福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4838号 原告：戴焰柳，男，1961年12月14日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 委托诉讼代理人：许炜、王子龙，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭。 委托诉讼代理人：郑陈然、高良汉，男，系公司员工。 原告戴焰柳与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。戴焰柳委托诉讼代理人王子龙，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然、高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴焰柳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令恒大置业公司向戴焰柳支付自2018年7月1日起暂计至2019年5月17日止的违约金约93887.68元（应计至恒大置业公司将符合《厦门市商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止，以案涉房屋总价款2924850元作为基数，按日万分之一的标准计算违约金）；2.依法判令本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。事实和理由:2016年6月17日，恒大置业公司作为出卖方，戴焰柳作为买方，就购买厦门恒大帝景项目上商品房预售事宜达成合意，并签订《厦门市商品房买卖合同》（下称“案涉合同”），对案涉合同中交房日期、违约责任等条款作出详细约定。 案涉合同明确约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，按照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；并约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”、“逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。” 根据案涉合同之约定，戴焰柳均依合同约定时间足额支付全部购房款，恒大置业公司本应当于2018年6月30日向戴焰柳交付符合合同约定的房屋，但截至本案起诉之日，恒大置业公司仍未能依约履行交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，戴焰柳有权诉请恒大置业公司交付房屋并支付违约金。 案涉合同系原、被告双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，戴焰柳已如约履行案涉合同的付款义务，恒大置业公司逾期交房，显然已违反《中华人民共和国合同法》及双方所签订的合同之义务。另外戴焰柳多次与恒大置业公司沟通此事，均无效果，戴焰柳无奈，查明恒大置业公司所在地位于厦门市集美区，根据“原告就被告”之原则，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、厦门帝景项目已于2019年2月1日取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具的竣工验收报告、2017年9月1日取得电梯安全检验合格证、2019年3月18日取得《建筑工程消防验收意见书》，至此，厦门恒大帝景首期项目已符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件；二、从戴焰柳签字的房屋钥匙签收确定书、收楼物品领用登记表等材料可以看出买受人已经接收案涉房屋，根据商品房买卖合同第八条，如果买受人同意接收，出卖人支付买受人0元违约金，因此，戴焰柳已经接收房屋，根据合同约定，恒大置业公司无需支付违约金；三、恒大置业公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延迟天数请求法院依法予以扣减，恒大置业公司无需承担违约责任。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景首期1-3号楼开工时间是2015年12月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，恒大置业公司在2016年6月7日、6月8日高考期间、2016年5月21日、6月25日、6月26日中考期间，停工5天；在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述15天时间应予以扣减。4.集美新城开发建设指挥部专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至少是在2018年10月底（2018年10月31日）前是处于未完工的状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人可据实予以延期”的约定，2018年6月30日约定交楼之日起至2018年10月31日期间的延误天数应予以扣减，逾期交房的违约责任不应由恒大置业公司承担；四、《商品房买卖合同》附件六第六条约定“逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。根据合同约定，恒大置业公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，该条款系双方真实意思表示，符合法律规定，也符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。双方签字确认，均应受该条款的约束。综上所述，厦门恒大帝景首期项目目前已达合同约定交房条件，对于不可抗力和政府部门市政配套延误导致的逾期交房天数，应据实予以扣减。恒大置业公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，请求法院查清事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月17日，恒大置业公司（出卖方）与戴焰柳（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由戴焰柳向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目首期地块三1-1＃楼13层1302室,总价款2924850元。合同第八条约定恒大置业公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大置业公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 法庭审理过程中，恒大置业公司确认戴焰柳已按合同约定支付全额购房款2924850元，确认截至庭审之日，恒大置业公司尚未向戴焰柳发出收房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 2019年8月25日，戴焰柳签收了案涉房屋的钥匙。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充协议第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大置业公司主张该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。戴焰柳主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人做出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。本院认为，该条款属于双方对逾期交房违约责任的补充约定，不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大置业公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但莫兰蒂、鲇鱼等台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大置业公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。本院认为，恒大置业公司并未提供金砖会议期间项目实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。3、中高考期间。恒大置业公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。本院认为，恒大置业公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大置业公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大置业公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。本院认为，恒大置业公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大置业公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，本院不予采纳。 三、恒大置业公司是否已经履行交房义务。恒大置业公司主张戴焰柳已经签收房屋钥匙，恒大置业公司已经完成交房义务。戴焰柳主张虽已领取房屋钥匙，但房屋仍不符合案涉合同第八条约定的交房标准，领取钥匙也不等同于实际交房，恒大置业公司尚未履行完毕合同约定的交房义务。本院认为，首先，根据案涉合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并向买受人出示房屋已达交付条件的证明文件及住宅质量保证书、住宅使用说明书，本案中，恒大置业公司尚未向戴焰柳发出书面交房通知，双方亦未办理书面的房屋交接手续。其次，戴焰柳虽已领取房屋钥匙，但恒大置业公司总经理胡永旭同时向业主出具一份承诺函，表明实际入住的部分业主，不属于实际交房，应以实际签收收房通知为准。第三，交付钥匙仅是交房的部分内容，交付钥匙不能视为交付房屋。综上，本院对恒大置业公司主张已履行交房义务的主张不予采纳。 综上所述，截至庭审之日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，恒大置业公司逾期交房已超过180日，且双方未解除合同，根据前述对合同补充协议第六条的分析，该条款有效且对双方具有约束力，按照该条约定，恒大置业公司应支付给戴焰柳的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为58497元（2924850元×2%）。若因恒大置业公司逾期交房给戴焰柳造成损失，戴焰柳日后可另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付戴焰柳逾期交房违约金58497元； 二、驳回戴焰柳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2147元，减半收取1074元，由戴焰柳负担405元（已预缴）；由厦门恒大置业有限公司负担669元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇一九年十月三十一日 法官助理 黄月兰 书 记 员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”