呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初5926号原告：内蒙古维多利新城商业管理有限公司，住所地呼和浩特市新城区新华大街与兴安路交叉口西南角。法定代表人：卢小娟，该公司经理。委托诉讼代理人：福成，男，该公司员工。被告：广东铂曼投资有限公司，住所地广东省广州市天河北路175号祥龙花园晖祥阁1804号。法定代表人：温慧，该公司执行董事。原告内蒙古维多利新城商业管理有限公司（以下简称维多利新城管理公司）诉被告广东铂曼投资有限公司（以下简称铂曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维多利新城管理公司的委托诉讼代理人福成到庭参加诉讼。被告铂曼公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告维多利新城管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金103218元，电费858元及其他费用51777元，合计155853元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，原被告签订《维多利商业集团百货业态经营合同》，约定：原告将其所有的位于内蒙古呼和浩特市××区场地租赁给被告用于经营“慕佐”品牌女鞋，租赁费用为浮动计算，提取销售额23%；年保底销售额为80万元，即年保底租金为18.4万元；门店管理费5000元/年，新品管理费1万元。信息系统使用费2000元/年。2018年12月31日，被告合同期满为止，被告未能完成销售保底，欠原告租金及其他费用合计171853元，抵扣被告支付的押金1.6万元，仍欠155853.3元，经原告多次催收后未能支付。原告认为，被告的不积极履行给付义务的行为已构成违约，为保护原告合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告铂曼公司向本院提交书面答辩意见辩称，一、本案是联营合同纠纷而非租赁合同纠纷，双方并无租金的约定。根据原被告签订的合同约定可知，合同双方属于联合经营、约定经营指标的合作模式，由原告为被告提供位于国际广场的鞋区专柜作为双方联营的场地，双方在商品经营、品牌管理以及导购管理等方面共同管理经营，共同分享收益分成，共担风险，因此根据联营合同的性质、双方订立合同的目的以及合同的实施情况，原告提供的用于联营的场地应视为维多利公司对双方联营的投资，而不应要求被告支付租金，且双方在合同中也没有关于联营场地租金的约定；根据合同约定，被告选择的是销售提成合约费用缴纳标准，该条款有一方实行联营约定经营指标合作方式等陈述，并未选择缴纳租赁费方式；原告诉请的租金实则为保底销售分成；根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第（一）款：联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的和合法权益，因此，应当确认无效。原告作为联营的一方，在联营体亏损时，不仅不能共负亏损、共担风险，甚至要求被告对联营场地支付租金（保底分成），收取固定利润，违反了联营合同共负盈亏、共担风险的基本原则，因此合同中第三条第一款关于保底分成的条款应当被认定无效。原告要求被告支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，应当不予支持；二、退一步讲，即使被告需要给予原告一定的销售分成，原告作为合同在先履行的一方，其未能按照约定完全履行合同义务，被告也有权行使先履行抗辩权；首先，被告在入驻原告的经营场地前，由被告负责对经营专柜形象进行装修，被告向原告缴纳了装修押金后，即委托具备行业资质等级的专业机构，对专柜整体形象进行设计、装修，装修完毕并验收成功后，原告并未将押金退还被告；其次，根据合同对于双方关于货款结算的规定，销售账期为每月1日至月底期间的货款销售，对账日为每月8日至10日，结款周期为60天，但原告无视合同条款约定，未按照约定在结款周期内结款给被告，甚至在整个合同有效期内都未曾结款给被告。综上，作为先履行一方，原告未按照约定将装修押金退还给被告，亦未按约定在结算周期内结款给被告，违反了诚实信用原则，被告有权行使在先履行抗辩权；三、原告诉讼请求的金额与实际结算金额不符，无事实和法律依据，应当予以驳回；首先，合同中关于押金1.6万元，新品管理费1万元，信息系统使用费2000元、履约保证金1万元等前期费用，被告均予以支付，因此，双方在结算有关租金时，应当将上述费用予以扣除；其次，原告在诉前已将被告的564双鞋子及店内物品全部扣留，货款金额超过十万元，依据双方签订的合同规定，乙方撤场时如有欠甲方费用，且乙方未结货款不足以清偿的，甲方可将乙方货物作等值抵扣。原告在其邮件证据中亦有“店内货品库存数清单完，交接给我部门”的陈述，因此，尚且不说原告一年未给被告结款的金额是否足以支付租金，就仅仅是维多利公司扣留的被告500多双总价值超过10万元的鞋子，就足以抵扣被告大部分保底分成及其他费用。综上所述，被告认为，基于联营合同的性质和约定，原告无权要求被告支付租金，其诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。退一步讲，即使被告需要给予原告一定的销售分成，本案也应当依据合同的约定，由原告先将装修的押金退回给被告，并扣除已支付的押金1.6万元，新品管理费1万元、信息系统使用费2000元、履约保证金1万元等前期费用，以及被告被原告扣留的564双鞋子等店内物品的价值，再扣除所有销售款，最后双方协商得出结算费用的总额，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《维多利商业集团百货业态经营合同》，约定：被告于原告位于国际广场店三层鞋区以联营/租赁经营方式，设立品牌商品的形象柜。乙方对联营/租赁所占用的经营场地只享有经营使用权，未经甲方书面同意，不得转租、转让、担保、抵押或以变相方法提供给任何第三方经营使用；合同有效期为十二个月，自2018年1月1日至2018年12月31日；第三条约定经营指标与收益分成：销售提成：原被告双方约定合同期内销售额指标为80万元，原告提取23%即18.4万元为原告收入，超出部分按23%提取上缴原告；被告实行月销售约定，如当月未完成约定销售指标的，原告每月从被告下表分解月销售中提取相对应的毛利15333元，作为原告收入；第四条甲方应收取的相关费用：乙方需按月承担水、电费、门店商业管理费5000元；新品商业管理费1万元；促销宣传广告费按乙方每月实际销售总额的1%提取；银行卡手续费按当月消费额的1%缴纳，大宗购物手续费按当月实收购物券销售额的2%缴纳；会员推广费按当月销售额的千分之三缴纳；电子支付方式手续费按当月消费额的千分之六缴纳；信息系统使用费每年2000元；第五条履约保证金为1万元。本院认为，原告与被告签订的《维多利商业集团百货业态经营合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩称原被告之间为联营合同关系，因根据合同约定，原告向被告提供场地，被告按照销售提成向原告支付费用，原告并未参与被告的品牌经营、管理，亦未承担被告经营的损失责任，故本院认定原、被告之间为房屋租赁的合同关系；被告应按照合同约定向原告支付场地使用费，及其他费用，因根据合同约定，被告的年保底销售额为80万元，即年保底租金为18.4万元，被告抗辩称以履约保证金1万元抵扣租金，因根据合同约定，合同期未满，因经营不善被告原因撤柜，履约保证金不予退还，故对于被告抗辩称抵顶履约保证金的诉请，本院不予支持；被告抗辩称以货物抵顶租金，因被告未向本院提交证据证明货物的价值，且庭审中，原告认可请求的租金数额已抵扣了货物的价值，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求被告支付租金103218元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付的其他费用51777元，根据原告向本院提交的计算明细，及合同约定，包括押金、银行卡手续费、信息服务费、新品管理费、门店管理费、履约保证金、电费等费用，被告抗辩称以押金抵顶租金费用，因根据原告诉状陈述的事实，原告已在请求的数额中扣除了此费用，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于被告抗辩称以门店管理费5000元、信息服务费1万元、信息系统使用费2000元抵顶租金，因上述费用为被告应支付给原告的费用，不属于原告应退还被告的费用，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求被告支付电费858元的诉请，因原告已在其他费用中进行了计算，对于原告的此诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：被告广东铂曼投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古维多利新城商业管理有限公司支付房屋租金103218元，其他费用51777元，合计人民币154995元；驳回原告内蒙古维多利新城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1709元（原告已预交），由被告广东铂曼投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇一九年十月十八日书记员 杨婷