福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2083号 原告：福州正祥物业管理有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道306号一品商务汇（二期）4#楼四层。 法定代表人：吴付清，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王敏、黄若冰，公司职员。 被告：杨立银，男，1965年7月3日出生，汉族，住福建省连江县，现住福州市仓山区。 被告：庄秀兰，女，1966年10月4日出生，汉族，住福建省连江县，现住福州市仓山区。 原告福州正祥物业管理有限公司与被告杨立银、庄秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州正祥物业管理有限公司委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼，被告杨立银、庄秀兰经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州正祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所拖欠的物业服务费11214元，并支付从欠费之日起至实际缴费期间的违约金，暂计至2018年4月20日违约金为3564.2元，共计14778.2元；2.被告承担本案的案件受理费等各项诉讼费用。事实与理由：2008年12月28日，原、被告签订《正祥·一品新筑前期物业服务协议》，约定由原告为被告所购买的位于福州市仓山区提供物业管理服务。物业服务费用按照建筑面积计费，收费标准为：15＃、16＃、17＃楼住宅：1.5元／月／每平方米（不含公共水电费）。业主应自交房之日起缴交物业服务费用，并在每月10日前履行缴纳义务。正祥·一品新筑×＃楼×单元为高层住宅，每月的物业服务费用收费标准为1.5元／月／每平方米。涉案房屋面积为106.79平方米，被告每月须缴交160.2元物业服务费。被告入住后，于2012年7月份开始拖欠物业相关费用，其中拖欠2012年7月-2018年4月（共70个月）物业服务费计11214元。另，根据原、被告双方签订的《正祥·一品新筑前期物业服务协议》第九条约定：“甲方违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、车辆停放服务费及公告水电费等费用的，应按逾期欠缴各类费用的日万分之三标准向乙方支付违约金”。被告逾期支付物业费应支付违约金暂计至2018年4月20日为3564.2元。原告认为，被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。为此，特向贵院起诉，恳请贵院判如所请。 被告杨立银、庄秀兰未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告杨立银、庄秀兰未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告福州正祥物业管理有限公司有提交商品房买卖合同、二次装修申请表、预先登记通知书及附页、催缴物业服务费律师函、邮寄面单等证据原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。原告未提交国内特快专递邮件撤回，更改、查询申请书原件核对，真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年2月6日，二被告与案外人福州正祥置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买由福州正祥置业发展有限公司开发建设的仓山区金山街道浦上大道306号一品新筑第×#楼×单元住宅，房屋建筑面积106.32平方米；二被告同意由福州正祥置业发展有限公司依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用。 以福州正祥置业发展有限公司为甲方，福州正祥物业管理有限公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件四，约定：福州正祥置业发展有限公司作为建设单位选聘福州正祥物业管理有限公司为仓山区浦上大道306号正祥一品新筑物业提供前期物业服务，物业服务收费标准为业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中15#、16#、17#楼住宅为1.5元/月/每平方米（不含公共水电费）。业主应自物业交付之日起在每月10日前履行交纳当月物业服务费的义务；物业买受人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按逾期欠缴的各类费用的日万分之三标准支付违约金；合同期限自2010年9月30日起至2013年9月29日止，合同期满前壹个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，福州正祥置业发展有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。 2009年11月6日，福州市房地产交易登记中心向福州正丰置业发展有限公司出具NO:××初始登记通知书，载明：福州正丰置业发展有限公司申请仓山区金山街道浦上大道306号一品新筑1-7#、9-14#、18-19#楼房屋产权商品房拆迁房初始登记，经审查，准予登记。该通知书附件中载明的×#楼×单元住宅房屋建筑面积为106.79平方米。2010年10月19日，被告杨立银作为业主，提交了二次装修申请表。 2015年12月，原告委托律师向被告发出物业服务费催缴律师函，要求被告在接到函件后七个工作日向原告缴交2012年7月至2015年12月共计42个月的物业服务费6728.4元、水电公摊费972.3元、水费81.9元。 本院认为，福州正祥物业管理有限公司作为物业服务企业与一品新筑建设单位福州正祥置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业服务合同》在合同期限内对包括二被告在内的所有该物业的业主具有约束力，二被告应按合同的约定，向原告交纳物业服务费。《前期物业服务合同》在2013年9月29日届满后，福州正祥物业管理有限公司未与他人签订新的物业服务合同，但鉴于福州正祥物业管理有限公司在讼争物业有提供实际的物业服务，故二被告应参照《前期物业服务合同》约定的物业服务标准向原告福州正祥物业管理有限公司交纳物业服务费。原告福州正祥物业管理有限公司已于2015年12月委托律师向二被告发出物业服务费催缴律师函，要求二被告交纳2012年7月至2015年12月共计42个月的物业服务费，故二被告应按《前期物业服务合同》确定的物业服务费标准向原告支付2012年7月至2015年12月的物业服务费6727.8元（1.5元/月/每平方米×106.79平方米×42月）。关于原告诉请的2016年1月至2018年4月20日的物业服务费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。上述司法解释的规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法进行书面催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行书面催交物业费后方可起诉欠费业主。本案中，原告虽已于2015年12月向被告进行了书面催交，但该催交的物业费欠缴期间仅为2012年7月至2015年12月，而2016年1月之后欠缴的物业服务费，原告未进行书面催交，与上述司法解释的规定不符，故对原告诉请的2016年1月至2018年4月20日的物业服务费，本院不予支持。 关于逾期支付物业服务费违约金问题，本院认为，根据合同约定，被告未能按时足额交纳物业服务费等费用的，其应按逾期欠缴费用的日万分之三标准支付违约金，被告自2012年7月起未交纳物业服务费，其应按合同约定的标准，向原告支付相应的违约金；但如前所述，自2013年9月30日开始，福州正祥物业管理有限公司未签订新的物业服务协议，故《前期物业服务合同》中关于违约金的约定对被告不再有约束力，原告要求被告按《前期物业服务合同》的约定支付违约金，没有依据，本院不予支持。由于《前期物业服务合同》约定的物业服务费交纳时间为每月10日前，故被告应自每月的11日起，按每月应缴物业服务费160.19元（1.5元/月/每平方米×106.79平方米）的日万分之三标准向原告支付2012年7月至2013年9月29日期间的违约金。被告杨立银、庄秀兰经公告传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨立银、庄秀兰于本判决生效之日起十日内向原告福州正祥物业管理有限公司支付2012年7月至2015年12月的物业服务费6727.8元以及2012年7月至2013年9月29日逾期支付物业服务费的违约金（自2012年7月11日起，以每月160.19元为基数，按每日万分之三标准，按月分段计算至实际付清物业服务费之日止）； 二、驳回原告福州正祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费168元，由被告原告福州正祥物业管理有限公司负担92元，被告杨立银、庄秀兰负担76元。被告杨立银、庄秀兰应承担的诉讼费用，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费凭证），由二被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈家挺 审 判 员 陈曜辉 审 判 员 吴灵婧 二〇一九年十月十日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 付静思 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”