广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2271号 原告：某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市雉山路112号。统一社会信用代码：91450300745142003J。 法定代表人：张某勤，男，1976年1月19日出生，汉族，住广西某县，系该公司总经理。 被告:莫某玉，女，1971年2月10日出生，汉族，住桂林市某区。 被告：伍某弟，男，1971年6月5日出生，汉族，住桂林市某区。 原告某物业服务有限责任公司与被告莫某玉、伍某弟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张磊独任审判，并于2019年8月12日公开开庭进行了审理，书记员邓慧琳担任记录。原告某物业服务有限责任公司到庭参加了诉讼，被告莫某玉、伍某弟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠临桂区人民路108号鑫源广场2幢13-2室物业费计1547元及违约金928元，合计2475元；2、本案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2011年3月30日与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订《鑫源广场物业服务委托合同》，约定将其开发的座落在桂林市临桂区人民路108号鑫源广场（占地面积11750㎡,建筑面积50038㎡)的物业服务委托原告管理。物业管理服务费收费标准为：多层住宅(7栋、8栋）按建筑面积每月0.45元/㎡，电梯房住宅（1至6栋）按建筑面积每月0.9元/㎡(其中物业费0.65元/㎡,电梯运行费0.25元/㎡，不包括房屋公用部分，共用设施设备大、中修、更新、改造费用及垃圾处置费）；商铺、商业用房按建筑面积1.5元/㎡向业主或者物业使用人收取，空置房的管理服务费按建筑面积每平方米全额向业主收取；福建连江县鑫源房产临桂分公司与业主由房产公司承担物业管理服务费的由房产公司交纳，且该合同约定：合同对鑫源广场全体业主及物业使用人具有约束力。并约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天计算滞纳金5%。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务至2016年12月31日止，但被告却未按约定缴纳该建筑面积：143.22㎡房屋，（2016/1/1至2016/12/31)12个月(128.9元/月）的物业费计1547元及（2016/1/1至2018/6/30)违约金按银行年利息4倍计算928元，合计：2475元。致使原告合法权益遭受侵害。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告莫某玉、伍某弟未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告莫某玉、伍某弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告某物业服务有限责任公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告某物业服务有限责任公司提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2011年3月30日，福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司作为甲方与乙方某物业服务有限责任公司签订了《鑫源广场物业服务委托合同》，约定委托乙方对位于桂林市临桂县人民路108号的鑫源广场（占地面积：11750平方米，建筑面积50038平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为2011年3月30日至2013年3月30日止，共计贰年。《鑫源广场物业服务委托合同》约定：第一章第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人及甲方，本物业的全体业主和物业使用人及甲方均应对履行本合同承担相应的责任；第二章第十天、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费。2、停车场地占用费。3、各项有偿服务费；第四章第一条第11项、全权委托乙方负责桂林市临桂县人民路108号鑫源广场商业、住宅物业的经营服务和管理；第四章第二条第2项、向业主和使用人收取商业，住宅物业和物业管理综合服务费，车辆场地占用费；第四章第二条第14项、因小区业主原因业物业服务费连续3月出现严重亏损现象导致物业公司无法正常运作时，乙方有权在提前一个月提出终止本合同，同时乙方有义务协助甲方成立业主委员会并向业主委员会移交全部管理用房及全部资料；第六章第一条物业管理服务费1、多层住宅按建筑面积0.45元/平方米/月，电梯房住宅按建筑面积每平方米0.65元/月计算（不包括电梯使用维保费，房屋共用部分，共用设施设备大、中修、更新、改造费用及垃圾处置费）；电梯维保、电费等每月按加收0.25元/平方米；2、商铺、商业用房按建筑面积1.5元/平方米/月计算；……4、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的由甲方交纳；……7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金5%；第八章第三条、本合同到期前45天内，乙方应向甲方提出是否继续应聘的书面申请，甲方应在30天内作出是否续聘的书面意见，逾期甲、乙双方均未作出书面通知的，则甲、乙双方管理委托合同视为次年自然延续。合同签订后，原告依约进驻鑫源广场进行管理至2016年12月31日。2017年1月6日，原告与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订了《物业服务解聘协议书》，约定双方自愿解除原物业服务合同（签订有效期为：2011年4月1日至2016年12月31日）并到桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，2017年1月24日桂林市临桂区住房和城乡建设局同意备案。 另查明，原告某物业服务有限责任公司于2003年1月14日成立，营业期限为2003年1月14日至2033年1月14日，经营范围：物业服务，房产中介服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；资质证书中登记的准予从事物业管理活动时间自2003年1月14日至2033年1月14日，资质等级为三级。被告莫某玉、伍某弟是鑫源广场的业主，被告的该房产位于临桂县（建筑面积：143.22㎡），系电梯房住宅。2016年1月1日至2016年12月31日期间，被告莫某玉、伍某弟欠原告物业管理费1547元。经原告催缴，被告仍未缴纳。2019年7月15日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为： （一）、福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定。福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与原告某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告莫某玉、伍某弟是鑫源广场的业主，亦受上述《鑫源广场物业服务委托合同》的约束。原告进驻鑫源广场实施物业管理，为鑫源广场业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告莫某玉、伍某弟未按照合同约定交纳物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费的请求，本院予以支持。经本院审核，被告莫某玉、伍某弟所欠的物业费为1547元（按被告住宅建筑面积143.22㎡，物业费0.9元/平方米/月，交纳期限2016年1月1日至2016年12月31日期间），被告方应按查实的数额1547元支付给原告，本院予以支持。 （二）、对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与原告某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》第六章第一条第七款中约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金5%，这一规定过高。原告主张按银行年利息4倍计算，计算起止时间为2016年1月1日至2018年6月30日，1547×0.24×2.5=928元。滞纳金具有法定性、强制性的特点，双方对违约金并未约定，另外被告未按时足额交纳物业管理费虽构成违约，但因物业服务具有区域性特点，根据同小区系列案认定和被告的答辩，原告在为被告提供物业服务的过程中，存在服务不到位，管理瑕疵等问题，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，判决如下： 一、被告莫某玉、伍某弟于本判决生效之日起十日内向原告某物业服务有限责任公司支付物业费1547元； 二、驳回原告某物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告某物业服务有限责任公司负担9元，被告莫某玉、伍某弟负担16元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇一九年十月十八日 书记员 邓慧琳