福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2071号 原告：陈光星，女，1955年8月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告：吴孔银，男，1975年12月4日出生，汉族，住福建省连江县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈国伟、陈钰滢，福建中美律师事务所律师。 被告：郑少卡，男，1962年11月17日出生，汉族，居住于澳大利亚。 被告：郑少戈，男，1965年12月5日出生，汉族，住福建省宁德市柘荣县。 被告：郑少弘，男，1970年12月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：郑少羽，男，1972年10月8日出生，汉族，住福建省宁德市柘荣县。 委托诉讼代理人：袁吕平，福建颢腾律师事务所律师。 原告陈光星、吴孔银与被告郑少卡、郑少戈、郑少弘、郑少羽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加吴孔银为本案共同原告。原告陈光星、吴孔银委托诉讼代理人陈国伟、陈钰滢，被告郑少羽及其委托诉讼代理人袁吕平到庭参加诉讼，被告郑少卡、郑少戈、郑少弘经传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告陈光星与四被告的母亲王立立签订的《房产买卖合同》有效，坐落于福州市仓山对湖街道首山路15号滨海嘉年华Ｉ区×号楼×单元房产归原告陈光星所有；2.四被告立即配合原告陈光星，将上述房屋的《不动产权证书》权利人变更为原告陈光星；3.被告郑少羽向原告陈光星支付违约金200000元；4.四被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、2012年9月28日，被告的母亲王立立将拆迁安置的坐落福州市仓山对湖街道首山路15号滨海·嘉年华1区×号楼×单元房产以500000元价格卖断给原告所有，双方签订的《买卖房屋合约》规定“…第七条:付款方式及交易程序：1、甲方所售房屋属拆迁安置房还未办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，乙方已了解上述情况并同意购买上述房产，现经甲、乙双方友好协商，甲方同意收取房款时预留房款人民币壹拾伍万元整（￥150000元）在乙方作为办理甲方名下《房屋所有权证》、《土地使用证》维修基金费用，上述费用多退少补（甲方名下拆迁房第一道《房屋所有权证》《土地使用证》费用及维修基金2%由甲方全部承担）。乙方一次性将房款扣除甲方办证押金，付人民币叁拾伍万元整（￥350000元）给甲方（以转账凭证为准），甲方收到上述售房款的当日，出具收款收据给乙方，并将本套房屋正式交给乙方使用同时将甲方的《拆迁协议书》原件《拆迁收款收据》原件、《回迁安置决算单》复印件、《离婚判决书》原件、《离婚财产判决书》原件、婚姻证明、身份证复印件、户口簿复印件、遗嘱原件等与房子相关证件交给乙方。2、在本套房产产权证办理到甲方名下，甲方领取到《房屋所有权证》原件时，甲方同意在领证之日起15日内以公证委托方式将座落于福州市仓山区的房产委托乙方亲属，以后由乙方亲属自行过户到乙方家人名下。甲方委托乙方亲属办理上述房产如下事项:（1）办理上述房产买卖过户、土地使用权证过户、领取售房全额款并签署有关法律文书及相关手续。（2）办理物业、水电、闭路、管道煤气交接过户等所有该房产有关手续并签署有关法律文书及相关手续。（3）办理上述房产调档、查档、交税、领取税单、收件、补件、退件、补证、登报、领证、买卖过户、维修基金过户等所有该房产有关手续并签署有关法律文书及相关手续。3、在上述第七条第2项成立，公证处通知领取《公证书》原件当日，乙方将余款人民币壹拾伍万（150000元）付给甲方。 第八条:违约责任…2、依照《中国人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙双方应按照约定履行合同，违约方赔偿违约金人民币貳拾万元整（￥200000元）给守约方。第十条:其它约定…4、甲方担保人（郑少羽身份证号:3522311972××××××××）即为甲方亲生四儿子（也是甲方所立遗嘱的唯一受益人）。郑少羽保证办理本套房产产权证、买卖过户时如需丁方协助配合，丁方于接到乙方短信通知起15天内无条件配合办理相关事项。如逾期，丁方自愿承担本合同约定的所有违约责任。…12、甲、乙双方协商，签订合同当日先由甲方办理公证委托给乙方吴孔银办理上述房产以下事项：①、全权代理委托人办理拆迁相关办证事项，包括（办理上述房产补差价或退回差额款、代办领取拆迁房屋产权调换证明书、代为领取安置房安置协议书、代为更换发票、领取发票、代办领取安置房回迁结算单、代办领取拆迁补偿费和计算单、等相关事项），签署有关法律文书及相关手续;②、办理上述房产的王立立《房屋所有权证》、《土地使用权证》，领取王立立《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件，签署有关法律文书及相关手续”。 原告于2012年9月28日支付300000元，10月11日支付40000元，11月3日现金支付12000元，三次全部付清《买卖房屋合约》约定的购房款，王立立亦将上述房屋交付给原告实际管业至今。2019年1月15日原告代王立立领取了上述房屋闽（2019）福州市不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月17日，王立立在福州市金太阳老年综合服务中心去世。现原告多次要求四被告共同配合原告办理房屋更名的手续，每次被告都以办理更名需要办理公证书、无法做到四人同时到公证处办理等等搪塞，事后都是不了了之，现在则明确拒绝配合办理更名，导致至今原告无法取得所购买房屋的不动产权证书。四被告拒绝配合办理上述房屋的更名手续，被告郑少羽的行为已构成违约。现诉至法院，请求判如所请。 被告郑少卡、郑少戈、郑少弘未作答辩。 被告郑少羽辩称，一、郑少羽自《房产买卖合同》签订后，积极履行《房产买卖合同》中的义务，不存在违约情况，陈光星将郑少羽列为本案被告属于与事实不符，于法无据。1.2012年9月28日，陈光星与郑少羽母亲王立立签订《房产买卖合同》，郑少羽母亲王立立将拆迁安置的座落于福州市的房产以500000元卖断给陈光星所有。合同中郑少羽只是作为卖方担保人，购房款也是直接转账到郑少羽母亲王立立账户下。2.合同第三条乙方对购买权的声明已经明确约定了：乙方（即陈光星）已亲自实地看房，对上述房屋现状已充分了解，愿意购买上述房产；第七条付款方式及交易程序：甲方所售房屋属拆迁安置房，还未办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，乙方已了解上述情况并同意购买上述房产”。本案争议房屋一直登记在郑少羽母亲王立立个人名下，在介绍房屋情况时，郑少羽母亲王立立并未隐瞒或做虚假陈述，也提供了陈光星及见证方福州都市家园房产代理服务有限公司所需要的全部资料。2019年1月15日陈光星代郑少羽母亲王立立领取了上述房屋闽（2019）福州市不动产权第××号《不动产权证书》。在《不动产权证书》办理出来之后，只要陈光星有通知郑少羽协助配合办理买卖过户相关事项时，郑少羽即使事务繁忙也会抽出时间积极配合。现陈光星告知郑少羽要求郑少羽母亲王立立其他三个儿子即被告郑少卡、郑少戈、郑少弘签字才能进行过户，该情况是陈光星及郑少羽在签订合同时都未能预见到的，且当时签订合同时，也有提供了《离婚协议书》、《民事调解书》，陈光星也知道郑少羽母亲王立立其他三个儿子即被告郑少卡、郑少戈、郑少弘的情况，但双方在合同条款中也未约定被告郑少卡、郑少戈、郑少弘相关权利义务。值得注意的是，根据《遗嘱》，郑少羽为唯一受益人，现在为何需要其他三个被告共同签字协助办理房屋买卖过户？那郑少羽母亲王立立与陈光星当时签订的合同及遗嘱的效力就有待商榷。郑少羽在合同签订后始终遵守合同诚信原则，认真配合办理产权过户，郑少羽母亲王立立其他三个儿子即被告郑少卡、郑少戈、郑少弘因郑少卡现已移民海外，郑少戈、郑少弘工作繁忙等各自原因没有办法统一时间签字导致未能及时过户，不是郑少羽恶意违约造成的；郑少羽也一直在积极履行合同，解决问题，以尽快配合陈光星完成房屋的过户手续。郑少羽的行为并未构成根本违约，故陈光星将郑少羽列为本案被告属于认定事实错误。 二、郑少羽无需向陈光星支付违约金200000元的违约责任。一方面，陈光星与郑少羽母亲王立立已经签订了正式的房屋买卖合同，陈光星也实际领取到了房屋《不动产权证书》原件，郑少羽也认真配合办理产权过户。另一方面，现因郑少羽母亲王立立其他三个儿子被告郑少卡、郑少戈、郑少弘因各自原因没有办法统一时间签字导致未能及时过户，是当时签订合同时不可预见的客观情形，并不属于郑少羽不履行合同条款，故郑少羽无需向陈光星支付违约金200000元的违约责任。同时，按照合同第七条付款方式及交易程序第3款约定，在将来陈光星领取到《公证书》之时，陈光星还应履行将余款人民币150000元支付给郑少羽的合同责任。 综上所述，郑少羽积极履行合同义务，不存在违约情况，陈光星向郑少羽主张支付违约金200000元的违约责任无事实与法律依据，请求驳回陈光星的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告郑少卡、郑少戈、郑少弘经传票传唤未到庭，亦未提交证据及书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析、认证如下：1.原告有提交（2008）柘民初字第113号《民事调解书》、微信截图原件核对，且被告郑少羽对原告提交的上述证据真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。原告有提交吴孔银声明书原件核对，且吴孔银亦有委托诉讼代理人参加诉讼，对该份证据的形式真实性本院予以采信。2.被告郑少羽提交的房产买卖合同、收款收据、转账凭条及交易明细与原告提交的相应证据一致，被告郑少羽有提交微信聊天记录原始载体核对，对被告郑少羽提交的证据的真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月28日，以王立立为甲方（卖方），陈光星、吴孔银为乙方（买方），案外人福州都市家园房产代理服务有限公司及倪兆焰为丙方（见证方），被告郑少羽为丁方（担保方），四方签订《房产买卖合同》，约定：甲方将原仓山区程厝后28号拆迁取得其中一套仓山区对湖街道首山路15号滨海·嘉年华I区×#楼×单元，房屋建筑面积约60平方米房屋以500000元价格出卖给乙方，甲方所售房屋属拆迁安置房，还未办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，乙方已了解上述情况并同意购买上述房产；甲方同意收取房款时预留150000元作为办理甲方名下《房屋所有权证》、《土地使用权证》、维修基金费用；合同签订时，乙方支付定金100000元（可抵作购房款）；乙方一次性将房款350000元（含定金）给甲方（以付款凭证为准）；甲方在领取《房屋所有权证》原件之日起15日内以委托公证方式将讼争房产委托乙方亲属，由乙方亲属自行过户至乙方家人名下，公证处通知领取《公证书》原件当日，乙方将余款150000元付给甲方；合同签订后，双方应按照合同约定履行，违约方赔偿违约金200000元给守约方。 合同签订当日，吴孔银未在合同上签字，但之后其在合同上有签署“吴孔银自愿放弃购买权力，购买权全部归陈光星所有”字样。2019年1月15日，吴孔银出具一份《声明》，表明其与陈光星共同签订《房产买卖合同》，因其未出资，其放弃《房产买卖合同》中的所有权益，也不承担所有义务。 上述合同签订后，原告分别于2012年9月28日、10月11日、2014年11月3日通过其本人或他人账户向王立立账户转款300000元、40000元、12000元，王立立分别出具收条，体现收到购房款300000元、40000元。2019年1月9日，讼争房屋办理了权属登记，权利人为王立立，取得方式为安置。 另查，王立立于2019年1月23日被火化。王立立生前与郑司克生育四子，即本案四被告。2008年5月16日，王立立与郑司克经法院调解离婚。 本院认为,陈光星与王立立生前签订的《房产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。吴孔银虽在签订合同当时未在《房产买卖合同》上签字，但其之后有在合同上备注放弃购买权利，又通过出具《声明》的形式表明其有签订《房产买卖合同》，吴孔银通过上述的行为表明了其对《房产买卖合同》予以了追认，该《房产买卖合同》对其亦具有效力。 讼争房屋现已办理了王立立名下的权属登记，由于王立立现已死亡，故其法定继承人即四被告应当承担继续履行合同、将讼争房屋转移登记至原告名下的义务。由于吴孔银有表示其放弃合同权利，故四被告应当配合原告陈光星办理将讼争房屋转移登记至原告陈光星名下的手续。 关于原告要求确认讼争房屋归原告所有的诉请，本院认为，原告与王立立目前仅签订《房产买卖合同》，讼争房屋尚未办理原告陈光星名下的权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告陈光星目前仅享有合同上的权利，对讼争房屋暂不享有物权，其要求确认讼争房屋归其所有的诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告郑少羽支付违约金200000元的诉请，本院认为，《房产买卖合同》的出卖人为王立立，在王立立过世后，本案四被告因是王立立的法定继承人才负有继续履行合同的义务，本案讼争房屋无法顺利过户至原告名下的原因系王立立过世后，相应手续的办理需取得王立立全部第一顺位法定继承人的配合才能进行，而原告提供的现有证据无法证实在此过程中被告郑少羽有存在怠于履行合同义务的行为，因此，原告要求被告郑少羽支付违约金200000元的诉请，本院不予支持。被告郑少卡、郑少戈、郑少弘经传票传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈光星与王立立于2012年9月28日签订的《房产买卖合同》有效； 二、被告郑少卡、郑少戈、郑少弘、郑少羽于本判决生效之日起十日内至房屋权属登记部门配合原告陈光星办理将仓山区对湖街道首山路15号滨海·嘉年华Ｉ区×＃楼×单元房屋﹝不动产权证号：闽（2019）福州市不动产权第××号﹞转移登记至原告陈光星名下的手续； 三、驳回原告陈光星、吴孔银的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告陈光星负担6300元，被告郑少卡、郑少戈、郑少弘、郑少羽负担4500元。被告郑少卡、郑少戈、郑少弘、郑少羽应承担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告郑少卡负担。 如不服本判决，原告陈光星、被告郑少戈、郑少弘、郑少羽可以在判决书送达之日起十五日内，被告郑少卡可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈家挺 审 判 员 陈曜辉 审 判 员 吴灵婧 二〇一九年十月十五日 法官助理 邱仕鹏 书 记 员 付静思 附一：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。