北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初17762号原告（反诉被告）：顺天通房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区天通中苑****楼**。法定代表人：佟佐仪，董事长。委托诉讼代理人：于树波，男，顺天通房地产开发集团有限公司项目经理。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京卓越英羽体育文化发展有限公司，住所地，住所地北京市海淀区骚子营**院**楼1门**（住宅）iv>法定代表人：赵岳，总经理。委托诉讼代理人：戴青，女，北京卓越英羽体育文化发展有限公司经理。委托诉讼代理人：翟宝勤，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）与被告（反诉原告）北京卓越英羽体育文化发展有限公司（以下简称卓越英羽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺天通公司的委托诉讼代理人于树波、曹凌、被告（反诉原告）卓越英羽公司的委托诉讼代理人戴青、翟宝勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺天通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与卓越英羽公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令卓越英羽公司支付2018年1月4日至2018年7月25日的租金455775元；3.判令卓越英羽公司将承租房屋腾空并返还我公司。本案诉讼过程中，顺天通公司变更第2项诉讼请求为：判令卓越英羽公司支付2018年1月4日至实际腾退之日的租金（暂计至2019年9月27日的租金为1431092元）。事实和理由：我公司与北京卓越电广工程咨询有限公司（以下简称卓越电广公司）于2009年11月20日签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市昌平区××镇××区的体育馆出租给卓越电广公司，租期10年，租赁房屋用途为羽毛球馆。2010年11月22日，我公司与卓越电广公司、卓越英羽公司签订《三方协议》，约定将上述《房屋租赁合同》中的承租方由卓越电广公司变更为卓越英羽公司，由卓越英羽公司继续履行《房屋租赁合同》项下的权利义务。合同履行期间，我公司获知卓越英羽公司擅自改变房屋用途且违规使用导致存在重大安全隐患，为此我公司及消防等监管部门多次要求卓越英羽公司限期整改，但卓越英羽公司迟迟不予整改且欠付租金。基于卓越英羽公司根本违约，我公司提出解除合同并要求卓越英羽公司腾退房屋，但卓越英羽公司至今不予腾退。卓越英羽公司的行为已构成根本违约，严重侵害了我公司的合法权益，故我公司依法向法院提起诉讼。卓越英羽公司辩称，不同意顺天通公司的诉讼请求。我公司要求继续履行合同，不同意支付强行断水、断电期间的租金。顺天通公司自2017年11月18日开始断电，自2018年6月9日强行断水，导致涉案房屋不能正常使用，我公司只能自行解决水、电问题。顺天通公司的行为严重违反了合同约定，影响我公司正常经营，给我公司造成了巨大的经济损失。故在租赁合同有效存续期间内我公司不同意解除合同。本案诉讼过程中，卓越英羽公司又表示同意解除房屋租赁合同。卓越英羽公司向本院提出反诉请求：1.判令顺天通公司继续履行与我公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令顺天通公司向我公司赔偿损失82万元。本案诉讼过程中，卓越英羽公司放弃第1项反诉请求，变更第2项反诉请求为：判令顺天通公司向我公司赔偿损失200万元。事实和理由：顺天通公司与卓越电广公司于2009年11月20日签订了《房屋租赁合同》，约定顺天通公司将涉案房屋出租给卓越电广公司用于开办羽毛球馆，租赁期限为10年，自2009年11月20日起至2019年11月19日止。2010年11月22日，顺天通公司、卓越电广公司与我公司签订《三方协议》，约定《房屋租赁合同》中的承租方由卓越电广公司变更为我公司，由我公司继续履行《房屋租赁合同》项下的权利义务。合同履行期间内，我公司严格按照合同约定全面、适当地履行了义务，按时交纳了租金，顺天通公司也按照合同约定向我公司交付了房屋，但自2017年11月18日起，顺天通公司不顾合同约定，强行断电，2018年6月9日强行断水，导致房屋不能正常使用，我公司只能自行解决水、电问题。顺天通公司的行为已严重违反了合同约定，严重影响了我公司的正常经营，给我公司造成了巨大的经济损失。故我公司依法提出反诉。顺天通公司对卓越英羽公司的反诉辩称，卓越英羽公司违反房屋使用条件和用途，未依约向我公司支付租金，卓越英羽公司违约在先，故其反诉请求不成立，请求法院予以驳回。停水、停电是我公司在卓越英羽公司拒不腾房的情况下采取的自救措施，我公司已明确要求解除租赁合同且腾退房屋，但卓越英羽公司仍然占用涉案房屋，其因未腾房而导致的后果与我公司无关。且卓越英羽公司占用房屋给我公司造成损失，其应向我公司支付房屋占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月20日，顺天通公司（甲方）与案外人卓越电广公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：甲方将位于昌平区××镇××区体育馆出租给乙方开办羽毛球馆，房屋建筑面积约为3873.27平方米。乙方承租该房屋开办羽毛球馆，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租。第二条约定：房屋租赁期限为10年，自2009年11月20日起至2019年11月19日止。每年房屋租金为70万元，每三年为一个递增段，每一递增段比该递增段的前一年租金递增7%。第一个季度为月付，自2010年2月20日起至合同终止为季付。每个付款日为该付款周期第一天的前30日，乙方向甲方一次性支付租金。第五条约定：甲方向乙方提供必要的上下水、电、采暖等设施，上下水接口、电接口预留。第八条约定：除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还，本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除：拖欠租金及相关费用（包括但不限于物业、水、暖、电、煤气等费用），经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；超出本合同第一条所规定的经营范围进行经营活动并未经甲方许可的。第十条约定：除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金10%的违约金，同时合同解除。若甲方主动违约，甲方应赔偿乙方装修损失；若乙方违约则乙方所交付的租金和保证金甲方不予返还，乙方因装修而形成的不可移动财产归甲方所有。合同签订后，顺天通公司将房屋交付卓越电广公司使用。2010年11月22日，顺天通公司（甲方）、卓越电广公司（乙方）与卓越英羽公司（丙方）签订《三方协议》，约定：签订本协议时，上述《房屋租赁合同》中的乙方变更为丙方；乙方将不再履行原合同中的权利与义务，由丙方继续履行。后涉案房屋由卓越英羽公司使用。卓越英羽公司并将部分房屋转租给他人。2016年7月，顺天通公司向卓越英羽公司发出《解除的通知》，以卓越英羽公司将涉案房屋部分用于餐饮经营，违反合同约定为由，通知卓越英羽公司解除房屋租赁合同，并要求卓越英羽公司于收函后10日内迁出涉案房屋。卓越英羽公司于2016年7月22日签收该通知，但表示不同意迁出房屋。后卓越英羽公司继续向顺天通公司支付租金。本案诉讼过程中，双方均认可2017年11月19日前的租金已全额支付，自2017年11月20日起的租金已支付10万元。2017年11月18日，顺天通公司对涉案房屋采取断电措施。2017年11月30日，卓越英羽公司向顺天通公司出具《承诺书》，内容为：“我公司承租的昌平体育场馆，目前的经营内容有不符合体育场馆的经营范围，我公司承诺抓紧时间整改和体育馆内容不符的商铺，目前已经清退了红楼串吧和驴肉火烧等有问题商户，并且承诺做出进一步整改和清退工作。”2018年6月9日，顺天通公司对涉案房屋采取断水措施。本案诉讼过程中，卓越英羽公司以顺天通公司强行断电、断水，致使其无法正常经营为由，要求顺天通公司赔偿损失200万元。另查，2002年2月4日，北京市规划委员会向建设单位北京顺天通房地产开发有限责任公司颁发了建设工程规划许可证，载明：建设项目名称××区××住宅楼等42项，建设规模544095.28平方米，其中××区××体育馆（涉案房屋）建筑规模2358.99平方米，层数为地上2层、地下1层，、地下**1米，最高点高度15.6米。本案诉讼过程中，顺天通公司与卓越英羽公司均认可涉案房屋实际建筑面积约同于《房屋租赁合同》中约定的面积。经本院现场勘验，涉案房屋系地上1层、地下1层的、地下**的建筑划许可证规定的建筑面积与房屋实际建筑面积之间无明显可区分界限。经本院释明，顺天通公司与卓越英羽公司均坚持认为《房屋租赁合同》有效，不变更诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据本案查明的事实，相关部门颁发的建设工程规划许可证规定的房屋建筑规模为2358.99平方米，而涉案房屋未按照此规定建设，实际建筑面积超出规定的建筑面积，且两者之间并无明显可区分界限，故此，本院认定顺天通公司与卓越英羽公司就此房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。经本院释明后，双方当事人均坚持认为合同有效，不变更诉讼请求，故对于双方基于合同有效所提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、顺天通房地产开发集团有限公司与北京卓越英羽体育文化发展有限公司于2009年11月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回顺天通房地产开发集团有限公司的诉讼请求；三、驳回北京卓越英羽体育文化发展有限公司的反诉请求。本诉案件受理费17680元，由顺天通房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费11400元，由北京卓越英羽体育文化发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  梁 宁人民陪审员  唐险峰二〇一九年十月八日书 记 员  雷迎新