杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初3379号 原告（反诉被告）：杨约翰，男，1973年7月23日出生，汉族，住广东省高要市。 原告（反诉被告）：董王芬，女，1975年9月10日出生，汉族，住广东省高要市。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈志远，浙江六和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姚兴合，男，1976年11月14日出生，汉族，住福建省松溪县。 被告（反诉原告）：王张英，女，1983年1月1日出生，汉族，住福建省松溪县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孟令大，浙江一墨律师事务所律师。 原告杨约翰、董王芬与被告姚兴合、王张英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行了审理。诉讼过程中，被告姚兴合、王张英向本院提出反诉，本院受理后，分别于2019年3月5日、4月18日公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告杨约翰以及两原告的共同委托诉讼代理人陈志远，被告姚兴合以及两被告的共同委托诉讼代理人孟令大到庭参加诉讼。经审批，本案审限依法延长3个月。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充协议》；2.判令两被告协助两原告办理杭州经济技术开发区房屋所有权转移登记手续，将上述房屋过户至两原告名下；3.判令两被告向两原告支付违约金260000元；4.判令两被告赔偿其他经济损失100000元；5.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：原、被告之间因杭州经济技术开发区的房屋买卖合同纠纷，经本院一审及杭州市中级人民法院二审，判决生效后，已由本院强制执行将案涉房屋于2018年9月25日过户至两被告名下。尽管此后两原告多次催缴购房款项，两被告仅实际代偿两原告农行下沙支行抵押贷款605785.24元，两原告未收到剩余的759102.76元房款。其中358000元首付款在约定的银行第三方监管账户，因两被告不配合导致两原告未能成功提取，剩余款项因两被告未能获得杭州联合银行下沙支行贷款而未能支付。两被告不仅未支付购房款，还在得知两原告已将房屋腾空、将杂费结清的情况下，私自换锁强行占有涉案房屋及配套Ａ048号地下车位、向物业申请装修房屋并出租车位。两被告之恶劣行为导致两原告现在钱房两空、损失惨重的局面。两原告认为，根据合同，两被告已严重违约，故请求本院维护两原告的合法权益。 两被告共同辩称：一、两原告要求解除案涉合同并将案涉房屋过户至两原告名下，违背了民事诉讼一事不再理原则以及生效判决的既判力原则。（2016）浙0191民初2802号民事判决、（2017）浙01民终5195号民事判决已对案涉合同的履行或解除问题作出处理，根据民事诉讼一事不再理以及生效判决的既判力原则，已产生既判力，本院也依据前述生效判决将案涉房屋通过强制执行过户至两被告名下。现两原告在诉讼中变更诉讼请求，要求解除案涉合同并将案涉房屋过户至两原告名下，已违背了民事一事不再理原则，不应予以受理。同时，生效判决已确认案涉合同需继续履行，且已通过强制执行予以履行。基于生效判决的既判力，两原告即使认为两被告存在逾期付款，也仅有权要求两被告支付房款或承担违约责任，无权要求再将案涉房屋过户至两原告名下。故两原告要求解除案涉合同并将案涉房屋过户至两原告名下，违背了生效判决的既判力原则，应予以驳回。二、两原告要求解除案涉合同，无合同依据。两原告若依据案涉合同第五条（即逾期付款的违约责任）解除合同，需依据该合同第三条认定两被告是否逾期付款。案涉合同第三条约定两被告于2016年9月15日前支付首付款358000元至双方约定的银行第三方监管账户，于2016年9月15日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，银行贷款1000000元发放至双方约定的银行第三方监管账户。事实上，案涉合同第三条约定已无法履行，且系两原告造成。两原告在前案审理过程中以案涉房屋为抵押物向银行抵押贷款700000元，后两被告在执行过程中为两原告代偿605785.24元贷款，以注销抵押权、完成案涉房屋的过户。两被告已支付首付款358000元，并为两原告代偿605785.24元，两被告实际支付的房款已达96万余元，两被告仅需贷款约40万元。因该客观事实发生变化，导致案涉合同第三条约定已无法履行，该条款也不能作为认定两被告是否逾期付款的依据。因此，两原告依据案涉合同第五条约定主张解除案涉合同，无任何依据。三、两原告不享有法定解除权。首先，两被告已支付首付款358000元，为两原告代偿605785.24元，累计已付款已达总房款的71%左右。两原告出卖房屋系为了获取价款，现两原告已收到或随时可以收到大部分房款，至于剩余的房款，两被告随时可以完成支付，故两原告不存在合同目的无法实现的情况。其次，两被告多次要求向两原告付款，双方仅因车位问题产生争议，两被告系行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，两被告不存在违约。再次，两被告多次催告两原告收取款项、交付房屋并解决车位问题，而两原告并未催告。针对两原告的起诉，两被告也明确表示愿意支付剩余房款。因此，两原告并不享有法定解除权。四、关于两原告要求两被告支付违约金260000元、赔偿其他经济损失100000元的诉讼请求，如前述分析，两被告不存在违约，故两原告的该两项诉请缺乏事实和法律依据，不应予以支持。综上，两被告请求驳回两原告的全部诉讼请求。 两被告向本院提出反诉请求：1.判令两原告立即向两被告交付杭州经济技术开发区房屋并受领该房屋剩余房款；2.判令两原告立即向两被告交付杭州经济开发区梦琴湾佳苑编号为Ａ048号的配套地下车位（如两原告不能交付该车位，则请求依法折抵房款200000元）；3.判令两原告向两被告支付违约金130000元；4.本案诉讼费用由两原告负担。事实和理由：两被告与两原告之间的房屋买卖合同纠纷一案，已经本院（2016）浙0191民初2802号和杭州市中级人民法院（2017）浙01民终5195号两审终审审结。依据生效判决，案涉房屋买卖合同有效，两原告应将案涉房屋过户至两被告名下。但在判决生效后，两原告并未依法履行自身义务，后在本院执行措施下，案涉房屋于2018年9月25日过户登记至两被告名下。依据前述生效判决，两原告于2016年9月23日注销了案涉房屋的抵押权。但在两被告于2016年10月19日提起诉讼后，两原告在审理过程中，于2016年11月15日办理了700000元债权的银行抵押。为此，两被告在房产过户过程中，为消除抵押权，为两原告垫付了605785.24元。在扣除该款项后，两被告还应支付给两原告的房款为752214.76元。房产过户完毕后，原、被告就后续交房及房款支付问题进行协商。2018年10月23日，在本院法官的主持下，原、被告及中介机构进行了沟通，两被告要求两原告交付房屋及购房合同中约定的Ａ048号配套地下车位，但两原告称车位已经被其出售而不予交付，双方又因产生新的矛盾而无法达成一致。后两原告为防止两被告进入该房屋，在房屋入户门处焊接条钢，将入户门堵死。两被告认为，根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第四条的规定“银行房贷一个工作日后通知甲乙双方交房，交房完毕后，甲方领取该房尾款”，两原告应先行交房，而后领取房款。鉴于在本案房屋交易过程中，两原告极不诚信，过户尚需法院采取强制执行措施，且在诉讼过程中又故意设置抵押，甚至到两被告贷款的银行处吵闹干扰贷款。为此，两被告明确表示自愿筹集资金支付剩余房款，两原告需按合同约定交付Ａ048号车位及房屋。但两原告却称车位已经卖给他人，无法向两被告交付，该行为严重违背合同约定，理应向两被告承担责任，即或将车位交付，或按现车位的市场价值抵扣房款。由此，本案的成诉完全是两原告基于房价上涨意图违约所致。在前诉已经发生的情况下，两被告仍然为了一己私利将本属于合同组成部分的车位割裂而不予交付。两被告愿意自筹资金支付剩余房款，但两原告应将车位问题予以解决。现两被告为保护自身合法权益，提出反诉，望判如所请。 两原告对两被告的反诉共同辩称：两原告承认前案生效判决的既判力，但前案生效判决仅解决了案涉房屋的过户问题，原、被告之间案涉房屋买卖的其他环节均未解决。前案判决生效后，原、被告继续履行合同的依据仍是案涉《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充协议》。根据合同约定，两被告系通过银行按揭贷款的方式支付余款，而银行未放贷。但无论如何，在案涉房屋过户至两被告名下后，两被告方应在合理期限内通过按揭贷款或全额支付的方式将剩余房款支付至第三方监管账户。在两原告确认款项已支付至第三方监管账户的情况下，两被告才能要求两原告交付房屋。两被告反复强调其会支付余款，却未将余款支付至第三方监管账户，并无付款诚意，更是在2018年10月23日调解时得知两原告已将案涉房屋腾空后，强行更换钥匙进入案涉房屋、出租案涉车位。后两原告多次要求两被告支付余款，两被告均未支付，两原告至今未收到任何款项，故两被告严重违反了合同约定。两被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月6日，姚兴合、杨约翰与杭州明泰房产置换有限公司就杭州经济技术开发区房屋签订了《房屋转让居间协议》，其中约定总房款1358000元，该房价包含地下车位一个。2016年9月11日，杨约翰、董王芬（卖方、甲方）与姚兴合、王张英（买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》。该合同约定：杨约翰、董王芬将位于杭州经济技术开发区房屋转让给姚兴合、王张英，转让价为1358000元；甲乙双方同意委托【杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行】银行【201000151581615】账号对房产交易资金进行监管支付。合同第三条约定，双方约定贷款付款（商业贷款）方式支付房款；乙方须于2016年9月15日前支付首期款358000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月15日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款1000000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。合同第四条约定，待银行放贷1个工作日后通知甲乙双方交房，交房完毕后，甲方领取该房尾款。合同第五条约定，乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期贷款利率计算；逾期付款超过7天，甲方有权要求乙方支付违约金130000元，合同期限继续履行；若乙方在15天内仍未履行合同，甲方有权要求乙方支付违约金260000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。合同第六条约定，除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期贷款利率计算；逾期交付超过7天的，乙方有权要求甲方支付违约金130000元，合同继续限期履行；若甲方在15天内仍未继续履行合同，乙方有权要求甲方支付违约金260000元，合同终止，乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同第七条约定，甲乙双方同意缴纳契税前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条约定，甲方在2016年9月25日前办理该房抵押注销手续，如未注销由此产生的纠纷由甲方承担；甲方随房赠送该房屋配套地下车位一个，车位编号Ａ048号。同日，杨约翰、董王芬（甲方）与姚兴合、王张英（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定：案涉房屋转让价格为1358000元，在签订居间协议时乙方支付给甲方50000元作为购房定金，现甲乙双方签订该房屋转让合同及乙方银行贷款审批通过后甲方领取该房首付款358000元一个工作日内甲方退还给乙方购房定金50000元，如果甲方没有履行协议，违约责任参照房屋转让合同；乙方承诺在交房同时支付6888元。 2016年9月14日，姚兴合向双方约定的银行第三方监管账户打入房屋首付款358000元。2016年9月14日，姚兴合、王张英向杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行申请办理案涉房屋贷款，但因缺少评估报告，未通过银行贷款审批。 2016年10月19日，姚兴合、王张英将杨约翰、董王芬诉至本院，提出诉讼请求（变更后）：1.判令杨约翰、董王芬继续履行与姚兴合、王张英签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》，配合姚兴合、王张英办理房屋过户手续；2.判令杨约翰、董王芬返还姚兴合、王张英定金50000元，并赔偿利息损失187元（暂计至2016年10月11日，要求计算至实际付清之日止）；3.判令杨约翰、董王芬支付违约金130000元；4.判令杨约翰、董王芬承担诉讼费用。杨约翰、董王芬在该案诉讼中提起反诉，其反诉请求：1.判令姚兴合、王张英支付违约金260000元；2.判令姚兴合、王张英赔偿因违约造成的差旅费、误工费等费用50000元；3.诉讼费用由姚兴合、王张英承担。本院于2017年6月14日作出（2016）浙0191民初2802号民事判决，判决如下：一、杨约翰、董王芬于该判决生效之日起三十日内协助姚兴合、王张英办理杭州经济技术开发区房屋所有权转移登记手续，将上述房产过户至姚兴合、王张英名下；二、杨约翰、董王芬于该判决生效之日起十日内返还姚兴合、王张英定金50000元；三、驳回姚兴合、王张英的其他诉讼请求；四、驳回杨约翰、董王芬的反诉请求。杨约翰、董王芬不服该判决，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。浙江省杭州市中级人民法院经审理，于2018年1月2日作出（2017）浙01民终5195号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 在上述案件审理过程中，杨约翰、董王芬于2016年11月15日将案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司杭州下沙支行，向该行贷款700000元。姚兴合、王张英在该案审理过程中再次向杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行申请办理案涉房屋贷款，银行于2017年5月15日通过姚兴合、王张英的商业贷款审批，但至今未发放贷款。 在上述判决生效后，姚兴合、王张英向本院申请强制执行。姚兴合于2018年9月7日为杨约翰、董王芬向上述银行代偿605787.24元，以注销案涉房屋的抵押权。2018年9月25日，案涉房屋经本院强制执行过户至姚兴合、王张英名下。后杨约翰、姚兴合就案涉房款的支付方式以及案涉房屋、车位的交付多次协商，但未达成合意。 诉讼中，杨约翰、董王芬与姚兴合、王张英确认：案涉房屋、车位现由杨约翰、董王芬使用、控制。 另查明，杨约翰不服（2017）浙01民终5195号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2019年4月16日立案审查。 以上事实认定，由两原告提交的《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充协议》、（2016）浙0191民初2802号民事判决书、（2017）浙01民终5195号民事判决书、房屋所有权证、国有土地使用权证、杭州市不动产登记信息查询记录、手机短信截图、2018年10月22日、10月23日现场录音资料（附文字笔录）、2018年10月24日杨约翰与姚兴合之间的通话录音（附文字笔录）、民事申请再审材料清单、受理案件及告知合议庭成员通知书、两被告提交的《杭州市房屋转让合同》复印件、手机短信截图、中国农业银行业务凭证、《房屋转让居间协议》复印件（盖有本院档案证明专用章）以及原、被告的当庭陈述予以证明。两原告提交的《证明》，未经出具单位负责人签名或者盖章，不符合法定形式要件，本院不予认定。两原告提交的《房屋交接合同》复印件、照片、2018年10月25日、11月2日通话录音（附文字笔录）、《告知书》打印件、两被告提交的照片，真实性均无法确认，本院不予认定。两原告提交的《情况说明》复印件，真实性无法确认，且出具人身份不明，也未到庭作证，本院不予认定。两被告提交的手机银行截图、银行账户对账单，均与本案缺乏关联，本院不予认定。两被告申请出庭作证的证人镡某的证言，缺乏证明力，本院不予认定。 本院认为，原、被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。双方应按约全面履行自己的义务。关于两原告要求解除《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充协议》、将案涉房屋过户至两原告名下以及要求两被告支付违约金260000元、赔偿其他经济损失100000元的诉讼请求。两被告辩称两原告要求解除合同并将案涉房屋过户至两原告名下违背了“一事不再理”及“生效判决的既判力”原则，缺乏依据，本院不予采纳。两原告主张两被告逾期付款，构成根本违约，故其依据《杭州市房屋转让合同》第五条的约定以及《中华人民共和国合同法》有关法定解除权的规定，提出上述诉讼请求。根据《杭州市房屋转让合同》第五条的约定，适用该条款的前提系两被告逾期付款超过15天。根据查明的事实，两被告已在约定期限内支付首期款358000元至双方约定的银行第三方监督账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，且银行已审批通过贷款申请。至于银行现未将贷款发放至双方约定的银行第三方监督账户，并非两被告所能控制、决定。另外，在银行未发放贷款的情况下，原、被告也未就房款支付方式的变更达成协议。因此，两被告并未逾期付款，两原告无权依据合同约定或法律规定解除合同，也无权要求将案涉房屋的产权登记恢复原状以及由两被告支付违约金、赔偿其他经济损失。本院对两原告的诉讼请求均不予支持。关于两被告要求两原告交付案涉房屋、车位的反诉请求。根据《杭州市房屋转让合同》约定，两原告应在银行将贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户后将案涉房屋交付给两被告。该合同还约定两原告随案涉房屋赠送案涉车位。因此，两原告应在案涉购房款已全部进入双方约定的银行第三方监管账户后，将案涉房屋、车位交付给两被告。现银行尚未将贷款发放至双方约定的银行第三方监管账户，案涉购房款并未全部进入双方约定的银行第三方监管账户，故本院对两被告要求两原告交付案涉房屋、车位的诉讼请求不予支持。因两原告并未构成逾期交房，本院对两被告要求两原告支付违约金130000元的诉讼请求也不予支持。两被告要求两原告受领案涉房屋剩余房款，因剩余房款并未进入双方约定的银行第三方监管账户，本院不予支持。 综上所述，本院对两原告的诉讼请求、两被告的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告杨约翰、董王芬的诉讼请求； 二、驳回被告姚兴合、王张英的反诉请求。 本诉案件受理费6700元（原告杨约翰、董王芬预交14872元）、财产保全申请费4520元，由原告杨约翰、董王芬负担。反诉案件受理费3125元，由被告姚兴合、王张英负担。原告杨约翰、董王芬于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 超 人民陪审员  杨茂林 人民陪审员  汪凤琴 二〇一九年十月十四日 书 记 员  许文佳