重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初15131号原告：刘毅，男，1980年5月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：余波，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙飞，重庆志同律师事务所律师。被告：程琦，男，1963年9月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：汪涵波，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋正徽，重庆金牧锦扬律师事务所律师。原告刘毅与被告程琦租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘毅及其委托诉讼代理人余波、龙飞，被告程琦的委托诉讼代理人汪涵波、蒋正徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘毅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除，并将位于重庆市江北区观音桥“世纪金街”X号商铺（以下简称涉讼房屋）恢复到有独立钢化玻璃隔断的状态后返还给原告；2.判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年5月31日的房屋租金4644元及违约金152元（以拖欠租金为基数，2018年12月1日至2019年5月31日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.5倍标准计算）；3.判令被告向原告支付自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定的774元月租金标准进行计算。事实及理由：2016年11月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限为15年，另对租金、违约责任等进行详细约定。但被告自2018年12月起未再向原告支付租金，原告多次催收未果后于2019年5月28日向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，被告于当日签收。被告程琦辩称，原告诉讼请求缺乏依据，应当予以驳回。一、原告提出的返还涉讼房屋的条件不具备，鉴于涉讼房屋所在区域目前已经形成“化零为整”的商业业态，《商铺租赁合同》也明确了《商铺租赁合同》为不可撤销、终止、解除的合同。合同特别约定第一项明确本合同为世纪金街商场区域性整合合同，涉及130位产权人的利益，因此为不可撤销合同；合同亦有原告应确保被告正常使用该商铺不得中途违约终止的约定。二、合同约定的房屋收回条件没有达成，且实际履行将损害第三方的合法权益。合同约定“在合同期满双方未续约时，乙方在恢复拆除商铺隔断后将商铺交还给产权人”，由此可见双方约定的商铺回收条件为合同期满双方未续约时。此外，被告在承租包括涉讼房屋在内的整体商铺后，与案外人签订了租赁合同，目前涉讼房屋不在被告控制及占有之下，原告也是知晓并同意该情况的。三、被告客观上不具备返还房屋的条件。包括涉讼房屋在内的整体商铺已经根据承租人的运营进行了改变，承租的各个商铺已经形成一个整体，各实际承租人所占的面积已经与原被告签订租赁合同时承租的面积不一致了，若判决返还房屋则会对实际承租人的利益造成影响，不仅不符合民事审判“案结事了、定纷止争”的原则，也会产生更多的后续纠纷。此外，涉讼房屋所在商铺位于重庆标志性商业旅游区，一旦失控将导致严重的社会问题，打击重庆旅游形象，严重者还将影响社会治安。四、我方认可原告主张的租金，但因被告自身经济原因暂无法支付。五、原告主张的违约金标准过高，房屋占有使用费也没有法律依据。即便法院认定被告存在违约行为，也应对原告主张的违约金进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据：房地产权证、《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同通知书》，本院予以确认并留卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同载明：经甲乙双方友好协商，就江北观音桥世纪金街原“生活工坊”区域整合租赁一事达成如下协议，双方共同遵守执行；商铺位于江北观音桥“世纪金街”X号商铺，商铺面积4.76㎡；商铺租赁期限为15年，起租日期预定为2017年4月1日，计租日期为2017年7月1日，起租日期为涉及整合区域的134个商铺全部签订租赁合同并清场交付乙方之日，计租日期为起租日期后90天；双方议定的租金起始计价标准为计租房价金额7.5%的年回报率；第1至3年租金不变，以后没两年在上年度租金基础上递增，第1至3年月租金为774元/月，第4至5年月租金为821元/月，第6至7年月租金为870元/月；履约保证金为两个月租金，即1548元；租金按三个月为一期支付，第一期租金支付时间为清场完毕之日后三日内；下期租金支付时间为提前5天支付；本合同为世纪金街商场区域性整合合同，涉及130位产权人的利益，因此为不可撤销合同；乙方因经营需要对整合区域进行的设施设备改造，如增加的电扶梯、天然气、排烟、上、下水等，在合同期满未续约时，不得拆除，归区域内130位产权人所有，且乙方不得提出补偿；在合同期满双方未续约时，乙方在恢复拆除商铺隔断后将商铺交还产权人，如甲方不要求乙方恢复拆除的商铺隔断，视为乙方已恢复，在乙方正式撤场后三日内无息退还乙方交付的履约保证金；甲方确保乙方正常使用该商铺不得中途违约终止本合同；乙方未按约支付甲方租金，视为乙方违约，15天内乙方每天按当期应付租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期还未支付租金，甲乙方有权终止合同，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方自行承担，并按双方关于“在合同期满双方未续约时，乙方在恢复拆除商铺隔断后将商铺交还产权人，如甲方不要求乙方恢复拆除的商铺隔断，视为乙方已恢复，在乙方正式撤场后三日内无息退还乙方交付的履约保证金”的约定执行。协议签订后，原告于2017年7月1日将涉讼房屋交付被告使用，被告取得涉讼房屋后，对包括涉讼房屋在内的同一楼层近130个独立产权房屋进行了同一装修，用钢化玻璃将130个独立产权房屋隔断为与独立产权房屋证载坐落位置不一致的若干商铺进行商业经营。因被告自2018年12月起未向原告缴纳租金，原告于2019年5月28日向被告送达了《解除商铺租赁合同的通知》，该通知主要内容为：因被告自2018年12月起拖欠房屋租金的行为已构成严重违约，现原告依法通知被告于2019年5月31日前付清拖欠的全部租金，否则双方签订《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；解除后被告应将涉讼房屋恢复原状后返还。被告于2019年5月28日收到前述通知后至今尚未向原告支付拖欠的租金，亦未返还涉讼房屋。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告应承担的逾期支付租金违约金数额。二、《解除商铺租赁合同的通知》能否产生解除《商铺租赁合同》的效力。三、原告要求被告返还涉讼房屋的诉讼请求是否成立。对此，评析如下：关于争议焦点一。《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对原告与被告均具有约束力，双方应依约履行自己的义务。房屋租赁法律关系中，出租人的主要义务为提供符合合同约定使用条件的房屋，承租人的主要义务则为按约使用房屋、缴纳租金。本案中，原告已经按约将涉讼房屋交付被告使用，而被告未按期支付租金的行为已对原告合法利益造成影响，因此，原告主张被告支付拖欠租金的诉讼请求符合法律及双方合同约定，现被告对拖欠租金金额没有异议，本院予以确认。关于原告主张逾期支付租金违约金的问题，根据双方合同约定，被告拖欠支付租金应当承担违约责任。现被告请求对原告主张的违约金标准进行调整，本院根据公平原则和诚信原则予以衡量，综合考虑被告违约行为的持续时间、原告实际损失等因素，参考双方约定的月租金标准，对原告主张的违约金酌情按80元予以支持。关于争议焦点二。合同解除权系形成权，当事人可以对合同解除权的行使进行约定。根据查明事实，被告自2018年12月1日起至今拖欠租金的行为已违反合同约定，原告有权依照合同行使解除权，根据原告在解除通知中载明的时间，本院认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年5月31日。关于被告提出的《商铺租赁合同》为不可撤销合同的抗辩意见，本院认为，首先，不可撤销合同并非严谨的法律概念，我国现行法律中仅有对不可撤销的意思表示的规定，不可撤销的意思表示是指双方当事人在缔约过程中对存在承诺期限或要约相对人进行实际准备工作等情形下，要约不可撤销。前述规定与本案双方租赁合同约定明显不一致。其次，本案被告迟延支付租金的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于守约方行使合同解除权的规定，于法有据。最后，《商铺租赁合同》明确约定在被告未按约支付租金超过15天时，原告有权行使合同解除权。综上，被告前述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告恢复到有独立钢化玻璃隔断的状态后返还涉讼房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出涉讼房屋不具备返还条件的抗辩意见，本院认为，原告作为涉讼房屋的产权人，其对涉讼房屋享有的物权具有排他性、绝对性，原告之所以将涉讼房屋让渡给被告使用，是因为被告为使用房屋需向原告支付双方当事人达成一致意思表示的经济对价，现被告拖欠支付租金的行为已经使原告获取对价的目的不能实现，原告要求被告将涉讼房屋恢复原状后返还的主张不仅符合法律规定，也符合双方合意。因此，被告的前述抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋占有使用费问题。不动产被侵占的，权利人有权请求返还原物另对妨害物权的行为，权利人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者方案造成损害的，权利人有权请求损害赔偿。原告系涉讼房屋的所有权人，依法享有物权，其在本案中参照合同约定的月租金标准向被告主张房屋占有使用费实际系行使物权的行为，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告程琦于本判决生效之日起十五日内将位于重庆市江北区观音桥“世纪金街”X号的商铺恢复到有独立钢化玻璃隔断的状态后返还给原告刘毅；二、被告程琦于本判决生效之日起十五日内支付原告刘毅2018年12月1日至2019年5月31日的房屋租金4644元及逾期支付租金的违约金80元；三、被告程琦于本判决生效之日起十五日内支付原告刘毅房屋占有使用费，2019年6月1日起至实际将位于重庆市江北区观音桥“世纪金街”X号的商铺返还给原告刘毅之日止，按每月774元的标准计算；四、驳回原告刘毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告程琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一九年十月二十一日书记员  贾欢