山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5443号 上诉人（原审原告）：张勇，男，1982年11月17日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：陈宏杰，山东元康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊中色阳光置业有限责任公司，住所地：潍坊高新区北宫东街以南金马路以西瑞景园小区B栋2号楼-25号。 法定代表人：孙卫中，董事长。 委托诉讼代理人：陈雅冉，山东大韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐容，山东大韵律师事务所实习律师。 上诉人张勇因与被上诉人潍坊中色阳光置业有限责任公司(简称中色阳光公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0791民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张勇向一审法院起诉请求：1、判令被告中色阳光公司返还购房款351771元并承担相应的利息；2、判令被告承担351771元的赔偿责任；3、判令被告返还维修基金15033.6元、登记费360元；4、诉讼费用等由被告承担。 一审法院认定主要事实：2012年1月7日，本案双方签订《汇嘉·瑞景园认购书》一份，约定张勇购买中色阳光公司位于潍坊高新区住宅Ａ座三单元1801房产，建筑面积167.04平方米，定金为50000元，付款方式为银行按揭付款，总房款为1167164.6元（含定金），买受人张勇须于2012年1月18日前付清首付款并签约，逾期定金不退、房源不保留。买受人须依上述付款方式近期如数缴付相应房款，其所交纳的定金转为相同数额的购房款。信函接收地址（非常重要）：坊子区长宁街办高家村21号。特别约定的第2项约定，买受人保证所列联系地址、电话的准确性。如发生变更，必须书面通知出卖人，否则因无法准确送达的后果，由买受人负责。张勇于2012年1月3日、1月5日，分别交定金30000元、20000元，2012年1月20日、2月24日、2月25日交房款100000元、50000元、151771元，共计351771元。2012年2月25日，中色阳光公司代收维修基金15033.6元、登记费360元。 2012年4月16日，双方就汇嘉·瑞景园住宅A座三单元1801房产签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定付款方式为买受人以银行贷款方式购买该套商品房，首付金额351771元，剩余800000元房款以银行贷款方式于30个工作日内付清。在合同补充协议中，就付款方式具体为：以银行按揭为付款方式的买受人，应在签订合同后7日之内前往指定地点办理按揭手续，并自觉缴纳相关费用，办理按揭所需的相关费用由买受人承担。若买受人的按揭资料未被银行接受，买受人应自银行或出卖人通知之日起十日内一次性付清房款，否则属买方违约，卖方有权单方解除合同，并在十日内按本房总价的20%从买方已付款中扣除买方违约金后（不足部分由买方补足），将剩余款项（不计息）退还给买方。 2012年6月13日，中色阳光公司委托山东英拓律师事务所向张勇发出律师函，函告张勇：合同签订后经多次通知，张勇至今未能按照银行的要求提供按揭材料：对象流水、双方收入证明、结婚证、无房证明、首付款收据原件等，也未能配合银行办理银行按揭，致银行按揭贷款至今无法办理，已严重违约并致中色阳光公司经济损失，请接到律师函之日起7日内到银行按照银行的要求提供相应材料，积极配合银行办理按揭贷款手续，逾期则付款方式自动变更为一次性付款，请于10日内一次性付清剩余全部购房款并承担相应违约金。该律师函以认购书中张勇所留地址邮寄，由“陈”姓人氏签收，张勇表示其不认识该人，也没收到。 2012年12月20日，中色阳光公司以认购书中地址向张勇邮寄《关于补交剩余购房款的通知》，通知载明：…为继续按约履行《商品房买卖合同》，我公司正式通知你：请在收到本通知后10日内，到售楼中心补齐剩余购房款800000元，逾期后，我公司将依法解除双方签订的商品房预售合同，收回房屋另行对外销售；同时，你还将承担房屋总价款20%的违约金，并自行承担由此产生的一切法律后果。该邮件显示投递并签收。 2013年1月26日、3月15日，中色阳光公司分两次以认购书中地址向张勇邮寄解除《商品房预售合同》的通知，通知载明：自本通知送达之日起解除与你签订的“麒麟公馆（汇嘉·瑞景园）”住宅楼A座3单元1801号房屋《商品房预售合同》，该套房屋正式对外销售；同时，你还将承担房屋总价款20%的违约金，并自行承担由此产生的一切法律后果，请于接到本通知之日起3日内携带《商品房预售合同》、房款收据等材料到我司办理合同解除后的相关手续。两份邮件均被拒收。张勇表示该两份邮件其不知情。 2016年5月13日，中色阳光公司与他人另行签订商品房买卖合同，将涉案的汇嘉·瑞景园住宅A座三单元1801房产出售，约定房屋单价为6895元/平方米，总价为1133538元。 张勇主张其到银行配合办理了按揭贷款的信息核实，之后再没接到中色阳光公司或银行的通知，其还到售楼处询问过此事，售楼处工作人员让其回去等消息。中色阳光公司主张张勇一直不提供贷款材料，经多次通知仍不提供，经书面通知后也既不到银行办理按揭贷款，也不一次性交齐剩余房款，无奈中色阳光公司向张勇发出解除合同通知，张勇违约，应当承担违约责任。为此双方形成纠纷。 一审法院认为，原告张勇与被告中色阳光公司签订认购协议书、商品房预售合同均系双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。双方应按合同履行其义务。本案争议的焦点，原告是否怠于办理银行按揭贷款，导致房款不能付齐。原、被告双方约定的付款方式为首付和银行按揭贷款，原告有义务向银行提供贷款材料并积极配合办理，原告主张其已提供了材料，并一直在等通知，但原告从2012年4月交完首付、签完商品房预售合同，至其2018年底起诉近七年时间，原告称其一直未接到通知，原告提出其还向售楼处询问，但原告未能提供该方面的证据，显然有悖常理。法院认定为原告怠于办理银行按揭贷款。按照合同约定，原告应当一次性补齐剩余房款。诉讼中，被告称已通知原告补齐房款，并提交了律师函、补齐房款的通知等证据，从被告提交的证据来看，上述信函已通过邮寄送达。认购书中原告已明确提供了自己的信函接收地址，而且认购书特别约定，买受人保证所列联系地址、电话的准确度，如有变更，须书面通知出卖人。被告依据上述地址向原告邮寄信函，按照合同约定，应为有效送达，其信函产生了法律后果。从邮件有实际送达情况来看，每封邮件单的内件品名中都写明了邮件文件的内容。被告共向原告邮件四份信函，第一封他人代收，第二封原告本人签收，第三、四封都拒收，拒收的原因都不是原址查无此人或迁移新址不明或原写地址不祥，从上述送达情况看，原告是能够收到邮件，应当能够知道邮寄文件的内容。综合上述情况，可以认定，原告怠于办理银行按揭贷款，经被告通知也未能一次性交齐房款，被告解除商品房预售合同，符合法律规定，不存在违约，故原告主张被告违约，要求其赔偿损失的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。而原告怠于办理按揭贷款，经通知也不能一次性交齐房款，导致房款迟迟未交齐，构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋在数年之后才另售他人，售价也低于原告的合同价款，必然给被告造成售价及资金成本等损失，衡量上述损失，并未明显高于合同约定按总价款20%计算违约责任，法院予以支持，违约金为233432.92元。合同解除后，原告已支付的房款等费用共计367164.6元，在扣除原告应承担的违约责任后，余款133731.68元应由被告返还给原告。关于原告主张的利息，鉴于原告怠于处理购房事宜，并且存在违约行为，故对利息不予支持。关于诉讼时效的问题，被告辩称，原告起诉已超出诉讼时效。根据原告的诉讼请求来看，原告所诉均是要求被告返还已支付款项并赔偿损失。而对于已付房款的退还期限，双方并未进行约定，故不应适用一般诉讼时效期限的规定。被告关于诉讼时效的辩解意见，不予采信。判决：一、被告潍坊中色阳光置业有限责任公司返还原告张勇购房款351771元，维修基金15033.6元、登记费360元，共计367164.6元；扣除原告应承担的违约金233432.92元后，余款133731.68元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10989元，由原告负担6689元，被告负担4300元。 张勇上诉请求：对一审判决予以改判或发回重审。事实和理由：本案房屋买卖中张勇未怠于办理按揭贷款，不存在违约行为，不应对中色阳光公司承担违约责任，一审判决责令张勇支付违约金没有事实依据。中色阳光公司寄送的解除合同通知书张勇没有收到，双方合同没有解除，中色阳光公司“一房两卖”将房屋另行出卖给他人违约，应承担违约责任并给予惩罚性赔偿。双方《商品房预售合同》第七条约定买受人应按房款的日万分之一计付违约金，一审法院按附件五《合同补充协议》第四条的约定以房屋总价款的20%计付违约金，事实与法律依据不足；同时，一审法院确定张勇承担房屋总价款20%的违约金明显过高，应予降低。 中色阳光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张勇的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审事实一致。 本院认为，张勇与中色阳光公司签订的认购协议书、商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行。按照双方约定，张勇的房款应在首付之后及时办理银行按揭贷款，但其从2012年4月交完首付签完合同至其本案起诉近七年时间内，一直未办理银行按揭贷款，也未一次性补齐房款，其现主张该责任在于中色阳光公司，但未提交有效证据证明，也悖于常理，一审法院认定张勇怠于办理银行按揭贷款，符合本案事实，本院对此予以认定。张勇怠于办理银行按揭贷款，也未一次性补齐房款，该行为属违约行为，应承担相应违约责任，张勇主张其未违约，与本案事实不符，本院不予认定。张勇违约不支付剩余房款，经通知后仍不采取补救措施，中色阳光公司通知解除合同符合法律规定。按照中色阳光公司提交的证据，其解除通知已送达张勇，合同已发生解除的法律效力，张勇主张其未收到解除合同的通知，该主张与本案证据不符，本院不予认定。双方合同解除后，中色阳光公司有权将房屋另行出卖他人，该行为不属违约行为，张勇以“一房两卖”为由请求中色阳光公司承担违约责任并给予惩罚性赔偿，事实与法律依据不足，本院不予支持。双方合同解除后，张勇已支付的房款及费用共计367164.6元中色阳光公司应予返还。因合同解除的责任在于张勇一方，张勇已付房款的相应利息中色阳光公司可不予返还，中色阳光公司要求张勇支付违约金并从张勇已付房款中扣减，该主张不违反法律规定，依法应予支持。对于张勇应承担的违约金数额，由于《商品房预售合同》第七条与附件五《合同补充协议》第四条的约定存在矛盾，依法应根据中色阳光公司的实际损失来确定，但中色阳光公司未举证证明其损失的具体数额，鉴于双方合同解除之前张勇未支付剩余房款为中色阳光公司造成相应的利息损失，中色阳光公司后来低价出售房屋造成销售差价损失，同时考虑中色阳光公司未支付张勇已付房款的利息等因素，综合确定张勇承担的违约金数额为50000元。一审判决以房屋总价款的20%确定违约金明显较高，本院依法予以调整，该违约金应从中色阳光公司需要退还给张勇的已付房款及费用中扣除。 综上所述，上诉人张勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0791民初11号民事判决； 二、被上诉人潍坊中色阳光置业有限责任公司返还给上诉人张勇购房款351771元、维修基金15033.6元、登记费360元，共计367164.6元；扣除张勇应承担的违约金50000元后，余款317164.6元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回上诉人张勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10989元，由张勇负担5400元，潍坊中色阳光置业有限责任公司负担5589元。 二审案件受理费10989元，由张勇负担6989元，潍坊中色阳光置业有限责任公司负担4000元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十月二十二日 书记员  王 旭