广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5321民初1594号原告：李芳基，男，汉族，1968年7月28日出生，居民，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：朱春媛，广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市地风升贸易有限公司。住所地：佛山市禅城区。法定代表人：陈世平，经理。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。原告李芳基与被告佛山市地风升贸易有限公司（下称：地风升贸易公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，被告地风升贸易公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，经审查，本院依法作出裁定驳回被告地风升贸易公司对本案管辖权提出的异议，被告地风升贸易公司不服，提出上诉，广东省云浮市中级人民法院经审查后裁定驳回上诉，维持原裁定，之后公开开庭进行了审理。原告李芳基及其委托诉讼代理人朱春媛、被告地风升贸易公司的委托诉讼代理人梁楚雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芳基向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租用土地合同》无效；2.判决被告返还原告征地款306万元；3.判决被告赔偿原告损失165537.5元（从2017年8月14日起至2018年9月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其余利息计算至还清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月27日，被告与案外人新兴县水台镇杜村村民委员会、新兴县水台镇杜村村民委员会杜村第三村民小组签订《租用土地合同》，约定被告租赁位于新兴县××××山地约200亩土地（具体以林业部门勾图和双方实地划界为准）。2017年1月10日，被告又将该土地租赁给原告，同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租用土地合同》，约定：租用土地所有权属于被告，属于非农用地，土地用于兴办铝材厂、五金厂等工业或商业用地；租赁期限从2014年5月1日至2034年5月1日，可连续自动续期二次，共50年，至2064年5月1日止；租地费用在签订本协议之日起五天内付150万元征地订金，余下款项待一切相关手续和相关证件办好后付完。2017年8月14日，原告一次性向被告付完征地款306万元，被告收取征地款后，被告一直没有取得该土地的所有权，亦未将该土地交付给原告使用。2018年6月，原告准备按合同的约定开发利用土地，才得知，被告与案外人新兴县水台镇杜村第三村民小组签订的《租用土地合同》于2018年2月12日以新兴县水台镇杜村村民委员会杜村第三村民小组无法提供合法有效的用地致合同不能实际履行被解除，由新兴县水台镇杜村村民委员会、新兴县水台镇杜村第三村民小组退还300万元给被告。综上，案涉租赁土地是农村集体土地，截止到原告起诉之日被告未办理权属登记证及未被批准为建设用地用途。根据《中华人民共和国森林法》第十五条规定：“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地……”及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”，违反上述规定改变林地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，该合同名为租赁，实为买卖土地，当属无效，合同无效的，被告收取原告的征地款依法应返还予原告。原告为维护自身合法权益，特向本院提出前述诉讼请求。被告地风升贸易公司辩称，涉案的项目是原、被告约定共同出资合作的项目，其中，被告前期投入150万元，后双方签订租用土地合同，但没有明确原、被告所占的股份，根据双方后来签订的补充协议书约定，原告需要投资393.6万元而取得项目50%的股份，但原告仅投入了306万元（仅达到77.7%），没有足额出资，而该项目退回300万元，因原告不足额出资仅占项目股份的38.87%，因此，被告应向原告退回1166100元。本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，原告向本院提交了以下证据：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件，拟证明原、被告的主体资格及登记信息；2.租用土地协议书（合同）复印件，拟证明案外人新兴县水台镇杜村村委、杜村第三村民小组与地风升贸易公司签订的租用土地合同，该合同约定的所有权属于案外人；3.租用土地协议书（合同），拟证明地风升贸易公司与白志伟、杨合燕、李芳基签订的租用土地合同，被告将不属于其所有的涉案土地转给原告，并向原告收取比合同约定征地款多156万元，涉案租用土地合同名为租用土地，实为买卖，且将性质为林地及农田的涉案土地用于工业商业用途，涉案合同的内容违反了法律法规规定的不得将林地改为非林地及不得出让、转让或出租农村集体土地使用权用于非农建设，因此，该租用合同是无效的；4.中国农业银行个人结算业务申请书，拟证明原告于2017年8月14日将征地款306万元转账给被告；5.（2018）广舜律见字第003号《见证书》、《解除租用土地合同协议书》，拟证明被告与案外人于2018年2月12日解除涉案租用合同，并由案外人新兴县水台镇杜村村民委员会杜村第三村民小组无条件退还300万元给被告，可证明被告与案外人存在恶意串通、损害原告利益的行为，也可以印证原告与被告签订的合同是无效合同；6.签名确认书（从司法所拍照得来，无原件），拟证明被告与杜村村民之间存在买卖山地的事实，与原、被告签订的租用土地合同实为买卖的事实互相印证。被告向本院提交了以下证据：1.补充协议书，拟证明涉案的项目是原、被告共同出资合作的项目，原告确认被告前期已经投入150万元，以及原、被告各自的股权份额；2.收据、国内支付业务付款回单4份，拟证明被告将合作款项支付给杜村村委会及杜村第三村民小组，原、被告对于投资款项使用已经达成一致意见。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，被告质证如下：对证据1无异议；对证据2、3、4、5的真实性均无异议，但该项目是由被告从杜村村委会及杜村第三村民小组处取得，是原、被告共同出资合作的项目，306万元实际上是原告的投资款，被告已经将该款项投入到项目中，即将306万元支付给杜村村委及杜村第三村民小组，所退还款项300万元应该按照股权比例予以分配；对证据6的三性均不予认可。对被告提交的证据，原告质证如下：对证据1，确认签名真实，但该补充协议并非租用土地合同的补充，是双方关于其他项目的补充，且租用土地合同无效，所以达成的补充协议一样是无效的；对证据2的真实性无异议，该证据是被告收到原告支付的涉案合同约定的征地款项，其后将该款转付给案外人水台镇杜村第三经济合作社，被告自始至终没有付出任何一分钱，相反在其与杜村村委会及杜村第三村民小组解除租用合同时获得了300万元的巨额退款，被告获得该款项是没有法律依据的。本院经审理认定事实如下：被告经营陶瓷原料、化工原料、五金建材的销售，登记股东为陈世平、李继开。2014年5月27日，新兴县水台镇杜村村民委员会（下称：杜村村委会）和新兴县水台镇杜村村民委员会杜村第三村民小组（下称：杜村第三村民小组）作为甲方与被告地风升贸易公司作为乙方签订了一份《租用土地合同》（下称：《合同Ⅰ》），约定：1.乙方租用甲方位于新兴县××山地；2.租用土地属于非农用地，面积约200亩土地（具体以林业部门勾图和双方实地划界为准）；3.用于兴办铝材厂、五金厂等工业或商业用地；4.租用期限从2014年5月1日至2034年5月1日止，共20年，期限届满自动续期20年，期限再次届满则自动续期10年；5.签订本合同之日起5天内付征地订金1500000元，余下款项待一切相关手续和相关证件办好后付完；6.本合同生效之日起5年内，每间工厂每年1月底向甲方支付协调费20000元；7.租期第6年至租约结束，每间厂每满5周年协调费用按基准价递增5000元；8.当地政府有工业地指标办证时，甲方无条件出具手续办理，乙方愿意每亩补助10000元征地款给甲方；9.本合同之土地开发、经营，乙方有转让权等权利，但必须通知甲方；10.乙方开发、办厂经营等一切手续甲方必须协助乙方办理，费用由乙方支付；11.如果甲方在违约之日起三个月内无法按照本协议赔偿额赔偿现金的方式支付给乙方的，则应当以上述土地所有权予以抵偿，价格按照违约当时当地的同类土地平均价格计算给乙方，过户需要的费用、牵涉到国家租用的费用由甲方承担；12.除上述应当支付的款项之外，至本合同期满之前乙方再无须支付给甲方任何费用，甲方再无权以任何理由向乙方要求任何款项；此外，合同还约定了其他权利义务内容。2017年1月10日，原告（乙方）与被告(甲方)签订了一份《租用土地合同》（下称：《合同Ⅱ》），约定原告租用位于新兴县××山地，其他约定内容与上述《合同Ⅰ》约定的内容基本一致，李芳基在乙方代表处签名捺印，地风升贸易公司及李继开在甲方代表处盖章及签名，杜村村委会和杜村第三村民小组盖章同意转租。2017年8月14日，原告向被告账户转账汇款3060000元。2017年8月16日，被告分四次向广东省新兴县水台镇杜村第三经济合作社的账户转账汇款，合共3060000元。2017年8月17日，杜村第三村民小组出具一份《收据》给被告，确认收到浪盘岗、黄肿岗、坩朵岗租地款3060000元。2017年9月17日，地风升贸易公司（甲方）与白志伟、杨合燕、李芳基（乙方）就浪盘岗、黄肿岗、坩朵岗地块合作开发事宜，达成《补充协议书》，约定：1.双方确认甲方已经就前期租地等投入1500000元，甲方拥有100%股权；2.李芳基代表乙方于2017年1月10日与甲方签署了《租用土地合同》，但是没有约定甲乙各方对租赁土地开发各方所占的股份；3.根据李芳基代表乙方于2017年1月10日与甲方签署的《租用土地合同》，根据双方对该土地的市值及未来价值的估算得：乙方需投资3936000元，因此，甲方占100%股份变更为甲方占50%股份和乙方占50%股份；4.李芳基于2017年8月5日与郭达江、白志伟及担保人李继开签署的《借款协议》是名为借款协议，实质是投资协议；5.李芳基、白志伟、杨合燕三人于2017年7月28日签署的《新兴地块合作协议》各自约定的股份比例的基数是乙方在本项目中的50%的股份份额；6.如果在合作过程中，土地功能变更失败，各自按照股份比例承担损失，土地功能变更成功，各自按照股份比例分享利益；7.合作过程中，如果遭遇政府征收或者征用土地，所得补偿，除归土地所有权人的补偿外，其余补偿按照各自所占比例分享。2018年2月11日，在广东天舜律师事务所的见证下，被告（乙方）与杜村第三村民小组（甲方）签订《解除租用土地合同协议书》，因甲方无法提供合法有效的用地，致《合同Ⅰ》不能实际履行，为此达成协议：1.甲乙双方一致决定于2018年02月12日解除《合同Ⅰ》，双方互不追究对方的违约责任；2.甲方要在签订本协议三日内无条件退还3000000元给乙方，此款退入乙方指定的“新余市金钟货运有限公司”的账户；另，截止上述协议书签订之前，甲方已收取乙方的征地、租地款3000000元（不含乙方用于租用此地的其他费用）。庭审中，原、被告双方确认没有对涉案土地进行过任何处理。本院认为，原告与被告签订的《租用土地合同》的主要内容是原告租用涉案土地用于工业或商业用地，并向被告支付租地费用（即租金），该合同对租赁物的面积及位置、用途、租赁期限、租金的支付方式和时间、违约责任等进行了约定，符合《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的规定，因此，本案应为土地租赁合同纠纷。被告辩称该《租用土地合同》实际是双方共同出资合作的项目，为此向本院提交了《补充协议书》，虽然该协议书显示对双方于2017年1月10日签订的《租用土地合同》进行了补充约定，但该约定并不明确，无法证明原告签订《租用土地合同》的真实意思表示是与被告合作开发涉案土地而非租用涉案土地，且协议书还对原告与郭达江等案外人达成的相关协议进行了补充约定，原告亦否认该协议书是对其与被告签订的涉案《租用土地合同》的补充，因此，对被告的上述辩称，证据不足，本院不予采信。关于涉案《租用土地合同》的效力问题。杜村村委会和杜村第三村民小组与被告签订《租用土地合同》，将集体所有的涉案土地出租给被告用于兴办铝材厂、五金厂等，后被告又与原告签订《租用土地合同》，将涉案土地转租给原告用于兴办铝材厂、五金厂等，但涉案土地至今未经依法批准为建设用地，杜村村委会和杜村第三村民小组亦因此无法提供合法有效的用地而与被告协商解除其双方签订的《租用土地合同》，因此，涉案《租用土地合同》的内容违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，应当认定为无效。关于被告应否退还3060000元及赔偿损失给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院上文已认定原告与被告签订的《租用土地合同》无效，被告因该合同取得的财产应当返还给原告。本案中，双方签订《租用土地合同》后，原告履行合同义务支付了3060000元给被告，现原告请求被告返还3060000元，符合上述规定，本院予以支持。被告辩称该款是投资款，但正如本院上文所论述，被告未能提供充分证据证明，本院不予采信。对原告请求的利息损失问题，原告明知涉案土地未经批准为建设用地，仍与被告签订《租用土地合同》，存在过错，故对其关于利息损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李芳基与被告佛山市地风升贸易有限公司于2017年1月10日签订的《租用土地合同》无效。二、被告佛山市地风升贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还3060000元给原告李芳基。三、驳回原告李芳基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16302.15元，由原告李芳基负担836.64元，被告佛山市地风升贸易有限公司负担15465.51元；财产保全申请费5000元，由被告佛山市地风升贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  梁炎彬二〇一九年十月八日书记员  叶绮颖