山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初739号原告:刘皓,男,1951年7月10日出生,汉族,住青岛市市**。委托诉讼代理人:张启鹏,山东银启律师事务所律师。被告:赵文静,女,1989年9月18日出生,汉族,住青岛市市**。被告:陈凯,男,1988年9月8日出生,汉族,住青岛市市区。被告:陈书金,男,1963年4月7日出生,汉族,住青岛市**。被告:陈艳红,女,1962年10月1日出生,汉族,住青岛市**。四被告共同委托诉讼代理人:张荔华,山东琴岛律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人:陈大林,山东琴岛律师事务所律师。原告刘皓与被告赵文静、陈凯、陈书金、陈艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日作出（2018）鲁0203民初6591号民事判决，被告不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，经该院审理后，作出（2018）鲁02民终9995号民事裁定，裁定：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6591号民事判决；二、发回青岛市市北区人民法院重审。本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘皓及其委托诉讼代理人张启鹏、被告陈书金、陈艳红及其委托诉讼代理人张荔华、陈大林同时作为被告赵文静、陈凯的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付购房款40万元并支付自2017年4月27日起至付清购房款之日的利息，暂计算至2018年6月27日为23333元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月1日原告与拆迁单位签署市北区延安三路旧城改造项目房屋安置定位协议,原告获得拆迁后定位安置的青岛市延安三路192号3号楼*户房产一套（以下简称涉案房屋），建筑面积77.64平方米，原告需补交超安置面积购房款452416.62元，应交房款按实测面积结算。2017年2月该房产已具备交付条件。原告的前妻向原告称其妹妹陈艳红的儿子陈凯结婚需购房，介绍原告将涉案房屋出售给陈凯。后原告与陈艳红、陈书金夫妇商定，该房产需补交的超面积安置款由陈艳红夫妇直接交纳给项目开发单位，折抵被告向原告购买涉案房屋部分面积的购房款，涉案房屋部分面积按平方米18880元计算购房款,剩余部分面积按每平方米15000元计算购房款，原告取得权属登记后再与陈凯以二手房买卖方式办理过户手续，同时按以上约定计算并支付购房款。后涉案房屋实际缴纳超面积安置款449534.61元，依据之前约定，陈艳红夫妇代为向开发商交纳该笔款项，并领取房屋钥匙。原告于2017年3月15日取得房产证。2017年4月4日原告在介绍人陈素惠陪同下与陈艳红、陈书金签订买卖协议，对房款的计算方式进行了约定：已缴纳给开发商的4953461元，按照每平方米18880元计算，折抵涉案房屋23.81平方米的购房款，剩余53.57平方米，按照每平方米15000元计算，合计被告尚应只付购房款803550元，双方协商一致去掉零头，按照80万元计算剩余购房款。2017年4月4日原告按照双方的约定，与陈凯签订青岛市存量房买卖合同，办理了过户手续，2017年4月27日房屋产权变更登记为陈凯，陈凯通过银行贷款方式向原告支付房款40万元，尚欠40万元。故要求判如所请。被告赵文静、陈凯、陈书金、陈艳红辩称，被告不欠原告购房款。陈素惠系陈艳红的二姐，其与原告多年前办理离婚，但二人感情很好一直共同生活。因原告未打算居住涉案房屋，故不想往外拿钱交回迁款。原告一直托人帮其卖房，从2013年起卖了四年一直无人问津。2016年底陈艳红给儿子陈凯买婚房，本已交纳定金定了一套二手房，陈素惠和原告得知后，坚持让陈艳红退掉该房，买原告的涉案房屋。陈艳红向原告讲明买房的预算最多只有80万元，其中40万元还需银行贷款，原告表示只要陈艳红帮其交了回迁款，再贷款40万元支付房款就可以。于是陈艳红退掉已付定金的二手房，损失了定金，确定买原告的房子。当时原告简单写了一个纸条，计算了一下房屋面积和价格，总价80万元，陈艳红觉得没有超出预算就同意了。后来陈艳红去帮原告到开发商处交回迁款时发现原告被拆迁的老房子面积与原告之前讲的不一致，经询问原告称老房子面积不用考虑，陈艳红除了给开发商的45万元之外，再给原告40万元就两清了。陈艳红交纳回迁款后才得知需要先将房产证办到原告名下再过户给陈凯，为此又须多花费过户的费用。陈艳红交钱后开发商将合同、收据、钥匙均交付给陈艳红。后陈凯与原告签订存量房买卖合同，约定贷款40万元支付给原告，后来贷款也到位了。被告一家认为事情已经全部办理完毕了。被告认为原告是在青岛市出台限购政策、房屋价格上涨后心里不平衡，又来跟被告多要房款。根据交易习惯,无论是按揭贷款还是双方签订的购房合同,贷款均是最后一笔款项,国家规定的限购令等文件也是将首付款和贷款进行了先后分类,贷款也是最后一笔款项,因此本案除了贷款的40万元，再无其他的应付款项,从举证责任角度讲,根据物权法的规定,房屋买卖合同应当是书面合同,原告应当对其主张的总价款120万提供书面的证据,否则应承担举证不能的法律后果。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈书金、陈艳红系夫妻关系，被告陈凯系陈书金、陈艳红之子，被告赵文静系陈凯之妻。案外人陈素惠系原告前妻。各方均认可陈艳红与陈素惠系姐妹关系。2013年4月1日原告作为被拆迁安置人与拆迁单位签订《市北区延安三路旧城改造项目房屋安置定位协议》，约定拆迁单位对原告所有的原青岛市户建筑面积37.03平方米的房屋进行拆迁，应安置住宅建筑面积47.03平方米，原告选择安置青岛市延安三路192号汇达丽苑小区3号楼*户房屋，建筑面积77.64平方米，原告应交安置房屋价款共计454216.62元，以实测建筑面积为准结算。2016年底，陈艳红夫妇因陈凯结婚欲为其购置房屋，经陈素惠牵线联系，原告同意将涉案房屋出售给陈艳红夫妇。2017年3月3日原告与案外人青岛汇达置业有限公司就涉案房屋签订商品房出售合同，涉案房屋实测面积为77.38平方米，原告需交纳449534.61元购房款。经原告与陈艳红夫妇协商，该笔款项由陈艳红代为交纳给汇达公司，陈艳红夫妇交款后，房屋开发单位将购房合同、房屋钥匙等交付给陈艳红夫妇。原告取得诉争房屋权属登记后，于2017年4月与陈凯签订青岛市存量房买卖合同，并办理了房屋产权转移登记手续。2017年5月陈凯通过办理银行贷款方式向原告支付购房款40万元。现原告认为被告尚应支付剩余购房款40万元，被告则认为，双方约定的总房款就是80万元，被告已经向原告付清。根据双方陈述和提供的证据，双方争议的主要焦点问题在于涉案房屋的交易价格。原告主张交易价格为120余万元，除由被告代为交付给汇达公司的449534.61元外，原告尚欠80万元，被告则认为双方交易价格总共为80万元，包括由被告代为交付给汇达公司的449534.61元，被告已全部付清。原告主张购房款120余万元的主要依据即其提供的手写材料一张（以下简称手写材料），该材料内容为：“77.38㎡-23.81㎡=53.57㎡53.57㎡按15000元/米≈800000合计：800000元经双方协商同意以上价格。”该材料左下方有陈艳红、陈书金签字捺印，右下方有刘皓、陈素惠签字捺印。原告以此证明，原告取得涉案房屋产权后，依据与被告的约定以及被告已经交纳超面积购房款的事实计算的被告尚应支付原告的购房款，具体计算方式为按照每平方米18880元计算折抵该房产23.81平方米的购房款，剩余53.57平方米的房产面积，按每平方米15000元计算购房款为803500元，双方协商一致再减免3500元，即被告再支付原告80万元购房款即可。该80万元仅是53.57平米的购房款,涉案房屋面积共77.38平米,不可能按照53.57平方米计算购房款，对于23.81平方米为什么按照18880元计算，是因为原告签订安置定位协议时，政府定价超安置面积按照每平方米18000元以上交纳购房款，4年之后至2017年，原告向被告出售涉案房屋时，市场单价已远高于18000元，因此双方商定超安置面积部分的单价按照18880元计算，其他部分面积给予更低的单价15000元计算，已经是出于亲情的考虑做出的优惠。被告同样也提交该手写材料作为证据，用以证明原告在产生卖房给被告的想法时，就恶意编造原房屋面积是23.81平方米的事实（实为37.03平方米），意图造成超面积53.57平米（实际超40.35平米）的事实，为其日后不当得利13.22平米的差价设置陷阱，双方当时谈妥的就是以80万元买卖涉案房屋，不存在被告交给开发商钱之后还要再给原告80万元的说法。根据被告已交的超面积差价款明细可看出，超面积单价为18007.73元，而原告主张的两个价格，一个是每平米18880元，已超过超面积单价数额，一个是15000元，远低于超面积单价，不具有合理性，由此可以证实原告所称的单价纯属原告倒推所致，与双方的意思表示不一致。关于该证据的形成时间，原、被告陈述不一，原告称系2017年4月初被告缴纳了449534.61元之后形成的；被告则称系2017年2月底或3月初形成的，该材料不是双方的买卖合同，仅是双方有买卖意向，原告承诺按照80万元出售涉案房屋。同时被告认为对于该手写材料形成时间虽没有直接证据予以证明，但是如果除了贷款40万元，被告还欠原告房款的话，双方应当直接写明欠款数额，原告也不可能在尚有40万元房款未付情的情况下协助被告办理过户，有违常理。事实上双方于2017年3月3日签订了一份书面协议，该协议才是双方的买卖合同。被告对其陈述提供了落款时间为2017年3月3日的协议书，该协议书有打印和手写两部分，打印部分的内容为：青岛市市北区延安三路192号三号楼三单元*户主:刘皓,因个人经济负担过重,无法缴纳回迁超面积购房款,经与陈艳红协商将原住房转卖给陈艳红,由陈艳红于2017年3月3日将超面积购房款:肆拾肆万玖仟伍佰叁拾肆元陆角壹分￥449534.61元一次性付清。手写部分内容为：还欠刘皓房款肆拾万元整，经协商通过银行贷款一次付清（陈艳红自认手写内容是由其书写）。右下角双方协议人处有陈艳红和刘皓的签字。左下方写有：见证人江某1。对于该协议书，原告不予认可，认为该协议主文既有打印文字也有手写文字,依据一般众所周知的常识和日常生活经验法则,签署协议时,在打印文字内容存在，同时有书写文字时，应经双方在书写文字处按手印或签字确认,但该协议中手写文字处并无双方的确认,仅凭打印文字内容不能证明被告所称购房款共计约80万元的主张；原告从未签署该份协议,因为双方系亲属关系，原告曾应被告的要求向其提供过至少6份在右下角处写有原告名字的空白A4纸张，原告对其陈述的该事实未提供证据证明；另原告认为即使该协议属实，也是形成于双方共同提供的手写材料之前，成交价格应以双方提供的手写材料为准，该手写材料可作为双方的买卖合同使用。原告对该主张提供了在二审期间2018年2月14日的调查笔录中第5页关于该协议书形成过程的陈述内容予以证明。该调查笔录第5页证人江某2陈述称:“我同上诉人（本案被告）、被上诉人（本案原告）都是朋友,2017年3月左右,我开车载他们两家一起到开发商处,双方协商购房,上诉人要将房产登记到其子名下,开发商称仅能登记到被上诉人名下,我说此举风险太大,又没有任何书面凭证,所以我提出作为见证人,双方共同签署一个协议,将欠款等情况一并写明。该协议书是双方同时在开发商处签署的，一式两份,双方各有一份,我也签了两次名字。”被告认为证人的证词并不能证明双方提供的手写材料是在2017年3月3日双方签署协议书之后形成的。原告对其主张还提供了从贝壳网、房天下、安居客二手房交易中介网站下载的2017年前后涉案房屋所在小区二手房成交单价记录及该时间该小区二手房交易均价记录，证明2017年3月前后涉案房屋市场交易价在每平方米18000元以上，按照原告提供的手写材料被告应支付的购房款核算，涉案房屋的交易单价为16148元，远低于当时的市场价，该证据与原告提供的手写材料，完全可以证明原告主张的交易价格。被告对该证据不予认可，认为该证据来源不清，打印时间是2019年4月22日，不能证明双方交易时间的市场价格，被告之所以购买原告的房屋就是因为比市场价便宜，市场价格对于本案没有任何意义。本院认为，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，原告主张涉案房屋的交易价格为120余万元，对此原告负有举证责任，原、被告均将手写材料作为证据提交，说明双方对该证据均予以认可，故本院对该证据真实性予以确认，该证据可以证明双方曾经协商确认过53.57平方米的价格，但因该证据内容含糊不清，双方又各执一词，对所执之词均没有提供证据予以证明，而且根据该证据内容看，不能视作一份完整的买卖合同，而且原告称该材料形成于被告提供的协议书之后，对此原告虽提供的调查笔录，但该笔录内容不能证明其主张，对该事实本院不予确认，单凭该证据无法证明原告主张的成交价格120余万元的事实。被告为反驳原告的主张，提供了2017年3月3日的协议，虽然原告对该协议内容不予认可，但其并未否定落款处其本人的签名，对该签名原告称曾应被告的要求出具多份由其签名的空白纸张，对此原告没有提供证据予以证明，故对该陈述本院不予采信，应该确认该协议是双方签署的；虽然协议中手写内容处没有双方的签字确认，但该手写内容书写于双方的签名之前，按照常理，在书写或打印内容之后签名，应视为其对签名之前内容的全部确认，另结合江某2在二审时就该协议形成过程的陈述，完全可以证明该协议是双方的真实意思表示，对该协议的真实性，本院予以确认，根据该协议内容可确认，除被告代为向开发商支付的超面积购房款449534.61元外，尚欠原告购房款40万元。后被告已经付清该40万元，至此被告应付的房款已经付清。现原告认为被告尚欠其房款40万元，原告未提供充分有效证据，而且按照常理，如果被告尚欠原告房款40万元的话，双方应对付款期限、如何支付等作出约定，实际上双方对此并无约定，且如原告所称尚有40万元房款未支付的情况下，原告即协助被告办理房屋过户手续，明显亦有违常理，现被告已经将房款付清，原告亦协助被告办理了房屋所有权转移登记手续，双方的合同已履行终结，故原告的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告刘皓要求被告支付房款40万元及利息的诉讼请求。案件受理费7650元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于敬乐人民陪审员  牛清洁二〇一九年十月二十一日书 记 员  林 洁