广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初324号原告（反诉被告）：刘石和，男，1962年2月4日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：黄俊杰，广东三昶律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈**，男，1981年11月17日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：陈小红，女，1980年12月9日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：陈赞文，广东世纪华人律师事务所律师。原告（反诉被告）刘石和诉被告（反诉原告）陈**土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日作出（2018）粤0233民初573号民事判决，陈**不服该判决提起上诉，韶关市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）粤02民终39号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘石和及其委托诉讼代理人黄俊杰，被告（反诉原告）陈**的委托诉讼代理人陈小红、陈赞文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年10月8日签订的《场地租用期限合同》；2.判令被告立即将其承租的土地（该场地坐落在新丰县吉丰农产食品加工有限公司内，105国道边君悦假日酒店旁边沿原围墙由西向东宽约52米，深度约41米，面积2000平方米）腾空后交还给原告；3.判令被告立即付清其所欠原告的租金14000元，并依约支付逾期付款的违约金139.98元（自2018年7月1日起计至2018年8月30日，逾期60天，每天233.3元，计得违约金为233.3*60天*1%=139.98元）之后至交还场地时止的占用费及违约金损失另计；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：确认原、被告双方于2017年10月8日签订的《场地租用期限合同》，于2018年7月31日解除；变更诉讼请求第三项为：判令被告按每月7000元的标准支付逾期腾空出租场地占有使用费（计算时间从2018年10月1日起计至被告腾空出租场地返还给原告时止）。事实和理由：2017年1月1日，原告与新丰县吉丰农产食品加工有限公司（以下简称：吉丰公司）签订了一份《租赁合同》。根据该《租赁合同》约定：“吉丰公司将围墙内入门右边空地一块租给乙方（即原告）使用。可转租，但租金应仍由乙方负责。租赁时间为四年六个月（即从2017年1月1日至2021年6月31日止）。在此期间，如果甲方（即吉丰公司）需使用该地块，乙方无条件交回给甲方，并无任何补偿。合同自然终止。”2017年10月8日，原告将上述租赁吉丰公司的一部分空地（该场地坐落在新丰县吉丰农产食品加工有限公司内，105国道边君悦假日酒店旁边沿原围墙由西向东宽约52米，深度约41米，面积2000平方米）转租给被告使用。当天，原、被告签订了一份《场地租用期限合同》。根据该《场地租用期限合同》第二条租用期限约定：自2017年10月9日起至2021年4月9日止，共计三年六个月。第三条租金约定：1、本合同租金实行现金支付制（不含税费），租金为每月7000元。2、乙方（即被告）租金必须在当月5日前交清，逾期则按天追加1%滞纳金。3、甲方（即原告）收取押金20000元，乙方必须按期支付租金，欠费2个月时，视乙方违约。第五条其他约定：1、合同期未满，甲方因各种条件收回该场地块，应退回乙方的押金并按押金的三倍补偿乙方，乙方搭建的厂房及所有物品归乙方处理。2、乙方合同期未满，乙方因各种条件不租用，甲方不退押金给乙方。《场地租用期限合同》生效后，原告依约将出租场地交付给被告使用。在2018年4月30日，当原告收到吉丰公司《通知》终止《租赁合同》后，就立即将该《通知》告知被告，要求被告搬迁。可是，被告不配合、不搬迁。为此，原告分别于2018年5月15日、6月25日向被告发出《通知》，告知被告，吉丰公司因建设需要收回土地而终止合同，要求被告在七月底前搬迁完毕。2018年7月31日原告再次将通知通过挂号信函的方式邮寄给被告。被告在收到原告的《通知》后，仍不予理睬、不搬迁，没有将出租的场地腾空给原告。被告的行为已经给原告造成巨大的经济损失，对此原告将保留追偿权。由于原、被告之间的纠纷已无法通过协商的方式解决，为更好地保护原告的合法权益，现依法具状，请判如所请。被告陈**辩称，一、原告于2017年间，在案涉租赁场地的周围，挂出横幅，广而告之，场地招租。被告与案外人李健、李百存、叶华着、廖志国、李成艳等人是看到招租广告而承租原告的场地，正因为原告对被告等人作出出租场地权属没有纠纷，能保障被告等人的权益的承诺，被告等人才承租原告的场地，建设厂房、门店，经营汽车贸易销售这类长期性的经营。二、原告与被告签署《场地租用期限合同》时没有告知被告租赁场地的权属人是吉丰公司，也没有告知与吉丰公司签订《租赁合同》的情况，更没有吉丰公司随时可以无条件收回租赁场地的事宜。这是被告是否会与原告签订《场地租用期限合同》的决定性因素，如果被告知道这一事实，被告是不会签订《场地租用期限合同》，更不会建设无法移动的厂房进行长期性的经营。如果涉案场地是吉丰公司的，吉丰公司与原告随时无条件收回场地的约定，就已经决定了原、被告《场地租用期限合同》的合同目的不可能实现。《场地租用期限合同》的合同目的不能实现原因在于原告。三、2017年差不多一整年的时间，被告以及案外的李百存、李健、李成艳、叶华着、廖志国等人都陆续向原告租用场地经营，在租赁场地上大规模建设长期性投资、长久性经营、不可移动的厂房、设备等，原告投资的酒店就在租赁场地旁边，被告用的水电还是从原告酒店连接过来的，如此大规模的建设，原告与吉丰公司从没提出过异议，直到2018年5月被告已经正常经营了半年，吉丰公司与原告才提出收回场地的要求，可见，吉丰公司与原告对被告在承租地块的投入是认可的，也可以推断吉丰公司与原告在2018年5月之前是没有随时收回场地的约定。四、被告一直按时交付租金给原告，至原告起诉的9月份，被告仍在交付租金给原告，原告对租金照收不误，而且，在2017年11月份，原告一次性收了被告汽贸城空地100平方米三年半的租金，被告有充足的理由相信，原告出租的场地是安全的，原告能保证被告经营三年半的时间，被告才会在租赁场地建设门店经营汽车贸易。被告在租赁的场地已经建筑房屋，进行合法经营。由于房屋的建筑使用具有长久、长期，不可移动性，腾空场地将造成被告巨大的经济损失。五、《场地租用期限合同》文本由原告提供，被告和案外人李健、李百存、叶华着、廖志国、李成艳与原告签订的《场地租赁合同》均有第五条其他约定的条款。该条款是原告为重复使用而预先拟定的条款，原告与被告签订《场地租用期限合同》时没有对该条款进行协商与解释。该条款严重不公平，加重被告方的责任。该条款应当作出对原告不利的解释，未能成为解除与被告《场地租赁合同》的理由。六、《场地租用期限合同》第一条第2款约定：“甲方出租的场地应具有合规、合法性，保障乙方的经营权益，因租赁场地使用期间发生场地权属纠纷，甲方应承担给乙方带来的经济损失责任”，原告将一块随时可能被收回的场地租赁给被告，根本不能保障被告的经营权益，况且该场地权属属于吉丰公司，原告在合同说场地是他的，实际上不是他的，如今发生权属纠纷，如吉丰公司基于其与原告的合同约定，强行收回场地，那么按合同的约定，原告应当赔偿被告的所有损失。请求法庭查明事实，依法公正判决。被告陈**向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告与反诉被告之间的《场地租赁合同》，2.判令被反诉人退回反诉人的押金并按押金的三倍补偿给反诉人共计14.4万元；3.判令反诉被告退回反诉原告汽贸城门前100平方米空地三年半的租金12000元，4.判令被反诉人对反诉人在承租土地上的构建物、添附物等进行折价补偿（以鉴定结果为准）；5.判令被反诉人对反诉人的设备、车辆异地搬迁费用80000元；6.判令被反诉人赔偿反诉人营业损失1500000元（品牌签约违约金、预期利润等）；7.判令反诉被告赔付反诉原告另行租赁场地产生的租金差价损失71400元，8.本案本诉与反诉的全部诉讼费用由被反诉人承担。在庭审中，反诉原告变更第1项诉讼请求为请求确认原告与被告签订的合同于2018年10月解除，放弃第6项反诉请求。事实和理由：2017年10月8日，反诉人与被反诉人签署了《场地租用期限合同》，约定反诉人承租被反诉人场地搭建厂房，租赁期限自2017年10月9日至2021年4月9日止，月租金为7000元整，共计三年六个月。合同签署后，反诉人按合同的约定按时交租，在被反诉人的同意下，投入大量资金在租赁的场地内平整土地建设门店，用于经营汽车销售。2018年5月初，被反诉人找到反诉人，告知反诉人，该地块是其向吉丰公司承租而后转租给反诉人的，因吉丰公司要收回场地，所以要求反诉人搬迁。《场地租用期限合同》约定的租赁期限是4年，至2018年5月，只履行了半年，反诉人拒绝了被反诉人提前解除合同的无理要求。2018年9月，反诉人收到被反诉人的起诉状及证据，才了解到被反诉人与吉丰公司签订的《租赁合同》有这样的约定：“租赁期间为四年六个月（即从2017年1月1日至2021年6月31日止）。在此期间，如甲方（即吉丰公司）需要使用该地块，乙方无条件交回给甲方，并无任何补偿，合同自然终止”。这一条款虽然约定了租赁期为四年六个月，但由于吉丰公司随时可以无条件收回场地，实际上是等于没有约定租赁期限，被反诉人只能临时、短期使用场地，无法长期使用，更无法转租。2017年10月8日签订《场地租赁合同》时，被反诉人没有告知反诉人其是从吉丰公司承租来的场地，更没有告知吉丰公司可以随时无条件收回场地终止合同的约定。如果反诉人当时知道这一情况，是不会签订《场地租赁合同》并建筑门店进行经营。如今，吉丰公司基于与被反诉人签署的《租赁合同》要收回涉案地块，反诉人与被反诉人签订的《场地租赁合同》的目的无法实现，造成反诉人重大的经济损失。2018年9月，被反诉人向法院提起诉讼要求反诉人返还租赁场地，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张法院判令被反诉人赔偿反诉人的经济损失。望法院判如诉请，作出合法公正判决。反诉被告刘石和辩称：1.反诉被告依据双方《场地租赁合同》第五条其他约定“合同期未满，甲方（反诉被告）因其他原因提前收回场地的，应补偿叁万元给乙方（反诉原告），乙方合同期未满，乙方因各种原因不租用的，甲方不退押金给乙方，”这一条款约定了双方合同解除的条件，及应当承担的法律责任。反诉被告的诉求已经一审法院审理被支持，是正确的。反诉原告不服提起上诉，二审认为反诉被告提前收回土地势必造成反诉原告较大的投资损失，因此，反诉被告为了避免不必要的经济损失，征得吉丰公司的同意，反诉被告放弃解除合同提前收回出租场地的诉求，已经依法申请撤诉。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失没有事实和法律依据。2.虽然反诉被告向反诉原告邮寄了解除合同的通知，并提起了诉讼，但是双方对解除合同存在争议，致使合同实际上并未解除，反诉被告一直没有收回土地，反诉原告也依照约定支付租金至2018年10月，可见反诉被告并未造成反诉原告的经济损失。3.反诉原告要求解除合同，应该付清到目前的租金。反诉原告在反诉被告对本诉已经撤诉的情况下还提起反诉是没有事实和法律依据的，在二审诉讼期间，反诉原告一直强调其有投资，那么就不应该搬出去，其实际上也至今没有半空场地，也未提交支付租金给吉丰公司的依据，反诉原告提出的损失时因其自身行为所产生的，应该由其自行负责。反诉原告所有投资损失总额不应超过订立合同过程中所预见或者应当预见到的损失数额，其提出的损失应当符合法律规定，超过部分不应当支持。根据当事人的陈述和双方提交的证据，本院认定如下事实：2017年1月1日陈传海、刘石和为乙方，与新丰县吉丰农产食品加工有限公司为甲方签订《租赁合同》，约定：“租赁地点：新丰县吉丰农产食品加工有限公司（以下简称吉丰公司）将围墙内入门右边空地一块给乙方（陈传海、刘石和）使用。可转租，但租金仍由乙方负责。租赁时间：2017年1月1日至2021年6月31日止，在此期间，如果甲方需使用该地块，乙方无条件交回给甲方，并无任何补偿。合同自然终止。租金金额：每月1000元，在每月10号前交清当月租金。”。2017年10月8日，刘石和（甲方）将从吉丰公司承租的地块一部分转租给陈**（乙方），双方签订《场地租用期限合同》，该合同第一条租用期限场地：1.乙方承租甲方场地（吉丰农产食品加工有限公司内），105国道边（君悦假日酒店旁边）沿原围墙由西向东款约52米，深度约41米，面积2000平方米搭建厂房，公路边至原围墙空地免费给乙方使用，用途以营业执照核准的经营范围为准。2.甲方出租的场地应具有合规、合法性，保障乙方经营权益，因租用期限场地使用期间发生场地权属纠纷，甲方应承担给乙方带来的经济损失责任。第二条租用期限：自2017年10月9日起至2021年4月9日止，共计三年六个月。第三条租金：1.本合同租金实行现金支付制（不含税费），租金为每月7000元。2.乙方（即被告）租金必须在当月5日前交清，逾期则按天追加1%滞纳金。3.甲方（即原告）收取押金20000元，乙方必须按期支付租金，欠费2个月时，视乙方违约。第五条其他约定：1.合同期未满，甲方因各种条件收回该场地块，应退回乙方的押金并按押金的三倍补偿乙方，乙方搭建的厂房及所有物品归乙方处理。2.乙方合同期未满，乙方因各种条件不租用，甲方不退押金给乙方。合同签订后，刘石和收取了陈**押金20000元，陈**在承租土地上搭建临时构筑物、添附设施，进行汽车销售，陈**向刘石和支付租金至2018年10月。2018年4月30日，吉丰公司因与他人合作紫城地块三旧改造项目，需要收回出租给陈传海、刘石和的地块，遂向陈传海、刘石和发出《通知》，告知从5月1日起施工队进场开工建设，请租户从5月1日起开始搬迁，5月31日该工地停电，租户从5月1日起停止收取租金。2018年5月15日、2018年6月25日，刘石和、陈传海向包括陈**在内的租户发出《通知》，因吉丰公司收回土地而终止合同，要求各租户在2018年7月10日前搬迁。2018年8月23日，原告刘石和向本院提起诉讼，被告陈**在诉讼过程中提起反诉。2018年11月14日，本院作出（2018）粤0233民初573号民事判决，陈**不服该判决提起上诉，韶关市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）粤02民终39号民事裁定书，裁定将案件发回本院重审。本院在重新审理期间，刘石和于2019年4月15日以己取得吉丰公司的同意，同意继续履行2017年10月8日签订《场地租赁合同》为由，向本院提出撤诉申请。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案中，刘石和与陈**于2017年10月8日签订《场地租赁合同》是双方自愿订立，且内容不存在违反国家法律法规禁止性规定的情形，本院对《场地租赁合同》的效力予以认定。刘石和表示愿意继续履行双方签订的《场地租赁合同》，并在本案审理过程中撤回起诉，本院依法予以准许。自双方签订合同后开始，陈**一直使用涉案租赁场地进行经营，并缴纳租金，甚至在双方产生纠纷及刘石和向本院起诉至今，陈**均未搬离涉案出租场地，而是正常经营，陈**认为刘石和以《通知》及向法院起诉的方式向其表达了不继续履行合同的意思表示，其也在2018年10月开始通过不缴纳租金的方式同意解除合同，因此要求确认双方的合同在2018年10月解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”，虽然刘石和通过《通知》及向法院起诉的方式表示要求提前解除合同，但是双方仍旧继续履行合同，即陈**继续支付租金并使用该场地至今，刘石和继续收取租金且至今并未收回该出租场地，双方对于解除合同并未达成最终的一致意见，而是以行动在继续履行双方的合同义务，因此，陈**反诉请求确认双方的合同在2018年10月解除的请求，本院不予支持。双方的合同并未解除，陈**要求刘石和退回押金及按照押金三倍予以补偿，要求对承租土地上构建物、添附物进行折价补偿、支付租金差价71400元及支付设备、材料搬迁费80000元请求缺乏依据，本院不予支持。陈**要求刘石和退回涉案租赁场地前空地租金12000元与涉案合同没有关联性，该请求缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回反诉原告陈**的反诉请求。案件反诉费2955.5元，由反诉原告陈**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  丘福源人民陪审员  罗 丽人民陪审员  俞志杰二〇一九年十月十日书 记 员  伍衍祺