贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8524号 原告：李勋，男，1981年11月4日出生，汉族，住贵州省盘县。 原告：项祖蓓，女，1988年7月2日出生，汉族，住贵州省盘县。 二原告共同委托诉讼代理人：李海龙、彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路新城区，统一社会信用代码：91520500789797036Y。 法定代表人：陈清松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟影、赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 原告李勋、项祖蓓与被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司（下称“鑫鼎房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李勋、项祖蓓的委托诉讼代理人李海龙，被告鑫鼎房开公司的委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李勋、项祖蓓向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付毕节东升华庭（2号地块）项目的Ｂ幢12层1号（房号:2-12-1）商品房转移登记的产权证及有关文书；2.判决被告以423934.8元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定至2019年7月20日为52020.33元）；3.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。将第二项诉讼请求变更为“判决被告以购房款423934.8元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍的标准，向原告支付从2017年1月1日计算至2019年8月26日共计80106.20元的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。”）事实及理由:2014年6月25日，原告向被告购买由其开发的位于毕节市新城区（现开行路），建设页目为“东升华庭（2号地块）”的商品房（房号:2-12-1）。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同）（合同编号为:ＸＤ-ＤＳ-2014-063），约定由原告购买被告开发的毕节东升华庭（2号地块）项目的Ｂ幢12层1号（房号：2-12-1）商品房，合同价款为423934.8元。合同签订后，原告于2014年6月26日一次性向被告支付了购房款423934.8元，并于2014年7月9日将涉案房屋的维修基金、契税、印花税、交易费、房产证、土地使用证、代办费共计14441元缴纳给被告办证。《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但至今，极告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，被告的严重违约行为造成了原告的经济损失。据此，原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案中，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告违约行为严重损害了原告的合法权益。因双方商品房买卖合同并未对买受人不退房时的逾期办证违约金进行约定，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。为此，原告特具状诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。庭审中，原告称其于2019年8月26日取得了涉案房屋的不动产权证书。 被告鑫鼎房开公司答辩称：一、办理商品房转移登记的有关文书，已于2019年8月26日提交至毕节市自然资源和规划局，并于2019年8月26日取得不动产权证，且原告已于同日领取不动产权证原件。二、双方约定支付违约金的前提条件是买受人退房，现原告请求支付违约金不符合约定。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，本案系约定日期2016年12月31日起180日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的情形，原、被告双方对该种情形达成的一致处理方式为“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息”。故原告诉请被告支付违约金的前提条件是原告退房，反之，若原告不退房，则被告不应支付违约金，且原、被告双方针对原告不退房情形的违约责任未作约定，原告诉请按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计付违约金无事实依据。三、本案逾期办证是政府因素及案外人原因导致，不是被告鑫鼎房开公司的原因，被告鑫鼎房开公司不应担责。第一、涉案建设工程项目名称为东升华庭，分为1号地块（属贵州毕节长弘房地产开发有限公司）、2号块（属鑫鼎房开公司），毕节市七星关区人民政府要求两个地块作一个建设项目、设计方案进行整体规划、设计办理相关手续，由两家公司分别开发，但要整体验收。以上政府安排，导致被告鑫鼎房开公司不能独立办理验收相关手续（包括消防），进而不能办理产权登记。第二、因东升华庭1、2号地块整体规划设计、整体验收，鑫鼎房开公司2号地块上工程已竣工（包括消防）具备验收条件，但因1号地块建设项目（包括消防）未竣工，不具备验收条件，导致鑫鼎房开公司的2号地块工程不能办理验收手续，进而不能取得办理商品房转移登记，故逾期办理商品房转移登记并非被告自身过错行为所致，被告不应承担违约责任。四、本案逾期办证也有政策因素，不是被告鑫鼎房开公司的原因，鑫鼎房开公司不应承担责任。因《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，导致登记内容、登记机关、登记程序发生变更，政府进而对不动产登记工作进行系统性调整和改革，调整、改革期间暂停了不动产登记业务，显然，被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，属不可抗力情形，被告具有法定免责事由，原告诉请被告承担违约责任于法无据。五、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。六、原告诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。七、原告当庭变更诉讼请求，涉及补交案件受理费，请法院通知原告依法补交案件受理费。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，以原告李勋、项祖蓓为买受人，被告鑫鼎房开公司为出卖人，双方签订编号为XD-DS-2014-063的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买其开发的东升华庭（2号地块）B幢12层1号商品房，房号为2-12-1，用途为住宅，建筑面积为142.26平方米，套内面积为116.69平方米。合同总价款为423934元，付款方式：买受人应当在2014年6月25日前支付全部房价款。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用依据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款元，并支付了办理涉案房屋产权证书办证的相关费用。2019年8月26日，毕节市自然资源和规划局为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告按约定支付了全部购房款，被告承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告至今仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时，被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额423934元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金计算截止日期的问题。被告所举证据不能证明被告具备办理商品房转移登记条件后通知了原告，故应以毕节市自然资源和规划局办理涉案房屋于2019年8月26日办理涉案房屋的不动产权证书时间作为违约金计算截止日期。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款人民币423934元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日起计算至2019年8月26日。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，对被告主张“逾期办证是政府因素及案外人原因导致，不是被告的原因，被告不应担责”的抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”的抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李勋、项祖蓓逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币423934元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日起计算至2019年8月26日）； 二、驳回原告李勋、项祖蓓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费901元，原告李勋、项祖蓓负担136元，被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年十月二十日 书记员  周 猷