广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2882号原告（反诉被告）：惠州华京工艺品有限公司，住所地：博罗县龙溪镇小蓬岗村，统一社会信用代码：9144132274296663XT。法定代表人：王连军。委托诉讼代理人：康佑发，广东德良律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市耐德产业园管理有限公司，住所地：东莞市樟木头镇樟洋社区港洋工业区一街5号D栋，统一社会信用代码：91441900MA4X16PU02。法定代表人：袁平。委托诉讼代理人：李雪斌，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亦恒，广东众达律师事务所实习律师。原告惠州华京工艺品有限公司诉被告东莞市耐德产业园管理有限公司及被告东莞市耐德产业园管理有限公司反诉原告惠州华京工艺品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，本院依法组成合议庭。于2019年8月21日公开开庭进行审理。原告惠州华京工艺品有限公司委托诉讼代理人康佑发、被告东莞市耐德产业园管理有限公司以及委托诉讼代理人李雪斌、王亦恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州华京工艺品有限公司诉称，被告与原告于2017年12月17日签署《厂房租赁合同》，被告承租原告位于惠州市博罗县××小蓬岗××村厂房（包括现有厂房和待建厂房），租金8.2元/平方米/月（不含税）。租赁合同第一条第4款规定，乙方（被告）向甲方（原告）分期预付租金款人民币1000万元，第一期为签订本合同时支付100万元；租赁合同第三条第2款约定，乙方应当及时支付厂房租金，每月租金交付日期为当月的10号前；租赁合同第三条第5款约定，预付租金款（两个月租金）用作本合同约定之乙方交租保证金；租赁合同第九条第5款约定，乙方逾期支付租金，甲方有权每天按照应付未付款项的百分之二收取逾期付款违约金；如拖欠不付满30天的，经甲方催告后乙方仍不支付款项的，甲方有权终止租赁协议并拒不退还保证金；租赁合同第十三条约定，因甲方或乙方违约，导致另一方为解决纠纷而产生的包括不限于律师费在内的所有费用，均由对方承担。2018年10月1日，原告与被告签署《补充协议》（简称《补充协议1》），原告于2018年10月1日从原告处接收了总面积为8446.25平方米租赁物业；租金按8.2元/平方米/月，自2019年1月10日起租，2019年2月以后，每月租金69259元。2018年12月5日，被告与原告签署《补充协议》（简称《补充协议2》），被告于2018年12月5日从原告处接收了总面积为9041.2平方米的租赁物业；租金按8.2元/平方米/月，自2019年4月11日起租（4月份租金为49425元），2019年5月以后每月租金74138元。根据上述两份《补充协议》，被告已经实际从原告处接收了租赁物业面积共计：17487.45平方米；2019年4月份租金款共计为118684元；自2019年5月份开始，每月租金款共计143397元，被告应当于每月10日之前支付。但被告自2019年4月份开始未向原告支付租金款；即被告尚欠原告2019年4月份租金款118684元，2019年5月份租金款143397元；合计：262081元。另，截止2019年4月30日，被告已欠缴电费198470.53元。原告委托律师于2019年5月23日向被告发出《律师函》，敦促被告立即交付欠缴的租金款和水电费，并申明如未依催告要求按时足额交付欠缴的租金款和水电费，原告有权解除租赁合同并追究被告违约责任。但被告于2019年5月24日签收《律师函》后，仍然拒不向原告交付租金款和水电费。被告未依约向原告支付租金款、水电费的行为，已经构成根本违约，且逾期付款已经超出了30天；且经原告催告后，被告仍不支付。按照《厂房租赁合同》第九条第5款约定，原告有权终止租赁协议并拒不退还保证金。鉴于此，原告委托律师于2019年5月29日向被告再次发出《律师函》通知被告，双方之间的《厂房租赁合同》及其《补充协议》于2019年5月31日予以解除；要求被告于2019年6月1日向原告返还交付全部租赁物业；原告保留采取进一步追究被告违约责任的权利。但被告至今，拒不向原告缴纳租金、水电费及其他费用，亦不向原告返还交付租赁物业。根据租赁合同第九条第5款约定，乙方逾期支付租金，甲方有权每天按照应付未付款项的百分之二收取逾期付款违约金。考虑到每日2%计收逾期付款违约金过高，原告自愿将违约金调整为按欠缴租金款之30%计收。根据租赁合同第三条第5款约定，预付租金款（两个月租金）用作本合同约定之乙方交租保证金，原告有权没收被告相当于2个月租金款保证金286794元。原告为提起本次诉讼，委托广东德良律师事务所作为代理，由此支出了律师费30000元，根据租赁合同第十三约定，亦应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令原告惠州华京工艺品有限公司与被告东莞市耐德产业园管理有限公司之间2017年12月17日签署的《厂房租赁合同》、2018年10月1日签署的《补充协议》、2018年12月5日签署的《补充协议》于2019年5月31日予以解除。2、判令被告东莞市耐德产业园管理有限公司立即向原告惠州华京工艺品有限公司返还移交全部租赁物业。3、判令被告东莞市耐德产业园管理有限公司立即向原告惠州华京工艺品有限公司交纳2019年4月份租金款118684元，2019年5月份租金款143397元，合计262081元及其逾期付款违约金78624元。4、判令被告东莞市耐德产业园管理有限公司立即向原告惠州华京工艺品有限公司支付逾期返还物业占用费。（注：该物业占用费参照每月租金款143397元为标准，自2019年6月1日开始起，算至被告实际将租赁物业返还交付给原告时止，现暂按3个月计，占用费为430191元。）5、判令被告东莞市耐德产业园管理有限公司立即向原告惠州华京工艺品有限公司交纳欠缴电费:308471元。（注：2019年3月份欠缴92960.38元，2019年4月份欠缴105510.15元，2019年5月份欠缴暂定110000.47元。）6、判令原告惠州华京工艺品有限公司有权没收被告东莞市耐德产业园管理有限公司预交的保证金286794元。7、判令被告东莞市耐德产业园管理有限公司立即向原告惠州华京工艺品有限公司支付原告因提起本次诉讼而产生的律师费损失30000元。8、判令被告东莞市耐德产业园管理有限公司承担本案的全部诉讼费用（注：本案起诉金额暂共计：1396161元）。被告东莞市耐德产业园管理有限公司答辩称，一、本案的根本违约方在于华京公司，耐德公司有权拒绝支付相关款项进行抗辩权。1、华京公司末依约进行新厂房建设及进行新厂房交付。根据《厂房租赁合同》第二条第五款：“甲方承诺自签订合同后四至五个月内开始动工建设待建工业厂房，并于2019年4月20日前完成新建厂房建设，完成通电通水通路，并取得消防与电梯验收合格证以及办理好土地与厂房使用许可与规划手续，同时新建厂房符合附件所列标准后，甲方达成前述交付条件后，完整的交付给乙方经营使用”的约定，可知：华京公司应当于2018年5月份前开始动工建设新厂房，在2019年4月20日前完成新建厂房建设，同时满足交付条件后，交付给耐德公司进行使用。然而，华京公司在收到耐德公司支付的预付租金100万元后，耐德未看到华京公司的新厂房建设的任何动作。为此双方此后签订的补充协议前言阶段均论述为：“甲乙双方于2017年2月17日签订了《厂房租赁合同》，因基于甲方原因与乙方签订的原合同，甲方未能按时履行约定。”2、华京公司未依约进行旧厂房交付。根据双方于2018年12月5日签订的《厂房租赁合同》补充协议，华京公司应当将5栋（123楼厂房）及B栋宿舍整栋移交给耐德公司进行使用，由于5栋（123楼厂房）及B栋宿舍整栋已有华京公司的次承租人利源拉链有限公司、利源五金塑胶有限公司在进行使用，因此为了实现5栋（123楼厂房）及B栋宿舍整栋的使用价值，华京公司应当协调耐德公司与利源拉链有限公司、利源五金塑胶有限公司签订租赁合同，但至今华京公司未进行协助，耐德公司也从未收到利源拉链有限公司、利源五金塑胶有限公司一分租金，耐德公司就5栋（123楼厂房）及B栋宿舍整栋未产生任何收益。3、华京公司未依约进行水电账户过户。《厂房租赁合同》第四条第二款约定：“租赁期间，甲方的水、电缴费账号从承租日起一个月内，有效过户给乙方”，然而华京公司在经耐德公司两次发律师函主张后，至今未予以办理。二、耐德公司已经尽相应的审慎义务。鉴于华京公司的上述违约行为，造成耐德公司签订《厂房租赁合同》的预期利益，将无法实现，耐德公司多次催促华京公司进行处理，但华京公司均未进行处理，为此为了维护自身合法权益，减少损失的扩大，耐德公司2019年4月11日向华京公司发出律师函，要求华京公司履行相关义务，并通知耐德公司从4月份开始停止支付租金，直至华京公司履行相关义务为止；该律师函发出去后，华京公司非但没有理会，反而向耐德公司发送律师函，主张租金等费用；耐德公司无奈，于2019年5月24日，再次发出律师函，要求公司履行相关义务，但等来的确是华京公司的一纸诉状。综上请求驳回惠州华京工艺品有限公司的第2-8项诉讼请求。另补充，因为原告违约在先。被告方行使先履行抗辩权，而且我方在未交付相应的费用之前有发律师函进行通知。原告方的主要违约情形如下，第一，原告没有按照合同的约定进行新厂房的建设，即进行新厂房的交付。根据厂房租赁合同第二条第五款的规定，原告应当于2018年5月份前开始动工建设新厂房，并在2019年4月20日前完成新厂房的建设，并向被告进行交付。但是到了现在为止，原告仍然没有交付。从双方事后签订的补充协议的前言阶段论述，甲乙双方于2017年12月27日签订了厂房租赁合同，因基于甲方的原因与乙方签订的原合同，甲方不能按时履行约定，补充协议双方是进行了签字盖章认定的，该补充协议完全可以认定原告方没有按照合同约定进行新厂房的建设以及新厂房的交付。第二点，原告方没有按照合同约定进行旧厂房的交付。根据双方2018年12月5号签订的厂房租赁合同补充协议约定，原告方应当将五栋的1、2、3楼厂房以及宿舍B栋1整栋交付给被告进行使用，但是由于该五栋厂房的1、2、3楼以及B栋宿舍整体在签订补充协议前，原告已经把它租给了一个叫利源拉链有限公司的一个公司在使用。但是至今为止，原告方并没有协助被告与实际使用人签订新的租赁合同。那么被告方对于该五栋第一个我方不能使用。第二个我方又不能转租。第三个我方又不能向实际使用权人实际使用人利源拉链有限公司收租。所以我方认为5栋1、2、3楼以及B栋宿舍的整栋，它实际上是没有进行交付的。第三点，原告没有按照约定进行水电账户的过户。根据厂房租赁合同第四条第二款的规定，原告应当从承租日起一个月内将水电账户过户给被告方，而且被告方也发了律师函进行催促，到现在为止原告还没有办理。还要说明一点是我方在行使权利之前，我方是有发律师函进行告知，相应的审慎义务我们也已经履行。反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司反诉称，2017年12月17日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同》约定：1、反诉人承租被反诉人位于惠州市博罗县××小蓬岗××村的厂房，厂房租赁建筑面积为40000平方米（以实际建筑规划图为准，包括现有厂房面积和待建厂房面积），租赁价格为8.2元／平米／月（不含税）。2、双方确认，反诉人向被反诉人预付租金款1000万元，即：第一期为本合同签订时支付100万元。3、新旧厂房租赁日期为自2019年9月1日起至2034年8月30日（具体起租日以被反诉人实际交付厂房之日计算，租赁期相应延顺），共计15年。4、被反诉人给予反诉人100天作为装修期与招商期，即从2019年4月20日起至2019年9月1日（具体以实际交付厂房之日计算，装修与招商期相应顺延）。5、旧厂房须于2019年4月20日清空，确保通电通水通路，在交付前向被反诉人提供与该厂房相关的土地与厂房使用许可与规划证照并加装货梯后，进行交付。6、被反诉人承诺其签订合同后四至五个月内开始动工建设待建工业厂房，并于2019年4月20日前完成新建厂房建设，完成通电通水通路，取得消防与电梯验收合格办理好土地与厂房使用许可与规划手续，同时符合附件所列标准后，进行交付。7、租金每月约328000元，于每月10号前支付当月租金。8、本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。9、租赁期间，反诉人可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房主体结构。10、被反诉人方需确保乙方预付租金用于本合同约定用途，不得挪作他用，否则反诉人有权解除本合同，要求被反诉人方退还所有已付款项，并要求甲方额外按照预付款租金款项的30%支付违约金。11、本合同发生争议协商不成时交由厂房所在地人民法院裁判。因一方违约导致另一方为解决纠纷而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼担保费、保全费、执行费、公证费、鉴定费、差旅费等）由对方承担。2018年10月1日，由于被反诉人未按时履行约定，双方签订《厂房租赁合同》补充协议约定：1、被反诉人于2018年10月1日前清空部分租赁物业移交给反诉人，双方确认此次移交物业面积为8446.25平方米（具体详见附件清单）。2、现移交的物业每月租金为69259元。2018年12月5日，由于被反诉人未按时履行约定，双方签订《厂房租赁合同》补充协议约定：1、被反诉人于2019年1月1日前清空部分租赁物业移交给反诉人，双方确认此次移交物业面积为9041.2平方米（具体详见附件清单）。2、现移交的物业每月租金为74138元。上述租赁合同及补充协议签订后，反诉人按照约定支付了预付租金100万元，支付了已经移交物业部分的租金，缴纳水电费等承租方的义务，被反诉人却未依照约向反诉人交付部分旧厂房，未动工建设新厂房，为此反诉人委托广东众达律师事务所，分别于2019年4月11日，2019年5月27日向被反诉人发出律师函，要求被反诉人继续履行合同，但被反诉人均未予以理会，反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2017年12月17日签订的《厂房租赁合同》及2018年10月1日签订的《厂房租赁合同》补充协议与2018年12月5日签订的《厂房租赁合同》补充协议。2、请求判令被反诉人向反诉人退还预付租金1000000元。3、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金3000000元。4、请求判令被反诉人向反诉人退还已经支付租赁保证金286207.38元。5、请求判令被反诉人向反诉人返还已经支付租金电费908909.85元。6、请求判令被反诉人向反诉人赔偿反诉人经济损失700004.15元。7、请求判令被反诉人向反诉人支付，反诉人为本案支出律师费50000元。8、请求判令被反诉人向反诉人支付，反诉人为本案支出诉讼担保费23995.85元。9、请求判令被反诉人承担本案所有诉讼费用（上述金额合计为5969117.23元）。后反诉原告在庭审后撤回反诉第一项诉讼请求。反诉被告惠州华京工艺品有限公司答辩称，原被告之间已2017年12月17日签订的厂房租赁合同约定承租面积包括新建厂房和现有现厂房共4万平方米。那么原合同里面并没有约定新建厂房是多少，现场也没有多少，没有约定清楚这一点。那么基于未建厂房，厂房都不存在，还在还不存在的厂房，所谓的租赁合同应该属于无效。最起码无这个不存在厂房这部分是无效合同那么被告也清楚这一点，所以在后面两次签了补充协议，从原告手中接受了现有的厂房，面积也是跟我们说的两个厂房，并且对现有的接收到现场面积、租金交付期限重新做了约定。也就是说事后两个补充协议，对原合同作出了修改。那么补充协议签署了以后，被告应当依约履行。按照补充协议进行依约上原告交付租金和交水电费，但是被告并没有依约交付租金，因此构成违约的事，被告而非原告。至于这个理由，我们认为被告的反诉请求第一项关于解除合同，我们这上予以同意解除合同，这也是我们的诉讼请求。其他的请求我们认为没有事实根据，也没有法律依据，予以驳回。经审理查明，原、被告经友好协商，于2017年12月17日签订《厂房租赁合同》。合同约定：甲方（即原告）将隶属于自己的坐落于博罗县龙溪镇小蓬岗新围村的厂房出租给乙方（即被告）。租赁建筑面积约为40000平方米（以实际建筑规划图为准，包括现有厂房面积和待建厂房面积），租赁价格为8.2元/平方米/月（不含税）。租赁日期为2019年9月1日至2034年8月30日。甲方另给予乙方100天作为装修与招商期，装修与招商期间免收租金，新旧厂房正式计租日为2019年9月1日起（具体以甲方实际交付厂房之日加上装修与招商期之后的首日起算）。双方另确认，乙方分期向甲方预付租金款人民币1000万元。第一期为签订本合同时支付100万元，第二期为新厂房开工时支付200万元（以施工人员进场施工为准），第三期为所有新厂房均完成建设时支付200万元（以三层楼面封顶为准），第四期为新厂房主体完工封顶时支付200万元（以乙方书面确认完工封顶为准），第五期为所有厂房清空、符合本合同约定之交付条件并交付我司（即乙方）正式经营管理时支付300万元。甲方承诺，甲方仅能将以上预付租金款项用于新厂房的建设资金，不得挪作他用。否则，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同约定承担违约责任。合同还约定：该厂房每月租金为人民币328000元，年租金为3936000元。甲乙双方确认，预付租金款项用于抵扣乙方之租金，乙方有权将预付租金款项用于抵扣每月租金70%（剩余30%租金由乙方每月的10日前交付），直至剩余预付租金款等于两个月的租金为止。剩余预付租金款项（两个月租金）用作本合同约定之保证金，本合同终止或者届满后，由甲方于5日内向乙方返还保证金。合同还就各方权利义务进行约定：甲方应保证对其租赁给乙方的物业拥有所有使用权和出租权……租赁期间，乙方逾期支付租金，甲方有权向乙方每天按照应付未付款项的百分之二收取违约金。如拖欠不付，满30天的，经甲方催告后乙方仍不支付款项的，甲方有权终止租赁协议并拒不退还保证金。甲方之新厂房逾期完工超过60天的（包括逾期60天），每逾期一天，乙方有权要求甲方按照预付租金款项的百分之二收取违约金。电费按供电局标准根据每月实际用量向乙方收取或乙方自行交付供电局，水费根据每月实际用量向乙方收取或乙方自行交付水务局。因本合同发生争议协商不成时，交由厂房所在地人民法院裁判。因甲方或乙方违约，导致另一方为解决纠纷而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼担保费、保全费、执行费、公证费、鉴定费、差旅费等）均由对方承担。合同附件并就厂方交付标准进行约定：一、新建厂房（共三栋）交付的建筑结构标准，其中有两栋新建厂房为6层，一栋新建厂房为5层。每栋第一层楼高为6.8米，带牛角；每栋二楼及以上楼层之层高为4.8米；每栋须安装2部3吨承重量的电梯；新厂房承重量为每平方米一吨。二、旧厂房为一栋3层楼房和一栋5层楼房，其中含3层楼房的该栋厂房须在交付前额外加装一部3吨承重量的电梯……。合同签订当日，被告法定代表人袁平通过银行转账方式向原告法定代表人王连军汇入100万元，原告公司亦出具收据，确认收到定建预付款1000000元。2018年10月1日，因原告未能按时履行约定，遂提出要求就部分旧厂房需要被告承接。双方协商后签订《厂房租赁合同》补充协议（下简称补充协议一）并附客户租赁信息表。协议约定：一、甲方于2018年10月1日前清空部分租赁物业移交给乙方经营管理使用，经双方确认此次移交物业面积为8446.25平方米；二、移交物业按照当时原合同的内容条款进行（甲方给予乙方的招商期免租期为100天，租金按8.2元/平方米/月）。三、现移交物业每月租金人民币69259元，从2019年1月10日起开始计算租金。四、现有移交物业不计入原合同约定租期内，从所有租赁物业全部移交之日起统一同步开始计算租期。所有物业移交后递增标准及递增时间根据原合同协议内容方式计算。五、乙方按照甲方要求将原有部分租户转接管理，合同内容按照甲方与原租户协商内容签订，其中《惠州市魅炫电子科技有限公司》合同期三年（即2018年10月01日起至2021年9月30日止）、《惠州盛腾电线电缆科技有限公司》合同期九年（即2018年10月01日起至2027年05月l5日止。另《江西品升电子有限公司》、《广东劲翔金卡有限公司》、《广东唯康教育科技股份有限公司》、《广州市炜珀工贸有限公司》、租赁区域为无固定租用时间，如以上公司需要搬离现在租用区域，该部分物业按甲乙双方原合同内容转交给乙方，甲方不得以任何理由或方式转分租给其他人员使用。原租户名单不计入与甲方原合同约定租期内。六，合同期满后此部分物业按甲乙双方原合同约定内容转给乙方经营管理使用。在此期间，乙方代甲方进行管理与服务，包括租金代收代缴，其间如有任何问题，乙方有义务及时有效将情况告之甲方，由甲方决定处理。乙方不承担因甲方与原租户之间的协定或合作带来的包括但不限于财务、帐务、法务等相关事情引起的责任与后果。签订后，被告顺利接手了上述物业，并在原告的协调下，与上述原有租户签订了租赁协议。2018年12月5日，基于原告未能按时履行合同，原告再次遂提出要求就部分旧厂房需要被告承接。双方协商后签订《厂房租赁合同》补充协议（下简称补充协议二）并附移交物业租赁信息表。协议内容大致与补充协议一致。此次移交物业面积为9041.2平方米。现移交物业每月租金人民币74138元，从2019年4月11日起开始计算租金。庭审中被告答辩称，移交物业租赁信息表中的5栋1楼、2楼、3楼厂房以及B栋宿舍（合计面积6959.36平方米）整栋实际上并未交收。双方签订上述补充协议后，被告进场负责经营管理并催促原告履行2017年双方签订的合同之义务。2019年4月11日，被告委托广东众达律师事务所向原告发出律师函，函告原告已经严重违反合同约定，请务必于2019年4月15日前就待建厂房逾期完工及交付事宜出具书面情况说明及解决方案，就租赁物业代管事宜（包括租金代收代缴等）书面通知原租（用）户，向我方委托人清空并移交面积为9041.2平方米的租赁物业，过户水、电费账号，并开具与预付租金及水电费等额的收据凭证。并于发函之日停止交付租金直至原告完全履行上述义务之日止……。原告收到上述律师函后，委托广东德良律师事务所向被告复函，称被告未依照约定支付租金款、水电费的行为已经构成根本违约，且逾期付款已经超出了30天，告知被告及时支付租金款以及逾期违约金、水电费，否则将解除合同以及补充协议。2019年5月27日，被告再次委托广东众达律师事务所向原告发出律师函，内容与2019年4月11日作出的律师函大致相同。原告收到后于2019年5月29日再次复函，内容与先前作出的律师函内容大致相同。原告在与被告产生矛盾后，分别于2019年6月15日、7月1日向各承租户发出《关于水电费缴纳致各用户函》，告知因被告不向原告缴纳水电费，已经构成严重违约。要求各租户将水电费按原来的方式交付到原告公司……。由于双方一直无法协商，原告遂以被告未依约支付租金以及水电费为由向本院提起诉讼，被告应诉后则以原告违约为由向本院提起反诉。另查明：原、被告分别委托了广东德良律师事务所律师、广东众达律师事务所律师担任本案诉讼代理人。原告因此支付律师费30000元，被告因此支付律师费50000元。庭审中，双方一致确认合同保证金金额为286207.38元。另被告自认从2019年4月11日起开始没有交付租金，并对于原告主张的3-5月份的电费（3月份欠缴92960.38元、4月份欠缴105510.15元、5月份欠缴110000.47元）予以认可。另，经被告提出申请，本院于2019年7月23日作出（2019）粤1322民初2882-1号民事裁定书，裁定查封惠州华京工艺品有限公司名下所有的位博罗县××××组组大地（土名）的房产【产权证号：粤房地权证字第xx号，建筑面积：5147.18平方米】，查封金额以600万元为上限。因此支付保全费5000元，诉讼担保费23995.85元。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》以及补充协议一、二均系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定合法有效。原告认为合同约定租赁尚未建设的厂房，该条款应当认定无效。但我国法律法规均无明文规定待建厂房不得出租，根据法无禁止即可为之原则，合同约定出租待建厂房不违反法律规定，该部分条款应当认定有效。另此后双方签订的两份补充协议，从内容上看，仅仅是就旧厂房交接进行约定，且双方在补充协议中亦表示，补充协议中有约定按补充协议为准，未约定则按原合同执行。综上，本院认定原、被告签订的《厂房租赁合同》以及补充协议一、二合法有效。现原、被告均同意解除主合同以及相关补充协议，本院予以准许。结合双方相互发出的律师函中的意思表示，本院认定合同解除时间为2019年5月31日。合同解除后，被告应当将租赁的涉案物业归还给原告。综上，对于原告起诉解除合同以及归还租赁物业之请求，本院予以支持。本案争议焦点一在于，双方在补充协议二内约定的5栋1楼、2楼、3楼厂房以及B栋宿舍（合计面积6959.36平方米）是否已经移交？原告主张已经于2019年1月1日整体移交，与原承租人利源公司的租期于2019年4月1日过期，此后由被告与利源公司另行协商签署租赁合同并由利源公司向被告支付租金，但就上述事实未能提交证据予以佐证，应当承担举证不能的责任。结合双方提交的情况说明、双方签订的合同以及补充协议等内容，本院认定，原告未将5栋1楼、2楼、3楼厂房以及B栋宿舍（合计面积6959.36平方米）实际交付给被告。关于原告诉请被告支付2019年4月、5月租金款共计262081元，本院认为，由于上述已经认定5栋1楼、2楼、3楼厂房以及B栋宿舍（合计面积6959.36平方米）实际未进行交收，故实际补充协议二约定移交物业实际交收面积为2081.84平方米（9041.2-6959.36）。综上，原告诉请2019年4月、5月租金款已经扣除未实际交付部分，经计算为2019年4月份租金为80639.67元（69259元+11380.67元）；2019年5月租金为86330.09元（69259元+17071.09元）。综上，被告应支付原告2019年4月、5月租金款共计166969.76元。关于原告诉请被告支付逾期返还物业占用费之请求，经本院到场查实，被告现仍对所交收物业进行占有管理，故原告诉请有事实依据，故被告应自2019年6月起按每月租金款86330.09元之标准向原告支付逾期返还物业占用费。关于原告诉请被告支付欠缴的2019年3月至5月的电费，由于被告在庭审中对原告主张的3-5月份的电费共计308471元（3月份欠缴92960.38元、4月份欠缴105510.15元、5月份欠缴110000.47元）予以认可。本院对原告该请求，予以支持。原告另行主张的6-8月的电费，因其未增加诉讼请求，本院不作处理。本案的争议焦点二在于，双方违约行为以及违约责任的认定？双方开始签订本案主合同后，被告依约履行合同义务，向原告预付100万元定建预付款，该行为应当认定被告已经先履行了合同义务。原告收到款项后理应依照合同约定进行新厂房施工建设，然而截至庭审结束，原告亦未履行上述义务。虽然在此期间，双方经协商另行达成两份补充协议，但上述已经说明，补充协议内容未就新厂房建设交付问题进行另行约定，故原告仍存在建设新厂房之义务。综上，原告未依照主合同约定建设新厂房以及未按补充协议二之约定实际交付部分旧厂房，已经构成根本违约。被告多次协商未果后以拒付租金手段行使先履行抗辩权，符合法律规定。由于原告违约在先，原告诉请被告逾期支付违约金、没收被告保证金以及让被告支付律师费损失之请求，均无事实和法律依据，本院予以驳回。关于反诉原告诉请解除主合同以及两份补充协议，本院在本诉中已经处理，不再重复。关于反诉原告诉请反诉被告退还预付款1000000元，由于该款系用于建设新厂房，然而反诉被告至始至终未进行新厂房建设，故其预收的1000000元，应当退还给反诉原告。关于反诉原告诉请反诉被告支付违约金3000000元，主合同第九条第7款之约定，甲方（反诉被告）须确保乙方（反诉原告）之预付租金款项用于本合同约定用途，不得挪作他用，否则，乙方（反诉原告）有权解除本合同，要求甲方（反诉被告）退还所有已付款项，并要求甲方（反诉被告）额外按照乙方（反诉原告）预付租金款项的30%支付违约金。结合上述约定，反诉被告应支付反诉原告实际预付租金款项的30%即300000元作为违约金。反诉原告诉请3000000元过高，对于超出300000元部分，本院不予支持。反诉被告违约在先，反诉原告诉请反诉被告退还已经支付的保证金286207.38元，并支付因本案产生的律师费50000元以及诉讼担保费23995.85元，符合合同约定以及法律规定且有证据佐证，本院予以支持。关于反诉原告请求反诉被告退还已经支付的租金以及电费908909.85元，由于该部分费用系反诉原告实际占有管理期间产生的费用，所以反诉原告要求返还无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告请求反诉被告赔偿经济损失700004.15元，依据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）惠州华京工艺品有限公司与被告（反诉原告）东莞市耐德产业园管理有限公司于2017年12月17日签订的《厂房租赁合同》、2018年10月1日签订的《补充协议》以及2018年12月5日签订的《补充协议》于2019年5月31日解除。二、被告东莞市耐德产业园管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告惠州华京工艺品有限公司返还实际占有管理的租赁物业。三、被告东莞市耐德产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告惠州华京工艺品有限公司2019年4月、5月租金共计166969.76元。四、被告东莞市耐德产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告惠州华京工艺品有限公司支付占用物业产生的费用258990.27元（从2019年6月起按每月86330.09元计算至本院确认返还之日止，暂计算3个月）。五、被告东莞市耐德产业园管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告惠州华京工艺品有限公司返还垫付的2019年3月、4月、5月电费共计308471元。六、反诉被告惠州华京工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司退还预付金1000000元。七、反诉被告惠州华京工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司支付违约金300000元。八、反诉被告惠州华京工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司退还租赁保证金286207.38元。九、反诉被告惠州华京工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司支付律师费损失50000元。十、反诉被告惠州华京工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司支付诉讼担保费用23995.85元。十一、驳回原告惠州华京工艺品有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费177838元（原告预交），由原告惠州华京工艺品有限公司负担150000元，被告东莞市耐德产业园管理有限公司负担27838元；反诉受理费26792元（反诉原告预交），保全费5000元（预交），由反诉原告东莞市耐德产业园管理有限公司负担14792元，由反诉被告惠州华京工艺品有限公司负担17000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  范永峰审判员  曹万畅审判员  陈晓君二〇一九年十月十五日法官助理潘晓东书记员张芷媛