太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8179号原告：刘联会，男，1968年3月6日出生，汉族，无固定职业，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：王伟，河北子帅律师事务所律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地山西省太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路92号4号楼2-18，身份证号×××。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地山西省太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告刘联会与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“山西恒实”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘联会的委托诉讼代理人王伟，被告和信摩尔委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼、被告山西恒实经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘联会向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告和信摩尔于2006年4月8日签订编号为20051001610、20051001863、20051001864、20051001865号《合同书》；2、依法判令被告和信摩尔返还属原告所有的位于山西省太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商4D36、4D37、4D38、4D24号商铺；3、依法判令二被告连带向原告支付租金191977.5元（至2019年8月31日）及违约金（计算方式：2016年12月1日至2017年2月28日，以应付租金为基数，每日按0.1‰计算；2017年3月1日至全部租金偿清之日止，以应付租金为基数，每日按照0.2‰计算；截止2019.9.1租金为19476.99元，以上合计211454.49元。）；4本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2006年4月8日，原告将其名下的位于山西省太原市小店区长风街705号（和信摩尔广场）1幢裙商4D36、4D37、4D38、4D24号四个商铺出租给被告和信摩尔，并分别签订了4份《合同书》。该合同约定：4D36号商铺年租金为15960元、4D37号商铺年租金为15960元、4D38号商铺年租金为15960元、4D24号商铺年租金为21930元，合同十三条第二款约定，如甲方（被告和信摩尔）逾期向乙方（原告）支付租金超过210日，乙方（原告）有权解除租赁经营专用条款，由乙方（原告）自营或者自行出租……，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方（被告和信摩尔）所签租金及违约金的支付义务。合同签订后，被告和信摩尔起初还能按时向原告支付租金，但从2016年11月开始被告和信摩尔不按时支付租金，时至今日被告和信摩尔已拖欠原告33个月租金。另，被告山西恒实与原告签订了保证合同，约定为上述租金及违约金承担连带保证责任。期间，原告多次索要未果。原告认为，被告和信摩尔、山西恒实拒付租金的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告和信摩尔辩称，不同意解除涉案合同，因为不符合合同约定第八条解除情形,目前涉案商铺由善意第三人合法占有，解除合同会损害善意第三人的利益，涉案房屋目前不具备交房条件，涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，未经测绘无法准确知道原告商铺的具体位置，不具备交房现实条件,不同意返还商铺,关于租金问题经被告核实,在2018年12月24日、2019年5月7日、2019年6月28日、2019年7月26日分四次分别向原告支付月租金10%，每次租金数额为582元。该部分租金抵顶2016年12月的40%的租金，截止2019年8月31日，共计32.6个月，尚欠原告租金为189650.5元，违约金的计算按照合同依法裁判，诉讼费不予承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘联会系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商4D36、4D37、4D38、4D24号四个商铺的所有权人，四个商铺的建筑面积依次分别为10.49平方米、10.49平方米、10.49平方米、13.91平方米。2006年4月8日，原告为乙方（商铺业主）与被告和信摩尔公司为甲方（商业管理单位）签订编号分别为20051001863、20051001864、20051001865、20051001610的四份《合同书》，约定甲方承租乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商4D36、4D37、4D38、4D24号四个商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限均为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金依次分别为15960元、15960元、15960元、21930元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有被告和信摩尔公章，乙方处原告签字、捺印。同日，原告又与二被告签订了《保证合同》，约定被告山西恒实为被告和信摩尔履行上述《合同书》有关支付租金和逾期付款违约金承担连带支付责任，还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，被告山西恒实的保证责任即终止；被告和信摩尔与原告如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得被告山西恒实同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告山西恒实对被告和信摩尔的租金支付义务继续提供担保。上述《合同书》签订后，原告依约交付了商铺，并由被告和信摩尔统一进行商业经营管理，被告和信摩尔公司每月按时支付原告租金15960元、15960元、15960元、21930元至2016年11月，后被告和信摩尔公司开始欠付租金，仅在2018年12月24日、2019年5月7日、2019年6月28日、2019年7月26日分四次分别向原告支付月租金10%，每次租金数额为582元，该部分租金抵顶2016年12月的40%的租金，截止2019年8月31日，共计32.6个月，尚欠原告租金189650.5元未付。上述事实有《房屋买卖合同》、《合同书》、《保证合同》及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，原告与被告和信摩尔公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告和信摩尔公司未按合同约定支付原告租金，已构成违约。关于原告要求解除合同并将涉案商铺交付原告的诉讼请求，从实际出发，本案所涉商铺为和信商业广场无隔墙分割产权的商铺，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，解除部分商铺的租赁关系可能损害其他业主或者善意第三人（合作经营者或者其他次承租人）的合法权益，且双方在《合同书》中也约定了被告和信摩尔公司对“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理，因此原告行使合同解除权可能损害他人的合法权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持，被告和信摩尔也无需返还原告涉案商铺。关于被告所欠租金数额，证据显示被告和信摩尔公司尚欠原告共计32.6个月的租金共计189650.5元未付，现原告要求被告支付其截至2019年8月31日的租金189650.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，因被告未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故被告应当按照合同约定分段计算各期租金至本判决确定的给付之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》中被告山西恒实承诺对被告和信摩尔的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，原告要求被告山西恒实对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘联会截至2019年8月31日所拖欠的租金189650.5元；二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告自2016年12月1日起至2019年8月31日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之一计算90天、按日万分之二计算210天、按日万分之四计算至付清之日止的违约金；三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项的清偿承担连带保证责任；四、驳回原告刘联会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2336元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀 二〇一九年十月十二日书记员 胡 晋