河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初1491号原告：张家口市君豪物业服务有限公司，住所地张家口市桥**东安大街****。法定代表人：于新华。委托诉讼代理人：杨金丽，河北崇正律师事务所律师。被告：李洁，女，1986年2月2日出生，汉族，现住张家口市。委托诉讼代理人：李亚军，系李洁丈夫，1986年6月25日出生，汉族，现住址。原告张家口市君豪物业服务有限公司（以下简称君豪物业公司）与被告李洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君豪物业公司的委托诉讼代理人杨金丽，被告李洁及其委托诉讼代理人李亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2017年6月3日到2019年6月2日的物业费2653.48元（86.94平米×1.08元/平米×24个月+200元/年×2年=2653.48元），滞纳金411.26元（1126.74元×365天×0.001=411.26元），要求被告缴纳2019年6月3日至2020年6月2日物业费、二次加压费1326.74元（1126.74元+200元=1326.74元）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月3日，原、被告就君悦东山小区2号楼2单元301室建筑面积为86.94平方米的房屋物业服务签订了物业管理服务合同，双方约定物业服务费为1.08元/平方米，按年交纳，三楼（含）以上加压费200元/年。凡拖欠物业服务费的住户，每日加收千分之一的滞纳金。现被告已拖欠原告物业服务费共计2654元。原告多次催交，被告态度恶劣，至今以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告李洁辩称：1、原告进入我小区管理物业，没有履行合法手续，违反了行政法规的强制性规定。原告与被告签订的《物业服务合同》违反了国务院颁发的《物业管理条例》第24条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”原告没有通过招标方式合法进入我小区，也没有经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。原告签订的《物业服务合同》违反了行政法规的强制性规定。《民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。2、原告同小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》的管理期限是三年，从2015年7月起该合同终止失效，该《物业服务合同》应同时终止，被告与原告无合同关系。原告同小区建设单位双方签订的《前期物业管理委托合同》第18条约定“委托管理期限为3年，自2012年7月1日时起，至2015年7月1日时止”。原告签订的《物业服务合同》应当根据《前期物业管理委托合同》的期限届满而终止。从2015年7月1日起至今，被告与原告无合同关系。原告无权向被告索取物业费。就在原被告之间无合同关系的情况下，原告继续违法、违规管理小区物业，此行为没有任何法律依据，原告要求赔偿违约金更无法律依据。3、原告在履行无效的《物业服务管理合同》过程中，也是原告违法、违约在先，被告依法有权拒绝合同履行。国务院颁发《物业管理条例》第45条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”被告所居住的整栋楼的主墙上开了几个大窗户，致使我家房屋墙壁出现裂缝，被告在给原告缴费期间，为此事我多次要求原告将破坏主墙事件依法向有关行政管理部门报告，但是原告置之不理。由于原告的违法行为及不作为，致使我家的墙壁裂缝至今没有解决。原告的行为违反了行政法规的强制性规定，尽管被告多次催促此事，原告仍然不依法履行义务。在此期间，被告向相关部门反应过此情况，由于此事属于物业管理职责范围，无法针对个人。原告对此事一直处于回避隐瞒，未向相关部门做出上报、反应。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”依据该法律规定，被告有权拒交物业费，更不应当赔偿违约金。4、原告没有按照法律规定，对小区的消防、电梯重要设施进行维护保养，严重违反国家法律强制性规定，原告的行为仍然是违法、违约在先。国家发改委、建设部颁发《物业服务收费管理办法》第二条规定“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”被告在给原告缴费期间，原告对小区的消防设施从未维护保养过，致使消防设施锈迹斑斑，几乎成了一堆废铁无法使用。被告多次提出这一重要问题，原告置之不理。《中华人民共和国消防法》第十六条规定“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。”原告没有按照法律规定履行义务，并且违反了法律的强制性规定。国务院颁布的行政法规《特种设备安全监察条例》第二十七条规定“特种设备使用单位应当对在用特种设备进行经常性日常维护保养，并定期自行检查。特种设备使用单位对在用特种设备应当至少每月进行一次自行检查，并做出记录。”由于原告没有按照法律规定履行义务，同时违反了法规的强制性规定，致使我小区电梯的重要零部件钢丝绳锈迹斑斑，致使小区电梯在运行过程中经常发生坠梯险情，使被告的生命安全没有保障。原告以上的行为严重违反了法律的强制性规定，原被告之间不存在合同关系，原告诉求不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。针对原告提出的2019年到2020年物业费与本案无关，起诉状中写明原告起诉的是两年物业费。原告增加诉讼请求与本案无关。原告向本院提交如下证据：1、《君豪物业管理服务合同》1份，拟证明原、被告之间存在物业合同，原告提供物业服务，被告作为业主享受服务应当缴纳物业费。2、2019年9月6日小区设施绿化院内情况的照片9张，拟证明原告履行了物业合同内容。3、原告出具的关于消防安全隐患及维护资金使用情况说明1份，拟证明原告向全体业主出具说明，消防设施在2017年之前已经开始筹备维修，但需要使用维修基金，因维修基金的使用没有被批准，导致消防隐患无法消除。4、2019年出具的广大业主的一封信共3页，拟证明原告在这一年已经完成的工作内容及正在进行的工作内容。5、2019年6月19日《电梯日常维护保养合同》1份及特种设备使用标准牌7张，拟证明原告与巨人通力电梯有限公司北京分公司签订了电梯维护保养合同，该公司具有电梯保养资质，每年为电梯做维护检测并出具特种设备使用标志牌，电梯运行正常无安全隐患。被告的质证意见是：对原告提交的证据不认可，与本案无关。证据1合同明确规定是3年，已经终止了，所以物业管理合同也随之终止，合同是无效的，原、被告没有合同关系。证据2是在2019年9月6日拍摄，与本案无关。证据3与本案无关，原告没有在两年有效期内维护消防设施和设备，要求原告提交对于消防设备相关部门的检测报告等资料。证据4是2019年的，与本案无关。证据5不能证明电梯的质量问题，该证据是2019年，没有时效性，原告没有提交电梯质检报告，标志牌不能代替质检报告，原告没有提交相关部门对电梯质量的认定书。被告提交的证据有：1、前期物业管理委托合同照片3张，拟证明原、被告无合同关系。2、电梯钢丝绳照片2张，拟证明电梯质量一直存在问题，电梯钢丝绳生锈，经常发生故障，人身安全得不到保障。3、消防设施照片3张，拟证明消防设施生锈、不齐全、无法正常使用、里面堆放诸多垃圾，在被告缴纳物业费期间原告没有提供物业服务。4、负一层开窗户照片4张，拟证明主墙上开窗户，破坏了整栋楼主体结构，原告有意隐瞒不举报，导致我家房屋多次裂缝。5、2017年和2018年原告私自占用小区消防通道照片2张，配电室照片2张，2017和2018小区内的环境照片2张，地下，地下车库照片1张明对于小区内的设施无人管理，存在隐患。6、红南社区张贴的投票结果1张，拟证明君悦东山小区业委会选聘物业的投票结果。原告的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同具有相对性，前期物业合同签订人是英杰置地公司与原告签订的，不是本案的原、被告，与本案无关。对于被告提交的证据2-5的照片均没有拍照时间和地点，对于照片的证据三性均不认可。对于证据6，前期的业主委员会在2016年已经不存在了，2018年9月8日还没有重新成立业主委员会，大会的投票不真实。业主投票没有超过2/3，照片不清楚，对真实性有异议。被告申请本院调取《前期物业服务委托合同》1份，拟证明该合同的期限是3年，已经到期终止了，所以原、被告之间的合同也应当终止，原、被告之间不存在合同关系，被告无需缴纳物业费和滞纳金。原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同具有相对性，前期物业合同签订人是英杰置地公司与原告签订的，不是本案的原、被告，与本案无关。以上证据经原、被告双方当庭质证，本院对双方无争议的证据予以采信，对于其他证据，需综合本案事实进行认定。本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告与被告签订《君豪物业管理服务合同》，约定：1、被告愿意将君悦东山小区2号楼2单元1903室，建筑面积86.94平方米的房屋及配套设施交与原告实行物业服务。2、物业管理服务内容：设施、设备的维修养护和管理；公共环境卫生；资料管理；向业主和物业使用人收取各项费用；物业装饰装修管理。3、按约定收费标准收取各项费用，物业服务费为每月1.08元/平方米，按年交纳。4、拖欠物业服务费的住户，每日加收千分之一的滞纳金。5、被告有权监督物业公司按合同约定履行服务承诺，对服务不到位有权提出批评，并要求其改正，有权提出改进物业服务、维护小区利益的建议，有义务履行合同条款，并按时、足额缴纳各项费用。6、小区内自来水为二次加压供水，三楼（含）以上按200元每年收。被告认为原告违约在先，双方之间无合同关系，自2017年6月3日起拒绝向原告交纳物业费。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主之间签订的由物业服务企业按照约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主支付报酬的合同。本案中，原告与被告之间签订的《君豪物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告抗辩认为原告与张家口市英杰置地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》已到期，原、被告之间已无合同关系。本院认为，《前期物业服务委托合同》虽已到期，但被告提交的2018年9月8日张贴的投票结果仅为业主选聘物业公司的意向，业委会未与新的物业公司签订物业管理服务合同，无新的物业公司为被告提供物业服务，而在《前期物业服务委托合同》到期后仍由原告按照合同约定义务继续向被告提供了物业服务，被告也享受了物业服务，故原、被告之间的《君豪物业管理服务合同》应继续有效。故本院对被告的抗辩意见不予采信，被告应按照合同约定支付物业费。虽庭审中，被告向法庭提供了照片等证据材料以证明原告在物业服务管理过程中存在质量问题，但该证据在没有其他证据佐证的情况下，只能证明原告在物业服务管理过程中存在瑕疵，而不能作为被告拒绝交纳物业费的理由，故对被告的主张不予支持。按照合同约定，被告应交纳2017年6月3日至2019年6月2日的物业服务费，计86.94平方米×1.08元/月/平方米×24月=2253.48元，被告所在楼层为19楼，应交纳每年200元的二次加压费，计400元，两项共计2653.48元。因被告迟延交纳物业服务费，原告依据合同主张被告交纳该期间的滞纳金411.26元，本院予以支持。对于原告主张的被告应缴纳2019年6月3日至2020年6月2日的物业费及二次加压费的诉请，因双方合同约定物业费、二次加压费为按年交纳，且原告尚未针对此期间向被告提供物业服务，故对原告该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告李洁于本判决生效之日起十日内向原告张家口市君豪物业服务有限公司支付物业服务费2253.48元、二次加压费400元、滞纳金411.26元，共计3064.74元。案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告李洁承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  张霞二〇一九年十月十七日书记员  顾静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。