云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4465号原告：姚宗宪，男，1938年11月6日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：戴昌旭，男，1969年3月29日出生，汉族，身份证住址郑州市中原区，系原告姚宗宪女婿。特别授权代理。被告：西双版纳佳和物业服务有限公司。统一社会信用代码：9193280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。住所地云南省西双版纳州景洪市。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，系原告西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，特别授权代理。原告姚宗宪与被告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚宗宪的委托诉讼代理人戴昌旭，被告佳和物业的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚宗宪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还违法收取的物业费（2016.9.1-2017.8.31）1,104元，垃圾费（2016.9.1-2017.8.31）144元、电梯增容费200元、电梯运行维护费360元、消防维护费60元、二次供电加压费60元，合计1,928元；2、判令被告支付利息3%共计173.50元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月，被告与西双版纳绿洲房地产开发有限公司串通，隐瞒事实真相，蒙蔽原告签署了所购王府广场商品房《前期物业管理服务协议》，并收取多种费用1,928元，此后小区6号楼众多业主多次到有关单位、部门反映。2019年4月西双版纳州消防支队《关于陈平平等41人对王府广场举报信的回复》文件明确：王府广场6号楼于2018年10月29日才取得消防验收合格手续，《中华人民共和国消防法》第十三条规定未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用。针对违法行为，消防大队正在立案查处。2019年4月30日《景洪市住房和城乡建设局关于王府广场业主举报信的答复》景建便签【2019】309号明确：开发商承诺在2019年7月底才可能完成竣工验收备案，景洪市住房和城乡建设局对于该项目存在未组织竣工验收擅自交付使用的情况将依法进行处理。至此真相浮出，法律明确禁止投入使用与不能交付使用的房屋，被告大胆强行违法运营，借物业服务之名，大肆牟取不当利益。《前期物业管理服务协议》的签订不具备成立条件，即使签订也属于违法无效协议。《前期物业管理服务协议》中诸多内容和收费违反《物业管理条例》：被告未有相关王府广场物业服务等级资质，也未有物业服务收费的依据标准，收取物业费1,104元无依据，电梯增容费200元、电梯运行维护费360元是已取消的，消防维护费60元根本就没有消防验收。前述景洪市住房和城乡建设局的答复记载了众多业主对被告收费的投诉。被告对《前期物业管理服务协议》的履行严重缺失，该小区未达到法定的合格验收标准，小区时常停水停电，坏电梯、无通行道路、无停车位、无消防、无门禁、无绿化、公共安全、环境卫生差。前述景洪市住房和城乡建设局的答复第三项纪录了小区各种问题将近十项，被告至今未能提供协议约定的基本物业服务。综上，被告利益强势地位，在2016年9月违法办理房屋交付手续，诱使原告签不合法的《前期物业管理服务协议》，收取不合理费用，却无法履行基本责任，原告因此具状起诉，望判如所请。被告佳和物业答辩称，2016年6月16日被告与开发商签订《前期物业管理服务合同》，2016年9月1日小区（一期）开始交房，被告按照前期物业服务合同的约定进入服务。2016年9月20日，原告办理了接房手续，签订了《前期物业管理服务协议等，原告所说被告串通开发商、隐瞒事实真相、蒙蔽原告签署等无事实依据；答辩人与开发商所签订的前期物业管理服务合同中约定了甲方对物业共用部位承担解决问题的责任和保证交付使用物业符合国家验收标准；原告提交的证据住建局答复第3条第4、8款已明确答复，对物业收费不合理不合法的问题建议业主至物价部门投诉处理，但被告至今没有收到相关部门通知；消防是否验收合格属于开发商的义务，并不在物业服务范围内；进驻小区服务是根据与开发商签订的前期物业服务合同履行义务；答复信中反应物业公司服务被告方正在改进，且原告没有证据证明服务不到位、收费不合法。当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。对经对方质证无异议的原告姚宗宪提交证据4前期物业管理协议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下:原告证据1收据系被告方出具、证据2消防大队回复、证据3住建局答复系有关部门出具书证，可予采信；被告证据1前期物业管理服务合同、证据2前期物业管理服务协议、证据3交房流程表等，原告对真实性并无异议，可予采纳。根据当事人陈述及经审查认定的证据，认定本案法律事实如下：姚宗宪系景洪市王府广场小区6号楼2单元2404号房业主，该房屋于2016年9月20日交房，本案双方认可案涉物业系以79.72平方米计算相关费用。同日，姚宗宪与佳和物业签订前期物业管理服务协议，约定物业服务费用标准包括高层住宅1.15元/平方米/月、电梯电费及设备维护保养费按30元/月/户预收、二次加压及消防维护费各按5元/月/户预收、生活垃圾按照《景洪市城市生活垃圾处理办法》收取，姚宗宪并向佳和物业交纳了物业费（2016.9.1-2017.8.31）1,104元，垃圾费（2016.9.1-2017.8.31）144元、电梯增容费200元、电梯运行维护费360元、消防维护费60元、二次供电加压费60元，合计1,928元。另查，2014年6月16日，佳和物业与西双版纳绿洲房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由佳和物业对景洪市王府广场项目提供前期物业管理服务。物业服务费用标准包括电梯住宅1.2元/平方米/月；二次加压及消防费收费0.10元/平方米/月。以上价格为政府指导价，最高可上浮10%，下浮不限。景洪市公安局消防大队与2019年4月30日“关于陈平平等41人对王府广场举报信的回复”中明确，王府广场6号楼于2018年10月29日取得消防验收合格手续。景洪市住房和城乡建设局于2019年4月24日作出关于对王府广场业主举报信的答复中明确，关于该项目存在未组织竣工验收擅自交付使用的情况已移交相关单位进行依法处理；关于高层停水及水压不足的情况，已于4月11日完成设备更新水压不足现象已基本解决；关于时常停电的情况协调处理让开发商在电路检修时提前告知业主，目前问题基本解决；关于物业收费不合理问题建议业主到物价部门投诉反映；关于6号楼地下室入口处垃圾和地面破损，已协调开发公司和物业进行处理等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”、以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”、第六条“…物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，被告佳和物业就原告为业主的小区提供物业服务，双方签订了物业服务协议，均应受该前期物业服务合同的约束。原告认可被告虽已实际进入，但是存在服务缺失、服务不完整、服务不到位等情况，虽原告证据住建局答复中可以看出在案涉住宅的物业服务中确曾存在水电不畅、地下室有垃圾未清运等问题，但如以此否认被告方所已经提供的全部物业服务，并进一步认为被告方应当退还已经收取的全部物业服务费用，理据尚未充分。但，双方所签订的前期物业服务协议中并无电梯增容费一项、消防验收之前的消防维护费用不应由业主承担，故被告物业公司收取的电梯增容费、消防维护费缺少依据，应予退还。同时，被告公司应在今后的工作中注意听取和满足业主的合理需求，加强工作沟通，改进工作质量，努力营造和谐安宁的社区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告西双版纳佳和物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姚宗宪返还已收取的电梯增容费200元、消防维护费60元，合计260元。二、驳回原告姚宗宪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，减半收取13元，由被告佳和物业负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审判员  赵义宏二〇一九年十月十八日书记员  匡湘云