福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初4047号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层，统一社会信用代码91350200612025428E。 法定代表人：叶跃骏，执行董事。 委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所执业律师。 被告：傅仰恩，男，1961年12月26日出生，汉族，住福建省南安市。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告傅仰恩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司委托诉讼代理人王秀爱、被告傅仰恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：判令傅仰恩立即向国贸物业公司支付厦门市思明区房屋自2002年11月至2017年12月的物业管理费33518.7元、公共维修金9578.2元、公摊电费2676.1元、公摊水费368元、垃圾处理费333元、逾期付款违约金28161.21元（违约金以每月欠费总额为基数按日千分之三分段计算至实际付款之日止，暂计至2017年12月31日为16528.8元）。事实和理由：国贸物业公司是厦门市思明区国贸花园小区的物业管理公司，傅仰恩系该小区房屋的产权人。该房屋建筑面积为239.44平方米。傅仰恩从2002年11月1日起至2017年12月31日拖欠物业管理费、公共维修金等费用合计74635.21元。国贸物业公司多次催款未果，故提起本案诉讼。 被告傅仰恩辩称，1.2005年1月7日原告擅自让5-6个不明身份的人员住进本人房子达10多天，侵犯了本人的物权；2.自2002年至今原告从未向本人催讨过费用，直至2019年9月11日收到法院的电话，现原告的起诉已超过诉讼时效；3.本人因房屋存在多处漏水，多次向原告反映并要求维修，原告均未予处理，致本人房屋至今无法居住、出租；4.本人购买该房后从未实际入住，且原告提供的物业管理服务中存在重大瑕疵，其要求本人缴纳物业管理费及公共维修金没有事实及法律依据，即使需要缴纳也应低于正常的收费标准，另外收取公摊水电费、垃圾处理费也无依据，本人无须承担；5.因原告履行合同中存在重大瑕疵，房屋漏水问题一直未予解决，导致本人无法入住，且原告侵犯本人物权也未解决，本人未缴纳管理费用并非恶意拖欠，也未造成原告的实际损失，故不同意支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2002年11月起，国贸物业公司为厦门市国贸花园小区提供前期物业管理服务，收取物业管理费0.3元／月·平方米，代收公共维修金0.2元／月·平方米。2005年1月20日、2018年1月18日、2014年12月10日、2015年12月28日、2016年12月20日，厦门国贸花园业主委员会与国贸物业公司五次续签《物业管理服务合同》，委托国贸物业公司为坐落于厦门市思明区提供物业管理服务事宜。上述合同约定的物业管理期限自2005年1月20日起至2018年12月31日止；物业管理服务费及公共维修金由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，多层住宅物业管理费及公共维修金分别为：2005年1月20日至2008年1月19日收取物业管理费0.6元／月·平方米、代收公共维修金0.2元／月·平方米，2008年1月20日至2011年1月19日收取物业管理费0.8元／月·平方米、代收公共维修金0.2元／月·平方米，2011年1月20日至2014年12月31日收取物业管理费1.0元／月·平方米、代收公共维修金0.2元／月·平方米，2015年1月1日至2018年12月31日收取物业管理费1.4元／月·平方米、代收公共维修金0.3元／月·平方米。合同签订后，国贸物业公司依约为国贸花园小区提供物业管理服务。 另查明，傅仰恩系厦门市思明区的业主，该房屋建筑面积为239.44平方米。因讼争房屋出现漏水问题未能得到解决，傅仰恩欠缴2002年11月至2017年12月期间的物业管理服务费、房屋公共维修金等费用。 以上事实，有国贸物业公司提交下列证据佐证：物业管理企业资质证书、厦门国贸花园业主委员会证明、《物业管理服务合同》（六份）及补充协议、厦门市不动产登记信息查询结果（编号XXXXXX）、欠费清单明细、欠费催缴通知、水电费缴交流水单及双方的庭审陈述为证，本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。 傅仰恩围绕其抗辩意见提交下列证据：特邀调解员诉前调解情况登记表、国贸花园管理处出具的占用讼争房屋期间的水电读数记录及门锁被撬的照片、国贸花园安全告急书、讼争房屋现状照片，拟证明其从未收到原告的催缴通知直至法院的电话通知才知道原告催缴物业管理费、原告让不明身份的人进住讼争房、原告的管理存在安全隐患、讼争房屋漏水现状；国贸物业公司认为：水电读数记录不能证明是原告方的原因产生的，房屋漏水等质量问题与原告无关，其余证据无原件不予认可。 本院认为，厦门国贸花园业主委员会与国贸物业公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，合同对国贸花园小区全体业主具有约束力。傅仰恩作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当依照前述合同的约定支付物业管理服务费、公共维修金等费用，傅仰恩拖欠2002年11月至2017年12月的物业管理费，国贸物业公司主张其多次向傅仰恩催讨未果后向法院起诉，但未提供有效送达催缴通知书的凭证，且傅仰恩亦予以否认，根据诉讼时效的规定，国贸物业公司于2018年8月14日向本院递交起诉状，其主张2015年8月14日前的物业管理费已超过三年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，傅仰恩应缴纳2015年8月至2017年12月的物业管理费9721元（1.4元/平方米·月×239.44平方米×29个月）。国贸物业公司未能提供证据证明其有协助傅仰恩解决讼争房屋的漏水问题，傅仰恩迟延缴纳物业管理费以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，本院认为国贸物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，其要求按日千分之三的标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交的房屋公共维修金归业主所有，物业服务企业只是代收人，该费用由物业管理企业代收代管，国贸物业公司要求傅仰恩交纳自2002年11月至2017年12月的公共维修金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，傅仰恩应缴交房屋公共维修金为9578元（0.2元/平方米·月×239.44平方米×146个月+0.3元/平方米·月×239.44平方米×36个月）。 国贸物业公司要求傅仰恩支付自2002年11月至2017年12月期间的公摊水电费、垃圾处理费，其仅提供部分水电费用的缴交凭证，未提供垃圾处理费的代缴凭证，亦未提供公摊水电费的计算方法、依据，故该主张证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四、五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、傅仰恩应于本判决生效之日起七日内向厦门国贸物业管理有限公司支付厦门市思明区房屋自2015年8月至2017年12月的物业管理服务费9721元； 二、傅仰恩应于本判决生效之日起七日内向厦门国贸物业管理有限公司支付厦门市思明区房屋自2002年11月至2017年12月的房屋公共维修金9578元； 三、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1666元，由厦门国贸物业管理有限公司负担1235元、傅仰恩负担431元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 庄慧林 二〇一九年十月二十三日 代书记员 尤丽端 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 4 - 1