山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终2459号 上诉人（原审被告）：张景泉，男，1964年12月11日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：薛景荡，山东雷泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张作明，山东雷泽律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：山东佳如物业服务有限公司。住所地：菏泽市长江东路**。统一社会信用代码：913717006980623097。 法定代表人：黄慧敏，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张仲强，该公司法律顾问。 上诉人张景泉因与被上诉人山东佳如物业服务有限公司（以下简称佳如物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人张景泉及其委托诉讼代理人薛景荡、张作明，被上诉人佳如物业的委托诉讼代理人张仲强参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张景泉上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人在履行物业服务合同中严重违约，长期对上诉人停水停电，致使上诉人生活非常不便，上诉人也已起诉了被上诉人。在被上诉人没有给上诉人提供通电通水服务之前，上诉人不应该向被上诉人支付上述费用。上诉人不是无故不交纳上述费用，被上诉人服务没有达到物业服务合同约定的标准，上诉人完全可以拒缴物业费和水费。另外，水费不属被诉人收费范国，被上诉人收取没有法律依据。二、一审法院适用法律不当。一审法院错误认定了事实，明显适用法律不当。 被上诉人佳如物业答辩称，一、上诉人在上诉状中所述不是事实。现代城小区长期以来电费是由电业局收取，对电表的管理也是由电业局管理，被上诉人不具有对业主停电的权利，假如上诉人家里停电，需要向电业局主张权利；上诉人家里停水问题，目前是上诉人的水表损坏造成的，也不是被上诉人停的。上诉人所述被上诉人长期对上诉人停水停电与事实不符。二、被上诉人与菏泽自来水公司签订用水合同，形成合同用水关系，被上诉人根据菏泽市政府有关规定代自来水公司收取业主水费合理合法。同时被上诉人和现代城小区业主委员会签订物业服务合同，对全体业主均具有约束力，上诉人长期不缴纳物业费和水费，已经严重违约，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，上诉人的抗辩理由不应支持。况且，业主以物业服务不到位、未达到承诺服务标准等为理由拒交物业费，也要在解除合同的基础上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，由业主委员会行使解除权，业主个人无权解除物业服务合同。综上，上诉人不缴纳物业费和水费的行为，违反法律规定，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 佳如物业向一审法院起诉请求：1.请求依法判令张景泉支付物业服务费1441.67元、水费1014.6元，共计2456.27元。庭审中变更水费1001.6元；2.诉讼费用由张景泉承担。 一审法院认定事实：1.佳如物业与菏泽市现代城业主委员会于2018年6月30日签订《物业服务合同》，合同约定高层住宅楼物业费为0.95元每平方米。水、电费根据相关规定收取。张景泉为菏泽市牡丹区重庆路1218号现代城20号楼2单元02005室的业主，其房屋建筑面积为101.17平方米。2.2018年7月25日佳如物业与原物业山东金佳物业服务有限公司签订《现代城物业交接协议》，佳如物业自2018年7月25日起对现代城小区的物业进行管理，并对业主欠缴的物业费及水费予以收缴。3.张景泉认可自2018年1月起计算至2019年3月计15个月，未缴纳物业服务费，合计1441.67元(101.17×0.95×15)。4.佳如物业于2018年8月21日与菏泽市自来水公司签订供用水合同书,佳如物业在自来水公司购买水后，按照相关规定向小区业主售水。佳如物业向小区业主实际收取每方3.8元的水费。原金佳物业移交给佳如物业2015年10月1日—2016年10月18日的查水表明细，显示张景泉2015年10月购水5方13元。张景泉的水表电子部分已损坏，2018年6月机械部分表的计数为228立方，张景泉截止2019年3月的水表机械部分的计数为267立方。张景泉曾于2019年3月9日到佳如物业处对水卡充值10方，后又从退费系统退费。5.佳如物业于2019年3月24日向张景泉发出告知书，向张景泉催交物业费1441.67元和水费1041.67元，并提出因水表损坏，由张景泉自费购买水表，佳如物业免费安装，并及时供水。张景泉未按照该告知书缴纳物业费和水费。 一审法院认为，佳如物业与现代城业主委员会签订的物业服务合同对现代城小区业主均具有约束力，张景泉作为业主应当按照约定支付物业服务费和所使用的水费。首先，张景泉对欠缴物业服务费1441.67元认可，也承认佳如物业向其催交，因此佳如物业要求张景泉交纳欠缴物业服务费1441.67元，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条的规定，予以支持；张景泉以佳如物业提供的物业服务不周到，质量不到位拒交物业费，但提供的证据不足以证明其主张，不予支持。其次，佳如物业要求张景泉补交水费1001.6元的诉讼请求，所提交的相关证据，只能证明张景泉的水表电子部分已损坏，但损坏时间不详，从2018年6月机械部分的计数228方，2019年3月的计数267方，可以证明张景泉该期间用水39方，计款148.2元；从佳如物业提交的张景泉的水卡明细中，可知其并未交纳该水费，而张景泉亦不能提供其在该期间购买水的证据，因此张景泉应补交该水费148.2元。张景泉以购买水的收据丢失，自己不欠水款的理由不成立。一审法院认定张景泉应补交水费148.2元，佳如物业过高部分的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：张景泉于判决书生效后十日内支付山东佳如物业服务有限公司物业费1441.67元，水费148.2元，合计1589.87元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张景泉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据如下：1.现代城小区内高压电配电箱及变电站防护栏、消防安全紧急按钮等缺失的照片3张，小区垃圾乱堆乱放，卫生环境极差的照片4张，上诉人所居住的20号楼2单元门口未安装安全防护围以及消防门损坏，墙体瓷砖脱落，墙体乱涂严重的照片4张，小区10号楼3单元门损坏严重的照片1张等共计12张，证明被上诉人在其进行的物业管理及服务期间，严重违约，没有做到物业服务合同中约定的应当提供的服务内容。具体为物业服务合同第二条第二项，物业共用部分及共用设施的使用管理和维护，第四项公共环境区的维护。2.知情上诉人家中被停水的个人证明五份。3.视频光盘一张，内容包括记者采访视频，目前上诉人家中仍未续水视频。小区业主群聊天记录视频。证据2、3共同证明被上诉人从2019年3月份至今一直非法停断上诉人的生活用水，并声称上诉人从入住一直从未交过水费，用水从未开户。4.知情上诉人曾购买生活用水的个人证明两份。证明上诉人于2018年8月份购买了20立方生活用水，被上诉人代收了水费。被上诉人声称的上诉人从未交过水费，用水从未开户纯属虚假陈述。其断停上诉人的生活用水实属侵权。被上诉人质证称，证据1没有原始载体，不符合证据规则，不能证明是涉案小区。即使该照片是真实反映，但作为业主个人只能向业主委员会反映，由业主委员会向被上诉人反映该小区服务缺失的问题。由此解除合同，解除合同后该业主才能拒交物业费。证据2、3不具有证据的合法性，该证言并不能说明上诉人家里为什么停水，不能证明上诉人欠交多少物业和欠交多少水费。实际情况是，上诉人家里停水是自己的水表损坏而造成的。欠交物业费是上诉人在2019年3月20日菏泽市电视台百姓天天看栏目采访时，自己已经承认的。况且在一审法院审理时，上诉人对欠交物业没有异议。对于该视频光盘中2019年3月20日菏泽市电视台百姓天天看栏目没有异议，但对其证明目的有异议，该视频光盘中记者在采访时，上诉人已经明确表示欠交的物业费会在短期内交纳，欠交的水费也会交纳。对上诉人在家中拍摄的视频真实性无异议，该视频反映了上诉人的水表确实损坏了。但对其证明目的有异议，该视频不能证明上诉人家中的停水是由被上诉人所为，亦不能证明上诉人未能交纳物业费和水费的事实。对证据4有异议，该证据没有事实依据。在一审中，被上诉人提交的证据九是山东金佳物业移交的2015年至2016年现代城水表明细，证明上诉人在2015年10月购买5立方水使用至今，被上诉人当庭用电脑展示了两份居住在现代城小区的其他业主的水卡，显示他们都是购买水量次数在5次以上，而唯独没有上诉人的购买记录，当时证明上诉人自2016年1月1日起没有购买过水。上诉人申请证人朱某、吴某、田某出庭作证。证人朱某述称，物业让上诉人换表，他不愿意换，因为换一个水表得四五百元钱。上诉人让证人给物业说说，证人曾在前物业干过，后期物业让没让证人干。证人听上诉人夫妻二人说在2018年8月份购买过20立方水，7月份上诉人去物业交水费时，在大门口遇到了证人。物业经理说水表归物业管，物业没有上诉人用水的记录，物业有权停水停电。证人只是听说上诉人的水表坏了，上诉人有照片。因为上诉人不换水表，物业把水停了。证人田某是上诉人孩子的同学，参与了物业公司与上诉人发生纠纷的整个过程，3月份上诉人与被上诉人发生争吵时，被上诉人物业经理说上诉人没有交物业费，物业上也没有上诉人用水的信息，用水和表都归物业管，物业就有权停上诉人的水。证人吴某是上诉人女儿的同事，知道停水的事，但不知道具体因为什么停的。当时证人找物业经理，问为什么停水，物业经理说水表坏了，水是他们购买的，各个主业每家有个小水表，物业经理说购买的总水量与下面小水表的用水量对不上，没有上诉人用水信息，水、水表是物业的，他们有权停水。停水的时间与他们下停水通知书的时间不一致。中间相隔了七八十来天。 上诉人对证人证言无异议。三位证人的陈述可以证明上诉人家中停水原因是因为被上诉人认为上诉人拖欠物业费而造成的。被上诉人质证称，对证人朱某、田某的证言有异议，证人朱某所有的表述只是听说而没有实际参与，其证言无效；证人田某不是现代城业主，是上诉人孩子的同学，其证言不足以证明上诉人的所有主张。对证人吴某的证言中部分表述无异议：水表坏，物业经理说水是他们购买的。证人证言证明上诉人的水表确实坏了。而上诉人家中停水就是因为水表坏而停水。物业经理说水是他们购买的，上述表述没有错误。被上诉人2018年8月21日与菏泽自来水公司签订的供用水合同书，证明被上诉人和自来水公司是委托和受托关系，被上诉人接受自来水公司的委托代其收取业主的水费合理合法。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人对欠交物业服务费1441.67元的事实并无异议，也认可被上诉人向其催交，故被上诉人要求上诉人交纳欠缴物业服务费1441.67元，于法有据，应予支持，上诉人提交的证据1不足以证明其上诉主张，本院不予支持。 上诉人已经就停水事宜提起诉讼，故本案针对双方的停水纠纷不予审理，对上诉人提供的证据2、3以及申请出庭的证人朱某、田某、吴某针对停水问题所作证言的证据效力，在本案中不予审查。本案审理的是被上诉人与上诉人之间的物业服务合同纠纷，被上诉人诉请的水费，是在上诉人所主张的停水之前的水费，根据上诉人水表所显示的数据，确实存在39方的差额，从上诉人水卡读取的信息不能证明上诉人曾就该39方水在被上诉人处对水表进行充值，一审判令上诉人向被上诉人支付该39方水的水费，并无不当。上诉人提供的证据4以及申请出庭的证人朱某所述被上诉人曾于2018年7、8月份交纳水费，与一审期间当庭读取上诉人水卡的信息不符，上诉人未提供其在该期间交纳水费的收款收据，故对证据4以及证人朱某所述上诉人交纳水费证言的证明力，本院不予确认。 综上所述，本院认为，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张景泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  田佰旺 审判员  朱晨曦 审判员  史春雷 二〇一九年十月二十九日 书记员  武文静