广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初7139号原告：马秀荣，男，1939年4月24日出生，汉族，住所地：广东省清远市清城区连江西路2号丽清花园丽雅苑A梯901号，公民身份号码440227193904245016。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人:贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地：清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽。原告马秀荣与被告清远市侨阳房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马秀荣的委托诉讼代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。被告清远市侨阳房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马秀荣向本院提出诉讼请求：1、被告退回11077元房屋款给原告；2、被告支付逾期办证违约金55786.19元以389206元为基数从2017年3月30日起按银行年利率6%计至2019年8月7日止为55786.19元给原告;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月10日，原被告签订商品房买卖合同，约定1、原告以389206元购买被告位于清远新城连江西路二号丽清花园丽盈苑二梯4层04号房屋，建筑面积共92.11平方米，其中套内建筑面积77.30平方米；2、被告应在2016年12月30日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给原告；3、被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；4、差异值为0.6以上至3以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补等事项。合同签订后，原告按约定支付购房款389206元给被告。之后，经原告的多次催促，被告在2019年8月7日先将办理权属由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告的房屋办理房地产权证。被告的行为已构成违约，严重损害原告的权益，被告应向原告承担违约责任。但由于被告提供的是格式合同，没有约定逾期办理权属登记的违约金，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条等相关规定，被告应以已付房款按银行年利率6计付违约金给原告。另外，经原告发现，该不动产权证办理的套内建筑面积只有75.10平方米，与合同约定交付的套内建筑面积相差2.20平方米，被告应按房屋单价退回房屋款给原告。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告清远市侨阳房地产有限公司没有答辩，也没有提交证据。本院经审理认定事实如下：原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买由其开发的位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑二梯4层04号房屋，建筑面积为92.11平方米，套内建筑面积77.30平方米，该房屋采用按套出售，按套内建筑面积计算，单价为5035.01元，总金额为389206元。合同第五条约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……2、差异值为+-0.6%以上（不含本数）至+-3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定房屋单价多退少补……面积差异百分比=（相应的产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给买受人……。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人……。签订上述合同后，原告将购房款389206元支付给被告，被告于2014年9月17日向原告出具一份《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》。2019年8月7日，原告取得《不动产权证书》。依据《不动产权证书》记载，清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑二梯4层04号房屋，专有建筑面积为75.10平方米。本院认为，本案系商品买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。原告作为买受人，已向被告全额支付购房款。被告作为出卖人，应当依照约定将房屋交付给被告。依据合同约定，原告购买的房屋采用按套内面积计价方式计算房屋总价款。合同记载的套内建筑面积为77.30平方米，但《不动产权证书》显示专有建筑面积为75.10平方米，故涉案房屋套内建筑面积应依约按照《不动产权证书》记载为准。而且房屋套内面积的差异值依照合同约定计算方式，均在06%至3%以内。依据合同第五条第二款约定，原、被告以合同约定的房屋单价多退少补。因此，被告应将房屋套内面积差异值计算的购房款11077元[(77.3平方米-75.1平方米）×5035.01元/平方米)]返还给原告。本院对原告该项主张，予以支持。至于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张。依据合同约定，被告应在2016年12月30日经房屋建设局工程竣工验收备案的房屋交付给原告，并在房屋交付90日内（2017年3月29日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋已于2019年8月7日取得《不动产权证书》。鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，被告应向原告支付逾期办证违约金。违约金的计付标准，本院酌情认定为按年利率2%计算，违约金应以购房价款389206元为基数从2017年3月30日起计算至2019年8月7日止为18335.93元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马秀荣返还购房款11077元；二、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马秀荣支付逾期办证违约金18335.93元；三、驳回原告马秀荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，由原告马秀荣负担413元，被告清远市侨阳房地产有限公司负担323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年十月二十三日书记员  盘英桦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。