贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初1541号 本诉原告（反诉被告）：刘凯，男，汉族，1989年11月6日生，初中文化，无业，住贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，执业证号15201200910933762。 本诉被告（反诉原告）：姚文瑛，女，汉族，1989年4月29日生，本科文化，住贵阳市。 委托诉讼代理人：邓涛，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号15201201810044756。 本诉（反诉）被告：贵州馨巢居房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9栋（贵阳国际中心3号）1单元34层10号[花果园社区]，统一社会信用代码91520102MA6E5W400K。 法定代表人：舒岸清，男，1986年9月9日生，高中文化，无业，住贵阳市花果园Ａ南区，该公司总经理。 本诉（反诉）被告：夏明全，男，汉族，1974年8月8日生，住贵阳市。 本诉原告（反诉被告）刘凯与本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、本诉（反诉）被告夏明全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日、同年8月19日立案后，依法适用简易程序，于同年10月10日公开开庭进行了合并审理，刘凯及委托诉讼代理人陈文元、姚文瑛委托诉讼代理人邓涛、贵州馨巢居房地产经纪有限公司法定代表人舒岸清均到庭参加诉讼，夏明全经传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 本诉原告刘凯提出的诉讼请求：一、判决被告姚文瑛双倍返还原告订金1040000元及购房款80000元，共计人民币1120000元，被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全承担连带责任，同时解除原被告签订《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》；二、判决三被告赔偿原告房屋差价损失（具体数额以评估为准，暂定500000元）；三、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，刘凯申请委托评估案涉房屋市场价值，后又申请撤回委托评估，并自愿放弃上述第二项诉讼请求。事实与理由：2018年11月19日，姚文瑛（甲方）、刘凯（乙方）、贵州馨巢居房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖居间协议》约定：甲方将其坐落于贵州省龙里县中铁生态白晶九号x栋292.40平方米住宅作价2600000元出卖给乙方；乙方于2018年11月6日向丙方支付诚意金850000元，甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管；甲方违约的，无条件赔偿乙方双倍定金作为赔偿，乙方违约的，交付的850000元定金不予退还；甲方约有900000元左右尾款需要以乙方首付850000元定金作为垫资还款。刘凯按约支付定金850000元，其中，2018年11月6日支付20000元、2018年11月14日支付100000元、2018年12月28日支付500000元、2019年2月9日付清尾款230000元。2019年5月13日，姚文瑛（甲方）、刘凯（乙方）、贵州馨巢居房地产经纪有限公司（丙方）、夏明全（丁方）签订《商品房买卖及担保协议》约定：乙方同意购买甲方的上述房屋，价款2600000元，分两期支付：2019年5月14曰前支付850000元首付款即定金，适用“定金罚则”，同时经四方确认，该850000元乙方实际已在2019年3月1日按照甲、乙、丙三方签订《存量房屋买卖居间协议》的约定，由乙方支付给丙方，同时又鉴于甲方的房屋在中国建设银行龙里县支行办理有按揭贷款，故此为推进交易，丙方及丙方的实际控制人和股东丁方应在2019年5月15日前将此款用于结清上述按揭贷款，并获得银行出具的贷款结清证明；龙里县房地产交易中心受理房屋买卖登记申请之日起60日内，乙方向甲方支付尾款1750000元。丙、丁方自愿就乙方包括尾款支付在内的违约行为承担连带保证责任，保证范围包括尾款、违约金、律师费等。丙、丁方没有按本协议约定，将本协议所涉房屋按揭贷款结清，则丙、丁方无条件向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方的损失（损失的计算标准是，以首付850000元为基数，按照月息2%，从2019年5月14日起计算至付清为止）。被告均未按约履行自己的义务，且被告姚文瑛已将上述房屋另行出卖。被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司已退还原告价款250000元。原告以为，上述《存量房屋买卖居间协议》、《商品房买卖及担保协议》合法有效，对各方均具有法律约束力，被告的行为已经构成为违约，应承担双倍返还定金，返还房款等违约责任。 本诉被告姚文瑛答辩意见：第一、姚文瑛通过本案被告夏明全实际收到的购房定金为285000元。第二、姚文瑛在本案中无任何违约行为。本案中，《存量房屋买卖居间协议》是由原告提出解除，因此，根据定金法则，姚文瑛所收取的定金不应退还。 本诉被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司法定代表人舒岸清辩称：这件事情其实我不太了解，我什么也不想说。我自始至终都不是很清楚，直到法院组织本案双方当事人进行庭前调解之时，我才知道有这么一件事情。 本诉（反诉）被告夏明全经本院传票传唤虽未到庭参加诉讼，但夏明全在本院组织庭前调解过程中，认可收到刘凯支付案涉意向金合计850000元，并通过微信、支付宝、银行转账等方式合计转款292000元给姚文瑛，并且已经退还刘凯250000元。 反诉原告姚文瑛提出的反诉请求：一、判令确认反诉人与被反诉人签订《存量房屋买卖居间协议》已经解除；二、判令反诉人不予返还被反诉人刘凯已经支付定金285000元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年11月19日，反诉人与被反诉人刘凯、贵州馨巢居房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖居间协议》，约定将反诉人名下坐落于贵州省龙里县中铁生态白晶九号Ａ83栋住宅作价2600000元出卖给被反诉人刘凯。被反诉人刘凯于2018年11月6日向被反诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司支付诚意金850000元，后双方签署《存量房屋买卖居间协议》，上述诚意金经双方同意转为定金。2019年5月13日，因被反诉人刘凯未能按照合同约定支付购房剩余款项，被反诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司将被反诉人刘凯支付的诚意金850000元挪作他用，反诉人与三被反诉人签订《商品房买卖及担保协议》，约定由被反诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司和被反诉人夏明全于2019年5月15日前将已收到的诚意金办理结清该房屋按揭贷款，并获得银行出具的结清证明；龙里县房地产交易中心受理房屋买卖登记申请之日起60日内，被反诉人刘凯向反诉人支付尾款1750000元。如被反诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全不能在2019年5月15日完成该房屋按揭贷款结清，则向反诉人支付违约金500000元并赔偿反诉人的损失。至被反诉人刘凯起诉之日，反诉人通过被反诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司收到被反诉人刘凯支付的定金285000元。后因被反诉人刘凯无法支付剩余尾款，被反诉人刘凯以短信方式通知反诉人解除合同，放弃购买案涉房屋。反诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，反诉人有权不予退还被反诉人已给付的定金。 反诉被告刘凯答辩意见：一、认可未支付购房剩余款项的事实。二、刘凯不存在未按约支付购房剩余款的行为。三、贵州馨巢居房地产经纪有限公司及夏明全是姚文瑛的代理人及履行义务的指定人，馨巢居公司及夏明全的行为及后果应当由姚文瑛承担。四、不认可刘凯无法支付剩余款和以短信方式通知姚文瑛解除合同的事实。综上，姚文瑛反诉请求没有事实及法律依据，依法予以驳回。 反诉被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司法定代表人舒岸清辩称：刘凯买姚文瑛的房子是通过张云贵介绍的，刘凯是通过张云贵买的这套房子。上次调解以后，我才知道这个事情，我跟张云贵聊天，我当时问张云贵，张云贵说我确实不知道这个事情，张云贵和夏明全把这笔钱收了。 经审理查明：2018年11月19日，本案当事人姚文瑛、刘凯、贵州馨巢居房地产经纪有限公司共同签订了一份《存量房屋买卖居间协议》，该《存量房屋买卖居间协议》约定：出卖人姚文瑛作为甲方、买受人刘凯作为乙方、居间人贵州馨巢居房地产经纪有限公司作为丙方。甲方将登记在姚文瑛名下不动产住宅（坐落于贵州省龙里县中铁生态白晶九号Ａ83栋，建筑面积292.40平方米）作价人民币2600000元出卖给乙方。购房款分二期支付，第一期首付款850000元（意向金）于2018年11月6日向丙方支付；第二期购房款1750000元，由乙方向银行申请案涉房屋抵押贷款支付。另外，三方还就意向金在什么情形下转为定金、是否适用定金法则、怎样偿还并结清甲方出卖案涉房屋在中国建设银行龙里支行尚欠900000元抵押贷款、怎样办理案涉房屋买卖合同备案登记、怎样办理案涉房屋过户登记、怎样申请案涉房屋抵押贷款、怎样承担违约责任、怎样支付居间服务报酬等事项亦进行了相应的约定。2018年11月6日，刘凯向居间人工作人员张云贵支付购房定金20000元，同日，张云贵向刘凯出具书面《购房定金收据》予以确认。2018年11月14日，刘凯向居间人工作人员张云贵支付购房定金及居间服务费100000元，同日，张云贵向刘凯出具书面《收条》并加盖居间人印章予以确认，同时在该《收条》中注明：居间服务费78000元、购房定金22000元。2018年12月28日，刘凯向居间人股东夏明全支付案涉房屋购房款580000元，同日，夏明全向刘凯出具书面《收条》予以确认。2019年2月9日，刘凯向居间人股东夏明全支付案涉房屋购房款50000元，同日，夏明全向刘凯出具书面《收条》予以确认，同时注明合计共收人民币850000元首付款已经补齐。2019年5月13日，本案当事人姚文瑛、刘凯、贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全共同签订了一份《商品房买卖及担保协议》，该《商品房买卖及担保协议》载明：甲方为出卖人姚文瑛、乙方为买受人刘凯、丙方为保证人贵州馨巢居房地产经纪有限公司，丁方为保证人夏明全。甲乙丙丁约定：乙方同意购买甲方所有的位于贵州省龙里县中铁生态白晶九号（一期）Ａ-83栋房屋，建筑面积292.40平方米，房屋所有权证号黔（2019）龙里县不动产权第0006505号。甲乙双方确定购房总价2600000元，分两期支付：2019年5月14日前支付850000元首付款的性质为定金，适用“定金罚则”。同时经四方确认，该850000元乙方实际已在2019年3月1日按照甲、乙、丙三方签订《存量房屋买卖居间协议》的约定，由乙方支付予丙方。同时又鉴于甲方的房屋在中国建设银行龙里县支行办理有按揭贷款，为推进交易，丙方及丙方的实际控制人和股东丁方应在2019年5月15日前将此款用于结清上述按揭贷款，并获得银行出具的贷款结清证明。龙里县房地产交易中心受理房屋买卖登记申请之日起60日内，乙方向甲方支付尾款1750000元。收到贷款银行出具贷款结清证明当日，甲乙丙丁前往龙里县房地产管理中心办理抵押登记的注销，并办理商品房买卖前的登记申请。担保责任，若乙方未按本协议约定向甲方支付购房尾款，或因乙方行为导致房屋被第三方申请查封或被设置他项权利等事由导致乙方在合同解除后无法顺利办理返还房屋过户登记的，丙、丁方自愿为乙方因此对甲方所承担的支付或返还义务提供连带保证担保。保证范围包括购房尾款、损失、违约金、律师费等甲方为实现债权的一切费用。为保障丙丁方的合法权益，乙方在取得本协议所涉房屋所有权后，应与丙丁方协商建立相应反担保或其他关系，以保障乙方在履行保证责任后不致损失，但上述关系是否建立、如何建立等均不能对抗甲方于本协议中的权利。违约责任，若丙丁方在2019年5月15日前没有按本协议约定，将协议所涉房屋按揭贷款结清，则丙丁方无条件向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方的损失（损失计算标准以首付款850000元为基数，按照月息2％，从2019年5月14日起计算至付清为止）；商品房抵押登记注销后3日内，乙方不配合办理商品房买卖合同登记申请，视为乙方违约，乙方无条件向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方损失，且乙方无权要求返还已缴纳定金850000元；甲方在龙里县房地产管理中心受理房屋买卖登记申请之日起60日内（可延迟15日）没有收到乙方购房尾款1750000元的，甲方有权单方面解除与乙方的买卖合意，且乙方应无条件向甲方支付违约金500000元。甲方要求继续履行合同的，乙方除应继续履行付款义务外，还应向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方逾期付款期间损失（损失计算标准以购房尾款1750000元为基数，按照月息2％，从龙里县房地产管理中心受理房屋买卖登记申请之日起计算至付清为止）。丙丁方按本协议担保责任约定为乙方向甲方承担连带保证责任。嗣后，丙丁未按照约定履行居间服务约定义务。庭审中，刘凯、姚文瑛认可双方曾于2019年7月或8月协商有关案涉房屋买卖相关事宜。姚文瑛认可案涉房屋现已另行卖给案外第三人，并认可收到贵州馨巢居房地产经纪有限公司转刘凯支付购房款计285000元。刘凯认可收到夏明全退还购房款计250000元。 上述事实，有原被告双方陈述，双方提供书证：居民身份证、《存量房屋买卖居间协议》、《商品房买卖及担保协议》、《购房定金收据》、《收条》以及原被告双方质证意见在卷予以证实，本院予以采信。 本院认为，《存量房屋买卖居间协议》、《商品房买卖及担保协议》系本案当事人双方真实意思表示，本案双方当事人应当依法按照诚实守信原则履行各自义务。刘凯按照约定已经履行支付第一期首付款850000元义务，并签订了《商品房买卖及担保协议》，但贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全收到刘凯支付850000元后，未按照约定履行居间服务义务，从而导致刘凯未能成就购买案涉房屋目的，贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全构成根本违约，依法应当承担违约责任。姚文瑛在未依法解除《存量房屋买卖居间协议》以及《商品房买卖及担保协议》的情况下，出卖案涉房屋给案外第三人，根据《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》约定，姚文瑛依法应当承担违约责任，根据姚文瑛已经将案涉房屋出售给案外第三人的客观事实，双方诉请主张解除《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》，随双方自愿，本院予以支持。现刘凯在姚文瑛另行出卖案涉房屋并收到夏明全退还购房款计人民币250000元的情况下，诉请主张姚文瑛按照定金法则双倍返还定金1040000元（2600000元×20％×2和购房款80000元（850000元-2600000元×20％-250000元），符合案涉当事人协议约定，事实清楚，于法有据，依法应当予以支持。由于贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全收到刘凯支付850000元后，未按照诚实信用原则履行约定居间服务义务，贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全依法应当按照约定承担连带保证责任。故刘凯诉请主张贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全连带承担返还定金1040000元和购房款80000元，合计人民币1120000元，理由成立，本院予以支持。关于姚文瑛反诉主张不予返还刘凯285000元问题，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，姚文瑛负有责任举证证明其反诉主张。审理过程中，刘凯虽然认可姚文瑛曾与刘凯商量避开居间人，直接与刘凯另行协商案涉房屋买卖事宜，提出由刘凯绕过居间人直接向姚文瑛支付购房款。根据刘凯已向夏明全支付第一期首付款850000元，第二期购房尾款1750000元，刘凯需要通过利用案涉房屋向银行申请抵押贷款，待银行放款后才予以支付等客观事实。姚文瑛明知刘凯在居间人未履行居间服务的情况下，无法成就取得银行贷款，还与刘凯另行商量案涉房屋买卖事宜，结合本院查明的客观事实，本院认为姚文瑛的反诉理由没有事实根据，不符合常情常理，有违诚实守信原则，本院不予采信。其反诉请求，因缺乏基本事实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十一条、第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）刘凯、本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司于2018年11月19日签订的《存量房屋买卖居间协议》； 二、解除本诉原告（反诉被告）刘凯、本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全于2019年5月13日签订的《商品房买卖及担保协议》； 三、本诉被告（反诉原告）姚文瑛于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）刘凯返还购房定金以及购房款合计人民币1120000元，本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全承担连带责任； 四、驳回反诉原告姚文瑛其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法减半收取案件受理费计12507元（9690元+2817元），由本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈培琼 二〇一九年十月十七日 书记员  宋飘飘