山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2691号原告：泰安新华房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市泰山区徐家楼办事处小白峪村，统一社会信用代码：91370900584539615W。法定代表人：汪双六，董事长。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。被告：泰安唯客酒店投资管理有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道新华城国际广场C3号楼，统一社会信用代码：91370900MA3C075R50。法定代表人：何晓敏，经理。委托诉讼代理人：陈典将，男，该公司办公室职工。委托诉讼代理人：张相坤，北京市君致（济南）律师事务所律师。被告:泰安唯客酒店管理有限公司，住所地泰安市泰山区龙潭路以西、岱阳大街以南新华国际广场C-3号楼，统一社会信用代码：91370902MA3DPUQ243。法定代表人：李英，经理。委托诉讼代理人：庄入钊，北京市君致（济南）律师事务所律师。原告泰安新华房地产开发有限公司（以下简称泰安新华地产公司）与被告泰安唯客酒店投资管理有限公司（以下简称泰安唯客投资公司）、泰安唯客酒店管理有限公司（泰安唯客酒店公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰安新华地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认两被告于2017年3月1日签订的《住所（营业场所）租赁合同》和2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求法院依法判令被告立即腾空位于泰安市龙潭路以西、岱阳大街以南新华国际广场C-3号楼及附属物并交付给原告，自2019年4月10日起按照每月301833.9元支付不动产占用费至实际腾空为止；3.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：依法确认原、被告2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效。事实和理由：原告和被告泰安唯客投资公司因房屋买卖合同纠纷案件，经过泰安市中级人民法院立案审理判决执行，于2019年4月8日作出（2018）鲁09执221号之三执行裁定书，裁定将被告即被执行人泰安唯客投资公司位于泰安市龙潭路以西、岱阳大街以南新华国际广场C-3号楼及附属物，以物抵债归原告所有，房地产及附属物自执行裁定书送达时转移给原告。原告在案件强制执行过程中得知，被告泰安唯客酒店公司于2017年4月1日和被告泰安唯客投资公司签订《房屋租赁合同》，与被告泰安唯客酒店公司在2017年3月1日工商注册登记成立时的《住所（营业场所）租赁合同》完全不一致。经查，两被告公司的股东之一均是何剑敏，和现在的股东何晓敏、李英存在亲属关系，且租赁合同条款存在时间造假、租赁费过低等违法情形，明显属于两被告及股东恶意串通，严重损害原告的合法权益。依据《合同法》的有关规定，应属无效。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。泰安唯客投资公司辩称，1.合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告不是所诉合同双方的当事人，其无权突破合同相对性的原则诉请确认两被告的租赁合同无效；2.两被告作为独立的民事主体，双方进行正常商业活动并签订相关协议，不存在恶意串通，损害原告权益的事实。因唯客酒店进行注册登记需要，两被告于2017年3月1日草签了一份《住所（营业场所）租赁合同》，双方签订该合同的目的为注册登记使用，租赁的条件并未确定。2017年4月1日，双方根据出租房屋的状况、投资需要、市场情况、经营预期等情况协商签订了《房屋租赁合同》，此合同为双方真实意思，作为双方租赁关系的依据，泰安唯客投资公司随将出租房屋交付给泰安唯客酒店公司，因当时泰安唯客酒店公司尚未有公章，5月份泰安唯客酒店公司取得公章后在该协议上补盖公章。在双方履行过程中，泰安唯客酒店公司为了其权益，提出在4月1日《房屋租赁合同》的基础上调整出租的起始时间、增加违约条款，经协商，双方调整出租的起始时间、增加了违约条款，其他内容同4月1日合同，并于2017年6月1日签订了《房屋租赁协议》以供履行。原告所提到的执行案件依据最早的纠纷发生于2017年8月28日，两被告作为租赁依据于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》及6月1日调整的《房屋租赁合同》早于纠纷近5个月，双方签订《房屋租赁合同》时不可能预见到泰安唯客酒店投资管理有限公司资金链出现问题导致发生诉讼并最终以房屋抵偿给原告，因此两被告签订合同时不存在恶意串通、损害原告利益的可能。而且，在执行案件中，两被告于2017年4月1日、6月1日签订的《房屋租赁合同》均提交人民法院，合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，人民法院对出租情况进行了审查认定，在评估、拍卖、抵偿过程中均予明确，并在拍卖公告中将2017年6月1日的《房屋租赁合同》对外公示，原告在此过程中未提出任何异议，却在实现了以物抵债的利益后，企图以此次诉讼突破“所有权变动不破租赁”规则，明显为恶意诉讼。另外，两被告之间的租赁条件符合市场条件，投资公司进行房屋投资不仅看中租金收益，更看中房屋投入使用后所带来的积极影响使房屋得到升值。如此大体量的房屋整体出租并实现较高积极影响的条件不容易实现，泰安唯客投资公司为了房屋得到积极利用，增强后期的效益，泰安唯客酒店公司根据其预期收益，双方进行协商确定租赁事宜。因此，双方于2017年4月1日、6月1日签订的《房屋租赁合同》符合市场条件，不存在租赁费过低，损害原告权益的事实。3.两被告在2017年4月1日订立《房屋租赁合同》后，泰安唯客投资公司交付房屋，并未再占有、使用涉案房屋，原告无权向唯客投资主张腾空及支付占用费。泰安唯客酒店公司辩称，1.两被告已经于2017年6月1日最后签订房屋租赁合同，现两被告执行的是该合同，所以2017年3月1日及2017年4月1日签订的合同已经由后合同替代，因此原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据；2.原告现起诉要求合同无效，不符合当时情况，两公司是独立法人，虽然有股东重合，但不是完全重合，所以不存在恶意串通的法定条件，两被告租赁合同一直延续，我公司按照合同约定不支付资金是有依据的，现原告要求支付实际使用费及腾空房屋，没有事实和法律依据3.原告主体不适格。其他同泰安唯客投资公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原告与被告泰安唯客投资公司签订《商品房买卖合同》，约定泰安唯客投资公司购买原告开发的新华国际广场C3楼商品房138套，总价款5800万元。其后，原告将案涉房屋交付于泰安唯客投资公司。泰安唯客投资公司于2016年8月15日支付原告200万元办理房产证费用，未按《商品房买卖合同》的约定支付购房款，于2016年8月22日向原告出具承诺函，承诺分批支付购房款。其后，泰安唯客投资公司未按其承诺支付购房款。2017年3月22日，原告与泰安唯客投资公司及担保方何剑敏、江西唯客控股集团有限公司（以下简称江西唯客公司）签订《还款协议书》，约定：原告应泰安唯客投资公司要求，同意先行为泰安唯客投资公司办理不动产登记证书，办理完不动产登记证书后，交泰安唯客投资公司办理银行贷款，用银行贷款偿还所欠房款；泰安唯客投资公司自拿到不动产登记证书之日起3个月内，归还原告首批购房款2900万元，同时将原告在为泰安唯客投资公司办理不动产登记证书中垫付的税、维修基金等各项费用一并支付给原告（具体数额以原告垫付单据数额为准）；泰安唯客投资公司剩欠购房款2900万元，泰安唯客投资公司承诺自拿到不动产登记证书起12个月内支付完毕；担保方自愿对泰安唯客投资公司所欠原告的协议约定的全部债务提供保证担保，保证担保期间为协议约定的债务履行期届满后两年。原告就案涉房屋为泰安唯客投资公司办理了鲁（2017）泰安市不动产权第0005144号不动产权证书，并于2017年3月30日将不动产权证书交付于泰安唯客投资公司。被告泰安唯客投资公司取得案涉房屋不动产权证书后，办理了银行贷款并用于案涉房屋的装修，未用于支付欠原告的购房款。原告称被告泰安唯客投资公司明知签订了《还款协议书》，约定办理完不动产登记证书后用银行抵押贷款归还购房款，但是涉案不动产抵押贷款后没有按还款协议书的约定履行支付购房款，被告泰安唯客投资公司和被告泰安唯客酒店公司在公司法定代表人何剑敏的操控下，从一开始就存在恶意串通行为，目的就是骗取原告信任，将不动产过户给被告泰安唯客投资公司，损害原告的合法利益。之后又恶意与股东李英成立名称基本一致的被告泰安唯客酒店公司，并与其签订租赁合同，租赁合同中约定收取租金或者不收取租金，至泰安市中级人民法院执行强制拍卖前，被告泰安唯客投资公司从未主动支付给原告任何购房款，从被告的这种种行为中均可以看出，两被告公司系利用租赁合同故意实施对抗债权人实现债权的行为，是明显的恶意串通行为，严重损害了原告公司的合法权益。两被告对还款协议书真实性无异议，但称不能证实原告主张的证明内容，达成还款协议证明被告泰安唯客投资公司积极履行自己的义务，也证实两被告不存在恶意串通的情形，假设两被告恶意串通，就不会存在还款协议。原告委托律师于2017年8月9日向泰安唯客投资公司邮寄律师函，催促泰安唯客投资公司支付首批购房款2900万元及利息、偿还已垫付的费用等，泰安唯客投资公司回函称“今年上半年，我公司先后斥资约3000万元，全力以赴将从新华公司购入的新华国际广场C3楼按准五星级酒店标准装修完毕，并于7月18日试营业。因酒店装修也加重了我公司的资金压力，故未按约定支付新华公司购房款”。原告称在签订还款协议3个月后，原告委托律师给被告泰安唯客投资公司发律师函，该公司回复律师函，在回复函中自认泰安唯客投资公司自行出资装修酒店，并于2017年7月18日试营业，同时称因酒店装修加重泰安唯客投资公司资金压力，故未按照约定支付原告购房款，从该回复函足以证实装修是由泰安唯客投资公司投资装修，这属于泰安唯客投资公司自认事实，这与两被告签订多份租赁合同事实明显不符，恰恰证实两被告签订租赁合同是不真实的、虚假的，被告明显属于恶意串通签订租赁合同，再一点，在回复函时间上是2017年8月14日，泰安唯客投资公司于2017年6月13日已经办理出抵押贷款，按照还款协议约定应当将贷出的款项支付原告，但是泰安唯客投资公司没有支付，也能说明被告属于恶意串通行为是非常明显的。被告泰安唯客投资公司称该律师函不能证实两被告存在恶意串通的行为。被告泰安唯客酒店公司称律师函回复函只是泰安唯客投资公司对原告的回函行为，与自己无关，而且无论泰安唯客投资公司说的事实与否，自己只是今天才见到，所以泰安唯客投资公司陈述是否符合客观事实，自己没有发表过意见，所以对证明内容不认可。被告泰安唯客投资公司未按规定时间向原告支付首批购房款2900万元及原告为办理不动产权证书而垫付的费用。原告委托律师于2017年8月29日向泰安市中级人民法院提起诉讼，泰安市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）鲁09民初215号民事判决，判决泰安唯客投资公司支付原告购房款2900万元及利息、律师费等费用，何剑敏、江西唯客公司对上述债务承担连带清偿责任。后泰安唯客投资公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2018年3月30日作出（2018）鲁民终358号民事判决，驳回上诉，维持原判。后双方就第二批购房款2900万元在泰安市中级人民法院主持下达成调解协议并制作（2018）鲁09民初69号民事调解书，何剑敏、江西唯客公司对上述债务承担连带清偿责任。被告称原告与被告泰安唯客投资公司最早于2017年8月28日发生纠纷，两被告2017年4月1日签订房屋租赁合同，不可能提前预见到被告泰安唯客投资公司与原告产生纠纷并引发诉讼及以房抵债，两被告没有恶意串通损害原告权益的可能。原告则称泰安唯客投资公司作为还款义务人没有按照协议履行，再抵押贷款后也没有付款，且泰安唯客投资公司股东之一江西唯客公司也是担保人，江西唯客的法人也是何剑敏，那么何剑敏控制的几家公司显然具有恶意串通的条件。后泰安唯客投资公司、何剑敏、江西唯客公司未履行生效法律文书确定的义务，原告向泰安市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，泰安市中级人民法院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对泰安唯客投资公司位于新华城国际广场C3号楼的价值进行了司法鉴定评估，评估过程中提交了《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《泰安酒店装修全部费用成本结算（固装部分和经营部分）》等资料，报告中记载“经调查了解，估价对象于2017年4月1日整体出租给泰安唯客酒店管理有限公司……现状装修由泰安唯客酒店管理有限公司自行完成”、“本次估价不考虑租赁权对房地产价值的影响和已存在租赁关系，同时本次估价结果包含估价对象的装修价值”、“楼房的装修由于无法与装修前的楼体剥离，所以在拍卖或抵顶的时候，即需要拍卖该房地产的时候，应当将装修和估价对象一并处分”，经评估涉案房地产总价为7651.86元（包含土地价值和装修价值，不考虑估价对象租赁期间内承租人权益价值）。原告作为申请执行人申请对上述财产进行两次拍卖均流拍，流拍后，原告提出以物抵债申请，泰安市中级人民法院作出（2018）鲁09执221号之三执行裁定书，裁定将泰安唯客投资公司名下的位于新华城国际广场C3号楼及附属物交付原告抵偿相应的部分债务，原告可持裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续，后原告于2019年7月5日取得上述房产的不动产权登记证书。原告提交工商登记机关备案的被告泰安唯客投资公司与泰安唯客酒店公司、李英2017年3月1日签订的《住所（营业场所）租赁合同》一份，合同约定：被告泰安唯客酒店公司租赁被告泰安唯客投资公司位于新华城国际广场C3号楼，建筑面积为10593.74平方米，租赁期限为2017年3月1日至2027年5月31日，月租金为10元每平方米，签订之日其给与泰安唯客酒店公司3个月的装修免租期，自2017年6月1日起开始计算租金，以后租金每年按1元/平方递增，直至增长到15元/平方封顶计算，签订合同后60日内泰安唯客酒店公司须向泰安唯客投资公司支付拾万元作为定金（或押金）等等，其中承租方由李英、何剑敏签字。原告提交被告泰安唯客投资公司（甲方、出租方）与泰安唯客酒店公司（乙方、承租方）2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定：泰安唯客酒店公司承租泰安唯客投资公司位于新华城国际广场C3号楼，建筑面积为10593.74平方米，该租赁面积数为该租金计算基数，租赁期限为2017年4月1日至2037年3月30日，2017年4月1日至2022年3月30日作为免租期；乙方应在装修期内完成该商铺装修，达到开业所需装修条件，装修期内乙方无需支付租金；从2022年4月1日起该物业年租金89万，每三年按5%递增等等，其中由李英在乙方处签字并加盖泰安唯客酒店公司公章。两被告提交被告泰安唯客投资公司（甲方、出租方）与泰安唯客酒店公司（乙方、承租方）于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定：泰安唯客酒店公司承租泰安唯客投资公司位于新华城国际广场C3号楼，建筑面积为10593.74平方米，该租赁面积数为该租金计算基数，租赁期限为二十年，自2017年6月1日至2037年5月31日，2017年6月1日至2022年5月31日作为免租期；乙方应在装修期内完成该物业装修，达到开业所需装修条件，装修期内乙方无需支付租金；从2022年6月1日起该物业年租金89万，每三年按5%递增；如甲方单方面终止合同，未征得乙方书面同意，甲方应承担违约责任，按当年标准的12个月租金（免租期内按2022年的租金标准）向乙方支付违约金，并承担乙方对该物业的装修发生的一切费用2642.182万元，按二十年租赁期计算折旧等等，其他内容同2017年4月1日的合同内容基本一致。原告称上述两份租赁合同签订时间不一致，从租赁合同内容看，租赁时间、租赁费及支付方式等合同最主要的条款完全不一致，两被告以不缴纳租金或者极低租金签订合同，另外3月1日的租赁合同中被告泰安唯客投资公司法定代表人是何剑敏，承租方也是何剑敏，属于被告泰安唯客投资公司用自己的房产租赁给自己控制的泰安唯客酒店公司，存在恶意串通行为，被告泰安唯客酒店公司成立日期是5月24日，但在4月1日的租赁合同中却加盖了公司公章，明显存在合同造假，故意恶意串通签订租赁合同，两份租赁合同均应无效。被告泰安唯客投资公司质证称3月1日两被告签订的租赁合同为注册登记时间，并非双方租赁的确定条件，2017年4月1日签订的租赁合同为双方租赁的真实条件，双方将2017年6月1日签订的合同作为双方租赁履行依据。被告泰安唯客酒店公司质证称3月1日的合同是为工商登记处获得的住所租赁合同，4月1日的租赁合同签订时没有盖章，后来公司成立后刻制公章后盖的章，当时发现错盖到4月1日的合同上了，虽将该份租赁合同作废，重新加盖到6月1日的租赁合同上，3月1日及4月1日的合同均由6月1日的租赁合同替代，现在执行的是6月1日的租赁合同，其他同被告泰安唯客投资公司的质证意见。原告称4月1日的租赁合同是在法院执行卷宗中复印，当时由被告泰安唯客投资公司提交法院，同时在评估拍卖涉案房产的现场勘验过程中，被告泰安唯客投资公司的职工在现场将4月1日的房屋租赁合同提交了一份复印件给评估公司，这两份合同是一致的，当时是核对了原件的。被告泰安唯客投资公司称当时很多合同放在一起，当时拿错了接着就跟法院讲了，马上将4月1日的合同复印件撤出来了，我们将6月1日合同替换过去，我承认有一份4月1日的合同，但是4月1日的合同变更成6月1号的。两被告提交泰安市中级人民法院拍卖公告及附件（包括2017年6月1日的房屋租赁合同、价值评估报告），用以证明泰安市中级人民法院在执行过程中对两被告于2017年4月1日、2017年6月1日签订的两份房屋租赁合同进行了审查认可，并将2017年6月1日签订的房屋租赁合同对外公示，房屋租赁合同状况在评估、拍卖、抵偿中都已表明，为2017年4月1日出租，以2017年6月1日合同确定，原告知道租赁状况及房屋租赁合同，但是执行过程中并未提出任何异议，却在以物抵债实现债权后提起诉讼，企图突破“所有权变动不破租赁”的原则，损害租赁利益，属于恶意诉讼，另外评估报告第15页证实当时有房屋租赁合同还有泰安酒店装修全部费用成本结算的复印件，泰安酒店装修成本结算固装部分及经营部分成本结算表中两项共计2642.182万元，证实酒店已经装修并实际使用，两被告现在执行的6月1日房屋租赁合同是真实合法有效的，没有恶意串通，在泰安市中级人民法院的公示报告中记载了，而且2000多万装修费用是预算价格，因为涉案房产位置比较偏僻，需要市场培育才确定了五年免租期，通过巨额装修费用能证实两被告没有恶意串通的前因。原告质证称对拍卖公告本身无异议，对证明目的有异议，但对于6月1日房屋租赁合同原告没有在法院看到，执行法院法官也没有向原告送达，对真实性有异议，与被告泰安唯客投资公司向评估公司提交的4月1日的租赁合同不一致，而且两被告的实际控制人均是何剑敏，两被告可以随时签订相关合同，进一步证实双方存在恶意串通行为，对于价值评估报告本身没有异议，在2018年12年3日在现场勘验时，被告泰安唯客投资公司代理人提交给评估公司的租赁合同就是4月1日的合同，6月1日两被告签订的房屋租赁合同中约定装修费用是2000余万元，显然合同签订时间不是6月1日，因为在现场勘验时，勘验人员及法院向被执行人（即被告泰安唯客投资公司）口头了解，被告泰安唯客酒店公司开业时间是2017年10月份，6月份就出来了装修的费用，显然是不合适的，该装修合同是后补的，即使有装修，也应当由房屋使用费；对于结算清单部分是由被告自行制作，不能作为装修价值体现，在评估拍卖涉案房产时候，通过法院委托的评估公司已经将装修部分评估到报告中，该部分已经通过法院评估拍卖归原告所有，拍卖公告中虽然提示有租赁，但并没有注明4月1日的合同还是6月1日的合同，该评估报告不能证实被告称的原告知道6月1日的合同。本院庭后依法对执行阶段负责涉案房地产价值评估的青岛衡元德房地产评估有限公司泰安分公司经理裴敦军进行调查并制作笔录，其称在评估现场勘验时受到泰安唯客投资公司的代理人陈典将提供的三份租赁合同，其中一份是2017年4月1日泰安唯客投资公司与泰安唯客酒店公司签订的房屋租赁合同，另外两份是泰安唯客酒店公司与两个个人签订的商铺租赁合同，没有提到2017年6月1日的房屋租赁合同，原告提交的2017年4月1日的房屋租赁合同与评估档案中的合同一致。原告对此均无异议，被告泰安唯客酒店公司称泰安市中级人民法院拍卖时公示的为2017年6月1日的房屋租赁合同。原告提交（2017）鲁0902民初4912号民事判决书一份，用以证实相同地段新华城国际广场租金每平方米每月为50元，远远大于两被告签订的租赁合同约定租金数额，两被告以极低的租金签订租赁合同，严重偏离市场价格，明显存在恶意串通行为。两被告质证称该判决并未涉及两被告，而且出租物与两被告房屋租赁合同的出租物存在巨大悬殊，涉案标的状况并不一致，不能作为参照依据，也不能以此证明两被告存在恶意串通。原告自行委托山东金桥房地产土地评估有限公司对位于新华城国际广场C3号楼的房屋租赁价格按照未装修和已装修两种标准进行评估并提交评估报告三份及评估费发票两份、转账凭证一份，评估租赁费时间节点分别为2019年4月8日至2022年4月7日和2022年4月8日至2024年4月7日两个阶段，其中：负1层（794.66㎡）未装修状态下租赁价格分别为1.89元/㎡/天和1.98元/㎡/天，已装修状态下租赁价格分别为2元/㎡/天和2.1元/㎡/天；1层（1578.73㎡）未装修状态下租赁价格分别为0.86元/㎡/天和0.9元/㎡/天，已装修状态下租赁价格分别为1元/㎡/天和1.05元/㎡/天；2-7层（8616.35㎡，含自建面积396㎡）未装修状态下租赁价格分别为0.53元/㎡/天和0.56元/㎡/天，已装修状态下租赁价格分别为0.8元/㎡/天和0.84元/㎡/天。原告称该评估报告是自法院执行裁定之日起对租赁价格装修前及装修后进行了评估鉴定，装修前与装修后的租赁价格虽有差异，但是差异不是很大，由此看出两被告签订租赁合同，并且有合同中约定免5年房租不符合常理及法律规定，另外从两被告合同上约定的租金与评估鉴定的租金比，约定的租金明显过低，偏离市场价格，是以极低不合理的价格承租，加之两被告及其关联公司股东交叉，又有亲属关系，实际是由何剑敏控制公司等因素，两被告签署租赁合同显然属于恶意串通行为，租赁合同应该宣布无效，因评估是本案诉讼的需要，支付评估费用16万元应当由被告承担。被告泰安唯客投资公司质证称本案上次开庭以进行完毕法庭辩论，应该已经过了举证期限，其评估报告不能作为证据使用；第二原告系单方委托，不符合法律规定，不应作为证据使用；第三原告所申请鉴定的时间为2019年与两被告2017年进行租赁时各种情况均发生变化，涉案不动产在2019年经过两次拍卖仍然留拍，证实涉案房产不被市场看好，而在2017年涉案房产价格更低，两被告进行租赁时相应的价款也必然更低，两被告进行租赁符合市场情况，也符合第一被告积极将不动产盘剥使用，增加后期不动产价值的需要，双方租赁合法有效，不存在恶意串通的情况，根据不动产现状，我国现在三四线城市不动产的资金回报率低于年化1.5%，也通过租金收回不动产的购买价值在60年以上，对按照当时市场价格来算，两被告租金的价款及其他条件是符合市场情况的，另外执行过程中，原告自愿选择以房抵债，执行中在评估过程中人民法院已经将房屋租赁情况进行公示，相应的评估报告中也体现房屋在2017年4月1日出租的情况，两被告之间在2017年6月1日签订的房屋租赁合同价款及条件同于2017年4月1日的内容，人民法院也将2017年6月1日的房屋租赁合同进行公示，对原告在选择以房抵债的时候已经知道了两被告的情况，其选择以房抵债也既认可两被告租赁的情况，价款及条件，原告此次诉讼，若被支持，实际上是对原告执行中被执行标的物评估价值时的条件进行改变，调整了涉及到执行标的价款的重要内容，结果也将推翻原告的执行结果，对于被告泰安唯客投资公司来说是不公平的，所以若原告主张两被告的租赁无效，那应当进行重新的执行，对评估费发票及转账凭证，该费用由原告单方委托支出，被告不应承担，是否有相应的收费标准，原告你没有提交证据证实，因此对该项支出不予认可。被告泰安唯客酒店公司质证称，首先同意被告泰安唯客投资公司质证意见，另外第一该评估报告评估时间为2019年7月31日，两被告的租赁合同签订于2017年3月，一个客观事实就是2017年上半年泰安房地产的整体行情处于低迷状态，直至2017年11月、12月之后才有好转，至2019年原告评估时泰安的房地产行情一直处于高位，因此房地产的价格及租赁的价格受到政策、市场等各方面因素的影响极大，就好比买房价格增幅及降幅都是不可确定的，所以原告用现在的评估价格否认两年多以前的租赁合同价格既不符合客观事实，也没有法律依据；第二就评估报告本身，既然两被告系整体租赁，建筑面积为10593.74平方米，但评估报告却分成一层、负一、二至七层进行评估，不符合整体评估标准，也无法证实一层、负一的具体面积是多少，同时评估报告的委托时间为2019年7月31日，评估报告的估价结果报告作出也是2019年7月31日，在短短一天时间内显然无法作出正确评估，也不会完成评估报告中所述的工作，对于山东金桥房地产土地评估公司的经营范围当中不存在房屋租赁价格的评估，所以该三份报告的合法有效需要进一步确认，即使该评估报告是真实的，该评估报告的价格也无法证实一二被告有恶意串通行为，因此该支出应该由原告自行承担。原告称三份评估报告负一、一层、二至七层面积都能看出来，房产证后面有清单，可以确定每层面积，关于评估资质，房地产评估机构对房地产租赁价格估价是有资质的，依据是2015年12月1日实施的房地产估价规范第5.9条中非常清楚，房地产评估包括房地产租赁价格评估。两被告虽对原告提交的评估报告有异议，但未在本院规定时间内申请重新鉴定。另查明，被告泰安唯客投资公司成立于2015年11月16日，发起人股东为江西唯客公司和何剑敏，占股比例分别为95%和5%，何剑敏为公司的执行董事兼经理，2017年11月10日，江西唯客公司将股份转让给何晓敏，何剑敏将股份转让给李英，出资比例不变，股东变更为何晓敏和李英，2017年11月29日，公司法定代表人由何剑敏变更为何晓敏。被告泰安唯客酒店公司成立于2017年5月24日，法定代表人为李英，股东为何剑敏和李英，占股比例分别为95%和5%，何剑敏为公司监事。江西唯客公司成立于2008年7月1日，法定代表人为何剑敏，何剑敏为公司总经理兼执行董事，股东分别为何剑敏和何晓敏，占股比例分别为99%和1%。原告称被告泰安唯客投资公司和泰安唯客酒店公司的股东均有何剑敏，法定代表人现在分别是何晓敏、李英，何剑敏2017年11月前担任泰安唯客投资公司的法定代表人，两被告公司实际控制人是何剑敏，两被告公司现在的股东均有李英，何晓敏、李英均和何剑敏具有亲属关系，且两被告公司名称基本一致、股东相互关联，存在极强的关联关系。两被告则称何剑敏在被告泰安唯客投资公司中前期仅有5%的股权，并非该公司控制人，原告没有证据证实何晓敏、何剑敏、李英具有亲属关系，其主张的两公司存在极强关联性不能成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……。原告主张两被告之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁房屋，严重侵害其合法权益为由要求确认三份《房屋租赁合同》无效，被告则对此予以否认，故该案争议的焦点即为两被告之间是否存在恶意串通，损害原告利益的行为，两被告签署的三份《房屋租赁合同》应否属于无效。构成恶意串通需要行为人明知或应知该行为侵害国家、集体、第三人利益，即行为人主观上具有恶意。合同双方恶意串通的意思表示隐藏于双方当事人的内心，需要全面分析合同订立时的背景情况、主观认识状态、合同约定的内容及履行情况、关键人员的任职情况及其在签约中的作用进行综合判定。原告就涉案房产及附属物以物抵债后取得不动产所有权，按照“买卖不破租赁”的原则，理应受到两被告签署的房屋租赁合同内容约束，如果房屋租赁合同内容存在无效情形，原告有权提起诉讼维护自己的合法权益，故对被告辩称原告主体不适格的理由，本院不予采信。首先，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定，关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。公司法所称的关联关系，包含公司股东的相互交叉等可能导致利益转移的关系。根据本院查明的事实，被告泰安唯客投资公司2017年11月之前的法定代表人为何剑敏，该公司发起人股东虽为江西唯客公司和何剑敏，但江西唯客公司的法定代表人为何剑敏，其占股比例为99%，何剑敏通过其控股的江西唯客公司与自己共同注册成立了被告泰安唯客投资公司，何剑敏在原告向泰安市中级人民法院起诉前一直担任被告泰安唯客投资公司的高管人员，另外何剑敏在被告泰安唯客酒店公司的占股比例为95%，何剑敏实际为江西唯客公司、被告泰安唯客投资公司及被告泰安唯客酒店公司的控股股东，据此可以认定江西唯客公司、被告泰安唯客酒店公司及泰安唯客投资公司之间存在关联关系。其次，虽然原告向泰安市中级人民法院提起诉讼要求被告泰安唯客投资公司支付购房款的时间为2017年8月份，但是涉案房产购买时间发生在2015年12月，在2017年3月何剑敏及其控股的江西唯客公司向原告出具《还款协议书》承诺对购房款分批进行偿还，而涉案的三份《房屋租赁合同》签署日期分别在2017年3月1日、4月1日和6月1日，可见公司的控股股东何剑敏对被告泰安唯客投资公司拖欠原告购房款的事实是明知的，对公司是否能够按期足额偿还原告的债务也是明知的。再次，根据两被告之间签署的三份房屋租赁合同的内容来看，一方面两被告2017年3月1日的合同约定租赁期限为10年，月租金为10元/平方（约合年租金为127万余元），装修免租期为3个月，两被告辩称系被告泰安唯客酒店公司注册登记需要签署的，双方并未实际履行，实际履行的系6月1日的合同，另一方面两被告4月1日签署的合同内容与6月1日签署的合同内容中均明确约定了五年免租期，五年后的房屋租赁价格为89万元每年（约合月租金为7元/平方），租期均为20年，且两被告均辩称系被告泰安唯客酒店公司投资2642.182万元用于酒店装修及市场培育等原因才约定的五年的免租期，但两被告签署的三份房屋租赁合同内容在租赁价格、租赁期限及免租时间上明显存在较大差异。另外，根据本院对青岛衡元德房地产评估有限公司调查，在2018年12月3日涉案房产评估现场勘验时被告泰安唯客投资公司并未提交2017年6月1日的房屋租赁合同，相反的却提交的2017年4月1日的泰安唯客酒店公司尚未成立时签署的房屋租赁合同，且合同中还加盖了被告泰安唯客酒店公司的公章，被告泰安唯客投资公司虽辩称加盖公章时盖错合同了，发现错误后立即将2017年6月1日的租赁合同提交法院并在拍卖时公告的该份租赁合同，但两被告的上述行为显然不符合常理。从次，根据原告提交的律师函回复函内容显示，被告泰安唯客投资公司自称涉案房产按准五星级酒店标准装修先后斥资约3000万元导致公司资金压力加重无法支付购房款，但两被告签订的6月1日的租赁合同却认定系被告泰安唯客酒店公司投资装修，显然两被告之间6月1日合同约定内容与被告泰安唯客投资公司的自认内容相互矛盾，且被告泰安唯客酒店公司也无法提供证据证实涉案房产所在的酒店装修系由其自行完成，同时被告泰安唯客酒店公司提交的泰安酒店装修成本结算固装部分及经营部分成本结算表中载明的数额与两被告6月1日签订的合同数额完全一致，被告泰安唯客酒店公司提交的该证据名称明显载明“成本结算表”，其辩称上述装修成本结算表只是装修预算的理由与该证据的名称和内容明显不符，即签订合同时既已知晓装修结算价款，显然不符合常理，结合两被告公司之间存在关联关系的事实，被告辩称涉案房产所在的酒店装修系由被告泰安唯客酒店公司装修，故而租赁合同约定了五年免租期的理由，显然不能成立，本院对此不予采信。两被告签署的后两份房屋租赁合同中约定五年免租期明显与商业惯例相违背，且两被告无法对此做出合理解释，故足以认定两被告签订的两份房屋租赁合同内容约定的五年免租期属于以明显不合理的低价进行租赁的情形。最后，两被告对原告提交的评估报告有异议，但未在本院规定时间内申请重新鉴定，应视为对其诉讼权利的放弃，原告提交的评估报告可以作为本案定案的依据。两被告虽称原告自行委托的鉴定机构没有对房屋租赁价格进行鉴定的资质，但是根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015文件规定，房地产估价活动包含房地产租赁估价，原告委托的山东金桥房地产评估有限公司经营范围中包括房地产价格评估服务内容，故对两被告的辩称理由，本院不予采信。根据两被告签订的最后两份租赁合同内容来看，其约定2022年开始涉案房产租赁价格为89万元每年，但根据原告委托评估机构作出的租赁价格鉴定结论，未装修状态下涉案房产（不含自建面积396平方米）2019年4月8日的年租金为263万余元，2022年4月8日的年租金为367万余元，两被告合同约定的2022年的年租金89万元明显低于评估价格，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，显然两被告签署的租赁合同中约定的五年以后的房租价格亦属于明显不合理的低价情形。综上，虽然两被告签订房屋租赁合同时间均早于原告起诉之前，但是两被告公司控股股东均是何剑敏，股东存在交叉任职情况，何剑敏也在还款承诺中对公司债务作出承诺，对债务人的经营状况和债务能否按约履行是非常清楚的，被告泰安唯客投资公司作为债务人将主要财产以明显不合理的低价租赁给其关联公司即被告泰安唯客酒店公司，该关联公司在明知债务人欠债的情况下，两被告在租赁合同中约定长达五年的免租期，后期又约定明显不合理的低租赁价格，且双方对装修费用的支付情况上相互矛盾，在执行现场评估时未提交6月1日的合同，被告泰安唯客酒店公司在法院执行拍卖或抵债时也未对装修部分一并处置提出异议，明显不符合常理，综合以上情况，足以认定两被告之间存在恶意串通的行为。现原告将上述房产、装修等一并以以物抵债方式接收并办理完毕不动产权登记证书，如果继续履行两被告签署的三份租赁合同，必将严重损害本案原告的合法权益，故两被告签署的房屋租赁合同应当依法认定为无效合同。原告在法院拍卖涉案房产时虽未提出异议，但并不影响本案对涉案租赁合同的效力依法进行认定。现被告泰安唯客酒店公司要求按照原房屋租赁合同继续租赁涉案房屋，原告不予认可，双方也未就继续租赁涉案房屋达成一致意见，现原告要求被告泰安唯客酒店公司腾退并交付房屋，不违反法律规定，本院对此予以支持。被告泰安唯客投资公司的资产被依法处置后，其并非租赁关系的合同相对方，涉案房产也并非其占有使用，故对原告要求其腾退交付房屋并支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。涉案房产在法院裁定以物抵债时已经将装修部分一并裁定归原告所有，故原告要求按照评估报告中载明的已装修状态下的租赁价格计算占用期间使用费用的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，但是考虑涉案房产租赁面积较大、商业成熟度不高、两被告签署合同时属于整体租赁、装修时间等因素，对被告泰安唯客酒店公司占用期间的使用费用本院予以酌情降低百分之十五（按面积10989.74平方米计算，日租金为10061.13元*85%=8551.96元）。原告因确定房屋占用期间使用费价格委托评估机构所支出的评估费160000元，属于本案支出的合理费用，理应由被告泰安唯客酒店管理有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告泰安唯客酒店投资管理有限公司与泰安唯客酒店管理有限公司于2017年3月1日签订的《住所（营业场所）租赁合同》、2017年4月1日及2017年6月1日签署的《房屋租赁合同》均无效；二、被告泰安唯客酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于泰安市龙潭路以西、岱阳大街以南新华国际广场C-3号楼及附属物腾空并交付原告泰安新华房地产开发有限公司；三、被告泰安唯客酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安新华房地产开发有限公司相应的房屋占用使用费（自2019年4月10日起至实际腾空交付之日止，按每日8551.96元计算）；四、被告泰安唯客酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安新华房地产开发有限公司评估费160000元；五、驳回原告泰安新华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49035元，由被告泰安唯客酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇一九年十月二十四日书记员  苗 兵