江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初1839号原告（执行案外人）：韦建，男，1977年3月29日出生，汉族，住新沂市。被告（申请执行人）：马娟，女，1975年12月9日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张良，江苏佑本律师事务所律师。被告（被执行人）：朱敏，女，1977年10月15日出生，汉族，住新沂市。被告（被执行人）：蔡威风，男，1976年11月3日出生，汉族，住新沂市。原告韦建与被告马娟、蔡威风、朱敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韦建，被告马娟及其委托诉讼代理人张良、被告蔡威风、朱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦建向本院提出诉讼请求为：1、确认位于新沂市租赁使用权归原告所有，并停止对上述房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原告韦建收到贾汪法院送达的（2019）苏0305执异64号裁定书，原告认为裁定书缺乏事实和法律依据。1、案外人韦建于2017年1月9日租赁蔡威风位于新沂市房屋并于1月16日入住，租赁期限10年，自2017年1月9日至2027年1月8日。该租赁合同真实有效。韦建租赁在先，申请执行人马娟诉讼在后。2、贾汪法院于2017年8月15日邮寄的开庭传票、诉状副本均显示蔡威风、朱敏签收，是因邮局与蔡威风、朱敏电话联系后二人到邮局取件签收，而并非在涉案租赁房屋内签收。3、韦建实际交付了租赁期间的水、电、煤气，但因上述费用的缴费户名均登记为蔡威风，并不因租赁而发生变更，所以不能以缴费票据认定韦建未实际入住。4、涉案房屋拍卖前的实地拍照、评估事宜，贾汪法院一直是与韦建联系，并经韦建本人同意将钥匙放在物业处。涉案房屋三次拍卖前法院多次告知韦建享有优先购买权，且拍卖公告亦显示有10年租赁，即承认租赁合法化。综上，贾汪法院驳回对韦建的执行异议错误，故诉至法院，请求判如所请。被告马娟辩称：贾汪法院对的执行异议裁定书认定事实清楚，适用法律正确。1、本案原告韦建与被告蔡威风涉嫌虚假诉讼罪与妨害公务罪，其犯罪材料应当在本案判决后移交公安机关处理。原告韦建并未住在涉案房屋之内，原告韦建与被告蔡威风所达成的房屋租赁合同完全是为了阻碍执行工作的顺利进行，所以才提起了虚假诉讼。2、本案不属于执行异议之诉的受案范围。现行法律规定并未规定查封后设立的租赁权可以提起执行异议之诉。因此，本案不属于执行异议之诉的受案范围。3、本案被告马娟的权益应当得到优先保护。原告只是基于合同关系取得了房屋租赁权（是否取得租赁权尚需法庭审判确定），其不能对抗本案房屋所有权即物权的处置，也不能对抗本案的房屋购买人。因此，应当优先保护被告马娟的权利。4、本案原告与被告蔡威风签订房屋租赁合同，属于未生效合同或无效合同。蔡威风在与马娟民间借贷诉讼中及在该案执行过程中向法院预留的诉讼文书送达地址均是涉案房产的地址，这也与执行异议裁定认定的事实相同。马娟也取得了蔡威风并未将房屋出租给韦建的证据，此证据可与执行异议裁定认定的事实相印证，本案房屋租赁合同应是在执行期间签订，其行为损害了被告马娟的权益，因此该合同是无效合同。被告蔡威风辩称：接受原告的诉讼请求。被告朱敏辩称：涉案房屋是蔡威风的婚前财产，与其没有关系。经审理查明：马娟与朱敏、蔡威风民间借贷纠纷一案[（2017）苏0305民初4608号]，马娟于2017年7月14日向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结朱敏、蔡威风价值132000元的财产，并提供相应担保，本院依据马娟的申请于2017年7月14日作出（2017）苏0305民初4608号民事裁定书，并于2017年7月14日向新沂市不动产权登记局送达了协助执行通知书，查封蔡威风名下位于新沂市。后本院于2017年10月20日作出（2017）苏0305民初4608号民事调解书，调解内容如下：一、被告朱敏、蔡威风欠原告马娟借款12万元，自2017年11月起每月28日前给付1万元，直至付清时止（款项汇至马娟卡号为62×××73账户内，开户行为中国农业银行徐州狮子山支行）；二、若被告朱敏、蔡威风未按上述约定履行给付义务，原告马娟可就被告朱敏、蔡威风尚未履行部分的债务总额另加违约金15000元一并申请执行。案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1180元，合计2530元。由被告朱敏、蔡威风负担（原告马娟已先行垫付，被告朱敏、蔡威风在履行最后一笔给付义务时一并支付）。上述调解生效后，蔡威风、朱敏未履行付款义务，马娟遂向本院申请执行[案号为（2018）苏0305执579号]。执行过程中，本院对蔡威风名下新沂市新安镇金鼎名城27幢2单元101室房产进行拍卖，案外人韦建向本院提出执行异议，主张其于2017年1月9号租赁诉争房屋，租赁期限至2027年1月8号，请求法院依法维护其租赁权。本院作出（2019）苏0305执异64号执行裁定书，驳回韦建的异议请求，韦建遂提起本案执行异议之诉。庭审中，韦建就其诉讼主张提供如下证据：1、签署日期为2017年1月9日，落款处署名蔡威风、韦建签署的租房合同一份。该合同记载：甲方（蔡威风）将位于新沂市出租给乙方（韦建）使用，租赁期限10年，自2017年元月9日至2027年元月8日止，本房屋年租金为18000元，一次性付清按年结算。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。2、蔡威风给出具的收条两张。其中2017年3月9日的收条内容为：今收到韦建（金鼎名城27-2-101室）房屋租金现金柒万伍仟元整（75000），如能在半年内付清10年的租金将优惠叁万元（30000）。收款人蔡威风（房主）32032619761103212，付款人韦建（租房）。2017年5月30日的收条载明：今收到韦建房屋租金柒万伍仟元整（75000），租赁房屋为金鼎名城27-2-101室，按照2017年3月9日协议应该优惠叁万元整，现已付清（2017-2027）的全部租赁房屋款项。以此为据。望双方共同遵守协议，如有违约赔偿对方叁拾万元整。收款人蔡威风（甲方）32032619761103212，付款人韦建。被告马娟对上述证据的真实性均不认可。被告蔡威风、朱敏对上述证据无异议。本院就诉争房屋租赁和租金支付过程分别询问韦建和蔡威风。韦建陈述：其和蔡威风从小就认识。其从南方回来没有地方住，因为是朋友关系，蔡威风让其到他那租住，但蔡威风将房屋出租后住哪其不清楚。租赁合同系在贾汪人民医院门口其车内签订。合同签好后即将一年的租金1.8万元交付蔡威风，该1.8万元未打收条。签订合同一个礼拜后，其搬入该房屋居住。此后，蔡威风提出如把10年租金一次性付清，可以减免3万元。其分别于2017年3月9日、5月30日给付蔡威风5.7万元、7.5万元，上述两笔款项均是用报纸将现金包起来在涉案小区内交付。交付款项后，蔡威风将提前写好的租金收条向其交付。蔡威风陈述：其与韦建早就认识，系朋友关系。其离婚后因前妻不同意朱敏在诉争房屋居住，其还得支付抚养费，故就将房子出租给韦建居住。租赁合同是在涉案房屋内签订。签定合同当时韦建未支付租金。韦建入住后，其向韦建提出如付清10年租金可以优惠3万元。韦建于2017年3月9日、5月30日分别给付现金7.5万元，所交付的现金未用东西包裹。其收到租金后才现场向韦建出具收条。另查明，（2017）苏0305民初4608号案件在审理中，本院于2017年8月15日向新沂市新安镇金鼎名城27幢2单元101室给蔡威风、朱敏邮寄开庭传票、诉状副本等材料，邮寄回执均显示蔡威风收。同时，2017年10月20日蔡威风、朱敏在本院签署的地址确认书确认的收件地址为新沂市金鼎名城27-2-101室。还查明，2017年3月25日，蔡威风因与他人打架被新沂市公安局城关派出所留置询问，公安机关询问其个人信息时，蔡威风陈述的户籍所在地及现住址均是涉案房产地址。蔡威风在笔录中同时陈述，发生纠纷时其朋友韦建也在现场。本院认为，关于本案是否属于执行异议之诉的受案范围。根据”买卖不破租赁“的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。但如执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，本院作出（2019）苏0305执异64号执行裁定以无法认定涉案租赁合同的真实性为由驳回韦建的异议请求，即否定承租人租赁权的成立。因此，因涉及实体权利的争议，韦建有权提出执行异议之诉。被告马娟关于本案不属于执行异议之诉的受案范围的意见不能成立。关于韦建租赁权是否成立。在执行过程中，承租人请求保护其租赁权应当具备三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同在查封或者抵押前实际占有使用了租赁房屋。本案中，韦建虽提供签署时间为2017年1月9日的租房合同及租金收据，但该证据并不足以证明涉案房屋租赁真实，本院认为韦建主张的租赁权不能成立。理由为：首先，如租赁事实真实发生，对于租赁合同签订、租金支付等细节双方陈述不应发生较大偏差。但本案中，韦建、蔡威风对租赁过程的陈述相互矛盾，明显与常理不符。具体为：1、租赁合同签订地点不一致。韦建陈述：租赁合同系在贾汪区人民医院门口其车内签署，蔡威风陈述：该合同系在租赁房屋内签署。2、租金支付时间和金额不一致。韦建陈述：合同签后即将一年租金1.8万元交付蔡威风，此后分别于2017年3月9日、5月30日给付蔡威风。上述5.7万元、7.5万元现金均是用报纸包裹后交付。蔡威风陈述：签定合同当时韦建未支付租金，而是于2017年3月9日、5月30日分别给付现金7.5万元，所交付现金未用东西包裹。3、租金收条出具方式不一致。韦建陈述：交付款项后，蔡威风将提前写好的租金收条向其交付。蔡威风陈述：收到租金后才现场向韦建出具收条。综合以上分析，韦建与蔡威风在租赁房屋事实所涉的各个节点要素上的陈述均相互矛盾，与真实租赁中当事人的回忆性陈述明显不符。结合韦建与蔡威风系自幼相识的朋友、大额现金交付而无法证明资金来源、韦建不能向本院提交物业、水、电、煤气等相关费用实际支付凭证的情形，韦建仅提供租赁合同及租金收条已不足以证明涉案房屋租赁的真实性。其次，（2017）苏0305民初4608号案件在审理中，本院于2017年8月15日按新沂市新安镇金鼎名城27幢2单元101室地址向蔡威风、朱敏邮寄开庭传票、诉状副本等材料，均显示蔡威风本人收。蔡威风、朱敏于2017年10月20日在本院签署的当事人地址确认书确认的送达地址也是涉案房屋地址。2017年3月25日，蔡威风因与他人打架被公安机关留置询问过程中，向公安机关陈述的户籍所在地及现住址亦为涉案房产地址。根据上述证据，应认定在本院查封前涉案房屋为蔡威风居住。原告韦建主张该房屋由其实际居住，蔡威风并未在涉案房屋居住、法院文书系因邮局电话联系后蔡威风到邮局取件签收，其应就上述事实承担举证责任，但韦建均未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上，根据现有证据，无法认定该租赁合同的真实性，进而不能认定涉案租赁合同于法院查封房屋前签订，亦不能认定韦建已依据租赁合同在查封前实际占有使用租赁房屋。故，原告韦建主张的租赁权不能成立，对其诉请请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告韦建的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韦建负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 涛人民陪审员 薛 梅人民陪审员 张士梅二〇一九年十月十六日书 记 员 许良浩