江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初6189号 原告：倪守科。 委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉，江苏熠达律师事务所律师。 被告：苏州浒墅关经济开发区阳山社区股份合作社，住所地苏州高新区虎丘区阳山街道办事处。 法定代表人：单家明，该合作社社长。 被告：苏州阳山花苑建设管理有限公司，住所地苏州高新区浒墅关分区招商中心内。 法定代表人：顾毓定，该公司执行董事。 被告：苏州浒墅关经济开发区资产经营总公司，住所地苏州高新区浒关分区。 法定代表人：倪东禾。 以上三被告共同委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。 原告倪守科与被告苏州浒墅关经济开发区阳山社区股份合作社（以下简称浒关阳山合作社）、苏州阳山花苑建设管理有限公司（以下简称阳山花苑公司）、苏州浒墅关经济开发区资产经营总公司（以下简称浒关经开区资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员李盼盼独任审理，于2018年12月18日组织当事人进行了庭前听证程序。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年3月14日、9月17日公开开庭审理了本案。原告倪守科及其委托诉讼代理人匡小雨、被告浒关阳山合作社、阳山花苑公司、浒关经开区资产公司的共同委托诉讼代理人孙晓峰到庭参加听证及庭审。本案现已审理终结。 原告倪守科向本院提出诉讼请求：1、判令被告浒关阳山合作社立即退还原告租金254644元；2、判令三被告共同赔偿原告经济损失合计6999290元，其中自营水果店损失221.3万元（装修损失30万元、设备款15.3万元、库存20万、利润损失156万元）、自营快捷酒店损失3686290元（装修损失200万元、设备款686290元、利润损失100万元）、转租他人损失共计110万元（转租房租收益100万元、退租赔偿10万元）；3、由三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年1月15日，原告与被告阳山花苑公司签订《房屋租赁合同》，约定被告阳山花苑公司将位于苏州浒墅关经济开发区阳山花苑一区102幢房屋出租给原告使用，租赁期限为2009年5月1日至2019年4月30日。2014年4月15日，浒墅关开发区会议纪要文件将委托被告浒关经开区资产公司经营的农贸市场、配套用房及相应的扩建部分（包括涉案房屋）整体转让给被告浒关阳山合作社，浒关阳山合作社向原告出示会议记录和商业街商户门面示意图，告知原告涉案房屋属其所有，原告依照原《房屋租赁合同》约定按期向浒关阳山合作社交付租金。后原告在未收到任何提前通知的情况下，其承租房被部分拆除，原告及其承租户无法正常经营，无奈只能搬离。原告认为，房屋租赁合同约定的租赁期为2009年5月1日至2019年4月30日，租赁合同期限尚未届满，涉案房屋被拆除，导致原告及其承租户遭受损失。三被告未尽到对涉案房屋进行妥善管理的义务，应当承担赔偿责任。故原告诉至法院，望判如所请。 被告浒关阳山合作社、阳山花苑公司、浒关经开区资产公司辩称，第一，本案房屋租赁合同的相对人应为原告与浒关阳山合作社，阳山花苑公司、浒关经开区资产公司不是合同的相对人。无需承担合同的权利义务。2009年1月15日，被告阳山花苑公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定将阳山花苑一区102幢房屋（建筑面积1639.6平方米）出租给原告用于商业及文化娱乐，期限从2009年5月1日至2019年4月30日。2009年8月5日，被告浒关经开区资产公司针对原告在租赁房屋西南侧增加建筑一事（建筑面积319.2平方米）与原告签订《房屋租赁补充合同》，将原告增加的建筑予以收购再出租给原告，期限从2009年9月1日至2019年4月30日，增加建筑的建设费用13万充抵租金。2014年4月，根据浒关开发区会议纪要精神，浒关经开区资产公司通过固定资产转让、收购和划拨的方式，将阳山花苑农贸市场和配套用房全部移交给浒关阳山合作社。阳山花苑公司与原告签订的《房屋租赁合同》以及浒关经开区资产公司与原告签订的《房屋租赁补充合同》中的权利义务全部转让于浒关阳山合作社，浒关阳山合作社成为租赁合同的相对人，原告此后的全部租金都交给了浒关阳山合作社，因此阳山花苑公司、浒关经开区资产公司无需再承担合同的权利义务。第二，原告诉称的“承租房屋被部分拆除”不是三被告所为，系相关政府部门在苏州市人民政府部署的整治火灾隐患的百日专项活动中即“331专项活动”中被部分拆除的。被告“未尽妥善管理的义务”与“实施房屋拆除行为”是两个完全不同的法律事实，原告的赔偿请求应向实施拆除的主体提出。在331整治过程中，相关部门会向包括原告在内的所有承租户发出整改通知。浒关阳山合作社作为租赁房产管理人，对出租的部分房产在租赁合同未到期前，被相关部门在专项活动中被拆除，也深感无奈，其同意将原告已交付的未到期租金予以退还。对于原告的其他赔偿请求，请求法院依法裁决。 经审理查明：2009年6月8日，苏州国家高新技术产业开发区浒墅关分区管理委员会出具《苏州阳山花苑动迁小区土地房产手续办理情况说明》，载明：我委建造的阳山花苑一区102幢房土地属于国有土地，产权属于我浒墅关分区管委会所有，产权、土地材料已申报国土局，现正在审批中。现我委下属企业阳山花苑公司将该房出租，进行商业经营活动。 2013年11月10日，苏州浒墅关经济技术开发区管理委员会出具《情况说明》一份，载明：阳山花苑一区102幢配套用房，土地性质属国有土地，产权属于浒墅关经济技术开发区管理委员会所有，该房现委托管委会下属企业阳山花苑公司进行出租和后续管理。 2014年4月，苏州浒墅关经济技术开发区管理委员会形成苏浒新管纪〔2014〕2号《会议纪要》，决定由财政出资建造的街道社区配套用房一并划归街道管理，配套用房的经营收入归阳山社区股份合作社。 另查明，2009年1月15日，被告阳山花苑公司（出租人、甲方）与原告倪守科（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将阳山花苑一区102幢房屋出租给乙方，作为商业用房，建筑面积1639.6平方米，租赁期限为十年，自2009年5月1日至2019年4月30日，乙方租赁房屋的用途为商业及文化娱乐。合同同时约定：租赁期内的租金分时段计算，2009年5月1日至2012年4月30日的租金为180元/㎡，年租金295128元，合计租金885384元，2012年5月1日至2015年4月30日的租金为220元/㎡，年租金360712元，合计租金1082136元，2015年5月1日至2018年4月30日的租金为260元/㎡，年租金426296元，合计租金1278888元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金为300元/㎡，年租金491880元，合计租金491880元，总计3738288元；租金支付以租赁年度为结算单位，实行先付后租，每半年支付一次，每年两次，每次支付年租金的一半，支付期限分别为当年公历5月1日前和11月1日前；签订本合同时，乙方需缴纳租赁保证金1万元；在租赁期内，乙方租赁房屋发生的水费、电费、煤气费、光缆电视收视费等由乙方负责支付；甲方允许乙方根据自身经营需要对租赁房屋进行装修，费用由乙方自理，墙、地砖铺设完工后，合同期满后保留，乙方不得拆除。 2009年8月5日，被告浒关经开区资产公司（出租人、甲方）与原告倪守科（承租人、乙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，针对乙方在阳山花苑一区102幢房屋西南侧增加的建筑达成以下协议：甲方为了照顾乙方需求，将乙方增加的建筑收购，经甲方测量核实并经乙方认可，面积为319.2㎡，建筑费用为13万元；新增部分的租赁期限自2009年9月1日起至2019年4月30日止，合计租赁建筑面积为1958.9㎡；新增建筑按已签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算方法重新计算增加建筑面积的租金，原租金为3738288元，新增租金为708624元，扣除抵充的建房款后，租金合计4316912元；原合同其他条款不变，双方需继续履行。但《房屋租赁补充合同》中约定的补充租赁面积，并未取得建设工程规划许可证。 上述合同签订后，原告倪守科将部分房屋进行了转租。2017年12月1日，浒关阳山合作社出具《证明》一份，载明：兹有阳山花苑一区102幢商业用房租给倪守科，用作商业经营，经倪守科提出申请经营困难，需增加项目改善经济，现我公司同意倪守科在合同期内将房产的一部分转租张传红、崔来粮等人经营。 原告称，2018年5月，拆迁部门控制、查封了原告承租的房屋，后房屋无法使用。2018年6月份，拆迁部门将补充合同中涉及到319.2㎡房屋予以拆除，拆除房屋包括了原告的水果经营部、快捷酒店的大厅以及原告转租经营的部分店铺。原有建筑面积1639.6㎡属于合法建筑，未被拆除。 又查明，2010年9月13日，原告倪守科作为经营者注册了名称为“高新区浒关分区阳山花苑一区水果经营部”的个体工商户，经营范围为水果零售，经营场所为苏州高新区浒关分区阳山花苑一区102幢西4间商铺。2015年7月9日，原告倪守科作为经营者注册了名称为“高新区浒关分区东盟快捷酒店”的个体工商户，经营范围为住宿服务，经营场所为苏州高新区浒关分区阳山花苑一区102幢。 诉讼中，原告认可本案所涉房屋租赁合同的相对方为被告浒关阳山合作社。被告浒关阳山合作社称，对于原告主张的2018年5月1日至2018年10月31日的租金254644元，其同意退还，原告交纳的保证金1万元也同意退还原告；《房屋租赁合同》中约定的房屋交付时系毛坯房，《房屋租赁补充合同》约定的房屋被告已支付过13万元的建设费用；原告承租后确实对水果店及酒店进行过装修，但具体的装修情况其不知情。原被告双方一致确认，《房屋租赁合同》的解除时间为2018年4月30日。 关于原告主张的损失，原告称，原告主张的自营水果店损失共计221.3万元，其中装修损失30万元、设备款损失15.3万元、库存损失20万、利润损失156万元。关于装修损失，因为水果店已被拆除夷平，装修时的合同、票据，没有找到。关于设备损失，是指货架、空调、冰箱等设备，相应设备购买凭证也没有找到。房屋拆除后，原告产生了利润损失。另外，一部分水果在店内灭失，一部分水果虽然取出，但因为保质期较短，短期内无法处理，产生了库存损失。关于自营快捷酒店损失，包括装修损失200万元、设备款损失686290元、利润损失100万元。装修合同、设备购买凭证没有找到。酒店被拆除，原告产生了利润损失。关于转租损失，原告整租之后对外转租了30家，房屋拆除后，原告产生了转租利润损失，且有20家租户进行退租并赔偿装修损失。 以上事实，由房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、苏州阳山花苑动迁小区土地房产手续办理情况说明、情况说明、会议纪要、证明、发票、现金解款单、取款凭证、现金业务申请书、照片、租房协议、解除租房合同证明、民事调解书、企业信用公示信息、微信聊天记录、酒店账单流水截屏以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告倪守科与被告阳山花苑公司于2009年1月15日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法、有效。上述《房屋租赁合同》签订后，根据浒关开发区会议纪要的相关精神，合同约定的租赁物由阳山社区股份合作社进行管理，现原被告双方均认可由原告倪守科与被告浒关阳山合作社作为合同相对方履行租赁合同的权利义务，本院对此予以确认。在上述合同履行期间，虽然《房屋租赁补充合同》中违法建筑的拆除并不影响合同的继续履行，但原告倪守科要求被告浒关阳山合作社退还租金，原告的上述主张包含了提前解除合同的意思表示，被告同意退还租金的行为表明被告同意解除合同，因此原被告以其行为表明双方以协商一致的方式解除了《房屋租赁合同》。原被告双方一致认可合同的解除时间为2018年4月30日，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告浒关阳山合作社同意将2018年5月1日至2018年10月31日期间的租金254644元返还原告，亦同意将原告交纳的保证金1万元返还原告，本院对此亦予以确认。 因2009年8月5日签订的《房屋租赁补充合同》中约定的租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的违法建筑，故《房屋租赁补充合同》属于无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。本案中，对原告主张的损失6999290元，根据查明的事实，本院分析认定如下：首先，关于原告主张的水果店装修损失30万元、设备款损失15.3万元，本院认为，在承租人经出租人同意装饰装修，且租赁合同无效时，对于未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告经营的水果店使用的房屋属于《房屋租赁补充合同》中约定的面积，被告对于原告装修的事实显然是知情且同意的，故在补充合同无效后，原告可自行拆除水果店中未形成附合的装饰装修物，现原告无法拆除的原因并非被告导致，被告对此无需承担责任。对于已形成附合的装饰装修物，现已无继续利用的可能，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因合同双方对于该部分房屋属于未取得合法手续的违法建筑均是知情的，原告在房屋被拆除前亦未采取合理的避损措施，故原被告双方对于上述损失的产生均有过错。关于损失的金额，虽然原告现有的证据不足以反映其装修费用情况，但被告对于原告曾经装修房屋的事实是认可的，且原告提供的水果店照片中亦能反映装修的部分情况，故本院根据原被告双方的过错程度，结合租期情况，酌情认定被告浒关阳山合作社应当赔偿原告的上述装修现值损失2万元。其次，关于原告主张的水果店库存损失20万、利润损失156万元，本院认为，该损失系因租赁房屋属于违法建筑被拆除引起，并非《房屋租赁补充合同》无效导致的原告直接损失，故原告基于房屋租赁合同关系向被告主张上述费用无事实及法律依据，本院不予支持。第三，关于原告主张的自营快捷酒店的装修损失200万元、设备款损失686290元万元，本院认为，快捷酒店所在的房屋中属于《房屋租赁合同》约定面积的，双方约定墙、地砖铺设完工后，合同期满后保留，原告不得拆除，除此之外，未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，对于已形成附合的装饰装修物，因合同解除并非被告的违约行为导致，原告无权要求被告就此承担装修残值损失。对属于《房屋租赁补充合同》约定的房屋装修部分，如上所述，由合同双方根据过错分担现值损失。关于损失的金额，如上所述，本院酌情认定被告浒关阳山合作社应当赔偿原告的上述装修损失6万元。关于原告主张的快捷酒店库存损失20万、利润损失156万元，如上所述，本院亦不予支持。第四，关于原告主张的转租损失，本院认为，该损失并非合同解除或无效导致的原告的直接损失，故原告基于房屋租赁合同关系向被告主张上述费用无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告苏州浒墅关经济开发区阳山社区股份合作社于本判决生效之日起十日内返还原告倪守科租金254644元以及保证金10000元，上述款项共计264644元。 二、被告苏州浒墅关经济开发区阳山社区股份合作社于本判决生效之日起十日内支付原告倪守科水果店装修损失20000元以及自营酒店装修损失60000元，上述款项共计80000元。 三、驳回原告倪守科的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号：6228400406149690568。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46438元，由原告倪守科负担44232元，由被告苏州浒墅关经济开发区阳山社区股份合作社负担2206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  李盼盼 人民陪审员  吴根男 人民陪审员  顾建云 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  施鸿敏