广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初14724号 原告：南宁市区农村信用合作联社，住所地:南宁市民族大道**环球时代**。 法定代表人：吕亨波。 委托诉讼代理人：兰宇，该联社职员。 委托诉讼代理人：张露月，该联社职员。 被告:丁辉，男，1972年12月22日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 被告：南宁汶中房地产开发有限公司，住，住所地:南宁市青秀区合作路**文莱园区商业步行街A段**/div> 诉讼代表人：洪瑞泉。 委托诉讼代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海迪，广西刘晰律师事务所律师。 原告南宁市区农村信用合作联社与被告丁辉、南宁汶中房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰宇、张露月，被告南宁汶中房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐启宁到庭参加诉讼。被告丁辉经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告丁辉、南宁汶中房地产开发有限公司签订的《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：172602120631581）合同提前到期，解除合同；2、被告丁辉承担《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》的还款责任，即被告丁辉归还原告贷款本金2619209.6元，利息、罚息365888.64元，复利24211.82元，本息合计共3009310.06元（利息暂计算至2018年7月22日，自2018年7月23起至贷款全部清偿之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定予以计算，直至贷款本息全部归还）；3、被告丁辉承担《借款合同》项下的抵押担保责任，原告对抵押物（丁辉名下位于青秀区合作路9号文莱园区商业广场D段D2-201号商铺、丁辉名下位于青秀区合作路9号文莱园区商业广场D段D2-202号商铺、丁辉名下位于青秀区合作路9号文莱园区商业广场D段D2-203号商铺、丁辉名下位于青秀区合作路9号文莱园区商业广场D段D2-207号商铺、丁辉名下位于青秀区商铺）拍卖、变卖或其它方式处理所得价款享有优先受偿权；4、被告南宁汶中房地产开发有限公司承担《借款合同》项下的连带保证担保责任；5、被告丁辉、南宁汶中房地产开发有限公司承担本案的诉讼费。 被告南宁汶中房地产开发有限公司辩称，1、其申请中止审理本案，待管理人拿到相关资料后再进行审理；2、鉴于本案被告南宁汶中房地产开发有限公司已进入破产程序，在本案中既有抵押物和保证人担保并存的情况下，本案应先通过拍卖抵押物来实现债权，不足部分再由其承担保证责任。 被告丁辉未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 本案相关情况： 一、合同名称：《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》（编号：172602120631581）。 二、借款人：丁辉。 三、借款本金：3833000元。 四、借款期限：2012年6月12日至2022年6月10日。 五、还款方式：按月等额本息还款。 六、借款利率：本合同采取浮动利率，在中国人民银行公布同期人民币贷款基准利率6.8%的基础上浮20%确定执行年利率为8.16%。 借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。 对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。 七、贷款提前到期情形：借款人连续或累计三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施。 八、抵押物情况：被告丁辉提供位于南宁市青秀区合作路9号文莱园区商业广场D段D2-201号、D2-202号、D2-203号、D2-205号、D2-207号房于2012年6月12日办理预购商品房抵押权预告登记。 九、保证人及保证方式：南宁汶中房地产开发有限公司作为保证人为借款人在主合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利等债权人实现债权和担保权的费用提供连带责任保证担保。保证期间为保证人为借款人购房贷款的开发商或售房人,借款人取得房屋的权利证明,且贷款人取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后,保证人的保证责任免除。 十、其他查明事实：2018年10月26日，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01破申18号《民事裁定书》，裁定南宁汶中房地产开发有限公司进入破产程序；2019年2月2日，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01破申18号《决定书》，指定广西刘晰律师事务所担任南宁汶中房地产开发有限公司管理人。 十一、还款情况：截至2018年7月23日止，被告丁辉尚欠借款本金2619209.6元，利息、罚息365888.64元、复利24211.82元。 十二、合同解除及违约责任：本院认为，涉案《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》合法有效，各方当事人应依约恪守合同义务。涉案借款合同签订后，原告已依约发放贷款，被告丁辉获得贷款后，未按约定履行还本付息义务，截至2018年7月23日止，尚欠借款本金2619209.6元，利息、罚息365888.64元、复利24211.82元，其违约行为符合合同约定的提前收贷条件，且已致原告的合同目的无法实现。原告主张解除合同，要求被告丁辉提前偿还剩余贷款本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张的优先受偿权，因案涉抵押房产未完成正式抵押登记，抵押权未能设立，原告主张以抵押物处置价款优先受偿其债权，无法律依据，本院不予支持。在正式抵押登记尚未完成，房屋他项权证未办理的情形下，被告南宁汶中房地产开发有限公司的阶段性保证责任免除条件亦未成就，原告有权直接请求被告南宁汶中房地产开发有限公司对被告丁辉的上述债务承担连带清偿责任。因南宁汶中房地产开发有限公司于2018年10月26日被南宁市中级人民法院裁定进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，南宁汶中房地产开发有限公司依法承担的利息、罚息、复利责任应计至2018年10月26日止。被告南宁汶中房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告丁辉追偿。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市区农村信用合作联社与被告丁辉、南宁汶中房地产开发有限公司签订的编号为172602120631581《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》； 二、被告丁辉偿还原告南宁市区农村信用合作联社借款本金2619209.6元； 三、被告丁辉给付原告南宁市区农村信用合作联社利息、罚息、复利（计算方法：至2018年7月23日止，利息、罚息为365888.64元，复利为24211.82元，此后至实际清偿之日止，以本金2619209.6元为基数，按编号为172602120631581《广西农村信用社个人购（建）房担保借款合同》约定的逾期利率计付）； 四、被告南宁汶中房地产开发有限公司对被告丁辉的上述债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任的利息、罚息、复利计算至2018年10月26日止，被告南宁汶中房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告丁辉追偿； 五、驳回原告南宁市区农村信用合作联社的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费30874元，保全费5000元，两项合计35874元，由被告丁辉负担，被告南宁汶中房地产开发有限公司承担连带偿付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾晓斌 人民陪审员  石 坚 人民陪审员  葛 平 二〇一九年十月十六日 书 记 员  胡 云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。