广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初888号 原告:虞和平，女，1960年10月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：卢翔飞，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区双拥路**绿城画卷******房，统一社会信用代码:9145010068214107X3。 法定代表人：施燕萍，总经理。 委托诉讼代理人：欧莹，女，1986年5月5日出生，汉族，住南宁市，系广西好山水乡村产业投资有限公司法务。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年1月19日 开庭时间：2018年8月6日、2019年2月26日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人卢翔飞到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人欧莹到庭 原告诉请要点 1、解除原、被告于2009年12月30日签订的《委托建房合同》；二、被告退还原告118800元并支付利息（计算方式：以118800元为基数，按同期银行贷款利率从2010年2月1日计算至被告退还款项之日止，暂计至2018年1月31日的利息为57024元）；三、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 一、原、被告签订的《委托建房合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。二、被告根据合同约定开发建设养生公寓，且已于2010年1月建成可以交付使用，其他客户在2010年期间相继收房，被告不存在未按期交房的问题，是原告一直不来收房，浪费了9年的时间，该房屋只有30年使用权，现因原告不来收房所造成的后果应由原告自行承担。三、养生公寓项目得到当地政府的支持，被告根据与村民签订的合作经营合同对该项目进行开发，并未违反法律规定。四、原告的诉请已经超过诉讼时效。 事实认定 2009年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托建房合同》（合同编号：BM20091230A），双方就乙方在广西巴马瑶族自治县进行开发“长寿养生公寓”事宜达成如下约定：……二、委托建房合作方式：由甲方出资，乙方利用甲篆乡坡月村龙追屯村民宅基地建造“长寿养生公寓”，并负责完成该项目的规划、建设，竣工后交付给甲方。三、项目总概况：（一）项目概况：……（2）建筑标准：建筑形态为总高六层结构的乡村养生公寓，建筑标准按国家标准建设；（3）经济技术指标：占地面积为225亩，总建筑面积约为26680平方米，容积率约为0.18，土地性质为宅基地。（4）以上指标及其他指标均以相关主管部门审核批准为准。（二）甲方委托乙方建设公寓概况：（1）建筑面积为40平方米；（2）建筑户型为一室一厨一卫一阳台;(3)标的房号为2号楼第6层XXX室;（4）以上指标以相关主管部门审核批准为准。（三）委托建房费用、付款方式及交付时间：……（2）委托建房费用为118800元/套;（3）合同签订时，甲方须交纳10000元以上委托建房定金，建房余款在七个工作日内一次性付清，由乙方合理安排使用;（4）交房时间为2010年1月31日前。四、甲方的权利和义务：1、甲方享有按本合同约定内容选房，取得房屋钥匙的权利，并享有该房屋三十年的居住权（使用权）；2、甲方的居住权可以转让、继承、赠与，但不得抵押，甲方自行承担房屋处置所产生的相关费用；……五、乙方的权利和义务：1、乙方负责完成该合作项目的规划设计、工程建设、装修，竣工后交付给甲方；2、乙方有权将整体项目承包给第三方负责完成，但不能增加甲方费用和损害甲方的利益；……六、违约责任和不可抗力：……2、乙方未按期交付使用，甲方可要求全额退款并追加超出期限部分的存款利息（按银行同期利率执行）；……4、若作为建房出资的宅基地使用权人不承认乙方与甲方所签订房屋使用权协议且乙方不将甲方所选定的房屋使用权转让给甲方，则乙方应向甲方全额退回委托建房款，还应支付合同标的额10%违约金。 上述合同签订当日，被告向原告出具一张《收据》，确认收到原告交纳的建房款118800元。 2018年1月，原告以被告未在约定期限内交房构成违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，经本院释明原、被告签订的《委托建房合同》为无效合同，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告于2009年12月30日签订的《委托建房合同》无效。 判决理由 一、关于《委托建房合同》的效力问题。 原、被告签订的合同虽名为委托建房合同，但实为房屋买卖合同。集体土地上所建房屋的买卖必然涉及集体土地使用权的转让，而集体土地使用权是不允许通过房屋买卖的方式转让给非本集体经济组织成员。原、被告所签《委托建房合同》中约定买卖的房屋系在甲篆乡坡月村龙追屯村民宅基地上所建造的房屋，而原告并不具有该集体组织的村民身份，因此，双方签订的《委托建房合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中关于:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定而无效。 二、关于原告的各项诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。 本案《委托建房合同》经本院审查认定为无效合同，原告在本院释明后及时变更诉讼请求，要求确认合同无效并返还款项，因此，本案诉讼时效应当从合同被确认无效时开始起算，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。 三、关于合同无效的过错责任问题。 被告明知涉案房屋所在土地为集体土地，仍然将在该土地上建设的房屋出售给原告，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋销售是否具备法定条件，但原告并未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告应承担合同无效70%的责任，原告应承担30%的责任。 %1、关于原告的各项诉讼请求是否合理有据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告占用原告的资金，确实给原告造成了利息损失。因此，本案合同被确认无效后，被告除应向原告退还建房款118800元之外，还应赔偿原告相应的利息损失。现原告主张按中国人民银行同期贷款利率从2010年2月1日开始计算利息损失，并无不妥，本院予以支持。如前所述，被告应承担合同无效70%的责任，原告应承担30%的责任，故原告因合同无效而产生的损失即已付款118800元的利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以118800元为基数，从2010年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告付清款项之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 1、确认原告虞和平与被告广西好山水乡村产业投资有限公司 于2009年12月30日签订的《委托建房合同书》无效； 2、被告广西好山水乡村产业投资有限公司返还原告虞和平建 房款118800元； 3、被告广西好山水乡村产业投资有限公司赔偿原告虞和平利 息损失（计算方式：以118800元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2010年2月1日起计算至款项付清之日止；计算得出利息总额后由被告广西好山水乡村产业投资有限公司负担其中的70%）； 4、驳回原告虞和平的其他诉讼请求。 本案受理费3816元，由原告虞和平负担371元，由被告广西好山水乡村产业投资有限公司负担3445元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  陈晓玲 人民陪审员  郑小巧 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  覃树鹏