广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20334号原告：陈锦和，男，1976年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇大闸村德兴街14号，公民身份号码440681197607213112。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓埼，广东聚理律师事务所律师。被告：周明星，男，1988年2月28日出生，汉族，住江西省九江市修水县山口镇火田村9组，公民身份号码360424198802286452。被告：佛山市顺德区吉爵家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇水藤村委会北围工业区35-1之二号地（五金厂房1、2）B座2层B区，注册号440681000444570。法定代表人：周明星。原告陈锦和诉被告周明星、佛山市顺德区吉爵家具有限公司（以下简称吉爵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓埼到庭，被告周明星、吉爵公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周明星于2018年2月10日签订的《厂房租赁合同》，两被告归还涉案厂房给原告；2.两被告立即向原告支付拖欠的租金329363元及滞纳金244866元（租金暂计至2019年8月；滞纳金以每月拖欠的租金为本金，以每日2%暂计至2019年8月1日，以后顺延至全部支付之日）；3.被告向原告支付占用费（从法院判决合同解除之日起按每月72446元的标准支付占用费到被告归还涉案厂房之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求第2项中的租金续计至《厂房租赁合同》解除之日。事实和理由：原告向佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社租用了位于乐从镇水藤村委会北围工业区35-1之二号地块（五金厂房1、2），租赁后，原告在上述地块上自行建设厂房，并取得了房地产权证。2018年2月10日，原告与被告周明星签订了《厂房租赁合同》，原告将前述厂房出租给被告周明星，用于经营被告吉爵公司。租赁期限两年，从2018年3月1日至2020年2月28日。月租金21360元、推广费51086元，于每月5日前支付。被告承担经营产生的水电费、管理费、税金、电梯使用费等。租金每逾期一天，需按拖欠租金总额的日百分之二支付违约金；若逾期支付达一个月，原告有权单方解除合同并收回租赁场地。自2019年5月起，被告周明星未能按合同约定支付租金及相关费用，属于严重违约，原告要求解除租赁合同并收回租赁场地。由于被告吉爵公司实际占用原告租赁物，因此对被告周明星拖欠的上述费用承担共同责任。被告周明星、吉爵公司均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因证据真实合法，且与本案具有关联性，本院对原告提供的全部证据予以确认并在卷佐证。被告周明星、吉爵公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利。本院经审理认定事实如下：原告向佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社租用了位于乐从镇水藤村委会北围工业区35-1之二号地块（五金厂房1、2），租赁期限自2011年10月至2031年10月。后原告在该地块上建设厂房，并以佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社的名义取得了房地产权证（粤房地权证佛字第0312087400号）。佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社于2017年11月8日出具一份《证明》，确认在租用期间，前述厂房的占用、使用、收益、处分权属于原告。2018年2月10日，原告与被告周明星签订一份《厂房租赁合同》及其《补充协议》，约定原告将前述部分厂房出租给被告周明星用作经营家具生产；具体位置为“乐从镇水藤股份合作社五金厂房”工商业楼B座2-3层A、B区，承租面积为7120平方米；租赁期限自2018年3月1日至2020年2月28日，共计2年；每月租金21360元、推广费51086元，租金于每月5日前支付给原告；被告周明星承担租赁税及经营产生的电费、水费、电话费、通信费等；被告周明星交纳租金每逾期一天，按拖欠租金总金额日百分之二支付违约金；逾期支付租金及各项费用超过一个月，原告有权解除合同并收回租赁场地，保证金不予退还。另，《补充协议》约定，管理费每月3000元；电梯管理费每月1050元；垃圾费每月按0.1元/平方米交纳，即每月712元。被告周明星自承租后，截至2019年4月及之前的所有费用均结清，但自2019年5月起，拖欠租金及各项费用，原告遂于2019年9月11日向本院提起本案诉讼，本院于2019年9月23日将本案起诉状副本及开庭传票等应诉材料邮寄送达给被告周明星、吉爵公司。另查明，根据原告提供的2019年1月、3月、4月的《缴费通知单》，案涉厂房2019年1月、3月、4月所产生的总费用分别为79047元、91575元、88941元，被告周明星已分别于2019年2月19日、3月5日、4月6日支付完毕。根据原告提供的2019年5月至8月的《缴费通知单》，被告周明星尚欠的2019年5月的总费用为89421元（包括租金21360元、推广费51086元、管理费3000元、垃圾费712元、电梯费1050元、户内电费9468元、公摊电费567元、户内水费319元、公摊水费20元、租赁税1839元）；2019年6月的总费用为81126元（包括租金10680元、推广费61766元、管理费3000元、垃圾费712元、电梯费1050元、户内电费1991元、公摊电费0元、户内水费88元、公摊水费0元、租赁税1839元）；2019年7月的总费用为79769元（包括租金10680元、推广费61766元、管理费3000元、垃圾费712元、电梯费1050元、户内电费722元、公摊电费0元、户内水费0元、公摊水费0元、租赁税1839元）；2019年8月的总费用为79047元（包括租金10680元、推广费61766元、管理费3000元、垃圾费712元、电梯费1050元、户内电费0元、公摊电费0元、户内水费0元、公摊水费0元、租赁税1839元）。其中，原告称2019年6月至7月的《缴费通知单》中列明的租金10680元、推广费61766元金额应为笔误，实际应为合同约定的租金21360元、推广费51086元。本院认为，《厂房租赁合同》为原告与被告周明星自愿签订，为双方的真实意思表示，合同条款对双方均有约束力。原告已按约向被告周明星交付合格的租赁物，但被告周明星使用案涉厂房期间，自2019年5月起未按约向原告交纳租金及约定的其他各项费用，根据《厂房租赁合同》的约定，被告周明星逾期支付租金及各项费用已超过一个月，原告有权解除合同并收回租赁场地。至于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告并无举证证明其诉前已经向被告周明星明确表达了解除合同之意，则本案起诉状副本送达给被告之日即视为原告解除合同的通知到达被告之时，故《厂房租赁合同》于2019年9月23日解除，且被告周明星应将案涉租赁物返还给原告。至于被告周明星尚欠的解除合同前的租金问题。根据双方的租赁习惯，应是原告将当月的《缴费通知单》送达给被告周明星，被告周明星再根据该通知单上列明的各项租金及费用于每月5日前转账支付给原告。经审查，原告提供的《缴费通知单》上载明的各项费用均有《厂房租赁合同》及《补充协议》的明确约定，其中，水费、电费为据实交纳；租赁税虽无明确约定金额，但根据双方此前的交费习惯，被告周明星对每月1839元的标准不持异议且照此执行，故本院予以确认。综前，本院对原告提供的2019年5月至8月的《缴费通知单》载明的金额均予以确认，分别为89421元、81126元、79769元、79047元。而原告庭审中明确租金及各项费用应计至合同解除之时，《厂房租赁合同》系于2019年9月23日解除的，则2019年9月1日至22日共22天的租金及各项费用，结合前述标准，确认如下：1.租金15664元（21360元÷30天×22天）；2.推广费37463.07元（51086元÷30天×22天）；3.管理费2200元（3000元÷30天×22天）；4.垃圾费522.13元（712元÷30天×22天）；5.电梯费770元（1050元÷30天×22天）；6.租赁税1348.6元（1839元÷30天×22天）；7.户内电费、公摊电费、户内水费、公摊水费等四项，因原告并无举证证明被告周明星已实际产生，故本院不予支持；故2019年9月1日至22日期间的租赁费用共为57967.8元。综前，解除合同前，被告周明星共欠原告2019年5月1日至9月22日的租金及各项费用共387330.8元。至于上述尚欠租金及各项费用的滞纳金问题。滞纳金实属违约金性质，根据《厂房租赁合同》的约定，被告周明星交纳租金每逾期一天，按拖欠租金总金额日百分之二支付违约金。对此，原告主张收取逾期违约金的基数为每月所欠的租金及其他各项费用总额，但根据前述合同条款的明确约定，违约金的收取基数应只针对租金一项即每月21360元。另，合同约定的标准每日2%明显过高，本院参照民间借贷的利率标准并考虑到原告的资金占用损失情况，将违约金计算标准调整至每月2%。又因合同约定每月租金应于当月5日前交纳，故每月欠交租金的逾期违约金应自当月6日起计至租金清偿之日。对原告超出前述确认标准范围外的违约金主张，依法予以驳回。至于解除合同后被告周明星继续占用案涉厂房所产生的占有使用费问题。如上文所确认，《厂房租赁合同》系于2019年9月23日解除的，租金及其他各项费用计至解除前一日；解除后即自2019年9月23日起，因原告于庭审之日即2019年10月21日确认被告周明星仍继续占有使用案涉厂房，因此该期间被告周明星需向原告支付占有使用费。至于占有使用费的标准，原告主张参照《厂房租赁合同》约定的租金及推广费共72446元。对此，本院认为，占有使用费参照合同约定的租金标准即每月21360元，合理。至于推广费51086元，原告庭审中对其解释为对外宣传“水藤家具材料城”的费用，但合同解除之后，原告该宣传行为实际上不再惠及被告周明星，故该项费用不应计入占有使用费中。故解除合同后的占有使用费应只参照合同约定的租金标准每月21360元，则2019年9月23日至2019年10月21日期间共29天的占有使用费为20648元（21360元÷30天×29天）。此后的占有使用费待实际产生后，原告可另行主张，本案中不作审理。至于被告吉爵公司的责任问题。原告主张被告周明星承租案涉厂房后用于经营被告吉爵公司，故被告吉爵公司对上述债务应承担共同清偿责任。对此，本院认为，原告提起本案诉讼的依据为其与被告周明星之间的《厂房租赁合同》，即与原告产生的租赁关系的相对方为被告周明星，无论被告周明星承租案涉厂房后的用途为何、实际使用人是谁，原告不得突破合同关系相对性的原则，以被告吉爵公司为案涉租赁物的实际使用人为由要求其对上述被告周明星所欠的租金及占有使用费等承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈锦和与被告周明星于2018年2月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月23日解除；二、被告周明星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锦和返还《厂房租赁合同》约定的厂房；三、被告周明星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锦和支付截至2019年9月22日的租金及其他费用共387330.8元，并支付拖欠租金的违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的租金为基数，按月利率2%自当月6日起计至租金清偿之日止）；四、被告周明星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锦和支付截至2019年10月21日的占有使用费20648元；五、驳回原告陈锦和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4771.15元（原告陈锦和已预交），由原告陈锦和承担1381.34元，被告周明星承担3389.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何斯琳二〇一九年十月二十二日书记员  李秋霞