广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2141号 原告：秦雨生，男，1971年6月27日出生，汉族，桂林矿产地质研究院特邦新材料有限公司员工，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：邓云腾、龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 被告:蔡劲宏，女，1965年5月28日出生，汉族，桂林理工大学教师，住广西桂林市七星区。 被告:蒋安宾，男，1963年12月7日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 二被告委托诉讼代理人：曾永红，广西和强律师事务所律师。 原告秦雨生与被告蔡劲宏、蒋安宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦雨生及其委托诉讼代理人邓云腾、龚泽锦，被告蔡劲宏及二被告委托诉讼代理人曾永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、二被告返还原告购房款55000元及利息46200元(利息以55000元为基数，自2005年4月14日起按年利率6％暂计至2019年4月14日)；2、二被告赔偿原告因被告解除合同导致的损失500595元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2005年4月14日，原告与蔡劲宏经友好协商，签订了《房屋转让协议书》，约定“甲方(蔡劲宏)将桂林市金星路xxx号房屋转让给乙方(秦雨生)，转让价格为55000元。甲方收到款项后即把房屋所有权证和土地使用权证交给乙方，待乙方需要过户时，甲方协助办理过户手续”。原告将购房款如数交给蔡劲宏后，蔡劲宏将房屋钥匙和桂林市房权证七星区字第××号《房屋所有权证》原件及桂房改国用(1997)字第xxx号《国有土地使用权证》原件均交付给了原告。原告自订立合同、交付购房款之日起即占有使用该房屋至今，已有十三年时间。原告收到房屋后，多次催促蔡劲宏办理过户登记手续，但蔡劲宏以各种理由推诿，拒不履行协议约定的过户登记义务，一直未能顺利办理过户登记手续。2017年，蔡劲宏在得知涉诉房屋即将拆迁时，提出解除合同。原告于2017年5月向法院提起诉讼，要求判令蔡劲宏履行协议，为原告办理房屋过户登记手续。该案经桂林市七星区人民法院一审，并经桂林市中级人民法院二审，认定由于蔡劲宏未办理相应的房改房上市交易审批手续，原告与蔡劲宏签订的《房屋转让协议书》虽已成立但未生效，判决驳回原告的请求。同时，在案件审理中查明，涉诉房屋系蔡劲宏与蒋安宾的夫妻共同财产，涉诉房屋原产权单位为矿产地质院，其上市交易必须经过原产权单位的同意。2019年，原告向矿地院查询，矿地院出具证明：“我单位于2000年已完成职工住房改革，在房改工作完成后，房屋已属职工个人所有，因房改房上市交易时，房改房上市交易申请表需要到我院盖章，自2000年以来，有部分员工到我院盖章申请房改房上市交易，我单位根据相关规定审查后在申请表上盖章。如果其他参加的职工向我单位提交房改房上市交易申请，我单位亦会一视同仁予以批准。”后蔡劲宏、蒋安宾提起诉讼，要求原告将涉诉房屋腾空交付给被告。该案经七星区人民法院审理，作出(2019)桂0305民初1342号民事判决书，判决解除原、被告签订的《房屋转让协议书》，同时判决书中也认定蔡劲宏未取得房屋处分权，在合同签订之后，不履行合同的义务，不配合办理诉争房屋的上市手续，还将其交给原告的权属证书挂失并补办新的证书，其行为属于违约，房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏，两被告给原告造成的损失，可另案提起诉讼。按法院判决解除合同，给原告造成如下损失:1、对本案房屋升值后的可期待利益的损失;2、房屋买卖交易税费的损失；3、涉诉房屋装修费的损失;4、因解除合同而产生搬家费的损失。本案涉诉房屋位于桂林市七星区，该区域内房屋价格约为7100元/㎡，涉诉房屋面积为64.45㎡，拆迁还建后面积共计83.79㎡，房屋价格约为457595元;同时原告另行购买其他房屋仍需缴纳相应的税费约3万元;原告购买涉诉房屋后装修费用剩余价值约8000元；因合同解除，原告需要搬家而产生搬家费5000元;以上共计500595元。为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告蔡劲宏辩称，1、合同已经解除，蔡劲宏同意将购房款55000元返还给原告，但原告主张利息不合理；2.蔡劲宏并非因为房屋要拆迁才提出解除合同，而是因为蒋安宾不同意，蔡劲宏已及时告知原告办不了过户，但原告不愿意退房，也没有采取措施防止损失扩大才导致今天这样的结果，其责任主要在原告，蔡劲宏不应承担赔偿损失的责任。 被告蒋安宾辩称，蔡劲宏卖房蒋安宾并不知情，既没有签订合同，也没有收到购房款，蒋安宾没有任何过错。请求驳回原告对蒋安宾的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广西方中利和房地产评估事务所出具的《房地产司法鉴定估价报告》，原告认为，该份证据证明涉诉房屋经过估价单价为6988元/㎡，房价450400元，原告对鉴定机构评估的房屋价值予以认可；被告认为不能以鉴定报告评估的价格作为原告损失的依据，因为房屋现在的价值并不代表原告的损失，其价值与原告的损失之间不存在因果关系，且原告从签订合同起就住进涉诉房屋，原告无偿占用房屋没有交纳费用，即便升值也应抵消了；本院认为，鉴定机构的鉴定程序合法，该鉴定报告可以作为本案认定涉诉房屋价值的依据，但房屋价值450400元包括土地出让金，土地出让金并非原告预期可得利益，因此本案涉诉房屋价值为445900元。 本院经审理认定事实如下：蔡劲宏与蒋安宾原系夫妻关系。1996年6月27日，矿产地质研究院与蔡劲宏签订《房改住房买卖契约》，将桂林市金星路2号xxx房屋出售给蔡劲宏，同年7月3日，蔡劲宏领取了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为蔡劲宏。1997年7月29日，蔡劲宏与蒋安宾协议离婚，财产分割协议的其中一项内容为:房屋三房一厅1套公房归蒋安宾所有，即为本案所涉房屋。蔡劲宏与蒋安宾离婚后，房屋先由蒋安宾居住使用，之后一直由蔡劲宏出租管理。2000年10月2日，案涉房屋换发新权证，所有权人仍登记为蔡劲宏。2005年4月14日，蔡劲宏(甲方)与原告(乙方)签订《房屋转让协议书》，约定:“甲、乙双方通过友好协商，甲方同意将桂林市金星路2号6栋xxxx房屋转让给乙方，转让价格为人民币伍万伍仟元整(￥55000.00元)。甲方收到款项后即把房屋所有权证和土地使用权证交给乙方，待乙方需要过户时，甲方协助办理过户手续，过户费用由乙方承担。过户手续完毕本协议自动作废。特签订本协议。”协议签订后，原告支付了购房款给蔡劲宏，蔡劲宏将房屋及权属证书交付给原告，但双方未办理房屋权属变更登记手续。2017年6月19日，蔡劲宏向桂林市国土资源局官网挂失交付给被告的房屋权属证书，同年7月11日，桂林市不动产登记局给蔡劲宏补办了本案所涉房屋的(2017)桂林市不动产权第xxx号不动产权证书。 蔡劲宏于2017年5月19日向原告发出《解除房屋转让协议通知》，同年5月26日，原告起诉至本院，要求确认桂林市七星区2号6栋xxx号房屋属于其所有，蔡劲宏协助其办理房产过户登记手续。本院于2017年11月7日作出（2017）桂0305民初1389号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，桂林市中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）桂03民终479号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时该生效判决认定，本案争议的房屋虽然登记在蔡劲宏一人名下，但该房屋是蔡劲宏和蒋安宾的夫妻共同财产；且涉案房屋原产权单位为矿产地质研究院，其上市交易必须经过原产权单位的同意，同时蔡劲宏与矿产地质研究院签订的《房改住房买卖契约》也约定了在同等条件下矿产地质研究院享有优先购买、租用权。因此，蔡劲宏与被告签订的《房屋转让协议书》虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人蒋安宾及原产权单位的同意，该合同尚未生效。 2019年4月3日，蔡劲宏、蒋安宾诉至本院，请求解除蔡劲宏与原告签订《房屋转让协议书》，原告立即返还涉案房屋并支付房屋占用费。本院于2019年5月23日作出（2019）桂0305民初1342号民事判决，解除了蔡劲宏与原告签订的《房屋转让协议书》，原告应于该判决书生效之日起三个月内将涉案房屋返还给蔡劲宏、蒋安宾。该判决认定，蔡劲宏未取得房屋处分权，在合同签订之后，应当采取积极措施促成合同生效并依约履行合同，但蔡劲宏并无履行合同的诚意，不配合原告办理讼争房屋上市手续，还将其交给原告的权属证书挂失并补办新证，其行为显属违约。因此，致使房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏，原告占有、使用该房屋有合同依据，不需支付被告房屋占用费。该案判决书送达后双方当事人均未上诉，已经发生法律效力。 另查明，经原告提出申请，本院于2019年8月13日委托广西方中利和房地产评估事务所对案涉房屋进行价值评估。该所于2019年9月27日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定案涉房屋市场价值为450400元；因评估对象为房改房，上市交易时应按照规定缴纳土地出让金，故评估对象土地为划拨时，房屋价值为445900元。原告为此支付房产评估费4504元。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案蔡劲宏与原告签订的《房屋转让协议书》已为生效判决解除，原告要求蔡劲宏返还购房款55000元，符合上述法律规定，本院予以支持；但原告主张上述购房款的利息，并无合同及法律依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本院已生效的（2019）桂0305民初1342号民事判决认定，蔡劲宏未取得房屋处分权即与原告签订《房屋转让协议书》，在合同签订之后亦未采取积极措施促成合同生效，致使房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏，故原告有权主张蔡劲宏承担损害赔偿责任。原告自2005年4月14日合同签订之后即入住案涉房屋，但蔡劲宏直至2017年5月19日才向原告发出《解除房屋转让协议通知》，同年5月26日原告即向本院起诉，要求确认案涉房屋属于其所有，原告并无致使其损失扩大的行为，被告认为原告应承担主要责任，本院不予采信。因生效判决认定原告占有、使用案涉房屋有合同依据，不需支付被告房屋占用费，故被告辩称原告无偿占用房屋没有支付费用，应与其损失相互抵消，本院亦不予采信。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故原告主张按照《房地产司法鉴定估价报告》评估的案涉房屋现阶段的市场价值确定损失赔偿额，本院予以支持；因该房屋为房改房，上市交易时应按照规定缴纳土地出让金，而土地出让金不属于原告预期可得利益，因此本院确定案涉房屋价值为445900元；原告已支付给蔡劲宏的55000元，是其购买房屋后可以获得利益需支出的成本，应从上述损失赔偿额中予以扣除，故蔡劲宏应赔偿原告损失390900元；原告主张被告还应赔偿其另行购买房屋的交易税费、房屋装修费、搬家费等损失，因未提供相应证据加以证明，本院不予支持。 本案系因蔡劲宏未取得房屋处分权致使房屋所有权不能转移，蒋安宾并非案涉《房屋转让协议书》的当事人，且已发生法律效力的桂林市中级人民法院（2018）桂03民终479号民事判决认定，本案争议的房屋是蔡劲宏和蒋安宾的夫妻共同财产，蒋安宾有权不同意蔡劲宏单方出售二人共同所有的房屋，故致使房屋所有权不能转移的责任不应由蒋安宾承担。原告要求蒋安宾返还购房款并赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蔡劲宏返还原告秦雨生购房款55000元； 二、被告蔡劲宏赔偿原告秦雨生可得利益损失390900元； 三、驳回原告秦雨生的其他诉讼请求。 案件受理费9818元（原告已预付本院），由原告秦雨生负担1830元，被告蔡劲宏负担7988元,房产评估费4504元，由被告蔡劲宏负担。 上述应付款项合计458392元，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9818元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 旻 人民陪审员  张婷婷 人民陪审员  卫曾妹 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  李 捷