山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初1651号原告:青岛致远教育咨询有限公司，住所地山东省青岛市李沧区青峰路****。法定代表人：WENDETIAN，男，1970年01月20日出生，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:王睿,山东慧勤律师事务所律师。被告:白茜，女，1982年08月25日出生，汉族，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人:王丹,山东森嵘律师事务所律师。委托诉讼代理人:李美花,山东森嵘律师事务所律师。原告青岛致远教育咨询有限公司（以下简称原告）与被告白茜（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，被告提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回，被告上诉至青岛市中级人民法院，该院维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人王睿、被告委托诉讼代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告房屋租金83871元、物业费5806元、保证金10000元,支付违约金8387元,共计人民币108064元；2、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2018年5月5日，原告与被告签订房屋租赁合同,原告租赁被告位于青岛市市北区山东路117号四号楼二单元32层房屋用于办公,租赁期限自2018年6月7日到2019年6月6日,租金每月2万元,共计24万元,2018年5月7日之前支付166598.4元(含一年的物业费16598.4元),2018年10月8日之前支付9万元,被告交付房屋时,原告支付1万元保证金,被告应于2018年6月7日前将房屋交付原告使用,房屋租赁合同签订后,原告按约定及时全额支付了房屋租金、物业费、保证金。2019年1月青岛浙商联合商务有限公司通知原告,要求原告于2019年1月31日前搬出此房屋,青岛浙商联合商务有限公司出具的房屋搬离通知显示:被告于2019年1月23日通知青岛浙商联合商务有限公司解除其与青岛浙商联合商务有限公司的租赁合同,被告与青岛浙商联合商务有限公司解除租赁合同导致原告与被告签订的房屋租赁合同无法继续履行。原告已支付被告至2019年6月6日的全部租金及物业费,因被告解除其与青岛浙商联合商务有限公司的租赁合同,导致原告无法继续使用上述房屋,被告已根本违约,其应返还原告自2019年2月1日到2019年6月6日的租金、物业费、保证金,并承担相应的违约责任，原告为此诉至法院。被告辩称：1、被告主体不适格，涉案房屋系青岛澳青旅国际旅行社有限公司租赁，被告系该公司法定代表人，租赁合同的签订系代为签订的职务行为，因此，作为本案被告主体不适格。2、原告所诉请求无事实和法律依据。原告于2018年12月已经搬离涉案房屋，不存在系物业强制迁出。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方提交的证据以及当庭陈述，本院予以查明事实如下：2018年05月05日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将青岛市市北区山东路117号四号楼二单元32层房屋（以下简称涉案房屋）租赁给原告使用，建筑面积532㎡，使用面积438㎡，装修状况良好，租赁用途为办公；租赁期限壹年，自2018年06月07日至2019年06月06日止；年租金24万元，2018年5月7日之前交付租金166598.4元（含一年物业费16598.4元），2018年10月8日之前支付租金90000元；租房保证金10000元；关于违约金，约定任何一方违约应按剩余租金的10%的标准向对方支付违约金。签约后，原告于2018年5月3日支付租金166598.4元（含一年物业费16598.4元），2018年10月7日支付租金90000元。对双方有争议的证据和陈述，本院认定如下：1、关于原告搬离涉案房屋是否构成违约的问题。原告主张因青岛浙商公司通知原告搬离，故原告于2019年1月30日被迫迁出涉案房屋，为此提交《房屋搬离通知》和《32房屋验收表》予以证明。2019年1月29日青岛浙商公司向原、被告出具《房屋搬离通知》，内容为“白茜与我公司合同承租期限至2018年12月31日(临海汇商大厦32楼),我方从2018年11月份多次通知白茜续租付款,因白茜均未明确答复,截至白茜于2019年1月23日通知我方解除她与我公司的租赁合同,因此我方决定收回贵公司租赁的临海汇商大厦32楼并要求承租方2019年1月31日前清房,超出租期一个月的欠付租金由承租方负担。特此通知。青岛浙商联合商务有限公司”。《32楼房屋验收表》落款时间为2019年1月30日，签名为“赵刚”。被告对通知的真实性不予认可，认为即便是真实的，在该通知下发时原告早已搬走并已告知该公司不再续租，因此不存在原告不能继续使用涉案房屋的情况，也不存在该公司强制原告迁出的情况。被告对于房屋验收表不予认可，青岛浙商公司未盖章，也只验收了门。被告主张，原告仅电话通知未书面通知原告解除合同即擅自搬离涉案房屋，现租赁合同已经届满，故被告无需退还房租和物业费。为此提交被告与原告法定代表人的微信聊天记录一宗及原告与青岛浙商公司工作人员的现场谈话录音一份。原告对微信聊天的真实性无异议，但认为该聊天中原告一直在要求协商解决，并没有显示原告擅自搬离，且被告方明确回复房子收回，因为被告并未向青岛浙商支付租金，导致该公司要求原告限期搬离，因此原告搬离并不违约。原告认为现场谈话录音真实性无法确认，且录音中并无被告2018年12月擅自搬离的记录。综合原、被告的举证和陈述，原告提交的青岛浙商公司的搬离通知载明被告与该公司的租房合同已经到期，被告无权继续使用涉案房屋。被告对该通知不予认可，但被告仅陈述其一直向青岛浙商公司交纳租金，虽然没有书面合同但是租赁关系一直存续，却并未提交其与青岛浙商公司的租房合同尚未到期的证据，也并未对搬离通知中加盖的青岛浙商公司的公章提出鉴定申请，且被告提交的录音证据中也确认被告与青岛浙商公司的租赁合同到期未续所以原告搬走，故本院对原告提交的《房屋搬离通知》和房屋验收表的真实性予以认定，原告搬离涉案房屋不构成违约，且微信聊天记录中原告方一直在要求协商解决，并于2019年1月30日告知被告搬离涉案房屋了，故对于原告主张的搬离时间予以认定。2、关于被告是否属于职务行为的问题。被告主张其曾系青岛澳青旅国际旅行社有限公司（以下简称澳青旅公司）的法定代表人，涉案房屋系澳青旅公司租赁，被告与原告签订租赁合同的行为系职务行为，故被告主体不适格。被告为此提交澳青旅的企业变更登记信息查询结果及澳青旅公司出具的证明，证明上述主张。原告对此不予认可，认为不能证明被告与原告签订合同系职务行为。被告提交租赁合同涉案房屋自2012年起由澳青旅公司与青岛浙商签订租赁合同承租，2014年至2017年期间由澳青旅公司与杨波签订租赁合同，将涉案房屋转租给杨波使用。2016年12月1日被告与杨波签订租赁合同，将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限自2017年6月7日至2018年6月6日。2018年05月05日，原、被告签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年06月07日至2019年06月06日。原告认为一开始房屋的转租者系澳青旅公司，但自2017年6月7日开始转租人由澳青旅公司已经转为被告，不存在被告抗辩的职务行为。根据青岛浙商公司出具的《房屋搬离通知》，被告向该公司租赁了涉案房屋；根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告系涉案房屋的出租方，故被告在本案中主体适格，本院对被告证明其系职务行为的证据证明力不予认定。案经调解未果。本院认为，原、被告双方就青岛市市北区山东路117号四号楼二单元32层房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因被告与青岛浙商公司之间就上述房屋的租赁关系至2018年12月31日到期，被告未交费续租，导致原告与被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。青岛浙商公司限期要求原告清房，原告曾多次要求与被告解决租房事宜未果，于2019年1月30日搬离涉案房屋，双方的租赁合同因履行不能在原告通知被告后即解除，但原告已向被告缴纳2018年06月07日至2019年06月06日的租金24万元及物业费16598.4元，故原告要求被告退还原告2019年2月1日之后的租金的请求于法有据，本院依法予以照准，应返还的租金及物业费计算为：租金82417.58元（240000元÷364天×125天），物业费5700元（16598.4元÷364天×125天）。原告要求被告返还保证金10000元，虽然房屋租赁合同中有约定，但原告并未能证明其实际支付了该笔款项，故对原告的该项请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告白茜自本判决生效之日起三日内返还原告青岛致远教育咨询有限公司房屋租金82417.58元及物业费5700元；二、驳回原告青岛致远教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2461元，由原告青岛致远教育咨询有限公司负担455元，由被告白茜负担2006元；保全费1060元，由被告白茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  方伟审判员  孙婷审判员  周敏二〇一九年十月二十八日书记员  王莉