山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初7466号 原告：初永海，男，1964年2月9日出生，汉族，住青岛市平度市。 委托诉讼代理人：吕佳琳，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：公海涛，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被告：青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司，住所地：青岛市保税区。 法定代表人：崔立青，总经理。 被告：张颖，男，1968年2月25日出生，汉族，现住青岛市四方区。 委托诉讼代理人：刘月华，山东强祖律师事务所律师。 原告初永海与被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司（以下简称博祥房地产公司）、张颖商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人公海涛、吕佳琳，被告张颖的委托诉讼代理人刘月华到庭参加诉讼。被告博祥房地产公司，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告初永海向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告于2007年5月18日签订的《青岛市商品房买卖合同》无效；2.依法确认原告与被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于2011年2月7日签订的《青岛市商品房买卖合同》有效；3.依法判令两被告撤销青岛市黄岛区产的合同备案手续；4.依法判令被告协助原告办理青岛市黄岛区产的产权过户手续；5.依法判令被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司支付原告自2011年5月7日起至不动产权证办理完毕之日止按照人民银行计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金；6.本案诉讼费用由两被告承担。后，原告申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2007年5月18日，两被告为套用银行贷款，签订《青岛市商品房买卖合同》一份，假意约定由被告张颖购买被告博祥房地产公司开发的位于青岛市黄岛区产，并以该房屋为抵押，向中国光大银行青岛山东路支行办理商业用房按掲贷款116万元。2011年2月7日，被告博祥房地产公司与原告另签订《青岛市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告博祥房地产公司开发的涉案房屋，房屋面积290.29平方米，总价款2264262。原告将购房款全部付清，被告博祥公司也将涉案房屋交付原告，原告一直使用至今。后，原告多次督促被告协助原告办理涉案房屋产权过户，但被告一直以各种理由拖延，被告博祥房地产公司现人去楼空，导致原告无法办理该房屋的产权过户手续。原告认为，两被告签订上述《青岛市商品房买卖合同》目的非法，双方并无履行合同义务之实，系以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。被告应继续履行合同义务，协助原告办理房屋产权证，并承担逾期办证的违约责任。为维护原告合法权益，特诉讼至法院。请求依法判如所请。 被告青岛博祥房地产公司未出庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 被告张颖辩称，原告所诉包含两个法律关系，原告应明确选择哪一个案由诉讼或由法院驳回原告的起诉。原告所诉无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、2011年2月7日，原告(乙方)与被告青岛博祥房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号一、二层网点。房屋面积290.29平方米，每平方米单价7800元，总价款2264262元。在附件中约定买受人2010年10月12日付首付款，第二次付款20万元。合同第十条约定：“甲方应当在2005年2月7日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明（在乙方看到原件的基础上将复印件加盖甲方法人章）以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用。”合同同时详细约定了其他权利义务。庭审中原告进一步明确，该日期为涉案房屋的竣工日期，不是交房日期，购买的是现房，被告实际于2011年2月7日交付涉案房屋。 2、在合同签订前和签订后，原告向被告陆续支付了购房款。原告提交收据一宗，证明原告分别于2010年6月8日支付15#预付款50万元、2010年7月27日支付15#预付款120万元、2010年9月6日支付15#、16#、17#网点100万元、2010年9月21日支付15#、16#、17#网点预付款110万元、于2010年11月22日支付50万元、于2010年12月17日15#、16#、17#网点预付款80万元、于2011年6月28日支付15#、16#、17#网点预付款130万元……因原告购买了博祥公司多套房屋，交款时未区分房号，但涉及15号网点房款2264262元已付清。 3、原告另提交原告妻子邓美兰、原告女儿初亚玥与被告签订的三份《商品房买卖合同》，证明其购买了被告开发的同位置《滨海花园广场》XXXXX网点、XXXXXX网点、XXXXXXX网点。该三处房产已于2010年办理了房屋产权证。 4、原告提交《房屋租赁合同》两份以及房屋现状照片，证明被告博祥房地产公司交付涉案房屋后，原告即将房屋出租给他人使用，原告一直占有使用并实际支配涉案房屋至今。 5、经黄岛区不动产登记中心登记信息系统查询，涉案房产办理了商品房买卖合同备案，买受人张颖，在档案中有《青岛市商品房买卖合同》一份，约定了买卖双方的权利义务，在付款方式和付款期限一栏，约定买受人于2007年5月2日首付房款50%，计1162320元，贷款116万元，贷款年限10年。另有《个人贷款合同》一份，时间为2007年6月4日，贷款人为张颖，贷款金额116万元，期限自2007年6月4日起至2017年6月4日止。经查，贷款已全部还清，银行抵押已撤销。 6、原告称，其系因为涉及到16号网点的办证问题，于2018年到房产部门查询时，才得知本案15号网点存在被告与他人合同备案的事实。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、两份合同效力问题。2、原告的各项主张应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、原告初永海与被告博祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，对该合同的效力，本院依法予以确认。 二、被告张颖虽与被告博祥房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并于2007年办理了商品房买卖合同备案，但双方的合同存在以下疑点：首先，张颖未能提交《商品房买卖合同》原件。同时，张颖亦未能提交其支付购房款、偿还银行贷款的证据原件，这明显与常理不符。其次，从2007年5月双方签订上述合同至今有十几年，涉案房屋一直未交付给张颖，张颖也未要求博祥房地产公司交付房屋，也明显有悖常理。再次，张颖在长达十几年的时间亦未要求被告博祥房地产公司为其办理房屋产权证，也明显与常理不符。对以上问题，张颖均不能作出令人信服的合理解释，其亦未能提交其与博祥房地产公司实际履行《商品房买卖合同》的充分有效的证据。而被告博祥房地产公司未到庭陈述案件事实，亦未向法庭提交相关证据，因此，该《商品房买卖合同》是否是被告张颖与被告博祥房地产公司买卖房屋的真实意思表示，本院无法确认。退一步讲，假设两被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，则被告博祥房地产公司构成一房二卖，涉及被告博祥房地产公司履行哪份合同的问题。结合本案原告所提交的证据，原告已向博祥房地产公司支付全部购房款，博祥房地产公司也已将房屋实际交付原告使用多年，且无证据显示原告与博祥公司之间存在恶意串通行为，因此，可以认定博祥房地产公司实际履行了与原告的合同。但博祥房地产公司一直未协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，现涉案房屋的产权仍登记在其名下。原告作为已先行合法占有房屋的受让方，请求博祥房地产公司继续履行房地产权转移登记的合同义务，有事实和法律依据，本院予以支持。被告张颖的相关权益，可另行向博祥房地产公司主张。因此，两被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，还是两被告为套用银行贷款而虚假买卖房屋，对本案无实质影响，因此对两被告之间合同的效力问题，本院不做评判；原告诉求两被告撤销涉案房产的合同备案手续，该系行政行为范畴，不属于法院受理民事案件的范围，本院不予审理。 三、关于逾期办证违约金的问题。原告与博祥房地产公司在商品房买卖合同中没有明确约定办理房地产权证的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，涉案商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，合同签订日期是2011年2月7日，根据上述规定，在被告未提供相反证据证明的情况下，被告博祥房地产公司应自合同订立之日起90日内即2011年5月9日前办理房屋权属证书，但被告博祥房地产公司至今未协助原告办理房屋过户手续，应承担逾期办证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定：“……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”因此，违约金按以下方式计算：以已付购房款2264262元为基数，按照年利率6%的标准，自2011年5月9日起计算至本判决生效之日止。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告张颖所辩，证据不足，本院不予采纳。被告博祥房地产公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告初永海与被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于2011年2月7日签订的关于买卖位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号房产的《青岛市商品房买卖合同》合法有效； 二、被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告初永海办理位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号房产的产权转移登记手续； 三、被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告初永海逾期办证违约金（以2264262元为基数，按照年利率6%的标准，自2011年5月9日起计算至本判决生效之日止的利息）； 四、驳回原告初永海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24978元（原告已预交），保全费5000元，公告费900元，共计30878元，由被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  魏来 审 判 员  周珊 人民陪审员  王成 二〇一九年十月九日 法官助理王娜 书记员丁煜