广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1269号原告：叶锦丽，女，1959年11月28日出生，香港特别行政区居民，住中山市，香港居民身份证号码：Ｄ××××（6）。被告：珠海商赢物业代理有限公司，住所：珠海市香洲区凤凰南路**扬名商业广场****。法定代表人：赵磊。被告：珠海市扬名房产开发有限公司，住所：珠海市香洲翠香路4，住所：珠海市香洲翠香路**花园酒店副楼tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨海波。被告：珠海市扬名广场商业有限公司，住所：珠海市香洲翠香路22，住所：珠海市香洲翠香路**扬名酒店第****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗华标。被告：珠海市时代房地产代理有限公司，住所：珠海市海燕路3号407房。法定代表人：廖羽。原告叶锦丽与被告珠海商赢物业代理有限公司（以下简称商赢公司）、珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名房产公司）、珠海市扬名广场商业有限公司（以下简称扬名广场公司）、珠海市时代房地产代理有限公司（以下简称时代公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告叶锦丽到庭参加了诉讼。四被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉请：一、解除原告叶锦丽与被告商赢公司签署的《扬名广场一期物业认购书》；二、被告扬名房产公司向原告叶锦丽返还购房款735923元（包括服务费50000元）及支付利息，利息以735923元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年5月11日起计算至款项付清之日止；三、被告时代公司对上述第2项中的服务金50000元款项承担连带给付责任；四、被告扬名广场公司支付原告叶锦丽应付未付的租金48020元（自2018年5月至2019年6月的租金：按月租金3430元*14个月=48020元）。庭审中，原告变更诉讼请求第二项利息的起算时间，请求以100000元为基数，自2016年10月24日起计至2016年11月9日；以735923元为基数，自2016年11月10日计算至款项付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。事实与理由：一、原告通过扬名广场内的广告宣传、销售人员及网上资料，得悉扬名广场的商铺对外进行销售。二、四被告的关系：1.被告扬名房产公司为扬名广场商铺的开发商及业主；2.被告商赢公司为被告扬名房产公司的商铺销售代理公司；3.被告时代公司在销售商铺过程中，代表被告扬名房产公司向原告收取服务费5万元；4.被告扬名房产公司整体委托被告扬名广场公司负责统一管理和租赁。三、原告在扬名广场一期商铺销售人员的推介及解释下，于2016年10月24日在扬名广场二期商场一楼销售中心支付了购买扬名广场一期五层的×××00号商铺（以下简称案涉商铺）的定金5万元及服务费5万元，于2016年11月10日支付余款635923元，实际共支付购房款735923元。四、原告购买案涉商铺，还分别签订了《扬名广场一期物业认购书》、《扬名广场一期物业代理出租合同》、《担保合同》。五、2018年3月29日起，原告丈夫刘永钊多次联系被告扬名广场公司的经理张丽婷，查询案涉商铺办理房产证及租金问题获知案涉商铺无法办理产权证，原告认为，被告扬名广场公司自2018年5月10日起没有支付租金至今已超过一年，四被告等均未主动与原告联系，足以证明四被告均已无法履行合同的约定，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、扬名广场一期商铺销售资料；二、销售人员名片；三、销售人员笔录；四、商赢公司签发的购房款收据、时代公司签发的服务费收据；五、中国工商银行POS签购单；六、扬名广场一期物业认购书；七、扬名广场一期物业代理出租合同；八、担保合同；九、叶锦丽的平安银行账户交易明细清单（2016.12-2019.03）；十、张丽婷经理名片；十一、张丽婷经理29/06/2018电话录音内容的书面记录；十二、媒体报导（9/7/2018澳门力报及14/5/2018GQQLV16）；十三、香洲区人民法院公告。被告商赢公司、扬名房产公司、扬名广场公司、时代公司在法定答辩期间内未向本院提交书面答辩状亦没有提交证据。本案在审理过程中，本院于2019年10月12日向珠海市不动产登记中心调取案涉房产的相关信息。本院经审核原告提交的证据，对经与原件核对的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2016年10月24日，原告（乙方）与被告商赢公司（甲方）签订了《扬名广场一期物业认购书》约定，鉴于甲方已获开发商授权：全权代理销售位于珠海市香洲区××路××号××广场××期××层物业事宜。甲、乙双方协商一致，就乙方购买甲方代理销售的上述物业达成以下协议。一、乙方购买物业编号×××00，建筑面积18平方米，单价38107元／平方米，成交总价685923元。二、该物业已竣工验收合格，开发商办理了包括该物业在内的整体房产证，该物业已整体委托给扬名广场公司统一招商管理及租赁，乙方已清楚该物业的现状同意购买该物业并同意继续履行开发商与扬名广场公司签订的统一招商管理及租赁合同。三、付款方式为一次性付款，乙方须于本认购书签订之日即向甲方支付定金50000元，于本认购书签订之日起21天内向甲方付清全部房款（含定金）685923元。四、物业交接时间：开发商于2017年12月31日将乙方所购物业按现状交付给乙方。五、签订买卖合同及不动产权证的办理：该物业交付使用后，365个工作日内到开发商指定地方签订买卖合同，办理该物业的不动产权证。税费按政府规定各自承担。六、本认购书的解除：1、若乙方违反本认购书的第二条约定逾期付款，则每逾期一日应按未付金额的万分之三支付违约金给甲方，若逾期付款超过30天，即视乙方严重违约，甲方有权单方面解除本认购书并不退还已收定金，并将该物业另行出售而无需通知乙方。对于乙方已付款项，甲方有权从乙方已付款项中扣除定金后，剩余款项不计息退还乙方。2、若甲方违反本认购书的第四条约定未按时将该物业交付乙方，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，若逾期交付超过一个月，则视为甲方严重违约，乙方有权单方面解除本认购书、收回已付定金、房款（不计息）。乙方已收取的租金回报不予退回。3、若甲方违反本认购书的第五条约定未按时办理不动产权证的，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，如逾期办证超过三个月则视为甲方严重违约，乙方收回已付定金、房款（不计息）。乙方已收取的租金回报不予退回，本合同自动解除。……七、开发商正依法依规向政府相关部门申请该项目物业的分割办证。……九、甲乙双方签订正式的商品房买卖合同后本认购书自动作废，由甲方收回。协议签订当天，原告向被告商赢公司支付案涉商铺的定金50000元，向被告时代公司支付案涉商铺“优惠的服务费”50000元；2016年11月10日，原告向被告商赢公司支付认购案涉商铺的房款635923元。2016年11月10日，原告作为甲方（委托方）、被告扬名广场公司作为乙方（受托方）签订《扬名广场一期物业代理出租合同》约定，一、甲方同意将位于珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名广场一期五层×××00号，建筑面积为18平方米的物业交由乙方全权代理出租，并同意委托乙方作为该物业所在经营场所的管理公司，统一经营管理。二、代理出租合同的期限为2016年11月10日起至2025年8月30日止。……四、该物业的起租日期为甲方向该物业开发商付清购买该物业的全部价款之次日为起租日期。五、在开发商将该物业交付时，甲方按开发商交付之现状将该物业交付乙方出租。六、租金收入分配及租金计算时间：1、乙方在代理出租期内甲方收取的该物业租金以下列标准支付：2016年11月11日至2019年8月31日每月税前租金3430元；2019年9月1日至2022年8月31日每月税前租金4001元；2022年9月1日至2025年8月31日每月税前租金4573元。2、乙方代理出租该物业的租金收入超过或不足上述租金时，差额部分归乙方所有或由乙方补足；除此之外，甲方不再支付乙方任何代理费用。3、租金结算时间：每月支付一次，乙方应于租期内每月10前向甲方支付上月的租金。4、租金支付方式：以银行转账方式支付，甲方收款账户由乙方统一为甲方开立。七、违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期违约金直至付清之日止。……十二、如果甲方与商赢公司签订的《扬名广场一期物业认购书》提前解除或者甲方（或者该物业的开发商）与乙方签定的正式商品房买卖合同提前解除，本合同也随之终止，甲方不再享有本合同未履行期间的租金收益。同日，被告扬名房产公司作为担保人与原告、被告扬名广场公司还签订了一份《担保合同》，约定被告扬名广场公司不能履行《扬名广场一期物业代理出租合同》项下的支付固定租金义务的，由被告扬名房产公司承担保证担保责任。上述二份合同签订后，自2016年12月至2018年4月，被告扬名广场公司每月向原告支付租金3430元，其中2016年12月为20天租金2287元。2018年5月至今未再向原告支付租金。上述认购书约定的交付时间届满后，被告扬名房产公司未向原告交付案涉商铺。根据本院在2019年10月12日向珠海市不动产登记中心调取的查封、抵押登记资料显示，珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名商业广场第五层整体登记在被告扬名房产公司名下；2016年1月4日，香洲区凤凰南路1088号扬名商业广场第五层被设立抵押，抵押权人为广州银行股份有限公司中山分行，债权数额为105089600元；2017年12月14日，扬名商业广场第五层陆续被珠海市香洲区人民法院分批查封。珠海市香洲区人民法院在审理方丽华诉被告商赢公司、扬名房产公司、扬名广场公司、时代公司一案［案号（2018）粤0402民初5354号］一案中，被告时代公司辩称其司与被告扬名房产公司签订了物业代理合同销售扬名广场的物业，其司收取的服务费已经作为奖金和提成发放给销售人员，其他的房款部分并没有收到。该院在审理中还查明了以下事实：一、该院在审理（2018）粤0402民初7624号一案中，针对珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名广场一期五层物业情况，向珠海市不动产登记中心发函调查。珠海市不动产登记中心复函主要内容为：1、香洲区凤凰南路1088号扬名商业广场于2003年已核发证明书号为第003464号的《商业房屋产权权属证明书》，其中第五层建筑面积为5838.31平方米，房屋用途为办公；于2007年办理了权证号为××的《房地产权证》，登记的权利人为珠海市扬名房产开发有限公司。2、根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于征求办公用房分割转让和登记的复函》中“二、已建成的办公用房需要进行产权分割的，应按原规划报建的单元分界线或实体墙体等边界进行分割，不得改变办公空间形式，不得占用公共配套空间，不得影响消防安全”的意见，贵院来函所涉房屋因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记。3、权利人珠海市扬名房产开发有限公司至今未向我中心申请办理上述房屋的分割登记。二、在该院审理的同类系列案中，2016年9月1日，被告扬名房产公司作为委托方，被告商赢公司作为被受托方签订《授权委托书》，主要授权内容为：1、扬名房产公司授权委托商赢公司全权独家代理销售珠海市香洲区凤凰南路1088号扬名广场一期第五层及第六层物业，办理上述物业的售后服务事宜；2、授权代扬名房产公司收取购买上述物业全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；3、办理《扬名广场一期物业认购书》、《扬名广场一期物业代理出租合同》、《担保书》等合同、文件及相关资料的签署手续；4、委托期限：自委托之日起至上述事项办理完为止。代理人在授权委托权限范围内签署的一切合同、文件、相关资料及所做的一切行为扬名房产公司均予承认。同日，被告扬名房产公司出具《关于由商赢公司签署扬名广场一期五、六楼的销售合同文件及代理出租合同文件的说明》，主要内容为：商赢公司已取得我公司的同意，分割销售扬名广场一期五楼、六楼的房产，商赢公司有权就扬名广场一期五楼、六楼的销售事宜与购买方签署认购书等相关的销售文件，有权收取购买上述物业的客户的全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；有权就扬名广场一期五楼、六楼的代理出租事宜与购买方签订《扬名广场一期物业代理出租合同》等相关文件。原告选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房销售合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，案涉房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。原告与被告商赢公司签订的《扬名广场一期物业认购书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告商赢公司签订的《认购书》中载明被告商赢公司经开发商授权全权代理销售案涉商铺，且原告在庭审中表示在签订认购书时清楚被告商赢公司与被告扬名房产公司之间的代理关系，故《扬名广场一期物业认购书》直接约束原告和被告扬名房产公司。关于合同解除。《扬名广场一期物业认购书》第四条约定物业交付时间为2017年12月31日。目前案涉商铺约定的交付时间已经届满，被告扬名房产公司没有向原告交付案涉商铺，已构成了违约，根据认购书第六条第二款的规定，原告可以有权要求解除合同。又根据珠海市不动产登记中心查封、抵押登记资料显示，截止本案庭审之日，案涉商铺存在抵押及被法院查封的情况，因此，原告为取得案涉商铺而与被告商赢公司签订的《认购书》合同目的已不能实现。故，无论是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除还是第九十四条法定解除的规定，原告请求解除其与被告商赢公司签订的《认购书》，理据充分，本院予以支持。关于款项退还。《认购书》解除后，被告扬名房产公司应依照合同约定将房款退还给原告。关于被告时代公司收取的50000元，本院认为，根据原告提供的收据载明，是被告时代公司以服务费名义收取，案中没有证据显示原告曾委托被告时代公司向其提供购房信息亦或是代表原告订立购房合同的意思表示，故该50000元对于原告而言，并非是代理服务费，实际上应是向开发商扬名房产公司所缴纳的房款，故原告请求被告扬名房产公司返还购房款735923元（包括服务费50000元），本院予以支持。关于利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求从支付款项起至返还购房款之日止的利息，理据充分，但计息时间应是从款项支付的次日起算，故从2016年10月25日起计算至2016年11月10日，以100000元为基数；从2016年11月11日计算至款项付清之日止，以735923元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。关于被告时代公司的责任。被告时代公司虽然不是《扬名广场一期物业认购书》的合同主体，但被告时代公司是原告支付案涉商铺50000元款项的收款方，原告请求被告时代公司对其司收取的50000元承担连带给付责任，被告时代公司没有作出抗辩，本院予以支持。关于租金。根据《扬名广场一期物业代理出租合同》第十二条约定，如果原告与被告商赢公司之间签订的《认购书》提前解除……本合同也随之终止，原告不再享有本合同未履行期间的租金收益。因此，《认购书》解除后，《扬名广场一期物业代理出租合同》也随之解除，原告请求被告扬名广场公司支付租金48020元，本院不予支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。四被告经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶锦丽与被告珠海商赢物业代理有限公司于2016年10月24日签署的《扬名广场一期物业认购书》；二、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶锦丽返还购房款735923元（包括服务费50000元）及利息（从2016年10月25日起计至2016年11月10日，以100000元为基数；从2016年11月11日计算至款项付清之日止，以735923元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；三、被告珠海市时代房地产代理有限公司对上述第二项应返还购房款的50000元款项承担连带责任；四、驳回原告叶锦丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为12028元，由被告珠海市扬名房产开发有限公司负担。如不服本判决，原告叶锦丽可以在判决书送达之日起三十日内、被告可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  李嵘峰人民陪审员  陈 敏二〇一九年十月二十五日法官助理熊健书记员罗志斌