福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4314号 原告：杨和裕，男，1963年10月13日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：何鹏超、申庆超，福建讴斯森律师事务所律师。 被告：林加快，男，1983年5月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：杨新海、柯金敏，厦门市新民法律服务所法律工作者。 原告杨和裕与被告林加快房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨和裕之委托诉讼代理人何鹏超、申庆超、被告林加快之委托诉讼代理人杨新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨和裕向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告双方签订的《厂房租赁合同》于2019年6月15日解除；2、请求判令被告立即向原告退还租赁保证金10000元。3、请求判令被告立即向原告退还租金21000元。（注：月租金为11250元，原告已缴交三个月租金至2019年8月10日，因自2019年6月15日原告无法入住租赁标的物，故2019年6月15日--2019年8月10日的租金应退还给原告，共计56天，11250元／月÷30天×56天＝21000元）。4、请求判令被告向原告支付违约金33750元（上述三项合计64750元）。5、请求判令本案的诉讼费用（包含诉讼费、公告费，以实际发生为准）由被告承担。事实和理由：2019年5月10日，原被告双方签订《厂房租赁合同》（下称《合同》），被告将其名下位于厦门市同安区、厦门市同安区（注：上述两处系同一地址）一楼厂房面积630平方米，厂房空地500平方米，二楼面积220平方米出租给原告作为厂房使用，租赁期限自2019年5月10日起至2025年5月9日，保证金为10000元，月租金为11250元。合同订立后，原告依约支付了保证金10000元及三个月租金33750元，完成了合同约定的支付租金及租赁保证金的义务。2019年6月14日，原告在承租的厂房门口，看到来自同安区西柯镇人民政府、同安区城市管理局及厦门市自然资源和规划局同安分局联合发出的《限期拆除通知书》（下称《通知书》），该通知书张贴于厦门市同安区的大门口，被通知人为被告林加快的妻子林小椒。通知书载明，被告出租的厂房系非法占地、违法建设取得，限3日内将存放于违法建筑内的财物搬迁完毕，并自行拆除违法建设的建（构）筑物，否则将依法组织强制拆除。原告看到通知书后，立即向被告要求退租，但被告拒绝，三日后，违法建筑被拆除。原告认为，原告已将租金支付至2019年8月10日，但双方签订的合同自收到限期拆除通知书便已经无法继续履行，被告无法履行确保租赁物适租的合同义务，应承担合同约定的违约责任，不仅应将保证金10000元及自2019年6月14日之后的租金退还原告，还应依照合同第八条“其他条款”的约定，向原告赔偿三个月的违约金。原告以各种途径与被告协商，但被告拒绝答应原告的正当请求，望判如诉请。 被告林加快辩称，1、请求确认合同无效，该房屋未经批准建设，合同签订前原告已经知晓，被告应原告要求在二楼装修隔房，花费了大约20000元；2、被告愿意退还保证金10000元；3、对于原告的诉求3应予驳回，该合同无效，合同签订之后，被告将出租房钥匙给原告至今未归还，视为原告占用房屋至今。根据司法解释，被告有权请求参照合同约定的支付标准支付租赁使用费，房屋使用费自2019年5月10日计算至2019年10月22日；4、鉴于讼争合同无效，原告要求支付违约金，无法律依据，请求法院予以驳回。 针对被告林加快的抗辩意见，原告杨和裕反驳称，对于合同无效没有意见，被告所说二楼隔间装修，被告没有证据证明。保证金被告愿意退还我们也没有意见。房屋占用问题，原告愿意支付从合同签订之日起算至同安区政府张贴拆迁通知这一期间的房租。实际原告也没有进去使用过。2019年6月15日接到通知后，原告已经与被告协商过，所以6月15日之后的占用费不予支持。虽然合同无效，但不影响违约金的支付。因为原告为了与本案被告签订合同，先与原先在其他地方租赁厂房的房东解除了租赁合同，而后与被告签订的厂房没办法使用，对原告生产造成了损失，所以违约金部分应予以支持。 在本案审理过程中，原告杨和裕提供以下证据以证明其主张：1、《厂房租赁合同》一份，证明：2019年5月10日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，被告林加快将其名下厂房租给原告使用，租赁期限自2019年5月10日起至2025年5月9日，保证金为10000元，月租金为11250元。如一方提前终止合同，应赔偿对方三个月违约金。2、《微信聊天记录》及《银行流水转账记录》一组，证明原告依合同约定向被告支付了保证金10000元，房租33750元，共计43750元。3、《限期拆除通知书》一份，证明：2019年6月14日，同安区西柯镇人民政府、同安区城市管理局及厦门市自然资源和规划局同安分局联合发出《限期拆除通知书》，该通知书载明被告出租的厂房系非法占地、违法建设取得，限3日内将存放于违法建筑内的财物搬迁完毕，并自行拆除违法建设的建（构）筑物，否则将依法组织强制拆除。4、《ＤＶＤ光碟现场实景录像》一组，证明：（1）.租赁物已经被拆除的事实，被告无法保证租赁物的适租，原告已经无法实际使用租赁物。（2）.被政府拆除的厦门市同安区与《厂房租赁合同》上租赁物的地址厦门市同安区系同一地址。 被告林加快质证认为，1、第1组证据，对合同真实性没有异议，但厂房未经批准建设，所以合同无效。因此合同约定的违约金也失去了法律意义。退一步讲，双方均知道违建，提前终止合同。合同约定一楼厂房630平方米，政府拆除的面积是拆除其中的150平方米，剩余部分及二楼部分，被告已经进行完全的清理。但因为厂房钥匙在原告手上，被告无法继续使用。2、对第2组证据的真实性没有异议。3、对第3组证据的真实性也没有异议。4、对第4组证据没有异议。但政府拆除部分只有150平方米，整栋楼不止两层，两栋楼是独立的。 针对被告林加快的抗辩意见，原告杨和裕反驳称，对于合同无效没有意见；被告所说二楼隔间装修，被告没有证据证明；保证金被告愿意退还我们也没有意见；房屋占用问题，原告愿意支付从合同签订之日起算至同安区人民政府张贴拆迁通知这一期间的房租，实际原告也没有进去使用过。2019年6月15日接到通知后，原告已经与被告协商过，所以6月15日之后的占用费不予支持；虽然合同无效，但不影响违约金的支付。因为原告为了与本案被告签订合同，先与原先在其他地方租赁厂房的房东解除了租赁合同，而后与被告签订的厂房没办法使用，对原告生产造成了损失，所以违约金部分应予以支持。 根据原被告的举证和质证意见，本院认证如下：1、关于第1组证据，被告林加快对其真实性无异议，也具备合法性、关联性，本院予以确认，但合同标的物系违章建筑，合同无效，无法证明被告应支付原告违约金。2、关于第2组证据，被告对其真实性没有异议，也具备合法性、关联性，本院予以确认。3、关于第3组证据，被告对其真实性没有异议，也具备合法性、关联性，本院予以确认。4、关于第4组证据，被告没有异议，具备证据三性，本院予以确认。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，原告杨和裕与被告林加快签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：被告将其名下位于厦门市同安区、厦门市同安区（上述两处门牌号系同一地址）一楼面积630平方米，空地面积500平方米，二楼面积220平方米出租给原告作为厂房使用；租赁期限6年，自2019年5月10日起至2025年5月9日止；保证金为10000元；根据付款方式，年租金一次性支付为130000元，每年或季度付款为没季度33750元，即月租金为11250元；厂房租赁期间，如甲方（林加快）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（杨和裕）三个月租金等。合同签订后，原告依约支付了保证金10000元及3个月租金33750元，被告依约将厂房钥匙交付原告。上述厂房（房屋）并没有取得合法规划、建设手续，也没有消防合格手续。2019年6月14日，厦门市同安区西柯镇人民政府、厦门市同安区城市管理行政执法局及厦门市自然资源和规划局同安分局联合发出《限期拆除通知书》，该通知书张贴于厦门市同安区的大门口，即原告承租的厂房门口。被通知人为被告林加快的妻子林小椒。该通知书载明，被告出租的厂房系非法占地、违法建设取得，限3日内将存放于违法建筑内的财物搬迁完毕，并自行拆除违法建设的建（构）筑物，否则将依法组织强制拆除。原告看到通知书后，立即向被告要求退租，但被告予以拒绝。3日后，原告承租的厂房（违章建筑）被政府相关部门强制拆除一部分。原告与被告协商退租事宜，被告予以拒绝，并未接收原告欲退还的厂房钥匙。原告遂向本院起诉，请求判如所请。 根据原告杨和裕的诉求和被告林加快的抗辩意见，本院认为双方争执的主要焦点为：一、原告应否支付被告2019年6月15日至2019年10月22日的房屋租金？二、被告应否支付原告违约金33750元？ 一、关于原告杨和裕支付租金的问题 本院认为，原告杨和裕与被告林加快双方虽然自愿签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将其房屋出租给原告作为厂房使用，但合同标的物系违章建筑，违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第52条第5项规定，双方签订的合同应认定无效。原告自2019年6月14日看到限期拆除通知书后，立即向被告要求退租，因合同无效，对双方没有发生法律拘束力，原告当然有权退租，故原告不予支付被告2019年6月15日至2019年10月22日的房屋租金。合同法第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，根据该条法律规定，被告应当返还原告已交纳2019年6月15日至2019年8月9日的租金，即返还原告11250元/月÷30天×56天=21000元。 二、关于被告林加快支付原告杨和裕违约金的问题 双方签订《厂房租赁合同》，合同标的物系违章建筑，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同无效，自始合同条款对双方均没有法律拘束力，其中违约金条款当然对被告也没有法律拘束力。因此，不存在被告违约的问题，也即不存在被告支付原告违约金的问题。至于原告主张虽然合同无效，但不影响违约金的支付；原告与被告签订的厂房没办法使用，对原告生产造成了损失，所以违约金部分应予以支持，因没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上，本院认为，原告杨和裕与被告林加快签订一份《厂房租赁合同》，合同标的物系违章建筑，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定无效，合同自成立开始即对双方没有法律拘束力，原告当然有权退租，将标的物退还被告。原告请求解除合同，因合同无效，不存在解除问题。根据合同法第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”规定，被告已收取原告预先支付的租金33750元，扣除原告使用标的物折抵后余额21000元，被告应当予以返还。同时，被告也应退还保证金10000元。至于被告抗辩原告未将厂房钥匙退还被告，应当缴交租赁期间租金，没有事实和法律依据，本院不予采信。因合同无效，其中违约金条款对被告也没有法律拘束力，不存在被告违约的问题。因此，原告请求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩合同无效，原告要求支付违约金无法律依据，理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨和裕与被告林加快于2019年5月10日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告林加快于本判决生效之日起三日内返还原告杨和裕租金21000元、保证金10000元，合计31000元； 三、驳回原告杨和裕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1418.75元，减半收取709.38元，由原告杨和裕负担369.75元，被告林加快负担339.63元，款均于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一九年十月二十八日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。