黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑0104民初7464号 原告：李丽萍，女，1963年1月18日出生，汉族，无固定职业，住所地黑龙江省肇东市。 委托诉讼代理人:曲鸥，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。 被告:高慎起，男，975年7月2日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。 被告：杨爽，女，1973年6月19日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师集团事务所律师。 被告：哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区东兴街**。 法定代表人：许长镇，职务董事长。 委托诉讼代理人：钟晓军，黑龙江同长律师事务所律师。 原告李丽萍诉被告高慎起、杨爽、哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司（以下简称天禹达公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽萍的委托诉讼代理人曲鸥，被告杨爽的委托诉讼代理人张龙，被告天禹达公司的委托诉讼代理人钟晓军到庭参加诉讼。被告高慎起经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽萍向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对肇东市天禹达世纪城5号楼2单元1301号房产的强制执行程序，并解除查封手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，李丽萍收到哈尔滨市道外区人民法院送达的（2019）黑0104执异99号执行裁定书。李丽萍认为道外法院院驳回李丽萍提出的执行异议申请缺乏事实与法律依据。李丽萍与天禹达公司，于2016年7月2日签订了天禹世纪城房屋认购书，购买天禹世纪城住宅楼5号楼3单元1301号房产，约定成交价为人民币379460元。李丽萍于签订认购书当天向天禹达公司支付了全部购房款，天禹达公司为李丽萍开具了房屋销售收款专用票据，并为李丽萍办理了进户手续，收取了李丽萍电费、装修费等各项费用，将案涉房屋交付给李丽萍实际占有、使用至今。李丽萍认为，李丽萍与天禹达公司于2016年7月2日签订的天禹世纪城房屋认购书是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。且该房屋李丽萍已支付了全部购房款，并已实际占有使用该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，李丽萍为该不动产实际所有权人，由于李丽萍购买的该不动产因天禹达公司原因尚未满足办理房屋产权登记条件，故现无法办理不动产登记，此并非是因李丽萍自身原因未办理过户登记，故上述查封裁定错误。综上，哈尔滨市道外区人民法院驳回李丽萍作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。因此李丽萍依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维护李丽萍的合法权益。 杨爽辩称，李丽萍签订的不是正式的商品房买卖合同，交付的款项应当提供相应的银行支付凭证，否则不能证实其真实性，该房屋没有办理房屋产权证书，故不能排除执行。 天禹达公司辩称，李丽萍的诉请与事实理由与事实相符，李丽萍系天禹达公司开发建设的天禹世纪城业户，与天禹达公司买卖合同真实有效缴纳了购房款并办理了进户入户手续一直居住至今，因天禹达公司与杨爽、高慎起的债务纠纷，杨爽、高慎起申请查封天禹达公司的房产系已卖给李丽萍，但是由于天禹达公司与肇东市人民政府关于土地开发建设棚户区改造项目正在审计结算中，因此没有办理竣工验收报告，不具备办理正式不动产登记的条件，李丽萍因此没有得到房产证，但是李丽萍的购房属实，其合法权益应当依法得到保护。同意李丽萍的诉请。 高慎起未出庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李丽萍举示的证据一天禹世纪城房屋认购书，能证明李丽萍于2016年7月2日与天禹达公司肇东分公司签订房屋认购书，认购位于天禹世纪城住宅楼5号楼3单元1301室，本院予以采信。2.李丽萍举示的证据二房屋销售收款专用票据，能够证明李丽萍交纳了全部购房款379460元，本院予以采信。3.李丽萍举示的证据三电梯物业费票据1张、电费票据1张、装修保障金票据1张、取暖费票据2张，能够证明李丽萍实际占有房屋并使用，本院予以采信。4.李丽萍举示的证据四情况说明，为肇东市房地产管理局出具，能够证明案涉房屋不能办理不动产登记证的原因，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高慎起、杨爽与哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，本院于2017年10月20日作出（2017）黑0104执846号、2021号执行裁定书，查封了被执行人哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司所有的坐落于肇东市天禹达世纪城包括5号楼2单元1301号房产在内的32套房产，查封期限三年。执行过程中李丽萍向本院书面提出执行异议申请，本院于2019年5月22日作出（2019）黑0104执异99号执行裁定书，驳回李丽萍提出的执行异议，李丽萍不服该裁定，在期限内向本院提起执行异议之诉，即为本案。 2016年7月2日，李丽萍与哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司肇东分公司签订房屋认购书，认购位于天禹世纪城住宅楼5号楼3单元1301室房屋，成交价格为379460元，李丽萍交付了房款，天禹达公司出具了房屋销售收款专用票据，该房产李丽萍居住至今。2019年8月8日，肇东市房地产管理处出具情况说明，内容为：天禹世纪城在肇东市不动产登记交易中心未办理联机备案手续，因手续不全无法办理不动产登记证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李丽萍与天禹达公司签订签订房屋认购书，是双方的真实意思表示，合法有效，天禹达公司将案涉房产出卖给李丽萍，李丽萍已交付全部购房款并已实际居住，而本院作出的对案涉房产的预查封是2017年10月20日，晚于李丽萍购买案房产的时间，故李丽萍的权利能够排除执行，本院对李丽萍的诉讼请求予以支持。杨爽主张李丽萍与天禹达公司买卖房产是虚假的，认为没有证据证明李丽萍交付了购房款项，因李丽萍提交了房屋销售收据专用票据、物业费、电费等使用案涉房屋产生的票据等证据，能够证实李丽萍已实际交付购房款并入住案涉房屋，双方的交易过程符合商品房买卖的交易习惯，而杨爽虽提出上述抗辩主张，但未举示相应证据予以证明，故杨爽的上述主张不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于肇东市天禹达世纪城5号楼2单元1301号房屋。 案件受理费100元（李丽萍已预交），由杨爽、高慎起、哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 本院（2019）黑0104执异99号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 （此页无正文） 审 判 长  盖雪莲 审 判 员  袁 红 人民陪审员  沈显文 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  徐 旭