部分的案件受理费523元（王斌、彭玉珠已预交），由王斌、彭玉珠自行负担148元，郭新双负担309元，刘健负担66元；反诉部分的案件受理费162.5元（郭新双已预交），由彭玉珠负担。案经二审审理查明，原判认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审中各方当事人争议的焦点问题是房屋租赁合同解除后因房屋未能及时清空导致的房屋占用费损失的分担问题。案涉《房屋租赁合同》约定承租方不得擅自转租，郭新双未经彭玉珠同意在承租期间向刘健转租案涉房屋，刘健于2018年1月7日搬离承租房屋并表示不再继续承租，郭新双得知后明确告知彭玉珠未经其同意不给刘健开物品放行条，对房屋租赁合同解除后的房屋占用费损失的产生持放任态度。案涉《房屋租赁合同》系郭新双与彭玉珠签订，每月房租一直由郭新双支付，故出现前述情况时，如郭新双本人也无意再自行租赁案涉房屋承担剩余租赁期限的租金及费用，其应主动联系出租方彭玉珠及次承租方刘健协商解除合同，共同办理相关交接手续。郭新双虽有微信或电话向彭玉珠表达当面结清要退房，并向物业管理处核查了案涉房屋1月份物业费的缴纳情况，但其因擅自转租与刘健产生另案诉讼，期间不能与彭玉珠、刘健就房内物品放行及退房问题达成一致导致无法办理交接，迟至2018年6月22日才正式还房，一审认定其对房屋占用费损失承担主要过错责任并无不当。彭玉珠系出租人，在刘健告知搬离以及郭新双2月3日电话联系提出退房时有条件联系双方办理交接，但持消极态度；刘健作为次承租人，在搬离房屋时，虽然有放钥匙到物业管理处并通知彭玉珠，但就遗留在房屋内的物品未主动联系彭玉珠与郭新双办理交接，原判确定彭玉珠与刘健对房屋占用费的损失均按15%承担次要责任亦无不妥。综上所述，上诉人郭新双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由上诉人郭新双负担。本判决为终审判决。审判长 袁 洪 涛审判员 琚   虹审判员 陈 朝 毅二〇一九年十月三十一日书记员 黄纯（兼）