江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1465号原告：杨秀秀，女，1990年5月1日出生，汉族，山东省阳谷县人，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：刘朋，江苏颐华律师事务所律师。被告：苏州雅居乐置业有限公司，住所地江苏省苏州相城经济技术开发区永昌泾大道1号漕湖大厦21层2108室。法定代表人：徐渊，总经理。委托诉讼代理人：宓甜甜、戚硕，系该公司员工。被告：胥宝林，男，1990年10月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张建，上海方本律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴翠婷，上海方本（苏州）律师事务所律师。第三人：王乐，女，1985年3月16日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告杨秀秀与被告苏州雅居乐置业有限公司、胥宝林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序独任审判。审理中，本院依职权依法通知王乐作为第三人参与诉讼。原告杨秀秀因其支付的房款涉及胥宝林申请追加被告，本院予以准许，并于2019年4月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员魏丽玲担任审判长、人民陪审员王振华、董清参加评议的合议庭，并于2019年8月1日、2019年10月15日公开开庭进行了审理。被告苏州雅居乐置业有限公司的委托诉讼代理人宓甜甜第一次开庭到庭参加诉讼，被告胥宝林及其委托诉讼代理人张建、戴翠婷，被告苏州雅居乐置业有限公司的委托诉讼代理人戚硕第一、第二次开庭均到庭参加诉讼，原告杨秀秀及其委托诉讼代理人刘朋三次开庭到庭参加诉讼，被告苏州雅居乐置业有限公司、被告胥宝林、第三人王乐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨秀秀向本院提出诉讼请求：两被告共同返还原告购房款160190元。事实和理由：2018年11月18日，原告与被告苏州雅居乐置业有限公司签订苏州市商品房买卖合同，约定被告苏州雅居乐置业有限公司将位于苏州市相城经济开发区商品房出售给原告，总价款为1941810元。2018年11月18日，原告支付定金20000元，后用于冲抵房价款。2018年11月24日，原告根据被告苏州雅居乐置业有限公司指示向其营销人员胥宝林转账购房款1131095元。2018年11月27日，原告分3笔向苏州雅居乐置业有限公司支付200000元、350905元、400000元。以上原告共向苏州雅居乐置业有限公司支付房款2102000元。被告胥宝林作为苏州雅居乐置业有限公司的销售顾问，原告能够确信被告胥宝林在销售涉案房屋的过程中是代表苏州雅居乐置业有限公司，胥宝林收取房款的行为是职务行为，原告就多支付的160190元要求被告退还，但被告至今不予退还，诉讼来院。被告苏州雅居乐置业有限公司辩称，我方一共自原告处收取房款1941810元，其中970905元系原告直接支付至我方账户（第一笔是2018年11月20日的20000元，第二笔、第三笔、第四笔都是在2018年12月17日，金额是300000元、400000元、350905元，合计970905元）。另外由于涉案房屋于2018年10月22日销售给案外人王乐，截止2018年11月24日，王乐合计向我方支付了970905元的购房款。2018年11月18日，原告和王乐是共同向被告苏州雅居乐置业有限公司提交了更名申请书，将王乐的权利义务概括转让给了原告，根据概括转移的意思表示，原王乐的购房款是直接转为本案原告的购房款，故我方认可收到原告全款1941810元，该金额和商品房买卖合同约定的金额一致。我方从未向原告收取过合同之外的160190元，也从未委托自己的销售人员收取房款。在本案中原告在2018年11月20日即向我方的账户以pos机刷卡的形式支付20000元，但在2018年11月24日通过转账的方式向我方曾经的销售人员胥宝林的账户转账1131095元，我方认为原告是明确知悉其应当的购房款是直接支付至公司账户，原告在购买商品房这样的大额商品时，以转账方式向个人账户支付购房款，原告是明确知晓其与被告胥宝林之间的具体的民事行为。被告胥宝林辩称，1、王乐作为被告苏州雅居乐的营销管理部营销总监，根据雅居乐2018年员工专场购房大特惠活动政策，以1941810元优惠价格向被告苏州雅居乐认购了苏州长乐集花园12栋1605室房崖（“涉案房屋”)；2、原告杨秀秀向王乐支付160190元对价，获得王乐享有的以1941810元优惠价格向被告苏州雅居乐购买涉案房屋的权利，原告杨秀秀已经按照1941810元优惠价格向被告苏州雅居乐购买到涉案房屋，王乐没有义务向原告杨秀秀退还该160190元对价；3、原告杨秀秀要求退还该160190元对价严重违反诚实信用原则，依法不应予以支持。综上所述，原告要求被告退还原告购房款160190元既没有事实依据，也没有法律依据，更加有违诚实信用原则，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。被告胥宝林虽为被苏州雅居乐置业有限公司的销售人员，但自原告希望购买涉案房屋之日起，就明确告知涉案房屋为王乐所订购，总价为2102000元，其中应当支付给被告苏州雅居乐置业有限公司的购房款为1941810元，160190元为应向王乐支付的相应对价，被告胥宝林所收到的原告支付的1131095元并非代表被告苏州雅居乐置业有限公司所收取，而是受王乐的委托收取该款（金额包括王乐已经向被告苏州雅居乐置业有限公司支付的购房款970905元以及转让相应权利的对价160190元），被告胥宝林在收到该款后，已经向王乐转交1047905元，还剩83190元由于原告向相关部门举报胥宝林且向法院提起诉讼，要求被告胥宝林退还购房款160190元，为避免胥宝林可能替王乐承担的责任，胥宝林暂时扣下83190元未向王乐退还，待所有纠纷解决后，被告胥宝林仍有义务向王乐退还该部分款项。因此被告胥宝林没有任何义务向原告返还该款项，被告胥宝林并非适格的被告，原告杨秀秀要求退还该160190元对价，严重违反了诚实信用原则，依法不予以支持，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人王乐述称，其为苏州雅居乐置业有限公司员工，原担任营销总监。被告胥宝林为涉案楼盘的销售人员，两人是朋友。2018年9月，苏州雅居乐置业有限公司举办2018年员工专场购房大优惠活动，员工在支付50%房款后可享受一次免费更名。2018年10月22日，本人向苏州雅居乐置业有限公司认购了涉案房屋，该房屋正常销售价为2150231元，本人享受折扣后优惠价格为1941810元。根据认购书要求，本人向苏州雅居乐置业有限公司共支付970905元，即涉案房款的50%。后本人委托胥宝林帮忙接洽有意购买涉案房屋的相关客户，并于2018年10月31日向胥宝林出具委托书，委托其办理出让、变更手续、代理收取相应款项。2018年11月，原告杨秀秀与其姐夫看房时对涉案房屋出现购买意向，被告胥宝林明确告知原告为员工更名房，原认购人为王乐，王乐因为员工身份享有1941810元优惠价格向被告苏州雅居乐置业有限公司购买涉案房屋的权利。原告如有意购买的需要向王乐支付160190元对价，原告共需要支付2102000元。因王乐已支付50%房款970905元，故原告应向王乐支付1131095元（房款970905元和对价160190元），向被告苏州雅居乐置业有限公司支付970905元。原告同意按此价款支付，因与王乐不认识，为确保更名成功，主动要求将应向王乐支付的1131095元支付给胥宝林，并要求胥宝林在更名成功后才能将钱转给王乐，若更名不成功，全额退还。对原告要求本人当时同意了。在本人配合下，原告于2018年11月19日与苏州雅居乐置业有限公司签订商品房买卖合同。2018年11月20日，原告签署了《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》，申请将认购客户由王乐变更为杨秀秀。2018年11月24日，杨秀秀通过银行转账向胥宝林支付1131095元，其余房款杨秀秀支付给苏州雅居乐置业有限公司。胥宝林代本人收取房款1131095元，目前已转交1047905元，剩余83190元由于杨秀秀向相关部门举报且提起诉讼，胥宝林提出等纠纷解决后再全部转交本人，本人是同意的。本人认为，原告在购买涉案房屋时已明确知悉是王乐以员工身份享受优惠价格的更名房，其向本人支付160190元对价后，才获得了本人享有的以1941810元优惠价格向苏州雅居乐置业有限公司购买涉案房屋的权利。另外，在原告购买房屋时本已没有涉案房屋的房源，该房源具有一定的稀缺性，而涉案房屋现也已产生二三十万增值。原告不仅享受了1941810元优惠价购买涉案房屋，也享受了购买后的增值，在获得巨大利益的情况下还要求退还支付的160190元对价，严重违反了诚实信用原则。综上，苏州雅居乐置业有限公司、胥宝林均无义务退还该款，原告诉请，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年11月，原告杨秀秀与苏州雅居乐置业有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定被告苏州雅居乐置业有限公司将位于苏州市相城经济开发区房屋出售给原告，总价款为1941810元。2018年11月18日，原告支付苏州雅居乐置业有限公司定金20000元。2018年11月20日，原告向苏州雅居乐置业有限公司出具《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》，该表中明确记载：申请变更原因为员工购房，申请更名。原认购者为王乐（身份证号），认购日期为2018年10月22日，现更名为认购者杨秀秀，更名前后的成交楼价均为1941810元。原告杨秀秀在业主签名确认处予以亲笔签名。2018年11月24日，原告通过银行转账向胥宝林（被告苏州雅居乐置业有限公司的销售人员）支付1131095元。2018年11月27日，原告分3笔向苏州雅居乐置业有限公司转账支付200000元、350905元、400000元，合计950905元。2018年11月27日，被告苏州雅居乐置业有限公司作为销售方向原告作为购买方开具金额为1941810元的江苏增值税普通发票一份。2018年12月6日，原告杨秀秀与苏州雅居乐置业有限公司签订正式合同并网签备案。涉案房屋未到交房期限未予交付。现原告认为根据合同及发票金额，其多支付被告的160190元应予返还，故诉至本院。另查，2018年10月，被告苏州雅居乐置业有限公司与案外人王乐就涉案房屋以1941810元的总价签订《苏州市商品房买卖合同》。王乐共向苏州雅居乐置业有限公司支付房屋价款970905元。再查，原告使用的微信号为×××，名称为Amy。11月23日，原告通过微信向胥宝林发送信息：“转账前需要出示一份雅居乐新乐府12栋1605的转让书给我，并保证我可以和开发商顺利签约并更改发票名字”、“那你们帮我查看房产局那边显示的信息，1605那套有没有王乐的名字”，原告并于当天通过微信向胥宝林发送“承诺书”照片，其内容如下：本人杨秀秀，身份证，于2018年11月18日认购的雅居乐新乐府12-1605室，定金2万元，承诺于2018年11月25日前补足970905（含定金）+1131095，违约的一切责任本人承担！原告杨秀秀及案外人王维维在该承诺书上签名确认。2018年11月24日原告发送信息：“雅居乐同意帮你们自己员工更名，既然确保没风险，应该可以给我盖章，我钱转给你，确保更名成功后才可以把钱转给王乐。”“那我现在过去，你让王维维写”。2018年11月27日，胥宝林向杨秀秀发送信息“网签需要等你付完全款送审”、“剩下来的钱今天要刷到雅居乐账户。”“好的”……以上事实，由当事人提供的原、被告身份信息、企业信息表、《苏州市商品房买卖合同》、《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》、银行转账凭证、江苏增值税普通发票、微信聊天记录、原告出具的承诺书照片等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，被告胥宝林另向本院举证：1、2018年10月31日，原购房人王乐出具的委托书一份，证明王乐委托胥宝林对涉案房屋办理出让、变更手续，代收相应款项的事实。2、2018年11月18日原告姐夫的短信记录“谢大哥，帮你跑了好几次了，上面意思少211万只会不愿意卖，也是醉了”“210不行的话，我们在水漾花城买了，谢谢你，热情招待”“水漾总价比你便宜几万，跟他们说新房子好，早上跟他们说210万，现在多一万，我也不能说下去了，210万我们就来了，一次今天给你”；原告和苏州雅居乐置业有限公司客服于2018年12月25日的电话录音及文字整理材料各一份，证明原告在购买涉案房屋时知悉房屋为更名房，且总价为2102000元，与被告苏州雅居乐置业有限公司的合同价格1941810元相差160190元。经质证，原告对委托书真实性不认可，原告认为系从苏州雅居乐置业有限公司购买涉案房屋，并不知晓胥宝林代第三方情形。对短信记录真实性不予认可。对通话录音庭审中胥宝林表示客服系其安排的人员，而非苏州雅居乐置业有限公司的客服人员，对证据来源，合法性均不认可。被告苏州雅居乐置业有限公司认为无法确认委托书的真实性。对原告姐夫的短信因与被告苏州雅居乐置业有限公司无关，无法核实真实性。对于录音因我公司并未指定客服人员与原告进行该证据所述对话，无法核对其真实性。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人双方举证情况并结合庭审调查可以认定被告苏州雅居乐置业有限公司按其与杨秀秀签订的涉案房屋商品房买卖合同约定的总价款收取原告1941810元（原购买人王乐已支付的970905元+原告支付的定金20000元+原告支付的950905元），未额外收取原告其他款项，原告主张被告苏州雅居乐置业有限公司退还多收取的160190元没有客观依据。理由如下：1、除苏州雅居乐置业有限公司确认收到原告上述1941810元外，原告未能举证证明向被告苏州雅居乐置业有限公司支付其余款项的事实。2、原告主张2018年11月24日支付给被告胥宝林的1131095元，系受苏州雅居乐置业有限公司指示且胥宝林收款系履行职务行为，但对此事实未能提供有效证据证实，两被告均予以否认。原告与胥宝林之间的微信聊天记录，原告当庭确认该微信账号系其本人使用，但对于微信中2018年11月23日出具的承诺书表示签名是其所签，但内容记不清，也未在规定期限内回复本院出具该承诺书的相关情况。再次开庭时原告明确不记得了没法回答。本院认为上述微信发生于原告支付除定金外绝大部分款项之前，能较真实的反映当时的客观情况，具有较强的证明效力，根据双方之间的微信“我钱转给你，确保更名成功后才可以把钱转给王乐”，明显可看出该1131095元系当天原告主动要求支付给胥宝林，并要求胥宝林在更名成功后将钱转给原购房者王乐，并未最终要求交至苏州雅居乐置业有限公司。故原告及其代理人庭审中对此的陈述与客观事实明显不符，本院不予采信。3、根据原告本人于2018年11月23日通过微信出具的承诺书，明确承诺2015年11月25日前补足970905元（含已付的20000元定金）+1131095元，实际原告也按此承诺的付款金额于2018年11月24日向胥宝林支付1131095元，于2018年11月27日向苏州雅居乐置业有限公司支付950905元，加上已支付的定金20000元，即为承诺书中的970905元。原告的行为足以认定其本人完全知晓共需支付2102000元才能实际从原购买人王乐手中成功购得涉案房屋，且其中苏州雅居乐置业有限公司应收取的购买价为1941810元。4、根据原告于2018年11月20日签名确认的《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》，可证实原告完全知悉更名前后的成交楼价均为1941810元，即被告苏州雅居乐置业有限公司应收取的价款为1941810元，原告共支出的2102000元中只有1941810元为房屋购价款，按此价款，在原告支付20000元定金及2018年11月24日的1131095元后，原告最后一次于2018年11月27日支付至苏州雅居乐置业有限公司账户的款项应为790715元（1941810元-20000元-1131095元），而事实上，原告在此基础上在之后的付款中仍按其承诺书金额支付胥宝林1131095元、支付苏州雅居乐置业有限公司970905元，且970905元是苏州雅居乐置业有限公司最后一次收取杨秀秀购房款。5、被告胥宝林提供的原告与苏州雅居乐置业有限公司客服于2018年12月25日的通话录音，虽该录音并非苏州雅居乐置业有限公司授权其客服所为，但也可以印证原告对于实际需要支付2102000元总价款才能自原购房者王乐处成功购得涉案房屋的事实自始至终是明知的，只是认为苏州雅居乐置业有限公司销售人员当初承诺的总价款确保低于开盘价没有兑现，感觉受欺骗。综上所述，原告在向苏州雅居乐置业有限公司购买涉案房屋时明确知晓已被案外人王乐以1941810元所订购，在此情况下，原告同意以2102000元的实际总价自原购买者王乐处更名获得房屋，其中支付至开发商苏州雅居乐置业有限公司的购房价为1941810元。苏州雅居乐置业有限公司按合同约定价款收取原告上述房款，并未收到原告任何其余款项。原告主张苏州雅居乐置业有限公司退还多支付的160190元，没有客观依据，不予支持。原告另主张胥宝林收取原告款项系代苏州雅居乐置业有限公司收取，履行的是职务行为，但对此未能举证证明，且在原告第一次支付苏州雅居乐置业有限公司定金20000元知悉开发商收款方式，亦没苏州雅居乐置业有限公司授权的情况下，原告按其出具胥宝林承诺支付胥宝林款项的行为系其个人之间的经济往来，原告现主张胥宝林因履行苏州雅居乐置业有限公司的职务行为而承担返还责任，于法无据,本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：驳回原告杨秀秀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币3504元，由原告杨秀秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  魏丽玲人民陪审员  王振华人民陪审员  董 清二〇一九年十月十六日书 记 员  杨雨涛