成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初1330号 原告：左倩琼，女，1987年12月16日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原告：喻忠，男，1987年11月18日出生，汉族，住四川省蒲江县。 二原告委托诉讼代理人：黄晓冬、吴宇阳，四川西川律师事务所律师。 被告：王海亮，男，1987年4月20日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：郑丽佳，四川瑞利恒律师事务所律师。 原告左倩琼、喻忠与被告王海亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，于2018年9月30日作出（2018）川0116民初4725号民事判决书。王海亮对该判决不服，提起上诉。2019年1月16日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终18066号民事裁定书，以（2018）川0116民初4725号民事判决遗漏案涉房屋抵押权人，属于严重违反法定程序为由，将该案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喻忠及其委托诉讼代理人黄晓东、吴宇阳、被告王海亮的委托诉讼代理人郑丽佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 左倩琼、喻忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除左倩琼、喻忠与王海亮签订的《房屋买卖合同》及《协议书》；2.请求判令王海亮返还已付定金及部分首付款合计100000元，并支付利息11241元（按银行同期贷款利率4.75%，自2017年3月1日起计算还清之日，暂计算至2019年7月10日）；3.请求判令王海亮向左倩琼、喻忠支付违约金159000元（房屋总价530000*30%）；4.请求判令王海亮向左倩琼、喻忠支付居间服务费8025元；5.请求判令王海亮向左倩琼、喻忠支付涉案房屋的溢价损失435589元（按近期同小区房屋单价1.11万元/平方米计算，11100元（近期房价）*87.15（房屋面积）-530000元（原购买价）=溢价损失435589元；6.请求判令王海亮承担2017年3月至办案审理前的房租损失，暂计算至2019年9月为26900元；7.请求判令王海亮承担本案诉讼费4550元、保全费3170元、保全保险费2000元。事实和理由：2018年9月17日，成都市双流区人民法院作出（2018）川0116民初4725号民事判决书，要求王海亮协助左倩琼、喻忠办理案涉房屋的过户手续。王海亮不服上述判决上诉至四川省成都市中级人民法院，二审中王海亮提交新证据房屋信息摘要一份，证明案涉房屋已于2018年6月20日抵押给第二抵押权人李春猛，后成都市中级人民法院作出（2018）川01民终18066号裁定，将该案发回重审。左倩琼、喻忠与王海亮签订的《房屋买卖合同》直至2018年6月14日第一次开庭时，案涉房屋除银行抵押外无其他权利负担。左倩琼、喻忠于2018年6月15日向法院提出诉讼保全申请，王海亮在法院处理保全事宜过程中于2018年6月20日与李春猛签订《借款抵押合同》，将案涉房屋抵押给李春猛并办理抵押登记。2018年8月13日第二次开庭时，此时王海亮已经将案涉房屋抵押给李春猛，却未及时向法院提及此情况，在上诉时才向二审法院提交了关于李春猛抵押权的相关证据，导致案件发回重审。因案涉房屋买卖合同的履行存在障碍，左倩琼、喻忠故变更诉讼请求为解除案涉房屋买卖合同，并要求王海亮赔偿损失。为维护左倩琼、喻忠合法权益，特向法院提起诉讼。 王海亮辩称，1.同意解除合同；2.同意返还定金及部分首付款共计100000元，但不同意支付利息；3.王海亮签署合同，在房屋上设定2次抵押是事实，但不是故意违约，当时案涉房屋处于诉讼中，案件结果不清楚，王海亮当时急需用钱，仅有这套房屋可做抵押借款，系实属无奈才将案涉房屋做了抵押，但直到现在，王海亮也仍然愿意按照此前与左倩琼、喻忠协商的方案，将房屋过户给左倩琼、喻忠，不是王海亮故意违约，并且即使被认定为违约行为，也应当依照签署时间在后的公证协议书约定的违约条款4.5条第3款，违约金是106000元，而非159000元，左倩琼、喻忠只支付了定金20000元及小部分首付款80000元，只支付了很少一部分款项，并且当时双方也未进行网签，左倩琼、喻忠完全具备在2017年-2019年三年时间中重新购置房屋的购房资格以及经济条件，协议解除给左倩琼、喻忠未实际造成106000元的损失，恳请法庭予以降低；4.依照公证协议，没有中介费在协议解除后的约定，因此该诉求不应得到支持；5.诉求5也不应得到支持，左倩琼、喻忠已经主张违约金，再主张溢价损失是重复主张，溢价损失也未在协议中有相应的约定，即使认定王海亮违约，王海亮应承担的赔偿金额也不能超过左倩琼、喻忠的实际损失，王海亮认为左倩琼、喻忠的实际损失低于协议约定的违约金，更何况是高达430000元的金额，并且王海亮认为左倩琼、喻忠仍然具备购房资格和经济条件重置房屋，现左倩琼、喻忠将这3年的溢价全部归责于王海亮是不合法、不合理的。王海亮并非故意违约，至今仍愿意将房屋过户给左倩琼、喻忠并且在2019年时王海亮仍有同左倩琼、喻忠协商如何解决问题，无奈最终左倩琼、喻忠不回复信息，导致双方无法继续沟通，因此第五项诉讼请求不应得到支持；6.第六项诉讼请求不应得到支持；7.本案诉讼费请法庭依法判决，保全费、保全保险费在协议中没有约定，并且是左倩琼、王海亮自身行为不应由王海亮承担。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月26日，王海亮（卖方,甲方）与喻忠（买方,乙方）通过成都大唐房屋中介有限公司（居间服务方,丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：王海亮将位于成都市双流区（原地址：成都市双流区）3栋1单元15层1501号房屋出售给喻忠。合同约定：“二、甲方将房屋以530000元（大写伍拾叁万元整）出售给乙方，并达成以下买卖协议：（一）签订合同时乙方向甲方支付20000元（大写贰万元整）作为购房定金，同时甲方需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证或不动产证原件，产权办理中交购房合同原件和房款收据原件等）交由丙方代管，甲方所交资料必须真实有效。（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为：乙方是以商贷方式购买此房①签订合同当日，乙方支付甲方定金贰万元整；②在签订合同3个工作日内，甲乙双方办理公证事项当日乙方支付甲方部分首付款捌万元整；③在甲方取得产权证，过户当日乙方支付甲方剩余首付款柒万元整；④剩余尾款叁拾陆万元整由乙方贷款银行支付。按政府有关规定，甲乙双方在该物业交易过程中所涉及的税费经甲乙丙三方协商一致：（1）乙方承担该物业交易过程中的所有税费（含甲方税）以及公证费用。四、基于丙方提供的居间服务，甲方向丙方支付居间服务费5300元，乙方向丙方支付居间服务费8025元，上述居间服务费在本合同签订时付清丙方。五、甲乙双方约定甲方取得产权证并且银行他权注销3个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，协商结果以本合同特别约定内容为准。如果双方清楚房屋不动产证（或产权证、国土证）正在办理过程中，事后任何一方又以无证为由主张合同无效或解除合同属违约。八、房产交接：（1）甲乙双方约定交房时间为甲乙双方预约买卖公证当日。九、甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列3种方式追究违约方责任：3、终止合同，违约方向守约方总房款的30%支付违约金。十、因甲方或者乙方违约导致合同不能履行的，违约方按合同约定金额支付丙方居间服务费，因丙方失职导致甲乙双方损失的，丙方据实赔偿。十四、特别约定：2、由于房屋不动产证（产权证、国土证）正在办理中，三方对过户时间作如下约定：①丙方告知甲、乙双方此房为合同房并未取得产权证，此房具体信息：蓝润华府春天3幢1单元1501号；②甲方取得产权证15个工作日内，必须配合乙方办理贷款及过户手续，否则视为违约；③甲方取得产权证，可能与合同面积不符，乙方予以接受产权实际面积；④若因国家或政府政策原因导致甲、乙双方不能过户，则三方免责，合同解除，甲方退还乙方所收房款。” 2017年3月1日，王海亮（甲方）与喻忠、左倩琼（乙方）到四川省成都市成都公证处签订了《协议书》并办理了公证。《协议书》约定：“1.房屋基本情况：1.1甲方王海亮与成都蓝润智邦置业有限公司于二〇一四年五月二十七日签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市双流区的不动产（住宅）［见合同签约备案号：403030商品房买卖合同摘要，签约备案时间：二〇一四年五月三十日］，不动产（住宅）面积及不动产（住宅）具体地址以不动产权证书登记为准，上述不动产（住宅）现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证书。1.2乙方对甲方拟转让的不动产（住宅）权属情况已充分知悉。2.正式协议内容2.1甲方承诺待取得不动产权证书后将上述不动产（住宅）转让给乙方。双方应按本协议内容签订正式不动产转让合同。双方确认，已在本协议中就不动产（住宅）买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守协议之约定，完成不动产（住宅）转让相关法律程序，以最终实现双方不动产（住宅）买卖之合同目的。本协议不作为不动产（住宅）产权转移的依据。2.2正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中不动产（住宅）转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更；2.2.1上述不动产（住宅）的权益转让价款为人民币伍拾叁万元整，其中乙方于二〇一七年二月二十六日向甲方支付定金人民币贰万元整，乙方于二〇一七年三月一日向甲方支付首付款人民币捌万元整，乙方在上述不动产（住宅）递件过户当日向甲方支付人民币柒万元整，余下人民币叁拾陆万元整待乙方在办理二手房贷款后，由其贷款银行直接打入甲方的指定账户。3.正式合同的签订时间3.1甲方应于取得该不动产（住宅）不动产权证书后二十个工作日内与乙方签订正式合同。待甲方取得不动产权证书后，双方再另行签订正式不动产（住宅）买卖合同。甲方应按促成双方交易的顺利、快捷完成的需要，及时提供不动产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。四、甲方承诺4.1甲方保证上述不动产（住宅）没有权益纠纷、争议，不涉及约定、继承、遗嘱、遗赠抚养协议、赠与、重复设置抵押等情形，如因甲方故意隐瞒权益瑕疵，造成乙方损失，由甲方承担相应法律责任。4.2保证上述不动产（住宅）及上述不动产（住宅）权益不再向他人重复设置转让，保证不将上述不动产（住宅）及上述不动产（住宅）权益转让给乙方以外的其他人。4.3不以单方名义主张该协议无效并要求乙方退还上述不动产（住宅）及收回上述不动产（住宅）权益。4.4接到各类通知后（如交款通知、办理不动产权证书事宜等各种通知，但不仅限于此类通知），应在七个工作日内通知乙方，并在此期限范围内配合乙方办理上述不动产（住宅）的不动产权利凭证过户手续，甲方不得以任何借口拒绝配合乙方办理上述不动产（住宅）的不动产权利凭证过户手续。4.5如果甲方违反上述约定，导致无法将上述不动产（住宅）的不动产权利凭证过户到乙方名下，甲方愿意：（1）退还乙方已付的定金、首付款共计壹拾万元整。（2）若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围。具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据，由甲方赔偿乙方装修损失款。（3）退还乙方已支付给甲方的上述不动产（住宅）的权益受让全部款项（上述款项包括物管、水、电、气、光纤、维修基金等所有与该不动产（住宅）有关的费用，具体金额以发票、收据的票面金额为准），并支付给乙方违约金人民币壹拾万零陆仟元整。5、乙方承诺：5.1甲方将上述不动产（住宅）移交乙方占有使用后，乙方应合法占有、使用上述不动产（住宅），并按时支付相应的费用。5.2诚信履行本协议，不得以任何理由反悔。5.3如乙方反悔（包括乙方因个人原因无法办理二手房贷款），乙方自愿支付给甲方违约金人民币壹拾万零陆仟元整，已支付的定金、物业管理费、水、电、气、光纤使用费及乙方为其使用上述不动产（住宅）而支付的已由乙方实际使用上述不动产（住宅）产生的费用［上述不动产（住宅）权益转让首付款及尾款除外］甲方不予退还，同时，乙方应保持房屋装修原样交付甲方，甲方不赔偿乙方的装修费用。” 2017年2月26日，左倩琼、喻忠向王海亮支付了购房定金20000元，王海亮出具了收条，向房屋中介公司支付居间服务费8025元，房屋中介公司出具了收据。2017年3月1日，左倩琼、喻忠向王海亮支付了首付款80000元，王海亮出具了收条，并将房屋交付给了喻忠、左倩琼。 签订合同时，案涉房屋设有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都滨江支行，抵押金额为320000元。 2018年4月25日，左倩琼、喻忠向本院提起诉讼，请求判令王海亮协助其办理案涉房屋的过户手续，本院分别于2018年6月14日、2018年8月13日两次开庭进行了审理。2018年9月17日，成都市双流区人民法院于作出（2018）川0116民初4725号民事判决书，判决由左倩琼、喻忠代王海亮结清中国工商银行股份有限公司成都滨江支行的按揭贷款后，王海亮协助左倩琼、喻忠办理房屋过户登记手续。王海亮对该判决不服，提起上诉。在二审审理过程中王海亮于开庭时（2019年1月3日）提交了新的证据，证据显示2018年6月20日王海亮将案涉房屋抵押给了案外人李春猛。2019年1月16日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终18066号民事裁定书，以（2018）川0116民初4725号民事判决遗漏案涉房屋抵押权人，属于严重违反法定程序为由，将该案发回本院重审。 经了解，2019年1月3日左右，案涉房屋同地段同类型的房屋的均价在每平方米11000元左右。本院于2019年8月6日向王海琼送达了左倩琼、喻忠主张解除合同的民事起诉状副本。 以上事实，有左倩琼、喻忠、王海亮陈述、《房屋买卖合同》、收条、房屋信息摘要、成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1926号民事判决书、《协议书》等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，左倩琼、喻忠与王海亮签订的《房屋买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，左倩琼、喻忠签订案涉房屋买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，但因案件在审理过程中，王海亮将案涉房屋抵押给了案外人李春猛，导致案涉房屋买卖合同的履行存在障碍，无法过户给左倩琼、喻忠，左倩琼、喻忠的合同目的不能实现，故左倩琼、喻忠享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》及《协议书》于本院向王海亮送达要求解除合同的民事起诉状之日即2019年8月6日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，王海亮与左倩琼、喻忠之间签订的《房屋买卖合同》及《协议书》解除后，王海亮应当向左倩琼、喻忠返还定金及首付款100000元。左倩琼、喻忠向王海亮支付了购房款后，王海亮实际占有使用了该笔资金，现因王海亮原因导致合同解除，故本院认定王海亮应当自收到上述房款之日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向左倩琼、喻忠支付利息。 在双方因案涉房屋过户等问题发生争议，左倩琼、喻忠起诉至法院后，王海亮应当知道案涉房屋有可能会被判决过户给左倩琼、喻忠，但其却在在案件审理过程中将案涉房屋再次抵押给他人，且在抵押后的开庭审理过程中故意隐瞒抵押的事实，妨碍人民法院审理案件，其性质恶劣，属严重违约，应当承担违约责任。双方在2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》中约定，甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列3种方式追究违约方责任：3、终止合同，违约方向守约方总房款的30%支付违约金；后双方又在2017年3月1日签订的《协议书》约定，如因王海亮故意隐瞒权益瑕疵，造成左倩琼、喻忠损失，由王海亮承担相应法律责任，退还定金及首付款共计100000元，支付违约金106000元。《协议书》签订在《房屋买卖合同》之后，可以认定双方就违约金的约定通过《协议书》的方式进行了变更，双方应当按照变更后的条款主张权利、履行义务，故王海亮应当向左倩琼、喻忠支付违约金106000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约金具有弥补损失和惩罚性的作用，由于双方在签订合同后至合同解除时，案涉房屋的价格发生了较大幅度的变化，考虑左倩琼、喻忠另行购房需增加的费用，上述违约金已不足以弥补左倩琼、喻忠的损失，结合双方签订合同时的房屋价格、左倩琼、喻忠得知案涉房屋已经无法履行时房屋的价格、合同履行情况、王海亮的违约程度等因素，左倩琼、喻忠得知案涉房屋无法过户的时间为2019年1月3日，此时案涉房屋周边的房价为11000元/平方米左右，故本院酌情结合王海亮违约程度、合同履行情况等因素综合认定王海亮还应向左倩琼、喻忠另行赔偿损失220000元为宜，对左倩琼、喻忠主张的超过该部分的损失本院不予支持。 对于左倩琼、喻忠请求判令王海亮向其支付居间服务费的诉讼请求，双方在《房屋买卖合同》中约定“因甲方或者乙方违约导致合同不能履行的，违约方按合同约定金额支付丙方居间服务费”，因王海亮的违约行为导致合同不能履行，按照合同约定，应当由王海亮向中介方支付全部中介服务费，现左倩琼、喻忠已经支付了居间服务费8025元，王海亮亦认可左倩琼、喻忠支付了该服务费，为减少诉累，左倩琼、喻忠已经支付的居间服务费应由王海亮直接支付给左倩琼、喻忠，故对左倩琼、喻忠的该项诉讼请求，本院予以支持。 对左倩琼、喻忠主张的房租损失及保全保险费，本院认为，案涉房屋按照约定交付给了左倩琼、喻忠，现合同因王海亮的违约行为被解除，合同并未履行完毕，房租费并非左倩琼、喻忠的必然损失；保全保险费也是因左倩琼、喻忠为保障自身利益申请保全所产生的费用，该费用也并非必然产生的费用，故对左倩琼、喻忠的上述主张，本院不予支持。 综上，本院对左倩琼、喻忠的主张部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告左倩琼、喻忠与被告王海亮签订的《房屋买卖合同》及《协议书》于2019年8月6日解除； 二、被告王海亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告左倩琼、喻忠返还定金及首付款共计100000元并支付相应利息（以其中20000元为基数，自2017年2月27日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算；以其中80000元为基数，自2017年3月1日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、被告王海亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告左倩琼、喻忠支付违约金106000元； 四、被告王海亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告左倩琼、喻忠赔偿损失220000元； 五、被告王海亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告左倩琼、喻忠支付居间服务费8025元； 六、驳回原告左倩琼、喻忠的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11305元、保全费3170元，共计14475元，由被告王海亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  田茂华 人民陪审员  李杰文 二〇一九年十月二十一日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺