成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11917号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：姚敏，总裁。 委托诉讼代理人：陈霞，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 被告：代书惠，女，1962年11月11日出生，汉族，住成都市成华区。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝公司”）与被告代书惠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄鹏之适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈霞、被告代书惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蓝光嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费14,902.2元，违约金73，622.35元（暂计算至2019年10月31日，实际计算至被告支付全部欠付物业管理费之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原被告双方于2010年3月14日签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为从开发商公告通知的最后期限的次日开始全额计收，物业费用按季度缴纳，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之五缴纳违约金。但被告至今拖欠从2014年3月1日至2019年10月31日的物业管理费用人民币14，902.2元，产生违约金73，622.35元。合同履行至今，原告持续提供物业管理服务，但被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。 被告代书惠辩称，原告起诉的依据《物业管理前期服务协议》已于2011年12月31日终止执行，而原告起诉“拖欠物业管理费用是从2014年3月1日”起，因此原告的起诉依据不符合法律规定。其次，原告的诉讼主体不适格，依法应当驳回原告的诉讼请求，从2015年11月19日富丽碧蔓汀第二届业主委员会第一次会议决议公示中第一条的第四款可以看到，原告是由所谓几个“业主委员会”的人通过的，而不是业主大会表决通过的，原告的做法完全违背了《物权法》与《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，因此不具有诉讼主体资格。再者，原告诉请拖欠的物管费为14，902.2元没有合法计算依据，且违约金计算也远远超过了国家规定的年利率23%的规定，因为千分之五每日换算到年利率即为280%。 经审理查明：2008年4月30日，代书惠与四川蓝光和骏实业股份有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号766417）及（富丽碧蔓汀）《商品房买卖合同》附件（编号为040-1093），约定，由代书惠购买四川蓝光和骏实业股份有限公司开发的位于解放路××、××号富丽碧蔓汀项目3幢1单元2601号房屋，房屋面积为136.85平方米。该和合同还就双方其他权利义务作了详尽的约定。 2010年2月25日，代书惠又与四川蓝光和骏实业股份有限公司签订了《补充协议》（合同编号为040-1093），该协议就上述房屋实测面积进行了约定为136.97平方米，公摊面积为29.57平方米。同日，代书惠与成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定，物业服务收费标准按物业建筑面积计1.6元/月/平方米收取。缴纳费用的时间及期限为：房屋交付时，甲方首次应一次性预缴半年物业服务费，以后以首次交费期满之日起按季度收取，每季度费用应于下次费用计日前15日内缴纳次季度的物业服务费用。协议有效期自2010年3月24日起，没有约定终止时间。该协议还就其他权利义务进行了约定。 2014年8月1日，四川嘉宝资产管理集团有限公司与金牛区富丽碧蔓汀第一届业主委员会签订了《成都市金牛区富丽碧蔓汀物业服务合同》即川嘉集团住合字（2014）677号。该合同就物业费用的收取等事项进行了约定。 2015年11月10日，金牛区富丽碧蔓汀第二届业主委员会与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司签订了《成都市金牛区富丽碧蔓汀物业服务合同》，该合同就物业管理费等事项进行了约定。该合同有效期为五年，自2015年11月10日起至2020年11月9日24时止。 本院同时查明:2012年9月13日，成都嘉宝管理顾问有限公司依法变更为四川嘉宝资产管理集团有限公司；2015年8月17日，四川嘉宝资产管理集团有限公司依法变更为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司；2018年11月27日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司依法变更为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司。 以上事实有《商品房买卖合同》及附件，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、催收通知、律师函及当事人的当庭陈述在卷佐证。 关于被告代书惠主张业主委员会在《物业服务合同》上所盖章是假的，但被告并没有申请对该章的真假进行鉴定，也没有其他客观证据证明签章为假，所以对代书惠该主张本院不予采纳。 关于原告提供的《楼层巡视》等表格，属于原告方自行制作，没有业主委员会的签字确认，也无其他业主签字予以确认，更无客观证据对其佐证，因此，本院对原告提供的《楼层巡逻签到表》等系列表格不予采纳。 关于原告主体资格问题，因为在庭审过程中，代书惠承认与原告签订的系列合同或协议，均属于代书惠自己本人所签字并捺手印，因此，原告主张合同的权利符合法律规定，根据合同相对性原理，原告在本案中具有适格的主体资格。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案而言，原告蓝光嘉宝公司从与开发商签订前期物业服务合同至今，一直按照合同的约定对业主及业主所在小区提供了相关的物业服务，被告就应当按照自己所签订的物业服务合同及业主委员会与原告签订的物业服务合同约定交纳物业管理费，被告代书惠未按照合同交纳物业服务费的行为已经违约，不但要承担继续补交物业费的责任，还应当承担相应的违约责任。至于代书惠所谓的被盗事宜是另一个法律关系，可以另案主张相关的权利，而不能以该理由拒绝交纳物业服务费，因此，原告主张被告继续补交物业费及承担相应的违约金的主张本院予以支持。但在庭审中，被告提出违约金过高，远远超过了年利率的23%，要求法院予以调减的主张，本院依法予以采纳。 综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，由被告代书惠向原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司交纳物业服务费14，902.2元； 二、在本判决生效之日起十日内，由被告代书惠向原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司支付违约金40，000元； 三、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，013元，减半收取1，006.5元，由被告代书惠承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鹏之 二〇一九年十月三十日 书记员  张小英