广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6328号原告：中国工商银行股份有限公司清远新城支行，住所地清远市银泉南路15号万科华府商业六号楼1-2层01-10号。负责人：李嗣懿，该支行行长。委托诉讼代理人：郭志权，该支行职员。委托诉讼代理人：杨杰聪，该支行职员。被告：温齐好，女，1975年5月11日出生，汉族，住清远市清城区，被告：王桂河，男，1970年7月6日出生，汉族，住清远市清城区，上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄雅程，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被告：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城北江一路25号翡翠绿洲2号楼402单元。法定代表人：何爱金。破产管理人：广东捷高律师事务所。委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行与被告温齐好、王桂河、清远市兴合力房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行的委托诉讼代理人郭志杰、黄杰聪，被告温齐好、王桂河的共同委托诉讼代理人黄雅程，被告清远市兴合力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一、二于2012年10月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被被告一、被告二向原告偿还借款本金5036166.92元及利息、罚息、复息70209.34元（利息、罚息、复利暂计至2019年7月12日，此后的利息、复息、罚息按《个人购房借款/担保合同》约定计至贷款本息还清之日止）；3、确认原告对抵押物清远市××××号翡翠绿洲一号楼1～4层009号房屋享有优先受偿权；4、被告三对上述借款本息承担连带清偿责任；5、由三被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月26日，原告与被告一、二签订《个人购房借款/担保合同》，根据被告一、二的申请，原告同意发放个人购置住房贷款737万元，期限240个月，以按月等额本金还款法偿还借款，贷款利率为基准利率下浮15%，逾期罚息利率在贷款利率基础上加收40%，借款到期未按约偿还的，原告有权按逾期罚息利率计收罚息，对未按时支付的利息按逾期罚息利率计收复利。被告一、二自愿以清远市××××号翡翠绿洲一号楼1～4层009号作抵押，已办理抵押预告登记，抵押权人为原告。2012年11月12日,原告依约发放贷款737万元，至2019年7月12日，被告一已连续违约4期，累计违约18期，贷款余额5036166.92元（其中积欠本金122833.32元），积欠利息70209.34元，经原告多次催收，被告一仍未还款。《个人购房借款/担保合同》14.1约定：“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：。L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。”14.2约定：“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：。（5）解除本合同。”根据上述约定，原告有权解除《个人购房借款/担保合同》，要求被告一立即偿还全部贷款本息。被告二与被告一共同申请贷款，并在抵押物共有人处签字，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，上述债务为夫妻共同债务，被告二应承担共同偿还责任。根据原告与被告三签订的《按揭贷款业务合作协议》第五条“在《房地产他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”之约定，被告三应对被告一欠原告的贷款本息承担连带偿还责任。因此，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告清远市兴合力房地产开发有限公司共同书面答辩称：一、原告提供的证据可以证实被告温齐好、王桂河一直以来均有按合同的约定履行还款义务，原告请求解除《楼宇按揭合同》的依据不足，法院应驳回其诉讼请求。二、如法院最终支持原告解除涉案合同的诉讼请求，答辩人应无需对本案承担保证责任。三、退一步讲，即使法院最终仍判令答辩人对本案承担保证责任，但答辩人仅需对涉案房屋处置后价值不足以清偿原告债权的部分承担担保责任。被告温齐好、王桂河共同口头答辩称：认可债务，要求原告提交经原告盖章认可的还款明细。涉案房屋因温齐好被另案起诉，现在房屋已被拍卖，房款在清城区人民法院账户，执行款足以偿还原告的贷款，请求法院尽快解封我方账户。被告清远市兴合力房地产开发有限公司口头答辩称：我方在2018年2月13日破产，目前正在审理之中。原告和被告1、2的借款金额及利息由法院依法认定。根据担保法规定，抵押权以正式登记为准。现在只是办理预告登记，不具有优先受偿权。开发商也无交房及办证，要求我方承担担保责任由法院认定。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行诉称的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在原告与被告温齐好签订的《个人购房借款/担保合同》中，被告王桂河作为抵押物共有人签名。被告温齐好名下位于清远市××××号翡翠绿洲一号楼-1～4层009号房屋已于2012年11月14日办理预售商品房抵押权预告登记。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行与被告温齐好签订的《个人购房借款/担保合同》，与清远市兴合力房地产开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应恪守履行。原告已依约履行了给付借款的义务，被告温齐好在收到借款后，应当按照合同约定按时归还借款。但被告没有按约定履行还款义务，至原告起诉时，被告温齐好仍未清偿到期的借款本息。故原告根据合同约定，请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告温齐好立即清偿借款本息的诉讼请求，证据、理由充分，本院予以支持。截止2019年7月12日，被告温齐好共欠原告借款本金5036166.92元，利息（包括罚息、复息、复利）70209.34元，2019年7月13日起的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至还清之日止。被告王桂河作为抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》签名，表明其对本案借款是知情且同意的，故本案债务属于夫妻共同债务，原告要求被告王桂河承担共同还款责任的理据充足，本院予以支持。关于原告能否对预告登记的抵押房屋行使优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权是物权，经登记才能发生效力。涉案房屋系预告登记，并未登记到不动产登记薄，原告享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于清远市兴合力房地产开发有限公司是否承担保证责任的问题，因原告至今未取得涉案房屋抵押权证，清远市兴合力房地产开发有限公司作为阶段性保证担保人，按照合同约定应为温齐好的债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款以及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行与被告温齐好于2012年10月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告温齐好、王桂河于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司清远新城支行偿还借款本金5036166.92元及利息（利息计至2019年7月12日为70209.34元，从2019年7月13日起按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至还清之日止）；三、被告清远市兴合力房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47545元，保全费5000元，合共52545元，由被告温齐好、王桂河、清远市兴合力房地产开发有限公司负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  童伟娟人民陪审员  欧少群人民陪审员  欧凤玲,二〇一九年十月二十九日书 记 员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。