广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初1429号 原告：陆小结，女，汉族，1994年10月20日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被告：广西荣升博房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**南宁奥园北京组团****楼****，统一社会信用代码91450100MA5MWQ0L3L。 法定代表人：谢堪荣，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 原告陆小结与被告广西荣升博房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人卢诗雨以及被告的委托诉讼代理人韦善鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年1月27日签订的《【荣升博•御江湖畔】合作建房合同》（编号：YJHP20190127051）无效；2.被告向原告退还已收款170667元，支付资金占用费4584.33元（以170667元为基数，以银行同期贷款利率上浮30%自2019年1月27日计算至被告退回全部资金为止，现暂计至2019年7月17日，以后另算）；3.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2019年1月27日，经原告的宣传，原告与被告签订了《【荣升博•御江湖畔】合作建房合同》，约定：甲方广西荣升博房地产开发有限公司（被告）与乙方陆小结（原告）合作建房，建房地址为南宁市邕宁区龙翔路和颜村路交汇处。由被告负责合作建房的审批手续、建造事宜，原告取得约定房屋自2021年至2073年的使用权。原告于签订合同当日向被告支付了首付款170667元。合同约定了若双方发生争议，可向合作建房所在地（邕宁区）人民法院起诉。2019年6月10日，该房屋所在的【荣升博•御江湖畔】项目被邕宁区人民政府公布其未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，涉嫌存在违法建设、销售，原告此时才知道被告在尚未取得商品房预售许可证的情况下即进行房屋销售。 原告与被告签订的合同，名为合作建房，实为原告仅提供资金、分配固定数量房屋，不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该合同应当认定为无效的房屋买卖合同。根据《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《合同法》等法律法规的规定，被告未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续即在集体土地上建设房屋并向社会销售，并且又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋的行为违法，因此原告与被告签订的合作建房合同因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 被告作为房地产开发公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，存在很大的主观恶意，是有过错的一方，应当向原告返还因无效合同取得的财产，并承担因合同无效造成的损失。据此,被告应当将己收取的购房款170667元返还给原告，并以银行同期贷款利率上浮30%计算资金占用费至被告还清之日止。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定及上述合同第十三条“任何一方均可向合作建房所在地（邕宁区）人民法院起诉”的约定，向贵院提起诉讼，诚望判如所请。 原告提供的证据有：1.合作建房合同；2.御江湖畔A1户型示意图；3.【御江湖畔】合同审核单；4.POS签购单、支付宝交易记录；5.广西荣升博房地产开发有限公司出具的收据；6.邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告；7.邕宁区城管局强制拆除公告。 被告辩称：一、被告与原告签订的合同合法、有效。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告未提交证据。 本案的争议焦点为：1.关于原、被告之间合同性质是什么？2.原、被告双方签订的《合作建房合同》是否合法有效，履行情况如何？3.原告主张被告返还购房款并支付资金占用费有何依据？资金占用费如何计算？ 经庭审举证、质证，原告提交的全部证据均真实合法，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《【荣升博•御江湖畔】合作建房合同》，主要内容：（1）第一条：甲方通过与南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第3村民小组签订合同获得该组的建设用地的建设经营资格，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方负责办理合作建房的审批手续、建设规划等手续，寻找合作建房的出资人。和合村寨上坡第3村民小组不承担合作建房建设的出资费用。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与和合村寨上坡第3村民小组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同约定出资与甲方合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。（2）第二条合作事项：【荣升博•御江湖畔】，项目地址南宁市邕宁区龙祥路和颜村路交汇处，项目总面积为9520平方米。（3）第三条合作建房的房屋基本情况：本合同项下房屋位于1号楼05层11号房。（4）第四条双方权利、义务：乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限从2021年6月30日起至2073年3月8日止。乙方可以出租房屋、转让房屋使用权，但在使用房屋期间不得改变房屋结构。（5）第五条乙方应付合建房价款：房屋总价款为426000元。第七条合作建房款的付款方式及期限：乙方于本合同签订之时交纳人民币170667元，甲方为乙方出具等额收据。（6）第九条“交付期限及交付条件”约定：在乙方按期支付款的情况下，甲方在2021年6月30日完成合建房屋并达到交付使用条件。（7）第十条甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1.逾期不超过120日的，合同继续履行；2.逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起天内退还全部己付款项，并按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，甲方则按乙方累计己缴纳房款同期中国人民银行一年定期存款利率的3倍对乙方进行补偿。（8）第十二条其他约定：乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的建房款甲方不予退还。 合同签订后，原告于2019年1月27日向被告交付170667元合作建房款，被告就此向原告出具了收据。 2019年7月19日，原告以被告不返还已付购房款为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第3村民小组的集体建设用地。 本院认为：一、关于涉案合同性质的问题 原、被告之间签订的《合作建房合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作建房合同》虽约定原告取得的是案涉房屋2021年6月30日起至2073年3月8日止使用权，但从《合作建房合同》约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，《合作建房合同》成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 二、关于涉案合同效力的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于案涉房屋在双方签订《合作建房合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售案涉房屋时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作建房合同》为无效合同。 三、关于原告要求被告返还合建房屋价款是否有事实和法律依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，被告因《合作建房合同》取得合作建房款170667元，原告诉请被告返还该170667元合法有据，予以支持。 四、关于原告主张被告赔偿合作建房款的资金占用费的问题。 合同被确认无效，损失是否应当赔偿，应当根据双方的过错进行认定。 本案中，被告未举证证明其在销售案涉房屋时取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《合作建房合同》，对造成《合作建房合同》无效的后果应承担相应责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在被告未取得案涉房屋预售许可证的情况下与之签订《合作建房合同》，未尽到审慎注意义务，亦应对《合作建房合同》无效承担相应责任。故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付资金占用费的70%，资金占用费计算方式为：以170667元为基数，自付款之次日2019年1月28日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以不超过年利率6%为限，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告陆小结与被告广西荣升博房地产开发有限公司于2019年1月27日签订的《【荣升博•御江湖畔】合作建房合同》无效； 二、被告广西荣升博房地产开发有限公司向原告陆小结返还170667元； 三、被告广西荣升博房地产开发有限公司支付原告陆小结资金占用费的70%（资金占用费计算方式：以170667元为基数，自付款之次日2019年1月28日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以不超过年利率6%为限，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 四、驳回原告陆小结其他诉讼请求。 案件受理费1903元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取,原告陆小结已预交），诉讼保全费1398元，合计3301元，由原告陆小结负担990元，由被告广西荣升博房地产开发有限公司负担2311元。由于原告陆小结已垫付，被告广西荣升博房地产开发有限公司于支付上述款项时一并给付原告陆小结。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 粟少清 二〇一九年十月十一日 法官助理 许卫锦 书 记 员 李 谢