上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78062号原告：陈子耀，男，1982年5月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：陈宇，女，1985年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告之共同委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：杜鹏，男，1985年12月2日出生，汉族，户籍地山东省。被告：孙婷，女，1986年2月16日出生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：韦娟，上海市海燕律师事务所律师。原告陈子耀、陈宇诉被告杜鹏、孙婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月13日、9月20日两次公开开庭进行了审理。原告陈子耀、陈宇的委托诉讼代理人严钧到庭参加诉讼；被告孙婷及其委托诉讼代理人韦娟出庭参加了2019年6月13日庭审，经本院传票传唤无正当理由未参加2019年9月20日庭审；被告杜鹏经本院两次公告送达，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案曾经院长批准延长审限90日。本案现已审理终结。原告陈子耀、陈宇诉称，两原告系夫妻关系，两被告2011年9月5日至2017年8月18日期间系夫妻关系。2016年12月23日，两原告与被告杜鹏经案外人上海瑞丛投资管理有限公司(以下简称瑞丛公司)居间就购买两被告所有的位于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室及地下一层11号车位之房屋(以下简称涉诉房屋)买卖达成一致意见，于2017年1月9日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)，约定房屋合同价为5,700,000元，车位合同价为150,000元。因杜鹏将两原告支付的首付款挪作他用，未按照约定归还涉诉房屋银行抵押贷款，导致涉诉房屋产权无法按时过户至两原告名下。两原告于2017年11月1日起诉至上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)要求杜鹏继续履行房屋买卖合同。同年11月27日，经浦东法院调解，两原告与杜鹏达成和解，即两原告出资代为偿还涉诉房屋银行贷款及各项费用，被告杜鹏配合办理资金监管、银行贷款及过户手续。2018年1月14日，涉诉房屋过户至两原告名下。同年3月18日，原告陈子耀与被告杜鹏签署协议书，明确了两原告实际为其偿付3,032,203.10元，扣除购房尾款1,700,000元后应归还两原告1,332,203.10元，并赔偿损失160,000元及逾期过户违约金823,650元，协议书同时约定了还款计划及还款利息。协议书签订后，两被告未能严格按照还款计划还款，自2018年3月起仅支付4期欠款，且其中2期还款存在逾期。2018年7月开始，两被告不再归还欠款且联系中断。涉诉房屋原本属于两被告共同共有，被告孙婷知晓涉诉房屋已经出售给两原告，知晓两原告支付给杜鹏部分购房款，且孙婷向原告出具过承诺书。现杜鹏将收到的房款挪作他用导致两原告代偿银行贷款等相应款项，故将孙婷列为本案共同被告。两原告现诉至法院，要求如下：1、判令两被告支付两原告代偿款1,332,203.1元;2、判令两被告赔偿两原告损失160,000元;3、判令两被告支付两原告逾期过户违约金815,650元(以总房价5,700,000元为基数，自2017年3月31日逾期过户之日起计算至2018年1月14日过户之日，总计289天，按每日万分之五标准计算。因杜鹏已按照协议书还款计划归还了四期，共计8,000元，已在违约金中予以扣除);4、判令两被告支付上述代偿款、赔偿损失款利息至款项实际支付日止(自2018年3月1日起,以1,492,203.10元为基数，按7%年利率计算)；5、判令本案诉讼费用由两被告承担。被告杜鹏未到庭应诉，亦未提供答辩意见。被告孙婷辩称，不同意两原告的诉讼请求，理由如下：对诉请1、2，两原告没有事实和法律依据，孙婷从未要求两原告代偿任何款项。两原告与杜鹏签订房屋买卖合同时，孙婷并不知情，也未参与，对涉诉房屋买卖细节均不知情。至2017年11月1日两原告第一次至浦东法院立案时，孙婷与杜鹏已经离婚，当时两原告也未将孙婷列为共同被告。孙婷不清楚两原告与杜鹏签署的调解书的内容。两原告与杜鹏签订房屋买卖合同及协议书具有相对性，对孙婷没有约束力，孙婷无付款义务；对诉请3、4，两原告既要求赔偿损失又要求支付违约金，因合同法规定该两项不能并存，故该两项诉请与法律相悖。经审理查明，2017年1月9日，两原告与被告杜鹏经案外人瑞丛公司居间，就登记在被告杜鹏名下的涉诉房屋买卖达成一致意见，签订了用于网签过户的房屋买卖合同和产权车位买卖合同，约定涉诉房屋合同价5,700,000元，车位合同价为150,000元。同日，两原告与杜鹏签订补充协议，约定涉诉房屋买卖中杜鹏净到手房屋价款8,750,000元，其中房屋合同成交价5,700,000元(房屋过户交易税费由两原告承担)、装修补偿款3,050,000元。上述合同签订后，两原告支付杜鹏购房款、车位款及装修补偿款合计7,200,000元，剩余1,700,000元房款约定以银行贷款的形式支付。其中，2017年3月30日、4月7日，陈子耀通过银行向杜鹏分别转账支付房款2,250,000元、950,000元，杜鹏于次日出具金额分别为2,250,000元、800,000元的收据。因杜鹏收到上述款项后未能按约归还涉诉房屋抵押贷款，两原告于2017年11月1日以杜鹏为被告、以中国银行股份有限公司上海市分行(以下简称中国银行上海市分行)为第三人向本院提起诉讼，要求：1、判令杜鹏协助办理涉诉房屋及车位的过户手续；2、判令杜鹏偿还涉诉房屋贷款本息，办理抵押注销手续，第三人中国银行上海市分行予以配合。2017年11月27日，本院出具(2017)沪0115民初82708号民事调解书，主要内容为被告杜鹏、第三人中国银行上海市分行于2017年12月15日前配合两原告办理涉诉房屋贷款(含利息及滞纳金)的清偿手续、抵押权注销手续(所需资金由两原告提供)；杜鹏于2017年12月30日前配合两原告办理将涉诉房屋及车位产权过户至两原告名下的手续(相关税费由两原告承担)；两原告负担案件受理费12,925元、保全费2,500元。调解过程中，两原告与被告杜鹏明确表示逾期过户滞纳金等事宜将另行处理，不要求在该案中处理。上述调解书签订后，两原告筹措资金归还了涉诉房屋剩余贷款本息并办理了抵押注销手续。2018年1月14日，在被告孙婷的配合下，两原告获得涉诉房屋贷款1,700,000元并将涉诉房屋过户至两原告名下。同年3月18日，原告陈子耀与被告杜鹏签订协议书一份，主要内容如下：一、为保证涉诉房屋交易顺利进行，陈子耀、陈宇于2017年1月代杜鹏偿还2017年9月房贷本息16,964.73元、于2017年11月偿还2017年10月房贷本息17,028.17元、于2018年1月2日偿还杜鹏欠缴房产税2,933.33元、于2018年2月1日偿还房贷本息2,995,276.87元，以上合计代偿3,032,203.10元。扣除陈子耀、陈宇剩余购房款1,700,000元，实际购房方陈子耀、陈宇代偿金额1,332,203.10元，双方对上述金额予以确认；二、因卖房方杜鹏的责任，造成购房方陈子耀、陈宇额外支出了律师费、诉讼费、资金监管费用及短期筹款融资费用等很多额外损失。对于上述损失，卖房方杜鹏同意另行赔偿购房方陈子耀、陈宇160,000元；三、对于代偿款1,332,203.10元及卖房方杜鹏另行赔偿的160,000元，总计1,492,203.10元。杜鹏同意针对上述款项赔偿陈子耀、陈宇相应的资金利息，利息标准明确为年利率7%，自2018年3月1日开始计息；四、针对合同违约金，明确卖房方杜鹏自2017年3月31日开始违约，至2018年1月14日房产过户，共计违约289天。根据合同条款，每日违约金按照合同价5,700,000元的万分之五计算，卖房方杜鹏的违约金为823,650元。协议书同时约定了杜鹏分期还款计划，明确若杜鹏出现违反任何一期还款计划及其他违约情况，需按照双方已确认的全额违约金赔偿相关本息。两原告确认杜鹏自协议书签订后累计还款8,000元，自2018年7月开始，两被告不再归还欠款且联系中断。另查明，1、两被告原系夫妻，于2017年8月18日协议离婚，离婚协议约定涉诉房屋为夫妻共有，市场估值9,000,000元，离婚后双方各持50%，如房屋出售，则按所持份额分得房款；2、2018年1月2日，被告孙婷向工商银行上海市浦东开发区支行出具承诺书，承诺作为涉诉房屋的共有产权人同意将房屋出售给两原告，承诺房产出售款中属于其名下的份额资金由杜鹏代为收取，同意部分资金采用资金监管的方式进行操作。同日，孙婷出具同意售房声明，载明同意前夫杜鹏出售涉诉房屋，并委托杜鹏代为办理涉诉房屋转让手续，对杜鹏签署的相关文件予以认可；3、两原告提供的证据显示其为涉诉房屋及杜鹏偿还款项明细如下：2017年11月20日归还涉诉房屋本息17,028.17元、2018年1月2日代杜鹏支付房产税2,933.33元、2018年2月1日归还涉诉房屋本息51,191.16元、2,944,085.71元，以上合计3,015,238.37元。扣除应支付给杜鹏的购房尾款1,700,000元后为1,315,238.37元。以上事实，由房屋买卖合同、产权车位合同(合同编号：XXXXXXX)、房屋买卖合同补充协议、杜鹏出具的收据2张、(2017)沪0115民初82708号民事调解书及笔录、协议书、结婚证、离婚证、离婚协议书、完税凭证、汇款申请书、贷款还款回单、中国工商银行电子银行回单、中国工商银行汇款凭证、中国工商银行股份有限公司上海市永泰路支行借记卡账户历史明细清单、陈子耀与孙婷微信聊天记录截屏、2018年1月2日拍摄的照片2张、孙婷同意售房声明、承诺诺书等证据及两原告当庭陈述作证。庭审中，两原告提供与案外人王某某签订的借款合同、陈子耀银行借记卡历史明细清单、聘请律师合同、律师费发票、支付律师费的转账凭证、支付资金监管费电子银行回单，证明两原告为归还涉诉房屋银行贷款向案外人融资借款产生利息30,000元、诉讼聘请律师产生律师费40,000元、(2017)沪0115民初82708号案件诉讼费15,425元、资金监管费11,700元、监管手续费370元。被告孙婷的委托诉讼代理人庭后到法庭表示对上述证据真实性均不清楚，由法庭代为核实，真实与否与孙婷无关。本院对该组证据真实性予以确认，以上损失款项合计97,495元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。合同具有相对性，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案诉求依据为杜鹏与陈子耀在两被告离婚后签署的协议书，孙婷非该合同的相对方。两原告仅以涉诉房屋为两被告夫妻关系存续期间的共同财产为由要求被告孙婷承担相应责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。协议书系陈子耀与被告杜鹏真实意思表示，并未违反法律法规相关规定，应属合法有效。庭审查明，两原告为涉诉房屋顺利交易为被告杜鹏偿还贷款本息、税金等款项合计1,315,238.37元(非1,332,203.10元)，为融资借款、诉讼、资金监管等产生相关损失97,495元(非160,000元)，被告杜鹏理应将上述款项支付给两原告。因协议书约定杜鹏不按约支付上述款项则应按照7%的年利率支付利息，故本院对两原告要求杜鹏自2018年3月1日起以上述1,412,733.37元(1,315,238.37元+97,495元)为本金，按照年利率7%的标准向两原告支付利息损失至款项付清日止的诉讼请求，予以支持。另，被告杜鹏确存在逾期过户的事实，协议书约定了逾期过户违约金为823,650元，现两原告自行调低至815,650元，于法不悖，杜鹏亦未到庭答辩，本院对两原告该项诉讼请求予以支持。被告杜鹏、孙婷经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃己方权利，由此导致原告方举证其未能质证的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜鹏于本判决生效之日起十日内支付原告陈子耀、陈宇代偿款1,315,238.37元；二、被告杜鹏于本判决生效之日起十日内支付原告陈子耀、陈宇损失97,495元；三、被告杜鹏于本判决生效之日起十日内支付原告陈子耀、陈宇逾期过户违约金815,650元；四、被告杜鹏以1,412,733.37元为基数，按照7%年利率自2018年3月1日起向原告陈子耀、陈宇支付利息损失至款项付清日止；五、驳回原告陈子耀、陈宇其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,744元，由原告陈子耀、陈宇负担1,000元，由被告杜鹏负担24,744元；公告费560元，由被告杜鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  左翠莲人民陪审员  计文闻人民陪审员  戎伟栋二〇一九年十月二十五日法官 助理  孙 佳书 记 员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。