成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8614号 原告：中国东方电气集团有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀汉路333号。 法定代表人：邹磊，董事长。 委托诉讼代理人：王一，四川多元律师事务所律师。 被告：成都科曦科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号7幢1单元626、628室。 法定代表人：戴道平，执行董事。 原告中国东方电气集团有限公司（以下简称“东方电气”）与被告成都科曦科技有限公司（以下简称“科曦科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东方电气的委托诉讼代理人王一、科曦科技的法定代表人戴道平到庭参加诉讼，本案经现已审理终结。 东方电气向本院提出诉讼请求：1．依法解除双方于2018年7月31日签订的《租赁合同》（合同编号：ＤＥＣ201-ＸＳ（09）-039）；2．判令科曦科技向东方电气立即支付拖欠的租金（截止2019年6月1日，科曦科技尚欠租金275625元）；3．判令科曦科技向东方电气腾退租赁房屋并按租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费直至腾退房屋之日止；4．判令科曦科技向东方电气支付违约金1269414.40元；5．判令本案的诉讼费由科曦科技承担。事实与理由：2018年7月31日，东方电气与科曦科技签订了一份《租赁合同》，合同约定，东方电气将位于成都市金牛区抚琴小区东北路第4栋（现门牌号：××栋）共42套房屋出租给科曦科技使用，合同同时对租期、租金及违约金的计算标准及支付、合同的提前终止、解除作出了约定。合同签订后，东方电气如约履行义务，而科曦科技仅支付租金228125元，至东方电气起诉时止，科曦科技尚欠东方电气275625元。为维护东方电气的合法权益，遂诉至本院。 科曦科技辩称：认可东方电气的事实与理由，请求和东方电气庭外和解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 案涉房屋的产权人为东方电气。2018年7月31日，甲方东方电气（出租人）与乙方（承租人）科曦科技签订《租赁合同》，约定：第一条租赁标的物的范围与用途：1．甲方将拥有合法产权的位于成都市金牛区抚琴小区东北路第4栋（现门牌号：××栋）共42套房屋（下称“租赁标的物”）租赁给乙方使用，租赁房屋明细详见附件。2．乙方承租该租赁标的物仅限于合法经营使用。乙方保证：在租赁期限内，在征得甲方书面同意以及按规定经政府有关部门审核批准前，不擅自改变该租赁标的物的用途和经营业态。第二条租赁期限：1．甲乙双方共同签字验收租赁标的物后的90天为免付租金期，以便乙方对租赁标的物做必要的改造。之后甲方开始向乙方收取租赁标的物租赁租金。本合同租赁期限为10年，即：从2018年8月1日至2028年7月31日止。在租赁期间，乙方拥有租赁范围内物业、场地及附属设施的全部使用和经营管理权。2．租赁期满后，甲方有权按本合同约定收回该租赁标的物。乙方如有意继续承租的，应在租赁期满前90日向甲方书面提出续租申请，甲方同意后，双方重新签订续祖合同。第三条租金标准及支付方式：1．本合同项下的租赁标的物基准年租金为630000元／年，过后逐年递增2%；计算首年度首年年度租金为472500元人民币。各合同年度租金如下：租用年度第一年租金472500元，第二年642600元，第三年655452元，第四年668561元，第五年681932元，第六年695570元，第七年709482元，第八年723672元，第九年738145元，第十年752908元。2．乙方同意按以下方式向甲方支付租金：（1）租金的计算以年度为单位，首个合同年度自2018年8月1日起，至2019年7月31日止；过后年度依次类推。（2）每一合同年度的租金分4期支付，即每3个月支付一次，每期支付合同年度租金总额的25%，遵照先付款后使用原则，合同期内每3个月的末月支付下三个月的租赁租金。（3）首期租金于场地移交确认书签订后10个工作日内支付。3．乙方于本合同签订后十个工作日内先支付100000元人民币给甲方作为乙方履约保证金。4．甲方应在收到乙方租金后十个工作日内将房租发票交付乙方。5．乙方按以下指定的账户向甲方支付租金：收款人：中国东方电气集团有限公司。开户行：中国银行四川省分行。第四条租赁保证金：1．乙方于本合同签订后十个工作日内支付甲方履约保证金，在本合同期满或提前终止或解除后，乙方如有损坏甲方提供的租赁场地及场内建筑、设施设备需作价赔偿或有本合同约定的其他违约情形应承担违约责任的，甲方有权从租赁保证金中予以抵扣，剩余的退还给乙方（正常使用导致的磨损或设施设备使用寿命到期导致的损坏除外）。如保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方另行追偿。2．在合同履行期间，乙方如有损害甲方利益行为并造成甲方财产损失的，甲方有权在保证金中扣除相应数额后书面通知乙方，乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将款项汇至甲方指定账户补足保证金。第十二条租赁合同的解除或提前终止：1．乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并强制性清场收回租赁标的物，并追究乙方的违约责任，且乙方不得提出任何异议，产生的一切损失由乙方完全自行承担：（1）未按照约定支付租金逾期超过30日，期间经甲方两次书面催告后仍未支付的；（2）乙方欠缴其他费用（包括但不限于：水、电、气、社区，街道综合治理等）逾期超过30日，期间经甲方两次书面催告后仍未支付的；（3）未经甲方书面同意，乙方擅自改变该租赁标的用途的；（4）擅自拆改变动或损坏租赁场地内建筑及重要设施设备的；（5）未经甲方书面同意，擅自将租赁标的物转租或分租的；（6）利用该租赁场地从事违法活动的。甲方因上述原因解除合同，所收乙方保证金不再退还。因（3）、（4）、（5）、（6）原因解除合同的，已收乙方租金不退。第十四条违约责任：1．任何一方擅自提前终止本合同的，应承担违约责任：（1）租赁期内，甲方需提前收回该场地的，应提前60日通知乙方，将已预收的租金（扣除已使用天数）退还给乙方，并按未执行完合同的总余额租金的20%支付违约金。（2）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按未执行完合同的总余额租金的20%支付违约金。2．乙方未按约定时间支付租金且未经甲方书面同意，每逾期一日，应向甲方支付所欠租金总额0.3‰的违约金。3．乙方的经营活动违反国家法律法规，由乙方承担法律责任。4．乙方在改造、装修、经营管理中发生重大安全事故及造成重大经济损失，乙方应承担全部的法律责任和经济损失，但因甲方物业建筑质量原因导致的除外。5．乙方在经营过程中因故意或重大过失损坏房屋结构造成毁损的，负赔偿责任。6．乙方连续90日拖欠租金，视为乙方单方面解除合同，应按未执行完合同总余额租金的20%支付违约金。7．租赁期满或本合同提前终止或解除后，乙方应按约定如期向甲方返还该租赁物业。否则，乙方除应比照租金标准继续向甲方支付物业的占有使用费外，每逾期一日，还应按当年月租金3%的标准向甲方支付违约金。 合同签订后，东方电气向科曦科技交付了案涉房屋，科曦科技向东方电气支付100,000元的履约保证金，租赁期间仅支付第一年其中部分租金118,125元。2019年3月22日、2019年4月8日，因科曦科技拖欠租金不支付，东方电气向科曦科技先后两次发出《律师函》，后科曦科技仍未支付。2019年4月22日，东方电气向科曦科技发出《租赁合同解除通知》，要求科曦科技支付租金、违约金并解除租赁合同，东方电气按合同约定收回案涉租赁房屋。庭审中，科曦科技认可收到律师函及《租赁合同解除通知》。 庭审后，东方电气、科曦科技多次调解未果。 上述事实有《租赁合同》、《房屋查询记录》、《律师函》、《租赁合同解除通知》、当事人庭审陈述以及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，东方电气、科曦科技签订的《租赁合同》系当事人双方真实意思的表示，双方应当按照合同全面履行相关的义务。 关于合同的解除。在租赁期间，科曦科技自2018年11月1日至今未支付租金属实，且东方电气向科曦科技发送律师函、《租赁合同解除通知》，但科曦科技仍未支付，故东方电气主张解除双方2018年7月31日签订的《租赁合同》（合同编号：DEC201-XS（09）-039）的请求予以支持。 关于租金的数额。根据合同约定2018年8月1日至2019年7月31日的租金为472,500元，但科曦科技仅支付第一年租金118,125元，东方电气主张科曦科技支付至2019年6月1日的租金为393,750元，扣除已支付的租金118,125元，尚余275,625元应支付。案涉房屋科曦科技尚未进行腾退，故东方电气主张支付房屋使用费的请求予以支持，其标准按照每年租金472,500元支付至2019年7月31日即78,750元，由于不能确定东方电气的具体腾退时间，故2019年8月1日后的房屋使用费本院按照第二年度即642,600元/年租金标准支付至实际腾退时止。 关于违约金。虽合同约定“承租方连续90日拖欠租金，视为承租方单方解除合同，应按照未执行完合同总余额租金的20%支付违约金。”其违约金约定较高，本院酌定以年度租金的472,500元的20%即94,500元较为适宜。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除中国东方电气集团有限公司与成都科曦科技有限公司于2018年7月31日签订的《租赁合同》（合同编号：DEC201-XS（09）-039）； 二、成都科曦科技有限公司于本判决生效之日起十日内向东方电气支付拖欠的租金275,625元（截止2019年6月1日）； 三、成都科曦科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中国东方电气集团有限公司支付房屋使用费78,750元，并自2019年8月1日起按642,600元/年租金标准支付房屋使用费直至腾退房屋之日止。 四、成都科曦科技有限公司于本判决生效之日起十日内向东方电气支付违约金94,500元。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费18,705元，减半收取9,352.5元，由中国东方电气集团有限公司负担5,336元；成都科曦科技有限公司负担4,016.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年十月十八日 书记员  陶 林