内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初1992号原告：内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区西菜园乡碱滩4-01-01-1155北栋1层北。法定代表人：袁全运，公司总经理。委托诉讼代理人：石强，内蒙古蒙特律师事务所律师。被告：内蒙古杰景建筑工程有限公司，住所地包头市昆区友谊大街20号街坊22-13。法定代表人：曾勇，公司经理。委托诉讼代理人：贾亚东，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。原告内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司与被告内蒙古杰景建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人石强，被告内蒙古杰景建筑工程有限公司的法定代表人曾勇及其委托诉讼代理人贾亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年10月28日签订的《商品房整体销售合同》和2017年8月12日签订的《商品房买卖合同(二)》;2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月28日,原、被告双方签订了《商品房整体销售合同》,合同主要约定：原告将所开发的位于金山开发区的“幸福里程”(又名“北国之春”)项目剩余未出售的商品房40158.74㎡全部售于被告；被告无论盈亏,必须完成如下条款,售房款全部由被告用以下方式抵顶：1、被告负责办理此项目所占地52937.655㎡的土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证，所花费的费用抵作购房款。2、被告负责完成此项目剩余的全部地上、地下工程并达到交房条件,工程范围包括此项目总建筑面积68506㎡(不包括公建3号楼),全部工程费用抵作购房款。项目范围内的空地由被告负责建设,建筑物的所有权归被告所有,原告负责将产权证办理到被告名下。如被告无法支付购房款,不能完成双方约定的合同条款,被告投入的资金不予撤回,并将该项目交回原告全权管理,投资损失由原告裁定解决等。2017年8月12日,原、被告双方又签订了《商品房买卖合同(二)》,作为对原、被告双方签订于2015年10月28日的《商品房整体销售合同》的补充和延续。该合同主要约定：被告向原告支付购房款2020万元，被告支付购房款后,原告同意被告处分价值不超过购房款总数80%的房屋，被告办理完毕五证等相关手续后,被告有权处分本合同约定的全部房屋。被告保证按照约定支付购房款,如被告逾期支付购房款超过45日,则原告有权解除合同,原告扣除被告已支付购房款的5%违约金后,将其余款项退还给被告。从上述合同的内容可以确认,尽管原、被告双方签订的名为《商品房整体销售合同》、《商品房买卖合同(二)》,其内容实为“合资、合作开发房地产合同”。上述两份合同签订后至今,被告不仅没有办理合作项目的五证,甚至连土地证都没有办下来。对此,原告曾多次催促被告履行办理五证的义务,并交纳土地出让金等，被告却以种种理由拖延办理。此外,被告至今不能履行约定的支付2020万元购房款义务,被告所应当施工建设的项目剩余工程,也仅完成了不到50%的工程量(具体以工程审计部门认定的工程量为准);且已完工程的80%部分,无法按照规范进行验收,不合格工程占到已完工程的50%以上。综上，原告认为,原告已将合作项目的剩余房源销售权等赋予了被告，被告理应按照合同的约定,支付原告购房款2020万元,并完成合作项目的五证办理及剩余的全部地上、地下(68506㎡)工程的施工义务,使其达到交房条件。被告不履行合同义务的行为,已构成严重违约,导致原告无法实现合同目的。为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请法院依法支持原告的诉讼请求。被告内蒙古杰景建筑工程有限公司辩称，2014年被告法定代表人曾勇，经李忠明介绍，认识了作为富民热力公司负责人的董朝殿，董朝殿以富民热力公司名义与曾勇签订了热力公司管道工程施工合同，合同签订后，董朝殿以买热力管材、供应其他材料为由向曾勇借款300万元（分批借款）开始启动工程。后虽然进入工地但不能开工，建设手续无法办理，坚持5个月后，以失败告终。300万元借款也未能归还。2015年5月到10月期间董朝殿为了偿还借款，联系了内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司法定代表人袁全枝，两人达成意向启动完善位于金山开发区“北国之春”停工长达3年之久的烂尾楼工程项目。被告法定代表人曾勇、李忠明在董朝殿介绍下认识了蒙迈公司的股东及法定代表人袁全枝，四人经过多次协商，决定共同启动搁置3年之久的金山开发区“北国之春”烂尾楼开发项目。因袁全枝是蒙迈公司的股东之一，又是法定代表人，其拥有双重身份，不方便暴露自己与自己的蒙迈公司签订合同，最后四人协商决定以曾勇刚成立的内蒙古杰景建筑工程有限公司的名义与蒙迈公司签订合同，再由杰景公司与每个人签订内部合作协议，明确各方的权利义务及利润分配。此合作方案确定后，由李忠明起草，蒙迈公司及袁全枝的律师王立屏审核、四人全部通过后，蒙迈公司与杰景公司签订了《商品房整体销售合同》，杰景公司与袁全枝签订了《开发幸福里程内部合作协议》，杰景公司与董朝殿签订了《开发幸福里程内部合作协议》，与李忠明无书面协议，其权利义务及利润分配为口头约定。在签订前述协议前，根据要求由蒙迈公司董事会作出决议（董事袁全枝、张雪在董事会决议上进行了签字），同意蒙迈公司与杰景公司签订《商品房整体销售合同》。由于是董朝殿引进的项目认识蒙迈公司袁全枝，所以由蒙迈公司于2015年10月29日以书面授权委托书形式授权董朝殿为本开发项目的全权负责人，全权管理项目一切事务；口头约定李忠明管理工程施工及工程技术处理。《商品房整体销售合同》签订后，蒙迈公司移交了房源图及房源表。另依据合同约定，本项目财务、房源双方共管，蒙迈公司合同章由董朝殿保管，蒙迈公司财务章与公章由蒙迈公司保管。2015年10月28日，曾勇投入100万元启动资金支付原施工单位处理工程遗留问题并启动工程。由董朝殿、李忠明常住工地进行开发建设及办理相关手续：1.接手工地后一直在协助蒙迈公司处理其与原施工单位的遗留问题，截止2016年6月份遗留问题才得到了部分解决，进行了部分工程的复工，但直到现在蒙迈公司与原施工单位问题还没有解决完毕，导致无法全面接管工地。2.即使在无法全面接管工地的情况下，仍办理了建设用地批准书，安排了申请规委会对该项目的规划审批，重新办理了该项目的立项手续；重新聘请设计院修改了过期图纸，及项目规划审批方案并通过了该规划方案（在原来空地新建5600平方米商业、住宅归合伙人所有，与蒙迈公司无关）；办理了建设用地规划许可证(已有证)和建设工程规划许可证（已办未领）。即使在无法全面接管工地的情况下，仍协调办理了土地用地批准书，贷款缴纳了260万土地出让金。2016年4月份协调城建规划部门通过规委会审核通过了小区开发整体规划方案。董朝殿引进的四个施工单位，新建规划批复的商业、住宅，公共用房5600平方米，小区道路，管网，外墙大理石装饰，不同程度均有序推进，并配合原施工单位完善已建工程380万。2017年7月份，案外人李某多次考察，并与袁全枝及其代理律师王立屏，曾勇，李忠明多次协商沟通后决定，还是以杰景公司的名义，签订了相互关联缺一不可的三份协议一式四套，即《商品房买卖合同》、《委托管理协议》、《合作协议》。其中，李某一套、袁全枝及其代理律师王立屏二套、曾勇一套。该套协议签订后，李某再次核实房源及董朝殿股份情况后，坚决要求履行该套协议的前提条件是：1、袁全枝，曾勇，李忠明必须解除与董朝殿的合作协议并处理妥当相关事宜，2、董朝殿必须配合追回本人已开出的房源，并形成书面意见。因这两条件根本无法解决，最后四方口头协商解除该套协议。随后，曾勇将其所有的一套协议交予了王立屏，案外人李某也将其所有的一套协议交予了袁全枝。至此，与案外人李某的合作解除，再无瓜葛。2017年11月，经多次协商袁全枝及其代理律师王立屏，曾勇，李忠明在袁全枝中药堂办公室达成会议纪要，对持股比例再次进行了重新分配，并由王立屏代表袁全枝进行持股及签署协议。2017年12月份，经袁全枝及其代理律师王立屏主导，引入冯二强、马景峰进行了后续施工，曾勇、李忠明在相关施工合同上进行了签字确认。2018年4月，袁全枝称其与蒙迈公司股东已产生矛盾，怕其签订的《开发幸福里程内部合作协议》暴露成为股东手中的把柄，经与曾勇沟通，曾勇将其手中以杰景公司名义与袁全枝签订的《开发幸福里程内部合作协议》在袁全枝、冯彦在场的情况下，交予了王立屏律师并由其进行了撕毁。大约5月份，袁全枝以需要落实其在项目中的投资用于应付蒙迈公司股东为由，又由曾勇以杰景公司名义以借款的形式向袁全枝出具了还款承诺。2018年袁全枝经呼市奈伦开发公司苗经理出主意，并在奈伦开发公司会议室召开了两次会议商讨解决办法，最终在未经其它人共同商定且项目手续和工程基本完善的情况下，转换角色代表蒙迈公司全面主持工作，并独立销售房屋。随后，其调换工程负责人，将李忠明百般刁难清退出工地（李忠明也于2018年6月份移交了工作，配合新班子做了工程队决算工作）；全盘否定董朝殿原来签订的施工合同及给施工单位开出去的房源，且针对施工单位的已完工程不予结算，导致施工单位工程无法进行，合同无法履行。2018年8月份，李忠明与曾勇为了履行与蒙迈公司签订的合同，与一家公司谈成整体销售住宅8000平方米，均价为2650元每平方米，袁全枝拒不同意，导致项目继续搁浅至今。2019年4月29日，袁全枝拿曾勇以杰景公司名义以借款的形式向其出具的《还款承诺》作为证据，以民间借贷纠纷向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼，诉请杰景建筑工程公司偿还借款本金10976915元及利息，呼和浩特市赛罕区人民法院已立案受理，并向杰景建筑工程公司送达了传票等文书，并定于2019年8月6日公开开庭审理。2019年6月，被告收到本案相关诉讼材料。综上，被告陈述的2015年10月28日签订的《商品房整体销售合同》的主体实际上是蒙迈公司与曾勇、袁全枝、董朝殿、李忠明；陈述的2017年8月12日签订的《商品房买卖合同》的主体实际上是蒙迈公司与曾勇、袁全枝、李忠明、李某，且2017年8月12日签订的《商品房买卖合同》已解除，并未实际履行。而且《商品房整体销售合同》现在搁置，停滞不能履行的关键原因是蒙迈公司的实际控制人袁全枝作为两面人，在“北国之春”项目每平米房价上涨近1000元的情况下，为了独吞可预期且可观的利益而转换角色排挤他人，恶意阻碍其他人对《商品房整体销售合同》的履行。所以，被告不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，原、被告双方签订了《商品房整体销售合同》，合同主要约定，原告将开发的位于土默特左旗金山开发区的“幸福里程”（又名“北国之春”）项目剩余未出售的商品房40158.74㎡全部售于被告；被告无论盈亏，必须完成如下条款，售房款全部由被告用以下方式抵顶：1、被告负责办理此项目所占地52937.655㎡的土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证；所花费的费用抵作购房款。2、被告负责完成此项目剩余的全部地上、地下工程并达到交房条件，工程范围包括此项目总建筑面积68506㎡（不包括公建3号楼），全部工程费用抵作购房款。如被告无法支付购房款，不能完成双方约定的合同条款，被告投入的资金不予撤回，并将该项目交回原告全权管理，投资损失由原告裁定解决。2017年8月12日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同（二）》，作为对原、被告双方签订于2015年10月28日的《商品房整体销售合同》的补充和延续。该合同主要约定，被告向原告支付购房款2020万元，被告支付购房款后，原告同意被告处分价值不超过购房款总数80%的房屋。被告办理完毕五证等相关手续后，被告有权处分本合同约定的全部房屋。被告保证按照约定支付购房款，如被告逾期支付购房款超过45日，则原告有权解除合同，原告扣除被告已支付购房款的5%违约金后，将其余款项退还给被告。从上述二份合同的内容可以认定，原、被告双方签订的名为《商品房整体销售合同》、《商品房买卖合同（二）》,实质上是双方“合资、合作开发房地产合同”。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”据此规定，原、被告双方所签订的两份合同合法有效，分别自2015年10月28日和2017年8月12日成立且生效。另查明，上述二份合同签订后，被告未能按照合同约定办理完毕合作项目所约定的土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证，也未依约向原告履行支付2020万元购房款义务；同时，被告应当施工建设的项目剩余工程，也未完成约定的工程量。上述事实，有原、被告当庭陈述及举证材料在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：原告内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司与被告内蒙古杰景建筑工程有限公司所签订的《商品房整体销售合同》、《商品房买卖合同（二）》是否可以解除。针对争议焦点，本院认为，根据双方所签订的二份合同约定内容看，被告在本案中是负有先履行合同义务的一方；在其对原告先履行交付购房款2020万元的义务后，才享有对涉案项目处分价值不超过购房款总数80%的房屋的处分权。同时，在被告完成涉案项目所占地52937.655㎡的土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证后，被告还需负责完成此项目剩余的全部地上、地下工程并达到交房条件，工程范围包括此项目总建筑面积68506㎡（不包括公建3号楼）。被告办理完毕五证等相关手续后，才有权处分本合同约定的全部房屋，被告所投入的全部工程费用抵作购房款。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。从本案查明的事实可以确认，在合同签订后，被告至今尚未履行完合同约定的义务，其行为已经构成了违约。且因被告未能按照约定全面履行合同义务，致使双方所签订的《商品房整体销售合同》和《商品房买卖合同（二）》的合同目的根本无法实现，被告的行为已经构成根本违约。因此，原告有权请求解除2015年10月28日签订的《商品房整体销售合同》和2017年8月12日签订的《商品房买卖合同（二）》。因原告已在本案审理中，撤销了要求被告返还多出售的原告“幸福里程”项目房屋或等价款项的请求，故原告可就造成的损失另案提起诉讼。综上，原告内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司与被告内蒙古杰景建筑工程有限公司，系因被告不履行或迟延履行合同义务，致使合同目的无法实现而产生的合同纠纷。原告内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司诉请解除双方于2015年10月28日签订的《商品房整体销售合同》和2017年8月12日签订的《商品房买卖合同（二）》的请求于法有据，应予支持。根据合同的相对性原则，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。故依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条之规定，判决如下：解除原、被告双方于2015年10月28日签订的《商品房整体销售合同》和2017年8月12日签订的《商品房买卖合同（二）》。案件受理费100元，由被告内蒙古杰景建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 荣筱姿人民陪审员 周培刚人民陪审员 霍树明 二○一九年十月三十日书 记 员 赵 莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。