昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5505号原告：李昌淑，女，1964年11月9日生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：李明晋，云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告李昌淑与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李昌淑的委托诉讼代理人李明晋到庭参加诉讼，被告浙滇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告李昌淑向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理涉案房屋产权登记证书；2、判令被告支付原告未办理产权登记违约金11260元（计算标准自2016年7月1日至2019年8月1日，共计1126天，每天十元合计11260元）；3、判令被告支付原告自起诉之日起至办理产权证之日止违约金，按起诉之日起每日10元计算。4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2012年5月8日签订住房《商品房购销合同》；约定原告向被告购买东盟森林D14-1202号房屋，合同均约定，被告应于2016年7月1日前将原告所购房屋的产权证办理完毕，如因被告原因导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，逾期期间被告按照每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。后，被告违约，至今未按照合同约定办理产权登记亦未支付违约金。无奈，原告为维护自身合法权益，诉至贵院。请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告浙滇公司向本院提交答辩状，称依据《城乡规划法》、《物权法》、《房屋登记办法》等房产登记法规，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才得进行。在初始登记前必须完成项目的整体竣工备案，而竣工备案前提必须按照建设工程规划许可证附图的要求将建设项目建设完毕，通过规划核实，而案涉项目尚未通过规划核实，故向办案部门递交办证资料的法定条件不成就。一、致使无法通过规划核实的原因在于案涉项目按照规划要求必须建设两座垃圾中转站，但项目建设过程中出现了部分业主阻挠垃圾中转站的建设，致使开发商无法按照规划要求完成规划项目的建设。部分业主入住后私搭乱建。依据建设工程规划批后管理办法第27条，建筑层数、建筑高度也属规划核实的内容。另依据云南省城乡规划条例第45条之规定，侵占消防、救护、地下防空等紧急通道的也属规划核实的部分。案涉项目中涉及到部分业主在顶层搭建阳台，及占用消防通道等情形，也是致使案涉小区至今无法通过规划核实的重要原因。二、无论依据商品房买卖合同司法解释第18条，还是依据双方签订的购销合同第12条之约定，开发商承担违约责任的原因必须是基于开发商原因所致，而本案致使案涉项目至今无法向房屋登记部门递交办证资料的原因是因为部分业主并非开发商原因所致，故开发商无论是从法定还是从约定上都不应承担非基于自己的原因造成的责任，更何况该原因还影响了被告办理初始登记，而业主还要开发商为此买单赔偿。三、虽然在合同签订时被告对办证期限有一定的预期，约定了明确的办证期限，但在项目建设过程中出现了部分业主阻挠垃圾中转站建设及私搭乱建是被告在签订合同之初无法预见的，依据合同法117条之规定，属于不可抗力事件，被告具有法定免责事由。四、被告为业主递交办证资料的前提是原告按照合同约定向被告递交办证资料、费用及委托，被告才有义务提交递交。递交办证资料而言，双方之间形成的是一个独立的委托代理关系，办证并不是被告的法定义务，其法定义务仅仅是完成初始登记。五、项目建设规划审批及其核实是法律规定并由规划行政部门代表包括小区全体业主在内的公共利益实施的行政法律关系，任何单位和个人必须服从。案涉商品房买卖关系以及产权办理的约定属于平等民事主体之间自愿契约，不能约定第三人义务，更不能对抗或约定规划、许可、办证确权及其期限等行政行为。本案因部分业主阻止规划项目建设，致答辩人不能完成规划建设内容，从而无法完成项目竣备和产权登记申请。如果原告诉请得到支持，则将造成民事司法判决对抗和否定行政许可，且答辩人无法履行、也不能实现的法律悖局，使城乡规划有关管制落空、公共利益受损。六、违约责任的本质是损失赔偿，本案原告除非举证证明实际造成的损失，否则每天10元，违约金过高，请求法院予以调整。综上，因法定申请产权登记的条件均未成就，且该未成就，不可归责于答辩人的原因所致，答辩人也没有违约行为或事实，依法不应当任何形式的违约责任，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。原告根据诉讼请求依法提交了证据，该证据符合证据的形式要件，真实、合法、与本案有关联，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告李昌淑（乙方）于2012年5月8日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第D14幢第12层第1202号房，价款为497213元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2014年2月18日向被告支付了维修基金、配套费、产权登记费、产证代办费等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，双方于2014年2月18日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约；对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定递交办证资料义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中已存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告支付自2016年7月1日至2019年8月1日未办理产权登记违约金11260元的请求符合法律的规定，本院予以确认。对于原告主张被告支付自起诉之日至办理产权证之日止按每日10元计算的违约金的请求，被告的主要义务是协助乙方将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关，故本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张被告办理房屋产权登记证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记证书的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国行政法》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李昌淑支付自2016年7月1日至2019年8月1日的违约金11260元；二、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李昌淑支付自2019年8月28日至被告将办理东盟森林小区第D14幢第12层第1202号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日10元计算的违约金；三、驳回原告李昌淑的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  李余余二〇一九年十月九日书记员  刘雨杉