湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6418号原告：广东碧桂园物业服务有限公司武汉生态城分公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区花山街花城大道武汉生态城碧桂园综合楼****。负责人：陈宇辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王俊，男，该公司职员。特别授权代理。被告：王影，女，1972年10月23日出生，汉族,住委托诉讼代理人:李卉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告广东碧桂园物业服务有限公司武汉生态城分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告王影物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王俊，被告王影的诉讼委托代理人李卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，从2015年4月1日计算至2015年11月30日，物业费1424元，从2017年3月1日计算至2017年10月31日，物业费1881.77元，共计3305.77元；2、判令被告以当月所欠物业费计算基数，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计2017年11月10日的违约金额为人民币2697.57元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2012年8月17日，武汉生态城碧桂园投资有限公司与原告签订《武汉生态城碧桂园前期物业服务合同》，选聘原告提供前期物业管理服务。被告于2013年11月17日购买武汉生态城碧桂园观澜01栋02单元902号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2013年11月17日与原告签订了《碧桂园生态城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费254.29元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2015年4月开始拖欠原告物业服务费，至2017年10月拖欠的款项已经达3305.77元。原告多次向被告催要，被告至今未交。被告王影辩称：武汉生态城碧桂园投资有限公司2017年6月2日才将武汉生态城碧桂园观澜01栋02单元902号商品房（以下简称“涉案物业”）交付给被告，原告未向被告提供物业服务，无权主张2015年4月至2017年5月期间的物业服务费。根据被告与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》可知，武汉市生态碧桂园投资有限公司应于2015年3月15日之前将符合条件的涉案物业交付给被告，但是武汉生态城碧桂园投资有限公司2017年6月2日才交付涉案物业。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给业主受买人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”以及《武汉市物业管理条例》第十二条：“房屋交付使用前（含月前）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。房屋竣工验收无法达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内不办理相应手续的，视为交付。”之规定2015年4月至5月期间的物业服务费应由开发建设单位即武汉生态城碧桂园投资有限公司承担；2017年6月2日办理收房手续时，原告已经收取2015年12月至2017年5月期间的物业物付费，该费用应予退还或者抵扣2017年6月之后的物业物付费，即该费用不予退还或者抵扣，那么结合湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1639号民事判决书、物业服务费收据、物业服务费发票可知，原告从2015年12月开始收取物业服务费，且因涉案物业空置期超过一年，根据《武汉市物业管理条例》2015年12月至2016年11月期间的物业服务按照百分之七十收取费用（共收取3661.74元）。现原告又要起诉要求支付2015年4月至2017年10月期间的物业服务费4221.19元，没有相应标准及法律依据，应予以驳回；被告一直与原告有过积极沟通物业费缴纳的事项，不存在任何违约行为，且原告并未按照约定提供物业服务，小区卫生环境差，治安混乱，且原告无权主张违约金，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月17日，原告碧桂园物业公司（作为乙方）与被告王影（作为甲方）签订《碧桂园·生态城前期物业服务协议》，约定就甲方已购买的由武汉生态城碧桂园投资有限公司开发建设的碧桂园·生态城碧桂园商品住宅区中的观澜01栋02单元902号单位，由乙方实施前期的物业管理服务，甲方按每月254.65元的标准（建筑面积128.61平方米，每月每平方米1.98元）向乙方交纳综合管理服务费（物业服务费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费）。另约定甲方自该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应按规定的计收方式及标准全额交纳物业服务费，扣费时间为公历每月5日；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2017年6月2日，被告王影与武汉生态城碧桂园投资有限公司办理了案涉房屋的收房手续，2017年6月2日被告向原告交纳2015年12月-2017年5月的物业服务费3661.74元，后被告再未向原告交纳物业服务费，现原告主张从2015年4月1日计算至2015年11月30日，物业费1424元，从2017年3月1日计算至2017年10月31日，物业费1881.77元，共计3305.77元。另查明,在本案审理中，原告碧桂园物业公司自愿放弃部分违约金的请求,请求依照实际欠费之日至2019年8月31日,按银行同期贷款利率计算违约金。本院认为,原告碧桂园物业公司与被告签订的《碧桂园·生态城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，该合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告按合同约定向被告提供物业服务后，被告作为业主应当缴纳物业服务费。被告提交的湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1639号民事判决书中可以证实，开发商未按照合同约定将武汉市生态城碧桂园观澜01栋02单元商品房交付给被告王影，2017年6月2日才为被告办理交房手续，2015年4月至2017年5月期间未向被告提供物业服务，该期间物业服务费应向他人主张；故被告缴纳物业费的日期应以按合同约定物业交付之日起即2017年6月2日计算，被告业已支付2015年12月-2017年5月的物业服务费，故本院仅对原告请求被告支付2017年6月至2017年10月31日的物业服务费（每月254.65元×5个月＝1273.25元）予以支持；被告辩称已缴纳的物业费应予退还或者抵扣2017年6月之后的物业费，因系另一法律关系，本院对此不予支持；被告辩称原告并未按照约定提供物业服务，小区卫生环境差，治安混乱，无权主张违约金，因未提交证据证实，本院对此不予认定；原告碧桂园物业公司自愿放弃部分违约金的请求,系其对自己权利的处分,本院依法予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王影于本判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司物业服务费1273.25元；二、被告王影于本判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司上述物业费的违约金,自2017年11月1日至2019年8月31日按银行同期贷款利率计算;三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司负担10元，被告王影负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  庞峰二〇一九年十月九日书记员  熊丰