贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0402民初2343号 原告：申久芬，女，1960年2月15日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 被告：安顺市安泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号。 法定代表人：李欣，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄平，男，1971年1月3日生，汉族，系该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。 原告申久芬诉被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院作出（2018）黔0402民初3514号民事裁定书，原告申久芬不服裁定提起上诉，安顺市中级人民法院以（2019）黔04民终523号民事裁定书撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3514号民事裁定书，裁定将本案指定西秀区人民法院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申久芬、被告安泰房开公司委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申久芬提出诉讼请求：1、判决被告立即与原告补签坐落于安顺市西秀区“天河商务港”（即安泰经贸大厦，原安顺市安都大酒店改扩建工程）首层（一层）后街铺面（东侧）7.5轴至8轴之间，临街宽3.6米长11米部位39.6平方米商铺的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即将坐落于安顺市西秀区“天河商务港”（即安泰经贸大厦，原安顺市安都大酒店改扩建工程）首层（一层）后街铺面（东侧）××轴至××轴之间，临街宽3.6米长11米部位39.6平方米商铺为原告办理不动产登记，并将该商铺所有权属原告所有的不动产权证交付原告持有；3、本案案件受理费依法判决由被告承担。事实及理由：2008年7月16日，被告安泰房开公司为开发建设“安泰经贸大厦”项目（后项目名称变更为“天河商务港”）与原告签订《融资合作协议》（以下简称融资协议）一份。该融资协议第二条约定：“乙方（即本案原告）投资522720元给甲方（即本案被告）运行项目。乙方投入资金时间为：2008年7月21日。……”。第三条约定：“1、在‘安泰经贸大厦’项目2009年9月20日前开盘销售时，乙方投入项目运行资金转为购房款。乙方所购商铺位置为项目首层后街铺面（东侧）7.5轴至8轴之间，临街宽3.6米长11米部位39.6平方米，单价13200元／平方米（以房产部门测绘面积为准确面积结算，误差不超过5%多退少补）。2、乙方选购商铺委托甲方指定的物管公司出租使用。租金计算时间从开盘销售时起算。前三年年回报计算额为购房总额的10%。第四年起每年增加0.5%（租金税收各50%）。乙方资金全额投资给甲方后，从2009年3月21日起，甲方支付乙方资金占用费为年投资总额的10%到租金计算时止，租金按季度支付。3、乙方所购商铺办证所需的所有费用归乙方承担”。原告按照融资协议约定全面履行了投资义务，即于2008年7月21日将人民币522700元给付被告，被告出具“收条”一份给原告收持。被告亦按照融资协议的约定给付原告房屋租金（但房屋租金的给付存在拖欠行为）。从2009年9月20日起上述融资协议转为商品房买卖合同关系后，被告安泰房开公司至今没有主动与原告签订书面《商品房买卖合同》和为原告办理所购上述商铺的不动产权证。业经包括原告在内的多位业主催告，被告安泰房开公司于2014年10月10日出具《承诺》一份，承诺于2014年11月30日前与原告签订正式购房合同，于2015年4月30日前办理相关产权证明。由于被告没有兑现前述承诺，经过原告再次催告，被告安泰房开公司于2016年6月22日向原告等人出具第二份《承诺》，承诺于2016年7月20日前付清2016年6月20日前房租，于2016年10月30日前与原告等人签订相关购房合同。上述承诺付清房租的期限届满后，被告仍然没有付清房租，经原告等人催索，被告安泰房开公司于2016年11月1日向原告等人第三次作出《承诺》，承诺于2016年11月30日前付清原告等人的房租。原告一次次的催告和等待，换来被告一次次的承诺和爽（违）约，至今被告仍然没有如期兑现办证承诺，以致酿成本案诉讼。综上所述，原告认为，我国法律规定，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原、被告签订正式《商品房买卖合同》和被告安泰房开公司为原告办理合同项下不动产产权登记的条件已经成就。被告安泰房开公司逾期没有与原告签订正式《商品房买卖合同》和为原告办理所购商铺之不动产权证的行为，实属不守诚信，依法已构成严重违约，其违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司辩称：1、根据原告提供的《融资合作协议》，合同甲方不是答辩人安泰房开公司，原告对安泰房开公司的诉讼，被告主体不适格，请求驳回原告的诉讼。2、原告所诉补签《商品房买卖合同》和办理不动产登记、交付不动产权的诉请，不符合客观实际，于法无据且违反法律规定，是现实存在不可能，依法应当驳回。原告所称的三份《承诺》是一而再的否定，是在原告纠集多人对“天河购物广场”客商经营的商场大门进行非法封堵，违背真实意愿的情况下，被胁迫所实施的承诺行为，这一行为从开始就无效。综上所述，本案不具有符合法律规定的商品房预售合同条件；本案位置不可能卖，也不可能签订《商品方买卖合同》，更不存在事实上的商品房预售或买卖合同行为。原告诉请无事实基础也无法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2008年7月16日，原告作为乙方与作为甲方的安泰房开公司签订了《融资合作协议》，该协议约定：“一、合作依据：……为顺利实现‘安泰经贸大厦’项目开发建设。经协议各方在互惠互利基础上协商一致，就乙方投资给甲方进入安泰公司的权利义务事项订立如下条款，以兹共同遵照执行：二、乙方投资522720元给甲方运行项目。乙方投入资金时间为：2008年7月21日。三、回报方式：1、在‘安泰经贸大厦’项目2009年10月20日前开盘销售时，乙方投入项目运行资金转为购房款。乙方所购商铺位置为项目首层后街铺面（东侧）××轴至××轴之间，临街宽3.6米长11米部位39.6m2单价为13200.00元/m2（注：以房产部门测绘面积为准确面积结算，误差不超过5%多退少补）。2、乙方选购商铺委托甲方指定的物管公司出租使用16年。租金计算时间从开盘销售时起算。前三年年回报计算额为购房总额的10%。第四年起每年增加0.5%（租金税收各50%）。乙方资金全额投资给甲方后，从2009年3月21日起，甲方支付乙方资金占用费为年投资总额的10%到租金计算时止，租金按季度支付。3、乙方所购商铺办证所需的所有费用归乙方承担。四、协议的解除及违约责任：如乙方未按照本协议约定全额投资给甲方，本协议自然无效，甲方退还乙方已投入资金，如乙方在协议生效后中途退出资金，甲方除退还乙方已投入资金外，另支付乙方资金给甲方期间的同期银行贷款利息；如甲方违约不能实现乙方取得回报愿望，除退还乙方已投入资金外，另按月计算支付乙方投入资金总额的5%，作为对乙方的违约损失赔偿。五、本协议自双方签字后，乙方资金全额投资到甲方之日生效，本协议一式二份，双方各执一份”。上述《融资合作协议》签订后，原告于2008年7月21日向李欣支付投资款522700元，由李欣向原告出具收条，该收条载明“根据融资协议收到申久芬人民币伍拾贰万贰仟柒佰元整（￥522700元）此据李欣2008年7月21日”。之后原告收取了以李欣、贵州安泰天河商业管理有限公司等名义转账支付的部分租金。另查明被告安泰公司作为建设单位向安顺市城乡规划局报备的由贵阳市建筑设计院有限公司设计的工程名称为“安顺市天河商务港”施工设计图纸，根据该图纸，本院邀请该局相关人员及原被告现场勘验，原告诉请的首层（一层）后街铺面（东侧）××轴至××轴之间，临街宽3.6米长11米的部位现为公用履带扶梯占用使用。后被告多次承诺与原告签订正式购房合同，但终未履行承诺，致成诉讼。经本院向原告释明如坚持其原诉讼请求已经不能实现，能否变更诉讼请求来主张自己的民事权利，但其坚持不予变更。 以上事实，有原、被告陈述，有原告提供的原告身份证复印件、融资合作协议复印件1份、收条复印件一份、承诺复印件三份、贵州银行流水复印件、银行贷款凭证、罗××身份证、信用社借记卡复印件各一份；被告提供的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明及其身份证复印件各一份、本院调取的“安顺市天河商务港”施工设计图纸、现场勘验笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。原告提供的安顺市建设工程规划许可证申请表、最原始的设计图纸复印件各一份、安顺市城乡规划局关于天和商务港涉及图纸复印件一份、房屋返租款清单复印件一份，原告自制的附带银行流水、天河商务港物业委托管理合同复印件一份，空白商品房买卖合同复印件一份、被告提供的照片7张打印件、建筑施工图复印件一份等证据材料达不到各自的证明目的。 本院认为：从原被告签订的《融资合作协议》的内容及性质上看，原、被告之间签订的该协议属商品房预约合同关系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，同时结合《融资合作协议》明确约定“四、协议的解除及违约责任：……如甲方违约不能实现乙方取得回报愿望，除退还乙方已投入资金外，另按月计算支付乙方投入资金总额的5%，作为对乙方的违约损失赔偿”。故被告安泰房开公司应向原告承担的是退还投资款，及支付违约损失赔偿责任。另根据本院勘验情况，合同约定的部位已经作为电梯部位使用。本院为了保障原告的合法权益，向原告释明其可以通过变更诉讼请求的方式来主张自己的民事权益，但原告不同意变更，故其现有的诉讼请求本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下： 驳回原告申久芬的诉讼请求。 本案受理费人民币100元，由原告申久芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 长  吴文刚 人民陪审员  蔡吉艳 人民陪审员  彭黔菊 二〇一九年十月十二日 法官助理谌静 书记员蒙忠璞