广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1843号原告：中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行，住所：肇庆高新区政德街肇庆市兆强电机科技实业有限公司生活楼1楼。统一社会信用代码：914412008952872594。负责人：杨治泉，该支行行长。委托诉讼代理人：张洪喜，系该支行员工。委托诉讼代理人：陈啟彪，系中国工商银行股份有限公司肇庆分行员工。被告：邓先军，男,汉族，1982年6月9日出生，住址：湖南省常宁市。被告：肇庆锦信房地产有限公司，住所：肇庆市大旺区香江豪庭-南苑二层02号。统一社会信用代码：914412000614878441。法定代表人：魏政。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行（以下简称“工商银行肇庆高新区支行”）与被告邓先军、肇庆锦信房地产有限公司（以下简称“锦信房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，因本案被告邓先军去向不明，无法先去直接送达或通过其他方式送达有关诉讼文书，依法采取公告方式进行送达，本案转为普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告工商银行肇庆高新区支行的委托诉讼代理人张洪喜、被告锦信房地产公司的委托诉讼代理人冯松斌均到庭参加诉讼，被告邓先军经本院合法传唤，没有正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。原告工商银行肇庆高新区支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告邓先军、锦信房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告邓先军向原告偿还人民币借款本息410672.92元，其中本金390712.69元，利息19960.23元（利息截至2018年12月20日，此后利息[包括罚息、复利，下同]按银行相关规定和《个人借款/担保合同》的约定计算至本息付清之日止）；3、判令原告对被告邓先军提供的作为借款抵押物位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期2号楼1梯2003房（预登记证明：粤房地预登抵押预告字第0400007425号）的房地产享有优先偿权；4、判令被告锦信房地产公司对第上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：2016年5月20日，被告邓先军、锦信房地产公司与原告工商银行肇庆高新区支行签订《个人借款/担保合同》（编号B：[住房贷]字[肇庆分]行[高新区]支行[2016]年[230]号），被告邓先军向原告借款人民币40万元，借款用于购买肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期2号楼1梯2003房的房地产，借款期限30年（自2016年5月23日至2046年5月23日止），合同约定从放款日次月起按月等额本息还款；借款由被告邓先军提供位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期2号楼1梯2003房的房地产设定抵押，房屋建筑面积103.04平方米，并到房地产管理部门办理抵押登记（预登记证明：粤房地产预登记抵押预告字第0400007425号），借款同时由被告锦信房地产公司提供连带责任保证担保。原告工商银行肇庆高新区支行根据《个人借款/担保合同》约定于2016年5月23日发放了一笔人民币贷款40万元，但被告未按《个人借款/担保合同》约定履行还款义务；截至2018年12月20日，借款当前连续逾期13期，累计逾期27期，共积欠借款本息410672.92元，包括本金390712.69元（其中未到期本金383855.78元，逾期本金6856.91元），利息19960.23元。虽经原告多次向借款人催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。依据《个人借款/担保合同》第二部分第十四条及其他条款的约定和国家有关法规规定，故原告提起本案诉讼。被告邓先军没有在答辩期内向本院提交书面答辩意见，也没有向本院提交相应证据。被告锦信房地产公司辩称：1、同意原告要求解除《个人借款/担保合同》；2、关于邓先军已偿还借款数额不认可，该项由法庭核实；3、不同意原告要求对涉案的房产享有优先受偿权，也不同意对被告邓先军承担连带责任；4、诉讼费用应由败诉方承担，原告要求被告承担实现债权的费用无依据。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《欠款余额清单》，证明被告欠款事实；2.《借款凭证》，证明借款的事实；3.《房贷申请表》、《个人购房借款/担保合同》，证明借款及担保的事实；4.《房地产预告登记证明》、《不动产查档资料》，证明抵押登记；5.《身份证》，证明被告身份；6.户口薄,证明被告户籍;7.《婚姻状况声明》，证明被告婚姻状态；8.开发商营业执照及企业机读档案登记资料，证明开发商主体资格；9.开发商法人代表身份证，证明法人代表身份；10.《贷款催收函》，证明债权催收；11.《送达地址确认书》，证明被告地址确认。被告锦信房地产公司对原告提交的证据1是由原告单方面制作，我方不予确认；对证据2-9、11三性无异议；对证据10的三性不确认，该项证据显示的催收款项已经是支付了。被告锦信房地产公司没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原告（贷款人）与被告邓先军（借款人）、锦信房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告邓先军向原告借款40万元用作购买位于肇庆市××新区农场路××信·××楼××房；借款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划肇庆锦信房地产有限公司的银行账户；借款还款方式为按月等额本金还款（按月计息），借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任；被告邓先军自愿向贷款人提供肇庆市××新区农场路××信·××楼××房房屋作为抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。解除本合同。要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等有借款人承担等合同内容。2016年5月23日，原告按照约定发放40万元贷款给被告邓先军指定的收款人被告锦信房地产公司。《借款凭证》约定借款期限自2016年5月23日起至2046年5月23日，借款当期执行利率为年利率4.9%，借款逾期利率为年利率7.35%。2016年6月6日，案涉的位于肇庆市××新区农场路××信·××楼××房房屋办理了预购商品房抵押预告登记[证号为粤房地预登抵押预告字第0400007425号]，预告登记权利人为原告，尚未办理抵押他项权证。2018年11月5日，原告以邮寄方式向被告邓先军、锦信房地产公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收》通知书一份，大致内容为：截至2018年11月5日，被告邓先军已连续11期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息407230.57元。被告邓先军使用借款后，自2016年8月开始没有按照约定按时足额归还借款。截止2018年12月20日，被告邓先军共拖欠原告借款本金390712.69元（含逾期本金6856.91元）、利息（包括罚息、复利）19960.23元。原告提起诉讼后，被告邓先军、锦信房地产公司均没有履行还款的义务。2019年5月21日，本院依据原告申请作出（2019）粤1284财保58号执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封被告邓先军位于肇庆市××新区农场路××信·××楼××房房屋一间，保全金额以42万元为限。后本院实施了相应的保全措施。本院认为，被告邓先军因购房需要以被告锦信房地产公司为担保向原告借款40万元，各方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该借款合同为有效合同，双方由此形成的借贷关系合法有效，受法律保护。根据查明的事实，被告邓先军没有按照合同的约定按时足额归还借款本息，截止2018年12月20日，被告邓先军仍拖欠原告借款本金390712.69元（含逾期本金6856.91元）、利息（包括罚息、复利）19960.23元，已构成违约，应承担违约责任。根据借款合同的约定，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》和要求被告邓先军一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。被告邓先军应向原告清偿全部剩余借款本息合计410672.92元，其中借款本金390712.69元（含逾期本金6856.91元）、利息（包括罚息、复利）19960.23元；上述利息、罚息及复利暂计至2018年12月20日，之后产生的利息、罚息及复利按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止。关于原告主张对被告邓先军所有的位于肇庆市××新区农场路××楼××房房屋限购优先受偿权的诉求，被告邓先军以其所购的商品房为原告设定担保，原告与被告邓先军并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告主张对拍卖、变卖被告邓先军所有的位于肇庆市××新区农场路××信·××楼××房房屋所得的款项享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告锦信房地产公司承担连带清偿责任的问题，根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告锦信房地产公司作为借款保证人；其担保方式为阶段性连带责任保证；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。由于被告锦信房地产公司不能证明抵押房屋已办妥房地产权证以及正式的抵押登记手续，故应对被告邓先军的债务承担连带清偿责任。对于被告锦信房地产公司辩称案涉债务既有物的担保又有保证，其仅应对物的担保以外的债务承担保证责任。但是由于案涉房屋尚未办理抵押登记，根据担保法有关规定，该抵押关系尚未生效，因此本案物的担保尚未生效，被告锦信房地产公司仍应对案涉债务承担连带保证责任。为此，本院对被告锦信房地产公司上述答辩意见不予采纳。被告锦信房地产公司承担保证责任后，有权向被告邓先军追偿。被告邓先军经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、第四十七条的规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行与被告邓先军、肇庆锦信房地产有限公司于2016年5月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告邓先军应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行清偿借款本息合计410672.92元，其中借款本金390712.69元（含逾期本金6856.91元）、利息（包括罚息、复利）19960.23元，利息（包括罚息、复利）暂计至2018年12月20日，之后产生的利息（包括罚息、复利）按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止；三、被告肇庆锦信房地产有限公司对上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任，被告肇庆锦信房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告邓先军追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7460元、财产保全费2620元，合共10080元，由被告邓先军、肇庆锦信房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  彭静雯人民陪审员  柳 琼人民陪审员  罗云英二〇一九年十月十一日书 记 员  徐梓文