江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2995号原告：殷广民，男，1975年11月26日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：匡泉生，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘菊红，江苏熠达律师事务所实习律师。被告：殷大男，男，1957年6月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：杨云龙，江苏执着律师事务所律师。被告：许凤妹，女，1961年10月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告殷广民与被告殷大男、许凤妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序，并于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告殷广民及其委托诉讼代理人匡泉生、刘菊红，被告殷大男及其委托诉讼代理人杨云龙，被告许凤妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷广民向本院提起诉讼，请求判令：1、两被告继续履行合同按合同约定配合办理过户手续。2、两被告承担合同违约金12.6万(按合同总金额的30%计算)。3、两被告承担因原告不能继续使用房屋造成的经济损失(每天住宿费172元，从2019年4月18日起计算至原告正常入住房屋止)。4、两被告承担本案的受理费和保全费。审理中，原告殷广民自愿在本案中放弃第2、3项诉讼请求，并确认尚余尾款2万元未付，如法院判决过户可一并支付对方。事实与理由：原告与两被告于2012年11月3日签订《房屋买卖协议》，约定原告向两被告购买位于苏州市相城区的房屋。原告按约定于2012年11月12日向两被告支付房款39万元，因房屋是拆迁房，当时还没办好产权证，约定尾款2万元在办理过户时支付，该房屋买卖过程经江苏经权律师事务所律师见证。自此，原告居住在该房屋。原告得知2018年12月房屋产权证已经办好，便与被告沟通过户事宜，被告不予理会。2019年4月18日，原告发现门锁被被告更换导致无法使用，无奈暂居在宾馆。此后原告多次与两被告沟通过户事宜，被告反复，至今未予过户。被告的行为严重违反诚信原则，违背契约精神，为了维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼。被告殷大男辩称，被告殷大男与原告没有签订过任何的房屋买卖合同，不存在继续履行的说法。诉争房屋系被告殷大男目前唯一一套住房，应当保障被告殷大男的基本居住权。对原告提出的其他诉讼请求均不予认可。恰恰是原告侵犯了被告殷大男的合法权益。两被告于2009年1月离婚，此后被告殷大男就独自到上海开饭店，长期居住在上海。2012年期间，被告殷大男老家房屋动迁，安置了相城区玉成家园10幢1107室等两套安置房。诉争房屋系被告殷大男的个人婚前财产，归被告殷大男一人所有，与被告许凤妹无关。诉争房屋于2018年取得房产证，原告殷广民找到被告殷大男要办理房屋过户手续，被告殷大男此时才知道被告许凤妹勾结原告殷广民及中介、律师，将该房屋私下出售给原告殷广民。多次交涉无果后，被告殷大男才一气之下依据房产证将房屋换了门锁，收回了房屋。被告殷大男收到原告殷广民的起诉状和相关证据后，才大约了解了事情的来龙去脉。原告称在2012年11月12日由江苏经权律师事务所刘素敏、赵芳两位律师见证下签订房屋买卖协议与实际情况不符。房屋买卖协议签订日期为2012年11月3日，见证书的见证日期是2012年11月12日。同时，房屋买卖协议上甲方处的“殷大男”及捺印均非被告殷大男本人签名捺印。被告殷大男在2018年之前根本没有见过原告殷广民，不可能和原告殷广民签订房屋买卖协议。见证书上所写“委托见证人在见证律师的面前在《房屋买卖合同》（一式四份）的买、卖方栏内签名，并用右手食指在各自的签名处捺上指模”明显不实，系两位律师作了伪证。被告殷大男从未收到原告殷广民的购房款，显然是原告殷广民、被告许凤妹与中介、律师恶意串通，侵犯被告殷大男的合法权益，把被告殷大男所有的房产给掏空。请求法院依法驳回原告殷广民的全部诉讼请求。被告许凤妹辩称，诉争房屋是被告殷大男的拆迁安置房。被告殷大男当时叫儿子殷钦去办拆迁手续，殷钦懒，怕出面，手续是我代办的。中介曹福妹一直打电话给我，问我要不要卖房子。我当时考虑到被告殷大男在外面有女人，想给儿子留点钱，于是通过中介介绍和原告殷广民签订房屋买卖协议，购房款是我拿的，收到40万元，都用在儿子身上了。房屋买卖合同中“殷大男”的名字及捺印是我签字捺印的。中介和原告殷广民都知道我是离婚的，他们告诉我不要紧，等到房屋过户的时候再让被告殷大男来签字就行。我卖房子的时候没有和被告殷大男商量过，被告殷大男只知道是租房，不知道要卖房。经审理查明，殷广民向本院提供《房屋买卖协议》一份，载明的售房人（甲方）为殷大男、许凤妹，购房人（乙方）为殷广民，居间方（丙方）为苏州帝嘉投资咨询有限公司，约定：买卖的房屋位于苏州市相城区，面积80.16平方米，成交价格42万元；房屋产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于2012年11月3日交付定金1万元，此定金转为房款；甲方承诺于见证当天腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方，待产证办理完成后开始办理资金托管和过户手续；双方约定在2012年11月24日前交付房款39万元整，付款当天办理律师见证手续，办理当天交房；此房压尾款2万元待日后办理过户手续时给付；甲方承诺该房屋无任何纠纷，且甲方承诺待产证下发后全力配合乙方进行过户手续，不再有任何附加条件，否则视为甲方违约；甲方负责前期办理产证中所产生的费用。该《房屋买卖协议》下方甲方处显示签有“殷大男”、“许凤妹”并捺有指印，乙方处签有“殷广民”，丙方经手人处签有“刘佳”、“刘丹”。经质证，殷大男称甲方处“殷大男”及捺印均非其本人签名捺印；许凤妹称甲方处“殷大男”及捺印是许凤妹代签并捺印的，殷大男不在场。为证明上述《房屋买卖协议》真实性，殷广民另向本院提供江苏经权律师事务所出具的见证字（2012）第102号见证材料及收据一份，拟证明殷大男、许凤妹、殷广民于2012年11月12日共同作为委托见证人，委托江苏经权律师事务所赵芳、刘素敏律师对双方签订《房屋买卖协议》过程进行了现场见证，在见证过程中，殷大男、许凤妹提供了诉争房屋的房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁安置房购销合同，还分别在承诺书和收条上签名捺印确认将诉争房屋出售给殷广民并收到40万元房款，殷广民为此支出见证费用1500元。殷广民称，2012年11月3日签订的房屋买卖协议真实，为了怕出事，其还找了律师对买卖协议进行了见证。经质证，殷大男对见证过程不予认可。殷大男称，其于2012年11月12日按照许凤妹要求至律师事务所，并提供了户口本、身份证给律师，目的是为了将拆迁安置的两套房屋中的一套出租、一套出售，当时只有两名律师和许凤妹在场，其看到过见证材料的草稿，但并没有在房屋买卖协议上签名捺印，而是在多份空白材料上签名捺印，其怀疑承诺书系用该空白材料形成的；其在律师事务所等了半个小时左右，买房和租房的人没有过来，其等不及就先行离开了。许凤妹称其按照中介曹福妹的要求将殷大男带到律师事务所，没有告诉殷大男出售诉争房屋的实际情况，殷大男后来接了个电话要离开，其就与殷大男一起离开了，当时殷广民并未到场。又查，殷广民于2012年11月3日向许凤妹支付定金1万元，于2012年11月12日向许凤妹转账支付39万元。之后，殷广民取得诉争房屋在拆迁安置过程中形成的结算凭证，包括房款收据、税款收据、天然气初装费收据及物业费收据，以及收房查验表、房屋交接验收书，占有使用诉争房屋并进行了装修。至2018年年底，殷广民、殷大男因房屋买卖及办证事宜发生纠纷。2019年4月，殷大男换掉门锁后占有诉争房屋，殷大男称现已将房屋出租他人。再查，殷广民、殷大男曾协商拟将诉争房屋出售给案外人韩宝涛。2019年3月30日，由殷大男作为卖方、韩宝涛作为买方、相城区元和诚诺房产经纪服务部作为居间方签订了房屋买卖合同，殷广民收取韩宝涛定金2万元。之后，因合同未能按约履行，韩宝涛向本院起诉，案号为（2019）苏0507民初3772号。该案庭审中，殷广民向本院举证了殷广民、殷大男于2019年3月30日签订的《承诺书》一份，载明：“今有苏州市相城区元和玉成小区10幢1107房屋买卖一事双方约定如下，房东殷大男承诺该房的房款成交是壹佰叁拾叁万捌仟元，待客户手续全部办完全部到账于殷大男工行卡上应打于殷广民账户上，因为这房是殷广民买的，没有过户于殷广民，现有殷大男配合过户。殷广民承诺等房款到账应付于殷大男辛苦费三万元整，补款费贰万元整，加房屋尾款贰万元整，总计柒万元整。”殷广民称，经中介居间，其拟将诉争房屋出售给韩宝涛，为了省税，所以和殷大男协商，以殷大男名义与韩宝涛直接签订合同，由殷大男协助将诉争房屋过户至韩宝涛名下，其承诺给予殷大男一些经济补偿，为了防止说不清楚，所以其与殷大男签订承诺书，就其向殷大男购买房屋及补偿事宜再行确认。殷大男称，承诺书签字属实，当时系因殷广民答应给其一点好处，一时头昏才签字，之后觉得是重大误解，所以报警将房屋收回；殷大男之后又称，签署该承诺书是为了收集许凤妹等人的违法证据，不是其真实意思表示。殷广民向本院举证上述《承诺书》后，在本案庭审中明确表示撤回对《房屋买卖协议》上殷大男签名捺印真实性的鉴定申请。殷大男则坚持要求就《房屋买卖协议》上“殷大男”的签名捺印的真实性进行鉴定。再查，殷大男、许凤妹于1983年12月份登记结婚，于2009年1月16日协议离婚，协议中婚后夫妻关系存续期间的共同财产分割项下房屋的居住及分割载明：相城区玉成村杨家浜三楼三底归男方所有，其余房子归女方、儿子所有（其中包括商业用房），桂花新村8幢102室归男方所有（产权）。相城区玉成村杨家浜三楼三底房屋于2012年2月拆迁，现位于苏州市相城区元和街道玉成家园10幢1107室的诉争房屋系前述三楼三底房屋拆迁安置所得，拆迁安置房购销合同签订于2012年9月19日，买方落款为殷大男。该房屋于2018年12月11日办理不动产权登记，权证号苏（2018）苏州市不动产权第7033969号，登记权利人为殷大男，单独所有。以上事实由当事人提供的《房屋买卖协议》、见证字（2012）第102号见证材料、收据、购房定金合同、个人业务凭证、结算凭证、收房查验表、房屋交接验收书、燃气安装发票、离婚证、拆迁安置房购销合同、不动产权证书、离婚协议、承诺书及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点在于殷大男、许凤妹与殷广民之间的房屋买卖协议是否合法有效。诉争房屋是位于相城区玉成村杨家浜三楼三底房屋拆迁安置所得，在殷大男、许凤妹协议离婚时，双方在夫妻存续期间共同财产分割中约定三楼三底房屋归殷大男所有，故诉争房屋出售应征得殷大男的同意。本案中，殷大男对《房屋买卖协议》效力不予认可的主要理由是《房屋买卖协议》上“殷大男”的签字捺印并非本人出具，其认为自己并未出售也并未委托许凤妹向殷广民出售诉争房屋。就殷大男的抗辩，本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即使按殷大男所述，诉争房屋系许凤妹擅自出售给殷广民，殷大男对此并不知情。但在案涉纠纷发生后，殷大男在2019年3月30日与殷广民签订《承诺书》，该《承诺书》明确载明“这房是殷广民买的，没有过户于殷广民”，承诺书中还就所谓补偿及购房尾款事宜进行了协商确认，殷大男签署《承诺书》应视为对该诉争房屋出售给殷广民一事的追认。因此，即使殷大男确未签订《房屋买卖协议》，许凤妹系无权出售，现殷大男已明确对许凤妹将房屋出售给殷广民的无权代理行为予以追认，《房屋买卖协议》也应自订立时生效。殷大男辩解其签署《承诺书》系重大误解缺乏依据，本院不予采纳。殷大男辩解其前述《承诺书》是为取证，而非真实意思表示，但其作为完全民事行为能力人，应清楚《承诺书》内容及签字后果，其行为与其辩解明显矛盾，本院不予采纳。对于殷大男主张殷广民系与许凤妹、中介、律师勾结恶意取得房屋的抗辩，本院认为，考虑到殷大男、许凤妹原系夫妻关系，诉争房屋系拆迁安置房屋，而且殷广民在签订《房屋买卖协议》后，已经按约向许凤妹支付了定金加大部分房款合计40万元，收取了诉争房屋在拆迁安置过程中形成的相应手续材料，取得诉争房屋并装修使用至2018年底涉案纠纷发生前。在长达六年左右的时间中，殷大男也从未就诉争房屋向殷广民主张过任何权利。在整个房屋买卖过程中，殷广民没有明显恶意行为，殷大男也未能举证证明殷广民存在恶意串通损害其合法权益的行为，故本院对殷大男该抗辩不予采纳。此外，殷大男申请要求就《房屋买卖协议》上“殷大男”的签名捺印真实性进行鉴定，用以证明《房屋买卖协议》并非其本人签字捺印，因该鉴定结果对于本案最终认定并无影响，故本院认定已无鉴定必要，对其申请不予准许。综上所述，本院认为，殷大男、许凤妹与殷广民之间的房屋买卖协议合法有效。现诉争房屋符合过户条件，故殷广民要求继续履行合同并要求殷大男、许凤妹协助过户的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于房屋尾款2万元，殷广民明确表示尚未支付且愿意在本案中直接支付对方，本院予以准许。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告殷大男、许凤妹于本判决生效之日起十日内协助原告殷广民将坐落于苏州市相城区元和街道玉成家园10幢1107室的不动产转移登记至原告殷广民名下，相关费用由原告殷广民承担。二、原告殷广民于被告殷大男、许凤妹履行上述第一项义务同时向被告殷大男支付房屋尾款2万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为7600元，保全费2620元，合计10220元，由被告殷大男、许凤妹负担（被告殷大男、许凤妹负担之款，原告殷广民自愿垫付，不再退还，被告殷大男、许凤妹于本判决生效之日起十日内直接给付原告殷广民）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 吴 宏人民陪审员 李 玉人民陪审员 沈惠琴二〇一九年十月三十一日法官 助理 唐若娴书 记 员 徐雯依