广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初1680号 原告（反诉被告）：广西职业技术学院，住所地广西南宁市江**明阳大道**，统一社会信用代码12450000498503202X。 法定代表人：梁裕，院长。 委托诉讼代理人：唐元继，男，广西职业技术学院职工。 委托诉讼代理人：樊永俊，广西同望（柳州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁慈汇，男，1989年8月7日出生，壮族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：张碧英，广西国海律师事务所律师。 被告：潘沛，男，1977年8月20日出生，壮族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：麦淑芳，广西国海律师事务所律师。 原告广西职业技术学院诉被告梁慈汇、潘沛租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月26日立案受理后，被告梁慈汇提出反诉，本院依法受理后，将本诉与反诉予以合并审理，并依法组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。广西职业技术学院的委托诉讼代理人樊永俊、梁慈汇的委托诉讼代理人张碧英、潘沛的委托诉讼代理人麦淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西职业技术学院向本院提出诉讼请求：1.判令梁慈汇、潘沛立即向广西职业技术学院支付场地使用费用512000元；2.判令梁慈汇、潘沛立即向广西职业技术学院支付拖欠的使用场地水电费95658.3元；3.判令梁慈汇、潘沛立即向广西职业技术学院交纳违规经营场地处罚金20000元；4.本案诉讼费全部由梁慈汇、潘沛承担。事实和理由：2014年9月5日，梁慈汇收到广西职业技术学院发来的“广西职业技术学院产学合作项目场地使用洽谈结果通知书”（编号：GXZJY20140803），梁慈汇即委托潘沛代理其签订项目场地使用合同书，双方立即签订了一份《广西职业技术学院产学合作项目场地使用合同书》，该合同约定：广西职业技术学院将自有坐落于广西职业技术学院校园芒果路西头终端菜市房屋）的场地出租给梁慈汇经营使用，租赁期限为24个月，从2014年9月10日至2016年8月10日，两年场地使用及服务费共计1024000元，分两年交，第一年交50%（合同金额：512000元），第二年交50%（合同金额：512000元）。同时该合同对双方权利义务、场地经营范围及违约责任均作出了明确约定。合同签订后，广西职业技术学院即将该场地交付给梁慈汇使用，梁慈汇于2014年9月21日将菜市场投入经营使用。梁慈汇于2014年9月29日向广西职业技术学院缴纳第一年场地使用费512000元，但是至今梁慈汇未向广西职业技术学院支付第二年场地使用费512000元。虽经广西职业技术学院多次催促，至今梁慈汇不仅未向广西职业技术学院支付拖欠场地费，还未向广西职业技术学院缴纳使用场地产生的水电费95658.3元。同时，梁慈汇因超出经营范围被广西职业技术学院处罚20000元，梁慈汇也未向广西职业技术学院缴纳。2017年9月22日，梁慈汇再次以经营不善等理由向广西职业技术学院提出减免使用费及其他费用，但双方未就此达成一致。广西职业技术学院认为，双方明确约定了场地使用的各项条款，广西职业技术学院已如约交付场地给梁慈汇经营使用，而梁慈汇未能如约向广西职业技术学院缴纳使用费及水电费，且违规经营，构成根本违约。潘沛是场地的实际使用者，自始至终独立经营场地承租、分租及收益事项，其应和梁慈汇共同向广西职业技术学院承担上述赔偿责任。为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 梁慈汇辩称：一、梁慈汇不存在违约行为，不应支付处罚金；二、潘沛并非合同当事人，其不应承担责任；三、梁慈汇同意支付30000元场地使用费，但不同意支付广西职业技术学院主张的512000元场地使用费；四、梁慈汇同意支付水电费95658.3元。 潘沛辩称：一、潘沛不是合同的当事人，不应承担责任；二、其他答辩意见与梁慈汇一致。 梁慈汇向本院提出反诉请求：1.判令广西职业技术学院赔偿梁慈汇安建房屋、装修、水电安装、路面硬化、菜市场设备维护等投资损失400000元；2.判令广西职业技术学院赔偿梁慈汇经营利益损失300000元；3.判令广西职业技术学院退还梁慈汇100000元履约保证金；4.判令广西职业技术学院赔偿梁慈汇166000元拆除铺面的损失；5.请求判令广西职业技术学院赔偿梁慈汇48000元水淹的损失；6.判令广西职业技术学院赔偿梁慈汇垫付的44000元排洪系统改造费用；7.判令广西职业技术学院减少梁慈汇租金至30000元；8、本案诉讼费由广西职业技术学院承担。事实和理由：2014年9月5日，梁慈汇成为广西职业技术学院校园菜市、摊点的中标人，并向广西职业技术学院交付100000元履约保证金。梁慈汇即开始改造菜市场和摊点、安建房屋、装修、水电安装、路面硬化、菜市场设备维护等投资100余万元。后因广西职业技术学院维修水泵、变压器，拆除3间商铺、关闭西校侧门改变学生流动方向，随意限制、改变菜市场和摊点的经营范围且管理简单粗暴，严重改变市场的经营环境，导致梁慈汇无法按原菜市场、摊点环境经营。梁慈汇曾就广西职业技术学院因其违约行为所造成的梁慈汇的投资损失、经营利益损失要求广西职业技术学院进行赔偿并减少租金，但广西职业技术学院仅同意赔偿部分损失。梁慈汇认为广西职业技术学院的上述行为构成违约，应承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 广西职业技术学院辩称：一、梁慈汇已经构成根本违约，保证金应不予退还；二、梁慈汇的第1、2、4、5、6、7项诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回；三、梁慈汇通过招标取得案涉项目，在经营管理过程中本就存在经营风险，那么在经营管理过程中因经营风险所产生的各项费用、损失应由梁慈汇自行承担；四、反诉的诉讼费应由梁慈汇与潘沛共同承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年9月5日，经梁慈汇与广西职业技术学院就广西职业技术学院的产学合作项目进行洽谈后，广西职业技术学院向梁慈汇出具《广西职业技术学院产学合作项目场地使用洽谈结果通知书》（编号：GXZJY20140803），载明：经项目小组审核，确定梁慈汇成为该项目标号校园芒果路西头终端菜市、摊点（不包括旧商业街房屋）的中标人，使用期限内每年支付场地使用费（捐赠同等价值的学生热水改造项目设备费）512000元，2年支付场地使用费（捐赠同等价值的学生热水改造项目设备费）1024000元；梁慈汇于接到通知后5日内，支付2年场地使用费（捐赠同等价值的学生热水改造项目设备费）并提交“产学合作项目经营方案”后与广西职业技术学院签订合同，延期取消场地使用资格，保证金不予退回；按照采购文件有关规定履约保证金为100000元，由梁慈汇向广西职业技术学院提交的保证金自动转成。梁慈汇于当日收到上述通知书。后广西职业技术学院于2014年9月10日将案涉场地交给梁慈汇使用，梁慈汇在案涉场地上建设了升益市场。梁慈汇于2014年9月3日支付履约保证金100000元，潘沛于2014年9月29日支付了第一年场地使用费512000元。第二年的场地使用费512000元则未支付。 2014年9月9日，梁慈汇授权潘沛作为其代理人，代表其负责广西职业技术学院市场的经营管理活动，授权截止时间至产学合作项目合同终止之日。梁慈汇经营升益市场期间，其委托代理人潘沛共与黄庆芳等14位租户订立了《升益市场铺面（摊点）租赁合同》，将升益市场的的商铺出租给黄庆芳等租户，并收取了2014年度的租金。之后，升益市场管理代表罗昌鹏与租户签订了《升益市场铺面（摊点）租赁合同（补充协议）》，约定因广西职业技术学院未有防洪措施，在2015年5月份几次遭到洪涝灾害，租户受有损失，由升益市场进行赔偿，在租金中予以扣减，共减免租金56000元；因学院侧门于2015年5月8日后关闭，改变学生流动方向，进入市场的人流量减少，由升益市场降低租金，共减免租金340000元。 2015年8月，广西职业技术学院因维修水泵需要，拆除了升益市场两间商铺，导致该两间商铺租户退租，造成梁慈汇租金损失共计81000元（40000元+41000元），并向租户赔付违约金共计40000元（20000元+20000元）。 2014年10月9日，广西职业技术学院后勤处向梁慈汇发出《关于违规经营的处罚通知》，载明：广西职业技术学院后勤处经检查发现，梁慈汇目前经营的经营范围超出“指定的经营范围”，后勤处决定对梁慈汇进行第一次处罚，罚款20000元，从保证金中扣除。请梁慈汇于2014年10月12日前补交保证金，并对上述问题进行整改。潘沛于同日收到上述通知。 2015年1月至2016年7月11日期间，升益市场产生水电费总计95658.3元。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 本案中，广西职业技术学院与梁慈汇虽未签订书面租赁合同，但双方依据《场地使用洽谈结果通知书》已实际履行了交付场地及支付租金的义务，故根据双方之间真实的履行情况，应认定双方存在事实上的租赁合同关系。 关于本诉请求部分。广西职业技术学院主张的场地使用费512000元，根据《场地使用洽谈结果通知书》中载明的内容，梁慈汇应在接到通知书后5日内，支付2年的场地使用费1024000元并提交“产学合作项目经营方案”后与广西职业技术学院签订合同。梁慈汇于2014年9月29日向广西职业技术学院支付了第一年场地使用费后再未交纳第二年场地使用费，而其退出场地的时间为2016年9月初，其已实际使用案涉场地达两年，应依约向广西职业技术学院支付第二年的场地使用费512000元，现梁慈汇未向广西职业技术学院支付第二年的场地使用费，故对广西职业技术学院的该项诉请，本院予以支持。对于广西职业技术学院主张的水电费95658.3元，系梁慈汇租赁场地后在经营过程中产生，应由其承担，梁慈汇亦认可承担该部分的费用，故对广西职业技术学院的该项诉请，本院亦予以支持。广西职业技术学院还主张违规经营场地处罚金20000元，该罚金系广西职业技术学院主张梁慈汇超出指定的经营范围进行经营而做出的处罚，但因双方并未就经营范围进行约定，广西职业技术学院的该主张并无相关的合同依据，且广西职业技术学院也未因此而受有损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。广西职业技术学院还主张潘沛与梁慈汇承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，潘沛系梁慈汇在案涉项目中的委托代理人，其在代理权限内实施的民事法律行为的效果应直接归属于被代理人梁慈汇，故对广西职业技术学院主张潘沛与梁慈汇承担连带责任的主张，本院不予支持。 关于反诉请求部分。梁慈汇主张的安建房屋、装修、水电安装、路面硬化等投资损失400000元，实际为梁慈汇承租案涉场地后，为进行商铺招租所做的改善及增设，则在租赁合同到期后，梁慈汇可就改善部分向广西职业技术学院主张改善及增设后租赁物价值增加的费用，而非其支出的费用，但其未能提交充分的证据证明租赁物价值增加部分的费用，举证不能的不利后果应由其自行承担，故对梁慈汇的该项诉请，本院不予支持。对于梁慈汇主张的经营利益损失300000元，梁慈汇主张该部分损失系因广西职业技术学院关闭学院侧门，造成进入市场的人流量明显减少，而致其向商铺租户降低租金所受的租金损失。梁慈汇提交的其与租户签订的《租赁合同》（补充协议）及其向租户出具的《收款收据》确能反映其租金的减少，但对于租金减少是否确为广西职业技术学院关闭侧门所致，梁慈汇未能提交充分的证据予以证明，举证不能的不利后果应由其自行承担，故对梁慈汇的该项诉请，本院不予支持。对于梁慈汇主张的履约保证金100000元，双方未就履约保证金的退还进行约定，现双方的租赁合同已经终止，梁慈汇已将场地返还给广西职业技术学院，则广西职业技术学院亦应将100000元履约保证金退还给梁慈汇，故对梁慈汇的该项诉请，本院予以支持。对于梁慈汇主张的拆除铺面的损失166000元，因广西职业技术学院维修水泵拆除市场铺面2间，之后一直未予恢复，造成梁慈汇租金损失81000元（40000元+41000元）及支付给商铺租户的违约金40000元（20000元+20000元），上述损失总计121000元，应由广西职业技术学院予以赔偿。梁慈汇还主张拆除简易裁缝店和搭建新裁缝店的费用8000元及应广西职业技术学院要求减免租金10000元，根据《合同法》第二百二十三条之规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”梁慈汇未能举证证明其搭建和拆除裁缝店的行为已得到广西职业技术学院的同意，同时对于相应的建设费用亦无充分证据予以证明，减免租金也为未提交充分的证据予以证明，故对梁慈汇的该项诉请，本院不予支持。对于梁慈汇主张的水淹损失48000元，本案中，因广西职业技术学院出租的案涉场地排洪系统不完善，造成场地内商铺租户因内涝而受有财产损失，梁慈汇因此而赔偿商铺租户56000元，现梁慈汇仅主张48000元，系当事人对自身权利的处分，本院予以照准。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的基本义务，现因出租场地的广西职业技术学院提供的场地未能满足排洪通畅的基本要求，由此造成的损失48000元，应由广西职业技术学院予以赔偿。对于梁慈汇主张的44000元排洪系统改造费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因案涉场地的排洪系统不完善造成升益市场于2015年5月份发生内涝，广西职业技术学院作为场地出租人应对排洪系统进行维修，其未履行维修义务，现梁慈汇已自行维修，则相应维修费用43800元，应由广西职业技术学院予以负担，故对梁慈汇主张其垫付的改造费用，本院按照其实际支出予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）梁慈汇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广西职业技术学院支付尚欠租金512000元； 二、被告（反诉原告）梁慈汇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广西职业技术学院支付尚欠水电费95658.3元； 三、原告（反诉被告）广西职业技术学院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梁慈汇退还履约保证金100000元； 四、原告（反诉被告）广西职业技术学院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梁慈汇偿付拆除店铺损失121000元； 五、原告（反诉被告）广西职业技术学院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梁慈汇偿付水淹损失48000元； 六、原告（反诉被告）广西职业技术学院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梁慈汇偿付维修费43800元； 七、驳回原告（反诉被告）广西职业技术学院的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）梁慈汇的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10077元，由原告（反诉被告）广西职业技术学院负担3738元，被告（反诉原告）梁慈汇负担6339元；反诉案件受理费7296元，由原告（反诉被告）广西职业技术学院负担2098元，被告（反诉原告）梁慈汇负担5198元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王小佳 人民陪审员  黄联娟 人民陪审员  凌戊恩 二〇一九年十月十九日 法官 助理  蒋环宇 书 记 员  覃桂柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。