湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6775号原告（反诉被告）：郭峰，男，1980年7月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：熊杰，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐新市，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：秦赛赛，女，1989年2月3日出生，汉族，住武汉市青山区。被告（反诉原告）：胡定考，男，1987年3月25日出生，汉族，住武汉市青山区。上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：尹艳、方斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。特别授权代理。第三人（反诉被告）：郭晓君，女，1981年4月13日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：熊杰，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐新市，湖北瀛楚律师事务所律师。特别授权代理。第三人：湖北嘉利信房产经营发展有限公司，住所地：武汉市洪山区白沙洲大道崇文兰庭H11地块49-50号商铺。法定代表人：苏进微，该公司经理。委托诉讼代理人：刘齐齐，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：李思民，湖北得伟君尚律师事务所律师。特别授权代理。第三人：杜海锐，男，1986年8月21日出生，汉族，住湖北省红安县，原告（反诉被告）郭峰与被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考及第三人（反诉被告）郭晓君、第三人湖北嘉利信房产经营发展有限公司（以下简称：湖北嘉利信公司）、第三人杜海锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭峰的委托诉讼代理人徐新市，被告（反诉原告）胡定考及被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考的共同委托诉讼代理人尹艳，第三人（反诉被告）郭晓君及其委托诉讼代理人徐新市，第三人湖北嘉利信公司的委托诉讼代理人刘齐齐、李思民及第三人杜海锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间在2019年1月26日签订的《存量房居间（买卖）合同》（编号：225429）已于2019年6月20日解除；2.请求判令两被告向原告双倍返还定金共计30万元；3.判令两被告向原告支付律师费2万元；4.判令本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年1月26日签订《存量房居间（买卖）合同》，合同签订后原告依约履行所有义务，但被告迟迟未履行，经纪方及原告多次催促两被告履行合同义务，两被告仍百般推诿拒绝履行一切合同义务，原告迫于无奈依合同之解除条款以多种方式通知被告解除合同，被告收到解除通知书后置若罔闻。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考辩称：对第一项诉请无异议，但本诉原告无权解除合同，本诉被告享有解除权；对第二项、第三项诉请不认可，因为本诉原告是违约方；第四项诉请由法院认定。第三人（反诉被告）郭晓君对原告（反诉被告）郭峰的诉讼请求没有异议。第三人湖北嘉利信公司述称：第三人已经促成合同成立并履行居间义务，没有任何不当行为，且本诉诉讼请求与我方无关，由法院依法裁定。第三人杜海锐述称：对第一项诉请有异议，因为是本诉原告违约，原告没有权利解除合同。对第二、三、四项诉请有异议，本诉原告违约，不应返还定金，且律师费、诉讼费用均应由本诉原告承担。被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原被告、第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》，没收反诉被告定金15万元、支付违约金25万及信赖利益损失5万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付律师费3万元、差旅费5千元（暂计算至开庭之日止，以实际发生为准）；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月26日，反诉原、被告签订《存量房居间（买卖）合同》（编号：225429），约定反诉被告购买反诉原告自有的位于洪山区张家湾××科金色城市××地××楼××单元××室的商品房，此房有银行抵押贷款，抵押权人为中国农业银行股份有限公司武汉光谷科技支行，截止合同签订之日，尚有67万银行贷款未还，房地产买卖合同附件（付款方式）第三项第一款规定：由买方出资提前还贷，贷款金额85万，支付首期购房款25万元。合同签订后，反诉原告将鄂（2017）武汉洪山不动产权第0019538号不动产权证交给反诉第三人，除了2019年1月27日支付定金15万元之外，反诉原告未收到任何一笔款项，双方多次沟通银行贷款偿还一事，反诉被告和第三人态度消极，一直没能达成一致。反诉原告得知此事，为促成交易，自己筹款进行贷款偿还，且第三人作为房屋买卖的专业人士，在反诉原告多次询问的情况下，迟迟不将公证书内容和公证时间告知反诉原告，作为普通公民，又是第一次出售房屋，有疑问和不懂之处实属正常，第三人没能尽到居间义务，多次让买卖双方自行联系，产生很多误会，导致公证一事没有办成。在反诉原告自筹款项还贷的情况下，事实上变更了买卖合同的内容，反诉被告也表示同意，此时委托书公证不是房屋买卖必须具备的材料，反诉原告愿意配合每一个步骤的签字或材料提交，反诉被告无权依据此条款解除买卖合同。在反诉被告不愿垫付银行贷款的情况下，反诉原告积极筹措资金用于还贷，已向平安普惠金融借款24万元（已到账），再加上反诉被告的25万元首付，15万元定金，至反诉被告解约之日，反诉原告已基本筹款完毕，足以偿还银行抵押贷款，并将此情况告知反诉被告和反诉第三人。买卖合同签定后，买卖双方及代理人和中介交流频繁，并不存在反诉被告所称的找不到人，无法沟通。反诉被告和第三人没进行任何催告，在各方都在沟通及筹款时直接发通知解约，为履行买卖合同付出很多的反诉原告，没有违反买卖合同的约定，不能接受。反诉被告的行为属于单方不当解除，反诉原告不予认可，各方应当继续履行合同。但因郭峰、郭晓君非武汉户籍，且名下都已有武汉房屋，根据武汉市限购政策，反诉被告已无购房资格，第三人作为专业人士，未尽到居间义务，对反诉原告是否具有购房资格这一最基本问题，既没有任何的核实查证，也未提供任何的证据，且反诉被告明知自己不具备购房资格，却故意隐瞒该事实，欺诈反诉原告签订涉案存量房买卖合同，导致反诉原告花费巨大时间精力在一个根本不可能履行的合同上，反诉被告和第三人对涉案合同解除负有直接、完全责任，应承担违约责任。反诉被告从涉案合同签订之时就存在欺诈和恶意，反诉第三人存在恶意串通，且提供伪造证据，反诉被告的解约行为更是没有任何事实和法律依据，且对合同解除存在故意和恶意。为了维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）郭峰、第三人（反诉被告）郭晓君辩称：反诉原告是违约方，且合同已经解除，反诉原告的主张没有事实与法律依据，请求法院全部驳回。第三人湖北嘉利信公司述称：1.本案合同是各方真实意思表示，内容约定也是各方认可的，居间人在本案合同签署时尽到了告知义务，履行了居间人的居间义务，在本案中没有任何违约行为。2.通过本案当事人之间自始至终进行沟通的情况来看，我认为本案被告即卖方存在违约行为，应当承担违约责任。理由是：首先，本案中购买人一直具有购买资格，且一直催促卖方过户，但由于卖方拒绝办理公证导致本案合同履行不能，是否具备购房资格并不是本案合同违约的争议之一。其次，在本案卖方向买方送达的解除合同通知函中双方争议焦点在于款项支付问题，并未提及任何合同欺诈情形单方解除合同，因此本案中不存在任何欺诈行为，解除原因属于履行违约而解除。3.本案房屋买卖过程中并没有侵犯任何人权益行为，房屋买卖时双方当事人自行意思表示，原告是买方，购买房屋属于市场行为，并没有侵害任何人权益，买卖价格双方均认可，没有侵犯卖方任何权益。4.本案并不存在任何被告单方推测和判断的假离婚的情形，原告和郭晓君仍属于离婚状态，被告单方污蔑行为已经侵犯了郭晓君的合法权益。本案中，居间人促成合同成立，也已经履行了合同成立后协助各方继续买卖房屋的义务，但该义务仅限于协助各方，居间人并没有强迫各方履行义务的权利，合同履行不能的责任不在居间人，通过庭审及证据显示，卖方在合同买卖过程中负有违约责任且并未履行房屋过户的前置手续，公证也一直未办理成功，我公司已将公证书办理不能后果明确告知被告，但并没有得到妥善解决，后导致原告和被告均向我公司作出解除合同的意思表示。5.本案合同已由原被告双方表达解除意思，我公司不再负有任何合同义务，本案合同已经促成，截止今日，合同已经解除且中介的义务已履行完毕，解除是双方各自的意思表示，与我公司没有关系，我公司在中介费范围内不承担任何责任。且本诉原告的诉讼请求并不涉及第三人责任，我公司认为合法合理。而反诉原告的诉请不符合法律规定，首先，定金和违约金根据合同法只能使用一项，且本案合同已经履行，且被告自身存在合同履行违约行为，无论基于合同约定还是法律规定，均不存在信赖利益损失。针对反诉原告要求我公司承担违约责任的说法，我公司认为没有事实与法律依据。关于被告的差旅费，也不应得到支持，没有合同依据。武汉市本身存在司法援助系统，可以为本市居民提供法律援助，无需在外地聘请律师，该部分属于被告自行扩大损失范围，应当由反诉原告自行承担。第三人杜海锐对反诉原告的反诉请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：一、郭峰、郭晓君、秦赛赛、胡定考以及第三人湖北嘉利信公司提交的微信聊天记录。因三方当事人提交的微信聊天记录有重合部分，亦能相互印证，故本院对上述聊天记录的真实性均予以采信。二、郭峰提交的“授权委托书”。郭晓君与反诉原告及杜海锐签订涉案的房屋买卖合同后，郭峰依约办理了银行贷款面签等手续，可见该委托书系郭峰的真实意思表示，故本院对此证据的真实性予以采信。三、郭峰提交的“中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表”。秦赛赛、胡定考称此贷款业务审批表可能是郭峰于2019年7月份购房时的贷款，但根据武汉市不动产抵押信息单显示，郭峰七月份购房时的贷款银行为平安银行股份有限公司武汉分行。故本院对上述证据的真实性予以采信。四、秦赛赛、胡定考提交的《个人综合消费借款合同》。兴业银行股份有限公司福州华林支行未在该合同上加盖公章，故本院对上述证据不予采信。五、秦赛赛、胡定考提交的秦赛赛的病历。该证据与本案无关，本院对此证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，郭峰向郭晓君出具授权委托书，载明：“本人购买秦赛赛、胡定考位于洪山区张家湾××科金色城市××地××楼××单元××室房屋，因本人平日工作较为繁忙，无法亲自办理相关事宜，特委托郭晓君为本人的代理人，代为办理如下事宜：一、代为签订房屋买卖合同，办理产权事务；二、支付领取委托事项相关费用；三、该房屋买卖的一切事宜。委托期限：2019年1月1日至2019年12月31日。”2019年1月24日，郭晓君与郭峰登记离婚。2019年1月26日，郭峰、郭晓君（买方）与秦赛赛、胡定考（卖方）及二人的委托代理人杜海锐、第三人湖北嘉利信公司签订《存量房居间（买卖）合同》及附件。合同约定：买方购买卖方名下位于洪山区张家湾××科金色城市××地××楼××单元××室房屋，不动产权证号为鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0019538号，总售价1250000元，2019年5月前卖方配合买方过户。合同附件约定：定金150000元；买方出资提前还贷的，卖方必须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销的特别授权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷款对应的银行卡，贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书；首期房款250000元；卖方同意买方通过向银行申请850000元贷款的形式支付房价余款。郭晓君、秦赛赛、胡定考、杜海锐均在合同签字处签字并捺手印。2019年1月27日，秦赛赛收到郭晓君转账支付的定金150000元。同日，秦赛赛、胡定考将鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0019538号不动产权证交给第三人湖北嘉利信公司保管。2019年3月12日，郭晓君、郭峰与秦赛赛、胡定考、杜海锐及第三人湖北嘉利信公司至中国建设银行办理贷款面签手续，贷款申请人为郭峰。2019年3月21日，位于武昌区粮道街61号1栋5层6号房屋因离婚变更为郭晓君单独所有。2019年4月22日，中国建设银行武汉东西湖支行出具“中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表”，载明：“同意给予借款人郭峰中长期个人商品再交易住房贷款，金额800000元，期限360月。”2019年6月21日，郭晓君将“解除合同通知书”交给第三人湖北嘉利信公司的员工严爱，严爱将上述通知书通过微信发送给第三人杜海锐。同日，郭晓君通过微信及短信的方式向秦赛赛发出解除合同的通知。2019年7月5日，秦赛赛、胡定考向第三人湖北嘉利信公司的员工严爱发出“通知函”，严爱将上述通知书通过微信发送给郭晓君。2017年7月6日，秦赛赛、胡定考将书面的“通知函”送达给第三人湖北嘉利信公司。以上事实，有各方当事人的当庭陈述，原告（反诉被告）郭峰提交的授权委托书、离婚证、《存量房居间（买卖）合同》、定金收条、电子支付凭证、聊天记录、解除合同通知书、“中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表”，被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考提交的结婚证、《存量房居间（买卖）合同》、收据、微信聊天记录、通知函、武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市不动产权信息查询单两份、武汉市不动产抵押信息单，第三人湖北嘉利信公司提交的《存量房居间（买卖）合同》、聊天记录等证据予以证明。针对原告（反诉被告）提出的本诉诉讼请求及被告（反诉原告）提出的反诉诉讼请求，结合双方的答辩意见及第三人的陈述，本院评判如下：第一，关于主体资格的问题。根据郭峰提交的“授权委托书”，虽出具委托书后，郭峰与郭晓君离婚，但郭峰并未收回委托，且在郭晓君与秦赛赛、胡定考、杜海锐签订涉案房屋买卖合同后，郭峰依约办理了银行贷款面签等手续，可见郭晓君的签约行为得到了郭峰的认可，故郭峰具备主体资格。同时应该说明的是，郭晓君亦是合同当事人之一，其并非代理人，因原告（反诉被告）郭峰起诉时，未将郭晓君作为共同原告，故本院认可被告（反诉原告）要求将郭晓君作为本诉第三人及反诉被告参与诉讼。对于被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考猜测郭峰与郭晓君系假离婚，对此被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考并未提交相应的证据，本院不予支持。第二，关于合同解除的问题。根据涉案合同约定，若买方出资提前还贷，卖方必须于本合同签署后七个工作日内办理公证委托书，委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关还贷款对应的银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续。本案中，根据三方当事人的微信聊天记录来看，在郭峰的银行贷款审批通过后，各方当事人才将办理公证提上议程，此时距离签订合同已过去三个月，可见合同履行过程中各方当事人变更了合同的约定，此后三方开始就如何办理公证、如何提前还贷等事宜进行了两个月的磋商，却始终未能协商一致，后原告（反诉被告）郭峰与第三人（反诉被告）郭晓君向被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考及第三人湖北嘉利信公司发出“解除通知书”，被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考及第三人湖北嘉利信公司分别于2019年6月21日收到上述解除通知，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，虽被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考通过发出通知书的形式向原告（反诉被告）郭峰与第三人（反诉被告）郭晓君及第三人湖北嘉利信公司提出过异议，但未向人民法院请求确认解除合同的效力，故该解除合同通知书在被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考收到时生效，涉案合同已于2019年6月21日解除。第三，关于违约责任的问题。结合本案的事实，双方签订的房屋买卖合同存在支付时间约定模糊、不明确、履行过程中变更合同内容等问题。首先，双方未约定首付款的支付时间。其次，合同约定是买方负责提前还贷，但合同履行过程中，却是卖方找垫资或通过其他方式筹钱提前还贷，这显然与合同的约定不符，可见，双方在实际履行的过程中对合同的履行方式及内容进行了变更，但却未形成新的补充协议。因上述因素，导致三方当事人对合同如何继续履行最终未能协商一致，后原告（反诉被告）郭峰发出解除合同的通知，合同解除。本院认为，因约定不清等问题，导致合同解除，合同各方当事人均存在过错，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，结合本案各方当事人的行为及合同履行情况，本院依法判令被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考应将150000元定金返还给第三人（反诉被告）郭晓君，但不承担双倍返还的责任。需要说明的是，本案中，第三人（反诉被告）郭晓君认可了原告（反诉被告）郭峰的诉讼请求，即同意将款项直接退给原告（反诉被告）郭峰，本院对此予以认可。对原告（反诉被告）郭峰及被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考提出的律师费、差旅费等损失问题，因涉案合同各方对合同的解除均存在过错，故各自的损失由各自承担。第四，关于购房资格的问题。根据原、被告提交的证据来看，签订案涉合同时，原告（反诉被告）郭峰具备购房资格，但合同解除后，原告（反诉被告）郭峰又购买了一套房屋，故原告（反诉被告）郭峰现在不符合武汉市的限购政策。但此系合同解除后发生的情形，不影响涉案合同签订之时的效力及履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郭峰、第三人（反诉被告）郭晓君与被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考及第三人湖北嘉利信房产经营发展有限公司于2019年1月26日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年6月21日解除；二、被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭峰返还定金150000元；三、驳回原告（反诉被告）郭峰的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2900元，由原告（反诉被告）郭峰负担。反诉案件受理费减半收取1355元，由被告（反诉原告）秦赛赛、胡定考负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一九年十月十一日法官助理蔡叶书记员罗璇