山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初3102号原告：孙红梅，女，1968年8月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：沈雁南，山东科创律师事务所律师。被告：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭洪波，董事长。委托诉讼代理人：王双，女，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：李殿涛,山东兰坤律师事务所律师。原告孙红梅与被告济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙红梅的委托诉讼代理人沈雁南，被告恒大公司的委托诉讼代理人王双、李殿涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙红梅向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司赔偿装修价值损失393828元（如有鉴定结论则以鉴定结论确定的数额为依据）;2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：恒大公司在济南开发了恒大帝景楼盘，通过楼盘宣传彩页、报纸及电视广告等多种方式承诺其销售的商品房含（送）3000元/平米的精装修。因恒大公司的上述宣传，孙红梅在2012年12月5日与恒大公司签订了商品房买卖合同，购买恒大帝景2号楼1单元1101室房屋（以下简称涉案房屋），该房产建筑面积321.71平方米，购房总价款5386763元。孙红梅按照约定支付了购房款项，恒大公司于2015年12月31日通知交房。孙红梅看房时发现恒大公司欲交付的房产装修价值只有571302元，而孙红梅购买的房产建筑面积321.71平方米，按照恒大公司承诺的房产含（送）3000元/平米的精装修计算，孙红梅购买的房产装修价值应为965130元。恒大公司承诺的装修价值与实际装修价值差距393828元。恒大公司通过楼盘宣传彩页、报纸电视广告等方式承诺其销售的商品房含（送）3000元/平米的精装修，这种承诺虽然没有写入商品房买卖合同，但宣传中具体明确地承诺了商品房装修的价值为3000元/平米，上述承诺对双方当事人商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，恒大公司关于其销售的商品房含（送）3000元/平米精装修的承诺应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，孙红梅向贵院提起诉讼，望判如所请。恒大公司辩称，“送（含）每平方米3000元装修”的广告内容为要约邀请，双方均不受其约束，恒大公司已经按照《商品房买卖合同》的约定向孙红梅交付了房产，故孙红梅要求恒大公司支付实际装修价格与每平方米3000元装修之间的差额没有事实与法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：一、涉案房屋“送（含）每平方米3000元装修”的广告内容，为要约邀请，双方均不受其约束。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述法律规定，商品房销售广告和宣传资料视为要约的前提有二，一是出卖人所作出的说明和允诺具体确定，二是对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响。而本案中的广告并不符合该前提：首先，恒大公司的“送（含）每平方米3000元装修”的广告内容是与房屋位置、面积、单价、首付金额等共同组成广告内容，可以给购房者传达关于济南恒大帝景的直观印象，以达到广而告之的广告目的，仅系一般性的说明和允诺，并无将标的物特定化的内容，内容也并不具体确定。虽然广告内容中含有3000元/平方米的具体数字，但是如何确定3000元的主要内容及组成方式（比如：每平方米是依据建筑面积还是套内面积，3000元精装修的具体标准，是指装修效果还是装修价值等等），广告中并均未有无具体确定的说明。双方在商品房买卖合同中又约定了具体的房屋交付标准，可见该广告的内容并非具体明确，不符合上述前提一。其次，对商品房买卖合同订立起决定性作用的是房屋单价、地段品牌、交通配套设施、教育医疗设施等因素，买受人是否购买房屋，并不取决于精装修的广告内容，而是综合各方面因素后总体判决后决定是否购买。装修部分的广告内容对订立商品房买卖合同可能有影响，但并非重大影响，故该广告系要约邀请而非要约。这一点从孙红梅选择涉案房屋，而未选择全国或本市的其他精装修楼盘即可看出，故该广告也不符合上述前提二。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）的约定，上述广告也为要约邀请。合同附件五补充协议第十二条第五款约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。上述合同约定并未违反法律的效力性强制性规定，也未免除恒大公司的责任、加重孙红梅责任、排除孙红梅的主要权利，不具有合同无效的情形，故该约定为合法有效约定。根据上述约定，双方明确约定广告并非合同的组成部分，孙红梅对此明知，现其又以广告中的内容主张权利，没有合同依据。最高人民法院（2017）最高法民申3886号陈刚商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，以及福建高院（2015）闽民申字第1422号高孔贺、陈莲金与福州市万科房地产有限公司商品房预售合同纠纷再审民事裁定书均支持了上述观点（观点摘要：双方签订的《商品房预售合同》对销售资料及宣传材料的性质和效力作出了明确具体的约定的情况下，应当以合同约定为准，不宜再适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定）。综上，双方已约定宣传资料不属于合同内容，现孙红梅又以广告中的内容主张权利，没有合同及法律依据，不应得到支持。3、涉案广告的全文中，也注明了本广告相关内容是对项目所做的示意表现仅供参考，广告内容不构成本公司的承诺等相关内容。总结以上几点，因此，涉案广告并未符合上述法律规定的视为要约的前提，根据合同约定以及客观事实，性质均为要约邀请，双方均不受涉案广告内容的约束，被答辩人也不能基于此向答辩人主张权利。二、恒大公司已经按照合同约定，向孙红梅交付了房产，孙红梅再主张装修差价款没有事实和法律依据。合同约定涉案房屋的单价及总房款，并未再单独约定装修价格。并且双方在合同附件三中明确约定了交楼标准，该交楼标准与孙红梅所提交的证据七中的交楼标准一致，因此孙红梅在订立合同时完全知晓并同意涉案房产的交楼标准，也即涉案房产的装修装饰标准，现恒大公司也已经按照该标准向孙红梅交付了房产，恒大公司没有违约，孙红梅也没有因此遭受损失。综合上述分析，孙红梅在本案中主张按照3000元／平方米计算装修差价款损失，没有任何事实和法律依据，如孙红梅认为涉案房屋未达到合同约定的交付标准，可另案诉讼。三、本案无需鉴定，便可驳回孙红梅的诉讼请求。孙红梅申请鉴定的目的是证明涉案房屋装修价值未达到3000元/平方米，但是但是如前所述，涉案赠送3000元/平方米的广告是要约邀请，并非合同内容，双方不受其约束，因此既无必要也不应当实施鉴定。况且，即使进行鉴定，涉案房屋装修价值也无法鉴定，并且无论鉴定结果如何均对本案没有影响。首先，装修工程属建筑工程，其完全不同于成品商品，其市场价格组成包括直接费（人工、材料、机械）、间接费、措施费、企业管理费、利润、税金和设计费等等，装修费用价格因施工人资质不同、地区不同等因素而差距巨大，如若对装修成本进行鉴定需以双方事先对装修工程的价格组成形成合意为前提，而本案诉争双方没有对价格组成形成合意。其次，即便强行鉴定，无论鉴定结论如何均不能被本案所采用。装修价值、装修成本与装修价格的内涵和外延不同，装修市场价格一定会高于成本价格，且价格围绕价值上下波动。装修设计方案、装修风格以及呈现方式等也包含了一定的智力成果，而这些是不可量化的，故装修价值是完全不能通过鉴定装修成本而确定的。综上，孙红梅的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，孙红梅与恒大公司签订济南市商品房买卖合同一份，约定孙红梅购买恒大公司开发的位于济南市历下区山大路以西、文化东路以北的涉案房屋，建筑面积321.71平方米，总价款5386763元。其中合同附件五合同补充协议第十二条第五款约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。恒大公司于合同约定的交房日前通知孙红梅收房，但孙红梅在收房时对涉案房屋的交付条件存有异议，认为装修价值没有达到3000元/平米，双方形成纠纷，孙红梅诉至法院。另查明，恒大公司在对恒大帝景楼盘进行宣传时曾在齐鲁晚报报纸和网站等媒介刊登广告，宣传语中包括“文化东路174-720㎡臻装大宅、预约登记尊享额外特惠、13800元/㎡起，送3000元/㎡奢装”、“320平米绝版豪宅、首付18万起、再送3000元/平米豪装”、“济南恒大帝景，户型以三室两厅两卫、四室两厅二卫、四室两厅三卫为主，户型面积174-720㎡，最低价16688元/平米，含3000元/平米精装修”等内容。本院认为，一、关于恒大公司与孙红梅签订的商品房买卖合同和补充协议的效力问题。双方签订的商品房买卖合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，双方均签字确认，应对双方具有法律约束力。二、关于孙红梅主张恒大公司在广告宣传中表述含（送）3000元/平米精装修是否应视为要约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。适用该条法律规定的前提为出卖人所作出的说明和允诺具体确定。结合本案来看，虽然在广告中有“含（送）3000元/平米装修”的表述，但其是作为广告内容的组成部分与项目名称、位置、面积、单价、首付金额等共同组成广告内容，可以给购房者传达关于恒大帝景项目楼盘的直观印象。了解该广告内容的购房者是否愿意购买恒大公司销售的房屋，就广告的作用而言，3000元/平米装修的表述虽然含有明确的数字内容，但如何确定该3000元的主要内容及组成方式，恒大公司并未在广告中作出具体确定的说明，即何为精装修的具体标准、是否为装修成本价值、购房者依据什么确信3000元/平米是房屋装修部分的市场价值、市场价值以何为准等具体内容均不能在广告中确定；含（送）3000元/平方米装修的广告表述，仅是恒大品牌、项目位置、面积、单价、首付金额等广告内容整体的一部分，购房者是否愿意购买，并不取决于装修部分的广告内容，购房者应当综合各方面因素总体判断是否购买，装修部分的广告内容对购房者与恒大公司订立房屋买卖合同虽有影响但不构成重大影响，故对于广告中含（送）3000元/平方米装修应视为要约邀请而非要约。同时，双方签订的附件五合同补充协议第十二条第五款约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束。”综上，孙红梅主张恒大公司在广告中关于其销售的商品房含（送）3000元/平米精装修的承诺应视为要约，无合同依据，本院不予支持。三、关于孙红梅主张鉴定的问题。首先，双方当事人在商品房买卖合同中仅约定了商品房单价及与之对应的总价款，并未对毛坯房价值与装修价格进行分别约定。同时，合同中对装修材料及品牌进行了约定，并未对装修价格进行约定。孙红梅申请对房屋装修的市场价值进行鉴定评估，因其申请鉴定证明的目的是装修价值是否达到3000元/平米，但双方合同并无此约定，该鉴定既无必要也不应当实施，故本院对于孙红梅提出的鉴定申请不予准许。综上，孙红梅要求恒大公司赔偿装修价值损失依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十六条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告孙红梅的全部诉讼请求。案件受理费7210元，由原告孙红梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  阮 斌人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  秦 芳二〇一九年十月三十日书 记 员  魏凯欣