天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初5435号原告：王钊，女，1989年5月13日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：滕博（原告丈夫），男，1986年12月22日出生，汉族，住天津市河**。被告：李德起，男，1943年12月6日出生，汉族，住天津市西青区××路××段××花园××。第三人：崔梦莉，女，1944年11月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘鑫，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙学桦，天津金诺律师事务所实习律师。原告王钊与被告李德起、第三人崔梦莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王钊及其委托诉讼代理人滕博，第三人崔梦莉之委托诉讼代理人刘鑫、孙学桦到庭参加诉讼。被告李德起经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王钊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋买卖合同，被告退还定金50000元；2.被告支付违约金，按照房屋实际成交价20%，共计530000元；3.被告支付中介费26500元、房屋评估费3000元；4.被告承担本案包含诉讼费用在内的一切相关费用。事实和理由：2019年3月10日，原告向被告支付50000元定金并与其签订房屋买卖居间合同，用于购买被告位于天津市西青区××路××段××花园××号房屋。合同约定双方于2019年4月15日之前签订买卖协议，违约一方赔偿该房屋实际成交价的20%作为违约金，同时承担支付各项居间服务费。2019年4月15日，在原告再三催促下被告始终未现身，至今被告仍未履行合同，也未退还定金并进行赔偿。故原告将纠纷诉至法院，望判如所请。李德起未到庭参加诉讼亦未提出书面答辩。崔梦莉述称，不同意原告的诉请。首先，案涉合同应为无效，房屋属于夫妻共同财产，被告售房时并未告知第三人，被告属于无权处分。即使合同有效，在签订合同时应同时签订共有人或配偶同意书，但合同签订时，原告并没有看到该文件，原告没有尽到注意义务，自身存在过错，对合同不能履行也应承担责任。其次，合同约定的违约金过高，原、被告于3月10日签订买卖居间合同，被告在此之后走失，之后其家人及时向警方报案，并于4月13日及时告知中介合同无法履行，属于及时弥补原告的损失，在此期间房价也没有大幅涨幅，并未给原告造成其他损失。根据合同法114条的规定，赔偿应以原告实际发生的损失为限，该损失应由原告举证证明。关于中介费合同约定由原告承担，原告应举证证明原告是否实际发生该损失及该损失是否包括在违约责任内。关于房屋评估费，是原告贷款产生的费用与被告及第三人无关。最后，以上损失均与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告与第三人系夫妻，于1970年1月25日登记结婚，案涉房屋于2016年8月23日取得房屋所有权证，房产证载明权利人为被告，共有情况为单独所有。2019年3月10日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）在天津市金乐家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）居间介绍下签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“甲乙双方通过丙方提供的居间服务签订关于买卖位于天津市西青区××路××段××花园××房屋，权利人为李德起，共有权情况为否；房屋成交价为2650000元，乙方于2019年3月11日支付甲方购房定金50000元，于2019年4月15日之前筹齐首付款800000元，剩余房款1850000元通过贷款的形式支付给甲方。如乙方委托丙方协助其办理贷款及相关手续，乙方应当另行向丙方支付贷款服务的相关费用；待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后，甲、乙双方在丙方陪同下亲自赴天津市西青区房屋管理局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续（送件）；在签订本合同时，甲乙双方应向丙方支付居间服务费26500元，其中甲方应支付零元，乙方应支付26500元；第六条关于违约责任约定，若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应就该损失承担赔偿责任。基于丙方已提供之服务，在本合同签订后，甲方或乙方未能履行合同，丙方不承担责任，已收取的服务费不予退还。其他约定中，经甲乙双方友好协商，若甲方违约不卖此房，甲方赔偿给乙方该房屋实际成交价的20%作为违约金，若乙方违约不买此房，乙方赔偿甲方房屋实际成交价的20%作为违约金，违约方负责承担支付赔偿给丙方该房屋实际成交价（此处部分文字被手印覆盖）居间服务费，上述内容甲乙双方全部认可，并无任何异议。”合同落款处甲方有被告签字，乙方有原告签字，丙方有中介公司盖章及蒋凯签字。合同签订当日，原告交付被告购房定金50000元，被告出具定金收据予以确认。2019年3月12日，原告交付中介公司天津市金乐家房地产经纪有限公司居间服务费13500元以及贷款评估费3000元，中介公司出具收据予以确认。庭审中，原告提供其2019年3月10日向中介公司出具的欠条复印件一张，载明“鉴于本人手里资金不足情况，本人未能按照上述合同的约定，及时将居间服务费13000元，支付给金乐家地产。本人在此承诺，上述款项于2019年4月15日前结清。”中介公司员工李建伟出庭作证，证明上述欠条是真实的，原件在公司处，剩余中介费13000元原告至今未付。诉讼过程中，原告申请财产保全，由中国大地财产保险股份有限公司天津分公司出具保函提供担保，根据原告提供的保函明细表，载明总保险费为1000元。第三人提供天津市公安局南开分局广开派出所2019年4月21日出具的证明，载明“经查2019年4月11日登记，情况如下:李德起其女李薇来所报称，其父李德起于2019年3月31日走失。”另，第三人提供了今晚报2019年4月26日与2019年5月6日报纸，均载有关于被告的寻人启事。第三人据此陈述，其在被告失踪后，及时通知了原告，属于及时弥补了原告的损失。原告提供其与案外人签订的《房产交易合同》以及与该房屋交易相关的《房屋交易保障服务合同》、借款凭证、税收缴款书等，所涉房屋为天津市西青区友谊南路南段西侧嘉郡花园14-1-1102房屋，合同载明总房价为2660000元，原告陈述其因被告违约故又与案外人签订合同购买了上述房屋，导致其房价及贷款金额有增加，重新支付中介费5万余元，以及多支付了个人所得税等，认为合同约定的20%违约金合理合法。本院认为，本案争议问题有二：一是案涉房屋买卖合同是否有效；二是若合同有效，合同是否应予以解除，以及原告所主张的被告承担的违约责任能否得到支持。关于争议问题一。第三人主张房屋系夫妻共同财产，案涉合同因被告无权处分应归于无效，本院认为，案涉房屋登记的所有权人为被告个人，且注明共有情况为单独所有，原告基于物权公示与公信原则与被告签订房屋买卖合同，其信赖利益受法律保护。第三人仅以未经同意处分夫妻共同财产属于无权处分为由主张合同无效不能成立，本院对上述意见不予采纳。原、被告签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效，本院予以确认。关于争议问题二。依法成立并生效的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告在合同签订后依约支付了定金50000元，但被告此后却无法取得联系，至今未能履行去房管部门签订房屋交易协议手续等合同义务，原告的合同目的因被告上述违约行为已然无法实现，被告构成根本违约，原告要求解除合同的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的50000元定金，依法应予以返还，原告已交付中介公司的13500元居间服务费以及3000元的贷款评估费，均系原告为履行房屋交易所支出的合理合法费用，因被告违约而导致得到该部分损失亦应由被告赔偿给原告。对于原告尚未支付中介的13000元居间服务费，因未实际支出，本院不予支持。关于保函费用，本案采取诉讼保全措施是基于原告的申请，而诉讼保全并非诉讼中必然要采取的措施，原告主张被告赔偿保函费用，本院不予支持。关于违约金，原告主张按照合同中“若甲方违约不卖此房，甲方赔偿给乙方该房屋实际成交价的20%作为违约金”约定，要求被告赔偿总房款2650000元的20%即530000元违约金，根据原告提供的证据及当事人当庭陈述，被告违约后房价并未有明显上涨的情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院综合考虑被告的违约时间、违约程度、双方履约情况以及违约金兼有补偿性及惩罚性的双重特征等因素后，酌情确定被告向原告支付违约金130000元。综上，对于原告合理合法部分的诉讼请求，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩、举证、质证的权利，后果自负。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年3月10日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告李德起于本判决生效之日起十日内返还原告王钊定金50000元，支付原告王钊居间服务费13500元、贷款评估费3000元及违约金130000元；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9896元，诉讼保全费5000元，公告费560元，合计15456元，由原告负担6125元，由被告李德起负担9331元（此款于本判决生效后十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张昌辉人民陪审员  李德鑫人民陪审员  薛 娜二〇一九年十月十日书 记 员  张乃琳附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院依法应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。