广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12280号原告（反诉被告）：中山山燕纺织有限公司,住所地广东省中山市xx镇xx村。法定代表人：古建文，董事长。委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤豪，广东保信律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建强，男，1980年2月9日出生，汉族，住湖南省。被告（反诉原告）：中山市群强家具有限公司，住所地广东省中山市xx镇xx路xx号第二幢之一。法定代表人：陈江群。以上两被告的共同委托诉讼代理人：邹葵阳,广东厚弘律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：姚海云，广东厚弘律师事务所律师。被告：中山市弘涛房地产投资有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港大道73号3楼之一。法定代表人：张华。委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜婷婷，广东国晖（龙岗）律师事务所实习律师。原告中山山燕纺织有限公司（以下简称山燕公司）与被告王建强、中山市群强家具有限公司（以下简称群强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，根据山燕公司的申请，依法追加了中山市弘涛房地产投资有限公司（以下简称弘涛公司）为被告，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告山燕公司的委托诉讼代理人黄嘉焯、李坤豪，被告王建强及委托诉讼代理人邹葵阳、姚海云，被告群强公司的委托诉讼代理人邹葵阳、姚海云，弘涛公司的委托诉讼代理人蔡淑惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山燕公司向本院提出诉讼请求：1.确认山燕公司与王建强、群强公司分别于2014年11月14日、2016年3月6日签订的《租赁合同》已于2018年9月4日解除；2.判令山燕公司没收王建强、群强公司的租赁保证金100万元；3.王建强、群强公司、弘涛公司将损坏的租赁物恢复原状、拆除加建的违法建筑，并承担所需费用；4.王建强、群强公司、弘涛公司立即向山燕公司返还租赁的位于中山市××东村的房地产；5.王建强、群强公司、弘涛公司从2018年9月15日起至清场之日止按以下标准向山燕公司支付场地占用费用（2018年9月5日至2019年1月27日期间按每月166666.67元的标准支付；2018年1月28日至2019年5月5日期间按每月30万元的标准支付；2019年5月6日至交还场地之日起按每月333333.33元的标准支付）。事实和理由：山燕公司是位于中山市××横东村（现地址：中山市××西××号）房地产的所有权人，国有土地使用证分别中府国用（出）字第00xx号、中府国用（出）字第17970xxx号，房屋所有权证分别为粤房字第××号、49××96号，粤房地证字第××号。2014年11月14日，山燕公司与王建强签订《租赁合同》，约定将前述位于中山市××西××号房地产的第二、三、四幢厂房出租给王建强使用。出租的土地面积约为46亩，房屋建筑面积10806平方米，租赁期间自2014年11月28日起至2025年1月27日止，租金标准为每年160万元。该部分租金王建强、群强公司支付至2019年1月27日。2016年3月6日，山燕公司与王建强签订《租赁合同》，约定将前述位于中山市××西××号房地产的第一幢厂房出租给王建强使用。出租的土地面积约为16亩，房屋建筑面积2850平方米，租赁期间自2016年3月6日起至2025年1月27日止，租金标准为每年40万元。该部分租金王建强、群强公司支付至2019年5月5日。双方所签订的租赁合同约定如王建强需对物业进行装修、改建、加建临时建筑的，需事先向山燕公司提交装修、改建、加建设计方案，并经山燕公司书面同意，同时如需向政府有关部门申报的应取得政府批准同意方可进行；转租需经过山燕公司书面同意；合同提前终止或者租赁期限满未搬迁的，应双倍支付租金。合同签订后，山燕公司将物业交付给王建强，王建强即在物业处设立了群强公司。自2016年开始，王建强、群强公司在未取得环保等部门的许可下，引入锯木、喷漆等严重污染的车间，导致附近居民对此投诉。中山市环境保护局经立案调查，于2017年3月21日向群强公司作出了责任改正违法行为决定，认定群强公司建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收合格主体工程即投入生产属于违法，责令群强公司立即停止建设项目主体工程的生产使用。后王建强、群强公司未履行决定书，中山市环境保护局于2017年就前述处罚内容申请了执行。此后，王建强、群强公司经营木场加工的场地虽有所缩小，但王建强、群强公司在未经山燕公司许可、政府部门批准的情况下，大面积在原有空地上加建铁棚等固定建筑，并在未经山燕公司许可情况下，将场地非法转租给弘涛公司。2018年8月17日，山燕公司向王建强、群强公司发函，要求停止违法活动，并将物业恢复至出租前状态，但王建强、群强公司仍然继续在厂房内进行大范围的加建，为此，山燕公司于2018年9月4日发函要求解除双方签订的租赁合同。山燕公司认为，王建强、群强公司的行为已构成严重违约，弘涛公司作为涉案物业的次承租人，在合同解除的情况下负有腾房及支付逾期腾房占有使用费的义务，故山燕公司诉至法院。王建强、群强公司向本院提出反诉请求：1.依法确认山燕公司于2018年9月4日发出的关于“停止施工建设，限期将物业恢复原状，解除租赁合同关系”的重要通知无效，判令王建强、群强公司与山燕公司于2014年11月14日、2016年3月6日签订的《租赁合同》继续履行；2.判令王建强、群强公司与山燕公司于2014年11月14日签订的《租赁合同》租金从2018年9月26日起变更为97.5万/年；判令王建强、群强公司与山燕公司于2016年3月6日签订的《租赁合同》租金从2018年9月26日起变更为35.4万元/年；判令王建强、群强公司按照变更后的租金标准，退还王建强、群强公司已经支付的租金合计23.8万元（21万元+2.8万元）；3.判令山燕公司将王建强、群强公司承租物业的消防相关手续全部过户至王建强、群强公司名下。事实和理由：2014年11月14日，王建强、群强公司与山燕公司签订《租赁合同》，约定将位于中山市××西××号房地产的第二、三、四幢厂房出租给王建强、群强公司使用，房屋建筑面积为10806平方米，租金为160万元/年，被王建强、群强公司保证房屋的合法性及建筑的安全性。该部分租金王建强、群强公司已支付至2019年1月27日。该部分物业对应的是建筑面积为2713平方米和建筑面积为3875平方米房屋的房产证。2016年3月6日，王建强、群强公司与山燕公司签订《租赁合同》，约定将中山市××西××号房地产的第一幢厂房出租给王建强使用，房屋建筑面积为2850平方米，租金为40万元/年，山燕公司保证房屋的合法性及建筑的安全性。该部分租金王建强、群强公司已支付至2019年5月5日。该部分物业对应的是建筑面积为2525平方米房屋的房产证。王建强、群强公司与山燕公司签订《租赁合同》后，王建强、群强公司即按照山燕公司的要求按时交租，合理使用租赁物，但山燕公司一直未将消防相关手续过户至王建强、群强公司名下。2018年年初，山燕公司因银行不续贷，需要卖地，于是提出补偿王建强、群强公司费用，要求王建强、群强公司将承租的物业全部拆除，但双方未谈妥补偿价格。2018年9月4日，山燕公司向王建强、群强公司发出关于“停止施工建设，限期将物业恢复原状，解除租赁合同关系”的重要通知，以根本不成立的理由，要求解除双方的租赁关系。王建强、群强公司认为，山燕公司要求解除《租赁合同》的理由不成立，双方的《租赁合同》应继续履行，山燕公司应及时将消防相关手续全部过户至王建强、群强公司名下。同时，因山燕公司租赁给王建强、群强公司的物业与房产证上所载明的建筑面积差异较大，按照公平原则，山燕公司应按照房产证上所载明的建筑面积收取租金，将王建强、群强公司已支付租金的超额部分返还给王建强、群强公司。山燕公司对王建强、群强公司的反诉辩称，1.山燕公司要求解除合同依据充分；2.双方签订租赁合同时，王建强曾多次前往租赁地点查看并测量，双方并在平面草图上签字确认。除了涉案的房地产外，租赁物还包括空地，王建强、群强公司并在空地上加建了违法建筑物并进行非法转租获利，故王建强、群强公司要求变更租赁合同租金的请求，无事实依据和法律依据；3.涉案租赁物第一、二、三幢已经通过消防验收并办理了产权证，第四幢已通过了消防验收并办理了综合验收手续，王建强、群强公司要求将消防手续过户至其名下无事实和法律依据，故请求驳回王建强、群强公司的反诉请求。弘涛公司辩称，1.群强公司将涉案物业转租给弘涛公司，是经过了山燕公司的同意。后弘涛公司因经营需要办理用电增容，也是山燕公司授权其工作人员配合办理了手续。山燕公司对群强公司的转租行为是明知的，也未提出异议，故弘涛公司与群强公司签订的物业租赁合同合法有效，弘涛公司具有合法的承租权；2.弘涛公司不存在任何违约行为；3.即使山燕公司与群强公司之间的租赁合同终止，由山燕公司承继群强公司与弘涛公司签订的租赁合同的权利，由弘涛公司继续向山燕公司支付租金，符合山燕公司利益，同时也符合公平原则和诚实信用原则；4.本案虽然不属于“买卖不破租赁”的情形，但按照“举重以明轻”的法律逻辑论断，合法转租情形下，即使山燕公司与群强公司的租赁合同效力终止，也不应影响群强公司与弘涛公司签订的租赁合同的效力；5.弘涛公司基于合同的信赖，已经将涉案的物业分租出去，若因山燕公司于群强公司之间租赁合同的效力终止而认定弘涛公司与群强公司租赁合同关系效力也随之终止，不仅违反了合同相对性原则，也严重损害了弘涛公司的权益，甚至引发群体诉讼，造成社会不安定因素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：群强公司于2014年12月10日成立，王建强是其股东，登记的地址为中山市xx镇x路xx号第二幢之一。山燕公司于1993年3月1日取得位于中山市××横东村的国有土地使用权，面积为39480平方米；于1997年1月30日取得位于中山市××横东村的国有土地使用权，面积为3229平方米。山燕公司并于1999年取得位于前述地址的第一幢厂房的房屋产权证书，房屋为框架1层，建筑面积为2525平方米,用途为宿舍；于1995年取得第二幢厂房的房屋产权证书，房屋为框架二层、星棚一层，建筑面积为3875.36平方米；于1995年取得第三栋厂房的房屋产权证书，房屋为框架一层，建筑面积为2713平方米。2002年，山燕公司的第4栋厂房办理了规划报建，并取得了工程竣工验收，该厂房的面积为2323平方米，结构为排架1层。2014年11月14日，山燕公司的原法定代表人梁加立（甲方）与王建强（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其位于前述地址的第二、三、四幢厂房及原发电机房等物业，包括房屋周边的道路、空地、绿化带等以及附属设施租赁给乙方作开办工厂使用，前述物业土地面积约46亩，房屋建筑面积10806平方米，用途为工业；租赁期限为122个月，从2014年11月28日至2025年1月27日止；租金按年计算，为每年160万元，乙方每年一次性缴交一年租金，且必须于每一周年期满前即每年的1月28日将下一周年的租金以现金或者转账方式支付给甲方，甲方开具收据给乙方。租金不得拖欠，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五，超过三个月欠缴租金，视为乙方违约，甲方有权终止合同并追讨欠款；乙方于签订合同当日支付100万元作为合同保证金，租赁期限届满、合同终止，在乙方向甲方付清全部应付租金以及因本租赁行为所生产的应由乙方承担的一切费用并履行本合同所约定的责任向甲方交还该物业后于15日内向乙方退还保证金，保证金不计利息；甲方将该物业按现状交付乙方使用，乙方使用按该物业及其附属设施的现状承租。该物业采取包租的方式由乙方自行管理；在租赁期间，乙方享有该物业附属设施的专用权，乙方应爱护及妥善使用，并负责该物业及其附属设施的日常维修保养，并承担费用。对各种可能出现的故障和危险乙方应及时消除，保证在本合同终止时该物业及其设施处于正常状态而归还甲方，甲方对此有检查监督权；在租赁期内，如乙方须对该物业进行装修、改建、加建临时建筑物等，须事先向甲方提交装修、改建、加建设计方案，并经甲方书面同意，同时如需向政府有关部门申报的应取得政府批准后方可进行、装修、改建、加建等费用由乙方承担。如乙方的装修、改建、加建方案可能对该物业的房屋主体结构造成影响的，则应经甲方书面同意后才能进行。如装修、改建、加建方案可能对公用部分或其他相邻用户产生影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。本合同终止，该物业内乙方增加的固定装修、临时建筑物、以及消防、水、电、通信等不可移动的设施在返还该物业的同时归属甲方所有；经甲方书面同意后，乙方可将该物业的部分分租，但分租部分的管理工作仍由乙方负责，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方分租行为而改变；乙方利用该物业进行非法活动，损害公共利益，或未经甲方同意擅自对该物业的结构造成不安全，或租赁期间长期拖欠租金、水电费或其他税费的，视乙方违约，甲方有权单方终止本合同，并收回该物业。甲方在遵守本合同条款的情况下，因乙方违约而终止本合同的，甲方不退还保证金，同时向乙方追讨欠款，如造成甲方经济损失的，乙方须向甲方赔偿；本合同提前终止或者租赁期限届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或者租赁期限届满之日迁离该物业，并将其返还给乙方。乙方逾期不迁离或不返还该物业的，应向甲方双倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回该物业，且对该物业内的乙方物品不负保管责任；乙方应在法律、法规和政策允许范围内使用该物业进行合法经营，若乙方在该物业内因违反国家法律、法规而受到政府部门的处罚，乙方承担全部责任，并承担全部损失，同时甲方有权提前终止本合同。租赁合同签署后，王建强、群强公司按照约定支付山燕公司履约保证金100万元，山燕公司交付给群强公司使用的租赁物除了已经办理产权的第二、三栋厂房、土地及第4栋厂房以外，还将其自行加建未办理规划报建手续的发电房、配电房、研发房、保全房、物料房合计1972平方米的物业交付给群强公司使用。该合同项下的租金，群强公司已支付至2019年1月27日。2016年3月6日，山燕公司的原法定代表人梁加立（甲方）与王建强（乙方）再次签订租赁合同，约定甲方将其位于前述地址的第一幢厂房，包括房屋周边的道路、空地、绿化带等以及附属设施租赁给乙方作开办工厂使用，前述物业土地面积约16亩，房屋建筑面积2805平方米，用途为工业；租赁期限从2016年3月6日至2025年1月27日止；租金按年计算，为每年40万元，乙方每年一次性缴交一年租金，且必须于每一周年期满前即每年的5月6日将下一周年的租金以现金或者转账方式支付给甲方；甲乙双方一致同意，乙方前期支付给甲方的租赁合同保证金作为本合同保证金，租赁期限届满、合同终止，在乙方向甲方付清全部应付租金以及因本租赁行为所生产的应由乙方承担的一切费用并履行本合同所约定的责任向甲方交还该物业后于15日内向乙方退还保证金，保证金不计利息。该份合同约定的其他内容与上述2014年11月14日的租赁合同约定的内容相同。租赁合同签署后，山燕公司除了交付已办理产权的第一栋厂房及土地外，还将其自行加建未办理规划报建手续的卫生间、厨房、守卫房等物业交付给群强公司使用。该合同项下的租金，群强公司已支付至2019年5月5日。嗣后，群强公司将其承租的部分物业分租给了中山市国凯红木家具制造有限公司（以下简称国凯公司）、中山市华源红木文化有限公司（以下简称华源公司），国凯公司、华源公司租赁期间的租金全部交付给群强公司。2017年3月21日，群强公司因建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收合格，主体工程投入正式生产的违法行为，被中山市环境保护局作出行政处罚，责令群强公司立即停止建设项目主体工程的生产使用，需配套建设的环境保护设施验收合格后，主体工程方可投入正式生产。后因群强公司逾期未履行责令改正违法行为，中山市第一人民法院作出（2017）粤2071行审1631号行政裁定书，裁定准予强制执行中山市环境保护局责令改正违法行为的决定。2017年4月，王建强向山燕公司发送微信，内容为中山市××横东村村民对群强公司环境污染的举报信。国凯公司、华源公司退租后，群强公司于2018年1月22日与弘涛公司签订租赁合同，约定群强公司除了保留现用的办公室、饭堂、锯木车间及木材堆放的部分空地外，将位于中山市××西××号工业厂房及空地合计25000平方米租赁给弘涛公司，群强公司弘涛公司对租赁物进行了现场勘查和充分了解，同意按照租赁物的现状予以承租；弘涛公司承租的租赁物仅作工业生产经营和仓库使用；租赁期限从2018年1月22日至2025年1月21日止；租金标准为每月25万元；群强公司允许弘涛公司在其合同权限范围内将租赁物转租或者分租，并继续向群强公司承担本合同的全部义务。弘涛公司承租后，将物业转租给他人使用。弘涛公司的租金全部交付给群强公司。2018年8月3日，中山市工商行政管理局接受山燕公司的举报，对位于中山市××西××号的物业进行了检查，现场发现该经营地址的泡沫厂已经关门，没有开业经营，“百得有限公司”经核查为中山百得厨卫有限公司的仓库，没有办理仓库的营业执照，镀膜公司车间已搬空，没有加工设备，玻璃制造厂无员工开工，“中山市阿斯维曼自动化科技有限公司”无法出示营业执照接受检查，涉嫌无照经营，木粒厂无法出示营业执照接受检查，涉嫌无照经营等。2018年7月，中山市城市管理行政执法局向群强公司发出询问调查通知书，通知群强公司就涉嫌在中山市××西××号未取得建设工程规划许可证即进行建设的事宜接受询问调查。2018年8月31日，中山市城市管理行政执法局向山燕公司作出责令停止（改正）违法行为通知书，查明山燕公司在中山市xx镇xx路未取得建设工程规划许可证进行建设，责令山燕公司立即改正违法行为，并于2018年9月7日前整改完毕。2018年8月，山燕公司以快递方式向群强公司、王建强发出通知，以群强公司、王建强违法加建及违法转租行为为由，要求群强公司、王建强自收到通知书之日起7日内，将租赁物业恢复至原状、解除全部转租户的合同，若逾期履行前述义务，则其与群强公司、王建强的租赁合同自行解除。2019年9月4日，山燕公司向群强公司、王建强以快递方式发出“关于停止施工建设，限期将物业恢复原状，解除租赁合同关系”的重要通知，内容为“2018年8月17日，我司向贵方发函，要求贵方限期拆除违建并将租赁物业恢复原状。今日，中山市城市管理行政执法局就违建一事，函发我司进行询问调查。今日，我司派人员前往城管执法局作配合调查，并前往租赁物业进行查看，发现贵方不但没有拆除违建，更在原有违建的基础上，未经我司同意，发现进行加建及其他施工建设行为。为此，我司特发函再次通知如下：1.贵方应立即停止租赁物业范围内所有施工建设行为；2.贵方立即拆除违建，将租赁物业恢复至租赁合同签订时原状；3.自贵方收到本函之日起，立即解除双方的全部租赁关系”。前述两个通知，群强公司、王建强予以签收。山燕公司主张群强公司在租赁期间未经其同意对租赁合同范围内的租赁物进行加建，为此提供中山市中翰测绘工程有限公司出具的测量图纸。其中F17ZMg20198016、F17ZMg20198827测量图纸显示，位于中山市××西××号的土地和地上有无房产证、无综合验收的星铁棚、锌铁棚、移动棚及少量钢筋混凝土机构建筑，包括A幢星铁结构一层109.06平方米、B幢星铁结构一层25.46平方米、C幢星铁结构一层373.25平方米、D幢钢筋混凝土结构一层65.88平方米、E幢移动棚一层54.20平方米、F幢星铁结构一层46.27平方米、G幢星铁结构一层248.48平方米、H幢星铁结构一层209.96平方米、I幢移动棚二层180.84平方米、J幢星铁结构一层6.62平方米、K幢（二层）星铁结构一层2529.25平方米、L幢星铁结构一层122.69平方米、M幢星铁结构一层808.73平方米、N幢星铁结构一层125.73平方米、O幢星铁结构一层10519.40平方米、P幢钢筋混凝土结构一层13.96平方米、Q幢星铁结构一层17.89平方米、R幢（二层）星铁结构一层2747.89平方米、S幢星铁结构一层1826.86平方米、T幢星铁结构一层22.29平方米、U幢移动棚一层17.43平方米、V幢移动棚一层17.43平方米、W幢移动棚一层17.43平方米、X幢星铁结构一层155.43平方米、Y幢星铁结构一层63.22平方米。群强公司确认前述测量图纸测量的内容，但认为前述加建的建筑物是国凯公司和华源公司经过山燕公司同意后加建，与其无关。群强公司另确认山燕公司交付其使用的发电房、配电房、研发房、保全房、物料房已经拆除，其上加建了测量图纸的O幢星铁结构一层建筑物。扩建及加建房屋未办理合法建设手续。另查明，山燕公司在位于中山市××西××号内设有办公场所。山燕公司分别于2015年1月25日、2016年3月6日与群强公司签订两份租赁合同用作工商备案，该两份合同约定群强公司租赁山燕公司位于前述地址的三栋厂房及附属设施的6000平方米物业及前述地址的第一幢厂房及附属设施的1000平方米物业。双方确认该两份合同并未实际履行。在前述群强公司转租期间，山燕公司与郭玲、莫文芳分别于2015年5月、2016年11月签订租赁合同用以办理国凯公司、华源公司的工商登记备案，合同载明山燕公司将位于中山市××西××之三厂房1000平方米、第3栋之二厂房600平方米分别租给郭玲、莫文芳用于开办国凯公司和华源公司。2018年7月，在群强公司将部分物业转租后，山燕公司并应群强公司的要求，以自己的名义为涉案租赁合同范围内的厂房向供电部门为办理了用电增容报装手续。2017年11月22日，王建强通过微信发送租赁合同一份给山燕公司，并告知山燕公司的员工梁小姐“这个打了二十万定金给我，但很多细节没谈好，如果你们真是售或开发一定要尽早决定。”此后，双方在微信中对群强公司未付租金及租金支付方式进行了沟通。诉讼中，山燕公司明确其诉讼请求中的恢复原状不包括已经拆除了的发电房、配电房、研发房、保全房、物料房。本院认为，一.关于涉案《房屋租赁协议》的合同主体。涉案两份租赁合同是群强公司的股东王建强以个人名义与山燕公司签订用以群强公司的发起设立，山燕公司按约完成房屋交付义务。租赁合同签订后，王建强与他人投资成立了群强公司，群强公司与山燕公司又签订了租赁合同用以备案登记，群强公司接收房屋并作为经营地点实际使用，并以自己名义对外转租及收取租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。王建强作为群强公司的股东，在群强公司设立阶段为群强公司的利益而对外订立了租赁合同，群强公司成立后已实际享有合同权利，成为租赁合同的真正主体，因此群强公司应作为涉案租赁合同的承租方，承担合同责任，王建强签订合同的行为实为发起人为设立群强公司以自己名义签订合同的行为，而非个人行为，故山燕公司主张王建强个人承担责任的诉请，本院不予支持。二.群强公司与山燕公司签订的租赁合同效力及解除问题。涉案两份租赁合同项下房屋包括两部分：一部分是位于中山市××西××、××、××、××幢厂房及部分空地。该部分租赁物办理了产权证及办理了报建、规划手续，因此，涉案租赁合同涉及该部分的租赁物的部分应认定为有效，群强公司应按照合同约定支付租金，故群强公司反诉要求按照房屋登记面积计算租金并返还多支付租金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据查明的事实，在群强公司承租该部分房屋和土地期间，在原有的房屋和土地上有大量的违法扩建或者加建，群强公司未提供证据证实该加建及扩建经过了山燕公司的书面同意，且根据法律规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有明确约定的情况下，才可以视为意思表示，故群强公司关于山燕公司知晓而未提出异议即对加建行为同意的意见，不符合双方约定及法律规定，本院不予采纳，群强公司应属擅自加建行为，群强公司已经构成违约。山燕公司向群强公司发出“关于停止施工建设，限期将物业恢复原状，解除租赁合同关系”的重要通知，主张解除与群强公司之间的租赁合同，符合双方约定及法律规定，依法有效，该通知自到达群强公司之日双方的租赁合同解除，故本院对山燕公司主张租赁合同已于2018年9月4日解除的诉请予以支持，对群强公司主张前述通知无效并要求继续履行租赁合同、山燕公司将承租物业消防设施过户至其名下的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，山燕公司与群强公司的权利义务终止，山燕公司作为房屋及场地的所有权人，有权要求群强公司、弘涛公司将占用的租赁房屋及场地返还，故山燕公司主张返还该部分租赁房屋及场地的请求，本院予以支持。另一部分是山燕公司自行加建的发电房、配电房、研发房、保全房、物料房、卫生间、厨房、守卫房的租赁物，其中发电房、配电房、研发房、保全房、物料房已经拆除，故不存在返还的问题，另外的卫生间、厨房、守卫房的建筑未办理报建规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故涉案租赁合同涉及该部分的租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，群强公司、弘涛公司占用山燕公司的房屋及场地无合法依据，故山燕公司主张返还该部分租赁房屋的请求，本院予以支持。群强公司已经实际使用该部分租赁物，群强公司应参照合同约定的租金标准支付该部分的房屋占有使用费。至于山燕公司要求恢复原状及拆除加建的请求，因群强公司擅自加建，且未办理合法的加建手续，山燕公司要求山燕公司恢复原状及拆除加建的请求，本院予以支持，鉴于群强公司实际获得了加建部分的收益，故相关拆除的费用由群强公司负担。山燕公司未提供证据证明弘涛公司有对涉案的房屋和土地进行加建，故山燕公司要求弘涛公司恢复原状、拆除加建并承担拆除费用的诉讼请求，本院不予支持。三、关于山燕公司主张的逾期腾房使用费的赔偿问题。根据租赁合同约定，租赁合同提前终止且双方未达成续租协议的，群强公司应于终止之日或租赁期届满之日迁离该物业并返还给山燕公司，逾期不迁离或者不返还该物业的，应向山燕公司双倍支付租金。该约定为违约责任条款，山燕公司要求群强公司按照双倍租金的标准支付占用费，实质是要求群强公司承担逾期返还房屋的违约责任，但该约定的违约金标准过高。根据山燕公司的实际损失及公平原则，本院酌定占用费应按照租赁合同约定的租金标准计算。鉴于群强公司已经支付了第一份租赁合同项下至2019年1月27日期间租金和第二份租赁合同项下至2019年5月5日期间的租金，故群强公司应当支付山燕公司自2019年1月28日至2019年5月5日期间的占用费435555.51元[（160万元/年÷12个月）×3个月+（160万元/年÷12个月÷30天）×8天]，2019年5月6日至交还场地和房屋之日按照200万元/年的标准计算。因弘涛公司与山燕公司没有直接的租赁关系，山燕公司要求弘涛公司共同赔偿占用租赁标的使用费的请求，不符合合同相对性原则，本院不予支持。四.关于山燕公司是否没收履约保证金100万元的问题。如上所述，本院虽认定群强公司在租赁期间的加建行为未经山燕公司同意，但山燕公司作为出租方，在涉案租赁房屋处设有办公室，在合同中亦约定其对群强公司对设施的使用及管理有检查监督权，故山燕公司应对群强公司在承租期内的加建行为知情，但其放任的不作为行为导致加建事实的产生，同时山燕公司将一部分未办理报建规划手续的建筑物租赁给群强公司，导致该部分合同无效，故山燕公司对本合同的终止亦存在过错，故其主张以此理由没收群强公司缴纳的履约保证金100万元的请求，本院不予支持。至于山燕公司主张群强公司未经其同意分租构成违约的意见，根据本院查明的事实，山燕公司不仅在涉案的房屋处有办公场所，应当知晓群强公司转租的事实，而且山燕公司与实际承租的华源公司、国凯公司有签订租赁合同用以办理工商备案，为承租的使用人办理用电增容手续等，故山燕公司的一系列行为能够证实群强公司的转租或者分租经过了其同意，故本院对山燕公司再以此主张群强公司构成违约而要求没收履约保证金的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中山山燕纺织有限公司与被告中山市群强家具有限公司于2014年11月14日、2016年3月6日签订的租赁合同于2018年9月4日解除；二、被告（反诉原告）中山市群强家具有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除中山市xx镇xx路xx号房屋和场地上的加建建筑（拆除的具体项目按照双方确认的中山市中翰测绘工程有限公司出具的编号为F17ZMg20198016、F17ZMg20198827测量图纸对照履行），并将中山市xx镇xxx路xx号房屋和场地恢复原状（恢复的具体项目按照租赁合同后所附的平面图对照履行，不包括发电房、配电房、研发房、保全房、物料房的恢复原状），相关费用由被告中山市群强家具有限公司负担；三、被告（反诉原告）中山市群强家具有限公司、被告中山市弘涛房地产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出、腾空位于中山市xx镇xxx路xx号的房屋和场地，并向原告（反诉被告）中山山燕纺织有限公司返还房屋；四、被告（反诉原告）中山市群强家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中山山燕纺织有限公司支付使用费（2019年1月28日至2019年5月5日期间的使用费为435555.51元；2019年5月6日至交还场地和房屋之日的使用费，按照200万元/年的标准计算）；五、驳回原告（反诉被告）中山山燕纺织有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）中山市群强家具有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告（反诉被告）中山山燕纺织有限公司负担2760元，被告（反诉原告）中山市群强家具有限公司负担11040元；反诉费减半收取2435元，由被告（反诉原告）中山市群强家具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  程建华审 判 员  阮春莉人民陪审员  梁轩泉二〇一九年十月十四日书 记 员  潘家敏