广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初15442号 原告：南宁永宁物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道115-1号现代·国际509号房。 法定代表人：刘秀莲，总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄丽，系该公司员工。 被告：李绍磊，男，汉族，1986年4月17日出生，住南宁市青秀区。 被告：欧丽珍，女，汉族，1985年1月3日出生，住南宁市兴宁区。 两被告共同委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年12月12日 开庭时间：2019年4月18日、2019年5月7日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人王宁虹到庭 被告方：被告李绍磊、欧丽珍及委托诉讼代理人吴长峰到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付物业服务费4760元（计算方式：按1.6元/月/平方米计算，建筑面积119平方米，从2016年7月1日计算至2018年7月30日止）； 二、被告向原告支付2016年4月1日至2018年6月30日期间的代收水费1172.3元； 三、被告向原告支付2016年6月1日至2017年1月30日期间的代收电费83.9元； 四、被告向原告支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的公摊水费14元、公摊电费290.4元、电梯电费分摊191.4元； 五、被告向原告支付2016年7月1日至2018年7月31日期间的代收生活垃圾处理费160元； 六、被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金（以每月欠缴的物业服务费为基数，从2016年7月1日起计算）、逾期支付代收水费的违约金（从2016年4月1日起计算）、逾期支付代收电费的违约金（从2016年6月1日起计算）、逾期支付代收公摊水费、代收公摊电费、代收电梯用电分摊费的违约金（从2016年1月1日起计算）、逾期支付代收生活垃圾处理费的违约金（从2016年7月1日起计算）；以上均按每日千分之三计算至付清之日止； 七、本案全部诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 1、双方签订的前期物业服务合同是无效的合同，原告没有取得房地产部门颁发的物业资质。2、被告不应支付物业费，因涉案小区未经竣工验收，建好一栋交一栋，小区的配套设施及环境未达到合同约定的标准，依据南宁市住宅小区物业服务收费的实施细则第12条的规定，应当由开发商承担物业费。3、开发商通过欺诈手段，将未竣工的房屋交付给被告，是违法交房，开发商已经被政府依法处理，被告不应承担物业费。4、原告进驻小区，未按照前期物业服务合同的约定管理小区，小区管理混乱，消防设施也没有建立，存在安全隐患。5、对原告主张的公摊水电费、电梯用电费分摊费的金额，原告没有列出费用明细，我方不予认可，也不应承担。因为原告擅自提高收费标准，是违法的。其服务水平也未达到一级资质，没有按照要求安装一户一表，因此公摊水电费无法确定。6、对原告主张的水费、电费、生活垃圾处理费我方已经支付完毕。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 事实认定 原告公司成立于2005年9月30日，经营范围：物业管理服务（凭资质证经营）。 2014年11月7日，广西南国利得投资有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，该合同第九条约定：买受人购买的商品房坐落于兴宁区传媒星城2号楼2单元1202号，建筑面积为119平方米。出卖人应当在2015年12月20日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 2016年1月30日，被告接收房屋。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《传媒星城前期物业管理服务协议》，约定：5.2.1（甲方）履行《传媒星城前期物业服务合同》及本协议的规定向乙方提供物业管理服务。5.4.1（乙方）依据本协议向甲方按时交纳物业管理综合服务费用和其他代收代缴费用。6、物业管理服务内容：6.1房屋共用部位的维护和管理；6.2房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；6.3环境卫生维护；6.4秩序管理；6.5交通秩序与车辆停放。7、物业管理服务质量：7.1房屋外观：定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落；7.2设备、设施运行：给排水设备管理、电气设备管理、弱电设备、电梯设备、消防系统、其他设施设备；7.3环境卫生：环卫设施完备、楼内共用走廊、通道及设施的清洁、物业区域内公共道路、走廊、中心花园及设施的清洁、二次供水水池的清洗、化粪池、各沉沙井、渠、沟的清理、生活垃圾定时清理、收集、公共场所的台凳、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗的清洁、乙方遗弃家具、大件物品由乙方负责清运、公共场所、公共绿地定期实施灭杀四害；7.4绿化、园林小品：公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；7.5装饰装修管理；7.6交通秩序与车辆停放：规定管理车辆停放和保持交通有序；7.7公共安全管理：公共秩序的管理、24小时值班及定期巡逻、及时消除安全隐患等；7.8房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修：发现物业的共用部位、共用设备或者公共设备损坏时，立即采取保护措施，并进行维修，做好维修记录；水电、电梯等公共设备故障维修；7.9相关图纸、资料管理。8、物业管理综合服务费用：8.1交纳费用时间：8.1.1从物业开发商发出的入伙通知书或交房公告上注明的交房之日起计算，即业主应在入伙通知书或交房公告上确定的办理入伙或收楼手续日期前办理入伙或收楼手续，未在此期限办理入伙或收楼手续的，不影响物业服务费用的起算时间，收费标准、交纳相关费用按正式住户标准收取；8.1.2乙方应在每月10日前向甲方交清当月应交的物业管理综合服务费及其他由甲方定期代收代缴费用；8.1.4业主入伙时第一次交费先预交6个月的物业管理综合服务费，以后按每6个月为一个收费周期，每个收费周期的第一个月10日前由乙方交清该期的相关费用。8.2．1甲方按房产测绘部门最终测绘建筑面积计算物业管理综合服务费、公共维修基金等费用；8.2.2物业管理综合服务费：带电梯的住宅暂定为1.6元/月·平方米（该费用含电梯维护费）；8.2.3物业管理综合服务费未包括公共水电费分摊和水电代收费、电梯电费和其他公共设施大中修费用、生活生活垃圾处理费和其他代收费用。8.3物业管理综合服务费收取标准根据《传媒星城前期物业服务合同》约定执行。10、公共水费、电费、电梯费分摊：10.1公共水费包括小区绿化养护用水、水池清洗耗水、设备运转耗水、消防耗水及其他公共地方发生的耗水费用；10.2：公共用电包括：楼道、公共庭院、楼宇外立面照明用电、生活水泵、园林水泵及消防水泵用电、消防系统、保安系统等设备设施用电、差额电量（公共部分的变损、线损、表损的用电损耗）、其他如清洁绿化用电、节日灯饰用电等；10.3公共水费、电费按实际使用量由小区所有业主平均分摊，电梯运行电费由该栋楼所有业主平均分摊；10.4水电周转金：由业主或使用人一次性按200元/户交纳。11.1生活垃圾清运费：代南宁市环卫管理站收取，收费对象为已入住业主，收费标准按南宁市相关收费。12、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理综合服务费用），收费标准执行政府规定。17.3乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费等费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三交纳违约金。24、本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。 另查明：2016年9月19日，南宁市城乡建设委员会作出南建监罚（2016）第25号文，以传媒星城B地块2#、3#、5#楼及一期地下室A工程未组织竣工验收，擅自交付使用为由，对广西南国利得投资有限公司（行政处罚相对人）作出行政处罚，并于2016年9月20日进行公示。2016年9月21日，传媒星城B地块2#楼子单位工程完成竣工验收。 再查明：2019年3月9日，被告向原告转账1883.3元，原告确认收到上述款项，被告主张上述费用为缴纳代收水费及垃圾处理费，原告不予认可，但未能对上述收款的项目作出说明。 还查明：被告提供照片等证据用于证明小区存在安保、消防、环境管理等不符合一级物业服务标准的情况，业主曾向兴宁区政府反映小区已交付区域环境管理的问题，业主曾在人民网地方领导留言板反映小区存在的问题，原告未尽到合同约定的物业服务的义务。 判决理由 原、被告签订的《传媒星城前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按约定全面履行自身义务。 关于物业服务费的计算期间问题。根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《商品房买卖合同》约定了交付条件为经五方验收合格，而涉案房屋所在的传媒星城B地块2#楼于2016年9月21日完成竣工验收，因此，2016年9月21日之前的物业服务费，依法不应由被告承担，本案物业服务费应从2016年9月21日起计算。 关于原告是否已经完全、适当地履行合同义务及物业服务费的计算标准问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告是否已经完全、适当地履行了合同义务，举证责任在于原告一方。《协议》第6条约定了原告应履行的物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生维护、秩序管理、交通秩序与车辆停放等。《协议》第7条约定了物业管理服务质量。但原告未能举证证明其已经完全、适当地履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果。结合被告对原告在安保、环境管理等方面提出的抗辩意见，本院认定原告未能完全、适当地履行合同义务，本案物业服务费应酌情扣减20%。 根据《协议》约定，物业服务费按1.6元/㎡·月计算，则涉案房屋每月的物业服务费按1.6元/平方米计建筑面积119平方米，为190.4元，2016年9月21日至2018年7月30日期间的物业服务费为：190.4元/月×678天=4303.04元，本院予以支持4303.04元×80%=3442.43元，超出部分不予支持。关于逾期交纳物业服务费的违约金。如前所述，原告未能完全、适当地履行了合同义务，被告不交纳物业服务费系行使合同履行抗辩权，不宜认定为无故拖欠。因此，对于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。 关于代收水费及代收生活垃圾处理费，被告已于2019年3月9日已转账给原告1883.3元，被告自认该款为代收水费及代收生活垃圾处理费，该款数额已覆盖原告主张的代收水费及生活垃圾处理费的请求数额，故对原告主张的上述两项费用，本院不予支持。关于逾期支付上述两项费用的违约金，因原告未能举证证实被告每月水费的欠费数额及生活垃圾处理费的收费标准，故无法查实逾期支付上述两项费用的违约金的起算时间及计算基数，故对上述两项费用的逾期违约金，本院不予支持。 关于代收电费、公摊水费、公摊电费、电梯电费分摊及逾期支付上述费用的违约金，原告既未能举证证明其已向水电部门缴付上述各项费用，也未能提供证据证明上述各项费用的具体数额及每月的欠费情况，因此，原告要求被告支付上述费用及逾期违约金，证据不足，本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李绍磊、欧丽珍应向原告南宁永宁物业服务有限责任公司交纳2016年9月21日至2018年7月30日期间的物业服务费3442.43元； 二、驳回原告南宁永宁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担25元，由两被告负担25元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  陈世芬 人民陪审员  梁美坚 二〇一九年十月二十日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。