陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终4849号上诉人（原审原告）：邓化冰，男，1979年9月6日出生，汉族，郑州科林车用空调有限公司职员，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安香江环球投资发展有限公司。住所地：西安泾河工业园长庆东路东段。法定代表人：吴海敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。上诉人邓化冰因与被上诉人西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2876号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓化冰上诉请求：1、依法判令香江公司履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内将给其办理泾渭分明生态半岛玫瑰苑11号楼1单元10601号房屋权属登记需由香江公司提供的材料报产权机关备案，并协助其取得房屋产权证书。若到期未提交，每逾期一日，应按日向其支付总房价款千分之一的迟延履行金，直至其取得房地产权属证书为止；2、依法判令香江公司支付其因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金人民币5279.86元；3、依法判令香江公司支付其因香江公司未与全体业主完成物业共用部分交接前需由其承担的物业服务费（包含物业费、电梯费及生活垃圾清运费等）共计6604.02元（自2017年1月1日暂计算至2018年8月1日，实际计算至香江公司完成物业共用部分与全体业主完成交接之日）；4、依法维持西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2876号民事判决第一、二项；5、一、二审案件受理费由香江公司承担。事实与理由：1、一审法院认定香江公司违约系不可抗力行为导致，且以不可抗力免除香江公司违约责任，侵害了其的合法权益；2、《高陵县前期物业服务合同》合法有效，香江公司应受约束。香江公司辩称：1、驳回邓化冰的上诉请求。其公司未能办理房产证是因为合同的不可抗力，责任不应该由其公司承担，2015年8月20日西安市规划局有个文件，调整高陵区的规划，撤县升区，渭河和泾河堤外500米内不能建立项目和高陵区的规划不一致，但其公司的项目就在这500米之内，导致项目停工，2016年初其公司及时向高陵区区委提交泾渭三角洲的调整报告，希望同意按照之前高陵区的规划继续建立项目，2017年继续向高陵区政府提交报告，在2017年7月高陵区委向西安市人民政府请示修改调整有关规划，继续按照之前的规划进行项目建设，但是至今西安市政府没有答复。2、对于逾期办证违约金，不存在逾期办证的问题，理由还是因为规划变更的问题。3、承担物业费的问题一审判决正确，请求维持。邓化冰向一审法院起诉请求：1.请求判令香江公司履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内将给其办理泾渭分明生态半岛玫瑰苑11号楼1单元6层10601室房屋权属登记需由香江公司提供的材料报产权登记机关备案，并协助其取得房屋产权证书。若到期未提交，每逾期一日，应按日向其支付总房款千分之一的迟延履行金，直至其取得房地产权属证书为止；2、请求法院依法将因香江公司原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金金额调整为其已付房款的1%，并判令香江公司向其支付该项违约金5279.86元；3、依法判令香江公司向其支付逾期交房违约金580.78元；4、依法判令香江公司向其支付因香江公司未与全体业主完成物业共用部分交接前其需承担的物业服务费（包含物业费、电梯费及生活垃圾清运费等）共计6604.2元（自2017年1月11日暂计算至2018年8月11日，实际计算至香江公司完成物业公用部分与全体业主完成交接之日）；5、依法判令香江公司向其支付因供暖未按约定达到使用条件违约金263.99元；6、本案诉讼费由香江公司承担。一审法院认定事实:2015年6月15日邓化冰与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号为G201500699）一份，约定：邓化冰购买香江公司开发的位于西安市高陵区泾河工业园泾渭东路延伸段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）11幢1单元6层10601室房屋，建筑面积为140.23平方米，房屋总价款为527986元，其中首付款167986元，余款360000元以按揭贷款方式支付；第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，其中不可抗力约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的等；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行……；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理；第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中供暖设施于本合同约定房屋交付之日安装完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意逾期超过120日仍未具备使用条件，出卖人按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金；合同补充协议第五条约定：在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房；合同补充协议第六条约定：合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；产权登记事宜补充约定：办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。同日，邓化冰与香江公司签订了涉案房屋的前期物业服务合同一份，约定了物业费缴纳等相关权利义务。商品房买卖合同签订后，邓化冰按约向香江公司支付了首付款，并以按揭贷款方式支付余款。2018年2月9日涉案房屋取得了商品房预售许可证。2016年12月20日涉案房屋所在的11#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告，2017年1月11日香江公司向邓化冰交付了涉案房屋，邓化冰遂向西安康居锦湾物业管理有限公司缴纳涉案房屋的物业费用。2017年12月4日邓化冰通过西安市人民政府投诉咨询建议板块询问市政供暖主管道未接通小区原因，西安市高陵区人民政府回复为涉案房屋所在小区内部管网已经铺设到位，外围市政管网现已铺设到泾渭八路，开发商负责人承诺将于2018年10月20日前将完成市政管网对接。另，2015年8月20日西安市规划局向高陵区区委、区政府发出《西安市规划局关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，建议渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，香江公司向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，香江公司向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，香江公司一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，香江公司未能办理一期工程的初始登记，致使邓化冰所购房屋未能办理房屋产所有权证书。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓化冰与香江公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，为双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，香江公司于2017年1月11日将涉案房屋交付邓化冰，但该涉案商品房整体因政府的规划变更，改变了前期的规划手续，随之使香江公司的规划设计也相应的进行了变更，该事项属于合同约定的不可抗力，故对邓化冰要求香江公司将上述材料报产权登记机关备案及协助其取得房屋产权证书的诉请，本院不予支持；邓化冰诉请的若未到期提交，每逾期一日，应按日向邓化冰支付总房款千分之一的迟延履行金，直至邓化冰取得房地产权属证书为止，因双方对此并无约定，本院不予支持；邓化冰请求香江公司按调整后的已付房款1%支付违约金5279.86元，因该逾期报送上述材料备案是因合同约定的政府行为及不可抗力造成，且该诉请于法无据，本院不予支持；邓化冰诉称香江公司逾期交房11天，并提交了房屋交接验收表等证据，可证实香江公司于2017年1月11日向邓化冰交付了涉案房屋，根据双方约定出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，显然香江公司已构成逾期交房，按照合同约定逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，故对邓化冰要求香江公司向其支付逾期交房违约金580.78元之诉请，本院依法予以支付；因本案为房屋买卖合同纠纷，邓化冰与香江公司之间并无关于物业费收缴及缴纳的权利、义务，邓化冰诉请香江公司支付因其未与全体业主完成物业共用部分交接前其需承担的物业服务费6525元，于法无据，本院不予支持；涉案房屋未完成市政供暖管网对接，违反双方合同约定的供暖设施于房屋交付之日安装完毕，且逾期超过120日，按照合同约定，出卖人应按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金，故对邓化冰要求香江公司支付供暖设施未达到使用条件违约金263.99元之诉请，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付邓化冰逾期交房违约金580.78元；二、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付邓化冰供暖设施未达到使用条件违约金263.99元；三、驳回邓化冰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，邓化冰负担70元，西安香江环球投资发展有限公司负担150元，且在履行本判决时一并支付邓化冰。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为，2015年6月15日，邓化冰与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令香江公司支付逾期交房违约金，处理并无不当。邓化冰上诉认为香江公司应协助其取得房屋产权证书。香江公司于2017年1月11日将涉案房屋交付给邓化冰，但涉案房屋因政府规划变更，改变前期的规划手续，故一审法院对邓化冰要求香江公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案未予支持并无不妥。至于邓化冰上诉认为香江公司支付其因香江公司未与全体业主完成物业共用部分交接前需由其承担的物业服务费（包含物业费、电梯费及生活垃圾清运费等）。邓化冰与香江公司之间并无关于物业费收缴及缴纳的权利义务，一审法院对此不予支持，符合法律规定，本院予以确认。综上，邓化冰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，邓化冰已预交，由邓化冰负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇一九年十月二十一日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越