贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1972号原告：贵州发城白云集团房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑12号楼。统一社会信用代码：91520421730984312F。法定代表人：刘德友，职务：总经理。委托诉讼代理人：祝玮，国浩律师（贵阳）事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李永瑜，职业及代理权限同上。被告：吴泽惠，女，1977年10月3日生,汉族,贵州省安顺市平坝区人，大专文化，安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司执行董事，户籍所在地贵州省安顺市平坝区，住安顺市平坝区。委托诉讼代理人：汤仕尧，贵州思语律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司诉与被告吴泽惠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法由审判员吴丽琴适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝伟、李永瑜、被告吴泽惠及委托诉讼代理人汤仕尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款306350元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金至购房款全部付清之日止（以购房款为基数，按每日万分之三计算，自2014年12月30日起至2019年8月30日共计1704天，应付违约金为156606.12元）。事实和理由：2014年4月3日，被告在原告处购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：GF-2000-0171)，约定被告购买位于安顺市××新区××城大厦××单元××房，房屋产权登记面积105.45平方米，单价为每平方米2529.12元，总金额为316350元。合同签订后，被告向原告支付1万元定金，原告将房屋交付被告使用。但从此以后，被告再未向原告支付任何房款。被告因资金短缺，需要向银行贷款，于是向原告申请办理房产证，并向原告出具欠条，欠条写明其向原告购买的房屋尚欠房款306350元未支付。考虑被告特殊情况，原告同意为其办理房产证，希望其贷款后向原告支付剩余房款。被告办理产权证后，原告多次催缴房款，被告均拒不支付。被告拒绝履行合同约定的付款义务，依据《商品房买卖合同》第六条第二款规定，被告应当自2014年12月30日起，按约定的每日按未付房款额的万分之三的利息向原告支付违约金，直至付清之日止被告辩称：被告诉讼主体不适格，本案适格被告应为平坝盛世泽惠物业公司。本案已超过诉讼时效请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月3日，被告向原告购买原告开发的位于安顺市××新区××城大厦××单元××号住房，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积105.45平方米，单价每平方米3529.12元，总价款316350元。合同约定付款方式为分期付款，买受人签订合同时，首付房款158175元，剩余房款于2014年12月30日前由买受人交清给出卖人，否则视为违约，自逾期之日起按日按未付款额的万分之三承担违约金。同年4月29日，双方在平坝县房产管理局办理商品房预售合同登记备案。同年6月13日，被告交纳1万元定金后，向原告出具欠条，欠条载明：本人吴泽惠购买华城大厦1幢1单元25层2号房，购房款316350元。现本人已交定金1万元，实欠房款306350元。被告在欠条落款处签名捺印。同时，被告就购买上述房屋向原告申请办理房屋所有权证，产权证号为平房权证城关镇第009567号。同时查明，原告在与被告签订合同时，其公司的原名为贵州省平坝县发城房地产开发有限公司。被告系平坝县泽惠物业管理有限公司（以下简称泽惠物业公司）的法定代表人。2013年11月8日，原告作为甲方，泽惠物业公司作为乙方，双方签订《补充协议》，协议约定：1、由甲方拨付5万元给乙方用于清退部分业主装修保证金，其余的保证金由乙方负责处理；2、鉴于乙方前期投入较大，甲方将华城大厦1单元25楼2号房优惠出售给乙方，暂时缓交首付9万元，乙方分期付清其余房款；3、如法院判决执行原贵阳亿隆物业公司所欠业主保证金到位，乙方须将甲方拨付和暂时缓交的款项共计20万元退还给甲方。双方的法定代表人落款处签名，并加盖双方的公司印章。上述事实有原、被告的陈述和提供的证据予以证明。原告提举：1、营业执照、法人身份证明及身份证、准予变更登记通知书；2、《商品房买卖合同》；3、平坝县商品房预售合同登记备案表、不动产查询明细表；4、欠条。被告提举：1、被告身份证；2、原告与泽惠物业公司签订的补充协议。以上证据来源合法、客观真实，并经庭审质证，能证明案件的事实，本院予以采信。本院认为，本案系商品房销售合同房款的给付等纠纷，争议的焦点为：一是被告的主体是否适格；二是原告的起诉是否超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，原告按合同约定的期限向被告交付房屋，被告就合同所涉房屋办理所有权登记，取得房屋的所有权，双方之间的买卖关系应为合法有效。原告与泽惠物业公司在合同签订前约定优惠出售涉案房屋给泽惠物业公司，事后泽惠物业公司并未以其的名义向原告购买该房屋，而是以被告自然人的身份购买。合同载明的买受人为被告，且被告在合同落款处买受人栏签名捺印，被告系买卖合同的相对人。被告辩称其主体不适格与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，本案双方签订买卖合同后，并未按合同约定的房款支付期限履行。被告于2014年6月13日向原告出具欠条时，双方对欠付的房款未约定给付时间，应视为双方未约定剩余房款给付的期限，原告可以随时要求被告履行，但应当给予被告合理的期限履行。从被告出具欠条至起诉已达5年，被告仍未向原告给付房款构成违约，现原告诉请被告给付房款，合法有据，本院应予支持。原告在被告交纳1万元定金后，同意被告拖欠剩余房款，且未约定房款给付期限，应视为双方达成合意对合同约定的房款给付期限进行变更。原告未举证证明向被告催要房款的确定时间，故原告请求从2014年12月30日起计算违约金，无相应的事实依据，本院不予支持。原告起诉之日视为原告向被告催告履行付款义务之日，故被告承担的违约金应从原告起诉之日起计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，诉讼时效起算应具备三个条件：一是权利人的权利受到损害；二是权利人知道或应当知道权利受到损害；三是权利人知道或应当知道义务人。本案双方当事人在被告出具欠条时未约定欠付房款的给付期限，原告主张多次向被告催缴房款，被告在庭审辩称原告从未向其催要过房款，双方均无证据证明原告向被告催告缴房款和被告向原告明确表示拒绝缴纳房款的确定时间，原告知道权利受到损害从而起算诉讼时效的时间未能确定，故本案适用最长的诉讼时效期间。原告起诉并未超过诉讼时效，被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告吴泽惠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司购房款306350元。二、被告吴泽惠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司违约金（以购房款306350元为基数，从2019年8月6日起，按每日万分之三计算至购房款付清之日止）。三、驳回原告贵州发城白云集团房地产开发有限公司的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费8244元，减半收取4122元，由原告贵州发城白云集团房地产开有限公司负担1385元，由被告吴泽惠负担2737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费8244元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  吴丽琴二〇一九年十月二十一日书记员  张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。