黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0803民初710号原告（反诉被告）：李晓捷，女，1951年8月24日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：吕红蕾，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：黑龙江盛和物业管理有限公司，住所地佳木斯市郊区（永红）长安路西段（佳西社区）。法定代表人：石禹，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。原告（反诉被告）李晓捷与被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓捷向本院提出诉讼请求：1.被告返还物业费2740.84元、电梯费770元、生活垃圾54元，合计3564.84元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：物业公司系李晓捷居住的杏林公馆小区的物业管理公司，负责为杏林公馆业主提供物业服务。2017年12月8日，物业公司向李晓捷收取了2018年1月至2018年12月的物业费2990元、电梯费840元、生活垃圾费54元，合计3884元，同日物业公司为李晓捷出具收据一张。但是在收取上述费用后，物业公司并未履行相应的职责，于2018年1月31日弃管杏林公馆小区。另外，物业公司代收生活垃圾处理费后并未代李晓捷交纳。因此，扣除已服务的物业费249.16元、电梯费70元，应返还李晓捷3564.84元。因双方协商未果，故李晓捷诉讼来院。物业公司辩称：物业公司系从事物业管理的公司，案涉小区系由黑龙江省天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）与佳木斯大学附属第一医院（以下简称医院）合作建设的医疗配套用房、职工住宅，不属于商品房。2011年3月9日，天恒公司与物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，选聘物业公司对该小区提供物业服务。合同签订后物业公司提供物业服务至2018年5月。物业公司按要求提供正常的物业服务，其中物业服务范围指整体性服务即整个小区的场所、绿地公共面积等，缴纳物业费的计算方式是以年度为单位，业主所缴纳的物业费均用于整体的物业服务上，不与单个业主进行结算。李晓捷诉请的各项费用都属于物业公司正常合理的收取费用，建筑垃圾费系业主进行装修时会产生除生活垃圾外的建筑垃圾，增加工作量及成本，其他物业公司也有收取该费用的情形。电梯损耗费系因在业主装修时搬运建筑材料、家具等，会导致电梯损耗加大，会额外加大维护难度，否则对业主也存在不安全隐患。预存水费是因该小区属二次提水，自来水公司不直接对业主收取该项费用，便由物业公司与自来水公司进行结算费用，物业公司已将水费存到业主水表卡上，业主可以正常使用，不存在退费事宜。生活垃圾费系物业公司代建设局收取，不应返还。物业公司不存在弃管的情形，一直提供正常的物业管理服务，该小区在2018年4月成立业主委员会，并正式向本公司递交交接函，明确告知物业公司于2018年5月3日退出管理，故收取的费用应与下一家物业公司进行对接及核算。但已有两家公司参与过物业服务，原告诉请的各项费用应当在业主委员会主导下与新接管的物业公司进行整体性对接，不应返还给原告。物业公司向本院提出反诉请求：1.判令李晓捷支付拖欠的2011年6月1月—2017年12月31日物业费、电梯费21385元及从2017年1月1日起至本判决生效后的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令李晓捷承担本案诉讼费用。事实和理由：案涉房屋属杏林公馆小区，是由天恒公司与医院合作开发建设的医疗配套用户、职工住宅，不属于商品房。开工建设前就已经按照医院的分房方案，分配给本院符合条件的职工。2011年3月9日，天恒公司与物业公司签订《前期物业服务委托合同》，选聘物业公司对杏林公馆小区提供前期物业服务。物业公司签订委托合同后，即对杏林公馆小区整体提供物业服务至2018年5月，依照职工住宅的性质及物业公司提供物业服务的时间，杏林公馆的每位业主都需缴纳2011年6月1日—2018年5月期间的物业费用。因李晓捷在取得案涉房屋后。办理入住时仅缴纳2017年1月以后的费用，还拖欠2011年6月1日至2016年12月31日期间的物业费。因双方协商未果，故提出反诉。李晓捷辩称，1.案涉房屋虽是职工住宅，但是并不影响认定交付的时间。职工福利房屋或者职工集资购房，只是表明建设房屋的资金来源不同于普通的商品房，并不影响交付、过户等《物权法》意义上的概念，更不能认为在未建设房屋时选好了具体的房屋就认为已经完成了交付；2.工程竣工验收合格并不等于交付完成。竣工验收指建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后，取得竣工合格资料、数据和凭证的过程。竣工验收是交付的前提，但是竣工验收合格并不等于交付完成，房屋交付应以办理入户手续为准。因此，不能以工程竣工验收合格时间认定交纳物业费的起始时间；3.按照法律规定及物业公司与案涉房屋开发单位的约定，对于房屋交付李晓捷之前产生的物业费，李晓捷无需支付。根据物业公司与天恒公司签订的《前期物业服务委托合同》第七条约定:“业主应于开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工但尚未售出，或者因甲方（天恒公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方于每月10日前向乙方支付上一月份的服务费用，至房屋售出或交付给物业买受人为止。”故对于房屋交付给李晓捷之前的物业服务费用应由物业公司向开发建设单位主张权利，与李晓捷无关；4.黑龙江省高级人民法院（2017）黑执复64号执行裁定书中明确载明：要求涉案房屋开发公司将该小区5至30层住宅交付给附属第一医院，可以证实，涉案房屋是在人民法院强制执行的情况下才完成交付的，并不是故意不办理入住。涉案房屋交付给李晓捷的时间为2016年12月，此前产生的物业服务费用与其无关；5.物业公司主张2016年6月15日之前的物业服务费已经超过三年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李晓捷：1.证据一、收据1份。证明：2017年12月13日物业公司向李晓捷收取2018年1月至2018年12月物业费、电梯费、生活垃圾处理费共计3884元。经庭审质证，物业公司对该组证据的真实性没有异议，物业公司确认李晓捷缴纳了2017年度的费用。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；2.佳木斯市向阳区光明社区服务中心证明1份、向阳区物业指导中心关于佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会回复函1份、杏林公馆小区物业撤出通告1份、杏林公馆业主微信群聊天记录截图2张、佳木斯大学附属第一医院缴纳杏林公馆小区公共部分电费发票11张（复印件）。证明：物业公司于2018年1月对佳木斯市杏林公馆小区弃管的事实。经庭审质证，物业公司对佳木斯市向阳区光明社区服务中心证明、回复函及微信群聊天记录截图的真实性有异议，物业公司称其公司法人曾去核实，社区副主任明确表示出具证明时没有官方的记载，属于某人私自加盖的公章，被告已投诉到向阳区监察委，监察委正式将所有相关材料保管，请法院核实。社区中心没有出具过该证明，该证明只是单纯文字表达，没有具体经手人签字确认，也没有调查核实等情况，该证明称调解无效，物业公司从未在社区服务中心进行过调解。该回复函因落款单位与公章单位不一致，不符合正式公文的格式要求，该回复函并没有确认物业公司有弃管行为，也无法判定其是否违规。对杏林公馆小区物业撤出通告及电费收据真实性没有异议，该小区成立业主委员会后，物业公司明确告知各业主，也向物业办作了备案。原告缴纳的这部分电费系供热的热源电源交付的，供热费系由大学负责收取，物业公司不负责收取供热费。本院经审查认为，佳木斯市向阳区光明社区服务中心出具的证明与佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会向被告发函相互矛盾，本院对该证明不予确认，对其他证据的真实性予以确认；3.收据2张。证明：李晓捷于2015年8月19日入户时交纳了2011年至2016年12月（67个月）的物业费共计16695元。经庭审质证，物业公司认为该证据的真实性无法确认，需要与物业公司财务核实。本院经审查认为，因该证据具有真实性、客观性，故本院对该证据的真实性予以确认。物业公司：1.证据一、合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同1份（复印件）。证明：2009年2月10日医院与天恒公司签订本合同，天恒公司是开发建设的主体。本案所涉房屋系职工住宅房屋，开工建设前就已经按照医院的分房方案，分配给医院符合条件的职工，具体到楼号、楼层、面积、户型等。合同第一条明确约定甲方天恒公司的权利义务，其中包含物业管理部分，在杏林公馆没有成立业主委员会之前有权委托前期物业。本案所涉的房屋不是商品房，属职工住宅，李晓捷作为职工获得职工住宅，依法应交纳以往拖欠的物业费。经庭审质证，李晓捷对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为集资建房只是资金来源不同于商品房，但是不能认定签订了开发建设合同就完成了房屋的交付，对于入住以前的物业服务费用，李晓捷无需交纳。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；2.证据二、前期物业服务委托合同1份。证明：2011年3月9日，天恒公司与物业公司签订《前期物业服务委托合同》，天恒公司作为本案所涉职工住宅的开发建设主体有权签署本合同。合同约定提供物业服务的小区为杏林公馆。第二条约定了前期物业管理服务的内容，第六条明确约定了物业服务费用标准，物业公司按约提供物业服务，合理合法收取物业服务费用。物业公司于2011年3月9日签署本合同后，经过近三个月物业服务的准备时间，于2011年6月1日起正式提供前期物业服务，李晓捷作为职工住宅的业主，应当按照签订本合同的时间即2011年3月9日办理入住，2011年6月1日提供物业服务即交纳物业费。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，李晓捷对于物业公司作为杏林公馆小区前期物业服务公司的主体身份没有异议，其向李晓捷收取了2018年度物业服务费，但没有按照约定提供物业服务。天恒公司与物业公司签订《前期物业服务委托合同》的时间并不是李晓捷的入户时间，不应认定物业公司与开发建设单位签订了合同就完成了交付。该合同第七条第一款、第二款明确表明业主应与开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工尚未出售或因甲方（开发建设单位）原因未能按时交给物业买售人的物业其物业服务费由甲方于每月十日前向乙方支付上一个月服务费用至房屋出售或交付给物业买售人为止，可知李晓捷交纳物业费起始时间为房屋交付时间而非工程竣工时间，也非物业公司与开发建设单位签订前期物业委托合同时间。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；3.证据三、佳木斯大学附属第一医院综合楼物业交接函1份。证明：2018年5月23日佳木斯大学第一附属医院综合楼业主委员会给物业公司发函，告知其2018年4月16日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会成立，解聘物业公司并办理交接手续。经庭审质证，李晓捷对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该证据是物业交接函，根据《物业管理条例》规定，物业交接与物业合同是不同概念，物业交接并不包括返还被告未履行部分的物业服务费用，在该证据中明确写明杏林公馆小区业委会成立于2018年4月16日，通告作出时间是2018年1月10日，因此不存在被告所说的其发出杏林公馆小区物业撤出通告是由于业委会成立强迫其退出。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；4.证据四、收据两张（复印件）。证明：李晓捷缴纳了2017和2018年度物业费，应支付拖欠物业公司2011年6月1日-2016年12月31日的物业费、电梯费21385元。经庭审质证，李晓捷对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能说明李晓捷拖欠2011年6月1日-2016年12月31日的物业费、电梯费，因为在此之前李晓捷并未入户，不应缴纳物业费。根据2017年黑执复64号执行裁定书第四页本院查明部分能够证明并非李晓捷主观意愿不入住。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；5.证据五、水费票据6张、电费票据6张、电梯维保费用票据1张。证明：物业公司一直在提供正常物业服务，为公共部分缴纳的相关费用直至2018年5月31日，不存在弃管行为，且电梯维保费是根据上一年服务来交的。经庭审质证，李晓捷认为2017年电梯维护费与本案无关，2018年1月份的不在李晓捷诉请范围内，也与本案无关，2018年2月份票据用户地址为郊区永红长安社区A机个账含卡二院东大门，用户地址与杏林公馆小区不符，用电存在先用电后缴费的情况，详见票据下面明细，抄表日期为2018年1月份，物业公司并没有提供3、4、5月票据，无法证明其提供服务至2018年5月31日。水、电费的使用数量达不到杏林公馆小区的实际使用量。本院经审查认为，因该组证据具有真实性、客观性，故本院对该组证据的真实性予以确认；6.证据六、垃圾车收据1份。证明：物业公司一直提供物业服务、清运垃圾，不存在弃管行为，服务至2018年5月31日。经庭审质证，李晓捷对该证据有异议，认为该收据是被告单方制作，没有负责人盖章签字，不能认定物业公司向相关部门缴纳了垃圾费用，物业公司明确表明是结算前的费用，很明显提供服务时间在收据开出前，而且收据没有写明具体的垃圾地点及提供服务时间，也无法证明一直提供物业服务到2018年5月31日。本院经审查认为，因该证据具有真实性、客观性，故本院对该证据的真实性予以确认；7.证据七、业主购买水费收据5份。证明：物业公司从自来水公司购水后，业主正常向物业公司购买水，物业公司一直提供物业服务至2018年5月31日。经庭审质证，李晓捷对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组收据证明物业公司在弃管情况下仍向部分业主收取了水费，但是并不能证明物业公司将收取的水费向有关单位缴纳。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；8.证据八、刘晶砾、苗波交费收据各6张。证明：刘晶砾、苗波是杏林公馆小区业主，已缴纳全部物业费用且自2011年6月1日至今从未拖欠物业费用，足以证明杏林公馆小区按照2011年6月1日时间缴纳物业费用。经庭审质证，李晓捷对该组证据的真实性及证明问题有异议，认为该收据并没有物业公司的公章，无法证明其真实性。在物业公司提供的（2017）黑执复64号执行裁定书中写明了开发单位虽然交付了部分房屋，但是并不符合办理入住的实际条件，刘晶砾和苗波是否补交以前的物业费与本案无关，很显然其二人系补交并不是自物业公司和开发单位签订前期物业委托合同时入户。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；9.证据九、（2012）黑民初字第2号民事判决书（复印件）1份、（2016）最高法民终344号民事判决书（复印件）1份。证明：两份判决可以证明开发公司按照合同的约定交付房屋，因业主的原因导致延迟入户，业主具有过错，应当按照前期物业服务合同的时间交纳物业费。经庭审质证，李晓捷对该证据的真实性无异议，但认为两份判决并未认可开发建设单位向业主交付了房屋。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年2月10日，天恒公司与佳木斯大学附属第一医院签订《合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同》一份。2011年3月9日，天恒公司与黑龙江盛和物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》一份，天恒公司作为开发建设单位对案涉杏林公馆小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第七条约定:“业主应于开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工但尚未售出，或者因甲方（天恒公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方于每月10日前向乙方支付上一月份的服务费用，至房屋售出或交付给物业买受人为止。”因天恒公司与医院就房屋价格产生纠纷，天恒公司起诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院对合作开发房地产合同纠纷经过审理于2015年12月30日作出（2012）黑民初字第2号民事判决书，判决医院于判决生效之日起15日内给付天恒公司住宅部分五层至三十层的开发费用69242253.07元；天恒公司在收到费用后，即向医院交付该综合楼工程的五层至三十层；驳回双方当事人的其他诉讼请求。天恒公司和医院不服判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年8月17日作出（2016）最高法民终344号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，李晓捷于2015年8月入户。经调查核实，李晓捷于2015年8月19日向物业公司交纳2011年6月至2016年12月物业费，2017年4月11日交纳2017年度物业费，2017年12月8日交纳2018年1月至2018年12月物业费、电梯费、生活垃圾费合计3884元。再查明，2018年5月23日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会向被告黑龙江盛和物业管理有限公司发函：2018年3月31日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主召开业主大会选举产生业主委员会，经佳木斯市向阳区物业管理办公室与向阳区光明社区服务中心公示、确认和备案，2018年4月16日佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会正式成立。本届业主大会决定解除与被告物业公司的前期物业服务合同，授权本小区业主委员会办理此事。要求被告物业公司自接到本函之日起，7日内向业主退还已收取的2018年5月31日之后的物业服务费、电梯费、垃圾处理费、装修保证金等与物业服务相关的各类费用。本业主委员会定于2018年5月28日9时，对佳木斯大学附属第一医院综合楼物业进行交接。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，李晓捷于2015年8月办理入户手续，并陆续交纳了2011年6月至2018年12月的物业服务费。结合佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会给物业公司出具的物业交接函中，明确要求物业公司退还2018年5月31日之后的相关物业费用，并与业主委员会进行交接的表述，以及双方当事人提供的证据情况，可以认定物业公司撤出杏林公馆小区时间为2018年5月末。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持的规定，物业公司应当退还其退出物业管理服务之后7个月的物业服务费用。关于物业公司反诉要求李晓捷给付2011年6月1月至2017年12月31日物业服务费的请求，因李晓捷提供证据证明其已实际交纳了该阶段的物业服务费用，本院对物业公司的反诉请求不予支持。综上所述，对李晓捷合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内，退还原告（反诉被告）李晓捷2018年6月1日至12月31日的物业服务费2266元；二、驳回原告（反诉被告）李晓捷的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费165元，计190元，由黑龙江盛和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年十月二十四日法官助理臧雨萌书记员**