安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1204民初4059号 原告：阜阳市瑞丰祥企业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍上北路土地局**楼，统一社会信用代码91341204680800385T（1-1）。 法定代表人：袁丽君，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘文密，该公司法律顾问。 被告：卢松，男，1963年11月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：孙兰杰，阜阳市颍东区袁寨法律服务所法律工作者。 原告阜阳市瑞丰祥企业资产管理公司（以下简称瑞丰祥公司）与被告卢松租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞丰祥公司的委托诉讼代理人刘文密，被告卢松的委托诉讼代理人孙兰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞丰祥公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告卢松立即把租阜阳市瑞丰祥企业资产管理公司阜阳市颍泉区颍上北路128号颍泉区供销大楼1楼从北向南数第二间门面房退还给原告，并支付延期租金（从2019年2月28号至2019年8月28日共6个月）租金65000元整。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原告阜阳市瑞丰祥企业资产管理公司与被告卢松签订租房协议，房屋坐落在颍泉区颍泉区供销大厦，门面房1间，面积81平方，钢混结构，用于营业，房屋租赁费9万元，另付给出租方4万元水电及物业管理费，共计13万元。2016年3月1日至2017年2月28日房屋租赁费12万元。2017年3月1日至2018年2月28日全年租金13万元。2018年3月1日至2019年2月28日未签订租房协议，租金13万元。现租房期己过，原告阜阳市瑞丰祥企业资产管理公司因急需使用该房屋，要求被告终止租赁并退还该房屋，被告迟迟不予退还，无奈特依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 卢松辩称：一、原告的诉讼请求依法不能成立，首先不是房屋的所有权人也不是房屋的实际占有人，无权要求让被告退还房屋，原告的主体是不合格的，原告不能以资产管理公司的名义行使任何财产权利，被告租赁房屋是颍泉区供销社，而不是原告的；二、被告没有违约行为，被告的房租交付到2020年2月28日，被告的租期也未到期，因此从实体上讲，原告也无诉权；三、被告从2002年租赁颍泉区的房屋，从未拖欠过供销社的任何房租，不但如此而且水费、物业管理费用虽然颍泉区供销社已经收了被告的费用，但是被告仍然继续交付，该租赁房屋是颍泉区招商局在2002年在招商引资时指定的租赁房屋，当时严明只允许被告租赁，不允许供销社不租，因为被告使用的该房屋是彩扩冲印企业，该机器是日本进口的机器，长三米有余，宽两米有余，外加附机，整整占了大半间房屋，挪动该台机器没有专家的指导是不能发生移动的，被告多年来经营彩扩冲印，如果机器发生故障都是请上海的专家来保养，正常的不足以对该机器维修，颍泉区供销社没有法定的理由和被告解除租赁合同关系，这是一种认为因素，因为供销社几任领导的变更所导致的，如果被告和颍泉区供销社解除该租赁合同，势必要给被告造成巨大的经济损失，要请相关的专家前来挪动要进行指导性的搬迁，如果挪动过程中损毁，要有修理费用，这些费用是必然发生的费用，应当由颍泉区供销社给予被告明确的答复进行妥善的处理，同时被告的房租不但不欠供销社反而多交了半年的房租。综上，原告的起诉不符合法律规定，应当依法驳回原告的诉求。 双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证，对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。对有争议的事实及证据，本院分别认定如下：一、原告举证的颍泉区供销合作社联社文件，系原件，对其证明力予以认定；二、租赁合同，有合同双方签字，均系原件，对其证明力予以认定；三、租金发票，均系原件，个别票据上添加的内容与被告持有的票据上内容不一致，应以被告持有的票据内容作为认定案件事实的依据；四、告知书、光盘、通知书均系原件且互相印证，对其证明力予以认定；五、被告举证的2019年1月17日和2019年2月28日房租收据两张，真实性原告无异议，应予认定，对其证明目的，本院结合争议焦点另行认定。 本院经审理查明：位于阜阳市间门面房，面积81平方，属于阜阳市颍泉区供销合作社所有，2009年1月20日，阜阳市颍泉区供销合作社联合社下发泉供办（2009）03号《通知》，将该门面房交由瑞丰祥公司经营管理使用。卢松于2012年起租赁该门面房用于经营彩扩冲印。2015年2月1日双方签订的房屋租赁合同中约定租赁期至2016年2月29日，13个月，租金9万元，2015年2月1日付5万元，剩余4万元于2015年8月1日一次付清。同日，双方签订补充合同，约定卢松除房租以外，承付给出租方4万元水电费，付款方式同房租费，分两次付清。卢松当年交纳房租费、水电费计12万元，欠1万元未交。2016年3月1日双方续签租赁合同，租期一年，至2017年2月28日止，房屋租赁费12万元，卢松当年房租未交。2017年3月1日双方又续签租赁合同，2017年3月1日至2018年2月28日全年租金13万元，卢松当年房租又未交纳。从2018年3月1日至今双方未签订租房协议。经瑞丰祥公司多次催要，卢松于2018年3月13日、5月23日、7月31日、9月19日、10月8日分别交房租10万元、2万元、5万元、5万元、4万元，计26万元，卢松于2019年1月17日、2月28日分别交房租10万元、3万元，计13万元。此后，瑞丰祥公司与卢松协商退房事宜，于2019年6月25日向卢松下发《告知书》，要求卢松在三日内腾房搬出，卢松不同意搬出，瑞丰祥公司遂起诉来院。 另查明，案涉房屋现在经营鞋业，已不再经营彩扩冲印业务。 本院认为，瑞丰祥公司虽不是案涉门面房的所有人，但该门面房的所有人阜阳市颍泉区供销合作社联合社已发文将该门面房交与瑞丰祥公司经营、管理、使用，瑞丰祥公司有权对该门面房进行出租，故瑞丰祥公司与卢松签订的房屋租赁合同主体适格，合同内容是双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。双方均应按合同约定履行义务。卢松未按合同约定给付租金，属于违约行为。在2018年2月28日租赁期满后，双方未续签租赁合同，卢松继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。对于不定期租赁合同，法律规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中瑞丰祥公司已经解除合同并在合理期限之前通知卢松，故对瑞丰祥公司要求卢松将案涉门面房退还的诉讼请求，本院予以支持。关于卢松支付租金数额及支付的系哪一年租金的问题，从2015年至2019年2月28日，卢松欠租金39万元，卢松2018年及2019年2月28日之前交租金合计39万元，故应认定卢松2019年2月28日之前的租金已全部交清，2019年3月1日至今的租金未交纳。卢松庭后虽提供其以前交纳房租的票据18张，但该部分票据均系2015年之前的票据，其中2015年的票据3张计12万元，印证了卢松2015年度欠房租及水电费1万元的事实。卢松并未举证证明在交纳39万元租金之前其已交纳2016、2017、2018年度房屋租金，故对其辩解主张，本院不予采信。被告卢松应自2019年3月1日起，按照年租金13万元（月租金10833.33元）标准支付租金至实际搬出之日止。瑞丰祥公司要求卢松支付从2019年2月28号至2019年8月28日共6个月租金65000元整未超出上述标准，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、卢松于本判决生效之日起十日内搬离位于阜阳市间门面房并将该门面房交还阜阳市瑞丰祥企业管理有限公司； 二、卢松于本判决生效之日起十日内给付阜阳市瑞丰祥企业管理有限公司房屋租赁费65000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取713元，由被告卢松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  于冲 二〇一九年十月二十日 书记员  袁园