河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3208号 上诉人（原审被告）：井玉风，女，1955年7月25日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 被上诉人（原审原告）：邢台市安信联行物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区八一大街北侧、太行路西侧，利民街南侧，阳光印象17－3－6号。 法定代表人：李继海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白伟鹏，男，1992年8月29日出生，汉族，住河北省石家庄市赵县，该公司职员。 委托诉讼代理人：魏顺军，男，1963年7月13日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区，该公司职员。 上诉人井玉风因与被上诉人邢台市安信联行物业服务有限公司（以下简称安联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人井玉风，被上诉人安联物业公司的委托诉讼代理人白伟鹏、魏顺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 井玉风上诉请求：依法改判、驳回安联物业公司诉讼请求。事实和理由：上诉人和物业公司没有签订合同。物业公司存在以下问题。1、墙体裂缝。2、地下室被淹造成损失5000元。3、地下室漏水。购房第二年小区开始供暖，地下室就开始漏水，时间从2015年到2018年，漏水四年。4、自行车被丢，2014年至2017年在小区丢失两辆电动自行车。5、物业私自停我水、电，卸我的水表。6、物业收费是否有物价部门的批准。7、物业限制业主出入大门和上楼，侵犯了业主的合法权益。8、不让业主的车进小区，小区车位浪费4年之久，根据物业法小区地上车位属于全体业主所有，物业把小区上百个车位不能使用，给业主造成很大的损失。请合议庭结合以上8个问题，做出合理判决。 邢台市安信联行物业服务有限公司答辩称，井玉风的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 邢台市安信联行物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费及滞纳金9321元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告井玉风系安联风度柏林小区3号楼1单元501室业主，《商品房预售合同》约定该套房屋的建筑面积为131.02平方米。2014年10月20日，原告安联物业公司（乙方）与河北安联房地产开发有限公司邢台分公司（甲方）签订安联风度柏林小区前期物业服务委托合同，约定甲方将安联风度柏林小区前期物业服务事宜委托给原告安联物业公司管理，并约定物业服务范围包括：1、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。并约定住宅的物业费用为1.2元每月每平方米（含电梯正常运行的相关费用），如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额3%的标准支付违约金。前期物业服务合同的期限为：2014年10月20日起至小区业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订合同时为止。 一审法院认为，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同，依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告安联物业公司与河北安联房地产开发有限公司邢台分公司签订安联风度柏林小区前期物业服务委托合同约定的内容约束被告井玉风，且原告公司已实际入驻安联风度柏林小区并提供了物业服务，故被告井玉风应当以其房屋面积为基数按照1.2元每月每平方米的标准，向原告公司支付物业费，即131.02平方米＊1.2元=157.22元每月。现被告井玉风缴纳物业费至2015年1月10日，故截止至2019年3月11日其应当向原告公司支付50个月的物业费，即157.22＊50个月=7861元物业费。关于违约金的问题。被告井玉风拖欠原告公司物业费，应当按照前期物业服务委托合同的约定向原告公司支付违约金。原告公司主张被告应当按照日万分之2.4的标准支付违约金，该主张不符合前期物业服务委托合同第三十一条的约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠金额的3%向物业公司支付违约金的约定，本院不予支持。综上，本院认为，被告井玉风应当按照其所欠金额的3%向原告支付违约金，即7861元＊3%=235.83元。关于被告井玉风辩称的物业服务不到位的问题。本院认为，在确定物业公司服务是否到位之前，首先要确认物业公司的服务范围，依据前期物业服务委托合同的约定物业服务范围包括：1、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。而被告井玉风主张的墙体裂缝等问题，属于建筑物质量问题，应由建设单位在国家规定和商品房买卖合同中约定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。被告井玉风主张的地下室漏水导致其部分财产受损的问题。本院认为，该主张属于侵权法律关系范畴，被告应首先确认地下室漏水的原因，是业主室内管道漏水还是建筑物公用部分漏水，但在本案中，被告井玉风尚未能提供证据证明地下室漏水系原告公司的责任，故其可在确定侵权主体后可依法向该主体主张权利。而物业公司在小区设置门禁属于对小区的秩序进行管理，该行为属于其应当履行的义务，且被告井玉风也认可原告安联物业公司并未阻止其进入小区，故被告井玉风的该项辩称不能成立。关于被告井玉风所称原告安联物业公司将其家中断水、断电并将其水表私自拆卸，导致其停水多日的问题。本院认为，对于上述主张被告未能提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。综上，原告物业公司履行物业服务合同的行为尚未达到重大瑕疵的地步，被告拒绝缴纳物业费的主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告井玉风于本判决生效之日起十日内支付原告邢台市安信联行物业服务有限公司物业费7861元及违约金235.83元。二、驳回原告邢台市安信联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告井玉风负担25元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人井玉风主张居住的房屋墙体裂缝的问题，属房屋工程质量问题，对房屋出现质量问题的维修并非属于物业公司的职责范围。关于上诉人主张水淹地下室、地下室漏水、私自停水、电、卸水表的问题，上诉人井玉凤没有证据证明是物业公司的责任。关于上诉人主张物业公司限制业主出入大门和上楼，在大门和楼梯设卡的问题。物业公司在小区设置门禁属于对小区的秩序及安全的管理，防止外来人员随便进入小区，也是物业公司对小区的安全考虑设置的。关于上诉人主张不让业主的车进入小区的问题。小区有固定停车位，不让车辆随便进入小区也是考虑到业主的安全和小区的美观。物业公司按照合同约定履行了服务义务，虽存有瑕疵，但还达不到上诉人不交物业费的程度，上诉人不交物业费于法无据，其诉求本院不予支持。 综上所述，井玉风的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人井玉凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁国彬 审 判 员 张庆格 审 判 员 张振防 二〇一九年十月二十一日 法官助理 王 雷 书 记 员 邱 岳 ——