河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀11民终1991号 上诉人（原审原告，申请保全人）：刘秀梅，女，1970年1月12日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：肖书炎，男，1968年11月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区，刘秀梅之夫。 委托诉讼代理人：李伟，衡水市桃城区法通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告，案外人）：康培培，女，1981年11月24日出生，汉族，现住衡水市。 原审第三人（被保全人）：姚海军，男，汉族，1978年9月18日出生，现住衡水市桃城区。 上诉人刘秀梅因与被上诉人康培培、原审第三人姚海军执行异议之诉纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘秀梅委托的诉讼代理人肖书炎、李伟，被上诉人康培培、原审被告姚海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘秀梅上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、驳回康培培对姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及5号楼3单元16号储藏间提出的执行异议，并判令刘秀梅继续对该房产予以执行；三、本案上诉费用由康培培承担。事实和理由：一审法院认为康培培提出的执行异议全部符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于认定错误。首先、该规定的第二十八条的第一项内容为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，康培培的情形就不符合该条规定，涉案的房产属于村集体土地上建设，属于张家寺村新民居，而康培培作为非本村集体成员是没有资格购买该房产的，故双方签订的房屋买卖合同及以房抵债协议均是违反法律、法规强制性规定的行为，该合同属于无效的合同。本案中庭后质证时审判长对姚海军提问，对于涉案房产你有几份购房协议，姚海军当时回答两份，显然姚海军的回答是与实际不符的，因为姚海军隐瞒了实情，其购房合同仅有一份，最初以买卖形式实际为抵押的意思将其所有的购房合同及购房收据全部交与刘秀梅处，而康培培手中的购房合同系姚海军后期在村委会补办的。姚海军为逃避责任在法庭中撒谎。并且在质证中姚海军多次表示，从未将该房产出售或者抵顶给康培培的意思表示。涉案房产并未在房产管理部分登记备案，也就不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，该房产不属于能够在市场中随意交易的不动产，仅仅属于在其村集体内部流转的不动产，假如康培培在明知该事实的情况下仍然选择购买或者抵顶该房产，应对该行为承担相应的不利后果。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，还刘秀梅一个公正的判决结果。 康培培辩称：姚海军的案涉房子是以抵账的方式抵顶过来的，如果我的房子不合法，那姚海军取得房子的方式也是不合法的。既然姚海军的房子是合法的，那么我的房子现在也是合法的。一审法院的判决正确，事实清楚。一审法院查封之前我与姚海军已经签订了合法有效的书面买卖合同。在一审法院查封之前我已经合法占有了该不动产，而且我已经支付完全部的价款，没有办理过户登记不是因为我自身的原因。 姚海军述称：这两个合同都是担保，不是真正的买卖。买的康培培的工程材料，欠她的材料款，所以拿房子做的担保。2018年初康培培找我改的条，又增加了一部分，2018年底又找我改条，我没有给改，2019年2月康培培就起诉我材料款，后来又变了主张说房子卖给她了，开庭那天她就撤诉了。不给她签订以房抵债协议他们就去工地把大闸拉了。 刘秀梅向一审法院起诉请求：1、驳回康培培对姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及5号楼3单元16号储藏间提出的执行异议，并判令刘秀梅继续对该房产予以执行；2、本案诉讼费由康培培承担。事实与理由：刘秀梅诉姚海军、王丽丽民间借贷纠纷一案，贵院于2019年1月22日作出（2019）冀1102民初472号民事裁定书，并对姚海军名下的位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及5号楼3单元16号楼贮藏间采取了保全查封。在该案审理期间，康培培就保全向贵院提出执行异议，贵院作出（2019）冀1102执异61号民事裁定书，裁定中止对案涉房产及储藏间的查封执行。我方对该裁定不服，认为康培培的异议请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故诉至贵院，请求依法支持刘秀梅的诉讼请求。 一审法院认定事实：本院在审理申请人刘秀梅诉姚海军、王丽丽民间借贷纠纷一案中，于2019年1月22日作出（2019）冀1102民初472号民事裁定书，查封了姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及16号储藏间。康培培向本院提出执行异议，本院于2019年3月25日作出（2019）冀1102执异61号执行裁定书，中止对姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及5号楼3单元16号储藏间的执行。刘秀梅不服该裁定书，提起本案执行异议之诉。 另查明，案涉房产系姚海军于2012年3月28日购买的桃城区张家寺新民居房屋，位于衡水市桃城区，房屋面积共93㎡，总价款164320元。2018年1月7日，姚海军与刘秀梅、肖书炎就案涉房产签订《房屋买卖合同》，并将其与开发商签订的一份《住房买卖合同》、房款收据交给刘秀梅，以房屋买卖的形式对姚海军所欠刘秀梅的借款提供抵押担保。2018年3月8日，姚海军因拖欠康培培货款向康培培出具了“收条”和“欠条”各一份，姚海军承诺于2018年5月30日前还清货款240000元，并承诺以案涉房产作为抵押。当天，姚海军与康培培就案涉房产签订了一份《购房买卖协议书》，以房屋买卖形式为上述欠款提供抵押担保。2018年6月1日，姚海军与康培培又签订《协议书》，约定:姚海军将案涉房产作价240000元抵顶给康培培，双方债权债务关系消灭。姚海军将其与开发商签订的一份《住房买卖合同》、钥匙、电卡交给康培培，康培培占有使用案涉房产至今。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，姚海军分别于2018年1月7日、2018年3月8日与刘秀梅、康培培签订了一份房屋买卖合同，但双方签订上述房屋买卖合同的目的均系为主债权提供担保，故上述两份合同均不能作为双方之间存在真实房屋买卖合同关系的证据。2018年6月1日，因姚海军未如约向康培培支付拖欠的货款，双方再次签订了一份《协议书》，约定姚海军用案涉房产抵顶其拖欠康培培的货款240000元，该协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效合同。根据双方签订的《协议书》，在人民法院查封之前，被告康培培与第三人姚海军已签订合法有效的书面买卖合同，且康培培以到期债权抵顶购房款的形式，向姚海军支付了全部房款，并实际占有使用了案涉房产，因案涉房产不具备办理产权登记的条件，故康培培对未办理过户登记亦不具有过错，故康培培以上述事由提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应予支持。刘秀梅主张案涉房产属于张家寺的新民居住宅，康培培并非该集体组织成员，不具有购买案涉房产的资格。经查，姚海军亦非张家寺集体组织成员，如果康培培不具有购买案涉房产的资格，则姚海军亦不具有购买案涉房产的资格，案涉房产亦不能作为姚海军的财产被法院查封。综上，遂依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回原告刘秀梅诉讼请求。 案件受理费4900元由原告刘秀梅负担。 二审查明：本院在审理申请人刘秀梅诉姚海军、王丽丽民间借贷纠纷一案中，于2019年1月22日作出（2019）冀1102民初472号民事裁定书，查封了姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及16号储藏间。康培培向本院提出执行异议，本院于2019年3月25日作出（2019）冀1102执异61号执行裁定书，中止对姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及5号楼3单元16号储藏间的执行。刘秀梅不服该裁定书，提起本案执行异议之诉。 另查明，案涉房产系姚海军于2012年3月28日购买的桃城区张家寺新民居房屋，位于衡水市桃城区，房屋面积共93㎡，总价款164320元。2018年1月7日，姚海军与刘秀梅、肖书炎就案涉房产签订《房屋买卖合同》，并将其与开发商签订的一份《住房买卖合同》、房款收据交给刘秀梅，以房屋买卖的形式对姚海军所欠刘秀梅的借款提供抵押担保。2018年3月8日，姚海军因拖欠康培培货款向康培培出具了“收条”和“欠条”各一份，姚海军承诺于2018年5月30日前还清货款240000元，并承诺以案涉房产作为抵押。当天，姚海军与康培培就案涉房产签订了一份《购房买卖协议书》，以房屋买卖形式为上述欠款提供抵押担保。同在2018年3月8日，姚海军与康培培又签订以房抵债《协议书》，主要约定:因姚海军欠康培培木方模板款240000元，约定5月30日之前还清，现因姚海军没有能力偿还，姚海军自愿将案涉房屋抵债，双方债权债务关系消灭；该协议落款时间书写为2018年6月1日。姚海军将其与开发商签订的一份《住房买卖合同》、钥匙、电卡交给康培培，康培培占有使用案涉房产至今。2019年2月11日，康培培向一审法院提起诉讼，要求姚海军偿还木方模板款240000元，利息72000元；2019年4月3日，康培培变更其诉讼请求为确认案涉房屋归其所有；2019年5月13日，康培培撤回了对姚海军的起诉。 本院认为，姚海军分别于2018年1月7日与刘秀梅、2018年3月8日与康培培签订了房屋买卖合同，但三方当事人均认可签订该两份房屋买卖合同的目的，均系为主债权提供担保，故前述两份合同均不能作为双方之间存在真实房屋买卖合同关系的证据。本案中，康培培主张解除对案涉房产查封的理由是该房产已经以以房抵债方式抵顶给了其本人，其与姚海军签有以房抵债协议书，并已实际占有案涉房产，且房产不能过户不能归责于其本人。本院经审理认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权；而本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债的目的是消灭金钱之债，房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该协议不产生针对交易不动产的物权期待权，其不应优先于另外一个金钱债权的实现。于本案中，康培培虽占有了诉争房产，但其未积极办理变更买受人身份登记，且在其于2019年2月11日所提起的诉讼中，诉讼请求仍为要求姚海军偿还欠款240000元，该请求与以房抵债中“抵顶后双方的债权债务消失”的表述相矛盾，可见康培培对签订案涉以房抵债协议的真实目的、履行的效力存有异议。综上，康培培与姚海军所签以房抵债协议及双方对该协议的履行，不能对抗刘秀梅所申请的强制执行。 综上所述，上诉人刘秀梅的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2035号民事判决； 二、准许执行姚海军名下位于衡水市桃城区（张家寺新民居）5号楼3单元301室房产及5号楼3单元16号储藏间。 一审案件受理费4900元由被上诉人康培培负担；二审案件受理费4900元，由被上诉人康培培负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟祥东 审判员  王江丰 审判员  李春蕾 二〇一九年十月二十九日 书记员  孙 蕊