云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6366号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，特别授权代理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：余音瑶，女，汉族，1989年5月15日出生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈天娥、卜夕雯，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司与被告余音瑶居间合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，被告于举证期限内向本院提起反诉，本院经审查后依法受理了被告的反诉，并与本诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王娟，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人陈天娥、卜夕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付16500元；2.被告立即向原告支付违约金（以16500元为基数，从2017年6月21日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为3500元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月18日，经原告居间撮合，原、被告和案外人扈彩梅（以下简称案外人）签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（以下简称《房屋买卖暨居间合同》），约定被告向案外人出售位于昆明市房屋，成交价格为96万，定金10万元，被告和案外人双方确认，委托原告居间向被告、案外人报告订立买卖房屋的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签订上述《房屋买卖暨居间合同》，有权收取居间报酬（佣金）16500元。合同履行过程中，由于被告故意隐瞒已经取得涉案房屋分户后的不动产权证书，不配合办理过户手续，并明确表示放弃出售涉案房产，导致买卖合同未能顺利履行，已经构成违约且欠付佣金。根据法律对居间报酬、违约责任的规定，以及合同对居间报酬支付方式的约定，被告应承担居间报酬的给付义务，但被告拒不履行，原告为维护自身合法利益，特诉至法院。被告（反诉原告）答辩并反诉称：反诉被告在58同城网上看到反诉原告出售涉案房屋的信息，主动联系反诉原告说有人要购买房屋。2017年2月18日，反诉原、被告及案外人签订《房屋买卖暨居间合同》。因涉案房屋存在两房一证的客观情况，涉案房屋于另一套正义路北段1号楼3层304号房屋同记载于一本房产证上，因此要先分户才能交易301号房。为完成交易，反诉原告母亲于2017年3月15日将涉案房屋土地证交由反诉被告工作人员办理房屋分户事宜，至6月15日反诉被告工作人员告知因政策原因无法办理分户，所以涉案房屋无法进行交易。此期间，反诉被告作为居间人没有能力办理分户促成交易，又不及时通知买卖双方，导致合同约定的最后期限到后房屋交易无法完成，还将矛盾推至买卖双方，造成买卖双方交易不成，通过诉讼解除了房屋买卖合同。居间合同履行期间，反诉原告找反诉被告处理分户事宜时，反诉被告内部互相推诿。为避免造成更大的经济损失，反诉原告另行委托云南速达房地产经纪有限公司并支付分证服务费1万元完成分户工作。反诉原告从云南速达房地产经纪有限公司了解到，分户工作并非政策原因无法完成，而是由于未提供房屋测绘数据。反诉被告的居间行为不仅没有促成交易，因其不专业反而破坏交易的效果，让反诉原告承担不必要的损失。根据合同约定，反诉被告需积极安排并协助买卖双方完成房屋交易及权属登记手续，但反诉被告无协助的工作能力，造成交易失败。反诉被告不仅无资格获取佣金，还应赔偿反诉原告损失。反诉原告诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告赔偿经济损失1万元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称：1.我方认为居间方无分户义务；2.反诉原告在房屋买卖纠纷一审、二审中均明确表示不再出售涉案房屋，所以是否分户并不影响买卖双方交易。当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《询问笔录》《司法鉴定意见书》与本案无关，本院不予采信。经本院审理查明：2017年2月18日，被告（即甲方、出售方）、案外人（即乙方、购买方）、原告（即丙方、经纪方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋［房屋产权证号：昆房权证（昆明市）字第**］，成交价格为96万元；甲乙双方约定于2017年6月20日前办理该房屋（预约）权属转移登记相关手续；乙方同意丙方向甲方转交定金10万元；扣除定金之后的房款于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签）支付首付款42万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足；甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金2000元，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金16500元，佣金支付时间为2017年6月20日过户当天，若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），合同还约定经甲乙双方友好协商约定过户时间为2017年6月20日，成交价格为96万元整等主要内容。另查明，涉案房屋涉及“二房一证”的问题未能按约定时间办理过户登记。被告（反诉原告）于2017年6月28日委托云南速达房地产经纪有限公司进行涉案房屋的分户工作，同时委托云南皓滇测绘有限公司对涉案房屋进行测绘并出具《房屋测绘成果书》。被告（反诉原告）于2017年8月18日取得涉案房屋分户后的不动产权证书[不动产权证书号：云（2017）五华区不动产权第0088098号]，并为取得房屋分户后的不动产权证书支出分户服务费10000元。再查明，前述三方签订的《房屋买卖暨居间合同》已由（2018）云01民终3435号生效民事判决书判决解除。本院认为，本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及案外人三方签订《房屋买卖暨居间合同》经生效判决予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，守约方应举证证明对方违约行为给其造成的损失。在涉案《房屋买卖暨居间合同》的居间法律关系中，原告（反诉被告）作为居间方，负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务，原告（反诉被告）在明知涉案房屋系“二房一证”且可以办理分户手续的情况下，应当将如何办理分户手续的情况予以核实并向买卖双方如实报告，并积极配合双方办理相关分户手续，而不应以政策原因为由怠于履行报告义务，以致买卖双方无法在合同约定时间内完成房屋权属的转移登记手续，但被告（反诉原告）所主张的分户办证费系其进行房屋交易所必须支出的费用，并不属于原告（反诉被告）违约所产生的损失，故被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。另，原告（反诉被告）系房屋买卖交易的居间方，只有居间人按照合同约定为委托人提供了中介服务，委托人因此而实现了其订立居间合同的目的，委托人才负有支付报酬的义务，涉案《房屋买卖暨居间合同》的买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，也即原告未促成正式《房屋买卖合同》的成立，委托人通过订立居间合同实现房屋交易的目的未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告无权要求被告支付报酬，也即无权要求赔偿居间报酬，且未尽法定报告义务，存在过错，无权主张居间期间支出的必要费用，也即无权主张赔偿相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告余音瑶的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担，反诉案件受理费25元，由被告余音瑶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  符雅琪人民陪审员  丁 茜人民陪审员  李桂仙二〇一九年十月二十九日法官助理段格书记员周雪莲