上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12246号原告：上海联吉合纤有限公司,住所地上海市星火开发区明城路XXX号。法定代表人：曹恺，执行董事。委托诉讼代理人：唐慧员，上海市联诚律师事务所律师。被告：蔡智斌，男，1968年3月9日生，汉族，住上海市闵行区。原告上海联吉合纤有限公司与被告蔡智斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用简易程序，先后于2019年7月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法于2019年8月14日裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告上海联吉合纤有限公司的委托诉讼代理人唐慧员及被告蔡智斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海联吉合纤有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间位于上海市奉贤区海湾镇民乐路明城新村XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称明城新村XXX号XXX室房屋)的《租房协议》解除；2、依法判令被告迁出上海市奉贤区海湾镇民乐路明城新村XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋腾空交还给原告。事实和理由：原告是明城新村XXX号XXX室房屋的产权人，被告于1992年5月进入原告单位工作。1996年8月27日，原、被告签订《租房协议》，约定：“乙方(被告)因住房困难向甲方(原告)提出借房，经公司领导同意暂借明城路桂花园6幢12号401室二室一厅新工房一套，房租从借房签约之日算起。”，又约定：“符合借房条件并经公司领导批准上海联吉合纤有限公司员工有所借房的居住权，但因乙方原因跳槽、离职或违反本公司职工守则内容，而被除名、开除者必须将所租住房归还公司(但因组织调动工作或自然退休等不受上述条件限制)”。租房协议签订后，被告实际占用明城新村XXX号XXX室房屋。2001年4月，被告需购买上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋，向原告提出购房补贴申请，同年，原、被告签订《出资解决住房协议》，协议约定：“根据市有关房改政策，结合本公司情况，经公司研究决定给予一次性购房补贴款人民币二万元。”，又约定：“被告原借明城小区6幢12号401室要求续借”，同时还对房租、水、电等费用支付作了约定，被告仍占用上述房屋。2014年7月，被告与原告单位解除劳动关系后离开企业。之后被告应将所租的上述房屋归还给原告，但被告拒不归还继续占用所租房屋。现原告认为，被告已与原告解除劳动关系，继续占用原告的房屋无事实和法律依据，被告的行为已侵害了原告的合法权益，虽经原告多次催促但被告拒不迁出交房,原告无奈之下提起诉讼。被告蔡智斌辩称，一、由于原告的违法行为导致系争房屋的产权未过户给被告。1、根据1990年发布的《上海市城镇公有房屋管理条例》第二、第三、第五、第七及第九条的规定，系争房屋在1993年竣工后，原告应在规定期限内提交申请办理《房屋所有权证》，但直至2014年4月才办理《房屋所有权证》，致被告1996年租房时无法获得房屋调配证明，房改时无法按国家政策购买，只能处于租房状态。2、沪府发(1994)19号《关于出售公有住房的暂行办法》第二、第七条规定，凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售；向符合分配条件的职工出售分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的30%；购买成本价公有住房，每个家庭只能享受一次。尽管被告是无房户、城镇户口、技术骨干，但因原告的不办理《房屋所有权证》导致系争房屋无法按照上述政策出售给被告，反而因系争房屋导致被告妻子无法获得所在单位的福利分房，被告家庭至今为止没有享受到按成本价购买公有住房的福利。3、国发(1994)43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称国发94-43号文)第四条第(十四)点规定，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。沪府办发(1995)51号《至本世纪末上海市深化住房制度改革规划》(三)稳步出售公有住房的第(2)点及沪府发(1999)38号《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》第二条第(十二)点中的内容均要求进一步完善公有住房出售政策，继续推进公有住房出售工作。原告违反上述规定，没有出售给住房困难的被告，只出租系争房屋给被告，导致被告不能取得系争房屋的产权。4、1995年前后，原告在市区分配给职工的房屋都有产权证，产权早已归属个人名下。但分配在明城新村的20多户职工，与被告一样只能处于租房状态，同样是原告公司员工，都是城镇户口，且明城新村的职工大都是无房户，却不能享受国家政策购买承租房，其中的原因就是原告违法不办《房屋所有权证》。二、涉案《租房协议》的性质就是福利分房。1、1996年的福利分房写成租房协议是有历史原因的。根据1990年版的《上海市城镇公有房屋管理条例》第三、第十二、第十三及第三十二条规定，原、被告之间的《租房协议》完全按照上述条例执行，1998年的租金调整通知也予以佐证。从国发94-43号文第一条第(二)点内容可以看出，当时的住房均由国家、单位统包的，是住房福利分配。2、1992年，上海纺织局在星火开发区筹建原告公司，急需技术人才。原告承诺被告调来公司工作后，结婚马上可以分配到明城新村的房子。1994年3月，被告结婚无婚房，原告按商调时的承诺及政策只分配给被告一室一厅，被告对该房屋进行了装修。3、1995年前后，原告开始在普陀区永和小区等处大量购买产权房分配给员工。从被告是市区户口、无房、职务、贡献等条件来看均应优先享受上海市区的福利分房，但当时原告以已分配给被告明城新村的一室一厅为由未再分配市区房屋。4、1995年，原告为防止被告索要市区的福利分房，强迫被告将户口从上海市区迁至明城新村的一室一厅，被告无奈被迫于1995年10月将户口迁至明城新村的一室一厅(郊区户口，当时的国家政策是市区户口可以迁至郊区，反过来不能迁至市区户口。)，被告妻子的户口1996年9月从海滨二村迁至明城新村一室一厅。当初从外地商调回上海以及出身郊区的技术骨干都只能分配到明城新村房屋，且已分配明城新村房屋的员工，市区户口一律迁至郊区，明显不公平，但处于弱势地位的员工只能接受。5、1996年8月，符合条件后，原告将一室一厅置换成系争房屋(两室一厅)，以改善被告有了孩子后的住房条件，这显然是福利分房的延续和特点，被告也按时将一室一厅交还给原告，之后被告花了几万元精心装修系争房屋，期间公司领导和同事没有任何阻止，足以说明是福利分房的事实，且2002年版的劳动合同第十二条第6款“根据企业的实际情况，1996年11月1日后进入本公司的合同工不解决住房”，也可以佐证了系争房屋属于福利分房(因为被告在1992年5月就开始参加原告公司的筹建工作)。6、2005年，被告等人再次要求原告将房屋的使用权转成产权房，原告依然以办不出大产证为由拒绝，后来一直没向被告收取房租，原告歇业至今已经5年多，期间处理了大量房屋，既然被告等人不付房租，早就应该被赶走，原告却对房改前的房子另行处理，这本身说明明城新村的房屋不是单纯的租赁关系，而是福利分房。退一万步讲，《租房协议》注明了归还条款“因乙方(被告)原因跳槽、离职或违反本公司职工守则内容，而被除名、开除者必须将所租住房归还公司。”，而被告没有触及到上述必须归还住房的条款，原告的歇业停产造成解除劳动合同，被告属于“但因组织调动工作或自然退休等不受上述条件限制”中的不用归还住房的情况，因此不用归还系争房屋给原告。三、原告诉称中引用被告购买浦东房屋后与原告签订2001年《出资解决住房协议》，实际该2万元是按照国家政策发放给被告的一次性购房补贴，也是原告留着人才的政策。根据《1995年出售公有住房方案的实施细则》第十三条规定，该协议符合国家政策的一次性购房补贴，给予被告购房补贴是原告公司的人才政策。根据2000年的《上海市房屋租赁条例》规定，原告无权终止涉案《租赁协议》，解除劳动关系是原告造成的，且解除合同时，离职人员都要填写审批表、各相关部门会一一把关，《出资解决住房协议》中写明“不存在任何经济纠纷”说明原告已经承认系争房屋系福利分房。最后，原告诉称“多次催促，拒不迁出”言过其实。2019年1月初，原告以“排除妨害纠纷”向法院提起诉讼，后原告撤诉。系争房屋完全符合计划经济时代下福利分房的特征，现在原告仅凭断章取义的《租房协议》要求被告搬离房屋，让被告承受付出两套房屋装修费、市区户口迁至郊区、多年的水、电、房租(如果住单位宿舍，费用全免)等高昂代价，显然让处于弱势地位的被告雪上加霜。综上，系争房屋属于原告对被告的福利分房，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争的坐落于明城新村XXX号XXX室房屋于2014年4月11日经原上海市奉贤区房地产登记处登记，权利人为上海联吉合纤有限公司。被告蔡智斌自1992年5月起进入原告公司工作。1996年8月27日，原告(甲方)上海联吉合纤有限公司与被告(乙方)蔡智斌签订《租房协议》一份，主要内容为：乙方因改善住房困难，向甲方提出借房，经公司领导同意暂借明城路桂花园6幢12号401室二室一厅新工房1套；甲方①按照有关房改政策，结合本公司情况贯彻《职工住房分配暂借暂行办法》实施，借房对象必须是甲方符合借房条件的公司员工，产权归甲方所有；②维护员工住房正当权益，组织安排自然损坏维修。人为损坏材料费、人工费由乙方承担。乙方保证遵守公司关于住房管理的规定，不移作与住房不相适应的内容，保护住房结构建筑不受损坏，按月准时交纳房租、水、电费，房租从借房签约之日算起。甲方承诺，符合借房条件并经公司领导批准，甲方员工有所借房的居住权，但因乙方原因跳槽、离职或违反本公司职工守则内容，而被除名、开除者必须将所租住房归还公司(但因组织调动工作或自然退休等不受上述条件限制)。上述协议落款处由甲乙双方签字。合同签订后，被告开始使用系争房屋并向原告交纳租金。2000年4月，被告因自购房屋向原告公司提出书面申请，双方为此签订《出资解决住房协议》1份，主要内容为：被告(乙方)为本公司员工，自购浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室建筑面积93.90平方米住房，要求原告(甲方)给予经济帮助以改善住房条件；根据市有关房改政策，结合本公司情况，经公司研究决定给予乙方一次性购房补贴款20,000元；乙方同意购房补贴受惠后，自愿为公司服务十年(自出资解决住房协议签订之日起)，期间因乙方本身原因离开公司，补贴款应全额退还；乙方原借住明城小区的房屋要求续借，甲方同意乙方要求，乙方表示遵守公司借房有关规定，支付借房定金2,000元，房租暂定每月80元，并支付房子相关水、电、电视等费用。上述协议落款处由甲乙双方签字。合同签订后，被告仍继续占用系争房屋。2014年7月31日，被告蔡智斌在填写《离职人员审批表》后，原告向被告开具《上海市单位退工证明》，载明蔡智斌自1992年5月1日进原告公司工作，于2014年7月31日合同解除，《劳动手册》交给蔡智斌。之后，被告仍不交出系争房屋。原告遂于2019年1月4日向本院提起诉讼，请求判令被告迁出系争房屋并将房屋腾空交给原告。本院以排除妨害案由予以立案[案号为：(2019)沪0120民初1473号]，后原告于2019年4月申请撤诉。因原、被告之间的纠纷仍不能协商解决，原告遂于2019年6月4日提起本案诉讼。另查明，1、沪房地奉字(2014)第006031号房地产权证坐落于上海市星火开发区明城新村桂花园6幢12号401室，现更名为上海市奉贤区海湾镇民乐路XXX弄XXX号XXX室。2、被告的户籍未在系争房屋内。本案审理中，1、原告确认：2014年7月31日向被告出具退工证明时，未向被告书面告知终止涉案《租房协议》，仅仅是口头告知要求搬离系争房屋。2、被告确认：最近三年，被告很少居住系争房屋，所以没有水电费缴费单。1994年公有住房出售政策出台后，被告从未向原告主张要求将系争房屋作为公有住房买下来。被告支付租金至2005年，之后未再向原告支付租金。2014年7月因为原告要停产，与原告协议解除劳动合同，双方不存在劳动争议，合同签订后，原告给予被告补偿款。以上事实，由原告提供的原告的营业执照副本、被告的身份证复印件、沪房地奉字(2014)第006031号《上海市房地产权证(含附记)》、《租房协议》、申请书、《出资解决住房协议》、离职人员审批表、上海市单位退工证明、地址变更说明及被告提供的上海市公安局户籍证明、原告于1998年11月18日做出的调整租金通知、水电费发票(1996年至2004年期间部分发票)、地址变更说明、(2019)沪0120民初1473号民事裁定书、沪房地奉字(2014)第006031号《上海市房地产权证》、《租房协议》、《出资解决住房协议》、《劳动合同》及《协议解除劳动合同协议书》以及本案的庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。对于被告提供的公有住房的相关规定，不属于法律规定的证据种类。本院认为，涉案房屋系被告蔡智斌以员工身份向原告上海联吉合纤有限公司提出申请并由该公司租赁给被告居住使用，双方经协商一致后签订《租房协议》，该协议系合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告向原告交纳房屋租金并使用房屋多年，但未办理该房屋的租赁凭证，因此被告认为系争房屋系原告公司对其的福利分房，缺乏事实依据，双方之间应为房屋租赁合同关系。现被告业已于2014年7月31日与原告协议解除劳动合同关系，根据《租房协议》中“员工因离职必须将所租住房归还公司”的约定，被告应将系争房屋归还给原告。因原告在被告办理离职手续后未书面通知被告解除《租房协议》，本院据此确认该协议的解除日为被告在(2019)沪0120民初1473号一案中收到诉状后向本院提交答辩状之日即2019年1月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海联吉合纤有限公司与被告蔡智斌于1996年8月27日签订的《租房协议》于2019年1月23日解除；二、被告蔡智斌于本判决生效之日起十日内返还原告上海联吉合纤有限公司坐落于上海市奉贤区海湾镇民乐路XXX弄XXX号XXX室的房屋。案件受理费50元，由被告蔡智斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳审 判 员  沈 磊人民陪审员  赵琼花二〇一九年十月二十九日书 记 员  崔 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。