四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初88号原告（申请执行人）：泸州太昌建筑安装工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路****。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：谭林，四川时代永嘉律师事务所律师。被告（案外人）：罗忠华，男，1972年12月23日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。被告（案外人）：徐国群，女，1974年9月26日出生，汉族，住四川省江安县。委托诉讼代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：江安县易通房地产开发有限责任公司，住所地四，住所地四川省江安县江安镇竹海路中段v>法定代表人：刘佳荣。委托诉讼代理人：熊建军，男，系公司员工。原告泸州太昌建筑安装工程有限公司（以下简称太昌公司）与被告罗忠华、徐国群、江安县易通房地产开发有限责任公司（以下简称易通公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月15日立案，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告太昌公司的委托诉讼代理人谭林，被告罗忠华及罗忠华、徐国群的共同委托诉讼代理人熊良裕，被告易通公司的委托诉讼代理人熊建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太昌公司向本院提出诉讼请求：1.判决四川省宜宾市中人民法院（2018）川15号执行案件中准许对江安县住房进行强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：泸州仲裁委员会于2018年5月4日对太昌公司诉易通公司建设施工合同纠纷一案作出仲裁裁决，太昌公司于2018年6月申请强制执行。2019年7月太昌公司请求执行易通公司名下位于江安县住房，同月罗忠华、徐国群提起案外人执行异议申请，四川省宜宾市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）川15执异113号执行裁定书,太昌公司于2019年8月收悉。首先，罗忠华、徐国群出示了房屋买卖合同，但是该买卖合同并未在房管部门进行备案，签订的时间无法认定。上面加盖的是易通公司前法人的私章，在其签订合同之时，易通公司的法定代表人早已变更，前法定代表人没有任何权利对易通公司财产进行处置。其次，罗忠华、徐国群提交了普通增值税发票，但是该发票只能证明易通公司就发票上的金额向税务部门缴纳了税款，虽备注的是涉案房屋的地址，但罗忠华、徐国群并未出示任何向易通公司支付款项的凭据，无法明确罗忠华、徐国群是否已经全部缴纳购房款，并且罗忠华、徐国群也未出示购房完税发票予以佐证。再次，罗忠华、徐国群仅仅提供了房屋租赁合同及几张照片，拟证明房屋已经实际交付使用。但是按照常理，使用房屋肯定要产生水电气费，罗忠华、徐国群并未出具任何的水电气使用发票。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在本案中，买卖合同签订时间存疑；罗忠华、徐国群无法证实在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；没有证据证明已经支付全部价款或部分价款；购买房屋过后，罗忠华、徐国群未积极进行备案登记，具有重大过错。被告罗忠华、徐国群辩称，2011年，刘忠富挂靠在易通公司名下的江安县四面山镇九柱房投资开发华安小区商住楼。罗忠华、徐国群系夫妻关系，二人向刘忠富购买刘忠富以易通公司名义开发的江安县住房。2018年10月6日，罗忠华、徐国群与易通公司签订《商品房买卖合同》，并用现金付清全部购房款109691元，随后易通公司将该房屋交付给了罗忠华、徐国群占有。2019年2月6日，罗忠华、徐国群将房屋出租给任龙育使用。2019年6月下旬，罗忠华、徐国群到江安县不动产登记中心去准备办理该房屋过户登记时被告知，案涉房屋被四川省宜宾市中级人民法院查封。被告易通公司辩称，刘忠富挂靠我公司，我公司收取管理费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。太昌公司提供了以下证据：第一组：营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，拟证明：原告诉讼主体适格；第二组：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异113号执行裁定书，拟证明：涉案房屋属于被执行人易通公司所有，太昌公司申请执行易通公司的房产是合法的。罗忠华、徐国群质证意见：第一组：无异议；第二组：对真实性无异议，但达不到证明目的，案涉房屋实际上由刘忠富开发，罗忠华、徐国群未看到申请执行的依据，不清楚申请执行是否合法。易通公司质证意见同罗忠华、徐国群的质证意见一致。本院认证意见：因各方当事人对第一组证据无异议，本院对第一组证据予以采信。各方当事人对第二组的真实性无异议，且第二组证据系本院作出的裁定书，故本院对第二组证据的真实性予以确认，能否达到太昌公司的证明目的将在下文综合阐述。罗忠华、徐国群提交了如下证据：第一组：罗忠华、徐国群身份证复印件，拟证明：被告诉讼主体适格；第二组：《合作协议》，拟证明：刘忠富于2011年4月２5日与易通公司签订挂靠协议，以易通公司的名义开发江安县地块商品房的项目；第三组：《商品房买卖合同》一份、2018年12月17日四川增值税普通发票一张，拟证明：在法院查封之前的几个月罗忠华、徐国群就已经与易通公司签订了书面买卖合同，并且已经按约定支付了购房款，开具了发票、缴纳完善了税款。另外，合同约定在出卖人交付房屋之日起720日内交付房屋所有权证给买受人，至法院查封时，还未到720天，罗忠华、徐国群对未过户无过错；第四组：《四川省农村信用社借记卡明细清单》，拟证明：罗忠华、徐国群资金流动情况，二人有一次性全款购买案涉房屋的经济能力；第五组：《房屋租赁合同》一份、案涉房屋目前使用情况的照片两张，拟证明：罗忠华于2019年2月6日与做丧葬用品生意的任龙育签订了租房合同，现在任龙育将该房屋用于堆放花圈等丧葬用品。即罗忠华、徐国群在法院查封的前几个月就已占有了案涉房屋。太昌公司的质证意见：第一组：无异议；第二组：对《合作协议》三性均不认可，该协议随时可制作，因挂靠违法，故合同本身无效，该协议与本案无关；第三组：对《商品房买卖合同（预售）》的三性均不认可，该合同随时可以制作，并无其他证据证明签订时间是在法院查封之前；四川增值税普通发票是易通公司就该房屋买卖所应当缴纳的税费增值税完税证明，无法证明已支付完毕款项；第四组：《四川省农村信用社借记卡明细清单》的真实性无异议，但在买卖合同明确买受人应当以打款方式一次性全款支付房款，且该房款应全款专户存入预售资金账户用于项目建设，被告未提交其现金支付全部购房款的依据，不能达到证明目的；第五组：对《房屋租赁合同》及涉案照片，三性均不认可，该组证据是随时可以签订，也可以作假，无法证明罗忠华、徐国群已实际占有案涉房屋。易通公司质证意见：对罗忠华、徐国群提交的全部证据均无异议。本院认证意见为：第一组：因各方当事人均无异议，本院予以采信；第二组：因挂靠人刘忠富与被挂靠人易通公司均认可刘忠富挂靠易通公司修建案涉房屋，太昌公司虽陈述《合作协议》因随时可制作，故对真实性不认可，但太昌公司未提供证据证明该份证据属于事后制作，故本院对太昌公司辩称的理由不予采信，对《合作协议》的真实性予以确认；第三组：各方当事人对四川增值税普通发票真实性无异议，故本院对本组证据的真实性予以确认；因太昌公司未提供证据证明《商品房买卖合同》系事后制作，而《商品房买卖合同》加盖了易通公司合同专用章，故对该份证据的真实性予以确认；第四组：各方当事人对《四川省农村信用社借记卡明细清单》的真实性无异议，故本院对本组证据的真实性予以确认；第五组：太昌公司未提供证据证明《房屋租赁合同》系伪造，而该份《房屋租赁合同》上有双方当事人盖章、捺印且结合罗忠华、徐国群提交的照片，本院对《房屋租赁合同》及照片的真实性予以确认。上述证据是否能达到证明目的，本院将在下文综合阐述。根据当事人陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：本院依据已经发生法律效力的泸州仲裁委员会（2017）泸仲字第218号仲裁裁决书，因被执行人易通公司未履行法律义务，太昌公司申请强制执行，本院于2018年7月30日依法立（2018）川15执190号案件强制执行，并于2019年6月12日以（2018）川15执190号之四协助执行通知书查封了登记在易通公司名下位于江安县住房。2019年6月底，罗忠华、徐国群知晓房屋查封情况后，遂于2019年7月15日提出执行异议，要求中止对江安县住房的执行。2019年7月25日本院作出（2019）川15执异113号执行异议裁定：中止对江安县住房的执行。太昌公司于2019年8月收悉上述执行异议裁定，并于2019年8月13日提起执行异议之诉。另查明，2011年4月25日易通公司（甲方）与刘忠富（乙方）签订了《合作协议》约定：“一、由乙方出资在江安县四面山镇九柱房九台村以出让方式获得位于江安县地块的使用权。乙方将全额出资对该宗地进行商品房开发……三、甲方应提供乙方在修建开发中的一切手续，直接至本项目结束为止。……”甲方易通公司盖章，乙方刘忠富签字。2018年10月6日，罗忠华、徐国群与易通公司签订了《商品房买卖合同（预售）》约定：罗忠华、徐国群向易通公司购买江安县住房，房屋预测建筑面积114.50平方米，价款109691元，约定一次性付清。出卖人应当于2019年6月1日前向买受人交付该商品房。买卖双方同意自该商品房交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。易通公司于2018年12月17日向罗忠华、徐国群开具《四川增值税普通发票》。2019年2月6日罗忠华就案涉房屋与任龙育签订了《房屋租赁协议》将房屋租赁给任龙育使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，罗忠华、徐国群需同时满足前述四种情形才能排除执行。虽太昌公司称案涉《商品房买卖合同（预售）》系随时可伪造、制作的证据，但太昌公司未就该份证据系伪造或事后制作提供证据证明，故本院对太昌公司的意见不予采信。本院确认罗忠华、徐国群与易通公司签订的《商品房买卖合同》签订的时间为2018年10月6日，系在人民法院查封案涉房屋之前。虽太昌公司称罗忠华、徐国群对未办理过户登记具有过错，但《商品房买卖合同（预售）》约定案涉房屋交付时间为2019年6月1日前，罗忠华陈述案涉房屋于《商品房买卖合同》签订后即交付，即是于2018年10月6日后交付，而《商品房买卖合同》中约定买卖双方自商品房交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，至房屋查封之时，合同约定的办证日期尚未届满，故罗忠华、徐国群对案涉房屋未办理过户登记无过错。本院认为，本案争议的焦点为：一、罗忠华、徐国群是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋；二、罗忠华、徐国群是否支付全部价款。对上述两个争议焦点评析如下：针对争议焦点一即罗忠华、徐国群是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。本院认为罗忠华、徐国群已合法占有案涉房屋。理由如下：罗忠华、徐国群提交了罗忠华与承租人任龙育签订的《房屋租赁协议》及房屋使用的照片，太昌公司称《房屋租赁合同》系可伪造的证据，但未提供证据证明，故太昌公司的意见不予采信。结合案涉房屋使用的照片，本院确认案涉房屋已使用。太昌公司称案涉房屋未产生水电费，与情理不符，罗忠华解释系因承租人任龙育在该住房只用于堆放丧葬用品，故未产生水电，该解释合理，本院对太昌公司的辩称不予采信。本院确认罗忠华、徐国群已合法占有案涉房屋。针对争议焦点二即罗忠华、徐国群是否支付全部价款的问题。本院认为案涉房屋系房款已付清的证据不足，理由如下：为证明已支付全部房款，罗忠华、徐国群提交了四川增值税普通发票和《四川省农村信用社借记卡明细清单》两组证据，经审查，本案该增值税发票的出票主体是易通公司，而该增值税发票是普通发票，普通发票可以由从事经营活动的各种纳税人向税务机关申请领购，并自行通过网上税控系统开具，用作作为纳税人的易通公司的完税证明。罗忠华、徐国群主张该增值税发票是其交清全部房款后易通公司开具，但该完税证明的缴纳主体并不是罗忠华、徐国群，不能证实罗忠华、徐国群已经交清全部房款，《四川省农村信用社借记卡明细清单》仅对罗忠华、徐国群的经济能力起辅助证明作用，也不能证明二人已经交清全部房款。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，罗忠华、徐国群应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，罗忠华、徐国群提交的证据不足以证明其已经付清房款的事实主张，应当承担举证不能的不利后果，故罗忠华、徐国群就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。太昌公司主张罗忠华、徐国群已支付全部房款证据不足的意见成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行江安县房屋。案件受理费80元，由被告罗忠华、徐国群、江安县易通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  罗 润审 判 员  郭美宏审 判 员  聂华竟二〇一九年十月二十五日法官助理  华 涛书 记 员  徐 莲