山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初532号   原告：中信银行股份有限公司太原分行，营业场所太原市杏花岭区府西街9号王府大厦A座一至四层。   负责人：程普升，行长。   委托诉讼代理人：颜梅雀，山西天建律师事务所律师。   委托诉讼代理人：秦丽娟，山西天建律师事务所律师。   被告：杜梅，女，汉族，住山西省芮城县。   被告：运城市金恒房地产开发有限公司，住所地山西省运城市盐湖区槐东路以东恒大绿洲5号楼1单元1201室。   法定代表人：渠铭，总经理。   委托诉讼代理人：李晋良，男，运城市金恒房地产开发有限公司员工，住太原市迎泽区。   原告中信银行股份有限公司太原分行(以下简称中信银行太原分行)与被告杜梅、运城市金恒房地产开发有限公司(以下简称金恒公司)借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行太原分行的委托诉讼代理人魏晓慧、被告金恒公司的委托诉讼代理人李晋良到庭参加诉讼，被告杜梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中信银行太原分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜梅偿还原告借款本金447483.97元，支付欠息（含利息、罚息、复利）38619.84元（截止至2018年8月15日）及自2018年8月16日起至实际清偿完毕之日止按《中信银行个人购房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利。2、判决原告对被告杜梅提供的抵押物，即位于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东恒大绿洲X幢X座X单元XX层XXXX号的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判决被告金恒公司对杜梅的上述债务承担连带清偿责任；4、判决被告杜梅、金恒公司承担本案因诉讼产生的全部费用。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中，欠息分别包含利息35640.44元、罚息807.92元、复利2171.48元。   事实与理由：2013年5月24日，原告与被告杜梅、金恒公司签订（2013）并银房贷字第310244号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定：1、贷款金额人民币47万元整；2、贷款期限为360月，自2013年5月24日起至2043年5月24日止；3、本合同贷款年利率为6.55%，月利率（年利率/12）为5.4583‰（月利率保留4位小数）；4、合同履行期间的贷款利率为浮动利率，执行浮动利率期间，贷款利率调整方式为：自贷款发放之日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率，利率调整不再另行书面或口头通知被告杜梅；5、贷款还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日，还款总期数为360期；6、被告杜梅违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；7、对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；8、被告杜梅违反本合同，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告杜梅立即偿还全部贷款及相应利息；9、原告因现实债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由被告杜梅承担；10、本合同履行中发生争议，各方应协商解决，协商不成，任何一方都有权向原告所在地人民法院提起诉讼。   合同同时约定：1、本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，被告金恒公司对自合同生效之日起至被告杜梅就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（“担保阶段”）被告杜梅的所有应付款项承担连带担保责任；2、保证期间为担保阶段内被告杜梅每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；3、担保范围：本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权利而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）   上述合同签订后，原告依约向被告杜梅发放贷款，但被告杜梅未依约向原告归还贷款本息。原告按照合同约定向被告杜梅邮寄送达《贷款提前收回告知函》，宣布全部贷款提前到期，并要求被告杜梅于2018年4月20日前归还全部贷款本息，合计478279.2元（利息及罚息暂计算至2018年4月20日），对于原告的邮寄行为，由山西省太原市城南公证处依法办理了公证。此外，原告向被告金恒公司送达《逾期贷款协助催收函》，要求被告金恒公司督促被告杜梅还款，或者由被告金恒公司承担连带保证责任代为清偿。但被告杜梅至今未归还原告贷款本息，被告金恒公司亦未履行保证责任。截止2018年8月15日，被告杜梅未归还原告借款本金人民币447483.97元，欠息（包括利息、罚息、复利）38619.84元，且被告金恒公司未能履行担保义务。   被告杜梅逾期不予偿还借款的行为构成了违约，损害了原告的合法权益。根据法律规定及当事人的约定，被告杜梅应当向原告偿还借款并支付欠息；原告对被告杜梅提供的抵押物，即位于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东恒大绿洲X幢X座X单元XX层XXXX号的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；被告金恒公司应当在担保范围内对被告杜梅的上述债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。   被告杜梅经传唤未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。   被告金恒公司辩称，如果法院认定贷款合同解除，建议原告拍卖房屋优先偿还；如果我公司承担担保责任，请法院明确我公司的追偿权；律师费不是必要费用，不应由我公司承担。   经审理查明，2013年5月24日，原告与被告杜梅、金恒公司签订编号为（2013）并银房贷字第310244号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同约定：原告向被告杜梅提供贷款47万元，用于购买坐落于运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东的住宅；贷款期限自2013年5月24日起至2043年5月24日止；贷款年利率为6.55%，月利率为5.4583‰，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上确定。自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日；被告杜梅违反合同约定逾期或未按约定的金额足额归还贷款的，原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；贷款发放和支付方式为被告杜梅委托和授权原告将贷款划入被告金恒公司账户，贷款从原告账户划出即视为原告的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，原告自此日起开始计收利息；原告因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由被告杜梅负担；合同担保方式为抵押加阶段性保证，即被告杜梅同意用本合同项下贷款资金所购买的房屋抵押给原告，以作为被告杜梅偿还本合同项下贷款的担保。被告杜梅还清全部贷款本息及其它应付款项，并履行了合同的全部义务，则抵押关系终止；被告金恒公司自合同生效之日起至被告杜梅就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止被告杜梅的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内被告杜梅每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；抵押及保证担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。同时，合同约定：被告杜梅逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权按中国人民银行的规定和合同约定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求被告杜梅立即偿还全部贷款及相应利息，并从被告杜梅、被告金恒公司在中信银行股份有限公司的任何营业机构开立的任何账户中直接扣款以抵偿被告杜梅在合同项下的债务。   上述合同签订后，原告于2013年5月24日依合同约定将案涉贷款47万元划至被告金恒公司账户，并出具《个人借款凭证（借据）》。被告杜梅在履行还款义务的过程中出现逾期。2018年5月10日，原告向被告杜梅邮寄送达《贷款提前收回告知函》，宣布合同项下全部贷款提前到期，并要求被告杜梅于2018年4月20日前归还全部贷款本息。该邮寄送达行为经山西省太原市城南公证处公证并出具《公证书》。2018年4月20日，原告向被告金恒公司送达《逾期贷款协助催收函》，要求被告金恒公司承担连带保证责任，被告金恒公司于2018年8月7日盖章确认收到原告向其送达的《逾期贷款协助催收函》。   另查明，庭审中，被告金恒公司称，原告曾从其公司扣款，用以代偿被告杜梅欠原告的借款本息，原告经核实认可在2018年8月15日前，被告金恒公司代偿60924.35元，并称该代偿款分别折抵被告杜梅欠原告的借款本金11067.17元、利息49062.52元、罚息178.51元、复利616.15元。截止2018年8月15日，被告杜梅尚欠原告贷款本金447483.97元、利息35640.44元、罚息807.92元、复利2171.48元。   再查明，被告杜梅用案涉贷款所购并用于抵押的房屋坐落于山西省运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东恒大绿洲X幢X座X单元XX层XXXX号，该房屋未取得房屋所有权证，也未办理抵押登记。   以上事实，有原、被告身份信息、营业执照、《中信银行个人借款申请表》《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》《个人借款凭证（借据）》《按揭贷款业务合作协议》《股东决定书》《商品房买卖合同》《个人贷款逾期欠款说明》《贷款提前收回告知函》《公证书》《逾期贷款协助催收函》《欠息统计表》《委托代理合同》《山西增值税专用发票》《代偿清偿说明》、原告及被告金恒公司当庭陈述、开庭笔录等在卷佐证。   本院认为，一、原告与被告杜梅、金恒公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系合同各方当事人在协商一致的基础上形成的合意，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。案涉合同签订后，原告依约履行了借款发放义务，被告杜梅未按合同约定及时履行还款义务，其行为已构成违约，原告宣布案涉借款提前到期并要求收回已发放的借款本息及相关费用的主张，符合合同约定，亦不违反法律规定，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。二、被告金恒公司与原告在案涉借款合同中约定，自合同生效之日起至被告杜梅就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及相关资料交原告持有之日止，被告杜梅的所有应付款项承担连带保证责任，该约定亦不违反法律规定，在抵押房屋办妥抵押登记之前，被告杜梅所欠原告的借款本息及相关费用，被告金恒公司应依约向原告承担连带保证责任。三、被告杜梅以其购买的位于山西省运城市棉北街以南学苑路以西槐东路以东恒大绿洲X幢X座X单元XX层XXXX号房屋，向原告提供抵押担保，但该房屋未取得所有权证，亦未办理抵押登记，原告要求享有抵押物优先受偿权的请求于法无据，本院不予支持。四、关于原告主张的律师费，原告提供证据证实系其实际支出且符合合同约定，本院予以支持。五、被告杜梅经本院合法传唤未到庭，不影响本院依据审理查明的事实依法裁判。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告杜梅于本判决生效之日起十五日内，偿还原告中信银行股份有限公司太原分行截止2018年8月15日的借款本金447483.97元、利息35640.44元、罚息807.92元、复利2171.48元及自2018年8月16日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利（按《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的利率计付）。   二、被告杜梅于本判决生效之日起十五日内，支付原告中信银行股份有限公司太原分行律师费7000元。   三、被告运城市金恒房地产开发有限公司对被告杜梅的上述债务承担连带清偿责任。被告运城市金恒房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告杜梅追偿。   四、驳回原告中信银行股份有限公司太原分行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8592元、保全费2951元、公告费（原告中信银行股份有限公司太原分行已预交），由被告杜梅、运城市金恒房地产开发有限公司负担（与上述款项一并支付原告中信银行股份有限公司太原分行）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 范志宏   人民陪审员 马晓娟   人民陪审员 郭春霞     二〇一九年十月三十日   书 记 员 刘 佳   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百零八条债务应当清偿。暂时无偿还能力的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。   《中华人民共和国合同法》   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还,贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国担保法》   第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。   当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。   第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。   在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。