云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8614号原告（反诉被告）:云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司（以下简称“龙马分公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：杨瑞雄，系总经理。委托诉讼代理人：张行肖、刘涛，系北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南红砖厂房文化创意产业园有限公司（以下简称“红砖公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：周首杨。委托诉讼代理人：虎良瑞，系云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈东，男，汉族，1973年7月20日出生，户籍地：云南昆明市西山区，现住昆明市，系被告副总，特别授权代理。第三人：吴凑贤，男，汉族，1988年7月9日出生，住江西省上饶市余干县。第三人：云南金蓝旅游发展有限公司。住所：云南省昆明市滇池度假区。法定代表人：夏磊。委托诉讼代理人：王少寒，系云南凌云律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘文博，系云南凌云律师事务所实习律师，一般授权代理。第三人：赵豪，男，汉族，1992年7月12日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：王新星，男，汉族，1989年9月19日出生，住云南省昆明市五华区。第三人：罗思聪，男，汉族，1993年8月26日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈天娥、卜夕雯，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。第三人：付晔，女，汉族，1983年12月18日出生，住云南省曲靖市麒麟区。第三人：昆明训练日健康管理有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：郭大雄。委托诉讼代理人：汪娟，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：许琼，女，回族，1976年9月23日出生，住云南省昆明市五华区，系公司员工，一般授权代理。第三人：许琼，女，回族，1976年9月23日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：汪娟，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：余凯，男，汉族，1974年12月11日出生，住上海市静安区。第三人：王璐茜，女，汉族，1982年8月15日出生，住哈尔滨市平房区。第三人：李富洲，男，彝族，1987年9月16日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市。第三人：王宏伟，男，汉族，1986年9月6日出生，住广东省深圳市南山区。第三人：杨云鹤，男，彝族，1985年1月25日出生，住云南省大理彝族白族自治州南涧彝族自治县。第三人：梁锦锋，男，汉族，1976年1月3日出生，住云南省昆明市五华区。第三人：周厚金，男，汉族，1957年12月26日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：云南栖云会文化旅游发展有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：马超。第三人：栗冬毅，男，汉族，1982年12月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：龙涛，男，汉族，1989年11月28日出生，住云南省昆明市五华区。第三人：李昱江，男，汉族，1990年10月9日出生，住云南省昆明市五华区。第三人：顾尚思，男，汉族，1983年10月31日出生，住云南省昆明市五华区。第三人：赵佳，女，汉族，1984年6月8日出生，住辽宁省大连市甘井子区。第三人：杨柳，女，白族，1988年4月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：高嘉聆，女，彝族，1994年1月22日出生，住云南省昆明市石林彝族自治县。第三人：昆明锦悦文化传播有限公司。住所：云南省昆明市官渡区。法定代表人：温泾波，系总经理。委托诉讼代理人：李珍，女，汉族，1987年12月17日出生，住内蒙古乌兰察布市，系公司监事，一般授权代理。第三人：余雯，女，汉族，1986年1月4日出生，住云南省昆明市西山区。第三人：丁洁，女，汉族，1976年4月16日出生，住云南省昆明市西山区。第三人：胡俊峰，男，汉族，1981年10月1日出生，住云南省昆明市西山区。第三人：云南山味集商贸有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：钱维霞。委托诉讼代理人：赵现凡，男，白族，1972年12月8日出生，住云南省昆明市盘龙区，系公司副总，一般授权代理。第三人：严超，男，汉族，1986年10月2日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：陶金，男，汉族，1989年10月12日出生，住云南省宣威市。第三人：李柯颉，女，汉族，1972年12月4日出生，户籍地：云南省昆明市五华区，现住昆明市。第三人：尹浩，男，汉族，1991年5月21日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：尹新民，男，汉族，1965年1月21日出生，住河北省邢台市桥西区，系第三人尹浩父亲，一般授权代理。第三人：李星纬，男，汉族，1992年1月30日出生，住云南省昆明市官渡区。第三人：丁中平，男，汉族，1981年8月20日出生，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。第三人：马嘉，男，回族，1988年1月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：程莉，女，汉族，1977年9月2日出生，住云南省昆明市官渡区。第三人：徐徽，男，汉族，1982年1月1日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：张帆，男，汉族，1982年12月20日出生，住重庆市九龙坡区。第三人：莫兵，男，汉族，1971年7月27日出生，住云南省昆明市五华区。原告云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司诉被告云南红砖厂房文化创意产业园有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日受理后，依职权追加第三人参与诉讼，于2019年7月19日进行庭前会议，庭前会议后被告红砖公司依法向本院提起了反诉，本院依法予以受理。2019年9月10日，本院依法组成合议庭就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙马分公司的委托诉讼代理人张行肖，被告（反诉原告）红砖公司的委托诉讼代理人虎良瑞、陈东，第三人吴凑贤，第三人云南金蓝旅游发展有限公司的委托诉讼代理人王少寒、刘文博，第三人赵豪，第三人罗思聪及其委托诉讼代理人陈天娥、卜夕雯，第三人付晔，第三人昆明训练日健康管理有限公司法定代表人郭大雄及其委托诉讼代理人汪娟、许琼，第三人许琼及其委托诉讼代理人汪娟，第三人王宏伟、杨云鹤，第三人云南栖云会文化旅游发展有限公司法定代表人马超，第三人栗冬毅，第三人昆明锦悦文化传播有限公司法定代表人温泾波及其委托诉讼代理人李珍，第三人严超、李柯颉到庭参加了诉讼。第三人王新星、余凯、王璐茜、李富洲、梁锦锋、周厚金、龙涛、李昱江、顾尚思、赵佳、杨柳、高嘉聆、余雯、丁洁、胡俊峰、云南山味集商贸有限公司、陶金、尹浩、李星纬、丁中平、马嘉、程莉、徐徽、张帆、莫兵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告龙马分公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的合同编号为某某的《煤机厂区域场所租赁合同》于2018年9月30日解除，并判令被告立即将仍占用的14975平方米房屋及4290平方米空地返还给原告；2、判令被告立即向原告支付合同期内欠付的租金人民币1199174元（2018年2月1日至2018年9月30日期间欠付的租金），并判令被告按2465280元/八个月标准支付自2018年10月1日起至被告将场地返还原告之日止的场地占用费；3、判令被告按19265元/月的标准向原告支付自2018年10月1日起至被告将场地返还原告之日止的保洁费，并依法判令被告结清将场地返还原告之日止产生的水、电费用；4、判令被告立即向原告支付至实际清偿完毕之日止因迟延缴纳租金、保洁费而产生的滞纳金，暂计算至2018年7月30日止为637896.75元；5、判令被告立即向原告支付保证金240000元；6、判令被告承担因擅自转租的违约金人民币739584元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月7日，原、被告双方签订了合同编号为某某的《煤机厂区域场所租赁合同》，合同约定由被告承租原告煤机厂区域场所，其中房屋面积14975平方米，月租金18元/㎡，空地面积4290平方米，月租金9元/㎡，月租金合计308160元，一个租赁期租金合计2465280元，租金按季度支付，如有拖欠，则被告需按总租金千分之五/天的标准支付滞纳金，被告逾期缴纳租金达30天为根本性违约，原告有权解除合同并收回出租的房屋、场所等；保洁费每月19265元，如有拖欠，则被告需按总租金千分之五/天的标准支付滞纳金，连续两个季度未按月缴纳保洁费时，原告有权解除合同；租赁期限自2018年2月1日起至2018年9月30日止；合同签订时被告应向原告支付履约保证金240000元；租赁期间内被告无权就租赁的房屋、场所转租，如擅自转租的，原告有权解除合同，同时被告须立即向原告支付年租金30%的违约金；合同同时对其他事项做出了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了租期内的保洁费，并支付租金人民币1266106元，其余费用未支付。同时，被告在租赁期限内存在擅自转租的行为。经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付租金、保证金、滞纳金及保洁费、违约金，并拒绝归还所占用房屋、空地，原告为维护自身合法权益，特起诉。被告红砖公司答辩称：原告不是本案适格主体，理由：经核实，本案所涉煤机厂总厂的土地在2009年就被国家收回了，实际上土地权属人不明,所以原告不是本案适格的主体，故涉案合同的合法性存疑，原告无权收取场地占用费、滞纳金、保证金、违约金。且被告实际使用面积与合同约定使用面积有出入，应以实际使用面积计算占用费；关于擅自转租应承担的违约金，被告不存在擅自转租的行为，因为被告引进的每一个商户都是经过原告确认和认可的。被告红砖公司提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人承担厂房和场地的修缮、改造费用共计人民币723.3万元；2、判令反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人在将厂房和场地交给反诉人时，一片荒芜和混乱，反诉人为了使用投入了大量人力财力，对厂房进行修缮、对厂区内部进行改造，还进行大量的曝光和宣传，如今刚见成效，被反诉人便要求收回厂区，枉顾反诉人及第三人巨大资金投入。同时，反诉人与被反诉人的合同一年一签形式上为了满足被反诉人公司的管理要求，而实际履行中不管是从被反诉人在履行中的口头承诺、还是从其认可第三人的经营权利和租赁合同从实际上认可租期不仅仅是一年。为此，被反诉人这种严重违背诚实信用的行为给反诉人和第三人造成了巨大经济损失。反诉被告龙马分公司答辩称：要求驳回反诉原告的反诉请求，理由：一、反诉原告称反诉被告将一片荒芜场地交付不实，根据盘龙区人民法院（2016）云0103民初4716号判决书内容可知，反诉原告在2016年就通过非法转租方式向案外人承租了目前在经营的场地开展经营活动，该转租承租行为原告并不知情，于2016年提起民事诉讼，反诉原告在2016年3月16日取得涉案场地，但其提交的证据反映装修时间是2016年3月1日，在2016年3月1日反诉原告尚未占有涉案房屋和场地就签订了房屋装修改造合同，与客观事实不符也与常理不符；二、其主张的原租期不止是一年无任何根据，由于本案所涉标的物是破产企业空地和厂房，位于昆明市内，基于昆明旧城改造需要，我方在出租标的物时，已充分考虑到城改拆迁因素，因此不可能将租赁物租赁标的物进行长期租赁，故我方与所有承租方签订的租赁合同最长期限均为一年，也从未向任何人承诺租赁期限变更为长期的，反诉原告作为商事主体理应知晓对租赁物进行装修装饰所带来的风险，该风险应由其自行承担；三、反诉原告合法取得租赁物的时间为2017年2月1日，依据合同约定租赁期限内的安全维护维修费用由反诉原告负责，费用由其自行承担，反诉原告与反诉被告签订的租赁协议第六条第二款第八项明确约定了反诉原告对租赁的房屋场所全权负责和承担安全管理的职责。合同第九条第一款约定租赁期间内维修、维护清洁场地所发生的费用由反诉原告自行承担。改建的部分不得自行拆除，经反诉原告、反诉被告双方确认后方可拆除，且反诉被告不支付任何经济补偿。同时，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定，合同租赁期限届满的装修装饰的费用由承租人自行承担。故本案反诉被告无需承担任何赔偿或补偿责任。同时向法庭明确本案反诉被告不同意继续利用反诉原告的装饰装修。同意反诉原告自行拆除未形成附合的装饰物，但不得造成房屋毁损。针对原告诉讼请求，第三人罗思聪答辩称：对原告的起诉没有意见，对被告的答辩不予认可。第三人许琼、昆明训练日健康管理有限公司、赵豪、云南栖云会文化旅游发展有限公司、陶金答辩称：1、不认可原告诉求，原告知晓转租，若解除合同损害第三人权益；2、在原告与被告合同解除后，我方愿意与原告建立租赁关系。第三人云南金蓝旅游发展有限公司答辩称：对原被告合同存在异议。第三人李昱江答辩称：同意与原告继续签订合同。第三人顾尚思、昆明锦悦文化传播有限公司、余雯、胡俊峰、李柯颉、丁中平、马嘉答辩称：原告知晓被告转租，并开具装修许可、场地停车交纳管理费，并开具证明给我方办理营业执照，如原被告合同解除，我方愿意与原告签订合同。第三人云南山味集商贸有限公司答辩称：同意被告认为原告无主体资格的意见，同时原告知晓被告的转租行为。第三人尹浩答辩称：原告未告知过我方被告存在超期转租行为。其余到庭的第三人针对原告的起诉和被告的反诉答辩称：没有意见，请求法院依法裁判。针对反诉原告反诉请求，到庭的第三人答辩称：没有意见，请求法院依法裁判。原告龙马分公司提交下列证据证明其本诉诉讼请求：第一组证据：公证书、云南国信拍卖有限公司成交确认书、授权经营管理协议、关于设立云锡龙马公司昆明分公司及有关负责人任职的通知，证明：1、2012年8月31日由云南锡业房地产开发有限公司和云南锡业龙马通用设备有限公司组成的联合体通过竞拍的方式取得了昆明煤矿机械总厂破产财产。2、云锡地产将煤机厂破产财产交由龙马公司经营、管理。3、龙马公司设立本案原告，由原告负责煤机厂破产资产商务运作工作，原告有权将煤机厂的房屋及空地出租。第二组证据：煤机厂区域场所租赁合同、法定代表人授权委托书，证明：1、2018年5月7日，原、被告签订了《煤机厂区域场所租赁合同》，合同约定对租赁期限、租金、保证金、保洁费、滞纳金、被告擅自转租的违约责任等事项作了约定。2、合同签订后，原告向被告交付了房屋及空地。第三组证据：催缴通知书、律师函、律师函送达回执、付款计划，证明：被告欠付租金、保洁费、保证金并由此产生滞纳金的事实。第四组证据：租赁协议，证明：被告未经原告允许，擅自将其向原告租赁的房屋及空地转租给第三人，应当承担擅自转租的违约责任。经质证，被告红砖公司对原告提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可；第二组证据合法性、证明目的不认可，关联性、真实性认可；第三组证据中的催款通知通知书三性不予认可，律师函付款计划的真实性、关联性认可，合法性不予认可；对第四组证据租赁协议有被告公章的认可，无被告公章的不认可，如商户数量和名称有所改变以跟我们实际签过合同的商户名单为准，且被告并非擅自转租，被告招进来的每一个商户实际上在办理装修、经营手续都需要原告盖章认可，并确认双方的法律关系之后才能获得装修资格及经营资格。第三人对原告提交的第四组证据补充说明是原告协助第三人办理工商登记，默许转租，支持其与被告签订合同，对其余证据无意见。被告红砖公司为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：《昆明市国土资源局昆国土资籍[2009]33号文件》，证明：原告出租给被告的煤机厂区域场地于2009年5月25日经昆明市人民政府批准，收回国有土地使用权并注销原《国有土地使用证》；第二组证据：《经营权属证明》、《授权经营管理协议书》、《公证书》及租赁合同共13套，证明：原告知晓被告招入商家使用承租场地的事实，原告知悉被告与商家的合同期限都为3年。经质证，原告龙马分公司认为被告提交的第一组证据真实性无法核实，如真实也是可以跟原告提交的第一组证据对应。第二组证据经营权属证明三性认可，不认可证明内容，经营权属证明上载明的内容是引进了合作伙伴，所谓合作伙伴就不应采取出租方式，而应以共同出资设立合资公司或以其他方式来合作，而不应采取转租方式，同时经营权属证明上也并没有载明合作期限或者转租期限，所以对于证明内容上面载明的原告知悉被告与商家的合同期限均为三年证明内容不予认可。第三人罗思聪认为被告提交的第一组证据无原件，对证明目的不认可；第二组证据《经营权属证明》真实性不发表意见，第2个证明目的不认可。《授权经营管理协议书》不发表意见。《公证书》真实性不发表意见，第2项证明目的不认可。租赁合同共13份真实性不发表意见，第2项证明目的不认可。顾尚思和其他第三人认为第三人与被告的租赁期限有一部分是5年以上，故不认可其说租期是3年的意见，其他证据无意见。反诉原告红砖公司为证明其反诉请求向本院提交《房屋装修改造合同》、《工程结算表》、《付款委托书》4份、《银行电子回单》、《收条》，证明反诉原告对租赁场地进行投资改造费用7233310.2元，由于反诉被告违反双方约定以及法律的约定，因此反诉原告有权要求反诉被告对此承担赔偿责任。经质证，反诉被告龙马分公司对反诉原告红砖公司提交的《房屋装修改造合同》、《工程结算表》、《付款委托书》4份、《银行电子回单》、《收条》三性及证明内容均不予认可，理由如下：承包方均为自然人，没有从事装饰装修和建设工程施工的相应资质，且合同约定的工期已经超出了房屋租赁合同约定的租赁期限而付款行为发生在本案的起诉甚至第一次开庭之后，也有部分发生在合同履行期限届满，房屋租赁合同履行期限届满之后，依据盘龙区人民法院（2016）云0103民初4716号民事判决书内容可知，反诉原告在2016年3月16日才通过非法转租方式向案外人出租了涉案房屋和空地，但其在2016年3月1日就签订了房屋装修改造合同，与客观事实不符，也与常理不符，且相关部分证据材料形成时间是2017年至2018年，也与2016年判决书认定的反诉原告对租赁物装修并投入使用的时间不符。第三人称对反诉原告红砖公司提交的证据不清楚，不发表质证意见。反诉被告龙马分公司为证明其反诉答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：公证书、云南国信拍卖有限公司成交确认书、授权经营管理协议、关于设立云锡龙马公司昆明分公司及有关责任人任职的通知、拍卖标的简介及清单、昆明煤矿机械总厂破产资产评估说明（天赢评报字【2008】第37号），证明：1.2012年8月31日，由云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称“云锡地产”）和云南锡业龙马通用设备有限公司（以下简称“龙马公司”）组成的联合体通过竞拍的方式取得了昆明煤矿机械总厂（以下简称“煤机厂”）破产财产；2.云锡地产将煤机厂破产财产交由龙马公司经营、管理；3.龙马公司设立本案原告龙马公司昆明分公司，由本案原告负责煤矿厂破产资产商务运作工作，本案原告有权将煤机厂的房屋及空地出租。第二组证据：红砖公司欠款统计，证明：暂计算至2019年6月30日，红砖公司仅支付保洁费1266106元，尚欠租金、保洁费合计4385999元。经质证，反诉原告对反诉被告提交的第一组证据真实性认可，证明内容不予认可。土地并没有进行拍卖的，土地使用权实际上已经被国土资源局进行相应地收回，注销了。所以恰好证明了对方提供给我们的这些场地，他是没有权利对外进行租赁的。对第二组证据三性不认可，首先，被反诉人自己单方制作，同时他计算的标的项目，它是一个无效的空地的计算，不管约定多少平米，多长时间，实际上都是无效的约定。第三人对上述证据不发表质证意见。以下第三人提交下列证据证明其答辩意见：第三人吴凑贤：昆明1958文化产业园场地租赁合同，证明其与被告之间就煤机厂3A-a号场地存在租赁关系，租期自2017年12月15日至2020年12月14日。第三人云南金蓝旅游发展有限公司：昆明1958文化产业园场地租赁合同，证明其与被告之间就煤机厂4A-1号场地存在租赁关系，租期自2018年7月20日至2021年7月19日。第三人赵豪：昆明1958文化产业园场地租赁合同、物业管理服务协议，证明其与被告之间就煤机厂4A-2号场地存在租赁关系，租期自2018年11月30日至2020年11月29日。第三人罗思聪：《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，证明：1、第三人与被告于2017年8月25日签订《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，约定第三人承租昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂4A-3号房屋用于设施类真人游戏、桌游、咖啡厅经营，租赁期限为36个月，自2017年10月1日至2020年9月30日。2、合同第4条第2款约定：第三人于2017年9月1日前向被告交付合作保证金人民币40000元，合作期满后被告于10日内将此保证金退还第三人。3、合同附件权利义务约定书第4条违约责任第8条约定：在协议履行期间，被告保证具有使用权的厂房空间从合同签订之日起算3年内（含3年）不拆迁、不被征用，如不到3年（含3年）内国安机关拆迁、征用或其他原因致使合同不能履行时，被告需退还原告已支付的合作保证金及补偿第三人装修金额损失。第三人昆明训练日健康管理有限公司、许琼：第一组证据：许琼身份证复印件、昆明训练日健康管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明许琼、昆明训练日健康管理有限公司是适格诉讼主体；第二组证据：昆明1958文化产业园项目合作协议、场地租赁费发票三张、税费通知单、微信聊天记录，证明：第三人于2017年5月26日与被告签订《昆明1958文化产业园项目合作协议》，约定被告将煤机厂4A-4号场地出租给第三人，租期自2017年7月1日至2020年6月31日，第一年租金118800元（含物管费），还交纳了10000元合作保证金。2、第三人2017年7月1日至2019年6月30日场地租赁费共计237600元已经交纳完毕，剩余使用租金有明确约定，不存在欠租金情况。3、第三人严格按照被告要求严格履行合同义务，不存在违约；第三组证据：停车费发票、《关于开展消防应急演练的通知》、会议签到表，证明：1、2018年10月22日第三人向原告交纳停车卡及停车费人民币2670元，原告知晓第三人系转租户的事实，但是未提出异议，准予第三人办理。2、2019年6月28日，原告组织包含第三人在内的商户进行消防应急演练。3、原告知晓第三人为转租户，但是未提出异议。第三人余凯：项目合作协议，证明其与被告之间就煤机厂4A-3号场地存在租赁关系，租期自2017年4月7日至2020年4月8日。第三人王璐茜：租赁合同，证明其与被告之间就煤机厂4A-6号场地存在租赁关系，租期自2016年11月1日至2019年11月1日。第三人李富洲：《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，证明其与被告之间就煤机厂4B-12a号场地存在租赁关系，租期自2017年9月11日至2020年9月10日。第三人王宏伟：《昆明1958电商产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4B-8号场地存在租赁关系，租期自2017年7月2日至2020年7月1日。第三人云南栖云会文化旅游发展有限公司：《昆明1958电商产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4B-2号场地存在租赁关系，租期自2017年6月9日至2020年6月8日。第三人栗冬毅：《昆明1958电商产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4B-3号场地存在租赁关系，租期自2017年4月15日至2020年4月14日。第三人李昱江：《昆明1958文化产业园场地租赁合同》，证明其与被告之间就煤机厂4C-7a号场地存在租赁关系，租期自2017年9月1日至2020年8月31日。第三人昆明锦悦文化传播有限公司：《昆明1958电商产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4C-9B号场地存在租赁关系，租期自2017年5月8日至2020年5月7日。第三人余雯：租赁合同，证明其与被告之间就煤机厂4C-4b号场地存在租赁关系，租期自2016年10月8日至2021年10月8日。第三人胡俊峰：场地租赁合同，证明其与被告之间就煤机厂4C-2a号场地存在租赁关系，租期自2016年6月10日至2021年6月10日。第三人严超：《昆明1958电商产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4C-4d号场地存在租赁关系，租期自2017年6月1日至2020年5月31日。第三人陶金：《昆明1958文化产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4C-5A号场地存在租赁关系，租期自2017年8月10日至2020年8月9日。第三人李柯颉：租赁合同，证明其与被告之间就煤机厂厂房及空地存在租赁关系，租期自2016年11月1日至2021年10月31日。第三人尹浩：店铺转让协议、《昆明1958文化产业园创业项目场地租赁合同》，证明其与被告之间就煤机厂15-1号场地存在租赁关系，租期自2018年6月20日至2021年6月19日。第三人丁中平：《昆明1958电商产业园项目合作协议》，证明其与被告之间就煤机厂4C-9B号场地存在租赁关系，租期自2017年5月8日至2020年5月7日。第三人马嘉：《昆明1958文化产业园创业场地租赁合同》、《昆明1958文化产业园装饰装修管理服务协议》，证明其与被告之间就煤机厂15-8号场地存在租赁关系，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，第三人进行了装修。经质证，原告称对第三人证据真实性无法核实，部分无效即超出我方与被告的租期的租赁合同部分无效。被告对第三人证据无异议。其余第三人对其他第三人提交的证据不发表意见。本院认为，原告提交的第一至四组证据真实、合法、有效，本院予以采信，但第三组证据的欠款金额与代理词上的欠款金额有出入，以代理词上的金额为准。被告提交的第一组证据具有真实性，但不能否认租赁合同的有效性；被告提交的第二组证据具有真实性，但仅能证明被告向原告报备了合作伙伴，并不能证明原告明知被告转租且知道转租的期限。反诉原告提交的《房屋装修改造合同》《工程结算表》、《付款委托书》4份、《银行电子回单》、《收条》，约定的工期已经超出了租赁合同的期限，且与反诉原告已经在工期内将涉案房屋和场地转租给第三人的事实相矛盾，《银行电子回单》也并非反诉原告或者承包人的账户，证据之间不能形成证据链，本院不予采信。反诉被告提交的第一组证据本院予以采信，第二组证据系反诉被告单方制作，且反诉原告不予认可，对于反诉原告的具体欠款金额将在事实认定部分来确认。第三人提交的证据具有真实性，证实被告（反诉原告）存在违法转租、超期转租的事实。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：一、2012年8月31日，由云南锡业房地产开发经营有限公司和云南锡业龙马通用设备有限公司组成的联合体通过竞拍的方式取得了昆明煤矿机械总厂的破产财产。2016年8月30日，云南锡业房地产开发经营有限公司将煤机厂破产财产交由云南锡业龙马通用设备有限公司经营、管理。2016年9月20日，云南锡业龙马通用设备有限公司设立本案原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司，由原告（反诉被告）负责煤矿机械总厂破产资产商务运作工作。破产财产包括：昆明煤矿机械总厂的厂房、机器设备、半成品、原材料及应收账款等全部破产财产；昆明煤矿机械总厂马龙分厂部分国有建设用地所有权（168814.28㎡）。二、2015年9月29日，云南锡业房地产开发经营有限公司将上述部分场地出租给案外人云南硕方网络科技有限公司（以下简称“硕方公司”）。2016年3月16日，硕方公司将场地非法转租给被告（反诉原告）红砖公司。2016年7月22日，原告（反诉被告）龙马分公司诉至昆明市盘龙区人民法院要求：解除原告与硕方公司的租赁合同并要求硕方公司和红砖公司立即撤出煤机厂厂区租赁场地，恢复原状、返还该租赁场地并支付非法转租的违约金。2016年10月12日，昆明市盘龙区人民法院以（2016）云0103民初4716号民事判决书判决：确认龙马分公司和硕方公司的租赁合同于2016年6月30日解除；硕方公司和红砖公司腾还场地并支付自2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止的租金；硕方公司向龙马分公司支付违约金9486.9元。上述判决生效后，被告（反诉原告）红砖公司并未腾退场地，而是直接向原告（反诉被告）租赁了场地。之后原告（反诉被告，甲方）与被告（反诉原告，乙方）陆续签订了三份为期一年的租赁合同。其中一份租赁合同的租期届满之后，双方于2018年5月7日签订了合同编号为YXLM-KM-201811的《煤机厂区域场所租赁合同》即涉案合同，合同约定由乙方承租甲方煤机厂区域场所，其中房屋面积14975㎡，月租赁单价18元/㎡，空地面积4290㎡，月租赁单价9元/㎡，月租金合计308160元，一个租赁期内的租金合计人民币2465280元。本合同租赁期为8个月，自2018年2月1日起至2018年9月30日止。租金按季度支付，第一次缴费时间是2018年5月20日，缴费金额（含保洁费、保证金）为人民币1222275元，第二次缴费时间为2018年6月20日，缴费金额（含保洁费）为人民币982275元，第三次缴费时间为2018年7月24日，缴费金额（含保洁费）为人民币654850元。乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如拖欠，须按拖欠总租金5‰/天的标准向甲方支付滞纳金。如拖欠租金达30天为根本性违约，甲方有权解除合同，并收回出租的房屋、场所等，同时乙方应向甲方支付拖欠的租金及滞纳金。为保证租赁合同的履行，乙方在签订租赁合同时应向甲方支付人民币240000元作为保证金。租赁期满或本合同权利义务终止后，根据各类设施使用和损坏情况计扣保证金及追偿解决损失；若因乙方单方原因提前解除合同或甲方因乙方违约而解除本合同，该保证金不退还（不可抗力除外），全额归甲方所有。在租赁期内，乙方不可要求甲方将保证金用于支付拖欠房屋、场所等租金和公共设施使用费、水电费等费用，也不得用于乙方责任造成的他方损失等相关费用。租赁期间，乙方无权就租赁的房屋、场所转租、转借，引进的合作伙伴实行备案制。如擅自转租、转借的，则乙方构成根本性违约，甲方有权解除合同，并由乙方承担全部损失，同时乙方须立即向甲方支付年租金30%的违约金。乙方未按约定期限交付租金，甲方有权解除合同。乙方未按约定履行协议，有本协议约定的任何一项违约行为的，除解除合同外，还应支付甲方年租金30%的违约金，同时甲方不予退还乙方已经支付的全部租金和保证金。水电费执行月结月清制度，在每月30日前，必须结清当月水电费，水费5.60元/吨，电费1.50元/度。乙方未按月足额缴纳时，原告将收取滞纳金，滞纳金收取标准为：未缴水电费总额的5‰/日。乙方未按时缴纳水电费时，甲方有权停止供水供电，由此造成乙方损失的，由乙方自行承担。保洁费与租金同步缴纳：按照承租面积每月每平方米1元计算，每月保洁费19265元，一个季度的保洁费57795元。乙方未按时足额缴纳时，甲方将收取滞纳金，滞纳金收取标准为：未缴保洁费的5‰/日。连续两个季度未缴纳保洁费时，甲方有权解除合同。三、签订上述合同后，被告（反诉原告）红砖公司向原告（反诉被告）龙马分公司付清合同期内保洁费，支付租金人民币1266106元，尚欠合同期内租金人民币1199174元（2465280元-1266106元），保证金未支付。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。被告红砖公司认为其使用涉案厂房和场地投入了修缮、改造费用，故向本院提起反诉，主张其反诉请求。另查明，被告（反诉原告）红砖公司非法转租了涉案场地，本院根据被告（反诉原告）红砖公司提供的转租合同，通过电话通知和到涉案场地张贴公告的形式，有效追加了部分次承租人即本案的第三人参与诉讼。根据第三人提交的租赁合同，确认被告（反诉原告）红砖公司分别与第三人签订《场地租赁合同》，约定被告（反诉原告）红砖公司将上述场地出租给第三人（吴凑贤：场地面积31㎡，租赁期限自2017年12月15日至2020年12月14日；云南金蓝旅游发展有限公司：场地面积400㎡，租赁期限自2018年7月20日至2021年7月19日；赵豪：场地面积600㎡，租赁期限自2018年11月30日至2020年11月29日；罗思聪：场地面积920㎡，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日；昆明训练日健康管理有限公司：场地面积300㎡，租赁期限自2017年7月1日至2020年6月31日；余凯：场地面积170㎡，租赁期限自2017年4月7日至2020年4月8日；王璐茜：建筑面积90㎡，租赁期限自2016年11月1日至2019年11月1日；李富洲：场地面积74㎡，租赁期限自2017年9月11日至2020年9月10日；王宏伟：场地面积292㎡，租赁期限自2017年7月2日至2020年7月1日；云南栖云会文化旅游发展有限公司：场地面积900㎡，租赁期限自2017年6月9日至2020年6月8日；栗冬毅：场地面积148㎡，租赁期限自2017年4月15日至2020年4月14日；李昱江：场地面积45㎡，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日；余雯：场地面积110㎡，租赁期限自2016年10月8日至2021年10月8日；胡俊峰：场地面积255.2㎡，租赁期限自2016年6月10日至2021年6月10日；严超：建筑面积上下层100㎡上层加200㎡，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日；陶金：建筑面积165㎡，租赁期限自2017年8月10日至2020年8月9日；李柯颉：建筑面积600㎡，租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日；尹浩：场地面积80.5㎡，租赁期限自2018年6月20日至2021年6月19日；丁中平：场地面积47㎡，租赁期限自2018年5月2日至2021年5月1日；马嘉：场地面积（含公摊）57.5㎡，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日；昆明锦悦文化传播有限公司：建筑面积300㎡，租赁期限自2017年5月8日至2020年5月7日；王新星：建筑面积400㎡，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日；杨云鹤：建筑面积700㎡，租赁期限自2017年9月2日至2020年9月1日）。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：涉案租赁合同是否有效？是否已经解除？被告是否应当返还涉案房屋及支付租金、场地占用费、保洁费、保证金？被告是否存在违约，是否需要承担违约责任？反诉原告主张是否具有事实和法律依据？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告（反诉被告）龙马分公司提交的证据能够证明其有权出租涉案房屋和场地，故原告（反诉被告）龙马分公司与被告（反诉原告）红砖公司于2018年5月7日签订的合同编号为YXLM-KM-201811的《煤机厂区域场所租赁合同》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。合同明确约定租赁期为8个月，自2018年2月1日起至2018年9月30日止，同时约定租期届满，甲方即原告（反诉被告）龙马分公司愿意继续出租的，在同等条件下，乙方有优先承租权。双方对续租达成一致的，应另行签订租赁合同。租赁期间届满未能续租或协议因解除等原因提前终止的，乙方即被告（反诉原告）红砖公司应于租赁期满或协议终止后10日内，将租赁的场地以良好、适租的状态交还甲方。现租期已经届满，双方也未另行签订租赁合同。故原告（反诉被告）龙马分公司要求确认合同于2018年9月30日解除并要求返还涉案房屋和场地的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）红砖公司本应按照合同约定履行交付各项费用的义务，但其仅付清了合同期内的保洁费，并支付租金人民币1266106元，尚欠合同期内租金人民币1199174元（2465280元-1266106元）。故其应当向原告（反诉被告）龙马分公司支付自2018年2月1日起至2018年9月30日止欠付的租金人民币1199174元并按2465280元/八个月标准支付自2018年10月1日起至实际返还房屋和空地之日止的场地占用费，同时按19265元/月的计算标准向原告支付自2018年10月1日起至实际返还房屋和空地之日止的保洁费。关于原告（反诉被告）龙马分公司主张的保证金，本院认为，该保证金系双方在签订合同时约定的用于约束被告（反诉原告）红砖公司正常履行合同的一种担保形式，现双方合同已经到期，已无缴纳保证金的必要性，本院不予支持。关于原告（反诉被告）龙马分公司主张的滞纳金，本院认为，首先，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需要额外缴纳的金钱。滞纳金的加收是在行政管理过程中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式，不是民事责任形式。其次，滞纳金制度具有法定性、强制性和惩罚性的特点，所谓法定性，是指滞纳金是由国家法律、行政法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。基于滞纳金的上述特点，滞纳金的加收只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的行政关系主体之间，而不适用于平等民事主体之间。综上所述，该诉讼请求与法律规定相悖，本院不予支持。关于原告（反诉被告）龙马分公司主张的擅自转租违约金人民币739584元的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同明确约定如擅自转租，出租人有权解除合同且承租人须向出租人支付年租金30%的违约金。本案中，被告（反诉原告）红砖公司确实存在擅自向第三人转租的违约行为，故原告（反诉被告）主张的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告（反诉被告）龙马分公司要求被告（反诉原告）红砖公司结清截止将房屋、空地返还之日止产生的水、电费的诉请，涉案合同明确约定租赁期间的水电费由承租人承担。故该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）红砖公司的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。涉案合同明确约定，被告（反诉原告）承担其在租赁期间内维修、改建承租场地的费用。庭审中，原告（反诉被告）明确表示其不同意继续利用反诉原告的装饰装修，同意反诉原告在不造成房屋毁损的情况下拆除未形成附合的装饰装修，故反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司和被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于2018年5月7日签订的合同编号为某某的《煤机厂区域场所租赁合同》于2018年9月30日解除；二、被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司返还其依据涉案合同租赁的煤机厂区域房屋（面积14975㎡）、空地（面积4290㎡）；三、被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付租金人民币1199174元并按照每八个月人民币2465280元的标准支付自2018年10月1日起至实际返还房屋和空地之日止的场地占用费；四、被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每月19265元的计算标准向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付自2018年10月1日起至实际返还房屋和空地之日止的保洁费；五、被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司支付违约金人民币739584元；六、被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司结清涉案房屋和空地截止返还之日止的水、电费，具体金额按照原告（反诉被告）提供的代缴凭证计算；七、驳回原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费人民币54515元，由原告（反诉被告）云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司承担人民币7843元，被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司承担人民币46672元。反诉诉讼费人民币31216元由被告（反诉原告）云南红砖厂房文化创意产业园有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  陈绛伟人民陪审员  张文彬二〇一九年十月三十日书 记 员  张 燕赵路娟