贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6895号原告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业公司），营业场所贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。法定代表人：何曙华，该公司经理。委托诉讼代理人：杨冬艳，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：秦疆飚，该公司员工，特别代理。被告：卓杰，女，1979年12月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马伟强，男，1977年12月10日出生，汉族，系被告丈夫，特别代理。原告万科物业公司与被告卓杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法于适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人秦疆飚及被告卓杰委托诉讼代理人马伟强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费等费用人民币9,605.13元。2、判令被告承担律师费费人民币500元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为万科大都会小区的物业服务企业，原告按照前期物业服务合同约定为该小区提供物业服务，因被告未履行交纳物业服务费的义务，自2018年1月1日起至2019年9月30日欠费7,587.6元，律师费500元，违约金1,517.52元（由于根据合同每日按未付金额的1‰计算偏高，现只请求按欠费金额的20%计算）。被告未交纳物业费的行为已经构成违约，被告的违约行为损害了原告的合法权益，现诉请如前。诉讼中，原告将违约金标准调整为每日万分之五，计算至2015年9月30日为1,350.76元。被告卓杰辩称：被告没有交纳物业管理服务费是事实，但是是因为原告没有按约履行合同，提供的物业服务不到位，已经违约，所以也不认可违约金及律师费。首先，案涉小区的门岗、小区保安未履行义务，未登记来访人员信息和及时巡视造成小区安全没有保障；其次，小区停车场车位因万科物业公司管理不当，导致业主只能在停车道、消防通道停车；第三，被告的花园内被他人堆放了垃圾，在告知原告后，原告并没有进行清理。综上，因原告的不作为，导致被告没有入住房屋，应当由原告给予赔偿。如果原告能够改善小区管理，被告会交纳物业费的。本院经审理认定事实如下：原告万科物业公司系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。本案所涉物业服务位于贵阳市区，该小区是由贵阳市万科劲嘉房地产开发有限公司开发建设。2014年8月15日，原告（乙方）与贵阳万科劲嘉房地产有限公司（甲方）签订《万科金域华府Ｃ区前期物业服务合同》，该合同主要约定如下：甲方委托乙方对位于贵阳市区提供前期物业服务。合同有效期限自2014年9月1日起至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：Ａ、乙方同意继续履行本合同，Ｂ、未依法经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。物业服务内容与服务标准主要有：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运倾倒及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、维护公共秩序、安全防范等事项的协助管理等；7、装饰装修管理服务；8、特约服务。物业服务内容不含业主专有部分的维修养护，家政服务及业主车辆等特定财产的保管服务，但与业主另有约定的除外。物业管理服务费标准为高层住宅用房按建筑面积每月每平方米2.6元收取。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于季度最后1个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期1日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。本物业管理区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部分、物业设施设备及其他共有物业委托乙方经营；车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外），车位所有权或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。甲方违反本合同的规定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝主张减免交纳物业服务费，合同还就双方权利义务及约责任等相关事项进行约定。签订前期物业服务合同后，原告在该小区提供了物业服务，被告卓杰系万科金域华府C区1号楼1单元1楼2号房屋的业主，被告交纳结清了至2018年1月1日前的物业费，此后原告向被告进行了催收，但被告一直拒交物业费。因被告未向原告交纳该物业服务费，经原告催收未果，原告主张其委托律师进行诉讼并支付律师代理费人民币500元。庭审中，被告为证明小区安全问题差，提交了一组微信聊天记录，原告认为该群中主体身份不明确，原告官方并没有这个群，且只显示“小区疑似有变态”，不能表明该人是否通过合法的通道进入小区；被告为证明小区停车场装了地锁，无法进行停车，提交了停车场照片七张，原告认为被告并没有办理入住，车位属于房开公司，由房开公司委托其进行管理，但被告没有与其产生车位租赁关系，此证据与本案无关，无法达到对抗不交物业服务费的目的。被告为证明小区卫生管理差，提交了照片两张，原告认为照片中的区域属于被告私人花园，私人区域的日常清洁未包括在物业服务内，不属于公共区域、公共设施。上述事实，有已经质证的当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、商品房预售合同备案登记表、《万科金域华府C区前期物业服务合同》，“社区一卡通”开户申请表、客户资料卡、EMS邮寄单等相关证据以佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，合法的民事权益应受法律保护，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主大会或业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力。本案原告是经依法核准成立的具有物业管理、服务资质的企业，其与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《万科金域华府C区前期物业服务合同》对相互的权利义务、违约责任等进行了明确约定。该合同系当事人之间真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力，全体业主均应遵照履行。被告是万科金域华府小区的业主，其对小区的物业进行了使用，享受了原告提供的物业管理服务。上述物业服务合同对被告具有约束力。被告没有按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违反了物业服务合同的约定，应承担违约责任。对原告要求判令被告交纳自2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务费诉请，予以支持。被告房屋建筑面积为137.44平方米，应当交纳的物业费计算为137.44平方米×2.6元×21个月=7,504.22元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告主张被告对于欠交的物业管理费按照每日万分之五的标准支付违约金，源于前期物业服务合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请要求被告承担支付律师费的主张，没有法律依据，且物业服务合同中亦无约定，不应支持。对于被告的辩称，首先其只提供了微信聊天记录，并没有其他证据证明小区存在安全问题；其次，因物业服务合同中已明确约定物业服务内容不含业主专有部分的维修养护、车位使用需要另行签订使用协议等，故被告以小区存在停车问题以及私家花园无人清理作为抗辩的理由，不符合合同约定，本院不予采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定和前期物业服务合同的约定，被告若认为原告提供的服务质量与合同约定不符，可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费。综上，原告的诉讼主张，应予部分支持。被告的辩称没有合同依据，不符合法律规定，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卓杰于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付截止2018年1月1日至2019年9月30日的物业服务管理费人民币7,504.22元；二、被告卓杰于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付违约金人民币1,350.76元；三、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27元（已减半收取），由被告卓杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇一九年十月二十二日书记员 邓思源