广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11737号上诉人（原审原告）：佛山市汇隆物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈俊涛，总经理。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘荫潮，男，汉族，1949年8月1日出生，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：刘国维，男，汉族，1979年4月2日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：邓耀升，男，汉族，1975年7月13日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市汇隆物业管理有限公司（以下简称汇隆公司）因与被上诉人刘荫潮、刘国维、邓耀升物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年8月21日判决：“一、被告刘荫潮、刘国维、邓耀升于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区**路**号**层**号商铺2017年3月至2019年3月的物业服务费4497.5元；二、被告刘荫潮、刘国维、邓耀升于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区**路**号**层**号商铺2017年2月至2019年2月公摊电费2900.89元、公摊水费166.27元；三、驳回原告佛山市汇隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51元，由原告佛山市汇隆物业管理有限公司负担21元，被告刘荫潮、刘国维、邓耀升负担30元。”汇隆公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判刘荫潮、刘国维、邓耀升向汇隆公司支付物业服务费5846.75元及相应的违约金；2.本案一审、二审的诉讼费由刘荫潮、刘国维、邓耀升承担。其上诉的主要内容为：一、关于物业服务费的收取标准，汇隆公司与佛山市禅城区××大厦小区的第二届业委会所签订的《××大厦物业服务委托合同》有明确的约定。在双方并未对合同进行变更的情况下，合同仍具有法律效力，双方均应遵守。而且本案中各业主并未对此提出异议，一审判决变更关于物业服务费的标准，无事实和法律依据。二、一审判决认定汇隆公司在“公共卫生、设备设施维护等方面存在较大不足”与事实不符。（一）关于手扶电梯停运的问题，是因为该型号电梯已经停产，没有适合的配件更换，且第二届业委会任期届满后，新的业委会至今未产生致使维修基金不能动用，业主也不愿意承担维修费。为了安全起见，汇隆公司在获得禅城区市场监督管理局的同意后只能暂时停止电梯使用。对于以上情况，汇隆公司已多次向物业所在的高基社区居委会反映，均未得到解决。(二）关于中央空调的开放问题，经征求业主意见，商铺中央空调开放时间是上午9点半到下午5点半，且气温达到26度以上才开，每次中央空调的开放汇隆公司都有记录，一审法院现场勘察时候空调是有开放的。中央空调开放与否并不会对业主造成任何影响，只是影响业主对公用电费的分摊。（三）关于过道和走廊堆放杂物的问题，汇隆公司确有制止，但不能保证全天都在现场进行监督，个别商铺使用人会在汇隆公司管理人员不在时堆放一些杂物，因此不能完全归咎于汇隆公司。（四）至于商铺空置问题，根据汇隆公司统计，一、二层商铺总数为196间，未出租的为28间，占比14.8%，所以一审法院现场勘察时仅以关门与否推断空置率是不符合事实的。实际上，二楼部分商铺是以挂靠工商注册的形式出租的，如2034A、2070商铺，且商铺空置与否并非汇隆公司所能控制。汇隆公司是对商场的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，不可能在任一时刻对每一户商铺都做到无微不至的服务，商场的整体环境还需要各业主、租户协同才能整洁、和谐。故一审判决将物业服务费标准下调23%无事实和法律依据，恳请贵院在查清事实的基础上支持汇隆公司的上诉请求。针对汇隆公司的上诉，刘荫潮、刘国维、邓耀升辩称，一、汇隆公司物业服务收费标准高，其他住宅小区的物业服务费收费标准为几毛钱一平方米，案涉小区则多出几十倍的服务费，服务质量与收费标准并不匹配。二、案涉《××大厦物业服务委托合同》到期后，业主要求汇隆公司退出，但汇隆公司不愿意退出。案涉小区之前组织过许多招商活动，汇隆公司进驻后未组织过任何活动。三、案涉小区正准备成立新一届业主委员会，汇隆公司却不予支持与配合。业主每年需交纳几十万的停车保管费予汇隆公司，汇隆公司却不能提供令业主满意的物业服务质量。二审期间，上诉人汇隆公司向本院提交如下证据：1.空调开关机时间登记表3页（记载2019年6月-8月空调开关机的情况）以及汇隆公司2019年7月-9月用电情况的电子账单，拟证明汇隆公司提供了开关空调的服务以及完成每个月电费代缴，空调一直开着对汇隆公司并无不利影响，但业主反而要因此多承担电费，汇隆公司会根据当天气温或季节的不同对空调开关进行管理，其提供的物业服务是出于对全体业主的利益考虑。2.关于××电脑城消防安全通道整改的通知1份及回执若干份，拟证明汇隆公司对公共通道的占用问题进行管理，并要求各业主或者商户限期整改。3.现场拍摄照片4张，拟证明汇隆公司对商铺的公共部分进行清洁卫生，商场环境有了很大改善。4.××大厦物业租赁合同和照片2张，佛山市××电子科技有限公司企业信用信息公示报告1份，拟证明业主潘某某将商铺出租给第三人，第三人将其作为公司注册登记的地址，并未开门营业，进而证明业主声称的商铺空置不属实，一审判决仅以商铺是否开门营业为标准来判断商铺的空置情况是片面的。被上诉人刘荫潮、刘国维、邓耀升未向本院提交新证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了证据交换和质证,各方当事人发表了质证意见。经审查，汇隆公司提交的证据1中2019年7月-9月的用电情况的电子账单，业主无异议，本院予以采信；证据1中的空调开关机时间登记表系汇隆公司单方自行制作，本院不予采信；证据2《消防安全通道整改的通知书（回执）》具有业主/租户签名，本院对真实性予以确认；证据3形成于2019年9月24日，与本案缺乏关联，本院不予采信；证据4不足以证明拟证明的事实，本院不予采信。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，案涉小区第二届业主委员会已于2017年4月到期，关于案涉小区第三届业主委员会的成立情况，汇隆公司述称尚未成立，业主述称对此情况不清楚。又查明，双方在一审诉讼中确认物业服务合同期满后没有新的物业公司进入，案涉小区物业服务一直由汇隆公司提供。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩意见以及查明事实，本案二审争议焦点为两个：第一是案涉物业服务费的计付标准问题；第二是本案业主应否向汇隆公司支付违约金。关于第一个争议焦点。经审查，案涉小区第二届业主委员会与汇隆公司签订的《××大厦物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。上述合同约定商铺的物业服务费收费标准为13元/㎡/月，但根据本案业主提交的证据材料及一审法院现场勘查的情况显示，汇隆公司在物业管理服务过程中确实存在较大不足，包括商场手扶电梯停运超过一年，商场大堂卫生情况差，消防通道车辆随意停放等，未能协助各商户营造干净、整洁、舒适的营商环境，一审判决酌情调整物业服务费的计收标准为10元/㎡/月，处理并无不当，本院予以维持。汇隆公司上诉主张应按合同约定的13元/㎡/月计收物业服务费理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。汇隆公司作为专业的物业服务公司，其应为各商户提供符合合同约定的物业服务质量，现因其存在管理瑕疵，本案纠纷亦因此产生，一审判决综合案件事实等因素及依据公平原则认定业主无需向汇隆公司支付违约金，处理并无不当，本院予以维持。汇隆公司上诉主张业主需向其支付违约金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，汇隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市汇隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年十月十八日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩