四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初4647号 原告：田祥阳，男。1966年3月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：祝铭，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芳，四川众能律师事务所律师。 被告：四川省乐山华冠房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：胡秀兰，总经理。 委托诉讼代理人：黄绍清，四川壮志律师事务所律师。 第三人：乐山市强大沙石有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：田汶鹰。 第三人：四川省乐山华冠建筑工程有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：胡胜文，总经理。 委托诉讼代理人：王劲松，四川乐嘉律师事务所律师。 原告田祥阳与被告四川省乐山华冠房地产开发有限公司（以下简称：华冠房地产公司），第三人乐山市强大沙石有限公司（以下简称：强大沙石公司）、四川省乐山华冠建筑工程有限公司（以下简称：华冠建工公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田祥阳及其委托诉讼代理人祝铭、刘芳，被告华冠房地产公司的委托诉讼代理人黄绍清，第三人华冠建工公司的委托诉讼代理人王劲松到庭参加诉讼。第三人强大沙石公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告田祥阳向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年10月30日签订的《华冠·乐怡城认购协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月26日，华冠房地产公司与强大沙石公司、华冠建工公司、乐山市富侨建材有限公司（以下简称：富侨建材公司）签订《协议》，约定，华冠建工公司应付富侨建材公司商砼货款按期结算后，由富侨建材公司抵扣转让给强大沙石公司，并约定从抵扣之日起按年利率15%计付利息，华冠房地产公司对华冠建工公司因抵扣款向强大沙石公司产生的借款本金和利息提供连带保证责任担保，担保期限为华冠建工公司付清借款本金及利息之日止。截止2018年7月20日，华冠建工公司共计欠付强大沙石公司560万元。2018年10月，强大沙石公司、华冠建工公司、华冠房地产公司达成口头约定，华冠房地产公司将其开发的乐怡城项目商品房抵偿给强大沙石公司指定的第三人，以抵付华冠建工公司差欠强大沙石公司的款项560万元。2018年10月30日，华冠房地产公司与强大沙石公司指定的田祥阳签订《华冠·乐怡城认购协议》，约定原告田祥阳认购华冠房地产公司开发的位于乐怡城项目1栋1层5、6、7、8、35、36、37、38号以及桃园路320号、322号共10个商铺，签订协议时缴纳认购金560万元。2018年11月7日，强大沙石公司出具《收条》，载明，收到华冠房地产公司付商砼款560万元，该款转为购华冠房地产公司购房款。至今，华冠房地产公司未办理乐怡城项目的预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，田祥阳与华冠房地产公司签订的《华冠·乐怡城认购协议》应属无效协议。原告为维护其合法权益，故诉至法院。 被告华冠房地产公司辩称，根据华冠房地产公司、强大沙石公司、华冠建工公司、富侨建材公司签订的《协议》第2条约定，华冠房地产公司承担借款连带保证责任以华冠建工公司向强大沙石公司出具借条为条件，因该条件未成就，华冠房地产公司无需承担责任，本案不存在抵扣款转借款的事实；华冠房地产公司收取田祥阳560万元认购款，不是因为华冠房地产公司对强大沙石公司借款本息承担保证责任，而是依据华冠房地产公司与强大沙石公司、华冠建工公司之间有关债权转让的口头协议，华冠房地产公司将其所欠华冠建工公司的工程款，向强大沙石公司支付，是华冠房地产公司支付强大沙石公司工程款，在华冠房地产公司按约履行后，三方的债权债务消灭；《华冠·乐怡城认购协议》是田祥阳与华冠房地产公司签订的新的合同，田祥阳认购的商铺是10个，田祥阳支付560万元，还有余款413万元未支付，田祥阳已经支付的560万元是华冠房地产公司、强大沙石公司、华冠建工公司协商后进行的债权债务转让。《华冠·乐怡城认购协议》约定将来还需签订商品房买卖合同，属于有效的预约合同，不是商品房预售合同，田祥阳主张预约合同无效无法律依据。 第三人强大沙石公司未作陈述。 第三人华冠建工公司陈述，田祥阳诉称房屋是抵偿借款，但实际上是债权债务的转让，560万元不是借款，而是买卖合同产生。田祥阳没有提供相应的借条，四方签订的《协议》上表明了，必须要出具借条，但是目前没有看到相应证据。《华冠·乐怡城认购协议》不是抵偿行为，是田祥阳与华冠房地产公司之间就房子协商怎么处理，田祥阳与华冠建工公司之间没有债权债务关系，抵偿不符合事实和法律规定。《华冠·乐怡城认购协议》是有效的，从合同内容看，双方还要签订商品房买卖合同，认购协议只是预约合同，不是商品房买卖合同，法律上并未要求必须有预售许可证，才可以签订预约合同。 本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，强大沙石公司（甲方）、富侨建材公司（乙方）、华冠建工公司（丙方）、华冠房地产公司（丁方）签订《协议》，该协议载明：“丙方因承建“乐怡城”项目有关商品混凝土采购，已于乙方签订预拌商品混凝土买卖合同，基于该买卖合同中约定付款方式经本协议各方友好协商达成一致协议如下：一、乙丙方买卖合同……基于丙方资金安排情况及甲方在乙方有应收砂石款的条件下，在乙丙双方约定的付款时间节点按照乙丙双方结算出的商砼款金额，乙方委托丙方直接向甲方支付所欠砂石款项，并予以抵扣。二、上述抵扣款作为丙方向甲方的借款……在应付款时间点时丙方向甲方出具借条后甲方通知乙方进行抵扣……六、丁方为丙方因抵扣款向甲方产生的借款本金及利息进行担保，承担连带保证责任，担保期限为丙方向甲方付清借款本金及利息日止。七、若丙方到期不能按时支付甲方借款本金及利息，甲方可以选择用新建的乐怡城项目的门市作价进行抵偿，拟用于抵偿的门市位于乐怡城1幢底层……”。 强大沙石公司、富侨建材公司、华冠建工公司、华冠房地产公司分别于2017年10月25日、2017年11月3日、2018年2月9日、2018年3月28日、2018年4月19日、2018年5月25日、2018年6月25日、2018年7月25日签订《抵款金额确认函》。 2018年10月31日，田祥阳（乙方）与华冠房地产公司（甲方）签订《华冠·乐怡城认购协议》，该协议载明：乙方认购甲方开发的位于乐怡城项目1栋1层5、6、7、8、35、36、37、38号以及桃园路320、322号共10个商铺，建筑面积约为347.5平方米（该面积为预测面积，最终以实测面积为准），总价为973万元（未含物业维修资金，物业维修资金由乙方按政府有关规定缴纳），每平方米建筑面积单价为28000元。上列建筑面积、单价及价款计算如有错误，甲方可以修正，最终以双方签订的《商品房买卖合同》所列为准。双方特别约定本协议签订时乙方自愿向甲方交纳足认购金560万元并签订本协议，双方签订的本协议即日生效，在《商品房买卖合同》时乙方所交付的认购金自动转为首期购房款，余下的购房款在签订《商品房买卖合同》时付清。乙方须在甲方书面或电话通知后七日内与甲方签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，同时支付相应的房款金额。因乙方原因未按约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》的，原乙方认购商铺另行出售。因甲方原因不与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方应返还乙方认购金。 2018年11月7日，强大沙石公司向华冠建工公司出具《收条》，载明，收到华冠建工公司商砼款560万元，该款转为购华冠房地产公司房款。 同日，华冠房地产公司向田祥阳出具《收款收据》，载明，今收到田祥阳交来乐怡城认购金560万元，备注强大砂石商砼款转。 当日，华冠建工公司向华冠房地产公司出具《收款收据》，载明，今收到华冠房地产公司交来乐怡城款项560万元。 上述事实有营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、《协议》《抵款金额确认函》《华冠·乐怡城认购协议》《收条》《收款收据》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，商品房预约合同不同于商品房预售合同。商品房预约合同是当事人之间约定将来订立一定合同的合同，它是为订立商品房买卖合同而签订的。在预约合同中，当事人的义务就是订立商品房买卖合同。商品房预售合同并非为了将来订立商品房买卖合同所订立的合同，其本身就是一种独立的商品房买卖合同，双方当事人无须在将来另行订立商品房买卖合同。本案案涉的《华冠·乐怡城认购协议》虽然对房屋的位置、价款、付款时间进行了约定，但明确载明“建筑面积、单价及价款计算如有错误，甲方可以修正，最终以双方签订的《商品房买卖合同》所列为准”“乙方须在甲方书面或电话通知后七日内与甲方签订《商品房买卖合同》”，故，《华冠·乐怡城认购协议》应为商品房预约合同，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。 另，原告田祥阳提交的证据不足以证明《华冠·乐怡城认购协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，驳回原告田祥阳的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告田祥阳的诉讼请求。 案件受理费51000元，减半收取计25500元，由原告田祥阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周亲亲 二〇一九年十月十七日 书记员  罗 宇