山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5167号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，1987年6月27日出生，汉族，该公司职工，住公司××。被上诉人（原审原告）：林路，女，1988年12月31日出生，汉族，居民，住临沂市河**。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人林路房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．买受人、出卖人双方协商执行。本案中，被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区其他业主未及时交纳房屋维修基金，致使被上诉人房屋产权证不能按时办理，并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应当承担违约责任。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非合同没有约定。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证(从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房(主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。综上，一审法院认定事实不清，导致判决不当，请求法院依法支持上诉人的诉讼请求。林路未到庭进行答辩。林路向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司向林路按日支付违约办理房产登记违约金11180.4元（2017年12月30日至2018年6月13日，共165天，67.76元／天）；2、本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩沂河观邸小区3号楼2单元301屋,总房款为568558元。双方约定交房日期为2015年12月30日，交房后365日内办理产权证书，但原告购买的房屋迟迟未经验收合格，导致无法办理产权登记。被告构成违约，根据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定提起诉讼。庭审中明确逾期办证违约金的计算方式为568375元×4.35%÷365天×165天=11176.74元。一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年2月15日，林路（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》,又名《商品房买卖合同》，合同编号为×××22,合同约定林路购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区3号楼2单元301号房，房屋代码为2063422。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后,林路付清了购房款568375元。荣盛公司向林路交付涉案房产。2017年6月23日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2018年6月13日，荣盛公司又取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，林路诉至法院。一审法院认为：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年2月15日，林路（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》,又名《商品房买卖合同》，合同编号为×××22,合同约定林路购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区3号楼2单元301号房，房屋代码为2063422。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后,林路付清了购房款568375元。荣盛公司向林路交付涉案房产。2017年6月23日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。2018年6月13日，荣盛公司又取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，林路诉至法院。法院认为，林路与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。本案是因逾期办理房屋产权登记而起的纠纷，故本案的争议焦点应是：一、逾期办理房屋产权登记，荣盛公司应否承担违约责任。二、荣盛公司的抗辩理由是否成立。三、违约金数额。关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权登记的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”，但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年12月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年12月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛公司提供的2017年6月23日的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书和2018年6月13日的大产权不动产登记证书，亦均证明荣盛公司已经违约的事实。基于上述分析，林路没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。关于焦点二，荣盛公司抗辩是因林路所在楼栋的业主没有交纳维修基金才导致不动产登记证无法办理，其并未提供林路未交纳维修基金的证据。根据上述焦点一的分析，荣盛公司只需在交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案即为守约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”也就是说，不论是自己的过错或者过失，还是第三人的原因，只要在客观上未按照约定履行合同义务，即构成违约，就应当承担违约责任。因此，荣盛公司的抗辩理由是不成立的，法院依法不予支持。关于焦点三，荣盛公司已向林路交付涉案房产，根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年12月30日起承担逾期办理权属登记的违约责任，本案原告主张的违约金数额系自2017年12月30日起算，是其处分自己民事权利的行为，符合法律规定。荣盛公司尽管未提供何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年6月13日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间。因此荣盛公司的违约时间应止于此。原告林路主张的违约金亦计算至此时间，法院予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。林路在诉讼请求主张的违约金数额是11180.4元，而计算公式中的数额是11176.74元，以按11176.74元为宜，而该数额并不超出上述规定的范围，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林路违约金11176.74元。二、驳回原告林路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、荣盛公司应否承担违约责任?二、一审判决的违约金是否过高。关于焦点一，荣盛公司与林路在商品房买卖合同中约定了办理权属登记的期限，荣盛公司在约定的期限内未办理权属登记，且无法定的抗辩事由，因此应当承担违约责任。其认为不构成违约的上诉理由并非法定的免责事由，本院不予采信。关于焦点二，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。一审法院以此为依据认定违约金数额为11176.74元符合法律规定。综上所述，荣盛公司的上诉人请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇一九年十月十七日书记员  张 宁