广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）桂0107民初8107号 原告：徐卫江，男，1960年8月13日出生，满族，住南宁市。 委托诉讼代理人：梁梦姬，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：广西亚恒房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：王慕圣，董事长。 委托诉讼代理人：黄长雄，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄馨慧，广西中名律师事务所实习律师。 原告徐卫江与被告广西亚恒房地产开发有限公司（以下简称“亚恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月26日公开开庭进行审理。原告徐卫江及其委托诉讼代理人梁梦姬，被告亚恒公司之委托诉讼代理人黄长雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐卫江向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《合作建房合同》；2、被告向原告返还合作建房款305505元；3、被告向原告支付违约金（以305505元为基数，按银行同期贷款利率的2倍从2018年9月计算至被告返还全部合作建房款时止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告返还购房款305505元；2、被告按年利率6%向原告支付资金占用费至被告返还全部购房款止（其中170003元自2016年6月16日起计算；68001元自2018年1月9日起计算；20000元自2018年5月27日起计算；47501元自2018年5月28日起计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2016年6月16日，原告以合作建房的名义向被告购买其开发的位于南宁市江南区商铺，并签订了《合作建房合同》。《合作建房合同》名为合作，实为买卖。合同签订后，原告依约支付了购房款共计305505元。《合作建房合同》应为无效合同，被告应向原告返还款项并支付资金占用费。 被告亚恒公司辩称，合同涉及的标的属于商铺，被告与智和村三组签订合同开发项目，对商铺部分有处分权，该处分权有多重形式，包括以合作建房邀约合作者进行合作建设，故原、被告间系合作建房关系，被告认为该合同有效且可以继续履行,且明确10月可以交房,至于拖延交付的时间可以与原告签订顺延交房的补充合同,所以现在的状况未达到解除合同的程度。 经审理查明，2016年6月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《合作建房合同》，合同第一条“项目情况”约定：“1、项目位置：南宁市江南区北侧，暂用名称：【南站商贸城】；土地使用年限自2018年8月30日至2068年8月29日止，共计50年。2、本地块土地使用权属于南宁市江南区所有，甲方通过与南宁市江南区签订《回建住宅用地合同书》获得该地块的投资开发建设资格，并取得本项目的使用权及支配权。3、项目规划用途为回建住宅用地。甲方经批准，在上述地块上建设项目，【暂定名】南站商贸城。项目建设用地批准书证号为南宁市（县）2016南国土批字第XXXX号。”合同第二条“合作建房模式”约定：“1、甲方为项目合作方，负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。2、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”合同第三条“合作建设商铺的基本情况”约定：“乙方参与合作建房所获得商铺位于本项目第负一层W-XXX号商铺/摊位，层高2.7米，套内面积19.51㎡，建筑面积22.95㎡。该商铺经甲乙双方约定，乙方同意以折合单价每平方米（建筑面积）人民币14815.03元，总价为人民币340005元，给付于甲方后获得该商铺约定使用期限内的使用权。”合同第四条“合作建设房使用权年限及经营业态”约定：“双方约定该合作建房使用权期限为：自2018年8月30日至2068年8月29日止，共计50年止。”合同第五条“付款方式及期限”约定：“乙方按下列第二种方式按期付款：（二）分期付款：1）首期合作建房款：乙方签署本《【南站商贸城】合作建房合同》时，支付合作建房款总金额的50%，即人民币170003元整（含定金）。2）建至8层一周内，乙方交纳合作建房款总金额的20%，即人民币68001元整。3）建至封顶一周内，乙方交纳合作建房款总金额的20%，即人民币68001元整。4）建筑达到交付条件前一周，乙方交纳合作建房款总金额的10%，即人民币34000元整。……”合同第七条：“工程进度时间约定”：“一、项目完工及交付时间：甲方项目工程须在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已通过工程竣工验收之商铺交付乙方使用。……”合同第十四条“其他事项”约定：“8、使用期届满后，乙方须无条件将该商铺经营使用权退回甲方。9、乙方如将本合同名下的合作建商铺转让给第三人时，需办理合同变更手续的，甲方应协助办理相关转让手续。”双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、交付标准、保修责任、物业管理等其他相关事项在合同中进行了约定。 2016年6月16日，原告向被告支付170003元；2018年1月9日，原告向被告支付58001元；2018年5月27日，原告向被告支付20000元；2018年5月28日，原告向被告支付47501元。被告均出具了相关收据。 另查明，本案涉案商铺所占用的土地坐落于南宁市江南区北侧，权利人为南宁市江南区，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为批准拨用集体土地，用途为城镇住宅（回建安置小区）。 该土地未通过行政审批转为国有建设用地，讼争房产项目未取得商品房预售许可证。 原告并非南宁市江南区村民。 被告经营范围包括房地产开发与经营；对房地产的投资；销售等。 本院认为，关于合同的性质。在本案中，对于《合作建房合同》，被告主张为合作建房，原告主张名为合作，实为买卖。双方的根本分歧在于缔约的时候，是否具有所有权让渡的意图。对此进行的解释，应该结合双方的社会角色、表示行为、缔约的细节及动机等予以综合判断。本案合同名称为合作建房合同，原告出资，被告建房，原告享有50年的使用权。因双方当事人缺乏共担风险、共享利润的合作本质，如无其他因素，本案所涉法律关系为双方当事人对未建成房屋的预租，因相对应的对价、标的、交付期限、交付标准等均已固定，双方因此形成租赁关系。但是，本案合同明显异于正常的租赁合同。首先，在租赁期限长达数十年的情况下，原告方作为名义上的承租方，在租赁物未交付时，即须支付90%的款项，在交付前一周须支付全部款项，明显置自己于法律上的不利之地。其次，合同第二条约定的原告有权使用商铺的期限长达50年，在50年间，原告基于合同，可对商铺享有排他的、独占的权利，该使用权的转让已无限接近于所有权的出让。第三，作为租赁合同，本案缺乏对原告转租权的限制、缺乏相应的租金递增条款、计价方式与市场租金亦明显有别，双方当事人对合同履行过程中亦不关心，缺乏在租赁期间，对双方当事人违约行为的规制。双方仅着眼于款项的收取、房屋的交付。因本案诉争的商铺建设于集体土地之上，对其用途，国家予以严格限制，被告无法将之直接销售。通过本合同，被告直接获取固定款项，原告获取对房屋长期、稳定的利用。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、缔约情境等因素综合考量，应认定双方当事人具有买卖房屋的意图，原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而涉案商铺所占用的土地属农民集体所有，土地规划用途为城镇住宅（回建安置小区），被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效90%的责任，原告承担10%的责任。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告收取的305505元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的经济损失即为利息损失，应由被告负担90%，原告自担10%。利息计算方法：按年利率6%计算至被告返还全部购房款止，其中170003元自2016年6月16日起计算；68001元自2018年1月9日起计算；20000元自2018年5月27日起计算；47501元自2018年5月28日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告广西亚恒房地产开发有限公司向原告徐卫江返还购房款305505元； 二、被告广西亚恒房地产开发有限公司向原告徐卫江支付利息（利息计算方法：其中170003元自2016年6月16日起计算、68001元自2018年1月9日起计算、20000元自2018年5月27日起计算、47501元自2018年5月28日起计算，按照年利率6%计算至被告返还全部购房款止，计算得出利息总额后，被告广西亚恒房地产开发有限公司负担其中的90%）。 本案受理费6829元（原告徐卫江已预交），由被告广西亚恒房地产开发有限公司负担。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  韦 械