湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初1891号原告冯俊，男，1988年6月14日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人（特别授权）宋光杰、胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司，住所地大冶市城北开发区大冶大道**，统一社会信用代码91420281670368074H。法定代表人郭军，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）朱纯家，湖北维佳律师事务所律师。原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋光杰、胡金琦，被告委托诉讼代理人朱纯家均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至符合交房条件之日止，按全部购房款的日万分之十计算，暂计算至2019年2月28日违约金为32981元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的五星佳苑项目的商品房。原告已按合同约定履行了付款义务，被告应于2018年12月30日前将验收合格的商品房交付原告。但被告未能按合同约定的条件如期交房，故而提起诉讼，请求判如所请。原告提交了商品房买卖合同（复印件），证明原告购买了涉案房屋、交房时间为2018年12月30日、逾期交房违约金为日万分之十、被告逾期交房的事实。被告辩称，1、延期交房原因一是不可抗力，因政府行为即大冶大道地下人防、路面刷黑工程，导致唯一的通道封闭，无法施工，所以交房时间应据实顺延；二是业主要求小区绿化美化提升，我方应业主的要求进行施工，并以书面形式提前告知业主将延期交房一月左右，业主未提出异议。因此，我方交房时间没有逾期。2、部分原告在我方通知后不愿收房，或不依法交纳房屋维修基金导致不能交房，责任不在我方；3、原告请求的逾期交房违约金过高，应当以同地段房屋租金作为计算损失的标准进行调整；原告已经接收房屋的，被告只能承担前期物业费用。被告提交了以下证据证明：1、营业执照、资质证书等，证明被告身份情况；2、建筑工程竣工验收备案表和验收报告、房屋面积测绘报告、民用管道燃气供气协议、有线电视收费发票、供电部门收费发票、网络通讯图片等，证明涉案房屋已经验收合格，符合约定的交房条件；3、大冶市政府致市民的公开信、新闻报道，内容为市政府在2016年7月开始实施大冶大道人防和路面刷黑工程，8月封闭施工，预计在2017春节前恢复通车；后又通知，在天气良好的情况下，计划在2017年5月30日前试通行。实际工期延长至2017年12月22日。证明被告工期受不可抗力影响，应当顺延；4、公告一份，内容为因天气、天然气施工、小区绿化美化升级、道路刷黑等原因，交房时间可能顺延一个月左右。证明业主对延期交房无异议；5、交房公告、通知以及微信截图，证明已经通知业主于2019年1月15日办理交房；6、通知一份，内容为房产主管部门要求业主必须缴纳房屋维修基金，否则不能办理房屋交接手续。证明部分业主未能收房责任不在被告；7、房地产估价报告，内容为涉案房屋月租金分别为5.4元／㎡和5.6元／㎡。本院已经发生效力的（2018）鄂0281民初5772号民事判决书，证明合同约定的违约金过高，依法应当按照房屋租金为损失依据计算逾期交房违约金；8、诉讼业主基本情况表，证明原告和其他业主所接收房屋的时间和其他情况；经庭审质证，被告对原告证据没有异议。对被告提交的证据，原告对证据1、2、9没有异议；对证据3有异议，认为与本案无关，不构成不可抗力；对证据4有异议，认为不能证明被告与业主达成一致；对证据5有异议，认为涉案房屋在2019年1月15日未达到了交房条件，上述通知没有效力；对证据6有异议，认为是否缴纳维修基金与被告交房无关，且不能证明被告通知原告收房；对证据7有异议，认为评估系被告单方所为，评估租金过低，不予认可；对证据8，认为应当以原告签字或实际交房时间最后的为准，被告也认可。本院认为，对双方无异议的证据，可以认定。对被告证据3、被告与原告签订合同时路面已经封闭，被告已经知晓并能预计，不属不可抗力，原告异议理由成立，不予认定；对证据4、5、6，原告异议理由成立，不予认定；对被告证据7，是计算被告迟延交房给原告造成损失的依据，与本案的处理结果存在因果关系，原告虽有异议，但不能提供证据推翻，也不申请重新评估，该证据可以认定。经审理查明，原告于2017年9月27日与被告签订了商品房买卖合同，约定购买被告开发的“五星佳苑”项目的第1幢12606号商品房，建筑面积114.75㎡，单价4871.46元／㎡，总价款559000元。合同约定的主要条款有：一、商品房的用途为住宅。二、合同第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件为供、排水，供电，燃气在2018年12月30日前达到使用条件或完成管道敷设；公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）在2018年12月30日达到验收合格标准。未达到上述条件，由双方协商处理。三、交付时间和方式。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付。交付手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将书面通知送达买受人。买受人未收到通知的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；如遇不可抗力事件发生影响交付的，交付时间相应顺延。如出卖人不能出示合同第九条约定的证明文件，买受人有权拒收，责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对房屋进行查验。由于买受人原因导致房屋不能按期交付的，出卖人电话或报纸公共形式通知交房30天内，视为买受人自动接收，责任和风险由买受人承担。四、出卖人逾期交付责任。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房，按如下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之10的违约金；（2）、逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之10的违约金。五、送达方式。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以电话方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之前7日内书面通知对方，未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，原告依约支付了购房款。2019年1月14日，被告组织勘察、设计、监理、施工单位对“五星佳苑”项目进行了竣工验收。此前，被告按照合同的约定，完成了商品房相关设施设备、公共服务及其他配套设施建设；同月28日，完成测绘报告；同月31日，取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件。2019年1月15日，被告通过电话和其他形式，通知业主收房。同日，原告接收了房屋，但认为被告所交房屋不符合合同约定的条件，现提起诉讼，要求被告承担至符合交房条件和有效通知之日止的逾期交房违约金。另查明，大冶大道是被告开发的“五星佳苑”项目唯一的施工通道。2016年6月，大冶市人民政府决定实施大冶大道人防地下商业街工程，北起东风路口，南至大冶实验中学，自2016年8月1日起实行全封闭施工。该工程预计在2016年12月31日完工，2017年春节路面恢复通车。2016年12月27日，大冶市政府宣布推迟到2017年5月通车，但大冶大道恢复通车的实际时间为2017年12月22日。2019年5月15日，被告委托的湖北正量行房地产估价咨询有限公司对“五星佳苑”房屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。原告认为评估价格太低，对评估结果不予认可。经本院释明，原告不申请重新评估。2017年6月15日，经价格主管部门批准，“五星佳苑”前期物业服务费月标准为：高层住宅（第1幢）1.2元／㎡，多层住宅（第2幢）0.7元／㎡。诉讼中，原告认为被告逾期交房的时间应为被告有效通知并实际交房之日，对要求被告承担逾期交房违约责任的方式同意由法院依法处理。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点有以下几个方面：一、被告是否构成逾期交房。本院认为，依照合同约定，被告在完成备案（2019年1月31日）后才具备了合同约定的交房条件。被告提出迟延交房的理由之一是天气原因和小区绿化升级、道路刷黑，业主同意顺延一个月；其次是因政府行为导致停工，属不可抗力因素，交房时间应当顺延。本院认为，被告没有证据证明建设期间遭遇特殊灾害天气，也无证据证明业主同意延期一月交房；同时，被告与原告签订合同时，大冶大道已经封闭，被告已经知道客观情况的存在，并非不能预见，不属不可抗力。因此，被告上述抗辩理由不能成立。被告未能在合同约定时间内交房，构成逾期交房。二、关于逾期交房违约责任如何承担。1、逾期交房违约金标准。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。但如何认定损失？商品房买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，经被告请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。原告的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房租外，其余方面未能举证。因此，调整标准可以参照租金标准的1.3倍进行。2、被告承担逾期交房责任的截止时间和方式。截止时间应当是符合交房条件后被告的通知时间，即2019年1月31日以后的通知收房时间。在符合交房条件之前的收房通知，原告有权选择。原告不认可的，有权拒绝收房，被告应当承担逾期交房违约金；原告接收房屋的，被告应当承担自收房之日起至符合交房条件之日止的前期物业费用。综上所述，本案经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶英才房地产开发有限公司赔偿原告冯俊逾期交房违约金442.75元（2018年12月31日—2019年1月15日）、前期物业费用68.85元（2019年1月16日—2019年1月31日），共计511.60元，定于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费626元，由原告承担600元，被告承担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  罗后才人民陪审员  刘 军人民陪审员  程正兼二〇一九年十月三十日书 记 员  吴 桐