贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初5038号原告：欧阳平,男,1974年12月4日出生,侗族,现住贵州省天柱县。原告：龙秋香，女，1974年9月23日出生，侗族，住址：贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金井路**。法定代表人：陈华宾，职务董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：任明胜，龙继坤，贵州贵信律师事务所律师。原告欧阳平、龙秋香与被告凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告欧阳平、龙秋香的委托诉讼代理人何冠尧与被告金马公司的委托诉讼代理人任明胜、龙继坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳平、龙秋香向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判定原告与被告所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同;2.请求人民法院依法判定被告向原告返还已支付购房款及与购房有关的各项相关费用共计2117251元(含公共维修基金、税费、贷款利息等在内全部款项），并以上述款项为限自原告起诉之日起按同期银行贷款利率支付至付清之日止；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2012年至2013年期间，被告金马公司将开发建设的“世纪兴城”百货大楼，以“十年返祖，十年回本”的营销方式对外销售房屋，并以贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市阳光房地产有限公司及被告三家公司对该返祖行为提供担保责任。在原告与被告金马公司签订《商品房买卖合同》前，被告金马公司要求原告必须与贵州省凯里市世纪城百货有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，出租方为原告，承租方为贵州省凯里市世纪城百货有限公司，由贵州省凯里市世纪城百货有限公司承担返祖责任，返租金额、返租方式、返租时间等均在该《商铺委托经营管理合同》进行明确，同时被告金马公司为打消原告及其他购房者的疑虑，向原告及其他购房者出具了《保证函》。原告基于被告提出的“十年返祖，十年回本”的销售方式，以及《保证函》做出的保证承诺，原告基于上述宣传与被告金马公司签订了《商品房买卖合同》及《商铺认购书》，并于签订《商品房买卖合同》当日与世纪城百货公司签订了《商铺委托经营管理合同》，并按约如期交付了相应的购房款。原告因此掉进了被告精心设计的集资诈骗陷讲，被告采取打虚假广告和售后包租、变相返本销售等违法方式销售房屋，诱骗原告分别与其签订购房合同及《商铺委托经营管理合同》。而在上述两份合同履行过程中，原告是完全履行了自己的合同义务，但自2017年1月起，被告世纪城百货公司却拒不向原告支付2017年、2018年、2019年租金，原告多次通过上访、诉讼等方式，均不能解决该问题。而2018年2月26日，世纪城百货公司又向原告出具了一份《经营情况说明》，明确告知全体业主“已经不能实际履行《商铺委托经营管理合同》的约定”，致使原告蒙受了巨大的损失。根据法律规定被告人存在的违法事实有：在销售过程中发布了大量的虚假售房广告；售后包租；合同欺诈；涉嫌非法集资等违法行为。被告的行为违反《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国刑法》和最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》。原告为维护自身的合法权益，请求人民法院依法判定原告与被告所签订的《商品房买卖合同》无效，同时，判决被告承担相应缔约过失责任，返还原告购房相关款项，赔偿原告因此所遭受的损失。原告向本院提交的证据有：1、原告《居民身份证》复印件，证明原告的诉讼主体资格及身份信息。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告系通过被告的虚假宣传，在受到被告的欺诈下，而向被告购买了凯里市文化北路22号世纪城百货所购买商铺所有权的事实。3、《商铺认购书》、《商铺委托经营管理合同》复印件，证明原告在购买商铺时，经被告要求，必须与世纪城百货公司签订《商铺委托经营管理合同》，由不具备返租能力的世纪城百货公司对世纪城全体业主，每年2100余万元租金承担返租义务，该行为明显存在变相返租及规避法律责任的事实。4、《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议书》、《保证函》、《答辩状》、《审批鉴定意见通知书》复印件，证明世纪城百货为金马、阳光、金井三家共同出资成立，与三家公司具备关联性，而三家公司在世纪城项目开始之初均自愿为不具备返租能力世纪城公司提供连带责任担保，但在世纪城百货公司不能履行返租义务时，被告金马公司作为商品房销售主体多次自认《商铺委托经营管理合同》因违反《商品房销售管理办法》第十一条之强制性规定而应当视为无效合同，并否认《保证函》的真实性及法律效力，以达到其非法销售房屋，逃避法律责任的目的的事实。被告辩称：1、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，其合法有效。凯里市法院经审理确认原告签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，其合法有效，且本质属性为房屋租赁关系。房屋租赁合同有效要求出租方依法取得房屋所有权证才能进行出租，即本案中原被告《商品房买卖合同》合法有效是《商铺委托经营管理合同》合法有效的前提条件。《商铺委托经营管理合同》已经凯里市法院审查确认其合法有效。鉴此，原被告签订的《商品房买卖合同》也是合法有效。2.《商品房买卖合同》违反《商品房预售管理办法》、《中华人民共和国广告法》不能作为其无效的依据。3、答辩人不存在非法集资的问题。非法集资要求主观上是故意以非法占有为目的明知自己非法集资的行为会发生危害社会的结果，并希望这种结果的发生。本案中，双方签订《商铺委托经营管理合同》之后，一直按照约定返还租金。直至2018年因客观原因才致使不能按约定返还租金，被告主观上不具有非法占有为目的。被告向本院提交的证据有：1、《营业执照》复印件，证明被告主体适格。2、《建设规划许可证》、《建设工程竣工规划认可证》、《商品房预售许可证及图纸》复印件，证明被告出售的商铺经过规划许可，经竣工验收合格、预售许可的事实。3、《黔东南日报通知》、《领取房产总证表》复印件，证明被告通知原告领取商铺房产总证，原告已经领取的事实。4、《民事判决书》复印件，证明凯里市法院经审理确认原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》合法有效。根据采信的证据和庭审查明的情况，本院认定本案法律事实如下：2011年9月8日金马公司取得了凯里市文化北路22号世纪兴城一期商业城《商品房预售许可证》。原告与被告于2013年4月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于凯里市，总价款约定为1978750元，原告已付清应付价款。2013年4月3日，原告与贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其所购买的商铺委托贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理，委托期限10年，并约定了委托经营管理期限内的委托经营收益标准。在本案起诉前，原告因《商铺委托经营管理合同》约定的委托经营收益（租金）未按时支付，向法院起诉要求按《商铺委托经营管理合同》约定支付委托经营收益（租金），法院已判决支持了原告要求支付委托经营收益（租金）的诉讼请求，判决书已生效。现原告认为本案所涉《商品房买卖合同》无效，遂起诉至法院。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张与被告金马公司签订的《商品房买卖合同》无效。但从现有证据来看，并不能证实双方签订《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。在原告基于本案《商品房买卖合同》所购买的商铺起诉支付租金的案件中，生效判决已认可原告是本案《商品房买卖合同》所涉商铺的权利人，并支持了原告要求支付租金的诉讼请求，生效判决中并未认定双方签订的《商品房买卖合同》无效。因此，本院认为本案所涉《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人真实意思表示，双方均履行了合同的主要义务，且未违反法律、行政法规的强制性规定。对原、被告签订的《商品房买卖合同》真实性、合法性及有效性，本院予以确认。对原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院不予支持。原告主张被告销售房产中发布大量虚假售房广告、售后包租、利用合同欺诈、涉嫌非法集资等违法犯罪行为。如原告认为被告违反了相关行政、刑事法律规定应承担相应的法律后果，原告可以向相关行政主管部门、公安机关举报、申诉和控告，由相关行政主管部门、公安机关认定是否构成违法事实，是否应追究行政、刑事责任。在没有相关认定前，民事诉讼中不能认定相关违法犯罪事实成立。关于原告要求被告返还购房款及与购房有关的各项相关费用，在不能认定《商品房买卖合同》符合无效情形的情况下，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告欧阳平、龙秋香的诉讼请求。案件受理费已减半收取为11869元，由原告欧阳平、龙秋香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 蒙 琦二〇一九年十月九日书记员 石鉴宇