上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16350号原告(反诉被告)：上海展芹金属材料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王月仙，总经理。委托诉讼代理人：吴炎欢。委托诉讼代理人：吴天扬，上海市尚简律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海同三高速公路有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：阮华夫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王同海，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海市松江区小昆山镇港丰村村民委员会，住所地上海市松江区。负责人：唐英，主任。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。原告上海展芹金属材料有限公司(以下简称“展芹公司”)与被告上海同三高速公路有限公司(以下简称“同三公司”)、上海市松江区小昆山镇港丰村村民委员会(以下简称“港丰村委会”)租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日作出(2017)沪0117民初8113号民事判决书。之后，原告展芹公司和被告同三公司均不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2018年8月28日以一审认定事实不清、程序不当为由撤消了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2018年9月11日立案重审后，依法另行组成合议庭进行审理。审理中，根据原告的申请，本院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司(以下简称“鉴定单位”)对原告在租赁土地上建造的构筑物进行司法鉴定。鉴定单位于2019年4月23日出具鉴定意见，并于2019年7月16日和8月16日出具补充鉴定意见。本案于2019年9月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴炎欢、被告同三公司的委托诉讼代理人刘敏青及被告港丰村委会的委托诉讼代理人李海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告展芹公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告同三公司签订的《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》及原告与被告港丰村委会签订的《桥孔租赁合同》无效；2、判令两被告赔偿原告因合同无效而造成的投资损失16,710,148元；3、判令两被告向原告支付司法审价费210,390元。事实与理由：2011年6月8日，原告与被告同三公司签订了《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》，约定被告同三公司将坐落于上海市松江区小昆山镇新港路1501高速、沪杭跨线桥K135+746~135+900，K136+000~136+286(11,000平方米)(以下简称“系争租赁桥孔”)及天马立交北侧K144+300~144+498(5,940平方米)国道两侧的桥孔出租给原告，作为仓储及公路养护设施堆放使用；租期为5年；年租金为179,000元，先付后租。然而，在原告与被告同三公司签订上述合同不久后，被告港丰村委会向原告提出交涉，认为原告与被告同三公司的合同标的物在港丰村辖区内，若原告想顺利经营，还应由其港丰村给予方便.于是，2011年11月11日，原告又与被告港丰村委会签订《桥孔租赁合同》，约定被告港丰村委会将坐落于上海市小昆山镇新港路原1501国道两侧的桥孔出租给原告，作仓储使用；租赁场所占地面积为15亩，年租金为60,000元，先付后租；原告可根据自己的经营特点进行装修。至此，针对桥孔合同的租赁，出现了两份合同并行的局面，两被告对原告仓储装修的允诺，客观上增加了原告投入巨资用于仓储的信心。现原告按约履行了作为承租方的合同义务，并根据经营需要，积极对承租的场所进行了投资逾千万的装修。2014年9月，原告接到上海市路政管理部门通知，原告承租的场所属于路政管理整治范围，要求原告限期拆除桥孔下的装修建设设施。故原告诉至本院，望判如所请。被告同三公司辩称，合同效力由法院认定。不同意原告其余主张。原告所谓的投资建造的东西，建造时未按约向被告同三公司申请，被告对于建造情况不知情。原告建造的是违法建筑，被拆除的损失由原告自行承担。原告搭建的临时搭建物存续时间依法不能超过2年，故于2015年自然消亡，在2016年拆除时已经没有使用价值，故原告不存在损失。拆除是政府强拆政策的后果，被告同三公司并无过错，且拆除时间已经接近合同到期时间。综上，被告同三公司认为原告并未产生实际损失，不同意原告损失赔偿主张。就鉴定费用，被告同三公司亦不同意支付。被告港丰村委会辩称，被告港丰村委会在本案中作为被告不适格，被告港丰村委会与原告的租赁合同涉及的租赁标的物是农村集体土地，而非桥孔。据此，被告港丰村委会不同意原告的全部诉请。被告同三公司向本院提出反诉请求：判令原告向被告同三公司支付桥孔的租金或占有使用费147,145.20元(自2014年10月1日起计算至2016年1月7日止，按年租金116,000元计算)。事实与理由：2011年6月8日，原告与被告同三公司签订《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》，约定本案系争租赁桥孔的租金标准为每年116,000元。自2011年6月8日起，原告实际使用系争租赁桥孔直至2016年1月7日，该桥孔下建筑物被相关部门拆除。根据合同约定，原告应向被告同三公司支付相应的租金或占有使用费，然原告自2014年10月起拒付上述费用，故被告同三公司提起反诉，望判如所请。原告展芹公司针对被告同三公司的反诉辩称，对被告同三公司主张占有使用费的期间及标准无异议，但原告与被告同三公司的租赁合同无效，故被告同三公司无权收取占有使用费。本院经审理查明事实如下，2011年6月8日，原告与被告同三公司签订《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》一份，约定，原告临时借用的桥孔地点为：同三高速，沪杭跨线桥K135+746~135+900，K136+000~136+286(11,000㎡)及天马立交北侧K144+300~144+498(5,940㎡)；原告临时用途为：主要用于仓库及公路养护设备堆放(严禁堆放易燃易爆物品等危险品)；桥孔临时借用期限为：5年(自2011年9月1日起至2016年8月31日止)；桥孔临时借用租金为：每年179,000元，在本协议签订后7日内支付50%的年临时借用租金，后期剩余租金每半年提前7日支付一次50%的剩余租金；原告应在承租后的一个月内向被告同三公司提供借用区域内搭建的构筑物及其全部设施布置图和消防器材分布图，如若构筑物及其设施布置和消防器材发生改变的，原告应在改变前的15日向被告同三公司提供新的构筑物及其全部设施布置图和消防器材分布图，并经被告同三公司签字确认以后方可实施；《高速公路桥梁桥孔临时借用管理方法(暂行)》，原告临时借用的桥孔平面图，构筑物及其全部设施布置图和消防器材分布图是本协议的组成部分，具有本协议的同等效力。另，该份协议对违约责任等事项作出了约定。2011年11月11日，原告与被告港丰村委会签订《桥孔租赁合同》一份，约定，被告港丰村委会租赁给原告位于小昆山镇新港路(原同三国道)两侧的桥孔，占地面积共15亩；租赁期为10年，自2012年1月1日起至2022年12月31日止；租赁期满，被告港丰村委会有权收回出租桥孔，原告应如期归还，原告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告港丰村委会提出书面要求，经被告港丰村委会同意后重新签订租赁合同；桥孔年租金为60,000元，租赁期间年租金不变，先付后用，在签订合同后先付50%，其余款在年底前一次付清。其中该合同第六条第3款约定，桥孔租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承租，被告港丰村委会也不作任何补偿。另，该合同还对桥孔转租和归还等事项作出了约定。2015年3月19日，坐落于上海市松江区新港路东侧近G1501高速桥下的违建物被强拆，违建面积为15,230㎡，结构为砖混、钢结构，间数为19间；2016年1月7日，坐落于上海市松江区新港路东侧近G1501高速桥下的违建物被强拆，违建面积为9,500㎡，结构为砖混、钢结构，间数为12间。另查明，本院于2015年12月21日受理原告诉被告港丰村委会房屋租赁合同纠纷一案[案号为(2015)松民三(民)初字第4365号](以下简称“4365号案件”)，在该案中，经原告申请对原1501国道两侧桥孔所建设的设施造价进行了司法审价；原告向案外人上海沪港建设咨询有限公司共支付司法审价费210,490元；2016年12月29日，上海沪港建设咨询有限公司出具(沪港审基[2016]976号)司法审价报告，结论为：原1501国道两侧的桥孔所建设的设施造价(29间仓库)工程造价16,710,148元。此后，原告申请撤回起诉，本院于2017年3月24日作出(2015)松民三(民)初字第4365号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。原审中经原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争租赁桥孔的占地面积及该区间段内桥孔下建筑物的土建及装修部分截至2016年1月7日的现值进行评估。2017年11月29日，上海沪港建设咨询有限公司出具(沪港审基[2016]976-3号)司法审价补充报告，其中“关于工程造价审价建议”为：一、原1501国道两侧的桥孔(K135+746~135+900，K136+000~136+286区间段占地面积11,000㎡)所建设的设施造价(13间仓库)工程造价为7,490,756元；2016年1月7日拆违的13间仓库造价为7,490,756元，残值按5年摊销，还剩余30个月的残值(法院定义为现值)为8,355,073.90元；二、原1501国道两侧的桥孔所建设的设施造价(29间仓库)工程造价为16,710,148元；2016年1月7日拆违的29间仓库造价为16,710,148元，残值按5年摊销，还剩余30个月的残值(法院定义为现值)为8,355,073.90元。原告对上述司法审价报告及司法审价补充报告的真实性均无异议。被告同三公司对上述司法审价报告及司法审价补充报告均不予认可，认为原告提交的司法审价报告系之前起诉被告港丰村委会案件时作出的，不应作为本案的鉴定结论。被告港丰村委会对上述司法审价报告的真实性无异议，但认为原告起诉的标的与被告港丰村委会无关。重审中，原告再次申请对系争桥孔垂直阴影区域下原告的固定投资现值以2016年1月7日作为基准日进行造价鉴定。鉴定单位2019年4月23日出具鉴定意见书。为确保鉴定更加符合现场状况，鉴定单位结合照片和拆迁视频和照片分别于2019年7月16日和8月16日出具补充鉴定意见。该意见书最终确认系争桥孔下原告的固定投资以2016年1月7日为基准1间仓库的造价原值为409,743元。根据租赁合同中约定剩余租赁年限折旧计算，1间仓库造价的现值为75,024元。按照房屋实际使用价值(一般20年)折旧计算，1间仓库造价的现值为358,115元。按照2012年6月至2013年3月施工期计算残值1间仓库的造价原值为386,375元。根据租赁合同中约定剩余租赁年限折旧计算，1间仓库造价的现值为70,745元。按照房屋实际使用价值(一般20年)折旧计算，1间仓库造价的现值为337,692元。审理中，鉴定人员陈述现值损失即物品目前的价值，与租期无关，如何承担由法院裁定。审理中，原告与被告同三公司一致确认，就本案系争租赁桥孔的年租金为116,000元，原告已支付租金至2014年9月30日；原告与被告港丰村委会一致确认，原告已支付租金至2013年12月31日，共计120,000元。审理中，本院至上海市松江区拆违办就系争桥洞下物品拆除事宜进行调查。该办工作人员称《松江区各镇、街道、园区存量违法建筑调查统计表》系松江区小昆山拆违办出具的。违法面积约为25,000平方米，涉及桥孔31孔。统计表上的违建面积是小昆山拆违办人员实际测量的。间数也实际点算过。审理中，原告确认本案所涉拆违部门拆除的是29间房屋。被告提供系争桥洞的设计图。该图显示原告租赁区域为新港路两侧各7、13跨桥洞。另原告在两侧各另行占用桥洞5跨。原告对于图纸载明的信息予以认可。以上事实，有《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》、《桥孔租赁合同》、《司法审价报告》、《司法审价补充报告》、《司法鉴定意见书》、《司法补充鉴定意见书》、《松江区各镇、街道、园区存量违法建筑调查统计表》、调查笔录以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据国务院颁布的《公路安全保护条例》第二十二条规定：“禁止利用公路桥梁(含桥下空间)、公路隧道、涵洞堆放物品，搭建设施以及铺设高压电线和输送易燃、易爆或者其他有毒有害气体、液体的管道”，而原告与被告同三公司签订的《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》，约定由被告同三公司将位于沪杭跨线桥K135+746~135+900、K136+000~136+286下桥孔出租给原告用于仓库及公路养护设备堆放，违反了上述法规的强制性规定，故该合同无效。其次，关于原告与被告港丰村委会签订的《桥孔租赁合同》的租赁标的物问题。尽管该份租赁合同的标题及内容均明确表明租赁标的物为系争租赁桥孔。但被告港丰村委会明知其对系争租赁桥孔无管理出租权利，仍然要求原告与其签订租赁合同，并收取租金。而被告港丰村委会非本案系争租赁桥孔适格的出租人，不应享有出租人的权利，也不应承担出租人的义务。综上，原告同被告港丰村委员会签订的《桥孔租赁合同》同原告与被告同三公司签订合同并非同一法律关系，原告在本案中无权要求被告港丰村委会承担桥孔拆除的相关法律责任，双方就《桥孔租赁合同》存在争议(含合同效力的认定)应当另案解决。再次，本案原告与被告同三公司之间租赁合同无效的过错责任而言，被告同三公司作为高速公路管理单位，明知行政法规规定禁止利用公路桥梁(含桥下空间)堆放物品、搭建设施等，仍与原告签订租赁合同，将桥孔出租给原告用于仓储使用，故对合同无效所造成的后果应承担相应的过错责任；而原告在签订合同后，亦无视相关规定，违章搭建建筑物用于经营，以致最终被拆除，对此也应承担必要的责任。结合原、被告双方过错程度、租金支付情况及本案实际情况等因素，本院酌情确定原告对造成的损失承担40%的责任，被告同三公司对造成的损失承担60%的责任。关于原告的损失问题，原告在系争租赁桥孔下所建的建筑及添附物因违建已全部被拆除，原告及被告同三公司应按照合同无效的过错分担现值损失。现根据相关部门拆除时的记录，原告实际使用面积为24,730平方米，双方合同面积仅为11,000平方米，故原告应当就其自行超过租赁面积部分的损失承担责任。现原、被告租赁范围内的建造间数无法确定，本院根据实际面积和合同面积的比例酌定原告在租赁范围内搭建的房屋间数为13间。根据重审过程中的鉴定报告，按照本院委托的2016年1月7日原告搭建房屋的现值计算1间仓库现值358,115元，被告同三公司应当赔偿原告损失2,793,297元。就被告同三公司提出的应当根据租赁年限确定原告搭建物残值的意见，本院采信鉴定单位按照正常使用年限方式确定现值的方式。关于司法审价费，此系原告在4365号案件中产生的费用。首先，该案的诉讼对象为港丰村委会，而被告同三高速并未参与该案审理。根据本院前文所述，被告港丰村委会不应承担桥孔下原告损失。其次，根据重审案件审价可知，4365号案件审价过程中原告提供的资料也并不齐备，该审价未能展示现场全部的状况。再次，后原告自愿撤回对该案诉讼，系对自身权利的处置。综上，原告主张的4365案件的审价费用应由原告自行承担。最后，关于被告同三公司反诉主张的占有使用费，虽合同无效，原告也应按合同约定的标准，即年租金为116,000元，支付其实际占有使用系争租赁桥孔期间的使用费，现原告及被告同三公司一致确认，原告占有使用费已支付至2014年9月30日，因原告搭建的部分建筑物在2015年3月19日即被拆除，故原告应支付被告同三公司自2014年10月1日起至2015年3月18日止的占有使用费54,133元；又因无法判断原告被拆除的建筑物是否在租赁合同约定的租赁范围内，原告搭建的建筑物最终在2016年1月7日被全部拆除，本院酌定原告应支付被告同三公司自2015年3月19日起至2016年1月6日止的占有使用费35,683元。综上，原告应支付被告同三公司自2014年10月1日起至2016年1月7日止的占有使用费89,816元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海展芹金属材料有限公司与被告(反诉原告)上海同三高速公路有限公司于2011年6月8日签订的《高速公路桥梁临时借用及设施保护协议书》无效；二、被告(反诉原告)上海同三高速公路有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海展芹金属材料有限公司损失2,793,297元;三、原告(反诉被告)上海展芹金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海同三高速公路有限公司自2014年10月1日起至2016年1月6日止的占有使用费89,816元；四、驳回原告(反诉被告)上海展芹金属材料有限公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费123,323元，反诉案件受理费1,622元，合计诉讼费124,945元，由原告(反诉被告)上海展芹金属材料有限公司负担95,199元(已付),被告(反诉原告)上海同三高速公路有限公司负担29,746元(已付1,622元，余款28,124元于本判决生效之日起七日内交至本院)。司法鉴定费150,000元，由原告(反诉被告)上海展芹金属材料有限公司负担60,000元(已付),被告(反诉原告)上海同三高速公路有限公司负担90,000元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  吕荣珍人民陪审员  张林琪二〇一九年十月二十八日法官 助理  李 俊书 记 员  李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。