河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4650号原告：中国民生银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市金穗大道与新中大道交叉口西北角嘉亿新闻大厦1-4层。负责人：郭强，行长。委托诉讼代理人：韩帅，男，该公司员工，特别授权。被告：杨海亮，男，1986年8月5日出生，汉族，住河南省辉县。被告：新乡明大置业有限公司，住所地新乡市向阳路明大拉斐国际小区。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：苗俊峰，河南仟问律师事务所律师，特别授权。原告中国民生银行股份有限公司新乡分行（以下简称民生新乡分行）诉被告杨海亮、新乡明大置业有限公司（以下简称明大公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生新乡分行委托诉讼代理人韩帅，明大公司委托诉讼代理人苗俊峰到庭参加了诉讼，被告杨海亮经本院合法送达后，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告杨海亮立即归还原告借款本息312536.51元，其中本金310223.27元，利息及罚息2313.24元，自2019年7月23日起至借款本息结清之日的利息含罚息，按照逾期年利率7.7175%计收；2、判决原告民生新乡分行对所抵押位于新乡市向阳路明大拉斐国际小区9号楼1单元11层11105号房产（购房合同编号：2016-0606028）享有优先受偿权，所拍卖价款用于归还借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、诉讼费、保全费）等；3、判决被告明大公司在上述第一项请求范围内承担连带保证责任，同时对实现债权的费用承担连带保证责任；4、本案的所有诉讼费用、保全费用等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2016年原告与明大公司签订编号为ZZA7-0078号《房屋按揭合作协议》，双方约定被告明大公司根据贷款发放金额存入3%的保证金，存入账户为69×××06，为购房人还款提供质押担保等。2016年6月15日，原告与被告杨海亮、明大公司签订了编号为个房贷字第1B6012016802140号的《个人购房/车位借款及担保合同》，约定贷款金额342000元，期限20年，等额本息还款，贷款利率基准上浮5%（5.145%），并对罚息、复利、担保期间等进行了约定。2016年6月16日，原告为杨海亮发放个人住房按揭贷款342000元，期限20年，约定到期日为2036年6月16日。自2018年以来，借款人在我行贷款多次出现逾期，根据《个人购房/车位借款及担保合同》的约定，原告于2019年7月14日向借款人及担保人发送提前到期通知书，宣布该笔贷款提前到期，最迟还款日为2019年7月19日，截止2019年7月23日，被告未按期归还贷款，保证人也未履行连带保证担保责任。综上所述，由于被告至今仍未支付原告借款本息，严重违反了合同的约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告杨海亮在答辩期内未向本院递交书面答辩意见。被告明大公司辩称，借款人是杨海亮，我们是担保人，我们承担担保责任，借款人先还款，他还不了了，我们再还，杨海亮违约未还款，如果我们代为还款，希望银行给予优惠宽限。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院当庭组织当事人双方对证据进行交换及质证，对各方无争议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年，民生新乡分行（贷款银行、甲方）与明大公司（开发商、乙方）签订《房屋按揭合作协议》一份，主要约定，乙方对甲方就本协议项目向借款人发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销的连带责任保证。乙方已在甲方开立保证金账户，并同意存入甲方已发放按揭贷款总额3%的保证金作为借款人还款的质押担保，并授权甲方在借款人不履行还款义务时在本账户中直接扣收，在乙方解除担保责任之前，乙方不得动用上述保证金；保证范围包括借款人在具体借款合同项下全部的借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及其他一切应付款项；保证期间为自借款合同约定的借款人每次履行债务期限届满之日起两年。2016年6月15日，民生新乡分行（贷款人、抵押权人、乙方）与杨海亮（借款人、抵押人、甲方）、明大公司（保证人、丙方）签订《个人购房/车位借款及担保合同》一份，本合同项下购房借款金额为342000元，购房借款期限共240月，自2016年6月15日起至2036年6月15日止；本合同项下的借款用于购买坐落于新乡市红旗区向阳路明大拉斐国际9号楼1单元11105室；贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.9%）上浮5%即5.145%计算；按月等额本息还款法；乙方对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止；对甲方不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利息按月在本合同约定的结息日或还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算；本合同逾期利率为在本合同的贷款利率基础上加收50%确定；抵押房产为杨海亮名下位于新乡市红旗区向阳路明大拉斐国际9号楼1单元11105室；丙方自愿依本合同的约定为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保责任；保证期间自本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年；除本合同约定的担保方式外，本合同项下还存在其他担保的（包括甲方向乙方提供的房屋/车位抵押等其他抵押及/或质押担保），则丙方对乙方承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少；乙方有权选择优先行使要求丙方承担保证责任的权利，丙方放弃任何其它担保的优先抗辩权；若甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款。2016年6月15日，民生新乡分行（抵押权人、贷款人）与杨海亮（抵押人、预购人）、明大公司（保证人、预售人）签订《新乡市预购商品房抵押合同》一份，主要约定，抵押人所属房地产位于新乡市向阳路明大拉斐国际9号楼1单元11105室，预购商品房预（售）许可证号：2015050，合同备案号：2016-0606028；抵押权人在本合同生效后，即按借款合之约定，向抵押人提供贷款342000元；借款期限共计240个月（期），抵押期间自本合同生效之日起至债务清偿为止。次日，杨海亮与民生新乡分行办理了房屋预告登记，编号为新房预新乡市字第YH20162371号。上述合同签订后，2016年6月16日民生新乡分行按约发放了贷款，并出具借款凭证，载明：贷款本金为342000元，起息日期为2016年6月16日，到期日期为2036年6月16日，年利率为5.145%。杨海亮收款后未按约偿还本息，截止2019年10月11日尚欠本金307347.63元，利息、罚息1760.51元未偿还。本院认为，民生新乡分行与新乡明大置业有限公司签订的《房屋按揭合作协议》、与杨海亮、新乡明大置业有限公司签订的《个人购房/车位借款及担保合同》、《新乡市预购商品房抵押合同》，系当事人各方的真实意思表示，且不违法法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。杨海亮收款后未按约还本付息，截止2019年10月11日尚欠本金307347.63元，利息、罚息1760.51元未偿还，事实清楚，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任，故对民生新乡分行主张杨海亮偿还借款本息的诉请予以支持。对于民生新乡分行诉请的优先受偿权，本案民生新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。民生新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。对民生新乡分行诉请中的保全费等实现债权的费用，因其并未提交证据证明上述费用已实际产生，故本院不予支持。综上所述，本院对民生新乡分行的诉讼请求予以部分支持，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，缺席判决如下：一、杨海亮自本判决生效之日起三日内偿还中国民生银行股份有限公司新乡分行欠款本金307347.63元、利息、罚息1760.51元，2019年10月11日之后的利息、罚息，按照合同约定计算至实际清偿之日。二、新乡明大置业有限公司对本判决第一项承担连带保证责任，并有权在实际承担清偿责任的范围内向杨海亮追偿。三、驳回中国民生银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5988元，由杨海亮、新乡明大置业有限公司负担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  郭德方审判员  王国明审判员  吴行州二〇一九年十月二十一日书记员  张 译