福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2227号 原告：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地深圳市南山区前海路0101号丽湾商务公寓A-2616、2617、2618。统一社会信用代码914403007311039358。 法定代表人：莫林生，总经理。 委托诉讼代理人：刘维平、黄建生，公司员工。 被告：**英，女，1967年7月19日出生，汉族，住福建省福州市。 被告：陈上国，男，1964年12月31日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上列被告共同委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所执业律师。 原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称银典物业公司）与被告**英、陈上国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银典物业公司的委托诉讼代理人刘维平、黄建生、被告陈上国及其与被告**英共同委托的诉讼代理人卢伯尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银典物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2011年7月至2019年2月物业管理费22043.2元及公摊水电费5859元，以及逾期缴纳违约金15878.5元（自被告2011年7月份欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额万分之五计算，至起诉之日止）。事实和理由：被告**英、陈上国系元洪锦江一期1-503室业主。原告基于与福州市台江区元洪锦江一期业主委员会签订的《物业服务合同》，从2011年2月22日起至今，一直为小区提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但被告自2011年7月起至今，长期拖欠原告物业管理费22043.2元及公摊水费5859元。原告曾多次以多种形式向被告催讨物业管理费及公摊水电费等，但被告均未予回复。为维护原告合法权益，原告故提起诉讼，望判如所请。 被告**英、陈上国辩称，一、答辩人与原告没有合同关系，根据合同相对性原则，原告无权向被告主张权利，且原告提供的合同均已过期，原告已无权担任小区物业服务工作。二、原告物业服务质量极差，没有达到合同约定的标准，应酌情按50%标准收取物业费，答辩人因电梯坠落人身受伤害，原告同意答辩人十年免收物业费。2011年答辩人乘坐电梯时，电梯忽然失控、从五层迅速坠落，幸好没有造成伤亡，但答辩人精神受到重痤，虽然经过长期治疗，现仍经常失眠，至今坐电梯心有余悸、担惊受怕，严重困扰答辩人正常生活。之后，又发生多次类似事件。因为这事件，原告答应免收十年物业费作为赔偿。这也是物业公司近十年没有向答辩人收取物业费的原由。小区卫生、垃圾处理不及时，停车混乱等，根本未达合同约定要求。三、物业服务费。本案物业费只能计算31个月，从2016年5月至2018年12月11日。原告是2019年4月29日立案，所以2016年5月之前的物业费均已超过诉讼时效。原告开具的居委会证明服务期只到2018年12月11日，所以物业费只能算至2018年12月11日，其他主张无依据。四、公摊水费5859元无任何事实依据。原告未提供任何证据证明有公摊水费支出、支出总金额、支出时间、支出原因及分摊依据。五、违约金无事实依据。合同没有约定违约金，2017年2月28日合同期满，更不存在违约之说。综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，银典物业公司向本院提交证据：1.《被告身份证》（复印件）；2.《（业主）基本情况登记表》（复印件）；3.《房屋产权证》（复印件）；4.2011年2月22日签订的《元洪锦江物业服务合同》（影印件）；5.2014年2月25日签订的《元洪锦江一期物业服务合同》；6.瀛洲街道滨江社区《证明》（复印件）；7.银典物业公司自行制作的《欠费明细》、《违约金明细》；8.《EMS面单》一张（复印件）；9.《照片》三张（影印件）。证据5、6、8银典物业公司提供原件予以核对，其他证据未提供原件予以核对。本院组织当事人进行了证据交换和质证，**英、陈上国对于证据1-6的真实性无异议，证据7、8、9的真实性有异议，其认为系银典物业公司单方制作，没有事实依据。被告亦没有收到催收函。**英、陈上国未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院予以认证如下：对证据7.银典物业公司自行制作的《欠费明细》、《违约金明细》，应视同当事人陈述，需结合其他证据确认其内容的真实性。证据8《EMS面单》为寄件人联，庭审中经询问原告代理人，其称没有及时查询，现在已无法查到，无法提供被告签收的时间。被告否认收到邮件。故原告应自行承担举证不能的法律后果，本院对证据8不予采信。证据9《照片》三张，仅从三张照片中无法体现拍摄的时间和地点，经询问原告，其代理人对何人、何时张贴均无法做出说明，被告对上述照片又不予确认，故本院对证据9亦不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： **英、陈上国为福州市台江区瀛洲街道台江路109号元洪锦江花园1＃楼503单元的房屋所有权人（产权证号：Ｒ0××05）。2011年2月22日，元洪锦江花园（Ｉ期）业主委员会（甲方）与银典物业公司（乙方）签订《元洪·锦江物业服务合同》，合同约定：“第五条乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：住宅1.5元／月.平方米。第七条自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。第十条物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季或年进行交纳。第十六条业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。属于业主共同使用的公共水电费用单独按实业主分摊（单独按实由业主分摊／业主与物业服务企业另行约定），乙方每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。第三十三条本合同为期叁年，自2011年2月22日起至2014年3月1日止。第三十六条本合同自签约之日起生效。”合同中还对其他事项进行了约定。对于合同第十六条所约定的公摊水电费，原告述称合同中没有明确每户多少钱，实行过程中不明确，向业主沟通后以63元每月进行交纳。 2014年2月25日，元洪锦江花园（I期）业主委员会（甲方）与银典物业公司（乙方）再次签订《物业服务合同》，合同约定:“第五条乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月.平方米。第十条物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季或年进行交纳。第十六条属于业主共同使用的公共水电费用按业主每户每月63元分摊。第三十二条本合同为期叁年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第三十三条经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。第三十四条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方，并按照《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》等相关规定办理移交和项目退出手续。第三十五条本合同自签约之日起生效。”合同中还对其他事项进行了约定。 2018年12月11日，瀛洲街道滨江社区出具《证明》，内容为：“深圳市银典物业管理服务有限责任公司与元洪锦江一期签订的合同服务合同已于2017年2月28日到期，自合同到期后，事实证明现由深圳市银典物业管理服务有限责任公司在管理。”诉讼中，经询问，原告称2018年12月11日之后暂无证据证明提供物业服务至2019年2月。被告称不知道原告是否提供物业服务至2019年2月。 被告确认未交纳2011年7月至2019年2月的物业管理费和公摊水电费。 违约金方面，原告确认违约金合同没有约定，系参照银行同期贷款利率万分之五计算。 本院认为，首先，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告提供了与元洪锦江一期业主委员会签订的服务期自2011年2月22日至2017年2月28日止的《物业服务合同》，可以证明该期间内原、被告之间成立物业服务合同关系，被告抗辩称不是合同当事人，于法无据，本院不予支持。 其次，依据《合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告提供了2018年12月11日瀛洲街道滨江社区出具的《证明》，可以证明2017年2月28日至2018年12月11日期间，原告仍然以实际行为继续履行合同，被告事实上接受履行，物业服务合同关系在此期间内仍然成立。对于原告主张的2018年12月12日至2019年2月的物业服务合同关系，举证责任在原告一方，而原告未提供相应证据予以证明，被告亦未自认，故应由原告承担举证不能的法律后果，对此期间的物业服务合同关系，本院不予确认，在此期间的物业服务管理费等费用，本院亦不予支持。 第三，被告抗辩称2016年5月之前的物业费均已超过诉讼时效。依据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条之规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则于2017年10月1日起施行，原告于2019年4月29日起诉，2016年4月29日前所产生的物业服务费等诉请的诉讼时效已届满，原告又未提供导致诉讼时效中断的证据，本院对原告主张的2016年5月1日前所产生的物业服务费、公摊水电费、违约金的诉请不予支持。 第四，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2016年5月1日至2018年12月11日期间，原、被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照约定履行合同义务。被告抗辩称原告未按照合同约定履行义务，但除其口头陈述外未提供其他证据予以证明，对其抗辩，本院不予采纳。被告应按照合同约定交纳物业管理费及公摊水电费。应交纳的物业管理费为7515.5元（159.75×1.5×31+239.6÷30×11），公摊水电费为1976.1元（63×31+63÷30×11）。被告确认未交纳上述费用，已构成违约，对原告主张的2016年5月1日至2018年12月11日期间被告尚欠的物业管理费7515.5元、公摊水电费1976.1元，本院予以支持，超出本院确认的部分诉请，本院不予支持。原告诉请被告承担违约金，但没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下： 一、**英、陈上国应于本判决生效之日起十日内一次性向深圳市银典物业管理服务有限责任公司支付物业管理费7515.5元及公摊水电费1976.1元； 二、驳回深圳市银典物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费894元，由深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担844元，由**英、陈上国负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  李 伟 人民陪审员  刘行秀 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  李焱鑫 第1页共7页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。