四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民初3221号 原告：遂宁市润禾化工产品有限公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道南段富源街**。 法定代表人：钟贵荣，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟，四川远阳律师事务所律师。 被告：成都农村商业银行股份有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路**。 法定代表人：陈萍，董事长。 委托诉讼代理人：游览，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋琴，女，该公司员工。 第三人：射洪县洪达家鑫房地产开发有限责任公司，，住所地四川省射洪县太和镇太和大道南段** 法定代表人：汪中帅，董事长。 委托诉讼代理人：谭济坤，四川智禾律师事务所律师。 第三人：射洪县洪达家鑫化工有限责任公司，住所，住所地四川省射洪县太和镇城南美丰工业城（涪江大道南侧桂仙路）div> 法定代表人：汪中帅，董事长。 委托诉讼代理人：谭济坤，四川智禾律师事务所律师。 原告遂宁市润禾化工产品有限公司（以下简称润禾公司）与被告成都农村商业银行股份有限公司（以下简称成都农商银行）、第三人射洪县洪达家鑫房地产开发有限责任公司（以下简称洪达房地产公司）、第三人射洪县洪达家鑫化工有限责任公司（以下简称洪达化工公司）案外人执行异议之诉一案，四川省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）川民终1218号民事裁定书，裁定本案指令本院审理。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告润禾公司及其委托诉讼代理人陈伟，被告成都农商银行的委托诉讼代理人游览、蒋琴，第三人洪达房地产公司和第三人洪达化工公司的委托诉讼代理人谭济坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止（2016）川01执488号执行裁定书所涉及的对润禾公司承租洪达房地产公司、洪达化工公司名下位于四川省射洪县太和镇“盛世年华”小区等营业用房收取租金划至成都市中级人民法院账户的强制执行；2.确认润禾公司与洪达房地产公司、洪达化工公司签订的《租房协议》合法有效，润禾公司对洪达房地产公司、洪达化工公司名下位于四川省射洪县太和镇“盛世年华”小区等营业用房享有承租权、使用权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：润禾公司与洪达房地产公司、洪达化工公司存在长期业务往来及借贷关系。2013年7月1日，经对账核实，洪达房地产公司、洪达化工公司尚欠润禾公司1629万元。因洪达房地产公司、洪达化工公司无力偿还，润禾公司与洪达房地产公司、洪达化工公司签订了《租房协议》，约定将洪达房地产公司、洪达化工公司名下的房屋出租给润禾公司（出租房屋包含了（2016）川01执488号执行裁定书所涉及所有洪达房地产公司、洪达化工公司房屋），润禾公司应付的租金与洪达房地产公司、洪达化工公司欠付的债务进行品迭，承租期限直至租金足额冲抵完1629万元（大致租期为8年左右），同时润禾公司有权将承租房屋转租并收取转租租金。后洪达房地产公司、洪达化工公司将房屋交付给润禾公司承租使用。润禾公司与洪达房地产公司、洪达化工公司签订《租房协议》的真实意思表示是洪达房地产公司、洪达化工公司将房屋出租给润禾公司，润禾公司有权对承租房屋进行转租收取租金，润禾公司对案涉房屋享有的是承租权及转租使用权，而非收取租金的权利。对于人民法院从2017年至今没有让润禾公司收取的租金，应保证让润禾公司收取。本案审理过程中，润禾公司当庭明确其第二项诉讼请求系请求确认其与洪达房地产公司、洪达化工公司于2013年7月1日签订的《租房协议》合法有效，润禾公司对洪达房地产公司、洪达化工公司名下位于四川省射洪县太和镇“盛世年华”小区等营业用房享有八年八个月的承租权、使用权，并有权收取该时间段的租金。 被告成都农商银行辩称，1.原告与第三人之间的租房协议虽然名为租赁合同，实为以房抵债的合同，不应适用买卖不破租赁的原则。原告对第三人享有的是普通债权，不能对抗成都农商银行对案涉房屋的抵押权。2.按照原告和第三人的租赁协议第四条“如果抵押权人依法行使抵押权或者因为法院的执行致使出租合同解除、终止等情形时，对应房屋乙方受让的相关权利即行终止，乙方不得据此主张甲方违约”的约定，原告享有的权利不能对抗被告的担保物权。3.根据相关法律和司法解释的规定，被告作为抵押权人在案涉房屋被人民法院查封时，自查封之日起有权收取案涉房屋的租金。 第三人洪达房地产公司、洪达化工公司述称，1.租房协议是双方的真实意思表示，并非是名为租赁实为抵偿债务，而是原告与第三人达成了房屋租赁的合意，由于第三人欠原告债务未还清，双方协商以部分房屋租金抵扣双方之间的债务。2.案涉房屋在抵押前已经实际出租，第三人将房屋的租赁经营权移交给原告，并未阻断房屋原有的租赁状态。 本院经审理查明如下事实： （一）成都农商银行诉洪达房地产公司、洪达化工公司借款合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出（2015）成民初字第2028号民事调解书，与本案有关的内容为：1.成都农商银行、洪达房地产公司、洪达化工公司确认截至2015年11月20日成都农商银行对洪达化工公司享有债权总额为102564955.54元，其中：本金95000000元，利息7564955.54元；……10.成都农商银行对洪达房地产公司提供的抵押财产（位于射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华面积为9321.43平方米的11处商业房产，权证号：射房权证太字第××号，面积1364.16平方米；射房权证太字第××号，面积620.44平方米；射房权证太字第××号，面积661.94平方米；射房权证太字第××号，面积1330.43平方米；射房权证太字第××号，面积335.16平方米；射房权证太字第××号，面积714.1平方米；射房权证太字第××号，面积650.06平方米；射房权证太字第××号，面积950.06平方米；射房权证太字第××号，面积950.6平方米；射房权证太字第××号，面积714.1平方米；射房权证太字第××号，面积1330.38平方米）享有抵押权，并有权在洪达化工公司不履行上述债务时，对抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。调解书效后，成都农商银行向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2017年3月2日作出（2016）川01执488号执行裁定：将洪达房地产公司位于射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华1幢1层1号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：714.1平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华1幢1层××号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：650.06平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华1幢2层1号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：714.1平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华1幢2层××号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：650.06平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华1幢3层1、××号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：1364.16平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华2幢1层1号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：620.44平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华2幢1层××号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：661.94平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华2幢2层1号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：1330.43平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华2幢3层1号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：1330.38平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华7幢1层15、16、1××号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2010）第&tim**;×号，房屋面积：335.16平方米）；射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华10幢1层1-8号房产（房产证号：射房权证太字第××号，国土证号：射国用（2012）第&tim**;×号，房屋面积：950.6平方米）所收取租金扣划至本院账户。执行过程中，润禾公司向本院提出书面异议，本院于2017年9月13日作出（2017）川01执异139××号执行裁定，裁定驳回润禾公司的异议请求。润禾公司不服该裁定，在法定期限内向本院起诉。本院于2018年8月8日作出（2017）川01民初3460号民事裁定书，以不属于执行异议纠纷案件的审理范围为由裁定驳回起诉。润禾公司不服该裁定向四川省高级人民法院提出上诉，该院指令本院继续审理。 （二）洪达房地产公司与成都农商银行签订了《抵押合同》，将前述11处商业房产抵押给成都农商银行并于2014年7月25日至2014年10月20日之间先后办理抵押登记。 （三）2013年7月1日，洪达化工公司、洪达房地产公司（甲方）与润禾公司（乙方）签订《租房协议》，约定：“因甲方至本协议签订日止尚欠乙方借款本金1629万元，甲方对上述债务予以确认，但甲方目前投资资金压力巨大，不能按约定如期归还，甲方自愿将其位于四川省射洪县太和镇盛世年华小区的全部营业用房和太和大道南段原天化厂一楼和二楼的全部营业用房约1600平方米的出租权和收取租金等相关权利转让给乙方，由乙方收取租金用于抵偿甲方应付债务。为了保护双方的合法权益，经双方平等、自愿协商，现特达成如下协议：2.属于甲方所有的房屋在本协议签订前已经出租的，原租赁合同或者租赁协议继续有效，由原出租人继续履行至租期届满，收取租金、违约金等原出租人所享有的全部权利转归乙方享有和行使，甲方应将出租权和收取租金等相关权利转让给乙方的情况告知原承租人，并与乙方进行衔接。……4.原甲方出租的房屋租期届满后，由乙方以自己的名义对外出租，收取的租金直接抵扣甲方应付债务数额。5.甲方用房屋租金抵偿乙方的借款本息的金额，以年包干的方式计算，即每一年度（从本协议书生效日至次年对应日的前一日）总租金双方协商确定为185万元，年限以双方最终结算为准。”2017年8月22日，四川省射洪县人民法院作出（2017）川0922民初2288号民事调解书，内容为：确认润禾公司与洪达化工公司、洪达房地产公司于2013年7月1日签订的《租房协议》有效。前述租房协议签订后，润禾公司作为出租方，与案外人蒲维、王兵、周国成、蒋玉国等人签订了房屋租赁协议，将案涉房屋中的一部分进行出租，并收取了相应租金。 本院认定上述事实，主要采信了当事人身份信息、（2017）川01执异139××号执行裁定、（2015）成民初字第2028号民事调解书、租房协议、（2017）川0922民初2288号民事调解书及当事人陈述等证据。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”故结合润禾公司的主张、成都农商银行的答辩意见以及第三人的陈述，本案的争议焦点应归纳为：1.《租赁协议》的性质认定；2.润禾公司对案涉房屋所享有的权利能否对抗对房屋租金的执行。针对以上争议焦点，结合本案查明的事实，围绕各方的诉辩主张，本院评述如下： （一）关于《租赁协议》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，洪达化工公司、洪达房地产公司（甲方）与润禾公司（乙方）于2013年7月1日签订的《租房协议》约定：“因甲方至本协议签订日止尚欠乙方借款本金1629万元，甲方对上述债务予以确认，但甲方目前投资资金压力巨大，不能按约定如期归还，甲方自愿将其位于四川省射洪县太和镇盛世年华小区的全部营业用房和太和大道南段原天化厂一楼和二楼的全部营业用房约1600平方米的出租权和收取租金等相关权利转让给乙方，由乙方收取租金用于抵偿甲方应付债务。”从该协议内容来看，润禾公司为了使自己的债权得到清偿，同意债务人洪达化工公司、洪达房地产公司以一定期间内的房屋使用权抵偿本金1629万元的借款。从形式上看是洪达化工公司、洪达房地产公司与润禾公司签订租赁合同，但探究双方的意思表示，应既有抵债，又有租赁，但从双方欲达成的法律后果来看，起决定性作用的应为抵债，而非租赁，租赁仅仅是抵债的一种方式。故以租抵债本质上是债务人与债权人为清偿原债权债务关系，签订书面租赁合同，形成新的租赁关系，将基于新租赁关系产生的租金来折抵原债务，原债权债务关系是旧债，租赁关系是新债。结合新债清偿的概念与性质，即债务人为清偿旧债而负担新债，并因新债务的履行而消灭旧债务。由此可见，《租赁协议》的实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。 关于润禾公司对案涉房屋所享有的权利能否对抗成都农商银行担保物权的问题。首先从以租抵债法律关系的特征来分析：1.同时性。如前所述，以租抵债法律关系中，新债是为了旧债的履行而形成，但并不意味者新债的形成直接导致旧债的消灭。新债成立后，旧债将与新债并存，双方之间既存在原债权债务关系，又存在新的租赁关系，只有基于新债即租赁关系的债权债务消灭时，原债权债务才随之消灭。故新债与旧债同时存在，同时消灭。2.优先性。虽然新债与旧债并存，但以租抵债作为新债清偿的一种，双方既已达成意思表示改变原债权债务的履行方式，则债权人应先主张新债请求权，若新债不能履行，才能主张履行旧债，故新债优先于旧债履行。3.持续性。以租抵债关系中，达成的新债即租赁关系往往持续较长时间，在该段时间中，新债并未履行完毕，则旧债也未消灭，故以租抵债与一经履行债务即消灭的即时性合同不同，以租抵债合同是持续性合同，新债与旧债在很长时间并存。综上，润禾公司与洪达化工公司、洪达房地产公司达成以租抵债的合意，本质上是约定通过履行新租赁合同的方式来清偿原债务，属于新债清偿，从目的意思和效果意思来看，双方的合意侧重于抵债，清偿旧债是双方的最终目的。故以租抵债与传统租赁合同差异性明显，润禾公司基于以租抵债合意享有的是请求洪达化工公司、洪达房地产公司按照新债的约定来履行旧债的请求权。根据上述分析，润禾公司与洪达化工公司、洪达房地产公司之间签订的《租赁协议》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的买卖不破租赁。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。人民法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，成都农商银行作为抵押权人，有权依据上述法律规定收取租金。润禾公司对洪达化工公司、洪达房地产公司享有的原债权属于一般金钱债权，该债权并不具有优先性，即使该以租抵债行为发生在人民法院查封之前，亦不能对抗人民法院的执行行为。针对原告请求确认《租赁协议》有效的问题，因另案已经处理，本案对此不予审查。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回遂宁市润禾化工产品有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费119540元，由遂宁市润禾化工产品有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 谢 芳 审判员 邓凌志 审判员 谢援朝 二〇一九年十月十八日 书记员 张国葱