黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8109民初2764号原告：黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司，统一社会信用代码912330025927365397，住所地黑龙江省双鸭山市饶河县饶河农场建委综合楼侧楼****。法定代表人：黄斌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘鑫，男，1997年4月16日出生，汉族，黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司法务工作人员。委托诉讼代理人：陈林林，女，1996年12月6日出生，汉族，黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司法务工作人员。被告：徐永宏，男，1953年1月13日出生，汉族，退休工人，现住黑龙江省饶河县。原告黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司（以下简称“凯华物业公司”）与被告徐永宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。凯华物业公司委托诉讼代理人陈林林到庭参加诉讼，被告徐永宏到庭参加诉讼。现已审理终结。凯华物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决徐永宏支付2015年至2018年期间，XX小区X栋XXXX室的物业管理服务费1200元；2．判决徐永宏支付违约金24元；3．判决徐永宏承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年12月15日，依照饶河农场城管局规定，委托凯华物业公司代管物业服务，执行时间2015年1月1日。暂定物业费为300元/户/年。2016年1月1日开始，依照黑龙江省农垦区物价局红兴隆分局物业费收费价格公示，按0.45元/平/月收取物业服务费。2018年2月28日，凯华物业公司与阳光小区业委会签订物业服务合同，合同期限2018年1月1日-2019年1月1日。根据合同约定，对逾期缴费的业主按欠费总额的2%收取违约金。徐永宏作为房屋产权人应当履行业主委员会与凯华物业公司签订的物业服务合同，后经凯华物业公司索要，徐永宏拒绝履行交费义务。请求人民法院支持凯华物业公司的诉讼请求。徐永宏辩称：1、凯华物业公司与徐永宏之间没有签订物业管理服务合同及任何协议；2、凯华物业公司起诉要求徐永宏给付1200元的物业费没有任何依据；3、凯华物业公司向徐永宏收取物业费太贵，如果是每户、每年交纳200元服务费，徐永宏认可；4、阳光小区业主委员会的成立是否合法，徐永宏不认可阳光小区业主委员会与凯华物业公司签订的物业服务合同；5、饶河农场城管局授权委托凯华物业公司代管物业管理不是代表农场行为；6、凯华物业公司收费标准不能依照红兴隆管理局下发的文件收费，应当根据国家的政府指导价格或者农场的指导价格。综上，徐永宏只承担2016年、2017年、2018年每年200元的卫生费，其他项目收费徐永宏不承担。本院经审理认定案件事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有异议的证据和事实，本院认定如下：凯华物业公司提交的证据1．营业执照复印件、资质证书复印件，准予行政许可证复印件，证明凯华物业公司具有合法的资质。徐永宏认为该营业执照上没有王艳华的名字，营业执照是后办的；对凯华物业公司提交的证据2．授权委托书复印件一份。证明王艳华是对凯华物业公司有经营资质；徐永宏经核实原件后认为王艳华不是凯华物业公司的人员，王艳华不具备资格告徐永宏；凯华物业公司提交的证据3．阳光小区物业服务合同复印件两份及饶河农场城管局的授权委托书复印件一份，证明凯华物业公司与阳光小区的业主委员会签订了服务合同，合同签订的时间2017年12月25日和2018年12月25日。凯华物业公司依据合同的规定向徐永宏居住的阳光小区提供了物业服务，徐永宏以未与凯华物业公司签订合同为由，拒交物业费是不成立的。徐永宏经核对上述证据原件后不认可，城管局不能代表饶河农场，物业小区业主委员会成立不合法。凯华物业公司提交的证据4．阳光小区业主委员会的会议记录及选票汇总表复印件，证明2017年12月份是经过法定程序选举，符合法律程序，组建了阳光小区业主委员会。徐永宏有异议认为，业主委员会的选举应当提前通知，选举不合法。对凯华物业公司提交的证据5．红兴隆管理局住宅物业服务收费指导价格复印件一份、黑龙江省垦红［2014］11号黑龙江省垦区物价局红兴隆分局关于农垦红兴隆管理局住宅物业服务收费指导价格的通知书复印件一份、阳光小区住宅物业服务收费价格公示表一份及阳光小区住宅物业服务事项及标准明细表一份，欲证明凯华物业公司按每平方米0.45元的价格收费，收费标准是依据政府指导价格，是按三级标准，该三级标准为多层住宅应当每平方米0.6元；而凯华物业公司降低标准只收每平方米0.45元，对收费细则及服务项目有明确的公示并依据此项细则提供了事实服务。徐永宏核实原件后有异议，认为红兴隆管理局的决定只是参考，应当根据国家政府指导价或者按农场的指导价格。对凯华物业公司提交的证据6．凯华物业公司日常工作记录一份及凯华物业公司所出具的黑龙江增值税普通发票复印件一份，欲证明凯华物业公司对该小区服务符合合同约定，各项标准都达到了指标，凯华物业公司做到了事实服务，对业主的请求做到了及时回应与解决。同时又能证明凯华物业公司成立后向国家税务局纳税了。徐永宏对上述证据有异议认为，徐永宏于2015年交费150元，凯华物业公司没有给税票，徐永宏要的是黑龙江省物业统一发票。凯华物业公司的工作记录不属实；凯华物业公司提交的证据7．光盘一份欲证明凯华物业公司对该小区不仅是打扫楼道卫生的项目，有清理积雪、公共设施维修、通下水、清除杂草、修理房屋以及更换小区内的路灯和楼道里的灯泡，小区外楼梯铺设防滑红地毯等多项综合措施。徐永宏有异议，认为该录像证明他们干活了，但对物业管理不及时，有漏洞。本院对凯华物业公司提交的上述证据的认证意见为，经核实上述证据来源合法，内容真实，且徐永宏未提供充足证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。徐永宏提交如下证据：1．哈尔滨物业供热集团有限责任公司复印件一份，证明咱们这儿的收费应当根据当地政府。凯华物业公司的质证意见，该发票是哈尔滨市供暖发票，不是物业费发票，没有公章，与本案无关联性。本院的认证意见是，该发票系供热发票，与原件无法核对，对徐永宏想证明的目的本院不予采纳；证据2．黑龙江红兴隆凯华物业有限公司营业执照复印件，证明2015年到2018年没有这个公司，营业执照没有注册日期；凯华物业公司质证意见为，徐永宏提交的证据与凯华物业公司提交的营业执照一致，但执照于2014年7月31日注册的，经营期限为2012年3月31日至2042年3月30日，对徐永宏证明目的不认可。本院认证意见，对该证据予以采信，对徐永宏证明的目的不予采纳。证据3．凯华物业公司温馨提示一份，证明黑龙江红兴隆农垦凯华物业公司与饶河农场凯华物业公司不符。凯华物业公司质证意见，该证据与本案没有关联性，没有加盖单位印章。本院的认证意见是，该证据无落款单位公章，故本院对该证据不予采信；证据4．阳光小区催缴通知书一份，证明徐永宏欠凯华物业公司的钱，徐永宏经凯华物业公司打条，凯华物业公司欠徐永宏的钱由凯华物业公司给徐永宏打条。凯华物业公司的质证意见，对该证据的合法性无异议，对证据的关联性有异议，是催徐永宏缴纳的费用通知书。本院的认证意见，因凯华物业公司对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。凯华物业公司于2014年7月31日在黑龙江省垦区工商行政管理局红兴隆分局注册成立。2015年1月1日，饶河农场城管局委托凯华物业公司对阳光小区、银行楼、水利楼、林业楼、1至4号楼、597楼、财务楼、金桥楼等居民住宅楼实施物业管理服务。住宅小区服务项目为清洁卫生管理、绿化养护管理、保安管理、公共部位、公用设施设备日常运行，收费标准按照红兴隆管理文件规定执行。凯华物业公司接受委托后，按委托内的规定对阳光小区的住户进行了物业管理服务。2015年10月12日黑龙江省农垦总局住房和城乡建设局向凯华物业公司颁发资质证书，资质等级为三级。2017年12月25日及2018年12月25日，饶河农场阳光小区业主委员会与凯华物业公司分别鉴定了两份阳光小区物业管理合同，阳光小区服务合同中规定物业服务范围：阳光小区院内12栋楼，户数707户。综合服务收费标准为0.13元/月平方米、秩序维护费收费标准为0.08元/月平方米、保洁服务为0.10/月平方米、绿化服务为0.04元/月平方米、公用部分、公共设施设备日常运行、保养维修服务费0.01/月平方米。凯华物业公司在取得服务资质后，依据黑垦红物价发［2014］11号黑龙江省垦区物价局红兴隆分局关于农垦红兴隆管理局住在物业服务收费指导价格的通知，物业三级服务收费标准为建筑面积每平方米0.6元/月。凯华物业公司根据当地实际情况，在上述价格下调到每平方米0.45元/月。徐永宏系XX小区X栋X单元XXX室业主，居住的面积为62.51平方米。2015尚欠凯华物业公司150元物业服务费；2016年欠337.55元（62.51平方米×0.45元×12个月）、2017年欠337.55元、2018年欠337.55元，以上合计1162.65元。本院认为，本案争议焦点：一、凯华物业公司的诉讼请求应否支持；二、徐永宏拒绝支付物业服务费的理由是否成立。依照《物业管理条例》第七条、第五项规定：“业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用”。凯华物业公司作为物业管理单位，为包括徐永宏在内的全体阳光小区业主提供了物业管理服务。徐永宏接受了凯华物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业管理服务费。《最高人民法院的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主人大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”本案中，饶河农场城建局在未成立业主委员会之前授权凯华物业公司对阳光小区及其他居民住宅楼进行了物业管理服务，所执行的收费标准也未违反法律规定。业主认为物业服务有瑕疵或纰漏时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位应当提供证据加以证明。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故徐永宏以凯华物业公司未与本人签订物业服务合同及对凯华物业公司收费标准不符合规定，抗辩交纳物业费的辩解，本院不予采纳。综上所述，凯华物业公司请求徐永宏给付拖欠的物业管理费的部分诉讼请求，本院予以支持。徐永宏应承担民事清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第一款、第（七）项、第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院的解释》第一条之规定，判决如下：徐永宏于本判决书生效后五日内给付黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司物业服务费1162.65元。驳回黑龙江红兴隆农垦凯华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由徐永宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  王金路二〇一九年十月十日书记员  胡 静