贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初5744号原告：刘德明，男，1977年2月2日出生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201810044755。被告：贵州能立洋房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵金律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201010217575。原告刘德明与被告贵州能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘德明委托诉讼代理人陈杨科，被告能立洋房开公司委托诉讼代理人王孝益均到庭参加了诉讼。因原告提出鉴定申请，本院对相应审理期限进行了扣除。本案现已审理终结。原告刘德明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告归还已付购房款1651688元。3.判令被告支付原告已付购房款10%的违约金165168.80元。4.判令被告给付原告已付银行贷款利息53961.67元，并支付本金7474200.77元从2018年10月1日至付清该款之日止的利息及提前还款违约金（以银行的计算为标准）。5.请求被告返还维修基金16517元。6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年3月1日购买被告开发的黄河路66号北大资源缤纷广场负2-177号商铺，约定商铺2017年3月30日交房，并约定延迟交房超90日，购房人选择退房，出卖人应付购买人已付总房款10%违约金。现商铺延迟交付1年以上，原告也已书面通知被告原告的诉请，并多次协商无果。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现向法院提起诉讼，诉讼请求如前。被告能立洋房开公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原被告签订买卖合同，所购买的房屋已具备交房条件，分别通过竣工验收和消防验收，并完成了建筑面积的测绘。合同内约定应当完善的附属设施也已经完善，故该商品房买卖合同本质上就是现房买卖合同。根据《商品房买卖合同》补充协议之约定，商品房买卖合同生效或买受人付清房款日视为商品房交付信息已送达买受人，无需另行通知，买受人需在签订合同之前对房屋现状进行实地查看，双方以该房屋现状进行交付。本案中，原告在2017年8月28日到被告处进行了一次正式的房屋验收，延迟验房是因为原告自身的原因，被告于8月28日的验收仅仅是属于合同的附随义务，且验房当天也未发现有不符合约定的情况。2018年7月26日，原告与其他购房者曾因为房屋旁边有防火墙影响门面出租和形象为由，向被告提出了整改诉求书，这说明原告实际已经收房。综上，本案不存在逾期交房的行为，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，原告刘德明作为买受人，被告能立洋房开公司作为出卖人，共同签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区商铺，总价格为1651688元，原告以贷款方式付款，首期房款831688元，余款820000元以银行按揭支付。合同第三条载明：“……该商品房合同约定建筑面积52.58平方米，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是贵阳华盛数码测绘有限公司……”第十一条载明：“（一）出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；……”第十二条载明：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖／达到／；4.燃气／达到／；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：……（3）在交房后90天内由出卖人督促、协调相关部门以达交付条件，90天后每日按所购房屋总款万分之一向买受人支付违约金，直到达到交付条件为止。……”第十三条载明：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。……”第十四条载明：“交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人合验该商品房的前提条件。……（三）查验该商品房后,买受人对出卖人所交付的商品房无异议、双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件十二补充协议。……”附件十二补充协议第3.4条载明：“出卖人和买受人一致理解并同意《商品房买卖合同》第十一条中约定的该‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’指经建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收，并非指取得工程竣工验收备案登记表的条件，且买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供商品房面积实测技术报告书，而在房屋交付时无须提供该商品房面积实测技术报告书。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补，保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收房”第3.5条载明：“买受人购买出卖人商品房为现房的，在《商品房买卖合同》生效或买受人付清房款的同时，则视为该商品房交付信息已送达买受人，出卖人无须另行通知。买受人须在签订《商品房买卖合同》前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，买受人不得以该房屋现状与《商品房买卖合同》及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。”第13.1载明：“本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的先关手续并返还房屋……”原被告在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印或签章予以确认。签订上述合同后，原告除支付了购房款1651688元以外，还向被告支付了16517元的维修资金。2017年3月17日，原告所购房屋办理了商品房预售合同备案登记，该商品房预售合同备案登记中注明的竣工时间为2016年7月13日。原告认为被告一直未通知收房，逾期时间已超过90日，故在2018年8月21日以书面形式向被告发出《退房通知》一份，内容载明因被告一直未通知原告收房，严重违反合同约定，原告向被告提出退房通知，要求被告按合同约定配合原告办理退房事宜及承担违约责任等。被告确认收到该《退房通知》。原告认为被告向其销售的案涉房屋为期房，并陈述北大资源地下室及整体裙房综合体（案涉房屋包含在内）取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》的实际时间是2018年10月11日，并非测绘报告上所载时间2016年12月22日。原告同时陈述上述项目取得消防验收合格证明的时间为2017年4月11日，完成房屋初始登记手续的时间是2018年12月14日。综合上述陈述，原告认为在双方签订《商品房买卖合同》（2017年3月1日）时，案涉房屋未取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、未取得消防验收合格证明，不符合合同第十一条第（二）款房屋交付条件的约定，且未完成房屋初始登记手续，不符合现房销售条件，所售房屋为期房。原告为证明上述陈述，向本院提交了如下证据：1、建设工程消防验收公告网页打印件。载明北大资源缤纷广场A1、A2、C1栋、一期地下室及B-1、D栋整体商业裙房综合体（第四次验收）办结时间为2017年4月11日，文书编号为筑公消验字[2017]第0175号。2、《关于北大资源缤纷广场项目一期各楼栋办理商品房转移登记的通知》。该通知载明从2018年12月14日开始可以办理商品房转移登记。被告认为其向原告销售的案涉房屋为现房，《商品房买卖合同》签订时案涉房屋已经具备了交付条件，按照补充协议第3.5条约定，被告无需另行通知，签订合同即视为进行了实地查看，同时陈述原告在2017年8月28日在《业主房屋验收表》中签字进行了收房（认为验收是合同的附属义务）。原告为证明上述陈述，向本院提交了如下证据：1、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。该备案表载明同意备案的时间是2016年12月26日。2、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。该报告载明出具时间为2016年12月22日。3、2017年8月28日《业主房屋验收表》。该表左下角处有“刘德明”字样签名。庭审中被告确认《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》实际取得时间为2018年10月11日，但表示即便报告的出具时间是2018年10月11日，根据合同附件十二补充协议第3.4条之约定，测绘报告不是交房必备条件，且案涉房屋于2018年12月可以办理产权手续，不构成解除合同的条件。原告表示该合同系被告提供的格式合同，不合理地减轻或免除被告的责任或不合理地加重原告责任、排除原告主要权利内容。被告否认《业主房屋验收表》中“刘德明”字样签名系其所签，故向本院提出笔迹鉴定申请。本院依法委托贵州警察学院司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出了贵警院司鉴[2019]文检鉴字第133号《文件检验司法鉴定意见书》，鉴定意见为：所送检验收日期为2017年8月28日《业主房屋验收表》落款部分“业主签名”一栏中“刘德明”签名字迹倾向于认定不是刘德明所书写。原告认为被告向其出售的案涉房屋系期房，在约定的交房日期时没有消防验收手续和房屋建筑面积测绘报告，被告逾期交房时间已超过90日，构成违约，现原告诉至本院，诉请如前。另查，为支付购房余款820000元，原告作为借款人与贵阳银行股份有限公司清镇支行签订《商品用房贷款借款（抵押）合同》一份，原告向该行贷款820000元。该合同约定借款期限自2017年7月6日至2027年7月6日，执行借款年利率5.88%，每月等额还本息金额为9055元；每月第1日为每期还款日；若借款人提前偿还贷款部分的利息计收周期按上一期还款约定日至提前偿还贷款日止。截止至2018年9月1日，原告已支付贷款利息53961.67元，尚欠贷款本金747200.77元。庭审中，原告确认现尚未提前偿还银行贷款，提前偿还银行贷款违约金尚未发生。庭审中被告认可在《商品房买卖合同》签订时被告尚未取得商品房现房销售证书。被告称其电话通知过原告收房，被告也进行过房屋现场验收，但被告未提交证据对以上陈述予以证实。原、被告均明确表示案涉房屋可以办理产权手续。本院向原告当庭释明，若经审理达不到合同约定的解除条件，是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求，坚持主张解除合同的请求。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、购房款收据、维修基金收据、《商品房预售合同备案登记表》《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》《业主房屋验收表》、建设工程消防验收公告网页打印件、《关于北大资源缤纷广场项目一期各楼栋办理商品房转移登记的通知》《商品用房贷款借款（抵押）合同》《还款明细表》、《文件检验司法鉴定意见书》等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。本案原告要求解除《商品房买卖合同》的理由是被告销售的案涉房屋系期房，在约定的交房日期时没有消防验收手续和房屋建筑面积测绘报告，被告逾期交房时间已超过90日。经审查，原被告签订《商品房买卖合同》时被告并未取得案涉房屋的商品房现房销售证，原告所购房屋应属于期房。双方约定的交房时间为2017年3月30日，案涉项目取得消防备案时间为2017年4月11日，竣工验收备案时间虽为2016年12月26日，但被告取得房屋建筑面积测绘报告的实际时间却是2018年10月11日，房屋建筑面积测绘报告是业主办理产权证、结算物业费等相关费用的依据，是双方在《商品房买卖合同》第十一条约定的必要交付条件之一，双方同时在补充协议第3.4条又约定“买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供商品房面积实测技术报告书，而在房屋交付时无须提供该商品房面积实测技术报告书”，由于补充协议系被告提供的格式条款，第3.3条的内容与主合同的约定完全相反且没有进行特别标注，不能证明买受人对该条款进行了充分了解并同意，故补充协议的该条款系主合同第二十九条规定的不合理地减轻出卖人的责任和排除买受人权利的情形，故仍然应当以主合同第十一条为准。根据《文件检验司法鉴定意见书》的鉴定结论，不能认定被告签字验收了案涉房屋，被告也未提交证据证明其履行了“通知收房”的合同义务，根据双方合同第十三条“逾期超过90日，买受人有权退房”的约定，原告有权要求解除合同。合同约定的房屋交付时间是2017年3月30日，原告在之后的90日，即2017年6月30日即可以行使合同解除权，虽然双方在合同中并未约定合同解除权的行使时间，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告向被告发出《退房通知》要求解除合同，返还购房款的时间是2018年8月21日，其发出通知的期限已经超过了法律规定的一年时间，故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。基于原告的其余诉讼请求是以第一项诉讼请求为前提的，由于该项诉讼请求被驳回，故其余的诉讼请求本院亦不予支持。另，本院已就是否变更诉讼请求征询了原告的意见，但原告明确表示不变更诉讼请求。本案虽因解除权行使时间问题驳回了原告的诉讼请求，但原告可以依据《商品房买卖合同》约定向被告主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘德明的诉讼请求。案件受理费10993元（已减半收取），由原告刘德明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年十月十日书记员 宋俞逾