湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民初248号原告：金武，男，1970年11月21日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：周存平、刘小春，湖北百龙律师事务所律师。被告:湖北玉龙湾投资集团有限公司，住所地襄阳市襄州区财苑路**。法定代表人：赵玉兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊羽，湖北三顾律师事务所律师。原告金武与被告湖北玉龙湾投资集团有限公司（以下简称玉龙湾投资公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金武的委托诉讼代理人周存平、刘小春，被告玉龙湾投资公司的委托诉讼代理人刘俊羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金武向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2016年3月17日签订的《协议》；2.确认原被告双方于2017年10月14日签订的《补充协议》无效；3.判令被告偿还借款1444.5万元并支付利息（自2016年4月1日起按月利率2%计算至清偿之日止，截至2018年10月31日利息累计为895.59万元）；4.解除原被告双方于2016年6月16日签订的《停车位出售协议》；5.判令被告返还停车位购买款730万元并支付资金占用费（自2016年6月16日起按月利率2%计算至清偿之日止，截至2018年10月31日利息累计为416.1万元）；6.判令被告赔偿原告律师代理费20万元；7.判令被告承担本案案件受理费、保全费。事实和理由：2013年7月3日，被告向原告借款1000万元，约定月利率3%；同年9月又借款1000万元，月利率3%……截至2016年4月1日，被告下欠借款本金1450万元、利息204.72万元，本息合计1654.72万元。被告因无力清偿，以位于樊城区××路××号玉龙湾天骄广场122个地下停车位作价1647万元（单价13.5万元/个）抵偿等额债务，由原告自行变卖，下欠7.72万元以现金支付，双方就此于2016年3月17日签订《协议》。玉龙湾天骄广场地下停车位的总数为394个（人防车位除外），原告提出将玉龙湾天骄广场地下停车位的独家销售代理权交给原告，被告提出原告需另行出资购买一定数量的停车位，原告控制的停车位数量需占全部停车位的多数。原告与被告于2016年6月16日签订了《停车位出售协议》，被告将玉龙湾天骄广场的75个停车位转让与原告，每个停车位按十万元作价，转让总价款750万元，原告控制的停车位总数达到197个。同日，原被告双方签订了《车位销售代理合同》，约定被告将剩余的155个车位全部交由原告独家代理销售。上述合同签订后，因玉龙湾投资公司管控不力，导致原告难以销售地下停车位，合同目的无法实现。2017年1月19日，原被告双方签订《补充协议》，约定：（一）严格按照“车位销售代理合同”约定条款执行……。因玉龙湾投资公司抵债的地下车位难以销售，2017年10月14日，被告以在建的“玉龙湾国际”的三套房屋作价2432430元，与原告待售的18个地下停车位（每个车位13.5万元，合计243万元）置换，双方签订《补充协议》，但被告至今尚未取得“玉龙湾国际”项目的商品房预售许可证，也未竣工。被告未有效管控地面车位的车辆停放，放任无地下停车位的车辆随意进入地下停车场停放。原告多次与被告沟通、催促，但被告不予理睬，导致原告无法销售地下停车位，《协议》和《停车位出售协议》的合同目的无法实现。截止目前，原告仅售出地下车位12个，另通过抵款方式销售5个车位，剩余180个车位无法销售。另，原告为本案诉讼，委托律师代理诉讼，需支付律师代理费20万元。原告认为，双方2017年10月14日签订的《补充协议》因被告未取得商品房预售许可证而无效；被告未有效管控地面车位的车辆停放，还放任无地下停车位的车辆随意进入地下停车场停放的行为构成违约，且导致原告与被告订立合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定及原被告双方订立的《补充协议》之约定，原告有权解除合同，被告应当偿还借款本金1444.5万元并按原借款合同约定的标准支付利息、返还车位购买款730万元并按约定标准支付资金占用费、赔偿原告为本案诉讼而需开支的律师代理费20万元。金武因此向本院提起诉讼。玉龙湾投资公司辩称，1.针对原告提出的第一、四项诉讼请求，被告认为解除协议没有法律依据和合同依据，被告并没有任何违约行为。被告并不具备管理整个地下车库的权力，而是物业公司在进行管理，双方也未约定物业公司的义务，原告合同目的无法实现的原因有多种，原告购买的车位10万元一个，出售的价格16万元一个，高额的价格是无人购买的主要原因。整个地下车库的使用权在原告手中，如果有其他车辆进入也是原告的责任，是其自行管理不善。被告从未放任任何社会车辆进入地下车库，相反被告应原告要求严格管理并导致了严重的社会矛盾，应原告要求被告协调物业公司将地下车库进行封锁，导致小区大量业主堵路、上访。原被告关于不让其他车辆进入地下车库的约定严重侵害了小区业主的利益，违背了公序良俗，所以无效。因此原告解除协议的请求不能成立。2.针对原告提出的第三、五项诉讼请求，被告认为原告要求被告支付款项的前提是合同解除了，合同未解除前，是不能支付款项的。而且双方有大量账目往来，同时原告出售的车位款都是原告自行收取的，因此不能确定原告的本金数额。合同解除后也没有利息的约定，应视为没有利息。3.针对原告提出的第二项诉讼请求，被告认为双方签订补充协议是应原告的请求，并且原告签订的时候明知所涉房屋没有办理预售许可证，原告应承担主要过失责任。替换的车位原告已经将其中的部分进行了销售，因此应当继续履行补充协议。4.原告主张的律师费数额明显过高。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。金武为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：1.2013年7月3日，玉龙湾投资公司与金武签订的借款协议及玉龙湾投资公司出具的2份收款收据。玉龙湾投资公司向金武借款1000万元，利率为月息30‰。2.2013年9月18日，玉龙湾投资公司与金武签订的借款协议及玉龙湾投资公司出具的1份收款收据。玉龙湾投资公司向金武借款1000万元,利率为月息30‰。3.2014年4月13日，玉龙湾投资公司与金武签订的借款协议及玉龙湾投资公司出具的1份收款收据。玉龙湾投资公司向金武借款250万元，利率为月息30‰。4.2014年4月23日，玉龙湾投资公司与金武签订的借款协议及玉龙湾投资公司出具的1份收款收据。玉龙湾投资公司向金武借款250万元，利率为月息30‰。5.金武向玉龙湾投资公司转款的银行交易明细4张。第一组证据拟证明，玉龙湾投资公司向金武借款2500万元，借款利率为月息3‰，偿还部分借款后，截止2016年4月1日，玉龙湾投资公司尚欠金武借款本金1450万元，利息204.72万元。第二组证据：6.2016年3月17日，玉龙湾投资公司与金武签订的协议，主要内容为：截止2016年4月1日，玉龙湾投资公司尚欠金武借款本金1450万元，利息204.72万元；玉龙湾投资公司以实物及现金共计1654.72万元支付金武上述本金及利息。玉龙湾投资公司以其拥有的天骄广场的地下车位（每个车位单价为13.5万元，总数为122个）偿还金武1647万元本金及利息，另支付金武现金7.72万元；上述车位和现金于2016年4月1日交给金武，2016年4月2日起上述本金不再计算利息；玉龙湾投资公司保证所售地下车位产权的合法性，否则金武可随时解除本协议，玉龙湾投资公司承担由此产生的全部纠纷和损失；具体车位由金武优先在车位分布图中连片选择。玉龙湾投资公司全力配合和支持金武的销售，允许金武的销售团队无偿使用现有的售楼部办公。玉龙湾投资公司应配合金武办理正常的车位买卖手续，包括直接给客户开具不动产发票、签订买卖协议等；玉龙湾投资公司将天骄广场的地下车位的销售基础定价为每个16万元，2016年8月1日前的地下车位销售的活动优惠价不得低于每个14.5万元，2016年8月1日至2016年10月10日优惠价不得低于每个15万元，2016年10月10日以后不得低于每个16万元。如果玉龙湾投资公司降价或者变相降价销售，则玉龙湾投资公司给金武的车位抵款价格随之相应的降价，双方另行核算抵款车位数量；2016年4月1日前玉龙湾投资公司将以上抵款的合法的产权车位正式交付给金武之日起，双方于2014年4月14日和2014年4月23日签订的“借款协议”和借条作废，双方之间不存在因此产生的债权债务关系；以上抵款车位的每笔销售款，客户打入玉龙湾投资公司账户，玉龙湾投资公司需在到账后三个工作日内支付给金武，每延迟一日，按未付款单千分之二支付违约金；本协议履行过程中若发生争议协商解决不成的，向附件中车位所在地人民法院提起诉讼解决，并由违约方承担守约方的律师费及诉讼花费的其他费用等等。7-1.2016年6月16日，玉龙湾投资公司与金武签订的《停车位出售协议》，主要内容为：玉龙湾投资公司保证所售地下车位所有权的合法性，并保证现在未被抵押或查封，将来也不可进行抵押或查封，否则，视为玉龙湾投资公司违约，金武随时可以解除本协议，玉龙湾投资公司还要承担因此产生的全部纠纷和损失。在金武销售过程中，如遇国家政策调整，导致金武所售地下停车位所有权的不合法性，玉龙湾投资公司应及时退还金武未售车位的全款（按原价）；玉龙湾投资公司售与金武地下停车位75个，单价100000元，合计7500000元；玉龙湾投资公司承诺物业公司应以销售先行，全力配合和支持金武的车位销售，并根据金武销售的需要，管控地上车位的停放、租赁等；天骄广场地下车位销售去化95%以前，物业公司不得将该地下车位进行出租，严禁未购买地下车位的车辆进入地下停车场（本协议签订之前玉龙湾投资公司与客户有书面协议约定的除外）；停车位在金武未销售给客户之前，玉龙湾投资公司及其物业不得收取任何费用。销售后，客户统一享受玉龙湾投资公司或金武的优惠政策或优惠活动；未购买地下车位或未签订租约的住户车辆，不得随意进入本小区，临时进入本小区的车辆，应严格按照物价局规定的标准收费；以上约定玉龙湾投资公司承诺严格遵守，否则视为违约，金武随时可以解除本协议，玉龙湾投资公司还要承担因此产生的全部纠纷和损失；玉龙湾投资公司回购售与金武的地下车位，按原价将剩余未售的车位款项还给金武，并从金武给玉龙湾投资公司支付车位款之日起，按月息2.5%计算利息，同时给金武结清资金占用利息，玉龙湾投资公司本息还清后，金武无条件配合办理剩余车位的相关移交手续。7-2.2016年6月17日，金武通过中国工商银行分两次转给玉龙湾投资公司款项750万元；同日，玉龙湾投资公司向金武出具收到750万元收据一份。8.2016年6月16日，玉龙湾投资公司与金武签订的《车位销售代理合同》，主要内容为：玉龙湾投资公司同意将玉龙湾天骄广场地下车位销售后，剩余的全部车位共约155个的独家销售代理权交给金武（已交接为准），玉龙湾投资公司保证所售车位的合法性，否则承担因此产生的全部纠纷和损失；销售代理期限：2016年6月20日起到2017年12月31日止；玉龙湾投资公司将玉龙湾天骄广场地下车位的销售基为每个16万元。2016年8月1日前销售的活动优惠价不得低于每个14.5万元，2016年8月1日至2016年10月10日优惠价不得低于每个15万元，2016年10月10日以后不得低于每个16万元。实际给金武代理的基准价为每个13.5万元整，子母车位基准价为每个15万元整，金武销售溢价部分的50%归玉龙湾投资公司所有，50%归金武所有，冲抵支付金武销售代理佣金。9.2017年1月19日，玉龙湾投资公司与金武签订的《补充协议》，主要内容为：严格按照《车位销售代理合同》约定条款执行。为保证天骄广场地下车位正常、有序销售，防止乱价，玉龙湾投资公司不再进入地下车位的销售，天骄广场地下车位的销售全部由金武统筹安排，地下车位的洽谈、签订合同、下单、建档由金武完成，销售的客户档案资料交给玉龙湾投资公司备案。所有关于天骄广场地下车位的销售合同、收款收据，必须由金武代表同意和签名。即日起，玉龙湾投资公司将已经销售的天骄广场地下车位客户信息、资料，全部移交给金武备案、归档；没有购买地下车位的车辆，严禁进入地下车库。玉龙湾投资公司不再赠送或出租地下车位使用权，之前赠送或出租的加紧逐步清理完毕；以上约定双方严格遵守，若一方违约，对方（守约方）可随时解除双方于2016年3月17日签订的“协议”和2016年6月16日签订的《停车位出售协议》，违约方还要承担因此产生的全部纠纷和损失。10-1.2017年8月5日，金武向玉龙湾投资公司出具的承诺书，主要内容为：樊红俊购买玉龙湾天骄广场小区1-2-2303房屋一套，总价69.28万元，已交5万元，余款64.28万元，金武自愿支付。经与玉龙湾投资公司协商，金武用天骄广场5个地下车位抵付（A022、A023、A036、A037、A038）。每个车位13.5元，多余3.22万元由玉龙湾投资公司退还金武。双方当事人签字认可。10-2.2017年8月5日，金武、樊红俊、玉龙湾投资公司三方签订《补充协议》，主要内容和承诺书相同。11-1.2016年10月14日，玉龙湾投资公司与金武签订的《补充协议》，主要内容为：玉龙湾投资公司同意金武将玉龙湾投资公司抵给金武的玉龙湾天骄广场项目的122地下车位中的18个车位（A11、A19、A20、A23、A32、A42、A43、A46、A113、A114、A118、B104、D002、D010、D013、D014、D016、D019）按原价13.5万元/个，总价人民币贰佰肆拾叁万元（￥2430000.00元），变更为玉龙湾国际项目的3套住宅（1-1-2003、1-1-2503、1-2-2501），总价人民币贰佰肆拾叁万贰仟肆佰叁拾元（￥2432430.00元），差额房款人民币贰仟肆佰叁拾元（￥2430.00元）由金武在协议签订后3日内一次性支付给玉龙湾投资公司；自协议签订之日起，上述住宅所有权归金武所有，玉龙湾投资公司不得再向第三人销售，应金武要求，玉龙湾投资公司将上述房屋办理在金武名下，若玉龙湾投资公司在协议后另行出售他人，则三日内无条件将房款支付金武，也可由金武另选同等价值的房屋；本协议签订之日起视为金武对玉龙湾投资公司以上18个车位不再享有任何所有权。11-2.玉龙湾投资公司关于办理金武以车位换住宅的《合同审批单》和《工作联络单》。第二组证据拟证明，原告为回笼资金先后以抵债方式和购买方式取得被告197个地下车位及剩余停车位的独家销售代理权；被告负有管控地面和地下车位的义务，否则原告有权解除合同并索赔损失；原告以抵债方式退还被告5个地下车位，被告以“玉龙湾国际”三套房屋置换原告18个地下车位，但玉龙湾项目现在处于停滞状态，合同无效。第三组证据：12.U盘一个，系2018年5月29日-2018年11月28日期间19天的视频资料。拟证明被告管控不力，允许未购停车位的车辆随意进入地下停车位，构成违约，导致原告无法销售停车位，合同目的不能实现。第四组证据：13-1.2018年10月19日，金武与湖北百龙律师事务所签订的《委托合同》。主要内容为：湖北百龙律师事务所代理金武与玉龙湾投资公司合同纠纷一案，包括一审、二审（或有）、执行（或有）；湖北百龙律师事务所指派周存平、刘小春二位律师承办上述法律事务，代理权限为一般代理；本案律师代理费用为20万元，签订本合同后3日内支付10万元，剩余10万元在一审案件终结后7日内支付，无论是否发生二审或进入强制执行程序，湖北百龙律师事务所不再另行收费。13-2.2018年10月22日，金武通过中国建设银行向湖北百龙律师事务所转款10万元的银行专用回单一份，及同日湖北百龙律师事务所向金武出具10万元收据一份。第五组证据：14.原告从网络上下载的湖北玉龙湾物业服务有限责任公司的公司信息。拟证明，双方当事人签约时，被告是湖北玉龙湾物业服务有限责任公司的唯一股东。经本院组织质证，被告对原告提交第一组证据的真实性及证明目的无异议；被告对原告提交第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告作为开发商将小区建成并移交物业公司之后，已无权管理地下车位。且原告管理着352个车位，自己不去管理。同时，小区还有100多个人防车位，按规定人防车位应当出租给业主使用。双方之间的法律关系相当复杂，合同法是鼓励交易的，应当继续履行协议；被告对原告提交第三组证据的真实性不予质证；被告对原告提交第四组证据的真实性无异议，但认为费用过高。被告对原告提交第五组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。认为物业公司服务对象是业主，不能按照开发商的角度去行使权利。玉龙湾投资公司向本院提交如下证据：第一组证据：《车位手续办理流程表》（复印件），拟证明原告自己卖了几十个车位，被告不知情。第二组证据：12份银行转账票据，拟证明协议签订后，被告又向原告支付了1350200元。其中：2016年5月19日，转款2笔，145000元、146000元；2016年6月1日，转款146000元；2016年7月11日，转款146000元；2016年8月1日，转款12000元；2016年10月8日，转款3000元；2017年1月26日，转款77200元；2017年8月17日，转款4笔，合计金额642800元；2017年9月6日，转款32200元。经本院组织质证，原告对被告提交第一组证据有异议，但承认的确出售部分地下停车位。其中，第一批122个地下车位中，已销售10个，抵房5个，计款202.5万元（15个×13.5万元）；第二批地下车位中，已销售2个，计款20万元（2个×10万元）；原告对被告提交第二组证据的真实性无异议，认可收到。其中：77200元是2016年3月17日以物抵债协议中约定的尾款；642800元是根据2017年8月5日金武向玉龙湾投资公司出具的承诺书的约定，金武用天骄广场5个地下车位抵付樊红俊购买玉龙湾天骄广场小区的房款后，玉龙湾投资公司退还给金武的款项；32200元是玉龙湾投资公司退还金武用车位抵付樊红俊购房款多余的款项；12000元是车位诚意认筹金，包括朱玉玲2000元、庄丽平5000元、马帅齐5000元；3000元是冉家旭的车位预付款；145000元是杨俊支付的购买车位款；三笔146000元分别是阮敏、周波、王子勉的购买车位款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月3日至2014年4月23日期间，因经营需要，玉龙湾投资公司向金武借款2500万元，利率为月息3%。截止2016年4月1日，玉龙湾投资公司尚欠金武借款本金1450万元，利息204.72万元，本息合计1654.72万元。2016年3月17日，为实现债权，双方经协商达成以物抵债协议。主要内容为:玉龙湾投资公司以其拥有的天骄广场的地下车位（每个车位单价为13.5万元，总数为122个）偿还金武1647万元本金及利息，另支付金武现金7.72万元。同时，玉龙湾投资公司保证所售地下车位产权的合法性，否则金武可随时解除本协议。本协议履行过程中若发生争议协商解决不成的，向附件中车位所在地人民法院提起诉讼解决，并由违约方承担守约方的律师费及诉讼花费的其他费用等。为便利金武销售地下车位，及时回收资金，2016年6月16日，玉龙湾投资公司与金武签订的《停车位出售协议》和《车位销售代理合同》。《停车位出售协议》主要内容为：玉龙湾投资公司售与金武地下停车位75个，单价10万元，合计75万元，并承诺物业公司应以销售先行，全力配合和支持金武的车位销售，并根据金武销售的需要，管控地上车位的停放、租赁等；天骄广场地下车位销售去化95%以前，物业公司不得将该地下车位进行出租，严禁未购买地下车位的车辆进入地下停车场（本协议签订之前玉龙湾投资公司与客户有书面协议约定的除外）；停车位在金武未销售给客户之前，玉龙湾投资公司及其物业不得收取任何费用。销售后，客户统一享受玉龙湾投资公司或金武的优惠政策或优惠活动；未购买地下车位或未签订租约的住户车辆，不得随意进入本小区，临时进入本小区的车辆，应严格按照物价局规定的标准收费；以上约定玉龙湾投资公司承诺严格遵守，否则视为违约，金武随时可以解除本协议，玉龙湾投资公司还要承担因此产生的全部纠纷和损失；玉龙湾投资公司回购售与金武的地下车位，按原价将剩余未售的车位款项还给金武，并从金武给玉龙湾投资公司支付车位款之日起，按月息2.5%计算利息，同时给金武结清资金占用利息，玉龙湾投资公司本息还清后，金武无条件配合办理剩余车位的相关移交手续。《车位销售代理合同》主要内容为：玉龙湾投资公司同意将玉龙湾天骄广场地下车位销售后，剩余的全部车位共约155个的独家销售代理权交给金武（以交接为准），玉龙湾投资公司保证所售车位的合法性，否则承担因此产生的全部纠纷和损失。2016年6月17日，金武通过中国工商银行分两次转给玉龙湾投资公司款项750万元，玉龙湾投资公司出具收据。2017年1月19日，玉龙湾投资公司与金武签订的《补充协议》，主要内容为：严格按照《车位销售代理合同》约定条款执行。为保证天骄广场地下车位正常、有序销售，防止乱价，玉龙湾投资公司不再进入地下车位的销售，天骄广场地下车位的销售全部由金武统筹安排，地下车位的洽谈、签订合同、下单、建档由金武完成，销售的客户档案资料交给玉龙湾投资公司备案。所有关于天骄广场地下车位的销售合同、收款收据，必须由金武代表同意和签名。即日起，玉龙湾投资公司将已经销售的天骄广场地下车位客户信息、资料，全部移交给金武备案、归档；没有购买地下车位的车辆，严禁进入地下车库。玉龙湾投资公司不再赠送或出租地下车位使用权，之前赠送或出租的加紧逐步清理完毕；以上约定双方严格遵守，若一方违约，对方（守约方）可随时解除双方于2016年3月17日签订的“协议”和2016年6月16日签订的《停车位出售协议》，违约方还要承担因此产生的全部纠纷和损失。2017年8月5日，金武向玉龙湾投资公司出具的承诺书，主要内容为：樊红俊购买玉龙湾天骄广场小区1-2-2303房屋一套，总价69.28万元，已交5万元，余款64.28万元，金武自愿支付。经与玉龙湾投资公司协商，金武用天骄广场5个地下车位抵付（A022、A023、A036、A037、A038）。每个车位13.5元，多余3.22万元由玉龙湾投资公司退还金武。双方当事人签字认可。同日，金武、樊红俊、玉龙湾投资公司三方签订《补充协议》，主要内容和承诺书相同。2016年10月14日，玉龙湾投资公司与金武签订的《补充协议》，主要内容为：玉龙湾投资公司同意金武将玉龙湾投资公司抵给金武的玉龙湾天骄广场项目的122地下车位中的18个车位（A11、A19、A20、A23、A32、A42、A43、A46、A113、A114、A118、B104、D002、D010、D013、D014、D016、D019）按原价13.5万元/个，总价人民币贰佰肆拾叁万元（￥2430000.00元），变更为玉龙湾国际项目的3套住宅（1-1-2003、1-1-2503、1-2-2501），总价人民币贰佰肆拾叁万贰仟肆佰叁拾元（￥2432430.00元），差额放款人民币贰仟肆佰叁拾元（￥2430.00元）由金武在协议签订后3日内一次性支付给玉龙湾投资公司；自协议签订之日起，上述住宅所有权归金武所有，玉龙湾投资公司不得再向第三人销售，应金武要求，玉龙湾投资公司将上述房屋办理在金武名下，若玉龙湾投资公司在协议后另行出售他人，则三日内无条件将房款支付金武，也可由金武另选同等价值的房屋；本协议签订之日起视为金武对玉龙湾投资公司以上18个车位不再享有任何所有权。上述房屋尚未办理预售许可证。庭审中，金武提供了一份视频资料，能够证明未购停车位的车辆可以随意进入地下停车位。2018年10月19日，金武与湖北百龙律师事务所签订了一份《委托合同》。主要内容为：湖北百龙律师事务所代理金武与玉龙湾投资公司合同纠纷一案，包括一审、二审（或有）、执行（或有）；湖北百龙律师事务所指派周存平、刘小春二位律师承办上述法律事务，代理权限为一般代理；本案律师代理费用为20万元，签订本合同后3日内支付10万元，剩余10万元在一审案件终结后7日内支付，无论是否发生二审或进入强制执行程序，湖北百龙律师事务所不再另行收费。2018年10月22日，金武通过中国建设银行向湖北百龙律师事务所转款10万元，同日湖北百龙律师事务所向金武出具收据一份。另查明，湖北玉龙湾物业服务有限责任公司，成立于2011年11月25日，注册资本1600万元，以货币方式实缴出资，法定代表人赵玉兵，投资人为湖北玉龙湾投资集团有限公司。2018年8月8日，投资人变更为湖北玉龙湾投资集团有限公司和武汉市山河广昌物业管理有限公司，法定代表人变更为徐巍。2018年8月24日，投资人变更为武汉市山河广昌物业管理有限公司和襄阳大鱼海洋物业服务有限责任公司，法定代表人徐巍。又查明，2016年5月19日-2017年9月6日期间，玉龙湾投资公司又向金武支付了1350200元。还查明，协议签订后，金武销售部分地下车位。其中：第一批122个地下车位中，销售10个，抵房款5个，计款202.5万元（15个×13.5万元）；第二批地下车位中，销售2个，计款20万元（2个×10万元）。本院认为，合法有效的民事法律关系，依法应当予以保护。本案的基础法律关系是民间借贷，对此双方当事人均无异议，本院予以确认。截止2016年4月1日，被告玉龙湾投资公司尚欠原告金武借款本金1450万元，利息204.72万元，本息合计1654.72万元。因玉龙湾投资公司无力如期偿还债务，经双方协商达成以物抵债协议。民事法律关系的产生、变更、消灭，应当尊重当事人的意思自治，且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的以物抵债的协议合法有效。此后，为实现资金及时回笼的根本目的，玉龙湾投资公司与金武协商后，签订了《停车位出售协议》和《车位销售代理合同》，即金武再次出资购买75个地下车位，共计占有195个地下车位，取得了地下车位的独家销售代理权。为保证金武顺利售出地下车位，双方在多份协议中约定，玉龙湾投资公司和湖北玉龙湾物业服务有限责任公司应加以有效管控，没有购买地下车位的车辆，严禁进入地下车库。玉龙湾投资公司未按合同约定严格履行义务，存在违约行为。湖北玉龙湾物业服务有限责任公司虽然不是合同的当事人，但截止2018年8月8日前，玉龙湾投资公司作为湖北玉龙湾物业服务有限责任公司唯一投资人，且两个公司的法定代表人系同一人，对湖北玉龙湾物业服务有限责任公司督办不力，采取放任的态度，致使未购停车位的车辆随意进入地下停车位，对原告金武在销售地下车位时造成严重影响，构成根本违约。根据约定，原告金武有权解除2016年3月17日签订的“协议”和2016年6月16日签订的《停车位出售协议》。2016年10月14日，双方签订的用18个车位置换3套住宅的协议，因住宅尚未取得预售许可证，不具备销售的条件，该协议无效。2016年5月19日-2017年9月6日期间，玉龙湾投资公司向金武支付了1350200元，其中，77200元是2016年3月17日以物抵债协议中约定的尾款，其余款项，金武自认其通过销售或抵房款的方式已回收，并且，金武自认的数额大于玉龙湾投资公司举证的数额，本院以金武自认的数额为准。截止2016年4月1日，玉龙湾投资公司尚欠金武借款本金1450万元，利息204.72万元，本息合计1654.72万元。协议解除后，按照先息后本的原则，玉龙湾投资公司尚欠金武借款本金为1444.5万元，计算方式为：7.72万元+202.5万元（15个地下车位×13.5万元/个）-204.72万元=5.5万元。多出的5.5万元扣减本金，即：1450万元-5.5万元=1444.5万元。返还地下车位购买款730万元，计算方式为：750万元-20万元（2个地下车位×10万元/个）=730万元。金武与湖北百龙律师事务所签订《委托合同》约定的律师代理费用为20万元，包括一审、二审（或有）、执行（或有）。委托合同系诺诚性合同，双方签订后即发生法律效力，且湖北百龙律师事务所已履行了代理职责，玉龙湾投资公司应按《委托合同》的约定支付律师代理费。同时，当事人约定的律师费系出借方为实现债权而实际支付的成本，不属于借款资金费用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十六条之规定，判决如下：一、确认金武与湖北玉龙湾投资集团有限公司于2016年3月17日签订的《协议》以及2016年6月16日签订的《停车位出售协议》均于2018年11月9日解除；二、确认金武与湖北玉龙湾投资集团有限公司于2017年10月14日签订的《补充协议》无效；三、湖北玉龙湾投资集团有限公司于本判决生效之日起15日内偿还金武借款1444.5万元及利息（利息以本金1444.5万元为基数，按年利率24%自2016年4月1日起计算至借款本息还清之日止）；四、湖北玉龙湾投资集团有限公司于本判决生效之日起15日内返还金武地下车位购买款730万元及利息（利息以本金730万元为基数，按年利率6%自2016年6月16日起计算至本息还清之日止）；五、湖北玉龙湾投资集团有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿金武律师代理费20万元；六、驳回金武其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217110元，财产保全费5000元，合计222110元，由被告湖北玉龙湾投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年十月八日书记员 邱成蛟