湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3515号上诉人（原审原告）：甘代琳，女，1965年4月18日出生，汉族，住谷城县。委托诉讼代理人：翟羽佳（系甘代琳之女），住谷城县。委托诉讼代理人：李友凡，湖北筑阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李小玲，女，1984年7月24日出生，汉族，住谷城县。上诉人甘代琳因与被上诉人李小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服谷城县人民法院（2019）鄂0625民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。甘代琳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、李小玲租期内既不付租金，到期不交房，强行占用不走。2017年6月1日租房合同期限仅一年,至2018年5月30日合同期满。由于甘代琳缔约失误，年租金仅2800元，远低于同地段同面积租金4倍，理应在合同生效10日内一次付清，可其房屋得租，租金不付。租期内未付，超期2个月14天后的2017年8月14日仅付1800元，仍欠1000元，超期4个半月补齐1000元，但房屋仍未交付。第二年无合同，甘代琳也不愿租，超期这一年的房租也应重新约定，重新交费。甘代玲并未同意过与第一年同价。二、甘代玲2018年11月对李小玲起诉后，一审法院建议以书面告知其支付租金交付房屋，并建议甘代琳撤回起诉。甘代玲撤回起诉，书面告知要求其在2019年1月31日前搬离并交付房屋，依市场价付清房租。可李小玲仍不搬离，且在诉讼过程中，于2018年12月24日向甘代琳转账4750元，并称此款是截止2019年12月31日的房租。甘代琳要求李小玲补齐租金，搬离房屋。三、一审法院认定事实与证据不符，与法律规定相悖，逻辑不通，自相矛盾。（一）违反《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及第七十七条规定，此合同刚订立就出现多处违约，明知仅一年租期，可其未经出租方许可，擅自改造，随意装修，租期内拒付租金。明确约定的一年期，到期出租方不愿续租，未订立新的合同，承租人必须按期付款交房。（二）由于李小玲多处严重违约，双方发生重大争议，甘代琳两次起诉表示异议。李小玲此时付租金完全是单方行为，不能证明甘代琳愿意接受。未订立新的合同，李小玲强占缺乏依据，付款的7450元是违约滞纳金。（三）一审明知李小玲的行为是非法占用，为切实保护甘代琳的合法权益，本应判其交付房屋，补齐占用期租金，偿付违约金才是法律的应有之意。可一审判决保护了侵权方，让受损方继续受损失。四、日2%的滞纳金合同明确规定，驳回未给出任何说法和理由。2018年6月1日至2019年3月共10个月共计300天，计56元/天，共计16800元，是合同第9条规定的，此合同为合法有效合同，除非出租方自愿放弃，否则，违约方必须偿付。李小玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。甘代琳向一审法院起诉请求：1.依法解除房屋租赁合同，并支付2018年后的租金2300元；2.李小玲支付2018年来逾期违约金280元；3.偿付逾期滞纳金16800元（2018年6月1日至2019年3月共计300天）；4.本案诉讼费用由李小玲负担。一审法院认定事实：2017年6月1日，甘代琳（甲方）与李小玲（乙方）签订《个人房屋租赁合同》，甘代琳将其位于谷城县××光彩商铺××号铺位出租于李小玲使用。双方在合同中约定了租期为2017年6月1日至2018年5月30日，年租金2800元，每年6月1日前须向本人支付。双方还在违约责任条款中约定：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的2%向乙方加收滞纳金。合同签订后，李小玲于2017年的8月14日、9月15日，分别缴纳1800元、1000元租金。2018年12月，甘代琳因与李小玲房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2018年12月19日裁定准许甘代琳撤回起诉。2018年12月24日，李小玲提供支付宝向甘代琳转账4750元，称缴纳租金至2019年12月31日。2018年12月28日，甘代琳提供邮政快递向李小玲寄送解除房屋租赁合同告知书，告知李小玲接到本告知书后于2019年1月31日前搬离、交房，并依市场价付清房租。另查，2013年6月3日，甘代琳夫妇向谷城光彩产业园投资有限公司购买谷城光彩大市场第12幢1单元104、204、304号屋（一间三层）。该房屋先由谷城光彩产业园投资有限公司返租，再由李小玲承租。一审法院认为：本案的第一个争议焦点为甘代琳、李小玲签订的《个人房屋租赁合同》是否予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，甘代琳、李小玲签订的《个人房屋租赁合同》到期后，李小玲继续使用房屋，虽因为租金未达成一致，但甘代琳没有提出异议不让李小玲续租。故原《个人房屋租赁合同》继续有效。2018年12月24日，李小玲提供支付宝向甘代琳转账4750元，甘代琳予以接受，应当视为按照原租赁合同继续履行。故甘代琳要求于2018年12月28日解除房屋租赁合同，并支付2018年后的租金2300元的诉讼请求，不予支持。本案的第二个争议焦点为甘代琳要求李小玲支付2018年来逾期违约金280元及偿付逾期滞纳金16800元，应否予以支持。因原《个人房屋租赁合同》继续有效，李小玲应当依照合同的约定，在第二年的6月1日支付第二年度租金，李小玲逾期支付租金行为，应当支付违约金。至于逾期滞纳金，因《个人房屋租赁合同》由甘代琳提供，该滞纳金的计算方法过分高于造成的损失，加重了李小玲的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，该条款无效，故甘代琳的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李小玲于本判决生效后三日内向甘代琳支付逾期违约金280元。二、驳回甘代琳的其他诉讼请求。案件受理费285元，由甘代琳负担85元，李小玲负担200元。二审中，甘代琳围绕其上诉请求提交了转账凭证一份，证明其于2019年7月15日向李小玲退回1750元仅收取3000元的事实，因李小玲对该事实无异议，本院予以认定。经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审还查明，李小玲于2018年12月29日收到甘代琳寄送的解除房屋租赁合同告知书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”案涉租赁合同期限届满后，李小玲继续使用租赁房屋，与甘代琳之间形成了不定期租赁合同关系。因李小玲并未按照原合同的约定支付租金，甘代琳就欠付租金及解除合同等事宜与李小玲协商均未果。虽李小玲于2018年12月24日又向甘代玲支付了4750元房租要求继续承租案涉房屋，但甘代玲于2018年12月28日向李小玲寄送了解除房屋租赁合同告知书，明确要求李小玲在合理期限内腾退房屋并付清租金，符合上述法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，甘代玲的解除通知自到达李小玲时生效，即双方的不定期房屋租赁合同自2018年12月29日解除，甘代琳上诉要求解除其与李小玲的租赁合同，本院予以支持。因甘代琳未能举证证明案涉租赁合同届满后其与李小玲变更了对租金标准的约定，双方的不定期房屋租赁合同关系解除后，李小玲仍应参照原合同的租金标准支付占用费，甘代玲在本案中仅主张2018年6月至2019年4月的租金2300元，属于对自身民事权利的自由处分，应予以支持。李小玲在租赁合同履行期间未按照约定支付租金，应承担违约责任。因双方在合同中约定的逾期滞纳金实质上仍属于违约责任，因我国法律设立违约责任制度的目的主要在于填补损失，兼具惩罚功能。考虑到甘代玲因李小玲逾期支付租金的行为遭受的损失主要为资金的占用损失，同时，结合双方合同的实际履行情况、违约金与滞纳金的并行约定及李小玲的过错程度，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于损失的造成’”之规定，酌定李小玲在支付280元违约金外，还应自2018年6月1日起至2018年12月24日止以拖欠的租金1588元（2800元÷365天×207天）为基数，按6%年利率向甘代琳支付滞纳金54元（1588元×6%÷365天×207天）。综上，李小玲共应向甘代琳支付房租及占用费、违约金、滞纳金共计2634元，上述款项应从甘代琳收取李小玲的3000元中扣减。综上所述，甘代琳的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销谷城县人民法院（2019）鄂0625民初820号民事判决；二、甘代琳与李小玲的房屋租赁合同于2018年12月29日解除；三、驳回甘代琳的其他诉讼请求。一审案件受理费285元，由甘代琳负担246元，李小玲负担39元。二审案件受理费285元，由甘代琳负担246元，李小玲负担39元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月二十五日书记员  徐丽莉