黑龙江省尚志市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0183民初1164号原告：石绍玉，男，1957年4月27日出生，汉族，教师，住尚志市。委托诉讼代理人：蒋文冰，尚志市光彩法律服务所法律工作者。被告：河北鑫石房地产开发有限公司。住所地，河北省沧州市新华区。法定代表人：吴云梅。职务：董事长。委托诉讼代理人：徐松梅，黑龙江金马律师事务所律师。原告石绍玉与被告河北鑫石房地产开发有限公司（以下简称鑫石公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石绍玉及委托诉讼代理人蒋文冰、被告鑫石公司委托诉讼代理人徐松梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石绍玉向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与鑫石公司签订的房屋买卖（拆迁补偿安置）合同；2.要求鑫石公司返还购房款100000元；3.案件受理费用鑫石公司承担。事实和理由：2011年春天，石绍玉到龙城国际小区买车库，遇到了拆迁公司的人说：“有产权调换取得的车库出售，价格比正常价低20%，4000元每平方米，原告随拆迁公司的人到了拆迁办公室，马经理说：“因为是拆迁产权调换得到的车库，只能给拆迁合同，不能出收据，也不能出买卖合同。你可以和我一同去公司看着盖章，盖完章后再交钱”，原告与马经理签订了27.79平方米车库的协议，总价款111160元，实收100000元，合同约定2012年12月30日交房。现车库没有建成，被告无法履行合同，诉至法院，提出上述诉讼请求。鑫石公司辩称：一．本案《拆迁补偿安置协议》不是买卖协议，原告将该协议视为房屋买卖协议没有事实和法律依据。《拆迁补偿安置协议》无论从形式上还是内容上都是房屋被拆迁的安置协议，没有房屋买卖的内容；被告与拆迁公司不存在委托售卖《拆迁补偿安置协议》或商品房的代理关系，拆迁公司对所有的《拆迁补偿安置协议》均没有合法出售的权利；原告不是从被告处购买的《拆迁补偿安置协议》，而是与拆迁公司马宪勇私下买卖虚假的《拆迁补偿安置协议》，对此，被告并不知情。在被告发现马宪勇等人出售虚假的《拆迁补偿安置协议》后，以马宪勇等人涉嫌合同诈骗罪向公司机关报案，公安机关进行立案侦查。2013年10月8日，马宪勇在侦查机关羁押期间与被告签订了协议书，承认其出卖假协议房的事实，并自愿承担全部责任和损失。之后，马宪勇被公安机关释放退还购房款100余万元。该事实足以证明马宪勇出卖假协议房的事实与被告无关，被告对马宪勇的交易行为不知情。二．本案《拆迁补偿安置协议》涉造假而属于违法无效协议。被告没有与原告直接签订过《拆迁补偿安置协议》，该《拆迁补偿安置协议》系马宪勇与原告造假，被告当时不知道被欺骗在协议上盖章。之后，被告在将所有的包括原告的《拆迁补偿安置协议》及协议对应的拆迁房屋的产权证送到房产部门灭籍时，发现拆迁公司马宪勇等人非法出卖假手续协议房，涉案资金达500多万元的情况，即向尚志市公安局报案。2015年7月6日、2016年7月4日，尚志市房产住宅局分别向公安局和被告出具的证明，说明本案拆迁协议对应的丁雪飞的21××34号房产证无登记，同时，尚志房产住宅局出具的“龙城国际一期房屋所有权注销登记表”上，载明注销的21××34号房产证对应的财产权人是高国近。据此，可以认定原告与马宪勇交易的《拆迁补偿安置协议》因造假而违反法律规定属于无效协议。（2019）原告要求被告返还购房款的主张不能成立且告诉主体存在错误。由于原告没有在被告处购买正规合法的车库，却与马宪勇个人私下对虚假《拆迁补偿安置协议》进行交易，其自身存在过错。本诉原告已向被告承认80000元购房款交给了马宪勇大林子，但没有证据证明被告收到过原告的任何款项。原告主张交款100000元与其出具的说明自认交付80000元存在出入，且没有书面证据证明实际付款的事实，所以原告主张存在虚假不能成立。即便原告能证明向马宪勇支付了80000元的事实，也因其不是向被告支付的，自身又存在过错，应当向马宪勇主张权利。本案告诉主体错误。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告举示的编号47-1号拆迁补偿安置协议、鑫石公司与黑龙江金峰房屋拆迁有限公司签订的房屋拆迁委托协议、哈中院（2017）黑01民终5625号卷宗67页马宪勇证据目录一份、（2017）黑01民终5024号卷宗108页开庭笔录一份、哈中院（2017）黑01民终5624号卷宗85页拆迁摸底调查明细表一份、（2017）黑01民终5024号卷宗109页开庭笔录一份、（2017）黑0183民初2860号民事判决书（含答辩状、质证意见）、（2017）黑01民终5624号卷宗34-37页答辩状一份、马宪勇出具的情况说明一份、鑫石公司与范勇签订的074号拆迁补偿安置协议、鑫石公司与王玉玲签订的039-1号拆迁补偿安置协议、（2018）黑0183民初50号民事判决书、（2018）黑0183民初51号民事判决书、（2018）黑01民终6906号民事判决书、鑫石公司与马宪勇之间签订的尚志市龙城国际小区拆迁承办费结算单、鑫石公司与马宪勇之间签订的退房款分工协议、尚志市城市管理综合执法局信访办负责人杨爱国证言、（2018）黑0183民初846号民事裁定书、尚志市公安局做出的尚公（刑）撤案字（2016）31号撤销案件决定书，对被告举示的21××34号房产证（房主丁雪飞）、石绍玉身份证、档案查询回执、情况说明两份、房屋所有权注销登记表、司法鉴定意见书、2013年10月8日马宪勇与鑫石公司达成的和解协议、（2016）黑0183民初2860号民事判决书、（2017）黑01民终5624号民事裁定书，真实性及证明内容，本院予以确认并在卷佐证；对双方举示的有争议的证据，本院依法进行审查，确认如下并在卷佐证：1.关于100000元购房款是否给付，结合被告出示的石绍玉本人说明、马宪勇银行流水、马宪勇在另案审理过程中提供的情况说明、鑫石公司与马宪勇签订的退房款分工协议、款项来源，本院认为，距离事件发生最近的佐证材料真实性更强，石绍玉在2013年即做出一个情况说明，自认交付购买车库款80000元，后期又提出另付20000元的情况，其本人第一时间做出的材料应当得到认定，本院确认石绍玉交付购买车库款为80000元；2.关于鑫石公司与马宪勇是否签订补充协议，因原告始终未提供证据原件，且被告予以否认，本院对该补充协议真实性不予采信。经审理查明：1.2011年3月5日，鑫石公司将尚志市龙城国际小区的拆迁工作委托给黑龙江金峰房屋拆迁有限公司，由黑龙江金峰房屋拆迁有限公司负责龙城国际小区居民的拆迁。其中，案涉内容有：（1）.甲方（鑫石公司）负责拆迁补偿费、安置费、搬迁费、附属物补偿及符合政策和法律法规所规定的补偿部分，甲方（鑫石公司）提供所需要的产权调换房屋；（2）.依据拆迁法律法规及补偿安置方案的要求，无论是货币补偿或产权调换必须经甲方（鑫石公司）审查无误签字后生效；（3）.甲方（鑫石公司）给付乙方（金峰公司）的拆迁委托承办费，用现金支付50%，用甲方建成的房屋抵兑50%。2.马宪勇具体负责尚志市龙城国际小区的拆迁工作。3.拆迁过程中，马宪勇提供所有权人姓名为丁雪飞的房屋产权证（尚志县私房产权执照第21××34号，体现建筑面积是204平方米）给鑫石公司，并提供石绍玉身份证，由鑫石公司出具047-1号的拆迁补偿安置协议一份，协议主要内容有：被拆迁人石绍玉，用047（丁雪飞、丁雪源）2份协议中所剩面积兑换7号楼南7号27.79平方米车库一套，有石绍玉签字，加盖鑫石公司公章及法定代表人印章。4.石绍玉向马宪勇支付购买车库款80000元。5.2013年，鑫石公司以马宪勇涉嫌合同诈骗向公安机关报案，马宪勇被公安机关羁押。2013年10月8日，马宪勇与鑫石公司达成协议，主要内容：鑫石公司在尚志市开发龙城国际小区时，马宪勇等人利用假手续出卖手续房（拆迁协议书），经马宪勇办理卖出的拆迁补偿协议房，由马宪勇对购买拆迁补偿安置协议户承担全部责任（包括退给购买户款及其他损失），鑫石公司不承担任何责任，不承担购买户的房子及其他损失。6.2015年7月6日、2016年7月14日，尚志市房产住宅局档案室出具证明，证明内容为所有权人为丁雪飞（产权证号21××**）的房屋产权证在登记薄中无登记，经鉴定，21××34号《尚志县私房产权执照》签发机关处“尚志房产交易所房照专用章”、“尚志房地产管理所房照专用章”与第07518号《尚志县私房产权执照》签发机关处“尚志房地产房照专用章》不是同一枚印章所盖。7.2016年7月21日，尚志市公安局做出尚公（刑）撤案字【2016】31号撤销案件决定书，内容为：我局办理的20130521马宪勇、杨春林合同诈骗案，因没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第161条之规定，决定撤销此案。8.2018年4月10日，马宪勇与鑫石公司达成协议，主要内容为：“龙城国际”小区项目协议房屋纠纷事件，经尚志市政府、尚志市公安局、尚志市规划局等部门协商，双方达成协议……对10户上访户中的《拆迁补偿安置协议》090号孙亚杰和047-1号石绍玉计380000元……总计1440000元由甲方（鑫石公司）负责返还。9.鑫石公司已将1440000元汇入尚志市公安局民警赵宗友与鑫石公司代表王方力联名账户（35×××97）中，其他上访户均已领取，现余额380000元（含退房款协议中给付孙亚杰的300000元），因鑫石公司不同意发放，石绍玉无法领取。10.被告公司已履行同类合同，给付范勇、王玉玲等人购买的房屋，并退还其他同种方式购房人的购房款。本案的主要争议焦点为：1.石绍玉与鑫石公司签订的编号为047-1号拆迁补偿安置协议是拆迁补偿安置协议还是买卖合同？石绍玉与鑫石公司签订的编号为047-1号拆迁补偿安置协议,直接体现调换给石绍玉7号楼南7号27.79平方米车库一套，是用047（丁雪飞、丁雪源）2份协议中所剩面积兑换。经过庭审查明，该拆迁补偿安置协议，系马宪勇提供丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）及石绍玉身份证后，鑫石公司加盖公章及法定代表人印章，并交付石绍玉，石绍玉本人没有被拆迁房屋，不具有拆迁补偿安置的基础，047-1号拆迁补偿安置协议不具有拆迁补偿安置的实质内容，不属于拆迁补偿安置协议。但047-1号拆迁补偿安置协议中有交付“尚志市龙城国际7号楼南7号27.79平方米车库一套”的内容，鑫石公司在明知石绍玉没有被拆迁房屋的前提下，对马宪勇提供的丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）没有进行调档核实（丁雪源亦没有对应拆迁房屋），对21××34号房屋产权证登记的所有权人为丁雪飞却与石绍玉签订拆迁补偿安置协议无法做出合理解释，应当认定石绍玉陈述内容，石绍玉有购买低价车库的意愿，鑫石公司同意出卖并约定交付对应车库，符合买卖合同的法律特征，诉争《拆迁补偿安置协议》实为买卖协议，双方实为买卖合同关系。2.石绍玉与鑫石公司签订的编号为047-1号拆迁补偿安置协议是否具有法律效力？根据庭审查明，鑫石公司对047-1号拆迁补偿安置协议中公司印章及法定代表人印章的真实性均无异议，指出047-1号拆迁补偿安置协议系被马宪勇提供的丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）欺骗而签订，因表意不真实、石绍玉与马宪勇恶意串通等原因应属于无效合同。本院从以下几个方面加以分析：（1）.根据鑫石公司与金峰房屋拆迁公司签订的委托合同约定，对于产权调换房屋，必须经鑫石公司审查无误后签字生效。可知，对于拆迁房屋的确认审查责任在鑫石公司，鑫石公司在审查马宪勇提供的丁雪飞编号21××34号房屋产权证（系假证）过程中，应当对该房屋产权证进行核实，在核实其真实性后，与丁雪飞签订拆迁补偿安置协议，但本案中，鑫石公司没有核实21××34号房屋产权证的真实性，对047-1号拆迁补偿安置协议中体现的“丁雪源”房屋是否存在没有核实，更没有进一步审查丁雪飞与石绍玉之间的法律关系，鑫石公司抗辩称受欺骗而表意不真实的理由不能成立；（2）.鑫石公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，主张合同无效，本案中，针对047-1号拆迁补偿安置协议的形成过程，鑫石公司未举示证据证明石绍玉与马宪勇之间存在恶意串通行为，鑫石公司主张恶意串通理由不成立，而且，本法条指向的是损害国家、集体或者第三人利益，不包括合同相对方，本案中不适用该法条；（3）.公安机关以马宪勇没有犯罪事实为由，对马宪勇涉谦合同诈骗的行为做出撤销案件的处理决定，本案属民事纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条之规定，撤销权的行使期限为一年，鑫石公司明知原告已履行合同内容给付购房款且与原告签订合同，在法定期限内均未行使撤销权，撤销权消灭，石绍玉与鑫石公司签订的047-1号《拆迁补偿安置协议》（即买卖合同）合法有效。3.石绍玉向马宪勇支付80000元的行为效力是否及于鑫石公司？在房屋拆迁过程中，被拆迁户基于对拆迁房屋的所有权，可以对拆迁房屋做出处分，或出售或赠与，在此时，拆迁补偿安置协议具有物权交付的特征，社会公众基于对拆迁补偿安置协议的公示效力，可以相信其与拆迁补偿安置协议持有人进行交易是合法的（鑫石公司在2017黑01民终5625号案件庭审笔录第11页体现：在没有发现假证事实之前，给了一家两套，是付桂英，因为当时不知道有这种行为）。本案中，石绍玉以低于市场平均价的价格，相信通过马宪勇可以购买到低价车库，看到鑫石公司在047-1号《拆迁补偿安置协议》加盖公章及法定代表人印章，认为鑫石公司同意出售车库，其知晓最终交易方为鑫石公司，其向马宪勇交付80000元的原因是看到鑫石公司在协议上盖章，相信了拆迁补偿安置协议的真实性，在鑫石公司出具047-1号拆迁补偿安置协议后，石绍玉交付了80000元，应当认定鑫石公司知道石绍玉购买车库及交付了80000元的事实。4.鑫石公司是否应对石绍玉的80000元损失承担赔偿责任？鑫石公司主张并未收到石绍玉交付的80000元购房款，石绍玉的损失应当向马宪勇主张。根据合同相对性原则，石绍玉与鑫石公司签订了047-1号拆迁补偿安置协议，其真实目的是购买低价车库，双方应当按约定履行合同内容，现鑫石公司明确不能交付对应车库，石绍玉购买车库目的不能实现，合同履行不能，其有权要求解除合同；关于80000元购房款，石绍玉不能向合同相对人以外的人主张权利，而且鑫石公司已经履行了同类协议，给付了其他人房屋、退还了购房款，应视为对同类协议的追认，石绍玉的80000元由鑫石公司承担返还责任。另外，石绍玉的损失，并非单方过错造成，亦不应当个案处理，在马宪勇等人出售拆迁房过程中，受骗群众20余家，损失金额几百万元，这其中，马宪勇与鑫石公司均具有重大过错，在2018年4月10日双方再次签订的协议书中，对如何退还受骗群众购房款达成了分配方案，明确孙亚杰与石绍玉的购房款由鑫石公司承担，这种分配方案，如石绍玉不同意则不具有法律效力，现迟德君代表孙亚杰、石绍玉在场表示同意接受，则应当认可马宪勇与鑫石公司关于退还购房款的协议书的效力，鑫石公司在本案中主张应由马宪勇承担损失，不予采纳。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的编号047-1号拆迁补偿安置协议，实为买卖协议，原告有购买车库的意思表示，且已交纳80000元购房款，被告通过交付拆迁补偿安置协议确认买卖合同，并进一步明确交付车库的位置、面积等，双方买卖关系成立；现因被告无法继续履行合同，原告有权要求解除合同并承担损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百四十九条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除河北鑫石房地产开发有限公司与石绍玉签订的编号047-1号拆迁补偿安置协议（即买卖合同）。二、河北鑫石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还石绍玉购房款80000元。三、驳回石绍玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由河北鑫石房地产开发有限公司负担1840元，由石绍玉承担460元，保全费1020元，由河北鑫石房地产开发有限公司负担。保全费1020元，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 刘 黎 阳人民陪审员 李 海 玉人民陪审员 冯 丽 丽二〇一九年十月二十四日书 记 员 姜杨雨婷