安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16206号 原告：方益民，男，1972年4月27日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。 被告：闪若晴，女，1987年10月13日出生，回族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：谢成伟，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 被告：谢秀华，女，1965年9月15日出生，回族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：陈世鹏，安徽百商律师事务所律师。 第三人：安徽省义和房地产营销策划有限公司，住所地合肥市包河区马鞍山南路**绿地赢海国际大厦****，统一社会信用代码913401005785410574。 法定代表人：朱成义，该公司经理。 委托诉讼代理人：张移生，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。 原告方益民诉被告闪若晴、谢秀华、第三人安徽省义和房地产营销策划有限公司（以下简称义和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方益民及委托代理人史万全，被告闪若晴的委托诉讼代理人谢成伟，被告谢秀华及委托诉讼代理人陈世鹏，第三人义和公司委托诉讼代理人张移生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方益民向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，申请并办理合肥市桐城南路398号仕嘉名苑北楼302室房屋产权转移登记手续，并将该房屋及其附属物、地下停车、地下停车位等交付给原告第三人继续履行《房地产经纪合同（委买）》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续；三、由被告承担本案诉讼等全部费用。 事实与理由：原告系购房户，二被告系母女关系，第三人为房地产经纪机构。2018年11月3日，原告到第三人处查询合肥市相关房屋出卖信息，第三人将被告闪若晴所有的、在该公司登记出卖的合肥市桐城南路398号仕嘉名苑北楼302室房屋产权证原件及闪若晴身份证复印件给原告查看，原告有意购买该房屋，后经第三人联系，闪若晴的父母谢秀华夫妇作为代理人与方益民进行商谈，带着方益民查看了房屋、车库，并表示他们和女儿在合肥有好几套房子，谢秀华是房产局的干部，其丈夫也是国家干部，这套房子也一直空着，很少居住，女儿决定将这套房子卖掉等，后经三方充分协商，达成了一致意见，原告与第三人签订《房地产经纪合同（委买）》，由第三人作为中介，原告与闪若晴的委托代理人谢秀华签订《存量房买卖合同》、《补充协议》，由闪若晴将其所有的合肥市桐城南路398号仕嘉名苑北楼302室出卖给方益民，总价款142万元，定金10万元等约定。后方益民按照补充协议支付了10万元定金，闪若晴的代理人谢秀华依据补充协议领取2万元，另8万元由第三人保管，并将该房屋依据规定办理了网签手续。后来，原告筹齐了购房款。但在2019年3月底，第三人联系原告，告知被告现在准备反悔，不打算将合同约定的房屋出卖给原告了，原告当然不同意，并与2019年4月14日到第三人单位，与闪若晴的代理人谢秀华商谈，谢秀华表示其女儿闪若晴现在不同意出卖，她也没有办法。2019年5月上旬，原告委托安徽智全律师事务所向被告及第三人发出律师函，要求被告及第三人恪守诚实信用原则，继续履行合同，但被告和第三人收到函件后，没有任何回复。 闪若晴辩称：1、我方从未向任何人表达要出卖位于合肥市包河区房屋的意思表示，也未曾与原告方益民签订过存量房买卖合同以及补充协议。2、我方从未授权被告谢秀华代理出卖上述房屋，被告谢秀华与原告方益民签订的出卖上述房屋的存量房买卖合同以及补充协议系无权代理，对我方不产生法律效力，该合同无效。3、原告方益民在签署存量房买卖合同以及补充协议时明知涉案房屋实际产权人为我方，被告谢秀华并未提供闪若晴的授权委托书、身份证原件及复印件以及电话号码等有关闪若晴信息的情况下仍然与谢秀华签订上述合同，主观上存在明显恶意，产生的一切法律后果与我方无关。4、我方婚后一直居住在太和县，且一直在太和县邮政储蓄银行工作，涉案房屋一直是由被告谢秀华居住，我方无法查询或知晓涉案房屋的动向，事后知晓后并没有对被告谢秀华的上述代理行为进行追认。5、原告与被告谢秀华签署的存量房买卖合同及补充协议商定的房屋出卖价格明显低于市场价，严重侵害了我方的合法权益。这也说明了原告主观上并非善意。6、第三人作为一家专业的房地产中介公司，在与被告谢秀华签订《房地产经济合同（委卖）》时明知谢秀华并非实际产权人，理应要求谢秀华出具授权委托书、产权人的身份证原件及复印件以及电话号码等信息，然而第三人确未做到基本的审查义务，主观上非善意，对我方不产生合同效力，合同无效。 谢秀华辩称：原告的诉请及事实理由明显缺乏事实和法律依据。1、谢秀华不是本案适格的被告，原告以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，并要求谢秀华为原告办理产权转移手续，事实上谢秀华并非案涉买卖合同的相对人，其在交易过程中也仅仅是无权代理人的身份，并不承担任何实体的权利义务，其不是案涉房产的产权人，事后也未得到产权人的追认，其对案涉房产没有法定或约定的处置权。因此原告对谢秀华的诉讼请求不成立，客观上也履行不能。2、谢秀华在本次交易中代闪若晴签字的行为自始未能得到闪若晴的追认，系无权代理。3、原告与第三人存在恶意串通的行为，其目的在于侵犯被告的合法权益，第三人作为专业的房产交易中介机构，应当知晓代他人售房所应当具备和完善的手续，其明知谢秀华不是案涉房产的产权人，自始没有要求产权人出具书面的确认或授权的资料，也没有要求闪若晴出具任何身份证件，自始至终没有与闪若晴建立直接的联系，甚至连最基本的电话通讯也没有，明显与常理不符。另外案涉合同的内容包括案涉房产、车位以及全新的精装修，双方合同签订的价格明显低于市场价，被告有理由相信原告与第三人在本次交易中并非善意，其真实目的在于利用并诱导谢秀华与其签订买卖合同从而获取非法利益。4、从本案交易背后来看，如果无权代理人在未得到授权的情况下便可以代他人处置房产，会造成市场混乱和信用危机。综上，依法驳回原告对被告谢秀华的诉请。 义和公司辩称：1、第三人与原被告之间系居间合同法律关系，不应在本案中予以处理。2、如果法院判决原被告继续履行存量房买卖合同及补充协议，第三人同意协助案涉合同的履行。 经审理查明：合肥市桐城南路398号仕嘉名苑北楼302室房屋的权利人为闪若晴，房地产权证为房地权包字第××号，闪若晴与谢秀华系母女关系。2018年11月3日，谢秀华以闪若晴名义在义和公司的居间服务下与方益民签订《存量房买卖合同》，约定：闪若晴将位于合肥桐城住宅房屋一套，建筑面积85.2平方米，以142万元的价格出售给方益民，同日，双方又签订一份《补充协议》，约定：方益民自本协议生效之日向闪若晴支付定金10万元，本合同签字时由闪若晴代理人谢秀华取走2万元，另8万元由产权人在产调后从义和公司处领取，方益民签合同时将8万元定金交予义和公司保管。上述合同及协议签订后，方益民于当日向谢秀华支付2万元，谢秀华以闪若晴名义出具定金收据2万元，另8万元方益民向义和公司转账支付，义和公司开具了收据。 2018年12月4日，义和公司告知方益民，闪若晴不同意谢秀华出售案涉房屋。 上述事实，除双方当事人的当庭陈述外，还有方益民提供的原被告及第三人企业登记信息、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》及《补充协议》、房地产权证、定金收据（2张）、合肥市存量房网签单、结婚证、银行资金明细、律师函及快递单，闪若晴提供的房地产权证、《存量房买卖合同》及《补充协议》、《房地产经纪合同》、工作证明及居住证明等证据在卷证明。 本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担。根据庭审查明的事实能够证明，闪若晴并未授权谢秀华与方益民签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，闪若晴对谢秀华代为签约行为事后亦未追认，故上述合同对闪若晴不发生效力。谢秀华非案涉房屋所有权人，对案涉房屋不享有处分权，谢秀华以闪若晴的名义与方益民签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的行为属于无权代理，事后也未取得案涉房屋权利人的追认。庭审中，经释明，方益民坚持诉请，不愿变更。现方益民主张闪若晴、谢秀华继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，办理案涉房屋产权转移登记手续，并交付案涉房屋及其附属物、地下停车、地下停车位等律规定，不应准许。 本案系房屋买卖合同纠纷，义和公司系案涉买卖合同的居间方，非合同相对方，方益民主张义和公司继续履行《房地产经纪合同》，协助办理《存量房买卖合同》及《补充协议》相关手续无法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告方益民的诉讼请求。 案件受理费17580元减半收取8790元，由原告方益民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇一九年十月十二日 书记员  汪 觅 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理人、超越代理权或者代理终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。