贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2320号原告：铜仁红枫物业服务有限责任公司。统一社会信用代码：91520600115339691P。住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道（时代商汇）4-N-120、121号。法定代表人：刘云，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈春桥，男，汉族，1968年9月1日出生，湖北省汉川市人。系该公司物业副总经理，特别授权。委托诉讼代理人：陈坤，男，汉族，1991年8月9日出生，贵州省玉屏侗族自治县人。系该公司项目经理，一般授权。被告：铜仁市碧江区福康足疗中心。注册号：520602600472488。住所地：贵州省铜仁市碧江区时代商汇12号楼M单元302号。法定代表人：郑茂国，该中心负责人。原告铜仁红枫物业服务有限责任公司与铜仁市碧江区福康足疗中心物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜仁红枫物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人陈春桥、陈坤，铜仁市碧江区福康足疗中心法定代表人郑茂国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜仁红枫物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费20250元，并支付违约金8202元，共计28452元；2、本案的诉讼费、代理费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月1日与重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司签订了“时代商汇”《前期物业服务》合同，于2017年1月8日与铜仁市碧江区时代商汇小区业主委员会签订“时代商汇”《物业服务合同》。均委托本公司对该小区进行物业管理服务工作。被告于2016年11月13日与该商铺业主（田江敏）签订《商业用房租赁合同》，由被告承租经营铜仁市时代商汇12号楼M单元302号商铺，面积1012.64，租赁期为五年，从2016年11月16日至2021年11月15日止。在双方签订《商业用房租赁合同》中的第三条第四项规定：“乙方（被告）经营过程中所产生的一切费用、税收（包括房屋租赁税）、债务及房屋出租发生的税费等均由乙方（被告）承担。”。该业主田江敏于2018年4月5日书面信函至本原告：“…，因我在外地居住，不方便管理，现我特委托人把我的租赁合同送你公司备案，请你们按租赁合同的约定对房屋使用人收取物业管理费用。”，该商铺业主田江敏于2019年3月2日又信函给本原告：“…经多次协商我同意郑茂国经营的富康足道转让给刘刚经营,2019年3月1日前由郑茂国负责。”…。被告自2018年5月至2019年2月28日止，拖欠物业管理费用20250元，按照原告与铜仁市碧江区时代商汇小区业主委员会签订“时代商汇”《物业服务合同》第六章第二十一条第六项的约定，逾期不交费应支付违约金8202元，经原告多次书面、电话催收，被告均以各种理由拒不支付，为维护被告的合法权益，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称：原告未尽到物业管理义务：1、漏水问题，我曾多次向公司反映未得到解决，严重影响被告正常营业；2、电梯问题，来店消费的客人从一楼至四楼，原设计是二台电梯，但原告一直只启用一台电梯，客人等待时间过长；3、油烟问题，进店两年多未解决问题，客人怨声载道；4、《前期物业合同》约定商业门面物业服务费为1.0元／月／㎡，现执行的收费标准我不能接受；5、消防通道问题被堵塞，物业公司未解决问题；6、后消防通道垃圾原告未及时清理；7、物业合同消防系统形同虚设。本院经审理认定事实如下：原告于2014年9月1日与重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司签订了“时代商汇”《前期物业服务》合同。被告于2016年11月13日与位于时代商汇的商铺业主田江敏签订《商业用房租赁合同》，由被告承租经营铜仁市时代商汇12号楼M单元302号商铺，面积1012.64，租赁期为五年，从2016年11月16日至2021年11月15日止，在双方签订《商业用房租赁合同》中的第三条、第四项约定：“乙方（被告）经营过程中所产生的一切费用、税收（包括房屋租赁税）、债务及房屋出租发生的税费等均由乙方（被告）承担。”。原告于2017年1月8日与铜仁市碧江区时代商汇小区业主委员会签订“时代商汇”《物业服务合同》，委托原告对该小区进行物业管理服务工作，该《物业服务合同》中第二十一条第1项明确约定：“商业门面物业服务费为2.0元／月／㎡；”，第二十一条第6项明确约定：“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，…，乙方可从逾期之日起每天按应交物业管理费的0.15%计收违约金…。”。该业主田江敏于2018年4月5日书面信函至本案原告：“…，因我在外地居住，不方便管理，现我特委托人把我的租赁合同送你公司备案，请你们按租赁合同的约定对房屋使用人收取物业管理费用。”，该商铺业主田江敏于2019年3月2日又信函给本案原告：“…经多次协商我同意郑茂国经营的富康足道转让给刘刚经营,2019年3月1日前由郑茂国负责。…。”，2018年4月10日，经原、被告双方结算，被告结清了2016年1月1日至2018年4月30日期间的费用。自2018年5月至2019年2月28日期间物业管理费用至今未付，按照原告与铜仁市碧江区时代商汇小区业主委员会签订“时代商汇”《物业服务合同》第二十一条第六项的约定，逾期不交费每天按应交物业管理费的0.15%支付违约金，经原告多次书面、电话催收，被告均以各种理由拒不支付。在庭审中，原、被告双方对应物业管理费的起止时间为2018年5月至2019年2月及应交物业管理费用的面积为1012.64㎡没有异议，但被告认为应按《前期物业合同》约定商业门面物业服务费为1.0元／月／㎡计收，且原告存在过错，应当承担应当的责任。在庭审中查明：1、被告向法庭提供的《红枫物业服务有限责任公司公司专用收据》（编号：A0014953）实收37000元的事实，只能证明原、被告对2016年1月至2018年4月期间物业服务费用的协议缴纳情况，不能证明原告是按照每月1330元收取被告的物业服务费用的事实；2、被告向法庭提供的铜仁市公安消防支队碧江区大队《临时查封决定书》（碧公消封字【2017】第0001号）证明了被告被查封的原因：“1、一侧安全出口被装修公司占用，不具备安全疏散条件，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.17条之规定；2、厨房采用泡沫夹芯彩钢板搭建，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.2条之规定。”的事实，但在没有其他证据补强的情况下，不能证明系原告未尽到管理职责而造成；3、被告向法庭提供的照片19张，因缺乏相关证据佐证，达不到被告的证明目的；4、被告自2018年5月至2019年2月28日期间共10个月未交物业服务费用，按照2017年1月8日原告与铜仁市碧江区时代商汇小区业主委员会签订“时代商汇”《物业服务合同》。第二十一条第1项明确约定：“商业门面物业服务费为2.0元／月／㎡，被告经营面积为1012.64㎡，被告应缴纳物业服务费用为1012.64×2×10﹦20252元；按照原告与铜仁市碧江区时代商汇小区业主委员会签订“时代商汇”《物业服务会同》第二十一条第2项、第6项的约定，被告从2018年6月1日起违约共逾期274天，其应支付违约金为：20252×0.15%×274﹦8322.75元，两项共计28574.75。但原告只向法庭主张28452元；5、被告对接受原告了的物业服务没有异议，辩称是原告没有尽到服务职责而拒付；6、原告主张被告支付代理费的请求未向法庭提供证据。以上事实，有原告铜仁红枫物业服务有限责任公司的当庭陈述及向法庭提供的相关证据、被告铜仁市碧江区福康足疗中心的当庭陈述及提供相关证据等在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告铜仁红枫物业服务有限责任公司与“时代商汇”签订了《物业服务合同》，且被告接受了原告的物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系，该物业服务合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。在本案中，原告铜仁红枫物业服务有限责任公司按照合同约定向被告铜仁市碧江区福康足疗中心提供物业服务，被告铜仁市碧江区福康足疗中心则应支付原告铜仁红枫物业服务有限责任公司物业管理费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”及第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，原告铜仁红枫物业服务有限责任公司主张被告铜仁市碧江区福康足疗中心支付代理费的请求，因为未向法庭提供相关证据，其请求本院不支持；被告铜仁市碧江区福康足疗中心辩称原告铜仁红枫物业服务有限责任公司未尽物业管理义务且在管物业服务过程中存在过错的事实，也未向法庭提供证据证明，其辩称理由本院不予采信。故原告铜仁红枫物业服务有限责任公司主张被告铜仁市碧江区福康足疗中心支付2018年5月至2019年2月期间的物业服务费20250元及按照《物业服务合同》的约定支付违约金8202元的请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告铜仁市碧江区福康足疗中心于本判决生效后20日内向原告铜仁红枫物业服务有限责任公司支付物业服务费及违约金共计28452元。二、驳回原告铜仁红枫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取256元，由被告铜仁市碧江区福康足疗中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇一九年十月九日法官助理崔向阳书记员杨金