山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0784民初2651号原告：张京金，男，1977年12月21日出生，汉族，住安丘市，被告：山东中沃置业股份有限公司。住所地：安丘市大汶河旅游开发区王家五里河社区，统一社会信用代码：91370700074446910Q。法定代表人：万应根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李卫江，男，该公司工作人员。原告张京金与被告山东中沃置业股份有限公司（简称中沃公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张京金，被告中沃公司委托诉讼代理人李卫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张京金向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将符合合同约定条件的房屋交付原告使用；2、判令被告支付逾期交房违约金167007.68元（按房款561748元，自2016年9月1日计算至2019年5月19日，按日万分之三计算）；此后违约金自2019年5月20日起计算至实际交房之日。事实与理由：2015年10月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的中沃青云润景E区E3#住宅楼6层605号楼房一套，价款561748元。被告应在2016年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，延期交房责任由被告承担。被告逾期交房超过40天，合同继续履行，被告按日向原告支付万分之三的违约金。该合同签订后，原告按约向被告支付房款561748元，被告至今未交房，构成违约。为此提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中沃公司辩称，一、根据合同约定房屋经验收合格即达到交房条件，涉案房屋于2016年12月26日经过五方验收，达到标准，具备交房条件，后被告于2017年7月7日、7月12日、7月16日先后多次通知原告办理房屋交接手续，原告拒绝接收，故该公司不应承担违约责任。二、原告诉称的违约时间严重与事实不符，时间过长。此期间因小区业主对楼房外墙涂料不满意，我公司于2016年11月29日陆续对所有楼房（E区1#、2#、3#、4#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、14#、16#、17#、18#）进行单元门斗花岗岩干挂石及外墙贴砖整改，共计用时60天，并非我公司工程进度慢造成延期，是因为业主对楼房的外墙颜色不满意，提出要求，对于楼房的建设我公司严格按照涉及图纸进行施工，所以我公司主张该合理期限应当从违约时间中扣除。三、计算违约金标准过高。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”，我公司逾期交房给原告造成的损失即为其房屋租金损失，根据该解释我公司支付违约金在此期间的房租的30%，即对于该涉案楼房所处位置租房价格约800元/月，也就是说我公司实际支付违约金应为2016年8月31日至2017年7月16日共计十个月，减去扣除的两个月，实为九个月的违约金是2160元（9个月×800元/月×30%=2160元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月2日，原告张京金与被告中沃公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告位于安丘市××国道西侧，潍徐南路北侧的中沃·青云润景E区E3#6层601号住宅楼一套，建筑面积为115.23平方米，房款为561748元。该合同第八条对交付期限作了约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府部门原因致使工期延误的；3.因买受人未按期交付全部房款或未按期办理银行按揭贷款的，出卖人有权收回房屋，不承担逾期交房的违约责任。第九条：对出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过40日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条：规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等材料中的资料，数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同样品。（3）锅炉房，变电室/箱/站，调压站，发电机站，垃圾处理站，化粪池及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，最终位置以实际交付为准。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房的违约责任，因此产生的物业管理费由买受人承担；逾期超过两个月出卖人有权收回房屋，房款待房屋售出后无息退款。另查明，涉案小区另有多户购房者向本院提起诉讼，在系列案件中本院委托评估机构对该小区周围房租价值进行了评估，其中面积为122.57平方米的房屋在该小区周围的房租价值约为每月1050元。后本院在该标准基础上上浮30%作为逾期交房违约金的计算标准作出多份判决，部分判决现已生效。本案审理中，本院根据涉案房屋面积酌定房租按每月1000元的标准认定，原告未提出异议，但要求按约定日万分之三计算违约金；被告认为涉案房屋租金应为每月800元，但未举证证实，亦未申请进行评估。庭审中，被告提交工程质量竣工验收记录两份，证明被告单位的房屋经过五方验收，符合交付条件；短信截图一份，证明被告公司工作人员已通知原告办理交房手续。原告质证后称未收到上述通知，涉案房屋不符合交房条件。2016年11月20日，山东安盛建筑规划设计有限公司出具设计变更通知单一份，载明应中沃·青云润景项目工作联系单的要求：1.中沃·青云润景E1#-E18#楼单元入户门真石漆墙面变更为花岗岩（五莲花）；2.中沃·青云润景E1#-E18#楼一层外墙真石漆变更为50X200的外墙面砖。据此，被告主张应扣除60天的合理延期交房违约金。另查明，涉案楼房仅进行建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方质量验收，未进行综合验收等。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。本案争议的焦点：一是涉案房屋是否具备交付条件及本案逾期交房时间的认定；二是被告主张的因设计变更导致扣除违约期限是否合理；三是原告主张的违约金损失能否支持。关于焦点一。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。据此，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。而对于商品房的交付条件，尽管合同第八条第一款第1项约定为验收合格，且有别于该条第一款第2项约定的综合验收合格，但原告购买房屋的目的是居住生活，房屋如未达到综合验收合格的条件，则购买房屋居住生活的目的难以实现，事实上双方在合同第十四条基础设施及公共配套建筑的正常运行中也涉及到了综合验收的部分事项；同时，房屋买卖合同的文本由中沃公司提供，合同中关于交房条件的条款为格式条款，以验收合格为交房条件则限制了原告的合同权利。综上，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，而非被告辩称的仅完成五方验收，因被告至今未提交涉案房屋的综合验收证据，故本院认定涉案房屋不具备交房条件，原告要求被告交付符合约定条件房屋的诉讼请求，目前无法实现，本院不予支持；如果涉案房屋经综合验收合格后，原告可另行主张权利。又因涉案房屋至今仍未经过综合验收合格，故原告要求被告按双方约定支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。被告辩称涉案房屋经过五方验收合格，符合双方约定的交房条件，但因未提交涉案房屋的综合验收证据，本院不予采信。关于焦点二。被告提交的设计变更通知书，原告虽称不知情，但结合被告提交的业主反映问题的整改方案可以看出，确实存在设计变更的情况。但被告提交的该证据不能证明整改的时限，其辩称应扣减60天系单方计算，亦无其他证据相佐证，且在双方签订的商品房买卖合同中对规划、设计的变更未明确约定应对房屋交付期限予以延期，故，被告主张扣除60天违约金的辩称，证据不足，本院不予采信。关于焦点三。双方虽在合同中约定了逾期交房违约金，但本案中原告张京金未提交证据证明被告中沃公司的逾期交房给其造成的损失达到或超过了所请求的数额，同时，被告主张违约金过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案案情，原告主张的逾期交房违约金的损失可以房屋租金损失上浮30%确定，其主张的应按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对本院根据其他类案中评估价格酌定的涉案房屋租金标准：每月1000元，因原告未提出异议，被告虽提出异议，但未举证证实，本院认为以该标准作为本案违约金计算的基数，不侵害双方当事人的根本利益，且有利于节约诉讼成本，本院对此予以确认。据此，自2016年8月31日至2019年5月31日，违约金为42900元（1300元/月X33月）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山东中沃置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张京金至2019年5月31日前的逾期交房违约金42900元；二、被告山东中沃置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张京金自2019年6月1日起至房屋综合验收并交付使用之日止的违约金，按每月1300元计算；三、驳回原告张京金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，由原告张京金负担2705元，由被告山东中沃置业股份有限公司负担935元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  冯明国人民陪审员  王奉玲人民陪审员  王福娟二〇一九年十月八日书 记 员  吴凯伦