云南省永胜县人民法院行 政 判 决 书（2019）云0722行初15号原告：永胜群力水电开发有限责任公司组织机构代码：915307227670691690法人代表：陈建雄地址：云南省丽江市永胜县。委托代理人：蔡永泽，男，汉族，1962年2月9日，云南省永胜人，高中文化，该公司员工，住云南省丽江市永胜县。委托代理人：颜玮，云南玉龙律师事务所律师。(特别授权代理)被告：永胜县住房和城乡规划建设局（原名永胜县建设局）统一社会信用代码：1153322201527533R负责人：陈耕源，该局局长。住址：永胜县。出庭负责人：王智明，男，汉族，1972年8月5日生，云南省永胜县人，该局副局长，住云南省丽江市永胜县松坪乡松坪村委会下箐头村**附**。委托代理人：周平，男，汉族，1969年8月22日生，云南省永胜县人，大学文化，该局职工，住云，住云南省丽江市永胜县div>被告：永胜县自然资源局统一社会信用代码：11533222015275357H法定代表人：杨秀忠住址：云南省丽江市永胜县。出庭负责人：朱永生，该局副局长。委托代理人：秦国华，男，汉族，1985年7月18日生，云南省永胜县人，不动产登记中心主任，住云，住云南省丽江市永胜县div>第三人：马玲，女，汉族，1966年10月16日生，云南小永胜县人，中专文化，退休职工，住永，住永胜县永胜县。委托代理人:赵青蓝、和桂娟，云南李寿刚律师事务所律师（特别授权代理）。原告永胜群力水电开发有限责任公司诉被告永胜县住房和城乡规划建设局、被告永胜县自然资源局、第三人马玲行政登记纠纷一案，本院于2019年5月4日受理后，依法组成合议庭，分别于同年7月30日、10月9日公开开庭进行了审理。原告永胜群力水电开发有限责任公司委托代理人蔡永泽、颜玮，被告永胜县住房和城乡规划建设局的出庭负责人王智明及委托代理人周平，被告永胜县自然资源局的出庭负责人朱永生及委托代理人秦国华，第三人马玲及其委托代理人赵青蓝、和桂娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。被告永胜县建设局于2006年12月21日向第三人马玲颁发了永房管字第××号《房屋共有权保持证》。原告诉至法院请求：依法判决被告于2007年2月11日给第三人马玲户颁发的位于永胜县永北镇环城东路原永胜农业机械公司2号楼2号房产的《房屋共有权保持证》（证号为：永房管字第××号）无效。事实与理由：1999年7月15日永胜县农业机械公司因经营需要，以永国用（94）字第0236号《国有土地使用证》及永房权证永北字第**、00××05号《房屋所有权证》经抵押登记，向中国农业银行股份有限公司永胜县支行（原中国农业银行永胜县支行，下称农行永胜县支行）抵押贷款人民币550万元，借款期限为三年。贷款期限届满后，因永胜县农业机械公司未能按期偿还借款本息，农行永胜县支行于2000年6月23日向云南省丽江市中级人民法院（原云南省丽江地区中级人民法院）提起诉讼，云南省丽江市中级人民法院经开庭审理，于2001年10月25日作出了（2001）丽中经初字第24号《民事判决书》，判决：永胜县农业机械公司在本判决发生法律效力后十日内偿还原告永胜县农业银行人民币550万元及利息。判决生效后，因永胜县农业机械公司未能履行生效判决，农行永胜县支行向云南省丽江市中级人民法院提出执行申请，云南省丽江市中级人民法院于2005年3月7日作出了〔2004〕丽中执字第024号《民事裁定书》，裁定：一、被执行人云南省永胜县农业机械公司原办公区的资产以物抵债，偿还债务，抵偿债务金额248.60万元；二、对本案未受偿余额人民币3967926.01元及相应利息，发放债权凭证，终结本次执行程序。其后农行永胜县支行依法委托丽江信德拍卖有限公司对抵债房产作公开拍卖，2005年10月18日原告参与了拍卖，并以177万元价格竞拍下永房房权证永北字第**、0××05号《中华人民共和国房屋所有权证》及永国用字第0236号《国有土地使用证》项下的土地使用权及房屋产权。原告于2005年10月18日与农行永胜县支行签订了成交《协议书》，于2005年10月27日签署了《移交清单》，接收了永房产房产权证永北字第**、××05号《房屋所有权证》、永国用字0236《国有土地使用证》及00××04号、00××05号房产，合法享有原永胜县农业机械公司抵债的全部国有土地使用权及房屋产权。2018年5月10日，原告积极响应政府创建园林城市号召，与云南土垚航房地产开发公司永胜分公司、永胜县物资公司签署了《联合开发协议书》，决定联合建设“盛世怡园”小区。尽管原永胜农业机械公司的全部房产己经为原告竞拍取得，第三人等与原永胜农业机械公司的房改问题属历史遗留问题，且第三人应向原永胜农业机械公司主张权利，但原告也本着保护第三人利益原则，积极寻求与第三人等的安置补偿，现原告已经与居住在原永胜农业机械公司3号楼内的其他8家住户己签订了《补偿协议》，但马玲、刘树萍两户凭借手中因违法登记取得的《房屋共有权保持证》，周鹏、罗朝黎两户凭原先与永胜县农业机械公司签署的《单位自管住房买卖合同书》拒绝原告给予的优惠条件，拒绝签订《补偿协议》，并提出了高昂的极不合理的补偿要求。且多次拒绝参与永胜县信访局、司法所、住建局、国土局、永北镇政府、永胜县人大等部门组织的调解会议，此第三人与农机公司产权纠纷的行为已严重阻碍了永胜县重点建设项目正常推进。经调查，马玲户所持有的《房屋共有权保持证》是在2007年登记取得，是在原告合法享有原永胜县农业机械公司抵债的全部国有土地使用权及房屋产权后取得，该依法应认定为违法登记、无效登记。综上所述，原告是依法竞拍取得了原农业机械公司环城东路土地使用权及房屋产权，原告依法对该全部房产享有占有、使用、收益、处分之权利。应依法认定被告的登记行为无效。为使原告合法权益切实得以维护，谨此依法向贵院提起诉讼，望贵院秉公审理，支持判决如诉讼请求。被告永胜县住房和城乡规划建设局辩称：被答辩人要求认定答辩人于2007年3月20日颁发给马玲的永房管字第××号《房屋共有权保持证》为由向贵院提起行政诉讼一案，特作答辩如下《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。本案中，答辩人于2007年3月20日颁发给马玲的永房管字第××号《房屋共有权保持证》的行为，即属于上述规定的情形，此后，包括房屋登记在内的不动产登记法律制度发生了变化。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例，”《不动产登记暂行条例》以《中华人民共和国物权法》为依据，吸收借鉴相关登记办法的内容，对不动产统一登记方面的一系列重要制度予以了明确。该条例第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”基于上述规定，《不动产登记暂行条例》施行后，本案所涉单一的房屋登记已经转变为不动产统一登记，原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。房屋权属证书是房屋登记的载体，因此本案被诉行政行为仍是房屋权属登记行为。根据永胜县“三定”方案等规范性文件，永胜县范围内的不动产登记的法定职责统一由永胜县自然资源局承担，即原答辩人行使的房屋登记职权由永胜县自然资源局承继。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或职权变更的，继续行使职权的行政机关是被告，因此，答辩人已不是本案适格被告，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。被告永胜县自然资源局辩称：一、永胜县住房和城乡建设局原永胜建设局具有颁发给第三人马玲的永房管字第××号《房屋共有权保持证》是合法主体资格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。本案中，永胜县住建局于2007年3月20日颁发给马玲的永房管字第××号《房屋共有权保持证》的行为，即属于上述规定的情形。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》施行后，本案所涉单一的房屋登记已经转变为不动产统一登记，原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。房屋权利证书是房屋登记的载体，因此本案被诉行政行为仍是房屋权属登记行为。根据永胜县“三定”方案等规范性文件，永胜县范围内的不动产登记的法定职责统一由永胜县自然资源局承担，即永胜县住房和城乡规划建设局行使的房屋登记责权由永胜县自然资源局承继。二、原永胜建设局颁发给第三人马玲的永房管字第××号《房屋共有权保持证》程序合法、事实清楚、证据充分、适用法律正确。第三人马玲系永胜县农业机械公司原职工，1995年5月20日，其提出购房申请，经永胜县农业机械公司、永胜县物价局、永胜县财政局、永胜县建设局、永胜县住房制度改革部门等审批同意后，第三人与永胜县农业机械公司于1995年6月12日签订了《单位自管住房买卖合同书》，并对合同进行了公证。经马玲申请，永胜县住建局于2006年12月21日向其颁发了永房管字第××号《房屋共有权保持证》。三、本案中所争议的房产证号为永房权证房权证永北字第**《有权证》（所有权人为永胜县农业机械公司），与永房管字第××号《房屋共有权保持证》（所有权人为马玲）。被答辩人永胜群力水电开发有限责任公司不是该争议房产的所有权人，因此不是本案适合的主体。请依法予以维持。第三人马玲辩称：一、第三人早在6月就已经各部门的批准，支付了约定的购房款，依法获得了本案诉争房产证下的房产权益。而作为房地产管理所和建设局，在第三人向其提供了真实、合法的办证材料后为其办理了产权证书完全符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定。二、本案农机公司将已经出售给第三人的房屋登记在自己名下，属于申报不实取得的产权证，根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，登记机关应注销房屋权属登记。三、第三人对诉争的房屋拥有产权，但原告方只是由竞拍成功而带来的相关权益，并没有诉争房产的产权。第三人早在1995年就经《单位自管住房买卖合同书》取得了相关权益，而原告方是在2005年才取得，第三人取得的权益在前，因此办理产权证也就没有任何问题。四、本案原告方只是取得了原农机公司办公区的房产权益。丽江中院于2005年3月7日作出的以物抵债的民事裁定书中写的是农机公司原办公区的资产，而农机公司早就分了办公区与住宅区，那么以物抵债的内容只是办公区而不包括住宅区。而农业银行却将产权证下的房产全部进行了拍卖，这与裁定书不一致，农业银行无权对非办公区进行拍卖，继而本案原告取得的也只是原农机公司办公区的房产权益。第三人对诉争的房产已经享有物权，原告擅自拆除第三人房产的行为严重侵害了第三人的合法权益。本院从以下四个方面对被告永胜县建设局所作的具体行政行为作了审查。一、行政执法主体的主体资格及权限。被告永胜县住房和城乡规划建设局说明：被告永胜县建设局向马玲户颁发永房管字第××号《房屋共有权保持证》的具体行政行为主体适格，职权法定。法律依据是《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）。原告永胜群力水电开发有限责任公司及第三人马玲均对永胜县建设局的行政执法主体资格及权限没有异议。本院经审查认为，被告永胜县建设局具有颁发永房管字第××号《房屋共有权保持证》的主体资格和权限。二、审查被诉具体行政行为所认定的事实。二被告说明：第三人马玲系永胜县农业机械公司原职工，1995年5月20日，马玲提出购房申请，永胜县建设局、永胜县住房制度改革部门等部门审批同意后，马玲与永胜县农业机械公司于1995年6月12日签订《单位自管住房买卖合同书》，并对该合同进行了公证。马玲于2006年12月向永胜县建设局审批同意后，于2007年3月20日颁发给第三人马玲永房管字第××号《房屋共有权保持证》。证据是：《购房申请书》、《永胜县城镇住房制度改革职工购房申请书》、《单位自管住房买卖合同书》、《公证书》、国有住房出售收入专用票据、《永胜县私有房产申请登记审批表》、《永胜县房管所收费通知》、《房屋共有权保持证存根》，拟证明住房和城乡规划建设局作出的颁证行为认定事实清楚。原告对第三人购房的情况予以认可，对被告所说的不予认可。第三人表示没有意见。经本院审查，被告提交的上列证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院对其证据的效力予以确认。本院认为被告永胜县住房和城乡规划建设局在颁发永房管字第××号《房屋共有权保持证》时所依据的基本事实清楚。三、对被诉具体行政行为执法程序的合法性的审查。二被说明：向第三人颁发《房屋共有权保持证》，颁证程序是依据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）。相应的程序为：根据法律规定的实施方案，经永胜县农机公司的要求及第三人的申请，第三人提交了相应的材料，认定买卖合同符合相应的规定，经过审核也符合相应的房屋登记条件，依据法律的相关规定，永胜县建设局认为第三人提交的材料真实合法，永胜县建设局才对第三人给予颁发《房屋共有权保持证》。证据是：购房申请书、单位住房买卖合同书、公证书、永胜县城镇住房制度改革职工购房申请书复印件各一份，拟证明颁证程序合法。原告认为被告在程序上不合法。第三人认为程序完全合法。经本院通过对被告所提交证据审查认为，对第三人给予颁发《房屋共有权保持证》的行政程序合法。四、对被诉具体行政行为所适用的法律法规的审查。二被告说明：依据的是《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）第二章第十条规定，被告都是严格按照这个规定来办的，在程序和事实上都是没有任何问题的。原告方认为被告的登记适用法律时超越了法律的相关规定，是超越职权的。第三人认为被告适用法律合法，没有超越职权。经本院审查认为，被告依据上述法律法规对第三人向予颁发《房屋共有权保持证》时，适用法律正确。原告永胜群力水电开发有限责任公司向本院提交如下证据：一、永房房权证房权证永北字**》复印件一份，拟证明所登记的房屋所有权属原告农业机械公司（已拍卖给永胜群力水电开发有限责任公司）。二、永房权房权证房权证永北字**复印件一份，拟证明所登记的房屋所有权属原告农业机械公司（已拍卖给永胜群力水电开发有限责任公司）。三、永国用（94）字第236号《土地证》复印件一份，拟证明所登记的房屋所有权属原告农业机械公司（已拍卖给永胜群力水电开发有限责任公司）。四、永胜群力水电开发有限责任公司营业执照复印件一份，拟证明公司存在的合法性。五、永胜群力水电开发有限责任公司法人代表身份证复印件一份，拟证明法人的合法性。六、（2001）丽中终初字第24号《民事判决书》复印件一份，拟证明丽江市中级人民法院终审判决农业机械公司应如实偿还永胜县农业银行借款事实。七、（2004）丽中终初字第24号《民事裁定书》复印件一份，拟证明丽江市中级人民法院终审判决农业机械公司无力偿还农业银行借款，以农业机械公司原办公区的资产抵债。八、丽江市中级人民法院（2005）丽中终执第10号《债权凭证》复印件一份，拟证明原农业机械公司的债权权属永胜县农业银行所有。九、拍卖公告复印件一份，拟证明公开拍卖原农业机械公司所抵押贷款的全部资产。十、国有土地使用权拍卖登记表复印件一份，拟证明原农业机械公司所拍卖的资产已经作了合法登记。十一、国有土地使用权拍卖备案表复印件一份，拟证明原农业机械公司所拍卖的国有土地已经作了备案。十二、拍卖成交确认表复印件一份，拟证明原农业机械公司资产已经合法拍卖成功。十三、拍卖成交《协议书》复印件一份，拟证明原农业机械公司资产已经合法拍卖给永胜群力水电开发有限责任公司。十四、移交清单复印件一份，拟证明原农业机械公司资产已移交给永胜群力水电开发有限责任公司。十五、完税凭证复印件一份，拟证明永胜群力水电开发有限责任公司已经支付了房产全部款项并已依法纳税。十六、《调解情况说明》复印件一份，拟证明永胜群力水电开发有限责任公司采取合法途径解决矛盾纠纷。十七、《调解情况说明》复印件一份，拟证明永胜群力水电开发有限责任公司再次采取合法途径解决矛盾纠纷。经组织质证，对原告提交的证据，被告永胜县住房和城乡规划建设局对证据本身没有异议，第三人的权益还是合法存在的。被告永胜县自然资源局认为原告不是适格的主体，我们不予认可。第三人马玲对证据二和三本身没有意见，我们认为抵押不包括住宅部分，对证据的关联性有异议；第九组到第十七组证据的合法性我们不予认可；其他证据我们没有意见。第三人马玲提交如下证据：一、身份证复印件一份，拟证明第三人主体资格；二、永房管第103号房屋共有权保持证复印件一份，拟证明第三人于2006年12月21日合法取得永北镇环城东路砖混结构四层房屋一幢二层四间的房屋共有权证，第三人占100%的产权；三、永胜县私有房产申请登记审批表复印件，拟证明：永胜县建设局于2006年12月21日审查同意后办理《房屋共有权保持证》；2、永胜县农机公司出售房产的行为合法；3、第三人于1995年5月16日向永胜县房改领导小组提出购房申请同时提出办理房产登记申请；4、第三人购买农机公司的房产是经多个部门审批同意；5、永胜县农机公司与第三人签订的《住房买卖合同书》进行了公证；6、第三人购买诉争房产支付的购房款；7永胜县农机公司证实在办理购房手续时错将第三人马玲写成了马琳；以上证据证实被告向第三人颁发房屋共有权保持证合法、有效。经组织质证，对第三人马玲提交的证据，原告对证据一的三性没有异议；对证据二的合法性我们不予认可，我们认为给第三人颁发共有权保持证的时候行政主体的法律依据已废止，其适用法律错误，对其真实性没有异议；对证据三的三性没有异议，但我们认为其与本案的关联性不大。二被告对上述证据的三性没有异议。本院审查认为，原告及第三人提交的证据符合证据法定形式，对于证据本院予以确认。综上所述，本院认定本案的基本事实如下：永胜县农业机械公司作为位于永胜县土地证号为永国用（94）字第2**的房屋五幢的所有权人，永胜县人民政府为其颁发了永房权证房权证房权证永北字第**证》。第三人马玲作为永胜县农业机械公司的原职工1995年5月20日，其提出购房申请，经永胜县农业机械公司、永胜县物价局、永胜县财政局、永胜县建设局、永胜县住房制度改革部门等审批同意后，其与永胜县农业机械公司于1995年6月12日签订了《单位自管住房买卖合同书》，并对合同进行了公证。经马玲申请，永胜县建设局于2006来年12月21日向其颁发了永房管字第××号《房屋共有权保持证》，对永房权证房房权证房权证永北字第**》的房屋一幢二层四间，建筑面积为58.22平方米，系永胜县农机公司与马玲等人共有，马玲产权比例为100%。永胜县农业机械公司与农行永胜县支行的借款合同纠纷，经法院生效判决确定由原永胜县农业机械公司偿还永胜县农业银行人民币本金550万元及利息，进入执行程序后，永胜县农业机械公司提供的抵押物即永胜县农业机械公司原办公区的资产以物抵债，偿还债务，抵偿债务金额248.60万元。其后农行永胜县支行依法委托丽江信德拍卖有限公司对抵债房产作公开拍卖，本案原告通过参与拍卖，于2005年10月18日与农行永胜县支行签订了成交《协议书》，于2005年10月27日签署了《移交清单》，接收了永国用字0236《国有土地使用证》及00××04号、00××05号房屋，但并未办理权属变更登记手续。现原告诉至本院要求判决被告颁发给第三人马玲户的永房管字第××号《房屋共有权保持证》无效。本院认为：在颁发永房管字第××号《房屋共有权保持证》给第三人马玲时，原永胜县建设局的主体资格合法；该具体行政行为事实清楚，证据确实；行政执法过程中程序合法；被告在作出具体行政行为时适用法律法规正确。而原告经参与拍卖接收了永房产权房产权证永北字第**、×05号房屋及永国用字××号国有土地，但至今并未办理权属变更登记手续。第三人马玲依法办理的永房管字第××号《房屋共有权保持证》不存在无效情形。综上，原告要求确认被告颁发给第三人马玲的永房管字第××号《房屋共有权保持证》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告永胜群力水电开发有限责任公司关于要求确认被告颁发给第三人马玲户的永房管字第××号《房屋共有权保持证》无效的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告永胜群力水电开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长  赵正华审判员  谭志璇审判员  欧国卿二〇一九年十月二十一日书记员  沙永华