河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初2657号原告：安秀丽，女，1964年6月18日出生，汉族，住河北省唐山市。原告：崔延华，男，1962年5月19日出生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：莫文龙，河北鸿翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成志，河北鸿翔律师事务所律师。被告：恒运置业（唐山）有限公司。统一社会信用代码：91130200674196417D。法定代表人：钱少华，董事长。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金城同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：张成铭，北京金城同达律师事务所沈阳分所律师。原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告安秀丽、崔延华的委托诉讼代理人莫文龙、李成志，被告恒运置业（唐山）有限公司的委托诉讼代理人王晓轩、张成铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安秀丽、崔延华向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：20171228139）涉及消防通道部分无效；2、请求依法判决被告变更商品房买卖合同及附件，交付房屋并办理不动产登记；3、请求依法判令被告返还原告消防通道所涉面积购房款937667元【30000元/平米*13.9*（1+0.124301）平米*2】，并自2017年12月28日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付原告资金占用费用，至支付完毕为止；4、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金（或赔偿损失）550万元，（按照原告已付金额年息6%的1.5倍计算）；5、请求依法判令被告按《商品房买卖合同》（编号：20171228139）约定标准铺设采暖设施，完成各项内部未完施工；6、请求依法判令被告向原告交付40个车位；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月28日，原告安秀丽、崔延华与被告签订《商品房买卖合同（现房销售）》（合同号20141228139），被告将雅颂居小区14楼1-3层商业房屋出售给原告，房屋出售登记面积3942.93平方米，套内面积3606.98平方米，分摊建筑面积435.93平方米的房屋，合同总金额70972380元，约定2018年7月15日之前被告向原告交付涉案房屋。截止原告起诉之日，原告已向被告支付涉案房屋购房款合计付款55486190元。原告依据合同约定及时支付了购房款项后发现，被告将消防通道部分销售给原告，并依据房屋销售价格计价并收取费用。但是，根据《消防法》及相关法律规定，消防通道依法属于公共设施，不能作为商业房屋面积出售，故该部分销售内容实际无法实际履行，且依法应当认定为无效。另外，原告还发现被告没有按照《唐山市规划管理技术规定》为涉案房屋配备停车场，涉案房屋内部存在不符合交房技术标准的未完工的部分，原告多次提出交涉未果。原告认为，被告违规销售消防通道，严重侵犯了原告的合法权益，涉案房屋至今未完工、且未配备停车位，被告行为严重违约。被告恒运置业（唐山）有限公司辩称，涉案商品房买卖合同系现房销售，合同内容合法、有效，不存在法定无效情形；原告无权主张变更合同、交付房屋与办理不动产登记；原告主张返还消防通道面积购房款没有事实和法律依据，无权主张逾期交房违约金；主张涉案房屋未完工没有事实依据，和要求交付40个车位没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的购买意向书、《商品房买卖合同（现房销售）》、付款协议书、收据、汇款单、《房屋面积测绘报告书》、《不动产权证书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年8月29日，原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司签订《购买意向书》，约定原告安秀丽、崔延华购买××区商业部分，并向被告恒运置业（唐山）有限公司缴纳购买意向金5000000元等。2、2017年8月29日，被告恒运置业（唐山）有限公司取得《不动产权证书》(编号：唐2017路北区不动产权第505009255)，该产权证书注明：恒运置业（唐山）有限公司单独所有唐山市路北区玉凤里雅颂居，使用期限2080年4月14日止，房屋建筑面积26909.85平方米，其中玉凤里雅颂居14楼1单元1号商业房面积3942.91平方米等。3、2017年11月3日，原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司签订《雅颂居认购书》，主要约定原告安秀丽、崔延华购买唐山市路北区雅颂居小区14号楼1-3层商业用房等。4、2017年12月28日，原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司签订《商品房买卖合同（现房销售）》（合同号20171228139）一份，该合同主要约定，被告将唐山市路北区大里路西侧、朝阳道南侧雅颂居小区14楼1单元1号商业房屋出售给原告，房屋（产权登记）建筑面积共3942.91平方米，套内建筑面积3506.98平方米，分摊建筑面积435.93平方米的房屋，合同总金额70972380元，签署本合同时付款35486190元，2018年6月30日前付清余款35486190元，约定2018年7月15日之前被告向原告交付涉案房屋等。5、自2017年8月29日至2019年1月21日止，原告安秀丽、崔延华共计向被告恒运置业（唐山）有限公司支付购房款55486191元（2018年7月17日前支付48486191元，2019年1月21日支付7000000元），至今尚欠被告恒运置业（唐山）有限公司购房款15486189元；被告恒运置业（唐山）有限公司未向原告安秀丽、崔延华交付唐山市路北区大里路西侧、朝阳道南侧雅颂居小区14楼1单元1号商业房屋。6、原告安秀丽、崔延华陈述其在2017年12月28日签订《商品房买卖合同（现房销售）》后发现其所购涉案房屋包括消防通道（地下1层至地上1层），并提供消防通道所渉面积图等证据证明消防通道面积31.2555678平方米。7、原告安秀丽、崔延华提供的律师函、关于解决购买商业房遗留问题的函、催款函、复函、照片等证据证明原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司就涉案房屋停车位、门前绿化、房屋完工时间、交付标准和时间、房屋面积等进行洽谈协商，双方未达成一致意见。本院认为，原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司签订的《购买意向书》、《雅颂居认购书》、《商品房买卖合同（现房销售）》均是双方当事人真实意思表示，原、被告双方应当按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（现房销售）》约定了涉案商品房为唐山市路北区大里路西侧、朝阳道南侧雅颂居小区14楼1单元1号商业房屋，并明确约定了交易产权建筑面积3942.91平方米、交易价格18000元/平方米、交易总价款70972380元及其他交易相关内容等。被告在履行合同过程中，将消防通道面积31.2555678平方米包含在涉案商品房产权建筑面积3942.91平方米之内出售给原告，不仅违反相关法律规定，而且显失公平并违背诚实信用原则。消防通道属于公用面积，被告经过测绘并按法律规定报送房地产主管部门系履行法定义务，但其并不能据此将上述面积作为商业面积向个人出售，登记为私有物权。另，被告对上述事项应负有告知义务，其未履行告知义务，侵犯了原告的知情权、选择权。据此，原、被告签订的《商品房买卖合同（现房销售）》关于所渉消防通道部分无效，被告应承担返还购房款的违约责任。原告主张消防通道所渉面积购房款按30000元/平方米单价计算，该计算方法没有事实和法律依据，应予调整，仍按合同约定18000元/平方米计算。原告主张被告返还消防通道所渉面积购房款562600元（31.2555678平方米×18000元）的诉请，理据充分，本院予以支持。原、被告就涉案房屋产权建筑面积是否应该包含消防公用面积、是否应根据原告主张按不含消防通道面积重新测量并办理不动产登记发生争议，原告主张不安抗辩权拒绝继续支付购房款项，被告主张原告未按约定期限足额支付购房款存在违约情形拒绝交付房屋，导致涉案合同未能全部履行。原告依法行使不安抗辩权未按合同约定支付其余购房款15486189元，符合法律规定，不构成违约。根据原、被告双方履行合同情况及本案的实际情况，原告应向被告支付余下购房款15486189元，被告亦应向原告交付涉案房屋。被告的违约行为致使涉案合同未能全面履行，依法应承担交付房屋及协助原告办理不动产登记、支付相应利息的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定的，出卖人应当承担违约责任：......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，被告应自2018年7月18日起至2019年1月21日止以48486191元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即7.125%（年利率4.75%＋年利率4.75%×50%）计算向原告支付利息、自2019年1月22日起至实际交付涉案房屋之日止以55486191元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即7.125%（年利率4.75%＋年利率4.75%×50%）计算向原告支付利息。对于原告主张要求被告铺设采暖设施、完成内部施工的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》中另有约定且双方尚未交付该房屋，因此原告应在房屋交付后根据实际情况验收后另案处理。对于原告主张判令向其交付40个车位的诉讼请求，因上述内容在《雅颂居认购书》、《商品房买卖合同》中并无约定，原告也不能提供其他证据证实双方达成过相应约定，应承担举证不能的责任，故本院对上述诉请不予支持。综上所述，原告主张依法确认原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：20171228139）涉及消防通道部分无效、被告返还消防通道所渉面积购房款562600元、交付房屋及协助原告办理不动产登记手续及自2018年7月18日起至2019年1月21日止以48486191元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即7.125%（年利率4.75%＋年利率4.75%×50%）计算向原告支付利息、自2019年1月22日起至实际交付涉案房屋之日止以55486191元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即7.125%（年利率4.75%＋年利率4.75%×50%）计算向原告支付利息的诉请，理据充足，本院予以支持；其他诉请，没有事实和法律依据，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、原告安秀丽、崔延华与被告恒运置业（唐山）有限公司签订的《商品房买卖合同（现房销售）》（合同号20171228139）涉及消防通道部分无效；2、被告恒运置业（唐山）有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告安秀丽、崔延华消防通道面积购房款562600元；3、被告恒运置业（唐山）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告安秀丽、崔延华交付位于××区西侧、朝阳道南侧雅颂居小区14楼1单元1号商业房屋，并协助原告安秀丽、崔延华办理上述房屋的不动产登记手续；4、被告恒运置业（唐山）有限公司自2018年7月18日起至2019年1月21日止以48486191元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%（年利率4.75%＋年利率4.75%×50%）计算、自2019年1月22日起至实际交付涉案房屋之日止以55486191元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率7.125%（年利率4.75%＋年利率4.75%×50%）计算向原告安秀丽、崔延华支付利息；5、驳回原告安秀丽、崔延华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费57564元，由被告恒运置业（唐山）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 李 静人民陪审员 边丽云人民陪审员 贾淑英 二〇一九年十月十五日法官 助理 季 洪书 记 员 杨 娜