广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11279号原告：珠海市镇海有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路1098号。统一社会信用代码：91440400618245720D。法定代表人：苏明紫，董事长。委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张书溥，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。被告：交通银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市吉大九洲大道东段1227号交行大厦。社会统一信用代码：91440400892539473R。负责人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：张爽，系该公司的员工。原告珠海市镇海有限公司诉被告交通银行股份有限公司珠海分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市镇海有限公司的委托诉讼代理人刘建锋和张书溥、被告交通银行股份有限公司珠海分行委托诉讼代理人张爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告、第三人签订的《商铺租赁（三方）协议》无效；2.判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费人民币359649.1元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年，中华人民共和国拱北海关（以下简称“拱北海关”）与珠海市镇海有限公司（以下简称“镇海公司”）签订《商铺租赁合同》，约定将侨光南路58号至60号底层商铺36号至110号出租给镇海公司经营使用，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。2013年12月19日，镇海公司作为出租方与陈镇鑫签订《租赁合同》，约定将珠海市拱北侨光路108、110号商铺共计74㎡转租给陈镇鑫经营使用，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日。2014年1月，镇海公司、陈镇鑫与交通银行股份有限公司珠海分行（以下简称“交通银行”）签订《商铺租赁（三方）协议》，约定陈镇鑫将其向镇海公司承租的侨光路108号、110号商铺部分场地共计60.3㎡转租给交通银行，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日止。租金及管理费由交通银行直接支付给镇海公司，租金为人民币539.46元/㎡，管理费每月1809元，从第二年度起，租金在上一年度基础上每年递增5%。《租赁合同》（镇海公司与陈镇鑫签订）与《商铺租赁（三方）协议》冲突的部分不再履行。《商铺租赁（三方）协议》签署后，各方均严格履行合同，交通银行亦有按照合同约定向镇海公司支付租金至2015年12月31日，但没有支付2016年1月至10月的租金人民币359649.1元。另外，交通银行在此之前有直接向拱北海关承租商铺约300平方米，该300平方米商铺与上述60.3平方米商铺相邻，共同组成了交通银行的经营场所。2015年12月31日，《商铺租赁（三方）协议》履行期届满后，交通银行未腾退商铺，并实际占有使用商铺至2016年10月才得将商铺交还给镇海公司，镇海公司接收后也已经将涉案的60.3平方米物业腾退给了拱北海关。《中华人民共和国合同法》第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故《商铺租赁（三方）协议》的有效期应延续至2016年10月。2018年2月7日，因拱北海关未能提供出租物业的权属证书或有效的建设工程规划许可证，珠海市中级人民法院以（2017）粤04民终3077号判处拱北海关和镇海公司于2011年签订的《商铺租赁合同》（该合同涵盖的商铺范围包括了涉案的60.3平方米）无效。2018年4月20日，镇海公司已经依法履行（2017）粤04民终3077号判令的义务，向拱北海关支付了全部的商铺场地占有使用费人民币10073117.66元（包含了本案的60.3平方米商铺占有使用费）。交通银行交还涉案商铺后，镇海公司多次向交通银行追索拖欠的租金费用，交通银行回复称上述租金费用已经准备好，并无拖欠恶意，交通银行随时可以支付，但因为报账管理要求，需要镇海公司出具合法有效的续租合同或者拱北海关的相关说明作为出款凭证。另外，交通银行直接承租拱北海关的300平方米商铺已经结清租金（该租金未包含涉案的60.3平方米租金）并于2016年10月退还给了拱北海关。上述事实有租赁合同及生效的法院判决书为证。原告认为，涉案物业因没有合法有效的权属证书或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，镇海公司、陈镇鑫与交通银行签署的《商铺租赁（三方）协议》应当无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，镇海公司有权请求交通银行参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。为此，原告提出上述诉讼请求，恳请人民法院依据法律的规定，查明事实真相，公正判决，支持原告的全部诉请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《商铺租赁合同》；2.《商铺租赁（三方）协议》；3.（2017）粤04民终3077号民事判决书、《拱北海关机关服务中心关于侨光路物业租赁合同期满相关事宜的催办函》；4.银行转账记录；5.2015年7月-12月被告支付租金管理费记录；6.告知函；7.拱北海关机构服务中心关于乔光路物业租赁合同期满不再出租的告知函。被告辩称：第一，《商铺租赁（三方）协议》合法有效成立不存在无效的情形，且各方已按约定履行完毕。2014年1月，被告与原告、陈镇鑫签订了《商铺租赁（三方）协议》，约定乙方（陈镇鑫）将其承租的甲方（珠海市镇海公司）向珠海拱北海关租用的珠海市拱北侨光路南面底层108号、110号商铺中的60.3平方米转让给丙方（被告）使用。期限自2014年1月1日至2015年12月31日。上述协议内容不违反法律规定，且不存在合同法第52条规定的合同无效的法定情形。同时在上述期限内，被告一直按照协议约定履行各项义务，每月按时向甲方支付租金及管理费。第二，被告没有支付相关费用的义务。鉴于原告及第三人陈镇鑫经多次催告一直未与被告续签租赁合同，被告与原告、陈镇鑫之间已无租赁关系存在。被告没有支付相关费用的义务。第三，被告不应承担本案的诉讼费用。《商铺租赁（三方）协议》合法有效成立不存在无效的情形，被告已向原告完全履行支付租金的义务。2015年12月31日后，被告与原告、陈镇鑫之间已无租赁关系存在。本案系争事项系原告及第三人陈镇鑫原因导致，被告实无过错。综上，被告请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。被告并未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2011年，原告与中华人民共和国拱北海关（以下简称“拱北海关”）签署《商铺租赁合同》，约定被告向拱北海关租赁侨光南路58号至60号底层商铺36号至110号，总建筑面积1081平方米，租赁期限5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2013年12月，原告、陈镇鑫和被告签署《商铺租赁（三方）协议》，约定陈镇鑫将其承租的原告的珠海市拱北侨光路南面底层的108、110号商铺的部分场地面积租给被告，租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止。月租金为32529.44元、管理费1809元。根据本院下发的（2016）粤0402民初9950号民事判决书和广东省珠海市中级人民法院下发的（2017）粤04民终3077号民事判决书，拱北海关未能提供出租物业的权属证书或有效的建设工程规划许可证，拱北海关和镇海公司于2011年签订的《房屋租赁合同》无效，镇海公司基于租赁合同占用的租赁物应返还给拱北海关，而镇海公司应按照合同约定的租金标准来支付租赁物业的占有使用费。其后，根据银行转账记录显示，原告向拱北海关支付了上述房屋占有使用费。根据被告于2016年10月13日出具的《告知函》，被告于2016年10月31日向原告交还涉案租赁物业。由于双方租赁合同于2015年12月31日期满，而原告与拱北海关之间未完成续签租约，因此原告与被告之间亦未完成后续工作。原告于庭审中陈述，被告经营场所占用的场地是分两块，一块是被告直接向拱北海关直接租的，一块是被告向原告租。这两块场地是不可分的，因此在2015年12月31日期满之后，被告也没有将案涉的面积交还给原告。因此，原告也没有办法将这案涉面积交还给海关。实际上被告将整个经营场所的场地交还给拱北海关和交还给原告的日期是同一天2016年10月31日。被告于庭审中陈述，认可原告主张的2016年1月1日至2016年10月31日期间根据租金和管理费标准来计算房屋占有使用费的金额为359649.1元。被告并未向拱北海关支付上述费用。本院认为，本案的争议焦点在于原告和被告就涉案租赁场所签署的《商铺租赁（三方）协议》是否有效，被告是否具有支付占有使用费的义务。本院对此分析如下：其一，根据本院下发的（2016）粤0402民初9950号民事判决书和广东省珠海市中级人民法院下发的（2017）粤04民终3077号民事判决书，两级法院均认定原告和拱北海关就涉案租赁场所签署的租赁合同无效。鉴于原告系涉案物业的一级承租人，涉案租赁合同实际系原告承租涉案物业后再行转租所形成的二级租赁合同。一级租赁合同被认定无效后，原告自然丧失了其转租涉案物业的权利，即二级租赁合同必然亦随时丧失合同效力。故本院依法认定涉案《商铺租赁（三方）协议》无效。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告在2016年1月至10月期间一直正常使用涉案物业，直至2016年10月31日方退出占用状态，应参照合同约定的租金和管理费标准支付租赁物业的占有使用费。故原告主张被告支付359649.1元的占有使用费有合理依据，且被告对于该费用的具体金额计算标准予以确认，本院对原告上述诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告珠海市镇海有限公司与被告交通银行股份有限公司珠海分行于2013年12月签署的《商铺租赁（三方）协议》无效；二、被告交通银行股份有限公司珠海分行于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市镇海有限公司支付占有使用费359649.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3347元，由被告交通银行股份有限公司珠海分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴  审判员  吴晓璐二〇一九年十月二十八日书记员  梁 縉李洁仪