成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初13266号 原告：景平，男，1955年12月20日出生，回族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。 被告：徐亮，男，1972年5月29日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘晨昕，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨波，公司员工。 第三人：成都鑫怡置地有限公司，住所成都市武侯区一环路西一段**。 法定代表人：牟欣。 委托诉讼代理人：胡晓，公司员工。 委托诉讼代理人：王甜甜，公司员工。 原告景平与被告徐亮，第三人成都鑫怡置地有限公司（以下简称鑫怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵熙良，被告的委托诉讼代理人刘晨昕，第三人的委托诉讼代理人胡晓、王甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：立即停止对位于成都市武侯区的执行。事实及理由：2013年1年8日原告与鑫怡公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于成都市武侯区，建筑面积36.62平方米，房屋总价款为1426349元，买受人应于2013年1月8日前一次性付清全部房款。2013年1月8日，原告支付全部购房款。2013年5月30日，鑫怡公司将案涉商品房交付原告，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司支付了办理房产证的契税、手续费、工本费等共计50278元，并委托宏建物业公司办理权属转移登记手续。办理权属登记时限到期后，原告等多次催促鑫怡公司办理过户手续，鑫怡公司也一再保证很快解决这个事情，在鑫怡公司未履行承诺的情况下，原告等多名业主还分别向市长热线等机关反映情况，后起诉到人民法院主张权益。2015年4月13日成都市金牛区人民法院根据（2015）金牛民保字第338号裁定书对案涉房屋进行查封，后于2019年3月27日以（2017）川0106执5344号之一裁定、（2017）川0106执5346号之一裁定对案涉房屋进行查封。在知晓案涉房屋被查封后，原告向法院反映情况，请求依法中止对案涉标的物的执行，后金牛区人民法院驳回原告请求，遂提起诉讼。 被告徐亮提出：原告未在第三人将房屋抵押之前实际要求第三人办理过户，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有开发商在90天内办理过户的要求，故原告存在重大过错。 第三人鑫怡公司认可原告所诉事实，请求法院依法判决。 经审理查明： （一）（2018）川01民终6372号民事判决认定了以下事实，并认为鑫怡公司逾期办理过户登记，构成违约，判决其承担违约责任。 2013年1月8日，原告景平（买受人）与被告鑫怡公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于成都市武侯区商业房屋，建筑面积36.62平方米，房价款1426349元，买受人应于2013年1月8日前一次性付清全部房款，出卖人在签订合同后7日内交付房屋。关于房屋的抵押情况，合同约定该房屋所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。关于产权登记，合同约定出卖人在合同签订后160日内取得初始登记；出卖人取得初始登记后，应积极协助买受人办理房屋转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证两年内协助买受人办理分户国有土地使用证；如因出卖人的原因导致逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。 合同签订后，原告向被告支付了房价款1426349元，被告于2013年1月31日向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）发票联》。2013年5月30日，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司支付了办理房产证的契税、手续费、工本费等共计50278元，宏建物业公司向原告出具了《收据》。后被告将房屋交付给原告使用，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司交纳了自2013年6月1日起的物管费。原告已经将案涉房屋出租给案外人用于营业使用。但原告所购房屋一直未能办理分户房屋所有权权属登记。 从《房屋信息摘要3》可以登记显示，被告鑫怡公司名下（业务件号：权×）位于成都市武侯区（即案涉房屋）、223、219、235、225、227、229、231、233号1层的房屋抵押给了中鼎正信公司并办理了抵押登记，债务人是牟欣，权利价值2000万元，约定期限从2013年12月6日至2014年12月5日。并设有2015年4月13日成都市金牛区人民法院（2015）金牛民保字第338号裁定的查封。 2015年1月14日，被告向原告出具了《承诺函》，并加盖了被告公章，载明被告承诺最迟在2015年3月底前为原告办理所购房屋的分户产权。2016年，原告等购买了该小区商铺的业主与被告的客户部经理张东立就产权办理事宜进行了协商，张东立承诺在年内解决抵押问题并办理房产证及国有土地使用证。 （二）（2015）成民终字第6600号民事判决认定了以下事实，并判决牟欣向徐亮偿还借款本金600万元及以60万元为限的违约金，鑫怡公司对上述借款本金及违约金承担连带保证责任。 2013年12月6日，徐亮与牟欣、鑫怡公司签订《个人借款/担保合同》约定，出借人（即徐亮）根据借款人（即牟欣）的申请，同意向其发放个人生产经营借款，金额为600万元，借款用途为资金周转，担保方式为保证，借款期限为6个月（自2013年12月6日至2014年6月5日），实际放款日与到期日以借款人发出的提款通知书为准；借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，上浮幅度不超过相关规定，据此确定的利率以提款通知书记载为准；以合同约定的借款到期日一次性归还借款本金；偿付利息日为每月的5日；借款人未按合同约定日期偿还借款本息的、有违反本合同其他约定的，应按借款总金额的10%向出借人支付违约金；保证人对本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、出借人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；本合同履行过程中发生纠纷，协商不成，向合同签订地（成都市金牛区）人民法院提起诉讼；出借人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于诉讼费、仲裁法（费）、执行费、律师费、财产保全费等由借款人承担；保证人（即鑫怡公司）自愿向出借人提供连带责任担保，保证期间为本合同项下借款到期之日起2年；等等。牟欣在该合同“借款人”处签字并捺手印，鑫怡公司在“保证人”处加盖了公章，牟欣在该公司“法定代表人”处签字并捺手印，徐亮在“出借人”处签字。 同日，鑫怡公司出具《股东会决议书》载明，我公司于2013年12月6日召开股东会，会议应到股东1人，实到股东1人，到会股东为成都宏建置业发展有限公司，占股100%，符合《公司法》和本公司《章程》的相关规定，本次会议审议并通过如下决议：同意为牟欣向徐亮贷款600万元提供连带责任保证担保，担保期限6个月，担保具体时间以借贷双方签订的《个人借款/担保合同》约定时间为准，以上决议由到会股东签字生效。成都宏建置业发展有限公司在“到会股东签字”处加盖公章。 同日，牟欣出具《提款通知书》载明，徐亮：根据2013年12月6日我与徐亮签订的20131206的《个人借款/担保合同》（下称“借款合同”），我已全面落实借款合同约定的各项提款前提条件，特向徐亮发下如下提款通知：1、我拟于2013年12月6日向徐亮提取金额为600万元的借款；2、本笔借款期限为6个月，到期日为2014年6月5日，借款月利率为18‰；3、请将本笔借款划入本人专门账户；等等。 同日，徐亮以银行转账方式分两次向牟欣在《个人借款/担保合同》、《提款通知书》上载明的指定账户分别转账100万元、500万元，共计600万元。 庭审中，徐亮委托代理人认可牟欣已向徐亮为本案所涉借款支付利息至2014年12月31日止（利率为月息3%）；牟欣、鑫怡置地公司的委托代理人亦认可牟欣每月实际均按月利率3%标准向徐亮支付利息18万元，直至2014年12月31日，但要求按《提款通知书》上载明的月息18‰计算利息，多余部分则应抵扣借款本金。 另查明，原审原告徐亮的诉讼请求为：1、牟欣偿还徐亮借款本金600万元；2、牟欣向徐亮支付违约金60万元；3、牟欣向徐亮支付律师费24万元；4、鑫怡公司对上述债务承担连带责任。一审诉讼中徐亮未增加或变更诉讼请求。 牟欣、鑫怡公司在一审诉讼中抗辩称，其每月均按3%的标准还本付息18万元，该款应按合同约定的月利率18‰计付借款利息，多余部分抵扣借款本金，故借款本金还余5045117.87元。徐亮主张的违约金60万元过高，请求法院予以调整。 另还查明，本案涉案借款合同还约定，借款人牟欣选择一次还本、分次付息法，即：按借款到期日，一次性偿还借款本金，按月结息。借款人牟欣提前偿还全部或部分借款的，应在还款日至少10个工作日向出借人徐亮提交书面申请，在获得出借人徐亮审批同意后，双方应另行签订书面协议，载明提前还款后的剩余本金或剩余还款期数和还款额。 （三）徐亮（2015）成民终字第6600号民事判决书申请执行，景平提出书面异议，本院于2019年7月19日作出（2019）川0106执异306号执行裁定书驳回了景平的异议请求。景平不服遂提起本次诉讼。 开庭过程中，鑫怡公司认可收到了景平交齐的办理过户登记的相关费用；对景平所主张的其在购房后一直通过QQ与鑫怡公司工作人员蒋晓敏（音）沟通督促鑫怡公司办理过户登记，鑫怡公司表示公司有蒋晓敏（音）这个人，但是否沟通督促不清楚，尚需要核实。上述《房屋信息摘要3》查询于2019年4月。 上述事实有以下证据予以证实：（2018）川01民终6372号民事判决书、（2015）成民终字第6600号民事判决书、（2019）川0106执异306号执行裁定书、原被告身份证明材料、开庭笔录等。 本院认为，根据审理查明的事实，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，景平所提异议符合上述第（一）、（二）、（三）项情形。本案的审理焦点在于景平所提异议是否符合上述第（四）项情形。首先，《商品房认购书》或《商品房买卖合同》均未约定买受人应督促出卖人履行过户登记的合同义务，也没有相关法律规定购房人需要积极督促开发商过户登记的相关义务。相反，《商品房买卖合同》约定了出卖人应积极协助买受人办理房屋转移登记的合同义务，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项系规范、督促、约束开发商履行相关合同义务的规定。新房买卖不同于二手房买卖。在二手房买卖中，买卖双方都被要求更多地积极、谨慎、勤勉履行合同义务，客观上也有条件在支付价款的同时完成过户登记，及时完成过户登记不仅是卖方的合同义务，也是买方需要谨慎注意和积极促成的。但在新房买卖中，客观上从签订完购房合同到完成过户登记需要一个过程，在此过程中，购房者需要做到的主要就是按要求缴纳过户登记相关费用，然后就是基于信任等待开发商完成过户登记。其次，鑫怡公司于2013年12月便将诉争房产抵押给案外人，直至《房屋信息摘要3》查询的时间该抵押登记尚未解除，加之鑫怡公司涉诉导致房屋被查封，最终导致不能直接履行过户登记。综上，未办理过户登记系因鑫怡公司的原因，非因买受人自身的原因。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行位于成都市武侯区商业房屋（权×）。 案件受理费100元，由徐亮负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨茂一 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  蒋 婷 二〇一九年十月三十日 书 记 员  曾梦婷