安徽省阜阳市颍泉区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖1204执异34号 案外人：李奇，男，汉族，1998年1月26日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：徐付霞，女，汉族，1976年7月1日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，社会信用统一代码9134120064210852X（1-1）。 法定代表人：马勇，该公司总经理。 被执行人：马勇，男，回族，1963年6月15日出生，住安徽省太和县。 被执行人：李秋慧，女，回族，1966年9月4日出生，住安徽省太和县。 本院在执行××人××与被××人阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧借款合同纠纷一案中，案外人李奇于2019年9月25日对本院查封位于太和县××南侧××功小区沿街商住楼××单元××室房屋提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人李奇称，你院查封的阜阳市泰宇房地产开发有限公司名下位于太和县××南侧××功小区沿街商住楼××单元××室房屋，是案外人李奇于2014年与阜阳市泰宇房地产开发有限公司的签订房屋买卖合同，支付全部价款购买，已经交付使用并居住多年。由于阜阳市泰宇房地产开发有限公司不履行合同义务，未协助案外人办理产权登记，致使该房屋未能过户到案外人名下，所以仍在被执行人名下。案外人对该房屋拥有排除执行的权益，为维护我们的合法权益，特提出执行异议。 案外人为证实其主张成立，向本院提交以下证据： 证据一，案外人的身份证复印件、户口本，证明目的：案外人的自然状况； 证据二，协助执行通知书，证明目的：查封房屋依据的案号； 证据三，证明购房合同、房屋测绘技术报告书、购房发票；证明目的：购房时间发生在执行人与被执行人借款之前，案外人已经支付了全部价款； 证据四，照片、物业发票等，证明目的：案外人所购房屋已经实际支付，并使用多年。 申请执行人徐付霞称，案外人的购房合同漏洞百出，属于虚假合同，李奇的合同是安徽盛泰房地产开发有限公司，而非泰宇房地产有限公司名下产业，且字体不同，笔迹粗细不同，有多处涂改，合同第4页第八行交付期限2010年12月31日，而签订合同日期为2014年2月9日，违背正常规律不合逻辑。李奇、王春奇提供的增值税发票是同一张票据复印，弄虚作假。李奇收款收据及所有证据均为复印件，房款交付没有银行凭证，不足采信。综上，李奇提供虚假证据，涉嫌联合马勇、李秋慧搞虚假诉讼，拒不执行法院判决，请求驳回李奇的异议申请。 被执行人阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧未向本院提交书面意见，未向本院提供证据。 经审查查明：2015年6月2日，被告马勇、李秋慧因资金周转困难通过保证人邵光辉介绍与原告徐付霞签订借款及保证协议一份，约定借款金额200万元，邵光辉为其提供担保，同时被告马勇、李秋慧向原告徐付霞出具借条一份载明：借条，今借到徐付霞人民币贰佰万元整，借款期限自2015年6月2日起至2015年12月1日止，利率为每月2％，利息为每月1日前付清，逾期每天按借款金额的5％交纳违约金，直至全部还清为止，借款人马勇、李秋慧，2015年6月2日。合同签订当日，原告徐付霞通过银行转款200万元至被告李秋慧账户。2015年12月2日，被告马勇、李秋慧未能按期偿还本金，原告与被告又签订借款续约合同，合同约定：续约3个月，自2015年12月2日起至2016年3月1日止，其他事项仍按双方2015年6月2日双方签订的合同执行，被告马勇、李秋慧在借款处签字并加盖被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司印章。由于原告因被告未按照上述合同约定偿还借款本息提起诉讼。2016年5月16日，本院作出（2016）皖1204民初618号民事判决书，判决被告马勇、李秋慧、阜阳市泰字房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告徐付霞借款本金200万元及利息（自2015年6月2日计算至本金付清时止，按照年利率24%计算）。三被告不服上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2016年12月14作出（2016）皖12民终2991号民事判决书，判决维持原判。在诉讼过程中，徐付霞申请财产保全。2016年12月20日，本院给太和县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封阜阳市泰宇房地产开发有限公司名下的包括位于太和县××南侧××功小区沿街商住楼××单元××室房屋在内的房屋。因三被告未履行生效判决，徐付霞于2017年10月25日申请执行。 另查明，案外人李奇向本院提供《太和县商品房销售合同》一份，该合同出卖人为安徽盛泰房地产开发有限公司，法定代表人为王娟，买受人为李奇，出卖盛泰家园（涂改为成功小区）商住楼2单元1004房，建筑面积为114.27平方米该商品房单价为2163.2元，总金额247166元；该合同约定付款方式为分期付款，首付贰拾万元整，签订合同之日起二十天付清；在该合同第八条交付期限为2010年12月31日前；该合同落款处阜阳市泰宇房地产开发有限公司在出卖人处盖章，李奇在买受人处签字按指印，落款日期为2014年2月9日。2014年2月11日，阜阳市泰宇房地产开发有限公司给李奇出具收款收据，收取李奇购成功小区3号楼2单元1004室247166元。案外人向本院提供太和县关肆物业服务有限公司收款收据三张，分别为收据号为4508593号2014年2月19日物业费收款收据；票号为4508594号2015年12月8号物业费收款收据；票号为1190896号2016年12月28日物业费收款收据。 本院认为，案外人李奇提供的证据《太和县商品房销售合同》出卖人与落款出卖人不一致，且该合同约定的交付时间为2010年12月31日，而合同的签订时间2014年2月9日，与常理相悖，且未提供该房屋购房税务发票、银行转账凭据及完税证明等能够证明已经支付价款的证据；案外人提供的其2014年物业费与2015年物业费收款收据票号为相邻票号，具有补开发票的高度盖然性,且未提供支付该房屋水电费等能够证明实际占有使用该房屋的证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人李奇提供的证据不能证明在本院查封案涉房屋之前与阜阳市泰宇房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同，且已经依约支付百分之五十以上价款，并实际占有居住，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人李奇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴雪梅 人民陪审员  张允莲 人民陪审员  訾天旺 二〇一九年十月九日 书 记 员  陈雨卉 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。