广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2046号原告：陈文江，男，1965年10月13日出生，汉族，住广西桂平市，委托代理人：翁益刚，广东南岭律师事务所律师。被告：黄永生，男，1970年7月21日出生，汉族，住广西桂平市，委托代理人：梁孟杰、植丰，广东山丰律师事务所律师。原告陈文江诉被告黄永生租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈文江的委托代理人翁益刚、被告黄永生的委托代理人植丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文江诉称：2019年1月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》约定：被告将位于肇庆市高要区金利镇金二四甲村的“黄永生生猪养殖场”附属地及设备出租给原告进行养殖，每年租金15万元，租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日；《租赁合同》第四条第2款被告承诺“保证合同期内乙方可以正常养殖，若因政府行为导致本合同无法正常履行的，甲方退还剩余租期租金给乙方，另外再退还25000元给乙方作为退场损失补偿”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了2019年1月1日至2019年12月31日期间的全部租金15万元。原告的工作人员及设备设施进场后，在与附近的村民交谈中，得知在合同签订前，因该养殖场的建筑物属于违法建筑，政府有关部门已发出通知责令该养殖场拆除，因环保问题，该场地也不得进行生猪养殖。之后，原告向金利镇有关部门了解，确认村民的上述陈述属实。因此，原告不可能在该场地继续进行养殖，《租赁合同》根本不可能履行。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，导致本合同不能履行的责任完全在被告。原告为维护自身的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求：1.判令解除原、被告双方于2019年1月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金150000元；3、判令被告向原告支付退场损失补偿款25000元；4、判令本案诉讼费用全部由被告承担。被告黄永生辩称：一、我方不同意解除合同，本案不存在《租赁合同》约定的“因政府行为导致合同无法正常履行”的情形：（1）双方的合同合法成立，是双方的真实意思表示，任何一方不得无故要求解除；（2）在合同履行过程中，并没有任何政府部门发出通知责令该养殖场需要拆除或者责令停止原告在该养殖场从事养殖工作；（3）原告只是听被人说存在以上情况，但是并没有调查核实，更没有提供相关的证据证明其主张。二、原告并无提前三个月通知我方解除合同，原告违反合同约定的解除合同的条件。根据《租赁合同》第1条：“一方需提前收回或退回租赁物，均应提前3个月通知对方，经双方协商一致可解除本合同”，原告并无提前三个月通知我方解除合同，原告直接起诉至法院不符合合同约定的解除合同条件，请求法院驳回原告诉讼请求。三、本案并不存在具体的政府行为导致合同无法履行，可能产生疫情风险不构成本案解除合同的理由，面对疫情双方应共同负责应对而非对簿公堂。被告共有24间猪栏，其只是将其中10间出租给原告经营使用，剩余12间由被告自己经营使用，在此期间，被告一直在该养殖场正常养猪，共养由几百头猪，直至5月份出售，都没有任何政府部门过来制止。直至5月底，由于猪瘟病情严重，被告由于考虑到风险才停止了养猪，而不是由于其他外来因素。根据《租赁合同》第五条第5款：“如遇特殊疫情，双方应共同负责应对，不可相互指责”；据此，面对可能发生的疫情，出租房和承租方应共同努力防范，寻求对策解决问题而非对簿公堂。又根据《租赁合同》第四条第2款：“乙方保证可以正常养殖”的约定，这是指答辩人保证租赁场地、设施符合养殖条件，目前租赁场地设施完备、管理规范。因此，涉案养殖场不存在不能正常养殖的情形，原告极有可能是由于今年的猪瘟疫情严重才停止养殖，而不是因为具体的政府行为导致合同无法履行，该风险不构成解除合同的理由。四、退一步来说，即使合同解除，其解除时间应当为判令解除合同的判决书生效之日，根据合同第四条第2款的规定，被告仅应退还剩余租期的租赁，而非全部租金，解除之前的租金原告无权要求返还。2019年1月1日，被告已将养殖场移交给原告经营使用，原告在当日也陆陆续续将相关的设备、养殖饲料（桶、铲等工具、杂料、饲料）搬进场，并对养殖场进行了改造（包括清理杂物、更换猪栏的门以及消毒等），应视为原告从2019年1月1日其开始占有、使用该场地且一直未中断，依法应当计算租金。五、有关部门并未以肇庆市高要区人民政府文件为由阻止或制止原告和被告以及其他附近的大量养殖场进行生猪或者其他家禽的养殖，检验部门也是正常通过生猪检验，被告此前并未受到该份文件或其他禁止养殖的通知。综上所述，原告的主张没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告陈文江与被告黄永生于2019年1月1日签订了一份《租赁合同》，约定原告从2019年1月1日起至2019年12月31日租赁位于金利镇金二四甲村鱼尤湖黄永生猪场用作养殖生猪，每年租金为150000元，无需押金，承租方在合同签订之日缴付当年租金。原告陈文江支付了150000元共一年租金给被告黄永生，被告黄永生向其出具了收据。原告随即组织人员及设备设施进场，因所在区域金利镇当时发现非洲猪瘟疫情，原告进场后，听到因防范猪瘟疫情当地不准养猪的传闻，经进一步了解，得知涉案猪场属于禁养区，其建筑物属于违法建筑，有关政府部门已发出通知责令拆除，涉案猪场因环保问题不能进行生猪养殖，原告自述于2019年3月4日前后离场，因双方无法达成一致的谅解意见，原告遂于2019年遂向本院起诉。案件在审理过程中，经原告申请，本院于2019年8月23日向肇庆市生态环境局高要分局和肇庆市场高要区城市和综合执法局发出律师调查令，收到律师调查令后，肇庆市生态环境局高要分局提供了《肇庆市高要区人民政府关于印发肇庆市高要区畜禽养殖区域调整划分方案的通知》（高府规[2018]3号，于2018年6月27日印发），及肇庆市高要区禁养区、限养区范围示意图（以畜禽养殖区域调整划分方案的文字说明和实地测绘数据为准）等文件。经咨询相关管理部门并对照核查，涉案猪场的经纬坐标为23°3＇35＂N,112°47＇41＂E，属于划定的禁养区内，禁养区内禁止从事畜禽养殖业。又查明，被告黄永生（连同黄浩明一起）于2018年3月16日跟案外人赵三为签订了《土地租赁合同》，向案外人赵三为租赁了95.5亩的土地，涉案猪场在该95.5亩土地的范围内。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是涉案猪场是否属于政府划定的禁养区范围。根据《肇庆市高要区人民政府关于印发肇庆市高要区畜禽养殖区域调整划分方案的通知》（高府规[2018]3号）的规定及肇庆市高要区禁养区、限养区范围示意图比对涉案猪场的经纬坐标，可以清晰看出涉案猪场位于政府划定的禁养区范围之内，该文件于2018年6月27日印发的。陈文江与黄永生于2019年1月1日签订《租赁合同》，约定在禁养区内租赁猪场用于养殖生猪，该《租赁合同》违反相关法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。因《租赁合同》无效形成损失，实质就是场地租金（占用费）的损失。关于损失的责任承担问题，《肇庆市高要区人民政府关于印发肇庆市高要区畜禽养殖区域调整划分方案的通知》（高府规[2018]3号，2018年6月27日印发）确定涉案猪场位于政府禁养区的范围内，禁养区内禁止从事畜禽养殖业，双方怠于了解当地政府的政策规定，是签订无效《租赁合同》的根本性原因，双方都有责任。退一步说，双方明知涉案猪场离水源保护区的河流相距较近，且未取得猪场养殖的工商营业执照、动物防疫条件合格证、环评合格证书等文件，仍然执意签订养殖生猪的猪场租赁合同，双方也都存在过错。鉴于2018-2019年跨年时段当地发现非洲猪瘟疫情，当地政府采取了严格的防范疫情蔓延措施，对当事人双方而言都属于“不可抗力”，在当时特定的防疫形势下，涉案猪场是不可能继续养猪的，双方都无需对对方负责任，这些都是本案的具体情况，为此，本院酌情认定，双方各负担损失的50%，即双方各应负担场地占用费损失的50%即7.5万元。被告黄永生已经预收一年场地占用费（租金）15万元，相抵后，应退还7.5万元给原告陈文江。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持，对被告的其他答辩意见，本院也不予采信。顺便向双方点明，即使到了现在2019年10月份，上级政府从重点防疫转向大力扶持养猪，但禁养区仍然属于禁养范围，松绑管理鼓励养殖的是针对限养区而言。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、原告陈文江与被告黄永生于2019年1月1日签订的《租赁合同》无效。二、因《租赁合同》无效形成的场地占用费损失15万元，由原告陈文江和被告黄永生各承担7.5万元。三、被告黄永生应于本判决生效后十天内返还场地租金（占用费）7.5万元给原告陈文江。四、驳回原告陈文江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由原告陈文江负担950元，被告黄永生负担950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈振斌二〇一九年十月三十日书记员  陈宇靖