四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3204号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川树人投资有限公司。住所地：成都市武侯区武侯大道双楠段281号。 法定代表人：李炳林，总经理。 委托诉讼代理人：周德辉，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司。住所地：成都市成华区槐树店路58号。 法定代表人：喻既普，校长。 委托诉讼代理人：苟懿，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴庆，四川凡高律师事务所律师。 原审第三人：中国共产主义青年团四川省团校。 法定代表人：曾礼。 委托诉讼代理人：陈雳，男，1982年9月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系该单位员工。 上诉人四川树人投资有限公司（以下简称树人公司）因与被上诉人四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司（以下简称长城驾校）、原审第三人中国共产主义青年团四川省团校（以下简称四川省团校）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 树人公司上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初314号民事判决，并依法改判。事实与理由：1.一审认为树人公司违约、而长城驾校未违约是错误的。树人公司向长城驾校交付了场地，长城驾校接手场地并进行装修、对外发包，应视为长城驾校使用土地的事实，但长城驾校未支付过场地使用费，也没有向树人公司提出变更场地使用费的通知，应当认定长城驾校违约。2.一审判决认定“树人公司未向长城驾校交付样板房”的事实是错误的。长城驾校在装修场地的过程中，有工作人员住在样板房中，一审法院没有查清这一事实。3.一审判决认定树人公司未取得转租权，应当赔偿长城驾校的全部装修损失也是错误的。长城驾校在明知树人公司没有足额交付租赁场地时，长城驾校仍然制作图纸、对外发包、进行巨额装修，是故意扩大损失，应当自行承担责任；长城驾校在签订合同时未尽到对租赁标的物的出租手续应尽到的必要审慎注意，其疏忽大意应当承担重要责任。该项目系教学需要达成的校企业合作，树人公司以现有资源作为投入，不涉及转租，并且该项目实施前取得了第三人团校的同意，该校也参与了项目的指导。4.一审完全采信工程造价鉴定结论是错误的，长城驾校在鉴定中所提供的票据等材料，未经树人公司签字，树人公司不认可，并且鉴定金额中包含了大量的社保费用、增值税等实际上长城驾校未产生的费用，因此鉴定结果不具有客观性。 长城驾校辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确、判决结果公正。1.双方签订的《合作协议》合法有效，双方应当按照合同内容履行权利义务，在树人公司完全交付22亩土地之前，长城驾校有权拒绝缴纳场地使用费。2.即使长城驾校接手了11亩土地，也不代表双方协议一致对标的物数额的变更，因为双方没有对租金达成合意。3.在合作协议中，树人公司承诺自己合法拥有该土地的使用权，自始至终未告知该土地属于非法转租，长城驾校已经尽到了审慎义务，无法预见到树人公司与第三人之间的纠纷。4.双方关于样板房的约定是租赁场地的附随物，双方签订的《合作协议》主合同解除，买样板房的协议也随之解除，并且案涉样板房已经拆除，无法完成交付。5.关于鉴定意见。因鉴定机构是法院选的，长城驾校提供材料，鉴定程序合法合规，因此鉴定结论是真实、客观、有效的。6.关于证人张某和徐某能以及树人公司向团校递交的报告，与事实相互印证，证人出庭的程序合法有效，一审法院采信并无不当。 四川省团校述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。 长城驾校向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令树人公司赔偿长城驾校直接经济损失844200元；2.请求判令树人公司向长城驾校返还购买板房款10万元；3.请求判令树人公司向长城驾校返还保证押金10万元；4.请求判令树人公司向长城驾校支付违约金8.95万元。 树人公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令长城驾校向树人公司支付租金44.75万元（计算至2018年3月18日，实际要求计算至场地返还时止）；2.请求判令长城驾校支付承租场地产生的水、电和垃圾清运等费用10000元；3.请求判令长城驾校向树人公司支付违约金35.8万元；4、由长城驾校承担全部诉讼费用。 一审法院经过审理，确认事实如下：1997年12月2日，四川省团校取得了川国有（97）字第07661号国有土地使用证，载明土地坐落于龙泉驿区.33平方米（地号：川01124907651，用途：教育）；2014年1月2日，四川省团校取得了龙国用（2013）第23410号土地使用权证，载明土地座落于龙泉驿区（地号：ＬＱ－22－62，用途：教育，面积6467.92平方米）。 2012年6月14日，四川省团校与树人公司签订了《联合办学协议》约定，双方共同利用四川省团校的校址举办树人公司校区；协议2.6约定，协议履行期间，树人公司应妥善合理地使用四川省团校提供的场地及设施，不得出租、转让或转移场地及设施。 2016年11月18日，树人公司作为甲方，长城驾校作为乙方签订了《校企合作协议》约定，树人公司将其合法拥有的位于成都市龙泉驿区团校内）校园后侧（东南方位）部分场地，面积共约22亩，作为“对外培训和满足在校学生实习实训”的汽车叉车训练基地，由乙方独立投资建设和依法办证经营管理，独立承担经营和安全风险，自负盈亏，具体建设实施方案需征得甲方书面同意后施工；合作期限自2016年11月18日至2025年11月17日，场地使用费由乙方单独承担，签订协议后5日内交保证金10万元及第一年的使用费，以后每年为11月28日前一次性支付，前五年每年场地使用费为35.8万元，后五年（2021年至2025年每年45.8万元；乙方自协议生效之日起30天内必须启动该项目，90天内必须完成该项目的建设，到期未推进该项目的建设，甲方有权单方调整合作内容；甲方原建设的板房15间面积合计496.6平方米，以20万元转让给乙方；关于合同的解除，双方约定，如果乙方逾期30日未支付使用费，甲方有权解除合同，乙方应按照一年使用费标准支付违约金，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前60天书面通知对方，经协商一致后办理解除手续，按照三个月场使用费的标准向对方支付违约金，若甲方原因需解除协议的，甲方应按场地建设物当年实际价值补偿给乙方。双方没有具体交接的手续。2016年11月22日，长城驾校向树人公司交付了保证押金10万元以及购买板房的预付款10万元。后长城驾校开始在学校内建造驾驶培训所需场地。 2016年12月20日，树人公司向四川省团校出具书面报告，对叉车、汽车、物流实训基地的实施方案为：1.不改变现有校园实体格局的前提下建设专业叉车、汽车、物流实训基地，规范训练、确保安全（仅限于本校学生实习），2.通过规范化打造，实现训练场地区域更整洁美观。并在随附的图纸上标明实习实训中心的位置。 2017年1月15日，四川省团校向树人公司发出《关于要求树人公司进行整改的函》，以树人公司修建水泥路面，改变绿化格局，完全在报送范围之外，趁学校放寒假之机突击在绿化地里修建水泥路面，违反了双方的约定为由，要求树人公司立即整改。同日，张某、淳毅、鄢定元、**康、齐桂霞召开了会议，形成了《关于校园绿化、道路规范及汽车、叉车训练打造工程的改造》的会议纪要，载明，1、学生汽车、叉车训练场建设，只能在已报经团校领导审核批准的范围内进行，不能改变校园整体规划格局；……环境改造只能在原状格局基础上增加花草树木。2017年3月9日，四川省团校向树人公司发出《关于拆除绿化地水泥路面的函》，表明双方于2017年2月27日达成一致意见由树人公司拆除恢复，但树人公司未恢复，团校决定自行恢复。 本案在一审审理过程中，一审法院组织当事人对现场进行了查看，案涉的部分板房已被树人公司拆除，修建的部分水泥路面已被恢复成绿化。已修建好未拆除的部分事实上由树人公司控制和管理。 本案在一审审理过程中，经长城驾校申请，一审法院依法委托四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司对长城驾校在四川省团校修建的汽车叉车训练基地的工程造价进行了鉴定，2018年11月13日，四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司出具了川中佳智胜鉴定字2018（05）号鉴定意见书，该基地的工程造价为697968元。长城驾校支付了鉴定费25000元。 一审法院认为,对于合同的性质判断不能以合同的标题为准，应当以当事人所签订的合同内容进行认定。长城驾校与树人公司签订的协议，虽然名为《校企合作协议》但从协议内容分析，双方签订的实质是土地租赁协议。双方的协议不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照协议的约定全面履行义务。 关于协议履行及合同是否解除的问题。一审法院认为，一、根据长城驾校与树人公司的协议约定，树人公司应将其合法拥有的龙泉驿区文景街116号的面积约22亩的场地，作为“对外培训和满足在校学生实习实训的”汽车叉车训练基地，该协议同时约定了建设周期以及长城驾校承诺每年给树人公司5个免费培训名额。树人公司的主要合同义务是向长城驾校交付符合合同约定的土地，长城驾校的主要合同义务是向树人公司交付土地租赁费用。作为履行土地交付义务的主体，树人公司并提交证据证实其向长城驾校交付土地位置、面积及时间，结合证人张某、徐某能的证言，可以认定树人公司并未完成合同约定的22亩土地的交付，因对交付土地的具体面积不清楚，长城驾校可以暂停支付土地租金。二、根据树人公司与四川省团校签订的合作协议，四川省团校将其具有使用权的场地提供给树人公司使用时已明确约定，场地不得出租、转让，可以认定，树人公司既不是法定的土地使用权人，也未取得再次出租的权利。2016年12月20日，树人公司向四川省团校书面报告后，四川省团校并未对树人公司的出租行为进行追认，因此，树人公司与长城驾校的协议事实上不能履行，长城驾校无法实现其合同目的。在四川省团校于2017年1月15日向树人公司送达整改函时，树人公司即应明知，其与长城驾校签订的协议，事实上已不能履行，因此一审法院认定，双方的协议此时因树人公司履行不能而解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的合同已解除，同时树人公司并未证实其提交的土地的具体面积，对于树人公司要求长城驾校支付租金的请求一审法院不予支持。对于长城驾校要求树人公司返还保证押金10万元的请求，一审法院予以支持。因板房系汽车叉车训练基地租赁土地所需要的附随物品，其买卖亦不是独立的行为且树人公司未提交证据证实已交付了该板房，板房的买卖亦应一并解除，解除后树人公司应将收取的价款10万元返还给长城驾校。 关于违约责任及赔偿损失的问题。一审法院认为，因树人公司不能按合同的约定交付土地致长城驾校不能实现合同目的，已违反合同的约定，应当依法承担合同约定的违约责任。长城驾校暂停支付租金系因树人公司未明确交付土地的面积，其理由有正当性，并不违反合同的约定，因此一审法院认定长城驾校并不存在违约行为。双方在合同中约定，因树人公司或长城驾校自身原因导致合同解除的，应当按三个月的场地使用费的标准支付违约金，该约定不违反法律规定。对于长城驾校要求树人公司支付违约金8.95万元的请求，一审法院予以支持（358000元/年12月/年3月）。对于树人公司要求长城驾校支付违约金的请求一审法院不予支持。长城驾校投资修建场地是基于对树人公司合法拥有四川省团校部分场地且可以出租的声明以及长城驾校可以对外培训的信任，即该投资是基于对树人公司以及对合同的信赖所支出的费用，该合同因履行不能而解除，该部分损失为长城驾校的实际损失且该部分场地现实际由树人公司控制和管理，对于树人公司而言其具备相应的使用价值，故该部分损失应当由违约方树人公司赔偿。虽然树人公司对四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司出具的川中佳智胜鉴定字2018（05）号鉴定意见书提出了异议，但其并未提交任何法律依据，因此一审法院对该鉴定意见予以采信，一审法院确认长城驾校的实际损失697968元，应由树人公司赔偿。鉴定费25000元，亦是长城驾校支出的实际损失，应当由违约方树人公司承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、条六十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、树人公司于判决生效后10内向长城驾校支付1012468元（含赔偿损失697968元，鉴定费25000元，返还购板房款100000元，返还保证押金100000万，支付违约金89500元）；二、驳回树人公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取计6956元，由树人公司负担；反诉案件受理费5977.5元，由树人公司负担。 二审中，当事人双方均无新证据提交。 本院审理查明的事实与一审查明事实相符，本院予以确认。另查明，树人公司和长城驾校在起诉和反诉中均未提出解除合同的诉讼请求，但均依据合同相关条款主张对方应承担合同解除的违约金。一审法院于2018年2月24日将长城驾校的起诉状送达给树人公司。 本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是树人公司是否向长城驾校交付了案涉场地,长城驾校是否应支付场地使用费;二是树人公司是否应退还10万元板房转让款，三是鉴定意见能否作为认定长城驾校所受损失的依据。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于树人公司是否向长城驾校交付了案涉场地，长城驾校是否应支付场地使用费。本院认为，第一，案涉合同的主要标的物为用于长城驾校办理驾校的22亩场地，树人公司虽无证据证明已将该部分场地全部交付给长城驾校，但长城驾校在合同履行中对此未提出异议，并在案涉场地内进行修建道路、设施、装修房屋等施工，应视为树人公司向其交付了全部案涉场地，长城驾校实际占有控制了案涉场地，一审判决仅根据有关证人的证言认定场地仅进行了部分交付，并认定长城驾校不支付具有租金性质的场地使用费不当，本院予以纠正。第二，确定承租人应支付租金的金额与合同解除及客观无法使用的日期紧密相关。本案树人公司和长城驾校在起诉和反诉中虽然均未请求解除合同，但均依据合同相关条款主张对方应承担合同解除的违约金，故应认定其实质上有请求解除合同的诉讼请求，加之双方一审起诉前均作出解除合同的意思表示，故应认定双方的请求为依据合同约定的解除权，由人民法院依法判令解除。而四川省团校在2017年1月15日发出的整改函仅是指出树人公司的违约行为，要求其整改，不足以表明案涉租赁合同无法履行，加之该函由作为案涉租赁合同当事人之外的第三人向树人公司发出，不能代表合同当事人的意思表示，故不能作为认定案涉合同不能履行依据，也不能以该函及其发出时间认定案涉租赁合同的解除时间。同时，本案由长城公司首先起诉并依据合同解除的相关条款主张相应权益，故案涉合同应以体现其解除合同意思表示的起诉状到达树人公司之日（即：2018年2月24日）解除。一审判决认定案涉合同于2017年1月15日解除不当，本院予以纠正。第三，承租人支付租金应以实际占有控制租赁物和具备使用条件为前提，故合同解除之日与长城公司应支付租金的截止日期并不必然相同。从2017年3月9日四川省团校发出的《关于拆除绿化地水泥路面的函》看，该函载明四川省团校与树人公司于同年2月27日一致达成由树人公司拆除新增设施、恢复原状的协议，表明截止同年2月27日树人公司已单方面认可案涉场地上新增用于开办驾校的设施必须拆除，案涉合同已不具备履行条件。另外从合同实际履行的角度看，出租人树人公司与四川省团校的一系列交涉此时已到了必须拆除长城驾校已修建的设施的地步，也必将导致案涉合同无法继续履行，故本案应认定长城驾校此时已不具备继续享有占有、使用收益的客观条件，其应支付租金的截止日期应为2017年2月27日。因此，长城驾校应支付租金起算之日2016年11月18日至此的租金，金额共358000/12×3+358000/365×9=98327.4元。因此，树人公司所提长城驾校应支付租金的上诉请求部分成立，本院予以支持。 二、关于树人公司是否应退还10万元板房转让款的问题。本院认为，因案涉合同因树人公司不能提供的租赁物最终履行不能导致合同解除，树人公司因合同履行而收取的板房转让款也应退还给长城驾校，故一审法院判决树人公司退还已收取的10万元价款正确，本院予以维持。 三、关于案涉鉴定意见能否作为认定长城驾校所受损失的依据的问题。如上所述，案涉合同因树人公司的原因导致客观上履行不能而被判令解除，其理应对长城驾校修建设施和装修房屋等费用承担赔偿责任。同时，四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司具有工程造价鉴定资质，其在实地踏勘的基础上，结合长城驾校提供的有关证据认定长城驾校修建相关设施和装修房屋的投入总额的鉴定意见具有客观性、合法性和关联性，一审法院采信该鉴定意见，并认定树人公司赔偿长城驾校损失697968元正确，本院予以维持。 综上所述，树人公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审法院认定案涉合同的解除时间和长城驾校不承担场地使用费存在错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初314号民事判决第一项，即：四川树人投资有限公司于本判决生效后10内向四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司支付1012468元（含赔偿损失697968元，鉴定费25000元，返还购板房款100000元，返还保证押金100000万，支付违约金89500元）； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初314号民事判决第二项，即：驳回四川树人投资有限公司的全部诉讼请求； 三、四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司在本判决生效之日起10日内向四川树人投资有限公司支付场地使用费98327.4元。 四、驳回四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回四川树人投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本反诉案件受理费共12933.5元，由四川树人投资有限公司负担10000元，由四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司负担2933.5元。二审案件受理费11955元，由四川树人投资有限公司负担10510元，由四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司负担1445元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月十五日 书记员 方丽雯