山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初5153号原告（反诉被告）：太原美大培训学校，住所地山西省太原市体育路249号，统一社会信用代码×××。法定代表人：张喜兵，校长。委托诉讼代理人：贾峰，山西信念律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢松峻，山西信念律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西利通置业房产担保有限公司，住所地太原市双塔西街迎泽苑小区15号楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：安美琴，总经理。委托诉讼代理人：高利民，山西元升律师事务所律师。原告（反诉被告）太原美大培训学校与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原美大培训学校的委托诉讼代理人贾峰、谢松峻、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的委托诉讼代理人高利民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原美大培训学校向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2.依法判令被告退还原告2018年度空调使用费78000元；3.依法判令被告赔偿原告损失300000元，以上合计378000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，原告与被告签订《租赁协议》，被告将位于太原市双塔西街35号瑞熙大厦5层600平米房屋租给原告开办太原美大培训学校。约定房屋租赁期间6年，自2017年6月30日起至2023年6月29日止。每年租金为26万元，租金应在每年的4月30日前支付完毕。《租赁协议》第五条写明“乙方租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，但是乙方需按表缴纳店铺实际使用的电费（电费按照1.32元每度结算）”。双方第一年合作良好。但在第二年合同履行中，被告私自违反《租赁协议》第五条规定，未给原告提供空调服务，导致原告停课，原告为减少损失，自行安装空调解决学校夏季通风冬季供暖问题。2019年4月20日，在交纳租金前，原告出具《告知函》希望与被告协商提供空调服务一事，被告也于2019年4月24日回《函》，但只愿意减免空调费5000元，此费用明显过低。并且被告要求提高租金，由原告的26万元提高到32万元。双方多次协商未果，现原告特诉至法院，恳请贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告山西利通置业房产担保有限公司辩称，1.本诉原告称解除房屋租赁协议，本诉原告需承担违约责任；2.本诉原告所称空调使用费78000元没有法律规定及相关约定，也无任何证据支持；3.本诉原告诉称30万元损失没有法律规定及相关约定，也无证据予以证明。综上，双方签订租赁协议符合相关法律规定，原告的诉求没有依据，应予以驳回。山西利通置业房产担保有限公司提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人支付反诉人承租房屋租金26万元；2.请求法院判令被反诉人支付反诉人违约金15.6万元；3.请求法院判令被反诉人支付反诉人违约拆除破坏反诉人房屋，给反诉人造成的损失8.4万元（以上三项请求合计50万元）；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年4月19日签订房屋租赁合同。合同期限为六年，至2023年6月29日止。被反诉人支付房屋租金52万元之后再没有缴付租金，并且单方解除合同给反诉人造成巨大损失。合同履行初期，双方的租赁关系合作良好。由于被反诉人没有办学资质，违反法律法规规定违法办学，2018年12月13日被太原市迎泽区校外培训机构专项治理行动小组办公室查封，责令停止办学。被反诉人在查封期间停止了教学活动。从2019年4月开始被反诉人拖欠房屋租金，欠缴一年租金26万元。根据双方签订的租赁合同约定，被反诉人在租赁房屋不得进行违法活动，不得拆改变动房屋结构，交还反诉人房屋时，应当保持房屋及所有设施设备完好，不得随意拆除，不能影响房屋的正常使用。但被反诉人进行了违法办学，拆改变动房屋结构，随意拆除房屋及设施设备，影响了房屋的正常使用。反诉人认为，在双方租赁合同履行期间，被反诉人严重违反合同约定，给反诉人造成很大损失，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。太原美大培训学校对反诉辩称，1.答辩人在租赁房屋期间，反诉人一直未提供房屋产权证明，答辩人有理由相信涉案房屋为违法建筑，请求贵院依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二、三条的规定认定《租赁协议》无效；2.反诉人要求支付租金26万元的请求没有事实和法律依据，答辩人已书面通知反诉人解除双方的《租赁协议》，反诉人也是及时收回房屋并重新出租，答辩人不应再支付房屋租金；3.答辩人不存在违约的情形，不应支付违约金；4.答辩人租赁房屋时，房屋只有主体框架，是答辩人花费60余万元装修的，答辩人搬离时仅仅搬离了能够搬离的物品，并且搬离过程反诉人派人全程紧盯，不可能对房屋构成损坏。故反诉人的请求于法无据，依法驳回。本案经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即：2017年4月19日，原告（反诉被告）太原美大培训学校作为乙方与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方租给乙方的房屋位于太原市双塔西街35号瑞熙大厦5层，房屋建筑面积约600平方米，用于开办太原美大培训学校；租赁期为自2017年6月30日起至2023年6月29日止，共六年，每年租金为26万元整。协议第五条约定乙方租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，但是乙方需按表缴纳店铺实际使用的电费（电费按照1.32元/每度结算）。协议第六条约定甲方将房屋交给乙方后，乙方使用过程中的修缮由乙方负责，乙方在装修前需向甲方提供装修图纸以及办理装修许可证签订施工安全协议并交纳装修保证金，乙方不可拆除和破坏房屋原有的框架结构。同时约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方应按照合同期内总租金的10%向甲方支付违约金。（一）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（二）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的”。2017年5月13日，原告（反诉被告）太原美大培训学校与案外人山西万锦装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，约定由案外人山西万锦装饰工程有限公司对案涉租赁场地进行装饰装修。2019年4月20日，原告（反诉被告）太原美大培训学校向被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司发送2019美大函字1号《告知函》，主要内容为：一、根据《租赁协议》第五条租赁期间的费用，乙方租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费，空调费系包含在房屋租金内，费用的承担由贵公司承担；二、从2018年6月份，贵公司无故停止空调供应，导致我校夏天及冬天二季无空调使用，出现了停课后果，我校在与你公司沟通无果的情况下，损失巨大，为了挽回损失，我校自行解决学校夏季通风冬季供暖问题，在2018年直接产生费用约8万余元【（600平米×17元×5个月）+（600平米×15×3个月）=78000元】按照第一年空调收费计算；三、我校正式告知，如不能按照协议第五条约定提供空调服务，我校将扣除由我校自行承担的空调费78000元，将剩余房屋租金如时支付于贵公司。2019年4月24日，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司针对上述《告知函》向原告（反诉被告）太原美大培训学校回函，主要内容为：“对于你校提出的关于双塔西街35号瑞熙大厦5层空调费用的问题，我司已经在2018年作出过明确回复：停止大厦的中央空调服务，由你校自行安装独立空调。……经我公司合理核算，考虑到租赁初期你我双方合作友好，我司现愿意为你校每年减免5000元的空调费用，即每年需支付租金25.5万元整。由于太原市的平均房价不断提高，我司要求在2020年6月30日至2023年6月29日之间，每年的房屋租金由租赁协议约定的26万元整提高至32万元整”。案涉六年的租赁期内，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司将案涉租赁房屋重新出租给案外人雅韵儿童智能成长学校。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）太原美大培训学校向本院提交《解除协议通知书》，证明原、被告就房屋租赁出现的问题多次协商，未能达成一致意见。被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司对该证据不予认可，本诉原告所称的单方解除并不是我国相关法律规定单方解除中所列明，且双方签署的租赁合同也没有本诉原告所称的解除约定。因该《解除协议通知书》符合证据的法定表现形式，且双方事后也对合同约定的租用场地进行了交接，双方实际解除了《租赁协议》，故本院认可该通知书的效力，对该证据予以采纳。二、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司向本院提交了封条照片，证明2018年12月13日反诉被告违法办学被相关机关查封，查封行为反映的客观事实是反诉被告不能正常办学并不是由于所谓的停止空调服务造成的，而是由于没有办学资质查封，无法继续办学，同时相关管理机关要求反诉被告搬出所租赁大厦，停止办学。原告（反诉被告）太原美大培训学校质证认为，该证据与本案没有关联性，不能证明它是给原告出具的专项整治的封条，同时提交了太原市迎泽区教育局关于同意设立“太原市迎泽区美大英语培训学校有限公司”的批复，证明原告开办学校是经迎泽区教育局的文件批复开办的，是合法办学。因被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司提交的封条无法证明系查封了本案原告（反诉被告）的办学领域及查封理由，且原告（反诉被告）举证证明其具有合法办学资质，故本院对原告（反诉被告）提交证据的证明力予以认可，对被告（反诉原告）提交的封条照片不予采纳。三、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司向本院提交了U盘，证明反诉被告拆除空调时对租赁房屋隐瞒施工，给我方造成的损失，违反了双方租赁合同的约定。原告（反诉被告）太原美大培训学校质证认为，U盘里的照片视频不能证明是对房屋的损坏，且原始装修是本诉原告自行实施投入房屋附着物，属于装修部分，拆除灯具、吊顶石膏板等装修附着物，不能算破坏房屋。因原告（反诉被告）提供《装饰工程合同》证明原告（反诉被告）对案涉租赁场地进行装饰装修，拆除原告（反诉被告）自行安装的装修附着物不属于对案涉租赁房屋的损坏，故本院对被告（反诉原告）提交的U盘不予采纳。本院认为，原告（反诉被告）太原美大培训学校与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议约定原、被告双方的租赁期限为2017年6月30日至2023年6月29日，且约定租金内包含了店铺的物业费、空调费和水费。从2018年6月份开始，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司未能如约按照协议约定供应空调，影响了原告（反诉被告）太原美大培训学校的使用。为解决空调供应问题，原告（反诉被告）太原美大培训学校自行安装空调。原告（反诉被告）太原美大培训学校主张被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司退还2018年度空调使用费78000元，该请求符合市场行情，故本院对此予以支持。被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司在租赁期限内通知原告（反诉被告）太原美大培训学校增加房租，原告（反诉被告）太原美大培训学校在此情形下向被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司出具《解除协议通知书》，原告（反诉被告）太原美大培训学校解除协议的行为虽系单方法律行为，但随后双方实际终止了《租赁协议》，且被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司已将案涉租赁场地出租给案外人雅韵儿童智能成长学校，故原告（反诉被告）太原美大培训学校请求解除原、被告双方签订的《租赁协议》，本院予以支持。关于原告（反诉被告）太原美大培训学校主张被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司赔偿300000元损失的问题，因案涉《租赁协议》中约定“乙方使用过程中的修缮由乙方负责”，且原告（反诉被告）太原美大培训学校在租赁前两年对案涉租赁场地进行了使用、收益，并自愿终止了合同履行，故原告（反诉被告）太原美大培训学校的该项请求缺乏依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司主张原告（反诉被告）太原美大培训学校支付租金26万元、违约金15.6万元及损失8.4万元的问题，原告（反诉被告）太原美大培训学校在承租初期，花费装修费对租赁场地进行装饰装修，原告（反诉被告）太原美大培训学校在被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司同意并安排人监督下撤出租赁场地时，拆除自己装修的部分用具，此拆除行为不符合《租赁协议》中约定的“拆改变动房屋结构或损坏房屋”，原告（反诉被告）太原美大培训学校不存在违约行为，被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的房屋未受有损坏，故对于被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的上述主张，本院不予支持。综上所述，本院部分支持原告（反诉被告）太原美大培训学校的诉讼请求，不支持被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）太原美大培训学校与被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司签订的《租赁协议》。二、被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）太原美大培训学校2018年度空调使用费78000元。三、驳回原告（反诉被告）太原美大培训学校的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3485元，由原告（反诉被告）太原美大培训学校负担2765元，由被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司负担720元；反诉费4400元，由被告（反诉原告）山西利通置业房产担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  刘恩翔二〇一九年十月十五日书记员  张新鹏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。