江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2745号原告：苏州玖运房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东富路38号。法定代表人：刘凯，总经理。委托诉讼代理人：朱峰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告：苏州华德气体设备有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇迎湖村迎湾路6号。法定代表人：张龙停，执行董事。委托诉讼代理人：张曼宇、庄玫瑰，湖北佳成律师事务所律师。原告苏州玖运房地产经纪有限公司（以下简称玖运公司）与被告苏州华德气体设备有限公司（以下简称华德公司）居间合同纠纷一案，本院2019年4月17日受理后，依法由审判员魏丽玲独任审判，并于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告玖运公司的委托诉讼代理人朱峰、被告华德公司的委托诉讼代理人张曼宇到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员魏丽玲主审并担任审判长，人民陪审员王佩芬、人民陪审员王梅郁参加评议的合议庭，并于2019年10月17日公开开庭进行审理。原告玖运公司的委托诉讼代理人朱峰、被告华德公司的委托诉讼代理人庄玫瑰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玖运公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告服务佣金、违约金共计人民币95700元。2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉请中的服务佣金为23333元（一个月租金即22.5元/㎡×1050㎡）、违约金为11666.5元（半个月租金即23333元/2），合计34999.5元。事实与理由：2018年12月，被告委托原告承租厂房，原告员工带领被告法人张龙停查看苏州市高新区及相城区五处厂房，其中包括案涉厂房（位于苏州市相城区。看房后，被告法人在《中介服务协议书》上亲笔签名。协议约定被告承租后支付一个月房租作为佣金，并约定相应违约责任。后被告成功租赁了涉案厂房。但被告为逃避合同约定的支付服务佣金的义务，避开原告，私下签订租赁合同，拒不支付服务佣金。依照协议约定，被告的跳单行为应另行支付一个月房租作为违约金，原告现将违约金调整为半个月房租。被告华德公司辩称，原告诉请既无事实依据也无法律依据，同时存在严重的证据不足，因此请求贵院驳回原告全部诉请。理由如下：1、原、被告未签订《中介服务协议》，双方之间不存在居间合同法律关系。因此原告无权要求支付中介费。2、中介服务合同属于格式合同，且该合同仅约定了我方的违约责任，未约定告原告方的责任，存在明显的不公平。且格式合同中原告未履行提醒注意的法律义务，因此该格式合同无效，故原告无权依据无效的合同要求被告支付中介费。3、根据合同法第425条规定，原告具有如实报告订立合同有关事项，原告故意隐瞒虚报厂房出租面积，严重损害被告利益，依据该规定，原告不得要求被告支付中介服务费。4、退一步讲，假设原被告签订的中介服务协议，且该协议有效，但原告未提交任何证据其履行了居间服务的法律义务，因此原告诉请的中介服务费无事实依据。理由如下：第一，原告在诉状中以及中介服务合同中写明其中介居间服务合同的厂房面积是2900平方米，但被告与苏州宝来公司签订的租赁合同实际承租面积只有1050平方米，所以被告不认可是由原告提供的居间合同来促使被告与宝来公司签订租赁合同。第二，原告至今未提供任何证据其向我方提供了居间服务，才促成被告住所地的变更，因此其应当承担举证不能的法律后果。5、原被告未签订中介服务协议，原告也未向被告居间服务，因此被告自行寻找厂房签订承租协议，合理合法，不存在违约行为，无需支付违约金。即使协议真实有效，且原告提供了中介服务，被告也存跳单行为，原告主张的违约金数额过高，请求法院予以核减，违约金数额不能高于被告应支付佣金数额的10%。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，玖运公司（居间方、乙方）与华德公司（承租方、甲方）签订《中介服务协议书》一份，载明委托事项为甲方委托乙方居间介绍承租/购买房屋（物业）事宜。协议约定：一、乙方接受甲方的居间委托业务，应努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适物业。二、乙方在带看甲方厂房过程中，应将厂房实际情况告知甲方，包括土地使用性质，房屋所有权性质，系物业直接承租或间接承租等方面，让乙方充分知悉，便于甲乙双方互相沟通，早日促成交易。三、对于甲方（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功租赁或购入所介绍之物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），甲方需向乙方一次性支付租赁的壹个月租金作为佣金（间接承租或购入仍按介绍之物业价格计算支付佣金），支付佣金时间为业主签订合同之时。四、甲方承诺，在实地察看下述物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该业务之业主（或其他权利人）联系。若经乙方带看之物业由甲方（或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经过乙方与业主（或其他权利人）私下联络签约的，则视为甲方违约，甲方需支付乙方壹个月的厂房租金/买卖总价的3%作为违约金。看房记录一栏注明：1.苏州市高新区通安镇华金路255号-3#楼，面积约1800㎡，楼层1F，参考价格为30元/月/㎡。2.苏州市高新区通安镇华金路258号，面积约2100㎡，楼层1F，参考价格为30元/月/㎡。3.苏州市相城区望亭镇迎湾路6号，面积约2900㎡，楼层1F，参考价格为22元/月/㎡。4.苏州市高新区浒关金燕路28号，面积约1100㎡，楼层1F，参考价格为28元/月/㎡。5.苏州市高新区浒关塘西路1号，面积约3500㎡，楼层1-3F，参考价格为30元/月/㎡。甲方处的公司名称为苏州华德气体设备有限公司，公司地址为苏州高新区，“张龙庭”在甲方公司代理人处签名确认。乙方处由苏州玖运房地产经纪有限公司加盖公章并由陆晓华作为授权代表签名。另查，华德公司原住所地为苏州高新区，2019年1月2日变更登记为现住所地苏州市相城区。再查，位于苏州市相城区的涉案厂房的所有权人为苏州宝来印刷包装有限公司（以下简称宝来公司），其产证总面积为6604.9㎡。自2019年1月1日起，被告华德公司承租宝来公司案涉的6号厂房。华德公司作为承租方与宝来公司作为出租方于2019年1月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋位于迎湖工业园迎湾路6号厂房，总面积为1050㎡。租赁期限为2019年1月1日至2021年12月30日。租金按每平方22.5元(不含税)的标准支付，即每年租金为280000(贰拾捌万元整)。合同另对双方权利义务等内容进行约定。华德公司在承租方处加盖公章并由法人张龙停签名。2018年12月29日，华德公司向宝来公司支付房租140000元，宝来公司出具收据一份，该收据显示收款事由为房租（2019.1.1-2019.6.30），金额为140000元（现金），宝来公司在该收据上加盖合同专用章。上述事实，由原告的营业执照复印件、被告的企业信息表、《中介服务协议书》、中华人民共和国国有土地使用证、房屋所有权证复印件、公司准予变更登记通知书复印件、《房屋租赁合同》复印件、收据复印件以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，被告华德公司否认《中介服务协议书》中“张龙庭”的签名为其法人张龙停本人所签。本院向其释明对签名的真实性是否需要鉴定，被告华德公司代理人在与当事人核实后向本院明确表示不需要鉴定。原告玖运公司另陈述：《中介服务协议书》中所写的2900㎡是房东宝来公司委托我方对外寻找租客的总面积，包括二处厂房，其中一处是涉案6号厂房1050平方米。现在我方的诉请按实际被告承租部分来主张。为证明2018年12月1日签订协议之前，原告员工陆晓华带领被告法人前去看房事实，向本院另举证：录音两份及文字整理材料，一份是2018年12月1日原告员工陆晓华（137××××9919）与宝来公司林小姐（138××××1905）通话，其中陆晓华说：“我是玖运中介的，我是昨天来的那个小陈的同事，现在有个客户在这边看厂房，进不去，有个大的卷帘门，1800的那个里面”，对方回答：“1800的，好的，我来打电话叫我老板过来”，陆晓华说：“好的，我现在在门卫室这边，客户也在这边”，对方回答：“好的好的”。另一份是2018年12月29日原告员工陈飞与宝来公司法人袁宝山（139××××2595）通话，其中陈飞说；“袁总，我是中介的，1800的租掉了吗，现在？”，回答：“没有呢，没有呢。1800你知道的，只要他要，只要他看得中，看得中就可以”，陈说：“咱们的中介费你答应的，给半个月，是不是，袁总？”，袁回答：“答应的，不是你一个人，你这种话，真是的，大家都懂的，你不能白做的，是不是”，陈说：“是的，中介费你上次…”，袁回答：“说都不用说的”，陈说；“林小姐和你答应我，半个月的”，袁回答：“本来中介就是吃这碗饭的，对不对？”，陈说：“对，半个月肯定是要给的，对吧”，袁回答：“对对，不要提了，提了大家伤感情”，陈说：“好的，我给你带客户，好吧”，袁说：“对对，只要他们看得中”……证明签订服务协议当天原告员工带被告法人前去涉案厂房看房的事实以及宝来公司委托过原告对外招租的事实。但因为玖运公司与宝来公司双方未签订书面合同，宝来公司出具给被告的证人证言也不认可委托事实，原告一直未能向宝来公司主张中介费。经质证，华德公司对上述证据的三性均不认可。被录音人及其身份无法核实，双方录音的内容与本案无关，其次通话中1800平方米与本案诉争面积无关。其二，该录音不能证明原告履行了居间服务合同义务。第三，通知录音二宝来公司委托原告招租说明宝来公司与原告之间有居间服务合同关系，假设其诉争厂房出租出去，宝来公司就应当据此支付中介服务费，而不是向被告要求中介费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签订的《中介服务协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按约履行。虽被告辩称协议中张龙庭的签名非其法人张龙停本人所签，但在本院释明后明确表示对签名的真实性不予鉴定，对此应承担举证不能的不利后果。结合“张龙停“与”张龙庭“只相差最后一个字（为同音字），高度相似；且该协议中公司名称的住所地与被告于2019年1月2日变更登记前的原住所地完全一致，本院认定上述协议中“张龙庭”为被告法人张龙停本人所签，被告辩称意见与客观事实不符，本院不予采纳。又根据被告在2018年12月1日签订《中介服务协议书》后不足一个月时间内，于2018年12月29日向宝来公司交纳半年房租、于2019年1月1日起实际承租宝来公司涉案厂房的事实，结合原告提供的录音证据，可以认定华德公司通过玖运公司居间服务获知相关房源信息后，跳开玖运公司直接与业主宝来公司签订房屋租赁合同，已成功租赁所介绍之厂房。根据《中介服务协议书》第三条约定，华德公司应在与业主签订租赁合同即2019年1月1日一次性支付一个月租金23625元（22.5元/月/㎡×1050㎡）作为服务佣金。但华德公司至今未付，现原告玖运公司主张被告华德公司支付服务佣金23333元，合法有据，本院予以支持。又根据《中介服务协议书》第四条约定，华德公司的上述跳单行为构成违约，协议约定需要支付一个月的厂房租金作为违约金即23625元，现玖运公司自愿调低该标准，要求其承担11666.5元的违约责任符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条以及相关法律的规定，判决如下：苏州华德气体设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州玖运房地产经纪有限公司服务费人民币23333元、违约金人民币11666.5元，合计人民币34999.5元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取人民币675元，由被告苏州华德气体设备有限公司负担（该款原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  魏丽玲人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王梅郁二〇一九年十月二十一日书 记 员  薛海燕