广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8084号原告：中山市万谷房地产投资开发有限公司，住所地中山市**沙岗兴龙路**兴龙商业大厦**首层A1-5卡，统一社会信用代码91442000052423830E。法定代表人：钟学勇，总经理。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市风韵土家餐饮服务有限公司，住所地中山市**沙岗兴龙路**兴龙商业大厦**，统一社会信用代码9144200079552683K。法定代表人：谢成，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市万谷房地产投资开发有限公司（以下简称“万谷公司”）与被告中山市风韵土家餐饮服务有限公司（以下简称“风韵土家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万谷公司的委托诉讼代理人梁秋霞，被告风韵土家公司的委托诉讼代理人侯文黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万谷公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年9月17日签订的《合同变更协议》，解除编号为[ZSWG130126]《物业租赁合同书》；2.被告向原告支付租金、管理费、水电费、其他费用及违约金共计495881.55元（以上费用从2018年9月起暂计至2019年3月）；3.被告从2019年4月1日起每日向原告支付1000元场地使用费至实际交还之日止；4.没收被告预交的租赁保证金116886元、用电押金30000元；5.被告返还租赁场地，场所内不动产装修设施归原告所有。庭审中，原告撤回第3、5项诉讼请求，变更诉讼请求为：1.确认2014年9月17日签订的《合同变更协议》、2013年1月26日签订的编号为[ZSWG130126]《物业租赁合同书》于2019年5月5日终止。2.被告向原告支付2018年9月至2019年5月期间产生的租金419648.27元、管理费56312.9元，2019年1月、2月水费共1626.9元，2019年1月至2019年4月电费共计11425.02元，2019年2月至5月广告电费316.13元及2014年9月至2019年5月卫生费合计18297元；并支付违约金（计算标准：以每月尚欠的租金、管理费、水费、电费、广告费为基数，从每月10日起按每日千分之八逐月分段计算至清偿之日止，各项费用详见《综合费用收缴通知单》，其中2018年9月的欠款基数为46068.92元，2018年10月至12月每月欠款基数为60030元，2019年1月的欠款基数为68070.3元，2019年2月的欠款基数为63053.68元，2019年3月的欠款基数为61547.8元，2019年4月的欠款基数为60800.14元）。3.原告已收取被告的租金保证金116886元不予退回。事实与理由：原告与第三人陈彪于2013年1月26日签订《物业租赁合同书》，约定由原告将中山市东区沙岗兴龙路10号万谷广场B4层商铺租给陈彪作商业用途，双方确认该物业建筑面积共1380平方米，租赁期限从2013年1月26日至2022年6月30日止，合同就双方权利义务、租金、物业费、水电费、其他费用、违约金、违约责任作了详细约定。合同签订后原告依约向陈彪交付该物业。2014年9月17日，原告与陈彪、被告签订《合同变更协议》，约定由被告取代陈彪继续履行《物业租赁合同书》，被告对原告承担合同义务。后被告在2018年9月至2019年5月5日欠缴租金、管理费、水电费及其他费用、违约金共计990271.22元。后原告于2019年5月5日收回涉案商铺。原告认为被告怠于支付租金及其他费用的行为已经构成违约，原告多次向被告交涉无果，为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告风韵土家公司辩称，1.我方认为合同的终止时间应为2019年1月26日。2.原告所列各项费用中，确认租金、管理费的标准，但是不承认其计算方式及时间；不确认水费、电费、广告电费总额，我方确认2019年1月26日之前的水电费及广告电费，之后的费用我方认为没有发生，或者即便发生了也不应由我方负责；不确认卫生清洁费，因为我方一直不知道有这项费用，并且原告在长达5年的时间中也从未提及；不确认滞纳金的标准，滞纳金每日千分之八标准过高，我方认为应当按照同期银行贷款利率计算违约金。3.我方认为应当在本案欠款中扣除6万元的用电押金。4.原告所陈述与事实不符，2019年1月26日被告停业前已经与原告达成了口头协议，放在被告处的全部物品用以抵扣尚欠原告的全部费用，其中包括厨具、餐具、音响设施、高档红木家具；2019年1月26日合同终止时，上述物品以及116886元租赁保证金、6万元的电费押金已经足以清偿所欠费用，这也是为何我方没有拿走租赁物中的任何物品的原因。5.原告在收回租赁物后也曾短暂使用与对外招聘，这就是为何会在2019年1月26日后产生水费、电费的原因。6.综合费用收缴通知单是对方单方制作的，我方从未确认。7.提前终止合约协议是应原告的要求而制作的，因为原告向被告谎称如果没有提前终止合约，原告无法出租，所以被告为了配合原告工作才签订了该协议，被告亦在协议清楚注明我方对合同终止日期及欠费总数额存在异议。8.原告主张的违约金标准过高，应予以调整。综上，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：案外人中山市东区沙岗股份合作经济联合社（以下简称“沙岗经联社”）系中山市东区兴龙路10号房地产的产权人［房产证号：粤房地权证中府字第**］，房屋建筑面积为16579.25平方米。2012年2月28日，沙岗经联社（甲方，出租房）与万谷公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将中山市东区沙岗兴龙路10号租赁物出租给乙方使用；租赁期限为15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止。合同还约定了其他事项。2017年7月11日，沙岗经联社出具同意转租证明，载明：沙岗经联社同意租赁期内万谷公司享有对上述房地产转租、分租的权利，转租、分租的租期不超过《租赁合同》租赁期限的，均属有效。2013年1月26日，万谷公司（甲方，出租方）与案外人陈彪（乙方，承租方）签订《物业租赁合同书》，约定：甲方同意将中山市沙岗兴龙路10号万谷广场B4全层商铺，出租给乙方作商业用途使用，经甲、乙双方确认计租建筑面积为1380平方米；租赁期限为9年5个月，自2013年1月26日起至2022年6月30日；租金及管理费：其中2016年9月26日至2019年9月25日期间的租金为53130元/月（38.5元/平方米×1380平方米），2019年9月26日至2022年6月30日期间的租金为58443元/月（42.35元/平方米×1380平方米）；2014年1月26日起至合同期满，乙方交纳给甲方每月5元/平方米的管理费即6900元/月给甲方；租金按月结算，乙方在每月第十日前将当月的租金以现金或银行划账方式支付给甲方；乙方逾期交付水费、电费（含电梯费）、电梯维护费、电损耗分摊费，每逾期一日，由乙方按滞付款项金额8‰向甲方支付违约金，对于超期30日不交上述费用的，且经催告后仍未缴交的（催告期限为7天），甲方有权对乙方进行停水、停电及电梯的使用等，并有权向人民法院起诉要求限期交纳并追究法律责任；乙方于本合同签订后3个工作日内，向甲方交纳相当于租赁期末年贰个月租金的金额即116886元作为租赁保证金；合同期限届满或经双方协商一致提前终止时，乙方未发生违约行为，且交清租金及其他各项税费，并在本合同终止之日起30日内将所有注册于本物业地址的证件（如工商登记、税务登记等）注销或变更及按本合同约定完好退还本物业给甲方后，甲方在60日内将租赁保证金无息退还乙方；乙方须于每月5日前（遇节假日顺延）向甲方支付上月电费；除租金外，乙方应承担本物业的水费、电费、电话费、其他通讯设施费等各项费用；甲方无故解除本合同的，应无息双倍返还租赁保证金给乙方，乙方无故解除本合同，甲方没收乙方交付的全部租赁保证金；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回物业，乙方已交纳之租赁保证金不予退还。如该租赁保证金不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应予以赔偿：……乙方连续拖欠租金逾30日且经甲方催告限期缴纳仍未支付的（催告期限为7天内）；违约责任：乙方应依约按时如数地向甲方支付租金，如乙方未支付或者延迟支付的，每逾期一日，由乙方按未付款项金额的8‰向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。万谷公司、陈彪分别在合同甲、乙方处盖章、按捺指模签字确认。2014年9月17日，万谷公司（甲方）、案外人陈彪（乙方）及风韵土家公司（丙方）签订《合同变更协议》，约定：甲方双方于2013年1月26日签订租赁合同（编号：ZSWG130126），乙方以租赁场地为经营地址领取营业执照，丙方为营业执照所载主体，现乙方提出由丙方对甲方履行合同义务；甲、乙双方对租赁合同的履行没有争议，现由丙方取代乙方继续履行租赁合同，由丙方对甲方承担合同义务；本协议签订时，视为租赁物业按现状即时移交给丙方，由丙方应合同约定使用、维护租赁物业包括设施设备。万谷公司、陈彪及风韵土家公司分别在合同甲、乙、丙方处盖章、按捺指模签字确认。上述合同签订后，万谷公司依约向风韵土家公司交付涉案房屋，风韵土家公司依约向万谷公司交纳了租赁保证金及租金。万谷公司称风韵土家公司于2018年9月开始拖欠其租金、管理费等。万谷公司于2019年2月28日通过邮寄律师函的形式向风韵土家公司催缴租金、管理费、水电费、卫生费及滞纳金合计608858.09元，上述律师函因收件方拒收的原因于2019年3月1日退回万谷公司。2019年5月5日，万谷公司（甲方，出租方）与风韵土家公司（乙方，承租方）签订《提前终止合约协议》，约定：鉴于乙方经营原因，乙方向甲方提出提前终止履行甲乙双方于2013年1月26日签订的物业租赁合同，因乙方经营问题，已经严重违反了之前双方签订的《物业租赁合同书》之规定，经甲方多次催告后乙方均无法履行合同协议；经甲乙双方沟通达成一致，自2019年5月5日起，双方提前正式终止履行合同编号为ZSWG130126的《物业租赁合同》以及该合同相关附件，商铺场地正式归还甲方；2019年6月31日前，乙方承诺该店铺内的所有设备设施财产保持不动，全权委托甲方进行重新招商，在新商户进驻该场地时所缴纳的店铺转让费用抵充乙方所欠甲方的相关综合费用，抵充后有剩余的，甲方应将剩余部分转交乙方，从2019年7月1日，甲方双方都未能对该店进行招商转让成功的，乙方授权甲方全权处理该店内的所有设施、设备及货物财产，处理收益用于抵充乙方所欠甲方的相关综合费用。甲方根据双方签订的《物业租赁合同》内相关条款规定计算，自2018年9月26日至2019年5月5日止所欠甲方应收租金、物业管理费、水电费、卫生费等共计507626.23元，欠缴甲方费用所产生的滞纳金合计482644.99元；2019年1月份万谷集团员工应付乙方餐费10840元，以及乙方之前所缴纳给甲方的店铺用电押金共计60000元（乙方必须归还押金收款单据给予甲方方能抵充），以上两项费用抵充后乙方应缴纳综合费用总计919331.22元；乙方对合同终止的日期以及欠费总金额存在异议，甲乙双方同意通过友好协商解决，协商不成的，以甲方所在地法院判决为准。合同还约定了其他事项。万谷公司、风韵土家公司分别于合同甲乙方栏盖章签字确认。后万谷公司与风韵土家公司就所欠租金等费用的支付一直协商无果，万谷公司遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，万谷公司为证明风韵土家公司尚欠水电费未结清，提供发票及费用明细表，票据显示包括涉案租赁物在内的兴龙路10号房屋2019年1月至5月期间的电费由中山市万谷菜篮子广场投资管理有限公司(以下简称菜篮子公司)缴纳，金额为369157.33元；而水费缴费方为菜篮子公司，缴费户号所在地为中山市东区沙岗村兴龙路8号。万谷公司称涉案商铺安装有一个独立水表、独立电表，涉案商铺的供水、供电统一经过万谷公司安装的总表，再经过各商铺的分表，中山市万谷物业管理有限公司及菜篮子公司每月直接与供水、供电公司直接结算费用，然后再根据各商户的独立水电表数据和商户结算；万谷公司每月抄表日为月底最后两天。风韵土家公司于庭审中确认水电费是直接由万谷公司代缴，但不确认费用明细表，亦不确认2019年1月26日后的水电费由其承担。庭审中，万谷公司称于2019年5月5日收回涉案商铺；不同意将已收取风韵土家公司的租赁保证金116886元在本案中抵扣万谷公司尚欠其的租金、费用，也不同意用电押金在本案中一并处理。风韵土家公司称于2019年1月26日已经将场地及其中全部物品都移交万谷公司，由万谷公司控制至今；每月需向万谷公司缴纳100元的广告电费，但其只确认2019年1月26日之前的广告电费，之后的不予确认；不确认万谷公司主张的卫生费，其从未向万谷公司缴纳过，亦未被催收过。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物为沙岗经联社所有，其同意万谷公司将涉案租赁物进行转租，故万谷公司对涉案租赁物具有合法出租权。万谷公司与风韵土家公司签订的《物业租赁合同书》《合同变更协议》是双方真实意思表示，没有违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按上述合同全面履行。综合万谷公司与风韵土家公司意见，本院归纳焦点如下：一、涉案两份合同的终止时间及被告交还原告租赁物的时间；二、原告主张的各项费用的依据；三、原告主张的违约金标准是否过高，应否调整。关于焦点一。万谷公司与风韵土家公司于2019年5月5日签订的《提前终止合约协议》明确双方正式终止《物业租赁合同》，涉案商铺正式归还万谷公司，风韵土家公司认为已于2019年1月26日交还涉案租赁物未提供充分证据予以证明，万谷公司不予确认，本院对风韵土家公司该辩解意见不予采信，故本院认定万谷公司与风韵土家公司2013年1月26日签订的编号为[ZSWG130126]《物业租赁合同书》、2014年9月17日签订的《合同变更协议》于2019年5月5日解除。关于焦点二。万谷公司主张风韵土家公司尚欠其2018年9月至2019年5月期间的租金419648.27元、管理费56312.9元、电费11425.02元、2019年2月至5月期间的广告费316.13元（100元/月÷31天×5天）的事实，有万谷公司提供的《物业租赁合同书》、《提前终止合约协议》、用电发票及费用明细等证据在案佐证，故本院予以认定。至于水费1626.9元，因万谷公司所提供的发票显示的缴费所在地为兴龙路8号，而非涉案房屋所在地址，万谷公司的证据不足以证明为风韵土家公司代垫该费用，故万谷公司主张风韵土家公司应向其支付水费于法无据，本院不予采纳。对2014年9月至2019年5月期间的卫生费18297元，因万谷公司未提供相关证据予以证明，风韵土家公司对此不予确认，本院对万谷公司要求风韵土家公司向其支付该费用的诉讼请求亦不予支持。关于焦点三。关于违约金、保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金。本案中，风韵土家公司无故不缴纳租金等费用已构成违约，并造成万谷公司经济损失，故其应承担相应的违约责任。万谷公司既主张没收风韵土家公司已交付的租赁保证金116886元，又主张按照所欠租金等费用的每日8‰标准计算违约金，本院认为，根据当事人双方签订涉案合同约定，出租方违约由出租方向承租方双倍返还保证金、承租方违约则由出租方没收保证金，该保证金符合定金的性质，万谷公司同时主张定金及违约金不当，结合万谷公司的损失程度，没收保证金已足以填补万谷公司的实际损失。故对万谷公司主张没收风韵土家公司已交付的租赁保证金116886元予以采纳；对万谷公司主张以欠付租金等费用为基数按每日8‰的标准计算支付违约金的诉讼请求，理据不足，不予支持。基于用电押金问题，风韵土家公司未在本案中提起反诉，万谷公司亦未同意一并处理，本案对此不作处理，风韵土家公司可另案主张权利。综上，万谷公司的诉讼请求有理充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告中山市万谷房地产投资开发有限公司与被告中山市风韵土家餐饮服务有限公司2013年1月26日签订的编号为[ZSWG130126]《物业租赁合同书》、2014年9月17日签订的《合同变更协议》于2019年5月5日解除；二、被告中山市风韵土家餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万谷房地产投资开发有限公司支付尚欠租金419648.27元、管理费56312.9元、电费11425.02元、广告费316.13元；三、原告中山市万谷房地产投资开发有限公司已收取被告中山市风韵土家餐饮服务有限公司的保证金116886元不予退还；四、驳回原告中山市万谷房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8738元，减半收取为4369元（原告已预交），由原告中山市万谷房地产投资开发有限公司负担1069元，由被告中山市风韵土家餐饮服务有限公司负担3300元（被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告,本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  仇丽君二〇一九年十月二十五日书记员  林文丽叶茂隆