湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初5000号原告（反诉被告）：蒋小萍，女，汉族，1990年8月23日出生。委托诉讼代理人：曾庆均（特别授权），怀化市鹤城区星光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：罗艳艳，女，汉族，1987年5月5日出生。委托诉讼代理人：滕久余（特别授权），湖南维清律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋小萍与被告（反诉原告）罗艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋小萍的委托诉讼代理人曾庆均、被告（反诉原告）罗艳艳的委托诉讼代理人滕久余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋小萍向本院提出诉讼请求：1.解除2018年7月6日原、被告之间签订的《转让协议》。2.依法判令被告立即偿还原告门面转让费50000元。3.依法判令被告支付原告代被告支付门面租金26460元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月6日被告因需窗帘经营与原告签订了《转让协议》。合同约定原告将位于怀化市经开区河西小商品市场（布拉格窗帘）所属的2间门面转让给乙方，转让金包房租为137558元，被告先支付50558元，于7月15日以前再付37000元，剩余的在2018年农历12月30日前一次性付清，如不履行以上协议，按所欠金额0.3%按日计息。合同签订后，原告将2间门面交付给被告经营，被告支付了87558元，还欠50000元，另原告代被告交纳门面费累计达26460元，原告多次催讨，被告总是拖延，其行为已构成严重违约。被告罗艳艳辩称：一、双方签订的《转让协议》无效，不存在解除。首先，合同三方当事人未达成意思表示一致，《转让协议》未生效。蒋小萍一直声称自己有权转让门面，出于对蒋小萍的信任，双方签订了《转让协议》，支付了部分合同款项，并对门面进行了维修、装修，一直等待原房东向罗艳艳表示同意与罗艳艳履行房屋租赁合同。***门面房东于2019年3月明确表示不同意转让，将门面收回。***门面，至今罗艳艳未见到房东，亦未收到任何房东同意履行租赁合同的意思表示。依据《转让协议》第三条约定，罗艳艳代替蒋小萍向原房东履行原有店铺租赁合同所规定的条款，说明《转让协议》系合同转让，并非转租合同。作为转让协议，应当由三方（房屋所有权人、转让人、受让人）共同签署，而本案《转让协议》只有蒋小萍与罗艳艳两方签署，缺少一方当事人，不符合合同订立应采取要约、承诺方式，因三方当事人之间未形成一致意思表示，《转让协议》因未成立，而未生效。其次，原告无权处分，未得房东的追认，《转让协议》无效。本案中，出于对蒋小萍的信任，双方签订了《转让协议》，不管是合同转让或者是转租，蒋小萍未得到原房屋租赁合同出租方的同意，无权将原房屋租赁合同中的权利和义务转让，亦无权转租，因此《转让协议》无效。二、因《转让协议》无效，应恢复原状，罗艳艳不存在支付尚欠的合同约定款项。已经支付的款项，原告应返还被告。三、即使合同有效，但双方已经解除合同，尚未履行的，终止履行，原告无权依据协议约定要求被告再支付合同价款。退一步说，即使《转让协议》有效，双方已经于2019年5月12日通过微信协商同意解除合同，6月8日被告将门面收回，尚未履行的50000元，终止履行，原告无权依据协议约定，要求被告再支付合同价款。四、原告诉称代被告支付门面租金26460元，缺乏事实及法律依据，亦应当不予支持。反诉原告罗艳艳提出诉讼请求：1.判决确认双方于2018年7月6日订立的《转让协议》未生效；2.判决被反诉人返还反诉人先行支付的转让金、房租人民币87558元；3.判决被反诉人蒋小萍赔偿装修费用共计人民币60500元；4.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉被告蒋小萍一直声称自己有权转让门面，出于对蒋小萍的信任，双方于2018年7月6日签订了《转让协议》，约定：将其已租赁的两间门面转让给反诉人，转让金及房租合计为人民币137558元，乙方代替甲方履行原有店铺租赁合同所规定条款，及其他相关约定内容。反诉人已于2018年7月15日前，分两次向蒋小萍支付转让价款人民币87558元。因下雨，2018年10月5日门面开始漏水，后来越来越大，楼顶石膏板垮塌，到2018年12月12日已经无法营业。因门面存在漏水影响正常使用，反诉原告多次要求蒋小萍解决漏水及造成的损失问题，但其一直拖延、拒绝维修。为能够正常使用门面，2019年1月19日，反诉原告与湖南大观天下建筑装饰设计工程有限公司签订《住宅装饰装修工程施工合同》，于2019年2月14日至2019年3月28日期间，共计花费54天，反诉人对***门面进行了维修、装修，共花费了60500元工程款。因门面漏水造成反诉被告未能正常使用门面，且反诉被告承担了漏水维修、装修费用，理应由出租人承担赔偿责任。于是反诉人要求抵扣租金或转让费，为此多次向反诉被告协商，但均未能达成一致意见。2019年3月15日，反诉原告见到***门面房东，因***门面房东不同意转让，收回了***门面。2019年5月12日，蒋小萍通过微信通知反诉人罗艳艳于2019年5月13日搬离***门面，罗艳艳表示同意，双方已经达成退还租赁门面的合意，2019年6月8日反诉原告搬离***门面。蒋小萍于2019年6月11日向鹤城区法院起诉，要求解除《转让协议》并按照约定支付款项。在2019年8月9日庭审中，反诉被告蒋小萍代理人回答审判长询问时，称蒋小萍与房东签订的门面租赁合同在杭州，并自称定期将房租交给了原房东。那么蒋小萍并未退出门面租赁合同，与《转让协议》第三条约定由罗艳艳代替蒋小萍履行原有店铺租赁合同是不相符的，且反诉人罗艳艳一直未看到被反诉人蒋小萍与房东签订的门面租赁合同。在该案中被反诉人一直未提交与房东签订的租赁合同。庭审后，2019年8月19日反诉被告申请撤回起诉。2019年8月，反诉被告再次向贵院提起诉讼，经分析其行为及所提交的证据材料，可见***门面房东一直不同意转让。基于以上事实，反诉原告认为：首先，合同三方当事人未达成意思表示一致，《转让协议》未生效。依据《转让协议》第三条约定，乙方（罗艳艳）代替甲方（蒋小萍）向原房东履行原有店铺租赁合同所规定的条款，《转让协议》系合同转让，并非转租合同。作为转让协议，应当由三方（房屋所有权人、转让人、受让人）共同签署。因出于对反诉被告的信任，反诉原告一直等待原房东同意向反诉人表示同意与反诉人履行房屋租赁合同。在2019年3月，***门面房东已经明确表示不同意转让，并将门面收回。至今反诉人未见到***门面房东，亦未收到***门面房东同意履行租赁合同的意思表示。《转让协议》只有两方签署，缺少一方当事人，因三方当事人之间一直未形成一致意思表示，《转让协议》因未成立，而未生效。其次，依据《合同法》第五十一条和第八十八条规定，双方签订了《转让协议》，不管是合同转让或者是转租，蒋小萍均未得到原房屋租赁合同出租方的同意，无权将原房屋租赁合同中的权利和义务转让，亦无权转租，因此《转让协议》无效。反诉被告应返还反诉原告已经支付的转让金、房租人民币87558元，反诉人花费的装修费用人民币60500元应当由反诉被告蒋小萍承担赔偿责任。反诉被告蒋小萍辩称：一、2018年7月6日双方签订的转让协议并没有违反法律规定，合法有效。二、反诉原告要求反诉被告返还转让金87558元，没有法律依据。该87558元是反诉被告履行双方签订的合同，支付的部分转让费。三、反诉原告要求反诉被告支付装修费，主体资格不适合，反诉被告不是本案的房东，本案房东在2017年3月15日与蒋小萍签订的门面租赁合同中明确同意反诉被告转让，因此反诉被告无需承担装修费。经审理查明，2018年7月6日,原告（反诉被告）蒋小萍与被告（反诉原告）罗艳艳达成《转让协议》，约定：甲方同意将位于河西小商品市场（布拉格窗帘）所属的2间门面转让给乙方；甲方转让金包房租为137558元，乙方先支付甲方50558元，于7月15日前再付37000元，剩余的在2018年农历12月30日前一次性付清；乙方同意代替甲方向房东履行原有商铺租赁合同所规定条款；转让后商铺现有的装修都归乙方所有。之后，被告向原告支付87558元，原告将*栋***、***两个门面交付给被告使用。原、被告均认可：137558元包括了转让费99888元，租金37670元；转让费99888元系原告转让2个门面中的装饰装修物及其他物品的所有权给被告，被告支付的对价；37670元租金包括了两个门面2018年7月6日至2019年3月15日期间共8个半月的租金；双方没有约定两个门面的租赁期限；2019年6月前，原告未向被告出示过其与房东的租赁合同；被告已经交清了***、***门面在2019年3月15日前的租金。2018年12月12日，被告向原告发微信展示了门面漏水的视频，原告回复说：“维修要等到年初，这个我只能帮你一起去解决，而且你说房东也知道了这个事实，明年房租最少要给我们免半年吧。”2019年5月12日，原告向被告发微信：“麻烦你们明天搬走，如果还要做下去，就一分钱没得少。…你还来不来。”被告回复说，我来干什么。原告随即发微信要求被告把样品打包走，并称“房租都是我交着的，拖了那么久”。被告回复说：“样品可以打包走，装修损失要算上”。被告于2019年3月15日搬离***门面，于2019年6月8日搬离***门面。原、被告均认可***、***门面的漏水部分均为两个门面的楼顶。2019年1月16日，被告与湖南省大观天下建筑装饰设计工程有限责任公司签订了一份装修合同，约定工程地点是河西小商品市场“爱上家”窗帘店，工程期限从2019年2月15日至2019年3月28日，装修款58000元，装修款按进度支付。装修公司向原告出具的部分收据中载明“收到罗艳艳广告灯箱款、门头、木工费、材料费、油漆及工钱”。装修完工后，被告共向装修公司支付60500元装修款（含税）。该装修合同未写明装修的具体项目，被告自认装修项目包括维修***门面漏水的部分及装修该店面。上述事实,由原、被告身份信息、转让协议、微信聊天记录、视频、装饰装修合同、发票、庭审笔录证实。原告提供的《门面租赁合同》两份，因两份合同未载明门面的地址，不能证明出租物是涉案两个门面，故本院不予采信。被告提供的起诉状、民事裁定书，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。本院认为：原、被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议名为转让协议，实际为房屋租赁合同，理由为：首先，该协议未约定原告退出其与原出租人的合同，将原合同的权利义务概括转让给被告。其次，从2018年12月12日原告发微信称房东知道漏水的事，并认为“明年房租最少要给我们免半年吧”，及原告称其向房东支付了2019年3月份之后的租金可以看出，原告以承租人的身份在履行其与房东的合同。再次，《转让协议》中“乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同所规定条件”仅能说明双方约定由被告代原告向原出租人履行债务，被告代为履行债务并没有实质变更原合同债权债务关系的主体，因此该条款不能视为双方对债权债务概括转让的约定。反诉原告主张原出租人未同意反诉被告出租房屋,因此转让协议未生效,该主张无法律依据,本院不予支持。原、被告未约定租赁期限，被告只交纳了2019年3月15日前的租金，因此该日期后为不定期租赁，双方可以随时解除合同。原告于2019年5月发微信催收房租，并通知被告如果不交纳房租就搬离门面，被告于2019年6月8日从***门面搬离。被告以行为表示不再履行合同，因此《转让协议》于2019年6月8日解除。原告要求解除《转让协议》，因该协议已于上述日期解除，故本院不予支持。被告于2019年6月8日从***门面搬离，但未交纳该门面从2019年3月16日至2019年6月8日的租金，因此被告应向原告支付上述期间的门面租金。双方约定2个门面8个半月的租金为37670元，原告陈述***门面的面积稍大于***门面，故本院酌定***门面的年租金为26591元（37670元÷8.5个月÷2×12个月）。因此，***门面从2019年3月16日至2019年6月8日的租金为6192元（26591元÷365天×85天）。原告要求被告支付26460元租金，本院部分支持。反诉原告要求反诉被告退还转让金及房租共计87558元，无法律依据，本院不予支持。双方确认被告已经交清了***、***门面在2019年3月15日前的租金，故被告欠交的5万元系转让费。对于原告要求被告支付5万元转让费的诉请，本院予以支持。双方确认涉案***、***门面均存在漏水的状况。虽然反诉原告与案外人签订的装修合同中只写明装修地点位于河西小商品市场“爱上家”窗帘店，未写明被装修的门面的门牌号，但反诉被告在庭审中及在被告发微信提到装修一事时，均未对反诉原告对***门面进行装修的事情进行否认，结合装修合同签订的时间在漏水发生之后，本院认为该装修合同的履行地点是***门面。反诉被告作为出租人，应当履行维修租赁物的义务。反诉被告未履行维修义务的，反诉原告作为承租人可以自行维修，维修费用由反诉被告承担。反诉原告支付的60500元装修款中即包括了维修费，也包括了装修费。反诉原告未举证证明其对漏水部位进行维修所支付的费用，因此其要求反诉被告赔偿60500元装修费，本院不能全部支持。根据楼顶漏水的情况，本院酌定反诉被告向反诉原告支付维修费8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗艳艳于本判决生效之日起十日内向原告蒋小萍支付转让费50000元；二、被告罗艳艳于本判决生效之日起十日内向原告蒋小萍支付门面租金6192元；三、反诉被告蒋小萍向反诉原告罗艳艳支付维修费8000元；四、驳回原告蒋小萍的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告罗艳艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，减半收取856元，反诉受理费856元，由原告蒋小萍负担305元，由反诉原告罗艳艳负担1407元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员 王 黎二〇一九年十月十五日书记员 肖坤楠