济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2631号原告：金树旺，男，1999年12月3日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国艳，山东瀛岱律师事务所律师。被告：济南御峰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，1980年5月27日出生，汉族，济南御峰置业有限公司员工，住济南市。原告金树旺与被告济南御峰置业有限公司（以下简称御峰置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告金树旺的委托诉讼代理人李国艳，被告御峰置业的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金树旺向本院提出诉讼请求：1.请求御峰置业按照金树旺已付总房款日万分之一的标准支付2019年1月1日起至房屋取得综合验收备案证明之日止的逾期交房违约金（暂计21118.77元，暂计至2019年3月31日）；2.本案诉讼等费用由御峰置业负担。庭审中，金树旺明确逾期交房违约金的计算方式：以2346531元为基数，自2019年1月1日起至取得综合验收备案证明之日止，按日万分之一计算。事实和理由：金树旺购买御峰置业开发的恒大御峰项目4号楼1单元202号房产。合同约定的交房时间为2018年12月31日，合同约定的交房标准为取得《分期综合验收备案证明》，然截止诉讼之日仍未取得。根据《商品房销售管理条例》第七条、《山东省商品房销售管理办法》《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》、济南市城乡建设委员会对御峰置业的责令停止违规交房的处罚通知可知，御峰置业建设的房屋不具备法律规定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，御峰置业应该按照已付房款日万分之一的标准向金树旺支付逾期交房违约金。御峰置业辩称，1.涉案房屋符合合同补充协议约定的交付条件。双方签订的补充协议第四条将合同第八条的交房条件变更为：出卖人应当在2018年12月31日前，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》的商品房交付买受人使用。同时补充协议第十六条约定，“本补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，因此案涉房屋的交付条件应以补充协议第四条为准。案涉房屋经五方验收备案，并已取得《建筑工程消防验收意见书》《特种设备使用标志》（电梯），在2019年1月25日向金树旺发出交房通知时已经取得补充协议约定的交付条件。2.案涉房屋交付符合法律规定，金树旺主张的交房条件并非法律、行政法规的强制性规定。御峰置业已经依据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，组织完成了案涉房屋的验收，并依据第四十九条之规定办结备案，取得了行政主管部颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，在双方当事人已经就房屋交付条件在遵守法律、行政法规进行明确约定的前提下，金树旺再以地方性法规规章及行政管理措施为由主张的延期交房违约金没有法律依据。综上，御峰置业交付的房屋符合合同约定，合同补充协议是双方真实意思表示，合法有效，约定的交付条件不违反法律和行政法法规的强制性规定；金树旺的主张无合同和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据和事实真实性无异议：原告提交如下证据：《济南市商品房买卖合同》、付款收据、房屋权属信息、济南市住房和城乡建设局2019年4月18日《政府信息公开告知书》及附件（关于济南恒大御峰项目交楼整改报告）打印件、济南市城乡建设委员会2019年3月7日《政府信息公开告知书》及附件（责令停止违规行为通知书）打印件、济南12345回复照片打印件，御峰置业提交的房屋建筑工程竣工验收备案单复印件、建筑工程消防验收意见书复印件、特种设备使用标志、快递回执单等证据.对双方有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，金树旺与御峰置业签订《商品房买卖合同》，约定金树旺购买恒大御峰项目4号楼1单元202号的房产，房屋总价款2344886元；出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。合同还约定其他事项。合同附件五补充协议对合同第四条作出变更：本合同第四条约定的商品房总价款不包含部分装修款。该商品房单价及总价均按含合同全部装修款等进行计算，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（含全部装修款等）14261.16元，该商品房总价款（含全部装修款等）2346531元。补充协议亦对合同第八条作出变更：出卖人应当在2018年12月31日前，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意变更商品房交付条件，不应以商品房交付条件的变更，而向出卖人主张逾期交房责任。补充协议还约定其他事项。合同及附件签订后，金树旺实际向御峰置业支付了购房款2346531元。2019年1月7日，涉案房屋所属建筑工程消防验收合格（济公消验字［2019］第0007号）。2019年1月24日，涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》（编号：201924021-6）。2019年1月25日，御峰置业向金树旺送达交房通知书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对合同成立、合同效力均无争议,争议的是涉案房屋交付条件及御峰置业逾期交房违约责任的确定。关于涉案房屋的交付条件，本院认为，商品房的竣工验收是由国家法律规定，并且涉及商品房质量安全、业主的人身安全，出卖人交房的法定最低标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。若合同中约定的交房标准低于法定最低标准的，应以取得竣工验收备案单的时间作为计算逾期交房违约金的截止日期。本案中，补充协议约定的交房条件显然低于法定最低标准，故涉案房屋应以取得竣工验收备案单的时间即2019年1月24日作为计算逾期交房违约金的截止日期。关于该违约责任，双方签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定了违约金，即以购房款为基数按日万分之一计算违约金，且双方对该计算标准均无异议。因此，对上述约定的违约金本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金树旺逾期交房的违约金（自2019年1月1日起至2019年1月24日止、以2346531元为基数、按日万分之一计算）；二、驳回原告金树旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取计165元，由被告济南御峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年十月十九日书记员 纪建卫