上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27271号原告：上海卓发信息科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：孙某某，执行董事。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。被告：社展网络技术(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛某，执行董事。委托诉讼代理人：张何心，上海市尚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨扬，上海市尚法律师事务所律师。原告上海卓发信息科技有限公司与被告社展网络技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告上海卓发信息科技有限公司的委托诉讼代理人陆雯姣和被告社展网络技术(上海)有限公司的委托诉讼代理人张何心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海卓发信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告于2018年7月23日签订的租赁合同于2019年2月12日解除；2.请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金人民币(币种下同)3,770元、物业费1,362.75元、电费170.31元，合计5,303.06元；3.请求依法判令被告向原告支付违约金以8,700元为本金，按照日千分之五为标准，自2019年1月22日起计算至判决生效之日止(暂计至2019年2月28日为1,653元)。本院审理期间，原告变更诉讼请求，确认放弃第二项诉讼请求中对电费170.31元的主张。事实与理由：原告与被告于2018年7月23日就上海市闵行区xxx路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁事宜达成一致并签订了《租赁合同》，双方约定租赁期从2018年7月30日起至2020年7月29日止，装修免租期自2018年7月23日至2018年7月29日止，装修免租期物业费由被告承担。月租金为8,700元，每二个月支付租金且须先付后租。合同第六条约定被告如拖欠租金达十日时，则被告构成严重违约，原告即可终止本合同。被告逾期交付房租的，每逾期一日，须按月租金金额的千分之五收取违约金。合同第十一条约定租赁期未满退租，押金不退。合同签订后，原告依约履行了己方义务并向被告交付了房屋，但被告却未及时按约向原告支付租金、物业费、电费。期间，原告数次向被告催讨未果。截至今日，被告仍未向原告支付拖欠的租金等费用款项。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院判如诉请。被告社展网络技术(上海)有限公司辩称,同意原、被告之间的租赁合同解除,但解除时间是2019年2月5日，被告于该日将系争房屋交付给原告。虽原告称，被告是在2019年2月11日将门禁密码告知原告，但是原告对该门禁有个总密码，其可自行进入系争房屋。原告不能主张两项违约金，要么主张原告提前搬离的违约金，要么主张原告不支付房租的违约金。被告同意原告没收两个月押金，已承担违约责任，原告不能再主张其他违约金,且原告主张的违约金计算标准过高。对于原告主张的租金、物业费等的计算公式，时间截止点应为2019年2月5日而非原告主张的2019年2月11日。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告租赁所得。2018年7月23日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区xxx路XXX弄XXX号XXX室租赁给乙方使用，租赁期限自2018年7月30日至2020年7月29日止，免租期自2018年7月23日至2018年7月29日止，免租期免房租不免物业费；租金为每月8,700元，每二个月支付一次，每次租金于到期日前8日支付，先付后租；保证金17,400元，乙方于2018年7月25日前交付甲方；第六条(四)：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；第六条(七)乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；第十一条１.租赁期未满退租，押金不退。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告向原告支付了保证金17,400元，并以每月8,700元的标准向原告支付租金。2019年1月23日，原告通过微信方式向被告催收下一期租金，但被告未支付，并于2019年2月5日搬离系争房屋。2019年2月11日，被告将系争房屋的门禁密码告知原告;2019年2月12日,原告进入并收回系争房屋。被告的租金支付至2019年1月29日，物业费支付至2018年12月31日。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中要求解除合同的依据系因被告擅自搬离构成根本违约，故行使法定解除权；原、被告一致同意将保证金17,400元作为违约金，原告不予返还。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、不动产权证、《租赁合同(wky-zc031)》、电费单据、物业费单据、微信聊天记录、情况说明等证据及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已按约将房屋交付给被告使用，被告承租房屋后，按时足额支付租金等费用是其主要合同义务。但在合同履行过程中，被告不仅未按约支付租金，还在租赁期限内擅自搬离，构成根本违约，原告据此享有合同解除权。在本案诉讼前，原告未通知被告解除合同，而是以诉讼方式通知被告，因此本案起诉状副本送达被告之日(2019年8月2日)即为租赁合同解除之日。被告于2019年2月5日擅自搬离系争房屋，直至2019年2月12日，原告才收回系争房屋，现原告主张被告支付自2019年1月30日起至2019年2月11日止的租金3,770元、自2019年1月1日起至2019年2月11日止的物业费1,362.75元，于法有据，本院予以支持。被告向原告支付的租赁保证金17,400元，合同约定如被告租赁期未满退租，租赁保证金不退，该笔保证金具有解约违约金属性，现被告表示同意该笔保证金由原告作为违约金没收，本院予以确认。但被告既有擅自搬离的违约行为，还有逾期支付租金的违约行为,应当分别承担相应的违约责任。对于逾期支付租金的违约行为，根据合同约定，若被告逾期支付房租，则每逾期一日，应按月租金金额的千分之五支付违约金。被告认为该约定的违约金计算标准过高要求调整，本院结合被告的违约行为及其过错程度，以及原告的实际损失，考虑违约金的补偿性质，现对逾期付款违约金计算标准调整为按月租金金额的日万分之五计算，自2019年1月22日起计算至判决生效之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海卓发信息科技有限公司与被告社展网络技术(上海)有限公司于2018年7月23日签订的《租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告社展网络技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海卓发信息科技有限公司租金3,770元、物业费1,362.75元;三、被告社展网络技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海卓发信息科技有限公司自2019年1月22日起至本判决生效之日止，以8,700元为本金，按每日万分之五计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告社展网络技术(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 鑫二〇一九年十月二十一日书记员 金丽颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。