广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1257号原告：柯国健，女，1980年2月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东众帮律师事务所实习律师。被告：柯小女，女，1988年11月14日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路嘉盈苑9号6卡商铺。主要负责人：冯文荟。委托诉讼代理人：王杨莹，该司员工。原告柯国健与被告柯小女、第三人广东链家房地产经纪有限公司中山分公司（下称链家中山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，于2019年3月28日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月1日再次公开开庭审理了本案。原告柯国健的委托诉讼代理人张海舰，被告柯小女及其委托诉讼代理人陈经文、余伟杰，第三人链家中山分公司的委托诉讼代理人王杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯国健向本院提出诉讼请求：解除柯国健与柯小女签订的房地产买卖合同，柯国健返还柯小女定金10万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，分别以2万元为基数自2018年3月30日起，以8万元为基数自2018年4月30日起，均计算至清偿之日止）。事实和理由：2016年11月23日，柯国健参与北京嘉禾国际拍卖有限公司（下称嘉禾拍卖公司）举办的拍卖会，竞得中国人寿保险公司中山分公司（下称国寿中山分公司）位于中山市××金菊花园××楼××房的房地产（下称涉案房地产），由于卖方原因一直未能将涉案房地产过户到原告名下。2018年3月30日，柯国健通过链家中山分公司与柯小女签订房地产买卖合同，将涉案房地产作价62万元转让给柯小女，柯小女当日交付定金2万元，4月30日交付定金8万元，双方约定剩余楼款于递件成功当天支付。此后，涉案房地产原权属人国寿中山分公司因其内部原因拒绝协助柯国健办理过户手续，导致至今无法过户到柯小女名下，柯国健也无法收到售楼款。综上，由于双方签订合同时，柯国健尚未取得涉案房地产的产权证书，造成合同至今无法履行，合同目的无法实现。为维护自己的合法权益，柯国健特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。柯小女辩称，不同意解除双方签订的房地产买卖合同，在柯小女完全有诚意履行的情况下，柯国健提出解除合同，没有法律依据。涉案房地产的产权明确，土地性质是国有土地，柯国健通过参加拍卖竞得涉案房地产，完全可以办理更名过户手续到柯小女名下。只是柯国健在签订合同后想提高出售价格，在与柯小女微信沟通过程中明确提出加价11万元，这显然与合同的约定背离。柯小女要求继续履行合同，因继续履行合同需要涉案房地产登记业主国寿中山分公司的配合，柯小女已另案起诉，并追究柯国健的违约责任。柯小女请求中止本案审理，待柯小女诉柯国健与国寿中山分公司的另案诉讼判决生效后再继续本案的审理。链家中山分公司述称，柯国健与柯小女在其他中介公司达成交易意向，但由于信任链家中山分公司，故委托链家中山分公司协助代办交税等事宜，整个交易是在双方完全自愿的情况下进行的。据链家中山分公司了解，涉案房地产属于柯国建，其有权出售。如果涉案房地产不能过户，作为中介公司会提醒客户。但链家中山分公司认为涉案房地产产权清晰，可以过户。链家中山分公司尊重双方的交易意愿，无论是解除合同还是继续交易，链家中山分公司都会予以配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房地产【房地产权证号为粤房地证字第××号，土地证号为中府国用（2002）第易XXXXX号】登记的权利人为国寿中山分公司。2016年10月17日，甲方国寿投资控股有限公司（下称国寿投资公司）与乙方嘉禾拍卖公司及丙方中国人寿保险股份有限公司广东省分公司（下称国寿股份广东分公司）签订委托拍卖合同，约定由甲方委托乙方拍卖甲方在广东省内的留存资产，并将相关事务授权丙方处置，乙方就相关资产处置工作向甲方和丙方负责。2016年11月23日，嘉禾拍卖公司出具拍卖成交确认书，确认柯国健以45万元的价格竞得其拍卖的涉案房地产，并经柯国健签名确认。2017年5月4日，国寿投资公司向柯国健开具购房款45万元的发票。2018年3月30日，卖方柯国健与买方柯小女、经纪方链家中山分公司【更名前名称为满堂红（中国）置业有限公司中山分公司】签订房地产买卖合同，主要约定内容包括：卖方将涉案房地产以62万元的价格转让给买方；买卖双方知悉并同意，涉案房地产登记的产权人为国寿中山分公司，但涉案房地产为卖方拍卖所得，并持有拍卖成交确认书，卖方确保合法拥有涉案房地产的所有权，如因卖方所有权问题产生法律纠纷或法律责任的，由卖方承担违约责任；定金2万元买方须于签订合同当日支付，定金余款8万元买方须于2018年4月30日前支付，剩余楼款52万元买方须于递件成功当天支付；买卖双方应于2018年10月30日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续（如因房管局或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止）。合同签订后，柯小女依约向柯国健支付了定金10万元。交易期间，柯小女的配偶谈太隆（柯国健称呼其为“谭先生”）与柯国健（谈太隆在微信中将其备注为“柯小姐金菊过户”）的微信聊天记录反映，柯国健于2018年12月3日以长时间未能完成交易为由作出解除合同的意思表示，谈太隆则表示要继续履行合同；2019年1月1日，柯国健再次表示要解除合同，称“就当作是我违约退费给你补偿吧”，但谈太隆仍表示要继续履行合同，柯国健则表示不同意按原价格成交了，要么是其退款20万元（其中10万元为定金，另10万元为补偿金）解除合同，要么是加价20万元继续履行合同，而谈太隆只同意加价5万元继续履行合同，最后柯国健表示最少加价15万元，“不行就别联系了”；2019年1月7日，柯国健表示已向法院起诉，其最大限度是加价11万元继续履行合同，否则就等法院处理，谈太隆不同意。本院受理本案后，又于2019年3月25日受理柯小女提起的另案房屋买卖合同纠纷诉讼【案号为（2019）粤2072民初3876号，下称另案】。在另案中，柯小女原诉讼请求继续履行合同，诉讼过程中又以柯国健违约为由，变更诉讼请求为解除合同，柯国健返还定金及支付利息、违约金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：柯国健当庭述称，即使涉案房地产现在能够办理过户手续，其亦不同意继续履行合同；解除合同是由于不可抗力导致合同目的无法实现，其亦受到严重的经济损失，故不应承担违约责任。柯小女则称，没有证据证明合同无法履行的原因属于不可抗力。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，柯国健与柯小女在链家中山分公司经纪下签订房地产买卖合同，约定由柯国健向柯小女转让其通过拍卖竞得的涉案房地产，并在明确涉案房地产仍登记在原产权人名下的同时，对相关交易过户手续事宜进行了约定。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守，本院对此予以认定。柯国健在另案中以该合同违反《中华人民共和国物权法》规定为由主张该合同为无效合同，缺乏依据，亦与《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则不符，本院不予采纳。本案中，柯国健以其尚未取得涉案房地产的产权证书，造成合同至今无法履行，合同目的无法实现为由，诉讼请求解除合同，向柯小女返还定金及支付利息。虽然柯小女在本案中答辩表示不同意柯国健的诉讼请求，并在另案中先诉讼请求继续履行合同，但其后来在另案诉讼过程中已明确变更诉讼请求为解除合同，柯国健返还定金及支付利息、违约金。由此，应视为柯小女已同意柯国健的诉讼请求，故本院对柯国健的诉讼请求予以支持。但应明确，予以解除的合同仅是指柯国健、柯小女及链家中山分公司所签订的房地产买卖合同中所涉及的柯国健与柯小女之间的房屋买卖合同关系，不包括柯国健、柯小女与链家中山分公司之间因该房地产买卖合同可能形成的合同（法律）关系。至于柯国健提出本案诉讼请求所依据的理由是否成立或导致合同解除的过错等问题，已无须在本案中进行实体审查。但鉴于柯小女在另案中还提出了要求柯国健承担违约责任的诉讼请求，故对于导致合同解除的过错或柯国健是否构成违约等问题，可在另案中进行实体审查。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、原告柯国健与被告柯小女及第三人广东链家房地产经纪有限公司中山分公司于2018年3月30日签订的房地产买卖合同中属于原告柯国健与被告柯小女之间的房屋买卖合同部分自判决发生法律效力之日解除；二、原告柯国健于判决发生法律效力之日起三日内向被告柯小女退还定金10万元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，分别以2万元为基数自2018年3月30日起，以8万元为基数自2018年4月30日起，均计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告柯国健负担1150元（已付2300元），被告柯小女负担1150元（该款已由原告柯国健垫付，被告柯小女应在判决生效之日起三日内一并迳付给原告柯国健，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  邝 羽审判员  司 薇二〇一九年十月三十一日书记员  何尧敏郭嘉文