广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初496号原告：叶伟强，男，1966年3月25日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。被告：陈少雄，男，1959年4月12日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：叶连兴，女，1958年7月3日出生，汉族，住广东省东莞市，以上两被告共同委托诉讼代理人：麦洁鸿，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：邓彩娥，女，1972年5月25日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：姚本球，广东嘉众律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪小东，广东嘉众律师事务所辅助人员。被告：王家仔，男，1951年12月1日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：林受昌，男，1957年11月5日出生，香港特别行政区居民，被告：东莞市正盈实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇金洲村太沙路398号正扬大厦一幢202室。统一社会信用代码为91441900796265388T。法定代表人：袁汝东，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫嘉颖，广东魁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳杰，广东魁峰律师事务所律师。原告叶伟雄诉被告陈少雄、叶连兴、邓彩娥、王家仔、林受昌、东莞市正盈实业投资有限公司（以下简称：正盈公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭进行了审理,后变更合议庭组成人员，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方亚、陈浩鹏，被告邓彩娥委托诉讼代理人姚本球，被告正盈公司委托诉讼代理人莫嘉颖、陈佳杰到庭参加诉讼，被告陈少雄、叶连兴、王家仔、林受昌经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。第一次庭审时，中国农业银行股份有限公司东莞虎门支行称其与正盈公司之间的案件已执行终结，与原告之间不存在任何法律关系。第二次庭审时，原告申请撤销对中国农业银行股份有限公司东莞虎门支行的起诉，本院当庭裁定予以准许。原告诉讼请求：一、解除登记在被告正盈公司名下位于东莞市××镇金洲村××正××大厦××、××、××、××室（以下简称：案涉物业）的查封，停止对案涉物业的执行；二、确认案涉物业归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，原告与被告正盈公司分别签订了编号为73、75、76、77号《楼宇认购书》，购买由被告正盈公司开发的案涉物业，并于同日支付了案涉物业购房款，被告正盈公司也于当日将物业交付原告占有使用，由于被告正盈公司原因，原告经多次催促办理案涉物业的过户登记手续，但被告一直未予办理。2017年7月初，案涉物业租客告知原告该物业已被法院查封，后经了解得知，被告陈少雄、叶连兴等人因与被告正盈公司民间借贷纠纷向东莞市第二人民法院申请财产保全措施而被查封，为此原告向法院提出所有以异议，要求中止对案涉物业的执行，但法院裁定驳回了原告的异议请求，遂提出本案执行异议之诉。原告认为，原告与被告正盈公司之间就案涉物业的交易行为合法有效，被告正盈公司也早已将案涉物业交付原告占有使用，虽然由于被告正盈公司的原因未能办理权属变更登记手续，但案涉物业相关权利属于原告所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告符合该规定关于在法院查封前已签订合法有效书面合同、已合法占有案涉不动产、支付全部价款且未办理变更过户登记不存在过错等条件，法院应解除对案涉物业的查封并停止执行。被告正盈公司书面答辩称：因答辩人拖欠原告借款未归还，双方协商同意原告购买答辩人案涉物业，并用拖欠的借款冲抵应付购楼款，多退少补，后双方于2014年8月21日签订案涉物业的《楼宇认购书》，答辩人向原告出具了相应收据，表示原告已付清案涉物业的购楼款。后虽然案涉物业已交付原告使用，但因原告委托答辩人出售该物业，故此原告一直未要求答辩人签订正式购房合同，亦未要求答辩人办理产权转移登记手续，案涉物业未办理过户手续并非因答辩人原因造成的。请求法院查明事实，依法作出判决。被告邓彩娥庭审答辩称：法院作出的执行裁定书查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈少雄、叶连兴、王家仔、林受昌未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据。经审理查明：本院在执行陈少雄、叶连兴、邓彩娥等与正盈公司系列执行案中，查封了正盈公司名下位于东莞市××镇××沙洲村××正××大厦××、××、××、××室，叶伟强以案涉物业是正盈公司已向其出售并取得物业所有权，而向本院提出执行异议，以排除执行。本院经审查后，作出（2017）粤1972执异150号执行裁定书，驳回了叶伟强的异议请求，叶伟强对此不服，遂提起本案执行异议之诉。2014年8月21日，叶伟强分别与正盈公司签订四份《楼宇认购书》，楼宇认购书约定叶伟强向正盈公司购买位于东莞市××镇正扬时代二栋四单元五层504房（建筑面积193.39平方米）、603房（建筑面积198.15平方米）、604房（建筑面积193.39平方米）、702房（建筑面积196.24平方米），房价分别为1547120元、1585200元、1547120元、1432552元，约定付款方式为一次性付款，另认购书载明“卖方已通过范本将待签正式《商品房买卖合同》的条款及内容展示给买方，买方已知悉并同意待签正式《商品房买卖合同》约定的条款及内容”。合同签订后，正盈公司于当天向叶伟强出具收款收据，确认收到504房价款1547120元、603房价款1585200元、604房价款1547120元、702房部分价款893280元，对于702房的剩余价款539272元，正盈公司确认叶伟强已全部支付完毕。2017年7月17日，正盈公司出具了一份《声明及确认书》，内容：正扬大厦二幢504、603、702、703室虽由我公司开发建设，且现还登记在我公司名下，但该物业早于2014年8月21日与叶伟强先生签订《楼宇认购书》，该物业属于叶伟强所有。在签订《楼宇认购书》时，因我公司欠叶伟强先生借款未归还，我司与叶伟强一致同意，借款与购房款相互冲抵，多退少补，现叶伟强已付清了上述物业的购楼款，由于叶伟强要求我司代为出售上述物业，故此至今一直未办理过户登记手续。庭审时，对于借款冲抵购房款的事实，叶伟强与正盈公司均予以确认，但对于未办理过户原因，叶伟强称由于正盈公司资金困难，无法支付房产销售税款，故此一直未能备案并协助办理过户登记手续，并要求本院调查当时售楼部经理何属容调查具体情况，本院调取了东莞市第一人民法院对何属容的调查笔录（东莞市第一人民法院因对正盈公司采取财产保全措施，亦同样查封了正盈公司的其他房产，叶伟强主张享有所有权而排除执行，该院遂调查了何属容的情况），何属容称：其是正盈公司销售主管，叶伟强与正盈公司签订的《楼宇认购书》其作为审核人签名。由于当时正盈公司资金紧缺，而买卖房屋进行网签备案正盈公司需要缴税，故此一直未进行网签备案，后来叶伟强曾多次通过电话或到公司找到交涉，我也将情况向老板汇报，但老板没有说要签买卖合同及网签。另查，东莞市第一人民法院去函国家税务总局东莞市税务局，了解正盈公司自2013年至2016年的税费缴纳情况及自持物业情况，国家税务总局东莞市税务局于2019年6月1日向本院复函，称：正盈公司自持物业需要申报缴纳房产税、城镇土地使用税，2013年至2016年期间，正盈公司就其名下位于东莞市××镇金洲村××正××大厦××套物业（包含正扬大厦二幢402、403、404、502、504、603、702、703号单元）申报房产税1863384.83元、城镇土地使用税216985.75元，合计2080370.58元，其中逾期缴纳税款1467447.48元，拖欠天数最长801天，最后一笔欠税于2017年9月份清缴完毕。东莞市不动产登记中心于2019年8月2日向本院复函，称：正扬大厦二幢603室于2015年7月14日办理了初始登记出证注销，402、403、404、502、504、702、703室于2016年1月8日办理了初始登记出证注销。再查，案外人东莞市莞城茂祥家居装饰部经营者叶伟标于2018年4月20日向本院出具了一份确认函，确认于2006年12月22日、2007年3月12日、3月20日通过其装饰部汇给正盈公司的5600000元、2500000元、200000元，为叶伟强出借给正盈公司借款。另外，叶伟强提供《租赁合同》、银行流水等证据，佐证其已将案涉房产出租给他人使用并收取租金的事实。至于叶伟强称当时签订《楼宇认购书》所涉604房，因正盈公司已另外出售给他人，故此将604房置换为703房，对此事实，叶伟强没有提供书面证据予以证明。以上事实，有执行裁定书、楼宇认购书、收款收据、声明及确认书、询问笔录、东莞市税务局复函、确认书、银行进账单、租赁合同、银行流水、工商查询资料、开庭笔录等附卷为证。本院认为，被告陈少雄、叶连兴、王家仔、林受昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依据原告叶伟强提供的证据及庭审查明事实，依法作出缺席判决。本案中，原告主张对本院查封的正扬大厦二幢504、603、702、703房享有所有权而排除法院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记”，原告的主张必须全部满足上述条件，才能排除法院对案涉房产的执行。其一，关于合同签订问题。原告与被告正盈公司就案涉正扬大厦504、603、702房签订的虽然是《楼宇认购书》，但《楼宇认购书》中对于购买房屋房号、价款、款项支付方式及签订正式《商品房买卖合同》等主要内容作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本院确认原告与正盈公司签订的上述三份《楼宇认购书》等同于商品房买卖合同。同时，该三份《楼宇认购书》签订时间均为2014年8月21日，为法院查封之前签订。另外，根据东莞市不动产登记中心出具的《回复函》证实，正盈公司分别于2015年7月14日、2016年1月8日，将自持物业504房、603房、702房办理了初始登记出证注销，也佐证了正盈公司有出售自持物业的事实。至于原告称双方签订正扬大厦604房《楼宇认购书》后，因正盈公司将604房另行出售给他人，故此将604房置换为703房的主张，因双方没有签订任何书面协议及相关置换手续，不符合上述关于在法院查封前签订合法有效书面买卖合同的规定，本院就原告排除703房执行的主张不予采纳。其二，关于占有使用案涉房屋问题。原告与正盈公司于2014年8月份签订《楼宇认购书》，且于签订认购书之日即向原告出具了收款收据，也就是说于当时即时抵扣了借款，至今已有5年时间，从情理上分析正盈公司不可能没有向原告交付案涉房屋，且没有任何证据证明因存在客观原因致使房屋交付不能实现。另外，正盈公司也明确确认案涉房屋早已卖给原告，已由原告使用，且原告也提供了租赁合同予以证明，由此可以认定在法院查封案涉房屋前，原已占有案涉房屋。其三，关于支付购房价款问题。原告与正盈公司均确认，因正盈公司有欠原告借款，双方同意用借款冲抵购房款，原告提供由正盈公司出具的声明书、收款收据及由东莞市莞城茂祥家居装饰部汇款给正盈公司的进帐单，形成较为充分的证据，可以认定双方以借款抵扣购房款的事实，虽然原告在购房过程中并没有正盈公司支付价款，但以借款抵扣购房价款，实际也是一种支付方式，且没有因此而侵害其他人的合法权益，故此本院确认原告已全部支付案涉504房、603房、702房的价款。其四，关于未办理房产过户登记问题。庭审时，正盈公司称因原告委托其出售案涉房屋，所以一直未办理过户登记手续，其不存在过错，但却未能提供相关证据予以证明，原告委托正盈公司出售如此巨额房产，没有出具书面委托书，如正盈公司接受委托，也不要求原告出具委托书，不符合作为经济人正常的交易习惯，本院不予采信。据东莞市第一人民法院对正盈公司售楼主管何属容（与原告签订楼宇认购合同的审核人）询问情况可知，正盈公司因资金出现困难，而房屋网签需缴纳税费，所以一直未与叶伟强签订房屋买卖合同，叶伟强也多次到公司及打电话找她催促办理，她也向老板袁汝东汇报，但老板没有表示签订买卖合同之意。另外，从东莞市务局出具的复函，也印证正盈公司自2013年至2016年拖欠高额税费的事实。故此，本院认为房屋未能办理过户登记手续，原告并不存在过错。综上所述，原告就案涉正扬大厦504房、603房、702房请求中止执行，符合上述法律规定的四种情形，本院予以支持，对于703房中止执行请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。至于原告主张确认案涉房屋归属其所有，本院认为，原告与正盈公司之间签订的认购书，并不产生物权变动的法律后果，只因其购买行为从而在法律上产生对案涉房屋物权的期待权，而排除法院执行，其并未取得案涉房产所有权，故此对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）、第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行登记在被告东莞市正盈实业投资有限公司名下的位于东莞市虎门镇金洲村太沙路398号正扬大厦二幢504、603、702房；二、驳回原告叶伟强的其他诉讼请求。本案诉讼费54584元，由原告负担13817元，由被告陈少雄、叶连兴、邓彩娥、王家仔、林受昌、东莞市正盈实业投资有限公司共同负担40767元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  曾秀春人民陪审员  彭必政二〇一九年十月二十八日书 记 员  邓晓敏