黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0822民初2079号原告：桦南县奥林物业管理有限公司。住所地：桦南县桦南镇胜利街奥林新村完美**小区。法定代表人：刘英梅，职务经理。委托诉讼代理人：马亮，职务该公司员工。被告：汤金霞，女，1985年10月13日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。原告奥林物业管理有限公司与被告汤金霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦南县奥林物业管理有限公司的委托诉讼代理人马亮，被告汤金霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告桦南县奥林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告单位支付自2016年10月19日至2019年6月30日期间的物业服务费2192.49元、垃圾处理费161.83元、声控灯、庭院灯费129.47元，监控费194.20元、电梯费1618.33元。2、判令被告向原告单位支付因违约给原告单位造成的利息损失605.56元（按2015年银行同期贷款利率5%计算）。3、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告单位提供物业服务的桦南县奥林新村完美二期小区业主，原告单位于2015年10月19日与被告签订了《奥林新村完美二期小区物业服务合同》，被告房屋面积为96.77平方米，合同明确约定了服务项目包括物业服务费高层每月0.70元/平方米，声控灯、庭院灯费每年48.00元，生活垃圾清运费每年60.00元，监控费每年72.00元，电梯使用费每年600元。在原告单位提供服务期间，被告从2016年10月19日起拖欠物业管理服务费及相关费用直至原告提起诉讼，虽经多次催讨被告拒不缴纳，因被告未按合同约定履行交费义务给原告单位造成了损失，为此原告单位提起诉讼。被告汤金霞辩称：一、原告诉讼事实不符，属非法收费，答辩人不能交任何不合理费用。有“桦物房字（2012）20号文件”可证明被告的观点。二、是原告先违约，入住手册是单方制定的强制被告签字的且未按规定收费。三、原告将入住手册称为合同，合同应有承诺也是有条约，小区规划不达标服务差，业主拒绝交费合理合法。且原告收取的入户押金2000.00元至今没有返还给答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，审查认定如下：对原告单位提交的营业执照、资质证书、小区物业交接管理协议、桦南县奥林物业管理有限公司章程修正案，本院经审查对其真实性予以采信。原告单位提交的入住手册，被告辩称非其本人签字，本院经审查对其质证观点予以采信。对被告提交的桦南县物价监督管理局、桦南县房地产管理局文件、物业收费服务管理办法、桦南县前期物业管理公共服务收费备案申请书、桦南县物业管理办公室核准意见、桦南县物价局审批意见、桦南县住宅物业服务环境设施设备的等级指导标准、填报单位承诺书、收据三份、缴费通知书三份、收费明细一份、照片139张，光盘一张，本院经审查均予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告汤金霞于2015年入住原告桦南县奥林物业管理有限公司提供物业服务的奥林新村完美二期小区26号楼5单元401室，现原告单位主张被告应交纳自2016年10月19日至2019年6月30日期间的物业费，诉讼来院。另查明，1、该小区庭院灯于2018年5月中旬安装使用。2、无收取监控费的约定。3、原告单位未履行好物业服务义务，曾有弃管行为，小区卫生环境较差。4、原告单位按高层每月0.70元/平方米收取物业费的标准与桦物房字[2012]20号文件规定的高层住宅四级0.60元/平方米的规定不一致。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原告单位桦南县奥林物业管理有限公司虽未依据物业管理相关法规与桦南县奥林新村小区的业主委员会签订物业服务合同，但经过庭审调查，原告单位与被告汤金霞的物业服务关系已自2015年10月履行至今，期间原告单位按入住手册中“物业服务合同”提供了一定的服务，被告未提出异议可以认定双方构成事实物业服务合同关系。在物业服务合同法律关系中，原、被告双方系平等合同主体，二者互为对待给付义务，原告单位提供的服务质量存在问题足以认定原告单位未充分履行其主要义务时可根据所在地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费收费标准予以适当调整。基于该事实合同关系，物业费收费标准应当适用物价部门的备案指导价格，如此，对原告单位和被告均具有相对公平的约束力，有利于双方当事人有明确依据的履行自己的义务。原告单位客观上实际履行了一定的物业管理服务义务，被告应承担支付相应的物业服务费义务。原告单位的物业费收取标准应当依据审理查明的2012年9月19日原告单位经桦南县物业管理办公室、桦南县物价局审批备案确定的“四级，高层0.60元/平方米”标准和2012年10月22日原告单位与被告签订入住手册约定的价格为0.70元/平方米的客观事实。因此，应当对其予以调整为物价局审批备案的0.60元/平方米并执行至2019年1月23日新备案的0.70元/平方米获批准时止。结合原告单位的诉讼请求能够认定，被告应交纳的物业费为2016年10月19日至2019年1月23日期间按0.60元/平方米计1592.83元（823天×0.02元/天×96.77平方米）；2019年1月23日至2019年6月30日期间的物业费为353.99元（157天×0.0233元/天×96.77平方米）即被告应交物业费合计为1946.82元。鉴于原告单位为被告提供的物业服务存在不足，故应适当减免被告所负担的物业费数额，酌定减免应交物业费的30%即被告应向原告交纳上述物业费的70%即1362.77元。垃圾处理费161.83元、电梯费1618.33元系实际发生费用，应予支持。原告单位请求被告支付的声控灯、庭院灯费129.47元，亦属实际发生的合理费用，但经审理查明，庭院灯于2018年5月中旬实际安装使用，对该项费用应当减为88.74元（48元/年标准，庭院灯按一年期收费）。原告单位请求被告支付监控费194.20元，本院认为，该项费用应属物业服务项目之一，不应另行向业主收取费用，故不予支持。关于原告单位要求被告支付因被告违约给原告单位造成的利息损失605.56元的诉讼请求，本院认为，原告单位提供的服务质量存在问题足以认定原告单位未充分履行其主要义务，被告作为业主有权拒绝履行其对待给付义务，因此不应认定被告系恶意拖欠，故对原告单位的该项诉求不予支持。被告庭审中提出的原告单位向其收取的入户押金2000.00元，与本案审理的不是同一法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，原告单位主张被告支付拖欠物业费、声控灯、庭院灯费、垃圾处理费、电梯费的诉讼请求合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第三十六条、第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十二条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下:一、被告汤金霞于本判决生效之日起十日内向原告单位桦南县奥林物业管理有限公司支付2016年10月19日开始至2019年6月30日期间的物业管理费人民币1362.77元，垃圾处理费161.83元，电梯费1618.33元、声控灯、庭院灯费88.74元；二、驳回原告单位桦南县奥林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桦南县奥林物业管理有限公司负担8元，由被告汤金霞负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  高振宇二〇一九年十月二十九日书记员  于春晓