江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初4162号原告：江苏嘉德房地产有限公司，注册号：321200400003545，住所地兴化市戴南镇新泽路**。诉讼代表人：江苏嘉德房地产有限公司清算组。负责人：曹加权。委托诉讼代理人：肖奇悦、孔宪涌（实习），江苏君谊律师事务所律师。被告：全红光，男，1959年6月4日生，汉族，住兴化市。被告：徐友银，男，1967年8月5日生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：翁社宏，上海申策律师事务所律师。原告江苏嘉德房地产有限公司（以下简称嘉德公司）与被告全红光、徐友银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖奇悦、孔宪涌，被告全红光、徐友银及其委托诉讼代理人翁社宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付拖欠的2015年租金4万元及违约金（以本金4万元为基数，自2014年12月8日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2.判令两被告清空并搬离兴化市房屋；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月8日，我公司与两被告签订一份房屋租赁合同，约定，我公司将位于兴化市的房屋出租给两被告经营，租期1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；年租金10万元，签订合同时一次性支付；如延期支付，按所欠租金总额的千分之二/日收取滞纳金，超过15日，我公司有权解除租赁合同，保证金不予退还。但直到租赁期满，两被告仍欠租金4万元；且占用房屋至今。为维护我公司合法权益，现诉至法院，请求判如所请。两被告辩称：1.原告主张的4万元租金已承诺不再向我们收取，我们不存在欠缴租金情况；2.我们已于2016年2月29日把房门钥匙交给原告，也就是将租赁房屋及相关附属设施完好交给原告，不存在违约的事实；3.退一步讲，即使原告没有放弃租金，其现在主张也已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，嘉德公司作为甲方，全红光、徐友银作为乙方，双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定，甲方将其自有的位于兴化市的房屋出租给乙方经营，租期1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；年租金10万元，因上轮承租的局部三层房屋已出售给他人，此房原由乙方装潢，甲方一次性贴补乙方装潢费1万元，在上缴租金中冲减，实收租金9万元，在签订合同时一次性支付；签订合同时，乙方需交纳保证金5000元，合同到期不再续租且无违约责任、结清水、电等费用后返还给乙方；乙方必须按上述约定的期限缴纳租金，如延期支付，按所欠租金总额的千分之二/日收取滞纳金，超过15日，甲方有权解除租赁合同，保证金不予退还。合同签订后，两被告只支付租金5万元。租赁期满后，两被告不再续租，并于2016年2月29日将承租房屋的一把电动门钥匙交还原告，另一把钥匙留在被告处，诉讼期间已交还原告。两被告当庭承诺承租房屋内的一切物品全部归原告所有。原告于2016年向本院申请强制清算，本院经审查，于2016年8月5日裁定受理，并于2018年4月18日作出决定书，指定兴化市嘉德物资贸易有限公司、江苏恒祥物资有限公司、江苏君谊律师事务所、泰州市泰海企业清算有限公司、泰州兴瑞会计师事务所有限公司组成清算组，同时指定江苏君谊律师事务所为清算组负责人，由曹加权行使负责人职权。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点：一、两被告是否欠原告租金4万元；二、原告主张租金是否已超过诉讼时效。争议焦点一两被告承认有4万元租金未给付，但其辩称之所以没有给付，是因为原告贴补两被告代为装修的费用而放弃了4万元租金，但未能提供证据佐证。原告不认可两被告的上述辩称意见。争议焦点二原告认为其诉讼请求未超过诉讼时效。为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.原告员工宋选才的工作日志，其中2016年2月22日、4月1日、5月21日、5月23日记载的内容可以证明原告多次找两被告索要租金；2.催款通知书1份，证明原告曾于2016年3月30日通知两被告支付4万元租金。两被告质证认为，1.宋选才是原告员工，他的工作日志所记内容不一定全是事实，写的不一定都做了，且日志中有些内容是后加的，对日志的内容不予认可；2.2016年2月22日下午，双方确实就续租事宜进行过交涉，交涉的结果是被告不再续租。该份日志中记载的寻找新租户，不是原告所称的原告帮被告寻找新租户，而是原告叫被告帮忙找新租户。日志中写到的4万元租金以后再行处理不是事实，当时没有谈到租金。被告自2011年开始承租案涉房屋，当时的合同约定，应由原告装修厕所、墙壁、楼顶防水、电、化粪池等，因被告急于经营，就自己进行了装修，原告口头承诺后期会补偿，所以原告放弃4万元租金就是补偿两被告装修费用；3.2016年4月1日徐友银没有接到宋选才的电话；4.2016年5月21日、5月23日，全红光确实找过原告谈续租的事情，但原告没有同意；4.证据2没有收到，是否真实不清楚。对原告提交的上述证据，本院经审核认为，1.两被告承认2016年2月22日双方就续租事宜进行过商谈，且商谈的结果与宋选才在日志中记载的内容一致，因此，宋选才当天日志记载的内容应该是真实的，包括对4万元租金的处理；2.2016年4月1日的日志是插在2月22日的日志后面，时间上不连贯，但与原告提交的2016年3月30日的催款通知书相互佐证，本院对该证据的真实性亦予以确认；3.2016年5月21日、5月23日日志记载的内容被告无异议，本院确认两份证据的真实性；4.证据2与证据1中4月1日的日志相互佐证，对证据2的真实性应予确认；5.上述证据来源合法，与本案存在关联。上述证据可以证明以下事实：2016年2月22日下午，原、被告就续租事宜进行商谈，结果被告不愿续租，双方商定原告另找租户，被告帮助寻找，两被告先将一套电动门钥匙交给原告，另一套钥匙由两被告持有；欠交的4万元租金以后再行处理。后原告于2016年3月30日向两被告发出通知，要求他们于当年4月10日前结清租金，并让出承租的房屋。原告工作人员宋选才于4月1日致电两被告，全红光未接听，徐友银电话接通后，宋选才告知其已于3月30日发送通知寄到两被告的身份证住址，让他们查收，并让徐友银通知全红光。2016年5月21日、23日，两被告又找到原告，要求续租房屋，但原告因为要出售该房屋，要求不签合同，不收租金，但要随要随让。后双方未能达成续租协议。本院认为，1.原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2.两被告欠原告租金4万元，事实清楚，证据充分，两被告亦无异议。两被告辩称原告已放弃租金，补偿其装潢费用，但其未提供证据佐证，且在租赁合同中对两被告装潢费用的补偿已有约定，被告的该辩称意见没有事实依据，本院不予采信。3.《最高人民法院关于审理强制清算案件工作座谈会纪要》第39条规定，鉴于公司强制清算与破产清算在具体程序操作上的相似性，就公司法、公司法司法解释二，以及本会议纪要未予涉及的情形，……，可参照企业破产法及其司法解释的有关规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条第一款规定，债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。第二款规定，债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产前一年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。本案中，原告已进入强制清算程序，基于上述法律规定，可以适用破产法的相关规定。2016年2月22日，双方对4万元租金的协商结果是以后再行处理，应视为双方对租金给付达成新的协议，诉讼时效期间应自2016年2月22日起重新计算。本院于2016年8月5日裁定受理原告的强制清算申请，4万元租金仍在诉讼时效期间内，依法应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条第一款的规定，即该债权应自2016年8月5日起诉讼时效中断。因此，原告的诉请未超过诉讼时效。4.2016年2月22日的协议双方对4万元租金的约定是以后再行处理，未明确具体给付期限，原告于2016年3月30日向两被告发送通知明确要求两被告于2016年4月10日前结清租金，说明原告于2016年3月30日向两被告主张权利。两被告未能在原告规定的日期前结清租金，已构成违约，依法应承担违约责任。但原告要求两被告自2014年12月8日起，按年利率24%计算违约金的请求不当。因双方已于2016年2月22日就所欠租金达成新的协议，新协议未约定履行期限、违约金数额或违约金计算方式，履行期限应自原告要求被告履行之日起开始计算，即自2016年4月10日起计算；违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，即按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算。5.两被告已于2016年2月29日将承租房屋的一套钥匙交还原告，诉讼期间，又将另一套钥匙交还原告；两被告当庭承诺承租房屋内的所有物品均归原告所有，不再主张，应视为两被告已交还承租房屋。原告要求两被告交还房屋的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告全红光、徐友银于本判决生效后十日内给付原告江苏嘉德房地产有限公司租金4万元及违约金（自2016年4月10日起至实际给付之日止，在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮50%计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，原告负担724元，两被告共同负担1128元，两被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。原告预交的案件受理费202元退给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。审 判 长  陆传美人民陪审员  孙传康人民陪审员  武哲飞二〇一九年十月十八日书 记 员  冀宝琴