重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初18423号原告：冯晨梦，男，土家族,1997年8月15日生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：刘勇，重庆光界(渝北)律师事务所律师。被告：黄金荣，男，汉族，1982年3月25日生，住重庆市垫江县。第三人：重庆慕亨房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区白马凼138号5幢商业A区吊2-05，统一社会信用代码91500107MA5UH66Q3A。法定代表人：赵仁兴。委托诉讼代理人：夏宇，男，汉族，1998年12月26日生，住重庆市垫江县坪山镇大坪村3组92号，公民身份号码500231199812267558，系公司员工。本院在审理原告冯晨梦与被告黄金荣、第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司（以下简称慕亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯晨梦及其委托诉讼代理人刘勇，被告黄金荣以及第三人慕亨公司的委托诉讼代理人夏宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯晨梦诉称，2018年5月20日，原告、被告通过慕亨公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告黄金荣将位于重庆市九龙坡区白马凼138号2幢xxx号房屋以133.5万元的价格卖给原告冯晨梦，房款为首付加按揭贷款的方式支付。原告于签订合同当日向被告支付定金2万元。合同签订后，被告不配合到场办理提前还贷、注销抵押、按揭面签等手续和提供相关资料，怠于履行义务。2018年6月22日，被告打电话给原告父亲，以原告违约为由明确告知无法履行合同。后慕亨公司及原告多次向被告履行合同，但被告仍未履行合同且明确告知不履行合同。故起诉至法院，请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2018年5月20日建立的房屋买卖合同关系；2、判令被告向原告退回定金2万元;3、被告支付原告中介服务费1.3万元；4、被告支付原告违约金26.7万元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告黄金荣辩称，1、同意解除原、被告于2018年5月20日建立的房屋买卖合同关系；2、原告没有按照合同约定的时间支付解押款16万元，原告违约在先，不同意退还原告定金及支付违约金；3、中介服务费应当由原告自行承担；4、请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人慕亨公司述称，合同未约定具体的解押时间，被告告知第三人是已经预约解押，解押还款时间是2018年6月10日，第三人告知了原告；原告称2018年6月10日是周末，银行不能汇款，也担心解押款的安全，希望周一打款给被告；第三人告知了被告，希望在下一个还款周期再还款，被告不同意；到了还款期限，被告自筹资金进行解押还款，之后被告认为原告违约就不愿意继续履行合同了。经审理查明，2018年5月20日，原告冯晨梦（买方）、被告黄金荣（卖方）及第三人慕亨公司（经纪方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：1、黄金荣将其名下位于重庆市九龙坡区白马凼138号2幢xxx号的房屋以133.5万元的价格出售给冯晨梦。2、冯晨梦于签订合同时向黄金荣支付定金2万元；冯晨梦于解押前一天向黄金荣支付16万元；过户时支付42.5万元；冯晨梦委托慕亨公司向银行申请个人二手房按揭贷款73万元用于支付房款，双方须于2018年6月29日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交于慕亨公司并办理相关手续；按揭贷款具体事宜实以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于冯晨梦申请贷款金额，不足部分由冯晨梦在过户之前支付给黄金荣。3、签订本合同时，冯晨梦须向慕亨公司支付中介服务费26000元。4、双方须在接到慕亨公司通知（包括但不限于电话、短信、传真、信函等）后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押等相关手续，慕亨公司应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。5、双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。6、本合同签订后，若因非慕亨公司造成买卖双方未能交易成功的，已支付的中介服务费不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向慕亨公司支付，无过错方已向慕亨公司支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。合同签订当日，冯晨梦向黄金荣支付了定金2万元，向慕亨公司支付中介服务费13000元。关于解押款的支付问题。黄金荣于2018年6月7日、6月8日电话告知了慕亨公司在2018年6月10日之前冯晨梦将解押款16万元打入还款账户。慕亨公司陈述：黄金荣告知慕亨公司已经预约解押，解押还款时间是2018年6月10日，慕亨公司告知了冯晨梦；冯晨梦称2018年6月10日是周末，银行不能汇款，也担心解押款的安全，希望周一（2018年6月12日）打款给黄金荣；慕亨公司转告了黄金荣，希望在下一个还款周期再还款，黄金荣表示2018年6月10日扣款需要在2018年6月10日前将解押款打入还款账户，就未同意；到了还款期限，黄金荣自筹资金进行解押还款，之后黄金荣认为冯晨梦违约就不愿意继续履行合同了。冯晨梦陈述：慕亨公司是在2018年6月8日下午通过电话通知冯晨梦于2018年6月12日到银行办理面签手续；冯晨梦的父亲表示愿意在2018年6月9日过来支付解押款，但慕亨公司表示黄金荣要求必须在2018年6月8日支付解押款，因此冯晨梦就没有支付解押款；后黄金荣明确表示不配合冯晨梦办理相关手续，故冯晨梦就没有去银行办理面签手续。2018年7月9日、7月15日，慕亨公司分别向黄金荣邮寄《通知函》，通知黄金荣分别于7月15日、7月20日回复慕亨公司并配合办理按揭手续和签订按揭合同，如未答复或不配合办理相关手续，视为违约。2018年7月18日，冯晨梦委托律师向黄金荣发出《律师函》，通知黄金荣于2018年7月23日上午9点在中国建设银行沙坪坝支行办理面签手续。黄金荣收到上述《通知函》及《律师函》，但认为冯晨梦未在预约的还款时间支付解押款，属于冯晨梦先违约。审理中，冯晨梦举示冯晨梦父亲与慕亨公司工作人员之间及冯晨梦与黄金荣之间的通话录音，拟证明黄金荣对慕亨公司单方表示房价涨到170万元，否则不出售房屋；黄金荣向冯晨梦表示不履行合同。黄金荣对上述录音的真实性予以认可，但认为录音系在2018年6月10日之后，冯晨梦已经违约，因此才表示若冯晨梦继续购买房屋就应当按照市场价格170万元购买。黄金荣另陈述，2018年6月20日，黄金荣到慕亨公司要求解除与冯晨梦之间的房屋买卖合同并让慕亨公司告知冯晨梦。慕亨公司陈述转告了冯晨梦，时间在2018年6月20日左右。冯晨梦陈述慕亨公司告知了该内容，黄金荣表示解除房屋买卖合同且不愿意退还定金，具体时间不记得了。上述事实，有房屋买卖（居间）合同、收条、收据、通知函、律师函、房地产权证等证据及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。原告冯晨梦与被告黄金荣建立的关于涉案房屋买卖合同关系系双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。关于解押款支付问题。冯晨梦与黄金荣在慕亨公司居间下签订的合同文本中约定冯晨梦于解押前一天向黄金荣支付16万元。后黄金荣在银行预约的还款日期为2018年6月10日之前，冯晨梦虽提出周末不能转账、担心解押款的安全等理由，但确实未按照约定的时间支付解押款,存在违约的行为。冯晨梦虽有违约行为，但此违约行为能否构成合同约定的“导致合同无法继续履行”，本院评述如下：首先，冯晨梦虽未按要求在2018年6月10日之前支付16万元解押款，但表示在2018年6月12日支付，违约时间较短；其次，冯晨梦一直要求履行合同，无解除房屋买卖合同关系的意思表示；再次，预约还款可以多次预约，未在预约还款期限内还款，不会必然导致合同无法继续履行；最后，黄金荣在预约还款期限内已自筹资金还款解押，合同可以继续履行，黄金荣可以选择向冯晨梦主张逾期支付的损失。因此，冯晨梦虽有违约行为，但此行为不会导致合同无法继续履行，且事后黄金荣也没有催告冯晨梦付款，而是直接以冯晨梦存在违约行为表示不再出售或提高价格出售该房，故冯晨梦的违约不构成根本违约，黄金荣不享有合同的解除权。黄金荣在其尚未享有解除权时明确表示不再出售该房屋、直接解除合同，且不配合冯晨梦办理按揭等手续，导致合同根本不能履行，故黄金荣构成根本违约。冯晨梦有权主张解除双方建立的房屋买卖合同关系，且黄金荣于2018年11月15日当庭表示同意，故冯晨梦、黄金荣双方之间于2018年5月20日签订《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系于2018年11月15日解除。黄金荣虽于2018年6月20日左右告知冯晨梦解除合同，但该解除意思是在黄金荣不享有解除权的情况下作出的，不产生解除合同的效力。合同解除后，黄金荣收取冯晨梦的定金2万元，应予以返还，故对冯晨梦主张的黄金荣返还定金2万元，本院予以支持。涉案房屋买卖合同不能继续履行的根本原因系黄金荣明确表示拒绝履行合同，不再履行合同约定的手续。黄金荣的前述行为已经违反合同约定，致使冯晨梦购买涉讼房屋的目的落空，黄金荣理应承担违约责任。根据合同约定，违约金为房屋成交价的20%即26.7万元。现黄金荣辩称冯晨梦违约在先，黄金荣不应支付违约金，此辩称包含了违约金过高、应该调低的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院综合考虑冯晨梦有违约的情况、双方违反合同约定的主观恶意程度、涉案房屋市场价值、以及冯晨梦的实际损失等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为合同约定的违约金过高。本院酌情调整为黄金荣应支付冯晨梦违约金13.35万元（房屋成交价的10%）。冯晨梦、黄金荣与慕亨公司签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定，已支付给慕亨公司的中介服务费，无过错方可向违约方或过错方追偿。此系冯晨梦、黄金荣以及慕亨公司对中介服务费的约定，与违约金不冲突。现冯晨梦已向慕亨公司支付中介服务费13000元，冯晨梦可以在黄金荣违约责任范围内向黄金荣追偿已支付的中介服务费，本院考虑到冯晨梦、黄金荣各自的违约程度，酌情认定黄金荣应赔偿冯晨梦中介服务费6500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告冯晨梦与被告黄金荣双方于2018年5月20日签订《房屋买卖（居间）合同》建立的房屋买卖合同关系于2018年11月15日解除。二、被告黄金荣于本判决生效之日起10日内返还原告冯晨梦支付的定金2万元。三、被告黄金荣于本判决生效之日起10日内支付原告冯晨梦违约金13.35万元。四、被告黄金荣于本判决生效之日起10日内赔偿原告冯晨梦支付的中介服务费6500元。五、驳回原告冯晨梦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为8408元，由原告冯晨梦负担4000元、被告黄金荣负担4408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年十月十五日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟