广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2240号上诉人（原审原告）：邓巧云，女，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市新城北江一路25号翡翠绿洲2号楼402单元。破产管理人：广东捷高律师事务所。委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。上诉人邓巧云因与被上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称：兴合力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓巧云上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人依法向上诉人支付逾期办理房屋产权证违约金（违约金从2016年2月1日起至被上诉人将办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以购房款1548542元为基数按年利率6%的标准计算，截止2018年10月31日的违约金金额为258865元）；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：根据涉案合同约定，被上诉人应在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用。而实际上，被上诉人是在2015年10月31日交付涉案商品房的，此后的水、电费等均由上诉人承担，被上诉人代理人一审时也予以承认。2016年10月，上诉人已完成涉案商品房的装修。《业主收楼物品、资料签收确认书》是被上诉人交付信箱钥匙时签署的，并非涉案商品房的交付时间。因此，实际交付日期是2015年10月31日，被上诉人支付逾期办证违约金应从2016年2月1日起计算。综上，请求法院查清事实，并依法改判。兴合力公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。邓巧云向一审法院起诉请求：1、判令兴合力公司立即将邓巧云所购买的坐落于清远市××号房屋的办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判令兴合力公司依法向邓巧云支付逾期办理房屋产权证违约金（违约金从2016年2月1日起至兴合力公司将办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以购房款1548542元为基数按年利率6%的标准计算，截止2018年10月31日的违约金金额为258865元）；3、判令兴合力公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月3日，邓巧云与兴合力公司签订《商品房买卖合同》，约定邓巧云向兴合力公司购买其开发建设的位于清远市××××号房屋，建筑面积共266.99平方米，房屋总价款为1548542元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。邓巧云已付清涉案房屋购房款并缴纳了涉案房屋的契税，兴合力公司开具了相应购房款的收款收据给邓巧云。2016年12月20日，邓巧云在《业主收楼物品、资料签收确认书》上签名，确认邓巧云于该日已收到房屋钥匙3条。经一审法院询问，兴合力公司确认其在上述《业主收楼物品、资料签收确认书》签名当日为实际收楼时间。兴合力公司确认涉案房屋已办理了产权首次登记，房屋产权已登记到了兴合力公司名下。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理邓巧云为权属人的不动产权证。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。邓巧云、兴合力公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。邓巧云按约定付清购房款，兴合力公司于2016年12月20日将涉案商品房交付给邓巧云使用，根据合同第十五条约定，兴合力公司应在商品房交付使用（2016年12月20日）后90日（2017年3月20日）内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截止至法庭辩论终结时止，兴合力公司仍未履行协助办证义务，兴合力公司的行为已构成逾期办证。鉴于兴合力公司承认涉案商品房已办理产权的首次登记，因此邓巧云请求兴合力公司将办理涉案商品房权属登记需由兴合力公司提供的资料报产权登记机关备案，依据充分，一审法院予以支持。对于该违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，邓巧云认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于兴合力公司迟延协助邓巧云办理房屋产权证的违约行为导致邓巧云不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然邓巧云无举证证明其实际损失的数额，但由于兴合力公司的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为邓巧云已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为1548.54元，兴合力公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在兴合力公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情调整逾期办证违约金为以邓巧云已付房款1548542元为基数按照年利率6%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2017年3月21日起计算。对于截止时间，应按照合同第十五条的约定计算至兴合力公司将办理涉案房屋权属登记需由兴合力公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。判决：一、清远市兴合力房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内将办理位于清远市××××号楼××号房屋权属证书需由清远市兴合力房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助邓巧云办理该房屋的权属证书；二、清远市兴合力房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向邓巧云支付逾期办证违约金（该违约金以邓巧云已付房价款1548542元为基数，按年利率6%的标准从2017年3月21日起计算至清远市兴合力房地产开发有限公司将位于清远市××××号××号楼××号房屋权属登记需由清远市兴合力房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5182元，减半收取计2591元，由清远市兴合力房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、清远市永信物业管理有限公司出具的编号为NO1021198《收据》，拟证明上诉人在2016年10月21日前接收涉案房屋并装修完毕；2、清远市永信物业管理有限公司出具的编号为NO1021140《收据》，拟证明被上诉人在2015年11月前已经将涉案商品房交付给上诉人使用。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：逾期办证违约金的起算时间如何确定。上诉人的上诉理由主要是认为其已于2015年10月31日收楼，逾期办证违约金应从实际收楼90天后即2016年2月1日起计算。本院认为，虽然被上诉人于一审庭审后提交了《业主收楼物品、资料签收确认书》，但根据其内容显示，该确认书主要是收楼物品、资料等的签收证明，不能充分证明上诉人于当日才实际收楼，上诉人实际收楼日期需结合本案其他事实及证据予以确认。首先，一审庭审询问时，上诉人与被上诉人均确认收楼时间是2015年10月31日，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，被上诉人的确认行为构成自认，由此产生的法律后果应由被上诉人承担。其次，根据上诉人二审提交的证据可知，其已于2015年11月起缴纳物业管理费及水电费等费用，可据此认定上诉人已在此之前实际收楼。综上，对于上诉人主张实际收楼日期为2015年10月31日，本院予以支持。故对于逾期办证违约金的起算时间，本院确认从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2016年2月1日起计算。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初429号民事判决第一项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初429号民事判决第二项为：限清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向邓巧云支付逾期办证违约金（以1548542元为基数，按年利率6%的标准从2016年2月1日起计算至清远市兴合力房地产开发有限公司将位于清远市新城北江一路25号××号楼××号房屋权属登记需由清远市兴合力房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费5182元，由被上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十月十五日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。