湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6428号原告：广东碧桂园物业服务有限公司武汉生态城分公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区花山街花城大道武汉生态城碧桂园综合楼****。负责人：陈宇辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王俊，男，该公司职员。特别授权代理。被告：陶启明，男，1989年5月20日出生，汉族,住。委托诉讼代理人：陶开府(被告陶启明之父)，男，1962年6月19日，现住武汉市。原告广东碧桂园物业服务有限公司武汉生态城分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告陶启明物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王俊及被告陶启明的委托诉讼代理人陶开府到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，从2016年1月1日份到2017年10月31日的物业费共计人民币12634.16元；2、判令被告以当月所欠物业费计算基数，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计2017年11月8日的违约金额为人民币2508.46元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2012年8月17日，武汉生态城碧桂园投资有限公司与原告签订《武汉生态城碧桂园前期物业服务合同》，选聘原告提供前期物业管理服务。被告于2013年3月3日购买武汉生态城碧桂园水蓝湾04街095栋01号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2013年3月3日与原告签订了《碧桂园·生态城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费574.28元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2016年1月开始拖欠原告物业服务费，至2017年10月拖欠的款项已经达12634.16元。原告多次向被告催讨，被告至今未交。被告陶启明辩称：请求人民法院依法驳回原告不合法请求，且为被告恢复物业原貌，被告保留进一步诉讼的权利。原告方不能按《前期物业服务协议》约定提供服务，违约在先，被告没有履行协议约定的管理，在2014年10月，10个月中，被告看到邻居（95-2业主）已经封闭了前门、封闭了阳台、正准备扩建房屋等，当即向该业主提出抗议，要求立即停止施工恢复原貌，但业主说他们有合法手续甚至有施工规划，索要未果后，被告方转而要求物业干预并提供95-2《物业装饰装修管理服务协议》和告知书、设计施工等相关资料，至今都没有看到；2014年和2015底，在物业无数个承诺一定解决问题的前提下，被告方交纳了物业费；被告方看到小区当时有多个违法建筑和装修行为存在，被告方认为，原告存在严重的管理失职。答辩人没有履行制止义务。2016年4月，被告再次看到，违法装修及建筑继续，擅自建了围墙，院子里还搭建了两层楼高的凉台，被告方就向原告方送达了告知书，要求恢复原貌，如不恢复就停交物业费及赔偿损失。原告方的负责人在告知书上签收，当时的初衷是以物业费为由迫使原告方解决问题，被告也多此承诺，只看到物业管理的痕迹，就立即补交物业费，但至今没有看到制止95-2装修违法的字据。原告没有履行向当地政府主观部门报告、提请处理及使用法律手段等措施。被告多次向物业管理人员索要上报政府主管部门的报告、提请处理及使用法律手段等措施的原始文件，至今未看到。至今原告与被告没有约谈也没有书面说明，被告方想装修房屋或者售卖都受到了严重影响。2017年春，被告带着律师找到了物业负责人，表明可以先支付一半物业费，直至问题解决，一旦问题得到了解决，就按全额缴纳。当时这位负责人说需要请示，并答应尽快回复，至今也没有了音讯。2016年被告方发现，另一家又擅自拔除花园界桩和用于分隔的植物，找原告方反映以后，也不了了之，这是原告方不作为、不管理的又一次证明。原告制订的《住宅装修须知》形同虚设，被告与原告交涉的几年中，没有见过一份与95-2装修相关的登记、申请、告知、禁止、上报等文书；原告没有承担应承担的违约责任。被告方起诉书所列服务内容是与开发商签订的服务合同，与本案没有直接关联。相反，与被告方签订的《前期物业服务协议》。服务内容等原告却只字未提，企图以彼合同代替此协议，属于典型的偷梁换柱行为。原告方违反了2011年1月11日实施的《武汉市物业管理条例》（以下简称“条例”）。1、《条例》第十二条：房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间有业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。被告方与原告方于2013年签订的《前期物业协议》第三章第六条：答辩人应自该业务交付之日起，且不论答辩人是否居住或使用该物业均应按约定的计收方式及标准全额交纳物业费。明显违反《条例》。2、《条例》第十九条：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会；专有部分交付使用的建筑面积达到建筑面积百分之五十以上；首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑面积总面积百分之二十以上。如果业主大会成立，业委会要选择物业服务企业并签订新的《物业服务合同》，如今已经六年以上了，没有成立业主大会，也没有业委会，被告方认为，依据法规，原告方的《前期物业服务协议》2014年就应该自动终止。没有物业服务合同，就不存在拖欠物业费和滞纳金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年3月3日，原告碧桂园物业公司（作为乙方）与被告陶启明（作为甲方）签订了《碧桂园·生态城前期物业服务协议》，约定就甲方已购买的由武汉生态城碧桂园投资有限公司开发建设的碧桂园·生态城碧桂园商品住宅区中的水蓝湾095栋01号单位，由乙方实施前期的物业管理服务，甲方按每月573.93元的标准（建筑面积229.57平方米，每月每平方米2.5元）向乙方交纳综合管理服务费（物业服务费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费）。另约定甲方自该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应按规定的计收方式及标准全额交纳物业服务费，扣费时间为公历每月5日。甲方或该物业使用人逾期,交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2013年12月18日，被告陶启明与武汉生态城碧桂园投资有限公司办理了案涉房屋的收房手续，收房后被告向原告交纳了从2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，后被告再未向原告交纳物业服务费，现原告主张从2016年1月1日到2017年10月31日的物业费共计人民币12634.16元及逾期违约金。另查明,在本案审理中，原告碧桂园物业公司自愿放弃部分违约金的请求,变更为依照实际欠费之日至2019年8月31日,按银行同期贷款利率计算违约金。本院认为,原告碧桂园物业公司与被告签订的《碧桂园·生态城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，该合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告按合同约定向被告提供物业服务后，被告作为业主应当缴纳物业服务费。被告认为物业管理服务存在瑕疵，虽然原告在管理服务过程中可能存在一些令被告不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由;根据查明的事实，案涉房屋交付日期为2013年12月18日，故物业费应从2014年1月1日开始计算，因此被告应当向原告缴纳从2016年1月1日份到2017年10月31日（573.93元×22个月＝12626.46元）物业费；被告辩称原告没有履行协议约定的管理，要求周边恢复原貌及赔偿损失，系另一法律关系，可另行主张；从被告提交的有关证据，表明原告确实存在一定的物业服务瑕疵,原告也未在规定时间内提交证据予以反驳，被告存在合理抗辩,本院对原告要求被告支付逾期违约金的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陶启明于本判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司物业服务费12626.46元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司负担5元，被告陶启明负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  庞峰二〇一九年十月八日书记员  熊丰