广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10689号原告：梁少锋，男，1982年2月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡，统一社会信用代码91442000056774662T。法定代表人：孙通文,系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。原告李少锋诉被告中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李少锋到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2016年10月31日起以房价总额386035元为基数，按每日0.01%的标准向原告支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止（暂计至2019年7月31日的违约金数额为38796.5元）；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年7月5日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于中山市××房，房屋总价386035元，双方约定交房时间为2016年10月30日。合同签订后，原告按时交付购房款，全面履行合同义务，但被告自合同约定交房期限届满以来至今仍未按合同约定交付房屋，买卖合同约定逾期交房每日按房屋总价0.01%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院。原告为其诉讼主张提交如下证据：1.中山市商品房买卖合同一份；2.发票一份；3.广东省契税纳税申报表一份；4.税收缴纳书一份；5.中山市商品房销售登记备案表一份；6.收款收据三份、法律服务代收费收据一份。被告辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的商品房买卖合同附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得《中山市建设工程竣工验收并办理收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定原告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日，且如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约的行为截止时间则为原告办理收楼手续之日；二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的的最后交房的期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告交付房款价的万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%，故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实依据，且明显过高；三、关于诉讼费用承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院在综合原、被告双方的权责的基础上，依法公平做出裁判，恳请法院在查清本案事实的情况下，驳回原告的不合理诉讼请求。被告为其辩解意见未提交任何证据。经审理查明，2014年7月5日，原告梁少锋与被告晟曦公司签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）一份，约定：一、原告购买被告所有的位于中山市××房，房价款为386035元。付款方式为银行按揭支付，其中186035元现金支付、200000元商业贷款支付；二、交付期限（第八条）。出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、出卖人逾期交房的违约责任(第九条)。出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；四、交接（第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用银行按货款方式支部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项)、违约金(若有)、装修款(若有)给出卖人，或因买受人自身原因导致按揭申请银行未审批放款，或因买受人原因导致合同未办妥备案，或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起(当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起)，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，此外，若因此致出卖人发生任何其他费用支出的，则造成的全部损失均由买受人据实承担；2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日为止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。上述合同的附件六为合同补充协议，该协议第五条[关于商品房交付（补充合同第十一条）]规定的内容如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。上述合同签订后，原、被告双方及中国农业银行股份有限公司中山港口支行于2014年10月28日签订个人购房担保借款合同，原告向银行贷款20万元用于支付购房款，并于2014年10月30日办理了相应的抵押登记备案手续，于2016年1月偿还贷款后注销抵押登记。剩余购房款186035元则由原告以现金方式向被告支付。涉案商品房在办理抵押登记备案手续前，于2014年7月23日办理了商品房销售登记备案手续。另外，原告于2014年8月19日缴纳了11581.05元的契税。至原告提起诉讼，被告亦未向原告交付涉案商品房。本院认为，首先，原告梁少锋与被告晟曦公司所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。其次，鉴于被告针对涉案商品房是否取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》、涉案商品房是否达到交付使用条件，以及是否存在书面通知原告办理交付手续等相关事实并未举证证实，故在现有证据的情形下，本院认定被告并未按承诺的期限（在2016年10月30日前交付）向原告进行交房，已构成违约，负有向原告支付相应违约金的责任。虽然商品房买卖合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与晟曦公司逾期交房行为的违约时限相联系，晟曦公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。而晟曦公司的逾期交房时间至原告提起诉讼之日时已超过了100天(即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于房屋总房价款的1％金额的逾期天数)，且晟曦公司亦未举证证实涉案房屋所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，不论晟曦公司逾期交房的行为再延续多久，晟曦公司仅承担涉案商品房总房价款1％的违约金，显然与晟曦公司的违约行为的严重程度不相符，亦与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购房屋的使用价值之间构成了利益失衡。鉴于晟曦公司目前较长时期逾期交楼，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定违约金的权利。现梁少锋诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述法律规定并不相背，本院予以支持。被告针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告梁少锋支付自2016年10月30日起至被告中山市晟曦房地产开发有限公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以386035元为计算基数，按每日0.01%标准计付；自2016年10月30日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期交楼违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于实际交房之日后3日内付清）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取385元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇一九年十月三十日书记员  陈泳欣