湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初3292号原告：彭红英，女，1977年12月24日出生，汉族，湖北省罗田县人，住武汉市青山区（户籍地湖北省罗田县），委托诉讼代理人：彭亚兰，湖北朋来律师事务所律师（特别授权代理）。被告：黄少杰，男，1964年11月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区），被告：王又能，男，1962年11月5日出生，汉族，湖北省浠水县人，住武汉市青山区（户籍地武汉市江汉区），委托诉讼代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师（特别授权代理）。原告彭红英与被告黄少杰、王又能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭红英及其委托诉讼代理人彭亚兰，被告黄少杰，被告王又能及其委托诉讼代理人陶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭红英向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告黄少杰之间的租赁合同；被告王又能立即腾退位于青山区××卫路街××天地××区××单元××号房屋，并将房屋返还原告；两被告按每月2,000元的标准支付原告2017年11月6日至2019年7月5日期间的租金40,000元，后续租金计算至实际腾退并返还房屋之日止；本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2015年11月6日，被告黄少杰就承租原告所有的位于青山区××卫路街××天地××区××单元××号房屋，双方签订了一份《协议书》和一份《租房合同》。两份书面协议主要约定原告将东兴天地D区2栋1单元606号房屋出租给被告黄少杰，房屋实际面积88.84平方米，租金每年24,000元，租金年付，合同两年一签，无押金，租赁期限从2015年11月6日至2017年11月5日止，租期两年，房屋属于毛坯房出租，还房时所有的装修费用均与原告无关，还房时可以是毛坯房或者其他楼栋同等面积的毛坯房，若还其他楼栋房屋的，更名费用由被告黄少杰负担等内容。上述书面协议签订后，原告即交付房屋给被告黄少杰，但实际上房屋一直由被告王又能居住至今。被告黄少杰仅支付了2015年11月6日至2017年11月5日两年期间的房租。此后的房租黄少杰一直拖欠，且一直躲避原告。原告遂要求被告王又能支付房租或者腾退房屋，亦均遭拒绝。原告认为，原告出租房屋给被告黄少杰，其作为承租人应当积极履行支付房租的义务，被告王又能作为房屋实际使用人，在黄少杰拒付租金的情况下亦有对自己享有的权利支付对价租金的义务。被告黄少杰拒付租金、王又能拒付租金或腾退房屋的行为严重侵害了原告的合法权益。被告黄少杰辩称：被告黄少杰由于经济能力有限，没有支付租金，被告已经支付了2年的租金。由于被告黄少杰未向原告支付租金，原告要求解除租赁合同，被告黄少杰无意见。诉争房屋是被告黄少杰向原告借的房屋，用于还给被告王又能，履行被告黄少杰与被告王又能之间的协议，对于原告要求被告王又能腾退被告黄少杰无意见。对于原告要求被告黄少杰按每月2,000元向原告支付租金的诉请被告黄少杰同意支付。被告王又能辩称：本案所涉东兴天地D区2栋1单元606号房屋系原告与被告黄少杰协商一致，占海燕、王又能在场同意，将该房屋作为被告黄少杰拆迁补偿给被告王又能的房屋。原告与被告黄少杰并非租赁合同关系，而是房屋转让合同关系，王又能受让黄少杰转让所得房屋系黄少杰合法履行其合同义务行为。原告向法庭提交的与被告黄少杰于2015年订立的租房合同、《协议书》均系伪造，存在疑点。本案所涉房屋为拆迁安置房，不能办理交易过户登记，故在2015年11月18日，被告王又能从被告黄少杰处接受房屋仅以订立协议及交付钥匙为准。被告王又能自接受黄少杰交付的房屋后，从装修、入住到结婚使用至2018年8月份之前，原告没有任何异议。从交易安全与稳定的角度来讲，原告不能因为被告黄少杰未能履行双方之间的约定义务，影响被告王又能的正当合法权益。原告即便反悔，也不能达到单方面改变2015年11月已经将房屋交付给被告王又能履行黄少杰所负合同义务的事实。本案是原告与被告黄少杰恶意串通、损害被告王又能合法利益的虚假诉讼。被告黄少杰7月17日在接受青山区法院工作人员所做的笔录中，明确2015年11月份被告黄少杰承诺给原告一套还建房的情况下，原告才同意将本案房屋给被告王又能的。被告黄少杰的这一陈述符合事实且合乎情理，应当予以采信。而后原告起诉二被告，因涉及到兄弟关系及自身履行能力的问题，故以双方企图重新伪造租房合同、协议书、虚假陈述等虚假诉讼方式将被告王又能房屋非法索回。本院经审理认定事实如下：原告彭红英与案外人黄少剑系夫妻关系。武汉市青山区东兴天地D区2号楼1单元606号房屋原登记业主为黄少剑。2018年10月，青山区红卫路街东兴洲村拆迁安置办公室将上述房屋业主从黄少剑更名为原告彭红英，并重新签订了选房协议书。原告系被告黄少杰的弟媳。2015年11月，原告将诉争房屋的钥匙交给被告黄少杰，被告黄少杰当场将钥匙给了被告王又能。此后，被告王又能将房屋装修入住至今并交纳了诉争房屋的物业费及水电费。2015年11月底，原告（甲方）与被告黄少杰（乙方）签订了落款时间为2015年11月6日的《租房合同》约定：位于东兴天地××单元××室，实际面积88.84平方米，属于毛坯房，承租给乙方24,000元/年，租金年付，合同两年一签，无押金，从2015年11月6日至2017年11月5日止；租房期间，现居住人员不得有违法违纪的事情发生，如有发现，甲方有权解除合同收回房屋，清离现在人员并且所有责任均由乙方负责；此房屋属于毛坯房出租，还房时所有的装修费用，均与甲方无关，并且不得有结构上的改动，租房期间，所有房屋所产生的费用（如水、电、煤气、物业管理费、装修费用等）都与甲方无关，结清还房，租赁期限两年。同日，原告（甲方）与被告黄少杰（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方是亲兄弟，原老房拆迁已分割清楚明白，现属甲方房屋东兴天地××单元××室，租给乙方，甲乙双方为租赁关系，此房屋租赁期间任何借房与还房等类似房屋纠纷均与甲方无关，此房为毛坯出租给乙方，还房时现606的所有装修均与甲方无关，还房可以是毛坯房屋或D区其他楼栋的同等面积的毛坯房，但更名等费用与甲方无关，由乙方负责；此房屋房产属于彭红英夫妻所有，此房现住人员租赁期间若有违法违纪事情与甲方无关，租赁期到乙方主动交清所有费用并清离所有现住人员，若合同到期还未还房或搬出，甲方有权清离现住人员并通过法律权力维护自己的权益，所有相关费用及后果由乙方全权负责。此后，被告黄少杰向原告支付了两年租金共计44,000元。2018年3月至7月，原告多次要求被告王又能签订租房合同支付房租或从诉争房屋中搬出，但双方未能协商一致。2018年4月至12月，原告多次要求被告黄少杰支付租金并交还房屋。另查明，2006年1月3日，被告黄少杰（甲方）与被告王又能（乙方）签订《旧房宅基地买卖协议书》，主要内容为：甲方在青山区××弓路下段座落有旧房一栋（平房）门牌××，占地面积97.02㎡，甲方自愿卖断，甲方必须保证所谈的占地面积，如少于所谈的面积，按少的面积价格退还乙方；甲方现有旧平房作价114,800元自愿卖断，乙方自愿购买，在乙方购买建成后，该房屋所有权归乙方所有；乙方买房目的重在新建，甲方承诺必须保证乙方在不少于占地面积97.02㎡（有甲方提供签名的图纸为凭）的情况下，顺利建成四层以上前后出阳台的楼房（凉台挑出宽度最低1.3m不超过1.5m），建房期间由于受政府不可抗拒的情况下，如有费用乙方自担。2011年7月5日，被告黄少杰、鄂淑芳（乙方）与被告王又能、杨银枝（甲方）签订《协议书》，约定：协议人于2006年1月3日签订了一份旧房宅基地买卖协议书，原乙方（王又能）于2006年已在该地基上新建造了一栋四层430㎡的新房，现所在地国家建设需拆迁，经双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守；拆迁地段的2006年新建的房屋实际拥有者是王又能所有；经双方协商还建房以黄少杰名义办理拆迁手续，将拆迁房240平米为王又能所有，190平米为黄少杰所有。其中，王又能多50平米作为抵充当年地款，这样双方达成平等。申报还建房五套（其中2套90㎡，一套130㎡,2套60㎡），王又能三套（60㎡一套，90㎡二套），少杰两套（60㎡一套，130㎡一套）；黄少杰保证无条件协助王又能办理三套还建房过户手续，如需过户费，黄少杰必须承担王又能三套房屋过户费的50%；还建房交钥匙之前，黄少杰保证将三套房屋全部办理在王又能名下，不得延期；国家补助的过渡费按平方比例享受，如遇国家产生其他补贴政策，双方按比例共享。2013年10月29日，黄少杰从武汉东兴洲资产管理有限公司领取了东兴天地A区A-2-2905（面积60.14㎡）、A-2-1005（面积60.14㎡）、A-3-1801（面积126.25㎡）三套房屋的钥匙。2015年11月1日，被告黄少杰向被告王又能出具《承诺书》，主要内容为：本人承诺原应还建于东兴天地还建房给占海燕（60㎡王又能外甥），王汝洋（90㎡王又能儿子），由于本人黄少杰个人原因导致未按时交还，现作出以下承诺：（1）2015年11月10日前将两套房子（90㎡）（60㎡）交还给王汝洋、占海燕（以过户到王汝洋、占海燕名下为准，以现房过户为准）王汝洋、占海燕只承担过户费；（2）如未完成第一条承诺，本人自愿将自己名下（东兴天地A-3栋-1801）126㎡的还建房过户给王汝洋，并将剩下共欠23.75㎡按市场价9,600元/㎡（共计22.8万）作为欠款2016年1月1日之前归还，且在2015年11月11日前不得随意转卖该房屋并2015年11月10日前过户给王汝洋；（3）如以上两条未能完成，本人自愿将两套共计150㎡房子按9,600元/㎡折合人民币计算，合计1,440,000元，作为欠条形式；（4）在此期间，本人将东兴天地A-3栋-1801房子（126.25㎡）交接确认单即安置结算单各一份交于王汝洋保管，如完成（1）（2）条其中任何一条，王汝洋将无条件归还，且若实行第2条承诺，愿将黄少杰东兴天地A-3栋-1801房子交房时间延期至春节后（大年初八）交付王汝洋使用。2015年11月18日，被告黄少杰（甲方）与被告王又能（乙方）签订《承诺协议：终止解除协议书》，约定：第一条、甲方与乙方本协议之前的承诺书及协议书：①甲方与乙方签订了旧房宅基地买卖协议书，②签订了续2006年1月3日《旧房宅基地买卖协议书》的协议，③甲方于2014年10月24日签订了包含以上两项协议书内容的承诺书，④甲方于2015年11月1日签订了包含以上三项内容的承诺书；第二条、甲、乙双方终止解除协议书条款：甲方已于2014年10月按照以上第一条所有条款中提及的交付90㎡房一套，过户到乙方大儿子王维的名下，甲方按照第一条所有条款将协议书及承诺书中条款里余下东兴天地还建房60㎡房一套和90㎡房一套交给乙方，并协助过户到乙方指定人王又能小儿子王汝洋名下，甲方已于2015年10月29日汇入100,000元至乙方的工行账户用于补偿乙方与甲方签订的第一条中的所有条款中提及的安置过渡费及过户费中甲方应支付的费用；第三条、由于甲方与乙方在本协议书中的①②③④全部条款于2015年11月18日，经甲乙双方及乙方家属杨银枝（妻子）、王汝洋（儿子）协商之后，得到完美解决，经甲乙双方协定以上第一条①②③④所有承诺及协议书一律终止，甲乙双方之间在签订本终止解除协议书后，甲乙双方已无任何债权、债务及房屋产权的关系关联，互不拖欠；本协议签订之日起，甲方有权收回保留在乙方手中第一条所有条款中的承诺书及协议书原件并销毁；壹套60平方房子直接过户占海燕名下，此协议过户完毕后生效，并废掉之前王又能与黄少杰之间所有的文字依据及王汝洋的手上承诺书，当面销毁原件。2019年5月22日，王又能以黄少杰未能交付一套90平米的房屋为由将黄少杰诉至青山区人民法院，要求黄少杰赔偿原告经济损失864,000元，违约金以864,000元为基数按月2%自2016年5月1日支付至实际履行之日。在该案审理过程中，黄少杰表示其与弟弟和弟媳协商将他们的还建房（90平方米）先给王又能，王又能拿了钥匙居住至今。当时承诺给弟弟、弟媳一套还建房，弟弟、弟媳才同意给原告。其与弟弟、弟媳之间的协议没有履行。上述事实，有选房协议书、协议书、租房合同、建设银行账户交易明细、微信聊天记录、旧房宅基地买卖协议书、协议书、安置结算书、房屋交接确认书、2014年10月28日承诺书、承诺协议：终止解除协议书、短信聊天记录、银行转账流水、询问笔录和开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：是否解除原告与被告黄少杰之间的租赁合同；被告王又能是否腾退诉争房屋；两被告是否应向原告支付租金。关于是否解除原告与被告黄少杰之间的租赁合同的问题。第一，被告王又能认为原告与被告黄少杰之间签订的协议书及租赁合同系伪造，原告与被告黄少杰之间不存在租赁合同关系，但原告及被告黄少杰均对租赁关系表示认可，且租赁合同及协议书已经明确原告将诉争房屋出租给被告黄少杰，被告黄少杰也向原告支付了两年的租金，现有证据不能证明原告与被告黄少杰之间存在恶意串通等无效或可撤销的行为，因此，原告与被告黄少杰之间的租赁关系合法有效；第二，被告王又能称诉争房屋系原告与被告黄少杰协商一致，将该房屋作为被告黄少杰拆迁补偿给被告王又能的房屋。原告称该房屋系租给被告黄少杰用于给被告王又能居住，被告黄少杰会再买一套房屋给被告王又能作为补偿或为了免除被告王又能再次搬家，由被告黄少杰另给原告一套房屋。被告黄少杰称为了保证原告的房屋利益，签了租赁协议，待有能力时再买一套房屋给原告。本院认为，诉争房屋的产权人系原告，被告黄少杰将诉争房屋给被告王又能居住，虽然取得了原告的同意，但原告并不认可将诉争房屋转让给被告黄少杰或被告王又能，原告与两被告并未达成转让房屋所有权的约定，被告黄少杰与原告签订的协议也明确了租赁关系及还房的约定，被告王又能与被告黄少杰之间的合同关系并不能约束原告；第三，根据原告与被告黄少杰的协议书及租赁合同约定，租金为年付，每年24,000元，租期为两年，从2015年11月6日至2017年11月5日，现原告与被告黄少杰之间的租赁期限已到期，双方未再续签新的书面合同，根据法律的规定，原告与被告黄少杰之间的租赁合同属于不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。因此，原告可以解除与被告黄少杰之间的租赁合同。故原告要解除其与被告黄少杰之间的租赁合同，本院予以支持。被告王又能辩称原告与被告黄少杰并非房屋租赁关系，而是房屋转让合同关系，其受让被告黄少杰所得房屋系黄少杰履行其合同义务的行为等意见，本院不予支持。被告黄少杰辩称原告要求解除租赁合同，被告黄少杰无意见，本院予以支持。关于被告王又能是否腾退诉争房屋的问题。第一，虽然被告王又能称诉争房屋系被告黄少杰履行其合同义务的行为，但被告王又能与被告黄少杰之间的合同并不能约束原告，现原告作为房屋的所有权人可以要求被告王又能从诉争房屋从腾退，被告王又能应将诉争房屋返还给原告；第二，被告王又能基于原告与被告黄少杰之间的租赁关系入住诉争房屋，租赁合同期限届满后，原告与被告黄少杰未再续签租赁合同并交纳房租，原告多次要求被告王又能签订房屋租赁合同并支付租金，但被告王又能始终未与原告签订租赁合同也未向原告支付租金。故原告要被告王又能腾退诉争房屋并将房屋返还给原告的诉请，本院予以支持。被告王又能不同意腾退房屋的意见，本院不予支持。被告黄少杰辩称对于原告要求被告王又能腾退，被告黄少杰无意见，本院予以支持。关于两被告是否应向原告支付租金的问题。第一，原告与被告黄少杰签订的租赁合同约定每年租金24,000元，合同期限自2017年11月5日届满后，被告黄少杰既未与原告签订新的租赁合同也未向原告支付租金，且诉争房屋也未退还给原告，因此，被告黄少杰应按合同的约定从2017年11月6日至实际返还房屋之日止，按每月2,000元向原告支付租金；第二，虽然被告王又能与被告黄少杰之间存在债权债务关系，但该债权债务关系不能对抗原告收取租金的权利，被告王又能作为诉争房屋的实际使用人，未向原告支付租金，侵害了原告的合法权利，因此，被告王又能应与被告黄少杰共同向原告支付租金。故原告要求两被告支付租金的诉请，本院予以支持。被告黄少杰辩称其同意支付租金的意见，本院予以支持。综上，原告可以解除与被告黄少杰之间的租赁合同，被告王又能应从诉争房屋中腾退并将房屋返还给原告，被告黄少杰、王又能应向原告支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告彭红英与被告黄少杰之间的租赁合同；二、被告王又能于本判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区红卫路街东兴天地D区2栋1单元606号房屋并将该房屋返还给原告彭红英；三、被告黄少杰、王又能于本判决生效之日起10日内向原告彭红英支付租金（租金按每月2,000元，从2017年11月6日计算至诉争房屋实际腾退并返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费400元，由被告黄少杰、王又能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘均二〇一九年十月十七日书记员  司思