贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4223号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：赵军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李静、侯飞，北京德恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈磊，女，1988年10月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：黄雪薇、潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）与上诉人陈磊商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民7313号民事判决，向本院上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人陈磊上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审以招商商置公司取得涉案商品房备案证明书在前，上诉人签订收楼意见书在后认定招商商置公司已尽到通知上诉人的义务属于事实错误。二、招商商置公司未提供证据证明其已经尽到通知义务，故上诉人要求招商商置公司支付逾期办证违约金的诉讼请求应予支持。三、原审同案不同判。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回陈磊的全部诉讼请求。一、二审案件受理费由陈磊承担。主要的事实和理由是：一、双方之间不是委托办证关系。二、一审判决上诉人在陈磊提供办证资料及交纳税费后90日内办理不动产权书是将行政机关的行为强加给上诉人，本身不具有可执行性，不应作为民事判决。陈磊就招商商置公司的上诉请求答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决。招商商置公司就陈磊的上诉请求未答辩。一审原告向一审法院起诉请求：一、请求判令被告为原告办理毕节市七星关区XXX号房屋的不动产权证书并交付原告；二、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款269347.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、诉讼费由被告承担。一审法院查明，2015年6月14日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区XXX号房，总房款269347.00元。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款269347.00元。2015年12月17日，涉案房屋竣工验收合格，2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书，2015年12月25日，被告向原告出具《收楼意见书》，要求原告在收到《入伙通知书》之后按照规定的验收时间对涉案房屋进行验收。并将《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》交付给原告，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，同日，原告在收楼意见书上签字确认，并依照缴费通知单上载明的金额向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税等费用。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2015年12月25日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。被告在2016年1月13日取得涉案房屋所属的E4栋的商品房备案证明书后，具备办理涉案房屋转移登记的条件，此前被告于2015年12月25日通知原告缴纳税费及提供办证资料，原告也于同日履行了相关义务，前述期限均未超过合同约定的2016年9月30日，故被告不应承担支付违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告陈磊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告陈磊办理涉案商品房的不动产权证书；二、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，招商商置公司新提交的证据有：其他业主房产证及快递单，证明E3、E4栋其他房主办理了房产证，E3、E4栋已经具备了办理房产证的情况。陈磊质证认为，对E3、E4栋说明的三性不予认可，该说明仅有公司的盖章，对说明的附件的真实性与合法性予以认可，但与本案无关；对于快递单，因查询该快递单失效，且签收人未显示系收件人签收。前述证据真实，与待证事项相关联，本院予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院二审另查明，招商商置公司于2018年8月23日向陈磊通过邮政快递邮寄关于办理房屋不动产权证的告知书。本院认为，双方之间是否存在委托办证关系问题，一审认定存在委托办证关系的理由充分，本院不再赘述。依据合同约定，招商商置公司应当办理商品房初始登记，并向陈磊交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向陈磊交付有关文书已无实际意义。此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知陈磊其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。依照合同约定，招商商置公司应当于2016年9月30日前将办理产权证转移登记的相关文书交由陈磊，基于前述论述，因委托关系的发生，招商商置公司只需要履行告知义务即可。招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向陈磊披露了案涉房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。据此，招商商置公司应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，承担违约责任的期间应为2016年10月1日至2018年8月23日。一审基于招商商置公司通知陈磊收房及交纳相关费用为由认定尽到了通知义务，本院不予认可，理由是从入伙通知及缴款通知的内容看，不能看出招商商置公司已经告知了陈磊具备办理转移登记的条件。鉴于双方对逾期交付文书超过180天的违约责任未进行约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，招商商置公司应以陈磊已付购房款269347元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付陈磊2016年10月1日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，一审法院判令招商商置公司限期90日为陈磊办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”。据此，对招商商置公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人陈磊的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人招商商置公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民7313号民事判决第一项；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民7313号民事判决第二项；三、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈磊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以269347元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止）；四、驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求；五、驳回陈磊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，招商商置（贵州毕节）投资有限公司交纳的二审案件受理费50元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。陈磊交纳的二审案件受理费50元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十月二十九日书记员  郑勤文