安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7557号原告：卓辉，男，1973年6月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：李成龙、奚海东，安徽天禾律师事务所律师。被告：王海胜，男，1979年5月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。被告：杨凡军，男，1982年11月1月出生，汉族，住安徽省寿县。原告卓辉诉被告王海胜、杨凡军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卓辉的诉讼代理人李成龙、奚海东及被告王海胜到庭参加诉讼，被告杨凡军经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告于2017年8月26日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令二被告立即腾退房屋并将房屋交付给原告；3、请求判令二被告立即向原告支付拖欠的房屋租金及水电费等共计715400元，并自原告起诉之日起按年利率24%加算逾期付款利息（租金暂计算至2019年3月31日，最终要求计算至二被告交付房屋之日止）；4、本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年12月10日，上海缘爱酒店管理有限公司与合肥金工投资有限公司签订《房屋租赁合同》，由上海缘爱酒店管理有限公司承租合肥金工投资有限公司所有的位于合肥市全椒路中段西侧轴承大厦负一层及一层至六层房屋，租赁期限自2016年12月10日至2026年12月9日。后原告接受上海缘爱酒店管理有限公司的合法授权以原告自身名义对外转租轴承大厦部分房屋。2017年8月16日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定：由二被告承租轴承大厦一层至三层部分房屋，租赁期限自2017年9月30日至2023年9月29日；第一年租金为38000元/月，后每年租金递增5%，租金每半年支付一次，下半年租金需提前一个月支付，如推迟支付一天加收年租金的5%；租赁期间的水电费由二被告承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了上述房屋，但二被告一直未按照合同的约定向原告支付租金及缴纳相应的水电费用。期间经原告多次催促，二被告始终以各种理由拖欠租金及水电费用，截至2019年3月31日止，原告已拖欠房屋租金及水电费等共715400元。原告认为，二被告长期拖欠租金的行为严重违反了房屋租赁合同约定，使原告的合同目的已无法实现，且侵害了原告的合法利益，为维护自身的合法权益，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，具状起诉，望判如所请。被告王海胜辩称：1、我与被告杨凡军是朋友关系，是杨凡军与原告签的案涉房屋租赁合同，原告让我担保我没有同意；2、会所的经营一直是由杨凡军在经营，他拖欠的房租与我无关。被告杨凡军未做答辩。经审理查明：2016年12月10日，上海缘爱酒店管理有限公司与合肥金工投资有限公司签订《房屋租赁合同》，由上海缘爱酒店管理有限公司承租合肥金工投资有限公司所有的位于合肥市全椒路中段西侧轴承大厦负一层及一层至六层房屋，租赁期限自2016年12月10日至2026年12月9日。后原告接受上海缘爱酒店管理有限公司的合法授权以原告自身名义对外转租轴承大厦部分房屋。2017年8月26日原告卓辉（甲方）与被告杨凡军、王海胜（乙方）在签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将轴承大厦一层至三层部分房屋租赁给乙方用于经营浴场，使用面积约1450平方米，租赁期限自2017年9月30日至2023年9月29日，租金为：第一年租金为38000元/月，后每年租金递增5%，租金每半年支付一次，下半年租金需提前一个月支付，如推迟支付一天加收年租金的5%，乙方需向甲方交付5万元作为合同保证金，合同终止时乙方结算应付费用且无违约后甲方无息退还乙方押金，租赁期间的水电费由乙方承担。双方在合同中还约定，乙方同意一次性支付浴场转让费35万元，并在合同签订当日全额支付给甲方。另双方还约定，乙方拖欠全部租金或部分租金达到一个月，将视为乙方单方面终止合同，并赔偿对方损失，如任何一方提前终止合同，均需赔偿对方经济损失，并加计违约金5万元。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，两被告向原告支付了浴场转让费35万元及合同保证金5万元，原告将房屋交付两被告进行使用。之后，被告一直没有支付房屋租金，原告予以催要未果，向法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告王海胜与被告杨凡军原系共同租赁经营案涉房屋的“环之都洗浴中心”，2017年11月1日两被告达成内部《承包经营协议》，由杨凡军独立承包经营，杨凡军每年支付王海胜承包金30万元。还查明，案涉房屋在2019年3月28日左右已被原告收回，并另租赁给他人进行使用。以上事实由原告、被告提供身份证复印件、合肥金工投资有限公司与上海缘爱酒店管理有限公司《房屋租赁合同》复印件一份、上海缘爱酒店管理有限公司出具的《说明》、《房屋租赁合同》、杨凡军与王海胜签订的《承包经营协议》复印件一份，以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷作证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告经授权取得房屋的经营租赁权，其与两被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。两被告基于租赁合同占用、使用案涉房屋，其也应当依照租赁合同履行自己支付房屋租金的义务，但两被告未能按约支付租金，其已构成违约，并导致原告租赁合同的目的无法实现。基于原、被告双方在《房屋租赁合同》中已约定乙方拖欠全部租金或部分租金达到一个月，将视为乙方单方面终止合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于原告在2019年3月28日已实际收回了案涉房屋并另行租赁，双方合同已无法履行，故本院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年3月28日予以解除。对于原告主张要求被告支付租赁期间欠付的房屋租金及利息，符合法律规定，本院亦予以支持，对于欠付租金的数额，原告陈述自租赁开始至2019年3月28日两被告一直没有支付租金，对此，两被告未能提供相反的证据予以证实，本院在当庭向被告王海胜告知了举证期限，但王海胜在指定期限内未能提供支付过租金的证据，故本院对于原告主张的欠付租金时间及数额，予以确认。对于原告主张的欠付租金产生的利息，因双方没有约定逾期支付租金利息的计算标准，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款的基准利率予以计算。对于被告缴纳的5万元保证金，因合同中已约定“合同终止时乙方结算应付费用且无违约后甲方无息退还乙方押金”，故本院酌定该5万元抵扣被告应支付原告的部分租金。对于原告主张的垫付水电费2万元，因缺乏证据予以证实，本院不予支持。对于原告诉请要求被告立即腾退房屋并将房屋交付原告，由于原告当庭陈述案涉房屋已于2019年3月28日由原告自行收回，故本院对于该项请求，不予支持。对于被告王海胜辩称自己并不是承租人，不应承担租金支付义务。本院认为，从原告提供的《房屋租赁合同》中看，王海胜在承租方乙方处予以签字，从王海胜提供的其与杨凡军签订的《承包经营协议》看，王海胜实际是与被告杨凡军共同经营案涉房屋的“环之都洗浴中心”，两者之间只不过是通过内部的承包协议将经营权交由杨凡军，但杨凡军仍需按每年30万元的标准向王海胜支付承包费，由此可以认定，王海胜与杨凡军是案涉房屋的实际租赁人，共同并享受着承租经营利润，也应当共同承担着经营的成本风险。故本院对于被告王海胜的辩称理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卓辉与被告杨凡军、王海胜在2017年8月16日签订的轴承大厦一层至三层部分房屋的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除；二、被告杨凡军、王海胜于本判决生效之日起十日支付原告卓辉拖欠的2017年9月30日至2019年3月28日的房屋租金645400元及利息（利息自合同约定的租金支付时间起，以应付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算至款清之日）；三、驳回原告卓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由被告杨凡军、王海胜共同负担。公告费800元，由被告杨凡军承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 吴 扬人民陪审员 夏 影人民陪审员 陆蓉华二〇一九年十月二十三日书 记 员 丁海恩安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书（2019）皖0102民初7557号原告：卓辉，男，1973年6月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区新华巷100号4栋504室，身份证号码：340602197306201418。委托诉讼代理人：李成龙、奚海东，安徽天禾律师事务所律师。被告：王海胜，男，1979年5月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县同大镇新渡社区第六村民组，身份证号码342622197905122970。被告：杨凡军，男，1982年11月1月出生，汉族，住安徽省寿县茶庵镇精神村庙东组，身份证号码342422198211015293。原告卓辉诉被告王海胜、杨凡军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卓辉的诉讼代理人李成龙、奚海东及被告王海胜到庭参加诉讼，被告杨凡军经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告于2017年8月26日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令二被告立即腾退房屋并将房屋交付给原告；3、请求判令二被告立即向原告支付拖欠的房屋租金及水电费等共计715400元，并自原告起诉之日起按年利率24%加算逾期付款利息（租金暂计算至2019年3月31日，最终要求计算至二被告交付房屋之日止）；4、本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年12月10日，上海缘爱酒店管理有限公司与合肥金工投资有限公司签订《房屋租赁合同》，由上海缘爱酒店管理有限公司承租合肥金工投资有限公司所有的位于合肥市全椒路中段西侧轴承大厦负一层及一层至六层房屋，租赁期限自2016年12月10日至2026年12月9日。后原告接受上海缘爱酒店管理有限公司的合法授权以原告自身名义对外转租轴承大厦部分房屋。2017年8月16日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定：由二被告承租轴承大厦一层至三层部分房屋，租赁期限自2017年9月30日至2023年9月29日；第一年租金为38000元/月，后每年租金递增5%，租金每半年支付一次，下半年租金需提前一个月支付，如推迟支付一天加收年租金的5%；租赁期间的水电费由二被告承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了上述房屋，但二被告一直未按照合同的约定向原告支付租金及缴纳相应的水电费用。期间经原告多次催促，二被告始终以各种理由拖欠租金及水电费用，截至2019年3月31日止，原告已拖欠房屋租金及水电费等共715400元。原告认为，二被告长期拖欠租金的行为严重违反了房屋租赁合同约定，使原告的合同目的已无法实现，且侵害了原告的合法利益，为维护自身的合法权益，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，具状起诉，望判如所请。被告王海胜辩称：1、我与被告杨凡军是朋友关系，是杨凡军与原告签的案涉房屋租赁合同，原告让我担保我没有同意；2、会所的经营一直是由杨凡军在经营，他拖欠的房租与我无关。被告杨凡军未做答辩。经审理查明：2016年12月10日，上海缘爱酒店管理有限公司与合肥金工投资有限公司签订《房屋租赁合同》，由上海缘爱酒店管理有限公司承租合肥金工投资有限公司所有的位于合肥市全椒路中段西侧轴承大厦负一层及一层至六层房屋，租赁期限自2016年12月10日至2026年12月9日。后原告接受上海缘爱酒店管理有限公司的合法授权以原告自身名义对外转租轴承大厦部分房屋。2017年8月26日原告卓辉（甲方）与被告杨凡军、王海胜（乙方）在签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将轴承大厦一层至三层部分房屋租赁给乙方用于经营浴场，使用面积约1450平方米，租赁期限自2017年9月30日至2023年9月29日，租金为：第一年租金为38000元/月，后每年租金递增5%，租金每半年支付一次，下半年租金需提前一个月支付，如推迟支付一天加收年租金的5%，乙方需向甲方交付5万元作为合同保证金，合同终止时乙方结算应付费用且无违约后甲方无息退还乙方押金，租赁期间的水电费由乙方承担。双方在合同中还约定，乙方同意一次性支付浴场转让费35万元，并在合同签订当日全额支付给甲方。另双方还约定，乙方拖欠全部租金或部分租金达到一个月，将视为乙方单方面终止合同，并赔偿对方损失，如任何一方提前终止合同，均需赔偿对方经济损失，并加计违约金5万元。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，两被告向原告支付了浴场转让费35万元及合同保证金5万元，原告将房屋交付两被告进行使用。之后，被告一直没有支付房屋租金，原告予以催要未果，向法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告王海胜与被告杨凡军原系共同租赁经营案涉房屋的“环之都洗浴中心”，2017年11月1日两被告达成内部《承包经营协议》，由杨凡军独立承包经营，杨凡军每年支付王海胜承包金30万元。还查明，案涉房屋在2019年3月28日左右已被原告收回，并另租赁给他人进行使用。以上事实由原告、被告提供身份证复印件、合肥金工投资有限公司与上海缘爱酒店管理有限公司《房屋租赁合同》复印件一份、上海缘爱酒店管理有限公司出具的《说明》、《房屋租赁合同》、杨凡军与王海胜签订的《承包经营协议》复印件一份，以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷作证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告经授权取得房屋的经营租赁权，其与两被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。两被告基于租赁合同占用、使用案涉房屋，其也应当依照租赁合同履行自己支付房屋租金的义务，但两被告未能按约支付租金，其已构成违约，并导致原告租赁合同的目的无法实现。基于原、被告双方在《房屋租赁合同》中已约定乙方拖欠全部租金或部分租金达到一个月，将视为乙方单方面终止合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于原告在2019年3月28日已实际收回了案涉房屋并另行租赁，双方合同已无法履行，故本院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年3月28日予以解除。对于原告主张要求被告支付租赁期间欠付的房屋租金及利息，符合法律规定，本院亦予以支持，对于欠付租金的数额，原告陈述自租赁开始至2019年3月28日两被告一直没有支付租金，对此，两被告未能提供相反的证据予以证实，本院在当庭向被告王海胜告知了举证期限，但王海胜在指定期限内未能提供支付过租金的证据，故本院对于原告主张的欠付租金时间及数额，予以确认。对于原告主张的欠付租金产生的利息，因双方没有约定逾期支付租金利息的计算标准，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款的基准利率予以计算。对于被告缴纳的5万元保证金，因合同中已约定“合同终止时乙方结算应付费用且无违约后甲方无息退还乙方押金”，故本院酌定该5万元抵扣被告应支付原告的部分租金。对于原告主张的垫付水电费2万元，因缺乏证据予以证实，本院不予支持。对于原告诉请要求被告立即腾退房屋并将房屋交付原告，由于原告当庭陈述案涉房屋已于2019年3月28日由原告自行收回，故本院对于该项请求，不予支持。对于被告王海胜辩称自己并不是承租人，不应承担租金支付义务。本院认为，从原告提供的《房屋租赁合同》中看，王海胜在承租方乙方处予以签字，从王海胜提供的其与杨凡军签订的《承包经营协议》看，王海胜实际是与被告杨凡军共同经营案涉房屋的“环之都洗浴中心”，两者之间只不过是通过内部的承包协议将经营权交由杨凡军，但杨凡军仍需按每年30万元的标准向王海胜支付承包费，由此可以认定，王海胜与杨凡军是案涉房屋的实际租赁人，共同并享受着承租经营利润，也应当共同承担着经营的成本风险。故本院对于被告王海胜的辩称理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告卓辉与被告杨凡军、王海胜在2017年8月16日签订的轴承大厦一层至三层部分房屋的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除；二、被告杨凡军、王海胜于本判决生效之日起十日支付原告卓辉拖欠的2017年9月30日至2019年3月28日的房屋租金645400元及利息（利息自合同约定的租金支付时间起，以应付租金为基数按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算至款清之日）；三、驳回原告卓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由被告杨凡军、王海胜共同负担。公告费800元，由被告杨凡军承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判长吴扬人民陪审员夏影人民陪审员陆蓉华二0一九年十月二十三日书记员丁海恩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。