福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0923民再2号 原审原告：中国农业银行股份有限公司屏南县支行，住所地屏南县古峰镇公园路6号。统一社会信用代码91350923857663567H。 负责人：黄伟，行长。 委托诉讼代理人：林能清，福建子泰律师事务所律师。 原审被告：陈孝银，男，1980年9月27日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原审被告：余小玲，女，1984年9月17日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原审被告：屏南恒晟房地产有限公司，住屏南县古峰镇环城路一巷7号，统一社会信用代码：91350923666878784U。 法定代表人：林伟，总经理。 委托诉讼代理人：谢承陶，福建黎民友律师事务所律师。 原审原告中国农业银行股份有限公司屏南县支行（以下简称农行屏南支行）与原审被告陈孝银、余小玲、屏南恒晟房地产有限公司（以下简称屏南恒晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院（2016）闽0923民初359号民事判决书已经发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定,于2019年5月10日作出（2019）闽0923民监3号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告农行屏南支行的委托诉讼代理人林能清、原审被告屏南恒晟公司的委托诉讼代理人谢承陶已到庭，原审被告陈孝银、余小玲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行屏南支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令陈孝银、余小玲共同返还欠款本金221893.55元及利息（利息从2015年12月21日起至2016年1月20日止实行执行利率在中国人民银行同期同类贷款基准年利率基础上下浮20%；逾期利息从2016年1月21日起按在借款执行利率基础上上浮50%计算至借款还清之日止）。2、请求法院确认抵押合法有效，农行屏南支行对陈孝银、余小玲位于福建省屏南县清水亭住宅小区御景华庭二期第Ｅ座Ｅｌ单元1302号的房地产抵押物有优先受偿权。3.请求法院判令屏南恒晟公司为陈孝银、余小玲的债务承担连带保证责任。事实和理由：陈孝银于2010年5月14日向农行屏南支行申请个人购房贷款270000元，2010午7月6日与农行屏南支行签订贷款额度270000元的《个人购房担保借款合同》，借款期限于2030年7月5日到期，贷款用于购置位于福建省屏南县清水亭住宅小区御景华庭二期第Ｅ座Ｅｌ单元1302号的房地产，并作为贷款抵押物，于2010年7月7日经屏南县房地产管理所依法作出预抵押登记，他项权证号：屏房他证古峰字第××号提供抵押担保。陈孝银于2016年1月起未按期偿还住房按揭贷款。该贷款逾期后，经农行屏南支行多次催收，陈孝银不予偿还借款本息，截止2016年2月20日，陈孝银结欠本息合计人民币223407.98元。因陈孝银、余小玲购买位于宝洋开发区清水亭住宅区小区御景华庭二期Ｅ幢Ｅ1单元1302号商品房，与申请人签订《个人购买担保贷款合同》（以下简称合同），售房人屏南恒晟公司提供阶段性保证担保，借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；为借款人的债务承担连带保证责任。此外，合同还就其他事项做了约定，以维护农行屏南支行的合法权益。鉴于上述事实，请求法院支持其诉讼请求。 陈孝银、余小玲未作答辩。 物权法二十条屏南恒晟公司辩称，一、陈孝银、余小玲欠农行屏南支行借款本金及利息、罚息、复利的具体数额，因二人未到庭,无法核对，由法庭依法确认。二、同意农行屏南支行对涉案房产的折价、变卖所得享有优先受偿权的诉求。本案既有物的担保又有人的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权，不足部分屏南恒晟公司代偿。三、要求法庭在判决书主文中明确屏南恒晟公司承担保证责任后，有权向债务人追偿,对于已经代偿的53707.59元，以及屏南恒晟公司承担保证责任后应当代偿的款项，有权参与涉案房产拍卖所得款的分配。具体理由如下：1.2010年7月6日陈孝银、余小玲因购买房屋向农行屏南支行申请按揭贷款270000元，并于同年7月7日以购买的古峰镇宝洋开发区御景华庭二期E幢E1-1302房屋办理预抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》、第三条第四款规定：本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这一规定，明确了预抵押担保，属于担保的行为。2.预抵押登记作为一种保障贷款银行将来实现房屋抵押担保物权的一种登记行为，根据《》第的规定，其法律效力应理解为办理预告登记后，未经贷款银行的同意，不管是购房人、开发商还是其他人处分该预售商品房的，都将不会发生相应的物权效力。因此预抵押登记是有排他性，并具有物权效力的。赋予贷款银行对涉案房产优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3.依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项规定，债务人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。本案抵押物属于在建房屋，陈孝银、余小玲已经付清购房款，其提供涉案房屋为本案借款设置抵押不违反法律规定，农行屏南支行主张实现抵押权符合法律规定。4.赋予农行屏南支行对涉案房产优先受偿权，符合公平的交易原则。在借款人、贷款人、保证人三方签订《个人住房借款合同》时，以及履行合同中，三方对借款人以所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保这一做法，是明知，没有异议的。如果债权人对预抵押房产不享有优先受偿权，仅通过保证人开发商承担连带清偿责任，不利于维护银行的资金安全，同时加重开发商的责任，开发商可能面临预购房屋被其它债权人先查封而导致追偿不能的后果，增加开发商的交易风险。这一风险是开发商无法预见的，同时也给了个别购房人利用这一法律漏洞，获得不当利益的提供便利，不利于商品房市场交易的稳定。5.请求确认答辩人追偿权的事实与理由：2013年9月22日至2016年1月20日间，屏南恒晟公司代借款人陈孝银、余小玲向农行屏南支行偿还借款53707.59元。根据《担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十二条的规定，请求法庭确认屏南恒晟公司追偿权。综上，屏南恒晟公司认为原判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求法庭维持原判决，并确认恒晟公司的追偿权和涉案房产拍卖所得款的参与分配权。 本院原审认定案件事实：2010年7月6日，陈孝银以购买房产为由，与农行屏南支行签订个人购房担保借款合同，向农行屏南支行借款270000元，借款期限自2010年7月9日起至2030年7月8日止。借款利率执行浮动利率，即在中国人民银行规定的基准利率基础上下浮20%，借款人未按本合同约定期限归还借款的，农行屏南支行有权在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款的还款方式为等额本息还款法，还款日为每月的第20日。借款人未按期足额偿还借款本息超过90天，农行屏南支行有权提前收回已发放贷款，并提前行使担保物权。陈孝银提供其预购房产（该房产位于屏南县古峰镇宝洋开发区御景华庭二期E幢E1单元1302号）于2010年7月7日向屏南县房地产管理所办理预抵押登记手续，为上述借款提供担保。余小玲亦在该借款合同抵押人处签字确认。抵押权的效力及于担保物的从物、从权利、附合物、混合物、分离物、代位物、加工物、孳息和法律法规规定的其他财产或者权利。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权和抵押权的费用。上述借款合同约定涉案款项由屏南恒晟公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。陈孝银自2016年1月20日起，未按约定履行及时偿还该笔借款本息的义务。借款时，陈孝银与余小玲系夫妻关系。 本院原审判决：一、被告陈孝银、余小玲应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司屏南县支行借款本金221893.55元及利息（利息从2015年12月21日起按中国人民银行规定的基准利率基础上下浮20%计算至2016年1月20日止；逾期利息从2016年1月21日起按在合同执行借款利率的基础上上浮50%计算至借款还清之日止）； 二、原告中国农业银行股份有限公司屏南县支行有权对被告陈孝银、余小玲提供的位于屏南县古峰镇宝洋开发区御景华庭二期E幢E1单元1302号房产折价或拍卖、变卖所得价款对上述第一项所述借款本息享有优先受偿权； 三、被告屏南恒晟房地产有限公司对上述第一项所述借款本息承担连带偿还责任。 农行屏南支行围绕诉讼请求依法提交证据一陈孝银、余小玲身份证、结婚证、企业信用信息公示报告，证明陈孝银、余小玲的基本情况；证据二个人贷款业务申请表、贷款审批通知书、个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、借款凭证，陈孝银、余小玲与农行屏南支行签订了借款额度为270000元的借款合同，双方约定了借款期限、借款利率、出现违约需要承担逾期还款的罚息、复利的违约责任等及抵押财产的具体情况、担保数额及范围；证据三截止至2019年7月3日陈孝银、余小玲的贷款还款汇总试算，证明截止2019年7月3日，陈孝银、余小玲欠农行屏南支行本息共计256827.75元，其中本金221893.55元、利息27743.27元、罚息4088.89元、复利2847.86元。屏南恒晟公司提交证据银行还款凭证（共30页），证明2013年9月22日至2016年1月20日间，屏南恒晟公司代借款人陈孝银、余小玲向农行屏南支行偿还借款本息53707.59元。 屏南恒晟公司质证认为屏南恒晟公司对农行屏南支行证据一、二三性无异议，对证据三的真实性无异议，证明对象因为借款人没有到庭，屏南恒晟公司无法判断，由法庭依法认定。 陈孝银、余小玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2010年7月6日，陈孝银以购买房产为由，与农行屏南支行签订个人购房担保借款合同，向农行屏南支行借款270000元，借款期限自2010年7月9日起至2030年7月8日止。借款利率执行浮动利率，即在中国人民银行规定的基准利率基础上下浮20%，借款人未按本合同约定期限归还借款的，农行屏南支行有权在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款的还款方式为等额本息还款法，还款日为每月的第20日。借款人未按期足额偿还借款本息超过90天，农行屏南支行有权提前收回已发放贷款，并提前行使担保物权。陈孝银提供其预购房产（该房产位于屏南县古峰镇宝洋开发区御景华庭二期E幢E1单元1302号）于2010年7月7日向屏南县房地产管理所办理预抵押登记手续，为上述借款提供担保。抵押权的效力及于担保物的从物、从权利、附合物、混合物、分离物、代位物、加工物、孳息和法律法规规定的其他财产或者权利。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权和抵押权的费用。借款时，陈孝银与余小玲系夫妻关系。余小玲亦在该借款合同及个人贷款业务申请表抵押人处签字确认。上述借款合同约定涉案款项由屏南恒晟公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。陈孝银、余小玲借款后未按约定履行及时偿还该笔借款本息的义务。2013年9月22日至2016年1月20日间，屏南恒晟公司代借款人陈孝银、余小玲向农行屏南支行偿还借款本息53707.59元。扣除该款后，截止至2019年7月3日，陈孝银、余小玲尚欠农行屏南支行借款本金221893.55元及利息未还。 本院再审认为，农行屏南支行与陈孝银签订的《个人购房借款》，是双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行合同义务。陈孝银借款后未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，农行屏南支行有权按合同约定提前终止合同，宣布贷款提前到期，并要求陈孝银偿还借款本金及利息。借款时，陈孝银与余小玲系夫妻关系，且余小玲签署了借款合同及个人贷款业务申请表，应视为其确认该债务系夫妻共同债务，故农行屏南支行请求陈孝银、余小玲共同偿还农行屏南支行借款本金221893.55元及利息的请求合法。原审对农行屏南支行此项诉求认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院再审应予维持。 屏南恒晟公司为陈孝银向农行屏南支行的借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。农行屏南支行在担保期限内要求屏南恒晟公司承担连带保证责任符合合同和法律规定，本院予以支持。原审对农行屏南支行此项诉求，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院再审应予维持。屏南恒晟公司已代借款人陈孝银、余小玲向农行屏南支行偿还借款本息53707.59元，仍应对未清偿的借款本金221893.55元及其利息承担连带清偿责任。屏南恒晟公司在承担连带保证责任后，有权向陈孝银、余小玲追偿。 关于农行屏南支行作为预告登记方是否享有抵押物优先受偿权。对此，本院认为，案涉抵押物虽办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，只办理了预告登记而未完成抵押权的物权登记的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，不发生抵押权的物权效力，故预告登记权利人不享有预告抵押登记房屋的优先受偿权，对农行屏南支行的该项诉讼请求不予支持。原审对此适用法律错误，应予以改判。陈孝银、余小玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款、《》第九十条规定，判决如下： 一、维持（2016）闽0923民初359号民事判决第一项，即原审被告陈孝银、余小玲应于本判决生效之日起十日内共同偿还原审原告中国农业银行股份有限公司屏南县支行借款本金221893.55元及利息（利息从2015年12月21日起按中国人民银行规定的基准利率基础上下浮20%计算至2016年1月20日止；逾期利息从2016年1月21日起按在合同执行借款利率的基础上上浮50%计算至借款还清之日止）； 二、撤销（2016）闽0923民初359号民事判决第二项判决； 三、维持（2016）闽0923民初359号民事判决第三项，即原审被告屏南恒晟房地产有限公司对上述第一项所述借款本息承担连带偿还责任。 四、原审被告屏南恒晟房地产有限公司在承担连带保证责任后，有权向原审被告陈孝银、余小玲追偿（追偿数额包括本案判决前其已代偿的借款本息53707.59元）。 五、驳回原审原告中国农业银行股份有限公司屏南县支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费4651元，公告费520元，合计5171元，由原审被告陈孝银、余小玲、屏南恒晟房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长 杨继珍 审 判 员 苏枝贵 审 判 员 张春花 二〇一九年十月二十八日 法官助理 肖雅琼 书 记 员 孙巧玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附判决所引用的法律法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 担保法三十一条第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 担保法三十一条保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。