湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0502民初271号 原告招商银行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市西陵一路**。 负责人张钊，该分行行长。 委托代理人屈荣，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理） 被告陈道标，男，1966年8月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 被告陈爱玲，女，1968年1月2日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 被告宜昌弘洋投资有限公司，住所，住所地宜昌市伍家岗区桔城路**div> 法定代表人程世山，该公司董事长。 委托代理人陈守邦，湖北陈守邦律师事务所律师。（特别授权代理） 委托代理人赵鹏，湖北陈守邦律师事务所律师。（特别授权代理） 被告宜昌华凯食品商贸有限公司，住所地宜昌市，住所地宜昌市沿江大道** 法定代表人刘世树，该公司总经理。 被告宜昌市乐高酒店有限公司，住所地宜昌高新区港窑，住所地宜昌高新区港窑路**v style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人陈道标，该公司总经理。 被告陈孝兴，男，1970年4月21日出生，汉族，住宜昌市。 原告招商银行股份有限公司宜昌分行与被告陈道标、陈爱玲、宜昌弘洋投资有限公司、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员黄正康担任审判长，审判员张婵、人民陪审员胡兆玉参加的合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司宜昌分行的委托代理人屈荣，被告陈道标，被告宜昌市乐高酒店有限公司的法定代表人陈道标，被告宜昌弘洋投资有限公司的委托代理人陈守邦、赵鹏到庭参加诉讼。被告陈爱玲、陈孝兴经本院合法传唤，被告宜昌华凯食品商贸有限公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审判，现已审理终结。 原告招商银行股份有限公司宜昌分行诉称，2011年11月8日，被告陈道标、陈爱玲与原告签订编号为110174717512010052号《个人购房借款及担保合同》，向原告借款1080万元，用于购买宜昌市××岗区××城路香山××区××楼××单元××、××、××、××号房屋（房屋产籍号：03××501、03××601、03××701、03××801），期限120个月，借款按基准利率上浮30%即8.84%，并根据人民银行贷款基准利率的调整相应调整，被告陈道标、陈爱玲以所购房屋对借款提供抵押担保。合同还对双方的权利义务、违约责任等相关事项进行了约定。随后，被告宜昌弘洋投资有限公司、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴分别向原告出具编号为：11××52-01、11××52-02、11××52-03、11××52-04号《个人贷款不可撤销担保书》，承诺对被告陈道标、陈爱玲在《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担连带责任保证担保。2012年6月8日，原告依约发放了借款。被告陈道标、陈爱玲所购房屋也依法设立抵押权预告登记至原告名下，原告取得房屋抵押权预告登记证明，登记证明号201103124。 被告陈道标、陈爱玲在履行借款合同中，未能严格履行还款义务，多次逾期还款，累计逾期次数达35次，其中当前已连续3期未向原告还款。在此期间，原告多次进行催收，被告仍未履行还款义务。截止2017年12月21日，被告陈道标、陈爱玲借款本金余额为9138594.61元，拖欠利息116751.24元。 基于以上事实，原告认为，被告陈道标、陈爱玲多次逾期还款，已严重违反合同约定，依据《个人购房借款及担保合同》第38、39条约定，被告陈道标、陈爱玲应提前偿还全部借款本息并支付相关费用，各保证人应对此承担连带清偿责任。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、请求判决解除原告与被告陈道标、陈爱玲签订的《个人购房借款及担保合同》。2、判令被告陈道标、陈爱玲共同向原告偿还借款本金9138594.61元及截止2017年12月21日的利息116751.24元，并自2017年12月22日起至借款本金还清之日止，按人民银行同期贷款基准利率的1.95倍支付利息。3、判令被告宜昌弘洋投资有限公司、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴对第一项给付义务承担连带清偿责任。4、确认原告对被告陈道标、陈爱玲位于宜昌市××岗区××城路香山××区××楼××单元××、××、××、××号房屋（房屋产籍号03××501、03××601、03××701、03××801）享有抵押权，原告有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押的价款优先受偿。5、由全体被告承担本案的案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用。 被告陈道标及被告宜昌市乐高酒店有限公司辩称，原告所述的欠款本息数额需要核实，被告陈道标已偿还借款600-700万元。 被告宜昌弘洋投资有限公司辩称，1、被告完成竣工验收备案，完成开发商房屋建设义务。2、被告完成了办理产权证的通知义务。3、被告完成房屋的初始登记，案涉房产具备办理转移登记和正式抵押登记的条件。4、原告怠于办理正式抵押，阻止被告保证责任解除条件的成就，被告保证责任依法解除。5、抵押房产已经具备办理正式抵押之条件，招行宜昌分行应继续办理正式抵押登记手续。 被告陈爱玲、宜昌华凯食品商贸有限公司、陈孝兴未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2011年11月8日，原告与被告陈道标、陈爱玲签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定被告陈道标、陈爱玲向原告借款1080万元，用以购买宜昌弘洋投资有限公司开发的房产，借款期限为2011年11月8日起至2021年11月8日止，借款执行利率为中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%，遇基准利率调整的，于次年1月1日作相应调整。借款还款方式为按月付息，依合同所附《本金归还计划》还本。合同同时约定，陈道标、陈爱玲将其购买的宜昌弘洋投资有限公司开发的房产（房屋产籍号分别为：03××501、03××601、03××701、03××801；对应各套房屋面积分别为：1044.13㎡、1043.59㎡、1046.96㎡、1048.77㎡）作为抵押物，为上述借款债务提供抵押担保。合同另约定，借款人未依约偿还借款的，须按上述约定的执行利率再上浮50%给付罚息，不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回贷款本息及费用。 以上《个人购房借款及担保合同》签订当日，被告宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴各与原告签订《个人贷款不可撤销担保书》一份，约定被告宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴自愿为被告陈道标、陈爱玲在上述《个人购房借款及担保合同》项下债务承担连带保证责任，承担保证责任的范围包括借款合同项下的本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，保证期间为借款合同履行期限届满之日起两年。同日，被告宜昌弘洋投资有限公司另与原告签订《个人贷款不可撤销担保书》一份，约定宜昌弘洋投资有限公司自愿为被告陈道标、陈爱玲在上述《个人购房借款及担保合同》项下债务承担连带保证责任，承担保证责任的范围包括借款合同项下的本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，保证期间为自担保书签订之日起至借款人抵押之房产办妥抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交原告保管之日止。 2012年6月8日，原告按照被告陈道标、陈爱玲的指示支付了借款1080万元，但二被告自2017年10月起未再依约偿还借款，截止2017年12月21日，被告陈道标、陈爱玲尚欠原告借款本金9138594.61元，利息、罚息、复息116751.24元。 另查明，上述被告陈道标、陈爱玲所抵押的房产至今未完成抵押登记，且自2016年7月起，均被司法查封。被告宜昌弘洋投资有限公司曾于2015年5月7日将办理完毕的上述产籍号为03××501、03××601的房屋所有权证交原告收执。 上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、《个人贷款借款借据》、银行账目明细、《查档证明》、《宜昌弘洋投资“香山.福久源”项目业主贰证与招商银行交接单》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》均是当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的强制性规定，本院依法对上述合同的效力均予确认。原告已依约履行了贷款发放义务，被告陈道标、陈爱玲却未按合同的约定偿还借款本息，其行为已构成违约。依照约定，原告对期限未届满的借款合同享有解除权，原告所提解除其与陈道标、陈爱玲签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求本院依法予以支持。合同解除后，陈道标、陈爱玲对所欠借款本息依法应立即予以清偿。另被告宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴为被告陈道标、陈爱玲的上述借款债务提供了连带责任保证，在原告的债权未获清偿时，宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴依法应对陈道标、陈爱玲的借款债务承担连带清偿责任。原告与被告宜昌弘洋投资有限公司在《个人贷款不可撤销担保书》中，将宜昌弘洋投资有限公司承担保证责任的保证期间表述为“自担保书签订之日起至借款人抵押之房产办妥抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交原告保管之日止”，因抵押房屋办妥登记并非必然发生的事件，故上述条款虽表述为保证期间，但并不能作期限理解，而应理解为条件，即宜昌弘洋投资有限公司于本案中承担的是一种附条件的保证责任。宜昌弘洋投资有限公司承担保证责任的条件，不宜简单按照上述字面表述认定，而是应结合法律关系的性质和交易习惯来界定。本案中，被告陈道标、陈爱玲与被告宜昌弘洋投资有限公司为房屋买卖关系，一为购房人，一为开发商；被告陈道标、陈爱玲与原告为借款及担保关系，一为借款人、抵押人，一为贷款人、抵押权人。在原告与被告陈道标、陈爱玲的借款及担保关系中，双方已为该借款债务设定了物的担保，宜昌弘洋投资有限公司作为陈道标、陈爱玲抵押房屋的开发商，本无需再加入其中，但因上述《个人购房借款及担保合同》签订之时，陈道标、陈爱玲所抵押的房产为预售房屋，尚未办理初始登记，在完成抵押登记以前，原告债权仍存在风险。为防止借款人在开发商处取得房屋产权之后拒绝将所有权证书交原告办理抵押登记，原告方与宜昌弘洋投资有限公司另行成立了《个人贷款不可撤销担保书》，亦即通常所说阶段性保证合同，其目的正是确保开发商将所售房屋的产权证办好后能够交与贷款银行收执，银行再持产权证去办理抵押登记。至于《个人贷款不可撤销担保书》中所提“办妥抵押登记”、“并将房地产他项权证交原告保管”，因宜昌弘洋投资有限公司在抵押担保关系中既非抵押人，亦非抵押权人，其无从参与抵押登记的办理，若将未办妥抵押登记认定为其承担保证责任的条件，显然有失公平，亦与其真实意思相悖。综上所述，被告宜昌弘洋投资有限公司承担保证责任的条件应认定为：其所售房屋的所有权证书未交予原告收执。本案中，被告宜昌弘洋投资有限公司已为被告陈道标、陈爱玲抵押房屋中的两套办妥产权登记并已将房地产权证交付原告收执，则宜昌弘洋投资有限公司对该两套房屋对应比例的债务不承担保证责任，但对尚未办理产权登记的抵押房屋对应比例的债务仍应承担保证责任。抵押房屋的总面积为4183.45㎡，尚未办理产权登记的抵押房屋面积为2095.73㎡，宜昌弘洋投资有限公司应承担保证责任的债务比例为50.1%。原告招商银行股份有限公司宜昌分行另提出确认其对被告陈道标、陈爱玲抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因其所述房屋至今未完成抵押登记，且其此主张与其对宜昌弘洋投资有限公司所提担保债权存在逻辑冲突，故本院对原告此项诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告招商银行股份有限公司宜昌分行与被告陈道标、陈爱玲签订的《个人购房借款及担保合同》。 二、被告陈道标、陈爱玲偿还原告招商银行股份有限公司宜昌分行借款本金9138594.61元及截止2017年12月21日的利息、罚息、复息116751.24元，合计偿还9255345.85元。 三、被告陈道标、陈爱玲以借款本金9138594.61元为基数，自2017年12月22日起至借款本金还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍标准向原告招商银行股份有限公司宜昌分行支付利息。 四、被告宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴对上述第二、三判项确定的被告陈道标、陈爱玲的给付义务承担连带清偿责任。被告宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴承担保证责任后，有权向被告陈道标、陈爱玲追偿。 五、被告宜昌弘洋投资有限公司对上述第二、三判项确定的被告陈道标、陈爱玲的给付义务的50.1%承担连带清偿责任。被告宜昌弘洋投资有限公司承担保证责任后，有权向被告陈道标、陈爱玲追偿。 六、驳回原告招商银行股份有限公司宜昌分行的其他诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76587元，财产保全费5000元，公告费1200元，合计诉讼费82787元（原告已预交），被告陈道标、陈爱玲、宜昌华凯食品商贸有限公司、宜昌市乐高酒店有限公司、陈孝兴对全部诉讼费承担连带给付义务，被告宜昌弘洋投资有限公司对诉讼费41476.29元承担连带给付义务。被告负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付原告招商银行股份有限公司宜昌分行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长  黄正康 审 判 员  张 婵 人民陪审员  胡兆玉 二〇一九年十月二十三日 书 记 员  孙 亮