文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0406民初987号原告：王东，男，1975年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：王正，男，1978年9月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。两原告之共同委托诉讼代理人：谢昉，湖南德巍律师事务所律师。两原告之共同委托诉讼代理人：罗湘萍，湖南德巍律师事务所实习律师。被告：衡阳市欣天地置业有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区苏眼井**。法定代表人：周宇红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗森，湖南天戈律师事务所律师。被告：湖南衡房房地产经营集团股份公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区船山大道**（建设大厦内）。法定代表人：黄五一，该公司董事长。被告：湖南衡房房地产经营集团股份公司中心分公司，，住所地湖南省衡阳市雁峰区苏眼井**负责人：唐新跃，该公司经理。以上两被告之共同委托诉讼代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。以上两被告之共同委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。原告王东、王正诉被告衡阳市欣天地置业有限公司（以下简称欣天地公司）、湖南衡房房地产经营集团股份公司（以下简称衡房集团）、湖南衡房房地产经营集团股份公司中心分公司（以下简称衡房集团中心分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告王正及王东、王正的共同委托诉讼代理人谢昉、罗湘萍、被告欣天地公司的委托诉讼代理人罗森、衡房集团、衡房集团中心分公司的共同委托诉讼代理人刘千义到庭参加诉讼。于2019年10月30日第二次公开开庭进行了审理，原告王东、王正的共同委托诉讼代理人谢昉、罗湘萍、被告欣天地公司的委托诉讼代理人罗森、衡房集团、衡房集团中心分公司的共同委托诉讼代理人刘千义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东、王正向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告欣天地公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》；2、判令三被告连带返还购房款165万元；3、判令三被告支付以165万元为基数，从2016年12月29日起暂计至2019年6月3日止的资金占用利息289537.42元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准即按中国人民银行2017年度一至五年期贷款年利率4.75%上浮50%），并以该标准计算利息直至全部款项实际支付完毕之日止；4、本案的诉讼费用由三被告承担。审理中，本院查明被告欣天地公司就案涉房产项目至今未取得商品房预售证明，故原告主张的法律关系性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，两原告变更诉讼请求为：1、请求确认与被告欣天地公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令三被告返还购房款165万元，并按照银行同期贷款利率支付相应利息。事实和理由：被告衡房集团中心分公司管辖的衡阳市爱民路89号危房改造项目于2010年2月11日经衡阳市发展和改革委员会立项批准，2012年4月22日被湖南省住房和城乡建设厅正式列入衡阳市城市棚户区改造项目。衡阳市雁峰区政府和雁峰区先锋街道将该项目交由被告衡房集团进行承建，衡房集团又将其委托给被告欣天地公司进行建设。2015年1月8日，原告王东、王正作为买受人与出卖人欣天地公司签订了一份《房屋买卖合同》，购买位于该改造项目的爱民路89号“爱民苑”项目118号门面，合同约定建筑面积为100平方米，总金额为165万元整，同时约定欣天地公司应当在购房款项全部付清后的720日内为两原告办理房屋产权证，如不能办理则由欣天地公司承担全部责任。合同签订当日，两原告即支付了全额购房款165万元，但欣天地公司一直未履行办理产权登记的义务，两原告多次要求办理房屋产权手续均未果，后经调查，该“爱民苑”项目未办理任何报批报建手续。因衡房集团中心分公司系该项目的委托承建方，现欣天地公司已被市场监管部门吊销营业执照，不动产登记机关不能再为其承建的项目办理权属登记，而衡房集团中心分公司又系衡房集团依法注册登记的分支机构，则衡房集团与衡房集团中心分公司对欣天地公司的违约行为承担连带责任。为维护两原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告欣天地公司辩称：1、原告合同解除权已过一年除斥期间，不能要求解除合同。依据双方买卖合同中第八条的约定及相关法律的规定，原告逾期未行使，解除权早已消灭；2、双方签订房屋买卖合同时，原告对涉案房屋属于棚户改造项目暂未办理房屋预售许可证明的情况有充分的了解，原告自身有过错，应当承担相应的责任，原告请求的支付资金占用损失不应支持。被告衡房集团、衡房集团中心分公司辩称：1、同意欣天地公司答辩称原告解除权已过除斥期间的意见；2、衡房集团与欣天地公司并不是委托承建关系，衡房集团只是项目的发起人，不应承担责任。两原告是与欣天地公司签订的买卖合同，不能突破合同相对性要求衡房集团承担连带责任。请求驳回原告诉请。原告王东、王正变更诉讼请求后，被告欣天地公司补充答辩称：原告明知涉案房屋性质及未办理预售许可证明的情况下仍自愿购买，其自身也存在过错，应承担相应责任；原告出租获得的收益应在判决中予以核减。被告衡房集团、衡房集团中心分公司补充答辩称：衡房集团并非合同相对方，合同无效后也不应承担责任，请求依法驳回原告要求我方承担责任的诉请。原告王东、王正围绕诉讼请求依法提交了《衡阳市房屋买卖合同》、收款收据、文件及请示汇报材料等证据。被告欣天地公司依法向本院提交了《衡阳市房屋买卖合同》、交房通知书、房屋交接书、情况说明、收据等证据。被告衡房集团、衡房集团中心分公司依法向本院提交了企业信息登记资料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和证据认证，本院确认如下案件事实：2008年4月28日，被告衡房集团向市房产局提出书面请示，拟将雁峰区爱民路89号等13处地段的直管公房危房列入危房改造项目。2010年2月11日，爱民路89号等两处危房改造项目经衡阳市发展和改革委员会立项批准。6月21日，雁峰区人民政府牵头的改造方案中确定衡房集团为危房改造业主单位。2012年4月22日，湖南省住房和城乡建设厅将爱民路89号等两个项目列入2012年衡阳市城市棚户区改造项目。被告衡房集团中心分公司系衡房集团依法设立的分支机构。2012年12月28日，衡房集团中心分公司就爱民路89号等两个危房改建情况向市房产局书面汇报，提出对分公司负责的安置房承建，因无开发资质和缺乏建设资金，将爱民路89号委托给欣天地公司承建。上述项目建成后名称为“爱民安居苑”，其中除危房改建安置用房外，还有一部分为欣天地公司开发的商品房。2015年1月8日，欣天地公司（出卖方）与原告王东、王正（买受人）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“项目地址：衡阳市雁峰区；项目名称：爱民安居苑；本房屋所属项目为衡阳市雁峰区棚户区改造项目，暂未办理房屋预售许可证等相关手续，买受人知情并无异议，自愿向出卖方提出购买事宜。第一条买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的房屋位于爱民路89号爱民苑118号门面，该门面属框架结构，建筑层数地上17层，地，地下**，该门面所处层数为地上**面西头第一间门面，合同约定建筑面积共100平方米；第二条计价方式与价款：约定按建筑面积计算，门面单价为（人民币）每平方米16500元，总金额（人民币）165万元整；第五条付款方式及期限：1、一次性付款，1）签订合同时，支付房款人民币壹佰陆拾伍万元整（165万元整）；第七条交付期限：出卖方在2015年6月30日前交房；第八条关于产权登记的约定：出卖方应当在门面款项全部付清后720日内，向买受人办理好房屋产权证，60日内办理好土地使用权证。逾期，出卖人按总房款2%交纳违约金。”合同签订当日，欣天地公司向两原告出具收据一张，载明：“收到王东、王正（118号门面）交来房款壹佰陆拾伍万元整（原发票13张作废）。”此后，欣天地公司未依约为两原告办理房屋权属登记。案件审理期间，欣天地公司提交书面说明材料一份，说明：“位于衡阳市门面系我司开发的房屋，现阶段房屋暂未办理房屋预售许可证。”另查明，依据国家企业信用信息公示系统显示，欣天地公司目前登记状态为“吊销，未注销”。本院认为，原告王东、王正与被告欣天地公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但欣天地公司至今未能取得案涉房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因此，该份《房屋买卖合同》应当认定无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故欣天地公司向王东、王正收取的购房款165万元应当予以返还，购房款之利息属于法定孳息，理当一并返还。故对于王东、王正要求确认与欣天地公司签订的《房屋买卖合同》无效并要求欣天地公司返还购房款165万元及利息的诉讼请求，本院予以支持；利息计算标准为以165万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月9日起算至实际付清之日止。王东、王正与欣天地公司在明知案涉房产未取得商品房预售许可证明的情况下，仍签订房屋买卖合同，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。对于王东、王正要求被告衡房集团、衡房集团中心分公司返还购房款165万元及利息的诉讼请求，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，衡房集团、衡房集团中心分公司并非本案房屋买卖合同的当事人一方，两原告所购买的房屋亦不属于衡房集团、衡房集团中心分公司管理的危房改造安置用房，故王东、王正的此项诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:一、原告王东、王正与被告衡阳市欣天地置业有限公司于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告衡阳市欣天地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王东、王正返还购房款165万元及利息(利息以165万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月9日起算至实际付清之日止)；三、驳回原告王东、王正的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22256元，由被告衡阳市欣天地置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 王  玮人民陪审员 欧阳秋顺人民陪审员 谢 景 华二〇一九年十月三十日法官助理唐乐书记员肖倩玉            责任校对人：肖  倩  玉      附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。