天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初5554号原告：天津拖拉机制造有限公司，住所地天津市宝坻区九园工业园兴旺道1号。法定代表人：沈有强，总经理。委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师。被告：天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司，住所地南开区红旗路淦江路2号。法定代表人：杨士刚，经理。委托诉讼代理人：冯静，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘振坤，女，该公司职员。被告：张韬，男，1981年8月15日出生，汉族,天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司执行董事，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周长虎，天津四恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炳辉，天津四恒律师事务所律师。被告：王俊永，男，1963年9月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司，住所地天津市南开区淦江路2号。法定代表人：张韬，执行董事。委托诉讼代理人：周长虎，天津四恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炳辉，天津四恒律师事务所律师。原告天津拖拉机制造有限公司（以下简称天拖公司）与被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司（以下简称被告淦鑫公司）、被告张韬、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司（以下简称旺佳嘉公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津拖拉机制造有限公司的委托诉讼代理人刘田禄，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司的法定代表人杨士刚及其委托诉讼代理人刘振坤、冯静，被告张韬及其委托诉讼代理人周长虎、被告王俊永，被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司的法定代表人张韬及其委托诉讼代理人周长虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天拖公司向本院提出诉讼请求：1.判令淦鑫公司、王俊永、张韬之间转租关系无效；2.判令淦鑫公司、王俊永、张韬、旺佳嘉公司将涉诉房屋搬出交还天拖公司；3.判令淦鑫公司、张韬、王俊永、旺佳嘉公司支付2018年1月1日起至实际腾房之日止涉诉房屋使用费，按照每月每平方米77.3元计算；4.本案诉讼费由淦鑫公司、王俊永、张韬、旺佳嘉公司承担。事实和理由：天拖公司与淦鑫公司原系房屋租赁关系，天拖公司与张韬、王俊永、旺佳嘉公司无任何关系。天拖公司是天津市南开区红旗路淦江路房屋所有人，淦鑫公司原为诉争之房承租人，张韬、王俊永、旺佳嘉公司是诉争之房非法占用人。天拖公司与淦鑫公司2013年建立租赁关系，最后一次是在2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：天拖公司将原天拖幼儿园南北楼房屋及场地出租给淦鑫公司，房屋租赁面积共计为1447平方米，每月每平方米租金10.51元，月租金15207.97元，租赁期限为2年，至2017年12月31日合同届满。合同生效后双方按照合同约定各自履行相应义务，在《房屋租赁合同》届满后，淦鑫公司向天拖公司提出诸多非分理由，赖在承租房屋内拒绝腾房迁出。再有，被告淦鑫公司已将诉争之房转租给王俊永使用，后王俊永将涉诉房屋转租给张韬。张韬占用诉争之房具体位置为由北向南第3间（详见位置图）,门面字号是旺佳嘉地产，面积约100平方米。天拖公司与淦鑫公司租赁关系已于2017年12月31日届满，期间租赁双方未有签订新的租赁合同，为此天拖公司多次要求淦鑫公司撤场将房屋及场地交还天拖公司，淦鑫公司无故不履行撤场腾房义务。四被告在租赁合同届满后，仍赖在诉争之房内继续经营，未有向天拖公司交纳房屋使用费，自2018年1月1日至诉讼时止长达14个月，故成讼。淦鑫公司辩称，其向王俊永转租的行为系经天拖公司认可的，并非无效，2018年1月1日之后其与天拖公司之间并无合同关系，故不同意支付使用费，不同意天拖公司的全部诉讼请求。张韬辩称，张韬并非涉诉房屋承租人，也不是涉诉房屋占有人，故不同意天拖公司的全部诉讼请求。王俊永辩称，天拖公司与淦鑫公司之间租赁合同何时到期其不清楚，其与天拖公司无任何关系，天拖公司诉讼请求与其无关，其不同意天拖公司全部诉讼请求。旺佳嘉公司辩称，涉诉房屋并不能确定系天拖公司所有，天拖公司无主体资格，天拖公司未起诉王俊永与旺佳嘉公司之间租赁合同无效，因此不能主张旺佳嘉搬离房屋，旺佳嘉公司从王俊永处承租涉诉房屋，相关的房屋使用费已经向王俊永交纳，天拖公司无权向旺佳嘉公司主张房屋使用费，故不同意天拖公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的事实认定如下：2016年1月1日，天拖公司（由原天津拖拉机制造厂改建）与淦鑫公司签订《房屋租赁协议》，约定：天拖公司将其所有的天拖南淦江路原天拖幼儿园南北楼租赁给淦鑫公司，计租面积1447㎡，租金每月10.51元/㎡，租期自2016年1月1日至2017年12月31日；淦鑫公司在使用房屋、场地期间，可以开展房屋租赁经营；淦鑫公司在租赁期满后，将所租赁的房屋、场地及设施必须完好的交于天拖公司，否则淦鑫公司将承担一切经济损失。2017年1月1日，淦鑫公司与王俊永签订《房屋租赁协议》，约定：淦鑫公司同意将天拖南淦江路原天拖幼儿园北楼门面房两间租赁给王俊永作为经营用房，年租金为120000元，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，王俊永在租赁期内，不得转租，如擅自转租，淦鑫公司有权终止协议。王俊永签订租赁协议后曾用涉诉房屋经营天津市中意祥和酒家，后该酒家已经注销工商登记。2017年1月1日，王俊永代表中意祥和酒家、张韬代表旺佳嘉公司签订《租赁合同》，约定旺佳嘉公司承租涉诉房屋，租金为55000元/半年，租期为2017年1月2日至2022年1月2日。上述合同虽无旺佳嘉公司印章，但旺佳嘉公司与张韬均认可合同系张韬代表旺佳嘉公司所签订，合同主体为旺佳嘉公司。旺佳嘉公司现实际占用涉诉房屋作为经营使用。对有争议的事实本院作如下认定：1.关于涉诉房屋产权状况。王俊永与旺佳嘉公司均不认可涉诉房屋产权人系天拖公司。为此，天拖公司出具了天津市房产所有证以及天津市不动产登记簿查询证明，均载明南开区红旗路淦江里系天津拖拉机制造厂所有的房产。天拖公司另提交了天津汽车工业（集团）有限公司《关于天津拖拉机制造厂组建全资子公司实施方案的批复》的相关文件，文件载明依托天津拖拉机制造厂组建天拖公司，性质为国有独资公司，天津汽车工业（集团）有限公司为出资者，并提交天拖公司的公司章程，章程第一条载明：天拖公司是经天津汽车工业（集团）有限公司出资，由原天津拖拉机制造厂改建的国有独资有限责任公司，以证明天拖公司系由天津拖拉机制造厂改制而来。另经天拖公司申请本院调取了淦江里房屋的底档，依据底档中的相关图纸，可确认涉诉房屋所在位置即为淦江里房屋中南楼靠近淦江路的位置。另经本院向天津市不动产登记事务中心南开分部工作人员询问，该中心并无关于名称为“淦江里”的房屋的记载。综合上述证据，本院确认涉诉房屋产权人为天拖公司。2.关于房屋使用费标准，天拖公司主张按照2017年度天津市商业用房平均租金标准即每月每平方米77.3元计算，涉诉房屋面积为100平方米，即每月7730元，对该面积，淦鑫公司予以认可，王俊永与旺佳嘉公司虽对面积不认可，但依据双方认可的租赁合同，约定涉诉房屋半年租金为55000元，即每月9166.7元。因天拖公司所主张的房屋使用费低于王俊永与旺佳嘉公司所认可的租金标准，本院确认天拖公司所主张的房屋使用费为合理金额。本院认为，天拖公司与淦鑫公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该《房屋租赁协议》期限已经届满，天拖公司与淦鑫公司并未签订新的租赁合同或达成由淦鑫公司继续承租的合意，故双方租赁关系已经至2017年12月31日终止。淦鑫公司与王俊永之间签订的《房屋租赁协议》、王俊永及旺佳嘉公司之间的《租赁合同》，虽是各方当事人的真实意思表示，且转租亦符合合同或法律规定，但约定的租赁期限超过天拖公司与淦鑫公司之间的租赁期限，根据相关法律规定，超过部分应认定无效。淦鑫公司、王俊永、旺佳嘉公司继续占据涉诉房屋并无合同或法律依据，应将房屋返还房屋所有权人即天拖公司。因王俊永与张韬之间并无房屋租赁关系，故对天拖公司主张王俊永与张韬之间转租关系无效的诉讼请求不予支持。天拖公司要求淦鑫公司、王俊永以及旺佳嘉公司支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费符合法律规定，本院予以支持，但因张韬并未承租涉诉房屋，亦未实际占用房屋，故天拖公司要求张韬返还涉诉房屋以及支付房屋使用费于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与被告王俊永签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过2017年12月31日的部分无效；二、本判决生效后三十日内，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司将占用的天津市南开区天拖南淦江路内房屋返还原告天津拖拉机制造有限公司；三、本判决生效后三十日内，被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，标准为每月7730元；四、驳回原告天津拖拉机制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取计84元，由被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告天津旺佳嘉房屋信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程宇二〇一九年十月十五日书记员  李爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。