陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终2461号上诉人（原审原告）：慕生华，男，1964年10月5日出生，汉族，现住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：马涛，陕西阳达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠成刚，男，1968年8月12日出生，汉族，住清涧县。原审第三人:白世峰,男,汉族,1984年10月20日生，陕西省清涧县人,现羁押于榆阳区看守所。上诉人慕生华与被上诉人惠成刚及原审第三人白世峰房屋租赁合同纠纷一案，清涧县人民法院做出(2016)陕0830民初563号民事判决后，慕生华不服该判决，向本院提起上诉。本院做出（2016）陕08民终2917号民事裁定书，发回清涧县人民法院重审。清涧县人民法院依当事人申请追加白世峰为第三人，后做出（2017）陕0830民初42号民事判决书。慕生华再次不服，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慕生华上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判被上诉人惠成刚支付上诉人2017年租金451473元、2018年租金474047元，并支付违约金107749元。一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方第三年的租赁费经法院调解，上诉人只是同意接受第三人白世峰的代为履行，但租赁关系的主体并未发生变化。虽然白世峰为租赁物的实际使用者，但是租赁合同的主体没有变化，不应当推定白世峰为租赁合同的履行主体。惠成刚辩称，被上诉人与白世峰签订转让合同后向上诉人电话打过招呼，其同意转租以及直接向白世峰收取租金。第三人经营后上诉人实际向其催要过第三年的房租，白世峰缴也纳了20万元的租赁费。清涧县法院调解时，上诉人也同意由第三人代为履行全部协议内容。调解后第三年的租赁费白世峰已经全部缴纳完毕。从这些事实可以认定租赁主体已经发生了变更，白世峰是实质的租赁方，上诉人继续要求被上诉人支付第四年、第五年的租赁费没有依据。慕生华向一审法院起诉请求：1、解除其与惠成刚在2013年4月28日签订的房屋租赁合同；2、惠成刚向其立即支付2017年租金451473元，2018年租金474047元；3、惠成刚赔偿因违约给其造成的经济损失30万元并支付违约金107749元；4、惠成刚立即返还租赁房屋及依附于房屋内的装修，第三人自合同解除之日立即腾房；5、惠成刚承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年4月28日原、被告签订了房屋租赁合同，该合同对于房屋坐落、面积、租赁期限、用途、租金及支付方式、房屋修缮与使用及违约责任等事项都作出了明确约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告未按合同第五条之约定向原告支付第三年租金429975元，催要未果后原告诉致清涧县人民法院，清涧县人民法院于2015年8月21日作出（2015）清民初字第00361号民事调解书，调解书确认“由被告惠成刚于2015年8月31日之前一次性支付原告房屋租赁费209500元，逾期不能兑现，该笔款项则按月利率20‰计算利息（从2015年5月1日起至兑现之日）；上述义务均由第三人白世峰自愿代为履行”。（2015）清民初字第00361号民事调解书发生法律效力后，白世峰没有自动履行义务，原告慕生华向清涧县人民法院执行局申请强制执行第三人白世峰。后原告慕生华于2016年5月13日以被告惠成刚不履行给付房屋租赁合同规定的第三、四年租赁费为由，向清涧县人民法院提起诉讼要求解除与被告惠成刚的房屋租赁合同。原告认为被告的行为严重违反了合同第五条、第九条之约定，致使该房屋租赁合同的目的不能实现，且该行为给原告造成了重大损失。一审法院认为：原告慕生华与被告惠成刚签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。承租人未按合同约定交付租赁费，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原告慕生华请求解除合同，因该合同租赁期已满，无需再行解除。本案关键是房屋实际经营者已经不是被告惠成刚而是第三人白世峰，所以焦点应该是由被告惠成刚还是第三人白世峰谁来承担责任。被告惠成刚辩称2014年10月1日转租给第三人是经原告慕生华即出租人同意的，而且在法院调解时，出租人明确表示放弃向被告主张权利，都有第三人代为履行义务。清涧县人民法院于2015年8月21日作出（2015）清民初字第00361号民事调解书，调解书确认“由被告惠成刚于2015年8月31日之前一次性支付原告房屋租赁费209500元，逾期不能兑现，该笔款项则按月利率20‰计算利息（从2015年5月1日起至兑现之日）；上述义务均由第三人白世峰自愿代为履行”。原被告诉争的第三年房屋租赁费经清涧县人民法院主持调解下，原告同意的情况下债务转移给了第三人白世峰，由白世峰代为履行，转移债务经过人民法院的确认并发生了法律效力。而且第三人白世峰直接给原告慕生华交付过租金，原告慕生华接受认可。原、被告之间的第三年租赁费发生了债务转移的效力，原告要求被告承担第三年的租赁费于法无据。至于第四第五年的，因为均由第三人实际经营管理，虽然被告惠成刚依然是合同相对人，但是基于第三年的法院调解结果看，第三人白世峰是实际受益人，结合权利义务对等性原则，应该推定第三人白世峰作为合同义务的承担者。第三人白世峰应该交付所欠的租金并承担违约金，按照约定以总租金的5%承担违约金，现酌定为50000元。原告主张赔偿损失暂定30万的请求不再支持。因合同租期已满，第三人白世峰应及时腾房。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百五十三条、第一百零七条、最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、第三人白世峰于本判决生效后十日内支付原告慕生华房屋租赁费925520元（2017年451473元，2018年474047元）；二、第三人白世峰于本判决生效后立即腾房，房内装修及相关设施归原告慕生华所有；三、第三人白世峰酌情承担违约金50000元，于判决生效后十日内支付；四、驳回原告慕生华其他诉讼请求。案件受理费13000元，由第三人白世峰负担。本院二审经审理查明一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明以下补充事实：惠成刚2013年4月28日租赁慕生华的房屋后用于经营“清泉洗浴中心”。2014年10月1日惠成刚与白世峰签订《转让合同》将其经营的洗浴中心转让给白世峰。转让合同约定：房屋所有权属于慕生华，惠成刚已经将租赁费缴纳至2015年5月1日（前两年的租金），与慕生华有关的房租等其他有关事宜，10月1日起由白世峰负责，惠成刚与慕生华原签订合同的有关条款白世峰应当无条件执行（本合同后付甲方与慕生华原签订合同的复印件）。房屋合同签至2018年4月30日，如有分歧均由惠成刚承担并赔付。签订合同当时，惠成刚将签订转让合同的有关情况电话告知了慕生华并取得了其同意。2015年5月10日慕生华向白世峰收取了5万元租金，2015年6月3日又收取了15万元租金。2015年7月17日慕生华以惠成刚第三年租金只缴纳20万元，尚欠229975元为由将其诉至清涧县人民法院。后双方以及白世峰三方达成调解协议，三方在调解笔录中约定若2015年8月31日之前兑现209500元，则慕生华愿意将租金调整为每年409500。惠成刚在笔录中表示其已经将房屋转租给白世峰，实际经营人为白世峰，认为全部款项都应该由白世峰支付，慕生华称白世峰同意其没有意见。白世峰则表示同意代替惠成刚履行全部义务。后三方达成调解，并由清涧县人民法院制作了调解书。另查明，惠成刚与慕生华在租赁合同中约定租期为2013年5月1日至2018年4月30日。租赁合同还约定租赁期满后，惠成刚应当将承租房屋及慕生华所属设施设备交还，依附于房屋的装修归甲方（慕生华）所有。另因白世峰被羁押于榆阳区看守所，本院与其进行了谈话。白世峰对于一审判决认定的事实以及判决结果没有异议。同时其称述：其在转让洗浴中心时，惠成刚电话告知慕生华相关事宜，慕生华认可其是租客，因此才直接向其收取租金。本院认为，2014年10月1日被上诉人惠成刚与原审第三人白世峰签订《转让合同》时电话告知了慕生华转让相关事宜并取得了其同意。后慕生华分两次向白世峰收取了第三年度的租金共计20万元。上述事实表明出租人慕生华已经同意并承认租赁主体由惠成刚变为白世峰。因此第四年度及第五年度的租金上诉人慕生华应当向白世峰继续主张。上诉人慕生华称，第三年租赁费诉至法院后，经调解白世峰代为履行全部款项，说明租赁主体没有发生变化的理由，本院认为该调解系基于慕生华的诉讼请求以及当事人自愿原则而做出，仅解决了三方之间的费用问题，并未确认三方之间的租赁关系主体问题。调解书中的惠成刚的被告主体资格系依据慕生华的起诉请求而确定。并不能以此当然推定承租人主体仍为惠成刚。上诉人在一审庭审笔录中称其并不知道惠成刚转租事实的理由，本院认为，惠成刚转租时从中并未抽取租金差价，其隐瞒转租事实没有主观必要。作为洗浴中心的受让人白世峰，其与惠成刚约定10月1日之后的租金由其向慕生华缴纳，而不征求原房东的意愿，亦不符合常理。慕生华作为出租人，对于租客主体的变化，在超过6个月内没有提出异议，且存在向白世峰收取租金的行为，应当推定其知晓转让事实。另从本院与白世峰的的谈话笔录中，白世峰亦证实转让洗浴中心时，慕生华知晓并同意。故对于上诉人的上诉理由以及一审庭审诉称理由本院不予支持。一审判决慕生华请求支付2017年度及2018年度租金由白世峰负担的判决结果正确，本院予以维持。上诉人请求解除合同、腾交房屋之请求，因合同于2018年4月30日已经届满，无需再行解除。对于租赁房屋的返还问题，因租赁合同中明确约定依附于房屋的装修归慕生华所有，故白世峰在腾交房屋时不得将装修损坏。但是属于承租人租赁后购买的床、锅炉、电视、空调等电器及其他可移动财物，如果拆除或者移动后不会损坏装修以及慕生华原有租赁物内的设施设备的动产，应当归白世峰所有，由其在交还租赁房屋时搬离。一审判决没有明确区分设施设备的来源，统一判决归慕生华所有不当，本院予以纠正。综上所述，慕生华的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持清涧县人民法院（2017）陕0830民初42号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更清涧县人民法院（2017）陕0830民初42号民事判决第二项为：第三人白世峰于本判决生效后15日内向上诉人慕生华腾交租赁房屋。房屋内装修以及原属慕生华所有的设施、设备归慕生华所有。一审案件受理费13000元，由第三人白世峰负担；二审案件受理费14090元，由上诉人慕生华负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一九年十月十六日书记员  李 杨