安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初9598号 原告：合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀鑫大道12号，统一社会信用代码913401007110007603。 法定代表人：李泽富，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈德华，安徽国恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐彪，安徽国恒律师事务所律师。 被告：安徽寸草春晖老年产业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区蜀鑫大道12号，统一社会信用代码91340100325445243Q。 法定代表人：杨基斌，执行董事。 原告合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司诉被告安徽寸草春晖老年产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人陈德华，被告安徽寸草春晖老年产业有限公司法定代表人杨基斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付租金323582元（当庭变更为312782元，计算至2019年8月31日）以及逾期付款违约金43200元（计算至2019年8月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月2日，原告与被告前身合肥寸草春晖养老投资管理有限公司（2017年3月14日名称变更为“安徽寸草春晖老年产业有限公司”）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于合肥市蜀山区间房屋（建筑面积约480平方米）出租给被告使用；租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；首年租金为115200元、第二年租金为124416年、第三年租金为134369元，租金每三个月支付一次，先支付后使用；租赁期内未按约定时间支付租金的，每迟延支付一天按每天40元的标准支付违约金；此外，双方还对其他权利义务作了明确约定。与此同时，原、被告双方另签订一份《协议》，协议约定：原告将位于合肥市蜀山区蜀鑫大道12号食堂出租给被告使用；租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日；租金为年3600元。上述协议签订后，原告将房屋和食堂交付被告使用。但被告并没有按约定支付租金，后原告多次催付，均未果。为维护原告的合法权益，特具状贵院，恳请依法判如所请。 被告安徽寸草春晖老年产业有限公司辩称：对原告主张所欠租金数额没有异议。但承租的案涉房屋是以社区名义从事居家养老服务，租金应予以免除，并享受政府补贴及水、电费等优惠政策，政府对此事一直没有解决。 经审理查明：2016年12月2日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，内容为：原告将合肥市蜀山区间，建筑面积480平方米的房屋租赁给原告。房屋租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，计叁年整。首年租金为115200元；第二年租金为124416元，第三年租金为134369元。乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，计28800元，租金每叁个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始七日前向甲方支付。合同约定：租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按40元／天标准承担违约金。案涉房屋的产权人为合肥市蜀山经济开发区房屋开发公司，其确认涉案房屋由原告统一管理并对外出租。 原告按合同约定的期限将案涉房屋交付被告使用。被告支付首期租金28800元后，只支付租金3203元，原告同意减免2017年租金40000元，被告尚欠租金301982元（115200元＋124416元＋134369元－28800元－3203元）一直未付。合同到期后，被告未返还案涉房屋。 合同履行过程中，原告与被告签订协议一份，内容为：原告将蜀山区蜀鑫大道12号，面积15平方米的食堂租赁给被告使用，协议自2016年11月1日起至2019年10月31日，自本协议签订之日起，乙方应按年度向甲方支付租赁费用3600元，以后每个协议年度初向甲方支付租赁费用。水、电费按照如下标准计收：电费：1.20元/度、水费：3.70元/吨，乙方应按照甲方要求及时足额交纳水、电费。乙方如未能按时交纳租金、水电费、水费等相关费用，需按所欠费用每天3‰交纳滞纳金，逾期超过15天的甲方有权终止协议。协议所涉房屋未取得房地产权证及建设工程规划许可证。被告未按约支付协议约定的租金10800元。 2018年11月23日，原告委托安徽国恒律师事务所向被告发律师函要求其支付至2018年12月的租金276300元。2019年7月2日，原告向被告发函要求其于2019年7月15日前将欠缴租金及保证金332782元交清。被告收函后，未交纳所欠租金。 原告陈述违约金43200元的计算方法为：自2017年8月31日起，以每天40元计算至2019年8月31日，违约金为40×720＝28800元；自2018年8月31日起，以每天40元计算至2019年8月31日，违约金为40×360＝14400元，合计违约金为43200元。 上述事实有当事人陈述及原告提交的房屋所有权证、合肥市蜀山经济开发区房屋开发公司出具的证明、房屋租赁合同、协议、安徽省增值税普通发票两份、会议纪要、律师函及催款函在卷证实，本院予以确认。 被告提交的申报聊天记录、申报材料、申报文件，房租减免通知三份，日常免费为老服务备案资料，公益活动备案资料与本案无关联性，本院不予确认。 被告提交的《合肥市居家养老管理条例》、《中华人民共和国公务员法》、《中国共产党纪律处分条例》，不能作为证据使用。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告未按约支付租金，构成违约，原告有权要求被告支付尚欠租金，被告应支付原告租金301982元。原告要求被告按每天40元支付至2019年8月31日的逾期付款违约金43200元，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因案涉蜀鑫大道12号食堂未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的协议应属无效，但因被告已实际使用房屋，被告应按协议约定的租金标准支付原告使用费10800元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告安徽寸草春晖老年产业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司租金301982元及违约金43200元； 二、被告安徽寸草春晖老年产业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥蜀山经济开发区物业管理有限责任公司房屋使用费10800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费6802元，减半收取3401元，由被告安徽寸草春晖老年产业有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘媛媛 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。