广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31840号原告深圳市广江物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人陈诚忠。委托诉讼代理人黄国景，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人李梓妍，广东港联律师事务所律师。被告一深圳市中城环保科技有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人林清海。被告二林清海，男，1985年4月2日出生，汉族，身份证住址上海市浦东新区。被告三中海融国际贸易有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人李政清。委托诉讼代理人肖喜梅，广东德纳律师事务所律师。原告深圳市广江物业管理有限公司与被告一深圳市中城环保科技有限公司、被告二林清海、被告三中海融国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市广江物业管理有限公司的诉讼代理人黄国景、李梓妍，被告中海融国际贸易有限公司的诉讼代理人肖喜梅到庭参加诉讼，被告深圳市中城环保科技有限公司、林清海经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告一于2018年7月31日签订《房屋租赁合同》，被告一承租位于深圳市福田区，租赁期限自2018年8月11日起至2020年8月10日止。第一年租金为每月201120元，管理费为每月16566元。合同约定被告一应于每月1号前支付当月租金、管理费、水电费等，每逾期一日，原告有权以欠付金额按日千分之五计收逾期违约金。合同签订后原告将房屋交付给了被告一，被告一在承租期间多次迟延支付租金及应交费用。2019年1月，被告一再次迟延支付一月份的租金及应交费用。经原告多次催收，被告一、二于2019年1月17日向原告出具一份《承诺书》，承诺于2019年1月22日前一并付清所欠原告的1月份租金和应付费用、滞纳金以及2月份即将要交租金及应付费用。被告二承诺其个人对上述应付款项承担连带清偿责任。后被告一、二均未在承诺的期限内付款，并在春节期间私自撤场。2019年2月12日原告向被告一发出《解除时代财富大厦物业租赁合同通知书》，通知解除双方《房屋租赁合同》并要求被告一于2019年2月14日交还租赁场地。2019年2月14日原告单方收回租赁场地，被告至今仍拒绝支付尚欠的租金及相关的费用。被告一是被告三独资企业，无证据表明被告一财产独立于股东被告三的财产，被告三应对被告一所负原告的债务承担连带清偿责任。故原告请求：1、确认原告与被告一签订的《房屋租赁合同》于2019年2月12日解除；2、被告一即时支付2019年1月至2月14日的租金、房屋使用费301679.99元；3、被告一即时支付2019年1月至2月14日物业管理费24849元，2018年11月1日至2019年2月14日电费3609.35元，2019年1月至2月14日前台使用费795元；4、被告一即时支付滞纳金（以未付款330933.35元为基数，按每月2%，自2019年2月2日计至付清为止，现暂计算至起诉之日为9700元）；5、被告二、三对被告一上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由三被告承担。后原告变更第三项诉讼请求中的电费金额为11703.67元；第四项诉讼请求中滞纳金基数相应变更为339027.67元。被告一、二未到庭、未答辩、亦未提交证据。被告三辩称，一、被告三主体不适格，被告三非涉案《房屋租赁合同书》签订、履行的合同主体，被告一所欠房屋租金与被告三无关，不具有合同相对性。二、被告三与被告一均为独立法人，公司财务独立，不具有《公司法》规定的母公司承担连带责任的事由：1、被告三作为被告一唯一的股东，提交由专业会计机构出具的审计报告以及财务报表的资料，证明股东公司具有独立完整的财务制度，表明股东财产与公司财产不存在混同，公司于股东之间的财产已单独建账。深圳市伯勤会计师事务所出具的2018年度中海融国际贸易有限公司《审计报告》（包括资产负债表、损益表、现金流量表等），说明被告三有独立完整的财务制度，相关报表亦符合会计准则，且未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以反映公司财产与股东财产相分离的事实。2、被告三庭审中也提供了2018-2019年度的财务账册，包括总账、明细账及现金、银行账目供原告查阅，财务账册记账完整、清晰。根据其出示的公司财务账册，较为完整的记录了两家公司账目往来情况，并不存在股东与公司资金混同、财务不作清晰区分等财产混同情况。至于股东替公司垫付的涉案物业租赁定金100000元、押金合并租金635645元款项，是被告一在成立前后，被告三履行对被告一的投资义务，是投资款性质的公司开办费。公司从来没有支付任何款项给股东。被告三向被告一支付的款项，并不存在滥用公司法人人格并严重损害公司债权人利益的行为，亦不能说明两家公司财务混同。即使认为两家公司存在资金往来，但资金往来情况不影响公司财务独立性的，亦能证明股东财产独立于公司财产。3、从被告三与被告一的经营场所、社保人员、业务经营范围情况来看，被告三与被告一完全不一样、不存在混同。两公司的营业场所在不同的地方，被告一的住所地在涉案物业，被告三的住所地在前海。被告三经营业务为进出口贸易，二被告一从事的是环保、科技类业务。被告三的社保人员清单里也并无被告一的从业人员。工商登记信息、社会保险缴存证明、营业执照、房屋租赁合同等辅助资料足以证明股东经营独立于公司，并不存在人员、业务混同情形，进而也印证了被告三财产独立于被告一的财产。因此，被告三认为其与被告一为账务独立的母子公司关系，请求驳回原告要求被告三承担连带清偿责任的诉讼请求。经审理查明，原告深圳市广江物业管理有限公司（以下简称广江物业公司）（甲方）与被告一深圳市中城环保科技有限公司（以下简称被告中城环保公司）（乙方）于2018年7月31日签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区单位改造分割后重新划分单元格为单元出租给乙方使用，租赁房屋用途为办公使用，租赁期限自2018年8月11日起至2020年8月10日止，月租金为201120元，月物业管理费为16566元，租金保证金为402240元，物业管理保证金为33132元。《房屋租赁合同》第四条第7款约定，乙方应于每月1号前向甲方全额支付租金、物业管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用的，每逾期一天，甲方有权按照乙方拖欠当月应付款项总额的千分之五按日计收逾期违约金。若乙方欠缴累计超过三天，除收取逾期违约金外，甲方有权采取暂停水、电、空调、通讯供应等措施督促乙方履行其根据本合同应尽的义务并有权单方提前终止本合同，乙方已支付的履约保证金不予退还，且有权追究乙方因违约给甲方造成的经济损失。第九条约定，乙方有下列情形视为根本违约，同时承担合同约定的违约责任：1、拖欠租赁费用、物业管理费、水、电费超过三天（不含本数）的或拖欠金额达柒仟元以上……；第九条另约定，在租赁房屋合同履行期间，因乙方根本违约导致租赁合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时乙方还应承担甲方因此蒙受的个性化装修损失、房屋空置期无收益的损失、再次招商佣金损失等，乙方应支付给甲方相当于五个月租赁费用的违约金，在合同解除时一次性支付给甲方。涉案合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告一使用。2019年1月10日，原告向被告一邮寄送达《履约催告函》，通知被告一于2019年1月14日前向原告支付拖欠的2019年1月租金及管理费等费用共计222795.43元。被告一于2019月1月17日出具《承诺书》回复，因资金周转困难，请求原告宽限付款时间至2019年1月22日，并承诺于2019年1月22日前将所欠2019年1月份租赁费用人民币222795.43元、2019年1月份租赁费用逾期滞纳金（以收到2019年1月份租金管理费总额每日千分之五结算）及2019年2月份应付租赁费用人民币221659.75元一次性付清。如在2019年1月25日前再一次违约未付清款项，被告一将无偿赠送房屋内所有办公家私、办公设备等，并将无条件于2019年1月26日将房屋归还给原告并配合进行清场等工作且不要求退还履约保证金。被告二亦在《承诺书》中承诺：上述款项如在2019年1月25日前被告一仍未一次性付清，上述款项将由被告二个人一次性付清，原告有权追究上述款项由被告二付清的法律权利和连带责任。2019年1月29日，原告再次向被告一邮寄《履约催告函》，告知，经双方友好协商一致于2019年1月17日签订了《承诺书》。被告一承诺如于2019年1月25日前再次违约未付清剩余款项，将无偿赠送房屋所有办公家私、办公设备等，无条件于2019年1月26日将房屋归还原告并配合进行清场等工作且不要求退还履约保证金。现以此函正式告知最后期限，被告一必须与2019年1月30日前支付应支付于本司的租金及管理费等费用，否则原告有权没收被告一所支付的履约保证金并有权扣留被告一在租赁房屋内的所有物品，以及追偿被告一因违约造成的相关损失，包括不限于实际拖欠日期内的租金、免租期内的租金、管理费、再次招商的佣金费用、空置成本等，原告有权于超期后次日收回房屋重新招租。2019年2月12日，原告向被告一及被告二邮寄《解除时代财富大厦物业租赁合同通知书》，通知被告一：“1.自即日起解除双方的租赁合同，没收贵司已支付的履约保证金；2.请贵司与2019年2月14日前与我司办理房屋交接手续，如未按期办理相关手续，我司将清场；3.根据贵司签署的承诺将无偿赠送房屋内所有办公家私、办公设备等于我司。贵司的违约行为导致我司的一切经济损失，我司保留追究贵司违约责任的权利”。被告二于2019年2月15日签收该邮件。另查明：一、涉案房产所有权人为案外人深圳市财富房地产开发有限公司。原告从深圳市财富房地产开发有限公司处承租涉案物业后转租给被告一。二、被告一系法人独资有限责任公司，被告三系其法人股东。被告二系被告一的法定代表人。上述事实，有原告、被告三提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告一签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行合同义务。原告主张被告一在履行租赁合同期间，多次拖欠租金、物业管理费、电费等费用，经原告催告后仍未缴纳。被告一未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，本院对原告的主张予以采信。根据涉案《房屋租赁合同》第九条相关约定，被告一的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2019年2月12日向被告一、被告二邮寄解除合同的通知书，系合法行使合同解除权。因解除合同通知书于2019年2月15日签收，故本院确认涉案《房屋租赁合同》于2019年2月15日解除。关于租金及物业管理费。根据查明的事实，被告自2019年1月起拖欠各项租赁费用，原告请求被告一向其支付拖欠的2019年1月至2月14日期间的租金301679.99元、物业管理费24849元、前台使用费795元，有事实及合同依据，本院依法予以支持。关于电费。根据原告提交2019年1月至3月租金管理费缴费通知单显示，被告一欠缴2018年11月份办公室照明电费1082.04元、办公室空调电费3497.39元；2018年12月份办公室照明电费1474.6元、办公室空调电费1969.15元；2019年1月1日至2月14日办公室照明电费1755.82元、办公室空调电费1924.67元，上述电费合计11703.67元，原告主张被告一向其支付该笔款项，有事实依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金。本院认为，根据涉案《房屋租赁合同》第四条的相关约定，被告一逾期支付租金、物业管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用的，每逾期一天，原告有权按照拖欠当月应付款项总额的千分之五按日计收逾期违约金。原告请求被告一以339027.66元为本金，自2019年2月2日起以每月2%的标准向其支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告二是否对被告一的上述债务承担连带责任。本院认为，因被告二林清海在承诺书中表示，对所欠的2019年1月份租赁费用222795.43元、逾期滞纳金及2019年2月应付租赁费用承担连带清偿责任，故本院支持被告二就其承诺部分承担连带清偿责任。另外，原告请求被告三作为被告一的法人股东，应当对被告一的债务承担连带责任，为股东损害公司债权人利益责任纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系。本院在本案中对此不予处理，原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市广江物业管理有限公司与被告一深圳市中城环保科技有限公司于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月15日解除；二、被告一深圳市中城环保科技有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市广江物业管理有限公司支付2019年1月1日至2月14日租金301679.99元、物业管理费24849元、前台使用费795元；三、被告一深圳市中城环保科技有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市广江物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年2月14日电费11703.67元；四、被告一深圳市中城环保科技有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告深圳市广江物业管理有限公司支付逾期付款违约金（以339027.66元为本金，自2019年2月2日起按每月2%的标准计付至款项实际付清之日止）；五、被告二林清海对被告一深圳市中城环保科技有限公司的以下债务承担连带清偿责任：租赁费用339027.66元及逾期付款违约金（以222795.43元为本金，自2019年2月2日起按每月2%的标准计付至款项实际付清之日止）；六、驳回原告深圳市广江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6531元（已由原告预交），由被告深圳市中城环保科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 曹  丽  君人民陪审员 冯    越二〇一九年十月三十日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。