广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12739号原告：万戈，女，1993年4月19日出生，汉族，住江西省南昌市安义县*****************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：段兰，广东金桥百信律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码********。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。原告万戈与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月3日受理后,被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤0605民初12739号民事裁定，驳回被告管辖权异议。本院依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人段兰，被告的委托诉讼代理人陈荻、林彩芳到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依职权进行调查取证，相应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付按总购房款2162740元的日万分之三从2018年4月30日起至实际交房之日止的违约金；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于佛山市南海区*************房。合同第十一条约定被告应当在2018年4月30日前向原告交付商品房。第十二条约定逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已交付全部房价款万分之三的违约金。协议签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但被告未按照约定时间交付房屋。因佛山市有限价政策，因此涉讼楼盘将合同拆分为商品房买卖合同和装修合同，两合同总价计2162740元。被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金并继续履行合同，并向原告交付房屋，原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告辩称，一、原被告之间达成的合意为买卖精装修商品房而非买卖毛坯房。原告与达成买卖合意之初，双方的共识就是买卖精装修商品房而不是单纯的毛坯房，故此，双方在订立《认购书》的时候，就已在《认购书》中明确交楼的标准以《委托装修协议》中约定的装修标准为准。此外，《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》和《委托装修协议》三份文件在同日同场合签订，共同体现双方完整的交易合意和完整的权利义务约定，应当作为一个整体来对待而不宜割裂解读。因此，本案中被告交付义务应当认定为交付精装修商品房的义务，相应地，交付涉讼房屋交付的期限，应当《委托装修协议》第五条约定的交付精装修涉讼房屋时间，而非《商品房买卖合同（预售）》中约定的毛坯房交付时间为准。二、原告逾期支付房款余额，被告有权顺延交楼时间。在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，被告与原告就交易细节另行签订《补充协议》。《补充协议》形式及内容均合法，对交易双方均有约束力。根据《补充协议》第六条的约定，买受人需按照买卖合同的约定履行付清商品房价款的义务，以按揭方式支付房款的，以出卖人实际收到贷款机构转入与买受人自行支付的商品房总价款时间为准。否则，出卖人有权顺延支付期限，并不承担违约责任。由于原告自身存在逾期付款的违约情形在先，被告有权依照《补充协议》的有关约定，顺延相应天数的交楼时间且不视为违约。三、原告主张违约金明显高于其实际损失应予下调。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告没有选择解除双方之间的商品房买卖关系，而是选择接受被告的交付并主张相应的违约责任。换言之，被告迟延交付的行为，充其量只是在迟延交付期间使得原告遭受租金损失。在双方有明确约定违约金的情况下，违约金亦不应超过同地段同类房屋在逾期交付使用房屋期间的租金水平。根据《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》，涉讼房屋所属地段佛山市南海区*******的租金标准约为20元/平方米/月。由此可见，原告所主张的违约金，明显远高于涉讼房屋在迟延交付期间的租金水平，也高于实际损失的1.3倍。本案中被告应承担的逾期交付违约金，应该参照上述《通知》的标准予以下调。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告工商信息打印件1组，用以证明原被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）、委托装修协议原件各1份，用以证明原告购买涉讼房屋，约定房屋毛坯价格、装修价格以及房屋总价。预售合同约定房屋交付条件、交付日期、逾期交付的违约责任。3.收据、刷卡单原件1组，用以证明原告已全额支付购房款、装修款。诉讼中，被告举证如下：1.认购书原件1份，用以证明在签署本认购书时，被告已向原告明示商品房买卖合同范本及其附件、补充协议、付款方式、交楼标准等其他所有文件，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，原告对所购物业状况已有足够充分的了解。由此可见，被告对商品房买卖合同（预售）、补充协议以及委托装修协议等文件已尽了提示义务和说明义务，前述文书没有违反强制性法律法规的规定，系合法有效的格式条款合同，对合同双方均有约束力。2.委托装修协议、精装修工程施工合同原件各1份、佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）企业信用报告复印件1份，用以证明1.委托装修合同与商品房买卖合同（预售）、补充协议在同一天同一地点签订，系为了实现双方关于买卖精装修房的合意所签订的一系列文书，共同体现完整的交易合意和完整的权利义务约定，应当作为一个整体来对待而不宜割裂解读。2.委托装修合同项下收取的装修费，实质上是购买精装修房的部分价款。涉讼房屋销售过程中为了应对限价政策，被告将部分精装修房的价款划分至委托装修合同项下，商品房买卖合同（预售）和委托装修合同构成房地产行业内常见的“双合同”。3.委托装修合同中关于装修公司由被告指定后，业主无权自行变更；装修标准确定后业主亦无权自行变更及业主向被告逾期支付房款将会引致装修中止或终止的后果的约定，可印证委托装修协议实质上系商品房买卖合同（预售）的组成部分，原被告的交易合意为买卖精装修房的事实。3．补充协议原件1份，用以证明原告逾期付款的，出卖人有权顺延交付期限，并不承担违约责任。4．工程竣工验收报告、竣工验收备案表、测绘报告原件各1份，用以证明涉讼房屋在2018年12月24日已经具备买卖合同第九条约定的交楼条件。毛坯收楼通知书及收楼须知、确认函、EMS快递单、妥投情况清单1组，用以证明涉讼房屋建成后，被告在毛坯建成、交付条件成就、精装修交楼等关键合同节点均已发函告知原告。最后在精装修完成时，被告与长华装饰公司联名通知原告精装修收楼。6.网上银行电子回单打印件1份，用以证明原告存在迟延付款的事实。7.2018年南海区房屋租赁指导租金标准的通知打印件1份，用以证明涉讼房屋在迟延交付期间，所在地区租金标准每月每平方20元左右，对比《商品房买卖合同（预售）》第十二条中所约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准，原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以下调。燃气报装协议复印件1份，用以证明被告于2016年10月20日与燃气公司签订燃气报装协议，燃气管道铺设到户，可佐证被告依约完成相关合同义务。诉讼期间，本院依职权向佛山市南海燃气发展有限公司调查涉讼房屋所在的XX幢燃气开通及供应情况，该司于2019年9月11日函复本院，并附整改通知书。经庭审质证、辩证，原、被告对相对方举证的真实性均无异议，原被告对佛山市南海燃气发展有限公司的复函及整改通知书的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月26日，原告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的佛山市南海区**********房（以下简称涉讼房屋）。2017年8月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价1952980元；（第七条）自预售合同网上签订之日起1日内支付592980元；剩余房款1360000元应于2017年8月13日前申请办理银行按揭手续；（第八条）买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（第九条）商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；（第十条）商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；（十二条）出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第十八条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；等等。同日，原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自被告与甲方签订商品房买卖合同约定的商品房交付日当日将商品房交付给乙方进行装修，同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方；甲方同意以1500元/平方米（该商品房建筑面积）的价格将本协议项下室内装修工程发包给乙方，该商品房建筑面积共139.84平方米，装修工程款总价合计209760元；如甲方未能按《买卖合同》约定与被告办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年11月22日，长华装饰公司（甲方）和XX有限公司（乙方）签订《精装修工程施工合同》，约定乙方承包甲方XX栋精装修工程。2017年12月1日，原告除首期款外应支付的按揭款项划至被告账号，被告主张原告存在逾期付款的行为。原被告均确认原告已支付全部购房款。2018年12月12日，长华国际商业中心XX幢办理了竣工验收备案手续。2018年12月24日，长华国际商业中心XX幢取得测绘报告书。2018年12月25日，被告向原告邮寄收楼通知书。2019年5月10日，原告签署确认函确认该日收楼。诉讼中，原告主张涉讼房屋的燃气并未开通到户。另查明，2016年11月23日，被告（甲方）与佛山市南海燃气发展有限公司（乙方，以下简称南海燃气公司）签订《燃气报装协议》，约定乙方接受甲方的用气申请，报装范围包括涉讼房屋所在的XX幢住宅。2019年9月11日，南海燃气公司向本院复函，载明涉讼房屋所在的XX幢住宅未能开通燃气管道，2019年8月19日，该司对该幢住宅进行通气前安全检查，发现该楼栋相关燃气工程存在安全质量问题，不符合通气条件，已告知开发商，现有待开发商及施工单位针对相关问题进行整改。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告逾期交楼违约责任的起止时间。一、涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，但本院认定交付时间应为同年12月31日，理由如下：根据《委托装修协议》的约定，原告同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，原告确认其收取涉讼房屋时为带精装修状态，被告确认《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，结合当时的房地产市场调控政策及双方当事人的陈述等事实，可以认定原告在购买涉讼房屋时，虽然分别与被告和长华装饰公司签订涉讼合同和《委托装修协议》，但涉讼房屋实为带装修出售，此其一；其二，从《委托装修协议》的合同内容来看，合同相对方缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料等作具体约定，该《委托装修协议》明显有异于日常的装修合同。综上所述，本案中涉讼合同与《委托装修协议》不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量，原告签订《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日，系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、原告签署确认函确认已于2019年5月10日收楼，故被告逾期交付的期限应截止2019年5月10日。三、根据涉讼合同约定，涉讼房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，被告举证反映至2019年5月10日，涉讼房屋已满足上述交付标准，原告主张被告承担此后的逾期交付违约责任，理据不足，原告对其主张的燃气未开通的情况可另案主张权利。综上，本院认定被告逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年5月10日止共计130天。关于原告在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至被告账户，否则，原告应承担逾期付款违约责任。涉讼合同签订日期为2017年8月6日，据此，原告应保证购房余款在60日内即2017年10月5日前支付至被告账号。因上述款项在2017年12月1日才划至被告账号，原告逾期付款57天，该期间可作为被告顺延交楼时间。关于逾期交付违约金计付标准，首先，如前所述，《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，故被告支付逾期交付违约金应以实际购房总价款即涉讼合同合同价款与《委托装修协议》的装修价款之和作为本金标准；其次，根据涉讼合同，现被告逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上，被告应支付以购房款总额2162740元（1952980+209760）为本金按日万分之三计算的违约金47364元[2162740元×0.0003×（130-57）]天予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年12月31日，而长华装饰公司是被告的关联公司，但被告未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47364元予原告万戈；二、驳回原告万戈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1746.1元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用1746.1元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年九月三十日书记员  罗静雯