广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1802号上诉人（原审被告）：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清城区石角镇石府路御墅莲峰花园三十六号楼二层商铺号。法定代表人：骆志忠，总经理。委托诉讼代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仰侠，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张英，女，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所律师。上诉人清远市御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称“御墅莲峰公司”)因与被上诉人张英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。御墅莲峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金2884元（违约金从2018年4月1日起每日按已付款金额的万分之零点二的标准计算至2019年5月24日止）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋的54号楼经竣工验收合格并取得竣工验收备案表后，上诉人于2019年5月24日发出《收楼通知书》，要求被上诉人于2019年6月10日办理收楼手续，但被上诉人收到通知书后怠于收楼，根据合同附件十一补充协议第四条及合同第十一条约定，应视为上诉人已履行房屋交付义务。二、一审法院适用法律规定来调整违约金标准，属于适用法律错误。首先，双方签订合同需要达成合意，双方已知悉合同条款且签字确认，是双方真实意思表示，应予以遵守。其次，合同已明确约定逾期交房的违约责任，该条款并非格式条款更不存在导致格式条款无效的情形。最后，有约定从约定，无约定从法定。故一审法院适用法律规定调整违约金标准属于适用法律错误。三、根据法律规定，被上诉人应提供证据证明其损失，其未提供任何证据证明其损失高于合同约定的违约金，一审判决认为合同约定的违约金不足以填补被上诉人的损失并调整违约金的标准为银行同期同类贷款利率标准，属于认定事实错误。四、涉案房屋的同一楼盘其他逾期交房纠纷，原审法院及贵院即使调整违约金，亦是按日万分之一标准进行调整。原审法院将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率导致本案存在类案不同判的情形。综上所述，请求贵院依法改判，维护上诉人的合法权益。张英答辩称：上诉人构成逾期交房，合同约定的违约金过低，一审法院进行了调整，被上诉人认同一审判决的违约金。对于截止日期，如通知书有效，也应当给一个月收楼时间。张英向一审法院起诉请求：1、请求法院判令由御墅莲峰公司向张英支付逾期交付清远市清城区××房的违约金，自2018年1月1日起至御墅莲峰公司交付涉案房屋止，暂算至2018年8月31日为243天，共计人民币16317.45元。2、请求法院判令由御墅莲峰公司承担本案诉讼费、保全费。庭审中，张英同意御墅莲峰公司从2018年4月1日开始按照总购房款年利率6%的标准计算逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。一审法院认定事实：2016年3月23日，张英与御墅莲峰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定御墅莲峰公司将位于清远市清城区××号的商品房出售给张英，合同约定房屋建筑面积95.94平方米，总价款为344978元。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件十一的补充协议第四条约定：1、若出卖人未按本合同规定的最后交付期限交付买受人使用的，逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；2、逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；3、逾期180日后，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付买受人已付款金额万分之一的违约金；买受人不同意解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期满90日之日起第二日至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金……合同签订后，张英已向御墅莲峰公司付清购房款344978元，约定交付期限届满后，御墅莲峰公司至今未将涉案商品房屋交付给张英。为此，张英诉至一审法院。另查明，御墅莲峰公司为房地产开发企业，御墅莲峰公司在预售涉案房屋给张英时已经行政部门批准，领取了预售许可证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。御墅莲峰公司作为涉案商品房的出卖人，未能按照合同的约定交付房屋给张英，其违约行为事实清楚，一审法院予确认。现双方争议焦点，一是张英认为合同关于逾期交楼违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否成立，违约金是否调整；二是关于逾期交房违约金的起算时间。关于违约金是否调整问题。违约金具有填补守约方和促进当事人双方积极履行合同义务的功能，当事主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量。本案中，张英、御墅莲峰公司签订的合同及补充协议，约定逾期交房由出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准支付违约金，如按双方约定的每日万分之零点二的标准，逾期交房一个月产生的违约金才207元（344978元×0.002%×30天），根本不足以填补张英的损失，也达不到督促御墅莲峰公司积极履行合同义务的功能。因此，张英主张违约金过低而要求调整的请求，一审法院予以支持，但张英主张违约金按每日0.7元/天/平方米计算，因其没有提供具体的房屋租金损失的证据，一审法院不予支持，而按年利率6%标准也远超双方的约定，结合御墅莲峰公司至今尚未向张英交付涉案房屋等实际情况，一审法院酌情确定逾期交房违约金按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准予以调整。关于逾期交房违约金的起算时间，根据合同附件十一的补充协议第四条约定，自本合同最后交付期满90日之日起第二日至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金。双方约定2017年12月31日前交付涉案房屋，据此，一审法院确定，逾期交付房屋的违约金应从约定交付房屋期限满90日的第二日计算，即从2018年4月1日起计算。张英主张违约金从2018年1月1日起计算，证据、理由不充分，一审法院不予支持。判决：一、限清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张英支付逾期交房的违约金（违约金从2018年4月1日起以344978元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至清远市御墅莲峰房地产开发有限公司向张英交付位于清远市清城区号的商品房之日止）。二、驳回张英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计104元，由清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供如下证据：1、清远市××《竣工验收备案表》及清远市××工程竣工验收备案网上查询情况及清远市××《房屋建筑面积测绘成果报告书》，拟证明涉案房屋所在的54#楼工程已通过竣工验收备案，已符合交房条件；2、收楼通知书、催收楼通知书及EMS邮寄底单、EMS邮寄跟踪查询单，拟证明上诉人向被上诉人多次催告收楼，应视为已履行完毕交房义务，逾期交房违约金截止日应为2019年5月24日；3、《客户受电工程竣工检验意见书》，拟证明涉案房屋所在的54#楼受电工程已竣工检验合格，具备永久用电使用条件；4、管道燃气报装合同，拟证明涉案小区已按合同约定安装天然气管道。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：逾期交房违约责任如何确定。上诉人针对违约金的计算问题，主要提出两个上诉理由，其一是认为一审判决调高违约金标准不当，其二是认为一审判决确定的违约金截止时间不当。对于违约金标准问题，按照《商品房买卖合同（预售）合同》及《补充协议》的约定，逾期交房由出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准计付。一审判决认定《补充协议》约定的违约金计付标准不足以填补被上诉人的损失，不利于督促上诉人积极履行合同义务，综合多种因素，违约金酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计付，理由成立，本院予以维持。对于违约金计算截止时间问题，根据上诉人提交的证据可知，涉案商品房已于2019年5月22日竣工验收备案，达到法定的交付标准。其后，上诉人两次向被上诉人邮寄收楼通知书，其中2019年6月18日邮寄的地址、姓名、电话是合同约定的送达方式，虽然显示运输中，但根据涉案合同第二十五条及补充协议第十条的约定，可视为上诉人此时已履行了通知收楼的义务。被上诉人进行收楼需要合理期限，故对于逾期交房违约金计算的截止时间，本院酌情认定为上诉人邮寄收楼通知书的十日后，即逾期交房违约金计算至2019年6月28日止。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但本案二审出现新证据，本院据此改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8062号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8062号民事判决第一项为：限清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张英支付逾期交房的违约金（违约金从2018年4月1日起以344978元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至2019年6月28日止）。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费208元，由清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年十月二十八日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。