广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终4650号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马霁午，男，1995年2月16日出生，汉族，身份证住址山东省单县，现住广西南宁市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：颜豪，男，1992年7月5日出生，汉族，住广西南宁。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刁耀兴，男，1982年9月3日出生，壮族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：宋晓文，广西桂兴律师事务所律师 上诉人马霁午、颜豪因与上诉人刁耀兴房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人马霁午、颜豪共同上诉请求：一、维持一审判决第一、第二、第四项；撤销第三项，改判刁耀兴应返回押金10500元给马霁午、颜豪；二、本案一、二审诉讼费由刁耀兴负担。具体事实和理由在书面上诉状中已载明并附卷在案。 刁耀兴针对马霁午、颜豪的上诉请求答辩称：马霁午、颜豪的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回马霁午、颜豪在一审的诉讼请求，支持刁耀兴在一审的反诉请求。 上诉人刁耀兴上诉请求：一、驳回马霁午、颜豪在一审的全部诉讼请求，改判马霁午、颜豪应向刁耀兴支付租金12250元；二、本案一、二审诉讼费由马霁午、颜豪负担。具体事实和理由在书面上诉状中已载明并附卷在案。 马霁午、颜豪针对刁耀兴的上诉请求答辩称：刁耀兴的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回刁耀兴上诉请求，支持马霁午、颜豪在一审的本诉请求。 马霁午、颜豪向一审法院起诉请求：1.判令刁耀兴返还马霁午、颜豪已支付的房屋押金以及三个月的房租21000元，并赔偿利息损失（按银行同期年利率从违约日2018年5月15日算至实际还款日）；2.解除马霁午、颜豪与刁耀兴所签的南宁市江南区翠湖名都8栋1单元103号房的《房屋租赁合同》；3.本案的诉讼费用由刁耀兴承担。 刁耀兴向一审法院提出反诉请求：1.判令马霁午、颜豪向刁耀兴支付租金12250元；2.本案诉讼费由马霁午、颜豪承担。 一审法院经审理查明：2018年3月5日，马霁午、颜豪作为乙方与刁耀兴作为甲方签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方提供位于南宁市江南区房屋出租给乙方使用，出租期限为2018年3月5日始至2023年5月30日止，共伍年，现开发商合同约定交房时间为2018年5月31日，经双方与开发商沟通，交房时间有可能提前或者延后，经双方商定，出租期限及租金交付时间以开发商最终交房时间为准；合同第二条约定，季度租金为10500元，即每月租金3500元，租金从第三年起年递增6%；合同第三条约定，乙方需向甲方支付履行合同保证金10500元，出租期满合同终止时，若乙方无违约行为，则在乙方结清该房屋所欠水电费以及由乙方所要承担的各项费用后予以退还；合同中还注明，若乙方需转租、转让，必须经过甲方书面同意。 2018年3月1日，马霁午、颜豪通过微信转账方式向刁耀兴支付定金2000元；2018年3月5日，马霁午、颜豪通过银行转账方式向刁耀兴支付9500元后又通过微信转账方式向刁耀兴支付9500元，马霁午、颜豪向刁耀兴支付第一季度租金10500及房屋押金10500元共计21000元。 2018年5月11日，南宁市国凯实业有限责任公司向刁耀兴发放《交房通知书》，通知书上载明刁耀兴购买的翠湖名都8栋1单元103号房现已达到交房条件，请刁耀兴于2018年5月15日携带本人身份证等相关材料到项目现场办理入伙手续，同时在通知书上告知收房时刁耀兴需携带的资料：业主本人亲临现场交房需要交房通知书、业主身份证或其他有效身份证明原件及复印件、商品房买卖合同原件及复印件、应备款项（详见附件的“金桂园”《业主收房缴费通知书》），业主委托他人代理交房除以上资料还需携带业主的授权委托书、代理人有效身份证明原件及复印件。2018年5月11日16时37分，刁耀兴通过微信将《交房通知书》的照片发送给颜豪，颜豪答复“好，我们找个时间过去吧”。2018年5月11日20时58分，颜豪在与刁耀兴的微信聊天上提到“明天周末，办不了证，周一再办证吧，两个点的话我们还是顾不过来，这几天看看能不能转出去给别人做吧”。2018年5月18日13时22分，颜豪通过微信向刁耀兴发送颜豪与他人微信聊天的截图，并在微信上向刁耀兴表示“老板，已经有人想要那个地方了”。2018年5月18日14时17分刁耀兴答复“我过几天才去南宁”，颜豪随后回复“明天周末了，到周一要是可以，我们就把这事给解决了，省得麻烦你那么多”。2018年6月8日马霁午在微信上以刁耀兴违约不交付房屋为由要求刁耀兴退还押金及租金21000元的事宜，刁耀兴答复已发通知颜豪，系由于马霁午、颜豪不愿意承租想转让给第三方才没能提前收房。 2018年6月28日，刁耀兴通过邮政EMS向马霁午、颜豪发送文件资料，资料载明：马霁午、颜豪先生，我与你方于2018年3月5日签订《房屋租赁合同》，出租房屋出卖人南宁市国凯实业有限责任公司确定交房时间为2018年5月15日交付房屋，我方已于2018年5月11日通知你方在该2018年5月15日接收出租房屋，我已在该2018年5月15日履行了出租房屋的交付义务，请你尽快到我处领取出租房屋钥匙。颜豪签收了该邮件，马霁午的邮件被退回。2018年6月29日，刁耀兴办理了涉案房屋的交房手续。 一审法院认为，马霁午、颜豪与刁耀兴签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，马霁午、颜豪与刁耀兴之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，公民之间的合法租赁关系受法律保护，当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务。 一、关于马霁午、颜豪要求解除与刁耀兴签订的《房屋租赁合同》的问题。马霁午、颜豪起诉要求解除与刁耀兴签订的《房屋租赁合同》，刁耀兴亦当庭同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故一审法院认定马霁午、颜豪与刁耀兴签订的《房屋租赁合同》于一审法院本案开庭之日即2018年12月14日解除。 二、关于马霁午、颜豪要求刁耀兴退押金10500元的问题。马霁午、颜豪主张系刁耀兴未按照约定的时间向其交付房屋钥匙已经构成违约，故需要退还马霁午、颜豪已交房屋租金10500及押金10500元。刁耀兴对此不予认可，主张其已于2018年5月11日通过微信告知颜豪可以提前交房，系由于马霁午、颜豪有转租的打算一直没有接收房屋，故无需退还押金及已交的租金。根据查明的事实，南宁市国凯实业有限责任公司于2018年5月11日向刁耀兴发放《交房通知书》后，刁耀兴随后将该《交房通知书》拍照发送给颜豪，颜豪当天即与刁耀兴沟通打算将房屋转租的事宜，并于2018年5月18日告知刁耀兴有人愿意转租的事宜，刁耀兴答复过几天才到南宁。2018年6月8日，马霁午在微信上与刁耀兴沟通退还房租及押金的事宜，刁耀兴答复系马霁午、颜豪的原因造成未能提前收房。从马霁午、颜豪与刁耀兴签订的《房屋租赁合同》来看，双方约定的出租期限及租金交付时间系以开发商最终交房时间为准，可见在签订合同时马霁午、颜豪对房屋出租期限并没有强制性的要求，双方也未在合同上约定如刁耀兴未能在2018年5月31日前交付房屋双方签订的《房屋租赁合同》立即解除，刁耀兴在2018年5月11日收到可以提前交付房屋的《交房通知书》后随即告知颜豪，但颜豪当天晚上即告知刁耀兴打算转租的事实，并于2018年5月18日告知刁耀兴有人愿意转租的事宜。从双方的微信聊天记录上可知，马霁午、颜豪系于2018年5月11日就已经向刁耀兴表明其打算转租的事宜，刁耀兴亦未提出反对，双方一直处于沟通协商的过程，在协商的过程中刁耀兴未将涉案房屋再另行出租，并通过邮寄快件的方式通知马霁午、颜豪接收房屋，双方继续履行《房屋租赁合同》不存在任何障碍，马霁午、颜豪以刁耀兴未能在2018年5月31日向其交付房屋钥匙拒绝接收房屋，系马霁午、颜豪单方不愿意继续履行《房屋租赁合同》的违约行为才造成了本案合同的解除，故根据双方的《房屋租赁合同》第三条的约定，由于马霁午、颜豪构成违约，刁耀兴无需退还马霁午、颜豪已经支付的押金10500元。故马霁午、颜豪要求刁耀兴退押金10500元于法无据，不予支持。 三、关于马霁午、颜豪要求刁耀兴退还已付租金10500元并赔偿利息损失的问题。根据已经查明的事实，刁耀兴于2018年6月28日通过EMS向马霁午、颜豪发送邮件要求马霁午、颜豪接收房屋后才于2018年6月29日实际办理了交房手续，马霁午、颜豪一直未接收涉案房屋，《房屋租赁合同》实际上未能实际履行，虽然系马霁午、颜豪单方原因造成《房屋租赁合同》未能实际履行，但根据双方的约定，马霁午、颜豪已经支付的房屋押金10500元刁耀兴无需退还，刁耀兴的损失已经得到弥补，由于马霁午、颜豪未实际使用涉案房屋，故马霁午、颜豪要求刁耀兴退还已付房屋租金10500元于法有据，予以支持。由于系马霁午、颜豪单方原因导致《房屋租赁合同》未能实际履行，马霁午、颜豪要求刁耀兴赔偿其利息损失于法无据，不予支持。 四、关于刁耀兴要求马霁午、颜豪向其支付尚欠房租12250元的问题。如前述，虽然系马霁午、颜豪单方原因造成《房屋租赁合同》未能实际履行，但根据双方的约定，马霁午、颜豪已经支付的房屋押金10500元刁耀兴无需退还，刁耀兴的损失已经得到弥补，马霁午、颜豪未实际使用涉案房屋，故刁耀兴要求马霁午、颜豪向其支付尚欠房租12250元于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马霁午、颜豪与刁耀兴签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；二、刁耀兴退还马霁午、颜豪预交的房租10500元；三、驳回马霁午、颜豪的其他诉求请求；四、驳回刁耀兴的诉讼请求。本诉案件受理费153元，由马霁午、颜豪负担76.5元，刁耀兴负担76.5元，反诉案件受理费53元，由刁耀兴负担。 一审法院查明的事实客观真实，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本案二审争议焦点是：1、刁耀兴应否向马霁午、颜豪返回房屋押金10500元；2、马霁午、颜豪应否向刁耀兴支付租金12250元。 本院认为，一、关于刁耀兴应否向马霁午、颜豪返回房屋押金10500元的问题。依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条:“乙方（马霁午、颜豪）需向甲方（刁耀兴）支付履行合同保证金10500元，出租期满合同终止时，若乙方无违约行为，则在乙方结清该房屋所欠水电费以及由乙方所要承担的各项费用后予以退还。”的约定，本案中，由于马霁午、颜豪未实际接收和使用涉案房屋，刁耀兴原收取马霁午、颜豪已付的房屋押金（实为合同保证金）10500元，理应依据合同约定予以退还给马霁午、颜豪，故马霁午、颜豪的该诉请，合理合法，本院予以支持。一审判决刁耀兴无需向马霁午、颜豪返回房屋押金10500元，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于马霁午、颜豪应否向刁耀兴支付租金12250元的问题。依据双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“出租期限为2018年3月5日始至2023年5月30日止，共伍年，现开发商合同约定交房时间为2018年5月31日，经双方与开发商沟通，交房时间有可能提前或者延后，经双方商定，出租期限及租金交付时间以开发商最终交房时间为准……”。涉案房屋的开发商于2018年5月11日，向刁耀兴发放《交房通知书》，告知其应于2018年5月15日接收房屋，但刁耀兴实际上在2018年6月29日才办理了涉案房屋的交房手续，取得了涉案房屋实际的使用权，因在此之前，马霁午、颜豪与刁耀兴已经就房屋转让事宜进行了协商，但双方未就转让事宜达成一致意见，马霁午、颜豪在收到刁耀兴通知其接收涉案房屋后，马霁午、颜豪即以刁耀兴逾期交房为由，拒绝接收涉案房屋，并向一审法院提出诉讼，请求解除涉案合同。本院认为，依据合同约定，涉案房屋的出租期限及租金交付时间以开发商最终交房时间为准。但马霁午、颜豪在明知刁耀兴已取得涉案房屋的使用权后，却拒绝予以接收，马霁午、颜豪的行为已表明其不愿意继续履行涉案合同，鉴于马霁午、颜豪没有实际接收和使用涉案房屋，故刁耀兴理应将原收取的房屋租金退还给马霁午、颜豪，又因本案纠纷的形成系马霁午、颜豪单方违约所造成，故马霁午、颜豪在本案中所诉请的利息损失，应由其自行承担。一审法院判决，刁耀兴应退还马霁午、颜豪涉案房屋租金，合理合法，本院予以支持；刁耀兴请求无需退还该租金给马霁午、颜豪，且马霁午、颜豪仍需向其支付租金12250元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人马霁午、颜豪的上诉理由成立，本院予以支持；上诉人刁耀兴的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对是否应退还房屋押金的问题处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7857号民事判决主文第一项、第二项、第四项； 二、变更南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初7857号民事判决主文第三项为：刁耀兴应退还马霁午、颜豪预交的房屋押金10500元。 本案案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费116元（马霁午、颜豪已预交63元，刁耀兴已预交53元），由刁耀兴负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 黄 蔚 审判员 黄 琴 审判员 陆 宁 二〇一九年十月二十二日 书记员 张玉萍