浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初7085号原告：刘香妹，女，1953年4月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王浩，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：王锦嫦，女，1947年9月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：陈辛毅，男，1971年10月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。原告刘香妹与被告王锦嫦、陈辛毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，依法适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告刘香妹的委托诉讼代理人王浩，被告王锦嫦、陈辛毅的共同委托诉讼代理人施明强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘香妹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年3月22日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告立即向原告返还购房定金10万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告经房屋中介巨信实业有限公司三中店（以下简称巨信三中店）居间介绍，于2019年3月22日签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买位于温州市××路××大厦××幢××室房屋，建筑面积为196.56平方米，价格每平方米16000元，总售价3144960元；合同签订之日，原告向被告支付购房定金10万元等。在上述合同签订之前，原告询问是否存在房屋漏水问题，被告方口头承诺房屋不会漏水，若漏水全额退回定金。同时，被告承诺房屋每日下午3点之前均有采光。故原告指定女儿周亦男向被告王锦嫦建设银行卡转账10万元作为购房定金，被告王锦嫦向原告出具定金收条一份。当日恰好下雨，原告等人再次到涉案房屋查看时，发现房屋墙壁潮湿，房屋存在漏水情况，且墙纸与中介之前提供照片不符，墙纸已被更换。2019年3月26日，原告再次到涉案房屋查看时，发现墙壁裂缝明显。且据原告了解，涉案房屋每日采光仅至12点多。随后，原告多次与被告协商退房并返还定金，但被告均予以拒绝。原告认为，被告存在欺骗原告房屋不存在漏水、墙体开裂等情况，现涉案房屋存在质量问题，被告行为已构成违约，原告依据合同法之规定，有权提出解除合同，并要求被告返还定金。被告王锦嫦、陈辛毅共同辩称，一、两被告不存在欺骗行为。原告经房产中介介绍及带领下，前往涉案房屋实地仔细查看，确认房屋的现状无问题之后，才决定支付定金并签订房屋买卖合同。故原告对于涉案房屋现状应当是有充足的认知与了解。涉案房屋若存在漏水、墙壁裂缝、光照不足等情况，均是客观现象，原告均可以明显感知。1.关于房屋是否漏水的问题，从原告的起诉状及证据都能体现，其是尤为关注的，故原告在查看房屋时必定会进行详细检查，已经确认了房屋不存在漏水，才会支付定金购买。由此也可以反证涉案房屋不可能存在漏水现象。涉案房屋顶面、地面、墙壁基本完好，房屋用水设施水管均是正常无漏水。原告仅以主卧室外墙潮湿为由，断定房屋存在漏水现象是草率与不科学的。原告没有证据证明房屋墙壁潮湿且漏水的现象真实存在。整面外墙就是窗沿下方小区域出现霉点，更能证明房屋是没有漏水，否则不可能只有这么一点区域发霉。2.关于墙壁裂缝的问题。涉案房屋的部分外墙表面确实有裂痕，这是由于涉案房屋房龄较长，故外墙表面可能因为沉降、热胀冷缩等原因有一些龟裂的现象，实属正常。但目前可以看到的墙表面有裂痕，不代表墙体内部存在开裂现象，更与漏水没有必然的关系。况且这些表面裂缝在原告之前看房时就客观存在，原告可以明显看见。3.关于光照问题。首先两被告并未承诺涉案房屋每日下午三点前均有光照。其次，涉案房屋不是期房，房屋的坐落、朝向、结构均己是固定的，光照问题是原告可以明显感知的。综上所述，原告解除合同及要求返还定金的理由均无证据证明，且不真实、不合理。二、原告无故拒绝履行合同，已构成违约，两被告有权收取定金不予退还。涉案房屋房龄较久，装饰装修出现老化现象是正常的。若原告认为墙壁不够美观，可以与被告协商进行简单的修复。房屋有裂痕的户外外墙属于公共部分，原告也可以要求物业进行维修。以上房屋存在的现象，不会对房屋的正常使用产生影响，不足以构成解除合同的约定或法定事由。原告是自行查看房屋，确认房屋状态无问题后才支付定金并签订房屋买卖合同的，合同约定双方应于2019年4月30日前准备好过户手续，并按约办理资金监管及产权过户手续等。但原告突然提出各种不合理的理由主张两被告存在欺骗行为，单方解除合同并要求退还定金，最终亦未履行合同约定。因此，两被告认为原告单方终止履行合同，已构成违约，其有权没收定金。三、被告王锦嫦不是本案适格被告，涉案房屋系陈辛毅个人所有，因陈辛毅长期在外地工作，故委托母亲王锦嫦代为处理房屋出售事宜，涉案房屋买卖合同是王锦嫦代为签订，定金代为收取。经审理，本院查明的事实如下：2019年3月22日，经巨信实业有限公司三中店居间介绍，被告王锦嫦、陈辛毅作为甲方，原告刘香妹作为乙方签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其所有的坐落于温州市××路××大厦××幢××室的房屋出售给乙方，建筑面积196.56平方米，土地使用权证号：1-345578，以本房建筑面积为准结算房款；房屋成交价格为每平方米16000元，总售价3144960元（大写叁佰壹拾肆万肆仟玖佰陆拾元）；自本合同签订之日，乙方向甲方付购房定金10万元（大写壹拾万元）；2019年4月30日前，双方各自准备好相关过户手续，按约定办理资金监管、产权过户手续；甲方确认本房产权人陈辛毅对本房的买卖事宜清楚明白，对本合同无任何异议并履行本合同义务，如产权人违约由王锦嫦承担违约责任。同日，原告通过其女儿周亦男将10万元定金汇至王锦嫦账户，王锦嫦出具定金收条，确认收到原告购买涉案房屋定金10万元。上述合同签订后不久，原告以房屋存在漏水等问题，提出要求解除合同并返还定金，双方协商未果。另查明，被告王锦嫦系被告陈辛毅的母亲；坐落于温州市鹿城区××路××大厦××幢××室的房屋权利人为陈辛毅。涉案《房屋买卖合同》签订之前，原告对涉案房屋已进行实地查看。以上事实由原告提供的身份证、户籍信息、房屋买卖合同、转账凭证、收条等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告刘香妹与被告王锦嫦、陈辛毅签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。本案原告主张被告方承诺若涉案房屋存在漏水，可退还定金；现房屋存在漏水、墙体开裂等情况，故其根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百四十八条规定，要求解除合同并返还定金。针对原告的上述主张，现分析如下：一、购房是日常生活中的重大事件，原告作为购房者在购房时应当持谨慎态度。事实上，原告在购买房屋前亲自看房，对房屋进行了相应的了解，房屋的楼层、房龄、墙体及日照等情况应是清楚的，并作出了购买的决定，支付了购房定金10万元。二、即使被告方承诺房屋漏水就退还定金，但原告提供的照片仅能显示涉案房屋墙角、窗台下方的墙纸上有霉点，无法以此来证明涉案房屋存在漏水情况。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该条款规定只有房屋质量问题达到了严重影响正常居住使用的程度，买受人才能主张解除合同和赔偿损失。而严重影响正常居住使用一般是指房屋买受人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等。涉案房屋外墙开裂问题并不属于上述严重质量问题范畴，可以通过修复等方式解决。综上，原告主张被告违约不能成立，但涉案房屋已另行出售，《房屋买卖合同》已不能履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以确认。本案系原告未按合同约定履行，故其要求被告返还定金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。本案被告王锦嫦虽不是涉案房屋的所有权人，但其在涉案《房屋买卖合同》上签字，故其辩称不是适格被告，没有依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告刘香妹与被告王锦嫦、陈辛毅于2019年3月22日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告驳回原告刘香妹的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告刘香妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶爱武二〇一九年十月四日书记员  孙艺闻