福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初4268号 原告（反诉被告）：泉州安信行物业管理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市池店镇城北片区卓辉海港城3号楼2层，统一社会信用代码913505026603990028。 法定代表人：吴宝玉，董事长。 委托诉讼代理人：刘一凝，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李燕瑜，福建安凯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林其冠，男，1984年4月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：郑小燕，女，1985年10月9日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：林其冠，男，系郑小燕丈夫。 原告泉州安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告林其冠、郑小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告林其冠提起反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）安信行物业公司的委托诉讼代理人刘一凝、被告郑小燕的委托诉讼代理人即被告（反诉原告）林其冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林其冠、郑小燕立即支付安信行物业公司自2017年1月1日起至2019年7月22日的物业管理费5158元及按照《金色外滩前期物业服务协议》约定的从逾期之日起至实际付清款项之日止按日千分之三计收的滞纳金；2.判令林其冠、郑小燕立即向安信行物业公司支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的公摊电费594元，自2015年3月1日起至2019年6月30日的公摊水费66元；3.林其冠、郑小燕承担本案诉讼费用。事实和理由：安信行物业公司系卓辉金色外滩的前期物业管理服务企业，林其冠、郑小燕系金色外滩1幢2003号的业主，该房屋面积88.35平方米。根据《金色外滩前期物业管理服务协议》第四条的约定，业主应于每月1日向安信行物业公司交纳1.9元/平方米/月的物业管理费。否则应按协议第五条第四款之约定，支付从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。林其冠、郑小燕自2017年4月入住金色外滩1幢2003号，自2017年1月起至2019年7月22日共拖欠物业管理费5158元，安信行物业公司已经于2019年7月23日终止提供物业管理服务，为维护自身合法权益，特提起诉讼。 林其冠、郑小燕共同辩称，1.物业费有缴交至2016年12月31日，之后确实没有继续缴交，对安信行物业公司计算的尚欠的物业管理费、公摊电费、公摊水费的数额无异议。但对有规定滞纳金的《金色外滩前期物业服务协议》有异议，该协议合同双方均没有签字，不能生效。2.关于拖欠物业费，按照《物业前期服务合同》，安信行物业公司提供物业服务期限只到2017年2月，所以对2017年以来的物业费林其冠、郑小燕有不安抗辩权。3.由于安信行物业公司在管理金色外滩小区过程中，自2015年以来就私自将物业公司办公用电、用水算入业主的公摊用电、用水，让业主替其支付办公水电费，2016年6月份业主发现举报后，安信行物业公司才将电费退还业主。4.安信行物业公司提供的《金色外滩前期物业服务协议》没有双方当事人的签名、盖章，未能生效，双方只遵守《前期物业服务合同》的规定。5.林其冠、郑小燕于2015年交房后都是提前预缴物业费，但安信行物业公司提供的服务一直未达到标准,不符合相关规定，所以林其冠、郑小燕在2016年12月31日后才停交物业费。在2016年2月份泉州市住建局考评中，金色外滩小区因垃圾随处可见，建筑垃圾成片堆积，未能及时清运，甚至直接焚烧，被点名批评，并在多次的考评中排名垫底，这些事实与泉州卓辉置业有限公司2016年11月8日和安信行物业公司签署的《前期物业管理服务合同补充协议》中提到的安信行物业公司在创建“市优”小区活动中成效明显严重不符，该补充协议严重违背全体业主的意愿，损害社会公共利益和第三人的利益，应该认定无效。6.自2014年以来，安信行物业公司的物业经理吴某和物业其他工作人员伙同社会上的闲散人员张某祥等人采用暴力胁迫等手段强卖商品、强迫小区业主接受服务，物业经理吴某充当了幕后黑手的作用，派小区物业保安撬业主门锁非法侵入业主的住宅并砸业主住宅的阳台，2017年吴某等人被判处犯非法侵入住宅罪等罪名，该事件被本地各大媒体争先报道，并被中央电视台《今日说法》栏目曝光，给小区业主造成严重的不良声誉。7.小区地下车库通往林其冠、郑小燕居住的1号楼电梯口的门都是一直开着，任何人都可以自由出入，小区的安全保卫形同虚设，地下室电梯梯口的监控已经损坏多年，安信行物业公司也未维修，导致林其冠、郑小燕放在门口的东西被盗后没法调阅监控。8.业主缴纳物业费，安信行物业公司只开收据，拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。综上所述，林其冠、郑小燕延迟缴纳物业费是因安信行物业公司严重违反双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以林其冠、郑小燕有权根据合同法第六十七条之规定拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳物业费用，安信行物业公司无权收取滞纳金。 林其冠向本院提出反诉诉讼请求：1.判令安信行物业公司公开所管理金色外滩小区2012年度以来物业管理服务费收支情况和共用部分收支账目；2.判令安信行物业公司将其管理金色外滩小区共用部分所得的公共收益归还鲤城区江滨南路金色外滩小区业主委员会；3.判令安信行物业公司支付违约赔偿金6784元；4.判令安信行物业公司赔偿房屋损失费7686元和后期白蚁治理费2000元；5、判令安信行物业公司承担反诉诉讼费用。事实和理由：2012年4月22日，林其冠购买鲤城区时，与安信行物业公司签订了《前期物业服务合同》，由安信行物业公司为金色外滩小区提供物业管理服务。1.根据《前期物业服务合同》的约定，安信行物业公司应当在本物业的醒目位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并且小区的共用部分长期有广告商投放广告，产生公共收益，根据《福建省物业管理条例》第六十三条的规定“公共收益归全体业主所有，公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，业主大会成立后，取得的公共收益按照规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户”，安信行物业公司私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，但是截至2019年7月22日安信行物业公司撤离小区时，安信行物业公司从未将有关收入情况进行公示，并且侵占公共收益，该行为严重侵害全体业主的权利。现要求安信行物业公司公开管理小区2012年度以来物业管理服务费收支情况和共用部分收支账目并且将其管理小区共用部分所得的公共收益归还金色外滩小区业主委员会。2.根据《前期物业服务合同》的约定，林其冠按每月每平方1.9元的价格缴纳物业服务费，安信行物业公司根据《泉州市区住宅物业服务等级标准及收费指导价》提供五级物业服务标准提供住宅的物业服务，但是自2014年以来，安信行物业公司的物业经理吴某和物业其他工作人员伙同社会上的闲散人员张某祥等人采用暴力胁迫等手段强卖商品、强迫小区业主接受服务，物业经理吴某充当了幕后黑手的作用，派小区物业保安撬业主门锁非法侵入业主的住宅并砸业主住宅的阳台，2017年吴某等人被判处犯非法侵入住宅罪等罪名，该事件被本地各大媒体争先报道，并被中央电视台《今日说法》栏目曝光，对林其冠出售房屋造成了不利影响，严重违反了《前期物业服务合同》第三条第六款“负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作”和第四条“应按照《泉州市区住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级服务标准提供住宅的物业服务”的约定，因此，林其冠在2014年12月31日交房后，按照《前期物业服务合同》按时足额支付2015、2016两年的物业管理费合计3392元的情况下，安信行物业公司却不能依照约定提供相应的物业管理服务，根据《前期物业服务合同》第十四条“管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金”的约定，要求安信行物业公司支付违约赔偿金6784元。3.在2016年林其冠装修期间，因安信行物业公司疏于检查，导致林其冠楼上2103套房业主房屋进水后，林其冠多次要求安信行物业公司通知楼上业主及时处理，安信行物业公司却迟迟未通知，且安信行物业公司还持有楼上业主的装修钥匙，致使林其冠正在装修的鞋柜、书房吊顶渗水要全部重做，事后安信行物业公司对该事件不管不问。在林其冠2018年4月入住后，因安信行物业公司工作不负责，林其冠楼上21楼层的水表箱内漏水都没有被发现，导致水渗透到林其冠家中，林其冠的吊顶、墙壁、推拉门和鞋柜全部渗水，林其冠要求安信行物业公司检查，安信行物业公司一直推诿，将责任推到2103套房漏水，后经2103套房的业主排查其房屋没有漏水，在林其冠质疑下，安信行物业公司才打开水表箱检查发现水表箱已经严重漏水，之后安信行物业公司没有催促自来水公司过来维修，而是林其冠自己打电话叫自来水公司来维修，因安信行物业公司严重失职，导致林其冠书房的吊顶（价值约900元）、墙壁（价值约500元）、推拉门（价值3250元）和鞋柜（价值1068元）全部渗水，两次渗水导致损失7686元，并且有多年后产生白蚁的现实危险（单次除白蚁至少2000元）。4.根据《前期物业服务合同》约定，合同于2017年2月9日届满，安信行物业公司在合同期满前一个月未在小区的醒目位置进行公示，合同期满后本小区多数业主以不交物业费等多种方式表示异议，并在2019年4月以小区公投方式，“双过半业主”不愿意和安信行物业公司续签合同，所以合同期限届满后，不应继续适用该合同。基于以上事实，林其冠于2017年停止向安信行物业公司支付物业管理费用，应判令林其冠免交所欠物业费。 安信行物业公司辩称，1.安信行物业公司已经在原物业办公区域内对物业管理期间的账目进行公开，且因安信行物业公司现已撤离金色外滩小区，再对账目进行公示已经没有意义；对于物业服务期间的公共收益，安信行物业公司已与金色外滩业委会进行协商且双方达成了一致意见，由安信行物业公司支付2014年至2018年的公共收益40万元至业委会指定账户。2.首先，安信行物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，不存在违约的情况，无需支付违约金；其次，即使物业服务过程中存在瑕疵，根据《金色外滩前期物业服务协议》第五条违约责任第一款：“甲方违反约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任”，林其冠可以要求安信行物业公司限期改正或赔偿损失，但无权主张违约赔偿金。或者林其冠也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。再次，对于沙霸等问题，在当时是一个普遍性的社会问题，从林其冠提供的新闻报道中也可以看出，并非是金色外滩小区一个小区存在这一现象，该问题已属于涉黑恶案件，并非物业服务公司有能力解决的安全秩序问题，且该案件已由公安机关调查，相关人员也已经法院依法判决。林其冠以此事件为由认为安信行物业公司未达到合同约定的服务内容和标准，明显要求过高。因此，林其冠要求安信行物业公司支付违约赔偿金没有依据。3.林其冠要求支付的房屋损失费，但其举证的证据不足以证明其吊顶、鞋柜等存在损害以及该损害与安信行物业公司之间存在因果关系，更不能证明费用实际发生，且与本案审理的物业服务合同纠纷也不属于同一法律关系，不应在本案中一并审理，其要求赔偿房屋损失费的主张不应支持。4.在业委会成立后，业委会虽未与安信行物业公司签订物业服务合同，但安信行物业公司实际为金色外滩小区提供服务至2019年7月22日，该期间已形成事实的合同关系，即使未签订合同，安信行物业公司仍提供了相应的服务，林其冠应支付该期间的物业服务费。5.安信行物业公司已经按照约定提供了物业服务，林其冠不存在先履行抗辩权，其要求免除尚欠的物业费亦无事实和法律依据。退一步讲，即使安信行物业公司提供的物业服务确有瑕疵，以拒交物业费作为对抗物业服务瑕疵的行为也没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 林其冠、郑小燕系址在泉州市鲤城区房屋的业主，该房屋建筑面积88.35平方米。 2012年4月22日，林其冠、郑小燕作为买受人与泉州卓辉置业有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：1.林其冠、郑小燕向泉州卓辉置业有限公司购买址在泉州市鲤城区房屋，该房屋建筑面积为88.35平方米；2.卓辉金色外滩商品房项目由出卖人依法以［招标］方式选聘安信行物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。 《商品房买卖合同附件四：前期物业服务合同》约定：1.前期物业服务合同期限为5年，自2012年2月10日起至2017年2月9日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，泉州卓辉置业有限公司和安信行物业公司双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，泉州卓辉置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；2.安信行物业公司负责本物业共同部位的日常维修、养护和管理，负责共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责管理区域内的共同秩序并协助做好安全防范工作；3.安信行物业公司按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准提供住宅的物业服务（附件5物业服务事项和标准：关于共用部位维护项中的供水系统，五级服务标准要求每周对供水设备检查三次以上，每季一次对泵房进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，每年定期二次清洗水箱、蓄水池，高层房屋每年二次测压减压阀，水箱、蓄水池盖板完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，水质监测符合要求）；4.物业服务费的收费标准实行包干制，按建筑面积计算，不包含公共水电分摊费，其中高层住宅按1.9元×月×平方米计算，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；5.物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月5日前向安信行物业公司支付物业服务费；6.泉州卓辉置业有限公司违反本合同第十一条（物业承接查验）的约定，致使安信行物业公司的管理服务无法达到本合同第三条（乙方提供的物业服务的主要内容）、第四条（乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准）约定的服务内容和标准的，安信行物业公司不承担违约责任。除前款规定的情况外，安信行物业公司服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金。 《临时管理规约》约定：1.物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可，本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致；2.根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备（包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施）的所有权；3.业主应按涉及用途使用物业；4.本物业管理区域内禁止利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。 2016年11月8日，泉州卓辉置业有限公司与安信行物业公司签订一份《前期物业管理服务合同补充协议》，约定：鉴于金色外滩小区目前尚未成立业主委员会，且安信行物业公司的物业管理服务工作能平稳、顺利进行。经泉州卓辉置业有限公司董事会研究一致通过，同意授权安信行物业公司继续在金色外滩小区进行物业管理服务经营活动，期限三年，自2017年2月9日至2020年2月9日。 2014年12月26日，安信行物业公司与林其冠签订了《承诺书》，《承诺书》约定：1.林其冠已详细阅读并同意遵守《金色外滩业主临时规约》、《金色外滩公众管理制度》和《金色外滩前期物业服务协议》，履行相关约定的义务，按时交纳有关服务费用；2.安信行物业公司承诺秉持“一切为了顾客的满意”的服务理念，严格按照前期物业合同及临时规约、公众管理制度之内容，为业主提供全面、专业、温馨、及时的服务。同月，林其冠、郑小燕接收卓辉金色外滩1、2号楼1-2003室房屋。林其冠、郑小燕缴纳物业服务费至2016年12月31日。 2019年7月23日，安信行物业公司撤离金色外滩小区，不再提供物业服务。因林其冠、郑小燕尚欠安信行物业公司2017年1月至2019年7月22日的物业服务费5158元以及截至2019年6月30日的公摊水费66元、公摊电费594元未缴纳，安信行物业公司于2019年8月12日向本院提起诉讼。 另查，2018年4月期间，金色外滩小区1号楼21楼层公共区域的水表箱漏水，致使林其冠、郑小燕的1-2003房屋渗水。2018年6月20日，安信行物业公司为林其冠、郑小燕的1-2003房屋进行吊顶维修而支出800元。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州卓辉置业有限公司与安信行物业公司签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该物业服务合同对金色外滩小区的全体业主具有约束力。合同履行期满后，安信行物业公司继续提供物业服务至2019年7月22日。物业服务费用部分，《前期物业服务合同》有明确约定费用收取计算标准，根据《前期物业服务合同》约定，安信行物业公司提供的前期物业服务应达到《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的五级物业服务标准，但安信行物业公司在本案中提供的证据不足以证明其提供的物业服务已达到该标准，根据安信行物业公司在本案合同中实际履行情况，本院酌情按照《前期物业服务合同》约定物业服务费用标准的90%确定林其冠、郑小燕应支付的物业服务费用数额，即林其冠、郑小燕应当向安信行物业公司支付物业服务费用4642.2元。安信行物业公司主张林其冠、郑小燕应支付逾期付款的滞纳金，但因其提供的物业服务未能达到《前期物业服务合同》约定的服务等级标准，业主拒绝交纳物业服务费用存在合理的抗辩权，故业主不应承担违约责任，安信行物业公司主张逾期付款的滞纳金，本院不予支持。公摊水电费部分，林其冠、郑小燕对其尚欠公摊水费66元、公摊电费594元未缴纳无异议，现安信行物业公司要求其支付尚欠公摊水、电费，有事实及合同依据，本院予以支持。 关于反诉部分，林其冠要求安信行物业公司公开金色外滩小区2012年度以来物业管理服务费收支情况。本院认为，《前期物业服务合同》约定物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，林其冠于2014年12月26日接收1-2003号房屋，而安信行物业公司于2019年7月23日撤离金色外滩小区，林其冠于该期间已缴纳的物业服务费双方并无异议，且《前期物业服务合同》第六条第（四）款约定安信行物业公司“应当在本物业的醒目位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示”，公示内容并未包括林其冠所要求的“物业管理服务费收支情况”，林其冠的该项诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。至于林其冠要求安信行物业公司公开金色外滩小区2012年以来共用部分收支账目，并要求安信行物业公司将共用部分所得的公共收益归还金色外滩小区业主委员会，根据庭审双方陈述，金色外滩小区已成立业主委员会，且安信行物业公司已与金色外滩小区业主委员会就小区公共收益的处理进行协商，林其冠以其个人名义提出该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。林其冠以2015年、2016年期间金色外滩小区发生过违法犯罪行为为由，主张安信行物业公司2015年至2016年期间提供的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准，要求安信行物业公司按照其已缴纳的2015年、2016年物业服务费3392元为基数支付双倍的违约金6784元，本院认为，林其冠提出的违法犯罪行为已经通过法院刑事判决予以处理，林其冠主张安信行物业公司违约，但未就安信行物业公司对其的具体违约事项提供证据予以证明，其要求安信行物业公司支付双倍违约金，没有事实依据，本院不予支持。林其冠主张因安信行物业公司疏于检查，致使其房屋因1号楼21楼的水表箱漏水而遭到渗水损害，要求安信行物业公司承担违约责任，赔偿其房屋损失7686元和后期白蚁治理费2000元，本院认为，安信行物业公司依约应按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准提供物业服务，而五级服务标准要求物业每周对供水设备检查三次以上、每年定期二次清洗水箱，安信行物业公司未提供证据证明其对1号楼21楼的水表箱的检查和维护已达到该标准，根据《前期物业服务合同》的约定，安信行物业公司服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付双倍的违约金。鉴于该漏水发生于2018年4月，安信行物业公司至2018年6月为林其冠的房屋进行吊顶维修，本院酌情以2018年4月至6月安信行物业公司收取的物业服务费504元为基数计算安信行物业公司应向林其冠支付双倍违约金即1008元。林其冠主张的房屋损失费7686元及后期白蚁治理费2000元，依据不足，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、林其冠、郑小燕应于本判决生效之日起五日内向泉州安信行物业管理有限公司支付物业服务费4642.2元、公摊水费66元及公摊电费594元； 二、泉州安信行物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向林其冠支付违约金1008元； 三、驳回泉州安信行物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回林其冠的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费110元，减半收取计55元，由泉州安信行物业管理有限公司负担31元，由林其冠、郑小燕负担24元；反诉案件受理费108元，由泉州安信行物业管理有限公司负担7元，由林其冠负担101元。泉州安信行物业管理有限公司、林其冠、郑小燕应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员  杨 扬 二〇一九年十月二十九日 法官助理  黄细芬 书 记 员  蔡森森 速 录 员  林静燕 本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 16-