山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初4961号原告：济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市,统一社会信用代码913701027988567713。法定代表人：白筱梅，该公司总经理。委托代理人：曾肖斐，山东舜天律师事务所律师。委托代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。被告：李正年，男，1984年1月1日出生，汉族，住山东省平阴县。原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告李正年物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托诉讼代理人曾肖斐、被告李正年到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朝阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理服务费5421.9元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金1611元2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为被告房屋所在的重汽·彩世界小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每㎡1.55元收取，缴纳时间为每季度的首月10日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天万分之五的比例缴纳违约金。被告的房屋位于重汽·彩世界小区，建筑面积为77.98㎡，每季度应交纳物业费362.6元。被告自2016年1月30日至2019年9月30日共拖欠物业费5421.9元，逾期交纳物业费产生的违约金按照万分之五计算为1611元。原告每季度均多次催要，但被告均以种种不当理由拒绝支付。李正年辩称，对原告主张的物业服务费数额无异议，但违约金没有依据不认可，并要求诉讼费由原告承担。原告的物业服务有重大瑕疵，请求驳回原告的诉求。1、原告服务期间卫生打扫不彻底。2、小区保安形同虚设，曾有社会流浪人员在小区楼道内过夜。3、小区设备维护不及时，包括电梯故障。4、原告多次雇佣社会闲杂人员使用软暴力向被告讨要物业费及用不明物体堵业主锁眼。5、原告收取物业费，但未向业主出具发票，曾有个别业主拿到了物业费发票，但发票上的公章非本案原告，被告认为原告不具备物业服务的资质。6、小区地下停车场被原告私自改成地下室并对外出租出售。7、小区公共设施收益不明晰，电梯广告每年的广告费从未向业主公示。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：李正年系济南市天桥区无影山中路重汽·彩世界业主。2010年6月24日，李正年（乙方）与朝阳物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：“物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理（物业共用部位指房屋主体结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、信报间、线路管道井等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有限电视电线、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全监控等。三、环境卫生。1、对共用部位进行清洁、保洁；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用楼、站、箱、道、桶及垃圾进行清理）；3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废气杂物；4、按规定进行消毒、灭鼠活动；5、遇雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、秩序维护：维护本物业公共秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查、监控系统运行等并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保证、保障义务和责任。负责本物业区域内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序管理，但不含车辆及以上财务的保管、保险义务和责任。六、房屋装饰装修管理：根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定以及《临时规约》和业主签订的装修管理服务协议等约定，对本物业的装修活动进行管理。第四条约定：物业管理服务费用一、收费项目标准及交费时间：1.物业服务费：按临时规约要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：1.55元/建筑平方米·月。（2）商业物业：人民币2.7元/建筑平方米·月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每个缴费期的第一个月10日前履行交纳义务。第十条：违约责任：4、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。”另查明，涉案房屋为住宅公寓，建筑面积为77.98㎡。根据双方协议约定，房屋物业服务费应按建筑面积每月每㎡1.55元标准收取。李正年欠缴2016年1月30日至2019年9月30日的物业费5421.9元。本院认为，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。朝阳物业公司与李正年签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，朝阳物业公司对重汽彩世界小区提供了物业服务，李正年亦接受了朝阳物业公司提供的物业服务，故李正年负有支付物业费的义务。结合重汽彩世界同期其他业主提交的证据，朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故朝阳物业公司要求李正年支付2016年1月30日至2019年9月30日拖欠的物业费5421.9元符合双方约定，且李正年对该数额未提出异议，本院予以支持。关于违约金问题，朝阳物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对朝阳物业公司要求李正年支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当鉴于双方当事人之间系物业服务合同关系，朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、李正年于本判决生效之日起10日内向济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费5421.9元。二、驳回济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由李正年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一九年十月二十五日书记员 孔祥阜