湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15119号原告：陈某1，男，2003年10月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，法定代理人：陈某2（原告父亲），居民身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王旭，湖北楚道律师事务所律师。被告：武汉汇德鑫资产运营管理有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街汉南大道353号。法定代表人：周春荣，董事长。委托诉讼代理人：唐霞丽，女，武汉汇德鑫资产运营管理有限公司法务。委托诉讼代理人：左勇，男，武汉汇德鑫资产运营管理有限公司员工。原告陈某1与被告武汉汇德鑫资产运营管理有限公司（以下简称汇德鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1法定代理人陈某2、委托诉讼代理人王旭、被告汇德鑫公司委托诉讼代理人唐霞丽、左勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某1向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠付的租金共计168,012.66元（2019年1、2、3月欠付40，020.91元；2019年4、5、6月欠付624,35元；2019年7、8、9月欠付65,556.75元）；2、依法判令被告向原告支付逾期交付租金的违约金5，057.24元（暂计算至2019年7月20日，2019年7月20日之后的违约金计算至实际付款之日止）；3、依法判令被告向原告支付代缴租金税费发票或纳税票据；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第3项诉讼请求税费发票及纳税票据的起止时间明确为2016年7月1日至2019年9月30日。事实与理由：2016年5月26日，原告从案外人湖北国新置业有限公司处购买位于武昌区中北路126号尚城国际商品房14层16号、17号、18号房屋三套，并支付了全部购房款项。后2016年6月案外人将房屋交付给原告。2016年5月26日，原、被告双方签订《德成中心写字楼委托经营及管理协议》三份，分别对应尚城国际商品房14层16号、17号、18号三套房屋。三份合同中第二条约定，从2016年7月1日至2021年6月30日止，由被告经营使用上述三套房屋。三份合同中第四条第2款约定被告向原告于2016年7月20日前支付第一季度（即2016年7、8、9月）14层16号房租金16,344元、14层17号房租金27,641元、14层18号房租金18,450元（三套房屋每一季度租金共计16,344元+27,641元+18,450元=62,435元）；2016年10月20日前支付第二季度租金（即2016年10、11、12月），以后租金以此类推。合同签订后房屋交由被告使用，被告在合同履行初期也支付了约定的租金。但在2019年2月13日，被告支付2019年1、2、3月租金时，只支付了租金22,414.09元，至今欠40,020.91元未向原告支付。2019年4月20日前，应向原告支付2019年4、5、6月租金62,435元，至今未支付。2019年7月20日前，应向原告支付2019年7、8、9月租金65,556.75元，至今未支付。因合同中第四条第一款约定，从第四年起也即2019年7月起年租金按5%递增，故2019年7月20日以前，应向原告支付2019年7、8、9月租金为65,556.75元。以上到起诉之日，被告未支付租金共计168,012.66元。根据合同第十四条，乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金的日万分之三承担违约金。被告应向原告支付截至实际付款之日的违约金。被告代扣代缴租金税费未向原告交付发票及纳税票据。综上，原告为维护自身权益诉至法院。被告汇德鑫公司辩称，关于第3项诉讼请求可以向原告提供代缴租金税费发票或纳税票据。对于违约金计算标准、计算天数无异议。对计算本金有异议，认为2019年的第一季度不存在欠付金额，2019年的第二、三季度欠付金额有误，应是税后金额。第二、三季度税后金额分别为53,631元、56,313元。原告购买此房屋时属于通铺，没有水电单独入户，没有隔断，也没有消防通道，依据双方的委托经营管理协议，被告本可以按照约定返还写字楼，但由于同楼层通铺部分业主要求提前收房，需要隔断改造。为保证房屋处于可使用的状态，被告与在武汉的业主进行沟通，也和原告电话沟通过。工程整改合计费用127,000元。工程周期20天。按照每一位业主建筑面积进行分摊，原告应分摊金额31,216元。第一季度金额已于2019年2月13日支付，分摊后，被告实际支付金额22,414.09元。进入诉讼后，被告于2019年10月25日支付了第二、三、四季度的全部租金。原告陈某1为支持其诉讼请求，依法提交了证据一陈某2居民户口簿、证据二陈某1居民身份证、证据三陈某2居民身份证、证据四公证书、证据五汇德鑫公司企业信用信息公示报告、证据六武汉市商品房买卖合同及发票、证据七武汉市商品房买卖合同及发票、证据八武汉市商品房买卖合同及发票、证据九《德成中心写字楼委托经营及管理协议》三份、证据十深圳农村商业银行个人活期交易明细。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了证据一德成中心14层公区装修工程施工合同、证据二德成中心14层分户隔墙装修工程施工合同、证据三付款回单（2019年1月31日，金额34,000元）、证据四付款回单(2019年1月31日，金额93,000元)、证据五付款票据(2019年5月27日，编号342015190500174700)、证据六付款票据（2019年5月27日，编号07268186）、证据七付款回单（2019年10月25日，金额166,257.63元）。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告证据一至证据八、证据十真实性无异议，对原告证据九真实性有异议。原告对被告证据一至证据六真实性有异议，对被告证据七真实性无异议、但对金额的组成核算有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实综合认定。经审查，本院认定事实如下：截至起诉之日，原告陈某1为未满十六周岁的限制民事行为能力人，其父陈某2、其母董汉玉为其监护人。2016年，原告陈某1通过其监护人董汉玉与案外人湖北国新置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌113226339）购买坐落于武昌区中北路126号尚城国际商品房14层16号房屋（建筑面积45.40平方米）、签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌113226340）购买尚城国际商品房14层17号房屋（建筑面积76.78平方米），签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌113226341）购买尚城国际商品房14层18号房屋（建筑面积51.25平方米）。上述房屋办理了抵押登记手续。2016年5月26日，原告陈某1与被告汇德鑫公司签订3份《德成中心写字楼委托经营及管理协议书》（以下简称协议书），约定：陈某1（甲方）同意将其购买的尚城国际14层16号、17号、18号房屋委托汇德鑫公司（乙方）经营及管理，乙方负责招商及培育市场，经营及管理的期限共计5年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，在经营及管理期内，乙方享有该写字楼房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权（协议第一、二条）。年租金为前三年1440元/㎡，第4-5年租金按5%递增，合同4.1款所涉租金为税前租金。2016年7月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方按季度向甲方支付，支付时间为2016年7月20日前支付第一季度租金、2016年10月20日前支付第二季度租金，以此类推。其中，16号房屋第一季度租金为16,344元、17号房屋第一季度租金为27,641元、18号房屋第一季度租金为18,450元（协议第四条）。在委托经营期间，由乙方代扣代缴租金税费，届时乙方将向甲方支付的租金为扣除税费后的税后租金，具体税费标准按相关政策规定予以执行（协议第五条）。乙方有权统一进行装修管理，所涉费用与甲方无关（协议第六条）。甲方同意乙方对写字楼房屋进行装修，委托经营期届满后3日内，乙方应将写字楼房屋交付给原告，并保持届时装修现状，可移动的电器类设施设备乙方可予以拆除（协议第十二条）。乙方逾期向甲方支付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金（协议第十四条）。另查明，上述房屋系带承租人购买，空间为全打通。2018年11月，因部分购房人退出委托经营收回房屋，汇德鑫公司征求相关业主同意后，对包括涉案房屋在内的空间进行了分户隔墙装修，支出费用127,000元。陈某1以未明示同意为由，不同意分摊上述费用。庭审中，原告认可2019年1月1日之前每季度的租金是按照税后金额53,631元支付，认可被告汇德鑫公司在诉讼过程中向其支付租金166,257.63元。汇德鑫公司提交了增值税发票、完税证明以证明其已代缴上述房屋应缴2018年年度增值税及2018年年度房产税、印花税、个人所得税。汇德鑫公司自述，2016年至2018年的其他应缴税费均已交纳，可向陈某1移交相应税票，纳税是年交制，故2019年的税费到次年才交纳。本院认为，本案原告陈某1与被告汇德鑫公司之间就坐落于武昌区中北路126号尚城国际商品房14层16号房屋、17号房屋、18号房屋形成房屋租赁合同关系，双方订立的协议书合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，原、被告双方应按照协议约定全面履行合同义务。关于原告的第一项诉讼请求。本案原告庭审中认可2019年1月1日之前租金是按每季度税后金额53,631元支付。根据原、被告双方的协议，第4-5年租金按5%递增，也即2019年7月1日之后每季度租金应递增5%，据此，2019年7月1日之后租金每季度税后金额为56,312.55元。汇德鑫公司于2019年2月13日支付2019年1、2、3月租金22,414.09元、欠付租金31216.91元，于2019年10月25日支付2019年4至12月租金166,257.63元。对于2019年1至3月欠付租金31216.91元，汇德鑫公司提出了被告对房屋进行装修及隔断且支付相应费用、原告从装修获益且被告装修行为超越被告方义务的答辩理由，并据此认为被告可从2019年第一季度租金抵扣装修、隔断花费31,216元。但双方协议中并无装修费由原告承担或装修费直接抵扣租金的约定，被告提交的证据也未表明原告对被告的装修行为进行追认、对装修费用自愿承担，且根据协议约定，装修管理费用与出租人无关，协议到期后，可移动的电器类设备由管理人拆除，可推定此类费用应由汇德鑫公司负担。汇德鑫公司的此项答辩理由，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，汇德鑫公司应向陈某1支付欠付租金31,216.91元。关于原告的第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原、被告双方就租金逾期支付已有约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持。违约金的计算方式为：1.以22,414.09元为基数，按日万分之三为标准，自2019年1月21日计算至2019年2月13日154.66元；2.以31,216.91元为基数，按日万分之三为标准，自2019年1月21日计算至实际付清之日，暂计算至2019年10月25日为2,594.13元；3.以53,631元为基数，按日万分之三为标准，自2019年4月21日计算至2019年10月25日为3,008.70元；4.以56,312.55元为基数，按日万分之三为标准，自2019年7月21日计算至2019年10月25日为1,621.80元；5.以56,312.55元为基数，按日万分之三为标准，自2019年10月21日计算至2019年10月25日为67.58元。截至2019年10月25日，汇德鑫公司共计应支付的逾期支付租金违约金金额为7,446.87元。关于原告的第三项诉讼请求，本不属人民法院审理的范围。因汇德鑫公司已在庭审中同意向原告交付代缴租金税费发票或纳税票据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本院对该项内容予以确认。对于2019年1月1日至同年9月30日之间的纳税票据，在应缴期后予以交付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十三条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告武汉汇德鑫资产运营管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈某1支付2019年1月1日至2019年3月31日欠付的租金31,216.91元；二、被告武汉汇德鑫资产运营管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈某1逾期支付租金的违约金，截至2019年10月25日为7,446.87元（1.以22,414.09元为基数，按日万分之三为标准，自2019年1月21日计算至2019年2月13日154.66元；2.以31,216.91元为基数，按日万分之三为标准，自2019年1月21日计算至实际付清之日，暂计算至2019年10月25日为2,594.13元；3.以53,631元为基数，按日万分之三为标准，自2019年4月21日计算至2019年10月25日为3,008.70元；4.以56,312.55元为基数，按日万分之三为标准，自2019年7月21日计算至2019年10月25日为1,621.80元；5.以56,312.55元为基数，按日万分之三为标准，自2019年10月21日计算至2019年10月25日为67.58元）；三、被告武汉汇德鑫资产运营管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告陈某1交付2016年7月1日至2018年12月31日代缴租金税费发票或纳税票据。四、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,761元，减半收取计1,880.50元，由被告武汉汇德鑫资产运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇一九年十月二十九日法官助理周烨岚书记员宋亚婷