安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初9029号 原告（反诉被告）：上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区徽商财富广场****，统一社会信用代码913402003940897724（1-1）。 负责人：奚一鸣，公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋莉，该公司员工。 委托诉讼代理人：俞雯成，该公司员工。 被告（反诉原告）：彭玲琳，女，1966年5月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：郇伟（系被告彭玲琳之夫），住址。 原告（反诉被告）上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称宝月物业公司）与被告（反诉原告）彭玲琳物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝月物业公司的委托诉讼代理人蒋莉、俞雯成，被告彭玲琳及其委托诉讼代理人郇伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宝月物业公司向本院提出诉讼请求：被告依法缴纳物业费753元，公共能耗费377元、违约金136元。事实与理由：2016年1月1日，铁佛花园小区业委会选聘原告提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同期限自2016年1月1日至2018年12月30日。合同到期后，原告本应撤场，但因小区没有新的物业进驻，原告为配合政府工作，经新芜路社区下发委托书，暂代管小区，截止时间2019年6月30日。原告按物业服务合同约定，在物业服务范围内向业主履行了物业服务义务，但被告在接受原告物业服务后，拖欠和拒缴物业服务费，经面谈和书面催缴，被告仍拒缴。从2019年1月1日起至2019年6月30日被告拒缴物业费753元，公共能耗费377元，违约金136元，合计1266元，面积125.53平方米。合同约定违约金按欠费金额的每日0.3%，原告自愿调整为按月利率2%计算。 被告彭玲琳辩称：1、原告违反合同，未做好物业管理服务。被告自入住至2018年12月31日一直及时交纳物业费、停车费。但在原告提供物业服务期间，被告所有的车辆在小区内被撞坏，被告要求原告帮助调取监控，但原告工作人员仅帮助被告打开监控，未协助原告进行查找，被告车辆损失600元，应从应缴纳的物业费中予以扣减；2、被告未缴纳物业费用系事出有因，故被告违约金的诉请，不应予以支持。 反诉原告彭玲琳向本院提出诉讼请求：反诉被告支付反诉原告赔偿金2647.2元。事实与理由：原告自2001年底铁佛花园建成入住至2018年12月31日，先后经历了杰成物业、宝月物业，均主动交纳全年物业费，但从2018年开始陆续发生了许多被告不作为的事件，造成原告家庭的困扰。2017年4月至2018年3月底，邻居将房屋租给一群东欧人，他们将各种垃圾乱扔在电梯口，原告多次向被告反映均无果。自2018年2月10日起，每到凌晨两点他们就在室内高声播放酒吧音乐狂欢、饮酒，原告多次向被告反映，被告一直推说在联系房主，不去主动制止。直到2月18日，原告在见证人陪同下敲开房门指出其行为扰民并表示要报警，对方才表示不了解情况并关掉音响，同时保证以后不会再发生此类事件。上述情况造成原告一家人八夜难眠，被告应赔偿健康损失100元。2018年底该户又搬入几名东北人，卫生情况和以前一样糟糕，且从4月28日起，每日凌晨1至5点，就听见狗叫声，致原告家中小孩哭闹不断，影响邻居，原告多次向被告反映，被告又是推诿。原告自行找到狗叫声的来源，在原告要求下被告工作人员才跟随原告去找该户，该事件充分反映了被告不作为，导致了原告全家遭受半个月的折磨，故要求被告赔偿身心损失200元。2018年9月开始，有年龄在18-20岁的五男三女在原告小区旁的老物资局宿舍，他们每天夜里一点半左右下班后，就在小区的儿童乐园内边吃边玩，还荡秋千、走滚筒，铁质健身器材在夜间发出的尖锐摩擦声特别刺耳，使得原告一家难以入睡，原告报警后，警察建议夜间将儿童乐园上锁，但被告称怕其他业主有意见未予同意。但新物业进驻后立即解决此问题。被告行为致使原告服用安眠药入睡，应赔偿安眠药费347.2元，全家身心健康及损失费2000元。 反诉被告宝月物业公司辩称：经了解，反诉原告确实到物业反映了噪音扰民的事情。当时反诉原告反映了，晚上保安师傅就上门去群租房跟租户打了个招呼说你们注意一下，还让其跟同住的人也说一下。反诉原告后来又到物业说没有什么效果，还是有噪音。对于其他住户不自觉，物业只能好言相劝，但是物业并没有执法权，物业也履行了自己的义务，噪音也不是物业发出的。物业尽到义务以后，不应当承担任何的责任。对于反诉原告反映狗叫声扰民，因为小区里面有很多宠物狗，其也没有说是哪一栋哪一户的，故物业无法处理。对于反诉原告反映说每天夜里KTV酒吧打工人员在儿童乐园扰民，据我们核实不属实，而且物业项目经理还做了一个牌子，也跟保安打招呼，让保安更加注意一点。如果反诉原告没有证据，物业是没有办法做相关方面的赔付。 本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，原告宝月物业公司（乙方）与案外人芜湖市铁佛花园小区业主委员会（甲方）签订一份《物业管理委托服务合同》。合同约定原告宝月物业公司为芜湖市铁佛花园小区提供物业服务，期限自2016年1月1日起至2018年12月30日止。物业管理收费标准为：（1）1、3幢高层物业管理综合费，1－4层1.2元/月/㎡（物业费0.8元/月/㎡，公共能耗费0.4元/月/㎡），5－18层1.5元/月/㎡（物业费1元/月/㎡，公共能耗费0.5元/月/㎡）；（2）多层住宅物业管理综合费0.7元/月/㎡；（3）1#楼、6#楼物业管理综合费0.8元/月/㎡。逾期交纳物业费的，违约金的支付约定为自欠费之日起按欠费全额每日3‰增收滞纳金。合同另约定了服务内容及双方的其他权利和义务。被告彭玲琳系芜湖市铁佛花园小区XX室（建筑面积125.53㎡）登记产权人。服务期届满后，因芜湖市铁佛花园小区未能选聘出新的物业公司。芜湖市镜湖区新芜路社区居民委员会经与原告宝月物业公司协调，于2019年1月14日委托原告宝月物业公司继续为芜湖市铁佛花园小区提供服务至新的物业公司进驻。2019年6月30日，新的物业公司进驻芜湖市铁佛花园小区，原告宝月物业公司撤场。反诉原告居住期间，曾因邻居噪音问题、小区儿童乐园夜间噪音等问题向反诉被告反映要求解决。对此反诉被告称已经协助联系，但反诉原告认为物业并未积极履行协调义务，致使其难以入眠，需依靠安眠药入睡。 本院认为，原告宝月物业公司与案外人芜湖市铁佛花园小区业主委员会签订的物业服务合同对芜湖市铁佛花园小区全体业主产生约束力。为维持芜湖市铁佛花园小区的物业服务正常开展，保障全体业主正常生活不受影响，芜湖市镜湖区新芜路社区居民委员会根据法律法规及规章的规定代为行使业主委员会的职责与原告宝月公司签订的物业服务委托合同对芜湖市铁佛花园小区全体业主亦产生法律约束力。原告宝月物业公司已按照合同约定对芜湖市铁佛花园小区提供了物业服务，被告彭玲琳作为该小区业主亦实际享受了原告提供的物业服务，根据法律规定，被告彭玲琳应交纳相应的物业费用。原告主张被告彭玲琳差欠2019年1月1日起至2019年6月30日期间的物业综合费753元、公共能耗费377元，被告未提供证据证明已交纳上述期间费用，本院予以确认。鉴于原告宝月物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，本院调整为900元。关于原告宝月物业公司主张被告彭玲琳支付违约金的诉讼请求，相关物业合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告主张被告彭玲琳支付逾期之日起至实际给付之日期间违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。反诉原告主张反诉被告赔偿其精神损失等费用。首先，虽然反诉原告提供材料反映其服用安眠药，但是不能证明其服用安眠药与噪音的直接关系，且该噪音的产生并非由反诉被告直接造成，虽然反诉原告认为反诉被告在积极协助业主解决问题等方面存在瑕疵，但不构成法律上赔偿的依据，故对反诉原告主张反诉被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告彭玲琳于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司物业综合费900元； 二、驳回原告上海宝月物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告彭玲琳的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，反诉费25元，由被告（反诉原告）彭玲琳负担（案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  肖玮 二〇一九年十月十一日 书记员  徐晨 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。