呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2651号原告：高锦河，男，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市商都县。委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪飞，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告高锦河与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司(以下简称蒙拓公司)房屋买卖合同纠纷一案，由呼和浩特市中级人民法院发回本院重审。本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高锦河的委托诉讼代理人刘雪飞，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高锦河向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《商品房购买协议》为无效；2、请求法院判令被告向原告双倍返还购房款301398元及利息33861.64元。（利息以已付购房款150699元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告返还上述房款之日止，暂计自2013年10月9日起至2017年11月20日止为33861.64元）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。以上共计335259.64元。后变更为：1、请求依法判令被告为原告购买的位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城第A栋8层819室房屋办理《商品房买卖合同》网签备案手续；2、请求依法判令请求被告立即向原告交付上述房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；3、请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失36936元（装修费用按照每平米800元计算）；4、请求依法判令被告向原告支付自2015年11月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失按已付房款150699元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年10月16日为28732.23元）5、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。以上共计65668.23元。事实和理由：2013年10月9日原告与被告签订一份《商品房购买协议》，原告向被告购买呼和浩特市锡林郭勒南路与世纪十九路交汇处内大翡翠城第A栋8层819室房屋，建筑面积为46.17平米，单价为每平米6528元，总价为301398元，双方约定付款方式为分期付款，原告依约向被告支付房款150699元。合同约定被告于2015年10月31日前交房，交房标准为装修交房。但原告购买的房屋至今未建成，被告亦未取得《商品房预售许可证》，违反法律强制性规定。综上，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。被告蒙拓公司辩称，1、就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件，呼和浩特市中院已作出生效判决，故被告同意向原告交付房屋（但前提是原告将剩余款项付清），按每平米800元的标准赔偿其房屋装修损失，并以已付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付其利息损失。2、关于办理网签备案登记手续，是房地产管理部门对房地产开发企业预售商品房行为的一种行政管理行为，不属于人民法院民事案件的审理范围；关于办理不动产权证，其主体为行政机关，并非本案被告，作为出卖人的被告仅负有向登记机关提供相应备案资料、配合买受人办理不动产权证的义务，但无义务直接为买受人办理不动产权证书，故原告的该两项请求不能成立。且就上述两项诉请在系列案件生效判决中，法院均没有支持，故人民法院应当驳回原告的该等诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告高锦河向本院提交了如下证据：证据一、《商品房购买协议》。证明：1、原告于2013年10月9日向被告购买位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓A栋8层819室，建筑面积46.17平方米，单价为每平方米6528元，总金额为301398元。付款方式为买受人于2013年10月9日付清首付150699元，其余分期付款。房屋交付时间为2015年10月31日，被告违反协议约定，至今未向原告交房，应当承担违约责任。2、该协议约定，被告逾期交付房屋的违约金为乙方已交房款的万分之0.1。此约定中的万分之0.1明显不足以弥补原告的损失，同时约定计算方法和计算标准也明显过低。所以恳请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定予以提高，按照原告的第四项诉请进行支持。证据二：被告向原告出具的已付房款收据两份。证明：根据合同付款条款的约定，原告在2013年10月9日向被告支付150699元。被告蒙拓公司质证意见为对证据一：真实性认可，证明的问题不认可。1、原告剩余房款未付清。2、逾期交房违约金同意按系列类案件生效判决的标准执行。对证据二：认可。本院对上述两组证据的真实性予以采信。被告蒙拓公司没有证据向本院提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月9日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人高锦河签订《商品房购买协议》，高锦河认购了位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城第A栋8层819室房屋，建筑面积46.17平方米，单价为每平方米6528元，总金额为301398元，付款方式约定为：买受人应在签订本协议之日支付首期房款150699元；其余120559元的房款于房屋主体封顶时交付，最后剩余30140元的房款于房屋交付时付清。双方约定该房屋暂定2015年10月31日前交付买受人使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，出卖人可据实予以延期。逾期交房违约责任约定出卖人不能按双方确定的日期向买受人交付房屋，每逾期一日，买受人有权要求出卖人支付逾期交房违约金，标准为买受人已交房款的万分之0.1。合同同时约定，出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意自本协议规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告高锦河向被告蒙拓公司支付了购房款150699元，剩余房款约定于房屋主体封顶时和房屋交付时分期付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。本院认为，原告高锦河与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就公寓的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《商品房购买协议》为基础，签订《商品房购买协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告高锦河与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。根据本案的实际，经本院释明，原告高锦河同意将其原来的诉讼请求变更为：1、请求依法判令被告为原告购买的位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城第A栋8层819室房屋办理《商品房买卖合同》网签备案手续；2、请求依法判令请求被告立即向原告交付上述房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；3、请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失36936元（装修费用按照每平米800元计算）；4、请求依法判令被告向原告支付自2015年11月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失按已付房款150699元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年10月16日为28732.23元）5、保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。以上共计65668.23元。对于原告高锦河的诉讼请求能否成立的问题，首先，关于原告高锦河诉请办理网签备案合同手续的请求，被告蒙拓公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对原告高锦河请求办理涉案房屋《商品房买卖合同》网签备案登记手续的诉讼请求不予支持。另外，因本案相关工程手续不健全，故原告高锦河可待被告蒙拓公司资料具备后另案主张被告蒙拓公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因办理不动产权属证书的主体并非被告蒙拓公司，而是行政机关，被告蒙拓公司对购房人办理房屋权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故原告高锦河直接请求被告蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。其次，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，该房屋暂定2015年10月31日前交付原告高锦河使用。被告蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应违约责任。且本案的涉案房屋已经具备了交付条件，故被告蒙拓公司应当向原告高锦河交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，故本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，即被告蒙拓公司应向原告高锦河支付自2015年11月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失按已付房款150699元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故原告高锦河的该项诉讼请求本院予以支持。其次，原告高锦河请求装修费用按照每平米800元计算，被告蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，依据生效法律文书确认的事实，本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积46.17平方米，故被告蒙拓公司应当赔偿原告高锦河房屋装修损失36936元(800元/平方米×46.17平方米)。最后，原告高锦河请求保留因被告蒙拓公司违约行为而继续追究被告蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。对于被告蒙拓公司辩称的如若交付房屋，前提是原告高锦河将剩余款项付清一节，因原告高锦河将剩余款项付清不属于本案审理范围，本院对此不予采信。综上，原告高锦河的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告高锦河交付位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城第A栋8层819室的房屋。二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告高锦河房屋装修损失36936元。三、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司赔偿原告高锦河利息损失（以已付房款150699元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年11月1日计算至实际交付房屋之日）。四、驳回原告高锦河的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1492元（原告已预交3165元，退还原告1673元），由原告高锦河负担50元，被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担1442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高 明人民陪审员 伯晓华人民陪审员 张 勇 二〇一九年十月二十一日书 记 员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。