江苏省南京市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0106执异133号案外人：赵璇，女，1982年6月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。案外人：藏桂霞，女，1957年2月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。两案外人共同委托诉讼代理人：周翔。申请执行人：江苏资产管理有限公司，住所地在无锡市金融一街**。法定代表人：汤兴良。委托诉讼代理人：庄佩琰，江苏德聚律师事务所律师。被执行人：南京尚亿工贸实业有限公司，住所地在南京市雨花台区板桥镇古楼村石巷**。法定代表人：张浩。本院在执行江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资产管理公司）诉南京尚亿工贸实业有限公司（以下简称南京尚亿公司）、江苏汇宏同源进出口有限公司、张浩、简繁金融借款合同纠纷一案中，案外人赵璇、藏桂霞于2019年9月10日对执行南京市秦淮区房屋（以下简称本案所涉房屋）的行为向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵璇、藏桂霞称：两异议人系母女关系。2012年12月20日，异议申请人赵璇与被执行人南京尚亿公司签订了《租房合同》，约定承租案涉房屋，租期至2022年12月19日止。异议人承租该房屋后花费10余万元对房屋进行了装修，且缴纳了物业费、水电费等费用，并实际居住。两异议人认为，案涉房屋的抵押权设立于2014年4月18日，两异议申请人是在被执行人南京尚亿公司对该房屋设立抵押前承租该房屋，并实际占有至今的，两异议申请人享有对该房屋的租赁权，人民法院应当中止执行让异议人腾空并交付房屋的执行措施，且应当在拍卖中实行带租拍卖。申请执行人江苏资产管理公司称：首先，与南京尚亿公司签订租赁合同的是赵璇，而非藏桂霞，藏桂霞无权提出执行异议。其次，租赁合同的原件不清楚，貌似打印件，赵璇的签字与异议申请书上的签字不同，且租金系通过年终奖金的方式来支付的，而年终奖金是不确定的，可能有，也可能没有，因此该交易方式不符合正常的交易习惯。而且，南京尚亿公司自2014年开始就没有正常经营了，赵璇也没有提供证据证明其支付了租金。再次，赵璇是南京尚亿公司的员工，其与公司有共同的利益，不排除其为了公司的利益来规避执行。综上，请求驳回赵璇和藏桂霞的异议请求。本院查明，2014年4月18日，南京尚亿公司与中国光大银行南京分行签订了《综合授信协议》，约定光大银行向南京尚亿公司提供最高额为2000万元人民币的综合授信额度。同日，南京尚亿公司与光大银行南京分行签订《贸易融资综合授信协议》，约定光大银行南京分行向南京尚亿公司提供最高不超过20000万元人民币的贸易融资总额。南京尚亿公司向光大银行南京分行提供了2份《进口押汇申请书》和3份不可撤销跟单信用证申请书。后光大银行南京分行实际垫资共计1730270美元，南京尚亿公司仅偿还了其中的押汇本金246542.14美元，尚欠1483727.86美元及相应利息。后江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等分别于光大银行南京分行签订了《最高额保证合同》，约定为上述《综合授信协议》提供最高额连带保证责任担保，江苏汇鸿同源进出口有限公司和张浩所担保的主债权金额为2000万元人民币，简繁担保的主债权最高本金余额为1000万元人民币，且放弃物的担保优先权。同日，南京尚亿公司与光大银行南京分行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定以其名下的本案所涉房屋为上述《综合授信协议》提供抵押担保，所担保的借款本金金额为334.55万元。同日，南京尚亿公司与光大银行南京分行签订了《最高额抵押合同》，约定南京尚亿公司以该房产为上述《综合授信协议》提供抵押担保，。2014年4月24日，双方办理了抵押登记。2016年7月18日，光大银行南京分行与江苏资产管理公司签订《分户债权转让协议》，约定自2016年3月20日24时起，将上述主债权及担保权利一并转让给江苏资产管理公司，并在报纸上发布了联合公告。2017年10月23日，江苏资产管理公司将南京尚亿公司、江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等诉至本院。2018年10月22日，本院作出了（2017）苏0106民初10923号民事判决书，判决：一、南京尚亿公司给付江苏资产管理公司本金1483727.86美元、截止2017年9月14日的利息181100.22美元、罚息172357.01美元、复利3177.03美元，并继续支付罚息和复利至实际清偿之日止；二、如被告南京尚亿公司不履行上述义务，原告江苏资产管理公司有权对南京尚亿公司提供抵押的本案所涉房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿；三、被告江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等对南京尚亿公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担但保证责任后有权向南京尚亿公司进行追偿，或者要求其他保证人分担其承担的份额。上述判决作出后，南京尚亿公司虽提出上诉，但因其未缴纳上诉费用，故被南京市中级人民法院以（2019）苏01民终4220号民事裁定书裁定按自动撤回上诉处理。本院判决生效后，江苏资产管理公司向本院申请强制执行。本院于2019年8月26日作出（2019）苏0106执3944号执行裁定，裁定拍卖被执行人南京尚亿公司名下的本案所涉房屋。2019年8月28日，本院将执行公告送达至本案所涉房屋内，当时在场的人为张海峰，其在本院送达的执行公告上签署了姓名。赵璇、藏桂霞以其是承租人为由，向本院提出执行异议。藏桂霞称张海峰系其亲戚。赵璇为证明其系涉案房屋的实际承租人，向本院提供了一份房屋租赁合同、装修款收据、自来水费收款凭证、物业费和停车费、垃圾费的收据、水、电、燃气卡以及多张室内照片。租赁合同所载明的签署日期为2012年12月20日，租期10年，自2012年12月20日至2022年12月19日，租金为4000元/月，租金付方式系从赵璇奖金中扣除，该合同的承租人处所书写的赵璇姓名与本案执行异议申请书中赵璇姓名的书写方式明显不同。装修款收据载明的装修款数额为173000元，日期为2013年2月15日，支付方式为现金，但该收据为载明收款单位和收款人。自来水缴费票据载明的缴费时间为2019年9月3日，缴款人为张建勇。物业费、垃圾费和停车管理费收据仅载明了交付房号为1-701室，未载明具体的缴款人。现场照片显示涉案房屋内有家具和厨卫设施。本院认为，赵璇、藏桂霞主张其系涉案房屋的承租人，且其承租时间早于南京尚亿公司提供抵押担保的时间，并向本院提供了一份租赁合同和装修款票据及水电费、物业费等缴费单据，但无论该租赁合同的签署时间是否系2012年，亦无论该合同中的署名是否系赵璇本人所书写，赵璇均应提供其于抵押权设立前其已经入住该房屋的证据，否则不能使本院认定其实际承租的时间早于抵押权设立的时间。本案中，赵璇提供的装修款收据未载明相应的收款人，因此不具有收据的证明效力，其提供的装修照片亦仅能证明其装修了房屋，不能证明其装修的时间早于抵押权设立的时间。另外，其提供的自来水缴费票据所载明的缴费人并非其本人，物业费和垃圾费等票据亦未载明缴款人，因此不能证明上述费用系赵璇或藏桂霞缴纳的。赵璇和藏桂霞虽持有水、电、燃气缴费卡，但该事实亦不能使本院认定其持有时间在抵押权设定之前，且本院在送达执行公告时，签署该执行公告的当事人并非赵璇和藏桂霞，而是张海峰，藏桂霞虽称该居住人系其亲属，但该居住人并未至本院作出相应陈述，因此不能使本院认定赵璇、藏桂霞系实际承租人。综上，赵璇、藏桂霞主张其于抵押权设立前即已经承租该房屋，证据不足，本院对其主张的该项事实，不予认定。因此，赵璇、藏桂霞请求本院中止腾空房屋，并请求本院在拍卖时实行带租拍卖，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人赵璇、藏桂霞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙晋辉审判员  苗 军审判员  韩先革二〇一九年十月二十二日书记员  陈 蓉