广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2776号 原告：李志军，男，1988年11月16日出生，汉族，住广西合浦县。 委托代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地广西合浦县廉州镇廉东大道85号穗丰大厦三楼。统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告李志军与被告北海兰庭房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告李志军的委托代理人庄礼国，被告北海兰庭房地产有限公司的委托代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志军向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金38653元。事实和理由：原、被告于2012年7月5日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的玫瑰御园4幢601号房。原告已交清房款，被告也按约定于2013年8月30日交付了房屋给原告。但被告未按约定为原告办理产权证，已构成违约。依合同约定出卖人应按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金即208485元的万分之一，从商品房交付之日起算逾期90日后的第二天，即从2013年8月31日起至2018年12月14日（不动产权属证书实际交付之日）违约金为38653元。特提起本案诉讼。 被告北海兰庭房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所主张的被告的违约事实不存在，被告不存在原告所主张的交房后90天逾期办理房产证的违约的事实，也不存在其他违约事实；原告的请求已超过诉讼时效。故原告请求逾期办证违约金无法律依据，应予以驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2012年7月5日，原告与被告北海兰庭房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于广西合浦县4幢601号商品房一套，该商品房建筑面积共92.25平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2260元，总金额为208485元。合同约定出卖人应当在2013年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其他原因，造成无法按时办理产权登记办证的责任由买受人承担。合同还对付款方式、交付期限、保修责任等其他事项进行了约定。该买卖合同附件四《合同补充协议》约定如买受人委托出卖人代办缴纳契税等，买受人在交付首付款时，须将应缴纳的契税预交给出卖人代收代缴，多退少补。买受人承担因房地产过户办证的印花税、房地产评估费、测绘费、地籍调查费、交易手续费、房屋所有权登记费、土地使用证费，买受人在交付首付款时，预交给出卖人代收代缴，多退少补。2013年8月30日，被告将案涉房屋交付原告管理使用。 另查明，涉案房屋为被告开发的玫瑰御园项目第一期工程，因存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对被告作出行政处罚后，于2017年11月24日竣工验收，2018年3月2日综合验收合格。2018年12月14日，合浦县不动产登记局核发了涉案房屋的不动产权证。 上述事实有原告提交的身份证、不动产权证、商品房买卖合同、收据、交接书、（2018）桂05民终399号民事判决书，被告提交的竣工验收备案表等证据以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题，因被告违建行为导致无法进行正常竣工验收，故被告应承担相应的违约责任；根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而该条约中的行政审批项目“综合验收”虽于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》予以取消，但涉案房屋仍需依照法定流程办理竣工验收，双方当事人仍应履行上述约定。本案中，涉案房屋于2017年11月24日竣工验收，而被告未在交房及竣工验收后约定期限内向登记机关提交相关手续进行备案，违反合同约定，应承担违约责任。依合同的约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。日期计算从合同约定的交房后90日2013年12月1日起计算至竣工验收之日2017年11月24日（其中2013年12月1日至2016年8月26日期间的违约金请求权已超过诉讼时效，本院不予支持）及自合同约定的交房及竣工验收后90日结束的第二日2018年2月21日起至职能部门核发不动产权属证书之日2018年12月14日止，共计751天。因此，违约金为208485元×0.01%×751天=15657.22元。原告主张逾期办证违约金超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告北海兰庭房地产有限公司应支付原告李志军逾期办理商品房权属证书的违约金15657.22元。 案件受理费766元，适用简易程序减半收取383元，由被告北海兰庭房地产有限公司负担131元，原告李志军负担252元。该受理费383元原告李志军已预交，被告北海兰庭房地产有限公司应负担的部分，由被告北海兰庭房地产有限公司在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告李志军。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韩宗强 二〇一九年十月二十一日 法官助理 庞小娟 代书记员 陈世旺 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。