贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民9333号 原告：叶梅花，女，1990年5月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张競、吴敏，均系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，系北京德恒律师事务所律师。 原告叶梅花与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告叶梅花的委托诉讼代理人张競、吴敏，被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶梅花向本院提出诉讼请求：一、判决被告为原告办理招商花园Ｅ5幢27层4号商品房的不动产权证书并交付原告；二、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金93365.76元（自2016年7月1日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门之日止，以购房款419700元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算），暂计算至2019年7月29日；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市房屋。合同约定房屋总价款为419700元。原告已依照合同约定向被告支付全部购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但至今被告未向原告交付任何办理商品房权属登记的有关文书，也未通知原告申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告认为，被告迟延履行上述义务，构成违约，应承担违约责任，故诉至人民法院。 被告招商商置公司答辩称：一、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提，并且被告为原告办理涉案房屋不动产权证书应当表述为：“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更准确，该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期审核，颁发行为并非被告约定和法定义务，被告不是行政机关，不能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证书。从《商品房买卖合同》第二十二条约定“双方同意向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”看，前述理解与双方对办理事项的约定相符。事实上，被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，请求法院驳回原告相关办证的诉讼请求。二、在被告已经具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄送达了关于办理房屋不动产权证书的告知书，证明被告已经履行向原告披露、通知涉案房屋符合办理转移登记的事实，故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。因原告于2019年8月1日诉至法院，故2016年8月1日前的违约金超过诉讼时效，不受法律保护。 本院经审查认定事实如下：2014年4月12日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款419700元，合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2015年12月17日，涉案房屋竣工验收备案，2015年12月23日，被告向原告交付房屋，并将《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》交付给原告，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，同日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税等费用。2016年1月14日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。原告认可被告于2019年3月15日通知原告办理产权证，但被告未将不动产权证书交付原告。原告诉至本院。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。既然原告认可被告于2019年3月15日通知原告办理产权证，那么被告的办证义务履行完毕，原告要求被告办理产权证的诉讼请求，本院不再支持。 关于原告主张的违约金的问题。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于2016年6月30日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。2016年1月14日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书,办理转移登记的条件成就，原告认可被告于2019年3月15日通知原告办理产权证，违约金应截止。同时，被告提出诉讼时效抗辩，原告的诉求受诉讼时效限制，虽然被告违约期间为2016年7月1日至2019年3月15日，但2016年7月31日前的违约金超过三年诉讼时效，本院不予支持。 综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款419700元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年8月1日计算至2019年3月15日。 关于被告申请对其提供的证据2019年3月15日《委托书》落款处“叶梅花”字样字迹及指纹进行司法鉴定的问题，被告申请该项鉴定的目的是为了明确其通知原告办证并违约金应截止问题，原告虽然质证认为该字迹指纹不是其所为，但庭后认可被告于2019年3月15日通知办证的事实，故该项鉴定本院不再进行。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向原告叶梅花计付逾期办证违约金：以原告已付购房款419700元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年8月1日计算至2019年3月15日； 驳回原告叶梅花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1067元，由原告负担356元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担711元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十月十日 书记员  张 丽