西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6435号原告（反诉被告）：西安荣远科工贸有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：林文宣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭鹏，陕西哲尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨阳，女，1988年5月25日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区，现住陕西省西安市雁塔区。被告（反诉原告）：吕金中，男，1968年5月17日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，现住陕西省西安市雁塔区，系被告杨阳之夫。原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司（以下简称：荣远公司）诉被告（反诉原告）杨阳、吕金中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣远公司的委托诉讼代理人郭鹏、被告杨阳、吕金中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）荣远公司本诉诉称，2015年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于西安市XX路XX路XX庄XX楼XX层西边部分（以下简称：案涉房屋），共计671平方米房屋出租给被告，租赁期限共三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止，该房屋年度租金为160万元，每半年交付一次，提前一个月交付下半年度的房屋租金，以此类推至合同期满。合同签订时，原告即将租赁物交付被告使用。但被告在三年的合同期限内，将该房屋转租给他人收取租金，却未按照合同约定按时足额向原告支付租金。后原、被告双方于2018年4月15日对租赁期限及已支付款项进行核对，最终形成《关于甲乙双方于2015年7月2日签订的房屋租赁合同的情况说明》，该说明最终确定租赁期限变更为从2015年7月1日至2018年6月底止，并且对被告已支付租金进行核实，被告共向原告支付租金为400万元。根据合同约定，被告尚欠原告租金为80万元，同时被告应向原告支付相应逾期利息。另根据《情况说明》，被告的租赁期限届满时间为2018年6月底，但被告却在租赁期限届满后非法将租赁物转租给案外人，并实际收取租金至2018年7月31日，因此被告应当向原告支付2018年6月底至2018年7月31日的房屋使用费。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付房屋租赁合同期内所欠租金80万元，以及租赁合同期限届满后由二被告实际占用房屋所产生一个月的房屋使用费13.3333万元，上述共计93.3333万元；2、二被告向原告支付逾期利息2.9万元（以所欠80万元租赁款为基数，按照同期人民银行贷款利率4.35%，自2018年1月1日暂计算至2018年9月30日），并计算至实际支付之日止；3、诉讼费由二被告承担。被告（反诉原告）杨阳、吕金中共同辩称,二被告系夫妻关系。2015年，二被告和原告签署租赁合同，租赁期间是2015年8月1日至2018年7月31日，租金每年160万元，半年交一次。2015年8月份，二被告给原告交清第一次租金后，经征求原告同意后遂将房屋分成6间租赁给六家。但是实际承租人的生意不好，其中两家不再租赁，长达8个月时间店铺空置，给二被告造成了损失。在其余房客的再三要求下，二被告遂向原告公司的主管提出降低租金的请求。经过和原告公司的总经理和主管三人协商后，原告将房屋租金降低为每年130万元，故二被告每半年向原告支付租金65万元，直至2018年7月31日终止。同时，二被告也给所有的实际承租人降低了租金。在此期间，二被告向原告支付租金，被告从未提出异议。而按照原合同约定合同终止后原告应向被告退还保证金，但是原告一直未予退还。此外，合同终止时间应该是2017年7月31日，并不存在被告多占用房屋一个月的事实。并且按照合同约定，被告有优先续租权，但是原告并未将房屋优先租赁于被告，还把被告多年积累的客户转为他的客户，给二被告造成了损失。综上，应驳回原告的全部诉请。被告（反诉原告）杨阳、吕金中提出反诉诉称，2015年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将案涉房屋租赁于被告。后经原告许可后，被告将房屋重新装修后分割租赁给六位商户。之后因生意不好，二被告与原告协商降低了房租为每年130万元直至租赁期终止。按照合同约定及协商后的承诺，原告应在合同终止后十日内向二被告退还合同履约保证金10万元，但原告一直未向被告返还。故二被告提出反诉，请求判令：1、原告立即退还房屋租赁合同履约保证金10万元，并向被告支付2018年7月31日以后的10万元所产生的利息（按照同期银行贷款利率4.35%计算）；2、本案反诉费由原告承担。原告荣远公司针对二被告吕金中、杨阳的反诉辩称，原告收取被告的保证金10万元是保证被告按时按约支付租赁费，但是被告没有按时足额支付，已经构成违约。故应驳回二被告的反诉诉请，并由二被告自行承担反诉费。经审理查明，2015年7月2日，原告（甲方）与被告杨阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，由原告将共计671平方米的案涉房屋出租于被告杨阳，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止共三年，年度租金为160万元，自2015年8月1日起计算租金，每半年交付一次，提前一个月交付下半年度的房屋租金，以此类推至合同期满。该租赁合同约定，乙方应向甲方交纳合同履约保证金10万元，合同生效同时交付甲方，合同履行期满后10日内，甲方将保证金返还乙方。甲方收款后应提供给乙方收款收据凭证。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用和房屋租金的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之三支付甲方违约金外甲方有权采取必要措施(如停止供电供水等服务）责任和损失乙方自负。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方收取的履行保证金不予退还，但乙方装修不得故意破坏，完好无损无偿交给甲方。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的伍倍的占用费。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成损失。上述合同签订后，原告将案涉房屋交给被告杨阳使用，二被告向原告交纳10万元保证金。2018年4月15日，被告吕金中代被告杨阳与原告签订《关于甲乙双方于2015年7月2日签订的房屋租赁合同的情况说明》（以下简称：情况说明），载明：基于友好合作经双方核对，做以下说明：一、按照合作《合同》时间的详细核对，该《合同》经甲乙双方确认，并同意变更租赁期限，自2015年7月1日起至2018年6月底止。二、租金已实际缴付的数额，经甲乙双方充分核实，确认如下：1.自2015年7月1日起至2015年12月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币80万元；2.自2016年1月1日起至2016年6月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；3.自2016年7月1日起至2016年12月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；4.自2017年1月1日起至2017年6月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；5.自2017年7月1日起至2017年12月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；6.自2018年1月1日起至2018年6月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币人民币60万元。注：以上乙方缴付甲方的租金，乙方均已用分次转款方式转至甲方代表林文宣、蒲建民的个人账户，转账截止日为2018年4月14日。自2015年6月12日起至2018年1月27日止，二被告从其二人账户陆续向原告法定代表人林文宣及员工蒲建民共转账405万元房屋租金。2018年7月31日，原告收回案涉房屋，但原告一直未向二被告返还10万元保证金。庭审中，原告认可二被告所付租金为400万元，付款时间同被告所提交的转账记录一致，不认可二被告所述双方口头将年租金变更为130万元，并称二被告自2015年12月交纳第二期租金时即欠付15万元，后其一直向二被告主张该15万元。但原告就其一直向被告主张的事实未提交证据予以佐证。上述事实，有《房屋租赁合同》、情况说明、转账记录、证人证言等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案的证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告杨阳签订书面房屋租赁合同将案涉房屋出租于二被告，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原告虽不予认可双方口头将房屋租金变更为年130万元，但二被告的转账记录显示，二被告自租赁合同开始履行至合同终止共支付房屋租金405万元。该405万元的租金数额与双方签订的情况说明载明的租金数额基本相符，即除首期租金80万元外其余每半年租金标准是65万元，完全按照双方的情况说明实际履行，且在实际履行合同过程中原告从未对租金数额提出异议，足以相互印证双方已口头变更房屋租金为130万元。因此，本院对二被告提出租金自第二期开始已经变更为年130万元的辩称，予以采信。现二被告已按照双方约定足额支付了3年租金405万元，故原告要求二被告支付所欠租金80万元及利息之诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的2018年7月的房屋使用费之诉请，虽原告与被告杨阳签订书面租赁合同约定案涉房屋的租期自2015年8月1日至2018年7月31日，但双方于2018年4月15日签订情况说明确定双方的租赁期限为2015年7月1日至2018年6月底。因此，双方已协商一致将案涉房屋的租赁期限进行了变更，二被告应按照此期限交还案涉房屋。但二被告却在合同终止后直至2018年7月31日将案涉房屋交回，给原告造成损失，理应按照月租金10.8333万元的标准向原告支付占用案涉房屋1个月的房屋使用费。而原告请求二被告支付房屋使用费超过10.8333万元之部分诉请，与事实不符，本院不予支持。至于二被告要求原告返还履行保证金10万元及利息之反诉诉请，双方书面租赁合同约定，履行保证金在合同履行期满后10日内退还。在租赁期内二被告未经原告同意中途擅自退租，履行保证金不予退还。现二被告并无上述违约行为且租金也已足额支付，原告理应按照合同约定退还履行保证金10万元，并承担自2018年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期返还期间的利息。故二被告该反诉诉请有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨阳、吕金中于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司2018年7月的房屋使用费108333元。二、原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨阳、吕金中履行保证金100000元及逾期利息（以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年8月11日起至本判决生效之日止）。上述两项在履行中可以相互折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司其余本诉诉请。三、驳回被告（反诉原告）杨阳、吕金中其余反诉诉请。本案本诉案件受理费13423元，由二被告承担1511元，原告自行承担11912元。本案反诉案件受理费1150元，由原告承担。因双方均已预交，双方均于支付上述款项时一并支付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  芦冬花人民陪审员  任存生二〇一九年十月二十二日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙源源2019年月日送达1