新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新29民终937号 上诉人（原审原告）:张忠惠，女，1965年10月23日出生，汉族，退休职工，住阿克苏市。 委托诉讼代理人：崔双民，新疆民祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿克苏国泰房地产开发有限责任公司，住所地阿克苏市新城区团结北路。 法定代表人：刘又源，该公司经理。 委托诉讼代理人：常凤丽，新疆胜天律师事务所律师。 上诉人张忠惠因与被上诉人阿克苏国泰地产开发有限责任公司（以下简称国泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2019）新2901民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张忠惠及其委托诉讼代理人崔双民，被上诉人国泰房地产公司的委托诉讼代理人常凤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张忠惠上诉请求：1、依法撤销阿克苏市人民法院（2019）新2901民初395号民事判决；2、判决张忠惠退还2011年11月1日从国泰房地产公司购买的坐落于阿克苏市××园；3、判令国泰房地产公司退还张忠惠已交付的购房款179827元，银行贷款及利息374975.52元；4、判令国泰房地产公司支付退房违约金5304元；5、本案一、二审诉讼费由国泰房地产公司承担。事实及理由：2011年12月20日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，后上诉人按照合同约定交纳了购房款、房屋维修基金及办理房产证的各项费用，按照双方合同第十五条约定，被上诉人应当在商品房交付90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照1、2、3项处理：1、上诉人退房，被上诉人在上诉人提出退房要求之日起30日内将上诉人已付房价款退还给上诉人，并按已付房价款的0.01%赔偿上诉人损失。上诉人入住案涉房屋后，由于被上诉人的原因一直未能办理房产证，房屋又出现严重质量问题，经上诉人多次向被上诉人提出退房，被上诉人仍然以各种理由推脱。2018年11月6日，被上诉人才向紫荆花园7号楼的全体业主发出通知，告知业主7号楼可以开始办理产权证。一审法院将本案房产证无法办理的原因归结为上诉人未能缴纳房屋契税，驳回上诉人的诉讼请求错误，事实是案涉房屋的房产证直到2018年11月6日才能够办理。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人国泰房地产公司答辩称，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：乙方（张忠惠）在领取钥匙前需交清所购房的契税、交易费、办理房产证登记费、按揭贷款的全部手续费、办理土地证的费用。同时约定：甲方（国泰房地产公司）在为乙方代办相关部门产权证、土地证和银行按揭贷款手续时，乙方有责任给甲方提供所需要的合格的资料、手续，如因乙方原因致使甲方无法或延期办理以上产权证、土地证和银行按揭贷款手续，甲方不承担甲、乙双方签订的购房合同中的相关违约责任。本案中，上诉人至今未交纳房屋契税，导致房屋产权登记证书无法办理，责任应当归于上诉人，而非被上诉人。上诉人认为被上诉人出售给其的案涉房屋存在质量问题，没有证据证实。根据一审中被上诉人提交的新疆建设工程质量安全检测中心的质量鉴定报告，根据该鉴定报告的鉴定结论，该工程2501室墙体裂缝不属于承载力不足造成的裂缝，不影响主体安全，不属于房屋主体质量问题。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人张忠惠向一审法院起诉请求：1.依法解除张忠惠与国泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决张忠惠退还2011年11月1日从国泰房地产公司处购买的坐落在阿克苏市××园；3.判令国泰房地产公司退还张忠惠已交付的购房款179827元、银行贷款及利息374975.52元；4.判令国泰房地产公司支付退房违约金53.4元；5.本案诉讼费由国泰房地产公司承担。 一审法院认定的事实：2011年9月20日，张忠惠向国泰房地产公司缴纳购房款20000元，认购国泰房地产公司位于阿克苏市××园房屋。2011年10月20日，张忠惠（买受人）与国泰房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人位于阿克苏市××园、面积131.738平方米的商品房。按建筑面积计算，该商品房单价每平方米为4538元，总金额为597827元，首付款为179827元，余款418000元由银行贷款付清；出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件（即该商品房经综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.办理权属登记时买受人应缴纳办证时的所有税费，出卖人在约定时间提交产权登记备案资料后，既已履行完产权登记义务，因登记部门原因未能按期办证，出卖人不承担责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等等。双方还对各自其他权利义务进行了约定。2011年11月1日上述合同在房产部门进行了备案。同日，张忠惠（买受人、乙方）与国泰房地产公司（出卖人、甲方）签订《合同补充协议》。约定：为确保乙方与银行签订的借款合同的履行，甲、乙根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：一、房价及付款方式：乙方购买甲方开发建设的香港××街，全额房款597827元，现已付房款179827元，余欠款418000元，与银行签订借款合同，乙方保证履行借款合同中约定事项。1.乙方在领取钥匙前需交清所购房的：①契税②交易费③办理房产证登记费④按揭贷款的全部手续费⑤办理土地证的费用；2.乙方在接到甲方或银行通知之日起三天内，到银行指定地点办理按揭贷款的相关手续；3.甲方在为乙方代办相关部门产权证、土地证和银行按揭贷款手续时，乙方有责任给甲方提供所需要的合格的资料、手续，如因乙方原因致使甲方无法或延期办理以上产权证、土地证和银行按揭贷款手续，甲方不承担甲、乙双方签订的购房合同中的相关违约责任，甲方有权收回乙方所购房另行处理；由乙方原因给甲方造成经济损失的，乙方应赔偿甲方经济损失；4.由于乙方不能提供银行要求的合格的按揭资料，造成银行不予贷款的购房人，由购房人在十五日内付清所购房的全额房款，否则甲方有权收回乙方所购房屋另行处理。二、违约责任：1.乙方须按借款合同约定按期按时还本付息，自愿将该房做抵押，如连续三个月未按约定时间还本付息时，则视为乙方违约，违约方（乙方）应向守约方（甲方）交纳总房价30%的违约金，甲方有权收回乙方所购房屋及产权证另行处理，甲、乙双方所签《商品房买卖合同》自行终止。2.因乙方没有履行或没有全部履行借款合同给甲方造成的经济损失，由乙方承担甲方的经济损失。三、其它：1.商品房购销合同第四条中总金额仅为购房款，不含任何附加费用及代征税费，办理房产证所需要的契税、工本费等费用由买受人承担……；甲、乙双方所签订的《商品房买卖合同》与本协议条款冲突时，以本协议条款作为法院裁定的依据等等。上述合同签订后，当日张忠惠向国泰房地产公司缴纳房款159827元，剩余房款418000元张忠惠依约在中国建设银行股份有限公司阿克苏地区分行办理了银行按揭贷款。2012年7月3日，张忠惠向国泰房地产公司缴纳房屋交易手续费、产权登记费、土地证工本费，共计670元；同日张忠惠缴纳房屋维修基金金11957元，办理入住手续，2012年7月21日，国泰房地产公司向张忠惠开具销售不动产统一发票。张忠惠进行装修后入住房屋，居住期间，因房屋室内墙体及室内顶板有裂缝现象，张忠惠向国泰房地产公司反映，国泰房地产公司遂委托新疆建设工程质量安全检测中心对张忠惠居住的××园内墙体及室内顶板裂缝进行检测鉴定。2017年11月17日，该中心出具（2017）新建质鉴字第4658号鉴定报告，结论意见为1.该工程2501室墙体裂缝，不属于承载力不足造成的裂缝，建议委托原设计单位或具有相应资质的设计单位根据上述检测情况对该工程上述墙面裂缝部位出具具体处理方案；2.该工程2501室客厅现浇顶板裂缝为非结构受力裂缝，不影响主体结构安全，但为保证构件耐久性，应对裂缝进行封闭处理，具体处理方案可委托原设计单位或有相应资质的设计单位根据检测情况提出。2018年1月9日，张忠惠向有关信访部门对房屋墙体裂缝事项提出信访诉求。2018年2月26日由张忠惠、国泰房地产公司、市房产局、市质监站相关人员对张忠惠提出的诉求进行协调解决，国泰房地产公司提出同意修复，在维修期间，安排业主在同单元7楼已装修好的房间居住，并给一定的经济补偿，但张忠惠不同意，只要求退房。2018年1月24日，张忠惠向国泰房地产公司提出书面退房申请未果后，遂后诉至一审法院。另，截止2019年2月25日，张忠惠已偿还银行贷款本息合计374975.52元；张忠惠至今未缴纳房屋契税；经一审法院主持调解，张忠惠不同意调解仍坚持诉讼请求。一审法院认为，张忠惠与国泰房地产公司于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”。本案中，张忠惠与国泰房地产公司虽然在《商品房买卖合同》中约定：如因出卖人的责任，买受人（即原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理”，但该三项内容对处理方式相互冲突，既有退房又有不退房及办理产权证的相关责任，应视为对不能在规定期限内取得房地产权属证书的约定不明；而双方签订的《合同补充协议》中对办理产权证等相关内容亦进行了约定，应视为双方对《商品房买卖合同中》该项内容的变更，且补充协议约定《商品房买卖合同》与本协议条款冲突时，以本协议条款作为法院裁定的依据。另在庭审中查明，国泰房地产公司于2012年7月21日向张忠惠开具销售不动产统一的发票，但张忠惠至今未缴纳契税，亦不符合双方对办理产权证的约定。规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，因张忠惠入住使用房屋期间房屋客厅墙壁、房顶、卧室等多处有不同程度的裂缝，经国泰房地产公司对所涉房屋委托新疆建设工程质量安全检测中心进行鉴定，鉴定中心出具（2017）新建质鉴定字第4658号鉴定报告，结论为所涉房屋非房屋主体结构质量不合格，双方对鉴定报告内容均无异议，庭审中国泰房地产公司亦同意对张忠惠所陈述房屋裂缝进行修复并给予张忠惠一定经济补偿，但张忠惠予以拒绝。张忠惠现以国泰房地产公司未及时办理产权证书、房屋裂缝有坍塌可能，造成居住不便要求解除合同、退还房屋的诉讼请求，不符合双方合同约定及法律规定，对此不予支持。同理，张忠惠的其他诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条和第十二条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决：驳回张忠惠的诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。 另查明，案涉房屋所在的阿克苏市××园大证已于2017年5月31日办理完毕。 本院认为，上诉人张忠惠与被上诉人国泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。上述合同签订后，上诉人张忠惠按照约定支付了房屋首付款并依约在中国建设银行股份有限公司阿克苏地区分行办理了银行按揭贷款，被上诉人国泰房地产公司也于2012年7月3日向上诉人张忠惠交付了案涉房屋，并于2012年7月21日向上诉人张忠惠开具了销售不动产统一发票。上诉人张忠惠认为，由于被上诉人国泰房地产公司的原因致使其未能取得案涉房屋的产权证，以及其购买的房屋存在严重质量问题，故应当解除其与被上诉人国泰房地产公司签订《商品房买卖合同》并退还房屋，由被上诉人国泰房地产公司向其退还已付购房款、银行贷款及利息，并向其支付退房违约金。本院认为，根据双方签订的《合同补充协议》约定，上诉人张忠惠在领取钥匙前需交清所购房的契税，上诉人张忠惠已于2012年7月3日办理了入住，领取了房屋钥匙，被上诉人国泰房地产公司也已于2012年7月21日向上诉人张忠惠开具了销售不动产统一发票，但上诉人张忠惠一直未按约定交纳房屋契税。根据本案二审审理查明的事实，案涉房屋所在的阿克苏市××园大证已于2017年5月31日办理完毕，只要上诉人张忠惠交纳了房屋契税，房屋的不动产权证完全可以办理。一审中，上诉人张忠惠提交了新疆建设工程质量安全检测中心出具的（2017）新建质鉴定字第4658号《鉴定报告》，该《鉴定报告》载明：该工程2501室墙体裂缝不属于承载力不足造成的裂缝，客厅现浇顶板裂缝为非结构受力裂缝，不影响主体结构安全。故上诉人张忠惠以此要求解除合同，退房退款，并由被上诉人国泰房地产公司承担退房违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人张忠惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9348.55元，由上诉人张忠惠负担。 本判决为终审判决。 审判长 倪 倩 审判员 任学涛 审判员 曹燕燕 二〇一九年十月二十八日 书记员 刘素玲