湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3209号原告：张琳，女，汉族，1971年7月1日出生，住武汉市洪山区，原告：张经涛，男，汉族，1970年9月6日出生，住汉川市，二原告共同委托诉讼代理人：李逸伟、易洁雯，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘勇，男，汉族，1974年4月3日出生，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：姜华、周稳，湖北楚润律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓照，男，汉族，1979年12月13日出生，住武汉市洪山区，原告张琳、张经涛与被告刘勇、邓照确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员瞿汉春独任审判，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告张琳、张经涛及其委托诉讼代理人易雯洁，被告邓照，被告刘勇及其委托诉讼代理人周稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琳、张经涛向本院提出诉讼请求：1、确认被告邓照以原告名义与被告刘勇签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字《07》第16776885号）无效。2、判令被告返还上述涉案房屋（包括但不限于配合原告将房屋过户至原告名下，腾退房屋且将房屋更换后的钥匙还给原告）并承担返还房屋所需一切费用；3、判令被告承担仲裁阶段仲裁费16750元，保全费4295元，保全担保费2000元，共计23045元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部费用。事实与理由：2016年8月23日，被告邓照以原告名义与被告刘勇签订了《武汉市存量房买卖合同》(武房字《07)第16776885号)，将原告房屋(武汉市洪山区团结新村小区54栋6层2室)以人民币50万元(远低于核定评估价839320元)的价格出售给了被告刘勇并办理了过户登记手续。而这一情况，直到2017年6月9日，被告刘勇要第一次进入涉案房屋被邻居发觉，原告才得以从被告刘勇处知晓。为此，原告于2017年8月22日向武汉仲裁委提起仲裁，武汉仲裁委于2018年2月14日作出(2017)武仲裁字第00001932号裁决书，裁决:撤销《武汉市存量房买卖合同》(武房字《07》第16776885号)，被告刘勇于裁决书送达次日起30日内将房屋过户至原告名下，仲裁费、保全费合计21045元由被告邓照承担。后被告向武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书，武汉市中级人民法院于2019年2月20日以仲裁裁决事项超出仲裁协议范围为由，作出(2018)01民特393号民事裁定书，裁定撤销武汉仲裁委(2017)武仲裁字第0001932号裁决书。原告认为，被告邓照与被告刘勇恶意串通，被告邓照以原告名义将原告房屋出售给非善意的买方刘勇，房屋成交价格50万远低于同期同类房屋的市场价，订立合同时显失公平:被告刘勇在买房过程中未看过房，属于非善意买房人，两被告行为严重侵犯了原告的合法权益。现依据(中华人民共和国仲法》第九条第二款:“裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议中请仲裁，也可以向人民法院起诉。”特向贵院起诉，恳请贵院支持原告全部诉讼请求。被告邓照辩称，房屋成交价110万元，远高于备案价，不存在欺诈，办理交易时是使用的公证过的委托授权书，我由原告授权。被告刘勇辩称，一、答辩人属于善意买房人，在房屋交易过程答辩人有理由确信被告邓照有出售案涉房屋，并代收房款的权限。在案涉房屋买卖的过程中，被告邓照作为原告的代理人，向答辩人出示了《房屋买卖公证委托书》，委托事项中明确注明了对邓照的各项授权，原告也将房屋的各项产权原件交付给邓照，答辩人有理由确信被告邓照有出售房屋、代收房款的权限，因此答辩人与原告代理人邓照签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。二、答辩人与原告代理人邓照在房管部门签订《武汉市存量房居间(买卖)合同》是为避税签订的备案合同，双方实际履行的合同为2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，第一份备案合同的瑕疵并不影响第二份《房屋买卖合同》的效力，第二份《房屋买卖合同》中明确双方真实的房屋交易价格为110万，该价格远高于涉案房屋评估价839320元，该合同系双方真实意思表示，且已实际履行，没有损害原告的权益。第一份《武汉市存量房居间(买卖)合同》内容的瑕疵并不影响第二份房屋买卖合同》的效力，也不影响双方的房屋买卖合同关系。答辩人已向原告支付了符合市场价格的对价，涉案房屋也已过户至答辩人名下，并已实际使用。在原告向答辩人提起的仲裁案件中，被告邓照也确认收到了答辩人支付的110万购房款，可见双方实际履行的合同为第二份《房屋买卖合同》。四、原告第三项诉请中要求答辩人支付的仲裁费、保全费，保全担保费等是其采取错误的法律关系对答辩人提起不当的诉讼方式所致，所有费用应当由原告自己承担。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：两原告身份证复印件及结婚证复印件；两被告户籍证明、户籍信息；房屋所有权证；土地使用权证；《武汉市存量房买卖合同》（武房字《07》第16776885号）；《武汉市房屋交易信息查询结果告知单（转让）》；武汉仲裁委《裁决书》（（2017）武仲裁字第000001932号）；武汉市中级人民法院《民事裁定书》（（2018）鄂01民特393号）、不动产权证，本院依法予以确认并在卷佐证。对原被告双方有异议的证据：1.原告提供的《湖北增值税普通发票》（N03022665）；《湖北省人民法院诉讼费专用票据》（N00003547432）；江苏增值税普通发票（N009612300）；原告提供的《湖北省人民法院诉讼费专用票据》（N00002043750）；《湖北省增值税普通发票》（N031115973）；《湖北省人民法院诉讼费专用票据》（N00004500177）；被告对真实性无异议，证明目的有异议。本院认为，上述证据为原告张琳、张经涛为维护其合法权益所遭受的经济损失，与本案存在利害关系具有关联性，其处理结果并不影响损失的认定。本院对上述证据的三性予以认可，依法予以采信。2.原告提供的房屋成交记录截图。被告对三性均有异议。该证据是网络截图，不符合证据构成要件。且截图所示的房屋价格与本案房屋价格不具有类比性，也不具有参考性。本院认为，上述截图并不能客观反映市场价格不具备真实性，且关联性不予认可，本院依法不予采信。3.原告提供的《流动资金借款合同》编号（A101F14111）及（A101F16032）；《保证合同》编号（A101F14111-2）及（A101F16032-2）；《房屋抵押反担保合同》；武汉市鑫金兰贸易有限公司（以下简称“鑫金兰公司”）基本账户银行流水及企业信用报告。本院认为，经审查原件认可上述证据的真实性，与本案的审理存在关联，其取证方式合法。对该证据本院予以采信。4.被告提供的裁决书及武汉中院裁定书。原告在质证意见中表示，真实性有异议，无原件。合法性也有异议，该公证书可能是伪造。真实性无异议。但该裁决已经被撤销。仲裁内容不能作为本案依据，无法证明本案授权委托书的真实性。本院认为，经审查认可，《裁决书》已经被武汉市中级人民法院撤销，不属于民事诉讼法法定的民事证据种类，依法不予采信。武汉中院裁定书，本院依法予以采信。5.被告提供的房屋买卖合同；收条。原告认为该证据系双方私下签订且未经备案。收条在仲裁阶段其也未提供，极大可能是补签或伪造的，且没有银行流水或取款凭证证明实际是按110万履行的，其私下签订阴阳合同足以证明其串通的恶意。本院经审查，认可上述买卖合同的证据三性，依法予以采信。但是对上述收条的真实性不予认可，收据虽为原件具备形式真实性，但是被告刘勇与被告邓照系朋友关系，且被告刘勇称以现金方式向被告邓照支付购房款不符合一般交易习惯，被告刘勇并未提供其他证据证明其向被告邓照实际支付110万元购房款，故本院对上述收条内容真实性不予认可，且不能达到其证明目的。6.原告提供的银行流水、代偿证明。被告刘勇在质证意见中表示上述证据与本案无关。被告邓照在质证意见中表示上述证据三性无异议，但是证明目的有异议。本院认为上述证据系对鑫金兰公司与交通银行股份有限公司湖北省分行硚口支行（以下简称“交行硚口支行”）履行借款合同的补强印证，与本案事实认定存在利害关系。上述证据均加盖相应公章，具备真实性合法性。本院依法对上述证据三性予以认可，依法予以采信。7.被告提供的武汉承诚担保有限公司（以下简称“承诚公司”）的代偿银行流水及代偿证明、银行贷款合同，担保合同。原告在质证意见中表示，对合同真实性无异议，但是银行流水、代偿证明等证据三性、证明目的有异议。被告刘勇在质证意见中表示上述证据与本案无关。本院认为，上述证据中的合同具备证据三性，银行流水未加盖银行业务章或公章对其真实性不予认可。代偿证明经银行加盖公章具备证据三性。故本院对上述证据中银行流水不予采信，对代偿证明、银行贷款合同，担保合同依法予以采信。8.被告邓照提供的承诚公司40万元保证金的《银行进账单》。原告在质证意见中表示因无原件真实性有异议。证明目的也有异议。该份证据为复印件，且与本案争议事实无关联，对该份证据不予采信。本院经审理查明，2014年12月12日，承诚公司为鑫金兰公司提供担保，并与交行硚口支行签订《保证合同》，为鑫金兰公司的400万贷款提供连带保证责任。原告张琳、张经涛与案外人承诚公司签订《房屋抵押反担保合同》，约定原告张琳、张经涛将其共有的位于武汉市洪山区团结新村小区54栋6层2室的住房抵押给承诚公司对其提供反担保，反担保范围包括贷款本金、利息和罚息，以及延迟偿还期间的滞纳金，实现抵押权的费用等。在抵押期间，若借款人鑫金兰公司未按主合同约定向贷款银行支付利息、偿还本金，借款人停止经营、解散或宣布破产，卷入足以影响本合同履行的诉讼、仲裁、行政程序等，抵押权人可随时行使抵押房屋的权利。反担保期自合同生效之日起，至借款人还清主债务项下全部贷款本息时止。同日，原告张琳、张经涛与被告邓照签订《委托书》授权被告邓照代为出售抵押房屋，自愿将案涉房屋委托被告邓照作为受托人，委托被告邓照代为办理案涉房屋的结清银行贷款手续、注销房产抵押登记手续；代为出售房屋并代收售房款，代为办理房屋的买卖交易、过户、登记手续；代为办理物业、水电、天然气，有限电视的过户交接手续等。约定该《委托书》的有效期自2014年12月22日始至2016年12月22日止。2014年12月23日，原告张琳、张经涛在中华人民共和国湖北省武汉市琴台公证处对该《委托书》进行了公证。2015年1月15日，案外人鑫金兰公司与交行硚口支行签订《流动资金借款合同》（编号：A101F14111），约定鑫金兰公司向交行硚口支行借款400万元，借款期限为2015年1月7日至2016年1月7日。同日，鑫金兰公司法定代表人林真强与交行硚口支行签订《保证合同》（编号：保A101F14111-2），约定林真强为鑫金兰公司对交行硚口支行的上述借款债务提供保证担保。2016年1月7日，鑫金兰公司对交行硚口支行的上述借款债务到期，鑫金兰公司无力清偿上述债务，鑫金兰公司与交行硚口支行经协商将该借款合同延期6个月，即《流动资金借款合同》（编号：A101F14111）的履行期变更为2016年6月7日，在此期间，承诚公司为鑫金兰公司代偿部分利息。2016年5月5日，鑫金兰公司对交行硚口支行的借款债务即将到期，鑫金兰公司依然无力清偿借款，故鑫金兰公司与交行硚口支行签订《流动资金借款合同》（编号：A101F16032）,约定借款金额为390万元，借款期限为2016年6月7日至2017年5月31日，并明确约定该借款用途为清偿《流动资金借款合同》（编号：A101F14111）的借款债务。2016年6月7日，鑫金兰公司以《流动资金借款合同》（编号：A101F16032）中的借款390万元及自有资金10万元偿还《流动资金借款合同》（编号：A101F14111）的借款债务。编号：A101F16032借款债务仅由鑫金兰公司法定代表人林真强提供保证担保。2017年6月，鑫金兰公司再次与交行硚口支行签订新的借款合同（《流动资金借款合同》（编号：A101F17018））借款340万元以偿还《流动资金借款合同》（编号：A101F16032）中的借款债务。约定借款期限为2017年6月至2018年6月，由鑫金兰公司法定代表人林真强提供保证担保。2016年8月14日，被告邓照持《委托书》以原告张琳、张经涛的名义与被告刘勇签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋价款110万元，付款方式为自2016年8月18日前支付10万元，签订存量房买卖合同时支付10万元，自2016年9月起，每月30日前向原告张琳、张经涛支付10万元，2017年5月30日前支付剩余90万元，在原告张琳、张经涛收到20万元后，配合办理完成房屋过户手续。2016年8月23日，被告邓照持《委托书》以原告张琳的名义与被告刘勇签订《武汉市存量房买卖合同》，备案合同约定将原告张琳、张经涛所有的案涉住房以50万元的价格出售给被告刘勇，支付方式为一次性支付。2016年8月17日、8月23日、9月30日、10月30日、12月30日、2017年1月30日、2月28日、3月30日、4月30日、5月30日、11月30日，被告邓照向刘勇出具共计110万元收条。2016年8月29日被告邓照为被告刘勇办理案涉房屋的过户登记手续，案涉房屋登记在被告刘勇、案外人刘有娴名下。被告刘勇在购买前未考察该房屋，直至2017年6月9日，被告刘勇第一次请人撬锁试图进入案涉房屋，被邻居发觉告知原告张琳、张经涛，原告张琳、张经涛报警，被告刘勇未能进入案涉房屋。2017年8月22日，原告张琳、张经涛就上述事宜向武汉市仲裁委提起仲裁，为维权支出仲裁费16750元、保全费4295元、保全担保费2000元，共计23045元。2018年7月17日，由交通银行股份有限公司武汉硚口支行出具代偿证明，载明：2015年1月7日交通银行硚口支行向鑫金兰公司贷款400万元，由承诚公司提供连带责任担保，贷款到期后，借款人未按期还款，截止至2018年6月30日，承诚公司累计代偿本金400万元，代偿利息674815.07元。本院认为，本案虽为确认合同无效纠纷，但原告起诉的诉讼主体为被告刘勇与邓照，本案的争议焦点在于本案被告邓照的诉讼主体地位是否适格。针对争议焦点，本案中，原告张琳、张经涛认为承诚公司的保证期间已过，无权对反担保人行使抵押权。本院认为，鑫金兰公司与交行硚口支行签订的《流动资金借款合同》（编号：A101F14111）约定的履行期届满期为2016年1月7日，后经鑫金兰公司与交行硚口支行协商，对上述借款合同借款债务履行期进行了变更，变更后的履行期为2016年6月。债权人交行硚口支行与债务人鑫金兰公司对债务履行期限的变更虽然未经过保证人承诚公司的书面同意，但是，保证人承诚公司仍应按照原合同约定承担保证责任。同样反担保人张琳、张经涛也仍应当按照原合同约定承担担保责任。即债权人交行硚口支行与债务人鑫金兰公司对借款合同履行期限的变更并不消灭交行硚口支行对承诚公司的保证债权，也并不消灭承诚公司对原告张琳、张经涛的抵押权。后鑫金兰公司与交行硚口支行签订《流动资金借款合同》（编号：A101F16032）、《流动资金借款合同》（编号：A101F17018）借款用途均为清偿旧贷。借新贷还旧贷，系在贷款到期不能按时收回的情况下，作为债权人的金融机构又与债务人订立协议，向债务人发放新的贷款用于归还旧贷款的行为。该行为与债务人用自有资金偿还贷款，从而消灭原债权债务关系的行为具有本质的区别。虽然新贷代替了旧贷，但原有的债权债务关系并未消除，客观上只是以新贷形式延长了旧贷的还款期限。但该还款展期不及于保证合同的保证人及反担保人，按照《流动资金借款合同》（编号：A101F14111）的约定债务人鑫金兰公司的借款债务履行期为2016年1月7日，承诚公司与交行硚口支行签订的《保证合同》（编号：保A101F14111）中保证期间为该笔债务履行期限届满之日起，计算至全部主合同项下最后到期的主债务的债务履行期限届满之日后两年止。即承诚公司的保证期间至2018年1月6日方才届满。原告张琳、张经涛提供的《反担保合同》中约定反担保的期限自本合同生效时起，至借款人还清主债务项下的全部贷款本息时止。2016年3月承诚公司代偿部分利息，同年8月，被告邓照将案涉抵押房屋出卖以实现抵押权是在承诚公司保证期间内，即是在其承担担保责任后对反担保人张琳、张经涛主张的反担保保证责任，实现抵押权是在保证期间，也是在追偿反担保人债权期间。原告认为确认合同无效不涉及责任承担，被告邓照的行为后果无须在本案中考虑。本院认为，案外人承诚公司向反担保人主张权利方式为行使抵押权，根据《物权法》第一百九十六条“依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押人被宣布破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。”现依据抵押合同约定的抵押权实现情形：若借款人鑫金兰公司未按主合同约定向贷款银行支付利息、偿还本金，借款人停止经营、解散或宣布破产，卷入足以影响本合同履行的诉讼、仲裁、行政程序等。本案中，鑫金兰公司在2016年1月贷款到期后，未按期偿还本金及利息，抵押合同约定的抵押权实现情形成就，被告承诚公司在保证期间有权就抵押物实现抵押权。本案中，原告张琳、张经涛向被告邓照出具委托书委托其代为出售抵押房屋的目的是保障承诚公司承担保证责任后追偿权得以顺利实现。故被告邓照接受原告张琳、张经涛的委托是履行公司职务的行为，而非其个人行为。其在承诚公司对原告张琳、张经涛的抵押权实现条件成就时，有权持《委托书》出售原告张琳、张经涛的抵押房屋以实现承诚公司的抵押权。在庭审中，被告邓照辩称其出卖房屋系公司代偿贷款，有权实现抵押权，且原告对案外人承诚公司是案涉贷款债务的连带责任保证人及被告邓照系承诚公司员工的身份均予不持异议。根据《民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被告邓照以个人名义执行委托事务，但其执行委托事务是为承诚公司实现抵押权的职务行为，其行为后果应由承诚公司承受。即代为出卖房屋的合同相对方应为承诚公司，合同的权利义务、法律后果均应为承诚公司，即便是原告要求确认合同无效，其有关合同的效力等实体审查均应向合同相对方来主张。故本案的适格主体应为承诚公司，而非被告邓照。本案中也不存在必要的共同诉讼人，案外人承诚公司非依职权追加的必要共同诉讼主体。故原告起诉虽要求撤销刘勇与邓照签订的合同，但起诉的适格被告应为案外人承诚担保公司。依照《中华人民共和国民法总则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，判决如下：驳回原告张琳、张经涛的诉讼请求。本案案件受理费10604元，由原告张琳、张经涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇一九年十月二十二日法官助理董曼书记员张兰