吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初3835号 原告：长春发展农村商业银行股份有限公司解放大路支行，住所地长春市解放大路65号。 法定代表人：李立军，行长。 委托诉讼代理人：梁雪，吉林享和律师事务所律师。 被告：高文杰，男，汉族，1980年12月7日出生，长春新九阳汽车配件公司工人，住长春市宽城区青年路青年城B12栋4门310室。 被告：宋晓敏，女，汉族，1983年2月21日出生，住长春市宽城区青年路青年城B12栋4门310室。 被告：长春市星火房地产开发有限公司，住所地长春市长江路经济开发区长江路57号五层203段。 法定代表人：张福兴，总经理。 委托诉讼代理人：宋淑玲，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 长春发展农村商业银行股份有限公司解放大路支行（以下简称长春发展农商银行解放大路支行）与高文杰、宋晓敏、长春市星火房地产开发有限公司（以下简称星火公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。长春发展农商银行解放大路支行委托诉讼代理人梁雪到庭参加诉讼，高文杰到庭参加诉讼，星火公司委托诉讼代理人宋淑玲到庭参加诉讼，宋晓敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 长春发展农商银行解放大路支行诉讼请求：一、请求人民法院判令编号为200908A0101的《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》提前到期，判令被告高文杰、宋晓敏立即共同偿还欠款本金人民币289，740.29元、截止2019年10月24日的利息共计70736.77元（包括利息、复利、罚息）；二、请求人民法院判令被告高文杰、宋晓敏支付自2019年10月25日起至实际清偿完毕之日止所产生的利息、复息、罚息（利息、复息、罚息按原、被告签订的《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》约定的利率计算）；三、请求人民法院判令原告对被告高文杰、宋晓敏抵押的房产（位于长春市东田青年城第B12栋4单元310室）在全部债务范围内享有拍卖、变卖价款优先受偿权；四、请求判令星火公司对被告高文杰、宋晓敏的全部债务承担连带清偿责任。五、请求人民法院判令三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实及理由：2009年12月19日，原告与被告高文杰、被告星火公司签订了合同编号为200908A0101的《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定：原告向被告高文杰提供33万元贷款，贷款期限从2009年12月24日起至2029年12月23日止。依据合同的约定，利率为浮动利率，即在起息日基准利率下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度按照合同的约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率按照合同约定调整的（借款合同第四条第（一）款第叁项）罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。被告高文杰、宋晓敏以其房产为其借款合同项下贷款本息及其他一切相关费用提供抵押担保。被告星火公司为被告高文杰借款合同项下债务提供连带责任保证，保证范围为被告高文杰项下借款的全部本息及费用。合同约定原告为实现债权发生的费用（含律师费）由被告承担。原告于2009年12月24日向被告高文杰指定的账户足额发放了贷款，被告高文杰也足额收到该借款。被告高文杰未按合同的约定及时足额偿还借款本金及利息，截止至2019年10月24日，被告高文杰尚欠借款本金人民币289，740.29元、截止2019年10月24日的利息共计70736.77元（包括利息、复利、罚息）。另，被告宋晓敏与被告高文杰于2003年7月29日登记结婚，该笔贷款发生在夫妻关系存续期间，且被告宋晓敏在《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》抵押人处签字捺印，应知晓该笔借款的存在，该笔借款应属于夫妻共同债务。原告认为，原告与三被告签订的《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》是各方的真实意思表示，合法有效，各方权利义务关系明确，各方应当依照合同的约定全面的履行义务，原告已经依照合同的规定足额发放了贷款，被告高文杰、宋晓敏却未按合同约定还款，被告星火公司在被告高文杰、宋晓敏违约的情况下未向原告承担连带保证责任，上述行为已经严重损害了原告的合法权益。依据《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》约定，原告有权要求与三被告签订的合同提前到期，有权要求被告高文杰、宋晓敏偿还全部借款本金及利息、罚息、复利，被告星火公司承担连带清偿责任，并由三被告承担实现债权的各项费用。 高文杰辩称，对原告起诉的借款事实及各项费用的计算均没有异议，我尽快偿还银行欠款希望银行能够同意继续按合同履行，因为现在负债很多暂时还不上欠款，请求和银行和解解决。。 宋晓敏未到庭，亦未答辩。 星火公司辩称，第一、因星火公司不是借贷双方主体之一，对借款人欠付银行本金利息及罚息等的数额不清楚请求法院依法审查确认。第二、星火公司承担的是阶段性的保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起置抵押登记办理完毕将他项权利证书交由贷款人收执之日止，那么涉案房屋早已具备了办理产权及他项权利的条件，农商银行与高文杰应积极共同的办理抵押登记手续。如因双方怠于行使此项权利义务，作为保证人，那么根据合同法第四十五条规定，作为保证人不应再承担保证责任。最后一点，如果贵院判决星火公司承担保证责任，那么请求法院在判决书主文中明确保证人享有担保法第31条规定的权利，即保证人承担保证责任后有权向债务人追偿以减轻星火公司的诉累。 经审理查明，2009年12月19日，长春发展农商银行解放大路支行与高文杰、星火公司签订了合同编号为200908A0101的《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定长春发展农商银行解放大路支行向被告高文杰提供33万元贷款用于购置星火公司开发的长春市宽城区青年路4255号东田青年城B12栋4单元310室房屋，贷款期限从2009年12月24日起至2029年12月23日止，利率为浮动利率，即在起息日基准利率下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度按照合同的约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。高文杰、宋晓敏以其房产为其借款合同项下贷款本息及费用提供抵押担保。星火公司为高文杰借款合同项下债务提供连带责任保证。合同约定长春发展农商银行解放大路支行为实现债权发生的费用由被告承担。合同约定借款人逾期还款，长春发展农商银行解放大路支行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用。2009年12月24日长春发展农商银行解放大路支行按照合同约定发放了贷款33万元，2013年9月30日，高文杰连续逾期还款，高文杰尚欠长春发展农商银行解放大路支行贷款本金人民币289740.29元，截止2019年10月24日的利息70736.77元（包括复利和罚息）。高文杰名下位于长春市东田青年城第B12栋4单元310室在合同签订后办理了抵押权预告登记，没有办理抵押登记，长春发展农商银行解放大路支行未取得房屋他项权利证书。合同签订时高文杰、宋晓敏未夫妻关系，宋晓敏在《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》后方签字。合同签订时贷款人长春市环城农村信用合作联社解放大路分社后变更为长春发展农村商业银行股份有限公司解放大路支行。 本院认为，原告长春发展农商银行解放大路支行与被告高文杰、宋晓敏、星火公司签订的《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》系当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，长春发展农商银行解放大路支行向被告高文杰支付借款33万元，借款人未能按照合同的有关规定偿还贷款本息的，长春发展农商银行解放大路支行即有权宣布贷款提前到期并收回全部贷款本息，并对逾期本息加收罚息及计收复利，故对原告该诉讼请求应予支持；合同签订期间宋晓敏为高文杰配偶，该贷款用于购买婚后房屋，宋晓敏在《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》后方签字，应知晓该笔借款的存在，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条规定，该笔借款应属于夫妻共同债务，高文杰、宋晓敏应偿还长春发展农商银行解放大路支行贷款本金人民币289740.29元，截止2019年10月24日的利息70736.77元（包括复利和罚息）及自2019年10月25日起至实际清偿完毕之日止所产生的利息、复利、罚息。关于长春发展农商银行解放大路支行请求确认其对长春市宽城区青年路4255号东田青年城B12栋4单元310室房屋享有优先受偿权一节，因该房屋仅设立了抵押权预告登记，未办理抵押权登记及房屋他项权利证书，抵押预告登记作为临时登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记要件，故不能产生优先受偿权的效力，对长春发展农商银行解放大路支行该项诉讼请求不予支持。关于长春发展农商银行解放大路支行请求星火公司对本案合同项下借款本息及其他费用承担连带保证责任一节，鉴于《吉林省农村信用社个人住房（商业用房）按揭借款合同》中有明确约定保证人的阶段性保证性责任于抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，截止起诉之日，长春市宽城区青年路4255号东田青年城B12栋4单元310室房屋未设立抵押登记，原告该主张符合法律规定及合同约定，应予支持，星火公司履行连带清偿责任后有权向高文杰、宋晓敏追偿。关于长春发展农商银行解放大路支行主张被告承担诉讼费、保全费一节，鉴于《借款合同》中有明确约定，故对该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、高文杰、宋晓敏于本判决生效后十日内偿还长春发展农村商业银行股份有限公司解放大路支行贷款本金289,740.29元，截止2019年10月24日的利息、罚息、复利70736.77元，及自2019年10月25日起至本息偿还完毕之日的罚息、复利（利率为浮动利率，即在起息日基准利率下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度按照合同的约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整）； 二、长春市星火房地产开发有限公司对上述高文杰、宋晓敏的债务承担连带清偿责任； 三、驳回长春发展农村商业银行股份有限公司解放大路支行其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3315元、保全费2297元，由高文杰、宋晓敏、长春市星火房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张蕾 二〇一九年十月三十日 书记员  杨帅