四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1594号 原告：唐燕，女，1976年10月3日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：邓帮华（系唐燕之夫），住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：李青梅，四川建投律师事务所律师。 被告：四川省乐至县长胜房地产开发有限公司，住所地乐至县天池镇东街222号，统一社会信用代码：91512022754707299M。 法定代表人：杨秀刚，总经理。 委托诉讼代理人：廖健全，四川精略律师事务所律师。 第三人：四川乐至县乐华肉类食品有限公司，住所地乐至县天池镇川鄂西路67号，统一社会信用代码：9151202276234183XE。 法定代表人：陈炳华，董事长。 第三人：陈炳华，男，1955年9月19日出生，汉族，住四川省乐至县。 第三人共同委托诉讼代理人：潘有为，四川开川律师事务所律师。 原告唐燕诉被告四川省乐至县长胜房地产开发有限公司（以下简称长胜公司）、第三人四川乐至县乐华肉类食品有限公司（以下简称乐华公司）、第三人陈炳华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐燕及其委托诉讼代理人邓帮华、李青梅、被告长胜公司的委托诉讼代理人廖健全、第三人乐华公司法定代表人陈炳华、第三人陈炳华及第三人共同委托诉讼代理人潘有为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐燕向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行合同，向原告交付住房两套（面积220㎡）；2.判决被告支付从2015年6月27日至实际交付房屋的过渡费45926.4元（按照住房10元／㎡的标准支付，暂时计算至2019年6月18日）；3.判令被告支付违约金20000元；4.第三人对上述义务承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告及第三人承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判决被告继续履行合同，向原告交付住房一套（面积111.41㎡），并赔偿不能返还另外一套住房的损失499514元。事实和理由：2013年1月14日，被告长胜公司与原告就位于乐至县的房屋拆迁安置事宜签订《房屋拆迁协议》，约定“在签订协议之日，甲方应把产权证、土地使用证及契税证交给乙方办理建设手续”，同时对返还房的选择、拆迁房屋的基本情况、过渡费的计算、交付期限、交房条件以及违约责任等作了详细约定。同日，原、被告在被告方提供的《房屋拆迁协议》的基础上就协议中未尽事宜签订了补充协议，约定被告返还原告住房两套（面积220㎡），并约定了保密条款和楼顶临时搭建面积的折算方式。在签订协议和补充协议的同时，原告按照约定将拆迁房及产权证等全部交付给被告。第三人陈炳华代表被告出具了收到上述证件的《收条》一份。原、被告在2013年6月26日就2013年6月26日至2015年6月26日的过渡费及屋顶搭建面积补偿款进行了结算。被告应在2017年4月20日向原告交付房屋，现已超出两年期限还未交付，应按住房每平米每月10元的标准支付过渡费，但至今都未依照约定履行其交房、支付过渡费和违约金等义务。被告系拆迁主体，第三人乐华公司因无相应资质而挂靠被告对房屋进行拆迁安置和开发，第三人陈炳华作为乐华公司的法定代表人，同时也代表了乐华公司。同时2018年9月乐华公司通知原告变更拆迁协议，双方未达成一致意见。故产生的法律后果应由第三人和被告共同承担连带责任。被告迟延交房长达两年之久，已构成严重违约，应按照协议约定承担违约责任。经原告多次催告交房、要求支付过渡费和违约金，被告均未履行。为了维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求依法判决。原告变更诉讼请求的理由是因为被告和第三人明确表示只剩下之前选定的住房一套，其他住房已经售完，故要求赔偿损失。 被告长胜公司辩称：1、原告主张返还第二套住房不符合双方约定，原、被告没有关于第二套住房的约定，同时长胜公司已经将拆迁开发转给第三人乐华公司，过渡费、违约责任等应向乐华公司主张，据被告了解，原告因自身原因未接房，过渡费应给付至通知其接房时止；2、原告确认选房时至今已超过3年，原告主张的第二套住房已超过诉讼时效。 第三人乐华公司、陈炳华述称：1、原告拆除的住房只有一套，后也重新选定了一套，原告至今未居住是其自身原因导致，其他拆迁户都已经居住几年，原告不接房，扩大的损失应自行承担。原告主张第二套住房无事实和法律依据，且已超过诉讼时效，原告确认选房的时间为2015年6月27日，如原告主张第二套房就应该在确认选房之日起两年内主张权利，最迟也应在2018年主张；2、本案拆迁协议发生在国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后，原《城市房屋拆迁管理条例》就已经废止，新规施行后，房屋征收与补偿是政府部门的职责，作为企业、个人都无权进行，故被告长胜公司、第三人陈炳华基于拆迁与原告签订的协议无效，合同无效只能拆一套返一套，原告主张第二套住房、违约金、过渡费的请求依法不能成立，请求依法驳回。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料1：被告长胜公司签章的《房屋拆迁协议》和第三人陈炳华个人签字的《补充协议》。拟证明原、被告签订的房屋拆迁协议及补充协议真实、合法有效；第三人陈炳华代理被告签订协议的行为系表见代理行为；同时证明被告需返还原告住房面积为220㎡，并支付过渡费、违约金； 证据材料2：四川省高级人民法院（2018）川民再578号民事判决书、乐至法院（2017）川2022民初734号民事判决书、庭审笔录。拟证明1、第三人陈炳华代表长胜公司与原告签订协议系表见代理行为，所签房屋拆迁协议真实、合法、有效；2、乐华公司、陈炳华借用长胜公司资质进行房屋拆迁和安置，应承担连带责任； 证据材料3：2013年1月14日陈炳华出具的收条、被拆迁房屋产权证、土地使用证、契税证。拟证明原告已经履行了合同约定的全部义务，而被告未履行约定的交房、支付过渡费和违约金等合同义务； 证据材料4：2013年6月26日陈炳华出具的收条、领条。拟证明原、被告就2013年6月26日至2015年6月26日的过渡费、屋顶搭建补偿费、搬家费及搬家奖金进行了结算，同时证明被告应返还的住房是两套； 证据材料5：《房屋拆迁安置选房确认书》。拟证明第三人乐华公司与所拆迁的房屋具有法律上的利害关系，系最终能办理房屋产权的实际主体；房屋至今未交付的原因在于第三人乐华公司强行要求变更原合同内容，损害原告的合法权益，原、被告及第三人最终就合同变更未达成一致意见，过渡费应当支付至实际交房为止； 证据材料6：乐至县人民政府乐府土建函﹝2015﹞61号文件、乐至县人民政府常务会议决定事项通知（2014第23号）。拟证明原告的房屋并非国家征收，同时明确原告的房屋安置补偿由被告和第三人负责并承担费用，本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》； 证据材料7：《乐至县5.12地震灾害房屋加固处理后安全复查情况告知书》。拟证明被告拆除原告的房屋并非危房，而是被告和第三人为了争取利益最大化而与原告事先达成协议后进行的拆迁； 证据材料8：杨立志与被告签订的《房屋拆迁协议》，与第三人乐华公司签订的《房屋拆迁安置协议》。拟证明被告及第三人在签订沸城项目的安置补偿合同中很随意，原、被告至今未交付安置房屋的原因在于第三人强行要求变更原签订的协议内容，事实上也说明需要变更原拆迁协议才能交房； 证据材料9：承诺。拟证明拆迁返还的房屋是两套，虽陈炳华没有签名，但内容是其书写； 证据材料10：声明（2012年10月30日陈炳华出具）。拟证明原被告之间经过多次协商，签订有多份拆迁协议，之前签订的部分协议已经作废； 证据材料11：视频、音频资料（附光盘）、书面函件。拟证明2016年7月9日原告等13户拆迁户向被告及第三人递交关于房屋的书面函件一份，原告的相关请求并未超过诉讼时效； 证据材料12：原告主张赔偿损失依据：同地段房屋转让协议、房屋中介营业执照、乐至县城房屋中介吉祥房产、浩通房产公布的房屋价格、58同城网标注的乐至县目前二手房市场价格。拟证明因被告及第三人不能返还原告住房给其造成的损失。现行住房均价为5100-7900元/㎡，原告以此主张不能返还房屋的损失499514元符合客观实际； 被告长胜公司对原告所举证据材料质证认为：证据材料1中二份拆迁协议尾部加盖的是“四川省乐至县长胜房地产开发有限公司金穗苑项目部”章，但长胜公司没有该项目部章，也未使用过该章，对两份协议真实性提出异议；对证据材料2真实性无异议，但与本案无关联；对证据材料3予以认可，同时证实了原告被拆迁住房的面积，原告只享有按照原有面积房屋进行返还；证据材料4中收条所载款项是否支付无法核实，同时非被告长胜公司的行为，领条系复印件，不予质证；对证据材料5予以认可，与被告公司出具的解除合同一致，证实被告长胜公司不再是义务主体；对证据材料6三性予以认可，对证明目的不予认可，该组证据证实原告知晓责任主体已变更为第三人乐华公司；对证据材料7真实性无异议，但无法达到原告证明目的，主持机构非法定鉴定机构，当时地震后，政府为了善后，临时组建的一个组织，后业主委托了具有鉴定资质的机构进行鉴定，为危房；对证据材料8真实性予以认可，恰恰证实原告等相关被拆迁户清楚如要办理房产证，必须变更协议；对证据材料9、10不予认可，承诺没有人签名，声明的内容没有相应协议进行印证，不具有说服力；对证据材料11三性不予认可，非原始件，视听资料无长胜公司人员参与、介入，与长胜公司无关，同时该视听资料来源不合法；对证据材料12认为均为非官方数据，只是中介的参考数据，不具有法律依据，不能达到原告证明目的； 第三人乐华公司、陈炳华对原告所举证据材料质证认为：证据材料1中两份协议不具有合法性，不能作为本案认定事实的依据，拆迁行为发生在2013年，应适用国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿协议》，在国有土地上拆迁，只能由政府进行征收补偿，被告作为企业，没有拆迁主体资格，所从事的拆迁行为无效，协议也无效；证据材料2与本案无关，且二级法院适用法律错误；对证据材料3三性无异议，但不能因此认为应返还2套住房，收条载明拆除的房屋是一套，就应该只返还一套；对证据材料4真实性无异议，原告房屋在拆迁时，计算了过渡费、搬家费等，收条与领条上的金额均未实际支付给对方，双方对应返还给原告的房屋面积与拆迁面积进行多退少补，计算后，第三人将超面积应补的房款扣除后，多出部分可退还给原告；对证据材料5三性无异议，恰好证明第三人拆除一套就应返还一套，原告也进行了确认，此外，选房确认书上也明确了被告与拆迁户签订的协议由乐华公司安置，否则无法办理房产证；对证据材料6三性无异议，但只能适用国有土地上房屋征收的相关规定；对证据材料7三性不予认可，复查人不具有鉴定资质；对证据材料8三性无异议，杨立志履行了配合变更主体的义务，如不变更，无法办理房产证；对证据材料9、10认为与本案无关联，不能达到原告证明目的；对证据材料11认为不具有合法性，按照规定，视听资料必须要具备制作时间、地点、过程、拍摄人及具体内容的说明，但该证据中不具备，不能作为定案依据，同时采用偷拍方式侵犯了对方权益。该组证据亦不能达到原告证明目的，视频中陈炳华是不认可第二套住房的，视频也看不出拍摄时间，不能证实诉讼时效未经过；证据材料12损失依据不成立，房屋转让协议无法确认真实性，且与本案无关，其他证据不能证明原告主张的房屋价款，商品房不同小区、户型差别都很大，本案涉及的是拆迁房，没有绿化，不能与小区房屋价值相比较，标价不能证明房屋最终的价格。 被告长胜公司为证实其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料13：《合同解除协议书》。拟证明案涉地块使用权是第三人乐华公司出资购买，因当时乐华公司没有房地产开发资质，故由长胜公司来拆迁返还，乐华公司具有资质后，全部拆迁安置义务交由第三人履行。该证据与原告出示的选房确认书、原告给被告发出的告知书及乐华公司回函相佐证，被告公司不应该是本案的诉讼主体； 证据材料14：罗尚雨房屋产权证、《转让协议》、乐国用（2011）第××号案涉土地的使用证。拟证明案涉土地的来源，罗尚雨将案涉地块上的乐至挂面厂使用权转让给长胜公司，再由长胜公司转让给乐华公司。 原告对被告长胜公司提交的证据材料质证认为：对证据材料13的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，长胜公司与乐华公司之间是挂靠关系，应由二公司承担连带责任，最终办理产权的实际主体是第三人，但不能证明原告同意变更协议内容，也不能免除长胜公司应承担合同的权利义务，解除协议对原告不具有约束力；对证据材料14认为原告非协议主体，不能确定其真实性，同时证明长胜公司与乐华公司间的关系，应承担连带责任。 第三人乐华公司、陈炳华对被告长胜公司所举证据材料质证认为：对证据材料13三性无异议，证实了拆迁主体的变化，由长胜公司变更为乐华公司，原告对此知晓；对证据材料14无异议，因土地流转造成了主体的变更。 第三人乐华公司、陈炳华为证实其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料15：长胜公司签章的《房屋拆迁协议》。拟证明长胜公司于2013年1月14日与原告签订房屋拆迁协议，由长胜公司拆除原告位于乐至县建筑面积为95.68㎡的住房； 证据材料16：乐府发（2002）68号《乐至县城镇房屋拆迁管理试行办法》。拟证明在乐至县城镇规划区内国有土地上经批准的城镇建设项目需要拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的适用本办法。第25条规定：实现房屋产权调换的，拆迁一套住房或一个营业门市只安置一套住房或一个营业门市，原告主张第二套住房没有依据； 证据材料17：《国有土地上房屋征收与补偿条例》。拟证明2011年1月21日后，房屋的征收与补偿是政府的职权和职责，企业和个人不具有拆迁的主体资格，因此，长胜公司的拆迁行为是无效的，以长胜公司名义签订的所有拆迁协议均是无效的，原告除住房之外的其他请求都不能成立； 证据材料18：《房屋拆迁安置选房确认书》。拟证明被告长胜公司与拆迁户签订的拆迁协议由第三人乐华公司履行安置义务；原告于2015年6月19日向乐华公司进行了选房确认，确认返还给原告的住房面积为111.41㎡，原告主张的另一套住房已超过诉讼时效； 证据材料19：领条。拟证明原告领取过渡费、搬家费等费用情况，但实际双方均未向对方支付上述款项； 证据材料20：《通知》2份。拟证明乐华公司于2016年4月8日向各拆迁户发出书面通知：原长胜公司与各拆迁户签订的《房屋拆迁协议》《联合修建协议》，现由乐华公司承担房屋的返还安置，过渡补偿。现全部房屋建设已经完工，房屋可以交接，可以进入装修，要求各返还户带上房屋拆迁协议、联合协议、房屋安置选房确认书原件来公司办理接房手续，同时将合同主体由长胜公司变更为乐华公司，否则无法办理产权证； 证据材料21：通知张贴地点的照片。拟证明2016年4月8日和2016年9月20日《通知》的张贴地点在进出小区的出入口； 证据材料22：建设工程施工许可证。拟证明该建设工程于2015年2月20日开工； 证据材料23：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。拟证明乐至县沸城商住楼的房屋建筑和市政基础设施工程已于2015年9月1日进行了竣工验收备案； 证据材料24：《房屋建筑工程和市政基础设施工程初步验收报告》。拟证明该工程已经建设单位、施工单位、监理单位验收； 证据材料25：领条2份。拟证明杨立志、冯云拆迁户看到书面通知后分别于2016年4月19日、24日进行了接房，印证通知的真实性； 证据材料26：《房屋拆迁协议》3份。拟证明罗强虎、刘素清等拆迁户与乐华公司重新签订了拆迁协议，变更了合同主体，以利于办证，及其他被拆迁户的拆迁返还内容； 证据材料27：《房屋安全鉴定报告》。拟证明地震后原告的房屋为危房； 证据材料28：转让协议。拟证明罗尚雨将土地使用权转让给长胜公司； 证据材料29：国有土地使用权转让合同、国有土地使用权证。拟证明长胜公司将国有土地使用权转让给乐华公司的事实，导致办证主体的变化。 原告对第三人提交的证据材料质证认为：对证据材料15真实性、合法性有异议，对关联性无异议，该房屋拆迁协议非被告与原告签订的最后一份协议，原告签署的时间为2012年11月14日，后因双方未达成一致意见，重新签订了协议，陈炳华也向原告出具了一份承诺书，承诺交付住房2套，后双方又进行协议，达成了原告提交的那份协议，同时根据该份协议第五条第四项“以上协议未尽之处，双方协商解决”及第十四条“在以上基础上请大家考虑三日内请作出答复，愿意迁否”的约定，应存在补充协议，原告提供的协议系双方真实意思表示，应以最后一份为准；对证据材料16真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，该文件非法律，不能对抗当事人对民事合同的合意；证据材料17不属于证据，涉及的是法律适用问题，本案不应适用该条例，应适用《物权法》、《土地管理法》等规定，本案拆迁的前提不是国家征收，而是拆旧改建，属民事合同调整范围；对证据材料18真实性、关联性无异议，对合法性有异议，该确认书仅仅是原告进行选房的一个行为，同时说明第三人在法律上与拆迁房屋有利害关系，但不能证实原告与被告变更了原签订的协议及补充协议的内容；对证据材料19三性无异议，对证明目的有异议，双方实际进行了结算，但未实际支付款项；对证据材料20、21三性不予认可，对方未按法律规定程序履行接房通知义务，未送达接房通知，过渡费应计算至实际交房为止；对证据材料22三性无异议，证明建设工程于2015年4月20日开工，非2015年2月20日，对方应按协议在2017年4月20日前履行交付房屋的义务，违约金、过渡费应计算至实际交房为止；对证据材料23、24真实性无异议，对关联性、合法性有异议，仅说明提交了资料，不能表示履行了交房义务；对证据材料25、26三性有异议，该证据恰好证实如果接房必须修改原协议内容，原告不同意更改原协议内容，故对方至今未予交房；对证据材料27三性有异议，不能证明拆迁房是危房，被告、第三人是为了争取最大经济利益而与原告等拆迁户达成的协议进行的拆旧改建工程；对证据材料28、29真实性、关联性无异议，对合法性有异议，不能证实原告同意变更原协议内容。 被告对第三人提交的证据材料三性均无异议，第三人提供的房屋拆迁协议加盖的是长胜公司的公章，而原告提供的协议中加盖的是金穗苑项目部章，该项目部章不真实。 本院对原、被告、第三人所举证据材料认证如下：证据材料1《房屋拆迁协议》中乙方一栏加盖的是“四川省乐至县长胜房地产开发有限责任公司金穗苑项目部”章，而乐华公司提供的证据材料15《房屋拆迁协议内容》中乙方一栏加盖的是被告长胜公司公章，第三人陈炳华在该协议上签名，虽两份协议加盖公章不一致，但两份协议内容一致，同时结合有第三人陈炳华签名的补充协议内容，可认定原告与被告长胜公司就房屋拆迁曾签订有相关协议的事实，故对上述协议的真实性，予以采信；证据材料2法律文书及庭审笔录来源合法，对真实性予以采信，但该案当事人杨春已就同一事实另行提起诉讼，尚未审结；证据材料3系书证，经被告、第三人质证对其真实性无异议，与本案具有关联性，予以采信；证据材料4、19系领条、收条，经原告及第三人质证，对其真实性无异议，予以采信；证据材料5、18系同一份选房确认书经第三人质证对其真实性无异议，该证据与本案具有关联性，予以采信；证据材料6两份文件系政府部门出具，来源合法，对其真实性、关联性予以采信；证据材料7系复印件，无法核实真实性，且对方当事人提出异议，不予采信；证据材料8与本案无关联，不予采信；证据材料9无承诺人签名，无法确认真实性，不予采信；证据材料10虽由第三人陈炳华出具，但其内容无其他证据相印证，不予采信；证据材料11视频、音频资料经第三人陈炳华质证对其真实性无异议，予以采信；证据材料12中转让协议无法核实是否交易成功，中介所及58同城网上所标房屋价格不能体现交易真实价格，故对该组证据不予采信；证据材料13《合同解除协议书》经协议相对方质证，对其真实性无异议，予以采信，但因挂靠有资质企业进行房地产开发为法律所禁止，对其合法性不予采信；证据材料14《转让协议》、国有土地使用证及房屋产权证，能够证明案涉土地来源和性质，予以采信；证据材料16、17属地方性文件及国务院颁布的条例，予以采信；证据材料20、21系第三人单方制作，现原告否认接到该通知，第三人亦未提供其他证据进一步证实通知到位，故不予采信；证据材料22、23、24均系书证，经双方质证均无异议，对其三性予以采信；证据材料25、26经原告质证对其三性均有异议，无法核实其真实性，不予采信；证据材料27鉴定报告有勘测部门盖章及鉴定人员签名，对其真实性予以采信；证据材料28、29均系书证，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告唐燕（甲方）与被告长胜公司（乙方）签订《房屋拆迁协议》。该协议与本案有关的内容：为了乐至县金穗路危房居民的安全，本公司与金穗路居民联合改建该幢危房。甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的基础下达成房屋拆迁协议如下：一、甲方的旧房屋不作价。按旧房的住房面积计算，拆一返一点二，不补差。5平方米以内（含5平方米）按综合造价1800元／平方米计算，超5平方米以外，按市场价2800元／平方米计算。如返还面积低于原拆迁面积，5平方米以内（含5平方米）按综合造价1800元／平方米计算，超5平方米以外，按市场价2800元／平方米计算乙方补甲方；……四、在签协议之日，甲方应把产权证、土地使用证及契税证交接给乙方办理建设手续，甲方不出工本费，乙方按政府政策文件精神办理。住房过渡费按每平方米6元／月，门市过渡费按每平方米18元／月支付。从签协议并交付叁证之日起，至乙方交付新房钥匙止。过渡费从交钥匙之日起，一次性付清第一年的过渡费。第一年满后的当日一次性付清第二年的过渡费，超过二年期限后的过渡补偿费，住房按每平方米10元／月、门市按每平方米25元／月支付。五、返还房的选择，在建筑施工图出来后，除商业房外，甲方优先选择楼层和单元套房。六、甲方房屋坐落于乐至县，共6层，房屋结构为混合，建筑面积95.68平方米（其中住房面积95.68平方米），房屋所有权证号为200902851，土地使用证号为乐国用（2009）第××号。七、交付期限：从乐至县建设部门下达准予施工证之日起，两年内支付房屋钥匙，如遇自然灾害和不可抗力，应予顺延，顺延不算违约。十二、本协议经甲乙双方在平等自愿的基础上协商达成，双方应严格遵守，按照合同法规定，任何一方违约应向另一方支付违约金10000元。在协议尾部甲方唐燕签名、捺印，签署时间为2012年11月14日，乙方长胜公司加盖公章，第三人陈炳华在乙方代表栏签名，签署时间为2013年1月14日。 2013年1月14日，原告唐燕签订《房屋拆迁协议》，协议首部载明甲方：唐燕，乙方：四川省乐至县长胜房地产开发有限责任公司。该协议涉及到的过渡费收取标准、原告房屋位置、面积、产权证号、国有土地使用证号、房屋交付期限、违约责任等内容均与上述原告与被告长胜公司签订的协议约定一致。该协议尾部，乙方栏加盖“四川省乐至县长胜房地产开发有限公司金穗苑项目部”章。同日，原告与第三人陈炳华签订《补充协议》一份，协议内容：经甲、乙双方多次协商，就甲方房屋坐落乐至县房屋拆迁事宜达成如下协议：一、甲方反复要求需住房两套，面积约220平方米，无其他费用补助，超面积按低于造价基本价1500元／㎡计算；二、由乙方负责办理产权证，费用由乙方负责，办理产权年限70年；三、此补充协议不能泄密，否则不予以执行；四、本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，双方签字生效；五、楼顶上临时搭建按合同执行，按每平方米250元计算。协议尾部，原告在甲方栏签名，第三人陈炳华在乙方栏签名，乙方签名栏同时加盖有“四川省乐至县长胜房地产开发有限公司金穗苑项目部”章，但未加盖被告长胜公司公章。 2013年1月14日，陈炳华向原告出具收条1份。载明：今收到唐燕同志交来：房屋产权证1个，乐房字××号，房屋坐落：，登记时间2009年6月23日，规划用途：成套住宅，建筑面积95.68平方米；土地证1个，乐国用（2009）第××号，房屋坐落：，地号：07014用途：住宅，使用权面积：17.81。契税证1个，川契证08字第0088154。 2013年11月12日，被告长胜公司（甲方）与第三人乐华公司（乙方）签订《合同解除协议书》。该协议载明：由乐华公司出资取得的乐至县川鄂西路拆迁改造的土地使用权，以长胜公司名义购买的，又用的长胜公司的名义进行办理的拆迁、返还、安置手续。现在乐华公司要自己组织建设，经长胜公司全体股东同意不再挂靠，双方协议将原挂靠长胜公司的协议解除，协商事宜如下：一、原由长胜公司与拆迁、返还、安置户所签订的合同，由乐华公司负责履行并承担一切责任；二、协议解除后，该项目的一切债权、债务、拆迁返还安置中的一切纠纷均由乐华公司负责承担，与长胜公司无任何经济责任和法律责任；三、协议解除后，由乐华公司自行完善各类手续，以前双方签订的协议、合同同时作废；同月18日，被告长胜公司（甲方）与第三人乐华公司（乙方）签订《出让国有土地使用权转让合同》。合同与本案有关内容：1、甲方将依法取得的乐国用（2011）5206号国有土地转让给乙方，土地位于乐至县，面积2869.19平方米。转让期限从2013年11月18日至2078年5月7日止，用途为商住用地。2、甲方与乐至县国土资源局签订的国有土地使用权出让合同中载明应享有的权利义务随之转移给乙方，由乙方享有并履行。…6、本合同于2013年11月18日在乐至县国土资源局签订，经双方法定代表人签字，监证单位盖章后生效。同日，第三人乐华公司取得乐至县国有土地使用权【乐国用（2013）第7490号】。 2014年3月19日，乐至县政府召开常务会议，听取了县住建局关于沸城项目规划方案的情况汇报。会议决定：一是鉴于该项目出让土地东侧建筑为危房，不能单独规划，且居民多次向相关部门反映要求改造，为保证群众生命财产安全，同意将该宗危房改造用地与乐国用（2013）第7490号地块统一规划。二是项目区域内涉及的23户居民的危房改造及补偿工作由企业负责并承担费用，安置房土地和房屋性质按原性质不变。三是因项目区域均为老旧多层建筑，无商业配套，为方便居民生活，繁荣城市经济，提升城市品味，同意将该地块打造为高层建筑和商业综合体……安置后剩余部分的建筑面积根据乐府发〔2013〕6号文件规定由企业补缴土地出让金。 2015年4月20日乐至县住房和城乡规划建设局颁发建筑工程施工许可证（编号：乐施证［2015］15号）。载明：建设单位四川乐至县乐华肉类食品有限公司，工程名称：乐至县沸城商住楼，建设地址：乐至县，建设规模：面积14488.40平方米。 2015年6月19日，原告与第三人乐华公司签订“房屋拆迁安置选房确认书”，该确认书载明：根据四川省乐至县长胜房地产开发有限责任公司与金穗路拆迁户签订的拆迁协议，现由四川乐至县乐华肉类食品有限公司安置。拆迁户自愿选住房十三层二号，面积约111.41平方米，现双方确认。确认人唐燕签名捺印，第三人乐华公司在该确认书上加盖印章。 2015年9月14日，乐至县人民政府以乐府土建函〔2015〕61号批复，同意乐华公司、原告等二十三户联合进行房屋拆旧改建。案涉工程在2015年9月29日前竣工验收，乐华公司取得初始登记。2016年4月6日整体工程经初步验收，认定质量合格。 庭审中，原告提交了视频资料，画面显示原告等人曾与第三人陈炳华交谈，协商交付房屋及支付过渡费一事，视频中未显示拍摄时间，原告陈述协商时间分别为2016年7月9日、2017年1月16日。 另查明，原告等23户房屋于2009年1月13日经遂宁市建筑勘测设计院作出鉴定报告{【遂勘】设（鉴）字2009第432号}，结论为：严重破坏无加固价值，属D级。2015年7月前的过渡补偿费原告已收取，此后的过渡补偿费至今未给付。 本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉《房屋拆迁协议》、及《补充协议》的效力问题；2、原告主张赔偿不能返还另一套住房的损失的请求是否已过诉讼时效，如未过诉讼时效，该请求是否成立；3、原告主张违约金的请求是否成立；4、过渡补偿费如何计算；5、本案责任主体的确定； 关于争议焦点一，本院认为，本案名为联合拆旧改建，但从改建过程中实际操作情况看，实为国有土地上房屋拆迁开发。分析如下：其一，原告等23户除拆迁房屋及整合土地使用权外，并未另外出资和参与修建、管理，也未对利润进行分成，原告自己亦不认可《联合修建协议》的三性；其二，县政府文件明确要求23户居民的危房改造及补偿工作由企业负责并承担费用，安置后剩余部分的建筑面积由企业补缴土地出让金，企业在该拆迁安置工作中明显占主导地位；其三，因项目区域均为老旧多层建筑，无商业配套，为方便居民生活，繁荣城市经济，提升城市品味，政府同意将该地块打造为高层建筑和商业综合体，显然该拆迁安置带有商业性和营利目的；故，原告诉称本案拆迁安置补偿不属于国有土地上房屋征收性质，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的理由不成立，本院不予采信。 国务院于2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”第二十七条规定“……禁止建设单位参与搬迁活动。”第三十五条规定：“本条例自2011年1月2l日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。”据此，市、县级人民政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。本案被告长胜公司及第三人乐华公司未举证证明房屋征收部门委托其实施本案房屋征收与补偿的具体工作，况且本案具有商业性和营利性，亦不符合委托实施房屋征收与补偿的具体工作的法律规定。故，被告长胜公司及第三人乐华公司作为建设单位，并非征收补偿主体，第三人陈炳华作为自然人，亦不具有征收拆迁资质，故原告唐燕与被告长胜公司签订的《房屋拆迁协议》，原告唐燕于2013年1月14日签订的《房屋拆迁协议》及同日与第三人陈炳华签订的《补充协议》均因违反法律法规禁止性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“违反法律、行政法规的强制性规定的”情形，应认定为无效。 因上述《房屋拆迁协议》、《补充协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现因原告原有住房已被拆迁，原址上已新修建房屋，原住房已不能返还。现原告要求返还住房一套，第三人乐华公司亦同意返还原告住房，本院予以确认。此外，原告主张要求赔偿因不能返还另一套住房所造成的损失，虽该请求赔偿损失具有物权性质，不适用诉讼时效规定，但因房屋拆迁协议无效，原告与被告或第三人关于另行返还住房一套的约定亦无效，同时原告被拆迁的仅一套住房，不存在第二套住房的信赖利益损失问题，故该项诉求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。同样因《房屋拆迁协议》、《补充协议》无效，其中违约条款亦不能适用，故原告主张逾期交房违约金20000元的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于过渡补偿费问题。第三人乐华公司述称于2016年4月8日和9月20日通过张贴通知、打电话方式通知了原告接房，是原告自己不接收房屋，责任在于原告的事实，因第三人未提供证据证实该通知到达了原告，对此本院不予采信。庭审中，原告提供的视频资料显示原告等拆迁户曾向第三人陈炳华主张交房及支付过渡费，原告陈述最早一次协商时间为2016年7月9日，故本院认定原告在2016年7月9日与陈炳华协商交房时就已知晓可接房的事实。故，原告的过渡补偿费应当计算至2016年7月止，不足一月的按一月计算。原告的过渡补偿费自2015年7月起算至2016年7月止，每月每平方米10元，为12438.4元（95.68㎡×10元/㎡×13月），原告主张超出部分，本院不予支持。 关于责任主体问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，债权人同意的方式既可以是明示，也可以是默示，即通过行为或表现等方式判断。本案中，第三人乐华公司因其无房地产开发资质，故以被告长胜公司名义取得土地使用权证及进行拆迁、安置。后长胜公司将开发和拆迁的债权债务转让给实际履行方乐华公司，双方为此签订了《合同解除协议书》及国有土地使用权转让合同，虽上述转让协议未经原告签字同意，但在选房确认书中已明确载明由乐华公司进行安置，原告与乐华公司签订选房地址确认书的行为，证实原告已知晓并同意转让，被告及第三人乐华公司根据协议在相关部门办理了审批、登记手续，案涉工程开发建设主体已被确认为第三人乐华公司，产生了公示效力。由此本院认定，因拆迁行为产生的相关义务已转移给第三人乐华公司承担，本案的责任主体应为乐华公司。此外，第三人陈炳华与原告在2013年1月14日签订《补充协议》，虽加盖“四川省乐至县长胜房地产开发有限公司金穗苑项目部”章，但结合第三人乐华公司出示的原告与长胜公司签订的《房屋拆迁协议》的协议内容、陈炳华在长胜公司盖章处签名及陈炳华在签订《补充协议》当日代收“三证”等客观事实，能够认定陈炳华构成表见代理，其行为对外代表长胜公司，相应的法律后果应由长胜公司承担，陈炳华个人不应承担责任，现因长胜公司已将安置、补偿义务转移给乐华公司，故长胜公司亦不再承担责任。故原告要求被告长胜公司、第三人陈炳华承担责任的请求，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第八十四条之规定，判决如下： 一、第三人四川乐至县乐华肉类食品有限公司在本判决生效后十日内，返还原告唐燕位于乐至县天池镇金穗路84号沸城商住楼13层2号住房1套； 二、第三人四川乐至县乐华肉类食品有限公司在本判决生效后十日内，支付原告唐燕过渡补偿费12438.4元； 三、驳回原告唐燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9454元，由原告唐燕负担9246元，第三人四川乐至县乐华肉类食品有限公司负担208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  李 丹 人民陪审员  彭祚法 人民陪审员  郑拥军 二〇一九年十月三十日 书 记 员  谢 红