广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2515号 原告：柳州市恒基房地产中介有限公司，住所：柳州市航二路**三星园**1-3，统一社会信用代码：91450200MA5KCX3B97。 法定代表人：黄安才，该公司经理。 委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 被告：郭强，男，1958年10月16日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 第三人：周振佳，女，1991年6月30日出生，汉族，，住广西柳州市城中区 原告柳州市恒基房地产中介有限公司（以下简称恒基公司）与被告郭强、第三人周振佳居间合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托诉讼代理人覃玉件、被告郭强到庭参加诉讼。第三人周振佳经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒基公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付居间服务费10000元及2019年5月16日至2019年6月28日的违约金1290元，并按日千分之三支付2019年6月29日至实际付款之日止的违约金；2.判决被告承担原告律师代理费3000元，交通费300元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月15日，经原告居间介绍，原、被告及第三人就柳州市革新路七区B栋3单元6-1号房屋买卖事宜签订《房地产买卖合同》，对房屋成交总价、付款方式、过户期限、居间服务费支付等事项进行了约定。其中，合同第9.2、9.4条约定，甲方在签订合同时向丙方支付居间服务费10000元，未经丙方同意甲乙双方不履行合同的，由此造成的丙方其他经济损失（包括诉讼费、律师费、交通费、公告费、未收取的房地产交易咨询、居间服务费等）由违约方承担。合同签订后，被告未按约定期限支付居间服务费，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条等法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告郭强辩称，认为合同并没有生效。房子是夫妻共同财产，被告的妻子并没有签字，也没有给委托书给被告，原告也没有提醒被告签字时需要其妻子在场或者需要委托书。原告明知房屋是夫妻共同财产，在无夫妻共同签字或有委托的情况下不可以出售，但仍然与被告签订合同，被告认为原告在恶意诱导，合同上的某些条款属于霸王条款，所以并不存在违约金及中介费、居间费，这些费用应是双方成交后产生的，且原告主张的违约金也过高。 第三人周振佳经传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，恒基公司提交的房地产买卖合同、柳州市不动产查档结果证明书、委托代理合同（复印件）、收据（复印件）、律师费发票（复印件）、短信聊天记录、录音光盘及文字整理资料、销售收款收据，及郭强提交的短信图片、房产证复印件，均客观真实，来源合法，本院对其真实性予以确认。对以上证据的证明目的，本院将结合全案事实予以综合认定。 本院经审理查明如下事实：郭强与案外人王丽翔是柳州市房屋的所有权人。2019年5月15日，郭强（甲方）、周振佳（乙方）、恒基公司（丙方）三方签订《房地产买卖合同》一份，约定周振佳向郭强购买其所有的位于柳州市的房屋。该合同第1.6条约定，“甲方承诺：自己有权或已获得其他共有人的授权签订本合同，如因此而导致合同无效或不能履行的，由甲方承担违约责任及全部赔偿责任。”第9.1条约定，“甲方和乙方认可：丙方的居间义务是为甲乙双方提供房地产咨询、居间服务，促成甲乙双方签订合同。本合同签订完成，则丙方履行完毕居间义务。甲乙双方须按照合同约定全额支付房地产交易咨询、居间服务费给丙方。”第9.2条约定，“甲方在签订本合同的同时按出售房屋价格的2.77%的比例向丙方支付房地产交易咨询、居间服务费人民币壹万元整（¥:10000.00元）。”第9.4条约定，“因甲方或乙方或甲乙双方违约导致本合同不能履行，丙方的房地产交易咨询、居间服务费由违约方承担。违约方应代守约方向丙方支付居间服务费。守约方已支付的丙方不予退还，应由违约方直接赔付给守约方。应由守约方支付而尚未支付的，丙方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。未经丙方同意，甲乙双方自行解除本合同或不履行合同的，由甲乙双方共同对丙方承担连带赔偿责任。同时由此造成丙方其他经济损失（包括诉讼费、律师费、交通费、差旅费、执行费、公告费、未收取的房地产交易咨询、居间服务费等）的，均由违约方承担。”第10.4条约定，“逾期支付服务费：甲乙双方未按本合同约定支付丙方服务费的，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，甲乙方向丙方支付逾期未付款的千分之三的违约金，甲乙双方承担连带责任。” 本院认为，郭强、周振佳、恒基公司三方签订的《房地产买卖合同》，既包含买卖合同的条款，也包含居间合同的条款，其中买卖合同部分的效力，不在本案审查范围内。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，在各方均未举证证明《房地产买卖合同》中居间合同部分的效力取决于买卖合同部分的效力的前提下，无论买卖合同部分是否有效，均不影响居间合同部分的效力。郭强主张，恒基公司在合同签订时未提醒其出售房屋应取得其他共有人的授权，因此合同无效。对于郭强的主张，本院认为：（一）合同第1.6条已经对甲方（郭强）应取得其他共有权人的授权进行了约定，郭强关于其并不明知应取得其他共有权人授权的抗辩与合同载明事项不符；（二）案涉《房地产买卖合同》虽为恒基公司提供的格式合同，但第1.6条、第9.1条均不属于免除或限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，因此以上条款不因为其为格式条款、或因为恒基公司没有提请对方注意而无效。因此，本院对郭强的主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案《房地产买卖合同》中居间合同部分的约定符合法律关于居间合同的相关规定，且《房地产买卖合同》经三方签字（盖章）确认，可以认定三方就本案合同权利义务的约定已经达成一致的意思表示，《房地产买卖合同》中居间合同部分已经成立并生效，各方均应严格依照履行。 关于恒基公司主张的居间服务费。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中三方约定，合同签订完成，则恒基公司履行完毕居间义务。因此，郭强应依据《房地产买卖合同》约定，向恒基公司支付居间报酬。故本院对恒基公司要求郭强支付10000元居间服务费的诉请予以支持。 关于恒基公司主张的违约金。本院认为，三方在《房地产买卖合同》约定的违约金按每日千分之三计算，过分高于对恒基公司造成的损失，且郭强也提出了抗辩，故本院对违约金依法进行调整。本院结合恒基公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定郭强应向恒基公司支付的违约金，应以未付居间服务费10000元为基数，按年利率6%计算，从2019年5月16日起计至款项清偿之日止。 关于恒基公司主张的律师代理费和交通费。本院认为，《房地产买卖合同》第9.4条为格式条款，该条款仅约定在甲（郭强）乙（周振佳）双方违约并对丙方（恒基公司）造成经济损失时，相关律师费、交通费等由违约方承担，但未约定丙方（恒基公司）违约时对甲（郭强）乙（周振佳）双方的同类费用进行承担，因此该条款属于提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任的条款，该条款无效。故对恒基公司关于律师代理费和交通费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告郭强向原告柳州市恒基房地产中介有限公司支付居间服务费10000元及违约金（违约金以未付居间服务费10000元为基数，按年利率6%计算，从2019年5月16日起计至款项清偿之日止）； 二、驳回原告柳州市恒基房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费165元（原告已预交），适用简易程序减半收取82.5元，由原告柳州市恒基房地产中介有限公司负担27.5元，由被告郭强负担55元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  谢君钧 二〇一九年十月八日 书记员  黄宝欣 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 窗体顶端 第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 窗体底端 窗体顶端 第四十一条【格式合同的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 窗体顶端 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 窗体顶端 第四百二十四条【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 窗体顶端 第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 窗体底端 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007