福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6473号 上诉人（原审被告）：赵朝瑞，男，1969年9月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫陈瑞，北京德和衡（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福建省平潭县种子公司，住所地福建省平潭县城关政府路**。 法定代表人：林辉，经理。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 上诉人赵朝瑞因与被上诉人福建省平潭县种子公司（以下简称平潭种子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵朝瑞上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院直接按平潭种子公司的诉讼请求以月利率2%为标准计算违约金，导致违约金过分高于实际损失，属于适用法律错误。1.从平潭种子公司实际损失角度看，赵朝瑞迟延支付承包租金，给平潭种子公司造成的损失仅为银行存款利息损失。2.从合同履行情况和当事人过错程度看，2014年至2015年期间，政府进行道路改造和街道立面改造，对赵朝瑞承包宾馆所在路段进行道路交通管制和封堵，导致赵朝瑞承包的宾馆经营状况受到严重影响。为此，赵朝瑞多次申请政府政策扶持减免承包租金，其基于对政府的合理期待和信赖而迟延支付承包租金，主观上并无违约恶意。若在赵朝瑞已经出现严重经营亏损情况下，除判决其补缴承包租金外，还要课以高额迟延履行违约金，明显不公。3.从当事人的预期利益角度看，收回承包租金已经能基本实现平潭种子公司的合同预期利益，再对赵朝瑞课以高额迟延履行违约金将有违合同法损益相抵原则。综上，迟延违约金应予以调低至参照中国人民银行同期同类存款基准利率上浮30%计算。二、在赵朝瑞已经长时间无力按时支付承包租金且停止承包经营活动的情况下，多次要求平潭种子公司及其上级主管单位收回案涉宾馆及屋内设备，并实际停止经营活动，平潭种子公司未按照《瑞丰大厦住宿部承包合同书》的约定提前终止合同并收回资产，未采取措施避免双方损失进一步扩大，依法不得就赵朝瑞实际停止经营宾馆后的承包租金损失要求赵朝瑞支付。三、合同约定的承包期满时，赵朝瑞早已退出案涉宾馆，停止该宾馆任何经营活动，并未继续占有使用该宾馆。而租赁物交接手续需双方配合，而非单方行为能够完成，因平潭种子公司自身怠于履行职责，而导致双方之间没能及时完成房屋交接手续。在此情况下，一审判令赵朝瑞承担承包期届满后的房屋占用费，缺乏事实和法律依据。四、赵朝瑞在2017年12月已经完全停止承包宾馆的经营活动，不再继续占有使用案涉房屋，更未从该承包标的上获得任何收益，一审判决判令赵朝瑞继续承担承包租金和房屋占用费，违反了民法等价有偿基本原则。 平潭种子公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。一、根据双方合同约定，赵朝瑞不能按约定时间缴纳承包费，应按每日500元向平潭种子公司支付违约金，该约定系双方真实意思表示，合法有效。平潭种子公司在诉讼中主动将违约金调整为按“年利率24%计算”，符合公平原则，一审判决予以支持并无错误。赵朝瑞主张按照银行存款基准利率2.75%来计算违约金，无事实与法律依据。二、赵朝瑞主张其在2017年12月已经完全停止经营活动，不再占有案涉房屋，无事实与法律依据。根据双方合同约定，赵朝瑞未能按期足额支付租金，已经构成违约，其并无单方终止合同的权利，双方亦未达成终止合同的合意，故仍应按合同履行。且在一审庭审中，赵朝瑞确认截至庭审当天，案涉房屋仍由其管理、占有、使用。三、合同约定租期届满后，赵朝瑞无权继续占有使用租赁物，其未能在租赁期限届满后及时交还房屋，平潭种子公司有权要求其按上一年度租金递增10%的标准支付自2018年12月1日起至实际交还租赁物期间的房屋占用费。 平潭种子公司向一审法院起诉请求：1.判令解除平潭种子公司与赵朝瑞于2011年11月30日签订的《瑞丰大厦住宿部承包合同书》；2.判令赵朝瑞返还位于平潭县城关政府路3号平潭种子公司的瑞丰大厦住宿部的房屋；3.判令赵朝瑞支付欠缴承包租金738549元及违约金368517.91元（欠缴租金自2014年10月1日暂计至2018年8月30日，实际计算至返还房屋之日止；滞纳金自每一期延迟支付租金之日起按年利率24%暂计至2018年8月30日，实际应计算至款项还清之日止）。一审诉讼过程中，平潭种子公司撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2011年11月30日，平潭种子公司与赵朝瑞签订《瑞丰大厦住宿部承包合同书》，约定：平潭种子公司将位于平潭县平潭种子公司的瑞丰大厦住宿部的经营管理权承包给赵朝瑞；平潭种子公司提供平潭种子公司南综合楼三至六层住房16间、六层屋面晾衣晒场及客房内所有设备承包给赵朝瑞使用；承包期限七年，自2011年12月1日起至2018年11月30日止；赵朝瑞应于合同签订之日交清第一年承包租金15.6万元，之后每年承包租金递增10%并提前两月交清（9月30日前），若赵朝瑞不能按约定时间缴纳承包费，应向平潭种子公司缴纳滞纳金500元；赵朝瑞应在合同签字前向平潭种子公司交付5万元作为使用瑞丰大厦住宿部设备担保金；若赵朝瑞拖欠租金超过一个月，平潭种子有权提前终止合同并收回资产等内容。合同签订后，平潭种子公司将案涉房产等交付赵朝瑞经营使用，赵朝瑞亦开始支付租金。至2014年9月30日，平潭种子公司未足额收到赵朝瑞应于2014年9月30日前支付的下一计算年度租金，赵朝瑞仅支付下一计算年度部分租金15.6万元。之后，经平潭种子公司催讨，赵朝瑞未再支付任何租金，本案遂成讼。期间，案涉房屋所在地段经历立面改造和道路市政改造工程。 一审法院认为，一、《瑞丰大厦住宿部承包合同书》的效力问题。赵朝瑞辩称瑞丰大厦不属于平潭种子公司所有，双方签订的《瑞丰大厦住宿部承包合同书》无效，一审法院认为，平潭种子公司提交的《国有土地使用证》、平潭综合实验区农村发展局出具的资产证明以及瑞丰宾馆招投标系列材料等证据证实2011年经主管部门平潭县农业局研究平潭种子公司瑞丰大厦住宿部招投标方案后，经公开招投标，赵朝瑞以15.6万元中标的事实，瑞丰大厦属平潭种子公司资产的事实明确。双方签订的《瑞丰大厦住宿部承包合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，平潭种子公司已依约将案涉房屋等交付赵朝瑞使用，赵朝瑞起初亦按合同约定履行按时支付租金义务，但至2014年9月30日起开始逾期支付部分租金，此后每一计算年度的租金均未支付直至租期届满，未履行合同约定义务，其行为已构成违约，平潭种子公司诉请赵朝瑞支付未付租金并支付违约金，于法有据，予以支持。对于未付租金，平潭种子公司主张每年租金递增10%实为每一个计算年度租金在前一计算年度租金的基础上递增10%,合同约定“每年承包租金递增10%”有一定歧义，但鉴于赵朝瑞对平潭种子公司的计算方法并无异议，一审法院予以支持。对于违约金，合同约定未按时支付租金每天支付滞纳金500元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本案约定每日500元违约金明显过高，平潭种子公司主动调整为按年利率24%计算逾期付款违约金，一审法院予以支持。本案中，《瑞丰大厦住宿部承包合同书》约定的租期已届满，赵朝瑞继续占有案涉房屋已无依据，其庭审时主张可随时将案涉房屋钥匙交还平潭种子公司，但始终未实际履行返还案涉房屋的义务，故平潭种子公司诉请赵朝瑞返还案涉房屋，于法有据，予以支持。平潭种子公司主张租金支付至实际返还房屋之日止，一审法院认为，租期届满后，赵朝瑞未按合同约定返还房屋继续占有案涉房屋，应当自2018年12月1日起支付占有使用费直至实际返还案涉房屋之日止，占有使用费参照合同约定每年递增10%的标准，每占用超过一年，下一年占有使用费在前一年占有使用费的基础上递增10%。对于赵朝瑞答辩的适用减损规则、显失公平等，明显没有依据，不予采信。二、市政改造对宾馆经营的影响能否主张减免租金。本案中双方当事人共同认可租期内案涉房屋所在地段经历立面改造和道路市政改造工程的事实，一审法院予以确认。赵朝瑞以此为由主张市政改造对其经营产生了不利影响，并提交《澳前片区开发管理局关于请求减免翠园中路北段眼界公租店商部分店面租金的请示》欲证实因市政改造原因翠园中路公租店商被减免2个月租金的情况，一审法院认为，当前城市建设高速发展，频繁的市政施工早已为大众认知和接受，本案租期长达7年，合同双方于2011年签订合同时对可能发生市政改造的风险并非无法认知、不可预见，系经营者应当承担的商业风险，本案中市政改造期间对赵朝瑞的经营活动产生影响，并非致使赵朝瑞无法经营；而且，本案市政改造施工期间仅占据部分租期，市政改造后可能带来的交通便利和环境提升反而使经营者获益，市政改造损溢均有，赵朝瑞亦未能提交证据证明因市政改造施工的原因造成其损失，其以市政改造短期内对经营的影响主张减免租金，一审法院不予支持。三、诉讼时效。对于赵朝瑞提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行前，延付或拒付租金的，请求人民法院保护的诉讼时效期间为一年。本案中，平潭种子公司提交的数份《关于再次请求降低房租的报告》证实2014年至2016年，赵朝瑞数次向平潭综合实验区农村发展局、农业技术服务中心、经济发展局等部门要求降低房租，另提交《租金催缴通知书》、《律师函》及送达照片等证实2017年、2018年催要租金的情况，一审法院认为，相对于赵朝瑞仅认可于2017年12月13日才收到催要租金的答辩，平潭种子公司主张其在赵朝瑞开始欠缴租金后就一直与赵朝瑞催要租金并进行协商的事实，更符合客观事实，一审法院予以采信。赵朝瑞提出的诉讼时效抗辩，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、赵朝瑞应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县种子公司返还《瑞丰大厦住宿部承包合同书》中约定所承租的位于平潭县平潭种子公司瑞丰大厦住宿部的房屋；二、赵朝瑞应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县种子公司支付尚欠租金738549元及相应违约金（其中，租金51636元自2014年10月1日起计算违约金，租金228400元自2015年10月1日起计算违约金，租金251240元自2016年10月1日起计算违约金，租金276364元自2017年10月1日起计算违约金，均按月利率2%计算至款项还清之日止）；三、赵朝瑞应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县种子公司支付房屋占用费（自2018年12月1日起占用第一年按每年304000元计算，每满一年在前一年占用费的标准上递增10%直至返还房屋之日止，按实际占用天数计算）。 二审中，赵朝瑞向本院提交如下：接收证明、特种行业许可证、停业报告、历月电费明细、区农村发展局局长办公会议材料、电话录音及文字整理稿、交通管制的通告等材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对接收证明的真实性予以确认。对上述其他证据，本院将在“本院认为”部分结合其他证据进行认定。根据本案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年10月1日，瑞丰宾馆赵朝瑞向平潭综合实验区农村发展局、农业技术服务中心提交《请求提前终止瑞丰宾馆租赁合同的报告》，其中载明：由于连年亏损，决定将本宾馆经营权归还平潭种子公司，祈求事项如下：1、提前终止租赁合同；2、修路和立面改造是政府行为，应免收封闭时段租金9个月；3、将收取的5万元押金退还；4、将装修和添置物品101万元折旧估价，加上封闭时段9个月租金，抵还房租后的剩余部分，退还赵朝瑞。2019年8月13日，平潭综合实验区农业技术服务中心与平潭种子公司出具《接收证明》，其中载明平潭种子公司于2019年7月22日接收瑞丰大厦住宿部的房屋及赵朝瑞向平潭种子公司领用的室内电器设备、床、床上用品等财产物品。 本院认为，赵朝瑞上诉主张其在案涉合同履行期间已向平潭种子公司的上级主管部门提出提前终止合同的请求，并实际停止经营活动，故其无需向平潭种子公司支付停止经营后的租金及房屋占用费。对此，本院认为，赵朝瑞以经营亏损为由要求提前终止合同，同时要求平潭种子公司免收部分月份的租金、将装修和添置物品101万元折旧估价抵还其欠付的租金，均缺乏合同和法律依据。且赵朝瑞停止经营活动后亦未将案涉房屋中其添置物品搬离，进行原有财产和设备交接。平潭种子公司客观上无法收回案涉房屋使用。故赵朝瑞的上述主张缺乏依据，本院不予支持。一审判决对租金和房屋占用费的认定并无不当。关于五万元保证金，双方可在结算赵朝瑞欠付的租金等费用时，自行协商抵扣。 赵朝瑞上诉主张逾期支付租金的违约金应予以调低至参照中国人民银行同期同类存款基准利率上浮30%。对此，本院认为，案涉合同约定的每日500元违约金标准的确明显过高，平潭种子公司在起诉时主动调整为按年利率24%计算逾期付款违约金，一审法院对此予以支持，已兼顾考虑了当事人的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。赵朝瑞的上述主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，赵朝瑞的上诉请求不能成立，本院不予支持。另，因一审判决作出后，2019年7月22日，平潭种子公司已接收了案涉房屋及相关财产物品，平潭种子公司关于要求赵朝瑞返还案涉房屋的诉讼请求已得以实现，故本院对一审判决第一项予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初139号民事判决第一项； 二、维持福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初139号民事判决第二项、第三项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14763元、二审案件受理费14763元，均由赵朝瑞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇一九年十月二十二日 法官助理 卢里灿 书 记 员 张华真