福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0881民初1135号 原告：福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行，住所地福建省漳平市菁城街道景弘路215号，统一社会信用代码：91350881MA349ULX08。 负责人：沈永超，支行行长。 委托诉讼代理人：陈秋发，福建坤朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钦，福建坤朗律师事务所律师。 被告：陈天山，男，1963年4月10日出生，汉族，住福建省漳平市。 第三人：张啟红，女，1976年2月10日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：陈景新，漳平市天泽法律服务所法律工作者。 原告福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行与被告陈天山、第三人张啟红债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行委托诉讼代理人陈秋发、第三人张啟红及其委托诉讼代理人陈景新到庭参加诉讼，被告陈天山经公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行向本院提出诉讼请求：1、撤销陈天山与张啟红于2018年6月6日签订的关于漳平市菁城街道景弘路（安置房小区）4＃-7＃第6层4号楼603、第1层108房屋（原房权证漳房字第××号）的《存量房买卖合同》；2、张啟红将该房屋产权恢复登记至原所有人陈天山名下；3、陈天山承担福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行行使撤销权所支付的律师代理费16000元。事实和理由：2018年6月27日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行就其与陈天山金融借款合同纠纷一案向法院提起诉讼，并经法院审理作出（2018）闽0881民初1071号民事判决书，判决确认陈天山应归还福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行借款20万元，并支付利息。判决生效后，陈天山未履行义务，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行于2019年1月17日申请强制执行。在执行过程中，法院向漳平市不动产登记中心查询得知，2018年6月6日即福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行起诉22天前，陈天山与张啟红签订了《存量房买卖合同》，陈天山将其名下的位于漳平市菁城街道景弘路（安置房小区）4＃-7＃第6层4号楼603、第1层108房屋（原房权证漳房字第××号）以12万元的价格转让给张啟红，并办理了房屋产权过户登记。而目前涉案房产市场价值至少在35万元以上，涉案房屋转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70%，显然陈天山在明知自己有尚未履行的债务情况下，以明显低于市场价格将其名下涉案房产转让给第三人。此外，陈天山与第三人系非法同居关系，对外以夫妻名义声称，且转让价格12万元以现金支付不符合交易习惯，显然涉案房产存在虚假转让，陈天山与第三人目的是为了恶意逃避债务。现陈天山已无其他财产可供执行。2019年5月20日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行与福建坤朗律师事务所签订了《委托代理合同》，聘请律师全权代理本案，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行已按合同约定向福建坤朗律师事务所支付律师代理费用16000元。陈天山应承担福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行行使撤销权所支付的该笔律师代理费用。 陈天山未作答辩。 张啟红陈述：一、张啟红已于2018年6月6日取得了位于漳平市菁城街道景弘路（安置小区）4幢第6层603室、4幢第1层108室的房屋不动产所有权，张啟红合法的物权应受法律保护。二、张啟红与陈天山签订的《存量房买卖合同》所约定的交易价虽然只有12万，但该价格是在交易时根据征税要求当场在行政服务中心税务窗口进行评估的纳税价格，并非该房屋的实际交易价格。三、张啟红向陈天山实际支付的购房款项为35.5万元（不含税），该购房款是通过向陈天山的民间借贷债务人李某、杨某、卢某、张明桂四人代偿了债务23.5万元，和向陈天山直接支付12万元的方式支付的，张啟红已按合理市场价格支付了购房款。四、直至本案进入执行程序前，张啟红对陈天山有向福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行贷款的事实不知情。张啟红与陈天山的房屋买卖行为发生于2018年6月6日，交易时陈天山也未向答辩人透露其具体负债情况及曾向银行贷款的事实。五、张啟红购买房屋的行为并未导致福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行的债权实现受到损害。从福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行与陈天山已经结案的（2018）闽0881民初1071号民事判决书查明的事实及判决结果看，在福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行与陈天山的金融借款合同中，并未就该房屋的所有权设定抵押，而是由保证人陈天海、韩晖、刘文坚对该笔贷款债务提供连带清偿责任。该案判决生效后，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行完全可以申请强制执行要求保证人清偿债务。 福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 1、《保证借款合同》、《借款借据》、受理案件通知书、（2018）闽0881民初1071号民事判决书、法律文书生效证明，证明：2016年10月28日，陈天山在陈天海、韩晖、刘文坚的担保下向福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行借款20万元；2018年6月27日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行就其与陈天山等金融借款合同纠纷一案向法院提起诉讼，生效判决确认陈天山应归还借款20万元，并支付利息。 2、受理执行案件通知书、执行笔录，证明因陈天山未履行义务，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行于2019年1月17日申请强制执行，在执行相关过程中，获知陈天山于2018年6月6日将涉案房产转让给张啟红，并已办理了房屋产权过户登记。 3、房权证漳房字第××号《房屋所有权证》，证明涉案房产原系陈天山所有。 4、《存量房买卖合同》、《不动产登记审批表》、房产/土地使用权权属转移涉税证明，证明2018年6月6日陈天山将涉案房产以12万元明显低于市场价格转让给张啟红。 5、委托代理合同、律师服务收费标准、发票，证明福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行已向福建坤朗律师事务所支付律师服务费16000元。 6、身份证明，证明陈天山的身份基本情况。 7、转账明细清单、存款明细账，证明陈天山从2016年10月至2017年10月转账给张啟红共82笔，金额共计1004790元，本案贷款是在2017年10月27日前到期，陈天山通过贷款账号62×××93转账给张啟红的事实。 8、贷款到（逾）期催收通知书、照片，证明福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行于2017年11月29日向陈天山催收时，张啟红在场，其知晓陈天山向福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行贷款未偿还。 9、照片，证明2019年2月18日法院执行局在张啟红经营的富东废品回收站带走陈天山，说明第三人张啟红与陈天山同吃同住在一起，陈天山为逃避债务，与张啟红恶意串通，将涉案房屋和废品回收站变更过户登记在张啟红名下。 10、火化证，证明涉案贷款担保人韩晖已死亡，其担保责任已免除。 11、业务凭证、（2019）闽0881执211号之一《执行裁定书》，证明涉案贷款担保人刘文坚已代偿10万元，其担保责任已免除。 12、普通贷款核销利息收回，证明截止2019年10月8日陈天山尚欠利息为61651.44元。 张啟红为证明其答辩主张，向本院提交了如下证据材料： 1、借条6张，证明张啟红代陈天山偿还李某等人的债务23.5万元，张啟红实际支付房屋价格35.5万元。 2、申请证人李某、杨某、卢某、曾某出庭作证，证明陈天山借款，这些款项由张啟红代偿后向其追缴以履行实际购房款的事实。 3、福建漳平农村商业银行凯源支行存款明细账、中国农业银行银行卡交易明细清单，证明张啟红转账83000元给李某的事实。 4、发票三张，证明位于漳平市的房产（面积82.19平方米）拍卖价值为168000元，该合同签订时间为2017年6月6日。 经庭审举证质证，本院对福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行提供的证据材料认证如下： 对证据1、2、3、5、6、10，张啟红没有异议，本院予以确认；对证据4，张啟红没有异议，但认为不能反映其与陈天山交易本案诉讼房屋的真实价格；对证据7，对转账的真实性没有异议，但认为是因为跟陈天山有合伙收购废品，需要陈天山转账给其才能收废品；对证据8，张啟红认为福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行到废品回收站催收贷款，其是有在场，但银行没有说是追款；对证据9，张啟红认为法院在富东废品回收站带走陈天山，但不能证据其与陈天山有同居关系和恶意串通；对证据11，张啟红认为，只能证明刘文坚与福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行达成执行和解，但福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行自愿让刘文坚偿还10万元、免除其担保责任，本案债权无法执行是因为福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行自愿放弃权利；对证据12，张啟红认为，是福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行单方计算的结果，其计算依据有待核实。本院认为，张啟红与陈天山之间签订的存量房买卖合同，已经在房地产管理部门备案，具有公示效力，存量房买卖合同记载的房屋转让价格，应当认定为双方真实的交易价格，因此，证据4，本院予以确认；证据7，银行转账流水记录了陈天山与张啟红之间的经济往来，与本案具有关联性，本院予以确认；证据8,福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行于2017年11月29日到废品回收站催收贷款，其是有在场，可以认定张啟红对陈天山欠福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行的事情是知情的，因此，对证据8，本院予以确认；证据9，不能证明福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行的主张，本院不予确认；证据11、12，证据来源合法，真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 经庭审举证质证，本院对张啟红提供的证据材料认证如下： 1、根据证人的证言和张啟红的庭审陈述，张啟红在2018年6月6日（即双方签订《存量房买卖合同》）前支付李某28000元，其他代偿的款项均在2018年6月6日之后支付；另张啟红没有举证证明其与陈天山有达成协议，将上述代偿款计入购房款；且双方在漳平市不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》明确约定房产成交价为12万，由张啟红直接支付给陈天山，因此对证据1、2、3，本院不予确认。2、对证据4，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，陈天山在陈天海、韩晖、刘文坚的连带保证下，向福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行借款20万元，借款期限自2016年10月28日起至2017年10月27日止。2017年11月29日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行到陈天山经营的废品回收站催收本案贷款时，张啟红在现场。陈天山逾期未还款，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行于2018年6月27日向本院提起诉讼。2018年6月29日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行向本院提出财产保全。同日，本院作出（2018）闽0881民初第1071号民事裁定书，裁定查封被申请人陈天山名下的位于漳平市杂物间的房产（房权证：漳房字第××）。本院在执行上述裁定时，漳平市不动产登记中心反馈，上述房产已于2018年6月8日以买卖方式转移至张啟红名下。2018年8月1日，本院作出（2018）闽0881民初1071号民事判决书，判决：一、陈天山应于本判决生效之日起三十日内偿还福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行借款本金200000元及利息（自2017年12月21日起至款还清之日止按借款合同执行月利率9.75‰上浮45%计收），复利（2017年12月21日起至利息还清之日止，按合同执行利率上浮45%计收）；二、陈天海、韩晖、刘文坚对陈天山的上述债务承担连带清偿责任；若代偿后，有权向陈天山追偿。2019年1月17日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行向本院申请强制执行。2019年5月1日，刘文坚代陈天山偿还福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行10万元。福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行与刘文坚双方达成和解协议，并向本院提交申请书，申请撤回对刘文坚的执行。2019年5月22日，本院作出（2019）闽0881执211号之一执行裁定书，裁定：终结（2018）闽0881民初1071号案件对刘文坚的执行。韩晖已于2019年4月去世。截至2019年10月8日，陈天山尚欠福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行借款本金10万元及利息61651.44元。 另查明：陈天山与张啟红在2016年至2018年系男女朋友关系，双方合伙经营废品回收站。从2016年10月至2017年10月，陈天山通过其贷款账户（62×××93）向张啟红转账支付82笔，共计1004790元。2018年6月6日，陈天山与张啟红签订《存量房买卖合同》1份，约定陈天山将其名下位于漳平市平方米）的房产和漳平市菁城街道景弘路108的杂物间卖给张啟红，价格12万元，张啟红按一次性付款方式支付给陈天山。该存量房买卖合同备案于漳平市不动产登记中心。2018年6月8日，陈天山将上述房产过户登记在张啟红名下。 本案诉讼过程中，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行向本院申请对讼争房产价值进行评估，张啟红不同意评价，并在庭审过程中确认本案讼争房产价值约为30万，并提供跟诉讼房产位于同一小区、同一幢、相同面积的702室房屋2017年8月的交易价格，即16.8万元。 福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行于2019年5月24日委托福建坤朗律师事务所进行本案诉讼，支出律师费16000元。 再查明：2019年5月21日，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行向本院提出财产保全申请，要求：一、查封张啟红名下位于漳平市菁城街道景弘路（安置房小区）4幢第6层603室、4幢第1层108的房屋【闽（2018）漳平市不动产权第0002830号】，并冻结上述房产的权属变更登记手续（财产保全的数额以人民币30万元为限）；二、在查封和冻结期间内，张啟红不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。同日，本院作出（2019）闽0881民初1135号民事裁定书，裁定：一、查封张啟红名下位于漳平市菁城街道景弘路（安置房小区）4幢第6层603室、4幢第1层108的房屋【闽（2018）漳平市不动产权第0002830号】，并冻结上述房产的权属变更登记手续（财产保全的数额以人民币30万元为限）；二、在查封和冻结期间内，张啟红不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、上述查封、冻结期限为一年。 本院认为，本案的争议焦点归在于：一、关于讼争房屋的交易价格问题。陈天山与张啟红签订的《存量房买卖合同》明确约定：“房产成交价为12万，由张啟红直接支付给陈天山”，该合同在漳平市不动产登记中心进了备案，具有公示效力；张啟红抗辩其实际支付了购房款35.5万元，另外的23.5万元是其代陈天山偿还债务，但张啟红代陈天山偿还的债务中只有两笔合计28000元发生在双方签订《存量房买卖合同》之前（即2018年6月6日之前），其他代偿的款项均是在2018年6月6日之后；同时张啟红也未举证证明双方有约定代偿款实际也是支付购房款。综上，本院认定本案讼争房屋的交易价格为12万元。二、陈天山是否以明显不合理的低价转让讼争房屋。讼争房屋位于漳平市的杂物间，张啟红在庭审过程中提供了和讼争房产位于同一小区同一幢相同面积的702室的房屋在2017年8月的交易价格为16.8万元；众所周知，本院所在地2018年的房屋市价不低于2017年的房屋市价；另，庭审过程中张啟红也自认讼争房屋价值约30万。而讼争房屋的交易价格为12万元，尚达不到市场交易价的70％，应属明显不合理的低价。三、陈天山的转让行为对债权人福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行是否造成损害。福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行与陈天山、陈天海、韩晖、刘文坚金融借款合同纠纷一案，截至2019年10月9日，尚欠借款本金10万元及利息61651.44元。因此，陈天山在明知对福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给张啟红，该行为导致福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行的债权无法实现，因而已对作为债权人的福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行造成损害。四、张啟红是否知道上述情形。房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，张啟红作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致陈天山责任财产的减少；且陈天山与张啟红当时系男女朋友关系，两人合伙经营废品回收站，陈天山向福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行借款用途为收购废品，且福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行向陈天山催讨借款时，张啟红也在场，故，本院认定张啟红对于陈天山以明显不合理的低价转让房屋，对债权人福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行造成损害的事实是明知的。债务人以明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，陈天山以明显不合理的低价转让其名下房产，对作为债权人的福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行造成损害，而张啟红知道上述情形，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行据此行使撤销权，要求撤销陈天山将讼争房屋转让给张啟红的行为并要求张啟红将该房屋产权恢复登记至陈天山的名下，合法有据，本院予以支持。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担，因此，福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行为本案支出的律师费16000元，由陈天山负担。陈天山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、撤销陈天山与张啟红于2018年6月6日签订的关于漳平市菁城街道景弘路（安置房小区）4＃-7＃第6层4号楼603、第1层108房屋（原房权证漳房字第××号）的《存量房买卖合同》； 二、张啟红应于本判决生效之日起十日内将上述房屋产权恢复登记至陈天山名下； 三、陈天山应于本判决生效之日起十日内向福建漳平农村商业银行股份有限公司凯源支行支付律师代理费16000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6890元，保全费2020元，公告费560元，三项合计9470元，由陈天山、张啟红负担，该款限于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  陈燕敏 人民陪审员  张丽燕 人民陪审员  涂金友 二〇一九年十月三十日 书 记 员  陈巧芬 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。