广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初536号 原告：梧州市东泰国有资产经营有限公司。住所：广西梧州市北环路****。统一社会信用代码：91450400735179793G。 法定代表人：郑伟，该公司董事长。 原告：梧州市佳兴物业服务有限公司。。住所：广西梧州市北环路****统一社会信用代码：914504005572167496。 法定代表人：龙丕勇，该公司董事长。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈鉴林，广西公力律师事务所律师。 被告：陈锦生，男，1956年6月7日出生，汉族，户籍地广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。 第三人：梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）。住。住所：广西梧州市新兴三路**一社会信用代码：12450400MB1822487F。 法定代表人：甘伟棠。 委托诉讼代理人：张莹，女，该单位员工。 原告梧州市东泰国有资产经营有限公司、梧州市佳兴物业服务有限公司诉被告陈锦生以及第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行审理。原告梧州市东泰国有资产经营有限公司、梧州市佳兴物业服务有限公司的共同委托诉讼代理人陈鉴林，被告陈锦生，第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）的委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市东泰国有资产经营有限公司、梧州市佳兴物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》；2.判令被告向原告梧州市佳兴物业服务有限公司支付截至2018年12月31日的租金10876.37元、滞纳金2929.32元，合计13805.69元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告申请追加梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）为本案第三人。 事实和理由：2014年12月30日，被告与原告梧州市东泰国有资产经营有限公司签订《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》，合同约定每月租金为338.02元，每月5日前支付当月租金给原告梧州市佳兴物业服务有限公司，逾期支付按欠款总额万分之四向甲方支付滞纳金。按照梧价格〔2017〕10号《关于调整梧州市红岭保障性住房小区公共租赁住房租金标准的通知》规定，从2017年1月5日起，租金每平方米为4元/月。被告从2015年9月起不支付租金，且合同期满后至今，被告仍未将房屋交回给原告梧州市东泰国有资产经营有限公司，计至2018年12月所欠租金为10876.37元，滞纳金2929.32元。为维护自身合法权益，两原告诉至法院。 被告陈锦生辩称，1.本案的双方当事人均不适格。原告梧州市东泰国有资产经营有限公司只是受第三人的委托，安排被拆迁的有保障住房资格的居民得到居住而与被告签订格式合同，将保障对象错当成一般的市场租赁对象，原告作为只有管理权的公司，其以业主的身份起诉并不适格。原告和被告也不是一般的租赁关系，真正的承租人是第三人；2.原告的起诉已过诉讼时效，无法律效力；3.原告的诉求没有可操作性。原告必须保障被告等群体的居住权；4.原告东泰公司提供的房屋不适宜居住，构成违约。对于存在严重质量问题的房屋，其不仅没有及时修复，而是置之不理，应赔偿被告因渗漏导致的财物霉变、损坏；原告佳兴物业公司对房屋的渗漏、损坏情况未能尽职打报告请示，没能及时拍片反映情况，导致被告财物和精神损失，也应承担赔偿责任。因此，请求法院驳回原告全部诉求。 第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）述称，根据住房建设部公共租赁住房管理办法第三条规定，保障性住房是对城镇中等偏下收入住房家庭、新就业无房职工、城镇稳定就业的外来务工人员三类人员的保障。根据相关文件，原告东泰公司是政府下属的公司，其按照政府出台的办法出具租赁合同，是有权利和承租人签订合同，是适格主体，而第三人只是负责房屋的申请和审核、分配和退出工作。 原告梧州市东泰国有资产经营有限公司、梧州市佳兴物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》、《办理红岭公共租赁住房入住通知书》、梧价格〔2017〕10号《关于调整梧州市红岭保障性住房小区公共租赁住房租金标准的通知》以及欠费通知照片打印件等；被告陈锦生依法提交了《通知》、梧州市房产管理局关于《明确红岭公共租赁住房管理权属的函》的复函、《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》、梧州市市政和园林管理局《关于政府应彻实将民生工程放在首位的答复》、黑白照片三张、拆迁证、停止供水《通知》、报告及《关于红岭小区13栋1006房被污水侵入厨房及房间要求尽快修理的函》；第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）未提交证据。结合原告、被告、第三人的举证、质证和庭审笔录，本院将结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月30日，梧州市房产管理局向被告发出《办理红岭公共租赁住房入住通知书》（公示号：120），该通知书载明：“东正社区陈锦生：经公开抽号，你户公共租赁住房号抽签为红岭小区Ａ13号1006号房（二房一厅）。请于11月30日前凭本通知书并携带户口簿、身份证到梧州市佳兴物业服务有限公司（梧州市，电话：133××××8680）办理入住手续，逾期不办理的，取消入住资格”。 2014年12月30日，原告梧州市东泰国有资产经营有限公司作为甲方与被告陈锦生作为乙方签订《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告梧州市东泰国有资产经营有限公司坐落于梧州市，建筑面积为56.81平方米，租赁期限为2014年12月30日起至2015年12月29日止，租金按住房建筑面积5.95元／平方米计收，每月租金为338.02元；被告应在每月5日前支付当月租金给甲方委托的物业服务公司，逾期未付清租金的，除应补缴全额所欠的租金外，仍应按所欠的租金总额每日万分之四向甲方支付滞纳金，滞纳金收款方式是由甲方委托的物业服务公司代收；此外，被告还应在每月5日前支付当月电梯检验费、电梯维保费给甲方委托的物业服务公司（电梯检验费、电梯维保费按当年应缴费用分摊12个月收取）；被告应向甲方交纳承租公租住房租赁履约保证金1500元，该款不计利息，被告因各种原因退出公租房，无违反本合同约定，则在被告办理清退承租住房手续后5个工作日内由甲方退还给被告；被告应在办理房屋租赁手续时向甲方委托的物业服务公司交纳水、电预付金200元和一次性缴交搬迁垃圾清运费100元。合同第十二条约定了物业管理服务，甲方委托梧州市佳兴物业服务有限公司对公租房小区进行物业管理，被告同意履行该委托合同所规定的义务，其中被告应在每月5日前交纳该房屋的物业管理费给甲方委托的物业服务公司，逾期未付清上述费用的，除应补缴全额所欠的物业管理费外，仍应按所欠的物业管理费总额每日万分之五向物业服务公司支付滞纳金。合同第十五条约定了甲方有权单方解除合同，收回房屋有以下情形：（一）转借、转租或擅自调换所承租公租住房的；（二）改变公租住房结构或使用性质的；（三）无正当理由连续6个月以上未在所承租的公租住房居住的；（四）无正当理由累计一个月以上未交纳公租住房租金、物业管理费和分摊费的；（五）在公租住房内从事违法活动的；（六）违反租赁合同约定的。第十六条约定了合同期满及合同解除程序，甲方解除与被告签订的公租住房租赁合同，应以书面形式通知被告，并要求其在规定的期限内搬出，自被告收到甲方通知书之日起，甲乙双方签订的公租住房租赁合同解除。被告需要解除与甲方签订的公租住房租赁合同，应以书面形式向甲方提出申请。第十七条约定，被告未按本合同约定退回公租住房的，被告同意甲方依照有关法律法规规定处理，责令被告限期退回，并可强行搬出租赁房屋内的物品，由此造成的任何财物损失，由被告自行承担。被告在退出公租住房时，应按入住时甲方移交给被告的所有设备完好无损地退回给甲方。甲方梧州市东泰国有资产经营有限公司与乙方陈锦生分别在合同尾部签名确认。之后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告依约交付租金。但从2015年9月起，被告开始拖欠租金至今。两原告从2015年12月起逐年在被告住房门上张贴欠款催收通知书通知被告缴交房屋租金，但被告未付，故原告诉至本院成讼。 另查明，2015年10月下旬，因污水浸入被告的房屋（厨房、房间部分），被告多次向原告梧州市佳兴物业服务有限公司反映问题，后该公司派出维修人员进行了维修。但从2016年5月起，被告没有证据证实该房屋仍存在污水浸透问题。 2017年1月19日，梧价格〔2017〕10号《关于调整梧州市红岭保障性住房小区公共租赁住房租金标准的通知》规定，梧州市红岭保障性住房小区公共租赁住房租金标准调整为4元/平方米·月（按建筑面积计算），从2017年1月5日起执行。梧州市红岭公共租赁住房小区是经梧州市发改委员会批复同意原告梧州市东泰国有资产经营有限公司建设的项目，管理权属归原告梧州市东泰国有资产经营有限公司所有，第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）负责保障性住房的申请和审核、分配和退出工作。 本院认为，原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告陈锦生签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现因被告违反合同约定逾期支付租金，符合合同法第九十四条第四项法定解除的情形，也符合双方的约定，故对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。由于原告出租期间即2015年10月至2016年4月期间因有外来污水浸漏到被告承租的房屋，属于房屋有瑕疵，出租人有一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，结合本案具体情况，2015年10月至2016年4月期间，每月酌情减交30%的租金，被告仍应每月交纳租金338.02×70%=236.62元，此期间的违约金不应计付。除此之外，由于被告自签订住房租赁合同后，一直在涉诉房屋居住至今，且双方在合同明确约定了每月租金338.02元。合同另约定了逾期未付清租金的，除应补缴所欠的租金外，仍应按所欠租金总额每日万分之四向原告支付滞纳金，原告主张的滞纳金应属违约金。截止2018年12月31日，被告应支付租金10166.53元及违约金1908.72元。 关于诉讼时效问题。被告拖欠原告房屋租金后，原告在诉讼时效期限内进行催收，因此，被告认为原告起诉已过时效与事实不符，本院不予采纳。本案处理的是租赁合同问题，被告诉讼中提出的房屋拆迁补偿以及安置问题，不属本案处理范围，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告陈锦生于2014年12月30日签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》； 二、被告陈锦生向原告梧州市佳兴物业服务有限公司支付截至2018年12月31日的租金10166.53元及违约金1908.72元，合计12075.25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146元（原告已预交），由原告梧州市佳兴物业服务有限公司负担18元，被告陈锦生负担128元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄建雄 人民陪审员  李道英 人民陪审员  蒙 佳 二〇一九年十月十二日 法官 助理  林圣婵 书 记 员  莫 禧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。