重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初1479号原告（反诉被告）周亚兰，女，土家族，1997年7月27日生，住重庆市石柱县。委托代理人宋科，京师（重庆）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人曾衍理，重庆志和智律师事务所律师。被告（反诉原告）李俊岭，男，汉族，1988年4月16日生，住四川省巴中市。委托代理人黄敏，重庆合纵律师事务所律师（特别授权）。第三人重庆弘熙房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道8号附1号2-16号，统一社会信用代码9150010805481750X6。法定代表人刘世华。委托代理人喻建，男，汉族，1975年5月22日生，住重庆市南岸区，公司员工，特别授权。原告周亚兰与被告李俊岭房屋买卖合同纠纷一案，被告李俊岭在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告周亚兰及其委托代理人宋科和被告李俊岭及委托代理人黄敏，第三人重庆弘熙房地产营销策划有限公司（以下简称弘熙公司）的法定代表人刘世华及委托代理人喻建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚兰向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告之间的房地产买卖居间合同。2、被告向原告支付违约金10万元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原被告及第三人签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告将其所有的位于重庆市南岸区丁香路1号5幢5-3号房屋转让给原告，成交价482000元，付款方式为原告于合同签订时向被告支付定金20000元，于过户当日向被告支付首期款262000元，余款200000元由原告贷款银行支付被告。由于被告房屋处于抵押状态，原告自愿出资80000元用于协助解除抵押，剩余解押款由被告自行出资。合同签订后，原告按约支付了定金，并于贷款审批后的2018年3月27日向被告支付了80000元协助解押款，但被告却未能如约将房屋解押，导致合同无法履行。被告李俊岭辩称：合同于2018年5月24日因原告违约已解除，被告没有违约，不应当支付违约金。合同约定的5万元违约金并不过高。反诉原告李俊岭向本院提出如下诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告5万元违约金。2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月4日，反诉原告和被告及第三人就案涉房屋签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定在2018年4月1日前到银行预约提前还款，反诉被告于2018年3月27日向反诉原告支付了8万元解押款，后反诉原告按约向贷款银行预约了提前还款事宜，并将还款资金全部存入银行账户。但在2018年5月中旬，反诉被告提出不想要房子了，要求反诉原告将已收的房款全部退还，之后反诉原告在2018年5月24日将预付的10万元款项全部退回了反诉被告，导致反诉被告无法向银行进行还款解押。反诉被告周亚兰辩称，我方没有违约行为，不应当承担违约金。即使违约，要求调低违约金。第三人弘熙公司述称，合同签订3天后到建设银行茶园支行办理面签，在2018年3月底按揭通过，在2018年3月27日，买卖双方同时到银行办理解押，提前还款，买方支付了8万元解押款，因卖方有部分解押款自筹，但是一直没有到位，后我方多次催促，卖方一直没有出资解押。经审理查明：2018年3月4日，李俊岭（卖方，甲方）与周亚兰（买方，乙方）及弘熙公司（经纪方，丙方）签订了《房地产买卖及居间合同》，主要约定：李俊岭将位于重庆市南岸区丁香路1号5幢5-3号房屋出售给周亚兰，房屋建筑面积43.05平方米，房屋处于抵押状态，甲方应于2018年4月1日或之前到原贷款银行预约提前还款，并于银行同意提前还款的首个还款日之前还清贷款。在银行规定的领证日期后的三天内，将房地产权证明和银行出具的解除抵押的相关资料原件取出，并到土地房屋权属登记中心办妥解除抵押登记手续，将解除抵押登记手续后的《房地产权证》、《国土证》等原件托管于丙方作为办理产权变更登记手续之用。房屋总价482000元，付款方式为：1、乙方于签约当日向甲方支付定金2万元。2、乙方于过户当日，向甲方支付262000元首期款。3、交易余额200000元，由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行开设的账户。因签本合同时甲乙双方未交割物业，丙方暂管乙方支付个甲方首期款中的1000元作为物业交割保证金，在物业交割完成当天支付给甲方。乙方支付佣金6000元给丙方，签订按揭合同当日支付2000元，过户当日支付4000元。甲乙双方需积极配合丙方在2018年3月15日之前，备齐个人按揭贷款所需资料及费用交于丙方，并到场办理按揭等相关一切手续，同时提供相应合法证件。合同第八条第4款约定，甲乙双方任何乙方拒绝履行本合同或单方违约或违法解除合同，或因其他违约行为导致本合同无法继续履行或不能履行的，守约方有权要求违约方承担违约金5万元。实际损失超过违约金总额的，按实际损失赔偿。丙方收取的中介佣金、按揭服务费不予退还。第6款约定甲乙双方中的任何一方除根本性违约之外的违约行为，违约方应向守约方支付违约金5万元并赔偿相关损失。合同第十条特别约定：甲乙双方协商一致，因该物业为抵押状态，乙方出资八万元解除抵押，出资金额冲抵首付款，剩余解押款由甲方自行出资。上述合同签订后，周亚兰按约向李俊岭支付了定金2万元。另查明，涉案房屋抵押权人为中国邮政储蓄银行，李俊岭在该行贷款余额220000元，抵款期限为2016年8月29日至2036年8月29日，贷款余额为205033.9元。2018年3月27日，周亚兰向李俊岭邮政银行账户转账8万元解押款。同日，李俊岭自行转入128000元，账户余额为208127.92元。2018年3月29日，银行扣除了当月的按揭款1381.16元，李俊岭称已向银行申请了提前还款，但银行未在2018年3月29日扣款。2018年4月2日，该账户转出70000元，账户余额为136746.76元，之后，账户余额一直在减少。2018年5月24日，李俊岭向周亚兰退还了已付款10万元。李俊岭认为系周亚兰主动要求退款，退款即表明双方合同已解除。周亚兰对此予以否认。还查明，周亚兰曾于2018年7月3日向本院起诉，要求解除《房地产买卖及居间合同》，该案于2018年11月1日开庭，李俊岭到庭应诉，但因周亚兰未到庭应诉，该案按撤诉处理。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，周亚兰、李俊岭和弘熙公司签订的《房地产买卖及居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。周亚兰按约向李俊岭支付了定金2万元并于2018年3月27日向其支付了8万元解押款，李俊岭虽认为已申请提前解押，系银行未在2018年3月29日扣款，但其并未举示证据予以证明，且从其银行账户余额看，其后续也并无足额的资金办理解押手续，故应当认为涉案房屋未办理解押手续系李俊岭违约导致。李俊岭辩称2018年5月24日向周亚兰退款即表明双方合同已解除，但周亚兰对此予以否认。李俊岭也并未举示双方协商一致解除合同的证据，本院对此不予采信。因李俊岭未办理房屋解押的违约行为，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，周亚兰据此要求解除合同的诉讼请求成立，周亚兰曾于2018年7月3日向本院起诉要求解除房屋买卖合同，该案于2018年11月1日开庭审理，李俊岭到庭应诉，故《房地产买卖及居间合同》已于2018年11月1日解除。李俊岭基于其根本违约之行为，根据《房地产买卖及居间合同》第八条第4款之约定，应向周亚兰支付违约金5万元。周亚兰另要求李俊岭支付违约金5万元的诉讼请求，不符合合同第八条第6款约定之情形，本院不予支持。李俊岭反诉要求周亚兰支付违约金5万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：原告周亚兰与被告李俊岭签订的《房地产买卖及居间合同》于2018年11月1日解除。被告李俊岭于本判决生效之日起十日内支付原告周亚兰违约金5万元。驳回原告周亚兰其他诉讼请求。驳回反诉原告李俊岭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由被告由周亚兰负担575元（已缴纳），由李俊岭负担575元（此款已由周亚兰垫付，李俊岭于判决生效后直接支付周亚兰）。反诉案件受理费525元，由反诉原告李俊岭负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚泽勇二〇一九年十月二十日书记员  陈正春