上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13924号原告(反诉被告)：杨锋华，男，1976年8月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钟巍巍，上海瑞吉律师事务所律师。被告(反诉原告)：周志华，男，1958年8月14日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。原告(反诉被告，简称原告)杨锋华诉被告(反诉原告，简称被告)周志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告周志华向本院提出反诉，本案本诉与反诉合并，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告杨锋华及其委托诉讼代理人钟巍巍、被告周志华的委托诉讼代理人秦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锋华向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《商铺联营合同》于2019年3月21日解除；2.被告返还保证金44,000元、装修补贴款50,000元，合计94,000元；3.被告支付违约金66,000元，并赔偿原告加盟费经济损失、装修费经济损失与违约金差额部分66,300元，合计132,300元。事实与理由：2017年9月15日，原告与被告签订《商铺联营合同》，依据事实与合同内容，该合同性质实为租赁合同，合同约定，由原告向被告承租上海市长宁区仙霞路XXX-XXX号房屋(简称涉讼商铺)，用以经营“桂某铺茶饮”使用并支付租金，被告则承诺办理原告经营所需的所有相关证照，保证原告的正常经营活动。合同签订后，原告依约向被告支付了租金、保证金、装修补贴款，并委托装修公司对涉讼商铺进行装修并支付了装修款，同时申请加盟桂某铺茶饮系列经营权并支付加盟费，但被告始终未能依约办理相关合法证照，导致原告无法正常开展加盟经营活动，从而无法实现租赁合同的目的，被告的行为已经构成根本违约，应该承担相应的违约赔偿责任。被告周志华对本诉辩称及反诉诉称，不同意原告全部诉请。1、原告定性双方为租赁合同关系非联营合同并系，与事实不符，被告提供的是商铺，可用于经营可租赁，且原告实际经营一年有余，原告系因自身经营困难，无法正常支付租金，在要求转租不成后提前退租，并不存在无证照无法经营的情况，且工商部门也未因证照问题责令原告停止经营，故原告无合同解除权。2019年3月26日，原告将涉讼商铺返还给被告，被告只得收回，故合同应于该日解除。2.原告提前解约违约在先，无权要求被告返还装修补贴款(转让费性质)、支付违约金及赔偿款，被告追究原告的违约责任，并提出反诉请求：1.确认原告与被告签署的《商铺联营合同》于2019年3月26日解除；2.判令被告支付违约金66,000元。至于保证金，应在原告承担违约责任后再予以返还。原告杨锋华对反诉辩称，解除的时间应为2017年3月21日；被告违约，不同意支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据房地产权证、商铺联营合同、借记卡账户历史明细清单、桂某铺特许经营合同、收据、短信截图等以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼商铺产权人为上海长宁房地产(集团)公司，上海百某某餐饮娱乐有限公司(以下简称百某某公司)通过转租的方式取得涉讼商铺。2017年9月7日，百某某公司将涉讼商铺出租给被告。2017年9月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订商铺联营合同，合同约定：涉讼商铺作为联营条件提供给乙方使用，房屋用途为商铺，乙方愿意按本合同约定使用该房屋进行经营；合作期限自2017年9月25日起至2022年9月19日止；甲方负责提供该房屋作为经营场地，乙方负责提供房屋内装修、商品货源、营业员、产品的合法有效证明等全部事宜；该房屋仅限于乙方经营桂某铺品牌商品，经营业种及范围为饮品；甲、乙双方共同确认由乙方负责统一收银管理费，甲方每月提取固定收益22,000元整(不含税)，每两年递增10%，即2019年9月20日起每月提取固定收益24,200元整(不含税)，2021年9月20日起每月提取固定收益26,620元整(不含税)；乙方按每三个月为一期，以每期提前20日向甲方支付下一期收益金，先付后用，逾期超过10天，甲方有权终止本合同；甲乙双方约定，乙方向甲方支付联营保证金，保证金为44,000元整，联营关系结束时，甲方收取的联营保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息于联营合同终止后十日内归还乙方；甲方提供乙方经营所需证照，如因证照产生的纠纷由甲方处理：如乙方遇国家公权力机关(如食药监、工商局等)检查的，由甲方出面处理；如公权力机关由于证照问题对乙方作出行政处理，由甲方承担相应费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：…(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现联营目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的…(七)乙方中途擅自退出。合同签订当日，原告向被告支付保证金及首期租金共计110,000元，装修补贴50,000元(合同中无约定)，被告将涉讼商铺交付给原告。2017年9月15日，原告与案外人上海颢宜建筑工程有限公司签订装饰工程合同，约定工程地点为桂某铺仙霞路店，合同总价为69,800元。原告分三次向案外人上海颢宜建筑工程有限公司指定账户支付上述装修款。2017年9月19日，原告与案外人桂某(上海)餐饮有限公司签订特许经营合同(单店加盟托管)，案外人桂某(上海)餐饮有限公司从案外人上海志雨贸易有限公司取得桂某铺注册商标的排他性许可使用权，保证被告能够在加盟店经营业务中合理使用“桂某铺”注册商标。后原告向案外人上海志雨贸易有限公司支付加盟费60,000元。2017年10月，被告向案外人百某某公司申请开设经营“桂某铺”奶茶，案外人百某某于2017年10月2日表示“同意！但须依法合规经营。”租赁期间，被告向原告提供百某某公司营业执照及食品经营许可证，百某某公司注册地为上海市长宁区仙霞路XXX号底层、三层。2018年10月前后，原告曾向被告先后多次发送短信，内容为：“…您的铺子租金的确高于市场价不少！而且今年9月开始还有递增！这是把我逼上绝路啊！在这里，我恳请您考虑下，是否可以把房租做小幅度的下降以及推迟递增的时间点”；“周先生，你好，我最近经营已经到了举步维艰的底部，这个月房租暂时都没办法落实！您看看您这里是否方便自己把铺子收回去，自己出租，转让费您退给我，2个月押金您退我一个月就行！我这里实在是坚持不下去了，没办法想了”；“周先生，凭心而论，就是为了延续这份合同，不损害你的利益，我去年8月开始一直在寻找符合你要求的租户，代价就是这9个月我又亏损了十多万！我已经山穷水尽了！…”等。2019年3月19日，原告向被告发送律师函称：被告未依约办理相关合法证照，导致原告不能正常开展经营活动，从而无法实现租赁合同之目的，原告特向被告通知解除双方的商铺联营合同，被告应当依法全部返还已收取的预交租金、保证金、装修补贴等款项；被告应承担合同约定违约金1,188,000元，以及因合同解除而对原告造成的加盟费、装修费等实际经济损失；本律师函并为解除合同通知。该律师函于2019年3月21日送达被告。2019年3月26日，被告收到涉讼商铺的钥匙。2019年4月6日，被告与案外人百某某公司解除租赁合同。庭审中，双方一致确认装修补贴50,000元的性质为转让款，原告支付租金至2019年3月25日。审理中，本院至上海市长宁区仙霞新村市场监管所进行调查，该所工作人员表示：第一次上门检查，因发现桂某铺店铺无营业执照，故要求桂某铺负责人来所谈话，后自称桂某铺的来人表示桂某铺与旁边百某某公司商铺连在一起，使用百某某公司营业执照经营；第二次上门检查时，发现店面已经挂上百某某公司的营业执照，暂无相关证据证明桂某铺属于无照经营，未对其采取任何处罚措施。另告知桂某铺，如果与百某某分开经营，则需要另行办理营业执照。审理中，原告拨打12345市民热线咨询相关情况，后长宁区市场监督管理局工作人员回电原告，原告对此回电进行电话录音并作为证据提交法庭，该录音中，原告问：“如果我要开奶茶店，我需要哪些手续？”对方回复：“需要营业执照和食品经营许可证。”原告问：“联营合同可以申办营业执照吗？”对方回复：“不可以”原告问：“合同方给了我他人的营业执照和食品经营许可证，我可以用吗？”对方回复：“需要自己申办营业执照。”原告问：“合同甲方给了我代用的营业执照和食品经营许可证，上面的经营范围是中型饭店，我是否可以用作奶茶店的联营？”对方回复：“营业执照和食品卫生许可证的经营范围没有茶饮制售，所以你不可能使用。”原告问：“我现在借用他人的营业执照和许可证合法吗？”对方回复：“你经营范围和许可证营业执照经营范围不符，属无证经营。”被告对此录音证据的三性不予认可。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方合同关系的性质。本案原、被告双方订立的商铺联营合同，约定被告提供商铺供原告使用，原告每月支付固定的管理费，店铺经营管理均由原告独立负责，双方并无共同经营、共担风险的约定，符合租赁合同的特性，双方之间建立的是租赁合同关系。二、合同解除的原因和解除时间。双方同意解除合同，但对合同解除的原因和解除时间存有争议。原告认为被告未能按照合同的约定提供证照，导致原告无法正常经营实现合同目的，被告属根本违约。依据双方的短信往来看，原告在合同履行的过程中存在自身经营困难，希望原告降低租金，并多次表示欲将涉讼商铺转租不再继续承租。根据本院查明的事实，原告自2017年10月承租涉讼商铺起至2019年3月26日返还商铺，一年多期间内使用被告提供的执照经营桂某铺奶茶，虽遇工商检查和约谈，然市场监管所并未因证照问题告知原告不能经营，或者要受到行政处罚。至于原告提供的录音，原告称录音于2019年10月10日录制，并不能证明原告在租赁期间已无法在涉讼商铺内正常经营。综上，原告提前退租构成违约，致合同解除。关于合同解除的时间，原告违约并不享有合同解除权，原告要求确认被告收到解除函之日(2019年3月21日)为解除之日，无事实及法律依据，本院不予采信。被告认为，原告执意退租，于2019年3月26日将涉讼商铺返还被告，要求以该日作为合同解除之日的主张，依法有据，本院予以支持。三、合同解除的法律后果。依据合同法的规定，违约方应向守约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。双方合同因原告提前退租而解约，原告应按约定承担违约责任，原告要求被告承担违约金、装修损失，于法无据，本院不予支持。原告主张的加盟费，因注册商标的使用权与涉讼商铺并未形成附合，原告可另行利用，本院不予支持。关于装修补贴款，双方口头约定支付该笔费用，庭审中均认为属转让费的性质，然未约定若合同解除后如何处理。虑及原告系为承租涉讼商铺向被告支付的费用，应认定属合同项下发生的费用，现合同因原告提前退租而无法继续履行，故该风险应由原告自行承担，原告要求返还装修费的诉请，本院难以支持。根据双方合同的约定，违约方应该按照月租金的3倍支付违约金，被告要求原告支付违约金66,000元，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于保证金，被告同意在原告承担违约责任后予以返还，于法不悖，本院予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨锋华与被告(反诉原告)周志华签署的《商铺联营合同》于2019年3月26日解除；二、原告(反诉被告)杨锋华应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)周志华支付违约金66,000元；三、被告(反诉原告)周志华应于原告(反诉被告)杨锋华履行上述第二项义务后当日返还原告(反诉被告)杨锋华租赁保证金44,000元；四、驳回原告(反诉被告)杨锋华的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,657元，减半收取计2,328.50元，由原告(反诉被告)杨锋华负担1,870.71元，被告(反诉原告)周志华负担457.79元。反诉案件受理费750.88元，由原告(反诉被告)杨锋华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  史 捷二〇一九年十月二十五日法官助理  刘彬华书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……