吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3221号上诉人（原审被告）：张文哲，男，1961年7月9日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：朱玉荣，女，1965年4月3日生，汉族，住长春市朝阳区，系张文哲配偶。委托诉讼代理人：李香民，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩淑媛，女，1965年3月2日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张洪德，吉林振开律师事务所律师。上诉人张文哲因与被上诉人韩淑媛房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩淑媛一审诉称：判令长春市朝阳区慈光路7-9号（1号）住宅用于经营补助的69,900.00元（具体数额以住宅房屋征收补偿协议为准）归原告所有。庭审中，原告将上述诉讼请求的金额变更为69,992.00元，并增加一项诉讼请求，要求被告将500.00元租赁房屋保证金返还原告。事实和理由：2014年9月16日，原被告双方签订一份《租房协议》，约定被告将长春市慈光路7-9号（1号）房屋租给原告，租赁期限为2014年9月23日至2017年9月23日。合同期满后，双方又续签至2018年3月23日，之后双方没再续签书面合同，原告按月向被告交付房租，双方之间形成不定期租赁关系。后涉诉房屋拆迁，被告将原告营业执照取走，并称涉案房屋要拆迁有经营补助，因该房用于经营有停产停业损失，故原告将营业执照交与被告。被告用原告的营业执照签订了《住宅房屋征收补偿协议》，原告向被告索要住宅用于经营补助的这部分钱款，被告拒绝支付，故原告诉讼来院。张文哲一审辩称：1.双方签订的租赁合同在拆迁前半年即2018年3月24日已经终止到期，被告告知原告此地被列入拆迁范围，不再租赁，原告表示其男友在拆迁地工作，为了考虑原告的方便，将涉案房屋改为临时租赁，将开超市改为居住，并减少了房租，故原告不存在停产停业经营损失问题；2.超市的设备物品均系被告所有，屋内货架等均属被告设置，原告在拆迁前已将超市内货物清理完毕，故原告不存在装修损失和物品损失；3.该款项是发给房主被告的，没有房屋就谈不上经营损失，租房也是一种经营，因此不同意原告诉讼请求；4.保证金500.00元与本案无关，不应审理。一审法院审理查明：被告系长春市朝阳区慈光路1号，丘地号：4-38/102-18（1-1），×××房屋的所有权人，该房屋系被告从其父张凤鸣处继承所得，房屋的规划用途为住宅。2014年9月16日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《租房协议》，载明：甲方出租房屋地址为慈光路7-9号（1号）；租赁时间为2014年9月23日至2017年9月23日；租金为19,000.00元/年，租金支付方式为半年付，租期为3年，每次提前一个月缴纳下半年房费，此后双方如期交接；甲方提供给乙方使用的生活设施、电器等物品，乙方应妥善使用保管，如发生损坏、丢失、火灾、水灾所造成的损失均由乙方负责赔偿。乙方向甲方提供保证金500.00元，合同到期没有损坏返还保证金，乙方如不履行合同，人为损坏设施、物品、房屋等不退回保证金；甲方如不再继续出租应提前一个月通知乙方，乙方续交租金或不再续租时，也应提前一个月向甲方声明，乙方没交租金，声明又无联系并超过十五天时，甲方有权将房屋打开处理或另行出租。上述协议到期后，双方又续租半年，从2017年9月23日续租至2018年3月23日。后双方再未签订续租协议，但原告仍然继续使用涉案房屋，并向被告缴纳房屋租金直至2018年12月，被告接受租金且并未提出异议。另查明，原告在涉案房屋经营“朝阳区海佳自选超市”，并于2015年4月7日取得营业执照，执照上的经营场所为长春市朝阳区慈光路****。后涉案房屋被拆迁，长春市朝阳区房屋征收工作管理办公室于2018年11月9日与被告签订《住宅房屋征收补偿协议》，给付被告涉案房屋住宅用于经营的补助款69,992.00元，拆迁档案中附有原告“朝阳区海佳自选超市”的营业执照。一审法院认为：原被告签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。一、关于原告主张的住宅用于经营补助款69,992.00元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《租房协议》于2018年3月23日届满后，原告仍继续使用租赁房屋，且被告未提出异议，故双方之间的租赁合同关系至2018年12月依然有效。《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条规定：“住宅房屋用于经营活动的，按照住宅房屋进行补偿。被征收人在房屋征收部门书面通知有关部门暂停办理相关手续前已依法取得工商营业执照，且依法纳税的，对用于经营的建筑面积部分，按照下列标准给予一次性补助：（一）从事商业、服务业等经营性活动的，按照房屋评估金额的20%补助；（二）从事办公、生产等经营性活动的，按照房屋评估金额的15%补助；（三）从事仓储等其他经营性活动的，按照房屋评估金额的10%补助。”据此，本案被告获得住宅用于经营补助款的前提是原告承租涉案房屋后用于实际经营并向相关部门提供了原告的营业执照，且原告在拆迁前一直承租使用涉案房屋，被告亦未提交证据证明原、被告之间的房屋租赁合同期限至2018年12月后终止，故房屋拆迁对原告经营活动造成影响，原告有权分配案涉房屋的经营补助款69,992.00元。二、关于原告主张的租赁房屋保证金500.00元。根据《租房协议》的约定，原告向被告提供保证金500.00元，被告对此无异议，现双方之间的租赁合同关系已终止，原告不存在人为损坏房屋物品等违约行为，故被告应依据《租房协议》的约定将500.00元保证金返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告张文哲于本判决生效后立即给付原告韩淑媛住宅用于经营补助款69,992.00元；二、被告张文哲于本判决生效后立即返还原告韩淑媛保证金500.00元。三、驳回原告韩淑媛的其他诉讼请求。宣判后，张文哲不服。张文哲二审上诉称：1.撤销林省长春市朝阳区人民法院2019年6月作出的（2019）吉0104民初1772号民事判决书；2.发回重审或依法改判将朝阳区慈光路7-9（1号）住宅用于经营补助69900元，归上诉人所有，上诉人不返还保证金500元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：《长春市国有土地地上房屋征收与补偿暂行办法》针对的补偿对象是房屋所有权人，没有承租人。一审没有认定房屋所有权人拥有的合法权益，没有认定租房协议中的真实意思表示，忽略了双方已经就“拆迁补偿情况下的违约内容”进行了约定。一审法院混淆了本案的真实法律关系，适用法律错误，导致程序违法。韩淑媛二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，张文哲系案涉征收房屋的所有权人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，房屋所有权人系房屋房屋征收的补偿对象。关于征收房屋的经营性收入补偿，需房屋所有权人提交征收房屋用于经营的相关证明文件，张文哲2014年9月23日之后便将案涉房屋出租给韩淑媛使用，并将超市盘兑给韩淑媛进行经营，2015年4月韩淑媛办理了工商营业执照，故2018年案涉房屋被征收时，张文哲为了领取房屋经营性收入补偿，提交了韩淑媛关于征收房屋用于实际经营的工商营业执照等相关证明文件，获得了征收房屋的营业性收入补偿。因此可以认定，案涉征收房屋的营业性收入补偿系建立在张文哲案涉房屋所有权人的基础上，韩淑媛提交了相关营业证明的条件下取得的。双方系共同协作取得了案涉征收房屋的营业性收入补偿，故双方均有权利获得补偿。在双方无有效证据证明双方所占比例的情况下，本院酌定双方均分案涉征收房屋的营业性收入补偿69992元，故张文哲应返还韩淑媛案涉征收房屋经营性收入补偿34996元。关于返还500元房屋租赁保证金一节，因案涉房屋租赁合同已无法继续履行，故韩淑媛诉请返还500元房屋租赁保证金，本院予以支持。综上，张文哲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1772号民事判决第二项，即：上诉人张文哲于本判决生效后立即返还被上诉人韩淑媛保证金500.00元；二、变更长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1772号民事判决第一项，即：上诉人张文哲于本判决生效后立即给付被上诉人韩淑媛住宅用于经营补助款34996.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计2336元，由上诉人张文哲、被上诉人韩淑媛分别负担1168元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 张新华审判员 张海胶二〇一九年十月九日书记员 米志娜