湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1125民初3331号原告：程志平（曾用名程治平），男，1966年9月6日出生，汉族，湖北省浠水县人，务工，住浠水县，委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚茁静，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：徐祝林，男，1969年12月25日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体，住浠水县，被告：徐仕兰（系被告徐祝林之妻），女，1969年8月20日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体，住浠水县，二被告共同委托诉讼代理人：谢中秋，湖北华浩诚信律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：邹秋红，女，1968年8月24日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，无业，原告程志平与被告徐祝林、徐仕兰、第三人邹秋红返还原物纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告程志平及其委托诉讼代理人贺国兵、姚茁静，被告徐祝林、徐仕兰及其共同委托诉讼代理人谢中秋，第三人邹秋红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程志平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告位于浠水县××××北路的房屋（证号为浠政清字第××号）及房屋所有权证；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与浠水县农业科学研究所于1999年7月20日签订了（浠）房买卖契字××号《房地产买卖契约》，浠水县农业科学研究所自愿将座落在清泉城区双桥××）东门的房地产（房屋建筑面积61.74平方米）出售给原告，同年12月8日，浠水县人民政府为原告颁发了浠政清字第××号浠水县城镇私房屋所有权证。2007年邹秋红（和原告未办理婚姻登记）向二被告借款9万元，将原告的房屋所有权证抵押给二被告，并占用该房屋。原告对邹秋红向二被告借款及将房产证抵押的行为毫不知情，以为二被告利用该房屋出租所得租金抵扣邹秋红的借款，一直没有在意。自2015年起，原告一直找二被要求返还房屋及房屋所有权证，二被告拒绝返还。原告认为，二被告所侵占的房屋系原告个人财产，未经原告同意，邹秋红将原告的房屋抵押给二被告，其行为属无权处分，二被告依法应予返还，故原告提起诉讼，望判如所请。被告徐祝林、徐仕兰共同辩称，1、原告不是本案真正当事人；2、原告无权请求返还；3、被告善意取得讼争房屋；4、被告属于有权占有；5、被告徐仕兰不是本案真正当事人；6、依法不支持原告的诉请；7、原告陈述的事实与本案事实不符。第三人邹秋红陈述意见：因我当时没有钱，在徐仕兰那里拿了六万元，就将房产证抵押，并将该房子租给徐仕兰十年，后又欠她三万元，六万元作为房租，三万元的条子没收回。原告程志平为支持其主张，向本院提供证据：1、原、被告以及第三人身份证复印件及户籍证明；2、房地产买卖契约复印件；3、房屋所有权证复印件；4、查询结果。二被告质证认为：对证据1中原告的身份信息有异议，原告与第三人有婚生女，因此二人是事实婚姻；证据2、3不是原件，且“买方”、所有权人姓名均为“程治平”，与本案原告没有关联性；对证据4真实性无异议，对关联性有异议。第三人邹秋红对原告提供的证据均无异议。二被告为支持其主张，向本院提供证据：1、房屋所有权证及第三人邹秋红与被告徐祝林签订的转让书；2、第三人邹秋红家庭成员信息及两份调查笔录（程家知、程桂芳）；3、结婚登记档案信息。原告程志平质证认为：对证据1房屋所有权证真实性无异议，因为房产证登记为原告个人，不是邹秋红，邹秋红无权处分，即使邹秋红签订协议也是无权处分；对证据2户籍登记信息没有异议，对程桂芳、程家知的调查笔录真实性有异议，两证人与被告有特殊身份关系且两证人都是听说的，故该组证据无证明力。对证据3二被告提出原告与第三人为事实婚姻，需要提供证据证实。第三人邹秋红质证认为：对房产证无异议，转让书不是我写的，我写的是收条。对两份调查笔录的质证意见与原告意见一致。证据3与本案无关。第三人邹秋红未向法庭提交证据。在诉讼过程中，第三人邹秋红向本院申请对2007年元月21号《转让书》中“邹秋红”签名的真实性进行笔迹鉴定。本院先后两次委托湖北三真司法鉴定中心，该中心以“发现鉴定材料不完整、不充分，鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力”，决定不予受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1、3，被告提供的证据1房屋所有权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据2房地产买卖契约虽为复印件但结合双方当事人当庭陈述意见及其他证据，本院予以确认；对原告提供的证据4，是土地登记机关作出的说明，且本院在诉讼过程中对涉案房产土地权属进行调查，涉案房屋未作登记；对被告提供的证据1转让书，虽然第三人认为该转让书中的“邹秋红”签名不是其本人签字的，但其不能提供有效的证据予以证实，结合被告提供的证据2程桂芳、程家知证人证言，本院予以确认；对被告提供的证据3与本案无关联，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年，原告程志平与第三人邹秋红未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活，双方于1991年11月27日生育一女。1999年7月20日，原告程志平与浠水县农业科学研究所签订（浠）房买卖契字××号《房地产买卖契约》，购买浠水县农业科学研究所位于浠水县××××）东门的房屋一套，房屋建筑面积61.74平方米，成交价格70000元。同年12月8日，原告取得了该房屋的浠水县城镇私房屋所有权证（证号：浠政清字第××号）。第三人邹秋红与被告徐仕兰系表姊妹关系。2007年第三人邹秋红因家庭经济困难，向被告徐仕兰借款30000元，后又借款60000元，共计90000元。邹秋红因无钱偿还，遂将涉案房屋转让给二被告，同时向二被告交付了涉案房屋及房屋所有权证，双方一直未办理房屋过户手续。期间原告一直在外地务工，极少回家，直到2017年原告程志平发现涉案房屋由二被告长期占有，原告要求二被告返还遭拒，遂形成本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：第三人邹秋红转让涉案房屋的行为的效力问题？二被告是否应当向原告返还房屋？本案原告与第三人于1991年即以夫妻名义同居生活并生育孩子，符合事实婚姻的构成要件，故双方系事实婚姻。原告在夫妻关系存续期间购得的房屋，虽登记在原告个人名下，仍应认定为夫妻共有财产，第三人向被告徐祝林出具房屋转让书，虽然该转让书在形式要件上有瑕疵，但结合其他证据，可以认定双方之间的买卖关系成立。而原告及第三人均主张是以涉案房屋向二被告抵押借款，并以租金偿还借款，但双方均未能提供有效证据予以证实，故本院对其主张不予支持。但是按照“地随房走”的原则，房屋买卖必然涉及到土地使用权的转让问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”以及第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案原告于1999年从浠水县农业科学研究所购买涉案房屋，同年办得涉案房屋的房屋所有权证，但涉案房屋至今未取得土地使用权证。原浠水县农业科学研究所属于国家单位，其取得土地使用权为划拨用地，因此涉案房屋为划拨土地上房屋，不同于一般商品房，属于限制销售的房屋，国家立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损，应当取得有批准权的人民政府审批，并交纳土地使用权出让金。经查，涉案房屋至今未取得土地使用权证，亦未有补足或交纳土地使用权出让金的相关凭证，违反了国家强制法规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故本院认定涉案房屋的转让行为无效，对原告请求二被告返还房屋的诉请，予以支持。但原告主张要求被告返还房屋产权证书，不在诉讼范围之内，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐祝林、徐仕兰限于本判决生效后三十日内返还原告位于浠水县清泉镇双桥北路房屋（房产证号：浠政清字第××号）；二、驳回原告程志平的其他诉讼请求。本案受理费1550元，由被告徐祝林、徐仕兰负担，被告负担的部分亦于上述履行期限一并付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长 翟 群人民陪审员 高 亮人民陪审员 韩建军二〇一九年十月三十日书 记 员 吴 萍