广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22790号原告：广州市白云出租汽车集团有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路129-137号（单号）2楼。法定代表人：邓志诚，职务董事长。委托诉讼代理人：李宗浩（男），刘馥丹（女），该公司职员，联系地址。被告：方巧柔，女，1936年2月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：吴桂梅，女，1973年11月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告的共同委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：吴焯南，男，1964年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市白云出租汽车集团有限公司诉被告方巧柔、吴桂梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宗浩、刘馥丹，两被告的共同委托诉讼代理人吴焯南、吴学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将广州市越秀区XX路XX号3X1房腾空交还给原告；2、判令两被告向原告支付上址房屋自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按《2017广州市房屋租金参考价》的标准，即30元/平方米/月×12.37平方米计算）；3、判令两被告按房屋占用费总额的100%的标准向原告支付自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金。事实和理由：广州市越秀区XX路XX号3X1房是原告所有的房屋。被告并非原告的员工，不符合继续承租涉案房屋的规定。原告与被告就涉案房屋的租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，被告至今仍在占用涉案房屋，且自2017年1月1日起没有向原告支付任何费用。原告曾以挂号信的形式向原告邮寄通知，要求被告限期续期租赁合同并交齐所欠费用，否则要求被告腾空交还涉案房屋，但被告并未按期续签合同及支取欠租，并向原告发出不接受交齐所欠费用的声明。被告至今未向原告腾空交还涉案房屋。被告的行为，严重侵害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋属于原告前身广州三轮车总站分配给老职工吴烈某及其家属一家居住的单位福利性质的公租房，且原告几十年来一直按公租房租金标准向被告收取租金，涉案房屋租赁属于单位公房租赁性质的法律关系，本案不属于民事租赁合同关系纠纷，应驳回原告的起诉。二、被告方巧柔的丈夫吴烈某已在原告工作将近四十年，根据原告之前的规定及合同约定，吴烈某为原告服务满20年，吴烈某及其家属仍可按公租房租金标准租住涉案房屋。三、原告基本没有对涉案房屋所在大楼进行管理，无投入，反而是由被告承担修缮费用和电表等设备费用。经审理查明：广州市越秀区人XX路XX号1-4层为原告所有的房屋，建筑面积711.32平方米，规划用途为住宅，登记时间为2014年6月5日。该大楼其中的3X1房由被告方巧柔承租居住，双方先后签订过数份租赁合同。2016年1月1日，原告（出租人、甲方）与被告方巧柔（承租人、乙方）签订《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区XX路XX号3X1房部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积12.37平方米，月租金为43.3元，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止；租金按月、年结算，由甲方在乙方（职工）每月工资中扣除，非职工在每年（月、季、年）第日前缴付本期租金给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的1%向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前1个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以向乙方承租房屋或乙方户口所在地邮寄，或在乙方承租房屋，户籍所在地房屋门口张贴，张贴的第二日为有效送达，也可以由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。被告按合同约定标准向原告支付租金至2016年12月止，原告亦向被告开具对应的租金收款收据。另查明：据原告提供的原告及广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司的《企业信用信息公示报告》，以及广州市金轮物业管理有限公司的营业执照(复印件)记载，原告为其他有限责任公司，成立日期为2002年8月19日；原告的股东为广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司及广州市金轮物业管理有限公司，上述三个股东的出资额分别为7882.3万元、4798.5万元、258.79万元。广州市金轮集体资产管理公司为集体所有制企业，成立日期为1956年6月10日。广州市公共交通集团有限公司为有限责任公司（国有独资），成立日期为1998年1月14日。广州市金轮物业管理有限公司为其他有限责任公司，成立日期为2000年5月16日。两被告为证明其有权入住并继续租住涉案房屋，向本院提交了如下证据：涉案房屋的户籍登记档案。原告对该证据的真实性无异议。2018年11月8日，原告以挂号信的方式向被告方巧柔邮寄《关于限期签订的通知》，其中记载为加强对职工宿舍的管理，完善相关手续，根据《白云公司职工宿舍管理办法》有关规定，我方在2018年10月通知贵方，要求贵方与我方签订2017年、2018年越秀区XX路XX号3X1房的《房屋租赁合同》，并缴交2017年、2018年的租金（租金标准为：2017年每月43.3元，2018年每月250.5元），但贵方至今未与我方签订合同、缴交租金。请贵方在2018年11月16日前到白云公司物业管理分公司签订《房屋租赁合同》并缴交相关费用，逾期视为贵方放弃承租、使用该房屋，贵方需在前述期限届满后10天内将房屋腾退给我方等。被告方巧柔已签收上述挂号信。2018年1月13日，被告方巧柔及4X8房霍某、4X1房方惠某向原告发出《联合声明》，其中记载：一、我们三户向白云出租汽车集团公司交2017年全年租金，白云出租汽车集团公司不接受，指定要2017、2018两年一并交费，这是捆绑行为，不合法。二、2018年租金为每平方20元，因我们认为不合理，而白云公司不能提供政府有关房屋租金提价依据文件，故我们三户暂不交费。据打印时间为2019年7月15日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，两被告在广州市行政区域范围内无房地产登记情况记录。涉案房屋现由两被告居住使用。本院认为：原、被告在平等自愿基础上签订的上述《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期届满后，原、被告双方未续订合同，被告继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。故被告应参照合同约定的标准向原告支付房屋租金。此后，原告于2018年11月8日向被告发出《关于限期签订的通知》，要求在2018年11月16日前续签合同并缴纳相关费用，逾期视为被告放弃承租、使用涉案房屋。鉴于被告户在本市没有其他住房，故原告要求被告腾空交还房屋的诉讼请求，暂不具备条件，本院对此不予支持。被告至今仍居住使用涉案房屋，理应支付使用房屋的对价。原告主张被告支付2017年1月1日起的房屋使用费的诉讼请求欠妥，本院予以纠正为被告应按合同约定的租金标准支付自2017年1月1日起至2018年11月26日止的房屋租金，及按《2017广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米的标准支付自2018年11月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因本案中被告并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉案房屋的租金标准存有疑议，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告方巧柔、吴桂梅应向原告广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区XX路XX号3X1房自2017年1月1日至2018年11月26日止的房屋租金（按每月43.3元计）及自2018年11月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按30元/平方米·月×12.37平方米的标准计）。二、驳回原告广州市白云区出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费282.43元，由原告广州市白云区出租汽车集团有限公司负担267.96元，被告方巧柔、吴桂梅负担14.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  陆娣洪人民陪审员  严雪颜二〇一九年十月三十一日书 记 员  徐浩龙