湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民初98号原告：冉隆寿，男，汉族，1950年5月9日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：耿璟，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：李科，湖北诚昌律师事务所实习律师。特别授权。被告：宜昌丰泽实业有限责任公司，统一社会信用代码914205007220061051，住址宜昌市夷陵大道**。法定代表人：唐万定。破产管理人：湖北三峡律师事务所，负责人张雄兵。委托诉讼代理人，赵锐，湖北三峡律师事务所律师。一般授权。第三人：王川，男，汉族，1983年9月7日，住，住武汉市江汉区/div>委托诉讼代理人：李晓清，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权。原告冉隆寿诉被告宜昌丰泽实业有限责任公司（以下简称丰泽公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，案外人王川向本院申请以无独立请求权第三人的身份参加本案诉讼，本院经审查予以准许。原告冉隆寿及委托诉讼代理人耿璟、李科，被告丰泽公司的委托诉讼代理人赵锐，第三人王川及委托诉讼代理人李晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉隆寿向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对位于东山××××号房产(房权证伍家字第**,登记面积为1503.78m2)中享有409.36㎡的物权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由概括为：2007年7月10日，原告与被告丰泽公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发建设面积为409.36平米的东方丰泽城商铺，总价款为1893082元。该购房款是原告以其在丰泽公司应收工程款抵扣，之后该房屋交付于原告且由原告于2007年8月15日租赁给北山超市并收取租金至今。因原告购买的409.36㎡的商铺在房权证伍家字第**的整个产权证（登记面积为1503.78㎡)中，原告一直要求并催促被告进行分割登记。因被告公司人员变动，导致截止2011年6月13日还有5户没有办理产权登记手续，因当时未实行网签，都是手工填写《商品房买卖合同》，2011年6月14日宜昌市房产管理局在《情况说明》上回复同意该5户房屋不实行网签备案合同的意见。之后房管部门也受理了分离过户登记申请，但又因被告拖欠宜昌伍家岗区地税局的税款，不能办理纳税手续，导致原告购买的该房屋至今未办理产权分离过户登记手续。为此，丰泽公司曾于2015年6月16日出具《情况说明》一份。2015年1月28日，在原告毫不知情的情况下被告就位于东山××××号的整个房产（房权证伍家字第**,登记面积为1503.78㎡)在宜昌市房地产登记交易中心办理了抵押登记，由第三人王川取得了房屋他项权证，后原告对第三人王川的抵押权提出质疑。现被告丰泽公司己进入破产程序，其管理人以该房屋物权登记在被告名下为由，将其列为破产财产。为此，原告己于2019年8月6日向丰泽公司破产管理人提交异议申请并于次日被驳回。原告认为，该房屋在办理抵押权登记之前就己经出售给原告，买卖合同合法有效，且原告己经支付全部款项并实际使用至今，虽未办理过户登记手续，但并非原告过错导致，原告以市场价购房并获得实际交付，属于善意第三人，为保护善意购房人的生存利益，根据《中华人民共和国破产法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第六项规定提起诉讼，望判如所请。丰泽公司答辩称：案涉房产属于丰泽公司所有，我国房屋所有权实行登记制，房屋目前仍然登记在丰泽公司名下。丰泽公司目前已经进入破产程序，案涉房屋依法属于破产财产。王川答辩称：冉隆寿不享有案涉房屋的所有权。冉隆寿构成重复起诉。冉隆寿围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》、收据、《建设工程施工合同》、证明、《工程预（结）算书》、《领款单》、《记账凭证》。拟证明：原告与被告于2007年7月10日签订购房合同，约定购买被告开发建设的面积为409.36㎡商铺，且原告已全额支付总价款1893082元，该购房款是原告以其在丰泽公司应收工程款抵扣。第二组证据：《房屋租赁合同》、补充协议、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《证明》。拟证明：该案涉房产于2007年交付于原告并由原告实际使用将其出租给北山超市收取租金至今。第三组证据：宜昌市房地产交易中心确认的《情况说明》、丰泽公司出具的《情况说明》。拟证明：当时未实行网签，之后房管部门也受理了分离过户登记申请，后因被告拖欠宜昌市伍家岗区地税局税养，不能办理手续导致原告购买的房屋至今未办理产权分立户登记手续。因此未办理过户登记手续，并非原告过错导致，原告属于善意第三人。第四组证据：丰泽公司破产案件债权审查确认表。拟证明：原告于2019年8月7日向管理人提交异议申请并被驳回。丰泽公司质证意见：对原告提供证据的真实性均不持异议。对其证明目的有异议。丰泽公司认为案涉房屋现在属于破产管理人。王川质证意见：王川作为第三人对原告提供的第一、二、三组证据不清楚，不予认可，由法院进行认定。对第四组证据真实性无异议。丰泽公司向本院提交如下证据：本院（2017）鄂05破2号民事裁定书、本院（2017）鄂05破2号之三决定书。拟证明：丰泽公司已经进入破产程序，案涉房产属于破产管理人。破产的债权确认基本完成了。冉隆寿质证意见：对证据的真实性、合法性不持异议，但是不能证明涉案房产属于破产财产。王川质证意见：对证据的真实性、合法性不持异议。王川向本院提交如下证据：宜昌仲裁委员会（2015）宜仲调字第84号调解书、本院（2019）鄂05民终1380号民事判决书、宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初426号民事裁定书、宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初第1552号民事判决书。拟证明：本案争议的事实在其他案件中已经确认了，虽然原告的诉讼请求与原来的诉请不一致，但是法院的生效法律文书对本案原告的诉讼已经做出了法律上的认定。原告是重复起诉。冉隆寿质证意见：对法院的判决书及裁定书的真实性不持异议，关联性持异议，案由不同，法院审理的侧重点及法律依据也不同。本案的依据是物权法解释及破产法。仲裁的调解书，真实性没有异议，调解书是当事人自愿，在仲裁过程中，原告要求加入仲裁中，但是仲裁委员会没有受理。针对调解书中涉及的涉案房产的问题，原告是不予认可的。丰泽公司质证意见：对证据的真实性不持异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院综合全案案情予以认定。经审理查明，2007年7月10日，冉隆寿与丰泽公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定冉隆寿购买丰泽公司开发建设的面积为409.36㎡丰泽东方城商铺（产权证号为宜市房房权证伍家区字第**诉争房面积），其中一层商铺建筑面积151.36㎡，二层商铺建筑面积258㎡，总价款1893082元。同日，丰泽公司向冉隆寿出具了收到该款的《收据》，该购房款是冉隆寿以其在丰泽公司应收工程款抵扣。2007年8月15日，冉隆寿与案外人宜昌北山商业连锁有限责任公司签订《房屋租赁合同》，冉隆寿将案涉房屋出租给宜昌北山商业连锁有限责任公司使用，租赁期限为2007年9月18日至2022年11月9日。2012年9月12日，冉隆寿与宜昌北山商业连锁有限责任公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，双方在遵循2007年8月签订的《房屋租赁合同》基础上，就租金事宜达成该补充协议。房屋租赁合同签订之后，冉隆寿向宜昌北山商业连锁有限责任公司收取房屋租金至今。同时查明，2011年6月13日，丰泽公司出具《情况说明》载明“东方城”是该公司于2004年开发建设的并全部销售完毕，因该公司人员变动，至今还有5户未办理房屋产权登记手续，其中就包括本案原告冉隆寿购买的房屋。因当时还未实行网签备案合同，都是手工填写《商品房买卖合同》。该份情况说明盖有宜昌市房地产登记交易中心公章，宜昌市房产管理局房产市场监督科在该说明落款处备注同意上述房屋不实行网签备案合同，请产权处以纸质合同办理登记手续。2015年6月16日，丰泽公司出具《情况说明》载明2007年7月10日，该公司与冉隆寿签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺出售给冉隆寿，冉隆寿已全部支付房款（用工程款抵充），“东方城”是该公司于2004年开始建设竣工后办有产权证，证号0233097，其中冉隆寿购买的商铺在该证项下。因该公司人员变动，未及时给冉隆寿购买的商铺办理房屋产权分离过户登记手续。冉隆寿每年多次催促该公司办理。2011年6月，该公司为冉隆寿购买的商铺向房管部门申请办理房屋产权分离过户登记手续，房管部门已受理登记申请，后因该公司欠宜昌伍家岗区地税局的税款，不能办理纳税手续，导致该商铺至今未办理分离过户登记手续。另查明，2015年1月27日，丰泽公司与王川签订了《抵押合同》，合同约定丰泽公司用登记在该公司名下的两套房屋（房产证号为宜市房权证伍家区字第××、**××98号）及土地使用权证为唐万定向王川借款1955万元提供抵押担保，并约定发生争议时协商不成的，提交宜昌仲裁委员会进行仲裁。同日，丰泽公司向林前成出具委托书，委托其领取房产证。王川亦向林前成出具委托书，委托其领取房屋他项权证。因丰泽公司以该房屋在中国农业银行股份有限公司三峡西陵支行设有抵押贷款，林前成便分四笔向丰泽公司指定的领款人陈鑫转款10080253.98元。2015年1月28日，双方在宜昌市房地产登记交易中心办理了抵押登记，王川取得了宜市房他证伍家区字第××号房屋他项权证。2015年11月23日，王川与丰泽公司、唐万定在宜昌仲裁委员会达成调解协议，该协议对唐万定与王川之间的债权债务、丰泽公司为唐万定的借款承担连带清偿责任、王川对房产证号为宜市房权证伍家区字第××、**××98号的房屋享有抵押权等进行确认。还查明，2017年12月5日，本院作出（2017）鄂05破2号民事裁定书，受理方明贵对丰泽公司的破产清算申请。同日，本院作出（2017）鄂05破2号决定书，指定宜昌天源破产清算事务有限公司为丰泽公司的管理人。2018年7月6日，宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05破2号之三号决定书，解除宜昌天源破产清算事务有限公司的丰泽公司管理人职务；指定湖北三峡律师事务所为丰泽公司管理人。冉隆寿于2019年8月7日向丰泽公司管理人提交案涉房屋物权申报，丰泽公司管理人经审查认为该案涉房屋物权登记在丰泽公司名下，依法属于破产财产。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。的规定，我国物权采用的是登记生效原则，通过买卖方式取得房屋有权的，签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因，但签订房屋买卖合同的行为本身并不会直接导致买方取得房屋的所有权，买方要取得房屋的所有权，必须通过办理房屋的过户变更登记。即使在买方已经付清全部房款，并实际占有且使用的情况下，买方也不能直接取得房屋的所有权。本案中，冉隆寿与丰泽公司签订《商品房买卖合同》取得的权利是请求丰泽公司将所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权，其所有权须通过丰泽公司履行房屋买卖合同义务即办理权属转移登记之后方可取得。冉隆寿与丰泽公司签订房屋买卖合同的行为是一个债权行为，双方当事人的义务是，冉隆寿应支付购房款，丰泽公司应当将房屋交付给冉隆寿并协助其办理过户登记手续。在丰泽公司未能履行过户义务时，冉隆寿可以基于债权请求权要求丰泽公司承担未及时过户的违约责任，但不能直接请求法院确认房屋归其所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条，之规定，判决如下：驳回原告冉隆寿的诉讼请求。案件受理费80元（原告冉隆寿已预交21828元），由原告冉隆寿负担。冉隆寿多交纳的21748元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状及副本时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。湖北省高级人民法院的开户银行为：中国农业银行武汉市东湖支行，户名为：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号为：05×××69-1。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 灿审判员 胡建华审判员 闫玲玲二〇一九年十月十九日书记员 朱晓冬