河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初1889号原告（反诉被告）：马永林，男，1985年12月28日出生，汉族，住廊坊市。委托诉讼代理人：蒋彩侠，河北冀廊律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘向建，男，1973年10月10日出生，汉族，住廊坊市广阳区。被告（反诉原告）：王春女，女，1972年2月24日出生，汉族，住廊坊市。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：朱志勇，河北律仁律师事务所律师。原告马永林与被告刘向建、被告王春女房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永林的委托诉讼代理人蒋彩侠、被告刘向建、被告王春女及其委托诉讼代理人朱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马永林向本院提出诉讼请求：一、撤销2019年4月28日原被告签订的《租赁协议》；二、被告退还原告剩余房租41641元；三、被告赔偿原告装修费2万元；四、被告赔偿原告房屋漏雨所造成的损失620元（其中电脑硬盘320元、显示器200元、键盘100元）；五、被告赔偿原告违约金2万元；六、本案诉讼费等全部由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2019年4月28日原被告签订的《租赁协议》，房屋位于廊坊市安次区北侧板房，原告已经支付了被告租金共计55000元。租房时被告方同意原告占用一楼公共通道的一半，作为顾客的引流，把顾客引流到后面场所（场所位于一楼通道后方），被告刘向建当时说没问题，只要不都占满了影响通道就可以。2019年5月7日上午原告在被告刘向建指定的区域内安装了货架，下午3点物业通知拆除。事后被告刘向建说518期间廊坊联查，过了518找物业协商去。2019年5月25日又按照被告刘向建的要求重新安装了可折叠货架；6月7日、13日两次被物业通知拆除，被告刘向建继续说找物业协商，至今未解决。协议中写明面积为120平米，但实际面积只有为98.5平米，再次说明被告欺诈，只有加上一楼通道的面积才够。原告在租房前就问被告刘向建房子是否存在漏雨，他说不漏；2019年5月17日降雨，房子四周无一处不漏雨，事后被告刘向建却说去年不漏雨，今年谁敢说不漏雨呀！被告说给修复，2019年5月20日左右再次迎来降雨，房屋再次漏雨，事后被告再次修复。至今有一处还在漏雨，说是3楼楼顶存在缝隙，须上楼顶修缮，修缮与否至今未知。原告已经存在先知先觉问了被告刘向建漏雨情况，被告刘向建再次欺骗原告，漏雨造成的损失应由被告承担，电脑硬盘320元、显示器200元、键盘100元等，由于显示器、键盘均不是新买的故做了折旧价格。根据租赁协议第七条规定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金。被告应当承担违约金2万元。原告已经进行了装修等，其中装修公司装修费2万元，造成原告装修费等损失。多次与被告协商，被告不予配合。综上，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法相关规定，诉至贵院，请依法照准。被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女辩称，1、对原告的第一项诉求，不符合撤销的法定条件。2、原告给被告缴纳的不单纯都是房租，其中包括转让费30000元。3、原告诉求装修费用由被告承担于法无据，且双方并未约定。4、原告诉称出租房屋面积不足，以及房屋漏雨与事实不符。被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人于2019年4月24日签订的《租赁协议》；2、请求依法判令被反诉人给付反诉人截止至2019年9月28日的租金13333元（计算至被反诉人将出租房屋实际交付给反诉人之日止）并支付违约金2万元；3、请求依法判令被反诉人返还租赁房屋并恢复原状；4、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2019年4月24日，反诉人王春女与被反诉人签订《租赁协议》，合同约定：被反诉人租赁使用坐落在新世纪文化教育服务中心d区楼道北侧板房，年租金捌万元，并按年支付。协议签订后，反诉人将租赁房屋及屋内设施、物品全部交付给被反诉人使用。但被反诉人并未按照合同约定履行全额支付租金的义务，且无理要求撤销租赁合同。至2019年9月28日，被反诉人已经拖欠房租13333元。故此，为维护反诉人的合法权益，反诉人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起反诉。原告（反诉被告）马永林针对被告（反诉原告）王春女、被告（反诉原告）刘向建的反诉辩称，关于2019年6月25日租赁协议，被告刘向建已经明确表示让马永林不再使用房屋，其行为已经表示解除租赁协议。关于租金并不拖欠，马永林没有实际使用房屋期间不应当承担租金。关于违约金，认为反诉人违约在先。刘向建不让马永林继续使用房屋，房屋已经及时交回刘向建，不存在再返还房屋，马永林未能按照合同期限使用房屋，对方应当承担装修损失，不存在恢复原状，而且没有对房屋的任何主体结构进行改变。请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：1、王春女、刘向建系夫妻关系。2019年4月28日，王春女与马永林签订《租赁协议》，将其位于廊坊市安次区北侧板房，面积120平方米，出租给马永林。租期自2019年4月28日至2022年4月28日，每年租金八万元。并约定，在承租方使用期间，因其管理不善或人为造成房屋及其相关设备损坏造成的维修费用，由承租方承担。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。2、合同签订后，马永林共给付刘向建55000元。后双方因通道使用等问题产生纠纷，刘向建于2019年6月25日两次通知马永林关门停业，马永林于2019年6月28日将案涉房屋腾空，于2019年6月29日将案涉房屋钥匙送至刘向建处，但刘向建因故未收，2019年10月14日，刘向建将钥匙取回。3、马永林提供了装修费收据两张12100元、8500元及微信截图，主张装修费共计20000元。刘向建、王春女的质证意见为，证据与本案不具有关联性，也不具有合法性和真实性，该证据不能证明其装修费用是因装修涉案房屋发生的，而且所提交的票据并不是合法有效的。对此本院认定为，马永林在承租期间确已对案涉房屋进行了装修，但因其未能提供正式票据，亦不能证明所提供的证据与本案的关联性，故对此证据，本院不予采信。4、刘向建、王春女申请证人葛某、王某出庭作证，拟证明给付的55000元中包含30000元转让费，且交付房屋时，连同屋内的餐饮用品也已经交付给马永林。马永林的质证意见为，二证人分别为出租方的老租户和亲属，双方具有利害关系，且证人不清楚签订合同时的具体情况，故不具有客观性，不能达到证明目的，本案系租赁并非转让，没有转让费一说，且马永林是开药店，不需要锅碗瓢盆等东西。对此本院认定为，虽马永林不予认可，且二证人均不明晰案涉合同的具体内容，但根据马永林提交的2019年6月29日马永林之妻郭洪娟与王春女谈话录音中王春女说“你还欠我五万五房租”，结合商铺租赁的交易惯例，基于年租金80000元且已实际支付55000元的事实，能够认定双方签订租赁合同时约定转让费30000元的事实。故对马永林已支付的55000元中包含转让费30000元、租金25000元的事实，本院依法予以确认。上述事实，有庭审笔录及原告（反诉被告）提交并经法庭举证、质证的《租赁协议》、微信聊天记录、录音、视频、银行转账截图、微信转账截图等证据予以证实。本院认为，本案的审理焦点为：一、《租赁协议》签订及履行情况；二、本诉部分：原告要求退还剩余房租41641元、装修费20000元、财产损失620元、违约金20000元的事实及依据；三、反诉原告要求反诉被告支付租金13333元、违约金20000元，要求将租赁房屋恢复原状的事实及依据。关于焦点一，《租赁协议》双方当事人承租方马永林、出租方王春女、刘向建主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规等强制性规定，形式合法，系合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘向建于2019年6月25日两次通知马永林关门停业，马永林于当日表示同意，并于2019年6月28日将案涉房屋搬空，应视为双方就解除合同达成合意，合同于2019年6月25日解除。现双方又诉请撤销合同的，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方当事人于2019年6月25日协商解除合同，马永林于6月28日腾空租赁房屋，故案涉租赁合同的实际履行期限为两个月，租金13333元应予支付，剩余租金应予返还。关于刘向建、王春女应予返还的款项数额。本案中，本院已于事实部分查明案涉租赁房屋转让费30000元及两个月房租13333元，应由承租方支付。故刘向建、王春女需返还扣除转让费及两个月租金之后的余款11667元。关于刘向建、王春女主张的截至出租房屋实际返还之日止的租金。因案涉合同于2019年6月25日解除，马永林于6月29日主动交还钥匙、交付房屋，对方并未接收，亦未提供证据证实马永林实际占用房屋至今，出租方任凭房屋长期空置未尽止损义务，由此造成的扩大损失即自合同解除日起的房屋占用费不应由马永林承担。关于合同解除的原因及双方过错，马永林诉称系由于协议中面积与实际面积不符，房屋漏雨不能正常使用，通道不能按照约定作为引流；刘向建、王春女反诉称系因马永林未按照合同约定履行全额支付租金的义务。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人双方的权利义务关系应当依合同确定。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，马永林以面积、通道引流事项与实际不符为由主张刘向建、王春女违约的，因未能提供证据，且合同未约定通道引流事项，故本院不予支持。从合同履行情况来看，因房屋漏雨，可视为出租方未能全面履行将符合约定用途的租赁物交付承租人的义务，已构成违约,应承担违约责任；承租人未能全面履行按年支付租金的义务，业已违约,也应承担违约责任。双方均存在程度相当的违约情形,应承担各自的过错责任,纵观全案,依照诚实信用、过错相抵的原则,以双方互不承担违约责任为宜。因双方未就装修费承担事宜进行约定，马永林诉请刘向建、王春女赔偿装修费20000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。马永林诉请刘向建、王春女赔偿因漏雨造成的损失620元，因未提供证据，本院不予支持。因双方未就合同解除后标的房屋的状态进行约定，本案中承租方已经支付了足额转让费，刘向建、王春女未能尽到充分举证义务证明案涉房屋的原状，故案涉房屋亦不具备恢复原状的现实可能性。综上所述。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）马永林剩余房屋租金11667元。二、驳回原告（反诉被告）马永林的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，由被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女负担146元，由原告（反诉被告）马永林负担605元。反诉费250元，由被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 杜 杨二〇一九年十月三十日书记员 杨文青注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。