安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0322民初252号原告（反诉被告）：聂心帮，男，1992年6月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：朱传银，安徽淮光律师事务所律师。被告（反诉原告）：五河亿丰置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市五河县城南银凯大酒店东侧裙楼北面一层，统一社会信用代码91340322397143471U。法定代表人：袁春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡朋，安徽怀谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玉龙，安徽怀谷律师事务所律师。原告聂心帮与被告五河亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，亿丰置业公司提起反诉，本院经审查后，将本诉、反诉合并审理。原告聂心帮及其委托诉讼代理人朱传银、被告亿丰置业公司的委托诉讼代理人胡朋、朱玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂心帮向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告交付彩虹时代广场0单元1层外135号商品房；二、判令被告赔偿损失20000元；三、判令被告支付律师费5000元；四、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年3月6日，原告从被告处购买位于彩虹时代广场0单元1层外135号商品房，双方签订商品房买卖合同；约定被告于2018年10月30日交房。合同签订后，原告履行了相关义务，目前该房屋符合交付条件，但被告一直不予交付房屋。经与被告多次协商无果，为此诉至法院。聂心帮为证明自己的主张向本院提供了如下证据：证据1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。证据2、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告于2017年3月6日签订商品房买卖合同，合同确定了房屋的位置及面积，并约定2018年10月30日交付房屋以及房屋面积误差的处理方法。证据3、录音资料一份，证明被告出售的房屋售价较高，并说明没有公摊面积售价才高。证据4、网络资料打印件一份，证明被告对出售给原告的房屋面积不存在重大误解。证据5、委托合同一份、发票一张，证明原告因诉讼支出的代理费用5000元。亿丰置业公司在庭审中辩称，一、原、被告并未达成建筑总面积为55.31平方米房屋的买卖合同，原告诉请“交付彩虹时代广场0单元1层外135号商品房”，经预测建筑总面积实为55.31平方米，原告依据建筑总面积为28.96平方米的合同要求被告交付缺乏事实与法律依据。原、被告于2017年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同中对标的物进行了精确的描述，标的物特定为“预测建筑面积共28.96平方米，其中套内建筑面积28.70平方米，分摊共有建筑面积0.26平方米”。依据该合同描述，原、被告达成的买卖合意为特定的建筑总面积为28.96平方米的房屋，而非建筑总面积为55.31平方米的房屋。后经五河县房产测绘队预测，合同中约定的标的物实际预测建筑总面积为55.31平方米。对该建筑面积为55.31平方米的房屋，并未经过原、被告的要约、承诺阶段，故原、被告之间并不存在该特定标的物（建筑面积为55.31平方米的房屋）的买卖合同关系，原告诉请的“交付彩虹时代广场0单元1层外135号商品房”因此即缺乏法律依据。依据原、被告签订的合同，原告仅有权要求被告交付特定物（即建筑总面积为28.96平方米的房屋），但因该特定物并不存在，被告意思表示错误，故合同履行不能。二、依据合同法第一百一十条第一款之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外。(一)法律上或者事实上不能履行。”，原告诉请“交付彩虹时代广场0单元1层外135号商品房”在法律上和事实上均不能履行。（一）原告要求被告交付房屋在法律上不能履行。上文已说明，原、被告仅仅达成了买卖建筑总面积为28.96平方米的房屋的合意，而针对现有的经预测建筑总面积为55.31平方米的房屋，原、被告并未达成买卖合意，原、被告之间不存在买卖建筑总面积为55.31平方米房屋的合同关系，原告也无权起诉要求被告交付该建筑总面积为55.31平方米的房屋。原告诉请要求“交付彩虹时代广场0单元1层外135号商品房”没有法律基础与依据，因此原告的诉请在法律上不能履行。（二）原告诉请被告交付房屋在事实上不能履行。2018年6月23日，被告自五河县房产测绘队取得《彩虹时代广场预测面积明细表》，该表中明确载明原、被告签订合同中所指的彩虹时代广场0单元1幢1层外135号房屋经五河县房产测绘队测绘后，预测总建筑面积为55.31平方米。依据该明细表，可以证实原、被告合同中约定的“五河县城南新区彩虹大道与为民路交汇处彩虹时代广场0单元1幢1层外135号房屋”，建筑总面积为28.96平方米的特定物房屋并不存在，被告也无法按照合同交付建筑总面积为28.96平方米的房屋，原、被告于2017年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》事实上履行不能。三、要求被告依照其与原告于2017年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》将预测建筑总面积实为55.31平方米的房屋作为建筑面积28.96平方米的房屋交付于原告违反合同法公平原则。原、被告于2017年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》已履行不能，且被告将预测建筑总面积实为55.31平方米的房屋误认为建筑面积为28.96平方米的房屋，基于该错误认识与原告签订出卖建筑总面积为28.96平方米房屋的买卖合同。被告的该种行为即为意思表示错误，将建筑总面积为55.31平方米的房屋误认为仅有28.96平方米对外出售的行为，依据1988年最高人民法院发布的《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条之规定，显属该条中“对行为的性质、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”重大误解亦不应归责于被告，被告仅为建设公司，不能要求被告本身有预测房屋实际面积的能力，将该项能力强加于被告亦没有事实与法律依据。且被告的该重大误解亦导致合同自始显失公正，要求被告依据该重大误解且显失公平的合同交付55.31平方米的房屋亦会使得原告明显受益而被告损失巨大，这与合同法公平原则相悖，原告的该项诉请不能得到法律支持。综上所述，被告出于错误的意思表示签订合同，该合同事实上与法律上均不能履行，且继续履行该合同显失公正，与合同法公平原则相悖，原告的诉请无论从事实上或法律上均不能得到支持。恳请法庭依法查清案件事实，作出公正判决。亿丰置业公司向本院提出以下反诉请求：一、请求撤销反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、反诉费用有被反诉人承担。事实与理由：2017年3月6日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定的标的物为五河县城南新区彩虹大道与为民路交汇处彩虹时代广场0单元1层外135号房屋，同时双方于合同中约定的标的物基本情况为：“预测建筑面积共28.96平方米，其中套内建筑面积28.70平方米，分摊共有建筑面积0.26平方米”。合同签订后，反诉人于2018年6月23日自五河县房产测绘队取得《彩虹时代广场预测面积明细表》，该表中明确载明反诉人与被反诉人签订合同中所指的彩虹时代广场0单元1层外135号房屋经五河县房产测绘队测绘后，预测总建筑面积为55.31平方米。预测总面积较合同面积超出26.35平方米。反诉人认为，反诉人已对自身行为的性质、标的物的品种、质量、规格和数量产生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并已经造成重大损失，系重大误解，该重大误解致使反诉人产生巨大经济损失且反诉人因该重大误解签订的合同系在订立合同时即显失公平，为此提起反诉。亿丰置业公司针对其抗辩理由、陈述的事实及反诉请求向本院提交的证据为：证据1、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原、被告于2017年3月6日签订商品房买卖合同，合同约定了标的物的位置及面积；但合同约定的面积与预测面积存在较大误差。证据2、预测面积明细单一份、图纸一份，证明预测面积与合同中约定的面积存在较大差异，且我公司是在2018年6月才得知该情况，并没有超过撤销权的期限。聂心帮针对亿丰置业公司提出的反诉请求在庭审中辩称，案涉房屋在签订买卖合同时，被告已经取得预售许可，该楼盘已在建多层，不存在被告所称的重大误解。撤销权的期限为一年，合同签订截止目前已超过两年多，请法庭驳回被告的反诉请求。经庭审举证、质证，（一）亿丰置业公司对聂心帮所举证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的“三性”无异议，对合同签订时间及面积无异议，但是对面积误差处理方法有异议。合同上约定的面积只是预测面积，合同中的公摊面积与实际公摊面积存在较大差异；对证据3的“三性”有异议，该份资料来源于第三方，廖总是何人不能确定，与本案没有关联性；对证据4的“三性”均有异议，无材料来源，对证明目的有异议，只能证明对案涉房屋面积确有争议；对证据5的“三性”无异议，但与本案无关系，没有转账记录。（二）聂心帮对亿丰置业公司所举证据的质证意见为：对证据1的“三性”无异议，对证明目的有异议，合同约定了面积误差的计算方式，预测面积就是合同约定的面积，再次测量的面积即是实测面积；对证据2的“三性”均有异议，2018年6月彩虹时代广场的楼盘已经完工，不存在预测面积，只能是实测面积。经审查，本院认证如下：（一）对聂心帮所举证据认证如下：对证据1、2的真实性、合法性、与待证事实的关联性及证明力均依法予以认定；对证据3、4、5的真实性、与待证事实的关联性均依法予以认定。（二）、对亿丰置业公司所举证据1、2的真实性、合法性及与待证事实的关联性均依法予以认定。根据以上认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为，2017年3月6日，聂心帮与亿丰置业公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：聂心帮购买亿丰置业公司开发建设的坐落于五河县城南新区彩虹大道与为民路交汇处地块的彩虹时代广场0单元1层外135号商品房，该商品房预测建筑面积共28.96平方米，其中套内建筑面积28.70平方米，分摊共有建筑面积0.26平方米；该商品房单价为每平方米24516.58元，总价款为710000元，买受人以现金方式一次性付款；出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；对于面积差异处理方式，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值有一项超出3％时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。另外，双方还对商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容分别进行了约定。后亿丰置业公司为整体出售房屋，将公摊面积加在内后又委托五河县房地产测绘队对案涉房屋面积进行测量，现亿丰置业公司认为案涉房屋新的测量总建筑面积应为55.31平方米。合同签订后，聂心帮履行了付款义务，交房期限到期后，亿丰置业公司未将案涉商品房交付于聂心帮。本院认为，聂心帮与亿丰置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法、有效，双方应依约履行。商品房买卖合同中约定，案涉商品房预测建筑面积共28.96平方米，其中套内建筑面积28.70平方米，分摊共有建筑面积0.26平方米。故对于聂心帮要求亿丰置业公司交付案涉商品房的诉讼请求，应予以支持。聂心帮提出亿丰置业公司应赔偿其损失20000元的诉讼请求，因聂心帮所提供的证据不足以证明其事实主张，举证不能的不利后果，应由其自行承担。聂心帮提出亿丰置业公司应支付其聘请律师所支出的律师费5000元，因原、被告双方在商品房买卖合同中对此未予以约定，且我国民事诉讼法规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，原告聘请律师参加诉讼是为了获得更优质的法律服务，故对于聂心帮提出亿丰置业公司应支付其律师费5000元的诉讼请求，不应予以支持。亿丰置业公司辩称及反诉称其在签订商品房买卖合同时存在重大误解，因案涉商品房从开发设计、竣工验收、预售签约，亿丰置业公司均参加并知晓，商品房买卖合同亦是由亿丰置业公司提供的格式合同，对于亿丰置业公司的该项辩解意见和主张，不应予以采信，故对亿丰置业公司请求撤销案涉商品房买卖合同的反诉请求，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）五河亿丰置业有限公司应按合同约定向原告（反诉被告）聂心帮交付坐落于五河县城南新区彩虹大道与为民路交汇处地块的彩虹时代广场0单元1层外135号商品房（该商品房建筑面积共28.96平方米，其中套内建筑面积28.70平方米，分摊共有建筑面积0.26平方米），于本判决生效后30日内交付；二、驳回原告（反诉被告）聂心帮的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）五河亿丰置业有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费425元，反诉案件受理费80元，合计505元，由被告（反诉原告）五河亿丰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  贺国庆审 判 员  陈义早人民陪审员  黄家宏二〇一九年十月十一日书 记 员  陈 敏附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。