广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8860号原告：张益民，男，1968年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编号01，统一社会信用代码：91440101710937076Y。法定代表人：林昭远，董事长。委托诉讼代理人：吴兵山、吴相茂，均为广东格林律师事务所律师。被告：广州越秀物业发展有限公司（原名广州城建开发物业有限公司），住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码：914401011904664097。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹、陈静雯，分别为广东盈隆律师事务所律师、实习律师。原告张益民与被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称“城建公司”）、广州越秀物业发展有限公司（以下简称“越秀物业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告张益民、被告城建公司的委托诉讼代理人吴兵山、被告越秀物业公司的委托诉讼代理人顾丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：根据2005年与广州市城市建设开发有限公司签订商品房买卖合同，作为房屋的开发商的广州市城市建设开发有限公司，应查明海珠区江南新苑B1栋1802房屋质量缺陷的原因；修好；赔偿因房屋质量导致的业主损失。广州越秀物业发展有限公司赔偿未提供服务导致的业主损失。损失以2007年5月至立案时的2019年4月期间物业费计算，共142个月×231.68=32898.56元。要求上述两名被告共同承担。事实和理由：张益民在2007年收楼入住海珠区江南新苑B1栋1802房（以下简称“涉案房屋”）后三个月就发生了墙壁渗水起泡，洗手间门框发霉的情况，当时向越秀物业公司反映，给予了维修，多次更换门框后。因多次渗水，门框发霉又做了墙壁防水处理后，更换了铝制门框，但到今天为止房间墙壁依然渗水。2011年7月14日最后一次帮张益民维修，工程竣工是2011年11月25日，但此后就再也没有对张益民反映的情况进行过维修。因多次出现房屋质量问题，对物业维修不及时以及不维修不满，张益民采取不交物业费的措施维权，并多次与物业管理者交涉，但是没有得到回应。2018年，越秀物业公司因物业管理费起诉张益民。法院庭审中，越秀物业公司律师称当时为原告维修系义务维修，对此张益民不认可。后上诉至中级法院，越秀物业公司的代表在庭审中对后续不维修的理由是过了保修期，但是之前从未对此说明过原因，即使在维修后不久又出现问题也没有说明原因，何时过期，为什么不早说？原告基于三方面的理由，越秀物业公司应该负连带责任。一、开发商和越秀物业公司存在隶属关系；二、存在利益关系，因为开发商替越秀物业公司预收了物业费；三、越秀物业公司替开发商承担维修（维修不收费），在2011年后出现的问题至今不回应也不维修，既不通知开发商，也不告知业主责任方的情况下，物业应承责任，负责找出房屋质量的原因。作为物业公司，以及其跟开发商之间的利益纠葛，在初期已经承担了开发商的责任，后期未说明情况就不再提供物业服务（维修，即使是有偿的服务），违反了前期物业协议。被告城建公司辩称：张益民所述的维修经过没有证据证实，张益民在起诉状中所述2007年收楼后即发生墙壁渗水起泡，当时已经维修，而2011年的维修情况无法证实，城建公司和当事人联系过也无法证实该说法，涉案房屋已经过了保修期，即便是存在问题，也应当由张益民自行维修，城建公司与张益民于2005年12月31日签署涉案房屋的买卖合同，双方均已实际履行，城建公司于2007年4月27日交付涉案房屋给原告，涉案房屋交付至今已经超过十二年，根据建设工程质量管理条例第四十条规定，屋面防水卫生间房间和外墙的防渗透保修期为五年，其他质量问题的为两年。综上，即便是最长的五年期限来算，张益民所主张的问题也已经过了保修期，城建公司不应当再承担保修责任，应当由张益民自行维修，恳请法院驳回原告诉请。被告越秀物业公司辩称：1、张益民未提供任何证据证明涉案房屋存在漏水现象，漏水现象是因为房屋质量问题造成，张益民要求越秀物业公司赔偿损失，但是未提供任何证据证明其损失赔偿依据。2、本案与海珠法院（2018）粤0105民初6458号案以及天河法院（2019）粤0105民初9992号案存在重复起诉，应当驳回起诉，在6458号案中，法院已经对越秀物业公司依约提供物业服务、涉案房屋的维修不属于越秀物业公司义务进行了查明。6458号案中已经确认越秀物业公司按照物业服务协议的约定提供了物业管理服务，也对涉案房屋的维修不属于越秀物业公司的义务进行了确认。张益民于4月10日就相同事实向天河法院提起了9992号案，本案的第二项诉请与9992号案的诉请“越秀物业公司违反协议、未履行维修责任赔偿原告的经济损失”事实相同，两案构成重复诉讼。3、根据双方签订的物业服务合同，涉案房屋的维修不属于越秀物业的服务范围，关于有偿维修的约定，也是需要原被告之间另行协商订立相关的维修合同关系后再由相关的物业公司维修，也即有偿维修是另外的法律关系，不是物业服务合同中约定的物业公司义务。4、张益民提交的住宅质量保证书中，已经明确约定了质量保证期，且在质量保证期，越秀物业公司也对涉案房屋进行了维修，2011年之后，张益民未提出任何证据证明，其向越秀物业公司提出过维修申请，且已经过了质量保证期。5、越秀物业公司是依法成立的有限责任公司，并非开发商城建公司的部门，张益民要求越秀物业公司对城建公司的事项承担连带责任没有依据。经审理查明：2005年12月31日,城建公司（甲方、卖方）与张益民（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方投资建设的海珠区江南新苑B1幢18层1802号房；（第二十条）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准；达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：甲方根据双方约定的标准进行修理、更换、重做；（第二十三条）乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件；甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任；……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务；因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任；等。该合同附件四“装饰、设备标准”载明：一、户内部分……4、内墙＊厅、房：国产优质白色乳胶漆；等。2007年4月28日，城建公司向张益民出具《住宅质量保证书》，该保证书内载明：“质量保修受理部门”为广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心；“屋面防水”、“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏”的保修期限为5年；“墙面、顶棚抹灰层脱落”、“门窗翘裂、五金件损坏”保修期限为2年；等。2007年4月27日，越秀物业公司（甲方，房地产开发单位选聘的物业管理企业，当时名称为广州城建开发物业有限公司）与张益民（乙方，购房人、业主）签订了《前期物业服务协议》，约定：乙方所购房屋江南新苑住宅，甲方提供物业管理服务；等。2007年9月27日，张益民与城建公司签署《商品房住宅交楼书》，办理了涉案房屋接收手续。越秀物业公司曾因张益民违反上述《前期物业服务协议》向本院提起诉讼，要求：1、张益民按每月231.68元的标准向越秀物业公司支付2008年3月至2018年3月期间的物业服务费13900.8元；2、张益民按逾期付款额的每日0.66‰自逾期之日起至实际清偿之日止计付逾期付款的违约金给越秀物业公司；3、诉讼费用由张益民负担。审理后，本院对此案作出（2018）粤0105民初6458号民事判决：一、张益民在判决发生法律效力之日起10日内按每月231.68元的标准向越秀物业公司支付截至2018年3月31日的物业服务费13900.8元及违约金；二、驳回越秀物业公司的其他诉讼请求。张益民还于2019年4月10日以越秀物业公司违反《前期物业服务协议》为由向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求：越秀物业公司履行维修责任，赔偿张益的经济损失（以2018年3月以前的60个月物业费+修缮完毕为止的近期物业费计算）。本案诉讼中，对于第1项诉讼请求中的质量缺陷的表现形式和位置情况，张益民表示：卫生间门框过多次变黑，卫生间的墙壁漏水掉灰。城建公司表示：无法确认。越秀物业公司表示：暂时无法确认。张益民为证明其主张还提交了其于2011年7月14日向“管理处及陈静”作出的“维修申请”，该“申请”中载明的漏水部位、现象及时间与张益民在诉状中的陈述一致。对于上述证据，城建公司表示：无原件，真实性不予确认。越秀物业公司表示：无原件，暂时无法确认。经本院释明后，张益民仍坚持其诉讼请求。2019年9月23日，本院组织张益民、城建公司、越秀物业公司到涉案房屋查看。查看后，张益民陈述：漏水部位，第一处在卫生间门框右侧墙壁，另一处在厨房门外左侧墙壁下方，因漏水导致墙皮脱落；现在没有看到明显的漏水、渗水的现象，但摸卫生间的门框旁的墙有凉的感觉；这种现象从2012年修过之后一直持续。城建公司、越秀物业公司陈述：没有发现漏水、渗水现象，用手抹了一下卫生间门框旁的墙，墙皮裸露部分是粉末状。对于维修问题，张益民陈述：刚入住两年以内第一次维修，换了门框，之后又维修第二次，铲除批荡、重新做防水，第三次在2011年换了铝合金门，三次都由物业公司维修、承担维修费用。越秀物业公司陈述：对维修时间、维修部位予以确认，是由物业公司找施工方开平三建维修。城建公司陈述：不清楚。对于是否需要做漏水原因鉴定的问题，张益民表示：不需要，如执行判决时遇到其他问题另行解决。城建公司表示：不存在漏水情况。越秀物业公司表示：该部分属于业主自有部分，不属于公共区域，不应由物业公司维修。本院认为：张益民向城建公司购买涉案房屋，则城建公司应按《商品房买卖合同》的约定及《住宅质量保证书》中载明的内容承担质量保证责任。综合张益民开始拒交物业管理费的时间、张益民提交的“维修通知”以及越秀物业公司对于维修时间、部位的陈述，可以认定张益民主张的渗水问题发生在2011年7月之前。张益民于2007年9月接收涉案房屋，上述渗水问题发生在质量保证期内，故城建公司应对因渗水导致的房屋受损部位承担修复的责任。根据现场查看情况，损害部位有两处：卫生间门框右侧墙壁、厨房门外左侧墙壁下方。鉴于现场并未发现有渗水现象，且据张益民陈述，该现象从2012年开始持续至今，则已无查明渗水原因之必要，故城建公司仅对上述部位按合同约定的标准修复即可。房屋受损问题持续多年，则张益民生本应及时通过法律途径予以解决，以防止损失的扩大，而非以拒交物业管理费的非对等的形式放任上述问题持续存在。而且，张益民并未提交证据证明其损失的具体金额，越秀物业公司也确曾多次维修、努力解决问题。因此，本院对张益民主张的城建公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。《住宅质量保证书》记载“质量保修受理部门”为广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心，即越秀物业公司的内设部门，则张益民向越秀物业公司反映渗水情况，由越秀物业公司向城建公司反映相关问题，并无不当。但，越秀物业公司与城建公司并非同一主体，且越秀物业公司与张益民之间另外存在物业服务合同，张益民在本案中基于商品房买卖合同关系要求越秀物业公司承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。张益民提出的与越秀物业公司之间的物业服务纠纷，不属本案处理范围，应另循法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市城市建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内按照与原告张益民签订的《商品房买卖合同》附件四的标准对广州市海珠区江南新苑B1栋1802房屋卫生间门框右侧墙壁、厨房门外左侧墙壁下方受损部位进行修复；二、驳回原告张益民的其他诉讼请求。本案受理费622元，由原告负担522元、被告广州市城市建设开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  王君碧二〇一九年十月十二日书 记 员  吴越鸣