河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2019）冀0205民初638号原告：赵送军，女，1976年10月7日出生，汉族，无业，住唐山市。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。被告：唐山力拓国际机械市场有限公司，住所地唐山市开平区开平镇半壁店村，统一社会信用代码911302005982807638。法定代表人：王磊，该公司经理。委托诉讼代理人：庄丽丽，该公司员工。委托诉讼代理人：曹春雨，河北万春律师事务所律师。原告赵送军诉被告唐山力拓国际机械市场有限公司（以下简称唐山力拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵送军及其委托诉讼代理人药东虎，被告唐山力拓国际机械市场有限公司的委托诉讼代理人庄丽丽、曹春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵送军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺使用权出让合同》无效；2.判令被告向原告返还房款251447元并按同期贷款利率支付利息，支付自2018年1月26日起至房屋被拆之日止的占用房屋费用20116元（按一年计算）；3.判令被告赔偿原告因合同无效导致的房屋差价损失、经营损失等210000元。事实和理由：2015年初，原告拟购买商铺，被告声称其拥有唐山市开平区建华东道与振国路交汇处地块40年的土地使用权，并经相关部门审核批准，在上述地块上建设商业用房（现定名唐山国际机械汽配城），被告同时声称，该商铺将来可以给原告办理产权证书。2015年1月25日，原、被告签订名为《商铺使用权出让合同》，实质内容为商铺买卖合同，主要条款内容约定了原告购买被告建设的位于唐山市××栋商铺，总价251447元（按每建筑平米5986.83元，共42平米计算）。被告同时向原告承诺每年按照总房款的8%进行返租，每年返租金额为20116元，先期支付原告三年返租费用60348元。其中合同第十条，地上建筑及所有权，产权条款中约定被告应配合原告办理商铺的产权登记手续。合同签订当日，原告按照被告要求将商铺委托唐山力拓商业管理有限公司返租经营并签订了《物业委托经营管理协议》。原告按照合同约定一次性支付款项191099元（剩余款项60348元被告用三年租金折抵），至此，原告的全部房款251447元支付完毕。2019年3月底，案涉商铺被拆除，但被告拒绝同原告协商退款及赔偿事宜，原告认为，被告明知商铺没有合法手续，且是在集体土地上建设，其根本无权出租或者出售，恶意欺骗原告签订的合同应属无效，被告同时也给原告造成了巨大的经济损失。被告唐山力拓公司辩称，一、本案案由并非房屋买卖合同纠纷。二、原、被告双方在2015年订立合同。被告方在2013年通过半壁店村委会取得了案涉地块的40年土地使用权。依据《关于建设唐山力拓国际机械市场项目的合作协议》确认了唐山力拓国际机械市场项目土地性质系集体建设用地。2012年5月11日被告依法取得了固定资产投资项目备案证【开发改备字（2012）30号】，并以此作为企业资质证书号与原告订立了出让合同，同时被告告知了商铺所属地块存在40年使用权的情形。该合同中第一条写明项目建设依据是经过（2012）30号备案证即相关部门的审核批准，被告才可以进行投资建设商铺并进行出让。合同中的第十条明确约定了商铺所述地块如办理规划调规手续并办理产权证由被告配合原告办理，同时约定了如遇政府拆迁被告和原告所应承担的义务与风险。由此，双方订立的出让合同是双方真实意思表示，不存在原告诉请中陈述的承诺该商铺将来可办产权证的情形，也不存在转让合同中约定为原告当时办理登记的条款。三、2018年10月份开平区政府对该商铺所属地块进行了征收，被告及时向原告履行了告知义务，并要求原告办理退场及拆迁补偿的相应手续，原告未获得补偿款系原告自身原因造成。四、退一步讲即便被告兴建的商铺未有规划建设审批手续，由于该商铺被征收与拆迁，所造成的补偿形成了纠纷，不属于法院民事受理的范畴。五、原告主张被告恶意欺骗所订的合同无效，而合同法第52条欺诈手段订立合同，损害的必须是国家利益。综上五点请依法驳回原告诉请。原告赵送军为证明自己的主张成立向本院提交了以下证据材料：1、《商铺使用权出让合同》。证明2015年1月25日原被告双方签订了《商铺使用权出让合同》，被告欺骗原告称其依法取得了案涉地块40年的土地使用权，合同约定了原告购买被告建设的位于唐山市××栋商铺，按建筑面积每平米5986.83元，42平方米计算，总价款共计251447元。被告承诺每年按照总房款的8%返租金收益，且合同另对办理产权证书做了约定。2、《物业委托经营管理协议》。证明2015年1月25日，原告按照被告要求将商铺委托唐山力拓商业管理有限公司返租经营并签订了协议。3、交款收据。证明2015年1月25日原告向被告支付款项191099元。4、被告网上宣传资料。证明被告在网上宣传其开发的商铺拥有40年产权。5、订购协议书及58同城网上商铺销售价格。证明案涉房屋周边商铺销售价格9000-12000元之间，原告的房屋差价损失巨大。被告唐山力拓公司为证明自己的主张成立向本院提交了以下证据材料：1、区政府专题会议纪要（2013）4号复印件、《开平镇政府关于唐山众业不锈钢有限公司转型的实施方案》镇政字（2013）21号复印件、《关于建设唐山力拓国际机械市场项目的合作协议》、《河北省固定资产投资项目备案证》、《土地租赁合同》、《土地租赁补充合同》。证明被告唐山力拓公司建设力拓机械市场有合法手续，且拥有土地使用权。2、《商铺使用权出让合同》。证明被告唐山力拓公司将商铺使用权出让给原告，合同中有关拆迁补偿条款的约定，原告知悉合同出让的是商铺使用权，该商铺前6年由第三方代为出租，6年后即2021年该商铺交由原告自行经营。原被告订立该合同是双方的真实意思表示，被告不存在欺诈。3、《唐山市开平区人民政府关于东湖片区土地征收或流转有关事项的通告》、《唐山市开平区唐山花海建设指挥部办公室关于对唐山力拓国际机械市场有限公司剩余建（构）筑物依法征拆的函》、EMS底单及告知函。证明商铺的拆迁是政府行为，商铺地块已经由开平区政府征收，原、被告双方应按合同约定执行。4、江苏省镇江市中级人民法院民事裁定书。证明被告取得河北省固定资产投资项目备案证，被告所建商铺已经办理相应的规划建设审批手续。如认定案涉房屋未取得建设工程规划许可手续，对建筑的认定和处理属于国家行政机关的职权范围，不属于法院受案范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方订立的《商铺使用权出让合同》是双方的真实意思表示，被告不存在欺诈行为；对原告提交的证据2、3无异议；对原告提交的证据4，被告认为是复印件，对其真实性不予认可；对原告提交的证据5，被告对真实性、客观性均有异议，且与本案没有关联性。对被告提交的证据1，原告对真实性不予认可，不能证明被告建设的力拓国际机械市场取得合法的建设审批手续；对被告提交的证据2、3的真实性无异议，证明目的有异议；对被告提交的证据4，原告认为与本案无关，不具有参照作用。经核查本院认证如下：对原告赵送军提交的证据1、2、3的真实性被告无异议，本院予以采信；证据4系复印件不予采信；证据5与本案不具有关联性，不予采信。对被告唐山力拓公司提交的证据1、2、3的真实性予以认定，但不能证明被告的证明目的；证据4与本案没有关联性，不予采信。经审理查明：唐山力拓公司系依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房屋租赁、企业管理服务、汽车销售、二手车买卖代理服务等。2015年1月25日被告唐山力拓公司（甲方）与原告赵送军（乙方）签订《唐山国际机械汽配城商铺使用权出让合同》。该合同约定将被告建设的唐山国际机械汽配城7栋33号商业用房即商铺（面积42平方米）40年（自2013年8月1日至2053年7月31日止）的使用权一次性出让给原告。商铺使用权总额251447元整（5986.83元/平方米*42平方米），商铺实行返租政策，返租期限为三年，自2015年1月25日至2018年1月24日，每年的返租金额为20116元（房屋单价*销售面积*8%），三年总计60348元，冲抵购买商铺使用权的款项，原告向被告实际缴纳191099元。该合同还约定：“第五条交付时间甲方于2021年1月24日前，将商铺使用权交付乙方。……第八条托管服务本商铺物业托管期限为6年，甲方实行统一运营统一管理，详见【物业委托经营管理协议】。第九条违约责任9.1合同期内，如甲方无法定理由解除本合同，甲方应全额退还乙方所缴纳的商铺使用权价款，并赔偿乙方因此而遭受的全部损失（包含利息）……第十条地上建筑及所有权、产权10.1本合同到期后，地上附着物及乙方增设的可移动部分装修，归乙方所有。10.2如因政府整体区域规划，需本项目办理规划调规手续并办理产权证，甲方应配合乙方办理本商铺产权登记手续，而由此产生的一切费用（如补交土地出让金及税费等）由乙方支付……”。原告2015年1月25日缴纳40年商铺使用权款191099元，被告为原告出具收款收据一张。签订该合同的同时原告与唐山力拓商业管理有限公司签订《物业委托经营管理协议》。该公司系被告全额投资控股的子公司。原告自2018年1月24日三年返租期满后未再收到返租租金。2018年12月11日被告向原告发出腾清建筑物的《告知函》。原告主张该商铺已经于2019年3月底被拆除。另查明，被告建设的唐山力拓国际机械市场项目于2012年5月11日取得《河北省固定资产投资项目备案证》。被告与唐山市开平区开平镇半壁店村村民委员会分别于2013年7月19日、2017年8月16日签订《土地租赁合同》和《土地租赁补偿合同》，约定被告租赁半壁店村所有的位于唐山市××区），面积237.01亩的集体性质土地建设唐山力拓国际机械市场项目，租赁期限为40年，自2013年8月1日至2053年7月31日，后又补充约定总租期顺延至2057年7月31日。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的《商铺使用权出让合同》、《物业委托经营管理协议》、交款收据，被告提交的《河北省固定资产投资项目备案证》、《土地租赁合同》、《土地租赁补充合同》、《商铺使用权出让合同》、唐山市开平区人民政府关于东湖片区土地征收或流转有关事项的通告原件、唐山市开平区唐山花海建设指挥部办公室关于对唐山力拓国际机械市场有限公司剩余建（构）筑物依法征拆的函复印件、告知函原件予以证实，本院予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依据原告与被告签订的《商铺使用权出让合同》内容，被告将自建的唐山国际机械汽配城商业用房40年使用权按建筑面积以每平米5986.83元的价格一次性出售给原告，并在合同的第十条约定了合同到期后的地上建筑物所有权、产权归属于原告方，故该合同符合商品房买卖合同的特征，而非租赁合同。被告辩称取得的《河北省固定资产投资项目备案证》是经过相关部门的审核批准，并以此作为企业资质证书号进行投资建设商铺进行出让，与原告订立的出让合同合法有效的意见，于法无据，本院不予采信。被告辩解《物业委托经营管理协议》系原告与唐山力拓商业管理有限公司签订与其无关，经本院审理查明，唐山力拓商业管理有限公司是被告投资的独资子公司，故对该辩解意见本院不予支持，被告应承担相应的责任。本案被告出售商品房并未取得商品房预售许可证，且该项目占用的土地系租赁半壁店村委会的集体土地，土地使用权并未发生转移。依据有关法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综上，原、被告之间签订的《商铺使用权出让合同》因违反法律强制性规定无效。对于合同无效，双方当事人应当依据合同法第五十八条的规定，依据该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应向原告返还商铺转让款191099元，并参照双方约定的返租金标准向原告支付占用资金期间的利息损失。原告主张被告赔偿因合同无效导致房屋差价损失等210000元，认为原告系完全民事行为能力人，签订合同应有审慎的审查义务，被告非房地产开发企业，经营范围亦不包括房地产开发，对于合同的无效原告也具有一定的过错，故对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护市场经济的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告赵送军与被告唐山力拓国际机械市场有限公司签订的《商铺使用权出让合同》无效；二、被告唐山力拓国际机械市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵送军商铺转让款191099元，并给付2015年1月25日至2019年商铺被拆除之前利息80464元，以上合计271563元；三、驳回原告赵送军的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8523元，原告赵送军、被告唐山力拓国际机械市场有限公司各担负4262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 周玉荣人民陪审员 常 青人民陪审员 雷 飞 二〇一九年十月十五日法官 助理 刘 佳书 记 员 李 倩