江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣1103民初4216号 原告（反诉被告）：谢雪清，女，汉族，1978年9月15日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区桐畈镇桐畈大街**，身份证号码：3623211978********。 委托诉讼代理人：饶明煌，江西时空律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周茜，女，汉族，1987年8月29日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，，住江西省上饶市广丰区永丰街道西山街**身份证号码3623221987********。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 第三人：周贻华，男，汉族，1958年9月25日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，，住江西省上饶市广丰区永丰街道西山街**身份证号码3623221958********。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 第三人：徐少华，女，汉族，1960年1月1日生，江西省上饶市广丰区人，个体户，，住江西省上饶市广丰区永丰街道西山街**身份证号码3623221960********。 委托诉讼代理人：李剑平，江西洪胜律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢雪清与被告（反诉原告）周茜、第三人周贻华、第三人徐少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）周茜提起了反诉。原告（反诉被告）谢雪清及其委托诉讼代理人饶明煌；被告（反诉原告）周茜的委托诉讼代理人李剑平；第三人周贻华、第三人徐少华的共同委托诉讼代理人李剑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢雪清向本院提出诉讼请求：1、判决被告及第三人继续履行原、被告于2017年4月5日签订的《房屋租赁合同》直至租期届满，租赁期间因被告违约造成原告无法经营的租期相应顺延。（每年租金158,000元，尚有三年未履行）2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告（反诉被告）谢雪清增加诉讼请求：要求被告支付员工工资损失23,935元及铁门损失修理费2000元，保留对设备损坏请求赔偿的权利。事实和理由：2012年间，原告因经营奶茶店，承租了被告位于广丰区时代广场圆角壹号的商铺，租期五年已经履行完毕。2017年4月5日，双方重新签订了《房屋租赁合同》，约定原告继续承租该房屋，房屋租期亦为5年，即自2017年8月9日起至2022年8月9日止，年租金约定为158,000元，承租期前三年租金不变，此后每年租金递增百分之五，每年8月9日前一次性付清当年租金。合同签订后，原告依约履行合同，每年8月7日或8日之前，原告均以打电话的方式向被告母亲徐少华核实银行账号准确无误后，将房屋租金汇到徐少华账上，然而，2019年7月30日，第三人儿子突然打电话要求提前解除合同。2019年8月8日，原告妹妹俞丽琴（该奶茶店管理人）打电话徐少华核实账号，第三人徐少华一直不接电话，俞丽琴便及时到被告及第三人家中核实收款银行账号，第三人不予告知，原告无奈，将租金汇到原银行账号，被告又将租金如数退回，以自己的行为表明不履行合同，进而责成原告关闭店铺。原告认为，双方签署的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，合同约定的租期尚未到期，应当继续履行。被告及第三人要求提前解除合同，违法了合同约定。为此，原告未依法维权，特具状起诉，望依法支持。 被告（反诉原告）周茜的委托诉讼代理人辩称：1、原告列周茜为被告是主体不当，房屋的所有人是周贻华，是周贻华委托周茜去签订合同的。2、本案是原告违约，合同第五条第一款约定，房屋每年的租金在每年8月9日前一次性付清当年租金。合同第七条第三款约定，乙方违约，甲方可以解除合同。被告没有在2019年8月9日前收到原告支付的2019年8月底及9月初虽有要求支付租金的行为，但是被告认为原告已经构成了根本违约，有权按照合同的约定行使解除合同的权利，所以没有接受原告要求继续履行合同的要求。4、原告实际于2019年9月17日停止了租赁行为，原告应该支付自2019年8月9日至同年9月16日的租金16,882元。基于被告有实体权益，被告当庭提出反诉。反诉请求：1、确定反诉人于2019年9月17日同被反诉人解除房屋租赁合同关系；2、判决被反诉人支付2019年8月9日至同年9月16日期间的租金16,882元；3、本诉、反诉费由被反诉人承担。 第三人周贻华、徐少华的答辩意见同上。 原告（反诉被告）围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的户籍信息及主体资格；2、原、被告于2017年4月5日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明租赁期限五年，从2017年8月9日起至2022年8月9日止，年租金158,000元；3、原告表妹俞丽琴（小兔子奶茶店管理人）与徐少华通话记录打印件一份，证明2019年8月8日俞丽琴从上午10点8分到2019那年8月9日9点16分先后八次打电话给徐少华的电话，或者电话打通了无人接听，该证据可与俞丽琴的当庭证言相互印证；4、原告谢雪清与被告周茜的弟弟周志超的通话记录、原告与被告及第三人的现场录音打印件各一份，证明原告请求支付租金，周志超要求原告暂时不要交，原告没有违约，是被告不接受租金；5、俞丽琴的银行卡账户清单一份，证明原告已经向被告支付了租金，而且先后支付过三次，但均被第三人徐少华退回，证明被告辩称的原告不缴纳租金不是事实；6、广丰区公安局永丰派出所关于小兔子奶茶店合同纠纷处警情况说明一份，证明被告方于2019年9月17日的上午未经原告同意单方面强行将设备搬出，构成了根本性违约，给原告造成了损失；7、广丰广信村镇银行对私储户明细表一份，证明原、被告租金期限有七年，租赁期间更换过银行账号，原告在支付租金之前向被告核实收款账号的合理性；8、奶茶店的设备清单和价格一份，证明被周志超搬走的奶茶店的设备和价值；9、小兔子奶茶店2019年8月到9月份的员工工资表、银行工资支付凭证一份，证明因为被告方违约，造成原告的员工工资损失。 上述证据总的证明目的是原告按约定支付了租金，被告拒收租金，被告已经构成了根本性违约。 被告周茜（反诉原告）及第三人周贻华、周茜质证认为：对证据1无异议。对证据2双方签订的合同三性无异议，该证据也明确约定了每年的租金在8月9日前支付，如果逾期付款，没有接通的电话不能证明俞丽琴打电话的意思，被告及第三人也不知道俞丽琴打过电话，或者打电话的人就是俞丽琴，无法达到原告证明目的就是为了向第三人确认收款账户，且被告及第三人都在城区生活，与原告的租赁关系也发生了七年之久，双方是非常熟悉和了解，以前的付款虽然有变化，但都是第三人徐少华收取，如果原告有意向支付租金，也可以把现金直接拿给被告或第三人，也可以按照原有提供的账户打过来，且8月底和9月初的打款也是打在第三人徐少华的账户，不管打到徐少华的哪个账户上，都不会造成资金损失，所以我们认为原告要确认账户是不符合情理的。对证据4有异议，该证据的形式不符合证据的要求，其次不能确定通话双方的基本信息，不能确定通话的基本内容，无法证明原告是请求支付租金，也无法证明被告及第三人不接受租金。对证据4的现场录音的真实情况以法庭的核实为准，该录音反应的问题是原告要求支付租金承租店面的情况，但是在原告违约支付租金超期21天才提出来商量要求继续承租店面，基于原告的违约时间较长，被告及第三人等处于协商的心态同原告及其配偶沟通，要求终止租赁合同，自己使用店面。我们认为不是被告违约，首先要解除租赁关系，而是原告没有支付租金，退一步说，如果逾期时间是几天时间，那么被告和第三人不给予原告承租的机会，不谅解原告，那是被告不近人情，被告提出终止合同，是建立在逾期支付租金超过20天的基础上，被告及第三人要求行使合同解除权并无不当。对证据5的三性无异议，对证明对象有异议，该证据俞丽琴待原告支付的租金时间是2019年8月30日、9月9日、9月10日，三次的支付租金行为都是在2019年8月9日起算的20多天之后，且是在原告证据4表明的被告及第三人已经明确拒绝续租之后，被告及第三人不接受租金是正确的，是基于原告的严重违约作出的终止合同的意思表示。对证据6的三性有异议，该证据不合法，针对法人单位出具的书面证据材料一定要负责人签字，永丰派出所虽然是广丰区公安局的下属单位，应该由派出所的负责人签字，没有签字是不合法的，无效的证明。情况中说明的内容是根据单方的口述，也没有参与处警的干警的签字，哪些干警处警也不清楚。对证据7的三性无异议，对证明对象和证明目的有异议，作为一个公民在不同银行有开户是很正常的，与本案没有关联性，徐少华在工行的账户和广信银行的账户都是在用的，原告不管将租金打到哪个账户都是可以的，原告没有按合同中约定的时间进行汇款，是构成了违约的。合同中也没有约定付款一定要付到徐少华的账户，也可以付到周茜的账户的。对证据8的三性有异议，是否有什么设备、什么物品应该提供购物发票及付款明细，而且设备报价单只是报价单，而不是原告添置设备的真实清单，虽然原告是有一定的设备，但是使用七年了，与原价也是不同的。对证据9有异议，不能确定清单有列的人员和金额，就是原告支付工资的行为，原告应该提供相应的劳动合同，缴纳社保的凭证，才能确认原告所雇佣员工的真实情况。付款单也不能确定是支付哪个月的工资，也可能是支付拖欠的工资。同时，原告既然将工资支付到9月份，那么证明原告自9月16日还是进行了正常的经营活动的。 原告（反诉被告）谢雪清提供了证人俞丽琴。俞丽琴出庭作证：“我是小兔子店的实际经营管理人，因为租金是一年一付的，是大额租金，在支付之前都要确认下帐户。今年，我要交房租，在8月8日8点到12点我先后给徐少华打电话八次，都没有人接电话；我下午4点就到徐少华的家里要账号，但是徐少华说要与我姐谢雪清联系后再给账号，当时没有给我账号。我于2019年8月30日、9月9日、9月10日按以前的帐号汇款3次，都被退回。9月8日，被告将我们的经营设备搬走，无法经营，我们报了警。今年，被告没有向我们催要过租金。” 对证人证言，原告（反诉被告）谢雪清质证认为：证人的证言具有合法性、真实性及关联性。 被告（反诉原告）周茜及第三人质证认为：证人与原告是表姐妹，也是该奶茶店的合伙人，与本案有特定的利害关系，故证人部分证言与实际不符。 被告（反诉原告）周茜提供了以下证据：1、反诉人的身份证复印件一份，证明反诉人的身份信息；2、房屋所有权证复印件一份，证明诉争的房屋店面的所有权人是第三人周贻华；3、双方签订的房屋租赁合同一份，证明反诉被告违反合同的第五条第一款约定，反诉原告有权按照合同的第七条第三款约定行使解除合同的权利；4、俞丽琴与周志超的微信聊天记录一份，证明原告已经严重违反合同约定，没有及时支付租金，构成严重违约，反诉原告要求解除合同，收回店铺。 原告（反诉被告）谢雪清质证认为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，租赁合同本身不能证明反诉被告违反了第五条第一款、第七条第三款的约定。8月8日，我与周贻华通过电话，周贻华同意了等我出差回来后再支付租金。对证据4的证明对象有异议，首先是没有提供原始载体，时间也是9月5日上午10点53分。微信内容、聊天记录内容是反诉原告一方的意思表示，没有得到俞丽琴的确认，不能证明原告违约，不能作为证据使用。相反可以证明反诉原告构成了违约，应该承担相应的责任。 综合以上证据，并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：广丰区时代广场圆角壹号的商铺系第三人周贻华、徐少华所有。被告（反诉原告）周茜系第三人周贻华、徐少华的女儿。2012年，原告因经营奶茶店，承租了被告位于广丰区时代广场圆角壹号的商铺，租期五年已经履行完毕。2017年4月5日，原告（反诉被告）谢雪清与被告（反诉原告）周茜再次签订了《房屋租赁合同》，约定原告继续承租该房屋，房屋租期亦为5年，即自2017年8月9日起至2022年8月9日止，年租金约定为158,000元，承租期前三年租金不变，此后每年租金递增百分之五，每年8月9日前一次性付清当年租金。《房屋租赁合同》签订后，原告（反诉被告）周茜先后支付了两年租金316,000元。 2019年7月份，第三人周贻华的儿子周志超向原告打招呼要求提前解除合同，原告以合同未到期不同意，要求至少再使用一年。2019年8月8日，原告谢雪清的表妹俞丽琴（该奶茶店管理人）于10：08、10:29、11:09、11:13、11:19、11:31、12:04分别拨打第三人徐少华电话15979******，均未接通电话。当日下午，俞丽琴到第三人家中核实收款银行账号未果。原告谢雪清于12:01:40拨打第三人周贻华电话13517******，通话地点显示南昌市，通话时长45秒；于16:37:45再次拨打该电话，通话地点显示北京市，通话时长11分57秒。 2019年8月30日俞丽琴将房租158,000元打到第三人前一年度提供的第三人徐少华账号，第三人徐少华将租金退回。2019年9月7日，被告以原告未按约定时间支付租金为由将店铺关闭，原告无法经营。2019年9月9日、9月10日俞丽琴又二次将房租158,000元打到同一账号，第三人徐少华均予以退回。2019年9月17日，被告（反诉原告）周茜、案外人周志等人超将该奶茶店的设备及材料搬离。原告为此报了警。 原告谢雪清于2019年9月23日以银行转帐方式支付叶琳等6名员工工资共23,935元。 本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被告（反诉原告）周茜得到第三人周贻华的授权与原告（反诉被告）谢雪清签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方已实际履行。《房屋租赁合同》第五条第一款约定“该房屋每年租金为158,000元。承租期限三年租金不变，此后每年租金递增百分之五。每年8月9日前一次性付清当年租金。”《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案的争议焦点是原告（反诉被告）谢雪清本年度租金支付行为是否延迟从而构成根本违约的问题。 本院认为，一、本案属于第二轮租赁中第三个年度租期的租金支付纠纷。俞丽琴作为该奶茶店的实际管理人受原告谢雪清的委托按惯例于租金支付日即2019年8月8日主叫八次电话给第三人徐少华，第三人徐少华均未接电话，又到被告家中，这与原告需要核实被告的收款银行账号、便于支付租金的行为表示相符。二、同日，原告谢雪清因从南昌去北京出差，与周贻华有二次主叫通话：一次在南昌时长45秒；一次在北京时长达11分57秒，这与俞丽琴电话主叫徐少华未通后，告知原告谢雪清，原告谢雪清主动与周贻华协商租赁问题相联惯。三、原告谢雪清与周志超的通话录音及俞丽琴与周志超的微信聊天记录反映，被告提前了一个月要求解除合同，原告要求再租赁一年。四、被告（反诉原告）周茜及第三人没有要求原告在合理期限内支付租金，原告也有三次主动支付租金的行为。 综上所述，被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）延迟了22天才支付租金，按合同约定有权解除合同的主张，证据不足，本院不予以支持。原告关于按约向被告核实帐号并准备支付租金，因被告故意不配合，延迟支付的责任不在原告的主张，有事实依据，证据充分，本院予以采纳。故原告要求继续履行《房屋租赁合同》的诉求，有合同依据，本院予以支持。因被告将店铺关闭，导致原告不能营业的期间，原告要求延长相应租期的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付员工工资损失23,935元的诉求，因原告在法定时间内未交纳相应的诉讼费，本院视为撤回。关于原告要求被告支付铁门损失修理费2000元的诉求，待实际发生后可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、的第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）谢雪清与被告（反诉原告）周茜应按2017年4月5日签订的《房屋租赁合同》继续履行； 二、因被告周茜及第三人周贻华的原因导致原告未正常经营的期间予以顺延（自2019年9月7日起）； 三、驳回原告谢雪清的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告周茜的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8410元，减半收取4205元，反诉案件受理费222元，减半收取111元，合计4316元由被告（反诉原告）周茜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  刘日进 二〇一九年十月二十八日 法官助理林晨 书记员陈庆武