上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13742号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海地豪装饰设计工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李娜，总经理。委托诉讼代理人：喻仁良。被告：李娜，女，1983年11月19日出生，汉族，户籍地陕西省延安市。上述两被告共同委托诉讼代理人：何芬芬，浙江近山(上海)律师事务所律师。原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海地豪装饰设计工程有限公司(以下简称地豪公司)、李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日组织原、被告进行证据交换，于2019年10月12日公开开庭审理了本案。原告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人姜宁铭，被告地豪公司、李娜的共同委托诉讼代理人何芬芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告搜候(上海)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除；2.地豪公司支付原告2018年9月1日至2018年11月30日的租金及物业管理费166,650.84元以及迟延支付上述租金及物业管理费的滞纳金，自2018年8月26日起分段计算至实际支付之日止，按每日千分之三标准收取；3.地豪公司已支付的租金及物业管理费保证金共计166,650.84元归原告所有；4.地豪公司支付原告相当于保证金金额的违约金166,650.84元；5.被告李娜对地豪公司的上述付款义务承担连带保证责任。事实和理由：2017年4月，原告与李娜签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称涉讼房屋)出租给李娜使用，租期自2017年5月1日起至2020年4月30日止，并对租金、物业管理费、保证金、违约责任等进行明确约定。2017年7月，原告与两被告签订《补充协议》，约定李娜将涉讼房屋的租赁权转让给地豪公司，由地豪公司作为承租方承接租赁合同项下的全部权利义务，同时，李娜承诺就地豪公司全面履行租赁合同向原告承担连带保证责任。履约期间，地豪公司自2018年9月起无故拒付租金和物业管理费，并至今未交还涉讼房屋，构成根本违约。原告经多次催告无效后，于2018年11月27日向地豪公司发送解除函，表示租赁合同于2018年11月30日解除。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告地豪公司、李娜共同辩称，1.合同解除时间应为2018年9月1日，当日，被告将纸质版的解约函交给原告公司负责退租事宜的巫经理，2018年9月3日又将解约函通过微信发送给原告的员工金晶，2018年9月11日另通过电子邮件发送给金晶，原告于2018年9月17日通过电子邮件答复，要求保证金不予退回、支付相当于保证金金额的违约金和恢复原状，由此反映出原告同意解除合同，原告于2018年9月29日回函，称不同意解除合同，不符合诚实信用原则，强行要求两被告继续履行合同，有违合同自愿原则和民事活动公平原则，据此，双方有争议的只是合同解除的善后处理。另外，原告如对被告提出的解除合同有异议，应当在3个月内提起诉讼，但原告迟至2019年6月才起诉，已过异议期。2.被告已于2018年4月1日搬离涉讼房屋，搬离前后，被告曾与原告沟通解除事宜，但被告知须承担保证金不退还和相当于保证金的违约金，为减少己方损失，也为维持原告合同利益，被告拟寻找租户以解除双方问题，故在搬离后未使用涉讼房屋的情况下，仍继续缴纳五个月的租金直至2018年8月31日，确因未能找到租户，被告才无奈提前解除合同。原告主张2018年9月1日至2018年11月30日的租金、物业管理费以及滞纳金没有事实和法律依据，即使法院认定须支付滞纳金，滞纳金标准约定过高，希望调整。3.被告属于提前解约，同意原告没收租金及物业管理费保证金。4.根据损失填平原则，违约金和保证金性质一样，保证金归原告所有已足够弥补损失，原告主张违约金，明显超出实际损失，被告不同意支付。5.先由李娜与原告签订租赁合同，再由两被告与原告签订补充协议，协议中确有约定李娜对地豪公司的付款义务承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2017年4月18日，原告(甲方，出租方)与李娜(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋共计364.53平方米出租给乙方办公使用；租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止；在租赁期内，日租金为4.02元/日/平方米，而增值税为0.20元/日/平方米，月租金为44,572.91元，而增值税为2,228.65元，本合同项下的租金未包含增值税，而乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税；管理费标准为22.64元/公历月/平方米，而增值税为1.36元/公历月/平方米，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时向甲方支付当期管理费的增值税；在租赁期内，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税及其它一切在本合同项下应当支付的款项及其增值税；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日千分之三的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；乙方应于签署日起五个工作日内支付保证金，保证金相当于三个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，而相当于三个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管；乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税或管理费及/或其增值税超过十五个工作日，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，乙方已经支付的保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金，甲方有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。2017年7月17日，李娜作为转让方、地豪公司作为受让方共同与原告作为出租方就上述租赁合同签订《补充协议》，约定，李娜将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给地豪公司，而地豪公司成为租赁合同项下的合法承租方并承受李娜在租赁合同项下的全部权利义务；李娜不可撤销地承诺就地豪公司履行租赁合同向原告承担连带保证责任，该等连带保证责任适用于李娜在租赁合同项下应履行但未履行的义务及地豪公司在租赁合同项下任何应履行的义务；李娜于租赁合同项下缴纳的保证金于签署日起自动转为地豪公司于租赁合同及本补充协议项下向原告及管理公司缴纳的保证金。2018年3月30日，地豪公司另行与出租方上海欧西玛服装设备有限公司(以下简称欧西玛公司)签订租赁合同，约定地豪公司向欧西玛公司承租上海市闵行区七宝镇中春路XXX号XXX栋XXX室房屋(以下简称中春路房屋)用于办公，租赁期自2018年4月11日起至2019年4月10日止。此后，地豪公司陆续向欧西玛公司缴纳中春路房屋的租金和物业管理费。2018年4月1日，原告向地豪公司出具《货物放行条》，载明，办公桌1套、椅子16把、柜子4个、边柜8个、沙发1个。2018年9月3日，地豪公司员工李丽霞将《关于房屋租赁终止的致歉说明》(以下简称终止说明)向原告员工金晶发送微信，终止说明主要内容为，我司因经营不善，已于4月搬离涉讼房屋，此后一直按约履行合同，及时交付每月租金和物业费，现因实在无力支撑，2018年8月31日至将不再履行合约，原合同约定并实际缴纳的保证金，我司承担违约责任，不要求退还，自此书面单方要求解除合约后，原告可行使该房屋的一切自主权利，我司均无异议。该终止说明，未加盖公章。2018年9月11日，李丽霞将加盖公章的终止说明的扫描件，向金晶发送电子邮件。2018年9月12日，原告向地豪公司出具《货物放行条》，载明，办公桌15个、凳子4个、柜子4个、沙发凳1个。2018年9月17日，金晶回复电子邮件，称根据租赁合同17.2、17.3约定，提前解除合同，地豪公司需承担：1.保证金不予退还；2.向原告支付相当于保证金金额之违约金；3.房屋复原。2018年9月29日，金晶向李丽霞发送电子邮件，内容为《关于终止说明回函》(以下简称回函)，回函称，地豪公司要求提前解约，既不属于法定解除情形也不符合约定解除条件，其擅自于4月搬离涉讼房屋已经构成对租赁合同的违约，原告不同意该解约申请，要求地豪公司继续履行相关合同义务，包括但不限于继续承租涉讼房屋并于2018年9月30日或之前支付所有欠款和滞纳金。2018年10月17日，原告向两被告发送《催款及断电通知》。2018年11月27日，原告向两被告发送《关于因违约而提前解除租赁合同的函》(以下简称解除函)，称经原告多次催讨地豪公司仍未履行付款义务，已严重违反租赁合同约定，租赁合同于2018年11月30日提前解除。2018年11月30日，地豪公司收到解除函。2018年12月13日，原告与承租方上海连米网络科技有限公司(以下简称连米公司)另行签订租赁合同，将涉讼房屋以及涉讼房屋所在大厦的506、507室连同出租给连米公司，租赁期自2019年1月4日起至2021年1月3日止。审理中，原、被告均确认地豪公司已缴纳租金及物业管理费保证金共计166,650.84元，并缴纳租金及物业管理费至2018年8月31日。本院认为，原告先与李娜签订的《房屋租赁合同》、后与两被告就上述租赁合同签订的《补充协议》，系当事人各方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点在于租赁合同的解除时间及解除后的法律后果。一、关于租赁合同的解除时间，地豪公司于2018年9月3日向原告发送终止说明的微信，告知原告因经营不善，2018年8月31日至该公司将不再履行合约，认可保证金不予退还的违约责任，自此书面单方要求解除合约；虽然，原告于2018年9月17日对终止说明予以回复，明确提前解除合同而须承担保证金不予退还、违约金和恢复原状等责任；显然，该回复不能视为原告同意提前解约，相反，说明原告与地豪公司对于提前解约的违约责任问题存在分歧，而此后也未有证据证明双方就合同解除事宜协商一致，原告还于2018年9月29日回函拒绝地豪公司的提前解约申请，要求对方继续履行租赁合同。综上，地豪公司在既未合意解除，又无法定解除情形或约定解除条件的情况下，径行发送终止说明，属于擅自提前解约，无法产生合同解除的法律效果。两被告辩称租赁合同于2018年9月1日解除，缺乏相应依据，且就其于该日向原告交过纸质版的终止说明也未能证明，本院不予采纳。鉴于地豪公司缴纳租金和物业管理费至2018年8月31日，此后拖欠上述费用超过约定的支付时间达15个工作日以上，原告遂于2018年11月27日发送解除函，地豪公司于2018年11月30日收到。据此，本院认定，原告行使解除权，符合约定，租赁合同及补充协议已于2018年11月30日解除。二、关于解除后的法律后果，1.关于原告要求地豪公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金、物业管理费以及迟延支付上述租金、物业管理费的滞纳金，根据本院查明的事实，原告于2018年4月1日向地豪公司出具货物放行条，地豪公司确另行与欧西玛公司签订租约，自2018年4月11日起承租中春路房屋并陆续支付租金和物业管理费，由此可以印证，地豪公司自2018年4月起，没有实际使用涉讼房屋，直至2018年9月12日，原告再次出具货物放行条，地豪公司又将与4月1日搬离物品的数量相比较少的物品从涉讼房屋中搬离。据此，2018年9月1日至2018年9月12日期间，地豪公司只是部分物品在涉讼房屋内，其已经实际在他处租赁办公，故本院酌定地豪公司应向原告支付上述期间的租金和物业管理费10,958元【(46,801.56元+8,748.72元)×12月÷365日×12日×50%】。2018年9月13日至2018年11月30日期间，地豪公司业已搬离，原告完全可以收回涉讼房屋，期间的租金和物业管理费，属于本可避免自行扩大的损失，原告要求地豪公司支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于滞纳金，鉴于地豪公司于2018年9月3日便发送终止说明，承诺通过承担保证金不予退还的违约责任来实现提前解约，其并非主观恶意拖欠租金和物业管理费，且嗣后双方对于合同解除存在争议，故本院不予支持。2.关于保证金，地豪公司确存在擅自提前解约、拖欠租金和物业管理费行为，现原告行使解除权，要求没收保证金，符合合同约定，且两被告也同意该项诉讼请求，本院予以支持。3.关于违约金，原告在明知地豪公司要求提前解约并实际搬离涉讼房屋的情况下，怠于收回涉讼房屋，直至2018年11月30日才发出解除函，而原告已于2018年12月13日另行签订租约，将涉讼房屋在内的房屋出租给连米公司使用。据此，本院认定，原告对实际损失的扩大负有一定的责任，现有在案证据亦无法证明没收保证金尚不足以弥补原告的损失，且违约金和没收保证金均针对被告解约之违约行为，如同时支持，将导致双方利益失衡，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。4.关于连带保证责任，李娜原为涉讼房屋的承租方，此后，原告与两被告签订《补充协议》，约定由地豪公司作为承租方受让李娜在租赁合同项下的全部权利义务，李娜不可撤销地承诺就地豪公司履行租赁合同向原告承担连带保证责任，两被告对此也无异议，故原告要求李娜对地豪公司的付款义务承担连带保证责任，符合约定，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》之第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告李娜就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》以及原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海地豪装饰设计工程有限公司、李娜签订的《补充协议》于2018年11月30日解除；二、被告上海地豪装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付2018年9月1日至2018年9月12日期间的租金及物业管理费共计10,958元；三、被告上海地豪装饰设计工程有限公司已缴纳的保证金166,650.84元，归原告搜候(上海)投资有限公司所有；四、被告李娜对被告上海地豪装饰设计工程有限公司的上述判决主文第二项付款义务承担连带保证责任；五、驳回原告搜候(上海)投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费9,441.20元，因适用简易程序减半收取计4,720.60元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担3,043.60元，由被告上海地豪装饰设计工程有限公司、李娜负担1,677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇一九年十月三十日书记员 范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…二、《中华人民共和国担保法》第十八条…连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。