广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6856号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市万悦物业管理有限公司。法定代表人：黄洁凤。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄洁凤。两上诉人共同委托诉讼代理人：何玉辉、梁士玲，广东高木律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟强。委托诉讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。上诉人佛山市万悦物业管理有限公司（以下简称万悦物管公司）、黄洁凤因与被上诉人陈伟强土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。万悦物管公司、黄洁凤上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判陈伟强向万悦物管公司和黄洁凤返还多收取的租金163293.12元；3.依法改判驳回陈伟强的全部诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由陈伟强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。万悦物管公司、黄洁凤应以最终测量的实际承租面积4317.58平方米为标准支付租金。1.一审法院采纳陈伟强在签订租赁合同并经测绘后双方协商确定按5250平方米计收租金的主张，认定事实明显有误。虽然万悦物管公司、黄洁凤与陈伟强在2017年8月5日签订的《租赁合同》约定计租面积为5500平方米，但注明最终以实际计算，因此，万悦物管公司、黄洁凤一直认为承租面积是按照实际的使用面积计算，需经双方再核定。合同上所写的5500平方米仅作为参考值，导致万悦物管公司、黄洁凤对此产生重大误解。且陈伟强并没有提供双方对土地进行测量的相关证据，且对于双方确定实际使用面积为5250平方米亦未提供相关的证据予以证明，其陈述明显偏离事实。2.万悦物管公司、黄洁凤向陈伟强租赁地块的承租范围不应包括虚线所示的通行道路。从陈伟强在一审中提交的其与案外人梁某彬签订的租赁合同及附图可看出：陈伟强承租的范围是附图中显示的实线范围内的土地，不包括虚线部分的通行道路。陈伟强再转租上述地块时，租赁的范围不能超过其与案外人梁志斌签订的租赁合同的承租范围。3.万悦物管公司、黄洁凤按照虚高的5250平方米作为承租面积计算交纳租金，明显有违公平原则。万悦物管公司、黄洁凤对案涉合同的承租面积在签约时存在重大误解，对该条款属于可撤销事项，基于万悦物管公司、黄洁凤已投入大量基建，且与陈伟强交涉其一直采取回避的态度，但万悦物管公司、黄洁凤找陈伟强交涉是一直呈持续状态的，并没有超出撤销时效。按双方签订的《租赁合同》合同期限是2017年8月1日至2027年10月31日，截至目前为止，合同期余下约8年，万悦物管公司、黄洁凤的实际承租面积为4317.85平方米，却要按虚高的承租面积5250平方米计算至租赁合同期满，按照合同约定的方式计算下来，万悦物管公司、黄洁凤每月至少多交纳约930平方米面积的租金，8年下来将多交纳约200万元租金，这对于已在案涉土地上投入了大量基建的万悦物管公司、黄洁凤而言明显是显失公平的。二、一审法院认定案件事实程序违法。一审判决书陈述“另查明，2017年10月9日，广东佛山地质工程勘察基础工程公司测绘涉讼土地面积为5411.51平方米。”查阅一审庭审笔录及一审判决书，均未找到一审法院判决书中所述的由广东佛山地质工程勘察基础工程公司出具的测绘报告。一审法院在陈伟强没有提供相关证据及双方未对证据进行质证的情况下予以认定上述的测绘结果，是有违《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，属于程序违法，恳请二审法院撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。综上，恳请二审法院依法在查清本案事实基础上，依法撤销原判，作出公正公平合法的判决，维护万悦物管公司、黄洁凤的合法权益。针对万悦物管公司、黄洁凤的上诉，陈伟强答辩称：原审判决认定事实清楚、请求二审法院予以维持。1.本案案涉租赁物为土地使用权，陈伟强出租给万悦物管公司、黄洁凤的土地面积与实际面积不符很正常，也符合惯例，也是双方真实意思表示。双方就案涉土地的计租面积为5250平方米，是双方协商一致，并实际履行得出的结果。且陈伟强提供的租金列表里面也可以显示，除了每个月的租金以及税金以外，合同的保证金也是按照5250平方米计算得出的。2.2017年12月底之前，双方已就案涉土地面积进行对账，从租金列表可以看出，2017年12月，万悦物管公司、黄洁凤缴纳的金额为202562元，该金额等于对2017年租金的对账，该金额是按照5250平方米计算得出的合同保证金金额。3.双方当事人委托第三方对土地面积进行测量的时间为2017年10月初，最终确定按5250平方米计算租赁面积，万悦物管公司、黄洁凤也一直按此标准来履行。综上，陈伟强不存在多收租金的情况。陈伟强向一审法院起诉请求：1.万悦物管公司、黄洁凤支付2018年6月1日至2018年12月31日期间的租金135000元并支付以135000元本金按月利率2%从起诉之日起至结清租金之日止计付的违约金；2.万悦物管公司、黄洁凤向陈伟强支付2018年税费13125元；3.万悦物管公司、黄洁凤拆除东南面增建的篮球场及其附属设施；4.万悦物管公司、黄洁凤承担本案的全部诉讼费用。万悦物管公司、黄洁凤向一审法院反诉请求：1.陈伟强向万悦物管公司、黄洁凤返还多收取的租金163293.12元；2.陈伟强承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：位于佛山南海区****厚东村民小组31610.48平方米土地已办理土地使用权证，登记所有权人为***村委会，登记使用权人为佛山市南海区******厚东经济合作社。2014年8月31日，案外人梁某彬（出租方，甲方）与陈伟强（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市南海区********侧部分空地面积的土地使用权转租给乙方作商业用途使用，面积合计8000平方米；期限自2014年9月1日至2032年1月31日；等等。2017年8月5日，陈伟强（出租方，甲方）与万悦物管公司、黄洁凤（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区**********侧的骏鹏百汇广场内部分空地面积的土地使用权转租给乙方作美食广场使用，面积合计5500平方米（附图，最终以实际计算）；租期自2017年8月1日至2027年10月31日止，计租期从2017年8月1日起计，租金每两年在原面积单价的基础上复式递增8%：2017年8月1日至2017年10月31日月租金66000元（12元/平方米）、2017年11月1日至2019年10月31日月租金110000元（20元/平方米）、2019年11月1日至2021年10月31日月租金118800元、2021年11月1日至2023年10月31日月租金128315元、2023年11月1日至2025年10月31日月租金138545元、2025年11月1日至2027年10月31日月租金149655元；租金、水电费每期在当月5日前一次性支付，甲方开具收据，逾期缴交，甲方按应收款每天千分之五计收违约金；乙方支付330000元作为土地、水、电押金，合同期满，甲方无息全额退还乙方；乙方承诺在建建筑物必须离开甲方原水泥路1米，距离小区围墙及海情山庄8米外才可建建筑物；乙方在基建时，必须在空地南面门口即面对官窑文化广场方向的左座商铺近空地方向的墙角向北起计36米后方可建商铺，如有改动需经甲方书面签字同意；租期内乙方拖欠租金超过十五天、水电费或税费超过20天的，属于违约行为，甲方有权解除合同，并无偿收回出租的项目；甲方未经乙方同意提前解除合同，视为违约，甲方双倍退还乙方全部押金外，另赔偿乙方因此造成的经济损失；乙方逾期缴纳租金的，违约金按每日千分之五计付至付清租金止，若逾期一个月不付清租金的，甲方有权终止本合同，收回全部土地使用权，没收保证金，同时乙方在该土地上兴建建筑物及附着物、配套设施归甲方所有；等等。案外人梁某彬在该合同上手写“同意甲方将合同的土地使用权转给乙方”。2017年6月20日，万悦物管公司向陈伟强转账支付100000元保证金。2017年8月8日，万悦物管公司向陈伟强转账支付280000元。2017年9月1日，万悦物管公司向陈伟强转账支付18000元。2017年10月16日，万悦物管公司分别向陈伟强转账支付100000元、20000元。2017年12月14日，万悦物管公司、黄洁凤向陈伟强转账支付202562元。上述款项合计720562元，包括合同保证金315000元、8-10月租金189000元、11-12月租金210000元、7-12月税金6562元。2018年1月11日、2018年3月6日、2018年3月28日、2018年4月27日、2018年5月25日，万悦物管公司分别向陈伟强转账支付105000元，陈伟强分别出具收据，确认分别收取2018年1-5月份每月租金105000元。2018年8月2日，万悦物管公司向陈伟强转账支付150000元，注明为6-7月部分租金。2018年9月3日、2018年9月29日、2018年11月7日、2018年12月8日、2018年12月28日，万悦物管公司分别向陈伟强转账支付90000元，万悦物管公司主张上述款项为2018年6-12月期间租金，上述款项合计为600000元。2019年1月28日，万悦物管公司向陈伟强转账90000元，万悦物管公司主张该款项为2019年1月份租金。2019年2月25日，万悦物管公司向陈伟强转账支付86351.6元，万悦物管公司主张该款项为2019年2月租金。2018年10月17日，陈伟强委托广东都汇律师事务所向万悦物管公司发出《律师函》，主张拖欠场地租金高达40多万元，催促万悦物管公司收到函件后三日内结清租金，否则追究法律责任。另查明，2017年10月9日，广东佛山地质工程勘察基础工程公司测绘涉讼土地面积为5411.51平方米。2019年2月20日，万悦物管公司委托佛山市地岩测绘技术服务有限公司测量位于佛山市南海区官窑骏鹏广场万悦租用地面积与丰和羊庄面积，测绘涉讼土地面积为4317.58平方米。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。陈伟强提供土地给万悦物管公司、黄洁凤使用，万悦物管公司、黄洁凤支付对价，双方形成土地租赁合同关系，本案为土地租赁合同纠纷。涉讼土地已办理集体土地建设使用权证，陈伟强、万悦物管公司、黄洁凤围绕涉讼土地签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。陈伟强与万悦物管公司、黄洁凤在2017年8月5日签订《租赁合同》约定计租面积为5500平方米，并注明最终以实际计算，从2018年5月份之前万悦物管公司、黄洁凤一直按计租面积5250平方米作为计租标准缴纳的土地租金且租赁保证金也实际缴纳315000元（5250平方米×20元/平方米/月×3个月），一审法院采信陈伟强关于在签订租赁合同并经测绘后双方协商确定按5250平方米计收租金的主张。万悦物管公司、黄洁凤直至2019年2月26日才提起反诉主张按4317.58平方米计收租金，距合同实际履行已超过一年，考虑到租赁合同中所约定的租赁土地面积并无明确的四至界线，租赁土地面积测绘方法并不唯一，而万悦物管公司、黄洁凤承租时该土地现状已明确，如果万悦物管公司、黄洁凤对计租面积确有异议，理应在合理期限内向陈伟强提出主张，现万悦物管公司、黄洁凤在陈伟强起诉拖欠租金后才提出计租面积异议，有违诚信原则，对万悦物管公司、黄洁凤主张按4317.58平方米计算租金的意见不予采纳，并对其反诉主张陈伟强返还多收的租金163293.12元的反诉请求不予支持。2018年6月1日至2018年12月31日期间万悦物管公司、黄洁凤应缴纳租金735000元（5250平方米×20元/月/平方米×7个月），万悦物管公司、黄洁凤主张其已付款项中600000元为此期间租金，陈伟强主张万悦物管公司、黄洁凤尚应支付拖欠此期间的租金135000元合法合理，依法予以支持。虽然万悦物管公司、黄洁凤拖欠此期间部分租金已违反租赁合同约定，但考虑到万悦物管公司、黄洁凤是对租金标准有异议，且一直以其自认的租金标准缴纳租金，故万悦物管公司、黄洁凤尚未构成根本违约，考虑到万悦物管公司、黄洁凤拖欠此期间部分租金造成陈伟强利息损失，一审法院酌情确定以135000元为本金从陈伟强提起诉讼时按年利息6%计算违约金，陈伟强主张按月2%计算违约金过高，超出部分不予支持。陈伟强主张万悦物管公司、黄洁凤支付2018年税费13125元合法合理，依法予以支持。万悦物管公司、黄洁凤建造的篮球场及附属设施是在合同约定的租赁范围内建造，如涉及违章建筑应由相关行政部门处理，一审法院对陈伟强在本案中主张万悦物管公司、黄洁凤拆除篮球场及附属设施的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2018年12月31日期间拖欠部分租金135000元及以此为本金从2018年12月26日起至实际清偿日止按年6%计算的违约金予陈伟强；二、佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年税费13125元予陈伟强；三、驳回陈伟强其他诉讼请求；四、驳回佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤全部反诉请求。一审案件受理费减半收取1631.25元（陈伟强已预交3560.94元），由万悦物管公司、黄洁凤负担。反诉受理费1782.93元（万悦物管公司、黄洁凤已预交），由万悦物管公司、黄洁凤负担。万悦物管公司、黄洁凤应于上述付款同期迳付受理费1631.25元予陈伟强，一审法院不另收退。陈伟强多预交的受理费1929.69元，在判决生效后经陈伟强书面申请，一审法院予以退还。在本案二审过程中，万悦物管公司、黄洁凤向本院如下提交新证据：1.《告知函》，拟证明万悦物管公司、黄洁凤在签订租赁合同之后，就实际承租面积一直要求陈伟强进行合理核算，但陈伟强均采取回避的态度。2.照片5张，拟证明陈伟强以明显不合理的测量方法，将并不属于其8000平方米承租范围以外的公用通道也计入万悦物管公司、黄洁凤的承租面积内。本院组织当事人质证，陈伟强对上述证据的三性均不予确认。本院认为，证据1为万悦物业公司单方制作，且本案无其他证据证明陈伟强收到该告知函。证据2只能显示案涉租赁地块内存在公用通道，并不能证明该通道不属于8000平方米的承租范围，故以上证据均不足以证明万悦物管公司、黄洁凤的主张，本院均不予接纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈伟强和黄洁凤签订《租赁合同》的意思表示真实，不违反国家法律和行政法规的强制性规定。该租赁系转租，从梁某彬签字确认“同意甲方（陈伟强）将合同的土地使用权转给乙方（黄洁凤）”的内容来看，梁某彬对陈伟强的转租案涉土地使用权的行为知情且同意。故，案涉《租赁合同》合法有效，双方当事人应当严格按照合同的约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《租赁合同》第一条约定：陈伟强将部分空地现状转租给黄洁凤使用，黄洁凤承租的项目为：美食广场，面积合计：5500平方米（最终以实际计算）。本案无证据显示陈伟强与万悦物管公司、黄洁凤就案涉土地租赁面积的计算标准和实际数值达成补充协议，但在案涉合同的履行中，从2017年8月1日至2018年5月31日，万悦物管公司与黄洁凤均以5250平方米为计租面积缴纳租金和保证金，陈伟强也予以认可。根据上述法律规定，一审法院以5250平方米计收租金的判断，有法律依据，本院予以维持。万悦物管公司、黄洁凤诉请陈伟强退还其多收取的租金163293.12元的主张，理据不足，本院不予支持。对此，万悦物管公司、黄洁凤诉称案涉租赁地块不应包括通行道路，案涉租赁地块面积有误。经查，一方面，案涉《租赁合同》只约定陈伟强将部分空地现状转租给黄洁凤，并不涉及该租赁地块内是否存在通行道路的情况。另一方面，陈伟强与梁某彬签订的《租赁合同》所附的实测图可以看出：陈伟强租赁地块的面积确为红（实）线内占地8443.82平方米。但该实测图仅能显示租赁面积，无法显示该面积范围内的规划和建设情况。且万悦物管公司委托佛山市地岩测绘技术服务有限公司测量案涉地块实线范围内的面积为7518.13平方米，两者数值相差近1000平方米，即万悦物管公司、黄洁凤以陈伟强承租的土地不包括虚线区域推导出案涉地块不应包括通行道路的主张，证据不足，本院不予支持。案涉合同履行过程中，2018年6月开始，万悦物管公司、黄洁凤以实际承租面积未达5250平方米为由单方变更租金数额，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”万悦物管公司、黄洁凤单方变更承租面积和租金的行为未经双方协商一致，根据上述法律规定，本院推定双方未变更案涉《租赁合同》关于租赁面积和租金数额的内容。则万悦物管公司、黄洁凤单方减少租金行为，违反案涉《租赁合同》的约定，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”《租赁合同》约定：乙方逾期缴纳租金的，违约金按每日千分之五计付，直至付清租金为止。如前所述，2018年6月1日至2018年12月31日期间，万悦物管公司、黄洁凤应向陈伟强交纳的租金为735000元，而其实交600000元，故其该期间应补交的租金为135000元。另，万悦物管公司、黄洁凤拖欠部分上述租金造成的利息损失，确属陈伟强的直接损失，对此，陈伟强主张按月2%计算违约金，该违约金计付标准明显过高。根据万悦物管公司和黄洁凤的违约程度和损失情况，一审法院酌定按年利息6%计算违约金，相对公平合理，本院予以维持。另《租赁合同》第四条第2项（1）约定：乙方在租赁期间，必须承担一切税费，如土地税、租赁税（土地使用税税金每年2.5元／方，由甲方代收）等。本案中，案涉租赁土地面积为5250平方米，则万悦物管公司、黄洁凤应交纳的2018年税金为13125元（5250平方米×2.5元／平方米）。至于万悦物管公司、黄洁凤诉称一审法院在陈伟强没有提供相关证据及双方当事人未对广东佛山地质工程勘察基础工程公司的测绘结果进行质证的情况下，对该结果予以认定，属程序违法。经查，虽一审法院未在开庭笔录中明确注明该证据名称，确属瑕疵，本院予以指正，但从陈伟强提交的诉讼材料接收凭证和证明内容可知，陈伟强于一审开庭前已经提交上述测绘结果，且一审庭审将所有证据材料统一交由万悦物管公司和黄洁凤质证。故万悦物管公司、黄洁凤的该上诉意见，无事实依据，本院不予支持。综上所述，万悦物管公司、黄洁凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3565.86元，由上诉人佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年十月十二日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋