成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初4875号 原告：四川华西集团物业管理有限公司，住所地成都市金牛区解放路二段**旧楼**。 法定代表人：张载树，总经理。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 被告：徐某，女，汉族，1967年12月12日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：黄某，男，汉族，1962年10月29日出生，住四川省成都市武侯区，系被告之夫。 原告四川华西集团物业管理有限公司（以下简称华西物业公司）与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告华西物业公司的委托诉讼代理人宋红双、被告徐某及委托诉讼代理人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华西物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告缴纳从2010年1月至2019年2月28日的物业服务费6961.5元；2、请求判令被告支付从2010年1月至2019年2月28日逾期缴纳物业服务费的违约金3318元；3、请求判令被告向原告缴纳从2010年1月至2019年2月28日的停车费11400元；4、请求判令被告向原告缴纳从2010年1月至2019年2月28日的垃圾清运费656.0元；5、请求判令被告向原告缴纳电费166.3元（以实际产生为准）；6、请求判令被告向原告缴纳水费2693.6元（以实际产生为准）；7、请求判令被告向原告缴纳收视费336元（以实际产生为准）；8、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年1月1日原告与四川华西集团有限公司签订《华欣园物业服务合同》，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主有交纳物业费的义务。但被告从2010年1月1日起，截止起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费、水费、电费、收视费、垃圾清运费、停车管理费。该户的产权面积为106.12平方米，根据该项目物业服务合同约定，被告应按照的0.8元/平方米标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告按照逾期1元/天的标准承担违约金。经过多次催缴，被告拒不缴纳相关费用。此种行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，同时妨碍了小区的统一管理。依照我国相关法律之规定，现诉至法院，望判如所请。 被告徐某辩称:请求人民法院驳回原告的请求。其于2002年10月28日向四川华西房地产开发公司购得位于金牛区，该房并非四川华西集团有限公司福利分房或房改房，从购房至开发商交房，开发商未与被告及华欣园业主签订前期物业管理合同，原告至今都未与被告及华欣园小区业主签订物业管理合同。故被告及华欣园小区业主与原告不存在法律上的合同关系。原告名义上管理华欣园小区，从未认真履行物业管理责任及义务，未按照国家《物业管理条例》要求开展物业管理工作，相反违反国家物业管理条例相关规定。并且，民事诉讼时效为三年，即时效应为2016年3月1日至2019年2月28日。2004年5月中旬，在未经华欣园业主同意情况下，原告擅自将与相邻的华西集团安装公司之间的围墙拆除约80余米，换成只有1米多高的铁围栏，后致使华欣园小区内前后多达10余户业主家中被盗。被告家中被盗3次，其中报案2次，家中损失惨重，原告侵害了小区业主的权益。被告请求法院判定原告赔偿其因家中多次被盗的财务损失8650元，精神惊吓损失费6000元，共计14650元。原告存在对被告进行区别对待歧视性收费。原告在对小区的停车位管理中，将华欣园业主停车位变成公共商业停车场进行收费。故要求原告恢复擅自拆除的实体围墙。赔偿其家中被盗损失及精神损失费共计14650；立即停止对被告的区别对待歧视性收费；立即停止将华欣园小区停车区域成为商业公共停车场的行为；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，其请求人民法院支持《华欣园物业服务合同》无效；诉讼费由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2006年4月19日，四川华西房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订了《华欣园物业管理委托合同》，甲方将位于成都市金牛区方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年4月18日8:00时至2009年4月18日8：00时止，合同约定乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、街道社区收取的清洁管理费（代收）、代收代缴水电气视费。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.5元／月／平方米向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起按每天0.1元交纳滞纳金。露天车位5元／天、车库8元／天、自行车停放3元／天。2009年1月1日，四川华西集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《华欣园物业服务合同》,合同期限自2009年1月1日起至本小区业主委员会成立止。乙方在案涉小区提供物业服务，负责收取业主和物业使用人的物业管理服务费；代收代缴水、电、气、视费、代街道、社区收取住户袋装垃圾费等。住宅用房：多层按0.8元／月·平方米,商业按2.5元／月·平方米，物业服务费用按月交纳，应在每月8日履行交纳义务，逾期30天不交纳物管服务费的，乙方按每天每户加收1元滞纳金。机动车场（库）属于开发建设单位所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要，由车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位按排气量230-350元／个·月的标准向乙方交纳费用。露天临时停车每次3-5元收取。2009年，华欣园价格调整经金牛区物价局同意。被告自2010年1月起未全部缴纳物业管理费、停车费、水费、电费、气费、垃圾清运费。被告欠费后，经原告催告，被告未缴纳。 另查明，2002年10月28日，四川华西房地产开发公司与被告签订《商品房买卖（预售）合同》，被告购买了位于金牛区房屋，建筑面积106.4平方米，现该房登记于被告名下。2003年11月21日，被告向四川华西集团有限公司物业管理部缴纳了物管费、电损、清运等费用共计93.5元，并收到了相应票据。车牌号为川Ａ×××××的小型轿车于2010年3月24日登记在被告丈夫名下。 2005年4月22日、2009年12月5日，被告两次向派出所报案，其家中被盗。 诉讼期间，原告提交了收费小条、收费系统截图、欠费明细等被告欠费的证据，被告不予认可其真实性。 以上事实，有《华欣园物业管理委托合同》、《华欣园物业服务合同》、《商品房买卖合同》、刑事案件报案受理登记表、欠费明细、物价局文件、催费通知、费用报销单、庭审笔录等证据在案予以证实。 本院对争议焦点评定如下：1、原告主体是否适格。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与四川华西房地产开发有限公司和四川华西集团有限公司分别签订的《华欣园物业管理委托合同》、《华欣园物业服务合同》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。被告关于其并非合同一方当事人的主张不能成立，不予采纳。自2006年以来，原告实际也在案涉小区提供了物业管理服务，其依法依约均具有收取物业费的权利，具有合法主体资格。 2、原告主张的请求是否已过诉讼时效。本院认为，原告的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自原告撤场时起算欠缴费用的诉讼时效，被告关于已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 3、被告提出原告未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物管费等相关费用的正当理由。本院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物管费的抗辩理由无法律依据，不予支持。 4、关于各项诉请的具体金额认定。关于物管费。原告虽然未能提交被告最后一次缴纳物管费的证据，但其对此作出了合理说明，即在2012年6月进行电脑系统录入之前，以其是否保存物管相关费用的“金额明细条”为标准，如果业主缴纳了相关费用，则相应的金额明细条交由业主，被告提交的收据出具时间为原告提供物业服务之前，结合其后电脑系统的录入数据，本院认定2010年1月至2019年2月，被告欠缴物管费共计77个月（证据显示2011年5月至当年9月、2014年1月至2016年4月被告缴纳了相应物管费用）。虽然合同约定被告应自2009年按照每月每平方米0.8元的标准缴纳物管费，但有证据证明原告按照每月每平方米0.6元的标准在收取物管费，故本院按照该标准计算被告在2010年1月至2019年2月应当缴纳的物管费为4915.7元（77×0.6×106.4）。关于停车费。根据审理查明的事实，本院认定被告在2010年4月至2019年2月28日期间欠缴的停车费为4380元（73×60）。关于垃圾清运费。如上所述，被告共计77个月未缴纳垃圾清运费，结合原告代为缴纳该费用的事实，被告应当缴纳垃圾清运费616元。关于电费。虽然被告否认该费用，但根据其自身提交的2019年同小区业主的缴费记录，可以证明存在路灯金额的费用。结合被告欠费小条，本院认定被告应当缴纳电费共计162.1元。关于电视光纤费。根据欠费明细，本院认定被告还应当缴纳的费用为240元（48×5）。关于水费。根据水表的起止度（294—1531），结合被告部分期间缴纳了费用的事实，本院按照每月平均耗水数量和水费调整单价的实际情况，认定被告欠缴水费为2693.6元。关于违约金。鉴于被告并非无故欠缴物管费，基于公平和诚信原则，本院对原告的该项请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、徐某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的物业管理费4915.7元； 二、徐某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的停车费4380元； 三、徐某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的垃圾清运费616元； 四、徐某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的电费162.1元； 五、徐某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的电视光纤费240元； 六、徐某应于本判决生效之日起十日内向四川华西集团物业管理有限公司支付欠缴水费2693.6元（起止度：294—1531）； 七、驳回四川华西集团物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费438元，因适用简易程序审理并结案减半收取219元，由被告徐某承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇一九年十月十五日 书记员 张珑馨