江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初2296号原告（反诉被告）：刘国栋，男，1985年6月28日出生，汉族，江西省公安厅交通管理局交警总队直属四支队第六大队干警，住江西省。原告（反诉被告）：李艳，女，1985年9月15日出生，汉族，萍乡市供销合作社基层科干部，住江西省。被告（反诉原告）：赵晓红，男，1958年5月4日出生，汉族，萍乡市供销合作社退休干部，住江西省。委托诉讼代理人：谢卉，江西博韬律师事务所律师。原告（反诉被告）刘国栋、李艳与被告（反诉原告）赵晓红合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国栋、李艳，被告赵晓红及其委托诉讼代理人谢卉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国栋、李艳向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月15日签订的《房屋转让协议》有效，被告协助配合原告办理所购指标房屋的所有凭证和手续。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月，两原告和被告以口头形式约定，被告将其位于萍乡市翠湖小区（萍乡市政府公务员小区）购房指标转让给原告，达成口头协议后，原告如约向被告支付20,000元（包含第一期团购房购房款10,000元、指标转让费10,000元）。上述款项支付后，双方于2017年8月15日签订房屋指标转让协议，签订协议当日，原告又向被告支了剩余的全部转让费10,000元。签订协议后，原告按协议要求如期缴纳第二期团购房购房款140,000元至团购房收款指定账户。依据合同约定，被告应当积极协助和配合原告办理所购房屋指标的所有凭证和手续，但被告于2019年6月12日，在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同。2019年7月11日，江西汇恒置业有限公司（翠湖花园团购商品房承建商）出台翠湖花园团购商品房摇号选房实施方案，并于当日由各单位摇取出摇号顺序号。原告李艳于2019年7月12日通过短信告知被告，需按照转让协议委托原告前往萍乡市供销社领取翠湖花园团购商品房购房人摇号顺序号中签通知单。后发现被告在2019年7月11日下午已自行领取。被告的这种行为，不仅有违诚实信用原则，同时也严重损害了原告的利益。要求根据有关法律规定判如所请。被告赵晓红答辩并反诉称，本案双方所签订的《房屋转让协议》属无效协议，不应当继续履行，答辩人已经反诉要求解除协议，并返还原告刘国栋、李艳已经支付的相关款项。1、双方虽然签订的协议名称为《房屋转让协议》，但房屋尚未建成，该协议实质上是一份购房指标的转让协议，不是房屋的转让协议。2、从合同签订的过程看，本案购房指标转让，仅被告一人签字，其配偶并不知晓被告转让购房指标事宜。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。故本案中，从合同签订程序看，被告签订本协议未取得配偶的同意，现被告要求解除合同，于法有据。3、从履行情况看，本案翠湖花园小区又称为公务员小区，购买房屋的资格，是与购房人的公务员身份息息相关，取得购房资格后能购买多大面积的房屋，是与购房者的公务员身份、职务级别等相挂钩的，在处分上也受5年内不得转让的限制。在团购房屋过程中，原告李艳、刘国栋除代缴了150,000元的首期款，摇号抽选选房顺序、选房都是由被告完成，被告以实际行为表达了不愿意继续履行协议，故本案的购房指标转让，违反了政策和团购要求，不宜继续履行，答辩人反诉要求解除协议有事实依据。综上，双方签订的《房屋转让协议》内容违反规定，应当是无效协议，不宜继续履行，请求判决1、解除双方于2017年8月15日签订的房屋转让协议。2、被告退还原告已经支付的团购房款项等费用160,000元。3、本案诉讼费、反诉费由原告承担。原告刘国栋、李艳反诉辩称，涉案房屋转让协议是双方真实意思表示，没有法律和强制性政策规定不允许转让，协议有效。被告因公务员身份取得的房屋指标，并不需要夫妻双方签字。在司法实践中，购房指标的转让行为均认定是有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据认定如下：原告提供的证据：1、2017年8月15日房屋转让协议一份，证明该协议经双方协商达成一致后签订，是真实意思表示。被告对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议。根据相关政策，公务员集资购房指标是不允许转让的。该协议系本案发生的原因，因而与本案具有关联性，本院对该证据予以认定，其合法性在本院认为部分阐述。2、2017年4月29日现金缴款单、2017年7月10日缴款单各一份，证明双方签订协议后，原告缴纳预付房款150,000元。被告对该证据三性无异议，本院予以认定。3、2017年6月29日被告赵晓红儿子赵君熙的微信朋友圈截图一张，证明被告儿子赵君熙知情房屋指标转让事宜，且双方签订协议时赵君熙也在场。被告对该证据的三性及证明目的均有异议，赵君熙并不在场。因该证据系打印件，不符合电子证据的法定要求，本院不予认定。被告提供的证据：1、《房屋转让协议》一份，证明该协议赵晓红配偶未签字同意的事实。原告对该证据三性无异议，证明目的有异议，虽然没有经过配偶签字，但是协议是有效的，该购房指标是被告公务员身份的权益，不需要夫妻共同签字。因该证据与原告提供的证据1一致，本院予以认定，是否能够达到被告的证明目的，在本院认为部分阐述。2、翠湖花园商品房团购须知（书册），翠湖花园购房须知（节选）各一份。证明（1）翠湖花园小区的开发商系江西汇恒置业有限公司，该公司系国有控股的公司。（2）翠湖花园小区规定产权登记只能登记为购房人本人、配偶、子女，且取得产权证后5年内不得转让。（3）本案购房指标转让违反政策规定，且损害了国家利益。原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案购房指标转让不违反强制性法律法规，不对抗第三人。证明目的（1）、（2）无异议，证明目的（3）有异议，没有明文规定不能转让。本院对该证据予以认定，但是否违反规定在本院认为部分阐述。3、翠湖花园团购商品房购房人摇号顺序号中签单领取登记表、萍乡市翠湖花园住宅小区信息发布平台信息表各一份。证明被告李艳已经申购了翠湖花园的C1户型房屋，且已经于2019年7月26日选房，选择房号为C区7号楼2单元1302号的事实，原告再行购买指标违反了规定。原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，双方签订的协议后，原告李艳将其房屋指标转让给了他人，原告代为摇号。本院对该证据予以认定。4、户口簿、萍乡市不动产登记信息查询证明各一份，证明赵晓红的儿子赵君熙名下没有房子，被告想将翠湖花园房屋给赵君熙，且不违反翠湖花园购房规定。原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。原被告签订协议时，被告儿子赵君熙也在场，赵君熙收取了原告支付的20,000元转让款。该证据与本案没有关联性，本院不予认定。5、被告退休证、选房确认书各一份，证明翠湖花园小区房屋面积与职务相关。被告自己选取房屋，已经以自己的行为明示不愿意继续履行协议。原告对该证据就的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告在摇号时以短信方式通知了被告，按照合同约定，应由原告进行摇号选房。本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘国栋、李艳系夫妻关系，原告李艳与被告赵晓红系萍乡市供销合作社同事。2017年，江西汇恒置业有限公司开发位于萍乡经济开发区高丰村境内翠湖花园项目，并面向萍乡市本级公务员推出团购商品房活动，根据报名公务员的职务、级别选购相应面积的商品房。因被告赵晓红根据其选购资格，可以选购面积较大的项目房屋，故两原告与被告联系商量指标转让事宜。2017年4月，原告在双方达成口头协议后，向被告支付了第一期团购房购房款10,000元和转让费10,000元，被告收到后交纳了购房款10,000元。2017年7月10日，原告李艳再次以被告名义交纳购房款140,000元。2017年8月15日两原告与被告签订了房屋转让协议，约定1、被告将位于萍乡市翠湖小区（萍乡市政府公务员小区）购房指标转让给两原告。2、两原告需一次性支付被告转让费20,000元整，且今后被告不得因任何原因及理由向两原告提出追加转让费的要求。3、被告将所有有关该购房的操作事宜交付两原告处理，被告不承担任何责任。协议签订后，两原告必须遵守被告单位购房的规定，按要求交纳房款，如两原告违反单位规定，不按要求按期交款，造成的后果由两原告负责，且被告所收转让费不退。4、自转让生效后，该房的位置、楼层和户型的选择以及该房被告所享受的福利和所负担的义务均由两原告负责，被告不承担任何责任。协议签订后，被告以其儿子无房并需要该指标房为由，拒绝履行合同并自行领取购房人摇号顺序号中签单并摇号选房。2019年7月28日经确认，被告选购房屋为C区3号楼1单元602房。庭审中，两原告对此房没有异议。本院认为，两原告和被告达成购房指标转让的合意并签订协议，同时两原告以被告名义分两次交纳购房款150,000元，双方对该事实均无争议。本案主要争议焦点在于1、双方签订的房屋转让协议是否有效。2、如协议有效，被告是否享有解除的权利。关于争点1，被告以特定身份取得的翠湖花园团购商品房定购资格，与两原告签订房屋转让协议，案涉合同实际转让的是定购房屋的资格，是对将来取得定向房屋所有权的合理期待，并非房屋转让合同。案涉合同系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、法规效力性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告称转让未取得其配偶同意，属于无权处分，合同应当无效的主张，依法不能成立。关于争点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人依法可以解除合同的法定情形，被告在庭审中并未举证证明存在上述情形。即使被告儿子无房，被告想将该商品房团购指标收回，亦非被告解除合同的合法理由。因此，被告反诉要求解除案涉转让合同的请求，本院依法不予支持。综上所述，两原告和被告签订的转让协议，合法有效，被告应当协助两原告办理相关的团购手续。在当事人没有约定和法定解除条件下，被告主张解除协议的要求，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告刘国栋、李艳与被告赵晓红于2017年8月15日签订的转让协议有效，被告应予协助两原告办理翠湖花园C区3号楼1单元602房的团购手续；二、驳回被告赵晓红的反诉请求。案件受理费300元，反诉费150元，合计450元，由被告赵晓红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  常赣斌二〇一九年十月八日代理书记员  颜 静