黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0109民初2457号 原告：张旭，男，1956年12月26日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。 被告：张郑嵩，男，1989年4月24日出生，汉族，住哈尔滨市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：刘绒绒，黑龙江长峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙可超，黑龙江信城律师事务所律师。 第三人：哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市松**世纪花园****楼**商服。 法定代表人：张洋，经理。 原告张旭与被告张郑嵩、第三人哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司（以下简称百嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭委托诉讼代理人李培生、被告张郑嵩委托诉讼代理人孙可超到庭参加诉讼，第三人百嘉信公司经法院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告张旭向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告张旭被告张郑嵩及第三人百嘉信公司签订的《房地产买卖合同》（合同编号0000627）；2.判令被告张郑嵩从原告张旭所有的哈尔滨市高新技术开发区××大道××号世茂滨江新城49栋2单元24号房产迁出；3.被告张郑嵩违约，所交的15万元定金不予退换；4.第三人百嘉信公司返还房屋钥匙12把及房产证原件；5.被告张郑嵩承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月10日，张旭在百嘉信公司世茂分店与张郑嵩签订《房地产买卖合同》一份，合同编号0000627号，张旭将松北区高新技术开发区世茂大道36号世茂滨江新城三期四区49栋2单元2401室出售给张郑嵩。合同约定：价款146万元，定金15万元，于2019年4月20日交付剩余131万元，交易方式为现金。合同签订后张旭将房产证和12把钥匙全部交由百嘉信公司保管。为了履行合同，张旭将出售房屋贷款提前还清，并在2019年4月20日前通知百嘉信公司与张郑嵩办理过户手续，百嘉信公司通知张郑嵩，张郑嵩答复可以全款交易，却迟迟不见面，也不支付房款，百嘉信公司多次与张郑嵩联系，均以各种理由推脱，严重违反合同约定，使合同目的无法实现，为维护张旭合法权益，张旭诉至法院，请求法院依法裁判。 被告张郑嵩辩称，张旭与张郑嵩签订的《房地产买卖合同》有效，该合同约定张郑嵩应于2019年4月20日前将房屋尾款交由居间方即百嘉信公司代为保管。由于百嘉信公司在合同签订后发生了大量的拖延房屋尾款，不交付出卖人的情况，因此张郑嵩出于资金安全考虑，未向百嘉信公司交付房屋尾款，且一直与张旭无法取得联系，无法将购房尾款交付给张旭。张旭并未依据商品房买卖司法解释第十五条约定向张郑嵩进行催告。截至本案庭审仍未达到三个月的合理期限，依照商品房买卖司法解释第十五条，出卖人应当进行催告，三个月期限仍未履行的，才能请求解除合同，所以张郑嵩有权要求继续履行合同。 第三人百嘉信公司经法院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交任何答辩意见。 本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实本院认定为，原告张旭提交的证据一、《房地产买卖合同》（编号0000627号）一份，证据二、“房产证收条”“房屋钥匙收条”，证据三、“税收完税证明”“黑龙江省非税收入票据”，证据四、“住房公积金个人贷款还款表”“哈尔滨住房公积金管理中心住房公积金个人贷款柜台还款确认书”，因被告张郑嵩对以上证据无异议，本院予以采信。对张旭提交的证据五，2019年4月26日录音一份，张郑嵩对证据的客观性和原始载体无异议，认为该证据与张郑嵩无关，并不是张旭与张郑嵩之间的录音，本院认为张郑嵩对该份证据的客观性和合法性无异议，虽认为不是双方之间的通话录音，但能客观反映本案相关情况，与本案具有关联性，本院予以采信。对张旭提交的证据六，2019年6月14日的录音一份，张郑嵩对证据有异议，认为该证据没有其参与，且该证据为张旭单方面的陈述，也不具有合法性，本院认为该份证据为张旭与百嘉信公司工作人员之间的通话录音，该录音不存在侵犯个人隐私等违法情形，具有合法性，从录音中的情况为张旭单方面陈述，对方并未对陈述内容作出积极回应，故对该份证据本院不予采信。证据七，张旭申请证人田某出庭作证的证人证言，张郑嵩认为田某的证人证言与本案无关联，张旭提交的证据八证人田某与卖方张郑嵩代理人张帅签订的“房地产买卖合同”（合同编号000805），该两份证据具有客观性和合法性，但与本案不具有关联性，故对该两份证据本院不予采信。 被告张郑嵩提交的证据一同原告张旭提交的证据一《房地产买卖合同》，本院对该份证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日原告张旭与被告张郑嵩通过第三人百嘉信公司签订《房地产买卖合同》一份，约定张旭将位于哈尔滨高新技术产业开发区××大道××号世茂滨江新城三期四区49号2单元24层1号房屋（产权证号0050829，建筑面积141.94平方米）以1460000元出售给张郑嵩，定金150000元，购房余款1310000元，张郑嵩于2019年4月20日交付给居间方代为保管，张郑嵩承担个税、契税、交易税等，张旭在签订合同当日，负责将房屋交付张郑嵩使用，交付之前张旭须将户口迁出，且将房屋相关费用全部结清。如张郑嵩未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则已付定金将支付给张旭作为赔偿，张旭有权再将房屋转让给任何人，如张旭未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则张旭同意将张郑嵩已付的定金退还，另支付相当于定金数额的违约金作为违约赔偿。张郑嵩于合同签订之日给付居间方百嘉信公司居间服务费15600元，并约定因张旭于签约当日将房屋交付张郑嵩使用，买卖双方约定交付房屋因张郑嵩使用或者装修产生人为损失均由张郑嵩承担。《房地产买卖合同》中第15条进行了其他事项约定“1.买卖双方约定本房产买方准备齐全购房全款后，开始办理公证委托手续，取得买方名下公证委托手续后，居间方将购房款除定金外支付卖方。2.卖方承诺买方需办理贷款手续，则卖方需配合买方到银行签署手续，并配合买方办理所需银行银行卡并将密码及银行卡交付买方。3.买卖双方一致同意本房产自下证日期起满两年后开始办理交易公证委托手续。4.因卖方于签约当日当房屋交付买方使用，买卖因双方约定交付房屋后因买方使用或者装修产生的人为损失均由买方承担。”根据张旭与张郑嵩、百嘉信公司签订的《房地产买卖合同》，张旭将涉案房屋钥匙12把交付给百嘉信公司，张郑嵩交付购房定金后百嘉信公司将涉案房产钥匙交付张郑嵩，张郑嵩实际占有涉案房产。张旭于2019年4月17日结清涉案房产贷款，共还贷款119903.13元并办理房产证，于2018年10月10日将房产证交付给百嘉信公司。自2019年4月17日至2019年6月14日张旭多次电话联系百嘉信公司，要求百嘉信公司联系张郑嵩履行合同给付购房尾款1310000元未果。张郑嵩未给付涉案房产尾款，张旭亦未配合办理公证委托手续。 另查明，被告张郑嵩曾以个体工商户的名义注册房产中介，门店名称为哈尔滨市松北区百嘉信地产咨询世贸店、哈尔滨市道外区百嘉信房产南新信息咨询服务部，张郑嵩与第三人百嘉信公司之间为合作关系。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人有法律约束力。张旭与张郑嵩通过百嘉信公司签订《房地产买卖合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，各方应依约履行义务。张旭依照合同约定履行了义务，将涉案房产交付张郑嵩，根据《房地产买卖合同》约定，张郑嵩准备齐全购房全款后，张旭开始办理公证委托手续，取得张郑嵩名下公证委托手续后，居间方百嘉信公司将购房款除定金外交付给张旭，在房产证下证日期起满两年后即2019年4月17日后开始办理交易公证委托手续。故张郑嵩应依照合同约定先准备齐全购房款，将购房款交到百嘉信公司，张旭再配合办理委托公证手续，本案中张郑嵩未将准备齐全的购房款交百嘉信公司，张郑嵩以百嘉信公司在合同签订后发生了大量的拖延房屋尾款，不交付出卖人的情况，因此张郑嵩出于资金安全考虑，未向百嘉信公司交付房屋尾款，且一直与张旭无法取得联系，无法将购房尾款交付给张旭进行抗辩。但张郑嵩与百嘉信公司本为合作关系，其与百嘉信公司取得联系并获得张旭的联系方式应比张旭更为便利，但张郑嵩并未向法庭提交主动与百嘉信公司联系及要求百嘉信提交张旭联系方式，及主动继续履行合同的相应证据，相反张旭举证证明其通过百嘉信公司多次联系张郑嵩，均无法与其取得联系，故张郑嵩的抗辩理由与常理不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案张郑嵩需先交付房款给百嘉信公司，张旭再配合办理公证手续，张旭为后履行义务一方，张郑嵩以张旭未办理公证委托而拒绝交付剩余购房款为由的抗辩的理由本院不予采纳。根据《房地产买卖合同》第6条“如买方未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则已付定金将支付给卖方作为赔偿，卖方有权再将该房转让于任何人，但卖方不可再未此向买方进一步追究责任或者赔偿损失。”买方张郑嵩未能在约定时间准备齐全购房款导致涉案合同未能履行，存在违约行为，应承担相应的违约责任，按照三方的约定张郑嵩交付的定金150000元支付给卖方张旭作为赔偿，张旭有权再将房屋转让与任何人即不再履行与张郑嵩签订的涉案合同。综上对张旭主张解除张旭与张郑嵩、百嘉信公司签订的《房地产买卖合同》及张郑嵩交付的定金150000元不予退还的诉讼请求本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”合同解除后，张旭交付给张郑嵩的涉案房产应当返还给张旭，张旭交付给第三人百嘉信公司的房屋钥匙12把及房产证原件应予返还，故对张旭请求张郑嵩迁出涉案房产，请求第三人返还房屋钥匙12把及房产证原件的诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告张旭与被告张郑嵩、第三人百嘉信房地产经纪有限公司于2018年10月10日签订的第0000627号《房地产卖合同》； 二、被告张郑嵩于判决生效之日起十日内返还原告张旭位于哈尔滨高新技术产业开发区世茂大道36号世茂滨江新城三期四区49号2单元24层1号房产； 三、第三人百嘉信房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张旭涉案房屋钥匙12把及房产证原件； 四、被告张郑嵩交付的定金150000元不予退还。 案件受理费8970元，由被告张郑嵩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审判员  刘丽 二〇一九年十月三十一日 法官助理徐晶 书记员高佳媛