广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3196号原告：肇庆大旺海印又一城商业有限公司，住所：肇庆市高新区*******海印又一城商场A销售中心二楼01室。统一社会信用代码：914************129。法定代表人：邵建明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：吴卓毅，男，汉族，1986年7月24日出生，住址：广州市花都区**********（广东省岭南工商第一技师学院），公民身份号码：440************73X。原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称“海印又一城”）与被告吴卓毅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。被告吴卓毅经本院依法传唤并无出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆市高新区*******海印又一城高层住宅A-2栋1402房”，总房款为人民币643907元。上述合同约定被告应以分期付款的方式支付购房款，并明确约定了逾期付款的违约责任以及解除合同的条件。上述合同签订后，被告只支付了部分房款，余款虽经原告多次催告，但被告一直未付。原告曾向被告发出解除合同并配合涂销合同备案登记的通知，但被告仍置之不理。综上所述，被告已构成违约，并已损害了原告的合法权益，现原告依法提起诉讼。原告向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋。2、购房发票，证明被告只支付了部分房款。3、催告函、变更付款方式的函、解除合同通知，证明由于被告催告仍未履行支付购房款的义务，原告依法向被告发出解除合同的通知。4、委托合同、律师费发票，证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师法依照合同应由被告承担。5、律师函的投递情况。被告没有提交答辩意见及证据。本院经审理查明事实如下：2018年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“被告购买原告开发的位于肇庆高新区大旺大道68号海印又一城高层住宅A-2栋14层1402房，套内建筑面积72.61平方米。该商品房总价款643907元。双方约定按照分期付款方式付款，2019年1月3日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款193907元，应当于2018年7月20日前支付；二期房款450000元，应于2019年1月3日前付清。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议第四条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用的，买受人应于退房手续办妥后10日内补足。”双方签订《商品房买卖合同》后，被告依约于2018年7月20日支付了首期购房款193907元。2019年1月25日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《支付楼款催告函》，要求被告于2019年1月30日前付清二期房款45万元。2019年3月2日原告再次向被告发出《支付楼款催告函》，要求被告于2019年3月10日前付清二期房款45万元。2019年8月6日，原告向被告发出《律师函》，内容为“……根据《商品房买卖合同》及补充协议的规定，委托人现通知阁下解除上述《商品房买卖合同》及补充协议。由于阁下已构成违约，因此按上述合同规定，阁下应向委托人支付违约金90000元；并且阁下有义务协助委托人到房管部门办理涂销合同备案登记等手续。现委托人通知阁下，请阁下于2019年8月13日前与委托人工作人员共同到四会市*******办理涂销大旺海印又一城高层住宅A-2栋1402房的合同备案登记。阁下已支付的购房款，委托人在扣除了上述违约金后若有盈余的，委托人于办理涂销合同备案登记之日起7日内退回给阁下。”2019年8月6日，原告为维护自身权益，与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告吴卓毅商品房销售合同纠纷的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师服务费5000元。被告吴卓毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告的商品房，双方成立商品房预售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。关于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并涂销合同备案的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。本案中，被告没有按照合同约定付清房款尾款，经原告催告后，被告在三个月的合理期限内仍未履行，被告已经构成违约，原告有权请求解除合同。因此，原告要求解除合同及补充协议之主张，有理有据，本院予以支持。被告应协助原告办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区大旺大道68号海印又一城高层住宅A-2栋1402房”的合同备案登记手续。关于违约金支付的问题。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张按照《商品房预售合同》第八条第二款“买受人累计应付款的20%向出卖人支付违约金”，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中，原告没有举证证明其具体实际损失，原告主张按照合同约定计算违约金的标准过高，本院予以调整，考虑到被告于2018年已经支付了首期房款，按合同约定第二期房款应于2019年1月3日前付清，故违约金的起算日期应以付款次日（即2019年1月4日）起计算更适宜。因此本院确认违约金以45万元为本金，以中国人民银行一年期贷款基准利率4.75%的1.5倍即7.125%/年计算（该利率的确定按被告没有到庭辩解违约原因以及海印又一城楼盘其他房屋系列案件纠纷的判决，平衡双方的利益而酌定），自2019年1月4日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以90000元为上限。2019年8月6日，原告向被告发出《律师函》，要求被告于2019年8月13日前与原告方工作人员共同到四会市*******办理涂销涉案房地产的合同备案登记，被告未按时协助办理，原告向本院提起诉讼，原告委托的律师事务所有委派律师参与诉讼，律师费数额在规定的范围之内，原告与被告也有发生纠纷时对律师费承担的约定，故原告请求被告承担本案律师费有合同依据，本院予以支持。原告因此支出的律师费5000元应由被告负担。《合同补充协议》第四条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用的，买受人应于退房手续办妥后10日内补足”因此，涉案合同解除后，被告可按照该约定另行主张退还剩余款项。综上所述，依照《民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司与被告吴卓毅于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告吴卓毅应在本判决生效之日起十日内履行协助原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区大旺大道68号海印又一城高层住宅A-2栋1402房”的合同备案登记手续；三、被告吴卓毅应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付违约金（违约金以45万元为本金，以年利率7.125%标准计算，自2019年1月4日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以90000元为上限）；四、被告吴卓毅应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2442元（原告已预交），由被告吴卓毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄建强二〇一九年十月二十九日书记员  叶永发