内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2018）内2202民初215号   原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司兴安分行，地址：内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市兴南大路21号。   负责人：杨金龙，职务：行长。   委托诉讼代理人：红梅，女，该单位办公室副主任。   委托诉讼代理人：王双龙，内蒙古圣泉律师事务所律师。   被告（反诉原告）：李维华，女，1940年2月13日出生，汉族，个体，现住北京市朝阳区。   委托诉讼代理人：张耀军，北京天驰君泰律师事务所律师。   原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司兴安分行（以下简称建行兴安分行）诉被告（反诉原告）李维华房屋租赁合同纠纷一案本院于2014年11月25日受理后依法适用普通程序进行审理，并于2015年9月18日作出（2014）阿民初字第350号民事判决书。被告（反诉原告）李维华不服一审判决向兴安盟中级人民法院提出上诉，兴安盟中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）内22民终346号民事判决。后因建行兴安分行向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院经审查后裁定撤销一审、二审判决，将本案发回阿尔山市人民法院重新审理。本院受理后,依法组成合议庭，于2018年9月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）建行兴安分行委托诉讼代理人红梅、王双龙，被告（反诉原告）李维华的委托诉讼代理人张耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）建行向本院提出诉讼请求：1、要求被告恢复房屋原状；2、要求被告给付延期交付、返还房屋的租赁费。事实和理由：2009年11月10日,原被告签订了房屋租赁合同。合同约定：原告将位于阿尔山市林海街一处营业楼（包括营业楼二层539.52平方米，附属建筑物锅炉房137.58平方米，招待所用房173.78平方米，总建筑面积合计850.88平方米）出租给被告使用，租赁期限自2009年11月10日至2014年11月10日止，共计五年，每年租金为108000.00元。现合同约定租赁期限已到，但被告拒不返还房屋，并且改变了房屋的原貌，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。   被告（反诉原告）李维华辩称，不同意原告的诉讼请求。本案是合同到期自然终止，不存在解除合同的情形，双方在合同中没有约定房屋到期恢复房屋原状。房屋之所以没有按期返还，是因为房屋一直处于诉讼中，法院也没有要求当事人进行返还，我方要求返还房屋的时间是2016年9月9日，损失是由原告的诉讼造成的，不是由于被告的继续经营造成的，故不应支持原告的诉讼请求。   李维华向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告建行兴安分行补偿反诉原告“建筑改造建设款”人民币200万元；2、本案诉讼费由反诉被告建行兴安分行承担。事实和理由：2009年11月10日，反诉原告李维华与反诉被告建行兴安分行签订《房屋租赁协议》，约定反诉原告租赁反诉被告在阿尔山市林海街的营业楼，租期自2009年11月10日至2014年11月10日，年租金人民币108000.00元，《房屋租赁协议》第7.1条、第9.4条特别约定：“甲方同意乙方在不改变建筑主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装潢，满足营业需要，并协助乙方提供相关资料”。“因履行期限届满时，双方协商解决乙方建筑、装饰、装潢的善后事宜”。协议签订后，反诉原告按照协议约定足额交纳了五年的租金，投入了大量资金，解决了租赁房屋及伊尔施建行家属楼取暖入网事宜，全面履行了《房屋租赁协议》约定的义务。同时，反诉原告根据协议约定，投入巨资对租赁房屋进行了建筑改造建设，增建、扩建了部分建筑面积，使营业楼增加建筑面积260平方米，新建设车库154平方米，改建了屋顶，进行了装饰装潢。自2014年10月16日，反诉原告委托律师就《房屋租赁协议》届满后的事宜多次进行协商，但反诉被告不做任何积极的行为，一意收回房屋，拒绝做任何补偿。故反诉原告提起反诉，要求依法判令反诉被告建行兴安分行补偿反诉原告李维华建筑改造建设款人民币200万元，承担案件诉讼费。   反诉被告建行兴安分行辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告在承租期间对房屋进行了改变，违反了合同中对不得改变房屋主体结构的约定，其改建扩建的部分已被认定为违章建筑限令择期拆除，故不应维护反诉原告的请求。   法庭根据原、被告双方的陈述及答辩，总结了本案的争议焦点问题：1、扩建、改建部分是否改变了租赁房屋的主体结构，改建、扩建是否经过本诉原告（反诉被告）的同意；2、本诉被告逾期返还租赁房屋的租赁费是否给付，返还租赁房屋的具体时间是何时。   当事人围绕诉讼请求针对争议焦点依法提交了证据，本庭组织了当事人进行了证据交换和质证。双方当事人提交证据如下：   1、原告（反诉被告）出示房屋租赁协议复印件一份，证明被告在不改变建筑物主体结构的情况下可以对房屋进行改造建设并进行相应的装饰装潢。同时也能证明当时双方明确约定了被告在两年内将入网费及入网事宜做好，合同约定供暖管道由对方来完成。被告（反诉原告）李维华经质证认为对于证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议，该份证据恰恰证实了我方可以进行建设。   2、原告（反诉被告）出示阿尔山市城市行政综合执法局通知书复印件一份，证明被告所增建扩建的部分（包括主楼新增部分和院内新增部分）属于违法建筑，且由相关的行政主管部门责令限期拆除，故本诉被告李维华的赔偿请求不能得到支持。被告（反诉原告）李维华经质证认为对证据真实性、合法性和关联性没有异议，本案的房屋从2009年10月份开始租赁，当年的冬天就进行房屋的建设，直到2017年的6月之前，从未收到阿尔山市建设行政主管部门提出过是违法建筑的通知，这个通知书之所以出现是因为本诉原告向建设主管部门主动举报自己，恶意成就本案的证据。   3、被告（反诉原告）李维华出示房屋租赁协议复印件，证明在协议7.1条中约定对房屋在不改变主体结构的情况下可以对房屋进行改造。按照建筑学上对改变主体结构的定义，在本案当中我方所新建的车库与改变主体结构不相关，在主楼和原来一层基础上加建的部分，完全是在原来的空地上所进行的建设，没有改变原建筑主体结构。这些新的建设和改造仅仅是改变了原来建筑的外观，由原来的U字型变成了口字型，但是没有改变主体结构。原告（反诉被告）建行兴安分行经质证认为对证据的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明内容有异议，协议中约定不能改变主体结构，我方认为增建和扩建的部分改变了主体结构，屋顶已经发生改变。增建的二层、U字型两侧的部分，地基是按一屋设计的，被告在没有加固地基的基础上进行了增建，是改变了房屋的原状和主体结构。   4、被告（反诉原告）李维华出示照片复印件20张，证明新建是在原来的基础上加盖的，并没有改变原建筑的地基、承重墙和梁。原告（反诉被告）建行兴安分行经质证认为对该份证据没有异议。   5、被告（反诉原告）李维华出示资产评估报告书复印件一份，证明我方建筑结构并没有改变主体结构及新建和改建部分的造价，包括土建（主楼新建的增加部分、车库、硬化地面、地沟、排水管涵）、安装工程（供电和供暖）、拆除工程。原告（反诉被告）建行兴安分行经质证认为评估报告依据的价格是2014年的价格，而改建的时间是2010年，应该参照2010年的价格。对管网建设进行评估不合理，合同（6.1）约定租赁期间乙方对房屋结构、水电暖等进行维修，每年检查维修一次，费用由乙方承担，因此该费用不应列为评估报告的一项，这笔费用就应当由李维华来承担。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：   2009年11月10日，原告（反诉被告）建行兴安分行与被告（反诉原告）李维华签订《房屋租赁协议》，协议约定原告（反诉被告）建行兴安分行将其所有的位于阿尔山市××街营业楼（建筑面积为539.52平方米），附属锅炉房（建筑面积为137.58平方米）、招待所用房（建筑面积为173.78平方米）出租给被告（反诉原告）李维华，出租房屋总建筑面积为850.88平方米，租赁期限自2009年11月10日始至2014年11月10日止，年租金108000.00元，租金每年11月10日前付清，租金中不含取暖费、水电费、物业费及地方性费用，该部分费用均由被告（反诉原告）李维华自行承担。租赁期间，被告（反诉原告）李维华对房屋结构、水、电、暖气等设施负责维修，每年检查、修缮一次，房屋维修费用由被告（反诉原告）李维华承担。原告（反诉被告）建行兴安分行同意被告（反诉原告）李维华在不改变建筑物主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装修，能够满足营业需要，并协助被告（反诉原告）李维华提供相关资料。被告（反诉原告）李维华应在该协议生效二年内解决租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网事宜，入网费由被告（反诉原告）李维华承担。履行期限届满协议终止，因履行期限届满终止时，双方协商解决被告（反诉原告）李维华建筑、装饰装修的善后事宜。协议签订后，原告（反诉被告）建行兴安分行履行了交付房屋的义务，被告（反诉原告）李维华履行了给付房屋租金的义务，并解决了租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网，交纳了入网费。同时，被告（反诉原告）李维华在经营期间，在未取得建设规划行政管理部门规划许可的情况下，对承租的原告（反诉被告）建行兴安分行二层营业楼房进行了增建和扩建。原来二层“U”字型营业楼房东侧是一层，西侧与北侧是二层，门朝北临街，被告（反诉原告）李维华将二层“U”字型营业楼房东侧由一层扩建成二层，在“U”字型中间增建成二层楼房，与“U”字型东西两侧二层楼房连成一起成为一体，建成一个完整的二层“口”字楼房，使营业楼房建筑面积增加了195.30平方米。被告（反诉原告）李维华又在营业楼后侧增建一排砖混结构车库，建筑面积为168.48平方米。2014年11月10日，原告（反诉被告）建行兴安分行与被告（反诉原告）李维华签订的《房屋租赁协议》因履行期限届满而自动终止。协议终止后，被告（反诉原告）李维华因增建、扩建房屋，改建屋顶，装饰装修等补偿事宜与原告（反诉被告）建行兴安分行未达成一致意见，被告（反诉原告）李维华对所承租楼房未予返还，直至2016年9月9日才将租赁房屋交付，共逾期使用租赁房屋21个月。2017年6月12日租赁房屋的扩建部分被阿尔山市城市管理综合行政执法局确定为违法建筑，并限令建行兴安分行自行拆除。现原告（反诉被告）建行兴安分行要求被告（反诉原告）李维华将租赁房屋恢复原状，并给付逾期返还房屋租赁费，承担律师费。被告（反诉原告）李维华反诉要求原告（反诉被告）建行补偿建筑改造建设费。   上述事实有双方当事人提交的房屋租赁协议、阿尔山市城市行政综合执法局通知书、照片在卷为凭，本院对上述证据予以采信。原告（反诉被告）建行兴安分行虽然对资产评估报告书的内容提出异议，但并未申请重新鉴定或者提出相反的证据予以反驳，故本院对评估报告书予以采信。   本院认为，原被告双方在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意识表示，并不违反法律的强制性规定，是依法成立的，应自双方签字之日起即具有法律效力。合同成立后，双方应按照合同的约定履行自己的义务。原告（反诉被告）建行兴安分行按照协议的约定，将出租楼房交付被告（反诉原告）李维华经营使用至协议履行期限届满而终止，已全面履行了协议对其确定的义务，故被告（反诉原告）李维华应自协议终止后负有返还租赁房屋的责任。同时，因被告（反诉原告）李维华自协议终止后未向原告（反诉被告）建行兴安分行返还租赁房屋，故被告（反诉原告）李维华对逾期返还租赁房屋也应承担支付逾期租赁费的责任。在案件审理过程中，原、被告双方对逾期使用房屋的期限达成一致，逾期时间为21个月。建行兴安分行虽提出逾期使用房屋费用应按每月75000.00元计算，但并未提交证据予以佐证。因双方对房屋租赁费在合同中已有所约定，故逾期使用房屋的房屋租赁费以合同约定为准，即108000.00元/年。被告（反诉原告）李维华应给付原告（反诉被告）建行兴安分行逾期使用房屋租赁费189000.00元[21个月×（108000.00元÷12）]。因案涉租赁房屋的改建、扩建部分已被行政机关确定为违法建筑，并限令建行兴安分行自行拆除，故对建行兴安分行要求李维华对租赁房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。   在原、被告签订的协议中约定在不改变建筑物主体结构的前提下，进行建筑改造建设，说明原告（反诉被告）建行兴安分行是同意被告（反诉原告）李维华对租赁房屋进行增建、扩建的。针对李维华实施的增建、扩建行为是否改变主体结构，需要专业鉴定机构予以鉴定从而给出专业意见。建行兴安分行在案件审理过程中申请了司法鉴定，但因建行兴安分行未能向鉴定机构提供诉争房屋的原始建筑图纸等必需的鉴定材料，其鉴定申请被鉴定机构退回，故对其主体结构发生改变的主张应承担举证不能的法律后果。   根据双方签订的《房屋租赁协议》第7.1条约定“甲方同意乙方在不改变建筑主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装潢，满足营业需要，并协助乙方提供相关资料”。第9.4条约定：“因履行期限届满而终止时，双方协商解决乙方建筑、装饰、装潢的善后事宜”，故可确定李维华扩建租赁房屋行为是经建行兴安分行同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意，但双方对扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，李维华的扩建行为未取得合法建设手续，应按双方过错承担责任。因李维华是扩建行为实际实施人，故应承担60%的责任，建行兴安分行作为出租人承担40%的责任。经鉴定李维华扩建部分价值116.88万元，故建行兴安分行应给付李维华46.752万元（116.88万元×40%）。   综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项、第九十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十条、第十二条、第十四条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）李维华在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司兴安分行延期房屋租赁费18.9万元；   二、反诉被告（原告）中国建设银行股份有限公司兴安分行在本判决生效之日起十日内给付反诉原告（被告）李维华改造款46.752万元；   三、驳回原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司兴安分行其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告（被告）李维华其他诉讼请求。   本诉案件受理费1000.00元，由被告李维华负担。反诉案件受理费22800.00元，由反诉被告中国建设银行股份有限公司兴安分行负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   审 判 长 李春城   审 判 员 王 磊   人民陪审员 赵淑华     二〇一九年十月二十日   书 记 员 王丽慧   判决所依据的法律条文   《中华人民共和国城乡规划法》   第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。   申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。   城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。   《中华人民共和国合同法》   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第九十一条第一项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。   第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。   承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。   当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。   第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。   第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；   （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。