河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初2214号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地：延津县上宅公园世纪小区****，统一社会信用代码：914107260726972575。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，系该公司职工。被告：常某某，男，汉族，1980年2月21日出生，住河南省延津县。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津公司）与被告常某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炫生活延津公司的委托诉讼代理人刘召、被告常某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫生活延津公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告常某某缴纳2014年11月至2019年6月物业服务费用9118元；2.判令被告常某某按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年4月30日应支付滞纳金20851.24元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告常某某购买延津上宅公园世纪小区23号楼2单元202户房屋一套，于2016年4月10日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住，被告在接收物业时，与原告在平等自愿的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，仅仅交付物业服务费至2014年11月。原告自2014年11月以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业管理服务费，原告公司员工经常电话短信催缴，但被告置之不理，后原告多次在被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告对此事不予回复，原告通过EMS发送催缴函的方式告知被告结清所欠费用。截止今日，被告分文未付，根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰按日缴纳违约金……”，被告未缴纳物业管理费共计9118元，违约金20851.82元，共计29969.24元。被告常某某辩称：1.答辩人2016年4月份接管该房子，前期未有任何人联系答辩人交房或办理交房手续;实际交房为2016年4月，在交房过程中发现问题，阳台处木制主梁开裂，辅梁两处开裂，物业告知沟通维修后再交物业费，答辩人可先交装修押金1000元，先进行房屋装修。截止现在该问题依然存在，未修复，未回复。原告明显违反合同约定迟延履行合同义务，其诉请答辩人交纳物业费理由，依法不能成立。且2016年6月卫生间墙内水管因质量爆裂，造成客厅、走廊泡水，水流出室外楼道一周，无任何物业管理巡视，直至一周后水从室外漫进电梯，其它业主联系物业，方联系答辩人，未履行物业公共部位巡视管理责任，致使答辩人房屋漆皮损坏至今；2.原告主张2014年11月至2016年4月期间的物业费超过诉讼时效，依照法律规定民事权利受侵害，自知道或应当知道之日起三年内主张权利，因此2016年4月之前主张的物业费，依法不能收取。且2016年4月之前未以任何形式向答辩人送达关于交费方面通知书；3.自从2017年3月答辩人入住涉案小区以来，原告并没有履行物业管理职责，对答辩人居住时出现的诸多问题至今不能解决，房屋共用设备运行和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的清运、消防安全，公共绿化养护等持续违约。物业收费标准与其平时发行的物业服务极其不匹配，2016年持续至今。原告主张全额收取物业费不合理，不合法，请求法院予以驳回；4.原告主张滞纳金明显超出法律规定，且原告提供的协议是格式合同，属无效条款，对双方不产生法律效应；5.答辩人对房屋装修期间向原告交纳装修押金壹仟元，原告并未退还，请求予以抵扣物业费。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告炫生活延津公司提交违约金核算明细一份，证明被告未交物业费期间违约金。被告常某某对该份证据不予认可，称超出法律规定，属于无效证据。该违约金核算明细系原告单方出具，不能作为本案定案依据；2.原告炫生活延津公司提交物业费催缴通知函一份，证明原告在被告欠费期间催缴物业费。被告常某某称其并未收到，属于无效通知。该份证据能够与其他证据相互印证，本院对该证据真实性予以认定；3.原告炫生活延津公司提交EMS快递信息及快递内容复印件各一份，证明在此期间向被告催要过物业服务费。被告常某某称该EMS邮政速递物流通知单被告并未签收，也并未收到这个信息，并且原告所叙述的一直催缴被告并未有任何回复，这个属于是虚假证据。因为在2019年7月份被告主动前往物业跟物业经理刘召沟通物业费，所以原告提供的证据说被告拒不缴纳物业费理由不成立。经本院查询核实，该EMS快递揽收时间为2019年7月8日，物流信息中投递结果反馈未妥投，并于2019年7月15日退回妥投，本院对其真实性予以认定；4.原告炫生活延津公司提交前期物业服务协议一份，证明原告与被告之间服务关系。被告常某某称该协议第二条第一项甲方的义务出现明显违约行为，并且是持续违约行为。从2016年4月被告接受该房子入住该小区，包括对共用设施、维护管理不作为，绿化环境、卫生无服务不作为，公共秩序未进行管理；该协议第三条物业服务内容，共用部位的清洁卫生、垃圾清运、消防安全、公共绿化养护等明显持续违约，造成被告家庭正常生活受到严重影响；对该协议第五条物业服务费用，缴纳时间为交房时乙方一次预付壹年物业服务费用有异议，原告主张2014年并未交房，实际交房为2016年4月。本院对该协议予以认定；5.原告炫生活延津公司提交电费缴纳单、电费历史缴纳记录各一份，证明原告给被告服务的关系。被告常某某称电费记录明显标注的服务是从2016年5月份才开始的，那么和被告主张的交房实际时间是相吻合的，为2016年5月。该记录显示的装修保证金、装修垃圾清运费收费的时间错乱，属于虚假证据。该组证据与本案具有关联性，对原告证明目的本院予以采信；6.被告常某某提交照片两张，证明木质阳台主梁断裂及物业未履行巡视管理服务。原告炫生活延津公司称楼道里边摆放物品，这是个人行为，物业也多次通知业主清理。木质主梁开裂这张照片，质保主体不是物业；7.被告常某某提交照片四张，证明2016年6月份房屋泡水给业主造成的损失及开庭前被告所居住的园区绿化、消防安全情况，严重违约不作为。垃圾清运和占道，楼道里边随意堆放垃圾、卫生严重。原告炫生活延津公司对照片无异议，对证明目的有异议。称被告家不是空置房，不进户巡检，楼道卫生有持续性；8.被告常某某提交照片五张，证明2019年6月份以前原告在绿化、养护、垃圾清运、公共设施维护、园区清洁存在持续违约行为。原告炫生活延津公司对该组照片时间有异议。证据6、7、8系现场实际情况，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月18日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告常某某签订《前期物业服务协议》，约定了双方权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……2、物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡·月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。3、物业服务费缴纳时间：交房时乙方一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次”。2016年4月16日原被告双方签订《住宅室内装饰装修管理协议》一份，协议内容显示：二、装修费用1.在申请装修住宅时，丙方应向甲方交纳装修保证金壹仟元人民币……三、装修时间规定1.装饰装修的施工期限为90日，从2016年4月16日起至2016年7月16日止。被告已交纳装修保证金1000元。后原告诉至法院，要求被告常某某缴纳物业服务费9118元及违约金20851.24元。另查明，2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。被告常某某的房屋坐落于延津县上宅·公园世纪小区23号楼东2单元2层202户，建筑面积130.25平方米。原告在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。庭审中被告常某某称其房屋实际交付时间是2016年5月份，原告称2016年4月16日办理的装修手续，是2016年4月份交接的房子，根据《物业管理条例》，按照集中统一交房当天收取物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告常某某签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南省上宅物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对被告所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案原告适格，双方存在物业服务合同关系，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务属于全面动态服务活动，具有公共性。业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案中，虽然原告提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但被告常某某主张的绿化、值班等问题仅能反映涉案小区当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，被告常某某抗辩权的行使范围应与炫生活延津分公司的违约程度相对应，故被告常某某的抗辩理由不成立。另，庭审中被告常某某称其房屋实际交付时间是2016年5月份，原告称2016年4月16日办理的装修手续，是2016年4月份交接的房子，根据《物业管理条例》，按照集中统一交房当天收取物业费。该小区因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。原告要求被告支付2014年11月至2019年6月物业费9118元，因被告在2016年4月才接收房屋，应按实际接收房屋时间开始交纳物业费用，因双方在《前期物业服务协议》中约定“交房时乙方一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年交纳一次”，故原告于2019年8月12日来院起诉，不超三年的诉讼时效。综合原告在提供物业服务过程中存在关门暂停服务及绿化不到位、值班不尽责等情形，可酌情减少被告应支付物业费数额，本院酌定被告常某某支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费自2016年5月至2019年6月共计4550元。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金20851.24元过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持682元。故被告常某某应支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司2016年5月至2019年6月物业费4550元，违约金682元，以上合计5232元。扣除被告常某某交纳的装修押金1000元，下余4232元被告应予支付原告。综上所述，原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告常某某于本判决生效之日起三日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费及违约金合计4232元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费549元，减半收取计274元，由原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司负担249元，由被告常某某负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王文植二〇一九年十月十日书记员  张艳红