西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8458号原告：郭玉海，男，汉族，1977年12月2日出生，住西安市雁塔区。委托代理人：康花，陕西明萌律师事务所律师。被告：潘广文，男，汉族，1966年10月7日出生，住西安市雁塔区。被告：吴昕娟，女，汉族，1973年9月21日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：潘广文，男，汉族，1966年10月7日出生，住西安市雁塔区，系吴昕娟丈夫。第三人：西安信百家房地产中介有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：刘雪翠，该公司总经理。委托代理人：马卓，男，汉族，1993年10月6日出生，住陕西省潼关县，该公司员工。原告郭玉海诉被告潘广文、吴昕娟、第三人西安信百家房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭玉海委托代理人康花，被告潘广文、吴昕娟委托代理人潘广文，第三人西安信百家房地产中介有限公司委托代理人马卓到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告郭玉海诉称，2018年3月31日，原告与被告经第三人西安信百家房地产中介有限公司居间签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋卖于原告，原告向被告支付了购房价款，被告应配合原告完成资金监管、房屋过户等合同义务。原告已经依约于签订合同当日向被告支付了定金1万元，但被告拒绝继续履行该买卖合同。原告认为，原、被告之间的房屋买卖居间合同合法有效，原、被告双方均应诚信履行合同义务。被告拒绝履行合同义务的行为致使合同目的不能实现，已经构成根本违约。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告及第三人的《房屋买卖居间合同》合同总价款壹佰贰拾万人民币120万元；2、被告退还已支付定金10000元，并支付违约金12万及房屋溢价损失（暂计算10万元）；3、被告承担本案诉讼费。被告潘广文、吴昕娟共同辩称，1、原告请求赔偿的理由不成立，我方没有违约，不同意赔偿，诉讼费由原告承担。2、原告应向法院主动申请解除房产保全（2018）陕0113财保73号。3、解除质押后定金10000元可以返还。第三人西安信百家房地产中介有限公司述称，认可原告的诉讼请求。经审理查明，2018年3月31日，二被告(甲方)与原告（乙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方所售房屋位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号；建筑面积约162.05平方米（以房产证面积为准）；房屋所有权证编号：110XXXXXXX-5-1-21004-1；该房屋已经设定抵押，贷款余额约贰拾万元整，甲方应于2018年5月20日前办理完解押手续并取得房产证；该房屋成交为1200000元；签订合同当日乙方向甲方支付定金1万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，直接支付给出卖人，出卖人应于90个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户；乙方申请贷款840000元，贷款年限30年。在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金）360000元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；乙方贷款审批通过后且放款至资金监管账户，甲方注销抵押并拿到产证原件后三天内过户；甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙任何一方原因导致未成交，逾期超过三十日个自然日，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%下向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金）：甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不完整不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲乙双方均提供真实有效证件配合对方办理按揭贷款、过户等手续；签订合同当天乙方支付甲方定金1万元整，剩余29万元在2018年4月12日前支付甲方定金共计30万元整。当日，被告潘广文就涉案房屋出具了《个人产权承诺书》，载明：本人潘广文出售坐落于雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号之房屋。本人承诺：此房屋为本人的个人财产，再无其他产权共有人。若因产权问题或其它原因影响本次交易成功，视为本人违约，并由本人按照本次所签订的居间买卖合同相关约定承担违约责任。同日，原告向被告支付了定金1万元。被告潘广文给原告出具了《定金收条》。根据第三人陈述，合同签订之后，第三人得知被告潘广文之前有过婚史，涉案房屋系被告潘广文与其前妻婚姻关系存续期间所得。因被告潘广文表示无法与前妻取得联系，故导致无法办理过户手续。原告称2018年4月中旬得知被告称房子不卖了。后二人就解约事宜商讨未果。故酿成本诉。庭审中，原告主张2019年1月9日解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，被告表示同意；原告针对诉讼请求第二项要求被告双返定金并承担承担房屋差价损失。上述事实，有房屋买卖居间合同、定金收条、个人产权承诺书等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告、二被告签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。原告在依约支付了定金后，被告应当按照合同约定办理银行撤押、房屋过户等手续。根据原告及第三人的陈述及微信记录显示，合同签订之后，第三人得知被告潘广文之前有过婚史，涉案房屋系被告潘广文与其前妻婚姻关系存续期间所得。被告潘广文称因无法与前妻取得联系，故导致无法办理过户手续。现原告主张在2019年1月9日解除《房屋买卖居间合同》，被告表示同意，故涉案《房屋买卖居间合同》已经解除。本院认为，被告潘广文在2018年3月31日就涉案房屋出具了《个人产权承诺书》，载明：本人潘广文出售坐落于雁塔区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号之房屋。本人承诺：此房屋为本人的个人财产，再无其他产权共有人。若因产权问题或其它原因影响本次交易成功，视为本人违约，并由本人按照本次所签订的居间买卖合同相关约定承担违约责任。同时，原告并未证明签订合同之前已经向第三人说明涉案房屋系与其前妻有关的事实。故涉案房屋无法过户的责任应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告在合同签订之日，支付了被告1万元定金，定金合同已经生效。故原告要求返还定金并适用定金罚则的诉请，于法有据，本院依法予以支持。故二被告应当退还原告定金1万元并还应支付原告定金1万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因定金罚则本身就有弥补损失的功能，定金及损失的赔偿数额之和不得高于因违约行为造成的损失。本案被告除定金外并未收取任何款项且定金不能弥补原告的损失，故对原告主张的房屋差价损失结合涉案合同的实际履行情况、被告的违约情形，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告承担40000元。关于原告主张被告承担违约金的诉请，因原告已经选择适用定金罚则且本院已经判决被告承担房屋差价损失，故对违约金本院不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告郭玉海与被告潘广文、吴昕娟于2018年3月31日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年1月9日解除。二、被告潘广文、吴昕娟于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉海定金20000元。三、被告潘广文、吴昕娟于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉海房屋差价损失40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郭玉海的其余诉讼请求。本案案件受理费15600元，由二被告承担，因原告已预交，故二被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  李小芳人民陪审员  吴咏梅二〇一九年十月十六日书 记 员  侯媛媛打印：扈艳红校对：秦婷婷2019年月日送达1