成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初1544号 原告：付某某，女，1970年12月22日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：姚某某（与付某某系夫妻关系），住成都市成华区。 委托诉讼代理人：符代金，四川普天信律师事务所律师。 被告：杨桂军，男，1963年11月23日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：王春城，四川蜀鼎律师事务所律师。 第三人：成都荷花金池市场经营管理有限公司，住所地成都市金牛区北站东二路******。 法定代表人：王建兴，总经理。 委托诉讼代理人：涂小波，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告付某某与被告杨桂军、第三人成都荷花金池市场经营管理有限公司（以下简称荷花金池公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院审理后，于2018年8月23日作出（2018）川0106民初1187号民事判决，被告杨桂军不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年12月18日作出裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托诉讼代理人姚某某、符代金，被告杨桂军的委托诉讼代理人王春城，第三人荷花金池公司的委托诉讼代理人涂小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付某某向本院提出诉讼请求:1.判令杨桂军立即腾退租赁的商铺，将承租的商铺交还付某某；2.判令杨桂军按协议里租金价向付某某支付从2017年3月1日起至杨桂军归还商铺之日止拖欠的租金及房屋占用费，截止起诉之日，共暂计拖欠租金及房屋占用费106192.71元；3.判令杨桂军支付相应利息，按拖欠租金及房屋占用费为基数，按银行同期贷款利率，从2017年1月30日起算至付清之日止（截止起诉之日暂计4619.38元）；4.判令杨桂军结清占用使用商铺期间产生的物业费等相关一切费用；5.判令本案诉讼费及相关费用由杨桂军承担。诉讼过程中，付某某陈述杨桂军已将租赁期限内的租金支付完毕，故付某某将第二项诉讼请求明确为：判令杨桂军按协议约定的租金标准从2017年3月1日起至杨桂军实际腾退之日止向付某某支付房屋占用费；付某某将第三项诉讼请求中利息的法律属性明确为资金占用损失，并将利息的计算基数明确为房屋占用费；付某某将第四项诉讼请求明确为杨桂军结清自协议到期之日起计算至2018年9月30日止，按照每户每年1715.47元计算的物业费。事实和理由：付某某分别于2007年9月1日、2007年12月17日与成都市荷花金池业主委员会（以下简称业委会）签订《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》，约定将业委会位于成都市下的空地（Ａ02号、面对大门左手边、靠近二环路）出租给付某某。后荷花金池公司自称有解除付某某与业委会签订合同的权利，协商无果后，诉至法院，经过一、二审及再审审理后，判决荷花金池公司无权解除。付某某作为商铺的合法占有人、权利人，于2015年2月29日与杨桂军签订协议书，将付某某合法占有的位于荷花金池××环路楼梯口××＃商铺出租给杨桂军使用，租期2年，年租金12万元。2017年3月1日租期届满后，经付某某催告，杨桂军既不回应续签合同，也不腾退商铺。为维护付某某的合法权益，依法诉至法院，恳请判如所请。 杨桂军辩称，付某某的诉讼主张不能成立，请求依法驳回付某某的诉讼请求。理由：一、业委会作为出租人与杨桂军所签的租赁合同，在履行中已从2008年9月1日起变更为荷花金池公司，荷花金池公司有权行使经营管理权和收取付某某的租金，业委会未再履行出租人职责。二、付某某以转租方式出租给杨桂军的商铺，系未取得规划建设审批手续临时违法搭建的商铺，其与杨桂军所签租赁协议应为无效合同，该合同依法不受法律保护，不具有要求杨桂军继续履行的合法性。而且，杨桂军与付某某所签租赁协议所约定的租期已于2017年2月29日届满。且在该租期届满前，荷花金池公司已于2016年1月13日通知付某某解除原租赁合同，并对该租赁商铺进行了实际控制。由于荷花金池公司未再与付某某继续履行原租赁合同，付某某自2016年1月起即已失去了对该商铺的经营控制权，没有对案涉商铺进行过出租管理。由于荷花金池公司系租赁商铺和荷花金池市场的实际经营管理主体，案涉租赁商铺处于荷花金池公司的控制之下。为维持经营，杨桂军按荷花金池公司要求已另行签订租赁合同，并已按合同约定向荷花金池公司缴付此后发生的租金和市场管理综合服务费。三、杨桂军在荷花金池公司解除付某某与业委会所签订的租赁合同之前，已向付某某付清与杨桂军所签租赁协议所约定的全部租金，杨桂军不欠付某某任何租金。其后，付某某亦非案涉商铺的物权所有人和实际控制人，未向杨桂军履行过出租人职责，更未与杨桂军签订租赁合同延长租赁期限。无论荷花金池公司解除付某某与业委会所签租赁合同的行为是否有效，但原金牛区人民法院2016年10月20日作出的(2016)川0106民初2825号民事判决书，成都市中级人民法院于2017年3月8日作出(2016)川01民终第11761号《民事判决书》均已排出了付某某对案涉商铺继续出租经营管理的实体权利。且荷花金池公司将原出租给付某某的商铺收回并另行出租，已是不争的既成事实。因此，付某某只能向荷花金池公司主张权利，而不应要求杨桂军向其继续支付租金或房屋占用费。 荷花金池公司述称，付某某无权继续要求杨桂军向其缴纳租金，或要求杨桂军向其支付房屋占用费，付某某的诉讼请求应当予以驳回。理由：一、本案原审二审期间，已经成都市中级人民法院查明，案涉租赁商铺不是按照规划统一建设的市场商铺，而是未取得规划建设审批手续临时违法搭建的商铺，存在安全隐患，金牛区人民政府有关部门已多次严令拆除。因此，付某某与业委会所签订租赁合同应为无效合同。付某某原与杨桂军等商家所签订的租赁协议均为无效合同，不受法律保护，付某某无权要求继续履行。二、荷花金池公司是根据相关法律和政策规定，由金牛区商务局依法批准开办的商品批发零售专业市场，不同于住宅物业小区。荷花金池公司对荷花金池市场是唯一合法的经营管理主体。业委会在政府有关部门依法明确荷花金池公司为市场的开办责任主体后，于2008年9月12日与荷花金池公司签订《市场经营管理合同》，约定自2008年9月1日起由荷花金池公司对荷花金池市场全部物业统一进行经营管理，行使市场经营管理权；对于市场内属于全体业主共有的可用于开发经营的物业公共部位，由荷花金池公司统一负责开发经营，租金由荷花金池公司统一收取。此后，荷花金池公司对市场租金的收取及对原业委会所签租赁合同的终止、解除等，业委会一直是予以认可的。针对本案付某某商铺的收回并由荷花金池公司重新出租给涉案商家的问题，均是既成事实。三、荷花金池公司对市场统一经营管理后，付某某与业委会所签租赁合同及协议所涉及的租金缴纳，均系向荷花金池公司缴纳，双方以实际行为确认了荷花金池公司取代业委会对租赁商铺的经营管理权。由于付某某并未自己经营，而是在未经荷花金池公司书面同意的情况下，将案涉商铺擅自转租和炒作商铺出租价格，严重破坏了荷花金池市场的经营管理秩序，不利于市场的招商和稳定，更不利于市场商铺的安全生产管理。荷花金池公司于2016年1月向其发出解除合同通知后，强制收回并控制了案涉商铺，该行为已产生既成事实。此后，荷花金池公司于2016年2月，与愿意继续在市场经营的商家重新签订了租赁合同，向案涉商家收取租金和市场综合管理服务费。自2016年2月起，付某某均未对案涉商铺进行过经营管理。2016年5月4日，付某某向金牛区人民法院曾起诉请求确认解除业委会与付某某所签合同的行为无效，并要求荷花金池公司继续履行租赁合同和协议。成都市金牛区人民法院于2016年10月20日作出(2016)川0106民初2825号民事判决书，驳回付某某的全部诉讼请求。该案一审判决后，付某某提起上诉，成都市中级人民法院于2017年3月8日作出(2016)川01民终第1761号《民事判决书》,该判决虽然错误确认荷花金池公司解除合同及协议的行为无效，但也同时对付某某请求继续履行合同和协议等其他诉讼请求予以了驳回。以上判决，均排出了付某某对案涉商铺继续出租经营管理的实体权利。 本院经审理认定事实如下：2007年9月1日，业委会（出租方）与付某某（承租方）签订编号为荷花金池第一层Ａ02号的《荷花金池市场商铺租赁合同》（以下简称《Ａ02租赁合同》），约定：1.付某某向业委会承租经营的商铺位于四川省成都市下的空地（面对大门左手边、靠近二环路）该空地一部分做库房，一部分做商铺，由付某某自行出资搭建，具体位置、面积、价格见附件，共计一间（以下简称Ａ02商铺）；2.该商铺套内面积为53.7平方米，楼梯两侧的外围墙面归付某某使用；3.该商铺的使用性质为商业，用途为经营、销售、展示非餐饮类产品；4.该商铺租赁期限：自2007年9月1日始至2022年8月31日止，共计十五年；5.租金：该商铺自2007年9月1日起计算租金（免租期除外），该商铺第四年租金为每月1791.9元，从第五年起至第十五年，租金在上一年的基础上每年递增6%；6.租金支付方式：以半年为租金支付周期，实行先支付租金、后经营使用（以半年为使用周期）的原则，即付某某应在每个使用周期30日前足额支付下半年的租金，但首期租金付某某须在签订本合同时支付给业委会，以上租金仅指付某某支付给业委会的商铺本身的租金，不包括付某某应交纳的物业管理费、水电费等；7.免租期：业委会给予付某某在租赁经营方面的免租期优惠政策，该商铺免租期一次性为前三十六个月；8.付某某可以转让、转租商铺，但必须经业委会书面同意后，并向业委会交纳每户2000元转让费，付某某缴费后及时办理转让相关手续；9.因不可抗力（包括战争、洪水、地震等自、地震等自然灾害律、政策原因导致本合同不能履行，双方均不属违约；10.在合同期内，业委会不得以任何理由提前收回该商铺，否则按年租金的10倍赔偿。付某某支付Ａ02商铺的租赁费用至2018年9月30日。 付某某承租Ａ02商铺后，将该商铺格离并分别转租给朱春秀、杨桂军和杨大润。2014年11月26日，付某某与杨桂军签订《协议书》，主要约定：1.付某某将荷花金池××环路楼梯口××＃商铺（以下简称Ａ02-2＃商铺）出租给杨桂军使用，时间从2015年2月29日至2017年2月29日止，租期为两年，年租金12万元，租金缴纳方式：一年一付；2.杨桂军在经营该商铺期间，须及时办理相关证照，并每月缴清该商铺所产生的一切费用如：（工商费、国地税费、市场物管费、水电费、商铺租赁费、装饰改造费及该商铺所产生的一切管理费用），全部由杨桂军承担，与付某某无关；3.合同期满后，付某某收回该商铺，杨桂军如需继续承租该商铺，此商铺的租金付某某会根据市场行情随行就市，第二年的租金需提前在合同期满前三个月一次性缴清全年租金。杨桂军就租赁Ａ02-2＃商铺向付某某支付租赁费用至2017年2月28日，自2017年3月1日起未再向付某某支付租赁费用。 荷花金池公司（出租方）与杨桂军（承租方）签订《荷花金池市场临摊租赁合同》，约定：1.荷花金池公司将坐落于四川省成都市荷花金池市场第一楼二环路一号临摊出租给杨桂军，用途为日用百货；2.租赁期从2015年9月1日起至2018年8月31日止，共计三年；3.荷花金池公司从2017年3月8日起计收，2015年9月1日起至2017年3月7日的租金由荷花金池公司向付某某追缴；4.自2015年9月1日起计算综合服务费，综合服务费标准为75000元/年，综合服务费每一年支付一次，双方实行先支付综合服务费、后经营使用的原则，即杨桂军每次应提前30日足额支付该半年的综合服务费，首期综合服务费杨桂军须在签订本合同当天支付给荷花金池公司；5.本合同履行期间，如遇荷花金池公司对租赁临摊进行整改或调整，本合同自行予以终止，杨桂军应按照荷花金池公司要求在规定期限内将该租赁临摊内物品予以搬出，并将该临摊交还荷花金池公司，在此情况下，不视为荷花金池公司违约，杨桂军的经营损失等荷花金池公司不予赔偿，但荷花金池公司应将剩余租期内的综合服务费和杨桂军所交保证金无息结算并退还杨桂军。2018年8月30日，荷花金池公司（出租方）与杨桂军（承租方）签订《荷花金池市场临摊使用承诺书》，主要约定：1.荷花金池公司将坐落于四川省成都市荷花金池市场第一层二环路1号临摊出租给杨桂军使用，用途为日用百货；2.租赁期从2018年9月1日起至2019年8月31日止，共计一年；3.租金标准为49000元/年，综合服务费标准为21000元/年，首期租金及综合服务费杨桂军须在签订本合同当天支付给荷花金池公司；4.本合同履行期间，如遇政府部门拆迁等不可抗力因素或荷花金池公司对该租赁摊位进行整改，荷花金池公司有权收回该临摊，杨桂军应按照荷花金池公司要求在规定期限内将该租赁临摊内物品予以搬出，并将该临摊交还荷花金池公司，在此情况下，不视为荷花金池公司违约，杨桂军的经营损失等荷花金池公司不予赔偿，但荷花金池公司应将剩余租期内的租金及综合服务费和杨桂军所交保证金无息结算并退还杨桂军。杨桂军向荷花金池公司支付租赁费用至2019年8月31日。 另查明，2016年，付某某因与荷花金池公司发生房屋租赁合同纠纷诉至本院，请求判令：1.确认荷花金池公司解除业委会及荷花金池公司与付某某签订的《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》、《荷花金池商场商铺（挂摊）补充协议》无效；2.判令荷花金池公司继续履行合同和协议；3.本案诉讼费由荷花金池公司承担。本院于2016年10月20日作出（2016）川0106民初2825号《民事判决书》，判决：驳回付某某的诉讼请求。付某某不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院。2017年2月19日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终第11761号《民事判决书》认为，一、《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》系付某某与业委会签订，本案中，荷花金池公司并未提交证据证明，其与业委会及付某某之间就上述两份合同共同签订了关于合同权利义务概括转让的协议，或系上述两份合同签订主体的承接人，以及解除合同得到了业委会的授权。因此，荷花金池公司不能证明其系上述两份合同的相对方，其不享有解除上述两份合同的权利。二、因在一审审理期间，付某某与荷花金池公司已就2009年3月3日双方签订的《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》的解除达成了合意，对此本院予以确认。判决：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2825号民事判决；二、成都荷花金池市场经营管理有限公司解除《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》的行为无效；三、驳回付某某的其他诉讼请求。后荷花金池公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，并在再审中提交了荷花金池公司与业委会签订的《市场经营管理合同》。2017年12月8日，四川省高级人民法院作出（2017）川民申4112号《民事裁定书》认为，根据《市场经营管理合同》第四条第四项规定“物业所有人自行或由物业所有人委托业委会出租的物业，在已签租赁合同租期内将仍然由现承租人负责承租，在各物业的租期届满后，由申请人和物业所有人根据市场行情另行协议上议定”。因此，荷花金池公司不是合同的相对方，对合同无解除的权利。故原判决认定荷花金池公司解除《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》的行为无效并无不当，荷花金池公司的再审理由不能成立。裁定：驳回荷花金池公司的再审申请。 再查明，2018年3月22日，成都市规划管理局作出成规执法［2018］第1936号《限期拆除违法建设决定书》，载明“荷花金池公司：经查，你（单位）未经规划部门许可，擅自在北站××荷花××市场内中亭修建的建（构）筑物和临二环路一楼上二楼天桥下面与右侧搭建的钢结构棚，未办理相关规划许可手续，违反了第四十条之规定，属违法建设。根据第六十四条之规定，现责令你（单位）于2018年4月6日之前予以拆除。逾期未拆除的，本局将依法采取强制拆除措施”。 2019年5月9日，成都市金牛区综合行政执法局作出成执金责改字［2019］第7284号《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》，载明“荷花金池公司：经查，你（单位）于2019年5月7日因擅自在北站××荷花××日用品市场××环路××、××区××、××环路××、××环路××、××区××、××区××号未办理规划许可手续，违法搭建临摊的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你（单位）于2019年7月26日之前予以拆除，否则，将承担相应的法律责任”。 诉讼中，本院在付某某、荷花金池公司的参与下，按照自二环路北三段由北往南，经负一层中亭的路线对涉案相关商铺进行了现场勘验，勘验情况如下（具体位置详见勘验笔录后附简略图）：一、临二环路北三段西北角一楼上二楼天桥下依次分布的商铺（为便于区分，本院按照付某某的自编号进行简称）及经营者：A02-1#商铺（朱春秀）、A02-2#商铺（杨桂军）、A02-3#商铺（杨大润）；二、经中亭出西南角一楼上二楼天桥下依次分布的商铺及经营者：A01-1#商铺（原为夏维成，现为范远清）、A01-2#商铺（兰福荣）、A01-3#商铺（黄耀斌）。 诉讼中，为核实涉案相关商铺是否为成规执法[2018]第1936号《限期拆除违法建设决定书》所确定的违法建设，本院前往成都市城市管理行政执法总队五支队调查了解情况。五支队工作人员通过查阅相关档案及本院制作的勘验笔录后表示：勘验笔录所载的临二环路北三段西北角一楼上二楼天桥下分布的三间商铺系该《限期拆除违法建设决定书》所确定的违法建设；同时，经中亭出西南角一楼上二楼天桥下依次分布的三间商铺亦未取得规划许可，不符合规划要求。 根据本院现场勘验、核实行政机关作出具体行政行为的相关情况，本院当庭认定案涉商铺系违法建设，并向付某某释明合同无效，付某某当庭表示不变更诉讼请求。 又查明，2015年10月15日，付某某向荷花金池公司缴纳了2016年4月1日至2018年9月30日期间案涉六户租户的物管费，共计25732元。 上述事实，有《A02租赁合同》、《协议书》、收据、《荷花金池市场临摊租赁合同》、《荷花金池市场临摊使用承诺书》、（2016）川0106民初2825号《民事判决书》、（2016）川01民终第11761号《民事判决书》、成规执法[2018]第1936号《限期拆除违法建设决定书》、成执金责改字[2019]第7284号《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》、勘验笔录、案件调查工作记录等证据以及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，因案涉商铺未取得建设工程规划许可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，付某某与杨桂军签订的《协议书》应属无效。 对于付某某主张杨桂军将所承租商铺腾退并交还给付某某的诉讼请求。杨桂军所承租的A02-2#商铺虽经相关行政部门认定为违法建设，但根据业委会与付某某所签订合同约定内容来看，案涉商铺系由付某某自行出资搭建，即便杨桂军与荷花金池公司签订了租赁合同，也不能否定或影响杨桂军是根据与付某某签订的合同而取得案涉租赁物的租赁权。根据合同相对性原则，杨桂军仍负有向付某某交还案涉商铺的义务，故对付某某主张杨桂军腾退并交还该商铺的诉讼请求，本院予以支持。同时，因该商铺系违法建设，将来可能涉及拆除的情况，若该商铺在本院判决生效前已依法拆除，杨桂军不再负有向付某某腾退并交还该商铺的义务。需要特别指出的是，付某某作为出租人基于合同无效享有租赁物返还请求权，并不妨碍行政机关针对租赁物违法建设，作出相关限期拆除行政行为的法律效力；因本案处理的是各当事人关于民事部分的权利义务问题，案涉商铺所涉及的行政行为和行政相对方等问题，本案不予评议。 对于付某某主张杨桂军支付A02-2#商铺房屋占用费的诉讼请求。杨桂军与付某某签订的《协议书》于2017年2月28日届满后，仍负有交还租赁物的义务；但杨桂军在未交还租赁物的情况下，再次与荷花金池公司签订租赁合同，有违诚实信用原则，杨桂军应承担未向付某某交还租赁物前的房屋占用费。由于案涉商铺系违法建设，将来可能涉及拆除的情况，若该商铺在腾退之日前已经拆除，付某某仅有权收取拆除前的房屋占用费。综合付某某诉求及案涉商铺系违法建设的情况，本院判定杨桂军自2017年3月1日起，参照《协议书》约定的年租金12万元（每日328.77元）标准向付某某支付A02-2#商铺的房屋占用费至该商铺交还之日；若该商铺在腾退之日前已依法拆除，房屋占用费计算至该房屋拆除之日。 对于付某某主张杨桂军支付因拖欠房屋占用费而产生的资金占用损失的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于付某某主张的房屋占用费本院予以支持，能够填补付某某的主要损失，且付某某投资修建的商铺，未取得相关合法手续，自身存有过错，故对其主张的资金占用损失，本院不予支持。 对于付某某主张杨桂军结清自协议到期之日起按照每户每年1715.47元计算至2018年9月30日止物业费的诉讼请求。因付某某与杨桂军的合同中未明确约定物管费的具体标准，且案涉商铺系付某某自行修建格离分别出租，不能确定杨桂军应承担的物管费比例。同时，由于案涉商铺系违法建设，荷花金池公司向付某某收取物管费不具有合法性，故对付某某主张的物管费，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杨桂军于本判决生效之日起二十日内将位于成都市（具体位置见勘验笔录）腾空并交还给付某某（若本判决生效之日前该商铺已依法拆除，杨桂军不再负有腾退商铺义务）； 二、杨桂军于本判决生效之日起十日内向付某某支付房屋占用费（从2017年3月1日起按照每日328.77元的标准计算至杨桂军腾退A02-2#商铺之日止，若腾退之日前该商铺已依法拆除，房屋占用费计算至商铺拆除之日）； 三、驳回付某某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2516元，由杨桂军负担1516元，由付某某负担1000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 审 判 员  栾森林 人民陪审员  沈涤生 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  黄兴奎