安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初4000号 原告：何松亭，男，1943年5月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告：马心荣，女，1943年4月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告：何纪文，女，1996年2月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告：何某，男，2005年10月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 法定代理人：胡军伟（曾用名胡春艳），女，1976年7月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。系原告何某之母。 以上四原告的委托诉讼代理人：蒋卫华，安徽赵长利律师事务所律师。执业证号：13416200810672139。 原告：石晓琴，女，1978年4月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：孟献九，安徽公德律师事务所律师。执业证号：13416201810065042。 被告：刘和平，男，1971年4月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李建春，安徽董志军律师事务所律师。执业证号：13416201310138666。 原告何松亭、马心荣、何纪文、何某与被告刘和平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理。原告石晓琴与被告刘和平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理。因两案基于同一法律事实，判决结果有利害关系，本院决定合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何松亭、马心荣、何纪文、何某的委托诉讼代理人蒋卫华、原告石晓琴及其委托诉讼代理人孟献九、被告刘和平及其委托诉讼代理人李建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何松亭、马心荣、何纪文、何某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除何高领与被告之间的还原房屋买卖协议，被告返还房款及违约金合计32万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月24日，何高领与被告签订还原房屋买卖协议书，约定被告将自己购买的还原房屋80平方按照24.8万元的价格出售给何高领。现在还原房屋己经下来，因何高领交通事故离世，被告不愿将房屋交付给四原告。四原告是何高领的继承人，与被告多次协商无果。原告为此起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告石晓琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，被告返还房屋等价财产340800元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告刘和平主要经营房地产咨询、二手房交易、房地产价格评估等事务。2017年4月，原、被告经中人张某介绍认识，被告把其持有的位于亳州市谯城区还原小区拆迁还原协议书1--158号80平方米还原房卖给了原告。2017年4月24日，与原告以夫妻名义共同生活的何高领用共同存款支付了房款24.8万元。2017年5月9日，被告与原告补签了《购买平方协议书》一份。《购买平方协议书》第六条约定：如果甲乙双方无意见，经双方同意，在中人的证明下，特立此约，乙方向甲方付清房款，甲方把还原协议书以及还原序号单交付给乙方，当面钱款两清，永无纠缠。事后如果哪一方有反悔的，自愿赔付对方双倍损失。现被告以张胡庄8号还原小区房源少，无法履行《购买平方协议书》为由，拒不履行房屋交付义务。原告多次找到被告要求按政府收购价支付房款，被告以多种理由拒付。综上，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特此起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告刘和平辩称：一、原告方与答辩人签订的购买平房协议书系无效协议，该协议自始无效，答辩人刘和平愿意退还何高领支付的购买拆迁平方款24.8万元。本案中，原告方和刘和平签订的标的是国家征收农村宅基地而补偿的安置房平方。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地属于农民集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质。原告方并非拆迁还原所在地的集体经济组织的成员，其没有资格取得该集体经济组织的宅基地，故在该宅基地被征收后，其不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。上述两份转让合同因违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效合同。故双方当事人因合同取得的财产应予以返还。二、本案中，刘和平并未征得财产共有人的同意，刘和平无权处分共有人部分的财产，财产共有人未在协议书上签字，原告方和刘和平签订的协议书应当无效。三、石晓琴和何高领的家人分别起诉刘和平没有事实和法律依据。刘和平只从何高领的账户中收到一份24.8万元款项，不能向不同的原告方重复退还款项。四、退一步讲，答辩人未能如期交付协议中的房屋，也系因政府行为导致无法履行，答辩人无过错，不应承担违约责任。综上所述，答辩人认为原告方与刘和平签订的标的是国家征收农村宅基地而补偿的安置房平方，系无效协议，答辩人愿意退还何高领支付的24.8万元款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）1.原告何松亭、马心荣、何纪文、何某所举证据1“原告的身份证户口本”、证据2“交通事故认定书及死亡证明”、证据3“亲属关系证明”、证据4“购买平方协议书复印件”、证据5“收条复印件及转账记录”，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。2.原告何松亭、马心荣、何纪文、何某补充出示的“共同居住生活证明”，不具有证据形式的合法性，对其证据效力不予认定。（二）1.原告石晓琴所举证据一“原告石晓琴身份证复印件一份”、证据二“2017年5月9日签订的《购买平方协议》”、证据三“2017年4月24日被告出具的收条一份”，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。2.原告石晓琴所举证据四“1.证人徐某、张某出庭作证的证言、2.房屋租赁合同一份、3.电费清单11份、4.水费缴纳发票及个人用水明细一份”，达不到原告石晓琴的证明目的，对其证据效力不予认定。（三）被告刘和平所举证据“结婚证一份”，具有真实性，但达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月24日，刘和平（甲方）与何高领（乙方）签订《购买平方协议》，约定甲方自愿将亳州市谯城区还原小区拆迁还原协议书1-158号80平方米卖给乙方居住为业，每平方米3100元，价款合计24.8万元。2017年4月24日，何高领通过银行转账向刘和平支付24.8万元。刘和平向何高领出具收条一份，内容为：“今收到何高领购买刘和平拆迁平方80㎡，总房款人民币贰拾肆万捌仟元整（248000元）。”2017年5月9日，石晓琴与刘和平签订一份《购买平方协议书》，内容与2017年4月24日何高领与刘和平签订的协议书内容相同。2018年12月2日，何高领因交通事故死亡。后因刘和平不能按时交付房屋，何高领的第一顺位继承人何松亭、马心荣、何纪文、何某于2019年5月5日提起诉讼。石晓琴于2019年6月18日提起诉讼。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及质证意见，本案争议焦点为：（一）案涉的《购买平方协议书》的法律效力？该协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，合法有效。（二）原告要求解除合同、返还购房款并支付违约金是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的约定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案《购买平方协议书》中双方买卖的还原拆迁平方对应的房屋，截至目前并未还原，被告刘和平无法履行协议内容。现原告要求解除《购买平方协议书》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本案合同解除后，被告刘和平应返还购房款24.8万元。因被告刘和平未能如期交付案涉协议中的房屋构成违约，被告刘和平应自2017年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。（三）上述款项应返还给谁？何高领系案涉《购买平方协议书》的买受方，也按约定向被告刘和平支付了购房款，故购房款应退还何高领。因何高领已去世，原告何松亭、马心荣、何纪文、何某系何高领的法定继承人，合同解除后，被告刘和平应向原告何松亭、马心荣、何纪文、何某返还购房款并支付违约金。原告石晓琴诉称，是其向被告刘和平购买房屋，何高领向被告刘和平支付的购房款也是她的钱。原告石晓琴无证据证明其主张，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、何高领与刘和平2017年4月24日签订的《购买平方协议书》、石晓琴与刘和平2017年5月9日签订的《购买平方协议书》，自本判决生效之日起解除。 二、被告刘和平于本判决生效之日起五日内，返还原告何松亭、马心荣、何纪文、何某购房款24.8万元，并支付违约金（以24.8万元为基数，自2017年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项清偿之日止）。 三、驳回原告石晓琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2019）皖1602民初4000号案件的受理费6100元，由被告刘和平负担。（2019）皖1602民初5474号案件的受理费6412元，由原告石晓琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长 孙 勇 人民陪审员 康 飞 人民陪审员 邢春峰 二〇一九年十月三十日 法官助理陈俊伟 书记员高静静