西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初18736号原告（反诉被告）：罗春，女，1969年2月8日出生，汉族，籍住陕西省宝鸡市渭滨区。原告（反诉被告）：范根荣，男，1999年3月2日出生，汉族，籍住陕西省宝鸡市渭滨区。共同委托诉讼代理人：唐锐，陕西平镜律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹甲兰，女，1975年11月18日出生，汉族，籍住西安市雁塔区，现住安康市汉滨区。被告（反诉原告）：张家海，男，1976年12月1日出生，汉族，籍住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨志东，陕西再创律师事务所律师。第三人：西安房多多房地产营销策划有限责任公司。住所地：西安曲江新区。法定代表人：种亚强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张明亮，男，1972年4月24日出生，汉族，籍住陕西省潼关县，该公司员工。原告（反诉被告）罗春、范根荣诉被告（反诉原告）曹甲兰、张家海、第三人西安房多多房地产营销策划有限责任公司（以下简称“西安房多多房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗春、范根荣及其委托诉讼代理人唐锐、石养卫，被告曹甲兰、张家海及其委托代理人杨志东，第三人西安房多多房地产公司委托诉讼代理人张明亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗春、范根荣诉称，原、被告及第三人于2018年4月14日签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告名下位于西安市曲江新区XX商务中心XX大厦XX幢XX单元XX室，定金45000元，房屋总价款945000元，付款方式为银行按揭贷款，首付款在按揭贷款审批通过3日内支付。合同签订当日，原告依约支付购房定金45000元。2018年5月22日，原、被告办理房屋网签备案，将涉案房屋网签在原告范根荣名下。中国银行西安二环世纪星支行通知原、被告及第三人5月28日到银行办理按揭贷款手续，被告到银行后拒绝签字。此后经多次催告，被告均不配合原告办理银行按揭贷款，拒绝履行合同义务，并明确表示房价低于1260000元不卖，原告不同意。由于被告毁约拒绝配合原告办理按揭贷款手续，导致合同无法正常履行，按照相关规定，原告有权解除合同，因房价上涨，被告毁约导致原告购买房屋需多支付300000多元，被告应当向原告赔偿因毁约造成的损失并返还定金45000元。现为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告及第三人签订房屋买卖协议；2、二被告返还定金45000元；3、二被告赔偿原告因拒绝履行合同义务造成原告的损失360000元；4、二被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）曹甲兰针对本诉辩称，原告所述与事实不符。2018年5月25日第三人通知其去担保公司办理手续，并且有中国银行的工作人员在场。现场被告在所有资料上签字按手印后交于银行和担保公司，并经审核通过。但因原告的征信状况显示曾逾期8次还款，导致无法以原基础贷款利率办理贷款，银行就提出要求提高首付比例及贷款利率，但原告坚决不同意，故贷款公司及银行就无法办理贷款手续，后银行将被告提交的全部资料销毁。原告罗春签合同时明知其存在逾期还款情况但隐瞒从未提及，被告认为系原告违约导致无法办理贷款并继续履行合同，故不同意原告诉讼请求，被告（反诉原告）张家海针对本诉辩称，被告按照约定履行了相应的合同义务，在签订和履行《房屋买卖协议》过程中毫无违约之处，如实披露了房屋存在按揭贷款等事实，意思表示真实、准确，并无任何过错。因原告罗春个人征信存在严重逾期，且拒绝提高利率申请按揭贷款，故未能签订按揭贷款合同，导致双方间《房屋买卖协议》无法继续履行，原告应就双方间《房屋买卖协议》无法履行承担全部责任。原告明知其个人征信存在逾期情形，但仍在《房屋买卖协议》中表明个人征信无逾期，明显存在虚假表述，原告应当对其诚实信用原则导致《房屋买卖协议》无法继续履行承担后果。支付购房款是原告作为买受人的根本义务，而办理银行按揭贷款是买卖合同约定的付款方式，无论如何，原告在签约长达三个月的合理期限内仍未能完成办理按揭贷款及支付首付款，其不具备履行合同的能力，应对解除合同负全部责任。原告要求被告退还定金并赔偿损失要求于法无据。原告撤诉又起诉，对于造成的扩大损失应由原告自行承担责任。综上，因为原告的虚假陈述及其个人征信原因，导致无法办理商业按揭贷款、最终导致房屋买卖合同解除，原告应向被告承担违约赔偿责任，原告的诉请于法无据，请求依法驳回。被告（反诉原告）曹甲兰、张家海反诉诉称，反诉人经第三人推介，2018年4月14日与被反诉人罗春签订了《房屋买卖协议》，在房屋买卖协议中，反诉人如实披露了影响交易的重要信息，包括房屋已设定抵押由反诉人自行还贷等信息。被反诉人在协议中明确表示“乙方个人征信状况为没有逾期记录”。但签约后，2018年5月25日在进行二手房按揭贷款申请审核时发现，被反诉人罗春存在8次严重逾期行为，且被反诉人坚决反对以上浮利率方式尝试申请按揭。而此时，反诉人已经将全部资料签署完成，最终因被反诉人原因，导致按揭贷款未能办妥。相反地，反诉人为了履行已签订的《房屋买卖协议》，以高息借贷资金，于2018年5月1日一次性还清了房屋原有的贷款尾款。反诉人还向本案第三人提交了办理房屋买卖所需要的各种资料，全面及时地履行了合同义务。被反诉人因在房屋买卖协议中提供虚假信息，最终因其个人征信原因未能办理按揭贷款，违反了合同法诚实信用原则，根据相关规定，被反诉人应对房屋买卖协议的无法继续履行全部责任，应向反诉人承担违约责任，违约赔偿标准应按《房屋买卖协议》第七条第二款关于“本协议签订后，若甲方或乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的20%向守约方支付违约金“标准计算。综上，请求法院依法判令：1、被反诉人向反诉人承担违约赔偿189000元；2、被反诉人承担本案反诉费用。原告（反诉被告）罗春、范根荣针对反诉辩称，被告表示已经办完商品房所有按揭手续与事实不符，正因为被告拒绝办理按揭贷款手续才致使房屋买卖无法履行。原告不存在不能贷款的事实，原告的征信完全符合贷款条件，只是贷款条件问题并非原告不具备贷款条件且原告已在银行办理预审贷款手续。经银行审查，原告符合贷款条件，并让原告签订了贷款合同预签单，如被告履行签订预签单就可以在银行签订按揭合同，但正是因被告拒绝在银行签订贷款合同，才是本案合同无法履行的根本原因。被告认为原告存在逾期的征信问题，但逾期并非根本性违约，贷款无法办理的原因是因被告拒绝签订贷款合同。被告属于获利性违约，因房价上涨而终止买卖，故原告方认为应当驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。第三人西安房多多房地产公司述称，本次交易经过两次贷款过程，第一次是2018年5月25日，被告已完全履行签字及提交资料义务，但因按揭贷款申请审核时发现原告罗春存在8次严重逾期行为，银行按照规定要求提供首付及贷款利率，但原告罗春坚决反对以上浮利率方式尝试申请按揭不予签字。第二次是2018年5月28日，原告自行联系另家银行后再次联系被告及第三人办理按揭手续，原告签字后被告表示拒绝签字，导致第二次交易最后也无法进行，第三人认为系原、被告双方对于办理按揭时利率提高未达成一致意见而导致交易无法进行，与第三人无关。经审理查明，2018年4月14日，原、被告及第三人签订《房屋买卖协议》，合同第一条约定：1.交易房屋坐落于西安市曲江新区XX商务中心XX大厦XX幢XX单元XX室；2.交易房屋所有权证编号为：112XXXXXXX-1-1-12307~1；4.交易房屋已经设定抵押，由被告自行还贷；6.被告保证没有恶意隐瞒交易的其他重要信息。合同第二条约定：1、⑵原告个人征信状况为没有逾期记录。合同第三条约定：原告应于本协议签署时支付购房定金共计45000元整并交给被告收取。合同第四条约定：1、⑴双方确认以945000元的总价款购买该房屋；⑵原告的房款支付方式为商业贷款；⑶原告房款支付时间为按揭贷款审批通过3日内。合同第七条约定：2、本协议签订后，若原告或者被告违约，则违约方应按房屋转让总价的20%向守约方支付违约金。同日，原告向被告支付定金45000元。2018年5月25日，原、被告及第三人三方约定前往银行办理二手房按揭贷款手续。二被告资料提交完毕后，在进行原告罗春征信审核时银行发现并告知三方，因罗春存在8次逾期还款行为，故不能以原利率申请按揭，需上浮首付款及按揭利率，罗春未同意继续签字办理并提出其自行联系其他银行办理按揭。后三方约定三日后再次办理相关按揭手续。2018年5月28日三方再次前往银行办理按揭手续，在银行告知原告罗春办理按揭仍需上浮首付款及按揭利率，经第三人协调原告罗春最终表示同意并签字。被告在签署过程中要求原告、第三人或银行任何一方向其承诺按揭能顺利审批完成期限，因三方称均无法对此作出承诺，遂后二被告未在同意继续办理，随即离开。上述事实，有房屋买卖协议、收据等证据及庭审笔录、当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系当事人双方的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是双方之间签订的房地产买卖合同是否应予以解除及原、被告是否存在违约行为并承担违约责任。现因双方对解除合同均不存在异议，故原告主张解除双方签订的《房屋买卖协议》，本院依法予以支持。本案中，2018年5月25日，原、被告及第三人三方在银行进行房屋贷款手续办理过程中，虽因原告个人征信问题，导致当日贷款未能办理，但二被告均同意于2018年5月28日另行前往办理，应视为双方对于办理按揭的时间达成新的合议。但在第二次办理按揭过程中，被告因无人向其承诺按揭办理时间而拒绝办理贷款面签行为无合同及法律依据，且致原告无法办理按揭手续，买卖合同无法继续履行，二被告应承担相应责任。二原告主张被告曹甲兰、张家海返还定金45000元，于法有据，本院依法予以支持。对于二原告主张同类房屋差价损失360000元，原告未能提供证据证明其实际损失，但结合市场现状，原告另购同类房屋存在差价的因素，可以酌情确认差价损失50000元。反之，被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）违约要求其支付违约金一节，于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗春、范根荣与被告曹甲兰、张家海及第三人西安房多多房地产营销策划有限责任公司签订《房屋买卖协议》。二、被告曹甲兰、张家海返还原告罗春、范根荣定金45000元。三、被告曹甲兰、张家海赔付原告罗春、范根荣差价损失50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告罗春、范根荣其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）曹甲兰、张家海的诉讼请求。本案本诉案件受理费13250元、反诉费用2040元，由被告曹甲兰、张家海共同承担。因原告已预交，被告曹甲兰、张家海于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  樊冬利人民陪审员  刘 军二〇一九年十月十七日书 记 员  张婧昭打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达1