贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4914号原告：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：黔东南苗族侗族自治州凯里市凯运大道**。法定代表人：杨义彬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。（特别授权）被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**法定代表人：杨昌鑫，系该公司经理。被告：文晓欣，女，苗族，1986年10月24日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。（未到庭）被告（案外人）：王某，女，苗族，2002年4月22日出生，贵州省凯里市人，住凯里市博南新区。被告（案外人）：王绍韧，男，苗族，1974年3月5日出生，贵州省凯里市人，住凯里市博南新区。系王某之父。被告（案外人）：刘璐，女，汉族，1976年6月22日出生，贵州省凯里市人，住凯里市博南新区。系王某之母。三被告共同委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。（未到庭）三被告共同委托诉讼代理人：王春生，贵州七律律师事务所律师。被告（案外人）：李春慧，女，汉族，1971年5月18日生，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：杨成，贵州七律律师事务所律师。原告凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称“东南银行”）诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）、文晓欣、王某、王绍韧、刘璐、李春慧申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理后，于2019年10月18日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张先荣，被告王某、王绍韧、刘璐的共同委托代理人王春生，被告李春慧及其委托代理人杨成到均庭参加诉讼，被告大地公司、文晓欣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异41号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋（以下简称“2402号房”）的执行。2、请求撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异50号执行裁定书，恢复（2019）黔2601执11号执行裁定书对凯里市房屋（以下简称“904号房”）的执行。3、请求判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。事实和理由：1、原告对2402号房、904号房拥有抵押优先受偿权。2、原告的抵押优先受偿权优于王某、李春慧对大地公司的购房合同债权。3、王某、李春慧与大地公司的房屋买卖交易未经原告同意，转让行为无效，且卖房款项未用于偿还原告的贷款。4、王某、李春慧的买房行为不构成善意取得，案外人未取得房屋所有权，所有权仍属于大地公司。被告王某辩称：一、王某系善意购买人。1、商品房买卖合同依法成立并生效。2、被告王某购买2402号涉案房屋远早于原告抵押权时间。二、被告王某支付完全购房款，一直在涉案房屋内居住，合法占有至今。三、原告的优先受偿权不能对抗被告王某的物权期待权。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告李春慧辩称：一、原告主张对904号房屋的优先权不足以对抗被告李春慧的居住权。二、物权的抵押登记，并没有改变抵押物的所有权，大地公司处分其财产，不存在要抵押权人同意才有效。三、原告主张被告李春慧不构成善意取得是混淆法律概念，混淆执行异议与确权问题。四、被告对涉案房屋所享有的权利，完全阻却对涉案房屋的保全执行。五、原告在其办理贷款及贷款抵押登记业务过程中存在重大过错。综上，被告对涉案房屋所享有的权利完全阻却原告对涉案房屋的保全执行，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月16日，被告王某与被告大地公司签订《商品房买卖合同》，购买X第X栋X层X号房屋。王某于合同签订期间支付了全部购房总款970547元。王某名下无其它居住的房产。2016年11月2日，被告李春慧与被告大地公司签订《商品房买卖合同》，购买X第X栋X层X号房屋。李春慧于合同签订期间支付了全部购房总款528399元。李春慧名下无其它居住的房产。2016年6月30日，被告文晓欣作为借款人以及案外人乐辉球作为保证人与东南银行签订《个人循环借款合同》，贷款本金445万元。同时，东南银行与大地公司签订《个人借款最高额抵押合同》，为文晓欣负有的债务提供抵押担保。抵押物为大地公司所有的七套房屋，房屋所有权证号中的两套为“凯房权证州房（栋）初字第××号、凯房权证州房（栋）初字第××号”，2016年7月1日对上述七套房屋办理了抵押登记（证号：凯房他证州字第××号）。其中凯房权证州房（栋）初字第××号、20××48号证书上登记的房屋即为王某X号房、李春慧X号房购买的房屋。另查明，2018年4月8日东南银行以文晓欣、大地公司、乐辉球作为被告起诉要求偿还贷款445万元及利息，并对抵押物享有优先受偿权，本院于2018年6月13日作出（2018）黔2601民初1852号民事判决书，判决第三项为“原告凯里东南村镇银行有限责任公司对被告贵州大地联创房地产开发有限公司所抵押的房产享有优先受偿权（以凯房他证州字第××号他项权利证书对应的房产为限）”。判决生效后，本院根据东南银行的强制执行申请，于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，查封了包含2402号房、904号房屋在内的房产。王某、李春慧于2019年5月31日、6月5日提出书面异议，请求解除查封的2402号房、904号房屋，本院于2019年6月17日作出（2019）黔2601执异41号、50号执行裁定书，认为2402号、904号房屋系王某、李春慧在法院查封前购买，合法占有了房屋，因此解除了查封。东南银行不服向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的（2018）黔2601民初1852号民事判决书、他项权利证书（证号：凯房他证州字第××号）、黔东南州商品房预售合同登记备案表、（2019）黔2601执11号执行裁定书、（2019）黔2601执异44号执行裁定书、（2019）黔2601执异50号执行裁定书，被告王某、李春慧提供的《商品房买卖合同》、支付房款收据、银行汇款凭证及银行账单、无房证明、黔东南州商品房预售合同登记备案表、物业收款收据等证据，以及原、被告当庭陈述在案佐证，可以认定。本院认为，本案焦点是王某、李春慧是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述条款规定，在未办理过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案案情：王某、李春慧签订《商品房买卖合同》分别在2015年10月16日、2016年11月2日,王某、李春慧其名下无其他用于居住的房屋且现已居住在涉案房屋内，并且王某、李春慧在合同签订期间支付了全部购房价款。综上，王某、李春慧享有排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求不应予以支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告凯里东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。审 判 长  吴腾英人民陪审员  杨正华人民陪审员  张 英二〇一九年十月二十九日法官助理邰进华书记员潘冬梅