四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初2717号 原告：成都冠寓商业管理有限公司，住所地：成都市武侯区晋阳路363号7栋6楼1号。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：李楠，四川致高律师事务所律师。 被告：成都神旺置业有限公司，住所地：成都市高新区桂溪工业园。 法定代表人：李玉生，董事长。 委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告成都冠寓商业管理有限公司（以下简称冠寓公司）诉被告成都神旺置业有限公司（以下简称神旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理，于2018年9月27日依法组成合议庭公开开庭进行审理。冠寓公司委托诉讼代理人李楠，神旺公司委托诉讼代理人王靳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冠寓公司起诉请求：1.请求法院确认神旺公司发送的《关于解除的通知函》无效；2.请求法院判令神旺公司继续履行《商务中心租赁合同》及其补充协议，向冠寓公司交付全部承租物业，即位于成都市天府大道北段869号成都旺旺商业广场1栋2单元17层至26层共计22224.98平方米的物业；3.请求法院判令由神旺公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费用等）。 事实与理由：2017年11月，冠寓公司和神旺公司签订《商务中心租赁合同》，合同约定神旺公司将其位于成都市天府大道北段869号成都旺旺商业广场1栋2单元17层至26层共计22224.98平方米的物业出租给冠寓公司使用，首期月租金单价42元/平方米，首期月租金共计933449.16元，租金首两年不变，此后每两年递增6%；租赁用途为公寓及相关业务使用；同时，合同约定于2017年12月1日交付。此后，双方还签订《商务中心租赁合同补充协议》，对租赁其他相关事项进行了约定。 合同签订后，神旺公司多次拖延交付承租物业，但冠寓公司一直恪守诚实信用原则，依约履行合同义务。2017年11月28日，神旺公司向冠寓公司送达《付款通知书》，要求冠寓公司交付租赁保证金及租金，冠寓公司亦在限定期限内足额支付上述款项共计4667245.69元。2018年初，冠寓公司收到神旺公司《租户场地交付及入驻通知书》，该通知书载明正式交付日期为2018年5月1日。在冠寓公司准备交付手续及后续事宜时，接到了神旺公司发送的《关于解除的通知函》，函件载明神旺公司因发展战略及目前实际需要，决定自2018年4月20日起解除租赁合同。冠寓公司随即回函表示不同意解除合同。冠寓公司认为，神旺公司无权解除合同，且神旺公司具备合同履行能力。 神旺公司辩称：解除合同是基于公司目前的战略发展计划，神旺公司确实无法继续履行租赁合同，希望冠寓公司给予充分的谅解，并就解除合同相关事宜尽快协商、妥善解决。就冠寓公司要求合同继续履行的诉请，神旺公司认为，不管是从《租赁合同》的性质、案涉物业尚未交付的现状、后期商业运营等实际情况等综合因素考虑，案涉合同都不适于强制履行。从合同的性质上来说，《租赁合同》是双务合同、继续性合同，出租方对承租人负担的义务是交付合格的租赁标的物并使租赁标的物始终处于适租状态。要保持继续性合同的履行，双方的信赖、谅解是不可或缺的。从实际情况上考虑，案涉物业尚未交付，冠寓公司也未对租赁房屋进行装修，后期商业运营中，也必须要神旺公司给予充分的配合。在此情况下，无必要强制合同继续履行。 冠寓公司针对其诉讼请求，提供了以下证据： 证据1《商务中心租赁合同》《商务中心租赁合同补充协议》。拟证明租赁合同系双方真实意思表示，合同已经依法成立并生效。合同及补充协议虽约定了解除权的行使条件，但是神旺公司行使解除权不符合合同约定。 神旺公司质证认为，对《商务中心租赁合同》《商务中心租赁合同补充协议》的三性无异议。 证据2神旺公司发送的解除函、冠寓公司不同意解除的回函、催告函。拟证明冠寓公司收到神旺公司发送的解除函后随即表明不同意解除合同，并要求继续履行合同。 神旺公司质证认为，对三份函件的三性无异议。 证据3付款通知单、银行回单、租户场地交付及入驻通知书。拟证明冠寓公司按照神旺公司要求交付租赁保证金及租金后，神旺公司迟迟未予交付，最后神旺公司通知正式交付日期为2018年5月1日，但是神旺公司至今仍未履行交付租赁物的义务。 神旺公司质证认为，对证据的三性无异议。但约定交付案涉租赁标的物的时间是2018年5月1日，神旺公司向冠寓公司发出解除通知函是2018年4月20日，案涉物业没有交付，根据合同约定租赁期限也没有起算，根据案涉物业的现状，案涉合同不适用强制履行。 上列证据的三性双方均无异议，本院对冠寓公司提交的上列证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 神旺公司为支持其抗辩理由，提交了以下证据： 证据1《商务中心租赁合同》。拟证明合同约定冠寓公司承租神旺公司所有物业，用作公寓业务使用，案涉物业的交付时间以神旺公司通知为准。 证据2租户场地交付及入驻通知单，拟证明冠寓公司和神旺公司确认房屋的交付日期为2018年5月1日，租赁期间自2018年9月1日起算。 证据3关于解除《商务中心租赁合同》的通知函及送达凭证、关于尽快办理合同解除后相关事宜及通知函送达凭证、关于办理结算并提供账户的通知及送达凭证。拟证明神旺公司因发展战略及实际需求，与2018年4月20日向冠寓公司发函，要求解除《商务中心租赁合同》并积极催促冠寓公司办理解除合同后的相关事宜。 冠寓公司质证认为，对以上三组证据的真实性无异议，但是这些证据不足以佐证其解除合同的通知效力，也不能证明神旺公司具有解除本案诉争合同的解除权。 上列证据的三性双方均无异议，本院对冠寓公司提交的上列证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 经审理查明，2017年9月30日，冠寓公司向神旺公司转账支付意向金933449.16元。 2017年11月27日，神旺公司为出租方（甲方）、冠寓公司为承租方（乙方）签订《商务中心租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业位于天府大道北段869号成都旺旺商业广场，乙方承租1栋2单元商务中心17F-26F，建筑面积为22224.98平方米，首期月租金单价42元/平方米，首期月租金933449.16元。交付日期和租赁期限约定：2017年12月1日由甲方指定的物业管理公司协同乙方移交该物业及配套单位（实际交付日期以甲方书面通知为准），装修期自2017年12月1日起至2018年3月31日止，共4个月，装修期不计租金；租赁期自2018年4月1日起至2033年3月31日止，共计15年，租赁期间乙方享有2月免租期，即2018年4月1日至2018年5月31日止。5-1约定，本合同签署后15天内，乙方向甲方支付租赁保证金2800347.48元，（租赁保证金由意向金转化，不足部分乙方应补齐），甲方收到全额租赁保证金后，向乙方开具定金收据；6-1本合同约定之物业交付时间与甲方书面通知交付时间不一致的，最终以甲方书面通知时间为准，本合同约定之装修期、租赁期、免租期时间相应顺延，详见《租户场地交付及入驻通知单》。第十二条解除本合同条件约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1.该物业占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该物业因社会公共利益被依法征用的；3.该物业因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的；4.该物业因不可抗拒原因被灭失、或因不可抗拒原因造成毁损后被鉴定为危险房屋的；5.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十三条违约责任及其他约定13-6根据本合同第三条第3-1款约定的物业交付时间，甲方有权延迟3个月交付，若交付延迟超过3个月，则甲方应依当期6个月银行存款基准利率赔偿乙方缴纳的首期租金及租赁保证总额的利息…… 此后冠寓公司、神旺公司还签订《商务中心租赁合同补充协议》，对《商务中心租赁合同》的部分内容进行了变更。 2017年11月28日，神旺公司向冠寓公司发送《付款通知单》，要求冠寓公司2017年12月11日前支付租赁保证金2800347.48元，已缴纳租赁意向金933449.16元，本次应缴纳租赁保证金1866898.32元，支付首期租金（自起租日起，前3个月的租金）2800347.48元，费用支付到神旺公司。同时神旺公司还向冠寓公司另发了要求支付物业费保证金300037.23元、物业管理费（自交付之日起，前3个月的物业管理费）300037.23元的《付款通知单》。 2017年12月8日、2017年12月11日，冠寓公司分别向神旺公司的账户分别转账600074.46元、4667245.69元。 2018年2月2日，神旺公司、冠寓公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司签署《租户场地交付及入驻通知单》，载明：租赁面积22224.98平方米，正式交付日期2018年5月1日；装修期限2018年5月1日至2018年8月31日（4个月）；租赁期限2018年9月1日起至2033年08月31日止、共计15年；免租期限2018年9月1日至2018年10月31日（两个月）；办理进场手续时间2018年4月20日至2018年4月30日（办理物业文件进场手续），承租方完成场地移交（现场点交设施及物业界面）时间最迟不得超过2018年5月1日；承租方承租物业对上述通知内容无异议，凭此通知与物业管理公司办理相关进场装修及入驻手续。 2018年4月20日，神旺公司向冠寓公司发送《关于解除的通知函》，载明：“……截至本函递送之日，双方尚未进行场地交付。现基于我司发展战略及目前实际需求，我司特向贵司致函如下：1.我司现决定，自2018年4月20日起与贵司解除《商务中心租赁合同》；2.请贵司收到合同解除函后，于2018年4月27日前盖章确认并返回我司，同时请委派专人前来与我方办理后续结算相关事宜。”收到该通知后，冠寓公司未盖章确认。 2018年4月23日，冠寓公司向神旺公司发出《回复函》：。1、按照双方已签署的合同及《租户场地交付及入驻通知单》，结合合同的实际履行情况，贵公司并不享有法定解除权和约定解除权，贵公司发送的《解除函》并不发生解除合同的法律效果；2、贵司要求解除合同提前收回租赁房屋的行为已经构成严重违约，我司目前不同意解除合同，请贵公司立即纠正违法违约行为，严格按照合同约定履行出租人义务；3、本函的发出并不代表我司放弃追究贵公司应承担的违约责任…… 2018年5月4日，冠寓公司向神旺公司发出《关于尽快交付物业及配套单位的催告函》：根据合同及双方签章确认的《租户场地交付及入驻通知单》，贵司应于2018年4月20日至2018年4月30日与我司、物业管理单位第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司共同办理进场手续，并至迟于2018年5月1日完成场地移交。然而截止今日，贵司及物业管理公司仍未与我司办理交接及进场手续，贵司的行为已构成迟延交付，并已给我司正常经营造成严重不利影响。为了避免我司损失进一步扩大，请贵司根据贵我双方约定于收到本函后3日内协同物业管理公司与我司共同完成交接、进场手续的办理。 2018年5月15日，神旺公司向冠寓公司发送《关于尽快办理合同解除后相关事宜的催告函》，载明：。且为避免双方损失扩大，贵我双方现场管理人员经沟通后达成共识，对合同已事实上无法履行表示理解，同意暂停推进项目，不再产生新的投入。因此，就贵司催告办理进场事宜，我司再次申明我司态度：自2018年4月20日起解除双方租约，请贵司尽快派员与我司办理结算事宜。 2018年6月5日，神旺公司向冠寓公司发送《关于办理结算并提供账户的通知》，载明：。为实现贵我双方协商解除《商务中心租赁合同》的一致意见，避免损失扩大，现我司再次发函，请贵司于收函后即刻提供银行账户信息，以利我司将贵司预交的租金和租赁保证金退还贵司，希望贵司予以配合，否则相关损失由贵司自行承担。 本院另查明，案涉房屋目前处于空置状态。本案审理过程中，神旺公司认为履行租赁合同存在障碍，同时称障碍与公司后期战略发展计划有关，属神旺公司商业机密。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，若需要解除合同的，需双方协商一致或符合合同约定或符合法律规定的情形。本案中，神旺公司通过《关于解除的通知函》通知冠寓公司解除双方的《商务中心租赁合同》，从该函件内容看，其解除合同的理由是“截至本函递送之日，双方尚未进行场地交付，现基于公司发展战略及目前实际需求，决定自2018年4月20日起解除《商务中心租赁合同》”，但从双方签订的《商务中心租赁合同》来看，虽然交付日期和租赁期限约定为2017年12月1日，但合同同时又约定“实际交付日期以甲方书面通知为准”，则应当认定《商务中心租赁合同》并未约定租赁物具体的交付时间。2018年2月2日，神旺公司、冠寓公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司签署的《租户场地交付及入驻通知单》载明了正式交付日期、装修期限、免租期限及办理进场手续时间、承租方完成场地移交的具体时间，应当认定双方约定的租赁物交付的时间为《租户场地交付及入驻通知单》约定的2018年5月1日。但在约定交付租赁物之日之前，冠寓公司既按双方约定及神旺公司的要求支付了租赁保证金、首期租金，还支付了物业费保证金和物业管理费，表现了积极履行合同的意向，神旺公司认为双方未交付场地即解除合同的理由不成立。在冠寓公司不同意解除合同并起诉要求确认解除合同通知无效时，神旺公司在诉讼过程中既不表明是根据合同约定解除合同，亦不表明是根据法律规定解除合同，只是认为基于合同事实上无法履行而解除合同，但又未提出明确无法履行的客观障碍。对此本院认为，神旺公司向冠寓公司发出的《关于解除的通知函》，既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，亦无证据证明案涉合同的履行存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的情形，冠寓公司请求确认神旺公司发送的《关于解除的通知函》无效的理由成立，本院予以支持。由于神旺公司发出的解除通知无效，冠寓公司主张继续履行《商务中心租赁合同》及其补充协议、神旺公司向冠寓公司交付全部承租物业的理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、成都神旺置业有限公司于2018年4月20日向成都冠寓商业管理有限公司发送《关于解除的通知函》无效； 二、成都神旺置业有限公司、成都冠寓商业管理有限公司继续履行《商务中心租赁合同》及其补充协议。 案件受理费881904元，保全费5000元，由成都神旺置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  李 俊 审 判 员  赵 韬 人民陪审员  张安华 二〇一九年十月十七日 书 记 员  刘方祺