山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7488号 上诉人（原审被告）：临沂城区开发建设有限公司，住所地山东省临沂市兰山区北城新区临沂商会大厦1号楼801室。 法定代表人：赵光辉，总经理。 委托诉讼代理人:曹琪禹,山东上和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈广帅,山东上和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱兆宝,男,1972年6月30日出生,汉族,住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：董肇阳，山东诚杰律师事务所律师。 上诉人临沂城区开发建设有限公司（以下简称城区开发公司）因与被上诉人朱兆宝商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城区开发公司上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、上诉人延期交房系由于政府征收拆迁等第三方原因所造成，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，被上诉人购买的东风东关棚户区改造工程40号楼2单元302，但由于政府征收拆迁未完成，市政府规划建设的沂州路电力隧道市政工程多次出现变更，造成上诉人建设的新东关项目出现部分延期交房，上诉人对此是无法预料和避免的，这是不可抗力导致的交房逾期，上诉人对此没有任何过错，一审法院却认定上诉人承担逾期交房的违约责任，该认定与事实不符，也不符合双方的合同约定。2、一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际不符，据此认定计算的违约金数额错误。上诉人和被上诉人双方所签订的《商品房预售合同》第十一条等相关条款，明确约定因买受人原因未及时接受房屋的视为出卖人已向受买人交付了房屋。而根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，上诉人在通知被上诉人交房后，被上诉人当时却未接收房屋，2017年11月22日才办理房屋交接手续。但一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际情况不符，由此计算出的违约金数额也是不准确的。 朱兆宝辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 朱兆宝向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金13932元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月11日，原告（买受人）朱兆宝与被告（出卖人）城区开发公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS566562。合同约定，由原告购买被告开发的“东风东关棚户区改造工程”40号楼2单元302室住宅一套（含储藏室一间），建筑面积129.6平方米，每平方米5540.99元，总价款为800729元。 合同主要内容为：“第七条付款方式及期限约定：买受人于2016年8月26日前向出卖人支付购房首付款160729元；余款640000元，通过银行按揭贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付期限约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。（2）逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息部分),并自买受人付款之日起,按照4.3%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。双方还对其他事项进行了约定。”。 合同签订后，原告实际支付购房款790850.77元。被告于2017年11月22日向原告交付房屋。 一审法院认为，原告朱兆宝与被告城区开发公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同第十一条约定，被告应当于2017年5月31日前将涉案房屋交付原告使用，现双方均认可房屋交付时间为2017年11月22日，晚于约定交付时间，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同第十二条约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，被告应当按照合同约定支付给原告违约金的数额为13761元（790850.77×0.0001/天×174天）。故对原告要求被告支付逾期交房违约金13932元的诉讼请求，对上述符合法律规定的部分13761元，予以支持。 被告主张其之所以逾期交房，系涉案房屋所属楼层,居民用电站附属车库的拆迁工作一直未能完成,政府拆迁导致房屋交付延迟,并非被告原因,属于不可抗力,不可抗力导致的逾期不属于被告违约，因原告对此不予认可，且被告提交的证据不足以证实其主张，被告所作的上述陈述并非不可抗力，并非其延期交房的正当理由，故一审法院对被告的该主张不予支持。一审法院判决：一、被告临沂城区开发建设有限公司于判决生效后十日内支付给原告朱兆宝逾期交房的违约金13761元；二、驳回原告朱兆宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，由被告临沂城区开发建设有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、上诉人是否应承担本案的违约责任；2、一审法院认定的交房日期是否正确。 上诉人未按照双方签订的商品房买卖合同的约定时间交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。上诉人主张因政府征收拆迁等第三方原因导致延期交房，上诉人对此没有过错，但是东风东关棚户区改造工程建设协调推进小组出具的证明载明的事项不符合双方当事人商品房买卖合同约定的免除逾期责任的不可抗力因素，上诉人以此为由主张逾期交房不构成违约，理由不能成立，不予支持。关于房屋交付接收通知，上诉人2017年11月17日通知被上诉人接收房屋，被上诉人在上诉人约定的15日内（2017年11月22日）验收房屋，不存在上诉人主张的逾期接收，故上诉人主张违约金数额不准确的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，临沂城区开发建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148元，由上诉人临沂城区开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十月十八日 书记员  李 敏