淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4122号原告（案外人）：淮安东昌铝塑科技发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区龙腾西路**厂房三。法定代表人：李伟刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方晓峰、陶晶，江苏山师行律师事务所律师。被告（申请执行人）：苗锦兵，男，汉族，1961年3月15日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈新林，江苏岸庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：高雪峰，男，汉族，1972年12月16日出生，住江阴市。第三人（被执行人）：江苏华泽装饰工程有限公司，住所地淮安工业园区龙腾西路**。法定代表人：高雪峰，职务不详。原告淮安东昌铝塑科技发展有限公司（下称东昌公司）与被告苗锦兵、第三人高雪峰、江苏华泽装饰工程有限公司（下称华泽公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告东昌公司的委托诉讼代理人方晓峰、陶晶、被告苗锦兵的委托诉讼代理人陈新林到庭参加诉讼，被告高雪峰、华泽公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告苗锦兵与被告高雪峰、华泽公司民间借贷纠纷一案，原淮安市清浦区人民法院受理后，于2013年9月22日作出（2013）浦商初字第1402号民事裁定书，对被告高雪峰、华泽公司的银行存款90万元予以冻结或查封、扣押其等额财产。2013年9月26日，本院向江苏淮安工业园区国土分局发出《协助执行通知书》，要求其协助查封华泽公司的价值90万元的土地。该案经审理，于2013年12月25日作出（2013）浦商初字第1402号民事调解书，调解书内容为：一、被告高雪峰欠原告苗锦兵借款本金62万元及利息23万元，于2014年2月28日前一次性付清。二、被告江苏华泽装饰工程有限公司对被告高雪峰上述给付义务承担连带还款责任。三、原告苗锦兵放弃其他诉讼请求。四、案件受理费12100元，减半收取6050元，保全费5000元，合计11050元，由两被告负担。上述法律文书生效后，高雪峰、华泽公司未履行生效法律文书确定的给付义务，致苗锦兵向本院申请强制执行，原清浦区法院于2014年3月21日立案执行，执行案号为（2014）浦执字第0446号，该案于2014年8月20日终结本次执行程序，于2018年8月1日恢复执行，案号为（2018）苏0812执恢316号。该案在执行过程中，法院于2015年9月22日向江苏淮安工业园区国土分局发出协助执行通知书，对华泽公司位于淮安工业园区龙腾西路5号的土地使用权续查封。2018年9月6日，本院又向淮安市不动产登记中心发出2018苏08**执恢316号协助执行通知书，要求该中心协助对华泽公司所有的土地续查封。东昌公司对本院执行行为不服，提出书面异议：请求法院解除2018苏08**执恢316号【原执行案号：（2014）浦执字第446号】执行案件对淮安工业园区横七路以北、纵十路以西的土地【淮A国用（2011出）第4700号】的查封措施。本院于2019年4月12日作出（2019）苏0812执异45号执行裁定：“驳回异议人（案外人）淮安东昌铝塑科技发展有限公司的异议请求。”原告东昌公司向本院提出诉讼请求：1.判决停止对淮安工业园区横七路以北、纵十路以西土地（淮A国用2011出第4700号）的执行；2.判决解除对淮安工业园区横七路以北、纵十路以西土地（淮A国用2011出第4700号）的查封措施。3.判决确认淮安工业园区横七路以北、纵十路以西土地（淮A国用2011出第4700号）使用权归原告所有；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年12月16日，原告从被告华泽公司处购买了诉争房产，房屋评估价格为215.5万元，其中房产市场价值为137.4万元，土地使用权的价值为78.1万元。原告按照约定支付了215.5万元，并于2013年12月17日交清了税费等相关费用32.746万元，办理了房产过户登记。已经物权法的规定，涉案土地虽未经登记变更，但因“地随房走”，已发生物权变动的效力，原告是涉案土地的物权人。法院执行（2018）苏0812执恢316号【原执行案号：（2014）浦执字第446号】执行案件将涉案房屋的土地查封，导致原告无法办理不动产登记。原告对此提出异议被驳回。原告在购买上述房产时已经尽到审慎审查的义务，查清并处理了房屋上的抵押、查封等负担措施。原告从淮安市国土资源局工业园区分局获取的信息也可以确认在2013年12月24日之前，涉案的土地上是没有查封措施的。故原告对于土地未过户无过错，法院的查封材料未经过登记公示是未生效的查封，对原告的购买行为没有约束力，原告系涉案土地的合法使用权人，根据地随房走的原则，原告就涉案土地享有足以排除执行的权利。被告苗锦兵辩称：1.原告对涉案土地不享有所有权，物权排除法院的执行。原告提供的国有土地所有权证书记载的土地使用权人为华泽公司，原告与华泽公司签订合同转让的标的仅为3号厂房，原告不享有涉案土地所有权，无权排除执行。2.根据执异复议规定第25条，已登记的不动产，应当以不动产登记簿记载的权利人为所有权人。执行异议案件的裁定是正确的。3.法院查封在前，原告所签合同在后，且至今没有支付任何购房款。原告在购买3号厂房的时候明知道土地被查封，仍然购买，风险自担。被告高雪峰、华泽公司的辩称：2013年，因为华泽公司经营出现问题，工业园区管委会为解决公司拖欠农民工工资及一些其他借款的问题，就帮忙联系了东昌公司，要把我公司名下的厂房、土地卖掉还债。当时与东昌公司的领导、职工一起办理手续，查询了土地及土地和房屋的抵押担保情况。当时确定没有保全措施，只有抵押和担保，现在还显示在华泽公司名下的土地早在2013年出售给东昌公司的时候就早已完成过户，该土地就是东昌公司的，对东昌公司起诉的事实没有异议。原告提供了不动产登记簿信息查询结果、土地权证复印件一份、房地产价格评估报告、发票及完税凭证复印件、房屋买卖合同档案件、房屋登记申请书档案件、权属登记费用收据复印件、原告制作的情况说明两份等证据证明其主张。被告苗锦兵认为，涉案土地查封的时间是2013年9月16日，原告与被告华泽公司签订房屋买卖合同之前，涉案土地已经被查封。土地权证证明涉案土地目前仍属于华泽公司所有。对评估报告的三性均不认可，对发票及完税凭证复印件及2013年12月16日五号厂房三的发票真实性有异议，且发票也不能证明原告已经向华泽公司支付了215.5万元的购房款。对四份完税凭证真实性无异议，但只能证明原告向税务部门交纳了所购厂房的相应的税费，原告应当依法交纳土地增值税、营业税和相应的其他税费，但是原告及华泽公司均没有缴纳有关土地转让的税费。评估费的票据仅是原告委托房地产评估公司对买卖的房屋价格进行评估缴纳的费用，与涉案的土地没有任何关系。转让手续费和房屋登记费收据和票据与涉案土地没有关系。对于房屋买卖合同的真实性有异议，该合同在落款处甲乙双方的委托代理人均为嵇燕，存在串通的嫌疑。另外合同约定的付款期限是两年内付清，但是没有具体的时间节点，这些都有悖常理。对于原告制作的情况说明真实性不予认可，没有相关人员的签字，所摘抄的内容与其提供的不动产登记簿信息查询结果相矛盾。对于（2019）苏0812执异45号裁定书没有异议，也确认了原告与华泽公司签订房屋买卖合同的时间在法院查封涉案土地之后。第三人高雪峰、华泽公司没有发表质证意见。原告陈述，只有开发商在出售商品房时，才是由开发商自己开具发票，其他公司出售不动产资产，并不是自身的营业行为，无权开具发票，必须申请税务局代开。而税务局代开的计税价格是要求卖方委托指定的评估机构对房屋土地的价值进行评估，按照评估价格签订合同、开具发票、缴纳税费，土地与房屋必须一并交易，没有现成房屋的净地依法不得转让。交易时仅需签订房屋买卖合同，无须签订土地使用权转让合同，但是计价与计税时是一并计收了土地交易的税费。原告提供的一组发票的第三张明确载明了营业税、土地增值税就缴纳了二十多万元，这足以证实被告华泽公司将涉案的土地厂房出售给原告是依照法律法规的的规定签订合同、委托评估、缴纳各项税费，并依法申请所有权转移登记。双方的房屋买卖合同与申请所有权转移变更是在同一天即2013年12月17日，各项税费都是在同年的12月16日都已经交清，按照当年的办理房产证、土地证过户的规定，在申请办理房产证过户七个工作日办结，领取新的房产证后向国土资源局申请土地证变更登记，涉案土地在2013年12月24日被清河区法院3723号案件保全，刚好是原告还没有领取到新的房产证之前，涉案土地被查封。关于查封时间，虽然在国土资源局出具的不动产登记簿信息查询结果显示是2013年9月16日，但是该日期除了自该份登记簿查询结果中有显示，通过其他任何途径查询均不是该日期，在执行异议期间，代理人持调查令到国土资源局申请查询，工作人员打开电脑中的台账供代理人摘抄，原告将查询记录拍成照片，记录显示，涉案土地第一次查封时间是2013年12月24日。原告方也查询了法院的2013浦商初字第1402号案件的卷宗，被告苗锦兵在该案申请保全的日期是2013年9月22日，申请保全提供的线索是华泽公司名下的龙腾路六号厂房及土地，但本案诉争土地是华泽公司名下的五号厂房及土地，因此原告方认为被告苗锦兵提出的2013年9月16日对涉案土地厂房的查封信息有误，原告在购买时已经尽到了注意审慎审查的义务，在交易前申请对厂房上的两个查封的解封，并且获得了抵押权人的书面同意，并且查询了土地上并无任何查封。关于款项交付，原告方称，由于当时华泽公司外债较多，账户被查封，应工业园区公安分局的要求，215.5万元的购房款是分多笔直接偿还华泽公司的对外债务、支付拖欠的民工工资（直接支付到工业园区公安分局的账户）。说明，华泽公司在2013年债务缠身，管委会和公安局为解决其拖欠的民工工资的问题，主动联系原告，希望原告出资购买其部分土地厂房，用于解决农民工工资和部分对外债务，购买的价格就按土地、厂房评估价交易，房产评估价为137.4万元，土地使用权价值78.1万元，总计215.5万元。除此之外，原告还支付了327460元的各项税费，上述全部费用均是由孙全兵个人代付。原告在2013年12月26日、27日前后拿到房产证，拿到房产证之后就去办理土地变更的，发现土地被查封了。被告苗锦兵认为，原告提供的财务凭证，不能证明原告已经向华泽公司支付了215.5万元的购房款。原告是在2013年9月22日提起了财产保全申请，按照法律规定，清浦法院应当及时对被告华泽公司或高雪峰的财产予以保全，法院不至于拖延到2013年12月24日以后才保全，或者根本没有对此案进行保全，应当以法院下达裁定书的时间为准。被告苗锦兵在2013年9月份申请保全的是涉案的厂房和土地。在2013年年底的时候原告就已经向土地部门申请办理土地变更手续，是因为土地被查封才没有及时办理土地变更，请法庭查询原告向土地部门申请办理变更的时间，以确定原告是否怠于办理土地变更手续。原告称去办理土地变更了，没有什么证据。同时物权法147条规定，建成房屋之后，地随房走，根据不动产交易惯例，办理完房屋过户登记后，土地使用权实际已经随房屋过户登记发生物权变动的效力。关于双方存在争议的（2013）浦商初字第1402号案件保全涉案土地的时间。因淮安市自然资源和规划局出具的不动产登记簿信息查询结果显示，涉案的工业用地在2013年9月16日被原清浦区法院查封，而原告提供的证据显示苗锦兵于2013年9月22日才申请保全，本院调取了（2013）浦商初字第1402号案件的保全材料，显示原清浦区法院向淮安工业园区国土分局送达协助执行通知书和民事裁定书的时间是2013年9月26日10时。根据送达证上载明的本院送达文书的时间，涉案房屋被本院查封的时间应为2013年9月26日。本院查明：一、关于原告购买涉案厂房、土地的事实。原告述称其在2013年12月16日从被告华泽公司处购买了诉争房产，房屋评估价格为215.5万元，其中房产市场价值为137.4万元，土地使用权的价值为78.1万元。原告称自己按照约定支付了215.5万元，并于2013年12月17日交清了税费等相关费用32.746万元，同日办理了房产过户登记。后因为涉案土地被查封，没有办理土地过户。淮安市自然资源和规划局的不动产登记簿信息查询结果显示淮安工业园区横七路以北、纵十路以西的国有建设用地使用权人现仍为华泽公司。二、关于被告苗锦兵查封涉案土地的事实。苗锦兵于2013年9月22日申请保全，原清浦区法院向淮安工业园区国土分局送达协助执行通知书和民事裁定书的时间是2013年9月26日10时，该时间即为本院查封涉案土地的时间。2015年9月22日，苗锦兵在（2014）浦执字第446号案件中继续申请保全涉案土地。2018年9月6日，苗锦兵在（2018）苏0812执恢316号案件中再次申请保全涉案土地。三、关于涉案土地款项的交付事实。原告称，由于当时华泽公司外债较多，账户被查封，应工业园区公安分局的要求，215.5万元的购房款是分多笔直接偿还华泽公司的对外债务、支付拖欠的民工工资（直接支付到工业园区公安分局的账户）。上述全部费用均是由孙全兵个人代付。四、关于原告拿到房产证之后有无及时办理土地过户的事实。原告称，在2013年12月26日、27日前后拿到房产证，拿到房产证之后就去办理土地变更的，发现土地被查封了。至于申请过户的时间，原告没有证据。五、本院系涉案土地的首封法院。本院认为，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，法院查封涉案土地的时间明显早于原告购买涉案房屋的时间，且原告所列举的证据不能证明其以何种方式支付了购买涉案土地使用权的对价，仅凭借税费票据和公司的记账凭证不足以证明其款项交付的事实。原告一方面主张交付了土地款，另一方面主张地随房走，但是其购买涉案房屋、土地的行为均系在法院查封之后，故其对涉案标的享有的权利不足以排除法院的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告淮安东昌铝塑科技发展有限公司的诉讼请求。案件受理费11610元，由原告淮安东昌铝塑科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  高 嵩人民陪审员  赵秋菊人民陪审员  吕亚明二〇一九年十月十九日书 记 员  刘远升