广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15735号原告（反诉被告，以下统称原告）：陈雪莲。委托诉讼代理人：黄俊琳，广东伊索律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晖，广东伊索律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：邓利平。原告陈雪莲诉被告邓利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄俊琳、陈晖，被告邓利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2014年9月17日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁补充协议》于2018年10月26日终止；2、被告限期搬离租赁房屋；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月17日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁补充协议》，约定原告将租赁房屋转租予被告，租赁期限为2014年9月17日至2018年10月26日。原告承诺，若期满后原告能继续承租该房屋，则优先将该房屋续租予被告。2018年8月23日，租赁房屋业主向原告发出《物业收回通知》,告知原告物业将于2018年10月31日到期且不再与其续租，并要求原告做好清退移交手续。据此，原告于2018年8月27日向被告发出《终止合同通知》，告知其双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁补充协议》于2018年10月26日解除并不再续签，且要求其于2018年10月26日前搬离该租赁房屋，被告确认收悉。但被告未在限期内搬离租赁房屋，原告多次与其交涉无果。2019年1月25日，原告再次向被告送达了《催告函》，催告被告必须在2019年2月25日前搬离租赁房屋。2019年2月25日，原告请求南油第四工业区管理处（租赁房屋的管理处）到现场清场，2019年2月28日原告报警请求公安机关将被告清退，但被告至今仍拒绝搬离租赁房屋。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告要处理涉案房产内的设施设备及人员需要时间，被告现在还在经营，突然要搬离需要时间；其余意见与反诉意见一致。被告提出反诉，请求法院判令：1、原告继续履行《租赁合同》至2023年11月9日；2、由原告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、原告的起诉与事实不符，其应当继续履行《租赁合同》。1、被告于2014年9月17日与原告签订了《租赁合同》，并于当天签订《租赁补充协议》约定：“如甲方在第一个租赁合同期（2014年9月17日至2018年10月26日）届满后，成功续租第二个五年租期（即2018年11月10日至2023年11月9日），乙方享有合同期满后5年的绝对续租权，除以下两个条件外，如发生甲方或物业产权人将该物业转租他方情况，则由甲方赔偿乙方装修损失费人民币壹佰万元整”。2、上述两个条件指的是：政府拆迁行为导致物业无法继续出租；政府机关发红头文件盖政府公章收回该物业不作为商业租赁用途的。本案前述两项条件均不成就，所以原告无权要求被告搬离，双方应继续履行合同至2023年11月9日。3、被告一直按照租赁补充合同的约定在交纳租金，原告也在正常收取租金，持续时间已超过六个月以上，所以双方的租赁合同应继续履行至2023年11月9日。二、如果原告单方提前终止合同，则应赔偿乙方装修损失费100万元整及返回被告所交纳的租赁保证金148000元。三、依据《中华人民共和国合同法》的规定，已经生效的合同应依法履行。迄今为止，双方均按合同及补充协议的约定在实际履行，没有任何证据证明房东要收回房屋不作商业用途，所以双方应按合同继续履行，否则原告应赔偿被告的装修损失。因为如果被告知道只能签订四年合同，被告不会投巨资装修涉案房产作为酒店经营，酒店行业由于装修及购买设蓄设施的成本巨大，四年时间根本不可能收回成本。综上所述，原告起诉被告没有事实及法律依据，不应得到支持。原告无权提前解除合同。如原告提前解约，则属单方违约，应承担违约责任。请求法院依法判决，支持被告的反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：原被告签订的房屋租赁合同及租赁补充协议已经于2018年10月26日终止，原告无义务继续履行租赁义务，事实上也没有办法再履行租赁合同。1、房屋租赁合同、租赁补充协议约定的被告的承租期限是2014年9月17日至2018年10月26日，2018年8月27日原告向被告送达终止合同通知书，通知被告房屋租赁合同及租赁补充协议将于2018年10月26日终止，不再续签，被告已于当日签收终止合同通知书，所以双方签订的房屋租赁合同、租赁补充协议已于2018年10月26日到期终止，原告无义务再继续履行租赁合同。2、2018年8月23日涉案房产的权利人通知原告，其与原告签订的租赁合同将于2018年10月31日到期，到期后不再续签，要求收回涉案房产，原告未能成功续租，已无转租权，事实上无法再继续将涉案房产转租给被告，无法再继续履行租赁合同，请求依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，建筑面积1120平方米；甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金148000元；及其他内容。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁补充协议》，约定：原合同租赁期届满，甲方承诺保证若甲方优先续租上述房产5年（即2018年11月10日至2023年11月9日），甲方保证乙方为第一顺位承租人，如甲方在第一个承租期（2014年9月17日至2018年10月26日）届满后成功续租第二个五年租期（即2018年11月10日至2023年11月9日），乙方须承诺持续承租该物业；乙方享有合同期满后5年的绝对续租权，除以下两个条件外，如发生甲方或物业产权人将该物业转租他方情况，则由甲方赔偿乙方装修损失费100万元整：1、政府拆迁行为导致物业无法继续出租，拆迁补偿金按照甲方占30%，乙方占70%比例分配，2、政府机关发红头文并盖政府公章收回该物业不作商业租赁用途的；甲乙双方友好协商，同意将原合同租赁期内月租金价格调整为2014年9月11日至2015年1月9日，月租金为56000元；2015年1月10日至2018年11月9日，月租金为70000元；原合同期满，五年续租价格为月租金78000元；及其他内容。2018年8月23日，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局（以下简称国土委南山管理局）向原告出具《物业收回通知》，内容为：原告租用国土委南山管理局位于某物业将于2018年10月31日到期；经该局研究决定，租赁合同到期后不再续约，现请原告于2018年11月10日前结清有关费用，做好清退移交手续，并保证租赁房屋及附属设施的完好。2018年8月27日，原告向被告出具《终止合同通知》，内容为：被告租用的涉案房产将于2018年10月26日到期，该房屋系国土委南山管理局物业，业主已明确表示租赁期满后不再与原告续约，故原告通知被告，双方于2014年9月17日签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》将于2018年10月26日解除且不再续签；被告于2018年10月26日前搬离该租赁房屋，并保证该房屋及附属设施的完好；请被告于2018年11月10日前与原告结清有关费用并完成租赁房屋的清退移交手续。2019年1月25日，原告再次向被告出具《催告函》，要求被告于2019年2月25日前搬离租赁房屋并与原告完成清退移交手续。庭审中，被告确认其仍在占用涉案房产。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》的约定，被告承租涉案房产的租赁期限自2014年9月17日起至2018年10月26日止，在合同到期前，因涉案房产的业主通知原告须收回涉案房产，原告亦通知被告不再续签租赁合同，并要求被告搬离涉案房产，故双方的租赁合同已于2018年10月26日期限届满而终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，故对于原告要求确认合同终止并要求被告搬离涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求继续履行租赁合同的反诉请求。双方签订的《租赁补充协议》虽约定了被告享有合同期满后5年的绝对续租权，但亦约定被告续租的前提是原告成功向业主续租了房产，现因业主不同意与原告续租并要求原告搬离，故被告续租涉案房产的条件并未成就，且原、被告亦未签订续租协议，故原租赁合同已终止，被告要求继续履行租赁合同无事实和法律依据。对于被告提出的补充协议约定的“政府拆迁行为导致物业无法继续出租”和“政府机关法红头文并盖政府公章收回该物业不作商业租赁用途”的两个条件，是针对原告是否承担赔偿乙方装修损失责任的约定，并非被告续租涉案房产的条件，故被告的抗辩理由不能成立。综上，对于被告要求继续履行租赁合同的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈雪莲与被告邓利平于2014年9月17日签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》于2018年10月26日终止；二、被告邓利平于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市南山区南山大道南油第四工业区五栋五楼房；三、驳回被告邓利平的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费50元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年十月十五日书记员  伍小丽附相关法条：中华人民共和国合同法第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。