甘肃省古浪县人民法院   民事判决书   （2019）甘0622民初341号   原告（反诉被告）：古浪县绿城山水物业管理有限公司。   法定代表人：李某。   委托诉讼代理人：杨某，住古浪县。   委托诉讼代理人：刘某，古浪县法律援助中心律师。   被告（反诉原告）：古浪县凯尔亮百货超市。   法定代表人：余某。   委托诉讼代理人：赵某，甘肃银城律师事务所律师。   原告古浪县绿城山水物业管理有限公司（以下简称“物业公司”与被告古浪县凯尔亮百货超市（以下简称“凯尔亮超市”）物业服务合同纠纷一案。原告于2018年5月3日向本院起诉，本院于2018年7月16日作出（2018）甘0622民初1277号民事判决。宣判后原告不服，提起上诉，武威市中级人民法院审理后以一审未予查明认定基本事实，事实认定不清为由，裁定撤销古浪县人民法院（2018）甘0622民初1227号民事判决，发回古浪县人民法院重审。重审中，凯尔亮超市提起反诉，本院决定合并审理。本案本院立案后另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人杨某、刘某、被告凯尔亮超市委托诉讼代理人赵某等到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。   原告物业公司提出诉讼请求：要求被告凯尔亮超市缴纳物业服务费171314元。事实和理由:自2016年6月1日起，原告向被告提供物业服务，至2019年5月5日，被告共计欠缴物业费221314元。2018年10月4日，被告向原告缴纳物业费50000元，下欠部分经原告多次催缴，被告不缴。   被告凯尔亮超市辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被双方未签订物业服务合同，原告并未向被告提供物业服务。2、原告要求被告支付171314元的物业费缺乏法律依据。3、原告未经催收程序直接提起诉讼，程序违法。   凯尔亮超市反诉要求：1、判令物业公司赔偿因恶意断电造成的营业损失121533.3元。2、判令物业公司赔偿因恶意断电造成额外支出的燃油费及设施费22647.3元。3、判令物业公司返还凯尔亮超市向其缴纳的溢价电费30353.45元。事实与理由：凯尔亮超市在××县经营，其用电总传输通道与浙江大厦形成统一管网。2018年5月3日，物业公司向法院就物业服务合同起诉，请求法院判令凯尔亮超市向其缴纳物业费116055元。在诉讼期间，物业公司于2018年9月14日恶意截断凯尔亮超市的电力供应，导致超市停业、生鲜食品变质报废。凯尔亮超市不得已使用小型发电机发电，支出了燃油费和设备费。直至2018年10月4日，超市向物业公司缴纳溢价电费50000元后物业公司才恢复电力供应。   物业公司对原告的反诉请求辩称，我公司并未恶意停电，是凯尔亮超市未及时交纳电费，我公司无款向供电部门购电才造成停电，应当驳回其反诉请求。   原告为支持诉讼请求，提交了如下证据：   1、古浪县绿城山水物业管理有限公司营业执照，证明原告的诉讼主体是合法的。   2、古浪县政府网站调取的资质变更证据，证明物业公司是由原来浙大物业有限公司变更的。   3、通知书三份，证明在2017年8月4日、9月4日、2018年9月14日物业公司通知凯尔亮超市缴纳物业费。   4、2018年10月4日凯尔亮超市向原告交纳50000元物业费票据一张。   5、古浪县城建公司提供的绿城山水小区平面规划图一份，证明原告管辖的物业服务范围包括凯尔亮超市。   6、古浪县物价局2017年16号文件批复，证明原告的诉讼请求是有依据的。   对原告提交的证据1、2被告无异议，予以认定。对原告提交的证据3，被告辩解不知情，没有收到。原告未提交已送达的证据，故不予认定。对证据4，被告认为需待查，但与本案有关联性，予以认定。证据5，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，法院将结合本案其它证据认定或否定。证据6，被告对真实性无异议，但认为凯尔亮超市是沿街商铺且相对独立，不能以该依据收费。由于被告对该证据真实性无异议，予以认定。   凯尔亮超市为支持自己对本诉的辩解，提交了如下证据：   2017年12月2日由原告阳光大酒店公司、凯尔亮超市三方签订的消防维修协议一份。2015年11月26日，由古浪县新城物业有限公司（古浪县浙大物业管理有限公司前名称）、阳光假日大酒店公司、凯尔亮超市签订的消防责任书。证明凯尔亮超市并未享受原告的物业服务，三家区分管理。   凯尔亮超市为支持其反诉主张，提交了如下证据：   1、照片14张，证明自2018年9月14日起物业公司恶意截断凯尔亮超市的电源21天，导致超市无法正常营业。   2、预付电费购电票据6张，证明物业公司长期溢价向业主收取电费。凯尔亮超市一段时间的电度数为875度，应交电费为564.85元，物业公司向凯尔亮超市实收31000多元。   3、电价文件有关事项的批复一份，证明一般工商业用电缴费标准是一度0.6542元。   4、凯尔亮超市2018年6月、7月、8月三个月报税资料，以此计算停电21天造成的损失。   5、物业公司2017年8月24日的通知一份，证明物业公司很明确的存在以断水断电胁迫凯尔亮超市缴物业费的事实。   6、凯尔亮超市自行发电费用清算票据，证明因物业公司断电凯尔亮超市支出的费用。   物业公司对凯尔亮超市针对本诉提交的两份证据无异议，予以认定。物业公司对凯尔亮超市反诉部分的证据1，认为停电与物业公司无关，但承认超市用电是向物业公司交电费，物业公司向供电局购买。该证据同其它证据能相互印证，予以认定。证据2，物业公司无异议，应予认定。但物业公司已将多收的电费退还。证据3，来源合法，物业公司无异议，予以认定。证据4，物业公司对真实性无异议，但认为凯尔亮超市停电造成损失与己无关。由于物业公司对真实性不持异议，予以认定。证据5、6，物业公司对真实性不做答辩，认为此证据与己无关。但因在停电期间，是凯尔亮超市自行发电的支出，予以认定。   根据凯尔亮超市的申请，法庭依职权调取了以下证据：   1、古浪县信访局接领劝返电话通知单，时间2018年9月18日，反映人是凯尔亮超市负责人王玉成，反映事项是物业公司强制断电3天。   2、古浪县公安局城关派出所接出警工作登记表，时间是2018年9月14日。内容为经了解，系凯尔亮超市经理顾发国与物业公司因之前纠纷，物业公司将凯尔亮超市用电切断。   3、古浪县公安局派出所接出警工作登记表，时间2018年9月23日，报警人马振龙，内容为：其店里的衣服被凯尔亮超市发电机产生的烟雾熏黑。经查实系浙大城市广场二楼门021服装店衣服被凯尔亮超市发电机产生的烟雾熏黑。   4、古浪县环境保护局责令改正违法行为决定书。该决定书载明，执法人员在2018年9月22日对凯尔亮超市现场检查时，超市在地下停车厂内用功率121KW的柴油发电机实施超市供电。发电机烟气排口与外排烟管道，未采取全封闭连接，大部分烟气经管道排向停车厂顶部的外部环境，部分烟气经超市消防通道串入上层的浙大商品城内，对浙大商城商户及商品造成一定影响，并做出责令改正违法行为决定书。   对以上证据，凯尔亮超市均无异议，但认为都证明物业公司通过以恶意断电的方式胁迫我方缴纳未约定的物业费。并认为物业公司的行为属扫黑除恶的范围，要求人民法院依法中止民事审理，移送公安机关侦查。物业公司对以上证据的真实性均无异议，但认为是凯尔亮超市未向物业公司交纳电费，物业公司才停电的，并不是物业公司的过错。本院认为，该组证据能同其它证据相互印证，予以认定。   根据当事人陈述及本院认定有证明效力的证据，认定如下事实：   凯尔亮超市位于××县。凯尔亮超市与浙江大厦物业区域相对独立，仅供电、供水、供热等管道相同。2015年11月26日，古浪县新城物业有限公司、凯尔亮超市、古浪县阳光假日大酒店有限责任公司（位于凯尔亮超市上层）签订安全责任书，约定“总消控系统日常值班由浙大商城派2人，假日阳光大酒店、凯尔亮超市各派1人，共同维护。各自区域内出现故障，自行排障。维修费用三家按面积分滩。”2017年12月20日，上述三方又签订了消防维保三方协议，约定“消控室工作人员工资由三方均滩，物业统一管理，1500元/人/月。”并约定“各自区域内设施的维修保养由责任单位自行负担。”此间，凯尔亮超市均未向古浪县浙大物业管理有限公司缴纳物业费。后古浪县浙大物业管理有限公司更名为古浪县绿城山水物业管理有限公司。投资人是刘顺兆、张怀涛。在2017年8月24日、2017年9月4日、2018年9月14日，物业公司向凯尔亮超市通知交纳物业费，但通知是否送达凯尔亮超市无法查明。但凯尔亮超市提交了古浪县浙大物业管理有限公司于2017年8月24日物业公司向其送达的通知，通知要求假日阳光大酒店、凯尔亮超市领导在一周内协商解决各项问题：1、公共维修基金未交付的问题。2、假日阳光大酒店和凯尔亮超市自2010年6月1日至2017年8月24日物业管理费的缴纳问题。并要求二公司按时交纳有关费用，逾期不交者每天按3%收取滞纳金，逾期30天仍未交者物业公司有权停电、停水、停暖。以后双方并未达成关于物业费交纳的协议，凯尔亮超市也未交纳物业费。2018年9月14日，物业公司对凯尔亮超市断电，并停止向凯尔亮超市售电，凯尔亮超市在2018年9月18日向古浪县信访局信访，同日，向古浪县公安局城关派出所报警。后凯尔亮超市自行发电，被人举报到城关派出所，称其店里的衣服被凯尔亮超市发电机产生的烟雾熏黑，古浪县环境保护局于2018年9月24日做出责令改正违法行为决定书。2018年10月4日，凯尔亮超市向物业公司交费50000元，物业公司向凯尔亮超市出具的收据上载明“预交物业费款（2016.6.1-2018.8.31日，面积待定）。但凯尔亮认为交纳的是溢价电费。后物业公司向凯尔亮超市供电。审理中还查明，凯尔亮超市在停电期间自行发电共支出柴油等费用共计22647.3元。凯尔亮超市2018年6-8月三个月营业收入合计532427.3元，平均每日为5787.3元。   另查明，在2017年6月13日，古浪县物价局对浙大物业管理有限公司物业管理收费标准的批复中，物业费收费标准：物业服务收费（含办公及管理费、公共设施日常运行维护费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费，共同设施设备及公众责任保险费等），按建筑面积收取，多层住宅每月每平方米0.3元，带电梯的高层住宅为每月每平方米0.8元，住宅区域内的办公和营业用房在住宅收费标准的基础上，多层加收100%和200%，高层加收25%和50%。   本院认为，关于本诉部分，国务院公布的《物业管理条例》将物业管理定义为业主通过物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。甘肃省物业管理办法将选聘和解聘物业服务企业列为业主共同决定的事项。国家发改委、建设部的通知中，将物业收费定义为，物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地的维护、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主收取的费用。从以上相关的规定分析，物业服务合同是要式合同，要有书面合同约定双方的权利义务。在本案中，原告的本诉因无合同约定，故要求被告凯尔亮超市支付物业费的请求证据不足，应予驳回其请求。关于凯尔亮超市的反诉，审理中，查明凯尔亮超市被断电，就是物业公司所为，给凯尔亮造成的损失理应赔偿。但凯尔亮超市的第一项反诉请求，要求物业公司赔偿因停电造成的损失121533.3元，但仅提交了2018年6.7.8月的营业收入的证据，营业收入不等同于净利润。故该项请求证据不足，不予支持。第二项反诉请求，要求物业公司赔偿因恶意断电造成额外支出燃油费及设施费22647.3元，从凯尔亮超市提交的证据分析，有购买柴油、汽油的费用，亦有购买电线电缆及配件设施的费用。该证据既有一次性消耗品亦有可重复使用的物品，还应减去正常用电应缴电费等。故该项请求因无法计算准确数额不予支持。第三项诉讼请求，要求物业公司退还收取溢价电费30353.45元。庭审中物业公司举出证据证明物业公司已向凯尔亮超市退还过3763元，凯尔亮超市认为属实，另物业公司主张还向凯尔亮超市退还过5643元，凯尔亮超市否认。由于凯尔亮超市和物业公司就该部分费用未结算，具体数额无法确定，故该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（一）款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：   1驳回古浪县绿城山水物业管理有限公司的本诉请求。   2驳回古某的反诉请求。   案件受理费1181元，由古浪县绿城山水物业管理有限公司负担。反诉费3590元，减半收取1795元，由古某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审 判 长 李正会   审 判 员 尹文霞   人民陪审员 刘润才     二○一九年十月十日   书 记 员 吴 琳