湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初2894号原告:李战佑，男，1963年9月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人:崔华伯，湖北诚业律师事务所律师。被告:湖北远升房地产有限公司（以下简称远升公司）。法定代表人:李家庚，远升公司董事长。委托诉讼代理人:吴伟竞，远升公司法务。原告李战佑诉被告远升公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李战佑及委托诉讼代理人崔华伯，被告远升公司的委托诉讼代理人吴伟竞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李战佑向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋销售承包费、溢价分成、招商费用、运营费用合计1063079.16元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2017年8月1日，原、被告双方签订了《湖北运升房地产集团有限公司香城古街运营管理内部承包责任书》（以下简称承包责任书），约定:被告将香城古街项目的运营管理发包给原告，实行内部承包经营。具体为：原告承包香城古街（含新开发项目）的销售、招商、运营管理、。承包期限三年，从2017年7月1日起执行。原告应完成的承包任务包括：1、销售任务（第一年2017年7月1日至2018年6月30日）销售回款保底金额为2000万元，从第二年起每年递增500万元；第一年每季度销售回款保底金额依次为350万元、450万元、550万元、650万元；2、招商任务开业率（底铺）在2018年元月1日前保底开业率达到50％；3、旅游对接任务为2017年10月1日前与咸宁市登记的旅行社签约率达到50％，2018年1月1日前保底签约率达70％，并确保从2017年10月1日开始，各签约旅行社能每周定期带旅客到香城古街游览消费。文化包装任务为按照原、被告与演出方三方确认的演出方案、节目清单及费用承担方式签订书面协议，保证演艺团队2017年9月底之前开演。同时约定：1、原告销售承包费用为：原告按销售合同总额的3％提成，超出底价的溢价部分按7:3分成，原告的3成、被告得7成；以房抵工程款或材料款、股东集体优惠购房的原告提成1％，不计溢价，算任务。销售提成的兑付方式为：客户一次性付款以及分期购房的，签订正式房屋买卖合同按房款总额的比例兑现；客户按揭购房的，在银行审定资料齐全后兑现30％，其余70％在原告无责的情况下40天内兑现；销售溢价的分成在销售款全款到位后一周内兑现；2、原告招商提成为第一年度三个月的租金，交齐租金、押金并签订合同后兑现一个月租金、装修完成并开业后一周内兑现二个月租金，被告和股东自营项目和其他业主房产自营项目，在交齐租金、押金并签订合同后兑现一个月租金，并计算招商任务；3、原告运营承包费用为按照原告招商实际正式开业面积计算，地上商业，一层每月每平方米1元，二、三层每月每平方米0.5元，地下室每月每平方米0.3元。另外，约定原告在签订本合同时向被告交付10万元的履约保证金，若原告在合同期内退出承包或因经营造成被告重大损失的，履约保证金将不予退还；因履约本合同产生争议由双方协商解决，协商不成由咸宁市咸安区人民法院诉讼解决。2017年9月5日，被告名称由湖北远升房地产集团有限公司变更为湖北远升房地产有限公司。合同签订后，截止2018年5月，原告完成了71套房屋的销售，房款总额为26588825元；2017年9月完成招商任务，签订房屋租赁协议的商户有徐小花（租赁面积1249.94平方米）、汪明旺（面积2837.32平方米）等两家商户面积共计4087.26平方米，应收取的租金、押金共计401104.8元，实收25万元。因被告整体工程到2018年2月方办理消防验收，涉案商铺销售、招商、旅游和文化包装及商户的开业、经营都受到极大影响。被告依据合同应支付房屋销售承包费751264.58元、溢价分成107335.36元、招商费用306381元、运营费98395.22元，实际支付200297元，下欠原告各项承包费1063079.16元。因被告未按合同约定向原告兑现销售、招商提成和运营费用，2018年6月，双方发生争执。2018年10月25日，被告向原告发出《解除（香城古街运营管理内部承包责任书）通知书》，以原告未能完成合同约定的任务为由解除了合同。之后，原、被告双方多次协商佣金结算事宜，但未能达成协议。综上，原告按照合同约定完成了相关的任务，被告应当依据约定支付佣金和提成费用，据此，原告根据《民事诉讼法》第三十四条的规定，依法提起诉讼，请求依法判决。被告远升公司辩称：1、因为原告每季度的销售任务未完成，应当承担相应的违约责任；2、原告招商进来的客户均签订了合同但未开业，故相应的招商任务未完成，应承担相应的违约责任；3、旅游对接任务没有完成任何一条，应承担相应的违约责任；4、原告销售佣金按照合同约定不应包含公司股东销售出去的房屋，也不应包括拆迁户还建房屋，以及公司本身销售的房屋，对于房屋首付款未交清、按揭款未下以及退房的佣金应当予以扣除；5、原告运营承包事项均未按合同约定履行，故不应要求运营承包费用；6、原、被告签订的合同之中约定房屋底价应当由双方签字认可，但实际履行过程中房屋底价一直未予以确定，故不应当计算溢价提成部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2017年8月1日，原告李战佑与被告远升公司签订了一份《承包责任书》，约定:甲方（远升公司）将香城古街项目的运营管理发包给乙方（李战佑）实行内部承包经营；具体承包范围包括：香城古街（含新开发项目）的销售、招商、运营管理；承包期限三年，从2017年7月1日起执行；①销售任务：第一年（2017年7月1日至2018年6月30日）香城古街商业房屋销售固定回款保底金额为2000万元，从第二年起每年在上一年商业房屋销售回款保底金额基础上递增销售回款保底金额500万元；第一年每季度销售回款保底金额依次为350万元、450万元、550万元、650万元；②招商任务：开业率（底铺）在2018年元月1日前保底开业率达到50％；③旅游对接任务：2017年10月1日前与咸宁市登记的旅行社签约率达到50％，2018年1月1日前保底签约率达70％，并确保从2017年10月1日开始，各签约旅行社能每周定期带旅客到香城古街游览消费；④文化包装任务：按照原、被告与演出方三方共同确认的演出方案、节目清单以及费用承担方式签订书面协议，保证演艺团队在2017年9月底之前在香城古街正常开演。销售承包费用：①所有销售房屋的销售底价必须经甲方法定代表人签字并加盖公司公章书面确认方为有效，作为本责任书附件，合同履行期间，甲乙双方有权根据市场变化和房屋销售情况对房屋销售底价提出调整意见，双方确认后按价格执行。②乙方完成销售任务的提成费用，按销售合同总额的3％提成，按以下情况分别兑现。一次性付款以及分期购房的客户，签订正式商品房买卖合同后，按购房款总价比例兑现：按揭（银行、公积金）的客户，银行审定资料齐全后兑现30％销售佣金，其余70％的销售佣金甲方在40天内乙方无责情况下再兑现。乙方领取销售佣金时应提交合法有效佣金税务发票。③销售溢价分成：超出底价的溢价部分按7:3分成，甲方得7、乙方得3，溢价分成部分不需要提供发票。销售合同全款到位后一周内兑现。④以房抵工程款或材料款、股东集体优惠购房的，提成1％，不计溢价，算任务；招商提成为第一年度三个月租金，交齐租金、押金并签订合同后兑现一个月租金，装修完成开业后一周内兑现二个月租金；运营承包费用：按照本合同签订后，乙方招商的实际正式开业面积计算，地上商业，一层每月每平方米1元，二、三层每月每平方米0.5元，地下室每月每平方米0.3元；乙方需在本合同签订之日按要求交付甲方承包履约保证金人民币壹拾万元。若乙方合同期内退出承包或因经营造成被告重大损失的，履约保证金将不予退还；违约责任：乙方未按照合同约定按时完成各项承包任务目标，甲方有权要求乙方限期采取补救措施完成任务，若乙方在甲方催告后不能完成任务的，甲方有权终止合同，对乙方已经完成的部分任务提成按照合同约定的应兑现金额的50％兑现，由此造成的其他损失均由乙方承担；本责任书若产生争议，由双方协商解决，协商不成，由咸宁市咸安区人民法院诉讼解决。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告李战佑开始进行承包销售运营活动。截止2018年5月，原告李战由完成了69套房屋的销售，完成招商任务2户，并签订房屋租赁协议，收取房屋租金20万元。被告远升公司支付了原告李战佑部分佣金。2018年4月9日，原告李战佑向被告远升公司发出《工作联系函》，要求被告支付符合结算条件的佣金未果，双方产生纠纷。2018年10月25日，被告远升公司向原告李战佑发出《解除（香城古街运营管理内部承包责任书）通知书》，内容为：承包方李战佑：于2017年8月1日，我公司与贵方签订《承包责任书》合同一份，根据该合同第11条之规定若贵方在我公司催告后仍不能完成合同约定任务的，我公司有权单方解除合同，现因贵方无法达成合同约定的义务，导致我公司按照《承包责任书》的约定已然成立合同单方解除的合理条件。望贵方在接到该通知的三个工作日内，迅速与我公司相关工作人员联系，并按照约定的合同条件，如实进行财务上的交接以及解除合同之后的相关事宜，逾期我公司将依法追究贵方的违约责任。事后，原告李战佑向被告提交了《香城古街销售佣金等结算意见》，同年11月19日和11月27日，被告远升公司向原告李战佑发出了二份《结算回复函》，内容为，贵方提交给我公司的《香城古街销售佣金等结算意见》中，对于销售佣金结算中显示，贵方要求我公司结算佣金共751264.58元，溢价提成部分由我公司暂定为五分之一，为21471元，共计772735.58元，从贵方进场截至今日，贵方共从我公司预支款项为280779元。根据《承包责任书》第九条第六款约定的，贵方应在合同签订之日缴纳保证金10万元，若给我公司造成损失则合同保证金不予退还，以及第十一条第一款规定的，若贵方无法完成合同约定的任务，则扣减所有应付佣金百分之50，由此我公司还需向贵公司结算总金额为5588.79元。原告李战佑不同意该结算回复意见。为此，原告诉至本院请求判如所请。本院认为，原告和被告签订的《承包责任书》，名为承包合同，实为委托代理销售合同。本案中，原、被告双方对如何结算佣金发生争议，被告出具《结算回复函》，可作为双方结算的依据。《结算回复函》中，被告认可销售佣金为751264.58元，溢价分成按五分之一计算为21471元，共计772735.58元，应付佣金772735.58元按50％结算，结算金额为386367.79元，扣减被告已支付佣金280779元及保证金100000元（原告应缴纳保证金而未缴纳，造成损失保证金不予退还），下欠佣金金额为5588.79元。本院认为，溢价佣金按五分之一计算为21471元，无合同依据和法律依据，溢价佣金为21471元×5＝107355元。根据《承包责任书》第9条约定，原告需在签订之日向被告缴纳履约保证金10万元，若原告在合同期内退出承包或给公司造成重大损失，保证金不予退还。原告在签订《承包责任书》时未缴纳，被告也未提出异议,现被告提出解除合同，要求在原告应付佣金中扣除保证金10万元，于法无据，本院不予支持。根据《承包责任书》第十一条约定，原告未按合同约定按时完成各项承包任务目标，被告有权终止合同，对原告已经完成的部分任务提出兑现金额的50％兑现。因原告未完成招商任务、旅游对接任务、文化包装任务，故原告已完成部分的佣金按50％结算，扣减被告已支付佣金，下欠佣金被告应支付给原告。对原告请求招商费用及运营费用，本院不予支持。被告提交证据证实已支付原告佣金280779元，原告对其中200297元予以认可，对其他款项80482元，因原告未在收款单据上签名确认，被告也未提交证据证实该费用应由原告承担并领取，故本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告湖北远升房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告李战佑支付佣金及溢价分成共计229012.79元（销售佣金751264.58元＋溢价107355元＝858619.58×50％＝429309.79－已付佣金200297＝229012.79元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7184元，由原告李战佑承担4816元，被告湖北远升房地产有限公司承担2368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  陈钢二〇一九年十月二十九日书记员  王丽