广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3724号原告：英德市怡翠商业管理有限公司，住所地：英德市东华镇英华大道南侧怡翠花园16号楼首层01号。法定代表人：麦锦锋。委托代理人：徐国柱,广东金亚律师事务所律师。委托代理人：张少勤，系该公司员工。被告：英德市东岸餐饮服务有限公司，住所地：英德市东华镇英华大道南侧怡翠花园19号楼一幢第三层2、3、4、5、6、7、8、9号。法定代表人：郑敏燕。被告：郑敏燕，女，1976年1月27日出生，汉族，住广东省英德市。共同委托代理人：谭岸，广东浈阳律师事务所律师。原告英德市怡翠商业管理有限公司（以下简称怡翠公司）诉被告英德市东岸餐饮服务有限公司（以下简称东岸公司）、郑敏燕租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡翠公司的委托代理人徐国柱、张少勤，被告东岸公司、郑敏燕共同委托代理人谭岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡翠公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月29日签订的《怡翠商业广场商铺租赁合同》，并腾空房屋给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金、水电费、物管费、滞纳金合共313003.05元；3.判令履约保证金95000元归原告所有;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年6月29日，原告与被告在英德市恰翠商业广场签订《恰翠商业广场商铺租赁合同》，将位于英德市××镇××大道南侧恰翠花园××楼××、××、××、××、××、××、××、××号商铺出租给被告，租赁面积783.93平方米，租赁期限为5年，其中第1年(2018年8月1日-2019年7月31日)约定的月租金为1759元／月，交租日为每月20日前。合同签订后，原告即按约定向被告交付了所租赁的商铺。2019年3月20日，被告该月应交租日期满，被告一直未向原告支付租金和其他费用，也未说明相关理由。原告遂于2019年4月3日向被告送达《催缴费通知书》，但被告收到该通知书后至今仍拒不支付租金和其他费用给原告。截止2019年5月8日，被告拖欠原告的租金、水电费、物管费、滞纳金合共313003.05元。故原告认为被告的该行为已构成违约，应依据原、被告签订的《恰翠商业广场商铺租赁合同》第二十条20.7约定，本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收被告支付的履约保证金95000元。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判决。被告东岸公司、郑敏燕共同辩称，原告未提供任何对其涉案租赁物具有出租和收取租金等权利的证据，属于诉讼主体不适格，依法应驳回起诉。根据不动产权证可以反映，涉案租赁物的产权人为英德市万业恒通房地产开发有限公司，而原告在没有证据证明其对涉案标的租赁物具有出租、收租金或追究相应法律责任的权利，也未提交任何产权人授权其代为行使上述权利的证据，如原告无提供相关的证据，应承担举证不能的责任，即原告无权以标的商铺向被告出租、收取租金，双方签订的《商铺租赁合同书》也无效，同时原告作为本案诉讼主体资格不适格，依法应驳回起诉。被告同意解除租赁合同关系，且被告已在2019年4月10日告知退租并多次要求撇场，但均遭到原告拒绝和扣留物品。从被告提交的证据微信对话截图中可反映，被告已在2019年4月10日向原告提出解除合同撤场及退还保证金，遭到原告无故拖延后，并在5、6月多次要求撤场，但原告却意图没收保证金和要求被告承担超出法律规定的违约责任，而强制扣留被告的财物和拒绝被告退租。因此，自2019年4月10日之后的任何费用和责任，被告都无需承担。原告要求没收保证金及支付违约金的请求明显违反法律规定，其以要求被告承担苛刻的违约责任和故意阻止被告撤场，以达到侵占保证金和获取高额违约金的目的。纵观本案，即使被告逾期未缴租金构成违约，但根据《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第29条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，原告要求没收保证金和支付违约金的违约责任明显违法了该法律规定，依法应予以减少。同时，原告对其诉求的水电费应提供相应证据，否则应承担举证不能责任。被告未缴纳的租金等费用，应先从被告已缴纳的95000元保证金中抵扣。综上，为维护被告的合法权益，请法院依法支持被告的答辩请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院对案件事实认定如下：2018年6月29日，原告怡翠公司作为甲方与被告郑敏燕作为乙方，共同签订了《怡翠商业广场商铺租赁合同》，约定：“第一条：租赁场所及计租面积，租赁场所位于英德市××镇英华镇××大道南侧××花园××楼××、××、××、××、××、××、××、××号商铺，以783.93平方米计租面积。第二条：租赁期限和续租，租赁期限为5年，即自2018年8月8日至2023年7月31日止。第三条：经营品牌、项目及主体，乙方在房屋内经营项目为餐饮，经营品牌为东岸餐饮……第七条：保证金，乙方向甲方支付人民币95000元作为履约保证金。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金违约金或其他乙方应付款项。第八条：租金，第一、二年每月租金为11759元（详见补充合同）……乙方应该在每个月20日前向甲方一次性足额支付下个月的租金，如租赁期限不足一个月的，则按日计算租金的乘积计算。物业管理费收费标准为每平方米每月5元……第十七条：房屋交还，租赁期限届满之日或合同因任何原因终止后7日内，乙方应将房屋交还甲方，无论任何原因，如乙方自交还期届满之日起10个工作日后，仍未将房屋交还给甲方的，甲方或物业服务公司有权直接将乙方在房屋内的物品及设备设施转移至他处存放……第二十条：违约责任，乙方延迟交纳合同项下租金、保证金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，上述应付费用乙方延迟交纳超过30日的，甲方有权单方解除合同。合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失（直接经济损失），则违约方应予以补足。乙方妥善履行合同是甲方给予乙方减免租金优惠政策的前提，如乙方原因导致合同提前终止，则乙方应在合同终止后7日内补交减免的全部租金。原、被告双方还对其他事项进行了约定。同日，原告怡翠公司作为甲方与被告郑敏燕作为乙方签订了《怡翠商业广场商铺租赁补充合同》，约定：甲方给予乙方减免租金12个月，从开业当月计算至减免完毕结束。从2018年8月8日至2019年1月31日免交租金；从2019年2月1日至2020年1月31日优惠期间，间隔每个月免交租金。同日，被告郑敏燕向原告怡翠公司交付95000元履约保证金。2019年1月31日，被告郑敏燕向原告怡翠公司缴纳2019年2月租金11759元，后其未缴纳租金。2019年4月3日，原告怡翠公司向被告郑敏燕发出《催缴费通知书》，其内容为：怡翠广场商管部2019年3月7日已第一次向贵户递送了《缴费通知书》，需租户于2019年3月27日前付清，但仍未前来付清。假若公司于2019年4月30日上午12:00前仍未收到应缴费用，公司将解除与商户签订的商铺租赁合同。2017年1月1日，英德市万业恒通房地产开发有限公司授权委托原告怡翠公司管理怡翠花园19号楼一、二幢，委托权限为招商、出租、签合同、日常管理、代收取租赁费用。2018年7月3日，英德市万业恒通房地产开发有限公司取得案涉怡翠花园19号楼一幢第三层2、3、4、5、6、7、8、9号的房屋所有权。2019年7月18日，案外人周方英取得怡翠花园19号楼一幢第三层2号房屋的所有权。以上事实，双方并无异议，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院分析认定如下：1.关于涉案合同主体的问题。因涉案合同的签订的双方当事人为原告怡翠公司与被告郑敏燕，且英德市万业恒通房地产开发有限公司授权委托原告怡翠公司管理怡翠花园签订案涉商铺的签订合同及代收取租赁费用，故原告怡翠公司具有本案诉讼主体资格，涉案合同的权利义务由原告怡翠公司与被告郑敏燕享有及承担。对被告要求驳回原告怡翠公司起诉的理由，本院不予支持。2.关于合同是否已解除的问题。本案中，被告郑敏燕拖欠原告怡翠公司租金已超过30日，其行为已构成违约，且其明确表示要退场，故被告郑敏燕的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同订立的目的。同时，原告怡翠公司其向被告郑敏燕发出的《缴费通知书》中明确了应缴费用的日期为2019年4月30日，该期限为宽限期。在已逾宽限期的情况下，被告郑敏燕仍未履行合同义务，故原告怡翠公司享有合同解除权。对原告怡翠公司要求解除涉案租赁合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，《缴费通知书》已明确表明了在宽限期满后原告怡翠公司将解除合同的意思，且被告郑敏燕对该意思表示已知悉，即可发生解除合同效力，故涉案合同的解除时间为2019年4月30日。因被告郑敏燕无合同解除权，对此主张涉案合同于2019年4月10日解除的理由，本院不予以支持。3.关于违约损失如何计算的问题。因被告郑敏燕提前终止合同，故其应补交减免的全部租金，对于被告郑敏燕在合同解除前（即2019年4月30日）所拖欠及应付的租金应一并支付给原告怡翠公司。2018年8月8月至2019年1月31日的免除的6个月租金为70554元（11759元／月×6个月）；2019年3月1日至2019年4月30日的租金为23518元（11759元／月×2个月）。考虑到原告怡翠公司解除涉案租赁合同后，需要重新出租，将会导致涉案房屋存在一定的空置期，造成原告怡翠公司的损失，本院确定3个月为寻租期，并按照合同约定的租金标准计算3个月的租金损失为35277元（11759元／月×3个月）。4.关于履约保证金是否应没收的问题。原告怡翠公司请求没收95000元的履约保证金的请求，被告对此提出违约金过高的抗辩。本院认为，双方在租赁合同中约定95000元的履约保证金，目的是保证合同顺利履行而预付的违约金，及时有效弥补守约方损失，原告怡翠公司要求没收全部履约保证金明显高于其实际损失，本院依法调整原告怡翠公司没收履约保证金数额为4.5万元，剩余5万元履约保证金应退还被告郑敏燕。对于原告怡翠公司另外请求的延迟支付租金的违约金，在上述已认定履约保证金过高的情况下，如再计付延迟履行违约金则更是违约金过高的情形，故对此本院不予以支持。5.对于物业管理费、水电费等负担的问题。虽然英德市万业恒通房地产开发有限公司授权原告怡翠公司代收租赁费用，但双方并未明确物业管理费的收取问题，且原告怡翠公司提供的证据无法证明其具有物业管理费的收取权限，同时还涉及物管合同认定的问题，对该部分费用在本案中不予处理。因原告怡翠公司提供的证据不足以证实被告郑敏燕拖欠水电费的事实，故对其要求被告承担此类费用的请求，本院不予支持。本院认为，原告怡翠公司与被告郑敏燕签订的《商铺租赁合同书》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。本案中，因被告郑敏燕未按合同约定支付租金，构成违约。原告怡翠公司要求被告郑敏燕支付欠付租金以及合理的租金损失共计129349元，除原告怡翠公司应退还的5万元履约保证金抵扣外，还应支付79349元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告英德市怡翠商业管理有限公司与被告郑敏燕于2018年6月29日签订的《商铺租赁合同书》及《补充合同》予以解除；二、被告郑敏燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告英德市怡翠商业管理有限公司支付拖欠的租金及提前解除租金损失共计79349元，并腾空涉案房屋；三、原告英德市怡翠商业管理有限公司没收被告郑敏燕所交的4.5万元履约保证金；四、驳回原告英德市怡翠商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2564.06元，由被告郑敏燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  周新宇二〇一九年十月十一日书记员  罗兰君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。