广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初15035号原告：叶福友，男，汉族，1940年11月8日出生，住址深圳市宝安区，原告：叶立森，男，汉族，1970年10月1日出生，住址深圳市宝安区，两原告共同委托诉讼代理人：倪昌振、陈江朵，广东都源律师事务所律师。被告：林明安，男，汉族，1975年3月6日出生，住址深圳市宝安区，委托诉讼代理人：王国鸿，广东昂扬律师事务所律师。两原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人倪昌振，被告林明安及其委托诉讼代理人王国鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉请：1.判令被告向原告支付2016年4月28日至2017年10月31日期间房屋占有使用费1,708,187.5元；2.判令被告向原告支付窗门修复费用90,104元；3.判令被告向原告支付房屋占有使用期间拖欠的水电费用24,409.6元；4.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，第一，案涉租赁合同到期后，被告并不是案涉房屋的占有、使用人，次承租人才是房屋的占有、使用人，本案应当追加次承租人孙四晚、郭先武作为本案的被告，由其二人向原告承担租赁房屋的占有使用费损失。第二，被告在租赁合同到期后已多次通知原告交接房屋，但原告拒不理睬，故意不接收案涉租赁房屋，原告的行为违反了避免损失扩大的诚信义务，因此产生的房屋占有使用费损失属于原告自身过错造成的损失，不应由被告承担。况且，案涉六、七、八层房屋因为违建消防不过关，一直处于空置状态。在案涉租赁合同到期后，被告通知原告不再续租房屋、进行房屋交接时，原告以要整栋交付为由，拒不收房。因此案涉租赁房屋的第六、七、八层自始不应计算房屋占有使用费。第三，在原告以被告为被执行人向宝安区法院申请强制执行要求退还房屋的（2017）粤0306执8520号执行案件中，因原告拒不收房，且房屋一、三、四、五层的实际占有、使用人孙四晚、郭先武以被告不是房东为由拒绝向被告支付房租，原告也未授权被告收取房租，因此导致案涉房屋占有、使用费等损失扩大，对此原告自身也存在过错。第四，退一步讲，即使被告应当承担房屋占有使用费，原告主张的损失期限和计算标准也过高且不合理。1.在2016年4月28日时，案涉租赁房屋第二、六、七、八层已是空房完全可以收回，而第一、三、四、五层因被孙四晚、郭先武占有，原告要求被告整栋房屋交付才收房，因而拒绝接收已经空置的二、六、七、八房屋。被告无奈于2017年4月10日收到法院的执行通知后，立即将案涉租赁房屋的第二、六、七、八层的钥匙交给了执行法院，因此自2017年4月10日之后的第二、六、七、八层对应的房屋占有使用费原告无权主张。2.本案原告主张的房屋占用费计算期间处于原房屋租赁合同纠纷即（2015）深宝法龙民初字第1564号案件判决执行之前，因此案涉租赁房屋共八层的房屋占有使用费也只应按照该判决书确定的标准即每月23,400元计算，且只应计算到宝安区法院发出执行令之时即2017年4月10日。此后，宝安区法院执行法官以维护社会稳定需要，对案涉租赁房屋一、三、四、五层的强制执行暂缓，因此，2017年4月10日之后不应计算房屋占用费。第五，原告并无证据证明是否存在门窗毁损的事实、毁损原因、毁损的数量、损失大小、毁损直接责任人等事实。第六，电费，1.被告已于2017年4月10日将案涉房屋的第二、六、七、八层的钥匙交给法院，从该日之后被告不可能占有、使用案涉房屋，因此之后产生的电费不应当由被告承担，2.石岩永顺包装材料厂的电费由该厂使用产生，与本案无关，3.部分电费是2017年11月1日之后的电费，系原告收回案涉租赁房屋之后产生的，与被告无关，4.电费违约金不应由被告承担。第七，水费，1.用水地址与案涉租赁房屋地址不同，不能证明系案涉房屋使用产生的水费，2.被告已于2017年4月10日将案涉租赁房屋的二、六、七、八层的钥匙交给法院，从该日之后被告不可能使用案涉房屋，因此之后产生的水费不应当由被告承担责任。第八，本案中，孙四晚、郭先武等人没有给付租金却使用了案涉租赁房屋，是获利一方，而租赁合同到期后被告没有使用过案涉租赁房屋，却被诉请要求支付房租，尤其是其中第二、六、七、八层，因原告拒不接收房屋，致使被告无故产生了租赁合同期满之日至2016年4月份期间的租赁损失，因此，被告才是真正的受害人，并且被告在双方租赁合同到期前后，已依法通知三人终止合同，并且依法向法院提起诉讼要求腾退房屋。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案相关情况1.2005年10月21日，被告与原告叶福友签订《租房合同》，约定叶福友将位于深圳市宝安区××（××层大楼）出租给被告，租赁期限为2006年1月1日至2014年1月1日，租房押金为22,000元。2013年11月26日，叶福友全权委托叶日球与被告就该房屋租赁事项签订了补充协议，约定租赁期限按原协议延长至2015年7月10日，并约定2014年1月1日至2014年12月31日租金为每月20,700元，2015年1月l日至2015年7月10日每月租金为23,400元。2015年7月10日，合同到期后，双方决定不再续约。2.被告承租案涉房产期间，先后与柳忠伟、孙四晚、郭先武签订租赁合同，将案涉房产一层、二层、三层、四层、五层分别租给三人，合同期限最长至2015年7月10日届满。3.被告称，曾于2015年7月11日向原告叶福友及叶日球邮寄联系函，称双方合同到期后不再续约，案涉房产已转租给第三方，第三方承租人不愿清空房屋，被告愿意配合原告收回房屋。该邮件因“原址查无此人”被退回，原告称未收到过该函件。4.被告称，曾于2015年7月11日向柳忠伟、孙四晚、郭先武邮寄律师函，通知三人在2015年7月31日前腾空房屋，结清租金、水电等。后，被告分别起诉三人，要求三人腾退房屋。5.2015年11月，被告向本院起诉两原告，要求确认房屋租赁合同及补充协议无效及两原告退还被告押金22,000元。两原告提出反诉，要求被告按原状返还案涉租赁房屋并向原告支付2015年6月1日至2015年7月10日期间房屋占有使用费30,948.39元、按70,200元/月的标准支付房屋占有使用费及滞纳金。2016年5月10日，本院作出（2015）深宝法龙民初字第1564号民事判决书，判决：（1）确认被告与原告叶福友签订的《租房合同》及《补充协议》无效，（2）被告向两原告返还案涉房屋，（3）两原告向被告返还押金22,000元，（4）被告向两原告支付2015年6月1日至2015年7月10日的房屋占有使用费30,948.39元，（5）被告向两原告支付2015年7月11日至2016年4月27日的房屋占有使用费223,860元，（6）驳回两原告的其他诉讼请求。该判决还认定，“若2016年4月27日后有发生占有使用费，由叶福友、叶立森另行起诉”。后，被告不服该判决，提出上诉，被深圳市中级人民法院驳回。6.由于被告未在指定期限内主动履行（2015）深宝法龙民初字第1564号确定的义务，两原告向本院申请强制执行。被告称，在案件执行过程中，于2017年4月10日将案涉房屋二楼和六至八楼的钥匙交给法院，原告叶福友的弟弟叶日球在2017年6月6日确认收到相关钥匙。对此，被告提交了一份叶日球签字的单据。原告称，不清楚相关情况，并承诺在庭后向本院提交书面核实情况，但原告并未提交。原告称，通过法院的强制执行，直至2017年10月底，案涉房屋的次承租人才陆续将房屋腾空。7.两原告提交了拍摄于2017年12月6日的照片，显示案涉房屋的窗户出现多处破损，故要求被告支付修复费用。8.关于电费，电费发票显示原告叶福友名下有三笔电费产生，具体为2017年7月4日至2017年9月1日期间产生一笔电费加滞纳金为8,886.06元，2017年9月1日至11月1日期间产生两笔电费加滞纳金分别为7,196.77元和4,485.66元。还有几笔电费在石岩永顺包装材料厂名下。9.关于水费，水费发票显示原告叶福友名下有两笔水费产生，具体为2017年9月12日至2017年10月12日期间水费分别为541.54元和1,580.31元。判决结果本院认为，根据已经生效的（2015）深宝法龙民初字第1564号民事判决书，被告与原告叶福友签订的《租房合同》及《补充协议》无效，被告应当向两原告返还案涉租赁房屋，并向两原告支付2015年7月11日至2016年4月27日的房屋占有使用费223,860元，若2016年4月27日后有发生占有使用费，由两原告另行主张。关于房屋的返还日期，两原告称在2017年10月底才收回房屋，被告提交的一份由原告叶福友的弟弟叶日球签字的单据上面载明2017年4月10日被告将案涉房屋二楼和六至八楼的钥匙交给法院，叶日球在2017年6月6日确认收到相关钥匙。以上表明，被告至迟在2017年4月10日已经不再占有使用案涉房屋二楼和六至八楼。因此，案涉房屋二楼和六至八楼的占有使用费应当从2016年4月28日计至2017年4月10日，之后的占有使用费被告无需支付。至于案涉房屋其他楼层的占有使用费，被告并未举证证明实际返还的时间，原告称直至2017年10月底才收回房屋，本院予以采信，因此，该部分房屋的占用使用费应当计至2017年10月31日。故，参照双方在《补充协议》中约定的每月租金23400元，2016年4月28日计至2017年4月10日期间的占用使用费按每月23400元计算11个月12天，2017年4月11日计至2017年10月31日期间的占用使用费按每月23400元减半计算6个月20天，金额共计352,560元（23400元×11个月+23400元÷30天×12天+23400元÷2×6个月+23400元÷30天×20天）。两原告主张的超出部分，本院不予支持。关于两原告主张的门窗修复费用，两原告提交的相关照片拍摄于2017年12月6日，此时，两原告已经完全收回了案涉房屋，不能证明门窗的损坏与被告的租赁使用存在关联性，故对两原告主张的门窗修复费用，本院不予支持。关于水电费，两原告提交的水电费发票显示2017年7月4日至2017年9月1日期间产生一笔电费加滞纳金为8,886.06元，2017年9月1日至11月1日期间产生两笔电费加滞纳金分别为7,196.77元和4,485.66元，2017年9月12日至2017年10月12日期间两笔水费分别为541.54元和1,580.31元。上述费用产生期间，被告已经向两原告返还了案涉房屋的二楼和六至八楼，两原告的证据不足以证明水电费发票上的费用是因使用案涉房屋的二楼和六至八楼还是其他楼层而产生，故对两原告主张的水电费，本院亦不予支持。关于被告所称的应当追加孙四晚、郭先武为本案被告，根据合同相对性，两原告并未与孙四晚、郭先武存在合同关系，且被告在《租房合同》及《补充协议》约定的期限届满后，曾起诉次承租人孙四晚、郭先武要求腾退房屋，故本案无需追加孙四晚、郭先武二人为被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告林明安在本判决生效之日起十日内向原告叶福友、叶立森支付房屋占有使用费352,560元；二、驳回原告叶福友、叶立森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,204元，由两原告负担17,102元，被告负担4,102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柳  海  涛人民陪审员 蔡  文  卿人民陪审员 王  先  月二〇一九年十月九日书 记 员 池晓漫(兼)书 记 员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。