云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4398号原告：李楚骁，男，2001年4月19日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区，当事人送达地址确认书确认送达地址昆明市（指定签收人：李楚骁）。委托诉讼代理人：陈菊梅，云南万捷律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王莹，云南万捷律师事务所（实习）律师。特别授权代理。被告：黄旭，男，1969年6月28日出生，汉族，江苏省姜堰市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区，当事人送达地址确认书确认送达地址云南省昆明市（指定签收人：黄旭）。委托诉讼代理人：胡雪，云南澜湄律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴翠萍，云南澜湄律师事务所（实习）律师。特别授权代理。被告：周吉，女，1971年8月26日出生，汉族，湖南省醴陵市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区，当事人送达地址确认书确认送达地址云南省昆明市（指定签收人：周吉）。被告：李忠辉，男，1968年6月29日出生，汉族，云南省建水县人，居民身份证住址云南省昆明市西山区，当事人送达地址确认书确认送达地址云南省昆明市（指定签收人：李忠辉）。原告李楚骁与被告黄旭、周吉、李忠辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理。李楚骁、黄旭、周吉、李忠辉申请庭外和解三个月，并申请扣除审限90天。后本案依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。李楚骁的委托代理人陈菊梅、王莹，黄旭的委托诉讼代理人胡雪、吴翠萍，周吉，李忠辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李楚骁向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》无效；二、案件受理费由黄旭、周吉、李忠辉承担。事实及理由：昆明市日新路德瀛华府小区F幢1单元第7-8层107号房屋原系李楚骁及其父母周吉、李忠辉共同共有的房屋。2016年3月18日，周吉、李忠辉为了帮第三方公司担保债务，与黄旭签订了《房产买卖合同》，以远低于市场价格的1820000元将房屋出售给黄旭。在签订《房产买卖合同》时，黄旭、周吉、李忠辉谎称买卖房屋是为了改善李楚骁的教育条件。李楚骁认为，黄旭、周吉、李忠辉签订《房产买卖合同》的真实意思是为了设立担保，而不是真的进行房产买卖；另外，周吉、李忠辉作为李楚骁的法定监护人，在处分李楚骁财产时，也存在与黄旭恶意串通侵犯李楚骁合法财产权益的情形。李楚骁认为前述《房产买卖合同》应为无效合同，故诉至本院，请求判令如前诉请。黄旭答辩称，周吉与黄旭协商欲用本案所涉房屋冲抵双方之间的债务，黄旭代周吉、李忠辉向银行清偿了该房屋尚欠的银行按揭贷款244645.65元，后与周吉、李忠辉签订了《房产买卖合同》，该合同经过公证机关公证。在房屋交易过程中，因本案所涉房屋共有权人的李楚骁系尚未成年，故周吉、李忠辉作为李楚骁的法定代理人向公证机关书面承诺未侵犯其合法权益。合同约定的房屋交易价格亦是当时市场价格，也并不存在合同无效的情形，请求人民法院驳回李楚骁的全部诉讼请求。周吉答辩称，黄旭系案外人云南创耀矿业有限公司法定代表人，周吉与该公司长期存在生意往来。2016年前后因政策原因导致矿山经营困难，周吉通过案外人与黄旭相识后，黄旭表示可以提供资金，但需要资产进行抵押，周吉表示其在昆明有案所涉房屋可用于办抵押，双方算账后确认按1850000元进行处理，并签订了补充协议。后在办理抵押过程中因房屋中的权利人李楚骁系未成年人，无法办理抵押登记，双方才签订了本案所涉房产买卖合同，并办理合同公证。周吉对李楚骁的诉讼请求无异议，请求人民法院依法判决。李忠辉答辩称，李忠辉与周吉系夫妻关系，本案所涉房屋系李忠辉、周吉、李楚骁在昆明的家庭唯一共同房产。周吉长期在外地做生意，李忠辉未参与周吉的经营活动。周吉于2016年向李忠辉称，需用本案所涉房屋办理抵押，取得资金用于周吉的经营活动，本案所涉房屋并不存在真实的买卖关系。李忠辉目前仍居住在本案所涉房屋内，对李楚骁的诉讼请求予以认可，请求人民法院依法判决。李楚骁为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、房屋所有权证一份。欲证明，李楚骁系本案所涉房屋的共有权人，是本案适格的原告。经质证，黄旭对该组证据材料的真实性予以认可。经质证，周吉、李忠辉对该组证据材料无异议。二、公证书一份。欲证明，黄旭、周吉、李忠辉以改善李楚骁教育条件为由，处分了本案所涉房屋，侵犯了李楚骁的合法权益，黄旭、周吉、李忠辉前述行为系无权处分。经质证，黄旭对该组证据材料的真实性予以认可，对欲证明内容不予认可，认为该合同属合法有效。经质证，周吉、李忠辉对该组证据材料无异议。三、房屋买卖合同补充协议一份，担保协议书一份。欲证明，黄旭、周吉、李忠辉就本案所涉房屋签订的合同系合法形式掩盖非法目的，其实质应为周吉、李忠辉用本案所涉房屋向黄旭提供担保。经质证，黄旭对该组证据材料的真实性予以认可，对欲证明内容不予认可。经质证，周吉、李忠辉对该组证据材料无异议。黄旭为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、公证书一份。欲证明，本案所涉《房产买卖合同》系合同当事人真实意思表示，内容合法有效，且已履行完毕。经质证，李楚骁对该组证据材料的真实性、关联性认可，对合法性及欲证明内容不予认可。经质证，周吉、李忠辉对该组证据材料不予认可，认为并非真实意思的表示。二、询问笔录、监护人承诺书、美国自费出国留学中介服务委托合同各一份。欲证明，周吉、李忠辉在处分本案所涉房屋时，向公证处书面作出承诺，本案所涉合同属合法有效。经质证，李楚骁对该组证据材料的真实性、关联性予以认可，对合法性不予认可。经质证，周吉对该组证据材料的真实性予以认可，但黄旭未按约向周吉支付约定的房屋价款。经质证，李忠辉对该组证据材料的真实性予以认可，但认为系用本案所涉房屋抵押而非买卖。三、民事调解书、云南省二手房买卖合同、房产证各一份。欲证明，本案所涉房屋已转让给案外人杨黎雯。经质证，李楚骁对该组证据材料中的调解书、房产证真实性予以认可，对欲证明内容不予认为，认为该组证据材料中的云南二手房买卖合同并非合同当事人真实意思表示。经质证，周吉对该组证据材料中的民事调解书、云南省二手买卖合同不予认可，对房产证予以认可。经质证，李忠辉对该组证据材料不予认可。周吉为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：补充协议一份。欲证明，黄旭承诺取得本案所涉房屋权属登记后向周吉转账1000000元。经质证，李楚骁对该组证据材料无异议。经质证，黄旭对该组证据材料的真实性认可，对关联性不予认可。经质证，李忠辉对该组证据材料无异议。李忠辉未向本院提交证据材料。本院认为，民事诉讼的证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。李楚骁提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三中的房屋买卖合同补充协议，黄旭、周吉、李忠辉对该部分证据材料的真实性予以认可，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对于该部分证据材料予以确认。李楚骁提交证据材料三中的担保协议书，因涉及多个案外人，无法确认真实性，故本院在本案中对该部分证据材料不予确认。黄旭提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对于该部分证据材料予以确认。周吉提交的证据材料，其记载内容与本案待证事实没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。综上，结合法庭调查，本院认定本案法律事实如下：周吉、李忠辉系夫妻关系，两人于2001年4月19日共同生育一子李楚骁。坐落于昆明市日新路德瀛华府小区F幢1单元第7-8层107号房屋原系李忠辉、周吉、李楚骁三人共同共有。2016年3月18日，周吉（甲方、卖方）、李忠辉（甲方、卖方）与黄旭（乙方、买方）签订《房产买卖合同》，约定主要内容为甲方自愿以1820000元向乙方转让坐落于昆明市日新路德瀛华府小区F幢1单元第7-8层107号房屋。周吉、李忠辉以李楚骁法定代理人在前述房产买卖合同中的甲方（卖方）一栏处进行了签名、捺印。前述《房产买卖合同》经云南省昆明市明诚公证处进行公证。周吉、李忠辉在公证过程中答复公证员：“合同约定的房款1820000元在拿到产权部门出具的收件收据之日全款付清。合同是自愿签订，对合同条款的内容清楚，无异议。出卖该房屋我们作为监护人保证是为了改善儿子的生活环境，不会损害儿子的合法权益。”周吉、李忠辉还向云南省昆明市明诚公证处提交了以李楚骁为委托人的《美国自费出国留学中介服务委托合同》。另查明，黄旭在前述房屋交易过程中代周吉、李忠辉清偿了所涉房屋的按揭贷款244645.65元。2016年3月21日，周吉（甲方）、李忠辉（甲方）与黄旭（乙方）签订《房屋买卖合同补充协议》，其中记载主要内容为：“甲乙双方于2016年3月18日签订房屋买卖合同及补充协议，约定了乙方向甲方购买昆明市日新路德瀛华府小区F幢1单元第7-8层107号房屋，并就价款结算支付达成补充协议。现双方达成补充协议如下：1、房屋买卖所有权变更登记完成之日起两年内，乙方同意甲方可以按照人民币7000元价款回购该房屋。如甲方逾期未要求回购或未按照本条约支付约定的全部回购价款的，则甲方不再享有以该约定价格的权利。”周吉代李楚骁在前述补充协议甲方一栏处进行了签名、捺印。黄旭取得了前述房屋的房屋所有权证后，于2018年7月12日与案外人杨黎雯签订《二手房买卖合同》，约定黄旭以1830000元将前述房屋转让给杨黎雯。2018年7月17日，杨黎雯取得了前述房屋的不动产权证书，证号为云（2018）西山区不动产权第019334号。还查明，黄旭与杨黎雯原系夫妻关系，两人于2015年4月20日在昆明市五华区民政局协议离婚。周吉、李忠辉在本案审理中一致陈述：周吉与黄旭签订前述《房产买卖合同》实质系用前述房屋清偿债务，房产买卖合同中约定的价款为旧债167余万元及黄旭代周吉、李忠辉清偿的按揭贷款244645.65元组合而成。本院认为，通过当事人举证、质证，结合法庭调查，本案争议焦点应为：一、本案所涉合同是否成立并生效？二、李楚骁主张本案所涉合同无效的理由是否符合法律规定？三、本案所涉合同是否属于无效合同？针对第一个争议焦点：《中华人民共和国民法总则》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”在本案中，本案所涉房屋原系李忠辉、周吉、李楚骁三人共同共有，后周吉、李忠辉于2016年3月18日签订《房产买卖合同》将该房屋转让给李忠辉，该合同签订时李楚骁系限制民事行为能力人，但李忠辉、周吉以李楚骁法定代理人身份在该合同中进行了签名，故李忠辉、周吉、李楚骁均系该合同主体中的甲方（卖方）当事人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”在本案中，李忠辉、周吉、李楚骁与黄旭签订《房产买卖合同》欲转让不动产物权，该合同经公证机关进行公证后，所涉不动产也办理了物权变更登记，表明前述合同自双方2016年3月18日签字之日起成立并生效。针对第二个争议焦点：一、关于李楚骁主张周吉、李忠辉签订本案所涉合同时属于无权处分，因李楚骁不追认应为无效部分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在本案中，第一，本案所涉房屋系周吉、李忠辉、李楚骁共同共有财产，周吉、李忠辉作为完成民事行为能力人有权处分其相应的份额。第二，周吉、李忠辉以李楚骁法定代理人身份处分了李楚骁前述房屋份额，因李楚骁未表示追认，周吉、李忠辉处分李楚骁份额的行为构成无权处分。第三，周吉、李忠辉处分李楚骁份额虽构成无权处分，但李楚骁亦系本案所涉合同的一方当事人之一，其主张本案所涉合同缔约时没有完整处分权构成合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于李楚骁主张周吉、李忠辉与黄旭恶意串通损害其权利部分，在本案中，周吉、李忠辉作为李楚骁法定代理人在本案所涉房产买卖合同签订时，明确向公证机关称不会损害李楚骁合法权益，并向公证机关提交了出国留学中介委托合同，两人显然没有与黄旭串通损害李楚骁利益的可能性，在签订本案所涉合同时亦非是出于侵犯李楚骁合法权益为目的，故本院对该主张不予支持。三、关于李楚骁主张周吉、李忠辉以其法定代理人身份处分本案所涉房屋份额并非是为维护其利益，应属无效部分，在本案中，本案所涉房屋系周吉、李忠辉、李楚骁共同共有财产，李楚骁取得该财产份额时系未成年人，其未提交证据证明就该房屋的出资情况，常理来说其不可能支付购房款，而是由周吉、李忠辉出资后登记为三人共同共有。本案所涉房产买卖合同签订时，周吉处分该房屋是为清偿旧债，该清偿行为不必然导致李楚骁的合法权益受损。即使李楚骁认为其就本案所涉房屋享有的财产权受到了侵害，亦有权根据法律之规定向侵权人另案主张权利来维护合法权益。针对第三个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，本案所涉房产买卖合同系黄旭、周吉、李忠辉、李楚骁真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益及掩盖非法目的之情形，亦不存在恶意串通损害李楚骁利益，及违反法律、行政法规的强制性规定的情形，即该合同不存在法律规定的无效情形，李楚骁主张该合同应属无效没有事实和法律依据，本院不予支持。另，关于周吉、李忠辉抗辩本案所涉合同并非真实性意思表示，双方之间存在的并非房屋买卖法律关系部分，本院认为，本案所涉合同系经公证机关公证的买卖合同，周吉、李忠辉明确向公证机关表示系自愿签订、知晓合同条款的内容，即使双方之前存在其他法律关系，在该合同依法成立并生效且履行完毕后，且不存在合同法第五十二条、第五十四条规定情形下，本院对该部分抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十七条第一款、第三十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第三十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项、第一百零八条之规定，判决如下：驳回李楚骁的全部诉讼请求。案件受理费100元（此款李楚骁已预交），由李楚骁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗 玮人民陪审员  夏书萍人民陪审员  朱跃元二〇一九年十月九日书 记 员  何 莉