济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3401号 原告：王莉，女，1955年1月16日出生，汉族，住北京市。 原告：张承良，男，1952年9月28日出生，汉族，住北京市。 两原告共同委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。 被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：吴荣彬，董事长。 委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。 原告张承良、王莉与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。王莉及张承良、王莉的委托诉讼代理人林娜，龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张承良、王莉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令龙腾公司向张承良、王莉支付逾期交房违约金254699.51元（自2016年1月1日起至2016年6月30日止以总房款为基数按照日万分之一计算为21789.88元，其中10894.94未支付，自2016年7月1日起暂至2019年5月7日止以总房款为基数按照日万分之二计算为243804.57元），请求判令违约金计算至龙腾公司取得涉案房产《开发项目分期综合验收备案证明》之日止；2.请求判令龙腾公司承担2016年1月1日起至龙腾公司按照《商品房买卖合同》向张承良、王莉交付合同约定的商品房之日止的房屋租金损失（其中2016年1月1日至2017年6月10日的租金按照张承良、王莉与王宝贵签订的《北京市房屋租赁合同》确定为45733元，其余房租按照涉案龙腾国际花园周边商品房相近面积的房屋租赁均价计算）；3.案件受理费、保全费由龙腾公司负担。诉讼中，张承良、王莉主张放弃第二项诉讼请求，并明确违约金计算方式：分段计算，一段为以购房款1210549元为基数自2016年1月1日至2016年6月30日按日万分之一共计算180天，数额为21789.88元，龙腾公司已支付10894.94元，尚有10894.84元未付；第二段为以购房款1210549元为基数自2016年7月1日至2019年7月16日按日万分之二共计算1111天为268983.99元。事实和理由：2014年1月24日，张承良、王莉与龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》。约定张承良、王莉购买龙腾公司开发的某室的房产，总价款1210549元。按合同约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前向张承良、王莉交付房产。张承良、王莉按合同约定向龙腾公司支付了购房款1210549元，龙腾公司却未在2015年12月31日前向张承良、王莉交付房产。2016年，双方签订了补充协议，补充协议约定自2016年7月1日起按照已付购房款日万分之二支付逾期交房违约金。龙腾公司至今未交房。请求法院判令龙腾公司按合同约定向张承良、王莉支付的违约金。 龙腾公司辩称，违约金赔偿标准过高，商品房买卖合同中约定龙腾公司应向王莉、张承良承担违约金的标准即按日支付购房款万分之一、万分之二的标准过高，按标准计算得到的龙腾公司每月应支付的违约金数额远远高于张承良、王莉所受的实际损失，请求法院根据张承良、王莉的实际损失来适当的减少违约金的数额，若因张承良、王莉未能举证证明实际损失，请求法院依法驳回张承良、王莉的主张的逾期交房违约金该项诉讼请求。龙腾公司对王莉、张承良放弃第二项诉讼请求无异议。王莉、张承良主张要求违约金的起算日期为2016年1月1日，到2019年1月1日已超过三年，逾期交房违约金已超过诉讼时效。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即张承良、王莉提供的《济南市商品房买卖合同》、补充协议、购房收据，本院认定事实如下： 2014年1月24日，张承良、王莉与龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定张承良、王莉购买某室，房款金额为1210549元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。合同签订后，张承良、王莉按合同约定向龙腾公司支付了购房款1210549元。2016年6月，张承良、王莉与龙腾公司签订补充协议，约定龙腾公司支付张承良、王莉逾期交房违约金10894.94元，涉案房产交付时间延至2016年6月30日，逾期交房违约金自2016的7月1日起由已付房款的日万分之一调整为已付房款的日万分之二执行。补充协议签订后，龙腾公司依约支付了逾期交房违约金10894.94元，但龙腾公司未能按约定的时间向张承良、王莉交付商品房。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对合同成立、合同效力及被告逾期交房的违约行为均无争议，争议的是被告逾期交房违约责任的确定。龙腾公司辩称王莉、张承良起诉已过诉讼时效，因双方在补充协议中约定将交房时间延至2016年6月30日，至王莉、张承良起诉时未超三年诉讼时效，故王莉、张承良起诉未超诉讼时效，对龙腾公司该辩称意见，本院不予采信。 关于该逾期交房违约责任，双方签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定了违约金，即以购房款为基数按日万分之一、日万分之二分段计算违约金，该约定系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。龙腾公司主张约定的上述违约金过分高于其给张承良、王莉造成的损失，申请本院予以调低，但未提供充分的事实依据，因此，对上述约定的违约金本院不予调整。王莉、张承良主张逾期交房违约金分段计算，一段为以购房款1210549元为基数自2016年1月1日至2016年6月30日按日万分之一共计算180天，数额为21789.88元，龙腾公司已支付10894.94元，尚有10894.84元未付；第二段为以购房款1210549元为基数自2016年7月1日至2019年7月16日按日万分之二共计算1111天为268983.99元。因龙腾公司尚未交房，王莉、张承良主张以购房款为基数分段计算逾期交房违约金符合双方约定，其在第一段违约金中已自行扣除龙腾公司已支付的逾期交房违约金10894.84元，不违反法律规定，本院予以确认，其计算的数额亦不超过依双方合同约定的数额，本院予以支持。2019年7月17日（包含该日期）后的违约责任，王莉、张承良可以另行追究。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张承良、王莉支付截止2016年6月30日的逾期交房违约金10894.84元； 二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张承良、王莉支付自2016年7月1日至2019年7月16日的逾期交房违约金268983.99元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5806元，减半收取计2903元，保全费2170元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李振花 二〇一九年十月十日 法官助理 薛 原 书 记 员 董 恺