广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初15156号原告：梁雅榆，女。委托诉讼代理人：吴东梅，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王增飞，广东连捷律师事务所实习律师。被告：梁绍举，男。被告：赵小英，女，1976年3月9日出生，汉族，住湖北省汉川市*******徐家洲2-1号，公民身份号码420************028。委托诉讼代理人：赵琼兰，女，1964年3月8日出生，汉族，系被告赵小英姐姐。被告：佛山市南海区仲正房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码914***********157M。法定代表人：陈某1。原告梁雅榆与被告梁绍举、赵小英、佛山市南海区仲正房地产中介有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴东梅，被告梁绍举，被告赵小英委托诉讼代理人赵琼兰到庭参加了诉讼，被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认三被告于2018年5月25日签订的买卖位于佛山市南海区*********（三楼）的《房屋买卖合同》无效。2.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2018年12月，在原告办理涉案房屋的遗产继承权过户手续时，得知被告梁绍举将涉案房屋即位于佛山市南海区*********（三楼）[原门牌号为民富路48*（三楼）]通过被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司居间出售给被告赵小英。经查，三被告在2018年5月25日签订的《房屋买卖合同》中，甲方（出售方）为“陈友培”（即原告的母亲），代理人为被告梁绍举，虽然签订该合同时原《房屋所有权证》（粤房字第0122197号）上登记的所有权人为“陈友培”，但此时，原告的母亲陈友培在2014年已去世，不可能作为出售方，不可能委托被告梁绍举代理陈友培出售房屋。涉案房屋产权没有分割，在2018年11月23日之前应归原告、被告梁绍举和原告两个姐姐共同所有；2018年11月23日起因其他继承人放弃继承，原告于2018年12月26日与被告梁绍举按份分割了涉案房屋，即被告梁绍举取得涉案房屋一半的产权，原告取得涉案房屋另一半的产权，因此，涉案房屋为原告与被告梁绍举的共有财产，被告梁绍举无权单独处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条有关“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原告不同意被告梁绍举处分涉案房屋，对涉案《房屋买卖合同》不予追认，被告梁绍举也事后没有取得全部产权，故涉案《房屋买卖合同》依法应为无效。三被告擅自买卖涉案房屋，特别是作为专业机构的被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司在明知涉案房屋存在共有关系、继承关系的情况下，却没有去征询包括原告在内的权利人是否同意出售房屋的意见而盲目草率地签订涉案房屋的买卖合同，三被告主观上明知的、故意的，其行为违背了《中华人民共和国物权法》第九十七条有关“处分共有的不动产……的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定，三被告擅自买卖涉案房屋而签订的《房屋买卖合同》损害了原告的权益，也应为无效。原告为维护合法权益，遂提起本案诉讼。被告梁绍举辩称，对原告主张的事实、理由以及诉讼请求均无异议。涉案房屋原本属于原告母亲陈友培（被告梁绍举的太太）所有，被告梁绍举与陈友培育有三个女儿，原告是最小的女儿，陈友培在2014年9月去世，去世前口头遗嘱将涉案房屋给了原告。卖涉案房屋时并没有征求原告的同意。签订合同是中介公司即被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司拿上来给被告梁绍举签名的，合同一式几份，被告梁绍举持有的合同原件是中介公司给的，且在“其他事项”栏是有“三点约定”，该“三点约定”的字不是被告梁绍举写的，但是名字是被告梁绍举所签署。被告赵小英辩称，1.被告赵小英与原告素不相识，从未发生过任何法律关系，不存在侵权的事实。原告起诉书中谈及原告与其父被告梁绍举有房产继承的法律关系，原告应找被告梁绍举解决，与被告赵小英无关。2.原告自称对涉案房屋有继承权，知道其父亲被告梁绍举通过中介公司把涉案房产卖给被告赵小英，她完全可以向其父亲被告梁绍举提出继承权，从中分得一部分卖房钱。但她没有这样做，而是与被告梁绍举合谋故意违约，不向买方移交房产，向法院提出判决房屋买卖合同无效的诉求，妄图推卸合同责任。3.案涉房屋买卖合同法院正在依法处理，原告无权插手干涉。案涉房屋的所有人被告梁绍举其与妻子陈友培共有的案涉房屋通过中介公司，由被告梁绍举代妻子签名，与被告赵小英签订了房屋买卖合同，约定价款73万元，被告梁绍举收了定金7万元，中介公司收了中介费1万元。该合同的签订手续齐全合法，但至2018年11月25日合同到期，被告梁绍举不移交房屋产权，理由是其女儿不同意无法移交。之后，被告梁绍举与原告合谋，把本该由被告梁绍举拥有的涉案房产大部分产权转让予原告，造成被告梁绍举与原告各占百分之五十的产权，并于2018年12月21日通过公证处公证，并该公证书作为证据提交给法院，作为买卖合同无效的证据。被告梁绍举违约不按期移交房屋，又不愿意承担违约责任，涉嫌欺诈。被告赵小英按照合同约定，向佛山仲裁委员会申请仲裁，2019年6月6日，佛山仲裁委员会认定被告梁绍举违约，裁决由被告梁绍举加倍向被告赵小英支付定金14万元，中介公司因失职收取的中介费1万元应退还予被告赵小英。被告梁绍举拒不执行仲裁裁决，被告赵小英已向佛山市中级人民法院申请强制执行，案号为（2019）粤06执1206号。被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司未到庭参加诉讼亦未提交证据材料，视为其放弃举证、质证的权利。本院组织到庭当事人进行了举证和质证。对双方无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：被告梁绍举提供的“其他约定”栏有手写内容的《房屋买卖合同》，该合同的相对方被告赵小英对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告赵小英提供的（2018）佛仲字第567号仲裁裁决书系佛山仲裁委员会所作的裁决文书，（2019）粤06执1206号案送达回证系佛山市中级人民法院案件的文书，本院对上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：2018年5月25日，梁绍举以陈友培的名义（甲方）与赵小英（乙方）、佛山市南海区仲正房地产中介有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***********的房屋转让给乙方。丙方为甲、乙方提供中介服务。《房屋买卖合同》第七条约定，因合同发生纠纷协商不成时向佛山市仲裁委员会仲裁裁决。2018年12月13日，赵小英以梁绍举、佛山市南海区仲正房地产中介有限公司为被申请人，向佛山仲裁委员会申请商品房买卖合同纠纷仲裁。仲裁请求梁绍举双倍返还定金140000元、赔偿违约金73000元，佛山市南海区仲正房地产中介有限公司退还中介费10000元。佛山仲裁委员会经审理于2019年6月6日作出（2018）佛仲字第567号仲裁裁决书，终局裁决梁绍举向赵小英双倍返还定金140000元、佛山市南海区仲正房地产中介有限公司向赵小英退还收取的中介费10000元。本院认为，本案原告是澳门特别行政区居民，本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定处理。本案当事人未约定处理争议所适用的法律，本案争议系基于涉案的《房屋买卖合同》，而涉案合同履行地及标的物房屋的所在地均位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，依据最密切联系原则，本案应以内地法律作为解决争议的准据法。本案是确认合同无效纠纷，请求确认合同无效属于确认之诉，是指当事人请求人民法院确认其与另一方当事人间存在或者不存在某种民事法律关系之诉。合同效力影响的是合同双方当事人之间的权利义务关系，合同效力只涉及合同双方当事人而不涉及合同外的其他人，合同外的其他人与合同当事人不存在合同上的民事法律关系，提起确认之诉的主体应为合同的当事人，合同外的其他人无权提起。本案中，原告要求确认被告梁结举与被告赵小英、佛山市南海区仲正房地产中介有限公司之间签订的《房屋买卖合同》无效，原告并不是合同的当事人，其要求确认上述合同无效主体不适格，原告的本案起诉应予驳回。原告以被告梁绍举无权单独处分涉案房屋为由提起本案诉讼，是混淆了基于房屋的物权与基于房屋买卖合同产生的债权的法律关系，原告认为其权利受侵害，应另循法律途径解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，裁定如下：驳回原告梁雅榆的起诉。本案不需交纳案件受理费，案件受理费11100元（原告已预交），在本裁定发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本裁定，原告及被告梁绍举可在裁定书送达之日起三十日内，被告赵小英及被告佛山市南海区仲正房地产中介有限公司可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  陆爱莲人民陪审员  杨智恒二〇一九年十月十八日书 记 员  林晓冰