文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14490号原告：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地广东省中山市**齐乐路**良安大厦****，统一社会信用代码91442000694782384B。法定代表人：魏连兴，经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春庭，广东登都律师事务所实习律师。被告：广东比隆宝贝教育管理有限公司，住所，住所地广东省中山市**齐乐路**良安大厦**901执照914420003149895282。法定代表人：姜菊妹。被告：敖永周，男，1978年9月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告中山市良安市政建筑工程有限公司（以下简称良安公司）与被告广东比隆宝贝教育管理有限公司（以下简称比隆公司）、敖永周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告良安公司委托诉讼代理人郭嫦娟到庭参加诉讼。被告比隆公司、敖永周经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良安公司向本院提出诉讼请求：1.被告良安公司向原告支付截止2019年3月12日的房屋租金1154291.12元；2.被告良安公司向原告支付逾期违约金1305896.95元；3.被告良安公司向原告支付解除合同违约金798332.85元；4.被告良安公司支付的租赁保证金100349.2元归原告所有；5.被告敖永周对被告良安公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告良安公司于2016年10月8日签订良安大厦租赁合同（以下简称租赁合同），约定由被告良安公司承租原告位于中山市东区用于经营商务服务，租赁期限为5年。合同签订后，原告依约交付房屋给被告良安公司使用，但被告良安公司未按合同约定支付租金，鉴于被告良安公司一直拖欠原告租金，经原告催讨后，原告与被告良安公司于2019年3月21日经协商一致签订了解除良安大厦租赁合同协议书（以下简称解除协议），约定原告与被告良安公司同意于解除协议签订当日解除租赁合同，被告良安公司确认租赁保证金100349.2元归原告所有，并确认尚欠原告截止至2019年3月12日租金1154291.12元，同意承担因逾期支付租金而产生逾期违约金1305896.95元及解除合同的违约金798332.85元，以上金额合计为3358870.12元。被告敖永周于2018年12月3日就被告良安公司欠租金之事实出具的承诺函上签字并承诺为被告良安公司欠原告所有款项（包含但不限于所欠租金等）承担无限连带还款责任。两被告在签订承诺函和解除协议书后，没有按照承诺和约定向原告支付租金及违约金。两被告拒不支付租金及违约金等的行为已构成严重违约，也给原告造成了较大的经济损失，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告比隆公司、敖永周在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.良安公司（甲方、出租方）与比隆公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定：租赁单元坐落于中山市东区；租赁单元建筑面积为1433.56平方米；乙方承租该租赁单元仅限于作经营详见营业执照等用途；租赁期限自2016年10月8日至2021年10月7日止；2016年10月8日至2017年10月7日期间月租金为35839元，自第二年起逐年递增6%；租金以一个自然月为一期，乙方应于每月5号前足额向甲方支付当月租金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳租赁保证金143356元作为履行租赁合同的担保，乙方逾期交纳租赁保证金的，甲方有权要求乙方每逾期一日即按应交未交租赁保证金金额的3‰支付违约金直至交清全部租赁保证金和违约金；乙方应按照约定的租赁起始日与甲方办理租赁单元交接手续；甲方保证其是租赁单元的合法所有人，有完全的权限、资质和能力签订租赁合同及履行合同中甲方的各项义务；租赁合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方有权没收租赁保证金，且乙方需向甲方支付剩余租期租金总额的30%作为违约金，该违约金如低于首个租赁年度6个月租金标准的，则乙方以首个租赁年度6个月租金的标准向甲方支付违约金；乙方未能按时支付租赁费用，每逾期一日，需按拖欠金额的3‰的标准向甲方支付违约金；租赁期内乙方逾期交纳租赁费用达25日以上的，甲方有权单方解除合同、收回租赁单元、没收租赁保证金，向乙方追讨所欠费用及所造成之损失（如有）并要求乙方支付相当于租赁保证金数额的违约金。合同还约定了其他内容。2.庭审中，良安公司称，其系涉案租赁物的产权人，于2016年10月与比隆公司签订涉案租赁合同，并于签约当天向比隆公司交付涉案租赁物。租赁合同签订后，比隆公司逾期向其交付租赁保证金，且实际只支付了100349.2元。后比隆公司自2017年5月起不足额支付当月租金，自2017年12月起不再支付任何租金。3.2018年12月3日，比隆公司与敖永周共同向良安公司出具承诺函，承诺：比隆公司于2018年12月25日前支付500000元的所欠租金款（包含但不限于所欠的租金及滞纳金等）；比隆公司于2018年12月底前结清12月应缴租金款80537.4元；比隆公司于2019年1月25日前支付所欠款416560.92元（包含但不限于所欠的租金及滞纳金等）；比隆公司大股东敖永周愿为比隆公司所欠良安公司所有款项（包含但不限于所欠租金等）承担无限连带还款责任。4.2019年3月21日，良安公司（甲方、出租方）与比隆公司（乙方、承租方）签订解除协议，约定：现就乙方违反租赁合同约定，解除租赁合同；乙方确认截止至2019年3月12日，乙方共欠租金1154291.12元、租金及租赁保证金逾期支付违约金1305896.95元，合计2460188.07元；鉴于乙方拖欠甲方租金的事实，甲方有权解除合同，收回租赁单元，租赁保证金、租赁单元内固定装修装饰、设施设备等均由甲方没收，乙方应向甲方支付剩余租期租金总额的30%计798332.85元作为解除合同违约金，乙方同意租赁保证金100349.2元归甲方所有；甲乙双方同意于2019年3月12日解除租赁合同，乙方于3月31日前搬离并将租赁单元交回给甲方；乙方于2019年5月1日前将在租赁单元地址上注册登记的营业地址办理迁出或注销手续。协议还约定了其他内容。协议签订后，良安公司称其已于2019年3月31日收回涉案租赁物。后良安公司以比隆公司、敖永周未依约支付租金及违约金为由于2019年5月30日诉至本院，主张前述实体权利。6.庭审中，良安公司明确因比隆公司逾期支付租赁保证金、租金的违约行为所遭受的损失主要为资金占用的利息损失以及租赁合同解除后涉案租赁物空置至今所产生的租金损失。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。良安公司与比隆公司签订的租赁合同、解除协议以及比隆公司与敖永周共同出具的承诺函均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该租赁合同、解除协议及承诺函均合法有效，对当事人均具有约束力。结合良安公司对涉案租赁物出租、承诺函出具以及租赁合同解除经过的陈述以及提供的租赁合同、解除协议、承诺函等证据可以认定，良安公司已按合同约定把涉案租赁物交给比隆公司使用，但比隆公司未按约履行足额支付保证金及租金义务，且在解除协议签订后亦未依约履行付款义务，前述行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故对其依据解除协议的约定主张比隆公司支付截止至2019年3月12日的租金1154291.12元的诉求，本院予以支持。关于租赁保证金和违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，以及租赁合同关于“租赁合同有效期内，乙方（比隆公司）无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方（良安公司）有权没收租赁保证金”的约定和解除协议关于“乙方（比隆公司）同意租赁保证金100349.2元归甲方（良安公司）所有”的约定，本案中，比隆公司因拖欠租金、未足额支付租赁保证金存在违约，良安公司诉求确认已收取的租赁保证金100349.2元归其所有，该诉求符合上述法律规定及合同约定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，本案中，良安公司依据解除协议的约定主张比隆公司支付的违约金以及已收取的租赁保证金总额高达二百多万元，相较于比隆公司拖欠的租金1154291.12元明显畸高，在良安公司未举证明自己因比隆公司违约行为造成的损失范围的情形下，考虑到其因比隆公司拖欠租金的行为只有资金被占用的利息损失，其辩称的涉案租赁物已交还的情况下因无人承租而空置产生的租金损失与比隆公司无关，比隆公司对此不存在过错，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定比隆公司应向良安公司承担的违约责任总金额为346287.34元（1154291.12元×30%），同时因良安公司主张收取比隆公司的租赁保证金100349.2元已获本院支持，故比隆公司实际应向良安公司支付的违约金为245938.14元（346287.34元-100349.2元）。关于敖永周保证责任的问题。敖永周在承诺函中签字并承诺“为比隆公司所欠良安公司所有款项（包含但不限于所欠租金等）承担无限连带还款责任”。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”规定，现良安公司请求敖永周对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。比隆公司、敖永周经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告广东比隆宝贝教育管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市良安市政建筑工程有限公司支付截止至2019年3月12日的租金1154291.12元；二、被告广东比隆宝贝教育管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告中山市良安市政建筑工程有限公司支付违约金245938.14元；三、原告中山市良安市政建筑工程有限公司已收取被告广东比隆宝贝教育管理有限公司的租赁保证金100349.2元归原告中山市良安市政建筑工程有限公司所有；四、被告敖永周对被告广东比隆宝贝教育管理有限公司的前述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中山市良安市政建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33671元（原告中山市良安市政建筑工程有限公司已预交），由原告中山市良安市政建筑工程有限公司负担18628元，被告广东比隆宝贝教育管理有限公司、敖永周负担15043元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  梁泳诗      人民陪审员    郭绮文      人民陪审员    吴妙玲                                                                                            二〇一九年十月三十日                                                     书  记  员   孙婉霞      黄怡凤