陕西省宜川县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0630民初659号    原告：刘缠科，男，1980年11月6日出生，汉族，陕西省宜川县村民，住陕西省宜川县。委托诉讼代理人：卢延林，陕西嘉岭律师事务所律师。被告：张延爱，女，1970年7月13日出生，汉族，陕西省宜川县居民，住陕西省宜川县。委托诉讼代理人：尧百祥，陕西屹立律师事务所律师。被告：杨国栋，男，1963年5月14日出生，汉族，陕西省宜川县居民，住陕西省宜川县。第三人：杨国梁，男，约50岁，汉族，住陕西省宜川县。原告刘缠科与被告张延爱、杨国栋、第三人杨国梁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘缠科及其委托诉讼代理人卢延林、被告张延爱委托诉讼代理人尧百祥到庭参加诉讼，被告张延爱、被告杨国栋、第三人杨国梁经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘缠科向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张延爱继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户登记手续；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告杨国栋发布房屋出售广告，原告看见广告后联系被告购买房屋。杨国栋与原告于2013年7月19日签订《购房协议》，由原告购买位于生产资料公司家属楼3楼2号房屋一套。合同约定：房屋成交价为230000元人民币；约定"第二次付清房款时，甲方为乙方提供房产手续"。合同载明甲方为第三人杨国梁，乙方为原告。合同签订并生效后，原告按合同约定履行了自己义务向被告杨国栋给付购房款，分别于2013年7月28日支付80000元，于2013年7月转账给付130000元，于2013年12月3日给付20000元人民币，截止2013年12月3日原告已经付清全部购房款。被告杨国栋于2013年12月3日出具的收条载明“房产证在2014年3月底前交给刘缠科”。履行房屋买卖合同过程中，原告了解到，合同中第三人杨国梁姓名实际为被告杨国栋签署，房屋实际所有人为被告张延爱。被告杨国栋之所以会出面销售房屋、联系买家、并签署买卖合同，原因在于被告杨国栋与被告张延爱属于亲戚关系、酒店建设项目合作伙伴，所以张延爱委托杨国栋出售房屋。被告杨国栋收取房款后将其中的120000元人民币支付给被告张延爱，被告张延爱接受房款，并先后将其出售房屋的天然气手续、钥匙及房屋交付给原告，承认其委托杨国栋将其房屋卖给原告的事实。按照被告杨国栋的承诺，被告张延爱应当于2014年3月底前将房产证等证件原件交给原告，配合原告办理房产转移手续。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定："买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中，原告已经履行了买房合同的全部义务、实际占有、使用房屋，但被告至今没有将房产证等证件交于原告，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直借故推脱。原告认为，被告张延爱怠于履行房屋买卖合同过户义务，已构成严重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告张延爱辩称：一、张延爱作为本案被告诉讼主体不适格，应当驳回原告对张延爱的诉讼请求；二、原告和杨国梁、杨国栋所签订的购房合同对张延爱不发生法律效力，原告应当依据该合同要求杨国梁、杨国栋继续履行合同义务，或者返还已交付的购房款。被告杨国栋庭前辩称，对原告的诉讼请求认可，所诉事实与理由属实。涉案房屋是被告张延爱的，张延爱通过杨国栋出售给刘缠科，经几方协商总房价为23万元，原告将23万总房款分几次已向杨国栋全部付清，杨国栋向张延爱支付了13万元房款，尚余10万元房款未向张延爱支付，原因是杨国栋和张延爱投资了一个酒店及杨国栋给张延爱装修自住房屋，他们之间的账目没有结算清楚，所以杨国栋没有给张延爱支付剩余10万元房款。被告杨国栋认为本案和第三人杨国梁没有任何关系，第三人杨国梁也不清楚这件事情，只是当时用了一下第三人杨国梁的售房协议书文本，文本上有杨国梁的名字忘了划掉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1. 原告刘缠科提供其与杨国梁、杨国栋于2013年7月19日签订《购房协议》复印件一份（与原件核对无异），证明原告与被告之间房屋买卖的事实，双方之间房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，原告已经全面履行合同约定义务，向被告支付购房款23万元人民币，被告至今未给原告办理房产手续，构成违约，被告应当履行合同约定义务，为原告办理房产手续。被告张延爱对原告提供的该组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为原告在2013年7月19日与杨国梁签订了房屋买卖合同，而不是杨国栋，张延爱既没有委托杨国梁做代理人，也不认识杨国梁，仅仅通过杨国栋的介绍，同意将房屋出售给原告，原告依据该购房协议要求办理过户手续，只能向杨国梁主张权利；该协议被原告涂改、作假，张延爱对原告另案诉讼，要求原告清偿剩余购房款后，杨国栋才在该协议上加入了自己的信息；张延爱对原告提起诉讼后，原告明知该房屋不是杨国梁、杨国栋的，又同意杨国栋将自己的信息加入购房协议，其恶意十分明显。被告张延爱认为该购房协议被涂改、作假，但未提供相关证据证明其主张；对原告与杨国栋、杨国梁签订的购房协议，未违反有关法律法规，应属合法有效，结合被告杨国栋的答辩意见，对刘缠科与杨国栋之间进行房屋买卖的事实予以确认。2. 原告刘缠科提供2013年7月20日转账汇款回单及2013年7月21日出具的收条、 2013年7月28日收据、 2013年12月3日收条复印件各一份（与原件核对无异），证明原告、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。原告已经全面履行合同约定义务，向被告支付购房款23万元人民币，被告至今未办理房产手续，行为违约，应当履行合同约定义务，为原告办理房产手续。被告张延爱对原告提供的该组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为杨国栋未到庭，未经杨国栋确认，无法证实其真实性，尤其是2013年7月21日13万元的收条明显作假，因原告与杨国栋一起到原告家，亲手向张延爱交付的现金12万，客观上不需要杨国栋再出具收条。根据被告杨国栋的答辩意见，杨国栋认可原告已交付全部房款23万元的事实，故对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。3. 原告刘缠科提供2019年1月5日被告杨国栋出具的证明复印件一份（与原件核对无异），证明被告杨国栋接受被告张延爱的委托，为张延爱出售房屋并接受购房款的事实，原告已经履行合同义务，并且支付购房款，被告杨国栋作为张延爱的代理人，代理行为合法有效，原告善意取得本案诉争的房屋所有权，被告应当继续履行合同。被告张延爱对原告提供的该组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为杨国栋与原告有直接利害关系，先是杨国栋与杨国梁以欺诈手段与原告签订购房合同，收取其购房款，在张延爱提起诉讼后，原告又和杨国栋恶意串通损害张延爱的财产利益。杨国栋的证言中有三点虚假之处，一是张延爱没有委托杨国栋做代理人出售房屋；二是张延爱收到的12万元是原告和杨国栋一起亲手交给张延爱的；三是杨国栋以与张延爱是亲戚和项目合作伙伴为借口，意图推导出其与原告所签合同的合法有效性，不能成立。被告张延爱认为原告与被告杨国栋有恶意串通行为，但未向法庭提供相关证据予以证明，对被告杨国栋在该份证明中所述相关事实予以认定。4. 原告刘缠科提供2019年4月5日被告杨国栋出具的证明复印件一份（与原件核对无异），证明2013年7月19日购房协议上出现杨国梁姓名的事实和经过，杨国梁姓名为杨国栋代签，杨国栋为真实的合同签署人。被告张延爱对原告提供的证据四真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为：1.该证据的证明人是本案的被告，不是证人，不是案外人，不能以证人身份出具证明；2.原告代理人对该份证据的解释不符合客观事实，因为如果使用的杨国梁打印好的格式合同，就应该将杨国梁的名字涂掉，填上杨国栋的名字，落款处也不应该出现杨国梁的名字和手机号，说明杨国栋在签合同时，对原告有欺诈行为，导致该合同为无效合同，同时，该证言中没有原告代理人所解释的内容，尤其是杨国栋的证明是在张延爱对原告提起诉讼后出具的，更能证明原告和杨国栋恶意串通的事实。对被告杨国栋在证明中所述的内容，因未经杨国梁本人进行确认，故对其真实性、合法性、关联性及证明目的不予认定。5.被告张延爱提供房屋所有权证书复印件一份（与原件核对无异），证明本案所涉房屋属于张延爱的私有财产，张延爱及其委托代理人有权转让，其他人无权转让；该房屋所有权证书是2008年5月15日办理的，原告同杨国栋所签房屋买卖合同是2013年7月19日，原告在购买该房屋时完全有条件查看房屋所有权证书，或者到城市房屋管理所查询，或者向邻居打听，但是原告均未尽该义务；尤其是张延爱对原告起诉后，原告明知房屋所有权人是张延爱，却继续与杨国栋恶意串通，至今原告尚有11万元购房款未向张延爱清偿，应当继续履行清偿义务。原告刘缠科对被告张延爱提供的以上证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为：1.该房产证所记载的房屋为本案诉争的房屋，同时也是原告与被告杨国栋购房协议的标的物，被告张延爱在该购房协议签订后，收取了购房款，证明认可该购房协议的合法性和法律效力，并且完成房屋交付，所以应当继续履行购房协议的约定义务，为原告办理过户手续；2.原告与杨国栋之间不存在串通行为，杨国栋为购房协议的签署人、购房款的收款人，房屋买卖出现争议后，原告联系杨国栋核实事实，是正当处理行为。因原告对该组证据的真实性、合法性无异议，故对该组证据的真实性、合法性当庭予以认定，作为定案依据；因该组证据不能证明被告张延爱没有委托被告杨国栋代其出售房屋的事实，也不能证明原告与被告杨国栋之间存在恶意串通的行为，故对该组证据的关联性及证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告杨国栋发布房屋出售广告，原告看见售房广告后联系被告杨国栋要求看一下房屋，被告杨国栋拿着房屋钥匙带原告去看了房屋，当时房屋要价是24万元。2013年7月19日，原告刘缠科与被告杨国栋、第三人杨国梁签订购房协议，主要内容为：经甲方杨国栋、杨国梁与乙方刘缠科双方协商就生资公司家属楼1单元3楼2号转让达成协议，总房价为23万元，分两次付清房款，甲方提供该房屋钥匙供乙方使用，第二次乙方付清房款时，甲方为乙方提供房产手续；乙方出资23万元为总房价，办理房产证的一切费用由乙方支付，全部房款应在7月30日前一次性付清；在楼房钥匙交接时应将水、电费移交清，此后则由使用者出资；本协议经签字或盖章后具有法律效力等，协议末尾有甲方杨国栋、杨国梁及乙方刘缠科签名及按印。协议签订后，原告于2013年7月21日给付被告杨国栋130000元购房款，于2013年7月28日给付被告杨国栋80000元购房款，杨国栋在收到以上21万元购房款后分别向原告出具了两张收条。后被告杨国栋给付被告张延爱10万元房款。当年冬天原告向被告杨国栋要天然气卡时，被告杨国栋告知原告出售给原告的房屋是被告张延爱的，2013年12月3日原告与杨国栋一起到被告张延爱家里将剩余2万元购房款交给被告张延爱，截止2013年12月3日原告已经付清全部购房款，被告张延爱共收到房款12万元。原告向被告张延爱交付了2万元房款，由被告杨国栋向原告出具了收条一张，收条上注明：“今收到刘缠科购房款2万元整，房产证在2014年3月底前交给刘缠科”；原告同时要求被告张延爱将天然气卡交给原告办理天然气过户手续，后被告张延爱将该房屋天然气卡及张延爱本人身份证交给原告，原告在天然气公司办理了天然气过户手续，房产过户手续至今未办至原告名下，原告遂提出上述诉求。另查明，宜川县南大街99号生资公司住宅楼1单元302室房屋所有权人为张延爱，房产证号为：宜房权证发字第00006382号。2019年1月14日，张延爱以房屋买卖合同纠纷为由另案起诉于本院，要求判令刘缠科清偿购房款11万元，并承担相应利息。本院认为，原告通过售房广告联系到被告杨国栋，并由杨国栋拿着房屋钥匙带原告实地察看了房屋，基于此，原告以为涉案房屋为被告杨国栋所有，经刘缠科与杨国栋协商一致后双方签订了购房协议，后因办理天然气过户手续时被告杨国栋才告知原告涉案房屋实际房主为被告张延爱，即被告杨国栋对涉案房屋并无所有权或处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对无权处分行为的效力作出规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；又因原告刘缠科与被告杨国栋之间签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该购房合同应为合法、有效。被告张延爱辩称未委托过被告杨国栋代卖过房屋，被告杨国栋却持有张延爱所售房屋的钥匙并带原告察看了所售房屋，后张延爱收受了杨国栋给付的10万元房款，于2013年12月3日又收受了原告直接给付的2万元房款，并将天然气卡及自己的身份证交与原告，配合原告办理了天然气过户手续，原告也已在涉案房屋居住多年；又查明，被告张延爱于2019年1月14日在本院又以房屋买卖合同纠纷为由另案起诉，要求刘缠科向其清偿购房款11万元并承担相应利息，诉状中称“……2013年春天，生产资料公司经理杨国栋介绍，被告想购买原告房子，出价23万元，原告觉得价格合适，就同意了……”。基于以上事实，应认定被告张延爱对杨国栋代其出售房屋的事情是明知且认可的，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，因被告张延爱对被告杨国栋无权处分涉案房屋的行为是认可的，该购房协议应属合法有效合同，双方应恪守履行各自的权利义务，被告张延爱应协助原告刘缠科办理房屋的过户手续，故对原告的诉讼请求本院予以支持。被告张延爱认为原告刘缠科与被告杨国栋之间有恶意串通行为、认为刘缠科与杨国栋之间签订的购房协议有涂改、作假行为，但未向法庭提供相关证据予以证明，故对被告张延爱的该辩解意见不予认可。根据本案相关证据及查明的事实，第三人杨国梁与本案并无关系，不应由其承担法律责任。综上所述，原告要求被告张延爱为原告办理房产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：被告张延爱于本判决生效后十五日内协助、配合原告刘缠科办理位于宜川县XX大街XX号XX楼XX单元XX单元房的更名过户手续。案件受理费100元，由被告张延爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                                                     审  判  长   贺 延 龙审  判  员   马 艳 艳人民陪审员   兰 彦 学 二0一九年十月十八日   书  记  员   封   幻 1