山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7484号 上诉人（原审被告）：临沂城区开发建设有限公司，住所地山东省临沂市兰山区北城新区临沂商会大厦1号楼801室。 法定代表人：赵光辉，总经理。 委托诉讼代理人:曹琪禹,山东上和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈广帅,山东上和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申淑芬,女,1975年11月19日出生,汉族，住山东省临沂市山区。 委托诉讼代理人:张正,山东沂州律师事务所律师。 上诉人临沂城区开发建设有限公司（以下简称城区开发公司）因与被上诉人申淑芬商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初7392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城区开发公司上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.上诉人延期交房系由于政府征收拆迁等第三方原因所造成，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。被上诉人购买的东风东关棚户区规划建设的沂州路电力隧道、市政工程多次出现变更和延期，造成沂州路电力隧道未能按期施工，该原因导致上诉人建设的项目出现部分延期，造成了被上诉人所购买的房屋延期交房。上诉人对此是无法预料和避免的，上诉人对此没有任何过错，一审法院却认定上诉人承担逾期交房的违约责任，该认定与事实不符，也不符合双方的合同约定，一审法院认定的基本事实不清。2.根据双方签订的《钥匙签收确认书》，上诉人与被上诉人就新的交房时间达成了一致意见，视为双方就交房时间进行了变更，达成了新的合意，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。一审法院却认定上诉人承担逾期交房的违约责任，该认定与事实不符，也不符合双方的合同约定。3.一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际不符，据此认定计算的违约金数额错误。第一、上诉人和被上诉人双方所签订的《商品房预售合同》第十一条等相关条款，明确约定因买受人原因未及时接受房屋的视为出卖人已向受买人交付了房屋。而根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，上诉人在2018年12月17日通知被上诉人交房后，但被上诉人当时却未接收房屋，未及时收取房屋，期间的责任应由被上诉人自行承担。第二、被上诉人购买的63号楼，其所在的楼栋及66号楼、69号楼等楼栋均为同一批，同一时间（2018年12月17日）壹电话，交房通知书张贴等方式通知交房。案外人郑晓雷（66号楼）、聂骊璇（69号楼）均在2019年12月17日及时领取了房屋。上诉人不可能单独对被上诉人在2019年12月24日单独通知。但一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际情况不符，由此计算出的违约金数额也是不准确的。 申淑芬辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 申淑芬向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付给原告《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金共计71208.28元并判决被告交付给原告所购买的第63号楼—1层—118号储藏室（价款62669元），共计133877.28元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月9日，原告（买受人）申淑芬与被告（出卖人）城区开发公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS587259。合同约定，由原告购买被告开发的“东风东关棚户区改造工程”63号楼2单元202号房屋一套及储藏室一间，房屋面积139.87㎡，储藏室面积为21.03㎡，单价为7778.52元/㎡，房屋及储藏室总价款为1251564元,原被告双方约定原告于2016年11月9日前一次性付清房款。其中合同约定：“第十一条交付时间和手续(一)出卖人应当在2017-05-31日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息部分),并自买受人付款之日起,按照4.3%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”合同签订后，原告一次性支付房款1251564元。2018年12月24日，原被告办理房屋交接手续签订《房屋钥匙签收确认书》，确认交房事宜。2018年12月24日，原告在被告处换交款单子双方确认被告实交款为1244934元，退房屋差价6630元。原被告因补差价事宜发生纠纷，被告通知原告收房后原告未对储藏室收房。 一审法院认为，原告申淑芬与被告城区开发公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同第十一条约定，被告应当于2017年5月31日前将涉案房屋交付原告使用，原告主张被告的交房时间为2018年12月24日并提交房屋验收确认表佐证，被告主张已经于2018年12月17日通知原告收房，原告因个人原因未能如约收房，被告提交了收房通知书佐证，一审法院认为，被告提交的收房通知书仅系被告单方意思表示，并不能确定原告已经接收该通知，且原告对于该通知亦不予认可，结合原被告提交的其他证据可以相互印证，原告的收房时间应当确定为2018年12月24日，该交房日期晚于约定交付时间，自2017年6月1日至2018年12月24日共计571天，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。被告关于“涉案房屋所属的新东关部分项目因政府沂州路电力隧道改造导致我方无法按期交房,因政府原因导致的逾期,系不可抗力,根据法律规定及合同约定,不可抗力不属于我方违约,我方不应承担违约责任”的辩解，未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。被告另陈述，“根据双方签订的房屋钥匙签收确认书,确认书约定交钥匙时间为该房屋交付时间,之前合同协议与本确认书约定不一致的,以本确认书约定为准。双方就新的交房时间,入户门钥匙等条款进行了变更,达成了新的合意,被告不存在违约行为”的抗辩，一审法院经审查房屋钥匙签收确认书认为，该确认书确有载明：“确认书约定交钥匙时间为该房屋交付时间,之前合同协议与本确认书约定不一致的,以本确认书约定为准”，但是该约定仅表明接收钥匙的时间为被告交房时间，但并未见对合同原定交房时间的变更约定，因此被告的抗辩亦不予采纳。原被告双方争议的另一焦点为原告购买的配套储藏室的交房日期应当如何计算，原告主张由于被告提出的储藏室差额原告认为不合理且超出法律规定，原告愿意缴纳法定范围内的差额与被告完成储藏室交付，但是被告不同意原告仅缴纳部分差价，因此迟迟未能交付储藏室给原告，故被告应当承担逾期交付储藏室的违约责任；被告则辩解所补差价为主房配房一体的差价，并非单独储藏室差价，因此，差价标准并未超过法定范围，原告不收房为个人原因，被告认为储藏室的交付时间应以主房交付时间为准。一审法院认为，双方因为差价产生的异议并不影响原告知晓储藏室已经处于可交付状态，双方因差价产生的争议不应成为被告继续承担逾期交房违约责任的理由，因此，储藏室的交付时间一审法院认定为2018年12月24日，且原被告均未就主张均未提交证据证实，双方争议的差价事宜可由原被告双方组织证据另案处理。关于被告违约金额的计算基数，一审法院认为，原告与被告约定的时间范围内缴纳了房款及储藏室款共计1251564元，虽然被告在交房时向原告退还房屋差价6630元，但是一审法院认为该差价退还时间为交房时，被告已经因逾期交房占用原告的房屋差价款，因此一审法院判令应以原被告在合同中约定的房款1251564元为被告违约金计算基数。根据合同第九条约定，被告应当按照合同约定支付给原告违约金的数额为71464元（1251564元×0.0001×571天）。一审法院判决：一、被告临沂城区开发建设有限公司于判决生效后十日内支付给原告申淑芬逾期交房的违约金71464元；二、驳回原告申淑芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元（已减半），由被告临沂城区开发建设有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、上诉人是否应承担本案的违约责任；2、一审法院认定的交房日期是否正确。 上诉人未按照双方签订的商品房买卖合同的约定时间交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。上诉人主张因政府征收拆迁等第三方原因导致延期交房，上诉人对此没有过错，但是东风东关棚户区改造工程建设协调推进小组出具的证明载明的事项不符合双方当事人商品房买卖合同约定的免除逾期责任的不可抗力因素，上诉人以此为由主张逾期交房不构成违约，理由不能成立，不予支持。关于房屋交付时间的认定，上诉人主张2018年12月17日通知被上诉人交房，被上诉人不予认可，即使上诉人主张成立，被上诉人于2018年12月24日接收房屋钥匙亦是在通知中约定的15日内。另，双方签订的房屋钥匙签收确认书虽约定：“确认书约定交钥匙时间为该房屋交付时间,之前合同协议与本确认书约定不一致的,以本确认书约定为准”，但是该约定仅表明接收钥匙的时间为上诉人交房时间，并不能证明变更了原合同违约条款。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，临沂城区开发建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1580元，由上诉人临沂城区开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十月十八日 书记员  李 敏