北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初29141号原告：郭春生，男，1952年4月10日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市京师律师事务所实习律师。被告：牛奕娜，女，1977年10月22日出生，汉族，北控水务集团有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：风志，北京市仁杰律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，该公司员工。原告郭春生与被告牛奕娜、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭春生委托诉讼代理人袁家宝，被告牛奕娜及委托诉讼代理人风志，第三人链家公司委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭春生向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付购房款400000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同，约定被告购买原告所有的位于北京市西城区XX号房屋，房屋价款及装饰装修等作价共计人民币378万元。被告向第三方平台理房通支付40万元作为户口保证金，《补充协议》约定“本套房产户口迁出截止日期为2019年3月20日。如户口在约定日期迁出，此户口保证金归甲方（原告）所有，如未按约定日期迁出，甲方承诺将乙方以理房通方式支付的户口保证金退还乙方（被告）作为户口未迁出赔偿”。钟永才系案涉房屋的上一手卖方，钟永才的户口仍在案涉房屋内，在原告与被告签署合同阶段，钟永才书面承诺在合同约定时间内将户口迁出。虽合同中有上述约定，但钟永才未把户口迁出并非原告原因所致，并且，未把户口迁出并未对被告造成任何损失和影响。合同中虽名为“户口保证金”，实际该保证金的性质仍应认定为违约金。依据《合同法》第114条之规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《北京市存量房屋买卖合同》约定的该项违约金金额过分高于未迁户口给被告造成的实际损失，被告应继续履行支付购房款的义务，将40万元支付给原告。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告牛奕娜辩称，不同意原告的诉讼请求。1、约定40万元户口迁出保证金的原因及过程。经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，答辩人与郭春生于2018年8月25日就买卖北京市西城区XX号房屋签订书面买卖合同及补充协议。约定答辩人以380万元的价款购置郭春生上述房屋，当时郭春生表示该房屋内无户籍登记。签订合同后，答辩人发现该房屋内有户口，就与郭春生交涉此事，他表示可以将户口全部迁出，但答辩人不放心就提出解除买卖合同及补充协议。郭春生因签订合同时没有如实向答辩人告知情况，只得同意解除。2018年9月15日、16日郭春生将已经收取答辩人的5万元定金退还给了答辩人。此后，郭春生再次通过链家公司与答辩人联系，表示迁出户口问题已经可以解决，希望答辩人继续购买该房屋。并自愿提出将户口迁出保证金金额设定为40万元，以此作为条件请求答辩人购买该房屋。答辩人接受了郭春生的这一条件，双方于2018年9月21日再次签订买卖合同及补充协议。在补充协议中，双方将户口迁出的截止日期约定为2019年3月20日，并约定如户口未按约定日期迁出，郭春生承诺将答辩人以理房通方式支付的户口保证金40万元退还给答辩人作为户口未迁出赔偿。达成协议后，答辩人按约定履行了自身的全部出资义务，包括将该笔40万元户口迁出保证金交付给北京理房通支付科技有限公司进行资金监督。此后，由于郭春生没能按约定于2019年3月20日前将该房屋内户口全部迁出，理房通公司按三方签订的《理房通资金支付服务协议》附件之约定将该40万元退回给了答辩人。从约定该40万元户口迁出保证金的原因及过程可见，该款不是购房款的一部分，而是独立于购房款之外的单独就户口迁出进行的特别约定，不能将二者混为一谈。郭春生第一项诉讼请求主张支付其购房款没有事实和法律依据。2、答辩人认为，户口迁出保证金与违约金不是同一概念。从我国合同法及相关司法解释的规定来看，保证金是指合同成立之后，当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或者提存于第三人的金钱，具有履行担保的性质；违约金是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付，这二者是有明显区别的。本案中，正是基于上文所述原因，双方才在订立合同时明确约定了户口迁出保证金这一特别条款，该款不是关于违约金的约定，不具有违约金的性质。郭春生所谓的“保证金的性质是违约金”，并套用违约金的相关法律规定内容以支持其主张，显然是不能成立的。即便按违约金认定，从2019年3月21日起至今长达5个多月，按《补充协议》第五条第1款“每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”的标准计算，金额已经将近30万元。且户口至今未迁出，违约金每日都在发生，金额势必要远远超出40万元。郭春生所谓的40万元违约金过高的主张根本不能成立。3、按照我国合同法的相关规定，郭春生的诉讼请求也应当予以驳回。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，这是我国合同法基本原则之一的意思自治原则。第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，户口迁出保证金条款是答辩人与郭春生协商一致确定的，且该约定不违反法律规定，双方均应当严格按照约定内容履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，答辩人已经按约定全面履行了自身的义务，而郭春生没有兑现其承诺，没有全面履行自身义务，郭春生依法应当承担相应后果。郭春生因第三人未迁出户口而受到的损失应当直接向第三人主张权利，与答辩人无关。综上所述，答辩人请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回郭春生的全部诉讼请求。第三人链家公司述称，因原告方的诉讼请求不涉及我公司，故不发表陈述意见。据与经纪人核实，第一份合同签订完毕之后，因去和户籍机关查询到该涉案房屋有原业主及本案第三人钟永才的户口，故签订解约协议。因为原合同并没有对户口的相关事宜进行户口保证金的约定，所以解约重新签订了一份新的合同，然后把户口保证金约定为了40万元。本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，郭春生（出卖人）与牛奕娜（买受人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：郭春生将北京市西城区XX号房屋（以下简称诉争房屋）出售给牛奕娜，成交价格3800000元。该合同第十条第（一）款约定：该房屋现有户籍情况为：无户籍登记。2018年9月15日，郭春生（甲方）与牛奕娜（乙方）、链家公司（丙方）签订《解约协议书》，内容有：1．本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任。2．本协议生效之日起1个工作日内，甲方应履行下列义务：甲方退还已收取的定金50000元。关于合同解除的原因。郭春生主张合同签订后牛奕娜的母亲大闹链家公司两次，因为与链家公司手续费等原因要求解除合同。牛奕娜主张合同签订时郭春生承诺房屋内没有户口，合同签订后其发现房屋内有户口，虽然郭春生表示可以迁出户口，但其不放心便提出解除合同。链家公司主张协议签订后，向户籍机关查询得知房屋内有业主和钟永才的户口，因原合同没有对户口相关事宜进行约定，故签订了解约协议。2018年9月21日，郭春生（出卖人）与牛奕娜（买受人）经链家公司居间再次签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：郭春生将诉争房屋出售给牛奕娜，成交价格3780000元。该合同第十条约定：该房屋户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后至2019年3月20日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成房屋所有现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》第二条第8款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存400000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。乙方应于权属转移登记前5个工作日以理房通托管的方式支付甲方。第六条其他约定：1．签约前甲方、丙方已告知乙方，本套房产内存有非产权人户籍。乙方知晓并认可。2．甲乙双方一致同意，本套房产户口迁出截止日期为2019年3月20日，户口保证金人民币400000元，以理房通方式支付。如户口在约定日期迁出，此户口保证金归甲方所有，如户口未按约定日期迁出，甲方承诺将乙方以理房通方式支付的户口保证金退还给乙方作为户口未迁出赔偿。3．赔偿后，乙方接受并认可本套房产内户口不能迁出事宜，不再追究关于户口未迁出的任何相关问题。上述合同签订后，双方依约履行了付款和过户义务，但郭春生一直未能将钟永才的户口迁出。审理中，郭春生主张签订合同时，钟永才也到场书面承诺在约定的期限内将户口迁出，现钟永才未迁出户口并非其本人原因所致，且未迁出户口并未对牛奕娜造成损失，合同中约定的户口保证金系违约金性质，该违约金过高，应予以酌减。牛奕娜主张户口保证金并非违约金性质，而是具有履约担保的性质，不应适用违约金的相关规定，即便属于违约金，该违约金也并不过高，虽然尚未造成直接的经济损失，但根据双方签订协议的过程可以反映其就是要购买一个没有户口的房屋，而且以后卖房也会造成房价降低。审理中，牛奕娜认可理房通公司已按照约定将户口保证金400000元退还给其本人。本院认为：郭春生与牛奕娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。郭春生未按照合同约定的期限将房屋内的相关户口迁出，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。《补充协议》约定：“如户口未按约定日期迁出，甲方承诺将乙方以理房通方式支付的户口保证金退还给乙方作为户口未迁出赔偿，赔偿后，乙方接受并认可本套房产内户口不能迁出事宜，不再追究关于户口未迁出的任何相关问题。”该条约定应为双方关于逾期迁户口违约责任的特别约定，户口保证金作为户口未迁出赔偿属于违约金条款，适用法律关于违约金的相关规定。关于违约金是否应该酌减问题，本院认为，对于违约金的调整，不仅应考虑当事人的实际损失，还应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，关于双方第一份房屋买卖合同解除的原因，虽然双方说法不一，但牛奕娜、链家公司的解释显然更为合理，本院予以采信，即双方第一份合同解除的原因是由于房屋中存在户口。双方在签订第二份房屋买卖合同时，对于房屋内的户口情况明确知晓，对于户口问题也作出了明确的特别约定。通过双方合同签订的过程，可以反映此次房屋买卖中牛奕娜对于房屋内的户口问题尤其看重，郭春生对此也应当明确知晓，双方对于户口问题的特别约定甚至是双方再次签订合同的前提和基础，应当予以尊重。综上，虽然牛奕娜并未举证证明其存在实际损失，但根据合同履行情况及诚实信用原则，本院对合同约定的违约金不再予以调整。根据合同约定，户口保证金已作为违约金赔偿给牛奕娜，故对郭春生要求牛奕娜支付购房款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：驳回郭春生的诉讼请求。案件受理费3650元，由郭春生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十月二十四日法官助理  王德林书 记 员  胡玉亚