吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2426民初1345号 原告：付新年，男，1972年2月10日出生，汉族，农民，住安图县。 委托诉讼代理人：李明善，延吉金达莱律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司。住所：安图县。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 被告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。 第三人：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，安图县第一建筑有限责任公司第五项目部经理，住安图县。 原告付新年与被告安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“安图诚信开发公司”）、陈邦来、第三人王魁文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付新年及其委托诉讼代理人李明善、被告安图诚信开发公司的委托诉讼代理人李德忱、被告陈邦来及其委托诉讼代理人张磊、第三人王魁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付新年向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除付新年与陈邦来签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令安图诚信开发公司与陈邦来连带返还购房款123000元；3.请求法院判令安图诚信开发公司与陈邦来支付购房款一倍的赔偿金123000元；4.案件受理费由安图诚信开发公司、陈邦来负担。事实和理由：付新年与陈邦来于2014年7月12日签订房屋买卖合同。次日，付新年向陈邦来支付购房款123000元，陈邦来向付新年交付房屋钥匙。2019年7月6日，付新年准备装修房屋时，发现房屋门锁已换。付新年立即报警开门，发现屋内铁皮柜和椅子不见了。后经查实，涉案房屋在出卖给付新年前，陈邦来于2013年6月24日已将该房屋抵债给王魁文。现由于陈邦来故意隐瞒以房抵债的事实，致使付新年签订房屋买卖合同的目的不能实现。故付新年诉至法院，请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，依法支持其诉讼请求。 安图诚信开发公司辩称，1.安图诚信开发公司未与付新年签订房屋买卖合同、未收取购房款，亦未授权陈邦来代为出售涉案房屋，安图诚信开发公司与付新年不存在房屋买卖合同关系；2.2011年初，陈邦来曾挂靠安图诚信开发公司开发涉案福聚苑小区，后因故将福聚苑小区转由王魁文出资开发，陈邦来退出。之后陈邦来便不再对小区房屋享有开发权益，更无权销售小区房屋。且陈邦来未实际出资开发建设，小区的开发权益应由王魁文享有；3.涉案房屋所属的1号楼自建成后一直未能竣工验收，不具备商品房建成或已竣工的基本属性，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条赔偿规定。故付新年对安图诚信开发公司的诉求，缺乏事实依据，请求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 陈邦来辩称，1.陈邦来有权销售涉案房屋。根据陈邦来与安图诚信开发公司之间的相关判决，可以认定陈邦来挂靠安图诚信开发公司对安图县福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售。陈邦来在福聚苑小区房屋售出交付前，对福聚苑小区房屋具有所有权。所以，双方之间签订的合同合法有效；2.陈邦来未将涉案房屋以房抵债给王魁文。2013年6月24日，陈邦来代理安图诚信开发公司与安图县第一建筑有限责任公司约定：“1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权。”根据延边州中级人民法院（2017）吉24民终1188号民事判决书认定的事实，目前为止，该工程依然没有竣工，亦未对实际工程量予以结算，因此，双方以房抵债协议成立的条件一直未成就，王魁文没有取得涉案房屋的销售权，陈邦来仍然是唯一有权销售涉案房屋的权利人；3.付新年已经实际占有涉案房屋，其解除房屋买卖合同的请求不成立。陈邦来已经向付新年交付房屋钥匙，付新年也将物品搬入房屋内。现只是房屋内的卷柜、椅子丢失，不能证明房屋已经被第三人占有、使用，不能证明合同不能履行；4.付新年要求支付购房款一倍的赔偿金没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第一条明确商品房买卖合同是指房地产开发企业将房屋销售并转移所有权于买受人。本案中是自然人之间的房屋买卖，不适用该解释。其次，不存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。综上所述，请求法院依法驳回付新年的诉讼请求。 王魁文述称，1.付新年与王魁文之间没有任何权利、义务关系。陈邦来出售房屋的行为与王魁文无关，王魁文不是合同的相对人，不应承担任何责任；2.安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部无权出售福聚苑小区的房屋，本案的房屋买卖合同无效，应由行为人陈邦来承担法律责任。王魁文在2012年至2014年间，承建了安图县明月镇福聚苑小区楼房，履行的是职务行为。陈邦来开始挂靠安图诚信开发公司开发福聚苑小区，后期陈邦来将开发权利转让给王魁文。陈邦来作为安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部的经理，未经房屋所有权人安图诚信开发公司的授权，无权销售属于安图诚信开发公司的房屋，所以，应由陈邦来承担法律责任。综上，请求法院依法判令陈邦来承担法律责任。 经审理查明：陈邦来系安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部经理。陈邦来与安图诚信开发公司达成协议，双方约定，因陈邦来没有房地产开发资质，挂靠安图诚信开发公司，以安图诚信开发公司名义对安图县福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%向安图诚信开发公司交纳管理费。2012年1月20日，安图诚信开发公司给陈邦来出具授权委托书，授权陈邦来以安图诚信开发公司的名义负责福聚苑小区的开发建设，其法律后果由安图诚信开发公司承担。同日，陈邦来作为安图诚信开发公司的代理人，王魁文作为安图县第一建筑有限责任公司的代理人，双方签订了建设工程施工协议，协议约定福聚苑小区工程由安图诚信开发公司发包给安图县第一建筑有限责任公司施工，具体施工方为安图县第一建筑有限责任公司第五项目部王魁文。双方对工程款及拆迁补偿费等作出了相应的约定。2013年6月24日，陈邦来与王魁文签订补充协议书（甲方为陈邦来，乙方为王魁文），补充协议书第六条约定：“甲方用一层门市房319.2平方米（16轴-24轴）、二层门市房809.4平方米（14轴-32轴）、三至六层住宅3349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商。”该补充协议中的房屋包括涉案房屋。安图诚信开发公司承认该补充协议书。另查明，安图县福聚苑小区的建筑工程施工许可证、规划许可证、建设工程竣工验收备案证中建设单位均为安图诚信开发公司，商品房预售许可证中房屋预售单位亦为安图诚信开发公司。2014年7月12日，陈邦来（甲方）与付新年（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：一、甲方将位于福聚苑小区1号楼1单元602室，建筑面积为86平方米的房屋以123000元出售给乙方。二、房款支付方式:自合同签订之日起一次性付清，房屋面积以实际测绘面积为准，多退少补。三、相关税费按有关法律规定各自负担。四、违约责任：如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。五、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交安图县仲裁委员会仲裁解决。双方在房屋买卖合同上签字，甲方处盖有安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部的公章。2014年7月13日，付新年将123000元购房款交给陈邦来，陈邦来为其出具收据，上面盖有安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部的财务章。当日，陈邦来将涉案房屋的钥匙交给付新年，付新年将铁皮柜、椅子搬到房内。2019年7月，王魁文发现涉案房屋有人准备装修，于是将屋内的铁皮柜、椅子搬出，并更换房屋钥匙。付新年报警后，得知该房屋已于2013年6月以房抵债给王魁文。故诉至法院，要求：1.判令解除付新年与陈邦来签订的房屋买卖合同；2.判令安图诚信开发公司与陈邦来连带返还购房款123000元；3.判令安图诚信开发公司与陈邦来支付购房款一倍的赔偿金123000元；4.案件受理费由安图诚信开发公司、陈邦来负担。 认定上述事实的证据有：房屋买卖合同、收据、2012年1月20日协议书、授权委托书及2012年9月17日协议书、2013年6月24日补充协议书、（2016）吉2426民初243号民事判决书、（2017）吉2426民初42号民事判决书、（2018）吉2426民初1304号民事判决书、（2018）吉2426民初1617号民事判决书、（2017）吉24民终1188号民事判决书。 本院认为，安图县福聚苑小区的商品房预售许可证中房屋预售单位为安图诚信开发公司，陈邦来与安图诚信开发公司曾协议，陈邦来挂靠安图诚信开发公司，以安图诚信开发公司名义对安图县福聚苑小区进行拆迁、建设、廉租、回迁、销售等。可见，陈邦来于2014年7月12日将涉案房屋（安图县福聚苑小区1号楼1单元602室）出售给付新年的行为，应视为安图诚信房开发公司的行为，双方签订的房屋买卖合同，合法有效，该案应适用商品房买卖合同的相关规定。故陈邦来关于本案系自然人之间的房屋买卖关系的主张，本院不予采信。2013年6月24日，陈邦来与王魁文签订补充协议书，陈邦来将包括涉案房屋在内的三至六层3349平方米住宅和一层门市房319.2平方米、二层门市房809.4平方米，顶工程款给王魁文。安图诚信开发公司认可该补充协议内容。虽然协议还约定在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商。而涉案工程未决算，但涉案房屋王魁文并未出售，未违反双方约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋已顶给王魁文，付新年无法实现房屋买卖合同的根本目的，故付新年要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，陈邦来隐瞒所售涉案房屋已经顶给王魁文的事实，又将房屋出售给付新年，现该合同已被解除，故付新年要求陈邦来与安图诚信开发公司连带返还购房款并给付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。安图诚信开发公司、陈邦来主张按房屋买卖合同第五条规定，该案应提交给安图县仲裁委员会解决。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。因安图县无仲裁委员会，双方未达成补充协议，故该仲裁条款无效，安图诚信开发公司、陈邦来的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第九条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定，判决如下： 一、解除原告付新年与被告陈邦来签订的房屋买卖合同； 二、被告陈邦来于本判决生效之日起立即向原告付新年退还房款123000元，并由安图县诚信房地产开发有限公司承担连带责任； 三、被告陈邦来于本判决生效之日起立即向原告付新年支付购房款一倍的赔偿金123000元，并由安图县诚信房地产开发有限公司承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4990元，减半收取2495元，由被告陈邦来、安图县诚信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  刘寸丹 二〇一九年十月二十五日 书记员  秦 程