贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9572号 原告：余艳，女，汉族，1983年4月20日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明，贵州威迪律师事务所律师。 原告余艳与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余艳，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余艳向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付原告逾期交付涉案房屋的违约金，该违约金以原告已支付购房总价款759850.00元为基数，按日万分之二的标准从2018年7月28日计算至实际交房之日止；二、请求判决被告支付原告逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已支付购房总价款759850.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月28日起计算至被告实际向办证部门提交商品房转移登记有关文书为原告办理不动产权属证书之日止；三、判令被告支付原告逾期建设完成商业配套设施的违约金，该违约金的计算方式未：游泳池以每个5元／日的标准从2016年7月25日起计算至建设完成之日止，（暂计算至2019年7月25日，共1105日，5525.00元），以上三条违约金共计110992.18元。事实及理由：2017年8月15日，原告与被告毕节吉隆房地产开发有限公司签订编号为“20166561”的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市心星关区，该商品总价款为759850.00元。合同签订后，原告已通过首付和向银行按揭贷款的方式付清全部房款。合同约定，第四章第十一条:出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房:第十三条:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理:（2）逾期超过90日....买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。…买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房价款的15%。被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项的约定为原告办理涉案商品房的不动产权证书，亦未按《商品房买卖合同》第四章第十二条第（三）项约定的时间建设完成幼儿园、会所和购物中心。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，现被告迟延履行合同义务的行为已严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权盗，向贵院提起诉讼，望判如诉。出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第二十二条：房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理…；2,约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理尚品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第ｘ项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任:约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未约定处理方式。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记:买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了759850.00元的购房款。被告已将涉案商品房交付给原告，但商业配套设施（幼儿园、会所、购物中心）至今未建设完成，被告亦未按照合同的约定于2018年8月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记。对于逾期建设完成商业配套设施的违约金，按合同约定，被告应于2016年7月15日前建设完成游泳池建设，但被告未在约定的时间履行上述义务，《商品房买卖合同》的定:“以上设施如果在约定期限内未竣工，…出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾一天，出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。“但被告逾期后未与原告约定上述商业配套设施的交付日，且上述商业配套设施至今未建设完成。根据《中华人民共和国台同法》第六十二条:“当事人就有关合同内容约定不求确，依照木法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，…故对逾期建设完成商业配套设施的违约金，应从合同中约定的时间开始计算，因合同中约定的商业配套设施有三项，每一项每逾期一天，被告应向原告支付5.00元的违约金，截止时间为被告建设完成上述商业配套设施之日止。诉请被告支付逾期建设完成商业配套设施的违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同药定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中仅约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，被告超过180日以后未交付办理商品房转移登记的有关文书的，已超过180日。关于违约金的截止时间，被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人方不履行合同义务或厦行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采收补救措施或者赔偿损失等违约责任”以《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的全部诉讼请求。 被告碧桂园房开公司答辩称，一、原被告双方签订商品房买卖合同，合同第二十二条约定了办理权属登记转移登记的具体事项，详见于双方另行签订的委托办理权属登记协议书，被告于2016年10月31日向原告交付房屋。原被告双方签订了补充协议，补充协议第五条约定双方一致同意商品房买卖合同第十一条第二项第三条及第十二条不作为该商品房的交付条件，商品房的交付满足合同第十一条第二款第一项的约定即可（即取得建筑工程竣工合格证明），被告于2016年8月30日取得了竣工验收备案表，在双方约定的商品房交付日期之前，涉案房屋已达到交付条件，被告不存在逾期交房的事实，原告在无正当理由拒不收房的情况下，向被告主张逾期交房的违约金没有事实依据；二、商业附属设施并非原告的专有部分，其不具备主张相关权利的主体资格，该诉请应当予以驳回；三、商品房销售管理办法第三十四条第二款规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。从该条款可知，办理房屋权属登记所需资料，包含收到手续材料，从原被告双方签订的委托办理权属登记协议书第三条第三款的约定可知，其将办理商品房转移登记有关文书的其中一项条件为原告收房且签署了相关收楼文件，故在房屋已达到双方约定的交付条件，而原告拒不收房，拒不签收相关收楼文件的情况下，办理转移登记的文书无法齐全，被告无法提交相关材料到办证部门，属事实上不能履行，应当驳回该项诉请；四、涉案房屋已取得所有权初始登记，已具备办理转移登记的条件，被告已于2019年7月20日通知原告提交办理转移登记所需的相关材料，但原告推诿不配合办理，即便认定被告存在违约，则违约的截止日期应明确为2019年7月20日。 本院经审理查明：2017年7月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20166561），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；总价款为759850.00元。第十一条约定：出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。第二十二条约定:转移登记，出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了购房款759850.00元。2018年1月11日，被告取得涉案商品房所在楼栋的建设工程竣工验收备案表。原告认为，被告未按合同约定向原告交付涉案房屋；被告逾期建设完成商业配套设施；被告未按合同约定取得涉案房屋所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告提交的证据合同附件十二《补充协议》第五条约定：双方一致同意删除合同第十四条第（一）、（二）、（四）款的全部约定，关于该商品房的交接手续以本条约定的为准。（一）买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1项的约定即可。被告提交的证据附录二《委托办理权属登记协议书》中主要载明：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。 毕节市不动产登记中心于2019年6月18日出具毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书，确认书上载明南山碧桂园二期1-13幢项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。 2019年7月20日，被告以短信通知的方式通知原告提交办理不动产权证的资料。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款759850.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即违约金以原告已付购房款759850.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年8月29日开始起算。同时，因双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告履行委托办证义务。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。在案证据显示，被告已具备办证条件，且被告于2019年7月20日以短信通知的方式通知原告提交办证资料，该短信号码系原、被告签订合同时，原告预留在合同上的电话号码，本院予以采信，故被告应当承担违约责任至该通知之日止，即2019年7月20日应当认定为被告截止承担违约责任之日。综上，违约金的计算方式为：以原告已付购房款759850.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年8月29日起计算至2019年7月20日止，即被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为38911.29元。 关于原告要求被告支付逾期交房的违约金的请求。《商品房买卖合同》第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。根据前述合同约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应向原告支付逾期交房的违约金，但是根据前述合同约定，逾期交房违约金是在房屋实际交付之日起30日内支付，原告主张逾期交房的违约金应受此期限限制，现涉案房屋尚未实际交付，计算逾期交房违约金的期限也未届至，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期建设完成配套设施（游泳池）的违约金的请求。《商品房买卖合同》第十二条约定：公共服务设施：游泳池于2016年7月15日前竣工。以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人尽快建设完成，上述商业配套设施在约定的交付日未建设完成的，每一项每逾期一天，出卖人应向买受人支付5元的违约金。因原、被告双方未对上述公共服务设施的交付日期进行约定，故对原告要求被告支付逾期建设完成服务设施的违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告余艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金38911.29元； 二、驳回原告余艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1260.00元，由原告余艳负担874.00元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担386.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月三十日 书记员  周 猷