贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初6136号原告：钱草，女，汉族，现住贵州省遵义市红花岗区内环路旧货市场。委托诉讼代理人：葛靖，系贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣重兴，系贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。被告：遵义浙商房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路盛邦帝标大楼A栋15层A3-A7号，统一社会信用代码：91520300662963340A。法定代表人：陈挺，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘永杰，系贵州牧心律师事务所律师。原告钱草诉被告遵义浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱草的委托诉讼代理人葛靖、荣重兴、被告浙商房开公司的委托诉讼代理人刘永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱草向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告向原告退还已付房款136857元；三、判决被告赔偿原告损失17368元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于遵义市汇川区昆明路唯一国际房号为3.4-B1-289号的房屋。合同约定房屋总价款为266857元，被告于2018年6月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告支付了购房款136857元。合同约定被告逾期交房超过180日的，原告有权要求退房，被告应在收到退房通知的30日内退还全部已付款。至2019年7月14日，被告也尚未交房，同日，原告向被告送达了退房通知，但至今被告未退还原告全部已付款，也未赔偿原告损失。我方没有按期缴纳尾款，系行使不安抗辩权，理由是对方已经实际丧失履行按期交房的能力，被告从2018年至2019年多次在汇川区人民法院因不能交房被起诉，根据合同法相关规定，被告逾期交房已经是事实，因此原告在接到被告通知办理按揭手续时有权行使不安抗辩权，终止办理按揭。根据商品房买卖合同第8条第3款规定，买受人接到出卖人书面通知15内办理贷款和按揭手续，但被告首次通知办理按揭的时间是2019年7月7日，距离交房时间已经过去372天，构成根本性违约，因此原告不办理按揭是行使不安抗辩权，由于被告的根本性违约，合同约定的解除条件已经具备，因此原告有权解除商品房买卖合同。为此，原告诉至贵院，请求法院公正裁决。被告浙商房开公司辩称：1、驳回原告诉请。2、本案买受人付款上面是否构成违约应当查明。3、不存在逾期交房，在原告方尚有尾款未支付且不能办理银行按揭的情况下，我方行使不安抗辩权不予交付房屋。合同解除权在被告方，不应该在原告方。本院经审理认定事实如下：2018年6月7日，原告钱草与被告浙商房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于遵义市汇川区昆明路唯一国际第3.4幢B1层289号的房屋，合同约定建筑面积13.36平方米，房屋总价266857元。合同第八条约定，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款136857元，余款130000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15内前往指定地点办理贷款相关手续，并交清相关款项和费用。合同第八条还约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除合同，合同解除后×日出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十一条约定，商品房交付时间和条件：出卖人（被告）应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人（被告）承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定，逾期交房责任：……逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议三约定，除合同中所述房款以及维修基金外，出卖人在交房前依据有关规定代收其他代收费用，并保留对期房在建设期内按有关部门调整收费标准和项目的调整权力，或按实际发生数计收。如买受人未付清前，出卖人有权拒交所出售房屋，并自公告交房之日按未付金额日2‰由买受人支付逾期交纳违约金。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告向被告支付购房款136857元。2019年6月17日，被告以微信方式联系原告通知其办理银行按揭贷款，并将《个人按揭贷款需要提供的资料》表发给了原告，而原告以被告不能按期交房为由，终止办理银行按揭，并于2019年7月16日向被告邮寄《退房通知函》要求解除《商品房买卖合同》并退还已付房款。《退房通知函》于2019年7月19日送达被告，被告对《退房通知函》未予签收。原告遂向法院提起诉讼。另查，根据原告提供给被告的微信转账记录以及原告与被告微信聊天记录显示，原告办理按揭贷款需要所提供的资料不符合要求。庭审中，被告陈述2018年和钱草所买同一商场商铺的其他业主，因逾期交房要求被告支付违约金向法院起诉的一共有20家，涉案房屋至今不具备交房条件。原告陈述诉请中赔偿损失17368元是按相同地段商品房每月租金2250元，从2018年6月30日计算到2019年8月7日的，共计是17368元。上述事实，有庭审笔录、《商品房买卖合同》、收款收据、微信截图、《退房通知函》、EMS邮单等证据在卷为证，经庭审质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，合同约定买受人以银行按揭方式付款，原告在支付了首付款136857元之后，未能按照办理按揭贷款的需要提供资料，而以被告不能按期交房为由行使不安抗辩权，终止办理银行按揭贷款并向被告发出通知要求解除《商品房买卖合同》并退还已付房款。而被告抗辩在原告方尚有尾款未支付且不能办理银行按揭的情况下，行使不安抗辩权不予交付房屋，合同解除权在被告方，不应该在原告方。经查，合同约定出卖人（被告）应当在2018年6月30日前向买受人交付房屋，但补充协议约定买受人未付清房款，出卖人有权拒交所出售房屋。故原告先履行付款义务，被告才履行交房义务。庭审中，被告陈述2018年因逾期交房被业主起诉要求支付违约金的一共有20家，亦认可涉案房屋至今不具备交房条件。原告确因自身原因不能办理银行按揭贷款，但如果原告继续履行合同以其他方式支付购房尾款，仍不能实现其取得房屋的合同目的，还会酿成新的讼争，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”规定，可认定被告有“丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，原告据此可行使不安抗辩权中止履行合同，原告不支付房屋尾款的行为不构成违约。原告在被告通知其办理银行按揭后一个月内便向被告邮寄《退房通知函》表明中止履行合同，被告虽对《退房通知函》未予签收，也应视为通知到达对方，依照《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”规定，从原告起诉要求被告返还购房款至法院判决之日有超过2个月的时间，被告仍不能提供证据证明其已恢复履行合同的能力，原告行使不安抗辩权符合履行规范，其不安抗辩权成立，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。被告所持抗辩不符合法律规定，本院不予支持。关于原告的其余诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，双方合同已解除，原告主张被告退还已付房款136857元，本院予以支持。原告主张被告按相同地段商品房租金赔偿损失17368元，未提供损失依据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告这一主张无事实和法律依据，本院不予支持。但被告收取了原告交付的购房款，对原告确实造成一定的利息损失，被告应支付相应利息，故本院酌定被告支付原告利息从原告支付购房款136857元之日即2018年6月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决指定的履行期限届满之日止。综上，本院对于原告的部分诉讼予以支持，对被告相应的抗辩不予以采信。为保护当事人的合法权利，判决如下：一、解除原告钱草与被告遵义浙商房地产开发有限公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告遵义浙商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告钱草购房款136857.00元及利息（利息从2018年6月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决指定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告钱草的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690（已减半收取），由被告遵义浙商房地产开发有限公司承担1520元,原告钱草承担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  李晓倩二〇一九年十月十四日法官助理田霖书记员蔡竟宁