贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4698号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师，联系。 委托诉讼代理人：侯飞，北京德恒律师事务所律师，联系。 被上诉人（原审原告）：文竹，女，1988年2月23日生，彝族，住贵州省毕节市，联系。 委托诉讼代理人：赵凯，系文竹配偶。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（简称招商商置公司）与被上诉人文竹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6455号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 招商商置公司向本院上诉请求：1.依法撤销一审法院作出（2019）黔0502民初6455号民事判决；2.请求二审法院依法驳回文竹的一审全部诉讼请求；3.一二审诉讼费由文竹负担。事实与理由： 一、本案争议双方于2014年10月2日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。 二、退一步说，如果一审法院对以下认定是正确的，即：双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向文竹交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知文竹其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。文竹据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务。只要招商商置公司尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，文竹在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案文竹对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于文竹“应当知道”的范畴。其次，招商商置公司通过邮寄的形式向文竹寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》，并告知：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了“办理收房时须带的资料”。招商商置公司于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。之后在文竹收取房屋之时以及缴纳相关办理转移登记的相关费用之时文竹都会向其现场告知关于共同办理转移登记的相关事宜，并且还有电话等形式的告知。招商商置公司在《商品房买卖合同》及法律规定的时间内符合了办理转移登记的条件，也对文竹进行了多次的告知，而且文竹也向招商商置公司交纳了代收代缴的相关费用，也恰好可以证明招商商置公司履行了相应的告知义务，不存在违约行为。再次，在案证据显示,2017年9月24日，招商商置公司通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式以有效到达相对人，故应当确认招商商置公司至迟已于2017年9月24日完成通知义务。并且，在招商商置公司积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登。（有证据为证） 三、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。本案中文竹所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是招商商置公司的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。本案中文竹的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给文竹造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了文竹，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助文竹共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、文竹的过错、政策原因、文竹的实际损失来进行认定，本案中文竹并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。招商商置公司认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即招商商置公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故招商商置公司提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给文竹使用，文竹已实现了其合同目的，假使招商商置公司逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，文竹也没有举证证明因为招商商置公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合招商商置公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决招商商置公司支付给文竹每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。 文竹二审答辩称，我没有什么意见，请求人民法院依法裁判。 文竹向原审法院提出诉讼请求：1.判决招商商置公司立即为文竹办理招商花园E8栋21层4号房不动产权属证书并交付文竹；2.判决招商商置公司支付文竹逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以文竹已付房款382537元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年9月29日起计算至招商商置公司为文竹办理完毕不动产权属证书并交付文竹之日止（暂计10000元）；3.本案诉讼费用由招商商置公司承担。 原审法院认定事实，2014年10月2日，文竹与招商商置公司签订《商品房买卖合同》，合同约定招商商置公司将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给文竹，总房款为382537元，应于合同签订之日支付首期房款122537元，余款260000元公积金贷款支付。招商商置公司应当于2016年6月30日前交付该商品房。招商商置公司承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“五、关于产权登记的补充：1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，文竹向招商商置公司支付了全部购房款382537元。2016年8月4日，招商商置公司向文竹交付涉案商品房，并代收了公共维修基金7875元、产权登记费80元、土地证费33元、契税7650.74元、印花税5元。2016年9月26日，招商商置公司取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ8幢楼的商品房备案证明书。2018年7年12日取得涉案楼栋不动产权证书。2018年11月8日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由文竹委托招商商置公司办理涉案商品房不动产权证书。 原审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有:1.招商商置公司是否应当为文竹办理涉案商品房不动产权属证书并交付文竹；2.招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；如需承担，则违约金如何计算。关于招商商置公司是否应当为文竹办理涉案商品房不动产权属证书并交付文竹的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。在本案中，招商商置公司已将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门，并为文竹办理了涉案商品房不动产权证书，只需交付文竹即可。 关于招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。在本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定招商商置公司何时将办理商品房转移登记的有关文书交付文竹，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，招商商置公司应当于向文竹交付涉案商品房之日起90日内将办理涉案商品房产权转移登记的有关文书交付文竹。经庭审查明，招商商置公司向文竹交付涉案商品房的时间为2016年8月4日，故招商商置公司应于2016年11月2日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给文竹。鉴于招商商置公司已接受委托代为申请办理涉案房屋的转移登记，故招商商置公司再向文竹交付办理涉案商品房转移登记的有关文书已无实际意义，结合履行实际情况，该交付文书的义务转化为具备文书交付条件下的通知义务，即告知文竹其已具备办理商品房转移登记条件通知义务。文竹据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司代为办理产权转移登记。招商商置公司尽到前述通知义务，可视为其履行了交付办理涉案商品房转移登记相关文书的义务。招商商置公司于2018年7月12日取得涉案楼栋不动产权证书，具备办理涉案商品房转移登记的条件。招商商置公司在不具备办理涉案商品房转移登记条件之前，其述称的告知行为应当视为未尽到通知义务，即未履行交付办理商品房转移登记相关文书的义务，应当承担违约责任。 关于如何计算逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，本案中，招商商置公司向文竹交付涉案商品房的时间为2016年8月4日，往后推90日，招商商置公司应于2016年11月2日前取得涉案商品房的所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给文竹。故应从2016年11月3日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然招商商置公司无须向文竹直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向文竹告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。2018年11月8日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由文竹委托招商商置公司办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为招商商置公司履行通知义务的时间，即2018年11月8日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，招商商置公司逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照文竹已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，文竹诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以文竹已付购房款382537元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月3日计算至2018年11月7日。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、招商商置公司于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案商品房不动产权证书交付给文竹；二、招商商置公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付文竹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以文竹已付购房款382537元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月3日起计算至2018年11月7日）；三、驳回文竹的其他诉讼请求。案件受理费25元，由招商商置公司负担。 二审期间，招商商置公司向本院提交EMS1008841305231号邮政特快专递，以证明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。文竹质证称没有收到该《办理产权证告知函》。本院认证该证据具有三性，作为证据使用。除此外当事人未向本院提交其它新证据。 本案二审认定招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮，其他事实与原审法院认定一致。 本院认为：结合招商商置公司的上诉主张、提出的新证据、原审查明的事实、二审的答辩，本案关键的争点为招商商置公司的违约金计算截止日期应到何时止？招商商置公司提交的EMS1008841861631号邮政特快专递，该书证上载明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。即已依照合同约定规定履行相应的办证告知义务，要求办证违约金应当从2016年11月3日计算至2018年8月23日。本院认为，招商商置公司应当向法院提交被上诉人已收到《办理产权证的告知函》日期的证据，依当事人双方之间签订的《补充协议》第一条第九项约定“相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日”，招商商置公司送达本案被上诉人的时间为2018年8月28日。招商商置公司的其他上诉理由，本院不予以支持，说理与原审判决一致。 综上所述，招商商置公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6455号民事判决第一项、第三项； 二、变更毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6455号民事判决第二项为，招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付文竹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以文竹已付购房款382537元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月3日起计算至2018年8月28日）； 三、驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司其他上诉请求。 二审案件受理费50元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 刘光全 二〇一九年十月二十四日 书记员 张汝阳