河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4456号上诉人（原审原告）：赵祚伦，男，1980年2月3日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：任同志，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玲，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐甜，女，1986年11月19日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：吕晨曦，河南卫宪律师事务所律师。上诉人赵祚伦因与被上诉人徐甜房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0702民初3048号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵祚伦委托诉讼代理人任同志、郭玲，被上诉人徐甜委托诉讼代理人吕晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵祚伦上诉请求：撤销原审判决，改判驳回徐甜的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由徐甜承担。事实和理由:一、原审判决否定《二手房买卖协议书》系对借款提供担保，认定事实显属错误。双方虽签有《二手房买卖协议书》，但并非双方的真实意思表示，系双方通过合同设定的具有担保功能的权利义务关系，真实意思系赵祚伦为向徐甜母亲龚玉霞的借款提供的担保，理由如下：（一）根据《新乡学院职工家属房管理办法（暂行）》的规定，案涉房屋是新乡学院新校区的非全额集资房，属福利房，居住者只有使用权没有所有权，不得私自在校内转让使用权。双方及案外人龚玉霞作为新乡学院的正式职工，对此规定均是明知的。在双方均明知赵祚伦对案涉房屋不享有所有权的情况下，如双方签订的是使用权转让协议，则有可能是真实的意思表示，但双方签订的是所有权转让协议，且亦未按规定向学校后勤管理处备案，则以签订《二手房买卖协议》的方式为借款提供担保更符合常理，更具有可信性，这也是客观事实。（二）双方签订《二手房买卖协议书》的时间是2011年3月22日，但直到目前为止长达八年多的时间里，双方并未在学校房管部门办理相应的更名手续，且徐甜亦从未向赵祚伦提出过要求更名的主张，只有在名为买卖实为担保的情况下，才能给出合理的解释。（三）协议书约定的案涉房屋转让价款为225000元，案涉房屋建筑面积140平方米，还包括地下室，签约时总价值至少在35万元以上，协议价格明显低于市场价格，亦可印证担保而非买卖系双方真实的意思表示。（四）赵祚伦称案涉《二手房买卖协议书》文本是对方提供的，当时双方说好是押房，但看到协议书上写的是买卖随即就提出了异议，由于双方当时是关系非常好的同事，前期又借有人家几万块钱没还，并且还想让人家继续借钱再去进行赌博翻本，考虑到时间也不会太长，很快就会把房子赎回来，也就没有再继续坚持。（五）房子交给对方并不是基于买卖关系的交付，而是为了表达押房的诚意。徐甜的母亲作为老大姐把钱借给赵祚伦时二话没说，也没说利息的事，而赵祚伦一时半会又不能把钱偿还给人家，出于对对方人情的亏欠，也为了表达押房、还款的诚意，才把房屋交给了对方控制并收取房租。案涉房屋共有6把原装钥匙，但对方只要了一把，到现在为止仍然有5把在赵祚伦手中，对于原装钥匙是6把的情况对方又完全知情，这也足以说明双方的交付，是抵押的交付，并不是买断的交付。（六）在社会生活中，买卖小产权房的现象也比较普遍，在房屋没有办法办理过户的情况下，作为买方一般都会要求卖方将所有与房屋有关手续的原件交付给买方，来保障自己的权利，虽然从法律上讲可能并无任何实质性意义。在本案中，与案涉房屋有关的手续原件仍然由赵祚伦持有，亦可印证双方真实的关系并非买卖。二、原审判决认定《二手房买卖协议书》有效，并据此驳回赵祚伦的原审诉讼请求，适用法律严重错误。（一）如前所述，案涉《二手房买卖协议书》系对借款的担保，双方真实的意思表示并非买卖，根据《民法总则》第146条第1款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应认定无效。（二）依据《城市房地产管理法》第32条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，赵祚伦作为房屋的使用权而非所有权人，转让房屋必然损害房屋所有权人新乡学院的合法权益，同时，案涉合同中的房屋建立在以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第44条、45条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，双方签订的案涉合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉合同亦应认定为无效。综上，原审判决以案涉合同实际主要为使用权的转让，转让也在内部职工之间进行，并不违反法律或社会公序良俗为由，并根据诚实信用原则，认定协议书有效，显然曲解了协议书的文义，误读了双方的真实意思表示，于理不合，于法无据，应予以纠正。徐甜辩称：一、原审认定事实正确，赵祚伦称原审法院认定事实有误没有任何依据。赵祚伦上诉状所述的事实明显虚假，与实际情况不符。本案实际情况为，徐甜以及徐甜母亲与赵祚伦为同一单位工作，平时关系不错，2010年赵祚伦因为经济紧张，就与徐甜的母亲商量将其在学校的房屋转让给答辩人，后双方达成了转让协议，房产转让价款为225000元，单位同事王玉修、许志林作为见证人在合同上签字作证。2011年3月22日，赵祚伦将本案所诉房屋出售给徐甜，同时将房屋和钥匙及其它相关手续交付给徐甜。房产转让价款也与赵祚伦结清。赵祚伦上诉状所称：“双方签署房屋买卖合同的目的是以此为其借款提供担保。”这样的说法是凭空捏造，与事实不符。双方如果是借款担保合同关系，双方为什么不直接签借款担保合同，而要签订房屋买卖合同？赵祚伦的真实目的是，现在看见房屋价格上涨，于是违背诚信原则要求徐甜补齐近几年房屋涨价的差价，遭到拒绝后，才起诉到法院，要求法院支持其的无理要求。二、赵祚伦要求认定本案房屋买卖合同无效的请求，违反法律规定，应予以驳回。首先，认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。而现行的法律和行政法规没有一部明确对集资房买卖做出禁止性规定，所以当本案事人具有民事行为能力且意思自治时，集资房买卖合同就应当被认定为有效。其次，本案集资房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第52条的禁止性规定。单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。作为一种历史性产物，其时有关单位对福利性集资房的转让作了不少禁止性规定，但这些规定没有法律、法规的效力，不能作为认定合同无效的依据。并且本案当时双方均为新乡学院员工，符合单位规定的内部转让条件。综上所述，本案集资房买卖合同既不违反法律、行政法规的强制性规定，不在法律规定的合同无效情形范围。同时，合同体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。再者，从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。买卖集资房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。三、赵祚伦的上诉，违背诚实信用原则，法院应驳回其上诉请求。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。集资房买卖因没有缴纳土地出让金而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容。退一步说，即使本案合同被认定无效，在被认定无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任;在合同无效的处理上，全面考虑出卖人因房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，以免给当事人造成利益失衡，赵祚伦应赔偿答辩人的损失。如徐甜2011年3月当时在同一地段、在同样的价钱购买别的房屋，现在房屋应升值到100万余元，现赵祚伦应当赔偿徐甜的信任损失80万元。避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法，公平合理。请求驳回上诉，维持原判。赵祚伦向原审法院起诉请求：1、依法确认赵祚伦、徐甜于2011年3月22日签订的《二手房买卖协议书》无效；2、判令徐甜将坐落于河南省新乡市金穗大道新乡学院家属区C-02一单元五楼西户建筑面积140平方米的房屋和地下室完好返还给赵祚伦；3、本案诉讼费由徐甜承担。原审法院查明：赵祚伦、徐甜及徐甜的母亲龚玉霞均系新乡学院的正式职工。2003年新乡学院兴建家属楼时，赵祚伦交纳了住房款，取得了现位置为新乡学院家属区C-02一单元五楼西户建筑面积为140平方米的房屋及地下室一套。2010年，赵祚伦向徐甜的母亲龚玉霞借款，后未清偿，后因赵祚伦仍需用钱，对外称要出售房屋。经赵祚伦与徐甜的母亲龚玉霞协商，2011年3月22日，赵祚伦与徐甜签订《二手房买卖协议书》一份，主要约定：赵祚伦将位于新乡学院家属区C-02一单元五楼西户建筑面积140平方米房屋和地下室以225000元价格出售给徐甜，价款在协议签订当日一次付清，如需办理房产证，赵祚伦需协助办理，费用由徐甜出。签订协议当日，扣除之前借款，徐甜支付了剩余房款，赵祚伦出具了收据，收据载明：于2011年3月22日结清全部房款，共金额贰拾贰万伍仟元整。后赵祚伦将案涉房屋交付给徐甜，徐甜已占有使用。另查明，案涉房屋是集资房，属学院福利分房性质。案涉房屋所在的新乡学院校区土地使用权类型为划拨，土地地类（用途）为教育。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，关于赵祚伦诉称的与徐甜签订的《二手房买卖协议书》是对借款提供担保问题。根据当事人的陈述，尽管赵祚伦之前曾向徐甜母亲借款，但赵祚伦并未提供任何证据证实其之后签订的《二手房买卖协议书》是对借款提供担保，结合赵祚伦庭审中自认其曾对外说过要卖房以及签过房屋买卖协议之后将房屋交付徐甜占有使用的事实，赵祚伦的该诉称既没有证据支持，也不符合常理，故对赵祚伦该诉称不予认可，本案仍应按照房屋买卖合同关系予以处理。其次，在房屋买卖关系中，因赵祚伦与徐甜均系新乡学院职工，故双方对案涉房屋是集资房，案涉房屋所在土地为划拨取得、土地用途为教育用地，案涉房屋个人享有使用权但尚不享有所有权的事实均系明知。虽案涉房屋为单位的职工集资房，带有福利性质，但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定在各职工名下，各职工所享有的权利已经确定，尽管所享有的权利是有相应限制的，尚不能享有所有权，但享有使用权以及其他可期待的利益。故在双方对房屋相关情况均完全明知的情形下，签订的《二手房买卖协议书》，在当前情况下实主要为使用权的转让。因双方均具有完全民事行为能力，该转让也系双方的真实意思表示，且转让也是在学院内部职工间进行，并不违反法律或社会公共秩序及善良风俗，故赵祚伦将房屋转让给徐甜后，徐甜享有该房屋的相关权利。但因该房屋系在国家划拨的教育用地上所建的家属房，徐甜对该房屋享有的权利是有相应限制的，并不享有全部产权，随着国家政策和集资单位情况变化，徐甜应承担与该房屋的一些义务。另外，诚实信用原则是民法的基本原则，赵祚伦在签订房屋买卖协议时，已明知房屋系在国家划拨教育用地上所建，现又以该理由要求确认协议无效，若赵祚伦从其低风险的毁约中获取利益，则明显不符合诚实信用原则的要求。综上，赵祚伦的诉讼请求，没有事实和法律依据，且也有悖于诚实信用原则，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：驳回赵祚伦的诉讼请求。案件受理费200元，由赵祚伦负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：本案中，结合赵祚伦上诉理由、徐甜的抗辩意见、证据情况和庭审情况，本院围绕争议焦点分别评述如下：一、关于双方当事人是否具有民事行为能力问题。本案中，双方当事人签订案涉合同时均系成年人，且系同一高校教职员工，认知能力和行为能力方面均不存在障碍。双方当事人均系法律意义上的完整民事行为能力人，应对书面合同所写内容清晰认知，同时应对在书面合同中签字认可的法律后果有初步的预判。二、关于双方当事人的真实意思表示如何认定问题。本案中，赵祚伦上诉称其签订案涉合同的真实目的是用于借贷的担保，徐甜则辩称双方签订合同目的就是为了买卖。本院对此评判认为：从书面证据角度看，书面买卖协议、书面房款收据均印证双方的法律关系是房屋买卖合同关系；同时，赵祚伦在原审庭审接受法庭询问时称曾对外说要出售房屋，包括徐甜在内的几个同事知道此事；在签订合同后案涉房屋就交付给了徐甜，更加符合买卖的特征；此外，赵祚伦当时需要用钱出售房屋亦符合常情常理。因此，从目前的证据审查情况看，双方当事人当时签订案涉合同时的真实意思表示宜认定为买卖合同关系。对于赵祚伦所称的借贷担保问题。一般而言，借贷关系成立和履行需要有借贷合同、借款期限、是否约定利息、还款情况等。目前，除赵祚伦自身陈述外，缺乏印证双方借贷关系的相关证据，尤其是缺乏签订书面买卖合同之后还在归还借款等方面的证据。赵祚伦所称的书面合同约定的价款较低、徐甜多年未要求在学校备案更名、钥匙未全部交付等理由系一种解释和推测，推理层面存在一定的可能性，但尚不足以对抗书面合同所写明的内容。赵祚伦称“有钱了就赎回来”，但该意思表示并未写在书面合同中，依据目前的证据审查情况，难以做出此种认定。三、关于协议是否违反法律强制性规定问题。本案中，诚如上文所述，双方均系同一高校教职员工，对案涉房屋的性质均知情，虽然学校管理办法不允许校内转让使用权，但该管理办法不是合同无效的法定依据。从协议双方交易主体和协议内容来看，案涉合同并不违反法律强制性规定。四、关于证明责任分配及证明标准问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，赵祚伦称案涉合同系借贷担保，就此主张应由其承担举证证明责任，并且要达到高度可能性的证明标准，才能得到认定。诚如上文分析，赵祚伦在上诉状中和庭审中的陈述具有一定的可能性，但缺乏有力的证据支持，按照上述举证规则，应承担相应的举证不能的不利后果。五、关于诚实守信问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，双方当事人各执一词，应当说，其中一方当事人的陈述与客观事实不符。双方当事人应秉持诚实，恪守承诺，在从事民事活动中尤其是面对金钱诱惑、利益考验时仍能坚守承诺、守护守信。综上，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人赵祚伦负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇一九年十月二十九日书记员  叶 青