广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6066号原告：朱福梅，女，1978年4月11日出生，汉族，住广东省五华县。委托代理人：刘映辉，广东品杰律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司,住址广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民，该公司董事长。委托代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。原告朱福梅诉被告广东省水电集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱福梅的委托代理人刘映辉、被告广东省水电集团有限公司的委托代理人周妍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱福梅向本院提出诉讼请求，1、被告双倍返还定金10万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月25日，原告与被告签订了关于广州市增城区新塘镇广深大道西1号5栋2602房的《商品房认购协议》，约定物业成交价为2666362元，首期款为30%，以按揭方式付款，双方于2019年6月3日签署《商品房买卖合同》。认购协议签订后，原告积极履行了支付定金50000元的义务，也积极履行了诚信谈判义务，但被告却在2019年6月3日签订商品房买卖合同的过程中要求原告支付50%的首期款，不能自主选择贷款银行，只能与被告指定的银行办理按揭贷款，被告随意变更支付条件的行为明显构成不履行认购书的诚信谈判义务，且因被告的违约行为导致双方无法达成本约，应当双倍返还定金。原告认为被告存在缔约过失和不诚信的谈判行为如下：1、签订正式商品房买卖合同之前，被告指定贷款银行要原告提高认购书所约定的首期款比例，导致原告无法按揭贷款；2、在选购房屋时，被告现场指定楼层销售，导致原告购房超出预算；3、被告的实际房屋户型与签认购书时被告提供的户型图差距很大；4、签订认购书后，被告要求本约合同中指定的交楼时间过长。被告上述行为导致双方无法正常签署商品房买卖合同，应由被告承担责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请！被告广东省水电集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告不能签署商品房买卖合同的过错在于原告，原告未能按双方签订的认购书第二条、第三条约定，于2019年6月3日与被告签署正式的商品房买卖合同以及支付首期款，被告不退还50000元定金有充分理据。认购书约定了2019年6月3日签订正式的商品房买卖合同以及支付首期，剩余房款按揭支付。但是，原告签订认购书后，未提供按申请揭款贷款的资料，也未到场查征信，拒绝支付首期房款，经被告两次催告，原告仍不理会。根据认购书第四条约定，未能签订商品房买卖合同的责任在于原告，原告未能提供任何证据证明被告要求原告提高首期款比例，原告的行为违反约定，被告按约定适用定金罚则，合理合法。按照认购书第三条约定，原告已认可或阅读过商品房买卖合同的相关条款，应该清楚商品房买卖合同中约定的付款方式是原告可以自行办理按揭或委托被告办理按揭，被告并未强制原告在销售现场的驻场银行办理按揭手续。对于原告陈述交房时间过长的问题，交房时间在公示的商品房买卖合同样版中没有约定，交房时间也是要经过双方协商之后在商品房买卖合同中确定的内容，并非被告单方决定。经审理查明，2019年5月25日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、发展商）签署《商品房认购协议》，约定内容如下：“……第一条：乙方向甲方认购增城区新塘镇广深大道西1号5栋2602物业（以下简称该物业），该物业的总建筑面积为130.96㎡，总套内面积约为106.7㎡……第二条：该物业的原价人民币（以下同）为2720500元，乙方同意选择按揭付款方式，享有99×99折，实际成交价格为2666362元……乙方应按下列约定向甲方付款：1、签订本协议前交付定金伍万元整。2、于2019年6月3日前支付总成交价的30%，即金额为799909元作为（含定金）首期款……3、甲乙双方约定于2019年6月3日签署《商品房买卖合同》，但乙方未按本协议约定时间支付定金、购房首付款的，按本协议第四条办理。第三条：乙方在签订协议前已详细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》及补充协议公示样本、《水电广场小区业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《水电广场购房费用表》等所有的购房相关资料，并表示同意接受前述买卖合同及其补充协议的相关条款及前述甲方提供的全部购房相关资料，且不以任何理由要求撤销本认购协议或买卖合同及补充协议任何条款及前述甲方提供的全部购房资料的所有内容。本协议生效后9日内，乙方须向甲方支付房款，于2019年6月3日与甲方签订《商品房买卖合同》，合同签订后以买卖合同条款为准。第四条：甲、乙双方应严格遵守本认购协议的各项规定，对于各项时间约定，甲方不再另行通知。如乙方未按本协议约定交付首期房款、各项税费或不签署《商品房买卖合同》及相关补充协议或办理银行按揭的，视为乙方自动放弃认购该物业，并构成违约，本认购协议自乙方违约情形发生之第一日即自行解除，甲方无须另行通知乙方认购协议解除。乙方交付的定金作为违约金支付甲方……第八条：甲、乙双方变更地址、电话、传真或代理人等时，必须以挂号信形式通知对方。本协议签订地址必须为有效邮寄地址，如因乙方地址变更导致甲方无法通知的责任由乙方承担。其他约定：关于余款交付的约定见附件，附件约定与本认购协议具有同等法律效力。……本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，自甲、乙双方签字、盖章即日起生效。”上述认购协议的落款处有原告的签名以及加盖了被告印章，同时还有经办人“陈维”的签名。同日，陈维以甲方即被告经办人的名义与原告（乙方）签署《水电广场C-2住宅楼余款付款方式》，约定内容如下：“房号：增城区新塘镇广深大道西1号5栋2602房。余款：……B、银行按揭付款（包括商业、公积金按揭付款以及组合按揭付款）：剩余余款70%向银行申请办理（商业、公积金按揭、组合按揭）按揭，并由贷款银行或贷款银行指定代理机构办理银行按揭手续，乙方应按银行公布的按揭指南或甲方及银行的要求备齐资料，在签署《商品房买卖合同》后到甲方指定地点（水电广场销售中心首层）办理按揭手续，并缴纳相关办理费用，逾期视为乙方违约，违约责任按《商品房买卖合同》的有关条款处理。按揭贷款的成数和年限以贷款银行最终审批为准，贷款银行批准之贷款总额少于乙方申请的贷款总额的，乙方须在收到贷款银行或甲方通知之日起三个工作日内将申请与批贷之间的差额一次性支付给甲方，逾期视为乙方违约，违约责任按《商品房买卖合同》相关条款承担逾期付款的违约责任。如因乙方原因导致按揭申请未获银行批准，乙方须在收到贷款银行或甲方通知之日起三个工作日内改换甲方公布的或经甲方同意的其他付款方式，并在付款方式变更后三个工作日内办理相关支付手续。乙方逾期不办理付款变更手续或逾期未付的，逾期视为乙方违约，违约责任按《商品房买卖合同》的有关条款处理。同时，在办理银行按揭的过程当中如遇银行更换按揭贷款合同或甲方变更按揭银行的情况，乙方也应给予配合，并在银行通知其重新签订合同或是办理其他相关手续的合理时限内办妥，如超过合理时限，造成按揭款延迟支付至甲方账号的，甲方有权相应顺延交楼时间。”同日，原告向被告支付定金50000元，被告收款后出具《收款收据》给原告收执。原、被告签订《商品房认购协议》后，双方并未在认购协议约定的时间内签署商品房买卖合同，原告也未向被告支付首期房款。2019年6月20日，被告通过邮寄方式向原告在《商品房认购协议》中所留的通讯地址发出《催款函》，告知原告已逾期17天未付首期款及办理相关手续，通知原告在该函发出之日起7日内前往水电广场销售中心支付首期房及办理相关购房手续，逾期办理的，原告支付的50000元定金作违约金处理等。上述《催款函》的邮件在次日妥投。庭审中，原告表明并未收到上述《催款函》。2019年7月18日，被告再次通过邮寄方式向原告在《商品房认购协议》中所留的通讯地址发出《催款函》，通知原告在该函发出之日起3日内前往省水电广场销售中心支付首期款及办理相关购房手续的，逾期办理上述手续，视为原告自动放弃认购该物业，原告支付的50000元定金作为违约金处理等。庭审中，原告承认有收到上述《催款函》，被告是在原告向法院提交本案起诉资料之后才发出的催款函。本案审理过程中，一、原、被告均确认双方签署的《商品房认购协议》在2019年6月3日已解除。二、原告陈述以下内容：1、原告在2019年6月初有到被告处协商签署商品房买卖合同事宜，当时被告指定的贷款银行即中国建设银行在场回复，因原告的银行账户流水记录不符合贷款要求，要提高至五成的首期款，而原告对于交房时间过长有异议，基于上述情况，原告没有签署正式的商品房买卖合同。2、原告自始至终没有见过正式的商品房买卖合同或者合同样版。3、被告存在提高首期款比例、房屋公摊面积过大、出售的房屋户型与实际不相符、交房时间过长等违约行为。三、被告陈述以下内容：1、原告在签订认购书后，并没有到过被告的销售中心协商签订正式的商品房买卖合同事宜。2、虽然双方签署的《商品房认购协议》在2019年6月3日已解除，但在被告打电话催促原告付款的情况下，原告同意支付首期款，并要求被告给予时间，基于原告的要求，被告向原告发出了催款函，若原告能在催款函的时间内支付首期款，被告愿意继续履行认购协议，若原告未能按时支付首期款，被告可另行出售案涉房屋，减少损失。本院认为，原、被告签署的《商品房认购协议》是双方对交易涉案房屋有关事宜的初步确认，性质属于预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。原、被告签署的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，当事人双方应依约履行。庭审中，原、被告均确认双方签署的《商品房认购协议》在2019年6月3日已解除，本院对该事实予以确认。关于被告是否存在违约的问题。原告主张被告存在指定贷款银行、提高首期款的支付比例、指定的交房时间过长、房屋公摊面积过大、出售的房屋户型与实际不相符等不诚信谈判的违约行为。被告对于原告的上述主张不予认可。本院根据查明的事实，作如下分析：首先，原告陈述，因原告的账户流水记录不符合贷款要求，银行回复只能贷五成的房款。由此可见，是原告自身原因导致银行只同意五成的按揭贷款。在签署《商品房认购协议》的同时，原告还签署了《水电广场C-2住宅楼余款付款方式》，按照《水电广场C-2住宅楼余款付款方式》的约定，原告应在签署《商品房买卖合同》后办理按揭手续，按揭贷款的成数和年限以贷款银行最终审批为准，贷款银行批准之贷款总额少于原告申请的贷款总额的，原告须在收到贷款银行或被告通知之日起三个工作日内将申请与批贷之间的差额一次性支付给被告，逾期视为原告违约，按《商品房买卖合同》相关条款承担逾期付款的违约责任。由此可见，原告在签署《商品房认购协议》当天对于贷款额度最终由银行审批为准以及在什么情况下须支付贷款差额的问题已知悉。据此，原告将其自身原因导致无法获得房价款70%的银行贷款额度问题归责于被告要提高首期款支付比例，显属无理。根据被告向原告发出的两份《催款函》的内容可知，被告通知原告按认购协议约定在期限内支付首期款以及办理购房手续，并未要求原告增加支付首期款。原告也未能提供证据证明被告存在指定贷款银行以及要求原告提高首期款支付比例的行为，原告对此应承担举证不能的法律后果。综上，原告主张被告在协商签署《商品房买卖合同》时要求原告提高支付首期款比例，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，原告主张被告指定交房时间过长，但原告在案中并未说明清楚被告具体的交房时间是何时，被告也表明可以协商具体交房时间。即使双方就交房时间无法协商一致，基于该原因导致双方无法签署商品房买卖合同也是双方就商品房买卖合同的条款无法达成合意所致，不可归责于原、被告任何一方。因此，原告以该理由主张被告违约，理据不充分，本院不予采纳。再次，《商品房认购协议》已列明所购房屋的建筑面积以及套内面积，表明被告在原告认购房屋时已将房屋的公摊面积情况告知原告，原告知悉房屋该情况后才决定认购房屋。但是原告在签署认购协议后却以房屋公摊面积过大为由主张被告违约，明显不合理，有违诚信。最后，原告主张被告出售的房屋户型与实际不相符，但并未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。综上，原告主张被告存在不诚信谈判的违约行为，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据原告在本案中提供的证据，无法证明被告在履行《商品房认购协议》过程中存在违约。《商品房认购协议》第二条明确约定，原告应于2019年6月3日前支付总成交价30%即799909元的首期款；第三条约定，原告在本协议生效后9日内向被告支付房款，于2019年6月3日与被告签订《商品房买卖合同》。原告作为完全民事行为能力人，在签署认购协议等购房合同时，应该尽到谨慎注意义务，并且应该充分认知其签署《商品房认购协议》后所产生的法律后果。但原告并未按《商品房认购协议》的约定向被告支付首期房款，也未与被告签署《商品房买卖合同》，按照《商品房认购协议》第二条、第三条、第四条约定，原告的行为已构成违约，故被告有权依据上述条款约定，行使合同权利，不予退还定金给原告。据此，原告主张被告双倍返还定金10万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱福梅的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告朱福梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 卢艳晖二O一九年十月八日书记员 周     思     珍