济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6921号原告：山东学盟教育服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人:宫卫政，该公司总经理。委托诉讼代理人:董成乐，山东浩尚律师事务所律师。被告：山东蛟泓文化传媒有限公司，住所地济南市。法定代表人:瞿少连，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂友德，山东海那律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钶悦，山东海那律师事务所律师。原告山东学盟教育服务有限公司（以下简称学盟教育）与被告山东蛟泓文化传媒有限公司（以下简称蛟泓文化）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告学盟教育的委托诉讼代理人董成乐，被告蛟泓文化的委托诉讼代理人桂友德、张钶悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。学盟教育向本院提出诉讼请求：1.判令蛟泓文化返还押金10000元、租金81000元、卫生费2000元并赔偿损失20000元，以上共计113000元；2.本案诉讼费、送达费、保全费等全部由蛟泓文化承担。事实与理由：学盟教育和蛟泓文化经案外人刘鹏介绍于2018年9月12日签订《合同书》，学盟教育承租了蛟泓文化位于济南市齐鲁师范学院西办公楼的部分房屋用于教育培训，租赁期限为2018年10月15日至2019年4月10日，约定2018年入住的学生租金标准为每人1500元(包含水电费)，2019年春节后入住的学生租金标准为每人1100元(包含水电费)，其按照合同约定向蛟泓文化支付了订金3万元(包含保证金1万元)、115000元租金及6000元卫生费。2018年共有54名学生入住承租房屋，2019年春节后，蛟泓文化要求其2018年入住的学生再按照每人1100元的标准交纳租金，并于开学第二天对承租房屋进行锁门和停电，导致其无法正常开展培训，造成其春节后报到新生退学15人。蛟泓文化的行为导致该租赁合同无法继续履行，并给其造成很大经济损失，为维护其合法权益特提起诉讼，望法院依法判决，支持其诉讼请求。蛟泓文化辩称，学盟教育的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。双方签订了租赁合同，存在租赁合同关系，，其按照合同约定将承租房屋交付给学盟教育，学盟教育也按照合同约定支付了2018年租金，但并没有支付2019年租金，存在严重违约行为。但其考虑到学盟教育培训活动的连续性，并未提出终止合同。学盟教育现提起诉讼没有任何依据，其保留向学盟教育追偿2019年度租金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。学盟教育提交了以下证据：证据1.房屋租赁合同书，证明学盟教育承租了蛟泓文化位于济南市齐鲁师范学院西办公楼的部分房屋用于教育培训，租赁期限为2018年10月15日至2019年4月10日。约定租金按学盟教育入住的学员人数计算。2018年入住的学生租金标准为每人1500元（包含水电费），2019年春节后入住的学生租金标准为每人1100元（包含水电费），先交纳房屋租金后用房。并约定合同签订当日其向蛟泓文化支付订金30000元，卫生费6000元；证据2.银行流水明细，证明学盟教育于2018年9月13日向蛟泓文化的法定代表人瞿少连账户转账房屋租金订金30000元，2018年12月10日分别转账单招住宿费115000元和单招卫生费6000元；证据3.学生花名册，证明2018年10月共54名学员入住；证据4.赵鹏的证人证言，证明《合同书》是在赵鹏磋商下签订的，当时双方约定的是2019年春节前入住的学生每人1500元，春节后入住的每人1100元，在春节后不需要再缴纳1100元。春节后双方发生纠纷，其出面调停，第二天蛟泓文化恢复了通电。通过协商，学盟教育把结算费用转账给蛟泓文化。证据5.侯双硕的证人证言，证明其是学盟教育此次培训教育活动的学员，春节开学后，因齐鲁师范学院教室锁门停电，54名学员们一同搬到了山东大学附近继续进行培训活动。蛟泓文化对证据1真实性无异议，但系学盟教育对本案合同条款的错误理解。本案合同第3条明确注明2018年每人交1500元，2019年春节后每人1100元，并非像学盟教育所述，根据现在的市场行情也不可能出现其所述的情形。对证据2真实性无异议，但可以证明学盟教育存在违约情形，合同约定为先交房租后使用，而其却在12月份才交房租。证据3系学盟教育单方制作，对其真实性和证明目的有异议。证据4的证人赵鹏在本案中仅为介绍人，赵鹏并不负责合同签订，并不清楚合同条款的具体内容。赵鹏表述双方协商后进行结算，足以表明学盟教育对于打款的事实无争议，双方不存在矛盾。且赵鹏也表明2019年春节后学生仍在上课，与第二个证人侯双硕所表达2019年2月24日即搬离存在矛盾。证据5证人侯双硕在2019年2月份仍为未成年人，对于其作为证人证言的效力存有异议。蛟泓文化提交了以下证据：证据1.2019年4月11日南方周末报纸照片；证据2.房屋照片；证据1、2证明学盟教育使用租赁房屋一直到2019年4月10日之后，并不存在其所述的提前终止合同的情形；证据3.2019年3月4日济南市历城区学盟教育培训学校处罚书，证明2019年3月4日学盟教育仍对违纪学生进行处分，并不存在其所述的租赁合同无法履行的情形。学盟教育对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无关联性。对证据2真实性不认可，即使该照片是真实的，也不能证明蛟泓文化的主张，因为在照片中并没有显示人员，因此不能证明其一直使用该房屋的情况。至于照片中显示的学盟字样完全有可能是蛟泓文化自行张贴。对证据3认可其形式真实性，该证据与本案无关，即使该证据是真实的，也不能证明蛟泓文化的证明目的。因为学盟教育的学员从房屋搬离后培训活动继续，学员在山东大学洪楼校区1号楼及花园路银座佳驿酒店住宿，继续在银座佳驿酒店旁进行培训。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蛟泓文化(出租人)与学盟教育(承租人)签订了《合同书》，约定蛟泓文化将位于济南市齐鲁师范学院西办公楼的部分房屋出租给学盟教育用于教育培训使用。合同第二条约定租赁期限为2018年10月15日至2019年4月10日。第三条约定先交房租后使用，租金以人为准。2018年每人交1500元整，2019年春节后每人1100元整，2019年4月10日结束。交付方式为学盟教育需同时支付房屋与履行保证金，租赁期内，学盟教育正常缴纳租赁期内租金，以电汇方式汇入蛟泓文化指定账户。第六条约定合同签订当日，学盟教育向蛟泓文化支付标的物租赁订金30000元，其中10000元留作保证金。租赁期满后由学盟教育承担的费用，剩余部分无息返还学盟教育，如保证金不足以抵扣相关费用由学盟教育另行向蛟泓文化支付。第八条违约责任约定学盟教育在使用期间房屋及配套设施受到损坏给蛟泓文化造成损失的，赔偿金额按照实际损失计算，若不予赔偿，蛟泓文化有权解除合同；学盟教育在支付约定期内不向蛟泓文化支付租金五日内，除如数补交外，还应支付应付金额为基数按同期银行贷款利率4倍计付滞纳金。第十条约定合同期内学盟教育向蛟泓文化支付卫生管理费6000元，合同期内水电、物业费用由蛟泓文化承担。2018年9月13日，学盟教育向蛟泓文化的法定代表人瞿少连银行账户5522452340147090转账30000元订金（含10000元保证金）。2018年12月10日，向该账户分别转账115000元（住宿费）和6000元（卫生费）。证人赵鹏当庭陈述，其介绍学盟教育和蛟泓文化签订租赁合同，双方起初商定招收约100名至150名学生，后未招满，且双方合同约定不明，发生纠纷，经其协调，双方同意按85名学生每人1500元标准确定租金数额。后，学盟教育向蛟泓文化支付租金。本院认为，案件争议焦点是：一、蛟泓文化应否返还租金及卫生费；二、蛟泓文化应否返还保证金（押金）；三、蛟泓文化应否赔偿损失。一、蛟泓文化应否返还租金及卫生费学盟教育与蛟泓文化签订的《合同书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。经审查，合同约定先交租金后使用，以人为准，2018年每人交1500元，2019年春节后每人交1100元。因双方在合同中没有约定租金总额，亦未明确招生人数，属于对租金数额约定不明。学盟教育使用房屋后，双方因租金问题产生争议，经案外人赵鹏协调，学盟教育于2018年12月10日向蛟泓文化支付了115000元住宿费和6000元卫生费，可以视为双方针对租金数额争议达成的一致处理意见，应尊重当事人的此种安排。学盟教育主张2019年春节后蛟泓文化采取锁门、停电措施，导致其无法使用涉案房屋，其没有针对该主张提供充分的证据证实，双方也未进行过房屋交接，故对学盟教育要求蛟泓文化返还此后的租金及卫生费的请求，本院不予支持。二、蛟泓文化应否返还保证金（押金）学盟教育于2018年9月13日向蛟泓文化支付10000保证金（押金），根据《合同书》第六条第2项规定，蛟泓文化应当在租赁期满后无息返还。蛟泓文化以学盟教育欠付2019年租金为由抗辩不予返还。对此，本院认为，在双方对租金数额约定不明的情况下，蛟泓文化未针对该主张提供充分依据。鉴于双方约定先付租金后使用，蛟泓文化收取学盟教育支付的租金后，没有提出异议，仍允许学盟教育继续使用房屋。故对蛟泓文化的该抗辩，本院亦不予支持，蛟泓文化应返还学盟教育10000元保证金（押金）。三、蛟泓文化应否赔偿损失学盟教育要求蛟泓文化赔偿20000元损失，因其没有提交充分证据证明蛟泓文化存在违约行为，亦未提交证据证明损失情况，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对学盟教育的部分诉讼请求，本院予以支持，判决如下：一、被告山东蛟泓文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山东学盟教育服务有限公司保证金10000元；二、驳回原告山东学盟教育服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，由原告山东学盟教育服务有限公司负担2333元，由被告山东蛟泓文化传媒有限公司负担227元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 张 磊人民陪审员 高 莉人民陪审员 郭建忠二〇一九年十月二十八日书 记 员 刘允赫