山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0725民初1013号 原告：杨赵金，男，1964年3月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：厉建桂，山东长远律师事务所律师。 被告：昌乐中瑞房地产开发有限公司。住所地：昌乐县永康路3号1号楼07商铺，统一社会信用代码913707255819493523。 法定代表人：范汝良，董事长。 委托诉讼代理人：冯宁、郑华，山东宝都律师事务所律师。 原告杨赵金与被告昌乐中瑞房地产开发有限公司(以下简称中瑞公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨赵金的委托诉讼代理人厉建桂、被告中瑞公司的委托诉讼代理人冯宁、郑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨赵金向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《定购协议书》；二、依法判令被告返还购房款538800元并赔偿房屋差价损失266640.4元，共计805440.4元；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月10日，原告与被告签订《定购协议书》一份，约定原告购买被告开发建设的位于昌乐县房屋一套，面积141.83㎡，单价3620元／㎡；25＃储藏室一个，面积13.4㎡，单价1900元／㎡；总房款538800元。该房款由被告应付给广大建设集团有限公司（以下简称广大公司）预付工程款538800元予以抵顶。合同签订后，被告拒绝与原告签订正式房屋买卖合同和交付房屋。原告多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。本案在审理过程中，原告杨赵金申请撤回了要求被告赔偿房屋差价损失266640.4元的诉讼请求。 被告中瑞公司辩称，原、被告签订抵顶协议后，第三方广大公司未与我公司办理相关手续，且双方以实际行为对合同进行了变更，我方已履行了变更后的合同内容，原告的诉求不应得到支持。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告杨赵金提供如下证据：1.2015年8月10日，原、被告签订《定购协议书》一份。该证据载明涉案房屋价款共计538800元，原、被告就涉案房屋达成了定购协议，原告已履行了付款义务。被告对于该协议书的真实性无异议,但是辩称该协议并未实际履行，原告未支付给被告购房款。经审查，该证据是原、被告双方真实意思的表示，内容真实、形式合法、与本案有关联性，依法确认为有效证据。2.被告中瑞公司出具的“抵广大工程款房源”证明一份，并加盖被告公司公章。该证明中载有被告抵给广大公司的八套楼房，其中有案涉楼房27号楼2单元1402号，面积141.83㎡。证明的下方广大公司中瑞华府项目部经办人吴先均为原告和案外人杨兴建手写的证明，证明广大公司中瑞华府项目部将涉案房屋以538800元的价格抵付欠原告杨赵金和案外人杨兴建的材料款，具体售房手续去被告处办理，证明时间为2015年8月2日，加盖有广大公司中瑞华府项目部的技术资料专用章，经办人吴先均签字。证明被告将案涉楼房抵给广大公司中瑞华府项目部后，广大公司中瑞华府项目部又将涉案房屋抵给了原告及案外人杨兴建。被告对于该证据的真实性有异议，认为其中没有加盖广大公司的公章，没有相应效力，并且广大公司并未告知被告，被告无法为原告办理房屋手续。经审查，该证据内容真实、形式合法、与本案有关联性，依法确认为有效证据。3.案外人杨兴建证人证言一份。证明涉案房屋相关权利由原告杨赵金主张。被告辩称广大公司中瑞华府项目部后期的退换说明已将原告提供的证据2推翻，该证据3无实际意义。经审查，该证据是案外人杨兴建的真实意思的表示，与本案有关联性，依法确认为有效证据。 被告提供如下证据：1.2015年9月8日，原告书写的承诺书（复印件）一份，证明原告将涉案房屋交由广大公司中瑞华府项目部经济责任人赵永祥另作他用。原告辩称该承诺书非其出具并申请鉴定，因被告未提供该承诺书原件，致使无法鉴定。经审查，被告提供该证据的复印件，原告否认系其出具并申请司法鉴定，被告提供不出原件供核对和鉴定，不能证实该证据的真实性，故对被告提供的该证据不予认定。2.广大公司中瑞华府项目部于2016年2月4日出具的“工程款顶房退换说明”一份，下面加盖有广大公司中瑞华府项目部的技术资料专用章，经办人赵永祥（吴先均代）签字。证明广大公司中瑞华府项目部已将包含涉案房屋在内的四套商品房置换给赵永祥进行融资。原告称，广大公司已将涉案房屋抵顶给原告，无权在未取得原告同意的情况下，就将涉案房屋另行处理，该证据对原告无约束力。 根据双方当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广大公司中瑞华府项目部欠原告杨赵金、案外人杨兴建水电安装及瓷砖、地面砖等材料款未付，广大公司中瑞华府项目部于2015年8月2日将被告中瑞公司抵顶给广大公司的位于昌乐县房屋一套（面积141.83㎡，单价3620元／㎡；25＃储藏室一个，面积13.4㎡，单价1900元／㎡）以538800元的价格抵顶给杨赵金、杨兴建二人，并约定具体售房手续去被告处办理。案外人杨兴建声明该房屋由杨赵金一人主张权利。2015年8月10日，被告中瑞公司（甲方）与原告杨赵金（乙方）签订定购协议书，该协议第二条中载明了涉案房屋的位置、面积以及房款538800元，在该房款数额后括号内有“抵广大预付工程款538800元”字样。在协议第三条付款方式项中付款天数及付款数额均以“∕”代替。在协议第四条载明“本协议签订后，双方不得以任何理由单方面取消定购。否则，如甲方提出取消定购，需双倍返还定金；乙方提出取消定购，已缴定金不予返还。┄┄”。该协议的下方被告在甲方处盖章确认，原告在乙方处签字捺印。上述定购协议签订后，被告一直未与原告签订正式的房屋买卖合同。2016年2月4日被告在未经原告同意的情况下，仅依据广大公司中瑞华府项目部出具的未经核实的原告声明及非赵永祥本人签字的说明就将案涉房屋置换给赵永祥融资。原告一直要求被告与其签订正式的房屋买卖合同，被告一直拒绝。原告遂诉来本院。 本院认为，原、被告双方签订的“定购协议书”是双方真实意思的表示，内容不违反相关法律法规的规定，为有效合同。被告已将案涉房屋抵给第三方广大公司中瑞华府项目部，广大公司中瑞华府项目部又将案涉房屋抵给了原告杨赵金及案外人杨兴建，在案外人杨兴建将权利交付原告一人主张后，被告与原告签订了“定购协议书”，在该协议中有非常明确的“抵广大预付工程款538800元”字样，并且协议第三条付款方式项中付款天数及付款数额均以“∕”代替，充分说明该楼房的购房款，原告已用广大公司中瑞华府项目部欠其的材料款538800元抵清，被告虽未与原告签订正式的房屋买卖合同，但被告明知该案涉楼房的权益应当归属原告，且在“定购协议书”第四条明确载明“本协议签订后，双方不得以任何理由单方面取消定购。否则，如甲方提出取消定购，需双倍返还定金；乙方提出取消定购，已缴定金不予返还”。被告在未经原告同意的情况下，仅依据广大公司中瑞华府项目部出具的未经核实的原告声明及非赵永祥本人签字的说明就将案涉房屋置换给赵永祥融资，其行为侵害了原告的合法权益。本案在审理过程中，原告杨赵金申请撤回要求被告赔偿房屋差价损失266640.4元的诉讼请求，原告的该请求是对自己诉讼权利的处分，应当依法照准。未签订正式的房屋买卖合同及办理房屋相关产权手续的责任不在原告，被告应当返还原告杨赵金的购房（以房抵债）款538800元，形成纠纷，被告应负全部责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零一条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方签订的《定购协议书》； 二、被告昌乐中瑞房地产开发有限公司返还原告杨赵金的购房款538800元，于本判决生效后五日内付清。 案件受理费11854元，由原告负担3924元，由被告昌乐中瑞房地产开发有限公司负担7930元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘国泉 人民陪审员  张卫海 人民陪审员  杨晓玲 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  王雪珂 书 记 员  张晓清