广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21710号原告（反诉被告）：广东和丰物业服务有限公司，住所地广东省揭阳市区********金凤园，统一社会信用代码914***********841X。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：袁晔，女，1990年7月11日出生，汉族，住广州市海珠区***********，公民身份号码440************067。委托诉讼代理人：黄韵瑶，女，住广东省佛山市南海区***************，是水韵尚都第一届业主委员会成员，由佛山市南海区***水韵尚都第一届业主委员会推荐。原告广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰物业公司）与被告袁晔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理。诉讼过程中，被告袁晔提出反诉，经审查，本院予以同意且将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告和丰物业公司的委托诉讼代理人蒋卫东、段军威，被告袁晔的委托诉讼代理人黄韵瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年3月至2019年3月物业服务费用5978.7元、滞纳金631.8元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是广东省佛山市南海区***道海七路水韵尚都4栋3201、3202房的权利人。原告接受佛山市南海创鸿房地产开发有限公司（以下简称创鸿房地产公司）委托为涉案小区全体业主提供物业管理服务。原告进驻小区以来一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告却自2018年3月份起开始拖欠物业管理服务费并因此产生了滞纳金，原告曾多次向被告催缴，但被告仍不交纳，至起诉之日，被告共拖欠原告费用共计6610.5元。现原告为自身合法权益提起诉讼，请求法院基于事实和法律支持原告的上述请求。被告袁晔辩称，一、原告不是本案的诉讼主体资格，应驳回原告诉求。1.被告与原告不存在法律意义上的物业服务合同关系。原告提供的《前期物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》）委托方是创鸿房地产公司，被告并非合同的当事人（即签订方）。同时，参照原告提供的《商品房买卖合同》第三条规定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”，可见建设单位与被告签订的商品买卖合同约定了应另行签订《前期物业管理服务协议》，而原告和被告之间并没有签订任何的物业管理服务合同。另外，经房管局备案的《服务合同》应有相关部门盖章确认，而原告提供的《服务合同》没有相关部门盖章认证且是复印件，其真实性、合法性、关联性不予确认。鉴于《服务合同》的委托方与原告同属广东创鸿集团，存在利益关系，若要修改、伪造合同是轻而易举的事。2.根据原告提交的《服务合同》第五条规定“物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式”、“以上管理费服务收费均已含公共水电费分摊”、“乙方每月按物业服务收入总额的10%提取管理酬金”。原告的合同明确规定涉案小区服务收费是酬金制，扣除物业提取的10%管理酬金，剩余的应全部用于合同约定支出。酬金制的物业费收入主体应是全体业主，原告在涉案小区管理服务期间，从未提出“物业服务费年度结算不足，需全体业主按比例承担”的情况，且现时原告已非涉案小区的物业，对于之前的物业费，无权向被告追讨。综上，恳请法院驳回原告全部诉求。二、滞纳金的诉讼请求没法律依据。参考原告提交的《服务合同》根本没违约金/滞纳金的相关约定。恳请法院驳回原告相关诉讼请求。三、原告管理服务涉案小区期间服务质量及内容存在重大瑕疵。1.原告在起诉状中声称一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但根据（2019）粤0605民初15970号《民事判决书》，法院认定“和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。”2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本小区历史诉讼案件，（2017）粤06民终6814号案经佛山市中级人民法院认定原告和丰物业公司作为涉案小区物业管理方，负有对小区物业进行妥善管理的义务。由于和丰物业公司管理不善，车位消防水管爆裂漏水导致业主财产受损，服务期间存在重大瑕疵，需要承担相应的赔偿责任，最终佛山市中级人民法院认定原告服务期间存在50%的过错责任，并承担相关的赔偿损失；（2019）粤0605民初15970号案也认定原告服务期间存在重大瑕疵，被告未享受对等的物业服务，其相应的服务费用理应打折，以上符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。3.原告服务期间消防维保单位无消防及维保资质，原告消防工程维修承包协议承包方广东创鸿消防工程有限公司与承包方东莞市永佳消防工程有限公司揭阳分公司无消防资质。在原告服务涉案小区期间，2015年8月25日到2017年8月24日期间因消防维保单位无资质，导致小区高层电梯屡次故障；同时，东莞市永佳消防工程有限公司揭阳分公司服务小区期间的自动报警系统维修调试，因无维保资质，导致涉案小区自动报警系统失效年久失修，涉及业主生命及财产安全，原告服务期间存在重大瑕疵，涉案小区业主未享受对等的优质物业服务。四、涉案小区已于2018年12月28日签订新物业服务合同。鉴于涉案小区已于2018年12月28日与万科物业公司签订新物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。五、本案诉讼费被告不承担。综上意见，恳请法院依法判决，以维护法律的威严，保障被告的合法权益。被告袁晔向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人退还无故扣押反诉人多缴的车位管理费1134元及相应利息30.12元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人有两个车位，分别是涉案小区地下室C区车位C512和B区车位B324，其中车位B324是2018年10月23日购买的。2019年02月19日，反诉人的父亲在不知道自家车位已缴费情况下，在涉案小区会所一楼大堂被反诉人的物业前台按照被反诉人的员工要求现金缴纳了车位管理费共1092元，反诉人的父亲当时并没有拿走发票，事后根据被反诉人提供的发票才知道反诉人的车位被重复和预缴了车位管理费。参照被反诉人提供的《前期物业管理服务合同》第八条停车场服务费规定，地下车库车位：42元/车位/月。依据被反诉人提供的缴费明细，反诉人一直按时缴纳车位管理费并预缴了车位C512的2019年1月至3月的物业费。反诉人与被反诉人之间并没有签订物业管理服务合同。据悉，涉案小区水韵尚都第一届业主委员会在业主大会的授权下，于2018年12月28日与佛山市万科物业服务有限公司签订了《南海区水韵尚都小区物业服务合同》并当日生效。依照物业管理条例相关规定，被反诉人在涉案小区的物业管理服务合同理应在2018年12月28日自动终止。反诉人在2018年12月31日为车位C512预缴2019年1月至3月的126元车位管理费；在2019年02月19日为车位C512重复缴费且预缴2019年3月至12月的车位管理费共924元，为车位B324预缴了2019年1月和2月的车位管理费84元；即反诉人一共多缴了1134元。被反诉人应退还反诉人的车位管理费1134元及其利息。现反诉人为了维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，向法院提出反诉，望贵法判如诉请，依法作出公正判决。原告和丰物业公司对被告袁晔的反诉辩称，1.原告于2019年3月31日退出小区管理，故被告应当缴纳2019年3月31日前的物业管理费及车位管理费。2.被告袁晔共拥有三个车位，其中C512车位为子母车位，即两个车位连在一起，只有一个产权证，从被告提交的证据的C512和B324的车位不动产权证书可以看出C512车位的建筑面积为66.66平方米，而B324车位的建筑面积仅为30.83平方米，C512车位的面积为B324车位面积的一倍，也可看出C512车位为两个车位，应当按两个车位收取车位管理费。3.从被告提交的证据收据以及发票可以看出被告前后三次向原告缴纳车位管理费，其中2018年9月7日和2018年12月31日缴纳的费用为C512车位其中一个车位的管理费，缴纳时间至2019年3月，所以对该两次缴费原告不应退还，至于被告2019年2月19日向原告缴纳的车位管理费分为两部分，其中2018年3月至2019年12月的924元为C512车位另一个车位的管理费用，原告应退回被告该车位2019年4月至2019年12月的车位管理费378元，另收取的2018年11月至2019年2月的车位管理费168元为被告2018年10月份购买的新车位即B324车位，所以该车位从2018年11月起开始收取车位管理费，被告缴纳B324车位的管理费至2019年2月，尚欠2019年3月份的车位管理费42元，与C512号车位退回的378元相抵扣后原告共应向被告退回的车位管理费为336元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院结合上述采信证据及双方庭审时的陈述，认定如下：涉案房产位于佛山市南海区*********水韵尚都4栋3201房和3202房，建筑面积分别为95.25平方米和97.29平方米，均于2013年11月27日登记于袁晔名下。涉案车位位于佛山市南海区*********水韵尚都地下室C区车位C512和B区车位B324，建筑面积分别为61.66平方米和30.83平方米，产权证号分别为粤房地权证佛字第**00458764号和粤（2019）不动产权第0108771号，上述C512车位于2014年1月21日登记于袁晔名下，B324车位为袁晔于2018年10月23日购买所得。2018年9月7日，和丰物业公司收取袁晔支付的2018年3月至12月期间的车位管理费420元，2018年12月31日，再次收取袁晔支付的2019年1月至3月的车位管理费126元；2019年2月19日，和丰物业公司收取袁晔支付的2018年3月至2019年12月一个车位的车位管理费924元（871.70元+52.30元）和另一个车位2018年11月至2019年2月的车位管理费168元（158.49元+9.51元）。2018年12月28日，佛山市南海区***水韵尚都第一届业主委员会（以下简称水韵尚都业委会，甲方）与佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司，乙方）签订《南海区水韵尚都小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对水韵尚都小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2018年12月28日起至2023年12月28日止。另核实，本院于2019年8月28日作出的和丰物业公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案（2019）粤0605民初15970号民事判决书中查明了一下事实：一、2018年5月9日，佛山市南海区**监督管理局作出(南)质监罚字第[2018]93号行政处罚决定书，该决定书载明：2018年1月22日，佛山市南海区**监督管理局对和丰物业公司负责管理的位于佛山市南海区*****水韵尚都小区使用的电梯进行检查时，发现电梯维护保养等方面存在问题，因该电梯的维护保养是由深圳威宾电梯有限公司负责，而该司对上述电梯维保时未按照安全技术规范要求进行。为此，佛山市南海区**监督管理局对深圳威宾电梯有限公司处以一万五千元的罚款。二、2019年1月14日上午，佛山市南海国土城建和水务局、桂城街道办事综治维稳办公室、桂城街道办事处信访办公室、桂城街道房产管理所、桂城派出所（社区中队）、桂城街道同德社区居委会、和丰物业公司、万科物业公司、水韵尚都业委会的相关成员在桂城街道同德社区居委会会议室召开了关于桂城街道创鸿水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议。会议记录载明：1.因接近年关，为保障创鸿水韵尚都小区居民生活秩序不受新旧物业交接的影响，经过协调，各方对2019年3月31日作为最后移交时间均无异议。2.和丰物业公司在2019年3月20日之前依法依规向水韵尚都业委会移交相关物业管理资料及财物，并于2019年3月31日之前，无条件退出水韵尚都物业管理区域。在此期间，暂由和丰物业公司按照前期服务协议负责小区的管理和服务并有权收取物业费直至2019年3月31日。3.万科物业公司自2019年4月1日之日起，有权对创鸿水韵尚都开始收取物业费。以上三项各方谨遵执行，不得作出违法违规，影响社会和谐之稳定之事，否则相关主管部门有权依职权采取行政处罚等措施。会议到场人员均在会议记录上签名。三、和丰物业公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。四、涉案小区物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积每月15日前交纳当月费用，高层住宅为2.4元/平方米/月。地下车库车位按42元/车位/月，子母车位为84元/月。本院认为，虽然和丰物业公司未能提交有效证据证明其与袁晔就涉案物业存在书面的物业服务合同，但双方均未否认和丰物业公司为涉案物业提供了物业服务，故可认定双方存在事实物业服务合同。袁晔以双方没有签订书面的物业服务合同为由抗辩和丰物业公司并非本案适格原告，本院不予采纳。袁晔接受和丰物业公司提供的物业服务，应当依约交纳相关费用。和丰物业公司主张袁晔拖欠2015年9月至2019年3月期间的物业管理费，袁晔则抗辩称涉案小区业委会已于2018年12月28日与新的物业企业签订新物业服务合同，和丰物业公司无权收取2018年12月28日之后的物业管理费，但根据本院核实事实可知，2019年1月14日各相关政府部门及和丰物业公司、万科物业公司、水韵尚都业委会等已就涉案小区物业管理企业交接工作召开协调会议，并确认2019年3月31日为最后交接时间，在此之前，暂由和丰物业公司按照前期服务协议负责涉案小区的管理和服务并有权收取物业费直至2019年3月31日。综上，故本院对袁晔上述抗辩意见不予采纳，袁晔应向和丰物业公司支付2018年3月至2019年3月的物业管理费。根据另案查明事实可知，和丰物业公司为涉案小区提供物业服务时，确实存在瑕疵，尤其是电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，考虑到这些设备运行正常与否直接影响的业主人身安全，故本院酌定袁晔应支付上述期间的物业管理费为5406.57元[（2.4元/平方/元×95.25平方米+2.4元/平方/元×97.29平方米）×13个月×90%]。和丰物业公司请求金额超过上述核定部分的，本院不予支持。和丰物业公司提供物业服务存在瑕疵是袁晔未能及时支付物业管理费的主要原因，故对和丰物业公司主张滞纳金，本院不予支持。关于袁晔请求和丰物业公司退还多缴的车位管理费1134元及相应利息30.12元的问题，从查明事实可知，2014年1月21日登记于袁晔名下的C512车位面积为61.66平方米，确实比其于2018年10月23日购买所得的B324车位面积大一倍，故和丰物业公司辩称该车位为子母车位，符合常理事实。故袁晔应按每月84元标准向和丰物业公司支付C512车位管理费，2018年3月至2019年3月期间，C512车位管理费应为1092元（84元/月×13个月）。如上文所述，袁晔于2018年10月23日购买取得B324车位，故应向和丰物业公司支付2018年11月至2019年3月的车位管理费210元（42元/月×5个月）。综上，袁晔应向和丰物业公司支付C512和B324车位上述期间的管理费1302元（1092元+210元），和丰物业公司共收取了1638元（420元+126元+924元+168元），故应向袁晔退还336元（1638元-1302元）。袁晔请求金额超过上述核定部分的，本院不予支持。由于和丰物业公司确实多收取了袁晔的车位管理费，造成袁晔资金占用损失，故和丰物业公司应自袁晔提起本案反诉之日（2019年9月18日）起至款项清偿之日止，以336元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予袁晔。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、袁晔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月至2019年3月期间的物业管理费5406.57元予广东和丰物业服务有限公司；二、广东和丰物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还车位管理费336元予袁晔，并应以该款项为本金，自2019年9月18日起至款项清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息予袁晔；三、驳回广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回袁晔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取25元（广东和丰物业服务有限公司已预交），由袁晔负担；反诉案件受理费减半收取25元（袁晔已预交），由广东和丰物业服务有限公司负担。本诉与反诉受理费经相互扣减后，双方均无需返还诉讼费予对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖锡燕二〇一九年十月三十日书记员  潘绮雯