北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初41383号原告：胡加明，男，1983年5月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋轩，北京市岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马东阳，北京市岳成律师事务所实习律师。被告刘桓，男，1991年8月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：房健，北京市正海律师事务所律师。被告：北京万湖房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：何剑波，董事长。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。原告胡加明与被告刘桓、北京万湖房地产开发有限公司（以下简称万湖公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡加明委托诉讼代理人宋轩、马东阳与被告刘桓委托诉讼代理人房健、被告万湖公司委托诉讼代理人郑颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡加明向本院提出诉讼请求：1、判令刘桓、万湖公司赔偿我房屋无法正常使用期间的房租损失，按相同地段租金标准2.3万元每月，自2018年3月起至维修完毕之日止；2、判令刘桓、万湖公司赔偿我房屋无法正常使用期间的物业费，按1540元每月，自2018年3月起至维修完毕；3、判令刘桓、万湖公司赔偿漏水导致天花板脱落损坏的空气净化器两台，价值12000元；4、判令刘桓、万湖公司维修302房屋至恢复原状；5、本案诉讼费由刘桓、万湖公司承担。事实与理由：胡加明与刘桓系邻居，居住在北京市海淀区西北旺镇×住宅楼×单元（备案及购房名称楼号为如缘居北里×号楼×单元），胡加明为3层××号住户，刘桓为×层×号住户。该小区为万湖公司于2017年4月交付的建筑工程项目。2018年3月29日，胡加明发现家中天花板漏水，遂当日向物业及万湖公司报修。后经多次报修，物业、万湖公司检查、测定，该漏水系刘桓×号房屋的水道管线问题造成。漏水问题发生后，胡加明多次或邀请物业、万湖公司等多次上门要求刘桓予以维修并暂时停止用水，但刘桓仍持续用水，导致胡加明家中于2018年4月9日发生天花板脱落，险些伤及家中小孩。时至今日，该漏水问题依然存在，刘桓不仅未对漏水管线进行任何维修处置，也拒绝配合胡加明及物业对该漏水管线予以维修。刘桓的行为已经使原本可以及时修缮的漏水损害进一步扩大，导致胡加明房屋的天花板暴露、电线裸露、主体墙面出现裂缝，甚至给整栋住宅带来了安全隐患，严重影响胡加明的正常生活。胡加明因刘桓、万湖公司原因遭受财产损失，房产价值亦遭到贬损，无奈提起诉讼，请法院支持诉讼请求。刘桓辩称，经法院委托鉴定，找到了漏水点，系我方卫生间防水问题导致，这一情况我方无需承担赔偿及维修义务。我方购房之后，未对漏水点进行过装修改造。涉案为精装修，包括给排水管道设计、铺设在内的所有设计及施工均是由万湖公司开展，于2017年4月交付给我方，我方居住时间仅为一年。根据我方与万湖公司签订的《北京市商品房预售合同》之附件八《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》，涉案房屋采取隐蔽方式安装的给排水管道保修期内10年。在胡加明发现漏水之后，我方已停止所有正常生活用水，并自2018年3月至6月配合万湖公司进行一系列的检测维修工作，履行我方的义务，不存在拒绝配合检测、维修的行为。胡加明家天花板漏水、脱落经几个月的检测且寻找漏水点，最终无法证实是因我方家中管道漏水直接导致其财产损害，即胡加明所受财产损害与我方不存在事实与法律上的因果关系，依法不应由我方承担赔偿责任。对胡加明家漏水我方无过错，也没有主观侵权，所有赔偿及维修应由万湖公司承担。万湖公司辩称，对胡加明的诉请一，我方认为房屋可以正常使用，不存在需要另行租房使用的情况，我方不同意赔偿该项。二、胡加明诉请的物业费与本案无关。三、净化器损失，如确实存在天花板脱落造成的，应对损失进行赔偿，而非赔偿新的机器。四、就诉请的修复原状，如还未维修，我方同意维修，对×号防水我方也同意维修。2018年3月29日我公司接到胡加明漏水报修，当日即派人到现场了解情况，在确认存在漏水后，即联系刘桓进行排查工作，后历经一系列的检测仍未发现渗漏点。依据《住宅质量保证书》，我公司履行了维修义务，可以为胡加明因漏水造成房屋装修破损进行恢复原状，但对于迟延维修和漏水扩大的财产损失，责任不在我公司，不应由我公司承担赔偿责任。漏水并未影响胡加明不能回家居住，且我公司于2018年12月3日向胡加明以租金名义支付10万元赔偿，不应再向其支付赔偿款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，胡加明为北京市海淀区万科如园北区××号楼××单元××号（以下简称××号房屋）业主，刘桓为该单元×号（以下简称×号房屋）业主，万湖公司为该小区开发商。胡加明于2017年10月收房，房屋为精装修，三室两厅两卫。2018年3月底，××号房屋活动室（位于房屋玄关南侧，约为房屋中间位置）天花板开始有渗水痕迹，胡加明遂即向小区物业公司报修，4月活动室吊顶脱落。之后直至2018年7月胡加明提起本次诉讼，万湖公司多次至×号房屋查找漏水点。根据刘桓与万湖公司签订的《北京市商品房预售合同》，关于保修范围、保修期限和保修责任的约定载：防水工程质量保修期限为5年，室内装修工程质量保修期限为2年。庭审中，胡加明申请对××号房屋的天花板渗漏水原因及修复方案进行鉴定。本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构出具司法鉴定意见书，分析说明一项载：现场对×号房屋进行中水、给水、热水管道打压试验，打压后均未见明显掉压情况，×号房屋地暖正常使用，××号房屋渗漏水位置一直为干燥状态，后对×号房屋起居室旁的卫生间进行蓄水试验，发现××号房屋起居室顶部烟感穿线孔位置有明水滴落。综上所述，××号房屋的天花板渗漏水原因为×号房屋起居室旁的卫生间地面防水存在缺陷造成渗漏水情况。鉴定意见为：依据鉴定委托的要求、现场勘验情况、委托方提供的相关资料对××号房屋天花板渗漏水原因的相关鉴定意见为××号房屋的天花板渗漏水原因是×号房屋起居室旁的卫生间地面防水存在缺陷造成渗漏水。建议修复方案：1、×室卫生间防水修复方案：1.修复范围：×室起居室旁的卫生间。2.建议修复方案：对上述范围卫生间地面防水按原设计图纸进行重新施工，防水细部构造示意图如图所示。3.施工工艺：①剔凿：将上述位置的地面砖剔凿并剔凿至地面基层。②基层清理：将基层清理干净。③防水施工：使用原材料按照原设计进行防水施工。④第一次蓄水试验：待防水施工完成后48H后，进行蓄水，蓄水高度2-3cm，时间24h，无渗漏为合格。⑤保护层或饰面层施工：蓄水试验合格后，即可做保护层、饰面层施工。⑥第二次蓄水试验：在保护层或饰面层完工后，进行第二次蓄水，确保卫生间的防水工程质量。2.××室起居室受损部位修复方案1.修复范围：××室起居室受损部位。2.建议修复方案：待确保不再渗漏水之后，根据原设计对上述范围受损部位进行重新修复。1.2验收：上述情况施工完毕后，应按中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2018的相关规定进行验收。注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况、鉴定意见及委托方提供的相关资料所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程中必须严格按照施工相关技术规程操作。2、我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。3、修复过程中注意对其他成品进行保护。4、修复过程中涉及其他的拆除或安装项目，应在修复后予以恢复原状。5、修复过程中所用的新材料应尽量与原有材料的品牌、规格、性能相同。6、修复过程中的施工工艺和施工质量应符合相关规范的要求。7、修复过程中应考虑各项修复工艺的先后顺序，以免出现返工情况。8、我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全可行与经济适用的修复方案。胡加明交纳鉴定费4万元。对上述鉴定意见，胡加明、刘桓、万湖公司均无异议。万湖公司同意按照上述鉴定意见对×号房屋卫生间防水进行维修并修复该卫生间，同意对××号房屋起居室进行修复至原状。本案，胡加明另要求刘桓、万湖公司赔偿房屋因无法正常使用导致的租金损失，自2018年3月至维修完毕之日止，按照每月2.3万元标准计算，为此提交链家网租房信息查询打印页、居住证明，证明其自天花板脱落之后未在××号房屋居住至今；要求刘桓、万湖公司赔偿2018年3月至维修完毕期间产生的物业费损失，按照每月1540元主张，为此提交物业费收款回执；要求刘桓、万湖公司赔偿因天花板脱落导致的损坏的空气净化器两台，价值12000元，为此提交天花板脱落视频及照片、空气净化器收款收据。胡加明要求二被告承担连带赔偿责任的理由为刘桓未及时对漏水管线予以修复，未及时配合物业公司的维修，漏水原因系×号房屋卫生间防水存在问题。就胡加明的上述诉请，刘桓、万湖公司均不予认可。就2018年3月首次发现渗漏水之后的维修，刘桓、万湖公司均提交了相关证据且有不同的陈述。其中刘桓提交自行制作的检查工作笔录、律师函、管道漏水检测报告、维修保修方案、回函等，主张自2018年3月底，其配合万湖公司入×号房屋进行查看、检测，在4月初未明确漏水点的情况下，其关闭了自来水阀门，停止用水，4月9日要求万湖公司寻找正规的具有漏水检测资质的第三方检测单位进行全面检测；5月7日委托律师再次要求万湖公司寻找第三方进行检测；5月16日配合万湖公司指定的检测中心进行检测；6月8日，配合万湖公司指定的工程公司进行检测；6月15日，配合万湖公司指定的维修公司对卫生间进行漏水检测；7月13日，万湖公司对卫生间进行恢复；于6月、7月对万湖公司出具的维修、保修方案予以回复；上述过程向万湖公司发送律师函。综上，主张己方在涉案纠纷中并无过错。万湖公司则提交×室维修日志、请求配合维修告知函、关于×室渗漏问题回函，主张自3月29日胡加明报修之后，即派相关维修人员了解情况，排查漏水原因，3月底至4月初，×室业主一直要求走法律途径及相关文件方才配合，自4月7日至6月，期间多次沟通×室业主开展检测、维修保修等事宜，其中多次向刘桓发送要求配合函，主张己方在涉案纠纷中不存在过错；且其公司已于2018年12月3日向胡加明以租金名义支付10万元赔偿款。本院认为，胡加明因刘桓的房屋存在质量问题导致其房屋受到损失为由，提起本案诉讼，同时万湖公司作为小区开发商，房屋相关部位尚处于质保期内，故要求二被告承担连带责任。胡加明诉请的法律依据为财产损害赔偿，为侵权责任的一种。就胡加明与刘桓之间的关系，二人为上下层房屋业主，根据本院委托鉴定机构对涉案房屋漏水问题进行鉴定的意见，胡加明家天花板发生渗漏水确因刘桓家起居室旁的卫生间地面防水存在缺陷所致，故刘桓需对因此导致胡加明的相关损失承担赔偿责任，含停止侵权、恢复原状、赔偿损失等。而根据刘桓与万湖公司就×号房屋签订的商品房预售合同，防水存在缺陷部位尚处于质保期，万湖公司应履行相应的合同义务，就因防水缺陷导致的相关损失承担法律责任。本案，在刘桓与万湖公司均作为被告参加诉讼的情况下，刘桓对胡加明应承担的赔偿责任，最终应由万湖公司予以承担。胡加明诉请刘桓承担连带责任的依据为刘桓未尽到配合维修的义务，而根据二被告的举证及答辩情况，胡加明就其该项主张并未提交相关证据，进而本院对胡加明要求刘桓承担连带责任的诉请，不予支持。就××号房屋受损部位恢复原状、×号房屋起居室旁卫生间防水重做及×号房屋相关部位恢复原状事宜，万湖公司同意进行修复，本院不持异议。就胡加明诉请要求赔偿的其他损失一节，其中就诉请的租金损失，××号房屋存在渗漏水的部位虽面积较小，但基于漏水位置，确对胡加明居住使用××号房屋构成了障碍。胡加明因此自××号房屋搬离，虽未因另行租房居住产生租金支出的损失，但××号房屋自2018年3月底至维修完毕，房屋的居住使用价值确实无法体现，现胡加明以周边同地段房屋租金收入主张己方的损失，具备一定合理性，但就具体数额的确定，由本院根据××号房屋的具体情况、本案诉讼情况及万湖公司已支出赔偿项目予以确定。另根据庭后万湖公司的反馈，已开始修复工作，故就赔偿数额，本院一次性予以确定。就胡加明要求赔偿物业费损失一节，在本院对其第一项诉请已支持的情况下，物业费即使有支出，但在其空置、对外出租等情况下，该项费用属于仍旧会发生的费用，且该费用系物业公司对房屋整体及小区管理服务对应的支出，故就胡加明该项诉请，本院不予支持。就胡加明要求赔偿因天花板脱落导致空气净化器损失一节，根据胡加明提供的事发时视频，房屋内确系放置了空气净化器，但就空气净化器的支出及具体受损承担，胡加明并未提交确切的证据，本院对此予以酌定。综上，万湖公司需赔偿胡加明损失共计20万元。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京万湖房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对位于北京市海淀区万科如园北区×号楼×单元×号起居室旁的卫生间防水进行修复至不漏；二、北京万湖房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对位于北京市海淀区万科如园北区××号楼××单元××号起居室受损部位修复至恢复原状；三、北京万湖房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿胡加明各项损失共计二十万元；四、驳回胡加明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费四万元，由北京万湖房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费七千七百七十元，由胡加明负担三千四百七十元，已交纳；由北京万湖房地产开发有限公司负担四千三百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年十月二十二日书 记 员  马 赫