北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初35769号原告：殷东生（反诉被告），男，1978年7月1日出生，汉族，赞华（中国）电子系统有限公司经理，北京市西城区。委托诉讼代理人：曾兵，北京市易行律师事务所。原告：徐炜斌（反诉被告），女，1986年1月30日出生，汉族，无业,北京市西城区。委托诉讼代理人：曾兵，北京市易行律师事务所。被告：王山川（反诉原告），男，1944年10月22日出生，汉族，北京市西城区。委托诉讼代理人：王宏（被告王山川之女），安永华明会计师事务所，北京市顺义区。委托诉讼代理人：侯为华，北京市立天律师事务所律师。原告殷东生（反诉被告）、徐炜斌（反诉被告）诉被告王山川（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷东生的委托诉讼代理人曾兵，原告徐炜斌及其委托诉讼代理人曾兵、被告王山川的委托诉讼代理人王宏、侯为华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷东生、徐炜斌向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告支付逾期交房违约金379800元（以1055万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年4月20日起至2019年6月30日止）；2.本案诉讼费、保全费、担保费由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年9月8日在链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋坐落于西城区裕中东里XX号楼XX层XX门XX，房屋成交总价款为1055万元。原告按照合同约定已付被告1055万元；被告于2019年7月2日向原告交付房屋。原、被告约定2019年4月9日前办理不动产转移登记手续；办理完毕所有权转移登记手续后5个工作日内交付房屋。原、被告于2019年4月4日签订变更协议，约定2019年4月16日前办理房屋不动产转移登记手续。原、被告于2019年4月12日办理不动产登记手续，原告于当天领取了不动产权证书。按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六条的约定:办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，5个工作日内将该房屋交付给买受人。按照《北京市存量房屋买卖合同》第七条的约定：逾期交房超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金。被告逾期交房，按照合同约定应当支付原告违约金，但被告拒绝履行支付违约金的义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决。被告王山川辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，2019年4月2日，原、被告以及链家公司的中介人员，就被告交房的问题共同进行了协商，2019年4月10日，殷东生曾发微信给被告同意延期一个月交房。第二，2019年4月29日，原告同意被告延期至6月30日交房，但需支付1.20万元的房租。被告已经按照原告的要求，于7月4日将1.20万元房租支付给原告。因此，被告认为，被告不存在逾期交房的法律问题，无需承担任何违约金。双方已就此达成了协议，并且做了相应的补偿。如果法院认定被告构成违约，原告主张的违约金过高，请求法院调整减少。反诉原告王山川提出如下反诉请求：要求被反诉人支付逾期付款违约金21000元。事实与理由：双方于2018年9月8日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定被反诉人应于2018年9月8日支付定金10万元，但被反诉人当天只支付了2万元，直到9月12日才支付定金余款8万。根据北京市存量房屋买卖合同第七条第二款第一项的约定被反诉人应按照应按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起的15日内向出卖人交付违约金。被反诉人在履行协议的首日，就未按照约定付款，时至今日仍未支付违约金。为维护反诉人的合法权益，现提起反诉，请求法院支持反诉人的诉讼请求。反诉被告殷东生、徐炜斌辩称，关于定金10万元，2018年9月8日当天我方交纳了2万元定金。当时与被告进行了协商，中介也在场，被告同意我方在12月12日支付剩余定金。不同意被告的反诉请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月8日，原告殷东生、徐炜斌作为买受人，被告王山川作为出卖人，经过案外人北京链家房地产经纪有限公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：房屋坐落于西城区裕中东里XX号楼XX层XX门XX，房屋成交总价款为1055万元，双方约定出卖人应当在办理完该房屋所有权转移登记手续后5个工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人逾期交房超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起210日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。买卖合同附件一对房屋附属设施、装饰装修、相关物品约定：……出卖人交付的家具包括床2张……。双方于同日签订的《补充协议》约定：乙方（被告）于2018年9月8日将定金10万元自行划转给甲方（原告），双方于2019年4月9日前办理房屋不动产转移登记手续，甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算享受约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年4月4日，双方签订《变更协议书》，将不动产转移登记时间变更为2019年4月16日前。2019年4月12日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。2019年6月30日，双方办理涉案房屋交割手续时，发现缺少一张床，双方就折价赔偿问题未达成一致意见，原告未接收房屋。2019年7月2日，在中介公司经纪人于伦赔付原告500元床钱后，原告接收了涉案房屋。2019年7月4日，被告向原告转款1.2万元，被告在庭审中主张该款项为其补偿给原告2019年6月30日之前的租金，原告对此不予认可，被告未提交证据证明其就补偿租金的问题与原告达成了一致意见。现原告诉至本院，要求被告支付迟延交房违约金并承担本案诉讼费用。原告在本案审理中，申请对被告名下价值379800元的财产采取了保全措施，原告为提供担保支出保险服务费1400元。被告主张其与原告就交房时间已经达成口头意见，其在2019年6月底交房不存在违约行为，其不同意原告的诉讼请求。被告以原告迟延支付定金构成违约为由，反诉要求原告支付迟延支付定金的违约金。原告认为其与被告就定金交付时间问题已经达成一致意见，其不存在违约行为。庭审中，被告针对其与原告就交房时间达成一致意见的主张提交如下证据：1、被告代理人王宏与原告殷东生的微信聊天记录和购房3人群的微信记录：上述微信聊天记录中没有原告直接表达同意被告在2019年6月30日交房的意思表示。2、被告代理人王宏与原告殷东生的通话记录，该证据仅能体现双方的通话时间，但双方通话的内容没有相关记录。3、链家公司职员于伦、储刘高的证言：链家公司的两位职员证明双方当事人就交房问题曾进行过两次协商，但均未达成一致意见，同时证明原告在2018年9月8日支付剩余8万元定金是经过被告同意认可的。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述合同履行过程中，被告没有按照合同约定的时间向原告交付房屋，被告主张其与原告已经达成2019年6月30交房的口头协议，因此，其未构成违约。被告针对该主张，向本院提交了在案证据材料，但该证据材料均不足以说明原告同意免除被告迟延交房的违约责任的事实成立，因此，被告应对迟延交房的违约行为承担违约责任。被告认为原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。由于原告未提交证据证明因被告迟延交房给其造成实际损失，因此，原告请求的违约金数额明显过高，本院将以原告的实际损失为基础，兼顾双方合同履行情况、被告的违约情节等因素，酌情确定被告向原告支付迟延交房违约金4万元。关于原告要求被告支付保险服务费的请求，原告在本案诉讼中申请对被告名下财产采取财产保全措施，原告为提供担保支出发生保险服务费用，原告要求被告承担此项费用的请求，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付迟延支付定金违约金的请求，原告虽然未在合同约定的时间内向被告足额支付定金，但根据链家公司经纪人于伦的证言可知，原告在2018年9月12日向被告支付剩余8万元定金是得到被告同意的，因此，原告在2018年9月12日向被告支付剩余定金的行为不构成违约，对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告王山川给付原告殷东生、徐炜斌迟延交房违约金40000元。二、驳回原告殷东生、徐炜斌其他诉讼请求。三、驳回被告王山川的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3499元、反诉费163元、保全费2419元，由原告殷东生、徐炜斌负担5295元（已交纳），由被告王山川负担786元（已交纳163元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇一九年十月十一日法官助理 白指洋书 记 员 高 雅