徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初9516号原告：宝信润山小区业主委员会，住所地徐州市铜山区宝信润山小区7号楼一楼营业房。负责人：张永权，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：崔远圣，江苏淮海明镜律师事务所律师。被告：保利铜山置业发展有限公司，住所地徐州市铜山区彭祖路12号6楼。法定代表人：柯青滚，该公司董事。委托诉讼代理人：梁敏，江苏敏言律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣成，江苏敏言律师事务所实习律师。第三人：徐州市铜山区人民防空办公室，住所地徐州市铜山区彭祖路人防大厦。法定代表人：胡光辉，该办公室主任。委托诉讼代理人：张新建，该办公室法规科科长。委托诉讼代理人：宗世醒，该办公室法规科工作人员。原告宝信润山小区业主委员会（以下简称宝信业委会）与被告保利铜山置业发展有限公司（以下简称保利公司）、第三人徐州市铜山区人民防空办公室（以下简称铜山人防）物权确认纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宝信业委会的负责人张永权、委托诉讼代理人崔远圣，被告保利公司的委托诉讼代理人梁敏、徐荣成，第三人铜山人防的委托诉讼代理人张新建、宗世醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝信业委会向本院提出诉讼请求：1、判令宝信润山小区B区的地下车库的权属归全体B区业主共有（人防工程除外）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：宝信润山小区业主从2013年起陆续与保利铜山置业发展有限公司签订商品房买卖合同，宝信润山小区地下车库车位属于小区配套设施，依法应属宝信润山全体业主共有。保利公司将业主共有的停车位出售、出租行为违反了《物权法》第七十三条、第七十四条的规定，侵害了宝信润山全体业主的合法权益。另宝信润山业主与保利公司签订的房屋买卖合同并无约定涉案停车位属保利公司所有，即使约定也是无效约定。根据《江苏省物业管理条例》的规定，地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有。综上，宝信润山小区地下车库车位属于小区配套设施，依法应属宝信润山全体业主共有。请依法支持原告诉请。被告保利公司辩称，原告诉请无事实及法律依据，请求依法驳回原告诉请。1、原告主体不适格，根据物权法第七十六条，有关共有和共同管理权利的重大事务事项应当经专有部分占建筑物总面积的过半数的业主，且总人数超过半数的业主同意。2、宝信润山地下车位（库）归属，属于保利公司所有（人防工程除外）。涉案地下车位权属分为两个部分：一是属于人防工程，按照人防法的规定，已经交由国家所有；另一部分属于开发商自有，保利公司有权按照法律规定通过租售的方式获得利益。商品房销售时已与业主约定可以有偿租售的方式取得地下车位使用权。地下车位的面积未计算在业主商品房公摊面积中，商品房的销售中也没有把地下车库纳入业主的商品房价格中。第三人铜山人防称，宝信小区B区地下车库应建的人防工程面积为17907.8平方米。第三人对于兼顾人防工程只负责维护，不收取利益，所有权也不属于人防。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，被告保利公司以出让方式取得位于铜山区的宝信润山商业、住宅项目地块，用地面积194220平方米，并办理铜国用（2012）第01290、01329、01352、01344号土地使用权证。后被告保利公司经铜山区规划局批准建设宝信润山小区，A区为多层住宅区（219户）、B区为高层住宅区（1942户）。被告保利公司在该小区A、B区陆续建设住宅等建筑物，并投资建造了地下车库（包括人防工程、兼顾人防工程，部分车库工程尚未完工），其中B区的地下车库中，人防工程面积为18244.6平方米，其余为兼顾人防工程。被告保利公司委托徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司对宝信润山小区房屋进行产权登记测绘，该公司对计算每套房屋的分摊面积时未将涉案地下车库的面积计入。徐州市铜山区物价局铜价管（2013）68号文件，即对于涉案小区B4、B6、B7号楼住宅商品房备案价格函复中载明，三栋楼公共配套包括供电、供水、供暖、有线电视等设施配套，其中并未涉及地下车库。被告申报的涉案小区B15、B16号楼的商品房预售方案中载明，地下人防范围外的机动车停车库以租售方式处置。另查明，2013年起，被告保利公司陆续出售房屋，宝信润山小区业主办理上房手续并入住。2017年9月7日，宝信润山小区业主委员会成立并经铜山街道办事处备案，备案材料中记载，居民住宅户数2161户，居民住宅建筑面积272736平方米。被告保利公司实际占有涉案地下车库，并将部分车位的使用权转让给小区业主。宝信润山小区业主则认为B区地下停车库（除人防工程外）应属于小区配套设施，应由全体业主共有，故引发本案诉讼。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十五条第一款第（五）项，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行业主大会赋予的其他职责。本案中，原告宝信业委会主张B区地下车库的权属归全体业主所有，涉及业主有关共有的重大事项，应当经小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告宝信业委会未向本院提供证据证实符合该条件的业主决定同意该事项且已将该事项交由原告履行。故原告宝信业委会无权代表业主主张涉案权利。原告主张涉案地下车库属于小区配套设施，依法属于全体业主所有。依照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。又依照《人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可见，人防范围外的地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。原告宝信业委会未有证据证明小区业主与保利公司就涉案地下车库进行了相关约定。房产测绘结果等证据，明确表明涉案车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明涉案地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，故保利公司作为涉案地下车库的投资者，对涉案地下车库享有所有权。双方当事人均认可宝信润山小区在由开发商交付业主时，双方并未对涉案民防工程的所有权归属作出约定，保利公司与购买该小区新建住宅的业主签订的《商品房预售合同》中也未对涉案民防工程作出过约定，故依据法律规定，并结合谁投资、谁收益，谁投资、谁享有所有权的原则，在开发商即被告保利公司与购买该小区新建住宅的业主就涉案地下车库之所有权未作约定的情况下，涉案地下车库之所有权应归属其投资者保利公司所有。故原告诉请确认宝信润山小区地下车库归全体业主所有，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第一款第（七）项、第十二条、第十五条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宝信润山小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告宝信润山小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  杨道平人民陪审员  余广远二〇一九年十月十六日书 记 员  许 冰