上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初19278号原告：上海浙锦实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈国华，执行董事。委托诉讼代理人：周雍，上海博拓律师事务所律师。被告：张世超，男，1993年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙娜，上海市中炀律师事务所律师。原告上海浙锦实业有限公司(以下简称浙锦公司)与被告张世超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理，原告浙锦公司委托诉讼代理人周雍、被告张世超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙锦公司向本院提出诉讼请求：1、判令浙锦公司与张世超签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除；2、判令张世超向浙锦公司支付2019年2月15日至4月7日的租金78,667元、2019年4月8日至5月27日的房屋占用使用费130,666元，以及2019年2月15日至5月27日的物业管理费17,000元；3、判令张世超向浙锦公司支付2019年1月至3月的水费219.18元，2019年1月至3月的电费25,746元；4、判令张世超向浙锦公司支付装修期租金损失160,000元(计算方式为：装修期租金240,000元*未履行期限4年/总合同期限6年)；5、判令张世超向浙锦公司支付因根本性违约而造成的房屋空置期租金损失256,869元、物业管理费损失15,000元。事实和理由如下：2016年11月28日，浙锦公司与张世超就上海市静安区万荣路XXX号XXX幢房屋(即上海市静安区永和路XXX号XXX层房屋，以下简称系争房屋)租赁事宜签订《租赁合同》，租赁期自2016年12月15日起至2022年12月14日止，共计6年。依据《租赁合同》约定，张世超应及时、足额支付房屋租金、物业管理费、电费、水费等相关费用，若张世超未能遵守本合同规定，未及时支付租金、物业管理费或其他费用、或单方擅自解除本合同，张世超同意浙锦公司不予退还该保证金；在租赁期间，张世超有下列行为之一者，浙锦公司有权单方面提前5个工作日书面通知张世超终止合同，收回该房屋，由此而造成浙锦公司损失的，张世超应根据实际情况给予赔偿。自2018年12月1日起至2019年3月31日止，张世超已拖欠浙锦公司房屋租金及物业管理费67,500元、水电费25,965.18元。浙锦公司为减少双方损失的扩大，多次口头、书面催告张世超支付费用，但张世超仍拒绝履行其合同根本义务，浙锦公司遂于2019年3月31日书面告知张世超，双方《租赁合同》于2019年4月8日解除。张世超的行为已给浙锦公司造成损失，且损失正不断扩大。故浙锦公司依法诉至法院，望判如所请。张世超辩称，1、同意《租赁合同》于2019年4月8日解除；2、同意支付2019年2月15日至4月7日的租金78,667元，不同意支付2019年4月8日至5月27日的房屋占用使用费130,666元，同意按每月5,000元的标准支付2019年2月15日至4月7日物业管理费支付，2019年4月8日之后的物业管理费不同意支付；3、同意支付2019年1月至3月的水费219.18元、电费25,746元；4、不同意支付浙锦公司任何损失。张世超表示，订立租赁合同时，上海劳思吉互联网上网服务有限公司(以下简称劳思吉公司)尚未注册，所以在签订《租赁合同》没有作为合同主体。劳思吉公司于2017年3月设立后，虽然没有签订新的承租权变更和转让的合同，但是浙锦公司明知张世超租赁房屋用于开设网吧，网吧即劳思吉公司，《补充协议》以及浙锦公司开具的发票也为劳思吉公司抬头，所以张世超不是本案适格被告，相关款项应由劳思吉公司支付。并且，因浙锦公司直至2017年8月才将消防验收相关材料交给张世超，在其之前张世超无法开展营业活动，所以浙锦公司违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海电气(集团)总公司。2015年1月22日，上海电气(集团)总公司授权委托上海电气集团置业有限公司管理和出租系争房屋。2016年8月5日，上海电气集团置业有限公司与上海南空军械厂、浙锦公司签订《房屋租赁合同承租方主体变更协议》，自2016年7月1日起系争房屋承租人变更为浙锦公司。2016年11月28日，浙锦公司(甲方，出租方)与张世超(乙方，承租方)签署《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为500平方米；乙方确认其承租的房屋仅用于风蝶网咖用途；该房屋租期6年，租赁期限自2016年12月15日起至2022年12月14日止；乙方于本合同签订当日向甲方支付相当于二个月的租金和物业管理费的履约保证金，计170,000元；若乙方未能遵守本合同规定，未及时支付租金、物业管理费或其他费用、或单方擅自解除本合同，乙方同意甲方不予退还该保证金；2016年12月5日-2018年12月14日的月租金为80,000元，2018年12月15日-2020年12月14日月租金为85,623元；双方签订本合同后，甲方给予乙方三个月装修期，自2016年12月15日至2017年3月14日止，在此期间内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电、电力契约费、垃圾清运费等由乙方租赁该物业而产生的相关费用均由乙方承担；自2016年12月15日起，乙方按三个月为一期支付租金，先付后用，付三押二；物业管理费为每月5,000元，自2017年3月15日起，乙方按三个月为一期支付物业管理费，每期费用须提前十五日支付，先付后用；甲方有权要求乙方按期交付租金及其他各项费用，如果乙方拖欠租金或其他费用超过2个工作日，甲方可以向乙方发出催款通知，若乙方在收到上述通知5个工作日内仍未付清欠款，甲方可以向乙方再次发出催款通知或告知乙方已违约，甲方可单方解除本合同，乙方同意甲方不予退还租赁保证金，甲方有权在此过程中，采取停水、停电、中断通信及物业服务等措施；在租赁期内，乙方未及时支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权单方面提前5个工作日书面通知乙方终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应根据实际情况给予赔偿。《租赁合同》签订后，浙锦公司向张世超交付房屋，张世超支付170,000元履约保证金。2017年3月，劳思吉公司设立。2017年6月15日，上海共鑫投资管理有限公司(甲方，出租人)、浙锦公司(乙方，承租人)、劳思吉公司(丙方，次承租人)签订《协议书》，甲方与乙方签订位于上海市静安区万荣路XXX号房屋18幢至24幢的房屋租赁合同，乙方与丙方签订上述房屋21幢102至107室转租合同；现丙方由于企业经营需要，要在租赁房屋内进行工商注册……乙方承诺在租赁合同期满终止或合同解除之日起30日内注销/迁移丙方注册/登记在租赁房屋内的工商/税务等相关证照，乙方在丙方办理完毕上述注销/迁移手续后，凭相关部门出具的书面证明，由甲方(按照租赁合同中关于租赁保证金退还约定的条款)向乙方退还租赁保证金；本协议签订之日起5日内，由丙方向乙方支付20,000元，乙方再向甲方缴纳20,000元作为本协议履行之保证金；自乙方或丙方履行完毕本协议确定的上述全部义务后，由乙方向甲方提交保证金收据原件，并与甲方留存的保证金收据存根核对一致后，由甲方无息退还给乙方，再由乙方无息退还给丙方。落款处，张世超在劳思吉公司法定代表人或委托代理人一栏签字，劳思吉公司加盖公章。2019年3月31日，浙锦公司委托律师向张世超发出《律师函》，内容为：截至当日，张世超已拖欠房屋租金及物业管理费64,500元(自2018年12月15日起至2019年3月31日止计算)、2019年1月水电费9,965.54元、2019年2月水电费10,206.3元、2019年3月水电费5,793.34元，暂共计90,465.18元。经多次催促，张世超拒不履行上述付款义务，故浙锦公司将于2019年4月8日解除与张世超签署的《租赁合同》，请张世超于2019年4月8日前办理房屋交接事宜，并就违约行为给浙锦公司造成损失之赔偿事宜进行协商。请张世超于收到函件之日起三日内书面致函浙锦公司，若逾期未收到张世超的书面回复，视为张世超对上述事实的认可。张世超确认已收到该律师函。2017年11月9日，浙锦公司与张世超(上海劳思吉互联网上网服务有限公司)签订《补充协议》，协商一致达成如下协议：1、原合同约定的租金起租日期为2017年3月15日起，现租金起租日期调整为2017年9月15日起；2、经双方协商一致对2017年3月15日至2017年9月14日之租金现暂缓，以后再商议；3、除上述内容外租赁合同的其他内容不变，本协议作为原租赁合同的补充协议，与租赁合同具有同等法律效力。2019年5月27日，浙锦公司与张世超办理房屋交接手续，系争房屋目前处于空置状态。另查，2016年12月1日至2019年2月1日期间，张世超通过个人账户共计向浙锦公司转账14次。其中，2016年12月1日转账170,000元，汇款备注为两个月订金；2016年12月16日转账255,000元，汇款备注为三个月租金加物业管理费；2016年12月19日转账12,500元，汇款附言为装修保证金加垃圾清运；2018年11月16日、19日、12月17日分别付款60,000元、35,077.94元、94,876元，用途为永和路435；2019年1月16日付款12,314.88元，用途为永和路电费。张世超辩称，浙锦公司提供的支付凭证并非全部凭证，其中2018年6-9月的租金及物业费系劳吉思公司股东朱俊雄支付给浙锦公司的，2019年3月的租金及物业管理费是劳吉思公司股东郑佳荣支付给浙锦公司的。浙锦公司收到租金、物业费后，开具的相关发票的付款人均为劳吉思公司，而非张世超个人。审理中，浙锦公司、张世超均确认张世超已支付170,000元履约保证金及20,000元工商注销保证金，其中170,000元履约保证金要求在本案中一并处理，20,000工商注销保证金待张世超注销相关工商备案后浙锦公司同意予以返还。浙锦公司确认消防验收于2017年8月完成，双方为此达成《补充协议》解决该争议。浙锦公司从未向张世超追讨过2017年3月15日至9月14日的租金。浙锦公司认为，租赁合同的订立、协商、履行、付款、清场均由浙锦公司与张世超之间进行，浙锦公司未与劳思吉公司签订过租赁合同，合同的相对方为张世超。张世超与劳思吉公司之间的纠纷，与浙锦公司无关。浙锦公司收取张世超租金后，按照张世超的要求开具抬头为劳思吉公司的发票。2017年6月15日签订的《协议书》系根据大房东要求，为确保劳思吉公司注销工商登记，故订立人为劳思吉公司而非张世超。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《租赁合同》由浙锦公司、张世超签署，张世超作为合同主体一直履行包括缴纳租金在内的主要义务。劳思吉公司于2017年3月设立后，未与浙锦公司签订承租权变更或者转让的合同，之后签订的《协议书》、《补充协议》也均未对《租赁合同》的履行主体进行变更，所以《租赁合同》系浙锦公司、张世超的真实意思表示，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。浙锦公司、张世超均同意《租赁合同》于2019年4月8日解除，本院予以确认。合同解除后，张世超应支付欠付的租金、房屋使用费、物业管理费、水费219.18元、电费25,746元。因张世超于2019年5月27日与浙锦公司办理房屋交接手续，故房屋使用费、物业管理费应计算至该日。截止至2019年4月7日，张世超欠付租金为78,667元，2019年4月8日至5月27日的房屋使用费为141,923元(85,623+85,623*12/365*20)，现浙锦公司仅主张130,666元房屋使用费，本院可予支持。即，张世超应支付2019年2月15日至5月27日的租金、房屋使用费为209,333元(78,667+130,666)。2019年2月15日至5月27日的物业管理费为17,137元(5,000*3+5,000*12/365*13)，现浙锦公司主张17,000元，本院予以支持。张世超根本违约导致《租赁合同》解除，根据《租赁合同》约定，张世超应当承担浙锦公司的损失。浙锦公司基于六年租约给予张世超三个月的装修期，在此期间张世超无需缴纳租金，现张世超单方违约导致合同提前解除，由此造成浙锦公司该段期间的租金损失，因《租赁合同》未对相关赔偿进行约定，本院综合考虑免租期对出租人租金收入的影响，依据公平原则酌情确认装修期的租金损失为140,000元。目前系争房屋仍处于空置状态，浙锦公司按照三个月租金标准要求张世超支付房屋空置期的租金损失256,869元、物业管理费损失15,000元，并无不当，本院予以准许。因系争房屋内相关工商尚未注销，20,000工商注销保证金的返还涉及案外人，故本案对该笔款项不作处理，浙锦公司、张世超可自行协商解决或另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告上海浙锦实业有限公司与被告张世超就上海市静安区永和路XXX号XXX层房屋签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除；二、被告张世超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浙锦实业有限公司2019年2月15日至5月27日的租金、房屋使用费209,333元；三、被告张世超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浙锦实业有限公司2019年2月15日至5月27日的物业管理费17,000元；四、被告张世超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浙锦实业有限公司2019年1月至3月水费219.18元、电费25,746元；五、被告张世超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浙锦实业有限公司装修期租金损失140,000元；六、被告张世超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浙锦实业有限公司房屋空置期租金损失256,869元、物业管理费损失15,000元(与履约保证金170,000元相抵后，张世超还需支付101,869元)；七、原告上海浙锦实业有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,642元，减半收取为5,321元，由原告浙锦公司负担221元，被告张世超负担5,100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年十月十五日书记员  向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。