广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2280号原告：向琪，男，1981年12月6日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：钟伦辉，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。被告：赵锋，男，1980年4月30日出生，汉族，户籍所在地：湖南省双峰县，现住址不详。原告向琪与被告赵锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告向琪及其委托诉讼代理人钟伦辉到庭参加诉讼，被告赵锋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向琪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年8月31日签订的《韶关市武江区XX商铺租赁合同》；2.判令被告支付从2019年2月起至2019年8月止的房屋租金共合计21350元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息给原告；3.判令被告支付从2019年9月起至交还房屋止的租金给原告；4.判令被告按合同约定支付违约金30000元给原告；5.判令被告按合同约定支付原告代付的物业管理费1803.4元（2019年2月1日至2019年7月止)、水费82.1元（2018年12月至2019年6月）、电费877元（2018年11月8日至2019年7月7日）；6.判令被告支付为实现债权的诉讼代理费2500元给原告。以上合计：56612.5元；7.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：2017年8月31日经原被告协商一致，签订《韶关市武江区保利中景花园S9-12商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于韶关市武江区××花园××号商铺租赁给被告使用，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日止，租金为3050元/月，还约定了若被告未如期交纳租金，视为违约，违约金为30000元。还约定了如被告违约，被告应赔偿原告的损失。但被告从2019年2月起并未按合同约定支付租金及原告为其代付的物业管理费给原告，也未按约定支付从2018年11月起至2019年7月止原告为其代付水电费给原告。经原告多次向被告催收，被告都未按合同约定予以履行。按照法律规定及合同约定，被告的行为己构成严重违约，原告有权解除合同，并有权按合同约定要求被告支付租金给原告，还有权要求被告支付原告代付的物业管理费、水电费及支付违约金等损失。现原告为了维护自身合法权益，特依据法律的规定，具状诉至人民法院，请人民法院依法判决。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求“要求被告返还房屋给原告。”被告赵锋未作答辩。原告向琪围绕其诉讼请求、主张依法提交了相应的证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人胡巧林系夫妻关系，韶关市武江区××号商铺属其两人共同共有。2017年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《韶关市武江区XX商铺租赁合同》，约定由原告将该商铺出租给被告使用，租期为2017年9月1日至2022年8月31日共五年，租金第一年及第二年为3050元/月，第三年为3200元/月，第四年为3360元/月，第五年为3530元/月。关于押金，合同约定被告支付9150元给原告作押金，合同到期，被告正常使用商铺期满且不再续租，原告一次性退还被告。关于违约金，合同约定被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，违约金30000元整。关于费用负担，合同约定租赁期间由被告负担物业管理费305元/月及水、电费等直接费用。合同签订后，被告向原告支付押金9150元并使用案涉商铺，租金支付至2019年1月，此后租金未付。因原、被告就履行租赁合同协商不成，被告未将案涉商铺返还原告，原告于2019年7月20日自行在案涉商铺上加挂门锁。庭审中，原告陈述被告尚未将其在案涉商铺内的物品全部搬离，且案涉商铺本身还有被告的锁，现原、被告双方均无法使用案涉铺面。另查明，原告于2019年7月缴交了案涉铺面2018年11月至2019年7月的电费877.03元、2018年8月至2018年10月及2018年12月至2019年6月的水费82.1元、2019年2月至2019年7月的物业管理费1803.4元。原告还为本案向韶关市浈江区太平法律服务所支付代理费2500元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案《韶关市武江区保利中景花园S9-12商铺租赁合同》是原、被告双方平等协商一致的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依约定，被告应及时向原告支付租金，但被告从2019年2月起未依约向原告支付租金，已严重违反合同约定，故对于原告请求解除双方签订的案涉合同的主张，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还案涉商铺。庭审中，原告陈述被告租金支付至2019年1月，原告于2019年7月20日自行在案涉商铺挂锁前案涉商铺由被告正常使用，故被告应支付原告2019年2月1日至2019年7月20日商铺正常使用期间租金17283.33元（3050元/月×5个月+3050元/月×1个月×2/3）。原、被告就合同履行产生争议至难以继续履行，本可协商解除合同，但被告在长期欠付租金情况下继续占用案涉商铺，迟迟未能彻底搬离，致使原告未能将案涉商铺另行出租，应对原告的租金损失承担责任；原告自行在案涉商铺上挂锁，致使双方均无法正常使用商铺，扩大了租金损失，其对租金损失亦应负一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，2019年7月20日以后发生的租金损失，应由原、被告各自承担50%。结合原、被告对租金的约定，本院酌情确定被告从2019年7月21日起至2019年8月31日止的租金按1525元/月（3050元/月×50%）、从2019年9月1日起至被告实际返还商铺给原告之日止的租金按1600元/月（3200元/月×50%）的标准计算。据此，2019年7月21日起至2019年8月31日止被告应付的租金为2033.33元（1525元/月×1个月×1/3+1525元/月×1个月），2019年2月起至2019年8月止的租金共计为19316.66元。因被告已按合同约定向原告支付了9150元押金，双方约定合同期满由原告退还被告，但双方并未明确押金的性质为定金，亦未明确约定对押金适用定金法则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”而本案同时约定了违约金，违约金与定金亦不能同时适用。原告主张在被告违约的情况下没收押金，缺乏法律依据，本院不予支持。按照双方约定，本案中的押金在功能上为履约保证金，属于非典型担保，法律并无明确规定，具体性质应视当事人之间的约定和交易习惯等具体情形而定。本案中，原、被告除押金外，还另行约定了违约金，结合本案为租赁合同纠纷的事实，应当认定押金是被告就原告在合同履行过程中可能发生的损失而预先支付原告充当担保之用，其主要权能为优先受偿权。故本院予以抵扣被告自2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金，抵扣后被告尚需支付该期间的租金为10166.66元（19316.66元-9150元）。因被告未按时支付租金造成原告利息损失，故对原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的主张，本院予以采纳，因被告交纳的押金为该期间的三个月的租金数额，故本院予以确定利息的起算时间为从2019年5月6日起，被告应以实欠租金计付至实际付清之日止。至于原告代付的物业管理费1803.4元、水费82.1元、电费877元，上述费用均发生在被告租赁期间，依约应由被告承担，故对原告要求被告返还上述费用的主张，本院予以支持。至于违约金，虽然双方约定“乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金叁万元整”，原告明确被告违约造成原告的实际损失即为租金损失，而双方约定的租金至庭审时的租金标准仅为3200元/月，故双方约定的违约金明显过高，本院予以酌情支持10000元。至于诉讼代理费，诉讼代理费不属必然发生的损失，而双方签订的合同中约定的赔偿损失范围并未明确包含诉讼代理费，故对原告要求被告支付诉讼代理费2500元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告向琪与被告赵锋于2017年8月31日签订的《韶关市武江区保利中景花园S9-12商铺租赁合同》；二、被告赵锋应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于韶关市武江区百旺路16号保利中景花园9幢1层12号商铺返还给原告向琪；三、被告赵锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向琪支付2019年2月1日起至2019年8月31日止的租金10166.66元及利息（利息计算方式：以实欠租金为基数，从2019年5月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际付清之日止）；四、被告赵锋应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告向琪支付2019年9月1日起至实际返还商铺之日止的租金（租金按1600元/月计算）；五、被告赵锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向琪支付违约金10000元；六、被告赵锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向琪支付其垫付物业管理费1803.4元、水费82.1元、电费877元；七、驳回原告向琪的其他诉讼请求。案件受理费1215.31元，减半收取607.66元，财产保全费620元，合计1227.66元，由原告向琪负担791.76元，被告赵锋负担435.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  张明华二〇一九年十月二十二日书记员  郑 萍