黑龙江省宾县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0125民初5337号原告：李延明，男，1972年7月4日生，汉族，无业，住宾县。委托诉讼代理人：王海燕，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被告：黑龙江省百姓房地产开发有限公司，住所地：宾县宾州镇文化街。法定代表人：李楠总经理。委托诉讼代理人：李广荣，男，1963年7月22日生，汉族，法律工作者，住。被告：李天骄，男，1980年2月10日生，汉族，无业，住宾县。原告李延明与被告黑龙江省百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）、李天骄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李延明及委托诉讼代理人王海燕，被告百姓公司的委托诉讼代理人李广荣，被告李天骄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李延明向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销二被告签订的商品房买卖合同。2.判令李天骄自行搬离、腾空其侵占的宾州镇奋斗街上海花园小区E区8号地G1号楼4单元701室房屋；3.请求法院判令原告优先取得案涉房屋的补偿安置房屋。由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2014年6月14日与百姓公司签订了房屋拆迁补偿合同，合同履行过程中，原告与百姓公司约定将部分产权调换，百姓公司将位于上海花园小区E区8号地G1号楼4单元701室的房产给原告，原告于2016年1月14日缴纳了进户费7117元及预交电费500元，并于2016年2月15日办理了《房屋预告登记证明》。2019年6月，原告发现百姓公司将原告预告登记的房屋出售给李天骄。原告得知消息后，于6月20日在案涉房产的门口张贴了该房为回迁房并办理了预告登记证明的事宜，被告无视上述事实，于2019年7月3日抢占了房屋，更换了门锁，将装修的材料放置到屋内。原告认为，根据《物权法》第二十条，百姓公司已经将该房产出售给原告，且进行了预告登记，被告不能取得该房屋的物权。故原告诉讼来院。百姓公司辩称，公司虽然在2014年6月14日与原告签订了房屋拆迁补偿合同，但是事实上已经按照合同对原告进行了回迁安置补偿，涉案房屋不在拆迁安置补偿之列。所以原告诉讼要求撤销二被告签订的商品房买卖合同，无法律根据。公司没有在2016年1月14日向原告收取进户费，所以原告诉请没有法律根据，公司不构成侵权。因公司欠李天骄的石料款，经工作组同意，所以我公司把涉案房屋开具给李天骄抵顶石料款，并为其办理了进户手续，且李天骄缴纳了各项费用。李天骄辩称，是因为2014年给百姓房地产上海花园工地送石料，涉案房屋是抵顶的石料款，2015年的时候百姓房产就把房子开给李天骄，当时给的是房票子，是白条收据，是高兴荣给开的，2019年5月22日和百姓地产签订的房屋买卖协议，抵顶工程款430,138元。现在这个房屋由李天骄占有。房子是李天骄的，李天骄属于合法占有，不同意撤销买卖协议，也不同意搬走。李天骄拉了一些沙子和瓷砖、水泥，正在准备装修,李天骄有钥匙。李延明、李天骄为证明各自诉讼主张的事实成立，举示以下证据，相互间及百姓公司发表了质证意见。李延明举示证据情况如下：证据A1、房屋拆迁补偿合同（复印件，原件在办理预告登记时被房地产公司收回），拟证明百姓房产将李延明位于宾州镇的四套房子进行拆迁，调换成4套房子及两个车库。百姓公司质证对真实性无异议，是公司签订的，但是合同和争议房屋没直接关系，合同中没说安置涉案房屋，且合同证明公司已经实际履行了396.08平方米的安置面积。李天骄质证对合同本身无异议，但是争议房屋没在合同里，证明不了回迁房屋是原告的房屋。证据A2、申请法院从公安机关调取的工作组关于已办理预告登记的房源获取途径摸排表，拟证明案涉房屋在2016年2月15日由李延明办理了回迁预告登记，该房为回迁产权调换房屋，由高兴荣签字确认。百姓质证对来源没异议，但是没公安机关的盖章签字，只有高兴荣签字，高兴荣只是施工单位，不是房屋所有权人，高兴荣签字没有法律效力。李天骄质证无异议，但与其无关。证据A3、房屋预告登记证明，拟证明案涉房屋由李延明与百姓公司在房产住宅局进行了预告登记。百姓公司质证对真实性无异议，但该证据是预购商品房登记，不是回迁户安置预告登记，不是权属的登记。李天骄质证对证据本身无异议，但是该证据是预售登记，没有付全款，李天骄付全款了。证据A4、收据，拟证明李延明缴纳了案涉房屋的进户费以及装修的电费。百姓公司质证有异议，进户费不是百姓房产收取的，是高兴荣收取的，收据上是哈尔滨百姓建筑公司有限公司工程1部收取的，电费也不是电业部门出具的，也是高兴荣出具的。李天骄质证有异议，李延明的收据是工程1部开的，不是百姓地产开的。工程1部的票子全都作废了。现在票子是百姓集团亲自开的。李天骄举示了2019年5月22日签订的购房合同及交费票据，拟证明涉案房屋为李天骄所有，已经缴纳了进户费、电梯费、入网费、取暖费、可视门铃费、装修保证金、装修垃圾费，共15060元。李延明质证对真实性无异议，对证明问题有异议，李天骄与百姓房产签订买卖合同是在2019年5月22日，该房屋位置是由原告办理预告登记的房屋，在原告办理预告登记后，李天骄签订的合同只产生债权的效力，不产生物权变动的效力，不能证实该房屋归李天骄所有。同时李天骄在购买该房屋时应该能通过房产住宅局查询该房屋被预告登记的事实，不能善意取得该房屋。李天骄的票据是由百姓房地产开发公司收取的，2019年之前进户的票子都是百姓房地产建筑工程开具的，2019年之后才是百姓房产开具的。工作组两次进入百姓房产，原告登记的预告登记证涉及的房屋均没有被转卖。工作组是2019年春天3月份左右撤出的。百姓房产质证无异议，是公司签订的合同。本院确认：李延明提供的A1、A3，二被告质证对真实性无异议，该证据本院予以采信，作为本案的定案依据；证据A2，系公安机关在对百姓公司房屋调查核实时由百姓公司代理人高兴荣确认，该证据本院予以确认，作为本案的定案依据；证据A4，能够证实李延明已交纳进户费及电费的事实，该证据本院予以采信，作为本案的定案依据。李天骄证据，李延明及百姓公司对真实性无异议，但证明不了李天骄已取得房屋所有权，对证据的真实性本院予以采信。本院经审理查明：2014年6月14日，李延明（乙方）与百姓公司（甲方）签订房屋拆迁补偿合同，拆迁人为百姓公司，被拆迁人为李延明，建设项目名称为：上海花园E区，建设地点为：宾县宾州镇奋斗街金叶路西侧，建设单位为：百姓公司。合同第二条：待拆除房屋基本状况1.房屋情况：宾州镇奋斗街金叶路临街门市。2.房屋所有权证号及建筑面积：1）宾州镇奋斗街69.0-98.5-1-3-109，地号69.0-98.5-1-3，幢号109，房屋所有权证号：宾房权证奋字第××号，建筑面积127.20㎡；2）宾州镇奋斗街三委十四组，地号1816号，1幢11097号，房屋所有权证字第11097号，建筑面积48㎡；3）宾州镇奋斗街四委二十三组，地号00803号，1幢10094号，房屋所有权证字第10094号，建筑面积31㎡；4）宾州镇奋斗街五委三十七组，地号04139号，1幢11321号，房屋所有权证字第04139号，建筑面积31㎡；3.房屋共总建筑面积497.2㎡，其中产权证记载建筑面积237.2㎡，无产权部分面积260㎡。4.房屋所占用土地的土地使用权证书的证号：宾国用（2001）字第01-244号，地号448，使用权面积599㎡。合同第三条：被拆迁房屋兑换回迁安置房条件：1、乙方选择的产权调换房屋：1）上海花园E区2号楼-3号楼之间的区间门市三套，其中两套为二层建筑，建筑面积一、二层合计154㎡，第三套为一、二、三层区间门市，一、二层建筑面积合计154㎡，三层建筑面积77㎡，合计231㎡，以上门市建筑面积合计539㎡；2）上海花园E区2号楼住宅1单元301门、302门，建筑面积每套81㎡，共计162㎡；3）上海花园E区3号楼楼下地上车库2个即东数2门、3门，每套建筑面积20.01㎡，共计40.02㎡。合同中约定上述回迁面积合计741.02㎡，回迁时若实际面积超出甲乙双方约定的建筑面积，乙方不需补交房屋差价款；若实际面积少于甲乙双方约定的建筑面积，甲方按照实际市场价格补偿乙方房屋差价款。3、以上回迁房的具体位置、楼层、面积已明确，是甲方真实意思表示，签订协议后即视为乙方私人财产，甲方不得以任何理由抵押、转让或抵帐。如出现上述行为，即视为甲方根本性违约。第四条、房屋腾空及完成搬迁的时间：乙方按甲方通知时间为准将房屋腾空并完成搬迁工作，乙方将腾空的房屋移交甲方，经甲方验收合格后予以拆除。……甲方由百姓公司盖章，并由委托代理人高兴荣签字，乙方由李延明签字。合同履行过程中，百姓公司按位置给了李延明两套门市，面积共计396平方米，将两套住宅调整为E区8号地高层1号楼四单元701室（132平方米），车库调整为2号高层10门和12门，共计五套房产，并已在房产局办理了预告登记。实际调换后的房屋除争议房屋外，其余房屋均已实际给付。2016年1月14日李延明交纳了争议房屋进户费及装修电费。由于百姓公司开发建设上海花园E区时出现一房多卖等问题，导致回迁户房屋不能回迁，宾县政府成立工作组对上海花园E区进行调查，百姓公司委托代理人高兴荣认可争议房屋系李延明回迁房屋。2014年李天骄给百姓公司上海花园工地送石料，百姓公司欠李天骄石料款，李天骄称2015年百姓公司高兴荣将争议房屋抵顶石料款，给李天骄开的房票子。2019年5月22日李天骄与百姓公司签订的房屋买卖协议，用争议房屋抵顶石料款430138元。现争议房屋由李天骄占有。李天骄交纳了进户费、入网费、取暖费、装修保证金等费用。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，百姓公司与李延明签订房屋拆迁补偿合同，高兴荣作为百姓公司的委托人在合同上签字，实际履行过程中，高兴荣与李延明重新达成的安置协议，并办理商品房预告登记，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，百姓公司明知该房回迁给李延明的情况下，又将该房屋抵账给李天骄违反法律规定，李延明请求优先取得该房屋的请求合法，本院应予支持。百姓公司抗辩争议房屋不在拆迁安置补偿之列的理由不成立。李延明请求撤销百姓公司与李天骄间的房屋买卖合同，因李延明不是合同当事人无撤销权，故该项请求本院不予支持。因该房屋现由李天骄占有没有法律依据，李天骄应将房屋腾出。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，判决如下：一、李延明优先取得上海花园小区E区8号地G1号楼四单元701室房屋；二、李天骄于本判决生效之日起十日内从上海花园小区E区8号地G1号楼四单元701室房屋搬离；三、李延明的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费50元，由黑龙江省百姓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王佰秋二〇一九年十月十七日书记员  孟详淳