广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初24988号原告：邓梨娜，女，1956年11月18日出生，汉族，住广东省广州市东山区************，公民身份号码440************722。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村工业区********，统一社会信用代码914***********791K。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。原告邓梨娜诉被告佛山市三联房地产开发有限公司（下简称三联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2019年10月17日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陈伟其及被告委托诉讼代理人何国基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即协助原告办理佛山市禅城区*******1706室的不动产权证；2、被告向原告支付迟延办证的违约金9613.91元（违约金以房款总价405650元为本金，从房屋交付使用第721日即2018年10月22日起按日万分之一暂计至2019年6月15日，暂计至日期的次日2019年6月16日至被告实际办好不动产权证之日的违约金按照上述标准继续计算）；3、被告赔偿原告为维权而发生的律师费用800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告向被告购买坐落于佛山市禅城区****11******，房屋总价款为405650元整。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3.由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”《补充协议》第五条约定“1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。2、买受人未付清房款（含按揭款）、相关费用及违约金，或买受人须办理面积补差手续却未能按照本补充协议第四条约定办理的，办理产权过户的时间顺延。”原告已向被告支付了全部房款405650元，并于2015年10月*日向被告支付2万元整和2015年11月5日向被告支付3万元整，参加5万抵15万活动，未计入购房款，被告于2016年11月1日向原告交付使用房屋。但被告至今未能协助原告办理房屋的不动产权证，应承担违约责任，应立即履行合同为原告办理不动产权证，并且支付迟延办证违约金，暂计至起诉之日2019年*月15日已逾237日，违约金为9613.91元（房款405650元×万分之一×237日），且违约金应计至被告实际履行合同办证义务之日止。为了办理不动产权证，原告多次向被告催告，也曾向行政主管部门反映，但均未能如愿，因聘请律师代理诉讼支出律师费800元，被告应予以赔偿。为此，原告特提起诉讼。被告三联公司辩称：一、被告对案涉土地合法取得与开发施工，案涉房屋单元是在手续完备的情况下进行预销售。被告在销售涉讼房屋时，已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预销售许可证等，符合法律销售房屋的条件。被告是在取得上述全部许可证件的情况下对案涉房屋进行销售，并与各原告签订了商品房买卖合同，依法进行了网上备案，因此被告的销售行为合法有效。二、被告在履行商品房买卖合同的过程中既不存在过错，也不存在违约行为，各原告庭前均已取得不动产权证书。案涉房屋所属工程于2016年8月17日竣工验收，于次日进行了备案登记；同年被告均在约定房屋交付日期前向各原告交付了案涉房屋。佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年7月24日向被告发函同意对案涉11号办公楼进行竣工验收的不动产登记。被告于2017年9月向佛山市禅城区国土城建和水务局提交资料申请佛山市禅城区****11**的首次登记确权。故此被告在案涉房屋办证事务上已履行了相应的义务，不存在违约行为。出现本案迟延办理不动产登记手续，是由于佛山市禅城区国土城建和水务局在案涉房屋确权时对案涉土地、房屋权属需要时间理清和审核，故在政府部门理清权属问题前未能向各原告办理不动产证书。以上政府行为属于政府部门合法合规行使职责，并非被告的过错造成的办证迟延，被告无须承担违约责任。再者，被告在政府部门理清和审核完办证资料后，即及时通知各原告前来领取办证部门出具的宗地图和分户图，积极协助各原告办理不动产权证书，各原告庭前均取得了不动产权证书。至此，被告的合同义务已履行完毕，原告亦不存在客观损失。三、原告要求被告赔偿维权产生的律师费无事实依据和法律依据。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告主体适格。2、商品房买卖合同、补充协议。证明原、被告约定原告向被告购买涉案房屋。《商品房买卖合同》第十五条、《补充协议》第五条约定了权属登记期限。3、购房发票。证明原告为购买房产向被告支付了购房款。锁匙托管承诺书、前期物业管理服务协议、物业管理费缴纳凭证。证明被告已经将房屋交付给原告使用，原告已经接收该房屋并按时缴纳物业管理费。根据商品房买卖合同约定原告应在约定期限内可取得房产权属证书。但是因为被告的原因导致迟延取得，被告已构成违约，应承担违约责任。电商费收据。证明原告向被告支付参加5万抵15万活动的团购金50000元，该部分费用实际上是购房款但并未被用于抵偿房款。6、委托代理合同、律师费发票。证明因被告长期的违约行为，导致原告未能按时取得房产权属证书，原告不得已只能委托聘请律师进行诉讼，由此支出了800元律师费，该部分律师费应由违约方承担。7、律师函、律师函邮寄信息，证明因被告违约行为，原告未能按时取得房产权属证书，为此，原告向被告发送律师函要求明确办理房产权属证书时间及支付违约金，但该律师函寄出后被拒收。诉讼中，被告三联公司提交以下证据：1、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、准予预售房屋单元明细表、建设工程规划许可证。证明被告对案涉土地合法取得与开发施工，案涉房屋单元是在手续完备的情况下进行预销售，且原、被告双方签订的商品房买卖合同均已完成了网上备案手续。2、竣工验收备案表、首次登记确权清单、办公楼分期竣工的意见。证明案涉工程于2016年8月17日竣工验收，于次日进行备案登记。佛山市禅城区国土城建和水务局亦于2017年7月24日向被告发函同意对案涉11号办公楼进行竣工验收的不动产登记。被告于2017年9月已向佛山市禅城区国土城建和水务局提交资料申请佛山市禅城区****11**的首次登记确权。被告在案涉房屋办证事务上已履行了相应的义务，不存在违约行为。3、盛南公馆宗地图、分户图签收表。证明被告已于2019年7月15日通知各业主前来领取宗地图、分户图的办证资料，各原告于7月中下旬先后领取了该资料自行办证。签收表写着自办的那一项是业主已经自行到政府部门领取上述资料。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3、4、6，被告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据5为原告向案外人缴纳的费用，与本案无关，本院对关联性不予确认；证据7，被告未收到该邮件，本院对证据7不予采信。被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年11月5日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景西路11号1706室……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额405650元……第八条、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。同日，原、被告签订《补充协议》，约定“……第五条、商品房权属登记。1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内……”。2016年8月17日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。2016年11月1日，被告向原告交付了涉案房屋。据被告提交的《盛南公馆宗地图、分户图签收表》显示：原告自办。另查明，原告与广东泽康（顺德）律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，就本案纠纷委托该律所代理诉讼事宜作出具体约定，并支付律师费800元。原告当庭陈述：业主曾在2019年7月下旬收到过被告通知可以办理房产证的消息，接到通知后业主立即将资料给被告或自行前往房产登记中心递交资料，部分业主则是通过其他业主的口口相传得知这情况，并不反映被告已履行相应的通知义务。被告当庭陈述：确认原告已交齐购房款，确认原告陈述的收楼时间；被告通过电话及业主微信群的方式通知领取办证资料，政府部门应该也有通知部分业主办证，2019年7月15日是被告统一领取再向各业主分发宗地图和分户图的时间。相关系列案中，到庭原告做如下陈述：一、刘志安：2019年7月13日，微信名为盛南公馆的微信号向我发送《关于盛南公馆办理不动产权证的通知》，我收到通知后自行前往房管部门办理房产证；二、郑传花：2019年7月13日，被告工作人员曾打电话给其中一个业主，通知可以领取办证资料了，该业主在业主微信群将被告工作人员的微信号（微信名为盛南公馆）共享，我当天添加了该微信号，被告工作人员要求我拿原件给他，我不同意，就自行办理了；三、梁伟翔：2019年7月13日收到物业管理处电话，通知可以领取办证资料，确认签收表中我的签名和落款日期；四、黄秀明：我于2019年7月13日在业主微信群看到说可以办证，2019年7月14日我就自行到房管部门办证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请被告协助办证。原告确认其已于2019年7月16日办理了产权证，即原告诉请的事项已处理完毕，并无判决的必要，本院不再重复处理。关于逾期办证违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于涉案房屋交付使用后720日内协助原告办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。原、被告一致确认涉案房屋的交付时间为2016年11月1日，被告依约应于2018年10月22日前向原告提交办理产权证的相关资料。综合系列案的审理情况及已查明的事实可予认定，被告自2019年7月13日起已通过电话、微信等方式通知各业主领取办证资料，原告至迟可于2019年7月15日前往被告处领取办证资料。因此，本院认定被告实际向原告履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。被告未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，被告依约应向原告支付2018年10月23日至2019年7月15日期间逾期办证违约金10790.29元（405650元×1/10000×266天）。原告主张的逾期办证违约金计算起始日期有误，其诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩逾期办证非因被告过错所致，并无有效的证据予以证明，本院不予采纳。关于原告诉请的律师费。涉案《商品房买卖合同》及其补充协议并未约定律师费的负担问题，且律师费亦非原告维权所必然支出的费用，原告诉请被告负担律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市三联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邓梨娜支付佛山市禅城区************逾期办证违约金10790.29元；二、驳回原告邓梨娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取30元，由被告佛山市三联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年十月十七日书记员 方紫盈