湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初4097号原告：武汉葛化集团有限公司，住所地：武汉市洪山区葛化正街。法定代表人：郭唐明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春雷，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。特别授权代理。被告：沈永喜，男，1954年8月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。被告：刘水桂，女，1954年11月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。二被告的共同委托诉讼代理人：田中林，湖北楚融律师事务所律师。特别授权代理。第三人：梅海堂，男，1964年7月24日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：雷朝霞，北京市京师（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告武汉葛化集团有限公司与被告沈永喜、刘水桂及第三人梅海堂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员张安源、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2019年8月21日对本案公开开庭进行了审理。原告武汉葛化集团有限公司的委托诉讼代理人王春雷、陈桂华，被告沈永喜、刘水桂及二人的共同委托诉讼代理人田中林，第三人梅海堂的委托诉讼代理人雷朝霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉葛化集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理《房屋所有权证》注销登记手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年5月，原告根据武汉市住房制度改革委员会房改批文，按照标准价向被告出售单位自管公房。该房位于原左岭镇葛化宿舍678幢2门6层11号，建筑面积为70.98平米。被告购买该房时享受了优惠购房福利政策，同时于1995年8月30日取得武汉市洪山区房地产管理局颁发的洪房改字第××号《房屋所有权证》和武房地籍洪改字第××号《国有土地使用证》，产权比例为原告占40%，被告占60%。1997年10月，因被告申请在他处购房，原告根据自管公房回购政策按照一定的价格回购了诉争房屋。被告收到原告的退房款后，将诉争的房屋退还给原告处分，并将该房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付原告存管至今。之后原告又将该诉争房屋以公租房的形式分配给第三人居住直至拆迁之时。原告回购单位的自管公房，与被告之间形成事实上的房屋买卖合同法律关系，被告负有协助原告办理《房屋所有权证》注销和变更过户登记的合同义务。虽经原告多次催促被告办理，但被告却以种种理由不予配合。2015年诉争房屋被征收拆迁，房屋灭失，但被告协助原告办理《房屋所有权证》注销登记手续的合同义务依然存在。被告的上述行为严重妨碍了原告相关征收拆迁及对第三人还建工作的正常进行。为保障原告的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特就本案向贵院提起诉讼，望依法裁判。被告沈永喜、刘水桂辩称：第一、原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，双方未就房屋回购达成合意。1、原、被告并未签订房屋买卖《协议书》，协议书手写部分并非被告填写，乙方盖章处“沈永喜”的印章并非被告所有、所刻或被告加盖，被告对《协议书》内容并不知情。2、葛化公司向被告出售房屋是口头协议，因为沈永喜是葛化公司员工，葛化公司将房屋以福利房形式出售给员工，沈永喜以工龄折抵部分房款，并支付了部分购房款。原、被告之间存在房屋买卖关系，但是并不存在房屋买卖合同关系，《协议书》条款对被告并无法律约束力，双方并未就房屋回购事宜达成合意。第二、原告向被告支付款项的性质为房屋使用费，并非原告诉称的房屋产权回购款。1、被告因购买了新房，将案涉房屋的使用权交给葛化公司，葛化公司向被告支付了一笔款项作为房屋使用费。被告并未向葛化公司转让房屋所有权，而仅仅是将房屋使用权转让给公司，葛化公司支付的款项是房屋使用费，而非房屋产权转让款。具体理由如下：（1）原、被告双方并未就产权回购达成合意，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当承担证明向被告支付款项的性质就是房屋产权回购款的举证责任；（2）从原告举证的《发放名单》的内容上看，该证据名称“退房款”为手写添加，并未注明领取款项性质。因此，该证据不能证明原被告之间就房屋的回购买卖形成一致意思表示，也不能证明款项性质就是房屋产权的回购款。（3）原告认为退购房款即视为房屋买卖行为，为什么既不与被告签订房屋买卖协议？在之后长达十多年的时间里也从来没有向被告提出办理房屋过户手续？2、原告举证的房屋所有权证及国有土地使用权证系原告为被告代办的，并非是由被告退还给原告的，更不是被告退房后将两证交给原告。被告对两证的内容并不清楚，但是被告经向房管局查询得知该房屋的产权人为沈永喜及其配偶，并非原告提交的产权证上产权人只为“沈永喜”一人。第三、案涉房屋系被告婚后购买，属于被告夫妻共同财产，房屋买卖为重大处分行为，应当经夫妻双方同意才具备法律效力。如前所述，原告向被告支付款项的性质为房屋使用费。退一万步说，即使原告认为款项性质为房屋产权回购款，那么原告在向被告购买房屋时也应当取得房屋共有权人同意，并与房屋产权人及共有权人签署书面买卖合同，房屋买卖行为才具备法律效力。第四、按照原告提交的协议书，本案不应当由法院管辖。按照原告提供的协议书第七条载明的“房屋出售后，如果在产权、管理、维修、使用等方面发生纠纷，双方应协商解决，或申请辖区房地产仲裁委员会解决”。本案不应当由法院管辖，而应当向仲裁委员会申请仲裁。第三人梅海堂述称：1、原告在诉状中所陈述的事实属实。关于诉争房屋的出售及回购细节第三人虽不知情，但原告将诉争房屋先出售给被告后又回购，然后以公租房的形式分配给第三人居住，这是客观存在的事实。2、原告的诉讼请求是合理、合法的，应予支持。虽然被告目前还是诉争房屋登记的产权人(或共有人、继承人)，但是原告回购单位的自管公房后，原、被告之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，被告有义务协助原告办理《房屋所有权》变更过户登记的义务，但被告没有协助办理。第三人住在诉争房屋里直至房屋被拆迁，在长达二十多年的时间里被告没有来主张任何权利，在诉争房屋拆迁时被告也未以房屋所有权人的身份与拆迁公司签订安置补偿协议。现在房屋已拆迁，第三人已按拆迁安置补偿协议获得了安置房并已实际入住，但由于被告未履行原房屋的注销登记义务，致使无法通过审计，第三人不能办理安置房屋的产权登记手续。第三人认为原告的诉讼请求是合理、合法的，应予支持。对于被告的辩称意见，第三人认为被告说没有与原告签订协议，但是又引用《协议书》中的管辖权异议条款，显然是自相矛盾的，且被告未在答辩期提出，管辖权异议没有法律依据。被告主张回购费是使用费，那么使用费应由第三人支付，被告也未向第三人主张。被告提出两证由原告代办和保管没有任何依据，无配偶一方是否签字对协议效力没有任何影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对真实性有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《协议书》。被告沈永喜辩称其未签订《协议书》，否认该协议的真实性。本院认为，第一，被告认可与原告之间存在房屋买卖关系。第二，该《协议书》上的内容已实际履行完毕。第三，若无《协议书》，涉案房屋不可能登记备案在被告沈永喜名下，被告沈永喜更不可能取得涉案房屋的所有权证。故对《协议书》的真实性，本院依法予以认可。2、原告提交的《职工退房款发放名单》壹张。被告沈永喜不认可领款单上的签字，但又认可收到了使用费，只是记不清具体金额了。本院认为，被告已认可领取了款项，且被告若未领取足额款项不会搬离房屋，故对上述证据的真实性，本院予以认可。3、原告提交的《证明》。该证明落款处虽有案外人武汉市祺鑫房屋征收服务有限公司的公章，经核实，该房屋确已拆除，故本院对此证据予以采信。4、原告提交的《权属登记注销通知书》。该组证据与本案无关，本院对该组证据不予采信。5、原告提交的关于企业名称变更的三份文件。该组证据能够证明原告名称变更，且经庭审确认，被告认可原告系由“武汉葛化工业集团公司”更名而来，故本院对此证据依法予以采信。6、对第三人提交的所有证据。本院认为与本案原、被告间的房屋买卖合同纠纷无关，均不予采信。本院经审理认定事实如下：1990年，被告沈永喜搬入左岭镇葛化宿舍678栋2单元6楼11号房（以下简称涉案房屋）居住。1995年5月10日，武汉葛化工业集团公司（售房单位，甲方）与被告沈永喜（购房人，乙方）签订了《协议书》，协议约定：“一、甲方出售给乙方的房屋，座落于左岭镇葛化宿舍678栋2单元（门）6楼11号房，房屋结构为砖混，建筑面积70.98平方米。二、房屋经评定建筑面积每平方米成本价520元，标准价220元，浮率为15%，折旧率为8%，层次调节率-5%，每平方米规定房价为163.44元，全部规定房价11600.97元。享受优惠政策后，每平方米120.49元，实付房价8552.38元。乙方享受的优惠政策有：1、……；2、……；3、购现住房优惠5%。三、……。四、乙方购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以出售或出租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。原产权单位只有处置时的受益权，出售后的增值部分在扣除有关税费后，购房人得六成，原出售单位得四成。乙方购房后未住满五年，不需要该房时，甲方按原价收回……”1995年8月30日，被告沈永喜取得了涉案房屋的《房屋所有权证》（洪房改字第××号）和《国有土地使用权证》（武房地籍洪改地字第××号）。房产证载明：“所有权人为沈永喜，所有权性质为私产，房屋座落于左岭镇葛化宿舍678栋2-6-11号，建筑面积70.98平方米，标准价房，单位产权40%，个人产权60%”。土地使用权证载明：“本证所列土地经审查准予沈永喜使用，用地坐落左岭镇葛化宿舍，用途为住宅，使用范围应摊面积11.83平方米”。1997年10月，原告向被告沈永喜退还20230元房款。同年，被告沈永喜、刘水桂搬离涉案房屋,涉案房屋的房产证与土地证一直在原告处保存。2015年12月，涉案房屋被案外人武汉市祺鑫房屋征收服务有限公司拆除。另，武汉市不动产权登记信息查询单显示：涉案房屋的权利人为被告沈永喜，房屋所有权证：洪房改字第××号。另查明，被告沈永喜与被告刘水桂于1980年10月17日登记结婚。被告沈永喜、刘水桂均系原告单位的职工。1995年3月1日，武汉市经济体制改革委员会同意“武汉葛化工业集团公司”改制为“武汉葛化集团有限公司”。以上事实有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的协议书、退房款发放名单、房产证、土地证，被告提交的武汉市不动产登记信息查询单、结婚证等证据予以证实。针对原告提出的诉讼请求，根据被告的辩称、第三人的陈述及查明的事实，本院评判如下：关于办理涉案房屋房产证的注销手续。本案中，被告沈永喜、刘水桂辩称其搬离涉案房屋时并未与原告达成退房的协议，退房只是出让房屋的使用权，收取的是使用费。按照被告沈永喜、刘水桂的说法，原告与被告之间达成的协议是使用权出让协议，而在双方未就使用期限及费用标准进行约定，后被告沈永喜甚至记不清领取了多少使用费的情况下，被告就出让了涉案房屋的使用权，且在22年间（1997年至2019年）对房屋的增值不管不顾，22年间亦从未向原告提出任何增加房屋使用费的请求，这显然不符合常理。本院认为，当时的真实情况应是被告沈永喜与被告刘水桂同意退房，领取了退房款，并办理了退房手续，搬离了涉案房屋，但未办理涉案房屋产权变更登记手续。因此，对被告沈永喜的此抗辩意见，本院不予支持。被告沈永喜、刘水桂还辩称该房产系夫妻共同财产，刘水桂未同意退房，退房行为无效。首先，被告刘水桂也是原告的职工，对退房事宜不知情不符合常理。其次，被告沈永喜、刘水桂共同在涉案房屋内生活，且共同搬离涉案房屋，搬离后，被告刘水桂在长达22年的时间内从未向原告主张过涉案房屋共有人的权利，可见被告刘水桂对退还房屋的事情知晓并认可。因此对被告沈永喜、刘水桂的此辩论意见，本院不予认可。被告沈永喜、刘水桂还辩称本案根据《协议书》的约定应当向仲裁委员会申请仲裁。本院认为，原告与被告沈永喜签订的《协议书》已履行完毕，而1997年原告向被告退还了房款，被告沈永喜、刘水桂亦搬离涉案房屋，系原、被告之间达成了新的退房协议，不应再适用《协议书》中的约定。故对被告沈永喜、刘水桂的此抗辩意见，本院不予支持。综上，本案中，原、被告已按双方签订的《协议书》履行了各自的义务，即原告依约向被告交付了房屋，办理了房产证及土地证，被告履行了支付房款的义务，《协议书》已履行完毕。后于1997年，原告向被告退还了房款20230元，且相比被告支付的房款8552.38元，多退了11677.62元（20230元-8552.38元），被告沈永喜、刘水桂亦搬离了涉案房屋，同时22年间，被告从未向原告主张过涉案房屋的任何权利，也未向原告要求交付涉案房屋的两证，由此可见原、被告就涉案房屋的回购达成合意并已开始履行，事实上形成了新的房屋买卖合同关系。根据房屋买卖合同的交易习惯，原告已履行了向被告退还房款及补偿溢价的义务，被告也履行了腾退义务，被告还应履行配合原告办理产权变更登记手续的义务。但因涉案房屋已于2015年12月被拆除，涉案房屋已无需办理产权变更登记手续，根据《不动产暂行登记条例实施细则》第二十八条第一款的规定，不动产灭失的，当事人可以申请办理注销登记。现涉案房屋可直接办理注销登记手续，故被告应协助原告办理《房屋所有权证》注销登记手续。关于诉讼费。因原告疏于管理，未及时办理涉案房屋的产权变更登记手续，现如今面临涉案房屋拆迁时又未能与被告进行充分地协商，从而导致纠纷的发生，对此原告应承担一定的责任，故对原告要求被告承担诉讼费的诉讼请求，本院不予支持。对本案第三人是否有权签订拆迁补偿协议及是否应该获得拆迁补偿等问题，不属于本案的审理范围，本院对此不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告沈永喜、刘水桂于本判决生效之日起十日内协助原告武汉葛化集团有限公司办理洪山区左岭镇678栋6层11号房屋（洪房改字第0173-××号）的注销登记手续；二、驳回原告武汉葛化集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告武汉葛化集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  张安源人民陪审员  吴小蕊二〇一九年十月十七日书 记 员  李 惠