广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10053号上诉人（原审被告、反诉原告）：何惠富，男，1975年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************739。委托诉讼代理人：余晓东，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省佛山市顺德区***古鉴股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区************，集体组织证明书号码粤农集字第0xxxx1号。负责人：何文炳，理事长。委托诉讼代理人：区绮雯，广东和桂律师事务所律师。上诉人何惠富因与被上诉人广东省佛山市顺德区***古鉴股份合作经济社（以下简称古鉴股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初8486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何惠富上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.古鉴股份社向何惠富赔偿经济损失200000元；3.本案全部诉讼费用由古鉴股份社承担。事实和理由：（一）一审法院在没有评估的情况下作出了超过诉讼请求范围的土地占有使用费，属于超出诉讼请求裁判。古鉴股份社诉请何惠富按照13450元每月（5元/月/平方米×2690平方米）的标准支付土地占有使用费，而一审法院在没有进行评估的情况下，判决何惠富按照16140元每月（6元/月/平方米×2690平方米）的标准支付土地占有使用费，不符合法律规定。在出租人主张如承租人及时返还租赁物、其拟将租赁物继续对外出租的情况下，承租人不及时返还租赁物造成出租人的预期可得利益损失实为出租人另行出租可获得的租金收益。因此，承租人逾期搬离的占有使用费应该参照承租人违约占用该租赁物期间当地的租赁市场价格确定，即根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（二）古鉴股份社违法解除合同，应当向何惠富赔偿经济损失200000元。何惠富承租涉案土地作商业用地使用，为此已投入了超过800000元进行水电改造、土地平整、购买设施和搭建相关建筑物等。如让何惠富无条件搬离，势必造成巨大损失。另外，《土地租赁合同》第七条约定任何一方因特殊原因需解除合同，应提前两个月书面通知对方，并经对方书面同意后方可解除合同。但古鉴股份社违反合同约定，向法院起诉要求解除合同。被上诉人古鉴股份社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。（一）古鉴股份社根据《土地租赁合同》第五条约定，提前两个月书面通知何惠富解除合同、收回土地，符合约定。双方成立的是不定期租赁关系，根据法律规定出租人有任意解除权。（二）古鉴股份社起诉时先按5元/月/平方米的标准计算何惠富的土地占有使用费，但也明确具体的费用按评估价计算，故古鉴股份社并非认可最终土地占有使用费按5元/月/平方米的标准计算。且在一审庭审过程中古鉴股份社提交了涉案土地周边公开竞投租金的资料，一审法院为节约双方诉讼成本，参照与涉案土地临近的地块租金标准来确认涉案土地占有使用费标准，并未超出古鉴股份社的诉讼请求，有事实依据且公平。（三）何惠富主张的损失无事实及法律依据。古鉴股份社向一审法院提出诉讼请求：1.确认古鉴股份社、何惠富之间的《土地租赁合同》《补充协议》已于2019年4月3日解除；2.何惠富将租赁物即位于古鉴村金翔路两边的股份社留用地面积约2690平方米的土地按现状返还给古鉴股份社；3.何惠富向古鉴股份社支付自合同解除之日起即2019年4月3日至实际交还土地之日的土地占有使用费（土地占有使用费按照评估价予以计算）；4.本案的诉讼费用由何惠富承担。何惠富向一审法院提出反诉请求：1.确认古鉴股份社违法解除合同，并判令古鉴股份社向何惠富赔偿经济损失200000元；2.古鉴股份社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月1日，古鉴股份社与何惠富签订《土地租赁合同》，约定古鉴股份社将位于古鉴村金翔路沿途两边的股份社留用地约3650平方米临时出租给何惠富做临时商业用地使用，租赁期从2010年12月1日起，不设年限；租金为每月每平方米1.5元，何惠富交5000元给古鉴股份社作为保证金；租赁期内古鉴股份社不提供何惠富在该土地上的用水用电及土地平整等一切设施和相关手续费用；租赁期内，如古鉴股份社要对该土地进行收回使用时，要提前两个月通知何惠富，退还何惠富的保证金，并免收何惠富当月租金；何惠富承租土地后投资自负、风险自担；任何一方因特殊原因需要解除合同的，应提前两个月书面通知对方，并经对方书面同意后方可解除合同。上述合同签订后，何惠富支付了租赁保证金5000元给古鉴股份社。何惠富承租土地后在案涉土地上进行一些临时搭建，设立摆卖档位。2012年9月10日，古鉴股份社、何惠富签订《补充协议》，明确实际承租土地面积为2690平方米，每月每平方米租金为1.5元，每年租金为48420元；如古鉴股份社需要收回上述留用地的，租期不够一年的，租金计算到收回土地的前一个月。2019年2月2日，古鉴股份社向何惠富邮寄《通知》一份，称根据合同第五点规定，现因大良街古鉴股份合作经济社需要用地发展，决定将该土地进行回收使用，因此通知何惠富解除合同。何惠富于2019年2月3日收到上述《通知》。另，双方确认何惠富支付案涉土地的租金到2018年12月31日。一审法院认为，古鉴股份社、何惠富签订的《土地租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照约定履行。上述协议约定租赁期从2010年12月1日起，不设年限，案涉《土地租赁合同》实质上是不定期租赁合同。同时《土地租赁合同》第五条及第七条约定了解除合同的条件和解除合同的方式，结合《土地租赁合同》整体的文意以及《补充协议》第二条的约定，可以推断出《土地租赁合同》第五条实际上赋予了古鉴股份社单方解除权，即只要古鉴股份社需要对该土地进行收回使用时就可以解除合同；在第五条的基础上又约定了第七条，应当理解为此处的“特殊原因”是指古鉴股份社对土地进行收回使用之外的其他原因，此时任何一方需要解除合同的应提前两个月书面通知并经对方书面同意后方可。现古鉴股份社欲对案涉土地进行收回使用，属于《土地租赁合同》第五条约定的情形，古鉴股份社已经按照该条约定履行了通知义务，解除合同的通知在2019年2月3日到达何惠富处。由于《土地租赁合同》第五条约定古鉴股份社需要提前两个月通知何惠富，因此《土地租赁合同》及《补充协议》在2019年4月3日解除。合同解除后，何惠富应当将案涉地块返还给古鉴股份社，对于返还地块的方式，古鉴股份社、何惠富在庭审时一致同意由何惠富将案涉地块上的搭建物拆除后返还给古鉴股份社，一审法院予以确认。何惠富在收到古鉴股份社解除合同的通知后，一直拒不返还土地给古鉴股份社，应当在合同解除后向古鉴股份社支付相应的土地占有使用费。对于2019年4月3日合同解除之后的土地占有使用费，一审法院参考案涉土地周边地块公开竞投租金标准，酌定何惠富应当按照16140元每月（6元/月/平方米×2690平方米）的标准向古鉴股份社支付占有使用费。同时，按照《土地租赁合同》第五条约定，合同解除后，古鉴股份社应当将5000元租赁保证金返还给何惠富，古鉴股份社庭审时同意该5000元租赁保证金用于抵扣合同解除后何惠富应当支付的土地占有使用费。因此，抵扣之后，何惠富尚应支付2019年5月3日前的土地占有使用费11140元，之后的占有使用费按照16140元每月的标准支付到何惠富实际返还土地之日止。对于何惠富主张的经济损失，首先，《土地租赁合同》明确约定租赁期内古鉴股份社不提供何惠富在该土地上的用水用电及土地平整等一切设施和相关手续费用，且何惠富承租土地后投资自负、风险自担。同时，《土地租赁合同》的目的就是将案涉土地临时出租给何惠富作临时商业用地使用，不设租赁年限，且合同赋予了古鉴股份社随时解除的权利，综上可以看出何惠富在承租案涉土地之时就应当对自己的投入和风险有所预期，其应当自行承担投入风险，古鉴股份社对此不作赔偿。其次，从谁主张谁举证的原则来看，何惠富对于其损失没有提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。再次，从合同履行的实际情况来看，何惠富对于案涉土地实际已经使用了近十年，其投入也得到了相应的回报，且双方已经同意何惠富拆除案涉土地上的搭建物后返还土地给古鉴股份社，何惠富的投入也得到了一定的弥补。因此对于何惠富的反诉请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、古鉴股份社与何惠富于2010年12月1日签订的《土地租赁合同》、2012年9月10日签订的《补充协议》于2019年4月3日解除；二、何惠富应于判决发生法律效力之日起十日内将位于金翔路沿途2690平方米的土地（具体位置见附件图纸）拆除地上建筑物后返还给古鉴股份社；三、何惠富应于判决发生法律效力之日起十日内向古鉴股份社支付案涉土地的占有使用费（暂计至2019年5月3日为11140元，之后的占有使用费按照16140元每月的标准计算至何惠富返还土地之日止）；四、驳回古鉴股份社的其他诉讼请求；五、驳回何惠富的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为25元（已由古鉴股份社预交），由何惠富负担（何惠富径向古鉴股份社支付，一审法院不再收退），反诉受理费减半收取为2150元（已由何惠富预交），由何惠富负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，古鉴股份社的民事起诉状载明：“诉讼请求：……3.判令被告向原告支付自合同解除之日起即2019年4月3日至实际交还土地之日的土地占有使用费（土地占有使用费按照评估价予以计算）；暂按照5元/平方米/月计算至2019年4月12日为5828.33元”。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。一审判决认定《土地租赁合同》《补充协议》合法有效，双方均无异议，本院迳予确认。关于一审判决按照6元/平方米/月计算何惠富欠付的土地占有使用费是否超出古鉴股份社的诉讼请求范围问题。根据古鉴股份社在一审中提交的民事起诉状，古鉴股份社的诉讼请求为按照评估价计算土地占有使用费，暂时按“5元/平方米/月”计算。因此，何惠富关于古鉴股份社的诉讼请求是按照“5元/平方米/月”的标准计算土地占有使用费、一审判决超出古鉴股份社的诉请之主张不成立。何惠富还主张应依照评估程序确认涉案土地的占有使用费计算标准，并在二审期间提出了评估申请。对此，本院认为，所谓评估土地租金或占有使用费标准，是挑选市场上相同用途、相似条件的土地与被评估土地从影响租赁价格的各个因素进行量化比较得出结论。本案中，古鉴股份社提供了与涉案土地条件相似的周边地块公开竞投成交结果，双方均对该公开竞投成交结果的真实性予以认可。一审法院为避免讼累，参考该公开竞投结果的土地竞得价，酌定何惠富按照6元/月/平方米的标准向古鉴股份社支付占有使用费，且何惠富对该标准无相反证据予以反驳。一审法院的该处理适当，本院予以维持。何惠富二审提出的评估申请并非必要，本院不予准许。至于何惠富关于古鉴股份社赔偿经济损失200000元之主张，一审法院已详细论述，本院认同并不再赘述。综上所述，何惠富的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4467.1元，由上诉人何惠富负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十月二十一日法官助理 黄清怡书 记 员 钟伊发