贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3656号原告：余勇，男，汉族，1975年10月13日出生，住贵州省兴义市。原告：刘春花，女，苗族，1984年4月9日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：肖佳杭，贵州维律律师事务所实习律师。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈春艳，女，汉族，1993年1月13日出生，住贵州省习水县。系该公司职工。原告余勇、刘春花与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余勇、刘春花的委托诉讼代理人兰银龙、肖佳杭、被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人陈春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余勇、刘春花向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年12月31日起至2019年5月24日的逾期交房违约金83344.98元，2019年5月24日之后的违约金以818713元为基数，按照日万分之二计算至商品房符合交付条件之日止；2、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并支付2018年7月1日至2019年5月24日的逾期交付违约金26771.92元，2019年5月24日之后的违约金以818713元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的凯里碧桂园四期第42幢2单元2层2-2-2号商品房，总价款818713元；被告应于2017年12月30日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。如被告未按期交付的，原告不退房的被告自约定日期至实际交付商品房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时合同约定被告应当在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按照约定向被告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应按照合同约定按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约支付完毕房价款。2017年12月，被告通知原告收房，在对该商品房进行查验时，原告发现该商品房在装修上出现诸多质量问题，便拒绝收房。原告提出质量问题后被告进行了修复，但修复时间从2018年1月持续至2019年3月。修复完成后，被告欲向原告进行交房，原告提出要查看涉案商品房是否已取得建筑工程竣工验收合格证明文件，但被告未能按照合同第十一条第（二）项约定向原告出示，原告再次拒绝收房。综上，被告未按约定取得建筑工程竣工合格证明文件，且该商品房的装修存在质量问题，直接导致不能交付房屋，应当按照约定承担违约责任。同时，被告未按约办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，导致原告不能办理所有权证书，应当按照合同约定及法律规定继续承担交付办理商品房转移登记的有关文书及支付违约金。为此，特诉至人民法院，请依法判决。被告凯里碧桂园物业公司辩称，1、本案所涉房屋的交房条件已经成就，原告以装修等问题拒绝收楼不构成拒绝收楼的正当理由，且被告在2017年12月27日收到被告所邮寄的交楼通知书，故本案房屋应于约定时间推定交付，故我公司没有逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约金。2、原告已委托我公司办理本案房屋的房屋所有权证书，且正在办理，故本案被告无需向原告移交初始登记等相应材料，不存在原告所述逾期交付材料的行为，我司办理所有权证时间为初始登记后270天，有关内容详见附录3。3、本案合同所述违约金，计算标准较高，请人民法院依法予以下调，逾期交房部分参照同地段相应租金，逾期交付材料部分以50元每天标准进行计算。本院经审理认定本案事实如下：2016年11月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧，清水江北侧原玻璃厂A地块第42幢2单元2层2-2-2号房，建筑面积为186.586平方米，套内面积156.93平方米，房屋总价款818713元，2.第十一条约定出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、第十三条逾期交房责任约定逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。4、第十四条交接手续约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房至次日起x日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。5、房屋登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。在原告提交的合同中，附件十二补充协议的页面上无内容。在被告提交的合同中，附件十二补充协议载明有十三页的内容。该补充协议第四条载明：（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意不按照合同第十一条第（二）款的约定履行，同意按本款约定履行：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。出卖人按本补充协议附录四约定的交付标准进行交付。”该页底部无原告签名或捺手印。该补充协议第九条载明：关于房屋登记，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该页底部无原告签名或捺手印。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》共有两页内容，第一页载明有：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房抵押预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门。该页底部无原告签名或捺手印。第二页载明：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款818713元。2018年1月21日，原告刘春花在《收楼意见书》验收情况中指出涉案商品房装修部分存在七处质量问题，故依据商品房买卖合同的约定，拒绝收房。后被告对涉案商品房装修部分存在的质量问题进行了整改，但至庭审之日未将整改情况反馈给原告。至庭审之日，被告尚未与原告办理房屋交付手续，也未交付办理商品房转移登记的有关文书。庭审中，原、被告均同意庭后进行调解，但因意见不统一，本案未能调解结案。案件审理过程中，原告申请撤回要求被告支付2019年5月24日之后逾期交房违约金及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，并表示对撤回的部分，待时机成熟后再另行起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条及第十四条的约定，被告在交付房屋时应当出示建筑工程竣工合格证明文件、该商品房面积实测技术报告书等证明文件，但被告提交的证据不足以证明其已履行了该义务。原告在收楼意见书中明确指出存在的质量问题后，被告虽进行了整改，但至今未将整改情况反馈给原告，并再次组织进行验收、交付房屋。综上，原告拒绝收房的理由正当，被告未在约定的2017年12月30日之前向原告交付涉案商品房，应承担相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显排除了合同相对方的主要权利，免除了补充协议提供方的主要责任，且被告也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，因此，该条款的规定对原告不具有法律约束力。故被告存在逾期交房的违约行为，应该按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。按照《商品房买卖合同》十三条的约定，违约金按日以原告已付房价款的万分之二自约定的交付期限届满次日即2017年12月31日起计算。本次诉讼，原告仅起诉至2019年5月24日，经计算，原告主张截止至2019年5月24日的逾期交房违约金83344.98元不超出按照约定计算出的数额，本院予以支持。之后的违约金，原告在本次诉讼中撤回起诉，本院依法予以准许。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，截止至庭审之日，被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故依法依约应承担违约责任。经计算，原告主张截止至2019年5月24日的违约金26771.92元不超出按照约定计算出的数额，本院予以支持。2019年5月25日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，应以818713元购房款为基数，按每日万分之一计算。涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条及附录三《委托办理权属登记协议书》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显排除了合同相对方的主要权利，免除了补充协议提供方的主要责任，且被告也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，因此，该条款的规定对原告不具有法律约束力。原告自愿撤回要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，本院予以准许。关于双方约定的预期交房、逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因被告逾期交房、办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，受到的损失客观存在，被告应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对违约金的计算标准作出明确约定，在被告没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相比，并不属于过高情形，故应优先适用约定的违约金计算标准确定被告应支付的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余勇、刘春花2017年12月31日至2019年5月24日的逾期交房约金83344.98元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余勇、刘春花2018年7月1日至2019年5月24日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金26771.92元及自2019年5月25日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止以818713元购房款为基数，按每日万分之一计算的违约金；三、驳回原告余勇、刘春花的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取的1251元，由被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇一九年十月三日法官助理张健婕书记员张健婕（代）