云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初10224号原告:昆明共生祥物业管理有限公司,住所:云南省昆明市环城南路******。法定代表人：杨兵统一社会信用代码：91530112668285659F委托诉讼代理人：陈杰，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司住;'>住所：云南省昆明市滇池路七公里处海蓝路**博欣采莲湾小区**楼**iv>负责人：堵云统一社会信用代码：91530000719481175N。委托诉讼代理人：刘双俊、张梦婷，北京德恒（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。原告昆明共生祥物业管理有限公司（以下简称共生祥公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称信达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告共生祥公司的委托诉讼代理人陈杰、被告信达公司的委托诉讼代理人刘双俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告共生祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年6月1日至2020年6月1日的物业管理服务费901994.40元。2.判令被告按年利率6%向原告支付自2011年6月1日起至款项清偿之日的违约金，暂计算至起诉之日违约金216478.60元。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：昆明市西山区金帝富士业主委员会于2011年6月22日与原告签订《物业服务合同》，约定原告为昆明市东寺街与环城南路口金帝富士·风尚国际公寓商住楼提供物业管理服务，服务时间为2011年6月1日起至业委会推选新的物业止，服务费用为5元/平方米/月。被告为昆明市东寺街与环城南路交叉口第5层房屋的业主，原告提供物业管理服务至今，被告未支付物业管理服务费。经原告多次催收，被告拒绝支付上述费用。为了维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告信达公司辩称，一、原告与被告从未签订过任何的物业服务合同，原告也从未向被告主张过任何的物业服务费。二、涉案房屋为商业用房，经被告向原告核实，商业部分均系业主与原告单独签订相应的物业服务合同，并非套用业主委员会所签订的合同，故双方是否建立物业服务关系，理应以双方之间签订的物业服务合同为准。三、被告的房屋一直没有再自行使用，也没有对外出租给第三方，被告未就相应的物业进行使用，原告无需提供相应的物业服务。四、经被告核实，被告所有的物业长期被原告占用使用，原告从2012年就开始占用该房屋，被告曾多次催促原告腾空房屋，还报过警，即便存在相应的物业服务，也应由原告自行承担。五、被告自2009年11月16日通过司法以物抵债的方式取得涉案物业，被告在取得物业时没有包括原告原业主委员会在内的任何一方就物业事宜通知过被告，也未向被告主张过权利，即便存在物业服务的事实，根据法律规定，原告主张权利应当从知道或者应当知道自己的权益受损之日开始计算，原告的诉请已经超过了法律规定的诉讼时效，应当承担相应的败诉风险。经审理，本院认定事实如下:2011年6月22日原告共生祥公司（甲方）与昆明市西山区金帝富士业主委员会（乙方）就位于昆明市（商住楼）签订《金帝富士商住楼物业服务合同》，约定乙方将所述房屋委托甲方实行物业管理。-1层至5层商铺的管理服务费为5元／月／平方米，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方支付，并从逾期之日起按欠交金额的日千分之三交纳违约金。委托管理期限一年：2011年6月1日至2012年5月31日止，到期后若乙方未提出异议，本合同顺延，直至业委会推选新的物业止。物业服务费每年支付一次，首期物业服务费自通知乙方业主接房之日起开始计收，次年此日期支付下一年的物业服务费，乙方业主应在下一笔物业服务费到期前30日内向甲方支付。2014年8月金帝富士业主委员会决定继续聘用原告共生祥公司管理金帝富士商住楼物业。2017年8月金帝富士业主委员会决定继续聘用原告共生祥公司管理金帝富士商住楼物业。另查明：一、2009年11月16日，中国信达资产管理公司昆明办事处取得涉案物业第5层的所有权，建筑面积为1670.36平方米。二、被告信达公司于2017年2月28日向原告共生祥公司送达《公告》一份，告知已将涉案房产出租给第三人，要求非法占用房产的单位及个人限期搬离。2017年3月10日原告共生祥公司出具《回复函》，回复称因涉案房产多次被流浪人员进入，为防止意外发生，原告公司于2012年安排安保人员2人、保洁人员2人进驻该楼层，并称被告信达公司自2009年1月1日至2017年3月止欠交物业服务费共计826828.20元，要求被告信达公司尽快办理缴费手续。庭审中，原告称诉讼请求中的物业管理服务费按照每年102211.6元（1670.36平方米×12个月×5元/月/平方米），计算了九年，。原告自认，因为涉案楼房经常有流浪人员出现，所以原告就派人住在涉案房屋中了。被告提交的照片中能看出有大量日常用品堆积在涉案房屋内。以上事实有原告提交的《金帝富士商住楼物业服务合同》、业主委员会备案表三份、《公告》及《回复函》，被告提交的照片两张，原被告共同提交的房产证复印件，原被告当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，原告共生祥公司与昆明市西山区金帝富士业主委员会签订的《金帝富士商住楼物业服务合同》，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，双方应当按照合同约定履行相应义务。根据《金帝富士商住楼物业服务合同》约定，若合同到期后，昆明市西山区金帝富士业主委员会未提出异议，合同顺延，直至推选出新的物业，被告未举证证明业主委员会提出过异议或推选出新的物业，故本院认为《金帝富士商住楼物业服务合同》是不定期合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”本案业主委员会与原告物业公司签订了物业服务合同，被告作为涉案物业的业主，也应受物业服务合同约束，而不因商业用房或住宅有所区分，故对被告未与原告签订物业服务合同的辩解意见，本院不予采纳。关于原告主张的物业管理服务费901994.40元，原告已根据合同约定履行提供物业服务的义务，被告负有支付物业服务费的义务。关于本案被告支付物业服务费的计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告要求被告支付自2011年6月1日至2020年6月1日的物业服务费，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，根据上述法律规定，原告并未举证证明诉讼时效中断事由，故截至原告起诉之日2019年7月25日，仅有2017年6月1日、2018年6月1日、2019年6月1日这三个物管服务费支付日仍在诉讼时效内，即被告应向原告支付三年的物管服务费共计300664.8元（5元/月/平方米×36个月×1670.36平方米）。另，因原告允许他人进入涉案房屋，其履行物业服务合同有瑕疵，故本院酌情认定被告应向原告支付70%的物业服务费，即210465.36元。关于原告要求被告支付违约金，原被告约定违约金为日千分之三，过分高于原告损失，本院酌情认定被告应向原告支付以应付物业服务费210465.36元为基数按年利率6%计算自起诉之日（2019年7月25日）至款项实际付清之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司于本判决生效后十日内向原告昆明共生祥物业管理有限公司支付物业服务费人民币210465.36元。二、被告中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司于本判决生效后十日内向原告昆明共生祥物业管理有限公司支付以人民币210465.36元为基数按年利率6%计算自2019年7月25日起至款项实际付清之日止的违约金。三、驳回原告昆明共生祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7433元（已减半收取，原告已预交），由被告中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司负担1399元（于本判决生效之日起十日内支付原告昆明共生祥物业管理有限公司）,剩余6034元由原告昆明共生祥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  普会峻二〇一九年十月十七日书记员  赵丽君