广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15215号原告：刘涛，男，1971年4月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区******************，公民身份号码512************318。委托诉讼代理人：聂永超，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂伟新，广东格方律师事务所律师。被告：廖红霞，女，1979年9月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区********，公民身份号码510************265。委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李果，四川联一律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司佛山分行，住所广东省佛山市南海区***********（一至四层、七至九层），统一社会信用代码914***********079C。负责人：左创宏。委托诉讼代理人：黄美丽，女，系第三人的员工。原告刘涛与被告廖红霞及第三人招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称“招行佛山分行”）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，本案依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理，原告刘涛及其委托诉讼代理人聂伟新、被告的委托诉讼代理人陈清华和李果以及第三人的委托诉讼代理人黄美丽到庭。当事人因调查新证据申请扣除的审限已作扣减，本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告、第三人协助原告办理争议房产（佛山市南海区***********万科金色家园金色街区20铺，粤房地权证：佛字第**00231927号）的抵押权人涂销手续；2.判令被告协助原告办理上述房产所有权变更登记手续至原告名下；3.判令被告向原告支付房屋空置费（以每月16000元为标准，自2019年1月1日起计算至办理房屋产权转移登记手续之日止）；4.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2011年1月，原告经被告介绍，欲购买位于佛山市南海区***********万科金色家园金色街区20铺的商铺作为投资，由案外人佛山怡科置业有限责任公司（以下简称“佛山怡科公司”）代办房屋过户手续并代收部分首期购房款及定金。由于当时原告贷款信用额度不足，无法办理按揭，故原被告协定，借用被告的名义购买该商铺，由被告办理按揭等购房手续，原告作为该商铺实际所有人支付购买该商铺所产生的一切费用及履行每月还贷义务。2011年1月26日至2011年4月4日，原告陆续向佛山怡科公司及原商铺所有权人支付房屋首付款及税金（其中购房款1000000元，交易税费、手续费480709.8元），被告与原商铺所有人签订了房屋买卖合同，后以被告名义在第三人处办理了按揭手续。2011年4月1日该商铺产权变更到被告名下。自2011年6月9日起，原告每月按时将房贷打入被告在招行的账户用以还贷（截至2019年5月份，原告通过被告招商银行卡转入还贷资金1811700元）。2011年6月10日，经原告同意，由被告与佛山怡科公司签订《商铺出租委托代理协议》，将该商铺交由佛山怡科公司全权代理出租，截止至2019年1月12日，该商铺的所有租金收益都由佛山怡科置业有限责任公司直接转入原告账户（租金收益882000元）。2019年1月，原告请求被告协助其办理该商铺的房屋产权变更手续，遭被告拒绝，被告要求原告向佛山怡科置业有限责任公司支付高额房屋空置费，否则拒不协助原告办理房屋所有权变更手续。2019年4月26日，原告多次与被告协商未果，案涉商铺也因此闲置，未能获得预期的租金收益。为维护原告的合法权益，特起诉。被告廖红霞辩称，一、被告廖红霞2011年4月28日以讼争商铺作为抵押物向第三人借款157万元作为购买讼争商铺的购房款，截止目前尚有30多万元贷款未结清；在未还清该贷款情况下，诉争房屋抵押登记不具备涂销条件，且廖红霞是涉案房屋登记权利人和实际权利人之一，原告单方面请求被告及第三人协助办理案涉争议房屋的抵押权注销手续没有事实和法律依据，该诉讼请求不能成立。二、本案讼争所涉房产所有权由房管部门登记在廖红霞名下，廖红霞不仅仅是登记权利人同时也是该房产的真实所有权人（共有人之一），在原告未与被告就讼争商铺合伙投资事项清算完毕前，原告仅仅作为共有人之一无权单方要求被告廖红霞将争议房产所有权变更至其名下，即本案涉及的房屋产权如何进行变更登记应当以双方就合作投资事项清算完毕前，原告该诉讼请求不能成立。三、案涉房屋早就处于空置状态，因为市场需求不旺的原因该商铺目前本身无法对外出租获得收益，商铺是否能够对外出租获得租金收益是由市场需求决定的，不是被告决定的，原告要求被告从2019年1月按照16000元每月支付空置费至办理产权转移登记之日止没有事实和法律依据，也不符合处理，该诉讼请求不能成立。四、案件受理费、保全费由原告承担。关于事实和理由部分的答辩意见如下，一、被告与原告作为长期朋友和合作投资的生意伙伴，从2008年开始双方就在成都市多地进行合作投资房地产项目，赚取房屋买卖差价，房产收益按50%比例进行分配，其次双方还合伙经营酒店及茶铺等。原告诉称案涉商铺系被告介绍其购买进行的单独投资不属实，实际上该商铺是双方按照之前的投资合伙的模式进行的共同投资行为，不是原告诉称的被告介绍其购买了讼争商铺，更不是原告借被告之名义进行的商铺买卖。二、原告诉称由于购买讼争商铺所需资金不足需要抵押贷款，由于自己信用额度不足，无法办理按揭，才借用被告名义购买了讼争商铺，并以被告名义办理按揭等购房手续是其虚构事实。理由如下：1.本案讼争商铺在2011年时不存在限购，原告不属于政策、规定限制购买的特定人员，并且如此巨大金额的资产由被告代持却没有任何书面协议，明显不符合常理；2.本案中涉及的商业贷款157万元不是商品房按揭贷款性质，而是以讼争房屋作为抵押物进行的抵押贷款，抵押贷款银行只对抵押物价值进行评估，按评估价值的一定比例进行放贷；3.本案涉及的贷款不是信用贷款，不需要贷款人的信用额度，根本不存在原告所称的因为自己信用额度不足，无法办理按揭，才借用被告名义购买讼争商铺这一事实，并且原告提交的银行流水显示2011年前原告的信用额度是很好的，其名下有多套房屋，且部分房产系全款购买，原告当时根本不存在任何信用问题，根本不需要借被告的名义购买商铺，名义任何证据来证明原告2011年购房期间曾经向任何金融机构申请过本次贷款因信用额度不好被拒绝；4.讼争房屋之所以以被告名义购买，是基于双方的内部约定和共同投资的客观事实，讼争商铺投资购买过程中，是基于双方的内部约定和共同投资的客观事实，讼争商铺投资购买过程中，双方约定被告签订购房合同，办理买卖手续，办理房屋产权登记，由被告借款1570000元支付房屋尾款，办理房屋抵押登记这些手续是被告行使所有权的具体体现，不是原告主张的借名买房。三、被告只认可原告为本案讼争的双方投资商铺支付了部分购房款（包括了定金，首付款，税金和还借款的本金和利息），但被告不但向双方共同投资购买的讼争商铺支付了另外一部分首付款及按揭款外，同时还投入了大量的其他资源，才使得双方共同投资的房产可能产生好的收益；但原告罔顾事实，背弃初心，将双方共同投资诈称自己单独投资违背民事行为应当遵循的诚实信用基本原则，民事欺诈超过限度其性质将发生根本性变化。四、在双方共同投资的讼争商铺购买过程中，原告从2011年2月26日开始至3月16日期间实际支付业主陈岳或者怡科公司任维亚账户的首期购房款金额实际上是600000元，不是其所称的900000元；因为其中的100000元首期款是被告在2011年3月14日转账给原告的，另外原告取现的200000元没有支付讼争商铺的首期购房款，该款没有任何证据支付给了业主或者怡科公司，而除了原告支付的首期款6000000元外，其余首期房款中的100000元系被告转账给原告的，其余的598900元是被告向怡科公司所借的款项来支付给销售商铺原业主的；从2011年6月9日至2019年5月19日原告自称所还的1735100元的贷款中，至少有50%是被告转账支付给原告的款项，再由原告按月向双方确定的还贷款账户进行转账还款，不是原告所称的他自己在单独还贷，由原告向贷款账户还贷是原告自己提出的，被告只需要将款项付给他就可以，支付方式是通过银行转账给他就可以了。被告没有想到这会成为原告主张讼争物权的重要形式依据。五、本案涉及的商铺是双方共同委托怡科公司对商铺进行代理出租，不是其诉称的被告经过其同意后再实施的行为，本案讼争商铺所签的租赁合同期限只有三年，自2011年6月10日至2014年6月9日，租金8000元/月；租金收益是由双方共同收取，不是其单独收取，其中本案房屋租金被告收取了14个月租金，原告收取了后面其余的租金；后由于租赁房屋的教育机构快乐舟资金链断裂后突然离开，从2017年2月开始至今均处于空置状态，无法对外出租，这是原告和被告均明知的事实；从2017年2月开始讼争商铺没有人或者单位租赁处于空置状态期间，以讼争房屋作为抵押的贷款由于没有了房屋租金的收入，原告与被告还贷压力巨大，面临断供的局面，被告为了与原告投资的物业安全，保障共同利益，从2017年2月开始向怡科公司实际控制人提出请求按月借款16000元，该款算怡科公司向被告的个人借款，被告委托怡科公司将每月的16000元借款支付到原告个人账户上，由原告补足3000元的不足部分后再汇款至双方确认的还款账户上进行扣款；原告诉称自己单独还贷的金额为1811700元明显不属实，还款金额中，除原告个人有部分资金外，还包括被告通过银行直接向原告转账的款项，以及被告向怡科公司的按月借款，因此在双方认可的还款账户偿还的贷款中，至少有50%的款项系被告所还。六、2019年1月左右原告与被告之间发生争议的原因不是原告诉称的他要求被告协助其办理产权变更，讼争房屋过户至今已近8年，原告在本次起诉前从未向被告主张将讼争商铺过户给他，更从未向被告提出过是原告借被告之名购买讼争商铺的概念，被告从未想到原告会如此罔顾客观事实和长期合作的起码互信及尊重，原告诉称曾请求被告协助过户的说法完全是在撒谎。真实的原因是由于原告在建设银行有笔200万元左右的贷款马上要归还，向被告提出要处置共同投资的讼争商铺，被告认为现在市场低迷，匆忙处置商铺将严重损害自己的投资利益，故不同意原告单方要求处置合伙财产的要求，导致双方产生纠纷；但被告从未想到原告会以这种方式及理由主张共同投资的商铺是其个人单独的财产，被告未要求原告向怡科公司支付空置费，之前怡科公司按月支付给原告的16000元（24个月384000元）是被告向怡科公司所借。房屋空置不是由于房屋产权纠纷导致无法对外出租，而是市场原因导致的结果，与被告本身没有关系，房屋空置的租金损失是投资损失，是市场机制作用的结果，是投资双方应承担的正常市场风险。七、原告与被告之间存在长期合作关系，在双方跨度长达8年的银行互相转账凭证证明了被告向原告转账的金额与原告向被告转账的金额品叠后，被告多向原告转账的金额至少高达9363147元，从资金往来及差额看，双方之间不可能存在被告会借名给原告买房的可能性，双方只存在合伙关系、借贷关系着明显需要清算或者通过另行起诉解决纠纷，不存在借名买房的事实和关系。第三人招行佛山分行辩称，一、案涉商铺已办理正式抵押用于担保被告在第三人处贷款，现贷款未结清，原告要求第三人办理抵押权涂销手续于法无据，请求法院驳回。被告廖红霞于2011年4月在第三人处办理了商业用房按揭贷款，贷款本金157万元，贷款期限10年，至2021年5月24日到期。截止2019年8月7日，廖红霞尚欠第三人未到期贷款本金376512.32元，当期利息875.31元，未结清本息合计377387.63元，目前贷款为正常还款状态。廖红霞是案涉商铺登记的产权人，廖红霞提供案涉商铺作为上述贷款的抵押担保，抵押担保范围包括贷款本息、违约金及实现债权费用等，已在房管部门办理了正式的抵押登记。上述贷款同时由佛山市怡科置业有限责任公司提供连带责任担保，担保期限至借款合同履行期限届满后两年。二、第三人对于原被告之间诉争的纠纷毫不知情。根据法律相关规定，不动产登记生效，案涉商铺权利证书显示产权人是廖红霞。三、根据合同相对性，廖红霞是第三人的债务人、抵押人。对于廖红霞每月应偿还贷款，第三人均是直接从廖红霞约定还款账户中每月扣划用于还款。四、在案涉商铺担保的贷款全额还清前，第三人不同意解除抵押以及办理案涉商铺的过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产……”故在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押房产不得转让，亦不能办理产权变更，原告请求于法无据。第三人对原被告之间的物权纠纷及款项纠纷不予认可，请法院依法保护第三人对案涉商铺享有的合法抵押权及优先权。综上所述，原告诉请无事实和法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，对方当事人对真实性无异议的举证，本院确认其真实性；对方当事人对真实性有异议的举证，本院将结合事实认定及论述进行综合分析。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下事实：2011年1月25日，刘涛（委托方）与怡科公司（受托方）签署《委托投资代理协议》，约定：委托方委托购买佛山市南海区***********万科金色家园金色街区20号铺。方案一为合同价2288688元，受托方在代办20号商铺房产证时交易所产生税收总额控制在20-25万元以内，如委托方满足以上方案条件时，委托方向受托方支付定金15万元。方案一支付业主首付536606元，支付受托方劳务费330000元，受托方代办房产证、按揭等手续，委托方出售该房产时由受托方独家代理，成交时支付受托方总额2%佣金，在支付首付时如税收超过25万元，总价超过2916688元委托方有权撤销此委托，乙方（受托方）全额退还15万元定金。方案二为合同价2385390元，受托方在代办20号铺房产证时交易所产生税收总额控制在20-25万元以内，如受托方满足以上方案条件时委托方向受托方支付定金15万元。方案二支付业主首付565617元，支付受托方劳务费300000元，受托方代办房产证、按揭等手续，委托方出售该房产时由受托方独家代理，成交时支付受托方总额2%佣金，在支付首付时如税收超过25万元，总价超过2935390元委托方有权撤销此委托，乙方（受托方）全额退还15万元定金。如果其他条件满足，如税收超出25万元则超出部分受托方愿意承担50%，此委托即时生效。在上述《委托投资代理协议》的末尾处手写“今后办理过户产权证人选时由委托方指定，受托方给予办理”。刘涛于2011年1月26日向任维亚转账15万元，怡科公司于同日出具《收款收据》：今收到刘涛交来购买佛山市南海区***********万科金色家园金色街区20铺的定金人民币壹拾伍万元整。刘涛于2011年2月16日向任维亚转账15万元、10万元，合共25万元。2011年3月15日，陈岳出具《收条》：今收到廖红霞购买佛山市万科金色家园金色街区****首付款人民币646121元（陆拾肆万陆仟壹佰贰拾壹元整）。其中叁拾万元由成都转入陈岳招行账户入帐为准。另陈岳书写其招商银行深圳分行金色家园支行账号410**********288。2011年3月16日，刘涛卡号为622*************341的账户向帐号为410**********288的账户转入30万元。2011年3月28日开具的涉案金色家园20号铺的发票交易价为2168000元，房产交易手续费为573.78元，记载付款方为廖红霞，20号铺交易的收款方为赵国庆、晏喆、陈岳。上述20号铺交易中产生营业税等200777.41元、86944.51元，个人所得税125740.10元，印花税1084元，契税65040元，房屋所有权登记费550元。刘涛账户于2011年3月28日向佛山市南海区地方税务局刷卡消费192641.51元。2011年4月4日，刘涛向任维亚账户转账10万元。位于佛山市南海区***********金色家园金色街区20铺（权利证号：0200231927）于2011年4月1日登记在廖红霞名下，并于2011年5月13日登记抵押予招行佛山分行。2011年4月28日，廖红霞与招行佛山分行签订《个人贷款借款合同》，就购置上述金色家园20号铺向招行佛山分行贷款157万元，贷款期限为120个月，即从2011年5月24日至2021年5月24日，扣款账号为622**********537。同日，廖红霞与招行佛山分行签订《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》、《个人贷款不可撤销担保书》，约定廖红霞向招行佛山分行申请授信额度157万元，并将涉案金色家园20号铺抵押予招行佛山分行，由怡科公司作为上述贷款的保证人。2011年6月10日，廖红霞与怡科公司签订《商铺出租委托代理协议》，委托怡科公司全权代理出租，物业面积为191.26平方米，月租金8000元，代理期从2011年6月10日至2014年6月9日，为期三年。交租方式为半年付，银行转账至廖红霞卡号为622**********537的招商银行账户。第一、二年房租不变，第三年递增5%。怡科公司于2010年10月21日登记成立，法定代表人为任浩，股东为任浩、廖红霞、彭媛。从2011年6月9日至2019年5月19日，刘涛有规律地每月从个人账户向廖红霞账号为622**********537的招行账户（涉案20号铺贷款约定的还款账户）转账或存入20000元、19000元、19800元、18900元、18200元等不等的数额，大概合共1735100元。从2013年7月31日起2019年1月12日，任浩不定期向刘涛账户转账一定金额，其中从2016年2月29日起基本按照每个月每次16000元转入刘涛账户，合共930000元。刘涛与刘海霞的通话录音中，廖红霞有提及“因为这个东西本身是用的我的名字，然后每个月是你去支付的这个按揭款，是吧，投资总额也是你去支付的，这个东西是不变的事实……”怡科公司于2019年8月6日出具《关于万科金色家园金色街区20号铺款项支付等的情况说明》，部分内容为：2011年2月18日，我公司代理业主分别将17号、19号铺出售给蔡某某，20号铺由廖红霞和刘涛二人购买，销售价格是18000元每平方米；后廖红霞向公司提出能否以低价15000元卖给他们二人作为投资，公司考虑到廖红霞的股东身份最终同意以低价15000元每平方米销售给二人，但提出两投资人要另行补偿公司30万元，廖红霞与刘涛沟通后表示同意，随后公司与廖红霞又签订了一份销售价格为15000元平米的合同，我公司确认代理业主销售给廖红霞、刘涛二人的20商铺最终成交价为15000元每平米……廖红霞庭审后向本院提交陈岳于2019年9月9日出具的《收款确认函》：陈岳、赵国庆、晏喆系原广东省佛山市南海区***********万科金色家园街区17号铺、19号铺、20号商铺（总面积为352.43平）的业主，2011年初我们将三个商铺打包一并委托怡科公司对外销售，打包销售底价为15000元每平方米，我们获得房款5286450元。现书面确认，我们已经收到了2011年初由怡科公司代理我们销售的位于广东省佛山市南海区***********万科金色家园金色街区17号铺、19号铺、20号商铺的总房款5286450元。总房款由首付款2396450元（包括定金264322.5元及首付款2132127.5元）与贷款2890000元构成，首付款由购房人…廖红霞、刘涛以及怡科公司通过银行转账、现金、POS机等方式支付，贷款由招商银行直接支付给了我们，由于时间久远，现无法提供相关转账凭证。陈岳系赵国庆、晏喆收取该房款的代理人。廖红霞于2011年3月14日向刘涛银行转账10万元。廖红霞于2012年4月11日收到任治中转账5万元，于2012年7月31日收到怡科转账5万元。廖红霞提交的其他关于案外人购房及诉讼的材料，与本案无关，本院不予审查。本院认为，一、关于涉案商铺的实际权属人问题。1.涉案20号商铺登记在廖红霞名下，但从刘涛提供的银行流水可以看出，刘涛通过向任维亚支付了合共40万元，另向陈岳指定账户支付了30万元，该笔30万元支付可以与陈岳于2011年3月15日出具的《收条》相印证。2.刘涛提供的银行流水亦反映了其于2011年3月28日支付了涉案20号商铺的部分契税，涉案商铺后续的按揭贷款亦由刘涛支付予廖红霞的扣款账户，而廖红霞在本案纠纷发生后才由自己支付按揭贷款。3.涉案商铺的租金收益由刘涛收取，廖红霞虽然称其收取了怡科公司支付的10万元涉案商铺租金，但由于廖红霞与怡科公司之间的股东关系，并不能证明两笔5万元款项的支付系涉案商铺的租金收益。4.刘涛与廖红霞的通话录音中，廖红霞也提及“然后每个月是你去支付的这个按揭款，是吧，投资总额也是你去支付的”内容，可以与上述刘涛支付涉案商铺首付款项、税费及按揭款的事实相印证。5.刘涛与怡科公司在2011年1月25日签订的《委托投资代理协议》的内容以及尾部“今后办理过户产权证人选时由委托方指定，受托方给予办理”的备注也可以与上述事实相吻合。5.相反，廖红霞称其与刘涛是合伙购买涉案商铺，并主张其支付了一半的款项，但其并未提供证据显示就购买涉案商铺有支付过相关款项的凭证。廖红霞虽然称部分款项由怡科公司代为支付或者出借，但仅有怡科公司及廖红霞的单方说法，却没有相应的支付凭证予以佐证，鉴于廖红霞与怡科公司之间的股东特殊关系，在仅有双方所陈述而缺乏实质证据佐证的情况下，廖红霞提交的上述证据为孤证，不能单独证明廖红霞所陈述事实，故本院对此不予采信。综上分析，刘涛所提供证据能够基本形成证据链条，佐证了其支付涉案商铺首付款、交易税费、按揭还款并收取租金收益的事实，且结合刘涛实际持有相关单据的情况，其举证内容显然优于廖红霞就此主张事实所提交的证据，在双方并未就涉案商铺的归属达成书面协议的情况下，本院根据盖然性优势证据规则，确认涉案20号商铺的实际权属人为刘涛。二、关于抵押涂销手续及过户问题。因涉案商铺抵押予招行佛山分行，相应的抵押债务并未清偿完毕，在此情况下，刘涛主张注销抵押权缺乏依据，本院不予支持。但刘涛可在清偿完毕涉案商铺的抵押债务后，由廖红霞协助其办理过户手续。三、关于房屋空置费问题。涉案商铺能否出租、出租收益如何，实际是由市场决定，而非廖红霞所决定，且涉案商铺系委托由怡科公司打理出租事宜，在此情况下，刘涛主张廖红霞向其支付商铺空置费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、位于佛山市南海区***********金色家园金色街区20铺（权利证号：0200231927）的所有权归属刘涛；二、廖红霞应在上述商铺的抵押债务清偿及抵押权注销后十日内协助刘涛办理上述房产及车位的过户登记手续；三、驳回刘涛的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取18920元（刘涛已预交），由被告廖红霞负担并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。刘涛预交的18920元应于本判决生效后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  董留忠二〇一九年十月十八日书记员  唐梓恩