山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初5375号 原告：赵林，男，1989年10月3日生，汉族，临沂市河东区人，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：石水柱，山东铭星律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人:朱孟飞，山东创序律师事务所律师。 原告赵林与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赵林的委托诉讼代理人石水柱，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱孟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵林向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付逾期办理房产证违约金51132元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月30日，原、被告签订商品房预售合同一份，合同编号为ＹＳ422721。合同约定由原告购买被告开发的位于临沂市河东区房屋一套及第17号楼-145号储藏室一间，房屋面积为102.19平方米，储藏室面积为10.26平方米，每平方米4003.11元，总房价为450150元。合同签订后，被告未按照合同约定提供办理产权证书所需要的资料，致使原告未能在规定期限内取得产权证书，被告构成违约，应依法承担违约责任。 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司辩称：我方已经按照合同约定将办证所需的材料报至产权登记机关，至于原告是否能够取得产权登记证书，不以被告的意志转移，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，另原告主张的违约金数额过高。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东荣盛富翔地产开发有限公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年11月30日，原告赵林与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号为ＹＳ422721，原告赵林购买被告山东荣盛富翔地产开发有限公司开发的位于河东区，房屋总价款为450150元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人、出卖人双方协商执行。补充协议第二条13项约定了：商品房销售合同第九条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。合同签订后，原告赵林按约定实际支付了购房款450150元。涉案房屋已交付原告使用。 另查，涉案房屋所处17号楼首次登记时间为2018年10月20日。 本院认为，原告赵林与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订的《商品房销售合同》及相关补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 根据《商品房预售合同》约定，山东荣盛富翔地产开发有限公司应于2016年9月30日前将房屋交付原告，并于365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但山东荣盛富翔地产开发有限公司未提交证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和山东荣盛富翔地产开发有限公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故山东荣盛富翔地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任。 涉案合同第十五条将违约责任承担方式约定为“买受人、出卖人双方协商执行”属于违约责任约定不明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条还规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条进一步明确规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告未能取得房屋权属证书，原告主张被告承担违约责任的方式为按购房款450150元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。 关于违约责任起止时间如何确定。首先需确定涉案房产交付使用的时间，原、被告签订的商品房预售合同第八条约定出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。补充协议第二条13项约定：商品房销售合同第九条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。被告虽主张交付使用之日应为原告实际收房之日，但未提交证据证明，故本院认定涉案房屋的交付时间为2016年9月30日。原、被告在商品房销售合同第十五条明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用次日（2016年10月1日）起365日为届满之日的次日，即2017年10月2日。根据不动产登记实践，商品房预售中，房地产开发公司首次登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为首次登记时间。故本案被告承担迟延办证违约责任的终点时间为2018年10月20日。因此，被告承担迟延办证违约责任的总天数为384日。 综上所述，被告应承担的违约金数额为28415元（450150元×6%÷365天×384天），原告的部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告赵林违约金28489元； 二、驳回原告赵林的其他诉讼请求。 如被告山东荣盛富翔地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1078.3元，减半收取计539.15元，由原告赵林负担239.15元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向本院预交上诉案件受理费1078.3元（开户行：建设银行河东支行户名：临沂市河东区人民法院账号：37×××81）。在上诉期满的次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 尤文艳 二〇一九年十月三十日 法官助理 沈 梦 书 记 员 姚利军