福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初2458号 原告:世茂天成物业服务集团有限公司平潭分公司。住所地：平潭县潭城镇东门庄89号滨海新苑C幢302号。 法定代表人：秦淮。 委托诉讼代理人：王凤娟，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈正国，男，系该公司员工。 被告：平潭新丝路跨境发展有限公司。住所地：平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园。 法定代表人：罗楠。 诉讼代理人：郑春菊，系该公司员工。 被告：平潭综合实验区先行实业有限公司。住所地：平潭县北厝镇红山村加田下65号。 法定代表人：唐勇三。 委托诉讼代理人：林清贇，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张江祥，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告世茂天成物业服务集团有限公司平潭分公司（以下简称世茂物业公司）诉被告平潭新丝路跨境发展有限公司（以下简称新丝路公司）、平潭综合实验区先行实业有限公司（以下简称先行公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托代理人陈正国、被告新丝路公司的委托代理人郑春菊、先行公司委托代理人林清贇、张江祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令新丝路公司支付物业服务费1397016.1元、公共能耗费893603.66元，共计2290619.76元；2.先行公司对上述债务承担连带责任；3.新丝路公司、先行公司承担本案诉讼费用。世茂物业公司当庭变更第1项诉请中公共能耗费为850136.53元，物业费与公共能耗费共计2247152.63元。事实与理由：本案案涉的46户商铺位于平潭海峡如意城G001地块一期1#、2#楼由世茂物业公司提供物业服务，根据前期物业服务合同的约定，世茂物业公司有权按照建筑面积向物业使用人收取3.6元/月·平方米的物业服务费，公共能耗费按实分摊。物业使用人应该按月缴纳物业费，并于每月25日之前预交下一个月的费用。平潭海峡如意城商场管理有限公司（以下简称如意城商场管理公司）与先行公司（原名平潭综合实验区金井湾开发建设有限公司）签订了合同期限自2016年5月1日至2019年4月30日止的《商铺租赁及经营管理协议书》，该协议第三条第4款关于物业管理费及其他费用的约定可知，租赁期间的物业管理费由先行公司全额承担；公共能耗费（包括公共水、电费）由物业服务单位统一收取并代为支付。此外，先行公司与新丝路公司签订期限自2016年5月1日至2026年4月30日的《商铺租赁合同》，该合同第六条明确约定，在商铺租赁期间，由此产生的物业费、电费、水费等费用，由新丝路公司自行向有关单位支付。根据《物业管理条例》第四十一条规定，新丝路公司作为实际物业使用人，有义务向世茂物业公司缴纳相应商铺在租赁合同期间的物业服务费及公共能耗费，先行公司应承担连带责任。案涉46户商铺欠费时间及数额详见清单。新丝路公司、先行公司以上期间欠缴物业服务费1397016.1元、公共能耗费850136.5.3，共计2247152.63元。上述费用，经多次催缴无果。 新丝路公司答辩称，一、世茂物业公司提供的《前期物业管理服务合同》违反了《物业管理条例》第二十五条、《福建省物业管理条例》第三十三条、第三十四条相关规定，甚至无效。二、即使《前期物业管理服务合同》有效，亦对新丝路公司没有约束力。新丝路公司既不是业主，也没有与业主有任何关于物业服务费的约定，业主也没有书面告知世茂物业公司物业服务费由新丝路公司交纳。而且，该合同从未送达给新丝路公司，新丝路公司对此从不知悉。三、《商铺租赁及经营管理协议书》对新丝路公司没有约束力。该协议出租与承租方分别为商场管理公司和先行公司，出租方并非业主，在该协议书中对于物业服务费的约定也同样不符合《前期物业管理服务合同》第7条约定。该协议书之前也同样未送达给新丝路公司，新丝路公司对此从不知悉。四、《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》第2条再次明确新丝路公司不与世茂物业公司形成法律关系。该约定的目的在与明确新丝路公司不直接与如意城开发公司包括所属的世茂物业公司发生包括物业服务合同在内的法律关系。五、《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》第6条的约定不适用《物业管理条例》第四十一条的规定。新丝路公司与业主并没有缴纳物业费的约定，与先行公司的约定并不是业主与物业使用人的约定，因此不适用上述规定。反而是世茂物业公司应根据46户商铺产权人（即业主）跟物业使用人的约定主张权利。六、因为不存在任何关于物业服务的相关合同，新丝路公司三年来对物业服务内容、收费项目、收费标准、计收方式、水电公摊方式等内容都不得而知。新丝路公司不清楚世茂物业公司诉请费用如何计算出来。三年来，新丝路公司多次以协商的态度要求确定物业服务事项，世茂物业公司态度强硬、不予理睬。七、世茂物业公司三年来不提供应有的物业服务。三年来，新丝路公司均自行雇佣保安、保洁、水电维修等人员提供服务，世茂物业公司甚至阻拦商铺倾倒垃圾，新丝路公司不清楚世茂物业公司应提供何种物业服务及接受了世茂物业公司那些物业服务。八、新丝路公司从世茂物业公司提供的证据中无从得知公共能耗费包含内容、计算方式。《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》中也未提到此概念，新丝路公司对此不知情。九、世茂物业公司三年来多次采取断水断电方式，更严重的采取围攻、拉横幅等手段干扰新丝路公司的生产经营，除直接导致新丝路公司严重经济损失外，还造成了不良的社会影响和无法评估的声誉损失。2019年4月，世茂物业公司采取围攻方式阻拦新丝路公司的商品搬运，同月27日新丝路公司报警，在公安机关协调下，新丝路公司为了搬运商品无奈才在联络函中承诺：“租赁期间物业费、水电费、公摊水电费及其他未尽事宜由我司承担。”且该承诺的意思只表明7家馆的费用由新丝路公司负担，而不是自认与世茂物业公司形成直接的合同关系和缴纳义务。对于世茂物业公司多次严重侵权行为，新丝路公司已在调取多次报警及监控录像材料，将另外对其提起诉讼。十、新丝路公司先前缴纳物业费的行为不能理解为形成物业服务合同关系，或者直接向世茂物业公司缴纳物业费的义务。新丝路公司作为物业使用人固然需要承担物业服务的相应合理费用，新丝路公司也是出于这种考虑在没有相应合同基础和相关规定的情况下进行交纳，并不是对世茂物业公司的义务履行。而且，世茂物业公司多次采取断水断电、围攻、拉横幅等方式破坏新丝路的生产经营活动，新丝路公司为保证新丝路跨境交易中心项目的正常经营才进行缴纳。综上所述，根据合同相对性原则，新丝路公司与世茂物业公司不存在物业服务合同关系，与业主也不存在关于物业服务费用的约定，世茂物业公司向新丝路公司主张物业费及公共能耗费缺乏合同和法律依据。请求驳回世茂物业公司诉请。 先行公司答辩称，一、先行公司非案涉租赁物的业主或物业使用人，世茂物业公司主张先行公司对新丝路公司拖欠的物业费及公共能耗费承担连带责任缺乏事实和法律依据。（一）根据《不动产登记资料查询结果证明》，案涉租赁物的业主系案外人商场管理公司、如意城开发公司等单位或个人，先行公司非租赁物业主。(二)庭审中，原、被告三方均确认，案涉租赁物业的物业使用人为新丝路公司，而非先行公司。（三）世茂物业公司认为先行公司将案涉租赁物转租给新丝路公司，应视同业主，应承担连带责任不符合法律规定，不应支持。1.《物业管理条例》第四十一条第一款明确规定了由业主或物业使用人缴纳物业费及公共能耗费，同时业主承担连带责任。2.先行公司的转租行为事前取得业主的同意，转租行为合法有限，案涉租赁物的使用权已转给次承租人即新丝路公司，因此新丝路公司是诉争物业使用人，原、被告均无异议。3.世茂物业公司主张先行公司“视同业主”没有法律依据。根据合同法第212条及240条规定，出租人不必然是业主，也可以是经过出租人同意转租的承租人。因此，先行公司与新丝路公司签订转租合同并不会导致先行公司成为出租屋的业主。二、世茂物业公司未能提供其主张的新丝路公司租赁期间拖欠的租金金额及公共能耗费的标准、计算方式、所涉及公摊的面积、比例系数等具体数据对应的证据，未能提供实际支付这部分公共能耗费的缴费证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，请求驳回世茂物业公司对先行公司的诉请。 各方当事人围绕诉讼主张依法提交了《前期物业管理服务合同》《商铺租赁及经营管理协议书》《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》等证据，对各方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据结合案情综合分析评判。 根据现有证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 平潭海峡如意城001地块物业由平潭海峡如意城开发建设有限公司建设（以下简称如意城建设公司）。如意城建设公司（甲方）与世茂物业公司（乙方，原名上海世茂南京物业服务有限公司）签订《平潭海峡如意城001地块前期物业管理服务合同》，合同约定，甲方以邀请招标方式选聘乙方对上述物业提供前期物业服务事宜，并订立本合同。合同约定，物业类型为商业、办公，其中商业27613.07平方米。乙方商业按照3.6元/月·平方米向业主收取物业服务费。乙方提供的物业公共服务事项包括物业共用部分及共用设施设备的管理和维护、公共绿化、公共环境卫生及安全防范和秩序维护等。物业服务费用实行包干制。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业务负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主应按照规定向供水、供电等专业单位交纳相关费用，前款费用属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒酬处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。合同为期5年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止。2014年12月1日双方进行了物业承接验收。案涉46户商铺陆续出售登记在陈瑞玲等人名下。 2016年5月1日，如意城商场管理公司（甲方）与先行公司（乙方，原名平潭综合实验区金井湾开发建设有限公司）签订46份《商铺租赁及经营管理协议书》，乙方承租案涉46户商铺。各协议约定，甲方受本合同项下租赁商铺产权人或合法所有人授权，有权出租商铺，乙方已确认甲方拥有出租权利的相关文件资料，并承租上述46户商铺。租赁期限，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，租赁期前三年免租，但免租期内商铺水电、物业管理费用由乙方承担。物业管理费自租赁日起算，按商铺建筑面积计算，每平米3.6元/每月，由物业服务单位收取。根据平潭综合实验区管委会有关跨境电商保税展示体验中心项目的要求，甲方同意乙方将商铺转交新丝路公司承租使用。 同日，先行公司（甲方）与新丝路公司（乙方）签订《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》，合同载明，甲方根据管委会《主任办公会议纪要》（2016年第5次）的决定，按照金井湾片区开发管理局对跨境电商保税展示体验中心的选址意见，甲方与如意城开发公司签订了《海峡如意城商铺租赁合同》（见附件三）（实际为与如意城商场管理公司《商铺租赁及经营管理协议书》），自2016年5月1日起至2026年4月30日止，甲方享有本合同所述商铺转租权，甲方将该商铺出租给乙方。该商铺位于海峡如意城G001地块一期1#、2#、3#楼，商铺产权登记面积共计14799.52平方米。甲方保证所出租商铺若因经营管理、产权纠纷，有权委托管理、按揭、抵押债务、税项等事项。在出租后产生经济纠纷，由甲方承担全部责任，与乙方无关。本合同将甲方视同商铺物业的业主，有权管理和处置本项目涉及的物业，乙方均不与如意城开发公司发生任何涉及本项目物业的商务、法律关系。在商铺租赁期间，由此产生的物业费、电费、水费等费用，由乙方自行向有关单位支付。 租赁期间，新丝路公司向世茂物业公司交纳部分物业费，分别是2016年5月19日交纳203334.3元（5至7月物业费及装修押金），2016年5月25日交纳159834.3元，2017年11月30日交纳100000元，2017年12月15日交纳150000元，以上共计613168.6元。现各方因物业费、公共能耗费交纳发生争议，遂成讼。 本院认为，案涉《平潭海峡如意城001地块前期物业管理服务合同》《商铺租赁及经营管理协议书》《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》等是相关各方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，内容合法有效。新丝路公司提出的关于前期物业服务合同违反相关规定应属无效的意见，依据不足，不予采纳。《平潭海峡如意城001地块前期物业管理服务合同》约定，案涉小区商场物业费收费标准为3.6元/月·平方米，该合同对该小区内的全体业主均具有约束力。本案中，世茂物业公司为包括案涉46户商铺在内的平潭海峡如意城001地块物业提供了物业服务，有权向相关主体收取物业管理费。 关于先行公司是否应当交纳物业费的问题，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”本案中，案涉46户商铺所有权人为陈瑞玲等案外人，先行公司并非业主。虽然先行公司与新丝路公司签订《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》中，先行公司承诺其在该合同中视同商铺物业的业主，但该承诺系对新丝路公司做出，从订立合同目的及合同前后文意思看，其本意强调其对案涉46户商铺享有合法的转租权利。世茂物业公司据此主张先行公司对案涉物业费承担连带责任，依据不足，不予采纳。 关于新丝路公司是否应当缴纳物业费的问题，如上规定，业主可与物业使用人约定物业费承担事宜。如意城商场管理公司取得业主授权将案涉商铺出租给先行公司的同时约定由先行公司按照3.6元/月·平方米标准交纳物业费，合法有效，此对双方及世茂物业公司具有约束力。如意城商场管理公司对于先行公司从其处承租案涉商铺后即转租给新丝路公司经营使用是知情的。新丝路公司从先行公司处通过转租方式取得案涉商铺使用权，并确定由新丝路公司负担物业费，上述行为也是合法有效的，新丝路公司成为物业服务关系权利义务的实际享有者和承担者，应依约交纳物业费。而且事实上，新丝路公司在租赁期间亦已向世茂物业公司多次交纳物业费，应认定新丝路公司作为实际物业使用人对接受世茂物业公司提供的物业服务，并向其交纳物业费是知情的，双方形成事实上物业服务合同关系。新丝路公司仅从合同文本上的主体的相对性辩称双方不存在合同关系，与事实不符，不予采纳。关于新丝路公司应当交纳物业费数额问题，先行公司与新丝路公司签订的《跨境电商保税展示交易体验中心项目商铺租赁合同》约定了案涉商铺产权登记面积共计14799.52平方米，未约定物业费计算标准。但该合同载明将《商铺租赁及经营管理协议书》作为合同附件，后者明确载明按照3.6元/月·平方米标准计算物业费。该附件作为合同一部分，相关约定对新丝路公司具有拘束力。新丝路公司作为商事主体，在签订合同时应负有谨慎注意义务，其辩称对该合同附件不知情，依据不足，不予采纳。综上，新丝路公司三年物业费共计应为1918017.78元（14799.52平方米×3.6元/月·平方米×36个月），新丝路公司已交纳613168.6元，尚欠1304849.2元。新丝路公司另对实际承租使用的商铺面积提出异议，上述租赁合同就租赁商铺面积已作明确约定，新丝路公司是否使用如何使用，与物业服务公司收取物业费无关，新丝路公司相关抗辩意见，不予采纳。新丝路公司还提出世茂物业公司未提供物业服务义务、采取不当措施催讨物业费，导致其财产损失，可另行主张权利。 关于公共能耗费问题，相关数据由世茂物业公司单方制作，未与新丝路公司进行交接、确认或结算，现有证据尚不足以认定相关费用实际已经由世茂物业公司代其缴纳，故对世茂物业公司该项主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条规定，判决如下： 一、平潭新丝路跨境发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还世茂天成物业服务集团有限公司平潭分公司物业费1304849.2元； 二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司平潭分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25125元，由平潭新丝路跨境发展有限公司负担14312元，世茂天成物业服务集团有限公司平潭分公司负担10813元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 李 维 人民陪审员 李 雄 人民陪审员 邵群英 二〇一九年十月二十八日 法官 助理 陈 捷 书 记 员 林 婷