贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初9550号原告：陈松涛，男，汉族，1964年8月13日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴玲（特别授权代理），原告陈松涛之妻子。原告：吴玲，女，汉族，1963年4月14日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。委托诉讼代理人：彭佳（一般代理），被告公司员工。原告陈松涛、吴玲与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告（原告陈松涛委托诉讼代理人）吴玲，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城D5幢6层4号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、判令被告以404,541元购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2015年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计10万元）;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年12月15日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城第D5幢6层4号商品房（房号：d5-6-4），房屋总价款为404,541元。原告通过全款方式于2015年1月26日已支付完毕，履行了付款义务。2014年12月19日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等费用。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，被告应于2015年6月30日之前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告逾期已超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额404,541元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，原告具状诉至贵院，恳请支持原告的诉请。被告辩称：1、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求应予以驳回，因涉案商品房已于2019年4月30日取得《不动产权证书》，原告主张被告为其办理不动产权证书已无实际履行之意义，因此，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求；2、本案被告出示的装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片现场收集办证资料等证据显示，被告于2017年9月24日在招商花园城D区曦园门口设置了为期7天的“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料。并且当时案涉商品房已实际交付，被告发布办证通知的地点位于涉案商品房所在小区门口，应属原告可知悉的范围，故前述通知可以有效到达原告。故此，足以认定被告至迟于2017年9月24日完成了通知义务；3、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用三年的诉讼时效的规定，原告于2019年8月6日起诉立案，2016年8月6日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2014年12月15日，原告陈松涛、吴玲作为买受人，被告招商商置公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号：Ｄ5-6-4；该商品房总价款为404541元；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；”。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款396653元。原告还向被告交付了涉案房屋的产权登记费、契税、土地证等费用。2015年5月21日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城Ｄ5幢的《商品房备案证明书》。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架，喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。2018年8月20日，二原告向被告出具委托书，委托被告办理房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。2018年8月23日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。庭审中，原、被告确认被告于2014年12月19日交房。庭审后，原告因已取得涉案房屋的《不动产权证书》，申请撤回了第一项诉讼请求。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付契税、产权登记费等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告的义务转化为告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第二款：“合同没有约定违约或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2014年12月19日向原告交房，应于交房之日起90日（2015年3月19日）内具备办理转移登记的条件并通知原告。而被告于2015年5月21日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城D5幢的《商品房备案证明书》，具备办理转移登记的条件时，已超过法律规定的期限，构成违约，应承违约责任。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请的违约金，以已付购房款总额396,653元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算支付。对于违约金的计算期间问题，被告提出2016年8月6日前的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2015年3月19日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2015年3月20日起开始计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2019年8月6日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月6日）回溯三年即2016年8月6日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。故原告主张的违约金从2016年8月6日起计算。对于违约金的截止时间，被告虽于2015年5月21日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城D5幢的《商品房备案证明书》，具备办理转移登记的条件，但被告未提供此时已通知原告的证据，而被告至2017年9月24日在招商花园城D区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，鉴于被告发布办证通知的地点位于涉案商品房所在小区门口，且涉案商品房已实际交付原告，应属原告可知悉的范围，视为被告履行了通知义务。故原告诉请的违约金计算至2017年9月24日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以原告已付购房款396,653元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，计算支付原告陈松涛、吴玲2016年8月6日至2017年9月24日期间的违约金；二、驳回原告陈松涛、吴玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十月二十五日书记员  石 涛