河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初1602号原告：史为民，男，1950年10月6日出生，汉族，电视台退休干部，现住张家口市桥**。被告：杨小英，女，1969年3月20日出生，汉族，百货大楼售货员，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：杨继军（系杨小英弟弟），1970年10月25日出生，汉族，张家口市农林局职工，现住张家口市桥**。原告史为民与被告杨小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史为民，被告杨小英及其委托诉讼代理人杨继军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史为民向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行租约，立即搬出强占房屋（黑石坝52号2号楼2单元101室），并扣缴相关费用（物业费、卫生费、煤气费、租金：从2019年8月至搬离房屋止的费用。暖气费：2019年到2020年度）。2.判令被告赔付违约金3000元。3.判令被告赔偿第三次合同违约给原告带来的直接经济损失1200元。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告的租房合约始于二年前，房屋坐落于张家口市桥东区（以下简称案涉房屋）。今年6月30日，被告将租期减为10个月，此为第一次违约。7月30日开始，被告及其母亲先后四次打电话，要求提前搬出，这是第二次违约。被告8月4日最后一次通话中，双方确定：被告8月8日前搬出，租金按足月收取；原合同废止，原告收房时退还依原合同收取的部分租金8800元；原告可自行寻找新房客。依照上述口头协议，原告很快找到新租户，收取对方订金1200元，并承诺8月8日交房，违约则赔偿1200元。8月6日被告母亲电话通知我，不搬家并继续住到明年四月。先后通过短信、面谈形式协商，被告既不支付违约金，又不赔偿因自己违约为原告带来的经济损失，甚至说什么要继续履行废止的前合约，强占房屋。短短38天，被告三次违约，并发展到非法占有他人财产的地步，我有权利要求被告立即搬出并支付违约金，而被告第三次违约，直接造成我对签约租户的违约恶果，具有因果关系，由此产生的经济损失要求被告承担。被告杨小英辩称，我与史为民于2017年4月29日通过房屋中介以书面协议的方式形成了房屋租赁关系。合同第八条约定，乙方若不能按时续交房费，且甲方通过电话又不能联系到乙方时，甲方有权终止合同，并有权对屋内乙方物品进行处理。我两年来一直按时续交房费，今年的缴费日期到2020年5月1日，且我电话也不存在无法联系的情况。房屋一直由父母居住，不存在欠费。原告所说的电话谈话，并没有达成任何实质性进展和成果，也没有落实到约定见面、签字、画押的进展和成果，故要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.2017年4月29日《房屋租赁协议》原件一份，证明原、被告之间的租赁关系。2.2019年8月7日上午录音光盘一张及附文字材料，证明在案涉房屋中，在场人有被告及其母亲、女儿和原告。3.2019年8月13日证人钟某证言一份，证明最后一次打电话，证人知道电话的内容，我认为在8月4日我与被告之间商量出最后的结果，结果是8月8日被告搬离，租金按照足月收取，并退被告8800元，我可以继续寻找新的租客。4.原告130××××****电话的联通公司2019年7月1日至8月30日通话详单原件一份，证明被告及家人打给我的通话录音，被告同意搬离房屋。5.短信截图打印单三张，证明我与被告之间有过联系，因为我打被告的电话，被告从来不接，我只能通过短息联系，被告给我回电话不用自己的电话，共计5个电话，其中一个是被告母亲的电话。被告质证：证据1属实。证据2听不清楚，是原告一直自己说的，不能证明达成口头一致的协议，双方一直在争吵。对证据3的真实性有异议，证言事实也不清，证言中没有陈述具体的时间、地点。对证据4中的17732349873的电话不清楚是谁的电话，我母亲叫郑桂兰，电话是158××******，不能证明原告的证明目的。被告代理人质证认为，原告提交的最有利的证据是30来分钟的录音，该录音始终是原告一直诱导老人，或者威胁利诱，在他们不知情的情况下录音的，他们不知道这段录音，我听到这段录音情节是他们情绪失控，激烈争吵下，甚至拍了桌子，肢体接触的摩擦声音，在这种情况下双方不能自愿、平等下协商，原告在录音中占80%以上的戏份。订立合同，应当合法、平等协商。我不知道事后我的母亲给我电话声音都是沙哑的，我才知道发生了冲突，我才知道这种冲突成了原告口中的协议。据我所知录音是不完整的，录音是否剪辑我不清楚，但是肯定录音是不完整的。我第一次听到这个录音感觉很震惊。没有开门的脚步声音、没有临走告别的声音，中国是礼仪之邦，应该有来有往，这个不是合同的商定的声音。对于证据5，被告查看信息记录中，没有收到过这些短信。本院认定的事实如下：2017年4月29日，原告（甲方）与被告（乙方）通过房屋中介签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将其的案涉房屋出租给乙方，租期一年，月租金1000元，水、电、采暖、物业、卫生、煤气等费用由乙方交纳；乙方若不能按时续交房费，且甲方通过电话又不能联系到乙方时，甲方有权终止合同，并有权对屋内乙方物品进行处理。在租赁期内，甲方不得随意责令乙方搬家，乙方也不能随意提前退房，否则违约方应赔偿对方经济损失元等。被告承租案涉房屋后，一直由其父母居住，被告经常在此居住。该协议到期后，双方未再签订书面协议，仍按原协议履行，应由被告负交纳的费用被告未拖欠。2019年6月30日，原告在原《房屋租赁协议书》中手写：“双方同意合同顺延至2020年5月1日，乙方交付租金11000元。”原告提交的8月7日的录音约19分钟，声音清晰可辨。录音中主要有三个人的声音，原告、被告及其母亲郑桂兰。开始部分原告主张被告及其郑桂兰四次给其打电话，要求8月8日搬家，原告同意搬家日期；原告已将房屋出租他人并收取订金1200元，8月8日交付房屋，否则赔偿1200元等。被告和郑桂兰对此未否认。录音中郑桂兰说：我们好意和你说了就是违约了，（这些事）和谁说都行，我是她（被告）娘。被告和郑桂兰说：我们住到4月份怎么办？郑桂兰说：电话上能定了（搬家等事）？被告说：最后敲定的，但是他忽忽闪闪的，我承认是我们错了，想的是那阵儿。录音中没有肢体接触的声音。庭审中，原告主张其将案涉房屋又出租给赵一力，收取1200元订金，因被告不腾房，所以赔偿了赵一力1200元。法庭要求原告提交赵一力的联系方式和其他证明其主张的证据，原告称是通过58同城联系上的赵一力，见过本人，大概20多岁，不知道他是干什么的。因为双方的事情已经了结了，原告给赵一力打的1200元收条拿回来了，现在无法联系上赵一力，他的电话也给删除了。本院认为，原、被告于2017年4月29日签订的《房屋租赁协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后双方未再签订书面协议，仍按原协议履行。双方于2019年6月30日达成协议，除了重新约定租期至2020年5月1日，租金11000元外，其他仍依原协议履行。从原告提交的8月7日的谈话录音可知，被告及郑桂兰曾与原告协商于8月8日解除合同，从案涉房屋搬离，双方对此一致同意，只是对原告退被告租金的数额没有达成一致。后被告及其父母因他故告知原告不能搬离，是被告违约。双方协议中未约定违约金的数额，考虑原、被告租赁协议的标的，被告承担800元的违约金较为适当。对于原、被告是否继续履行租赁协议，从原告方面考虑，如果立即解除合同，也许不能近期将案涉房屋出租，会损失租金收入；从被告方面考虑，案涉房屋一直由其父母居住，父母年迈，且父亲卧病在床，搬家不太容易，且被告已经支付租金至2020年4月30日，其他费用均不欠付，故双方继续履行租赁协议为宜。原告提交的证据不能证明其赔偿他人定金1200元，法庭要求原告提供赵一力身份及联系方式，原告不能提供，故对原告赔偿他人1200元定金不能认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告杨小英于本判决生效之日起十日内，给付原告史为民违约金800元。二、驳回原告史为民其他诉讼请求。案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告杨小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙秀峰二〇一九年十月十五日书记员  胡 阳附法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照自己的约定，全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。