河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1125民初51号原告：李二吨，男，1963年8月1日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：苑涛，河北方领律师事务所律师。被告：程静，女，1986年6月13日出生，汉族，安平县安平镇郭屯村**，住安平县。委托诉讼代理人：张玉双，河北明宇律师事务所律师。第三人：刘玉芹，女，1967年4月8日出生，汉族，，安平县安平镇北关村**住安平县。第三人：彭进泉，男，1956年12月11日出生，汉族，安平，安平县安平镇北关村**平县。与刘玉芹系夫妻关系。原告李二吨与被告程静、第三人刘玉芹、彭进泉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月26日、2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告李二吨及委托诉讼代理人苑涛，被告程静及委托诉讼代理人张玉双，第三人刘玉芹、彭进泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李二吨向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令不得执行位于安平县××城别墅××房产，并依法解除对上述财产的查封；二、请求依法确认原告系安平县××城别墅××房产合法所有权人；三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告李二吨与第三人彭进泉、刘玉芹及张云朵（原房产购买人）于2018年9月18日签订房屋买卖协议。约定彭进泉、刘玉芹将位于安平县××城别墅××房产以165万元的价格转让给原告。该房产原系张文朵购于开放商，后于2013年转让给彭进泉、刘玉芹。房屋买卖协议达成后，原告依约将房款165万元转入第三人指定账户。第三人也将房屋钥匙交付给原告，原告对该房屋的水电卡户名进行了变更。在原告接收房屋后，被告程静派人非法侵入该房产，为此，原告依法向人民法院提起排除妨害的诉讼。在排除妨害诉讼期间，被告程静向人民法院申请查封了诉争房产。原告依法提出了案外人执行异议，认为该房产已经系原告所有，要求解除查封。安平县人民法院作出（2018）冀1125执异104号执行裁定书，驳回了原告所提异议。因原告系该房产的唯一所有权人，为此，依法提起案外人执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。程静辩称：被答辩人在起诉状中所陈述的不是事实，起诉理由不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的事项。理由为：一、李二吨与刘玉芹、彭进泉签订的房屋买卖合同不具有真实性。2018年7月8日刘玉芹、彭进泉向我借款200万元，我们签订了借款合同，合同中载明将位于凯旋城2-5的别墅进行抵押。在借款期间，刘玉芹、彭进泉夫妇表示无力偿还借款，将涉案房产抵顶给我。借款到期后，二人没有偿还借款，将房屋钥匙水电卡交付给我，并将房屋腾空。因抵顶一事协商未果，我向法院起诉二人还款，判决已生效，我依法申请了强制执行。在案件审理期间，刘玉芹就多次到涉案房屋内闹事，但并未向我归还借款。眼看判决生效，面临强制执行，刘玉芹、彭进泉才与李二吨恶意制作了房屋买卖协议。根据习惯，如购买房产等不动产应实际勘察、多方考量。我已在房屋窗户上张贴“此房有纠纷，已向法院起诉”的字样，但李二吨并未到过涉案房屋，也没有按照常理询问纠纷情况，明显没有卖房的意图，故签订的房屋买卖合同很明显系恶意串通，逃避执行的行为。不符合该条规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。二、李二吨向张某的转款165万元不能证明是涉案房产的房款。接收账户并非刘玉芹或彭进泉账户，没有必要由张某代为接收并代为偿还债务。经查，李二吨也没有经济能力支付该房款，不符合该条规定中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。三、李二吨并未实际占有涉案房产。李二吨称第三人将房屋钥匙交付给他，但刘玉芹已于2018年7月25日将此房屋的钥匙、水电卡陆续全部给付我，该房屋一直由我实际占有使用。后刘玉芹为逃避执行，与李二吨恶意串通，重新办理水电卡，但房屋并未由李二吨占有使用。故不符合该条规定中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。四、此房屋并未办理产权登记，系刘玉芹、彭进泉转让张文朵的。在执行庭2018年10月29日、2018年11月9日去查封涉案房产时，开发商并未提出该房产记载变更的情况，如该房产已经转让给李二吨，开发商处应有记载。不符合该条规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上所述，李二吨对涉案房产不享有排除执行的权利，请法院查明事实，依法驳回原告李二吨的起诉。刘玉芹、彭进泉当庭陈述称：房子确实卖给李二吨了，是通过张某转的账，因为我的账户都查封了。买卖是存在的，买卖合同不是虚假的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李二吨提交了如下证据：1、房屋买卖协议一份，证明李二吨购买刘玉芹、彭进泉位于安平县××城别墅××房屋，将购房款165万元转到张某银行账户，并委托张某清偿乙方所借弓月菊、彭藏敏等七人的165万元欠款；2、2018年9月20日李二吨在安平县凯旋城物业公司办理的水电卡和水卡电卡收据一份；3、中国建设银行个人账户交易明细一份，2018年9月18日李二吨向张某转款二笔165万元；4、刘玉芹和张文朵补签的房屋转让协议一份，2013年8月18日张文朵将安平县××城别墅××号转让给刘玉芹，价格85万元；5、2018年10月26日安平县新峰房地产有限公司出具的证明一份，证明2006年张文朵购买我公司开发的凯旋城小区别墅一套，此套房产尚未办理土地证、房产证；6、张文朵书面证明一份，证明2006年从新峰地产购买凯旋城小区别墅一套2排5号，后转让给彭进泉、刘玉芹夫妇，后刘玉芹又将该房卖给李二吨，这事我知情也认可；7、申请证人张某出庭作证，证明有笔卖房款打给我，彭进泉让我转给别人；8、借条7份、转账记录2份、李颖和孙岩的结婚证复印件。证明2018年9月18日至2018年9月21日期间，张某按照房屋买卖协议的约定，将165万元转账给刘玉芹的债权人偿还刘玉芹所欠的借款，其中偿还弓月菊50万元，彭藏敏10万元，李颖20万元，李永赞20万元，张慧玺15万元，孟浩20万元，邓俊兰30万元。被告对银行转账的真实性没有异议以外，对其他证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。第三人没有异议。程静依法提交了如下证据：1、被告与第三人的借款合同一份，证明刘玉芹向原告借款200万元；安平县人民法院（2018）冀1125民初1949号民事判决书一份，判决刘玉芹偿还程静借款本金196万元及利息，彭进泉对借款本息承担连带保证责任；安平县人民法院（2018）冀1125执1087号执行裁定书一份，查封彭进泉与刘玉芹共有的安平县××城别墅××号一套；安平县人民法院（2018）冀1125执异104号执行裁定书一份，裁定驳回案外人李二吨的异议请求；2、被告与彭进泉、刘玉芹的谈话录音两份、被告与案涉房产物业工作人员谈话视频一份、照片4张、微信聊天记录7页、唯品会收货物流清单，证明自2018年7月份，第三人已将涉案涉房产交付被告占有和使用；3、被告交纳的电费、水费、物业费、取暖费收据八张及水卡、电卡、房屋钥匙、邮寄信息记录，证明被告占有和使用该房屋，涉案房屋系被告通过电商购买的物品的接收地址；4、被告申请证人李某出庭作证，证明2018年7、8月份，我跟程静去彭进泉厂里要账，我认识他儿子，想通过我的关系把钱要回来。要账的时候，刘玉芹说她有一套凯旋城的房子给了程静，当时具体价格没有说起来。他们把钥匙给了程静，我还去过房子。原告对判决书、裁定书的真实性没有异议以外，对其他证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。第三人同意原告的意见，称当时并没有说过将房屋给程静。第三人提交了借条原件八张，证明第三人提交的原件与原告提交的借条复印件是一致的，借款是真实有效的。原告没有异议，被告称出借人未到庭，对其真实性、合法性、关联性不予认可。通过三方质证，原告及第三人提交的证据，能够形成完整的证据链，能够证实原告购买第三人的房屋并已交付房款的事实。故对原告提交的房屋买卖协议、银行转账记录的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据原、被告、第三人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程静与刘玉芹、彭进泉民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月26日作出（2018）冀1125民初1949号民事判决书，判决刘玉芹偿还程静借款本金196万元及利息，彭进泉对借款本息承担连带保证责任。在程静与刘玉芹、彭进泉的借款合同中，将涉案房屋约定为抵押物，但未办理抵押登记手续。2018年7月份，被告程静家人开始入住该涉案房屋。判决生效后，程静申请执行。涉案房产位于安平县××城小区别墅××号，未办理产权登记，安平县新峰房地产有限公司证实该房产系张文朵购买。2013年8月18日张文朵将该房产卖给第三人刘玉芹。2018年9月18日第三人刘玉芹、彭进泉与原告李二吨达成房屋买卖协议一份，将该房产以165万元转让给原告，原告通过张某的账户将165万元分别偿还了第三人的借款。2018年10月29日本院作出（2018）冀1125执1087号执行裁定书，裁定查封刘玉芹、彭进泉共有的位于安平县××城别墅××号房××套。原告李二吨对（2018）冀1125执1087号执行裁定不服，向本院提出异议。本院于2018年11月23日作出（2018）冀1125执异104号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告起诉来院，要求解除对涉案房产的查封并确定其为房产合法所有权人。被告认为原告对涉案房产不享有排除执行的权利，该房产第三人已将该房产抵押给原告，且原告家人已于2018年7月在此居住，应依法驳回原告的起诉。第三人认为涉案房产已卖给原告，原告将房款偿还了自己的借款，双方的房屋买卖协议是真实的。本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院查封涉案房屋前，原告李二吨与第三人彭进泉、刘玉芹签订了书面房屋买卖协议，根据原告及第三人提交的借条和银行转账记录，证实原告已按照合同约定履行了交付房款义务，故依合同约定享有合同权利，涉案房屋归其取得占有。原告的异议理由及证据符合能够排除执行的法定情形。被告要求准许执行涉案房产，其要求无事实依据及法律依据，依法不予支持。由于该诉争房屋未依法登记领取权属证书，故原告只是按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由原告自行负责。故原告要求确认其为涉案房屋的合法所有权人，本院不予涉处。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、对位于安平县凯旋城小区别墅二排五号的房产一套停止执行。二、驳回原告李二吨的其他诉讼请求。案件受理费19650元，由被告程静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河北省衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张占峰人民陪审员  刘洁玉人民陪审员  靳玉慈二〇一九年十月二十一日书 记 员  李 丹