河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初124号 原告：张家口上京物业服务有限公司，住所地张家口经济开发区盛华东大街南侧上京嘉园一期20号底商一层。 法定代表人：张洪英，董事长。 委托诉讼代理人：何也，河北国器律师事务所律师。 被告：贾丽红，女，1971年10月15日出生，汉族，无业，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：李永立，河北扬正律师事务所律师。 原告张家口上京物业服务有限公司（以下简称上京公司）与被告贾丽红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上京公司的委托诉讼代理人何也律师、被告贾丽红及其委托诉讼代理人李永立律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上京公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付上京嘉园一期3号楼302室，自2018年3月15日至2019年3月14日物业管理费10189.79元；2、判令被告支付自2018年3月15日起至实际付清支付的10189.79元物业费之日止的违约金（计算标准为逾期第一个月按每日千分之二，以后每日按千分之四计算），暂计算至2018年11月4日违约金为9191.16元；3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：被告于2014年8月11日与张家口上京房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购得3号楼302室住房一套，建筑面积292.81平米。2014年12月15日，被告与原告签订了《上京嘉园物业服务协议》，委托原告对上京嘉园住宅小区（占地面积28.58亩，建筑面积约18567平方米）进行物业管理。该物业服务协议约定，被告按建筑面积2.9元/建筑平米缴纳物业费，如被告逾期付款，逾期第一个月按每日千分二向原告支付违约金，逾期第二个月及以上的，按每日千分之四向原告支付违约金。协议生效后原告一直履行物业管理服务协议，但被告并未按约向原告支付物业费用。自2018年3月15日欠物业费10189.79元，违约金9191.16元（暂计算至2018年11月4日），原告多次通过电话、信息等催讨均未果。被告拒不缴纳物业费的行为，严重违反了协议约定，损害了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。庭审中，原告明确物业费计算方式为292.81平米×2.9元×12个月=10189.79元。 被告贾丽红辩称，原告诉状中所陈述的房产业主确实是我方，原告与我方有物业服务合同关系，贾丽红在2013年买了该房屋，至今没有装修入住，但一直缴纳物业费，由于原告未尽到物业管理的职责，所以今年没有交物业费。原告有义务对小区私搭乱建进行管理制止，因为我方右边的邻居在入户区搭建了长廊，将我方一楼挡住，影响采光，我方多次和物业要求管理，物业一直没有去管理，导致被告买了房无法装修入住。物业对小区应该有的绿化、道路停车都没有尽到管理职责，绿化区都成了平地，且服务不到位，小区混乱，车辆无法正常通行，在此情况下，收取如此高昂的物业费用明显不合理。原告该次起诉也存在违约，服务期还不到一年，就起诉索要一年的服务费，诉讼请求不合理。物业管理到位的话，我方是不会欠原告物业费的。另外，物业费收费标准过高，建筑面积确实是292.81平米，但是包括地下室的面积（80平米左右），应该按照房产证上登记的面积收取，房屋产权证登记的面积是212.06平米。 经审理查明：2014年12月15日，原告上京公司（甲方）与被告贾丽红（乙方）双方签订上京嘉园物业服务协议，该协议载明“乙方所购房屋为A3幢02室，建筑面积292.81平方米（含地下室）。第一项物业服务事项。一、房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理。二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。三、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。四、共用绿地、花木、建筑等的维护与管理。五、附属配套建筑及设施的维护、养护和管理。六、公共环境卫生。七、业主房屋装饰装修服务。八、交通与车辆停放秩序的服务。九、协助公安部门维护物业服务区域内的公共秩序。十、管理与物业相关的工程图纸和竣工验收资料、业主及使用人档案。十一、协助开展社区文化娱乐活动。十二、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护等，在超过保修期后，乙方提出委托时，甲方应接受委托并合理收费。十三、对业主和物业使用人违反《物业服务协议》中内容的行为，依情节轻重可采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告，必要时通过法律诉讼解决。第二项甲方的权利、义务。六、乙方如延期缴纳物业服务费或其他有关费用的，逾期第一个月按每日2‰向甲方支付违约金（以应缴纳费用为基数）；逾期第二个月及以上的，处以每日4‰向甲方支付违约金……第四项乙方应付的各项费用。一、住宅类物业服务费：2.90元/月/建筑平方米。收费时间：办理入住时一次性交纳一年的费用，第二年及以后须提前一个月交纳下一年度物业服务费”。该协议另载明了供暖费、装修质量保证金及其他收费等内容。对于该物业服务协议，被告持有异议，被告并陈述“该协议写的建筑面积为292.81平米，因为地位不平等以及当时贾丽红没怎么看就签了字，物业费超出了物价局规定的收费标准，明显不合理”。 诉讼中，原告为证明其以多种形式多次向被告催缴物业费，提供2018年10月12日的催缴物业费通知及短信催缴截图。对于催缴通知，被告不予认可，对于短信催缴截图，被告表示无异议。诉讼中，原告为证明其履行物业服务的情况，提供物业工作人员清扫、巡逻、清理维护设施等照片7张。对此，被告陈述这些工作是物业应该做到的。 诉讼中，被告提供照片4张，被告并陈述“我方的邻居加盖违章建筑，经过我方多次沟通，物业不予管理、制止，影响我方装修入住”。原告对该照片不持异议。诉讼中，被告提供房产证复印件一份，该房产证显示涉案房屋权利人登记为贾丽红，房屋建筑面积为212.06平米，地下室建筑面积为80.75平方米。对此，原告陈述“双方签订的物业服务合同已经约定了含地下室共292.81平米，双方应该共同遵守”。诉讼中，被告提供物业费收据三张，该收据显示从2015年3月15日至2018年3月14日被告交纳物业费的情况。对于该收据，原告表示不持异议。 另查明：本案所涉房屋系被告贾丽红向张家口上京房地产开发有限公司所购买，双方曾于2014年8月11日签订商品房买卖合同，该合同亦载明房屋建筑面积为212.06平方米，并载明一层83.74㎡、二层68.45㎡、三层59.87㎡、地下室80.75㎡。被告于2014年12月15日办理了交房手续，领取了交房物品，但至今未装修入住。 诉讼中，本案经本院组织调解，双方未能达成一致的调解协议。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、交房物品领取确认书、物业服务协议、催缴物业费通知、短信截图、照片、被告提供的照片、房产证、物业费收据等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，原被告双方于2014年12月15日签订的上京嘉园物业服务协议应系双方真实意思表示，双方应依约、诚信履行各自义务，现原告以被告未交纳2018年3月15日至2019年3月14日期间的物业费为由起诉要求被告交纳物业费并承担违约金。被告对未交纳该期间物业费不持异议，但其辩称因原告未尽物业管理职责，未对小区私搭乱建进行有效管理，被告邻居搭建长廊，影响了其采光以及原告存在绿化不到位、服务不到位、车辆管理混乱等情形。对于被告辩称的因邻居搭建长廊影响其采光的意见，应属相邻关系纠纷，被告可另行主张权利。对于被告提出的其他辩称意见，因被告未能提供充分有效证据予以证明，故本院无法予以采纳。对于被告提出的面积问题，因双方在上述物业服务协议中已进行了明确约定，原告据此主张物业费亦有据可依，被告的该项答辩意见，本院亦无法采纳。但鉴于涉案房屋被告从2014年12月15日办理了交房手续后一直未装修入住，双方约定的物业费标准亦高于普通小区的物业费收费标准，故从该角度考虑，被告按照70%交纳该期间的物业费较为公平合理，即对于该期间的物业费，被告应向原告交纳292.81平米×2.9元×12个月×70%=7132.85元。对于原告主张至2018年11月4日的违约金之诉讼请求，虽然双方约定“乙方如延期缴纳物业服务费或其他有关费用的，逾期第一个月按每日2‰向甲方支付违约金（以应缴纳费用为基数）；逾期第二个月及以上的，处以每日4‰向甲方支付违约金”，但该违约金计付标准显属过高，本院结合被告往期交纳情况及本次违约情况，酌定被告以7132.85元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，承担从2018年3月15日至2018年11月4日的违约金为198.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告贾丽红于本判决生效之日起十日内给付原告张家口上京物业服务有限公司2018年3月15日至2019年3月14日期间物业费7132.85元及至2018年11月4日违约金为198.23元，合计人民币7331.08元； 二、驳回原告张家口上京物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费285元，减半收取143元，由被告贾丽红承担54元，原告张家口上京物业服务有限公司承担89元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审 判 员  吴 夺 二〇一九年十月十日 法官助理  李美琴 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。