福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1730号 原告：谢承炳，男，1979年12月9日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 被告：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼1-2层。 法定代表人：吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 原告谢承炳与被告泉州美裕置业有限公司（以下简称“美裕公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年8月29日，美裕公司委托福建泉发律师事务所洪国达、陈小倩律师参加诉讼；2019年9月16日，双方解除委托代理关系，后美裕公司委托福建瀛同律师事务所林丽惠律师参加诉讼。原告谢承炳的委托诉讼代理人岳文发、被告美裕公司的委托诉讼代理人林丽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢承炳向本院提出诉讼请求：1.判令美裕公司向谢承炳支付逾期交房违约金暂计28451元（逾期违约金以779540元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年7月1日开始计算暂计至2019年7月1日，计至实际交房之日止）；2.判令美裕公司承担本案受理费。在庭审过程中，谢承炳确认第1项诉讼请求逾期交房违约金的起止日期为2018年7月1日至2019年9月1日。事实和理由：2017年6月30日，谢承炳与美裕公司签订《商品房买卖合同》，约定如下内容：美裕公司将位于泉州市洛江区的房屋作价779540元售于谢承炳，付款方式为首付款239540元，剩余款项54万元向银行申请贷款支付；美裕公司应当于2018年6月30日前向谢承炳交付该商品房；逾期超过180日后，谢承炳要求继续履行合同，合同继续履行，美裕公司按日计算向谢承炳支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，谢承炳依约支付了首付款及向在中国建设银行泉州分行申请贷款支付了剩余款项。但是，美裕公司却未能依约按期向谢承炳交房，并拒绝按月支付逾期违约金。 美裕公司辩称，谢承炳作为先履行义务方，迟延缴交专项维修资金，美裕公司有权顺延交房日期。美裕公司在谢承炳付清款项当日交付房屋，不构成逾期交房违约。谢承炳的诉讼请求于法无据，应予驳回。具体如下：一、谢承炳存在逾期付款的违约行为。《商品房买卖合同》补充协议第六条第1点约定谢承炳应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，然而谢承炳在2019年9月1日才缴交专项维修资金，构成违约。二、美裕公司在谢承炳交清专项维修资金前有权不予交房。第一，美裕公司在谢承炳交清专项维修资金前不予交房符合合同约定。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第3点“买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款及违约金（若有）等的，出卖人有权顺延交房且不承担违约责任”的约定，谢承炳于2019年9月1日缴交专项维修资金，美裕公司的交房时间可顺延至2019年9月1日。同日，美裕公司向谢承炳交付房屋，故无需承担违约责任。第二，美裕公司在谢承炳交清专项维修资金前有权拒绝交房，符合法律规定。《住宅专项维修资金管理办法》第12条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”及第13条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”据此，买房人付款义务的先履行顺序是法定的。美裕公司的交房时间应在谢承炳交清专项维修资金之后。综上，美裕公司在谢承炳缴交专项维修资金当日交房，不构成逾期交房违约，不应承担违约责任，谢承炳的诉求于法无据，应予驳回。三、美裕公司在案涉商品房工程施工期间，因各种不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素造成停工，其中既有中雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因，这都属于法律规定及合同约定的美裕公司可顺延交房且可以不用承担违约责任情形。且不论美裕公司是否存在逾期交房的行为，谢承炳计算逾期天数时未将这些情形予以扣除，其计算方法是错误的。扣除上述不可抗力可顺延的天数，谢承炳的诉求同样不能成立。四、因谢承炳未及时缴交专项维修资金而未能按期办理交房手续，谢承炳存在逾期收房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第（三）点第3项“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）……；（2）买受人自交付期限届满之日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。”以及《商品房买卖合同》补充协议第二条第4点“因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，……，买受人因按照本合同第十一条的预定承担逾期收房违约责任”的规定，谢承炳应向美裕公司支付逾期收房违约金，美裕公司保留追究谢承炳该违约责任的权利。诉争商品房于2019年5月30日竣工，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格，则诉争商品房于2019年5月30日已达到交房条件。综上所述，谢承炳诉求美裕公司承担逾期交房的违约责任缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：谢承炳与美裕公司于2017年6月30日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由谢承炳向美裕公司购买位于泉州市洛江区，成交金额为779540元。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……。第十一条约定美裕公司应当在2018年6月30日前向谢承炳交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》第三十三条约定：专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金。出卖人有权代收该专项维修金。合同签订后，谢承炳已支付全部购房款。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年5月30日美裕公司向谢承炳邮寄《入伙通知书》，通知交房办理时间为2019年6月30日。2019年8月20日美裕公司向谢承炳邮寄《交房告知书》，通知交房办理时间为2019年8月22日。2019年8月23日谢承炳收到该《交房告知书》。2019年9月1日，谢承炳向美裕公司交纳专项维修资金并办理交房手续。 上述事实有双方当事人的陈述，谢承炳提交《商品房买卖合同》及附件、《福建增值税普通发票》、中国建设银行个人贷款支付凭证;美裕公司提供的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《建设工程消防验收意见书》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、邮政快递单、《入伙通知书》、入伙须知、入伙手续书、邮政快递查询单、《交房告知书》、收款收据、楼宇交接书等证据，本院予以确认。 本院认为，谢承炳与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 １.关于何时达到交房条件。《商品房买卖合同》第九条约定，诉争商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从美裕公司提供的证据显示，诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故诉争商品房于2019年8月15日达到双方约定的交房条件。美裕公司关于诉争商品房已于2019年5月30日竣工并于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格，则诉争商品房于2019年5月30日已达到交房条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。 2.关于不可抗力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然《商品房买卖合同》约定遇不可抗力可顺延交房，但是美裕公司提供的证据无法认定为法定的不可抗力情形。《商品房买卖合同》没有对其他可顺延交房情形进行特别约定，故美裕公司关于在诉争商品房工程施工期间遇中雨、高温、大风天气等自然因素，停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因均应据实延期交房的主张，缺乏合同依据，不予采纳。 3.关于住宅专项维修资金。美裕公司主张谢承炳未按合同约定的2018年6月30日前向美裕公司缴交专项维修资金，其依据合同约定有权顺延交房且不承担任何责任。首先，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定谢承炳应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方亦在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对住宅专项维修资金的交纳期限存在不一致的约定，视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，谢承炳在美裕公司通知办理交房手续时缴纳专项维修资金并未违约。其次，根据建设部和财政部颁布的《住房专项维修资金管理办法》第二条“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”的规定，专项维修资金交房后才能发挥功能。本案中，诉争商品房在2019年8月15日才符合交房条件，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金。综上，美裕公司以谢承炳未在约定的期限内缴纳专项维修资金为由，抗辩其可顺延交房且不承担违约责任，于法无据，不予支持。 4．关于逾期交房违约金。美裕公司于2019年8月15日达到交房条件，于2019年8月20日向谢承炳发出《交房告知书》，通知谢承炳于2019年8月22日办理交房手续，而谢承炳于2019年8月23日收到该《交房告知书》。美裕公司通知交房送达的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计419天（2018年7月1日-2019年8月23日）。按合同约定，谢承炳有权要求美裕公司以房价款779540元为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金32662.73元（779540元×0.0001/日×419天）。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，谢承炳在收到《交房告知书》后未及时缴纳专项维修资金及办理交房手续，即2019年8月23日后未能交房的过错在于谢承炳，美裕公司可以顺延交房，现谢承炳主张美裕公司应承担收到交房通知后至实际交房之日2019年9月1日止的逾期交房违约金，于法无据，不予支持。 综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将房屋交付谢承炳使用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。谢承炳的诉讼请求予以部分支持。美裕公司就本案存在不可抗力、谢承炳逾期交纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州美裕置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向谢承炳支付逾期交房违约金32662.73元。 二、驳回谢承炳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费617元，减半收取计308.5元，由泉州美裕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一九年十月十四日 书记员  黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。