安徽省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖执复87号 复议申请人（异议人）：安徽省德裕兴投资有限责任公司，住所地安徽省合肥市红枫路富邻广场A座16楼。 法定代表人：石兴邦，该公司执行董事。 申请执行人：兴业银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路99号。 负责人：荣益民，该行行长。 被执行人：安徽永龙实业集团股份有限公司，住所地安徽省合肥市新站区磨店工业集聚区合磨路西育秀路1号。 法定代表人：黄世清，总经理。 复议申请人安徽省德裕兴投资有限责任公司不服合肥市中级人民法院（2019）皖01执异29号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 合肥市中级人民法院在执行兴业银行股份有限公司合肥分行与被执行人安徽永龙实业集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案中，安徽省德裕兴投资有限责任公司提出书面执行异议，合肥市中级人民法院审查认为安徽省德裕兴投资有限公司的异议不属于执行异议的审查范围，不符合执行异议的受理条件，于2018年8月5日作出（2018）皖01执异47号执行裁定，驳回其异议申请。安徽省德裕兴投资有限责任公司不服，向本院申请复议，本院审查认为安徽省德裕兴投资有限责任公司的异议属于执行异议的审查范围，于2018年12月21日作出（2018）皖执复81号执行裁定，撤销合肥市中级人民法院（2018）皖01执异47号执行裁定，发回合肥市中级人民法院重新审查。 安徽省德裕兴投资有限责任公司向合肥市中级人民法院异议称：2017年7月，该公司通过合肥市中级人民法院变卖程序，以2692万元竞得被执行人安徽永龙实业集团股份有限公司所有的位于合肥市瑶海区××工业××区××西的国有土地使用权【土地证号：合瑶海国用（2010）第026号】及地上附着物。在交接之前，天降大雪，将异议人受让的地上附着物中的两幢厂房压塌，后异议人委托有关权威机构对受让的厂房进行质量鉴定，鉴定结果均为Ｄ级危房，必须整体拆除。为此，异议人认为法院交付的厂房不具有任何使用价值，并且进行拆除需要60万元费用，执行法院应当据此对本案变卖价款作相应核减，即减除变卖款中地上附着物价款1692万元以及相关孳息，并承担拆除费用。综上，请求对本案变卖价款核减1752万元并予以退还，同时以1752万元为基数按照中国人民银行贷款利率向异议人支付资金占用费（自2017年7月25日起至全部款项退还之日）。 安徽省德裕兴投资有限责任公司向合肥市中级人民法院院提交下列证据：1、执行法院变卖成交裁定书及付款凭证。证明安徽省德裕兴投资有限责任公司受让拍卖标的物并支付了地上附着物价款1692万元；2、检测报告三份，证明执行法院变卖的地上附着物系D级危房，按规定不得使用。应整体拆除，而不应转让。安徽省德裕兴投资有限责任公司为此危房支付的价款1692万元及拆除费用60万元应该予以退还。3、2018年5月8日谈话笔录，证明延迟交付标的物时，安徽省德裕兴投资有限责任公司代理人向法院说明了4#、5#厂房倒塌，1#、2#、3#正在鉴定，不能视为接受了变卖物。4、安徽省德裕兴投资有限责任公司2018年8月9日、10日给兴业银行股份有限公司合肥分行的《函告》，并附寄厂房的《鉴定报告》，提示该银行可以提出重新鉴定，但后者没有回信。5、2018年8月18日安徽省德裕兴投资有限责任公司给执行法院的《情况汇报》，证明安徽省德裕兴投资有限责任公司没有接收的厂房全部毁损。 合肥市中级人民法院审查查明：申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行与被执行人安徽永龙实业集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案，该院作出的（2014）合民二初字第00209号民事调解书已经发生法律效力，因被执行人对该法律文书所确定的义务未能自动全部履行，申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行向该院申请强制执行。在执行过程中，该院依据申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行的申请，依法委托安徽双赢集团拍卖公司对被执行人安徽永龙实业集团股份有限公司所有的位于合肥市瑶海区××工业××区××西的国有土地使用权【土地证号：合瑶海国用（2010）第026号】及地上附着物先后进行了三次拍卖，但均未能拍卖成交。后依据申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行的申请依法变卖被执行人安徽永龙实业集团股份有限公司上述财产，经公开变卖，安徽省德裕兴投资有限责任公司以2692万元的价格竞得上述财产。该院于2017年7月25日作出（2014）合执字第342-2号执行裁定书，裁定合肥市瑶海区××工业××区××西的国有土地使用权【土地证号：合瑶海国用（2010）第026号】及地上附着物的所有权归买受人安徽省德裕兴投资有限责任公司所有。2018年4月20日，安徽省德裕兴投资有限责任公司委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对地上附着物即涉案厂房进行安全性鉴定，鉴定等级为Ｄ级。2018年5月8日，该院对涉案土地及地上附着物进行强制清场，在移交标的物时，安徽省德裕兴投资有限责任公司代理人另行写明“上述动产物品本公司接收，但厂房危险正在检测，我们等检测结果出来才进行交付，有部分厂房已被大雪压塌”。2018年8月18日，安徽省德裕兴投资有限责任公司给本院的《情况汇报》中称，变卖标的物中4＃、5＃厂房在交付前被大雪压塌，无从交付；1＃、2＃、3＃厂房经安徽省建筑工程质量第二监督检测站检测，在交付前便是Ｄ级危房，鉴定结论为“应立即停止使用并进行处理”。2018年8月16日、17日大雨又造成其余三栋厂房倒塌。 另查，2014年7月10日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司受本院委托对执行案件中涉及的被执行人安徽永龙实业集团股份有限公司位于合肥市瑶海区磨店工业聚集区合磨路西的一宗工业用地及地上房屋、构筑物及其他辅助设施的房地产价值进行评估，其中对房屋、构筑物及其他辅助设施的评估选用成本法进行，估价结果为房屋、构筑物及其他辅助设施价值为1622.3万元；对土地使用权的评估选用成本逼近法与市场比较法算术平均取整，估价结果为土地使用权总地价为1069.7万元。 另，该院委托的拍卖机构安徽双赢集团拍卖公司在2015年6月24日即来函称，拍卖标的物中的地上建筑物没有取得《房地产权证》，只存在实际建造成本，不能进行产权交易，无法体现市场应有的价值；其他辅助设施简陋且多年失修，基本失去使用价值。故该院在拍卖公告中均载明，拍卖标的以现状移交，竞买人须自行了解标的现状及相关政策，自行承担因政策变化带来的一切后果及责任，凡参与受让都视同已经实地踏勘，确认了标的范围、面积、现状，买受人自行承担移交、过户风险。2017年4月26日，该标的物的变卖公告中也注明按标的物现状变卖，整体拍卖。 合肥市中级人民法院认为： 一、关于安徽省德裕兴投资有限责任公司主张案涉厂房是禁止流通物，危房买卖合同无效问题。第一，安徽省德裕兴投资有限责任公司认为其无法预测房屋及地上附着物为不合格建筑，此主张不能对抗变卖公告中“按标的物现状变卖”，其应当自行承担对其未实地踏勘、或者实地踏勘后对标的物认知偏差的法律后果。第二，案涉厂房及地上附着物的变卖是按现状变卖，该标的物采取重置成本法进行价格评估以及变卖时的客观现状也表明，案涉厂房并不是从标的物的实际使用价值和市场交易价格来处置的；整体拍卖和房地一体处置原则，也不可能让案涉房屋从其与土地使用权整个标物的中分割出来进行独立变卖。第三，即使标的物中的厂房是危房（不合格建筑），也仅是标的物的瑕疵范畴，并非法律上的禁止流通物之概念范畴。安徽省德裕兴投资有限责任公司以此主张所谓买卖合同无效或者否定此标的物变卖效力，于法无据。第四，安徽省德裕兴投资有限责任公司主张，房产脱离土地是不能变卖的，但土地脱离房产是可以买卖的，进而主张案涉5栋厂房交易无效，而土地使用权交易有效，其作为无过错方有选择权等。上述主张不仅无法律依据，也与本案变卖房屋及地上附着物与土地使用权系整体拍卖相悖。 二、关于安徽省德裕兴投资有限责任公司认为申请执行人、执行法院存在过错，应当承担赔偿责任，退回款项问题。第一，安徽省德裕兴投资有限责任公司认为，申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行在变卖过程中向其提供了5栋厂房的规划许可证复印件全部系伪造，在土地使用权抵押登记上写明土地及附属物一并抵押使得其有足够理由相信该建筑物（附属物）的合法性，故兴业银行股份有限公司合肥分行存在欺骗。合肥中院认为，安徽省德裕兴投资有限责任公司与兴业银行股份有限公司合肥分行在变卖过程中民事行为，不是影响人民法院在本案司法变卖行为的决定性因素，也不能对抗人民法院的司法变卖行为，不在本案执行异议审查范围。第二，安徽省德裕兴投资有限责任公司认为，执行法院没有对变卖标的物中的厂房进行质量鉴定，属于没有尽到注意义务，存在过错。合肥中院认为，既然厂房是按现状交付，评估机构采用的重置成本法估价方法也与房屋实际使用价值和市场交易价格无直接关系，安徽省德裕兴投资有限责任公司作为变卖竞买人应当自行了解标的物现状，其此节主张不能成立。第三，安徽省德裕兴投资有限责任公司主张，兴业银行股份有限公司合肥分行承担过错赔偿责任。该主张应依法通过民事诉讼程序等方式解决；其主张执行法院承担过错责任，该主张依法应当通过其他法律程序解决。安徽省德裕兴投资有限责任公司均不在本案执行异议审查范围内可予解决。第四，安徽省德裕兴投资有限责任公司要求退回所给付的变卖价款。合肥中院认为，在本案变卖裁定及变卖成交裁定未被依法撤销前，变卖行为仍是具有法律效力的，安徽省德裕兴投资有限责任公司的此节主张没有法律依据。 三、关于变卖标的物交付和变卖价款核减问题。第一，安徽省德裕兴投资有限责任公司对变卖标的物是否实际交付的主张，在其提交的陈述材料中并不明确。如果其认为至今未受领交付且执行法院客观上已经无法将案涉5栋厂房移交，那么其有权依法申请撤销变卖。其受领标的物交付是其请求核减变卖价款的条件之一，如果其否认已受领交付，其主张核减变卖价款明显缺乏相应条件基础。第二，如果其认同其已实际受领交付，那么其可就应否减少变卖价款（或者赔偿损失）及减少变卖价款（或者赔偿损失）具体数额，可依法向相关利害关系人主张权利，但明显不适宜由执行机构判定和处理。 综上，从本案执行过程来看，没有足够证据证明安徽省德裕兴投资有限责任公司不了解案涉变卖标的物现状，没有足够证据证明安徽省德裕兴投资有限责任公司参加变卖竞买行为违背其真实意思表示，没有足够证据证明安徽省德裕兴投资有限责任公司与变卖时标的物现状相比受到了明显损害，没有足够证据证明安徽省德裕兴投资有限责任公司主张的所谓核减价款数额或者异议请求具有事实和法律依据，故依法对安徽省德裕兴投资有限责任公司的本案执行异议请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，于2019年4月30日作出（2019）皖01执异29号执行裁定，驳回安徽省德裕兴投资有限责任公司的执行异议。 复议申请人安徽省德裕兴投资有限责任公司的主要复议理由是：一、关于变卖标的物的交付，原裁定认定错误。其已实际受领交付的土地使用权及部分地上附属物，至今未受领变卖标的物中的5栋厂房，且厂房已经全部毁损，无法交付，正是基于此，才要求核减变卖价款，并非原裁定认定的主张不清楚。二、关于变卖价款核减问题，原裁定认定错误。变卖标的物的交付是执行法院法定义务，应当根据变卖裁定作出后客观情况发生重大变化，而对执行行为予以变更。三、关于复议申请人是否受到损害，原裁定认定错误。本案虽然是整体拍卖，但厂房有独立评估价值，成交价即为评估总价，应当理解为标的物的每一个组成部分都支付了等于评估价的对价，其未受领其中的5栋厂房，利益受到损害显而易见。请求撤销合肥中院（2019）皖01执异29号执行裁定，依法裁定支持复议申请人的异议请求。 本院审查查明的事实与合肥市中级人民法院查明的事实一致。 本院认为，合肥市中级人民法院本案土地使用权及其地上建筑物进行整体拍卖，其中对地上建筑物进行现状拍卖符合法律规定，该院的拍卖变卖程序合法。本案在变卖成交后由于被执行人不配合，未能及时向复议申请人安徽省德裕兴投资有限责任公司交付变卖标的物，导致经执行法院组织强制清场后交付时地上建筑物厂房因自然灾害已经部分毁损，买受人因此怀疑厂房存在质量问题需要鉴定为由，未接受剩余厂房交付，之后剩余厂房又全部倒塌。在司法拍卖变卖中，执行法院具有向买受人交付标的物义务，本案变卖成交价等同于变卖标的物评估价，而在评估价构成中，厂房价值所占比例巨大，复议申请人支付了全部变卖价款，未能领受到全部标的物，由此造成的财产损失应当得到救济，并且由于部分标的物毁损发生在交付前及产生交付争议两个阶段，依法应当在执行程序中予以公正处理。执行法院在下一步处理中，可在召集各方当事人协商基础上，适当核减变卖标的物总价款以弥补复议申请人的损失，如果协商不成，执行法院应当根据本案实际情况，自行裁定撤销变卖成交裁定，返还买受人交纳的变卖价款，并责令复议申请人交还已接受的土地使用权及相关附属物，对本案标的物进行重新拍卖变卖。综上，合肥市中级人民法院驳回复议申请人安徽省德裕兴投资有限责任公司的异议，适用法律错误，应予纠正；复议申请人要求执行法院处理其财产损失的复议理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 撤销合肥市中级人民法院（2019）皖01执异29号执行裁定，由合肥市中级人民法院依法在执行程序中处理复议申请人安徽省德裕兴投资有限责任公司财产损失的请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄从文 审判员  凃 俊 审判员  潘华武 二〇一九年十月十八日 法官助理李春春 书记员余圆圆