江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3355号上诉人（原审被告）：刘上照，男，1975年9月11日生，汉族，住赣州市章贡区。上诉人（原审被告）：赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司，住所地：赣州市章贡区瑞金路**呈祥中央首府**商铺。法定代表人：刘上照，系该公司监事。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈忠，赣州市黄金法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赣州市泰诚商业运营管理有限公司，住所地：，住所地：江西省赣州市章贡区瑞金路呈祥中央首府****v>法定代表人：程圆圆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟晓金，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：何运诚，江西创兴律师事务所律师。上诉人刘上照、赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司（以下简称“味行天下公司”）因与被上诉人赣州市泰诚商业运营管理有限公司（以下简称“泰诚商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘上照、味行天下公司上诉请求：1.依法撤销（2019）赣0702民初3048号民事判决。2.改判一审判决判项第一条为由被上诉人赔偿上诉人经济损失320万元并终止上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同。3.一、二审受理费由款上诉人承担。事实理由：被上诉人存在欺诈和违约。1.案涉租赁合同每一条都制约上诉人，只有义务没有权利；被上诉人有权利，没有义务。被上诉人违反了《合同法》第三条、第四条，应依法确认商铺租赁合同无效。2.被上诉人隐瞒自身未配套设立专用烟道欺骗上诉人签订合同，餐饮营业办证时致使检验为禁止在居民楼扩建产生油烟异味废气的餐饮服务项目导致不能办理餐饮营业执照，上诉人整个项目瘫痪。被上诉人明知合同法条文规定，仍欺骗上诉人签字，根据《合同法》52条规定，一方欺诈、胁迫的手段订立合同应该承担法律责任，并赔偿一切经济损失。3.一方提供场所给另一方租赁，提供场所者必须保证租赁方三通，电通、水通、路通，包括消防安全措施，被上诉人根本没有尽一点义务，致使上诉人无法正常经营。上诉人签订合同后秉持诚实、信用。4.被上诉人的起诉状的内容不真实。合同双方约定免租期、装修期（合计4个月共120天），也追加租金，这不合理。根据本案一审开庭、双方举证、事实理由，上诉人提供的证据（民事答辩状）事实清楚，证据充分。为了保护上诉人的合法权益，根据《合同法》第3条、第5条、第52条、第114条规定，请法院判令上诉人与被上诉人双方签订商铺租赁合同无效。被上诉人存在违约行为和欺诈手段，应负全部责任，请二审法院判决被上诉人赔偿上诉人经济损失320万。泰诚商业公司答辩称，根据一审答辩人提供的证据，已经充分证明双方在完全意思自主的情况下签订了案涉房屋租赁合同。答辩人完全履行了房屋租赁合同基于出租人的全部义务，但上诉人怠于履行支付租金的基本义务，才引发了本案诉讼。上诉人主张的答辩人违反合同管理义务和欺诈包括一铺多租的情况均没有事实依据。对于上诉人要求终止双方房屋租赁合同的有关事宜，答辩人予以同意，但上诉人应完全支付房屋交接前的租金。泰诚商业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告截止2019年1月份欠付商铺租金1533356元及逾期违约金（逾期违约金的计算方式：以逾期租金1533356元为基数，按月利率2%自2017年8月1日计算至款清之日止，截止2019年1月1日暂计552008.16元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：泰诚商业公司与刘上照于2017年2月23日签订两份《商铺租赁合同》，合同约定刘上照承租位于赣州市章贡区瑞金路呈祥中央首府二楼房号为3-202至3-210（合计566.66平方米）和一楼房号为3-103至3-110（合计513.03平方米）的商铺用于经营餐饮服务业；租赁期限均自2017年8月1日至2025年7月31日，一楼租金支付方式为2017年8月1日起至2019年7月31日止，租金按人民币100元/平米/月，每季度租金为人民币153909元；二楼租金支付方式为2017年8月1日起至2019年7月31日止，租金按人民币40元/平米/月，每季度租金为人民币67999元，租金按季度交纳，被告应提前15天缴纳下季度租金。被告拖欠铺位租金及相关费用，每日应按照到期应付而未付款额的3‰计算逾期付款违约金。泰诚商业公司应在2017年4月1日前将被告所租赁的商铺交付于被告进场装修，如原告不能按时交付被告进场装修，则原告开始收租日期应顺延，顺延天数应与原告交付被告进场装饰所延迟的天数一致；……。合同签订后，刘上照向泰诚商业公司支付了52000元和23000元的履约保证金，共计75000元；刘上照向泰诚商业公司支付了第一季度租金153909元和67998元，共计221907元。在合同履行过程中，刘上照仅仅于2018年1月向原告支付房屋租金20000元，之后逾期支付租金。截止至2019年1月31日止，被告共拖欠合同履行期限内的租金867633元（自2017年11月1日开始计算租金，扣除已支付的241907元）。另查明，1、案涉商铺的所有权人为赣州市呈祥实业发展有限公司，其于2017年1月1日将案涉商铺在内房产委托泰诚商业公司对外出租，并授权泰诚商业公司可以以泰诚商业公司的名义对外签署出租合同和收取租金；2、原、被告一致认可案涉商铺的实际交付时间为2017年7月。一审法院认为，泰诚商业公司与刘上照签订的两份《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行义务。根据合同约定，被告在合同履行期限内逾期缴纳租金行为已构成违约，应承担违约责任。关于泰诚商业公司要求被告支付欠缴租金，一审法院对该项诉讼请求予以支持。经庭审核实，原、被告合同约定自商铺交付之日起有四个月的装修和免租期，案涉商铺的实际交付时间为2017年7月，故案涉商铺是租金计算时间应为2017年11月起，每季度租金为221908元，截止至2019年1月31日拖欠的租金总额为867633元。关于违约金计算的问题，根据原、被告双方的合同约定，逾期缴纳租金的，应按每日3‰计收逾期违约金，泰诚商业公司在诉讼请求中自愿下调违约金标准为按月息2%，该诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以支持，但其计算应为分段计算，按每月未付租金总额为基数，泰诚商业公司的主张的违约金计算方式有误，一审法院予以调整。关于承担责任的主体问题，案涉合同由刘上照签订，根据合同相对性原则，其合同责任应由刘上照承担。关于被告辩称泰诚商业公司提供的租赁物不符合合同约定、部分设施不全或有特别情况影响租赁物正常使用的抗辩主张，由于被告未向一审法院提供充分证据证明存在上述情形以及其就该主张曾经向泰诚商业公司要求承担相应的责任，故被告对该抗辩理由应承担举证不能的法律责任，故一审法院对该抗辩理由不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘上照于本判决生效之日起七日内向原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司支付拖欠截止至2019年1月31日的租金867633元；二、被告刘上照于本判决生效之日起七日内向原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司支付上述第一项逾期支付租金的违约金（从2018年2月起，按拖欠租金的总额为基数，按月利率2%计算）；三、驳回原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23483元，由原告赣州市泰诚商业运营管理有限公司负担10945元，由被告刘上照负担12538元。本院二审期间，上诉人刘上照、味行天下公司向本院提交如下证据：第一组证据：调查笔录、身份证，证明被上诉人授权给余忠斌与上诉人洽谈合同条款并口头约定电、水、路和专用烟道四通，上诉人才会租赁被上诉人店面做餐饮的事实；第二组证据：调查笔录、身份证，证明被上诉人又授权给陈桂桂作为与上诉人签订合同负责人的事实；第三组证据：调查笔录、身份证、企业信息，证明余忠斌不但口头约定与上诉人谈主路口路通之事，而且与金陵春梦方也谈上诉人主路口路通等项目的事实；第四组证据：商铺租赁合同、收据，证明由于余忠斌四通的承诺于2017年2月23日签订合同并支付了保证金7.5万元和房屋租金22.19万元的事实；第五组证据：照片，证明上诉人主路口未通车，又遭到被上诉人的债主堵路的事实；第六组证据：手机信息，证明双方关于四通未通的聊天信息的事实；第七组证据：不予受理通知书，证明被上诉人未配备专用烟道，相关部门不予办理卫生许可证的事实；第八组证据：民事起诉状、民事裁定书，证明被上诉人四通未兑现，上诉人起诉后，被上诉人同意协商，上诉人才撤诉的事实。上诉人刘上照、味行天下公司另补充三组证据，照片证明商铺被赣州市中级人民法院查封的事实；微信聊天记录证明当时与陈桂桂的聊天事实。泰诚商业公司质证意见如下：1、对四份询问笔录，证人不能出庭接受询问，对于调查笔录的真实性无法确认，对于取得该笔录过程的合法性也无法确认。即使合法性、真实性不存在问题的情况下，调查笔录反映的内容也不能证明上诉人所列明的证明对象和内容。余忠斌的调查笔录中反映当时其参与了案涉房屋租赁合同的洽谈，并有口头约定承诺了相关的主路口必须通车和通水、通电及装有烟道等承诺，该案涉口头条款属于经营所需的重要事项，但却没有在书面合同中进行体现，属于与交易惯例明显不符的情况。余忠斌洽谈合同时作出的承诺未经公司确认，不能代表公司处置相关权利。陈桂桂的笔录明显表述当时只是参与了合同的签字，对口头约定的条款不清楚，也不能证明上诉人提出的证明内容。谭亮、张荣芹的笔录，因为被上诉人与谭亮所在的赣州金陵春梦企业管理有限公司存在房屋租赁的诉讼纠纷，与本案有重大利害关系，因此，其证言客观性存在瑕疵。而且，其所表述的有关口头约定也没有相应的证据。2、商铺租赁合同的真实性无异议，收据也没有异议，一审已确认，相应款项已经收到。就二审上诉人重新提交该证据想证明的内容，合同和收据反映的内容并不能体现上诉人所主张的余忠斌承诺了相关事项。3、对证据五照片，照片一审也质证过，不能体现现场被堵路的情况，且与本案没有直接关联。4、对证据六手机信息，该聊天内容全部是由上诉人一方在作陈述，被上诉人方没有对其信息作任何的确认，不能证明被上诉人向上诉人作出过四通的承诺。5、对证据七，一审已提交，其二审想证明的被上诉人未配备专用烟道的相关事宜，在验收意见书中不能直接体现。反而能证明被上诉人向上诉人交付的租赁房屋通过了赣州市公安消防支队的消防验收，达到了一般商铺对外出租的消防条件。6、对证据八的真实性无异议，但与本案无关。7、查封的并不是案涉的租赁商铺，与本案无关联。本院经审查认为，调查笔录因被调查人未到庭，真实性无法确认；其他部分证据上诉人在一审已经提交，不属于二审新证据，故本院不予确认。另查明，2017年2月23日两份《商铺租赁合同》承租方处除刘上照签名外，还有蓝维旺签名。刘上照二审庭审中向法庭陈述：“蓝维旺与我是合伙关系；我是味行天下公司的法人代表，一直是我与泰诚商业公司对接，我再经营，泰诚商业公司没有起诉蓝维旺我没有意见，蓝维旺与我是朋友关系，他口头上跟我承诺了租赁当中产生的债务我们会共同承担。”本院二审的其他事实与原判认定一致。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘上照与泰诚商业公司签订的《商铺租赁合同》属有效合同，刘上照提出合同无效或者泰诚商业公司采取欺诈、胁迫手段订立合同的上诉理由，因未提供证据加以证实，故本院不予采信。泰诚商业公司作为出租人，应当依据双方约定交付租赁物，并且保持租赁物能适合于合同约定的使用、收益的目的。从已查明的事实看，刘上照未能办理《食品经营许可证》与涉案商铺并未配套设立专用烟道确有关联，但刘上照在承租期间未催告泰诚商业公司解决该问题或者自行采取其他技术措施解决排烟问题，其一直也在使用商铺进行经营，故刘上照主张泰诚商业公司未对租赁物提供三通及排烟烟道，致使其无法正常经营，与事实不符，也并未导致其租赁目的完全无法实现，其以此拒交租金的上诉理由不能成立。关于刘上照欠付租金数额是多少，虽然租赁合同约定刘上照违反合同约定履约保证金不予退回，但泰诚商业公司已向刘上照主张违约金，履约保证金不退回一般不宜与违约金同时适用，故刘上照支付的75000元履约保证金可以抵扣其结欠租金，据此计算刘上照欠付租金数额为792633元（867633-75000）。本案中，刘上照并未主张按月利率2%计算租金过高，仅主张其不应当支付租金，但这必然包含了其不应当承担违约金的意思表示，因此对于月利率2%违约金是否过高问题应属本案二审审理的范围。虽然月利率2%的违约金已经低于租赁合同中违约金约定的标准，但因泰诚商业公司收取的租金本身就已经包含商业利润，刘上照未按期支付租金给泰诚商业公司造成的直接损失体现在租金的法定孳息即银行同期同类贷款利率上，况且刘上照拒付租金与泰诚商业公司未妥善处理租赁过程中排烟等问题有一定关联，综合考量上述因素，本案宜以中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。刘上照未支付租金产生的违约金是逐月累加的，2018年2月尚未实际产生792633元的租金，因此一审法院判令刘上照从2018年2月起支付拖欠租金总额的违约金应予纠正。刘上照要求泰诚商业公司赔偿320万元经济损失及终止房屋租赁合同因其在一审中未提起反诉，本案仅就其截止到2019年1月31日应否付租金及违约金进行审理，故对于上述诉请其可另行主张。综上所述，一审认定事实清楚，但实体处理略有不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3048号民事判决第三项；二、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3048号民事判决第二项；三、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3048号民事判决第一项为：上诉人刘上照于本判决生效之日起七日内向被上诉人赣州市泰诚商业运营管理有限公司支付截止到2019年1月31日的租金计人民币792633元，并从2019年2月起，以792633元为基数，按中国人民银行贷款基准利率计付违约金；四、驳回上诉人刘上照、赣州市味行天下餐饮管理服务有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23483元，二审案件受理费41618元，由上诉人刘上照负担49101元，由被上诉人赣州市泰诚商业运营管理有限公司负担16000元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇一九年十月十五日代理书记员  葛颖婷