广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初1597号 原告:中国工商银行股份有限公司平南县支行，住所地广西平南县平南街道朝阳大街788号、790号。 负责人：张喜，该行行长。 委托诉讼代理人：何清，该行员工。 委托诉讼代理人：李永科，广西基君律师事务所律师。 被告：黄先红，男，1981年6月24日出生，汉族，居民，户籍所在地江西省宜春市上高县。 被告：钟文丽，女，1983年7月20日出生，汉族，居民，户籍所在地江西省宜春市上高县。 被告：广西德诚房地产开发有限公司，住广西马山县白山镇同富街（原合群乡府院内）。 法定代表人：单建兵，该公司总经理。 被告：广西德诚房地产开发有限公司平南分公司，住所地平南县平南街道瑞雁花园三十米街瑞雁社区办公楼旁。 负责人：刘德奇。 被告广西德诚房地产开发有限公司与被告广西德诚房地产开发有限公司平南分公司的共同委托诉讼代理人：邱海雄，该公司法律顾问。 被告广西德诚房地产开发有限公司与被告广西德诚房地产开发有限公司平南分公司的共同委托诉讼代理人：李健兰，系其公司员工。 被告：刘德奇，男，1968年7月13日出生，汉族，居民，住湖南省攸县。 原告中国工商银行股份有限公司平南县支行（以下简称工行平南县支行）与被告黄先红、钟文丽、广西德诚房地产开发有限公司（以下简称德诚房地产公司）、广西德诚房地产开发有限公司平南分公司（以下简称德诚房地产平南分公司）、刘德奇金融借款合同纠纷一案,本院于2019年5月22日立案后，因案情复杂于2019年8月20日转为普通程序审理，并于2019年9月18日公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人及被告德诚房地产公司、被告德诚房地产平南分公司的共同委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告黄先红、钟文丽、刘德奇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行平南县支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告黄先红、钟文丽于2015年12月23日签订的编号为个购字工行平南支行2015年1528号《个人购房借款/担保合同》；二、判令被告黄先红、钟文丽立即偿还借款本金261624.89元及利息给原告（利息计算方法：以本金261624.89元为基数，按合同约定的贷款利率计算至清偿之日止）；三、判令被告黄先红、钟文丽支付律师代理费12321.3元给原告；四、判令被告德诚房地产公司、被告德诚房地产平南分公司、刘德奇对上述第二项、第三项债务承担连带保证责任；五、请求法院确认原告对被告黄先红、钟文丽共同共有的位于平南县房屋（预购商品房抵押权预告登记证号：平房预2016字第218122号）在拍卖或变卖时所得款项享有优先受偿权；六、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由:2015年12月23日，原告与被告黄先红、钟文丽签订了一份编号为个购字工行平南支行2015年1528号《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告黄先红、钟文丽提供个人住房贷款人民币291000元，贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，确认年利率为4.90%，还款方式为按月等额本息偿还。被告黄先红、钟文丽自愿以其共同共有的位于平南县房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续。被告德诚房地产平南分公司作为保证人，为上述贷款提供连带责任保证。合同还对违约责任等进行了约定。《个人购房借款/担保合同》签订后，原告依约定将贷款291000元支付至借款人指定的德诚房地产平南分公司名下账户。合同履行期间，至2019年4月21日，被告黄先红、钟文丽累计违约36期，尚欠原告贷款本息共计262695.52元，其中贷款本金261624.89元，利息1070.63元。后经原告多次催讨，被告黄先红、钟文丽均推脱不还。根据合同约定，因被告黄先红、钟文丽存在多次逾期不还本息的行为，原告有权解除合同，要求被告提前清偿全部贷款本息及对被告提供抵押担保的财产享有优先受偿权。另根据合同约定，原告有权要求被告黄先红、钟文丽承担原告为了实现本案债权而产生的律师费12321.3元。被告德诚房地产平南分公司作为被告黄先红、钟文丽的连带责任保证人，是被告德诚房地产公司的分支机构，具有相对独立的法律地位，但其不具有独立的法人资格，其民事责任应由被告德诚房地产公司承担。又因被告德诚房地产公司是一人有限责任公司，被告刘德奇是该公司唯一的自然人股东，故被告刘德奇应与被告德诚房地产公司、德诚房地产平南分公司应对上述债务共同承担连带保证责任。 被告德诚房地产公司、德诚房地产平南分公司共同辩称：1.原告主张的律师费金额过高，按标准应该是5000元左右；2.涉案房屋实际是被告德诚房地产平南分公司用于抵扣被告黄先红、钟文丽的工程款，贷款至今的利息也是被告德诚房地产平南分公司支付，涉案商品房的优先权应由被告德诚房地产平南分公司取得，由被告德诚房地产平南分公司归还本金与利息给原告；3.被告刘德奇是德诚房地产平南分公司的负责人，不应该单独列为被告。 被告黄先红、钟文丽、刘德奇未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告黄先红、钟文丽、刘德奇经传唤拒不到庭参加诉讼视为其放弃质证的权利。对双方当事人没有异议的证据，本院依法予以确认；被告德诚房地产公司、被告德诚房地产平南分公司提供《特殊申请表》与本案没有关联性，本院依法不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月23日，原告与被告黄先红、钟文丽签订了一份编号为个购字工行平南支行2015年1528号的《个人购房借款/担保合同》，约定被告黄先红、钟文丽向原告申请个人住房贷款人民币291000元，用于购买位于平南县房屋，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法，每月15日为还款日，借款人不具有宽限期，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）执行新的利率，若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告黄先红、钟文丽自愿以其共同共有的位于平南县房屋为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用，并于2016年1月21日办理了抵押权预告登记手续（预购商品房抵押权预告登记证号：平房预2016字第218122号）；合同还约定了若借款人连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息的，原告有权解除本合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款本金和其他融资贷款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2015年12月16日，被告德诚房地产平南分公司向原告出具了一份阶段性担保函，同意为被告黄先红、钟文丽的上述贷款提供阶段性担保，阶段性担保范围为上述《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，担保期限自上述贷款发放之日起至该合同项下的抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。2016年1月25日，原告按约定将贷款发放至被告黄先红、钟文丽指定的被告德诚房地产平南分公司的账户。合同履行期间，被告黄先红、钟文丽未能按合同约定按期还款，存在多次逾期还款情形。截至2019年4月21日止，被告黄先红、钟文丽尚欠的贷款本金为261624.89元，利息为1070.63元。本案在诉讼过程中，因被告黄先红、钟文丽逾期还款，原告扣除了被告德诚房地产平南分公司的部分保证金用于偿还被告黄先红、钟文丽拖欠的到期贷款本息，截至2019年9月15日止，被告黄先红、钟文丽尚欠贷款本金257409.97元，利息1051.09元。 本院认为，原告工行平南县支行与被告黄先红、钟文丽签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告黄先红、钟文丽却没有按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告黄先红、钟文丽归还欠原告的借款本金及按合同约定支付罚息，符合法律规定，本院依法予以支持。因截至2019年9月15日止，被告黄先红、钟文丽尚欠贷款本金257409.97元，利息1051.09元，故对原告请求的超出部分，本院依法不予支持。 关于律师费问题。原告提供了委托代理合同及其发票，且其委托代理律师亦到庭参加诉讼，故原告请求被告支付律师费符合法律规定，律师费的收费标准应以原告起诉时被告所欠的金额即262695.52元为基数进行计算，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，原告请求被告支付律师费12321.3元没有超出规定，被告德诚房地产公司、被告德诚房地产平南分公司辩称律师费过高，没有法律依据，本院依法不予采纳。 关于被告德诚房地产公司、德诚房地产平南分公司、刘德奇应否对被告黄先红、钟文丽的上述债务承担连带保证责任问题。因原告与被告德诚房地产平南分公司在合同中约定被告德诚房地产平南分公司承担的是阶段性保证责任，担保期限自上述贷款发放之日起至该合同项下的抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止，现被告黄先红、钟文丽提供抵押的房屋尚未办理房屋抵押手续，按照合同约定，被告德诚房地产平南分公司的保证期限尚未届满，仍需承担保证责任；又因被告德诚房地产平南分公司系被告德诚房地产公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，故本案的保证责任应由被告德诚房地产公司承担；此外，由于被告刘德奇系被告德诚房地产公司的唯一自然人股东，其未能举证证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带保证责任。综上，被告德诚房地产公司与被告刘德奇应对被告黄先红、钟文丽的上述债务承担连带保证责任，被告德诚房地产公司与被告刘德奇承担保证责任后有权向被告黄先红、钟文丽追偿。 关于原告对被告黄先红、钟文丽提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项是否享有优先受偿权问题。被告黄先红、钟文丽自愿以其共同共有的位于平南县房屋为其贷款提供抵押担保，但仅办理了预购商品房抵押，未办理正式抵押登记，根据物权法定原则，预购商品房抵押无法导致不动产物权的设立或变动，不产生优先受偿的效力，故原告对被告黄先红、钟文丽提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项不享有优先受偿权。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司平南县支行与被告黄先红、钟文丽于2015年12月23日签订的编号为个购字工行平南支行2015年1528号的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告黄先红、钟文丽归还借款本金257409.97元及利息给原告中国工商银行股份有限公司平南县支行（利息计算方法：截至2019年9月15日止的利息为1051.09元，从2019年9月16日起的利息在中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮50%计算至清偿之日止）； 三、被告黄先红、钟文丽支付律师费12321.3元给原告中国工商银行股份有限公司平南县支行； 四、被告广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇对被告黄先红、钟文丽的上述第二、第三项债务承担连带保证责任，被告广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇承担保证责任后有权向被告黄先红、钟文丽追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司平南县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5426元（原告已预交），由被告黄先红、钟文丽、广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5426元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；账号：20×××16；开户行：农行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃献军 人民陪审员  黎 贤 人民陪审员  方思淇 二〇一九年十月十七日 法官 助理  覃爱娟 书 记 员  杨贵深