福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0122民初2098号 原告：李圣浩，男，1988年4月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙），住所地：福建省厦门市思明区海岸街****。 负责人：李圣浩。 以上两原告共同委托诉讼代理人：魏太尧，福建建达律师事务所律师。 被告:福建省时代华奥建设发展有限公司，住所，住所地：福建省连江县贵安经济开发区科技楼div> 法定代表人：严敏，总经理。 委托诉讼代理人：吴家立，重庆止戈律师事务所律师。 原告李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）与被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，于2017年8月31日作出（2016）闽0122民初3937号之一民事裁定。原告不服提起上诉，福州市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）闽01民终7055号民事裁定，撤销原一审裁定，指令我院审理。本院于2018年5月15日重新立案受理后，依法重新组成合议庭，于2018年7月10日、2019年3月5日二次公开开庭进行了审理，原告李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人魏太尧、被告福建省时代华奥建设发展有限公司的委托诉讼代理人吴家立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼中，原、被告申请庭外调解时间为四个月零二周。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告二订立的以下8份《商品房买卖合同》：合同号:20130730108备案号:LJ14H06227单元号:115#A1； 合同号:20130730109备案号:LJ14H06229单元号:113#A7； 合同号:20130730110备案号:LJ14H06230单元号:112#A1； 合同号:20130730113备案号:LJ14H06235单元号:112#A7； 合同号:20130730121备案号:LJ14H06243单元号:110#A1； 合同号:20130730116备案号:LJ14H06238单元号:110#A6； 合同号:20130730119备案号:LJ14H06242单元号:109#A7； 合同号:20130730120备案号:LJ14H06244单元号:102#A7，并立即向连江县房产管理交易所申请办理上述8套房屋的预告登记； 2.判令被告在符合合同约定的交付条件后立即向原告二交付上述8份《商品房买卖合同》项下的房屋； 3.判令被告在具备办理房屋权属登记条件后立即向原告二交付办理上述8套房屋权属登记需由被告提供的资料，并协助原告二将上述8套房屋产权转移登记至原告二名下； 4.判令被告向两原告支付逾期交付房屋的违约金（违约金从2015年7月1日起至2015年9月30日按上述房屋购房总价款797万元的日万分之三计算，从2015年10月1日起到上述每套房屋实际交付之日止按每套房屋购房价款的日万分之五计算，以上暂计至2016年11月15日为184.904万元）； 5.判令被告向两原告支付逾期办理上述8套房屋权属证书的违约金（违约金从2015年10月1日起计算到原告二实际取得上述8套房屋权属证书之日止，按每套房屋购房价款的日万分之一计算，暂计至2016年11月15日为32.677万元）。 事实和理由：2014年８月20日，原告一在厦门市与被告订立一份《借款合同》（编号：借字2014001号），约定：被告向原告一借款1500万元，借款期限３个月，月利率为２％。 同日原告一在厦门市与被告订立一份《商品房预售合同》（编号：预字2014001号），约定：被告向原告一出售位于连江县部分别墅，面积共计2756.05平方米，转让单价5442.57元／平方米，转让总价款1500万元。原告一指定将所购买的房屋登记备案至原告二名下。合同约定付款方式为：如被告未按照借字2014001号《借款合同》约定还款，逾期超过30天的，则《借款合同》中的本金、利息、违约金等未清偿部分于还款到期次日自动转为购房款，被告应向原告二开具正式购房发票，并协助办理产权证。借款本金、利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分，被告仍应按《借款合同》约定承担还款责任。 同日原告二与被告就《商品房预售合同》所附房屋清单的房屋分别签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。买卖合同约定被告应在2015年6月30日前交付房屋，并应在房屋交付后365日内提供办理房屋权属登记所需资料，协助原告二取得房屋产权，逾期交付房屋则按照已付购房款的日万分之三支付违约金，因被告原因导致逾期办理房屋产权证的按照已付购房款的日万分之一支付违约金。 2014年9月28日原告一与被告达成《商品房预售合同》的补充协议1、补充协议2，对所购商品房进行补充、调整，并约定购房总价款1500万元不变。2014年10月14日原告一与被告达成《商品房预售合同》的补充协议3，再次对购房清单作出调整。调整后原告二共计与被告分别签订了30份《商品房买卖合同》并办理了网签备案，原告二购房总价款1500万元。 上述合同订立后，原告一依约于2014年8月21日和8月22日共计向被告支付1500万元借款。借款到期后被告未能向原告一偿还本息。2014年12月1日原告一委托福建建达律师事务所向被告送达《律师函》，要求被告偿还借款本息，并向被告指出“如同意双方解除《借款合同》，则请贵司根据《商品房预售合同》约定向原告一指定的原告二开具预售房屋的正式发票，贵司未清偿的借款本金、利息、违约金于还款到期次日转为《商品房预售合同》项下的购房款。双方订立的《借款合同》不再执行（贵司未清偿的借款本金、利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分除外）。贵司开具购房发票即表示贵司同意双方终止《借款合同》（贵司未清偿的借款本金、利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分除外），及贵司同意履行所有与原告二订立的《商品房买卖合同》。”原告向被告发出解除《借款合同》及履行《商品房买卖合同》的要约。 被告收到《律师函》后，于2014年12月10日出具一份《交房承诺书》，承诺在2015年9月30日前向两原告交付所有出售的房屋，逾期愿意按照购房总价款的日万分之五承担违约金，被告以承诺书的形式对原告解除《借款合同》及履行《商品房买卖合同》的要约进行了承诺。 2014年12月31日，被告向原告提出，由于有客户想购买原已出售给原告的101#A1单元和116#A2单元，提出以100#A7单元更换上述两套房屋。原告同意被告请求，与被告解除了101#A1单元和116#A2单元的买卖合同，另行签订100#A7单元的买卖合同并办理了网签备案，购房总价款不变。在100#A7单元的买卖合同中，被告与2014年12月10日出具的《交房承诺书》承诺一致，承诺在2015年9月30日前交付符合约定条件的房屋给原告二。被告与原告二新签订买卖合同，以实际行为再次确认《借款合同》已解除及同意履行双方订立的所有《商品房买卖合同》。 2015年3月5日被告向原告二开具了8套房屋的购房发票，发票金额为797万元，已开具发票的房屋单元号、合同号、备案号如起诉状第一项诉讼请求所示。被告以开具发票的实际履行行为，又再次确认《借款合同》已解除及同意履行双方订立的全部29份《商品房买卖合同》，且与原告《律师函》所发出的解除《借款合同》和履行《商品房买卖合同》的要约行为设定的作出承诺的标志相一致。 但至今被告未向原告开具剩余21套房屋的购房发票，未按《商品房买卖合同》约定向连江县房产管理交易所申请所出售的29套房屋的预告登记。且被告所开发的项目至今未达到交房条件，未向原告二交付房屋，也未能按约定向原告二提供办理上述房屋产权转移登记所需资料及协助原告二取得房屋权属证书。 综上，2014年8月20日，原告一与被告同时签订了《借款合同》和《商品房预售合同》，约定借款到期后如被告不能偿还，则借款本息转为购房款，借款合同终止，双方只履行商品房预售合同。借款合同和商品房预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，均合法有效，依法受法律保护，故双方同时成立借款合同关系和商品房买卖合同关系。原告一依约支付了借款，借款到期后被告未能偿还借款本息，原告一通过函件催告被告，被告收到函件后向原告一出具了《交房承诺书》，并向原告二开具了8套房屋的购房发票，故被告已按照原告函件所提示，以实际行为表示终止双方的《借款合同》，而同意继续履行与原告一签订的《商品房预售合同》及与原告二签订的所有《商品房买卖合同》。另外被告还于2014年12月31日与原告新签订了《商品房买卖合同》，买卖合同的承诺与《交房承诺书》一致，证明被告同意全面履行与原告一签订的《商品房预售合同》和与被告二签订的所有29份《商品房买卖合同》。故原告与被告已就商品房买卖达成合意，双方具备履行《商品房买卖合同》的真实意思。 根据《发票管理办法》第3条：“本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”根据《发票管理办法实施细则》第26条：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”被告在《商品房买卖合同》订立后时隔半年向原告开具发票，证明其确认收到款项的性质是购房款，也证明双方实际发生商品房买卖合同关系。 原告与被告订立的《商品房买卖合同》所约定的价格不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。被告同期出售的位于同一地点的名人堂１#至６２#别墅，属沿江独栋别墅，占地面积比原告购买的汀棠苑联排别墅大，朝向和位置更好，其网签备案的成交价约每平方米5000元，故原、被告订立的《商品房买卖合同》所约定的价格符合市场行情，不存在显失公平的情形。且如属显失公平，被告可以在合同订立后一年内依法申请撤销，但被告不仅未申请撤销合同，反而向原告出具《交房承诺书》和开具8套房屋的购房发票，证明被告认可合同约定价格，并以实际行为放弃了撤销权。 被告与原告一签订的《商品房预售合同》及与原告二签订的所有29份《商品房买卖合同》合法有效，被告应严格履行上述合同。被告未继续履行合同，已构成违约，应承担继续履行合同的义务，并按照合同约定和法律规定承担违约责任。因《商品房买卖合同》约定的被告“应在房屋交付后365日内提供办理房屋权属登记所需资料”，违反了《城市商品房预售管理办法》第12条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”故被告应自合同约定的房屋交付使用之日起90日内协助办理权属登记手续，逾期应自该日起承担违约责任。 被告向原告出具《交房承诺书》和开具８套房屋购房发票，已以实际行为履行了商品房买卖合同的部分义务，现原告要求被告继续履行其中８份已开具购房发票的商品房买卖合同，理应得到支持。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判准所请。 被告辩称,两原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，原一审裁定该案系以商品房买卖合同为表现形式的民间借贷纠纷，经法庭释明后因原告拒绝变更诉讼请求而驳回起诉。一审法院正确查明事实，准确适用法律，体现公平正义。原告上诉后，二审裁定违背民事诉讼证据规则，仅以原告单方制作且被告从未收到的《律师函》、真伪不明的《交房承诺书》以及与本案争议的基本事实缺乏关联性的不动产发票，错误推定原被告双方在借款期限届满后已协商终止借款合同，重新建立了商品房买卖合同关系，为此指令一审法院继续按照商品房买卖合同来审理原被告双方的民间借贷纠纷。被告认为，原告请求继续履行2014年8月20日签订并作为民间借贷担保的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，应当依法驳回，事实与理由如下： 一、被告与原告一之间只有民间借贷，没有商品房买卖的合意。原告一与被告于2014年8月20日签订的《房屋买卖合同》、《回购协议书》，以及被告按原告一的指定于2014年8月20日与原告二签订并办理备案登记的《商品房买卖合同》，是作为被告向原告一履行债务的非典型担保。 2014年8月20日，原告一在一天内同时与被告签订《借款合同》、《商品房预售合同》和《回购协议书》，约定被告向原告一借款1500万元，借款期限90天，自2014年8月20日至2014年11月20日，月利率2%。被告以开发建设的海峡文化创意产业园区项目建筑面积2756.05平方米别墅，办理预售登记备案到原告一指定的原告二作为保证。 《借款合同》签订当日，被告又与原告一指定的原告二签订《融资顾问服务合同》，约定被告与出借人原告一签订融资协议后，应按月向原告二支付融资金额1.5%的融资顾问费。被告实际融资成本为月息3.5%。 《借款合同》签订当日，被告与原告一指定的原告二共签订29份《商品房买卖合同》，将建筑面积3818.06平方米，挂牌销售价合计4240万元的房屋，以1661万元（相当于担保房屋市场挂牌销售价的3.9折，等于借款本息1657.5万元（1500万元+1500万元*3.5%*3个月）的价格网签备案到原告二名下。 被告按原告一要求完善前述合同手续后，出借人原告一于2014年8月21日和2014年8月22日，通过原告二分二次将1500万元借款交付给被告使用。 2014年8月22日至2015年1月22日，被告通过员工林小梅的个人银行卡向原告一及其指定的林雄个人银行卡账户累计支付借款利息合计290.42万元(若按法律保护的利率上限月息2%计算，被告应付利息为150万元，超额支付的140.42万元应折抵借款本金)。 《合同法》第130条、196条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同和买卖合同项下当事人的权利义务截然不同，法律关系与法律后果迥异，不能同时并存。 意思表示真实是民事法律行为有效的前提。《民法总则》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。 二、借款期限届满后，被告未能清偿原告一借款本息，双方既未对债权债务进行清算，更未参照担保房屋的市场价格达成以房抵债合意，重新商议并签订《商品房买卖合同》。 物权法第186条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》中第57条规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。 物权法第195条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 依据前述法律规定，借款人在借款期限届满后未能清偿借款本息的，出借人不能直接以借款人提供的抵押财产冲抵未清偿的借款本息。如果出借人要终止借款合同关系，以折价方式对抵押财产行使优先受偿权，必须参照抵押财产的市场价格清算双方的债权债务。 另据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第91条规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨碍的当事人，应当对该法律关系的变更、消灭或者权利受到妨碍的基本事实承担举证证明责任。但原告提供的《律师函》、《交房承诺书》和不动产发票，无法证明原告主张的本案借款期限届满后，原告与被告已达成终止借款合同，并重新建立商品房买卖合同关系。 被告对原告《律师函》的真实性、关联性和合法性均不予认可。首先，《律师函》是原告委托代理律师为本案诉讼而自行制作的文件，反映原告单方诉求和意愿，被告对该证据材料的真实性不予认可。事实上被告从未收到该《律师函》。原告提供的邮政快递单上既没有加盖邮戳，更没有被告签收，其邮寄地址也不是原告与被告签订的相关合同和协议中明确注明的被告地址。其次，《律师函》与本案没有关联性。不能证明原告一与被告在借款期限届满后，曾就债权债务清理和偿还进行磋商，并已达成被告按提供担保时约定的抵押率及价格，用抵押房屋冲抵原告一未获清偿债务本息的合意；第三，《律师函》提出履行抵押担保的商品房预售合同方式，是径直用房屋的抵押价值等额冲抵未清偿借款本息，以房抵债后若有剩余未清偿借款本息，被告仍需将继续偿还。原告一只是变更借款合同的履行方式，即先用被告担保房屋冲抵等额债务本息，若有未抵销的债权则继续追索，并没有终止借款合同的意思表示。原告一追求的债权清收效果实质上就是法律禁止的“流质契约”，不具备合法性。《律师函》的落款日期是2014年11月27日，而2014年12月1日至2015年1月22日，被告使用员工的银行卡分六次向原告一及原告一指定的林雄累计支付利息费用202.92万元，原告一也欣然受领被告支付的前述款项，该事实足以证明双方继续履行的仍是借款合同。出借人原告一要钱不要房，被告宁可选择支付高息也不愿意贱价以担保房屋抵债。 被告对《交房承诺函》的真实性和关联性不予认可。《交房承诺函》系对2014年8月20日《商品房预售合同》第六条的回应，只是向原告一重申作为借款合同担保的抵押房屋交付时间及逾期交付违约责任，没有只言片语涉及《律师函》，更没有向原告转移抵押房屋产权的意思表示，更不能证明借款期限届满后，原告与被告清理债权债务后参照市场价重新达成以房抵债合意。《交房承诺函》填写的出具日期是2014年12月10日，但被告仍于2014年12月9日、2014年12月16日、2015年1月6日和2015年1月22日，前后累计支付原告一利息129.17万元，原告一也欣然接受被告支付的前述利息，该事实足以反证《交房承诺书》并未终止《借款合同》，更没有重新建立商品房买卖合同关系。 被告对不动产发票的真实性予以认可，但该证据材料与本案争议焦点，即借款到期后原告一与被告是否协商终止原《借款合同》，重新商议并签订《商品房买卖合同》没有关联性。被告在2015年1月22日后因资金周转困难，不能按《借款合同》约定继续向原告一支付利息。原告一为确保普通借款债权能够对抗施工单位依法享有的工程价款优先权，指令被告按2014年8月20日的《借款合同》、《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》约定向未付款的原告二出具购房发票，目的是改变涉案款项性质，将原告一的借款包装成可享有优先受偿权的原告二购房款。被告为部分担保房屋向原告二具发票，是对《借款合同》项下房屋让与担保行为和法律效力的补强，绝不是对原告从未发出、被告也从未收到的所谓《律师函》的回应。发票本身既不能证明款项的实际给付，也不能证明合同的存在，更不能证明借款期限届满后，原告一已经与被告对债权债务进行清算，并参照担保房屋的市场价值，重新达成以房抵债的合意。 《交房承诺书》指向的房屋清单不存在。《律师函》、《交房承诺书》和不动产发票之间没有任何因果联系和内在逻辑。二审裁定仅因为《交房承诺函》填写日期为2014年12月10日、发票开具日期为2015年3月5日，均在《律师函》落款日期2014年11月27日之后，根本无视被告没有收到《律师函》以及原告一在《律师函》落款日后继续按《借款合同》向被告收取利息这一毋庸置疑的事实，根据虚假《律师函》和真伪难辨《交房承诺书》落款时间的先后顺序，主观臆断《交房承诺函》、不动产发票是对《律师函》的回应和承诺，错误认定被告已收到并同意所谓的《律师函》，进而推定原告一与被告已终止《借款合同》，重新建立商品房买卖合同关系，将毫无关联的数个材料进行牵强附会，既没有法律依据，也不符合日常生活逻辑。二审裁定基于虚假的证据，不可能推定出正确的事实。 三、即便按二审裁定推定本案借款期限届满后，原告一与被告协商终止《借款合同》并重新建立商品房买卖合同关系，也因原告至今未实际占有使用抵债房屋，被告更未办理产权过户登记而不成立。 借款期限届满后，因借款人不能偿还借款本息，出借人与借款人协商用抵押房屋折价抵偿债务，在民法上属于代物清偿。而代物清偿属于实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，协议处于成立未生效的状态。当事人选择不履行的，双方仍应按原有法律关系确定权利义务。以房抵债因讼争房屋至今未竣工验收，被告不仅未交付原告占有使用，更未办理产权过户而不成立。 四、即便推定借款期限届满后，原告一与被告达成以商品房抵偿债务的合意，也因原告要求被告按抵押价格而不是参照市场公允价，继续履行2014年8月20日《借款合同》签订时作为担保的《商品房买卖合同》，系以合法形式掩盖原告谋求超过法定上限高利息的非法目的，严重损害被告其他债权人的合法权益，依法属不得履行的无效合同。 本案借款期限届满后，原告不是按照抵押房屋的市场挂牌销售价、第三方公允评估价或公开拍卖价要求被告用担保的预售商品房抵债，而是直接按照签订《借款合同》时约定的房屋抵押比率，将挂牌销售价合计4240万元的担保房屋（相当于市场挂牌价的3.9折）抵偿未清偿借款本息。而原告一的1500万元借款本息，即便按法律保护的最高利率上限2%从2014年8月22日计算至2018年8月21日，本息合计2940万元。若支持原告的诉讼请求，抵债房屋市价加上被告已付原告一利息290万元，被告为清偿原告一1500万元借款本息，实际需要付出4530万元的代价，将造成被告1590万元资产流失。原告一为使民间借贷普通债权和法律不予保护的高利息获得优先足额受偿，采取签订《商品房买卖合同》的合法方式，掩盖牟取超过法律保护上限高利息的非法目的，损害被告其他债权人合法权益。本案《商品房买卖合同》因违反合同法第52条规定自始无效、绝对无效、当然无效，双方均不得履行。 五、最高法院第72号指导判例不适用本案。法院裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求，原告仍有救济渠道维护债权；支持原告的诉讼请求，将损害社会公共利益。 72号指导案例裁判要点：有证据证明借款到期后，借款合同双方当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，且不损害案外第三人合法权益的，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。 本案借款到期后，原告一与被告从未协商终止原借款合同，更没有达成将双方的民间借贷关系变更为商品房买卖合同关系的合意。双方不仅没有就原告一与被告的债权余额进行核对，而且也未参照市场公允价协商确定抵押房屋的抵债价格。原告要求被告履行的《商品房买卖合同》是2014年8月20日借款发生时，为担保被告偿还借款本息的目的而签订的，而不是在2014年11月20日借款到期后，原告与被告为清理和抵销双方的债权债务为目的而重新签订的。被告在借款到期后继续向原告一支付高息，出借人原告一继续领受被告支付的高息，足以证明原告一要钱不要房，被告宁愿继续支付高息也不愿低价以担保房屋折抵债务。 没有原告一与被告签订的《借款合同》，就没有原告一与被告签订的《商品房预售合同》以及原告二与被告签订的《商品房买卖合同》，这是不争的事实。本案纠纷源于被告无力清偿原告一借款本息，如果实事求是、诚信诉讼，即便按照民间借贷审理，也完全能够维护债权人原告一的合法权益。倘若割裂涉案《商品房买卖合同》与《借款合同》、《回购协议书》的因果关系，对作为基础法律关系的民间借贷置若罔闻，审理原被告双方虚假的房屋买卖权利义务关系，则无法实现公平正义，衡平各方当事人利益，不能平等保护原被告及被告其他债权人等利益相关方的合法权益。 被告因中铁信托的违法全面查封和执行而濒临破产，至今不能按购房合同约定向真实购房群众交付房屋，不能向施工单位支付工程款，更不能按法院的生效判决向业主支付逾期交房违约金，被告目前在福建三级法院面临600多宗的诉讼和执行。在前述已进入执行程序的在先债权尚未实现的情形下，若仍支持原告继续履行虚假和无效的《商品房买卖合同》，将被告为数不多的可供执行财产，以明显低于市场价格优先抵偿原告借款本息，无疑是保护民间高利贷，损害社会公共利益。需要说明的是，除本案因民间借贷引发的商品房买卖合同纠纷外，被告为筹集贵谷项目建设资金，还与原告以外的第三方签订商品房买卖合同融资，目前涉及“名为销售、实为借款担保”的房屋面积约56000平方米，本案处理结果对即将涌入法院的相同或类似案件的审理具有强烈的示范引导作用和标杆意义。 综上，无论是依据法律规定和本案的基本事实，还是基于公平清偿、利益衡量、价值判断等角度，甚至从维护社会稳定考量，人民法院都不应作出可能造成重大利益失衡，引发法律和社会争议，将来可能被案外利益相关方申请撤销的判决。恳请人民法院查明事实，正确适用法律，依法驳回原告全部诉讼请求。 本案在审理过程中，原告提供如下证据： A1.《借款合同》、A2.《商品房预售合同》、A3.回单凭证、A4.《商品房预售合同》的补充协议1、2、3、A5.《商品房买卖合同》28份、A6.《律师函》、寄送面单及送达回执、A7.《交房承诺书》、A8.《商品房买卖合同》（100#A7单元）、A9.《销售不动产统一发票》8份、A10.律师函投递情况说明，旨在证明原告的律师函已经送达给被告。 被告提供如下证据：证据B1.网签明细表、证据B2.连江县物价局一房一标价告知书和备案回执单、证据B3.被告基于正常交易和案外人高泉成签订的《商品房买卖合同》及销售发票、证据B4.被告与原告一签订的《商品房买卖合同》、证据B5.借款合同、证据B6.《商品房预售合同》及补充协议、证据B7.回购协议书、证据B8.《融资顾问服务合同》、证据B9.已付利息明细单及银行网上转账受理回单、证据B10.《劳动合同书》、证据B11.原告二企业信用信息公司报告。 结合质证意见，经审查认证认为：一、被告对证据A1、A3无异议，予以采信，可以证明被告向原告一借款1500万元的事实。 二、被告对证据A2、A4、A5、A8、A9的真实性无异议，可以证明原告一与被告签订了《商品房预售合同》及三份补充协议、原告二与被告签订了29份《商品房买卖合同》，最后被告开具案涉8套房屋的购房发票的事实。 三、被告在质证中对证据A7的真实性、合法性、证明对象不予认可，认为不是被告的真实意思的表示。但（2016）闽0122民初3937号案庭审辩论时又表示：对承诺书的效力问题，承诺书的形成是原告向被告逼债的情况下盖章的，且双方没有对价格协商，故该承诺书不能作为认定本案的依据。因此对证据A7的真实性予以确认，可以证明被告作出相关的承诺。 四、对证据A6、A10的认定，证据A10盖有福建省邮政速递物流有限公司福州分公司公章，具有真实性，予以认定。被告对证据A6的真实性、合法性、关联性不予认可，结合证据A10邮件已妥投，收件人已签收，且之后被告出具了《交房承诺书》、出具案涉8套房屋的购房发票，证据A6、A7、A10可以形成有效证据链，可以证明被告已收到《律师函》。 五、原告对证据B2、B4的真实性无异议，本院予以确认，可以证明案涉商品房在连江县物价局审核备案的销售金额及原告二与被告签订《商品房买卖合同》的事实；证据B1，系被告单方制作，不具有真实性证据B3未提供证人证言及备案材料等证据佐证，无法确定具有真实性，均不予认定。 六、证据B5、证据B6、证据B7、证据B8、证据B9、证据B10、证据B11。 其中原告对证据B5、证据B6、证据B7的真实性、合法性、关联性无异议，予以采信。 对证据B8、证据B9、证据B10，其中林小梅汇款给原告一的部分，原告在第二次庭中承认是归还利息，该事实予以确认；林小梅汇款给林雄的部分，被告汇款的对方姓名、银行账户户名及账号号码与《融资顾问服务合同》约定一致，且汇款凭证现由被告持有，可以证明由林小梅汇款给林雄的部分是佣金。证据B11与本案无直接的关联，不作认定。 根据双方当事人的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定： 2014年８月20日，原告一与被告订立一份《借款合同》（编号：借字2014001号），约定： 第一条借款金额甲方（被告）向乙方（原告一）借款1500万元，……乙方指定原告二账户将款项汇入甲方账户。…… 第二条借款期限甲方借款期限为90天，自2014年8月20日起至2014年11月20日.......（甲方以项目下部分别墅（详见商品房购房清单）办理预售登记备案到原告二作为保证。……） 第三条借款月利率２％。…… 同日原告一与被告订立一份《商品房预售合同》（编号：预（字）2014001号），约定： 第一条甲方（被告）出售给乙方（原告一）的商品房位于连江县中国贵谷汀棠苑，出售的商品房为一期部分别墅（详见编号为：购（字）2014001号商品房购房清单）。 第三条出售价格上述商品房共计2756.05平方米，转让价款约为5442.57元/平方米，转让总价款为1500万元。 第四条预售登记备案的办理乙方指定将所购买的房屋登记备案至原告二名下。甲方应在本合同签订后立即与乙方指定的原告二签订《商品房买卖合同》，并立即向登记机关办理本合同项下预售登记备案的相关手续，在相关手续办妥后三日内将相关证明文件正本交乙方保管。 第五付款方式甲方同意，乙方在签订本合同时无需向甲方支付购房款。如甲方未按照借字2014001号《借款合同》约定，未按时足额偿还与乙方借款合同项下本金及利息，逾期超过30天的，则借款合同中的本金、利息、违约金等未清偿部分于还款到期次日自动转为购房款，甲方应无条件向乙方指定的原告二出具正式购房发票，并协助办理产权证。在未出具正式购房发票之前，甲方仍应承担借款利息、违约金。借款本金及利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分，甲方仍应按借款合同约定承担还款责任。 第六条房屋交付甲方应在本合同签订同时向乙交付房屋。 第七条权证办理甲方应在2014年8月20日前向乙方提供办理房屋产权所有应由甲方提供的文件。 第八条违约责任如甲方逾期交付房屋或逾期提供办理房屋产权证所需资料，则应按照购房总价款日千分之三支付违约金给乙方。……” 商品房购房清单【编号：购（字）2014001号】主要内容如下： 1.合同号:20130730108备案号:LJ14H06227单元号:115#A1； 2.合同号:20130730109备案号:LJ14H06229单元号:113#A7； 3.合同号:20130730110备案号:LJ14H06230单元号:112#A1； 4.合同号:20130730111备案号:LJ14H06232单元号:112#A5； 5.合同号:20130730113备案号:LJ14H06235单元号:112#A7; 6.合同号:20130730115备案号:LJ14H06236单元号:111#A2; 7.合同号:20130730121备案号:LJ14H06243单元号:110#A1; 8.合同号:20130730116备案号:LJ14H06238单元号:110#A6; 9.合同号:20130730119备案号:LJ14H06242单元号:109#A7; 10.合同号:20130730120备案号:LJ14H06244单元号:102#A7; 11.合同号:20130730123备案号:LJ14H06233单元号:101#A1; 12.合同号:20130730122备案号:LJ14H06234单元号:96#A2; 13.合同号:20130240097备案号:LJ14H06237单元号:53#A6; 14.合同号:20130730117备案号:LJ14H06239单元号:83#A1; 15.合同号:20130730118备案号:LJ14H06241单元号:83#A2; 同日原告二与被告就《商品房预售合同》所附房屋清单的房屋分别签订了15份《商品房买卖合同》。买卖合同均约定被告应在2015年6月30日前交付房屋，并应在房屋交付后365日内提供办理房屋权属登记所需资料；出卖人逾期交付房屋则按照已付购房款的日万分之三支付违约金；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的日万分之一支付违约金；本合同自双方签订之日起生效，本合同签订之日起10日内，由出卖人向房屋权属登记机构连江县房产管理交易所申请预告登记。 2014年9月28日原告一与被告达成《商品房预售合同》补充协议1、补充协议2。补充协议1，因经双方核对，当时双方议定的乙方所购房屋的出售价格是按甲方对外销售价格的3.5折计算，但实际在制作商品房购房清单时以4.3折计算，所以对所购商品房进行补充、调整，被告同意将海峡文化创意产业基地.汀棠苑项目下第116#楼12套房源（详见商品房购房清单（编号：购（字）2014002））补充为主合同项下出售房屋。补充协议2约定，对在商品房购房清单（编号：购（字）2014001）中已网签备案的房源112#A5因客户购买需办理注销、解押返还给被告，经双方协商同意将房源28#A6更换给原告一，备案登记到原告一指定的原告二名下。2014年10月14日原告一与被告达成《商品房预售合同》的补充协议3，再次对购房清单作出调整，对在商品房购房清单（编号：购（字）2014001）中已网签备案的房源96#A2、111#A2，在商品房购房清单（编号：购（字）2014002）中已网签备案的房源116#3007，这三套房源因客户购买需办理注销、解押返还给被告，经双方协商同意将房源116#613、713、813、913、1013、1113（详见商品房购房清单（编号：购（字）2014004））更换给原告一，并备案登记到原告一指定的原告二名下。调整后原告二共计与被告分别签订了30份《商品房买卖合同》。 其间，原告一依约于2014年8月21和8月22日共计向被告支付1500万元借款。被告还款情况：2014年11月24日还50万元，2014年12月1日还40万元，2014年12月9日还12万元，17.17万元（无日期），2015年1月6日还50万元，50万元（无日期）,计219.17万元。 借款到期后，2014年12月1日，原告一向被告发出《律师函》，要求被告：1.归还借款本息，2.案涉房屋交付原告二，3.被告如同意双方解除《借款合同》，应按《商品房预售合同》约定向原告二开具预售房屋的正式发票，被告开具发票即表示双方同意终止《借款合同》及同意履行所有与原告二订立的《商品房买卖合同》。2014年12月10日，被告出具一份《交房承诺书》给原告一，承诺在2015年9月30日前向原告二交付所有出售的房屋，逾期愿意按照购房总价款的日万分之五承担违约金给原告一。 2014年12月31日，双方经口头协商以已出售给原告的101#A1单元和116#A2单元，与100#A7单元调换。原告二与被告解除了101#A1单元和116#A2单元的买卖合同，另行签订100#A7单元的买卖合同，购房总价款不变。 2015年3月5日被告向原告二开具了案涉8套房屋的购房发票，发票总金额为797万元，已开具发票的房屋为海峡文化创意产业基地•汀棠苑项目下：1.单元号:115#A1，房价118万元；2.单元号:113#A7，房价116万元;3.单元号:112#A1，房价94万元;4.单元号:112#A7，房价87万元;5.单元号:110#A1，房价95万元;6.单元号:110#A6，房价90万元;7.单元号:109#A7，房价107万元;8.单元号:102#A7，房价90万元。上述房屋在连江县物价局备案的销售明码标价：1.115#A1274.6万元，2.113#A7269.6万元，3.112#A1217万元，4.112#A7201.8万元，5.110#A1221万元，6.110#A6208.3万元，7.109#A7248.6万元，8.102#A7207.8万元，计1848.7万元。 双方确认案涉房屋尚未符合交付条件。 另，2019年4月16日，两原告向法院提交一份《关于自愿调整房屋成交价格的报告》，表示以开具案涉8套房屋的购房发票时作为双方抵债结算点，截止该日被告尚欠借款本金1475.83万元，该款抵作案涉8套房屋的购房款，并且放弃要求被告履行余下21套房屋的《商品房买卖合同》。 本院认为，2014年８月20日，原告一与被告订立一份《借款合同》成立民间借贷关系，对此双方无争议，予以确认。同日原告一与被告订立一份《商品房预售合同》，并依原告一指定，被告与原告二陆续签订了29份《商品房买卖合同》，原告一与被告成立商品房买卖合同关系。根据《借款合同》“被告以项目下部分别墅（详见商品房购房清单）办理预售登记备案到原告二作为保证”约定，可以认为原告一与被告签订商品房买卖合同只是作为民间借贷合同的担保。《商品房预售合同》约定被告未按时足额偿还借款时，借款本金、利息、违约金等未清偿部分于还款到期次日自动转为购房款，被告应无条件向原告一指定的原告二出具正式购房发票。在《借款合同》期限届满后，被告未偿还借款，为此原告一向被告发出《律师函》，表示被告开具购房发票即表示同意双方终止《借款合同》及同意履行与原告二订立的《商品房买卖合同》，原告一就终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，向被告发出要约。之后被告出具了《交房承诺书》及开具了正式的购房发票，并在开具发票后不再向原告支付借款本息。被告在原告一向其发出《律师函》之后出具《交房承诺书》、开具购房发票，并在开具发票后不再向原告一支付借款利息及还款，说明被告就终止《借款合同》履行《商品房买卖合同》作出了承诺，即双方已就将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系形成了新的合意。且在本案审理过程中，原告一表示愿意以尚欠本金1475.83万元抵作案涉8套房屋的购房款，放弃要求被告履行余下21套房屋的《商品房买卖合同》，则该8套房屋的购房总价接近被告在连江县物价局备案的销售明码标价总计为1848.7万元的80%，该款作为案涉8套房屋的购房款，相对合理。综上，本案《借款合同》双方当事人实际上终止了借款合同关系，建立案涉8套商品房买卖合同关系。上述法律关系的变更是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现原告要求继续履行《商品房买卖合同》，被告应当继续履行，并办理案涉8套房屋的预告登记手续。另，依照1475.83万元与1848.7万元的比率，参照各套房屋备案价，案涉房屋总价相应调整为：1.单元号:115#A1，房价219.2151万元；2.单元号:113#A7，房价215.2235万元;3.单元号:112#A1，房价173.2326万元;4.单元号:112#A7，房价161.0983万元;5.单元号:110#A1，房价176.4258万元;6.单元号:110#A6，房价166.2874万元;7.单元号:109#A7，房价198.4591万元;8.单元号:102#A7，房价165.8882万元。案涉8套商品房双方约定总价为797万元，但被告在连江县物价局备案的销售明码标价总计为1848.7万元，现原告一表示愿意以尚欠本金1475.83万元抵作案涉8套房屋的购房款，可以说明在本案终止了借款合同关系，建立案涉8套商品房买卖合同关系之前，原告一作为购房人，尚未足额支付购房款，被告未按照约定时间交付房屋及办理产权证，不应视为违约。原告以被告逾期交付房屋及办理产权证为事实依据，要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于原告的第二、三项诉讼请求，因庭审中双方确认案涉房屋尚未符合的交付条件，不予支持，可待条件具备后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、六十七条、七十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，判决如下： 一、福建省时代华奥建设发展有限公司应继续履行与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）订立的以下8份《商品房买卖合同》：1.合同号:20130730108备案号:LJ14H06227单元号:115#A1；2.合同号:20130730109备案号:LJ14H06229单元号:113#A7；3.合同号:20130730110备案号:LJ14H06230单元号:112#A1；4.合同号:20130730113备案号:LJ14H06235单元号:112#A7；5.合同号:20130730121备案号:LJ14H06243单元号:110#A1；6.合同号:20130730116备案号:LJ14H06238单元号:110#A6；7.合同号:20130730119备案号:LJ14H06242单元号:109#A7；8.合同号:20130730120备案号:LJ14H06244单元号:102#A7，并在本判决生效后十日内向连江县房产管理交易所申请办理上述8套房屋的预告登记； 二、驳回李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的其他诉讼请求。 案件受理费133895元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林上筹 人民陪审员  朱敏健 人民陪审员  陈 仙 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  陈晶晶 附注：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 13 24