浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4441号原告（案外人）：苍南县中润混凝土有限公司，住所地：苍南县龙港镇芦浦社区启动区时代大道以东地块。法定代表人：卢成艺。委托诉讼代理人：林正俊，浙江浙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨良良，浙江浙信律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市开元路19-1,19-2号。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：李小于，浙江泽商律师事务所律师。第三人（被执行人）：温州市大盛建材有限公司，住所地：苍南县芦浦镇镇前街87号镇政府大院1幢108室。法定代表人：虞循建。原告苍南县中润混凝土有限公司（以下简称中润混凝土公司）诉被告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产浙江分公司）及第三人温州市大盛建材有限公司（以下简称大盛建材公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序于2019年8月15日开庭进行了审理。原告中润混凝土公司法定代表人卢成艺及委托诉讼代理人林正俊，被告华融资产浙江分公司委托诉讼代理人李小于到庭参加诉讼，第三人大盛建材公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中润混凝土公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人大盛建材公司于2013年12月25日就苍南县××镇××道××的厂房及土地签订的《厂房租赁合同》有效；2.判决停止对涉案厂房及土地腾空，对该厂房和土地带租拍卖；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因租用第三人大盛建材公司厂房及土地，约定原告股东将公司40%股权转让给第三人大盛建材公司指定的温州市易普实业有限公司（以下简称易普公司）。2013年12月25日，原告与第三人大盛建材公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定：第三人大盛建材公司将坐落于苍南县××镇××道××的厂房及土地出租给原告使用；租赁期限十五年，分两期执行：1、第一期为10年，自2014年1月1日起至2024年1月1日止；第二期为5年，自2024年1月2日起至2029年1月2日止；2、土地租金：2014年1月1日起至2019年1月1日止，每年租金为40万元；2019年1月2日起至2029年1月2日的租金每年在前一年的基础上递增5%；2014年1月1日起至2019年1月1日止，五年租金共计200万元，于2014年3月30日前一次性付清，2019年1月2日至2029年1月2日的租金每年支付一次，于每年3月30日前一次性付清；3、厂房及办公楼租金：2014年3月31日起至2019年3月31日止每年租金为12万元，2019年4月1日起至2029年4月1日止租金每年在前一年的基础上递增5%；土地上现有的办公楼及宿舍楼由第三人进行简单装修、装修后以每月每平方米10元租给原告使用，暂定租用1000平方米，交付办公、住宿之日起（即2014年3月30日）前五年的租金一次性付清，以后租金每年在上一年的基础上递增5%；暂定租期为15年（与土地租赁期相同）。同日，双方另外签订租赁补充协议，约定原告应付第三人2014年1月1日至2019年1月1日土地租金200万元、2014年3月31日至2019年3月31日办公楼租金138万元，合计338万元，转为易普公司首期投资款投入原告公司。2016年9月7日，原告与第三人大盛建材公司再次签订了一份《租赁补充协议》，约定：原告提早预付第三人2019年1月1日至2024年1月1日租金总额300万元，扣除第三人前期欠原告款项及利息745190元（其中本金576764元，利息168426元），2014年6月1日至2016年9月1日应付租金为2254819元。第一笔于2016年12月31日付款254810元；其余200万元两年内付清。事后，原告依约履行合同，并对租赁的厂房及办公楼进行装修后使用至今。因被告与第三人金融借款合同纠纷一案，温州市鹿城区人民法院（以下简称鹿城法院）查封涉案厂房及土地使用权，并要求腾空拍卖。后原告提出执行异议，鹿城法院于2019年3月27日作出（2019）浙0302执异210号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。被告华融资产浙江分公司辩称，1.原告和第三人大盛建材公司签订的《厂房租赁合同》及补充协议不是真实的，是双方恶意串通，损害被告华融资产浙江分公司的利益，请求驳回原告诉讼请求。2.原告陈述的租金支付方式与租赁市场交易习惯不符；且原告未提供证据证明支付了租金，也未提供相应的纳税凭证、支付租金的财务账册，且租赁合同未备案登记，也未进行公证，故原告不能证明《厂房租赁合同》签订时间在涉案房产抵押之前；对案外人没有对抗效力。3.第三人大盛建材公司在与银行签订最高额抵押合同，办理抵押物登记时，声明抵押物未出租。4.原告请求停止腾空，属于执行行为，不属于案外人执行异议之诉审理范围。5.如本案涉及虚假诉讼，请求移送公安机关处理。第三人大盛建材公司未作陈述，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理，本院认定的事实如下：2014年5月4日，中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称工行温州鹿城支行）与大盛建材公司签订一份编号为2014年鹿城抵字0049号的《最高额抵押合同》，约定：大盛建材公司自愿以其名下坐落于××镇××道××东地块土地使用权［权证号：苍国用（2014）第080-11号］及地上建筑物为工行温州鹿城支行与大盛建材公司及诚石公司自2014年5月4日至2015年4月29日期间签订的全部主合同提供4652万元的最高额抵押担保；为温州诚石集团有限公司提供担保的数额为1752万元，为大盛建材公司提供担保的数额为2900万元。次日，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续［权证号：他项（2014）第00094号］。2016年6月1日，本院就工行温州鹿城支行与温州诚石集团有限公司、温州嘉盛房地产开发有限公司、顺吉集团有限公司、易普公司、武汉浙南管桩有限公司、朱应磊、刘萍、刘峰、叶东兰、大盛建材公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）浙0302民初1245号民事判决书，判决：温州诚石集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿付工行温州鹿城支行借款本金及利息、逾期利息、复利等；……；如温州诚石集团有限公司未按期履行上述第一、二项债务，则工行温州鹿城支行有权以拍卖、变卖大盛建材公司提供抵押的坐落于苍南县××镇××道××地块的土地使用权［地使用权证号：苍国用（2014）第080-11号，使用权面积：47717平方米］所得价款优先受偿，但优先受偿的范围与合同编号为2014年鹿城抵字0049号《最高额抵押合同》中为诚石公司担保的数额不超过1752万元，且为上述合同项下担保的其他债务合计不超过4652万元。后顺吉集团有限公司不服上述判决并提出上诉，温州市中级人民法院于2016年9月18日作出（2016）浙03民终4323号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月12日，权利人工行温州鹿城支行申请执行，本院以（2016）浙0302执11306号案件立案。在执行过程中，本院裁定查封涉案厂房及土地使用权。2017年11月16日，本院作出（2017）浙0302执异1015号执行裁定书，裁定将（2016）浙0302执11306号一案的申请执行人变更为华融资产浙江分公司。2018年5月25日，本院作出（2016）浙0302执11306号公告，责令被执行人大盛建材公司或房屋实际使用人限期自行腾空迁出大盛建材公司名下坐落于浙江省苍南县××镇××道××地块的土地使用权［地使用权证号：苍国用（2014）第080-11号，使用权面积：47717平方米］的不动产，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。原告中润混凝土公司知晓后，向本院提出执行异议，本院于2019年3月27日作出（2019）浙0302执异210号执行裁定书，驳回中润混凝土公司的执行异议。原告中润混凝土公司不服，遂提起本案诉讼。原告提供的《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》显示，中润混凝土公司与大盛建材公司于2013年12月25日签订上述合同及协议，约定：大盛建材公司将坐落于苍南县××镇××道××的厂房及土地出租给原告使用；租赁期限十五年，分两期执行；土地租金：2014年1月1日起至2019年1月1日止，每年租金为40万元；2019年1月2日起至2029年1月2日的租金每年在前一年的基础上递增5%；2014年1月1日起至2019年1月1日租金共计200万元，于2014年3月30日前一次性付清，2019年1月2日至2029年1月2日的租金每年支付一次，于每年3月30日前一次性付清。厂房及办公楼租金：2014年3月31日起至2019年3月31日止每年租金为12万元，2019年4月1日起至2029年4月1日止租金每年在前一年的基础上递增5%；土地上现有的办公楼及宿舍楼由第三人进行简单装修、装修后以每月每平方米10元租给原告使用，暂定租用1000平方米，交付办公、住宿之日起（即2014年3月30日）前五年的租金一次性付清，以后租金每年在上一年的基础上递增5%；暂定租期为15年（与土地租赁期相同）。原告应付第三人2014年1月1日至2019年1月1日土地租金200万元、2014年3月31日至2019年3月31日办公楼租金138万元，合计338万元，转为易普公司首期投资款投入原告公司。另查明，2014年6月17日，中润混凝土公司召开股东会议，通过如下决议：1.同意卢成艺在中润混凝土公司的全部股权（出资额1273.4万元，占注册资本63.67％）（将其中部分出资额509.36万元，占注册资本25.468％）（详见股权转让协议书）转让给易普公司；2.同意周忠易在中润混凝土公司的全部股权（出资额200万元，占注册资本10％）（将其中部分出资额80万元，占注册资本4％）（详见股权转让协议书）转让给易普公司；3.同意吴秀活在中润混凝土公司的全部股权（出资额526.6万元，占注册资本26.33％）（将其中部分出资额210.64万元，占注册资本10.532％）（详见股权转让协议书）转让给易普公司。同日，卢成艺、周忠易、吴秀活分别与易普公司签订《股权转让协议书》，将股东会决议确定的股份转让给易普公司。中润混凝土公司（2014年6月17日）公司章程第十条载明：有限公司各股东出资方式和出资额为易普公司以货币出资，为人民币800万元，占公司注册资本40％。以上事实由营业执照、厂房租赁合同、租赁补充协议、（2019）浙0302执异210号执行裁定书、（2016）浙0302民初1245号民事判决书、2014年鹿城抵字0049号最高额抵押合同、（2016）浙03民终4323号民事判决书、（2016）浙0302执11306号执行裁定书、（2017）浙0302执异1015号执行裁定书、2014年6月17日中润混凝土公司章程、股东会决议、股东转让协议等证据及当事人在庭审中的陈述等予以证明。本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案证据，评析如下：一、本案中，原告提供的《厂房租赁合同》及租赁补充协议落款时间虽为2013年12月25日，在涉案租赁物设定抵押权之前，但上述合同及协议未经过登记或备案，且上述合同及协议的签订时间为同一天但大盛建材公司分别加盖了不同的印章，真实性存疑。二、原告提供的水电费发票，其中2013年1月的发票载明的地址为“苍南县金乡镇瓦窑村”，不能证明系原告租赁涉案房屋期间的电费支出；而其他发票的时间均在2014年5月4日之后，亦不能证明原告在租赁物抵押权设定前已合法占有租赁物。三、根据中润混凝土公司2014年6月17日的股东会决议，易普公司名下中润混凝土公司40％的股份系从该公司股东卢成艺、吴秀活、周忠易处转让取得，故相应股权转让款应属上述股东所有，而非中润混凝土公司。另外，中润混凝土公司公司章程（2014年6月17日）载明易普公司以货币出资，为人民币800万元，未记载易普公司有部分投资款由涉案房屋及土地使用权的租金抵扣。而根据原告提供的中润混凝土公司的账户往来明细，2014年1月至2014年12月期间，由易普公司或案外人汇至中润混凝土公司账户，备注为投资款或代易普付投资款的款项已达6293000元（100万元+50万元+150万元+80万元+50万元+50万元+50万元+50万元+493000元），若加上原告主张的338万租金，其资金投入远超过公司章程约定的800万元，明显不符合常理。故原告主张涉案租赁物前五年租金338万元作为易普公司向其入股的投资款，没有事实依据，本院不予采信。综上，原告要求停止对涉案租赁物腾空及对该租赁物带租拍卖的诉请，与法无据，本院不予支持。关于确认《厂房租赁合同》及补充协议合法有效的诉请。本院认为案外人除提出排除对执行标的执行的诉讼请求外，还可以一并提出确认其民事权利的诉讼请求，但确认合同效力的诉讼请求，不属于执行异议的裁判范围，故本院不予处理。第三人大盛建材公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告苍南县中润混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告苍南县中润混凝土有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶爱武人民陪审员  王炳玉人民陪审员  尤国莹二〇一九年十月二十一日书 记 员  孙艺闻