贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8804号 原告：付立平，男，汉族，1955年6月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告付立平与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付立平，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付立平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金，违约金以购房款285872元为基数，按日0.005%向原告支付自2015年9月2日起至被告交付涉案商品房不动产权属证书之日止，暂计21342.34元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期办证违约金，违约金以购房款285872元为基数，按日0.005%向原告支付自2015年9月2日起至2018年9月17日止（原告领取不动产权属证书日期）。事实及理由：原、被告于2011年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点违约金。合同签订后，原告按照合同约定将购房款285872元支付给了被告，被告于2012年9月2日将涉案房屋交付给原告，但并未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得不动产权属登记证书，故其应当承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告瑞丰公司答辩称，一、答辩人未在约定期限内向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家政策的出台是包含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以被答辩人能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。三、被答辩人请求支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求已经超过法定三年诉讼时效，不应支持。双方《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年8月30日前交付涉案商品房，且关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。答辩人如期交房，则答辩人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2014年8月30日前。而据被答辩人民事起诉状其于2019年7月24日才向法院提起诉讼，其诉讼请求已经超过诉讼时效。四、关于商品房转移登记，双方合同约定的答辩人支付违约金对应的合同义务是将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人，而非向被答辩人“交付不动产权证书”，因此，答辩人只需要将办理转移登记的相关文书交到不动产登记部门后，即履行了约定义务，至于何时能够办理完毕权属证书已不在答辩人控制的范围内。故违约金计算时间仅截止至答辩人将办理涉案商品房转移登记的文书提交至不动产登记机关备案之日止，而答辩人已于2018年8月15日将办理涉案商品房转移登记的文书提交至不动产登记机关备案，履行了合同义务，违约金计算截止。被答辩人诉请违约金计算至交付不动产权证之日止与事实不符。双方《商品房买卖合同》约定出卖人承担违约责任与否对应的合同义务为是否“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非“将不动产权证书交付给买受人”。截止至2018年8月15日答辩人提交相关资料至产权登记机关之日止，不再计算违约金。四、被答辩人起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算。 原告付立平向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《不动产权证书》。 被告瑞丰公司向本院提交如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同》、《毕节日报》、《不动产登记申请表》。 经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：2011年6月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道瑞丰新城第1幢19层1901号房；房屋建筑面积为124.13平方米，套内建筑面积为103.62平方米；房屋总价款为285872元；出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房单体验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同附件四《补充协议》约定：办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款285872元。2012年9月2日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年8月15日，被告将涉案房屋的办证资料提交到办证部门。 另查明，涉案房屋已取得《不动产权证书》，颁证日期为2018年8月23日。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告按约定履行了支付购房款的义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请被告支付逾期办证的违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题。根据双方合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告于2012年9月2日将涉案房屋交付给原告，其应从2012年9月2日起730日内，即2014年9月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享有的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，根据双方合同的约定，应从被告实际交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2014年9月3日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年诉讼时效期间的规定，原告于2019年7月25日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，2016年7月25日之前，确已超过诉讼时效，2016年7月25日之后，尚未超过诉讼时效。对被告提出超过诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以支持。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案房屋不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应于2014年9月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新政策的调整时间是在被告违约之后，即被告应在政策调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的前述抗辩主张，本院不予支持。对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则，损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了办理交付商品房转移登记有关文书的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书违约金的计算方式，且该约定不高于未约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方提供，其内容买受人无权改动。结合该合同约定的违约金的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，公平合理。故对被告的前述抗辩主张，本院不予支持。因此，对原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告已于2018年8月15日将涉案房屋的办证资料提交到办证部门，故违约金的计算时间应为2016年7月25日至2018年8月15日，共751天。对于违约金的计算标准，根据双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款。因此，被告应支付原告的违约金为：以原告已付购房款285872元为基数，按日万分之零点五的标准计算751天，共计10734.49元（285872元×0.5÷10000×751天=10734.49元），对原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付立平逾期办证的违约金10734.49元（违约金以原告已付购房款285872元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年7月25日起计算至2018年8月15日止，共751天）； 二、驳回原告付立平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费167元，由原告付立平负担83元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担84元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月二十四日 书记员  周 猷