重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝05执异543号案外人：张小立，女，1971年8月28日出生，住重庆市大渡口区。申请执行人：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码91500103691245487F。负责人：张文利，行长。委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所实习律师。被执行人：重庆铸信商贸有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特****一社会信用代码91500107556784170H。法定代表人：毛磊，执行董事兼总经理。被执行人：重庆淳德实业有限公司，住所地重庆市涪陵区新城区万汇路5，住所地重庆市涪陵区新城区万汇路**077278350C。法定代表人：毛磊，执行董事兼总经理。被执行人：重庆金湖汽车美容服务有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道花卉东路，住所地重庆市渝**龙溪街道花卉东路**附****1-1935431355。法定代表人：毛磊，执行董事兼总经理。被执行人：毛磊，男，1982年10月17日出生，住重庆市大渡口区。被执行人：王凤娇，女，1982年2月28日出生，住成都市龙泉驿区。被执行人：吴克家，男，1980年12月12日出生，住四川省成都市龙泉驿区。被执行人：文闻，女，1985年8月24日出生，住重庆市大渡口区。本院在执行恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）申请执行重庆铸信商贸有限公司（以下简称铸信公司）、重庆淳德实业有限公司（以下简称淳德公司）、重庆金湖汽车美容服务有限公司（以下简称金湖公司）、毛磊、王凤娇、吴克家、文闻民间借贷纠纷一案中，案外人张小立对执行位于重庆市渝北区龙溪镇花卉东路17号附2号1幢XX房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人张小立称，2016年2月19日，案外人与金湖公司签订《租赁协议》，承租金湖公司名下的201房地证2017字第XX号商服用地及地上建筑物中的2860.82平方米做停车库，租赁时间从2016年2月19日至2031年2月28日，租金标准前五年租金不变，每年5万元，五年后每年按5%递增。案外人已支付前五年即从2016年2月19日至2021年2月18日的租金25万元。从2021年2月18日起一年一付租金，案外人正在合法使用。综上，请求法院在拍卖该房屋过程中，确认案外人的合法租赁权。为支持其请求，案外人举示了《房屋租赁合同书》、租金打款凭证、物业费收据等相关证据。申请执行人恒丰银行重庆分行辩称，根据案外人提供的证据，不能证明其真实的租赁权，申请执行人有权对案涉房屋行使抵押权，请求驳回案外人的异议请求。为支持其请求，申请执行人举示了金湖公司出具的《抵押物情况说明》等相关证据。本院查明，恒丰银行重庆分行与铸信公司、淳德公司、金湖公司、毛磊、王凤娇、吴克家、文闻民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月20日作出（2018）渝05民初449号民事判决，判令：铸信公司偿还恒丰银行重庆分行借款本金5700万元及利息、罚息、复利、律师费，淳德公司、毛磊、王凤姣、吴克家对上述债务承担连带清偿责任，文闻对毛磊的上述债务在夫妻共同财产范围内承担夫妻共同还款责任，恒丰银行重庆分行对金湖公司名下的位于重庆市渝北区龙溪镇花卉东路17号附2号1幢XX等房产享有抵押权，有权以上述抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。另查明，2016年2月19日，出租人金湖公司（甲方）与承租人张小立（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租位于重庆市渝北区龙溪镇花卉东路17号附2号1幢XX，证号为201房地证2017字第XX号的商服用地（黄金堡住宅小区），房屋建筑面积2860.82平方米；租金期限为十五年，即自2016年2月19日起至2031年2月18日止；租金前五年不变，每年50000元，五年后以每五年按5%的比例递增，即从2021年2月19日起到2026年2月18日止，每年租金52500元，2026年2月19日起至2031年2月18日止每年租金55125元；前五年租金支付时间：合同签订生效后付第一、第二年租金合计100000元，2018年7月31日前付第三、第四和第五年租金合计150000元，后十年租金按年支付，每次缴租需提前10天；甲方指定收款账户的开户行为民生银行大渡口支行，户名李俊坤，账号为XX，或户名为毛磊的银行卡上；2016年2月19日合同签订后，按房屋现状交付给乙方。2016年2月25日，白洁（张小立之夫）向李俊坤民生银行XX的账户转款45000元。同日，白洁向李俊坤民生银行XX的账户转款45000元。同日，白洁向李俊坤民生银行XX的账户转款10000元。2018年7月31日，白旭东（张小立之子）向李俊坤民生银行XX的账户转款15000元。同日，白旭东向李俊坤民生银行XX的账户转款45000元。同日，白旭东向李俊坤民生银行XX的账户转款45000元。同日，白旭东向李俊坤民生银行XX的账户转款45000元。以上合计转款250000元。2016年2月25日，金湖公司出具《收据》，载明：收到张小立交纳的2016年2月19日至2018年2月18日的黄金堡的租金100000元。2018年7月31日，金湖公司出具《收据》，载明：收到张小立交纳的2018年2月19日至2021年2月18日的黄金堡的租金150000元。重庆善为物业管理有限公司出具《收据》41张，载明收到2016年1月至2019年7月的车库物业费的情况。国网重庆市电力公司江北供电分公司出具《发票》6张，载明收到金湖公司交纳的2019年5月至2019年10月的电费情况。再查明，2016年6月14日，恒丰银行重庆分行与金湖公司等签订《最高额抵押合同》，约定金湖公司以其名下位于重庆市渝北区龙溪镇花卉东路17号附2号1幢XX房屋（产权证号：**地证2007字第**）等为恒丰银行重庆分行与铸信公司签订的《综合授信额度合同》提供最高额抵押担保，并于2016年6月17日就上述抵押办理登记。还查明，2018年6月4日，本院以（2018）渝05执保100号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了金湖公司名下位于重庆市渝北区龙溪镇花卉东路17号附2号1幢XX房屋（产权证号：20：**地证2007字第**/div>本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”本案中，案外人张小立就案涉房屋与被执行人金湖公司签订租赁合同的时间为2016年2月19日，并按约定支付了租金等相关费用，故案外人就案涉房屋设立租赁权的时间早于申请执行人就案涉房屋设立抵押权的时间，根据前述规定，案外人就案涉房屋上设置的租赁权不受申请执行人就案涉房屋行使抵押权的影响。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，案外人就案涉房屋签订书面租赁合同并占有案涉房屋的时间均在本院查封之前，故对其保护租赁权的请求本院予以支持。至于申请执行人举示的金湖公司出具的《抵押物情况说明》以证明案涉房屋在设置抵押时并无租赁问题，该情况说明的内容与查明的事实不符。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：中止对重庆市渝北区龙溪镇花卉东路17号附2号1幢XX房屋（产权证号：201房地：**地证2007字第**人张小立的租赁权（租赁期间从2016年2月19日起至2031年2月18日止）予以处置。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十月二十九日书记员 刘夏吟