山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终5359号 上诉人（原审原告）：孙正亮，男，1966年3月8日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：谭智勤，山东广则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊百佳置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区民主街295号。 法定代表人：李成德，总经理。 被上诉人（原审被告）：潍坊华茂置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区民主街899号1-201。 法定代表人：陈琪，总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李成德，男，1969年1月30日出生，汉族，系潍坊华茂置业有限公司股东。 上诉人孙正亮因与被上诉人潍坊百佳置业有限公司（简称百佳公司）、潍坊华茂置业有限公司（简称华茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙正亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，诉讼费用由被上诉人百佳公司、华茂公司负担。事实和理由：1、一审认定上诉人对涉案土地中的110平方米不具有使用权是错误的。上诉人的房屋被拆迁房屋所占用的土地面积合并到了涉案土地中，上诉人的房屋被拆迁补偿的项目只包括证载主房和附房，并没有得到对土地使用权的补偿，政府在拆迁时决定给予上诉人置换面积50平方米，而上诉人与被上诉人百佳公司签订的购房协议中有对置换房产的具体位置、面积做了明确约定，可以认定上诉人对涉诉土地中的110平方米是拥有使用权。2、一审判决对上诉人请求被上诉人按照协议约定安置上诉人住房的诉讼请求没有支持是错误的。上诉人与被上诉人百佳公司签订的协议中约定，如果百佳公司拍不到土地，应负责给上诉人安置证载面积50平方米的房产，超出的面积按均价每平方米2300元购买。该约定对百佳公司没有拍得土地的情况下承担对上诉人的安置义务是明确的。至于百佳公司如何安置上诉人，不是一审法院审查认定的范围，上诉人只要求确认二被上诉人的安置义务，一审判决的陈述中认定上诉人与华茂公司形成了以安置为内容的权利义务关系，但没有判决华茂公司的安置义务系前后矛盾。二被上诉人虽然是两个独立的公司，但是两个公司的法定代表人陈琪和李成德是夫妻关系，上诉人有理由相信百佳公司签订购房协议，由华茂公司拍得土地是为了逃避安置被拆迁户的义务，而且通过上诉人申请，一审法院向潍坊市国土资源局调取的证据，华茂公司参与竞拍涉案土地时提交的竞买申请书中承诺无偿安置33户住户，保证从竞得之日起两年内将安置房交付使用。华茂公司的承诺可以认为是对百佳公司安置义务的承担，华茂公司已经承诺安置上诉人，就应当承担安置的义务，如何安置不需要一审法院认定。3、一审认定上诉人的安置权不具有优先权是错误的。上诉人的房产已被拆除，房产证已经被注销，所占土地已经变成华茂公司拍得土地的一部分，虽然上诉人与百佳公司所签订的协议不是明确的合建合同，但其本意也是上诉人将50平方米出资给百佳公司，上诉人只对大于该平方数的部分再支付购房款。虽然百佳公司没有拍得土地，但是拍得土地的华茂公司已经对百佳公司的义务自愿承担，那么华茂公司就应当按照上诉人与百佳公司的协议履行义务。因此，应当认定上诉人的拆迁安置优先权。4、一审对上诉人安置租赁费的判决不明确，损害了上诉人的利益。一审判决第一、二项，判决百佳公司和华茂公司支付上诉人安置租赁费至上诉人被安置或者合同终止之日止。对支付至上诉人被安置之日上诉人没有异议，但合同终止之日如何认定，从判决中无法确定。一审判决第四项确定判决一、二、三项中计算至实际支付之日的安置租赁费于一审判决生效后10日内付清。实际支付之日与被安置之日是两个标准，上诉人认为一审判决应当判决被上诉人按月支付上诉人租赁费，直至上诉人被安置。 百佳公司辩称，一审判决错误，其没有拍的涉案土地，其与上诉人签订的合同已无法履行，百佳公司不应当承担合同义务。 华茂公司辩称，一审判决错误，其未与上诉人签订过拆迁安置合同，不具有承担安置上诉人的合同义务，上诉人已经与成教中心签订拆迁补偿协议，已领取征地补偿款，无权要求华茂公司安置房屋。 孙正亮向一审法院起诉请求：1.确认孙正亮对潍国用2011第C066号土地（简称涉案土地）中的110平方米享有土地使用权；2.确认孙正亮对2010H-44号土地拆迁所形成的涉案土地的拆迁安置权具有优先权，被告按照协议约定安置孙正亮住房；3.百佳公司与华茂公司承担自2011年3月3日开始至起诉之日的安置租赁费48000元，之后的租赁费计算至实际安置之日；4.诉讼费由百佳公司与华茂公司负担。 一审法院认定事实：2010年9月，包含孙正亮住房在内的成教中心南院教学楼和住户平房地块列入潍坊市寒亭区政府拆迁计划。2010年12月10日，孙正亮与百佳公司签订《四十四号地块购房协议书》，约定：1.百佳公司按每平方米1900元的价格将毛坯房出售给孙正亮；2.孙正亮从政府领取拆迁证载面积50平方米的货币补偿费10日内支付购房款给百佳公司。百佳公司办理完毕预售许可证后，与孙正亮签订商品房买卖合同，20日内交清房款，不足的部分百佳公司负责办理按揭贷款，孙正亮提供贷款手续……；4.百佳公司承担证载正房面积的租赁费每月8元，超出18个月按每月12元支付，18个月之内的租赁费从购房款中一次性扣除（从土地挂牌成交计算租金时间）；5.如果百佳公司拍不到土地，应负责给孙正亮安置证载面积50平方米，超出面积按均价2300元购买；6.购房位置为3号楼2单元五楼西户，面积110平方米。 在涉案土地挂牌出让过程中，百佳公司并未取得涉案土地，华茂公司于2011年3月3日以挂牌出让的方式取得了涉案土地使用权，并于当日签订成交确认书，于2011年5月16日与潍坊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。华茂公司在参与挂牌出让过程中，提交的土地使用权竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2398.08平方米，保证从竞得之日起两年内将安置房交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。华茂公司主张安置的33户是建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，不包括孙正亮。华茂公司拍得涉案土地后，至今未取得施工许可证，工程处于停工状态。 百佳公司的股东是李成德和李全德，其中，李成德出资占79%，担任法定代表人；华茂公司股东是陈琪和李成德，李成德出资占10%，陈琪出资占90%，陈琪担任法定代表人。孙正亮于2016年8月支取拆迁补偿款，但未向百佳公司和华茂公司支付购房款。 一审法院认为，华茂公司取得涉案土地使用权后，在开发过程中对涉案土地单独享有土地使用权，至到开发完毕将房屋出售并向购房业主转移房屋所有权后，全体业主基于房地一体原则才对涉案土地共同享有土地使用权。涉案土地上尚未开始建设房屋，仍由华茂公司享有土地使用权，孙正亮主张对其中110平方米享有使用权的主张，法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。司法解释未规定被拆迁人的所谓“安置权”或“安置权的优先权”，只是规定在拆迁人另行向他人出卖房屋时，被拆迁人有权优先取得安置房屋，孙正亮主张的“安置权的优先权”不符合权利法定原则。孙正亮与百佳公司约定了位置特定的安置房屋，但百佳公司未取得涉案土地使用权，华茂公司虽取得了涉案土地使用权，但未与孙正亮约定位置特定的安置房屋，且至本案法庭辩论终结，也不存在华茂公司将孙正亮主张的房屋向他人另行出卖的情形，不符合上述司法解释规定的构成要件。孙正亮主张与百佳公司或华茂公司是合作建房关系或合作开发关系，系对相关司法解释和司法政策的误解，不予支持。孙正亮主张作为消费性购房者对安置房屋享有优先权，但有关司法解释要求消费者需交付全部或大部分购房款，但孙正亮并未交付购房款，主张的房屋尚不存在，不符合司法解释的规定。百佳公司未取得涉案土地，与孙正亮约定的房屋安置事实上履行不能，也未与孙正亮约定异地安置的具体方式；华茂公司取得涉案土地后至今未开发建设，能否开发建设至今不能确定，且未与孙正亮约定具体的安置房屋方式，孙正亮要求安置房屋的诉讼请求，不予支持。 孙正亮与百佳公司签订的协议约定，百佳公司拍不到土地，仍应负责给孙正亮安置房屋50平方米，因此，百佳公司关于未取得土地使用权，不应支付安置租赁费的主张，不予支持。双方协议约定孙正亮支取货币补偿费后十日内交付购房款，但孙正亮于2016年8月份支取补偿费时百佳公司未取得土地使用权，未按约定支付安置租赁费，与百佳公司具有关联关系的华茂公司取得土地使用权后，也长期未能开发建设，孙正亮享有合同不安抗辩权，有权不予支付购房款。孙正亮有权要求百佳公司按协议约定支付安置租赁费。华茂公司通过挂牌出让的方式取得涉案土地使用权过程中，出具的竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2389.08平方米，保证以竞得之日起两年内将安置房屋交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。该承诺内容作为竞买条件已成为华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同内容的一部分，华茂公司在履行土地使用权出让合同时应受该承诺内容的约束，即华茂公司在履行合同时有义务对33户被拆迁人进行安置。该内容属于华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同中利益第三人的条款，被拆迁人表示接受的，即与华茂公司形成相应的权利义务关系。华茂公司主张承诺安置的33户是建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，不包括孙正亮，但在竞买申请书中并未明确安置建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，孙正亮的房屋位于涉案土地之内，其对上述华茂公司承诺条款表示接受，应认定孙正亮与华茂公司形成以安置为内容的权利义务关系。华茂公司以与孙正亮之间不存在合同关系为由拒绝支付安置费，不符合合同约定。孙正亮有权要求华茂公司支付安置租赁费。百佳公司与华茂公司支付安置租赁费的义务其中重合的部分，对孙正亮构成不真正连带债务，一方支付的，另一方免给付义务，孙正亮无权要求百佳公司和华茂公司分别全部支付。 综上所述，孙正亮要求确认对涉案土地中110平方米享有土地使用权不符合法律规定，不予支持。孙正亮要求确认对涉案土地的拆迁安置权享有优先权和要求安置住房，不予支持。孙正亮要求支付安置租赁费，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决如下：一、潍坊百佳置业有限公司支付孙正亮安置租赁费［自2011年3月3日始至2012年9月2日止，按每月400元（8×50）计算；自2012年9月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12×50）计算］；二、潍坊华茂置业有限公司支付孙正亮安置租赁费［自2013年3月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12×50）计算］；三、潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对2013年3月3日之后的租赁费互负连带责任，一方支付后另一方免除支付义务；四、潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对于判决第一、二、三项中计算至实际支付之日的安置租赁费，定于判决生效后十日内付清；五、驳回孙正亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元、财产保全费500元，由潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交成教中心南院拆迁补偿明细复印件一份，证明上诉人房屋被拆除后，其房屋所占有的土地并没有得到补偿，因此才与百佳公司另外签订协议。百佳公司、华茂公司质证称，该明细系复印件，同时也没有单位的任何公章，与本案没有关联，与孙正亮自认已领取补偿款的事实不符，我方不认可。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，2011年3月3日华茂公司以挂牌出让的方式取得了涉案土地使用权，并于2011年5月16日与潍坊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，因涉案土地作为整体被挂牌出让，故孙正亮主张其对涉案土地中的110平方米享有土地使用权无事实依据。在孙正亮与百佳公司签订的协议中，虽有“如果百佳公司拍不到土地，应负责给孙正亮安置证载面积50平方米，超出面积按均价2300元购买”的条款，但百佳公司未拍得土地，也没有进行土地开发，现百佳公司不同意对孙正亮进行安置，故该协议内容事实上无法履行。华茂公司拍得涉案土地后，因一直未进行开发建设，故孙正亮要求华茂公司履行交付安置房的义务也存在事实上的履行不能，孙正亮主张其享有安置优先权亦无事实依据，故对孙正亮的该项上诉请求亦不予支持。关于孙正亮主张的一审判决第四项不明确的问题，因一审判决生效时百佳公司和华茂公司向孙正亮支付的安置租赁费数额是确定的，故百佳公司和华茂公司应在一审判决生效后十日内对该部分的安置费应予付清。其后产生的安置费，孙正亮可另行解决。 综上所述，上诉人孙正亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人孙正亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十月二十八日 书记员  田 然