广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初10873号原告：深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人：余小原。委托代理人：汤新颖，女，汉族，1991年2月6日出生，身份住址广东省深圳市福田区，该司员工。委托代理人：程海，女，汉族，1994年9月23日出生，身份住址湖北省蕲春县，该司员工。被告：孟思彤，女，汉族，1995年1月8日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：孟庆珍，女，汉族，1970年10月18日出生，身份住址广东省深圳市福田区，系被告母亲。上列原告深圳市万科物业服务有限公司诉被告孟思彤物业管理服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法由本院审判员吴颂、人民陪审员钟惠强、刘紫薇组成合议庭适用普通程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤新颖、程海、被告委托代理人孟庆珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为涉案小区的物业服务企业。被告为福田区金海燕花园4栋101室的业主。自2017年1月起万科物业服务有限公司进驻金海燕花园，被告无故拖欠物业管理费、日常收取的住宅专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费、违约金共计22231.33元。依据《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》，被告应当按0.25元/平方米/月的标准交纳专项维修资金。请求法院判令：1、被告支付拖欠金海燕花园4栋101室的物业服务费20433.6元；日常收取的住宅专项维修资金594元、住宅水费752.37元、住宅垃圾处理费203.28元、住宅排污费236.97元；违约金11.11元、共计22231.33元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为：违约金的计算期间为2017年1月1日至2018年10月31日，物业费的本金欠费是20433.6元、违约金是3580.52元；物业专项维修资金本金是594元、违约金是104.09元；水费是752.37元、违约金140元；排污费是263.97元、违约金是44.94元；垃圾处理费本金是203.28元、违约金是42.23元，以上合计26132元。被告答辩称：1、被告为深圳户籍居民，在深圳仅有涉案房产一处房产，为住宅居住功能；2、被告及其家人在深圳居住20多年，先后居住在南山海洋之心、罗湖万科彩园等多套住宅，从无拖欠任何公司及个人任何费用。自2003年购入涉案房产至2016年12月31日，也从没拖欠任何物业及其他费用。2016年7月前此房屋处于出租状态，7月之后收回。重新装修自住至今，由小区邻居可以证明；3、涉案小区是住宅小区，非写字楼或商业，无中央空调、公共厕所之类的商业配套，原告与业委会勾结，从2017年进驻开始，对被告房屋强行收取每平方米8.6元的商业服务费，不合法；4、原告收取一段时间每平方米8.6元之后，就刻意将物业费分拆为两份，一份高层物业服务费、一份物业经营收费，对同一套物业收取两项性质完全不同的费用属于非法；5、涉案小区属于老旧住宅，外立面脱落严重，完全不能与商业楼房相比，不能用商业楼宇作为参考收取物业服务费；6、涉案住宅内部结构一直用于住宅，原告称2017年涉案房屋还注册了艺秦公司，但这个注册是早就注册的，而且没有实际经营。2016年的时候涉案房产确实出租给他人作为咖啡厅注册，但因为被他人举报，没有经营几天就倒闭了。在原告进场的时候，实际就已经没有再经营。而且原告的工作人员每天路过被告家里，都看得到被告母亲在房屋里洗衣服晒衣服，反而假装看不到，认为涉案房屋在经营；7、原告给涉案物业发放欠费通知单的业主姓名都与房产实际持有人不符，可见其服务质量较差。在双方长期处于对抗状态下，互相对骂，原告保安还恐吓威胁被告的母亲，以前物业公司每月收取2.3元的物业费的时候，小区游泳池还可以正常使用，自从原告入驻后，物业服务费上涨了。反而游泳池还无法使用，提供的物业服务与4.3元价格不对等；8、涉案房产属于一楼物业，从不使用电梯，分摊的电梯维护费、保养费、运行电梯的电费都属于占一楼业主的便宜；9、被告对原告起诉的专项维修资金、水费、垃圾处理费、住宅排污费金额无异议，愿意当庭缴纳该部分金额，也随时愿意支付每个月464.4元的物业管理费，22个月共计10216.8元，但对每月超过4.3元的部分物业费不认可；10、原告强行收取双份物业费的行为，带有黑社会性质。经审理查明，原告系金海燕花园物业服务单位，2016年12月27日，原告与深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会签订《金海燕花园物业服务合同》，约定服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业管理服务费高层住宅每月每平方米4.3元；用作商业经营的物业（包括小区会所以及将住宅改成商用或作为集体宿舍的物业）按住宅管理服务费双倍的标准，根据建筑面积由乙方代为收缴。业主或物业使用人每月１日前向原告缴纳当月物业管理服务费，逾期支付从逾期之日起每天按欠费的万分之五交纳违约金。合同还对于原告的物业服务范围以及服务质量标准及要求作出了详细的约定，其中包含小区需制定门禁管制度，严格小区门禁出入，访客需登记，且必须得到被访业主同意方可进入小区，谢绝业主拒绝访问人员或未经业主委员会批准的商贩入内。被告系金海燕花园4栋1A业主，产权证明文件上注明物业建筑面积为108平方米。2017年2月22日，金海燕花园第四届业主委员会及原告共同发出《关于金海燕花园住改商用户收费调整通知》，通知载明根据原告与业委会签订合同的约定，对于包含被告所有的涉案房产在内的15户住改商用户按照管理费双倍标准收取管理费，其中被告房产备注为遇见咖啡。原告当庭确认该份通知并未向被告送达，但在小区大堂进行了粘贴，被告则主张并未收到该通知也未见粘贴。原告向被告发出缴费通知后，被告即提出异议，认为2017年之前确实存在住改商的情形，但2017年之后并未实际作为商业经营所用，并且多次去原告的服务中心与原告沟通。此后，被告一直未向原告支付物业服务费、专项维修资金、水费、垃圾处理费及排污费。被告称因对于原告要求按照双倍标准支付物业服务费存在异议，之前一直要求向原告支付拖欠的费用及按照4.3元标准计算的物业服务费，但遭到原告的拒绝。原告对此回复称不清楚之前原告是否拒绝被告按照单倍标准支付物业服务费及其他各项费用，需要庭后向工作人员核实。但至本判决做出之日，被告均未向本院提交书面核实意见。被告在向本院提交的答辩状中以及庭审中均表明如原告同意按照单倍标准支付物业管理费，可以立刻一次性向原告支付之前产生的所有物业管理费及各项费用，原告亦表示需要回去跟公司核实，但截止本判决作出之日，原告未向本院做出书面回复是否同意被告的上述即刻付款行为。另查，原告称小区的住改商用户是一个动态变化的过程，如果被告没有进行住改商的经营，应提交如工商注册的注销登记、税务清税证明等相关证明文件，并到管理处进行变更。被告一直没有告知原告说被告没有实际经营，原告就一直按照双倍标准要求被告支付物业管理费。被告涉案物业位于一楼，原告入驻时，该物业一半挂牌“遇见咖啡”，一半挂牌“艺秦教育、艺秦贸易”。因为原告无法进入涉案房屋内查看，不清楚是否两个店铺同时经营。2017年下半年的时候，“遇见咖啡”停止营业，一直到原告提起本案诉讼后，被告才将“遇见咖啡”的牌匾拆除，导致原告没有办法拍摄经营照片。而“艺秦教育、艺秦贸易”广告从2017年原告进驻起就一直存在，至今未撕下来，并有照片为证。被告则称经营教育或是经营咖啡店都是2015年－2016年期间。原告拍摄的照片时间不明，上面显示的广告上的电话两年前就停机了。被告曾多次去原告管理处告知原告涉案房产没有经营，要求按照单倍标准支付物业管理费，遭到原告拒绝。并发生争执，原告都进行了录像。本院认为，原告与业委会签订的物业服务合同对作为业主的被告具有约束力，原被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。被告应按照合同约定按时向原告支付物业管理费、专项维修资金、水费、排污费、垃圾处理费。原告有权要求被告支付2017年1月至2018年10月31日的上述费用。关于涉案物业是否存在住改商问题。按照合同约定用作商业经营的物业（包括住宅改成商用）按管理费的双倍标准计收物业管理费。但原告与业委会签订的物业服务合同中并未明确约定住改商的认定标准以及认定主体。作为商业使用的物业，因为存在经营，一定程度上会对邻里关系、公共设施设备的管理和维护、小区的安保及清洁等各方面造成一定的影响，会增加物业服务企业人力物力的投入，这也是业委会与原告签订的物业服务合同对于住改商用户加收物业服务费的合同条款制订初衷。原告作为物业服务单位提起本案诉讼，应举证证明被告名下的涉案房屋在原告主张的计费期间内系用做商业用途。原告提供了落款日期为2017年2月22日的业委会与原告共同向涉案金海燕花园各住改商商户发出的收费调整通知、涉案物业工商注册登记信息以及拍摄时间不明的窗户上粘贴的广告用以证明被告的物业系作为商业使用。但首先，原告并未提交证据证明收费调整通知已合法向被告送达，被告对此亦予以否认；其次，原告庭审中亦确认该通知所列明的住改商用户存在动态变化，之后业委会并未动态变化再次向住改商用户发出变更通知。原告主张如住改商的变更需业主或物业使用人向原告提交书面申请并附相关证明文件，否则不予以变更。原告的该项主张没有合同依据；再次，原告主张涉案房屋进行了工商登记，但现实情况下将房屋租借给他人作为公司注册地址而非实际经营地址的情形比比皆是，仅凭工商登记不足以证明涉案物业实际进行了经营。原告虽提交照片用于证明涉案房屋的窗户上粘贴了广告，但原告未举证证明该照片的拍摄时间，且照片上涉案物业门窗紧闭，无法证明屋内是否正在经营；最后，被告的物业位于一楼，原告主张该物业一半经营咖啡厅一半经营教育。常理上来说，如确如原告所述的被告物业存在持续经营，理应有顾客上门进行消费或者学生入内进行培训，而涉案小区属于封闭式小区，根据物业服务合同约定，小区安装监控设施，原告也负有来访登记的合同义务，非经被告同意，来访人员不得入内。原告未提交相应的监控证明被告物业实际经营，也未提交2017年1月至2018年10月期间被告物业经原告同意的来访人员登记情况，不足以证明被告的物业存在住改商情形。对此，原告应承担举证不能的法律后果。对于原告主张被告的物业应按照双倍标准支付物业服务费，本院不予支持。则被告应向原告支付2017年1月至2018年10月31日的物业服务费10216.8元（4.3元×108平方米×22个月）、专项维修资金594元（0.25元×108平方米×22个月）以及被告无异议的水费752.37元、住宅垃圾处理费203.28元、住宅排污费236.97元。至于逾期支付上述费用的违约金，被告在答辩时及庭审时多次表示如原告同意，早就愿意一次性也同意当庭一次性向原告支付上述费用。但原告对于被告即时履行的要求一直未给出明确答复，庭审中也不置可否，称需要庭后考虑。而被告主张的原告提起诉讼前，被告曾多次前往原告处，要求按照单倍标准支付物业服务费及其他费用，但遭到原告的拒绝的情形是否存在的问题，被告虽未提交相应的证据证明，但原告当庭也未给出确定回复，至一审判决作出之日亦未答复本院。对于原告主张被告支付逾期支付上述费用的违约金，本院不予支持。依据上述认定，根据公平原则，本案中本院支持原告诉讼请求部分对应的诉讼费用应由原被告分摊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、被告孟思彤应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付自2017年1月至2018年10月31日的物业管理费10216.8元、专项维修资金594元、水费752.37元、住宅垃圾处理费203.28元、住宅排污费236.97元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费356元（已由原告预交），由原告负担260元、由被告负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 钟  惠  强人民陪审员 刘  紫  薇二〇一九年十月十六日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣