广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初193号原告:梁锡培，男，1996年3月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人:黄孝发、余海贤，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：苏梅英，女，1973年7月5日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，第三人：江门市乐有家房地产经纪有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：谢丽。委托诉讼代理人：侯涛，男，1995年1月26日出生，汉族，住湖北省巴东县，系该公司法务专员委托诉讼代理人：王晓燕，女，1992年9月20日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区，系该公司行政专员原告梁锡培诉被告苏梅英、第三人江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告梁锡培的委托诉讼代理人余海贤到庭参加诉讼。被告苏梅英、第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院现已审理终结。原告梁锡培诉称：2018年8月，原告在第三人处获悉江门市蓬江区X室的出售信息，后原告通过第三人向被告购买涉案房屋，涉案房屋的权属人为被告。2018年8月14日，原告与被告、第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋转让总价款为人民币850000元。同日，原告与被告、第三人再签订《交易节点确认书》，约定被告应在原告取得银行同贷书后7个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金人民币30000元，并向中国建设银行江门杜阮支行申请贷款，该支行于2018年9月27日同意了原告申请的贷款额度。因被告未按合同及确认书约定的期限内还清涉案房屋原有的银行贷款及办妥注销抵押登记手续，第三人及原告分别于2018年11月14日、2018年11月19日催告被告办理上述事项，但被告没有按约定履行上述义务。原告于2018年11月29日向被告发出《解除合同通知书》。被告以实际行动表示不履行合同义务，致使本案合同目的无法实现，已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告返还双倍定金以及赔偿因本次交易而产生的居间费和律师费。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告返还双倍定金人民币60000元；三、被告赔偿原告损失人民币27000元（居间服务费17000元、律师费10000元）；四、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告陈述因被告不按合同约定履行相关义务，现已无法再履行双方签订的合同，请求解除其双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》或确认双方签订的合同在原告发出《解除合同通知书》，该通知书在第一次投递未能妥投时即2018年11月30日已解除。梁锡培在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、《二手房买卖及居间服务合同》、《收据》，证明原告向被告购买涉案房屋，并需向第三人支付居间费及被告收取了购房定金30000元的事实；4、《交易节点确认书》、《信息告知书》，证明原告、被告、第三人三方确认涉案房屋交易流程；5、微信聊天记录，证明银行同意原告的贷款申请，第三人也通知被告赎楼；6、《催告函》、EMS特快专递快递底单、EMS特快专递投递记录，证明2018年11月14日，原告取得银行同意放款而被告仍未按约办理还清房屋原有银行贷款、办妥注销抵押登记手续后，原告通知被告限期内办理，但被告逾期仍未办理；7、《催告函》、EMS特快专递快递底单、EMS特快专递投递记录，证明2018年11月19日，原告再次通知被告限期内办理还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，但被告逾期仍未办理；8、《解除合同通知书》、EMS特快专递快递底单、退件单、EMS特快专递投递记录，证明原告向被告发出《解除合同通知书》；9、律师费发票、委托代理合同，证明原告为维权支付律师费的事实。被告苏梅英、第三人乐有家公司无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告梁锡培与被告苏梅英、第三人乐有家公司于2018年8月14日签订《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“卖方：苏梅英，买方：梁锡培，买卖双方交易的房屋位于江门市××××室，建筑面积为127.1㎡，该房屋现有抵押，该房屋转让总价款为人民币850000元，买方签订本合同时支付购房定金人民币30000元，双方选择由买方直接将定金30000元支付给卖方。双方协商约定买方以按揭贷款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币17000元。违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方返还双倍定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担…备注（以备注条款为准）：此成交价业主自行承担增值税和赎楼所产生的费用；此房屋有银行抵押，若发现房屋有其他任何抵押由业主自行承担…落款卖方签名：苏梅英，居间方（盖章）：乐有家公司，买方签名：梁锡培…。”被告苏梅英于2018年8月14日出具的《收据》载明：“兹收到买方梁锡培交付购买位于江门市××××室定金人民币30000元…收款人签名：苏梅英。”原告梁锡培与被告苏梅英、第三人乐有家公司于2018年8月14日出具的《信息告知书》载明：“交易房屋信息确认：一、卖方信息确认：交易房屋位于上述103室，交易房屋有抵押，抵押权人已同意出售，抵押金额为630000元…卖方签名：苏梅英，居间方（盖章）：乐有家公司，买方签名：梁锡培。”原告梁锡培与被告苏梅英、第三人乐有家公司于2018年8月14日出具的《交易节点确认书》载明：“卖方须于签订原合同之日30个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；买方须于办理递件过户手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）人民币150000元；买方须于2018年8月31日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；卖方在买方取得银行同贷书后7个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有赎楼公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在30个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内将房产证、不动产权证原件交给第三方办理过户…卖方签名：苏梅英，居间方（盖章）：乐有家公司，买方签名：梁锡培。”原告于2018年11月19日出具《催告函》，载明：“根据苏梅英与原告签订的合同，苏梅英需于2018年11月7日前履行以下义务：办理旧房产证注销抵押登记手续；办理递件过户手续…鉴于上述义务履行期限已届满，特提醒苏梅英在本函签发之日起3日内严格履行上述义务，否则，苏梅英将可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经济损失等…。”原告提供的《EMS国内标准快递详情单》载明：“邮件号码：1099957174802，寄件人：梁锡培，收件人：苏梅英，收件地址：广东省云浮市郁南县建城镇沙隆村委蓝坪村2号，寄件内容：信函，寄件时间：2018年11月19日…。”原告提供的《邮件查询记录》显示：“邮件号码：1099957174802，2018年11月24日，投递并签收：他人收…。”原告于2018年11月29日出具《解除合同通知书》，载明：“苏梅英与原告、第三人于2018年8月14日签订《二手房买卖及居间服务合同》…截至本通知书发生之日，给原告多次催告，苏梅英仍未还清房屋原有银行贷款以及办妥注销抵押登记手续，苏梅英的行为已构成根本违约。自本通知书发出之日起，原告依约行使合同解除权，解除房屋买卖合同部分，被告应双倍返还原告已付定金并赔偿居间损失。”原告提供的《EMS国内标准快递详情单》载明：“邮件号码：1079069871529，寄件人：梁锡培，收件人：苏梅英，收件地址：广东省云浮市郁南县建城镇沙隆村委蓝坪村2号，寄件内容：解除合同通知书，寄件时间：2018年11月29日…。”原告提供的《邮件查询记录》显示：“邮件号码：1079069871529，2018年12月5日，邮件未妥投，原因：收件人不在指定地址…。”在诉讼过程中，第三人乐有家公司向本院提供《情况说明》，载明：“乐有家公司作为本案第三人，对案件事实陈述如下：原告与被告于2018年8月14日签订《二手房买卖及居间服务合同》，由被告出售位于江门市××××室房屋给原告。原告依约定于签约当日向被告支付定金30000元，未将该款项托管于第三人处。2018年8月30日，原、被告到华夏银行办理按揭，后因评估价问题，双方最终于2018年9月3日到中国建设银行办理按揭，被告积极配合。2018年9月27日，中国建设银行江门杜阮支行同意原告申请的贷款额度。2018年9月28日，第三人告知被告交易进度及银行同意原告申请的贷款的情况，告知被告应按合同约定进行赎楼。2018年10月11日，被告向赎楼公司递交资料进行资质审核，次日，赎楼公司告知第三人，涉案房屋已于2018年8月30日被查封，之后双方就赎楼问题未能达成一致意见。后来，第三人配合原告向被告发函，催促被告办理旧房产证注销抵押登记手续和递件过户手续…。”在庭审中，原告陈述其与被告之前不认识，通过第三人乐有家公司介绍向被告购买上述103室房屋。签订合同后当天，原告向被告支付了定金30000元，并向银行申请办理按揭贷款，银行已审批同意原告申请的贷款。第三人告知被告去赎楼，赎楼公司告知上述103室房屋已被查封，无法赎楼。之后一直催促被告还清贷款并办理注销抵押登记手续，但被告一直没有履行上述义务，后来已无法联系到被告，导致双方签订的合同无法再履行。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告梁锡培提供的《二手房买卖及居间服务合同》、《信息告知书》、《交易节点确认书》、《收据》等证据有原件，被告苏梅英经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，可以认定原告与被告之间建立房屋买卖合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故依法确认其具有法律效力。关于原、被告在本案是否构成违约的问题。综观原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》的约定，双方出具的《信息告知书》、《交易节点确认书》以及原告在庭审中关于签订合同后双方履行情况的陈述，原告在签订合同后已支付定金30000元，并向银行申请了按揭贷款手续。而原、被告本次交易的上述103室在被告出售时设有抵押，应由被告还清贷款并办妥解除抵押登记手续，但被告在原告按约定履行了上述义务后至今仍未还清银行按揭贷款以及办理解除抵押登记手续，以使房屋处于可以交易过户的状态，之后在原告及第三人催告被告履行上述义务的情况下，被告仍然未履行相关义务，最终导致双方签订的合同无法继续履行，被告一直怠于履行上述义务已构成违约，依法应承担相应的违约责任。由此，原告要求解除合同的请求合法有据，本院依法予以支持。对原告认为其双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》在原告发出《解除合同通知书》，该通知书在第一次投递未能妥投时即2018年11月30日已解除的意见，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告虽向被告发出了《解除合同通知书》，但被告未收到该通知，而原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》又未就双方之间发出的通知或文书等的送达方式、时间有进行特别约定，即未有约定按合同上载明的地址寄出或通知到达该地址即视为送达或签收，故原告的上述意见理据不足，本院不予采纳。关于违约责任如何承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”再结合原、被告关于违约责任如何承担的约定，原告要求被告返还双倍定金人民币60000元的请求合法合理，依据充分，本院予以支持。关于被告应否赔偿原告损失即居间服务费、律师费的问题。这实际上涉及的是损失与定金并存时的处理原则。从《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十五条规定的内容来看，定金从性质上来说是债权的担保，而赔偿损失是当事人一方违约而应承担的法律后果。再结合上述第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”由此可见，当事人之间约定了定金，违约一方当事人给守约一方当事人又造成损失的，判断是否同时适用的原则是定金罚则能否弥补守约方的损失，即在同一诉讼中，在定金不足以弥补守约方实际损失的情况下，二者可以并用，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约方违约造成的损失。在适用定金罚则足以弥补守约方的损失时，当事人可以选择适用定金罚则还是赔偿损失，从而避免加重对违约方的惩罚。在本案中，因原告主张被告承担的违约责任已依《房屋买卖合同》的约定适用定金罚则，且双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定居间服务费由原告负担，因此，原告主张被告返还的定金金额已超过原告举证的上述损失，而原告又未能提供证据证明因被告违约有造成其其他损失以及适用定金罚则后未能弥补造成的损失，故原告再行要求被告赔偿上述损失的请求理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁锡培与被告苏梅英于2018年8月14日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告苏梅英应自本判决生效之日起十日内向原告梁锡培返还双倍定金人民币60000元；三、驳回原告梁锡培的其他诉讼请求。苏梅英如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1975元，保全费890元，合共2865元，由原告梁锡培负担889元，被告苏梅英负担1976元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  钟广成人民陪审员  钟伟玲二〇一九年十月十一日法官助理黄乐媛书记员黎威良