北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初21087号原告：石兰菊，女，1962年1月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：严青伍，北京银雷律师事务所律师。被告：张少杰，男，1994年6月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张兴志，男，1968年11月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：刘娜，女，1992年5月18日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈萌，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬新，北京泓聚律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，第三人单位法务专员。原告石兰菊与被告张少杰、刘娜、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石兰菊及委托诉讼代理人严青伍，被告张少杰委托诉讼代理人张兴志，被告刘娜委托诉讼代理人陈萌、许敬新，第三人我爱我家公司委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石兰菊向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令被告向原告支付违约金118万元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告石兰菊与被告张少杰、刘娜二人于2019年3月23日自愿签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，同日原被告双方与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，原被告双方与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订了《履约服务合同》。原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》补充协议第十二条明确约定：原告同意两被告暂交壹万元定金，余额部分在网签当日内补齐。同时两被告向原告书写了一份购房定金欠条，两被告承诺于2019年4月7日前且购房资质审核通过，房屋查档完成后向原告支付贰拾玖万元定金。截至今日，两被告购房资质己审核通过，房屋查档己完成，且两被告承诺于2019年4月7日前向原告支付贰拾玖万元定金的期限己过，但两被告以各种理由拒绝向原告支付贰拾玖万元定金，并且拒绝继续履行房屋买卖合同。为维护原告合法权益，现特向贵院起诉，恳请贵院依法支持原告上述诉讼请求。被告张少杰辩称，房屋没有购买成功就是因为贷款下不来，当时办不下来，我第一时间就已经通知了，原告那边收到没收到我不知道，我们中间一直没沟通。被告刘娜辩称，我们请求法院驳回原告变更后的第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：一、刘娜没有参与具体购房事项的洽谈，整个过程也只是合同的签署人，对于涉案合同不能履行也无过错，不应承担违约责任。二、本案买卖双方签署的合同关于房款支付时间、房屋交付时间等关键事项约定并不具体，仅是双方对房屋买卖达成的一个意向书。因为签合同的时候不能确定贷款能不能获得批准，所以合同中对于后续购房款的支付、房屋的交付等都没有约定具体时间，只是以特定事项的完成为履行时间依据，如果贷款不能获批，后续房款的支付、房屋的交付都没有履行的可能。所以，双方签署的合同只是一个购房意向书，具体能否实际履行，需要看贷款能不能批。被告向原告支付的一万元，也是意向金。三、被告方得知贷款未获批准后，及时通知了卖方，对于合同的不能履行，不存在恶意和过错。（一）在知道贷款未获批准后，为避免双方的损失，张少杰的父亲第一时间告知了我爱我家公司的工作人员，要求转达不能购买涉案房屋的意思表示。（二）本案合同于2019年3月23日签署，到得知贷款未能获得批准，并告知我爱我家公司工作人员不能购买房屋，仅一周左右的时间，时间间隔极短，期间房屋价格并没有大幅变动，被告没有恶意不履行合同的必要和故意，也并没有给原告造成损失，原告主张违约金明显不合理。四、合同对于买房贷款不成的情况作出了专属约定，故本案应适用合同第五条第（二）款的约定。因为合同签署时原、被告双方对于贷款不能获批、贷款不能获批对于合同履行的影响、以及如果贷款未获批准的双方对合同的处理方式，有一定的预见性，从而专门作出了相关约定。即合同第五条贷款的其他约定第（二）款约定：“如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担责任。”本案争议应适用此项专属条款，而非原告主张的适用合同第十条、第十一条。五、本案应适用《中华人民共和国合同法》有关不可抗力条款的规定。现被告因贷款未获批准而无力购买涉案房屋，系不可归责于双方的原因导致的合同不能全面履行，应适用合同法关于不可抗力相关条款的法律规定，原告无权要求被告承担违约责任。综上所述，被告认为本案合同已于买方贷款未获批准时终止，合同的不能履行系不可归责于买方的原因导致，实际也并未对原告造成损失，故不同意原告主张的违约金。第三人我爱我家公司述称，配合法庭调查，合同第五条第二款的约定是国家法律政策调整导致无法贷款，在合同履行期间国家并没有出台新政。我司也起诉二被告了。本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，石兰菊（出售方、甲方）与张少杰、刘娜（买受方、乙方）经我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：第一条、房屋基本情况：甲方所售房屋位于北京市西城区XX（以下简称诉争房屋），建筑面积63．79平方米。……第四条、成交总价格、付款方式、付款时间：（一）房屋成交总价为5900000元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金300000元。（二）乙方采取商业贷款方式支付房屋总价款，拟贷款金额为3000000元。乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于交税预审前3日内向甲方支付2550000元，第二次于交税预审前3日内向甲方支付50000元。第五条、贷款的其他约定。（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。（二）如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。……第九条、权属转移登记。（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。……第十条、违约条款。……（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：……2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。第十一条、合同解除条款。（一）如甲方依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。……。同日，石兰菊（出卖方、甲方）与张少杰、刘娜（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，内容有：……第十二条：由于乙方无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），甲方同意乙方暂交10000元，余额部分在网签当日补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。……第十四条：标的物房屋有石兰普的户口，乙方知晓并认可该户口不迁移。……。上述合同及补充协议签订当日，张少杰、刘娜支付石兰菊定金10000元，同时张少杰、刘娜向石兰菊出具《欠条》，内容为：本人张少杰、刘娜购买北京市宣武区XX号房产，今欠卖方石兰菊购房定金290000元，今承诺于2019年4月7号前且购买资质审核通过，房屋查档完成后将290000元支付石兰菊。此后，张少杰、刘娜通过了购买资格核验，但张少杰、刘娜未按照合同约定履行后续义务。2019年4月13日，石兰菊通过EMS向张少杰、刘娜邮件了《告知函》，邮寄地址为张少杰的工作单位通州区消防救援支队地址：北京市通州区梨园镇万盛南街98号。该邮件查询结果显示：2019年4月14日已签收，他人收，门卫。审理中，张少杰、刘娜主张合同签订后，由于贷款未能获得批准，其便及时通知我爱我家公司无法购买涉案房屋。石兰菊、我爱我家公司对此均不予认可。石兰菊主张张少杰、刘娜不履行合同的原因是嫌我爱我家公司的中介费过高，要求换别的中介公司办理。我爱我家公司主张合同尚未履行到办理贷款的阶段，该公司并未告知贷款不能办理。审理中，张少杰、刘娜针对其主张的贷款无法办理一节，未向本院提供证据予以证明。刘娜另主张诉争房屋中有一户口无法迁出，也是其不履行合同的原因。张少杰、刘娜主张合同约定的违约金过高。石兰菊主张其损失为：房屋之前对外出租，因为房屋出售，故解除了租赁合同，并将家具电器处理，产生了一定损失，房屋一直无法出售对其精神也造成了巨大损害。本院认为：石兰菊与张少杰、刘娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方应当按照协议约定行使权利并履行义务。张少杰、刘娜未按照合同约定支付购房款并表示无法继续履行合同，已构成根本违约，达到了合同约定的石兰菊解除合同的条件，现石兰菊要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张少杰、刘娜主张因无法办理贷款导致无法履行合同，未向本院提供证据予以证明，而且，即便无法办理贷款也系张少杰、刘娜自身原因导致，而并非国家政策变化导致，张少杰、刘娜以此作为免责事由抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。双方在合同中对于户口迁出具有明确约定，刘娜以房屋中存在户口无法迁出为由拒不履行合同，亦缺乏依据，本院不予采纳。张少杰、刘娜构成根本违约，应按照合同及补充协议的约定承担违约责任。张少杰、刘娜主张合同中约定的违约金过高，综合考虑合同履行情况、张少杰、刘娜的过错程度、石兰菊的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为300000元，张少杰、刘娜已付定金10000元应用于折抵违约金，折抵后，张少杰、刘娜还应支付石兰菊违约金290000元，对石兰菊要求张少杰、刘娜支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除石兰菊与张少杰、刘娜签订的位于北京市西城区XX号房屋的房屋买卖合同。二、本判决生效之日起七日内，张少杰、刘娜支付石兰菊违约金290000元。三、驳回石兰菊的其他诉讼请求。如果张少杰、刘娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26550元，由张少杰、刘娜负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十月十四日法官助理  王德林书 记 员  林 彤