安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终7751号 上诉人（原审被告）：凌美琴，女，1952年5月5日出生，汉族，住广东省珠海市。 委托诉讼代理人：许家斌，安徽律维律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许诺，男，1977年7月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：许家斌，安徽律维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何振巍，男，1986年1月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张晓静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟妍，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥合巢房地产销售代理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道南、翡翠路西中环城商业****。 法定代表人：周文斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈醉，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑坤，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人凌美琴、许诺因与被上诉人何振巍、合肥合巢房地产销售代理有限公司（以下简称合巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初5415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 凌美琴、许诺上诉请求：撤销原判第三、四项，改判凌美琴、许诺不承担装修损失214615.48元，房屋增值损失在重新鉴定后按责分摊，一、二审诉讼费按责任承担。事实及理由：1、张书锐在前案发表证人证言“装修和双倍赔偿条款是潘孝国在中介公司持有的合同文本上添加的”，且经审判长发问，张书锐当庭纠正了在先陈述“装修和双倍定金的相关内容都是经过凌美琴确认的”。安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民终3109号民事判决已认定“何振巍上诉称签订合同时凌美琴与许怡通了电话，许怡对凌美琴出售房屋的情况应当明知，未提交合法有效的证据予以证明”以及“双方对钥匙是从凌美琴处所得还是从合巢公司处所得产生争议，因何振巍未提交证据证明钥匙系直接从凌美琴处取得，结合合巢公司员工张书锐的证言，本院对一审判决认定何振巍从合巢公司处取得房屋钥匙的事实予以确认”，综上，何振巍擅自修改合同内容，违背诚实信用原则，存在主观恶意，何振巍从合巢公司处取得房屋钥匙并对诉争房产进行装修，一审判令凌美琴、许诺赔偿装修损失214615.48元，无事实及法律依据，处理错误。2、博文房地产造价集团有限公司作评估时以不具备客观真实性且有变动的网上挂牌为依据，却未参照税务部门认定的缴税价格，《评估报告》认定2016年2月至5月每个月每平方米房屋价格上涨2000元，严重脱离客观事实。凌美琴、许诺对《评估报告》质证称“2016年5月张书锐微信及电脑截屏可相互印证当时房屋交易价格区间在每平方米15000元”，中介公司对《评估报告》质证称“2016年5月15日左右房屋价格较2016年1月26日未上涨太多，评估公司的评估价太高”，博文房地产造价集团有限公司评估师接受质询时称“因未查到当时房地产交易价格，就套用了2018年11月中介公司挂牌价格每平方米18000多元”，原判遗漏前述重要证据及表述，处理不客观、不公正。诉争房屋应予重新评估鉴定。3、何振巍存在主观过错，应自行承担70%房屋增值损失，中介公司在签订合同前未完全履行职业义务，凌美琴、许诺亦系受害者，一审以凌美琴、许诺与许怡的亲属关系为由认定凌美琴、许诺承担70%责任，于法无据。4、各方应按责任大小分别承担诉讼、保全费，何振巍应自行承担涉及扩大损失、利息等请求的诉讼费。 何振巍辩称，1、何振巍未修改合同条款，双倍赔偿及装修条款经双方合意由中介公司填写，前案裁判文书及庭审笔录均注明合同文书由中介公司两个工作人员分别书写，文本不一致责任归于中介公司。2、何振巍从凌美琴处取得房屋钥匙，房屋所有权人因装修受益，何振巍的装修实际损失高于评估金额。3、一审法院在双方当事人共同在场情况下摇号确定评估机构，委托手续合规，博文房地产造价集团有限公司系有资质的房地产、土地评估机构，评估师亦具有相应资格认证，评估报告专业、精准，评估机构对凌美琴、许诺的观点及异议进行了复核，最终保留了原评估价格，评估单价每平方18000多元符合当时市场价格。4、凌美琴、许诺拒绝履约，拒不退还20万元定金长达三年，何振巍为装修投入近50万元，必然何振巍另行购置其他房屋的支付能力受到限制，缔约机会丧失，凌美琴、许诺理应按过错比例赔偿房屋增值损失。何振巍虽因购房心切存在一定过错，但诉累根本原因为凌美琴、许诺因价格原因不愿意继续履行合同，一审认定凌美琴、许诺承担70%责任，处理正确。 合巢公司辩称，1、凌美琴、许诺与合巢公司的《房地产经纪合同》关系与本案非同一法律关系，不应在本案中处理，合巢公司已按约履行居间义务及如实报告义务，未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。2、房屋装修经凌美琴许可，合巢公司张书锐在前案庭审时明确陈述“附件三第四条同意乙方支付定金后装修须经凌美琴认可后添加”，凌美琴在存量房买卖合同签订后向何振巍直接交付房屋钥匙，故凌美琴、许诺应承担装修赔偿责任，合巢公司无需承担责任。 何振巍向一审法院起诉请求：1、解除何振巍与凌美琴、许诺于2016年1月23日签订的《存量房买卖合同》；2、凌美琴返还定金20万元；3、凌美琴、许诺支付第2项请求的利息损失23195.83元（按银行同期贷款利率自2016年1月23日暂计算至2018年6月20日，顺延计算至款清日止）；4、凌美琴、许诺支付装修费395487元、物业费2156元及利息损失44491.83元（按银行同期贷款利率自2016年2月23日暂计算至2018年6月20日，顺延计算至款清日止）；5、凌美琴、许诺支付违约金40万元；6、凌美琴、许诺赔偿房屋差价损失暂定60万元（以鉴定报告数额为准）；7、合巢公司对第3、4、5、6项请求承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：位于安徽省合肥市政务区系许怡（99%份额、房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号）、凌美琴（1%份额、房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号）按份共有，两人系母女关系。 2015年上半年，凌美琴在网上发布前述房屋及车库的出售信息。2016年1月22日，合巢公司电话联系凌美琴沟通房产买卖事宜。2016年1月23日，合巢公司员工张书锐和潘孝国、凌美琴、何振巍代理人何海涛在合肥澳瑞特酒店见面。经合巢公司居间，凌美琴、许诺与何海涛就前述房屋、车库买卖事宜签订《存量房买卖合同》，合同约定房屋及车库转让价款为人民币185万元等。合同签订当日，何振巍向凌美琴支付定金20万元。合巢公司向何振巍交付房屋钥匙，何振巍进行了装修。 2016年5月，合巢公司收到许怡发出的《告知函》，函载明《存量房买卖合同》的签订未经许怡同意，不予追认等。此后，许怡、凌美琴拒绝配合办理资金托管手续，何振巍于2016年6月8日起诉至一审法院，请求判令确认2016年1月23日《存量房买卖合同》合法有效，许怡、凌美琴、许诺继续履行该份合同，协助其办理房屋和地下车库所有权转移登记手续，向其支付违约金40万元。 2017年2月3日，一审法院作出（2016）皖0104民初4553号民事判决书，认为“合肥市房产系许怡、凌美琴按份共有，二人对该房产按照其份额享有所有权。在处分房产时，应当经占份额三分之二以上的共有人许怡同意。何振巍与凌美琴磋商、订立合同是在房产中介合巢公司的居间下进行，对房屋真实权利人系许怡、凌美琴二人，何振巍是明知的。在出卖人与产权人并不一致，凌美琴、许诺亦未提供许怡委托手续的情况下，仅凭身份关系及凌美琴提供的房产证、钥匙，并不能构成凌美琴、许诺有权代理或表见代理，何振巍未尽到购房人合理的审慎、注意义务。因此，凌美琴、许诺以许怡的名义订立房屋买卖合同并收取定金的行为，对许怡不发生效力。何振巍关于许怡知晓凌美琴卖房、签订合同并要求增加房款的主张，未提供有效证据予以证明，不予认定。凌美琴、许诺在签订存量房买卖合同时虽对案涉房产并无处分权，但不影响该合同的效力。凌美琴、许诺对合同上本人签名的真实性并无异议，故应认定上述合同系各方真实意思表示，依法成立并生效。但鉴于何振巍、凌美琴分别持有的合同文本在违约责任等方面确存在诸多不一致的情况，故认定双方就内容不一致的合同条款，并未达成合意。综上，何振巍要求继续履行合同的相关诉请，依据不足，不予支持”，并判决“一、确认何振巍与凌美琴、许诺于2016年1月23日签订的《存量房买卖合同》合法有效；二、驳回何振巍的其他诉讼请求”。 何振巍不服前述判决，上诉至安徽省合肥市中级人民法院。2017年10月9日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终3109号民事判决，认为“一审判决认定凌美琴、许诺的行为不构成表见代理，但不影响《存量房买卖合同》的效力正确，予以确认。何振巍关于合同应当继续履行的上诉请求不能成立，不予支持。何振巍关于凌美琴、许诺应当支付违约金系建立在要求继续履行合同的基础之上，亦不予支持。何振巍与凌美琴、许诺之间的争议可以根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，另行通过其他合法途径解决处理”，并判决“驳回上诉，维持原判”。 一审法院另查明：《存量房买卖合同》签订当日，凌美琴向合巢公司提供的公证书公证内容为许怡于2013年8月27日委托凌美琴、许诺购买合肥市房屋。 诉讼中，何振巍、凌美琴各自提交的《存量房买卖合同》所载第三、八、九、十条、附件三第四条、附件四第一条（一）项内容不一致。 何振巍在一审庭审中陈述：1、凌美琴、许诺在签订合同时电话联系许怡，告知合同没有问题。2016年2月，凌美琴电话联系何振巍父亲何海涛，称“要去珠海过年，既然已经交过定金，就可以装修了”。2016年4月4日约21点，凌美琴电话联系何海涛，要求“半个月内将剩余房款凑齐”，许怡在电话里称“如果不能在半个月内凑齐房款，将不再卖房”。2016年4月7日，何海涛向许怡电话告知“无法在半个月内凑齐房款”。此后，发现凌美琴之前提供的公证书内容非许怡委托卖房。2、合同签订前，由合巢公司和其他中介公司带领去合肥市看房几次。 凌美琴、许诺对何振巍前述陈述不予认可。凌美琴陈述：1、许怡自2005年起在珠海工作、居住，未告知打算卖房。在签订合同前，凌美琴将一把房屋钥匙放在家门口“拓家房产”处。2016年1月23日在合肥澳瑞特酒店与何海涛第一次见面，合巢公司要求出示房产证和委托书，故联系许诺将房产证、委托书送至澳瑞特酒店。2016年2月，凌美琴去珠海过年并告知卖房事宜，许怡当即表示不同意，故凌美琴电话联系张书锐，要求返还房屋钥匙。2016年5月回合肥在房屋门口发现有新柜子且钥匙无法打开门，料想何振巍可能已在装修，遂在门口张贴“擅自入内、后果自负”字条。2016年6月，许怡向一审法院预约立案，要求确认2016年1月23日《存量房买卖合同》无效，被告知何振巍已提起诉讼。 合巢公司张书锐陈述：签订合同当天未发现凌美琴提供的公证书非卖房委托书；除了落款处双方签名，其他合同内容都是张书锐与潘孝国分别填写，但关于装修和双倍定金的相关内容经凌美琴确认；确从“拓家房产”处借用房屋钥匙带何振巍看房。 经何振巍申请，一审法院分别委托安徽中信工程咨询有限责任公司、博文房地产造价集团有限公司对合肥市内装修价值造价、房屋市场价值（时间节点均为2016年5月15日）进行鉴定。2018年12月29日，安徽中信工程咨询有限责任公司出具皖中信工咨鉴字（2018）121号《湖东景园Ｂ1幢2504室内装饰工程造价鉴定意见书》，装修价值工程造价经鉴定为214615.48元。2018年10月25日，博文房地产造价集团有限公司出具博文房估字（2018）第26753号《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定意见为：估价对象于价值时点2016年5月15日的市场价值为房地产总价266.44万元。 一审法院再查明：2016年1月23日，（受托人）何振巍与（经纪人）合巢公司签订《房地产经纪合同》一份，合同约定何振巍委托合巢公司买受坐落于合肥市房屋及各自权利、义务等。 一审法院认为，何振巍与凌美琴、许诺自愿于2016年1月23日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，且已被生效法律文书确认，故双方应依约履行。无权代理人凌美琴、许诺签订合同后，房产主要权利人许怡（占99%份额）不予追认凌美琴、许诺的签约，导致何振巍合同目的不能实现，何振巍有权解除合同，合同解除后，凌美琴、许诺应返还定金20万元，并赔偿装修损失214615.48元。房产增值部分应系何振巍的损失，何振巍在签订合同时理应知道凌美琴、许诺无权代理许怡签订合同，却未尽到审慎注意义务，存在一定过错，何振巍与凌美琴、许诺应按各自过错承担责任，考虑到凌美琴、许诺与许怡的关系，依据诚实信用原原则，认定凌美琴、许诺承担房产增值损失814400元的70%责任，即570080元，何振巍的上述诉请于法有据，予以支持，其他诉请于法无据，不予支持。何振巍诉请合巢公司承担连带责任，因何振巍与合巢公司的责任应按居间合同约定履行，何振巍应据此另行主张，故此项诉请无法律依据，不予支持。凌美琴、许诺辩称二人不应承担责任，于法无据，不予采信。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条、第九十四条（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除何振巍与凌美琴、许诺于2016年1月23日签订的《存量房买卖合同》；二、凌美琴、许诺于判决生效之日起十日内返还何振巍已支付定金200000元；三、凌美琴、许诺于判决生效之日起十日内赔偿何振巍装修造成的损失214615.48元；四、凌美琴、许诺于判决生效之日起十日内赔偿何振巍因解除合同造成的房屋增值损失570080元；五、驳回何振巍的其他诉讼请求。案件受理费19788元，减半收取为9894元，保全费5000元，由何振巍负担6087元，凌美琴、许诺负担8807元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，凌美琴、许诺与何振巍就位于安徽省合肥市政务区地块地下车库118号买卖事宜订立的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。鉴于前述房屋所有权人许怡（99%份额）在合同订立后明确表示不予追认凌美琴、许诺订立合同行为，房屋买卖交易无法达成，合同目的无法实现，何振巍诉请解除前述合同，凌美琴、许诺返还已付定金20万元，一审予以支持，本院予以确认。 我国合同法第九十七条规定合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。一审法院经何振巍申请，委托有相应鉴定、评估资质的安徽中信工程咨询有限责任公司、博文房地产造价集团有限公司对合肥市内装修价值造价、房屋市场价值（时间节点均为2016年5月15日）进行鉴定，鉴定素材经双方当事人举、质证，鉴定人员在一审法院组织下接受了双方当事人询问并给予答疑，故鉴定程序合法，鉴定报告应作为定案依据，凌美琴、许诺上诉以博文房地产造价集团有限公司采用的评估方式有误为由，主张二审程序中重新评估，本院不予采纳。 何振巍、合巢公司在诉讼中称前述《存量房买卖合同》签订时，凌美琴将诉争房屋钥匙交予何振巍父亲何海涛，未能提供钥匙交接的书面记录或证据，但一审基于凌美琴用互联网方式发布诉争房屋及车库的出售信息，将房屋钥匙交予房屋交易中介公司，在合巢公司安排下与何振巍签订书面买卖合同，向何振巍收取20万定金等事实，认定何振巍因诚信守约方而遭受的房屋装修损失由凌美琴、许诺承担，符合公平原则，本院予以认同。鉴于何振巍在订立合同时未能谨慎审查凌美琴、许诺提供的委托公证书内容，一审认定何振巍自行承担30%房产增值损失，符合过错比例原则，本院亦予认同。 一审根据何振巍的诉讼请求标的额及处理结果，依职权判令案件受理费及保全费的负担方式，本院予以确认。 综上所述，凌美琴、许诺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19788元，由凌美琴、许诺承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年十月二十八日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。