广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21031号原告：胡金梅，女，汉族，1986年3月29日出生，住湖南省耒阳市********，公民身份号码430************。委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。被告：佛山市御东假日酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码91440604MA4UJ26J44。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：谭耀雄，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市文庆房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********243F。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：王鹏、黄世刚，均为广东联顺律师事务所律师。原告胡金梅与被告佛山市御东假日酒店管理有限公司（以下简称御东公司）、被告佛山市文庆房地产有限公司（以下简称文庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后,适用简易程序,于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾富生，被告御东公司委托诉讼代理人谭耀雄，被告文庆公司委托诉讼代理人王鹏、黄世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金梅起诉提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告御东公司签订的《委托租赁协议书》；2、请求两被告支付租金15556元（计算至2019年9月30日止）；3、判决两被告支付违约金5000元；4、判决两被告退赔家私购置款18000元；5、判决两被告赔偿造成的损失83157元（计算时间：从2019年10月1日至2032年8月30日止）；6、判决两被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中，原告御东公司明确解除《委托租赁协议书》后,被告应返还涉案物业。事实和理由：原告在被告文庆公司宣称购买其开发的御东公寓，可以获得高额的利润回报，年收入超过8%诱惑下，于2016年9月20日，与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买御东公寓421房，随后签订《委托租赁服务协议书》、《家私代购委托书》，即是与两被告签订了“售后返祖”模式的合同，合同约定的租期是15年，从2017年9月1日起至2032年8月30日，租金每月2146元，从第三年起，每年以2.5%的幅度逐年增加租金。合同签订后，原告履行了合同约定的各种义务。按时缴纳购房款，向被告文庆公司支付了代购家私款18000元，并于2017年9月1日把房屋使用权正式交给被告御东公司。被告文庆公司于2017年9月27日向原告支付了租赁保证金4292元，开始能够按时支付租金每月4292元，但从2018年11月至2019年3月，只支付租金1610元，2019年4月开始停止支付租金，按照《委托租赁服务协议书》第十条3款约定：乙方不按时支付租金，超过45日自然日，甲方（原告）有权解除协议，因此，原告请求解除与被告的租赁关系，并要求支付违约金与赔偿相关损失，具体数目如下：1、被告应支付违约金5000元。2、被告应支付租金15556元。补足2018年11月至2019年3月的租金共2680元，计算：（2146-1610）元/月×5个月=2680元；未支付租金2019年4月至9月共11335元，计算：2146元/月×6个月=12876元，计算到2019年9月30日止，两者合计为15556元。3、被告退赔代购家私款18000元。因为家私是按照被告的要求，规格，用途而购置，用于双方15年合作期间的酒店经营，现被告违约，解除合同，理应由被告处置这些家私，退赔购置家私款。4、解除租赁合同对原告所造成的损失83157元。被告文庆公司承诺购买御东公寓有高回报收入，与其签订的《委托租赁服务协议书》约定租金为每月60元/平方米，而现在该路段房屋租金市场价为每月40-45元/平方米之间，与合同约定每月租金相差25%左右，原告购买此公寓就是冲着预期的高回报收入而来，且签订合同固定下来，时间为15年，被告违约且解除合同，需要对差额进行赔偿，到2019年10月1日至2032年8月30日，一共有155月，则损失计算：2146元/月×155个月×25%=83157元。文庆公司与御东公司存在高度的关联性，控制性，且两公司财务，人员混同，因此，被告文庆公司承担连带责任。综上所述，原告、被告理应全面履行合同，履行合同义务，被告违反合同约定，严重损害原告合法利益。原告为了维护自己的合法权益，依照合同法、公司法、民事诉讼法等法律，依法向法院提起诉讼，望公平，公正裁决。被告御东公司辩称，一、被告御东公司履行《委托租赁服务协议书》亏损严重，同意解除与原告签订的《委托租赁服务协议书》。被告御东公司2年前与业主签订《委托租赁服务协议书》，承租业主房产用于酒店经营，当时对佛山市场充满信心，尤其广佛同城，佛山地铁3号线穿过酒店所在位置，被告御东公司向业主开出的租金偏高，且经济大环境下行，消费萎缩，而酒店所在位置周围酒店饱和（方圆500米近10家同类型酒店），竞争激烈，租赁房屋用于酒店旅业入住率很低、不足，收入难以保障酒店基本的经营运转资金，被告御东公司同意原告提出的解除协议的请求。二、原告请求的违约金过高，应依法调整为不超过拖欠金额的30%的金额以内。被告御东公司拖欠租金属实，也愿意承担拖欠的责任，但原告请求的违约金金额与拖欠的本金相比明显过高，远远超出了法律规定的比例额度，请求法院依法调整违约金为不超过拖欠金额的30%的金额以内。三、原告要求退赔家私购置款的请求没有法律及事实依据，依法不应得到支持。被告御东公司与原告签订了《家私代购委托书》，约定由被告御东公司代为购买双方确定类型的家私用品，家私用品的所有权属于原告所有。为明确费用的承担，双方在第三条中明确约定了原告“已缴纳的购置费无需退还”，即被告御东公司作为原告购买家私的受托人，不承担任何的退还或退赔等责任，购买的家私完全由原告承担其一切风险及后果。四、原告提出的赔偿造成损失的请求没有法律及事实依据，依法不应得到支持。被告御东公司与原告已约定了以支付违约金的方式赔偿守约方的损失，该违约金本身具有补偿性和惩罚性双重属性；如再以其他方式另行赔偿的话，则超出了双方合意的约定，随意加重了另一方的责任，对另一方明显不公平。违约赔偿一般是以违约所造成的实际损失为标准，而原告提出的损失赔偿请求属于未来可期待的一种利益，不是必然获得的利益，不属于现实的利益，已超出了可以预见的损失的合理的范围，即超过了合同法规定的赔偿损失不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的范围。五、本案的诉争与另一被告文庆公司没有任何法律上的关联，应由被告御东公司与原告依法处理。被告文庆公司接受被告御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，该委托的后果应由被告御东公司承担，被告文庆公司不应承担任何责任。六、被告御东公司与原告签订了《委托租赁服务协议书》，被告御东公司是涉案合同的履行主体，因该协议的履行而产生的争议，应由租赁协议的当事人承担，对此被告御东公司不持异议。但由于被告御东公司与原告签订租赁协议后为开展经营活动，已在原告的房产内投入了大量的资金和设备（包括空调、热水器、电视机、淋浴房、窗帘等），另外被告御东公司签订租赁合同时已支付原告二个月的保证金，所以实际上原告并没有什么损失。七、原告请求支付的租金数额不符合事实，应该按照调整后的租金单价计算租金数额。因当初约定租金偏高，被告御东公司难以履行支付，经被告御东公司与原告协商后一致同意后，从2018年11月份开始根据市场实际租金情况调整为45元/月，各原告按照该租金标准执行收取租金，并未有异议。原告收取了2019年3月份之前的全部租金，具体租金支付及拖欠金额详见被告御东公司的未支付租金一览表。八、因原告请求解除《委托租赁服务协议书》，其已收取的租赁保证金应该冲抵被告御东公司拖欠的租金。根据被告御东公司与原告签订的《委托租赁服务协议书》第四条第2项“合同到期或终止后，甲方应无息全额退还乙方此保证金”的约定，原告已收取的租赁保证金不属于原告的收入，在“合同到期或终止后”是需要退还的，为节约司法资源，妥善处理本案，被告御东公司同意该保证金不做退还，直接冲抵被告御东公司拖欠原告的租金。被告御东公司同意将涉案房屋返还原告。综上所述，被告御东公司履行《委托租赁服务协议书》已亏损严重，同意解除《委托租赁服务协议书》，被告御东公司愿意承担支付租金的责任，涉案协议的租金应该按照45元/月水平计算，原告已收取的保证金可以冲抵拖欠原告的租金，请求判令驳回原告的其他诉讼请求，依法保护他人的合法权益。被告文庆公司辩称，被告文庆公司不是本案适格的被告，与原告不存在租赁合同关系，也没有承诺对涉案的房屋租赁合同承担任何责任，应依法驳回对被告文庆公司的诉讼请求，理由如下：一、被告文庆公司不是涉案房屋租赁合同的一方当事人，不是本案适格的被告，被告文庆公司与另一被告御东公司是完全相互独立的公司法人，无须对另一被告的行为承担责任。涉案的《委托租赁服务协议书》的相对人是御东公司与原告，被告文庆公司不是涉案租赁合同的一方当事人，该租赁合同对被告文庆公司没有约束力。被告御东公司与被告文庆公司是完全独立的两个民事主体，均具有独立法人资格，营业范围、人员构成、办公地址均不相同，依法各自承担民事责任。如御东公司违反《委托租赁服务协议书》约定，也应由其自行承担责任，被告文庆公司无须对该违约行为承担责任。二、被告文庆公司从没有对原告与御东公司的房屋租赁合同予以任何形式的履约承诺，无须对涉案房屋租赁合同承担任何责任。被告文庆公司从未就原告陈述的销售宣传内容做过任何宣传，该宣传如存在也是销售代理公司的销售人员所为，该宣传对被告文庆公司没有约束力。况且该类销售宣传属于法律意义上的邀约引诱而非邀约，不具有邀约及承诺的效力，不对宣传对象产生任何具有约束力的法律后果，更不产生任何担保的后果，原告没有证据证实被告文庆公司曾作出过任何形式的履约承诺或者履约担保，故涉案合同不能履行的责任与被告文庆公司无关，原告要求被告文庆公司承担违约责任没有事实与法律的依据。三、被告文庆公司接受御东公司委托代收代支行为产生的后果由委托人御东公司承担。被告文庆公司虽然曾接受御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，但该行为基于御东公司的委托而产生，被告文庆公司作为受托人不对委托行为产生的后果承担责任，该责任或后果应由委托人御东公司自行承担。综上所述，被告文庆公司不是本案适格的被告，不对原告承担任何的责任，请求依法驳回原告对被告文庆公司的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息。2、两被告的工商资料，证明两被告身份信息。3、文庆公司宣传广告，证明文庆公司为了使原告购房进行了高回报的承诺。4、委托租赁服务协议书，证明：（1）酒店物业的装修及设施标准由御东公司指定；（2）酒店的市场租赁价格高于周边市场租金价格10%；（3）乙方违约须支付违约金，造成损失的，还应依法承担赔偿责任；（4）乙方延期支付甲方应得租赁收益超过45个自然日，甲方有权提出解除协议。5、家私代购委托书及清单，证明被告要求原告支付18000元，被告按照自己的意愿要求购买家私，用于酒店经营。6、御东公寓交付使用通知书、交付确认书，证明原告于2017年8月31日，按照协议准时交付被告使用。7、家私购买款转账单、收据，证明收款单位是御东公司，出纳是麦港晞，会计是陈小姐，麦港晞是被告的重要财务人员，账户也是他的，公司章是被告的管理专用章；收据显示的是御东公司收取家私款，转账单显示的是文庆公司收取家私款，御东公司与文庆公司的财务人员混同。8、租房保证金转账单，证明御东公司的租房保证金是文庆公司支付的，御东公司与文庆公司的财务人员混同，出纳麦港晞，会计陈小姐。9、办理产权通知、缴费清单、御东公司年度报告，证明：（1）2017年度报告，企业联系电话136*****808是文庆公司，也是御东公司的联系电话，其联系人是黄丽华。（2）2018年度报告，企业联系电话8313****，是御东公司也是佛山随新投资有限公司联系电话，其联系人是麦港晞，是佛山随新投资有限公司的法定代表人，也是文庆公司的股东之一，御东公司与文庆公司管理人员相同，管理混同。10、租金支付清单,证明被告没有按照租赁协议约定准时支付租金，2018年11月至2019年3月，御东公司有支付租金但没有按照合同约定足额支付，2019年4月开始，御东公司停止支付租金。11、佛山随新投资有限公司的工商资料，证明佛山随新投资有限公司是文庆公司的投资人，法人代表是麦港晞，股东是麦某1和麦港晞。诉讼中，被告御东公司举证如下：1、收据,证明交款人为御东公司，收款人原告，款项用途租赁保证金，证实原告知道御东公司委托文庆公司代支给原告保证金，该款项的收支符合御东公司与原告租赁服务协议的约定。2、御东公寓酒店涉案原告（13人）未支付租金明细表、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账5份，证明原告租金支付到2019年3月份。诉讼中，被告文庆公司举证如下：委托书，证明文庆公司接受御东公司的委托对家俬保证金等进行代支代付，原告、御东公司对此是知情且同意的，相对人是御东公司或者文庆公司。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告是位于广东省佛山市禅城区***********房屋所有权人。2016年9月20日，原告（甲方）与被告御东公司（乙方）签订《委托租赁服务协议书》，约定原告将涉案物业及其设施设备委托被告御东公司租赁经营及提供租赁服务及增值服务，涉案物业建筑面积35.77平方米,合作期限15年，自2017年9月1日起至2032年8月30日止；被告御东公司在合作期间内将涉案物业对外租赁经营并向原告支付固定收益，其中前1-3年固定收益为2146元/月、第4年固定收益为2200元/月；甲方从出售方签收涉案物业即交付给乙方，乙方从甲方处接收物业日起的前60天为筹备期，在此期间，甲方不享有任何收益；租金从起租日开始计算，乙方应于每月25日前将甲方当月应得收益支付到甲方指定的账户，乙方也可以委托并通过第三方代理支付上述租赁收益；物业交付乙方使用前，乙方应向甲方支付二个月租赁保证金4292元。合同同时约定了双方的其他权利义务。另，合同第十条约定：“违约责任1、本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，须向对方支付违约金。2、除另有约定外，违约金为5000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过10个自然日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过45个自然日，甲方有权提出解除协议。……”同日，原告与被告御东公司签订了《家私代购委托书》，约定原告委托被告御东公司根据双方的《家私配置清单》上的要求及规格购买家私配置到甲方位于佛山市禅城区***********房屋内，家私价格18000元，于合同签订时支付40%、于收楼时支付剩余60%。后原告依约支付了该款，被告御东公司予以确认。上述合同文件签订后，原告依约向被告御东公司交付涉案物业，被告御东公司亦支付了截至2018年10月份（含当月，下同）的全部租金（固定收益）。但从2018年11月份起被告御东公司未再按时足额支付租金，被告御东公司已支付的2018年11月份至2019年8月份的租金为8050元。庭审中，原告陈述：2018年11月至2019年3月，被告御东公司有支付租金但没有按照合同约定60元/平方米足额支付，是按照45元/平方米的标准计算，并没有与我协商过；2019年4月开始，被告御东公司停止支付租金；按照商业习惯，违约的一方无权要求返还保证金，保证金应予没收。被告御东公司陈述：涉案合同约定的租金60元/月/平方米偏高，我方难以继续履行，2018年11月我方与原告协商，根据实际市场情况调整为45元/月/平方米，故2018年11月开始按照新的标准交租；我方按照45元/月/平方米的标准支付了2019年3月份前的租金，2019年4月份后的租金尚未支付。被告文庆公司陈述：保证金应抵扣被告御东公司的租金。另查明一，本院于2019年8月30日向被告御东公司送达起诉状副本等应诉材料。另查明二，企业信用信息公示报告显示，被告御东公司股东为曾新发、刘某1两个自然人，分别担任该公司的监事、执行董事兼经理职位，登记经营范围为酒店管理、物业租赁、旅馆业服务、食品经营；被告文庆公司的股东为佛山市禅城区*****升工农一股份合作经济社、佛山随新投资有限公司两个法人，公司的主要人员包括麦某1（执行董事兼经理）、麦港晞（监事），登记经营范围为房地产开发、房地产中介服务。另查明三，2016年1月8日，御东公司委托文庆公司代为收取业主支付的代购家私款，购买家私配置到业主房屋内，支付业主租赁合同保证金。原告确认收取涉案租赁合同项下的保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方所签订的《委托租赁服务协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，也不违反公序良俗，内容合法有效，合同双方均应诚实全面履行合同义务。关于涉案合同的解除。根据《委托租赁服务协议书》的约定，被告御东公司应于每月25日前支付当月租金（固定收益），其中租期前三年的租金为2146元/月，而据本院查明事实，被告御东公司自2018年11月份至2019年3月份每月仅按45元/平方米（1610元/月）支付租金，2019年4月后停止支付租金，其未能按期足额支付租金的行为已构成违约。根据《委托租赁服务协议书》的约定，被告御东公司超过45个自然日未支付租金的，原告有权解除合同。原告以起诉的方式要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认被告御东公司收到本案起诉状副本之日（2019年8月30日）为合同解除之日。关于租金、占有使用费。如前认定，被告御东公司拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告御东公司支付2018年11月份至2019年8月份拖欠的租金。庭审中，原、被告御东公司一致确认，被告御东公司已按照45元/月/平方米的标准（1610元/月）支付2018年11月份至2019年3月份的租金，2019年4月份之后的租金尚未支付。经计算，被告御东公司已支付的2018年11月份至2019年8月份的租金为8050元，尚欠该期间租金13410元（2146元/月×10个月-8050元）。合同解除后，由于被告御东公司仍实际占有并使用涉案物业，应向原告支付占有使用费，占有使用费标准参照租金确定为2146元/月，故被告御东公司应支付2019年9月份至10月份的占有使用费4292元，2019年11月1日后占有使用费按照2146元/月的标准计至实际返还涉案物业之日止。被告御东公司抗辩月租金标准已经双方口头协商变更为45元/月/平方米，并无证据支持，本院不予采信。关于原告主张的违约金。原告主张被告御东公司支付违约金5000元，据本院查明，被告御东公司从2018年11月起未按时足额支付租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。结合被告御东公司拖欠租金的金额、期限，原告主张按照《委托租赁服务协议书》的约定计收违约金5000元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除合同的损失赔偿83157元。原告认为，因被告御东公司违约导致合同解除，被告御东公司应对剩余租期（2019年10月1日至2032年8月30日）的租金差额进行赔偿。对此本院认为，被告御东公司未按时支付租金，构成根本违约导致合同解除，应承担相应的违约责任。我国的违约金以赔偿损失为主，惩罚为辅。在租赁合同中因承租人违约导致合同无法履行的，法院可以酌定承租人支付相当于三至六个月的租金作为违约赔偿金。本案中，原、被告同意对被告御东公司已经支付的保证金一并处理，故本院首先认定原告有权没收被告御东公司支付的保证金4292元。除了没收保证金外，本院综合考虑涉案租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度，酌定被告御东公司再向原告赔偿相当于四个月的租金8584元作为解除合同给原告造成的损失，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的家私款18000元。原告委托被告御东公司代为购买家私，家私已实际配置到涉案物业内使用，故原告要求被告御东公司退还家私款无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告文庆公司的责任问题。原告主张被告文庆公司与被告御东公司为关联公司，并据此要求被告文庆公司承担责任。对此，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，可见公司的独立人格是现代公司法人制度的基石，对公司法人人格的否认应从严审查。判断关联公司之间是否存在财务混同，在实质上要考虑关联公司之间是否构成财产归属不明、各自财产难以区分；在结果上是否因该财产混同达到了严重损害债权人利益的后果；在表征上是否具备人员混同、业务混同、账务混同的表征特征。本案中，据查明事实的，被告文庆公司和被告御东公司的人员、业务截然不同；虽然存在被告文庆公司代被告御东公司向业主支付保证金，同时被告文庆公司及其监事麦港晞代被告御东公司收取家私费的客观事实，但各方均确认上述行为是受被告御东公司委托而为，在无其他证据佐证的情况下，上述代收代付行为不足以认定为两者财务混同；也无证据证明两被告之间达到了财产归属不明、各自财产难以区分且因此严重损害债权人利益的情形，故本案尚未能达到否认被告御东公司公司法人人格的条件。被告文庆公司非本案租赁合同关系相对人，原告主张被告文庆公司对被告御东公司的债务承担责任于实无据、于法不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认原告胡金梅与被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于2016年9月20日签订的《委托租赁服务协议书》已于2019年8月30日解除，被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决作出之日起三日内向原告胡金梅返还佛山市禅城区***********；二、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡金梅支付佛山市禅城区***********房屋自2018年11月份至2019年*月份的租金13410元；三、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡金梅支付佛山市禅城区***********房屋2019年9月份至10月份的占有使用费4292元，2019年11月1日后的占有使用费按照2146元/月的标准计至实际返还涉案物业之日止;四、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡金梅支付违约金5000元；五、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡金梅赔偿损失8584元；六、驳回原告胡金梅的其他诉讼请求。如被告佛山市御东假日酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1377元,由原告胡金梅负担1026元，被告佛山市御东假日酒店管理有限公司负担351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年十月二十九日书记员 张春兰