福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0481民初2774号 原告：苏国胜，男，1972年12月28日出生，汉族，住永安市。 被告：林安，男，1977年7月3日出生，汉族，住福清市，现住永安市。 委托诉讼代理人：邓永德、王小军（实习），福建旭尧律师事务所律师。 第三人：王美英，女，1952年12月25日出生，汉族，住福清市。 原告苏国胜与被告林安、第三人王美英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏国胜、被告林安及其委托诉讼代理人邓永德到庭参加诉讼。第三人王美英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏国胜向本院提出诉讼请求：1.确认苏国胜与林安双方于2017年4月8日签订的《租赁合同》已于2019年5月7日解除；2.林安支付租金65,500元，返还苏国胜代垫付物业费用2,877元，合计68,377元，并以所欠的租金和代垫付费用为基数按银行同期贷款年利率支付自起诉至实际付清款项时止之占用利息；3.林安承担本案全部诉讼费用。诉讼中，苏国胜变更诉讼请求为：1.确认苏国胜与林安双方于2017年4月8日签订的《租赁合同》已于2019年5月7日解除；2.林安支付租金65,500元，返还苏国胜代垫付物业费用2,877元，合计68,377元；3.林安承担本案全部诉讼费用。事实和理由：坐落于永安市五洲**“五洲第一城”B地块3号楼107店铺（房产地址：五洲小区400号）系登记在苏国胜及苏国海名下房产。2010年7月房产共有权人苏国海特别授权苏国胜有权代表对共有房产行使权利包括自己使用、对外出租并且收益归苏国胜一人所有并单独起诉或应诉。之后苏国胜将上述房产租赁给林安使用。租赁到期后的2017年4月8日林安就上述房产的租赁事宜又与苏国胜签订了《租赁合同》（注：苏国胜为合同甲方，合同乙方代表为王美英），约定苏国胜将永安市南区“五洲第一城”B地块3号楼107店面产权72.85平方米出租给林安经营服务行业之用，租赁期限为四年，自2017年4月8日至2021年4月7日；约定每月租金为2,500元，租金按月头交付，未按时交付租金，逾期1日加收滞纳金100元。超过一个月不缴纳租金的，甲方有权收回店面。《租赁合同》第八条约定出现下列情形之一，甲方有权单方终止合同并收回出租房产，由此造成的一切损失由乙方负完全责任。1、逾期30日以上仍未按合同规定交付租金。合同还对物业、水电及所涉税费的承担以及其它权利义务作了约定。2017年5月8日，林安与案外人刘建兴签订《店面转让协议》，将所租赁店铺转租。苏国胜与刘建兴于2017年5月16日签订了《租赁合同》。 永安市人民法院（2017）闽0481民初第2898号民事判决已经查明《租赁合同》是王美英代其儿子林安签订的，实际经营使用者为林安，并判决解除了2017年5月8日林安与刘建兴签订的《店面转让协议》。由于永安市人民法院（2017）闽0481民初第2898号民事判决书认定苏国胜基于林安与刘建兴签订的《店面转让协议》而与刘建兴签订的《租赁合同》与他们之间争议系另一法律关系并驳回了刘建兴要求林安赔偿对其交付给苏国胜的租金15,000元、保证金3,000元的诉讼请求。因此，林安向苏国胜租赁使用上述店铺后未支付租金。 2019年5月7日，林安将上述店铺的钥匙交回，已经表明其不再承租上述店铺房产，苏国胜接收了钥匙表示同意解除本案租赁合同。因此截止2019年5月7日，林安共拖欠从2017年4月8日至2019年5月7日期间共25个月房租计62,500元（2,500元/月×25个月）和在签订本案租赁合同之前林安所欠房租尾款3,000元，合计为65,500元，另苏国胜垫付的林安应当承担的2014年1月至2015年12月期间物业管理费1,918元、2016年1月至12月物业管理费959元（物业费合计为2,877元）。 林安辩称，一、苏国胜提出解除双方签订的《租赁协议》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议的主张依法不能成立。 首先，就合同约定的解除事由，我国《合同法(?https:?/??/?www.66law.cn?/?tiaoli?/?4.aspx"o"合同法"t"_blank?)》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同(?https:?/??/?www.66law.cn?/?laws?/?122846.aspx"o"解除合同"t"_blank?)。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，解除租赁协议：一是双方协商一致;二是约定解除合同的条件成就时;对于苏国胜单方行使解除协议的情形《租赁协议》没有约定，我国《合同法》第二百二十七条规定，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况，答辩人经苏国胜同意“转让”，且苏国胜已经收取了次承租人的租金。单方解除《租赁协议》无合同依据。 其次，就法定解除事由，我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。”从上述法律规定可以看出，苏国胜的证据材料中缺乏“经催告后”和“在合理期限内仍未履行”。 二、苏国胜请求判令答辩人支付租金没有事实依据。 1、苏国胜提交的（2017）闽0481民初2898号《民事判决书》中载明：2017年5月16日苏国胜与次承租人刘建兴签订一份《租赁合同》；次承租人刘建兴在签约当日支付了租金和保证金。结合证据和本诉，一是体现苏国胜一房两次收取租金；二是次承租人刘建兴代答辩人支付租金，且苏国胜已收取租金，何来解除合同之由。 2、答辩人与苏国胜签订的《租赁协议》，苏国胜与次承租人刘建兴签订的《租赁协议》即使都有效，答辩人与苏国胜签订的《租赁协议》也先于苏国胜与次承租人刘建兴签订的《租赁协议》。依照最高人民法院公告法释[2009]11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: (一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。 不能取得租赁房屋(?https:?/??/?baike.so.com?/?doc?/?7662733-7936828.html"t"_blank?)的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，苏国胜应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。因此，答辩人与苏国胜之间签订的《租赁协议》合法有效、理应受到法律保护，苏国胜请求解除《租赁协议》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回苏国胜的这一诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 苏国胜围绕诉讼请求依法提交如下证据：房产证、土地证及授权说明、《租赁合同》、永安市人民法院（2017）闽0481民初第2898号民事判决书、三明市中级人民法院（2018）闽04民终1542号民事判决书、协议书、欠条、物业费收据。林安依法提交了《租赁合同》、装修结算书、店面装修图。王美英未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王美英未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：苏国胜提交协议书、欠条及物业费收据，分别证明林安欠苏国胜2017年4月7日之前的租金3,000元及苏国胜代垫了林安应承担的2014年1月至2016年12月的物业费2,877元的事实。林安对苏国胜提交的协议书、欠条、物业费收据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案讼争的合同无关。本院认为，苏国胜主张上述费用虽与本案讼争的租赁合同无关，但确系林安在租赁涉案租赁物期间所欠苏国胜的费用，林安对欠款的事实亦无异议，故苏国胜在本案中主张林安支付上述欠款，并无不妥，对协议书、欠条、物业费收据，予以采信。 本院经审理认定事实如下：1.永安市五洲小区400号房产的所有权人为苏国胜、苏国海。 2.2017年4月8日，苏国胜（甲方、出租方）与林安（乙方、承租方）签订一份协议书，约定：甲方将位于永安市南区××号楼××号店面租给乙方，乙方自2016年8月15日至2017年3月15日欠甲方租金23000元整，经协商，乙方于2017年4月7日付给甲方10000元整，余下的10000元整，分五个月付清；如乙方超过一个月不缴原欠的租金，甲方有权收回店面。 3.2017年4月8日，苏国胜（甲方、出租方）与王美英（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于永安市南区“五洲第一城”B地块3号楼107店（400号）空店面，产权约72.85平方米出租给乙方作为经营服务行业之用；租赁期限为肆年，自合同签订2017年4月8日至2021年4月7日止；租金每月2,500元整，租金按月头支付，未按时交付租金，逾期1日加收滞纳金100元；超过一个月不缴纳租金，甲方有权收回店面；本合同签字生效之日，甲方收取乙方租赁保证金3000元整，待合同期满或终止时，乙方结清租金和相应的物业、水电及经营所涉的一切税费，且无人为损坏房屋及设施现象，甲方应于五日内退换乙方交付的押金；乙方因经营需要对出租场地进行装修时不得破坏房屋建筑结构及损害相邻利益，否则后果自负，装修费由乙方自行承担，店面新增的设备设施转让权费用归乙方所有；在乙方承租期内，乙方若将出租场地转让给他人经营，应提前征得甲方同意并由甲方与新的承租人签订租赁合同，若乙方私自与他人签订转让协议或合同均属无效转让；出现逾期30日以上仍未按合同规定交付租金、乙方未经甲方同意擅自将承租场地转让他人经营、乙方违法违章经营被查处的情形之一，甲方有权单方终止合同并收回出租房产，由此造成的一切损失由乙方负完全责任；乙方若转让，费用归乙方所有，转租超出部分归乙方所有等内容。该《租赁合同》是王美英以其名义代其儿子林安签订的，所租赁的房屋永安市五洲三期400号店面实际由林安经营使用，该店面从2010年开始由林安承租。2017年4月8日的《租赁合同》签订后，林安未支付过苏国胜租金。 4.2017年5月8日，刘建兴与林安签订了一份《店面转让协议》，该协议载明：林安将其租赁的五洲三期400号店面转租给刘建兴，转让费28,000元，月租金为3,800元。刘建兴应于签订协议当日向林安支付定金10,000元。若林安违约，则应赔偿刘建兴20,000元，若刘建兴违约，则所付定金10,000元由林安收取。留存物品：现店内除一台电脑（黑色）、冰箱、电视机、14张木椅，其余物品留给刘建兴。双方约定于2017年6月1日前办理交接，2017年6月1日后的房租由刘建兴承担。若未在约定日期交接，则未到场一方视为违约。林安应负责将烟草证办给刘建兴。店面租赁合同应由林安与房东协商一致，刘建兴与房东直接签订租赁合同，签订合同应至少保证四年以上。刘建兴有权指定第三方为承租人，刘建兴方可以转租。双方签订协议后，刘建兴于2017年5月9日前支付给林安定金10,000元，又于2017年5月16日前将转让费的余款18,000元支付给林安，共计支付给林安转让费28,000元（含定金10,000元）。2017年5月16日，林安要求在协议中补充一个条款：“本协议自2017年5月16日至2022年5月15日为止合同生效，原房租2,500元，余额归林安所有。”经协商，刘建兴表示同意，并在协议中签字予以认可。 5.2017年5月16日，刘建兴与苏国胜签订一份《租赁合同》，租赁期限为五年，至2022年5月15日止，月租金为2,500元。刘建兴于合同签订当日支付苏国胜保证金3,000元、一个季度的租金7,500元。同年8月17日，刘建兴再次支付苏国胜一个季度的租金7,500元。后刘建兴按约又支付苏国胜两个季度的租金15,000元，刘建兴共计支付了苏国胜保证金3,000元，一年（2017年5月16日至2018年5月15日）的租金30,000元，合计33,000元。 6.2017年5月16日，林安向苏国胜出具一份欠条，该份欠条载明：本人林安尚欠苏国胜房租费3,000元整。 7.2017年7月14日，刘建兴向本院提起诉讼，要求：1.解除刘建兴与林安于2017年5月8日签订的《店面转让协议》；2.林安返还刘建兴转让费28,000元（包含10,000元的定金），并返还双倍定金，以上合计38,000元；3.林安对其交付给苏国胜的租金15,000元、保证金3,000元，合计18,000元，承担赔偿责任。4.诉讼费用由林安承担。林安亦提出反诉，要求：1.刘建兴支付林安房屋租金5,200元（按月租金1,300元，自2017年5月16日起计算至同年9月15日止），并按此标准继续支付租金至2022年5月15日止，共计78,000元；2.由刘建兴承担诉讼费。该案经本院审理后，认定林安未实际将店面移交给刘建兴，存在违约行为；因刘建兴交付给苏国胜的房租和保证金18,000元，是基于其与苏国胜签订的《租赁合同》而履行的合同义务，属租赁合同纠纷，与本案不属同一法律关系，且林安亦非该《租赁合同》的相对方，故对刘建兴的该项诉讼请求，本院不予支持，刘建兴可另案提起诉讼，主张其合法权益。本院于2018年6月4日作出（2017）闽0481民初2898号民事判决书，判决解除刘建兴与林安于2017年5月8日签订的《店面转让协议》；林安应于本判决生效后十日内返还刘建兴转让费28,000元（含定金10,000元），并双倍返还定金10,000元，合计38,000元；驳回刘建兴的其他诉讼请求；驳回林安的反诉诉讼请求。 8.2019年5月7日之后，苏国胜自行将涉案店面换锁，并于2019年6月17日将涉案店面租赁给刘建兴，刘建兴于当天支付苏国胜一个季度的租金7,500元。 9.2019年7月1日，苏国海出具一份授权说明，该份授权说明载明：坐落于永安市五洲**“五洲第一城”B地块3号楼107店铺（房产证地址：五洲小区400号），系登记苏国胜及苏国海名下房产；为更好发挥房产资源优势和减少、简化签订合同等相关手续，房产共有权人苏国海为此于2010年7月4日就特别授权苏国胜从授权之日起有权单方对共有房产行使所有权权利包括自己使用、对外出租且收益归苏国胜一人所有以及因此产生纠纷的由苏国胜一人起诉或应诉；授权人为此自愿承担授权之后相应的法律责任。 10.苏国胜替林安代垫了2014年1月至2016年12月的物业费2,877元。 11.林安在庭审中陈述，涉案租赁物的钥匙尚在其处保管，其未将该钥匙交付给苏国胜。 本案争议的焦点为：一、本案房屋租赁合同是否已解除，若解除系何时解除。 苏国胜认为，本案房屋租赁合同自2017年4月8日签订后，林安即未缴纳租金，依据合同约定苏国胜要求解除合同返还房屋，林安于2019年5月7日将涉案房产钥匙委托苏国胜姑丈交还给苏国胜，苏国胜使用此钥匙无法打开房门，故自行换锁收回房屋。据此，苏国胜主张于2019月5月7日因林安欠缴房租已自行收回房产，双方房屋租赁合同自此解除。 林安认为，其于2019年5月7日将锁车钥匙交给苏国胜姑丈，与本案争议房产交付无关，不能据此认定双方房屋租赁合同解除。双方于2017年4月8日签订的房屋租赁合同尚未解除。林安自认苏国胜已收回房屋，并于2019年6月将房屋租赁给他人使用。 本院认为，苏国胜与林安签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方对合同成立生效均不持异议，本院予以确认。房屋租赁合同中约定若林安逾期30日未缴纳租金，则苏国胜有权单方终止合同并收回出租房产，上述合同内容系对合同解除条件之约定，该条件成就时苏国胜有权单方解除合同。林安自2017年4月8日签订房屋租赁合同后从未支付租金，苏国胜主张解除合同并要求林安交还钥匙，此后苏国胜于2019年5月7日后换锁强制收回房屋时合同约定解除条件已成就，故本院确认双方房屋租赁合同于2019年5月7日解除。 二、林安是否应支付苏国胜2017年4月8日至2019年5月7日期间的房屋租金。 苏国胜认为，2017年4月8日苏国胜与林安签订的房屋租赁合同系真实有效合同，合同签订后出租房屋即由林安占有使用至2019年5月7日苏国胜解除合同收回房屋时止，故林安依据房屋租赁合同应支付此期间的房屋租金。2017年5月16日，苏国胜与刘建兴另行签订房屋租赁合同系因林安将出租房屋转租给刘建兴，但该转租协议已被法院生效判决解除，故刘建兴并未依据与苏国胜于2017年5月16日订立的房屋租赁合同占有使用房屋。苏国胜收取刘建兴的部分房屋租金及保证金与本案无关，刘建兴可另行主张返还，林安不得以此拒绝支付房租。 林安认为，苏国胜与刘建兴于2017年5月16日签订房屋租赁合同，并开始收取刘建兴支付的租金，所以苏国胜再向林安主张租金没有依据。按租赁协议约定，林安有权转让涉案店面，所以林安于2017年5月8日经苏国胜同意，将涉案店面转让给刘建兴，苏国胜与刘建兴又按《店铺转让协议》约定重新签订了房屋租赁合同，所以林安不需支付苏国胜租金。按林安与刘建兴的约定，林安可获得每月1,300元的收益，弥补装修损失，所以苏国胜的2,500元的月租金应该由刘建兴支付。 本院认为，苏国胜、林安对本案房屋租赁合同成立生效及林安于2017年4月8日至2019年5月7日期间占有使用房屋的事实均不持异议，对上述事实本院予以确认。依据该事实，林安即依据合同占有使用涉案房产，亦应依据合同向苏国胜缴纳房屋租金。苏国胜虽与案外人就涉案房产于2017年5月16日另行签订房屋租赁合同，但涉案房屋在争议期间均由林安占有使用，应确定林安为履行合同的承租人，故争议期间房屋租金亦应由履行合同承租人林安缴纳。苏国胜因与刘建兴就本案房产另行订立房屋租赁合同收取租金、保证金，系苏国胜与刘建兴另一合同关系中产生的债权债务，与本案审查的房屋租赁合同关系无关，不能认定系代替林安缴纳租金，刘建兴可另行向苏国胜主张返还，与本案无关。 综上所述，本院认为，苏国胜与林安于2017年4月8日签订的《租赁合同》于2019年5月7日解除，苏国胜要求林安支付租金及代垫物业费的主张，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、苏国胜与林安于2017年4月8日签订的《租赁合同》于2019年5月7日解除； 二、林安应于本判决生效后十日内支付苏国胜租金65,500元，返还苏国胜代垫的物业费2,877元，合计68,377元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,700元，减半收取计1,350元，由林安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 徐 娟 二〇一九年十月三十一日 书记员 黄慧婷 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: (一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。 不能取得租赁房屋(?https:?/??/?baike.so.com?/?doc?/?7662733-7936828.html"t"_blank?)的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  8