福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2806号 原告（反诉被告）：林光，男，1976年6月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林天敏，福建凯旭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李子棋，男，1978年9月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告（反诉原告）：罗秋萍，女，1978年8月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈斌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：毛小梅。 第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。统一社会信用代码：91350100553247329W。 法定代理人：廖志英，董事长。 委托诉讼代理人：王宇国，公司员工。 第三人：晋安区远飞骊特房产经纪服务部，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇前屿东路13号前屿小区4#楼1层07店面。统一社会信用代码：92350111MA2XTAGJ3Y。 经营者：刘远飞。 委托诉讼代理人：许庭泉，公司员工。 原告林光诉被告李子棋、罗秋萍、第三人福建骊特担保有限公司（以下简称骊特公司）、晋安区远飞骊特房产经纪服务部（以下简称骊特晋安区服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，被告李子棋、罗秋萍在法定期限内提出反诉,本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林光的诉讼代理人林天敏，被告李子棋、罗秋萍及其共同委托诉讼代理人陈斌、毛小梅，第三人福建骊特担保有限公司委托诉讼代理人王宇国，第三人晋安区远飞骊特房产经纪服务部委托诉讼代理人许庭泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林光向本院提出诉讼请求：1.请求判令李子棋、罗秋萍向林光退还履约保证金20万元;2.判令李子棋、罗秋萍按照合同约定向原告赔偿违约金70万元；3.判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；4.判令李子棋、罗秋萍赔偿林光因本案支出律师代理费3万元；5.判令李子棋、罗秋萍承担原告支出的居间佣金8.5万元及交易服务费0.36万元；6.本案的诉讼费用由李子棋、罗秋萍承担。事实与理由：林光与李子棋、罗秋萍于2018年12月24日在骊特公司、骊特晋安区服务部居间交易服务下签订《存量房买卖合同》，合同约定李子棋、罗秋萍出卖座落于福州市晋安区房产，单元面积132.38㎡，房屋成交价353万元，采取全款类交易，李子棋、罗秋萍先收取房屋成交价5.6%，即20万元作为购房履约保证金，保证金若因不可抗力或因李子棋、罗秋萍任何因素导致房屋买卖无法或不能继续交易的，则于三个工作日将履约保证金无息退还给林光。关于交易流程约定，由于诉争房屋处于抵押状态，因此李子棋、罗秋萍应于2019年3月31日前向银行申请解押，并解押为其自由资金后，林光再按序完成资金监管及其他交易手续。关于过户登记约定，林光与李子棋、罗秋萍应于2019年5月1日前办理该房屋所有权过户登记，即自3月31日起至5月1日止预留一个月的解押期限。此外，合同还对违约责任、滞纳金赔偿、违约金赔偿及律师费、诉讼费、居间佣金及交易过程中的相关费用作了明确约定。同日，林光与李子棋、罗秋萍及骊特公司、骊特晋安区服务部还就诉争房屋买卖三方或双方签订《存量房交易服务协议》和《居间服务确认书》。嗣后，林光按约于2018年12月25日通过中国银行福州前屿支行将20万元履约保证金汇付至罗秋萍在中国农业银行福州华林支行的个人账户中，罗秋萍亦向林光出具《收条》确认收讫该款项。但是截止5月20日，从福州不动产登记和交易中心查询结果显示，诉争房屋仍处于抵押状态，即李子棋、罗秋萍未按合同约定办理解押手续。综上，李子棋、罗秋萍已构成根本违约，交易不能继续且目的不能实现，请依法支持林光诉讼请求。 李子棋、罗秋萍辩称：林光在合同履行期限届满前，多次明确向李子棋、罗秋萍及骊特晋安区服务部的工作人员表示无法凑齐购房款，且在约定期限届满后不能履行合同主要义务。李子棋、罗秋萍向银行提交解押申请后，了解到前述情况，为了防止扩大损失，故而暂缓履行解押手续。此外，双方约定，林光在办理房屋所有权过户登记前与李子棋、罗秋萍一同办理银行资金监管，但经中介及李子棋、罗秋萍多次催促，林光均未按约定办理资金监管手续，违约事实清楚。综上，李子棋、罗秋萍在此情况下暂缓履行解押手续，并无不当。 骊特公司、骊特晋安区服务部共同述称：林光与李子棋、罗秋萍于2018年12月24日于我司签订诉争房产的《存量房买卖合同》，双方选择全款类方式交易，林光于签订上述合同当日将购房履约保证金20万元按合同约定自行支付至李子棋、罗秋萍指定的银行账户中。签订诉争房产的《存量房买卖合同》时，房产存在抵押，故双方协商约定，上述房产的抵押权由李子棋、罗秋萍自行筹集资金解除，并约定李子棋、罗秋萍应于2019年3月31日前向抵押权人申请还款解押。双方并在合同约定于2019年5月1日前办理上述房产过户收件手续。在上述房产交易过程中，我方得知李子棋、罗秋萍于2019年2月26日向银行办理了解押还款申请。在此期间，我方又得知林光的购房款无法在合同约定的时间到位，且林光就此情况已与李子棋、罗秋萍多次协商，我方也多次参与进行协商解决，但双方均没有达成一致，至2019年5月1日合同约定办理产权交易过户时间时，林光未在该日期前备齐合同约定的购房款项，李子棋、罗秋萍于2019年5月16日与2019年5月26日向林光发《催办函》，要求林光备齐上述房产购房款办理上述房产资金监管手续，但均未有结果，双方亦未能协商达成一致，遂交易手续搁浅。 李子棋、罗秋萍向本院提出反诉请求：1.请求判令林光继续履行《存量房买卖合同》并办理购房资金监管手续；2.判令林光以房屋成交价（353万元）为基数按日万分之五计算支付从2019年5月1日之前起至实际履行之日止的滞纳金；3.判令李子棋、罗秋萍不予退还履约保证金20万元；4.判令林光向李子棋、罗秋萍赔偿损失15万元；5.若《存量房买卖合同》解除，判令林光向李子棋、罗秋萍支付违约金70万元；6.本案诉讼费、律师费由林光承担。后当庭变更反诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2.判令林光向李子棋、罗秋萍支付违约金70万元；3.判令李子棋、罗秋萍不予退还履约保证金20万元；4.判令林光向李子棋、罗秋萍赔偿损失15万元；5.李子棋、罗秋萍因本案而支出的律师代理费4万元由林光承担；6.本案诉讼费由林光承担。事实与理由：2018年12月24日，林光与李子棋、罗秋萍在骊特公司、骊特晋安区服务部居间交易服务下签订《存量房买卖合同》，合同约定李子棋、罗秋萍出卖坐落与福州市晋安区房产，单元面积132.38平方米，房屋成交价353万元。合同签订后，12月25日林光将履约保证金200000元转至李子棋、罗秋萍银行账户；2019年2月26日，李子棋、罗秋萍向中国农业银行福州华林支行申请解押案涉房产；2019年3月20日，林光告知李子棋、罗秋萍其用于支付购房款的拆迁款在5月1日前（即最后付款期限前）无法到账；其后，林光又多次向李子棋、罗秋萍明示其不能按时履约的事实。因林光屡次表示购房款无法到位，明显存在不能履行合同主要义务的风险，故，李子棋、罗秋萍暂缓履行解押手续。但截至支付购房款的最后期限2019年5月1日，林光依然表示无法凑齐购房款。2019年5月16日、26日，李子棋、罗秋萍为督促对方履约，委托中介两次书面催告林光及时凑齐购房款，但林光不仅未回应，反而以林光违约为由，诉至法院要求解除合同并要求李子棋、罗秋萍赔偿违约金。 李子棋、罗秋萍认为，房屋暂缓解押系因林光多次表示无法凑齐购房款并办理资金监管手续所致，系林光违约在先，而并非李子棋、罗秋萍违约。其次，因为林光的违约行为，造成李子棋、罗秋萍与其他第三方签订的《房屋买卖合同》无法如实履约并因此赔偿了案外人15万元违约金，该损失应由林光承担。同时，履约保证金系用于保证合同的履行而交付的款项，具有类似定金担保合同实现的作用，基于林光的违约行为，不得要求李子棋、罗秋萍返还20万元的履约保证金。 林光针对李子棋、罗秋萍提起的反诉辩称：案涉合同是附条件成立的合同，解除抵押是本案案涉房屋能够合法买卖的前提条件，李子棋、罗秋萍应履行解除抵押的法定义务。案涉合同约定李子棋、罗秋萍于2019年3月31日前申请解押，并约定于2019年5月1日进行过户登记，预留了宽裕的解押时间，林光向李子棋、罗秋萍交付保证金20万元表明了林光的履约诚意。但截止2019年6月13日，福州市不动产登记和交易中心查询结果显示案涉房屋处于抵押状态，且李子棋、罗秋萍已自认由于其不及时消除案涉房屋的抵押状态，导致其房屋转让行为无效，这种无效并不依赖于林光的购房资金是否到位。因此，案涉合同不存在后续履行的问题。李子棋、罗秋萍怠于办理解押的行为，造成双方无法在2019年5月1日如约进行过户登记的结果，构成根本违约，更直接导致案涉合同目的无法实现。综上，李子棋、罗秋萍的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 骊特公司、骊特晋安区服务部共同述称：产权过户需要同时满足两个条件，第一房屋处于无抵押状态；第二买方将合同约定的购房款项备齐后开始办理。在本案中，上述两个条件双方当事人都应在2019年5月1日前同时满足，但林光在5月1日前向我方及李子棋、罗秋萍告知钱款无法于合同约定时间内备齐。而李子棋、罗秋萍在进行解押的过程中，解押时间及流程由其自行决定。 林光与李子棋、罗秋萍围绕其诉讼请求依法提交了证据。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：李子棋、罗秋萍出卖其坐落于福州市晋安区（权证号：榕房权证ＦＺ字第16027498-××号）的房产给林光，双方于2018年12月24日在骊特公司、骊特晋安区服务部居间服务下签订了《存量房买卖合同》。合同约定：案涉房屋成交价为353万元，李子棋、罗秋萍收取房屋成交价款5.6%的购房履约保证金，即20万元；双方选择以全款类交易方式交易，买受人在办理房屋所有权过户登记前，应将扣除已支付房款后的剩余房款备齐，再与出卖人一道去银行办理“联名冻结”或在第三方在银行开立的监管账户中办理资金监管手续，双方应于2019年5月1日前办理案涉房屋所有权过户登记手续；因案涉房屋在签订合同之日处于抵押状态，李子棋、罗秋萍应于2019年3月31日前向银行申请解押，在银行告知可还款或特定还款起始日起3个工作日内以自有资金还款解押；双方任何一方违反本合同约定的时间而延误房屋交易的，延误方应按房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任；除合同特殊约定外，双方任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款的20%金额的违约金，即70万元的赔偿，同时承担违约方因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等内容。 合同签订后,林光依约向李子棋、罗秋萍支付了购房履约保证金20万元。2019年2月26日，李子棋、罗秋萍向中国农业银行福州华林支行申请办理案涉房屋按揭贷款提前还款手续。2019年3月20日，林光通过微信联系罗秋萍告知剩余购房款无法在约定期限内到位，嗣后林光多次通过微信等方式向李子棋、罗秋萍及第三人表示无法筹齐购房款，无法继续履行《存量房买卖合同》。李子棋、罗秋萍分别于2019年5月16日、2019年5月26日向林光发出催办函，催告林光在收到催告函之日起两个工作日内履行合同义务，否则将追究其违约责任。嗣后，双方因案涉房屋产生纠纷，林光遂诉至本院并因此支付律师代理费3万元，诉讼中，李子棋、罗秋萍提起反诉并因此支出律师代理费4万元。 另查，2019年7月5日，依据本院协助调查通知书要求，财付通支付科技有限公司向本院回函载明微信账号×××＿ｍｖｊｖｃｄｚｐ3ｃｙｎ21的实名认证人为林光，公民身份号码为：3501111976××××××××；账号ｑｐ118129902的实名认证人为罗秋萍，公民身份号码为：3501211978××××××××。 再查，2019年6月3日，李子棋、罗秋萍结清了案涉房屋的按揭贷款，案涉房屋目前处于无抵押状态。 李子棋、罗秋萍在福州市小草房产代理有限公司居间介绍下向案外人陈芳购买房屋，双方于2019年2月26日签订房屋买卖合同，并约定于2019年6月1日办理房屋权属转移登记手续。但因李子棋、罗秋萍未能筹齐款项，双方于2019年5月30日解除合同，李子棋、罗秋萍赔偿案外人陈芳15万元违约金并于同日交付。 本院认为：本案《存量房买卖合同》为各当事人自愿签订，系各方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。《存量房买卖合同》中未对李子棋、罗秋萍办理解押及林光筹齐剩余购房款的顺序进行先后约定，双方应在合同约定期限内同时履行，李子棋、罗秋萍于2019年2月26日履行合同的约定，向银行提交解押申请后，因林光向其明确主张无法履行合同义务的意思表示，故暂缓继续履行解押义务。李子棋、罗秋萍的暂缓行为符合《中华人民共和国合同法》第66条、第119条有关同时履行抗辩权及减损规则的规定，依法不构成违约，而林光在履行期限届满之前明确表示且以自己的行为表明不履行主要义务导致无法实现合同目的，已构成违约，应当承担违约责任。现双方均同意解除《存量房买卖合同》，本院予以照准。林光违约导致合同解除，应依约承担违约责任。李子棋、罗秋萍既请求林光赔偿违约金70万元，又请求不予退还20万元履约保证金，林光承担的违约责任明显过高，且李子棋、罗秋萍亦无证据证明其因诉争合同解除而遭受了如此高额的损失，故本院酌情适用违约金，并将违约金赔偿金额调整为30万元。未免讼累，违约金中的20万元由林光已经支付的20万元履约保证金直接抵扣。同时，根据合同约定，林光因违约致合同解除，应承担李子棋、罗秋萍为实现权利而支付的律师代理费4万元。李子棋、罗秋萍主张林光赔偿其15万元损失，没有法律依据，本院依法不予支持。案涉《存量房买卖合同》因林光的违约行为而解除，故林光诉请李子棋、罗秋萍赔偿违约金70万元并支付律师代理费3万元、居间佣金8.5万元及交易服务费0.36万元，没有法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十六条，第九十四条第二项，第九十七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条，第一百一十五条，第一百一十六条，第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）林光与被告（反诉原告）李子棋、罗秋萍于2018年12月24日签订的《存量房买卖合同》； 二、原告（反诉被告）林光应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李子棋、罗秋萍支付违约金30万元，扣除原告（反诉被告）林光已经支付的履约保证金20万元，仍需支付被告（反诉原告）李子棋、罗秋萍10万元； 三、被告（反诉原告）李子棋、罗秋萍为实现权利而支付的律师代理费4万元由原告（反诉被告）林光承担； 四、驳回原告（反诉被告）林光的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）李子棋、罗秋萍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35040元，减半收取17520元，由原告（反诉被告）林光负担。反诉案件受理费17520元，其中5782元由原告（反诉被告）林光负担，11738元由被告（反诉原告）李子棋、罗秋萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  郭 静 人民陪审员  黄文钗 二〇一九年十月三十一日 法官助理黄娜娜 书记员林锟瑶 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。