广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7269号原告（反诉被告）：黄曼娜，女，1991年12月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：李伟良，广东任高扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：高雅倩，女，1984年9月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：林杏玲、周媛，均为广东天穗律师事务所律师。第三人：广州兆庭房地产销售代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区东晓南路1283号之一101。法定代表人：梁勇，职务董事。委托代理人：文小言、厉英杰，均为该公司员工。第三人：广州演达信息科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街礼村工业五路1号209。法定代表人：李智宝，职务经理。委托代理人：申勤君，广东梵意律师事务所律师。原告黄曼娜诉被告高雅倩、第三人广州兆庭房地产销售代理有限公司（以下简称：兆庭公司）、第三人广州演达信息科技有限公司（以下简称：演达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄曼娜及其委托代理人李伟良，被告高雅倩的委托代理人林杏玲、周媛，兆庭公司的委托代理人文小言、厉英杰，演达公司的委托代理人申勤君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告经中介认识，被告希望转租我向演达公司承租的新港中路479号自编1号楼2号商铺，双方签订了《转租协议》，约定我在2019年2月16日前解除与演达公司的租赁合同，并协助被告与演达公司签订新的租赁合同，被告向我支付转让费5万元。我已经在2019年2月撤场，被告也实际与演达公司签订新的租赁合同，但被告拒绝支付我转让费。被告因自身原因与演达公司解除租赁合同，与我无关，故我起诉要求：判决被告向我支付转让费5万元。被告反诉并答辩称：我承租涉案商铺是为了经营奶茶店，经兆庭公司介绍与原告认识，在洽谈过程中我已经告知原告及兆庭公司我承租商铺的用途。但在我与演达公司签订新的租赁合同，办理营业执照的过程中才得知涉案商铺因建改商性质，无法办理饮品店的营业执照，该情况原告与兆庭公司都是知悉的，但从未告知过我。由于涉案商铺实际无法经营饮品店，合同目的客观无法实现，我不得不与演达公司协商解除租赁合同。我在此过程中并不存在过错，而原告及兆庭公司均存在恶意隐瞒的情况，应返还我支付的定金10000元。故我反诉要求：1、判决原告及兆庭公司共同返还我定金10000元；2、撤销原、被告签订的《转租协议》；3、判决原告承担本案诉讼费。兆庭公司述称：原、被告签订的转租协议是双方真实意思表示，且被告实际与演达公司签订了租赁合同，成立了租赁关系，故转租协议合法。被告与演达公司签订的租赁合同中，明确约定了经营用途，演达公司有协助办理执照的义务，从被告与演达公司签订的解除协议可以看出，被告向演达公司做出了经济补偿，因此租赁合同没能实际履行的责任应在被告。我司确实没有告知被告涉案商铺不能用于餐饮经营，但我司认为该事实原告及被告均知悉。被告支付的10000元定金现在我公司处，愿意配合法院判决将定金支付给原告或退回给被告。演达公司述称：原告向我司承租涉案商铺，经营几个月后认为经营状况不理想，在2018年8月提出想退租，询问能否找人接替。我司考虑到原告的现状，明确告知原告只要下一位租户不从事餐饮经营就可以接替。2019年1月，原告说找到被告接手，我司与被告签订了租赁合同。签订合同时，我司认为原告已经告知被告商铺不能用于餐饮经营，因此没有再次告知，合同中写明经营用途是饮品店，但饮品店与餐饮业有一定区别，部分饮品店是无需办理餐饮类营业执照的。因此合同签订时，我司与被告均存在误解，我司误解被告无需办理餐饮类营业执照，被告误解涉案商铺可以办理餐饮类营业执照。我司虽对商铺用途负有审查义务，但深信原告及兆庭公司已经明确告知了被告，因此没有再次告知。对于原告及被告的诉请、反诉诉请均不发表意见。我司认为在整个租赁过程中，我司并无获利，无论出租给谁，租金标准都是一致，相反，原告为了尽快找人承租商铺，才有隐瞒信息的可能性。因此原告才是真正的受益方。经审理查明：位于广州市海珠区新港中路479号自编1号首层，2楼房屋登记在中华人民共和国广东海事局后勤管理中心名下，城市规划房屋用途为：首层为商店、职工饭堂，2楼为办公及住宅，面积为753.87平方米，房屋总层数为7层，登记时间为2019年8月22日。2014年11月25日，中华人民共和国广东海事局后勤管理中心（甲方、出租方）与演达公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方出租位于广州市海珠区新港中路479号自编1号楼，首层、负一层使用面积670平方米出租给乙方，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，乙方租赁上述物业用途为商业，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变物业用途，否则视为乙方违约。租赁期间甲方同意乙方将租赁物转租或分租；等。原告（甲方、转让方）、被告（乙方，承租方）于2019年1月17日签订《转租协议》，约定关于海珠区新港中路479号自编1号楼2号商铺的租金为9735元；租期由2019年2月25日至2019年12月31日，到期后乙方有续约的优先权；甲方在2019年2月16日前跟出租方解除该铺位的租赁协议，并且协助乙方跟出租方签订租赁协议；甲乙双方约定，乙方于甲方交还铺位给乙方前将转让费50000元交由中介方代为保管，待甲方协助乙方收该铺位并且结清该铺位的水电等双关费用后再交给甲方；交该铺位的时间约定在2019年2月15日前；乙方在签订本转租协议当天支付人民币10000元给中介方代为保管，视为甲方收取定金，如因甲乙双方有任一方违约则需赔付无违约方双倍定金；如因第三方出租方的问题导致乙方不能签订租赁协议则本转租协议取消，甲方退回乙方已支付的费用，互不追究责任。被告于签约当日缴纳定金1万元给兆庭公司，原告确认该1万元定金包含在5万元转让费中。2019年1月20日，被告（乙方，承租人）与演达公司（甲方，出租人）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于广州市新港中路479号自编1号楼2号商铺，建筑面积约40平方米，甲方拟将上述自编2号商铺按现状出租给乙方，租赁期限自2019年2月1日至2019年12月31日止。租金从2019年2月1日开始计收，每月租金为9765元，乙方最迟必须于每月30号前以现金或汇款方式向甲方足额交纳下月约定的租金及相应税款，首月租金于本合同签署同时交给甲方即采取先收租后使用。乙方于本合同签署同时向甲方预付一个月的租金9765元，支付27900元作为租赁保证金，该保证金作为乙方按时缴纳租金及其他守约行为的保证，该保证金于本合同期满后乙方退出租赁物业、双方结清租赁期间全部费用后10日内全额无息退还乙方。乙方租赁上述物业仅限经营饮品店用途，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变物业用途，否则视为乙方严重违约。租赁期间，若甲方中途无法定或约定事由不再将租赁物出租给乙方使用，则视甲方违约，甲方除应退还乙方所交租赁保证金外，还须支付乙方违约金27900元；等。演达公司于签约当日收到被告交纳的租赁保证金27900元，并出具《收据》，备注合同期满，无息退还等。原告委托兆庭公司转租涉案商铺，通过兆庭公司介绍原、被告认识。诉讼过程中原告确认其原与演达公司签订有租赁合同，在租赁合同尚未到期时将涉案商铺转租给被告，后由被告与演达公司重新签订租赁合同。原告称其于2019年1月30日撤场，并缴清2019年1月30日前的水电费，认为已完成场地交接。兆庭公司及被告对此不予确认，认为原告只发布了撤场的消息，并未完成交接手续。原、被告均确认其应从演达公司处退回押金27900元，但该费用实际由被告直接支付给原告。原告提交视频，拟证明其已向兆庭公司说明涉案商铺不能用于经营餐饮。兆庭公司、被告均对视频不予确认，认为视频没有显示谈话对象，也没有明示商铺无法经营餐饮业。被告称其租赁涉案商铺目的为经营奶茶店，提交录音证明，其中2019年1月31日的录音包括演达公司的法定代表人廖先生，被告、卢先生（朋友），廖先生称“。我们本身经营到现在，都有规定不能做餐饮的，这个整条街的人都知道，除了隔壁那个少数民族他是有优待政策，是特例。其他全部不准做餐饮”，被告称“我一开始就告诉所有人说要做饮品店，现在因为铺面的性质我做不了”，廖先生称“黄小姐本身知道这一排商铺是不能做餐饮的，包括跟潘经理沟通时也是明确不能做餐饮的。我看了你们的微信聊天沟通明确要做餐饮，但我们明确规定不能办餐饮，这个不知道是谁跟谁的误会。黄小姐本身知道这里是不能做餐饮的，她没有告知你，其实是黄小姐负第一责任，中介公司协作你，要负第二连带责任，我们作为出租方你说我们有没有责任，不能这样考虑。”。原告对该录音不予确认，但确认涉案商铺不能用作餐饮经营用途，也确认知道被告租赁涉案商铺用于经营奶茶店，原告称已将被告租赁物业用途告知演达公司及兆庭公司，认为是两公司存在审查过失。演达公司确认该录音真实性。演达公司称原告租赁涉案商铺后，因经营状况不理想，于2018年8月提出想退租，演达公司明确告知原告只要不是经营餐饮类型的，均可以接替原告继续租赁，对此演达公司提交微信聊天记录，聊天对象为演达公司员工与原告，时间为2018年8月31日，演达公司员工发“不可以，海事局规定的，拉面只是少数民族特例，之后其他档口都不可以做餐饮，还望理解”，原告发“简单煮东西不行？”，演达公司员工发“只要是餐饮行业就不行，不予办证照”。演达公司确认其与被告签订租赁合同时并未再次告知涉案商铺不能用于经营餐饮，也未询问被告承租商铺的用途，因为以为原告已告知被告涉案商铺不能用于经营餐饮。演达公司提交微信聊天记录，聊天对象为演达公司员工与原告，时间为2019年1月19日，原告发“承租人高雅倩。”，演达公司员工发“商铺用途写奶茶店可以吗？”，原告发“可以的”。原告确认聊天记录真实性，但认为已口头告知兆庭公司及被告涉案商铺不能用于经营餐饮，但未提交书面证据予以证明；被告及兆庭公司对此均不予确认，被告认为原告、演达公司、兆庭公司均未告知其涉案商铺不能经营餐饮行业。演达公司认为其与被告对于合同均存在误解，演达公司确认涉案商铺的用途审查义务在己方，但认为之所以同意在租赁合同中载明为“饮品店用途”，是因为误以为被告所开的饮品店无需办理餐饮执照，只是销售生产完毕的成品。被告确认其并未明确告知演达公司需要使用涉案商铺进行明火现煮及奶茶加工，但认为原告对于该情况是知情的，原告对此不予确认。被告（乙方，承租人）因涉案商铺无法办理餐饮行业营业执照，于2019年1月31日与演达公司（甲方，出租人）签订《解除合同确认书》，约定双方经友好协商解除2019年1月20日签订的《租赁合同》，由甲方退回乙方租赁保证金及其他费用25000元，另外差额5400元作为对甲方损失的补偿，不再退回。双方签订本协议后，《租赁合同》正式解除，双方再无任何债权债务关系。诉讼过程中，本院向中华人民共和国广东海事局后勤管理中心发函询问有关上述物业的出租问题，该中心于2019年8月30日向本院回函，确认上述物业的产权人是该中心，该中心通过广东海事局的资产划转文件通过内部资产取得产权。该中心将上述物业出租给广州演达信息科技有限公司，主要有承租方广州演达信息科技有限公司负责日常管理，该中心将上述物业出租属于直接出租，不涉及转租。等。诉讼过程中，关于5万元转让费的性质，原告主张其向演达公司承租涉案商铺时，交纳3万元转让费，但未在合同中约定，演达公司也未向其开具收据，原告亦未保留转账记录。原告认为该转让费并非入场费，但对于转让费性质亦未能予以详细说明；被告称不清楚转让费性质。本院认为：原告将位于广州市海珠区新港中路479号自编1号首层，2楼房屋转租给被告作奶茶店使用，后由演达公司与被告签订《租赁合同》，明确租赁用途为饮品店，上述事实有原、被告签订的《转租协议》、被告与演达公司签订的《租赁合同》、收款收据及双方的庭审陈述予以证实，故本院对原、被告之间存在转租关系，被告与演达公司存在租赁关系予以认定，各方均应遵照《转租协议》、《租赁合同》的约定履行。被告因涉案商铺无法办理餐饮业营业执照，已于2019年1月31日与演达公司签订《解除合同确认书》，解除了双方于2019年1月20日签订的《租赁合同》，并由演达公司退回被告租赁保证金及其他费用25000元，双方明确再无任何债权债务关系。因此，被告与演达公司解除合同的主要原因在于涉案商铺无法经营餐饮业，无法办理餐饮业营业执照，导致被告无法实现合同目的。因此，本案的争议焦点在于被告无法实现合同目的的过错责任分配问题。首先，原告作为涉案商铺的前一手租赁人，对于涉案商铺无法用于经营餐饮业是明确知悉的，且演达公司已通过微信记录明确告知原告涉案商铺无法用于经营餐饮，原告虽称其将该情况口头告知了被告和兆庭公司，但并无证据证明原告履行了告知义务，被告和兆庭公司均不确认收到原告的口头告知，原告对此存在过错，应承担主要责任。其次，演达公司作为涉案商铺的出租方，没有在与被告签订《租赁合同》时严格审查被告租赁商铺的用途及目的，没有履行合理充分的告知义务，同样存在过错。因被告已与演达公司达成解除合同的合意，且双方明确在演达公司退回25000元给被告后，双方再无债权债务纠纷，故本案中演达公司不承担过错责任。再次，被告作为承租人，应在承租之前对于商铺的用途进行审慎审查的义务，而非完全依赖他人告知，故被告同样存在一定过错，应承担次要责任，但考虑到被告与演达公司的《租赁合同》已实际解除，解除合同时演达公司已实际扣除被告支付的5400元作为经济补偿，故被告也已承担了相应的过错责任。最后，兆庭公司作为提供中介服务的一方，已撮合原、被告成功签订《转租协议》，并实际代原告向被告收取了定金1万元，可见兆庭公司已充分履行了中介服务，且兆庭公司作为中介方，信息来源主要在原告，而原告并未充分履行告知义务，故兆庭公司在租赁过程中并无过错，无需承担责任。原、被告的《转租协议》中明确因第三方出租方的原因导致被告不能签订租赁协议则转租协议取消，原告应退回被告已支付的费用。原告对于转让费的性质未能予以充分说明，亦未提交证据证明其向演达公司支付转让费及明确转让费退回的条件。综合考虑上述各方的过错程度，本院认为被告反诉要求原告退回1万元定金，合法有理；该1万元定金实际由兆庭公司代收并保管，兆庭公司亦表示愿意配合法院判决，并无不妥。原告起诉要求被告支付5万元转让费、被告反诉要求撤销原、被告之间签订的《转租协议》，事实依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、原告黄曼娜在本判决生效之日起10日内向被告高雅倩退回定金10000元（该10000元现存于第三人广州兆庭房地产销售代理有限公司处）。二、驳回原告的诉讼请求。三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1075元（含本诉费1050元，反诉费25元），均由原告负担。上述反诉费由被告垫付，原告在履行本判决时将应负担的反诉费直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  区少敏二〇一九年十月二十二日书 记 员  彭智媚招景敏