上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27807号原告：杨广，男，1994年10月8日出生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：杨帆。被告：李士恩，男，1975年7月2日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李士安。原告杨广与被告李士恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告杨广于2018年11月7日申请对上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)内是否存在：1、8个铝合金窗户的窗框及外墙破损；2、室内强电及弱电损坏；3、室内墙壁及下水管损坏。以及如存在上述情况，对造成损坏的原因进行鉴定。本院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号确定由上海源正科技有限责任公司进行司法鉴定。该公司于2019年3月4日出具司法鉴定意见书，本院于收到司法鉴定意见书后送交双方，并于2019年4月8日对本案公开开庭进行审理。原告杨广及其委托诉讼代理人杨帆，被告的委托诉讼代理人李士安到庭参加了诉讼。庭审中，因原、被告对房屋租赁期间物品损坏价值发生争议，原告申请对修复方案进行修复费用鉴定。本院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号确定由上海东方投资监理有限公司进行司法鉴定。该公司于2019年7月23日出具司法鉴定意见书。本案于2019年4月25日转为普通程序，并于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告杨广到庭参加了诉讼，被告李士恩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告履行房屋整修、恢复原状义务，如被告不履行的，须向原告支付房屋整修费60,330元(人民币，下同)；2.判令被告赔偿原告因被告未及时履行房屋整修义务，导致原告不能及时出租的租金损失16,000元(按4,000元/月为标准，自2018年4月20日暂计至2018年9月1日止)。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付房屋整修费18,664.42元；2.判令被告赔偿原告因被告未及时履行房屋整修义务，导致原告不能及时出租的租金损失68,000元(按4,000元/月为标准，计算自2018年4月20日至实际清偿之日止)。事实和理由：原告是坐落于上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。2013年4月19日，原告委托母亲徐诗荣与被告签订了一份《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告使用，用途为住宅，租赁期限为5年，自2013年4月20日起至2018年4月19日止。前三年月租金为3,500元，第四年开始月租金为4,000元。押金为3,300元，每3个月结算一次，提前7天支付下次房租。双方同时约定被告不得损坏墙体、交房时需将房屋恢复原状。合同签订后，被告违反合同约定，损坏房屋墙体、门窗，擅自改变下水管、电线线路，并且未经原告同意将房屋分割转租，给原告造成了严重损失。租赁期限届满后，原告多次要求被告履行合同约定的房屋整修义务，将房屋恢复原状，被告均不予配合。2017年4月27日，原告委托律师向被告发送一份律师函，要求被告于2018年5月5日之前将涉案房屋恢复原状，如被告逾期不履行，原告将委托第三方对涉案房屋进行整修、恢复原状，因委托第三方整修所发生的一切费用，均由被告承担；如因房屋整修，导致原告无法及时将该房屋出租获益的，被告还需赔偿原告损失。然上述律师函寄出后，被告并未答复，原告无奈之下只能起诉至法院。被告辩称：不同意原告诉请。对于原告自行制作的《房屋损坏情况》中记载的项目及金额均有异议，也不同意支付租金损失。对于租金标准被告表示认可。本院经审理查明事实如下：坐落于上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人为原告杨广及其父亲杨帆。2013年3月15日，原告杨广向其母亲徐诗荣出具《授权委托书》一份，载明：现委托徐诗荣在我将自身合法拥有的涉案房屋出租一事中，作为我方的代理人，全权处理相关事宜。2013年4月19日，案外人徐诗荣作为甲方、出租方与被告李士恩作为乙方、承租方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期为5年，自2013年4月20日起至2018年4月19日止。月租金为3,500元。押金为3,500元。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。补充条款：……乙方在租期时间内，有3年为3,500元，其他时间均为4,000元整。乙方不得损坏墙体，只允许在客厅隔一道墙作为房间，乙方交房时须恢复原样。……双方还就其他权利、义务进行了约定。2014年8月20日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：1、不改变房屋结构和损坏房屋，否则承诺人照价赔偿并承担一切后果。……2018年4月，合同到期终止后，双方就涉案房屋返还标准发生争议。2018年4月27日，原告向被告寄送《律师函》一份，载明：……请你方于2018年5月5日之前将房屋恢复原状；如你方逾期不履行的，将委托第三方对房屋进行整修、恢复原状，因委托第三方整修所发生的一切费用，均由你方承担；如因房屋整修，无法及时将该房屋出租获益的，你方还需赔偿损失。……该《律师函》于2018年4月29日由被告所属公司门卫签收。同日，原告父亲杨帆向被告微信发送电子版《律师函》，并要求被告按律师函执行，在指定时间尽快复原，否则将请第三方复原。被告回复：“租的”“已经退了”“我大哥在弄，没必要这样”“你看着办吧，这点事我不可能回上海，你和大哥协商解决”。2018年9月10日，本案被立案受理。2018年11月7日，原告杨广申请对涉案房屋内是否存在：1、8个铝合金窗户的窗框及外墙破损；2、室内强电及弱电损坏；3、室内墙壁及下水管损坏。以及如存在上述情况，对造成损坏的原因进行鉴定。本院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号确定由上海源正科技有限责任公司进行司法鉴定。该公司于2019年3月4日出具《司法鉴定意见书》(源正司鉴[2018]建鉴字第175号)，鉴定意见为：涉案房屋存在下列受损现状：1、8个铝合金窗户的窗框及相邻墙面破损(……北卫，窗上部玻璃破碎、窗把手缺失、窗框上部受损可见钉孔；主卫，窗上部玻璃破碎、窗框上部受损可见钉孔……)；2、室内强电及弱电损坏；3、室内水管损坏。上述受损系二次装修及使用不当所致。本院于收到司法鉴定意见书后送交双方，被告虽于2019年4月8日庭审中提出异议，但于2019年6月26日现场勘查时认可：1、门确实是被告损坏的；2、窗户上留的痕迹是被告安装纱窗后拆除留下的，但这是依原告要求进行的拆除，肯定会有损伤；3、窗户边的墙面原先是被告贴瓷砖的，后应原告要求恢复原状后留下的；4、外露的明装电线是被告装的；5、水是被告外接的，从总阀处接出来的；6、煤气管是被告堵的，但煤气表在交房时就没有。因原、被告对房屋租赁期间物品损坏价值发生争议，原告申请对修复方案进行修复费用鉴定。本院受理申请后，经上海市高级人民法院摇号确定由上海东方投资监理有限公司进行司法鉴定。该公司于2019年7月23日出具《司法鉴定报告》，鉴定意见为：鉴定造价为18,664.42元。庭审中，原告虽对该《司法鉴定报告》提出了5点异议，但诉请仍采纳了该《司法鉴定报告》的鉴定结论。另查明，原、被告均认可双方于2018年6月对涉案房屋进行交接。以上事实由原告提交的《租赁合同》、授权委托书、《房地产权证》、户口本复印件、照片、承诺书、律师函及邮寄凭证、微信截屏、《司法鉴定意见书》《司法鉴定报告》，以及当事人庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告间《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，原、被告双方《租赁合同》到期终止后，被告应按照合同补充条款“乙方交房时须恢复原样”之约定标准返还涉案房屋。被告于庭审期间认可因装修造成房屋部分受损，应承担相应的损害赔偿责任，故本案争议焦点在于，原告因被告返还租赁物未符合双方约定的状态所遭受的损失应如何计算。一、关于房屋受损部分。根据《司法鉴定意见书》所作鉴定意见以及原、被告质证意见及陈述，本院认可涉案房屋因被告装修、使用造成的受损范围为：1、8个铝合金窗户的窗框及相邻墙面破损；2、室内强电及弱电损坏；3、室内水管损坏。对于电线及水管损坏，被告认可系由其加装、外接，故上述对于水、电的修复费用理应由被告承担。至于窗框及相邻墙面损坏，被告认为其依原告意见对装修进行拆除，必然会造成损伤，金额不应由其负担。对此，本院认为，《租赁合同》第七条乙方的义务中约定，“未经甲方同意、乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修”，结合补充条款“乙方不准损坏墙体，只允许在客厅隔一道墙作为房间”之约定，被告在承租、使用涉案房屋时，如需要加装纱窗及加贴瓷砖的，应得到原告同意。考虑到上海夏季的气候及房屋的实际使用情况，即便为生活便利所需被告自行加装纱窗也不应对涉案房屋造成非正常损耗的人为损伤。现被告并无证据表明其在涉案房屋内对窗户的装修经得原告同意，且根据《司法鉴定意见书》，被告的装修行为对涉案房屋窗框造成诸如“玻璃破碎”“五金件缺失”“可见钉孔”等非正常损耗的人为损伤，故该笔修复费用仍应由被告承担。原告虽对《司法鉴定报告》所作造价金额有异议，但仍以该鉴定报告作为诉请基础，本院对该金额予以认可。二、关于租金损失部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被告返还涉案房屋未达到合同约定的标准，理应承担相应的损害赔偿责任。涉案房屋修复期间的租金损失，属于若被告按合同标准返还房屋，原告可以获得的利益损失，被告亦应予以承担。至于租金损失的期间，原告认为应自2018年4月20日计算至实际清偿之日。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告应于被告违约后，采取适当的措施防止损失扩大。本案中，原告一开始主张的房屋损失赔偿金额高达6万余元，远超涉案房屋所受实际损失，且在发送的《律师函》已明确告知被告应“于2018年5月5日之前将房屋恢复原状；如逾期不履行的，将委托第三方对房屋进行整修、恢复原状”的情况下，放任房屋空置，致使损失扩大，原告应自行承担自身造成的扩大损失部分。对于上述损坏的修复期间，本院结合损坏部位、损坏程度及修复难度，酌定为1个月为宜。考虑到2018年5月5日之后，原、被告双方仍在就涉案房屋复原进行协商，被告于2018年6月明确表明不再继续修复，因此修复期间本院酌定至2018年7月初，故自2018年4月20日至2018年7月初之租金损失4,000元/月×2.5月=10,000元应由被告承担。之后的房屋空置，虽因诉讼及司法鉴定造成，但由于原告错误估计房屋实际损失金额，致使协商及解决方式不当，造成损失扩大，该部分租金损失应由原告自行承担。对于房屋押金，原告于2019年3月18日谈话中要求一并处理，故本院在本案中一并予以处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李士恩于本判决生效之日起十日内向原告杨广支付坐落于上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的修复费用18,664.42元；二、被告李士恩于本判决生效之日起十日内向原告杨广支付房屋修复期间的租金损失10,000元；三、原告杨广于本判决生效之日起十日内向被告李士恩返还租赁押金3,500元。案件受理费1,966.61元，由原告杨广负担1,316元，被告李士恩负担650.61元。司法鉴定费32,810元，由原告杨广负担21,960元，被告李士恩负担10,850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 徐 洋人民陪审员 石定伟二〇一九年十月二十八日法官 助理 张 辰书 记 员 李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。