河北省容城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0629民初226号 原告（反诉被告）：段伟红，女，1984年12月3日出生，汉族，住河北省保定市望都县。 委托诉讼代理人：邢婧，河北永嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李建军，男，1956年1月10日出生，汉族，住河北省容城县。 被告（反诉原告）：张月英，女，1956年5月1日出生，汉族，住河北省容城县。 二被告委托诉讼代理人：黄增会，男，容城县恒远法律服务所法律工作者。 二被告委托诉讼代理人：张铁占，男，容城县恒远法律服务所法律工作者。 原告段伟红（反诉被告）与被告李建军（反诉原告）、张月英（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告段伟红及其委托诉讼代理人邢婧，被告李建军及二被告的委托诉讼代理人黄增会、张铁占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）段伟红向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告同二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法判令二被告继续履行合同，将坐落于河北省容城县房产（包括地下室）交付给原告，并在政策允许后配合原告办理上述房产的过户手续；3、要求二被告给付原告违约金10万元；4、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2016年12月，原告因欲购买商品房到西关中介寻找房源。通过西关中介，原告与二被告达成购买二被告位于容城县房产（产权证号为容城县房权证容城镇字第××号，房屋建筑面积101.09ｍ2）的买卖合意，双方同时商定房价款为503000元。2016年12月17日，原告向二被告支付定金人民币5000元。2016年12月22日，原告同二被告正式签订《房屋买卖合同》，约定上述房产交易价格为503000元。包含地下室、空调、沙发、床、电视等屋内现有所有设施。该房款以一次性付款方式支付，并约定二被告应配合原告办理过户手续。西关中介的李素芬在上述合同中签字。双方签订《房屋买卖合同》后，原告将房屋交易款转账至二被告指定账户，二被告收到购房款后在《收款收据》上签字确认，西关中介李素芬亦在《收款收据》中签字。房屋买卖交易完成后，原告向西关中介李素芬支付中介费5000元。由于当时政策原因暂不能办理房屋产权变更登记手续，二被告将房屋产权凭证原件、结婚证复印件、二被告身份证复印件及房屋钥匙同时交付给原告。双方完成了房屋买卖的手续。由于当时该房产已由二被告出租给他人使用（尚在承租期），原告在购买上述房产后，在二被告的配合下同当时的承租人签订了新的《房屋租赁协议》，将租金、押金等做了相应折抵。原告已实际行使了作为房屋所有权人的处分权。2017年4月1日雄安新区成立，上述房产位于该新区范围内，房产价值随之上涨，二被告随即反悔，违背诚实信用原则，采取背着原告私自撬开房锁、赶走承租人的方式，强行入住已属于原告的房产至今。原告曾通过报警、协商等方式与二被告交涉无果，现二被告已实际违约，故原告向贵院提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告李建军（反诉原告）、张月英（反诉原告）辩称，一、原告诉讼请求涉多个法律关系，法院不能并案审理。原告第一项诉求为确认之诉，第二项和第三项为合同债之诉和物权转移之诉，不同法律关系之间更不存在主从关系，原告诉求不符合“一案一诉”原则。二、原被告所签订的房屋买卖合同因违反国家房屋管控政策损害社会公共利益为无效合同。2016年6月，雄安新区规划区域内已经逐步实行房屋等不动产、规划、土地的冻结，所以双方房屋买卖合同行为即违反房屋管控政策又损害社会公共利益，故房屋买卖合同应无效。原告第二项和第三项诉求是因为国家对雄安新区现行房屋实行严格管控政策原因导致合同履行不能，且房屋至今未办理过户登记，房屋所有权人仍归被告所有，被告不构成违约。该两项诉讼主张因合同履行不能而不能受到保护，由于新区房屋管控政策目前的不确定性，法院更不能做出继续履行的判决。由于双方签订的房屋买卖协议至今还没有履行完毕，原告起诉时正好雄安新区已经成立且又出台了更加严格的房屋管控措施，如果继续履行合同违反现行房屋管控政策。且在目前新区房屋管制政策不明确的情况下，无论房屋买卖合同现在是否有效，都无法判定政策是否允许继续履行合同，管控期间房屋私下买卖是否允许办理过户登记，以后是否允许私人交易、以及拥有所有权多少年可以进行了交易等都是不确定数，任何一纸判决都应做到社会效益和法律效益有机统一，所以，原告要求继续履行合同实际已经不能。法院不宜判决继续履行。本案诉争房产是答辩人唯一一套房产，当时之所以与原告签订买卖协议，被告是为了筹措资金购买他处房产，但签订协议以后，双方还未来的及办理过户手续时，雄安新区成立，更加严格的管控措施出台，被告无法再购买他人房产，如果继续履行，将导致被告居无定所，雄安新区成立和严格管控措施的出台并实施，是双方在签订协议后发生了订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并直接导致继续履行合同对被告显失公平和双方不能实现合同目的。综上，故应驳回原告的诉讼请求或解除房屋买卖合同。 被告（反诉原告）李建军、张月英（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请法院依法解除反诉人与被反诉人于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》，判令被反诉人返还反诉人的房产证等手续；2.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：二被告夫妻工作多年至今只有本案争议的唯一一套房产。2016年底，被告欲出售该房产，筹措资金购买他处房产。于是经房产中介与原告签订了《房屋买卖合同》但未办理房产登记过户手续，后来在被告选购新房屋过程中，宣布成立了雄安新区。冻结房屋转让行为，致使被告购买新房的希望化为泡影。被告要求解除《房屋买卖合同》退还原告购房款，并适当予以补偿，但协商未果。双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但因雄安新区的设立，属于不可抗力及重大事件的发生，并且从2016年初以来政府部门就已通知停止办理房产、土地等不动产的流转、转让。故该房屋买卖合同违反相关规定，无法过户，应属无效合同。原告在容城县人民政府工作，以倒卖房屋盈利为目的已倒卖多套房屋，违背中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”指示精神。综上，请法院判决确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效。 原告（反诉被告）段伟红辩称，二被告的反诉请求无事实及法律依据。二被告辩称只有本案争议的唯一一套房产，因出卖案涉房产导致其无房居住与客观事实不符。案涉房产是由二被告挂到西关中介进行销售的，在此之前，案涉房产已由二被告出租给王建刚居住使用。二被告反悔，是基于雄安新区成立后，房屋价格上涨，在利益驱动下作出的有违诚信的行为，并非无房居住。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，该合同的签订不存在《中华人民共和国》第五十二条和第九十四条规定的合同无效和可解除的情形。根据法律规定，只有违反效力性强制规定的合同才无效。而双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规的强制性规定，因此合同合法有效。双方签订的房屋买卖合同的行为发生在雄安新区成立之前，合同相关手续已履行完毕，双方的买卖行为是在房产中介的居间服务下完成的。如果存在二被告所说的自2016年初以来政府部门就已通知停止办理房产、土地等不动产的流转、转让，房产中介会是相关政策的第一时间的执行人，而事实上二被告既然自己将案涉房屋到房产中介挂牌出售，房产中介又接受并提供居间服务，可见二被告说的不是事实，被告也未提交政府部门的相关通知作为证据。雄安新区成立，并不影响双方合同的履行，二被告完全可以将案涉房产交付给原告，双方间的合同并不存在因不可抗力导致不能履行的情形。案涉房产的现状完全是由二被告人为原因导致的。综上，原被告2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告已经支付了全部购房款，二被告也将房产权证书原件、结婚证复印件、身份证复印件交付给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性的规定，因此合同合法有效。故被告的反诉请求于法无据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原告段伟红自2011年起在容城县拥有固定工作，在容城县无房产。被告李建军和张月英系夫妻关系。二被告将自己所有的位于容城县房产（含地下室），建筑而积为101.09㎡的房屋（房产产权证号为容城县房权证容城镇字第××号），挂到西关中介出售。2016年12月，原告因购买商品房到西关中介寻找房源。原被告双方经西关中介李素芬居间服务下，原被告达成了该房屋的买卖合意。2016年12月17日，原告向二被告支付了房屋定金5000元。2016年12月22日，被告李建军、张月英作为卖方，原告段伟红作为买方，李素芬作为中间人，双方正式签订了《房屋买卖合同》。合同约定：在平等、自愿、协商的基础上，双方就下列所述房屋的买卖签订本合同，以资共同信守执行。第一条：被告夫妻自愿将自己拥有的河北省保定市容城县祥达嘉园4号楼4单元402室（房屋权属证书号101086号）卖给原告段伟红，该房屋面积为101.09㎡。第二条：该房交易价格为人民币503000元。含地下室、空调、沙发、床、电视等屋内现有所有设施。第三条：双方同意一次性付款方式付款，本合同签订之日已向李建军、张月英交清人民币503000元作为购房款。第四条：经双方协商，自本合同签订之日起，李建军、张月英将该房屋所有权证交付段伟红。段伟红承担该房屋今后的一切过户税费，李建军、张月英应予配合过户。第五条：双方约定的其他事项：1.李建军、张月英保证出售的房屋拥有独立产权并征得房屋共有人及继承人一致同意，不存在共产权、抵押权等权利瑕疵，未欠物业费、水电费。2.自签订本协议起，李建军、张月英立即将该房屋按约定价格交付给段伟红使用，此后不得反悔或将房屋出售给第三人。如果违约双倍返还段伟红购房款100万元。第六条：李建军、张月英应段伟红约定时间要求，与段伟红或段伟红指定的他人过户，如果李建军、张月英违约不配合段伟红或段伟红指定的他人过户，应赔付段伟红双倍购房款。第七条：本合同一式三份，李建军、张月英、段伟红、李素芬各执一份。李建军、张月英、段伟红、李素芬分别在该房屋买卖合同上签字并摁手印。签订合同后，原告即将折抵了之前交付的5000元房屋定金及承租人王建刚剩余的租金后的购房全款给付了被告。二被告即将房屋产权凭证原件、结婚证复印件、二被告身份证复印件及房屋钥匙同时交付给原告。就此，原被告双方将房屋买卖合同中约定的各自的相关权利义务履行完毕。2017年4月5日，被告自行将本案涉诉房屋的锁换掉并入住至今。 另，2016年8月4日，被告张月英作为出租方与租赁方王建刚签订了《房屋租赁协议》，约定将本案诉争房产租赁给王建刚，租赁期限为2016年8月5日至2017年8月5日，租金及付款期限：租期一年租金8000元，现付。二被告将该房屋出售给原告后，原告即就该房产于2016年12月22日与王建刚另签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2016年12月22日至2017年6月22日，租金及付款期限：租期半年租金4000元整。 以上事实，有原告提供的身份证、房产本、定金收条、《房屋买卖合同》、银行转账记录、收款收据、结婚证复印件、房屋租赁协议、李素芬证明及当事人当庭陈述为凭，足以认定。 本院认为，关于原告与二被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题。首先，原告与二被告均为完全民事行为能力人，对自己行为可能产生的后果有清醒的认知和判断，由此带来的交易风险，均应自行承担。二被告自愿将涉案房屋放到西关房屋中介出售，双方是在西关中介李素芬的居间介绍下达成的《房屋买卖合同》。其次，合同签定后，原告即依房屋买卖合同约定给付二被告房屋全款，二被告在收到原告给付的房屋全款后，即将该房屋的房产证原件、房屋钥匙及办理房屋过户手续需要的二被告的身份证复印件及结婚证复印件交付给原告。至此，原被告双方均已自愿履行了房屋买卖合同约定的合同义务。当日原告即与涉案房屋租赁方签定新的《房屋租赁协议》，将房屋出租方由被告张月英变更为原告段伟红。故涉案房屋自2016年12月22日起已经由原告段伟红实际占有、使用和收益。从买卖合意到签订合同再到交付房屋，整个期间的全部交易过程均为原被告双方的真实意思表示。综上，原被告的房屋买卖合同为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。被告并未提供涉案房屋在双方买卖期间国家不允许交易的证据，被告该抗辩理由缺乏事实和证据上的依据，对被告该抗辩理由本院不予采信，原被告双方应继续履行合同，二被告应将涉案房屋交付给原告。至于房产所有人只拥有一套房产并非法律规定的解除合同的法定事由，双方也未在房屋买卖合同中列明该事由为合同解除依据的条款。故对被告该抗辩理由本院不予采信。对原告要求二被告在政策允许后配合原告办理涉案房产过户手续的诉讼请求，原告另行向二被告主张。对于原告要求二被告给付原告10万元违约金的诉讼请求，因房屋买卖合同未有约定，本院不予支持。 关于二被告的反诉请求。在原告要求继续履行合同的前提下，二被告无权单方解除房屋买卖合同。二被告在交付房屋给原告后又私自换锁入住，有违诚实信用原则，显属恶意毁约，故本院对被告的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、原被告双方于2016年12月22日签订的房屋买卖合同合法有效； 二、二被告于本判决生效后十日内将位于容城县的房产（房产产权证号为容城县房权证容城镇字第××号）交付给原告； 三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、驳回二被告（反诉原告）的反诉请求。 本诉案件受理费2300元，由本诉原告段伟红负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告李建军、张月英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审 判 长  尚文玲 审 判 员  高卉君 人民陪审员  王红艳 二〇一九年十月九日 书 记 员  郭星辰