河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初2805号 原告：顼彦斌，男，汉族，1981年10月20日出生，住石家庄市赵县。 被告：河北润圳房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区汇通路**。 法定代表人：路彦茹。 被告：河北润平房地产开发有限公司，，住所地石家庄市裕华区石栾路与南二环交口 法定代表人：郝守卫。 被告：石家庄市裕华区建华南街街道南焦社区居委会，，住所地石家庄市裕华区石栾路与南二环交口 法定代表人：孙远征，该居委会主任。 原告顼彦斌与被告河北润圳房地产开发有限公司（以下简称润圳公司）、河北润平房地产开发有限公司（以下简称润平公司）石家庄市裕华区建华南街街道南焦社区居委会（以下简称南焦居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告顼彦斌到庭参加诉讼，被告润圳公司、润平公司、南焦居委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顼彦斌向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与河北润圳房地产开发有限公司（下称润圳公司）签订的《内部认购协议书》判令三被告共同退还原告购房款222140元，并以该款项为基数自2014年2月20日起至实际退清购房款之日止，按年利率9%的比例向原告赔偿占用原告款项的利息损失；二、责令三被告向原告赔偿因不履行《内部认购协议书》给原告造成的损失约558312元；三、三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年2月21日原告与润圳公司签订了《内部认购协议书》约定原告购买其开发的“善水雅居”1-2-501室房产一套。该房产建筑面积110.06平。单价4835元/㎡，总房款532140元。首付款222140元，2016年9月1日前交房。当日原告向润圳公司交纳购房款212140元。加上原告于2014年2月15日向润圳公司交纳的10000元。共向润圳公司交纳房款222140元。此后，原告经过漫长的等待，润圳公司始终未能交付房产后得知“善水雅居”项目所占地块已经被其他开发商开发。故《内部认购协议书》已经不具备实际履行的可能性。原告购买的“善水雅居”项目系三被告共同开发，三被告应该共同对该项目对外承担连带责任。1、2011年10月19日润平公司与南焦居委会签订了《协议书》约定，润平公司与南焦居委会共同开发南焦社区所属11号地块。此后双方又签订了多份补充协议。据此。润平公司与南焦居委会之间具有合作开发关系。2、2013年1月28日，润圳公司与润平公司签订了《合作开发协议书》约定润圳公司提供资金。润平公司提供项目，双方共同合作履行润平公司与南焦居委会签订的合作协议书。该《合作开发协议书》还约定了双方20：80的比例分享项目所获得的利润。据此。润圳公司与润平公司之间亦具有合作开发关系。3、2013年2月8日，润圳公司以合作方的身份与南焦居委会签订补充协议书。说明了南焦居委会对润圳公司与润平公司系合作关系的认可。之后，润圳公司陆续代南焦居委会支付相关款项。2014年1月14日，双方签署了《润圳公司向南焦社区缴款备志录》确认润圳公司共向南焦居委会支付款项1947万余元。据此，润圳公司与南焦居委会之间同样具有合作开发关系。三被告已经不能履行《内部认购协议书》因此，原告请求解除《内部认购协议书》三被告应退还原告购房款222140元。三被告长期占用原告资金，应以该款项为基数自2014年2月21日起至实际退清购房款之日止，按年利率9%的比例向原告赔偿占用原告款项的利息损失。三被告收取原告房款后近五年的时间内不进行开发，致使原告的合同目的未能实现。在此期间房价大激，原告再行购房需支付原价近三倍的房款。三被告应赔偿原告的该项损失。特提起诉讼，请依法裁决。 被告润圳公司未答辩。 被告润平公司未答辩。 被告南焦居委会辩称：一、润圳公司并非合作开发协议主体，合作开发协议的主体是南焦居委会与润平公司，润平公司与本案被告之一润圳公司均为独立法人实体。因此，润圳公司并非合作开发协议的主体。二、购房协议与我居委会无关，购房协议的主体为原告与润圳公司，是原告与润圳公司之间的法律关系，协议在原告与润圳公司之间设定权利义务，南焦居委会与该等购房协议并无关联，原告就购房协议起诉南焦居委会没有法律和事实依据，原告与润圳公司的购房协议应否解除与南焦居委会无关。三、原告要求南焦居委会承担责任没有依据，根据原告提交证据，原告是向润圳公司交付购房款，该等行为与南焦居委会无关，原告要求南焦居委会承担责任没有法律和事实依据。原告支付房款后，房款所有权即转移到润圳公司。润圳公司根据润平公司与南焦居委会签订的合作开发协议及相关补充协议，支付约定对价，为正常履约行为；不应根据钱款流向确定责任承担者，而是应依据合同的相对性确定本案责任的承担者。四、原告与润圳公司签署的《内部认购协议书》无效。原告与润圳公司签署认购协议时，润圳公司并未取得商品房预售许可证，因此该协议应属无效合同，原告只能主张返还款项，其主张三倍房款没有任何法律依据；另外，原告对该无效合同的签署存在过错，因此也需承担相应责任，其对购房利息的主张不应获得支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，南焦居委会请求法院依法驳回原告针对南焦居委会的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2014年2月21日，原告顼彦斌（乙方）与被告润圳公司（甲方）签订《内部认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的善水雅居1号楼2单元501室，建筑面积110.06平方米，单价为4835元/平方米，总房款为532140元。付款方式，约定原告应于甲方取得“商品房预售许可证”后三日内付清首付房款222140元。交房期限，约定润圳公司应于2016年9月1日前交付符合本协议约定的认购房标准的房产，逾期交房按所缴房款日万分之一支付违约金。原告分别于2014年2月15日向被告润圳公司现金交付购房款1万元，于2014年2月21日向润圳公司刷卡交付购房款212140元。被告润圳公司向原告顼彦斌分别出具购房款收据，收据编号分别为2007083、2007018。 另查明，关于该项目，本院受理的其他购房业主的诉讼中查明，润圳公司在本案的《内部认购协议书》签订期间，尚未取得商品房预售许可证。且原被告均未就本案起诉前案涉项目是否取得商品房预售许可证进行举证。 再查明，原告主张：1、被告润平公司、被告南焦居委会与被告润圳公司合作开发案涉房屋所在地块，要求被告润平公司、被告南焦居委会对原告的购房款承担共同偿还责任。并提交南焦社区居委会与润平公司签订的《协议书》等证据复印件，佐证其主张。2、因被告未开发案涉地产项目，导致原告现购房成本增加，对照现周边项目的房屋售价，要求三被告赔偿损失558312元。并提交无购买人信息的部分购房合同截图、网站截图等复印件，佐证其主张。 本院认为，润圳公司未取得涉案房地产项目的商品房预售许可证，其与原告签订的《内部认购协议书》属于无效合同，其应退还原告已付购房款222140元及该购房款占用期间的利息。被告润圳公司经本院传唤未到庭，应视为放弃答辩、质证的权利并承担不利后果。因《内部认购协议书》中有关于结算和清算条款的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故本案中购房款占用期间的利息应依据合同中清算条款确定，即交款之日起按照日万分之一支付利息。在被告润平公司、被告南焦居委会是否承担共同退款义务方面，基于合同的相对性原则，原告与该二被告之间不存在合同关系，故原告要求被告润平公司、被告南焦居委会承担共同退款义务的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的损失方面，原告并未就润圳公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明方面进行举证，其主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，故对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告河北润圳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告顼彦斌购房款222140元及利息（利息以222140为基数，自2014年2月21日起按照日万分之一计算至购房款返还完毕之日止）。 二、驳回原告顼彦斌其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12604元，由被告河北润圳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院,并于七日内到河北银行交纳上诉费并向本院提交缴费凭证。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审 判 长  王展召 人民陪审员  范晓蕾 人民陪审员  安永霞 二〇一九年十月三十日 书 记 员  张 晨