福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2018号 原告（案外人）：黄强，男，1961年5月31日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王海燕，女，系原告妻子。 被告：苏秀琴（申请执行人），女，1971年11月29日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张起钻，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 被告：程金水（被执行人），男，1954年4月6日出生，汉族，住三明市三元区。 第三人：福建省金固工贸有限公司（被执行人），统一社会信用代码91350400557592189A，住所地三明市三元区富岗新村****。 法定代表人：程章明，总经理。 原告黄强与被告苏秀琴、程金水，第三人福建省金固工贸有限公司（以下简称金固公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄强及其委托诉讼代理人王海燕，被告苏秀琴及其委托诉讼代理人张起钻到庭参加诉讼，被告程金水，第三人金固公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄强向本院提出诉讼请求：1.请求确认三明市梅列区房屋的所有权归黄强；2.请求判决在（2018）闽0402执815号案件中不得执行三明市梅列区房屋；3.请求判令程金水配合黄强办理案涉房产的产权过户登记；4.判令苏秀琴、程金水承担本案的全部诉讼费、鉴定费、公告费等。事实和理由：2007年6月11日，黄强委托其弟黄文与程金水签署《房屋买卖协议》，向程金水购买三明市梅列区房屋。黄强于2007年6月19日依约向程金水支付房款400000元，由于案涉房产系单位集资房，签署《房屋买卖协议》时尚不能办理权属证书，黄强与程金水约定在办理完毕过户手续后，再支付剩余房款100000元。后黄强多次催促程金水办理过户手续，程金水均以产权证尚未办理为由推诿。黄强收到房屋后即对案涉房产进行了装修并于2007年下半年入住，黄强合法占有并长期使用案涉房产至今。2018年10月，黄强接三明市梅列区人民法院执行局通知，才得知由于程金水尚欠苏秀琴款项，案涉房屋已作为执行标的被查封。黄强于2018年10月22日向梅列区人民法院提出执行异议。2019年4月24日，黄强收到梅列区人民法院（2019）闽0402执异7号执行裁定书才得知2010年9月7日，程金水取得了案涉房产的所有权证，2012年7月25日，程金水擅自抵押案涉房产向中国建设银行三明分行借款590000元，并办理抵押登记手续。黄强与程金水之间的《房屋买卖协议》合法有效，黄强亦依约支付了合同约定应当支付的房款，因此案涉房产所有权应归黄强所有。黄强与程金水之间的《房屋买卖协议》订立于2007年，系在贵院查封案涉房产之前；《房屋买卖协议》签订之后，黄强依约向程金水支付了合同约定应当支付的房款，并自2007年底即入住案涉房产，合法占用并长期使用至今。而程金水在取得房屋权属登记证书后向黄强隐瞒真相，以各种理由推诿，案涉房产无法过户责任在于程金水。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄强就上述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判决不得执行该执行标的即案涉房产。程金水违反《房屋买卖协议》约定，隐瞒真相，擅自抵押案涉房产，黄强有权要求其办理解押手续并按照协议约定配合黄强办理过户手续。综上，请求法院依法维护黄强合法权益。 苏秀琴辩称，一、本案黄强不是案涉三明市梅列区房屋的所有权人，其诉请该房屋归其所有无事实依据。具体理由如下：1.黄强提交的执行裁定书，可以证明案涉三明市梅列区房产系程金水所有，程金水于2010年9月7日办理了不动产登记，取得房屋所有权证。2.黄强提交的现有证据不能证明其享有案涉三明市梅列区房产的所有权。首先，黄强提交的《房屋转让协议》不是黄强与程金水签订的；其次，黄强并没有按《房屋买卖协议》约定支付全部的房屋转让款；再次，黄强没有办理房产的过户手续，没有取得不动产权属证书。因此，黄强要求确认案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据。3.程金水于2012年7月以案涉房产作为抵押物向建行借款590000元，抵押期限至2019年7月25日，说明程金水并没有将案涉房产出售，否则，其不可能将已售房屋再进行抵押贷款。综上三点事实，可证实案涉房屋系程金水购买，房屋产权登记在程金水名下，程金水系涉案房屋的所有权人。二、本案黄强无法排除苏秀琴对程金水名下房产的执行。综上，苏秀琴认为，案涉房产登记在程金水名下，系程金水所有。黄强提交的现有证据不能证明案涉房产的所有权归其所有，其能够排除苏秀琴对程金水名下房产的执行，恳请依法驳回黄强的诉请。 程金水未作答辩。 金固公司未作答辩。 程金水、金固公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提供证据，视为放弃举证、质证的权利。 黄强、苏秀琴围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人黄强、苏秀琴无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述及提供的有效证据，本院经审理，查明以下事实： 1.2007年6月11日，程金水与黄文签订一份《房屋转让协议》。一、程金水自愿将三明市房屋转让给黄文，总转让价为500000元。二、合同签订之日起，黄文应在三日内按程金水指定的账户打入首期购房款400000元，程金水将房屋钥匙及水电费交纳等移交黄文，否则，程金水有权将该房屋另售他人。三、三明市沪明新村141幢506室的房产证、土地证过户一经办妥（含乙方出自其它需要，要求数年内暂不过户），购房款100000元应在五天内打入程金水指定账户，否则逾期一天按其金额的1%加滞纳金。四、程金水应积极协助购房人办理三明市房屋的房产证、土地证的过户，过户费用由购房人承担； 2.2007年6月19日，黄强将400000元转入程金水建行43×××40账户； 3.2007年6月19日，程金水写下收条，内容为：“今收到黄强购买房屋房款人民币400000元”； 4.2018年10月17日，黄文出具证明一份，内容为：“本人黄文（男，汉族，1968年9月21日出生，住三明市梅列区，身份证号码3504031968××××××××）于2007年6月11日与程金水就三明市沪明新村141幢506室房屋签订了《房屋买卖协议》，现本人确认，上述协议系我接受我哥黄强（男，汉族，1961年5月31日出生，住厦门市思明区，身份证号码3504021961××××××××）的委托签署的，上述房屋的实际购买人为黄强，购房款由黄强支付，装修由黄强完成，黄强实际入住并使用至今”； 5.2018年10月17日，业主委员会出具证明，证明黄强2007年6月购买梅列区房屋，装修后自2007年底入住使用至今； 6.2018年10月17日，福建广电网络集团股份有限公司三明城区分公司出具证明，证明黄强于2009年11月10日将位于三明市梅列区开通办理了福建广电网络高清电视产品，至今账户正常使用； 7.业主委员会收到506室黄强代缴2008年8月10日交来的水费； 8.黄强于2008年12月代缴的电费收据； 9.黄强2007年10月份开始装修支出的设计、监理费，水电预付款，装修材料； 10.（2019）闽0402执异7号执行裁定书，证明黄强向梅列法院提出执行异议，梅列法院于2019年4月23日作出裁定，驳回黄强的异议请求，理由是认为房子登记在程金水名下，程金水以涉案房产作抵押并办理贷款，目前抵押权尚未消除； 11.程金水在2012年7月25日与建行三元分行签订《个人额度借款合同》，借款金额为59万元，并办理了抵押登记手续； 12.申请人中国建设银行股份有限公司三明三元支行申请执行程金水，三明市三元区人民法院于2016年9月19日作出执行裁定书，经查，被执行人程金水名下暂未发现可供执行的财产，本案在短期内无法执结，申请人于2016年9月19日向本院申请终结本次执行程序。 本案黄强、苏秀琴的争议焦点：黄文代表黄强与程金水签订的《房屋转让协议》是否有效。 关于黄文代表黄强与程金水签订的《房屋转让协议》是否有效的问题 黄强认为，黄文系其弟弟，黄强委托黄文签订《房屋转让协议》是其真实意思的表示。黄强依合同将400000元转给程金水，程金水写下收条，收到黄强400000元，程金水将水电交费本及房屋钥匙交给黄强。此后，黄强对涉案房屋进行装修及居住。由于程金水违约，未按合同履行办理房屋产权过户手续，过错在于程金水，故黄文代表黄强与程金水签订的《房地产买卖预约合同》是一份有效的合同。 苏秀琴认为，黄强提交的《房屋转让协议》不是黄强与程金水签订的，黄强并没有按《房屋买卖协议》约定支付全部的房屋转让款，也没有办理涉案房屋的过户手续，黄强未取得不动产权属证书。且程金水于2012年7月以案涉房产作为抵押物向建行借款590000元，抵押期限至2019年7月25日，说明程金水并没有将案涉房产出售，程金水系涉案房屋的所有权人。黄强要求确认《房屋买卖协议》有效，案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据。 本院认为，黄强委托其胞弟黄文与程金水签订的《房屋买卖协议》是双方当事人对程金水尚未未取得房屋产权证书的房屋进行预约买卖，并对涉案房屋产权证书今后如何办理进行了约定。苏秀琴未能提供相反的证据来推翻该事实，且案涉《房屋买卖协议》于2007年6月11日签订后，黄强即按照合同约定的付款方式于2007年6月19日通过转账方式向程金水支付案涉房产约定的购房款400000元，并提供了转款凭证及程金水出具的收条。由于案涉房屋系单位集资房，签订《房屋买卖协议》时还不具备办理产权权属登记的条件，黄强与程金水对此事实是明知的，也就是说本案实质是程金水购买已峻工的单位集资房再行转让给黄强的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书”的规定不是效力性强制性规定，而是管理性规定，因为违反该规定并不影响卖方的利益，也无损害国家利益和公共利益。该条规定应该是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移，并不是指订立的转让合同无效。故不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。可见，我国法律目前并未将该类合同认定为无效合同。故黄强与程金水签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，是一份有效的协议。 综上所述，本院认为，黄文与程金水于2007年6月11日签订《房屋买卖协议》是经黄强授权签订的，有黄强转款凭证、收条及装修合同、水电缴纳及黄文的证明等证据中得到证实，故该《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，该协议合法有效。黄强按《房屋买卖协议》支付了购房款，程金水虽将房屋钥匙及水、电存折交给黄强。但程金水在取得房屋所有权证后未按《房屋买卖协议》约定将房屋所有权证办理过户至黄强户下，已构成违约，黄强要求确认三明市梅列区房屋的所有权归其所有，并停止（2018）闽0402执815号案件的执行涉案房屋的请求，未违反法律规定，本院予以支持；黄强要求程金水配合办理案涉房产的产权过户登记，未违反协议及法律规定，本院予以支持；但黄强尚未支付程金水的购房款可以在黄强取得不动产权证后执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：1.被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；2.第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；3.第三人已经实际占有所买受的不动产；4.第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。就本案而言，第一，黄强与程金水在签订的《房屋买卖协议》时，苏秀琴与程金水的债务案件尚未发生；第二，案涉房屋总价款500000元，黄强在签订《房屋买卖协议》后于2007年6月19日按协议将400000元支付程金水。第三，梅列法院在（2019）闽0402执异字7号案件的审查过程中，已查明，案涉房产已由黄强实际占有并进行装修，以程金水的名义缴纳水电费的事实。黄强已按协议约定支付全部价款并占有使用房屋，虽然不能发生所有权变动的法律效果，但这种事实上的占有状态，说明买卖合同已得到了全面的履行，如果因出卖方不履行办理房屋产权过户手续致使买方的权益得不到保护和确认，有违合同法的初衷。程金水未按合同履行义务，所造成的损失和不利后果不应由黄强承担。苏秀琴与程金水的案件是一个债务案件，苏秀琴可向程金水等债务人主张权利。程金水、金固公司经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下： 一、程金水与黄强签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、（2018）闽0402执815号案件不得执行三明市梅列区房屋； 三、程金水应于本判决生效后十日内协助黄强将三明市梅列区房屋过户至黄强名下； 三、程金水应于本判决生效后十日内支付黄强公告费600元。 案件受理费8800元，由程金水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  阮训升 人民陪审员  方闽永 人民陪审员  王晓娟 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  马 源 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对申请执行人提起的异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；