福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0102民初8759号 原告：陈守林（反诉被告），男，汉族，1954年6月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邓雪荣、郑雅琴，福建大佳律师事务所律师。 被告：张文治（反诉原告），男，汉族，1972年9月26日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈巧珍、陈津，福建合伦律师事务所律师。 原告陈守林（反诉被告）诉被告张文治（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓雪荣、郑雅琴、被告委托诉讼代理人陈津到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈守林向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2014年10月15日至2015年2月10日的租金109040元（按每月租金28200计算）。事实与理由：陈守林与福州市鼓楼区劲源堂医药商店合伙承租福建省农业机械有限公司（以下简称“农机公司”）坐落于福州市部分店面，租赁期限从2005年1月1日起至大楼改造。陈守林分租得其中57平方米（包括后仓库一间）店面。 2011年陈守林与张文治签订《房屋租赁合同》，约定陈守林将承租的57平方米店面（包括后仓库一间）转租给张文治，租赁期限自2011年6月15日起至2016年6月14日止。第一年、第二年的月租金为28000元。第三年、第四年每月租金为30800元。第五年每月租金为33800元，租赁押金为56000元。因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，造成双方损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。双方协商同意自2014年5月15日至2016年6月15日月租金变更为28200元。 2014年9月因租赁店面所在路段市政景观改造，农机公司向各租户下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》，要求租户务必于2014年10月31日前将店面退还给原告。2014年12月15日，农机公司向劲源堂医药商店发出《关于终止租赁、交还房屋的再次通知》，要求停止经营、交还房屋，陈守林转租给张文治的店面亦包括在农机公司改造收回之列。 2015年农机公司向鼓楼区人民法院起诉陈守林要求偿还其向张文治垫付的租赁押金56000元，陈守林亦反诉张文治要求支付半个月租金14000元（（2015鼓民初字第4022号、（2016）闽01民终2267号）。二审法院认为张文治搬离的时间尚未确定，可待结算后另行主张，判令陈守林向农机公司支付押金56000元，驳回了陈守林的反诉请求。陈守林2018年12月20日履行上述判决内容，同日农机公司亦向陈守林出具证明张文治于2015年2月10日将店面交还农机公司，原告这才知道张文治交还店面确切时间。 原告认为根据《房屋租赁合同》，在房屋改造的情况下，张文治应当按照实际使用期限支付租金。张文治在支付完2014年9月份租金后，未再支付租金，应当承担继续向原告支付自2014年10月15日至2015年2月10日租金的责任。 张文治辩称，福建省农业机械有限公司（以下简称“农机公司”）于2014年9月份下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》，解除包括本案诉争房屋在内的多个房屋的租赁合同。（2015）鼓民初字第4022号判决书认定原告实际向农机公司支付租金至2014年9月15日止，之后未向农机公司支付租金。因此原告与农机公司之间的租赁合同已于2014年11月起终止，原告自2014年11月起对诉争房屋没有任何权利基础，2014年11月起原告已不是诉争房屋的使用权人，其无权再向被告收取租金。退一步讲，即使2014年11月之后若被告未搬离诉争房屋，被告占用的是农机公司所有的房屋，应当由农机公司向被告主张权利，原告无权向被告主张2014年11月之后的租金。 原、被告之间的租赁关系因原告对诉争房屋无使用权之日起而终止。原告若对诉争《房屋租赁合同》涉及租金有争议的，自2014年11月起一年内应向被告主张权益，故原告的诉请已超过诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。 张文治向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告退还多收取的自2014年10月1日至15日租金14100元，本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2011年6月5日与反诉被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2011年6月15日起至2016年6月14日止，合同约定第一年、第二年每月租金为28000元，第三年、第四年每月租金为30800元……租赁押金为56000元。合同第十四条约定：“如遇拆迁店内装修的拆迁补助金由乙方收取，并返还二个月押金给乙方。”之后，双方协商同意自2014年5月15日至2016年6月15日每月租金变更为28200元。 因案外人福建省农业机械有限公司（以下简称“农机公司”）应政府要求需要将承租的房屋收回进行内部加固及外部景观改造工程，农机公司向反诉被告下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》、《通知》等文件，要求反诉被告必须于2014年10月31日前腾空房屋，终止租赁关系，并同时给予免收10月份的租金。根据该通知，反诉被告与农机公司的租赁合同于2014年10月31日已终止。反诉被告无权再向反诉原告收取2014年11月份以后的租金。 根据《房屋租赁合同》第十四条约定，免收10月份租金的拆迁补助应当由反诉原告收取，即反诉被告无权向反诉原告收取2014年10月份的租金。但是，反诉被告至今未向反诉原告退还其多收取的2014年10月1日至15日的租金14100元。 陈守林辩称，反诉原告的请求不应该得到支持，根据农机公司发出的通知，被告2015年2月10日才将案涉店面交给农机公司，根据租赁合同，如遇大楼改造按实际使用时间收取租金，我们应该收取租金到2015年2月10日，不存在返还租金的情况。农机公司返还劲源堂医药商店的租金，根据合同相对性的原则不意味着陈守林也应该免收张文治的租金。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告福建省农业机械有限公司诉被告陈守林、第三人张文治租赁合同纠纷一案，本院作出（2015）鼓民初字第4022号民事判决书认定：福建省农业机械有限公司将诉争店面出租给福州市鼓楼区劲源堂医药商店，该商店将诉争店面分租给陈守林，陈守林又将店面转租给张文治， 2014年9月，因该路段市政景观改造，福建省农业机械有限公司向各租户下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》，要求租户务必于2014年10月31日前将店面退还给该司。2014年10月13日，福建省农业机械有限公司再向各租户发出《通知》，主要内容为：“2014年9月29日我司下发《关于终止租赁、交还房屋的通知》给各承租户，……我司考虑到各承租户需要搬迁，经研究决定各承租户在按《通知》要求的时间搬迁并结清水电费用同时，给予免收10月份的租金。”福建省农业机械有限公司向陈守林收取租金至2014年9月15日。 福州市中级人民法院（2016）闽01民终2267号民事判决书维持上述判决。 2018年12月20日，福建省农业机械有限公司出具证明，张文治于2015年2月10日将店面交还农机公司。 本院认为，诉争店面由福州市鼓楼区劲源堂医药商店向业主承租后转租给陈守林，但原告仅向业主交租至2014年9月15日，其无权向被告收取此后的房租。原告收取被告2014年10月1日至15日的租金应退还被告。被告张文治直至2015年2月10日才退出租赁店面，故其收到原告退还的租金后，应将该租金交给业主农机公司。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下： 一、驳回原告陈守林的诉讼请求； 二、反诉被告陈守林于本判决生效后十日内向反诉原告张文治退还2014年10月1日至15日的租金14100元。 本案诉讼费2480元，适用简易程序减半收取1240元，由原告陈守林负担。反诉费152元，适用简易程序减半收取76元，由原告陈守林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  陈琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。