广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民再68号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蔡可成，男，1975年11月4日出生，汉族，住清远市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁小燕，女，1975年10月31日出生，汉族，住清远市。共同委托诉讼代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市新城北江三路金鑫大厦首层106号。法定代表人：郑金树，董事长。委托诉讼代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。再审申请人蔡可成、梁小燕与被申请人清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2016)粤18民终1088号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年12月25日作出（2018）粤民申6495-6540号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蔡可成、梁小燕的共同委托诉讼代理人陈汝文，被申请人清远市中裕置业有限公司的委托诉讼代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2012年6月19日，蔡可成、梁小燕与清远市中裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城××花园××楼××号商品房出售给蔡可成、梁小燕，建筑面积为130.99平方米，总房价款为675077元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，蔡可成、梁小燕依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款675077元。蔡可成、梁小燕至今未收楼，后因清远市中裕置业有限公司一直未能办妥房屋产权证给蔡可成、梁小燕，蔡可成、梁小燕遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，蔡可成、梁小燕认为由于清远市中裕置业有限公司的违约行为造成其损失主要表现为房屋买卖、租赁等方面的交易损失及其他相关损失。清远市中裕置业有限公司提供一份《清远市房产登记收件收据》显示涉案商品房初始登记-确权，收件日期为2015年2月5日；提供一份《清远市房产初始登记告知书》显示申请人清远市中裕置业有限公司坐落于清远市新城××花园××、××、××楼登记时间为2015年2月12日。涉案金鑫花园工程4号楼至今未办理建设工程竣工验收备。一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期交楼和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为；二是蔡可成、梁小燕主张违约金是否超诉讼时效。本案中，蔡可成、梁小燕已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款，按约定清远市中裕置业有限公司应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案金鑫花园工程4号楼至今未办理建设工程竣工验收备案，故清远市中裕置业有限公司的行为已构成逾期交楼，应按合同约定承担违约责任，故对蔡可成、梁小燕要求从2013年1月1日起以总购房款675077元为基数，按日万分之二计算逾期交楼违约金至2013年3月31日的诉讼请求，一审法院予以支持。蔡可成、梁小燕至今未收楼，因此清远市中裕置业有限公司履行在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务期限的起算点，至今没有确定，故清远市中裕置业有限公司不存在逾期协助办证的违约行为，对蔡可成、梁小燕要求清远市中裕置业有限公司协助办证并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于蔡可成、梁小燕主张违约金是否超诉讼时效，涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向蔡可成、梁小燕支付已付房价款的每日万分之二的违约金。该约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。该约定应理解为一个没有履行期限的整体债权，该债权最迟应当在实际交房或合同解除之日起主张。涉案房屋一直没有交付，故清远市中裕置业有限公司认为蔡可成、梁小燕的诉求已超诉讼时效的主张，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向蔡可成、梁小燕支付逾期交楼违约金（违约金从2013年1月1日起以总购房款675077元为基数按日万分之二的标准计算，至2013年3月31日止）；二、驳回蔡可成、梁小燕的其他诉讼请求。案件受理费1420元，由蔡可成、梁小燕负担820元，由清远市中裕置业有限公司负担600元。宣判后，清远市中裕置业有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同对逾期办证违约责任有明确约定，若上诉人违约依法应按该约定计算违约金。二、被上诉人没有提供任何证据证明因为没有房产证导致其产生任何的实际损失，因此，被上诉人主张按银行同期贷款利率按日计算违约金没有依据。若按被上诉人主张计算，明显过高，违背公平原则。三、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。四、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。被上诉人蔡可成、梁小燕口头答辩称：请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院二审经审理查明，对一审法院查明的基本事实予以确认。本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上达成，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》中第八条约定，上诉人应当在2012年12月31日前，将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给被上诉人，现上诉人并未提供证据证明涉案房屋已达到上述交付标准，按照合同约定，被上诉人有权拒绝收楼，并有权主张上诉人承担违约责任。因此，一审判决认定上诉人构成违约，并判令上诉人支付违约金，符合合同约定，本院二审依法予以维持。对于上诉人提出的诉讼时效的抗辩，经查，被上诉人于2014年5月26日向法院起诉要求支付违约金，其请求并未超过法律规定的诉讼时效期间。故对上诉人的该节上诉理由，本院二审不予采纳。综上所述，本院二审认为上诉人的上诉主张并无充分理据，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，再审申请人不服，申请再审称：二审判决作出的逾期办证违约金按已付购房款每年1%的比例计算没有法律依据，属于适用法律错误。请求撤销本院二审判决，由省院再审本案或指令本院再审本案。再审开庭审理时，再审申请人的诉讼请求变更为撤销本院二审判决，维持一审判决。被申请人答辩称：再审申请人的申请理由不成立，请求人民法院依法驳回其再审申请的请求，维持原判。本院再审经审理查明，对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，审理民事再审案件，应围绕再审请求、再审理由来进行。本案中，再审申请人在一审诉请被申请人将涉案房屋办理建设工程竣工验收备案并支付支付迟延交楼违约金和逾期办证违约金。一审判决支持了迟延交楼违约金，同时，因涉案房屋在诉讼期间未具备经建设局工程竣工验收合格的交付条件，再审申请人亦未收楼，一审法院以涉案房屋尚不具备办证条件，以及被申请人依约定应提供办证资料报产权登记机关备案的义务期限的起算点没有确定，不存在逾期协助办证的违约行为，对再审申请人要求被申请人协助办理涉案房屋产权登记及支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持，并告知再审申请人可待办证条件成就后另行主张权利。另外，本案本院二审维持了一审判决，故此，再审申请人对逾期办证违约金的请求并未获一、二审判决的支持。再审申请人申请再审认为二审判决作出的逾期办证违约金按已付购房款每年1%的比例计算没有法律依据，属于适用法律错误的事实理由缺乏根据，另外，再审申请人请求维持一审判决的再审请求在本院二审判决中已获支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2016）粤18民终1088号民事判决。本判决为终审判决。审判长 黄 春 明审判员 李 培 东审判员 张 廷 青二〇一九年十月二十一日书记员 陈茜（代）