四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3405号 原告：卿小波，男，1995年1月13日出生，汉族，汽修行业，住四川省邻水县，现住达州市通川区。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地：四川省达州市通川区复兴镇环城路匝道达州市秦巴电商谷2幢1-1-10号。 负责人：肖秋华。 被告：成都新屹华房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区百花潭路8号5层508室。 法定代表人：肖秋华。 二被告共同委托诉讼代理人：黄承志，四川法之缘律师事务所律师。 原告卿小波诉被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司、成都新屹华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卿小波，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司、成都新屹华房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人黄承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卿小波向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告出示秦巴电商谷房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；二、请求判令被告向原告支付从2018年9月1日起至起诉之日（2019年6月15日）止，共288日逾期交房违约金人民币9158元，并按照人民币31.8元/天日承担从起诉之日起至实际验收合格房屋之日止的违约金（违约金计算方式房屋总价款318000×0.0001=31.8元/天，违约金暂计至2019年6月15日）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月9日被告（出卖人：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司）与原告（买受人：卿小波）双方共同签定了《商品房买卖合同（预售）》。原告够购买通川区复兴镇环城路匝道秦巴电商谷2-3-11-2号房屋。被告应按合同第18条约定于2018年8月30日将验收合格的商品房交付原告使用。如被告未在合同约定期限内交房；应当按照合同第19条约定：逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行：出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（即318000元×0.0001=31.8/天）。签定合同后原告按合同第8条约定已于当日向被告一次性支付该商品房全部价款，已履行完全部义务。但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告使用。经原告及其他业主多次催促，被告方工作人员于2018年12月31日电话通知原告验房及办理入住手续，但小区相应配套设施并未完善甚至未完工，且存在众多之质量问题以及虚假宣传；同时也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。经多次多方渠道向相关部门投诉咨询后；在住建局协调下要求被告继续完善交房手续及整改工作；同时被告方相关领导同意按合同约定支付违约金；但事后被告至今未履行。原告认为，被告延迟交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特诉至法院望判如所请。 被告成都新屹华房地产开发有限公司、成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司辩称，1、被告成都新屹华房地产开发有限公司不是本案适格的诉讼主体资格，不应当起诉被告成都新屹华房地产开发有限公司，按照民事诉讼法及其司法解释的规定，本案被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司是依法设立并领取营业执照的分支机构，有独立的财产能够独立承担民事责任。同时，原告仅与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订商品房买卖合同，根据合同的相对性，原告要求被告成都新屹华房地产开发有限公司承担民事责任，缺乏法律依据，应当依法驳回原告对被告成都新屹华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。2、被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司与原告签订的合同约定了交房时间，延期交房是事实，但是符合合同和补充协议所约定的延期交房的条款规定，因此被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司延期交房具备买卖双方所约定的免责事由，不应当承担违约责任。3、对延期交房需要说明的是：对于出现延期的情况，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在售楼部确定了交房时间，1号楼在2018年12月31日交房，2号楼在2019年4月30日交房，并且1、2号楼已经竣工验收合格，符合法定的交房条件。综上，由于原告诉请被告涉及程序上的问题和实体的事实及理由不能成立，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于达州市通川区复兴镇环城路匝道的“秦巴电商谷”商住项目系被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司开发的工程项目。2017年5月9日，原告与被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“原告购买秦巴电商谷2-3-11-2号住房一套，总价款31.8万元，定于2018年8月30日前交付商品房。…有以下原因之一（1.不可抗力；2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为、禁止车辆进出该商品房所在施工场地而导致工期延误的；3.因拆迁延误引起工期延误）需要延期交付该商品房，出卖人书面通知买受人。逾期90日未交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部房款的日万分之壹计算向买受人支付违约金”。合同签订后，被告依约向原告支付了住房首付款，并以按揭方式支付住房余款。 同时查明，2017年5月11日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司向达州市通川区委区人民政府出具《关于秦巴电商谷迫在眉睫需解决拆迁的报告》，请求政府相关部门在2017年5月底解决宗地附属物拆迁事宜；2018年3月14日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司向达州市通川区人民政府再次出具《关于“秦巴电商谷未拆迁建筑”后续问题的报告》，其中载明案涉内容：“由于本项目宗地内还有未拆迁建筑存在，致使秦巴电商谷无法达到竣工条件，也无法通过验收，因而造成已购买秦巴电商谷业主无法按时接房。现在业主群体情绪非常大、出现很多不稳定因素。” 2018年3月26日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在达州广播电视报刊登《公告》，内容：该公司开发的“秦巴电商谷”商住项目，因项目内拆迁工作滞后（至今尚存在未拆迁建筑）、因环境督察原因，政府要求停工数月等不可抗力因素，造成工程进度严重延期，导致无法达到按期交房条件。为此，根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，将交房时间作如下调整：1.秦巴电商谷1号楼从2018年12月31日起开始交房；秦巴电商谷2、3号楼从2019年4月31日起开始交房。被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司还将此《公告》在小区内墙上进行了张贴。2018年12月25日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、质检单位对秦巴电商谷1号楼进行了竣工验收；2019年4月21日，五单位对秦巴电商谷2号楼1、2、3单元进行了竣工验收。2018年12月12日、2019年4月30日，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司工作人员分别通知1、2号楼业主验房接房，目前已有部分业主接房。 另，2017年-2018年，达州市国土资源局通川分局对“秦巴电商谷”项目宗地内所涉住户杨伦洪、杨伦华、杨利、杨琴等的拆迁安置事宜进行协调，并与拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议》，发放《房屋拆迁安置卡》。现原告诉讼来院，主张其诉讼请求。 本院认为，一、关于原告的第一项诉讼请求：原告要求“被告立即向原告出示秦巴电商谷2-3-11-2号房屋竣工验收合格证明、验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”，此项诉讼请求因缺乏诉的利益，本院不予支持。二、关于原告的第二项诉讼请求：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，原、被告均应按照约定诚信履行合同义务。被告未能在约定期限内交付案涉房屋，源于项目宗地内尚存在拆迁建筑物，根据《商品房买卖合同（预售）》第十八条“因拆迁延误引起工期延误”的约定，被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司延期交房具备买卖双方约定的免责事由，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，违反了合同法“当事人约定优先原则”，本院不予支持。三、关于被告成都新屹华房地产开发有限公司是否具备诉讼主体资格问题：被告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司是被告成都新屹华房地产开发有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，应当作为当事人独立承担民事责任，被告辩称成都新屹华房地产开发有限公司不是适格诉讼主体的意见，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告卿小波的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告卿小波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  谢惠丽 二〇一九年十月十四日 书记员  陈 川