广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9907号原告（反诉被告）：陆红美，女，1975年5月23日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢浩珲，广东力创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市广进创富物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区伦教街道荔村村委会裕成南路3号广进商业中心售楼部一楼、二楼，统一社会信用代码：91440606061497954E。法定代表人：黄桂球。委托诉讼代理人：丁富林，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立涛，广东兴顺律师事务所实习律师。第三人：梁杜添，男，1975年3月27日出生，汉族，住佛山市顺德区，原告陆红美与被告佛山市广进创富物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转适用普通程序审理。在诉讼中，被告于2019年5月24日向本院提起反诉，本院经审查予以接纳，将本诉和反诉合并审理；为了便于陈述，将本诉原告及反诉被告统称为原告，将本诉被告及反诉原告统称为被告。分别于2019年6月28日、7月16日公开开庭进行了审理。第一、二次庭审时，原告陆红美的委托诉讼代理人姚娅妮，被告的委托诉讼代理人丁富林、张立涛到庭参加了诉讼。其后，被告于2019年7月30日向本院申请追加梁杜添为本案第三人，本院经审查予以准许，并于2019年9月10日公开开庭审理，原告陆红美的委托诉讼代理人姚娅妮，被告的委托诉讼代理人丁富林、张立涛到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交楼违约金，从2018年1月1日起以购房款356437元为基数，按日万分之二支付，暂计至2019年4月30日为34503.10元；2.判令被告立即向原告退还维修资金3564.37元及契税办证费11183.91元，并支付资金占用费（按年利率6%，从2017年2月1日起计至退还之日止，暂计至2019年4月30日为1991.02元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年1月10日向被告订购了广进商业中心（某期B区）15座某号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房的购房款为356437元，原告如约向被告支付了购房款，并支付了契税办证费11183.91元及维修资金3564.37元。但被告至今未将上述费用存入指定账户，也没有向原告交付涉案商品房。其后，原告了解到截止至起诉前被告尚未办理涉案商品房的竣工验收手续，不具备交付涉案商品房的条件。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。在诉讼中，原告于2019年5月22日增加诉讼请求如下：要求被告承担原告为此支付的律师费10000元。被告针对本诉辩称，1.原告至今未向被告支付任何购房款，对于原告陈述其丈夫张某与被告达成以物抵债协议，该事实并不存在，原告若不同意解除涉案合同，应当向被告继续履行支付购房款的义务及承担逾期付款违约金的责任；在原告未支付完毕购房款之前，无权要求被告向其交付涉案商品房，也无权要求被告为其办理不动产权证，即被告无需承担任何逾期交付房屋或逾期办证的违约责任。2.即使原告向被告支付了维修资金及契税办证费，但由于原告至今未按约定支付购房款，被告有权将原告所支付的维修资金、契税办证费用于抵扣相应金额的购房款，无需向原告返还，更无需向原告支付资金占用费。3.退一步讲，即使原告能够证明其已按约定支付了购房款，但根据原、被告签订的《委托装修合同书》第一条的约定：“乙方应当在商品房实际交楼之日起6个月内完成装修并交付给甲方”，即被告交付涉案商品房的时间应当是《商品房买卖合同》约定交楼时间再加上6个月，逾期交楼违约金的起算时间应在《商品房买卖合同》约定的交楼时间再加上6个月起计算。被告向本院提出的反诉诉请如下：1.判令原告立即向被告支付购房款356437元及从提起反诉之日起按日万分之二计算违约金至实际支付全部购房款之日止；2.案件反诉费用由原告承担。事实和理由：原告与被告于2017年1月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将涉案商品房以356437元出售给原告，并约定原告应于2017年1月10日前向被告支付全部购房款，逾期90天且被告不同意解除合同的，原告应按应付款项按日万分之二支付违约金。但原告至今尚未向被告支付购房款，为此，被告特向法院提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，1.原告所购买的涉案商品房是通过以物抵债方式购买的，被告于2016年拖欠原告配偶张某的工程款共计3023305元，因被告无法支付工程款，被告决定用其开发的涉案商务中心内15座的6间公寓抵偿拖欠的工程款，但要求每套公寓的契税办证费、维修资金及每间公寓定金12000元由原告以现金方式支付。原告的配偶张某在抵偿上述六间公寓后，将其中一间公寓转售于另案当事人张某1，并以原告名义抵偿了5间公寓，对于另外一间由张某1名义所购买公寓由其自行与被告签订合同及支付相关费用；以原告名义抵偿的5间公寓则由原告自行向被告支付购房定金及各项办证手续费用，而本案已支付购房定金款12000元、维修资金3564.37元、契税办证费11183.91元、印花税161元，其余购房款344437元是用被告拖欠原告配偶张某的工程款抵偿支付的，所以原告不存在未支付被告购房款的事实。被告对于上述抵偿及付款行为均予以确认，并出具了相应收据予以确认，原告认为被告明知存在以物抵债的行为仍提起反诉，属虚假诉讼，要求法院给予行为人警告处分。2.被告于2019年5月18日发函给原告，要求解除涉案商品房买卖合同，而对于该解除合同通知书，原告必须在法定期限内提出异议，否则无权再提出异议，原告收到该通知书后立即到被告处了解情况，被告的工作人员告知原告，只能找律师解决问题，无奈下，原告只能雇请律师就该解除通知书增加诉求，并为此支付了律师费10000元。但被告在发出该通知书一周后，却向法院主张要求原告继续履行支付购房款，但原告已因此支付了相应律师费用，被告对此应承担赔偿责任。本院受理本案后，依法向第三人送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但第三人既未到庭应诉，亦未提供书面陈述意见。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.原告的身份证复印件1份、被告的工商信息记录报告打印件1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份、《商品房买卖合同补充协议》复印件1份；3.契税办证费、定金、印花税、维修资金及购楼款收据各1份；4.佛山市顺德区伦教街道国土城建和水利局顺伦建信复（2019）10号《关于杨英信、卢炽宁等人反映广进商业中心问题的调查处理意见》复印件1份；5.不动产登记信息查询结果复印件1份；6.《广进国际商业中心签约确认表》复印件4份;7.工程清单1份（包括：检测站明细两张、新木厂工程明细三张、加油站旁花场工程明细一张、旧机明细一张、总部工程明细一张、旧车交易中心明细一张、旧机工程明细两张、3000方大棚明细一张、mini店工程明细一张、旧机车棚明细一张、总包工程明细两张、广进商业中心工程明细四张、广进商业中心工地明细一张、广进商业中心零散工程明细一张、广进商业中心工地盖布棚工程明细一张）；8.张某工程款结算表1份（共两页）；9.签约客户流水账2份、广发银行对账单2份、中国建设银行信用卡账单2份、中国农业银行银行卡交易明细清单1份；10.定金收据6份、平安银行对账单1份、潘某资源整合优惠信息服务费的收款收据1份、张某1资源整合优惠信息服务费的收款收据1份、微信聊天记录打印件1份、欠条合同1份；11.陆红美涉案房产的《广进国际商业中心签约确认表》1份；12.商品房买卖合同（预售）解除通知书1份、《民事代理合同》及发票各1份；13.结婚证；14.光盘及文字记录各1份；15.广东顺德农村商业银行股份有限公司银行流水交易记录1份（共8页）；16.2013年-2016年梁杜添的劳动合同4份、佛山市社会保险参保缴费证明1份、佛山市顺德区八月贸易有限公司的基本信息查询情况打印件1份；17.《广进商业中心基础工程承包合同》1份、《不锈钢栏杆制安工程承包合同》1份、《地下室混凝土找平层工程承包合同》1份。对于双方真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方真实性有异议的证据，本院认证如下：对于原告提供的证据6、11，虽然证据6属于复印件，但可与证据11中《广进国际商业中心签约确认表》能够相互印证，且与双方的合同内容一致，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证；对于证据7、8、证据9中的签约客户流水账2份及证据16中的2013年-2016年梁杜添的劳动合同4份，被告对于劳动合同中的盖章真实性并无异议，虽然认为该合同存在后补的嫌疑，但并未否认公章的真实性，故本院认为即使该公章是后补的，也应当可以认定是被告对其与第三人梁杜添存在劳动关系的追认，而证据7、8、证据9中的签约客户流水账2份均有第三人梁杜添的签名确认，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证；对于证据10中的潘某资源整合优惠信息服务费的收款收据1份、张某1资源整合优惠信息服务费的收款收据1份，该组证据可与被告提供的证据互相印证，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证；对于证据10中的微信聊天记录打印件1份及证据14，均属于电子证据，未能提供其他证据予以佐证，故本院对该部分证据不予确认；对于证据10中的欠条合同1份，与本案无关，故本院对该组证据不作审查。被告在诉讼中向本院提交了以下证据：1.广发银行个人网上银行明细打印件2份、签约客户流水账打印件1份；2.佛山火云联资源整合优惠信息服务申请表1份、房王网优惠信息服务申请表1份、《委托装修合同书》复印件1份；3.国家企业信用信息公示资料打印件1份；4.《建设项目环境监理及竣工环境保护验收技术咨询、服务合同》1份。对于双方真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方真实性有异议的证据，本院认证如下：对于证据1，并非原件，故本院对该部分证据不予确认；对于证据2中的佛山火云联资源整合优惠信息服务申请表1份、房王网优惠信息服务申请表1份，该组证据可以证明被告与上述两家公司存在委托销售商品房的合同关系，与原告提供的证据可互相印证，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证；对于证据4，该组证据与本案无关，故本院对该部分证据不予审查。第三人在诉讼中没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，原告陆红美作为乙方与被告佛山市广进创富物业管理有限公司作为甲方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，其中《商品房买卖合同》约定如下：1.乙方向甲方购买位于佛山市顺德区伦教某商业中心（二期B区）15座某号单元；用途：商业、金融、信息。2.商品房总房价款为356437元，签订本合同前，乙方已向甲方支付了定金30000元，乙方应于2017年1月10日前一次性付清全部购房款。3.甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及具备相关设施、设备交付条件的商品房交付给乙方；若乙方未能按期交付商品房的，逾期90天后，乙方有权解除合同，若乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付全部房价款的万分之二的违约金。4.税费，双方应按国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。因预测面积与实测面积差异，导致乙方不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，按“补充协议”处理。5.因甲方原因乙方未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按“详见《补充协议》”处理。……其中《商品房买卖合同补充协议》的第八条约定如下：买卖合同中“第十一条交付时间和手续”双方补充约定如下，8.1……8.2.乙方须按买卖合同约定支付全部房价款（包括贷款）、面积差价（如有）、违约金（如有）才具备收楼条件。如乙方未按约定支付前述款项，则甲方有权顺延办理交楼，且视为由于乙方原因未能按期交付。因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需另行告知乙方；……。第十五条约定如下：买卖合同中“第二十条关于房屋登记”双方补充约定如下，15.1.乙方委托甲方办理《不动产登记证》，乙方需向甲方缴纳商品房专项维修资金、契税等费用以及付清全部购房款……15.2.在乙方缴纳所有税及办证费给甲方后至正式办理《不动产登记证》期间，如因国家政策变动税及办证费有所调整，甲方概不负责，费用按当时政策实行多退少补。15.3.因甲方原因，乙方未能按买卖合同规定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，乙方不退房，但甲方应当自期限届满之日起就乙方已付购房款，按年利率4.35%计算给付利息至实际完成房屋所有权登记之日止。……。第十七条约定如下：买卖合同中第“第二十三条税费”双方补充约定如下：17.1乙方同意甲方依据有关规定暂代政府收取税费。上述代收取的税费以政府有关部门开出的票据为准。预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额多退少补。……其后，原告与被告签订了一份《委托装修合同书》，约定如下：1.原告将其所购买涉案商品房委托被告进行装修；2.被告应当在商品房实际交楼之日起6个月内完成装修并交付给原告。被告于2017年1月10日向原告开具了三份收据，分别是印花税179元、契税办证费11183.91元、维修资金3564.37元。被告于2017年1月16日向原告开具两份收据，分别是15栋某号单元定金30000元、15栋某号单元楼款326437元。原告认为被告至今未履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，经协商无果，原告遂于2019年5月5日向本院提起诉讼。在诉讼中，被告于2019年5月18日向原告发出解除涉案合同的通知书，其后被告明确表示不解除涉案合同，原告也在诉讼中明确表示不解除涉案合同。截止至一审辩论终结前，被告确认涉案商品房尚未具备交付条件，即尚未办理建设工程竣工验收备案登记手续；也未代原告向有关部门缴纳维修资金及契税。又查，原告与案外人张某于1999年5月19日登记结婚。案外人张某于2017年1月18日分四次刷信用卡方式，每次刷卡支付10050元，合计40200元，其中200元系手续费；原告于2017年1月18日通过刷借记卡向被告支付了42188.61元，上述金额合计82188.61元。而原告另案商品房号2223的契税办证费18967.31元，维修资金6288.56元，印花税315元；商品房号1904的契税办证费10159.17元，维修资金3205.71元，印花税161元；商品房号1917的契税办证费10566.14元，维修资金3348.15元，印花税168元；商品房号1918的契税办证费10566.14元，维修资金3348.15元，印花税168元；上述五间商品房的费用合计82188.61元。再查，第三人梁杜添从2013年2月1日起至2017年1月31日期间与被告存在劳动合同关系；期间，被告与案外人签订的合同中第三人以被告的项目对接人身份出现。根据佛山市社保参保缴费证明显示，第三人梁杜添从2011年8月起一直在案外人佛山市顺德区某贸易有限公司处购买社保至2019年6月。再查，2018年1月20日，第三人梁杜添与案外人张某进行工程款对账，确认被告尚欠原告工程款3023305元，扣除公寓楼款2488026元（公寓楼款2380026元+公寓定金180000元-已付定金72000元），抵扣公寓后尚欠工程款535279元。另外，商品房号15栋xxx4号的购房款为320571元，xxx7号商品房购房款为334815元，xxx8号商品房购房款为334815元，某号商品房购房款为356437元，xxx3号商品房购房款为628856元，xxx3号商品房购房款为584532元，上述六间商品房的购房款合计2560026元；其中xxx3号商品房由另案原告张某1作为购房者签订合同。原告对于每间公寓各支付定金12000元的支付情况陈述如下：2016年9月27日，原告通过刷卡分两次向被告各支付了5000元，于2016年9月28日通过刷卡向被告支付了60000元，案外人潘某、张某1于2016年9月27日通过向佛山火云联资源整合公司支付了信息服务费各5000元，该公司开具了相应收据予以确认；上述费用合计80000元，原告陈述多支付的款项被告不同意退回。再查，被告于2016年12月26日向原告开具了六份金额分别为12000元定金收据予以确认。再查，原告于2019年5月21日与广东力创律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，由该所指派姚娅妮律师代为诉讼，原告为此支付了律师费10000元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，双方当事人应依法履行各自义务。结合双方的诉辩，本案的争议焦点：原告是否已向被告支付完毕涉案商品房的购房款。对此，本院分析如下：首先，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及被告出具的收据，可以佐证原告应按约定支付了购房款；其次，根据原告提供的证据，第三人梁杜添作为被告的员工，与原告配偶张某进行工程款对账，且出具了相应的签约客户流水账，上述材料可与原告提供的银行流水70000元、被告开具收取每套公寓定金12000元的收据互相印证，形成完整的证据链，佐证原告已依据双方的工程款结算进行了公寓楼购房款的抵扣，且各自实际履行义务；再次，原告依据上述抵扣协议的约定，实际向被告支付了涉案商品房的契税办证费、维修资金、印花税的费用，被告也依据开具了收据予以确认，被告对此并无异议，如果没有之前的抵扣工程款协议，被告在没有收取原告购房款的前提下仅收取涉案商品房的契税办证费、维修资金、印花税等费用，明显不符合常理；最后，被告提出原告未能提供实际付款依据，被告开具收取原告购房款的收据不代表收取原告购房款的抗辩，被告作为一家房产开发商，如果在开具收据时并未确认原告已支付购房款的前提下，应当在收据上注明房款以银行到账生效的字眼，且不可能继续为原告办理涉案商品房网签等剩余流程，而被告开具购房款收据的时间是2017年1月16日，但被告一直对此没有提出任何异议，直至原告提起本案诉讼时，被告才对原告是否实际支付了购房款的行为提出异议，明显超过合理期限，也不符合常理；此外，购房款支付的方式并非仅仅通过现金或银行转账方式完成，还可以通过债务转移、抵债等多种方式履行付款义务。综上，被告认为原告没有按合同约定支付购房款的抗辩意见，理据不成立，本院不予接纳。被告据此要求原告继续支付涉案商品房的购房款及支付逾期付款违约金的诉请，理据不成立，本院不予支持。承上述，原告已按合同约定向被告支付购房款，但被告未按合同约定向原告交付涉案商品房，显属违约，故原告要求被告按合同约定支付逾期交楼的违约金，理据成立，本院予以支持。对于被告对逾期交楼违约金的起算时间提出抗辩，认为根据《委托装修合同》的约定，实际交付时间应当以合同约定的2017年12月31日之后六个月（即2018年6月1日）起计算。本院认为，涉案商品房委托被告进行装修的前提是涉案商品房具备了实际交付条件，但涉案商品房截止至一审辩论终结前，尚未具备交付条件，故被告的上述抗辩意见，理据不成立，本院不予支持。即原告主张的逾期交楼违约金应以购房款356437元为基数，从合同约定交付期限届满的次日（即2018年1月1日）起按日万分之二计至被告实际交付涉案商品房之日止。关于原告要求被告退还维修资金3564.37元的问题。原告依据合同的约定一并向被告缴交了住宅专项维修资金，但被告收取后，一直未存入维修资金专用账户，现原告要求被告退还，由原告自行缴纳，合理有据，本院予以支持。关于原告诉请退还契税办证费11183.91元的问题。被告已收取原告缴纳的契税办证费后，但一直未向税务机关代缴，现原告要求被告退还，由原告自行缴纳，合理有据，本院予以支持。关于原告主张资金占用费的问题。被告收取原告缴纳的维修资金及契税办证费后，并未及时代原告缴纳相应的费用，而是将该资金实际占有使用，对原告造成资金损失，故被告应向原告支付资金占用费。原告主张从其缴纳之日起按年利率6%计付资金占用费。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均未约定被告逾期代缴维修资金及契税办证费的时间及被告逾期代缴的违约责任；故原告主张资金占用费按年利率6%计算，符合法律规定，本院予以支持。关于资金占用费计算的起止时间，由于双方并未约定被告代缴维修资金及契税办证费的具体时间。而缴纳维修资金及缴纳契税是办理不动产权证的必要条件之一，故被告应在《商品房买卖合同》约定的办理不动产权证之日前将维修资金及契税存入专用账户即可，故被告只有存在逾期存入时才向原告支付资金占用费，而根据涉案合同约定，涉案商品房应当在商品房交付后365天内办理涉案产权证；故被告支付的资金占用费的起算时间应以办理涉案商品房产权证逾期之日起计算。综上，资金占用费应以原告实际缴纳的维修资金及契税办证费总额即14748.28元（3564.37元+11183.91元）为基数，从合同约定办证期限届满的次日（即2019年1月1日）起按年利率6%计至被告实际退还之日止，超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告支付因本案纠纷产生的律师费10000元，涉案合同并未对该费用负担进行明确约定，故原告诉请被告负担涉案律师费10000元，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告（反诉被告）陆红美支付逾期交楼违约金（计算方法：以购房款356437元为基数，从2018年1月1日起按日万分之二计至被告实际交付涉案商品房之日止）；二、被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告（反诉被告）陆红美退还维修资金3564.37元；三、被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告（反诉被告）陆红美退还契税办证费11183.91元；四、被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告（反诉被告）陆红美支付资金占用费（计算方法：以14748.28元为基数，从2019年1月1日起按年利率6%计至被告实际退还之日止）；五、驳回原告（反诉被告）陆红美的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本诉案件受理费665.53元（陆红美已预交），由原告（反诉被告）陆红美负担165.53元，由被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司负担500元；反诉案件受理费3323.28元（佛山市广进创富物业管理有限公司已预交），由被告（反诉原告）佛山市广进创富物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  伍晖仪人民陪审员  谭艳妮人民陪审员  周润萍二〇一九年十月八日书 记 员  陈玉琳