河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初2351号 原告（反诉被告）：海港区红警里玲春超市，住所地秦皇岛市海港区民族路208号。 经营者：单春玲，女，1968年4月13日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：薜磊、曹媛媛，河北冀秦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦皇岛市海港区红警里小区8-14栋业主委员会，住所地海港区民族路208号。 负责人：曹瑞海，职务：主任。 委托代理人：李春东，男，1963年3月15日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛兴华物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦皇岛小区67-4-101号。 法定代表人：代建华，经理。 原告（反诉被告）海港区红警里玲春超市（以下简称玲春超市）诉被告秦皇岛市海港区红警里小区8-14栋业主委员会（以下简称红警里业委会）、秦皇岛兴华物业服务有限公司（兴华物业）租赁合同纠纷一案，本院立案后，因红警里业委会提出反诉，两案合并审理，依法由适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玲春超市的委托诉讼代理人曹媛媛，被告（反诉原告）红警里业委会负责人曹瑞海及委托代理人李春东、被告秦皇岛兴华物业服务有限公司法定代表人代建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）玲春超市向本院提出诉讼请求：1.判决二被告承继履行《房屋场地租赁合同》；2.判决二被告排除妨害恢复原告处供电；3.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告自成立就在海港区民族路208号处经营，后管兰珍实际经营该超市，第一被告于2017年10月28日成立。原告于2016年12月25日与受地产委托的前期物业秦皇岛市海纳物业服务有限公司签订《房屋场地租赁合同》合同期限10年，10年租金共15万元，原告按约定付清。后第一被告成立后终止了海纳物业公司的物业管理关系，另行选聘第二被告兴华物业提供物业服务，第一被告下通知要求原告搬离房屋或提高租金重签合同，并与第二被告一起断掉原告供电，原告认为在海纳物业公司从事前期物业期间，原告合法签订合同并履行全部付款义务，虽第一被告另行委托物业服务公司，但租赁合同成立在先，二被告应当承继履行相关合同义务，二被告对原告断电妨害了原告的租赁权利，故起诉至法院，请依法判决，支持原告诉请。 被告（反诉原告）红警里业委会辩称，一、原告诉答辩人没有道理。按照合同的相对性，合同仅在签订合同的当事人之间发生效力，而无权向第三人提出请求。答辩人与原告没有合法的租赁合同关系，没有任何事先约定的当事人权利义务关系。有的却是事实上原告侵害了第三人即答辩人的合法权益，侵害别人权益的人，反而起诉别人不合情理，不合法理；二、原告与海纳物业签订的《房屋场地租赁合同》，海纳物业作为合同一方当事人主体资格不合法；房地产开发商与海纳物业签订的《物业管理委托合同》，其中第十八条明确规定物业管理期限直到业主委员会成立时终止。业主委员会是随时成立的组织，几年来小区内也不断有业主呼吁成立业主委员会和没有成功备案的举动，海纳物业是清楚的，因此，海纳物业作为前期物业服务期限具有不确定性或临时过渡性，并不享有出租公共房屋合法的所有权或独立处分权，没有所有权的人，无权随意处置他人财产为自己牟利；房地产开发商与海纳物业签订的《物业管理委托合同》，没有授权海纳物业代表业主出租公有房屋事项。海纳物业也没有得到业主的授权出租业主共有房屋，应属无权代理；三、原告与海纳物业签订的《房屋场地租赁合同》，应属无效合同。原告自始承租目前所占房屋多年，和海纳物业关系时间较长，应当知道海纳物业没有房屋所有权或独立处分权，也了解院内业主情况，却还与海纳物业签订动辄10年合同，且10年房租不变还在一个月内付清，其交易行为有悖当前社会普遍的、通常的习惯做法，只有合同双方都不是房屋所有人才这样做。原告与海纳物业所签订的合同，还是在小区业主委员会拟建筹建酝酿过程中实施的，应当是经过私下互相串通，共同为各自牟利实施的，是为双方私利故意共同损害第三人利益行为，应当属于无效的民事行为。根据中华人民共和国民法总则、民法通则、物权法和合同法等法律法规相关规定，是原告侵犯了答辩人公共房屋所有权和使用权，侵犯了答辩人的合法权益，原告与海纳物业签订的《房屋场地租赁合同》应终止履行，并向答辩人交付占用费。为维护社会公平正义，请求人民法院依法主持公道。 被告（反诉原告）红警里业委会提出反诉，诉讼请求：一、排除妨碍。请求依法判令被反诉人（本诉原告）立即将其违法使用的民族路208号红警里共有房屋腾空后，归还给反诉人（本诉被告）；二、支付使用费。请求依法判令被反诉人（本诉原告）支付上述房屋占用期间自2018年2月1日至归还房屋时的使用费；（估数2.25万元）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：反诉人（本诉被告）于2017年10月28日依法成立，成立后，依约终止了秦皇岛市海纳物业服务有限公司与房地产开发商签订的小区前期物业管理委托合同，海纳物业公司于2018年2月1日撤出本小区。在秦皇岛市全体业主共有的房屋期间，其将其中的50平方米出租给了被反诉人（本诉原告）。因为秦皇岛市海纳物业服务有限公司拒不返还包括被反诉人（本诉原告）使用的房屋在内的业主共有房屋、物业管理资料等，反诉人（本诉被告）将秦皇岛市海纳物业服务有限公司诉至法院，业经一审、二审，最终判决秦皇岛市海纳物业服务有限公司交付其所占有、使用保管的，属于小区业主共有的房屋、场所场地、设备设施及物业管理资料。2018年8月24日，海港区法院执行局来到现场强制执行，在执行法官的见证下，秦皇岛市海纳物业服务有限公司于将图纸、房屋（包括被告使用的房屋）四处等交付给了反诉人（本诉被告），双方办理了书面交接手续，随后，执行法官又到被反诉人（本诉原告）经营的超市现场，向其说明法院判决情况及相关要求。此后经反诉人（本诉被告）多次口头与书面通知，被反诉人（本诉原告）既拒不返还上述房屋也不向反诉人（本诉被告）交付使用费。反诉人（本诉被告）只能起诉至法院，请求法院判决，以依法维护反诉人（本诉被告）的合法权益。 原告（反诉被告）对红警里业委会提出答辩：1、答辩人早在反诉人成立前已经合法承租该小区208号房屋，业委会成立在后不能侵犯答辩在先权利；2、答辩人已将租赁费用全部交于海纳物业，反诉人诉我房屋占用费没有依据。既然其反诉请求第二项是依据我方合同估算的金额，也就意味着其认可我方的租赁合同，其应当承继履行该合同，对于相关租金应与海纳物业交接。 被告兴华物业辩称：根据原告海港区红警里玲春超市诉我方恢复原告供电，原告所提出诉求没有任何依据，没有任何证据证明我方停电，纯属扭曲事实，诬陷兴华物业公司，我方于2018年4月进场以来至今，未曾给任何住户及商铺停电。 经审理查明，秦皇岛市海港区红警里小区8-14栋为独立小区。2017年10月28日，该小区业主委员会依法成立。被告成立后，即依据该小区开发商与秦皇岛市海纳物业服务有限公司（以下简称海纳物业）签订的《物业管理委托合同》的约定，要求海纳物业停止对该小区物业服务，移交物业用房，双方未能达成一致，原告向本院起诉，要求海纳物业撤离该小区，并移交物业用房及相关资料，本院于2018年3月18日作出（2018）冀0302民初1925号民事判决，判决支持了原告的诉请。海纳物业不服，提出上诉，秦皇岛市中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）冀0302民终1940号民事判决，维持原判。后原告申请执行，在2018年8月24日，在执行人员协调下，原告与海纳物业对房屋及图纸进行了交接，房屋交接中标注了“接收管理权”。原告系于2016年12月25日与海纳物业签订《房屋场地租赁合同》，承租了民族路208号红警里物业商业用房一间，产权为红警里小区全体业主，租期为10年，十年租金共计150000元，原告已经全部缴纳。原告与海纳物业交接房屋管理权的房屋中包括被告承租的房屋。被告红警里小区8-14栋业主委员会于2018年11月26日对原告发出通知一张，要求原告于三日内重新签订租赁合同，否则腾空并搬离房屋。2019年1月1日，被告红警里小区8-14栋业主委员会接收水、电表。 原告玲春超市为证明其主张提交证据：证据一、《物业管理委托合同》（复印件），签订主体是该小区地产瑞兴房地产和海纳物业，证明海纳物业公司有权对小区配套附属设施管理，包括物业楼和办公场所。也就是说被告在当时有权对小区商业房屋进行出租管理。合同第六条的约定；证据二、《房屋场地租赁合同》，证明2016年12月25日，秦皇岛市海纳物业服务有限公司与原告签订该合同，合同约定，秦皇岛市海纳物业服务有限公司代表全体业主将民族路208号红警里物业商业房一间，租赁给原告做小超市使用，租赁年限为2016年12月25日至2026年12月24日，十年租金15万元，合同同时约定在租赁期内，如果因红警里小区更换新物业公司管理原因导致秦皇岛市海纳物业服务有限公司不再管理该小区时，该合同对新接管的小区物业公司继续有效；证据三、（1）秦皇岛市海纳物业服务有限公司收据两张，证明秦皇岛市海纳物业服务有限公司分别于2016年12月25日和2017年1月12日收到原告交来租金15万元整。（2）中国银行交易流水，证明海纳物业法人孟繁荣收到相关款项。（3）原告实际经营人管兰珍中国邮政储蓄银行的存折，证明为支付其中一笔7万元的取款记录；证据四、收款证明，证明秦皇岛市海纳物业服务有限公司已收到原告缴纳的全部15万元租赁费用；证据五、2018年11月26日第一被告发出的《通知》（复印件），证明被告拒绝承继履行房屋租赁合同，并要求原告腾房；证据六、录音（未整理资料，当庭播放），证明被告向原告出售高价电，变相给原告断电。 被告红警里业委会对原告提交证据无异议。 被告兴华物业对原告玲春超市提交证据的质证意见：对证据六不认可，没有断过电。其他证据与我无关。 被告红警里业委员会为证明其主张提交证据：证据一、街道办事处业主委员会备案通知2页，证明业主委员会依法成立；证据二、（2018）冀0302民初1925号民事判决书5页，证明海港区法院判海纳物业排除妨害，交房交资料；证据三、（2018）冀03终1940号民事判决书5页，证明二审维持原判；证据四、物业管理委托合同（复印件）。证明房地产开发公司与海纳物业没有租房委托事项；证据五、房屋场地租赁合同2页（复印件）。证明原告与租房人合同租赁关系；证据六、秦皇岛市物业办公室证明1页。证明房地产开发公司小区配套建筑房屋交房证明；证据七、社区委员会证明1页（复印件）。证明海纳物业公司已撤出服务小区；证据八、交接情况1页（复印件），证明法院来现场执行时海纳物业与业委会交接。 原告玲春超市对被告红警里业委会提交证据的质证意见：对证据一、二、三真实性无异议，其成立日期是2017年10月28日，不能干涉原告在先的承租权，对证据四无异议，证明海纳物业有权对附属建筑物物业楼进行出租管理，对证据五真实性无异议，该合同同时证明新物业公司应当承继履行该合同。证据六、七无异议。对证据八真实性有异议，请求法院核实，对于超市的交接与海纳物业交接清，租金也没有交接。 被告秦皇岛兴华物业服务有限公司对上述证据无异议。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，玲春超市系与海纳物业签订《房屋场地租赁合同》，租用物业商业用房一间，海纳物业经生效判决，将包括诉争房屋在内的物业用房移交给原告红警里业委会。虽玲春超市提出已经向海纳物业交纳全部租金，但红警里业委会未对该租赁合同予以认可，玲春超市应将承租的位于秦皇岛市海港区民族路208号红警里物业商业用房一间腾出，交还给红警里业主委会；红警里业委会要求玲春超市自2018年2月1日起支付占用费，因海纳物业于2018年8月24日在执行人员的协调下办理的交接，故玲春超市应自2018年8月24日起按其与海纳物业租赁合同约定的标准（年租金15000元）向红警里业委会支付占用费至搬出之日。关于玲春超市提出兴华物业恢复供电的诉讼请求，其未提交证据证明，故本院对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）海港区红警里玲春超市将承租的位于秦皇岛市海港区民族路208号红警里物业商业用房一间腾出，交还给被告（反诉原告）秦皇岛市海港区红警小区8-14栋业主委员会； 二、原告（反诉被告）海港区红警里玲春超市自2018年8月24日起按年租金15000元的标准向被告（反诉原告）秦皇岛市海港区红警小区8-14栋业主委员会支付占用费至房屋交付之日止； 三、驳回原告（反诉被告）海港区红警里玲春超市的诉讼请求。 上述一、二项于本判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，反诉费182元，均由原告海港区红警里玲春超市承担，于本判决生效后10日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  程 克 二〇一九年十月二十五日 代理书记员  杨晓娜