广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6760号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇环镇北路**。法定代表人：卢炎枝，总经理。委托诉讼代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司（SMIInternationalCinemasLimited），，住所地香港特别行政区中环皇后大道中****6701-2及**董事：郑吉崇。被告（追加）：中山市星名翔影院管理有限公司，住所地，住所地广东省中山市小榄镇**北秀路**百汇时代广场**楼第**4F024、第****商铺iv>法定代表人：王纶熙。被告（追加）：东莞市星美影院投资有限公司，住所地广东省东莞，住所地广东省东莞市黄江镇星光城星光**301iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：范嘉东。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）与被告星美国际影院有限公司（SMIInternationalCinemasLimited，以上简称星美国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，星美国际公司向本院提出管辖异议，本院依法驳回星美国际公司的管辖异议，星美国际公司提起上诉，广东省中山市中级人民法院依法驳回星美国际公司的上诉请求。原告润昌公司向本院申请追加中山市星名翔影院管理有限公司（以下简称星名公司）、东莞市星美影院投资有限公司（以下简称星美投资公司）为本案被告，本院予以准许，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告润昌公司的委托诉讼代理人孙守昌到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令星美国际公司向润昌公司支付2015年9月20日至2016年2月19日的装修免租期租金（占用费）962500元（参照第一个租赁年度的租金2310000元／年，计算五个月）及逾期利息损失（以962500元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从起诉之日计至清偿之日止）；2.判令星美国际公司向润昌公司支付2016年2月20日至2016年11月9日的经营免租期租金（占用费）1668000元（参照第一个租赁年度的租金2310000元／年）及逾期利息损失（以1668000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从起诉之日计至清偿之日止）；3.判令星美国际公司向润昌公司支付违约金962500元（参照第一个租赁年度的租金2310000元／年，计算五个月）；4.星名公司、星美投资公司对星美国际公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：星美国际公司与润昌公司签订房屋租赁合同，约定：润昌公司将位于中山市出租给星美国际公司用于经营星美国际影城，同时兼营食品、饮料等，租赁期限为自开业日起15年；租金计算方式为保底租金与净票房抽成租金，以较高者为准，第1年至第3年的保底租金为每年2310000元，保底租金按月结算，按照保底租金的十二分之一计算，首月保底租金自免租期届满次日起5个工作日内支付，此后每月届满前15个工作日内交纳，逾期交纳租金未超过30日，不计算滞纳金，超过30日的，每逾期一日，星美国际公司应按照逾期支付欠款总额的千分之一向润昌公司支付滞纳金；星美国际公司无合法或正当理由延迟进场、开业、擅自停业或未按月支付租金等费用造成合同无法履行且在30日内不能结束违约状态，润昌公司有权解除合同，星美国际公司应于解除合同之日起60日内向润昌公司支付所有费用，且应支付5个月的租金作为违约金，并赔偿润昌公司的损失。合同另约定：租赁物交付后，星美国际公司有18个月的绝对免租期（6个月的装修免租期，12个月的经营免租期），若因星美国际公司的过错导致无法履行租赁合同，星美国际公司应当补偿润昌公司免租期的租金。合同签订后，润昌公司于2015年9月20日将涉案商铺交付给星美国际公司，双方确认装修免租期结束日为2016年2月19日，即实际装修免租期为2015年9月20日至2016年2月19日，正式计租日期为2016年2月20日，经营免租期为2016年2月20日至2017年2月19日，租赁期限自2016年2月20日起至2031年2月19日止。星美国际公司开始营业后，便长期拖欠水电费，且多次发生工人闹事的情况，润昌公司于2016年11月3日向星美国际公司发出解除合同通知，并于2017年2月6日向贵院提起诉讼，2017年8月4日，贵院作出判决：一、确认双方签订的房屋租赁合同于2016年11月10日解除；二、星美国际公司于判决生效之日起30日内搬离涉案商铺并将涉案商铺交还给润昌公司；三、星美国际公司于本判决生效之日起30日内向润昌公司支付占用费。一审判决后，星美国际公司提起上诉，二审法院确认了一审法院认定的星美国际公司“长期拖欠水电费、存在消防隐患拒不整改、擅自停业歇业”等事实，认定星美国际公司违约，最终维持一审判决。鉴于法院已认定星美国际公司违约，且认定“免收租金的条件已经丧失”，因此，润昌公司可以主张装修免租期租金和经营免租期租金、违约金、经济损失。涉案租赁物由星名公司实际占用、经营影院，是星美国际公司在中山市的实际经营管理涉案影院者，因此，应对星美国际公司的债务承担连带责任。星美投资公司是星名公司的唯一股东，应当对星名公司的债务承担连带责任。综上所述，润昌公司提起本案诉讼。三被告未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市地产的土地使用权人是中山市弘昌置业有限公司，该公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日至2035年3月24日止。2015年4月17日，润昌公司与星美国际公司签订房屋租赁合同，约定：1.润昌公司将位于中山市出租给星美国际公司，用于经营星美国际影城，同时兼营食品、饮料等；2.租赁标的交付日为2015年5月27日，租赁物交付后星美国际公司享有18个月的免租期（6个月的装修免租期，12个月的经营免租期），装修免租期暂定为2015年5月27日至2015年11月26日，经营免租期暂定为2015年11月27日至2016年11月26日，租赁期限为自租赁物开业日起15年；3.租金计算方式为保底租金和净票房抽出租金，以较高者为准，第1年至第3年的保底租金为每年2310000元，保底租金按月结算，首月租金自免租期届满次日起5个工作日内交纳，此后每月届满前15个工作日内交纳；4.若星美国际公司存在擅自停业、未按月支付租金、物业管理费或其他费用、改变租赁物用途等情形导致租赁合同无法履行的，润昌公司有权解除合同，星美国际公司应于解除合同之日起60日内向润昌公司支付所有应交纳的费用，并支付5个月租金作为违约金。双方在合同上盖章确认。2016年6月13日，润昌公司与星美国际公司签订店铺租约日期确认函，双方确认：润昌公司于2015年9月20日将涉案租赁物交付给星美国际公司，装修免租期结束日期为2016年2月19日，店铺自2016年2月20日起计租，经营免租期为2016年2月20日至2017年2月19日，涉案租赁物的租赁期限为2016年2月20日至2031年2月19日。双方在确认函上盖章确认。双方在履行租赁合同的过程中发生纠纷，润昌公司于2017年2月6日以星美国际公司为被告提起房屋租赁合同纠纷，案号为（2017）粤2072民初1661号，在该案中，本院依法确认双方的房屋租赁合同于2016年11月10日解除，并判令星美国际公司向润昌公司支付自2016年11月10日起至交还涉案租赁物之日止的占用费。判决作出后，星美国际公司提起上诉，广东省中山市中级人民法院依法维持一审判决。（2017）粤2072民初1661号民事判决第12页第二段为“关于原告诉讼请求的占用费问题。虽然双方确认的经营免租期至2017年2月19日止，被告应支付的租金自2017年2月20日起算，但因双方已明确确认租赁期限自2016年2月20日起至2031年2月19日止，计租日自2016年2月20日起算（但免收租金），故在合同已被确认自2016年11月10日解除，即合同自该日已实际终止的场合，应认定免收租金的条件已丧失，自该日起被告对涉案商铺的占用应支付占用费。因此，原告诉讼请求被告参照合同约定的租金标准支付自2016年11月10日起至交还涉案商铺之日止的占用费有理，本院予以支持。”现润昌公司根据该部分的“应认定免收租金的条件已丧失”提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点是，润昌公司是否有权主张2016年11月10日前免租期的租金。润昌公司主张免租期租金的依据是（2017）粤2072民初1661号民事判决中的该句话“应认定免收租金的条件已丧失”，每句话都有自己所处的语境、条件等，相同的话放在不同的环境中，意思会有所不同，因此，不能隔离这句话所在的整体，独立的理解该话的意思，而应当根据该句话所处的上下文、语境等因素，完整理解该话的意思，一审法院表述“应认定免收租金的条件已丧失”的前提是，涉案租赁合同于2016年11月10日解除，合同解除后，星美国际公司丧失合法占用涉案租赁物的条件，在星美国际公司非法占用涉案租赁物的情况下，其免交租金的条件才丧失，相反，在涉案租赁合同解除前，租赁合同合法有效，星美国际公司免交租金的约定依然有效，因此，润昌公司要求星美国际公司支付合同解除前免租期的租金没有依据，本院不予支持。关于违约金，因为星美国际公司违约，导致涉案租赁合同无法履行，润昌公司根据合同约定要求星美国际公司按照第一年租金2310000元/年支付5个月租金即962500元作为违约金，符合合同约定，本院予以认定。关于星名公司、星美投资公司的法律责任，房屋租赁合同是润昌公司与星美国际公司签订，星名公司虽然是实际使用者，但不能改变租赁合同的承租方，因此，润昌公司要求星名公司、星美投资公司承担责任的请求没有依据，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告星美国际影院有限公司（SMIInternationalCinemasLimited）于本判决生效之日立即向原告中山市润昌置业管理有限公司支付违约金962500元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35544元，原告中山市润昌置业管理有限公司负担22119元，被告星美国际影院有限公司（SMIInternationalCinemasLimited）负担13425元。如不服本判决，原告中山市润昌置业管理有限公司、被告中山市星名翔影院管理有限公司、被告东莞市星美影院投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告星美国际影院有限公司（SMIInternationalCinemasLimited）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  司 薇审判员  唐 成二〇一九年十月二十一日书记员  侯艺喆