河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0702民初3652号原告：孟庆洁，女，汉族，1966年5月6日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：郭勇军，男，汉族，1962年10月28日出生，住新乡市。系原告丈夫。被告：张文涛，男，汉族，1985年3月4日出生，住河南省新蔡县。第三人:河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人：吕世杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘新卯，系该公司员工。原告孟庆洁与被告张文涛、第三人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟庆洁及其委托诉讼代理人郭勇军，被告张文涛，第三人恒达瑞公司的委托诉讼代理人刘新卯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆洁向本院提出诉讼请求：1、撤销新乡市红旗区人民法院(2019)豫0702执异82号执行裁定。准予继续执行新乡市××九裕隆金座营住楼1单元11705房产。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，新乡市红旗区人民法院(2017)豫0702财保35号民事裁定书裁定：查封新乡市××九裕隆金座营住楼一单元11705房产。2017年11月1日，新乡市红旗区人民法院(2017)豫0702民初1871号民事判决书对原告孟庆洁诉被告恒达瑞公司民间借贷纠纷一案判决：恒达瑞公司于判决生效之日起十日内偿还孟庆洁借款320000元及利息、罚息。2018年1月25日原告向新乡市红旗区人民法院申请强制执行。2019年5月6日，新乡市红旗区人民法院(2018)豫0702执345号执行裁定书裁定执行。2019年5月6日，新乡市红旗区人民法院公告被执行人及房屋现住人员，自公告之日起5日内从位于新乡市××九裕隆金座营住楼一单元11705号迁出，如该房产涉及其他权益，限15日内提出执行异议。到期仍不履行的，将依法强制执行。2019年5月9日，被告张文涛对执行标的提出书面异议。2019年5月30日，新乡市红旗区人民法院(2019)豫0702执异82号执行裁定书，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定中止对人民东路39号九裕隆金座营住楼1单元11705号房产的执行。原告认为，被告对执行标的11705号房产没有足以排除强制执行的民事权益证明，且没有质证。执行异议裁定书的事实认定、适用法律、裁定结果均错误，损害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求依法判如所请。被告张文涛辩称，其与第三人签订有房屋认购书，交了480000元左右的房款，有结算清单，而且案件经过几次诉讼，被告都已胜诉，原告与第三人签订的是借款协议，不是真正的购房人，被告才是购房人。第三人恒达瑞公司辩称，张文涛是其公司的合作建房户，与其公司签订有合作建房协议；孟庆洁是其公司的借款备案抵押户，其公司用案涉房屋抵押给原告孟庆洁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有本院（2014）红民一初字第2257号、（2015）红民一初字第1833号案件庭审笔录复印件，九裕隆购房认购书，收款凭单及收据，九裕隆业主财务结算清单，2017年10月7日11705房爆燃简况及照片十二张，恒达瑞公司的情况证明，执行异议申请书，本院（2019）豫0702执异82、82-1号裁定书，新乡市不动产证明，本院（2017）豫0702财保35号裁定书，商品房买卖合同，商品房补充合同及借款合同等证据。被告提交的证据有本院（2019）豫0702执异82号执行裁定书，（2015）红民一初字第1838号民事裁定书，（2016）豫07民终4306号民事裁定书，九裕隆购房认购书，收款凭单及收据，九裕隆业主财务清算单等证据。对当事人无异议的证据，本院予以认证，并在卷作证。对有异议的证据综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：孟庆洁与恒达瑞公司、第三人张文涛房屋买卖纠纷一案，本院于2016年8月10日作出（2015）红民一初字第1838号民事裁定书，裁定驳回孟庆洁的起诉。孟庆洁不服该裁定提起上诉，新乡市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）豫07民终4306号民事裁定书，驳回孟庆洁的上诉，维持原裁定。后孟庆洁以民间借贷纠纷向本院起诉恒达瑞公司，本院在审理过程中于2017年4月18日作出（2017）豫0702财保35号民事裁定书，查封了恒达瑞公司备案在孟庆洁名下位于新乡市××九裕隆金座营住楼1单元11705房产一套，并于2017年11月1日作出(2017)豫0702民初1871号民事判决书，判决恒达瑞公司偿还孟庆洁借款320000元及利息、罚息。因恒达瑞公司未履行生效文书确定的义务，孟庆洁于2018年1月25日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年5月6日作出(2018)豫0702执345号执行裁定书，裁定执行。并发出公告，责令被执行人及房屋现住（使用）人员自公告之日起5日内从涉案房屋中迁出。2019年5月9日，被告张文涛对执行标的提出书面异议。本院于2019年5月30日作出(2019)豫0702执异82号执行裁定书，中止对人民东路39号九裕隆金座营住楼1单元11705号房产的执行。孟庆洁不服该裁定，向本院提起申请人执行异议之诉。另查明，2011年1月7日，张文涛与恒达瑞公司签订九裕隆购房认购书一份，购买恒达瑞开发的九裕隆1单元1710号房屋，房屋建筑面积124.9㎡，房屋总价款485486元，张文涛于当天预交定金50000元，房屋优惠后总价款为470731元。2013年2月6日，张文涛的弟弟张三妮缴纳了剩余房款和维修基金7494元及电视初装费240元。2013年6月21日，恒达瑞向河南省富润德物业管理服务有限公司开具九裕隆业主财务结算清单一份，证明1号楼1单元17层I户购房款及其他相关杂项费用已全部结清，准予为业主办理交房手续。后张文涛在交房后对该房屋进行了装修并居住使用。另恒达瑞公司证明由于公司楼盘重新编码原因，与张文涛签订的认购协议约定出卖的三单元1710号房屋就是1单元1705号房屋。还查明，2014年3月18日，孟庆洁与恒达瑞公司、新乡市安邦投资有限公司签订借款合同一份，约定恒达瑞公司向孟庆洁借款320000元，自2014年3月18日起至2014年9月17日止，利息为月息1.5%，用坐落于新乡市××九裕隆金座1单元17层11705号房作为担保。同日，孟庆洁与恒达瑞公司签订商品房买卖合同一份，约定恒达瑞公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给孟庆洁，并在房产登记部门办理了备案登记（合同编号为2013-0902126）。同日，双方又签订了商品房买卖合同补充协议一份，约定在抵押期间，房屋由出卖人占有和使用，出卖人每月按时支付买受人实收房款1.5%利息。抵押期间为2014年3月18日起至2014年9月17日止，抵押期届满起3日内，如出卖人未将实收房款和全部利息支付给买受人，出卖人自愿将此房屋以优惠价320000元卖予买受人。本院认为，商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力。本案中，孟庆洁与恒达瑞公司之间达成的房屋买卖合同实为对借款合同的担保，双方并不存在事实上的房屋买卖合同关系。恒达瑞公司为孟庆洁办理的案涉房屋备案登记不具有物权效力，双方之间的债权属于一般金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张文涛与恒达瑞公司签订的《九裕隆购房认购书》虽非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对房屋坐落位置、建筑面积、总价等都进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，张文涛也缴纳了全部房款，该协议应视为合法有效的商品房买卖合同。《九裕隆购房认购书》签订于本院查封案涉房屋之前，且张文涛已经实际占有了该房屋，但因恒达瑞公司已为孟庆洁办理了备案登记，导致张文涛无法办理物权登记手续，未办理过户登记的原因不能归责于张文涛。综上，张文涛对案涉房屋享有物权期待权，当物权期待权与一般金钱债权发生冲突时，应着重保护张文涛的物权期待权，故张文涛对案涉房屋享有的权利可以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回孟庆洁的诉讼请求。案件受理费6100元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一九年十月二十九日书 记 员  丁素花