广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初25553号原告（反诉被告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，职务经理。被告（反诉原告）：陆春厢，女，1983年10月8日出生，汉族，住广东省恩平市，被告（反诉原告）：冯宗贤，男，1982年5月3日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：陆春厢，系被告冯宗贤的配偶。原告中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）与被告陆春厢、冯宗贤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，被告于2019年3月15日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的法定代表人尹家树、被告陆春厢暨被告冯宗贤的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月共计1个月的水费51元；3.被告向原告支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实与理由：2009年4月10日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告按合同约定为被告及所在小区物业提供物业管理服务，并统一代为收取水费及电费。根据《前期物业服务合同》第十一条的约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计收。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月按户另行分摊。被告并未按时向原告支付水费及公共分摊电费，拖欠2018年7月共计1个月的水费51元、2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。丰乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.委托银行代收款协议书；3.欠费通知；4.业主欠费明细；5.中山市丰乐物业管理有限公司公共电费汇总；6.中发改价控（2017）406号文件。陆春厢、冯宗贤共同辩称：一、原告向被告收取公共分摊电费缺乏相应的事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。二、中山市物价局2010年12月13日出具的《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》第一条第二款有规定。三、根据《物业管理条例》及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法等规定，建设方与物业公司所采用的协议方式选聘物业企业是非法形式进驻，明显是以合法形式掩盖非法目的的违规违法行为签订的合同应为无效。四、全三乡镇乃至中山市都没有一家物业公司给业主分摊水电费。五、如果丰乐公司可以收取分摊水电费是可以直接从授权丰乐物业的银行代扣，丰乐公司因违规乱收水电费被行政处罚。综上所述，原告的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，依法应予以驳回。陆春厢、冯宗贤为其辩解向本院依法提交了如下证据：1.专项维修基金交存明细表；2.2017年7月-9月份银行收入证明；3.水费收据；4.关于阳光花园供电情况说明；5.中山市物价局（2010）219号文件；6.小区垃圾照片；7.水费明细表、用水清单；8.声明书。陆春厢、冯宗贤向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告多缴纳的水费57元、电费76元；2.判令反诉被告返还反诉原告多缴纳管理费44.24元；3.判令反诉被告返还反诉原告清退所有多收费用183.24元，退还利息6元并支付违约金8000元；4.判令反诉被告返还反诉原告因原告恶意欠薪失信被中山市人民法院执行强制拘留15天，期间提供物业服务质量严重瑕疵，请求减免在此期间的管理费。事实与理由：2018年12月28日反诉被告诉反诉原告物业服务合同纠纷一案，案号为（2018）粤2071民初25553号。反诉被告要求反诉原告支付其水费57元，电费76元，事实上，反诉原告在2009年至2018年期间，多支付其水费76元，反诉被告应将擅自提高收费标准和乱收费多收取反诉原告的水费57元、分摊电费76元返还反诉原告，退还利息并支付违约金8000元，返还原告强制拘留15天，期间提供物业服务质量严重瑕疵，请求减免在此期间的管理费44.24元。反诉原告现依法向法院提起反诉，望法院在查明本案全部事实的基础上，依法支持反诉原告的诉讼请求。陆春厢、冯宗贤为其反诉请求提交的证据与本诉一致。丰乐公司反诉辩称：一、依据本合同条款参照《广东省物业服务合同》制定前期物业服务合同第三章物业服务费，第十条本物业采用包干制按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费，电费由业主每月按[户]另行分摊。第五章违约责任第十四条，中山丰乐物业公司按照合同约定规定在物业服务期间，遵守合同约定的规定，坚持按照2007年中山市发改局批准的小高层住宅按[建筑面积]每月每平方米人民币1.2元计收，多层住宅按[建筑面积]每月每平方米人民币0.8元计收，商铺按[建筑面积]每月每平方米人民币1.5元计收，物业服务费丰乐已向人民法院提交中发改收费批文件《收费许可证》。二、丰乐公司在合同约定服务期内严重亏损，从未调整过物业服务收费，丰乐物业公司是2011年1月1日之前签定的前期服务合同，依据中发改[2017]406号文，中山市发展和改革局，中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知十四、十五规定，中山市丰乐物业管理有限公司依据中山市发展和改革局，中山市住房和城建设局(2017年10月1日起施行的收费通知)追收三乡镇怡福阳光花园小区业主的共用分摊费。三、因小区内地下自来水管一个月两次爆管和更换维修二次供水水泵，造成的水损及更换水泵维修费6万余元，因物业服务收费是2007年收费定价到2017年，已过去10年时间，因合同约定不能调整物业费，收不到共用分摊费，随着社会经济的快速发展，物业员工工资，小区维修维护费用的几倍增长，在没有共用分摊费的补贴情况下，物业公司严重亏损的情况下，前公司法人余振华总经理许则迎，从2017年3月起每立方水加收0.25元到2017年11月共计8个月的水费来填补物业公司的部分亏损，2018年6月阳光花园小区业委会多次去到中山市发展和改革局投诉，要求丰乐公司退还多收的8个月水费，市发改局黄科同二位工作人员来到小区物业办公室，要求丰乐物业公司提供从2001年到2018年6月的全部收费记录表资料，前期物业服务合同原件三十份调取查看查阅资料4个多小时，查实证明小区业主欠39万多元，物业公司欠员工工资20多万元，欠水费30多万元，欠2017年6月到12月电梯公司48000元，欠2017年生活垃圾清运费43800元，欠国税，地税7万多元的严重问题，建议:因物业公司还有一个月退出，为了能够让业主积极缴费，按照业委会2018年1月定的2.55元每立方的水费计算，先退还多收业主8个月水费的差额(多收取0.25元每立方)，在收取业主7月份管理费中的同时把那8个月多收取的水费扣除退还给业主，然后再走法律途径程序追收从2011年1月起到2018年7月的共用业主分摊费来填补物业公司亏损。四、小区业委会是从2017年9月成立的(业委会的成立在后)，丰乐公司与业主是在2007年7月26日签订的前期物业服务合同，当时业主与物业公司签订合同时，合同一式两份，合同上均有业主自己的签名，按国家《物业管理条例》第四十五条有相关规定。五、反诉原告主张在2009年至2018年期间，累计多支付水费57元、电费76元，所有多收费用183.24元，退还利率并支付违约金8000元，无事实依据，如果反诉原告认为不合理，反诉被告将从水务公司调取从2008年10月24日至2018年6月19日全部抄表记录资料，计算追收共用水费分摊费，反诉被告要求反诉原告提供丰乐公司财务收费收据查实证明是合同约定内应该交的费用必须交纳，已交纳月数的费用可从在(2018)粤2071民初25553号共用分摊电费中扣除。六、反诉被告拘留15天期间提供服务质量严重瑕庇问题，被告请求返还管理费44.24元，拘留期间由张主任负责安排这15天小区管理工作，由保安队长林嘉亮负责落实现场管理开展工作，小区安全每个岗位有保安值班，有保安专人负责巡逻，队长每天加班巡逻指导检查，清洁工，维修工，绿化工全部正常上班，确保小区的安全工作，并不存在服务质量瑕疵。请法院依法裁决，该退还反诉原告的管理费，反诉被告如实退还给反诉原告。丰乐公司为其反诉辩解提交的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年4月10日，陆春厢、冯宗贤（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司对位于中山市三乡镇怡福阳光花园1幢2单元201物业提供物业管理服务；2.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年6月30日开始实施物业服务工作，并从2009年7月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限到2018年7月30日止。2018年7月27日，丰乐公司向陆春厢、冯宗贤出具一份《收款收据》，内容为：1#B201，交6、7月管理费：74.8×2个月=149.6元，交6、7月水费：45.9+38.25=84.15元，6、7月小车位：30×2个月=60元，退2017年3月10日至2017年11月10日多收水费21.4元。总金额为272.4元。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司发出一份《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。另查，《中山市不动产登记资料查询结果》显示，陆春厢、冯宗贤是广东省中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园1幢2单元201房的业主，产权登记时间为2011年1月12日，建筑面积为93.5平方米。丰乐公司请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；陆春厢、冯宗贤从2010年12月计至2018年7月共92个月，合计1419.07元。陆春厢、冯宗贤称反诉请求项目及数额构成:1.丰乐公司从2009年至2018年期间多收陆春厢、冯宗贤的水费共计57元、电费76元、管理费44.24元；2.丰乐公司多收费用183.24元；3.违反物业服务合同第二十五条规定，管理质量存在严重瑕疵，乱收费且提前终止合同，按合同约定应支付违约金8000元;4.丰乐公司的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵，返还15天的物业管理费44.24元。本院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费及其他费用系列案件（原告于2018年12月起至今向本院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴员工社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与怡福公司及与被告签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据原告诉求、被告抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点：一是被告2018年7月的水费是否已缴交，原告要求被告支付水费的请求是否成立；二是原告是否有权要求被告支付公共分摊电费;三是被告反诉要求原告退还多收水费、电费、物业管理费及其他费用，并要求原告支付违约金是否有事实依据，反诉请求是否成立。对焦点一，原告主张被告拖欠2018年7月份水费51元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明；被告则辩称原告于2018年7月27日出具的收款收据载明，被告已向原告支付了7月份的水费。针对被告的上述辩称，原告补充陈述称水费收缴方式为当月产生的水费于次月进行收费，收款收据上载明的7月份水费实际是指被告6月份产生的水费，7月份产生的水费应于8月收取。原告出具的收款收据虽然载明被告已向原告支付了7月的水费，但该收款收据的出具时间为2018年7月18日，结合收款收据出具的时间，原告的陈述与被告的辩称相比之下，原告的陈述更为真实可信，更符合交易常理，且被告未能提供相应证据证明其已向原告支付7月份产生的水费，应承担举证不能的法律后果，故对被告辩称其已支付7月份水费的抗辩不予采信。关于水费数额，原告主张2018年7月的水费为51元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，应予认定，原告要求被告支付水费的诉讼请求成立。对焦点二，原告要求被告支付2010年12月至2018年7月期间的公共分摊电费问题,原告主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。本院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故原告在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向被告收取公共分摊电费,原告主张其有权向被告收取2010年12月至2018年7月期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，本院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，原告也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，原告未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于原告该主张，本院不予采信。对焦点三，被告反诉称原告从2009年至2018年擅自提高水费的收费标准，违规多收水费57元，要求原告返还问题。虽然被告提供了相应的用电用水明细表拟证明原告收取水费的计算标准过高，不符合有关规定，但被告未能提供充分证据证明原告收取水费的计算标准不符合中山市物价局的相关规定，应承担举证不能的法律后果。再者，被告提供的用电用水明细表中注明“以上水费已包含排污费，5楼以上住户水费含二次供水费用”，而被告陈述中主张的水费收费标准中未明确载明该标准是否已包含二次供水费用。被告不能陈述多年来其应缴水费数额以及原告已实际收取水费的数额，多收的水费数额如何计算，故本院对被告反诉称原告多收57元水费的事实不予确认。对于被告反诉要求原告返还多缴交的管理费44.24元、电费76元，以及多收取的其他费用183.24元，因被告未提供任何证据证明其主张的事实及理由，本院亦不予确认。对于被告是否有权要求原告支付违约金及减免物业管理费的问题，被告主张原告未按合同约定履行提供合格的物业服务的义务，小区存在卫生脏乱、安全差等问题，且原告的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵；原告则辩称已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务，原告的法定代表人被拘留期间，原告未退出涉案小区，原告的员工仍在各个岗位上为小区业主提供物业管理服务，不存在服务质量瑕疵的问题。本院认为，被告未能提供相应证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定、服务质量存在严重瑕疵，应承担举证不能的法律后果。再者，原告的法定代表人被拘留期间，原告并未退出涉案小区，仍为涉案小区提供物业管理服务，被告亦未能提供相应证据证明原告的法定代表人被拘留从而导致原告的服务质量存在严重瑕疵。对于被告上述主张的事实，本院不予采信。被告反诉请求原告支付违约金及减免物业管理费，事实依据不足，本院不予支持。关于被告抗辩诉讼时效的问题，本院认为，如焦点二所述，原告无权向被告收取公共电费分摊费，故对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不再赘述。综上所述，原告要求被告支付水费的诉求予以支持，但要求被告支付公共分摊电费所提供的证据不足以支持该诉讼请求，故对原告的该诉求予以驳回；被告反诉要求原告返还多收水费、电费及其他费用，并要求原告支付违约金的请求事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决如下：一、陆春厢、冯宗贤于本判决生效之日起五日内向中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年7月的水费51元；二、驳回原告中山市丰乐物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陆春厢、冯宗贤的全部反诉请求。如果两被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市丰乐物业管理有限公司负担；反诉案件受理费25元（被告已预交），由被告陆春厢、冯宗贤负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年十月二十二日书 记 员  洪艺华冯莹