贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2701民初3298号原告（反诉被告）：李水彬，男，住所地贵州省都匀市。委托诉讼代理人：刘芮，系贵州契正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王有燕，系贵州契正律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓立彬，男，住贵州省。委托诉讼代理人：蒙帅，系贵州民尚律师事务所律师。原告（反诉被告）李水彬诉被告（反诉原告）邓立彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李水彬及其委托诉讼代理人刘芮、王有燕，被告（反诉原告）邓立彬及其委托诉讼代理人蒙帅到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李水彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年1月22日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即返还半年租金108000元以及租赁保证金54000元、物业费5513元、水费100元；3、判令被告向原告支付违约金54000元；4、判令被告赔偿原告各项装修损失558000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告共同协商好由被告将位于都匀市租赁给原告使用后，2018年1月3日，被告向贵州天下居物业服务有限公司支付了半年物业费5513.00元以及水费100元，贵州天下居物业服务公司收取款项后，向被告出具《收据》二张，载明收到被告的半年物业费5513.00元、预存水费100元，收款人为贵州天下居物业服务有限公司，并加盖了贵州天下居物业服务有限公司的公章。2018年1月22日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于都匀市，面积为433.54㎡的铺面出租给原告用作商业经营使用，租赁期限为8年，即从2018年4月22日起至2026年4月21日止，且装修免租期限为3个月（自2018年2月1日至2018年4月30日），双方同意该商铺第1年月租金为18000.00元，其中合同第七条约定：“合同一方构成根本违约的，另一方享有合同的单方解除权，合同自解除通知送达之日解除。对合同解除有异议，被解除方应在15日内向人民法院确认解除合同的效力；异议期间，双方应按照合同解除后的手续办理相关手续，因不当解除而给对方造成损失的，由过错方承担赔偿责任”。合同签订后，原告委托案外人李建锋通过转账的方式于2018年1月25日、2018年5月4日将租赁保证金、物业费、水费总计59613.00元以及租金108000.00元交付到被告邓立彬的账户（中国农业银行，账号：62×××10），同日，被告并将物业及水费收据交给原告，至此原告已履行付款义务。为装修租赁门面，原告于2018年1月24日与贵州都匀市精睿华艺装饰工程有限公司签订《装饰装修工程合同》，经原告与该公司同意暂定工程价款为558000.00元，装修合同签订后，原告依约给付了装修费460000.00元，装修公司向原告出具了相关《收款收据》，但原告尚未向装修公司支付98000.00元的装修款。此后，原告从相关部门处得知被告出租的商铺未经消防验收，原告找到被告协商解决此事，但被告却一拖再拖，原告后来又得知该商铺消防验收不合格，致使原告迟迟未能按照正常计划进行装修和开业，合同目的未能得到实现，经与被告协调解除合同，被告不仅不同意解除合同，而且还要求原告按签订的《商铺租赁合同》支付租金。原告认为，被告在签订《商铺租赁合同》时存在隐瞒、欺诈，被告明知该商铺未经消防验收而将其出租给原告，最终导致合同目的不能得到实现，给原告造成了严重的损失，现依据《合同法》、《消防法》以及《商铺租赁合同》第七条的相关规定，原告有权要求解除该合同，由此造成原告的损失理应由被告进行赔偿。因被告隐瞒、欺诈的行为，致使原告的合法权益受到侵害，故诉至法院，望判如所请。原告李水彬为证明其主张成立，向本院提交了以下证据，被告邓立彬质证情况如下：1、原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格。被代：没有异议。2、《商铺租赁合同》，拟证明2018年1月22日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于都匀市，面积为433.54ｍ2的铺面出租给原告用作商业经营使用，租赁期限为8年，即从2018年4月22日起至2026年4月21日止，且装修免租期限为3个月（自2018年2月1日至2018年4月30日），双方同意商铺租赁该商铺第1年月租金为180000元，其中合同第七条约定：合同一方构成根本违约的，另一方享有合同的单方解除权，合同自解除通知送达之日解除。对合同解除有异议，被解除方应在15日内向人民法院确认解除合同的效力；异议期间，双方应按照合同解除后的手续办理相关手续，因不当解除而给对方造成损失的，由过错方承担赔偿责任的事实。被告质证认为：证明目的有异议，该份证据无法证明被告违约，该份证据证明原告应向其支付租金，以及未支付租金的违约责任。3、租金打款凭证两张和半年物业费、预存水费收据，拟证明（1）《商铺租赁合同》签订后，原告委托案外人李建锋通过转账的方式于2018年1月25日、2018年5月4日将半年租赁保证金、物业费、水费总计59613.00元和租金108000元已交付到被告邓立彬的账户（中国农业银行，账号:62×××10）的租金打款凭证事实。（2）原、被告共同协商好由被告将位于都匀市租赁给原告使用后,2018年1月被告向贵州天下居物业服务有限公司支付了半年物业费5513.00元以及预存水费100元，贵州天下居物业服务有限公司收取款项后，向被告出具《收据》二张，载明收到被告的半年物业费5513.00元、预存水费100元收款人为贵州天下居物业服务有限公司，并加盖了贵州天下居物业服务有限公司的公章，《商铺租赁合同》签订后，被告将物业及水费收据交给原告，至此原告已履行付款义务的事实。被告质证认为：三性无异议，证明目的没有异议，确实应该由被告承担物业费和水费，上述费用实际是原告所交纳。4、《精睿华艺装饰工程有限公司装饰装修工程合同》、《收款收据》及《装饰工程预算书》，拟证明（1）为装修租赁门面，原告于2018年1月24日与贵州都匀市精睿华艺装饰工程有限公司签订《精睿华艺装饰工程有限公司装饰装修工程合同》，经原告与贵州都匀市精睿华艺装饰工程有限公司同意暂定工程价款为558000元的事实。（2）装修合同签订后，原告依约给付装修费460000元，尚未向贵州都匀市精睿饰工程预算华艺装饰工程有限公司支付9800元的装修款，贵州都匀市精睿华艺装饰工程有限公司并向原告出具了相关《收款收据》的事实。被告质证认为：该组证据与本案无关联性，该装修合同是原告与案外人签订，合同约定装修费是由原告自行承担。5、消防验收意见书，证明原告从相关部门处得知被告出租的商铺在出租的期间未经消防验收，原告找到被告协商解决此事，但被告却一拖再拖，原告后来又得知该商铺消防验收不合格，致使原告迟迟未能按照正常计划进行装修和开业,合同目的未能得到实现，经与被告协调解除合同，被告不仅不同意解除合同，而且还要求原告按签订的《商铺租赁合同》支付租金，于2018年10月17日才通过消防验收的事实。被告质证认为：证明目的有异议，该组证据直接证明的是原告出租房屋消防验收通过，无法证明2018年10月17日消防验收未通过，只能说是在验收期间，不能说未通过，达不到原告的证明目的，从未有相关部门的文书禁止其开业。6、录音，拟证明双方因消防未验收于2018年10月份达成的口头协议。被告：录音是真实的，但达不到原告的证明目的。当时因为无法开业原告打过电话跟我协商，口头上答应的是免他三个月的租金，租赁合同继续生效。被告邓立彬辩称：原告基于被告所出租房屋消防未通过，提出解除合同的诉讼请求，无事实依据，消防验收的责任主体是房开公司而不是业主，2018年房开交付房屋给被告，被告告出租给被告，在承租期间从未有相关部门向其送达相关整改通知书和停业整顿书。因原告未向被告按约支付2018年10月的租金故现被告要求解除合同。被告在此房屋租赁期间已经履行交付房屋的义务，并未违约，房屋租赁合同也没有违约金的约定，故原告违约金的诉请应当予以驳回。租赁合同约定装修费由原告承担，故装修损失也应当由原告自行承担。综上，应驳回原告本诉。为此，被告提出反诉请求如下：1、判令原告向被告支付2018年10月23日至2019年8月6日的租金169841元及代缴的物业费、电费12082元；2、判令原告向被告支付因未按约定缴纳保证金的违约金43200元以及解除合同的违约金43200元；3、判令原告向被告支付未按约定缴纳租金、物业费登费用的违约金90961.5元；4、判令原告向被告支付三个月免租期的租金54000元。事实与理由：原告因经营需要与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于都匀市租赁给原告使用，租期为8年，即从2018年4月22日起至2026年4月21日止。其中，2018年2月1日至2018年4月30日为免租期，该房屋月租金为18000元，租金自第三年逐年递增10%，租金按半年支付，支付时间为每年4月22日和10月22日，在租赁期间，使用该房屋的物业费、水电费等费用由原告李水彬承担。此外，该合同约定如原告李水彬构成根本违约，不再享受免租期优惠且应承担相应的违约责任。合同签订后，原告李水彬向被告邓立彬缴纳上半年租金108000元，下半年租金应于2018年10月23日支付，而原告到期后，未按约支付租金、物业费、水电费等费用，其行为已构成根本违约。根据合同约定，原告李水彬应向被告邓立彬支付2018年10月23日至2019年8月6日的租金169841元（暂计至2019年8月6日，剩余租金计算至房屋返还之日），同时按《商铺租赁合同》第二条第三款的约定向反诉人支付免租租金54000元，第四条第一款支付未如约缴纳保证金的违约金43200元，第五条第四款支付反诉人代缴的物业费和水电费12082元，第六条第一款支付未缴纳相关费用的违约金90961.50元，第六条第二款支付解除合同的违约金43200元，共计413284.50元。综上所述，原告李水彬未在租赁期内按期交纳租金等费用，构成根本违约，经被告多次催收后，原告至今未支付上述费用。其行为违反诚实信用原则，严重损害被告的合法权益。请求法院依法判决，维护被告邓立彬利益。被告邓立彬为证明其主张成立向本院提交以下证据，原告质证情况如下：1、租赁合同、收款单，拟证明案涉房屋2018年7月1日至2019年7月31日的物业公共服务费和2018年5月10日至2018年11月10日的电费由邓立彬交付给贵州天下居物业服务有限公司。该费用应当由原告承担，租赁合同证明目的参照质证意见。原告质证认为：真实性没有异议，合同中也约定了相应的义务，上半年是我们交的。2、贵州省黔南州公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋的消防已于2018年10月17日验收合格。原告李水彬质证认为：真实性没有异议，正好证明签合同时，反诉原告隐瞒消防未验收合格的事实，因为装修要挂空调外机，要影响消防验收的。原告支付了2018年5月4日开始缴纳了半年的租金，每个月是18000元，签合同以后都已经交了物业费管理费，从2018年1月3日开始交了半年的物业管理费5513元以及100元的水费，到2018年7月3日。签订租赁合同之后实际交付商铺的时间是2018年1月22日。除了租金和物管费，原告还交了三个月的租赁保证金54000元。当时物管说过不能在门头装东西，我们就安在过道，后来物管的来说，不能装在这里，因为消防还没有验收，如果你安装在这里影响了验收，你要付相应的责任，是4月份才告知我的，装修过程中，发现消防验收未合格，一直在等。本院经审理认定事实如下:2018年1月22日，被告邓立彬为甲方、原告李水彬为乙方，签订了《商铺租赁合同》，被告邓立彬将位于都匀市㎡）出租给原告李水彬用于经营餐饮业，租赁期限为8年，自2018年4月22日至2026年4月21日。第1年租金为1.8万元，第3年起租金逐年递增10%，租金按半年支付，每年的4月22日和10月22日前以现金方式支付下半年租金。乙方未在约定期限内交付租金的，逾期15日内，每日按照保证金总额的5%收取违约金；逾期超过15日的，视为乙方根本违约，甲方享有单方解除权，若甲方解除合同的，乙方应按年度租金总额20%标准向甲方支付违约金。合同2.2条约定：装修免租期限为3月（自2018年2月1日至2018年4月30日），在此免租期内，乙方（承租方）承担该商铺租金，但须按物业管理服务合同足额承担物业服务费，水、电、燃气等其他相关费用仍应按照约定足额交付。2.3条约定：在租赁期限内，因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方根本违约导致甲方单方解除本合同的，则不享受免租期限的免租金优惠，乙方应按本合同约定的租金标准结算该免租其间的租金。合同4.1条约定商铺保证金为该商铺三个月租金即54000元，三年后逐年递增……。合同签订后，被告邓立彬于2018年1月22日向原告李水彬交付商铺。原告李水彬向被告邓立彬支付了租赁保证金5.4万元、2018年1月至7月3日物业管理费5513.00元、预存水费100元、及6个月租金108000元（即2018年5月1日至2019年10月1日）。原告李水彬接收商铺后，与贵州都匀市精睿华艺装饰公司签订《装修合同》,开始对租赁商铺进行装修。在装修过程中，原告于2018年5月发现该商铺消防未经验收，一度停止装修并与被告协商解除合同及减免装修期间租金等问题。2018年10月17日该租赁商铺消防验收合格。之后，原、被告因租金的免租期等问题发生纠纷，原告李水彬认为被告向其出租商铺之初存在欺诈，隐瞒消防未验收合格的事实，致使其无法办理营业执照，是自己至今未能开业的原因，被告构成根本性违约，请求解除合同，并由被告返还已付半年租金、保证金、物业费、水费，支付违约54000元、赔偿装修损失558000.00元。被告邓立彬认为：不存在欺诈、隐瞒情形，被告履约过程中无任何过错，原告李水彬拖欠被告租金构成根本违约，被告依据合同享有单方解除权，并提出反诉请求判令原告向被告支付：1、2018年10月23日至2019年8月6日的租金169841元及代缴的物业费、电费12082元；2、支付因未按约定缴纳保证金的违约金43200元以及解除合同的违约金43200元；3、支付未按约定缴纳租金、物业费登费用的违约金90961.5元；4、支付三个月免租期的租金54000元。本案争议焦点：租赁期间的消防验收问题，是否成为被告根本违约的认定标准？本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，本院依法予以确认。关于争议焦点：租赁期间的消防验收问题，是否成为被告根本违约的认定标准？租赁房屋于2017年12月30日由房开公司即贵州苑通公司交付被告邓立彬，被告邓立彬于2018年1月22日将商铺租赁给原告，随后原告在装修过程中发现消防未经验收问题。对于被告邓立彬是否存在故意隐瞒消防未经验收、欺诈原告李水彬签租赁合同的情形，本院认为，被告邓立彬作为个人并不具备验收房屋专业知识，从开发商处接收房屋到租赁房屋给原告邓立彬的过程不到一月时间，其在接收房屋过程中，房开公司提交给其的房屋移交证书中也载明了“经有关部门验收合格，……”等字样，故对于租赁过程中出现消防未经验收的情况，不能认定是被告邓立彬存在故意欺诈和隐瞒的情形，且双方在签订《商铺租赁合同》时，原告李水彬也未对消防问题进行特别约定，故租赁期间的消防验收问题不应认定为被告邓立彬在履行《商铺租赁合同》过程中的故意违约行为。但原告李水彬确因消防未经验收造成其进行开业经营，故被告邓立彬作为房东应对消防验收前的房屋租金进行减收或免收。案涉租赁房屋消防验收于2018年10月验收合格，此时，阻碍双方继续履行合同的事由已排除，双方应继续履行租赁合同，但原告李水彬因房租减免等问题与被告邓立彬发生纠纷，不再支付房租，原告李水彬的行为已构成违约，应承担相应违约责任。现原、被告均表示不再继续履行商铺租赁合同，故对于解除《商铺租赁合同》之诉，本院依法予以支持。关于本诉：原告主张判令被告立即返还半年租金108000元以及租赁保证金54000元、物业费5513元、水费100元，支付违约金54000元、赔偿原告各项装修损失558000元，因合同不能继续履行主要责任在原告方，其主张被告存在欺诈隐瞒的事由不能成立，原告装修的支出双方在合同中没有约定，故对原告诉请，无事实和法律依据，本院依法予以驳回；关于反诉：被告邓立彬主张原告李水彬支付2018年10月23日至2019年8月6日的租金169841元及代缴的物业费、电费12082元，因案涉房屋的消防问题对原告李水彬的装修开业确有影响，租赁合同解除后，原告李水彬装修损失由其自负，损失较大，考虑到解除合同后对于被告邓立彬也未造成实际经济损失，故根据公平、诚信原则，酌定因原告原因解除《商铺租赁合同》的违约责任所应付的违约金等，原告李水彬也不再承担。即，原告李水彬应支付被告邓立彬从2018年10月23日（消防验收合格之日）至租赁房屋返还被告邓立彬租赁房屋之日的房屋租金，支付从租赁之日（2018年1月22日）至租赁房屋返还被告邓立彬之日所产生的物业费、水电费。原告李水彬已向被告邓立彬交纳的108000元租金、54000元保证金、5513.00元物业费、100元水费在上述应付款项中予以扣抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告李水彬与被告邓立彬签订的《商铺租赁合同》，原告李水彬于本判决生效之日起5日内将租赁房屋返还被告邓立彬；二、原告李水彬于本判决生效之日起5日内向被告邓立彬支付按按18000元/月标准，从2018年10月23日至租赁房屋返还被告邓立彬之日的房屋租金；三、原告李水彬于本判决生效之日起5日内向被告邓立彬支付从租赁之日2018年1月22日至租赁房屋返还被告邓立彬之日所产生的物业费、水电费；上述二、三项款项金额扣减原告李水彬已向被告邓立彬交纳的108000元租金、54000元保证金、5513.00元物业费、100元水费，得出原告李水彬应付金额。四、驳回原告李水彬本诉的其他诉讼请求；五、驳回被告邓立彬反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5798元，由原告李水彬负担；反诉案件受理费3750元，由被告邓立彬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 罗  国  微二〇一九年十月二十五日书记员 杨贵林(代)