贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2986号原告：向景华，男，1971年10月17日出生，汉族，贵州省铜仁市人，无业，住铜仁市碧江区。原告：谢爱花，女，1971年5月16日出生，侗族，贵州省铜仁市人，无业，住铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：向世超，男，1993年9月18日出生，汉族，贵州省铜仁市人，教师，住铜仁市碧江区，系二原告之子，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：向世雄，男，1994年7月24日出生，贵州省铜仁市人，无业，住铜仁市碧江区，系二原告之子，特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区九龙大道7号笑哈哈中国西部国际商贸物流城A区（3、4、6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告向景华、谢爱花诉被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人向世雄、被告委托诉讼代理人秦会江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向景华、谢爱花向本院提出诉讼请求：1、判令原告向景华所签《接房补充协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，编号为2014009029。约定：原告购买被告开发建设的“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”B区第20幢1层4号门面，建筑面积41.84㎡，套内建筑面积34.89㎡，购房单价7758.01元/㎡，总价款270677元。所有方式为向景华/谢爱花“按份共有”，谢爱花占有比例为50%，约定交房时间为2014年10月31日前，原告于2014年9月13日向被告付清了全部房款计270677元及网签费用520元，而被告至今未按约向原告交付房屋。2015年12月18日被告找到原告向景华协商逾期交房违约事宜，被告在未向原告向景华解释清楚该协议内容真实意思的情况下诱使其签下《接房补充协议》。该协议矛盾重重，内容含糊不清，交代不明，对交房的具体时间、违约赔偿的具体数额及再次逾期交房后如何处理等重要事项未做任何约定，该协议仅是被告用以逃避逾期交房责任的约定，对原告的权益毫无保护。同时谢爱花为该房屋的共有人，《接房补充协议》仅有一位买受人的签字，缺少了另一位买受人签字。原告多次找到被告，被告以各种理由推诿，其侵权行为持续至今，为此原告提出上述诉讼请求。被告佳诚置业公司辩称：1、本案诉讼已经超过诉讼时效，合同补充协议是2015年12月18日签订，在原告起诉时已经超过三年期限；2、本次的补充协议不符合《合同法》第五十二条合同无效的五种情形，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告向景华、谢爱花系夫妻关系，2014年9月14日原告向景华、谢爱花与被告铜仁佳诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014009029），约定：1、原告向景华、谢爱花（买受人）购买被告铜仁佳诚置业有限公司（出卖人）笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第20-23栋1层B20-1-4号房，建筑面积41.84㎡、套内建筑面积34.89㎡；2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价7758.01元/㎡，总价款270677元；3、出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；4；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。2015年12月18日，原告向景华（乙方）与被告佳诚置业公司（甲方）签订《接房补充协议》，约定：甲乙双方于2015年11月30日友好协商，就乙方购买的案涉商铺，由于延期交房，2015年9月15日佳诚置业公司承诺每间商铺补偿壹万元，超过2015年11月30日交房的，佳诚置业公司另补偿每间商铺壹万元，合计每间贰万元。该笔补偿款直接转为乙方所欠甲方的购房款，如乙方已付清购房款的，该补偿款以最终办理产权证上的面积来最终结算购房款，多退少补。双方一致同意购房合同中的延迟甲方违约条款以本协议为准。同时在协议中备注：对截止2015年12月1日前，架空层、一层自购自营且房款一次性付清，按揭银行已放款客户，从2016年1月15日至2016年6月15日支付壹万元整，2016年6月16日至2016年12月15日支付壹万元整。另查明，案涉门面因没有竣工验收合格证至今未交付给二原告。《接房补充协议》约定的20000元未实际履行。上述认定的事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件一份，补充协议复印件一份，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人复印件各一份、商品房预售许可证复印件一份在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效；2、原、被告双方签订的补充协议是否有效；3、原告的主张是否成立，有无事实及法律依据。关于原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。因本案系二原告请求确认原告向景华与被告签订的《接房补充协议》无效的确认之诉，根据我国法律的规定诉讼时效其适用的范围仅限于请求权，而确认之诉属于形成权，不适用诉讼时效的规定，故被告主张原告起诉超过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院不予支持。关于原、被告双方签订的补充协议是否有效的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告向景华与被告佳诚置业公司于2015年12月8日签订了《接房补充协议》，从《接房补充协议》内容可以看出，原告向景华与被告对《商品房买卖合同》中有关逾期交房的违约责任进行了充分协商，并达成一致意见，系双方当事人的真实意思表示，向景华对《接房补充协议》内容进行认可，再从原《商品房买卖合同》中约定的出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；由此可知，被告从2014年11月1日起已逾期，其行为构成违约，涉案商铺作为二原告夫妻共同购买的共同财产，属于家庭资产的重大事项，在时隔一年时间，向景华及谢爱花未向被告主张其权利，然而向景华与被告重新对原《商品房买卖合同》中违约条款进行了补充，虽然原告谢爱花在该协议未签字，但二原告系夫妻一直生活在一起，该协议自签订之日到至今有三年半多的时间，对向景华与被告签订的《接房补充协议》应推定谢爱花是应当知晓的事实，被告完全有理由相信原告向景华的行为系夫妻双方共同意思表示。同时原告均未列举其他证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情。据此，本案双方当事人签订的《接房补充协议》系双方自愿签订，意思表示真实，应认定合法有效。据此，对二原告要求确认《接房补充协议》无效的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告向景华、谢爱花的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告向景华、谢爱花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  卢亚琼二〇一九年十月二十八日法官助理陈尘书记员杨正雄