黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初41号原告李雪飞，女，1975年5月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区，原告范小雪，女，1988年10月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省巴彦县，二原告共同委托代理人：范海龙，男，汉族，1971年9月18日出生，住，被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人何立伟，该局产权股股长。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬（出庭负责人），该中心主任。出庭负责人人董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业），住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人张伟亮，该公司经理。第三人：李相民，男，1960年6月23日出生，汉族，个体，住巴彦县，第三人：李成武，男，1982年2月11日出生，汉族，个体，住巴彦县，第三人：哈尔滨市双城区农村信用合作联社（以下简称双城信用社），住所地双城市治国街一委。法定代表人郑红梅，该行理事长。委托代理人杨华、李海龙，黑龙江能通律师事务所律师。原告李雪飞、范小雪不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人李成武作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2019年9月6日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月27日、10月28日公开开庭审理了本案。原告李雪飞、范小雪的委托代理人范海龙，被告巴彦县房产住宅局出庭负责人何立伟、被告巴彦县不动产登记中心出庭负责人陈冬、董伟及二被告共同委托代理人张可、双城信用社到庭参加诉讼，第三人哈尔滨德诚置业有限公司、李相民、李成武经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2013年8月20日为第三人李成武颁发了位于巴彦镇吉庆街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。2014年12月19日，被告以李成武作为担保人，为案外人胡东东与双城信用社之间借贷关系，以案涉房屋作抵押，作出了抵押登记行为，他项权证号为巴房巴他字第22238号。原告李雪飞、范小雪诉称，原告于2013年4月28日与哈尔滨德诚置业有限公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书，于当日交清全部购房款。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费、电费等费用。2019年4月末，黑龙江省农垦中级人民法院给巴彦县房产住宅局送达执行裁定及执行通知书时，方得知被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心于2013年8月20日已将案涉房屋产权登记在第三人李成武名下。被告在不具备颁证条件的情形下为李成武颁发了产权证，并在此基础上，为李成武与双城信用社作出他项权利抵押登记行为，侵害了原告的合法权益。故提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人李成武与双城信用社抵押担保关系作出的案涉房屋他项权抵押登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、执行裁定书及执行通知书，证实2019年4月末才知道我的房屋被抵押。证据二、房屋买卖合同及购房票据，证实全额购买房屋。证据三、2013年11月入户通知书、物业费票据、热费票据、水费票据及房屋租赁合同，证实2014年初由原告占有使用至今。证据四、房屋登记审批表及德诚置业证明各一份，证实初始登记应为德诚置业，李成武不符合登记身份。证据五、建设工程竣工验收备案证书及会签书各一份，证实该房屋2018年6月27日前未取得建设工程竣工验收备案证书，办理产权登记是违法的。证据六、房屋他项权设定管理卡，证实抵押登记依据产权登记核发，如果产权登记违法即抵押登记违法。被告巴彦县房产住宅局辩称，李成武是案涉房屋所在小区的真正投资人，现经德诚置业申请，案涉房屋登记在李成武名下符合事实和法律规定，应受到支持和保护。由于胡冬冬在第三人双城信用社贷款，李成武用案涉房屋进行抵押，办理他项权利登记，领取了他项权利登记证，被告作出的抵押登记行为应受到法律保护。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、贵都花园小区初始登记卷宗一册，包括建设用地规划许可证、建设工程规划申请书、建设工程施工许可证、规划建设条件通知书、房屋面积测算报告、会签书，共同证实第三人德诚置业公司作为案涉小区的开发单位符合法律规定；证据二、李成武产籍卷宗一册，内容包括申请审批表、所有权证存根、分户平面图及德诚置业证明各一份，证实案涉房屋系第三人李成武投资建设，经德诚置业公司申请将案涉房屋登记在第三人李成武名下；证据三、房屋他项权利登记卷宗一册，包括申请书、他项权利设定管理卡、房屋抵押登记申请书、抵押合同、估价报告、最高额个人借款担保合同、李成武及胡冬冬身份证复印件，证实因胡东东在双城信用联社借款，第三人李成武自愿用案涉房屋抵押担保，经各当事人申请巴彦县房产住宅局对案涉房屋作出了合法抵押登记行为。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，产权初始登记及抵押登记都是由巴彦县房产住宅局完成，故不动产登记中心不应承担责任，亦不提供相关证据。第三人双城信用社述称，一、原告无权向双城信用社主张权利，双城信用社亦无权对有权职能部门发放具有法律效力的权属证明进行性质认定。根据合同相对性原则，原告从德诚置业购买房屋，如果存在瑕疵应该向相对方主张权利，他项权证由房产部门审批发放，双城信用社不应该对职能部门的行为承担责任；二、双城信用社贷款抵押合同合法有效，应受法律保护；三、李成武系案涉房屋的实际开发人，有权办理案涉房屋的产权证；四、原告未尽审慎注意义务，应该对自身损失承担相应责任，并应该向合同相对方主张权利；五、双城信用社保留维护自身合法权益的权力，在自身合法权益受到侵害造成损失后，依法要求有权职能部门承担责任、赔偿损失。第三人双城信用社为支持其参诉意见，向本院提交以下证据：证据一、借款人胡东东及抵押人身份证，证实抵押人身份信息。证据二、最高额个人担保借款合同一份及2014年12月20日胡东东出具的借款凭证一份，证实2014年12月19日借款人胡东东在我社借款600万元，抵押人李成武以房产提供抵押担保。三方就借款金额利率期限违约责任等作出了明确约定。双城信用社履行合同约定向借款人发放了贷款。证据三、李成武名下位于吉庆街贵都小区2号楼东数5号一层商服房屋产权证（巴房权巴彦镇字第××号）及抵押他项权证（巴房巴他字第22238号），证实李成武于2013年8月20日取得了产权证书，双城信用社2014年12月19日取得了他项权利证书。借款抵押经房产部门依法办理抵押登记后，按照法律规定是合法有效的。证据四、双城区人民法院2018黑0113民初2220号民事判决书及农垦法院2019黑81执53号执行裁定书，证实第三人双城信用社与胡东东、李成武之间的借款及抵押关系均已被人民法院生效判决所确认，并且案件已进入实质性执行阶段。经庭审质证，被告对原告所举示合同及水、电费票据的真实性无异议，对证明的问题有异议，购房合同只能代表一种交易的意愿，不能对抗李成武已经取得的所有权登记。出具的热费票据上无购货单位（交费单位）名称，租赁合同承租方也未出庭，不能证实原告已实际占有房屋。亦不能证明被告作出的产权登记及抵押登记行为违法。第三人双城信用社对原告举示的证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，原告起诉状陈述2013年4月28日购买房产，至2019年4月相隔六年之久原告不曾申请办理产权证书，不曾知道房产被抵押，是不客观的。同时按照诉讼时效规定在购房之后按照买卖合同约定应及时办理产权证照。所以原告说2019年4月才知道被抵押，明显证据不成立。证据二中买卖合同没有见联机备案合同的条形码，在被告出示的证据中也没有见到该合同的备案备份，该合同仅在买方与开发公司之间形成合意，在房产部门不发生法律效力，因此该合同在原告与开发公司之间所产生的合同纠纷，与被告房产部门、第三人双城信用社之间均不具有法定的牵连关系。关于付款收据是开发公司所出具的白条，不是通过银行或账户之间所形成的合规交易手续，在没有银行流水及开发公司账户记录相佐证的情况下，不能证明原告向开发公司实际交付了购房款。而现金交易则是被财务和审计制度所明令禁止的，假定其有也仅在原告与开发公司产生效力，与房产部门及第三人均不产生效力。证据三中入户通知书所载名称是郭乃东，地址是2号楼6单元1001室与原告不相关联，第一批入户时间是2013年11月1日发出通知，此时间明显在李成武登记时间之后的。也就是李成武先登记，而11月发入户通知，则表明原告在购买房屋时也应当对房产进行查询及了解。再则证据本身是用圆珠笔后填写部分内容，该内容在物业盖章之外，不能认同物业公司对填写内容认可。其他收费票据，最早票据是2014年4月2日物业费、水电费收据，这个时间同样在李成武房产登记之后，综合表明房产部门的产权办理在原告所出示的合同之前，因此证照办理无瑕疵。证据四房屋登记审批表及德诚置业证明，不能表明该房产必须登记为德诚置业，至于李成武的登记是否为初始登记与本案无关联。其关键在原告是否与开发公司建立真实房款交易关系，且该交易是否向房产部门申请备案，以及申请办理证照。证据五工程竣工验收备案证书及会签意见书，并不是颁发产权证照的法定前提条件，对真实性亦有异议，该备案证书是空白的且无文号，与本案即无关联性也无证明效力。证据六的他项权利管理卡对其真实性无异议，该证据不能证明原告所诉主张，不能证明产权登记及抵押登记是违法的。原告对被告所举示抵押登记证据的真实性无异议，对其合法性有异议，认为初始登记不符合法律规定，抵押登记也不符合法律规定，应不予支持。第三人双城信用社对被告所举的证据均无异议。原、被告对第三人双城信用社所举示的证据真实性均无异议。第三人哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）、李相民、李成武既未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。本院对上述证据认定如下：原告举示证据除备案证书为空白证书与本案无关联外，其余证据客观真实，本院予以采信。对被告所举示证据的真实性，本院予以采信。因被告的登记行为违反法律规定，故对该证据的合法性不予采信。第三人双城信用社所举示的证据，原、被告对其真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。经审理查明，案涉房屋位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园小区，以第三人德诚置业名义开发建设（当时的法定代表人为赵永德，现为张伟亮）。2013年4月25日开工建设，2013年11月25日工程竣工。2013年4月28日，原告李雪飞、范小雪与第三人德诚置业签订了商品房买卖合同，以110万元价格购买位于贵都花园小区2栋东数5号商服一层（面积174.4平方米）房屋。2014年年初，二原告取得房屋钥匙，占有使用至今。在使用期间，二原告交纳了物业费、热费、水费等费用。2018年6月27日，巴彦县解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组，组织巴彦县住房和城乡建设局、巴彦县国土资源局（现称自然资源局）、巴彦县环境保护局（现称生态环境局）、巴彦县消防大队、巴彦县税务局多部门会签。会签意见中明确，案涉工程在建设时未按图纸施工，超层加建，欠缴土地出让金及税款，未按消防设计备案，未经竣工验收。经查明，该工程实际投资人为李相民，借用德诚置业资质，商品房买卖合同、购房收据及会签意见书承诺人签名或印章均为李相民。申请办理房屋所有权证时，德诚置业却以李成武投资建设办在其自己名下为由申请办证。被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）未作严格审查。把原告购买并已实际占有使用的房屋登记在第三人李成武名下，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。被告巴彦县房产住宅局使用错误登记的案涉房屋为第三人双城信用社及李成武之间的抵押担保关系，作出了巴房巴他字第22238号他项权利的抵押登记行为。现原告提起行政诉讼，要求撤销被告作出的巴房巴他字第22238号他项权利的抵押登记行为。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点如下，一是关于被告主体资格问题；二是被告作出抵押登记行为的合法性审查。一、关于被告主体资格问题，虽然颁证行为发生在不动产登记中心成立之前，但根据2018年1月18日巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉责任》的通知，不动产登记中心与房产住宅局共同承担应诉职责，故房产住宅局与不动产登记中心是适格的共同被告。二、关于被告作出抵押登记行为的合法性审查问题，根据《房屋登记办法》第二十二条“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可证，施工许可或者未按照规划许可面积等内容建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法有效的权力来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的……”第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。第三人德诚置业未提供上述第三十条第（四）、（五）项必备文件的情况下，被告颁证行为违反《房屋登记办法》第二十二条第（一）、（二）项、第三十条第（四）、（五）项的规定。根据《房屋登记办法》第二十条“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应予登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载相一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”本案中取得规划证明材料主体是德诚置业，既不是李相民也不是李成武，因此把案涉房屋登记在李成武名下不符合上述规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人才；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记……”第六十五条“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”因此，无论案涉房屋的实际投资人是李相民还是李成武，借用德诚置业企业资质建设房屋，均是违反法律规定的行为。《不动产登记条例》第二十二条规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”案涉房屋直至2018年6月27日才经政府多部门会签。会签前该小区建筑不按图纸施工、超层加建、欠缴土地出让金及税款，未进行竣工验收等一系列问题。案涉房屋在尚不具备办理产权登记条件的前提下，被告不履行严格审查程序，违反上述法律法规错误为第三人颁发了房屋所有权证。《城市房地产抵押管理办法》第二十条“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”第三十二条“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：…（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料…。”第三十六条“已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。”根据上诉规定，第三人德诚置业、李相民、李成武在明知案涉房屋已出售给原告并由原告占有使用的情况下，申请虚假登记，并用该房屋为案外人胡东东与第三人双城信用社的借款关系作抵押担保，李成武既不具有开发资质，又没有实际投资人的相关证据佐证，亦不存在与德诚置业之间的商品房买卖交易的行为，且始终未占有与管理案涉房屋，因此李成武不具有设定抵押权的权力。被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心违反法律规定的审查程序，在第三人德诚置业开发建设的案涉房屋不具备合法房屋初始登记及抵押登记必备文件的前提下，作出的抵押登记行为，违反上述法律规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人李成武与哈尔滨市双城区农村信用合作联社抵押担保关系，作出的巴房巴他字第22238号他项权利抵押登记的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：丁丽娟二〇一九年十月二十八日书 记 员 ： 王 野