广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初1553号原告：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清新区太和镇太和路8号翰都铭瑜公馆412（仅限办公）。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：张棉，公司员工。委托诉讼代理人：汪思奇，公司员工。被告：陈籽华，男，汉族，1993年9月26日出生，住四川省平昌县。原告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称“俊鑫公司”）诉被告陈籽华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告俊鑫公司委托诉讼代理人张棉、汪思奇、被告陈籽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊鑫公司的原诉求：1、解除原告与被告于2017年8月6日签订的《商品房买卖合同》（预售，合同编号：2017080659350758）；2、被告协助原告到房管部门办理《商品房买卖合同》注销备案手续；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告当庭变更诉讼请求为：1、被告向原告支付第三期逾期房款违约金2526.03元（以第三期房款138644元为基数，按日万分之一的标准，自2018年8月4日起至2019年5月10日止，逾期280天）；第四期逾期应付房款138644元及违约金1663.73元（其中第四期房款逾期违约金为1663.73元，以138644元为基数计算，按日万分之一的标准，自2019年2月4日起至实际清偿之日止，暂计至2019年6月3日，逾期120天），合计共人民币140307.73元；2、被告承担本案诉讼费用。原告俊鑫公司所主张的事实与理由：2017年8月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于清新区龙××镇××天下翰林××街××楼××房，房屋总价款为693218元。付款方式为分期付款：2017年8月5日前支付首期房款103983元；二期房款103983元于2018年2月3日前支付；三期房款138644元于2018年8月3日前支付；四期房款138644元于2019年2月3日前支付；余款207964元于2019年8月3日前支付。买受人如未按本合同时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，被告拖欠第三、四期房款177288元至今未付，故原告提起诉讼维权。在本案诉讼过程中，被告向原告支付了部分购房款，截至2019年6月，被告向原告支付了138644元及部分违约金（违约金应为3882.03元，实际支付1356元，尚欠2526.03元）。鉴于此，原告变更有关诉讼请求及事实和理由。被告辩称：我认可原告的第1项诉讼请求，对原告所述的事实和理由也予认可。因我目前资金周转困难，暂没有能力支付全部房款。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所提供的证据没有异议，本院予以采信。双方当事人的举证、质证意见在卷佐证。经本院审理查明：清远市俊鑫房地产开发有限公司前身为恒大盛宇（清新）置业有限公司，公司经营范围为从事房地产综合开发、经营、销售等。经工商行政管理部门核准，2018年7月13日恒大盛宇（清新）置业有限公司变更企业名称为清远市俊鑫房地产开发有限公司。2017年8月6日，恒大盛宇（清新）置业有限公司为出卖人与陈籽华为买受人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017080659350758），约定：陈籽华购买恒大（清新）公司开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下翰林××街××楼××房，总金额为693218元。付款方式及期限采用分期付款方式：首期房款103983元于2017年8月5日前支付；二期房款103983元于2018年2月3日前支付；三期房款138644元于2018年8月3日前支付；四期房款138644元于2019年2月3日前支付；余款207964元于2019年8月3日前支付。买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，约定：双方同意本合同第八条补充如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方负担……同日，双方当事人签订附件十一《补充协议》，约定：双方同意以2019年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起后720日内，向产权登记机关为买受人办妥房产权登记；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。关于通知的约定，买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下的通讯地址为出卖人向买受人发书面通知的送达地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。2017年8月17日，双方签订的《广东省商品房买卖合同》在清远市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案手续。购房合同签订后，陈籽华按合同约定支付了部分购房款，未按时足额支付。2018年9月6日，俊鑫公司按照房屋买卖合同约定的地址通过EMS邮政特快专递向陈籽华发出《催款通知书》，通知书载明：截止2018年9月5日，阁下已逾期33天未支付剩余房款138644元，累计违约金为人民币458元。为避免产生更多的违约金及不良信用记录，请您在2018年9月10日前支付完剩余房款。否则，我司将通过诉讼追究您的违约责任。陈籽华于2018年9月7日收到该《催款通知书》。在本案诉讼过程中，双方确认陈籽华支付了第三期购房款138644元和部分违约金1356元。截至2019年6月，被告仍未按时足额支付原告第三期房款的违约金2526.03元，第四期房款138644元及违约金。被告对原告所主张的拖欠款项无异议。双方因逾期付款问题发生争议，遂引起本案诉讼。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、催款通知书、国内特快专递邮件详情单、被告身份证复印件、庭审笔录等予以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。恒大（清新）公司与陈籽华双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同约定享有权利履行义务。二、名称变更引起的权利义务的承受。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。恒大盛宇（清新）置业有限公司名称变更为清远市俊鑫房地产开发有限公司，名称的变更不导致权利义务的消灭，原恒大盛宇（清新）置业有限公司的权利义务应由清远市俊鑫房地产开发有限公司承受。三、合同的履行。原告诉求被告支付第三期房款逾期违约金2526.03元，第四期房款138644元及逾期违约金（第四期房款逾期违约金自2019年2月4日起至付清款之日止以尚欠款项为基数按日万分之一计算），被告对原告该项主张无异议，原告该项请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：一、被告陈籽华于本判决生效之日起10日内向原告清远市俊鑫房地产开发有限公司支付第三期房款逾期违约金2526.03元；二、被告陈籽华于本判决生效之日起10日内向原告清远市俊鑫房地产开发有限公司支付第四期房款138644元及逾期违约金（第四期房款逾期违约金自2019年2月4日起至付清款之日止以尚欠款项为基数按日万分之一计算）。本案受理费3123元，由被告陈籽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  韩必康人民陪审员  蓝志萍二〇一九年十月十五日书 记 员  廖卓玲附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”