四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初3454号 原告：重庆市黔江区旅游投资开发有限公司，住所地：重庆市黔江区正阳街道黔州大道西段**博宏大厦**2-3、2-4、2-5。 法定代表人：高书琴，董事长。 委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟民，男，土家族，1981年11月27日出生，住：重庆市黔江区。 被告：四川福一酒店投资管理有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区彭祖大道三段**。 法定代表人：陈周峰，公司执行董事。 被告：成都福一酒店投资管理有限公司，，住所地：成都市金牛区一环路北三段******** 法定代表人：郑学亮，董事长。 委托诉讼代理人：林华，福建宇开律师事务所律师。 第三人：重庆市黔江区人民政府，住所地:重，住所地:重庆市黔江区行署街**> 法定代表人：徐江，区长。 委托诉讼代理人：李方剑，重庆光界律师事务所律师。 原告重庆市黔江区旅游投资开发有限公司（以下简称旅投公司）诉被告四川福一酒店投资管理有限公司（以下简称四川福一公司）、成都福一酒店投资管理有限公司（以下简称成都福一公司）、第三人重庆市黔江区人民政府（以下简称黔江区政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案，依法组成合议庭对本案进行审理。本院于2018年11月20日对本案公开开庭进行审理，原告旅投公司当庭变更诉讼请求，要求追加成都福一公司为本案被告。经合议庭评议后，本院依法追加成都福一公司为本案被告。并于2019年8月6日对本案公开开庭进行了审理。原告旅投公司的诉讼代理人段凤毅、徐伟民，被告成都福一公司的诉讼代理人林华，第三人黔江区政府的诉讼代理人李方剑到庭参加诉讼，被告四川福一公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旅投公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处与四川福一公司于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》，并判令四川福一公司将位于成都市金牛区总建筑面积为6890平方米的房屋（含固定装饰装修物）退还给旅投公司（可移动的物品、设施、设备应搬离，附着于建筑物上的装修物不得拆除拆走或损坏）；成都福一公司履行协助腾退房屋义务。2、四川福一公司向旅投公司支付至2018年6月12日止的应付累欠房屋租金2101.6778万元（租金计算至2019年1月12日，详见《租金计算表》）；若超过2019年1月12日腾退房屋，逾期腾退房屋期间的租金从2019年1月13日起至实际退还房屋之日止，按55元／月／平方米的标准向旅投公司支付。3、四川福一公司向旅投公司承担和支付逾期支付租金的违约金（滞纳金）4815.6433万元（从2014年6月13日起计算至2018年7月31日止，详见《滞纳金计算表》），并从2018年8月1日起至所欠租金付清之日止，以欠交租金2101.6778万元为基数，每天按3‰继续计算。4、四川福一公司承担本案的诉讼费用、保全费用。审理中，旅投公司向本院明确其诉讼请求具体计算内容，其中第二项计算为：至2018年6月12日为止的应付累计租金为18510024元，后续租金从2018年6月13日起至实际退还房屋之日止，以房屋在总面积6890㎡为基数，每月按55元／平方米的标准计算租金；第三项诉请计算为：至2018年6月12日止的逾期支付租金的违约金（滞纳金）45066969元，后续违约金应从2018年6月13日起计算至付清所签租金之日止，以欠缴租金18510024元为基数，按照每日3‰标准计算违约金。 事实与理由：2013年1月21日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处经重庆市黔江区国有资产监督管理委员会批复，同意将位于成都金牛区返迁房的1层楼自用，其余5层楼进行整体或分层公开挂牌招租。2013年4月1日，黔江区财政局经请示黔江区政府同意，由原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处将返迁房21-25楼委托联合产权交易所渝东南分所对外整体公开招租，房屋面积共6890平方米，租赁期12年，挂牌租金底价6628.32万元。2013年5月20日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所对金牛区万达广场Ｂ座写字楼21楼至25楼房屋进行了整体挂牌招租。产权交易所对外发布了整体招租公告。在挂牌招租过程中，唯一报名竞租人即四川福一公司要求将租赁标的物变更为22-26楼，装修期由3个月延长为6个月。经黔江区财政局、国资委同意四川福一公司提出的变更条件后，产权交易所确定由四川福一公司中标。产权交易所于2013年5月28日向双方发出了《交易结果通知书》，确定由四川福一公司按挂牌价6628.32万元直接签约，即55元／㎡／月，年租金454.7万元，3年后每年递增5%，租期12年。2013年5月31日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处作为甲方与四川福一公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》。在《房屋租赁合同》中约定了双方的权利和义务。在履行合同过程中，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处于2013年7月13日将上述租赁房屋即22-26层交付给四川福一公司装修使用，双方签订了《出租房交接手续》。加上6个月装修期后，应从2014年1月13日起计算租金。同时，四川福一公司在酒店装修过程中，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处对消防验收、下水道改造、店招位置等主要事项履行了协助义务。原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处在四川福一公司交纳的竞租保证金500万元中扣划了半年的房屋租金227.35万元和租赁保证金20万元，四川福一公司退回了竞租保证金252.65万元。四川福一公司已交的第一期租金，交纳的半年期间为2014年1月13日至2014年7月12日。 根据《房屋租赁合同》关于提前一月支付租金的约定和第一期租金的交纳时间推算，从第二期开始，四川福一公司应当支付的租金时间和金额为：1、2014年6月13日前支付第二期租金227.37万元，即第一年租期下半年2014年7月13日至2015年1月12日。2、2014年12月13日前支付第三期租金227.37万元，即第二年租期上半年2015年1月13日至2015年7月12日。3、2015年6月13日前支付第四期租金227.37万元，即第二年租期下半年2015年7月13日至2016年1月12日。4、2015年12月13日前支付第五期租金227.37万元，即第三年租期上半年2016年1月13日至2016年7月12日。5、2016年6月13日前支付第六期租金227.37万元，即第三年租期下半年2016年7月13日至2017年1月12日。6、2016年12月13日前支付第七期租金238.5万元，即第四年租期上半年2017年1月13日至2017年7月12日。（租金递增5%）。7、2017年6月13日前支付第八期租金238.5万元，即第四年租期下半年2017年7月13日至2018年1月12日。（租金递增5%）。8、2017年12月13日前支付第九期租金250.4175万元，即第五年租期上半年2018年1月13日至2018年7月12日。（租金递增5%）。9、2018年6月13日前支付第十期租金250.4175万元，即第五年租期下半年2018年7月13日至2019年1月12日。（租金递增5%）。以上四川福一公司应付第二期至第十期的租金，四川福一公司均未按时交纳。2014年11月25日，四川福一公司与原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处对租金缓交问题签署了《纪要》。但该《纪要》约定的付款期限到期后，四川福一公司仍未按约定时间交纳租金。之后，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处曾于2015年3月6日、2016年1月5日、2016年3月3日、2016年4月14日向四川福一公司发出了催收租金通知，四川福一公司均进行了签收。2016年夏，重庆市黔江区机构编制委员会以“黔江编委发[2016]48号”文撤销了“重庆市黔江区人民政府驻成都办事处”；2016年7月5日，重庆市黔江区国有资产监督管理委员会向旅投公司发出通知，将涉案租赁房屋划归旅投公司。后旅投公司与四川福一公司就租金交纳事宜进行了对接，四川福一公司在2017年2月6日至2017年3月17日期间分4次向旅投公司支付了14万元。旅投公司于2017年7月3日完成产权过户登记，取得了《不动产权证书》。2017年8月28日，黔江区政府、财政局、国资委、旅投公司分别派员与四川福一公司在成都福一酒店就黔江区驻蓉办事处撤销、资产划转、租金交纳等相关事宜与四川福一公司在成都福一酒店进行了告知和会谈。同时，四川福一公司于2017年8月28日对旅投公司发出的租金《催收函》也进行了签收。此后，双方对四川福一公司以酒店经营资产的评估值抵付租金事宜进行了协商，并于2017年11月22日共同委托重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司进行资产评估，签订了《评估业务约定书》。因四川福一公司对评估值持异议，双方对酒店经营资产的评估值抵付租金事宜，最终未能达成抵偿协议。2018年9月4日，旅投公司再次向四川福一公司送达了《催收租金函》，四川福一公司进行了签收，但至今未支付租金和逾期付款违约金。至2018年6月12日止，四川福一公司累欠房屋租金2101.6778万元，逾期支付租金的违约金(滞纳金)4506.6969万元。综上所述，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处与四川福一公司于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》合法有效，四川福一公司负有按时、足额支付租金的义务。旅投公司承接涉案资产的所有权和收取租金义务后，有权向四川福一公司收取全部累欠租金和滞纳金，四川福一公司长期拖欠租金，致使旅投公司对资产租赁经营的合同目的未能实现，合法权益长期受到损害，有权主张解除合同，要求四川福一公司退还租赁房屋；成都福一公司作为次承租人，在《房屋租赁合同》解除后，有义务将占用的房屋协助四川福一公司腾退给旅投公司。由于双方对租金和违约金的支付时间、方式未能通过协商方式解决，现根据《民事诉讼法》第119条的规定诉至法院，请求支持旅投公司的诉讼请求。 被告四川福一公司未发表答辩意见。 被告成都福一公司答辩称，1、案涉租赁合同载明的承租方是四川福一公司，从2013年开始就一直由成都福一公司在实际履行合同，而且本案的旅投公司在起诉之前，所有的沟通、协商甚至收取部分租金均是旅投公司与成都福一公司的工作人员及法定代表人接触，从其行为中可以确认旅投公司已经认可了案涉合同相对人地位变更的事实状态及法律状态。故本案旅投公司所提出的诉讼请求应当是针对成都福一公司而非四川福一公司。2、案涉租赁合同因为在出租时旅投公司隐瞒房屋使用用途的限制，在明知四川福一公司是将租赁物用于经营酒店使用的情况下，仍将房屋出租给四川福一公司使用，而改变房屋使用用途的出租因违反法律强制性规定而无效。3、四川福一公司签订合同的目的因为旅投公司的违约导致的合同目的无法实现，旅投公司方应当为其违约行为向成都福一公司承担赔偿责任。4、本案旅投公司诉请所要求的滞纳金的计算标准过高，应当调低至银行贷款基准利率，上限不应当超过银行贷款的基准利率。5、部分的滞纳金的诉请已经超过了诉讼时效，应当予以驳回。 第三人黔江区政府述称，一、重庆市黔江区人民政府驻成都办事处，是黔江区政府于2001年依法设立的正处级事业单位，授权管理办事处所有相关物业，该办事处于2013年5月将其拥有的位于城都市房屋出租5层给了四川福一公司。事后，黔江区政府于2016年6月依法撤销了重庆市黔江区人民政府驻成都办事处这一事业单位。二、黔江区政府在撤销重庆市黔江区人民政府驻成都办事处期间，于2016年3月经召开政府专题会议研究，将办事处所拥有的位于成都市房屋资产及租金收取，全部以划转的方式，交付给旅投公司。至此，旅投公司即享有了本案案涉房屋的所有权和该房屋所产生的房屋租金，包括划转前四川福一公司尚欠租金和资产划转后依据租赁合同产生的租金。故旅投公司起诉符合法律规定，其主体适格。旅投公司已依法取得案涉房屋所有权及收取房屋租金的权利，其诉讼请求符合法律规定，请人民法院支持旅投公司的诉讼请求。 经审理查明，本案无争议部分事实，本院依法确认如下为： 2013年1月21日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处根据黔江国资发【2013】8号重庆市黔江区国有资产监督管理委员会《关于驻蓉办事处返迁房出租经营方案的批复》，将位于成都金牛区返迁房的1层楼自用，其余5层楼进行整体或分层公开挂牌招租。 2013年4月1日，黔江区财政局经请示黔江区政府同意，由区政府驻蓉办将返迁房21-25楼委托联合产权交易所渝东南分所对外整体公开招租，房屋面积共6890平方米，租赁期12年，挂牌租金底价6628.32万元。 2013年5月3日，黔江区财政局对原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处返迁房进行再次挂牌招租及其出租的范围、招租方式、房屋面积、租期、挂牌租金底价和租金入库等相关问题，向区政府进行了发出黔江财政文【2013】71号请示，区政府领导进行了批示同意。 2013年5月20日，区政府驻蓉办委托重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所对金牛区万达广场B座写字楼21楼至25楼房屋进行了整体挂牌招租。产权交易所对外发布了整体招租公告。房屋面积共6890平方米，起租价格为全年租金454.7万元（55元/平方米/月）租赁期为12年，前三年内租金不增加，之后每年递增5%，装修期间，免3个月租金。 2013年5月8日，重庆市联合产权交易所股份有限公司渝东南分所发出《关于驻蓉办房屋公开招租有关条件变更情况的备忘录》内容为：在挂牌招租过程中，唯一报名竞租人四川福一公司董事长郑学亮提了三个条件：（1）标的物由原21-25楼改为22-26楼；（2）由承租方支付的交易服务费不予收取；（3）装修期由3个月延长为6个月。黔江区财政局、国资委同意四川福一公司提出的变更条件不超出原则，同意四川福一公司条件。 2013年5月28日，四川福一公司分3次共计交纳了竞租保证金500万元。 2013年5月28日，重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分局出具《交易结果通知书》，载明内容为四川福一公司在房屋整体挂牌程序中承诺承租，挂牌成交，按挂牌价6628.32万元直接签约，其中，租金单价为55元/㎡/月，年租金454.7万元，3年后递增5%，租赁期12年。 2013年5月31日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处（甲方）与四川福一公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》。主要条款内容为：第一条：甲方将其所拥有的位于成都市，总面积6890㎡的写字楼房屋租赁给乙方经营。第二条：租赁期十二年，自标的物交付之日起至之后12年为止。……第三条：前三年每年租金为人民币454.74万元不变，从第四年起每年递增5%。租金半年一付，第一次租金在本合同签订后三个工作日内付清（在乙方已缴纳给黔江联合产权交易所的500万元投标保证金中扣除）。以后租金提前一个月交付。乙方逾期交付，按欠交额日千分之三支付滞纳金。拖欠租金达两个月时，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。甲方同意从房屋交付给乙方之日起六个月为乙方装修期，该期间免收租金。第四条：双方缔约时，乙方向甲方交纳租赁保证金20万元（大写：贰拾万元，在交纳的500万元投标保证金扣除）。如果乙方履行合同未给甲方造成经济损失，甲方在合同期满或依法解除后七个工作日内将租赁保证金无息返还给乙方。第六条：乙方须爱护租赁房屋及设施、设备，造成损坏须恢复至原状或照价赔偿。第七条：未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租。否则，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。第八条：装修及装修费由乙方自理，涉及结构、安全、消防、观瞻等，装修方案应经相关管理部门同意。方案报批由乙方具体办理，甲方配合。合同期满或解除及乙方违约致使合同无法继续履行，附着于建筑物上的装修乙方不得拆除拆走或损坏，并不得要求甲方补偿；但因甲方原因导致合同解除的，甲方补偿装修材料残值。第九条：店招、下水道的落实和改造：由甲方负责衔接，所需费用由乙方承担。第十条：乙方自主经营，自负盈亏，交纳租赁期间除房产税等法定应由甲方承担的赋税外使用房屋所产生的一切税费，……乙方自行负责租赁房屋及设施、设备的维修。第十一条：乙方应合法经营，自行承担因经营产生的经济、行政、刑事责任。甲方因乙方经营受到牵连，造成经济损失的，向乙方追偿相应赔偿责任。乙方使用期发生火灾，盗窃，自己的损失自负；如果给他人造成损失或房屋受损的，由乙方赔偿。第十二条：甲乙双方均不得擅自解除合同。甲方因政府原因需解除合同，或者乙方因经营不善解除合同，应于六个月前书面向对方提出。乙方要求解约的，补偿甲方相当于三个月租金的房屋闲置损失。乙方擅自解除合同或以行为表示不继续履行合同的，则赔偿对方相当于六个月租金的房屋闲置损失。甲方要求解约的，赔偿乙方对租赁房屋投资的余额损失。……第十三条：任何一方违约，本合同有具体违约约定的，按具体约定；没有具体约定的，违约方向守约方支付相当于两个月租金的违约金；因违约给守约方造成损失的，还应赔偿违约金不足抵偿损失的差额。发生纠纷，双方协商解决，协商不成的，向房屋所在地法院起诉。第十四条：本合同未约定事项，依合同法、民法通则等关于房屋租赁的规定。在合同履行中出现的新情况，双方另行协商。 2013年7月13日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处与四川福一公司办理出租房交接手续，将案涉租赁房屋即22-26层交付给四川福一公司装修使用。 重庆联合产权交易所渝东南分所出具《付款审批表》，内容为重庆市黔江区人民政府驻成都办事处在四川福一公司交纳的竞租保证金500万元中扣划了半年的房屋租金227.35万元和租赁保证金20万元，剩余竞租保证金252.65万元退回至四川福一公司账户。 2013年9月1日，原重庆市黔江区政府驻成都办事处出具《通知》；2014年3月1日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处《关于请求衔接消防部门同意我单位返迁房可用于开办宾馆的函》；2014年4月11日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处《关于返迁房用于开办宾馆消防方面自查的函》；2014年3月26日，成都市金牛区人民政府《关于支持解决金牛万达广场回迁写字楼业主开办宾馆消防备案问题的函》。 2014年11月20日原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处向四川福一公司发出《关于返迁房出租合同履约相关问题进行商谈的函》。 2014年11月25日四川福一公司与黔江区政府驻成都办事处工作人员就《房屋出租合同》签订《纪要》，内容为四川福一公司因资金困难，请求将2014年12月13日前四川福一公司应当交纳的2015年1月13日至当年7月12日半年期间的租金分成两个季度交纳，即2015年2月13日前和2015年4月13日前各交一个季度。其中对于2014年7月13日至2015年1月12日期间的半年租金，办事处同意缓交，作为消防报建的缓冲时间，是否适当减免，报区政府同意后双方协商确定。 2015年2月6日成都市工商行政管理局直属第一分局南区工商所向成都福一公司下达行政告诫通知书，认为成都福一公司未取得《特种行业经营许可证》从事酒店经营活动，属超出核准登记经营范围，擅自从事未取得前置许可的无照经营行为。故要求成都福一公司于2015年2月10前，办理完善相关许可证。 2015年3月6日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处发出《催款通知》对2015年1月13日至2015年4月12日期间的租金进行了催收。同日，四川福一公司出具《催款通知签收回执》。 2015年3月18日，因郑学亮在一环路北三段1号，未经许可擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业，经营福一酒店，成都市公安局金牛区分局向其下达公安行政处罚决定书，罚款500元。 2015年5月19日，重庆市黔江区人民政府《关于请求解决我区驻成都办事处返迁房开办宾馆消防备案问题的函》。 2015年12月20日，成都福一公司取得成都市金牛区一环路北三段1号2单元22-27楼《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，使用性质：酒店。 2016年1月5日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处发出《租金催告》对2015年1月13日至2016年1月12日期间的租金4564.74万元进行了催收。同日，成都福一酒店公司对《催款通知》进行了盖章签收并出具《回执》。 2016年3月3日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处发出《租金催告》对2015年1月13日至2016年3月3日期间的租金517.9万元进行了催收，同日，成都福一公司对《租金催款》进行了盖章签收并出具《回执》。 2016年4月14日，原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处发出《租金催告》对2015年1月13日至2016年4月12日期间的租金568.425万元进行了催收。同日，成都福一公司对《催款催告》进行了签收并出具回执。 2016年5月3日，重庆市黔江区机构编制委员会以“黔江编委发[2016]48号”文撤销了“重庆市黔江区人民政府驻成都办事处”。 2016年7月5日，重庆市黔江区国有资产监督管理委员会向旅投公司发出《关于将驻蓉办资产注入旅投公司的通知》（黔江国资[2016]100号），该通知内容为:“一、将黔江区驻蓉办事处返迁房资产（成都市金牛区万达城市B座写字楼21-26楼共计6层，建筑面积8268平方米）注入你司，按评估价值作为国家投入计入资本公积。二、资产移交后，由你司负责日常租金的收取、资产维修和相关税费的解缴，涉及本次资产权证办理的过户费用由你公司承担。” 2017年7月3日，旅投公司取得案涉租赁房屋共计25份《不动产产权证书》。 2018年11月9日，旅投公司对“黔江国资[2016]100号”文件第二条关于《房屋租赁合同》权利义务的转移范及其租金的具体收取范围向黔江区国资委进行了书面请示。 2018年11月12日，黔江区国资委黔江区国资委黔江国资［2018］145号《关于明确金牛区万达广场房屋租金收取范围的批复》进一步明确，驻蓉办撤销后，原驻蓉办位于成都市金牛区的房屋资产已划归旅投公司所有并由旅投公司办理了产权证，该宗资产相应所有权益应由旅投公司享有，该宗资产承租人原欠驻蓉办的租金由旅投公司负责收取。 2017年2月6日、2017年2月10日、2017年2月27日、2017年3月17日成都福一公司分别向旅投公司支付租金4万元、3万元、3万元、4万元，共计14万元。 2017年8月28日，旅投公司向四川福一公司发出的《催收函》，内容为四川福一公司欠付2014年7月13日至2017年7月12日累计的租金为1375.61万元，并向四川福一公司告知了重庆市黔江区人民政府驻成都办事处已被撤销，租赁房屋及债权已经转移至旅投公司并要求四川福一公司在收函后7日内支付所欠租金。同日，成都福一公司在该《催收函》上盖章签收。 2017年11月22日旅投公司（甲方）、成都福一公司（乙方）共同委托重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司（丙方）进行资产评估，签订了《评估业务约定书》。重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司于2018年8月22日作出了《资产评估报告书》，以2017年11月15日为基准日的经营资产评估值为9003144.69元。 2018年9月4日，旅投公司向四川福一公司送达了《催收租金函》，张丹于同日在《催收租金函》进行了签收。 2018年10月31日，四川福一公司委托公司员工卢佩玉向本院递交管辖权异议申请书，认为其与原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处曾就争议后的解决方式达成协议，约定将相关争议提交眉山仲裁委处理。本院收到该份申请书后，要求四川福一公司提供相应的书面协议，四川福一公司未向本院提供，并于2019年6月11日解除卢佩玉代理人授权。 本案庭审中，成都福一公司自认其法定代表人郑学亮，同时系四川福一公司、成都福一公司股东。 上述事实，有双方当事人陈述、《关于区政府驻蓉办返迁房出租有关问题的请示》、《重庆市黔江区人民政府办公室公文处理单》、《关于区政府驻蓉办返迁房出租有关问题的请示》、《重庆市黔江区人民政府办公室公文处理单》、《关于驻蓉办房屋公开招租有关条件变更情况的备忘录》、《电子汇划收款回单》、《交易结果通知书》、房屋租赁合同、《出租房交接手续》、《付款审批表》、《电子转帐凭证》、《通知》、《关于请求衔接消防部门同意我单位返迁房可用于开办宾馆的函》、《关于返迁房用于开办宾馆消防方面自查的函》、《关于支持解决金牛万达广场回迁写字楼业主开办宾馆消防备案问题的函》、《关于返迁房出租合同履约相关问题进行商谈的函》、《纪要》、《催款通知》、《租金催告》、《催款催告》、《关于印发重庆市黔江区人民政府驻成都办事处机构编制方案的通知》（黔府办发[2001]115号）、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《关于撤销重庆市黔江区人民政府驻省会城市办事机构的通知》（黔江编委发[2016]48号）、《关于将驻蓉办资产注入旅投公司的通知》（黔江国资[2016]100号）、《不动产权证书》、《关于明确金牛区万达广场房屋租金收取范围的请示》（黔江旅投文[2018]175号）、黔江区国资委《关于明确金牛区万达广场房屋租金收取范围的批复》（黔江国资[2018]145号）、《业务回单（收款）》、《催收函》、《评估业务约定书》、《资产评估报告书》、《催收租金函》等证据在案佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案案涉租赁合同中的承租方是否为四川福一公司，成都福一公司主张其系实际承租方的主张是否成立；2、旅投公司要求判令解除租赁合同，判令四川福一公司腾退房屋并支付欠付租金、滞纳金的主张是否成立。 首先，本案审理中，四川福一公司经依法传唤未到庭参加诉讼，成都福一公司则主张案涉租赁合同从2013年开始就一直由成都福一公司在实际履行，而且旅投公司在起诉之前所有的沟通、协商甚至收取部分租金均是与成都福一公司的工作人员及法定代表人接触，从其行为中可以确认旅投公司已经认可了案涉合同相对人地位变更的事实状态及法律状态，故本案旅投公司所提出的诉讼请求应当是针对成都福一公司而非四川福一公司。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，成都福一公司若认为旅投公司已经认可了案涉合同相对人地位变更的事实状态及法律状态，应负有相应的举证责任。综合本案证据，成都福一公司证明其主张的证据均为旅投公司所提供，主要包括：1、自2016年1月5日起，成都福一公司盖章签收并出具《回执》的若干份《催款通知》；2、自2017年2月6日起，成都福一公司分4次向旅投公司支付14万元租金；3、2017年11月22日旅投公司与成都福一公司共同委托评估公司进行资产评估。对此本院认为，自2013年四川福一公司参与案涉房屋公开招租，与原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处签订《房屋租赁合同》，直至后续租赁合同履行期间因资金问题签署《纪要》，均是四川福一公司以其名义履行合同，自2016年原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处、承接原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处相关合同权利义务的旅投公司分别发出的《催款通知》、《租金催告》、《催款催告》，也均是以四川福一公司作为租赁合同相对方进行催收，均无认可成都福一公司作为案涉合同相对人地位的内容。同时，成都福一公司作为房屋实际使用人，代为签收向四川福一公司发出的催款通知，并在四川福一公司已经欠付高达几千万房屋租金的情况下，仅代为交付14万元租金的行为，以及作为房屋实际使用人与旅投公司就合同解除问题进行资产评估行为，显然均不足以产生旅投公司对成都福一公司变更为案涉合同相对人地位认可的法律后果。综上分析，本案中旅投公司向租赁合同相对方四川福一公司主张相应合同权利的诉讼行为，符合本案事实及法律规定，本院依法予以确认。 其次，关于四川福一公司与成都福一公司之间法律关系问题。根据本案查明事实并结合前述分析，四川福一公司系与旅投公司建立房屋租赁合同关系的案涉房屋承租人，成都福一公司系房屋实际使用人。虽然在本案中，成都福一公司拒不承认其与四川福一公司之间为关联公司，但根据在庭审中成都福一公司自认其法定代表人同时系四川福一公司与成都福一公司股东事实，结合以四川福一公司名义所租赁房屋为何由成都福一公司在无偿实际使用等问题，成都福一公司未能向本院作出相应合理解释的事实，四川福一公司与成都福一公司在资金、管理等方面显然有着一定的直接或间接控制关系，或某种利益上的关联关系。根据《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”之规定，四川福一公司与成都福一公司之间两者究竟是完全独立的企业法人，还是关联公司或母子公司关系，明显存疑。 第三，根据本案查明事实，四川福一公司自2013年租赁案涉房屋至今，除通过抵扣竞租保证金方式抵扣半年租金227.35万元，以及通过成都福一公司代付租金14万元外，从未支付过其余部分租金，且自2015年，先后经原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处、旅投公司催收均未支付相应租金。故本案中旅投公司根据《房屋租赁合同》第三条之约定，四川福一公司拖欠租金达两个月时，旅投公司有权解除合同并追究四川福一公司的违约责任。旅投公司请求判决解除原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处与四川福一公司于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，以及《房屋租赁合同》第八条“合同期满或解除及四川福一公司违约致使合同无法继续履行，附着于建筑物上的装修四川福一公司不得拆除拆走或损坏，并不得要求原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处补偿”之约定，承接原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处相关合同权利义务的旅投公司在本案中诉请判令四川福一公司将案涉房屋（含固定装饰装修物）退还给旅投公司，成都福一公司作为房屋实际使用人，应履行协助腾退房屋义务的主张符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于成都福一公司声称出租方隐瞒房屋使用用途的限制，改变房屋使用用途的出租因违反法律强制性规定而导致案涉租赁合同无效主张，因其所主张内容仅属于行政机关管理范畴，而非法律、法规的禁止性规定，故对于成都福一公司主张案涉租赁合同无效的主张，本院不予支持。 对于成都福一公司所主张因旅投公司的违约导致的合同目的无法实现，旅投公司应当为其违约行为向成都福一公司承担赔偿责任问题，因成都福一公司并非案涉租赁合同一方当事人，且也未举证证明其所声称的损失系由旅投公司违约所致以及具体发生金额，故对于成都福一公司要求旅投公司应当为其违约行为向成都福一公司承担赔偿责任的主张，本院不予支持。 本案审理中，四川福一公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。本院对旅投公司所举出证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明力均予以采信。四川福一公司依法应承担相应的欠付租金及滞纳金支付义务，本院对旅投公司诉请判令四川福一公司依约向其支付相应房屋租金，并承担和支付逾期支付租金的违约金(滞纳金)的主张，依法予以支持。 综上，旅投公司诉请解除其与四川福一公司签订的《房屋租赁合同》，并要求判令四川福一公司腾退房屋、支付欠付租金、房屋占用费及违约金，成都福一公司协助腾退房屋义务的主张符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原重庆市黔江区人民政府驻成都办事处与四川福一酒店投资管理有限公司于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》； 二、四川福一酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区旅游投资开发有限公司，成都福一酒店投资管理有限公司履行协助腾退房屋义务； 三、四川福一酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向重庆市黔江区旅游投资开发有限公司支付欠付租金18510024元（该金额计算至2018年6月12日，后续租金以房屋在总面积6890㎡为基数，按55元/月/平方米的标准计算至实际退还房屋之日止）； 四、四川福一酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向重庆市黔江区旅游投资开发有限公司支付逾期支付租金的违约金(滞纳金)45066969元（该金额计算至2018年6月12日止，并从2018年6月13日起至所欠租金付清之日止，以18510024元为基数，按照每日3‰标准计算违约金）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费387666元，由被告四川福一酒店投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  夏 伟 人民陪审员  冯达彬 人民陪审员  张安华 二〇一九年十月九日 书 记 员  马 莉