江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初6094号原告：东海县丰力源生物科技有限公司,住所地东海县牛山街道牛山北路208号美麟.水岸名城风景3-208-6。法定代表人：周小宇，总经理。委托诉讼代理人：门建武、陈柱，江苏润国律师事务所律师。被告：东海县开泰熔融石英厂，住所地东海县双店镇政府驻地凤凰路以南双金路以东。投资人：张同柱，男，1955年7月14日出生，汉族，住东海县。被告：张同柱，男，1955年7月14日出生，汉族，住东海县。原告东海县丰某生物科技有限公司（以下简称丰某公司）与被告东海县开泰熔融石英厂（以下简称开泰石英厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰某公司的委托诉讼代理人门建武、陈柱，被告张同柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰某公司向本院提出诉讼请求：1、解除2014年12月9日原告与被告开泰石英厂签订的资产转让合同中的第三条约定的租赁关系；2、判令被告连带支付拖欠的租金106万元，并承担诉讼费用。事实和理由：被告开泰石英厂于2014年将开泰石英厂所占用土地使用权及地上资产合法有效转让给丰某公司并签有《资产转让合同》，合同中明确：经受让方同意转让方可租赁使用转让资产5年，即从2014年12月01日一2019年11月30日，每年租金人民币24万元，按月支付2万元。以上约定应视为双方达成了租赁场地的租赁协议。根据协议约定，被告开泰石英厂应每月支付租赁费2万元，但被告开泰石英厂除第一个月支付外，其余租金至今未付，期间经多次催收无效。原告认为：根据合同法规定，合同一方不履行合同义务，经催告仍不履行的，相对方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。被告张同柱作为投资人，有义务对其投资成立的不具有独立承担责任的企业承担连带给付责任。被告开泰石英厂、张同柱辩称：原告在2014年6月3日、6月27日伪造土地转让资料，盗走被告的工业用地及地面上的建筑物；2014年12月9日受逼迫签订的资产转让合同并不合法、不公平。当时工业用地的市场价在二十万元一亩，砖瓦结构的房屋每平方米七百元左右。而原告给被告的价格低于当时的市场价格很多；即使转让合同成立，被告也不欠原告租金，到目前为止原告还欠被告土地款房款160万元。被告认为土地款房款没有付清之前，资产仍然是被告所有，所以被告不欠原告租金；双方转让协议约定如果甲方不按时支付租金，则租赁关系终止，被告认为合同不合法不合理，失去时效，至今原告从未向被告催要过租金。综上被告认为合同是无效合同。依据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告开泰石英厂系个人独资企业。2014年6月3日，原告丰某公司于开泰石英厂签订土地使用权转让合同，合同约定：开泰石英厂为转让方甲方，丰某公司为受让方乙方，甲方将其所有的位于东海县东侧国有建设用地使用权，土地面积8976.7平方米，地籍号13-16-010，转让给乙方。2014年12月9日原被告双方签订资产转让合同，合同约定：“开泰石英厂为资产转让方甲方，丰某公司为资产受让方乙方。一、甲方将名下位于东海县东侧土地使用权及土地上资产（除可移动资产外）出售给乙方，出售价格为人民币260万元。二、出售款260万元优先用于甲方欠东海村镇银行贷款120万元、常熟农商银行东海支行贷款70万元、支付转让过户税费40万元，剩余30万元在本合同签订2日内由乙方支付给甲方负责人张同柱在常熟农商银行东海支行个人账户。三、资产转让后，经乙方同意，甲方可租赁使用，期限5年，即从2014年12月1日-2019年11月30日，每年租金人民币24万元，按月支付，每月10日前由甲方支付到乙方在常熟农商银行东海支行公司账户10×××29。四、甲方承诺如每月不按时支付租金，则租赁关系终止，并于当月20日前将不属于出售方出售资产的可移动资产搬出，如发生对固定资产进行破坏或损害的，甲方要承担破坏或损害金额的双倍赔偿。如在规定期限内不搬出，乙方有权进行清理。五、首期第一月租金如在2104年12月10日前支付，则租赁关系成立，否则乙方不同意租给甲方使用，并按上述第四条规定执行。六、租赁期间，甲方不得转租，否则按上述第四条所述措施进行处置。七、租赁期未经乙方书面同意，甲方不得擅自增设地面建筑物等固定资产，否则乙方有权进行拆除，一切损失均由甲方承担。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”上述土地使用权转让合同及资产转让合同有开泰石英厂及丰某公司公章及被告张同柱签字确认。合同签订后，原告依约为被告偿还了东海村镇银行贷款120万元、常熟农商银行东海支行贷款70万元，并转账27.5万元（将剩余30万元扣除第一个月租金2万元及5000元利息）给被告张同柱。2014年11月26日，案涉国有土地使用权过户至原告丰某公司名下。2019年6月1日原告丰某公司在被告开泰石英厂张贴了催告，并向被告张同柱发出该催告被拒收，同时将催告向张同柱发送短信。催告主要内容为，资产转让合同明确租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，每年租金24万元，按月支付2万元。被告除支付第一个月租金外，其余租金至今未付，期间多次催要无效。为维护权益，再次催告在5日内即在2019年6月5日前将拖欠的租金108万元足额支付到原告账户，逾期不付，原告将行使合同解除权，并追索拖欠的租金及利息。另查明，合同签订后至今案涉厂房一直处于被告占有状态。以上事实，有土地使用权转让合同、资产转让合同、国有土地使用权证、催告函、付款凭证、及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告丰某公司与被告开泰石英厂，签订的土地使用权转让和及资产转让合同依法成立，且合法有效。双方应履行合同约定的义务。资产转让合同名为资产转让实际内容包括资产转让及租赁两个合同关系。被告抗辩上述合同无效，即便有效原告未付清转让款资产仍属于被告所有，但被告未提供相应的证据，本院不予采信。被告抗辩按照合同约定其未支付租金，则租赁关系终止。合同约定承租方承诺每月不按时支付租金，则租赁关系终止，并于当月20日前将不属于出售资产的可移动资产搬出等内容。承租人支付租金为合同约定的义务，该条款应视为双方约定合同解除的条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同；不应理解为就合同效力约定的附解除的条件即自条件成就时失效。被告未按约支付租金但未搬出一直占用案涉厂房，也没有证据证明在本案诉讼争议前原被告双方主张过解除租赁关系，应视为双方继续履行租赁合同。即便将该条款理解为合同效力附条件解除条款，租赁关系自被告未缴纳租金时解除，解除后被告仍继续占有租赁物，也没有证据证明原告主张被告搬离，双方之间自解除后应视为不定期租赁，租金的支付仍可参考原合同的约定，原告亦有权向被告主张租金。被告开泰石英厂系个人独资企业，投资人以其个人财产对企业债务承担无限连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原被告于2014年12月9日签订的资产转让合同中的租赁合同；二、被告东海县开泰熔融石英厂于本判决生效之日起十日内向原告支付租金106万元；三、被告张同柱对东海县开泰熔融石英厂上述债务未能清偿部分承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，由被告东海县开泰熔融石英厂、张同柱负担（原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14340元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  蔺玉林审 判 员  葛 婧人民陪审员  李春清二〇一九年十月二十三日书 记 员  韩 丹