山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初435号原告（案外人）：孙明刚，男，1975年7月1日出生，汉族，住山东省五莲县。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗举，山东律雨人律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：上海勤本贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：李进学，董事长。委托诉讼代理人：李爱英，女，1986年2月3日出生，汉族，该单位员工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：段行亮，男，1982年10月6日出生，汉族，该单位员工，住该单位宿舍。被告（被执行人）：日照市润泰房地产开发有限公司，住所地山东省五莲县。法定代表人：郑岩娒，董事长。原告孙明刚与被告上海勤本贸易有限公司（以下简称勤本公司）、日照市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙明刚的委托诉讼代理人李斌、冯宗举，被告勤本公司的委托诉讼代理人李爱英、段行亮均到庭参加诉讼。被告润泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙明刚向本院提出诉讼请求：1.确认润泰公司开发的位于五莲县百大商贸城二层C区263号房屋归孙明刚所有；2.终止对上述房屋的执行；3.诉讼费用由勤本公司、润泰公司承担。事实与理由：孙明刚于2014年8月8日与润泰公司签订了商品房买卖合同，并办理了商品房网上备案登记。约定孙明刚购买该公司开发的五莲县百大商贸城二层C区259号房屋，面积33.9平方米，价款198315元，交款方式为分期付款，首付款108315元，余款按揭贷款付清。之后孙明刚交纳了首付款，办理了商品房预告登记并办理了商品房抵押预告登记，银行贷款到位。房屋已交付。2014年12月30日，孙明刚与五莲百大城市广场商业有限公司，签订了商铺经营管理委托合同，约定五莲百大城市广场商业有限公司作为孙明刚的受委托方，经营管理上述房屋，进行统一对外出租获取收益，五莲百大城市广场商业有限公司给付租金收益款。支付给了孙明刚三年的租金收益52717元。2018年12月26日，济南市中级人民法院在勤本公司、润泰公司的执行案中作出(2018)鲁01执166号之六裁定，拍卖包括上述房屋在内的房屋。孙明刚向济南市中级人民法院提出执行异议，2018年12月26日济南市中级人民法院作出(2018)鲁01执异716号执行裁定，驳回了孙明刚的异议。为维护孙明刚的合法权益，现依法提起执行异议之诉，请求确认上述房屋归孙明刚所有，并终止对该房屋的执行。勤本公司辩称：1.孙明刚提交的证据不是原件，勤本公司对其证据的真实性、关联性均有异议。2.孙明刚不具备向贵院提出执行异议的主体资格，勤本公司申请执行拍卖的标的物“A区二层号楼”不包含原告孙明刚所购买的“二层C区263号”房产，即申请拍卖的A区标的物和“二层C区263号”房产的地理位置完全不同，孙明刚属于恶意提出异议之诉，侵害了申请执行人的合法权利。3.孙明刚没有“二层C区263号”的房款支付证据。4.房屋用途为商服且未交付使用。法院的执行法官曾亲自前往现场实地勘察并确认没有任何第三人占有使用房产，现场空无一人。《拟拍卖房地产询价报告书》询价对象照片也清楚的显示现场没有任何人占有使用房产，现场空无一人。综上所述，法院应当驳回孙明刚的诉讼请求，同时继续拍卖（2018）鲁01执166号之六执行裁定书中确定的11572.17平方米的房产。润泰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议：济南市中级人民法院（2018）鲁01执166号之六执行裁定书。本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据有异议：孙明刚提交如下证据:证据一，编号S0089号《商品房买卖合同》、《百大城市广场商铺经营管理委托合同》、润泰公司出具的证明，拟证实2014年8月8日，孙明刚与润泰公司签订了商品房买卖合同，合同约定孙明刚购买润泰公司开发的位于县城文化路东首北侧富强路东、证号为莲国用（2011）第151号土地上的第二幢C区单元263号商品房。当日孙明刚与五莲百大城市广场商业有限公司签订《百大城市广场商铺经营管理委托合同》，合同约定孙明刚将上述商品房交由五莲百大城市广场商业有限公司经营。证据二，收款凭证、借款借据、《借款合同》、《抵押合同》。拟证实上述《商品房买卖合同》签订后，孙明刚分两批将房款交付润泰公司，第一笔房款由孙明刚直接交付润泰公司，金额为108315元。第二笔房款由孙明刚向中银富登村镇银行贷款90000元支付房款，润泰公司向孙明刚出具收款凭证，收款合计198315元。证据三，五莲县商品房买卖合同网上备案证明、房屋预告登记证明，拟证实孙明刚签订的上述房屋买卖合同已在五莲县房管地产管理中心办理网上备案。2014年9月19日，孙明刚将上述263商品房办理商品房预告及抵押权预告登记，预告登记证明号为莲房预城区字第20143744号。证据四，土地登记审批表，拟证实2015年1月29日，润泰公司向五莲县国土局提交申请，将（2011）第151号土地使用证拆分为10个，孙明刚所购房产263号被包含在房产证号20141951中。济南市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）鲁01执166号之六执行裁定书，载明莲房权证城区字第20141951号现已被查封且申请拍卖。证据五，济南市中级人民法院（2018）鲁01执异716号裁定书，拟证实润泰公司曾在（2018）鲁01执异716号案件中提交证据证明莲房权证城区字第20141951号包含孙明刚所购买的房屋。勤本公司质证称：证据一中的三份证据只能证明润泰公司是将莲国用（2011）第151号土地上的第二层C区中的“二层C区263号”房产对外出售了，而勤本公司申请执行拍卖的标的物是莲房权证城区字第20141951号房产，即勤本公司申请执行拍卖的标的物与孙明刚《商品房买卖合同》中约定的“二层C区263号”房产完全不同，没有任何关联。证据二中的证据都是以“二层C区263号”房产为标的的，没有任何字眼可以体现出上述三份证据与贵院所拍卖房产“A区二层号楼”有任何关联，而且证据一只能证明孙明刚为了购买“二层C区263号”房产而与中银富登公司签订，不能证明孙明刚将款项支付给了日照市润泰房地产有限公司，《日照市润泰房地产开发有限公司收款凭证》无法单方证明孙明刚支付了购房款，无论是以银行转账、现金或者其他方式付款，孙明刚均应当承担举证责任，必须达到付款明细和收款凭证完全一致的证据标准。证据三能证明“二层C区263号”房产已经在五莲县房地产管理中心办理备案完毕，而该房产与法院所拍卖的A区二层号楼（证号20141951）完全没有联系，五莲县房地产管理中心产籍科证明与本案无关联性。证据四中的土地登记审批表只是润泰公司的一个申请表，该申请表的人民政府批准意见一栏空着，没有签字也没有盖章，说明该申请并没有经过相关部门的批准，是未被批准同意的、无效力的申请。法院所拍卖房产20141951号本来就是一个独立的房产证，没有孙明刚所说的拆分一事。加盖有五莲县房地产管理中心房屋交易产权确认章的材料，因没有标注是哪个房地产开发公司名下的，且没有与房产名称对应的房产证号，所以不能证明孙明刚所陈述（2014）1951号被细分为CDEF区。证据五的裁定书是济南市中级人民法院作出的驳回孙明刚针对“二层C区263号”房产执行异议的裁定。润泰公司只是单方陈述孙明刚所购房产包含在拍卖房产中，与五莲县房地产管理中心于2018年10月26日出具的加盖合同备案专用章的说明相矛盾，不能证明孙明刚购买房产与拍卖房产的关系。并且润泰公司曾于2018年12月向济南市中级人民法院提出执行异议，欲证明孙明刚所购房产与拍卖房产具有包含关系，该院作出（2018）鲁01执异639号裁定书驳回了润泰公司的执行异议。对上述有争议的证据，本院经审理认为，勤本公司虽对上述证据持有异议，但未能提交足以反驳的证据和理由，上述证据能够证实孙明刚所购买的房屋与涉案房屋系同一标的，其在本院查封之前已与润泰公司签订合法有效的买卖合同，并于2014年9月19日办理了商品房预告及抵押预告登记。勤本公司提交如下证据：证据一，2018年10月26日五莲县房地产管理中心出具的加盖合同备案专用章的说明，拟证实拍卖标的物A区二层号楼没有任何备案记录，而孙明刚购买的“二层C区263号”房产已经在五莲县房地产管理备案完毕，说明勤本公司申请执行拍卖的标的物不包含孙明刚购买的“二层C区263号”房产，二者没有任何关系。证据二，五莲县国土资源局于2018年10月26日加盖不动产登记专用章的《五莲县不动产登记中心查询结果证明》和《分户面积明细表》，拟证实房屋坐落于县城文化路东首北侧、富强路东A区二层号楼的建筑面积为11572.17平方米的房产属于一个房产证（产权证号：莲房权证城区字第20141951号），除了11572.17平方米的A区范围内的房产之外，该房产证号下面没有登记其他房产面积，更没有登记C区的任何房产信息，申请执行人申请拍卖的A区二层的标的物和C区房产的地理位置完全不同。勤本公司申请执行拍卖的11572.17平方米的房产的范围完全符合济南市中级人民法院（2018）鲁01执166号之六执行裁定书中的裁定内容，法院也没有执行拍卖二层C区263号的房产。证据三，《拟拍卖房地产询价报告书》询价对象照片，拟证实县城文化路东首北侧、富强路东A区二层号楼以及其他所有楼层至今没有任何人占有使用房产，现场空无一人。孙明刚质证称：对于证据一和证据二中的第20141951号房产证没有备案、预告登记、抵押权登记是因为该房产证已经被细分为C、D、E、F区，孙明刚所购买的房屋位于C区，已经办理了网上备案、预告登记、抵押权登记。证据二中的分户面积明细表只能证明分户面积，与本案内容无关。证据三中的询价对象照片，孙明刚购买房屋后已经委托他人经营，对房屋现状没有异议。对上述有争议的证据，本院经审理认为，证据一和证据二并不能否定孙明刚所购买的房屋与涉案房产不是同一标的。证据三能够证实涉案房产在准备拍卖时仍未使用。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：勤本公司与润泰公司、五莲县百货大楼有限公司、郑乐晓、潘传媚、王海燕、郑岩娒企业借贷纠纷一案，本院于2017年11月l7日作出(2017)鲁0l民初l344号民事判决，判决五莲县百货大楼有限公司于判决生效之日起十日内支付勤本公司借款本金4000万元及利息720万元、律师代理费633500元、保险费42500元；润泰公司、郑乐晓、潘传媚、王海燕、郑岩娒对上述债务承担连带清偿责任。案件审理中，本院于2017年8月23日作出(2017)鲁0l民初l344号协助执行通知书，查封润泰公司名下房产及土地【证号及面积分别为：莲房权证城区字第20141951号，面积11572.17㎡；莲国用(2015)第000215号，坐落县城文化路东首北侧、富强路东A区二层】。查封期限三年，自2017年8月23日至2020年8月22日。该案进入执行程序后，本院于2018年11月19日作出(2018)鲁0l执166号之六执行裁定，裁定拍卖被执行人润泰公司名下位于五莲县县城文化路东首北侧、富强路东A区二层房产【莲房权证城区字第20141951号，面积11572.17㎡】及所占用土地使用权【莲国用(2015)第000215号，分摊土地使用权面积4003.98㎡】。2014年8月8日，孙明刚与润泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙明刚购买润泰公司县城文化路东首北侧、富强路东，证号为莲国用(2011)第151号土地上的商品房，该商品房用途为商服。商品房的基本情况为第2层C区263号，建筑面积33.9㎡，每平方米5850元，共计198315元。《日照市润泰房地产开发有限公司收款凭证》载明，2014年9月30日，孙明刚将198315元支付给润泰公司。五莲县房地产管理中心于2018年12月3日出具《五莲县商品房买卖合同网上备案证明》一份，载明：买受人孙明刚购买的润泰公司开发的五莲百大商贸城2层C区263号，买卖合同已在我中心网上备案。本证明只是证实2018年12月3日，买受人在该时点的房屋买卖合同备案情况，与该房屋的其他情况无关。润泰公司于2018年12月21日向本院出具《证明》一份，载明：滋证明执行裁定内莲房权证城区字第20141951号包含以下已售商铺：C区180-183、185、187、188、190-194、197-204、220、263、225、227、229、230、232-234、236-239、241、243、244、257、259、261-263、265、267、291；D区112-114、119、120、123、129、132、138、181、190；E区075-078、088-O90、093、097、108、109。以上包含孙明刚所购买的房产。判决生效后，润泰公司等均未履行生效法律文书确定的义务，勤本公司向本院申请执行，本院裁定执行上述房产，孙明刚对本院裁定执行润泰公司名下位于五莲县县城文化路东首北侧、富强路东A区二层房产不服，向本院提出书面异议。本院于2018年12月26日作出(2018)鲁01执异716号执行裁定书，裁定驳回案外人孙明刚的异议，孙明刚对该执行裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。2019年9月24日，本院向五莲县房产管理服务中心送达调查函，要求协助查明莲国用（2011）第151号土地上（润泰公司开发的五莲百大商贸城）第二层C区中的182号、190号、197号、198号、199号、200号、201号、202号、203号、220号、223号、230号、259号、263号是否包含在济南市中级人民法院所拍卖的A区二层号楼（证号20141951）范围内。五莲县房产管理服务中心向本院出具《关于山东省济南市中级人民法院调查函的回复》，内容为日照市润泰房地产开发有限公司所开发的百大商贸城项目中A区二层（证号：20141951）包含调查函中二层C区中的：182号、190号、197号、198号、199号、200号、201号、202号、203号、220号、223号、230号、259号、263号共计14套房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，涉案房屋被查封的时间为2017年8月23日，孙明刚办理商品房预告及抵押预告登记的时间为2014年9月19日，故孙明刚就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，因涉案房屋尚未办理物权登记，故孙明刚主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对日照市润泰房地产开发有限公司开发的位于五莲县百大商贸城二层C区263号房屋的执行；二、驳回孙明刚的其他诉讼请求。案件受理费4266元，由上海勤本贸易有限公司、日照市润泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十月十四日法官助理 万振驰书 记 员 吴颖颖