山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初2288号 原告：中国建设银行股份有限公司诸城支行，住所地：诸城市密州东路2号。 负责人：李军，该行行长。 委托诉讼代理人：王松飞，山东国宗（诸城）律师事务所律师。 被告：张连伟，男，1990年12月26日出生，汉族，住诸城市。 被告：山东德勤融资担保有限公司，住所地：潍坊市高新区新城街道清新社区东风东街4899号金融广场商务中心10号办公综合楼1101-20号。 法定代表人：刘海清。 委托诉讼代理人：刘来俊，男，1981年11月6日出生，汉族，该公司职工，住单位。 被告：诸城市华都置业有限公司，住所地：诸城市繁荣路东段北侧（253号）。 法定代表人：李学红，董事长。 委托诉讼代理人：刘清波，山东东武律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司诸城支行与被告张连伟、山东德勤融资担保有限公司（下称德勤公司）、诸城市华都置业有限公司（下称华都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王松飞、被告德勤公司的委托诉讼代理人刘来俊、华都公司的委托诉讼代理人刘清波到庭参加了诉讼，被告张连伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司诸城支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张连伟偿还原告借款本金156185.79元、利息1874.84元、罚息34.03元（计算至2019年1月24日）；2、判令被告德勤公司、华都公司对上述债务承担连带保证责任；3、判令原告有权在贷款本息、诉讼费用及实现债权费用的范围内对抵押物优先受偿。诉讼费、律师费等费用及今后产生的利息均由被告负担。事实和理由：2013年1月25日，被告张连伟从华都公司处购买房屋一套，并与原告签订借款金额为19万元的住房借款合同，借款期限为240个月，同时采用房产抵押，德勤公司、华都公司承担连带保证责任。原告依约发放贷款，但被告未按时履行还款义务。原告诉至法院。 张连伟未答辩，未应诉。 德勤公司辩称，担保属实，要求优先处理抵押物，再承担保证责任。 华都公司辩称，被告属阶段性担保，根据担保法的规定，本案应先就抵押物优先受偿，再由被告承担保证责任；本案由担保公司对购房人的贷款提供商业性担保，故也应先由担保公司承担清偿责任。之所以在签订银行按揭贷款时由担保公司提供担保，这是银行要求借款人和房地产企业办理按揭贷款时的强制性要求，故除抵押物的优先受偿外，应当由投资担保公司予以优先偿还银行贷款。 本院经审理认定事实如下：2012年10月29日，原告作为债权人，被告华都公司作为保证人，签订个人住房借款最高额保证合同。约定：被告华都公司为原告与因购置坐落于东武家园3、4、6、7、10、11号项目所属之全部房产而与原告发生借贷关系的全部债务人所签订的一系列合同等文件提供连带责任保证。担保的最高限额为6000万元。所担保的债权指自2012年10月29日至2015年10月29日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金及其他费用。合同另约定，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。 2013年1月25日，原告作为贷款人，被告张连伟作为借款人及抵押人，山东德勤投资担保有限公司（现山东德勤融资担保有限公司）作为保证人，共同签订个人住房（商业用房）借款合同。约定：借款金额190000元，借款用途为购买诸城市××房屋。借款期限240个月，即自2013年1月25日起至2033年1月25日止。借款利率为年利率，执行浮动利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。采取等额本息还款法。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按约按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权停止发放借款、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及其他费用，保证期间为保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。抵押人同意用坐落于诸城市3号楼2单元102号房产设定抵押，双方于2013年1月25日办理预告抵押登记，未办理正式抵押登记。 2013年3月6日，原告向张连伟发放贷款190000元，张连伟在贷款支付凭证上签字。贷款发放后，被告张连伟自2018年12月份起出现逾期，截止2019年1月24日，被告张连伟尚欠借款本金156185.79元、利息1874.84元、罚息34.03元。 本院认为，原、被告签订的借款最高额保证合同、个人购房担保借款合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同,原告与被告张连伟成立借款合同、抵押合同关系，原告与被告德勤公司、华都公司成立保证合同关系，双方均应按合同约定履行义务。原告按合同约定向被告张连伟、发放贷款后，被告张连伟负有按约向原告偿还借款的义务，其逾期付款，构成违约。原告要求被告张连伟在贷款到期日前偿还上述借款本金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告德勤公司、华都公司自愿为上述借款承担连带责任保证，且原告所诉未超出保证期间和担保范围，本院对原告要求被告德勤公司、华都公司对被告张连伟的上述借款本息承担连带清偿责任的主张予以支持。被告德勤公司、华都公司承担保证责任后，有权向被告张连伟追偿。因最高额保证合同中明确约定，不管主合同项下是否有其他担保或保证，被告华都公司均应承担保证责任，故本院对被告华都公司的辩解不予支持。被告张连伟虽以其名下的房产作为抵押，但涉案房产上设定的抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽原告对此项请求权进行了预告登记，但因该房产尚未完成现实物权的本登记，故原告对张连伟的抵押房产尚不能享有现实的抵押权，原告要求被告张连伟承担抵押担保责任的请求，无法律依据，本院不予支持。被告张连伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃诉讼抗辩及质证的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告张连伟于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司诸城支行借款本金156185.79元、利息1874.84元、罚息34.03元（计算至2019年1月24日）及自2019年1月25日起至实际付清借款本金之日止，以尚欠数额为基数，按合同约定利率计算的利息； 二、被告山东德勤融资担保有限公司、诸城市华都置业有限公司对被告张连伟的上述债务承担连带清偿责任，被告山东德勤融资担保有限公司、诸城市华都置业有限公司承担保证责任后，有权向被告张连伟追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司诸城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，公告费600元，以上两项共计4100元，由原告中国建设银行股份有限公司诸城支行负担39元，被告张连伟负担4061元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日（下落不明的一方当事人自公告之日起经过60日视为送达）起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王玲玲 审 判 员  张槐聪 人民陪审员  唐德良 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  王 菲