浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初5666号原告（案外人）：温州阳大包装有限公司，住所地：龙港市示范工业园区（温州南洋包装有限公司第2幢厂房104室）。法定代表人：陈如俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李佳颖，浙江时代商务律师事务所律师。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司温州鹿城支行，住所地：温州市鹿城区人民东路83号（银河大厦一层）。主要责任人：黄克明，支行行长。委托诉讼代理人：张长弓，男。委托诉讼代理人：潘杨义，男。第三人（被执行人）：温州南洋包装有限公司，住所地：龙港市示范工业园区25B段。法定代表人：林加来。原告温州阳大包装有限公司（以下简称阳大公司）与被告广发银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称广发银行鹿城支行）及第三人温州南洋包装有限公司（以下简称南洋公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告阳大公司的委托诉讼代理人李佳颖及被告广发银行鹿城支行的委托诉讼代理人潘杨义到庭参加诉讼。第三人南洋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳大公司向本院提出诉讼请求：确认原告对南洋公司名下坐落于龙港市示范工业园区【所有权证号：苍房权证苍字第0××1号，建筑面积：5385.86平方米，土地使用权证号：苍国用（2001）字第02-1267号】房产合法租赁期至2020年5月20日止（剩余租金权益为139800元），对上述房产带租拍卖并确认原告有优先购买权。事实与理由：鹿城区人民法院于2018年3月29日作出（2018）浙0302执2290号执行裁定书，裁定查封南洋公司名下坐落于龙港市示范工业园区【所有权证号：苍房权证苍字第0××1号，土地使用权证号：苍国用（2001）字第02-1267号】房产，并至现场张贴腾空公告，限阳大公司于2019年4月8日前腾空。阳大公司认为，法院要求阳大公司限期腾空的行为违反法律规定，理由如下：阳大公司于2012年9月26日以前便与南洋公司签订了《厂房租赁合同》，承租南洋公司名下坐落于龙港市示范工业园区的厂房，并于2012年9月26日在上述地址登记注册了阳大公司。现阳大公司与南洋公司之间的厂房租赁合同尚未到期，到期日为2022年5月20日，阳大公司已支付租金至2020年5月20日（剩余租金权益为139800元）。阳大公司早在2012年以前已与南洋公司签订合法有效的书面租赁合同，并于2012年至今一直实际占有使用涉案房产。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。被告广发银行鹿城支行辩称，南洋公司于2013年与广发银行股份有限公司温州城南支行（以下简称广发银行城南支行）签订最高额抵押合同，并办理了他项权证。签订合同的时候，客户经理去抵押物现场看过，房产是自用的，并没有出租。后因南洋公司不能归还债务，广发银行鹿城支行向法院申请执行，符合法律规定。阳大公司称其在2012年9月26日之前就已经与南洋公司签订租赁合同，缺乏事实依据。请求驳回阳大公司的诉讼请求。第三人南洋公司未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，南洋公司以其名下坐落于龙港市示范工业园区的房产为其与广发银行城南支行之间签订的主合同项下债务提供担保，并于2013年11月11日办理了抵押登记，抵押权人为广发银行城南支行。2017年4月10日，本院对广发银行城南支行与南洋公司、温州福瑞达印务有限公司（以下简称福瑞达公司）、温州市侨兴纸业有限公司（以下简称侨兴公司）、官金杏、林加贺、林加来、周海燕、林加相、黄香玉金融借款合同纠纷一案作出（2016）浙0302民初14273号民事判决书，判决：一、南洋公司于本判决生效之日起十日内偿付广发银行城南支行借款本金1592万元及利息、利息的复利、逾期利息；二、如南洋公司未按上述规定履行，则拍卖、变卖南洋公司名下坐落于龙港市示范工业园区的房产（房屋所有权证号：××），所得价款在最高额2000万元范围内由广发银行城南支行优先受偿；三、福瑞达公司、侨兴公司、官金杏、林加贺、林加来、周海燕、林加相、黄香玉对上述第一项债务分别在1597万元范围内承担连带清偿责任；等等。该民事判决书生效后，权利人广发银行鹿城支行（广发银行城南支行经中国银监会温州监管分局批准终止营业，其所有业务均由广发银行鹿城支行承接）向本院申请执行。本院于2018年3月13日作出（2018）浙0302执2290号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人南洋公司银行存款1875万元或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产，并于2018年3月15日作出（2018）浙0302执2290号协助执行通知书，查封被执行人南洋公司名下坐落于龙港市示范工业园区【所有权证号：苍房权证苍字第0××1号，土地使用权证号：苍国用（2001）字第02-1267号】的房产所有权及土地使用权。阳大公司知晓后，向本院提出执行异议。本院于2019年5月6日作出（2019）浙0302执异328号执行裁定书，驳回阳大公司的执行异议。阳大公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明：阳大公司与南洋公司签订一份落款时间为2017年4月20日的《厂房租赁合同》，约定：南洋公司将其所有的坐落于龙港示范工业园区25B南洋公司第二幢厂房104室出租给阳大公司使用。租赁期限为5年，自2017年5月20日起至2022年5月20日止。年租金为139800元，厂房租金支付方式为第一年于本合同签订之日一次性付清，以后每年租金逐年于5月20日前一次性付清。上述事实，由营业执照、国家企业信用信息公示报告、《厂房租赁合同》、（2019）浙0302执异328号执行裁定书、（2016）浙0302民初14273号民事判决书、（2018）浙0302执2290号执行裁定书、协助执行通知书等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为：执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，涉案房屋办理抵押权登记时间为2013年11月11日，阳大公司提供的其与南洋公司签订的书面租赁合同落款时间为2017年4月20日，显然迟于抵押权登记时间，而阳大公司主张其在2012年9月26日之前已经与南洋公司签订书面租赁合同，因未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。虽然工商登记情况显示阳大公司的住所地为龙港市示范工业园区（温州南洋包装有限公司第2幢厂房104室），但仅凭工商登记情况并不足以证明阳大公司在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物，且阳大公司也未提供其他证据证明占有使用的相关事实。根据《厂房租赁合同》约定，租金支付方式为第一年租金于合同签订之日一次性付清，以后每年租金逐年于5月20日前一次性付清，但阳大公司仅提供了2019年初的两张收据，无法证明其已经支付租金至2020年5月20日。综上，阳大公司要求确认其对涉案房产享有合同期间的租赁权，并带租拍卖，缺乏依据，本院不予支持。阳大公司要求确认其对涉案房产享有优先购买权不属于执行异议之诉的裁判范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告温州阳大包装有限公司的诉讼请求。案件受理费3096元，由原告温州阳大包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 郭 靓 斐人民陪审员 程 素 莲人民陪审员 陈马利克二〇一九年十月二十一日书 记 员 张 亦 彬