广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19984号原告：佛山市南海德泰物业管理有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：陈某2。委托诉讼代理人：金三宝,是广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭绍伦,是广东卓盈律师事务所律师。被告：广东艺谋天下艺术培训有限公司，住所地佛山市高明区。法定代表人：陈某1。被告：陈志强，男，汉族，住广东省佛山市高明区。两被告共同委托诉讼代理人：张家敏，是广东盈腾律师事务所律师。原告佛山市南海德泰物业管理有限公司（以下简称德泰公司）与被告广东艺谋天下艺术培训有限公司（以下简称艺谋公司）、陈志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，并于2019年9月26日由审判员杨风娥公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人金三宝、两被告的共同委托诉讼代理人张家敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告艺谋公司关于佛山市南海区****夏西A16街区地段华翠都荟一号楼201至210号铺位的《物业管理服务合同》（合同编号：0010）于2019年7月1日解除；2.判令两被告向原告支付自2018年12月6日至2019年6月30日期间拖欠的合共85476元的物业管理费及17057.6元的违约金；3.判令两被告向原告支付因本案支出的律师费6000元；4.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实及理由：原告与被告艺谋公司于2017年6月7日签订关于佛山市南海区****夏西A16街区地段华翠都荟一号楼201至210号铺位的《物业管理服务合同》（合同编号：0010），服务期自2017年6月10日起至2025年6月9日止，其中2017年6月10日至2017年10月9日期间为免管理费期，物业管理费按合同约定递增。若被告艺谋公司未按合同约定的时间及金额缴交物业管理费及其他费用的，按拖欠款项总额的千分之一向原告支付违约金；逾期20天的，视为被告艺谋公司违约，原告除追偿物业管理费及其他费用外，保证金不予退还并解除合同。被告陈志强作为被告艺谋公司股东，与被告艺谋公司共同向原告出具《确认书》，对保证金由原告没收、欠付的物业管理费金额等进行了确认，并明确被告艺谋公司未按时付款的，被告陈志强与被告艺谋公司共同承担清偿债务的责任，并承担由此产生的诉讼费及律师费。原告认为，被告艺谋公司拖欠原告物业管理费的行为已经构成违约。被告陈志强作为被告艺谋公司股东，其出具《确认书》，应当按相关约定与被告艺谋公司共同承担清偿债务的责任。庭审中，原告明确第二项诉讼请求的物业管理费起止期间为2019年4月1日至2019年6月30日，违约金计算的起止时间为2018年12月1日至2019年6月30日。被告艺谋公司、陈志强辩称，一、关于案涉“华翠都荟”201-210号物业的租赁问题。原告德泰公司是佛山南海益晟物业投资有限公司（以下简称“益晟公司”）委托经营管理“华翠都荟”的物业管理服务公司。益晟公司是“华翠都荟”的投资人。被告艺谋公司是由于资金回笼问题，从2018年12月开始迟延支付租金，但被告艺谋公司还是一直租用该物业的，益晟公司与被告艺谋公司之间没有解除租赁合同。被告艺谋公司及关联公司在该物业投入了200多万元的装修。原告及益晟公司在没有通知被告的情况下，擅自变卖了被告艺谋公司及关联公司的办公设备，而且拆除了被告艺谋公司及关联公司所付出的所有装修，导致被告艺谋公司无法继续经营。至于《确认书》、《应收未收款》、《盘点表》等资料（被告根本没有盘点过办公室的财物，财物的价值及装修是超过200多万元的），是原告及益晟公司出具的，要求被告必须要签订，如果不签订就要马上关门停水停电，被告迫于无奈只能签订了。但“华翠都荟”一直未能够验收，益晟公司与被告艺谋公司所签订的《租赁合同》应是属于无效合同，原告及益晟公司要求被告签订的《确认书》、《应收未收款》、《盘点表》也应不发生法律效力。此外，由于《租赁合同》无效，《物业管理服务合同》作为《租赁合同》的从属合同，也应当视为无效。二、物业服务及推广服务提供方面的事实问题。原告与被告艺谋公司于2017年6月7日签订了《物业管理服务合同》，约定原告德泰公司向被告艺谋公司提供物业服务及推广服务，2017年10月10日开始计算物业费用，每月支付一次该物业的计费面积为1937.06平方米。但事实上，原告一直没有提供过任何推广服务，仅仅是提供了物业服务。按照2019年3月22日发布的《佛山市发展和改革局佛山市住房和城乡建设局关于进一步加强物业服务收费管理的通知》[佛发改价〔2019〕4号]，即使是一级资质的物业公司，收费标准每月也不高于2.7元/平方米。即案涉物业的物业费用每月最高收费为5230元，自物业费开始计费直到2019年7月1日，物业费用合计为109830元。被告艺谋公司从2017年10月至2018年11月，已经向原告支付了433888元费用；从2018年12月至2019年6月，被告已经支付了131468元费用；即至今为止，根据双方的物业服务关系，被告艺谋公司已经合计支付了565356元费用。此外，2019年4月开始原告已经锁着大门不让被告艺谋公司使用，被告艺谋公司很多课程都没法跟学员上，导致家长意见非常大，很多家长都要求退培训费，造成艺谋公司很大的经济损失。实际上，原告只是在2017年10月开始至2019年4月提供物业服务，物业费用最多仅仅是94140元。三、关于原告的各项诉请。1.被告虽存在迟延支付租金的问题，但是被告不存在任何拖欠物业费用的问题，为此，原告所有的诉请均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。2.被告多支付了455526元(565356-109830)费用，原告应该向被告返还，由于被告委托律师处理的时间仓促，被告将另案起诉要求被告返还多支付的455526元费用。3.陈志强仅仅是作为被告艺谋公司的经办人，向原告签订了《确认书》，并非是保证人或担保人，不应作为本案的被告，陈志强的主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2017年6月7日，德泰公司（甲方）与艺谋公司（乙方）签订《物业管理服务合同》（合同编号：0010），合同约定：甲方是益晟公司委托经营管理“华翠都荟”的物业管理服务公司，乙方与益晟公司签订了编号为0010的《租赁合同》，乙方是华翠都荟210、202、203、204、205、206、207、2083、209、210号（以下简称“该物业”）的承租方；甲方为乙方承租的该物业提供物业管理服务；在2017年10月10日至2020年6月9日期间，每月的物业管理费为30992元，每月支付一次；首期物业管理费应于签订合同之日交付，此后乙方须于每个缴费周期届满前5日向甲方缴纳下一个缴费周期应付物业管理费。乙方逾期交付物业管理费或推广费超过20天的，甲方有权单方解除合同，没收乙方交纳的保证金，并提请益晟公司按租赁合同第九条第1款的约定单方解除合同。若乙方违反租赁合同导致租赁合同解除的，本合同同时解除，且甲方有权没收乙方交纳的物业管理费保证金及推广费保证金；同样若本合同终止的，租赁合同也同样同时终止，且乙方同时承担租赁合同约定的违约责任。本合同中甲方的权利，益晟公司有权代为行使，包括代为追索物业管理费、推广费及追究乙方违反本合同的违约责任及其他法律责任。合同中列明的甲、乙方的地址、电话均是双方确定的、有效的地址、电话。任何文件、通知，如以邮寄方式，在寄出后第4日将被视作已送达，快递公司的邮件发送记录为有效证明。2019年5月9日，陈志强在《确认书》、《应收未收款》上签名捺印，其向晟物业公司、德泰公司确认以下内容：艺谋公司在2019年2月22日签订“付款计划书”和2019年4月9日由本人签订“确认书”都未能如期支付租金等款项。截至2019年5月5日，艺谋公司欠236336元租金、物业管理费、水电费以及滞纳金未支付。为此，本人确认：在2019年5月20日前偿付8万元，在2019年5月30日前偿付7万元，余下欠款86336元另加6月份应交的租金等款项在2019年6月20日前付清。若有任何一期未如期支付，贵方可就全部未付租金等款项在贵方所在地法院起诉艺谋公司及本人，且由此发生的诉讼费及律师费等由本人承担。2019年6月15日，艺谋公司与陈志强在另在一份《确认书》、《应收未收款》上盖章（签字）确认，其向晟物业公司、德泰公司确认以下内容：虽然贵方通知终止与艺谋公司的租赁合同及物业合同，但我方希望继续承租该商铺。为此，就有关事项确认如下：1.我方继续承租该商铺，合同对双方继续有效。因我方之前严重违反合同，我方同意此前依照合同约定缴纳的保证金170463元由贵方没收，并同意我方置放在该商铺内的所有物品折价3万元作为我方履行合同的担保，若在本确认书签署后，我方有任何违反本确认书或合同情形的，前述盘点表中的物品归贵方所有并不冲抵任何欠款。2.因2019年6月1日起的租金、物业管理费等我方也未支付，故截至2019年6月14日，艺谋公司欠231727.71元租金、物业管理费、水电费以及滞纳金未付。3.我方确认按如下计划偿还上述231727.71元。在2019年6月21日前偿付5万元，余下欠款181727.71元在2019年7月18日前付清。4.对于2019年7月及以后租金、物业管理费及水电费等款项的支付，我方确认：对于2019年7月、8月的租金、物业管理费等款项，在2019年8月5日前付清，此后租金、物业管理费及水电费等均严格依照我方与贵方的合同约定准时支付。5.若有任何一期款项未如期如约支付的，贵方可就全部未付租金、物业管理费、水电费等款项在贵方所在地法院起诉我方，且由此发生的诉讼费及律师费等由我方承担。6.本确认书在我方签署确认之日起至合同终止之日后满两年的期间内有效。艺谋公司分别于2019年6月14日、2019年6月27日支付80000元、15000元至晟物业公司、德泰公司。2019年7月1日，晟物业公司、德泰公司按照《物业管理服务合同》上记载的地址，向艺谋公司邮寄《通知》一份。该通知中，晟物业公司、德泰公司认为艺谋公司严重违约，双方签订的合同于2019年7月1日解除，晟物业公司、德泰公司于2019年7月1日收回商铺。该快递因收件人不在指定地址而未妥投。德泰公司就本案纠纷委托广东卓盈律师事务所提供法律服务。为此，德泰公司向广东卓盈律师事务支付律师费6000元。本院认为，德泰公司与艺谋公司签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应依约履行。艺谋公司以案涉租赁合同无效为由，认为涉案《物业管理服务合同》无效，其无事实及法律依据，本院不予采纳。艺谋公司逾期支付物业管理费超过20天，根据上述合同的约定，德泰公司有权解除合同。德泰公司已按照双方书面确认的有效地址、联系方式于2019年7月1日向艺谋公司邮寄解约通知，且双方都确认艺谋公司在2019年7月未在涉案物业经营。综上，本院确认《物业管理服务合同》于2019年7月1日解除。德泰公司为艺谋公司提供物业管理服务，艺谋公司理应依约交纳相关费用。涉案物业为商铺，其计收物业服务费的标准不适用普通住宅或保障性住房的收费标准，故对艺谋公司抗辩认为德泰公司计收物业管理费的标准过高，无事实及法律依据，本院不予采纳。本案物业服务费的计收标准应以合同约定的为准。艺谋公司、陈志强对2019年5、6月的两份《应收未收款》予以确认，德泰公司在庭后提交的计算至2019年6月30日的《应收未收款》，是在上述两份《应收未收款》基础上且结合艺谋公司于2019年6月14日、27日分别支付80000元、15000元的款项后制作的表格，本院对该表格予以采信。艺谋公司、陈志强虽对上述表格有异议，但其未举证推翻。综上，对于德泰公司主张艺谋公司支付2019年4月1日至2019年6月30日的物业管理费85476元，有事实依据，本院予以支持。艺谋公司逾期支付物业管理费，其已构成违约。德泰公司确认其对涉案物业时实施了锁铺的措施，德泰公司的该行为确实会影响艺谋公司的持续经营，进而对艺谋公司造成一定的损失。综合考虑双方的过错程度，本院酌定德泰公司有权从本案起诉之日起至款项实际付清之日止按年利率24%的标准计收违约金，德泰公司主张的违约金超出本院酌定部分，本院不予支持。艺谋公司未按两份《确认书》上约定的时间支付款项，德泰公司有权要求艺谋公司承担律师费损失。德泰公司主张律师费6000元，有事实依据且未违反广东省律师收费指导价标准，对此，本院予以支持。关于陈志强的责任问题。陈志强在2019年5月9日的《确认书》上确认，艺谋公司对益晟公司、德泰公司未付租金等款项可起诉艺谋公司及陈志强，且由此产生诉讼费、律师费等由陈志强承担。在2019年6月5日的《确认书》上，陈志强也以确认人的身份确认其分期偿还欠款。综上，陈志强的上述行为构成债务加入，其应对艺谋公司的涉案债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认佛山市南海德泰物业管理有限公司与广东艺谋天下艺术培训有限公司于2017年6月7日签订的《物业管理服务合同》（合同编号：0010）于2019年7月1日解除；二、广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费85476元及以该款为基数从2019年8月15日起至实际付清款项之日止按年利率24%计算的违约金予佛山市南海德泰物业管理有限公司；三、广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费6000元予佛山市南海德泰物业管理有限公司；四、驳回佛山市南海德泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16928.2元、财产保全费1062.67元，合计17990.87元（佛山市南海德泰物业管理有限公司已预交），由佛山市南海德泰物业管理有限公司负担196.14元，广东艺谋天下艺术培训有限公司、陈志强负担17794.73元且应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院自行交纳；佛山市南海德泰物业管理有限公司多预交的17794.73元，在本判决生效后经其书面申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年十月二十九日书记员  单 丹