黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初3983号原告：哈尔滨杰能物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区江安街377号锦绣家园。法定代表人：曲士尊，职务经理。委托诉讼代理人：费宝龙，黑龙江维鸿律师事务所律师。被告：史丛，男，1960年4月15日出生，汉族，工程师，户籍所在地哈尔滨市松北区，现住哈尔滨市松北区。原告哈尔滨杰能物业管理有限公司（以下简称杰能物业公司）与被告史丛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告杰能物业公司委托诉讼代理人费宝龙、被告史丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰能物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令史丛支付欠缴的物业费管理本金18027.07元（自2012年11月1日至2018年12月31日，其中物业费13809.07元，电梯费4218元），并支付自欠费之日起至实际给付之日止按同期人民银行贷款利率计算的利息（第一笔以487.21元为基数，自2012年11月1日起至实际给付之日止；第二笔以2923.31元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止；第三笔以2923.31元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止，第四笔以2923.31元为基数，自2015年1月1日起至实际给付之日止，第五笔以2923.31元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，第六笔以2923.31元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，第七笔以2923.31元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，以上利息均按照同期人民银行贷款利率计算）。事实与理由：杰能物业与史丛签订的物业服务合同约定：物业管理费一年一收，按照建筑面积收取。高层收费标准为0.95元/平方米/月，电梯费按楼层收费，每次缴纳费用时间为上年交费到期前一个月，若未按合同约定的收费标准和时间交费，应及时补缴，并承担从逾期之日起按欠款每天3‰的标准缴纳滞纳金。案涉物业服务房屋为锦绣家园小区E2-02幢1单元1002室，类型为高层，建筑面积192.56平方米。史丛自2012年11月1日起至今未缴纳物业服务费，截至2018年12月31日，共计欠物业费13809.07元，电梯费4218元。史丛辩称，其不同意杰能物业公司的诉讼请求。具体如下：一、杰能物业公司不具备诉讼主体资格，其未与小区业主签订任何合同或协议，其未提交代理原物业服务公司行使权利的合法手续，且小区业主也未同意原物业公司将小区物业转让给杰能物业公司。二、案涉小区原物业服务公司黑龙江轩辕物业管理有限公司未按照合同约定履行义务，违约在先，史丛自2010年10月29日入户案涉小区，当时小区的物业服务公司为黑龙江省轩辕物业管理有限责任公司（以下简称轩辕物业公司），入户时要求业主办理进户登记等手续，并缴纳了电梯费及物业费，但当时的小区不具备进户条件，很多基础设施缺失，经与轩辕物业公司协调，物业称会协同案涉小区房地产开发商一同逐步增加、完善。因物业公司长期未解决，未达到服务标准，故未再继续缴纳物业费。小区存在火灾隐患，消防设施不合格，消防通道长期被车辆堵塞。在业主入住小区一年多的时间，电梯未开通使用，且多次发生电梯滑落现象。物业公司将小区绿地改建成车棚及违规建筑。小区单元门破损严重，无防盗功能，致使小区偷盗事件屡次发生。楼宇保安巡逻不到位，物业公司未公开过物业费用收支账目，且小区未向业主提供社区活动场所。三、小区物业乱收费，史丛的房屋建筑面积为192.77平方米，物业公司按196.43平方米收取物业费不符合标准，小区物业电梯费也超过标准。四、案涉房屋的安全门自入户以来一直无法从门外锁住，北卧室窗户无法合缝关闭，多次向物业报修，物业派人均无法维修且将责任推脱给开发商。经审理认定事实如下：史丛系哈尔滨市松北区锦绣家园小区E2-02幢1单元1002室业主，案涉房屋建筑面积均为192.77平方米。2010年10月29日，史丛办理进户手续。同日，史丛与轩辕物业公司签订《物业服务合同》，约定：“物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境绿化卫生管理及保安消防管理等内容。高层的物业服务费按建筑面积缴纳，每月每平方米0.95元，电梯费按楼层收费，业主每次应于上年缴费到期前一个月交纳费用。业主逾期缴纳物业服务费，业主应及时补交，并承担从逾期之日起按欠款每天3‰交滞纳金。轩辕物业公司对案涉小区弃管后，由杰能物业公司接管案涉小区，按照原物业公司的物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费。史丛作为案涉小区业主，按照该收费标准向杰能物业公司缴纳了2011年11月1日至2012年10月31的物业服务费及电梯费共计2923.30元。自2012年11月1日至2018年12月31日期间，史丛尚欠物业服务费13551.73元。另查明，案涉小区虽为商品房，但所建房屋未对外全部公开销售，出售对主要针对哈尔滨市松北区公务员等主体。案涉小区房地产开发企业未与杰能物业公司签订前期物业服务合同，因案涉小区原物业公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司及轩辕物业公司相继对案涉小区弃管。为了小区业主公共利益之需要，由松北区政府的相关部门指定由杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，自2010年5月起，杰能物业公司一直对案涉小区提供物业服务。且较哈尔滨市松北区其他同类小区相比，案涉小区服务服务费收费标准中等偏低。案涉小区至今未成立业主委员会。再查明，根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定：30＜用户数≤602520406080100运行电费每增减一层2元/月·户、基准价格=基础费用+运行电费、电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%，电梯起始层为地面一层的住户，原则上不收电梯费，每梯用户数原则不包括地面一层住户。按照上述标准案涉小区的电梯基础费用应为25元，若按上浮10%计算，史丛每年应缴纳电梯费567.6元，自2012年11月1日至2018年12月31日期间，其尚欠电梯费3500.2元。上述事实有当事人陈述、物业服务合同、业主档案、入户联系单、发票、房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为，杰能物业公司一直对该小区进行物业服务，史丛作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则行使权利、履行义务。史丛辩称其未与杰能物业公司签订物业服务合同，故杰能物业公司无权起诉史丛缴纳物业费，杰能物业公司与史丛虽未签订物业服务合同，但杰能物业公司在无合同依据的情况下为案涉小区业主提供物业服务，非归咎于物业服务企业的原因，系因案涉小区原物业公司弃管，由政府相关部门为了公共利益之需要，指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，案涉小区业主享受了物业服务，杰能物业公司与案涉小区业主存在事实物业服务关系。杰能物业公司自2010年5月起，为案涉小区实际提供了物业服务至今，史丛于进户之日签订的锦绣家园小区入户联系单上，代收各项费用均由杰能物业公司盖章确认，且杰能物业公司按照原物业公司与业主签订的物业服务合同收费标准进行收费，史丛按照建筑面积每月每平方米0.95元的标准，交纳了2011年11月1日至2012年10月31日的物业服务费，由黑龙江省地方税务局出具的发票收款人签章及发票落款处均由杰能物业公司盖章，缴纳物业费的收据经手人处亦是由杰能物业公司盖章确认。史丛已实际接受了杰能物业公司提供的物业服务，并按照杰能物业公司物业服务费收费标准缴纳了一年的物业费用，且案涉小区其他部分业主均按该标准，全额缴纳了物业服务费，故对史丛的该项抗辩，本院不予采纳。本案案涉房屋的建筑面积为192.77平方米，按照杰能物业公司提供的收费标准，史丛每年应缴纳物业服务费2197.58元。根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》规定，案涉小区电梯费收费标准过高，本院予以调整。故杰能物业公司主张史丛给付物业服务费13551.73元及电梯费3500.2元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。对史丛主张杰能物业公司物业费及电梯费收费金额计算有误的抗辩，本院予以采纳。对于史丛主张案涉小区物业未尽到物业服务合同义务的抗辩，本院认为，物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，史丛提供的小区环境图片未显示具体拍摄时间，无法证明杰能物业公司自2012年至2018年期间物业服务水平下降，证据不足。且案涉小区至今运转正常，故对该项抗辩理由本院不予采纳。史丛辩称杰能物业公司占用公共空间且未提供社区活动场所，根据物业服务合同的约定，杰能物业公司的收费服务范围没有为业主提供社区等活动场所的义务，史丛未举示证据证明小区公共绿地等区域被占用系由杰能物业公司所为，故对该抗辩理由本院不予支持。对于其他业主私自圈地的行为，本院认为，有关行政管理部门在物业管理区域内发现违法行为或者接到举报后，应依法及时予以制止或者处理，物业服务企业应当对有关行政管理部门的调查予以配合。本案中，杰能物业公司仅有配合行政管理部门调查的义务，无制止和处罚的义务，不能以此认定杰能物业公司构成违约行为，若业主认为该类行为侵犯业主的公共利益，可另行诉讼维护其合法权益。史丛提出其进户时发现其所住房屋安全门无法从外部上锁、北卧室窗户无法合缝关闭等情况，其自述其报修物业后，物业公司派人维修未果，告知其向开发商主张维修并向其提供了房地产开发商的联系方式，其也自行联系了房地产开发商。因其进户时，房屋相关设施尚在保修期内，若房屋质量存在问题，应向房地产开发商主张权利，杰能物业公司对史丛的报修进行了查看，因无法维修告知史丛开发商的联系方式，已尽到物业管理服务的义务，史丛怠于行使权利而产生的不利后果，与物业公司无关，对史丛的该项主张，本院不予采纳。本案双方于合同中未约定利息，且史丛非恶意拖欠物业服务费，故对杰能物业公司主张利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、史丛于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨杰能物业管理有限公司自2012年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费13551.73元、电梯费3500.2元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元（原告已预付），由哈尔滨杰能物业管理有限公司负担7元，由史丛负担118元，须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨杰能物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一九年十月二十三日法官助理李超群书记员刘莹