吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3579号上诉人（原审原告）：长春昊源房地产开发有限公司，住所：长春市二道区高格兰郡**楼。法定代表人：王学东，总经理。委托诉讼代理人：杨雪，系公司员工。委托诉讼代理人：房科，系公司员工。被上诉人（原审被告）：曹景莲，女，1959年12月9日出生，汉族，，住长春市二道区委托诉讼代理人：梁立国，吉林五洲律师事务所执业律师。上诉人长春昊源房地产开发有限公司因与被上诉人曹景莲房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。昊源地产一审诉称：1.判令被告立即支付给原告房屋差价款344364元（35.86平方米×9603元/平）；2.判令被告赔偿经济损失71000元；3，诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同中第三条约定，被告购买的房屋位于长春市二道区伊水名苑第22幢2单元第26层2603号房，该商品房申报用途为商品住宅，属钢混结构，设计层高为2.8米，建筑面积为166.6平方米。被告实际居住面积为202.46平方米，其中第26层169.65平方米，第27层阁楼32.81平方米（设计层高为2.8米），被告只购买的面积为166.6平方米，实际私自使用了原告35.86平方米的使用权并居住至今，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》的房屋不包括第27层阁楼层的面积，有合同附件一平面图为证，被告擅自占用原告房屋，属于非法占有行为，侵害了原告的合法权益及所有权。曹景莲一审辩称，原告的诉请与事实不符与法律规定不符，被告是依据备案的商品房买卖合同占有使用涉案房屋的，双方在商品房买卖合同中对面积的确认及面积差异进行了约定，第五条明确约定商品房的面积如果存在合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异时，双方同意按照第二种方式进行处理，第二种方式有两项约定：一是面积误差比绝对值在3%以内含3%的据实结算；二是当面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内的房价款由买受人补足，超出3%的价款由出卖人承担，产权归买受人。以上是双方关于面积确认及面积差异处理的决定，在商品房买卖合同合法有效的情况下，双方争议应当以合同约定作为认定事实和进行判例的依据，综上请求驳回原告的诉请。一审法院审理查明：2013年3月22日，昊源地产与曹景莲签订《商品房买卖合同》，约定曹景莲购买昊源地产开发的伊水名苑（高格蓝湾）第32幢2单元2603号房，建筑面积166.6平方米,每平米9603元，总金额1599860元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按照第二种方式进行处理，第二种方式有两项约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人……面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。2013年3月22日，原告向被告交付该房屋。2013年7月29日，长春市规划局长规罚决二字[2013]第4号行政处罚决定书显示，本案涉案房屋所在小区存在问题为规划许可总建筑面积为434361.56平方米，实建总建筑面积为443018.24平方米，超建建筑面积为8656.91平方米，其中规划许可的28栋住宅和1栋居住式公寓，顶层除5号、9号、15号、56号四栋楼以外，其他25栋楼顶层局部违法超建一层，超建建筑面积为6627.17平方米；公建局部增加夹层，超建建筑面积为995.77平方米；不明原因超建建筑面积为1033.91平方米。并对原告进行了行政处罚。来源于长春市房产档案馆的2008年4月25日（伊水名苑32号楼）房屋分套建筑面积计算成果表显示,32号楼共26层，2603室建筑面积为166.60平方米，户型为三室二厅，同时该表显示其他楼层03户型面积均为169.01平方米，户型均为三室二厅。2016年5月1日（伊水名苑（高格蓝湾）32号楼）房屋分套建筑面积计算成果表显示，32号楼共26层，2603室建筑面积202.46平方米，阁楼部分为越层，户型为四室二厅，同时该表显示其他楼层03户型面积均为169.65平方米，户型均为三室二厅。庭审中，经本院询问被告，其称不退房，同意按照合同约定的单价补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。一审法院认为，本案争议焦点为原告诉求是否有相应的事实依据以及法律依据。一、昊源地产与曹景莲签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。二、根据来源于长春市房产档案馆2016年5月1日（伊水名苑（高格蓝湾）32号楼）房屋分套建筑面积计算成果表显示，32号楼共26层，2603室建筑面积202.46平方米，阁楼部分为越层，户型为四室二厅，同时该表显示其他楼层03户型面积均为169.65平方米，户型均为三室二厅。通过该证据可以体现，本案涉案房屋阁楼部分为26层房屋一部分，且明确标为越层，并非原告所称阁楼为27层且为独立房屋。被告于2013年3月购买本案涉案房屋，结合庭后原告向本院提供的2012年6月32栋2401室《商品房买卖合同》显示该房屋单价也仅为6700元/平，而原告时隔9个月购买顶层房屋却花费9603元，结合当时长春市涉案房屋周边小区商品房销售价格以及房价上涨等情况综合来看，被告以单价9603元/平购买顶层房屋也是不符合市场交易常理和规则的。被告在向原告销售本案涉案房屋时，对于其楼顶违法超建一层是明知的，其事后接受行政处罚、缴纳罚款也是符合法律规定的。根据《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异的处理约定，也已经明确写明面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。本案涉案房屋面积误差比=（产权登记面积202.46平方米-合同约定面积166.6平方米）/合同约定面积166.6平方米×100%=21.52%，已经超过3%，面积误差比3%部分面积为4.998平方米，故原告应按照9603元/平价格补足该部分房款即47995.79元。对于超过3%部分的面积的差价款，应按照约定由出卖人即原告自行承担，本院对原告要求被告承担超过3%部分的面积的差价款的诉求不予支持。对于原告另外主张的被告占用超出面积的房屋损失，并无事实依据以及法律依据，故本院不予支持。综上所述，昊源地产部分诉求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曹景莲于本判决生效后三日内向长春昊源房地产开发有限公司交纳房屋差价款47995.79元；二、驳回长春昊源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。昊源房地产二审上诉称：1.请求依法撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初497号民事判决；2.依法改判被上诉人立即支付给上诉人房屋差价款344364元及赔偿损失71000元。事实和理由：一审法院认定部分事实错误，证据不足。1.一审法院认定案涉楼房26层和27属于一户属认定事实错误，且不应以购房价款水平确认案涉阁楼是否属于赠送；2.案涉楼房存在设计变更，曹景莲应依据合同约定补齐购房款；3.曹景莲无权占用案涉争议阁楼，应补交购房款及支付占用期间的费用。曹景莲二审答辩称，原审认定事实清楚、程序正当、适用法律正确，要求维持原判，驳回上诉。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.曹景莲与昊源地产公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，双方应当依约履行。昊源地产公司依约交付了案涉争议房屋，曹景莲居住使用至今，双方对此均无异议。尽管昊源地产公抗辩称曹景莲系从案外人韩颖哲处购买案涉房屋，但从合同的签订主体、房款的收取、房屋的交付等权利外观均应认定曹景莲与昊源地产公司之间存在房屋买卖合同关系。2.昊源地产公司交付的房产为顶层附带阁楼的复式住宅，案涉阁楼与案涉房屋主体部分具有不可分性，案涉阁楼的用水、用电均与案涉房屋主体部分统一结算，且除了通过房屋主体部分外无其他方式进入阁楼，昊源地产公司抗辩称可以通过天台步行进入阁楼不符合生活常理，故一审认定案涉房屋阁楼系案涉争议房屋不可分部分属认定事实清楚，本院予以确认。3.昊源地产公司庭审自认，案涉小区初始建设规划时，案涉阁楼并未获得规划许可，但在实际施工中确实存在违建阁楼的情形，后规划单位责令昊源地产公司整改并对其进行了行政处罚。因此，案涉阁楼并非设计变更而后建的，其实质为案涉阁楼因昊源地产公司补缴罚金及土地出让金后获得了规划许可。据此，昊源地产公司主张因设计变更致交付房屋面积扩大，曹景莲需补交购房款无事实及法律依据，本院不予支持。关于昊源地产公司主张曹景莲实际占用阁楼需赔偿损失一节，因曹景莲系基于合同合法占有，故该项诉请本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6811元，由上诉人长春昊源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十月十七日书记员  米志娜