山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初2303号原告：刘滕飞，男，1992年生，汉族，住山东省招远市。被告：聂晓冬，男，1962年生，汉族，户籍黑龙江省鹤岗市工农区，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。被告：烟台爱尚家房产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：聂晓冬，经理。委托诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台福山支行，住所地烟台市福山区汇福街59号。负责人：陈凯，行长。委托诉讼代理人：邹积军，男，系该行职员。原告刘滕飞与被告聂晓冬、被告烟台爱尚家房产经纪有限公司（以下简称爱尚家公司）、第三人中国建设银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称建设银行福山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘滕飞，被告聂晓冬及被告爱尚家公司共同诉讼代理人范海晖，第三人诉讼代理人邹积军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理过户手续。二、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，总房产的20%共计136000元。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月16日，原告与被告签订了房产买卖合同，约定原告购买被告位于福山区产，共计68万元整。合同约定原告于2018年12月1日前，将首付款（含定金）共计人民币50万元及12400元居间报酬和银行相关费用交由被告爱尚家公司，待产权转移登记手续办理完毕后当日，爱尚家公司将首付款转付给被告聂晓冬。现原告已将首付款50万元及中介费支付给被告爱尚家公司股东刘清的账户，合同约定义务原告均已履行完毕，但至今被告仍未协助原告办理房屋过户手续。望法院判令被告协助原告办理过户手续。另，根据合同我方已交付首付款50万元，现被告未与我方办理产权转移登记手续，根据合同第十条违约责任第一款“甲乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费并按照总房款20%向守约方交付违约金”，望法院判令被告赔偿原告总房款20%的违约金共计136000元。被告聂晓冬辩称，该合同系聂蓬与刘滕飞签订的，合同上没有聂晓冬的签字，聂晓冬根本不知道该合同的存在，当时聂晓冬也不是爱尚家公司的法定代表人，聂晓冬不认可该合同成立，也从未收到过50万元的购房款，该合同系无效合同。被告聂晓冬也没有向任何人出售诉争房屋，聂晓冬不认可该合同成立。被告爱尚家公司辩称，爱尚家公司不存在违约的行为，是原告未按照合同约定将贷款材料准备齐全交于爱尚家公司，因此，原告违约在先。第三人建设银行福山支行述称，被告聂晓冬2013年2月1日在福山支行一手房按揭贷款20万元，从2018年3月份就开始违约，到目前为止共还本金99947.43元、已还利息75481.71元，从2018年违约到现在贷款余额还剩下190052.57元，尚拖欠本金11710.59元、拖欠利息4688.92元、拖欠罚息279.05元，三项合计拖欠16678.56元。另外聂晓冬在我方办理按揭贷款后又办理了一个装修分期业务，到目前一共拖欠102977.91元。希望被告聂晓冬尽快将欠付我行的按揭贷款和装修款分期结清。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于烟台市福山区，产权证号：×××号，面积：79.34平方米，权利人名称：聂晓冬，2013年3月13日办理了商品房抵押权预告登记，权利人为本案第三人。聂蓬与被告聂晓冬系父子关系，聂蓬于2019年1月16日死亡。另查，聂蓬与刘清均系烟台爱尚家房产经纪有限公司的股东，2018年12月25日，公司法定代表人由刘清变更为被告聂晓冬。2018年11月18日，聂蓬（甲方）就被告聂晓冬所有的涉案房产与原告刘滕飞（乙方）、丙方爱尚家公司签订了房产买卖合同，合同约定，甲方自愿将涉案房屋卖与乙方，房屋价款680000元。合同签订之日，丙方代甲方收取乙方定金10000元整，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方实际收取定金视为乙方向甲方支付定金义务已履行。付款方式采取按揭贷款方式：乙方应在合同签订后15日内将贷款资料准备齐全交于丙方，并于2018年12月1日前，将首付款500000元及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付给甲方，剩余房款180000元由银行直接放款到甲方账户。甲、乙双方均同意，过户所需的买卖双方应缴税费由乙方全部承担，合同任一方均应给予他方必要的过户、缴税协助。丙方协助甲乙双方办理房产交接手续，房产交接押金10000元整，银行放款后7日内甲乙双方进行房屋交接。甲乙双方如违反合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2%的居间报酬；严重违约导致合同无法履行的，守约方有权解除本合同。收款方名称：烟台爱尚家房产经纪有限公司，收款方开户行：中信银行烟台开发区支行，收款账户：81×××44；收款方名称：刘清（烟台爱尚家房产经纪有限公司法定代表人），收款方开户行：光大银行烟台幸福九隆支行，收款账户：62×××81。甲方处由聂蓬签名捺印，乙方处由原告刘滕飞签名捺印，丙方处由爱尚家公司盖章确认。2018年11月15日，原告根据被告爱尚家公司的指示通过支付宝向刘清转账交付定金10000元，被告爱尚家公司为原告出具收据一份。2018年11月28日，原告通过POS机向被告爱尚家公司分别转账312400元、190000元。同日，爱尚家公司为原告出具502400元的收据一张。被告聂晓冬称上述款项其没有收到，也没有授权聂蓬签订买卖合同。被告爱尚家公司称，确实收到原告通过银行支付的502400元，其中包含购房款490000元，中介费12400元。另称刘清也已将10000元定金交付爱尚家公司。庭审中，原告认可签订合同时聂晓冬不在场，合同上只有聂蓬的签名。原告主张涉案房屋由聂蓬出租给案外的两个人，没有交付与其，不是原告控制，租期到2019年5月份，称当时去看房的时候里面有租客。被告聂晓冬主张涉案房屋目前由其控制管理使用。另查，涉案房屋由被告聂晓冬在第三人处办理按揭贷款200000元，从2018年3月份开始违约，目前共偿还本金99947.43元、利息75481.71元，从2018年违约到现在贷款余额还剩下190052.57元，尚拖欠本金11710.59元、利息4688.92元、罚息279.05元，合计16678.56元。另外，聂晓冬在第三人处办理了装修分期业务，目前一共拖欠102977.91元。第三人称其已在烟台市福山区人民法院进行诉讼并申请保全。原告主张如被告将房屋过户给其，其同意帮被告将贷款还清。被告聂晓冬不同意，称原告起诉聂晓冬作为被告不适格，合同不是聂晓冬签订的，聂晓冬也没有收到房款，原告起诉的该行为系无效行为，聂晓冬不知道涉案合同的存在。对于原告主张的违约金136000元，原告主张要求二被告共同支付，但未向本院提供证据证明因被告违约给其造成损失情况。在本案诉讼过程中，本院向原告释明涉案房屋买卖合同被认定无效后其是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。本院认为，行为人无代理权而实施的代理行为,未经被代理人追认,对代理人不发生效力。本案中,被告聂晓冬虽与聂蓬系父子关系,但二者均为具有完全民事行为能力的自然人,聂蓬未经被告聂晓冬授权即与原告签订房屋买卖合同的行为属无权代理行为,被告聂晓冬不予认可与追认,且原告也无证据证明其有理由相信聂蓬有代理权，故该合同内容并非原告的真实意思表示,依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的对被代理人不发生效力。”之规定,原告与聂蓬签订的房屋买卖合同无效，对被告聂晓冬不发生效力。故对原告起诉要求被告聂晓冬继续履行合同的诉讼主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因本案原告主张的违约金是基于双方签订的合同有效的前提而主张的，在本院向原告释明涉案房屋买卖合同无效后其是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求，所以对其该主张，本院不予支持，其可另行主张相关权利。综上,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定,判决如下:驳回原告刘滕飞的诉讼请求。案件受理费减半收取1560元，诉讼保全费3020元，由原告刘滕飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一九年十月二十一日书记员  王琳