天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初2986号原告：天津金地康成投资有限公司，住所地天津市南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼1号楼403室。法定代表人：朱汉亚，执行董事。委托诉讼代理人：袁伟明，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠希芳，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津广友物业服务有限公司，住所地天津市南开区东马路与水阁大街交口东北侧玉鼎大厦地下室负101、负102。法定代表人：蔡光野，总经理。第三人：天津融易达资本管理有限公司，住所地天津开发区盛达街9号泰达金融广场7楼。法定代表人：曹某某，经理。委托诉讼代理人：郑秉君，女，该公司员工。原告天津金地康成投资有限公司（以下简称金地康成公司）与被告天津广友物业服务有限公司（以下简称广友物业公司）、第三人天津融易达资本管理有限公司（以下简称融易达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地康成公司的委托诉讼代理人袁伟明、惠希芳，被告广友物业公司的法定代表人蔡光野，第三人融易达公司的委托诉讼代理人郑秉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地康成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2008年10月27日签订的《天津市前期物业管理服务合同》（以下称“《物业合同》”）；2.判令被告依法向原告移交《物业合同》项下的物业服务用房和相关设施，物业服务所必需的相关资料；3.判令被告退出《物业合同》项下的物业服务区域、撤离南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼物业管理项目现场；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年10月27日，原告与被告签订《物业合同》，合同约定原告将南开区东马路现代商贸区东马路35号、45号、55号、65号、75号、85号委托被告进行前期物业管理服务，后项目的部分房产（面积超过项目的80%）由原告自持，部分房产由第三人享有所有权。现原告作为《物业合同》的签订主体，请求解除《物业合同》，具体理由包括但不限于以下几点：第一，《物业合同》第六条“物业管理服务标准”第（十）款约定：业主对被告的满意率达到80%以上。但事实上，被告接受原告委托之后，并未向项目业主提供满意的物业服务，故持有项目面积超过80%的原告于2017年9月7日向被告发生《解除合同通知书》，被告亦已经签收。2017年12月14日，第三人追认原告解除《物业合同》的行为，并与原告共同作出《业主决议书》，确定自即日起解除原告与被告签订的《物业合同》。第二，《物业合同》第十条“违约责任”第（四）款约定：原被告任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付0.5万元的违约金。原告认为《物业合同》的上述约定，系以约定的形式赋予了原告任意解除《物业合同》的权利；第三，《物业合同》本质上应属委托合同，原告作为《物业合同》项下的委托人，依法享有任意解除该合同的权利。基于以上，原告作为《物业合同》的签订主体，有权根据《物业合同》的约定以及相关法律规定解除该《物业合同》。故成讼。被告广友物业公司辩称，1.原告并非适格的诉讼主体。东马路现代商贸区项目总建筑面积74000平方米，地上面积57000平米，地上面积已经被原告出售了6000平方米给本案第三人，出售21652平方米作为混合型公寓卖给了228户居民，因此，已经有229户取代了原告的身份和地位，所以原告无权以自身名义提起诉讼；2.原告提起诉讼所依据备案的《物业合同》已经被另一份备案的物业合同所取代，2008年11月3日原告和被告又签订了一份前期物业管理合同，这份合同已经覆盖了和取代了前一份合同的管理范围；3.根据《物权法》规定，原告就所开发的房产出售之后，其他的买受人取代相应原告所持有相关物业设施及业主权利。另外，原告出租了七套商铺给承租人，由承租人取代原告履行交纳物业费、报修及评价物业公司的权利。综上，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求不具备判决可执行的操作性。第三人融易达公司称，尊重法院的最终判决。希望保证第三人作为业主和租户的权利，以及享受物业服务的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年10月27日，原告金地康成公司（甲方）与被告广友物业公司（乙方）签订《物业合同》一份，约定原告将东马路现代商贸区东马路35号、45号、55号、65号、75号、85号委托被告进行前期物业管理服务。委托物业基本情况：公建，坐落位置天津市南开区东马路，四至为东崇仁宫大街、南水阁大街、西东马路、北大狮子胡同，占地面积为15439.8平方米，建筑面积为44769.39平方米，地上31483.09平方米。合同期限自2008年10月29日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第五条为乙方权利义务，合同第六条物业管理服务标准中第十款约定业主对被告的满意度达到80%以上。合同第十条违约责任中第三款约定被告违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，原告有权要求被告在30日内整改，逾期未整改的，原告有权终止合同。合同附表一物业构成细目第一项房屋建筑细目中注明东马路35号建筑面积6273.1平方米，总层数6层；东马路45号建筑面积3848.22平方米，总层数4层；东马路55号建筑面积5362.5平方米，总层数4层；东马路65号建筑面积5510.5平方米，总层数4层；东马路75号建筑面积4979.5平方米，总层数4层；东马路85号建筑面积5509.27平方米，总层数3层。第二项设备细目中注明电梯型号三菱电梯6ＥＨＶ-亚7台、扶梯三菱电梯ｓｅｒｓｅｓｊ2台。第三项设施细目中注明消防设施1套、安防设施1套、通风设施1套、排烟设施1套、变电站1套、人防设施1套。该合同已在天津市南开区备案。2008年11月3日，原告作为合同甲方与作为合同乙方的被告签订《物业合同》一份，合同约定原告将玉鼎大厦委托被告进行前期物业管理服务。委托物业基本情况：公建，坐落位置天津市南开区东马路，四至为东崇仁宫大街、南水阁大街、西东马路、北大狮子胡同，占地面积为5480.90平方米，建筑面积为30206.61平方米。合同期限自2008年11月4日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同附表一物业构成细目第一项房屋建筑细目中注明玉鼎大厦，建筑面积3.02平方米，总层数27层。第二项设备细目中注明电梯型号三菱电梯ＬＥＨＶ-Ⅱ七台；生活水泵房高区给水加压泵7.5ＫＷ三台、高区中水加压泵4ＫＷ三台、中区给水加压泵5.5ＫＷ三台、中区中水加压泵4ＫＷ三台；消防泵房消火栓系统加压泵55ＫＷ三台、喷淋系统加压泵55ＫＷ两台、加密喷头系统加压泵两台；换热站高区供暖水泵22ＫＷ两台、中区供暖水泵7.5ＫＷ两台。第三项设施细目中注明消防水池3个、消防监控室1个、变电站1套、消防设施1套、安防设施1套、通风设施1套、排烟设施1套。该合同已在天津市备案。原告与第三人于2017年12月14日共同出具业主决议书一份，内容为南开区东马路玉鼎商业楼（东马路35、45、55、65、75、85号）竣工后至今，业主已经稳定，且业主人数较少，现全体业主达成如下决议：一、本物业区域不成立业主委员会；二、全体业主成立业主大会，一致决议自即日起解除天津金地康成投资有限公司与天津广友物业服务有限公司签订的前期物业管理服务合同。本物业区域的物业管理公司另行选聘。本院经核实天津市南开区国土资源局和房地产管理局的不动产登记簿和天津市规划局南开区规划分局档案，诉争《物业合同》中约定被告进行前期物业管理服务的东马路现代商贸区东马路35号、45号、55号、65号、75号、85号，对应更名为南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼，其中1-5号楼产权所有人为原告金地康成公司，6号楼产权所有人为第三人融易达公司。玉鼎大厦（原东马路现代商贸区）项目包括商业金融用地7幢，用地面积22708.90平方米，建设规模62901平方米。2019年10月10日，本院同原、被告双方前往南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼及玉鼎大厦现场，对原告诉讼请求中要求被告移交的物业用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料存放地点、要求被告退出的物业服务区域、撤离的南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼物业管理项目现场范围进行核实，现场情况如下：玉鼎商业楼1号楼现为两层楼的影院，并不存在物业办公用房；两份《物业合同》附表中载明的设施、设备（除电梯、扶梯以外）均位于玉鼎大厦及玉鼎大厦地下室，玉鼎商业楼及玉鼎大厦共用一个地下车库由被告进行物业管理服务；被告述称玉鼎大厦为商、住混合型公寓，住宅业主人数为228名。另查，2016年至2019年，原、被告互相举报对方涉及多起刑事案件，部分案件尚在侦查阶段。其中涉及玉鼎商业楼3号楼、4号楼、5号楼被涉嫌刑事犯罪拆除的电梯、扶梯及破坏的现场，被告称公安机关要求被告以受害人身份负责保管。庭审中，原告未就合同约定被告未能达到约定的管理目标，原告要求被告在30日内进行整改提供相关证据；被告称原告通过各种非法手段阻止被告正常经营，致使2016年在物业等级评定为C级，但主管部门知悉被告受刑事案件影响，并未作出任何整改、处罚决定。本院认为，原告与被告于2008年10月27日所签订的《物业合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定的权利、义务内容全面履行。根据原、被告提供的相关证据、当庭陈述及本院查明的事实，2008年10月27日和2008年11月3日原、被告签订的两份《物业合同》四至相同，两份合同涉及的规划名称、用地均为玉鼎大厦，约定的物业管理区域属同一物业管理区域，且相关共用设施、设备（除电梯、扶梯以外）均为一体，不可分割。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《物权法》第七十六条规定：业主选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。由于原、被告自2016年至今一直存在矛盾，且双方多次涉及各类刑事案件，原告仅凭现有证据不能证明被告未达到约定的管理目标的责任应归责于被告，且无证据证明要求被告在30日内进行整改；原告现有证据亦不足以证明一个物业管理区域总人数过半数的业主决定解聘被告。故，原告仅主张解除2008年10月27日签订的《物业合同》，既不符合约定解除的条件亦不符合法定解除的条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《物业管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告天津金地康成投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告天津金地康成投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  薛瑞虹审 判 员  陈卫东人民陪审员  赵红权二〇一九年十月二十九日法官助理赵敏书记员王娜附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。