安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初6962号原告（反诉被告）：徐逊，男，1975年4月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告（反诉被告）：林海印，男，1976年4月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。两原告共同委托诉讼代理人：刘修德，安徽景涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈中华，男，1981年5月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江市。委托诉讼代理人：王强，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。原告徐逊、林海印诉被告沈中华房屋租赁合同纠纷被告反诉一案,本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐逊及其委托诉讼代理人刘修德、被告沈中华及其委托诉讼代理人王强、余鸿飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租赁厂房损失967218.07元及评估费6000元，合计973218.07元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定将原告位于阜阳市袁集镇的涉案房屋出租给被告使用，租期三年，从2019年1月18日起至2022年1月17日止。房屋租金第一年10万元，第二年增加5%，押金10000元一次性支付全年租金。租赁责任条款明确约定：在生产过程中的经营安全由乙方全部负责，生产经营中造成甲方厂房损害及安全的，按当时市场价格评估计算，由乙方全额赔偿。合同签订后，双方依约履行。2019年4月17日12时30分许，案涉厂房发生火灾，整个厂房毁损灭失。经委托安徽立泰资产评估事务所对厂房火灾损失价值进行资产评估，截止评估基准日2019年5月16日，市场价值为967218.07元，原告支付评估费6000元。火灾发生后至今，被告对原告的损失未予以赔偿。原告认为，双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告答辩并反诉称：原告没有依法取得涉案房屋的规划许可证、准建证、土地使用证，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。由于厂房系违法建筑，更未取得消防验收，故有极大的安全隐患。原告在明知厂房具有安全隐患的情况下，仍出租给被告使用并放任使用过程中的风险存在，对于造成的后果应由原告承担。厂房发生火灾的原因不明，也无证据证明是由于被告的原因而引起。火灾对厂房的主体等根本就没有造成任何影响，在消防人员扑灭火灾后，厂房依然存在。厂房的灭失并非因火灾造成，而是因基层政府安排人员对厂房进行的拆除导致。原告自行委托安徽立泰资产评估事务所作的评估程序违法，且是对火灾发生前厂房的建造费用和两年房屋收益费用的评估。由于合同无效，且被告在交付了一年的租金后，实际使用了不到3个月的时间，厂房被拆除后被告无法继续使用，据此被告提出反诉请求：1、要求原告向被告返还租金75000元及押金20000元；2、由原告承担反诉费。原告对被告的反诉答辩称：被告已经支付原告的租金75000元，非因原告的原因导致厂房不能正常使用，不存在退还问题。20000元押金是根据被告对厂房保管使用情况而定，如因厂房保管不善出现问题，则不予退还，兼具定金罚则性质。涉案厂房系因被告使用期间发生火灾导致毁损灭失，租金及押金显然不存在应予退还的情形。厂房系因火灾导致毁损灭失，并非因违法建筑被政府拆除。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。本案经审理认定事实如下:涉案厂房系两原告租赁他人承包耕地搭建的钢结构厂房，该厂房无土地使用证及规划、准建等手续，系违法建筑。2018年12月29日，被告通过银行转账方式向原告徐逊的银行账户转账支付了12万元。2019年1月18日，原、被告就涉案厂房签订了《厂房租赁合同》一份，约定由被告租赁该厂房，租赁期限三年，从2019年1月18日到2022年1月17日止。租金第一年10万元，第二年增加5%，押金10000元，一次性支付全年租金。生产经营安全由被告全部负责，生产经营中造成厂房损害及安全的，按当时市场价评估计算，由被告全额赔偿。合同签订后，原告向被告交付了厂房，由被告实际使用。2019年4月17日，厂房内发生火灾，起火点在一处设备装置上。消防部门的人员赶到现场将火扑灭后，厂房的过火面积约10平方米左右，厂房主体结构并未受到损坏。消防人员离开现场时，厂房仍在现场，并没有灭失的情况。发生火灾后的第二天，厂房被拆除。两原告委托安徽立泰资产评估事务所对厂房的建造费用及后期两年的房租收益进行了价值评估。该事务所于2019年5月21日作出了立泰评报字（2019）第0135号评估报告，评估结论为：实物资产钢结构厂房1500平方米价值757218.07元，非实物资产应收房租收益（2年）210000元，合计967218.07元。原告支付评估费6000元。本院认为：涉案的厂房系违法建筑，双方签订的《厂房租赁合同》系无效合同。在被告使用厂房期间，厂房内一处设备装置上出现着火点，导致厂房内发生了火灾，被告未尽到妥善保管租赁物的合同义务，对火灾的发生存在过错，应对火灾造成的损害后果承担赔偿责任。但是，火灾仅造成了厂房内约10平方米面积的毁损，并未导致整个厂房的毁损灭失。整个厂房的灭失并非由于火灾的原因导致，而是因被拆除导致，厂房的灭失与火灾之间并没有直接的因果关系。原告诉称因火灾造成厂房全部毁损灭失，要求被告赔偿整个厂房的损失，无相关事实依据。被告仅应对火灾造成的10平方米面积的厂房的损失向原告承担赔偿责任。结合原告提供的评估报告计算，被告应赔偿原告的厂房损失数额仅为5050元。厂房租赁合同签订后，被告仅实际使用了厂房3个月的时间，现厂房已经被拆除，被告无法继续使用，对剩余的房屋租金及押金，原告均应予以退还。对被告要求原告退还房屋租金75000元、押金20000元的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告沈中华赔偿原告徐逊、林海印厂房火灾损失5050元，于本判决生效后五日内一次性给付完毕；二、驳回原告徐逊、林海印的其他本诉请求；三、原告徐逊、林海印退还被告沈中华厂房租金75000元及押金20000元，合计95000元，于本判决生效后五日内一次性支付完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13532元、反诉费2175元，合计15707元由原告徐逊、林海印负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  杨占伟审 判 员  张 艺人民陪审员  杨玉学二〇一九年十月二十二日书 记 员  陈祥宇附本判决依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。