陕西省XX城县人民法院民事判决书 （2018）陕0526民初3106号 原告：任XX晓明XX，男，1962年1月17日出生，汉族，退休干部，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：李XX耀军，渭南市经济开发区法律服务所法律工作者。被告：XX城县鑫源XX融资担保有限公司。住所地：XX城县。法定代表人：张XX国照，该公司总经理。委托诉讼代理人：张XX三兴，陕西XX辰玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林XX墨玉，陕西XX辰玮律师事务所实习律师被告：袁XX浦铭XXXX，男，1965年9月25日出生，汉族，农民，住陕西省XX城县。被告：吴XX松军XX，男，1955年12月25日出生，汉族，农民，住陕西省XX城县。原告任XX晓明与被告XX城县XX鑫源XX融资担保有限公司（以下简称XX鑫源XX公司）、被告袁XX浦铭XXXX、被告吴XX松军XX案外人执行异议之诉一案,本院于2017年11月22日作出了（2017）陕0526民初1262号民事判决书，原告任XX晓明不服，向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院作出了（2018）陕05民终366号民事裁定书，裁定：撤销XX城县人民法院（2017））陕0526民初1262号民事判决；发回XX城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告任XX晓明及委托代理人李XX耀军，被告XX鑫源XX公司的委托代理人张XX三兴、林XX墨玉，被告吴XX松军XX到庭参加了诉讼。被告袁XX浦铭XXXX、被告XX鑫源XX公司的法定代表人张XX国照经本院传票传唤均未到庭。经本院审判委员会研究并作出决定，本案现已审理终结。原告任XX晓明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院立即停止对位于XX城县城关镇XX路9、10、11、13、15号商铺的强制执行措施，并解除查封；2.确认原告与被告袁XX浦铭XXXX签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告袁XX浦铭XXXX于2009年12月31日以出让的方式取得XX城县XX路XX段XX.XX㎡的土地使用权，土地证为蒲国用（2009）第00521号。2010年1月28日，被告袁XX浦铭XXXX以XX翰隆XX公司的名义从原告处借款350万元，并用其享有的XX路XX段的土地使用权和房产提供担保，将其持有的蒲国用（2009）第00521号土地使用证和14050号房产证交付给原告。截至2013年6月15日，原告与被告袁XX浦铭XXXX结算，被告袁XX浦铭XXXX拖欠原告本息共计756万元，并同意以房抵账。2012年7月15日，双方订立一份《房屋买卖合同》，并于2013年5月份将房屋交付给原告。被告袁XX浦铭XXXX无力偿还，2013年6月15日双方又补充订立了《房屋买卖合同》，将XX路XX段XX、XX、XX、XX、XX号五间门面房以750万元的价格出售给原告，双方的债权债务归于消灭，被告袁XX浦铭XXXX并承诺于2013年8月底为原告办理过户手续，但因被告袁XX浦铭XXXX的原因至今未取得房屋所有权证，故无法办理过户手续。原告任XX晓明在取得上述五间商铺后，于2013年5月22日出租他人使用至今。XX鑫源XX公司以吴XX松军XX、袁XX浦铭XXXX为被告另案提起诉讼，法院判决吴XX松军XX归还借款350万元、袁XX浦铭XXXX承担担保责任。2015年XX城县人民法院对原告取得的XX路XX段XX、XX、XX、XX、XX号五间门面房进行查封。2016年11月17日原告提出执行异议申请，经听证后法院于2017年3月13日作出了（2016）陕0526执异54号执行裁定书，驳回了原告的申请。综上，原告与被告袁XX浦铭XXXX订立的《房屋买卖合同》合法有效，被告XX鑫源XX公司以被告袁XX浦铭XXXX为被告吴XX松军XX提供担保为由，要求人民法院强制执行被告袁XX浦铭XXXX已依法转让给原告的商铺，是以债权对抗物权。原告虽未办理房地产过户登记手续，是因为被告袁XX浦铭XXXX未取得房屋产权证书，且被告袁XX浦铭XXXX长期不在XX城县，原告没有任何过错。法院的查封执行措施侵犯了原告的合法权益，故依据法律规定，特提起诉讼。被告XX鑫源XX公司辩称，1.被告袁XX浦铭XXXX出具的购房款收条不能证明房款全部真实支付的事实。被执行人袁XX浦铭XXXX出具了收到750万元的购房款收条，以证明被答辩人任晓明向袁XX浦铭XXXX支付了全部的购房款。但是该收条的出具时间是2017年12月12日，即上诉至渭南市中级人民法院之后。该收条的出具属于袁XX浦铭XXXX放弃对房款的债权，损害了债权人及被答辩人XX鑫源XX公司的合法权益，存在主观恶意。2、被答辩人对未办理房屋过户登记手续有过错。2013年6月15日，被答辩人与袁XX浦铭XXXX签订了《房屋买卖合同》，双方约定2013年8月底办理过户手续。被答辩人任XX晓明至起诉之日前并未依约办理房屋的过户登记手续，也未主动向房屋登记主管部门或法院主张对房屋的所有权，没有通过诉讼主动要求出让人配合办理过户手续。被答辩人任XX晓明怠于行使权力的行为表明其对未办理房屋过户登记手续有过错。3、被答辨人不能证明其全部支付西胜利南段9、10、11、13、15号五间门面房750万元的购房款。首先，从任XX晓明提供的陕西XX翰隆XX房地产有限公司（以下简称XX翰隆XX公司）出具的收条两份及信贷投资协议一份中，可以明确看出，该两份收条系XX翰隆XX公司向任XX晓明出具，信贷投资协议亦为任XX晓明与XX翰隆XX公司签订，而非袁XX浦铭XXXX。XX翰隆XX公司作为独立法人，其有自己的独立的财产，而本案系任XX晓明、袁XX浦铭XXXX及XX鑫源XX公司之间民事纠纷，与XX翰隆XX公司无关。因此，任XX晓明提供的XX翰隆XX公司出具的收条两份及信贷投资协议一份是任XX晓明与XX翰隆XX公司的借贷关系，与本案毫无关联性，亦无法证明其全额支付购房款。其次，在异议审查和一审庭审过程中，任XX晓明的代理律师当庭已说明：其提供的4份借条、3份欠条系任XX晓明基于信贷投资协议投资给XX翰隆XX公司350万元所产生的利息，实际并无借款的事实发生。即就是说，该4份借条、3份欠条为袁XX浦铭XXXX以个人名义出具，但实质为XX翰隆XX公司之债务，因此该证据与本案没有关联性，亦不能证明任XX晓明已全部支付购房款。因此，答辩人不能证明其全部支付XX路XX段XX、XX、XX、XX、XX号五间门面房750万元的购房款。综上所述，被答辩人未向袁XX浦铭XXXX支付全部购房款，且对未办理过户手续有明显过错，被答辩人诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告袁XX浦铭XXXX辩称，XX城县城关镇XX路XX段的房屋是袁XX浦铭XXXX个人的，现在已经卖出，属于买受人的。涉诉的房屋没有房屋产权手续。袁XX浦铭XXXX借任XX晓明350万元，利息经结算后为406万元，按400万元的利息计算，本息共计750万元。用老土地使用证及老房产证做抵押借款。2013年6月15日，袁XX浦铭XXXX与任XX晓明签订《房屋买卖合同》，将XX路9、10、11、13、15五间门面房卖给任XX晓明，袁XX浦铭XXXX给任XX晓明写了收条并交付了房屋。没有办理房地产过户手续的责任主要在袁XX浦铭XXXX，原因是XX翰林世家小区项目资金短缺，从XX鑫源XX公司以吴XX松军XX名义贷款建设XX翰林世家小区，用XX路房屋的土地证作抵押，一直抽不出款，给XX路买房户的过户手续办不了。袁XX浦铭XXXX将XX路的房屋卖给任XX晓明后，2016年6月，因XX鑫源XX公司与吴XX松军XX、袁XX浦铭XXXX民间借贷纠纷一案，法院要查封，不查封就要拘留袁XX浦铭XX与吴XX松军XX，袁浦铭XX实在无奈，就同意查封XX路的房屋。XX翰隆XX公司的股东有赵某某、王某甲、袁XX浦铭XXXX及董XX祥绪，董XX祥绪是法定代表人，该公司本身就是空壳公司，成立公司的目的是开发XX翰林世家小区，没有任何财产。因没有实际出资，四个股东被XX城法院判了刑，当时判的是缓刑。任XX晓明在当时XX翰林世家小区有10%的股份，因将房子卖给任XX晓明，任XX晓明放弃了10%的股份，债权债务两清。关于向任晓明借款的借条上，有翰隆XX公司的公章，袁浦铭XXXX承诺任晓明晓明有10%的股份，就签订了《信贷投资协议》。袁浦铭XXXX借款在早，信贷投资协议已经不存在。安丹凤是袁浦铭XXXX的财管人员，袁浦铭XXXX指定任晓明将借款打在安丹凤的账号上。 被告吴松军XX辩称，吴松军XX的答辩意见同被告鑫源XX公司意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告任晓明晓明递交的证据有：第一组证据：1、原告任晓明提供的信贷投资协议一份；2010年1月29日以及2010年2月4日的借据两份；2、2010年10月5日的借据；3、2011年4月5日的借据；4、2011年9月15日的借据；5、2012年2月15日的借据；证明袁浦铭XXXX借任晓明现金552万元的事实；第二组证据；1、2013年6月15日结算利息71万元；2012年7月15日结算利息57万元；3、2013年元月15日结算利息76万元；证明袁浦铭XXXX欠任晓明利息204万元；第三组证据：1、2011年元月23日附加协议；2、2012年2月15日附加协议；证明袁浦铭XXXX借款与任晓明分别达成延期1年的协议；第四组证据：1、2012年7月15日房屋买卖合同一份；2、2013年6月15日达成《房屋买卖合同》一份；袁浦铭XXXX的收条一份，证明任晓明购买袁浦铭XXXX的商铺，袁明浦铭XXXX以借款及利息抵作购房款的事实；第五组证据：1、2013年5月22日房屋租赁合同；2、2014年8月16日房屋租赁合同；3、2014年10月5日的租赁合同；4、2014年6月10日的租赁合同；任晓明出租商铺收租金的明细表；证明袁浦铭XX将商铺出卖给任明晓明后，任晓明已于2013年5月22日占有该房，将该房出租至今，收取租赁费的事实；第六组证据：1、袁浦铭XX的情况说明；2录音碟片2张；3、袁浦铭XX的身份证复印件；证明袁浦铭XX与任晓明在平等自愿、协商一致的前提下，达成买卖协议，且房屋和购房款均已交付，同时证明房屋买卖的过程，且没有过户，系袁浦铭XX的原因形成；第七组证据：1、原房产证：14050号，户名：袁浦铭XX 2、土地证复印件一份；证明买卖房屋的合同已经履行完毕，土地证、房产证已交付给原告的事实。第八组证据：国家企业信用信息工时系统即XX城鑫源XX融资担保有限公司的信息，证明该公司系担保公司，没有发放贷款的资质，故鑫源XX公司与吴晓明松军XX、袁浦铭XX民间借贷行为违法，法院出具的调解书属可撤销的文书，损害第三人利益。任晓明还向法庭递交了：陕西省XX城县人民法院（2010）蒲刑初字第00137号刑事判决书，证明 “陕西翰隆XX房地产有限公司（以下简称翰隆XX公司）”的股东赵科社、王某甲、袁浦铭XXXX、董祥绪未出分文，虚假验资，虚报注册资本，被法院刑事处罚，该公司为非法公司的事实；我的意见为：对2012年7月15日《房屋买卖合同》，没有现实买卖标的，不予认定；2013年6月15日《房屋买卖合同》及收条，能够认定袁浦铭XXXX将XX城县XX路的商铺将其中的9、10、11、13、15门面房出卖给原告任晓明，原告任晓明用对被告袁浦铭XX750万元的债权抵作交款，债权债务清结，予以认定。被告鑫源XX公司向法庭提交了土地证一份，证明袁浦铭XXXX的XX城县XX路商铺的土地使用证系2010年2月4日颁发，用于抵押给晓明鑫源XX公司，吴松军XX、袁浦铭XXXX进行担保借明鑫源XX公司款的事实。为了查明案件事实，本院依职权调查的证据有：本院与王某乙、党万强、马征坤的谈话笔录。被告鑫源XX公司对原告提交的证据的质证意见为：第一组证据，是任晓明对陕西翰隆XX房地产公司的投资款，款由公司的会计安丹凤收款，750万元中只有350万元的本金，其余是利息。第二组证据，本金为350万元，400万元是利息。第三组证据， 对其真实性表示怀疑，房屋买卖合同没有履行。借贷关系发生在翰隆XX公司与任晓明之间，与袁浦铭XX没有关系。第四组证据，认为是虚假的，是袁浦铭XX与任晓明之间恶意串通形成的，在原一审期间，鑫源XX公司与吴松军XX、袁浦铭XX民间借贷纠纷案执行中，任晓明没有提交。第五组证据。对租赁合同的真实性不认可。第六组证据，袁浦铭XX的情况说明及录音是其单方陈述，结合其他证据，认为不真实，且袁浦铭XXXX与任晓明没有法律关系。第七组证据，没有法律效力的证件，不具备证明的效力。第八组证据，鑫源XX公司的信用信息，鑫源XX公司出借给吴松军XX、袁浦铭XXXX的款没有违反法律规定。法院出具的调解书，没有违反法律规定。陕西省XX城县人民法院（2010）蒲刑初字第00137号刑事判决书说明在注册翰隆XX公司时没有如实出资，民事主体是存在的，任晓明与翰隆XX公司形成了民间借贷关系。原告任晓明对被告鑫源XX公司提交的证据，认为该证系吴松军XX办理，土地证是2010年2月4日颁发，系伪证。 被告吴XX松军的质证意见同被告XX鑫源公司。对本院的调查笔录，原告的质证意见为：证据来源合法，被调查人陈述的是客观事实，负法律责任。能印证与2013年袁XX浦铭以门面房抵债，将门面房交付的事实。被告XX鑫源公司的质证意见为：调查笔录不符合法律规定，系非法证据，证据来源不合法，达不到证明目的。从内容上讲，与原告提供的租赁合同相矛盾，原告与被调查人有恶意串通之嫌。本院经过当庭原、被告的举证、质证，对证据的认定意见如下：第一组证据：对于原告任XX晓明提供的该组证据中的信贷投资协议一份及2010年元月29日（金额为50万元）、2010年2月4日（金额为300万元）的收条各一份，均盖有XX翰隆公司的合同专用章，被告袁XX浦铭虽在信贷投资协议上签字，被告袁XX浦铭认为借款在信贷投资协议之前，之后加盖的XX翰隆公司的印章。被告袁XX浦铭个人出具了收条两份，原告任晓明晓明的款汇入被告袁XX浦铭指定的个人会计安XX丹凤的账号上XX，翰隆公司的法定代表人系董XX祥绪，被告袁XX浦铭系XX翰隆公司的股东，借用XX翰隆公司的名义其在信贷投资协议上签字并出具收条，XX翰隆公司因虚假注册各股东受到刑事处罚，XX翰隆公司属非法公司，从以后的借款及结算的利息印证，认定原告任XX晓明与被告袁XX浦铭之间存在债权债务关系；对于被告袁XX浦铭出具的借条四份、欠条三份，原告任XX晓明认为系被告袁XX浦铭支付利息，自己增加其他资金又借给被告袁XX浦铭，共计202万元；结合原告及被告袁XX浦铭的陈述及其他证据，认定原告任XX晓明与被告袁XX浦铭有债权债务关系，系借款利息。第二组证据，原告与被告袁XX浦铭X皆认可200万元系借款利息，予以认定。第三组证据，原告与被告袁XX浦铭关于借款达成展期还款的协议，对其真实性予以认定。第四组证据，对2012年7月15日《房屋买卖合同》，没有现实买卖标的，不予认定；2013年6月15日《房屋买卖合同》及收条，能够认定袁XX浦铭将XX城县XX路的商铺将其中的9、10、11、13、15门面房出卖给原告任XX晓明，原告任XX晓明用对被告袁XX浦铭750万元的债权抵作交款，债权债务清结，予以认定。第五组证据：被告袁晓明浦铭XX将卖出的房屋交付原告任XX晓明，结合其他证据，任晓明晓明XX对外出租，取得实际使用权，予以认定。第六组证据：在本次审理中，有与袁浦铭XX的谈话笔录，以袁浦铭XX的陈述为依据。第七组证据：结合本案当事人的陈述，被告袁浦铭XX的土地证未向原告任晓明XX办理抵押登记手续，不产生法律效力，对其真实性予以认定，对证明抵押借款的效力不予认定。第八组证据：对其真实性予以认定，对原告的证明目的不予认定。陕西省XX城县人民法院（2010）蒲刑初字第00137号刑事判决书，系法院生效的法律文书，予以认定。被告鑫源XX公司递交的土地使用证，系有权机关颁发有效证件，予以认定。但对被告鑫源XX公司出借款时被告袁浦铭XXXX所提供的抵押，未办理抵押登记，对其效力不予认定。对本院的调查笔录，本院认定，被调查人的陈述与原告提交房屋租赁合同的事实相互印证，证明原告任晓明晓明于2013年使用、占有抵债的房屋，并予以出租的事实。    根据上述认定的证据，原、被告的陈述及庭审笔录，本院查明如下案件事实：2010年1月28日，被告袁浦铭XXXX代表陕西翰隆XX房地产公司与原告任晓明晓明签订了《信贷投资协议》，协议约定：原告任晓明XX投资350万元用于晓明翰林世家地产，翰隆XX公司按月息2分支付利息，每月清息，不参与晓明翰林世家决策运作管理；原告任晓明XX在晓明翰林世家有10%的股份；翰隆XX公司用XX路购物中心土地证、房产证作为抵押；使用资金期限为一年。原告于2010年1月29日及2010年2月4日向被告袁浦铭XXXX指定的安晓明丹凤的账号上汇款350万元，被告袁浦铭XXXX书写了收条并加盖了翰隆XX公司的印章。之后，袁浦铭XXXX以个人名义向原告任晓明XX支付利息，从2010年10月5日止2012年2月15日，共计四次，被告袁浦铭XXXX书写四份了借条，结算利息为 202万元。从2012年7月15日至2013年6月15日，被告袁浦铭XX写有欠条三份，原告任晓明XX与被告袁浦铭XX结算利息为204万元。期间，原告任晓明XX与被告袁浦铭XX在借款一年期满后，于2011年元月23日及2012年2月15日签订协议，分别对借款展期一年。2012年7月15日，原告任晓明XX与被告袁浦铭XXXX达成商铺房屋买卖的意向性协议。2013年6月15日，原告任晓明XX与被告袁浦铭XXXX达成《房屋买卖合同》一份，袁浦铭XXXX将位于XX路的9、10、11、13、15号商铺以750万元的价格卖与原告任晓明XX，并向原告任晓明XX进行了交付，约定于2013年8月底办理过户手续。被告袁浦铭XXXX认可，由于自己的过错，导致没有办理房屋的过户手续。原告任晓明XX将商铺于同年租与他人，一直收取房租至今。2017年，被告袁浦铭XXXX写了收取原告任晓明XX750万元的收条，并注明以前与原告任晓明XX的账务全部结清，2010年元月至2013年6月15日票据全部作废，实现了以房屋抵作借款及利息。在被告袁浦铭XXXX借原告任晓明XX款时，被告袁浦铭XXXX将XX路XX段原房产证及土地证抵押给原告任晓明XX，未办理抵押登记。在被告袁浦铭XXXX将房屋交付原告任晓明XX后，原告任晓明XX将抵押的证件退还被告袁浦铭XXXX。被告吴松军XX向被告鑫源XX公司借款时，就被告袁浦铭XXXX的商铺另行办理了土地使用证，并用该证作抵押，未办理抵押登记。2016年6月，鑫源XX公司申请执行吴松军XX、袁浦铭XXXX民间借贷纠纷一案中，法院查封了被告袁浦铭XXXX交付原告任晓明XX的房产，引发诉讼。   2008年4月21日，“陕西翰隆XX房地产有限公司” 注册成立，法定代表人为董晓明祥绪，股东有：赵晓明科社、王某甲、袁浦铭XXXX。2010年12月28日，因翰隆XX公司的股东虚报注册资本1000万元，被陕西省XX城县人民法院（2010）蒲刑初字第00137号刑事判决书对翰隆XX公司股东分别判处有期徒刑并处罚金。本院认为，原告任晓明XX与被告袁浦铭XXXX签订《房屋买卖合同》，袁浦铭XXXX将其位于XX路的门面于与2013年抵债交付任晓明XX，原告任晓明XX占有、出租房屋，但双方并未办理房屋过户登记手续，没有发生物权变动的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”。关于任晓明XX购房款的支付，从条据上，被告袁浦铭XXXX五次借原告任晓明XX借款350万元，结算利息406万元，原告任晓明XX与被告袁浦铭XXXX协商，用借款750万元的本息抵作购房款750万元，被告袁浦铭XXXX于2017年12月写了收取原告任晓明XX750万元的收条，并注明以前与原告任晓明XX的账务全部结清。本院据此认定购房款已经全部支付。原告任晓明XX与案外人翰隆XX公司签订了信贷投资协议，名为投资，但在协议中有借款利息的书面约定，应认定为借款。在借款后，被告袁浦铭XX以个人名义书写的借条及收条，被告袁浦铭XX认可借款及结算利息的行为属个人行为，故认定被告袁浦铭XXXX个人借原告任晓明XX350万元并承担借款利息。关于原告任晓明XX对没有过户的房产是否有过错，被告袁浦铭XXXX自认由于自己资金短缺，未能完善相关手续，被告袁浦铭XXXX未按协议约定协助其办理出卖门面房包括任晓明XX在内的门面房的过户登记手续存在过错，原告任晓明XX没有过错，人民法院不得查封、扣押等。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。综合该案，原告任晓明XX享有了足以排除强制执行的民事权益。故对于原告任晓明XX要求人民法院立即停止对位于XX城县城关镇XX路9、10、11、13、15号商铺的强制执行措施并解除查封的诉讼请求，依法应予支持。原告任晓明XX请求确认原告与被告袁浦铭XXXX签订的《房屋买卖合同》合法有效，与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》、第三百一是一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、立即停止对位于XX城县城关镇XX路9、10、11、13、15号商铺的强制执行措施并解除查封。二、驳回原告任晓明XX的其他诉讼请求。案件受理费34800元，由被告XX城县鑫源XX融资担保有限公司、被告吴松军XX、被告袁浦铭XXXX连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   （此页无主文）    审  判 长    王  伟                     人民陪审员    赵明月                      人民陪审员    简鹏举                         二0一九年十月十一日  书 记 员     雷红艳