重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初23229号原告：杨海洋，男，1978年5月20日出生，汉族，户籍地湖北省浠水县。委托代理人：高铭（特别授权），重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。委托代理人：吴高桂（特别授权），重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。被告：奥园集团重庆置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号1幢负三层，统一社会信用代码915000000075686668C。法定代表人:肖毅,总经理。委托代理人：何勤（特别授权），男，1982年12月28日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：郑中建（一般代理），男，1991年8月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆穗奥物业管理服务有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道26号附43号2-2，统一社会信用代码915001075979904134。法定代表人：苗思华，总经理。委托代理人：唐治新（特别授权），女，1987年9月22日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告杨海洋与被告奥园集团重庆置业有限公司（以下简称奥园公司）、被告重庆穗奥物业管理服务有限公司（以下简称穗奥物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年6月18日，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员董泽芬、丁杰组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨海洋及其委托代理人高铭、吴高桂到庭参加了诉讼，被告奥园公司与被告穗奥物业经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；于2019年9月2日，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员熊鸿猷、周锡兰组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨海洋的委托代理人高铭、吴高桂，被告奥园公司的委托代理人何勤、郑中建到庭参加了诉讼，被告穗奥物业经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；于2019年9月17日，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员熊鸿猷、周锡兰组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨海洋的委托代理人高铭、吴高桂，被告奥园公司、被告穗奥物业经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已终结。原告杨海洋诉称，原告购买了被告奥园公司开发的位于重庆市南岸区天文大道XX号XX栋X单元X-X号房屋，该房屋由被告穗奥物业进行物业管理服务。原告按约履行了各项缴费义务，但涉案房屋自2016年8月13日接房（以及接房前几月），原告就一直向被告反映，房屋负2楼存在严重漏水情况，应立即予以整改，否则无法进行装修并严重影响原告的居住，被告一直承诺维修，却迟迟不予履行，致使原告自2016年8月至2018年8月整整两年时间无法对上述房屋进行装修使用，被迫在外租房，且原告为房屋的维修事宜多次奔波于被告各部门之间，给原告生活和工作造成了极大的影响和极大的经济损失。后被告最终在南岸区建委的督促下，于2018年7月底才匆忙履行了维修义务，但拒不对原告房屋漏水遭受的损失进行了赔偿，故原告起诉来院，请求判令：1、两被告赔偿原告位于重庆市南岸区天文大道XX号XX栋X单元X-X号房屋因漏水造成的房屋空置损失共计72000元（3000元每月乘以24个月）2、两被告赔偿原告因处理此事的误工费20000元，交通费1500元；3、案件受理费由两被告承担。被告奥园公司辩称，被告奥园公司交付的房屋达到了合法的交付条件，如期向原告交付了房屋，不存在逾期交房的行为，因此房屋也不应当存在空置损失。房屋漏水部分并非合同约定的交付范围，不属于我司的整改范围，原告诉称其地下室漏水是由于被告车库变形缝渗漏导致车库公共通道出现积水，从而导致与车库共同通道相连的地下室墙面出现渗水现象，但实际情况是原告地下室原本的空间并不与车库公共通道相邻，系原告在接房后私自对地下室的墙面进行改建，扩展空间，违规占用灰空间，而与车库相邻的恰好是灰空间部分。因此，被告认为该空间并非被告交付给原告使用的房屋范围，原告私自改建扩大面积后导致漏水渗水事宜，与被告无关，因此请求驳回原告的诉讼请求。被告穗奥物业辩称，被告穗奥物业已经尽到相应的管理责任，并非维修责任的主体。原告于2016年8月9日，向其反映房屋存在渗水问题，被告接到反馈后通知地产公司进行处理。2016年8月10日，经地产公司专员现场查看，渗水原因系原告擅自对地下室进行扩建，拆除物业共有部分墙体，侵占了所在楼栋的公共面积导致的室内渗水。2016年8月31日，被告向原告签发了违规装修整改通知书。2018年6月，原告再次反映地下室渗水问题，被告接到反馈后向原告送达了告知函，并上报重庆市南岸区建委，安排工程领班协同地产工程师再次现场查看，判定为公区伸缩缝轻微滴水，同时要求查看原告室内占用公共位置情况，原告拒绝配合，故未能入户查看。2018年7月10日，公区伸缩缝渗水问题维修完毕。被告认为系原告违规扩建、侵占公区面积造成的房屋渗水，故原告遭受的渗漏水系原告自身的过错造成的，应自行承担损失；另原告主张租房损失、误工损失，交通费无事实和法律依据，被告不予认可。原告为证实其诉讼请求，向本院举示了以下证据1、商品房买卖合同、产权证（复印件）、购房发票、完税证明；2、物业费收据、专项维修资金收据、维修基金收款收据；3、单元验收反馈表4张（复印件）（2016年5月28日、2016年7月2日、2016年7月28日、2016年8月9日）；4、情况反映及附件（复印件）（2018年6月6日）；5、2019年5月10日，重庆市南岸区住房和城乡建设委员会的情况说明及渝建委信箱（2018）2434号的回复（打印件）；6、照片7张；7、奥园城市天地及周边小区月租价格一览表（“到家了网”、“链家网”租房价格公示表、电脑截图）；8、质量保证书及商品房使用说明书；9、备案合同的附图页。被告奥园公司为证实其辩称事实向本院举示了商品房买卖合同。经审理查明，2016年4月28日，原告杨海洋（乙方）与被告奥园公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区天文大道79号18栋2-2-2号房屋，本商品房所在幢的楼层共计8层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层为第4层（是指本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第1、2（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房建筑面积为133.48平方米，套内面积为111.11平方米，户型为三室二厅。总成交金额为833290元，建筑面积单价为6242.81元/平方米，套内建筑面积单价为7499.68元/平方米。甲方应当在2016年6月28日前，将依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十八条对保修责任进行了约定，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原告造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。其中《新建商品房屋质量保证书》载明屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏的保修期为5年。从2016年5月28日起，原告就一直在向被告穗奥物业反映涉案房屋地下室及地下室旁边过道存在渗水问题。2018年7月10日，南岸区城乡建设委员为关于渝建委信箱（2018）2434号的回复，载明：针对原告反映的问题，南岸区城乡建委立即同开发公司进行了联系，并于2018年6月27日前往现场进行了查勘。经查，涉案房屋位于奥园城市天地A区18栋2单元2-2号，该房屋下方的地下室紧邻车库公共通道，雨后车库变形缝渗漏引起公共通道出现积水，导致与车库公共区通道相连的地下室墙面出现渗水问题，现场查勘时发现该墙面存在渗水痕迹，但未发现地面有严重的积水情况。南岸区城乡建委已现场责成开发公司立即制定方案进行处理，开发公司相关负责人计划两周内完成上述问题的整改工作。目前，开发公司已对车库变形缝渗漏问题进行了处理。关于渗水导致的经济补偿问题，不属于该委受理范围，建议双方协商解决。为查明案件事实，本院于2019年8月8日对涉案房屋进行了现场查勘，该地下室已浇筑为两层。关于争议的地下室渗水问题，查勘时已不存在渗水现象，该地下室紧邻车库公共通道，在该公共通道的顶部现修有接水管道，底部修有R角。原告表示查勘情况属实，正是因为被告奥园公司于2018年7月在公共通道的顶部修建了接水管道，底部修建了R角进行接水和挡水处理，故现不渗水了。被告奥园公司亦表示查勘现场属实，但主张该渗水墙面并非被告赠送的地下室空间范围，而是原告擅自打开了中间的隔墙才导致该渗水墙面存在该空间范围内，该隔墙的边框现存有构造筋。被告表示只浇筑了地下室的隔层，并未打过被告辩称的隔墙。本院针对双方争议的隔墙再次进行了查勘，该争议隔墙的边框处还存有原始土建砌砖的木线，不存在明显的拆除痕迹。另被告奥园公司举示的前述《商品房买卖合同》载有的城市天地项目X地块住宅XX#楼地下架空部分的附图显示，前述争议的与车库公共通道紧邻的地下室墙面部分存在于被告奥园公司标识的地下室范围内。以上事实，有原、被告前述举证、本院的现场勘查笔录及双方庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，被告奥园公司作为涉案房屋的开发公司与出售方，交付符合合同约定且能够满足业主正常居住使用的房屋是其作为出售方的主要合同义务。本案中，原告从2018年5月28日起就不断在反映涉案房屋的地下室及过道存在渗水问题，直到2018年7月份，在南岸区建委的督促下，被告奥园公司才对渗水问题进行了处理、修复，故被告奥园公司应当对此期间造成原告不能使用的空置损失进行合理的赔偿，虽被告奥园公司辩称，房屋渗水部分并非合同约定的交付范围，不属于被告的整改范围，系原告在接房后私自对地下室的墙面进行改建，扩展空间，违规占用灰空间。对此，一方面被告奥园公司并未就原告是否擅自进行了墙面改建、扩建加以举证证明；另一方面，从被告举示的合同附图（城市天地项目A地块住宅18#楼地下架空部分）来看，前述争议的与车库公共通道紧邻的地下室墙面亦部分存在于被告标识的涉案房屋的地下室范围内。因此，被告的该抗辩理由不能成立。对于原告主张的两年的空置损失，本院参照原告的举证、房屋的现状及被告的过错程度，酌情认定空置损失为每月2000元，共计48000元。对于原告主张的误工费及交通费并无合同依据，且原告亦未对此举证证明，本院不予支持。对于被告穗奥物业是否应当对前述损失承担赔偿责任。本院认为被告穗奥物业作为物业服务单位，属于服务性企业，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬，其对业主的物业本身并不负有质量瑕疵担保义务。本案中，原告要求被告穗奥物业承担赔偿责任既无合同依据，亦未举证证明被告穗奥物业对原告诉称的房屋地下室渗水以及导致的损害负有修复和赔偿责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奥园集团重庆置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告杨海洋位于重庆市南岸区天文大道XX号XX栋X-X-X号房屋的空置损失48000元；二、驳回原告杨海洋的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2890元，由被告奥园集团重庆置业有限公司承担（此款原告已垫付，被告在支付前述第一项款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  何 流人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  周锡兰二〇一九年十月二十八日法官 助理  羊芳程书 记 员  庞 丹