安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初1796号 原告：张斌，男，1970年10月31日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：查夕聪，安徽永阳律师事务所律师。 被告：来安县金鹏置业有限公司，住所地安徽省来安县新安镇建阳南路，统一社会信用代码91341122568960522N。 法定代表人：范国红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡丰收，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。 原告张斌与被告来安县金鹏置业有限公司（以下简称金鹏置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法转为普通程序审理，分别于2019年5月24日、8月22日公开开庭进行了审理。原告张斌及其委托诉讼代理人查夕聪、被告金鹏置业公司委托诉讼代理人胡丰收、经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张斌向本院提出诉讼请求：1.判令金鹏置业公司退还其购房款288728元；2.判令金鹏置业公司退还房屋办证费350元；3.判令金鹏置业公司支付违约金5745.6元（288728元×20%）；4.判令金鹏置业公司自2018年5月1日起按30元/㎡支付房屋租金至金鹏置业公司退还全部购房款之日止（房屋面积17.67平方米，截止2019年5月1日租金为6361.2元＝30元/㎡/月×17.67㎡×12月）；5.案件受理费、律师费等由金鹏置业公司负担。诉讼过程中，张斌增加诉讼请求：要求解除其与金鹏置业公司于2014年1月8日签订并于2014年1月22日登记备案的编号为2014-240778-D的《商品房买卖合同》。事实和理由：2014年1月8日，其与金鹏置业公司签订《商品房买卖合同》，其购买金鹏置业公司开发的峰汇国际13幢一层内1125号商铺，其当日支付购房款150689元，余款14万元通过银行按揭贷款支付。2017年3月，因面积误差，金鹏置业公司退还购房款1961元。其还向金鹏置业公司缴纳办证费用350元。之后双方因房屋租赁、经营多次发生纠纷，2018年4月28日，在来安县人民政府信访办的组织协调下达成一致并签订《协议书》，金鹏置业公司承诺：1、保证在2019年3月30日前回购其所购买的房屋；2、若在规定的时间内没有回购，金鹏置业公司需支付其房屋总价款20%的违约金；3、自2018年5月1日起按30元/㎡支付房屋租金，至回购手续办理完毕；4、退还其所缴纳的房屋维修基金等费用。至今，虽经其多次催促，政府领导及信访办多次协调，金鹏置业公司一直拖延拒绝履行义务，为维护其合法权益，故诉至法院。 金鹏置业公司辩称，一、本案协议成立但是未生效。1、张斌至今并未办理房屋撤销备案手续，房屋的产权人仍然是张斌。2、在张斌办理撤销备案手续之后，其用开发峰汇国际二期商品房的销售款退还张斌商铺款，但到目前为止二期开发政府还没批下来，不具备退还张斌的资金来源条件，这是政府行为，政府审批行为是不可抗逆的行为。故本案退还商铺过户，退还房款的条件都未成就，所涉案协议未生效。二、因协议未生效，故违约金不存在。即使协议有效，协议中约定的违约金明显过高，法院应该依法调减。三、关于涉案房屋租金问题，本案是商品房销售合同案件，张斌提出的租金问题与本案无关，不应审理租金问题。四、诉讼费、律师费因协议成立但未生效，张斌擅自行使诉权导致支出的诉讼费用应由当事人自行承担，律师是当事人单方聘请的，合同中并未约定律师费用由对方承担，故律师费应由其自行承担。综上，张斌诉请条件未成就，请求法庭查清事实后依法驳回张斌诉请。 经审理查明：2014年1月8日，张斌（买受人）与金鹏置业公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同并于2014年1月22日进行登记备案（合同编号：2014-240778-D）。合同约定张斌购买金鹏置业公司开发的峰汇国际第13幢一层内1125号铺房，用途为商业。该铺房（合同约定）建筑面积共17.79平方米，总金额290689元。张斌于合同签订当日支付购房款150689元，余款14万元通过银行按揭贷款支付。2017年3月3日，双方签订补充协议，确认涉案房屋经土地测绘部门测绘实际面积为17.67平方米，房屋总价格为288728元，金鹏置业公司退还张斌购房款1961元。2014年1月9日，张斌向来安县锦绣房地产经纪有限公司支付上述房屋办证费350元。 金鹏置业公司已将峰汇国际第13幢一层内1125号铺房交付给张斌，但尚未办理不动产权证，张斌将该商铺租赁给滁州市中环百货有限公司经营使用。租赁期间，张斌与滁州市中环百货有限公司发生纠纷。2018年4月28日，经相关部门主持调解，金鹏置业公司（甲方）与张斌（乙方）签订一份《协议书》，协议内容如下：经过来安县政府信访办组织协调甲乙双方多次协商，为解决社会矛盾等因素，现就甲方同意撤销乙方购买的位于来安县峰汇国际13＃楼商场铺号1125商铺，双方达成如下条款：一、甲方同意用出售开发峰汇国际二期商品房销售款（或二期商品房和门面房）退回乙方撤销的商铺款。撤销时间从峰汇国际小区二期商品房开盘预售证取得三个月后（按预售证时间）根据资金回笼情况陆续通知乙方办理撤销手续，保证在2019年3月30日前完成回购。手续办理完毕后，甲方一次性支付现金给乙方。若甲方在规定时间内没有回购，甲方支付总价款20%违约金给乙方。二、当甲方通知乙方办理商铺撤销手续时，乙方自己通过政府协调，自行办理房屋备案注销手续（甲方配合），在办理撤销备案手续中所发生的一切费用均由乙方承担。三、甲方撤销合同备案退回乙方上述商铺合同总价款为290689元，在退房手续未办理之前，甲方按照每月30元／㎡代滁州市中环百货有限公司支付乙方商铺租金，直到撤销备案退房手续办理好之日止。按协议算起，此协议签订后，自2018年5月1日算起。乙方商铺所交纳的房屋维修资金，乙方凭交款凭据，退房手续办理完毕后退回给乙方。若商铺房产（证）过户，过户费等相关费用全部由乙方承担。四、本协议签订后，双方共同遵守。在撤销备案退房前，乙方不得干预甲方的1-3层商业经营活动，否则造成的一切经济损失将由乙方承担。五、本协议一式三份，甲乙双方、中环百货各执一份，本协议具有同等法律效力。 另查明，张斌为解决与金鹏置业公司纠纷，与安徽永阳律师事务所签订委托代理合同，支付律师费2000元。 上述事实，有张斌提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》、销售不动产统一发票、收款收据、《委托代理合同》、律师费增值税发票；及张斌、金鹏置业公司的陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人及其代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、张斌与金鹏置业公司签订的《协议书》是否生效；二、张斌与金鹏置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，金鹏置业公司是否应当退还购房款；三、金鹏置业公司是否应当支付违约金；四、张斌其他诉讼请求能否得到支持。 针对争议焦点一，2018年4月28日，张斌与金鹏置业公司签订《协议书》，是经来安县人民政府信访办组织协调并由双方多次协商而签订，该《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故该《协议书》为合法有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《协议书》约定金鹏置业公司应按合同约定通知张斌办理商铺备案撤销手续，并在2019年3月30日前履行回购义务。庭审中金鹏置业公司未提供证据证明其已履行通知张斌办理商铺备案撤销手续事宜的事实，且双方亦未约定办理商铺撤销手续系案涉合同生效的前提条件，故对金鹏置业公司提出《协议书》未生效的辩解意见，本院不予采信。 针对争议焦点二，2014年1月8日，张斌与金鹏置业公司签订《商品房买卖合同》，张斌购买了金鹏置业公司涉案商铺，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同。张斌与金鹏置业公司签订的《协议书》，双方均同意撤销张斌购买的位于峰汇国际第13幢一层内1125号商铺买卖合同，金鹏置业公司退还购房款，金鹏置业公司保证于2019年3月30日前完成回购。此约定可视为双方对解除合同条件的约定。双方协议约定回购期限届满后，金鹏置业公司仍未通知张斌办理商铺撤销手续，根据法律规定，应当视为解除条件已成就，张斌有权提出解除合同。根据《协议书》约定，金鹏置业公司在撤销涉案商铺备案合同时，应退回张斌购买商铺合同总价款，故对张斌要求解除《商品房买卖合同》和金鹏置业公司退还商品房购房款288728元的请求，本院予以支持。张斌应将位于峰汇国际第13幢一层内1125号房屋退还金鹏置业公司。 针对争议焦点三，金鹏置业公司未按规定的时间完成回购并支付回购款，已构成违约，张斌有权要求金鹏置业公司支付违约金，金鹏置业公司辩称双方协议中约定的违约金过高，请求予以调整，因张斌未举证证明金鹏置业公司因违约给其造成的实际损失情况，故本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，结合双方当事人过错、预期利益等因素，从公平及诚实信用原则出发，违约金调整为总价款的10%比较适宜。 对于争议焦点四，对张斌提出金鹏置业公司退还办证费350元的诉讼请求，因根据庭审查明的事实，该费用系向来安县锦绣房地产经纪有限公司支付，张斌向金鹏置业公司主张返还该费用，缺少事实和法律依据，故本院对此主张不予支持。对张斌商铺提出金鹏置业公司支付租金的诉讼请求，因本案审理的是张斌与金鹏置业公司商品房买卖合同纠纷，而张斌将其涉案房屋租赁给滁州市中环百货有限公司经营，张斌与滁州市中环百货有限公司之间存在房屋租赁合同关系，根据租赁关系给付张斌租金的义务主体为滁州市中环百货有限公司，金鹏置业公司不是租赁合同的义务相对人，张斌对所欠的租赁费用问题，可通过另行诉讼解决。对张斌主张的律师费用，经审查认为双方在签订的《商品房买卖合同》和《协议书》中均无约定由金鹏置业公司承担此项费用，张斌现要求金鹏置业公司承担律师费，缺少事实和法律依据，故对张斌的此节诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张斌与被告来安县金鹏置业有限公司在2014年1月8日签订并于2014年1月22日备案登记的《商品房买卖合同》于本判决书生效后解除； 二、被告来安县金鹏置业有限公司于本判决生效后三十日内退还原告张斌购房款288728元，并支付违约金28872.8元； 三、驳回原告张斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6598元，由原告张斌负担50元，由被告来安县金鹏置业有限公司负担6548元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  叶宝联 人民陪审员  张荣刚 人民陪审员  张美芹 二〇一九年十月十七日 法官助理戴作静 代理书记员  姚迎秋 代理书记员  单 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行执行款交付 开户银行：来安县农村商业银行新河支行 银行户名：来安县人民法院 银行账号：20000350242210300000018