天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初13567号原告：天津市浩达物业管理有限公司，住所地中小企业发展大厦（临时住所：天津市红桥区芥园道怡华园明华里6-101底商）。法定代表人：郭桂英，总经理。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。被告：石培忠，男，1968年10月22日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市浩达物业管理有限公司与被告石培忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市浩达物业管理有限公司的委托诉讼代理人田珺，被告石培忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市浩达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年3月2日至2018年12月31日期间的物业服务管理费13827.57元及滞纳金3666.86元，共计17494.43元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2005年7月20日，原告与案外人天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）签订《天津市前期物业管理服务合同》，为被告房屋所在的天津市南开区黄河道虹畔馨苑小区提供物业服务。依据合同约定，业主应于每月10日前交纳物业服务管理费，逾期交纳的，自逾期之日起按每天应交物业服务管理费的万分之三的比例向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约向虹畔馨苑小区提供了完善的物业管理服务。被告系该小区业主，房屋建筑面积142.08平方米，物业费标准按照1.68元/平方米/月收取，欠费期限为2014年3月2日至2018年12月31日，拖欠物业服务管理费13827.57元、滞纳金3666.86元。经原告多次催要未果，故成讼。被告石培忠辩称，1.欠费期间起算时间应该是2014年3月3日；2.原告与被告之间没有签订物业服务合同，原告向被告主张物业服务管理费没有依据；3.2005年7月20日，原告与中腾公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》中约定的收费标准是每月每平方米1.68元，依据当时的政策，原告必须到当地的物价局及住建局去备案，但被告有证据证明当时的备案资料涉嫌造假，因为当时虹畔馨苑小区的项目还在建设中，小区交付日期是2008年，交付项目现场的实际情况与原告及中腾公司在物价局及住建局备案资料有严重的差异，小区的一到八号楼首层规划图是车库，竣工验收图也是车库，实际改为住宅按商品房进行销售。所以原告与中腾公司在2005年核算的每月每平方米1.68元物业服务管理费涉嫌造假，没有按照小区实际情况进行核算；4.小区花园安装有两部电梯，自2008年被告入住至今从未投入使用过，《天津市前期物业管理服务合同》上面明确记载，住宅建筑面积其中含电梯物业服务管理费是1.68元，所以不认可物业服务管理费收费标准；5.《天津市前期物业管理服务合同》明确写明需要向业主公示物业服务费用收入情况，小区电梯轿厢有广告，这些收入原告从来没有向业主公示过。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2005年7月20日与建设单位天津市中腾房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对天津市南开区黄河道虹畔馨苑小区进行前期物业管理服务，期限自2005年7月20日开始至本物业首次业主会确定物业服务管理企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第七条物业管理服务费用中约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.88元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.8元由业主交纳。业主每月10日前交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。该合同向天津市房地产管理局进行了备案登记。合同签订后，原告依约向虹畔馨苑小区提供了物业管理服务。另查，被告石培忠系天津市南开区房屋所有人，建筑面积142.08平方米，拖欠自2014年3月3日至2018年12月31日期间的物业费13828.87元。被告提交其交纳2009年3月2日至2014年3月2日物业费9000元的收据一张，原告对此不持异议。庭审中，原告为证明其诉讼请求提交其与中腾公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》；被告提供原告与其他业主单独签订的物业服务合同，该合同物业服务管理费为住宅建筑面积每月每平方米1.68元，证明原告未与被告签订过物业服务合同。本院认为，被告提供的物业服务合同不能对抗原告提供的《天津市前期物业管理服务合同》，原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》具有真实性、合法性、关联性，该证据的证明力本院予以确认。关于被告提交的规划设计图、竣工验收图，证明该小区一至八号楼一层原设计为车库，实际按住宅商品房销售，原告按1.68元标准收取物业服务费属于欺诈行为。原告对此不予认可。本院认为，被告提供的该组证据与本案不具有关联性，建设单位未按规划设计施工，不属于本案审理范围，上述证据不能证明物业服务管理费收取标准存在欺诈行为。另外，原、被告确认该小区到目前为止未成立业主会。另外，在本院审理的涉及原告起诉虹畔馨苑小区其他业主交纳物业服务管理费的关联案件中，已查明原告提供的服务存在瑕疵。本院认为，原告与建设单位中腾公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。被告的抗辩理由，与本案并非同一法律关系，本案不予涉及。关于被告应交纳物业服务管理费数额一节，原告主张13827.57元，该费用低于本院核算的金额，该项诉讼请求本院予以支持。综合考量原告物业服务标准、等级和庭审调查等因素，原告对被告提供的服务存在部分瑕疵，本院酌定被告应给付原告自2014年3月3日至2018年12月31日的物业服务管理费13827.57元的90%，计12444.81元。关于原告主张的滞纳金一节，《天津市前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平。但鉴于原告提供的服务存在瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告石培忠给付原告天津市浩达物业管理有限公司自2014年3月3日至2018年12月31日的物业服务管理费12444.81元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元（已减半收取），由被告石培忠负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市浩达物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇一九年十月十七日法官助理赵敏书记员王娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。