山西省平遥县人民法院民 事 判 决 书（2019)晋0728民初1597号原告（反诉被告）:山西田森汇商贸有限公司平遥分公司。负责人：胡雅光。委托诉讼代理人：贾一聪。被告（反诉原告）：闫春。委托诉讼代理人：李涛，山西法儒律师事务所律师。原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司与被告闫春租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司之委托诉讼代理人贾一聪、被告闫春及其委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金及物业费50000元、取暖费2029.5元，共计52029.5元；2.判令被告向原告支付违约金20824元，自2018年7月31日暂计至2019年8月30日，实际计算至判决确定的给付之日止（按月2分计算）；3.与本案有关的包括但不限于诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2017年8月，原、被告签订《田森汇商铺租赁合同》，协议约定原告将位于平遥县599号建筑面积67.65㎡，编号为ｐｙ1096的商铺出租给被告经营“冠芝霖手机通讯”，租期自2017年8月14日至2018年12月31日，租金及物业费共计180000元，支付方式为2018年3月5日前支付80000元，2018年4月30日前支付50000元，2018年7月31日前支付50000元。协议还对保证金、双方权利义务、违约金、管辖等作了详尽约定。协议签订后，原告依约履行合同义务，向被告提供符合要求的商铺，但被告未能依约履行付款义务。为避免损失扩大，原告曾以发函等方式向被告催收欠款，但至今未果。原告认为，双方签订的上述协议系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金等费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，故请求如上。被告闫春辩称并反诉称，第一、2018年2月原被告双方签订租赁协议，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金为18万元，支付方式为2018年3月5日之前支付8万元，2018年5月26日前支付5万元，2018年7月31日前支付5万元。协议签订后，答辩人按照合同约定缴纳租金13万元，2018年7月30日，答辩人正准备缴纳剩余5万元时，原告在未通知答辩人的情况下将商铺断电强行进行全部整修，且在2018年7月31日将答辩人承租的商铺上锁，导致答辩人无法经营一直到2018年12月31日。由于原告违约在先，故答辩人不同意缴纳剩余租金。第二、在双方合同中并未约定违约金及取暖费，所以答辩人不应承担该项费用。第三、自双方签订租赁协议后，反诉原告实际占用7个月，实际占用期间为2018年1月1日至2018年7月29日，所以反诉原告应当缴纳费用为105000元，但反诉原告向反诉被告缴纳租金13万元，多交的25000元，反诉被告应当返还反诉原告。反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司辩称，双方第一次签订租赁协议到期日为2018年8月13日，反诉被告在多次通知反诉原告续签租赁协议并补交所欠租金及物业费，但反诉原告拒不补交，根据租赁协议第二条第五款、第三条第三款的约定，反诉原告应当支付违约金，根据租赁协议约定反诉原告逾期超过15天视为其放弃履行原协议，反诉被告有权终止协议并收回租赁的商铺，由此造成的后果由反诉原告承担，根据租赁协议第三条第四款的约定，反诉原告在经营期间所发生的煤电等按照实际使用自行承担，取暖费是反诉原告经营期间所必然产生的费用，应当由反诉原告承担，故应当驳回反诉原告的诉讼请求。原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司围绕诉讼请求提供了证据：1.田森汇街区合作协议；2.续约洽谈结果；3.收据；4.通知；5.照片。被告闫春围绕诉讼请求提供了证据：1.照片；2.U盘。本院组织当事人进行了质证，当事人对于相对方提供的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年1月16日，原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司为甲方与被告闫春为乙方签订《合作协议》，协议约定：甲方将位于平遥县599号建筑面积67.65㎡，编号为ｐｙ1096的商铺出租给乙方经营“冠芝霖手机通讯”。场地使用费3.6元／㎡／天，管理费1.7元／㎡／（月、天），物业费0.2元／天／㎡。合作期限为2016年5月1日至2017年4月30日（其中2016年3月1日至2016年4月30日为装修期），起租日为2016年5月1日。乙方向甲方缴纳质量保证金3000元、装修保证金2000元。乙方经营期间发生的水、电、煤气等费用，由其自行负担。乙方迟延交付场地费及其他费用，甲方有权按照约定终止协议，甲方无正当理由单方解除合同的，应向乙方退还剩余场地费并赔偿损失。协议在其他条款中约定，首次支付质保金，预付租金5万元，剩余租金于2016年5月1日前付清。协议签订后，原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司将租赁物交付被告闫春使用，合同到期后，但被告闫春仍使用租赁物，2018年1月19日，原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司向被告闫春发出通知，要求被告闫春续签租赁合同，并补交所欠租金及物业费。2018年2月8日，双方达成清欠续约洽谈结果，内容为：1.合同时间自2017年8月14日至2018年12月31日止；2.自2017年8月14日至2018年12月31日止的租金及物业费为18万元；3.支付方式2018年3月5日支付8万元，2018年4月30日前支付5万元，2018年7月31日前支付5万元；4.商户因前期私自偷用山西田森汇电费，待山西田森汇物业部核实后由该商户一次性付清。后被告闫春向原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司缴纳租金及物业费13万元。2018年7月16日，原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司又向被告闫春发出通知，内容为：现你方应缴纳我司截止2018年12月31日止租金及物业费5万元。请你方于2018年7月31日前将上述租金及物业费缴至财务部并签订租赁合同。如你方逾期，我司以欠费为由给你方停止供电，并将追究你方违约责任，同时赔偿我方因此遭受的全部损失，并将采取一切措施维护我司权益，由此所造成的后果由你方承担。2018年7月30日，原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司以被告闫春偷电为由，对被告闫春租赁商铺进行排查时，双方发生争执，原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司将被告闫春租赁的商铺上锁，并于2018年8月8日向被告闫春发出通知，通知要求被告闫春于2018年8月10日前将所欠5万元租金及物业费缴至财务部。逾期将以欠费为由将你方清场，并追究违约责任，同时赔偿我方遭受的全部损失，并将采取一切措施维护我司权益，由此所造成的后果将由你方承担。本院认为，原、被告于2016年1月16日签订的《合作协议》实际为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。由于双方在履行合同中发生争议，在合同到期后，于2018年2月8日，双方对于之前合同达成清欠续约协议，该协议对前期双方的债权债务进行了结算，故原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司要求被告闫春支付2016年至2017年度的取暖费，没有事实依据，本院不予支持。原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司要求被告闫春支付从2018年7月31日至2019年8月30日的违约金20824元及实际给付之日的违约金，因原告在该协议约定的2018年7月31日前支付5万元未到期的情况下，以被告闫春偷电为由，对被告闫春所租赁的商铺进行排查而发生争执，并将该租赁商铺上锁，致使被告闫春不能正常营业，故对该请求本院也不予支持。关于反诉原告闫春要求反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司退还租金及物业费25000元的租金损失问题。反诉原告闫春以2018年2月8日，双方达成清欠续约协议中，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金总额为18万元，由于反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司将其商铺上锁，实际占用7个月，缴费13万元，每月15000元，应当缴纳105000元，故反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司应当退还租金及物业费25000元。但2018年2月8日双方达成清欠续约洽谈结果为：自2017年8月14日至2018年12月31日止的租金及物业费为18万元。据此可以得出，每月租金及物业费为180000元/16.5月=10909.09元，反诉原告闫春自2017年8月14日至2018年12月30日正常营业，实际占用11.5个月，反诉原告闫春实际占用期间的费用为10909.09元/月×11.5个月=125454.55元，故反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司应当退还租金及物业费4545.45元。至于反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司称其给反诉原告闫春商铺上锁一天，而反诉原告闫春则称反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司将商铺锁至2018年12月31日，然反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司未能提供其为反诉原告闫春商铺开锁时间的证据，故该抗辩理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第七十一条、第七十七条、第一百二十二条规定，判决如下：一、驳回原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司的诉讼请求；二、由反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司在本判决生效后十日内退还反诉原告闫春2017年8月14日至2018年7月30日间多收取的租金及物业费4545.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费811元，由原告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司负担；反诉费213元，由反诉原告闫春负担188元，由反诉被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  李锦泰二〇一九年十月十六日书记员  赵建华