河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0302民初5836号 原告秦皇岛市同兴物业服务有限公司第一分公司，住所地：秦皇岛市 法定代表人穆玉文，总经理。 委托代理人王淼，河北万千律师事务所律师。 被告于彦庆，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人黄秀萍，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市同兴物业服务有限公司第一分公司诉被告于彦庆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王淼，被告及其委托代理人黄秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市同兴物业服务有限公司第一分公司诉称：被告是原告提供物业服务的位于秦皇岛市海港区的业主，被告的房屋面积为137.58㎡。原告与被告签订了物业服务合同，物业费为1.1元／㎡。自2015年11月1日至2018年10月31日，被告共拖欠原告物业费、电梯费、垃圾清运费共计7932元。原告按照物业合同的约定，为御品星城小区提供了保安、保洁、绿化等相应的物业服务，被告无故拖欠物业费属于违约，经原告催缴后，被告仍无故不缴纳物业费故此提出诉讼。请求判令：1、被告支付拖欠原告物业费5448元、电梯费1728元、垃圾清运费108元、二次加压费648元，共计7932元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告于彦庆辩称：原告的诉讼请求与事实不符，真实的事实如下： 1、2015年5月17日我们收房领钥匙时，按物业要求交了两年的物业费（不交钱不给钥匙），暨物业费已经交到2017年5月17日。2017年5月17日以后，因房屋尚未入住使用，没去物业交费，若按原告《民事起诉状》中所述日期2018年10月31日止计算，共欠物业费1年5个月，原告所述与事实不符。2011年9月7日为改善居住环境我与秦皇岛市银都房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同，用公积金贷款购买银都开发建设商品房一套，建筑面积137.58平方米期房，开发商2015年五一节前两日通知我们办理房屋交接相关手续，我们于2015年5月2日来到售楼处办理前期手续，交了采暖费3156元，退回了多收的水费120元，单元对讲费800元，天然气入网费2400元。2015年5月17日办理房屋交接手续前，又让我们交付了两年的物业费（1635元×2），两年的电梯使用费（576元×2），两年的二次供水加压费（216元×2），一年的楼道照明费（100）元，两年的垃圾处理费（36×2），因此交房时我们的物业及其他相关费用应已经交到2017年5月17日。物业欠费日期应从2017年5月17日开始计算，而不是原告说的2015年11月1日计算，欠费金额也不对，房屋交接前物业费用应该由开发商承担（物业条例规定）。第四十一条已竣工尚未出售或者尚未交接给物业买卖人物业，物业服务由建设单位交纳。二、2015年5月17日，银都房地产开发公司发钥匙后，还借款无资金购置家具，房子处于空置状态两年多，2018年9月下旬才入住御品星城小区，因此我们要求退还一年的物业费1635元，退还两年电梯使用、二次供水、楼道照明费用合计3391元。原因如下：（一）物业未按照售楼时的规划图规划管理小区，绿地都变成了收费停车位，业主活动场所变车库，使业主活动空间变小，通道狭窄，与售楼效果图绿树如茵大相径庭，这么庞大、人口密集的小区没有个健身器材和设施，全变停车位，严重影响了业主的生活质量。（二）大东门作为小区主要进出通道，汽车只能单行，道路狭窄常发生车辆剐蹭案件，小区有双车道的道路只能走机动车，没有人行道，本就不大的小区地上设置了约250个地上停车位，每年出租收费2520元／年，年收入63万元，已出租5年，63万元×5年＝315万元。（三）现在3号车库，按当时售楼时规划，应是为业主配套的活动场所或避难所，现在已经被物业给卖了出去，售价7.8万元／个现在还正在销售，57个车位差不多都卖完了、所剩无几，就是不能给业主办理产权（小区其他车库车位都是有产权的），7.8万元／个×57个＝444.6万元。（四）小区不是业主的天堂，而变成了物业的挣钱场所，作为土地使用人的业主是不是应该享受创收的成果哪，这些巨额资金都干什么用了，用在哪里了，我们作为业主是不是应该分享哪？（五）开发商房屋配套设施不全，最大的消防栓占用空间大（直接导致我们住房套内使用面积减少），并且有栓没有配套消防水带，这不仅仅是我们一家的情况，整个4栋1-18层全都没有配套，不配备消防水带消防设施形同虚设等于废物。（六）楼道消防防火大门，门框和门比例失调，门大框小，无法关闭，且闭门器是断的，根本起不到防火作用，形同虚设，该门从来也没关上过。（七）物业费交了两年了，也没看物业对消防门进行维修和维护过。（八）入住9个月，因管道质量问题，2018年11月4、5、6、7日连续四天，每天维修供水管道，早上8:30停水至晚上6点，严重影响业主正常生活。综上所述，物业确实服务不尽人意，但是我们没有在乎这些，我们从入住开始就找物业商量交物业费的事，我们与物业协商从2018年9月入住开始交物业费。2015年5月17日-2018年9月这一年零4个月的物业费就不交了。原因是：我们交了两年的物业费一天没住，已经交了好几千块钱没有享受到相应的服务，没用过电梯、没用过水，没倒一点垃圾、也没有物业对房屋进行维护，没发生物业费用，如宽带网、采暖费、有线电视、煤气天然气等按使用多少收费，没使用就不应收费。我们夫妻俩都是退休职工，我爱人2008年退休，刚退休时退休金才800元／月，因为针织行业效益不好工资低，退休金就少，而且两人都有慢××高血压，糖尿病需长期用药，如果我们都是大款，也不会计较这些。三、退还代收的（2015年5月2日）取暖费3156元，因为没给我们供过暖，收的是哪年的采暖费？这个我们已经找热力公司核实了，我家暖气从未供过暖，去年冬天办供暖手续时，也证实了这一点，我家的阀门（供过气的，只用一个钥匙就能打开阀门，没供过气的阀门两套钥匙）从来未打开过，用退回来的取暖费交2017年5月至现在所欠的物业费，多退少补。四、由原告承担诉讼费用。 原告为支持其诉讼请求向法院提供如下证据： 证据一，物业服务合同两份，证明2013年至2019年期间，秦皇岛同兴物业服务有限公司第一分公司接受秦皇岛市银都房地产开发有限公司的委托，为秦皇岛御品星城小区提供物业服务； 证据二、2014年至2018年正年度原告公司物业服务人员工资表，证明原告雇佣保安、保洁、绿化等为御品星城小区提供物业服务； 证据三、生活、建筑垃圾清运费发票23张，证明原告在物业服务期间为业主提供垃圾清运服务并且支付了费用，该费用按照物业管理条例规定应当由小区业主予以分摊； 证据四、催缴物业费通知，证明在被告拖欠物业费期间原告进行过合理催收，但被告仍不缴纳。 被告于彦庆对原告出示的证据质证意见如下： 证据一、和我们个人没有合同，我们不认可； 证据二、真假不知道； 证据三、无异议； 证据四、无异议我看见过。 被告于彦庆向法庭提交如下证据： 提交证据收据9张，证明我一起缴纳两年的物业费，所以我不欠原告三年物业费。 原告对被告出示的证据质证意见如下： 真实性无异议，但该小区交房时间2013年被告提交的收据是2013年到2015年拖欠的费用，自2015年11月1日至2018年10月31日没有缴纳物业费。 根据当事人提交的证据和质证意见，经本院审核认定:原告提交证据一至证据四以及被告提交的物业费收据二张，电梯费、二次供水加压费收据二张，垃圾处理费收据二张因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 被告于彦庆系秦皇岛海港区御品星城小区4-2-1501室业主，该房屋建筑面积137.58平方米，原告为该小区物业管理单位，该小区物业服务合同约定物业费收费标准为1.1元/月˙平方米、电梯费二层9元，每层加3元；二次加压费：每月18元6层起收（包括6层）；垃圾清运费一年36元。被告2015年5月17日在收房领钥匙时向原告交纳2015年5月17日至2017年5月16日的物业费3270元（原告为被告优惠10%）、电梯费1152元、二次供水加压费432元、垃圾清运费72元。被告拖欠原告2017年5月17日至2018年10月31日期间物业费为2794.7元《2017年5月17日至2018年10月17日为2724.08元（1.1元/月˙平方米×18个月×137.58平方米）；2018年10月18日至10月31日为70.62元（1.1元/月˙平方米÷30×14天×137.58平方米）》、电梯费886.4元《2017年5月17日至2018年10月17日为864元（48元/月×18个月）；2018年10月18日至10月31日为22.4元（48元/月÷30×14天）》、二次加压费332.4元《2017年5月17日至2018年10月17日为324元（18元/月×18个月）；2018年10月18日至10月31日为8.4元（18元/月÷30×14天）》、垃圾处理费55.4元《2017年5月17日至2018年10月17日为54元（3元/月×18个月）；2018年10月18日至10月31日为1.4元（3元/月÷30×14天）》。 本院认为，原告秦皇岛同兴物业服务有限公司第一分公司与秦皇岛市银都房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依合同约定为御品星城小区提供物业服务，作为业主的被告应当向原告交纳物业费、电梯费、垃圾清运费、二次加压费。被告已提交证据证实其已向原告交纳2015年5月17日至2017年5月16日期间的物业费、电梯费、垃圾清运费、二次加压费。但被告应向原告交纳其拖欠的2017年5月17日至2018年10月31日期间物业费、电梯费、垃圾清运费、二次加压费。考虑御品星城小区同时期业主举证、辩解及原告举证情况，原告的物业服务存在瑕疵，对原告向被告请求给付的2017年5月17日至2018年10月31日期间物业费酌情予以扣减10%较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告于彦庆于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛同兴物业服务有限公司第一分公司给付2017年5月17日至2018年10月31日期间物业费2515.23元（2794.7元×90%）、电梯费886.4元、垃圾清运费55.4元、二次加压费332.4元，合计3789.43元。 二、驳回原告秦皇岛同兴物业服务有限公司第一分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告于彦庆负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  范晓春 人民陪审员  高永霞 人民陪审员  李桂芹 二〇一九年十月十五日 书 记 员  杜飞非