大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6615号原告：大连大众物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区千山路21号3-1-1，统一社会信用代码：91210211683032465N。法定代表人：李丹丹，经理。委托诉讼代理人：张德军，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳辰，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被告：生鹏珠，男，1956年10月3日出生，汉族，住大连市西岗区。原告大连大众物业管理有限公司与被告生鹏珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连大众物业管理有限公司委托诉讼代理人张德军、被告生鹏珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费2899元及逾期缴纳物业费滞纳金870元，合计3769元。事实与理由：原告与东特新居小区业主委员会签订《物业管理服务协议》，合同约定由原告向东特新居小区所有业主实施规范的物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期支付物业费的应当缴纳滞纳金。被告系上述物业服务的业主，房号为石门街66号2-5-2号，物业面积92.6平方米，按约定应当向原告缴纳2012年3月前欠15个月、2013年1月至2018年12月合计72个月物业管理服务费共计2899元，但被告一直未缴纳，并产生滞纳金870元。故诉至法院。被告辩称，原告请求的金额不对，因为原告答应给我房屋透寒进行维修，但没有及时维修，所以我从2015年开始未交物业费。因此，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的《大连市前期物业管理服务协议》、《东特新居小区物业管理服务合同》、收费许可证及物业服务费公示、被告提供的已交纳物业费的专用收款收据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的2016年至2019年的《清欠通知》，拟证明原告一直在向被告催缴物业费。对此被告不予认可。本院认为，原告所提供的照片已证明原告尽到提示性义务。因此，对原告提供的该份证据，本院予以采信；2、被告提供的照片，拟证明原告服务不到位，对此原告不予认可。本院认为，被告提供的该组证据不足以证明原告没有履行合同义务，因此，对被告提供的该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月7日，大连东特正达房地产开发有限公司与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业服务标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.50元，被告应在每双月1日至10日缴纳物业费。被告若违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，大连东特正达房地产开发有限公司或其委托的物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2012年2月28日，大连市东特新居业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，约定原告对大连市沙河口区石门街64号提供物业管理服务，合同期限为叁年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止。物业服务费按住宅每月每平方米建筑面积0.50元收取。本合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。2015年2月28日，原告与大连市东特新居业主委员会续签《物业管理服务合同》，续签期限为五年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止，物业服务费按住宅每月每平方米建筑面积0.50元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2019年1月3日，原告与大连市东特新居业主委员会又续签一份《物业管理服务合同》，合同期限为伍年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，物业服务费按住宅每月每平方米建筑面积0.50元收取，此合同衔接原已签订的合同。上述合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。另查，被告系大连市沙河口区石门街66号2-5-2房屋业主，该房屋建筑面积92.6平方米，物业服务费标准为0.50元/月/平方米。被告于2013年12月31日交纳了2012年4月至2013年12月的物业费972.3元（92.6平方米×0.50元/月/平方米×21个月），于2014年12月22日交纳了2014年1月至2014年12月物业费555.60元（92.6平方米×0.50元/月/平方米×12个月）。现被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2222.4元（92.6平方米×0.5元/月/平方米×48个月）。2016年3月23日、2017年4月3日、2018年4月12日、2019年3月20日，原告通过在被告房屋门上张贴《清欠通知》的方式向被告催缴物业费，而被告至今未向原告交纳2015年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费2222.4元。再查，2012年6月26日，大连市物价局给原告发放收费许可证，该证有效期为2012年5月至2015年2月。在物业服务费及居民生活类价格公示表中载明，物业服务费收费标准为多层0.50元/月/平方米。本院认为，大连东特正达房地产开发有限公司与被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》以及大连市东特新居业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，均不违反法律规定，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2222.4元，现原告要求被告支付物业费2222.4元的主张合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的对物业服务不满意等问题，其应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告生鹏珠于本判决生效之日起十日内给付原告大连大众物业管理有限公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业费2222.4元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），退回原告25元，由被告负担25元，于上述给付时间给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇一九年十月十日书记员  马倩倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。