四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初10038号 原告：四川非亚实业有限公司。住所地：成都市书院西街一号亚太大厦17楼。 法定代表人：易国孝，四川非亚实业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓英，四川自优律师事务所律师。 被告：杜永南，女，1927年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴英，女，1958年2月17日出生，汉族，住成都市锦江区，系杜永南之女。 原告四川非亚实业有限公司（以下简称非亚公司）诉被告杜永南返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭审理。原告非亚公司委托诉讼代理人刘晓英、被告杜永南及其委托诉讼代理人吴英到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 原告非亚公司向本院提出诉讼请求：1、判令杜永南腾空成都市锦江区房屋并返还给非亚公司；2、判令杜永南按照案涉房屋市场租金标准向非亚公司支付自2018年5月1日起至实际搬离案涉房屋之日止的房屋占有使用费(按1800元／月的租金标准计算)；3、本案诉讼费由杜永南承担。事实和理由：2017年5月1日，非亚公司与杜永南签订《房屋租赁合同》，由杜永南承租非亚公司位于成都市锦江区房屋，该合同约定租赁期为2017年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期满合同自然终止，非亚公司有权如期收回租赁房屋。因非亚公司的发展规划，经股东会决议通过，决定收回该租赁房屋，不再做租赁用途。为此，非亚公司提前发出不再续租的通知并邮寄给杜永南。合同自然终止后，非亚公司也多次前往租赁房屋，希望与杜永南协商处理，但双方未达成一致意见。合同自然终止后，2018年5月15日，非亚公司委托律师向杜永南发出《律师函》，要求杜永南于收到该函之日起七日内腾空搬离并退还租赁房屋。杜永南不予理会，并持续无权占有该房屋。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的双务合同，该合同明确约定租赁期满合同自然终止，非亚公司有权收回租赁房屋。2018年5月1日起，该《房屋租赁合同》已然终止，非亚公司已经明确告知杜永南，并无与其续租的意愿，请其于合理期间腾空并搬离该房屋，但杜永南至今仍未将案涉房屋交还给非亚公司，构成无权占有，事实上对非亚公司行使物权产生了权利障碍和侵害。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，非亚公司诉至法院。 被告杜永南辩称，杜永南的丈夫是原轻工厅职工，1986年底原轻工厅援外办公室将案涉房屋分配给其丈夫，从此时起直至现在杜永南一直居住在案涉房屋，并且其户口也一直登记在案涉房屋，其丈夫去世后，杜永南在此居住已32年多了。后国家撤销轻工厅，还未房改，案涉房屋没有办理房改手续。国家实行房改政策期间，杜永南的丈夫已去世未办理房改手续，因杜永南一直居住在案涉房屋，其作为国家工作人员，只能有一套住房，故其也不能参与单位分房。后轻工厅援外办公室改制成非亚公司，也没有给杜永南办理房改手续。杜永南并不清楚非亚公司所称的“签订《房屋租赁合同》”，非亚公司不能以此为由要求杜永南搬出案涉房屋。案涉房屋原为单位宿舍，是福利房，非亚公司编制了租赁合同，让杜永南签署，若不同意签署就让其搬走，杜永南只有签署合同。后来非亚公司就不再与杜永南签署合同了，直接要求其搬走，并不给杜永南进行房改，是非亚公司违法。杜永南希望法院按照国家政策保护其在案涉房屋的合法居住权利，帮助其落实国家政策。非亚公司是原国家单位轻工厅援外办改制的企业，应该延续对原轻工厅职工的福利房政策，也希望非亚公司帮助其落实办理房改手续。杜永南及其丈夫都是国家干部，其按照正规程序居住案涉房屋，杜永南居住案涉房屋没有过错，其直到目前才知道该租赁合同的存在。请求驳回非亚公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，成都市锦江区房屋的产权登记在非亚公司名下，房屋建筑面积为66.32平方米。 2017年5月1日，非亚公司与杜永南签订一份《房屋租赁合同》，约定：非亚公司将案涉房屋出租给杜永南，出租房屋面积为66.32平方米，租赁期限为12个月，自2017年5月1日至2018年4月30日止；租赁期满，非亚公司有权如期收回出租房屋，杜永南如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知非亚公司，经非亚公司同意后，重新签订租赁合同；房屋租金为每平方米10元，每月租金为663.2元，在签订本合同当日杜永南向非亚公司支付三个月的租金，以后每季度支付一次；租赁期满合同自然终止。杜永南认可该合同系其本人所签及捺印。 2018年4月26日，非亚公司向杜永南发出一份《终止房屋租赁合同的再次通知》，主要内容为：非亚公司与杜永南签订的《房屋租赁合同》即将于2018年4月30日到期，非亚公司在2017年12月29日通过中国邮政以挂号信方式给杜永南送达了《关于停止租房的通知》，提前告知非亚公司将到期终止与杜永南签订的案涉房屋的房屋租赁合同，请做好搬迁准备。庭审中，杜永南陈述：其未收到过该份书面通知，非亚公司的工作人员曾于2018年告知过杜永南终止租赁关系，杜永南对此提出过异议。 庭审中，非亚公司陈述：四川省轻工厅援外办公室后变更为四川轻工经济技术合作公司，1999年四川轻工经济技术合作公司改制为非亚公司。非亚公司与杜永南确认：租赁关系存继期间杜永南按每平方米10元的租金标准向非亚公司缴纳租金至2018年4月。 杜永南的户籍从1987年4月11日起迁入案涉房屋。现案涉房屋由杜永南实际占有使用至今。 上述事实有非亚公司营业执照、杜永南人口信息（户籍）证明、房屋租赁合同、案涉房屋所有权证书。非亚公司于2017年12月25日作出的《关于停止租房的通知》，没有杜永南的签字，非亚公司也未举证证明该通知已送达到杜永南，对该份通知，本院不予采纳。非亚公司提交的成都市住房市场平均租金水平信息，杜永南不予认可，不能证明案涉房屋租赁价格，本院不予采信。 本院认为，根据非亚公司提出的诉讼请求，本案属于返还原物纠纷。返还原物纠纷是指物权权利人请求无权占有不动产或者动产的实际占有人返还该物的纠纷。根据庭审查明的事实，非亚公司将登记在其名下的房屋出租给杜永南占有使用，非亚公司系该出租房屋的物权权利人，杜永南仅在租赁期限内享有占有使用的权利。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2018年4月30日届满，租赁期满合同自然终止，杜永南如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知非亚公司，经非亚公司同意后，重新签订租赁合同。本案中，杜永南在租赁期限届满前并未向非亚公司提出续租申请，非亚公司在租赁期限届满前向租户杜永南发出了不再续租的通知书，虽然杜永南否认收到该通知书，但杜永南认可非亚公司的工作人员曾于2018年向其告知终止租赁关系，而直至本案庭审前，杜永南未在法律规定的异议期内对解除租赁合同提出异议，故案涉《房屋租赁合同》于非亚公司的工作人员向杜永南告知解除租赁合同之日已解除。租赁期限届满且租赁合同已解除后杜永南未向非亚公司腾退案涉房屋，其也未举证证明双方已经形成了不定期租赁合同，而非亚公司已诉至法院要求其腾退房屋即不同意其继续占有使用该承租的房屋。综上，杜永南继续占用使用案涉房屋无合法根据，属于无权占有，根据《中国人民共和国物权法》第三十四条的规定，非亚公司作为案涉房屋的物权权利人要求杜永南停止占有使用并腾退案涉房屋的诉讼请求，应依法予以支持。关于案涉房屋是否应办理房改手续，不属于本案审理范围，对此本院不予处理。 关于非亚公司主张的房屋占有使用费。如前所述，杜永南在租赁合同期限届满后至今仍占有、使用案涉房屋，导致非亚公司无法对房屋行使占有、使用等权利，给非亚公司造成了一定的损失，其应向非亚公司支付相应的房屋占有使用费。现非亚公司主张案涉房屋的占用费标准按照1800元/月计算，缺乏相应的事实依据，且明显高于合同约定的租金标准，本院不予支持。因案涉《房屋租赁合同》约定租赁期间为2017年5月1日至2018年4月30日，与当前间隔时间较短，市场价格浮动较小，双方约定的租金标准具有一定的参考价值，故基于公平原则，本院酌定案涉房屋的占用费计算标准参照《房屋租赁合同》约定的租金标准663.2元/月计算。故杜永南应按照663.2元/月的标准向非亚公司支付从2018年5月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费。 综上所述，依照《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条,《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告杜永南应于本判决发生法律效力之日起十日内停止占有、使用位于成都市锦江区房屋并腾退给原告四川非亚实业有限公司； 二、被告杜永南应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川非亚实业有限公司支付占有使用费（按663.2元/月的标准，从2018年5月1日起计算至上述房屋实际腾退之日止）； 三、驳回原告四川非亚实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告杜永南负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘茜