宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初2820号 原告：王利丹，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：向凌、赵紫璐，宁夏言宗律师事务所律师。 被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：陈一松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：明兆娟、牛未默，北京市兰台律师事务所律师。 被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。 法定代表人：徐毅，该公司董事长。 被告：徐毅，男，现于宁夏回族自治区银川监狱服刑。 被告：王淑华，女，住宁夏回族自治区银川市。 三被告共同委托诉讼代理人：刘海燕，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司职员。 原告王利丹与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王淑华、徐毅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案受理后依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。原告王利丹及其委托诉讼代理人向凌、赵紫璐、被告中信信托有限责任公司的委托诉讼代理人牛未默、被告隆湖公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王利丹向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2019）宁01执异155号执行裁定书；2、请求法院依法停止对宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1811号房屋的强制执行，解除对房屋的查封，确认原告对该房屋享有所有权；3、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年11月1原告与被告隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》，购买隆湖公司开发的位于银川市兴庆区北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1811号，商品房面积42.11平米，总价189495元。合同载明原告购买上述商品房的预售许可证号为2011-044号，取得商品房预售许可证时间为2011年1月26日，房屋交付时间为2013年12月31日。合同签订后，原告依约向隆湖公司支付了全部购房款，隆湖公司出具销售不动产专用发票一份。此后原告多次要求隆湖公司办理房屋产权过户登记，但隆湖公司因经营发生重大危机一直无法办理。后原告得知银川市中院对涉案房屋于2012年5月20日执行查封，认为侵害了原告的利益，遂提出执行异议，银川市中院于2019年6月10日作出（2019）宁01执异155号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告认为原告购买房屋在法院查封之前，对未过户不存在过错，应对原告的物权期待权予以保护。请求判如所请。 被告中信信托公司辩称，一、中信信托公司享有标的不动产及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日隆湖集团与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托公司向隆湖集团提供贷款2.5亿元，隆湖集团以“尚东帝景花园项目”土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日隆湖集团与中信信托公司签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托公司向隆湖集团增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托公司已依约发放贷款，对标的不动产及其所在土地使用权享有抵押权。 根据《异议复议规定》第二十七条，除非法律、司法解释另有规定，中信信托公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。二、标的不动产系隆湖公司抵债郑俊，再由郑俊转给王利丹，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。根据从隆湖及公安了解的情况，及郑俊的自述，标的不动产是隆湖公司抵债郑俊，郑俊再行转让。存在两层法律关系，一层是隆湖公司与郑俊的抵债关系，另一层是郑俊与王利丹之间的债权债务关系。在第一层法律关系中，郑俊在中信信托公司抵押后才接受抵债，至今郑俊未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同、隆湖公司开具的收据也只是为履行抵债出具，郑俊也未占有标的不动产，不符合物权期待权的规定。而且，以房抵债是隆湖公司履行债务的变通方式，并非买卖。标的不动产并未完成权属登记的变更手续，郑俊只享有债权请求权，而非物权。以房抵债并不形成优先于其他债权的利益，且破坏了债权受偿的原则，损害了中信公司的合法权益，也不应适用物权期待权的规定。在第二层法律关系中，郑俊另行转让王利丹，系其双方之间的债权债务关系，应由郑俊负责解决，与隆湖公司无关。况且，王利丹未提供支付购房款的证据，未实际向隆湖公司支付购房款，也未实际占有标的不动产，也未在查封前签订合法有效的商品房买卖合同，同样也不符合不适用物权期待权的规定。综上，王利丹对标的不动产不享有排除执行的权利，恳请法院驳回王利丹的诉讼请求。 被告隆湖公司、徐毅、王淑华辩称，请求法庭依法判决。 对当事人没有争议的证据本院予以认定并记录在案，对本案事实，本院认定如下：2010年6月21日，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给被告中信公司并办理抵押登记；2010年6月29日被告隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给被告中信公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。 2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案原告（案外人）王利丹提出异议的“尚东帝景花园”30-1811号房屋。 另查明，2011年11月1日，案外人王军征与被告隆湖公司签订《商品房预定单》，预定隆湖公司开发的位于银川市北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1811号公寓，同日，隆湖公司开具收款收据一份，载明“今收到王军征SD-1114换王利丹交来30#-1811房款189495元”。原告与被告隆湖公司还签订合同编号为宁隆建合（2012）售房第110号《银川市商品房买卖合同》一份，对上述房屋的购买事宜作出相应约定，该合同落款处未记载合同签订日期。2013年3月26日，被告隆湖公司向原告王利丹针对涉案房屋开具宁夏回族自治区销售不动产专用发票一张，金额为189495元。原告王利丹称，王军征系其父亲，其与案外人郑俊协商购买涉案房屋事宜，郑俊称其系隆湖公司的施工方，从他那里购买可以买到内部优惠价，其应郑俊要求原告将房屋价款189495元存入马跃松账户。 还查明，在本院执行中信公司与隆湖公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人王利丹对本院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1811号房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2019）宁01执异155号执行裁定书，裁定驳回案外人王利丹的异议请求。王利丹不服，向本院提出外人执行异议之诉。 本院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给被告中信公司，被告中信公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在被告中信公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案“尚东帝景花园”30-1811号房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据当事人提交的证据和原告陈述，涉案房屋系隆湖公司顶债给案外人郑俊，再由郑俊或他人转让给原告王利丹，被告隆湖公司未实际收取原告王利丹的房款。抵顶系债务人履行债务的变通方式，原告享有的是普通债权，而非事实上的买卖。且在原告王利丹与被告隆湖公司签订《商品房预订单》时，涉案房屋已抵押给被告中信信托公司。故原告主张的权利不能排除执行，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告王利丹的诉讼请求。 案件受理费4090元，由原告王利丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年十月二十三日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。