湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1003民初1529号原告：荆州格林城堡酒店管理股份有限公司，住所地荆州市荆州区荆东路**。法定代表人:赵学敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：方辉春，荆州区光明法律服务所法律工作者。被告：荆州市司法局，，住所地荆州市沙市区江津西路**法定代表人:刘汉平，该局局长。委托诉讼代理人：周忠诚，司法局工作人员。委托诉讼代理人：张联江，湖北吕军律师事务所律师。被告:荆州市星光农业科技开发有限公司，住所，住所地荆州市荆州区荆东路**div>法定代表人:张方奎，该公司经理。原告荆州格林城堡酒店管理股份有限公司（以下简称格林城堡公司）与被告荆州市司法局（以下简称市司法局）、被告荆州市星光农业科技开发有限公司（以下简称星光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告格林城堡公司的委托诉讼代理人方辉春、被告市司法局的委托诉讼代理人周忠诚、张联江到庭参加了诉讼，被告星光公司经传票传唤无正当理由未庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格林城堡公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告协助原告在不动产登记机关，将位于荆州××××房产证号为:荆州房权证荆字第××、20××36的房屋所有权，土地使用权证号为:荆州国用（2004）第10710060、第10710059号的土地使用权，过户登记到原告名下；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2006年3月，第一被告荆州市司法局因建设荆州市法律援助中心（下称法律援助中心）综合楼，欠荆州市九鑫建设发展有限公司（下称九鑫公司）工程款人民币100万元。为偿还该笔债务，第一被告将其所有的位于荆州区××路司法××号，建筑面积为2372平方米的荆州地区司法局办公楼、司法食堂，评估价值为1090924元、房产证号为20××35、20××36的房屋与九鑫公司协商，拟订用该房地产抵偿所欠工程款。由于该出卖的房地产无人买受，同年4月3日第一被告将该房地产，作价人民币100万元，由九鑫公司让售给第二被告星光公司，经两被告和九鑫公司三方协商一致，签订了《房产抵押、让售合同》，约定第一被告在签订合同之日，将房产证、土地证、建设图纸等相关资料移交给第二被告，第一被告需在必要时协助办理过户分户、办证等相关手续，提供办理手续之证明等内容。由于第一被告让售的房产属于国有资产，2006年8月2日，经荆州市产权交易中心对外公开挂牌转让，二十个工作日后，因无人买受上述资产，经该交易中心与有关部门协商确定“保持第二次转让方式”，将案涉房地产出卖给第二被告。第二被告按合同约定，已向九鑫公司支付了交易价款并接受了案涉房地产。并向税务机关缴纳了房屋转让税款15.85万元。但是，第一被告没有在不动产登记机关将案涉房地产权属过户至第二被告名下。2012年4月12日原告依法设立后，第二被告将其在案涉《房产抵款、让售合同》中确定受让房地产而获取物权的权利，转让给原告承受。前述合同权利转让的事实，原告已通知第一被告，案涉房地产现由原告占有使用。原告与第二被告于2018年12月3日签订了《房产转让合同》，将案涉房地产正式转让给原告，第一被告也在该合同上签署了同意转让的意见，同月5日、10日，原告分两次向第二被告支付了100万元房地产转让款，并向第二被告支付了转让该房屋的税金15.85元。依照合同约定，两被告应为原告办理房地产权属变更登记，但该房地产权属现仍登记在第一被告名下，使原告不能取得受让房产的所有权，导致原告的合法权益受到损害。综上所述，第一被告将其所有的房地产抵偿给第二被告后，在没有办理过户登记，实际取得涉案房地产权利证书的情况下，第二被告便将取得不动产物权的权利转让给了原告，但上列两被告未依照合同约定为原告办理房地产权属变更登记，损害了原告的合法权益。为此，原告依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定，向贵院提起诉讼，恳望贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告市司法局答辩称：一、《房产抵款、让售合同》和《房产转让合同》均约定的答辩人为协助履行协议，答辩人已经履行了协助义务。二、荆州格林城堡酒店管理股份有限公司未能完成房产转移登记的原因并不是答辩人未履行合同约定的协助义务造成的，而系荆州市土地资产管理委员会的决定影响的。被告星光公司未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方当事人提交的证据的真实性均无异议，本院对双方当事人提交的证据的真实性均予以认定。本院经审理认定事实如下：2006年4月3日，市司法局作为甲方，荆州市九鑫建设发展有限公司（以下称九鑫公司）作为乙方，星光公司作为丙方，签订《房产抵款、让售合同》，合同约定：市司法局将位于荆州区荆东路12号原荆州地区司法局办公楼、司法食堂以价款100万元抵给九鑫公司作为市法律援助综合楼工程款，九鑫公司又以价款100万元让售给星光公司，以保证市法律援助综合楼工程用款……。2006年10月10日，荆州市产权交易所出具的《产权交易鉴证书》（荆产权鉴字第S0609号）载明：该中心于2006年8月2日对涉案房地产进行对外公开挂牌转让。二十个工作日后，无买受人，经与相关部门协商决定，保持第二次转让方式。2006年10月26日，荆州市财政局出具荆财函[2006]106号荆州市行政事业单位国有资产处置批复书，同意荆州市司法局对位于荆州区荆东路16号第1、2、3栋房地产进行出售处置。星光公司于2013年2月5日缴纳了房产过户的相关税费，但未办理过户登记。2012年3月28日，星光公司作为甲方，格林城堡公司作为乙方签订《权利转让书》，载明：星光公司将《房产抵款、让售合同》项下不动产交付格林城堡公司占有、使用，形成事实买卖合同关系，星光公司有义务协助格林城堡公司取得房产证号为：荆州房权证荆字第××、20××36号、土地使用权证号为：荆州国用（2004）第10710060、10710059号的不动产物权……。2018年12月3日，星光公司与格林城堡公司签订《房产转让合同》，约定星光公司将获取涉案房产产权的权利转让给格林城堡公司，由格林城堡公司向市司法局履行2006年4月3日《房产抵款、让售合同》的责任和义务。市司法局于2018年12月5日在该合同上加盖公章，注明同意依法定程序办理。星光公司分别于2018年12月5日、2018年12月10日各出具收据一张载明收到格林城堡公司房产转让款共计100万元。2018年12月6日，星光公司出具收据载明收到格林城堡公司房产过户登记税费15.85万元。另查明，涉案的荆州区荆东路16号第1、2、3栋房地产位于荆州××××路司法巷，权利主体为荆州市司法局，产权证号：荆州房权证荆字第**、20××**，土地使用权性质为划拨，用途为机关，土地证号：荆州国用（2004）第10710060号、107100**。再查明，市司法局于2014年3月10日向荆州市国土资源局发函，请其办理涉案房地产的过户手续。荆州市土地资产管理委员会认为党政机关的划拨办公用地转让，应由国土部门组织公开出让，不应直接由相关部门同意批准公开转让。受让方属民营企业不符合划拨用地条件，故未予办理过户手续。本院认为，从星光公司与格林城堡签订的《权利转让书》、《房产转让合同》中约定的“星光公司将《房产抵款、让售合同》项下不动产交付格林城堡公司占有、使用，形成事实买卖合同关系，星光公司有义务协助格林城堡公司取得不动产物权；星光公司将获取涉案房产产权的权利转让给格林城堡公司……”等内容上看，上述合同实质是房屋买卖合同。涉案房地产现仍登记于市司法局名下，土地使用权性质为划拨。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”市司法局作为房屋权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但根据物权法上“房地一体”原理，房屋转让时必然涉及土地使用权的转让。虽司法局在星光公司与格林城堡签订的《房产转让合同》上签章，同意该房地产的转让行为。但涉案房地产转让给格林城堡公司的行为并未获得有批准权的人民政府批准，该审批行为系物权变动的必要条件，即未经审批，现原告请求办理涉案不动产变更登记的条件不成就。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告荆州格林城堡酒店管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告荆州格林城堡酒店管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  张 倩审 判 员  顾琼香人民陪审员  李俊华二〇一九年十月二十四日法官助理魏林夕书记员周若雪