陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书（2019）陕01民终1444号 上诉人（原审原告）：王靓，女，1981年10月10日出生，汉族，国营248厂员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安香江环球投资发展有限公司。住所地：。法定代表人：吴海敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。上诉人王靓因与被上诉人西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2877号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王靓上诉请求：1、依法判令香江公司履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内将给其办理泾渭分明生态半岛玫瑰苑15号楼2单元1002号房屋权属登记需由香江公司提供的材料报产权机关备案，并协助其取得房屋产权证书。若到期未提交，每逾期一日，应按日向其支付总房价款千分之一的迟延履行金，直至其取得房地产权属证书为止；2、依法判令香江公司支付其因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金人民币6573.4元；3、依法变更西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2877号民事判决第一项内容为“变更支付原告逾期交房违约金人民币42792.83元”；4、依法判令香江公司支付其因香江公司未与全体业主完成物业共用部分交接前需由其承担的物业服务费（包含物业费、电梯费及生活垃圾清运费等）共计6525元（自2016年1月1日暂计算至2018年7月11日，实际计算至香江公司完成物业共用部分与全体业主完成交接之日）；5、依法维持西安市高陵区人民法院（2018）陕0117民初2877号民事判决第二项；6、一、二审案件受理费由香江公司承担。事实与理由：1、一审法院认定香江公司违约系不可抗力行为导致，且以不可抗力免除香江公司违约责任，侵害了其的合法权益；2、其签署《物业交接书》、《房屋交接验收表》、而香江公司交付房屋不符合法律规定，不能免除香江公司支付违约金的义务；3、《高陵县前期物业服务合同》合法有效，香江公司应受约束。香江公司辩称： 1、驳回王靓的上诉请求。其公司未能办理房产证是因为合同的不可抗力，责任不应该由其公司承担， 2015年8月20日西安市规划局有个文件，调整高陵区的规划，撤县升区，渭河和泾河堤外500米内不能建立项目和高陵区的规划不一致，但其公司的项目就在这500米之内，导致项目停工，2016年初其公司及时向高陵区区委提交泾渭三角洲的调整报告，希望同意按照之前高陵区的规划继续建立项目，2017年继续向高陵区政府提交报告，在2017年7月高陵区委向西安市人民政府请示修改调整有关规划，继续按照之前的规划进行项目建设，但是至今西安市政府没有答复。2、对于上诉请求第二项逾期办证违约金，不存在逾期办证的问题，理由还是因为规划变更的问题。3、承担物业费的问题一审判决正确，请求维持。王靓向一审法院起诉请求：1.香江公司履行合同义务和法定职责，限期于判决生效之日起六十日内将给其办理泾渭分明生态半岛玫瑰苑15号楼2单元1002号房屋权属登记需由香江公司提供的材料报产权登记机关备案，并协助其取得房屋产权证书，若未到期提交，每逾期一日，应按日向其支付总房款千分之一的迟延履行金，直至其取得房地产权属证书为止；2.将因香江公司原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金金额调整为其已付房款的1%，并判令香江公司向其支付该项违约金6573.4元；3.香江公司向其支付逾期交房违约金42792.83元（自2016年1月1日计算至2017年10月12日）；4.香江公司向其支付因香江公司未与全体业主完成物业共用部分交接前其需承担的物业服务费（包含物业费、电梯费及生活垃圾清运费等）共计6525元（自2016年1月1日暂计算至2018年7月11日，实际计算至香江公司完成物业公用部分与全体业主完成交接之日）；5.香江公司向其支付因供暖未按约定达到使用条件违约金328.67元；6.本案诉讼费由香江公司承担。一审法院认定事实:2013年10月20日，王靓与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同登记号为2014-1197）一份，约定：王靓购买香江公司开发的位于西安市高陵区XX园XX路XX段泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）15幢2单元10层1002室房，建筑面积为154.44平方米，房屋总价款为657340元，其中首付款207340元，余款450000元以按揭贷款方式支付；第八条交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的，其中不可抗力约定为由于工程所在区域停水、停电导致工程施工期限延长的或由于政府及相关原因或市政工程建设导致工程无法正常施工的等；第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行……；第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中供暖设施于本合同约定房屋交付之日安装完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同补充协议第八条的补充约定：在该商品房经单体验收合格后，且买受人付清该商品房价款及相关费用后，出卖人可书面通知买受人接收该商品房；第十条的补充约定合同所指的规划变更不包括出卖人在合同订立前经规划主管部门批准同意的规划变更和合同订立后根据国家以及地方政府新颁布的法律、法规、规章或者政府有关部门的要求对经批准的规划条件所必须进行的规划变更，对于前述规划变更出卖人无需承担任何责任；由于政府行政命令、法律法规、规范标准发展变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任；产权登记事宜补充约定：办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使办理产权登记手续时间超过合同第十五条约定期限的，出卖人不承担违约责任。同日，王靓与香江公司签订了涉案房屋的前期物业服务合同一份，约定了物业费缴纳等相关权利义务。合同签订后，王靓按约向香江公司支付了首付款及以按揭贷款方式支付余款。2013年6月21日涉案房屋取得了商品房预售许可证。2015年12月24日涉案房屋所在的15#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告，2016年1月2日香江公司向王靓交付了涉案房屋，王靓遂向西安康居锦湾物业管理有限公司缴纳涉案房屋的物业费用。2017年10月15日王靓对涉案房屋进行了暖气地理管测压验收，显示两层合格。2017年11月16日王靓通过西安市人民政府网投诉咨询建议板块询问市XX道XX小区原因，西安市高陵区人民政府回复为涉案房屋所在小区内部管网已经铺设到位，外围市政管网现已铺设到泾渭八路，开发商负责人承诺将于2018年10月20日前将完成市政管网对接。另，2015年8月20日西安市规划局向高陵区区委、区政府发出《西安市规划局关于高陵区规划编制及规划管理有关问题的函》，要求渭河及泾河两岸的生态格局市委、市政府有新的要求，堤外500米内（除绿化工程外）暂不要安排建设项目，其他符合规划安排的项目请严把城市设计关。2016年1月13日，香江公司向西安市高陵区区委提交《关于调整泾渭三角洲建设规划的报告》，认为造成目前建设规划与土地规划不一致是历史遗留问题，希望其同意泾渭三角洲项目规划以高陵县规划部门批复的规划实施。2017年5月19日，香江公司向高陵区区委、高陵区人民政府递交《关于请求尽快解决泾渭分明·生态半岛相关问题的报告》，请求按原高陵县批复的泾渭分明生态半岛相关规划实施。2017年7月8日，高陵区人民政府向西安市人民政府报《西安市高陵区人民政府关于在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）修改中调整泾渭分明生态半岛项目所在区域城市规划有关事项的请示》。截止目前，泾渭分明生态半岛项目规划不一致问题仍未解决，香江公司一期工程未建设完毕，一期消防验收未整体通过审批、验收，香江公司未能办理一期工程的初始登记，致使王靓所购房屋未能办理房屋产所有权证书。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王靓与香江公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，香江公司将涉案房屋于2016年1月2日交付王靓，但该涉案商品房整体因政府的规划变更，改变了前期的规划手续，随之使香江公司的规划设计也相应的进行了变更，该事项属于合同约定的不可抗力，故对王靓要求香江公司将上述材料报产权登记机关备案及协助其取得房屋产权证书的诉请，本院不予支持；王靓诉请的若未到期提交，每逾期一日，应按日向王靓支付总房款千分之一的迟延履行金，直至王靓取得房地产权属证书为止，双方对此并无约定，本院不予支持。王靓请求香江公司按调整后的已付房款1%支付违约金6573.4元，因该逾期报送上述材料备案是因合同约定的政府行为及不可抗力造成，且该诉请于法无据，本院不予支持。王靓诉称香江公司实际逾期交房651天，未提供相关证据，物业交接书证实香江公司于2016年1月2日向王靓交付了涉案房屋，合同约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，依约逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，显然香江公司已构成逾期交房，依法应支付王靓违约金131元。因本案为房屋买卖合同纠纷，王靓与香江公司之间并无关于物业费收缴及缴纳的权利义务，王靓诉请香江公司支付因其未与全体业主完成物业共用部分交接前其需承担的物业服务费6525元，于法无据，本院不予支持。涉案房屋暖气地理管测压验收虽为合格，但却未完成市政供暖管网对接，违反合同约定的供暖设施于房屋交付之日安装完毕，且逾期超过120日，王靓诉请香江公司支付供暖设施未达到使用条件违约金328.67元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王靓逾期交房违约金131元；二、西安香江环球投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王靓供暖设施未达到使用条件违约金328.67元；三、驳回王靓的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，王靓负担500元，西安香江环球投资发展有限公司负担810元，且在履行本判决时一并支付王靓。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为，2013年10月20日，王靓与香江公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令香江公司支付逾期交房违约金，处理并无不当。王靓上诉认为香江公司应协助其取得房屋产权证书。每逾期一日，应按日向其支付总房价款千分之一的迟延履行金，直至其取得房地产权属证书为止。香江公司于2016年1月2日将涉案房屋交付给王靓，但涉案房屋因政府规划变更，改变前期的规划手续，故一审法院对王靓要求香江公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案未予支持并无不妥。对于王靓认为逾期交房违约金一节，合同约定出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付符合约定的涉案房屋，香江公司于2016年1月2日将涉案房屋交付给王靓，对此香江公司构成逾期交房，故一审法院根据合同约定判令香江公司向王靓支付131元违约金并无不妥。至于王靓认为香江公司应向其支付前期物业服务费（自2016年1月1日暂计算至2018年7月11日），王靓与香江公司之间并无关于物业费收缴及缴纳的权利义务，一审法院对此不予支持，符合法律规定，本院予以确认。综上，王靓的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194元，王靓已预交，由王靓负担。本判决为终审判决。 审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二〇一九年十月二十一日 法官助理      窦  敏书 记 员  宁  越    1