山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4734号 上诉人（原审被告）：诸城市宝志机械有限责任公司，住所地：诸城市龙都街道西吕标村。 法定代表人：李宝志，经理。 委托诉讼代理人：袁瑞波，山东理达寰球律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张祚力，男，1979年10月9日出生，汉族，住诸城市。 上诉人诸城市宝志机械有限责任公司（简称宝志公司）因与被上诉人张祚力房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782民初6881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝志公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由张祚力承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认定宝志公司拒收房款无事实依据，张祚力支付房款仅至2016年1月，但仍占有、使用房屋至今。张祚力签订合同购买的是有抵押的工业用地上的房屋，其所购买的是大房产证中的一部分，无法区分单独办证，且抵押只是临时措施，并不能以存在抵押为由解除合同。涉案房屋距离合同最后到期还有7年的时间且抵押未到期，抵押物是否因债务发生物权变动就根据抵押期限到期后的实际情况确定合同目的能否实现。二、一审判决程序违法。本案于2018年9月17日立案，于同年10月份开完庭至今近九个月，应适应普通程序而以简易程序审理判决，期间不存在中止、中断的情形，违反了民事诉讼法期限和审理程序的规定。宝志公司以张祚力违约为由，请求解除双方之间的房屋买卖合同，返还房屋，张祚力承担损失并赔偿违约金，该案应与本案合并审理统一判决，而不能以此案的判决影响另案的处理和认定。 张祚力未提交书面答辩意见。 张祚力向一审法院起诉请求：1.解除宝志公司与张祚力签订的房屋买卖合同，宝志公司向张祚力返还已付购房款507500元；2.诉讼费由宝志公司承担。 一审法院认定事实：2010年6月20日，宝志公司与张祚力签订房屋买卖合同，约定将位于诸城市206线南侧，北门西侧7号楼中的共计3层9间房屋，作价810000元，出卖给张祚力；在合同签订之日将房屋交付给张祚力，在合同签订时张祚力交纳首付100000元，余款在15年内，按同期农行房贷利率按月交付，于每个月的25日前付清；交付房屋每逾期1日，按已付房款1%支付违约金，逾期超过10日，张祚力有权解除合同；交款每逾期1日，按累计应付款1%支付违约金，逾期超过60日，宝志公司有权解除合同；宝志公司保证房屋水电路畅通，保证房屋无查封、无抵押，宝志公司负责将房屋占用土地的工业用地用途转为商业用地。张祚力交清房款后，宝志公司协助办理产权变更登记。合同附诸国用（2003）字第04004号土地使用权证书（相应的土地以下称04004号土地）的部分内容，据相关记载可知，宝志公司为担保对银行的债务，于2008年11月27日为04004号土地办理了抵押登记，期限至2011年11月26日。本案房屋的产权证号为潍房权证诸城市003470号（相应的房屋以下称003470号房屋），占用土地的土地使用权证号为诸国用（2003）字第04004号，地号为040456，土地用途为工业用地。本案房屋仅是003470号房屋中的一部分，占用的土地仅是04004号土地的一部分。宝志公司出卖本案房屋时作了拆分出卖。 04004号土地于2008年11月27日办理的抵押于2011年4月11日解押。2011年4月12日，宝志公司为04004号土地办理抵押，于2011年8月11日解押。2011年8月15日办理抵押，至今未解押。合同履行过程中，04004号土地因涉诉被法院查封，宝志公司未采取措施解封。 张祚力大致按合同约定时间交付购房款及利息，截至2016年1月25日，交付首付款和67期房款及利息共计507499.02元。2015年12月，宝志公司对涉案房屋停供水电。张祚力主张2016年2月25日交款时拒收且李宝志明示收回房屋不再出卖。为证明其主张的事实，张祚力提交了与李宝志的电话通话录音并提供证人王某出庭作证。电话录音的主要内容是：询问李宝志怎么不收房款了，李宝志回复房款不用交了，房屋收回不卖了，房款只退本金，不退利息。证人王某和张祚力同为房屋的买受人，王某证言的主要内容是：2015年12月始，宝志公司为和证人停供水电，2016年2月25日王某和张祚力一起到处交付房款时，宝志公司拒收，李宝志称要收回房屋不卖了。证人王某为证明证言真实，提供了其与宝志公司签订的房屋买卖合同和交款收据。录音经质证，宝志公司未否认真实性。证人证言经质证，宝志公司持异议，认为证人与张祚力同为买受人，存在利害关系，证言不能证明拒收房款，宝志公司卖房是为了收益，不可能拒收房款。 就本案房屋买卖合同，宝志公司于2018年9月12日向一审法院提起诉讼，案号为（2018）鲁0782民初6772号。在（2018）鲁0782民初6772号案件中，宝志公司请求解除宝志公司与张祚力之间的房屋买卖合同，返还房屋，承担损失并赔偿违约金共计636145.38元。现（2018）鲁0782民初6772号案件尚未结案。 一审法院认为，我国房地产管理主要法规均没有禁止工业地产拆分转让的规定。宝志公司出卖房屋用于商业经营，合同约定宝志公司负责办理变更土地用途为商业用地。工业用地、商业用地均为建设用地，依照土地管理法第五十六条，确需改变建设用地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意，可见工业用地转为商业用地虽然存在批准与否的可能，但法律规定了相应转变途径，不为法律所禁止。签订合同时，本案房屋所占用的土地已设立抵押，依照《中华人民共和国担保法》第三十六条，本案房屋一同抵押。依照物权法第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，本案中无证据证明签订合同时已取得抵押权人同意转让，因此合同无效。但法律以促成交易为价值取向，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定所体现的精神，本案合同自阻却合同效力的事由消灭时，即2011年4月11日解押时合同有效且生效。综上，确认涉案合同为有效合同。 依照物权法第九条，登记取得不动产所有权。合同约定付清全部房款后取得所有权，事实上本案房屋一直登记在宝志公司名下，本质上本案的房屋买卖是保留所有权买卖。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十四条，当事人可以约定未付清货款前保留所有权。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，不动产买卖不适用所有权保留。依照合同法第一百三十条，出卖房屋应当向买受人转移房屋所有权，但未经登记取得所有权，所有权未转移。涉案合同生效后，虽然所有权未转移，但宝志公司作为出卖人不得有影响所有权转移的行为。宝志公司为本案房屋占用的土地设立抵押导致房屋一同抵押，因自己涉诉被法院查封且未及时采取措施解封。宝志公司拒收房款并明示收回房屋不再出卖。综上，宝志公司的行为是明示或以实际行为表明不再履行合同。综合考虑本案房屋的建设情况、用地性质以及与建筑物的关系等情况，合同约定的保证水电畅通，不是单独的水电服务合同，而是房屋买卖合同的附随义务，宝志公司停供水电，是对不再履行合同这一意思的加强。张祚力请求解除合同，予以支持。 依照合同法第九十七条规定，根据本案合同性质和履行情况，因合同取得的财产应当返还。张祚力应当向宝志公司返还房屋，宝志公司应当向张祚力返还已付款。宝志公司在（2018）鲁0782民初6772号案件中请求返还房屋，但本案中应返还已付款，在判决返还已付款的情况下，却不判决返还房屋，不能体现对等，不能彰显公平，因此房屋返还在本案中处理为宜。因分期付息买房，张祚力的已付款中包含利息，但利息所对应的房款本金若交付也属于返还之列，故利息也应当返还，宝志公司辩解只返还本金不返还利息，不予采信。张祚力的已付款507499.02元，宝志公司应当返还。关于合同履行及解除的事项，因双方均未提出请求，本案中不予处理。 依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除张祚力与诸城市宝志机械有限责任公司于2010年6月20日签订的房屋买卖合同；二、张祚力向诸城市宝志机械有限责任公司返还购买的房屋（位于诸城市，国道206线南侧，诸城市宝志机械有限责任公司北门西侧7号楼中的房屋共计3层9间）；三、诸城市宝志机械有限责任公司向张祚力返还已付购房款507499.02元；四、驳回张祚力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8875元，减半收取4438元，由诸城市宝志机械有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审相同。 本院认为，宝志公司与张祚力签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依法履行各自的义务。在合同履行过程中，宝志公司为涉案房屋占用的土地设立抵押导致房屋一起被抵押，并因宝志公司涉诉被法院查封且宝志公司未及时采取措施解封，且宝志公司拒收张祚力房款并向法院起诉要求解除房屋买卖合同。综上，宝志公司以自己的行为表示不再履行合同，故根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，一审判决解除宝志公司与张祚力签订的房屋买卖合同具有事实与法律依据。宝志公司主张不存在拒收房款的行为，与一审中张祚力提交的录音、证人证言所证明的宝志公司负责人明确表示不再出卖涉案房屋、不再收取房款的事实等相矛盾，本院不予支持。关于程序问题，本案一审中曾中止审理，故不存在超审限的问题。本案与（2018）鲁0782民初6772号虽有关联，但并非必须以（2018）鲁0782民初6772号的审理结果为基础，两案也并非属于必须合并审理的案件，故一审对本案先行判决并无不当。宝志公司关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，宝志公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8875元，由上诉人诸城市宝志机械有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十月十八日 书记员  田 然