福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16165号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路**匹克国际大厦**。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地，住所地北京市门头沟区石龙南路******iv> 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：吴文忠，男，1972年6月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）与被告吴文忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行厦门分公司、安信行公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼，被告吴文忠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行厦门分公司、安信行公司向本院提出诉讼请求：1.吴文忠向安信行厦门分公司、安信行公司支付截至2018年11月30日尚欠的公摊电费562.48元、截至2018年12月31日尚欠的物业服务费28064元、违约金46229.83元，合计74856.31元；2.吴文忠承担安信行厦门分公司、安信行公司为本案所支出的律师费1000元。事实和理由：2014年6月，安信行公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，约定由安信行公司向其开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·平方米，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·平方米。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。吴文忠系厦门市思明区塔埔路****房屋的所有权人。在安信行厦门分公司、安信行公司对案涉房屋提供物业服务期间，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，吴文忠拖欠案涉房屋的物业服务费等相关费用。经安信行厦门分公司、安信行公司多次催要未果，时至今日吴文忠仍未支付上述物业服务费等相关费用。 吴文忠书面辩称，吴文忠所有的案涉房屋已于2015年7月被福建省南安市人民法院查封，吴文忠并未实际入住，案涉房屋在2016年已被法院进入拍卖阶段，吴文忠无法缴交相关物业费。 安信行厦门分公司、安信行公司围绕诉讼请求依法提交了证据，吴文忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利，故安信行厦门分公司、安信行公司所主张的事实和举示的证据，在没有相反证据证明的情况下，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行公司与兴基伟业公司签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定如下：兴基伟业公司委托安信行公司为鑫塔·水尚项目提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·平方米；跃层住宅公共维修金0.8元/月·平方米，平层住宅公共维修金0.6元/月·平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金；安信行公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标，兴基伟业公司有权书面要求限期整改，逾期未整改的，兴基伟业公司有权终止合同，造成兴基伟业公司经济损失的，安信行公司应给予经济赔偿，如因安信行公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行公司自行承担。 之后，安信行厦门分公司、安信行公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定：安信行公司在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部权利义务转由安信行厦门分公司享有和承担；安信行公司并非完全退出《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，对于安信行厦门分公司在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部义务，安信行公司承担连带责任。 上述合同签订后即向厦门市思明区建设局办理备案登记。安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔·水尚项目提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第五章第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追讨行动……为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行公司、安信行厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行公司、安信行厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系吴文忠购买的跃层商品房。吴文忠接收案涉房屋后即接受安信行公司、安信行厦门分公司提供的物业服务。截至2018年11月30日尚欠公摊电费562.48元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费28064元。 针对吴文忠的书面抗辩意见，安信行公司、安信行厦门分公司认为案涉房屋尚未拍卖过户至案外人名下，吴文忠作为案涉房屋的业主仍需支付拖欠的物业服务费等。 本院另案已查明认定安信行公司、安信行厦门分公司为鑫塔·水尚小区提供的物业管理服务存在一定瑕疵。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此规定，开发商与安信行物业公司签订的《前期物业管理服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。吴文忠及安信行物业公司均应依约履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司与兴基伟业公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为吴文忠房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业服务费等费用，依据充分，吴文忠未依约履行，应承担支付物业服务费等费用的责任。在案证据无法证明案外人已通过司法拍卖程序受让取得案涉房屋，吴文忠以其所有的案涉房屋被法院查封并拍卖为由拒缴物业费，于法无据，本院不予采纳。安信行公司、安信行厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由吴文忠负担。 因安信行公司、安信行厦门分公司所提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故其要求支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴文忠于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付物业服务费28064元、公摊电费562.48元； 二、吴文忠于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1696元，减半收取计848元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担517元，吴文忠负担331元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （戴建平） 二〇一九年十月三十一日 法官 助理 （冯莉平） 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。