福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4271号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区荔城南大道**，统一社会信用代码：913503008553425833。 负责人：郑一鹏，行长。 委托代理人：谢雄、彭劲达，福建大雄律师事务所律师。 被告：陈榕，男，1981年10月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告：林开敏，女，1981年11月30日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：莆田喜盈门商业广场有限公司，住，住所地：莆田市城厢区霞林街道荔园东路**一社会信用代码：91350302589570523L。 法定代表人：魏锦标。 委托诉讼代理人：林婷婷、范少阳，福建普阳律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建设银行莆田分行）与被告陈榕、林开敏、莆田喜盈门商业广场有限公司抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭劲达、被告莆田喜盈门商业广场有限公司的委托诉讼代理人林婷婷到庭参加诉讼，被告陈榕、林开敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：一、被告陈榕、林开敏立即向原告偿还借款本金人民币153597.69元（币种下同）及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年7月25日起按照《个人购房借款╱担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止；二、原告对被告陈榕提供的抵押物即位于城厢区北侧（1＃1620）的房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权利；三、被告莆田喜盈门商业广场有限公司对本案全部债务承担连带偿还责任；四、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由三被告共同承担。事实和理由：2014年9月3日，被告陈榕、林开敏、莆田喜盈门商业广场有限公司（以下简称“喜盈门公司”）与原告签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称“合同”）向原告申请借款人民币26万元。被告林开敏向原告出具《共同偿还贷款确认书》，自愿为该笔借款承担共同还款责任。合同主要内容：1、合同第一、三条约定，被告陈榕向原告借款人民币26万元，借款期限为10年；2、第四条约定，本案贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%,每年调整一次；3、合同第六条约定，被告陈榕还款方式为按月等额本息还款法；4、合同第十条约定，被告喜盈门公司为本案提供阶段性担保：被告喜盈门担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，被告喜盈门公司对原告收到本案房屋他项权证书之前被告陈榕的全部债务承担连带责任保证。5、合同第十四条约定，若被告陈榕连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和原告与被告陈榕之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告陈榕立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、合同第十八条约定，被告陈榕提供其名下位于城厢区北侧（1＃1620）房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用，并为抵押物办理了相应的预告抵押登记（房屋预告登记证号：莆房预城厢字第××号）；7、合同第二十条约定，在被告陈榕获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人（原告）要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权利证书原件交由原告保管；8、合同第三十六条约定，被告陈榕、林开敏确认本合同项下的送达地址（莆田市荔城区拱辰街道延寿北路356号15号楼2梯306室）确认无误，原告向约定的送达地址寄送相关文件，即视为已向被告陈榕、林开敏履行了通知义务；9、合同第十一条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。 上述合同签订后，被告陈榕于2014年9月15日为本案抵押房产办理商品房抵押预告登记，原告于2014年9月24日按照约定发放了人民币26万元的贷款本金，但被告陈榕自2015年12月24日起便未按照合同约定支付本金利息，被告林开敏亦未承担相应的共同偿还责任，均已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，被告喜盈门公司应对本案全部债务承担连带保证责任。 被告陈榕、林开敏未作答辩。 被告莆田喜盈门商业广场有限公司辩称，本案正式抵押登记的条件已成就，答辩人对原告优先受偿后不足的债权承担连带偿还责任。被告喜盈门公司代还的款项本息共计111734.27元应在原告优先受偿之后的余额中优先追偿。原告计算的利息、罚息、复利等总额不应超过年利率24%。 在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据： 一、《个人购房借款-担保合同》，证明《个人购房借款-担保合同》中约定被告陈榕向原告借款26万元，被告莆田喜盈门商业广场有限公司为本案提供阶段性担保：被告莆田喜盈门商业广场有限公司担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定； 二、共同偿还贷款确认书，证明被告林开敏愿意对被告陈榕向原告申请的个人购置商用房贷款26万元承担连带偿还责任； 三、房屋预告登记证明，证明被告陈榕自愿为本案债务提供抵押担保，且本案抵押物办理了相应的预抵押登记，应对本案债务承担相应的抵押担保责任； 四、《个人借款凭证》，证明原告按照被告陈榕的申请将贷款本金划入其指定的账户中。原告已按约定向被告陈榕提供26万元贷款； 五、交易流水一份，证明被告陈榕尚欠原告贷款余额153597.69元及相应利息； 六、各被告基本信息，证明被告为本案适格的被告。 对原告提供的证据，被告莆田喜盈门商业广场有限公司质证认为对证据一的三性无异议，证明内容还要补充一点，根据该合同约定，办理正式抵押登记是原告与陈榕的义务，因其怠于履行导致无法完成；对证据二由法院依法认定；对证据三无异议，仍有具有对抗第三人的公示力；对证据四的三性无异议，但是请求法院予以审查利息、罚息、复利的总额不应超过年利率的24%；对证据五的三性无异议，但是喜盈门公司自2016年7月29日开始至2019年9月30日代陈榕还款111734.27元。 本院审查认为，因被告陈榕、林开敏未到庭参加诉讼，且被告莆田喜盈门商业广场有限公司对上述证据一、三、四、五的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对其他证据，本院将予以综合判断。 被告莆田喜盈门商业广场有限公司对其主张提供以下证据： 一、商品房初始登记证一份，证明涉案房产于2015年10月8日办理房屋初始登记，已经具备办理正式抵押登记手续的条件，被告喜盈门公司对本案债务只在涉案房产不足偿还的情况下承担责任；证据二、中国工商银行扣款凭证39张，证明原告扣划喜盈门公司111734.27元用于偿还本案债务。 对被告莆田喜盈门商业广场有限公司提供的证据，原告质证认为对证据一真实性无异议，证明对象有异议，按照合同约定，被告喜盈门公司应当承担连带保证责任；对证据二的三性均无异议。 本院审查认为，因被告陈榕、林开敏未到庭参加诉讼，且原告对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2014年9月3日，被告陈榕作为借款人及抵押人、被告莆田喜盈门商业广场有限公司作为保证人、原告作为贷款人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、被告陈榕向原告借款人民币26万元，借款期限为10年；2、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款、贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。3、被告陈榕提供名下城厢区荔园路北侧(1#1620)的房产向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。4、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。6、被告莆田喜盈门商业广场有限公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。后双方为抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记。 2014年3月27日，被告林开敏向原告出具《共同偿还贷款确认书》，内容为：借款人陈榕向中国工商银行股份有限公司莆田分行申请个人住房按揭贷款320000元，本人与借款人系夫妻关系，此借款系我与借款人的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由我和借款人共同偿还。 2014年9月24日，原告依约发放借款人民26万元。后被告陈榕未按合同约定偿还借款本息，被告陈榕尚欠原告借款本金人民币149307.66元及自2019年7月25日起的利息、罚息及复利。 综上所述，本院认为，被告陈榕、莆田喜盈门商业广场有限公司与原告签订的合同意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告陈榕在借款合同中约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，被告陈榕未按合同约定偿还借款本息，已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告主张被告陈榕偿还贷款本金人民币149307.66元及自2019年7月25日起的利息、罚息及复利，本院予以支持。被告本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故原告主张处置被告陈榕的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告向原告出具《共同还款确认书》，自愿为被告陈榕向原告申请的借款的债务及原告实现债权的全部费用承担共同偿还责任，故应与陈榕承担共同还款责任。莆田喜盈门商业广场有限公司为被告陈榕向原告的借款提供连带责任保证，故应当对上述债务承担连带偿还责任。被告陈榕、林开敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈榕、林开敏应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币149307.66元及自2019年7月25日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复利、罚息； 二、被告莆田喜盈门商业广场有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3471.9元，减半收取1735.95元，由原告中国工商银行股份有限公司莆田分行负担50元，被告陈榕、莆田喜盈门商业广场有限公司、林开敏负担1685.95元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 李 启 昌 二〇一九年十月二十一日 书记员 张郑冰冰 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。