广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26422号原告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路**皇爵广场****1卡，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市万略房地产有限公司，住，住所地广东省中山市**博爱六路**远洋广场**办公楼**之三一社会信用代码91442000MA4UQNU664。法定代表人：王厦全，总经理。委托诉讼代理人：贡烽焱，广东灜嵪律师事务所律师。被告：珠海市共赢建筑工程劳务有限公司，住所地广东，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-30233（集中办公区）用代码91440400MA4WJK8U8E。法定代表人：刘铨堂。被告：珠海永钻房地产策划有限公司，住所地广东省珠，住所地广东省珠海市香洲区明珠南路******办公**码91440400325090331M。法定代表人：覃和国。被告：刘铨堂，男，1971年8月31日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市利丰泰投资管理有限公司，住所地广东省中山市**博爱，住所地广东省中山市**博爱六路**远洋广场**办公楼**之一000MA4UNC5X1P。法定代表人：梁德亮，总经理。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，广东雅商（广州）律师事务所律师。原告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告中山市万略房地产有限公司（以下简称万略公司）、珠海市共赢建筑工程劳务有限公司（以下简称共赢公司）、珠海永钻房地产策划有限公司（以下简称永钻公司）、刘铨堂、中山市利丰泰投资管理有限公司（以下简称利丰泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南兴公司委托诉讼代理人杨春雪、李启亮，被告万略公司委托诉讼代理人贡烽焱，被告利丰泰公司委托诉讼代理人王开军到庭参加诉讼，被告共赢公司、永钻公司、刘铨堂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告万略公司向原告支付违约金35210088元、实现债权的费用5800000元；2.被告共赢公司、永钻公司、刘铨堂、利丰泰公司对被告万略公司应向原告支付的违约金、实现债权的费用承担连带清偿责任。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.被告万略公司向原告支付违约金35210088元、实现债权的费用580000元；2.被告万略公司向原告支付合同解除前已销售的商铺购房款余款3984080元（按已销售4190.34平方米，共210套，每平方米12000元计算）；3.被告共赢公司、永钻公司、刘铨堂、利丰泰公司对被告万略公司应向原告支付的违约金、实现债权的费用、购房余款承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月18日，原告与被告万略公司签订房地产买卖协议书（二手），约定原告向被告万略公司转让位于中山市物业，并对单价、支付方式、违约责任等事项进行了约定。同日，被告共赢公司、永钻公司与原告签订了担保合同，约定由被告共赢公司、永钻公司对被告万略公司在上述房地产买卖协议书中需承担的合同义务提供保证担保，并对保证范围、保证期间进行了约定。上述两份材料签订后，被告万略公司未依约按时向原告支付第一笔购房款60000000元。原告曾多次向被告万略公司催收，但均无果。为此，原告于2018年9月28日向被告万略公司发出解除合同通知书，通知被告万略公司正式解除双方签订的买卖协议书。被告万略公司的原法定代表人刘铨堂于2018年9月30日确认收取该通知书。原告与被告万略公司签约时，被告共赢公司是被告刘铨堂的一人独资公司，被告共赢公司在签订担保合同时特意保证了注册资本为50000000元，但原告在被告万略公司违约后发现，被告刘铨堂将被告共赢公司的注册资本于2018年8月14日变更为500000元，同时故意将部分股权转让给王厦全，变成非一人独资公司。被告刘铨堂将被告共赢公司的注册资本调整直接影响到其担保能力，被告刘铨堂的行为侵害了原告的合法权益，且被告刘铨堂不但是被告万略公司在本次交易过程中的法定代表人和股东，还是被告万略公司对外销售的收款方，故被告刘铨堂应对被告万略公司向原告支付违约金和实现债权费用承担连带责任。另，原告与被告万略公司签约时，被告万略公司是被告利丰泰公司的法人独资公司，两公司的法定代表人均为梁德亮。在签约后不足一个月之间，被告利丰泰公司擅自将被告万略公司100%的股权转让至两个自然人名下，即被告刘铨堂和王厦全，刻意逃避作为一人法人股东的责任，导致原告无法得知被告利丰泰公司在协议履行期间其财务与被告万略公司是否独立，有无转移被告万略公司的资金。综上，原告诉至法院。被告万略公司辩称，1.确认被告万略公司未及时足额支付第一笔购房款60000000元，被告万略公司负有不可推卸的责任，但主要过错方是原告。虽然万略公司与原告名义上是买卖合同关系，但双方并未将相关商铺的产权变更，且双方设置收取售楼款的监管账户为原告，实际上万略公司与原告是委托代理销售合同关系。万略公司积极销售商品房，但由于原告与众多商户存在纠纷，导致销售成果不佳，未能收取房款支付给原告，并损失了大量前期投入资金；2.原告诉求的违约金过高，高于原告的实际损失，请法院予以调整，且万略公司已积极履行合同义务，没有违约的动机和恶意，不应负担惩罚性的赔偿；3.截至开庭之日，万略公司已向原告支付46300000元；4.即使原告与万略公司解除房地产买卖协议也不能解决问题，万略公司认为双方应积极协商处理问题，尽量避免引发群体事件。被告利丰泰公司辩称，1.原告所称利丰泰公司将其持有被告万略公司100%的股权转让给两个自然人并不属实，从被告利丰泰公司查询得出的企业资料，利丰泰公司只是把10%的股权转给刘铨堂；2.原告应举证证明利丰泰公司的财务状况与万略公司的财务混同，且从利丰泰公司提供的相关流水账、财务审计报告，利丰泰公司与万略公司并不存在财务混同，综上，原告要求被告利丰泰公司承担连带清偿责任没有依据。被告共赢公司、永钻公司、刘铨堂未提交答辩状，亦未到庭参加应诉、举证、质证和辩论。原告、被告万略公司、被告利丰泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告共赢公司、永钻公司、刘铨堂经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，故本院依据原告、被告万略公司、被告利丰泰公司提交的证据及其陈述，认定事实如下：2018年4月18日，南兴公司（卖方）与万略公司（买方）签订一份房地产买卖协议书（二手）［合同编号为：南兴（2018）合001号］，约定卖方将其名下位于中山市物业转让给买方；该物业有抵押，但没有查封，双方同意卖方将买方支付的第一笔购房款用于清偿银行贷款，并在还清银行贷款解押及付清全部购房款后办理房产过户手续；总价款为176050440元，支付方式为买方应于2018年8月1日前将第一笔购房款60000000元直接付至卖方指定账号，在买方付清上述款项之日起10个工作日内，卖方应向银行申请办理提前还清全部贷款手续，并向银行申请解除物业抵押，如有逾期，每超过一天，卖方需支付违约金60000元，逾期10天，买方有权解除合同，卖方应于合同解除后三日内偿还买方或买方指定的第三方已付至卖方账户的款项，并按合同总金额的20%支付违约金；剩余款项116050440元买方应于2018年12月1日前支付给卖方，逾期每超过一天，买方向卖方支付违约金60000元，逾期10天，买方即属违约，卖方有权解除合同，买方按合同总金额的20%向卖方支付违约金，违约金可在托管账户款中抵扣，合同解除及买方支付违约金后，卖方无需返还买方已支付的第一笔款项60000000元或以上，但需提供等同于买方已付金额的同等价值商铺并协助买方办理房产过户手续；卖方同意买方可在2018年12月30日前指定将该物业部分或全部登记在买方指定的第三人名下；如买方未依上述约定支付款项或履行相关义务的，则每逾期一日，买方需按照合同总价的万分之六计算逾期违约金，买方逾期付款超过20日的，则视为买方根本违约，则卖方有权书面通知买方解除合同，同时要求买方支付相当于合同总价款20%的违约金，且卖方有权将该物业转让给任何人；同时，买方已收到新买家或任何第三方的所有款项及在银行托管账户内的销售资金应当原路退回给新买家或任何第三方，由此造成新买家或任何第三方的损失的，由买方负责承担一切经济和法律责任，与卖方无关；对于买方由此造成的损失及实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、因此导致向第三方赔偿的费用），全部由买方承担；若因卖方违约将该物业中的任一一套房产再次销售、抵押等，导致房产不能过户给买方或买方指定的第三方，买方有权解除合同，卖方向买方支付合同总金额的10%的违约金；如任一方未能履行本协议之任一条款以致本协议订立目的不能顺利完成，均视为该方根本违约，另一方有权书面通知解除本合同，除约定的违约金外若仍无法弥补守约方损失（包括但不限于诉讼费、律师费、因此导致向第三方赔偿的费用）的，违约方应当向守约方补偿损失；双方还约定了其他事项。同日，南兴公司（甲方）与共赢公司（乙方）、永钻公司（丙方）签订了一份担保合同[合同编号为：2018南兴担保第001号]，约定就万略公司与甲方于2018年4月18日签订的房地产买卖协议书（二手）[合同编号为：南兴（2018）合001号]的关于买方需承担的合同义务，乙方、丙方作为保证人向甲方提供保证担保；保证范围为房地产买卖合同中的买方根据主合同向甲方支付的购房款本金、利息、逾期利息、过户税费、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；保证人对上述所列款项承担连带责任，此责任为不可撤销担保责任，保证人的保证责任不因主合同的无效或解除而免除；保证人的保证期间自本合同签订之日起至买方履行付款义务到期之日后两年；保证人对买方的全部债务承担连带责任。如买卖合同的买方未按主合同约定支付购房款、利息、逾期利息、损害赔偿金和实现债权的费用。甲方有权直接要求保证人清偿；本合同所称“实现债权的费用”，是指包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、国土房管部门查询费等为实现债权而发生的费用，上述费用由买方和保证人承担；双方还约定了其他事项。南兴公司于2018年9月28日向万略公司发送解除合同通知函，载明：截至2018年9月27日，万略公司仍未能依约付清第一笔购房款，南兴公司现书面通知万略公司正式解除双方于2018年4月18日签订的房地产买卖协议书（二手）[合同编号为：南兴（2018）合001号]，南兴公司将按约定处理万略公司的违约行为及解除合同后双方的交接手续。该函件下方有“已收到刘铨堂2018.9.30”的字样。南兴公司提供的皇爵广场1幢2-3层共429套商铺的销售情况确认函，确认截止2018年10月8日止皇爵广场1幢2-3层商铺已销售单位共210卡，总建筑面积为4155.71平方米，其中2-178、3-241标明准备退款。该函均有“中山市万略房地产有限公司”字样的印章。银行业务回单显示，从2018年8月21日至2019年5月21日，中山市皇爵假日广场商业有限公司向银行支付贷款利息共计1363833.4元。（2018）粤2071行初850行政判决书载明：利丰泰公司、梁德亮不服中山市工商行政管理局工商行政登记行为，于2018年8月20日向中山市第一人民法院提起行政诉讼，要求确认中山市工商行政管理局于2018年7月4日作出的核准万略公司法定代表人由梁德亮变更为王厦全，注册资本由100000元变更为500000元，企业类型由有限责任公司（法人独资）变更有限责任公司（自然人投资或控股）工商变更登记行为违法，并依法撤销上述工商变更登记行为。法院于2018年12月3日作出判决，驳回利丰泰公司的诉求。该判决于2019年3月27日生效。2018年11月29日，南兴公司因本案诉讼，与广东维纳律师事务所签订委托代理合同，并已支付律师费合计580000元。庭审中，南兴公司与万略公司对涉案房地产买卖协议书的内容、签订情况不持异议；确认已支付购房款合计46300000元；确认2018年9月30日已送达解除合同通知书；对已销售共210套商品房的情况不持异议。南兴公司称合同第九条约定是原路返还，可看出案涉合同并非代销合同而是买卖合同；主张购房余款是双方在合同解除后进行了多次协商，考虑到万略公司的资金问题及牵涉到案外人数量问题及考虑到可能发生的法律诉讼及群体事件，南兴公司综合考虑变更合同的约定确认已销售的210套商铺按12000元每平方继续转让给万略公司；商铺购房款余额按照已销售的210套商铺4190.34平方，按12000元/平方计算后扣除其确认已收取的46300000元后得出；其与万略公司签订房地产买卖协议书时，万略公司为一人股东有限公司，股东是利丰泰公司，为了保障合同履行，万略公司找到共赢公司、永钻公司作为担保人，并与其签订担保合同，当时共赢公司是一人独资有限公司，股东是刘铨堂，而共赢公司还告知其公司的注册资本为50000000元，有足够的履行能力；虽然万略公司在收到解除通知书后仍向其支付购房款，但该款项为解除合同前所销售的房款。利丰泰公司则称其不清楚共赢公司、永钻公司、刘铨堂的关系，但对于其与万略公司之间的关系，万略公司一开始是由两个自然人股东组成，后被其收购后，万略公司的股东就只有其一人，至于后来为什么将股权转让给刘铨堂，刘铨堂再转让部分股权给王厦全，其直到收到南兴公司的律师函才知情，随即已向公安机关报案并提起行政诉讼，但行政诉讼经审查后被驳回，基于该情况，万略公司与其不可能产生财务混同。利丰泰公司称其对涉案房地产买卖合同协议书在履行过程中有变更合同的约定、南兴公司与万略公司之间的支付方式及2018年9月份解除上述合同的情况均不知情。本院认为，南兴公司与万略公司于2018年4月18日签订房地产买卖协议书（二手），为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。南兴公司以万略公司未依约支付购房款的违约行为主张解除合同，并于2018年9月30日送达解除合同通知书，万略公司对此不持异议，故上述协议书于2018年9月30日解除。因房地产买卖协议书（二手）已解除，万略公司理应向南兴公司支付已售商品房的购房款。南兴公司主张万略公司支付购房款3568520元（12000元/平方米×4155.71平方米-46300000元），理据充分，本院予以支持，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。根据案涉协议约定，买方逾期付款超过20日的，则视为买方根本违约，则卖方有权书面通知买方解除合同，同时要求买方支付相当于合同总价款20%的违约金。南兴公司基于逾期付款的行为主张万略公司支付违约金35210088元（176050440元×20%），万略公司抗辩违约金高于其实际损失，请求法院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，房地产买卖协议书（二手）约定万略公司应于2018年8月1日前支付第一笔购房款60000000元以解除涉案商品房的银行贷款抵押。因万略公司未依约履行上述义务，导致涉案商品房至今尚未解除抵押，并由南兴公司继续支付贷款，南兴公司为此提供了银行业务回单为证。由于银行业务回单的付款人中山市皇爵假日广场商业有限公司，并非南兴公司，故原告的该项证据的证明力不足以证明其所证明的内容。因此，本院综合考虑，酌定违约金应以13700000元（60000000元-46300000元）为基数，从2018年8月2日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付为宜。关于律师费580000元的诉求，有房地产买卖协议书（二手）、委托代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。因本院没有全部支持南兴公司的诉求，故律师费应按支持比例承担。关于保证担保是否成立的问题。本案中，南兴公司与共赢公司、永钻公司签订担保合同，合同对保证方式、保证范围、保证期限均进行了约定，共赢公司、永钻公司在保证人栏加盖公章并附有各法定代表人的签名，本案债权存在保证担保。南兴公司于2018年9月28日向共赢公司、永钻公司送达解除合同通知书，即共赢公司、永钻公司对涉案债务的保证期间应为2018年9月28日至2020年9月27日。南兴公司在法定期限内主张被告共赢公司、永钻公司承担连带保证责任，理据充分，本院予以支持。至于南兴公司主张由利丰泰公司、刘铨堂对万略公司的上述支付违约金及律师费义务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。共赢公司、永钻公司、刘铨堂经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市南兴房地产有限公司支付逾期付款违约金（13700000元为基数，从2018年8月2日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市南兴房地产有限公司支付已售购房款3568520元；三、被告中山市万略房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市南兴房地产有限公司支付律师费71540元；四、被告珠海市共赢建筑工程劳务有限公司、珠海永钻房地产策划有限公司对被告中山市万略房地产有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240670元，诉讼保全费5000元，两项合计245670元（原告已预交），由原告中山市南兴房地产有限公司负担215368元，被告中山市万略房地产有限公司、珠海市共赢建筑工程劳务有限公司、珠海永钻房地产策划有限公司连带负担30302元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  麦建滨人民陪审员  何文俊二〇一九年十月二十三日书 记 员  李德莲吴泳丝