湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2403号上诉人（原审被告）：杜泰林，女，汉族，1946年7月27日出生，住湖北省郧西县，现租住于湖北省十堰市张湾区。上诉人（原审被告）：林庆峰，男，汉族，1977年9月11日出生，住湖北省十堰市茅箭区，现租住于湖北省十堰市张湾区。上诉人（原审被告）：林波，女，汉族，1973年10月4日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：熊光新，系林波丈夫，汉族，1969年9月23日出生，住湖北省十堰市张湾区。被上诉人（原审原告）：孟林飞，男，汉族，1981年9月25日出生，住湖北省十堰市茅箭区襄阳路********，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：马俊海，湖北博理律师事务所律师。上诉人杜泰林、林庆峰、林波因与被上诉人孟林飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2018）鄂0302民初5244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。杜泰林、林庆峰、林波上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孟林飞在一审起诉时提出的诉讼请求。事实和理由：1.林福春未经共有人杜泰林的同意，私自出售属于夫妻共同所有的房屋，该处分行为应当认定为无效。2.涉案房屋的出售价格应当是12万元，孟林飞的父亲仅支付了首付款7.4万元，尚未付清全部房款，导致涉案房屋至今未办理过户手续，孟林飞及家人也一直未主张要求办理过户。3.双方未签订书面的房屋买卖合同，仅有一张收条，不能证明孟祥强与林福春之间达成了房屋买卖协议，不符合常理。二审期间，孟林飞提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.林福春将涉案房屋出售给孟祥强时，杜泰林和林庆峰均在场，并收取了房款，因此，杜泰林对林福春处分房屋的行为知情且表示同意。2.杜泰林、林庆峰、林波称房款系12万元，与事实不符。首先，其三人未能提供证据予以证明。其次，当时以7.4万元的价格购买涉案房屋，已经属于明显偏高，且高出林福春购买此房价格的一倍之多。3.孟林飞及其母亲王桂华多次找到对方要求办理过户手续，一直遭到拒绝。孟林飞向一审法院起诉请求：依法判令杜泰林、林庆峰、林波履行对位于十堰市××箭区××街办××家沟口××号房屋的过户义务，过户税费由孟林飞承担。一审法院认定事实：2004年1月5日，林福春与陈泽英签订《房地产买卖契约》，载明：林福春购买陈泽英位于十堰市××箭区××街办××家沟口××号房屋，建筑面积80.135平方米，价36712元。陈泽英将前述房屋交付给了林福春，并为林福春办理了房屋所有权证。林福春一家对该房屋进行了装修并搬入居住。2006年，孟祥强（孟林飞父亲）与林福春（杜泰林丈夫、林庆峰、林波父亲）协商购买前述房屋。2006年4月23日，林福春为孟祥强出具了收条1份：“今收到孟祥强买房钱人民币柒万肆仟元整”。孟祥强及妻子王桂华付款时，林福春及其妻杜泰林、其子林庆峰均在场，林庆峰认可其父亲林福春因其对房屋进行了装修，当时给付了林庆峰2万元作为其装修款。收到该款后约经过18日左右，林福春、杜泰林、林庆峰一家即搬出前述房屋，并将房屋钥匙、房屋所有权证原件交付给孟祥强，由孟祥强一家居住至今。后林福春因家庭矛盾搬回郧西县城关镇居住，于2008年农历12月因病去世。孟祥强也于2013年12月2日去世。孟祥强、王桂华夫妇共生育有两子，长子孟令庆，次子孟林飞。孟祥强去世后，其妻王桂华、长子孟令庆均放弃继承案涉房屋，出具书面意见同意案涉房屋由孟林飞继承，并由孟林飞主张相关权利。一审法院认为：林福春为孟祥强出具的7.4万元收条中，明确注明系“孟祥强买房钱”，直接表明双方间成立房屋买卖合同关系。双方应依法行使各自的合同权利、履行各自的合同义务。林福春在收款后将案涉房屋交付给孟祥强居住，并将房屋所有权证交付给孟祥强，是对房屋买卖合同义务的实际履行。林福春、孟祥强去世后，其相应的权利义务由其继承人承继。现林福春的继承人即杜泰林、林庆峰、林波称与孟祥强间成立的是租赁关系，与前述客观情形及证据不符，故不予采信。林福春将案涉房屋出售给孟祥强后，负有为买受人孟祥强办理房屋权属变更过户手续将案涉房屋所有权转移给买受人孟祥强的合同义务，孟祥强去世后，其继承人孟林飞主张相应权利符合法律规定，依法予以支持。现杜泰林、林庆峰、林波称孟祥强所支付的7.4万元为首付款，但并无证据证明总房款及尚应支付其房款的具体金额。杜泰林、林庆峰、林波称案涉房屋如售价为7.4万元则明显不合理。经查，案涉房屋林福春2004年购买时，契约载明价款为36712元。而林福春于2006年以7.4万元的价格出售，并不能表明其售价明显不合理。林福春在收取7.4万元购房款时，支付了其子林庆峰装修款2万元，表明双方当时对房屋装修增值等价值均有清楚的认知。林福春收取孟祥强7.4万元购房款后，随即将房屋交付给孟祥强一家居住，并将房屋所有权证交付给孟祥强。该情形从交易习惯上更符合买方已付清了全部购房款的情形。同时，如孟林飞尚有购房款未付清，而杜泰林、林庆峰、林波在长达12余年的时间里从未向孟林飞索要，亦不合常情。故孟林飞主张林福春收取的7.4万元系案涉房屋全部价款具有明显证据优势，予以认定。故杜泰林、林庆峰、林波将案涉房屋出卖并交付给了孟林飞，杜泰林、林庆峰、林波并无证据证实孟林飞尚欠其购房款，孟林飞要求杜泰林、林庆峰、林波为其办理案涉房屋权属变更过户手续的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。杜泰林称林福春出售案涉房屋时未经其同意，但林福春收取购房款时杜泰林在场知情，在收取购房款后杜泰林一家随即搬出了案涉房屋，并将案涉房屋交付给孟祥强及家人居住长达12余年，杜泰林并未提出异议。该情形足以推定杜泰林对林福春出售案涉房屋系默许。杜泰林现以售房未经其同意为由予以抗辩，有违诚实信用原则，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十条、第九十三条、第一百零五条的规定，判决：杜泰林、林庆峰、林波为孟林飞办理十堰市××箭区××街办××家沟口××号房屋权属转移变更登记过户手续，因此所产生的税费由孟林飞承担。案件受理费80元减半收取40元，由杜泰林、林庆峰、林波负担。二审期间，孟林飞提交林庆峰出具的协议一份，拟证明林庆峰对林福春出售房屋一事知情，并同意搬出涉案房屋交由孟祥强及家人居住。林庆峰对该协议的真实性予以认可。本院认为，该协议客观真实，系林庆峰亲笔所写，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是：1.本案中的房屋买卖合同是否成立？效力如何？2.杜泰林、林庆峰、林波是否应当协助孟林飞办理涉案房屋的过户义务？关于争议焦点1，本院认为，本案中，虽然林福春与孟祥强并未签订书面的房屋买卖合同，但是，从孟林飞提供的房款7.4万元的收条以及林福春及其家人将涉案房屋腾退给孟林飞及其家人居住长达12年的事实来看，双方之间建立起了事实上的房屋买卖合同关系。林福春处分涉案房屋系夫妻共同财产，从一、二审查明的事实看，杜泰林对林福春出售房屋一事知情，即使当时杜泰林确实不同意出售涉案房屋，但是最终并未阻止房屋交易的发生。因此，林福春处分涉案房屋不属于无权处分，林福春与孟祥强之间建立的房屋买卖合同关系合法有效，对双方产生约束力。因杜泰林与林福春之间系夫妻关系，故该房屋买卖合同的效力同样及于杜泰林。关于争议焦点2，本院认为，首先，杜泰林、林庆峰和林波辩陈“林福春在出售涉案房屋时的实际价格为12万元、孟祥强尚未付清房款”，但是并未提供证据予以支持，且在二审询问调查时承认12万元系其后来根据市场价格推算得来，并无证据证明孟祥强及其家人欠付购房款的事实，故对该辩解理由本院不予采信。其次，林福春将房屋出售给孟祥强，孟祥强履行了支付房款的义务，林福春亦履行了交付房屋的义务，协助办理过户亦是出售房屋的义务，且林福春将房屋权属证书交付给孟祥强的行为，也表明林福春同意将涉案房屋过户至对方名下。在孟祥强死亡的情况下，该合同项下的权利应当由其继承人享有，由于其妻王桂华和长子孟令庆放弃该部分权利，均同意由孟林飞一人享有，因此，孟林飞取得了要求对方协助办理过户的权利，且孟林飞愿意自行承担办理过户的费用。再次，在林福春去世的情况下，协助办理过户义务的主体是如何确定。本院认为：第一，由于房屋买卖合同的效力及于林福春的妻子杜泰林，因此，杜泰林应当承担协助过户的义务。第二，在林福春去世后，涉案房屋发生继承的事实，林庆峰和林波作为子女继承取得涉案房屋的相应份额，在没有放弃涉案房屋继承份额也没有对房屋进行分割的情况下，其二人与杜泰林系涉案房屋的共有人。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承人在继承遗产的实际范围内承担被继承人生前债务。本案中，林庆峰和林波亦负有协助孟林飞办理涉案房屋过户的义务。一审判决杜泰林、林庆峰、林波为孟林飞涉案房屋权属转移变更登记过户手续，实际上就是履行协助孟林飞办理过户的义务，并无明显不当。杜泰林、林庆峰、林波的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杜泰林、林庆峰、林波负担。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一九年十月二十八日法官助理柯幻书记员李大旭