湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初3569号原告：武汉国华礼品发展有限公司，住所地武汉市硚口区沿河大道187-189号3层1号。法定代表人：朱军伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐瑞、程雪英,均系湖北正信律师事务所律师（特别授权）。被告：余骏伟，男，1987年8月6日生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：余钢军，系父子关系，男，1960年12月6日生，汉族，住武汉市江汉区，特别授权）。委托诉讼代理人：陈群，系湖北道博律师事务所律师（特别授权）。原告武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华礼品公司）与被告余骏伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告国华礼品公司的委托诉讼代理人乐瑞、程雪英、被告余骏伟的委托诉讼代理人余钢军、陈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国华礼品公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付被拆迁房屋和调换后房屋的差价人民币6288783.07元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月12日，原告与被告签署《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定拆迁范围内被告有房屋建筑面积104.62平方米，其中非住宅经营一楼用房52.31平方米、非住宅经营二楼用房52.31平方米，被告同意原告按产权调换方式还建，应还建非住宅经营一楼、二楼用房各52.31平方米，房屋产权调换方式费用结算方式为：以拆迁房屋建筑面积，根据被拆迁商铺和还建商铺的面积进行安置，被告申请扩大的还建商铺建筑面积按市场价结算。2016年8月26日，原告与被告签署《还建补充协议》，约定原还建协议的标的物为被告位于硚口区××利××路××号被拆迁房屋，还建建筑面积一楼为52.31平方米，二楼为52.31平方米，原告同意还建被告第一层、第二层商铺的使用面积共99平方米，建筑面积根据房管局测绘的公摊系数换算，各层实际还建面积与应还建面积相差一个平方左右，否则双方同意对超出的面积以商铺调整或按原告现行售价结算的方式解决，还建房屋位于一楼1-109、1-110、1-111、1-112、1-141号，二楼2-81、2-82、2-83、2-84号，具体还建建筑面积以房管局实测的建筑面积为准。经相关行政部门实测，上述还建房屋建筑面积共计203.8平方米，依照《还建补充协议》的约定，原告应当还建建筑面积为104.62平方米，被告应当将超出应还建面积的99.18平方米房屋的差价6288783.07平方米支付给原告。但被告至今未支付任何差价，故原告向本院提起诉讼。被告余骏伟辩称：对原、被告之间拆迁还建关系认可，但对于原告诉称补差价的事实不认可。根据原、被告之间签订两份协议书，被告作为被拆迁人，其最终得到还建商铺的使用面积应为99平方米，误差需保证在±1平方米，根据武汉市房产平面图及被告选择还建商铺的图纸，被告所选商铺使用面积为100平方米整，与原、被告在2016年8月26日签订的还建补充协议载明的被告最终使用面积99平方米相一致，原告混淆概念，用实际还建的建筑面积与应还建使用面积计算面积差，要求被告补偿差价，实属偷换概念，没有任何事实与法律依据，根据常理一般误差应不超过实际面积的5%，该系数具有可矫正性，根据商品房买卖司法解释，商品房面积误差为3%，根据原告诉称应还建与实际还建面积计算出面积差高达94.8%，严重违背常理，被告作为被拆迁人，其系被动选择还建房屋或补偿款，并非通过拆迁来购买原告名下商铺。另整个拆迁过程中，被告未向原告提出任何口头或书面扩大还建商铺面积的申请，被告认为原告将实际还建建筑面积与应还建实际使用面积差作为被告扩大面积的申请系其为了达到其诉讼请求所作的恶意扩大解释，被告认为本案依据应是原被告签订的两份协议书，最终面积差计算应紧紧围绕两份协议签订时当事人真实意思表示进行，不应作扩大解释，被告最终得到实际面积100平方米，与约定99平方米面积符合±1的面积差，因此被告无需向原告补偿任何差价，请求驳回原告全部诉讼请求。另外，原告作为企业不守诚信，被告委托原告经营涉案商铺三年，至今未收到租金。根据产权调换协议书第四条，需要原告还建面积104.62平方米，原来房屋公摊面积双方认可是4平方米左右，拆迁的商铺临街，价值更大，根据评估价，均价4万多，因三楼无证，所以拆迁时没计算面积，而其他拆迁户三楼无证面积都计算了，根据预估面积与实测面积，差了208平方米；现还建房屋100平方米建筑面积只有50平方米使用面积，而原来房屋100平方米有90多平使用面积，各楼层使用面积与应还建面积不超过±1平方米。所以双方约定还建的商铺都是使用面积，没有超过合同约定的还建面积不超过±1平方米的误差，故被告不存在补面积差价。本院经审理认定事实如下：2005年，原告委托武汉兴泰拆迁有限公司对包括被告所有的位于武汉市硚口区××利××路××号在内的东至来祥里，西至利济南路，南至汉正街，北至三曙街区域的房屋代办拆迁。2010年6月21日，被告委托武汉市硚信公证处对其所有的武汉市硚口区××利××路××号房屋的外观及其周边情况进行现场派车。2010年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定拆迁范围内乙方有房屋建筑面积104.62平方米，其中非住宅经营用房104.62平方米；乙方同意甲方按产权调换方式还建，还建地点为商务礼品城项目范围内指定的还建区域。合同第四条约定：甲方应还建乙方非住宅经营一楼、二楼用房各52.31平方米，该条还注明一、二楼内铺还建面积扩大各不超过2平方米，按原有建使比系数来还面积。合同第七条约定：房屋产权调换费用结算方式为以被拆迁房屋建筑面积，根据被拆迁商铺和还建商铺的面积进行安置，乙方申请扩大的还建商铺建筑面积按市场价结算；另外还约定甲方还需向乙方支付补偿费共计93174元。第十三条约定：本协议的附件与本协议具有同等法律效力。2016年8月26日，原告与被告签署《还建补充协议》，约定：一、原还建协议的标的物为被告位于硚口区××利××路××号的被拆迁房屋，还建建筑面积一楼为52.31平方米，二楼为52.31平方米；二、甲方同意乙方被拆迁房屋与甲方新建一期房屋实行产权调换，甲方同意还建给乙方第一层、第二层商铺的使用面积共99平方米（其中第一层49.5平方米、第二层49.5平方米），建筑面积根据房管局测绘的公摊系数计算；具体还建位置为一楼由1-111号、1-112号始自东向西延伸到到乙方还建面积为止，二楼由2-84号始自东向西延伸达到乙方还建面积为止。各层实际还建面积与应还建面积相差±1平方米；否则双方同意对超出的面积以商铺调整或按甲方现行售价结算的方式解决，还建房屋位于一楼1-109、1-110、1-111、1-112、1-141号，二楼2-81、2-82、2-83、2-84号，具体还建建筑面积以房管局实测的建筑面积为准。……四、待房管局实测面积确定后双方再签订正式的还建协议书。现上述还建商铺不动产权属证明登记的面积如下：武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层商109号商铺建筑面积21.68平方米，专有建筑面积10.64平方米；110号商铺建筑面积22.46平方米，专有建筑面积11.02平方米；111号、112号商铺建筑面积均为19.75平方米，专有建筑面积均为9.69平方米；141号商铺建筑面积为17.44平方米，专有建筑面积为8.56平方米；2层商81号、82号、83号、84号商铺建筑面积均为25.68平方米，专有建筑面积均为12.6平方米；上述商铺建筑面积总计203.8平方米，专有面积总计100平方米。现上述商铺由被告委托第三方出租经营。现双方因涉案商铺是否应补缴面积差价款成诉。2016年10月27日，被告（甲方）与案外人和金伟业商业运营管理有限公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定甲方将原告开发的“汉正街广场”（报建名武汉国华国际礼品城）位于一楼1-109、1-110、1-111、1-112、1-141号，二楼2-81、2-82、2-83、2-84号商铺委托乙方进行统一租赁及运营管理，期限自2016年8月28日至2019年8月27日。另查明，被告原有房屋位于武汉市硚口区××利××路××号房屋（证载两层，商业用途），该房屋土地使用权面积52.31平方米，房屋建筑面积104.62平方米。本院认为：对原、被告签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》及其《还建补充协议》的条款尤其是《还建补充协议》的第一条及第二条如何理解是本案的争议焦点。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》及其《还建补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方约定被告将其所有的武汉市硚口区××利××路××号房屋交与原告拆迁，并获得拆迁还建补偿，原告应补偿被告非住宅经营用房为104.62平方米，同时双方在《房屋拆迁产权调换安置协议书》明确注明“一、二楼内铺还建面积扩大各不超过2平方米，按原有建使比系数来还面积”，被告原有房屋建筑面积为104.62平方米，该房屋系临街两层商业用房，公摊系数细微，使用面积与建筑面积相差无几，原、被告在拆迁之时对被拆迁房屋有现场勘查及测绘程序，双方对原拆迁房屋状况应十分熟悉。可见双方达成的合意应为双方同意原告向被告还建的房屋与原房屋的使用面积相当。其后在还建商铺所在商城临近竣工时双方又签订《还建补充协议》，该合同第二条明确约定了原告还建给乙方第一层、第二层商铺的使用面积共99平方米，同时约定了还建九套商铺的具体房号和位置，并约定了实际还建面积在应还建面积上下浮动不超过1平方米。而该九套商铺的使用面积共计刚好为100平方米，未超过合同约定的可浮动范围。《还建补充协议》第一条约定的内容为“原还建协议的标的物为被告位于硚口区××利××路××号的被拆迁房屋，还建建筑面积一楼为52.31平方米，二楼为52.31平方米”更应理解为原拆迁房屋一层和二层建筑面积分别为52.31平方米，而非还建的房屋一层和二层的建筑面积为52.31平方米，否则在该协议第二条约定“还建使用面积99平方米”及“建筑面积根据房管局测绘的公摊系数换算”实为多余，也互相矛盾。其次，原告作为涉案商铺所在商城的开发者在《还建补充协议》签订之时对涉案商铺的信息更为了解，原、被告在签订此协议之时属于明显信息不对称的地位，在此情况下对合同文意的理解更应作出对被告有利的解释。再次，被告原有的房屋为临街商业用途，建筑面积104.62平方米，土地使用面积52.31平方米，其要求还建的商铺使用面积为99平方米，若以建筑面积计算需补偿需数百万人民币之巨，与常理不符，如被告在应知晓商铺信息情形下主张以建筑面积计算则显失公平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告武汉国华礼品发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取27911元，由原告武汉国华礼品发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓丹二〇一九年十月二十九日法官助理邱艳红书记员刘桦