福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初7091号 原告：深圳市聚利华投资有限公司，住广东省深圳市福田区华强北街道华强北路赛格科技工业园4栋6层A-C轴与17-21C09，统一社会信用代码914403003426683503。 法定代表人：安静，总经理。 委托诉讼代理人：侯树刚，北京市东元（深圳）律师事务所执业律师。 被告：钟桃林，男，1992年12月6日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告深圳市聚利华投资有限公司（以下简称聚利华公司）与被告钟桃林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚利华公司的委托诉讼代理人侯树刚与被告钟桃林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚利华公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟桃林向聚利华公司支付拖欠的房屋租金52842元、延迟履行违约金4279元（暂计算至2019年8月23日，最终金额计算至欠款清偿之日止）；2.判令钟桃林向聚利华公司支付拖欠的管理费、水费、电费共计10000元、房屋清洁费2000元，总计12000元。事实和理由：钟桃林与第三方万达广场投资有限公司于2017年7月签订租赁合同，承租万达广场室外步行街【D21/D22】两家店铺，合同期限为36个月，计租日自2017年9月21日至2020年9月20日，房屋租金支付日为本季度提前二十日预缴下个季度的房屋租金。实际履行过程中，钟桃林是提前20日按月支付下月房屋租金。聚利华公司通过购买方式取得万达广场室外步行街【D21/D22】两家店铺的房屋所有权。钟桃林与聚利华公司及第三方龙岩万达广场投资有限公司签订《第三方协议》，约定钟桃林同聚利华公司存在事实上的房屋租赁关系。钟桃林自2019年5月份开始拒绝支付房屋租金。经聚利华公司多次与钟桃林沟通，钟桃林仍拒绝履行支付房屋租金的义务，聚利华公司为此解除与钟桃林之间的租赁关系，钟桃林也于2019年8月5日搬离案涉店铺，但钟桃林至今拖欠租金、管理费、水费等。 钟桃林辩称，其向聚利华公司租赁的房屋于2019年8月5日搬离，尚欠2.5个月租金，不同意承担违约金。其有向聚利华公司缴纳保证金，该款应抵扣欠付的租金。店面所欠的物业费、水电费，其愿意承担，可以先支付给聚利华公司，由聚利华公司代缴交。其不同意承担聚利华公司主张的清理费2000元。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2017年9月3日，万达广场投资有限公司作为甲方，钟桃林作为乙方，双方签订《租赁合同》两份，合同主要约定：1.甲方同意向乙方出租位于龙岩市，租赁房屋面积分别为142.36㎡、141.64㎡，租赁期间为自2017年9月21日起2020年9月20日止。2.房屋租金：Ｄ21商铺每月8826.32元、Ｄ22商铺每月8781.68元。3.合同签署当日，乙方应向甲方支付两个月租金标准作为租赁保证金，即Ｄ21商铺租赁保证金17652.64元、Ｄ22商铺租赁保证金17563.36元，甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金。4.除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应于该交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；5.若乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。6.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金。 万达广场投资有限公司、聚利华公司、钟桃林签订《三方协议》作为《租赁合同》附件7附于合同之内，协议主要约定：1．在聚利华公司向万达广场投资有限公司支付房屋全部购房款当日，租赁合同项下万达广场投资有限公司的全部权利义务自动概括转让给聚利华公司；2．聚利华公司在签署买卖合同签订已知悉并接受万达广场投资有限公司与钟桃林签订的租赁合同的全部内容，聚利华公司同意在购买该房屋后，继续按租赁合同约定向钟桃林出租该房屋。之后，钟桃林实际按月向聚利华公司支付租金至2019年5月20日。2019年5月20日之后的租金，钟桃林未缴交。聚利华公司多次向钟桃林催缴租金。2019年8月5日，钟桃林搬离店铺，并将钥匙交还聚利华公司。钟桃林租赁期间，欠缴物业费5452.8元、水电费3234.5元，合计8687.3元。 另查明，聚利华公司购买龙岩，分别办理了产权证【产权证号：闽（2018）龙岩市不动产权第011404号、第011405号】。 本院认为，钟桃林向万达广场投资有限公司租赁案涉商铺时，万达广场投资有限公司又将案涉商铺出售给聚利华公司，并将租赁合同项下的权利和义务概括转让给聚利华公司，上述行为不违反法律规定，予以确认。钟桃林在承租案涉店铺过程中，未及时向聚利华公司交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。钟桃林于2019年8月5日搬离店铺，并将钥匙交还聚利华公司，应视为合同于当日解除。钟桃林尚欠从2019年5月21日起至2019年8月5日的租金，合计44020元应及时支付给聚利华公司。聚利华公司主张店铺虽于2019年8月5日交接，但合同并未解除，租金应计算至2019年8月20日，未提供证据证明，不予采纳。因解除合同的责任在于钟桃林，聚利华公司有权要求钟桃林支付逾期支付租金的违约金，但是，合同约定延迟履行违约金以欠费金额按日1‰计算，超出法律规定范围，应予以调整。即：从2019年5月21日起至2019年6月20日的租金17608元，延迟履行违约金从2019年6月21日起至款清为止按月利率2%计算；从2019年6月21日起至2019年7月20日的租金17608元，延迟履行违约金从2019年7月21日起至款清为止按月利率2%计算；从2019年7月21日起至2019年8月5日的租金8804元，延迟履行违约金从2019年8月6日起至款清为止按月利率2%计算。因合同约定若因钟桃林违约而提前终止的，则聚利华公司有权没收本合同项下之租赁保证金，钟桃林主张其所缴交的租赁保证金应抵扣租金，不予采纳。钟桃林租赁期间，欠缴缴物业费5452.8元、水电费3234.5元，合计8687.3元，钟桃林同意支付给聚利华公司，予以准许。聚利华公司主张房屋清洁费2000元，未提供证据证明，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、钟桃林应于本判决生效之日起十日内向深圳市聚利华投资有限公司支付租金44020元，并支付迟延履行违约金（其中：1.从2019年6月21日起至2019年7月20日止的迟延履行违约金，以17608元计，按月利率2%计算；2.从2019年7月21日起至2019年8月5日止的迟延履行违约金，以35216元计，按月利率2%计算；3.从2019年8月6日起至款清为止的迟延履行违约金，以44020元计，按月利率2%计算）。 二、钟桃林应于本判决生效之日起十日内向深圳市聚利华投资有限公司支付缴物业费5452.8元、水电费3234.5元，合计8687.3元。 三、驳回深圳市聚利华投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1528元，减半收取计764元，由深圳市聚利华投资有限公司负担100元，钟桃林负担664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 俞  志  银 二〇一九年十月二十五日 书记员 傅钰桑（代） 书记员 郭晚秋（代） 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 1.具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 2.生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 3.履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。