安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初7178号 原告：郭伟，男，汉族，1988年12月26日，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张秀奇,安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玲，安徽金华安律师事务所律师。 被告：安徽星海房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪东路华东家电批发市场综合楼，统一社会信用代码913401006103009755。 法定代表人：许安，该公司总经理。 被告：安徽星海物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区濉溪东路安徽轻工商城**楼，统一社会信用代码913401001489710497。 法定代表人：许安，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 原告郭伟诉被告安徽星海房地产发展有限公司（以下简称“星海房地产公司”）、安徽星海物业管理有限公司（以下简称“星海物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭伟的委托诉讼代理人张秀奇、杨玲、被告星海房地产公司、星海物业公司的共同委托诉讼代理人李海燕、单明皓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郭伟提出诉讼请求：一、原告请求法院判决被告履行原告与两被告在2017年12月20日签订的房屋租赁合同及补充协议，排除妨碍，将门锁打开，归还租赁物交付原告经营使用；二、原告请求法院判决两被告赔偿原告货物损失30万元；三、原告请求法院判决两被告赔偿原告停业损失，自2018年8月1日起每天按照700元计算至被告将租赁物交付原告经营之日止；四、原告请求法院判决原告无需向两被告支付2018年8月1日之日起至两被告将租赁物交付原告之日止期间的租金；五、本案一切费用由两被告共同承担。 事实与理由：被告一是商铺业主，被告二是商铺运营管理方，原告是承租商铺的商户，2017年12月20日原告和两被告签订了《安徽省房屋租赁合同》以及《合同补充协议》各一份，约定了租赁物，面积，租赁期限，租金，以及支付方式和期限，违约责任，免租期等等，两被告2018年1月1日将租赁物交付原告，2018年8月中旬期间商场装修，因天气下雨，由于两被告装修时将建筑物品堵住了排水管道，未进行必要的清理，将排水管堵塞，无法正常排水，两被告未能向原告说明租赁物的瑕疵问题，两被告也未尽到管理义务，致使原告几十万元的货物被水淹没，造成了实际损失，原告多次要求被告处理，并且赔偿损失，被告只是对租赁物进行了简单的清理处理，也没有赔偿损失，以至于原告无法经营，因为双方纠纷无法处理，被告单方违约终止了租赁合同，被告2019年2月15日将原告的货物和商铺锁起。同时，两被告出租得租赁物不符合合同约定，存在瑕疵，并且未做任何使用上的说明和告知义务，同时未能尽到管理职责，造成了原告得直接损失，被告违反了诚信原则，不顾原告合法权益，单方终止合同，将商铺和货物锁起，造成了原告更大损失，应当承担违约责任。综上，原告依法提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告星海房地产公司、星海物业公司共同辩称：原告所主张的其货物损失30万元没有任何证据材料予以支撑，没有事实依据。退一步说，即使原告存在货损，其损害结果也与被告没有任何关联。原告所称的造成其损失的原因是由于“被告外墙装饰所产生的建筑垃圾造成下水道堵塞，导致雨水通过空调洞口全部灌入屋内”完全属于主观臆测，没有任何事实依据和证据支撑。相反，原告向被告申请在2018年元月1日至2018年元月16日对案涉房屋进行装修，被告在合同中也为原告留了2个月的装修期，其建筑材料系原告在自行装修的过程中留下的，与被告无关。而空调洞口则属于房屋结构的必要组成部分，是被告作为房屋的出租人留给原告安装空调所预留的通道，这一点原告在接受房屋时明知的，并且在房屋租赁过程中原告也完全同意被告拆除此处原有的空调。如果原告认为无需安装空调或者认为该洞口可能影响其经营，应当提前告知被告，或者自行处理洞口。其认为被告有主动处理该洞口的义务没有任何依据。被告已切实履行了合同义务。首先，2017年12月20日，被告向原告交付了案涉房屋，并且交付的房屋不存在任何瑕疵，原告已经接受并签字确认。而且在经营使用过程中从未就房屋告知被告房屋存在瑕疵或者其他可能影响到原告正常经营的不利因素。其次，在原告告知被告出现漫水的情况后，被告第一时间进行了疏通和清理，被告已经履行了合同义务。原告在承租过程中没有尽到合理的注意义务，没有采取措施防止损害的扩大，应当对自己遭受的损失承担承担全部责任。首先，被告在向原告交付房屋的过程中，原告已经对房屋进行了确认并在验收单上签字，未对案涉房屋提出任何异议。直到2018年8月31日之前，原告经营长达半年多的时间内从未向被告告知案涉房屋存在可能影响其经营的问题。其次，根据原告提交的录音材料，如在2018年9月10日的录音中，店面的实际经营者张飞飞说：“8月31日之前的几场大雨，关键我压根想不起来那个位置会往家里漫水，我一直以为是我窗户没有关好”、“这积水不是一晚上造成的，……”；在2018年10月11日的录音中，张飞飞说“蒋经理说据我所知，外墙装修的师傅和你们说过，走廊堵水了，你们还不注意么？我说，和我说过时，已经淹过了。我一开始以为是我自己窗户没有关好”，其还说“积累的水在阳台没有涌到家里，那时候想着夏天有蚊子，阳台有点脏水有蚊子，哪知道下大雨水涌进来把布淹了”、张飞飞还说“我这个人比较马大哈，一直以为是我窗户没有关，导致布被淹的”；张飞飞的婆婆说“阳台上下的一场雨有积水，后来又下了一场一下涌进来”、“以前下的雨，一直在走廊”。从以上的对话可以看出，2018年8月中下旬的降雨是连续性的，原告早已知晓其房屋内存在渗水、阳台也有积水，也明确知晓受损房屋的窗户没有关好是渗水的重要原因。但原告即未告知被告，也未采取措施积极排水，而是放任危险的存在和扩大，原告没有履行告知和止损义务，应当对损害结果承担全部责任。纠纷发生后，原告并没有停止营业，从录音材料中可以看出原告在事件发生后仍然在持续经营，被告并没有任何干扰其正常经营的违约行为。首先，2018年9月10日的录音中，原告实际经营者张飞飞说“昨天店里面人，还有客人过来逛”、在2018年10月11日的录音材料中，张飞飞说“国庆节期间，店里有客户逛，客户要买窗帘布”。并且，原告受影响的房间仅仅是一个面积约十平米的房间，对比原告承租的566平方米的房屋，其影响微乎其微，原告称其在2018年8月1日后就停业了显然与事实不符。2019年2月15日，被告将案涉租赁房屋上锁主要出于以下几点考虑：首先，当时原告已经不在案涉租赁房屋内经营，但却没有将房门锁好，出于安全考虑，为了保证房屋内财产的安全，被告不得不将房屋另行上锁；其次，截止2019年2月15日，原告已经拖欠被告租金长达6个月，那么被告有权依据《合同法》第66条行使同时履行抗辩权，中止原告对案涉房屋的使用，直至原告付清欠付租金为止，原告要求被告赔偿其停业损失没有法律依据。原告无权要求被告退还保证金。《合同补充协议》第五条约定“在确定房屋无损坏及不欠各种费用的情况下，由出租方全部退还承租人支付的租赁保证金”。然而，截止原告起诉之日，原告已拖欠被告租金长达一年，原告无权要求被告退还保证金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2017年12月20日，原告郭伟与被告星海房地产公司就租赁位于安徽轻工商城项目第2幢四层的房屋协商并签订《安徽省房屋租赁合同》，星海房地产公司为出租方，郭伟为承租方，双方约定：“第一条，租赁房屋及附件的名称、数量与用途，房屋坐落濉溪路，面积566㎡，结构框架，用途经营窗帘布艺”、“第二条，租赁期限，租赁期共两年，出租方从2017年12月20日起将房屋交付承租方使用，至2019年12月19日收回”、“第三条、租金和租金的缴纳期限，出租房屋月租金18112元，租期租金总额434688元。承租方将租金以现金或转账方式，于上季度20日前付清给出租方”，被告星海物业公司亦在该合同中签章。同日，星海房地产公司与郭伟另签订《合同补充协议》，约定：“第一条，出租方（安徽星海房地产发展有限公司）将安徽轻工商城项目（房屋）第2幢四层整层房出租给承租方经营（窗帘布艺）使用……”、“第二条，出租方出租房屋2017年12月20日至2019年12月19日租金32元/㎡.月……”、“第四条、自合同签订之日起，出租方给予承租方免两个月装修期和两个月免租期，并预交叁个月租金和服务费54336元”、“第六条，合同有效期内出租方出租房屋收取的其他费用……（二）承租方在承租期间水电费自理。出租方按国家收费标准为承租方代收代缴。（三）物业管理费和水电费，将按月收取”，星海物业公司以管理方名义在该合同中签章。以上合同签订后，被告星海房地产公司于2018年1月1日交付案涉房屋，由原告郭伟占有使用并实际缴纳租金至2018年7月20日。2018年8月30日，因案涉房屋阳台下水管道堵塞导致雨水进入室内，原告通知被告后被告派遣工作人员至现场进行了处理。2019年2月15日，被告星海房地产公司以原告郭伟未能按时支付租金为由将案涉房屋上锁，中止原告对案涉房屋的使用。 以上事实，有原、被告身份证明、《安徽省房屋租赁合同》、《合同补充协议》、照片、视频资料、《安徽轻工商城房屋交验评定表》、《装修申请表》及当事人陈述等在卷予以佐证。 本院认为：原告郭伟与被告星海房地产公司之间签订的《安徽省房屋租赁合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，原、被告应按约定全面履行各自的合同义务。已查明《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》均已明确约定案涉房屋出租人为被告星海房地产公司，承租人为原告郭伟，被告星海物业公司虽在《安徽省房屋租赁合同》中与被告星海房地产公司共同签章，但结合《合同补充协议》中星海物业公司以管理方名义签署合同之事实，本院确认原、被告双方在就案涉房屋租赁进行磋商及签订有关合同过程中均已明确星海物业公司不承担应由出租人负担的有关合同义务，原告亦未能向本院提交证据证明其所主张的在本案合同履行过程中被告星海物业公司应承担违约责任的相关合同依据。原告提出的要求要求星海物业公司共同承担赔偿损失等有关法律责任相关诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，被告星海房地产公司作为出租人应保证向原告交付的案涉房屋符合合同约定，在案涉房屋交付原告使用后应负有瑕疵担保义务，以保证案涉房屋租赁价值的实现。庭审中原告向本院提交照片、视频及录音等证据证明因被告对案涉房屋外墙装饰后未能及时清理建筑垃圾导致案涉房屋阳台下水管道堵塞，同时拆卸空调后未能及时处理遗留洞口，导致雨水倒灌进入房屋造成其财产损坏。被告星海房地产公司对租赁期间案涉房屋进水的事实予以认可，但对原告所主张的进水原因及损失均不予认可。本院认为，出租人对租赁物负有瑕疵担保义务，应及时排除妨碍租赁物使用价值之因素，以维护承租人所应享有占有使用并获得收益的相关租赁权利。在房屋租赁关系存续期间，出租人因负担的以上义务不因交付租赁物而免除，但如因承租人自身原因导致租赁物价值的减损或造成其他损失，其后果应由承租人自行承担。已查明案涉房屋空调洞口开设于本案租赁合同关系成立之前，案涉房屋租赁过程中原告对此洞口的存在亦已知晓，且开设空调洞口及移除原有的空调并不属于案涉房屋本身所具有的瑕疵，原告以此主张被告具有过错并无依据。原告所提交的照片、视频及录音可证明案涉房屋进水的事实，本院予以确认，但以上两组证据本身不能直接证明原告所主张的案涉房屋外墙附近建筑垃圾确由被告遗留，不能证明案涉房屋进水系被告遗留建筑垃圾堵塞下水管道所致，不能排除因原告自身因素导致雨水倒灌之可能。原告提交的证据亦不能证明其因进水而导致损失的事实及损失的具体数额，与其提出的因被告过错导致案涉房屋外墙下水管道堵塞及造成损失相关主张之间关联性不足。因原告未能向本院提交证据证明被告交付的房屋并不符合合同约定，亦未能证明其所遭受损失的具体数额，其所主张的被告应承担赔偿货物损失、停业损失等违约责任的诉讼请求并无事实依据，本院不予支持。关于原告郭伟提出的要求被告向其归还案涉房屋、无需支付租金的诉讼请求，因原告亦未能向本院未能提交有效证据证明其具有应当减少或免于支付租金的正当事由，其主张无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告郭伟的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告郭伟负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 吴 扬 二〇一九年十月二十二日 书记员 丁海恩