广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31504号原告（反诉被告）千微（杭州）科技有限公司深圳福田分公司，住所地深圳市福田区。负责人张云雷。委托诉讼代理人赵耀斌，广东德法理律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）郑丽卿，女，1975年10月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）郑利宏，男，1970年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市朝阳区。上述被告共同委托诉讼代理人邓剑武，广东星辰律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人刘家宇，广东星辰律师事务所实习律师。原告千微（杭州）科技有限公司深圳福田分公司（以下简称千微公司）诉被告郑丽卿、郑利宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，两被告提起反诉，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月23日对本、反诉两案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵耀斌、被告的委托诉讼代理人邓剑武、刘家宇到庭参加诉讼，两案现已审理终结。原告诉称，2018年9月21日，原告与两被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，向两被告承租深圳市福田区，建筑面积163平方米，租金每平方米每月253.19元，月租金总额41270元，租赁期限自2018年10月1日起至2021年8月25日止，用途为办公。合同签订后，被告出具收据确认收到原告交纳的租赁保证金82540元，原告于2018年10月8日向被告预付了六个月的租金247620元。后因原告经营需要提前终止租赁合同，原告于2018年12月10日向两被告发出《提前终止房屋租赁合同的通知书》，告知两被告于2018年12月10日起终止租赁合同,原告并在该通知书中告知被告，同意已缴纳的租赁保证金82540元不予退还，作为对被告的补偿，但要求按实际履行情况，从已预付的六个月的租金247620元中扣除2018年10月1日至2018年12月10日期间的租金95852.9元后，将剩余未履行的2018年12月11日至2019年3月31日期间的租金151767.1元退还给原告。但两被告拒绝退还剩余租金。原告于2018年12月21日前已经将房屋腾空，并于2018年12月21日、2019年1月4日和1月7日多次联系两被告办理房屋交接手续，两被告却一再推脱不予配合办理。原告又于2019年1月11日致函两被告，要求于2019年1月14日下午2点现场交接房屋，两被告亦不予理睬。该房屋应视为已于2018年12月21日交还给被告。原告与两被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》第九条约定，“租赁期未满，未经甲方同意提前退租”的，“甲方可不予返还保证金”。根据上述约定，在提前告知的情况下，两被告已通过没收保证金的方式获得补偿，理应将剩余租金返还给原告。原告已及时将房屋腾空，但两被告一直拒不配合办理房屋交接手续，后续导致的空置损失应由其自行承担。为此，原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，向法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年9月21日签订的《深圳市房屋租赁合同书》；2、两被告立即向原告退回租金151767.1元；3、两被告承担本案诉讼费。两被告辩称，1、本案租赁合同尚未解除，原告关于单方解除合同的主张不符合合同法关于单方解除的规定，也不符合合同约定，租赁合同第17条明确约定合同解除和变更情形，仅限于发生不可抗力、政府征收以及双方协商一致，本案中原、被告曾就合同解除问题进行多次沟通，但始终未能就合同解除时间达成一致意见，因此双方的租赁合同并未解除；2、原告在双方未能协商一致解除合同的情况下擅自搬离出租场地，是对自身权利处分的体现，该行为并不导致双方租赁关系的解除，原告应对自身行为导致的结果承担法律责任，两被告在2019年4月17日给原告的复函中明确告知原告，由于双方未能就合同解除事宜达成一致意见，合同尚未解除。原告仍是承租房屋的使用人，有权继续使用所租赁的房屋，而原告在明知合同尚未解除，涉案房屋尚未交接的情况下依然自行决定搬离租赁场地，这是其经营决策行为，不利后果应由其自行承担，其要求两被告返还已支付的租金不应受法律支持；3、两被告没有任何违约行为，两被告在收到原告交付的2019年1-3月份租金后已经依法向原告开具增值税发票，且缴纳此期间的房产税和个人所得税，原告要求退还部分已付租金的诉请违反合同约定，也损害两被告合法权益，也与税收征管相关规定相违背，支持原告诉请有违公平原则。被告提起反诉称，2018年9月21日，两被告作为共同出租人与原告签订《深圳市房屋租赁合同书》，向原告出租深圳市福田区，建筑面积163平方米，租金每平方米每月253.19元，月租金总额41270元，租赁期限自2018年10月1日起至2021年8月25日止，用途为办公。同时约定租金支付方式为每半年的第一个月1日前支付租金247620元，原告拖欠租金达十日，两被告有权没收租赁保证金。合同签订后，两被告向原告如约交付了涉案场地并办理了租赁备案，依法缴纳了有关税费及个人所得税，原告向被告交纳了租赁保证金82540元，并于2018年10月8日支付了六个月的租金247620元。后原告于2018年12月10日向两被告提出提前终止租赁合同的申请，但双方经多番沟通，未能就合同解除的时间及租金计算等事项达成一致意见，合同尚未解除。原告在合同尚未解除的情况下擅自搬离承租的场地，并拒绝向两被告支付2019年3月31日以后的租金，同时向法院起诉要求两被告退还2019年1月至3月期间的租金。租赁合同是双方真实意思的体现，合同合法有效，双方都应严格履行。原告在合同尚未解除的情况下擅自搬离场地并拒绝支付租金，其行为已构成根本违约，严重侵害了两被告的利益，故两被告向法院提起反诉请求：1、原告立即支付2019年4月至9月份的租金247620元；2、原告承担逾期支付租金的违约金82540元（即两被告有权没收租赁保证金）；3、双方继续履行租赁合同；4、本诉与反诉的全部诉讼费皆由原告承担。原告辩称，对第一项反诉请求，没有事实及法律依据，我方事实上于2018年11月30日将出租房屋腾空，在12月10日向两被告发出关于提前终止合同的通知书，此后多次要求两被告配合办理房屋交接手续，但两被告一再推脱不予配合办理，时至今日，原告没有使用涉案房屋，即双方租赁合同事实上已经解除，在此情况下被告要求原告支付4-9月份的租金没有依据。对第二项反诉请求租赁保证金，我方向被告提出提前终止租赁合同的时候认可被告没收租赁保证金，提前终止合同我方是有违约的情况存在，根据租赁合同第九条的约定，“租赁期未满，未经甲方同意退租的，甲方有权没收租赁保证金”。故在我方诉请中没有要求被告退还租赁保证金，我方认为没收租赁保证金足以弥补我方提前终止合同给被告带来的损失，基于双方权利义务对等原则，被告要求我方继续支付后续租金，我方认为没有依据。对被告第三项反诉请求，该项诉请不可能实现，我方早已搬离涉案租赁场地，依据经营需要我方也没有必要承租涉案场地，自我方搬离租赁场地以后，被告有足够的时间另行将涉案场地出租，被告没有另行出租涉案场地而扩大的损失，不应由我方承担。经审理查明，2018年9月21日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方所有的位于广东省深圳市福田区房屋作为办公使用，租赁房屋建筑面积为163平方米，租期自2018年10月1日起至2021年8月25日止。《房屋租赁合同》第二条约定，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币253.19元计算，月租金总额为人民币41270元。第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币82540元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、租赁期满，乙方结算应缴纳管理费及租金；2、退租时未损坏房屋主体结构。返还租赁保证金的方式及时间：租赁期满叁日内转账。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满，未经甲方同意提前退租；2、退租时有损坏房屋主体结构，且未维修完好；3、乙方未结清应缴纳管理费及租金。同日，双方另达成补充协议。其中，第1条约定，乙方每月应付租金及费用合计41270元，每半年支付247620元，在每半年的第一个月1日前支付给甲方。上述租赁合同已经办理了房屋租赁备案登记手续。2018年10月1日，两被告向原告出具收款收据，确认收取了原告支付的房屋租赁保证金82540元。2018年10月8日，原告向被告郑丽卿转账支付了2018年10月至2019年3月的租金合计247620元。2018年12月10日，原告向两被告寄送《提前终止房屋租赁合同的通知书》，载明，因原告经营需要，原告于2018年12月10日起终止与两被告签订的房屋租赁合同，并同意两被告无须退还租赁保证金82540元，但两被告须将2018年12月11日至2019年3月31日期间的租金151761.1元予以退回。两被告于12月11日签收上述邮件。2018年12月18日，两被告向原告寄送了关于《提前终止房屋租赁合同的通知书》复函，载明，原告应于通知送抵次日，指派专人就退租事宜完善退租流程。经被告确认后，迁离并返还租赁物业，合同正式解除；两被告不予返还租赁保证金；原告提前解除租赁合同造成相关损失共计247620元。原告于12月19日签收上述邮件。2019年1月11日，原告向两被告寄送《办理房屋交接手续的通知函》，要求被告于2019年1月14日下午2点到达涉案房屋现场进行交接。两被告于1月14日签收上述邮件。2019年4月10日，两被告向原告发送《催缴租金通知函》，要求原告支付2019年4月1日至2019年9月30日的租金。原告于4月12日复函认为，涉案房屋已经交还两被告，原告无须再支付租金。两被告于4月17日回复认为，双方就合同解除时间未达成一致意见，租赁合同尚未解除，原告应当缴纳租金。另查明：一、两被告确认于2018年12月下旬知晓原告已经搬离涉案房屋。原、被告确认双方未办理交接手续。二、根据双方认可的原告提交的现场照片显示，直至2019年4月24日，涉案房屋仍处于空置状态。三、两被告于2019年1月3日向深圳市税务局缴纳了2019年1月至3月的个人房屋租赁税费。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应严格履行合同义务。原告请求解除涉案租赁合同，两被告则请求继续履行合同。对此，本院认为，原告于2018年12月10日向两被告寄送《提前终止房屋租赁合同的通知书》，要求提前终止涉案租赁合同，已经构成违约，原告作为违约方不享有合同解除权，其行为不产生解除或终止合同的法律效力。但，考虑到原告已经搬离涉案房屋，不愿意继续履行涉案租赁合同，该义务性质亦不适宜强制履行，合同目的已经无法实现，原告请求判决解除涉案租赁合同，本院予以支持。两被告请求继续履行涉案租赁合同，本院不予支持。关于合同解除的时间。本院认为，原告已经缴纳租金至2019年3月31日，涉案房屋至2019年3月31日一直处于空置状态，维持适租性，双方亦确认在此期间未办理交接手续，原告在该期间搬离应自行承担后果。同时，两被告虽为守约方，亦负有减少损失扩大的义务。原告已经腾空并搬离涉案房屋，并通知两被告交接房屋，两被告收回房屋理应不存在障碍。两被告最晚应于2019年3月31日自行收回房屋，避免其自身损失进一步扩大。综上，本院判决涉案租赁合同于2019年3月31日解除。原告请求被告退还相应租金，本院不予支持。被告请求原告支付2019年4月至2019年9月的租金，本院亦不予支持。两被告请求没收租赁保证金，原告表示同意被告没收，本院对此予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告千微（杭州）科技有限公司深圳福田分公司与被告郑丽卿、郑利宏于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告郑丽卿、郑利宏无须退还租赁保证金82540元；三、驳回原告千微（杭州）科技有限公司深圳福田分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告郑丽卿、郑利宏的其他反诉请求。本案本诉案件受理费3335.34元（已由原告千微公司预交），由原告千微（杭州）科技有限公司深圳福田分公司负担；反诉案件受理费3126.2元（已由两被告预交），由原告千微（杭州）科技有限公司深圳福田分公司负担781.2元，由被告郑丽卿、郑利宏负担2345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 肖  晓  璐人民陪审员 吴  日  莲二〇一九年十月二十二日书 记 员 庄晓玲（代）书 记 员 邹  鑫  柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。