广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13285号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：阮玉美，该司总经理。委托诉讼代理人：王文中，男，该公司员工。被告：何雅如，女，1974年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告何雅如物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王文中到庭参加诉讼，被告何雅如没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令何雅如向时代物业公司支付物业管理费用11556.6元（从2013年11月1日起计至2019年3月31日止）；2.判令何雅如向时代物业公司支付物业管理费滞纳金8495.68元（按每日欠缴费用的1‰计算，从2013年12月16日起计按各逾期的具体时间暂计至2019年3月31日）3.判令本案全部诉讼费用由何雅如承担。事实和理由：何雅如是位于佛山市南海区***********************（下称“该单元”）的业主。根据何雅如与****小区开发商广东时代盛誉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********944）的约定，何雅如所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，时代物业公司为时*****小区提供物业管理服务，时*****小区业主按建筑面积以如下标准向时代物业公司交纳物业管理费：带电梯六层高复式住宅2.50元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日千分之一的滞纳金。由此，何雅如在接收该单元后应按2.50元/月/平方米的标准向时代物业公司缴纳物业管理费。此外，何雅如还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。2010年10月30日，何雅如接收《收楼通知书》的通知后一直没有收楼和交付相关费用。根据何雅如与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故何雅如自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。2013年11月1日起到2019年3月31日止何雅如一直拒付物业管理费。何雅如没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何雅如经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，依法视为放弃举证、辩证、质证的权利。时代物业公司提供的证据材料，来源合法、真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：何雅如与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（以下简称时代盛誉公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买佛山市南海区***********************，房产建筑面积为70.04平方米。2010年10月16日，时代盛誉公司根据何雅如在《商品房买卖合同》中所确认的地址，发出《收楼通知书》，通知何雅如于2010年10月30日前办理收楼手续。2011年12月1日，时代盛誉公司与时代物业公司签订《时*（****）****前期物业管理服务合同》，约定：时代物业公司为时*****小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅2.50元/月/平方米，别墅4.50元/月/平方米；业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，应按时代盛誉公司、时代物业公司协商的标准向时代物业公司支付违约金。合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止。2015年6月1日，时代盛誉公司与时代物业公司签订《时*（****）****前期物业管理服务合同》，约定：时代物业公司为时*****小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅为2.50元/月/平方米，别墅为4.50元/月/平方米；业主应于当月15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向时代物业公司支付违约金。合同期限自2015年6月1日起到2018年5月31日止，合同期限内，物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，该合同自行终止，如合同到期，未出现上述情形，则当时具备以下两个条件的，合同继续有效：（1）时代物业公司同意继续履行合同；（2）未依法经专有部分占建设物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决定并签订新的物业服务合同。另查，涉诉房屋于2016年6月8日办理房屋登记手续，所有人何雅如，权利证号020*******，登记建筑面积70.04平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉房屋的建设单位时代盛誉公司与时代物业公司于2011年、2015年签订的两份《时*（****）****前期物业管理服务合同》，对何雅如具有约束力。何雅如与时代盛誉公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的交楼标准为商品房经工程竣工验收备案，由于买受人原因未能按期交付的，从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付。本案中，时代物业公司亦已提交证据证明时代盛誉公司已于2010年10月16日向何雅如邮寄了收楼通知，且相关房屋已于2016年6月8日办理房屋登记手续。何雅如在时代盛誉公司已通知其收楼的情况下怠于办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，应视为房屋已经交付。时代物业公司依照两份《时*（****）****前期物业管理服务合同》的约定，向何雅如主张物业管理费，理据充分，本院予以支持，根据上述合同的约定，何雅如应当按建筑面积以2.50元/月/平方米的标准向时代物业公司交纳物业管理费。经核算，何雅如尚欠时代物业公司2013年11月1日至2019年3月31日期间的物业管理费11381.50元（70.04平方米×2.50元/月/平方米×65个月），何雅如应当支付予时代物业公司。关于上述本院确定的应支付的物业管理费的滞纳金问题。根据时代盛誉公司与时代物业公司分别于2011年10月1日及2015年6月1日签订的《时*（****）****前期物业管理服务合同》中约定，何雅如自2013年11月1日起至2015年5月31日止，应每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，应按时代盛誉公司、时代物业公司协商的标准向时代物业公司支付违约金；何雅如自2015年6月1日起，应于每月10-15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费的3‰向时代物业公司支付违约金。因诉讼中，时代物业公司未提供证据材料证明其与时代盛誉公司就2011年10月1日起至2015年6月1日止，业主逾期支付物业服务费的滞纳金问题已进行协商并达成有效协议，即该期间并无滞纳金的具体约定，故对时代物业公司认为何雅如逾期支付该期间物业服务费应支付滞纳金的主张，本院不予支持。2015年6月1日后的物业服务费滞纳金方面，时代物业公司主张按日千分之一计算，何雅如未提出滞纳金调整请求，时代物业公司的该部分主张未超出前述合同的约定的标准，故本院予以支持，但何雅如支付的滞纳金总额应以该期间所欠物业服务费总额为限。何雅如经本院公告传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、何雅如应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月1日起至2019年3月31日止的物业管理费11381.50元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、何雅如应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2015年6月1日起至2019年3月31日止的物业管理费的逾期付款违约金（从2015年6月16日起，以175.10元为本金，按照日千分之一的标准，分别从当月16日起计到实际支付之日止，滞纳金总额以所欠物业服务费总额为限）；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费301.32元（广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司已预交），由何雅如负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。对广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司预交的受理费，在本判决发生法律效力后，经广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司申请，本院退还予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  张娃雯人民陪审员  蔡秀锦人民陪审员  钟 伟二〇一九年十月三十日书 记 员  陈凯玲