辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初7679号原告：魏英，女，1984年11月3日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告：盖文仁，男，1973年3月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金钰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳华强金廊城市广场置业有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号(811室)。法定代表人：李曙成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王艺霏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邹田，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告魏英、盖文仁与被告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司（以下简称“华强金廊公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏英、盖文仁委托诉讼代理人胡良忠及原告盖文仁到庭参加诉讼，被告华强金廊公司委托诉讼代理人王艺霏、邹田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏英、盖文仁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失163975元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告魏英、盖文仁于2016年10月4日与被告公司签订《商品房买卖合同》,购买被告开发的位于沈阳市沈河区的精装房。原告验房时发现房屋户型与被告售楼人员销售时的承诺根本不符，卫生间调至客厅，售楼员所述的卫生间位置却改成了储藏间，其格局不仅直接导致屋内有效使用面积减少了十几平方米，而且严重影响了原告购房时所设计的使用功能及购房目的的实现，且电梯井的噪音严重影响居住生活，原告因此拒绝收房。卫生间调至客厅，不仅使屋内使用面积大幅减少，还造成卫生间周边有效面积的浪费，增加了原告契税、取暖费、物业费、维修基金等费用基数，给原告造成了严重的损失。故诉至法院，要求法院判决被告赔偿上述经济损失。被告华强金廊公司辩称，1、关于原告主张“交付户型与售楼人员承诺不符，影响原告使用功能及购房目的”的问题。我司销售人员系经专业培训后入职，销售人员仅就房屋进行如实介绍，不作任何承诺。且房屋户型已如实罗列在宣传单中，销售人员无须进行承诺。原告主张与事实不符，亦不符合常理。我方交付的房屋符合国家工程标准，符合居住条件，不影响原告居住使用；2、关于原告主张“卫生间调至客厅，直接导致屋内有效使用面积减少了十几平方米”的问题。我司系依照图纸及合同约定进行施工，未对涉案房屋卫生间位置进行调整。我司交付的房屋建筑面积、户内面积均符合约定，不存在屋内面积减少十几平方米的问题；3、关于原告主张“增加契税、取暖费、物业费、维修基金等费用基数”的问题。原告作为购房人负有交付契税、采暖费、物业费及维修基金的义务。因我司未对卫生间进行调整，不存在侵权或违约行为，不应承担违约或赔偿责任。原告主张未入住不应支付取暖费、物业费于法无据。综上，被告不同意原告诉讼请求，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的原告提交的商品房买卖合同、物业费和采暖费收款收据，以及被告提交的户型图复印件、华强金廊城市广场项目购房风险提示，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的户型图宣传图及书证—购房款计算明细单、电话录音，被告有异议，其对书证提出无法确定是被告工作人员书写，对录音提出对话双方人员身份无法确定；对被告提供的户型图复印件，原告亦有异议，提出该图被告工作人没有向其出示过，也没有附在合同中。对原、被告的上述异议，本院认为，录音可以证实双方话题内容均围绕涉案房屋当时是否提供户型图问题，具有真实性。结合原告提供的户型图宣传图及相关书证，以及被告提供的房屋户型图，可以证实原告所述被告没有向其提供原告欲购房产所在楼层的户型图事实存在，且对房屋结构中卫生间的位置没有明确告知在房屋中间的事实存在。故对原告提供的证据本院予以认证，对被告提供的户型图，因其中并未记载该房型图系被告出售给原告的房屋户型图，故对被告提供的该证据的证明问题本院不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月4日，原告魏英、盖文仁与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市青年大街236-2甲号华强金廊城市房屋，用途为酒店式公寓(自住)，建筑面积62.14平方米，房屋总价款为782133元。合同约定被告应当在2018年10月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用。同日，原被告又对上述商品房买卖合同条款以附件四的形式签订补充协议。被告将房屋交付原告验房时，原告发现该房屋格局中的卫生间位置由原来售楼员告知的房屋边侧调整至客厅区域。原告提出该房的户型与被告售楼人员销售时承诺的格局不符，拒绝收房，为此与被告产生纠纷。原告找被告多次协商未果，诉至本院。本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合同依法成立并生效，具有法律约束力。合同当事人应按合同约定和法律相关规定履行合同义务。本案争议主要为被告基于原、被告签订的商品房买卖合同而实际交付的房产户型格局与被告在原告购买房产时宣传承诺的房产格局是否一致的问题。根据双方签订的商品房买卖合同内容，其中并未附带户型图，故依据合同无法确定原告所购买房屋的详细户型结构。原告主张被告售楼员在售房宣传时以其他楼层宣传图告知其购买的房产卫生间位置处于房屋的边侧，并非设置在房屋中间客厅的位置，并提供了相关证据予以证实。虽然被告提出抗辩，认为原告所述事实不存在，但未能提供相应证据反驳原告主张，被告主张无证据支持，故本院依据原告提供的证据可以认定被告售楼员在向原告预售房屋时使用的非原告购买房屋所在楼层的宣传图，未明确告知原告所购房产的卫生间位置与宣传图上的标注的边侧位置不同的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为房屋出卖人，其使用的宣传资料应为出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，对原告订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。上述宣传资料虽然并未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被告在与原告签订合同时，隐瞒了原告购买的所在楼层房屋格局与其他楼层不一致的事实，造成原告实际接收的房屋格局与被告售楼员销售时宣传单上印制的户型不符，应当视为被告存在缔约过失的行为，对此被告应承担责任。依据上述法律规定，原告有权主张解除合同，但原告在审理中主张不解除合同，其要求被告赔偿损失，该请求亦符合法律规定，本院予以支持。由于被告向原告实际交付的房屋户型的卫生间位置在房屋中间客厅位置，与被告售楼宣传使用的宣传单标注的卫生间在房屋边侧的位置不同，该格局妨碍了房屋客厅格局的整体性，对房屋整体使用价值造成不利影响，故因户型变动导致的损失客观存在。被告作为出卖方应在合理范围内承担原告因此遭受的损失。但对赔偿损失的计算标准，原告主张以卫生间、餐厅、烟道面积的房屋价款折合计算，经查，虽被告交付原告的房屋与其承诺的户型不同，但建筑面积与商品房买卖合同约定面积一致，并无减少，故原告主张的赔偿数额，没有事实和法律依据。现原告、被告均不同意对涉案房产进行鉴定。因此，本院以公平原则为基础，结合本案实际情况，综合考虑两种房屋户型格局之间的差别，酌情确定原告的合理损失为按房屋总价款的5%计算即39106.65元。关于原告提出因房屋格局变化导致的房屋契税、采暖费、物业费、维修基金费用基数增大造成的损失，因被告交付房屋的面积与合同约定一致，原告主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十二条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告魏英、盖文仁39106.65元；二、驳回原告魏英、盖文仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3579元，由原告负担2726元，被告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司负担853元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  魏凤玲人民陪审员  李荣清人民陪审员  崔桂英二〇一九年十月十七日法官 助理  王泽明书 记 员  曹佳慧本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成经济损失，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。