山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初5969号 原告：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄立仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：山东诚信农业科技有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔刚，该公司总经理。 被告：崔刚，男，1973年12月18日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：张宗银，山东国孚律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：公为东，山东国孚律师事务所律师 原告济南北斗星商业有限公司与被告山东诚信农业科技有限公司、被告崔刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北斗星公司的法定代表人黄立仁及委托诉讼代理人孙硕、贺宁，被告诚信农业公司的法定代表人崔刚，被告崔刚及两被告的共同委托诉讼代理人张宗银、公为东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告北斗星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告诚信农业公司向原告北斗星公司支付2016-2018年度租金23448968元；2.判令被告诚信农业公司向原告北斗星公司支付逾期付款违约金5828573元（暂计算至2018年9月26日，此后的逾期付款违约金以23448968元为基数，自2018年9月27日起至判决生效之日止，按日利率万分之五另行计付；3.判令被告崔刚对上述第一、二项诉讼请求承担责任；4.判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1.判令解除北斗星公司与诚信农业公司签订的房屋租赁合同（合同编号：BDX-20151218）；2.判令被告诚信农业公司、崔刚将租赁房屋腾空并交付于北斗星公司。事实与理由：2015年12月19日，原告北斗星公司与被告诚信农业公司签订了《房屋租赁合同》，约定：1.原告将济南市嘉汇环球广场地下负一层9000平方米、地上一至三层25150平方米租给诚信公司，租赁期限自2015年12月20日起至2035年12月19日止，共计二十年，年租金总额9116787元，年管理费总额5246875元；第一年度租金和管理费被告诚信农业公司分两期缴纳，第一期租金和管理费约600万元于租赁合同签订当日付清，第二期租金和管理费约600万元连同负一层租金和管理费197万元，被告诚信农业公司于2016年5月31日缴纳给原告。从第二租赁年度开始，租金和管理费一年一交，于上一租赁年度届满之日一个月前支付给原告。2.租赁合同生效期间，无论任何原因如承租方不按合同约定支付租金或管理费，每逾期一日按年租金及管理费之和的万分之五交付违约金。被告崔刚为被告诚信农业公司的法定代表人及股东，其账户存在向被告诚信农业公司出借的情形，应对被告诚信农业公司欠付租金承担责任。合同签订后，原告依约将房屋交付被告诚信农业公司使用，被告诚信农业公司拒不支付租金，经原告多次催要未果。租赁合同第三条第八款约定：“承租方承诺，租赁合同约定的租金和管理费，承租方无条件按合同约定时间缴纳给甲方（原告），无论任何原因承租方迟延缴纳租金和管理费的期限达到45天，属根本违约，甲方有权单方面解除合同，承租方承担违约责任。”被告拒不支付租金，原告请求解除合同，要求被告腾空并将涉案房屋交付原告。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告诚信农业公司辩称，第一，不欠原告公司租赁费用。第二，被告诚信农业公司未违约，相反是原告违约，实际租赁面积减少，如果法院裁决诚信农业公司违约，合同约定的违约金也太高，远超原告的实际损失，请求法院依法调整。第三，原告既不承认合同双方对租赁面积的测绘结果，又恶意拖延二年有余不测量实际租赁面积，仍按原房屋租赁合同暂定租赁面积要求被告诚信农业公司付款，不符合原房屋租赁合同的本意，更不符合诚实信用原则。第四，关于地下负一层，按合同的本意是将停车场改为商场，双方有改造的约定，双方约定，如不能正常使用，双方另议负一层价格。但时至今日，负一层的消防仍未通过，不能正常使用，原告拒不和被告诚信农业公司另议价格，仍按原房屋租赁合同要求被告付款，不符合房屋租赁合同的本意，更不符合诚实信用原则。综上，请原告严格履行合同，按双方约定修正租赁面积，另议负一层价格，厘清代付款，确定被告的实际应付款，如需付款，被告诚信农业公司愿在双方确定后一个月内付清。 被告崔刚辩称，崔刚作为被告诚信农业公司的法人，在本案中不应以个人名义对原告承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实如下：涉案租赁房屋位于济南市天桥区北园大街嘉汇环球广场地上一至三层，地下负一层，所有权人为山东嘉汇房地产开发有限公司。2015年10月12日，山东嘉汇房地产开发有限公司授权原告代山东嘉汇房地产开发有限公司行使对商场的租赁及经营管理等权利，可以代表山东嘉汇房地产开发有限公司以自己的名义对外从事民事法律行为，代为出租给第三方并由原告收取租金、代办并使用和保管相关租赁、经营手续。2015年12月19日，原告作为出租方（甲方），被告诚信农业公司（乙方）、案外人许建辉（丙方）作为承租方，签订《房屋租赁合同》，该合同第一条“出租商铺情况”约定：1-1甲方（原告北斗星公司）出租给承租方的商场坐落于山东省济南市，为地下2层～地上14层建筑，承租方租赁部分为地下负一层、地上一至三层商场（以下简称商场，租赁范围详见附件一）。1-2商场租赁建筑面积为地下一层（9000）平方米停车场，地上一至三层（25150）平方米。最终租赁建筑面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准。1-3商场用途为商场、停车场，结构为框架。…第三条“交付日期和租赁期限”约定：商场租赁期限为自起租日起20年，自起租日至下一年相应日期的同月同日前一日止为第一个租赁年度，以后的租赁年度依次类推。原告与承租方初步同意于2015年12月20日商场交付完毕，一层至三层商场自交付之日顺延到2016年1月31日为装修期和试营业期，装修期和试营业期结束后为租金起算日，即租金起算日为2016年2月1日；负一层自2015年11月27日开始享有6个月的免租期，免租期满，自2016年6月1日开始计算租金，租赁年度为周年。房屋交接时，须签署交接备忘录，确认房屋交接情况。第四条约定：商场一至三层年度租金为7802787元（一至三层共计25150平方米，每平方米每天0.85元），年度管理费为4589875元（25150平方米，每平方米每天0.5元）；地下负一层年度租金1314000元（9000平方米，每平方米每天0.4元），年度管理费为657000元（9000平方米，每平方米每天0.2元），即商场一至三层及地下负一层的年度租金合计为9116787元，年度管理费合计为5246875元；此处的商场租金、管理费是指实测建筑面积按本合同第六条有关规定计算的结果。商场第一租赁年度租金和管理费考虑到承租方经济压力大，同意分两期缴纳，第一期租金和管理费600万元于签订该合同当日一次性交纳；第二期租金及管理费约600万元，连同负一层租金和管理费约197万元，一共797万元于2016年5月31日缴纳。从第二个租赁年度开始，租金和管理费一年一交，于上一租赁年度届满之日一个月前支付给原告。承租方承诺，租赁合同约定的租金和管理费，承租方无条件按合同约定时间缴纳，无论任何原因迟延缴纳租金和管理费达45天，属根本违约，原告可单方解除合同，承租方承担违约责任。第四条第“4-7”款约定：承租方所租赁商场包括商场首层7000平方米，二层8700平方米，三层9450平方米；负一层停车场9000平方米。具体依据房屋平面图。合同第五条“租金缴纳、保证金和其他费用”约定：合同签订之日承租方支付第一期租金和管理费600万元，包括承租方原先支付的200万元诚意保证金中的100万元自动转为租金，余下100万元自动转为合同保证金；租赁合同生效期内，无论任何原因如承租方不按合同约定支付租金或管理费，每逾期一天按年租金及管理费之和的万分之五交付违约金；负一层改造需要增加消防通道，承租方负责办理相关手续并承担费用，原告负责免费提供两个商铺作为消防通道，消防通道的相关土建改造费用由承租方承担，负一层停车场改造成商铺后，如政府或业主强行再改造为停车场，租赁费用可以另行协商。第六条“交付条件”约定：原告出租该商场的交付条件系以商场现状交付给承租方，包括电梯、消防、监控、空调、水、电、天花、墙壁、天面、地面、间隔、周边停车场，外墙等全部按现状交付给承租方。考虑到承担方实际已经占用本商场一年时间，商场内部装修基本由承租方安装完成的，承租方已经招进部分商户，承租方完全了解原告所出租的商场的实际情况，并全完同意按现状接受商场以及已经入驻的商户。合同生效后，商场房屋结构是否正常，设备能否正常运行，消防系统能否通过检验，承租方能否办理商场开业手续等，全部与原告无关。由承租方自行解决，费用自行承担。本租赁合同生效后，原、被告双方按照合同第三至六条办理商场的交付手续。负一层、商场一层、二层、三层尚有个别铺位原告已经出售给第三方未返租，有些商铺原告原来已经出租尚未收回，该些遗留问题承租方承诺自行和业户商谈租赁问题。本合同租赁面积不包括原告已出售但未返租的面积。负一层原有数户租户和原告有赔偿诉求还未撤出，承租方全部承担将该等租户清偿和垫付责任，其费用经原告确认后可在下一租赁年度租金里扣除。第七条“面积差异处理”约定：承租方应主动联系相关部门对商场面积进行测绘，费用由双方分摊。合同生效后30天，如承租方还未联系相关部门做面积测绘，租赁面积、租金及管理费则按合同第1-2条的面积计算；在房屋实测建筑没有确定前，租金及物业管理费缴纳的金额暂按预测面积计算，待实测建筑面积确定之日起15个工作日内双方结算余额。双方同意，不管测绘与否，结果如何，承租方需要按合同约定日期和双方暂定面积计算交租，否则承租方承担违约责任。第九条“双方的保证和责任”约定：原告的保证和责任：原告保证根据法律规定拥有与房屋相关的土地使用权及房屋所有权，有权将房屋出租给承租方以用于合同目的，对于原告权利瑕疵影响承租方对商场的正常使用的，承租方可要求原告减少租金或者承担赔偿责任；租赁期内，承租方负责承租方承租范围内所有设施设备的日常维修维护，如设施设备出现故障或发生损坏时，承租方应书面通知原告故障情况方可进行维修，费用由承租方负责，维修结束后，承租方应以书面形式将维修记录发给原告存档保管。承租方的保证和责任：承租方保证商场所有改造和装修工程设施，需通过济南市主管部门的验收合格，才能使用，否则，承租方承担一切经济和法律责任。承租方有权对承租商场内的保洁、保安及自行投资的设施进行管理；承租方应正常使用并维修、保护商场及其附属设备设施，防止不正常损坏，因承租方原因造成商场及其附属设备设施出现不应有的损坏或者发生故障，承租方应立即通知原告，并且在损坏或故障发生后进行维修以恢复其正常使用，费用全部由承租方承担；承租方不按时交租金和管理费，合同就不能成立和自动终止。承租期内，承租方不能以商场设备老化或运转问题、维修保养问题、物业服务质量问题、或原告是否提供足够服务，租赁面积差异问题、甚至自身经营亏损等作为延缓或减少缴纳租金和管理费的理由，否则，按承租方违约处理。第十五条“违约责任”约定：承租方逾期支付租金和管理费的，每逾期一日按应付年租金及管理费的万分之五向原告支付违约金；逾期第十六天直到第四十五天，每天按照应付年租金和管理费的总金额千分之二支付违约金，逾期超过45天，本租赁合同自动终止，履约保证金不返还，承租方违约，原告按照本租赁合同第五条第四、五款处理。租赁期间，非本合同规定的情况，如承租方违约或擅自解除合同的，已交给原告的租金及保证金不予退还，并按照六个月租金及管理费支付违约金给原告；如原告违约或擅自解除合同的，原告须向承租方支付六个月租金或管理费的违约金给承租方，并返还保证金以及适当补偿给承租方装修费用；如任何一方代对方支付垫付款的，对方应当在合同约定时间内予以偿还，否则，每逾期一天，按垫付金额日万分之五向对方支付滞纳金。第十六条“解除本合同的条件”约定：如本合同因原告违约而提前解除或终止，原告除根据合同约定承担违约责任或损害赔偿责任外，还应立即退还承租方已向原告支付但因合同提前解除或终止而实际尚未发生的租金、履约保证金等费用；本协议所涉的承租方应支付的违约金及各种损失，承租方同意原告直接从承租方已向原告支付的房租及其他款项中扣除，原告应向承租方支付的违约金和赔偿金及其他款项，承租方有权以应付给原告的租金抵顶。第十七条“其他条款”约定租赁期内，双方往来书信、公函、补充协议等，一律需要加盖公章或合同章才有法律效力。该合同还约定了其他内容。合同附件一系租赁范围及为租赁面积进行的说明；附件二系租赁房屋平面图；附件三系原告已经出售但未返祖的房屋明细；附件四系授权书。2016年1月25日，原、被告签订补充协议，约定：被告诚信农业公司根据需要选定增加两处消防通道的外铺位置，即南边外铺1-141、142和1-146，原告同意免费提供上述三个外铺作为增加消防通道使用，租赁期限为20年。 2015年11月30日，被告崔刚通过其建设银行账户向原告公司法定代表人黄立仁转账支付100万元，同年12月28日分两次共计转账500万元，原告向被告诚信农业公司出具收款收据一份。此后，被告未再向原告直接支付租金或管理费。 2016年1月11日，被告诚信农业公司向原告发函，载明被告联系了济南市房产测绘研究院相关部门专业测绘人员做涉案商场实际租赁面积的测绘工作，为了节约成本费用，测绘人员以干私活的形式进行专业测绘并提供准确数据，但无法加盖测绘院的公章或提供相关发票。次日，原告向被告诚信农业公司回复称要求测绘专业人员给出详细的书面说明，包括测绘原则、测绘方案及测绘完毕后所提供的内容。2016年1月12日，诚信农业公司向原告发函称测绘完毕后出具相关测绘报告和最终图纸。同年2月1日，原告向被告诚信农业公司发函称收到被告发来的第一次测绘商场面积和图纸，但对面积测绘的结果不予认同，要求被告诚信农业公司找济南市房产测绘研究院重新测量，并让测绘专业人员出具最终数据和图纸，开具发票、加盖公章。后原、被告之间多次就涉案商场实际租赁面积的测绘事宜进行书面函件往来协商，原告北斗星公司在对被告诚信农业公司的回函中坚持不认可第一次测绘结果，认为该测绘结果无公章要求寻找测绘机构完成测绘工作。 2017年3月15日，原告北斗星公司向被告诚信农业公司发出《租金催缴通知》，该通知载明：截至2017年3月15日，被告共拖欠商场一至三层租金和管理费18392662元，地下一层租金和管理费3943000元，逾期付款违约金5967227.6元，要求被告于2017年4月1日之前付清上述租金及违约金，否则将向法院提起诉讼。2017年3月21日，被告诚信农业公司回复载明：法院已对被告方下达协助执行通知书，通知被告不得向原告支付款项；原告向被告多次借款；房屋租赁面积差异，对租金数额提出异议；负一层的消防问题使得经济效益达不到预期等。被告诚信农业公司曾向原告发送《工作联系函》，载明：“…主题：账目与资金往来确认暨司法案件处理一、对账和付款1、双方即日安排各自财务人员就商场支付北斗星款项对账，双方对已发生的费用给予确认。2、鉴于乙方（被告诚信农业公司）收到济南市中级法院针对甲方（原告北斗星公司）的协助执行通知书，乙方无法以租金形式支付甲方款项…为解决甲方实际困难，乙方同意以借款方式支付给甲方款项，用于付甲方农村信用社贷款利息。二、司法诉讼案件的处理方案1、关于甲方欠乐天超市款…，乙方出面收购该宗债权，该宗债权的执行标的额由甲乙双方协商，从乙方应交甲方的租金中分批抵销，直至抵销完毕。2、关于甲方欠中建八局款…乙方可以与济南市中级人民法院、中建八局签订还款协议，分三年支付完毕，产权仍属嘉汇公司，乙方所支付资金在逐年内分批抵扣完毕。3、关于一楼原返租户已起诉12家，…一是能返租的参照原合同返租，返租所需支付费用在乙方应交甲方的总房租中扣除。二十个别无法调解不同意返租的，参照嘉汇原回购房屋价格…由商场负责出资回购，房产权属嘉汇，乙方为回购所支付资金在三年内抵扣完毕。…现法院已判令嘉汇应支付该十二户所欠房租、利息、违约金可由乙方代为支付，所支付款项按判决书所列金额在总房租中扣除。…”同年8月4日，原告向被告发出《关于工作联系函的回函》，载明：被告所发送的《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案双方以协议的方式确定前，被告仍应积极履行支付拖欠租金和管理费的义务；被告严格按照合同约定完全履行义务是被告与原告洽谈《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案的前提；关于被告要求从租金和管理费中代为支付执行款以及返租户的回购、代付租金等问题，原告另函回复。后双方又对于涉案租赁物的相应问题通过函件沟通。 本案的争议焦点为：第一，计算涉案房屋租金所依据的租赁面积应为多少；第二，涉案商场地下负一层的租赁费应为多少；第三，被告抗辩的扣减项目及金额能否成立。 第一，关于计算涉案房屋租金所依据的租赁面积为多少的问题。原、被告一致认可租赁房屋位于嘉汇环球广场地上商场一至三层及地下负一层。原告北斗星公司认为，根据双方签订的租赁合同，如被告诚信农业公司未能在合同生效之日起30日内联系相关部门做面积测绘，则租赁面积、租金及管理费按照合同约定的面积计算。被告诚信农业公司辩称，被告系在双方协商一致基础上对涉案租赁商场的面积进行了测绘，为节省成本而未加盖公章的情况已得到双方一致同意。为证明上述主张，被告诚信农业公司提交原、被告双方往来函件、房屋分户界限平面图和房产测绘成果报告书。鉴于原告对函件来往中加盖原告公司公章的函真实性予以认可，并对有“张文”签字的第一、三份函件真实性无异议，本院对该部分函件予以确认，原告虽对其他由被告发给原告的有张文签字的函件不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对有张文签字的被告发给原告的函件的真实性予以确认，因张文系作为在原告经办人处签字，因此可证明原告已经收到该函件。对被告发给原告的其他函件，因无原告公司进行回复，该函件上亦无原告经办人签字，在原告不予认可的情况下，对原告是否切实收到被告发出的该部分函件的事实不予认定。根据本院认定的往来函件，原告北斗星公司并未认可被告出具的无公章和专业人员签章的测绘结果，并明确向原告表示需要确定双方一致同意的专业测绘机构，针对被告在2019年委托测绘机构出具的报告，因未按合同约定征得原告方同意，该结果不能作为租赁面积的权威认定结果。诉讼中，被告诚信农业公司向本院提出司法鉴定申请，请求对涉案商场地下负一层、地上一至三层实际可租面积进行鉴定。本院依法委托山东省经纬工程测绘勘察院为鉴定机构。2019年8月13日，本院技术室作出（2019）鲁0105鉴字第96号终止鉴定通知书，该终止鉴定通知书以“当事人无法提供测绘工作必要的材料，导致在规定时间内无法完成鉴定工作”为由，终止该鉴定工作。在被告诚信农业公司自行提出鉴定后但未能提交其相应资料的情形下导致本案司法鉴定未能完成，应承担对己不利的法律后果。结合双方签订的租赁合同第七条的约定，合同生效30天被告未能联系相关部门做面积测绘，租赁面积、租金及管理费按合同第1-2条约定的面积计算，且第七条亦约定，双方同意，不管测绘与否，结果如何，承租方需要按合同约定日期和双方暂定面积计算交租，否则承租方承担违约责任。故计算租金的面积应以合同约定为准，即商场一至三层建筑面积为1-2商场租赁建筑面积为地下一层（9000）平方米停车场，地上一至三层（25150）平方米。 第二，关于地下负一层的租赁情况及租赁费计算，被告辩称该部分实际仅使用了小部分，但被告提交的原、被告双方于租赁合同签订当日签订的房屋交接协议已经载明原告已经向被告交接负一层9000平方米，综合租赁合同中也已载明被告已经在签订租赁合同之前实际占用涉案商场的情况，本院认定被告已经将地下负一层交付给原告。同时，从租赁合同第5-9条的约定来看，双方并未就负一层的使用用途进行明确的约定，但自该条约定可以看出，原告作为出租方同意被告对涉案负一层进行改造使用，并同意提供两个免费铺位作为消防通道使用，但若因政府或业主强行再改造为停车场，仍然可以作为停车场使用，而并非不可用，只不过双方再就租赁费用进行协商。关于被告抗辩的地下一层部分面积被公建占用，被告未实际使用，应扣除租金的理由，因双方租赁合同附件汇总已经列明负一楼未租赁面积为高压配电室，故对原告该抗辩理由不予采纳。综上，对于被告要求负一层以其实际使用面积计算租赁费的抗辩理由，不予采纳。地下负一层的租赁费仍按合同约定面积计算。关于涉案地下负一层，双方虽在合同中约定如被政府或业主强行再改造为停车场，则租金另行协商，但双方并未另行协商变更合同内容，因此仍按合同约定的租金标准计算。 第三，关于被告抗辩的扣减项目及金额是否成立的问题。诉讼中，被告抗辩的应扣减项目包括以下几个方面：（一）关于原告向被告诚信农业公司的借款应否扣减的问题。对被告诚信农业公司提交的借款条及交付凭证的真实性予以确认。被告诚信农业公司提交的借款凭证及相应的交付凭证，可以证明与被告之间存在借款关系，各笔借款的凭证上均已载明如原告无法还清借款，被告将在支付租金时予以扣除，即用该借款抵扣租金，该借条系原告向被告出具，应视为原、被告间就借款抵扣租金达成合意，且结合双方之间的函件往来情况可以印证。故本院认定该借款应予抵扣被告应向原告支付的租金。结合被告提交的证据，被告自2016年5月至2018年8月累计向被告借款11845000元。至于该借款如何抵扣租金，因借款条上约定未支付租金时抵扣，故每笔借款应当抵扣被告实际原告给付借款之日的到期租金。（二）关于被告抗辩其代原告向济南天保益康物业管理有限公司支付的管理费、消防维修费3196038.68元应否扣减的问题。首先，被告仅提交了向案外人王登峰的转账凭证及案外人济南天保益康物业管理有限公司出具的收据，案外人王登峰的身份无法核实，且济南天保益康物业管理有限公司作为营业公司，应当对外提供相应的收取物业费用的发票，但被告却未有济南天保益康物业管理有限公司出具的发票，无法证明被告已向案外人济南天保益康物业管理有限公司实际支付该物业管理费。其次，被告所提交的证据中被告崔刚向王登峰的转账凭证，其中，2016年12月1日的转款10万元载明为四楼以上消防，而涉案租赁物为三楼以下，故该费用与本案无关；由王登峰出具的50万元收条及相应的转款凭证均未载明款项性质为被告所称的管理费或消防维修费，而是在银行转账上载明转账性质为借款、补贴款，无法证明与本案具有关联性。再次，对于加盖案外人济南天保益康物业管理有限公司印章且载有管理费的收据，所对应的银行转账凭证均显示款项性质为借款，原、被告双方并未在租赁合同中约定该管理费可以抵扣涉案租赁物的租金，三方协议对此亦无约定。综上，本院对被告关于扣减管理费、消防维修费共计3196038.68元的抗辩理由不予采纳。（三）被告抗辩其代原告向原告所回购的商户冯德平需支付的款项1346700元应予抵扣租金，原告亦同意抵扣，本院对此予以确认。（四）被告抗辩的代原告向济南宏翔实业公司支付的款项50万元应否抵扣租金的问题。对被告提交的授权协议的真实性予以确认。该授权委托书中已经约定由被告诚信农业公司代原告向案外人济南宏翔实业公司支付100万元租金，并注明可以在被告应付给原告的租金中抵扣，但被告崔刚的银行转账凭证中显示其向案外人济南宏翔实业公司账户的转账金额为30万元，该30万元本院予以确认并抵扣被告应支付原告的租金。对于另外的20万元转账款系转给案外人都本利，无法证明系被告向案外人济南宏翔实业公司支付租金，本院对被告关于已经代原告向济南宏翔实业公司支付50万元租金并予以全部抵扣的抗辩理由中30万元部分予以采纳。（五）被告抗辩的其代原告支付被法院查封的执行款项共8932584元应否予以扣减的问题。1、对于被告提交的（2018）鲁0105执1561-1563号执行案件中本院对被告诚信农业公司送达的协助执行通知书的真实性均予以认定，对被告崔刚向本院账户缴纳提留租金29812元的转账凭证的真实性予以认定。鉴于该款项被告确已代原告履行原告的对外债务，应视为向原告支付租金，故该29812元应予扣减被告应向原告支付的租金。2、对于被告提交的民事判决书、协助执行通知书、民事裁定书等证据的真实性予以确认，关于被告抗辩的本院因原告与案外人王林昭等人的租赁合同纠纷产生的执行而协助本院向案外人支付的租金、违约金、诉讼费等费用共计1426692元应予扣减租金的理由，本院调取了返租户与原告的民事判决书的生效时间，再结合被告提交的打款记录，被告仅提供了部分打款记录，本院对被告提交的2018年6月29日被告出具的收据和2018年7月23日的打款凭证的真实性予以确认，该收条载明被告向返租户邢秀丽付款租金149807元，该收条载明的期间为2015年4月8日至2017年3月5日，该期间包含在判决确认的期间内，该费用应予扣除；因涉及到邢秀丽的判决的生效时间为2017年4月5日，该判决已判决邢秀丽与原告之间的租赁合同自判决生效之日起解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，针对返租的商铺，被告诚信农业公司作为次承租人并未在返租户提出解除与原告之间的租赁合同的案件中就解除提出抗辩，却直接向返租户付款，则在原告与返租户之间的租赁合同已经解除的情况下，被告自行向返租户付款，该部分款项不应予以扣除。故对被告提交的解除之后的租金要求予以扣减的理由不予采纳。对于被告于2018年6月29日向返租户王清振出具的40478元租金收据及2018年7月23日的付款凭证的真实性予以确认，该租金期间亦包含在判决所确认的租金支付期间内，故应予扣除，因该判决于2017年4月5日生效，生效之日起王清振已与原告解除租赁合同，故对被告要求扣减判决生效之日后的租金的理由不予采纳。对于被告于2018年6月5日载明返租户冯其峰收到5万元租金收据及2018年8月15日的3万元付款凭证、2019年4月30日的付款凭证的真实性予以确认，但该收条上载明的租金期间为2017年3月6日至2018年3月5日，因该判决生效日期为2017年4月5日，按照判决确认的面积和租金标准计算出原告在判决确认的2017年3月6日至同年4月5日的租金为4074.95元，该4074.95元应予以扣减；至于判决确认的违约金，因收条并未载明该款项，故本院不予扣减；对于判决确定解除之后的被告向冯其峰支付的租金不予扣减。对于被告提交的返租户赵爱丽于2017年11月8日出具的225749.6元收条，无相应的付款凭证，被告提交的付款凭证为2018年，不具备关联性，被告后补交的银行转款记录中显示被告于2017年8月17日向赵爱丽转款40万元，数额及时间亦不能对应起来，故对原告要求扣减该225749.6元不予采纳。对被告提交的返租户常金凤、张玲、毛丽提交的收条，因无相应付款凭证，收条真实性亦无法核实，本院不予认定。对被告提交的任祥、焦本臣的转账凭证，无相应的收据证明该款项性质是否系租金以及缴纳期间，故对被告要求该部分予以扣减的理由不予采纳。3、被告协助本院扣留被告向原告应付租金20200元，无相应的支付凭证，无法证明原告已实际支出该20200元，故对其要求扣减该20200元的抗辩理由不予采纳。4、被告协助济南市中级人民法院代原告向中国建筑第八工程有限公司支付执行款620万元，对该款项被告未提交付款凭证或相应的提留、扣划凭证，且经查，该执行裁定载明的查封冻结期间至2019年7月21日期满，故对其要求扣减该620万元的抗辩理由不予采纳。5、被告协助本院代原告向聂辉兰支付的执行款594508元、向聂辉明支付的执行款661372元，无相应付款凭证，无法证明被告已实际支出该款项，故对被告要求扣减该款项的抗辩理由不予采纳。（六）被告抗辩的其支出的消防电费（含差额电费）共计586374.97元应予扣减的抗辩理由，无相应的付款凭证，无法证明该款项的实际支出情况，且被告作为承租方实际使用涉案租赁物，原、被告已在租赁合同中约定由承租方负担电费。故对原告关于该项扣减的抗辩理由不予采纳。（七）被告关于其支出超额水费30721.84元、管道维修费5万元，合计80721.84元；被告清理化粪池费用24400元；以及被告因商场内管道维修、漏水给商户造成损失，被告共支出管道维修费、赔偿商户损失共计460340元；先行垫付因天保物业维修高压配电室发生费用4200元；被告支出商场通风设施维修费、楼顶钢构防锈及支架固定费用共计93700元，上述款项均应予扣减租金的抗辩理由。因双方签订的租赁合同第5-7条已经约定税费由承租方承担，第9-3条明确约定，由承租方负责租赁范围内所有设施设备的日常维修维护，如设施出现故障或发生损坏，承租方应书面通知原告故障情况方可维修，费用由承租方负担，故对被告抗辩上述款项应予以扣减租金的理由，本院不予采纳。（八）被告抗辩其分别于2015年6月1日、2016年12月13日代原告向天桥区财政局缴纳卫生费共1万元予以扣减租赁费的理由，因被告未举证证明该费用性质为何，租赁合同中未对此作出约定，按照惯例，被告作为承租人在租赁期间，应当对使用租赁物期间产生的费用负担。故对被告关于从租赁费中扣减该项目的抗辩理由不予采纳。（九）被告抗辩其代原告向天保物业支付三轮车管理费22300元，根据双方租赁合同第11-4条约定，包括停车上等设施设备的维修责任均归承租人负责，被告抗辩的该项费用，应属于该范畴，被告未提交相应付款凭证，且被告未能证明原告已经就该项费用与天保物业公司达成过协议约定该费用应由原告承担，亦无相应计取标准，因此对于被告关于扣减该项费用的抗辩理由不予采纳。（十）被告抗辩其因消防工程改造、消防设备购买共支出210191.1元应予扣减的理由，双方签订的租赁合同第6-1条明确约定，消防系统能否通过检验，由承租方自行解决，费用由承租方承担，故对被告的该项抗辩理由不予采纳。（十一）关于被告抗辩的嘉汇环球广场因消防维修资金不足，被告承担的应由原告分摊的份额941555.02元应予扣减的理由，首先，被告提交的证据显示缴纳消防维修资金的义务主体为涉案租赁物的业主，原告并非涉案租赁房屋的业主，被告与案外人以业主联系不上为由先行垫付，其追索对象亦应为业主，业主给原告的授权委托中亦未对此进行约定；其次，被告并未提交相应的付款凭证证明其已经实际支出该941555.02元。综上，对被告要求扣减该分摊份额的抗辩理由不予采纳。 综上，被告抗辩的抵扣租金的所有项目应予扣减的金额合计为13715871.95元。 另查明，原、被告一致认可租赁合同的实际权利义务主体与合同主体之一的案外人许建辉无关，案外人亦出具证明表明其与原、被告之间的租赁合同权利义务无关。本院对此予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系出于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应恪守合同权利义务。原告作为出租方，已经按照合同约定，将涉案房屋交付给被告占有使用，被告诚信农业公司作为承租方应当按照合同约定履行支付租金义务。故原告主张2016-2018年度租金23448968元的诉讼请求，合法有据，但应扣减本院已认定的扣减部分，另外还应扣除反租户与原告之间的判决生效之日后的该部分返租户面积产生的租金，该部分面积之和为585.32平方米，按照原、被告双方约定的每平方米0.85元计算至2018年度租金届满之日得出的金额为331349.65元应予扣减，经减去该两部分之后，被告诚信农业公司还应支付原告2016-2018年度租金9401746.4元。被告诚信农业公司仅支付了首期租金和管理费600万元后，未再按照约定支付租金，已构成合同违约。被告虽抗辩执行法院向其下达了协助执行通知，但经本院审查，该协助执行的款项数额有限，被告仍应及时按照合同约定支付除了法院作出的裁定及协助执行通知书上要求被告诚信农业公司不得向原告支付的租金以外的租金和管理费，被告诚信农业公司未及时支付该超出上述法院冻结、查封数额之外的租金和管理费，亦构成合同违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的违约金，因被告诚信农业公司与原告之间存在借款抵扣的问题，以及在法院向被告下达相应协助执行通知书时，因法院通知被告不得向原告支付，故被告有权就该部分款项在协助执行通知书载明的期间内不向原告支付违约金，故违约金应以各到期未付租金抵扣相应时间的借款，同时，违约金计算期间扣除协助执行通知书等法院文书确定的被告不得向原告付款的期间，另，以返租户与原告的判决生效后被告代原告支付的租金的时间为节点，该节点后计算违约金的基础应扣除本院认定的被告已付判决租金款项数额，分别以扣除之后的未付租金为基数，至于计算的利率，原告北斗星公司自愿按照日万分之五的利率计算，未超过合同约定的计算方式，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，被告诚信农业公司应支付原告北斗星公司违约金，该违约金包括：截止至2019年9月3日止的违约金1031894.51元；自2019年9月4日起，以1621546.4元为基数，按照日万分之五的利率计算至判决生效之日止。关于原告北斗星公司要求被告崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，根据《人民银行结算账户管理办法》第六十五条规定，存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户；同时根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》：出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。结合诉讼过程中被告诚信农业公司向原告支付租金和管理费600万元均系通过崔刚账户，被告诚信农业公司所抗辩的应抵扣租金的大部分费用均系通过崔刚个人账户转出，而非通过被告诚信农业公司，足以说明被告崔刚出借账户给被告诚信农业公司经营使用。被告诚信农业公司作为独立法人主体，却借用身份为法定代表人与股东的崔刚的账户，且被告提交的审计报告中并不能明确反映出被告崔刚与诚信农业公司之间账目相互独立的情况，反而在该审计报告中载明对原告的应付款账目，被告崔刚无法证明与被告诚信农业公司财务相互独立的情况下，应当承担连带责任，故对原告要求被告崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同约定，被告未付租金和管理费已经超过45日，原告有权解除合同，但自双方后续履行来看，被告诚信农业公司仍然向原告发函告知其使用涉案商场过程中的维修维护情况，原告北斗星公司依然向被告诚信农业公司发送租金、管理费和违约金的催告函，原、被告双方之间仍然继续履行租赁合同，仅原告一直要求被告逾期支付租金的违约金而已，至本案诉讼阶段，被告仍未按照约定支付相应的租金或违约金，被告的行为属于持续违反合同约定，原告北斗星公司有权解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。租赁合同解除，被告诚信农业公司应按合同约定于十五日内腾退涉案租赁商铺，故对原告北斗星公司要求被告诚信农业公司向其腾交涉案商铺的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告济南北斗星商业有限公司与被告山东诚信农业科技有限公司、案外人许建辉于2015年12月19日签订的编号为BDX-20151218的租赁合同及相应的补充协议； 二、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起30日内向原告济南北斗星商业有限公司腾交济南市天桥区嘉汇环球广场商场一至三层（该腾交范围不包括房屋租赁合同附件一、三）； 三、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度租金9401746.4元； 四、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度未及时支付租金的违约金，该违约金包括：截止至2019年9月3日止的违约金1031894.51元；自2019年9月4日起，以1621546.4元为基数，按照日万分之五的利率计算至本判决生效之日止； 五、被告崔刚对上述第三、四项承担连带清偿责任； 六、驳回原告济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188190元，财产保全费5000元，共计193190元，由原告济南北斗星商业有限公司负担73100元，被告山东诚信农业科技有限公司、被告崔刚负担120090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 胡                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         滨 审 判 员 徐                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    艳                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    艳 人民陪审员 张                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    烟                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    军 二〇一九年十月二十一日 书 记 员 崔玉祺2017年3月15日，原告向被告诚信农业公司发出《租金催缴通知》，载明：截至2017年3月15日，被告共拖欠商场一至三层租金和管理费18392662元，地下一层租金和管理费3943000元，逾期付款违约金5967227.6元，要求被告于2017年4月1日之前付清上述租金及违约金，否则将向法院提起诉讼。2017年3月21日，被告诚信农业公司回复载明：法院已对被告方下达协助执行通知书，通知被告不得向原告支付款项；原告向被告多次借款；房屋租赁面积差异，对租金数额提出异议；负一层的消防问题使得经济效益达不到预期等。被告诚信农业公司曾向原告发送《工作联系函》，载明：“…主题：账目与资金往来确认暨司法案件处理一、对账和付款1、双方即日安排各自财务人员就商场支付北斗星款项对账，双方对已发生的费用给予确认。2、鉴于乙方（被告诚信农业公司）收到济南市中级法院针对甲方（原告北斗星公司）的协助执行通知书，乙方无法以租金形式支付甲方款项…为解决甲方实际困难，乙方同意以借款方式支付给甲方款项，用于付甲方农村信用社贷款利息。二、司法诉讼案件的处理方案1、关于甲方欠乐天超市款…，乙方出面收购该宗债权，该宗债权的执行标的额由甲乙双方协商，从乙方应交甲方的租金中分批抵销，直至抵销完毕。2、关于甲方欠中建八局款…乙方可以与济南市中级人民法院、中建八局签订还款协议，分三年支付完毕，产权仍属嘉汇公司，乙方所支付资金在逐年内分批抵扣完毕。3、关于一楼原返租户已起诉12家，…一是能返租的参照原合同返租，返租所需支付费用在乙方应交甲方的总房租中扣除。二十个别无法调解不同意返租的，参照嘉汇原回购房屋价格…由商场负责出资回购，房产权属嘉汇，乙方为回购所支付资金在三年内抵扣完毕。…现法院已判令嘉汇应支付该十二户所欠房租、利息、违约金可由乙方代为支付，所支付款项按判决书所列金额在总房租中扣除。…”同年8月4日，原告向被告发出《关于工作联系函的回函》，载明：原告已向被告发出解除合同通知函，被告应立即支付拖欠租金及管理费，并立即腾退房屋，将商铺无条件完整交还原告，延迟腾房的应向原告支付房屋占用费；被告所发送的《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案双方以协议的方式确定前，被告仍应积极履行支付拖欠租金和管理费、腾退房屋的义务；被告严格按照合同约定完全履行义务是被告与原告洽谈《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案的前提；关于被告要求从租金和管理费中代为支付执行款以及返租户的回购、代付租金等问题，原告另函回复。后双方又对于涉案租赁物的相应问题通过函件沟通。 本案的争议焦点为：第一，计算涉案房屋租金所依据的租赁面积应为多少；第二，涉案商场地下负一层的租赁费应为多少；第三，被告抗辩的扣减项目及金额能否成立。 第一，关于计算涉案房屋租金所依据的租赁面积为多少的问题。原、被告一致认可租赁房屋位于嘉汇环球广场地上商场一至三层及地下负一层。原告北斗星公司认为，根据双方签订的租赁合同，如被告诚信农业公司未能在合同生效之日起30日内联系相关部门做面积测绘，则租赁面积、租金及管理费按照合同约定的面积计算。被告诚信农业公司辩称，被告系在双方协商一致基础上对涉案租赁商场的面积进行了测绘，为节省成本而未加盖公章的情况已得到双方一致同意。为证明上述主张，被告诚信农业公司提交原、被告双方往来函件、房屋分户界限平面图和房产测绘成果报告书。鉴于原告对函件来往中加盖原告公司公章的函真实性予以认可，并对有“张文”签字的第一、三份函件真实性无异议，本院对该部分函件予以确认，原告虽对其他由被告发给原告的有张文签字的函件不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对有张文签字的被告发给原告的函件的真实性予以确认，因张文系作为在原告经办人处签字，因此可证明原告已经收到该函件。对被告发给原告的其他函件，因无原告公司进行回复，该函件上亦无原告经办人签字，在原告不予认可的情况下，对原告是否切实收到被告发出的该部分函件的事实不予认定。根据本院认定的往来函件，原告北斗星公司并未认可被告出具的无公章和专业人员签章的测绘结果，并明确向原告表示需要确定双方一致同意的专业测绘机构，针对被告在2019年委托测绘机构出具的报告，因未按合同约定征得原告方同意，该结果不能作为租赁面积的权威认定结果。诉讼中，被告诚信农业公司向本院提出司法鉴定申请，请求对涉案商场地下负一层、地上一至三层实际可租面积进行鉴定。本院依法委托山东省经纬工程测绘勘察院为鉴定机构。2019年8月12日，山东省经纬工程测绘勘察院出具《退鉴函》，载明：因被告诚信农业公司未提交申请方资料，且需要测量的范围存在争议，该鉴定机构予以退鉴处理。次日，本院技术室作出（2019）鲁0105鉴字第96号终止鉴定通知书，终止该鉴定工作。在被告诚信农业公司自行提出鉴定后但未能提交其相应资料的情形下导致本案司法鉴定未能完成，应承担对己不利的法律后果。结合双方签订的租赁合同第七条的约定，合同生效30天被告未能联系相关部门做面积测绘，租赁面积、租金及管理费按合同第1-2条约定的面积计算，且第七条亦约定，双方同意，不管测绘与否，结果如何，承租方需要按合同约定日期和双方暂定面积计算交租，否则承租方承担违约责任。故计算租金的面积应以合同约定为准，即商场一至三层建筑面积为1-2商场租赁建筑面积为地下一层（9000）平方米停车场，地上一至三层（25150）平方米。 第二，关于地下负一层的租赁情况及租赁费计算，被告辩称该部分实际仅使用了小部分，但被告提交的原、被告双方于租赁合同签订当日签订的房屋交接协议已经载明原告已经向被告交接负一层9000平方米，综合租赁合同中也已载明被告已经在签订租赁合同之前实际占用涉案商场的情况，本院认定被告已经将地下负一层交付给原告。同时，从租赁合同第5-9条的约定来看，双方并未就负一层的使用用途进行明确的约定，但自该条约定可以看出，原告作为出租方同意被告对涉案负一层进行改造使用，并同意提供两个免费铺位作为消防通道使用，但若因政府或业主强行再改造为停车场，仍然可以作为停车场使用，而并非不可用，只不过双方再就租赁费用进行协商。关于被告抗辩的地下一层部分面积被公建占用，被告未实际使用，应扣除租金的理由，因双方租赁合同附件汇总已经列明负一楼未租赁面积为高压配电室，故对原告该抗辩理由不予采纳。综上，对于被告要求负一层以其实际使用面积计算租赁费的抗辩理由，不予采纳。地下负一层的租赁费仍按合同约定面积计算。关于涉案地下负一层，双方虽在合同中约定如被政府或业主强行再改造为停车场，则租金另行协商，但双方并未另行协商变更合同内容，因此仍按合同约定的租金标准计算。 第三，关于被告抗辩的扣减项目及金额是否成立的问题。诉讼中，被告抗辩的应扣减项目包括以下几个方面：（一）关于原告向被告诚信农业公司的借款应否扣减的问题。对被告诚信农业公司提交的借款条及交付凭证的真实性予以确认。被告诚信农业公司提交的借款凭证及相应的交付凭证，可以证明与被告之间存在借款关系，各笔借款的凭证上均已载明如原告无法还清借款，被告将在支付租金时予以扣除，即用该借款抵扣租金，该借条系原告向被告出具，应视为原、被告间就借款抵扣租金达成合意，且结合双方之间的函件往来情况可以印证。故本院认定该借款应予抵扣被告应向原告支付的租金。结合被告提交的证据，被告自2016年5月至2018年8月累计向被告借款11845000元。至于该借款如何抵扣租金，因借款条上约定未支付租金时抵扣，故每笔借款应当抵扣被告实际原告给付借款之日的到期租金。（二）关于被告抗辩其代原告向济南天保益康物业管理有限公司支付的管理费、消防维修费3196038.68元应否扣减的问题。首先，被告仅提交了向案外人王登峰的转账凭证及案外人济南天保益康物业管理有限公司出具的收据，案外人王登峰的身份无法核实，且济南天保益康物业管理有限公司作为营业公司，应当对外提供相应的收取物业费用的发票，但被告却未有济南天保益康物业管理有限公司出具的发票，无法证明被告已向案外人济南天保益康物业管理有限公司实际支付该物业管理费。其次，被告所提交的证据中被告崔刚向王登峰的转账凭证，其中，2016年12月1日的转款10万元载明为四楼以上消防，而涉案租赁物为三楼以下，故该费用与本案无关；由王登峰出具的50万元收条及相应的转款凭证均未载明款项性质为被告所称的管理费或消防维修费，而是在银行转账上载明转账性质为借款、补贴款，无法证明与本案具有关联性。再次，对于加盖案外人济南天保益康物业管理有限公司印章的消防维修费收据显示收取消防维修费692683.83元、管理费用，原、被告双方并未在租赁合同中约定该管理费可以抵扣涉案租赁物的租金，三方协议对此亦无约定。综上，本院对被告关于将该部分管理费、消防维修费共计3196038.68元予以扣减的抗辩理由不予采纳。（三）被告抗辩其代原告向原告所回购的商户冯德平需支付的款项1346700元应予抵扣租金，原告亦同意抵扣，本院对此予以确认。（四）被告抗辩的代原告向济南宏翔实业公司支付的款项50万元应否抵扣租金的问题。对被告提交的授权协议的真实性予以确认。该授权委托书中已经约定由被告诚信农业公司代原告向案外人济南宏翔实业公司支付100万元租金，并注明可以在被告应付给原告的租金中抵扣，但被告崔刚的银行转账凭证中显示其向案外人济南宏翔实业公司账户的转账金额为30万元，该30万元本院予以确认并抵扣被告应支付原告的租金。对于另外的20万元转账款系转给案外人都本利，无法证明系被告向案外人济南宏翔实业公司支付租金，本院对被告关于已经代原告向济南宏翔实业公司支付50万元租金并予以全部抵扣的抗辩理由中30万元部分予以采纳。（五）被告抗辩的其代原告支付被法院查封的执行款项共8932584元应否予以扣减的问题。1、对于被告提交的（2018）鲁0105执1561-1563号执行案件中本院对被告诚信农业公司送达的协助执行通知书的真实性均予以认定，对被告崔刚向本院账户缴纳提留租金29812元的转账凭证的真实性予以认定。鉴于该款项被告确已代原告履行原告的对外债务，应视为向原告支付租金，故该29812元应予扣减被告应向原告支付的租金。2、对于被告提交的民事判决书、协助执行通知书、民事裁定书等证据的真实性予以确认，关于被告抗辩的本院因原告与案外人王林昭等人的租赁合同纠纷产生的执行而协助本院向案外人支付的租金、违约金、诉讼费等共计1426692元应予扣减的理由，本院调取返租户与原告的民事判决书的生效时间，结合被告提交的打款记录，被告仅提供了部分打款记录，本院对被告提交的2018年6月29日被告出具的收据和2018年7月23日的打款凭证的真实性予以确认，该收条载明被告向返租户邢秀丽付款租金149807元，该收条载明的期间为2015年4月8日至2017年3月5日，该期间包含在判决确认的期间内，该费用应予扣除；因涉及到邢秀丽的判决的生效时间为2017年4月5日，该判决已判决邢秀丽与原告之间的租赁合同自判决生效之日起解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，针对返租的商铺，被告诚信农业公司作为次承租人并未在返租户提出解除与原告之间的租赁合同的案件中就解除提出抗辩，却直接向返租户付款，则在原告与返租户之间的租赁合同已经解除的情况下，被告自行向返租户付款，该部分款项不应予以扣除。故对被告提交的解除之后的租金要求予以扣减的理由不予采纳。对于被告于2018年6月29日向返租户王清振出具的40478元租金收据及2018年7月23日的付款凭证的真实性予以确认，该租金期间亦包含在判决所确认的租金支付期间内，故应予扣除，因该判决于2017年4月5日生效，生效之日起王清振已与原告解除租赁合同，故对被告要求扣减判决生效之日后的租金的理由不予采纳。对于被告于2018年6月5日载明返租户冯其峰收到5万元租金收据及2018年8月15日的3万元付款凭证、2019年4月30日的付款凭证的真实性予以确认，但该收条上载明的租金期间为2017年3月6日至2018年3月5日，因该判决生效日期为2017年4月5日，按照判决确认的面积和租金标准计算出原告在判决确认的2017年3月6日至同年4月5日的租金为4074.95元，该4074.95元应予以扣减；至于判决确认的违约金，因收条并未载明该款项，故本院不予扣减；对于判决确定解除之后的被告向冯其峰支付的租金不予扣减。对于被告提交的返租户赵爱丽于2017年11月8日出具的225749.6元收条，无相应的付款凭证，被告提交的付款凭证为2018年，不具备关联性，被告后补交的银行转款记录中显示被告于2017年8月17日向赵爱丽转款40万元，数额及时间亦不能对应起来，故对原告要求扣减该225749.6元不予采纳。对被告提交的返租户常金凤、张玲、毛丽提交的收条，因无相应付款凭证，收条真实性亦无法核实，本院不予认定。对被告提交的任祥、焦本臣的转账凭证，无相应的收据证明该款项性质是否系租金以及缴纳期间，故对被告要求该部分予以扣减的理由不予采纳。3、被告协助本院扣留被告向原告应付租金20200元，无相应的支付凭证，无法证明原告已实际支出该20200元，故对其要求扣减该20200元的抗辩理由不予采纳。4、被告协助济南市中级人民法院代原告向中国建筑第八工程有限公司支付执行款620万元，对该款项被告未提交付款凭证或相应的提留、扣划凭证，且经查，该执行裁定载明的查封冻结期间至2019年7月21日期满，故对其要求扣减该620万元的抗辩理由不予采纳。5、被告协助本院代原告向聂辉兰支付的执行款594508元、向聂辉明支付的执行款661372元，无相应付款凭证，无法证明被告已实际支出该款项，故对被告要求扣减该款项的抗辩理由不予采纳。（六）被告抗辩的其支出的消防电费（含差额电费）共计586374.97元应予扣减的抗辩理由，无相应的付款凭证，无法证明该款项的实际支出情况，且被告作为承租方实际使用涉案租赁物，原、被告已在租赁合同中约定由承租方负担电费。故对原告关于该项扣减的抗辩理由不予采纳。（七）被告关于其支出超额水费30721.84元、管道维修费5万元，合计80721.84元；被告清理化粪池费用24400元；以及被告因商场内管道维修、漏水给商户造成损失，被告共支出管道维修费、赔偿商户损失共计460340元；先行垫付因天保物业维修高压配电室发生费用4200元；被告支出商场通风设施维修费、楼顶钢构防锈及支架固定费用共计93700元，上述款项均应予扣减租金的抗辩理由。因双方签订的租赁合同第5-7条已经约定税费由承租方承担，第9-3条明确约定，由承租方负责租赁范围内所有设施设备的日常维修维护，如设施出现故障或发生损坏，承租方应书面通知原告故障情况方可维修，费用由承租方负担，故对被告抗辩上述款项应予以扣减租金的理由，本院不予采纳。（八）被告抗辩其分别于2015年6月1日、2016年12月13日代原告向天桥区财政局缴纳卫生费共1万元予以扣减租赁费的理由，因被告未举证证明该费用性质为何，租赁合同中未对此作出约定，按照惯例，被告作为承租人在租赁期间，应当对使用租赁物期间产生的费用负担。故对被告关于从租赁费中扣减该项目的抗辩理由不予采纳。（九）被告抗辩其代原告向天保物业支付三轮车管理费22300元，根据双方租赁合同第11-4条约定，包括停车上等设施设备的维修责任均归承租人负责，被告抗辩的该项费用，应属于该范畴，被告未提交相应付款凭证，且被告未能证明原告已经就该项费用与天保物业公司达成过协议约定该费用应由原告承担，亦无相应计取标准，因此对于被告关于扣减该项费用的抗辩理由不予采纳。（十）被告抗辩其因消防工程改造、消防设备购买共支出210191.1元应予扣减的理由，双方签订的租赁合同第6-1条明确约定，消防系统能否通过检验，由承租方自行解决，费用由承租方承担，故对被告的该项抗辩理由不予采纳。（十一）关于被告抗辩的嘉汇环球广场因消防维修资金不足，被告承担的应由原告分摊的份额941555.02元应予扣减的理由，首先，被告提交的证据显示缴纳消防维修资金的义务主体为涉案租赁物的业主，原告并非涉案租赁房屋的业主，被告与案外人以业主联系不上为由先行垫付，其追索对象亦应为业主，业主给原告的授权委托中亦未对此进行约定；其次，被告并未提交相应的付款凭证证明其已经实际支出该941555.02元。综上，对被告要求扣减该分摊份额的抗辩理由不予采纳。 综上，被告抗辩的抵扣租金的所有项目应予扣减的金额合计为13715871.95元。 另查明，原、被告一致认可租赁合同的实际权利义务主体与合同主体之一的案外人许建辉无关，案外人亦出具证明表明其与原、被告之间的租赁合同权利义务无关。本院对此予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系出于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应恪守合同权利义务。原告作为出租方，已经按照合同约定，将涉案房屋交付给被告占有使用，被告诚信农业公司作为承租方应当按照合同约定履行支付租金义务。被告诚信农业公司仅支付了首期租金和管理费600万元后，未再按照约定支付租金，被告虽抗辩因执行法院向其下达的协助执行通知，禁止其向原告支付租金，但该禁止支付的款项数额有限，被告仍应及时按照合同约定支付除了法院作出的裁定及协助执行通知书上要求被告诚信农业公司不得向原告支付的租金以外的租金和管理费，被告诚信农业公司未及时支付该超出上述法院冻结、查封数额之外的租金和管理费，构成违约。故对原告主张2016-2018年度租金23448968元的诉讼请求，合法有据，但应扣减本院已认定的扣减部分，还应扣除反租户与原告之间的判决生效之日后的该部分返租户面积产生的租金，该部分面积之和为585.32平方米，按照原、被告双方约定的每平方米0.85元计算至2018年度租金届满之日得出的金额应予扣减，经减去该两部分之后，被告诚信农业公司还应支付原告2016-2018年度租金9401746.4元。被告诚信农业公司，构成合同违约，还应当向原告支付违约金。关于违约金数额，因被告诚信农业公司与原告之间存在借款抵扣的问题，以及在法院向被告下达相应协助执行通知书时，因法院通知被告不得向原告支付，故被告有权就该部分款项在协助执行通知书载明的期间内不向原告支付违约金，故违约金应以各到期未付租金抵扣相应时间的借款，同时，违约金计算期间扣除协助执行通知书等法院文书确定的被告不得向原告付款的期间，另，以返租户与原告的判决生效后被告代原告支付的租金的时间为节点，该节点后计算违约金的基础应扣除本院认定的被告已付判决租金款项数额，分别以扣除之后的未付租金为基数，至于计算的利率，原告北斗星公司自愿按照日万分之五的利率计算，未超过合同约定的计算方式，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，被告诚信农业公司应支付原告北斗星公司违约金，该违约金包括：截止至2019年9月3日止的违约金1031894.51元；自2019年9月4日起，以1621546.4元为基数，按照日万分之五的利率计算至判决生效之日止。关于原告北斗星公司要求被告崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，根据《人民银行结算账户管理办法》第六十五条规定，存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户；同时根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》：出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。结合诉讼过程中被告诚信农业公司向原告支付租金和管理费600万元均系通过崔刚账户，被告诚信农业公司所抗辩的应抵扣租金的大部分费用均系通过崔刚个人账户转出，而非通过被告诚信农业公司，足以说明被告崔刚出借账户给被告诚信农业公司经营使用。被告诚信农业公司作为独立法人主体，却借用身份为法定代表人与股东的崔刚的账户，且被告提交的审计报告中并不能明确反映出被告崔刚与诚信农业公司之间账目相互独立的情况，反而在该审计报告中载明对原告的应付款账目，被告崔刚无法证明与被告诚信农业公司财务相互独立的情况下，应当承担连带责任，故对原告要求被告崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同约定，被告未付租金和管理费已经超过45日，原告有权解除合同，但自双方后续履行来看，被告诚信农业公司仍然向原告发函告知其使用涉案商场过程中的维修维护情况，原告北斗星公司依然向被告诚信农业公司发送租金、管理费和违约金的催告函，原、被告双方之间仍然继续履行租赁合同，仅原告一直要求被告逾期支付租金的违约金而已，至本案诉讼阶段，被告仍未按照约定支付相应的租金或违约金，被告的行为属于持续违反合同约定，原告北斗星公司有权解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。租赁合同解除，被告诚信农业公司应按合同约定于十五日内腾退涉案租赁商铺，故对原告北斗星公司要求被告诚信农业公司向其腾交涉案商铺的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告济南北斗星商业有限公司与被告山东诚信农业科技有限公司、案外人许建辉于2015年12月19日签订的编号为BDX-20151218的租赁合同及相应的补充协议； 二、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起30日内向原告济南北斗星商业有限公司腾交济南市天桥区嘉汇环球广场商场一至三层（该腾交范围不包括房屋租赁合同附件一、三）； 三、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度租金9401746.4元； 四、被告山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度未及时支付租金的违约金，该违约金包括：截止至2019年9月3日止的违约金1031894.51元；自2019年9月4日起，以1621546.4元为基数，按照日万分之五的利率计算至本判决生效之日止； 五、被告崔刚对上述第三、四项承担连带清偿责任； 六、驳回原告济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188190元，财产保全费5000元，共计193190元，由原告济南北斗星商业有限公司负担73100元，被告山东诚信农业科技有限公司、被告崔刚负担120090元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长胡滨 审判员徐艳艳 人民陪审员张烟军 二〇一九年十月二十一日 书记员崔玉祺