苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4494号原告：蒋兴刚，男，1962年1月20日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陆福明、庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。被告：苏州市吴中区临湖镇浦庄村经济合作社，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄村。法定代表人：金小明，社长。委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。原告蒋兴刚诉被告苏州市吴中区临湖镇浦庄村经济合作社(以下简称浦庄经济合作社)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理,后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告蒋兴刚的委托诉讼代理人陆福明、庄玲娟，被告浦庄经济合作社的委托诉讼代理人李永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋兴刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助办理将吴国用（2015）第0640846号国有土地使用权证名下使用权面积为4740.8㎡的国有土地使用权及苏房权证吴中字第**房屋权证名下建筑面积为1643.23㎡的房屋所有权、苏房房权证吴中字第**屋所有权证名下建筑面积为543.444㎡的房屋所有权、苏房权房权证吴中字第**所有权证名下建筑面积为123.34㎡的房屋所有权转移登记至原告名下；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：为实现资产重组，优势整合，被告所在村两委集体讨论，决定将坐落在南侧一处厂房在评估后实施转让。2008年3月15日，原、被告双方就上述资产转让事宜签订一份《资产转让协议》，约定：（1）资产现状，占地面积7420㎡，其中有证面积（集体土地使用权）为5666.6㎡，另有无权证面积1753.4㎡，房屋三幢，分别为1643.23㎡、543.44㎡、123.44㎡，其他建筑设施1000㎡；（2）上述资产的评估总额为344.9万元；（3）转让价格为人民币350万元；（4）其他事项，转让金额实行分期支付，在协议签订之日起当年须交款250万元，其余部分待办妥相关手续后一次性付清，并由经济合作社出具收据，后续涉及资产所需转移、过户、登记等相关手续由乙方（原告）自行办理，甲方（被告）予以协助，产生的一切费用均由乙方承担。协议签订后，原告于2008年4月9日交款30万元，加上此前分别于2008年1月28日支付200万元、2008年2月1日支付20万元，原告在签订协议当年共支付250万元。被告亦按协议约定将资产移交给原告。此后，上述转让资产中的土地使用权性质和范围发生变化，由集体土地使用权变更为国有土地使用权（工业用地），并领取了新的国有土地使用权证（权证号为吴国用（2015）第0640846号），原告为此承担了637164元的变更换证费用。2014年11月27日，原告又支付给被告资产转让余款100万元。另，转让资产中所涉的三幢房屋也于2011年5月6日换发新证，分别为苏房权证吴中字第**（面积为1643.23㎡）、苏房房权证吴中字第**（积为543.33㎡）、苏房权房权证吴中字第**房有权证（面积为123.34㎡）。原告多次要求被告按约履行房屋所有权及土地使用权的转移登记手续，但被告始终未履行义务，故原告诉至法院。被告浦庄经济合作社辩称，原告诉称属实，请求法院依法处理。本院经审理查明事实如下：2008年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《资产转让协议》一份，约定：根据企业向小区集中的要求，鉴于甲方坐落在南侧一处房屋，因不与村工业小区连片，又处在民宅和民营经济区域之间，不利于统一管理和整体布局，经村两委班子会议集体讨论，决定将房屋资产在评估后实施转让，实现资产重组，优势整合，为规范操作，甲、乙双方就转让事宜协商订立如下协议：一、资产现状：1、该房屋资产占地面积7420平方米，折合11.13亩，其中有证面积(集体土地使用权)5666.6平方米=8.5亩，权证号吴集用(2003)字第00009号。经填埋池塘、沟渠整理形成增加面积1753.4平方米=2.63亩(无权证)。2、房屋三幢，建筑面积2310.01平方米，其中混合结构一幢二层，面积1643.23平方米，混合结构一幢一层543.44平方米，混合结构一幢一层123.34平方米。该房屋建于2003年至2004年竣工，房产房产权证号为苏房权证吴字第**，浦庄村经济合作社。其他建筑设施为围墙、道路、水池以及彩钢房1000平方米。二、评估结果：由浦庄村委会委托，吴中区临湖镇审计所于2007年12月23日对该房屋资产进行评估，其中有证土地5666.6平方米=8.5亩，按直接支付的办证以及安置补偿等费用计算，每亩12万元，共102万元；房屋2310.01平方米，按每平方米900元计算，共207.91万元；围墙、道路、水池等配套设施计算为35万元，累计评估总额344.90万元。三、转让价格：1、评估部分，有证面积8.5亩，每亩12万元，共102万元，房屋2310平方米，每平方米900元，共207.91万元，两项共309.91万元，按实际评估价转让。围墙、道路、水池等配套设施评估价35万元，转让时部分实物已不存在，尚存部分已无利用价值及损坏严重，双方协商作价以8.53万元转让。无证面积2.63亩，按每亩12万元计算，共31.56万元转让。上述二项累计金额350万元，为该资产转让的全部总额。四、其他事项。1、转让金额实行分期支付，即在协议签订之日起当年须交款250万元，其余部分待办妥相关手续后一次性付清，并由经济合作社出具收款收据。2、后续涉及产权所需的转移、过户、登记等相关手续由乙方自行办理，甲方予以协助，产生的一切费用均有乙方承担。3、如遇政府规划拆迁，乙方应无条件服从，资产按拆迁政策评估赔偿，归乙方所得。2008年1月28日，原告交付200万元给被告；2008年2月3日，原告交付20万元给被告；2008年4月9日，原告交付30万元给被告；2014年11月27日，原告交付100万元给被告。被告均就上述款项的交付向原告出具结算凭证，记载收款事由为房款，双方确认上述350万元即为《资产转让协议》项下的款项。2011年5月6日，上述《资产转让协议》项下的房屋办理了房屋所有权证，登记的房屋坐落分别为：苏州市吴中区临湖镇南侧1幢，建筑面积1643.23㎡，产权证号：苏房权证房权证吴中字第**；吴中区临湖镇南侧2幢，建筑面积543.44㎡，产权证号：苏房权证吴房权证吴中字第**；中区临湖镇南侧3幢，建筑面积为123.34㎡，产权证号：苏房权证吴中房权证吴中字第**。有权人均登记为被告浦庄经济合作社，登记的土地使用权使用方式为集体划拨。2014年9月26日，原告交付637164元给被告，被告出具结算凭证，记载收款内容为出让土地换证代收代付。被告称其收到原告交付的款项后即用于向相关部门缴纳土地出让费，并办理换发土地使用权证手续。2015年12月10日，上述《资产转让协议》项下的土地办理了国有土地使用权证，登记坐落为苏州市吴中区临湖镇165号，使用权类型为出让，使用权面积4740.80㎡，土地使用权人为被告浦庄经济合作社，土地使用权证号为吴国用（2015）第0640846号。上述事实，由原告提供的结算凭证、《资产转让协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证及本院制作的庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订《资产转让协议》时，涉案土地性质为集体划拨土地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，原告将集体土地转让给被告违反法律规定，双方签订的《资产转让协议》应属无效。关于原告要求被告配合办理涉案房屋及土地过户的诉请，本院认为虽然被告补交了土地出让金，涉案土地的性质变更为国有土地，但无效合同自始无效，原告依据此前签订的《资产转让协议》要求涉案土地及房屋过户没有依据；涉案土地的使用权性质发生重大变更，致双方签订的《资产转让协议》的标的物发生重大变更，而涉案房屋及土地系集体资产，房屋及土地的价值已发生重大变化，而双方未就此进行处理。综上，现原告诉至法院，请求判令被告办理过户手续，本院不予支持。至于被告认可原告相应诉求，双方可自行依法办理过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告蒋兴刚的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告蒋兴刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴明燕人民陪审员  樊华仙人民陪审员  叶月莲二〇一九年十月十二日书 记 员  浦云英