广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3120号原告：梁诗韵，女，1996年2月22日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。被告：冯旭华，男，1985年8月15日出生，汉族，住广东省连州市，被告：清远市星凯房地产中介服务有限公司，住所地清远市清新区太和镇清新大道****之三。法定代表人：潘少丽，该公司经理。委托诉讼代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。原告梁诗韵与被告冯旭华以及第三人清远市星凯房地产中介服务有限公司（以下简称星凯公司）、中国工商银行股份有限公司清远清城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，原告申请将星凯公司变更为被告并撤回第三人中国工商银行股份有限公司清远清城支行。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁诗韵及其委托诉讼代理人梁杰,被告星凯公司的委托诉讼代理人马宗仁到庭参加诉讼。被告冯旭华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁诗韵向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位清远市清城区××瀚景天域名××楼××层××号号房屋过户到原告名下；2.判令被告支付违约金25,284元【从2019年3月25日起按588,000元为基数以每日千分之一为标准暂计2019年5月7日止为25,284元；从2019年5月8日起按上述标准计至被告履行第一项请求为止】原告；3.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告在2019年1月28日签订的《房屋买卖合同》;2.判令被告冯旭华向原告退还房屋款430,000元并支付违约金58,800元，星凯公司对此承担连带责任；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月28日，原告作为买方、被告冯旭华作为卖方，星凯公司作为中介方，三方共同签订《房屋买卖合同》。合同约定被告以588,000元的价格将其名下位于清远市清城区××瀚景天域名××楼××层××号房屋售予原告，约定:“卖方应当在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及接触抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买房无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。”合同第十一条约定:“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并退回买方己付的所有费用……”等相关事宜。上述买卖合同签订后，原告分别于合同签订当日(即2019年1月28日)支付人民币100,000元，2019年2月11日支付100,000元，以及于2019年4月1日支付230,000元，共计已经支付了430,000元给被告冯旭华。后来，原告多次催告被告冯旭华要求协助办理的位于清远市清城区××瀚景天域名××楼××层××号房屋的过户登记手续。但是，被告冯旭华对此置之不理，拒绝配合，并且被告冯旭华在收取原告上述款项后，一直没有提前还贷，房屋至今仍处于抵押状态。现经查询，发现涉案房屋因其他诉讼案件己被法院查封。因此，被告冯旭华的行为已构成严重违约，现原告己无法取得房屋的所有权，无法实现交易的目的，特请求解除合同，被告冯旭华应当退还房屋款并承担违约责任。经了解，涉案房屋在2018年11月转让给了案外人冯业成，冯业成在法院提起了诉讼，并申请了查封，鉴于房屋处于抵押状态并且一房二卖，原告已经无法取得所有权，无法实现交易目的。星凯公司的工作人员口头上和微信上与原告说，涉案房屋是他们独家代理销售的，但其没有尽到中介方的审查义务，原告与被告于2019年1月28日签订合同前即2018年11月房屋已经出卖给了冯业成，星凯公司收取高额服务费，但没有提供相应的居间服务，是本案原告无法取得房屋所有权的主要原因，因此要求星凯公司承担连带责任。被告星凯公司辩称，一、从本案事实来看，原告即买方是答辩人客户(实际上是和原告母亲联系，签订合同是以原告的名义),被告冯旭华即卖方是清远一山房地产有限公司客户，经朋友介绍答辩人联系一山公司法定代表人陈宝山，陈宝山收到答辩人支付的5000元诚意金后，由陈宝山联系被告冯旭华。2019年1月28日，四方人员到场，经协商一致后，原告与被告签订《房屋买卖合同》。由于答辩人作为买方中介方，所以，在房屋买卖合同上，只有答辩人一方中介公司签名盖章。另外，由于被告冯旭华房屋按揭，原约定还贷手续完成后60天内再付230,000元，经双方当事人同意变更为:原告先支付230,000元，提前用来提前办理赎证手续。但是，被告冯旭华收到该款后并没有履行约定义务。因此，被告冯旭华违约，与答辩人没有法律上的因果关系，答辩人不承担任何责任。二、从法律规定来看，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法条明确规定了违约责任的承担仅限于合同的当事人，合同一方当事人违约，则另一方有权主张违约方承担相应的违约责任。本案中，原告与被告冯旭华之间是房屋买卖合同关系，而答辩人与其仅仅为居间合同关系。依据合同相对性原则，因被告冯旭华未能履行房屋买卖合同义务，作为合同的居间人并不属于原告与被告冯旭华之间买卖合同关系中的违约方，故不承担任何责任。三、答辩人作为中介人已经尽职尽责地履行了中介的义务。本案原告是答辩人的客户(购买人一方)，被告冯旭华是一山公司客户(出卖人一方)。经联系，两个中介公司与各自的客户协商，涉案房屋总价588,000元，卖方只收取550,000元，中介费由卖方支付38,000元，一山公司收取13,000元，原告一方要求包含税费，所以，答辩人收取25,000元(包含税11,760元)，答辩人实际收取中介费是13,240元。同时，一山公司与被告冯旭华签订了《居间服务协议》。为了查清涉案房屋信息，2019年1月15日，答辩人已经到清远不动产登记中心调取了涉案房屋产权信息，清远不动产登记中心查询结果证明:产权人为冯旭华，该房屋抵押登记在中国工商银行清城支行(见原告提供证据三之7)，且再没有任何抵押查封情况。对此，原告非常清楚，而且还保存了这一证据并提供给法院。后经两方中介公司与双方当事人达成一致意见，于2019年1月28日才签订《房屋买卖合同》(盖章时只盖答辩人一方中介公司公章)。因此，答辩人作为中介一方已经履行了审查房屋信息基本情况的义务。四、被告冯旭华将涉案房屋出卖他人，与答辩人没有任何关系。本案被告冯旭华将自己名下涉案房屋于2018年11月卖给案外人冯业成，且收到了十万元定金(原告当庭陈述的情况)。被告冯旭华这一行为与答辩人作为中介公司没有任何法律上的关系。尽管被告冯旭华给另一中介公司签订了《独家委托书》，这一行为是相对于被告冯旭华而言，是对被告冯旭华的要求:不能既委托中介公司又自己出卖房屋给他人，这是中介的行规。然而，被告冯旭华是否遵守承诺，是任何一个中介公司无法控制的。如果不是案外人冯业成向法院起诉并查封，就是现在去清远不动产登记中心查询，查询结果仍然还证明:产权人是冯旭华。所以，既就是被告冯旭华给一山公司出具了《独家委托书》，也不能认为涉案被告违约行为是由于答辩人(包括一山公司)作为中介公司造成的，即本案被告冯旭华的违约行为与答辩人作为中介一方没有法律上的因果关系。五、原告代理人在法庭上认为:答辩人既是中介方又是转让方，即已经购买了涉案房屋然后再出卖给本案原告。这一点，纯属信口雌黄，没有任何事实根据。六、原告代理人在法庭上认为:对于原告与被告变更《房屋买卖合同》附件第三条“涂销抵押一次性付款”第3点约定，是由于答辩人的过错导致。对此观点，根本不成立。按照合同约定:“买卖双方应在提前还贷手续完成后60天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，楼款人民币230,000元应在……当天支付。”但是，经一山公司与冯旭华、答辩人与原告母亲温敏利协商，原告母亲同意提前支付230,000元给被告冯旭华赎证，并一起去银行办理赎证手续(由于一山公司的陈宝山有事没有去)。在这一过程中，答辩人仅仅起了一个传话联系的作用，是否同意变更合同条款即是否同意提前支付230,000元办理赎证手续，是由原告母亲作出的决定。而且，该230,000元也是由原告母亲账户转给被告冯旭华账户。因此，原告代理人认为:是由于答辩人的过错导致原告一方将230,000元提前支付冯旭华，理由是不成立的。综上几点，答辩人认为:原告要求答辩人对被告返还购房款承担连带责任，既无事实根据又无法律依据。请求人民法院依法予以驳回这一诉求，以维护答辩人的合法权益。被告冯旭华未作答辩。本院经审理认定事实如下:2019年1月28日，原告梁诗韵与被告冯旭华、星凯公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告冯旭华购买登记在其名下的位于清远市清城区××瀚景天域名××楼××层××号的房屋，成交价为588,000元。付款方式为涂销抵押一次性付款，签订合同时买方支付100,000元作为定金，于2019年2月14日前支付房款（含定金）200,000元，该笔款项必须用于办理提前还贷，卖方不得挪作他用。卖方应当在收到该款项后完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。买卖双方应在提前还贷手续完成后60天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，房款230,000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。交易过户手续应在递件之日起30日内完成，买方于交易过户完成当天付清房价余款158,000元。卖方于收齐房款当天交付房屋给买方使用。房地产交易税费由中介方支付，成交价包含中介费。合同第十一条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同签订当天，被告冯旭华向原告出具收据确认收到了原告支付的购房定金共计100,000元。2019年2月11日，原告向被告冯旭华转账支付了购房款100,000元。2019年4月1日，原告母亲代原告向被告冯旭华转账支付了购房款230,000元。被告冯旭华收到原告支付的购房款后始终未将该款项用于提前还贷以涂销抵押权消除过户障碍。原告提供的涉案房屋登记资料查询结果显示，截至2019年8月26日，涉案房屋仍旧存在抵押权，且在另案中于2019年5月28日被本院查封。本院立案受理的（2019）粤1802民初3266号原告冯业成诉被告冯旭华以及第三人清远点金房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案件的起诉状以及冯业成提供的房屋买卖合同显示，在本案原告购买涉案房屋之前，被告冯旭华已经与冯业成以及清远点金房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给了冯业成。原告在庭审中主张被告星凯公司购买了涉案房屋，只是通过冯旭华的名义出卖给原告，对于该事实，原告提供的现有证据无法证实。对于原告主张的被告星凯公司曾告知原告涉案房屋为星凯公司独家代理的房屋的事实，原告提供的微信聊天记录也不能证实，微信聊天记录显示星凯公司的潘少丽只是说对方中介独家委托出售房产合同还没找到，潘少丽的陈述明显不是指的其星凯公司与被告冯旭华签订了独家委托出售房产合同。本院认为，原告与被告冯旭华及星凯公司于2019年1月28日所签的《房屋买卖合同》为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行合同义务。合同签订后，原告向被告冯旭华共计支付了430,000元的购房款，但是被告冯旭华收到原告支付的购房款后却未去办理提前还贷手续以涂销抵押权消除过户障碍，截至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍存在抵押权，且因为被告冯旭华将涉案房屋另行出售给他人未履行合同义务而被起诉，涉案房屋也在另案中被查封。显然，被告冯旭华的行为已构成根本违约，原告的合同目的已无法实现。根据合同第十一条的约定，原告有权请求解除《房屋买卖合同》，要求被告冯旭华退还已收取的430,000元购房款并支付物业成交价10%的违约金58,800元（588,000元×10%）。对于原告请求被告星凯公司对冯旭华的上述债务承担连带责任的诉讼请求，由于冯旭华在出卖涉案房屋给原告之前已通过其他房屋中介公司先行出售给了案外人冯业成，对于该情况，被告星凯公司无从知道，也不可能调查了解，其审查房屋的产权情况只能是到不动产登记中心查询权属情况，而涉案房屋的登记信息显示产权人为被告冯旭华，也没有任何房屋交易转让的信息。因此，本院对原告认为被告星凯公司没有尽到审查义务的观点不予采纳。此外，原告还认为被告星凯公司在明知合同约定的付款条件未成就的情况下仍要求原告向被告冯旭华支付230,000元购房款用于赎证。对于该意见，本院认为原告提供的证据不足以证明被告星凯公司强迫原告在合同约定的230,000元支付条件尚未成就的情况下向被告冯旭华支付该款项用于赎证，而是原告在明知被告冯旭华已挪用了其先前支付的200,000元购房款后为了尽早顺利完成过户手续，在被告星凯公司转达被告冯旭华的要求之下，同意了出卖方提出的再支付230,000元购房款以赎证的请求，即买卖双方就变更该230,000元房款的支付时间达成了一致意见。原告支付该230,000元房款后，被告冯旭华仍旧挪用了该笔款项而未将该款用于提前还贷，对于该后果被告星凯公司无法预知也不可控制，而对于被告冯旭华收到230,000元后不去提前还贷办理过户手续，被告星凯公司也没有向原告承诺承担相应的担保责任。因此，原告请求被告星凯公司对被告冯旭华承担的退还购房款及支付违约金的债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。由于本院认定星凯公司无需承担责任，故对于原告请求追加星凯公司股东潘少丽为被告的申请不予准许。而对于被告星凯公司请求追加清远一山房地产有限公司作为被告参加诉讼的申请，因该公司并非本案的必要共同诉讼当事人，也与本案处理结果没有利害关系，故本院亦不追加该公司作为当事人参加诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告梁诗韵与被告冯旭华、清远市星凯房地产中介服务有限公司于2019年1月28日所签订的《房屋买卖合同》；二、被告冯旭华于本判决生效之日起10日内向原告梁诗韵退还购房款430,000元；三、被告冯旭华于本判决生效之日起10日内向原告梁诗韵支付违约金58,800元；四、驳回原告梁诗韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8732元，保全费3460元，共计12192元，由被告冯旭华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  黎智慧人民陪审员  朱玉莲二〇一九年十月三十一日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。