广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初5295号原告：英德市隆康花园业主委员会，地址：英德市桥西路隆康花园。负责人：林永志，男，汉族，1976年2月5日出生，住广东省英德市，委托诉讼代理人：卢昌辉，男，汉族，1979年8月20日出生，住广东省英德市，系业主委员会安全员。被告：英德市丰华房地产开发有限公司，地址：英德市英城桥西路西边隆康花园3号楼首层。法定代表人：赵蒙，任公司总经理。委托诉讼代理人：郭周旋，广东英都律师事务所律师。第三人:英德市顺安物业管理有限公司，地址：英德市英城桥西路西边食品公司旧屠场隆康花园西北面。法定代表人：王强，任公司经理。委托诉讼代理人：陈香梅，广东才畅律师事务所律师。原告英德市隆康花园业主委员会（以下简称隆康花园业委会）诉被告英德市丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华房地产公司）、第三人英德市顺安物业管理有限公司（以下简称顺安物管公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告隆康花园业委会的负责人林永志、委托诉讼代理人卢昌辉、被告丰华房地产公司的委托诉讼代理人郭周旋、第三人顺安物管公司的委托诉讼代理人陈香梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆康花园业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即停止对隆康花园物业用房5栋2103房的挪用行为，并将该房恢复其物业管理办公和业主委员会办公房的用途。二、判令被告将其在2017年2月至2018年11月期间，对隆康花园物业用房5栋2103房的挪用费用返还给原告（参照本小区同等楼层租金为2500元每月，挪用时长共22个月，合计金额55000元）。三、判令此次诉讼费由被告承担。事实与理由：英德市隆康花园业主委员会经相关部门的指导下于2018年9月成立并备案，业委会成立后无法获得办公用房，经英城街道办及英德市住建局与开发商及物业部多次调解未果，经住建局核查该小区的法定物业用房是5号楼2103房，确权面积124.50平方米，于2016年9月7日由开发商向住建局申请作为物业用房。早在业委会筹备期间，业委会筹备小组就向物业部申请，要求其提供业委会办公用房用作筹备小组开会之用，物业管理负责人也签字确认“物业部没有业委会办公用房”可提供，从物业部的回复可以看出，开发商没有依法将物业办公用房移交给物业部，该房的使用权至今仍由开发商支配。从该房水费单显示自2017年2月起至2018年10月有产生水费，证明期间该房有人居住，也说明了开发商将物业用房挪作他用的事实。根据《广东省物业管理条例》第38条规定：建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，任何人不得改变物业管理用房的用途。开发商非法挪用物业用房，此举严重侵犯了全体业主的合法权益，为维护业主的合法权益，特提起诉讼。原告在庭审中增加诉讼请求：按提交的增加诉讼请求申请书。因我们是上年11月提出的起诉，1月份开庭后被告没有将5栋2103返还给业主委员会，我们提出追索权延续到被告占用5栋2103的物业用房至返还给我们为止，增加一项诉讼费用由被告承担。被告丰华房地产公司答辩称，一、原告的诉讼违反法律程序，应当驳回其起诉。根据《物权法》第七十六条第76项和《物业管理条例》规定“有关共有和共同管理权力的其它重大事项，由业主共同决定。”业主委员会只是业主大会的一个常设机构，业主委员会没有独立的意思表示能力，不能独立承担民事责任，它的行为后果需要全体业主承担。在被告提供了物业用房、业主委员会也有办公用房的情况下，况且现在的物业和业主委员会办公用房就在一楼，实际使用更方便业主利益，而本案涉及的5栋2103房楼层高、不适宜用于物业用房，况且被告致使出于办理业务的需要而在建设管理行政部门备案，从来也没有作为物业用房使用过。原告未经业主大会的同意，提起请求楼层高的5栋2103房也并不符合业主监督、管理的要求，不符合业主的利益，该诉讼请求属于重大事项，应当反映广大业主的真实意愿。原告提供的《隆康花园业主委员会章程》第40条规定了业主委员会行使的职权是“执行业主大会的决议”，第55条维权程序规定“业主应当与有关方面协商，协商不成时，业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主的名义向人民法院起诉”，上述法律法规和章程都没有规定原告未经业主大会会议通过即可直接起诉。二、被告已提供物业用房给原告，不存在侵占、妨害原告使用办公用房的事实。事实上，在物业管理公司进驻时，被告已经依法提供了物业用房，其中1栋101房由物业公司占有和使用至今，业主委员会完全可以使用该房屋进行办公，该物业公司用房更是方便小区管理，更符合广大业主的利益，而5栋2103房高在21层，不能满足小区的管理需要，物业公司为此正在向英德市住建局申请备案更正，没有任何法律法规规定物业用房不能变更。而原告是2018年8月22日才成立的，被告是依法设置了物业和业主委员会办公用房的，被告没有侵犯原告的任何合法利益，不存在侵占、妨害原告使用办公用房的事实。第三人顺安物管公司述称：2012年11年，我公司进驻英德市隆康花园，被告已经移交了1栋101房及6栋101号房进行物业用房，现在1栋101房及小区内花园旁边一栋两层的独立楼房作为我公司物业用房，5栋2103从没有移交给我公司使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实本院予以确认：被告丰华房地产公司属于英德市英城桥西路西边隆康花园小区的开发商，2012年11月，被告丰华房地产公司与第三人顺安物管公司签订前期物业服务合同，约定由第三人作为隆康花园小区的物业服务企业，双方签订《物业用房协议》约定物业服务用房建筑面积为126㎡，位于小区二期开发的6号楼01户型。第三人顺安物管公司作为涉案小区的物业服务企业经报英德市住房和城乡建设局审批通过，按照《英德市以协议方式聘请物业服务企业申请表》记载，隆康花园小区总建筑面积为55897㎡，物业服务用房建筑面积为126㎡，其中业委会用房建筑面积处空白。第三人顺安物管公司进入隆康花园小区进行物业服务时，被告丰华房地产公司将隆康花园小区1号楼101号房和6号楼101号房以及小区花园旁边一栋两层的独立楼房移交给第三人顺安物管公司作为物业管理用房；第三人顺安物管公司确认目前为止其使用的是没有报建手续和产权证明的独立楼房作为物业管理用房，1号楼101号房空置。2016年9月7日，被告丰华房地产公司向英德市住房和城乡建设局提交《物业用房申请报告》申请将隆康花园小区面积为124.50平方米的5号楼2103号房作为物业管理用房，英德市住房和城乡建设局登记确定英德市英城桥西路隆康花园5号楼2103房作为物业管理用房，确权建筑面积124.5平方米，确权套内面积99.57平方米。2018年6月5日，隆康花园业主委员筹备小组向第三人顺安物管公司提交《关于尽快落实业委会办公用房的申请函》申请业委会的办公用房，第三人顺安物管公司的法定代表人王强书面回复：“物业没有业委会办公用房”。2018年8月22日，原告隆康花园业委会成立，并制定了《隆康花园业主委员会章程》和《隆康花园小区业主大会议事规则（修正案）》，《隆康花园业主委员会章程》第四十条规定业主委员会行使下列职权：……（九）对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼……。因此，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。2019年3月6日，本院为查明事实，到涉案物业管理用房5号楼2103号房现场查验（附现场照片），该房显示有人居住状态，后到第三人顺安物管公司进行调查并制作调查笔录，第三人表示涉案物业管理用房5号楼2103号房登记在被告丰华房地产公司名下，现由被告丰华房地产公司的法定代表人赵蒙的家属居住，物业管理费由赵蒙微信转账支付。原、被告及第三人对该调查笔录无异议。2018年11月30日，被告丰华房地产公司未经业主大会的表决同意，向英德市住房和城乡建设局提交《物业用房变更申请报告》，申请将涉案物业管理用房由5号楼2103号房变更为6号楼101号房，英德市住房和城乡建设局于2019年1月7日书面答复被告丰华房地产公司称，目前原告隆康花园业委会以被告丰华房地产公司未按规定提供物业服务用房为由将其起诉到法院，我局待法院判决确定隆康花园小区的物业服务用房后，再按法院判决结果办理物业服务用房变更的事宜。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告隆康花园业委会有无提起诉讼的权利。原告隆康花园业委会提交《隆康花园业主委员会章程》和《隆康花园小区业主大会议事规则（修正案）》以证实其具有提起诉讼的权利，被告丰华房地产公司对此的质证意见为：对于章程和议事规则，合法性无异议，章程必须由业主大会会议表决通过才产生效力，根据法律的规定，业主大会才是小区管理的最高权力机构，关系到业主共同利益重大决策必须经过业主大会表决通过，章程是没有经过业主的表决，没有法律效力，即使是有效的，根据55条的维权程序规定，发生下列情形之一，也是要经过业主大会通过才能起诉。本院认为，原告是在英德市××南社区居民委员会的指导下成立的，其制定的《隆康花园业主委员会章程》和《隆康花园小区业主大会议事规则（修正案）》符合法律规定的程序，《隆康花园业主委员会章程》第四十条的规定包括隆康花园业委会对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼，因此，隆康花园业委会具备作为原告提起诉讼的权利。二、被告丰华房地产公司有无按照法律规定移交涉案小区物业管理用房。被告丰华房地产公司抗辩在第三人顺安物管公司进驻涉案小区提供物业服务时已经向其移交了隆康花园小区1号楼101号房和6号楼101号房以及小区花园旁边一栋两层的独立楼房作为物业管理用房，其已经完成了物业管理用房的移交义务。第三人顺安物管公司确认现在使用的是小区花园旁边一栋两层的独立楼房，另1号楼101号房空置；原告称6号楼101号房已经有人居住使用。按照《物业管理条例》第三十七条的规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”被告丰华房地产公司抗辩其已经移交的物业管理用房中所涉及的小区花园旁边一栋两层的独立楼房没有相应的建设规划许可，也没有进行有效的初始登记手续，因此，不具备作为物业管理用房的法定条件。被告丰华房地产公司已于2016年9月7日向英德市住房和城乡建设局提交《物业用房申请报告》申请将隆康花园小区面积为124.50平方米的5号楼2103号房作为物业管理用房，后获批进行确权登记，被告丰华房地产公司至今仍未将登记确权的物业管理用房5号楼2103号房移交第三人顺安物管公司和原告隆康花园业委会使用，其抗辩移交的三间房屋不符合法律的规定，因此，不能认定被告丰华房地产公司已经履行了物业管理用房的法定移交义务。三、被告丰华房地产公司应否支付涉案物业管理用房5号楼2103号房的占用费。涉案小区5号楼2103号房经登记确权为隆康花园小区物业管理用房后，被告丰华房地产公司应按照法律的规定将5号楼2103号房移交物业服务企业和业主使用，经本院查明的事实可确认涉案物业管理用房5号楼2103号房仍由被告丰华房地产公司占有使用，其应当向物业管理用房的所有权人支付房屋占用费。诉讼过程中，原告隆康花园业委会向本院提交《关于申请司法评估的报告》，申请对涉案物业管理用房5号楼2103号房2017年2月至2019年4月的单月租赁均价进行司法评估，经摇珠选定由深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行评估，该公司于2019年5月29日作出《价格鉴证报告》，经评估鉴定，位于英德市英城桥西路隆康花园5号楼2103房从2017年2月至2019年4月的租金合计金额60506元，单月租赁均价为2327元。原告隆康花园业委会对该《价格鉴证报告》无异议，被告丰华房地产公司的质证意见为：对价格鉴定报告的内容真实性、合法性不认可，第五页可以显示我司按照法院要求联系双方当事人5月10日前往查勘，被告方没有收到任何通知，市场法的问题，市场法是第九页评估单位走访周边类似面积的房产租赁价格，报告书没有任何证据显示调查或者走访了相关相同面积的人员，再按照实际情况来讲，周边房产租赁的价格普遍在1500元左右，并不会超过2000元，这是不客观不真实的，既然是市场法，应当对周边的房屋租赁普遍价格确认，因此这是不客观不真实不合法的。第三人顺安物管公司对该《价格鉴证报告》的质证意见为：对报告价格有异议，单价当时是没有相应的配套设施，所以价格没有那么高。当时我们物业公司也没有收到当事人的租金，开发商也没有收到租金。当时只是看一下房。被告丰华房地产公司及第三人顺安物管公司经本院依法释明明确表示不申请鉴定人员出庭接受质询，被告丰华房地产公司在本院依法释明后在本院限定的期限内未提出重新鉴定的申请，因此，对《价格鉴证报告》本院予以采信。本院认为，涉案小区的物业管理用房经英德市住房和城乡建设局确权登记为英德市英城桥西路隆康花园5号楼2103房，依照法律的规定，物业管理用房的所有权人为全体业主，被告丰华房地产公司至今仍未将该房屋移交物业服务企业和业主使用，而是由其占有使用，被告丰华房地产公司的行为侵犯了英德市英城桥西路西边隆康花园小区全体业主的权利，现原告隆康花园业委会代表全体业主诉请被告丰华房地产公司停止对涉案物业管理用房的占用并恢复为物业管理办公和业主委员会办公用房的用途符合法律的规定，予以支持。关于涉案物业管理用房占用费的计算问题。原告隆康花园业委会提供的证据可以证实被告丰华房地产公司在2017年1月份已经有占有使用涉案物业管理用房英德市英城桥西路隆康花园5号楼2103房的事实，现原告隆康花园业委会诉请被告丰华房地产公司自2017年2月起按《价格鉴证报告》鉴定的单月租赁均价2327元/月计付占用费至被告丰华房地产公司实际移交涉案物业管理用房之日止有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十八条，《物业管理条例》第三十条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告英德市丰华房地产开发有限公司限于本判决发生法律效力之日起十五日内将英德市英城桥西路隆康花园小区物业管理用房5号楼2103房腾空移交给原告英德市隆康花园业主委员会。二、被告英德市丰华房地产开发有限公司限于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告英德市隆康花园业主委员会支付房屋占用费（从2017年2月1日起以2327元/月为标准计算至房屋实际移交之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1175元，由被告英德市丰华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李广瑶人民陪审员  杨惠霞人民陪审员  余益勤二〇一九年十月十五日书 记 员  袁倩文附本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。温馨提示：若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系赔偿事宜，也可将赔偿款及诉讼费均汇入以下法院账号：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入账