云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2019)云2329民初214号原告（反诉被告）：李保忠，男，1963年8月26日生，汉族，小学文化，居民，云南省武定县人，住武定县。委托诉讼代理人:李咏，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：云南誉成投资有限公司。法定代表人:何永义，该公司董事长（未到庭）。统一社会信用代码：915323296930644019。住所地：武定县。委托诉讼代理人：常燕萍，云南畅鸣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）李保忠与被告（反诉原告）云南誉成投资有限公司（以下简称誉成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，在审理期间，2019年4月1日，被告（反诉原告）誉成公司向本院提出对诉争房屋沉降现象与原告（反诉被告）李保忠私自在该房屋车库上搭建的房间及私自加高围墙、搭建玻璃顶棚是否存在因果关系，若存在，参与度的比例占多少进行鉴定，并于当日就违约金提出反诉。2019年5月8日，原告（反诉被告）李保忠向本院提出对诉争房屋的装修费进行鉴定。依法适用普通程序于2019年9月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李保忠及其委托诉讼代理人李咏、被告（反诉原告）誉成公司的委托诉讼代理人常燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李保忠向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2011年9月9日签订的合同编号为ＳＳＤＤ-27-1（多层住宅）的《商品房购销合同》;2、请求被告返还原告购房款1381057.00元、相关税费65627.00元，并支付自实际支付款项之日起至实际退房之日止，按银行同期贷款利率的利息；暂算至起诉时为653503.51元。计算方式为700000.00元×2726天×7.05%／365／天＋400000.00元×2139天×6.55%／365／天＋346684元×2112天×6.55%／365／天＝653503.51元;3、请求被告赔偿原告装修损失680000.00元;4、请求被告支付原告搬家费20000.00元;5、请求被告按照合同约定支付原告违约金138105.70元;6、请求判令原告收到上述全部款项后将房屋退还被告;7、本案诉讼费由被告承担。以上合计2938293.21元。事和与理由：2011年9月9日，原告与被告签订合同编号为ＳＳＤＤ-27-1（多层住宅）的《商品房购销合同》，约定以1381057.00元的总价购买誉成公司开发的位于武定县。合同签订后，原告按照合同约定于当天支付购房款700000.00元、于2013年4月18日支付购房款400000.00元、于2013年5月15日支付购房款281057.00元。原告于2013年5月15日接房，支付了维修基金21889.00元、房产证费1545.00元、土地证费70.00元、税费（印花税、契税）42123.00元。原告入住后不久，发现购买的房屋出现地基基础倾斜下沉、墙体大面积开裂、露台渗水等情形，存在严重质量问题，后在三年多的时间内多次与被告协商解决，但一直未达成一致意见。2016年7月15日，被告委托昆明峻奇无损检测工程有限公司对原告房屋所在的Ｃ地块进行了沉降观测，该房屋累计沉降达23.94毫米，主要原因为地基变形及房屋荷载不均引起，沉降速率依然偏大。至起诉时，该房屋己严重变形，房屋东南角主体承重柱己断裂，对原告的生命和财产安全及身体健康造成重大影响，严重干扰和影响了原告的正常生活，且地基变形无法修复，特诉至贵院。誉成公司答辩并提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2011年9月9日签订的《商品房购销合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金138,105.7元；3、本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2011年9月9日反诉人与被反诉人签订了《商品房购销合同》，双方签订购房合同后，被反诉人分三次付清购房款1,381,057元，并于2013年5月15日完成接房手续，同时,因反诉人延期交房，经与被反诉人协商，双方迖成协议，由反诉人补偿被反诉人39,609元。被反诉人接房入住后不久，反诉人发现被反诉人私自在车库顶上搭建居住楼一间，面积约20.06㎡;私自将后院围墙加高约2米；私自搭建二楼后方玻璃顶棚两处，面积约为8.28㎡，三楼楼顶玻璃顶棚一处，面积约为8.88㎡；在房屋二楼两侧的露天阳台覆盖了近60公分的腐殖土用于种植蔬菜。对此，反诉人要求被反诉人按照国家规定和双方合同的约定居住、使用房屋，并要求拆除，被反诉人回答说：“我买的房子，想怎么装修，怎么建盖是我的权利，你们管不着。”现该房屋经反诉人委托昆明峻奇无损检测工程有限公司进行了四次沉降观测，该房屋确实存在沉降现象，反诉人不否认。但被反诉人在居住、使用该房屋时确实存在违法违约的行为，同时，反诉人认为被反诉人的上述违法违约行为与房屋的沉降具有因果关系。被反诉人诉求按银行贷款利率支付利息及违约金、搬家费，于法无据，不应得到支持。特向贵院提起反诉，维护反诉人的合法权益。李保忠对其主张的事实和誉成公司反诉理由向本院提交了如下证据材料：1、身份证复印件一份，欲证实李保忠主体资格；2、国家企业信用信息公示系统截图复印件一份，欲证实誉成公司的主体资格；3、商品房购销合同复印件一份，欲证实2011年9月9日，李保忠与誉成公司签订合同编号ＳＳＤＤ-27-1（多层住宅）的《商品房购销合同》，约定以1381057元的总价购买誉成公司开发的位于武定县，合同约定：誉成公司应于2012年6月20日前，将经建设单位组织验收合格，并按本合同约定的商品房总价款10%支付违约金；4、发票复印件一份，欲证实李保忠于2011年9月9日支付购房款700000元，于2013年4月18日支付购房款400000元，于2013年5月15日支付购房款281057元，已付清全部购房款。合同解除后，誉成公司应退还全部购房款，并支付利息；5、收据复印件一份，欲证实2013年5月15日，李保忠向誉成公司支付维修基金21889元，房产证费1545元，土地证费70元，税费（印花税、契税）42123元，合同解除后，誉成公司应全部退还，并支付利息；6、武定狮山大道一期Ｃ-27-1栋沉降观测复印件一份，欲证实2016年7月15日，誉成公司委托昆明峻奇无损检测工程有限公司对誉成公司房屋所在的Ｃ地块进行了沉降观测，该房屋累计沉降达23.94毫米，主要原因为地基变形及房屋荷载不均引起，沉降速率依然偏大。该房屋根本无法居住；7、照片16张，欲证实李保忠购买的房屋已出现严重质量问题，根本无法居住，而房屋出现质量问题的原因是誉成公司导致；8、室内装饰工程预算书一份，欲证实该预算书是誉成公司于2018年制作的，经誉成公司预算装修损失为368803元，因誉成公司的该预算不完整、不全面，只能主张部分的装修损失；9、乾盛司鉴字综2019第105122号司法鉴定意见书，欲证实李保忠在诉争的房屋上装修的费用是470586.65元，如果解除合同，对方应赔偿我方的关于装修费的损失范围是470586.65元；10、补充协议复印件一份，欲证实该协议系誉成公司与武定县狮山大道一期32-2号业主闫桂芬于2012年10月19日签订，约定誉成公司在闫桂芬购买的房屋的车库上方加盖一层房屋；11、照片六张，欲证实武定狮山大道一期普遍存在加盖的情形，李保忠的加盖行为并不是导致地基基础下沉的原因，当然，也不是导致合同解除的原因；12、照片四张，欲证实该照片为李保忠相邻房屋（Ｃ-27-2）的现场照片，该房屋未加盖、未装修，尚处于誉成公司交付的毛坯状态，但是该房屋存在严重的地基基础下沉、房屋裂缝的情形。经质证，誉成公司对证据材料1、2，三性均予以认可；对证据材料3不予认可，认为合同不完整，李保忠只是提交了部分，完整的合同应该包含补充协议，也不能证实李保忠的待证事实，我方确实存在逾期交房的问题，但是后来已经解决，所以不存在违约；对证据材料4的真实性、合法性认可，但不认可李保忠的待证事实，不存在我方资金占用的问题；对证据材料5三性认可，但不能证实李保忠的待证事实，因为该笔费用都是交给办理房产证的部门，并不是交给我公司，我公司不存在占用该笔资金的问题；对证据材料6真实性、合法性予以认可，但不能证实李保忠的待证事实，目前为止没有任何一家机构证实该房屋无法居住，并且李保忠现在还居住在该房屋内；对证据材料7，有些确实是房子的照片，有些照片是内部的无法证实，但不能证实李保忠的待证事实；对证据材料8，我方不认可，当时只是为了调解，所以随便叫了一家机构进行观测；对证据材料9的合法性、关联性无异议，但对鉴定内容有异议；对证据材料10，因为没有原件，对其真实性无法认可，而且并不是涉案的房屋；对证据材料11,照片的真实性认可，对关联性不予认可，也不能证明李保忠的待证事实，这一组照片也不在李保忠所在的房屋的片区；对证据材料12的真实性予以认可，对待证事实认可。本院认为，誉成公司对证据材料1、2、4、5、6、7、9、11、12的真实性、合法性无异议，本院予以采信，作为本案定案的依据。对证据材料3、8、10不予认可，本院将结合本案其他证据材料综合认定。誉成公司对其答辩理由和反诉主张，向本院提交了如下证据材料证明：1、①誉成公司营业执照复印件一份②法定代表人身份证明书复印件一份③法定代表人身份证复印件一份，欲证实誉成公司的基本信息情况；2、①商品房购销合同复印件一份②新建商品房使用说明书复印件一份③照片八张，欲证实（1）李保忠、誉成公司之间存在商品房买卖关系，根据合同约定，在履行的过程中誉成公司并不存在违约行为的事实；（2）李保忠在未经住建部门批准和未告知誉成公司的情况下，违反《商品房购销合同》补充协议和未按说明书合理使用涉案房屋，私自搭建以下附加荷载，对房屋沉降造成了直接影响：私自在车库顶上搭建居住楼一间，面积约20.06㎡；私自将后院围墙加高约2米；私自搭建二楼后方玻璃顶棚两处，面积约为8.28㎡；在房屋二楼两侧的露天阳台覆盖了近60公分的腐殖土用于种植蔬菜。李保忠的以上违法和违约行为是造成涉案房屋沉降的直接原因。据此李保忠应承担主要责任并按合同的约定支付给誉成公司房屋总价款10%的违约金138,105.7元；3、工程验收竣工证明书复印件一份，欲证实涉案房屋于2012年1月4日竣工验收合格，誉成公司并不存在违约交房的事实；4、发票复印件一份（三张），欲证实李保忠购买涉案房屋的房价为1,381,057元，李保忠分三次支付购房款，于2013年5月15日全部付清后接房的事实；5、收据复印件一份（四张），欲证实2013年5月15日，李保忠接房后交付的各项费用（维修基金、房产证费、土地证费、税费）为65,627元；6、商品房购销合同延期交房补偿协议复印件一份，欲证实2013年5月15日，誉成公司因延期交房，向李保忠进行了相应的补偿，对此，双方已协商处理的事实；7、武定狮山大道一期C-27-1栋沉降观测及沉降观测结果表复印件一份，欲证实2013年6月，誉成公司应李保忠的反映，委托昆明峻奇无损检测工程有限公司对涉案房屋进行了四次沉降观测，得知该房屋确实存在沉降问题。誉成公司对此并没有逃避，对该房屋进行了多次维修，也多次和原告进行沟通、协商的事实。经质证，李保忠对誉成公司提供的证据材料1、4、5，三性予以认可；对证据材料2中的商品房购销合同，三性予以认可，因新建商品房使用说明书、照片没有提交原件，三性不予认可；对证据材料3，誉成公司只提交复印件，不予认可，认为事实与客观事实不符，誉成公司验收竣工的时间是2012年5月，但是2013年才交房；对证据材料6、7，三性予以认可；对待证事实不予认可。本院认为，誉成公司提供的证据材料1、证据材料2中的商品房购销合同，证据材料4、5、6、7，李保忠对三性无异议，本院依法予以采信，作为本案定案的依据；对证据材料2中的商品房使用说明书、照片以及证据材料3不认可，本院将综合本案其他证据材料综合认定。本院依据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查，确认本案的法律事实如下：2011年9月9日，李保忠与誉成公司签订合同编号为ＳＳＤＤ-27-1（多层住宅）的《商品房购销合同》，约定以1381057元的总价购买位于武定县。合同签订后，李保忠按照合同约定于当天支付购房款700000元、于2013年4月18日支付购房款400000元、于2013年5月15日支付购房款281057元。李保忠于2013年5月15日接房，办理了相关的手续。将购买的房屋进行装修，在毛坯房车库顶搭建居住楼一层、后院围墙加高、搭建二楼后方玻璃顶棚两处、三楼楼顶玻璃顶棚一处。原告装修入住后不久，发现购买的房屋出现地基基础倾斜下沉、墙体大面积开裂、露台渗水等情形。2016年7月15日，誉成公司委托昆明峻奇无损检测工程有限公司对原告房屋所在的Ｃ地块进行了沉降观测，该房屋累计沉降达23.94毫米，主要原因为地基变形及房屋荷载不均引起，沉降速率依然偏大。李保忠向本院起诉，诉讼中，誉成公司提起反诉。2019年5月8日，李保忠向本院提出对诉争房屋的装修费进行鉴定。经云南乾盛司法鉴定中心鉴定，诉争房屋的装修费为470586.65元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。关于本诉部分：本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。李保忠与誉成公司签订《商品房购销合同》，李保忠分三次付清了全部购房款，誉成公司向李保忠交付了房屋。后因地基下沉导致房屋受损，李保忠要求解除合同，庭审中，誉成公司同意解除合同，本院予以准许。李保忠要求誉成公司退还全部购房款、相关税费及装修费的理由成立，本院予以支持。李保忠要求誉成公司按购房款自交付之日起至退房之日止，按银行同期贷款利率支付利息的主张，于法无据，本院不予支持。李保忠要求誉成公司支付搬家费，无事实及法律依据，本院依法不予支持。李保忠要求誉成公司支付违约金，按约定：乙方（李保忠）在期限内不办理按揭或未提交需签署按揭合同的全部资料，则应按合同价款的10%支付违约金，本案中合同已实际履行，不存在该种情形，造成本案中的房屋受损的原因是地基下沉，违约应属于甲方（誉成公司），故李保忠诉请誉成公司支付违约金的理由正当，本院予以支持。关于反诉部分：本院认为，本案中，合同已实际履行完毕，导致房屋受损的原因是地基下沉，并非乙方（李保忠）造成，誉成公司要求李保忠按约定支付违约金的反诉请求，因未提供充分证据予以证实，本院依法不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百一十四条之规定，判决如下:一、解除李保忠与云南誉成投资有限公司于2011年9月9日签订的《商品房购销合同》；二、由云南誉成投资有限公司退还李保忠的购房款1381057元、税费65627元、房屋装修款470586.65元；由云南誉成投资有限公司支付李保忠的违约金138105.70元，总合计：2055376.35元；三、驳回李保忠的其他诉讼请求；四、驳回云南誉成投资有限公司的反诉请求。以上款项限本判决生效之日起三十日内支付，收到上述款项10日内，由李保忠将房屋退还云南誉成投资有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30306元，由云南誉成投资有限公司负担21214元，由李保忠负担9092元；反诉案件受理费1531元，由云南誉成投资有限公司负担（已交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  何东明审判员  马飞艳审判员  杜思瑜二〇一九年十月三十一日书记员  冯华燕