北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12017号原告：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**商业楼**。法定代表人：朱琳，执行董事。委托诉讼代理人：杨冬雪，女，系公司员工。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。被告：焦殿荣，女，现住北京市房山区。被告兼委托诉讼代理人：应国宏，男，住北京市房山区。原告北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚物业公司）与被告焦殿荣、应国宏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞华诚物业公司的委托诉讼代理人张辉、被告兼焦殿荣的委托诉讼代理人应国宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞华诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即清偿自2011年6月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费12631.71元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月7日被告与北京市××房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买了位于北京市房山区长阳镇××小区X号楼X单元X号住宅一套，实测建筑面积为92.54平方米。合同约定前期物业服务由原告承担，物业服务费为1.5元/月，按年度预交。原告自××小区交付起即提供物业服务至今。被告于2007年5月31日入住，但自2011年6月1日起至今未缴纳物业服务费。虽经原告无数次催要，被告无正当理由，至今未付分文。为依法维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。焦殿荣辩称，小区X号楼X单元楼梯间漏雨，我也是居住在这个单元。第一，原告起诉我没有交纳物业费，没有完全事实依据。2011年6月1日至2012年8月15日期间我为涉案小区的业主，2012年8月16日起已经将房屋变更为其他人。这个事情原告的法人是知情的，原告公司的变更软件中早将涉案房屋的业主变更了。我有截图可以提交。原告提交了虚假陈词及伪证，原告为诉讼欺诈。原告法人为直接故意，原告法人为诈骗行为。第二，原告起诉的拖欠物业费期间，已经过了诉讼时效，我方从来没有收到过原告催缴物业费的通知。第三，原告收取的物业费标准没有法律依据，原告违规收费。我与应国宏是夫妻关系，变更业主的时候也是夫妻关系。应国宏辩称，原告状告应国宏自2011年6月1日起至2018年12月31日拖欠物业服务费12631.71元，没有完全事实依据。经过查证，2011年6月1日至2012年8月15日期间，应国宏不是××小区法定业主，原告状告本人拖欠物业服务费，无证可据，捏造事实，藐视法庭。应国宏自2012年8月16日成为××X号X单元X法定业主。房产证已提交给法庭，开始履行业主公约中每平米1.5元每月的服务费标准，物业费公约执行至2013年10月20日止。2013年10月21日，瑞华诚物业管理公司原物业服务更改为应急服务，居委会出示的关于××社区物业服务有关情况的说明，原告提交的证据材料中已经有了，原被告双方互签的业主公约可视为物业服务合同终止。这一点，北京市第二中级人民法院已对原××业主诉讼请求作出了裁定，裁定发回原法院重审，详见市中院民事裁定书2016京02民终8863号。物业服务合同在2013年10月20日已经终止了。中院裁定书也可以作为2016年6月瑞华诚物业管理公司撤离××的证据。2017年2月，房山区住建委官网证据证实，我现在出示网站截屏图像内容。所谓应急服务项目只有4项。公共区域日常清洁卫生、垃圾清运，公共区域秩序、维护门岗秩序，公共区域巡视查检、供水及电梯运行，前台接待。综上所述，原告称其2013年10月21日起至2018年12月30日止，对本人进行物业服务工作，法理何在，收费标准仍以1.5元每平米每月收取，妄图利用法律强取豪夺，请法官依法明断。应国宏自2012年8月16日至2015年12月31日拖欠物业费时至今日已过3年多时间，这期间，应国宏没有收到任何具有法律效率的催缴信息。原告在起诉书中说，无数次催缴，请对方拿出具有法律效力的举证，如果没有，对方在法官面前作伪证藐视法庭。根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期限为三年，如果在这三年中没有要求偿还债务，也没有承诺偿还3年过后诉讼时效终结，此债务不受法律保护。原告无视法律，在法庭上公然多次欺骗法官，请求法官依法驳回原告诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。本院经审理后认定事实如下：二被告系北京市房山区长阳镇××X号楼X单元X号房屋的业主，房屋建筑面积92.54平方米，原告系二被告居住小区的物业服务管理企业。2007年1月7日，焦殿荣与北京市××房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定由原告作为前期物业服务的管理企业，资质证号：京物企资三[2005]0843号，物业服务收费价格为1.5元/月??平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，应当在每年的5月31日前缴费。现因二被告自2011年6月1日起至2018年12月31日止未支付物业服务费，原告诉至本院。2018年1月18日，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终71号民事判决书认定:瑞华诚物业公司并未撤离涉案小区，并提供物业服务至今。开庭审理时，瑞华诚物业公司认可其已经从被告居住小区撤出。另查明，焦殿荣与应国宏系夫妻关系。2012年8月16日起，涉案房屋所有权人由焦殿荣变更为应国宏。上述事实，有原被告陈述，原告提交的北京市商品房预售合同、居委会说明、笔误更正、（2017）京0111民初108号民事判决书、（2018）京02民终第71号民事判决书、（2017）京0111民初110号民事判决书、（2018）京02民终第594号民事判决书，被告提交的照片、（2018）京02民终第8863号民事裁定书、网站截图等在案为证。本院认为：焦殿荣与北京市××房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同条款系双方真实意思表示，合法有效，对其具有约束力，应国宏与焦殿荣系夫妻关系，涉案房屋产权虽发生变更，但上述前期物业服务合同条款亦对应国宏具有约束力。原告已向二被告居住的小区提供了物业服务，现要求二被告支付物业费，理由正当，证据充分，本院对合理部分予以支持。原告提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，根据法院生效判决查明的事实，原告在提供物业服务期限内，对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵，酌情确认按照正常收费标准的90%计算应收物业费。关于原告是否撤离涉案小区，根据法院生效判决查明的事实，2016年瑞华诚物业并未撤离涉案小区，为该小区提供物业服务，对焦殿荣、应国宏的该项辩称，本院不予采信。关于应急期间的物业费收费标准，虽然小区成立了应急办公室，但焦殿荣、应国宏未提交证据证明应急期间的物业收费标准与买卖合同前期物业服务条款中约定的物业费标准存在差异，且买卖合同前期物业服务条款中约定的物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，与应急服务的内容亦无明显差别，故对二被告的该主张不予采纳。关于诉讼时效问题，鉴于原告提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，即使在单个业主欠付物业费时，原告也无法停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，二被告系夫妻关系且处于持续欠缴物业费的状态，且居委会证明原告行使了催要权利，故对二被告该主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告焦殿荣于本判决生效后七日内给付原告北京瑞华诚物业管理有限公司2011年6月1日至2012年8月15日的物业费1811.47元；二、被告焦殿荣、应国宏于本判决生效后七日内给付原告北京瑞华诚物业管理有限公司2012年8月16日至2018年12月31日的物业费9557.07元；三、驳回原告北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由被告焦殿荣负担18元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告应国宏负担98元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 朱 刚人民陪审员 张国明二〇一九年十月十七日书 记 员 于 淼