安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初5665号 原告：王浩东，男，汉族，1989年9月26日出生，住安徽省阜南县。 被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C。 法定代表人：罗林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李韦，安徽裕德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梓懿，安徽裕德律师事务所实习律师。 原告王浩东与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司（以下简称：银达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王浩东、被告银达房地产公司委托诉讼代理人李韦、王梓懿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王浩东向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付购房合同中约定的购房面积差房价款及双倍赔付款合计47957元；判令被告向原告支付逾期办证违约金150309元，以上两项合计198266元；由被告支付相关诉讼费等。事实和理由:原告于2013年1月16日与被告签署了商品房买卖合同，购买房屋位于阜南县城市花园小区三期11幢401室，合同编号2013011606，合同第三条约定该房屋建筑面积117.7平方米。2019年5月21日，该房屋不动产权证书（皖2019阜南县不动产权第××号）载明办证建筑面积为110.18平方米，面积减少7.52平方米。根据合同第五条第2项之约定计算公式计算后，被告应向原告支付面积差金额47957元。合同第十五条仅约定了“买受人退房”的违约金标准，未约定买受人不退房的违约金支付标准，仅在违约金处空白处打叉。不动产权证己于2019年5月21日办出，则买房人（原告〉不退房的事实已经存在。该合同最后一页“合同补充协议”第五条约定：若本《商品房买卖合同》主文本空白处打叉且本协议或附件中未作约定，则视为双方对该条款不作约定的，以补充协议为准”，但是补充协议中也未对不退房情形的逾期办证违约金进行约定。根据合同第八条、第十五条约定的房屋交付时间为2014年3月31日，办证时间为2015年1月25日止，但被告通知业主可以办证的时间为2019年5月15日，计算违约金的时间段为2015年1月26日至2019年5月15日，共计1570天，4年110天。根据人民银行基准利率政策，应按照1-5年（含）贷款基准利率4.75%上浮50%的标准即7.125%年利率计算逾期办证违约金为150309元。 被告阜南县银达房地产开发有限责任公司辩称：1、关于合同面积与产证面积的差距，系办理产证时测绘单位未将涉案房屋入户阳台面积等计入产证面积而形成误差，而原告实际享有的房屋面积与合同面积一致，被告提请人民法院组织委托第三方测绘机构对涉案房屋面积进行实地鉴定，另被告正与相关行政机构组织协调或诉讼解决此事。故对原告要求赔偿购房差价，被告不予认可。2、合同第十五条明确约定因原告责任，原告在房屋交付300日后未能办理产权登记的，双方均同意解除商品房买卖合同。该条约定正是双方在因被告原因不能在约定期限内办理产权证书，双方买卖合同关系终止的条件，系双方关于逾期办证的特殊约定，符合相关法律规定的特殊约定要求，对此，原告应向被告交付涉案房屋，双方解除买卖合同关系。故对原告要求支付逾期办理房屋产权登记证书的违约责任，被告不予认可。综上，双方商品房买卖合同已终止，请求依法驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2013年1月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县，面积117.7平方米，每平方米4166.95元，总价款为490450元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理中约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，房权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第十五条关于房屋登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。 合同签订后，原告向被告交付购房款，被告于2014年3月31日向原告交付涉案房屋。 原告于2019年5月21日取得涉案房屋产权证书，证号为皖（2019）阜南县不动产权第0004544号。该证记载：权利人为王浩东、李婷；房屋建筑面积110.18㎡（专有建筑面积98.19㎡，分摊建筑面积11.99㎡。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 原、被告双方在合同中明确约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，当面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，房权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告在合同中约定的房屋建筑面积为117.70㎡，而现在原告取得的房屋产权证载明原告的房屋建筑面积为110.18㎡，面积减少7.52㎡，面积误差比绝对值为6.389%[（110.18㎡-117.70㎡）÷117.70㎡×100%]，则在3%以内（含3%）部分的房价款为14713.50元（117.70㎡×4166.95元×3%），超出3%部分的房价款为33242.70元[117.70㎡×4166.95元×（6.389%-3%）×2]，两项合计47956.20元，应由被告予以返还给原告。 原、被告双方约定涉案房屋交付时间为2014年3月31日，办证时间应为交房后的300内。但被告直至2019年5月15日才通知业主办理房屋产权证，之前未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。但由于双方在合同中只约定了当因出卖人的责任致买受人不能在规定期限内取得房产证的情况下按买受人退房的意见处理，而对买受人不退房的情形未约定，即双方签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准予以划除，排除了不退房情形下出卖人的责任承担。根据当事人意思自治原则，该条款系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不属于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的…”情形。实际上，原告也并未退房，且已办理了房屋产权证书，原告也未提供因被告逾期办证导致其所遭受损失的证据。故对原告主张逾期办证违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告王浩东购房面积差价款47956.20元； 二、驳回原告王浩东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2133元，由被告阜南县银达房地产开发有限责任公司负担516元，原告王浩东负担1617元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李永静 二〇一九年十月十四日 书记员  肖文雅