福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初504号 原告：福建泉泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505591748001X，住所地福建省泉州市泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼401室。 法定代表人：陈子华，董事长。 委托诉讼代理人：刘建良，泉港区东港法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：鄢碧荣，该公司员工。 被告：彭国庆，男，汉族，1991年10月1日出生，住福建省莆田市涵江区。 第三人：中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505X29630612K，住所地福建省泉州市泉港区南山南路西侧大德财富中心商场108-109、铺位201-203、205-213、301-303、305-306、308-312。 代表人：庄喜平，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘建文，该支行职员。 第三人：泉州万商腾龙网房产营销有限公司，统一社会信用代码91350505MA3451QD8T，住所地福建省泉州市泉港区驿峰中路浪花豪苑6号楼502室。 法定代表人：吴凤金，该公司负责人。 原告福建泉泰房地产开发有限公司（以下简称泉泰公司）与被告彭国庆、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称泉港农行）、第三人泉州万商腾龙网房产营销有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告撤回对第三人泉州万商腾龙网房产营销有限公司的起诉。原告泉泰公司的委托诉讼代理人刘建良、鄢碧荣及第三人泉港农行的委托诉讼代理人刘建文到庭参加诉讼，被告彭国庆经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告彭国庆于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201512230036）；2、判令解除原、被告及第三人于2015年12月23日签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告支付原告代为支付自2016年12月20日起至2018年12月20日的银行按揭款21241.9元及违约金（按银行贷款总额392682元按日千分之一的违约金计算，自2016年12月20日起至还清款项之日止）。诉讼过程中，原告减少诉讼请求第2项为：被告彭国庆支付原告代为支付自2016年12月20日起至2018年12月20日的银行按揭款21241.9元及违约金（自2017年7月24日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2015年12月23日，原告与被告彭国庆签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告彭国庆向原告购买址在泉州市泉港区南侧山海国聚6＃楼802号房产（以下简称802号商品房），总价款计427542元。被告彭国庆以资金周转困难为由与泉州万商腾龙网房产营销有限公司共同向原告出具《借条》作为欠首付款127542元的凭证，首付款至今未付，余款295000元向第三人泉港农行按揭贷款。被告未能按照其与第三人泉港农行签订的《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款本息，自2016年12月20日起至2018年10月31日止，原告作为保证人代被告彭国庆偿还贷款本息合计39315.52元。 被告彭国庆未作答辩。 第三人泉港农行陈述，要求原告代被告向第三人代偿尚欠的贷款本金270817.94元及相应利息、罚息、复利（自2019年10月30日起至还清款项之日止，按合同约定及中国人民银行有关规定计算）。 本院经审理认定事实如下：2015年12月23日，原告泉泰公司作为出卖人与被告彭国庆作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为201512230036）（包含《合同补充协议》）1份，被告彭国庆向原告购买址在泉州市泉港区，建筑面积为113.92㎡；单价为3753元／㎡，总价款计427542元；签订本合同时出卖人支付购房款人民币132542元，其余房款共计295000元以【按揭贷款】或【公积金贷款】的方式向出卖人支付；出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人。附件6《合同补充协议》约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款机构签订的担保合同或担保条款为准；在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用；出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用后无息返还买受人。2015年12月23日，被告彭国庆出具《借条》1份交原告收执，该《借条》载明：彭国庆本人欠福建泉泰房地产开发有限公司购房款127542元整（房号6＃802）从银行放款后一年内分四期还完购房余款，每期每三个月还款31886元，直至还完为止，该欠款以上述6＃802房产做抵押。2015年12月23日，上述《商品房买卖合同》在泉州市泉港区房地产管理处办理了网上登记备案。2016年1月13日，被告彭国庆在原告提供阶段性保证和被告彭国庆以802号商品房抵押作为借款担保的情况下，向第三人泉港农行贷款295000元，用于向原告支付上述购房余款，双方签订《个人购房担保借款合同》1份。2016年1月15日，第三人泉港农行向原告支付了上述295000元按揭贷款。自2016年12月27日起至2018年10月29日期间，原告代彭国庆偿还泉港农行按揭款本息计39315.52元。2017年7月30日，原告向被告彭国庆发出《函告》，主要内容：彭国庆：自2016年12月20日始未能及时履行按月支付借款本息义务，我司作为该笔借款承担连带责任保证担保方，截止2017年7月31日保证人泉泰公司代偿逾期8期贷款本息合计人民币13671.4元；您已构成违约，现泉泰公司发函给予贵方限于7日内以现金的形式一次性付清购房款，否则我司将严格按双方签订的《商品房买卖合同》的约定来执行，单方有权解除合同并按双方签订附件六补充协议授权商品房价款30%违约金等等。庭审时，原告称诉争房屋尚未办理产权证，亦未交房。原告于2019年1月30日诉诸本院。 另查明，原告泉泰公司成立于2012年3月30日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发。2014年11月12日，原告泉泰公司取得了山海国聚1#、4#、5#、6#、7#楼、地下室《商品房预售许可证》。 上述事实，有泉泰公司提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《商品房预售许可证》、《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、中国农业银行业务凭证、《函告》、国内挂号信函收据、泉港农行提供的《结欠按揭贷款本息清单》和本院依职权调取的泉港区不动产登记中心于2019年5月6日出具的《证明》、泉州市泉港区住房和城乡规划建设局于2019年5月6日出具的《证明》、泉港区不动产登记中心于2019年5月6日出具的《证明》、泉州市泉港区住房和城乡规划建设局于2019年5月6日出具的《证明》、《注销（吊销）内资企业登记基本情况表》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告彭国庆在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。 本院认为，原告泉泰公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，原告与被告彭国庆签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。合同签订后，被告彭国庆未按合同约定及时偿还按揭贷款，截至2018年7月30日止，原告已代被告彭国庆向第三人泉港农行偿还贷款本息39315.52元，且经原告催告后仍拒不履行，双方签订的商品房买卖合同及补充协议解除条件成立，原告要求解除《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因第三人泉港农行未向本院提出诉讼请求，故本院仅处理商品房买卖合同纠纷，不处理担保贷款合同纠纷，故原告要求判令解除其与被告、第三人泉港农行签订的《个人购房担保借款合同》，本院不予支持。第三人泉港农行可就担保贷款合同纠纷另行起诉。截至2018年10月29日止，原告共为被告彭国庆代为清偿39315.52元，原告要求判令被告彭国庆清偿其代为偿还的按揭贷款21241.9元及违约金，符合合同和法律规定，本院予以支持。被告彭国庆经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福建泉泰房地产开发有限公司与被告彭国庆于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》(合同编号为201512230036）； 二、被告彭国庆应于本判决生效后十日内偿付原告福建泉泰房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款21241.9元及违约金（自2017年7月24日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告福建泉泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7666元，由被告彭国庆负担，应于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告福建泉泰房地产开发有限公司预交的7666元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡兴凤 人民陪审员  郭章南 人民陪审员  郭海腾 二〇一九年十月三十日 书 记 员  林颂勤 速 录 员  郭淑兰 附：引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。