山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7482号 上诉人（原审被告）：临沂城区开发建设有限公司，住所地山东省临沂市兰山区北城新区临沂商会大厦1号楼801室。 法定代表人：赵光辉，总经理。 委托诉讼代理人:曹琪禹,山东上和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈广帅,山东上和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：岳晓雪,女,1993年1月15日出生,汉族，住山东省临沂市苍山县。 委托诉讼代理人:张正,山东沂州律师事务所律师。 上诉人临沂城区开发建设有限公司（以下简称城区开发公司）因与被上诉人岳晓雪商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初7314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月08日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城区开发公司上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.上诉人延期交房系由于政府征收拆迁等第三方原因所造成，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。被上诉人购买的东风东关棚户区规划建设的沂州路电力隧道、市政工程多次出现变更和延期，造成沂州路电力隧道未能按期施工，该原因导致上诉人建设的项目出现部分延期，造成了被上诉人所购买的房屋延期交房。上诉人对此是无法预料和避免的，上诉人对此没有任何过错，一审法院却认定上诉人承担逾期交房的违约责任，该认定与事实不符，也不符合双方的合同约定，一审法院认定的基本事实不清。2.根据双方签订的《钥匙签收确认书》，上诉人与被上诉人就新的交房时间达成了一致意见，视为双方就交房时间进行了变更，达成了新的合意，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。一审法院却认定上诉人承担逾期交房的违约责任，该认定与事实不符，也不符合双方的合同约定，一审法院认定的基本事实不清。3.一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际不符，据此认定计算的违约金数额错误。第一、上诉人和被上诉人双方所签订的《商品房预售合同》第十一条等相关条款，明确约定因买受人原因未及时接受房屋的视为出卖人已向受买人交付了房屋。而根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，上诉人在2018年12月17日通知被上诉人交房后，但被上诉人当时却未接收房屋（通知书载明应在收到通知书15日内收取房屋，否则视为违约），被上诉人在2019年1月3日收到通知书的最后一天才来上诉人处办理房屋交接手续。第二、根据被上诉人提交的证据及法院认定判决书第4页倒数第6行，“原告在2019年1月3日才补齐房屋差价”，根据常理认知，被上诉人在未补齐房屋差价的情况下，上诉人不可能将房屋交付给未交齐房款的被上诉人。因此，在上诉人通知被上诉人收取房屋后，被上诉人未交纳房款，未及时收取房屋，期间的责任应由被上诉人自行承担。第三、被上诉人购买的63号楼，其所在的楼栋及66号楼、69号楼等楼栋均为同一批，同一时间（2018年12月17日）壹电话，交房通知书张贴等方式通知交房。案外人王乐君（63号楼）、郑晓雷（66号楼）、聂骊璇（69号楼）均在2019年12月17日及时领取了房屋。上诉人不可能单独对被上诉人在2019年1月3日单独通知。但一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际情况不符，由此计算出的违约金数额也是不准确的。 岳晓雪辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 岳晓雪向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付给原告《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金共计119861.79元并判决被告交付给原告所购买的第63号楼—108号储藏室（价款6739.4元）；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月3日，原告（买受人）岳晓雪与被告（出卖人）城区开发公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS454846。合同约定，由原告购买被告开发的“东风东关棚户区改造工程”63号楼1单元502号房屋一套及储藏室一间，房屋面积135.09㎡，储藏室面积为22.53㎡，单价为8030.09元/㎡，房屋及储藏室总价款为1265703元,原被告双方约定原告于2015年5月21日前支付首付款425703元，余款840000元由原告通过银行按揭贷款方式支付。其中合同约定：“第八条、交付期限。出卖人应当于2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经临沂市建设安全工程质量监督管理处验收合格的商品房交付买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行；(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、/。”合同签订后，原告于2015年5月18日、2015年6月5日分别向被告支付320703元和105000元，以上款项均为支付的首付款共计425703元。后原告通过银行贷款向被告支付剩余房款840000元，原告另于2019年1月3日向被告支付房屋差价款7860.41元。被告于2019年1月3日向原告交付房屋。 一审法院认为，原告岳晓雪与被告城区开发公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同第八条约定，被告应当于2016年5月31日前将涉案房屋交付原告使用，经审理查明被告向原告房屋交付时间为2019年1月3日，被告抗辩称已经于2018年12月17日通知原告收房，原告由于个人原因于2019年1月3日收房，被告提交《交房通知书》予以证实，一审法院认为，根据被告为原告开具的收据可以看出原告在2019年1月3日才补齐房屋差价，在被告未能补齐房屋差价之前被告称同意原告收房的主张不符合常理认知，且原告对于交房通知书不予认可，被告仅凭《交房通知书》主张通知交房时间的抗辩无其他证据佐证，因此，对于被告的抗辩不予采信，一审法院认定原被告的交房时间为2019年1月3日。被告于2019年1月3日交房，晚于合同约定的交付房屋的时间，自2016年6月1日至2019年1月3日共计946天，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。被告关于“涉案房屋所属的新东关部分项目因政府沂州路电力隧道改造导致我方无法按期交房,因政府原因导致的逾期,系不可抗力,根据法律规定及合同约定,不可抗力不属于我方违约,我方不应承担违约责任”的辩解，未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。被告另陈述，“根据双方签订的房屋钥匙签收确认书,确认书约定交钥匙时间为该房屋交付时间,之前合同协议与本确认书约定不一致的,以本确认书约定为准。双方就新的交房时间,入户门钥匙等条款进行了变更,达成了新的合意,被告不存在违约行为”的抗辩，一审法院经审查房屋钥匙签收确认书认为，该确认书确有载明：“确认书约定交钥匙时间为该房屋交付时间,之前合同协议与本确认书约定不一致的,以本确认书约定为准”，但是该约定仅表明接收钥匙的时间为被告交房时间，但并未见对合同原定交房时间的变更约定，因此被告的抗辩亦不予采纳。关于被告违约金额的计算基数，一审法院认为，原告与被告约定的时间范围内缴纳了房款及储藏室总价款共计1265703元，原告在交房时另补差价并未在原告的诉请范围内，因此，原告以1265703元为被告违约金计算基数符合约定及法律规定。根据合同第九条约定，被告应当按照合同约定支付给原告违约金的数额为119736元（1265703元×0.0001×946天）。一审法院判决：一、被告临沂城区开发建设有限公司于判决生效后十日内支付给原告岳晓雪逾期交房的违约金119736元；二、驳回原告岳晓雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元（已减半），由被告临沂城区开发建设有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、上诉人是否应承担本案的违约责任；2、一审法院认定的交房日期是否正确。 上诉人未按照双方签订的商品房买卖合同的约定时间交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。上诉人主张因政府征收拆迁等第三方原因导致延期交房，上诉人对此没有过错，但是东风东关棚户区改造工程建设协调推进小组出具的证明载明的事项不符合双方当事人商品房买卖合同约定的免除逾期责任的不可抗力因素，上诉人以此为由主张逾期交房不构成违约，理由不能成立，不予支持。关于房屋交付时间的认定，上诉人主张2018年12月17日通知被上诉人交房，被上诉人不予认可，上诉人未提交充分的证据证明其主张。被上诉人于2019年1月3日接收房屋钥匙并与上诉人签订的房屋钥匙签收确认书虽约定：“确认书约定交钥匙时间为该房屋交付时间,之前合同协议与本确认书约定不一致的,以本确认书约定为准”，但是该约定仅表明接收钥匙的时间为上诉人交房时间，并不能证明变更了原合同违约条款。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，临沂城区开发建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2697元，由上诉人临沂城区开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十月十八日 书记员  李 敏