陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终3031号上诉人（原审被告）：陕西秦皇房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区凤城七路与永徽路十字西北角贰号大院营销中心。法定代表人：夏盛满，该公司董事长。委托诉讼代理人：王帆，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，陕西合恒律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：徐珊，女，1987年7月22日出生，汉族，无业，住新疆乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：周瑞，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚治刚，陕西菲格律师事务所律师。上诉人陕西秦皇房地产开发有限公司（以下简称秦皇公司）因与上诉人徐珊商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦皇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法据实改判。2、本案诉讼费用由徐珊承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，根据陕西省住房和城乡建设厅《2017秋冬大气污染防治攻坚行动方案》（陕建发420号文件）“禁土令”影响，致使涉案商品房建设工程工期延误，导致延期交房。根据双方买卖合同十一条第二项第二款规定，上述情况下出卖人可以据实延期交房。一审判决应扣除2017年11月15日至2018年3月15日共122日因“禁土令”造成的延期交房时间，但一审判决仅扣除了43天的雾霾期，判决严重错误。徐珊辩称，1、秦皇公司主张的雾霾期限与涉案房屋的交付无任何关系，雾霾期限时涉案房屋已经封顶，无需进行倒土作业，秦皇公司应当提交相应的施工日志证明相应停工事实。2、西安市雾霾政策从2013年就开始了，秦皇公司预设施工时间及交房时间理应预设合理期限，雾霾期不属于不可抗力。徐珊上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，依法变更秦皇公司支付其违约金自2018年2月1日计算至判决生效之日。2、本案诉讼费用由秦皇公司承担。事实与理由：1、一审法院认定交房时间是以入伙通知书发出之日，认定错误，违约金应当重新计算。2、一审法院适用法律错误，不应由买受人举证证明房屋达到交房条件，理应由秦皇公司举证证明涉案房屋达到交房条件。秦皇公司辩称，1、关于房屋交房条件问题，不认可徐珊所述。一审中其公司提供住宅使用说明书、住宅使用质量保证书、商品房竣工验收备案证明、测绘报告等相关文件，现其公司补充一份证据建设工程竣工报告。2、关于违约金问题，房屋已经达到交房条件，且小区大部分业主已经交房，一审法院交房日期认定正确。徐珊向一审法院起诉请求：判令秦皇公司向其支付逾期交房违约金30926.53元（按照房屋总价款日万分之一的标准至取得竣工验收备案表之日，暂从2018年1月31日计算至2018年9月10日);本案诉讼费等相关费用由秦皇公司承担。一审法院认定事实：2017年4月19日，徐珊与陕西秦皇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2190404），约定徐珊购买秦皇公司开发的位于西安市未央区，凤城七路以北河址西东村城中村改造项目（凤城庭院住宅小区）10幢2单元20层22001号房屋一套，预测建筑面积为163.97平方米，房屋总价款1393087元。该合同对计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等内容进行了约定，双方均签字、盖章，合同成立并生效。依据合同约定，秦皇公司应当在2018年1月31日之前向徐珊交付房屋，逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，秦皇公司按日计算向徐珊支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，徐珊要求继续履行合同的，合同继续履行，秦皇公司按日计算向徐珊支付全部房价款万分之1的违约金；按逾期时间分别处理，不做累加。合同签订后，徐珊依约已履行付款义务。另查明，2018年1月5日，秦皇公司向徐珊等各位业主发出交付时间变更通知，该通知载明，因2017年春冬季西安雾霾污染严重，西安市政府2017年陆续颁布《2017年建设领域“铁腕治霾.保卫蓝天”工作实施方案》及《关于加强2017年高中考期间环境噪声管理的通告》，要求所有施工工地在2017年5月26日至2017年6月29日一律停止施工作业，要求各建设工地和企业立即停止作业。故交房时间延后，具体交房时间以公司向各位业主发出房屋交付通知书为准。2018年7月24日，秦皇公司又向徐珊等各位业主发出交付时间变更通知，将原定2018年7月28日开始交房变更至2018年8月29日开始交房。2018年8月22日，秦皇公司在三秦都市报刊登交房公告，对其公司开发的凤城庭院二期《贰号大院》项目10#、11#、12#、13#楼于2018年8月29日正式开始交房，并且按照各位业主在《商品房买卖合同》所留的地址邮寄了《入伙通知书》，徐珊认可收到该《入伙通知书》。2018年7月15日，秦皇公司开发的凤城庭院10#楼住宅工程质量分户经验收合格；2018年7月，西安市房产测量事务所对秦皇公司开发的凤城庭院10#楼住宅及商业裙房进行实测，出具了房产测绘成果报告。2016年10月16日，由秦皇公司开发的贰号大院项目即凤城庭院住宅小区二期封顶。2018年9月10日，秦皇公司出具情况说明，对其公司开发的凤城庭院二期10#--13#楼项目，建设期间（2015年12月1日至2018年7月底）西安市人民政府要求每年11月15日至次年3月15日冬季施工期间及中高考期间停止土方相关工作，导致项目竣工交房工作滞后,工期应按有关文件规定延期;对此，西安经济技术开发区建设工程质量安全监督站认为情况属实，要求按相关文件妥善考虑相应工序，对工期滞后问题由建设单位处理好，以免引发信访维稳问题。审理中，双方对秦皇公司是否达到合同约定的交房条件、收房时间、雾霾期是否应予扣除等问题各持己见，本案调解未果。一审法院认为，徐珊与秦皇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同的约定履行各自义务，徐珊按照合同约定向秦皇公司履行了缴纳购房款的义务，秦皇公司亦应按照合同约定向徐珊交付房屋，现秦皇公司未按期交房，构成违约，徐珊要求秦皇公司承担逾期交房违约责任、支付违约金合理合法，依法应予支持。而根据双方提交证据，现秦皇公司已按合同约定方式交付房屋，且徐珊认可已收到《入伙通知书》，故确定交房时间为2018年8月29日；徐珊虽对房屋是否符合交付条件提出异议，但未提供有效证据予以反驳，本案不予采信。秦皇公司辩称应扣除雾霾期和中高考停工期，对此根据秦皇公司提交证据，应扣除执行政府禁令的雾霾期，但中高考停工期证据不充分且未明确停工期间等，不予扣除，故本案逾期交房期间为2018年2月1日至2018年8月28日，扣除此期间43天的雾霾期，违约期间为166天；并依照合同约定，按总房款日计万分之一计算违约金，秦皇公司应向徐珊给付逾期交房的违约金23125.24元（房款1393087元乘以166日乘以万分之一）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告陕西秦皇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐珊逾期交房违约金23125.24元。二、驳回原告徐珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费573元（原告已预交），由被告陕西秦皇房地产开发有限公司承担，于上述付款时一并支付原告。二审中，秦皇公司提交两份证据，1、陕西省住房城镇建设厅2017秋冬季大气污染防治攻坚行动方案，证明根据该文件中规定严格执行“禁土令”，禁止施工，且该文件是2017年开始出具的，该文件并不是其公司可以预测到的，符合合同预定的延期交房条件；2、建设工程竣工验收报告，证明2018年8月5日在交房之前涉案项目的房屋已经验收合格，符合交付条件。徐珊对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，认为关于雾霾期质证意见同答辩意见，禁土令文件对于实际施工影响理应提供实际提供施工日志、停工证明；对证据二的真实性认可，对证明目的不认可。认为该五单位出具的竣工验收报告与我方所述的竣工验收备案表不是一个性质，与合同约定及法律规定不符，无竣工验收备案表，涉案房屋不符合交房条件。经本院审理查明，一审法院认定事实属实。另查。徐珊与秦皇公司所签订的《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件中约定，该商品房交付是应当符合下列1.2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告。二审审理中，秦皇公司未能提供证据证明其已取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明文件。本院认为，徐珊与秦皇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。根据双方合同约定，秦皇公司应当在2018年1月31日之前向徐珊交付房屋，逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，秦皇公司按日计算向徐珊支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，徐珊要求继续履行合同的，合同继续履行，秦皇公司按日计算向徐珊支付全部房价款万分之1的违约金；按逾期时间分别处理，不做累加。该合同签订后，徐珊依约向秦皇公司支付了全部购房款，但秦皇公司未按照合同约定时间向徐珊交付房屋，故秦皇公司的行为已构成违约，应按照双方合同约定向徐珊承担逾期交房违约责任。一审中，双方对于秦皇公司的逾期交房行为构成违约均无异议，故二审争议焦点为秦皇公司的违约责任如何认定。现徐珊上诉称一审判决认定交房时间为2018年8月29日错误，违约金应从2018年2月1日起计算至判决生效之日。根据秦皇公司与徐珊所签订的合同约定，秦皇公司交付的房屋应已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但秦皇公司未能提供证据证明其已经取得竣工备案证明文件，其不能证明其交付的房屋符合合同约定，故徐珊的该上诉理由成立。因其一审主张要求违约金计算至2018年9月10日，故本院对此予以支持。对于秦皇公司上诉称应扣除因执行“禁土令”造成涉案工程延期的时间，一审法院已扣除相应的雾霾期限，因秦皇公司未提供明确的停工期限证据，故对该项上诉理由，不予采纳。综上，一审判决计算违约金有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16584号民事判决第二项及诉讼费部分；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16584号民事判决第一项为：陕西秦皇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐珊逾期交房违约金24936.26元。二审案件受理费610元（徐珊已预交232元，陕西秦皇房地产开发有限公司已预交378元），由陕西秦皇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇一九年十月二十二日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩