北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21612号原告（反诉被告）张继祥，男，1957年4月8日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人邵国荣（张继祥之妻），1959年9月7日出生，汉族，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人张征（张继祥之子），1987年10月17日出生，汉族，北京市石景山区居民。被告（反诉原告）魏宝玉，男，1953年10月14日出生，汉族，北京市丰台区居民。委托诉讼代理人周博，北京太古律师事务所律师。原告（反诉被告）张继祥与被告（反诉原告）魏宝玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员孙树华独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张继祥之委托诉讼代理人邵国荣、张征，被告（反诉原告）魏宝玉之委托诉讼代理人周博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张继祥向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的北京市顺义区×镇×村×号农村房屋买卖《协议书》无效；2.判令被告归还原告位于北京市顺义区×镇×村×号宅院内北正房、南房、院墙、大门等地上物以及张继祥名下的农村土地建设用地使用证；3.案件受理费由原告承担。审理中，原告明确并变更诉讼请求：1.确认原、被告于2000年12月6日就位于北京市顺义区×镇×村×号院签订的买卖《协议书》无效；2.被告将位于北京市顺义区×镇×村×号院腾空后返还给原告；3.被告将位于北京市顺义区×镇×村×号院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给原告；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2000年12月6日，原告与被告签订《协议书》,原告将宅基地登记自己名下的位于北京市顺义区×镇×村×号宅院内北房六间、西厢房四间、院墙、大门和院内树木出卖给被告，价款共计五万元，当日被告将房款交清，原告将宅院和自己名下的农村土地建设用地使用证交给了被告占有，使用。被告入住后，拆除了所有旧房，翻建了北正房，在南侧建了棚子。现在经过咨询才了解，被告不是×村集体组织成员，原告和被告的房屋买卖行为不符合法律和国家政策，因此买卖是无效的。原告找被告协商把房屋收回，但是被告不予理睬，为此，原告不得己向法院起诉，请法院支持原告的诉求。被告（反诉原告）魏宝玉辩称：1.同意第一项诉讼请求；2.关于第二项诉讼请求，被告认为因原告侵犯了被告的信赖利益，因此需在原告偿还被告损失后，方可将宅院进行腾退归还原告；3.对第三项诉讼请求的意见同第二项诉讼请求的意见。被告（反诉原告）魏宝玉向本院提出诉讼请求：1.判令张继祥返还魏宝玉购房款5万元；2.判令张继祥赔偿魏宝玉经济损失220万元；3.案件受理费、评估费由张继祥承担。事实与理由：魏宝玉与张继祥于2000年12月6日签订了《协议书》，约定魏宝玉支付5万元，购买张继祥位于北京市顺义区×镇×村×号院，同时该协议中张继祥承诺放弃与该院落有关的一切权利。2001年4月19日双方再次签订《协议书》明确房屋价款，同时张继祥承诺负责协助办理过户手续。后魏宝玉向张继祥支付了5万元，亦向北京市顺义区×镇×村村民委员会支付了7280元作为土地使用费。基于双方签订的《协议书》，在张继祥交付房屋后，魏宝玉投入了大量资金将院落内全部房屋进行了翻扩建，修葺了鱼池并搭建了凉亭。现张继祥主张合同无效的行为，违反了诚信原则，严重侵害了魏宝玉的信赖利益，亦造成了魏宝玉的巨额经济损失，现魏宝玉特提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）张继祥辩称：1.不同意向魏宝玉返还购房款这项诉讼请求；2.魏宝玉明知农村宅基地不可买卖，还去购买，应承担相应责任，我方同意按照评估价886378元赔偿魏宝玉；3.不同意负担案件受理费、评估费，上述费用应由魏宝玉负担。经本院审理认定如下事实：张继祥系北京市顺义区×镇×村村民，魏宝玉系本市丰台区居民。2000年12月6日，张继祥与魏宝玉签订农村房屋买卖协议书一份，该协议书内容如下：“经双方协商，村委会研究同意张继祥将自己的宅院一所售给魏宝玉为业。（包括使用权、所有权、继承权及其相关的一切权力（利））面积以土地使用证为准，作价人民币伍万元整，款项一次性交清，望双方共同遵守此协议！买方：魏宝玉（手写签字），卖方：张继祥（手写签字），中证机关加盖顺义区×镇×村村民委员会公章，二〇〇〇年十二月六日”。2001年4月19日，张继祥与魏宝玉又签订协议书一份。协议内容如下：“此有顺义县×村张继祥宅基地478.78㎡，转让费5万元（伍万元正）已交保证金1万元，预计5月份全部金额交齐，到时由张继祥负责帮助办理过户手续，过户手续费由魏宝玉承担。交款人：魏宝玉（手写签字），2001年4月19日，收款人：张继祥（手写签字），2001年4月19日。”协议签订后，双方依约履行，张继祥将北京市顺义区×镇×村×号院（以下简称：涉诉宅院）及相对应的《集体土地建设用地使用证》交与魏宝玉，魏宝玉给付了购房款五万元。后魏宝玉对涉诉宅院内的房屋等进行了改扩建、添附等行为。审理中，经魏宝玉申请，经北京市高级人民法院随机确定北京银地联合房地产土地资产评估有限公司（以下简称：北京银地评估公司）对涉诉宅院的重置成新价、区位补偿价及装修和附属物价值进行评估。2019年8月27日，北京银地评估公司出具银地法评报（2019）字第F0037号房地产司法鉴定评估报告，估价结果为：北京市顺义区×镇×村×号宅基地房地产总价值为886378元，其中宅基地区位补偿总价356970元，房屋重置成新价416423元，装修及附属物价值112985元。对于北京银地评估公司于2019年8月27日出具的评估结论，张继祥表示认可。魏宝玉对评估报告提出异议，认为评估报告的区位补偿价标注依据的顺义区政府印发集体土地房屋拆迁补偿安置规定的通知是2006年出具的，至今已有13年，标准严重过低。上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、《房地产司法鉴定评估报告》等证据在案佐证。本院认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，魏宝玉并非涉诉宅院所在村集体经济组织成员，双方签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故张继祥主张与魏宝玉于2000年12月6日签订的买卖《协议书》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，对于导致房屋买卖无效的责任，张继祥作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地属于村集体所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，在房屋转让若干年后，以房屋买卖行为违反相关法律规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。魏宝玉并非×村集体经济组织成员，其盲目达成农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。合同无效后，确实给魏宝玉造成了一定经济损失，对于合同的信赖利益应予以保护，张继祥理应赔偿魏宝玉相应的经济损失。对于赔偿的具体数额本院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人房屋现值和结合市场价格等综合因素，参考房地产司法鉴定估价报告等现有证据，酌情予以确定。对魏宝玉所主张数额过高部分本院不予支持。就魏宝玉主张张继祥返还5万元购房款这项诉讼请求，因在计算魏宝玉经济损失时已将原有购房款考虑在内，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张继祥与被告（反诉原告）魏宝玉于二〇〇〇年十二月六日就位于北京市顺义区×镇×村×号院签订的买卖《协议书》无效；二、原告（反诉被告）张继祥于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）魏宝玉的经济损失一百二十七万九千零四十五元；三、被告（反诉原告）魏宝玉于本判决生效之日起十五日内将北京市顺义区×镇×村×号院对应的《集体土地建设用地使用证》返还给原告（反诉被告）张继祥；四、被告（反诉原告）魏宝玉在原告（反诉被告）张继祥履行完毕本判决第二项确定的金钱给付义务之日起三个月内将坐落于北京市顺义区×镇×村×号院腾空后返还给原告（反诉被告）张继祥；五、驳回被告（反诉原告）魏宝玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百二十五元，由原告（反诉被告）张继祥负担三百六十八元（已交纳），被告（反诉原告）魏宝玉负担一百五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万两千四百元，由被告（反诉原告）魏宝玉负担三千七百二十元（已交纳），原告（反诉被告）张继祥负担八千六百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费五千五百元，由被告（反诉原告）魏宝玉负担一千六百五十元（已交纳），原告（反诉被告）张继祥负担三千八百五十元，于本判决生效之日起七日内直付给被告（反诉原告）魏宝玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙树华二〇一九年十月二十九日法官助理 张志鹏书 记 员 杨 欢