西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14749号原告：徐甜甜，女，汉族，1997年9月7日出生，住西安市雁塔区，公民身份证号码：610XXXXXXX********。委托代理人：徐海清，男，汉族，1956年3月20日出生，公民身份证号码：610XXXXXXX********，系原告徐甜甜之父，住址同上。被告：鲍金成，男，汉族，1982年5月7日出生，现住址不详，户籍地：西安市碑林区，公民身份证号码：372XXXXXXX********。委托代理人：张晓洁，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：欧阳璐，女，汉族，1984年9月6日出生，住湖北省宜昌市西陵区，公民身份证号码：420XXXXXXX********。委托代理人：夏勇，陕西泓瑞律师事务所律师。委托代理人：程向阳，陕西泓瑞律师事务所律师。被告：陕西帮家房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区，统一社会信用代码：91610133MA6U3R3046。法定代表人：刘海波，该公司经理。被告：刘海波，男，汉族，1978年7月3日出生，住西安市鄠邑区，公民身份证号码：610XXXXXXX********。被告：乔敏，女，汉族，1983年7月1日出生，住西安市鄠邑区，公民身份证号码：610XXXXXXX********。共同委托代理人：闫红安，陕西哲勤律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司西安西稍门支行，住所地：西安市。负责人：梅世军，该支行行长。委托代理人：谢林，该支行员工。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：杨林，该公司董事长。原告徐甜甜与被告鲍金成、欧阳璐、陕西帮家房地产营销策划有限公司（以下简称：帮家房地产营销公司）、刘海波、乔敏、第三人交通银行股份有限公司西安西稍门支行（以下简称：交行西稍门支行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称：中国对外信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐甜甜的委托代理人徐海清，被告鲍金成的委托代理人张晓洁、被告欧阳璐及其委托代理人夏勇、程向阳，帮家房地产营销公司、刘海波、乔敏的共同委托代理人闫红安，交行西稍门支行的委托代理人谢林出庭参加了诉讼，中国对外信托公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐甜甜向本院提出的诉讼请求：1、请求判令鲍金成与原告徐甜甜的房屋买卖合同继续履行；2、判令鲍金成对合同约定房产进行过户；3、请求判令鲍金成赔偿原告损失及违约金50万元；4、请求判令欧阳璐连带履行和赔偿鲍金成的全部法律责任；5、请求依法判令帮家房地产营销公司双倍返还收取原告的房屋买卖中介费70000元，并连带承担鲍金成的违约赔偿责任；6、请求依法判令刘海波、乔敏共同承担鲍金成、欧阳璐、帮家房地产营销公司的连带全部赔偿责任；7、请求依法判令第三人交行西稍门支行协助原告与鲍金成、欧阳璐继续履行合同，即办理鲍金成、欧阳璐按揭贷款的解除涉案房屋的抵押手续；8、请求依法确认中国对外信托公司与鲍金成的抵押合同及抵押行为无效；9、请求依法判令鲍金成与第三人中国信托公司协助原告办理涉案房屋的解除抵押登记手续；10、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼、保全及担保费用。事实与理由：2018年5月8日原告在网上看到被告帮家房地产营销公司发布的房屋中介信息，XX城XX号楼的二手房屋委托挂牌销售，产权明晰，无任何抵押纠纷，原告看到该信息后便委托其父亲徐海清前往被告中介公司，见到了被告鲍金成在该中介公司有一套111.22平方的二手房屋挂牌出售，经过被告中介公司对该房屋的广告宣传和推荐，被告中介公司向原告出示了该房业主的离婚证及离婚协议书，证明该房屋系该业主婚前财产，最后原告与被告鲍金成及被告中介公司三方达成房屋买卖居间合同。合同约定该房价为壹佰柒拾万元整，付款方式为2018年5月11日前支付被告鲍金成100万元整，剩余70万元在2018年7月初由原告代为还清被告所欠第三人银行按揭贷款约70万元的同时，被告鲍金成交付原告该房屋。被告鲍金成在合同中承诺该房屋产权无抵押（只有交行西稍门支行约70万元整按揭贷款）无物业纠纷、无被法院查封等，不存在任何登记过户等问题，否则他承担一切法律后果。合同中还约定被告中介公司收取原告中介费35000元，2018年5月8日原告与被告鲍金成、被告中介公司又签订房屋买卖居间补充协议，约定原、被告双方必须按买卖合同各项条款执行，不论今后该房屋涨价还是降价，双方均无条件过户，双方任何一方违约赔偿对方双倍房款，被告鲍金成必须配合原告完成过户，被告鲍金成必须保证该房屋不被其他部门抵押或查封，由于被告鲍金成原因不能交易和过户的，原告有权向法院起诉裁决直接处理该房屋。2018年5月9日原告通过银行向被告鲍金成支付现金人民币壹佰万元整，同日，被告乔敏要求原告将中介费35000元整转入乔敏个人银行账户。2018年7月4日原告按合同约定在交行西稍门支行准备代被告鲍金成还其按揭贷款约70万元时，发现该房屋系被告鲍金成及欧阳璐于2013年7月11日在该交通银行共同按揭贷款购买，该房屋又于2017年10月24日被鲍金成重复抵押给第三人中国对外信托公司，用于其借款30万元，被告鲍金成在与原告签订房屋买卖居间合同时故意隐瞒了这事实，导致原、被告房屋买卖合同履行中发生纠纷，当天在被告中介公司的协调下，被告鲍金成承诺在2018年7月31日左右还清中国对外信托公司的个人贷款30万元后，原告再还清鲍金成及欧阳璐共同债务交通银行抵押贷款70万元左右后交房，8月10日左右过户。2018年7月31日期满，被告鲍金成非但没有按承诺还清中国对外信托公司的债务30万，反而在2018年7月15日将原告的购房款100万元转入被告鲍金成、欧阳璐在上海共同开办的公司（爱美可电气（上海）有限公司）中，用于清偿其公司债务和经营，随后失联。在雁塔区人民法院审理中，XX道XX路没有离婚，被告鲍金成在签订合同时所出示的“离婚证”为假证。第一次开庭后，原告人得知被告鲍金成与第三人中国对外信托公司共同伪造“离婚证”于2017年10月24日将涉案房屋二次抵押，2018年10月30日因被告鲍金成、欧阳璐未向交行西稍门支行归还按揭贷款，交行西稍门支行向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，要求被告鲍金成、欧阳璐归还贷款70多万元及利息、违约金等，西安市莲湖区人民法院于2019年5月31日作出判决，因被告鲍金成、欧阳璐没有履行生效判决的还款义务，2019年6月14日原告依据与被告的买卖合同，代被告鲍金成、欧阳璐履行了向交行西稍门支行还款，共计人民币721199.98元，原告已全部履行了该房屋买卖合同，付清了全部房款，并且已实际占有了该房屋。原告认为：被告中介公司在严重违规的情况下向原告介绍购买涉案房屋，并向原告提供鲍金成及欧阳璐的“离婚证”及“离婚协议书”，造成原告经济损失，被告中介公司违反西安市房屋中介的有关规定，在不履行审查义务的情况下使原告与被告鲍金成签订买卖合同，被告中介公司其违法和违规行为是导致原告上当受骗的重要因素和原因。其违规行为也受到了西安市房地局行政管理部门的处罚，理应承担赔偿责任，被告刘海波、乔敏作为中介公司股东出资不实且公司账户与个人账户混同，应当承担中介公司的连带赔偿责任。被告鲍金成签订合同收取原告购房款一百万元后转入其上海与欧阳璐共有的公司用于公司经营和偿还公司债务，应当视为对其共有房屋人欧阳璐的表见代理，本案合同中的一百万元房款用于鲍金成、欧阳璐的共有公司，剩余七十多万元也用于偿还被告鲍金成、欧阳璐借交行西稍门支行的按揭贷款，故此被告鲍金成与欧阳璐是本案房屋买卖的受益者，而原告在本案中是无任何过错的善意取得人，应当受到法律的保护！被告鲍金成与第三人中国对外信托公司恶意伪造虚假证件办理二次抵押涉案房屋。故请求人民法院依法确认被告鲍金成与第三人中国对外信托公司的抵押行为无效，为维护原告的合法权益做出公正的判决。被告鲍金成辩称，原告所述签订合同及收取100万元属实，该购房款确实转入被告鲍金成、欧阳璐在上海所共同经营的公司，用于公司债务与经营，该公司在上海也有借款纠纷，与原告签订合同时提供的“离婚证”及“离婚协议书”系伪造，2017年10月24日在中国对外信托公司办理二次抵押时是该公司叫我拿了几百元钱，交给他们办理了假离婚证，然后办理了二次抵押手续。被告目前身体患病，手术失败面临瘫痪；本人想把房子卖给原告，先签订合同后再给欧阳璐做工作，银行贷款和二次贷款都没有还上，希望给原告办理过户手续，将来愿意给欧阳璐赔偿，其他赔偿没有能力偿还了。被告欧阳璐辩称，涉案房屋买卖合同无效且涉嫌刑事犯罪，法院应依法将案件移送公安机关立案侦査。答辩人与本案被告鲍金成自2015年即开始长期分居生活，自2017年7月答辩人第一次起诉被告鲍金成离婚，碑林法院在2017年11月14日判决驳回答辩人的离婚诉讼请求，后答辩人仍一直在北京工作生活，到2018年6月6日，答辩人再次起诉被告鲍金成离婚，后因被告鲍金成提出管辖权异议，碑林法院将离婚案移送至雁塔区人民法院，目前该案仍在审理过程中。本案涉案房屋交易时正处于答辩人与鲍金成持续离婚的过程中，答辩人欧阳璐对被告鲍金成的所有行为并不知情，且在答辩人离婚期间的走访调查过程中，答辩人初步了解到被告鲍金成在与答辩人离婚过程中，不仅将夫妻共有财产即本涉案之房屋通过虚构事实、伪造证件等将其出售给本案被答辩人，骗取了被答辩人所诉称的房款人民币100万元，其在2018年3月左右还将本涉案房屋出售给了案外人陈某某，据了解其骗取了陈某某购房款人民币57万元，该案目前也在雁塔区人民法院的审理过程中。同时，被告鲍金成在与答辩人的第一次离婚诉讼过程中，还隐瞒答辩人将该涉案房屋在有按揭抵押贷款（担保债权数额为人民币75万元，目前还有贷款余额约70万元）的情况下再次抵押给了本案第三人中国对外信托公司（担保债权数额为人民币30万元）。本案被告鲍金成在涉案房屋担保债权高达100万的情况下，先后将房屋出售给案外人陈某某及本案被答辩人徐甜甜，骗取人民币157万元，该数额远远超过了涉案房屋的剩余价值（目前房屋市场价值约170万，扣除担保债权100万，剩余价值仅70万元，而且该房屋目前还被上海市徐汇区人民法院执行轮候查封），被告鲍金成根本就没有履行涉案合同的能力和意愿，其签订合同的目的就是为了骗取钱款，其存在典型的一房两卖的欺诈行为，该合同属于无效合同。而且答辩人在与鲍金成离婚过程中还了解到鲍金成还通过其他各种手段骗取了数百万元款项用于其赌博挥霍，目前其涉及的被诉被执行案件就达近十件，受骗人数超过10余人。贵院应将本案裁定驳回起诉，依法移送公安机关。被答辩人诉请答辩人承担违约及其他责任无任何事实和法律依据。答辩人从2015年5月即离开西安去北京工作生活，而被告鲍金成长期在西安生活，也长期居住于涉案房屋，答辩人与鲍金成事实上已经分居近4年，而且近2年来一直在离婚过程中，如前所述，被告鲍金成的所有行为均是在隐瞒答辩人的情况下完成，鲍金成将涉案房屋重复抵押给本案第三人中国对外信托公司我不知情，“对于购房款100万元转入鲍金成及欧阳璐在上海开办的公司中”，我本人虽是爱美可电气（上海）有限公司的法人与股东，但没有实际掌控公司，公司的财务与印章均由鲍金成掌控，所有涉案资金的流向也无从知晓，鲍金成与被答辩人交易时也是以伪造的离婚证以单身的身份进行的交易，答辩人在本案中也是一个受害人，其没有侵害被答辩人的任何权利，被答辩人的所有损失与答辩人无关，其对答辩人的所有诉讼请求均无任何事实和法律依据。而本案中介作为专业的房屋交易的居间人，在其居间过程中枉顾基本的交易安全和政策规定，在签订房屋买卖合同前基本的房产档案核查工作都没有做，其甚至还涉嫌伙同被告鲍金成伪造离婚证及离婚协议书，从而对导致鲍金成的欺诈负有不可推卸的法律责任。被告帮家房地产营销公司辩称，帮家房地产营销公司没有发布虚假消息，发布时审查了鲍金成的身份、房产情兄，还有鲍金成的离婚证原件，尽了相关义务，不应承担赔偿责任。乔敏代收中介费3.5万元，股东刘海波、乔敏不承担赔偿责任。被告刘海波辩称，其答辩意见与帮家房地产营销公司答辩意见一致。被告乔敏辩称，其答辩意见与帮家房地产营销公司答辩意见一致。第三人交行西稍门支行述称，鲍金成欠房贷未偿还属实，银行已经起诉鲍金成及欧阳璐，房子是鲍金成和欧阳璐共同贷款购买。第三人中国对外信托公司经合法传唤未出庭参加诉讼，但向法庭书面意见称，其公司与鲍金成存在合法的债权债务关系，中国对外信托公司是债权人及抵押权人，依法享有本案房产份额的抵押权。中国对外信托公司与鲍金成签订贷款抵押合同，借款30万元，双方办理抵押登记，取得他项权利证书，履行了付款义务，但鲍金成自2018年8月逾期，至今未结清贷款，已经构成违约。因中国对外信托公司的抵押权未实现，故无法配合注销抵押登记，需要注销抵押登记，需要全部债权实现。根据当事人的陈述及提交的证据，并结合庭审查明，本院认定事实如下：一、关于涉案房屋的基本状况及房屋居间买卖的基本情况2013年6月15日,被告鲍金成、欧阳璐在西安市碑林区民政局登记结婚，2013年7月25日，被告鲍金成通过按揭贷款的方式（贷款75万元，首付33万元）购买了位于西安市曲江新区XX路XX幢XX室（XX城XX幢XX单元XX室）房屋壹套，《商品房买卖合同》载明的买受人为鲍金成，购房发票、契税、大修基金、不动产权证均登记在鲍金成一人名下，不动产权证上共有情况一栏是空白；2017年10月24日，被告鲍金成与第三人中国对外信托公司就该房屋办理抵押登记，由鲍金成向第三人中国对外信托公司借款30万元，办理抵押登记所依据的离婚登记审查表系伪造。2018年5月8日，原告徐甜甜与被告鲍金成、帮家房地产营销公司签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定，买方原告徐甜甜，卖方被告鲍金成，经纪方被告帮家房地产营销公司，经纪人乔敏，交易房屋位于西安市曲江新区XX路XX幢XX室（XX城XX幢XX单元XX室,不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第10079217号），合同登记号:Y13090793，建筑面积112.22平方米,合同成交价为170万元。合同第九条约定，本合同签订时须支付帮家房地产营销公司中介费3.5万元，合同备注：鲍金成承诺该房屋产权无抵押，无物业纠纷，未被法院查封，合同签订之日卖方将房屋不动产权证、契税、大修基金票据交中介公司保管,徐甜甜同意于2018年5月10日前支付鲍金成100万元房款，剩余70万元在2018年7月初由原告代为清偿鲍金成银行贷款70万元后，鲍金成解除抵押后过户，过户为2018年8月10日左右。上述合同签订当日，原告徐甜甜与鲍金成签订《房屋买卖居间补充协议》，协议约定，双方严格执行买卖协议，今后房屋不管涨价还是降价，双方均无条件过户，任何一方违约赔偿对方双倍房款，出让房屋必须满足过户条件，鲍金成必须配合徐甜甜完成过户，配合过户前保持通信畅通，不得以其他债务导致该房屋被司法机关查封，由于鲍金成原因不能交易和过户，原告徐甜甜有权向法院起诉裁决直接处置该房屋。该补充协议居间方乔敏签字。二、关于本案房屋买卖及居间合同的履行事实原告徐甜甜与被告鲍金成、帮家房地产营销公司签订《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖居间补充协议》时，鲍金成向帮家房地产营销公司提交了《商品房买卖合同》、契税发票、大修基金发票、购房发票、不动产权证，发票载明税费、房款缴纳人为鲍金成，产权证上载明的所有权为鲍金成，共有情况一栏为空白，产权登记在鲍金成一人名下，房产证附记注明抵押：交行西稍门支行，贷款金额75万元，抵押期限自2013年08月20至2043年08月20日。另查明，在签订合同当时，帮家房地产营销公司与鲍金向徐甜甜除了出示上述税费发票及不动产权证外，还向徐甜甜出具了离婚证、离婚协议书（署名机关：宜昌市西陵区民政局婚姻登记处），用于证明该房产属于鲍金成个人房产，根据离婚协议显示，鲍金成与欧阳璐于2018年1月19日在宜昌市西陵区民政局婚姻登记处协议离婚，双方无共同财产、无债务、无子女。基于此，经帮家房地产营销公司从中居间，原告徐甜甜与鲍金成签署《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖居间补充协议》，原告徐甜甜依照约定支付房价款100万元，关于该房款，被告鲍金成在庭审中承认该款最终转入爱美可电气（上海）有限公司（股东为鲍金成、欧阳璐，2014年1月设立，法定代表人欧阳璐），用于清偿该公司的债务与经营，对于爱美可电气（上海）有限公司，被告欧阳璐承认该公司是她和鲍金成婚后成立，其是该公司法定代表人，但并未控制管理公司。本案在审理过程中，因鲍金成与欧阳璐未按期偿还银行按揭月供款项，2018年10月30日，交行西稍门支行向西安市莲湖区人民法院提起民事诉讼，要求鲍金成、欧阳璐偿还银行按揭贷款692067.82元，利息2684.65元，罚息和复利等12.18元，合计694764.65元，交行西稍门支行对案涉房产拍卖、变卖价款所得价款优先受偿。2019年6月14日，原告按照其与鲍金成所签订的《房屋买卖（居间）合同》、《房屋买卖居间补充协议》约定，将鲍金成、欧阳璐夫妻共有房屋按揭贷款结清，交行西稍门支行对此予以认可，并向法庭出示结清证明，共计结清贷款、利息、违约金等款项为721199.98元。三、关于中国对外信托公司与鲍金成抵押借款及抵押登记的事实根据本院前往西安市不动产登记局调查后查明，2017年10月24日，鲍金成签署《西安市房屋抵押权申请书》，抵押人鲍金成，抵押权人中国对外信托公司，担保债务30万元，抵押类别为一般抵押权，根据房地产抵押登记询问笔录显示，鲍金成及中国对外信托公司均表示房屋为单独所有，登记抵押的房产不存在争议，抵押人已经全面了解房产状况，亲自实地查看。在鲍金成签署《西安市房屋抵押权申请书》当天，鲍金成与中国对外信托公司签署《西安市房地产抵押合同》，该抵押合同为备案合同，合同约定，鲍金成与中国对外信托公司签署《贷款合同-房屋抵押合同》，担保主债务数额30万元，履行期限自2017年10月24日至2022年10月24日，抵押物价值165.6万元，该合同附有抵押房地产清单,载明不动产权证号为:陕(2017)西安市不动产权第1007927号，建筑面积111.22平方米，坐落于西安市曲江新区XX路****内，房屋性质：住宅，若双方履行该合同有争议可诉讼或者仲裁，签署地点：西安市未央区。中国对外信托公司与鲍金成签订借款及抵押合同时，鲍金成向中国对外信托公司提交了离婚登记审查处理表，离婚协议书（该离婚登记审查处理表，离婚协议书署名的登记机关为：西安市碑林区婚姻登记处），经审查核实，该离婚登记审查处理表及离婚协议书系伪造，鲍金成在审理中表示该离婚登记审查处理表及离婚协议书系其花了几百元，由中国对外信托公司办理。根据上述材料，西安市不动产登记局向中国对外信托公司发放不动产登记证明，不动产抵押登记号：陕（2017）西安市不动产证明第1052265号，抵押债权数额30万元,履行期限:2017-10-24至2022-10-24。中国对外信托公司经传唤未出庭，但向法庭提交了相关证据材料，根据中国对外信托公司向本院提交的证据显示，2017年10月24日，鲍金成与中国对外信托公司在西安市未央区签订《抵押合同—房屋抵押》(编号:WMFHXA170701)，该抵押合同与双方在西安市不动产登记局备案的抵押合同属于同笔借款，使用的两个不同版本的抵押合同，编号为WMFHXA170701的抵押借款合同并未在西安市不动产登记局备案。在鲍金成借款后，因鲍金成逾期偿还借款，中国对外信托公司依据未备案的借款抵押合同，即《抵押合同-房屋抵押》(编号:WMFHXA170701)向中国广州仲裁委提起仲裁,该仲裁委依据《抵押合同一房屋抵押》(编号:WMFHXA170701)裁决鲍金成偿还借款本金271870.96元以及利息5716.88元,并承担利息,仲裁费，中国对外信托公司对案涉房产享有优先受偿权，在本院审理中鲍金成表示，其对该仲裁不知情也未收到任何仲裁通知。经本院向西安市中级人民法院（执行局）调查核实，中国对外信托公司依据(2018)穗仲网案字第39191号网络仲裁裁裁决书，申请陕西省西安市中级人民法院强制执行，执行金额282647.84元及违约金，同时，轮候查封了案涉房产，但因鲍金成名下无可执行其他财产，案涉房产不具备处置条件，西安市中级人民法院（2019）陕01执56号之二执行裁定书终结了（2018）穗仲网案字第39191号网络仲裁裁裁决书的执行程序。四、关于本案居间方履行居间合同涉及的有关问题上述二次抵押事实在《房屋买卖（居间）合同》签订时，鲍金成、帮家房地产营销公司并未如实告知原告，帮家房地产营销公司并未核实该二次抵押事实。原告得知二次抵押事实后，经协商提出的解决方案也未落实（由鲍金成还清二次抵押借款后合同继续履行的方案）。因二次抵押影响房屋买卖合同继续履行，为此，原告之父向西安市住房保障和房屋管理局有关部门投诉要求查处帮家房地产营销公司违规代理、挂牌销售案涉房屋违法中介行为。2018年9月14日，西安市住房保障和房屋管理局行政执法入员调查询问帮家房地产营销公司法定代表人刘海波，刘海波在接受调查询问时向执法人员表示，2018年4月12日，原告到其门店看到挂牌销售的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX室房屋，其带原告查看房屋。经过协商后签订合同，2018年5月9日，其与鲍金成在交通银行西稍门支行查看了银行贷款余额约70万元多，之后原告支付100万元房款，支付中介费3.5万元。合同约定，2018年7月初，原告在偿还鲍金成银行按揭约70万时，查出鲍金成曾贷款买房时提交了假的结婚证（实质上为真实的结婚证，也就是鲍金成与欧阳璐在西安市碑林区民政局登记的结婚证，购买涉案房屋时向银行提供），原告将此情况告知中介公司，所以2018年7月4日，调取房屋不动产权登记簿。在不动产登记中心外面，鲍金成告知中介公司还有一个抵押，大概贷款30万元。当天打印登记簿之后发现确实有两个抵押（第一个抵押为购房时的银行按揭抵押，第二个抵押为鲍金成与中国对外信托公司贷款抵押）。鲍金成一直告诉中介只有一个购房按揭抵押75万元，接着双方协商到7月底前鲍金成还清其中的30万元（中介方向原告发微信表示，其与鲍金成沟通协商后由鲍金成偿还二次贷款抵押）必须将房屋交付给原告，因鲍金成并未偿还二次抵押贷款，随后，原告提起本案诉讼，并提起诉前申请保全，本院依法查封了本案涉案房屋。2018年11月，西安市住房保障和房屋管理局作出行政处罚决定书，认定帮家房地产营销公司违法擅自发布房源信息，处以1万元罚款。经庭审核实查明，1、鲍金成在抵押案涉房屋时，持有的离婚登记审查处理表（署名的登记机关为：西安市碑林区婚姻登记处）确系伪造，且持有伪造的西安市碑林区民政局离婚登记审查处理表与中国对外信托公司签订借款合同及抵押合同，借款30万元，并办理了案涉房屋的抵押登记，借款时做虚假陈述以及虚假声明。基于伪造的离婚登记审查处理表及虚假陈述，鲍金成与中国对外信托公司办理了二次抵押登记；2、原告与鲍金成签订本案买卖及居间合同时，鲍金成提供了离婚证及离婚协议（署名的登记机关为：宜昌市西陵区民政局）确系伪造，帮家房地产营销公司从中居间过程中未要求鲍金成与其前往不动产管理机构查阅不动产登记簿，亦未要求鲍金成提供不动产登记簿，对于鲍金成与中国对外贸易信托公司办理的二次抵押登记信息未落实。五、鲍金成与欧阳璐的婚姻状况问题欧阳璐与鲍金成于2013年6月15日在西安市碑林区民政局登记结婚。2017年8月，欧阳璐向西安市碑林区人民法院诉讼离婚，法院判决不准离婚，后欧阳璐再次向西安市碑林区法院诉讼离婚，鲍金成提出管辖异议，西安市碑林区人民法院将案件移送至本院审理。本院在审理鲍金成与欧阳璐离婚案件过程中，查明双方在西安市碑林区民政局登记领取的结婚证，判决鲍金成与欧阳璐离婚，因双方财产涉及纠纷未处理，被告鲍金成未到庭，法院依法公告送达了传票、判决书；涉案房屋购买于2013年7月25日，欧阳璐第一次起诉离婚时间为2017年8月，涉案房屋交易时双方已经开始离婚诉讼，双方夫妻关系不睦，鲍金成也表示其未征得欧阳璐同意，意欲出卖房屋偿还共同债务，事后再给欧阳璐做工作，表示愿意就涉案房屋交易完成后向欧阳璐赔偿。上述事实，有原告向法庭提交的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》、《商品房买卖合同》、《购房发票》、契税发票、大修基金发票、西安市不动产权证、房款收条、房款转账凭证、中介费收据、中介费转账凭证、离婚证及离婚协议书（宜昌市西陵区民政局）、交通银行贷款合同、西安市房屋登记簿、微信承诺截屏、诉前保全民事裁定书、诉讼保全保函费发票，还款凭证，有被告欧阳璐提交的西安市碑林区民政局结婚证、民事起诉状西安市碑林区人民法院民事判决书、西安市雁塔区人民法院民事判决书、西安市莲湖区人民法院民事判决书、人民法院公告、离婚诉讼庭审笔录、录音，有帮家房地产营销公司、刘海波、乔敏向法庭提交的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》、《商品房买卖合同》、《购房发票》、户籍信息、委托书、西安市不动产权证、离婚证及离婚协议书（宜昌市西陵区民政局）、契税发票大修基金发票，有交行西稍门支行向法庭提交的起诉状、案件受理通知书，有交通银行西稍门支行提交结清证明，有中国对外信托公司向法庭提交的《贷款合同、房屋抵押》、还款计划表、借款借据、《抵押合同》、他项权利证书、仲裁裁决书、离婚登记审查处理表（西安市碑林区民政局），有本院调取的帮家房地产菅销公司的工商档案信息、行政处罚决定书、行政处罚调查笔录、西安市房屋抵押权登记申请书、房地产抵押登记询问笔录二次抵押知悉函、西安市房地产抵押合同、抵押清单、执行裁定书、西安市不动产登记簿以及各方当事人陈述在卷佐证，并经举证、质证及认证，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为：根据本院已查明的事实，本案涉案房屋能否继续交易，涉案房屋买卖合同的效力认定，原告的行为是否为善意，居间行为是否存在违约，银行按揭贷款及二次抵押是否能够解除，均为本案审理的焦点问题，鉴于此，本案中存在以下焦点问题需要逐一明确，依法进行认定。焦点一，原告徐甜甜与被告鲍金成、被告帮家房地产营销公司签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据已查明的事实及法律规定，涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效合同，应予确认，理由如下：第一、涉案房屋登记在鲍金成一人名下，由鲍金成进行处分，且受让人基于此依据合同将100万元房款转入鲍金成与欧阳璐夫妻二人设立开办的公司账户，而原告又依据合同约定将剩余70多万元归还了鲍金成与欧阳璐的银行按揭贷款，该行为符合法律规定的表见代理；根据交易习惯，夫妻共有房产登记在夫妻一方名下，对于处分登记在一人名下的共有房产也是由登记人来进行，善意相对人有理由相信登记人处分时存在表见代理行为；并且，在涉案合同履行中鲍金成与欧阳璐均是受益者，合同的履行并没有损害被告欧阳璐的权益，欧阳璐辩称卖房未经其同意合同无效、及房款转入共有公司其未掌控公司为由的辩解理由不能成立。第二、原告徐甜甜与被告鲍金成签订合同时约定的交易房款符合市场对价，签订合同后支付购房款100万元，并根据合同约定代偿了涉案房产鲍金成与欧阳璐的银行按揭贷款721199.98元，即原告徐甜甜完全履行了合同义务。第三、根据鲍金成以及帮家房地产营销公司在交易时提交的房产证、离婚证、离婚协议、《商品房买卖合同》、大修基金票据、契税票据，足以使原告徐甜甜产生合理信任，确信鲍金成为产权人，基于对专业经纪方的信任，更进一步促使原告内心确信产权人为鲍金成，最终签订涉案房屋交易合同，支付房款100万元。因此，原告徐甜甜交易涉案房屋时出于善意；根据法律规定，鼓励交易的同时应当保护善意交易一方，以确保市场交易安全，维护诚信的市场交易。第四、涉案房产虽未办理转移登记，但事实案涉房屋已由原告控制和管理，继续交易，维持交易安全，具有现实基础，也利于保护善意交易一方合法权益；涉案房屋已由原告首先保全查封，其后的轮候查封暂不具有查封效力，合同继续履行，不存在法律上的任何障碍；综上所述，涉案《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》认定有效，对合同双方均有约束力，合同应继续履行。焦点二，被告鲍金成与中国对外信托公司抵押登记行为的效力问题及案涉房屋抵押行为如何处理；因中国对外信托公司已经交付借款，依据法律有关规定，该借款合同合法有效，且借款合同争议经仲裁裁决，故对于借款合同及借款事实，应以（2018）穗仲网案字第39191号网络仲裁裁决书认定的借款事实为准，该部分事实非本案审查范围；至于鲍金成与中国对外信托公司办理案涉房产抵押的效力问题，因与本案涉案房屋交易及交易时签订的房屋买卖合同履行相关联，本案合同履行势必审查该抵押问题；第一、根据本院查明，中国对外信托公司与鲍金成签订借款合同时，有义务审查涉案抵押物属于个人财产还是夫妻共同财产，其未尽到审慎的审查义务主要表现在鲍金成提交的离婚登记审查处理表（署名机关：西安市碑林区民政局）系伪造，履行该审查义务至关重要，对此，中国对外信托公司存在重大过错，该抵押是在交行西稍门支行之后办理的二次抵押，西安市不动产权登记局已向第三人中国对外信托公司出具二次抵押知悉函，明确告知第一次抵押为交行西稍门支行，第一次抵押为夫妻共有房产抵押。第二、中国对外信托公司在验证该关键性证据时，履行审查义务流于形式，仅依据抵押人单方陈述、单方声明判断抵押标的物属于个人财产。作为经核准有相关资质的中国对外信托公司，在有能力，且有专业人员办理贷款事宜的情况下，未前往西安市碑林区民政局婚姻登记机构验证离婚登记审查处理表的真伪，未与鲍金成前往不动产抵押登记机关核实按揭贷款抵押的真实情况，且不存在无法查验的障碍，足以说明二次抵押贷款时办理抵押物抵押登记流于形式；退一步讲，其公司及经办人未要求与鲍金成一同前往婚姻登记机构核验，未前往核实按揭抵押真实情况，属于重大过失，应承担由此产生的法律责任；第三、在不否认借款事实的基础上，鲍金成借款时恶意抵押涉案房产，隐瞒虚构重要事实与中国对外信托公司不尽审查义务有因果关系，也不排除中国对外信托公司经办人员与鲍金成为促成贷款业务彼此明知之嫌；据此足以认定故鲍金成恶意伪造证件二次抵押，抵押行为行为无效，基于无效的抵押行为而办理的抵押登记也因此无效；除此之外，作为中国对外信托公司，并未举证证明案涉房产确属鲍金成个人财产；综上所述，被告鲍金成与中国对外信托公司对案涉房产的抵押行为应属无效，本院予以认定；第四、根据第九条规定，······，（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；(六)已为有效公证文书所证明的事实。前款(一)、(三)、(四)（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外；本案在审理中，已经查明抵押登记依据的财产性质界定证据离婚登记审查处理表系伪造，故对于中国对外信托公司提交的（2018）穗仲网案字第39191号网络仲裁裁决书中关于涉案房产认定属于个人财产的事实认定错误，本院在审理涉案房产性质时有证据足以推翻该裁决书中认定涉案财产属于个人财产的意见，对此本院认为，基于伪造证据的证据作出的抵押行为违反法律规定属于无效抵押行为，基于无效抵押行为办理的二次抵押登记依法应予注销。至于抵押登记无效后的法律问题与本案分属不同的法律关系，应由中国对外信托公司另案主张权利。焦点三：1、帮家房地产营销公司是否应承担中介费双倍退还及连带承担鲍金成的违约责任；2、欧阳璐是否应当承担鲍金成签署本案居间及房屋买卖合同履行的法律责任；3、刘海波、乔敏作为帮家房地产营销公司的股东，乔敏作为经纪人，在本案中是否应当承担相关法律责任；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于上述法律责任问题，本院认为：第一、帮家房地产营销公司作为专业房产经纪公司，其基于本案交易违法居间行为经行政处罚，违法经纪行为事实清楚，另外，作为居间方，其有义务核查涉案房产是否存在二次抵押的事实，也有能力核查，且不存在障碍，其未核查或者未要求与鲍金成与其一同前往登记机关核查，是导致本案争议以及损失发生的根本原因，故其应承担履行居间义务产生的法律责任，即退还中介费，并对鲍金成履约产生的违约责任予以承担；第二、本案被告乔敏作为股东，涉案房屋的经纪人，违反公司财务规定收取中介费，不予开具税务发票，私自收取公司账款，应在收取中介费的范围内与帮家房地产营销公司共同承担返还中介费责任，即由乔敏与帮家房地产营销公司共同返还原告徐甜甜中介费3.5万元。第三、刘海波作为公司股东，依据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释规定，对帮家房地产营销公司对外经营期间的债务不承担法律责任；至于鲍金成与徐甜甜、帮家房地产营销公司签订补充协议中的违约金承担问题，因鲍金成、帮家房地产营销公司已经构成违约，故应由鲍金成与帮家房地产营销公司应基于该补充协议承担违约责任。第四、本案交易虽发生在欧阳璐与鲍金成婚姻关系存续期间，但该期间双方夫妻关系不睦，且正在离婚诉讼，双方并未共同生活，鲍金成对外所负债务是否用于共同生活，审理中并未有直接有效证据予以证明，故对原告要求欧阳璐承担相关民事责任，本院不予支持。除此之外，根据原告提出的诉讼请求，并结合已查明的事实以及本院对上述事实的认定，本院认为，原告按照居家买卖合同代为偿还银行按揭贷款后，交行西稍门支行应配合原告办理按揭贷款合同抵押登记注销事宜。依据前述认定，中国对外信托公司亦应配合原告办理二次抵押登记注销事宜，即上述两个抵押登记均符合依法注销的情况下，鲍金成与帮家房地产营销公司、徐甜甜签署的居间及买卖合同应当继续履行，并无任何法律上的障碍，鲍金成应当配合原告办理产权转移登记。关于违约金及原告损失承担问题，根据各方签署的补充协议约定违约金的计算标准，本院在综合考量原告损失，履约情况、被告鲍金成的过错程度等综合因素后由鲍金成支付原告相应的违约金，酌定违约金以原告已付购房款100万元为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于民间借贷未约定利率时按照资金占用费年6%的标准向原告承担违约金，计算违约金起始目为100万元交付之日，终止日为本案判决书之日，即自2018年5月9日计算至2019年10月22日期间的违约金88500元。因该损失基于买卖及居间合同履行而产生，且与帮家房地产营销策划公司不当的居间行为有直接的因果关系，因此，对于该违约金应由鲍金成、帮家房地产营销公司共同予以承担。关于徐甜甜依据买卖及居间合同约定，代为偿还鲍金成、欧阳璐银行按揭贷款时额外支出的21199.98元，因该款项发生在诉讼中，原告并未主张，原告有异议可另案追偿。关于鲍金成的行为是否构成犯罪，则应由受害人向有权机关提出，以有关机关处理意见为准。综上所述，原告徐甜甜与鲍金成签订房屋买卖合同应当继续履行，由鲍金成应协助原告履行产权转移登记手续，交行西稍门支行与鲍金成应协助原告办理按揭贷款抵押登记注销手续，中国对外信托公司与鲍金成应协助原告办理借款合同抵押登记注销手续；原告要求退还双倍中介费7万元之诉讼请求，根据前述认定，依法由帮家房地产营销公司与乔敏共同退还原告已缴纳的中介费35000元；原告主张的违约金之诉讼请求，根据前述认定，依法由鲍金成、帮家房地产营销公司共同向原告支付违约金88500元；原告为了维护其合法权益，已采取诉前保全措施，交纳保全费5000元，保函费4000元，诉讼中，申请诉讼保全支付保函费1500元，应属原告必然损失，由违约方鲍金成、帮家房地产营销公司予以承担，本院予以支持。至于原告其他诉讼请求，本院依法不予支持。为了维护市场交易安全，弘扬诚实守信的市场交易原则，维护各方当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，第九条、第五十四条第二款之规定，判决如下:一、第三人交通银行股份有限公司西安西稍门支行、被告鲍金成、欧阳璐应于本判决生效后十日内协助原告徐甜甜注销西安市曲江新区XX路XX幢XX室房屋【不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1007927号】按揭贷款抵押登记。二、第三人中国对外经济贸易信托有限公司与被告鲍金成在西安市不动产登记局办理的抵押登记无效，并于本判决生效后十日内由第三人中国对外经济贸易信托有限公司与被告鲍金成协助原告徐甜甜注销西安市曲江新区XX路XX幢XX室房屋【不动产权证号:陕(2017)西安市不动产权第1007927号，抵押登记号：陕（2017）西安市不动产证明第1052265号】贷款抵押登记。三、本判决第一项、第二项义务履行完毕后，原告徐甜甜与被告鲍金成签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖补充合同》继续履行，同时，被告鲍金成应协助原告徐甜甜将位于西安市曲江新区XX路XX幢XX室【不动产权证号：陕（2017）西安市不动产权第1007927号，建筑面积：111.22平方米】房屋由被告鲍金成名下转移登记至原告徐甜甜名下。四、被告鲍金成、陕西帮家房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内支付原告徐甜甜违约金88500元。五、被告鲍金成、陕西帮家房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内支付原告徐甜甜保全损失5000元、保函费损失4000元，合计9500元。六、被告陕西帮家房地产营销策划有限公司、乔敏应于本判决生效后十日内共同退还原告徐甜甜中介费35000元。七、驳回原告徐甜甜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9500元，保全费3020元，保函费1500元，公告费260元，由被告鲍金成、陕西帮家房地产营销策划有限公司承担。因原告已预交，故被告鲍金成、陕西帮家房地产营销策划有限公司应在履行上述判决金钱义务的同时将其承拒的上述费用直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈红联人民陪审员  王林林人民陪审员  杨铜川二〇一九年十月二十二日书 记 员  李大正打印:李大正校对:李大正2019年月日送达