广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28208号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被告：王仕见，男，1949年3月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：马锦林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄哲，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告王仕见房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的委托诉讼代理人胡颖怡，被告王仕见的委托诉讼代理人马锦林、黄哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）向本院提出诉讼请求：1、判令被告及其同住人立即搬出广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房；2、判令被告向原告支付房屋占用费，从2001年3月16日起计算至2017年12月31日止占用费参照成本租金按每月人民币952.01元计算（该期间占用费合计为191845.37元），从2018年1月1日起计算至被告实际搬出房屋给原告之日止占用费参照市场租金按每月人民币2333.96元计算（该期间占用费暂计算至2019年7月31日合计人民币44345.24元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系负责公房管理的事业单位，前身为广州市机关用房管理所，坐落于广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房的房屋（下称“案涉房屋”）系原广州市国土资源和房屋管理局委托原告接管的直管公房。1994年12月30日，原广州市房地产管理局（甲方）与广州市地下铁道总公司（乙方）签订《征拆房管部门拨用房屋补偿协议书》，约定：甲方同意乙方拆除座落在中山三路××号房屋，建筑面积458.4340平方米；乙方同意将自有的坐落在员村四横路百合苑D座京溪竹园新村13号D梯房屋（建筑面积共551.878平方米）产权移交归甲方以作补偿。2001年3月16日，原广州市国土局房管局收到广州市地下铁道总公司交来房地产证2本，地址是广从路京溪竹园街13号503、504、605。原告于2001年3月16日接管案涉房屋。原告核查发现，被告居住在案涉房屋内，但被告并未办理租赁手续，也未向原告支付租金，被告无权占用案涉房屋。2001年3月16日至2017年12月31日期间，案涉房屋的成本租金价为每月人民币952.01元；根据广州市房地产租赁管理所2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价，案涉房屋的市场租金参考价为每月人民币2333.96元。综上所述，为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼，请求判如所请。被告王仕见辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告并不属于民事诉讼法的适格原告，原告诉称其是负责公房管理的事业单位，被告目前所居住的坐落于广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房的房屋是广州市国土局房管局委托原告接管的直属公房。就原告与被告之间的民事主体法律关系来看，有以下两点意见，第一，依据原告提供的证据《广州市机构编制委员会文件》穗编字[2005]93号显示，原告的主要任务是负责全市物业专项维修资金的管理工作，负责全市房屋白蚁防治管理的日常工作，负责直管房屋和全市房屋应急抢险工作的组织协调、救援等日常工作，根据《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，由于原告只是涉案房屋的管理人，而不是产权人，因此原告对房屋不具有占有使用收益和处分的权利。依据原告的工作内容和工作任务，原告也不具有代替原广州市国土局房管局作为独立的民事主体向人民法院提起诉讼的权利。第二，依据《物权法》第17条，不动产权利人确定必须以不动产登记簿为准。原告并未提交涉案房屋的产权证，故无法确定涉案房屋的所有权归属。而事实上，原被告之间也没有签订过房屋租赁合同，所以不存在租赁关系，更不可能存在房屋租赁合同纠纷和合同相对性原则中的主体的相对性，合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼，纵观原告所提供的起诉材料，没有任何一份证据能够证明原告或者原广州市国土局房管局是涉案房屋的产权人，也无法证明原被告之间存在租赁关系，故原告并非所涉法律关系的主体，并不享有本案的原告主体资格。故应驳回原告诉请。二、被告不属于民事诉讼法中的适格被告。根据原告提供的证据材料来看，广州市地下铁道总公司于2001年3月16日将涉案房屋的产权转交于广州市国土局房管局，但被告王仕见是东山区地铁拆迁办公室的安置户，在2000年12月29日，就与地铁拆迁办公室签订租赁合同，并享有合法的承租权。因此本案是广州市国土房管局和广州市地下铁道总公司之间的房屋产权问题所产生的纠纷，被告王仕见只是依据东山区地铁拆迁办签订的租赁合同的约定进行合法承租，承担善意第三人角色。三、原告无权要求被告及被告同住人员立即搬出案涉房屋。首先，被告王仕见是涉案房屋的合法承租者，根据东山区地铁拆迁办与被告王仕见2000年12月29日签订的广州市房屋租赁合同第16条约定，租赁期届满后不到原办理租赁管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议。双方延续租赁关系，租赁期为不定期，该合同的租赁期限为2001年2月1日至2003年2月1日。合同到期后，东山区地铁拆迁办公室从未对被告的承租提出异议。因此被告王仕见对房屋享有不定期租赁权。那么在不定期租赁期间，被告王仕见是合法的承租人，原告无权要求被告及其同住人员搬离。其次，依据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，房屋所有权的转移并不影响被告原租赁合同的履行，并且在被告被起诉之前，原告从未向被告释明涉案房屋的产权，导致被告没有事先得到应有的救济。原告王仕见原住房被拆迁，受东山区政府的拆迁补偿，永久安置于涉案房屋。被告王仕见是文革期间上山下乡的知青，于1979年11月23日从紫金县古竹村回城后因无住房，政府和派出所共同安排荣利新街27号后座的地块给被告王仕见。后被告在该地块上建房并居住了20年，2000年因荣利新街拆迁整治，东山区政府为彻底解决被告居住问题，由政府出资购买商住房，永久安置被告王仕见。期间羊城晚报记者也对此作了专题报道，并确认了被告王仕见收到了永久安置的事实。另根据广州市越秀区地铁拆迁办公室出具的证明显示，被告是广州市越秀区地铁拆迁办公示的安置户，受政府和越秀区地铁拆迁办的安排永久安置于涉案房屋。综上，原告无权要求被告及被告同住人立即搬出涉案房屋。四、原告无权要求被告支付房屋占用费，且房屋占用费的计算标准与计算方法存在错误，首先根据对本案事实的分析，被告王仕见是依据东山区拆迁办公室签订的广州市房屋房地产租赁合同确立了合法的租赁关系，且从合同签订之日起租赁关系从未中断，所以被告王仕见一直是涉案房屋的合法的有权占有人，因此合法的有权占有，并不存在原告所称的返还房屋占用费的问题，其参照市场租金来算。所以原告对房屋占用费的计算标准存在严重错误。且根据被告与东山区拆迁办公室签订的租赁合同第二条明确，双方所确定的月租金额为219.1元，并不存在原告所诉称的24万的涉案房屋租金为标准的房屋占用费。最后根据诉讼时效的规定，债权请求权的诉讼时效是三年，因此若被告王仕见需要支付以租金为计算标准的房屋占用费，那么被告王仕见最多支付三年的房屋占用费，而不存在原告所诉称的自2001年3月16日开始支付房屋占用费，因此原告对房屋占用费的计算方法存在错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《征拆房管部门拨用房屋补偿协议书》、广州市房地产证（穗房地产证字第××号）、收条、《接管通知书》、羊城晚报2000年12月6日A5版面新闻报道、《证明》、《广州市房地产租赁合同》、《户籍档案查询摘抄记录》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告根据《接管通知书》（2001年结字第1313号）接管位于广州市白云区沙太路京溪竹园街13号504房物业（以下简称涉案房屋），产业来源：征用补偿，接管日期：2001年3月16日。2000年12月29日，广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室（出租人，甲方）与被告王仕见（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区广从路溪竹园街13号504房的房地产出租给乙方做住宅使用，面积为73.037平方米，分摊共用7.915平方米；租赁期限为2001年2月1日至2003年2月1日，月租金为219.10元；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等。2001年1月10日，广州市越秀区地铁拆迁办公室出具《证明》，证实被告是广州市越秀区地铁拆迁办公室安置户，原地址八旗二马路荣利新街27号后座，现房屋为：白云区京溪竹园小区13号504房。原告提交现场照片，拟证明2018年1月23日，原告在涉案房屋张贴《通知》，要求被告及同住人员到原告处办理相关租赁手续，否则收回涉案房屋。另查，被告王仕见是文革期间上山下乡的知青，于1979年11月23日从紫金县古村回城后因无住房，政府和派出所共同安排荣利新街27号后座的地块给被告王仕见。后被告在该地块上建房并居住了20年，2000年因荣利新街拆迁整治，东山区政府为彻底解决被告居住问题，由政府出资购买商住房，永久安置被告王仕见。本院认为：涉案房屋系原告接管的直管公房，其对涉案房屋享有管理权，故原告系本案适格原告，被告抗辩原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。根据2000年12月29日广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室与被告王仕见签订《广州市房地产租赁合同》可知，早在2000年，被告因原址房屋被拆迁而被安置在涉案房屋一直居住至今，且根据《广州市房地产租赁合同》的约定，广州市地铁指挥部东山区拆迁办公室与被告王仕见之间已形成长期稳定的租赁关系，被告享有涉案房屋的合法承租权，其入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁关系。且被告年事已高，曾为文革期间的上山下乡知青，其原址房屋拆迁亦未获得补偿，仅被安置在涉案房屋居住，在此情况下，原告要求被告搬离涉案房屋有违公允，本院不予支持。基于原告上述诉请未得到本院支持，故原告以此为基础要求被告按照成本租金952.01元/月及市场租金2333.96元/月的标准支付房屋占用费亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。本案受理费2421元，由原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十月二十八日书记员  陈春燕