四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10919号 原告：陆旭，女，1987年5月16日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，该公司员工。 原告陆旭与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆旭的委托诉讼代理人曹开德、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人杜海彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆旭向本院提出诉讼请求：1、中德红谷公司支付逾期交付车位的违约金39289.70元（按照房屋总价的5%计算）；2、中德红谷公司支付逾期办理初始产权登记的违约金25774元（以购房款为基数，自2017年6月1日起，按每日万分之一，计算至2018年4月25日止）。事实与理由：2014年3月15日，陆旭与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》，约定陆旭购买中德红谷公司开发的位于高新区房屋，总房款785794。合同签订后，陆旭支付了全部房款，中德红谷公司于2016年6月交付了房屋。按照合同约定，中德红谷公司应于2016年6月1日前将符合条件的房屋交付给陆旭，于2017年6月1日前取得所购房屋所在楼栋的权属证明，逾期应承担违约金。但中德红谷公司交付的房屋不符合条件，也未按照合同约定的期限取得该商品房所在楼栋的权属证明，中德红谷公司的行为已构成违约。陆旭为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，案涉楼栋初始产权登记证明于2018年4月25日取得，逾期办理产权登记的违约金应当计算至该日为止。陆旭主张的逾期交付房屋及办理楼栋初始产权登记的违约金均过高，远超过实际损失的30%，请求法院酌情调低违约金的金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、购房收据、收房确认书、《建设工程规划合格证》《房屋建筑面积测绘成果报告》《不动产登记房屋所有权首次登记记录单》等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2014年3月15日，陆旭作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内建筑面积70.15㎡，单价为11201.63元／㎡，总房价785794元。2、交付条件：出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2017年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，陆旭实际支付了全部房款785794元。中德红谷公司向陆旭交付了案涉房屋。 2016年8月28日，案涉房屋所在楼栋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年11月17日，中德红谷公司取得了案涉房屋的《建设工程规划合格证》。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋不动产登记证书。 本院认为，陆旭与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 一、关于逾期交付房屋的违约金问题。依照合同约定，中德红谷公司应当在2016年6月1日前向陆旭交付案涉房屋，该房屋交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，逾期应承担支付违约金的责任，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陆旭支付全部已付款万分之三的违约金，最高不超过已付房价款的5%。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋规划验收合格证及面积实测报告的最晚时间为2016年11月17日，自2016年6月2日起算至2016年11月17日合计逾期169天，计算的违约金已经超过已付购房款的5%，故本院按照已付购房款的5%确定违约金，合计39289.70元。对于中德红谷公司要求对逾期交付房屋的违约金进行调低的答辩意见，本院认为，陆旭的实际损失包括房租损失，另外中德红谷公司未按期将符合合同要求的房屋交付给陆旭的原因在其自身，且合同约定的违约金计算标准并不高，故中德红谷公司主张违约金标准过高的理由，本院不予采纳。 二、关于逾期办理初始产权登记的违约金问题。依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如中德红谷公司未能按时取得权属证明，陆旭不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向陆旭支付已付房款万分之一的违约金。而中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，但陆旭主张违约金计算至2018年4月25日，自2017年6月2日起算至2018年4月25日合计逾期328天，其应承担的违约金为25774元（785794元×0.0001×328天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，陆旭因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身。故本院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陆旭支付逾期交付房屋的违约金39289.70元； 二、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向陆旭支付逾期取得楼栋权属证明的违约金25774元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取713元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘苡辰