成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初3288号 原告：蒋红，女，1961年11月29日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郝家全，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红梅，四川君合律师事务所律师。 被告：蒋宁，男，1960年2月22日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：金杰，四川伦典律师事务所律师。 被告：蒋燕，女，1969年9月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：金杰，四川伦典律师事务所律师。 被告：刘某1，男，1942年2月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：岳欣彤，四川同兴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻婵娟，四川同兴达律师事务所律师。 被告：刘某2，女，1944年2月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：岳欣彤，四川同兴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻婵娟，四川同兴达律师事务所律师。 被告：刘某3，男，1950年12月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：齐富东，四川律航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻婵娟，四川同兴达律师事务所律师。 原告蒋红与被告蒋宁、蒋燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，经蒋红申请，追加刘某1、刘某2、刘某3作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋红及其委托诉讼代理人郝家全，被告蒋宁、蒋燕的共同委托诉讼代理人金杰，被告刘某1的委托诉讼代理人岳欣彤、喻婵娟，被告刘某2及其委托诉讼代理人岳欣彤、喻婵娟，被告刘某3及其委托诉讼代理人喻婵娟、齐富东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋红向本院提出诉讼请求：1.依法确认蒋红与蒋某某所签订的就金牛区房屋的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令蒋宁、蒋燕、刘某1、刘某2、刘某3立即配合蒋红办理蒋红所购买的位于金牛区某房屋的产权过户手续；3.本案诉讼费由蒋宁、蒋燕、刘某1、刘某2、刘某3承担。事实与理由：蒋红与蒋宁、蒋燕系兄妹关系，蒋某某为蒋红、蒋宁、蒋燕父亲；位于金牛区房屋以及武侯区部汽车城×房屋（以下简称标的房屋）现均登记在刘某某名下。刘某某与蒋某某自2001年8月开始交往后，即以夫妻名义开始同居，直至刘某某去世；具体案情如下：2001年8月刘某某经人介绍与蒋某某认识并确立了男女朋友关系，后二人即以夫妻名义共同生活直至2014年6月2日刘某某去世。刘某某在与蒋某某生活相处期间，二人感情融洽，与蒋红、蒋宁、蒋燕亦相处和睦，其双方多次提到结婚事宜，但由于刘某某为香港居民身份以及后期病痛折磨不断，导致结婚登记迟迟无法办理。2002年，刘某某与蒋某某即共同出资购买了位于金牛区某房屋、2005年二人共同出资购买了金牛区某房屋及位于武侯区汽车城×房屋，期间二人由于购房资金不足，蒋某某多次向蒋红借款，并向蒋红出具借条；由于蒋某某工作性质，以及考虑到刘某某感情归属等问题，案涉标的房屋即全部登记在刘某某个人名下。2005年开始，刘某某即不断患病，直至2009年左右，刘某某开始瘫痪，生活完全不能自理，生活起居全靠蒋某某及蒋红、蒋宁、蒋燕照顾，由于蒋红、蒋宁、蒋燕工作繁忙，蒋某某年事已高，为使刘某某生活起居可以得到更好的照料，蒋某某自2003年起开始聘请保姆、按摩师协助照料刘某某的生活起居，一开始仅需要一位保姆、一位按摩师，但随着刘某某病情恶化，蒋某某不得不聘请两位保姆负责二十四小时轮流照顾；由于期间产生巨额医疗费用、保姆看护费用以及生活开支费用等，已耗尽蒋某某全部存款，且已从蒋红处借支了部分款项无法偿还，刘某某遂考虑到后续还需大量开支以解决治病护理等问题，蒋某某个人收入（刘某某无收入来源）根本无法覆盖，二人即商量将标的房屋出售用以偿还债务以及筹措医疗护理费用。2010年4月1日，刘某某即向蒋某某出具《委托书》，确认刘某某由于行动不便，自2005年起开始生活和经济来源全靠蒋某某；案涉标的房屋为刘某某与蒋某某共同共有；蒋某某作为刘某某的受托人，其就标的房屋处置所签署的文件产生的法律后果及于刘某某本人。考虑到法律效力以及避免将来可能产生的争议，2012年5月13日，刘某某即要求其同胞哥哥、姐姐以及弟弟刘某1、刘某2、刘某3作为见证人，在大家共同见证的情况下与蒋某某签订《委托书》，确认标的房屋的产权归属以及蒋某某具有合法处置权。2012年5月14日，蒋红与蒋某某就案涉标的房屋签订了三份《购房合同》，约定了购房价款、付款方式等，合同签订后，蒋红依约完整履行合同义务，但由于刘某某身体原因，蒋某某与刘某某迟迟无法配合蒋红办理产权过户手续，考虑到蒋红与蒋某某的父女关系，以及与刘某某“继母”的情分，蒋红亦不愿意过于催促。直至刘某某、蒋某某先后去世，蒋红向成都市房地产交易中心提出产权过户申请，得知需通过诉讼确权，由法院判决后才能正常过户。而刘某某的父母早已去世，且其在中国大陆及香港特别行政区生活期间，都没有以包括但不限于生养、领养、认养、抚养、助养等任何方式养过孩子，因此刘某某没有第一顺位继承人，刘某1、刘某2、刘某3系刘某某的同胞兄妹，系第二顺位继承人。恳请法院在查明事实的情况下，依法判决。 蒋宁、蒋燕共同辩称，其对蒋红陈述的事实和理由以及蒋红主张的诉讼请求基本认可，请法院依法判决。 刘某1、刘某2、刘某3共同辩称，蒋红是在无效委托书的基础上签订的房屋买卖合同，因此该房屋买卖合同至始无效；即使蒋红认为合同有效，但蒋红亦没有证据证明该买卖合同的实际履行，故应当驳回蒋红的第一项诉讼请求。因蒋红的第二项诉讼请求是在第一项诉讼请求的基础上请求判令协助过户，也应当予以驳回。综上，请求驳回蒋红的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年4月1日，刘某某（委托人）向蒋某某（受托人）出具《委托书》（以下简称《委托书1》），载明“现因本人行动不便，生活和经济来源自2005年起全靠蒋某某先生的照顾，为此特委托蒋某某（身份证编号510××××××××）先生作为我的合法代理人全权处理本人：1.成都市金牛区某房产中本人所属的一半产权，另一半产权所有人为蒋某某先生；2.×房产中本人所属的一半产权及其租赁等事项，另一半产权所有人为蒋某某先生；3.成都市金牛区某某房产中本人所属的一半产权及其租赁等事项，另一半产权所有人为蒋某某先生。对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。受托人有转委托权。”。 2012年5月13日，刘某某（委托人）向蒋某某（受托人）出具《委托书》（以下简称《委托书2》），载明“现因本人行动不便，生活、经济来源和医疗护理自2005年起主要靠蒋某某先生的照顾，为此特委托蒋某某先生作为我的代理人全权处理本人以下财产及相关事务：一、以下三处房产为本人和蒋某某先生的共同共有财产。现委托蒋某某先生处理（包括转让、租赁、抵押等）以下房产中属于本人所有的部分：1.成都市金牛区某房产一处；2.成都市×房产一处；3.成都市金牛区某某房产一处。以上房产的描述与有关合同、协议或者权属证书的内容不一致的，以有关合同、协议或者权属证书的内容为准。二、处理以上房产的收入由蒋某某先生全权处分，包括用于支付本人医疗住院费用和偿还以前因疾病、护理等缘故所负的债务。三、蒋某某先生可以将上述事务转委托他人办理。四、对受托人在办理上述事务过程中所签署的所有文件，本人均予以认可，并自愿承担相应的法律责任。委托期限：自委托之日起至上述事务办理完毕之日止，上述房产在转让之前先行出租或者抵押的，至转让完毕之日止。委托日期：2012年5月13日。”。刘某1（合同载明为刘某某的胞兄）、刘某2（合同载明为刘某某的胞姐）、刘某3（合同载明为刘某某的胞弟）及舒家菊分别作为见证人在该份《委托书》上署名并摁印。 2012年5月14日，蒋某某、刘某某（卖方）与蒋红（买方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.蒋某某、刘某某向蒋红出售位于金牛区，建筑面积为121.8平方米，用途为住宅，房屋所有权证号：权0974293；2.出售价格为6000元／平方米，共计730800元；3.付款方式：在本合同签订之前，蒋红已付款140000元；本合同签订后，蒋红每月支付8000元，直至付满总房款的50%（包括本合同签订之前已付款，即支付至365400元止）；余款365400元，在出售房屋的权属证书变更登记至蒋红名下后3日内支付；4.本合同签订时，出售房屋已经交付给蒋红使用；5.因蒋某某、刘某某原因，出售房屋可能存在的以下瑕疵，蒋某某、刘某某已经就此向蒋红进行了充分说明，蒋红对此给予理解并完全接受，并愿意承担与之相关的风险，包括但不限于：（1）蒋某某及刘某某系同居关系，因刘某某香港居民身份及刘某某后期疾病原因双方未能领取结婚证，出售房屋登记在刘某某名下，但出售房屋系二人共同购买，为二人共同财产，现刘某某因病不能在本合同签字，但刘某某已向蒋某某出具由其代为出售房屋的授权，该授权由刘某某的全部兄弟姐妹见证；（2）因刘某某疾病，届时可能不能亲自办理出售房屋的过户登记，并且可能不能办理过户登记所需的委托公证或其他手续；（3）因刘某某身体原因或其他因素，过户可能需要第三方（如刘某某之法定继承人等）进行配合，蒋某某、刘某某不保证第三方一定给予配合，且不能保证第三方不会提出继承等权利要求；（4）由于以上原因，为出售房屋办理权属变更登记手续，可能需要蒋某某、刘某某或蒋红提起诉讼，蒋红提起诉讼的，蒋某某、刘某某保证给予一切必要的配合并提供所能提供的全部证据；（5）若穷尽一切努力后（包括但不限于人民法院、仲裁机构判决、裁定或裁决），双方确认出售房屋的权属证书已不能变更登记在蒋红名下，则本合同解除，本合同解除后，蒋某某、刘某某退还蒋红已经支付的购房款，蒋红腾退交还出售房屋，双方互不承担违约责任；6.按照有关规定税费各自缴纳应当由本人缴纳的部分；7.违约责任：蒋红如未能按照合同约定向蒋某某、刘某某支付款项的，蒋红应按应付款每天万分之一向蒋某某、刘某某支付违约金；因蒋某某、刘某某原因（排除蒋某某、刘某某已经声明的情形）未能将产权证过户到蒋红名下，蒋某某、刘某某按照已付房款每天万分之一向蒋红支付违约金；8.在执行合同的过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如须变更或解除合同双方必须协商一致；9.房屋交付前的物业费、水、电费由蒋某某、刘某某负责，交付后的物业费、水、电费由蒋红负责。蒋某某、蒋红分别在该份合同上署名并摁印。 另查明，蒋某某与彭某某系夫妻关系，育有一子两女，即蒋宁、蒋红、蒋燕，彭某某于2001年2月27日病故。刘某某因病于2014年6月2日去世，蒋某某因病于2018年8月14日去世。 再查明，就刘某1、刘某2作为原告与刘某3作为被告，蒋某某、蒋红作为第三人的法定继承纠纷一案，本院于2016年12月1日作出（2016）川0106民初6879号《民事裁定书》，载明“原告刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：1、确认原告对死者刘某某名下位于成都市金牛区具有合法有效的继承权；2、确认两原告与被告共同共有死者刘某某名下的房屋，并判决被告配合两原告办理合法有效的产权手续。······本院认为，······本案中，原、被告均为第二顺序继承人，原告应举证证明刘某某无第一顺序继承人，而原告提交的香港特别行政区相关部门出具的证明均不能明确证明刘某某没有生育或收养子女，而且原告亦无法证明诉争财产是刘某某的个人财产还是刘某某与陈某的夫妻共同财产，如若诉争财产为刘某某与陈某的夫妻共同财产，原告还须证明陈某是否有除刘某某之外的第一顺序继承人。同时，被告方的证人证实刘某某在与陈某结婚之前还有过一段婚姻，该次婚姻的状况及是否生育、收养子女的情况均需原告方予以证明。所以本院认为原告仅凭现有证据不能证实刘某某无第一顺序继承人，换言之，原告不能证明本案原、被告适格。······，裁定如下：驳回刘某1、刘某2的起诉。”。刘某1、刘某2不服裁定，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2018年2月9日作出（2018）川01民终2661号《民事裁定书》，载明“本院经审理认为，被继承人的兄弟姐妹是我国继承法确定的第二顺序法定继承人，享有独立参加诉讼的主体资格，但是否能够继承被继承人的遗产应根据案件的实际情况确定。本案中，上诉人刘某1、刘某2所举的成都市人民政府公安局二分局户口登记簿上所记载的“刘某某、钟某某,子：刘高升，出生年月1941年12月24日；女：刘某2，出生年月1943年1月20日”，与刘某1、刘某2身份证上记载的内容不符，不能证明二人与本案被继承人刘某某系兄弟姐妹关系，一审法院认定刘某1、刘某2系刘某某的第二顺序继承人有误，应予纠正，但裁定驳回刘某1、刘某2起诉的结果正确，应予维持。······，裁定如下：驳回刘某1、刘某2起诉的结果正确，应予维持。”。 又查明，案涉房屋即位于金牛区（建筑面积为121.8平方米）的产权于2004年4月16日登记在刘某某名下。 诉讼过程中，刘某3向本院提出鉴定申请，请求对下列事项进行鉴定：1.2012年5月13日签订的《委托书》中的委托人刘某某的手印真实性；2.2010年4月1日的《委托书》中委托人刘某某的手印真实性；3.2002年7月30日签订的《借条》形成时间；4.2002年9月15日签订的《借条》形成时间。本院委托四川福森特司法鉴定所进行鉴定。鉴定过程中，该鉴定所因其专业人员技术水平和设备情况，决定对上述第3项、第4项鉴定事项不予受理。刘某3同意不再继续对上述第3项、第4项事项的鉴定。2019年9月17日，四川福森特司法鉴定所出具福森特司鉴[2019]痕审字第7号《鉴定材料审查意见书》，载明“四、审查意见：1.委托方提供的标注日期为2012.5.13的《委托书》中委托人（签名或捺印）：处的指印不满足鉴定条件；2.委托方提供的委托时间为2010年4月1日的《委托书》中委托人（签名或盖章加手印）处的指印不满足鉴定条件”。 以上事实，有当事人身份信息、《委托书1》、《委托书2》、《房屋买卖合同》、（2016）川0106民初6879号《民事裁定书》、（2018）川01民终2661号《民事裁定书》，《军人病故证明书》、《亲属关系证明》、《成都市公民死亡医学证明书》、《房屋信息摘要》等证据在卷，予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、蒋某某与蒋红签订《房屋买卖合同》的效力问题；二、蒋红主张蒋宁、蒋燕、刘某1、刘某2、刘某3协助其办理案涉房屋产权过户能否成立的问题。 一、对于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。蒋宁、蒋燕对两份《委托书》及《房屋买卖合同》的真实性、合法性及关联性均无异议；刘某1、刘某2及刘某3认为《委托书2》是在刘某某病危、无精神意识状态下出具的，《委托书2》应属无效，故基于无效《委托书》出具的《房屋买卖合同》也自始无效。虽然刘某3就两份《委托书》的摁印是否为刘某某所摁申请鉴定，但鉴定意见显示两份《委托书》处的指印不满足鉴定条件。因刘某1、刘某2及刘某3均作为见证人在《委托书2》中署名并摁印，且刘某1、刘某2及刘某3向法庭提交的证据也并不足以证实《委托书2》并非刘某某真实意思表示，故对刘某1、刘某2及刘某3认为两份《委托书》无效的意见，本院不予支持。刘某某通过向蒋某某出具《委托书》，将包括案涉房屋在内三处房产的转让、租赁及抵押等事项委托蒋某某处理，后蒋某某与蒋红签订《房屋买卖合同》。该份《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。故对蒋红请求确认该份《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。 二、对于蒋红主张五被告协助其办理案涉房屋产权过户能否成立的问题。虽然案涉《房屋买卖合同》并未就房屋产权过户的条件与时间等进行约定，但考虑到房屋买卖合同系双务合同，买受人支付购房款的义务应先于出卖人协助办证义务或应同时履行。庭审中，蒋红向法院提交的证据并不足以证实蒋红就购买案涉房屋已足额向蒋某某支付购房款。虽然蒋红在庭审中同意继续支付剩余购房款，但案涉房屋登记于刘某某名下，刘某某已于2014年6月2日去世。一方面，蒋红并未举证证明刘某某无第一顺位继承人；另一方面，根据（2018）川01民终2661号《民事裁定书》，刘某1、刘某2是否与刘某某系兄弟姐妹关系仍存疑，蒋红请求五被告协助其办理案涉房屋产权的过户手续，主体并不适格，故对蒋红主张蒋宁、蒋燕、刘某1、刘某2、刘某3协助其办理案涉房屋产权过户的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认蒋某某与蒋红于2012年5月14日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回蒋红的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由蒋红负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年十月三十一日 书记员  王文凤