广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10484号原告：闫民强，男，1989年12月7日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。被告：中山市腾隆房地产开发有限公司，住所地中山市横栏镇景帝路4号恒东时代花园20卡。法定代表人：梁炬堂。委托诉讼代理人：周晓乐，广东广诚信律师事务所律师。原告闫民强与被告中山市腾隆房地产开发有限公司（以下简称腾隆公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告闫民强的委托诉讼代理人魏冠、被告腾隆公司的委托诉讼代理人周晓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫民强向本院提出诉讼请求：腾隆公司向闫民强支付逾期交楼违约金16675.9元（以已付房款677882元为基数，自2018年11月1日起按每日万分之一计算至2019年7月5日止）。事实和理由：腾隆公司为中山市××路××号德晋豪庭房地产项目的开发商。2016年12月19日，闫民强与腾隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定闫民强向腾隆公司购买位于中山市××路××号德晋豪庭61幢504房的房产，房屋总价款为677882元。按照合同约定，腾隆公司应于2018年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付闫民强使用。合同签订后，闫民强积极全面履行了自己的义务，依约向腾隆公司支付购房款，但在合同约定的交付期限，案涉房屋并未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，甚至燃气管道并未接通，小区的公共配套设施也不齐全，不符合合同约定的交付条件。为维护自己的合法权益，闫民强提起诉讼。腾隆公司辩称，腾隆公司已于2019年3月14日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证，相关证件在中山市住建局网站可以查询。2019年3月15日，腾隆公司向闫民强邮寄了收楼通知书，通知闫民强应于2019年3月18日前往办理收楼手续，并在收楼通知书中通知其应缴纳2019年3月25日起的相关物业费用。该邮件经闫民强在合同列明的地址签收，后闫民强于2019年7月5日办理了相应的收楼手续，并于2019年9月24日缴纳了2019年3月25日起六个月的物业管理费。腾隆公司认为，腾隆公司在取得相应竣工验收文件后按合同约定的方式向闫民强发出通知并告知其相应事项，闫民强也依约履行了收楼及缴纳物业费的义务，应视为双方对合同的实际交楼期限作出了变更，即为2019年3月18日。因此，不存在闫民强所述的支付逾期交楼违约金的事实和法律依据。综上，请求法庭依法作出裁决。本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，闫民强与腾隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定闫民强向腾隆公司购买位于中山市××路××号德晋豪庭61幢504房的预售商品房，总价款677882元，其中135882元于2016年12月19日前以现金方式支付，542000元于2017年1月19日前以商业贷款方式支付。腾隆公司应当在2018年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付闫民强使用。合同第九条约定，如腾隆公司未按约定期限交房，则自合同约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止，腾隆公司按日向闫民强支付已交付房款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，闫民强有权解除合同。合同第十一条约定，如闫民强未按腾隆公司通知的时间办理收楼手续的，则在腾隆公司指定交楼期限届满当天，视为腾隆公司已实际交付该商品房给闫民强使用，且自该期限届满次日起，案涉房产的损毁、灭失的风险转移于闫民强承担，并开始起计案涉房产的保修期及物业管理费。合同还就其他事宜进行约定。同日，闫民强与腾隆公司签订合同补充协议六，该补充协议第四条约定，腾隆公司按合同第九条所承担的逾期交付违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。2016年12月18日、12月19日，闫民强分别支付2万元、115882元购房款，腾隆公司出具收款收据确认收到上述款项。2016年12月27日，中国工商银行出具个人住房贷款借据，同意出借542000元给闫民强，并将商业贷款的542000元转至腾隆公司账户。2017年1月13日，案涉房产备案至闫民强名下。2019年3月14日，腾隆公司取得案涉房产的中山市建设工程竣工验收备案登记证。次日，腾隆公司向闫民强发出收楼通知书，确定收楼时间为2019年3月18日。庭审中，腾隆公司确认闫民强已依约支付全部购房款，闫民强确认已收到腾隆公司寄出的收楼通知书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。闫民强与腾隆公司签订的商品房买卖合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉履行。双方在商品房买卖合同中约定腾隆公司应当在2018年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付闫民强使用。现腾隆公司于2019年3月14日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并通知闫民强2019年3月18日收楼，腾隆公司迟延交付案涉房产，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准。合同第九条约定，如腾隆公司未按约定期限交房，则自合同约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止，腾隆公司按日向闫民强支付已交付房款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，闫民强有权解除合同。双方签订的补充协议又约定，腾隆公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。本院认为，腾隆公司对违约金数额设置了上限规定，减轻其应负责任，与公平合理原则相悖，也不利于维护交易安全。故本院对腾隆公司承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％格式条款内容的效力予以否定，违约金计算不适用该条款，应以已付房款677882元为基数，按每日万分之一计算至实际交付之日止。至于违约金的计算期间。闫民强与腾隆公司约定自合同约定的最后交房期限第二日起至实际交付之日止计算违约金，闫民强未按腾隆公司通知的时间办理收楼手续的，则在腾隆公司指定交楼期限届满当天，视为腾隆公司已实际交付该商品房给闫民强使用。腾隆公司在收楼通知书中确定的交楼时间为2019年3月18日，故违约金应从2018年11月1日开始计算至2019年3月18日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市腾隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告闫民强支付逾期交楼违约金9354.77元（以已付房款677882元为基数，自2018年11月1日起按每日万分之一计算至2019年3月18日止）；二、驳回原告闫民强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费108元，由原告闫民强负担47元（该款原告闫民强已预交），被告中山市腾隆房地产开发有限公司负担61元(该款原告闫民强已预交，由被告中山市腾隆房地产开发有限公司在支付上述款项时迳付原告闫民强)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇一九年十月二十九日书记员  林晓霜