河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0381民初2245号原告（反诉被告）：周晓伟，男，1988年1月8日生，汉族，户籍地：偃师市，现住偃师。委托诉讼代理人：周普照，男，1957年8月24日生，汉族，住址同上，系周晓伟之父。被告（反诉原告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司，住所地：偃师市商城东路47号，统一社会信用代码：9141038178806384XD。法定代表人：董占红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董松桃，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：张松涛，该公司法务，一般授权。原告（反诉被告）周晓伟诉被告（反诉原告）河南亿兴房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告河南亿兴房地产开发建设有限公司向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）周晓伟的委托代理人周普照，被告（反诉原告）河南亿兴房地产开发建设有限公司的委托代理人董松桃、张松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓伟诉称：1.判令被告赔偿合同违约金：88778.00元：以及未能够办理房产证违约金4395.00元：精神损失费5000.00元。合计：98173.00元。2.判令被告返还非法收取原告的暖气开口费2970.00元：燃气开口费3250.00元。合计：6220.00元。3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2012年3月15日原告与被告签订了一份滨河明珠小区商品房买卖合同，该小区商品房由被告开发建设，原告购买商品房为3号楼12层东北户，合同约定被告于2013年10月31日前将此商品房经验收合格交付原告使用。2015年12月7日被告将未经验收合格的此商品房交付给不知情的原告使用至今，因为此商品房未经验收合格，所以导致原告至今无法办理不动产登记手续。并且生活用电和暖气均为高价。依据原告与被告签订的商品房买卖合同第八条，交付期限约定：“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：一、该商品房经验收合格”。商品房买卖合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。商品房买卖合同第十五条，关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：二、买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金”。商品房买卖合同并没有约定因出卖人原因办理不成银行按揭贷款时，受买人要向出卖人交纳银行按揭贷款利息。另2012年8月6日至2018年12月底，原告已交房款439500.00元。2015年12月7日，被告违法收取原告燃气和暖气开口费共6220.00元。请贵院支持原告以上诉讼请求。河南亿兴房地产开发建设有限公司辩称：因周晓伟诉我司一案，2012年3月13日，我司与原告签订了商品房预售合同，房屋总价500788元，约定交付时间是2013年10月31日，购房方式，银行按揭，首付款为200778元，贷款30万元，合同签订后，因我司受到洛阳市打击和处置非法集资领导小组办公室的不公正待遇，通过涧西法院无端查封了我司开发的房产相关手续，冻结了账号，导致原告的银行按揭贷款无法办理，房屋建成后，2013年10月31日，房屋具备了交付条件，因查封冻结无法进行综合验收并备案，作为原告，为了拿到房子，在2013年10月18日，与我司签订了补充协议，变更了原合同的履行方式和履行内容，我司将房子交付原告，原告按同期银行贷款利率，向被告支付利息，协议达成后，作为原告也按补充协议履行了相关义务，一直履行到2018年12月，支付利息交付、交付部分房款，截至目前仍欠150520元的房款，欠息从2019年1月1日至2019年6月31日止，欠息5754元，所以原告诉被告支付买卖合同违约金不能成立，精神损失没有依据，返还燃气开口费不合理，作为被告，我司只是代收了暖气开口费和燃气开口费。为此，我司提起反诉，要求收回房子，赔偿我司利息损失5754元。河南亿兴房地产开发建设有限公司反诉称：1.请求依法解除反诉原告与反诉被告之间的商品买卖合同及补充协议。2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失5754元。3.本案诉讼费及其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年11月之前，反诉原告与反诉被告周晓伟签订商品房买卖合同及补充协议。约定：出卖人(甲方)河南亿兴房地产开发建设有限公司买受人(乙方)周晓伟甲乙双方于2012年3月15日签订《商品房买卖合同》，双方同意补充如下合同条款，一、乙方在滨河明珠3号楼1单元12层东北户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待甲方于银行协调后，向乙方发出书面通知，乙方在贷款未办理之前，客户验房、收房时应缴纳银行同期房贷利率(以剩余的未支付购房款为基数，从甲方开具首付款发票之日起计算利息)，直到转入银行正常办理手续为止。三、乙方必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴房地产公司指定账户上，如违反约定，甲方有权收回住房。甲方河南亿兴房地产开发建设有限公司盖章乙方周晓伟签名，并注明同意以上条款，反诉原告履行了协议义务，反诉被告却长期拖欠放款利息，为维护被告利益，特提起诉讼，请求依法解除反诉原告与反诉被告之间的商品买卖合同及补充协议，判令反诉被告赔偿反诉原告损失5754元。周晓伟辩称：我方对其补充协议有异议，该补充协议是隐瞒我们，我们根本不知道。补充协议上签订的日期是2013年，交房日期是2015年，这种不公平条约肯定不会提前签订。所以对它真实性是绝对有异议，我方从未收到类似于这种东西。被告所述因不可抗力因素，他们回避了一个问题，是因为他们超规划建设，导致房管局把他程序卡掉。被告无法办理银行按揭贷款，没有原告要向被告缴纳银行房款利息，所以被告所述的赔偿金是不合理的，应当予以驳回。周晓伟向本院提供如下证据：一、原告身份证及复印件。证明原告的主体资格。二、商品房买卖合同。证明1.原被告双方达成协议，在2012年3月15日签订商品房买卖合同。2.约定2013年10月31日前，经验收合格的房屋交于原告使用。3.约定的交费方式为银行按揭。4.办理权属登记证日期为交付使用360日内，而本案被告违约交房，至今未给原告办理不动产权证，被告应当承担违约责任。三、交款票据(发票、收据共40张)。证明原告已向被告缴纳房款共计：肆拾叁万玖仟伍佰元整(439500元)。四、票据一张证明契税已交。五、行政答辩状一份、票据两张。证明1.本案原告房屋所在小区的3号楼为超规划建设，不符合规划，不得组织合格验收。2.所使用变压器为临时变压器，不能办理不动产的主因。六、收据两张。证明按合同约定购房款里包括燃气和暖气开口费，被告没有再收取此两项费用的依据，需退还。依据国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费，取消部分收费项目的通知，2001年4月16日实施，明确规定不应再收取水、气、热、道路以及其他各种项目的专项配套费。七、本案原告于2013年1月6日在偃师工商银行(现在偃师建设大厦楼下)审报银行贷款手续，2013年6月26日修改电脑流程通过，因被告原因手续停办，请调查核实。八、因被告方违法行为给原告的财产身心造成了极大伤害，要求赔偿精神损失费5000元。河南亿兴房地产开发建设有限公司的质证意见：对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，但是该合同写得很清楚，特别是补充条款中，买受人没有按本合同合同及本协议的约定付清购房总房款和其他付款之前出卖人有权不予交房。后来双方协商，达成了补充协议，达成了变更的买卖合同履行方式。对证据3交款票据，对暖气费、燃气费这两张，这是我司代暖气公司和燃气公司收的，我司只是代收。票据条子需要复制以后和我们账本核实下哪些是本哪些是息，具体确定它的属性。对契税没有异议。对偃师住建局的答辩状说滨河明珠小区不符合规划未经验收投入使用，对这个问题是属于一个行政管理的问题，和民事双方的合同履行是两码事，他不能拿行政上的行政管理来约束双方的合同履行，对本案不具有任何参考价值。至于变压器，是临时变压器，在合同上就没有约定，它不是不能办理不动产登记的原因。双方于2018年11月18日达成了补充协议，房屋交付以后就不存在违约责任及违约金的情形，所以违约金计算是错误的，是没有依据的。房产证是因为涧西区法院无端查封，导致这个手续停办，属于不可抗力。河南亿兴房地产开发建设有限公司向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同和原告的一致，说明双方存在买卖合同关系，购房方式按揭贷款，首付款为200778元，交房时间2013年10月31日。2.补充协议一份，因涧西法院的无端查封，导致银行按揭无法办理，双方达成变更协议，变更原合同的履行方式，我司先将房子交付给原告，原告按银行同期贷款利率向被告支付利息，适当的时机，一年内可以支付房款，截止目前，原告仅支付房款342759元。欠被告利息2019年1月至6月5754元。周晓伟质证意见：对这两组证据，商品房买卖合同没有异议，对补充协议，上下签名不符，说明这个合同不实，另外对这个合议，我们本人没有，我们对这个补充协议，虚构了我们买房子的真实情况。我们对该协议真实性有异议。经审理查明：2013年3月15日，原告周晓伟与被告河南亿兴房地产开发建设有限公司签订编号为：GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，合同约定；“第一条项目建设依据……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1单元12层东号房……第四条计款方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3794.3元，总金额伍拾零万零仟柒佰柒拾捌元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款2、分期付款3、其他方式买受人在签定合同当日已付清房屋首期房款即人民币：贰拾万零柒佰柒拾捌元整（￥200778），剩余房款即人民币叁拾万元整（￥300000）以银行按揭贷款方式支付办理。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2012年8月6日周晓伟向被告支付购房首付款200778元。后河南亿兴房地产开发建设有限公司未在合同约定的2013年10月31日前向周晓伟交房。2013年11月18日，河南亿兴房地产开发建设有限公司与周晓伟双方签订《补充协议》，该协议约定：“一、周晓伟在滨河明珠购买的3号楼1单元12层东向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待河南亿兴房地产开发建设有限公司与银行协调后，向周晓伟发出书面通知，周晓伟必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。二、周晓伟如果未能及时办理贷款手续，或者因自身条件不具有无法办理贷款，应当在接到本协议第一条的书面通知后一个月内，自行筹集资金付清全部购房款。逾期付款的，按双方签订的商品房买卖合同第七条追究买方的违约责任。如周晓伟不能履约，河南亿兴房地产开发建设有限公司有权收回该房源，之前所缴纳房款河南亿兴房地产开发建设有限公司不计利息退回购房款。三、因本小区住房为现房，周晓伟在房贷未办理之前，客户验房收房时应缴纳银行同期房贷利率（以剩余的未支付购房款为基数，从被告开具首付款发票之日起计算利息），直到转入银行正常办理手续为止。四、周晓伟必须在每月30日前，将每月产生的利息打到河南亿兴房地产开发建设有限公司指定的账户上，如违反约定，被告有权收回住房。如还本金可以随时到被告处还本，一年还二次本金，最低不低于5-10万元，多还不限。五、本协议一式两份，河南亿兴房地产开发建设有限公司、周晓伟各执一份，具有同等的法律效力”。2015年12月7日，河南亿兴房地产开发建设有限公司向周晓伟交房。后周晓伟于2016年1月13日起至2019年1月4日止，共向河南亿兴房地产开发建设有限公司支付本息439500元，后周晓伟未向河南亿兴房地产开发建设有限公司支付利息款。以上周晓伟共向被告支付房款342759元，利息96741元。本院认为：原告周晓伟与被告河南亿兴房地产开发建设有限公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告均应按合同履行。原告周晓伟已按合同约定向被告付清了购房首付款。但被告在约定的时间未向原告交房，已构成违约。故原告按与被告所签订的《商品房买卖合同》第九条主张违约金，不违反双方合同约定，合理合法，本院予以支持。截至2015年12月7日被告交房前，原告所付的房款为250778元，按日万分之一计算，再乘以被告的逾期天数767天，被告应支付的违约金为19234.67元（250778元×0.0001×767天）；被告已向原告交付住房，但其未按合同约定在交房后360日内将办理权属登记需由被告提交的材料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书，故原告主张被告按约定的已付房价的1%向原告支付违约金，理由正当，应予支持。截至目前，原告已付房款342759元，故该违约金为3427.59元（342759元×1%）；至于原告起诉要求被告为其办理所购买房屋的权属登记证书，待办理权属登记证书条件具备时，由被告河南亿兴房地产开发建设有限公司协助办理所购房屋的权属登记证书。至于原告主张的精神损失费没有法律依据，本院不予支持。原告主张的暖气开口费和燃气开口费系被告代暖气公司、燃气公司收取，原告现主张其返还该笔费用，本院不予支持。至于补充协议，是原、被告基于在房贷手续无法办理的情况下如何解决交房问题而在《商品房买卖合同》的基础上经双方协商达成的补充协议，该协议不违反法律规定，应与《商品房买卖合同》有同等的法律效力，原告未按该补充协议支付2019年1月之后的利息，已构成违约，被告反诉请求其支付6个月利息的请求，理由正当，应予支持，原告应按2019年中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率5.15%支付6个月利息，共计4068.99元【158019元×6个月×（5.15%÷12）】，反诉原告要求过高部分利息，不予支持。双方签订的补充协议约定了原告可以支付本金来解决未付房款的问题，且在不能办理房贷的情况下，被告无法获得交付房屋的全部价款，与原告协商由原告按房贷利率支付未付房款的利息，合情合理，原告现不主张解除购房合同，占有房屋，却不愿按补充协议来解决未付房款问题，显属不当，故其解除补充协议及返还已付利息的请求，理由不足，不应支持。被告反诉要求原告交还房屋，将导致原告的合同目的无法实现，但本案中出现纠纷的根本原因在于被告的违约，致使原告无法正常办理房屋贷款手续，所交付的房屋至今未验收合格，现原告已交付首付款，并对房屋装修后入住，如返还房屋，将给双方造成较大的损失，故对其让原告交还房屋的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效之日起5日内向原告周晓伟支付迟延交房的违约金19234.67元；二、被告河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效之日起5日内向原告周晓伟支付迟延办理房屋权属证书的违约金3427.59元；三、反诉被告周晓伟于判决生效之日起5日内向反诉原告河南亿兴房地产开发建设有限公司支付2018年12月31日之后6个月的利息4068.99元（以剩余的未支付款158019元为基数，从2019年1月1日起，按照中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率计算6个月）；四、驳回原告周晓伟的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告河南亿兴房地产开发建设有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2388元，由被告河南亿兴房地产开发建设有限公司承担，反诉受理费150元，由原告周晓伟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛栓紧人民陪审员  王向明人民陪审员  李 洁二〇一九年十月三十一日书 记 员  李可林