山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初4133号 原告（反诉被告）：范国强，男，1990年9月1日生，汉族，居民，住山东省兰陵县。 委托诉讼代理人：李大伟，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贺某，男，2007年1月17日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 法定代理人：朱某（被告贺某之母），女，1974年7月14日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：王乐葆，山东福海律师事务所律师。 第三人：山东蚂蚁房地产营销策划有限公司，住所地：临沂市兰山区柳青街道济南路与春江巷交汇沂龙湾清园东门沿街1号。 法定代表人：张鑫，经理。 原告范国强与被告贺某、第三人山东蚂蚁房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范国强及其委托诉讼代理人李大伟、被告贺某的委托诉讼代理人王乐葆、第三人山东蚂蚁房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范国强向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告之间的合同合法有效，被告继续履行合同约定的交房及协助履行过户义务；2.被告承担违约金10000元；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为本案案件受理费、保全费、保险费均由被告负担。事实与理由：2019年5月23日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于河东区房屋，面积80.02平方米，房屋总价72万元，双方约定原告以贷款的方式支付购房款。原告依约于2019年5月23日支付被告定金10000元，但被告至今未提供银行打款账号，也拒绝配合原告办理银行贷款手续，致使原告无法交付首付款及办理银行贷款。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告要求被告继续履行合同约定的交房及协助履行过户义务，并承担违约责任。 贺某向本院提出反诉请求：1.依法判令范国强支付贺某违约金144000元；2.解除双方签订的房屋买卖合同；3.本诉及反诉费用由范国强承担。事实与理由：2019年5月23日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定房屋总价72万元，贷款申请日支付21万元，余款由贷款机构放款支付，双方于2019年6月18日至中国工商银行办理贷款申请，贺某提供了打款银行账户，但范国强一直未付款21万元，致使贷款也未发放。因此范国强严重违约，为维护贺某的合法权益，特具状请求。 贺某辩称，1.原告所诉与事实不符，2019年5月23日双方签订合同之后，于2019年6月18日在中国工商银行办理贷款申请时重新签订了合同，签订合同当日为原告提供了打款账户，并且约定当日将首付款21万元打到该账户，但原告一直未履行打款义务。原告的行为是严重的违约行为，原告应当按照合同约定支付被告违约金。请求法庭查明事实，依法驳回原告的各项请求。2.对于原告变更的第三项请求，保险费属于原告自愿购买，对于保全担保方式的提供是原告自愿的，不属于涉案费用。3.鉴于原告的违约行为给被告造成了重大损失，被告当庭提出反诉，以维护被告的合法权益。 范国强针对贺某的反诉请求辩称，1.贺某要求范国强支付违约金，无任何法律依据。首先双方在签订买卖合同时，明确约定进行监管，以保证双方交易的安全，这也符合银行贷款流程，范国强依约支付贺某定金10000元，并按合同约定以资金监管方式支付贺某首付款，但贺某以各种理由不予配合，过错不在于范国强，应由贺某承担过错责任。2.贺某要求解除合同无事实法律依据，根据合同约定，在一方违约的情况下，需要由守约方以书面的方式通知违约方解除买卖合同，在本案中范国强不存在违约的事实，也未收到贺某解除房屋买卖合同的书面通知，因此不存在解除合同的事实和法律依据。3.本案诉讼费及反诉费等费用应当由贺某承担。 第三人临沂市阳光地产营销策划有限公司述称，1.我公司属于第三方，我们做到的是公平公正，任何一方胜诉对我们都没有任何影响。2.范国强和贺某一起去银行办理贷款手续，银行规定范国强把钱打到贺某账户，贺某把钱打到银行资金监管账户，必须是双方都在场的情况下，贺某不配合把钱打到银行资金监管账户，一直说银行资金监管账户不安全，其母亲说贺某的父亲是黑户，想让范国强把首付款打到贺某父亲的账户，这不符合我们的交易流程、银行规定，导致贷款事宜和整个交易无法继续进行。综合所述，导致交易无法继续进行是因为贺某一直不配合交易方式。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.范国强提交房屋买卖合同一份，欲证实其购买贺某位于临沂市河东区，合同总价72万元，范国强于2019年5月23日支付定金10000元，首付款210000元，以理房通方式支付，其他以银行按揭贷款方式支付。贺某对该证据的真实性无异议，但认为该合同范本是第三人提供，按合同的第五条第三款的第一项约定，以理房通的方式支付首付款，但第三人明确陈述过理房通在临沂尚未开通，因此该约定无效，对于该项的约定无效是第三人存在重大过错，因此第三人对于合同的履行过程做了虚假陈述。 2.范国强提交定金收据一份，欲证实贺某于2019年5月23日已收到其交付的房屋定金10000元。贺某对该证据无异议，认为因范国强存在重大违约行为，该定金应予以没收，不予返还。 3.范国强提交银行流水两份，欲证实其已将首付款210000元准备完毕。贺某对该证据的真实性无异议，认为即使范国强准备了首付款，但并未支付给贺某，只能证明在合同的履行中范国强是违约的。 范国强和贺某对上述三组证据的真实性均无异议，本院对该证据予以认定。 4.贺某提交房屋买卖合同一份，欲证实该买卖合同是在范国强办理贷款申请时双方签订，合同约定2019年6月18日范国强需向贺某支付首付款210000元；范国强办理贷款时所填的住房贷款申请表一份，欲证实该贷款申请表明确的填写了放款账户，该账户的账号户名是贺某；贺某在中国工商银行所开具的卡号，运欲证实该卡开具时间是2019年6月18日。三组证据同时证实贺某于2019年6月18日当天向范国强提供了打款账户，合同也没有约定银行的监管账户。范国强认为该三组证据均系复印件，应当提供原件予以证实，即使三组证据属实，也不能证实贺某的主张，首先房屋买卖合同约定，房屋总价款为71万元，与双方于2019年5月23日签订的合同约定的房屋买卖款是72万元不符，且虽约定范国强于2019年6月18日支付首付款210000元，但并未具体约定贺某打款账号，该合同也并非当事人真实意思表示，是银行要求双方签署； 个人贷款申请表申请人及申请贷款情况资料信息均不是范国强本人所写，且申请贷款情况记录的是放款账号即银行贷款通过后银行将贷款打到该账号，并非贺某提供的首付款打款账号，且该账号贺某也未提交给范国强；根据银行贷款流程，需要范国强和贺某到工商银行柜台现场办理，由范国强将首付款打入贺某在工商银行开立的银行卡账户中，再由贺某将首付款打入工商银行资金监管账户，该过程是瞬间连续完成的，需要双方签字确认，如一方不同意，该过程无法完成，且事实是贺某拒绝将首付款进行资金监管，导致范国强无法正常办理贷款业务，并非范国强违约，而系贺某违约；根据双方于2019年5月23日签订的合同，贺某应当于2019年6月10日前配合范国强办理贷款手续，但贺某无正当理由在范国强多次催促下，于2019年6月18日才到银行协助办理银行贷款业务，后又以资金监管不安全为由，拒绝配合范国强将首付款打给贺某进行资金监管，违约事实明显。 5.山东蚂蚁房地产营销策划有限公司提交微信截图一份，欲证实贺某不配合办理贷款流程。贺某对该证据的真实性无异议，但认为该聊天的时间是2019年7月9日之后，因范国强一直未履行付款义务，严重违约，双方已经对于合同的履行发生了纠纷，另因范国强一直未向放款账户支付首付款21万元，致使贺某不能向银行提交打款证明，因此无法发放贷款，贺某才要求范国强全款支付。 对上述证据4.5的认证意见将在本院认为部分一并论述。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月23日，范国强与贺某、山东蚂蚁房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同书一份，合同约定，贺某同意将其所有的位于临沂市河东区6号楼1单元1102室房产作价72万元卖与范国强；由范国强在合同签订当日缴纳10000元作为定金交付贺某；范国强在双方办理贷款申请手续当日将第一笔购房款21万元以理房通的方式支付贺某；双方在2019年6月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同签订当日，范国强将定金10000元交付贺某，贺某向范国强出具收据，并于当日向山东蚂蚁房地产营销公司支付了19440元居间代理费。后双方在办理贷款过程中产生争议，范国强诉至本院。 本院认为，范国强与贺某、山东蚂蚁房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，本院依法确认，三方均应按照合同的约定履行义务。买卖合同双方当事人达成关于房屋买卖的协议后，出卖人的主要义务为交付房屋和协助办理产权登记证书等，买受人的主要义务为支付房款。本案争议焦点是范国强和贺某谁存在违约行为。 首先，从范国强和贺某选择的房款支付方式看，根据范国强与贺某、山东蚂蚁房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》约定，范国强应将第一笔首付款21万元交至理房通，而理房通是为房屋交易提供房款担保支付的第三方支付平台，范国强和贺某选择此支付方式的目的在于解决买卖双方不信任的问题，对范国强来说，担心自己支付房款后，房屋出现产权问题而无法过户，比如房屋被查封、占用或者存在大额抵押等情况；对于贺某来说，则担心先过户后，范国强没有足够的钱支付房款。在双方办理银行贷款的过程中，因此种方式不符合银行规定，故需改变付款方式。本案中银行提供两种付款方式，一种是三方协商一致，由买方直接将首付款转到卖方账户；另一种是银行在临沂市兰山公证处设立了一个公户，由临沂市兰山公证处负责首付款资金监管，即由范国强将21万元支付到贺某账户，再由贺某即刻将上述款项交至监管账户。范国强和贺某对首付款的付款方式产生争议。本院认为，合同双方当事人应当全面、及时并且善意的履行自己的义务，贺某要求范国强将上述款项交至其个人账户，此种方式不符合房屋买卖的交易习惯，而选择第二种方式更符合双方签订合同时选择理房通支付的初衷，即由第三方监管资金。 其次，庭审中贺某称“因为贷款的时候理房通不符合银行贷款的程序，银行贷款要求就是要把首付款支付到出卖人的账户，因此在贷款时相当于把支付首付款的方式变成了支付到被告个人账户。这是银行的要求”，其在举证部分又称“按照合同约定第五条第三项第一款约定反诉被告应当于办理贷款手续当日支付首付款21万元，约定了以理房通的方式支付，但该支付方式无需由反诉原告提供账户，合同第九条第三项第三款约定反诉被告违约15日内应支付房屋总价款的20%违约金”，即其前述称应将首付款打入其账户，后述称因范国强未将首付款打入理房通，应赔偿其20%的违约金，前后存在矛盾。根据双方签订合同至发生纠纷的市场行情，房价一直处于上升状态，贺某作出上述陈述的目的即是解除合同。 第三，从范国强和贺某履行合同程度看，根据范国强与贺某、山东蚂蚁房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》约定，范国强和贺某应在2019年6月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，而贺某在庭审过程中称“……被告的父亲贺俊刚在上海工作，直到2019年6月15日才有时间回来配合原告办理贷款的事宜……”，即此时贺某已存在一定的违约行为；范国强庭审中提交的银行交易流水证实其于2019年6月18日已准备好首付款21万元，可认定其在购房时一直处于积极状态，在贺某未按时办理银行贷款事宜后，仍与其协商继续办理银行贷款手续，直至庭审时，其始终表示希望继续购买涉案房产。贺某虽在庭审过程中提交了其与范国强于2019年6月20日签订的房屋买卖合同，合同约定“房产为人民币71万元整；双方同意以银行按揭方式付款或者公积金贷款，并依双方约定在于2019年6月18日买受人向出卖人支付定金（交付首付款）人民币210000元”，但双方均认可实际购房价格为72万元，且6月20日签合同约定6月18日应履行的义务，不符合常理，故对该房屋买卖合同本院不予认定。 综上，范国强和贺某因首付款支付方式发生变化未达成一致意见，致使范国强未按期支付首付款，但这并没有造成合同不能履行或无法履行，也没使合同履行成为不可能或不必要，或使双方签订房屋买卖合同的最终目的不能实现，贺某也未因此而丧失该合同的期待利益。且此种争议在合同中并未约定，故贺某要求解除房屋买卖合同的主张无法律和事实依据，为稳定市场交易秩序，维护交易双方利益，双方应继续履行合同。因贺某在履行合同中存在一定的违约行为，且在双方对首付款支付方式产生争议时，不能善意选择支付方式，违反诚实信用原则，故对范国强主张的10000元违约金本院予以支持，对贺某主张的违约金本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告范国强与被告贺某于2019年5月23日签订的房屋买卖合同合法有效，被告贺某应继续履行合同约定的交房及协助过户义务； 二、被告贺某于本判决书生效之日起五日内向原告范国强支付违约金10000元； 三、驳回原告范国强的其他诉讼请求； 四、驳回被告贺某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11100元，减半收取计5550元，财产保全费4120元，反诉受理费1590元，均由被告贺某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  褚丽英 二〇一九年十月三十日 书记员  刘 伟