广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初2647号原告：区木全，男，汉族，1968年1月29日出生，住广东省茂名市电白区*************。公民身份号码：440**************。原告：马少英，女，汉族，1967年7月6日出生，住广东省茂名市电白区*********。公民身份号码：440***************。以上两原告的共同委托诉讼代理人：邵宜杰，广东泽森律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：许侨光，广东泽森律师事务所律师助理。被告：茂名市茂港东海房地产开发有限公司住所地：茂名市电白区水东镇开发区**********。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒舒，广东承匡律师事务所实习律师。原告区木全、马少英与被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司（以下简称茂港东海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员苏小龙独任审判，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告区木全、马少英的共同委托诉讼代理人邵宜杰、许侨光及被告茂港东海公司的委托诉讼代理人谢志雄、林舒舒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区木全、马少英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金16017.67元给原告（违约金以已付购房款593247元为基数，按日万分之一计算，从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，现违约金暂计至起诉之日为16017.67元）；2、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，原告向被告支付人民币593247元正用于购买了被告开发的“*********”*梯**号住宅用房。《合同》约定原告的房产证由被告代办，且原告已在被告指定的时间内提供了办理房产证所需资料及相关费用。《合同》第11条约定商品房交付日期为2016年7月31日，同时第20条第2项第2款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。”原告与被告办理房屋交收至今，被告迨于为买受人办理房地产权属证书，导致原告至今仍未取得房地产权属证书。时至今日，被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房地产权属证书，原告多次联系被告方该项目的负责人要求办理房屋产权手续，均未果。故根据《合同》约定，被告应支付原告违约金16017.67元。原告认为，被告作为《商品房买卖合同》的出卖人，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应当在2016年7月31日将商品房交付给原告使用之日起720日内按约定为原告办理房地产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当立即为原告办理好房屋产权证并支付相应违约金。综上所述，为能维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告诉讼请求，以维护法律尊严，维护社会公平和正义。被告茂港东海公司辩称：第一，原告的诉请没有事实依据及法律依据，延迟办证是因为自《不动产登记暂行条例》施行后，茂名市电白区人民政府自2016年6月29日起实施不动产统一登记，原房产证变为不动产证。不动产登记业务发生变化后，办理不动产登记所需要的手续、相关资料等均需按照新的政策要求进行。原来所准备的手续资料并不符合新规定、新要求，因此需要重新办理，比如改规划、重新测绘等，进而导致办证周期延长。换言之，并非是被告的原因导致原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告并不构成违约，无需承担违约责任。原告与被告签订《商品房买卖合同》，在该合同第二十条房屋登记中约定如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人完成所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。由此可知，原告向被告主张违约金的情况仅限于因被告的原因导致原告未能取得该商品房的房屋所有权证书。事实是，被告自向原告交付房屋后，一直积极向房屋登记机构申请该房屋登记。但由于《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起正式施行，茂名市电白区人民政府决定自2016年6月29日起实施不动产统一登记，自2016年6月29日起，茂名市电白区全区范围内各类不动产登记业务统一由茂名市电白区不动产登记中心处理。自从2016年6月之后房产证归为不动产登记中心进行处理后，办理不动产登记所需的手续均需要按新的政策规定进行办理。原来不符合规定的手续、资料也都需要重新进行，比如改规划，重新测绘等。因此延迟办证的原因并不能归责于被告，而是政策变化等不可抗力因素。即被告并非怠于履行合同义务，也非因被告的原因导致逾期办证，被告并不构成违约，由此原告所主张的被告承担违约责任，给付违约金是没有事实及法律依据的。综上，恳请法庭依法查明事实，作出公正裁判，依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年7月15日，被告茂港东海公司与原告区木全、马少英签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016******，房屋编码：440****************，该合同已于2016年7月15日进行登记备案），约定将坐落于广东省茂名市电白区*********电白*****商住小区*梯*单元*层**号住宅用房以593247元的价格出售给原告区木全、马少英。其中该合同第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条《房屋登记》第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告区木全、马少英于2016年7月15日向被告茂港东海公司支付了房屋首期款193247元，余款40000元根据合同约定向金融机构（贷款机构）申请贷款支付，已于2017年2月24日足额支付全部价款。另查明，被告茂港东海公司已经按照合同约定将本案所涉商品房交付原告使用。涉案商品房至今未办理房地产权属证书。本院认为：原告区木全、马少英与被告茂港东海公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按《商品房买卖合同（预售）》约定交付了涉案商品房的房价款593247元给被告，涉案商品房也于2016年7月31日交付原告使用。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”及第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金”的约定，因涉案商品房定于2016年7月31日交付原告使用，被告应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也即最迟应在2018年7月31日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理不动产权登记。但被告至今仍未能提交房屋权属登记资料报产权登记机关，为原告办理产权登记。因此，被告应按已付房价款593247元的日万分之一计付违约金给原告，因被告至今未提交办证资料给产权登记机关，违约金应从被告逾期提交资料之日即从2018年8月1日起计至被告为原告办理好不动产权登记证之日止。原告主张违约金从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，合理合法，应予支持。其中从2018年8月1日起计至起诉之日（2019年7月18日）止，共348天，违约金为20613.67（592347元×348天÷10000）”。但原告只主张16017.67元，本院予以照准。对于被告辩称，由于不动产登记业务发生变化导致未能办理商品房的房屋所有权证书，且被告自交付房屋给原告后，一直积极向房产登记机构申请办理房地产权证，不存在违约，因理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：限被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告区木全、马少英支付违约金16017.67元（违约金以购房总价593274元为基数，按日万分之一计算，从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，现违约金暂计至起诉之日即2019年7月18日为16017.67元）。如果被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 苏小龙二〇一九年八月三十日法官助理 梁思敏书 记 员 蔡子茵