云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初2686号原告：红河春天房地产开发有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇白腊园村以南。法定代表人：阮友宾，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨铭敏，系该公司职员。委托诉讼代理人：杨梦婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：马安山，男，1973年6月16日出生，汉族，居民，住弥勒市。被告：邹杰萍，女，1973年11月24日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。二被告委托诉讼代理人：梁艳，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告红河春天房地产开发有限公司（以下简称红春房产公司）与被告马安山、邹杰萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红春房产公司的委托诉讼代理人杨梦婷，被告马安山及二被告的委托诉讼代理人梁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红春房产公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告支付拖欠原告的购房款405万元；2.判决二被告支付自拖欠购房款之日至付清购房款之日以未付购房款405万元按0.005%计算的违约金；3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：原、被告分别于2013年8月10日、9月28日签订《商品房购销合同》及补充协议，二被告以505万元向原告购买红河春天二期·高夫一品小区35幢房屋。合同签订后，二被告只支付第一笔首付款100万元。2018年8月28日，原告依合同向被告送达了《交房通知书》，要求二被告支付所欠购房款，办理房屋交付手续。因被告置之不理，原告于2018年10月9日，向二被告邮寄催交房款通知，二被告仍置之不理。2019年6月12日，原告向二被告送达了律师函，要求二被告对履行合同事宜进行商议，被告仍置之不理。二被告的行为已违约，按合同约定应承担违约责任，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告马安山、邹杰萍辩称，一、原告要求我们支付405万元购房款与合同约定的付款方式不符，不应支持。2013年2月，原告开发红河春天二期产权式度假酒店，我们于当年2月19日向原告交纳了80万元的认购诚意金后，于当年9月28日组团购买第33幢、34幢、35幢别墅，与原告签订了《商品房购销合同》，合同约定首付款253万元，其余252万元由原告代办银行按揭贷款支付。合同签订后，我们按原告要求多次支付了三幢房屋的首付款，因原告欠我们债务300万元，首付款不足部分用该债务折抵，不存在我们欠首付款的说法。我们按原告要求提交了贷款的有关材料，原告一直未办理银行按揭贷款，原告主张要求我们一次性支付房款没有事实依据。二、原告主张要求我们支付逾期付款违约金不能成立。我们已支付了首付款253万元，其余房款系原告未办理银行按揭贷款所致，系原告违约。三、原告诉称我们接到交房通知、律师函置之不理与事实不符。我们接到交房通知后，就及时与原告工作人员段云龙等人协商交房问题，因所附花园的界址确定、配套设施费数额、高尔夫会员籍、房屋产权证办理等问题需由原告公司领导明确答复，被告收到律师函后，又与原告销售经理面谈，说定我们先接房，余下购房款于2019年9月至10月期间支付，在此期间原告划定了花园界址，原告诉称我们置之不理系歪曲事实。综上所述，本案系原告违约不办理按揭贷款所致，原告主张违约金不成立，我们是要房屋的，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院审查确认如下：关于原告红春房产公司提交的证据：1.商品房购销合同复印件及补充协议复印件各一份，付款凭证及收据复印件各一份，欲证实原被告双方于2013年8月签订了商品房购销合同及补充协议，二被告向原告购买位于弥勒市弥阳镇白腊园村以南红河春天二期产权式度假酒店一标段第A组团35幢房屋，房屋总价款505万元，被告仅支付了100万元，二被告之后再未向原告依约支付购房款。经质证，被告马安山、邹杰萍对证据三性无异议，对证据证明力有异议，认为三套房款合并支付，二被告实际支付的540万元是包含了原告承诺给的优惠，被告是否只支付了100万元应该结合另外两套房屋认定；2.催款通知及特快专递寄件单复印件各一份，欲证实为原被告双方继续友好履行合同，原告向二被告送达了催款通知，要求被告继续履行合同义务。经质证，被告马安山、邹杰萍对证据三性及证明力均不予认可，认为通知没有日期，不能确认邮寄的是催款通知书，且没有收件人签字；本院认为，证据1.证据2，来源均合法，内容真实，与本案有关，可证实证明目的，均予以采信；关于被告马安山、邹杰萍提交的证据：二被告申请证人陈某、郭某、张某出庭作证，欲证实在原告预售优惠活动期间交纳认购金可以双倍抵为首付款使用。证人陈某出庭证实：我也是在红河春天购买房屋的业主，买房前就认识马安山，买房时也见着马安山，当时买房，原告的“任总”跟我说在优惠期间无论是分期还是全款买房都优惠20万元，我的房子是500多万元，优惠以后我交了总房款490多万，原告开了发票给我，因时间太长，具体要看发票。经质证，原告红春房产公司认为被告未在举证期限内提交证人出庭申请书，对证人表述不予发表意见，依法不应采纳，在证据合法的情况下，证人与马安山有利害关系，其证言不予认可；证人郭某出庭证实：马安山当时买红河春天二期房的时候，我在红河春天任董事长，二期开盘时我辞去董事长职务，后面对管理工作没有参与。在我任董事长期间，基本的情况我还是了解的，马安山买了三套房子，付了一部分款项，申请办理贷款，我们跑了二三次交手续，马安山有些手续没有达到银行要求，建设银行没有贷款下来。马安山当时买房交了定金，当时还没有具备售楼的条件，有人看到预售方案想买房，我们以高尔夫会员证的方式卖了会员证给马安山，在我们具备售楼条件时将会员证的钱转为买房的款项，这个事情不是在我手上操作的，但是我知道这个事情。我以前的财务翻了一下财务账目（通过手机通话后），当时是有20万元抵40万元房款的规定。经质证，原告红春房产公司认为被告未在举证期限内提交证人出庭申请书，对证人表述不予发表意见，依法不应采纳，另认为在证据合法的情况下，证人表述的买会员证抵房款与被告要证实的内容不相匹配，对于证人所言由于换了新股东，真实性无法确定。证人张某出庭证实：2013年我向红河春天购买独栋别墅一栋，认购以后当年，我的贷款手续就办下来了。原告于2018年8月份交房给我，我的房子已经接收了，当时我买房的时候，我交了20万元认购款，原告说抵40万元，原告开给我的票据时间太长我记不清楚上面是写什么款了，原告开了发票给我，我的票据已经被原告收回去了。我买的房子总房款520多万元，我贷款260万元，其他的是现款，20万元认购款抵了40万元，我的房款中已扣除20万元的优惠。经质证，原告红春房产公司认为被告未在举证期限内提交证人出庭作证申请书，对证人表述不予发表意见，法庭依法不应采纳，另认为在证据合法的情况下，马安山与证人是朋友，有利害关系，被告实际支付的是540万元房款，马安山刷的80万元是代张某刷的31号房的20万元，另外60万元是马安山的三套房，申请法庭要求张某提交当时刷认购款20万元的凭证。本院认为，证人陈某、郭某、张某各人出庭所作证实能相互印证证实内容，可证实二被告主张的证明目的，原告的反驳意见并无证据反驳，三证人的证实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2013年2月19日，原告因尚未取得红河春天二期产权式度假酒店别墅的商品房预售许可，以高尔夫会员为名，以认购的方式进行该商品房的认购，并向认购人承诺付清房款时，认购金加倍抵扣房款进行优惠，二被告在此活动期间，认购其中第33幢、第34幢、第35幢共三幢别墅，二被告预交了第35幢别墅认购定金20万元。2013年7月23日，原告取得红河春天二期产权式度假酒店别墅的商品房预售许可后，原告于2013年8月1日收取二被告房款20万。2013年8月10日、9月28日，原告分别与二被告签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定，二被告以505万元购买原告投资开发红河春天二期产权式度假酒店第35幢三层别墅，面积为528.69平方米，最终面积以产权登记机关确定为准，2013年8月10日前支付50.1%购房款计253万元，余下49.9%购房款计252万元，二被告应于2013年8月24日提交按揭贷款有关资料协助原告办理按揭贷款手续，所贷按揭贷款用于支付欠原告的购房款，原告应于2014年7月27日前将验收合格房屋按合同约定交付给二被告；合同还对违约责任、委托办理房屋产权登记等事项进行了约定。合同签订后，二被告按原告通知于2013年9月17日再次支付购房款60万元，至此，原告先后三次收取二被告购房款100万元，二被告尚欠原告购房款405万元；二被告后来未能取得银行按揭购房贷款支付购房款，原告也不能按合同约定期限交付房屋，且所开发的红河春天二期产权式度假酒店也因故长期停工未竣工，在此期间，原告尚欠二被告其他债务约300万元（后已清偿）。2018年8月28日至2019年6月12日期间，原告多次通知二被告支付购房款405万元和接收房屋，但双方未能就交房事宜协商一致，因交房未果并发生纠纷，原告向本院提起诉讼。在审理过程中，二被告明确表示愿意继续履行合同，接收房屋。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”二被告抗辩原告未取得商品房预售许可时进行商品房的预售，在二被告认购中，原告承诺二被告所支付的商品房认购金20万元，在房款付清时按双倍计算房款有证据证实，二被告的抗辩理由成立，予以确认，原告的该承诺应为商品房买卖合同的组成部分，原告后依法取得商品房预售许可后，与二被告自愿签订了《商品房购销合同》，原告的预售认购承诺及《商品房购销合同》所约定内容均为商品房买卖合同的主要内容，且不违反法律的禁止性规定，依法成立有效，原、被告双方应按约定履行各自的义务。双方在实际履行合同中，存在原告所建设红河春天二期产权式度假酒店别墅商品房因长期未竣工，不能按合同约定按期向购房者交付房屋，被告未获银行批准取得购房按揭贷款，未支付购房款405万元，加之原告欠二被告巨额债务等因素，原告在房屋竣工前长达5年之久期间，并未通知二被告支付欠购房款405万元或解除合同，综合上述实际情况，原被告双方各自主张对方违约，理由均不成立，均不予支持。鉴于原、被告双方均表示愿意继续履行合同，本案中，房屋已竣工具备交付条件，按正常的交易规则，二被告则应依据合同约定先行履行支付尚欠原告购房款405万元，再接收房屋。原告于房屋竣工后，多次通知二被告支付购房款和接收房屋，已尽了合理的通知义务，原告主张要求二被告支付尚欠房款405万元，理由成立，予以支持，但应对认购定金加倍计算抵付购房款优惠作相应扣减，扣减优惠的20万元后，二被告还应支付原告购房款385万元。二被告抗辩已支付购房款253万元无证据证实，抗辩主张缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条第二款规定，判决如下：一、由被告马安山、邹杰萍于判决生效后60日内支付原告红河春天房地产开发有限公司红河春天二期产权式度假酒店第35幢别墅购房款3850000元；二、驳回原告红河春天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42710元，减半收取计21355元，由原告负担3039元，被告负担18316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  刘福清二〇一九年十月十八日书记员  王茜玥