安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初8534号 原告（反诉被告）：余茂俊，女，1978年6月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽金华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王攀峰，安徽金华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘斌，男，1981年08月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：房超，安徽典兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成飞，安徽典兴律师事务所律师。 余茂俊与刘斌房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，刘斌提起反诉，本院依法适用简易程序对本、反诉合并进行了审理。余茂俊的委托诉讼代理人陈凯、王攀峰、刘斌及其委托诉讼代理人房超、张成飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余茂俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即双倍返还房屋定金80000元；2、判令被告立即支付违约金25300元（1、其中22000元违约金是以1100000元为基数，按2%计算；2、3300是以1100000为基数，自2019年6月26日暂计至2019年7月6日，按照每日房屋价款万分之三计算至款清之日止）；3、判令被告赔偿原告房屋升值损失50000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用；5、判令解除ＨＹ-071990存量房买卖合同关系；6、判令被告支付律师费11000元。事实与理由：2019年5月5日，原告与被告就存量房买卖一事达成一致并签订了书面的存量房买卖合同。合同约定被告将其坐落在合肥市瑶海区出卖给原告（房屋权属证号：合产XXX）。房屋转让价款为1100000元。合同签订后，原告向被告交付购房定金40000元。合同第五条约定原告与被告确认于2019年6月15日，甲、乙双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续。合同第九条同时约定被告方未能按约定期限交接存量房的，应按日向原告支付存量房价款万分之三的违约金。同时，原告因委托安徽徽缘房产营销策划有限公司代为办理房屋交易中介服务，与该公司签订了房地产经纪合同，原告支付中介服务费12000元。合同签订后，因甲方在签订存量房买卖合同时，故意隐瞒房屋存在债务的事实，导致房屋无法在合同约定的日起办理过户手续，在得知该事实后，原被告与房产中介公司三方签订了一份补充协议，合同约定原、被告双方同意延期十日至2019年6月25日办理过户手续，并约定如果被告违约应当向原告返还双倍定金并加购房款2%的中介费。到期后被告并未按时履行合同，并且合肥地区房价上涨过快，被告出售的房屋所在地段的房产价格均有较大幅度的提升，经原告了解，截至原告起诉之日，案涉房屋的价格已经约为均价13958元／平方米，升值部分约50000佘元。原告认为，原告与被告均为完全民事行为能力人，双方签订的存量房买卖合同系双方真实意思的表示，属于合法有效的合同，对双方均有法律约束力，已成立并生效的合同应当被信守。被告无故违约，不仅违反了我国合同法的相关规定，也严重侵害了原告的合法权益，使得原告因信守合同能够履行而遭受了不必要的损失。因此，被告应当根据合同的约定就其违约承担违约赔偿责任，并赔偿房屋升值部分的损失。综上，原告维护自己的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》《合同法》等相关法律法规的规定，起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘斌辩称，一、被答辩人为本案违约方。本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人均应当按照合同约定履行合同义务。双方签订的《存量房买卖合同》之附件四明确约定委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管，被答辩人须在2019年6月15日前将房款（含定金）110万元存入托管账户。2019年6月15日双方签订补充协议同时约定了被答辩人的违约责任，但被答辩人未按照约定将房款存入托管账户，导致合同不能顺利履行。因此，被答辩人系本案合同违约方。二、答辩人享有《合同法》规定的先履行抗辩权和不安抗辩权。1、因被答辩人拒不履行合同，未支付房款，致使答辩人无法继续履行合同。中介公司于2019年6月25日出具的《调查汇报》显示：“约定6月25日前办理手续，后期我方多次提醒客户办理手续，客户不愿意配合，还要求退还定金”。由此，该《调查汇报》已经说明被答辩人为本案违约方。2、涉案房产存在抵押权和查封，解除抵押、查封需要答辩人融资过桥并背负巨额利息，在被答辩人多次不配合办理手续且中介公司多次与其联系无果的情况下，如答辩人继续履行合同，答辩人可能遭受巨大损失，答辩人享有不安抗辩权。3、虽然双方在合同中没有明确合同履行的先后顺序，但从交易习惯及合同约定的时间均可以反映出，被答辩人应当在2019年6月15日前将房款（含定金）110万元存入托管账户，答辩人应当在2019年6月25日前完成房屋的相关手续、保证房屋可以进行过户。在补充协议签订后，被答辩人并未按照合同约定支付房款，答辩人享有先履行抗辩权。三、虽然现涉案房屋市场价格上涨，但答辩人仍愿意继续履行合同，这足以说明答辩人并非合同违约方，被答辩人拒不配合中介公司的工作，拒不协商解决问题，而直接诉讼，目的在于混淆违约方，将违约的责任强加于答辩人。综上，请求法院驳回本诉原告的全部诉讼请求。 反诉原告刘斌向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告于2019年5月5日签订的《存量房买卖合同》；2、判令反诉被告支付自2019年6月16日至2019年7月30日的违约金14850元（以房款1100000元为基数，按日万分之三标准计算），之后顺延计算至反诉被告付清全部房款之日；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月5日，反诉人与被反诉人签订一份存量房买卖合同，双方在合同中约定，反诉人将位于合肥市房屋出售给被反诉人，交易总价价格110万元。因反诉被告未在合同约定的期限内将资金存入托管账户，反诉原告据此未办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，现案涉房屋虽有增值，但反诉原告同意继续履行合同，由此特向人民提起反诉，请求判如所请。 反诉被告余茂俊辩称，驳回反诉原告所有诉请。根据本诉原告提供的合同补充协议证据，从第一条可以看出甲方因为自己的违约问题在存量房买卖合同约定的2019年6月15日不能办理过户手续，根据协议，反诉原告已经构成违约。且这份协议是双方的真实意思表示，也应对双方有法律约束力，反诉原告却否定自己签署的协议，颠倒黑白违背事实。关于资金托管存入，在资金托管时必须双方一起到资金托管中心在合肥市不动产交易中心提供的存量房资金托管协议这份文件上签字，方可生效，并在当日办理存量房转移手续，而根据合同补充协议，反诉原告因为在6月15日无法前去共同办理，因此本诉原告在6月15日无法办理资金托管，所以不存在我方违约的情形。本案不存在先后履行的情形，因为我方在办理资金托管时必须需要反诉原告的签字，因此双方互负债务，无先后履行顺序，因为反诉原告债务未能解决，无法办理，因此从这方面反诉原告构成违约，综上，请求驳回反诉原告诉请。 经审理认定事实如下：2019年5月5日，刘斌（甲方）和余茂俊（乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于合肥市（权属证号合产XXX）出售给乙方，建筑面积82.29平方米。甲、乙双方协商一致，同意存量房转让价款为人民币1100000元。双方还确认，本合同签订之后2019年6月15日，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权解除合同，乙方按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲、乙双方在履行合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成，乙方人民法院起诉。合同附件四约定乙方同意在2019年6月15日前将人民币1100000元存入托管账户，并在当日内办理房屋转移手续。合同签订当日，双方又签订了一份《补充协议》，约定甲乙双方一致同意乙方一次性付款方式支付甲方房款，甲方在办理过户手续前，应提交相关身份证复印件、空户证明、物业结清证明，在交房前结清水、电、气、有线等相关费用；本协议签订后乙方应向甲方支付定金人民币40000元，定金冲抵房款。甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续。若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还…等内容。当日，余茂俊向刘斌支付了定金40000元，刘斌向余茂俊出具了收条。 2019年6月15日，卖方刘斌（甲方）、买方余茂俊（乙方）、中介黄会祥（丙方）签订了一份《合同补充协议》，约定：1、因甲方房屋债务没有解决至本合同约定过户期限内不能办理过户手续，需按本主合同约定延长十日至2019年6月25日。十日内所产生的逾期费用由甲方承担，甲方把客厅的柜式空调丢给乙方作为逾期的费用；2、在甲方债务结清时由丙方查阅确保没有债务的情况下通知乙方办理过户手续，要提前一天通知乙方；3、如甲乙双方约定2019年6月25日还是不能办理，属于甲方违约，甲方需支付乙方违约金为定金的两倍加丙方的中介费用2%。如乙方违约甲方收取的定金不退还，乙方还需要支付丙方2%的中介费，如到期不能办理三日内务必到丙方处解决等内容。买方余茂俊的签字由张贵永代签，余茂俊当庭予以追认。 2019年6月25日，余茂俊和刘斌均未到场办理房屋过户手续。庭审时，余茂俊陈述仍未办理资金托管，刘斌亦当庭陈述未办理空户证明、物业结清证明、银行开具的他项权利证明，且该房屋的抵押登记仍未注销。 以上事实有原、被告身份证明、存量房买卖合同、补充协议、合同补充协议、收条、证人证言及当事人当庭陈述为证。 本院认为：余茂俊和刘斌签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点是双方履行合同是否存在违约行为，根据双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》约定2019年6月15日前，余茂俊应将案涉房屋价款1100000元存入资金托管账户，并于当日办理房屋过户手续；刘斌在办理过户前应提交相关身份证复印件、空户证明、物业结清证明并将案涉房屋的债务还清。后因刘斌在过户前未将案涉房屋债务结清，双方于2019年6月15日签订了一份《合同补充协议》，协商一致将案涉房屋过户日期变更至2019年6月25日，视为双方协商一致将各自的合同义务均延期十日，但截至2019年6月25日，余茂俊仍未将案涉房款存入资金托管账户，刘斌也未办理空户证明、物业结清证明并将案涉房屋债务结清，且2019年6月25日当日余茂俊、刘斌及中介人员均未前往办理房屋过户手续现场，故本院认定余茂俊和刘斌均未依照双方合同约定履行各自的义务，均存在违约行为。余茂俊主张刘斌故意隐瞒房屋存在债务的事实，导致无法办理过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任，但并未提供任何证据证明刘斌存在故意隐瞒的情形，故对其主张本院不予采纳。刘斌主张余茂俊未按照双方签订的《存量房买卖合同》约定在2018年6月15日前将案涉房款存入资金托管账户内并导致无法过户构成违约，但其未提供证据证明双方未能办理过户手续与托管资金的存入托管账户存在因果关系，故对其主张本院亦不予采纳。 现余茂俊主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，刘斌主张继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，因双方都存在违约行为，但截至本案庭审时刘斌仍没有结清案涉房屋债务办理相应抵押登记注销手续，客观上导致其过户义务无法实际履行，故对余茂俊要求解除双方签订《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于余茂俊主张刘斌双方返还定金的诉讼请求，根据前述，双方在合同履行过程中均存在违约行为，且余茂俊在本案中已主张违约金，其主张双方返还定金属于重复主张，故余茂俊要求刘斌双方返还定金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，合同解除后，刘斌应返还余茂俊定金40000元。余茂俊和刘斌在本案中均主张对方承担相应的违约责任，如前所述因双方均存在违约情形，本院根据双方的过错程度，酌定对双方各自要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。对于余茂俊要求刘斌赔偿房屋升值损失50000元诉讼请求，因余茂俊未能提供充分证据证明该损失的计算依据，且该损失亦非余茂俊因合同解除而受到的可预见的直接损失，故余茂俊的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于余茂俊要求刘斌支付律师费的诉讼请求，因双方均存在违约行为，故余茂俊的该项诉讼请求不符合双方合同约定，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除余茂俊和刘斌签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》及《合同补充协议》； 二、刘斌于本判决生效十日内返还余茂俊定金40000元； 三、驳回余茂俊的其他诉讼请求； 四、驳回刘斌的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3410元，减半收取1705元，由余茂俊负担1000元，由刘斌705元；反诉案件受理费90元，由刘斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 方 芳 二〇一九年十月十日 书记员 胡晓君