福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4576号 原告（执行案外人）：蔡淑贤，女，1967年11月23日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：陈继福，男，1980年9月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：林清平，男，1960年2月28日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人（被执行人）：陈丽雪，女，1963年5月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告蔡淑贤与被告陈继福、第三人林清平、陈丽雪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡淑贤的委托诉讼代理人龚延禄、伍曼琳、被告陈继福及其委托诉讼代理人陈清风、第三人林清平到庭参加诉讼，第三人陈丽雪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡淑贤向本院提出诉讼请求：1.确认蔡淑贤与林清平、陈丽雪所签订的《房屋买卖合同》、《安置房补充平方协议书》合法有效，并停止对石狮市查封、拍卖、变卖等所有的执行措施；2.本案诉讼费由陈继福承担。事实和理由：2019年7月20日，蔡淑贤收到石狮法院作出的（2019）闽0581执异43号执行裁定书，蔡淑贤认为石狮法院驳回蔡淑贤提出的执行异议，存在错误，缺乏事实和法律依据。陈继福所申请执行的林清平、陈丽雪位于石狮市早已卖给蔡淑贤，蔡淑贤已支付购房款并实际入住至今，该房产现已非林清平、陈丽雪所有。林清平、陈丽雪于2013年9月16日与蔡淑贤签订《房屋买卖合同》，双方约定林清平、陈丽雪将林清平可得的安置房面积中160平方米出售给蔡淑贤（现己进行拆迁安置，地址位于石狮市并约定付款方式。双方在《房屋买卖合同》中明确选房后林清平、陈丽雪应将蔡淑贤所选房屋钥匙交付给蔡淑贤，且在符合办理房产手续时，林清平、陈丽雪应无条件配合蔡淑贤完成产权登记。协议签订后，蔡淑贤按照《房屋买卖合同》约定支付购房款。事后，蔡淑贤也与林清平、陈丽雪共同去选房，因所选的房屋面积比原合同多9.46平方米，故双方于2015年6月16日签订《安置房补充平方协议书》，明确加购面积及金额等事项，蔡淑贤也在当天交付剩余款项。房屋交付后蔡淑贤投入巨额资金装修且实际入住，但因安置房的相关政策要求，现涉案安置房尚未办理房屋产权手续。蔡淑贤己经支付价款并且己经实际入住占有该涉案房产，仅是因安置房的相关政策规定，进而导致无法办理安置房的产权手续，且林清平、陈丽雪早于2013年将涉案安置房转让给蔡淑贤，蔡淑贤为此支付了合理的价款，因特殊原因致使无法办理房产登记等相关手续，蔡淑贤在此过程中并不存在过错。因此，涉案安置房现有的实际所有权人是蔡淑贤，并非林清平、陈丽雪。虽然蔡淑贤尚未与林清平、陈丽雪办理产权手续，但蔡淑贤己经实际支付款项，并己实际占有，故石狮法院不得予以查封、拍卖或变卖实际上属于蔡淑贤的案涉安置房。综上所述，2013年蔡淑贤按照《房屋买卖合同》《安置房补充平方协议书》的约定将购房金额支付给林清平时，案涉安置房的实际所有人便是蔡淑贤，涉案安置房并不是林清平、陈丽雪的财产，故《房屋买卖合同》、《安置房补充平方协议书》真实有效，石狮法院执行裁定书中驳回蔡淑贤的执行异议存在错误。 陈继福辩称，首先应当指出的是，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不允许对该标的实施执行之诉讼。蔡淑贤在执行异议之诉中，请求确认其与林清平、陈丽雪所签订的《房屋买卖合同》、《安置房补充平方协议书》的效力毫无依据。对蔡淑贤提出的执行异议之诉，陈继福认为蔡淑贤并非案涉长福安置房的所有权人，也不享有足以排除强制执行的特殊债权或民事权益。蔡淑贤提出停止对该房产查封、拍卖、变卖等所有的执行措施依法不能成立，敬请予以驳回。1.蔡淑贤未能对其是案涉房屋的权利人进行充分举证。蔡淑贤提供的《房屋买卖合同》等相关证据不足以证明蔡淑贤系该房产的权利人，更谈不上是该房产的所有权人。2.案涉安置房属于政府拆迁被拆迁人的房产给予林清平安置的房屋，林清平对该房屋取得虽是基于原始取得，但未通过政府办证取得所有权，其物权形态仅享有物权的期待权，且安置协议具体履行状态不明，是否属于当然取得的物权不能确定，不具有交易条件。蔡淑贤在诉状也认可“因安置房的相关政策规定，导致无法办理安置房的产权手续”及“因特殊原因致使无法办理”。 林清平述称，蔡淑贤向其买房属实，当时售价是每平方米4400元，总共160平方米，后来交房的时候有增加，有和蔡淑贤去物业过户更名，包括变更水电费的用户名，蔡淑贤已经装修入住了。过后蔡淑贤有跟林清平说不能办证，林清平不知道什么时候可以办证。 陈丽雪未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.蔡淑贤提供的《房屋买卖合同》《安置房补充平方协议书》《房屋买卖收款凭证》有原件可供核对，对其真实性予以确认；2.蔡淑贤提供的选房证顺序号，未提供原件供核对，对其真实性不予认可；3.陈继福主张蔡淑贤提供的物业管理证明书和物业公司收据存在改动，但未提供充分证据证明，对该部分的证据的真实性本院予以确认。 戴某听经蔡淑贤申请作为证人出庭作证称，其与林清平是同村人。因蔡淑贤要买房，林清平要卖房，戴某听和林天福就介绍两人认识磋商卖房，买卖合同是去林天福的妹妹林丽娜处签的。当时约定的买卖面积是150平方米，后来交房时选了170平方米的房屋，所以又签订了补充协议。当时约定是办房产证的时候再付尾款。购房款是蔡淑贤根据林清平的要求，拿现金去银行大厅当场支付给林清平的，只剩一点尾款未付。蔡淑贤装修入住很久了。林天福经蔡淑贤申请作为证人出庭作证称，其不认识蔡淑贤，认识林清平。林天福的妹妹林丽娜与林清平是很好的朋友。林天福知道林清平要卖房子，林天福认为价格合理而且款项能够全部以现金方式支付，就动员林清平卖房子。买卖合同是在林丽娜家里签的。当时付了定金，价格是每平方米四千多元，不清楚之后双方约定多久付款、付多少。 本院经审查认为，戴某听与林天福的证言，与蔡淑贤提供的《房屋买卖合同》《安置房补充平方协议书》《房屋买卖收款凭证》等证据基本可以印证，对其主要内容本院予以采信，可以证明蔡淑贤与林清平达成房屋买卖合同并以现金方式支付大部分房款的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月16日，林清平、陈丽雪作为出售方（甲方）、蔡淑贤作为购买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：甲方原有位于石狮长福东山房屋，根据甲方与长福片区旧城拆迁指挥部签订的安顿补偿协议，甲方可得到安置房面积，选房顺序号为0276号；甲方自愿将其中160平方米出售给乙方；房屋用途为住宅；现处于在建中，尚未选房安置；买卖房屋面积为160平方米，按每平方米4400元计价，共计704000元整；交房时房产面积多于原合同平方，双方自愿按当时市场价妥善协商交谈；甲乙双方同意合同签订当日付款674000元，指定建设银行转账凭条，由乙方保留证据，另3万元待交房时更名手续办妥，将钥匙移交乙方后一周内付清等内容。戴某听、林天福作为见证人在《房屋买卖合同》上签字。2015年1月16日，石狮市土地收购储备发展中心作为征收人（甲方）、林清平作为被征收人（乙方）签订《石狮市九二路长福片区改造建设安置协议书（Ⅱ）》，载明乙方所选取的安置房坐落于石狮市，建筑面积169.46平方米等内容。2015年6月16日，林清平作为甲方、蔡淑贤作为乙方签订《安置房补充平方协议书》，载明：2013年9月16日蔡淑贤向林清平购买160平方米安置房，每平方米价格为4400元，总金额704000元；现已选房位置Ｃ8区2604单元，面积169.46平方米，多于原来合同9.46平方米；由乙方向甲方购买补充9.46平方米价4122.6元，总金额39000元付清给甲方等内容。同日，林清平出具《房屋买卖收款凭证》一份，载明：兹有蔡淑贤向林清平购买一套房，位于长福新区169.46平方米；共计支付772165元，余15000元待办证付清等内容。蔡淑贤于2016年2月19日与石狮新奥燃气有限公司就案涉房屋签订《管道天然气供用气合同》。同日，国网福建石狮市供电有限公司就案涉房屋向蔡淑贤出具《关于安装安全用电保护装置的安全告知函》。蔡淑贤持有2016年2月19日石狮市长福物业管理有限公司就案涉房屋以蔡淑贤为名义开具的装修许可证押金及工本费的收据，以及2016年8月5日开具的2016年3月至2017年2月的物业费收据等。 另查，因林清平、陈丽雪未按执行通知履行原告陈继福与被告林清平、陈丽雪民间借贷纠纷一案[（2017）闽0581民初874号]民事判决书确定的义务，本院于2017年7月3日作出（2017）闽0581执2739号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人林清平、陈丽雪的财产（以执行标的额为限）。2017年7月12日，本院作出协助执行通知书，要求石狮市不动产登记中心对包括案涉房屋在内的林清平名下房产办理预查封登记，该通知书于2017年7月17日送达石狮市不动产登记中心。蔡淑贤于2019年7月15日向本院提出异议，本院于2019年7月18日作出（2019）闽0581执异43号执行裁定，驳回案外人蔡淑贤提出的执行异议。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”蔡淑贤与陈丽雪、林清平在诉争房屋被查封前，已签订《房屋买卖合同》《安置房补充平方协议书》，上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。根据蔡淑贤提供的《管道天然气供用气合同》、国网福建石狮市供电有限公司《关于安装安全用电保护装置的安全告知函》及物业公司开具的收据等，可以证实蔡淑贤在案涉房屋被查封前已实际占有使用案涉房屋。根据林清平出具的《房屋买卖收款凭证》及证人戴某听的证言，可以证明林清平已按照约定支付相应价款。案涉房屋系安置房，在出卖人林清平不清楚案涉房屋是否符合办理产权登记条件的情况下，蔡淑贤对案涉房屋未办理过户登记并无过错。综上，蔡淑贤对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制执行，其要求判令不得执行诉争房屋，依据充分，本院依法予以支持。陈丽雪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行林清平名下址于福建省石狮市长福社区改造工程C08#2604单元的房地产[合同号：Z000305-1]。 案件受理费100元，由陈继福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院（2019）闽0581执异43号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈清真 人民陪审员  吴文良 人民陪审员  颜莉莉 二〇一九年十月二十三日 法官助理庄英材 书记员林莹莹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 -2-