山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3575号 上诉人（原审原告）：张亚男，女，1977年3月9日出生，汉族，住潍城区。 委托诉讼代理人：王东玲，潍坊潍城立德法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：潍坊华东房地产开发有限公司，住所地：诸城市东武街2号。 法定代表人：刘季林，董事长。 上诉人张亚男因与被上诉人潍坊华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张亚男上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；诉讼费由华东公司负担。事实与理由：一审逾期交房、逾期办证时间未查清。华东公司未按合同约定的交房时间即2010年12月31日之前将具备条件的房屋交付张亚男，根据双方合同约定，华东公司应支付张亚男逾期交房违约金。华东公司未在合同约定的时间内将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案，直至2017年9月21日才将涉案房屋登记在张亚男名下，华东公司违约共计2096天。一审以华东公司办理世纪商城整体的产权证时间2016年6月15日为办理涉案房屋产权证条件成就时间，认定华东公司应在该时间360日内协助张亚男办理产权证书没有事实和法律依据。二、一审违约金的计算依据不合理。依照相关法律规定，涉案房屋违约金应按贷款利率上浮50%计算。 华东公司未提交书面答辩意见。 张亚男向一审法院起诉请求：判令华东公司支付逾期交房违约金、逾期办理产权证违约金合计100756元；诉讼费用由华东公司负担。 一审法院认定事实：2010年4月7日，张亚男与华东公司签订《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ00043603房屋代码：362146）一份，主要内容约定：张亚男购买华东公司开发建设的位于潍城区（暂定名）1001号房，建筑面积46.84平方米；该商品房单价为每平方米4309.01元，总金额201834元；付款方式为买受人于2010年4月10日前交清首付款41834元，剩余房款160000元以按揭方式支付；十五条出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人协助买受人办理产权证书，直至办理完毕；双方还对其他事项作了约定。合同签订后，张亚男交纳了全部房款。2010年8月19日，该合同在潍坊市住房和城市建设局办理了登记备案手续。2016年3月2日，涉案工程进行了竣工验收。2016年6月15日，华东公司办理了房屋所有权证书（大证）（潍房权证市属字第××号），该证书附页上已明确载明“1001号房”产权人为张亚男。2017年9月5日，华东公司将办理权属登记（小证）需提供的资料报产权登记机关备案。2017年9月21日，房产登记部门为张亚男办理发放了《不动产权证书》（鲁（2017）潍坊市潍城区不动产权第0058140号）。庭审中，张亚男自认其与潍坊市君豪国际酒店管理有限公司（以下简称君豪公司）签订了托管协议，但对交房情况不清楚、涉案房屋是谁接收也不清楚，只是收取了部分托管收益。 当事人争议的焦点是：一、华东公司是否逾期办证？是否应当承担违约责任及违约金数额？二、张亚男的起诉是否超过诉讼时效期间。 一、对第一个焦点，张亚男提供了以下证据：1、《商品房预售合同》一份；2、查档证明一份；3、张亚男的房产证原件及复印件一份。证明：依据合同约定，华东公司应于2010年12月31日前交房、于2011年12月26日前办证；但华东公司直到2017年9月5日才将办证所需要其提交的相关资料提交到办证机关，已逾期2080天，逾期办证违约金为100756元（房款201834元×2080天×0.024%）。华东公司为证明其未违约，提供以下证据：1、《商品房预售合同》第一页；2、房屋所有权证书（大证）；3、2017年7月6日《齐鲁晚报》第三版公告；4、公告通知及张贴在涉案房屋的公告照片1张；5、2002年10月24日，华东公司与潍坊市世纪商业有限公司（以下简称世纪商业公司）签订的《房地产联合开发协议书》一份；6、2017年5月20日关于购买世纪商城1号楼房屋情况的说明一份。证明：华东公司已于2010年8月19日将合同办理了登记备案；涉案房屋已经在2016年6月15日办理“大证”时将所有权登记在张亚男名下；为协助张亚男办理产权登记证书，华东公司已经以登报公告、张贴公告的形式进行了通知；因华东公司与世纪商业公司对涉案房屋是委托开发关系，张亚男购买房屋时是与世纪商业公司法定代表人丁龙刚协商签订的购房协议，同时又与君豪公司签订了托管协议，张亚男是与世纪商业发生的房屋买卖关系和托管关系，最初张亚男也是向世纪商业公司要求办理房产证书并要求君豪公司支付托管费用（即返租费用），张亚男已签字并认可办证过程。证明延期办证的原因在张亚男而不在华东公司。 一审法院认为，（一）建筑物的交付，应当以竣工验收为前提。涉案房屋系于2016年3月2日完成竣工验收、于2016年6月15日办理房屋所有权证书（大证）。此时，涉案房屋才完全具备办理权属登记（小证）的条件。张亚男主张华东公司逾期交房，但却对何时交房、何人收房等交接情况一概不知。根据本案实际情况，认为以2016年6月15日作为交房时间为宜，故华东公司应当按照合同十五条的约定在商品房交付使用后360日内（2017年6月9日前），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助买受人办理产权证书，直至办理完毕。但华东公司于2017年9月5日才将相关资料报产权登记机关，逾期87天，已构成违约。对张亚男提供的1、2、3证据予以认定；华东公司提供的证据虽内容真实，但不能证明其主张。（二）华东公司逾期办证87天，应当承担违约责任。因合同中并未约定逾期办证违约金比例，根据本案实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，酌定按年利率6%（月息5‰）标准计付逾期办证违约金，计2926.59元（201834元×87天×5‰÷30天）。 二、对第二个焦点，张亚男主张一直找华东公司要求办证，华东公司的违约行为一直持续，并没有超过诉讼时效，同时张亚男申请证人王某出庭作证。王某出庭陈述称其也从华东公司购买房屋，因办证多次找过华东公司。华东公司不予认可。因华东公司自2017年6月9日后才逾期办证违约，张亚男于2018年11月9日提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。根据张亚男的诉前财产保全申请，依法采取了相应的保全措施（详见（2018）鲁0702财保635号卷宗）。 综上所述，张亚男与华东公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。华东公司逾期办证已构成违约，应向张亚男支付违约金2926.59元。张亚男要求华东公司支付逾期办证违约金2926.59元的诉讼请求成立，予以支持；其他诉讼请求证据不足，不予支持。华东公司答辩理由证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、潍坊华东房地产开发有限公司支付原告张亚男逾期办证违约金2926.59元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回张亚男的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3858元，减半收取1929元，财产保全费1030元，合计2959元，由张亚男负担1904元，华东公司负担1055元。 二审审理期间，张亚男提交（2019）鲁07民终701号民事判决书，证明应支持逾期交房及逾期办证违约金。二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或提供的证据不能证明其主张的，应承担不利后果。张亚男主张华东公司逾期交房，但未提交证据证明涉案房屋的实际交付时间，张亚男要求华东公司支付逾期交房违约金的主张缺乏依据，一审未予支持并无不当。因涉案房屋的交付时间未能确定，华东公司协助张亚男办理涉案房屋产权证书条件成就的时间亦不能确定，一审以华东公司办理世纪商城整体产权证的时间为办理涉案房屋产权证书条件成就时间不违反法律规定。关于逾期办证违约金的计算标准，因双方在合同中未约定，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%，一审按年利率6%计算违约金不违反上述计算标准，本院予以支持。 综上所述，张亚男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3858元，由上诉人张亚男负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十月十日 书记员 张瑞丰