北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18865号原告：王炜，男，1980年7月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。被告：孙素兰，女，1956年10月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：潘兵，河北华川（北京）律师事务所律师。第三人：张雪玲，女，1957年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人兼张雪玲之委托诉讼代理人：刘福顺，男，1958年7月22日出生，汉族，住北京市昌平区。原告王炜与被告孙素兰及第三人刘福顺、张雪玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王炜及其委托诉讼代理人戴会生，被告孙素兰及其委托诉讼代理人潘兵,第三人张雪玲兼张雪玲之委托诉讼代理人刘福顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王炜向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对北京市房山区良乡XX巷X号楼X-X-XXX房屋的查封，判令不得执行北京市房山区良乡XX巷X号楼X-X-XXX房屋；2.确认原告王炜对北京市房山区良乡XX巷X号楼X-X-XXX房屋享有所有权；3.诉讼费由被告、第三人共同负担。事实和理由：2009年4月7日，王炜与张雪玲签订了《房屋买卖协议书》。协议约定：王炜购买张雪玲名下的位于北京市房山区良乡镇四合巷8号楼3单元363号房屋一套，售价23万元，合同约定该房屋在需要变更产权人时，出卖人有责任协助买受人办理过户手续，手续费由买受人负担。协议签订之日王炜付清了全部购房款23万元，张雪玲将房产证、购房发票等其他手续交付给王炜，后张雪玲和刘福顺共同向王炜交付了房屋，上述交易过程中均有证人王某和闫桂平当场监督和证明。此后王炜一家一直占有使用该房屋至今。鉴于该房屋属于央产房，当时无法办理过户登记。2013年8月，该房产可以办理过户后，王炜多次要求履行过户手续，但张雪玲以售价过低为由一再拖延。2018年11月初，张雪玲、王炜和受托办理过户的中介公司三方前去办理过户登记时，王炜、张雪玲得知该套房产被房山法院查封，查封依据为：（2015）房民（商）初字第10364号民事判决书，执行案号为（2016）执字第5079号，后王炜提起案外人执行异议，被房山法院驳回。原告对该执行异议裁定不服，特提出起诉，望判如所请。孙素兰辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除对涉案房屋的查封。原因如下：1.王炜与张雪玲之间的房屋买卖协议真实性存疑。案涉房屋是在2016年10月7日查封的，原告所提供的居住证明里面的相关费用都是体现在2017年以后的，我们认为不排除双方有恶意串通、逃避债务的可能性；2.王炜与张雪玲之间的房屋买卖协议属无效协议。王炜与张雪玲之间的买卖协议，处分的是夫妻共同财产，在出售房屋的时候应当有其爱人刘福顺签字同意或书面同意声明，但是我们在所有证据中均没有看到，因此不排除他们之间恶意串通的嫌疑；3.王炜对案涉房屋未办理过户存在过错，2009年签订买卖协议，到2018年才起诉维护自己的合法权利，在这期间没有进行任何维护自己最基本权益的行为，而是在我们将该房屋查封两年后才诉至法院；4.查封措施合法。查封房屋是刘福顺与张雪玲的共同财产，根据《最高院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结并及时告知共有人，因此我们的查封是合法的。张雪玲和刘福顺辩称，原告买房属实，应该是2009年卖的房，卖了23万元。当时是北京电力设备总厂分的房，因此该房屋登记在张雪玲名下。我也确实欠孙素兰的钱，这也是事实。我今天来法院就是澄清事实，本案由法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：张雪玲（出卖人）与王炜（买受人）于2009年4月7日签订了《房屋买卖协议》，协议约定出卖人将位于北京市房山区良乡镇XX巷**楼****的房屋**出售给买受人，经双方协商一致：一、该房屋成交价格为23万元。二、双方在协议书上签字时，出卖人将该房的《房屋所有权证》及《房屋购买时的票据》、《电表卡及票据》、《天然气卡及票据》交给买受人，买受人应向出卖人交齐除定金之外的购房款壹拾捌万元整。三、该房屋在需要变更“产权人”时，乙方有责任与甲方共同办理变更手续。手续费由买受人负担。四、本协议自签字之日起生效，中人当场监督和证明。该协议书最后落款处除王炜、张雪玲签名外，还有两位中人王某及闫桂平的签名。有王炜、张雪玲及中人闫桂平三方签字确认的《交购房定金证明》记载道，甲方王炜以贰拾叁万元购买乙方张雪玲出售的XX巷X号楼X单元XXX号房屋，在双方正式签字前，甲方先向乙方交订金伍万元。待签字之日，甲方在向乙方补交余下的壹拾捌万元整，该证明上还手写了一条补充约定：乙方收到定金后，该房不得转租或另卖下家。该涉案房屋的房屋所有权证显示，该房屋建筑面积为64.7平方米，所有权人为张雪玲，所有权性质为私产。房屋用途为住宅。北京电力设备总厂于2013年7月15日发布《关于下发的通知》，该《北京电力设备总厂已购公房上市出售管理办法》对北京电力设备总厂的公有住房上市出售的范围和程序作出了相应规定。另查，刘福顺与孙素兰之间存在民间借贷纠纷，孙素兰曾于2015年诉至本院，后本院作出（2015）房民（商）初字第10364号民事判决书，判令刘福顺限期偿还孙素兰本金及利息。后孙素兰向本院申请强制执行，本院在执行过程中于2016年10月17日将刘福顺之妻张雪玲名下的该涉案房屋予以查封。后王炜得知涉案房屋已被查封，遂向本院提出执行异议，本院做出了（2019）京0111执异272号执行裁定书驳回了王炜的异议，因对执行裁定不服，王炜于2019年7月26日向本院提起案外人执行异议之诉。同时，王炜还于2018年11月29日将张雪玲诉至本院长阳法庭，要求其协助办理房屋过户登记手续。庭审中，王炜向本院提交由北京电力设备总厂出具的《居住证明》，证明其于2011年8月6日登记结婚之日起一直居住在北京电力设备总厂社区XX巷X号楼X单元XXX号。王炜还向本院提交了其在该涉案房屋居住期间交纳的卫生费、水费、燃气费、供暖费以及歌华有线收视费的收据。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有改不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件。通过庭审及双方所提交的证据可以看出，王炜和张雪玲的房屋买卖合同关系先于刘福顺与孙素兰的民间借贷关系，王炜与张雪玲于2009年签订《房屋买卖协议书》并支付购房款后，张雪玲即将房屋交付给王炜，虽一直未办理过户手续，但王炜一直在该涉案房屋内居住至今。此外，根据北京电力设备总厂的发文，涉案房屋虽然是在2013年7月之后才具备过户条件，但自2013年至涉案房屋被查封之日这几年间，出卖人有义务协助买受人办理过户登记，经王炜多番催促，张雪玲也未及时协助王炜办理过户，因此存在一定过错。综上，王炜同时符合上述规定中的四种情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此王炜要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。另外，对于王炜要求确认涉案房屋产权的诉讼请求，因王炜已就此问题另案起诉，且目前该案正在审理，故本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：一、解除对北京市房山区良乡XX巷X号楼X-X-XXX房屋的查封；二、驳回原告王炜的其他诉讼请求。案件受理费四千七百五十元，由原告王炜负担二千三百七十五元（已交纳），由被告孙素兰负担二千三百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李跃坤人民陪审员  蔡琳菁人民陪审员  魏振山二〇一九年十月三十日书 记 员  张 楠