贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初14020号原告：贵州某某商业管理有限公司，地址在贵阳市南明区体育路6号新体育场陶瓷洁具市场内足管中心拆1-2号。法定代表人：苏永金，职务经理。委托代理人：叶树、臧飞，贵州辅正律师事务所律师（一般代理）。被告：惠某某，男，1986年9月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区土主镇向家坪村汤家湾组21号。被告：彭某，男，1968年3月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区土主镇向家坪村赶场坡组17号。共同委托代理人：李宗祥、杨伟鸿，贵州合兴律师事务所律师（特别代理）。第三人：贵州省某某局，地址在贵阳市云岩区北京路104号。法定代表人：吴涛，职务局长。第三人：贵州某某仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司），地址在贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金，职务执行董事。原告贵州某某商业管理有限公司与被告惠某某、彭某、第三人贵州省某某局、贵州某某仓储购物有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告贵州某某商业管理有限公司的委托代理人叶树，被告彭某及委托代理人李宗祥、杨伟鸿到庭参加了诉讼。第三人贵州某某仓储购物有限公司、贵州省某某局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告贵州某某商业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告连带向原告支付商位使用费98065元、物业服务费13985元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年11月1日，原告、被告惠某某及第三人贵客隆公司签订《商铺使用管理协议书》，约定贵客隆公司将位于贵阳市体育路的贵阳双龙精品洁具城内面积174.8㎡的C-15-a展厅出租给被告经营，双龙公司负责管理，协议对租赁期限、租金与物业服务费收费标准等事项进行了约定。合同履行中，原告受第三人贵客隆公司委托代为收取租金。2017年11月，租赁协议约定租赁期限届满后，各方虽未续签协议，被告继续使用承租展厅进行经营，故被告应当按照各方之前所签协议约定支付相关费用给原告，但自2018年2月起被告开始拖欠费用，截止2018年12月，拖欠第三人贵客隆公司商铺使用费98065元，截止至2019年3月，被告拖欠原告物业服务费13985元。2018年8月8日，第三人贵客隆公司向包括被告在内的全体商户发出债权转让公告，将其享有的到期、未到期债权全部转让给原告。原告受让该第三人债权后，向被告多次催收未果，故向法院起诉。被告惠某某辩称，涉案商铺原系被告向第三人贵客隆公司承租，但在合同期限内，被告已将商铺转让给彭某。原告的诉请与被告无关，被告并非本案的适格被告，请依法驳回原告对被告的诉请。被告彭某辩称，1、本案中原告的诉请是基于两个不同的法律关系，其起诉违反了一事一理的原则，应驳回原告的起诉；2、原告与第三人贵客隆公司的转让行为是一个概括让与转让行为，合同权利义务的概括转让在合同相对人没有同意的情况下，并不发生法律效力，故原告不具备向被告主张服务费的主体资格；3、合同履行中，政府因修建人民大道需对涉案房屋开展征收，属于情势变更，经原告、被告及第三人多次协商，对包括被告在内的商户暂不收取租金，待征收后再行协商处理，第三人体育局对此予以认可。第三人贵客隆公司与原告为了催收租金及物业服务费，停止向被告等商户提供充电服务，致使被告无法正常使用租赁商铺。根据权利义务对等原则，被告依法有权不支付租金及物业服务费。第三人贵州某某仓储购物有限公司辩称，原告所诉属实，同意原告诉请，请法院依法判决。第三人贵州省某某局未提出答辩意见。本案经本院审理认定事实如下：2016年11月1日，原告贵州某某商业管理有限公司（商业管理方、丙方）、被告惠某某（次承租方、乙方）及第三人贵客隆公司（转租方、甲方）签订《商铺使用管理协议书》，约定贵客隆公司将位于贵阳市体育路的贵阳双龙精品洁具城内面积174.8㎡的C-15-a展厅出租给被告经营，双龙公司负责管理，期限从2016年11月1日至2017年10月31日止。商位使用费的单价为48元/平方/月，按季缴费。物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计8390元，按季缴费。广告费由丙方代收代付，按3元/平方/月计收，共计6293元，按年缴费。乙方签订本协议时，必须向丙方缴纳商品质量保证金4561元。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前10个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。合同履行中，原告受第三人贵客隆公司委托代为收取租金。2017年7月28日，被告惠某某（甲方）与被告彭某（乙方）签订《门面转让协议》，约定甲方将涉案展厅，以600000元转让给乙方，甲方在合同签订前的债权、债务由甲方自行承担。双方的转让行为事前未经原告及第三人贵客隆公司同意，事后也未经原告及第三人贵客隆公司追认，被告彭某仍以被告惠某某的名义支付商位使用费及服务费。同年10月，租赁协议约定租赁期限届满后，各方虽未续签协议，被告仍继续使用承租展厅进行经营。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。得知房屋将被征收后，被告从2018年2月起暂停交纳商铺使用等费用。同年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告等承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费。同年12月15日，贵州省某某局场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，称因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经贵州省某某局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年4月，涉案商铺被拆迁。2019年6月13日，第三人贵客隆公司向被告惠某某邮寄送达《债权转让通知》，并于同年6月20日在《贵州日报》上刊登《债权转让通知》。现原告起诉来院，提出如前诉请。另查，涉案商铺系第三人贵州省某某局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人贵州省某某局对商铺转租不予干涉。关于商铺使用费（商铺租赁费与综合维护修缮费）。原告主张被告欠交商铺使用费从2018年2月至贵州省某某局通知第三人贵客隆公司解除租赁合同时即2018年12月为98065元，物业服务费从2018年11月至被告搬离商铺即2019年3月为13985元。被告陈述2019年2月底搬离商铺。上述事实，有当事人陈述，原告提交的《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》、《门面转让协议》、《债权转让公告》、《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》、《关于解除租赁合同的通知》、《通知》、邮寄单、报纸、《债权转让通知》、《商户租金管理费清算单》及被告提供的《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》、购电收据、报警记录、视频等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告、第三人贵客隆公司及被告签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告惠某某使用，被告惠某某应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。在合同约定的期限内，被告惠某某擅自将其承租的商位转让给被告彭某，该转让行为并未经过出租人的同意。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”之规定，二被告未提供出租人知道或者应当知道二被告之间转让涉案商铺的相应证据，且原告给被告开具的发票上也是被告惠某某的名字。二被告之间的转让行为，因违反了上述法律规定，应为无效。原告主张二被告连带承担本案民事责任，并无不当，予以支持。租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且债权转让不以债务人同意为条件，被告收到债权转让通知之日即对其产生法律效力，原告据此向被告主张商铺使用费符合法律规定，故原告有权向被告主张商铺使用费、物业服务费。被告关于第三人贵客隆公司向原告的债权转让亦包括合同项下义务应经被告同意，原告非租赁合同关系适格主体的抗辩，与法律规定和合同约定不符，本院不予采纳。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。合同解除系政府征收的客观因素所致，被告未按时足额交纳上述费用尚有一定客观原因，故原告主张合同解除之后的物业服务费的主张，本院不予支持。经本院确认，被告应交纳的商铺使用费为98065元（2018年2月至2018年12月，按每月8915元计算）、物业服务费为5594元（2018年11月至2018年12月，按每月2797元计算）。对原告多主张部分，不予支持。被告以合同履行发生情势变更主张不支付上述费用，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定不符，本院不予采纳。对被告关于原告断电，故不同意向原告支付相关费用的主张。因系被告违约未向出租方支付商铺使用费等费用在先，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告的行为并不构成违约。故对被告该主张，也不予采纳。二被告之间的转让纠纷，因与本案不属同一法律关系，可由双方另行解决。诉讼中，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：一、被告惠某某、彭某于本判决生效后十五日内连带支付原告贵州某某商业管理有限公司商铺使用费98065元、物业服务费5594元；二、驳回原告贵州某某商业管理有限公司对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，由原告贵州某某商业管理有限公司负担86元，被告惠某某、彭某连带负担1185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇一九年十月二十五日书记员  王欢