山东省夏津县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1427民初1714号 原告：由瑞辉，男，1965年9月29日出生，汉族，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：刘富军，山东弘正兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢莹莹，山东弘正兴律师事务所律师。 被告：德州亿丰置业有限公司，住所地山东省德州市夏津县城北开发区亿丰国际商贸城**楼商务楼。 法定代表人：徐积暖，职务总经理。 被告：夏津亿丰国际商贸城管理有限公司，住所地山东省德州市夏津县城北开发区。 法定代表人：张爱连，职务执行董事。 二被告委托诉讼代理人：姚志超，北京市京师（德州）律师事务所律师。 原告由瑞辉与被告德州亿丰置业有限公司（以下称亿丰置业公司）、夏津亿丰国际商贸城管理有限公司（以下称亿丰商贸城公司）商品房销售合同、委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告由瑞辉及其委托诉讼代理人谢莹莹和二被告委托诉讼代理人姚志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 由瑞辉向本院提出诉讼请求：1.判令亿丰置业公司支付逾期交房违约金98880元、逾期办证违约金960元；2.判令亿丰置业公司和亿丰商贸城公司支付租金35000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：亿丰置业公司在夏津县开发“亿丰国际商贸城项目”，宣传彩页公开承诺，商铺统一包租、统一经营、统一管理，其中第1-3年租金一次性返还18%，第4年租金为7%，第5年租金为8%，第6-10年按照10%所得1:9分成。原告从亿丰置业公司处购买商品房第A18幢1-2层A18-1-20号及A18-1-21号，交付购房款960000元。商品房买卖合同约定，出卖人逾期交付房屋和办证的，承担违约金。2013年12月22日，原告和亿丰商贸城公司签订委托经营管理协议，原告将商品房委托亿丰商贸城经营管理10年，但至今商贸城招商不成功，市场不景气，原告不知道房屋出租情况，亿丰商贸城给原告租金极低，导致原告合同目的不能实现，请求法院支持原告诉讼请求。 亿丰置业公司、亿丰商贸城公司辩称，1.原告要求逾期交房违约金于法无据，协议约定交房前提是原告付清全部款项及交齐所有手续，否则出卖人相应顺延交房时间，无须承担任何责任，原告2018年8月才交清款项和手续，亿丰置业公司无须承担违约责任，另，原告与亿丰商贸城公司约定原告委托亿丰商贸城公司办理交房手续，委托经营期限自2015年1月1日起，2018年统一支付前四年租金收益，原告领取了收益，实际承认自委托管理之日接手商铺，原告损失已经通过收取收益得到弥补。2.原告要求逾期办证违约金于法无据，依照协议前提是原告提交全部资料，原告2018年8月才提交，其违约责任不应由亿丰置业公司承担。3.关于2020年租金收益，协议对计算方法有明确约定，因原告对出租金额不满意一直没办手续，并非亿丰商贸城公司不支付。综上，应依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的商品房买卖合同、发票、委托经营管理协议、宣传彩页无异议，原告对被告提供的补充协议、缴费记录及完税凭证、委托经营管理协议无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的德州市中级人民法院（2018）鲁14民终2741号民事判决书、他人租赁合同、相关文件及案例有异议，原告对被告提供的宣传彩页真实性不认可，本院经审查认为该证据与本案没有关联性，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月22日，由瑞辉（甲方）与亿丰商贸城公司（乙方）签订夏津·亿丰国际商贸城商铺委托经营管理协议两份，约定甲方将位于夏津县商铺委托给乙方经营管理，经营管理期限自市场正式开业之日起计十周年，乙方承诺于2015年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计，委托期限内乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、招商、定价，以乙方名义统一出租、管理，经营收益及支付方式为甲方同意委托期内第一至第四年，合计以房款总价的7%作为保底收益，统一在第四年支付，第五年以房款总价8%为保底收益，委托期内第六至第十年，乙方根据年实际租赁收入与甲方结算租金，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托管理费归乙方所有，上述收益或租金半年一付，在每半年的第一个月内支付，协议第六条约定，甲方委托乙方与亿丰置业公司直接办理房屋交付手续，甲方无需再与开发公司直接办理房屋交付手续，第八条约定双方协商一致同意可解除合同，第九条约定本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，第十一条约定甲方与亿丰置业公司就托管房屋签订《商品房买卖合同》并生效后，该委托协议即生效。 2015年1月12日，由瑞辉与亿丰置业公司签订《商品房买卖合同》，购买亿丰置业公司开发的夏津亿丰国际商贸城第A18幢1-2层A18-1-20号及A18-1-21号商铺两套，每套建筑面积102.81㎡，单价4668.80元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年5月1日前交付商品房，逾期交房不超过30日，自合同约定交房日次日至实际交房之日，出卖人按日支付买受人已付房款万分之1违约金，合同继续履行，超过90日买受人逾期继续履行合同的，违约金同样计算，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，双方有签署补充协议，买受人确认本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料不作为本合同的组成部分，对房屋购买和房屋价格无重大影响，协议对交、收房进行补充说明，对办理产权证事宜进行了进一步约定。 前期夏津·亿丰国际商贸城宣传彩页载明，开发商为亿丰置业公司，投资回报案例商铺总价12.195万，客户实际支付10万元，第1-3年租金一次性返还（6%＋6%＋6%）21951元，第4年租金（7%）7000元，第5年租金（8%）8000元，第6-10年租金（按固定10%，则10%×5＝50%，按所得1:9分成）45000元，10年获益81951元，商铺价值215890元，总资产297841元。 由瑞辉购买的两套商铺交付后亿丰商贸城公司平调给郭从宝使用，郭从宝购买的商铺和由瑞辉商铺不在同一幢楼，但都是沿街，位置面积一样，当时出租价格为一层每月16元/㎡，二层每月10元/㎡。2018年1月9日，由瑞辉在亿丰商贸城公司领取租金29534.40元，7月2日领取25400元，2019年1月27日领取28353元，7月1日领取31290元。2020年由瑞辉因租金数额与亿丰商贸城发生争执，未领取，诉来我院。 本院认为，由瑞辉与亿丰置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。由瑞辉与亿丰商贸城公司签订的托管协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，在由瑞辉与亿丰置业公司签订的商品房买卖合同生效后，该托管协议已经生效，对双方均具有约束力。以上两合同双方应严格按照合同的约定，全面履行各自的权利义务。 关于由瑞辉要求亿丰置业公司支付逾期交房违约金问题，商品房买卖合同约定了房屋交付时间，但托管协议约定由瑞辉委托亿丰商贸城公司与亿丰置业公司直接办理房屋交付手续，无需由瑞辉直接办理，亿丰商贸城公司接受房屋即视为亿丰置业公司向由瑞辉交付了房屋，另外，托管协议约定了托管第四年统一支付前四年的租金收益，由瑞辉2018年1月收取租金收益，根据托管协议约定，应为2015年至2018年的租金收益，自由瑞辉收取租金收益时起，应视为亿丰置业公司房屋交付的时间，该时间不超过商品房买卖合同约定的房屋交付时间，故由瑞辉要求亿丰置业公司支付逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。 关于由瑞辉要求亿丰置业公司支付逾期办证违约金，根据本院认定的涉案房屋交付时间，依照合同关于办证的约定，亿丰置业公司没有在商品房买卖合同约定的期间内为由瑞辉办理房地产权属证书，构成违约，应当承担违约责任，由瑞辉的该项诉讼请求，理由成立，本院予以支持。亿丰置业公司主张由于由瑞辉的原因造成逾期办证，不能提供证据，本院不予采信。 关于由瑞辉要求亿丰置业公司和亿丰商贸城公司支付租金问题，由瑞辉和亿丰商贸城公司签订的托管协议对租金收益明确约定，委托期内第六至第十年，乙方根据年实际租赁收入与甲方结算租金，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，因为由瑞辉托管的商品房没有实际出租，而是平调给郭从宝，亿丰商贸城公司同意以都是沿街、位置面积一样的郭从宝的出租价格计算由瑞辉商品房的租金收益，理由成立。由瑞辉要求按宣传彩页记载的计算方法给付租金收益，因宣传彩页不能看出是亿丰商贸城发出，宣传彩页只是宣传案例，其计算方法与双方签订的托管协议不一致，由瑞辉的该项主张不能成立。由瑞辉要求依照他人的租赁合同计算租金，因由瑞辉提供的租赁协议是个人之间签订，与亿丰商贸城公司统一规划、招商、定价情形不同，没有可比性，由瑞辉的该项主张不能成立。由瑞辉和亿丰商贸城公司签订托管协议，合同相对方不是亿丰置业公司，由瑞辉要求亿丰置业公司给付租金，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告德州亿丰置业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告由瑞辉逾期办证违约金960元； 二、被告夏津亿丰国际商贸城管理有限公司于本判决生效之日十日内支付原告由瑞辉2020年1-6月租金14434.52元； 三、驳回原告由瑞辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1486元，由原告由瑞辉承担1381元，被告德州亿丰置业有限公司承担25元，被告夏津亿丰国际商贸城管理有限公司承担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  王德军 二〇一九年十月二十一日 书记员  李 松