广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4433号原告：黄丽丹，女，1967年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被告：冼奋鹏，男，1987年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************137。被告：李健，女，1990年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区********************，公民身份证号码440************123。委托诉讼代理人：廖洁莹，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。被告：佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店，住所地广东省佛山市三水区***道教育东路11号东海蓝湾六座114，营业执照号码440********2521。委托诉讼代理人：廖洁莹，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正宏，广东浩淼律师事务所律师。原告黄丽丹与被告冼奋鹏、李健、佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店（以下简称仙芙屋蛋糕店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丽丹的委托诉讼代理人彭国强，被告冼奋鹏，被告李健、仙芙屋蛋糕店及其委托诉讼代理人廖洁莹、刘正宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽丹向本院提出诉讼请求：1、判决三被告向原告连带支付2018年5月至10月的租金27654元及逾期付款利息（以27654元为本金，从2018年11月1日起至实际清偿日止按年利率6%计算；2、判决三被告向原告连带支付2018年11月至2019年8月的租金50700元、物业管理费615元；3、判决三被告向原告连带支付以2018年5月至2019年8月的租金总额78354元为本金，按每日5%计算共计10天的滞纳金为39177元；4、判决确认原告无需返还被告租赁按金7384元给被告；5、本案的诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2016年9月1日，原告（为合同甲方）与冼奋鹏（为合同乙方）签订《东海蓝湾商铺租赁合同》一份。合同约定：由甲方将其位于佛山市三水区***********************出租给乙方使用。该商铺建筑面积为61.54平方米，租期从2016年11月1日至2019年10月31日，每月10日前交纳当月租金。其中第一年即2016年11月1日至2017年10月31日，每月租金4190元，第二年即2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金4609元，第三年即2018年11月1日至2019年10月31日每月租金5070元。乙方须一次性向甲方支付租赁按金7384元，合同期满后一次性退回乙方，若乙方违约，按金不予退回。乙方不按时交租，以应交租金总额每日5%计收滞纳金。若乙方提前终止合同，乙方必须在解除合同之日起办理该租赁场地上注册登记经营商户的经营地址迁移变更手续，并向甲方提交办理变更地址手续的相关资料的复印件，否则甲方有权继续按合同约定标准收取乙方的租金。上述合同签订后，冼奋鹏利用租赁商铺与妻子李健共同开办经营了仙芙屋蛋糕店，并将该商铺地址注册登记为仙芙屋蛋糕店的工商登记经营场地。2018年2月，李健声称已搬离上述商铺并在找新租户顶手转让。2018年4月，李健主动联系原告代理人要求帮忙找中介放租。2018年5月，李健称找不到新租户顶手，决定弃租，并单方申请终止租赁合同。原告提出没收其租赁按金并按合同违约条款追收三被告租金，因协商未果，三被告亦拒绝办理仙芙屋蛋糕店的工商登记地址迁移手续。从2018年5月至2019年8月，三被告没有再向原告交纳上述商铺租金，另三被告还拖欠原告2018年11月至2019年8月的商铺物业管理费共计615元未支付。被告冼奋鹏辩称：一、答辩人并非涉案商铺的实际使用人，不应担责。本案中，答辩人仅负责签订租赁合同，但签约后涉案商铺的实际使用人是李健（即答辩人的前妻）。李健利用涉案商铺登记注册了仙芙屋蛋糕店开展经营活动。该店的日常经营、交租，以及与原告的代理人卢兆柱商谈退租等事宜均由李健负责。2018年4月9日，答辩人与李健离婚。李健告知了卢兆柱其离婚情况并要求退场，但并未将商铺交回给答辩人。答辩人一直没有使用过商铺，仅是名义上的承租人，而非实际使用人，故不应承担合同责任。二、原告起诉答辩人要求承担连带责任，缺乏法律依据。我国法律并未规定名义承租人须与实际使用人承担连带责任。三、原告没有开具过租金发票属于违法，请求法院予以制裁。四、请求法院确认原告与答辩人签订的租赁合同于2018年4月底依法解除。原告与答辩人签订租赁合同后立即将商铺交付给李健经营蛋糕店，直至2018年4月底李健将商铺钥匙交还给原告。在租约未到期的情况下，李健离场已提前履行告知义务并且结清当月租金4609元，这表明原告与李健就解除案涉合同达成合意。原告于诉状主张的事实及其代理人与李健的微信聊天记录亦可印证这一事实。只是原告要求李健承担的赔偿款项过高，双方才无法达成赔偿合意，但绝对不能以此否认双方协议解除案涉合同的事实。另原告诉请不用返还租赁按金7384元，适用的前提条件是合同已解除，由此可以推定原告认同合同已解除。五、原告诉请的租金及其他损失没有事实根据。由于李健经营至2018年4月底，就实际解除合同并搬离租赁场地，因此，原告主张答辩人支付合同解除后的租金、物业费均没有合法依据。关于滞纳金。原告已主张逾期付款利息的情况下还继续主张2018年5月至2019年8月租金的滞纳金，构成重复计算，显失公平。即使需要计算滞纳金，按每日5％的标准计算滞纳金明显畸高，请求法院予以大幅降低，建议按不超过每日万分之三的标准计算10天。关于租赁按金。虽然合同约定乙方提前解约，甲方可不予返还按金。但该条款的真实意思是按金应用于冲抵相应的租金而无须返还给乙方。鉴于李健已交纳了合同解除之前的全部租金，而按金是由答辩人交纳，故该按金应退回给答辩人。最后，原告没有采取适当措施防止损失扩大，其应自行担责。原告明知李健不再承租商铺，应当及时将该商铺再出租，不应闲置商铺放任损失扩大。另答辩人与李健已于2018年4月离婚，且仙芙屋蛋糕店的经营者是李健，李健是否及时办理蛋糕店的工商登记地址迁出手续，与答辩人无关。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告李健、仙芙屋蛋糕店辩称：涉案商铺在2018年4月已退还给原告，涉案租赁关系已于2018年5月起解除，原告起诉主张答辩人支付2018年5月至2019年8月租金、物业管理费、利息、滞纳金，均没有事实和法律依据。1、从签约之日起，答辩人从未见过原告以及和原告本人联系过，均是原告的代理人卢兆柱与答辩人沟通租赁事宜，卢兆柱代理行为的法律后果应由原告承担。2、根据答辩人与卢兆柱的微信聊天记录可知，在2018年3月27日，原告已知悉答辩人有转租涉案商铺的意向；同年4月24日，原告已知悉答辩人在春节后已没有在涉案商铺经营；4月27日，原告在答辩人处取走涉案商铺钥匙，原告已可以实际收回并控制商铺，另原告明确知晓答辩人转让商铺装修附着物意向，并协助答辩人转手商铺装修附着物，此后也带客户到涉案商铺看场；5月29日，答辩人再次明确表示弃租，提前解除租赁关系；6月6日，原告代理人已向房产中介机构汇报答辩人不再租赁，称双方协商签署解除租赁关系的协议；只是此后原告并未与答辩人办理终止租赁合同的书面手续。甚至在6月9日，原告代理人提出过分要求，称答辩人提前解除租赁合同的，除没收保证金外，还要答辩人支付二个月租金作为违约金。最后，双方未办理提前解除租赁协议的书面手续。综上可以确认，原告由始至终知道或应当知道双方租赁关系从2018年5月通过实际行为表示已解除，且原告亦已实际控制涉案商铺。3、基于上述沟通，答辩人认为双方租赁关系已于2018年5月起解除，故未再交付租金。此后直至原告提起本案诉讼之前，原告从未向答辩人主张过租金或终止合同、收回商铺。可见，原告实际上也确认双方租赁关系已从2018年5月解除。对于原告主张的2018年5月至2019年8月的租金损失，属于原告自行扩大的损失，应由原告自行承担。答辩人虽未办理仙芙屋蛋糕店的迁址手续，但没有影响原告的出租权，原告亦无举证证明因未迁移仙芙屋蛋糕店的注册经营地址，导致其无法出租商铺。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合原、被告双方质证意见，本院对当事人提供证据审查认定如下：一、对于原告提供的原、被告身份证，被告仙芙屋蛋糕店的企业机读档案登记资料，房地产权证、《东海蓝湾商铺租赁合同》、租赁合同签收表，三被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告提供的租赁物物业费欠费截图，只能证明案涉商铺每月应缴物业管理费为61.50元。二、对于被告冼奋鹏提供的离婚证，该证据为原件，本院予以采信。被告冼奋鹏提供的微信聊天记录与被告李健、仙芙屋蛋糕店提供的微信聊天记录的内容一致，原告对其真实性亦无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：冼奋鹏与李健原为夫妻关系，两人于2018年4月9日办理离婚登记手续。原告黄丽丹是佛山市三水区***道教育东路11号东海蓝湾六座114号房屋的登记权属人。2016年11月1日，黄丽丹与被告冼奋鹏签订《东海蓝湾商铺租赁合同》一份，约定：黄丽丹将东海蓝湾六座114号商铺，建筑面积61.54平方米，出租给冼奋鹏使用。租期从2016年11月1日至2019年10月31日，第一年（2016年11月1日至2017年10月31日）每月含税租金4190元；第二年（2017年11月1日至2018年10月31日）每月含税租金4609元；第三年（2018年11月1日至2019年10月31日）每月含税租金5070元。冼奋鹏须一次性支付黄丽丹7384元作为租铺按金，合同期满后退回，若冼奋鹏不履行合同，按金不退。租赁关系结束后，冼奋鹏必须在10日内办妥在案涉商铺上注册登记的经营实体的工商登记地址移迁手续，按金在工商登记完全移出商铺时方可退回，如冼奋鹏未能及时移出，黄丽丹的一切损失由冼奋鹏负责（包括但不限于黄丽丹对下一任承租人无法及时办理营业执照而导致迟延出租的违约损失及无法收取的租金损失或导致黄丽丹无法出租的损失）。租赁期满或合同解除的，商铺内一切固定装修均归黄丽丹所有，冼奋鹏不得拆除或破坏。商铺内的其他可移动物品，冼奋鹏应在租赁期满之日或合同解除之日三日内搬清，逾期未搬，视为冼奋鹏放弃所有权，黄丽丹可自行处分。冼奋鹏必须于每月10日前向黄丽丹交纳当月的租金，逾期交租按拖欠租金总额每日5%计收滞纳金，逾期超过10天仍不交租，黄丽丹可收回商铺，没收按金。冼奋鹏用该商铺作工商登记地址的，租赁期满或出现合同提前终止的情况，冼奋鹏应在租赁期满或合同解除之日起将工商登记的经营地址迁出，并向黄丽丹提交变更手续的相关资料。否则，黄丽丹继续按合同价款收取冼奋鹏租金，直至冼奋鹏完成上述手续为止。任何一方单方提前解除合同，需提前90天书面通知外，还需赔偿对方2个月租金。上述合同签订后，冼奋鹏向黄丽丹交纳了租赁按金7384元。冼奋鹏将承租商铺交给妻子李健经营使用，由李健使用该商铺注册开办了仙芙屋蛋糕店，并将该蛋糕店经营地址登记为案涉商铺所在地址。2018年3月、4月，李健与黄丽丹委托处理案涉商铺租赁事宜的代理人卢兆柱联系，要求卢兆柱帮忙联系中介机构找人顶手承租案涉商铺，并于2018年4月27日将案涉商铺钥匙交给了卢兆柱。2018年5月，卢兆柱告知李健未找到愿意接手案涉商铺的新租户，5月29日，李健明确通知卢兆柱不再承租案涉商铺，并称两天内将商铺内剩余物品搬走，卢兆柱要求李健尽快搬走物品，同时办理仙芙屋蛋糕店的注册经营地址的工商迁移手续。2018年6月，卢兆柱联系李健提出有关案涉商铺租赁问题的处理方案：1、没收租赁按金，再支付两个月租金作为违约金，才能解除案涉租赁合同。2、或者继续寻找新租户接手，直至找到新的承租人再退还李健租赁按金。李健表示不能接受该处理方案，双方未再协商。庭审中，原告确认被告已经交清了计至2018年4月的案涉商铺租金和计至2018年10月的案涉商铺物业管理费。另原告亦确认被告已经交还案涉商铺钥匙，并搬走店铺内贵重物品。本院认为，本案争议焦点问题主要为：1、与原告黄丽丹建立案涉租赁合同关系的承租方主体是谁；2、案涉租赁合同是否已解除，何时解除，被告是否仍需向原告支付租金及物业管理费；3、原告是否有权没收被告的租赁按金。关于第一个焦点问题。被告冼奋鹏确认其于2016年11月1日与原告黄丽丹签订《东海蓝湾商铺租赁合同》，由冼奋鹏承租黄丽丹的案涉商铺，之后冼奋鹏将该商铺交由妻子李健经营使用，由李健使用该商铺注册开办了仙芙屋蛋糕店。虽然冼奋鹏主张其于2018年4月9日与李健离婚后，案涉租赁合同的承租人已由冼奋鹏变更为李健，但冼奋鹏对此未举证证明其与黄丽丹达成租赁主体变更协议，且黄丽丹亦不认可承租主体发生了变更，故本院确认案涉租赁合同的承租方仍然是冼奋鹏。至于李健与仙芙屋蛋糕店作为案涉租赁场地的实际使用方，应视为共同承租人，仍应与冼奋鹏共同向黄丽丹承担租赁合同义务。对于冼奋鹏提出其仅与原告签订案涉租赁合同，没有实际使用商铺，为名义上的承租方，不应承担责任的问题。本院认为冼奋鹏作为具有完全民事行为能力的商事主体，应当清楚其与原告签订合同后，该合同对其便具有约束力，且冼奋鹏在签订案涉合同时与李健存在婚姻关系，其将承租商铺交由李健经营使用亦属于夫妻共同从事生产经营活动的行为，因此应视为冼奋鹏与李健共同承租案涉商铺。冼奋鹏的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。虽然冼奋鹏与李健已于2018年4月9日离婚，但冼奋鹏承认李健有权与黄丽丹协商处理案涉商铺的租赁事宜。冼奋鹏及李健提供的微信聊天记录反映，李健于2018年4月份已通知黄丽丹的代理人卢兆柱，要求卢兆柱寻找新租户顶手承租案涉商铺，同年5月29日李健明确告知卢兆柱解除租赁合同，并明确两日内搬迁完毕，卢兆柱已接收李健交还的商铺钥匙，亦明确要求李健尽快迁出案涉商铺。由此可以认定，黄丽丹的代理人卢兆柱与李健已于2018年5月29日达成了解除案涉租赁合同的合意，且原告亦已实际收回案涉商铺，本院确认案涉租赁合同已于2018年5月29日解除。至于原告认为因租赁双方对案涉合同解除条件未达成一致意见，认为该合同尚未解除。本院认为即使当事人对合同解除后的违约责任承担问题未达成一致意见，但不能否定合同已经解除的事实，且综合上述事实分析，原告已实际收回案涉商铺，此行为表明其亦接受承租方提出的解除合同的请求，故本院对原告主张案涉合同直至起诉前尚未解除的主张不予采纳。由于三被告只向原告交纳了计至2018年4月份租金，故三被告仍应向原告交纳截至合同解除时的租金，本院结合双方口头解除协议的内容，确定三被告仍需向原告交纳2018年5月全月租金4609元。2018年5月以后，被告无需向原告交纳案涉商铺的租金及物业管理费。对于原告主张的逾期支付租金的利息及滞纳金，由于原、被告双方对协商解除合同的期间存在争议，三被告并非故意拖欠原告2018年5月份的租金，故本院仅支持被告按未付租金金额4609元为本金，从原告诉请逾期付款利息的起算日即从2018年11月1日至实际清偿债务日止，按中国人民银行同期贷款利率计算被告应付的利息。至于原告主张的逾期付款滞纳金，本院不予支持。关于第三个焦点问题。由于被告冼奋鹏在租赁期间因自身经营问题而提前解除了案涉租赁合同，其行为构成违约，故原告黄丽丹依据合同约定有权没收冼奋鹏支付的租赁按金7384元，黄丽丹请求本院确认其无需退回冼奋鹏租赁按金7384元有理，本院予以支持。对于冼奋鹏及李健未将仙芙屋蛋糕店的注册经营地址迁出案涉商铺的问题，因黄丽丹未就此提出诉讼主张，本院不予处理。至于被告冼奋鹏提出原告黄丽丹一直未开具过租赁发票违法的问题，因开具发票属于税收管理问题，当事人应向税务部门反映，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告冼奋鹏、李健、佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店应于本判决生效之日起十日内共同向原告黄丽丹支付租金4609元及利息（从2018年11月1日起至实际清偿债务之日止，以4609元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、原告黄丽丹无需向被告冼奋鹏、李健、佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店返还租赁按金7384元。三、驳回原告黄丽丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1418元，由被告冼奋鹏、李健、佛山市三水区***仙芙屋蛋糕店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蔡月梅二〇一九年十月十七日书记员  成婉玲