山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2020号 原告：张明洪，男，1974年6月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈颖生，山东欣杰律师事务所实习律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 原告张明洪与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月4日、2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告张明洪的委托诉讼代理人张娟、陈颖生，被告景和置业公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明洪向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付张明洪逾期交付房屋违约金129232.07元（自2017年12月16日计算至2019年3月6日，1931720×0.00015×446天）;2.判令景和置业公司以1931720元为基数自2019年3月7日起至实际交付经分期综合验收合格的房屋之日止，按照日万分之一点五支付违约金;3.判令景和置业公司支付逾期交付车库违约金3600元（18万×2%=3600元）；4.本案诉讼费、鉴定费由景和置业公司承担。庭审中，张明洪明确请求为：景和置业公司按评估价格（0.48元/平方米/天×房屋面积×逾期交房天数）上浮30%作为违约金计算标准向张明洪支付逾期交房违约金。事实和理由：张明洪与景和置业公司于2017年6月1日签订《济南市商品房买卖合同》，约定张明洪购买景和山庄XXX号房屋，张明洪已经按照约定交纳总房款1931720元，根据合同约定景和置业公司应当于2017年12月15日前交付房屋，但至今房屋仍未交付。张明洪在景和置业公司处购买景和山庄2-2115号车位，已经履约交纳了18万元车位费用，按照合同约定景和置业公司应在2017年12月30日前向张明洪交付车位使用，景和置业公司至今仍未向张明洪交付车位。景和置业公司迟延交房屋的行为给张明洪造成了严重的经济损失，为维护张明洪合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，不应承担逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实予以延期的情况的约定，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五：补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非张明洪主张的分期综合验收合格。张明洪要求逾期交房违约金支付至经分期综合验收合格的房屋之日止的主张不成立。三、根据合同约定，逾期交房违约金不应超过已付房款2%的上限，张明洪在本案中所主张的违约金标准违反合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定开发商按日支付已付房屋价款的万分之一点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。张明洪完全无视2%违约金上限的约定，按照已付房款日万分之一点五主张违约金，违反双方合同约定。四、合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于张明洪实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条也约定违约金高于实际损失的应当予以调减，因此，违约金的确定应以损失为基础。而本案中张明洪无有效证据证明其所遭受实际损失，请求调减违约金。五、张明洪与景和置业公司未就车位签订正式的车位买卖网签合同，张明洪主张车位逾期交付的违约金没有合同依据，并且车位属于商品房屋的配套设施，在张明洪未使用房屋时不存在不能使用车位的损失，因此也不存在车位损失的事实，张明洪主张景和置业公司支付逾期交付车位违约金没有依据。景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。 本院经审理认定事实如下：张明洪（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2017年6月1日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201719098915），约定：张明洪购买景和置业公司开发的景和山庄XXX号房屋，该商品房建筑面积137.98平方米，合同总价款为1931720元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%......如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，张明洪按照合同约定向景和置业公司支付购房款。 景和置业公司（出卖人）与张明洪（买受人）于2018年5月18日签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201817939088）（含附件五：补充协议）一份（含附件五：补充协议），该合同约定张明洪购买景和山庄2号车库1单元-2层-2115号车位，总价18万元，第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1.买受人于2018年1月4日前一次性付清全部房价款18万元。第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的;3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……2.除上述第1种方式外，双方同时约定：出卖人依据本条第一款第（2）项约定解除合同的，应当以书面形式通知买受人，并负责在双方办理完毕网签备案的撤销登记手续后将买受人已付款扣除前述违约金后的余款无系退还给买受人。买受人愿意继续履行合同且出卖人同意的，在商品房交付前，若买受人尚有未付清之购房款及违约金，则出卖人可拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。本合同其他条款及补充协议对买受人逾期付款有特别约定的按特别约定执行。合同签订后，张明洪支付了约定的车位价款。截至辩论终结之日，景和置业公司未取得竣工验收备案证明，涉案房屋及车位均未向张明洪交付。 双方当事人争议的事实和证据如下： 一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 张明洪主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、监理合同及施工合同复印件1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天;3.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天;4.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日，该数据已经执法人员核实且历城区政府也认可，并且重污染天气主要发生在秋冬季，该51天应为2016、2017年期间的政府因重污染天气要求建设工地停工的天数（含在证据1、2拟证明的472天中）。经质证，张明洪辩称对证据1中两份合同的真实性无异议，但两份合同及工程暂停令不能够证明景和置业公司的停工472天，因为工程停工令中表明对施工现场只是在某个高温时段暂时停工，并不是一整天都不能进行施工。且停工令中要求施工单位进行扬尘处理，但停工令没有显示施工单位处理扬尘工作完的复工时间。对《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件，张明洪辩称只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理。如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的。对于《济南市生态环境局》网上关于黄色预警信息的打印件的真实性不予认可，此证据只说明2015年某些天数济南的空气污染程度，但没有限制景和置业公司施工无法作为停工依据。对于《环保创城》网上打印件真实性不予认可，对景和置业公司所证明的停工51天也不予认可。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至景和置业公司取得竣工验收备案证明并向张明洪交付之日。 二、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？张明洪主张车位违约金是否合理？ 张明洪提供车位收据，证明其已经全额支付车位款项，景和置业公司未在《商品房买卖合同》约定的期限（2017年12月30日）前交付车位，应当向张明洪支付已付车位价款2%的违约金。 景和置业公司认为,其一，张明洪虽与景和置业公司签订了关于车位的《商品房买卖合同》，但合同约定的交付时间均早于合同签订时间，且合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”，故合同约定的车位交付时间在合同生效之前，因此合同关于交付时间的约定根本无法履行，应为无效约定，对景和置业公司没有约束力，不能作为逾期交付车位的依据。另，无论张明洪何时支付车位款，都不能推翻双方签订正式合同的时间及合同生效时间，并且张明洪未提交其要求景和置业公司交付车位的任何证据，也未提供证据证明因未交付车位而遭受的损失。故张明洪主张逾期交付车位违约金既无合同依据，也无事实依据，应当依法驳回该项诉讼请求。其二，张明洪提供的车位款收据显示的时间也均晚于合同约定的车位款支付时间，退一步即使计算逾期交付车位天数也因当顺延张明洪逾期付款的相应天数。 本院认为，张明洪提交的收据可以证实其已经按照合同约定的时间内支付了车位款项，根据合同约定，景和置业公司应于2017年12月30日将涉案车位交付张明洪使用。景和置业公司逾期交付该车位，应自2017年12月31日至实际交付之日止按日向买受人支付已交付车位款万分之一点五的违约金，支付的违约金总额累计不应超过已付车位款的2%。现景和置业公司逾期交付车位，构成违约，逾期天数大于517天（2017年12月31日至2019年5月31日即一审辩论终结之日），按已付车位款日万分之一点五计算的违约金大于合同约定的限额，应按照合同约定支付逾期交付车位违约金3600元（180000元×2%）。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，张明洪与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。张明洪已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向张明洪交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金累计不超过买受人已付房款2%的约定是否有效？ 张明洪认为该约定显失公平，景和置业公司逾期交房又以格式条款的形式单方面制定违约金不超过总房款2%上限，应为无效。张明洪实际损失已经远远超过了景和置业公司所约定的2%的限额，要求向上调整。 景和置业公司主张《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定出卖人按日支付已付房屋价款的万分之一点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。 本院认为，《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，本院予以支持。 二、张明洪主张以租金标准上浮30%计算实际损失，损失数额超过合同约定的违约金限额，张明洪要求增加违约金是否合理？ 张明洪主张按鉴定结论上浮30%计算实际损失，按照建筑面积137.98平方米×0.48元/平方米/日×532天（2017年12月16日至2019年5月31日即一审辩论终结之日）×1.3，金额是45804.94元。合同约定的违约金限额为：1931720元×2%=38634.4元，该数额低于张明洪依据租金标准主张的损失数额，张明洪要求增加违约金。 景和置业公司辩称张明洪主张按租金价格计算时不应超过合同约定的2%限额，合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于张明洪实际损失，应当结合张明洪实际损失予以调减。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积137.98平方米×532天（自2017年12月16日至2019年5月31日即一审辩论终结之日）=35234.57元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1931720元×2%=38634.4元），张明洪的实际损失数额低于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。虽然计算至一审法庭辩论终结前张明洪实际损失低于合同约定的违约金限额，但景和置业公司并未交付涉案房屋，违约行为在持续之中，故本案逾期交房违约金应按租金标准计算至取得竣工验收备案证明并向张明洪实际交付房屋之日。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张明洪支付逾期交房违约金：建筑面积137.98平方米×0.48元/平方米/日×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止。 二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张明洪支付逾期交付车位违约金3600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1478元，由张明洪负担1093元，山东景和置业有限公司负担385元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年十月十四日 书记员 孔祥慧