湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民再5号原审原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司，住所地长沙市开福区湘江中路一段**。法定代表人彭纯其，该公司董事长。委托代理人袁爱军，女，汉族，1959年9月19日出生，住长沙市开福区，该公司财务总监。原审被告刘建，女，汉族，1958年1月4日出生，住长沙市雨花区，现住长沙市芙蓉区。委托代理人周士群，湖南人和律师事务所律师。原审第三人湖南特地投资有限公司，住，住所地长沙市天心区白沙路**东风商务楼/div>法定代表人梁启明，该公司总经理。委托代理人蔡璐，湖南人和律师事务所律师。委托代理人梁术，女，汉族，1957年1月5日出生，住长沙市天心区，该公司工作人员。原审原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）与原审被告刘建、原审第三人湖南特地投资有限公司（以下简称特地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日作出（2011）开民一初字第1784号民事判决，已经发生法律效力。原审被告刘建不服，向本院提出申诉，经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月4日作出（2019）湘0105民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告金鹏公司的法定代表人彭纯其及其委托代理人袁爱军，原审被告刘建及其委托代理人周士群，原审第三人特地公司的委托代理人蔡璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审被告刘建向本院提出申诉称：1、请求撤销本院（2011）开民一初字第1784号民事判决，重新审理并依法确认合同无效，驳回原审原告金鹏公司的全部诉讼请求；2、判令原审原告金鹏公司承担本案一审、再审诉讼费用。事实与理由，一、原审过程中，再审申请人刘建从未收到过起诉状副本、证据、传票、民事判决书等法律文书，也未亲自参加庭审，更未委托律师参与诉讼。经再审申请人刘建查阅卷宗，发现卷中刘建的授权委托书并非本人所签，卷中关于法律文书的送达回证也都不是本人所签，全是律师所签，实际上刘建并未委托律师代理本案，该事实已经执行法官核实，故原审判决的审理存在严重的程序错误，导致再审申请人被剥夺了抗辩权、辩论权、举证权、上诉权反诉权等诉讼权利，依法应当撤销。二、原审判决认定的案件事实错误、适用法律错误。1、金鹏公司与特地公司之间存在合作合资开发房地产的关系及委托销售关系。由于金融危机，房地产市场整体十分低迷，金鹏公司的房屋无法成功出售获得建设资金，为了让特地公司快速获得建设资金以完成楼盘建设，特地公司作为售房受托人向刘建承诺免收首付款及偿还银行贷款、金鹏公司则为刘建的银行贷款提供连带担保，因而刘建与金鹏公司在2008年12月16日签订了两份价格虚高的《长沙市商品房买卖合同》。刘建最初并无购买该房屋的真实意思，且从无按照合同约定价格购买房屋的真实意思，其实际是为了应特地公司法人代表请求，帮助特地公司的套取银行低息贷款用于其楼盘建设的非法目的。合同签订当日，特地公司在刘建未实际支付首付款的情况下与金鹏公司为刘建办理了首付款的付款手续，该首付款则转化为了特地公司从金鹏公司处领取的楼盘建设资金，金鹏公司因而向刘建出具了首付款发票。办理贷款手续时，金鹏公司还向银行提供清偿贷款的担保责任。贷款手续办完后，一直由第三人当时的法定代表人梁平作为实际清偿人归还银行贷款。后因梁平资金紧张则要求刘建垫付银行贷款并定期结算，逾期刘建可以按贷款金额取得房屋。根据金鹏公司与特地公司之间投资协议纠纷案中，金鹏公司的举证资料中显示金鹏公司自始知道也应当知道其与刘建签订的合同，存在套取银行低息贷款用于楼盘建设的非法目的。故刘建与金鹏公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，该合同属于以合法形式掩盖非法目的，依法应当确认无效，金鹏公司无权向刘建主张首付款，其原审诉讼请求应予驳回。金鹏公司委托特地公司销售房屋，其作为合同签约主体，即出具了发票又提供了连带责任保证，且银行贷款最终也是进入了金鹏公司控制的银行账户并用于金鹏公司的楼盘建设，金鹏公司具有完全的法人行为能力，也应当承担相应行为责任，虚构合同套取银行贷款的行为后果应由金鹏公司承担。2、假设合同有效，金鹏公司全权委托特地公司销售房屋，特地公司在签订购房合同时已向刘建免除了首付款，该优惠行为也应当视为金鹏公司的行为，金鹏公司亦不能再向刘建主张首付款。根据金鹏公司与长沙昊成房地产经纪有限公司（下称“昊成公司”）于2006年8月签订的《营销代理、策划合作合同》中对销售价格的约定：“暂定临江住宅均价4,650元/平方米，不临江住宅均价3,750元/平方米。”特地公司作为金鹏公司的受托人有权自行销售房屋，金鹏公司在同意该首付款转化为特地公司的债务后已向刘建出具发票（明确为付款方凭证），免除首付款后的价格属于市场合理价格。3、假设合同有效，还假设刘建的首付款未完成支付且优惠不成立，金鹏公司与第三人从未向刘建主张首付款导致时效已过的后果也应当由金鹏公司承担。金鹏公司与第三人之间存在投资合作关系及委托销售关系，根据其二者签订的《项目投资合作协议》第四条第二款的约定：“第三人商品房销售收入款必须存入双方双控账户且该款只能用于项目建设及税费缴纳，不能挪作他用”。金鹏公司享有该账户的控制权，其在向刘建出具首付款发票（明确为付款方凭证的性质）的时候，就知道且应当知道刘建是否支付了首付款，若其不同意第三人的优惠行为或不同意首付款转为了第三人领走的建设资金，其在出具了首付款发票后就应当及时向刘建主张，金鹏公司先向第三人主张了债务，又在时隔7年后再要求刘建支付首付款也早已超过诉讼时效。4、假设刘建首付款未完成支付，则金鹏公司于2011年以向法院起诉解除合同的方式行使了解除权，解除后果自诉状送达之日起已生效，金鹏公司无权再要求继续履行合同。假设刘建首付款没有支付的前提下，金鹏公司依据合同的约定享有单方解除权，其通过起诉的方式行使合同解除权依法应当认定合同自诉状送达之日起解除，法院应当依法予以确认。现金鹏公司变更诉讼请求要求刘建继续履行合同的主张依法应当予以驳回，金鹏公司在返还了刘建所支付的购房款后可要求刘建配合办理网签及预告登记的解除手续。5、金鹏公司无权要求刘建支付首付款，也就无权要求相关违约金；金鹏公司逾期交房，无权要求刘建支付后期按揭发生的利息和违约金。三、本案据以作出原判决的法律文书被变更。金鹏公司已同意刘建的首付款由特地公司完成支付并转化成了特地公司领走的楼盘建设资金，且该部分资金经长沙市中级人民法院再审判决确认由特地公司返还，刘建的首付款已于2008年12月16日由特地公司支付完毕。根据金鹏公司提交的证据六（特地公司将该证据给了刘建以证明首付款无须支付）可知，特地公司于2008年12月16日作为刘建房屋首付款的付款方，向金鹏公司提交付款申请获得同意，则表明刘建的首付款已支付给了金鹏公司；另，根据金鹏公司与特地公司对账的财务数据可知，特地公司当日即在金鹏公司处领取了该笔资金，并累计进了特地公司所领取的楼盘建设资金总额。在金鹏公司与特地公司之间合资合作开发房地产合同纠纷一案中，长沙市中级人民法院于2018年10月31日作出（2016）湘01民再91号民事判决书，审理查明金鹏公司与特地公司确认在双方合作期间，特地公司共计在金鹏公司处领走103,061,239.87元，其中包括39套未收取首付款的金额15,925,151元，因而特地公司实际从金鹏公司处领走87,136,088.87元，法院确认以该实际所得作为特地公司的投资回报；法院以含有39套房屋首付款的103,061,239.87元作为特地公司领走的资金，来计算特地公司返还资金的前提基数。因此，法院也确认该39套房屋首付款转化为了特地公司领走的建设资金，但不属于特地公司的投资回报，因而判决特地公司予以返还。刘建的首付款已于2008年12月16日由特地公司支付完毕，金鹏公司不能再重复向刘建主张首付款。综上，刘建在本案原审过程中程序上被剥夺了包括抗辩权、辩论权在内的诉讼权利，本案程序、实体及适用法律均出现错误；本案据以作出原判决的法律文书被变更。请求法院依法撤销原判决，依法确认合同无效，驳回金鹏公司的全部诉讼请求。原审原告金鹏公司辩称，一、原审程序方面，再审申请人主张授权委托书、法院送达的法律文书等的签收，都不是再审申请人本人的签字，但再审申请人未向法院提交证明该理由成立的合法有效证据，再审申请人在原审过程中均参与了审理的全过程，依法行使了自己的诉讼权利，因此，该理由依法不能成立，请求依法驳回再审申请人的再审请求。二、原审实体方面。1、金鹏公司与刘建签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效。其一、按金鹏公司与特地公司所签订的《项目投资合作协议》，特地公司需投入建设资金对开发房屋进行建设，金鹏公司不需要筹措建设资金，刘建帮助特地公司做套取银行资金的违法事情，金鹏公司不知情，只能说明他们合伙欺骗金鹏公司。后因合作期间特地公司违约，金鹏公司起诉至法院，特地公司为了避免承担更大的责任，才2010年1月10日将28人39套房屋未交首付款的证据向法院提交，金鹏公司此时才得知首付款未付的真实情况，金鹏公司不存在与刘建、特地公司合伙套取银行资金的行为。其二、金鹏公司与昊成公司于2006年8月签订的《营销代理、策划合作合同》约定的是房屋开工时的销售单价，至2007年12月11日房屋开盘预售时，销售单价均进行了调整，调整后临江户型单价均在6,000多元，刘建购买的两套房屋均为临江户型，不存在价格虚高的事实。其三、根据房屋还贷银行流水显示，刘建在购房后向银行履行了还款义务，恰恰说明刘建具有购房的真实意思表示。综上，刘建以其购房不具有真实意思表示及合同属于以合法形式掩盖非法目的为由，请求确认合同无效的再审理由不符事实。2、《长沙市商品房买卖合同》的出卖人为金鹏公司，特地公司法人代表梁平没有权利就首付款的优惠做任何承诺，刘建据此抗辩不应付首付款，并申请再审改判的理由不能成立。3、长沙市中级人民法院于2018年10月31日作出的（2016）湘01民再91号再审判决，不能证明刘建等39套房屋未支付的首付款已由特地公司支付完毕。在金鹏公司与特地公司之间合资合作开发房地产合同纠纷一案中，特地公司实际挪走预售房款8700多万元，其实际用于工程的直接费用，经法院委托进行审计造价鉴定，不到5,000万元，应退还2000多万元，再审判决书中已明确刘建等39套房屋未支付1500多万元首付款按合同相对性原则应由金鹏公司收取，故金鹏公司按合同相对性原则向刘建主张首付款合法，且再审判决系针对金鹏公司与特地公司之间合资合作开发房地产合同纠纷案作出，确定的权利义务不涉及刘建等案外人，如果该案判决有错误，也是案件当事人依法行使诉讼权利的事情，不可能导致刘建等案外人因此而增加或免除权利义务。故再审判决与本案没有关联性，刘建称本案系向其重复主张首付款的理由不能成立。4、特地公司于2010年1月10日将28人39套房屋未交首付款的证据向法院提交，金鹏公司此时才得知首付款未付的真实情况，至金鹏公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，且涉案房屋属于特地公司分配房屋之列，特地公司可自行销售，金鹏公司根据特地公司提交的《付款申请单》为刘建开具首付款发票的行为符合常理，刘建以金鹏公司开具首付款发票为由，推定金鹏公司刘建未交纳首付款的事实知情与事实不符。5、金鹏公司虽然在起诉时要求解除合同，但合同是否解除，应经人民法院确认。且变更诉讼请求系当事人的诉讼权利，金鹏公司将要求解除合同的诉讼请求变更为支付首付款系根据二审判决的判决理由而变更，故刘建主张合同已解除，金鹏公司无权请求继续履行合同并支付首付款的理由不能成立。原审第三人特地公司述称，一、特地公司与金鹏公司于2005年10月12日签订的《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》已经人民法院生效判决确定合法有效，对双方当事人均具有约束力。金鹏公司是开发商特地公司是投资商，双方属合作开发，双方应该按《合作协议》执行。协议明文规定：特地公司分得第七层至第十四层面积的所有权．．．．．．由金鹏公司按照销售面积制定好户数空白合同交特地公司，由特地公司自行销售该房屋。故28户业主（包括刘建）的房屋都属分配给特地公司的房产，特地公司可自主销售，有权处置属于自己的房产，并且应受到合同的约束和法律的保护。二、金鹏公司谎称免收首付款当时不知情，只到2010年1月10日才知道，完全违背事实真相。1、免收首付款作为优惠条件出售38套商品房，是金鹏公司和特地公司双方协商认可的，金鹏公司是开发商掌握公司大印，没有得到金鹏公司的许可签字、盖章，商品房预售合同的签订和办理银行按揭贷款是不可能顺利走完销售流程的。1592.5万元这么大一笔首付款未收，2700多万元的银行按揭贷款进入金鹏公司的掌控账户，金鹏公司居然说自己不知情，明显不符合事实和逻辑的。2、金鹏公司在每户签订房屋预售合同（包括刘建等3户）的付款申请单上签字同意，对免收首付款的事实明显知情。3、金鹏公司要求特地公司承担房屋销售未收取的首付款，并有流水明细账记载，1592.5万元的未收首付款作为特地公司领走的工程款项。既然金鹏公司认可和法院枉判特地公司已领走工程款项金额为1.03亿元资金，并明确1.03亿资金中包括其中39套房屋未收取的首付款1592.5万元，又判决未收取的首付款由特地公司承担，金鹏公司就不能再向刘建等人主张。4、金鹏公司从始至终掌控收款账户，而刘建等人未付的首付款已在金鹏公司的流水明细账中记载得清清楚楚，根本不存在不知情。刘建等人房屋预售合同签订的首付款付款时间分别是2008年7月一12月，且金鹏公司都签字盖章，并给刘建等人开具了购房的相关费用收据和发票。事实足以证明金鹏公司对免收首付款的事实是认可和知情的。直到2011年6月22日金鹏公司才向刘建主张未付的首付款，已超过两年诉讼时效，金鹏公司已丧失胜诉权，法院应予以驳回。综上，特地公司认为刘建的再审理由成立，请求支持。金鹏公司在原审中的诉讼请求为：1、解除刘建与金鹏公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》；2、刘建偿还金鹏公司在（2010）开民二初字第2714号判决中因承担连带责任而代为支付的诉讼费、财产保全费共计20269元；3、刘建承担102429元违约金，及后期按揭发生的相应利息和违约金；4、本案诉讼费用由刘建承担。2015年10月8日，金鹏公司变更诉讼请求称，金鹏公司在与特地公司合作纠纷一案审理过程中得知，刘建购买金鹏公司商品房时与特地公司恶意串通，未向金鹏公司交纳首期房款，金鹏公司多次向刘建催交，刘建以各种理由拒付，金鹏公司被迫向法院起诉请求解除《长沙市商品房买卖合同》，现金鹏公司与特地公司合作纠纷案已经长沙市中级人民法院做出（2015）长中民三终字第02143号民事判决，认定刘建应当向金鹏公司交付本案购房首期房款，故变更诉讼请求为，请求判令：1、刘建按两份《长沙市商品房买卖合同》的约定向金鹏公司支付两套房屋的首付房款共计897944元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部履行完毕之日止；2、刘建承担102429元违约金，及后期按揭发生的相应利息和违约金；3、本案诉讼费用由刘建承担；4、撤回其他诉讼请求。本院原审查明，2005年10月12日，金鹏公司与特地公司签订《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》，协议约定，金鹏公司在长沙市湘江大道与湘春路交汇处南翼依法拥有湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目，除金鹏公司已完成的投资外，特地公司全资投资该项目全部后续资金，直至项目全部工程竣工，办理完竣工验收手续并交纳完与项目相关的各项税、费；关于特地公司的投资收益约定为项目第7层至14层共计8层房产面积的所有权（总面积不低于23000平方米）；关于商品房销售的约定为特地公司商品房销售收入款必须存入双方双控账户且该款特地公司只能用于本项目建设及税费缴纳，不能挪作他用，待该项目主体竣工后并在特地公司完成全部投资、特地公司向金鹏公司预留完销售税和土地增值税办理商品房产权证的税费和特地公司应缴纳的所得税后，特地公司的房屋销售资金由特地公司自由支配；所有分配给特地公司名下的房屋面积由金鹏公司按照销售面积制定好户数空白合同交给特地公司，由特地公司自行销售该房屋，金鹏公司交特地公司的8层房屋空白销售合同所签订的房屋买卖合同为不可撤销合同，金鹏公司负责办理特地公司8层房屋的产权手续。2007年12月10日，金鹏公司取得开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅（原金墅村）的长房售许字（2007）第6328号《商品房预售许可证》。2008年12月16日，金鹏公司与刘建分别签订两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为200763281220、200763281221），一份合同约定，刘建购买金鹏公司位于开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅项目中的第1栋12层1220号商品房一套，总价款为1127723元，其中首付款457723元应于合同签订之日支付，剩余房款670000元采用银行按揭方式支付；另一份合同约定，刘建购买金鹏公司位于开福区湘江大道湘春路口南侧大地金墅项目中的第1栋12层1221号商品房一套，总价款为1090221元，其中首付款440221元应于合同签订之日支付，剩余房款650000元采用银行按揭方式支付。两份合同均约定，刘建应当按照合同约定如期足额将房价款缴入以金鹏公司为户名的预售款监管账户；刘建逾期付款超过30日，金鹏公司有权解除合同；金鹏公司解除合同的，刘建按累计应付款的5%向金鹏公司支付违约金；刘建愿意继续履行合同的，经金鹏公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘建按日向金鹏公司支付逾期应付款万分之三的违约金；金鹏公司应当在2009年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付刘建使用。金鹏公司在刘建未交纳首付款的情况下，根据特地公司提交的《付款申请单》为刘建开具了收取首付款的发票。后刘建在长沙银行股份有限公司芙蓉支行办理了两套房屋的贷款手续。此后，刘建未向金鹏公司交纳上述两套房屋的首付款，金鹏公司亦未向刘建交付上述两套房屋。另，上述两套房屋均属于《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》约定的特地公司分配房产之列。另查明，金鹏公司与特地公司等因《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2009年4月14日立案受理，在该案审理过程中，2010年1月10日，特地公司向本院提交了由其制作的“大地金墅7-14楼销售统计”、“大地金墅7-14楼部分销售明细”，用以证明其在大地金墅项目中的收入情况，上述两份材料表明特地公司对大地金墅项目中39套房屋的首付款共计15925151元作为优惠未予收取，本院经审理后作出（2009）开民一初字第01222号民事判决，金鹏公司与特地公司均不服该判决，提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院经审理后于2015年8月31日作出（2015）长中民三终字第02143号民事判决，认为，“所有分配给特地公司名下的房屋面积由金鹏公司按照销售面积制定好户数空白合同交给特地公司，由特地公司自行销售该房屋”之约定属于委托销售行为，根据诚实信用原则，金鹏公司应保障特地公司自主销售其分配房屋的权利；关于39套房屋未收取的首付款15925151元，因商品房预售合同的相对人为金鹏公司，根据合同相对性原则，应由金鹏公司向购房者主张”。另，涉案的两套房屋属于上述39套房屋之列。再查明，2008年9月16日，李东辉与金鹏公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定，李东辉购买金鹏公司位于长沙市湘江大道湘春路口南侧大地金墅第1栋7层722号商品房一套；合同总价款1045439元；首付款315439元于2008年9月16日支付，剩余房款730000元采用银行按揭方式支付；金鹏公司应当在2009年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付李东辉使用。合同签订后，因金鹏公司未按期向李东辉交付房屋，李东辉遂于2010年3月23日向本院提起诉讼，要求金鹏公司依约交房。金鹏公司以李东辉未交付首付款为由，行使先履行抗辩权，不同意向李东辉交房。在该案审理过程中，李东辉向本院提交了由特地公司制作的“大地金墅7-14楼部分销售明细”，其中对包括李东辉所购房屋在内的首付款均注明为金鹏公司签字同意优惠部分房款，本院经审理后作出（2010）开民一初字第940号民事判决，认为李东辉虽主张首付款系优惠，但未提交证据证明，对其主张不予采信，认定李东辉未向金鹏公司支付全部的首付款，驳回了李东辉要求金鹏公司交付房屋的诉讼请求。李东辉不服该判决，提出上诉。湖南省长沙市中级人民法院经审理后作出（2011）长中民三终字第0634号民事判决，驳回上诉，维持原判。后李东辉申请再审，湖南省高级人民法院经审查后作出（2011）湘高法民申字第0744号民事裁定，认为“大地金墅7-14楼部分销售明细”虽注明此表为金鹏公司签字同意优惠部分房款成交明细，但该表仅有特地公司的公章，没有金鹏公司的公章以及金鹏公司的负责人签字，该明细表也没有明确优惠部分就是全部免交首付款，李东辉主张首付款是原告对其的优惠属于免交缺乏证据证明，李东辉未向金鹏公司支付全部首付款的客观事实，就是违反合同法的相关规定没有尽到先行履约义务，李东辉要得到房屋就应按照合同约定向原告全面履行自己的义务，故驳回李东辉的再审申请。另，李东辉所购房屋亦属于上述39套房屋之列。本院原审认为，一、本案系商品房预售合同纠纷，原被告双方签订的两份《长沙市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，并经双方签字确认，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实履行合同义务。二、关于首付款是否免除的问题。合同约定被告应于合同签订之日即2008年12月16日向原告交纳两套房屋首付款共计897944元，原被告双方确认被告一直未交纳该笔款项。被告辩称，原告与第三人之间对首付款已经做出处分，原告将首付款的处置权交与第三人，第三人已经免除了该首付款，原告与第三人内部的利益分配问题，应由原告向第三人主张，且原告出具了购房发票，被告有理由相信原告同意了被告不支付首付款的行为；第三人称首付款已经记账在第三人的账上，算作第三人收取了，这属于第三人与原告内部之间的关系，涉案房产是第三人的分成房产，第三人有处置权，可以不收取被告的首付款，第三人是经过原告法定代表人口头同意后将首付款优惠给被告的，被告不需要支付。但本案合同的相对方为原被告双方，收取首付款的权利人为原告，原被告双方签订的合同没有免除首付款的约定，原告出具购房发票的行为并不能证明其有免除首付款的意思表示，第三人在原被告双方的合同关系中并不具备独立主体的地位，其与原告之间的内部约定并不影响原告与被告之间的合同权利义务关系，首付款记入第三人账上，并不代表第三人有权决定免除被告的首付款，其关于原告法定代表人口头同意免除首付款的约定也未得到原告的认可，本案亦无其他直接证据证实原告对首付款作出了免除的意思表示，故不能认定897944元首付款已经免除。三、关于诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告刘建和第三人特地公司均称，首付款由特地公司优惠给了被告，但没有证据表明原告对该优惠是知情或同意的，由于原告与特地公司之间存在合作关系，且涉案房屋属于特地公司分配房屋之列，特地公司可自行销售，原告根据特地公司提交的《付款申请单》为被告开具购房发票的行为符合常理，因此可以认定原告在出具购房发票时对被告未交纳首付款的事实是不知情的，在原告与特地公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案审理过程中，特地公司于2010年1月10日提交了“大地金墅7-14楼销售统计”、“大地金墅7-14楼部分销售明细”，用以证明其未收取被告首付款的情况，原告才知道被告未交纳首付款的事实，原告于2011年6月22日对被告提起诉讼，并未超过诉讼时效期间；另，原告签订合同的目的是获得房屋的对价，被告签订合同的目的是获取房屋所有权，包括首付款在内的购房款是获取房屋所有权的对价，购房款本金不应适用诉讼时效，故被告关于诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。四、关于违约责任。合同约定，被告应于2008年12月16日支付首付款，但被告一直未支付，已构成违约，应当承担违约责任；原告主张以首付款897944元为本金按中国人民银行同期贷款利率计收利息并按首付款5%的比例承担违约金，本院认为，利息和违约金均属违约责任的承担方式，不应重复计算，本院酌情确定以首付款897944元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算违约金；关于违约金的计算起点，因原告于2011年6月22日向本院提起诉讼，本院酌情确定自原告起诉之日即2011年6月22日开始计算违约金；违约金的具体计算方式为，以首付款897944元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，自2011年6月22日起计算至本判决确定支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，本院原审判决如下：一、被告刘建在本判决生效之日起10日内支付原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司购房首付款897944元及违约金（以897944元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，自2011年6月22日起计算至本判决确定支付之日止）；二、驳回原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。原审判决生效后，金鹏公司向本院申请强制执行，执行过程中，刘建提出，其从未收到过起诉状副本、证据、传票、民事判决书等法律文书，也未亲自参加庭审，更未委托律师参与诉讼。经本院对刘建的原审委托代理人律师黄玲进行调查，黄玲称其作为刘建等28案委托代理人，系经另一个律师朋友介绍与特地公司原法人代表梁平见了面，说帮忙代理一批案出庭，授权委托书由梁平负责搞好，未经刘建等28人面签，也没有见过刘建等28人。后刘建据此向本院申请再审。再审过程中，刘建提交了调查笔录、《营销代理、策划合作合同》、终止合同协议、委托承诺函、银行流水、证据目录、长沙市中级人民法院（2016）湘01民再91号民事判决书、对账表等证据。再审庭审中，各方就刘建提交的上述证据和金鹏公司、特地公司在原审中提交的证据进行了质证。结合当事人的质证意见和陈述，本院再审查明：金鹏公司与特地公司等因《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》合资、合作开发房地产合同纠纷一案，长沙市中级人民法院经审理后于2015年8月31日作出（2015）长中民三终字第02143号民事判决后，特地公司不服申请再审，长沙市中级人民法院于2018年10月31日作出（2016）湘01民再91号民事判决书，该判决查明：特地公司合作期间在金鹏公司共领取房屋预售款103061239.87元，扣除未收取的刘建等28人39套房屋的首付款15925151元，特地公司实际领取房屋预售款为87136088.87元。该判决认定上述未收取的首付款，按合同相对性的原则应由金鹏公司收取，同时认定特地公司已领取的实际销售所得为其投资回报，并以特地公司账面领取金额103061239.87元减去特地公司实际领取金额87136088.87元，再抵扣金鹏公司尚欠特地公司借款600万元，判决特地公司向金鹏公司支付9925151元。刘建及特地公司均认为，刘建等28人39套房屋的未付首付款15925151元，已判决由特地公司向金鹏公司支付，金鹏公司不能向刘建等人重复主张。另查明，刘建与长沙银行股份有限公司芙蓉支行签订按揭贷款合同后，长沙银行股份有限公司芙蓉支行在刘建的还款账户扣款还贷，刘建称贷款合同生效后至2009年5月，由特地公司用现金存入其还款账户还贷。2009年5月，因特地公司资金困难，梁平向刘建出具《委托承诺书》，要求刘建暂时垫付按揭贷款至2010年4月30日止，故自2009年5月至2010年4月由其自行还贷，后梁平未按承诺结清垫付款，故停止自行还贷。本院再审查明的其他事实与原审基本一致。本院再审认为，一、根据本院对原审刘建的委托代理人黄玲的调查，可以确认黄玲的授权委托未经刘建授权的事实成立，故刘建主张其未参与原审诉讼，原审程序违法的申诉理由成立。但本院在再审中保障了刘建的陈述、举证、质证、答辩和辩论的权利，已对此予以纠正。二、《长沙市商品房买卖合同》的合同效力问题。刘建主张，与金鹏公司签订《长沙市商品房买卖合同》系应特地公司原法人代表梁平请求，帮助其套取银行资金用于楼盘建设，且金鹏公司为其开具了首付款发票，金鹏公司对此知情，故双方所签订《长沙市商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的，依法应当确认无效。本院认为，首先，在金鹏公司与特地公司的合作中，特地公司是提供楼盘建设资金一方，金鹏公司无套取银行资金的现实需要，刘建主张金鹏公司有套取银行资金的非法目的，与事实不符；其次，金鹏公司虽然为刘建开具了首付款发票，但根据金鹏公司与特地公司内部合作约定，涉案房屋属于特地公司可分配房屋之列，特地公司可自行销售，金鹏公司根据特地公司提交的《付款申请单》（付款项目为预收刘建首付款）为特地公司开具购房发票的行为符合常理，金鹏公司为刘建开具购房发票不能推定金鹏公司对其未交纳首付款的事实知情，也不能推定金鹏公司对刘建签订《长沙市商品房买卖合同》是为了帮助特地公司套取银行资金的非法目的知情并存在共同故意。鉴于《长沙市商品房买卖合同》的相对方为金鹏公司，在刘建缺乏证据证明金鹏公司对刘建签订《长沙市商品房买卖合同》是为了帮助特地公司套取银行资金的非法目的知情并存在共同故意的情况下，再审对刘建提出的涉案《长沙市商品房买卖合同》系存在以合法形式掩盖非法目的的无效情形，并请求确认合同无效的主张不予支持。三、诉讼时效及首付款是否已由特地公司代为支付或免除问题，原审对此评判具有事实和法律依据，再审予以认可。四、合同是否已经解除及金鹏公司能否变更诉讼请求问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。刘建主张，金鹏公司以起诉的形式主张过合同解除，诉状送达之日即为合同解除通知到达对方时解除，金鹏公司无权再要求继续履行合同并支付购房首付款。由于刘建在原审中并未委托代理人代理案件并签收诉状等法律文书，合同解除未通知刘建，故刘建的上述主张与本案事实不符，再审不予采信。金鹏公司变更其诉讼请求系其对民事权利的处分，并无不当。综上所述，刘建与金鹏公司所签订的两份《长沙市商品房买卖合同》经双方签字确认，应认定为双方真实意思表示，刘建不足以证明合同存在法定无效的情形，应认定为合法有效。按合同约定，刘建应按合同约定向金鹏公司支付购房首付款，并承担相应的违约责任。原审判决刘建支付金鹏公司购房首付款897944元及以897944元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，自2011年6月22日起计算至本判决确定支付之日止的违约金，并驳回金鹏公司的其他违约责任的诉讼请求，实体处理正确，再审予以认可。按合同相对性原则，刘建与金鹏公司在《长沙市商品房买卖合同》就购房首付款的约定为刘建与金鹏公司之间的权利义务，特地公司与金鹏公司合作纠纷案中就涉及刘建等人首付款的内部结算处理，不影响金鹏公司依据《长沙市商品房买卖合同》的约定向刘建主张，至于特地公司与金鹏公司合作纠纷案中涉及刘建等人首付款结算是否存在重复计算问题，应由特地公司依照法律规定主张权利。综上，原审存在的程序问题，再审已对刘建的相关程序权利予以保障，但原审实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2011）开民一初字第1784号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  刘彩云人民陪审员  彭 斌二〇一九年十月十四日代理书记员  殷 密