山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1102民初3976号原告（申请执行人）：李霞，女，1980年3月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：赵学波，山东泱盛律师事务所律师。被告（异议人）：张相全，男，1964年4月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告（异议人）：姚燕琼，女，1967年1月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区，系被告张相全之妻。第三人：刘加动，男，1977年1月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告李霞与被告张相全、姚燕琼及第三人刘加动申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李霞的委托诉讼代理人赵学波、被告张相全、姚燕琼到庭参加诉讼，第三人刘加动经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李霞向本院提出诉讼请求：1.判令撤销（2019）鲁1102执异50号执行裁定；2.判令准予执行刘加动名下位于日照市东港区产证号为20××20的房产；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：在原告与第三人刘加动民间借贷纠纷一案中，法院根据原告申请，将第三人刘加动所有的位于日照市东港区产证号为20××20的房产予以查封，该案经法院调解结案后，因第三人拒不履行调解协议内容，原告向东港区法院申请强制执行，在执行过程中，东港区法院于2016年2月29日作出（2014）东执字第396号之一裁定，查封刘加动所有的位于日照街道日照产证号为20××20的房产。被告张相全、姚燕琼对此提出执行异议。2019年3月27日，东港区法院作出（2019）鲁1102执异50号执行裁定，中止（2014）东执字第396号之一执行裁定书中对登记在被执行人刘加动名下位于日照街道日照产证号为××号房产的查封。原告认为，案涉房屋买卖合同因被告张相全、姚燕琼不具备该村集体组织成员资格而无效，且因两被告不具备该村集体组织成员资格导致房屋未办理过户登记手续，东港区法院作出的（2019）鲁1102执异50号执行裁定适用法律错误，原告作为申请执行人未依法参加庭审进行答辩，程序不合法，对该裁定不服。诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张相全辩称：案涉房屋未过户是因为第三人刘加动向案外人张都花购买案涉房屋时，案外人张都花仅向第三人交付了房产证，未交付土地证。原告所述被告不是村集体经济组织成员及案涉房屋买卖合同无效不属实。被告姚燕琼辩称：本人原籍是日照市东港区关社区，1997年因孩子上学将户口迁至张相全单位，户口现已于2019年3月11日迁回原籍。案经送达，第三人刘加动未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：（2013）东民一初字第940号民事调解书、（2013）东民一初字第940-1号民事裁定书、（2014）东执字第396号之一裁定书、（2019）鲁1102执异50号执行裁定书各一份，证明原告与第三人因民间借贷纠纷一案，法院裁定将第三人刘加动名下位于日照市东港区产证号为××号的房产予以查封，后原告与第三人达成调解协议。被告张相全、姚燕琼对上述证据均无异议。被告张相全、姚燕琼提交证据如下：证据1.日照市东港区关社区居委会出具的书面证明、农村股份经济合作社股权证、户口本各一份，该居委会出具证明载明：“兹证明姚燕琼，身份证号码：3728021967********，原籍系我居居民，1982年大包干分得土地，后因其子上学户口迁出，现已返籍，是我社区居民；其母亲丁立秀是我社区居民。姚燕琼及其母亲符合我社区农村集体产权制度改革集体经济组织成员资格认定范围，享受该社区集体经济组织成员资格，情况属实”;农村股份经济合作社股权证载明合作社名称为日照市东港区关社区股份经济合作社，股权证编号为3711020010101093，签发日期为2018年12月16日，股东为被告姚燕琼；户口本载明姚燕琼于1998年11月13日由日照南路**迁出。上述三份证据证明被告姚艳琼系日照街道日照北路居委集体经济组织成员；证据2.收条一份，该收条载明：“今收到张相全购房款￥240000元（房产证号20××20）.2011.4.16.刘加动”，证明第三人刘加动已收到案涉房款；证据3.房屋买卖合同原件及银行转账明细原件各一份，证明被告张相全、姚燕琼作为买方与第三人刘加动作为卖方于2011年4月4日签订房屋买卖合同，被告支付给第三人刘加动定金40000元，预付款20000元，共计60000元，后又于2011年4月16日通过工商银行转账给刘加动180000元，共计240000元；证据4.日照市东港区关社区居委会出具的书面证明，载明：“兹证明我社区资源股东资格认定范围以1982年土地大包干时生产队分得口粮田人口数为依据确认本集体经济组织成员。姚燕琼，身份证号码：3728021967********，符合我社区农村集体产权制度改革集体经济组织成员资格认定范围，享受我社区集体经济组织成员资格，情况属实。”原告质证后，对证据1有异议，认为根据《山东省人民政府办公厅关于公布山东省需要村（社区）开具的证明清单的通知》（鲁政办字（2018）46号）明确列明只有十二种证明可以开具，而该“证明”不在上述十二种证明中；对股权证，认为签发的日期为2018年12月16日，但在该期间，被告姚燕琼户户籍并不在北关社区，此，该股权证不能证明被告姚燕琼是该社区村集体组织成员；对户口本，登记卡页显示被告姚燕琼于1998年11月13日由日照南路51号迁出，并不能证明被告姚燕琼原户户籍属于北关社区；证据2收到条，因第三人刘加动未到庭，对真实性无法认定；对证据3，因第三人刘加动未出庭，对该合同真实性无法认定，被告明知该房屋过户有瑕疵，仍愿意购买，该房屋不能过户到其名下的风险应由被告自担；对转账明细，不能证明是案涉房屋的购房款；对证据4不予认可，认为应以股权证发放日期为准，而被告户户籍已经离开本村长达二十多年，该村户户口登记状况、产、生活是否以土地作为基本生活保障都无联系，也未经过该村村民大会或村民代表大会三分之二以上同意，所以该证据违背国家政策及法律法规。第三人刘加动未到庭参加诉讼，视为放弃质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认。对原、被告双方有异议的证据，本院结合其他证据及审理查明的事实予以综合认定。上述证据均在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李霞与第三人刘加动民间借贷纠纷一案（此案原告为本案原告李霞，被告为本案第三人刘加动），在诉讼过程中，本院根据原告李霞申请，于2013年3月4日作出（2013）东民一初字第940-1号裁定，将第三人刘加动所有的产权证号为**房产及鲁Ｌ×××**号车辆予以查封。案经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2013年4月11日作出（2013）东民一初字第940号民事调解书，主要内容：“一、被告刘加动于2013年6月30日前偿还原告李霞借款本金150000元，于2013年11月30日前偿还余款150000元……”。因第三人刘加动未履行调解书的内容，原告李霞于2013年7月2日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年2月29日作出（2014）东执字第396-1号执行裁定，将第三人刘加动名下所有的位于日照街道日照产产权证号为**产予以查封。被告张相全、姚燕琼向本院提出执行异议，申请中止对第三人刘加动名下位于日照街道日照产权产权证号为**的执行。案经本院书面审理，于2019年3月27日作出（2019）鲁1102执异50号执行裁定，中止（2014）东执字第396号之一执行裁定对登记在被执行人刘加动名下位于日照街道日照产证号为××号的房产的查封。原告在法定期限内向本院提出申请执行人执行异议之诉。另查明，第三人刘加动与被告张相全、姚燕琼于2011年4月4日签订房屋买卖合同，合同约定第三人刘加动将位于日照街道日照产权证号为××号、国有土地使用权证号东国2001字第110881号的房屋卖给被告张相全、姚燕琼，成交价格240000元。第三人刘加动已收取被告全部房款。2011年4月底，第三人刘加动将案涉房屋交付给被告张相全、姚燕琼。还查明，1998年11月13日，被告姚燕琼户户籍由日照市东港区关社区迁出，又于2019年3月11日因父母与子女相互投靠迁回原籍日照市东港区关社区。2019年6月24日，日照市东港区关社区居民委员会出具书面证明，载明“兹证明姚燕琼，身份证号码：3728021967********，原籍系我居居民，1982年大包干分得土地，后因其子上学户户口迁出，已返籍，是我社区居民；其母亲丁立秀是我社区居民。姚燕琼及其母亲符合我社区农村集体产权制度改革集体经济组织成员资格认定范围，享受该社区集体经济组织成员资格，情况属实。”2018年12月16日，日照市东港区关社区股份经济合作社向被告姚燕琼签发农村股份经济合作社股权证，股权证编号为3711020010101093，股东为被告姚燕琼。2019年9月20日，日照市东港区关社区居委会出具书面证明，载明“兹证明我社区资源股东资格认定范围以1982年土地大包干时生产队分得口粮田人口数为依据确认本集体经济组织成员。姚燕琼，身份证号码：3728021967********，符合我社区农村集体产权制度改革集体经济组织成员资格认定范围，享受我社区集体经济组织成员资格，情况属实。”本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否有效；二、原告李霞依据（2014）东执字第396-1号民事裁定书所提异议能否排除执行。针对双方争议的焦点，本院根据查明的案件事实分析确认如下：一、关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”。本案中被告姚燕琼、张相全在签订房屋买卖合同时并非案涉房屋所在地同一村集体经济组织成员，房屋买卖合同应认定无效。但从案涉房屋买卖事实的发生过程和经历的期限等各方面情况来看，买卖双方是在平等、自愿的基础上，协商达成，意思表示真实，案涉房屋买卖合同已实际履行多年，被告已支付合理的市场对价，被告对案涉房屋已形成稳定占有关系，而且被告姚燕琼原户户籍地日照市东港区关社区股份经济合作社也于2018年12月16日向其发放股权证，可其集体经济组织成员的资格，日照市东港区关社区居委会同意被告姚燕琼于2019年3月11日将户户口迁回原籍。，因买卖双方不是同一村集体经济组织成员而导致涉案房屋买卖合同无效的情形已消失。综合以上情况，从有利于稳定现有房屋占有关系及维护交易安全出发，对原告关于因被告姚燕琼不具备北关社区集体经济组织成员资格导致合同无效的主张，本院不予支持。二、关于原告李霞依据（2014）东执字第396-1号民事裁定所提异议能否排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案当事人争议的案涉房屋在本院查封之前，被告姚燕琼、张相全已与第三人刘加动签订买卖合同，被告已支付全部价款且案涉房屋已交付被告姚燕琼、张相全，未办理产权登记的原因并非被告张相全、姚燕琼自身导致。因此，被告张相全、姚燕琼对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告李霞关于对案涉房屋进行强制执行的请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告李霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  安为平人民陪审员  丁 红人民陪审员  卢均成二〇一九年十月二十三日法官助理潘香宁书记员赵静