安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初7400号原告：安徽省高速地产物业管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路99号城市天地家园,统一社会信用代码9134000069282902XC。法定代表人：邰峥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔峰，安徽伟易律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国友，安徽伟易律师事务所律师。被告：徐学东，男，1968年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市望江西路99号城市。原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司（以下简称安徽高速物业公司）诉被告徐学东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽高速物业公司的委托诉讼代理人崔峰、被告徐学东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安徽高速物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费12747.6元、违约金7306.76元（违约金暂计至2019年12月31日止，之后按日万分之五的标准计算至款清之日止），合计20054.36元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与蜀山区稻香村借贷合作化南路社居委签订《安高城市天地前期物业服务合同》，双方约定由原告为安高城市天地提供物业管理服务，小高层物业费每月每平方1.05元（2013年起为每月1.25元），未按时缴纳费用的，按日万分之五支付违约金。同时双方在合同中就前期物业的权利、义务进行了约定。被告作为该小区2幢1003室业主（建筑面积141.64㎡），自2014年1月1日至2019年12月31日未向原告支付物业服务费，合计欠交物业服务费12747.6元、违约金7306.76元。原告经多次催要欠费无果，现特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告徐学东答辩称，1、原告物业存在长期不作为、不尽职的情形。被告房屋主卧东面外墙漏水导致被告家里木地板受潮，客厅顶部漏水导致顶部受潮、脱落，被告多次向原告反映，原告均未维修，被告房屋表面上不属于顶层，但因该小区采用的是错层设计，10楼客厅经常漏水的地方实际就是顶层。被告交了物业维修基金，但在质保期内原告未与开发商协商解决维修，多年来均以要向上级汇报打发被告的诉求。同小区还有其他业主也存在同样问题，但只有高速集团领导的房子总能得到及时维修。原告在2017年至2018年期间多次不给答辩人办理小区门禁。原告的长期不作为给不给造成了损失，不仅包括维修房屋的费用还包括被告购房本意是孝敬父母，但因房屋质量问题，父母只能住在姐姐家中，且房屋质量瑕疵也导致房屋价值受损的潜在损失；2、原告公司取得物业服务合同涉嫌造假，合同中声称系社居委采用入户调查方式发现原告的支持率90%以上，但实际上被告并未收到此类调查，小区其他业主也同样如此；3、原告系高速地产集团全资子公司，被告拒交物业费是债的抵消，被告家中该房屋质量问题应由高速地产集团补偿；4、物权法明确规定小区电梯广告收益、地面停车收益、其他公共收益属于业主共有，但原告长期侵占和私吞该笔巨额收益，请求法庭查明账目进行司法审计，归还全体业主；5、物业费应按季度计算到2019年6月底，不应计算到2019年12月31日。本院经审理认定事实如下：2011年10月11日合肥市蜀山区稻香村街道合作化南路社居委（甲方）与安徽高速物业公司（乙方）签订一份《安高城市天地前期物业服务合同》，约定：安高城市天地原物业管理单位企业备案已过期，现由高速物业公司代为监管，由于代管的高速物业公司不具备合法性，无法展开物业管理服务工作，为保证小区居民正常生产生活秩序，辖区物业、社居委采取征求民意的方式进行入户调查，调查结果显示小区业主对高速物业的支持率达90%以上。根据国家建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会于物管企业签订物业管理委托合同”。甲方选聘乙方对安高城市天地小区提供前期物业管理服务；合同期限自2011年10月1日起至业主大会选聘新的物业管理企业止并同时重新签订物业服务合同生效时止；小高层住宅物业费为每月1.05元/平方米，2014年1月，合肥市蜀山区物价局均核准安徽高速物业公司对安高城市天地小区小高层物业综合服务费按每月1.25元/平方米收取。业主应于开发商正式通知业主入住之日起缴纳物业服务费用，每季度支付一次，每季度后一个月25日前履行下一个季度物业管理服务费的义务。业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按每天应交款的万分之五标准支付违约金。安徽高速物业公司在安高城市天地小区自2013年1月服务至今。徐学东系安高城市天地小区2栋1003室业主，房屋建筑面积为141.64平方米，系小高层建筑。徐学东自2014年1月1日起至2019年12月31日止未缴纳物业费，安徽高速物业公司经催缴未果后诉至本院。上述事实，有当事人陈述，原告安徽高速物业公司提交的《安高城市天地前期物业服务合同》、安高城市天地业主/住户基本情况登记表、催收函快递单、服务价格登记证，在卷佐证，足以认定。被告徐学东提交的证据与本案不具有关联性，对其证明效力，本院不予认可。本院认为：安徽高速物业公司与合肥市蜀山区稻香村街道合作化南路社居委签订《安高城市天地前期物业服务合同》后，即对该小区实际提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。考虑到被告未缴物业费也事出有因，故对于被告诉请原告支付违约金，本院不予支持。徐学东应交纳物业费12110元（141.64㎡×1.25元/㎡/月×72个月×95%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下：一、被告徐学东于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费12110元；二、驳回原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当约定进行了交纳，故原告主张被告支付物业服务依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费301元，减半收取为150.5元，由被告徐学东承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐巧珍二〇一九年十月二十一日书记员  殷 野附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。