苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2904号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。法定代表人：周陈香，该公司董事长。委托诉讼代理人：张清溪，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文恬，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：赖国忠，男，1975年12月1日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：张贤山，江苏永德律师事务所律师。原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）与被告赖国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司委托诉讼代理人张清溪，被告赖国忠及其委托诉讼代理人张贤山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告于2017年4月19日签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》已于2018年11月10日解除；2.被告将位于苏州市吴中区名称为“港龙乐汇城”第3幢第1、2层1001-1006、1008-1016、2001-2018，共33间商铺腾空返还原告；3.被告立即支付原告免租期的租金298245元、2018年10月份至2018年11月10日的欠付租金40440元，合计租金338685元，支付免租期的综合管理服务费33138.33元，2018年10月份至2018年11月10日的综合管理服务费4493.33元，合计376316.67元；4.被告立即支付原告自2018.11.10至实际返还之日止、按照每日1123.33元的标准计算的房屋占有使用费；5.被告支付违约金117033.36元；6.诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.被告按合同约定支付2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费共计347222.33元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月19日，其与被告签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，约定被告承租原告经营管理的位于苏州市吴中区港龙乐汇城商场第3幢第1-2层1001-1006、1008-1016、2001-2018号计33间商铺，经营娱乐业态，建筑面积1348平方米，租期自2017年4月20日至2025年4月19日，双方就租金、综合管理服务费标准、支付时间等进行了约定。合同签订后，其按约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金、综合管理服务费，其书面催告，被告拒不支付，故诉至法院。被告赖国忠辩称，因涉案房屋漏水，被告拒不维修，故其没有正常缴纳租金，后原告于2018年11月20日锁门，其无法使用房屋，故其无需支付租金、综合管理费服务费。请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：出租方（甲方）业主与承租方（乙方）赖国忠、管理方（丙方）乐汇城公司签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，该合同首部明确：1.甲方为商铺所有权人，将位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城商场3-1-01d、3-2-01a号铺位特别、唯一、不可撤销的全部授权委托丙方统一招商、经营管理。丙方按照该合同代甲方收取租金，并对商场及公共部位实行统一招商、经营、服务管理。合同第一条约定，丙方将位于苏州市吴中区港龙乐汇城商场第3幢第1-2层1001-1006、1008-1016、2001-2018号共计33间商铺出租乙方，计租面积为1348平方米，乙方承诺租赁场所经营娱乐业态。第二条约定，双方约定租赁期限为8个租赁年度，自租赁起始日起算，租赁年度指自租赁起始日向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。租赁起始日为2017年4月20日，租赁物交付日为本合同生效日。第三条对租金及支付方式进行了约定，租赁起始日为租金起计日。具体标准及支付方式为：第1-2年固定租金30330元/月；第3-4年固定租金31846.5元/月；第5-6年固定租金33435.8元/月；第7-8年固定租金35110.01元/月。第四条对综合管理费及支付方式进行了约定，租赁起始日为综合管理费起计日。具体标准及支付方式为：第1-2年固定综合管理费3370元/月；第3-4年固定综合管理费3538.5元/月；第5-6年固定综合管理费3715.08元/月；第7-8年固定综合管理费3901.11元/月。乙方应于每月25日前支付丙方次月租金及综合管理服务费。合同就其他事项进行了约定。合同落款甲方处未有业主签名，乙方赖国忠签名、捺印，丙方加盖合同专用章。合同附件五《租赁场所交付确认书》明确，乙、丙双方在2017年4月20日对租赁场所进行了交接验收，乙方确认丙方交付的房屋符合合同约定的交付条件，乙方接收租赁场所。又查明，被告承租的苏州市吴中区港龙乐汇城商场第3幢第1-2层1001-1006、1008-1016、2001-2018号共计33间商铺业主（甲方，委托方）与原告（乙方，受托方）签订了《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》，约定业主将房屋在委托期限内所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该房屋的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件，委托经营期限为10年。涉案33间商铺均在委托经营期限内。2019年7月3日，本院至涉案商铺现场查看，大门被锁，被告当场另行找人强行将锁剪掉，后本院才进入涉案商铺内。审理中，被告称，商铺于2018年11月20日被锁以后，其多次要拆掉门锁，但保安拦着不让拆，其每次只能在报警警察到场的情况下才能进入涉案商铺，对此被告未能提供报警相关材料。原告在提出解除合同诉讼请求时，被告表示不同意解除。审理中，被告称，截止目前，其没有将涉案房屋退还原告。审理中，原告变更诉讼请求，不再要求解除双方租赁合同，变更诉讼请求为仅要求被告支付2018年10月1日至2019年7月31日期间10个月租金、综合管理服务费。被告称，原告主张上述期间的租金、综合服务管理费尚未缴纳。因为涉诉商铺之前有漏水情况，其要求原告维修，原告一直未进行维修，后其自行找人进行了维修，共计支出约4万元，其认为原告拒绝履行房屋维修义务，故其延迟缴纳了租金，之后原告以其不缴纳租金、综合管理服务费为由，于2018年11月20日强行将其经营场所工作人员赶出，并锁门至今，致使其无法营业，即其实际未使用房屋，故无需缴纳租金。对于其维修支出的费用及停业损失另案主张。对于原告锁门的事实提供视频光盘两份予以佐证，其中一段视频系2018年11月20日警察到场拍摄的执法记录仪视频，该视频反映，原告工作人员强行将被告经营场所员工赶出，并将涉案商铺锁上，当时被告报警，后警察要求物业工作人员开门，最终强行剪锁才进入商铺内。之后，物业方又将大门锁起来，其多次要求原告开门让其营业，但原告拒不开门。另外一段视频系2019年7月3日，法院至现场打开大门调查结束后，被告到原告办公室归还物品时拍摄，视频中人员为贾乔，贾乔负责收租金、水电费、物业费，贾乔平时在物业公司办公，物业与原告在涉案商铺处系混同办公。贾乔认可继续锁门的事实，且表示之前为业主锁门。而实际大门就是贾乔带着保安锁门的。被告质证表示，第一段视频真实性没有异议，最终派出所进行了撬锁，之后由被告自己锁门，因此不能证明原告锁门。第二段视频中的人员系原告工作人员贾乔，贾乔表示为业主锁门，并非原告锁门。原告和物业公司系关联公司，但是分开办公，贾乔在原告办公室办公。以上事实，有《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》、业主出具的承诺书、《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》、不动产权属证书、《商铺委托管理协议》、视频光盘、照片及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2017年3月14日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律拘束力。原告审理中变更诉讼请求，仅要求被告按约支付2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费，于法不悖，本院遵其自愿。关于原告是否锁门及责任如何认定。结合被告提供的视频及本院现场调查情况可知，确实存在他人锁门情形。原告辩称被告提供的证据仅能证明系业主委托物业公司锁门。本院认为，首先，原告受业主委托经营涉案商铺（在涉及租金利益时业主和受托经营方系同一的），原告有义务保障承租房屋处于始于正常使用状态，且原告称其和物业公司系关联公司，均在涉案商铺现场办公，现房屋长时间被锁，原告并未举证采取任何合理措施便于被告正常使用房屋，故锁门导致房屋使用价值贬损的不利后果应由出租方或业主方承担。被告未举证证明在本院于2019年7月3日调查之后至当月月底期间原告再次锁门的事实。另外，在原、被告双方就房屋维修、租金支付存在有争议情形下，双方均应以理性方式表达各自诉求，被告在锁门后未及时解除合同返还房屋（庭审中原告提出解除合同，被告亦不同意解除）、仍实际占有房屋亦有不妥。综上，本院认定原告对房屋无法使用负主要责任，自行承担70%，被告负次要责任，承担30%。被告表示维修费及停业损失另案主张，本案不再理涉。根据锁门时间节点及合同约定的租金、综合管理服务费标准，经核算，被告应支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间房屋租金、综合管理服务费共计167387.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二、第二百二十六条之规定，判决如下：被告赖国忠于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司2018年10月1日至2019年7月31日期间租金、综合管理服务费共计人民币167387.9元。上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6508元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担3371元，被告赖国忠负担3137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  徐朝军人民陪审员  关倩男二〇一九年十月二十五日书 记 员  周亚雅