贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8483号 原告：张有龙，男，汉族，1977年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：赵爱荣，女，汉族，1975年3月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。 委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号:15224201110798380。 原告张有龙、赵爱荣与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张有龙、赵爱荣，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张有龙、赵爱荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金114375.68元，违约金以原告已付购房款255531元为基数，按日万分之二的标准从2013年6月2日起计算至2019年7月19日（起诉状提交之日）；2.判决被告继续按日向原告支付已付购房款255531元的万分之二的违约金，从2019年7月20日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并书面通知原告之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1、2项诉讼请求变更为：判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款255531元为基数，按日万分之二的标准，从2013年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。事实及理由：2011年6月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积72.93平方米，总价款255531元。原告已经按照合同约定全部付清了购房款。合同第26页第三条约定：被告于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在约定时间，被告未能如期交付，且至今仍未交付。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金，直至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所诉。 被告博泰房开公司答辩称,一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是被告在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日，遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，被告依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，以及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确地判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求依法判决。 本院经审理查明：2011年6月19日，原告张有龙、赵爱荣作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发建设的位于毕节市新城区领地（南区）第2幢22层2号房（房号：2-2202）出售给原告，建筑面积72.93平方米，套内建筑面积62.49平方米，总价款255531元。关于转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于办理商品房转移登记约定：双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款255531元。2011年6月19日，被告向原告赵爱荣出具收据，载明：收到赵爱荣交来2栋1-22-2＃房办证费10806元。 另查明，涉案房屋至今尚未取得所有权初始登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款255531元，被告应按合同约定于2013年6月1日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 对于计算违约金的起止时间的问题。根据《商品房买卖合同》的前述约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2013年6月1日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，故应从2013年6月2日起开始分别以每一日为单位计算诉讼时效期间。原告于2019年7月19日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年7月19日（原告起诉之日）为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。对于2016年7月19日起至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2013年6月2日至2016年7月18日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原、被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款255531元为基数，按日万分之二的标准，从2016年7月19日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以采纳。对于原告主张的其他部分违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张有龙、赵爱荣逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款255531元为基数，按日万分之二的标准，从2016年7月19日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书(应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告张有龙、赵爱荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1294元，由原告张有龙、赵爱荣负担661元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担633元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月十六日 书记员  周 猷