江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1361号原告：景德镇市井巷物业管理有限公司，住所地：景德镇市珠山区中山北路御窑景巷求知弄，统一社会信用代码：91360203MA35ND4U9F。法定代表人：谢玮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被告：胡某，女，汉族，1983年3月29日出生，户籍所在地浙江省文成县。原告景德镇市井巷物业管理有限公司（以下简称“井巷物业公司”）诉被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告井巷物业公司委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼，被告胡某经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告井巷物业公司请求：1.请求解除原告与被告胡某于2017年4月27日签订的《景德镇御窑景巷B-23号物业管理标准合同》（下称《物业合同》）；2.判令被告缴纳的物业保证金4,368元、水电押金2,000元归原告；3.判令被告支付从2018年11月10日至商铺实际交付之日止的物业费，暂计算至2019年5月9日止的物业费13,104元，及物业费违约金3,931元（按拖欠总额的30%计算）、物业费滞纳金2,040元（按照逾期天数，每日千分之三计算）；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用、律师费及相关所有费用。事实与理由：2017年4月27日，原告井巷物业公司与被告胡某签订《物业合同》，对被告经营的“文房文玩”提供物业服务。合同约定：原告对被告经营的市御窑景巷B-X号面积为364平方米的商铺提供物业服务。服务期自2017年5月10日起至2022年5月9日止。被告从2018年11月10日起拖欠物业费，至2018年12月24日累计欠款3,276元。另鉴于被告拖欠原告母公司景德镇市古镇投资管理有限公司及关联公司景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司从2018年10月10日至2018年12月24日的租金30,849元，且被告违背2018年11月12日的书面承诺，后原告井巷物业公司于2018年12月24日邮寄解除租赁合同通知书，被告签收确认后，继续拖欠物业费用，故原告诉来法院。原告井巷物业公司提交以下证据：1.原告营业执照及法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；2.《物业合同》，证明原告与被告签订了从2017年5月10日至2022年5月9日止的《物业合同》，原告将面积364平方米位于商铺租赁进行管理。物业费每平方米6元，每月物管费2184元，押金4368元，对逾期支付费用约定了甲方（即原告井巷物业公司）有权解除合同并索赔的权利；3.收款收据一组，证明被告签约时，向原告预付缴纳了物业费押金4368元及水电押金2000元，并支付了部分物业费，双方履行了合同约定义务；4.承诺函二份，证明被告欠缴物业费的事实；5.解除合同通知书及顺丰快递面单，证明2018年12月24日，鉴于被告拖欠物业费数月之事实，被告承诺缴费后又继续违约拒付，原告向被告寄发了解除商铺租赁合同通知书，被告予以了签收，该解除函发生法律效力。顺丰快递解除单号为：294896466859；6.律师代理合同及律师费发票。上述证据当中，2018年11月12日，由宋相亭出具的《承诺书》，虽原告称宋相亭系胡某丈夫，但未能提供证据予以证实，故对该份证据不予采信。原告方提交的其他证据，本院予以认定，并在卷佐证。被告胡某未到庭，亦未提交答辩状和相关证据。鉴于被告胡某未到庭应诉，本院对原告井巷物业公司的陈述及提供的证据综合认定以下事实：2017年4月27日，原告井巷物业公司与被告胡某签订《物业合同》，合同约定，物业坐落在景德镇市的商铺，建筑面积为364平方米，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，乙方（即被告胡某）承租该商铺的物业管理费为每月每平方米建筑面积人民币6元，即该商铺每月物业管理费总计人民币2184元，乙方应在本合同签订后五日内向甲方（即原告井巷物业公司）支付三个月总计人民币6552元，押金二个月总计人民币4368元；乙方在本合同约定的使用期限内所使用的水、电、电话、燃气、网络等公用事业费用，应以甲方书面通知支付，并预交设施设备使用押金总计人民币2000元，合同期满甲方无息返还乙方。支付方式为在2017年5月前预付一个季度（三个月）的物业管理服务费，另外预交两个月的物业管理服务费作为押金；合同期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止；乙方逾期缴纳物业管理服务费的，甲方将自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三收取滞纳金；乙方违反本合同约定，不按期支付相关费用的，甲方除收取滞纳金以外，还有权要求乙方支付应付款额30%的违约金；如乙方拖欠超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方一次性付清所拖欠的物业服务费等费用及相应的滞纳金，同时乙方还应当向甲方支付拖欠款项30%的违约金；因乙方违约造成甲方经济损失的，除支付约定的滞纳金、违约金外，乙方还应当赔偿由此给甲方造成的一切损失，该损失包括但不限于……费用（诉讼费、律师费）等损失。原、被告订立《物业合同》之日，被告胡某向原告缴纳了物业费押金4,368元，并缴纳了2017年5月10日至2017年8月9日物业管理服务费6,552元。本案所涉商铺物业管理服务费缴到了2018年11月9日。2018年12月24日，原告井巷物业公司以邮寄方式向被告胡某发出《解除合同通知书》，该通知书载明：贵方租赁御窑景巷B-X#商铺，物业费缴纳至2018年11月9日，截止告知函发放日，贵方已产生的物业费（2018年11月10日至2018年12月24日）金额为3,276元（应收的滞纳金按实际缴纳时间计算，暂时未计入）。根据《物业合同》相关规定，乙方逾期交纳物业管理服务费的，甲方将自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三收取滞纳金；截至目前，贵方仍未缴清费用并按我司要求经营。为维护双方正当权益，因贵方费用逾期超过30天未支付已构成根本性违约，根据《物业合同》约定，我司正式通知贵方：自收到本通知书起，贵我双方签订的关于该商铺（御窑景巷B-3#商铺）的《物业合同》自动解除。另我司要求贵方向我司支付已产生物业费与拖欠款项30%的违约金（即982.8元）且贵方还应当赔偿由此给我司所造成的一切损失。2019年4月23日，被告胡某向原告井巷物业公司出具《缴费承诺书》，该《缴费承诺书》载明“……本人胡某承租御窑景巷B-X#商铺，截至目前欠交物业费费用时间为2018年11月10日起至2019年5月9日止，金额为13,104元，……特向贵司申请费用缓交并承诺：1、2019年5月9日缴纳物业费4,368元；……8、如本人在以上任意约定时间结点未按承诺执行，则视为本人对贵司失信违约。（1）本承诺书中失信时间结点所有承诺内容失效，相关违约时间及违约责任均以原合同约定内容为准；……（3）自失信之日起，一周内必须缴清所欠款项，逾期本人将一次性缴清所欠款项并自愿按合同中提前解约条款无条件归还商铺。承诺人：胡某2019年4月23日”。另查明，原告井巷物业公司聘请了江西瓷都诚公律师事务所律师王平代理本案，律师费3,000元。以上事实由以下证据予以证实：1.原告营业执照及法定代表人身份证明；2.《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》；3.收款收据七张；4.《缴费承诺书》；5.解除合同通知书及顺丰快递面单；6.律师代理合同及律师费发票；7.庭审笔录等。本院认为，《物业合同》为原告井巷物业公司与被告胡某自愿签订，系双方真实意思表示，具有法律效力，对双方均有约束力。《物业合同》约定“如乙方拖欠超过30日的，甲方有权单方面解除本合同”，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告胡某拖欠物业服务费超过30日，原告井巷物业公司已向其发出《解除合同通知书》，被告胡某签收后仍未支付物业费，并于2019年4月23日向两原告出具《缴费承诺书》，但其并未按承诺支付物业费，该《缴费承诺书》亦载明：如被告未按以上任意约定时间结点执行承诺，则相关违约时间及违约责任均以原合同约定内容为准。故《物业合同》约定的提前解除合同的条件在胡某签收《解除合同通知书》时成就。原告井巷物业公司称其诉状中要求解除其与胡某签订的《景德镇御窑景巷B-XX物业管理标准合同》的诉讼请求当中商铺B-XX系打印校对错误，应为B-X，本院综合诉状事实与理由中载明商铺B-X，原、被告于2017年4月23日签订的《物业合同》所涉商铺也是坐落在御窑景巷B-X#，御窑景巷B-XX系他人承租商铺，故本院认定原、被告于2017年4月23日签订的关于御窑景巷B-X#商铺《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》于被告胡某签收《解除合同通知书》之日即2018年12月26日解除。二、物业保证金、水电押金的问题。《物业合同》中仅约定了物业保证金及水电押金的金额，但未约定物业保证金及水电押金不予退回，故对原告要求将物业保证金及水电押金归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。三、物业费、违约金及滞纳金的计算。被告胡某未按约缴纳物业费，应缴纳物业费及承担违约责任。被告胡某从2018年11月10日起未缴纳物业费，故对原告要求被告支付从2018年11月10日开始至商铺实际交付之日止的物业费（每月2,184元）的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案当中，原、被告约定违约金为拖欠款项的30%，同时约定从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三收取滞纳金，《物业合同》中违约金及滞纳金的约定都是因一方拖欠物业服务费违约后应承担的责任，滞纳金的约定实际亦是违约金。因此，该两项约定明显过分高于造成的损失，本院综合本案案情及原告的预期利益等因素，酌定违约金为所欠物业费的20%。四、律师费的问题。《物业合同》约定因乙方（即被告）违约造成甲方（即原告）经济损失的，乙方应当赔偿一切损失，该损失包括但不限于律师费，且原告向本院提交委托代理合同及诉讼代理律师费发票。故对原告要求被告支付律师费3,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告胡某经本院传票传唤未到庭，应当承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告景德镇市井巷物业管理有限公司与被告胡某于2017年4月27日签订的《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》；二、被告胡某于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市井巷物业管理有限公司支付物业管理服务费（从2018年11月10日起，以每月2,184元计算至商铺实际交付之日止），并支付违约金（以被告所欠物业管理服务费的20%计算）；三、被告胡某于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市井巷物业管理有限公司支付律师费3,000元；四、驳回原告景德镇市井巷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取268元，由原告景德镇市井巷物业管理有限公司负担68元，由被告胡某负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  漆丽二〇一九年十月八日法官助理彭璇璟书记员胡郑滋