河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初2673号原告（反诉被告）：张岭，男，1988年7月15日出生，汉族，住廊坊市香河县。原告（反诉被告）：许凤梅，女，1986年7月30日出生，汉族，住廊坊市香河县。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：陈永安，河北张克锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘平洁，女，1981年5月27日出生，汉族，住廊坊市安次区。委托诉讼代理人：胡桀铭，河北智联律师事务所律师。原告（反诉被告）张岭、许凤梅与被告（反诉原告）刘平洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张岭、原告张岭、许凤梅委托诉讼代理人陈永安、被告刘平洁、委托诉讼代理人胡桀铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张岭、许凤梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，清偿原告按揭贷款的全部余额并办理二手房按揭贷款（履行期限，自一审判决生效后不超过两个月内履行完毕）；2、如被告在生效判决确定的履行日未能清偿原告按揭贷款余额并办理二手房按揭贷款，则解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告赔偿原告违约金408000元（总房款的30%），并限期搬离原告的房屋；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月4日在廊坊市大亨房地产经纪有限公司（已注销）签订了《房屋买卖合同》合同约定被告以总房款1360000元的价格购买原告狮子城小区18号楼1单元2404室房屋，原告净得房款1360000元，因合同签订时尚未取得不动产证书，被告偿还房屋按揭贷款，待不动产证书下发后，被告先支付200000元首付款。原、被告不按时办理过户手续，超过10天，守约方有权解除合同，违约方按违约处理。合同约定如原告违约，退还双倍定金，并赔偿被告购房款总额80%的违约金；如被告违约，定金不退，并赔偿原告购房款总额80%的违约金。合同签订后，被告向原告支付了200000元的定金，原告协助被告接收了房屋，由被告居住全今。2019年8月17日原告通知被告办理过户，被告明确告知没有履行能力，拒绝履行合同义务。原告认为，被告违反合同约定。拒不履行合同义务，依据合同约定及法律规定，诉至贵院，望判如所请。刘平洁辩称，1、2017年1月4日答辩人确与二原告签订了房屋买卖合同，约定以136万元的价格购买其名下廊坊市安次区狮子城小区18-1-2404室房屋一套，答辩人已交定金20万元。签订合同时开发商尚未交房。2017年3月开发商交房后，二原告向答辩人交付房屋，答辩人接收房屋装修入住使用，并按合同自2017年1月开始，二原告将自己名下用于偿还银行贷款的银行卡交付答辩人，由答辩人按月偿还银行贷款，截止开庭前答辩人共偿还银行贷款33个月。在合同履行期内，二原告违背关于办理产权证的相应承诺，对此，答辩人有权提出解除请求，并有权要求二原告承担相应的违约责任，答辩人已提起反诉。2、答辩人不认可二原告提出的两项诉讼请求，在二原告提出的两项诉讼请求中，二原告只能选择继续履行合同或解除合同。二原告无权请求法院将清偿银行按揭贷款作为设定解除合同的条件。首先，按揭贷款是二原告与开发商签订房屋买卖合同时，与银行签订借款合同，向银行申请办理的房屋贷款，清偿该按揭贷款是二原告的义务，不是答辩人的义务。其次，合同是当事人双方自愿协商一致签订的，在购房过程中，如何安排清偿贷款，应由双方协商，而不能用请求法院判决的方式来强加给相对方，一方不得将自己的意愿强加给另一方。因此答辩人认为二原告的诉讼请求不是合法请求，也无法做到实际执行。3、二原告将起诉时请求解除合同的单一请求，变更为继续履行合同和设定有条件的解除合同两项请求，其真实目的还是要与答辩人解除合同。按其诉讼请求，具有清偿银行贷款义务的二原告如消极清偿银行贷款，就会把责任推给答辩人，二原告就有借口解除合同，因此，二原告变更诉讼请求，就是为了掩人耳目，想以此掩盖其违约行为，从而达到规避违约责任的目的。刘平洁向本院提出反诉请求：1、请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，判决被反诉人向反诉人双倍返还定金40万元，向反诉人替被反诉人交纳的银行按揭贷款86615元（2017年1月至2019年10月）；2、判决被反诉人向反诉人支付违约金408000元（总房款的30%）；判决被反诉人向反诉人赔偿房屋装修费58000元；4、本案诉讼费及财产保全费、律师代理费由被反诉人承担。事实与理由：原、被告于2017年1月4日签订房屋买卖合同，合同约定反诉人以136万元的总价款购买被反诉人的房屋。因合同签订时，房屋尚未交付使用，也未取得不动产证书，为此，双方约定，反诉人先支付20万元定金，待房屋交付后，交由反诉人使用，并由反诉人替被反诉人交纳按揭贷款。双方约定承诺从房屋交付之日起两年内取得不动产证书，待不动产证书下来后，双方依据合同约定办理支付余款及过户手续。房屋交付后，反诉人装修入住并正常交纳银行贷款。现从房屋交付之日起已过两年，被反诉人未按约定时间办理房屋产权证书，房屋产权证书下来后，又起诉法院解除合同，在此情况下，反诉人不应该再继续购买该房屋，因此反诉人认为被反诉人违约在先，应向反诉人双培返还定金及约定的违约金，并支付及赔偿反诉人使用期间替被反诉人交纳的银行贷款及装修损失，请法院依法支持。张岭、许凤梅辩称，1、反诉被告已于起诉后变更了诉讼请求，要求反诉原告继续履行合同，反诉原告的反诉事实无依据；2、原、被告在房屋买卖合同中约定偿还贷款由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年11月15日张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司订立了商品房买卖合同，张岭、许凤梅购买廊坊市中投置地房地产开发有限公司开发的位廊坊市安次区室房屋，总价款698134元，首付218134元，按揭贷款48万元，交房日期2017年3月31日，出卖人应当在房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年1月4日张岭、许凤梅与刘平洁、河北省大亨房地产经纪有限公司订立了房屋买卖合同，主要内容是：张岭、许凤梅将位廊坊市安次区室房屋出售给刘平洁，总计款136万元，刘平洁先支付定金20万元，因房屋尚未交房，交房时产生的配套费、维修基金、契税由张岭、许凤梅负担，物业费由刘平洁负担；张岭、许凤梅配合刘平洁做贷款手续、过户手续；房屋有贷款，刘平洁负责偿还此房每月贷款，且不得逾期；张岭、许凤梅净得136万元，如刘平洁售出此房，高于成交价部分与张岭、许凤梅无关；待房本下来后，此房贷款由刘平洁负责偿还；刘平洁先支付张岭、许凤梅20万元前期首付款，待过户时再支付此房贷款额；待房本下来后，双方均不得以任何借口无故拖延办理过户手续、贷款手续，如哪方违约，违约方向守约方支付80%违约金，金额为房屋交易额。当日，张岭、许凤梅与刘平洁订立了补充协议，主要内容是：张岭、许凤梅出售给刘平洁狮子城18-1-2404室的房屋最终取得的总价款为136万元，减去已付定金20万元和刘平洁偿还此房每月所还贷款本金部分（从开始还到过户前所有本金部分合计），若张岭、许凤梅在2019年3月31日前未取得该房屋产权证书，则视为违约，张岭、许凤梅除需双倍退回定金20万元及所还银行所有按揭贷款外，还自愿支付136万元房款的30%违约金，并赔偿刘平洁因此造成的所有经济损失，刘平洁有权解除合同，并停止偿还房屋的按揭贷款。本补充协议与该房屋买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准。张岭、许凤梅称，补充协议仅写了一份，内容截止（从开始还到过户前所有本金部分合计），后面的内容是刘平洁擅自添加，提交了张岭与刘平洁的通话录音，录音中刘平洁称补充协议只有一份，后面的内容想怎么写就怎么写。刘平洁质证称，说话时是气话，协议是一式两份，双方各执一份。合同订立后，刘平洁已支付20万元定金，2017年3月刘平洁接收了案涉房屋，装修入住。自2017年1月刘平洁对案涉房屋的按揭贷款开始按月偿还本息。2019年6月28日案涉房屋不动产证颁发，张岭、许凤梅催促刘平洁支付剩余购房款，刘平洁表示因资金问题，需要准备的时间。以上事实有张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同、张岭、许凤梅与刘平洁订立房屋买卖合同、补充合同、收取定金收据等，及当事人的当庭陈述可证。本院认为，一、张岭、许凤梅在变更诉讼请求中既要求刘平洁继续履行合同，又设定在一定期限内不能履行合同，则解除合同的诉讼请求是否适当，张岭、许凤梅首先选择的是继续履行合同，应认定为张岭、许凤梅的诉讼请求是继续履行合同。二、张岭、许凤梅要求刘平洁清偿房屋全部按揭贷款余额并办理二手房按揭贷款是否适当。案涉房屋的按揭贷款是张岭、许凤梅、廊坊市中投置地房地产开发有限公司与贷款银行订立的借款担保合同设立的内容，如何清偿按揭贷款、能否提前清偿按揭贷款，是张岭、许凤梅与贷款银行在借款合同中解决的问题，刘平洁无权也没有能力提前清偿张岭、许凤梅的按揭贷款，张岭、许凤梅要求刘平洁清偿按揭贷款的诉讼请求，本院不予支持。关于刘平洁办理二手房按揭贷款的问题，刘平洁如何贷款，是否需要贷款，是刘平洁的权利，如果刘平洁需要按揭贷款，需要张岭、许凤梅配合，张岭、许凤梅需如实配合，但无权利要求刘平洁办理按揭贷款，故该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于补充协议的效力问题。不动产登记证书何时颁发，是不动产登记机关经过审核后决定的，张岭、许凤梅、刘平洁没有能力决定、判断不动产证书颁发的具体时间，且张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同中约定的也仅是在730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同中并没有约定不动产证书的颁发时间，张岭、许凤梅、刘平洁更无法确认不动产证书的颁发时间。张岭、许凤梅与刘平洁在补充协议中约定的违约条款恰恰针对的是不动产证书颁发的具体时间，因此，即使该补充协议是双方共同签署，关于案涉房屋不动产证书的颁发时间，逾期办证的违约责任，也应属于张岭、许凤梅因重大误解订立的，不属于张岭、许凤梅的真实意思表示，该项内容本院不予确认。四、关于逾期办证、逾期付款是否达到合同约定的违约情形。不动产权证书于2019年6月29日颁发，张岭、许凤梅、刘平洁约定的不动产权证书颁发的时间是2019年3月31日，逾期近三个月，按照张岭、许凤梅与廊坊市中投置地房地产开发有限公司约定的提交资料时间，廊坊市中投置地房地产开发有限公司没有逾期办证，因补充协议中关于约定颁发证书的时间，不属于张岭、许凤梅真实意思表示，应认定为张岭、许凤梅在办理不动产权证书问题上没有违约。不动产权证书颁发后，张岭、许凤梅应当及时通知刘平洁，由刘平洁结清剩余购房款，张岭、许凤梅解除抵押登记，双方办理不动产权过户手续，但应当给予刘平洁一定的准备时间，自案涉房屋不动产权证书颁发，至张岭、许凤梅起诉不足三个月，说明张岭、许凤梅没有给予刘平洁准备时间，或是给予刘平洁的准备时间不够充分，刘平洁逾期付款的行为亦不构成违约。综上所述，张岭、许凤梅、刘平洁在履行房屋买卖合同中，未出现合同约定的解除合同、承担违约责任的情形，双方应继续履行合同。案涉房屋成交价136万元，刘平洁已将支付张岭、许凤梅20万元，案涉房屋有按揭贷款48万元，刘平洁应先行支付剩余购房款中的68万元，由张岭、许凤梅结清银行按揭贷款，解除房屋抵押登记，再由刘平洁支付剩余购房款，剩余购房款应当扣除刘平洁自己支付按揭贷款的本金部分，双方办理不动产权变更登记手续，变更登记所发生的费用由刘平洁承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘平洁于本判决生效后两个月内给付原告（反诉被告）张岭、许凤梅购房款68万元；二、原告（反诉被告）张岭、许凤梅于被告（反诉原告）刘平洁支付68万元后一个月内解除房屋抵押登记；三、被告（反诉原告）刘平洁于原告（反诉被告）张岭、许凤梅解除房屋抵押登记后两个月内支付剩余购房款（48万元减去刘平洁支付按揭贷款的本金部分）；四、原告（反诉被告）张岭、许凤梅于收到被告（反诉原告）刘平洁剩余购房款后一个月内，协助被告（反诉原告）刘平洁办理不动产权变更登记，变更登记所产生的费用，由被告（反诉原告）刘平洁负担。五、驳回原告（反诉被告）张岭、许凤梅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘平洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7620元，减半收取计3810元，原告（反诉被告）张岭、许凤梅负担1810元，被告（反诉原告）刘平洁负担2000元；反诉费13326元，减半收取计6663元，由被告（反诉原告）刘平洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  高文学二〇一九年十月三十日书记员  朱明旭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。向人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼；推选不出代表人的，人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。