黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0822民初2077号原告：桦南县奥林物业管理有限公司。住所地：桦南县桦南镇胜利街奥林新村完美**小区。法定代表人：刘英梅，职务经理。委托诉讼代理人：马亮，职务该公司员工。被告：黄景富，男，1972年12月16日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：曹晓华，女，1971年12月4日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。（与被告黄景富系夫妻关系）原告奥林物业管理有限公司与被告黄景富物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦南县奥林物业管理有限公司的委托诉讼代理人马亮，被告黄景富的委托诉讼代理人曹晓华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告桦南县奥林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告单位支付自2016年11月17日至2019年6月30日期间共计31.43个月的物业服务费2129.26元、垃圾处理费157.17元、声控灯、庭院灯费125.73元、监控费188.60元、电梯费1571.67元，合计4172.43元。2、判令被告向原告单位支付因违约给原告单位造成的利息损失552.66元（按2015年银行同期贷款利率4.75%计算），下水道清掏94.29元。3、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告单位提供物业服务的桦南县奥林新村完美二期小区业主，原告单位于2015年11月17日与被告签订了《奥林新村完美二期小区物业服务合同》，被告房屋面积为96.77平方米，合同明确约定了服务项目包括物业服务费每月0.70元/平方米，声控灯、庭院灯费48.00元/年，生活垃圾清运费60.00元/年，监控费72.00元/年，电梯使用费600元/年，在原告单位提供服务期间，被告从2016年11月17日起拖欠物业管理服务费及相关费用31.43个月，虽经多次催讨被告拒不缴纳，因被告未按合同约定履行交费义务给原告单位造成了损失，为此原告单位提起诉讼。被告黄景富辩称：1、原告单位的主张与事实不符，原告单位非法收费，被告不能交任何费用。监控费、卫生费、庭院照明费、垃圾清运费、清掏费等费用的收取没有法律依据。高层各项收费标准按规定四级应为0.60元，上述费用应包括在0.60元物业费之内。没有按桦南县物价监督管理局、桦南县房地产管理局文件的标准收费，擅自提高标准，增加收费项目，且服务不达标，被告有权拒绝交纳物业费。原告单位提供的入住册是由其单方制定的，被告没有签字，不存在合同关系。没有合同关系即不存在违约问题，且原告向被告收取的装修抵押金2000元应当立即返还。综上，1原告没有物业收费资质证无权收费、2原告没有与业主委员会订立物业管理合同违反了相关法律规定、3原告属于非法收费，入住手册属无效合同应予解除、4原告物业服务不达标、5被告居住层是二楼，没有使用过电梯，并且收取电梯费用也属于重复收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，审查认定如下：原告单位提交的营业执照一份、资质证书二份均系有权机关依法颁发，予以确认。小区物业管理交接协议、原告单位公司章程修正案，本院经审查对其真实性予以确认。原告单位提供的入住手册上无被告签名确认，本院对其不予采信，同时对被告关于合理费用同意交纳的质证观点予以采纳。被告黄景富欠费明细一份，被告对收费标准提出异议，原告单位未能提供其他证据予以佐证，本院不予采信。被告提交的证据中，入住手册能够证明被告的抗辩理由成立，但结合被告称按手册内容交纳过一年期的物业费的客观事实，本院对原告单位的质证观点予以采纳。物业管理部门的相关文件、照片157张、光盘一张，本院经审查认为上述文件具有真实性、合法性、关联性，应予采信。收费票据三张、入户费明细一份，本院对其真实性予以确认，但入户费与本案审理不是同一法律关系，庭审中双方未能就此进行协商，被告可另行主张权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告桦南县奥林物业管理有限公司于2015年11月17日开始为被告提供物业服务，被告虽未签字确认，但按该入住手册中载明的费用交纳了一年期的物业费。被告房屋面积为96.77平方米，入住手册中载明的服务项目包括物业服务费高层每月0.70元/平方米，声控灯、庭院灯费48.00元/年，生活垃圾清运费60.00元/年，监控费72.00元/年，电梯使用费600元/年，在原告单位提供服务期间，被告从2016年11月17日起因对服务质量和收费标准不满，未继续交纳物业费，为此原告单位提起诉讼。另查明，1、该小区庭院灯于2018年5月中旬安装使用。2、无收取监控费的约定。3、原告单位未履行好物业服务义务，曾有弃管行为，小区卫生环境较差。4、原告单位按高层每月0.70元/平方米收取物业费的标准与桦物房字[2012]20号文件规定的高层住宅四级0.60元/平方米的规定不一致。本院认为，合法的合同关系受法律保护。原告单位桦南县奥林物业管理有限公司虽未依据物业管理相关法规与桦南县奥林新村小区的业主委员会签订物业服务合同，但经过庭审调查，原告单位已自2012年10月22日履行物业服务至今，期间原告单位按入住手册中“物业服务合同”的约定提供了一定的服务，被告未提出异议并已交纳了一年的费用，应视为接受了原告单位的服务，可以认定双方构成事实物业服务合同关系。在物业服务合同法律关系中，原、被告双方系平等合同主体，二者互为对待给付义务，原告单位提供的服务质量存在问题足以认定原告单位未充分履行其主要义务时可根据所在地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费收费标准予以适当调整。现双方对物业服务费标准产生争议，基于该事实合同关系，物业费收费标准应当适用物价部门的备案指导价格，如此，对原告单位和被告均具有相对公平的约束力，有利于双方当事人有明确依据的履行自己的义务。原告单位客观上实际履行了一定的物业管理服务义务，被告应承担支付相应的物业服务费义务。原告单位的物业费收取标准应当依据审理查明的2012年9月19日原告单位经桦南县物业管理办公室、桦南县物价局审批备案确定的“四级、高层，0.60元/平方米”标准和2012年10月22日原告单位与被告签订入住手册约定的价格为四级、高层0.70元/平方米的客观事实。因此，应当对其予以调整为物价局审批备案的0.60元/平方米并执行至2019年1月23日新备案的0.70元/平方米获批准时止。结合原告单位的诉讼请求能够认定，被告应交纳的物业费为2016年11月17日至2019年1月23日期间按0.60元/平方米计1538.64元（795天×0.02元/天×96.77平方米）；2019年1月23日至2019年6月30日期间的物业费按0.70元计为353.99元（157天×0.0233元/天×96.77平方米）即被告应交物业费合计为1892.63元。庭审中被告提出原告单位未履行好物业服务义务，导致小区卫生环境较差的问题，并提交证据证实了其主张。鉴于原告单位为被告提供的物业服务确实存在不足，故应适当减免被告所负担的物业费数额，酌定减免应交物业费的30%即被告应向原告交纳上述物业费的70%即1324.84元。垃圾处理费157.17元系必要费用，应予支持。原告单位请求被告支付的声控灯、庭院灯费125.73元，亦属实际发生的合理费用，但经审理查明，庭院灯于2018年5月中旬实际安装使用，对该项费用应当减为109.15元（48元/年标准，庭院灯按一年期收费）。原告单位请求被告支付监控费188.60元、下水道清掏费94.29元，本院认为，该两项费用应属物业服务项目之一，不应另行向业主收取费用，故不予支持。电梯费1571.67元亦属必要费用，被告应予交纳。关于原告单位要求被告支付因被告违约给原告单位造成的利息损失552.66元的诉讼请求，本院认为，原告单位提供的服务质量存在问题足以认定原告单位未充分履行其主要义务，被告作为业主有权拒绝履行其对待给付义务，因此不应认定被告系恶意拖欠，故对原告单位的该项诉求不予支持。综上所述，原告单位主张被告支付拖欠物业费、声控灯、庭院灯费、垃圾处理费的诉讼请求合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第三十六条、第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十二条、第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下:一、被告黄景富于本判决生效之日起十日内向原告单位桦南县奥林物业管理有限公司支付2016年11月17日开始至2019年6月30日期间的物业管理费人民币1324.84元，垃圾处理费157.17元，声控灯、庭院灯费109.15元，电梯费1571.67元；二、驳回原告单位桦南县奥林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桦南县奥林物业管理有限公司负担8元，被告黄景富负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  高振宇二〇一九年十月十八日书记员  于春晓