安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初1695号原告：安徽泽州大酒店有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇幸福路19号，统一社会信用代码91340824560653763J。法定代表人：周根波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢登，安徽天柱律师事务所律师。被告：江苏威诺影业有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道万安东路71号，统一社会信用代码913201153532970499。法定代表人：姜立超，该公司执行董事。原告安徽泽州大酒店有限公司（以下简称泽洲大酒店）与被告江苏威诺影业有限公司（以下简称威诺影业公司）租赁合同纠纷一案。本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泽洲大酒店的委托诉讼代理人谢登到庭参加诉讼，被告威诺影业公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽洲大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房地产租赁合同;2.确认被告对于租赁房屋装修装潢所形成的添附财产依约应当无偿留给原告；3.确认原告应当享有的两年优惠费用损失20余万元以被告交付的保证金折抵。事实与理由：2016年9月6日，被告就租赁原告坐落于安徽省潜山市痘姆乡吴塘村的一处房地产，与原告签订了一份《房地产租赁合同》，约定租赁期限20年，自2016年10月1日至2036年9月30日;租赁房地产用途为经营四星级酒店;租赁期间前6年免付租金，从第7年开始支付租金；装修期为1年；每个日历年度被告给予原告10万元的住宿、餐饮等费用的免费优惠；租期内被告自付各种税、费，如因拖欠造成原告代偿的，原告代偿后有权追偿，追偿的范围包括代偿款、代偿款自代偿之日起的利息（按央行同期贷款利率计算），合同还约定租期届满或租赁合同依法终止时，被告对于租赁房屋装修装潢所形成的添附财产全部无偿留给原告。合同签订后，原告依约履行了义务。而被告至今仅仅只是对酒店的外墙作了简单的装修，酒店内的装修至今未予进行，实际装修工作因拖欠装修款而早已终止。而据不完全统计，仅前述装修，被告以江苏昌伟文化旅游发展有限公司的名义对外签订装饰工程合同，收取福建开天建设有限公司、宿松县萍芳建材销售有限公司、安徽怡富装饰有限公司等单位保证金数百万元。被告还长时间拖欠聘用人员的工资及水、电费等，这些行为造成了许多单位、个人到相关部门上访，不仅形成了极其不好的社会影响，也对原告企业的声誉造成了一定程度上的消极影响。不仅如此，由于被告故意拖延履行装修、开业义务，致原告应得优惠一直无法兑现，直接损失20余万元、间接损失更大。今年5月18日，被告明确表示已不再履行合同，以致成讼。综上所述，原告认为，由于被告主观上缺乏履行合同的诚意，客观上明确表示不履行合同，致合同目的根本无法实现。为此，原告要求解除双方间的房地产租赁合同，符合法律规定；原告未享受到的优惠费用损失，被告应当以保证金折抵；被告对于租赁房屋装修装潢所形成的添附财产应依约无偿留给原告。原告为维护自己的合法权益不受损害，具状诉讼。威诺影业公司未做答辩。本院根据认定的证据及当事人的陈述，认定事实如下：2016年9月6日，被告就租赁原告坐落于安徽省潜山市痘姆乡吴塘村的一处房地产【房产证号分别为皖（2018）潜山市不动产权第0013362号、皖（2018）潜山市不动产权第0013363号、皖（2018）潜山市不动产权第0013364号】，与原告签订了一份《房地产租赁合同》，约定:租赁期限20年，自2016年10月1日至2036年9月30日;租赁房地产用途为经营四星级酒店;前5年免租金，第6年为原告给被告的装修期，装修期为1年，也免租金（即前6年均免租金）,自第7年起被告支付原告租金150万元，以后逐年递增10万元，直至增至200万元为止；原告每个日历年度在被告处消费（住宿、餐饮）金额在人民币10万元以内，乙方免费；租期届满或者依法终止时，被告对于租赁房屋装修装潢所形成的添附财产全部无偿留给原告；被告应注册分公司，独资企业开展经营，不得以原告名义开展任何经营活动。合同签订后，被告按照合同要求成立江苏昌伟文化旅游有限公司（以下简称昌伟公司），对原告交付的房地产进行装修，且成立安徽水云间国际酒店有限公司（以下简称水云间公司），经营四星级酒店。昌伟公司通过招投标的形式与宿松萍芳建材销售有限公司（以下简称萍芳公司）签订安徽水云间国际酒店（以下简称水云间酒店）外墙装饰工程施工合同，现萍芳公司对租赁房屋外墙装修工作已完成，内装修仅完成消防通道的装修，其他内装修因缺少资金已停工。昌伟公司以装修装饰水云间酒店名义向多个公司邀标，对已中标的福建开天公司（以下简称开天公司），既不与其签订合同，也未退还其200万元保证金。对未中标的安徽怡富装饰有限公司（以下简称怡富公司）的20万元保证金也未予退还，开天公司、怡富公司均起诉，潜山市人民法院分别以（2019）皖0824民初393号和（2018）皖0824民初2225号民事判决书，判令昌伟公司分别退还开天公司、怡富公司保证金200万元、20万元。庭审中，原告提交出庭证人贺华松的微信截图载明：2019年5月18日，被告原法定代表人张乾昌给水云间公司雇员贺华松发微信，表示自己糖尿病加剧，可能已是尿毒症，所以决定放弃水云间公司，终止与泽州大酒店签订的合同，投入的几百万元属于原告，只需泽州公司将其交付原告的20万元保证金和汇给贺华松的20万元（该款系原告法定代表人周根波安排贺华松代收，因装修房屋空调、水暖器材是周根波找人购买）退还给他即可。并请贺华松告知周根波。上述事实有原告提供的企业信用信息公示报告（泽洲酒店、威诺公司、水云间公司）、《房地产租赁合同》、出租时房地产照片、不动产权证、租赁不动产的现状照片、视频、中标通知书、装饰工程施工合同、民事判决书、短信，证明、中国执行信息公开网信息等在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泽洲大酒店与威诺影业公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，应受法律保护，双方均应依约履行。现原告要求解除合同，既不存在协议解除，也不符合《合同法》第九十四条规定解除合同的四种法定情形。原告根据《合同法》第九十四条四种情形中的第二条“二、在履行期限届满之前，当事人一方以明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务和第四条“四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”要求解除合同，证据不足。首先，原告所称被告一方明确表示不履行合同，其依据是张乾昌通过贺华松转发泽州大酒店法定代表人周根波的微信，这个微信真实性姑且不说，即便真实，也不具有证明力，因为张乾昌只是威诺公司的原法定代表人，该公司于2018年2月已变更法定代表人为姜立超，而原告提供的这条微信是张乾昌2019年5月所发，此时，张乾昌既不是威诺影业公司的法定代表人又没有接受该公司的委托，故无权代表威影业诺公司作出决定。其次，原告认为”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”也无证据证明，因原告与被告签订的房地产租赁期限是“自2016年10月1日至2036年9月30日；前5年免收租金，自第6年开始装修，装修期为1年，也不收租金。”即租赁期间前6年免付租金，从第7年开始支付租金，因此，从该合同约定的条款不能认定被告不履行合同或有其他违约行为，应当自第7年即2022年9月30日前未交付租金时，才能判定被告有无迟延履行合同或有其他违约行为。第三、原告认为被告没有履行合同的能力，理由是昌伟公司在装修装饰水云间酒店时，分别欠开天公司保证金200万元、怡富公司20万元以及萍芳公司外装修工程款及工人工资。但该这些款项都是昌伟公司所欠，昌伟影业公司不能代表威诺公司，且根据合同约定，第6年为装修期，该履行期限也未届满，不足以认定被告无履行能力。因此，原告要求解除合同的理由不能成立。关于原告第二项诉讼请求，因合同租期未届满且也未终止合同，装修装潢所形成的添附财产归原告无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告第三项诉讼请求，因合同约定第6年为装修期，酒店未装修完成并未超过合同约定期限，因此原告要求被告以保证金20万元折抵原告的2年餐饮、住宿消费也无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告安徽泽州大酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告安徽泽州大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  黄盛青审 判 员  余玉娟人民陪审员  林柏生二〇一九年十月二十九日书 记 员  余爱林附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。