福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初2302号 原告：泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505717388129E，住所地福建省泉州市泉港区山腰南北五路边昌茂大厦。 法定代表人：林庆泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄梅华，该公司职员。 被告：张志平，男，汉族，1989年3月28日出生，住福建省南平市浦城县。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505856229208J,住所地福建省泉州市泉港区南山南路西侧亿达天阶裙楼一层（112-125）及二层（225-233、235）。 负责人：郑文江，该支行行长。 原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司（以下简称“昌茂公司”）与被告张志平和第三人中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称“泉港建行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昌茂公司的委托诉讼代理人庄梅华到庭参加诉讼。被告张志平及第三人泉港建行经合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张志平于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701200010）；2.解除原、被告与第三人泉港建行于2017年3月7日签订的《个人住房借款合同》（合同编号350657008-2012-20171188056）；3.被告支付原告违约金51628.4元（按已交购房款总额258142元的20%计算）；4.被告偿还原告代付按揭款8537.08元及利息（以4267.38元为基数，自2019年3月29日起至还清款项之日止；以4269.7元为基数，自2019年7月17日起至还清款项之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5.被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》及备案手续。事实和理由：2017年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告向原告购买址在泉州市泉港区驿沙路南侧、南北四路东侧、一中北侧“昌茂·香槟公馆”9#楼1819号商品房（以下简称“1819号商品房”）一套，被告应支付首付款78142元，余款18万元以银行按揭贷款方式支付。2017年3月7日，被告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定由被告向第三人按揭贷款18万元，并由原告为该笔按揭贷款提供担保。按揭贷款办理后，被告未能按期偿还按揭贷款，截至2019年6月30日止，原告已连续六期代被告偿还第三人按揭贷款8537.08元。2019年4月29日，原告向被告发出律师函，要求被告于2019年5月5日前偿还欠款，否则将解除双方之间的买卖合同。期限届满后，被告仍不履行合同义务。 被告张志平及第三人泉港建行均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，原告昌茂公司作为出卖人与被告张志平作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号201701200010，房屋代码679671，以下简称“买卖合同”）及《附件六：补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份，其中，买卖合同约定主要内容为：“由被告向原告购买1819号商品房，建筑面积为49.95㎡；单价为5168元/㎡，总价款计258142元，被告应于2017年1月20日前支付首付款78142元，余款18万元向第三人泉港建行申请贷款支付；原告应当在2017年5月31日前将1819号商品房交付被告；等等。”补充协议约定的主要内容为：“在出卖人履行担保义务期间，买受人如有连续三期以上的银行按揭款未按期足额归还，导致出卖人已承担或可能承担相应的保证责任的，即构成根本违约，出卖人有权解除本合同，收回房产另行处理。合同解除后买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及违约金，并同时按买受人已交房款总额20%向出卖人支付违约金，该商品房的一切权属归出卖人所有。买受人应与出卖人共同配合向有关部门申请办理解除贷款合同、注销抵押、房地产权属撤销或过户登记等相关手续，办理完成后，剩余款额不计利息，由出卖人一次性退还给买受人；买受人保证所提供的地址、电话为真实有效，出卖人以该地址送达本合同有关通知材料，在出卖人发出通知的第三日（发出通知的当天为第一日）即视为买受人已收到通知材料。若地址不详或地址有误等，由此引起的一切后果由买受人负责，如买受人变更上述地址，应于变更之日起七日内书面通知出卖人，否则人由此引起的通知延误等后果由买受人负责，与出卖人无关；等等。”买卖合同签订后，被告依约交纳了首付款78142元。2017年2月9日，主管部门为涉案房产办理了备案登记手续（备案号为泉港房交登2017字第0022号）。2017年3月7日，被告在原告提供阶段性保证并以1819号商品房抵押作为借款担保的情况下，向第三人贷款18万元，用于向原告支付上述购房余款，三方签订《个人住房借款合同》（合同编号350657008-2012-20171188056，以下简称“借款合同”）1份，约定借款金额为18万元，借款期限为180个月，即自2017年3月7日起至2032年3月7日止，还款方式为等额本息还款法，每1个月归还本息金额约为1414.07元，等等。因被告未能按期偿还剩余按揭贷款，原告于2019年3月29日、2019年7月17日先后二次各代被告偿还第三人按揭贷款本金和利息，数额分别为4267.38元、4269.7元，以上合计8537.08元。2019年7月28日，原告诉诸本院。庭审时，原告称：对1819号商品房，被告至今未接收，也未办理不动产权登记。 另查明，2019年4月29日，原告委托福建泉南律师事务所向被告发出律师函，要求被告张志平于2019年5月5日前清偿欠款，否则即解除合同。 还查明，原告昌茂公司成立于2000年8月15日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发、经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年2月13日，原告取得了昌茂·香槟公馆9#楼、商场、地下室B段的《商品房预售许可证》。2016年4月6日，原告取得昌茂·香槟公馆小区商场、1#、2#、8#、9#楼、地下室工程的《建设工程消防验收意见书》，意见为消防验收合格。2016年7月21日，原告取得昌茂·香槟公馆小区一期工程9#楼《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 上述事实，有原告昌茂公司的陈述及其提供的营业执照副本、买卖合同及补充协议、借款合同、《律师函》、EMS邮件快递单、《商品房预售许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《中国建设银行进账单》、《中国建设银行个人贷款还款凭证》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院认为，原告昌茂公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，原告与被告张志平签订的买卖合同（含补充协议）系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。合同签订后，因被告未能按期偿还按揭贷款本息，导致原告截止2019年7月17日向第三人泉港建行代为偿还按揭贷款本息8537.08元，本院予以认定。根据补充协议的约定，被告的行为构成根本违约，原告有权解除买卖合同。故原告请求本院判令解除其与被告签订的买卖合同，符合双方约定和法律规定，本院予以采纳。对原告提出判令被告协助原告办理解除买卖合同备案手续，符合买卖合同的约定，本院亦予以支持。关于原告主张的上述代付按揭款和违约金，如上所述，本案系因被告的违约行为导致买卖合同解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金并支付原告代为偿还的截至2019年7月17日止上述代偿的银行贷款本息8537.08元，故原告主张被告支付按已交购房款总额258142元的20%即51628.4元的违约金以及代偿款8537.08元及相应的利息，符合合同约定和法律规定。因第三人未向本院提出诉讼请求，故本院仅处理买卖合同纠纷，不处理借款合同纠纷，故原告要求判令解除其与被告、第三人签订的借款合同，本院不予支持。被告及第三人经合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院认为，原告昌茂公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司与被告张志平于2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》(合同编号为201701200010，房屋代码679671，备案号为泉港房交登2017字第0022号）； 二、被告张志平应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》(合同编号为201701200010，房屋代码679671，备案号为泉港房交登2017字第0022号）备案手续； 三、被告张志平应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司违约金51628.4元； 四、被告张志平应于本判决生效之日起十日内偿付原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款8537.08元及利息（以4267.38元为基数，自2019年3月29日起至还清款项之日止，以4269.7元为基数，自2019年7月17日起至还清款项之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 五、驳回原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5947元，由被告张志平负担，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司预交的5947元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林珊珊 人民陪审员  郭章南 人民陪审员  庄银忠 二〇一九年十月八日 法官 助理  钟伟科 书 记 员  庄月萍 附：引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。