北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初62578号原告：杜建宁，男，汉族，1953年8月1日出生，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：彭英杰，江苏苏商律师事务所律师。被告：王磊，男，汉族，1985年4月9日出生，住河北省唐山市滦南县。委托诉讼代理人：刘军伟，北京市华泰律师事务所律师。第三人：张小乐，男，汉族，1984年3月20日出生，住江苏省兴化市。原告杜建宁诉被告王磊、第三人张小乐执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜建宁及其委托诉讼代理人彭英杰，被告王磊的委托诉讼代理人刘军伟到庭参加诉讼，第三人张小乐经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜建宁向本院提出诉讼请求：1．请求判令不得执行江苏省南京市浦口区沿江街道景新X**号第八街区XX幢X单元XXX室房屋；2．请求确认江苏省南京市浦口区沿江街道景新X**号第八街区XX幢X单元XXX室房屋归原告杜建宁所有。事实与理由：2017年12月27日，北京市海淀区人民法院对王磊与张正官、张小乐民间借贷纠纷一案作出（2016）京0108民初38288号民事判决书，判令：一、张正官偿还王磊借款本金250万元及利息、违约金（以250万本金为基数，按照月利率1．8%，自2015年4月18日起至实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清；二、张正官于本判决生效后十日内赔偿王磊律师费3万元；三、张小乐对第一项、第二项规定的张正官的债务承担连带保证责任；四、张小乐承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向张正官追偿。在该案审理过程中，北京市海淀区人民法院依据王磊的申请，于2017年4月27日裁定保全张小乐名下江苏省南京市浦口区沿江街道景新X**号第八街区XX幢X单元XXX室房屋（以下简称涉案XXX室房屋）。2018年4月2日，法院依据王磊申请，强制执行该案，该房屋作为执行标的被查封。2018年7月，杜建宁对执行标的提出书面异议，法院于2018年10月10日作出（2018）京0108执异469号执行裁定书：驳回杜建宁提出的案外人异议。原告杜建宁于2016年12月12日同张小乐、南京鼎新房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，买卖合同约定杜建宁以185万元向张小乐购买涉案XXX室房屋。2017年3月30日杜建宁支付完毕全部购房款，同日张小乐与妻子出具委托书，委托杜建宁代为办理该房屋的出售事宜，后江苏省南京市秦淮公证处出具公证书，证实上述委托书的法律效力。2017年3月30日，张小乐将该房屋交付原告，同年4月18日，杜建宁与南京聚裕金装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，花费20万对该房屋进行装修。综上，杜建宁已经履行买卖合同约定的全部房款给付义务，且已合法占有该房屋并出资进行装饰，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告王磊辩称：根据最高人民法院关于办理执行异议案件的相关司法解释，原告为了少交房屋契税，在本已经具备过户条件的情况下怠于行使权利，因自己原因导致房屋仍然登记在张小乐名下，不符合第28条规定，同意法院作出的执行裁定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：因王磊与张正官、张小乐民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2016）京0108民初38288号民事判决书，判决张正官偿还王磊借款本金250万元、利息、违约金以及律师费3万元，张小乐对张正官的债务承担连带保证责任。判决后，由于张正官、张小乐未履行判决义务，王磊向本院申请强制执行。本院于2018年4月2日立案执行，执行案号为（2018）京0108执6399号。因在上述民间借贷纠纷诉讼中，本院依据王磊提出的财产保全申请，于2017年4月27日依法冻结、查封了张正官、张小乐名下价值250万元的财产，其中张小乐名下的涉案XXX室房屋被查封，后进入执行程序，转为执行中的查封措施。杜建宁就（2018）京0108执6399号案向本院提出书面异议，本院经审查后于2018年10月10日作出（2018）京0108执异469号执行裁定，驳回杜建宁的异议请求。后杜建宁向本院提起本诉，主张其上述诉求。2016年12月12日，张小乐与杜建宁、南京鼎新房地产经纪有限公司（中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定张小乐委托中介方将涉案XXX室房屋出售给杜建宁，价款为185万元，同时约定付款方式和付款期限为杜建宁于2016年12月12日前支付张小乐购房定金3万元，2017年1月10日之前支付首付款45万元，余款137万元以贷款形式支付给张小乐，由银行直接下款到张小乐账户。同日，双方签订《补充协议》，约定杜建宁暂定于2017年1月5日陪同张小乐办理银行贷款提前还款，于拿到他项权利证当日至房产局解押，解押当日办理公证，杜建宁支付含银行还款共计48万元，张小乐于公证后十日内将房屋交予杜建宁，并结清水电物业等相关费用。杜建宁的支付情况如下：2016年12月12日，杜建宁通过银行转账支付给张小乐3万元，2016年12月19日，支付20万元，2016年12月26日，支付15万元，2017年1月20日，支付20万元，2017年2月16日，支付26万元，2017年3月30日，支付96万元，2017年3月28日，张小乐出具收条收到杜建宁购房款5万元，以上共计185万元。2017年3月30日，委托人陈昌巧、张小乐与受托人杜建宁签订《委托书》，全权委托杜建宁办理XXX室房屋所有权的转移手续等房产出售有关的所有事宜，江苏省南京市秦淮公证处于2017年4月17日就上述委托事宜进行了公证。2017年4月18日，杜建宁与南京聚裕金装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定对XXX室房屋进行装修，开工日期从2017年4月20日至2017年6月20日，杜建宁将钥匙交予施工单位。2018年12月11日及2019年4月9日，杜建宁缴纳了物业费及车位管理费。另查，（2018）京0108执异469号执行裁定中载明杜建宁为减少购买第二套房屋的契税，在已经具备办理过户登记的条件下，怠于行使权利，导致涉案XXX室房屋仍登记在张小乐名下。在本案庭审中，当被问及为何未能及时办理过户登记的问题时，杜建宁表示，因2017年3月30日张小乐及其妻子均到现场并为其做了关于后续办理房屋过户等手续的全权委托公证，故其认为其有充分的时间再行办理过户手续，且其想先处理掉第一套房屋后再行办理该套房屋的过户手续。上述事实，有杜建宁提交的裁定书、合同、补充协议、银行交易明细、收条、公证书、付款凭证、票据；王磊提交的判决书、裁定书、法院送达手续以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，杜建宁所主张的民事权益系其基于与张小乐之间签订的涉案房屋买卖合同且已对该房屋进行实际占有等所享有的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杜建宁虽于本院查封之前与张小乐签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，且已实际占有了房屋，但基于其在（2018）京0108执异469号案中关于其未及时办理房屋过户登记系因为减少购买第二套房屋的税费的陈述以及在本案中关于其欲先行卖掉第一套房屋后再办理涉案房屋过户登记的陈述，本院认为，杜建宁于2017年3月30日获得张小乐夫妻的过户委托至2017年4月27日本院查封涉案房屋，已具备办理过户登记的条件并有充分的时间可以办理，但其因自身原因未能及时行使权利，导致涉案房屋仍登记在张小乐名下，其应为此承担相应的法律后果，杜建宁基于房屋买卖合同所获债权及基于占有所获准物权，无法排除对涉案房屋的强制执行。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回杜建宁的全部诉讼请求。案件受理费21450元（原告已预交），由原告杜建宁负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  姜琨琨人民陪审员  梁铭全人民陪审员  巩煜龙二〇一九年十月三十日书 记 员  李红辉