河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初3219号 原告：邯郸市康达房地产开发有限责任公司，住所地邯郸市复兴区复兴路232号。 法定代表人：李剑钧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晨光，河北魏利律师事务所律师。 被告：吝起波，男，1986年9月18日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 被告：常茜茜，女，1985年11月13日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 二被告委托诉讼代理人：马婧，河北邯邦律师事务所律师。 原告邯郸市康达房地产开发有限责任公司（以下简称康达公司）与被告吝起波、常茜茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告邯郸市康达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李晨光、被告吝起波、常茜茜及其委托诉讼代理人马婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除康达公司与吝起波、常茜茜签订的编号为0020150718014《商品房买卖合同（预售）》（房屋价值539116元），吝起波、常茜茜向康达公司支付违约金107823元。2.判令吝起波、常茜茜立即腾退位于邯郸市邯山区房屋交还原告。3.本案诉讼费用由吝起波、常茜茜承担。事实和理由：2014年6月27日，吝起波向康达公司支付10万元预订款订购康达公司开发的位于邯郸市邯山区（原名称为钢健小区3号楼1单元110号）房屋。2015年8月18日，吝起波再向康达公司支付119115元预付款，并承诺在不符合银行贷款时，一周内补清全额房款，否则康达公司有权收回房屋的情况下，康达公司同意吝起波购房余款以银行贷款支付，并向吝起波交付了房屋。2016年7月18日，康达公司与吝起波、常茜茜双方签订编号为0020160718014《商品房买卖合同（预售）》，确定房屋总价款为539116元。其后，因吝起波个人原因银行贷款未获批准，康达公司遂要求吝起波、常茜茜补清余额320001元，但吝起波、常茜茜一直推诿不付。康达公司认为，吝起波、常茜茜违背承诺，拒付320001元购房款的行为已经构成了根本违约。为维护自身合法权益，康达公司特将该纠纷诉至贵院，请依法予以支持。 吝起波、常茜茜辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，康达公司的合同解除权已消灭，该合同不应当解除。2014年6月27日，吝起波、常茜茜向康达公司支付10万元预付款订购康达公司开发的位于邯郸市邯山区房屋。2015年8月18日吝起波、常茜茜又依约向康达公司支付119116元。后双方于2016年7月18日签订《商品房买卖合同》，届时吝起波、常茜茜已依康达公司要求交齐了40%首付款。同时，依据《承诺书》自行准备了所有贷款资料，找担保人、担保公司，期间担保人花费一万元整人民币，在递交了所有贷款资料，康达公司审核无误后，领取了房屋钥匙，并缴纳了2000元装修押金（押金至今仍未退回）才对房屋装修并入住。吝起波、常茜茜在提交贷款资料后多次电话催促康达公司办理贷款，但由于康达公司自身不具备贷款条件，所以贷款迟迟不能办理。后康达公司杳无音信，直至2017年8月，康达公司才再次通知吝起波、常茜茜准备贷款资料，并告知吝起波、常茜茜以前提交的贷款资料均已过期，也就是说吝起波、常茜茜之前花钱找担保人的钱都白花了，而这些损失原告却不闻不问。虽有损失但是吝起波、常茜茜仍旧依约准备贷款资料，可是后期由于康达公司管理松散该项贷款又久久没有音讯。在此期间，吝起波、常茜茜没有收到过康达公司发出的《催款通知》，反而是吝起波、常茜茜一直在跟康达公司及银行沟通贷款所需材料，并在康达公司不愿提供房产担保时，于2018年9月20日自行花钱办理了《诚信担保公司担保审定意见》。直至起诉时止，吝起波、常茜茜也没有签收到任何贷款不能办理需交尾款的书面通知。综上所述，康业公司与吝起波、常茜茜自愿签订的《商品房买卖合同》合法有效。吝起波、常茜茜没有违反《承诺书》的约定，因康达公司的自身原因未办理贷款不能归责于吝起波、常茜茜。并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。该《承诺书》签订于2015年8月，康达公司起诉在2019年9月，早已过了解除权的行使期限，该权利已消灭。同时，《催款通知》吝起波、常茜茜并未签收到，且康达公司未给予吝起波、常茜茜三个月的合理履行期，而从通知书标注的2017年11月22日起，10个工作日的到期日为2017年12月底。而康达公司起诉在2019年9月，解除权期限为除斥期间，现也早已过了解除权的行使期限，该权利已消灭。故康达公司不能以此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。 2.吝起波、常茜茜不存在违约行为，不应当承担违约金。首先，吝起波、常茜茜于2015年依约提交了全部贷款材料，但由于康达公司的原因未能办理。2017年康达公司通知可以办理贷款，吝起波、常茜茜克服种种困难向康达公司及银行提交相关材料，直至今日吝起波、常茜茜依旧愿意配合康达公司办理贷款。由于康达公司的原因未能办理贷款的责任不应该归责于被告，吝起波、常茜茜不应当承担违约责任。其次，康达公司及银行没有有效的书面函告知吝起波、常茜茜贷款不能办理，需交付现金尾款，且康达公司没有给予吝起波、常茜茜三个月的合理期限要求吝起波、常茜茜支付全部购房款，而其直接向法院提起诉讼不符合法律规定。故康达公司起诉吝起波、常茜茜支付违约金无从算起。再次，康达公司要求吝起波、常茜茜支付违约金的诉讼请求系建立在合同解除权的基础上，现因康达公司的合同解除权已经消灭，故对康达公司违约金的诉讼请求不应予以支持。 3.吝起波、常茜茜不应当腾退涉案房屋。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。涉案房屋已登记备案在吝起波、常茜茜名下，且吝起波、常茜茜早已装修入住，而该房产也是被告一家老小的唯一房产，同时，吝起波、常茜茜支付的超过40%的首付款并积极配合办理贷款，康达公司无权要求吝起波、常茜茜腾退房屋。并且康达公司的该项诉讼请求是建立在合同解除权的基础上，康达公司合同解除权已经消灭，该项诉讼请求不应予以支持。综上所述，康达公司与吝起波、常茜茜签订的《商品房买卖合同》合法有效，康达公司的合同解除权已消灭，该合同不应当解除。而贷款一直未能办理是康达公司所致而非被告违约，吝起波、常茜茜不应当承担违约责任。同时，也因为康达公司的合同解除权已消灭，那么康达公司的诉讼请求基础不存在，据此，应当判决驳回康达公司的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：吝起波与常茜茜为夫妻关系。2014年6月27日，吝起波向康达公司支付10万元房屋预订款订购康达公司开发的位于邯郸市邯山区（原名称为钢健小区3号楼1单元110号）房屋。2015年8月18日，吝起波再次向康达公司支付购房款119115元，并写下承诺书，承诺“我购买钢健小区3号楼1单元110号的房屋，承诺在康达房地产开发有限责任公司贷款手续办下来后两周内办理贷款所需手续，若不符合银行及房管局贷款条件，一周内补清全额房款。如不能补清房款，房地产开发公司有权收回房屋，本人无异议，自愿承担一切后果。”后康达公司向吝起波、常茜茜交付了房屋。2016年7月18日，康达公司与吝起波、常茜茜签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为0020160718014。合同约定：房屋总价款为539116元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2016年7月18日前支付首期房价款219116元，余款320000元向中国建设银行股份有限公司邯郸分公司申请贷款支付。后康达公司因吝起波、常茜茜未能办理贷款，也未支付剩余购房款诉至法院，诉请如前。 本院认为：康达公司与吝起波、常茜茜签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利和义务应受合同的约束。合同中第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”本案中，康达公司提交了催款通知书和照片想证明对吝起波、常茜茜还款已经进行了催告，但康达公司并未提交证据证明其已按合同约定用邮政快递的方式向吝起波、常茜茜送达过催款通知书，故对于康达公司所说已对被告催款的事实，本院不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案吝起波的承诺书书写于2015年8月18日，康达公司于2017年11月22日出具的催款通知书中写明“吝起波：你购买的农林路生活区钢健小区3号楼1单元3002室商品房，尚未交清余款。截至今日，我公司工作人员多次电话联系您催办贷款，你由于个人原因严重影响了我公司各项工作的进度。……康达公司向3-1-3002住户吝起波要求，在本通知下达10个工作日内办清贷款，逾期本公司将提交邯钢法律事务部，作起诉处理并收回此套商品房。”根据该两份证据，可以证明康达公司享有的解除权早已发生，因为康达公司的催款通知并没有按合同约定送达给吝起波、常茜茜，故康达公司享有的解除权应当自解除权发生之日起一年内行使。康达公司起诉时间为2019年8月29日，早已超过一年的期限，康达公司的解除权已消灭，康达公司请求解除康达公司与吝起波、常茜茜签订的商品房买卖合同，不符合法律规定，本院不予支持。鉴于康达公司解除权已消灭，康达公司在本案的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告邯郸市康达房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费2456元，减半收取计1228元，由原告邯郸市康达房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  赵瑛珊 二〇一九年十月二十五日 书记员  师 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 ——