包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初1420号 原告：张某，住包头市。 委托诉讼代理人：刘某，内蒙古诚誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：栾某，内蒙古诚誉律师事务所律师。 被告：恒大地产集团包头有限公司。 法定代表人：宋某。 委托诉讼代理人：邬某。 委托诉讼代理人：袁某。 原告张某与被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人刘某、栾某，被告恒大地产集团包头有限公司委托诉讼代理人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》无效；2、依法判令被告返还原告已付购房款1743447元；3、依法判令被告向原告支付已付购房款利息97076.10元（按本金1743447元自2018年6月29日按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2019年8月31日，利随本清）；4、依法判令被告返还原告公证费4215元；5、依法判令被告赔偿原告已支付给交通银行的按揭贷款利息65303.86元；6、依法判令被告赔偿原告损失95899.38元；7、依法判令被告给付原告已付购房款一倍的赔偿费用1743447元；以上二、三、四、五、六、七共计3749388.34元。8、本案诉讼费用有被告承担。事实与理由：2018年5月3日原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告购买了被告处位于包头市××区房屋，面积约为205.33平方米。双方在合同中对房屋结构、价格、面积、付款方式、交房日期等均有约定，合同签订后，原告按合同约定支付了首付款，并在被告的配合下于2018年6月25日办理了交通银行的按揭贷款，交通银行于2018年6月29日放款，原告同日将款项支付给被告，并在2018年7月5日开始按期向银行偿还贷款，即原告在2018年6月25日已经向被告支付房屋全款1743447元。原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》系被告提供，并在第一款中载明了商品房销售许可证号：2015-0066，让原告陷入错误认识认为所购房屋已经取得了商品房预售许可证，同时被告配合原告办理贷款的行为也让原告陷入错误认识，认为房屋是具备商品房预售许可证的。但之后原告了解到所购房屋属于物业用房，无法取得商品房预售许可证，原告得知真相后与被告的销售人员进行沟通，被告的销售人员此时才向原告告知房屋为物业用房，并再次欺骗原告称被告正在协调该房屋，原告所购房屋是能够取得预售许可证并正常签订网签合同的。但直至原告起诉时该房屋性质仍属于物业用房，无法取得房屋预售许可证作为商品房进行销售。原告认为被告在签署《包头市商品房买卖合同》时编造了该房屋的销售许可证号，且故意隐瞒了该房屋无法取得商品房销售许可证的事实，致使原告陷入错误认识并为之支付了购房款，被告的行为系明显的欺诈，应当认定双方签订的合同无效。原告在2018年5月份购买被告开发的房屋，每平米单价为8490.95元，现在再买同地段房屋需多花95899.38元，这部分属于被告欺诈行为给原告造成的损失。原告自2018年7月5日开始每月向交通银行偿还按揭贷款，偿还的利息被告应予偿还。办理贷款时花费4215元公证费用，被告应予偿还。综上应认定原、被告双方签订的购房合同无效，被告赔偿原告各项损失。同时承担一倍购房款的赔偿责任。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 恒大地产集团包头有限公司辩称，1、被告所出售房屋具有预售许可证，被告已经于2015年12月3日取得编号为（2015）包房字第00**《包头市商品房预售许证》，依照该商品房预售许可证的许可，被告可以销售包头市恒大帝景8-10号楼所有楼栋。而原告所购房屋恒大帝景8-2802号房屋属于该预售许可证范围。因此被告出售行为符合国家相关法律规定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中故意隐瞒无法取得商品房销售许可的情形，双方的合同应属于有效合同，无需承担司法解释规定的法定处罚责任。2、被告购买的房屋无法办理网签是因临时性物业用房的限制，非不能办理网签手续。而被告也一直敦促相关政府机关及时解除网签限制。2015年因物业用房需要，政府相关机构要求恒大帝景相关房屋含原告所购房屋作为临时物业用房在政府相关机构备案并且明确等后期正式物业用房确定后做具体调整并出具具体的楼号和房号。现有关政府部门已经同意将原告所购的房屋解除网签限制，允许按照商品房进行销售，至今尚未签订网签是因为政府相关机构办理相关流程限制，并非不能签订，无法签订。综上，被告不存在未取得商品房预售许可证出售房屋的事实，也不存在欺骗消费者的事实，原告诉请无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。 本院组织原、被告进行举证、质证。 张某向本院提交证据如下：1、《包头市商品房买卖合同》1份，证明目的；该份商品房买卖合同与包头市网签合同性质一样，在合同中明确约定，该商品房预（销）售许可证号为2015-0066，同时约定了该房屋单价，面积等信息。恒大地产集团包头有限公司称，对合同的真实性无异议，根据2015年12月3日被告取得的20155包房字第00**品房销售许可证，销售的名称是8-10号楼，原告取得房屋属于预售证销售范围，合同约定是符合相关事实的。2、《个人房产抵押贷款合同》、《还款协议书》各一份、《公证书》1份，证明目的：在被告的主导和配合下，原告与交通银行办理恒大帝景8-2802号房屋的按揭贷款手续，并开始偿还贷款。恒大地产集团包头有限公司称，对合同的真实性认可，证明目的认可。被告对证据进行说明，根据原告与交通银行签订的个人房产抵押贷款合同，就抵押权的设定可以明确在银行的审理过程中，对其所有房屋的后期产权进行了确认。并且有公证机关对此予以肯定。也可以证明双方所签订的商品房买卖合同合法有效。3、收款收据2张，交通银行包头分行借款凭证1张；证明目的：原告于2018年5月3日，2018年6月9日，2018年6月29日分别向被告公司支付房款总计1743447元。已付清全部房款。恒大地产集团包头有限公司称，对该组证据的真实性、证明目的认可。4、银行流水1份，证明原告于2018年7月5日开始偿还本案争议房屋的按揭贷款。包头市安泰公证处收据1张，证明目的：原告于2018年6月25日缴纳公证相关费用4215元。原告在2019年7月30日在被告处咨询同地段、同面积、同楼号房屋价格，经被告销售人员计算，房屋打折后单价为8958元每平，与原告在2018年购买本案争议房屋所支付的单位面积价格相差467.05元。恒大地产集团包头有限公司称，对三份证据真实性认可，对前两组证据证明目的认可。对第三组证据不认可，这是销售预估，该份证据仅能证明原告所购相关楼栋特定房屋单价，该份证据不得作为司法解释中同地段、同面积的相关楼价的变更，同时该份证据可以证明原告所购房屋存在未售待售房屋。5、原告与被告销售人员的微信聊天记录14张，证明与销售人员聊天中，销售人员一直向原告催要房款，要求原告及时缴纳材料办理按揭贷款，在第12页有这样的对话，被告销售人员表述中得知案涉房屋属于物业用房，被告销售人员在2018年12月24日才明确告知原告该房屋为物业用房，暂时无法网签，至原告起诉之日该房屋仍无法网签，性质为物业用房。被告销售人员在销售房屋时存在明显的欺诈行为，并未告知所售房屋真实性质。恒大地产集团包头有限公司称，对证据的真实性予以认可，这个是销售顾问在原告购房前购房后进行的沟通，督促原告正常履约，督促原告办理相关手续的聊天记录。对证明目的不认可，2018年1月份，被告已经去找九原区政府并获得相关批示，允许被告对物业用房进行销售，只是因为办理手续的相关问题，一直未开通网签手续通道。通过语音显示，销售人员也是在后期询问后才得知案涉房屋存在的问题，并不存在销售欺诈的问题。 恒大地产集团包头有限公司向本院提交证据如下：1、《包头市商品房预售许可证》、户室面积信息表各1份；证明目的：涉案房屋具有销售条件，具备办证条件。张某称，对真实性不予认可，其次仅从内容上看，其后续户室面积测绘表并不是包头市房管局出具的，同时该证据表仅仅证明恒大所建房屋面积，并不能证实案涉房屋取得预售许可证。该份预售许可证仅是大证，并未提供每户的相关证号，根据原告在庭前查询结果，被告该栋楼层案涉房屋没有预售许可证号。2、物业用房函告书1份，涉案房屋曾经属于临时性物业用房，后期可进行调整。张某称，对真实性不予认可，能够明确案涉房屋是物业房屋，被告房屋已经建设完毕，但直到原告购买房屋时，被告仍未对房屋性质进行调整。根据司法解释，直至原告起诉时房屋预售许可仍未取得。3、包九原府函发（2018）20号、关于恒大华府项目社区用房有关事宜的函、会议纪要，物业用房设置于恒大帝景3F、4F、5F,并将2015年确定的物业用房做出调整，不再将2015年确定的物业用房作为物业用房使用，可以作为商品房销售。张某称，对真实性不认可，对证明目的不认可，三份证明材料均未出现案涉房屋，根据2018年1月10日包头市九原区人民政府出具的函，也未出现案涉房屋。2019年6月24日未提到案涉房屋。自然资源局出具的函也未提到案涉房屋。 经审理查明：恒大帝景（恒大华府二期）系被告恒大地产集团包头有限公司开发建设的房地产项目，该项目规划面积为245830.94平方米，第二期第3部分开发3栋，楼号为8#-10#住宅楼（包含商业底店）。2015年12月3日，被告恒大地产集团包头有限公司恒大帝景8-10号楼取得商品房预（销）售许可证（证号：（2015）包）包房字第00**具备销售8-10号楼住宅、商业销售许可。但因二期规划中物业用房尚未建设，经包头市物业管理处批准，将二期8#住宅楼27层2701-2704、28层2801-2804、9#住宅楼28层2801-2804，合计面积为2388.86平方米作为临时物业服务用房。2018年5月3日，原告张某从被告恒大地产集团包头有限公司处购买位于包头市××区房屋，房屋面积205.33平方米，每平米单价8490.95元，总价款1743447元。原告张某于同日交纳购房首付款353447元，又于2018年6月9日，再次补交购房首付款180000元。2018年6月25日，原告张某在被告恒大地产集团包头有限公司协助下，与交通银行股份有限公司包头分行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告张某以其所购位于包头市××区房屋做抵押，贷款1210000元，贷款期限240月，采用等额本息还款法，利息为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮10%，曹建军作为本笔贷款共同还款人承担还款责任，恒大地产集团包头有限公司作为担保人承担本笔贷款连带责任保证担保。2018年6月25日，张某、曹建军、交通银行股份有限公司包头分行、恒大地产集团包头有限公司等相关人员在内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市安泰公证处办理《个人房产抵押贷款合同》公证、《还款协议书》公证、《具有强制执行效力的债权文书公证书》。交通银行股份有限公司包头分行于2018年6月29日完成放款，原告张某开始按月还款。原告张某所购买的恒大帝景8-2802号房屋，被告早在2015年因物业用房所需，将该房屋作为临时性物业用房并在有关机构备案，现该房屋不能办理网签事宜，但该房屋确实于2015年12月3日，取得了《商品房预销售许可证》，2018年5月3日，原告张某购买了此房屋。后发现该房屋系物业用房，办不了网签合同。此时，被告方也在进行相关物业用房的调整并积极报相关部门的批准。 上述事实有原告提供的《包头市商品房买卖合同》《个人房产抵押贷款合同》公证书、《还款协议书》公证书、个人银行流水、交通银行包头分行借款凭证，被告提供的《包头市商品房预售许可证》《物业用房函告书》等证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。 本院认为，本案原告张某与被告恒大地产集团包头有限公司在2018年5月3日签订《包头市商品房买卖合同》该合同约定：原告购买被告位于包头市××区房屋一处。该房屋早在2015年就确定为物业用房，不能作为商品房出售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，本案被告作为建设单位，擅自将物业管理用房出售给原告，虽然被告于2018年1月份就向有关部门申请变更涉案房屋的用途，但截至法庭辩论结束前仍未予以变更。故被告关于该房屋的物业用房的性质已在有关部门变更的辩解，本院不予采信。原告要求确认合同无效的诉请本院予以支持。原告要求返还已付购房款1743447元，已支付按揭贷款利息65303.86元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付已付购房款利息97076.1元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。…”，本案系被告存在过错，因此原告该项诉讼请求本院予以支持。原告关于要求被告赔偿其95899.38元损失的诉讼请求，系原告所购房屋地段升值的损失，因原告仅提供一份咨询计算数据，未提供相关证据予以佐证，故该诉讼请求本院不予支持。原告关于返还4215元公证费的诉讼请求，本院予以支持。原告关于要求被告给付已付购房款一倍的赔偿费用1743447元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条第一款：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；…”，该条款规定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实…”。而本案被告早在2015年12月3日即取得了本案涉案房屋的《商品房预（销）售许可证》。该许可证的编号为（2015）包房）包房字第00**为包头市商品房预（销）售许可证，许可证的项目名称为：恒大帝景8-10号楼。原告所购买的房屋为恒大帝景8-2802号。包含在该许可证内。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告恒大地产集团包头有限公司关于涉案房已取得预售许可证的辩解理由本院予以采信。关于合同无效的辩解理由本院予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张某与被告恒大地产集团包头有限公司所签订的《包头市商品房买卖合同》无效； 二、被告恒大地产集团包头有限公司返还原告张某已付购房款1743447元； 三、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告已付购房款利息97076.10元（以1743447为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年6月29日至2019年8月31日止）； 四、被告恒大地产集团包头有限公司返还公证费4215元； 五、被告恒大地产集团包头有限公司付原告张某已付交通银行包头分行按揭贷款利息65303.86（计算至2019年7月） 六、驳回原告张某其他诉讼请求。 以上执行款项，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36796元（原告张某已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 本判决履行期间届满后，申请执行的期间为二年。 审 判 长  连维胜 审 判 员  要建霞 人民陪审员  邬彩霞 二〇一九年十月十四日 书 记 员  张 瑞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。