江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初1552号原告：杨虹，女，汉族，1974年10月9日出生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：徐一新，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芮，江西豫章律师事务所律师。被告：江西航都投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道228号世纪麦迪逊广场商业办公楼C栋1901-1906室（第19层），统一社会信用代码：91360104343335208K。法定代表人：姜崇洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛建武，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告杨虹与被告江西航都投资发展有限公司（以下简称航都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨虹及其委托诉讼代理人徐一新、陈芮，被告航都公司的委托诉讼代理人毛建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨虹向本院提出诉讼请求：1、依法解除2018年5月18日原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还己付购房款1129520元及利息42655.2元（首期款669529元自2018年5月24日起算，余款460000元自2018年9月2日起算，按银行同期贷款利率暂算至2019年5月16日，实际算至本息全部付清之日止）；3、判令被告向原告支付违约金和损失共计30000元；4、判令被告向原告赔偿律师费30000元；5、本案诉讼费、公证费等因诉讼所产生的费用由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》、附件一《房屋平面图》及其他相应附件，双方就房屋价款、交房时间、设计变更、双方的权利义务、违约责任以及解除合同的情形进行了明确约定。原告购买位于南昌市高新开发区航空城大道1998号瑶湖瑞都小区2-13#住宅楼一单元1层101号房屋，该商品房的规划用途为商业用房，合同总价款为1129520元，交房时间为2019年1月1日。合同签订后，原告于2018年5月24日支付首付款669529元以及2018年9月2日支付剩余价款460000元，合计支付1129520元。2018年12月31日，原告收到被告的收房通知后到房屋现场发现，所购买的商铺上下两层正中间均有两根L型承重柱，房屋内可供使用的面积呈狭窄通道状，最窄一侧仅有0.77米，根本无法正常使用。合同附件一《房屋平面图》清楚表明，涉案商铺平面图的相同位置并没有该承重柱的标示。被告在签约前、签约时都刻意隐瞒该事实，未以任何方式告知原告房屋中央有四根承重柱的行为，构成民事欺诈。即便被告在开发过程中为安全需要不得己而改变，但被告也未通知原告，己严重违约，原告有权解除合同。综上，被告向原告交付的商铺有四根L型承重柱，既未在签约时告知、也未在签约后通知，对于日后商业使用价值不可避免产生重大的贬损，且不能通过装饰、装修减少影响，严重影响商铺的使用和商业价值，直接导致原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同。且原告已于2019年5月14日邮寄《解除合同通知函》，通知被告解除涉案合同、退回全部购房款及赔偿损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。航都公司辩称，一、原告主张被告变更了涉案商铺施工设计的事实并不存在，其主张解除涉案合同的诉请缺乏事实法律及依据。1、涉案商铺在销售前已完成竣工验收，房屋在购买前及购买后并未发生任何施工设计变更的事实，原告不存在任何违约行为。2、因涉案房屋销售模式为现房销售，原告应当就被告在合同签订后变更了涉案房屋施工设计的事实完成举证责任，否则，应当承担举证不能的不利后果。3、被告履行《南昌市商品房买卖合同》第十五条通知义务的前提并不存在。涉案房屋户型结构自竣工验收后之日起至交付后，并未发生设计变更。二、原告主张被告构成欺诈缺乏事实及法律依据。1、《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告没有任何证据证明被告存在欺诈的行为。事实上，原告购买涉案商铺时对房屋户型结构应当是明知的。原告摇号获得购房资格时，销售现场四周张贴了巨幅户型图，户型图中已经明确标注了每一间商铺的户型结构。原告进场购买时，仅剩一些户型结构一般的商铺未出售，最终原告自行决定购买了涉案商铺，并签订相关协议及合同。2、涉案合同中的平面图来源于南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告，该平面图绘制的内容符合相关行业标准，该平面图出具时，涉案商铺设计未发生任何变更。综上，原告没有任何证据证明涉案商铺户型结构发生设计变更的事实，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法庭依法予以驳回。经审理查明，2018年5月18日，原告杨虹作为买受人与被告航都公司作为出卖人签订《南昌市商品房买卖合同》，约定由杨虹购买航都公司建设的位于南昌市高新开发区航空城大道1998号瑶湖瑞都小区2-13#住宅楼-101号商铺，商品房平面图见附件一；预测建筑面积123.28平方米，套内建筑面积119.27平方米；房屋总价1129520元；出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房；双方还对其他权利义务进行了约定。合同附件一显示了商铺的位置、尺寸，未显示房屋室内结构或承重墙，杨虹在01-01商铺处捺印。合同订立后，杨虹依约支付购房款共计1129520元，其中于2018年5月24日支付购房首付款669520元，2018年9月2日支付剩余购房款460000元。2018年12月31日，原告接到被告的通知去现场收房，发现所购买的商铺上下两层正中间存在两根L型承重柱，其认为该承重柱严重影响商铺正常使用，于2019年5月14日向被告邮寄《解除合同通知函》。另查明，被告对瑶湖郡2号地块商业街铺制作了户型图，户型图中标明了涉案商铺中间存在两根L型承重柱。2017年12月5日，涉案中航瑶湖郡2-13#住宅楼竣工验收备案。备案材料中的房屋分层分户平面图与《南昌市商品房买卖合同》附件一中的平面图一致。以上事实有《南昌市商品房买卖合同》、收款收据、《解除合同通知函》、瑶湖郡2号地块商业街铺户型图、工程竣工验收备案表及庭审记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应按合同约定，诚信履行各自义务。原告杨虹与被告航都公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案，根据原、被告双方的诉辩意见，归纳以下争议焦点进行评析：1、被告是否存在欺诈行为。原告主张被告在签约前、签约时都刻意隐瞒涉案商铺内存在四根承重柱的重要事实，未以任何方式告知原告，构成欺诈。本院认为，欺诈是指故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案，依据被告提供的户型图，所有2号地块商业街铺的户型结构、室内承重柱均有明显标识；而基于一般常识，户型图的制作目的系开发商用于销售商铺时向客户作介绍和宣传，故被告在销售涉案楼盘时并未刻意隐瞒涉案商铺内存在承重柱的事实。原告主张被告存在欺诈，本院不予采纳，其以此为由主张解除合同，本院不予支持。2、涉案房屋是否存在设计变更。原告主张《南昌市商品房买卖合同》附件一的房屋平面图中并未标示承重柱的位置，而交付的房屋存在承重柱，被告存在设计变更。然而依据被告提供的竣工验收备案材料中的平面图与商品房买卖合同中的平面图一致，并未存在变更。且原告也未提供证据证明房屋平面图中必须标示承重柱，其认为承重柱属于设计变更，未提供证据证明，本院不予采纳，其以此为由要求解除合同，本院不予支持。3、关于承重柱是否影响商铺使用并导致合同目的无法实现。原告购买的涉案商铺内靠近中央位置，上下两层均存在两根L型承重柱，该承重柱的存在，必然会影响商铺的使用价值。然原告在购买该商铺时所支付的对价，与商铺内存在承重柱亦存在关联性，原告亦未提供证据证明其所支付的对价与商铺的使用价值属于显失公平的情形，故涉案商铺使用价值的贬损并未达到原告主张的合同目的无法实现的程度，其主张合同目的无法实现，本院不予采纳，其以此为由要求解除合同，本院不予支持。4、商铺存在承重柱，被告是否应当告知的问题。涉案商铺属于现房销售，虽《南昌市商品房买卖合同》附件一中的平面图并未标识商铺内存在承重柱，而户型图系被告向所有潜在客户提供的宣传和介绍，原告作为商铺的买受人，其从订购该商铺至支付所有购房款长达数月时间，有充分的时间和条件去获取商铺户型图及去实地查看该商铺。其对商铺内存在承重柱而不知情，自身存在重大过错。依据合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该商铺存在承重柱会使商铺使用价值产生一定程度的贬损，被告作为专业的销售方，对此应当知晓并能预见该贬损，根据诚实信用原则，被告应当向买受人尽必要的说明及提醒义务，其有义务和能力在与购房者签订合同时披露涉案房屋的不足和瑕疵信息，便于购房者进行选择。但现有证据无法证明被告工作人员在向原告销售涉案房屋时，特别向原告说明了承重柱的情况，也无证据证明原告在购房时已知悉涉案房屋存在承重柱的情况，故被告未尽合理的说明、提醒义务，违反诚实信用的合同义务，造成买受方利益失衡，原告购房用于投资的可期待利益降低，应当承担赔偿损失的违约责任。原告主张被告向其支付违约金和损失共计30000元，该款占已付购房款约2.66%，从公平合理角度考量，并不过高，本院予以支持。原告要求解除与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持；其主张退还购房款及支付利息，本院亦不予支持。关于原告主张被告向其赔偿律师费30000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告江西航都投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨虹损失30000元。二、驳回原告杨虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15890元，减半收取7945元，由原告杨虹负担6011元，被告江西航都投资发展有限公司负担1934元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  但志燕二〇一九年十月十八日法官助理邓萍书记员黄维婷