上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初20924号原告：上海东昱照明科技发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：江泓，董事长。委托诉讼代理人：许浩，上海市益昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王松。被告：陈菊菊，女，1991年10月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海东昱照明科技发展有限公司(以下简称东昱公司)与被告陈菊菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告东昱公司委托诉讼代理人许浩、王松到庭参加诉讼，被告陈菊菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东昱公司向本院提出诉讼请求：1、东昱公司与陈菊菊2018年11月7日签署的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；2、陈菊菊向东昱公司支付2019年4月15日至2019年5月21日租金41,021.56元、物业费8,688元；3、陈菊菊向东昱公司支付免租期租金69,518元；4、陈菊菊向东昱公司支付未按约正式营业的违约金395,000元(按每日5,000元，自2019年3月2日计算至2019年5月21日)；5、东昱公司收取保证金不予退还外，陈菊菊另行向东昱公司支付解除合同违约金104,277元(根据合同第十条的约定应为三倍押金，东昱公司调整为一倍的押金)。事实和理由如下：2018年11月7日，东昱公司、陈菊菊就上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室(以下简称系争房屋)租赁事宜达成一致并签署《房屋租赁合同》，双方对各自权利义务在合同中进行了明确。合同签署后，东昱公司依约履行了己方义务并向陈菊菊交付了涉案房屋。根据约定，陈菊菊应于2019年2月14日前完成装修，2019年3月13日前正式对外营业。截至目前，陈菊菊仍然未完成对系争房屋的装修，严重影响了整个商业体的运营形象和管理秩序。东昱公司已经数次要求陈菊菊尽快完成装修对外营业，陈菊菊一直置之不理。根据租赁合同第10-8条规定，陈菊菊经东昱公司书面催告后15日内仍未开业的，东昱公司有权单方解除合同并依约追究被告违约责任。为了维护东昱公司的合法权益，东昱公司诉至贵院，望法院判如所请。陈菊菊辩称，1、同意解除合同，但不同意合同解除的日期。陈菊菊于2019年4月25日向东昱公司的员工王松口头表示解约，之后东昱公司未回复。陈菊菊在2019年5月10日到过现场，但没有人做交接。后来陈菊菊和东昱公司的员工潘峰联系解约事宜，潘峰让陈菊菊联系代理人张律师。2、同意支付2019年4月15日至25日的租金、物业费，其余不愿意支付。3、不同意支付免租期租金，陈菊菊确实没有在免租期内支付过租金，但认为保证金足以抵扣东昱公司的租金损失。4、陈菊菊确实没有营业，但是不同意支付未按约正式营业的违约金，系争房屋系从他人处转手，2019年3月10日变更了合同主体，导致陈菊菊办理营业执照需要25个工作日，在办证期间，系争房屋附近出现了类似的商铺，品牌公司认为此处不适合再开店，故而无法继续履行合同。5、只愿意支付104,277元违约金，即抵扣陈菊菊已支付的保证金，其余违约金不愿意支付并要求法院予以调整。租赁房屋是为开设罗森便利店，原实际经营人为施宝华、陈菊菊。系争房屋自2018年12月初开始装修，2019年2月中旬完成装修，此时知晓附近要开设一家同类型的店铺，故施宝华退出，继而影响了陈菊菊办理营业执照和与加盟方签订合同。陈菊菊租赁系争房屋后，从未对外营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月7日，东昱公司(出租方，甲方)与施宝华(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为160.90平方米，租赁期自2018年11月15日起至2023年11月14日止，合同还约定了其他租赁事宜。2018年11月12日，东昱公司与施宝华签署《商铺交接确认书》，对系争房屋进行验收交接。2019年3月1日，施宝华、陈菊菊提交《情况说明》，由于系争房屋罗森便利店实际经营法人变更，希望将原有的租赁合同变更为陈菊菊。之后，东昱公司(出租方，甲方)与陈菊菊(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。东昱公司、陈菊菊均确认，《房屋租赁合同》上标注的日期为2018年11月7日，但实际的签订日期应为2019年3月。《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为160.90平方米，租赁期自2018年11月15日起至2023年11月14日止，共计5年。免租期自2018年11月15日起至2019年1月14日止，共计60天(免租期内，乙方除该房屋租金外仍需支付物业管理费、能耗费等其他约定应付款项)。每日每平方米建筑面积租金为7.10元，每月租金34,759元。租金支付方式为付3押3；每3个月支付一期租金，先付后用。乙方应于本合同签订当日，向甲方支付首期租金104,277元，相当于3月租金，首期租金计租日为2018年11月15日至2019年2月14日。除首期租金外，以后各期租金乙方必须在上一期租金对应的租赁期限届满10日前支付下一期的租金(例如首期租金对应的租赁期满日为2019年2月14日，则乙方须于2019年2月4日前支付下一期租金)，以此类推。租赁押金支付方式为：乙方签订本合同当日向甲方交付相当于3个月租金作为押金共计104,277元。每月物业管理费(含中央空调能耗费)7,241元，乙方应每3月支付一期，先付后用。乙方签订本合同当日向甲方支付首期3个月物业管理费共计21,723元，自该房屋交付之日起算物业管理费服务期间，之后每3个月届满10日前支付下一期物业管理费。乙方签订本合同10日内，向甲方支付物业管理费押金21,723元。如乙方租金和物业管理费未按约定延迟支付的，每逾期一日，须按逾期未付总金额的5‰向甲方支付违约金。如乙方逾期累计超过15日未支付，视作乙方根本性违约，乙方应承担全部违约责任。乙方应严格履行本合同内所有条款，如违反本合同约定条款的，甲方有权没收该租赁押金不予退还，如因乙方违约对甲方造成损失的，租赁押金不足以弥补甲方损失的，乙方应另外支付足额赔偿金，甲方有权继续追索并通知保留对乙方的诉讼权利。乙方应向甲方支付装修免租期运营服务管理费14,482元。甲乙双方签订本合同后，须按本合同约定时间进行办理该房屋交接手续，乙方确认，自接收该房屋后60天内完成该房屋装修，自接收该房屋后90天内开业经营，如因乙方未按时完成本项约定，超时乙方应支付违约金，拖延一日按每日5,000元支付违约金给甲方，严重拖延现象乙方应承担根本性违约，甲方保留单方解除合同的权利。乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁押金和其他费用不予退还，同时乙方还应向甲方按租赁押金的3倍支付违约金；甲方有权向乙方按实际免租天数追偿免租期间的租金(按本合同约定第一年月租金标准计算)：……合同期间，乙方单方擅自退租；乙方违反本合同约定，拖欠租金、物业管理费、运营管理费(若有)、能耗费等合同应付费用，逾期累计超过15日的……乙方未按照约定时间开门营业，经甲方书面催告后15日内仍未开门营业的。此外，东昱公司(出租方，甲方)与陈菊菊(承租方，乙方)签订了一份《补充协议》，甲方同意系争房屋自接收后90天内开业经营变更为自接收后105天内(2019年3月2日前)开业经营。双方一致同意，凡本协议中涉及事项与《房屋租赁合同》有不一致的，以本协议为准。2019年4月10日，东昱公司向施宝华发出《函》，内容为系争房屋至今没有开业，仍处于装修(停工)状态，已严重超期，且至今没有向东昱公司提供罗森便利店品牌总部的加盟授权文件，若仍不履约，东昱公司将解除租约并追究违约责任。同日，陈菊菊通过微信，向东昱公司表示“公司那边可能要我们和你们违约，不做这里，然后再和我谈给我两家直营店。让我不要开你们这里，因为你们外面那家逸客”。4月15日，东昱公司工作人员询问陈菊菊“现在怎么考虑”，陈菊菊回复“很纠结，因为装修都好了，玻璃也换了，这么大成本，房租么也交了”……2019年4月16日，施宝华书写《确认书》，确认系争房屋于2018年11月12日完成交付并开始装修。租赁合同履行期间，店铺装修和罗森品牌授权等相关事宜均由合伙人陈菊菊负责，现因商业条件变化，施宝华于2019年3月1日将其在《房屋租赁合同》项下承租人的全部权利义务转让给合伙人陈菊菊，由其继续履行租赁合同项下的各项承租人义务。东昱公司在《确认书》下方盖章，并表示认可之前与施宝华签订的租赁协议上所有原属施宝华的权利义务转让给陈菊菊。2019年5月10日，陈菊菊通过微信向东昱公司表示要解约，东昱公司工作人员回复称需要和领导约一下时间，陈菊菊可以直接和法务负责人张律师沟通。2019年5月21日，东昱公司自行收回系争房屋。2019年5月22日，东昱公司与杨天傲就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年5月23日至2024年5月22日，免租期为2019年5月23日至2019年7月7日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系东昱公司、陈菊菊真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。陈菊菊同意双方的《房屋租赁合同》解除，本院予以确认。关于合同解除的时间，陈菊菊认为合同于2019年4月25日解除，该日陈菊菊向东昱公司工作人员王松口头提出解约。东昱公司认为，陈菊菊称其先提出解约，但东昱公司未收到陈菊菊解除合同的书面材料。2019年5月10日双方曾经协商过解约事宜，但未达成一致。本院认为，当事人行使合同解除权应当通知对方，合同自通知到达时解除。陈菊菊所述的口头解约未获得东昱公司的确认，陈菊菊也无法提供书面的解除通知，东昱公司于2019年5月21日收回系争房屋，双方的合同至此已经无法继续履行，故以该日作为合同的解除之日更为合理。合同解除后，陈菊菊应支付2019年4月15日至5月21日租金41,021.56元、物业费8,688元。陈菊菊在合同履行期间擅自退租，且未按照双方约定时间开门营业，导致合同解除，应当承担合同解除的违约责任，并向东昱公司支付免租期租金损失69,518元。陈菊菊同意将已支付的保证金104,277元作为违约金用以弥补损失，对于其他违约金认为东昱公司主张的违约金过高请求法院予以调整。违约金兼具补偿性和惩罚性，本院综合考虑合同的履行情况、合同解除的过错责任，以及东昱公司的实际损失等因素，对东昱公司所主张的诸项违约金予以调整。保证金104,277元作为解除合同违约金由东昱公司予以没收，陈菊菊还需支付合同解除违约金69,518元，对东昱公司主张的未按约正式营业的违约金395,000元，本院不予支持。关于物业管理费押金21,723元，东昱公司认为属于保证金，根据合同约定，应当不予退还。本院认为，《房屋租赁合同》明确租赁押金为3个月租金，故物业管理费押金不属于租赁押金。并且，从《房屋租赁合同》“乙方已支付的所有租金以及租赁押金和其他费用不予退还”的表述来看，“押金”为单列项目，所以“其他费用”也不包含物业管理费押金。合同解除后，东昱公司应当向陈菊菊返还物业管理费押金21,723元。因陈菊菊未在本案中对返还物业管理费押金21,723元提出反诉，故本案对该笔费用不予处理。陈菊菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东昱照明科技发展有限公司与被告陈菊菊就上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室签订的《房屋租赁合同》于2019年5月21日解除；二、被告陈菊菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东昱照明科技发展有限公司2019年4月15日至2019年5月21日租金41,021.56元、物业费8,688元；三、被告陈菊菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东昱照明科技发展有限公司免租期租金损失69,518元；四、被告陈菊菊已支付的租赁押金104,277元由原告上海东昱照明科技发展有限公司予以没收；五、被告陈菊菊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东昱照明科技发展有限公司解除合同违约金69,518元；六、原告上海东昱照明科技发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11,028元，减半收取为5,514元，由原告上海东昱照明科技发展有限公司负担3,279元、被告陈菊菊负担2,235元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年十月二十一日书记员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。