贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初2565号 原告：惠水县泊岸御都业主委员会。 住所地：惠水县涟江街道办事处惠民东路**。 负责人：田某华，男，1979年4月10日生，，住贵州省惠水县系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨某林，1957年1月17日生，汉族，系业主委员会委员。 委托诉讼代理人：白某，1971年12月1日生，汉族，系业主委员会委员。 被告：田某，女，1971年10月6日生，汉族，，住惠水县 委托诉讼代理人：刘某忠，男，1969年8月11日生，汉族，，住惠水县系被告田某丈夫。 原告惠水县泊岸御都业主委员会（以下简称泊岸御都业委会）诉被告田某物业服务合同纠纷一案。本院于2019年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泊岸御都业委会的委托诉讼代理人杨某林到庭参加诉讼，被告田某经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费共计1457.47元。其中：2018年月1日至12月31日：每平方米0.7元×169.64平方米×12月-680元（已交）=744.98元；2019年1月1日至6月30日：每平方米0.7元×169.64平方米×6=712.49元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：泊岸御都小区于2008年建成并入住，前期物业管理由惠水县宏天物业有限公司负责并自行收费，2017年7月经县主管部门批准成立惠水县泊岸御都业主委员会，2017年12月31日宏天物业由于种种原因撤出本小区，从2018年1月1日起，小区的物业管理工作实行自治，由小区业主委员会采取劳务外包等形式对小区的公共环境卫生和秩序。自治以来，得到大多数业主的支持，90%的业主都主动交纳物业管理费。截止2019年6月30日，被告下欠原告物业费1457.47元。被告作为业主之一，享受了物业管理服务，但却拒不交纳物业管理费，其行为不但损害了已交费业主的合法权益，也违反了法律的规定。为确保小区物业管理能正常开展，维护小区内已缴费业主的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告田某向本院提交答辩状辩称：1、原告以169.64平㎡计算每月物业费错误，被告的房屋产权证登记的房屋建筑面积为160.64㎡，套内面积为144.1㎡，被告之前交于前物业公司物业费是按套内面积144.1㎡计算；2、根据住建部的规定，居民住房按套内面积出售，物业管理费也应按照该规定计算收取物业管理费；3、对原告按照每平方米0.7元计算收取物业管理费持异议，根据住建部《物业服务企业收费管理办法》收费必须向当地物价部门办理《收费许可证》，原告收取物业管理费无相关证明；4、业主委员会无资格和权利收取物业管理服务费即相关费用；5、小区所谓的管理人员就只有一个守门的年迈老头，经常酗酒睡觉不在岗，和几个只负责收垃圾的老阿姨之外无正常工作上班的人员，业委会对收取的每年数十万元的物业管理费也没有进项公示，不排除中饱私囊的情况。 本院经审理查明：被告系惠水县泊岸御都小区8栋一单元601号房的业主，建筑面积为160.64㎡，套内面积144.1㎡。惠水县泊岸御都小区系案外人贵州信德房地产开发有限公司于2008年完成开发建设并投入使用。前期物业惠水县宏天物业管理有限公司一直服务至2017年12月底后撤离该小区。2017年7月18日，该小区经惠水县涟江街道办及惠水县房地产管理所批准成立惠水县泊岸御都业主委员会，并于2018年1月1日起，该业主委员会对小区实行自治，接手小区物业服务管理工作，对小区公共设施、设备和相关场地采取劳务外包的形式进行维护、养护、管理等。 另查明，泊岸御都小区前期物业惠水县宏天物业管理有限公司收取小区物业服务费的标准为步梯按每平方0.5元收取，电梯按1.2元每平方米收取。小区自治后，泊岸御都业委会将步梯房收取物业服务费的标准提高至每平方米0.7元，电梯房维持原来收费标准。泊岸御都小区目前住户约230户，实行新标准后，约200余户按上述标准向小区业委会交纳物业服务费。因房屋质量问题，目前该小区有住户100余户房屋出现漏水、浸水问题。 又查明，同期泊岸御都业委会因收取物业服务费问题向本院起诉该小区业主共21户，本院受理案件后，有13户已按标准交纳了该物业服务费。在2018年1月至2019年6月间，田某共向小区业委会交纳物业服务费费680元。 再查明，因与前期物业惠水县宏天物业管理有限公司存在物业服务材料等移交手续纠纷，泊岸御都业委会于2019年2月14日向本院起诉惠水县宏天物业管理有限公司及贵州信德房开公司，请求移交小区规划涉及图纸及竣工文件等材料，目前案件仍在办理中。 上述事实，有原告当庭陈述，原告提供的业主委员会备案表、被告提交的房产证复印件等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼主体资格是否适格；二、原告收取物业服务费是否有事实和法律的依据。 关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理”、第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”及《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，从该小区业主委员会提交的业主委员会备案信息表显示，泊岸御都业委会成立是经同意的表决票人数及专有部分占建筑物总面积均超过了半数通过，并经涟江街道办和惠水县房管所审查同意批准设立的，故该小区业主委员会的成立合法有效，其物业自治管理决定等对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”的规定，泊岸御都业委会在庭审中自述自2018年1月1日起接手小区物业服务工作中，主要接手了对小区公共设施、设备、场地维护养护、管理、小区保洁等，足以认定泊岸御都业委会提供相应物业服务。根据《贵州省物业管理条例》第六十七条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业或者其他管理人已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的业主……物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付”的规定，根据已查明的事实，泊岸御都业委会采取外包形式对小区物业服务进行自治管理，双方实际已形成事实上的物业服务关系，泊岸御都业委会为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，田某负有向泊岸御都业委会支付物业服务费的义务。故本院依法确认泊岸御都业委会具有诉讼主体资格。 关于焦点二： 第一，关于物业服务费收取的计算标准按照建筑面积还是套内面积计算的问题。其一，虽泊岸御都业委会未与业主就有关于收费计算标准的进行合同约定，但根据本案查明事实，泊岸御都业委会向该小区200余户收取的计算标准均是依据房屋建筑面积计算；其二，田某提供的不动产登记资料载明惠水县泊岸御都小区8栋一单元601号房建筑面积为160.64㎡、套内建筑面积144.1㎡，该160.64㎡中包含近24㎡的田某无法独自享有的公摊面积，田某对建筑面积为160.64㎡的房屋享有物权，并基于物权享受泊岸御都业委会提供的对160.64㎡的房屋无差别的物业服务，权利和义务对等是民事法律关系中的基本原则，如果田某在泊岸御都业委会的物业服务中享受权利，则必须承担相应义务。田某享受了泊岸御都业委会提供的物业服务却不交纳费用，一方面损害了泊岸御都业委会的利益，另一方面因本案田某及其他房屋的业主不交纳物业服务费所起的“示范效应”，造成物业服务费收缴率降低，势必会影响泊岸御都业委会收取物业费后为全体业主提供更好物业服务的能力，田某的行为间接地损害了其他业主的合法权益；其三，惠水县县城内各物业公司收取的物业服务费大多是按照房屋的建筑面积为计算依据收取。本案中，原告根据业主登记时的面积即169.64㎡计算物业管理费系依据错误，应按照建筑面积160.64㎡计算，故对于被告辩解主张应按照房屋套内面积144.1㎡计算物业服务费的意见，本院不予支持。 第二，关于泊岸御都业委会请求的物业收费标准问题。虽前期物业惠水县宏天物业管理有限公司收取步梯房的标准为每平方米0.5元，但惠水县宏天物业管理有限公司已退出该小区的物业服务，原始的收费标准已不再适用。泊岸御都业委会会议决定步梯房按照每平方米0.7元标准收取物业服务费虽未经业主大会研究同意，但该收费标准在惠水地区并不高，且该费用收取用途属于取之于业主用之于业主，再者，物业服务费的交纳不仅关系业主的个别利益，而且也关系到小区整体业主的利益。田某个人的拒交行为，也是对小区其它按时交费的业主利益的损害，且泊岸御都业委会提供的物业服务基本达到保持小区正常运转的目标，田某作为业主有义务与其他业主一样平等地按期交付物业服务费。现田某未完全支付物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。故对于被告关于对原告收取物业服务费标准持异议的辩解意见，本院不予支持。在原告起诉收取物业服务费的期限内，因田某已交纳680元的物业服务费，故本院确认田某还应向泊岸御都业委会交纳自2018年1月至2019年6月共计18个月的物业服务费为1344元（160.64㎡×0.7×18个月-680元）。 第三，关于小区物业服务是否存在瑕疵的问题。一方面，不可否认，泊岸御都业委会在履行小区物业服务过程中有一定管理和服务的瑕疵存在，但是根据本案查明的事实和该小区住户不多，物业公司无利可图不愿接手等的特殊情况，在泊岸御都业委会请求的物业服务收费标准并不高的情况下，田某却要求泊岸御都业委会全方位的至善管理和服务，有违利益平衡对等原则；另一方面，被告并没有提交证据证明原告在物业管服务中存在重大瑕疵，且业委会业主积极地履行职责和完善相关物业服务工作。故对于被告关于小区管理人员年迈酗酒不负责等的辩解意见，本院不予采信。 需要指出，如前述，物业服务费的交付不仅关系业主的个别利益，而且也关系到小区整体业主的利益。作为小区业主的一员，被告田某对业委会收取的物业费用途持有疑虑，可以按照物业管理相关法律规定向泊岸御都业委会申请财务公开，在小区管理的问题上可以向业主委员会提供合理化建议，泊岸御都业委会应当虚心听取业主意见，耐心解答，对存在的问题应当着力加以整改，对属泊岸御都业委会职权范围以外的事项，可以与业主共商对策，共同解决存在的问题，以营造和谐文明的居住环境。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告田某于本判决生效之日起十日内支付所欠原告泊岸御都业委会物业服务费一千三百四十四元； 二、驳回原告泊岸御都业委会其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十元，减半收取二十五元，由被告田某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  柏河 二〇一九年十月二十九日 法官助理王娅丽 书记员潘厚杰