陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书（2019）陕01民终1338号 上诉人（原审原告）：朱益峰，男，1986年9月29日出生，汉族，陕西美好生活环境科技服务有限公司法定代表人，住西安市高陵区。被上诉人（原审被告）：西安香江环球投资发展有限公司。住所地：。法定代表人：吴海敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。上诉人朱益锋因与被上诉人西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2561号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱益锋上诉请求：1、撤销西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2561号民事判决第二项，即关于“驳回其其他诉讼请求”的判决；2、依法改判香江公司支付因房屋窗户存在重大差异，给其造成损失的赔偿；3、依法改判香江公司退还因虚假宣传而调高的房屋价款；4、依法改判香江公司提供的涉案房屋报产权登记机关备案的资料，逾期应向其支付违约金；5、一、二审诉讼费由香江公司承担。事实与理由：1、香江公司向其交付房屋窗户尺寸存在差异，致使其所购住房贬值，香江公司应向其赔偿；2、香江公司对其项目进行虚假宣传，应承担违约责任；3、对于由香江公司将办理房屋权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的缘故，香江公司归结与政府规划变更造成的不可抗力，香江公司应于赔偿。香江公司辩称：其公司未能办理房产证是因为合同的不可抗力，责任不应该由其公司承担， 2015年8月20日西安市规划局有个文件，调整高陵区的规划，撤县升区，渭河和泾河堤外500米内不能建立项目和高陵区的规划不一致，但其公司的项目就在这500米之内，导致项目停工，2016年初其公司及时向高陵区区委提交泾渭三角洲的调整报告，希望同意按照之前高陵区的规划继续建立项目，2017年继续向高陵区政府提交报告，在2017年7月高陵区委向西安市人民政府请示修改调整有关规划，继续按照之前的规划进行项目建设，但是至今西安市政府没有答复。2、对于逾期办证违约金，不存在逾期办证的问题，理由还是因为规划变更的问题。朱益锋向一审法院起诉请求：1.香江公司按合同约定支付逾期交房违约金11034.9元，及因香江公司逾期交房导致其产生的房屋租赁费8000元（房租按1000元∕月计算）；2.香江公司支付因交付住房窗户存在重大差异造成其相关损失赔偿金44225元；3.香江公司退还其所支付因香江公司虚假宣传而抬高房屋价款51380元（按500元∕平方米计算，其所购房屋为102.76平米）；4.香江公司支付因住房未办理消防验收、竣工验收备案表使住房存在居住安全隐患，导致其无法入住期间的房屋租赁费4000元（暂从其收房后6个月起计截止2018年6月，房租1000元∕月计算），直至香江公司完成相关验收或法定备案程序后香江公司可不再支付其房屋租赁费；5.香江公司提交由香江公司提供的其所购住房报产权登记机关备案的资料，并按照约定支付逾期提交报产权登记机关备案资料的违约金452.25元；6.本案诉讼费由香江公司承担。一审法院认定事实:2014年9月29日，朱益锋与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号为2014-8703）一份，约定：朱益锋购买香江公司开发的位于西安市高陵区XX园XX路XX段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）23幢3单元05层02号房，建筑面积为102.76平方米，房屋总价款为452250元，其中首付款142250元，余款310000元以按揭贷款方式支付；第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，其中不可抗力约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的等；第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中供暖设施于本合同约定房屋交付之日安装完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，逾期超过120日仍未具备使用条件，出卖人按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同附件三中门窗：铝合金窗、金属入户门，并未约定尺寸等内容。合同附件五补充协议第5条约定：在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房；第6条约定合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；第8条约定：办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，朱益锋按约向香江公司支付了全部购房款，2018年6月21日涉案房屋取得了商品房预售许可证。涉案房屋所在的23#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告。2017年9月1日香江公司向朱益锋交付了涉案房屋，朱益锋亦接收了该房屋，并于当日缴纳了该房屋的契税与房屋专项维修资金，物业交接书显示：朱益锋与香江公司已确认该物业的建筑质量和初装质量符合双方合同约定，并无异议。2015年8月20日，西安市规划局向高陵区区委、区政府发出西安市规划局《关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，要求渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，香江公司向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，香江公司向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，香江公司一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，香江公司未能办理一期工程的初始登记，致使朱益锋所购房屋未能办理房屋产所有权证书。朱益锋称香江公司交付住房窗户存在重大差异，仅提供照片；香江公司存在虚假宣传抬高房价，合同约定中未见相关宣传内容，且朱益锋未提供相关证据。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱益锋与香江公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。物业交接书证实香江公司于2017年9月1日向朱益锋交付了涉案房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，显然香江公司已构成逾期交房的违约，逾期已超过90日，香江公司按约应按日向朱益锋支付已交付房价款万分之壹的违约金，朱益锋诉请香江公司支付逾期交房违约金11034.9元，于法有据，本院予以支持。朱益锋诉请因香江公司逾期交房产生房屋租赁费8000元，该项请求为朱益锋主张香江公司逾期交房违约造成的损失，因商品房买卖合同未约定买受人租房费用事项，该租赁费与香江公司依法承担的逾期交房违约金不应作重复评价，故该项请求本院不予支持。朱益锋与香江公司之间仅对涉案房屋窗户材质为铝合金窗进行约定，并未约定尺寸、大小等内容，朱益锋提供的照片无法证明窗户存在重大差异之事实，主张的相关损失赔偿金44225元，亦未提交相关证据，且香江公司系按照商品房买卖合同中确定的面积、容积数据进行销售，而非统一规格的相关门窗、阳台等数据规格，故对朱益锋主张的香江公司支付因交付住房窗户存在重大差异造成朱益锋相关损失赔偿金的请求不予支持。商品房买卖合同为朱益锋与香江公司之间真实、自愿的意思表示，单价及价款均经双方一致认可，未有证据证明香江公司存在虚假宣传而抬高房价，故朱益锋要求香江公司按500元∕平方米计算退付其因虚假宣传而抬高的房屋价款51380元，于法无据，本院不予支持。根据物业交接书，朱益锋与香江公司已确认该物业的建筑质量和初装质量符合双方合同约定，并无异议，朱益锋称香江公司未办理消防验收、竣工验收备案表认为存在居住安全隐患，据此要求香江公司支付无法入住期间的房屋租赁费4000元以及直至香江公司完成相关验收或法定备案程序后，无事实及法律依据，本院不予支持。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，香江公司于2017年9月1日向朱益锋交付了涉案房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，但该涉案商品房整体因政府的规划变更，改变了前期的规划手续，随之使香江公司的规划设计也相应的进行了变更，该事项属于合同约定的不可抗力，故对朱益锋要求香江公司将上述材料报产权登记机关备案的诉请，本院不予支持；对于朱益锋诉请的支付违约金452.25元，因该逾期报送上述材料备案是因合同约定的政府行为及不可抗力造成，故对该违约金不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付朱益锋逾期交房违约金11034.9元；二、驳回朱益锋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，朱益锋负担680元，西安香江环球投资发展有限公司负担2000元，且在履行本判决时一并支付朱益锋。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为，2014年9月29日，朱益锋与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令香江公司支付逾期交房违约金，处理并无不当。朱益锋上诉认为香江公司因房屋窗户存在重大差异，给其造成损失应予赔偿。因双方对窗户尺寸及大小均未约定，故其该项上诉请求本院依法不予采信。对于朱益锋认为香江公司应退还因虚假宣传而调高的房屋价款。朱益锋与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务，故朱益锋主张退还房价款，没有合同依据及法律依据，本院依法不予支持。至于朱益锋认为香江公司提供的涉案房屋报产权登记机关备案的资料，逾期应向其支付违约金一节。逾期报送上述材料备案是因合同约定的政府行为及不可抗力因素造成，故一审法院对此未予支持并无不妥。综上，朱益锋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2190元，朱益锋已预交，由朱益锋负担。本判决为终审判决。 审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二〇一九年十月二十一日 法官助理      窦  敏书 记 员  宁  越  1