山西省河津市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0882民初1952号 原告:李亮龙，男，汉族，1964年10月13日生，现住河津市。 委托诉讼代理人：王赟，山西祝融万权（运城）律师事务所律师。 被告:河津市城镇集体工业联合社，住所地：河津市华兴路集中办公区2号楼4楼，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：顾岩峰，职务：主任。 委托诉讼代理人：王鑫，山西融融律师事务所律师。 被告:河津市城镇集体工业资产经营管理中心，住所地：河津市华兴路集中办公区2号楼4楼，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：顾岩峰，职务：主任。 委托诉讼代理人：杨晋军，男，汉族，1969年5月10日生，住河津市城区街道办事处城北村，系河津市城镇集体工业资产经营管理中心副主任。 委托诉讼代理人：王鑫，山西融融律师事务所律师。 原告李亮龙与被告河津市城镇集体工业联合社、河津市城镇集体工业资产经营管理中心合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序。于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告李亮龙的委托诉讼代理人王赟、河津市城镇集体工业联合社的委托诉讼代理人王鑫、河津市城镇集体工业资产经营管理中心的委托诉讼代理人王鑫、杨晋军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亮龙向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付原告被征收房屋价值补偿款14.35万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年6月26日，山西省运城地区行政公署计划委员会作出运署计投字（2000）第265号《关于下达河津市二轻局综合服务楼基建计划的通知》，同意拆除原有危房，在原址上新建一幢综合服务楼，资金全部由单位自筹解决。因被告河津市城镇集体工业联合社（河津市二轻局）没有资金，直到2001年年底还没有开始建设综合服务楼。为了避免综合服务楼的建设计划作废，在2002年年初，被告单位召开全体职工会议，商讨联社综合办公楼的建设资金问题，最后决定：面向机关内部全体职工筹资建设资金；综合楼建成后，底层门面房由集资者个人承包使用30年，集资者须按工程进度分期交付工程款。被告单位每名职工均承包了1间门面房，筹集了全部建设资金。2002年11月1日，被告单位给原告交付了门面房，双方当日签订了《河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书》。根据协议约定，被告的综合楼（包括办公用房）基建款由原告在内的承包者全部承担，与该房产的一切费用由承包者承担，并且承包者还要给被告缴纳管理费。原告由此取得北排第五间房屋30年的承包权，承包权到期后，房屋产权无偿全部归甲方。原告按协议约定承担了被告综合楼基建款5.5万元，原告取得了自2002年11月1日至2032年10月31日房屋承包权。后经审计，联社综合楼基建款全部由承包者承担，被告未承担分文。2004年门面房的暖气（小暖）和2009年小改大暖两次初装费及水、电管道改造、门店装修维护等一切费用均由使用者（原告）承担。2018年6月，河津市政府决定对华兴路提升改造，需要拆除联社综合楼。河津市政府决定对联社综合楼按照房屋价值进行补偿和对联社综合楼的门面房经营者给予两年过渡期补偿。为了支持河津市政府拆迁工作，被告在没有和原告达成一致的情况下，同意河津市政府先行拆除联社综合楼。河津市政府补偿款到位后，被告在扣除了两年过渡期管理费后，将两年过渡期补偿款的余款支付给了原告，但将联社综合楼的房屋补偿款全部归己所有，未分配给原告。被告多次找原告协商处理联社综合楼房屋补偿款分配事宜，一直未果。现原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告河津市城镇集体工业联合社、河津市城镇集体工业资产经营管理中心辩称，一、关于答辩人单位被征收房屋建设情况的概况。答辩人原名河津市手工业管理局，后名称变更为“河津市二轻局”，现名称为“河津市城镇集体工业联合社”，2008年成立“河津市城镇集体工业资产管理中心”，为联社下属股级自收自支事业单位，负责集体资产的经营管理，原联社的集体资产全部划归资产经营管理中心进行管理。所以这次综合楼的拆迁收益和处置，均在该资产管理中心。1965年，经原河津市手工业管理局申请，山西省人民政府及河津市人民政府批准，征用土地22.49亩用于建设办公用房。2000年6月26日，河津市二轻局根据运城地区行政公署计划委员会运署计投字（2000）第265号《关于下达河津市二轻局综合服务楼基建计划的通知》，同意拆除原有危房，在原址上新建一幢综合办公楼，资金全部由单位自筹解决。当时河津市二轻局决定由单位负责土地，并出资10万元，剩余资金采取职工出资3.2万元至6万元不等的方式集资，双方对于职工出资回报是在房屋建成后，根据集资者出资数额承包相应面积的门面房进行经营。从2002年开始，答辩人建设了一号综合服务楼，二号东住宅楼，院内欧式二层商铺20间。2002年11月份开始，答辩人陆续与部分职工签订《河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书》，约定通过集资承包的形式建设办公楼，集资者根据出资数额获得30年相应面积门面的承包经营权。需要特别说明的是，答辩人在建设办公楼使用了供销公司的部分土地，双方签订了协议，约定对于使用供销公司的该部分土地，答辩人在建设的办公楼中给供销公司12间办公用房，除了建设时政府拨付的10万元工程款，答辩人还需自2002年开始，每年向供销公司支付2万元使用费，截止拆迁时，答辩人已支付供销公司32万元。2018年，河津市人民政府改造华兴路，拆迁范围涉及答辩人单位一号综合服务楼。经过城联社主任扩大会多次讨论，在拆迁补偿的基础上，再将市政府补偿的两年过渡费扣除管理费后一次性补偿给相应承包户，原告签订了《解除、终止原联社综合楼集资建设综合用房承包协议书》后领取了补偿款。二、从物权方面，被拆迁的联社办公楼及所属门面房的唯一所有权人是答辩人，故原告不能基于所有权取得补偿款。1、土地使用权人为答辩人并非原告。1965年4月1日，山西省人民委员会（现山西省人民政府）批准包含被告河津市城镇集体工业联合社在内的7个单位的迁建的土地征用事宜，征用土地22.49亩用于建设办公用房。故答辩人既是被征用国有土地的使用权人，也是房屋建成后的所有权人。2、根据河津市住房和城乡建设局认定的房屋所有权人为答辩人，并非原告。根据河津市住房和城乡建设局的《房屋征收估价分户结果报告》，评估对象中明确为：河津市城镇集体工业资产经营管理中心房屋所有权及与房产不可分割的满足其基本使用功能的水电暖等配套设施、房屋超标装修部分、停业停产损失、搬迁费。根据河津市住房和城乡建设管理局与答辩人签订的《房屋征收补偿协议书》，明确被征收人为答辩人。故在拆迁主体认定方面，认定了答辩人系被拆迁房屋的所有权人。3、本案合同性质并非双方共同建设房屋，而是原告支付承包经营款获得承包经营权。根据答辩人与原告签订的《集资建设综合用房承包协议书》，第一条约定：“门面土地的使用权属甲方，集资所建房产所有权归甲方，乙方承包经营。”原告在支付了承包经营款后，目的是取得了门面房的承包经营权，且房屋建成后也取得了承包经营权，故原告支付的承包经营款本质上属于承包费。第二条约定：“承包期限为叁拾年，从二〇〇三年五月一日起执行，合同期满，房屋产业无偿归回甲方。”该约定可以看出，原告集资权益的落实就是通过承包经营来实现，取得门面房的经营利益。合同期满后，房屋产业是要无偿归回答辩人的。因此，从双方的合同约定可以看出，房屋建成前，答辩人出地出资、被告出资共同建设房屋。房屋建成后，双方由出资建房关系已经落实到房屋承包经营关系或者租赁关系。原告支出的款项为经营款从而获得经营权，且双方在签订协议的时候已经明确了所有权归答辩人，原告与房屋所有权没有任何关系。4、答辩人作为房屋所有权人对办公楼租户进行管理，也体现了所有权人的地位。根据双方签订的《集资建设综合用房承包协议书》第八条、第九条约定，答辩人对原告经营的门面进行管理，并由原告承担相应的企业管理费，在合同履行过程中，原告也依照约定履行着向答辩人缴纳了管理费义务，这也是答辩人行使所有人权益的体现。从上述各方面可以认定，答辩人为被拆迁办公楼的房屋所有权人，原告仅为承包经营权人，无权基于所有权的理由获得因征收办公楼及所属门面房的房屋补偿款。三、从合同方面，在涉及到拆迁导致合同不能履行时，答辩人不对原告进行任何补偿，故原告不能基于合同约定取得补偿款。1、《集资建设综合用房承包协议书》中明确了房屋拆迁答辩人不负责给原告任何补偿。原被告双方签订的《集资建设综合用房承包协议书》第十条约定：“城市建设拆迁或国家政策调整使合同不能执行时，甲方不负责给乙方任何赔偿”。2、解除协议再次明确了答辩人不负责给原告进行补偿。2018年9月28日，答辩人与原告签订了《解除、终止原联社综合楼协议书》，协议中，再次明确了因城市建设拆迁致使合同不能执行时，甲方不负责给乙方任何赔偿，且双方同意，由答辩人支付原告过渡费补偿后，双方签订的《集资建设综合用房承包协议书》解除并终止。由于双方签订的协议已经终止，且协议生效后，答辩人已经按照协议约定的内容进行支付原告约定款项，本案合同已经解除，双方当事人的权利义务已经消灭，原告无权依据合同向答辩人主张权利。四、从利益平衡方面，原告索要房屋赔偿款没有事实依据。原告自2002年起至今已经对承包的房屋经营了16年，其获取的高额经营收益已远超其当时交纳的承包经营款的数额。且在房屋被征收后，原告领取了两年过渡补偿款及过渡费，其利益已经得到了充分的保障，故从利益平衡的角度来说，原告也无权再次对答辩人的拆迁补偿费进行分割。综上所述，答辩人认为，原告对本案所涉办公楼及门面房不具有所有权，因此不享有被征收房屋的补偿款的权利。原告支付承包经营款的权益通过承包或者租赁房屋的形式来落实，故无论从所有权的角度，还是从合同的角度出发，原告的主张均没有事实依据和法律依据。故请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 原告李亮龙为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据，1、运城地区计划委员会发布的运署计投字（2000）第265号文件；2、河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书；3、河津市城镇集体工业联合社综合服务大楼决算情况、建房基建账、河津市审计局关于华兴路拆迁涉及城镇集体工业联合社及下属企业门面房租金核实情况报告；4、河津市政府办公室纪要（2018）36次、河津市政府办公室（2018）14号文件房屋征收与补偿方案的通知、房屋征收估价分户结果报告、华兴路道路改造项目房屋征收补偿协议书。被告河津市城镇集体工业联合社及河津市城镇集体工业资产经营管理中心为支持其主张向本院提交如下证据，1、《河津县政府办公室批复文件》；2、河津市城镇集体工业联合社《集资建设综合用房承包协议书》；3、《河津市城镇集体工业联合社综合服务大楼决算情况》；4、河津市人民政府（2018）36次《河津市人民政府办公室纪要》、河政办发【2018】14号《河津市人民政府办公室文件》；5、《房屋征收估价分户结果报告》；6、《华兴路改造项目房屋征收补偿协议书》；7、原告签字确认的《搬迁通知》、解除、终止原联社综合楼《集资建设综合承包协议书》；8、《城镇联合社资产经营管理中心临街商铺搬迁补偿明细表》、《城镇联社资产中心综合楼商铺过渡费领取表》、装饰装修搬迁、暖气初装费、停业补偿领取表；9、山西省城镇集体工业联合晋城联办【2018】2号通知；10、进账单一份。本院根据原告的申请调取了决算情况表一份、晋城联办（2018）2号、河津市审计局核实情况报告一份、（2018）36次办公室纪要一份、河政办法（2018）14号文件一份、协议书一份、分户结果报告一份。 本院组织双方对证据进行了质证，对于原告提交的证据，被告河津市城镇集体工业联合社及河津市城镇集体工业资产经营管理中心的质证意见为：对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，对证明目的有异议，对原告主张的被告没有投入一分钱不认可，在建设房屋时，我们负责的是土地，政府拨款的10万元，及每年支付给供销公司的供销土地使用费2万元，承担支付义务的主体也是被告，被告是建设房屋的所有权人，对协议书原告认可是取得一定期限的承包经营权，该权益属于承包经营权，双方在合同第十条约定因城市建设拆迁导致原告的承包经营权不能实现时，被告不给原告进行任何补偿，基于该份协议，原告无权分割补偿款。对于二被告提交的证据，原告李亮龙的质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，这些证据和本案没有关联性；2、对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明目的有异议，不能证明被告投资；3、对证据4中的河津市政府办公室（2018）14号文件房屋征收与补偿方案的通知的真实性、合法性、关联性均没有异议。但需要注意的是本方案第六条规定了房屋征收补偿内容，包括4部分内容。第1部分为被征收房屋的价值的补偿，第4部分为政府性补助和奖励。4、对证据4中的河津市政府办公室纪要（2018）36次文件的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明目的有异议，证明不了被告就是综合服务楼的所有权人；5、对证据5的真实性、合法性、关联性均没有异议，需要注意的是办公楼五层的评估价值为1494770.97元，单位装饰、装修补偿金额为210558.50元，门面装饰装修补偿金额为353141.55元，总计563700.05元；6、对证据6的真实性、合法性、关联性均没有异议，需要注意的是合同第三条约定了甲方付给乙方房屋征收、搬迁、安置、奖金等补偿费用共计2401657.7元。附件补偿明细表明确由5部分组成，房屋的基本价格1494770.97元，装饰装修及附属物563700元，房屋搬迁费46230元，营业性损失132279元，奖金164677.68元。目前，原告已经领取了门面房屋的装饰装修补偿金额、房屋搬迁费、营业性损失、一小部分奖金3万元左右。被告账户上还有房屋的基本价格1494770.97元、单位装饰装修210558.50元、奖金13万多元，总计180多万元；7、对证据7中的《搬迁通知》和证据8中的商铺过渡费领取表的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明目的有异议。被告还扣了2018年、2019年两年的管理费1440元。由于原告配合被告在河津市政府规定的期限内搬迁，被告因在规定期限内搬迁从河津市政府领取了奖金，奖金应由原告领取；8、对证据9真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。9、对证据10的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，这是河津市政府对集资建房的奖励，并不是被告的出资，进账单没有后附凭证，不能证明是被告的出资。对于本院调取的证据，原告李亮龙的质证意见为：被告对办公楼没有投资，全部是由原告在内的投资户投资建设，虽然原告与被告签订的是承包合同，但当时房屋开始基建时原告交付的是基建款，房屋并没有建成，不属于承包款，因此属于集资建房。被告河津市城镇集体工业联合社、河津市城镇集体工业资产经营管理中心的质证意见为：钱款用途是基建，基建完成以后履行房屋承包经营合同，因此基建款没有问题，合同中由原告承担承租房屋后的改造义务不违反法律规定，对证据文件无异议。 对原、被告提交的证据及本院依原告申请调取的证据，本院的认证意见为：上述证据均具备合法性、关联性及真实性，对其证明力予以确认，但对其能够证明的事实将结合全案情况予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告河津市城镇集体工业联合社原名河津市手工业管理局，后名称变更为河津市二轻局，现名称为河津市城镇集体工业联合社，2008年被告河津市城镇集体工业联合社成立下属股级自收自支事业单位被告河津市城镇集体工业资产管理中心，负责集体资产的经营管理，原河津市城镇集体工业联合社的集体资产全部划归资产经营管理中心进行管理。 2000年河津市二轻局计划拆除原有危房，在原址上新建一幢综合服务楼，由于缺乏资金，2002年年初，被告河津市城镇集体工业联合社（由河津市二轻局更名）召开全体职工会议，商讨联社综合办公楼的建设资金问题，最后决定：面向机关内部全体职工筹资建设资金；综合楼建成后，底层门面房由集资者个人承包使用30年，集资者须按工程进度分期交付工程款。会后，原告向被告河津市城镇集体工业联合社交纳了基建集资款5.5万元。2002年11月1日，原告与河津市城镇集体工业联合社签订了《河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书》，协议主要内容为“门面土地的使用权属河津市城镇集体工业联合社，集资所建房产所有权归河津市城镇集体工业联合社，李亮龙承包经营；承包期限为叁拾年，从2002年11月1日起执行，合同期满，房屋产权无偿全部归回河津市城镇集体工业联合社；基建款由李亮龙按比例提前出资，房屋承包经营款为陆万元，具体承包北排第叁间；该房产的维护、维修及相关的水、电、暖、电网改造、公共设施等以及设施的增加、改造、安装及一切费用由李亮龙负责；该房产开始经营后，向河津市城镇集体工业联合社缴纳管理费；城市建设城拆迁或国家政策调整使合同不能执行时，河津市城镇集体工业联合社不负责给李亮龙任何赔偿”。同日，被告河津市城镇集体工业联合社向原告交付了门面房。2008年被告河津市城镇集体工业资产管理中心成立，包括本案所涉门面房在内的原河津市城镇集体工业联合社的集体资产全部划归河津市城镇集体工业资产管理中心进行经营管理。 2018年6月，河津市政府决定对华兴路提升改造，需要将包括本案所涉门面房在内的部分建筑物拆除。2018年6月份，被告河津市城镇集体工业资产经营管理中心向原告支付了搬迁补偿款。2018年9月28日，被告河津市城镇集体工业资产经营管理中心与原告签订了《解除、终止原联社综合楼协议书》，协议主要内容为“河津市城镇集体工业资产经营管理中心在扣除两年过渡期管理费后的基础上，将市政府给予的两年过渡期补偿款一次性付给李亮龙，由于建筑物已被拆除，双方解除并终止原《集资建设综合用房承包协议书》，河津市城镇集体工业资产经营管理中心不负责给李亮龙任何赔偿”。上述协议签订后，被告河津市城镇集体工业资产经营管理中心在扣除了两年过渡期管理费后，将两年过渡期补偿款的余款支付给了原告。 本院认为，原告与被告河津市城镇集体工业联合社签订的《河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书》，根据该协议的内容、特征及主要条款判定，应为租赁协议，双方在协议中约定租赁期限为30年，超过法律规定的最长20年租赁期限，超过20年的部分租赁期限无效，由于该协议系双方的真实意思体现，部分租赁期限无效不影响其他部分效力，且其余协议条款均不违反法律规定，故其余协议合法有效。依据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告河津市城镇集体工业联合社应将其提前收取的超过20年租赁期限的租金18333.33元返还给原告。2008年被告河津市城镇集体工业资产管理中心成立，接管了包括本案所涉门面房在内的原河津市城镇集体工业联合社的集体资产后，即替代被告河津市城镇集体工业联合社成为《河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书》的出租方，因该协议所产生的权利与义务均由被告河津市城镇集体工业资产管理中心享有与承担，故上述20000元应由被告河津市城镇集体工业资产管理中心返还给原告。2018年9月28日，由于政策原因，被告河津市城镇集体工业资产经营管理中心与原告签订了《解除、终止原联社综合楼协议书》，该协议系双方的真实意思体现，合法有效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告河津市城镇集体工业资产管理中心应将其提前收取且未履行租赁义务的3年租金5500元返还给原告。综上，被告河津市城镇集体工业资产管理中心共应返还原告租金23833.33元。原告其他诉讼请求，举证不力，不予支持。二被告抗辩称其与原告在《河津市城镇集体工业联合社集资建设综合用房承包协议书》及《解除、终止原联社综合楼协议书》均约定不负责给李亮龙任何赔偿，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，合同无效或解除后，当事人承担民事责任的方式有返还财产、恢复原状、采取其他补救措施及赔偿损失等，上述民事责任的承担方式是并列的、相互补充的，但不相互影响更不相互包含，而租金的返还系返还财产，并不在赔偿损失范围内，故二被告的抗辩主张没有事实及法律依据，不予采信。案件受理费原告在庭审结束后表示自愿负担，不违返法律规定，本院尊重原告的意见。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告河津市城镇集体工业资产经营管理中心于本判决生效后十日内一次性返还原告李亮龙租金23833.33元； 二、驳回原告李亮龙的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1585元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 员 毛国荣 二〇一九年十月二十八日 法官助理 任义洁 书 记 员 毛晶晶