福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初327号 原告：陈水南，男，1951年11月11日出生，系台湾地区居民，住台湾地区金门县。 委托诉讼代理人：苏宗新，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周昌淦，福建泉中律师事务所律师。 被告：林芳珍，女，1972年8月14日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住福建省厦门市思明区。 第三人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市鹭江道**建设银行大厦，统一社会信用代码913502008549914264。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：常昱，男，中国建设银行股份有限公司厦门市分行职员。 委托诉讼代理人：王春阳，男，中国建设银行股份有限公司厦门市分行职员。 第三人：毕思特大酒店（厦门）有限公司，，住所地福建省厦门市思明区局中北街**统一社会信用代码91350200678299544K。 法定代表人：陶展辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李敏鸿，男，该公司职员。 原告陈水南与被告林芳珍共有物分割纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，根据原告陈水南的申请追加中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“建行厦门市分行”）、毕思特大酒店（厦门）有限公司（以下简称“毕思特酒店”）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，分别于2019年3月27日、2019年5月14日、2019年7月18日三次公开开庭进行审理。原告陈水南及其委托诉讼代理人苏宗新、周昌淦，被告林芳珍，第三人建行厦门市分行的委托诉讼代理人王春阳，第三人毕思特酒店的委托诉讼代理人李敏鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈水南向本院提出诉讼请求：一、依法对位于厦门市思明区的房产依法折价或者拍卖、变卖，并对取得的价款予以分割；二、诉讼费由林芳珍承担。事实和理由：2017年3月，陈水南、林芳珍共同出资以林芳珍的名义购买位于厦门市思明区的房产，并将该房产登记于林芳珍名下。该房产购买价款2044961元（人民币，下同）、房产税费60000元、管理服务费230000元，上述款项中陈水南出资1354961元，林芳珍支付房产税费60000元并以其名义办理了银行按揭贷款1020000元。2018年3月19日，陈水南与林芳珍签订《协议书》并办理公证，双方确认讼争房产的首付款1354961元是由陈水南出资，房产税费60000元是由林芳珍支付，银行按揭贷款本息由林芳珍清偿；房产购买后登记在林芳珍名下，但与此有关的一切权利、义务由陈水南、林芳珍双方均等份额实际享有和承担等。陈水南作为讼争房产的按份共有人（均等份额），有权要求对共有房产进行分割，因双方就讼争房产分割事宜协商未果，故请求法院依法判处。 被告林芳珍辩称，一、其不同意现在对讼争房产进行分割，其与陈水南有约定，讼争房产有十年委托期限，且讼争房产带租约，应待十年后再进行分割；二、陈水南并没有支付1354961元那么多首付款，林芳珍有支付80000元；三、讼争房产经陈水南同意租给了毕思特酒店，并已交付毕思特酒店使用，租期是十年，目前还未收到租金，但陈水南同意租金均给予林芳珍用于支付房贷。 第三人建行厦门市分行述称，案涉房产抵押给了建行厦门市分行，当时贷款金额是102万元；若法院支持陈水南诉求，应当先把银行的贷款结清，之后银行会配合解除按揭抵押手续。 第三人毕思特酒店述称，若陈水南与林芳珍对房产进行处分，应当维持租赁关系；如果法院支持陈水南诉求，要将讼争房产进行拍卖或者变卖，毕思特酒店根据所估之价款有优先购买权。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月19日，林芳珍与南中投资集团（厦门）有限公司（以下简称“南中投资公司”）签订编号为03329207的《商品房买卖合同》，约定：林芳珍购买位于南中大地广场3层059单元（思明区商品房，产权登记建筑面积共67.96平方米，总金额2044961元；林芳珍按“部分首付，其余银行按揭付款”方式按期付款；南中投资公司应当在2017年9月30日前将商品房交付林芳珍使用等。 讼争房产由陈水南、林芳珍共同出资，陈水南分别于2017年3月28日、2017年4月6日、2017年4月19日向南中投资公司转账30000元、70000元、844961元购房款，上述款项合计944961元；林芳珍于2017年6月2日向南中投资公司转账80000元购房款，并向厦门建行借款1020000元，建行厦门市分行于2017年9月4日将上述借款一次性划入南中投资公司账户。随后，林芳珍负责讼争房产银行贷款的逐月还款，截至2019年7月18日法庭辩论终结，讼争房产剩余贷款金额为833000元。 2017年11月15日，陈水南与林芳珍签订《委托公证书》，约定：双方应共同遵守如下条款：1.陈水南付首付款项10年期满如未买卖，自住时陈水南住第1层；2层由林芳珍自住。2.如有买卖时双方平分。3.买卖合同双方应各持有正本。4.委托期限10年自上述事项办结为止。5.产权证10年到期后共同到银行领回，财产管理双方共同享有。6.陈水南第1顺位受益人李钱，第二顺位受益人陈佳妤。 2017年12月12日，厦门市国土资源与房产管理局向林芳珍颁发闽（2017）厦门市不动产权第0117905号不动产权证书，其载明讼争房产的权利人为林芳珍，林芳珍支付讼争房产印花税、契税合计59449.96元及不动产登记费550元。 2018年3月19日，陈水南（甲方）与林芳珍（乙方）签订一份《协议书》，并于2018年3月20日至厦门市鹭江公证处办理公证。《协议书》载明：一、甲方陈水南与乙方林芳珍共同出资以乙方林芳珍的名义购买位于厦门市“思明区局口西二街304号”房产[详见闽（2017）厦门市不动产权第0117905号《不动产权证书》]。上述房产的首付款1354961元是由甲方陈水南出资的。二、甲方陈水南与乙方林芳珍以乙方林芳珍的名义就上述房产办理银行按揭贷款，按揭贷款本息由乙方清偿（即贷款人民币1020000元）；该房产的税费60000元也是乙方林芳珍支付的。三、上述房产购买后登记在乙方林芳珍名下，但与此有关的一切权利、义务由陈水南、林芳珍双方均等份额实际享有和承担；商品房买卖合同、房地产权证等有关材料原件由乙方保管。四、甲、乙双方对上述购房的房产享有均等份额的权利，若任一方欲处分（包括但不限于抵押贷款、出租、出售）上述房产，应告知对方并经过对方同意，但所发生的一切费用均由甲、乙双方均等份额承担，产生的收益均由甲、乙双方均等份额承担享有，因上述房产产生的其他任何有利或不利后果均由甲、乙双方均等份额享有及承担，但双方另有约定的除外。……八、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。 2018年12月25日，陈水南委托福建泉中律师事务所律师向林芳珍邮寄律师函，该函件主要内容为：通知林芳珍与陈水南可以协商确定讼争房产分割方式，双方如达不成协议应对共有房产折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，并要求林芳珍在接函后十日内给予明确的书面回复。林芳珍庭审时确认收到该律师函。 另查明： 一、2017年4月19日，林芳珍与毕思特酒店共签订三份协议书，分别为：《委托管理服务协议书》、《委托装修协议书》、《房产租赁协议书》：（一）《委托管理服务协议书》约定：林芳珍委托毕思特酒店按照酒店经营的标准配备相关设备设施及配套物品并提供相应的管理服务，委托有效期为10年，林芳珍应于协议书签订之日一次性向乙方支付管理服务费合计230000元等。当日，陈水南向毕思特酒店转账230000元。（二）《委托装修协议书》约定：林芳珍委托毕思特酒店对讼争房产及配套部位进行装修分割，毕思特酒店应于2017年9月30日前将讼争房产装修分割完毕并与甲方办理交接手续，若毕思特酒店未在上述约定的期限向林芳珍交付装修分割后的讼争房产，则自交付期限届满后的次日起至实际交付日止，毕思特酒店应当按照每日人民币153.42元的标准向林芳珍支付违约金，协议继续履行。截至2019年7月18日法庭辩论终结，毕思特酒店仍未向林芳珍交付讼争房产，为此毕思特酒店自2018年1月至2019年7月共向林芳珍支付逾期违约金97881.96元。（三）《房产租赁协议书》约定：林芳珍将讼争房产出租给毕思特酒店使用，租赁期限自该租赁物装修完毕交付之日起10年，并约定了租金支付、违约责任等其他事项。 二、2017年5月16日，林芳珍（甲方、借款人、抵押人）与建行厦门市分行（乙方、贷款人、抵押权人）、南中投资集团（厦门）有限公司（保证人）签订编号为351203215600429374的《个人住房（商业用房）借款合同》（含保证、抵押条款），约定：借款金额102万元；借款期限为120个月，自2017年5月16日起至2027年5月16日止；本合同项下贷款执行浮动利率，贷款年利率暂约定为5.39%，即在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款采用等额本金还款法（递减法）分期还款，还款总期数为120期，在本合同签订时的贷款利率水平下，借款首期应还金额为13081.5元，借款每期应还借款本金金额为8500元。合同还约定林芳珍以讼争房产设定抵押。 三、陈水南向本院提交财产保全申请，本院于2019年1月17日作出（2019）闽0205民初327号民事裁定书，依法查封了林芳珍名下坐落于福建省厦门市思明区。陈水南并为此支付了财产保全申请费5000元。 以上事实，有陈水南提供的（2018）厦鹭证内字第13682号公证书、商品房买卖合同备案证明书、银行转账流水记录、律师函，林芳珍提供的编号为03329207的商品房买卖合同、闽（2017）厦门市不动产权第0117905号不动产权证书、协议书、个人贷款支付凭证、陈水南《声明》、《委托公证书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人账户交易明细清单、交易查询记录，建行厦门市分行提供的《贷款户应还款情况》，毕思特酒店提供的银行转账记录以及法庭笔录、（2019）闽0205民初327号裁定书为证，足以认定。 本院认为，陈水南系台湾地区居民，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。本案当事人并未约定适用的法律，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律。 本案系共有物分割纠纷。本案的争议焦点为讼争房产分割条件是否成就。根据已查明事实，陈水南与林芳珍共同出资以林芳珍的名义购买了讼争房产，为明确双方权责关系，双方于2018年3月19日签订了《协议书》并经厦门市鹭江公证处公证，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。根据《协议书》约定，陈水南与林芳珍对讼争房产享有均等份额的权利，为均等份额按份共有。林芳珍提出陈水南实际出资金额少于1354961元，本院认为双方经协议已对按份共有的份额进行了约定，应从其约定，故本院对林芳珍该答辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人对共有财产的分割没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。林芳珍辩称，双方有约定要待十年后再对讼争房产进行分割，但其提交的《委托公证书》无法证明双方存在十年内不分割的明确约定，且讼争房产带有十年租约并不影响共有人对讼争房产分割，故本院对于林芳珍的该抗辩理由亦不予采纳，陈水南作为按份共有人可随时请求分割共有财产。就上述讼争房产分割方式，本院数次组织陈水南、林芳珍双方当事人协商，但均无法达成一致意见，且其双方均不愿取得讼争房产，在此情形下，依据《中华人民共和国物权法》第一百条规定，应对讼争房产拍卖或者变卖取得的价款予以对半分割。至于林芳珍已收取毕思特酒店的逾期违约金97881.96元，陈水南主张该收益应一并分割，林芳珍辩称该钱款与本案无关，双方约定租金等收益归其所有。本院认为，毕思特酒店支付给林芳珍的违约金与本案不属于同一法律关系，陈水南可另行主张。第三人建行厦门市分行述称，贷款人处分讼争房产所得价款应优先清偿银行，本院认为，讼争房产已办理银行抵押贷款手续，对讼争房产拍卖或变卖所得的价款，在支付拍卖或变卖过程中的费用后，应优先用于清偿仍欠建行厦门市分行的借款本息。第三人毕思特酒店述称，讼争房产应维持租赁关系且其依法享有优先购买权，本院认为，林芳珍与毕思特酒店签订租赁合同依法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条规定，毕思特酒店在租赁期限内可继续租用讼争房产且享有以同等条件优先购买的权利。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百九十一条，《中华人民共和合同法》第二百二十九条、第二百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林芳珍于本判决生效之日起十日内配合陈水南共同拍卖、变卖坐落于厦门市思明区〔不动产权证号：闽（2017）厦门市不动产权第0117905号〕，就所得价款扣除建行厦门市分行按揭贷款（贷款本息总额扣除实际履行部分和其他按照约定应向银行支付的费用以及相关拍卖或变卖费用）后的款项，按陈水南、林芳珍享有的份额即各50%予以分配。 二、驳回陈水南的其他诉讼请求。 案件受理费23160元，由林芳珍负担。林芳珍应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，陈水南可在判决书送达之日起三十日内，林芳珍可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈志强 人民陪审员  刘玲英 人民陪审员  吴金叶 二〇一九年十月十五日 法官助理  陈纬纬 代书 记员  蒋书砚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 ……