福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4610号 原告（反诉被告）：周华聪，男，1994年10月25日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道**。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方盈水，男。 委托诉讼代理人：林志龙，男。 原告周华聪与被告南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告泛华公司提出反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）周华聪的诉讼代理人卢萍萍，被告（反诉原告）泛华公司的诉讼代理人林志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周华聪向本院提出诉讼请求：1.判令泛华公司支付交房违约金62412.9元（从2016年1月1日至2018年9月21日，扣除可延期交房天数，请求计算820日，每日按购房款的万分之一计算）及办证违约金（自起诉之日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算）；2.泛华公司立即协助周华聪办理不动产权登记手续。事实与理由：2014年1月28日，周华聪、泛华公司签订《商品房买卖合同》，周华聪向泛华公司购买址在南安市××路××号××幢××号房，总购房款共计761133元。合同签订后，周华聪将购房款全部支付给泛华公司,泛华公司出具发票一张给周华聪收执，但泛华公司并没有按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月31日前将房屋交付给周华聪，泛华公司直至2018年6月1日才将符合交房条件的房屋交付给周华聪。泛华公司的行为严重违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，从本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。根据《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。交房后，泛华公司至今没有符合办证条件，故周华聪提起如上诉讼请求。 泛华公司辩称，周华聪所称泛华公司逾期交房820日，需支付违约金62412.9元，没有事实与法律依据。第一，周华聪与泛华公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，发生如下情况，泛华公司可据实顺延交房期：“市政配套安装延期及政府重要活动无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工”。据此，应予延期的交房天数有：从2012年5月14日（泛华公司取得建筑施工许可证日期）至2015年12月31日发生中雨及以上天数143天；从2012年5月14日至2015年12月31日爆发台风次数13次，天数36天；因为台风来临前布置实施预防与来临后遭受破坏的修复，每次台风前后至少影响三天不能施工，13次台风至少延误39天；从2012年5月14日至2015年12月31日三年多时间内，每次高考、中考五天期间政府明文规定禁止建筑施工，影响时间20天。上述情况造成无法施工的天数合计238天。据此，周华聪起诉状中提出延期交房日期820天应扣除238天，实为582天。第二，根据双方合同的约定，周华聪如果没有按照合同约定按时支付房款，应向泛华公司支付逾期交付房款的违约金，但周华聪至今拒不交付。根据补充协议第三条第二款的约定，周华聪未能付清违约金，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任。泛华公司对于周华聪请求的逾期协助办证及相应违约金没有意见。 泛华公司向本院提出反诉请求：1.判令周华聪支付逾期付款违约金17417元（从2013年12月28日至2014年8月21日，每日按应付款741133元的万分之一计算）；2.泛华公司不承担逾期交房的责任，周华聪承担本案的诉讼费用。事实与理由：泛华公司与周华聪于2013年12月18日签订《商品房定购书》，继而于2014年1月28日签订《商品房买卖合同》，双方约定按一次性付款方式支付购房款。根据合同要求（定购书第3条及合同第七条第1款），周华聪应自签订《商品房定购书》起的10日内签订《商品房买卖合同》并付清全部房款741133元，逾期超过120天，周华聪应按日向泛华公司支付逾期应付款万分之一的违约金。周华聪拖延235天，直至2014年8月21日才付清未付房款741133元，应当支付泛华公司17417元违约金。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款约定，周华聪未能付清违约金，泛华公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任。 周华聪辩称，泛华公司的反诉请求没有事实和法律依据，不能得到支持，应当驳回其反诉。周华聪并不存在逾期付款的违约行为，《商品房买卖合同》签订当日就通过周维墩的银行帐户支付全部购房款761133元，故泛华公司主张逾期付款不能成立。泛华公司起诉逾期付款的违约金已经全部超过诉讼时效，不能得到支持。 本院经审理认定事实如下：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2013年12月18日，周华聪与泛华公司签订《商品房定购书》一份，双方约定周华聪自愿定购日昇新城栋号商品房，签订本定购书时，周华聪同意向泛华公司支付购房定金20000元，周华聪付款方式为一次性付款，周华聪如未能在约定的10日内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将周华聪定购的该商品房另售给他人，周华聪所交购房定金不予退还。2014年1月28日，周华聪与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，周华聪购买泛华公司开发的址在南安市××路××号××幢××层××号房，建筑面积共133.57平方米，单价为每平方米5698.38元，总金额761133元。付款方式为一次性付款即买受人于2014年1月28日向出卖人支付购房总房价款761133元（含定金20%计152227元）。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。第五条第1款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2018年9月21日将本案商品房交付给周华聪。本案商品房至今未能办理不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.周华聪提供的中国农业银行业务凭证及周维墩出具的证明各一份，该证据均为复印件，泛华公司无法确认其真实性，且收款账号出现乱码，无法确认收款人，经周华聪申请，本院出具调查令，调查周华聪所主张的购房款支付的银行流水，但也查询不到周华聪主张的该笔银行流水，因此，周华聪提供的证据不足以证明其已于2014年1月28日付清全部购房款，本院对该主张不予采信。2.泛华公司提供的《天气资料分析报告》及《气象资料分析》，系由气象部门出具，其证据来源合法，与本案具有关联性，泛华公司主张施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电造成无法施工的天数应予以顺延，但本案《商品房买卖合同》于2014年1月28日签订，合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，即施工过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电应从合同签订之日即2014年1月28日起计至2015年12月31日，其中遭遇中、大、暴雨天数为73天，六级以上台风为16天，扣除重叠天数6天，交房日期可顺延83天，即泛华公司的交房时间可以顺延到2016年3月23日。在此期间又遭遇中、大、暴雨6天，故交房时间又可以顺延到2016年3月29日。3.泛华公司提供的《泉州市城市管理行政执法局关于加强中高考期间建筑工地施工噪声扰民整治的通知》，因合同中并未对中高考顺延工期问题作约定，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。4.泛华公司提供的2018年3月10日的《通知函》及交寄清单，周华聪表示未收到该通知，而且邮寄当时也尚未具备交房条件，故该通知并非有效的交房通知。5.泛华公司提供的收款收据一张，其记载的缴款人是“陈全忠”，并非本案原告周华聪，房号也非本案涉讼的商品房，故该票据与本案无关，不予认定。6.周华聪、泛华公司均有提供的《销售不动产统一发票》，本院予以认定，虽然周华聪主张在《商品房买卖合同》签订当日已付清全部购房款，但没有提供相应的证据证明，故支付房款的时间应以《销售不动产统一发票》上载明的2014年8月21日为准。 本院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，周华聪向泛华公司购买址在南安市××路××号××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，周华聪与泛华公司签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，周华聪与泛华公司已于2014年1月28日签订了《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款，即买受人于2014年1月28日向出卖人支付购房总房价款761133元（含定金20%计152227元）。而周华聪于2014年8月21日才支付全部购房款，超过《商品房买卖合同》约定的2014年1月28日，已逾期付款205天。虽然周华聪已构成违约，但泛华公司直至2019年5月20日才提起本案反诉，要求周华聪承担逾期付款的违约责任，该请求已超过法律规定的三年诉讼时效，故周华聪主张该违约金全部超过诉讼时效，理由成立，本院予以采信，故对泛华公司的该请求不予支持。根据合同约定，泛华公司应当在2016年3月29日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付周华聪使用，但本案工程直至2017年12月28日才经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，至2018年12月4日才经消防验收合格，泛华公司虽于2018年9月21日将本案商品房交付给周华聪，但其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，泛华公司应计算支付自2016年3月30日起至2018年9月21日止，每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金，但因周华聪于2019年5月9日才提起本案诉讼，现泛华公司主张超过诉讼时效，部分成立，本院予以部分采纳，即2016年5月9日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持，故泛华公司应支付周华聪自2016年5月9日起至2018年9月21日止，每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金。现周华聪自愿请求违约金计算820天（金额计62412.9元），并未超过法定标准，本院予以支持。泛华公司主张周华聪未能按时付清合同约定款项，其无需承担逾期交房的责任，虽然周华聪逾期付款，但其在合同约定的交房日期前已付清全部购房款，该条款并不能免除泛华公司的逾期交房责任，因此，泛华公司的该主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。《合同补充协议》又约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但时至今日，泛华公司仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付周华聪，没有履行协助办证义务，致周华聪至今无法办理不动产登记手续，为此周华聪请求泛华公司协助办理不动产登记手续及支付自起诉之日起的逾期协助办证违约金，合理合法，本院予以支持，该违约金计算至泛华公司履行完协助办证义务之日止，周华聪超过该部分的请求，本院予以驳回。 综上所述，本院对周华聪的部分诉讼请求予以支持，对泛华公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付周华聪逾期交房违约金62412.9元； 二、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助周华聪办理南安市××路××号××幢××层××号房不动产权属登记的义务； 三、南安市泛华投资发展有限公司应支付周华聪自2019年5月9日起至其履行完协助办理上述不动产权属登记义务之日止，每日按周华聪已付购房款761133元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2019年5月9日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 四、驳回周华聪的其他诉讼请求； 五、驳回南安市泛华投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1360元，减半收取计680元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。反诉受理费235元，减半收取计118元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一九年十月九日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2