重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初12062号原告：**刚，男，1971年8月12日出生，汉族，重庆市北碚区村民，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。被告：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，重庆奇峰物业（集团）有限公司总经理。委托诉讼代理人：贺小珺，男，重庆奇峰物业（集团）有限公司职工，住重庆市万州区。原告**刚与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告**刚及其委托诉讼代理人康文炜，被告奇峰公司的委托诉讼代理人贺小珺到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解3个月。本案现已审理终结。原告**刚向本院提起诉讼请求：1、判令被告为原告完成位于重庆市沙坪坝区房屋的网签手续即签订《重庆市商品房买卖合同》。2、判令被告立即为原告办理位于重庆市沙坪坝区房屋的不动产权证。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年9月26日向被告购买了位于重庆市沙坪坝区房屋，并于当日缴纳了该房屋的款项，被告也出具了相应的收据。2018年2月5日，被告向原告出具了《承诺书》，明确了原告购买房屋的事实，载明了原告已经付清该房屋的全部房款，并承诺在2018年3月25日前完成该套房屋的网签手续，即签订《重庆市商品房买卖合同》。但被告出具《承诺书》后，至今仍未完成该房屋的网签手续。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。审理中，原告**刚变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告就位于重庆市沙坪坝区房屋签订的房屋买卖合同。2、被告退还原告已支付的房款1112372元。3、判令被告支付原告因欺诈行为的赔偿款200000元。4、判令被告支付房款的资金占用利息，即以1112372元为基数，从2018年2月5日起至付清之日止，按年利率6%计算。5、诉讼费由被告承担。被告奇峰公司辩称，被告仅仅收到原告支付的房款678000元。涉案房屋符合对外销售的全部条件，不存在任何欺诈。网签未完成的原因是原告未按照合同约定足额支付被告购房款，并非被告违约。被告同意解除与原告签订的认购协议，并退还原告已付房价款的80%。由于原告系违约解除合同，应当承担违约解除合同的责任，其已支付购房款20%作为违约金不予退还。不同意原告的其他诉讼请求。。本院经审理认定事实如下：2014年8月4日，奇峰公司取得渝国土房管（2014）预字第671号《重庆商品房预售（预租）许可证》，该证载明，规划批准的项目名称：奇峰挂月22-35号楼，项目对外销售名称（推广名）：奇峰云邸，房屋坐落：沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号，规划编号幢号25、26、27幢，公安编号幢号29、30、21幢，层次1-6层，共计84套住宅。随后，奇峰公司与重庆银行股份有限公司大礼堂支行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定奇峰公司以位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇林海南路18号26、27、28、29、30、31、32、35、36、37、61幢房地产设定抵押权，向重庆银行股份有限公司大礼堂支行贷款250000000元。2016年4月12日，重庆银行股份有限公司大礼堂支行出具《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司奇峰.挂月项目进行销售的函》，载明同意奇峰公司对奇峰挂月项目29、30、31幢住宅房屋进行销售活动，签订认购协议及收取订金。奇峰公司在与认购人签署认购书后可向重庆银行股份有限公司大礼堂支行书面申请解除已认购预售商品房的抵押登记，经重庆银行股份有限公司大礼堂支行同意后至重庆市沙坪坝不动产登记中按照重庆银行股份有限公司大礼堂支行与奇峰公司约定的程序办理相关解押手续并签署《重庆市商品房买卖合同》。2016年4月18日，奇峰公司在上述房地产上为重庆银行股份有限公司大礼堂支行办理了在建工程抵押权登记。2017年3月1日，奇峰公司（甲方）与**刚（乙方）签订《奇峰云邸商品房认购协议》一份，约定：乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区房屋，预测套内面积103.96平方米，套内面积单价10700元，总房款1112372元。该物业套内建筑面积及实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为准。签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金10000元，该定金在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转入首期房款。乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》之日付清总房款。乙方应于开发商通知之日持本认购协议、定金收据《签约须知》要求的资料前往奇峰云邸销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日后未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠，所付定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。2017年9月26日，奇峰公司向**刚出具《重庆奇峰物业（集团）有限公司专用收据》一份，载明收到**刚转账支付房款678000元。2018年2月5日，奇峰公司向**刚出具《承诺书》一份，载明：“您在沙坪坝区林海南路18号’奇峰云邸’二期购买了房屋。预测套内面积103.96平方米，套内面积单价10700元／平方米，总房款为人民币：1112372元整。您于2017年9月26日已付清全部房款。我司承诺，在2018年3月25日前，完成该套房屋的网签手续，即签订《重庆市商品房买卖合同》”。在《承诺书》后奇峰公司印章处添加有手写的字样，内容为：“实付房款人民币778000元，大写：柒拾柒万捌仟元，其余为抵款”。另查明，2018年10月18日，重庆市九龙坡区人民法院因奇峰公司另案诉讼对位于重庆市沙坪坝区住宅房屋进行了司法查封。2019年4月23日，重庆市渝北区人民法院又因另案对该房屋进行轮候查封。现**刚以奇峰公司未涤除涉案房屋抵押登记，且涉案房屋被人民法院另案司法查封，合同目的无法实现为由提出诉讼请求。本院于2019年9月19日向奇峰公司送达了变更诉讼请求申请书。审理中，**刚主张其已按认购协议约定支付奇峰公司全部购房款1112372元，除《重庆奇峰物业（集团）有限公司专用收据》载明的678000元外，**刚还委托朋友顾强于2017年8月16日转账支付奇峰公司财务人员敖奇惠100000元。此外，奇峰公司法定代表人敖奇军欠付顾强工程款30余万元，而顾强也欠付**刚材料款30余万元。2017年3月前，**刚与顾强口头约定，由**刚与奇峰公司签订购房协议，**刚只需支付奇峰公司购房款差价778000元，剩余的房款用敖奇军欠**刚的工程款冲抵，顾强欠付**刚的材料款也因此清偿。因此，奇峰公司财务人员在《承诺书》上加盖奇峰公司印章前，在《承诺书》上书写了“实付房款人民币778000元”的字样。**刚还举示了顾强的对私客户对账单，以证明顾强代**刚支付敖奇惠房款100000元的事实。奇峰公司对该证据的真实性没有异议，但认为，仅凭该证据不能证明该100000元系顾强代**刚支付奇峰公司的购房款，奇峰公司、熬奇军从未欠付顾强工程款，也从未将涉案房屋抵偿给顾强。《承诺书》中的手写字样并非奇峰公司财务人员书写，且打印部分关于**刚已支付全部购房款的记载与手写字样部分“实付房款人民币778000元”的记载相互矛盾，不能认为《承诺书》的内容是真实的。此外，**刚还举示了《奇峰云邸签约信息确认表》复印件一份，拟证明其已支付了全部购房款。奇峰公司对该证据的真实性不予认可。上述事实，有**刚提供的《承诺书》、《重庆奇峰物业（集团）有限公司专用收据》、《重庆市房地产抵押合同》、抵押物的变更说明、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果，奇峰公司举示的《奇峰云邸商品房认购协议》、渝国土房管（2014）预字第671号《重庆商品房预售（预租）许可证》、《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司奇峰.挂月项目进行销售的函》以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《奇峰云邸商品房认购协议》明确约定，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》，且**刚所购物业套内建筑面积及实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为准，因此，《奇峰云邸商品房认购协议》不能被认定为本约。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，《奇峰云邸商品房认购协议》虽约定双方需订立本约，但在本约订立之前，**刚已按《奇峰云邸商品房认购协议》的约定向奇峰公司支付了购房款，奇峰公司予以接受。因此，**刚与奇峰公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。**刚据此有权请求奇峰公司全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，奇峰公司未能涤除在涉案房屋上设立的抵押登记，且涉案房屋因奇峰公司另案诉讼被人民法院司法查封，**刚的合同目的无法实现。**刚据此依法可以主张解除合同。因此，本院对**刚要求解除《认购协议》以及要求奇峰公司退还已交纳购房款1112372元的诉讼请求依法予以支持。双方签订的《认购协议》自本院向奇峰公司送达变更诉讼请求申请书之日即2019年9月19日解除。关于**刚是否已支付奇峰公司全部购房款的问题。奇峰公司与**刚签订的《奇峰云邸商品房认购协议》约定，**刚认购奇峰公司开发建设的沙坪坝区房屋，预测套内面积103.96平方米，总房款1112372元。随后，奇峰公司向**刚出具《承诺书》，载明**刚已于2017年9月26日付清全部房款。《承诺书》后手书“实付房款人民币778000元，大写：柒拾柒万捌仟元，其余为抵款”的字样，系对**刚付款方式的说明。因此，该处手书字样无论是否奇峰公司工作人员书写，均不构成对**刚付清全部房款事实的否认。现奇峰公司认可《承诺书》系由奇峰公司出具，但对《承诺书》内容的真实性提出异议，则奇峰公司依法应当对其否认的主张负有举证责任。由于奇峰公司在审理中不能举示相反证据证明其出具的《承诺书》内容不真实，因此本院对奇峰公司的此一辩解理由不予采信。本院对**刚关于其已付清了全部购房款1112372元的主张依法予以采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，奇峰公司在与**刚签订《认购协议》时，未如实告知涉案房屋已经抵押的事实，现奇峰公司未能涤除在涉案房屋上设立的抵押登记，且涉案房屋因奇峰公司另案诉讼被人民法院司法查封，导致合同解除。奇峰公司违反了合同约定，依法应当承担违约责任。现**刚要求奇峰公司赔偿200000元，未超过已付购房款的一倍，符合法律规定，本院予以支持。**刚要求奇峰公司赔偿资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。但该利息损失应以1112372元为基数，从合同解除之日即2019年9月19日起至起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告**刚与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司签订的《认购协议》于2019年9月19日解除。二、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后七日内退还原告**刚已付购房款1112372元。三、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后七日内赔偿原告**刚损失200000元。四、由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司支付原告**刚已付购房款利息，即以1112372元为基数，从2019年9月19日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、驳回原告**刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16611元，减半交纳8306元(原告已预交)，由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一九年十月三十一日书记员 张玲玲