江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1078号 原告：中国农业银行股份有限公司南京江宁支行，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区胜利路**。 负责人：徐星，支行行长。 委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱璠，江苏天晖律师事务所实习律师。 被告：韩有文，男，1989年8月25日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人暨被告：周桂香，女，1966年4月28日生，汉族，住江苏省句容市。 被告：南京明月建设集团有限公司，住，住所地江苏省南京市江宁区东山镇江宁商城/div> 法定代表人：李顺祥，公司董事长。 委托诉讼代理人：魏梦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称农行江宁支行）与被告周桂香、韩有文、南京明月建设集团有限公司（以下简称明月公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行江宁支行的委托诉讼代理人陈红霞、朱璠，被告韩有文的委托诉讼代理人暨被告周桂香，被告明月公司的委托诉讼代理人魏梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行江宁支行向本院提出诉讼请求：1．周桂香立即归还借款本金3435712.46元，支付截至2019年3月20日的利息55848.84元、罚息457.68元和复利585.76元及此后的利息罚息和复利（利息罚息以3435712.46元为基数自2019年3月21日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮5%后的1.5倍计算至实际给付之日；复利以55848.84元为基数自2019年3月21日起算按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮5%后的1.5倍计算至实际给付之日），并支付律师费165000元；2．被告韩有文、明月公司对被告周桂香的上述债务承担连带清偿责任；3．原告农行江宁支行对被告周桂香名下位于南京市江宁区房产享有优先受偿权；4．三被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2014年9月24日，周桂香与农行江宁支行签订《个人购房担保借款合同》，约定：周桂香向农行江宁支行借款390万元用于购房，周桂香以其位于南京市江宁区的房产向农行江宁支行提供抵押担保，韩有文、明月公司承诺对案涉借款提供连带责任保证担保。后，农行江宁支行依约发放了贷款，周桂香未按照约定足额偿还贷款本息，截至2019年3月20日，周桂香累计逾期达四期。故，农行江宁支行诉至法院。 被告周桂香辩称，贷款390万元属实，对原告农行江宁支行起诉的除律师费外的金额无异议，不认可律师费。 被告韩有文辩称，其不应承担连带保证责任，其他意见同周桂香的答辩意见。 被告明月公司辩称：1．其不应承担保证责任。因周桂香已将贷款所购房屋作为抵押物为案涉借款提供抵押担保，根据法律规定，农行江宁支行应先以债务人自己提供的物的担保实现债权，物的担保不足以实现债权的，才可要求保证人承担保证责任。案涉抵押房产价值约千万元，足以清偿农行江宁支行的案涉债权，故其不需要再承担保证责任。2．其保证义务已履行完毕，不应承担因周桂香、农行江宁支行怠于行使相关权利而导致的后果。案涉借款合同约定，合同签订之日应办理抵押预告登记，满足借款人和售房人约定交付条件之日起90日内办理房屋产权证书，取得产权证后一个月内办理抵押登记手续。合同签订后，其早已将房屋交付给周桂香。其作为阶段性保证人的作用在于防止案涉房屋不能设立抵押权。现抵押预告登记手续已经办理完毕，不存在无法设立抵押权的情形，故其阶段性担保义务已经履行完毕，保证期间也已经到期。案涉房屋尚未办理抵押登记手续系周桂香和农行江宁支行怠于领取房屋产权证所致，后果应由周桂香和农行江宁支行自行承担。3．其不承担农行江宁支行、周桂香怠于行使相关权利产生的律师费损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月24日，农行江宁支行（贷款人）与周桂香（借款人、抵押人）、保证人韩有文签订个人购房担保借款合同，约定：借款金额叁佰玖拾万元整；借款用途为购买住房，购买的房产位于罗托鲁拉××××室；借款期限252个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入明月公司在农行商城支行开立的尾号0263的账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款人应于还款日17:00前在还款账户内存入足以偿还当期借款本息及其他应付的款项，并不可撤销地授权贷款人直接从该账户中划收；该账户内资金不足以清偿当期借款本息及其他应付款项的，还款日当天不做扣款处理，次日再做扣款处理，已扣部分不计逾期，不足部分做逾期处理并计收逾期利息；本合同项下借款采用保证、阶段性保证及抵押担保方式；保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务或贷款人按照法律法规规定、本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用； 抵押人同意以位于江宁区的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务或贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 同日，周桂香（甲方、抵押人）、农行江宁支行（乙方、抵押权人）与明月公司（丙方、担保人）签订南京市江宁区房地产抵押合同，约定：本合同所对应担保的主债合同为个人购房担保借款合同，借款合计390万元；甲方已与丙方签订南京市商品房买卖契约，座落在江宁区；甲方将上述所购商品房抵押给乙方；抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项；甲方连续3个月或累计6月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款；三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续；在申请甲方所购商品房抵押预告登记同时，甲方、乙方同意向抵押登记机关提前申请办理甲方该商品房抵押登记。 2014年10月14日，农行江宁支行向周桂香指定的账户汇款390万元。借款凭证载明：“借款日期为2014年10月14日，到期日期为2035年10月13日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为20，执行利率为6.55%，逾期利率为9.825%。” 2014年10月8日，周桂香就其名下位于南京市江宁区的房屋办理了预告抵押登记。 此后，周桂香未按约还款，截至2019年3月20日，共欠借款本金3435712.46元、借款利息55848.84元、罚息457.68元、复利585.76元。 为主张案涉债权，农行江宁支行于2019年4月4日委托江苏天晖律师事务所为一审诉讼阶段代理人，并于2019年4月19日支付律师费165000元。江苏天晖律师事务所于2019年9月6日开具发票。 2019年4月，农行江宁支行诉至南京市江宁区人民法院，该院立案后，以特快专递邮件向被告周春香送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书及开庭传票等诉讼材料，周春香于2019年6月5日收到上述材料。2019年7月，南京市中级人民法院指令本院审理本案。 审理中，农行江宁支行出具说明一份，承诺涉案纠纷无论一审、二审还是执行阶段，只向被告主张律师费165000元，不再向被告另行主张律师代理费。 上述事实，有个人购房担保借款合同、个人住房贷款利率调整补充协议、借款凭证、南京市江宁区房地产抵押合同、逾期欠款明细清单、委托代理合同、光大银行贷记通知、律师费发票及当事人的陈述等证据材料证实。 本院认为：依法成立的借款合同应予以保护。案涉个人购房担保借款合同及南京市江宁区房地产抵押合同系贷款人农行江宁支行与借款人周桂香、保证人韩有文、明月公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。农行江宁支行按照合同约定向周桂香交付了出借款项390万元，周桂香亦应依约还本付息。周桂香未按照借款合同的约定按期足额还款，构成违约，农行江宁支行依约有权主张案涉借款提前到期，并要求周桂香偿还剩余全部借款本金及应付利息、罚息和复利。截至2019年3月20日，周桂香尚欠借款本金借款本金3435712.46元、借款利息55848.84元、罚息457.68元、复利585.76元。农行江宁支行主张周桂香支付上述款项具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于2019年3月20日之后的利息、罚息及复利，农行江宁支行主张自2019年3月21日起即以全部未付本金为基数，按罚息利率计算罚息，并以截至2019年3月20日的未付利息55848.84元为基数，按罚息利率计算复利。对此，本院认为，因农行江宁支行宣布案涉借款提前到期的通知系于本案诉状送达之日到达债务人，故罚息应自该日起算。在该日之前，应按照合同约定的借款利率计算利息。本案诉状于2019年6月5日送达周桂香，故自2019年3月20日至2019年6月5日，利息应以3435712.46元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%计算，自2019年6月6日起，罚息以3435712.46元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%后再上浮50%计算至实际给付之日。2019年3月20日之后的复利，依法应以截至该日的未付利息为基数计算。故复利应以55848.84元为基数，自2019年3月21日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%后再上浮50%计算至实际给付之日。 借款合同约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费。农行江宁支行为实现案涉债权委托律师进行诉讼，并支付律师费165000元，考虑到本案实际情况，本院予以调整为130000元。 案涉借款合同和抵押合同均约定，周桂香以其名下位于江宁区的房产为案涉借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、律师费等。且上述抵押房产已经办理预告抵押登记。故，农行江宁支行主张就案涉债权对抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿符合法律规定，本院予以支持。 关于保证人韩有文的保证责任。韩有文自愿为周春香的借款提供连带责任保证，故农行江宁支行要求韩有文对周春香的债务承担连带保证责任的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于保证人明月公司的保证责任，明月公司抗辩称依据相关规定，债权人应当先就借款人周桂香自己提供的物的担保实现债权，而周桂香提供的抵押房产价值高于本案债权，故其不需承担保证责任。对此，本院认为，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。农行江宁支行、周桂香与明月公司在案涉借款合同中约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。”该条约定系三方真实意思表示，对三方具有拘束力。故而，农行江宁支行依约有权在主张实现抵押权的同时要求明月公司承担保证责任。对明月公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。明月公司同时抗辩称，抵押房屋已经办理预告抵押登记，故其作为阶段性保证人的保证义务已经履行完毕。但借款合同明确约定，明月公司自借款发放之日起至周桂香取得房地产权属证书，并办妥以农行江宁支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，对周桂香的债务承担连带保证责任。现周桂香并未取得抵押房产的权属证书，亦未办理抵押登记手续，故明月公司抗辩称担保义务已履行完毕依据不足，本院不予采纳。农行江宁支行在保证期间内要求保证人明月公司承担保证责任符合法律规定，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告周桂香于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行借款本金3435712.46元，支付截至2019年3月20日的利息55848.84元、罚息457.68元、复利585.76元及律师费130000元，并支付此后的利息（自2019年3月21日起，以3435712.46元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%计算至2019年6月5日）、罚息（自2019年6月6日起，以3435712.46元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%后再上浮50%计算至实际给付之日）及复利（自2019年3月21日起，以55848.84元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%后再上浮50%计算至实际给付之日）； 二、原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行就上述判决第一项确认的债权对被告周桂香名下位于南京市江宁区的抵押房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿； 三、被告韩有文对被告周桂香的上述判决第一项债务承担连带清偿责任； 四、被告南京明月建设集团有限公司对被告周桂香的上述判决第一项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费36141元，财产保全费5000元，合计41141元，由原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行负担394元，由被告周桂香、南京明月建设集团有限公司负担40747元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  樊琴亚 人民陪审员  潘天祥 人民陪审员  朱南岳 二〇一九年十月十一日 法官 助理  彭 鄢 见习书记员  徐 洁