辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽民初2号原告：梁德君，男，1968年11月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：刘思慧，该行工作人员。被告：辽宁北方建设（集团）有限公司，住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路**。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**，原辽宁宏缘商业地产开发有限公司工作人员。被告：谷实，女，汉族，1981年8月7日出生，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**，原辽宁宏缘商业地产开发有限公司工作人员。原告梁德君诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行）、辽宁北方建设（集团）有限公司(以下简称北方公司)、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案,本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁德君的委托诉讼代理人罗曦、张海英，被告农商行的委托诉讼代理人刘思慧，被告北方公司的委托诉讼代理人古赛男，被告宏缘公司、谷实的委托诉讼代理人解子玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁德君诉讼请求：1．不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（以下简称案涉房产）；2．确认梁德君就案涉房产享有所有权；3．判令宏缘公司为梁德君办理案涉房产的备案登记手续；4．判令由农商行、北方公司、宏缘公司、谷实承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）在审理农商行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，于2014年10月23日作出了（2014）辽民二初第54号民事裁定书，查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产），查封期限自2014年10月29日至2016年10月29日；在该案执行程序中于2016年10月25日作出了（2015）辽执65号执行裁定书，再次查封了上述房产，查封期限自2016年11月15日至2019年11月14日。2017年5月2日，沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）因北方公司申请执行宏缘公司建设工程施工合同纠纷一案函请辽宁高院，执行依据为（2016）辽民终610号民事判决书，该判决确认北方公司对宏缘公司欠付其工程款50345316元就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程（含案涉房产）折价或拍卖的价款享有优先受偿权，欲对轮候查封的宏缘公司位于沈阳市大东区项目）进行处置。2017年5月16日，辽宁高院回函，同意沈阳中院的函请。2018年2月8日，梁德君对执行标的提出书面异议，请求作为第三人参与审查。辽宁高院于2018年9月25日作出（2018）辽执异21号执行异议裁定，驳回梁德君的异议。梁德君认为辽宁高院作出的（2018）辽执异21号执行裁定书适用法律错误，请求不得执行案涉房产，同时，请求确认梁德君就上述房产享有所有权，并判令宏缘公司为梁德君办理案涉房产的备案登记手续。1、原裁定认定事实错误，梁德君与宏缘公司签订《房屋买卖合同》的时间在人民法院查封涉案房屋之前。（1）关于案涉房产的查封起始日期，案涉房产的首次预查封期限自2014年10月29日起至2016年10月29日止，因农商行未在本次查封期限届满前申请续封，故首次查封于2016年10月29日既已失效。进入执行程序后，案涉房产的再次查封期限自2016年11月15日起至2019年11月14日止，因本次查封并非首次查封的续封，故本案中案涉房产的查封起始日期应为2016年11月15日，而非2014年10月29日。（2）梁德君在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今。梁德君与宏缘公司于2014年9月4日签订了正式的《商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，建筑面积为51.25平方米，房屋总价款为227123元整；梁德君于2011年1月31日通过转账的方式支付了购房款272000元。宏缘公司于2015年7月3日为梁德君办理了入住手续，上述各时间节点均在案涉房产被人民法院查封起始日2016年11月15日之前。因此，梁德君在人民法院查封之前即已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法持续占有该不动产至今。2、原裁定适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的立法原意旨在保护消费者买受人物权期待权，其中消费者是相对于“投资性购房”的炒房者而言的，出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者。（1）对于案外人异议之诉案件不能简单照搬《执行异议和复议规定》，且对于“是否构成消费者”的审查，也不应简单机械地仅用房屋套数来界定。（2）在司法实践中，由最高人民法院法官承办的通过再审程序审理的、案件争议焦点和关键事实均与本案极为相似的一系列串案，均采纳了上述观点，并纠正了原终审法院对该条款的错误理解与适用。（3）仅以买受人在本地区登记有其他房屋不能否认其购买涉案房屋的目的是为了消费需要。同时，本案北方公司应就梁德君购买案涉房产系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务承担举证责任。3.梁德君购买案涉房产的性质属于改善型消费需求，依法享有消费者买受人物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。梁德君在人民法院查封之前就已经与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今，购买该不动产系用于居住，属于满足家庭生活的合理消费，依法应认定为消费者。因此，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条以及《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，梁德君所享有的消费者买受人物权期待权足以排除人民法院的强制执行。北方公司辩称：1、根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外;第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，而北方公司作为执行申请人更是享有工程款优先受偿权，优先于银行的担保物权。所以，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，梁德君也不得以此条款请求排除担保物权人申请的执行，当然也不能请求排除建设工程价款优先权人申请的执行。《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定。本条款是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的具体化，符合以下三项条件的消费者物权期待权才能对抗涉案房产的法定优先受偿权：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但梁德君的情形不符合上述法定条件，不应获得支持。梁德君并未向宏缘公司支付购房款，而是向谷实个人转账，梁德君也没有证明该笔款项是否计入宏缘公司账目，梁德君名下现有其它用于居住的房屋，其购买案涉房屋并不是为了解决基本住房问题，其身份不是购房消费者，因此不涉及法律对消费者生存权的特殊保护。梁德君虽办理了入住手续，但并未举证证明本人已经实际居住，从另一角度说明涉案房产对于梁德君来说并非生活必需。担保物权和工程价款优先权系法定优先受偿权，梁德君不符合购房消费者的法定条件，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利。2、《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者物权期待权，梁德君不属于受保护的消费者。《执行异议和复议规定》限定案外人所购商品房系用于居住，也是强调保护的是买受人的生存权。梁德君名下有满足居住条件的住房一处，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条可以排除强制执行的条件，不涉及生存权。根据辽宁高院出版的《审判业务学习资料》2018年21/22（总第721/722册）的规定，以房抵债的债权人不应认定为消费购房者，不享有相关司法解释赋予的优先权，“消费购房者”之外的普通购房者的债权请求权，不具有优于工程承包人、银行抵押权人的优先受偿权，此种情况下购房者的债权请求权属于普通债权。结合梁德君与宏缘公司之间的借贷关系，可认定双方最后签署《商品房买卖合同》行为系以房抵债偿还借款本息的方式，故梁德君的权利不能对抗北方公司的工程价款优先受偿权。关于法律性质的认定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。本案中，当事人所签的《商品房买卖合同》房屋价款及支付房款数额不一致，收款方系个人而非宏缘公司，款项是否入账无法证明，且在梁德君付款后至签订《商品房买卖合同》前，谷实多次向梁德君支付高额利息等一系列行为，有理由认为梁德君与宏缘公司、谷实之间是假买卖真借贷的法律关系。如梁德君确为真实购房消费者，为何没有在宏缘公司最初取得预售许可证时与宏缘公司签订房屋买卖合同，而是等了2年多才签署房屋买卖合同。法院不应支持其社会投机行为。综上，梁德君提起案外人执行异议之诉要对抗的是农商行的抵押权和北方公司的建筑工程价款优先权，所以本案应该且只能参照《执行异议和复议规定》第二十九条进行审理，梁德君不能认定为消费者，其对于案涉房屋享有的权利并非法律规定所优先保护的消费者的物权期待权。梁德君名下已有其他可用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条设定的限制条件，故梁德君对于案涉房屋享有的权利不能对抗北方公司的建设工程价款优先权，请求驳回其诉讼请求。农商行辩称：同意北方公司的意见。补充答辩：1、农商行与梁德君签订《商品房买卖合同》前便与宏缘公司形成借款合同关系、抵押担保物权关系，并对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权。农商行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》并据此陆续签订《最高额抵押合同》、办理抵押登记，对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权，该事实及权利已经生效的司法文书予以确认和支持，而梁德君与宏缘公司签订《商品房买卖合同》发生于农商行对案涉房屋形成抵押权后，因此不能排除农商行对案涉房屋的抵押权。2、辽宁高院关于驳回梁德君对农商行强制执行案涉房屋的执行异议的裁定已生效，其中已明确阐述农商行不需解除对案涉房屋的强制执行，依据充分合法。生效的《执行裁定书》中关于驳回梁德君对农商行强制执行案涉房屋的执行异议原因论述充分，梁德君在本案中的诉讼请求及事实理由不符合法律规定的可排除农商行强制执行的规定。3、农商行于2016年10月25日前已向辽宁高院提出了续封申请，同日法院作出裁定查封案涉房屋在内的抵押房产，对此，农商行不存在过错，不应当承担因此产生的责任。4、梁德君对于案涉房屋是否为其唯一住宅，是衡量梁德君作为买受人经济条件的标准，梁德君名下另有房产，不能排除农商行对其案涉房屋的强制执行。宏缘公司、谷实辩称：同意梁德君的诉讼请求。本院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按本判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产。2016年11月15日，本院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。2018年1月2日，梁德君作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，本院于2018年9月25日作出（2018）辽执异21号执行裁定，认定虽然梁德君在本院查封案涉房屋前与宏缘公司签订书面买卖合同，且支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回梁德君的异议请求。梁德君不服，向本院提起本案诉讼。另查明：2011年1月31日,中国建设银行沈阳中山支行个人活期明细信息载明，梁德君向谷实个人账户转款272000元。2014年7月31日，梁德君与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定梁德君购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区产，建筑面积51.25平方米，房屋价款227123元。合同载明梁德君已一次性交齐全款。2016年11月8日，宏缘公司向梁德君开具了227123元的发票。宏缘公司向梁德君出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请梁德君于2015年7月3日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年10月31日，沈阳盈德物业管理有限公司向梁德君开具了收款收据，收款事由为建筑垃圾清运费、预收电费、水费,还陆续开具了2015-2019年的物业费发票。沈阳华瑞供热有限责任公司向梁德君开具了2015-2018年度的采暖费发票。还查明：房屋电子登记（簿）查询证明记载，梁德君名下另有位于沈阳市大东区房屋，建筑面积61.87平方米，设计用途为“普通住宅”,梁德君确认该房产系母亲去世继承所得，过户日期为2017年1月20日。上述事实，有（2014）辽民二初字第00054号民事判决书、最高人民法院(2015)民二终字第127号民事判决书、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定书、（2015）辽执二字65号执行裁定书、（2018）辽执异21号执行裁定书、银行个人活期明细信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、《宏缘地产50号公馆入住通知书》、收款收据、物业费发票、采暖费发票、房屋电子登记（簿）查询证明、庭审笔录等证据，经各方当事人质证，本院予以确认。本院认为，梁德君在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对梁德君就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。梁德君和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年9月30日，而本院查封案涉房产的时间分别为2014年10月29日及2016年11月15日，故依照《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应当认定梁德君在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2011年1月31日，梁德君向谷实个人账户转款227123元。结合《商品房买卖合同》载明梁德君已一次性交齐全款以及宏缘公司向梁德君开具发票、办理入住的事实，可以认定梁德君已于案涉房屋被查封前即2011年1月31日交付全部房款。虽然如此，梁德君在本案中的诉请不能支持，理由如下：1、宏缘地产于2015年10月向梁德君出具了入住通知，沈阳盈德物业管理有限公司向梁德君收取了建筑垃圾清运费、预收电费、水费预收电费、水费、物业费，沈阳华瑞供热有限责任公司向梁德君收取了采暖费，可以证明梁德君于2015年10月占有了案涉房屋。但《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，其立法本意是为执行机构甄别真实的买受人提供证据，并减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，故虽然《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在本院第一次查封案涉房产之前，但是梁德君实际占有案涉房屋的时间是在本院第一次查封案涉房产之后。因本院首次查封案涉房产后即对外产生法律效力，故第二次查封的时间及期限并不影响梁德君在本院查封后占有案涉房产的事实认定。2、涉案房屋在2012年即以在建工程抵押给农商行，梁德君在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时应对案涉房屋上存在的他项权利负有合理的注意义务，且在《商品房买卖合同》签订时涉案房屋并未被司法查封，但梁德君仍未及时要求进行登记备案，因此,按照《执行异议规定》二十八条第（四）项规定，梁德君作为买受人未及时办理房屋过户登记，没有积极主张权利，自身存在过错。综上，梁德君就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条一款（二）项之规定，判决如下：驳回梁德君的诉讼请求。案件受理费4706.84元（梁德君已预交），由梁德君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 郭 丽审判员 刘善超审判员 张岩松二〇一九年十月二十三日书记员 林 斌