四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民撤1号 原告：黄靖翔，男，1986年3月6日出生，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：唐忠华，女，1962年5月8日出生，汉族，住成都市青白江区。系原告母亲，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：赵亮，男，1984年11月25日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖春成，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，系公司经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川资达律师事务所律师，一般授权代理人。 原告黄靖翔与被告赵亮、四川省房地产开发建设公司（以下简称“省房公司”）第三人撤销之诉一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄靖翔委托诉讼代理人唐忠华、吴媛媛，被告赵亮委托诉讼代理人肖春成，被告省房公司委托诉讼代理人李忠剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄靖翔向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》调解协议第二项“赵亮有权就省房公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权×）享有优先受偿权”；2、请求判决被告赵亮、省房公司依法解除对成都市锦江区房屋（权×）的抵押登记；3、本案诉讼费由被告赵亮、省房公司承担。事实及理由：2006年1月20日，省房公司与黄靖翔签订了《商品房买卖合同》，约定省房公司将位于成都市锦江区房屋出卖给原告，总计价款347490元。合同签订后，原告于2008年9月26日前支付了472626.88元，2008年5月22日，省房公司将房屋交付给原告使用，后因省房公司对外负债未清偿，案涉房屋被成都市中级人民法院实施司法监管，故未能办理产权分户登记手续。黄靖翔从2008年5月22日接收房屋并入住至今已将近十一年时间。2017年2月17日，黄靖翔以省房公司为被告向成都市成华区人民法院提起诉讼，后成华区人民法院经审理后作出（2017）川0108民初1223号《民事判决书》判决：省房公司为黄靖翔办理“成都市锦江区房屋”不动产权证，将该不动产权登记至黄靖翔名下。2016年10月17日，赵亮以省房公司为被告，向成都市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令赵亮对拍卖、变卖抵押财产（位于成都市锦江区房屋）的价款享有优先受偿权。成都市高新技术产业开发区人民法院于2016年10月17日做出（2016）川0191民初12063号《民事调解书》，载明：“原告赵亮有权就被告省房公司抵押的案涉房屋享有优先受偿权”。原告作为案涉房屋的买受人，已经支付全部房屋价款，且于2008年5月2日占有使用案涉房屋。因不能归责于本人的事由未参加诉讼。赵亮与省房公司达成调解协议，形成的《民事调解书》内容损害了原告的民事权益，应当予以撤销。赵亮在明知或者应当知道案涉房屋由原告买受并占有的情况下，仍然与被告签订《抵押合同》，属于恶意串通损害第三人利益，该协议无效。因此，调解书确认赵亮对案涉房屋享有抵押权属于内容错误。此外，依据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确约定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。原告作为案涉房屋的买受人，其权利优先于抵押权人的抵押权。 赵亮辩称，1、赵亮与省房公司的抵押借款合同关系与原告无关，原告并非房屋的所有权人，原告对案涉房屋享有债权不享有物权。2、办理抵押以后享有抵押权。3、关于原告在诉状中提到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，我们认为该批复的规定是在同一房屋上既存在优先权抵押权，而房屋又公开出卖给他人，但是在本案中该房屋并不存在所谓的建设工程优先受偿权，上述司法解释没有适用的前提，该房屋上同时存在抵押权和买受人的物权请求权的情况下如何确定保护顺序，应该按照中华人民共和国物权保护法的顺序确定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 省房公司辩称，黄靖翔对案涉房屋享有债权而不享有物权。（2017）川0108民初1243号虽然判决省房公司为原告办理案涉房屋的不动产证，但由于案涉房屋客观上存在抵押权（及赵亮与省房公司之间的抵押权），属于法律不能履行的情形，因此至今原告对案涉房屋也是仅享有债权，而不具有物权。 经审理查明，2006年1月20日，黄靖翔（买受人）与省房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：省房公司将其开发建设的位于成都市锦江区房屋（后登记为xxx号房屋）出售给黄靖翔。1、建筑面积为1910平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米4050元，总金额347490元；2、付款方式为分期付款，首付（80%）即270000元，交房时余款付清；3、出卖人应当在2006年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，省房公司向黄靖翔出具《收据》，载明收到购房款27万元。 2006年10月26日，省房公司再次向黄靖翔出具《收据》，载明收到购房款77490元。 2008年5月22日，省房公司向成都金格林物业管理有限公司出具《入住通知》，载明：请办理“xxx大厦”xxx（xxx号）黄靖翔业主的入住事宜。同时，黄靖翔签署《房屋验收记录》表。 2008年9月5日，案涉房屋登记至省房公司名下（业务件号：权xxx）。 2008年9月26日，省房公司再次向黄靖翔出具《收据》，载明收到购房款104983.38元。 2010年11月26日，成都市中级人民法院向省房公司发送（2004）年成执字第296-30号通知，载明：本院在执行以你公司为被执行人的系列案件中，已将你公司位于成都市国有土地使用权及土地上的所建全部房屋进行了查封（包括编号为联升巷xxx的营业用房），上述查封资产任何单位和个人不得擅自占有、使用、处置，否则承担一切法律后果。 2012年1月31日，省房公司进行初始登记换证（业务件号：权1xxx）。 2014年5月30日，赵亮（甲方）与省房公司（乙方）签订《借款协议书》，主要约定：1、乙方向甲方借款2000000元；2、借款时间为2014年5月30日起至2014年8月29日止，双方可协商延长借款期间；3、乙方向甲方提供成都市锦江区xxx号房屋作为该次借款的抵押担保物，并办理抵押手续。后双方签订房地产抵押合同，并于2014年6月3日办理抵押登记。 2016年10月17日，赵亮以民间借贷纠纷为案由，将省房公司作为被告，诉至本院，要求省房公司归还借款并对拍卖、变卖抵押财产（位于成都市锦江区房屋）的价款享有优先受偿权。本院于当日出具（2016）川0191民初12063号民事调解书，调解协议：一、省房公司于2017年4月30日前向赵亮归还借款本金200万元及利息20万元；二、若省房公司未按期足额履行任意一期还款义务，则赵亮有权对省房公司抵押的位于包含成都市锦江区房屋享有优先受偿权。 2017年2月27日，黄靖翔以省房公司为被告诉至成都市成华区人民法院。2017年8月8日，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初1223号民事判决书，判决省房公司应为黄靖翔办理“成都市锦江区”房屋不动产产权证，并将该房屋不动产登记至黄靖翔名下。 2017年1月13日，赵亮就（2016）川0191民初12063号民事调解书申请强制执行，本院于2017年2月8日立案。 2017年8月15日，本院作出（2017）川0191执476号执行裁定书，对案涉房屋予以查封。 2019年2月21日，本院张贴执行公告，主要内容为：关于赵亮申请执行省房公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院已对你公司所有的位于成都市锦江区房屋……予以查封。限省房公司在公告之日起十五日内履行生效文书所确定的金钱给付义务。 2019年3月27日，黄靖翔诉至本院，望判如所请。 另查明，就赵亮与省房公司的民间借贷而言，2014年5月30日，赵留京（省房公司法定代表人）出具《借条》，载明“今借到赵亮本人现金贰佰万元，借期2014年5月30日到2014年8月29日止，借款人赵留京，5101xxx”。同日，赵亮向省房公司法定代表人赵留京分两笔共计转款200万元。 2016年10月17日，省房公司加盖公章并由赵留京签名出具《收款确认书》，载明：根据2014年5月30日，我公司与赵亮签订的《借款协议书》。我公司于2014年5月30日收到赵亮出借的人民币2000000元，该款项是赵亮通过其广发银行账户转入我公司指定账户（户名：赵留京，卡号62×××58）。 审理中，黄靖翔提出，因案涉房屋抵押合同无效，其变更诉讼请求第二项为“判决被告赵亮、省房公司依法注销对成都市锦江区房屋的抵押登记”。 上述事实有《商品房买卖合同》、《收据》、《入住通知》、（2004）年成执字第296-30号通知、《借款协议书》、《借条》、《房地产抵押合同》、（2016）川0191民初12063号民事调解书、（2017）川0108民初1223号民事判决书、（2017）川0191执476号执行裁定书、执行公告、房屋信息摘要、部分当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 关于赵亮与省房公司之间200万元债权是否真实存在的问题。黄靖翔提出，根据赵亮举示的《借条》可知，落款为“借款人赵留京”，故其认为前述200万元的债务人应为赵留京个人。本院认为，虽然赵亮出借的200万元转入赵留京的个人账户，但根据赵亮调取的其与省房公司办理抵押登记（2014年6月3日获得他项权证）的档案资料显示，赵亮与省房公司签署的《借款协议书》、《房地产抵押合同》均加盖了省房公司的公章，故在省房公司对借款不持异议且黄靖翔无相反证据予以推翻的情况下，对黄靖翔所称系赵留京个人借款的意见，本院不予采纳。 关于赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》是否有效的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此可知，不动产登记只是物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。虽然案涉房屋登记在省房公司名下，但案涉房屋早已出售给黄靖翔，且黄靖翔已支付完毕购房款并入住至今，同时，成华区人民法院生效判决亦认定黄靖翔为案涉房屋的真实权利人，故省房公司无权对案涉房屋予以处分。结合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，黄靖翔既未予以追认，省房公司亦未取得处分权，故赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》无效。 关于赵亮是否适用善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，赵亮主张，其已审查了房产证并由职能部门办理抵押登记，不存在过错的问题。根据《商品房买卖合同》及《入住通知》可知，黄靖翔在支付完毕房款后自2008年5月22日入住至今。而赵亮一方认可，其在审查产权证书后并未对案涉房屋进行实地查看。本院认为，省房公司作为房地产开发企业，其开发的楼盘必然予以出售。根据黄靖翔的《商品房买卖合同》可知，案涉楼盘至少从2006年开始销售，到2014年赵亮办理抵押登记，近八年的时间里，该楼盘不可能不予出售。赵亮作为出借200万元的债权人，在为保障自身权益而拟办理抵押登记时，却未询问拟抵押房屋是否出售，亦未进入案涉房屋实地查看，赵亮明显具有重大过失，其不构成善意取得。 综上，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》属于无效合同，而赵亮亦不属于善意取得，故基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，赵亮无权就案涉房屋享有优先受偿权。黄靖翔提出撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》调解协议第二项“赵亮有权就省房公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权1954916）享有优先受偿权”，因（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项确定赵亮对包括案涉房屋在内的三套房屋享有优先受偿权，而黄靖翔的房屋仅是调解书确认优先受偿范围内的一部分，故本院依法对（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项的内容部分予以变更，该调解书其余部分在未经其他生效文书改变或撤销前，仍继续有效。最后，因案涉房屋的抵押登记无效，赵亮与省房公司应协助黄靖翔办理案涉房屋的注销抵押登记，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条、第三百条的规定，判决如下： 一、变更（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项为“若四川省房地产开发建设公司未按期足额履行任意一期还款义务，则赵亮有权对四川省房地产开发建设公司抵押的位于包含成都市锦江区xxx房屋享有优先受偿权”； 二、被告赵亮与被告四川省房地产开发建设公司于本判决生效之日起十日内协助原告黄靖翔注销成都市锦江区xxx房屋的抵押登记。 如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 本案案件受理费2520元，由被告四川省房地产开发建设公司负担。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 菲 人民陪审员  徐小蓉 人民陪审员  安 宁 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  唐 欢