广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4953号上诉人（原审原告）：宋剑峰，男，1976年11月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨择良，男，1978年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区昭平县。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。上诉人（原审原告）：罗桂新，男，1978年11月16日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市佰世体育发展有限公司，住所地广东省中山市东区槎桥村土名“鱼洋旦”。法定代表人：何柏强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。上诉人宋剑峰、杨择良、罗桂新因与上诉人中山市佰世体育发展有限公司（以下简称佰世公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人宋剑峰、杨择良、罗桂新上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判双方签订的《租赁合同》无效；二、撤销一审判决第三项，改判佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新赔偿损失45万元；三、撤销一审判决第四项，改判佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费10533.26元；四、本案一、二审案件受理费由佰世公司承担。事实和理由：一、已生效的（2017）粤2071行初1660号行政判决及（2018）粤20行终474号行政判决认定的事实证明：2016年9月13日，中山市城市管理行政执法局已对本案租赁物进行违法建筑的调查，而佰世公司对宋剑峰、杨择良、罗桂新隐瞒了该事实。2017年4月26日，中山市城市管理行政执法局作出了《行政处罚告知书》，告知佰世公司拟作出处罚的事实、理由和法律依据及有陈述、申辩的权利。2017年7月4日，中山市城市管理行政执法局向佰世公司作出中城执罚字[2017]第3-13号《行政处罚决定书》，认定佰世公司租赁给宋剑峰、杨择良、罗桂新的建筑物为违法建（构）筑物，要求佰世公司自行拆除。2018年8月30日，涉案租赁物被依法强制拆除。由于租赁物不符合用地性质，且没有办理报建手续，属违法建筑。涉案《租赁合同》因标的物违法而无效。二、合同无效的过错完全在于佰世公司一方。因其欺诈和隐瞒重大事实的行为导致宋剑峰、杨择良、罗桂新在不知情的情况下与其签订了本案《租赁合同》，造成了宋剑峰、杨择良、罗桂新装修租赁物、加建及购置酒吧、农庄经营设备等损失高达769358.05元。本案《租赁合同》因佰世公司违法行为导致无效，且宋剑峰、杨择良、罗桂新无过错，佰世公司应退回所得财产并赔偿宋剑峰、杨择良、罗桂新损失。宋剑峰、杨择良、罗桂新酌情要求佰世公司赔偿45万元损失符合相关法律规定。三、宋剑峰、杨择良、罗桂新要求佰世公司支付的水费10553.26元，包括由水务公司代收的污水处理费与垃圾处理费，该两项费用是只要用水就会产生，且宋剑峰、杨择良、罗桂新已经实际交纳了该两项费用，一审判决未将该两项费用纳入计算，属于事实认定错误。针对宋剑峰、杨择良、罗桂新的上诉，佰世公司答辩称：一、宋剑峰、杨择良、罗桂新主张本案《租赁合同》无效，不符合法律规定及事实情况。本案《租赁合同》约定，涉案租赁物是约800平方米的土地及地上208.9平方米的临时建筑物。因该建筑物是二层结构，故合同上记载建筑面积为400平方米。该临时建筑物只是整个租赁物中的一部分，被认定为违法建筑，则该临时建筑物所涉及的合同部分无效，而其他租赁物即占地约800平方米的土地是佰世公司合法出租的，该部分合同应认定为有效。故一审判决对涉案《租赁合同》的效力认定是正确的。二、涉案《租赁合同》部分有效，部分无效，而无效合同部分应按双方过错承担相应的责任。在签订《租赁合同》时，宋剑峰、杨择良、罗桂新已经知道地上建筑物是临时建筑且未经报批。涉案《租赁合同》是2017年签订的，涉案租赁物上一手租赁合同租赁期限是2016年至2018年。虽然上一手合同中承租方没有宋剑峰的名字，但其为当时实际承租人之一，一直以来都清楚建筑物的情况。一审中，宋剑峰等人也称承租时已了解过建筑物的情况。故对于合同无效部分，双方均有过错，应根据过错各自承担责任，而并非将所有过错都归于佰世公司。对于合同有效部分，地上建筑物均是宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建，并不属于涉案租赁物，且其自行加建的建筑物并未受到处罚，其拆除是自行处分的行为。该部分建筑物才是宋剑峰、杨择良、罗桂新经营农庄的主要部分，完全可以继续经营。故对于合同有效部分，佰世公司不存在违约行为。宋剑峰、杨择良、罗桂新在不享有单方解除权的情况下，单方解除有效部分合同，损失应由其自行承担。三、关于水费问题。根据涉案《租赁合同》第四条第一款约定，水费由佰世公司承担。但该水费是该合同租赁物产生的水费，佰世公司只应承担该208.9平方米建筑物所产生的水费。宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建的两栋建筑物所产生的水费，应由其自行承担，且其自行加建的部分中，包含农庄的餐饮经营，按常理分析，餐饮业产生的水费应占大部分。同时，《租赁合同》并未约定污水处理费及垃圾处理费由佰世公司承担，该费用是宋剑峰等人经营所产生的相关费用，应由其自行承担。上诉人佰世公司上诉请求：一、维持一审判决第一、五项；二、撤销一审判决第二、三、四项；三、本案诉讼费用由宋剑峰、杨择良、罗桂新负担。事实与理由：一、一审判决认定佰世公司对宋剑峰、杨择良、罗桂新的损失承担50%责任及其损失数额为45万元错误，佰世公司不应支付损失费225000元。㈠关于双方责任承担问题，应将占地208.9平方米“佰世体育”建筑部分与宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建部分责任认定分开处理，不应直接认定佰世公司承担50%责任。1.对于208.9平方米建筑部分损失，双方在签订《租赁合同》时均已知该建筑是未办理规划报建手续的临时建筑，故因该建筑需拆除产生的损失应在双方各自过错范围内承担相应责任。2.对于宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建部分的损失，一审判决认定合同有效部分因租赁物存在违法建筑需进行拆除而未能实际继续履行错误。宋剑峰、杨择良、罗桂新拆除其加建的建筑物是自行处分财产的行为，与佰世公司无关，佰世公司不应赔偿该部分损失。⑴宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建的部分所在土地是佰世公司合法出租的，可以继续履行，佰世公司没有任何违约行为；⑵虽然租赁物存在占地面积208.9平方米违法建筑物需拆除，但该建筑物并非宋剑峰、杨择良、罗桂新经营场所的主体部分，拆除不会导致其无法经营，其闭门停业是因其自身经营不善，故合同未能继续履行是其自身原因所致；⑶宋剑峰、杨择良、罗桂新明知208.9平方米建筑物为违法建筑，仍不顾佰世公司阻挠自行进行加建，其加建部分损失属扩大损失，不应由佰世公司承担；⑷宋剑峰、杨择良、罗桂新自行加建的建筑尚未被认定为违法建筑，其自行拆除是自行处分财产的行为，与佰世公司无关。㈡宋剑峰、杨择良、罗桂新对其损失数额负有举证责任，其无法证明损失数额，应承担举证不能的责任，一审判决认定损失数额为45万元没有依据。1.法院应基于实际损失来认定损失数额，不应主动依据《租赁合同》中关于市政动迁补偿金额认定损失数额。2.宋剑峰、杨择良、罗桂新提供的《装饰工程合同书》、工程结算单及经营设施、设备的单据，几乎都是其单方制作，真实性、合法性存在重大问题，不能证明其损失数额。工程结算单中仅少数项目为其在208.9平方米建筑部分增加的项目，数额约为32800元。佰世公司提供的证据也证明宋剑峰、杨择良、罗桂新已自行变卖设施设备，其要求佰世公司进行赔偿，是不诚实守信的表现，由此可见其提供的证据可信度极低，不应作为认定其损失数额的依据。3.宋剑峰、杨择良、罗桂新应对其主张的损失负举证责任，其无法举证证明损失数额，且现场已不具备评估条件，其应承担举证不能的责任。二、一审判决认定佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新退还租赁保证金错误，退还保证金条件未成就，佰世公司不应向其退还保证金。退还保证金的前提条件是宋剑峰、杨择良、罗桂新结清所有拖欠费用，虽然佰世公司已就其应付费用另案诉讼主张，但至今尚未收到其拖欠的租金及其他费用。三、一审判决认定佰世公司应向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费4872.46元，属认定错误。佰世公司仅应向其支付合同约定租赁物所产生的水费，宋剑峰、杨择良、罗桂新未举证哪部分水费是合同约定租赁物产生的水费，其应承担举证不能的责任。针对佰世公司的上诉，宋剑峰、杨择良、罗桂新答辩称：一、佰世公司认为合同部分有效，没有事实依据。因涉案土地使用性质是工业用地，用于商业经营本身就是违法的，建筑物违法的原因是因土地性质不合要求。二、佰世公司认为除208.9平方米的违章建筑外，其他部分可以履行，但其他加建部分与208.9平方米的建筑是连在一起的，拆除了208.9平方米建筑，其他部分也无法继续存在和使用。三、宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年6月6日向佰世公司发函解除本案《租赁合同》，要求其于2018年6月10日前接收涉案场地，其未采取任何行动。故合同应视为于2018年6月10日解除。四、依照合同约定，建筑物内的水费应由佰世公司承担，且水费包括了用水的费用和污水处理的费用，污水处理也是因用水产生的。综上，佰世公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。宋剑峰、杨择良、罗桂新向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的本案《租赁合同》；二、佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新退回合同保证金36000元；三、佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新补偿损失45万元。一审诉讼中，宋剑峰、杨择良、罗桂新变更诉讼请求为：一、确认双方签订的本案《租赁合同》无效；二、佰世公司退还保证金36000元；三、佰世公司赔偿宋剑峰、杨择良、罗桂新损失45万元；四、佰世公司支付水费10553.26元。一审法院认定事实：中山市东区槎桥股份合作经济联合社系位于中山市东区槎桥鱼洋旦物业的权利人，并于2015年11月10日将该土地使用权出租给佰世公司的法定代表人何柏强。2017年3月23日，佰世公司（出租方、甲方）与宋剑峰、杨择良、罗桂新（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方租给乙方的物业座落在中山市东区槎桥鱼洋旦，建筑面积400平方米，占地面积800平方米；建筑类型为临时建筑物，结构为集装箱切割拼装，统称为：佰世体育（含现状酒吧、农庄、固定设施、保安亭、车位等公共位置），装修期1个月，自2017年4月1日起至2017年4月30日止，装修期间免收租金；租赁期自2017年5月1日起至2021年6月30日止，共计50个月；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期归还；月租金18000元，乙方在每月5号前交给甲方，第一年2017年5月1日-2018年4月30日，每月租金18000元；第二年2018年5月1日-2019年4月30日，每月租金18900元……；双方签订本合同时，乙方向甲方支付36000元作为承租押金（保证金）；乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期间，甲方保证该物业及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态;甲方允许乙方对该物业进行升级改造，允许以集装箱形式进行加装；装修费用由乙方自负，甲方应予以配合；租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，政府有公开公告补偿的先按公告比例补偿，如因补偿有争议或不明确的，乙方也可以选择要求甲方直接补偿45万元，同时，乙方在结清该物业的运营过程中产生的费用后，甲方立即退还押金，合同终止；租赁期间，因甲方原因收回该物业的，除退还押金外还需要一次性赔偿乙方45万元等事项。本案《租赁合同》签订后，佰世公司将本案租赁物交付给宋剑峰、杨择良、罗桂新使用，交付时临时建筑物占地面积为208.9平方米。宋剑峰、杨择良、罗桂新成立了中山掌门人餐饮管理有限公司（以下简称掌门人公司），后在租赁土地上又进行了加建及装修，用于经营农庄和KTV。2017年7月4日，中山市城市管理行政执法局向佰世公司作出中城执罚字[2017]第3-13号《行政处罚决定书》，经调查查明：当事人未领取《建设工程规划许可证》，于2016年1月在中山市东区槎桥村名“鱼洋旦”（土地证号为：中府集用（2012）第21XX1号，土地使用权人：中山市东区槎桥股份合作经济联合社）搭建两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。其中一间简易建筑物是由集装货柜箱改造成的，结构为钢铁结构，占地面积约207平方米；另一间简易建筑物为砖墙墙体、顶部覆盖锌铁皮的结构，占地面积约1.9平方米。经向中山市城建档案馆查询，上述简易建筑物没有办理规划报建手续，是临时建筑。该局作出行政处罚如下：当事人自收到《行政处罚决定书》之日起十五日内，自行拆除位于中山市东区槎桥村土名“鱼洋旦”搭建的两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。逾期不拆除，将依法强制拆除。因佰世公司未按要求整改，该局于2017年12月29日发出《强制拆除催告书》，告知佰世公司逾期将依法强制拆除。佰世公司不服中山市城市管理行政执法局的处罚，向一审法院提起行政诉讼【案号为（2017）粤2071行初1660号】。经审理，一审法院于2018年3月7日作出（2017）粤2071行初1660号行政判决，判决驳回了佰世公司的诉讼请求，佰世公司不服该行政判决，上诉至中山市中级人民法院。二审法院经审查，判决驳回上诉，维持原判。宋剑峰、杨择良、罗桂新认为因佰世体育隐瞒涉案租赁物属违法建筑的事实出租，导致其无法在租赁物上进行经营造成损失，经协商无果，遂提起本案诉讼。一审另查：前述生效行政判决查明：2016年9月13日，中山市城市管理行政执法局工作人员前往涉案租赁物进行调查，并发出询问调查通知书，要求佰世公司到该局接受询问调查及听取处理意见。同日，该局对佰世公司委托代理人李健柠进行询问调查。后经相应调查程序，中山市城市管理行政执法局于2017年4月26日向佰世公司作出《行政处罚告知书》，并向佰世公司留置送达。一审又查：宋剑峰、杨择良、罗桂新提交掌门人公司与中山简艺装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同书》、工程结算单、收款收据，以证明其对涉案租赁物投入的装修款为610250元（255600元＋255600元＋95850元＋3200元），另提交现金支出证明以证明其方购买设施设备花费159108.05元，提交现场照片以证明掌门人餐厅的招牌及周边设施、餐厅内的酒吧吧台及经营设施设备、餐厅内外观及内部摆设均为其所购买添置的。提交水费缴费发票，该水费发票显示宋剑峰、杨择良、罗桂新已支付水费4872.46元（1704.46元＋3108.6元＋59.4元）；宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年6月6日向佰世公司邮寄《律师函》一份，告知掌门人公司已于2018年5月21日正式闭门停业，并主张本案租赁合同已解除。双方确认涉案租赁土地上建筑物已于2018年8月30日被拆除。一审再查：在另案（2018）粤2071民初5908号租赁合同纠纷中，佰世公司要求宋剑峰、杨择良、罗桂新支付自2018年1月起至实际交还租赁物之日止的租金、占用费及违约金。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、租赁合同效力问题；二、佰世公司应否返还保证金问题；三、宋剑峰、杨择良、罗桂新损失数额及承担问题；四、水费承担问题。关于租赁合同效力。本案中，宋剑峰、杨择良、罗桂新与佰世公司就涉案租赁物签订的租赁合同约定宋剑峰、杨择良、罗桂新承租建筑面积为400平方米（对应占地面积208.9平方米）、占地面积约为800平方米，而行政管理部门及已生效的行政判决书已认定其中占地面积208.9平方米的搭建物属于简易建筑未有办理规划报建手续，是临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案双方租赁合同中占地面积为208.9平方米的临时建筑部分自始无效，其余部分合同有效，有效部分已因租赁物存在违法建筑需进行拆除而未能实际继续履行而终止。关于佰世公司应否返还保证金。租赁保证金的功能主要用于保证履约，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方签订的租赁合同部分无效，其余部分亦终止履行，佰世公司亦就宋剑峰、杨择良、罗桂新应付合同费用另案诉讼主张，理应退还宋剑峰、杨择良、罗桂新租赁保证金。对于宋剑峰、杨择良、罗桂新要求佰世公司返还保证金36000元的诉求，予以支持。关于宋剑峰、杨择良、罗桂新损失数额及承担问题。佰世公司在与宋剑峰、杨择良、罗桂新签订《租赁合同》前已收到行政职能部门的行政处罚告知书，系在明知涉案租赁物上存在违法建筑问题未处理的前提下与宋剑峰、杨择良、罗桂新签订《租赁合同》，对于合同部分无效及有效部分不能实际履行明显存在过错。佰世公司主张宋剑峰、杨择良、罗桂新系在知情前提下签订涉案租赁合同，但未能举证证明，且宋剑峰、杨择良、罗桂新亦不予确认，对佰世公司该理由不予采信。宋剑峰、杨择良、罗桂新签订合同时未审查租赁物的权利凭证，对于合同无效及其余部分不能继续履行亦存在过错，且其收到租赁物后，亦在租赁土地上又进行了加建，亦有过错。综上，确定双方应对宋剑峰、杨择良、罗桂新因履行本案合同造成的损失承担对等责任。关于损失数额，因租赁物上建筑物均已拆除完毕，不具备评估条件，结合合同约定及宋剑峰、杨择良、罗桂新提交证据进行审核。在租赁合同中，双方对各种条件下合同终止或无法履行需给予宋剑峰、杨择良、罗桂新的赔偿或补偿费用均确认为45万元，可以视为双方对宋剑峰、杨择良、罗桂新无法履行租赁合同会遭受损失数额的确认，且该数额亦低于宋剑峰、杨择良、罗桂新提交证据反映的装修损失数额，采信合同载明数额，认定宋剑峰、杨择良、罗桂新损失数额为45万元。依据双方过错，确定佰世公司应向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付50%即225000元，其余部分由宋剑峰、杨择良、罗桂新自行承担。关于水费。涉案《租赁合同》约定，水费由佰世公司承担，现宋剑峰、杨择良、罗桂新提供水费缴费发票，证明宋剑峰、杨择良、罗桂新已支付水费共4872.46元，该费用应由佰世公司向宋剑峰、杨择良、罗桂新返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认宋剑峰、杨择良、罗桂新与佰世公司签订《租赁合同》中位于中山市东区槎桥鱼洋旦涉及占地面积为208.9平方米未有办理规划报建手续的简易建筑的部分无效；二、佰世公司应于判决生效之日起七日内向宋剑峰、杨择良、罗桂新退还保证金36000元；三、佰世公司应于判决生效之日起七日内向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付损失费225000元；四、佰世公司应于判决生效之日起七日内向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费4872.46元；五、驳回宋剑峰、杨择良、罗桂新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8748元，由宋剑峰、杨择良、罗桂新负担4064元，佰世公司负担4684元。本院二审期间，宋剑峰、杨择良、罗桂新、佰世公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：本案《租赁合同》签订时，在涉案面积为800㎡的土地上，除了建设有占地面积为208.9㎡的临时建筑物外，还建有保安亭及停车场。宋剑峰、杨择良、罗桂新称本案《租赁合同》签订后，其在涉案土地上加建了面积约为90㎡的临时建筑物。本院再查：宋剑峰、杨择良、罗桂新在租赁期间分别向供水公司支付水费4872.46元（1704.46元+3108.6元+59.4元）、污水处理费3556元（1092元+2417.8元+46.2元）、垃圾处理费1066.8元（327.6元+725.34元+13.86元）和水表安装费1058元，且该水费、污水处理费、垃圾处理费和水表安装费均由供水公司收取。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是本案《租赁合同》的效力；二是佰世公司是否应向宋剑峰、杨择良、罗桂新返还租赁保证金；三是佰世公司是否应承担宋剑峰、杨择良、罗桂新的经济损失；四是佰世公司应向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费的金额。关于争议焦点一，即本案《租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方签订的本案《租赁合同》的约定，佰世公司租赁给宋剑峰、杨择良、罗桂新的涉案租赁物，包括建筑面积约400㎡的临时建筑物（对应的占地面积为208.9㎡）及面积800㎡的土地，而在面积为800㎡的土地上，除了建设有该临时建筑物外，还建有保安亭及停车场，且本案《租赁合同》亦未就涉案临时建筑物和涉案土地分别约定月租金标准。由此可见，佰世公司是将该临时建筑物及面积800㎡的土地整体出租给宋剑峰、杨择良、罗桂新经营使用的。也即是说，在面积800㎡土地上的保安亭及停车场是作为该临时建筑物的配套附属设施一并由佰世公司租赁给宋剑峰、杨择良、罗桂新使用的，即面积800㎡土地并未作为独立租赁物单独租赁使用。而对于占地面积为208.9㎡的临时建筑物，佰世公司并未举证证明该临时建筑物在建设时已经过批准。依法，佰世公司与宋剑峰、杨择良、罗桂新订立的本案《租赁合同》无效。一审判决将涉案临时建筑物与涉案土地作为独立租赁物分别处理，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于争议焦点二，即佰世公司是否应向宋剑峰、杨择良、罗桂新返还租赁保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”如上所述，本案《租赁合同》无效。因此，佰世公司依据该无效租赁合同向宋剑峰、杨择良、罗桂新收取的租赁保证金36000元应予返还。至于佰世公司上诉主张依约其退还保证金的前提条件，是宋剑峰、杨择良、罗桂新应结清所有拖欠费用，因本案《租赁合同》无效，对双方均无约束力，且佰世公司已就本案《租赁合同》项下的租金等费用另案起诉，故本院对佰世公司的该上诉主张不予采信。关于争议焦点三，即佰世公司是否应承担宋剑峰、杨择良、罗桂新经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，宋剑峰、杨择良、罗桂新主张因佰世公司隐瞒了该临时建筑物为违法建筑的事实，造成其投入经营资金费用（包含但不限于装修费用、购置经营设备施、设备费用）损失769358.05元，其有权依约要求佰世公司补偿其损失45万元，但佰世公司不予认可。对此，本院认为，本案《租赁合同》无效，是因涉案临时建筑物在建设时未经批准，佰世公司作为出租方，应对合同的无效负责。宋剑峰、杨择良、罗桂新在签订本案《租赁合同》时未尽审查义务，在签订合同后对该临时建筑物进行装修，且未经批准即加建部分建筑物，亦有过错。同时，涉案临时建筑物均已被拆除，已不具备评估的条件，且双方对于合同无效后的损失数额意见分歧。在此情形下，一审判决参照合同约定，结合双方提交的相关证据，认定宋剑峰、杨择良、罗桂新的损失为45万元，以及佰世公司应向宋剑峰、杨择良、罗桂新赔偿损失225000元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，即佰世公司应向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费的金额问题。根据双方在本案《租赁合同》的约定，涉案租赁物所产生的水费应由佰世公司承担。同时，根据宋剑峰、杨择良、罗桂新提交的相关证据，宋剑峰、杨择良、罗桂新在租赁期间分别向供水公司支付涉案租赁物的水费4872.46元（1704.46元+3108.6元+59.4元）、污水处理费3556元（1092元+2417.8元+46.2元）、垃圾处理费1066.8元（327.6元+725.34元+13.86元）和水表安装费1058元，合计10553.26元，且该水费、污水处理费、垃圾处理费和水表安装费均由供水公司一并收取，故该10553.26元费用应由佰世公司承担。综上所述，上诉人宋剑峰、杨择良、罗桂新的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。上诉人佰世公司的上诉请求均不能成立，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16072号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16072号民事判决第一项、第四项、第五项；三、宋剑峰、杨择良、罗桂新与中山市佰世体育发展有限公司签订的本案《租赁合同》无效；四、中山市佰世体育发展有限公司应于判决生效之日起七日内向宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费10553.26元；五、驳回宋剑峰、杨择良、罗桂新的其他诉讼请求；六、驳回中山市佰世体育发展有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8748元，宋剑峰、杨择良、罗桂新负担4000元，中山市佰世体育发展有限公司负担4748元；二审案件受理费13496元，宋剑峰、杨择良、罗桂新负担4200元，中山市佰世体育发展有限公司负担9296元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十月二十三日书记员 勾华吴歌