广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0111民初27826号原告（反诉被告）：周钢，男，1972年1月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告（反诉被告）：吴惠，女，1944年8月27日出生，满族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。原告（反诉被告）周钢、吴惠与被告（反诉原告）广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴惠、周钢及其委托诉讼代理人陈永生，恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣、范惠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周钢、吴惠向本院提出本诉诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助周钢、吴惠办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1001房的不动产权证；2、判令本案诉讼费由恒安公司承担。事实和理由：2007年6月19日，双方签订《云山锦绣家园（自编Al-A5栋）楼宇认购书》，约定：周钢、吴惠向恒安公司购买位于广州市云山锦绣家园A2栋1001号房的房屋，价款为1258731元，其中378731元于2007年7月23日前支付，尾款88万元通过办理公积金贷款支付。合同后，周钢、吴惠陆续支付了购房款378731元，并向恒安公司支付用于办理房产证的各项税费。恒安公司向周钢、吴惠发出收楼通知书后，周钢、吴惠在2009年10月24日向恒安公司收楼入住至今。恒安公司至今尚未为周钢、吴惠办妥商品房买卖合同备案登记手续和房地产权证，故诉至法院。被告恒安公司辩称：不同意周钢、吴惠的诉讼请求。周钢、吴惠自收楼至今—直就没有交清涉案房屋的房款共计88万元。周钢、吴惠已经构成了根本违约，因此我方提出了反诉，要求解除涉案楼宇认购书并要求周钢、吴惠将上述房屋交还给我方，同时支付相应的房屋使用费。我方于2018年发函给周钢、吴惠，要求支付余款，如在限期内不支付房屋余款，我方依法行使合同解除权，解除了双方之前签订的认购书，因此不同意周钢、吴惠关于办理房产证的诉讼请求。被告恒安公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令解除反诉原告与反诉被告于2007年7月23日签订的购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1001房《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号0001076】；2、判令反诉被告自解除认购书之日起腾空搬离上述颐和上院A2栋1001房，并将房屋交还给反诉原告；3、判令反诉被告支付房屋使用费574588元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从反诉被告收楼之日的2009年10月24日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；4、判令反诉被告应支付的房屋使用费从其已支付反诉原告的房款中扣除；5、由反诉被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2007年7月23日，反诉原告与反诉被告签订《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》【编号0001076】，约定反诉被告向反诉原告购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园（自编A1-A5）A2栋1001房，住宅建筑面积为133.68平方米，总房价为人民币1258731元。签订该认购书后，反诉被告只支付了378731元房款，反诉原告于2009年10月24日将房屋交付给反诉被告使用至今，但反诉被告至今未支付剩余房款88万元。2018年11月30日，反诉原告发函给反诉被告要求其支付余款，但反诉被告拒绝支付，因此，反诉原告依法行使了合同解除权，解除了双方签订的认购书。请法院支持反诉原告的反诉请求。原告周钢、吴惠辩称：不同意反诉原告的请求。第一、被告反诉原告已依照认购书履行了付款义务，将合同约定的首期款全部付清，原告不存在违约；第二，双方关于88万元余款没有约定明确的付款期限，对于办理过户手续的期限也未明确约定时间，应当属于同时履行的义务，不存在原告现履行付款义务；原告之所以无法向银行贷款按揭，因为被告没有提供正式的预售合同或房屋买卖合同，导致无法办理按揭贷款手续。第三、被告发函至原告要求支付剩余购房款，原告出于不安的理由拒绝支付剩余购房款，并复函被告具备办证能力后才可以付款，在此原告愿意在法院指定的账户或者被告在庭审中指定的账户支付剩余购房款88万元，综上，请求法庭驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2007年7月23日，周钢、吴惠（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5）楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园A2栋1001号房，建筑面积133.68平方米，优惠后总房价为1258731元。乙方需承担包括物业专项维修基金、契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计20510元。乙方应于签署认购书之日起交付定金30万元（在首期房款中抵扣），于2007年7月23日前付清首期房款378731元（总房价30%），余下房款88万元申请银行贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2008年10月31日前交付乙方使用。后周钢、吴惠陆续向恒安公司支付购房款378731元、税费20510元、房屋维修基金5347.2元、代理费2000元。2009年10月24日，周钢、吴惠办理收楼手续。上述认购书签订后，双方一直未签订商品房买卖合同。恒安公司至今未组织办理涉案房地产项目的竣工验收手续。周钢、吴惠自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。2018年11月30日，恒安公司向周钢、吴惠邮寄《关于尽快支付剩余房款通知书》，称：由于该项目情况特殊，属于历史项目，因政府地价调整等原因无法办理网签及预告登记等手续，致使无法办理银行按揭贷款，并且阁下早已经收楼入住。根据此情况及《认购书》的相关约定，关于剩余房款的支付事宜，我公司特通如下：1、在收到本函之日起5个工作日内向我公司一次性支付剩余房款88万元。2、如未能按上述日期付清所欠款项的，则视同同意退房，并同意解除所有订购协议。3、如未能按上述日期付清所欠款，我司将在付款到期之日起10日内向阁下发出确认退房的书面文件。2019年6月18日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询00555号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋1001房，预售证号X，申报单位广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、退房或注销登记及在建工程抵押情况。信息核查时间为2019年6月4日。本院于2019年6月10日在另案中致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；2、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；二、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；三、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。同年9月6日，周钢、吴惠向恒安公司支付了尾款88万元。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。以上事实，有《颐和上院楼宇认购书》、收据、函、《依申请信息公开答复书》、《关于尽快支付剩余房款通知书》、《购房资格证明》以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年7月23日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订之后，周钢、吴惠已经按照约定支付了首付款和税费等综合费用，恒安公司也已将涉案房屋交付给周钢、吴惠使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。周钢、吴惠已支付了首付款，恒安公司未按认购书约定协助周钢、吴惠办理涉案房屋按揭贷款，也未为周钢、吴惠办理网签及预告登记，故其主张周钢、吴惠支付剩余购房款时，周钢、吴惠暂不支付剩余购房款属于行使不安抗辩权，合情合理，恒安公司反诉主张解除双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及要求周钢、吴惠腾空搬离涉案房屋、房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，且周钢、吴惠已支付剩余房款，故周钢、吴惠要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助周钢、吴惠办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1001房（广州市白云区金信路云锦街253号1001房）的不动产权证。二、驳回广州市恒安房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费4772元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 刘 莲人民陪审员 陈惠玲二〇一九年十月二十九日书 记 员 冼颖斯