江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初3256号原告：徐春云，女，1951年3月17日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告：胡宏保，男，1949年2月28日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。两原告共同委托诉讼代理人：王笑之，江苏刘洪律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张峥琦，江苏刘洪律师事务所律师。被告：李晨，男，1979年9月5日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：丁晓俊，江苏振泽律师事务所律师。原告徐春云、胡宏保与被告李晨财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告徐春云、胡宏保及共同委托诉讼代理人王笑之、张峥琦，被告李晨的委托诉讼代理人丁晓俊到庭参加诉讼。此后，双方均同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告徐春云、胡宏保向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿南京市秦淮区火瓦巷××号××幢××室房屋价款3000000元。事实和理由：2005年，高某先后多次利用原告胡宏保的房屋作抵押为其贷款并由高某如期还贷，以此让原告胡宏保相信其信守承诺并值得信任。2008年，高某为获得更多的银行贷款，提出通过原告胡宏保将房屋虚假出卖给被告李晨的方式向银行借款570000元，并向原告胡宏保出具了欠条一张及由被告李晨作担保人。基于对高某的信任，在小贷公司和高某的主持下，原告胡宏保与被告李晨签订房屋买卖合同，并办理过户手续。被告李晨根据高某的指示将银行贷款570000元转入他人账户上。此后，高某下落不明，两原告方知上当受骗。被告李晨在两原告不知情的情况下又将房屋出售给唐某、刘某。唐某、刘某将房屋作银行抵押后未及时偿还贷款而引发诉讼。由于原告胡宏保与被告李晨签订的房屋买卖合同无效，且经法院判决作出确认，被告李晨的行为损害了两原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告李晨辩称，两原告出售房屋是为了将售房款借给案外高某并谋取利益，因此两原告存在过错。两原告在明知权利受到侵害的情况下，一直未向被告主张买卖合同无效，被告于2014年9月12日才将案涉房屋卖给案外人唐某、刘某，导致案涉房屋不能返还，造成损失扩大，对此部分损失应由两原告承担。被告按照市场价格，先由高某向原告胡宏保出具借款、被告作担保的形式支付了首付款，后以银行贷款形式支付了剩余购房款，因此被告已支付合理对价，被告不存在过错。故请求法院驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向法院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：原告徐春云与原告胡宏保系夫妻关系。1998年11月，原告胡宏保按房改政策购买南京市秦淮区火瓦巷××号××幢××单元××室（以下简称605室），建筑面积为91.61平方米。两原告一直在该房屋内居住生活至今。2008年9月15日，原告胡宏保与被告李晨签订《南京市存量房买卖合同》，约定原告胡宏保将605室以952000元的价格出售给被告李晨，被告李晨应于2008年9月15日支付定金10000元、于9月20日前支付380000元、于10月15日将余额付清，双方于11月5日前交付房屋等内容。合同签订当日，原告胡宏保与被告李晨双方办理605室的房屋所有权过户登记手续。被告李晨在买卖过程中办理银行按揭贷款570000元，该款于2008年10月23日转入原告胡宏保的银行账户，后又转入他人账户。自2011年起，上述按揭贷款部分由被告李晨归还。2014年4月26日，李晨将605室以2550000元价格出售给唐某、刘某，双方签订了《南京市存量房买卖合同》，李晨于当日出具唐某已支付900000元购房款的付款证明，但在产权登记部门备案的合同是李晨与唐某在2014年9月12日签订的合同，该合同约定价款为1630000元。同年9月10日，被告将剩余贷款446369.29元归还。同年9月30日，唐某、刘某作为共有人取得605室房屋所有权。2014年10月，唐某因购买605室向中国工商银行股份有限公司南京××支行（以下简工行××支行）贷款1650000元，并签订《个人购房借款/担保合同》，同时又与刘某共同签订《南京市房地产抵押合同》，由唐某、刘某将605室作为借款担保，并办理了抵押登记手续。此后，唐某、刘某因向其他案外人借款又将605室作为担保并办理抵押登记。2017年6月12日，原告徐春云至南京市秦淮区人民法院诉讼，要求判令胡宏保与李晨签订的关于605室房屋买卖合同无效。该院于同年12月9日作出（2017）苏0104民初××民事判决书，判决胡宏保与李晨签订的关于605室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。该判决现已生效。2017年9月22日，本院就工行××支行与唐某、刘某借款合同纠纷一案作出（2017）苏0102民初××号民事判决书，判决唐某、刘某共同偿还工行××支行相应欠款本金及利息，工行××支行对唐某、刘某名下的605室房屋折价、拍卖、变卖所得价款在价值1650000元范围内享有优先受偿权。工行××支行在该判决发生法律效力后，于2018年1月23日向本院申请执行，案号为（2018）苏0102执××号。本院在执行过程中，依法作出（2018）苏0102执××号执行裁定书及执行公告，裁定拍卖唐某、刘某名下的605室，公告责令上述房屋内居住、使用人员腾空并迁出该房。原告徐春云、胡宏保作为案外人向本院提出执行异议被裁定驳回后，提起执行异议之诉，本院于2018年11月20日作出（2018）苏0102民初××号民事判决书，驳回原告徐春云、胡宏保的诉讼请求。该判决现已生效。审理中，原告胡宏保陈述高某与被告李晨系亲属关系，在向被告李晨出售605室之前，曾将该房作抵押贷款给高某，高某也按期归还贷款。被告李晨陈述高某系其舅妈的弟弟。双方主要争议事实有：1.原告主张案涉房屋现有价值4500000元，并提供房屋中介公司的网页，证明同地段房屋现售价为每平方米约40000多元，在2008年的售价为每平方米10000元至12000元。经质证，被告不予认可。2.被告李晨认为其已按合理对价支付原告房款，被告出售房屋系归还其他债务。被告提供证据有：①2008年8月28日的欠条及承诺书，载明高某作为借款人向原告胡宏保借款500000元，被告李晨承诺提供连带责任担保。②2008年9月20日原告胡宏保出具收条，载明收到被告李晨首付款380000元。③2010年4月27日被告李晨转账给高某的银行流水账单，证明被告李晨支付高某500416元，由高某归还原告胡宏保500000元借款。④2014年银行账单，证明被告李晨向郭某某借款400000多元用于提前归还605室的银行贷款，及卖房后归还其投资借款。⑤南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓刑二初字第××号刑事判决书，证明在被告人韩某非法吸收公众存款罪一案中，李晨作为受害人被骗1000000多元，其中950000元系他人借款，因归还借款而出售房屋。经质证，原告对证据①-②真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为被告没有支付首付款，依被告陈述上述款再加上银行贷款总计1450000元，远远超过合同价款约定的952000元；对证据③-⑤的真实性没有异议，但对关联性不认可，无法达到证明目的。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，案涉房屋所有权原登记在原告胡宏保名下，系两原告的夫妻共同财产。原告胡宏保与被告李晨在2008年9月签订的涉案房屋买卖合同，经法院生效民事判决确认合同无效后，双方应履行相互返还义务，而被告李晨在依该合同取得案涉房屋所有权后又出售给他人，并办理房屋所有权转移登记，根据现有情况来看，被告李晨已无法履行返还案涉房屋义务，故两原告有权主张被告李晨赔偿相应的补偿款及损失。关于两原告主张的赔偿数额，本院应根据案涉无效合同约定的价款、不能返还产生的相应合理损失及双方的过错责任予以综合考量。首先，被告李晨应承担返还相应的折价款，在案涉无效合同中约定的房屋价款为952000元，从庭审查证来看，已有充分证据证明被告李晨通过银行贷款方式支付原告胡宏保570000元，故被告李晨在赔偿折价款时应扣减该部分款；被告李晨抗辩已履行全部付款义务，证据不足，本院不予采纳。其次，两原告主张按现行市场价格计算案涉房屋价格，理由正当，本院予以采纳；由于案涉房屋的现有价值大于案涉无效合同约定的价款，超出部分系被告李晨不能履行返还案涉房屋义务而产生的损失，本院将参照现有市场价格，在扣减案涉无效合同约定的价款后，予以酌定合理的损失范围。最后，在案涉无效合同中，原告胡宏保与被告李晨都具有过错，原告胡宏保应承担次要责任，被告李晨应承担主要责任，两原告与被告李晨应根据责任比例承担损失，故被告抗辩扩大损失部分应由原告承担，及其出售房屋系为归还相应债务等，理由不足，本院不采纳。综上，本院酌定被告李晨应赔偿两原告2000000元，对两原告主张数额中超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告李晨于本判决生效之日起三十日内赔偿原告徐春云、胡宏保2000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取15400元，由两原告负担5128元，被告负担10272元。两原告预交的案件受理费的剩余部分10272元由本院退回，被告应承担的案件受理费部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  时 超二〇一九年十月二十日法官助理  王 典书 记 员  罗安迪