上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初15325号原告：刘珂，男，1986年8月11日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：郭晓娜，女，1986年11月22日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告共同委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：崔东明，上海众华律师事务所律师。被告：黄子浩，男，1973年6月10日出生，汉族，住上海市静安区。被告：包骏洲，男，1967年7月8日出生，汉族，住上海市虹口区。原告刘珂、郭晓娜与被告黄子浩、包骏洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，经当事人申请庭外和解一个月，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告刘珂、郭晓娜的共同委托诉讼代理人朱守侠、被告黄子浩到庭参加诉讼，被告包骏洲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘珂、郭晓娜向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》；2.两被告共同返还首付款3,000,000元并支付违约金2,200,000元。事实和理由：2019年3月15日，两原告、两被告及案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)签署《房地产买卖居间协议》。2019年3月17日，两原告签署《佣金确认书》，并支付佣金47,500元。当天，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》。合同约定，两原告向两被告购买位于上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)。涉讼房屋买卖的成交价格为11,000,000元(其中涉讼房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格为1,500,000元)。至合同签订当天，两原告已支付首付款2,000,000元，并于2019年3月22日再次提前支付首付款1,000,000元。2019年3月25日，两原告至银行办理涉讼房屋的贷款手续时，银行告知涉讼房屋已被上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)查封，不能办理贷款。后两原告至虹口法院询问得知，因被告黄子浩未清偿债务，致使债权人向虹口法院提起诉讼,已经对涉讼房屋进行保全。两原告产生前所未有的危机感，第一时间联系被告黄子浩，希望其尽快解除查封，使双方签订的合同继续履行。期间两原告多次发函，通过微信等方式要求被告黄子浩尽快解决此事，但被告黄子浩毫无诚意，一直在拖延两原告的时间，至今仍无任何进展。两原告行使不安抗辩权，停止支付后续房款。根据《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应于2019年5月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告黄子浩对解除涉讼房屋查封毫无诚意，且无能力解决该问题，而合同未能履行的原因在于两被告，两被告已严重违约。根据《上海市房地产买卖合同》第十条约定，卖方违约，买方请求解除合同，卖方应承担房屋总价款的20%的违约金，即承担2,200,000元违约金。因此，两被告应返还两原告3,000,000元首付款，并支付2,200,000元违约金。两原告遂诉至法院，请求判如诉请。被告黄子浩辩称，涉讼房屋挂牌价格为12,800,000元，两原告在购买涉讼房屋时询问卖房原因，其如实告知系为了变现偿还对外债务，后涉讼房屋以低于市场价的11,000,000元成交，两原告对被告黄子浩存在债务问题事先明知，对涉讼房屋存在不稳定因素也心知肚明。两原告可通过申请预告登记的方式规避可能存在的风险，但是两原告并未申请。其在知道涉讼房屋被查封后，始终积极协调配合，两原告未按约于2019年5月15日前支付购房款余款300,000元及装修补偿款1,500,000元，两原告的违约行为致使涉讼房屋未能及时解除查封。本案不存在不安抗辩权的行使前提，两原告也从未提出过要行使不安抗辩权，即便假定两原告有行使不安抗辩权，也未依照法律规定行使。双方所约定的违约金标准过高，不同意两原告的诉讼请求。被告包骏洲未到庭参加诉讼，但曾于2019年8月19日来院参加证据交换，并表示其仅系作为涉讼房屋的产权人之一前去签署房屋买卖合同，对具体情况不清楚。双方所约定的违约金不合理，不同意两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据、转账凭证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产权证》、不动产登记信息、房屋信息表、催告函、微信聊天记录、结婚证、户口本等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2012年10月8日，两原告登记结婚。2013年7月11日，涉讼房屋被核准登记至两被告名下，共有方式为按份共有，其中被告黄子浩占3/4、被告包骏洲占1/4。2017年5月4日，涉讼房屋被设置抵押权人为案外人中国民生银行股份有限公司上海分公司，最高债权限额为13,000,000元的最高额抵押。2019年3月15日，两被告作为出卖方(甲方)、原告刘珂作为买受方(乙方)，中原公司作为居间方(丙方)，签订《房地产买卖居间协议》，约定：涉讼房屋总房价款11,000,000元，乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》当天内补足定金至650,000元。2019年3月15日当天，原告刘珂向被告黄子浩转账交付650,000元，被告黄子浩向原告刘珂出具该金额的收款收据，并确认系定金。其后，原告刘珂又分别于2019年3月16日、3月17日、3月19日及3月22日，向被告黄子浩转账交付850,000元、500,000元、500,000元及500,000元，被告黄子浩分别于2019年3月16日、3月17日及3月22日，向原告刘珂出具850,000元、500,000元及1,000,000元的收款收据，并确认系房价款。以上全部款项共计3,000,000元。2019年3月17日，两被告作为卖售人(甲方)、两原告作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定有如下内容：乙方受让甲方自有的涉讼房屋；转让价款9,500,000元；甲、乙双方确认，在2019年5月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按照本合同约定期限交接涉讼房屋的，自甲方根据约定应办理涉讼房屋交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；乙方应在签订买卖合同当日支付甲方首付款2,000,000元(含已付定金650,000元)；乙方应在2019年5月15日前支付甲方第二期房价款1,300,000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请6,000,000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于办理产权交易过户当日以现金或转账方式将其补足并支付给甲方；待上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第三期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；甲、乙双方应在乙方银行贷款划入甲方指定的收款账户后三日内对涉讼房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将涉讼房屋交付乙方，同时乙方应支付甲方房价尾款200,000元。2019年3月17日当天，两被告作为甲方(出售方)、两原告作为乙方(购买方)，另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定有如下内容：甲、乙双方确认涉讼房屋成交总价为11,000,000元，为甲方到手价；买卖合同第二条约定的房价款9,500,000元不包含涉讼房屋内的附属设施、设备及室内装修的价格；甲、乙双方同意涉讼房屋内的附属设施、设备及室内装修的转让价为1,500,000元，该笔转让款乙方应于2019年5月15日前支付给甲方。2019年3月20日，涉讼房屋因财产保全被虹口法院查封，案号为(2019)沪0109民初7377号。2019年3月25日，原告刘珂在得知涉讼房屋被查封后，开始通过中介就相关事宜与被告黄子浩进行沟通。2019年4月10日，原告刘珂向两被告发送催告函，要求两被告于2019年4月18日18时前解除涉讼房屋限制交易信息。2019年4月30日，在原告刘珂、被告黄子浩及中介的微信群聊中，中介向被告黄子浩发送如下内容：黄总，基于目前虹桥万博的房子依然处于查封状态，且相对方陕西公司不肯解封，你与买家刘珂签署的买卖合同里面附件三第2条约定的乙方应在2019年5月15日前支付甲方第二期房价款1,300,000元，其中买家已于3月19日和3月22日支付三笔共计1,000,000元，现剩余300,000元买家决定暂不予支付，望知悉。2019年5月8日，两原告向两被告发送催告函，要求两被告于2019年5月12日前解决司法查封事宜，并表示在司法查封解除前，将暂停支付余下的款项。因被告包骏洲未到庭，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在上述合同履行过程中，涉讼房屋被虹口法院司法查封，客观上已无法过户至两原告名下，故两原告在此情况下有权中止履行支付房价款的义务。两原告已将中止履行债务的意思通知两被告，并要求两被告及时解决司法查封事宜，但两被告至今未能解决，且未提供适当担保，故两原告有权解除上述合同，要求两被告返还已支付的房价款并依约承担违约责任。本院向两被告发送的诉状副本最后签收日期为2019年7月21日，故上述合同应于该日解除。两原告已支付两被告的房价款3,000,000元，两被告应予返还。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，合同解除后，两被告应支付的违约金金额为总房价款的20%，两被告提出该标准过高。鉴于两原告并未提供证据证明其因两被告违约所造成的实际损失，本院结合上述合同的履行情况及当事人的主观过错程度，兼顾公平、诚实信用原则，酌定两被告应向两原告支付违约金500,000元。被告包骏洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘珂、郭晓娜与被告黄子浩、包骏洲就上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2019年7月21日解除；二、被告黄子浩、包骏洲应于本判决生效之日起十日内返还原告刘珂、郭晓娜房价款3,000,000元；三、被告黄子浩、包骏洲应于本判决生效之日起十日内支付原告刘珂、郭晓娜违约金500,000元；四、驳回原告刘珂、郭晓娜的其余诉讼请求。案件受理费48,200元，因本案适用简易程序审理，减半收取计24,100元，由原告刘珂、郭晓娜负担6,700元，由被告黄子浩、包骏洲负担17,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年十月二十九日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。