广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初1701号原告：汕头市国瑞雅仕园第一届业主委员会，住所地广东省汕头市金平区天山北路3号国瑞雅仕园6栋101房，备案编号：汕房业委会备案（2017年）第006号。负责人：张胜群，该业委会主任。委托诉讼代理人：郑嘉成，广东潮之荣律师事务所律师。被告：汕头市花园物业管理有限公司，住所地广东省汕头市衡山路花园宾馆内4楼，统一社会信用代码91440500722435460B。法定代表人：张妙香。委托诉讼代理人：温银周，该司员工。委托诉讼代理人：方冀，该司员工。原告汕头市国瑞雅仕园第一届业主委员会诉被告汕头市花园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员陈琦担任审判长，与人民陪审员庄乾、蔡德娴组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汕头市国瑞雅仕园第一届业主委员会负责人张胜群、委托诉讼代理人郑嘉成，被告汕头市花园物业管理有限公司委托诉讼代理人温银周、方冀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，国瑞雅仕园位于汕头市金平区天山北路3号，系汕头花园集团有限公司开发建设；2010年9月10日，汕头花园集团有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，选聘被告为国瑞雅仕园提供前期物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至该小区业委会成立之日止。2017年5月6日至6月12日，国瑞雅仕园召开首次业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》及《管理规约》，选举产生第一届业主委员会，并于2017年7月13日在汕头市房产管理局备案。2017年8月30日至9月18日，国瑞雅仕园召开第二次业主大会，就是否续聘现有物业服务企业等事宜进行业主投票，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定1、不同意续聘现有物业服务企业，即不选择被告为本小区物业服务企业，2、同意并授权业委会通过公开招标选聘物业服务企业，3、同意并授权业委会向被告追缴小区公共区域公共收益，进行审查或审计，确认或追缴、起诉。2017年9月26日，原告函告被告，在本次物业服务合同到期后不再与被告续签，并要求被告移交2012年-2017年小区全部公共收益的合同及账目明细并配合原告的财务账目审计工作，且在审计工作完成后，向原告移交属于小区业主的公共收益。但被告一直采取消极应对的态度，对原告的合法请求不予理睬。据此原告请求判令:1、判令被告退出汕头市国瑞雅仕园小区物业服务区域，并向原告办理物业交接工作，包括（1）移交物业管理用房和其他物业管理设施（详见附件1）；（2）移交《广东省物业管理条例》第四十二条第二款规定的资料（详见附件2）。2、判令被告向原告提供自《前期物业服务合同》终止之日（即2017年6月12日）起至被告实际退出之日止的被告利用共用部分、共用设施设备所得利益的收支情况（约存人民币3万元），接受原告指定的审计机构审计，并依审计结果向原告移交属于国瑞雅仕园全体业主的公共收益。2、本案诉讼费用、审计费用由被告承担。被告辩称，1、关于被告退出物业服务区域问题。原告于2017年12月3日召开业主大会投票，在91户赞成、51户反对、149户没有投票的情况下，做出聘请汕头市天成物业管理有限公司的决议，遭到小区71户业主的强烈反对，该71户业主出具《联合声明》，主张业主大会决议程序违法，要求原告撤销决议。同时，该71户业主强烈反对新物业公司接管小区物业服务。鉴于这种情况，原告与被告均先后要求居委、街道和派出所出面调解，居委、街道和派出所一致表示，为维护小区和谐稳定，原告应先做好71户反对业主的安抚工作，然后再与被告办理退出和移交手续。被告的意见与居委、街道和派出所完全一致，至今也一直在等待原告做好71户业主的安抚工作，并随时准备退出和办理移交。被告认为，物业小区和谐稳定事关重大，更换物业公司具有一定的复杂性，本案中以下两个问题必须予以重视：1、在未做好71户反对业主安抚工作的情况下，原告就算通过法律途径接管了小区物业，后面也恐麻烦不断，从而严重影响小区稳定，最终损害的是全体小区业主的利益。2、因小区系被告上级单位开发，被告管理小区目的不在于盈利而在于对上级单位开发的物业负责，故一直按低标准收取物业管理费用，勉力而为依然难以维持收支平衡。2、关于移交物业管理用房和其它物业管理设施、《广东省物业管理条例》第四十二条第二款规定的资料、以及提供自《前期物业服务合同》终止之日起至被告实际退出之日止利用公共及公用设施设备所得利益的收支情况等问题。在退出物业服务区域时，被告必将依法予以办理有关移交工作。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1、《业主委员会备案回执》，证明原告诉讼主体适格。2、被告企业信用信息公示报告，证明被告诉讼主体适格。3、《汕头市前期物业管理服务协议》，证明被告为汕头市国瑞雅仕园提供前期物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至该小区业委会成立之日止。4、《汕头市国瑞雅仕园小区业主大会决定事项公告》5、《业主大会议事规则》6、《业主委员会备案回执》，该3项证据证明2017年6月，国瑞雅仕园召开了首次业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》及《管理规约》，选举了第一届业主委员会，并于2017年7月13日在汕头市房产管理局备案。7、《关于加强国瑞雅仕园小区物业管理服务的建议及整改要求》、《文件签收确认函》，证明《前期物业服务合同》的合同期限届满、合同终止后,原告于2017年7月22日向被告发出了《关于加强国瑞雅仕园小区物业管理服务的建议及整改要求》，就续聘事宜及小区历年来物业管理服务存在的不足之处与被告沟通并提出建议，若经业主投票被告能续聘，希望被告能按建议积极整改，同时向园区所在居委会反映意见,在居委会的组织下与被告进行磋商，但被告以消极态度应对，一直不予重视。8、《关于召开国瑞雅仕园第二次业主大会的公告》、《关于召开国瑞雅仕园第二次业主大会相关事宜公告》9、《关于第二次业主大会表决票送达情况的公告》10、《国瑞雅仕园第二次业主大会计票公告暨邀请函》11、《国瑞雅仕园第二次业主大会表决结果明细公示》12、《国瑞雅仕园第二次业主大会决定事项公告》，该5项证据证明2017年8月30日，国瑞雅仕园召开第二次业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定1、不同意续聘现有物业服务企业，即不选择被告为本小区物业服务企业，2、同意并授权业委会通过公开招标选聘物业服务企业，3、同意并授权业委会向被告追缴小区公共区域公共收益，进行审查或审计，确认或追缴、起诉。13、《关于通知贵司物业服务员合同到期不再续的函》14、《关于移交国瑞雅仕园2012-2017年公共收益资金的函》15、《文件签收确认函》（被告）、《文件签收确认函》（所在地居委会），该3项证据证明2018年1月13日，原告函告被告，国瑞雅仕园全体业主与被告签订的《前期物业服务合同》已终止，请求被告退出物业服务区域，移交相关资料，并向园区所在居委会报备。但截至起诉时，被告拒不理会。16、《关于启动选聘物业服务企业的公告》、《国瑞雅仕园第三次业主大会决定事项公告》，证明2017年12月，国瑞雅仕园召开第三次业主大会，决定以公开招标的方式选聘新的物业管理服务企业，原告邀请被告参加投标，但被告明确予以拒绝参加；后，原告与中标的新物业服务企业签订了物业服务合同。17、《致汕头市花园物业管理有限公司的一封信》、《文件签收确认函》18、《关于申请指导、协助社区工作的函》（致居委会）19、《公告》（国瑞雅仕园业委会[2018]1号）公告20、《关于物业交接工作进展的公告》21、《关于要求花园物业公司撤出国瑞雅仕园小区的告知函》、《文件签收确认函》22、《关于申请指导、协助社区工作的函》（致城管办）、《文件签收确认函》，该6项证据证明2018年1月13日，原告函告被告，要求被告做好与业委会的物业移交手续并撤出物业服务区域，但被告仍无视原告的合法请求，拒绝退出、移交，导致新的物业服务企业无法进入园区提供物业服务。原告多次与被告协商解决事宜，并向小区所在地街道办、居委会及城管办申请协助，但始终与被告协商未果。23、《国瑞雅仕园物业共用设施设备清单》，证明被告提供给原告的国瑞雅仕园物业共用设施设备清单，依《汕头市前期物业管理服务协议》约定，合同终止后，被告应向原告移交。24、国瑞雅仕园小区公共区域内的商业广告照片，证明被告未经业主同意，私自利用国瑞雅仕园小区的公共区域为第三方投放商业广告共18处，该公共收益依法应归全体业主所有，被告应予以返还。25、国瑞雅仕园小区业委会文件（公告），证明被告辩称有71户业主不同意被告撤出，但经原告调查、核实，与被告所称不相符。被告对其答辩的事实在举证期限内提供的证据有：1、《业委会应立即撤销关于选聘汕头市天成物业管理有限公司管理国瑞雅仕园的决议》及其附件《联合声明》，证明原告于2017年底召开第三次业主大会并作出选聘天成物业公司管理国瑞雅仕园小区的决议，71户业主签署《联合声明》认为决议程序违法，决议无效，要求原告予以撤销。2、《委托书》及《雅仕园管理处文件签收证明》，证明71户反对业主代表委托被告向原告送达《业委会应立即撤销关于选聘汕头市天成物业管理有限公司管理国瑞雅仕园的决议》及其附件《联合声明》，被告接受委托向原告送达，原告签收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国瑞雅仕园位于汕头市金平区天山北路3号，系汕头花园集团有限公司开发建设；2010年9月10日，汕头花园集团有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，选聘被告为国瑞雅仕园提供前期物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至该小区业委会成立之日止。2017年5月6日至6月12日，国瑞雅仕园召开首次业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》及《管理规约》，选举产生第一届业主委员会，并于2017年7月13日在汕头市房产管理局备案。2017年8月30日至9月18日，国瑞雅仕园召开第二次业主大会，就是否续聘现有物业服务企业等事宜进行业主投票，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定1、不同意续聘现有物业服务企业，即不选择被告为本小区物业服务企业，2、同意并授权业委会通过公开招标选聘物业服务企业，3、同意并授权业委会向被告追缴小区公共区域公共收益，进行审查或审计，确认或追缴、起诉。2017年9月26日，原告函告被告，在本次物业服务合同到期后不再与被告续签，并要求被告移交2012年-2017年小区全部公共收益的合同及账目明细并配合原告的财务账目审计工作，且在审计工作完成后，向原告移交属于小区业主的公共收益。原告于2017年12月3日召开第三次业主大会投票，其中91户业主赞成、51户业主反对、149户业主没有投票的情况下，决定聘请汕头市天成物业管理有限公司做为该小区的物业服务企业，该小区71户业主签署《联合声明》，认为业主大会决议程序违法，决议无效，予以撤销。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。汕头花园集团有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，合法有效,具有法律约束力,双方均应遵守履行。根据相关法律规定及上述合同约定：被告为国瑞雅仕园提供前期物业管理服务，合同期限自2012年1月1日至该小区业委会成立之日止。2017年5月6日至6月12日，国瑞雅仕园召开首次业主大会，表决通过了《业主大会议事规则》及《管理规约》，选举产生第一届业主委员会，并于2017年7月13日在汕头市房产管理局备案。因此，按《前期物业服务合同》的约定，原告有权终止与被告前期物业服务合同，并要求原告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和其代管的专项资金。故原告的请求理由充分，且不违反法律强制性规定，本院予以支持。至于业主大会在选举物业服务企业是否存在程序违法，决议是否有效，与被告无关。综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，判决如下：被告汕头市花园物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退出汕头市国瑞雅仕园小区物业服务区域，并向原告汕头市国瑞雅仕园第一届业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和其代管的专项资金。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元由被告汕头市花园物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 陈 琦人民陪审员 庄 乾人民陪审员 蔡德娴二〇一九年十月十日书 记 员 陈小凯