江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初2734号 原告：李荣，女，1964年1月12日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：张玉苏，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏意东，江苏禾嘉律师事务所律师。 被告：徐州时代房产置业有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路**时代广场。 法定代表人：尹军民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 原告李荣与被告徐州时代房产置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，李荣不服本院（2017）苏0303民初3641号民事判决，向徐州市中级人民法院提出上诉。徐州市中级人民法院于2019年2月12日作出（2018）苏03民终7752号民事裁定，撤销本院（2017）苏0303民初3641号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张玉苏、夏意东，被告徐州时代房产置业有限公司的委托诉讼代理人孔军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告的房屋地面、墙体毁损予以修复或承担相应的修复费用60000元（实际费用以司法鉴定结果为准）；2、判令被告赔偿原告房屋租赁损失123300元（计算到2016年5月，从2016年６月继续按每月1087元计算至房屋实际能够居住为止）及鉴定费用1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告房屋租赁损失123300元（计算到2016年5月）及鉴定费用1000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。其他诉讼请求不再主张。 事实与理由：原告所有的涉案房产位于徐州市云龙区，因被告在开发时代广场项目过程中存在非法施工，导致原告房产所在楼房地基被扰动，房屋严重受损，给原告带来巨大损失。原告曾诉至云龙区法院要求被告赔偿房屋安全等级下降损失、房屋装修费、房屋租赁等损失，并在诉讼过程中申请对房屋租赁损失进行鉴定，徐州市方联资产评估有限公司接受云龙区法院委托进行了鉴定，后原告因故撤回了对房屋租赁损失的诉讼请求。原告于2017年向鉴定机构申请延长上述评估报告的有效期，徐州市方联资产评估有限公司于2017年6月2日出函将该报告的有效期延长至2018年6月11日。故诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告徐州时代房产置业有限公司辩称，原告第一项诉请在过去庭审中已向法庭撤销。原告诉请第二项不明确，数额不确定，请求法院判决驳回原告诉请。原告诉请超过诉讼时效，其主张的租赁损失与被告间不存在因果关系。 本院经审理认定事实如下：原告李荣系徐州市云龙区1-1-602室房产的业主，该房产于1995年建设竣工。2004年11月，被告徐州时代房产置业有限公司开工建设时代广场项目，该项目与原告房产所处的居民楼相邻。在时代广场项目边坡支护施工过程中，由于支护施工单位没有严格按照施工规范施工，致原告房产所处的楼房受损。 原告于2016年1月7日将被告诉至我院，要求被告赔偿原告房屋安全等级由A级降为B级质量缺陷损失46200元、房屋装修损失67142.3元、房屋租赁损失123300元、房屋危险等级鉴定费166.67元，立案号为（2016）苏0303民初143号。经调阅该案卷宗查明：在该案诉讼中，2006年7月25日，徐州市房屋安全鉴定管理处对涉案房产所处的楼房进行了查勘，认定原告房产所处的2幢楼房因地基基础产生变形，并在两幢楼西侧沉降较明显，导致上部局部承重墙体开裂，此次定点观测基础无开裂、变形现象，依据《危险房屋鉴定标准》4.2条地基基础处于的安全状态尚须一定时期观察检测，因此此次查勘主要依据目前上部结构承重构件损坏情况，根据此次查勘中上部结构损坏情况分析，该楼上部其他承重构件均未构成危险构件。徐州市房屋安全鉴定管理处依据《危险房屋鉴定标准》5.3条综合评定被鉴房屋为A级。处理意见为加固维修处理；应由原设计单位或有设计资质的设计单位提供加固维修设计方案，由有加固资质的施工单位施工。 2007年1月5日，经徐州市建设局及徐州市云龙区彭城街道办事处鉴证，包括原告在内的民主南路102号院业主（乙方）与被告（甲方）达成房屋损失补偿协议书。房屋损失补偿协议书中明确，在时代广场项目边坡支护施工过程中，由于支护施工单位没有严格按照施工规范施工，对原告在内的业主房屋质量造成一定程度的损坏，双方在徐州市建设局和徐州市云龙区彭城街道办事处等政府部门的主持下，共同委托徐州市新鑫房地产咨询评估有限公司对民主南路102号院1号楼、2号楼房屋质量缺陷损失进行估价，委托徐州市民用建筑设计研究院提出房屋加固设计方案。双方经友好协商，对房屋质量缺陷损失的补偿问题达成一致意见如下：一、房屋质量缺陷损失的补偿金额。双方按照徐州市新鑫房地产咨询评估有限公司估价报告中确定的标准即1083823.11元，对乙方造成的房屋质量缺陷损失进行一次性的补偿。如果甲方今后在基坑支护后续施工过程中，造成的影响程度没有超过国家危房鉴定规范规定的标准，由甲方在房屋加固修复时统一给予修复；如超过国家危房鉴定规范规定的标准，由甲方赔偿。…三、加固修复工作的安排。2006年12月底、2007年1月初即组织施工队伍进行加固泥浆，对乙方的下水道进行修复，对路面先简单进行平整修复，以稳定土体。待项目进行到一定阶段，再把双方之间的道路与管网纳入今后新的市政管网进行改造建设。待地基稳固后，进行户内的加固维修，以及屋面、楼梯间、庭院附属设施和附属用房的修复加固。上述协议签订后，被告按约定向原告在内的业户进行了赔偿，其中原告从被告处领取了房屋损失补偿款。 被告在签订上述协议并履行赔偿责任后继续施工，原告在内的民主南路102号院业主认为房屋受损程度进一步扩大，要求重新进行鉴定，原、被告协商未果。2009年8月12日，经原告在内的民主南路102号院36户业主委托，徐州市房屋安全鉴定管理处再次进行了鉴定。经现场查勘，并对比2006年的现场勘查，认定民主南路102号院1号楼现裂缝数量有所增加，少量原有裂缝有扩展现象，顶层部分屋面现浇板开裂，一至五层预制板拼板缝有普遍开裂现象，对照2006年勘查情况板缝有少量增加，因1号楼与时代广场存在较大高差，在新建工程深基坑施工中被鉴楼房地基土被挠动，被鉴楼房排水系统受损，致使局部地基土体变形，受其影响1号楼北侧室外地坪产生明显空洞并引起局部塌陷。徐州市房屋安全鉴定管理处依据《危险房屋鉴定标准》5.3条综合评定被鉴房屋为B级（危险点房屋）。处理意见为对基础、室外地坪和受损墙体应及时进行加固维修处理；应由原设计单位或有加固设计资质的设计单位提供加固维修设计方案，由有加固资质的施工单位施工。此次鉴定支出鉴定费6000元。在2009年8月12日的鉴定结论作出后，被告于2010年底对涉案楼房进行了维修加固工作。 在（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，原告方在2016年2月22日开庭笔录中自认“在2005年一月份由于被告施工，造成了房屋的危险，被告当时就进行了灌浆，因为如不加固，房屋就会倒塌，在灌浆处理后我们进行了鉴定……2009年我们单方提出的鉴定，鉴定结果为B级，2010年10月18日地基加固方案于2010年11月到2011年1月份实施。”被告在该笔录中称“实际加固是在2010年底，但是根据2006年鉴定报告作出加固方案后，被告方一直要求进行加固，是原告方在内的业主阻碍施工，才导致加固方案无法实施直至2010年……2011年的加固结果有竣工验收会议纪要可以证明。监理单位出具‘本工程过程严格，整体施工，效果较好’，同时也有业主的签名。同时提供加固设计会议纪要”，原告方对此辩称“对该会议纪要的真实性有异议，是被告单独委托和单独验收，对方及验收人员有无资质都没有提供。维修加固的结果仍是不好的。” （2016）苏0303民初143号案件审理过程中，被告举证的2011年1月11日竣工验收会议纪要显示：工程名称为民主南路102号1#、2#楼维修工程。组织单位徐州时代房产置业有限公司，与会单位及与会人员：徐州时代房产：曾东文、尹屹峰，徐州市建设局：田立柱、钱志强，徐州市建设工程监理公司：刘涛，徐州美竹装饰公司：孙玉林、周百一、许方民，徐州民用设计院：季刚，居委会：杨玲，纺站居民代表：王坚、朱守新、王素华、赵顺、高宪华、边新义。居民代表：1、感谢各方关注与支持。2、屋面防水目前未发现渗漏，还需待经过雨季检验。3、居民考虑到室内装修问题，不再进行室内墙、板的加固。4、2#楼西南面墙外角破损，需要修补。5、楼梯间顶棚渗漏痕迹需要粉刷修补。6、室外地坪起砂需休整。设计单位：1、整体效果较好。2、室内加固方案应居民要求不再进行。3、屋面防水保质期5年，在此期间出现非人为问题，需施工单位维修。监理单位：本工程过程严格，整体施工效果较好。2、验收存在的问题抓紧整改，室外地面起砂问题，因近期气温较低不适宜施工，需待气温回升后再行实施。3、针对居民提出的个别问题，施工单位要认真对待，及时解决。建设局：屋面防水工程需要经过雨季检验。2、室外地面起砂不符合规范要求，必须整改，严重的要凿除重浇，但现在气温太低不适宜施工，待气温回升后再做。3、影响使用功能的部分问题：落水口篦子遗漏、窨井盖四周不平整。4、散水与房屋交接处应断开，用灌油膏，防止以后开裂。5、存在的问题施工单位尽快整改，圆满完成本次工程任务。施工单位：验收存在的问题将根据各方要求整改落实。2、室内加固维修应居民要求不再进行维修，按原赔偿方案进行赔偿。与会各单位及居民代表赵顺在各方会签处盖章签字，纺站居民代表王坚、朱守新、王素华、赵顺、高宪华、边新义在竣工验收签到表处签字。 此外，在（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，本院工作人员于2017年6月7日上午9时30分前往案涉房屋进行现场勘验，并制作了现场照片及录像，被告经质证辩称“录像和照片应该是真实的……录像和照片反映的涉案房屋也仅是贴墙纸、、地面的问题都是房屋装饰装修问题，并非房屋断裂，墙壁断裂，结构危险，不能居住。对房屋的装饰装修被告已经在第一次的赔偿协议里支付，进行了加固和赔偿，是由于原告自己拿到钱后不对房屋进行装饰加固。2010年对原告房屋进行加固，又支付了室内维修款2200元，鉴定报告也只是对涉案房屋认为是从A级到B级的转化，也就是说根据危险房屋安全鉴定规则规定，A级和B级完全能正常居住，不影响房屋安全，即使个别的构件处于危险状态，但不影响主体……因此我们认为上述证据仍不能支持原告主张租赁费的诉请”。原告方在该案件的2017年6月7日询问笔录中自认“在2004年底、2005年初因房屋漏水迁出的时候，案涉房屋北边书房漏的最严重，，地板泡的也是因为漏水客厅靠西墙的位置，西南房间一圈都漏，漏水漏的不能住，东南房间整个阳台都漏。被告维修之后东南房间阳台和西南房间还有点漏，其他问题不大。目前为止，前阳台还有点漏水，主要现在屋里地板毁损比较严重。2004年底、2005年初迁出后住在建国小区电力局宿舍东南园1单元，是租的我同事的房子，后来2006年又另行购买了房屋居住，从2006年底都是住在自己房子里。租赁合同没有，和同事口头约定的租他房子暂时过渡一下，当时大概1100元一个月，租了大概两年多一点。案涉房屋无法对外出租，上面漏水下面渗水，人家来看都不愿意租。在被告对漏水情况进行修复之后我们对房屋损坏有异议，损坏也没有赔偿，如果我们想出租要重新做防水，整个地板要重新揭下来，要重新装修，为了维持现状没有重新装修对外出租。” 在（2016）苏0303民初143号案件审理过程中，经原告申请，本院委托鉴定机构对原告的房屋自2005年1月至2016年5月30日的房产租赁费用进行了评估，截至评估基准日2016年6月12日，评估价值为123300元。该鉴定报告附表：2005年1月至2016年5月委估房屋租赁费用测算验证表载明：2005年月租金670元、年租金8040元，2006年月租金700元、年租金8402元，2007年月租金732元、年租金8780元，2008年月租金765元、年租金9175元，2009年月租金799元、年租金9588元，2010年月租金835元、年租金10019元，2011年月租金873元、年租金10470元，2012年月租金912元、年租金10941元，2013年月租金953元、年租金11434元，2014年月租金996元、年租金11948元，2015年月租金1040元、年租金12486元，2016年月租金1087元。评估报告评估结果的使用有效期为2016年6月12日至2017年6月11日。原告为此花费评估费1000元。徐州方联资产评估有限公司又于2017年6月2日出具了评估说明及《关于徐方联评报字（2016）第022号报告有效期延长的函》，经被告质证认为：对此报告延长的函所称该报告延期到2018年6月11日，我们认为是错误的，第一自相矛盾，和其所作的报告不一致，第二函中所述的理由是荒谬的，说2018年和2017年涉案评估对象的租金评估水平不会发生变化显然是评估方把自己作为先知先觉的神来预测变化的市场，这种说明是不科学的，也是违反评估人员的规范要求的，第三关于评估点，2005年至2016年11年期间，评估点按照2016年进行选择本身就是错误的，违背市场规律，也是和对房产的一般评价标准相违背的，2005年和2016年租金标准相差几十倍，其选用了最高的标准来推断11年前的标准显然是不客观的，在这基础上的延长的函也是错上加错，因此对该评估报告及其对报告说明的函，我们认为程序不当，内容违法，不能作为定案依据。原告于2017年6月15日撤回对房屋租赁损失123300元的主张。本院于2017年6月19日对该案作出（2016）苏0303民初143号民事判决，判令被告赔偿原告房屋质量缺陷损失46200元、装潢损失67142.3元、鉴定费166.67元。该判决于2017年11月18日经（2017）苏03民终6224号二审判决予以维持。 2017年7月4日，原告再次将被告诉至本院，要求判令被告赔偿原告房屋租赁损失123300元（计算到2016年5月，从2016年６月继续按每月1087元计算至房屋实际能够居住为止）及鉴定费用1000元，立案号为（2017）苏0303民初3641号。在该案审理过程中，原告在2018年8月2日的庭审笔录中称“原告房屋现在仍未居住的原因为房屋开裂，就是因为被告施工造成房屋开裂无法居住。在上次诉讼中就房屋质量损失问题，法院判决被告方赔偿了，目前在执行阶段……想主张房屋租金损失，所以一直保持房屋现状。”该案经审理后，本院于2018年8月16日出具（2017）苏0303民初3641号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。原告不服（2017）苏0303民初3641号民事判决书向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2019年2月12日出具（2018）苏03民终7752号民事裁定书，认为一审法院审判组织的组成不合法，遂裁定该案发回重审。 本院认为，侵害他人财产的，应承担赔偿责任。本案中，被告徐州时代房产置业有限公司在建设施工过程中没有严格按照施工规范施工，导致原告李荣房产及所处的楼房受损，该损害经两次鉴定，原告所处的楼房因地基基础产生变形，并在两幢楼西侧沉降较明显，导致上部局部承重墙体开裂，后裂缝数量有所增加，顶层部分屋面现浇板开裂，楼房排水系统受损。原告房屋受损后导致漏水、渗水，在一定程度上对原告正常居住、使用案涉房屋造成影响，故原告不能正常居住、使用案涉房屋与被告的侵权行为存在因果关系。但原告主张案涉房屋因漏水、渗水以致完全不能居住、使用，未举证证实，本院不予支持。此外，原告房屋受损后，其亦应积极采取合理措施对案涉房屋进行维护，以避免损失扩大，但原告为保留诉讼证据，长期放任案涉房屋损失扩大，其对案涉房屋扩大的损失亦存在过错。且原告就案涉房屋的质量缺陷损失、装潢损失等已经向被告主张过权利，并已经得到法院生效判决确认支持。另结合案涉房屋漏水、渗水的情况对原告不能正常居住、使用房屋的损害后果的影响程度，本院酌定被告的侵权行为对原告上述损害后果的过错程度为60%。原告主张案涉房屋的损失量化为租金损失，不违反相关法律规定，本院予以支持。 原告房屋受损后，被告于2010年底对原告房屋及所在楼房进行加固维修，2011年1月11日，被告组织进行民主南路102号1#、2#楼维修工程竣工验收，对于加固维修之后房屋漏水是否为被告的原因，原告未提供相关证据予以证明；且根据竣工验收会议纪要中“居民考虑到室内装修问题，不再进行室内墙、板的加固”可以认定，原告自愿放弃要求被告对其室内装修及墙、板加固的维修的权利，原告因室内装修、墙、板的问题导致的租金损失不能再行主张被告赔付。故本院对原告主张的2011年1月11日后的租金损失不予支持。被告辩称因原告阻止被告维修施工而未及时对案涉楼房进行维修加固，未举证证实，本院不予采信。根据被告的过错程度参照案涉房屋同期、同地段的租金情况，本院部分支持原告主张的房屋租金损失从2005年1月1起计算至2011年1月11日止，计为32594.5元【（8040元+8402元+8780元+9175元+9588元+10019元+320.1元）*60%】。原告主张的鉴定费用1000元，系为确定其损失支出的必要合理费用，本院对此一并予以支持。 关于被告抗辩的诉讼时效问题，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是原告要求被告赔偿房屋租金损失，本院于2017年6月19日作出（2016）苏0303民初143号民事判决，原告起诉要求被告支付房屋租金损失，后原告于2017年6月15日撤回该项诉讼请求，故诉讼时效应从2017年6月16日起重新计算，原告起诉未超过诉讼时效。故本院对被告的该项抗辩不予采信。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告徐州时代房产置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告李荣租金损失32594.5元； 二、驳回原告李荣的其他诉讼请求。 案件受理费3966元，鉴定费1000元，由原告李荣负担2917.6元，由徐州时代房产置业有限公司负担2048.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂晗 审 判 员  李守忠 人民陪审员  雷丽芬 二〇一九年十月十六日 书 记 员  胡 玥