福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初4935号 原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。 法定代表人：郭振辉，总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林舒婷，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：陈月娥，女，1987年10月17日出生，汉族，住厦门市翔安区。 第三人：中国银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽街中段南侧中银大厦，统一社会信用代码913505008561054327。 代表人：黄学松，行长。 原告福建省聚龙养生发展有限公司(以下简称聚龙养生公司)与被告陈月娥、中国银行股份有限公司泉州分行（以下简称中行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷到庭参加诉讼。被告陈月娥、第三人中行泉州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2017年2月7日就位于聚龙小镇××然××商品房签订的编号为201702070009《商品房买卖合同》，被告应于《商品房买卖合同》解除后三日内返还案涉商品房。2.判决解除原告与被告、第三人于2017年2月27日签订的编号为2017年房借字ＺＦＣ2017059号《个人一手住房贷款合同》，由原告代被告偿还《个人一手住房贷款合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。3.判决案涉《个人住房贷款合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。4.判决被告立即向原告返还聚龙小镇××然××商品房。5.判决被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款11048.08元。6.判决被告立即按购房合同总价款668319元的15%向原告支付违约金100247.85元。7.判决被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费14000元。8.判决本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由被告承担。9.判决原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第四至第七项款项，余额（如有）不计息还给被告（若有不足，则由被告补足）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告双方于2017年2月7日就位于聚龙小镇××然××商品房签订的编号为201702070009《商品房买卖合同》及附件。2.判决解除原告与被告、第三人于2017年2月27日签订的编号为2017年房借字ＺＦＣ2017059号《个人一手住房贷款合同》，由原告代被告偿还《个人一手住房贷款合同》项下尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。3.判决案涉《个人住房贷款合同》解除后，被告及第三人立即办理案涉预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告立即协助原告办理案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。4.判决被告立即向原告返还聚龙小镇××然××商品房。5.判决被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款11048.08元。6.判决被告立即按购房合同总价款668319元的15%向原告支付违约金100247.85元。7.判决被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费10000元。8.判决本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由被告承担。9.判决原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第二项、第五项至第八项款项，余额（如有）不计息还给被告（若有不足，则由被告补足）。事实与理由：2017年2月7日，原、被告签订编号为201702070009的《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买原告开发的位于惠安县，建筑面积85.66平方米，购房总价款668319元。其中，首付款138319元（包含尚未到账的财政补贴33416元），被告实际支付首期款104903元，余款530000元由被告及原告于2017年2月27日与第三人签订编号为2017年房借字ＺＦＣ2017059号《个人一手住房贷款合同》后，第三人依约将款项直接划入原告账户。因被告逾期偿还第三人贷款本息，原告于2019年5月27日代被告偿还了逾期贷款本息11048.08元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第3款约定，“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息偿还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐”，原告有权解除案涉《商品房买卖合同》，并要求被告偿还代偿款项、支付违约金及诉讼费、律师费。 被告陈月娥未作答辩。 第三人中行泉州分行未作陈述。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即被告身份证、原告的企业信用信息公示报告各1份，以此证明原、被告的主体资格。 证据2即商品房预售许可证1份，证明案涉房屋已于2016年4月21日取得商品房预售许可证。 证据3即《商品房买卖合同》及《补充协议》等附件，以此证明被告于2017年2月7日与原告签订编号为201702070009的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的案涉商品房，购房总价款668319元，《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》对双方的权利义务及违约责任作出了具体约定。 证据4即《惠安县商品房买卖合同登记备案申请表》1份，以此证明案涉《商品房买卖合同》及附件已于2017年2月10日办理预售合同登记备案手续。 证据5即《个人一手住房贷款合同》1份，以此证明被告及原告于2017年2月27日与第三人签订编号为2017年房借字ZFC2017059号的《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款530000元用于购买案涉商品房，还款方式为等额本息还款，还款期数共计360期，原告对被告上述贷款承担阶段性连带责任保证。 证据6即不动产登记证明2份，以此证明案涉商品房于2017年2月15日办理预购商品房预告登记，于2017年3月3日办理抵押权预告登记。 证据7即房屋交接书1份，以此证明原告于2017年12月31日向被告交付案涉商品房。 证据8即销售不动产统一发票2张，以此证明《商品房买卖合同》签订后，被告共向原告支付了购房款634903元。 证据9即中国银行贷款还款回单，以此证明经银行催收，原告于2017年5月27日代被告向第三人偿付了逾期贷款本息11048.08元。 证据10即《律师函》及快递回执、邮件查单各1份，以此证明原告于2019年5月30日委托律师事务所向被告发出律师函，要求被告于收到函件之日起3日内向原告偿还代偿款11048.08元并支付滞纳金，逾期将追究被告的违约责任，但被告到目前为止仍未偿还任何款项。 证据11即委托代理诉讼协议书、发票各1份，以此证明原告因本案委托律师代理诉讼支付律师费10000元。 本院经审查认为，被告及第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告举证所主张的事，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2017年2月7日，原、被告签订编号为201702070009《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县，建筑面积85.66平方米，总价款668319元。合同附件四《补充协议》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款＋按揭贷款（1）买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款138319元，其余购房款共计530000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括（但不限于）诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括（但不限于）诉讼费、律师费等费用。”第三条约定：“1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”该合同于2017年2月10日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告实际支付首期款104903元。2017年2月27日，原、被告及第三人签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款530000元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计360期，还款日为每月20日，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。此后，第三人依约向被告发放按揭贷款530000元，该款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款，故被告已付购房款634903元。案涉商品房于2017年2月15日办理商品房预告登记，于2017年3月3日办理抵押权预告登记。因被告未按约履行偿还贷款的义务，原告于2019年5月27日代被告偿还逾期贷款本息合计11048.08元。原告因本案诉讼委托代理人支付律师代理费10000元。案涉商品房于2017年12月31日办理交接手续。 综上事实，本院认为，原告与被告于2017年2月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告于2019年5月27日代偿按揭贷款本息11048.08元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还案涉商品房，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保借款合同目的无法实现，故原告请求解除其与被告、第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息11048.08元，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告按购房总价款668319元的15%支付合同解除违约金过高，酌情调减按购房总价款的5%计算即33416元。原告请求被告支付为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费10000元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告应从被告已付购房款634903元中直接向第三人偿还被告尚欠的贷款本息。鉴于被告未在本案中主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理本案《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续、预告商品房预告登记注销手续并请求被告及第三人配合办理案涉商品房的预购商品房抵押权预告登记手续，符合法律规定，予以支持。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告陈月娥于2017年2月7日签订的编号为201702070009的《商品房买卖合同》及附件； 二、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告陈月娥、第三人中国银行股份有限公司泉州分行于2017年2月27日签订的编号为2017年房借字ZFC2017059号《个人一手住房贷款合同》； 三、被告陈月娥应于本判决生效之日起十五日内将位于福建省惠安县聚龙小镇××然××商品房返还给原告福建省聚龙养生发展有限公司； 四、被告陈月娥应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的贷款本息11048.08元。 五、被告陈月娥应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金33416元； 六、被告陈月娥应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省聚龙养生发展有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费10000元； 七、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告陈月娥已付购房款634903元中直接向第三人中国银行股份有限公司泉州分行偿还被告陈月娥尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）； 八、被告陈月娥应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告陈月娥上述尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案合同编号为201702070009《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续和预购商品房预告登记注销手续； 九、被告陈月娥、第三人中国银行股份有限公司泉州分行应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续； 十、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11625元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担3875元（多预交的7750元予以退回），被告陈月娥负担7750元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄映湖 二〇一九年十月三十日 法官 助理  吴燕芬 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。