上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初45377号原告：赖奶全，男，1983年11月17日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：韩庆国，上海地球人律师事务所律师。委托诉讼代理人：许登柱，上海地球人律师事务所律师。被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：孙建华，董事长。委托诉讼代理人：王俊哲，上海佳遥律师事务所律师。第三人：上海增锦钢铁有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号XXX号。法定代表人：魏锦焙。第三人：上海仁学实业有限公司，住所地上海市杨浦区平定路XXX号。法定代表人：赖生香。第三人：魏锦焙，男，1977年5月1日出生，汉族，户籍地福建省周宁县礼门乡礼门村洋头东山路XXX号。第三人：赖生香，女，1977年11月10日出生，汉族，户籍地福建省周宁县礼门乡礼门村洋头东山路XXX号。原告赖奶全与被告浙江省浙商资产管理有限公司(以下简称“浙商资产公司”)、第三人上海增锦钢铁有限公司(以下简称“增锦公司”)、上海仁学实业有限公司(以下简称“仁学公司”)、魏锦焙、赖生香案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖奶全的委托诉讼代理人韩庆国，被告浙商资产公司的委托诉讼代理人王俊哲到庭参加诉讼。第三人增锦公司、仁学公司、魏锦焙、赖生香经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赖奶全向本院提出诉讼请求：请求判令对上海市杨浦区国顺东路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)带租约拍卖。事实和理由：2017年2月，原告与第三人魏锦焙就原告与第三人魏锦焙就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年，自2017年2月1日至2027年1月30日止；租金支付方式为十年一次性付款即人民币300万元(以下币种均为人民币)：2017年10月1日前付清100万元、2018年10月1日前付清100万元、余款100万元在2019年10月1日前付清。原告按合同约定已经向第三人魏锦焙指定账户支付了170.50万元作为至2020年8月的租金。被告浙商资产公司依法申请执行系争房屋，原告并无异议，但现处于原告对涉案房屋的合法有效租赁期限内，故起诉提出如上诉讼请求。被告浙商资产公司辩称，不同意原告诉请。原告主张的租赁合同起始时间晚于涉案房屋抵押登记和司法查封时间，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查冻扣规定》)第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》也有相关规定。综上原告主张的事实理由于法相悖。另外，原告提供的证据也不能证明其对涉案房屋实际占有，故其主张不能阻却执行，请求法院驳回其诉讼请求。第三人增锦公司、仁学公司、魏锦焙、赖生香均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2017)沪0115执异1024号执行裁定书、(2013)浦民六(商)初字第6427号民事判决书、上海市不动产登记簿、(2019)沪0115执异446号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，涉案房屋登记在第三人魏锦焙名下，2012年11月12日，涉案房屋设定抵押，抵押权人为江苏银行股份有限公司上海分行(以下简称江苏银行上海分行)。2013年7月，涉案房屋因(2013)浦民六(商)初字第6427号案件被正式司法查封。2015年7月、2018年7月，涉案房屋被续封，期限至2021年7月18日止。另查明，2014年3月14日，本院作出(2013)浦民六(商)初字第6427号民事判决书，判决：一、增锦公司应于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行借款本金14,697,437.77元；二、增锦公司应于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行至2013年7月1日的利息及逾期利息343,243.90元；三、增锦公司应于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行自2013年7月2日起至实际清偿之日止的利息及逾期利息(利率及计算方式按《流动资金借款合同》的约定计算)；四、增锦公司应于判决生效之日起十日内支付江苏银行上海分行律师费150,406元；五、仁学公司、魏锦焙、赖生香对增锦公司的上述第一至四项付款义务承担连带清偿责任，仁学公司、魏锦焙、赖生香承担保证责任后，有权向增锦公司追偿；六、如增锦公司未履行上述第一至第四项判决义务，江苏银行上海分行可以与魏锦焙协议，以其所有的坐落于上海市杨浦区昆明路XXX号XXX室、XXX室、上海市杨浦区国顺东路XXX号1层的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在14,700,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归魏锦焙所有，不足部分由增锦公司继续清偿。案件受理费112,946元，财产保全费5,000元，公告费560元，三项共计118,506元，由增锦钢铁公司、仁学公司、魏锦焙、赖生香共同负担。该案生效后江苏银行上海分行向本院申请执行，案号为(2014)浦执字第17860号。执行中本院张贴公告，对涉案房屋在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，原告遂提出异议，要求对涉案房屋带租约拍卖。经本院审查，于2019年5月13日作出(2019)沪0115执异446号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。还查明，被告浙商资产公司以其受让(2014)浦执字第17860号涉案债权为由，要求变更其为该案的申请执行人。经审查，本院于2017年11月27日作出(2017)沪0115执异1024号执行裁定书，变更其为(2014)浦执字第17860号案件的申请执行人。本院认为：《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，江苏银行上海分行因与第三人增锦公司之间的借款合同对涉案房屋设定抵押并于2012年11月登记，后在审理中对涉案房屋进行正式司法查封，申请执行后包括抵押权在内的全部权利均经本院裁定变更为被告浙商资产公司所有。现原告要求对涉案房屋带租约拍卖提供的《上海市房屋租赁合同》签订日期为2017年2月，明显晚于涉案房屋抵押权设定时间，原告仅以其与第三人签订租赁合同、提前支付租金至2020年为由要求带租约拍卖，显然于法无据。第三人增锦公司、仁学公司、魏锦焙、赖生香经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告赖奶全的诉讼请求。案件受理费人民币16,455元，公告费560元，共计17,015元，均由原告赖奶全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  李一新人民陪审员  庄 莹二〇一九年十月三十日书 记 员  钱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。