河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1140号上诉人（一审被告、案外人）：李辉，男，1975年5月1日出生，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：胡少飞，河南国景律师事务所律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：中建七局安装工程有限公司。住所地：河南省郑州市金水区北环路**。法定代表人：肖俊生,该公司经理。委托诉讼代理人：刘长栓，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：满艳，河南长建律师事务所实习律师。一审被告：灵宝市越海房地产有限责任公司。。住所地：河南省灵宝市长安路**统一社会代码：914112826716768965。法定代表人：岳小斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚风，河南恒翔律师事务所律师。上诉人李辉与被上诉人中建七局安装工程有限公司（以下简称中建七局）、一审被告灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（2019）豫12民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李辉的委托诉讼代理人胡少飞，被上诉人中建七局的委托诉讼代理人刘长栓、满艳，一审被告越海公司的委托诉讼代理人姚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉的上诉请求：依法撤销（2019）豫12民初25号民事判决，驳回中建七局的诉讼请求。事实与理由：一、李辉与越海公司签订《越海华府职工房源预约单》，以越海公司向李辉的借款抵顶李辉应付越海公司的房款，不能因为支付方式不同否认双方买卖房屋的意思表示，李辉与越海公司之间的房屋买卖合同真实有效；二、以房抵债后，越海公司为李辉出具收据，李辉缴纳了物业费、装修押金等费用，越海公司给了李辉钥匙，李辉合法占有该房屋，未办理过户登记李辉没有过错。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，足以排除执行。中建七局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李辉的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。一、李辉与越海公司签订的《越海华府职工房源预约单》不属于合法有效的商品房买卖合同，越海公司不认为此房屋已销售给李辉，查封之前越海公司还在销售该房屋；二、案涉房屋产权属于越海公司，且在法院查封之前一直处于待销售状态，李辉并未合法占有；三、预约单的签订时间为2016年5月27日，越海公司取得商品房预售许可证的时间为2015年5月13日，李辉未向越海公司主张过户登记，自身存在严重过错。越海公司述称：李辉与越海公司签订的《越海华府职工房源预约单》具备了商品房买卖合同要件，真实合法有效，李辉合法占有案涉房屋，具有排除执行的权利。一审法院认定越海公司将案涉房屋纳入待销售状态是错误的，越海公司对案涉房屋没有处置权利，应当支持李辉的诉讼请求。中建七局一审诉讼请求：1、请求人民法院准许执行灵宝市越海房地产有限责任公司所有的位于湖滨××××街坊越海华府19号楼101号房屋(面积155.08平方米)；2、本案诉讼费、鉴定费等由李辉承担。一审法院认定事实如下：中建七局与越海公司建设工程施工合同纠纷一案，洛阳仲裁委员会作出(2015)洛仲字第23号调解书，后中建七局依据该调解书向一审法院申请强制执行。执行期间，李辉对执行标的提出异议。2018年12月4日一审法院作出(2018)豫12执异87号执行裁定，中止对越海公司所有的位于湖滨××××街坊越海华府19号楼101号房屋(面积155.08平方米)的执行。为此，中建七局提出执行异议之诉。2014年5月26日，李辉通过中国工商银行转给刘珍珍180万元，刘珍珍系越海公司财会人员。2014年5月27日，越海公司与李辉签订借款协议，约定越海公司向李辉借款人民币180万元，用于项目建设使用。借款期限至2016年5月27日止，借款期间月利率1.5%，到期后一次性支付本金及利息。并于当日，由越海公司出具收到180万元的收据。2015年5月13日，越海公司取得三建房预许字﹝2015﹞第001号商品房预售许可证，发证机关三门峡市住房和城乡建设局。将越海华府19号楼东一单元1楼东户的房屋作价145万元抵顶给李辉。2016年5月27日，李辉与越海公司签订《越海华府职工房源预约单》，约定越海公司将位于19号楼东一层东户，面积155.08平方米，每平方9350元，总价款为145万元，合同中还约定越海公司在取得商品房销售许可证后通知李辉签订商品房买卖合同，如在越海公司通知7日内仍未与越海公司签订商品房买卖合同的，越海公司有权对以上房屋进行另行处理。李辉于当日向越海公司出具收条收到越海公司145万元，实为抵19号楼东单元1楼东户房子一套。2018年4月14日，在执行期间中建七局代理人以购房人的身份到越海公司售楼部购房，越海公司销售人员向中建七局代理人提供了两套拟出售房源，本案所涉查封房屋就是越海公司提供的房源之一，人民法院随后予以查封。中建七局提供了置业计划书，证明19号楼东一单元1楼东户房子一套，户型3室2厅2卫，面积155.08平方米，单价11300元，总房款1752404元，置业顾问李阳，联系方式156××××****，注明房子无抵押。现该房子李辉并未装修入住，且李辉当庭承认想把该房子卖出去但是一直没有卖。一审法院认为，本案申请人执行异议之诉的关键是审查李辉对该房屋是否享有排除执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李辉与越海公司签订的《越海华府职工房源预约单》，双方均认可实际上是以房抵债，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续。李辉只有债权请求权而非物权。李辉用于抵债的房屋没有装修，也不是用于居住而是要卖出去。该房产仍登记在越海公司名下，而且越海公司仍将该房产纳入待销售状态。因此，李辉对该房屋不享有排除执行的民事权益。中建七局请求对该房屋强制执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第三百一十三条、《执行异议和复议规定》第二十九条规定，判决准许执行对灵宝市越海房地产有限责任公司所有的，位于湖滨××××街坊越海华府**楼**房屋(面积155.08平方米)。案件受理费11554.0元，由李辉负担。本院与一审法院查明的事实相同。另查明：一、本案执行依据洛阳仲裁委员会（2015）洛仲字第23号调解书，确认2018年3月31日前，越海公司向中建七局支付工程款205万元，中建七局向越海公司交付工程相关施工资料。并确认了逾期利息及仲裁费的承担。二、2018年4月10日，一审法院作出（2018）豫12执88号执行裁定，查封了越海公司所有的越海华府19号楼101号房屋，面积155.08平方米。三、越海公司0018961号收据，显示2014年5月27日收到李辉借款180万元。标注“2016年元月16日已付80万（抵），此票余100万。2016年5月27日已付65万（抵），此票余35万。2016年6月12日已付30万，此票余5万。2016年7月11日已付清。”四、上诉人李辉提交的2016年6月5日缴纳物业费、有线电视入网费、装修押金的三份收据加盖印章不同。其中，物业费收据加盖河南信意达物业服务有限公司三门峡分公司收费专用章，有线电视入网费收据加盖越海华府物业服务中心收费专用章，装修押金收据加盖河南信意达物业服务有限公司财务专用章。本院认为，一、李辉称2016年5月27日与越海公司签订《越海华府职工房源预约单》，以案涉房屋抵债145万元。但是，越海公司0018961号收据显示2016年元月16日已付80万（抵），2016年5月27日已付65万（抵），是两次付款或抵账，不能提供充分证据证明以案涉房屋抵偿债务，交付了购房款。二、在执行阶段，中建七局代理人以购房人的身份到越海公司售楼部购房时，越海公司销售人员向中建七局代理人提供的房源还包括案涉房屋，李辉提交的缴纳物业费、有线电视入网费、装修押金的交款收据分别加盖三个不同收费印章，且不能作出合理解释，不能证实其在执行法院查封前已合法占有案涉房屋。三、李辉与越海公司签订《越海华府职工房源预约单》之前越海公司已经取得商品房预售许可证，到2018年4月10日一审法院查封案涉房屋，李辉长期不办理网签备案，且其陈述欲将房产出售，并无办理过户登记的意图，不能认定其对案涉房屋未办理过户登记不存在过错，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件,不足以排除强制执行。综上，上诉人李辉的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11554元，由李辉负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇一九年十月二十八日书记员  马子晴