河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0983民初2355号 原告：沧州大华构件有限公司。住所地：沧州市新华区小赵村邓家屯村。统一社会信用代码：91130902X01310625L。 法定代表人：张志清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜利红，该公司职工。 委托诉讼代理人：杨建国，该公司职工。 被告：中建三局集团有限公司。住所地：湖北省武汉市关山路**。统一社会信用代码：91420000757013137P。 法定代表人：陈华元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁娟娟，该公司职工。 委托诉讼代理人：王德双，该公司职工。 原告沧州大华构件有限公司（以下简称大华公司）与被告中建三局集团有限公司（以下简称中建三公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月24日第一次公开开庭进行了审理、2018年6月14日第二次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年8月29日第三次公开开庭进行了审理。原告大华公司的法定代表人张志清三次开庭均到庭参加诉讼，委托诉讼代理人杜利红第一次开庭到庭参加诉讼，委托诉讼代理人杨建国第三次开庭到庭参加诉讼，被告中建三公司的委托诉讼代理人王德双第一、第二次开庭到庭参加诉讼，委托诉讼代理人梁娟娟第一次、第三次开庭 2 到庭参加诉讼，委托诉讼代理人王**第二次到庭参加诉讼，委托诉讼代理人卢硕第三次开庭到庭参加诉讼，后被告中建三公司撤销代理人王**、卢硕的代理权限。本案现已审理终结。 原告大华公司诉称：原被告双方于2017年2月12日在黄骅港签订房屋租赁合同，合同规定被告租赁原告在黄骅港的办公楼第三层及办公楼对面的砖混平房400平米，租期为24个月，合同期内租金不变，每年租金人民币50万元，第二年租金在2018年1月15日前支付。如被告两年后不再租用，提前一个月通知被告，如被告提出续租，原告不得将该办公楼另租给第三方，原告按照双方的约定将办公楼钥匙交付给被告。2017年12月26日，被告在渤海新区内的电表烧坏，原告在2018年1月5日查电表时发现电表损坏，被告在没有告知原告的情况下将损坏的电表更换，后原告按照被告更换后电表抄录数据。2018年1月8日，原告通知被告在渤海新区负责财务的李会计，让其交纳水电费和2018年租金，李会计只接收了水电费发票，并说如交纳租金需请示被告公司郭经理，原告通过电话联系郭经理，郭经理拒不支付租金。后原告于2018年1月11日将双方签订的协议及50万元租金的发票一起邮寄给被告，被告也已接收，但拒不支付租金。双方签订的协议约定，被告无故拖欠原告租金一个月以上，属于单方违约，应按年租金的一半收取违约金。2018年3月9日，原告发现涉案办公楼一楼漏水，当时被告的工作人员也去了现场，经查是被告租用的三楼因冬天维护不到位，致使房间的水管全部冻裂，后天气变暖，被冻裂的水管跑水，导致三楼、二楼严重漏水，甚至流渗至一楼，造成墙面、天花板大量损坏，我公司发现 3 后将总阀门关闭。现原告请求依法判令：一、被告立即支付原告2018年度的租金50万元；二、被告支付原告违约金250000元；三、被告马上派人修理损坏原告水暖管件及房间的天花板、墙面，由此产生的费用由被告承担（后撤回该项诉讼请求）；四、诉讼费用由被告承担。 被告中建三公司辩称：1、原告提供的租住房屋未办理竣工验收手续，存在重大安全隐患，危及我公司工作人员的安全和健康，且原告不履行合同主要义务，对我公司提出的维修要求一直置之不理，租住房屋无法满足我公司的居住生活及办公需求。2、我公司与原告之间的租赁合同已经解除。我公司于2018年1月31日搬离了租住房屋，楼房的大门已经被原告反锁，我公司并未继续占用租赁房屋，我公司曾通过多种方式向原告发送《通知函》，请求原告处理合同解除后的相关事宜，但原告不予理睬；3、原告请求违约金没有事实及法律依据，合同已经解除，不产生违约金；4、我公司不应承担修理原告卫生间设计及房间天花板、墙面的责任及修理费用，涉案天花板在我公司租住期间就已经损坏，我公司曾经多次催促原告履行维修义务，原告始终未予维修；5、原告已收到中建三局的解除通知后，未在法律规定的三个月内向法院或仲裁机构提出异议，中建三局与原告之间的租赁合同已经解除。 经审理查明：2017年2月12日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同订立《房屋租赁合同》，主要约定：“甲乙双方在平等、自愿基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下： 1、房屋位置及面积： 甲方房屋（以下简称该办公楼）坐落于黄骅港开发区 4 疏港路与省道364交叉口东南角甲方分公司院内，该办公楼9层，承租主体为该办公楼第3层（建筑面积1200平米，共计34个房间及公共卫生间2间，部分房间内设有独立卫生间），及主楼对面混砖平房400平米；主楼至混砖平房之间院落可根据乙方需要进行规划，设置企业标识形象等； 2、租赁用途：仅用于生活办公，不得从事违反国家法律法规的经营活动； 3、租赁期限 租期24个月（2017年2月12日至2019年2月11日）；如两年后不再租用，乙方提前三个月通知甲方。该办公楼租赁期限届满，乙方享有优先续租权，但应当在租赁期限届满前三个月向甲方提出，其租金按照年租金50万元标准确定，如乙方已交清两年租金共计100万元，提前三个月提出续租并交清续租时期内全部租金，甲方不得将该乙方所租办公楼的第三层另租第三方； 4、租金 租金为年租金50万元，含税。签订合同后把日内乙方支付甲方第一年租金50万元，第二年租金在2018年1月15日前支付50万。租赁期满，根据项目建设情况若第三年租金时间不满一年，租金按照实际使用约束进行计算，每月4.1667万元/月（含税）；每次收款后甲方须出具增值税专用发票，开具合规发票的税款由甲方负担（附甲方收款账户）； 5、房屋装修 乙方进行该办公楼装饰装修、增添设施产生的费用，由乙方自行承担；乙方所装修一经甲方同意，甲方不得在乙方最终退房时索取相应赔偿。 6、乙方的权利及义务 5 按时足额缴纳该办公楼租金及有关费用；不得对该办公楼承重结构进行破坏，可进行满足使用功能的装修改在。乙方可对承租房进行简单装修及内外墙涂刷、房屋隔断及供电供暖、宽带线路改迁等改造，乙方退租时甲方不再对此要求；负责做好办公楼的消防管理、安全防范等工作；经甲方同意可转租；承担自用部位设施设备、装修装饰的日常修缮维护员费用既网络费、水电费等相关费用...... 7、甲方的权利义务 甲方确保拥有该办公楼的出租权，如有抵押或债务纠纷应向乙方明示，签订本协议时甲方应向乙方出示该办公楼合法权属原件并将复印件作为本合同的附件；在租赁期内，不得将办公楼转让抵押出售或再行出租；乙方在使用租赁房屋的过程中，如非乙方过错，租赁房屋及附属设施出现妨碍正常使用的因素或故障时，甲方接到通知后，应采取有效措施，防止缺陷或故障进一步扩大；甲方负责该办公楼水电手续办理，并于交房后3日内办理完毕，确保乙方正常使用，且在乙方租用过程中产生的排污排水等纠纷时，甲方有义务协助乙方解决；租赁期间，房屋和土地产权税等费用由甲方依法交纳，如发生政府有关部门征收很合同中未列出项目但与该办公楼有关的费用，应有甲方承担；乙方在租赁期内，乙方所安装的所有办公家具、电气设备等物品所有权归乙方所有，合同期满后上述物品由乙方处置，甲方不得干涉。乙方自己负责安装空调，安装的空调所有权归乙方所有；待乙方合同期满后或不再租赁时，甲方应配合乙方顺利撤场，不得以任何理由进行阻拦；配合乙方办理结算事宜。 8.合同的变更和解除 8.1经甲乙双方协商一致可以解除变更终止合同； 6 8.2乙方有下列情形之一的，属于乙方违约，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并按年租金的一半收取违约金：未经甲方同意将该办公楼转让或与他人调剂交换的；承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；无故拖欠租金1个月以上的。 8.3甲方有下列情形之一的，属于甲方违约，乙方可单方面解除合同，并按年租金的一半收取违约金： 房屋结构非乙方原因损坏，危及人员安全的；房屋转租权问题发生争议，影响乙方正常生活、办公的；租赁期内，房屋转租他人的。 9、违约责任 承租期间甲方必须保证乙方正常工作及生活秩序，如因甲方原因影响乙方正常工作及生活秩序，甲方给与乙方相应赔偿；一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。 10、争议的解决 双方约定，在履行租赁合同过程中发生争议，双方协商解决或者解决不成时，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼； 11、其他约定 甲方在签订本协议之前要向乙方出示该办公楼的合法权属证明的原件及复印件，如甲方未能出示，乙方有权延迟支付租金，待乙方认为甲方提供合法手续齐全后，及时支付租金。合同未尽事宜另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力.......。”上述合同签订后，原告向被告出示了办公楼的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《备案证》及公司营业执照、法定代表人身份证明。原告依照约定支付了第一年的租金50万元。 7 2018年1月30日，被告工作人员向原告法定代表人张志清发送短信，要求解除双方的租赁合同，原告通过短信形式回复“不同意解除合同，按合同办”。2018年1月底，被告方在租用的办公楼门口张贴《通知函》，内容为：“沧州大化构件有限公司，在贵我双方签订的《房屋租赁合同》履行过程中，因贵公司未能完全履行合同义务，经常停水停电，水电线路老化，修缮不及时或未进行修缮，造成我公司在房屋租赁期间无法正常生活、办公，并造成经济损失。我司多次口头及书面通知贵公司要求全面履行合同义务，但贵公司推脱不予解决。我司曾于2017年11月10日前多次电话告知贵公司无继续租赁意向，请贵公司尽快安排后续出租事宜以免造成不必要的损失。后贵公司一直尚未回复，现我公司决定放弃高额装修费用，解除租赁合同，我公司将于2018年2月1日前搬离该租赁房屋，不再租赁，请贵公司安排专人搬离移交手续。”后被告自行搬离租住房屋。庭审中，被告辩称搬离后将房屋钥匙交付给了原告公司门卫，但原告予以否认。 庭审中，被告提供照片一组，用以证实原告出租的房屋存在线缆裸露和老化，存在安全隐患，临近企业排污，影响正常的办公和使用，原告对存在安全隐患的事实予以否认；对临近企业排污的事实认为与本案不具有关联性。 原告提交照片一组，用于证实被告擅自撤离后未及时关窗导致冬天将楼房内管道冻裂造成损失。原告对此予以否认。庭审过程中，原告申请对租赁房屋漏水原因及因漏水导致的房屋损失进行鉴定，后于2019年1月6日撤回鉴定,不再主张房屋损害赔偿责任。 另查明，原告大华公司于2007年1月12日以出让方式 8 取得位于河北省沧州渤海新区（黄骅港开发区）的三宗工业用土地的使用权，终止日期为2056年12月18日，权利证号分别为沧港国用（2007）第003、004、005号。并于2009年取得了办公楼的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，后建设了办公楼,办公楼建成后，原告接通了水电，申请了消防验收，但至今未通过整体验收合格，也未获得房屋产权证书。 再查明，原告2018年5月22日原告厂区发生断水断电至今未开通，导致涉案租赁物办公楼也无法正常生活办公使用。 上述事实有《房屋租赁合同》、《空调安装协议》、《收条》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《备案证》、《建筑工程消防审核意见书》、《增值税专用发票》、《缴纳防空地下室易地建设费审批表》、快递单、《通知函》、（2011）黄民初字第3682号民事判决书、（2014）沧民终字第57号民事判决书、（2014）冀民二终字第100号民事判决书、黄骅港项目部搬家协议、《关于对沧州中铁装备制造材料有限公司行政处罚决定书》、《沧州市建筑工程电线电缆产品质量专项整治工作方案》、《沧州市住建系统安全生产事故隐患大排查大整治攻坚行动方案的通知》、照片及当事人的陈述在案佐证。 本院认为：原被告在平等自愿的基础上订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，本院予以确认。本案的争执焦点为：一、被告在合同履行期内是享有约定或法定的解除权；二、被告于2018年1月30日通知原告解除合同是否发生合同解除的法律效果。 9 关于第一个争执焦点。根据原被告《房屋租赁合同》的约定，被告享有的约定解除权的前提为：“一、双方协商一致；二、房屋结构非乙方原因损坏，危机人员安全的；三、房屋转租权问题发生争议，影响乙方正常生活、办公的；四、租期内房屋（甲方）转租他人”。根据庭审查明事实，原被告双方约定的被告享有解除权的事项并不存在。《 最高人民 法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释 》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”因此，承租人在租赁房屋具有违反法律法规关于房屋使用条件强制性规定且同时满足无法使用的情况下享有法定解除权。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告出租的办公楼未经竣工验收即投入使用，违反法律强制性规定的使用条件，但被告并未提供充足的证据证实租赁房屋无法正常使用。被告验收并接受租赁房屋后进行了装修，已实际居住使用了长达1年的时间，并足额支付了第一年的租金，能够证实租赁房屋在租赁期限内能够达到被告的使用要求，因此被告行使法定解除权尚未满足法定要求，不享有法定的或者约定的解除权。 关于第二个争执焦点。《 最高人民法院关于适用《中华 人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 》第二十四条规定：“当事人对 合同法 第九十六条 、 第九十九条 规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人 10 没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告于2018年1月30日短信通知原告解除合同，原告收到解除通知并答复被告后，于2018年4月23日起诉被告，并未超过3个月以上向本院提起诉讼，因此，被告的通知并未发生合同解除的法律效果。且当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。根据已查明事实，被告并不具有约定的或者法定的解除权，在不具备解除权的情况下通知原告解除合同并不发生合同解除的法律效力。这符合最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复精神。故原被告之间的房屋租赁合同尚未解除的情况下，被告单方提出解除合同并拒付租金构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告继续履行合同。另根据庭审查明的事实，原告自认租赁房屋已于2018年5月22日停水停电，无法正常使用，因此，被告提出解除合同的意思表示后，至租赁房屋无法正常使用的客观情况发生后，发生合同解除的法律效果，原被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月22日解除，合同解除前，被告仍应支付2018年2月12日至5月22日期间的租金。 关于被告应支付租金的金额问题。原被告约定年租金50万元，即日租金为1369.86元（50万元÷365天），2018年2月12日至5月22日合计99天，租金为135616元。原告在明知被告违约的情况下应当采取必要措施将涉案房屋在合理期限内另行出租以减少损失，但原告怠于办理交接事宜，对因被告违约造成的损失也存在一定的过错。而被告在原告 11 拒绝办理交接的情况下，未及时办理提存，而是放任违约行为损失的扩大。因此，原告的租金损失系由原被告共同过错造成，本院结合原被告双方的过错程度，酌定被告向原告支付租金的70%即94932元。 关于原告要求被告支付违约金250000元的诉讼请求。原被告合同约定“甲方在签订本协议之前要向乙方出示该办公楼的合法权属证明的原件及复印件，如甲方未能出示，乙方有权延迟支付租金”，原告虽提交了规划许可手续，但未能提供适格的房屋产权证明，且系因原告的原因（未办理竣工验收手续）而未办理房屋产权证书，因此，尽管办理房屋产权证书不是本案所涉租赁合同的主合同义务，但被告延付租金并非违约行为，故本院对原告的该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《 最高人民法院 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释 》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中建三局集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沧州大华构件有限公司租金94923元； 二、驳回原告沧州大华构件有限公司的其他诉讼请求。 以上有给付内容第一项限判决生效后十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院（开户行：工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××43） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 12 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11300元，由原告沧州大华构件有限公司承担9870元（已交纳），由被告中建三局集团有限公司承担1430元（限本判决生效之日起五日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  滕奉朝 人民陪审员  张长未 人民陪审员  刘 彬 二〇一九年十月八日 书 记 员  白龙飞