江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初2196号原告：南京艾绅美容美发有限公司，统一社会信用代码91320115MA1WYW1L97，住所地南京市江宁区秣陵街道清水亭西路长亭街9号俊杰科技大厦607A。法定代表人：张长稳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁昊，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐尉，江苏玖润律师事务所律师。被告：仇文昌，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：张锐，江苏天茂律师事务所律师。原告南京艾绅美容美发有限公司(以下简称艾绅公司）与被告仇文昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后,依法适用普通程序，由审判员费月华担任审判长，与人民陪审员戴金凤、陈国琴组成合议庭公开开庭进行了审理。原告艾绅公司的委托诉讼代理人丁昊、徐尉，被告仇文昌及其委托诉讼代理人张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾绅公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告仇文昌向原告艾绅公司支付2018年8月17日至2019年8月16日期间的房屋租金21.80万元、违约金10万元；2.判令本案诉讼费用由被告仇文昌承担。后原告艾绅公司于2019年10月16日自愿放弃主张违约金，本院审核后予以准许。事实与理由：2018年8月17日，原告艾绅公司与被告仇文昌签订《租房合同》，约定：原告艾绅公司将位于商铺出租给被告仇文昌，租赁期限自2018年8月17日起至2023年8月16日止，租金为每年21.80万元；自签订合同之日，被告仇文昌一次性向原告艾绅公司支付全年的房租；被告仇文昌到期不交视同违约，违约金10万元。现被告仇文昌未按约交纳租金，原告艾绅公司多次催要未果，故诉至法院。被告仇文昌辩称，其无需向原告艾绅公司支付2018年8月17日至2019年8月16日期间的房租21.80万元，亦无需支付违约金。其一，因原告艾绅公司与案涉租赁房屋所有人张某1之间的租赁合同系被告仇文昌从中促成，原、被告有口头约定，第一年房租21.80万元以被告仇文昌交给案涉房屋原承租人南京卡凡美容美发有限公司（以下简称卡凡公司）的租金15万元以及被告仇文昌向原告艾绅公司支付的投资款5万元进行冲抵，按照原、被告双方对租金的冲抵约定，第一年租金已冲抵完毕，被告仇文昌无需再行支付，并不承担违约金；其二，即使法院未认定上述冲抵事实，也请求法院依照公平原则，将被告仇文昌交给卡凡公司的15万元租金从其应向原告艾绅公司交纳的租金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，认定以下事实：案涉租赁房屋坐落于，房屋所有权人为张某1、沈某，房屋建筑面积为234.87平方米。2018年8月18日，沈某向张某1出具《出租房屋授权委托书》一份，全权委托张某1代其办理案涉房屋的租赁事宜，包括但不限于签署租赁合同、收取房屋租金、同意转租合营等，并认可张某1就案涉房屋租赁事宜签署的一切相关合法文件。2018年5月12日，张某1与卡凡公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：张某1将案涉租赁房屋（面积234.87平方米）出租给卡凡公司用于美容美发经营，租期五年（自2018年8月18日至2023年8月17日）；租金每年48万元，一年一付，先付后用；卡凡公司需于2018年8月18日前付清第一年房租48万元和保证金1万元，如到期不能付清，属于严重违约，按自动放弃租赁该房屋，合同自动作废，张某1有权重新招租或处置。同年5月25日，卡凡公司与被告仇文昌签订《房屋租赁合同》一份，约定：卡凡公司将案涉租赁房屋中的7号店面（面积约60平方米）出租给仇文昌用于蛋糕房经营，租期五年（自2018年8月18日至2023年8月17日），租金每年21.80万元；仇文昌于2018年5月25日前支付第一年房租定金12万元，2018年6月20日前付清第一年剩余租金9.80万元。被告仇文昌称其于2018年5月25日、7月3日向卡凡公司支付房租20万元，并提交收据复印件2张及向南京云凡企业管理有限公司的转账记录、向商户南京卡凡刷卡的记录。2018年11月10日，因卡凡公司未按租赁合同支付租金致使租赁合同无法履行，经张某1同意，卡凡公司将其与张某1签订的租赁合同转予原告艾绅公司，由张某1与原告艾绅公司重新签订租赁合同，并约定租期、租金维持不变，卡凡公司前期交给张某1的租金15万元用于冲抵原告艾绅公司的应交租金，卡凡公司欠付的剩余租金33万元、押金1万元、滞纳金1.50万元均由原告艾绅公司承担，并形成《甲方与南京艾绅美容美发有限公司合同形成过程和执行说明》一份，确认了上述内容。当日，张某1与原告艾绅公司重新签订《房屋租赁合同》，租期、租金、付款方式等内容与张某1与卡凡公司签订的租赁合同一致，该合同备注载明：由于卡凡公司征得张某1同意将所签合同转于艾绅公司重新签订，故本合同的租期、租金、付款方式虽非与实际执行情况完全相同，但也未做修改，第一年以《甲方与南京艾绅美容美发有限公司合同形成过程和执行说明》为准，第二年按主合同规定执行。同年8月17日，杜某代表原告艾绅公司与被告仇文昌签订《租房合同》一份，约定：艾绅公司将案涉租赁房屋中的商铺（面积约60平方米）出租给仇文昌，租期自2018年8月17日至2023年8月16日，租金每年21.80万元；自签订本合同之日，仇文昌一次性向艾绅公司支付全年房租；仇文昌必须按照约定交纳租金，到期不交视同违约，违约金10万元。原告艾绅公司当庭表示上述租房合同中的租期存在笔误，实际租期应与同张某1签订的租赁合同的租期约定一致，即自2018年8月18日至2023年8月17日。同年11月5日，被告仇文昌向原告艾绅公司出具《认购股份承诺书》一份，载明：自2018年11月5日起认购艾绅公司三江学院店10%股权，共计20万元，于2018年11月5日付款5万元，于2018年12月30日付7万元，2019年2月5日付8万元，如到期未能及时付款，自愿放弃前期支付的5万元，作为艾绅公司的补偿款，并承担相应法律责任。同日，被告仇文昌与王某签订《股份认购合同》，约定自2018年11月5日起，仇文昌支付20万元给王某购买艾绅公司股份，盈亏按各方投资比例分配；仇文昌于2018年11月5日已付清投资款5万元，余款25万元三个月内付清。庭审中，被告仇文昌称卡凡公司向张某1支付的15万元租金是用其交给卡凡公司的租金支付的，原告艾绅公司同意用此15万元及投资款5万元冲抵其第一年房租，但未提交相应证据证实。原告艾绅公司表示，被告仇文昌是否向卡凡公司支付房租与本案无关，被告仇文昌向其支付的5万元仅为投资款，并非房租，同时否认与被告仇文昌就房租冲抵有过约定。另查明，卡凡公司现有凡海华（法定代表人）、张某2两名股东，原告艾绅公司现有张长稳（法定代表人）、杜某、张某3三名股东。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告艾绅公司与被告仇文昌签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且转租行为经过房屋所有权人张某1的确认，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。现被告仇文昌未按约定支付租金，已属违约，故原告艾绅公司要求被告仇文昌支付拖欠租金21.80万元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告艾绅公司自愿放弃主张违约金，本院予以准许。被告仇文昌辩称其与原告艾绅公司就租金支付及抵扣方式另有口头约定，但并未提交证据加以证实，原告艾绅公司亦予否认，故本院对被告仇文昌的此项抗辩不予采纳。被告仇文昌认为其已向卡凡公司交纳租金。无需再向原告艾绅公司支付租金，对此，本院认为，被告仇文昌先后与卡凡公司及原告艾绅公司就案涉房屋签订租赁合同，但现有证据显示卡凡公司与原告艾绅公司并无直接关联，根据合同相对性原则，被告仇文昌如有向卡凡公司交纳租金，可另行向卡凡公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告仇文昌于本判决生效之日起三十日内给付原告南京艾绅美容美发有限公司21.80万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，保全费2270元，合计8340元，由被告仇文昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  费月华人民陪审员  戴金凤人民陪审员  陈国琴二〇一九年十月二十三日法官 助理  吕蓉蓉书 记 员  程林慧