宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初2714号原告：冶某，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：杨某1，宁夏崇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某2，宁夏宁和律师事务所律师。被告：银川西夏万某广场有限公司。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：张某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告冶某与被告银川西夏万某广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告冶某的委托诉讼代理人杨某1、杨某2及被告银川西夏万某广场有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。审理中，被告银川西夏万某广场有限公司申请追加涉案房屋承租人为本案第三人参加诉讼，本院认为涉案房屋系原、被告之间的房屋买卖合同关系，与案外人是否租用无关，故不予准许。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭,于2019年7月16日再次公开开庭进行了审理。原告冶某的委托诉讼代理人杨某1、被告银川西夏万某广场有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冶某向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即向原告交付位于银川市××区商铺；2.要求被告立即支付原告违约金351.9元（截止2019年5月8日，共6天），2019年5月8日后的违约金按照合同约定的每天购房款总价的万分之一即58.64元向原告支付；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告所售位于××路商铺，商铺单价为每平米7751元，建筑面积为75.66元，总价为586411元。被告应当于2019年5月2日向原告交付该商铺，逾期交付的，由被告每天向原告支付总房款万分之一的违约金。合同还就原、被告双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务，但被告并未按照合同约定的时间向原告交付商铺，被告逾期交付商铺的行为已经构成了违约，给原告的合法权利造成损失。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告银川西夏万某广场有限公司辩称，涉案房屋是带租约销售，原告也正是基于此而购买，原告对此应当是知情并予以认可的。双方在购买房屋的过程中多次商谈，原告以非常优惠的价格购买了该房屋。另外，根据“买卖不破租赁”原则，现原告并未取得涉案房屋的物权，被告又多次通知过原告接收房屋，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告提交的发票，被告亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告向法庭提交的《商品房买卖合同》一份，能够证明案件的部分事实，本院予以部分采信。2、被告向法庭提交的证据一：带租销售宣传单两份、门头广告照片四张（打印件）、带租约销售文艺宣传节目照片一张（打印件）；证据二：更名申请一份、承诺书一份；证据三：《租赁合同》一份；证据四：《银川市商品房买卖合同》一份；证据五：银川西夏万某广场入伙通知书（复印件）一份、国内标准快递一份（复印件）、EMS中国邮政速递物流签收截图（打印件）两张；证据六：被告申请证人黄某2222证人黄某2222222当庭证言。本院认为，被告提交的证据一，原告不予认可，被告亦无其他证据相佐证，本院不予采信。被告提交的证据二，能够证实案涉房屋认购人由案外人冶永治变更为冶某的事实，本院予以采信。被告提交的证据三，能够证实案涉房屋已出租的事实，本院予以部分采信。被告提交的证据四，符合证据的真实性，本院予以部分采信。被告提交的证据五，银川西夏万某广场入伙通知书出具时间与邮寄时间不符，对该组证据本院不予采信。被告申请证人黄某2222证人黄某2222222当庭证言，无其他证据予以佐证，本院不予采信。3、本院依职权向黄某2222制作的询问笔录、向王某制作的调查笔录及王某为证实其陈述提交的三份《租赁合同》、本院调取的银川市西夏区梁与祝音乐餐厅营业执照（照片打印件）一份。原告质证认为，对黄某2222，对黄某2222222询问笔录的真实性部分有异议；对王某调查笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对王某提供的三份《租赁合同》关联性有异议；对银川市西夏区梁与祝音乐餐厅营业执照（照片打印件）真实性、合法性无异议。被告质证认为，对黄某2222，对黄某2222222的询问笔录、对王某的调查笔录及其提交的三份《租赁合同》、银川市西夏区梁与祝音乐餐厅营业执照（照片打印件）均无异议。本院对黄某2222、王某陈述及王某为证实其陈述提交的三份《租赁合同》的真实性结合本案其他证据予以部分采信，对银川市西夏区梁与祝音乐餐厅营业执照（照片打印件）的真实性予以认定。经审理查明，2018年10月1日，案外人冶永治认购被告开发的××区、1095室、1097室房屋。2018年11月23日，冶永治办理了西夏万某广场D区18号楼1093室、1097室房屋的交接手续，后因无法办理D区18号楼1095室房屋贷款手续，于2019年4月2日将其认购的1095室房屋买受人变更为原告冶某。2019年4月2日，原告（乙方、买受人）作为新认购人与被告（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》（现售）一份，合同第三条商品房基本情况约定：……3.该商品房为第一条规定项目中的××路……第五条租赁情况约定：未出租。第七条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7751元，总价款为586441元。第十二条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年5月2日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十三条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行。附件十二补充协议第一条信息公示及确认第2条约定：乙方确认，在本合同签订前已现场全面、仔细、充分查看并了解该房屋及其所处建筑以及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。第六条关于房屋交付的补充约定第7款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则甲方应按乙方已交购房款的日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付购房款586441元，被告于2019年4月14日向原告出具宁夏增值税普通发票一张。至此，被告已收到原告支付的全部购房款，但未依约向原告交付案涉房产。另查明，2018年10月1日，被告与案外人王某就西夏万某广场18号楼1093室、1095室、1097室房屋签订三份《银川西夏万某广场租赁合同》。合同约定被告将位于银川西夏万某广场D-18-1093、D-18-1095、D-18-1097号商铺出租给案外人王某使用；租赁期限共计五年，自2018年10月1日至2023年9月30日止。合同签订后，案外人王某即对上述房屋进行了装修。2018年11月16日，案外人王某成立银川市西夏区梁与祝音乐餐厅并进行注册登记，经营场所为银川市西夏区西夏万某广场D区18号商业楼1093、1095、1096、1097室。至庭审之日，案涉房屋仍由案外人王某占有、使用。本院认为，本案双方争议焦点为案涉房屋是否能够实际交付及是否应向原告支付违约金。关于案涉房屋是否能够实际交付。案涉房屋系现房，原系案外人冶永治认购，被告在冶永治认购的当天即将包括案涉房屋在内的三套房屋（D-18-1093号、D-18-1095号、D-18-1097号）出租给案外人王某，王某于2018年10月1日承租后装修使用至今。在案外人王某占有、使用期间，冶永治于2018年11月23日办理了王某承租的其中两套房屋（D-18-1093号、D-18-1097号）的交接手续，D-18-1095号房屋虽未办理交接手续，但仍在冶永治认购中。至此，冶永治已明知了被告将包括案涉D-18-1095号房屋在内的三套房屋出租给案外人王某的事实。同时，在原认购人冶永治将房屋的认购人更名为原告冶某时，应充分告知原告其认购房屋的现实现状，且原告亦应充分了解其认购房屋的状况。此外，原告于2019年4月2日与被告签订《银川市商品房买卖合同》（现售）时，已距案外人王某租赁、使用达7个月之久，原告签订合同前不了解房屋状况与购买房屋的交易习惯及日常经验法则不符。本案合同约定的价款是586441元，属于购买重大资产，按照日常交易习惯，原告不可能在不明确房屋现实状况的重大事项时就与被告签订该房屋买卖合同。且，原告提交的《银川市商品房买卖合同》（现售）合同第五条与补充协议第一条第2项就房屋现状的约定相互矛盾，不能证实原告主张其购买的房屋为“未出租”的状况。因此，结合双方提交的证据、陈述及本院调取的相关证据，本院确认原告购买案涉房屋前已知晓该房屋被出租的事实。根据庭审查明，案涉房屋已于2018年10月1日由被告出租给案外人王某，该房屋现仍由其占有、使用，且租赁期限尚未届满。庭审中，本院向原告释明房屋已被出租的现实状况，原告仍然要求被告实际交付房屋。根据“买卖不破租赁”的原则，实际交付案涉房屋已不能，故对原告要求被告立即交付位于银川市××区商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付违约金。虽被告在与原告签订《银川市商品房买卖合同》（现售）时存在瑕疵，但该瑕疵不足以排除原告在签订合同时不知晓案涉房屋已被出租的现实状况，原告既已购买已经被出租的房屋，就应承担相应的法律后果。现原告提交的证据不足以证明原告主张，故原告要求被告支付截止2019年5月8日违约金351.9元及按照合同约定购房款总价的万分之一支付2019年5月8日后的违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冶某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（实际收取25元），由原告冶某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 殷  志  渊人民陪审员 黎    静人民陪审员 巴    义 二〇一九年十月九日法官 助理 徐  嘉  璞书 记 员 徐嘉璞（兼）附：本案判决所附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。