昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初3043号 原告：王明，男，汉族，1980年5月9日生，登记住址：贵州省兴仁县东湖街道办事处桃园小区水泥厂宿舍，现住昆明市经济技术开发区。 委托诉讼代理人:张清,云南天之泰律师事务所律师,特别授权代理。 被告：云南恒信屋业有限公司，住所：昆明市经开区信息产业基地22-1#、22-2-1#地块。 法定代表人：赵应先，职务：董事长。 统一社会信用代码：91530100713400557C。 委托诉讼代理人:陈红,北京大成(昆明)律师事务所律师,特别授权代理。 原告王明与被告云南恒信屋业有限公司（以下简称：恒信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即将办理该房屋不动产权证所有资料递交产权登记机关，并及时将不动产权证交付给原告；2.判决被告支付原告逾期未办理房屋所有权证给原告造成的违约损失人民币244613元整（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,以购房款总款2244613为基数，按照中国人民银行的贷款利率计算，起算时间是从2017年的5月30日到原告实际取得不动产所有权证之日止）违约利息一直计算至原告实际取得房屋所有权证之日止；3.依法判决被告退还非法多收取的契税36832元整；退还维修基金24578.88元整；4.本案产生的所有诉讼费、律师费10000元、保全费、担保费等全部由被告承担（以上诉讼金额合计：306023.88元整）。事实和理由：原、被告双方于2016年8月1日签订了《商品房购销合同》（以下简称“合同”），由被告将位于昆明市经济技术开发区出售给原告，双方在合同中就具体的权利、义务进行了明确的约定。合同签订后，原告积极按照合同第六条约定支付完毕了2455473元整的购房款，但被告却违约未按照合同第十二条约定为原告办理房屋所有权证，致使原告至今均未能取得房屋所有权证，导致孩子未能迁户口而不能在房屋所在地学校报名入学，造成了非常严重的损失，原告曾多次找到被告要求办理房屋不动产权证，但是被告每次均答复称正在办理，很快就能下来了，直至现今均未能办理。合同签订当日（即2016年8月1日），被告向原告非法收取了73664.19的契税和49109.46维修基金,依据我国财税【2016】年23号文件和昆建通（2010）307号文件,被告私自多收取了36832元整的契税和24578.88元整的维修基金，被告应将非法多收取的费用退还给原告。综上所述，由于被告的严重违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，严重侵犯了原告所享有的合法权益，故为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持判为所请。 被告答辩称：1.原告第一项诉讼请求不成立，答辩人已经将办理不动产权的相关资料移交给不动产权登记机关，协助王明办理不动产权的义务已经完成。根据不动产登记暂行条例第15条第一款当事人及其代理人应当向不动产权登记机关申请不动产登记的第16条的规定，需要提交申请人代理人的身份证明材料，授权委托书，但是之前我们把资料移交给产权登记机关以后，需要王明出具收条、委托书、包含王明的身份证原件才能去办理后面的手续。根据昆明市不动产权登记处的办事指南，同样的规定办理涉案房屋的不动产权除被告提交的上述陈述资料以外，还应当还需要原告的身份证原件、复印件、授权委托书、公证的委托书或者委托人和受托人在不动产权机关当面签署授权书，本案当中至今没有原告的身份证也没有授权书、没有公证的授权书，也没有双方到不同权中心办理授权委托手续。所以被告无法办理产权登记，被告已经履行了移交补充权资料的义务。2.答辩人与王明协商一致确定于2019年9月1日前为协助王明办理涉案房屋的产权证。因此王明在2019年6月19日起诉的时候，答辩人为其办理不动产权的期限尚未届满，因此本案纠纷人民法院审理过程中答辩人无法与被答辩人协助办理涉案房屋的产权证，就是提供原件及授权委托书,即使按照商品房的销售商品房购销合同关于产权上办理的规定王明起诉的约定时间也是错误的。因为答辩人协助王明办理不动产权证的时间是甲乙双方交接房屋后的240个工作日。本案当中双方的房屋交付事宜交接是2017年的6月5日，但是他以2017年6月5日交房当天就要求来办当天就办完证，这不符合合同的约定。从今天开始算240个工作日是到2018年的5月17日，并非王明起诉的2017年5月30日，被答辩人起诉时因答辩人协助王明办理涉案房屋产权证的期限尚未届满，答辩人不应为违法违约逾期协助办理产权证,且答辩人已将办理不动产权证的相关资料移交给不动产权机关,协助办理产权证的义务已经完成，因此答辩人没有造成王明逾期办证的损失.王明要求答辩人承担逾期办证的损失没有事实依据。3.原告第三项诉请不成立,我们国家契税的政策变动比较多，契税是多少，在答辩人协助王明办理完毕产权证之前，答辩人要根据当时的政策，即王明的婚姻状况,持有房屋的情况及房屋的面积计算以后才能得到准确的契税金额,当时按双方约定的金额，根据当时的政策以及依据当时的法律规定，由答辩人代收代缴。答辩人没有义务也没有事实依据向王明退还。需要由答辩人被答辩人之后移交住建机关，本案中，诉讼费用由法院依法裁判，王明要求答辩人承担律师费、保全费、担保费双方没有约定也没有法律规定，请求法院驳回诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对原被告提交的证据的真实性均予以认定，至于能否证明其观点，本院于后评述。 本院依法确认如下法律事实：2016年8月1日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告以2455473元的价格向被告购买位于昆明经济技术开发区，关于产权登记双方约定为：在甲乙双方交接房屋后，甲方有义务协助乙方办理产权，在乙方提供完备的相关资料后，由甲方向产权登记部门报送，经产权登记部门审查认可后，由甲方在240个工作日内向产权登记部门申请备案。双方在合同补充协议第九条中约定甲方代收契税及房屋公共维修基金，契税为总房价的3%，公共维修基金为房屋总价的2%。原告向被告支付了全部购房款，并于2016年8月1日向被告支付了该房屋的契税、维修基金、印花税及产权登记费。双方于2017年6月15日办理了房屋交接手续。现被告至今未将办理涉案商铺不动产权证的资料递交产权登记机关。另查明，2019年5月10日，原被告在昆明经济技术开发区人民调解委员会调解下，达成了一份《人民调解协议书》，该协议书第二条载明：“对于双方之间的合同争议，江璐代表公司向王明一方作出单方承诺，公司方会尽最大努力于2019年9月1日之前将王明一方所要的房屋产权证办理妥当，王明一方对公司作出的此项承诺务必保密，不能透露给任何第三人知晓，如果双方仍然未能解决该争议，则由当事人走诉讼途径来解决，而不得以不正当不合法的行为途径。” 本院认为：关于原告的第一项诉讼请求，根据原被告签订的《商品房购销合同》对产权登记的约定，被告有义务协助原告办理本案房屋的不动产权证，故对原告要求被告将办理不动产权证的所有材料递交产权登记部门的诉讼请求，本院予以支持。因不从产权证尚未办理，对原告要求被告及时将不动产权证交付原告的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告承担逾期办证违约金的问题，原被告在《商品房购销合同》中约定“在甲乙双方交接房屋后，甲方有义务协助乙方办理产权，在乙方提供完备的相关资料后，由甲方向产权登记部门报送，经产权登记部门审查认可后，由甲方在240个工作日内向产权登记部门申请备案”。根据上述约定，本院认定被告应当在房屋交接后即2017年6月15日后的240个工作日即2018年5月30日前，将办理原告房屋不动产权证的所有资料递交产权登记部门，故被告已经违约，依法应当承担逾期办证违约责任。原被告并未约定逾期办证违约责任的承担方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，本院认定被告应承担的逾期办证违约金数额为：以原告已付购房款总额即2455473元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年5月31日起至被告将办理本案房屋不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的利息。被告已经收取了原告的产权代办费，被告主张原告未向其提交身份证原件、授权委托书等资料导致不动产权证无法办理的意见缺乏依据，本院不予采纳。被告提交的证据仅能证明其进行了办理不动产权证需要完成的权籍调查，不足以证明其将办理原告房屋不动产权证的资料递交给了产权登记部门，故对被告的已经完成递交义务的答辩意见，本院不予采纳。至于被告提出的根据人民调解协议的约定，双方已经将办理不动产权证的时间变更为了2019年9月1日的答辩意见，本院认为，根据调解协议第2条的内容，被告仅是单方承诺原告尽最大努力与2019年9月1日前将不动产权证办理妥当，该条并不构成原被告双方对《商品房购销合同》约定的办证期限的变更，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。 关于原告要求被告退还多收取的契税及退还维修基金的诉讼请求，被告收取原告契税及维修基金的行为及数额均符合《合同补充协议》第九条的约定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告对律师费的诉讼请求缺乏法定及约定依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告云南恒信屋业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理位于昆明经济技术开发区的不动产权证的全部资料递交产权登记部门，并一次性向原告王明支付以2455473元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年5月31日起至被告将办理本案房屋不动产权证全部资料递交产权登记部门之日止的利息； 二、驳回原告王明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2945元，由被告云南恒信屋业有限公司公司负担2356元，由原告王明负担589元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  吕丽华 二〇一九年十月二十一日 书记员  何 凤