上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初9532号原告沈某1，男，1958年6月27日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人沈某2(系原告女儿)，女，1987年5月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人王彩明，上海市华亭律师事务所律师。被告沈某3，女，1955年12月23日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人李文根，上海蓝众律师事务所律师。原告沈某1诉被告沈某3其他合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员严奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈某2、王彩明，被告委托代理人李文根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈某1诉称：原、被告系姐弟关系。1996年，被告称其工作单位改制，要将上海市建国东路XXX号房屋使用权进行有偿转让。需要出资人民币200,000元，经协商，原告出资人民币50,000元，被告出资人民币150,000元。为此，原告分5次将人民币50,000元交付给被告。口头约定原告占25%的房屋使用权份额，被告占75%的份额。以后，原告得知被告已取得上述房屋的使用权，故要求被告分配相关收益并补签协议，但被告拒绝。被告在2014年10月前才给付原告人民币30,000元。2016年11月30日，被告以微信的方式向原告明确了双方对房屋所占的份额。2017年，原告看到了被告与其原工作单位签订的《小企业转让合同》，转让价格为人民币163,840元。所以，按原告的投资额计算，原告应占30.5%的份额。根据被告的租金收益，现起诉要求被告向原告支付自2004年11月1日起至2018年12月31日期间的房屋出租收益人民币171,715元，并支付相应利息。原告提供了以下证据：一、微信记录，证明被告在2016年11月30日、2017年11月14日向原告发微信，明确原告占25%的房屋出资比例。并就1997年至2017年期间的租金收益情况和分配比例作出说明。在2017年12月29日明确原告出资人民币50,000元的事实。二、《小企业转让合同》，证明以被告名义购买的房屋使用权价格为人民币163,840元。三、录音，证明原告要求被告出具书面材料，被告认可收到原告的钱款和拥有的比例。四、说明，证明2012年1月1日至2015年的系争房屋的年租金人民币54,000元。被告沈某3辩称：原、被告间不存在共同投资房产事实，原告的请求无事实依据。系争房屋是被告在1997年12月通过企业改制附带转租而来，不曾与原告共同投资。系争房屋至今仍为国家所有，被告作为承租人每月依据规定缴纳租金。被告1997年承租房屋时需要支付人民币13,840元，不需要原告出资。原告所述1996年时被告并未获得房产，企业也未进行改制。原告提出的人民币50,000元，是1994年至1995年期间，分四次向被告出借的借款不是投资款。系争房屋对承租人的身份有特殊要求，不存在原告投资购房的可能性。原、被告双方从未有过共同投资的协商，从未达成过共同投资购房的合意，故不同意原告提出的事实。原告主张的房屋出租收益没有事实依据和法律依据。原告提出的人民币50,000元借款，被告在2004年10月前分两次归还了人民币30,000元，尚余人民币20,000元没有归还，但是被告仍同意归还剩余的人民币20,000元借款。原、被告之间实质是民间借贷关系，应当依照该法律关系主张。被告对原告提供的证据一、真实性认可，但是聊天记录无法证明原告的证明内容，微信内容原告在2016年10、11月份时找到被告说系争房屋有他的投资款，当时因为原告纠缠所以就写了是投资款。投资款不是被告本人所写的，是被告的丈夫写的。当时发出信息的时候原告也并未回复。2017年12月底，将当时的借款记录也发出了，不能凭上述内容证明出资事实。二、真实性认可，合同写明了房屋的取得来源。三、录音的真实性认可，确实存在，产生于2018年3月3日，当时是双方争吵，原告单方面说是出资购房，被告从未承认。四、真实性认可，无异议。被告提供了证据一、公证书，证明1997年12月10日，被告以企业职工的身份与上海华夏旅游工艺品公司签署《小企业转让合同》，有偿受让上海市建国东路XXX号达盛综合商店及附属仓库的经营权、房屋使用权、资产所有权，扣除安置费和3名职工转让费后，实际转让价为人民币13,840元。被告是唯一受让主体。二、收据，证明被告缴付了人民币13,840元。三、租房协议，证明在2016年1月19日，被告将达盛综合商店门面转租，月租金人民币5,000元。四、记录，证明被告在1995年至1996年期间，分五次向原告借款人民币50,000元。并在2004年10月前还款人民币30,000元，尚欠人民币20,000元。五、房屋租金账单、租用公房凭证、户口簿，证明被告向房屋权利人缴纳租金，被告是房屋的承租人。六、证人证言，证明原、被告双方无共同投资合意，证人写的东西不是其真实意思，只是根据原告的说法记录了他的要求。书写的材料上无原、被告的签名，故不存在共同投资买房的事实。原告对被告提供的证据一、真实性认可，被告取得了系争房屋，通过企业改制被告取得了承租权。二、真实性认可，无异议。三、真实性认可，每月人民币5,000元租金收入认可。四、真实性不认可，不是借款，原告在1996年时给被告的。五、租金缴款凭证，租用公房凭证，户口薄真实性均无异议。六、考虑到被告与证人之间的关系，本案原告主张的请求直接涉及证人的利益，故不认可。经审理查明：原、被告系姐弟关系。1997年12月10日，被告与上海华夏旅游工艺品公司签署《小企业转让合同》，有偿受让上海市建国东路XXX号达盛综合商店及附属仓库的经营权、房屋使用权、资产所有权。转让价人民币163,840元，扣除安置费和3名职工转让费后，实际转让价为人民币13,840元。在此之前，原告交付被告人民币50,000元。2014年10月前被告支付原告人民币30,000元。2016年11月30日，被告在给原告的微信中载明：“建国路门面是居改非性质的租赁房，按购买房子时的出资比例，今后政府征收房子的面积金额也按当年出资比例分配，我占75%，你占25%。但面积范围外的补贴你不占份额。”现原告起诉来院。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据原告提供的证据一，被告在给原告的微信中表示的内容，可以认定双方在有偿转让上海市建国东路XXX号达盛综合商店及附属仓库的经营权、房屋使用权、资产所有权时有过口头约定，出资比例为原告25%、被告75%。被告应按该比例支付给原告收益。原告没有因实际出资比例的不同行使撤销等权利，故要求按30.5%的份额分得收益，依据不足。双方口头约定中并没有显示收益的分配时间，故原告要求被告支付利息，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，判决如下：一、被告沈某3应在本判决生效后十五日内给付原告沈某1至2018年12月31日止的收益款人民币140,750元(已扣除已支付的人民币30,000元)。二、驳回原告沈某1其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,014.50元，因适用简易程序,退还原告沈某1人民币1,507.25元，由被告沈某3负担人民币1,507.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 严 奇二〇一九年十月十六日书记员 毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。