山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初4404号原告：田会，1976年9月18日出生，汉族，大专文化，住枣庄市市中区。被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴北路**。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该单位职员。原告田会与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田会,被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称“中汇公司”）的委托诉讼代理人任为先、殷昭际均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郁分平向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告枣庄中汇住宅开发有限公司(原枣庄市市中区住宅建设开发公司)在法定时限内完成枣庄市市中区的房屋产权登记及产权转移。二、请求人民法院依据原被告于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》中的约定以购房款612556元为基数判决被告支付给原告违约金(日违约金为购房款的万分之一)自2016年8月15日起计算到2018年1月18日止共计违约金31911.25元整。三、请求人民法院依据原被告于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》中的约定以购房款612556元为基数判决被告支付给原告违约金自2018年5月23日起直至原告取得房屋产权登记证书之日止的违约金(日违约金为购房款的万分之一)。四、本案诉讼费用由被告承担事实与理由：2015年9月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的东湖明珠小区2号楼1单元1503室，建筑面积130.59平方米商品房一套。总房款612556元，原告已如约付清。双方办理房屋交接手续，原告入住至今。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内向不动产登记机关提交办理权属登记所需资料，进行备案登记。但被告严重违约，至今未履行上述义务，以致原告对房屋的物权权益无法实现。故依法提起诉讼，请判如所请。被告中汇公司辩称：一、被告没有违约，不承担违约责任；二、办理综合验收备案需原告配合，原告对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；三、被告对于原告未缴纳专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否缴纳和如何缴纳，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时产权；四、本案已过三年的诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护。原告为证明其诉讼主张，举证如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在买卖商品房合同关系；2、垃圾清运费收据、电费收据一份，证明原告于2015年10月21日上房；3、被告出具的购房款收款收据2份，证明原告已付清购房款612556元；3、专项维修资金发票，证明已经缴纳住宅专项维修资金。被告对原告举证证据质证认为，对证据1-3的真实性均无异议，但不能证明原告主张。被告为证明其答辩主张，举证如下证据：1、鲁建发[2015]2号山东省住宅专项维修资金管理办法，证明原告没有按该文件第11、12条规定缴纳专项维修资金，如果不缴纳专项维修资金，产权部门不予受理产权登记申请，故被告未违约，不应承担违约责任；2、枣政办字[2016]82号，关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知，证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系因原告未缴纳专项维修资金造成的，过错在原告；3、通知书（张贴于小区电梯、报刊宣传栏）照片2张，证明被告多次通知原告缴纳专项维修资金，故被告不应承担违约责任；4、通知书（张贴楼梯、报刊宣传栏），证明被告多次通知原告缴纳专项维修资金，被告不承担违约责任。5、案例一份（四川、湖南法院判决书），证明驳回原告的诉讼请求。6、枣庄市中级人民法院民事判决书，证明违约金计算至2018年1月8日止。原告对被告举证证据质证认为，证据1、2是被告没有下发通知缴纳维修资金，责任在于被告；证据3认可，真实性无异议；4、按照合同约定不应当驳回我的诉讼请求；5、无异议，但是对于缴纳完维修资金以后的维修资金以后的违约金应当支付。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年9月10日，原告田会（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0063281的《商品房买卖合同》，原告以612556元的价格购买被告开发的位于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：“出卖人向买受人交付商品房时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”第十九条关于房屋登记的约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，枣庄市市中区住宅建设开发公司将涉案房屋交付给原告。原告实际支付给枣庄市市中区住宅建设开发公司购房款612556元。2019年8月16日，原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议，原告诉至本院。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。2018年1月18日、2018年4月7日，被告曾在涉案的东湖明珠小区及花园内张贴通知，要求小区业主持购房合同、身份证等到物业管理部门办理维修资金缴款手续，并在规定时间内将维修资金存入住宅专项维修资金专户。原告于2018年5月23日缴纳住宅专项维修资金。本院认为，依据原告与被告中汇公司签订的《商品房买卖合同》，被告中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由被告中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。被告中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属等需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。中汇公司主张由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理权属登记，因办理房屋权属登记需由合同双方当事人共同完成，被告中汇公司有义务通知原告等小区业主缴纳住宅专项维修资金，缴纳后方能办理房屋权属登记。因此，原告在知晓上述规定前，被告中汇公司仍应承担相应的违约责任。原告在收到上述通知后，仍未缴纳住宅专项维修资金，被告逾期办证的违约责任应当予以免除。本案双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自房屋交付使用后90日后一直延续至今，原告于2019年8月16日就本案诉至本院，但其未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2016年6月15日起诉之日往前倒推三年,即2016年6月15日之后的违约金未超过诉讼时效。另被告举证证明，其最早已于2018年1月18日在涉案东湖明珠小区及花园内，张贴了要求小区业主携带相关资料到物业管理部门办理维修资金缴款手续的通知，故被告应承担逾期办证违约金的计算时间应自2016年6月15日至2018年1月18日止。原、被告对违约金约定的计算标准为：“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。原告于2018年5月23日缴纳完维修基金资金后，被告仍未将2号楼办理房屋权属登记需由被告中汇公司提供的资料报产权登记机关备案，故被告仍应在原告于2018年7月15日缴纳维修基金资金后，向原告支付逾期办证违约金。综上所述，原告请求，于法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告田会办理坐落于枣庄市市中区房屋的转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告田会违约金31911.25元（以583737元为基数，计算时间自2016年8月15日至2018年1月18日止，按日万分之一利率计算）；三、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告田会违约金（以612556元为基数，计算时间自2018年7月6日起至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半收取280元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 慧二〇一九年十月三十日书记员 郭泓泽