江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0724民初627号原告：上犹县落脚点美鞋馆，住所地：赣州市上犹县东山镇建设一路正和广场，统一社会信用代码：92360724MA384YBY20。经营者：张静。委托诉讼代理人：陈华世，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡玉林，江西创兴律师事务所律师。被告：江西德鑫资产管理有限公司，住所地：上犹县东山镇东山大道**，统一社会信用代码：91360724096621388D。法定代表人：万洪平，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张政海，江西腾龙律师事务所律师。原告上犹县落脚点美鞋馆与被告江西德鑫资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日第一次公开开庭进行了审理。原告上犹县落脚点美鞋馆的经营者张静及委托诉讼代理人陈华世、被告江西德鑫资产管理有限公司的委托诉讼代理人张政海到庭参加诉讼。因案情较为复杂、双方争议较大，裁定转为普通程序审理，第二次公开开庭进行了审理，原告上犹县落脚点美鞋馆的经营者张静及委托诉讼代理人蔡玉林、被告江西德鑫资产管理有限公司的委托诉讼代理人袁乐毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上犹县落脚点美鞋馆向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告商铺履约保证金2800元；2.判令被告赔偿原告商铺装修费用1000元；3.判令被告赔偿原告商铺财产损失（展示柜）1625元（按每个325元计算5个）；4.判令被告支付原告违约金16800元（按月租金1400元标准计算12个月）；5.判令被告赔偿原告直接损失，即商铺经营者张静的工资收入损失15630元（因被告违约，原告自2018年10月起至2018年12月期间3个月无法正常营业，由此造成的商铺经营者工资收入损失，按月均纯利润收入5210元计算3个月），合计37855元；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，要求解除双方于2018年3月12日签订的《赣州上犹正和广场商铺租赁合同》。事实与理由：2018年3月12日，原告上犹县落脚点美鞋馆与被告江西德鑫资产管理有限公司签订了《赣州上犹正和广场商铺租赁合同》一份，约定：原告承租被告位于上犹县建设一路正和广场一层内编号为A048号商铺用于经营鞋类，租期从2018年4月1日至2020年3月31日止，2018年4月1日至2019年3月31日租金为1400元/月，2019年4月1日至2020年租金为1512元/月，商铺管理服务费每平方米6元/月。原告当日支付履约保证金2800元、首季度租金4200元、管理费360元，后原告对涉案商铺花费1000元进行了装修，并从淘宝网花费2600元网购鞋类展示柜，开始入驻营业，起初，双方均能正常履约。2018年9月18日，被告向原告致《清场函》一份，要求原告于同年10月31日前提前清场，并终止租赁合同，原告回文被告，表示不认可上述《清场函》，同年10月底，被告采取对电表清零并断电的方式，致使原告无法正常营业，原告无奈于同年12月29日将商铺清空，将鞋子打包放置商铺内，以待后期处理。被告趁原告不备，擅自将鞋类展示柜搬离，同年12月30日，原告发现商铺的电源线被剪断，原告多次向辖区镇政府和公安机关反映，均不能处理双方纠纷，故诉至本院要求处理。被告江西德鑫资产管理有限公司辩称，1、原告履约保证金不应退还；2、涉案商铺根本就没有装修，更没有按双方合同规定进行装修；3、不清楚展示柜的数量和位置，也没有拿走展示柜；4、原告违约在先；5、原告主张的工资收入没有事实依据。综上，希望法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江西德鑫资产管理有限公司经营范围是企业项目投资管理与咨询服务，企业形象策划服务，物业管理。江西正和实业有限公司与被告江西德鑫资产管理有限公司签订一份《上犹正和广场委托经营管理服务合同》，委托被告对上犹正和广场进行招商、推广、运营管理，约定被告利用商业物业公共区域、部位设立柜台、花车、展览或其他营销推广活动的收益归被告。2018年3月12日，被告江西德鑫资产管理有限公司根据上述委托与原告上犹县落脚点美鞋馆签订《赣州上犹正和广场商铺租赁合同》，约定：原告上犹县落脚点美鞋馆承租被告江西德鑫资产管理有限公司受托出租的位于上犹县建设一路正和广场一层内编号为A048号商铺用于经营鞋类，面积为20平方米；租期从2018年4月1日至2020年3月31日；租金从2018年4月1日开始起计，2018年4月1日至2019年3月31日的租金为1400元/月，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为1512元/月，合同签订时原告支付被告2800元履约保证金并预付首季度租金4200元，物业费、商业服务费均按每平方米3元/月计算，租金应于每季度25日之前支付下一个季度的租赁费及管理费，出租方有权对承租商户按上犹正和广场运营管理规定进行统一的营运管理，维护正常的经营秩序、公共安全、监督承租方依约经营，承租方报请出租方审核同意后，对商铺进行必要的装修，如承租方装修与出租方审核的图纸或设计不符的，承租方应予以整改，否则视为违约，出租方有权解除合同并收回商铺，合同第七条第（3）项约定承租方逾期15日未支付租金、管理费、水电费、空调费及其它一切费用的，出租房有权解除合同，并无须向乙方作出任何补偿。同年3月12日，原告向被告交纳了2800元履约保证金（截止本案辩论终结前，被告未退还原告该履约保证金）和2018年4月1日起至同年6月30日的租金4200元、管理费360元；同年6月30日，原告向被告交纳了2018年7月1日起至同年9月30日的租金4200元、管理费360元；同年10月8日，原告向被告交纳了2018年10月1日起至同年10月31日的租金1400元、管理费120元。原告存在不按时交纳公摊中央空调费的情形，被告多次发通知单向原告催收。2018年9月18日，被告向原告发送一份《清场函》，载明：你方租赁铺位位于商场中庭，视野关注度集中，未严格按照商场装修标准进行装修，拉低商场档次，影响形象，未遵守商场营业时间规章制度，迟到早退或整天歇业，影响商场口碑和正常运营管理，我方提出终止合同，限你方于2018年10月31日前缴清所有费用，所有库存商品、私人物品及装修拆除搬离，交还我方，到期后我方将强制清场。同年10月1日，原告回文被告一份，载明：你方于2018年9月18日给我方的清场函，与事实不符，影响我商铺声誉及实际经营，不予认可。同年12月30日，原告经营者张静发现柜台被搬走，报警要求处理，110警情信息载明：张静在正和广场一楼租了一个店铺卖服装，因其经常不听从管理，物业人员多次通知其搬走，一直没有搬，导致物业人员强行将张静的东西搬走了，民警将张静带回东山派出所进一步处理；2019年1月1日，被告的物业员工胡圣文与原告经营者张静发生冲突，胡圣文报警要求处理，110警情信息载明：张静在展厅里面租了一个摊位摆了一些柜台卖衣服，因其经常不听从管理，物业人员多次通知其搬离，张静坚称其合同未到期拒绝搬走。同年1月2日，原告经营者张静向上犹县东山镇综治办反映：1、被告对张静有言语威胁行为；2、2018年10月30日，被告停止向涉案商铺供电供水，并于同年12月底清场行为，是“商霸”行为；3、张静报警处理未果，民警建议到镇司法所申请调处。同年3月15日，上犹县东山镇社会治安综合治理委员会办公室出具情况说明一份，载明：我办认为张静反映的问题属于涉黑涉恶的范畴，于2019年1月3日流转至县扫黑办，同年3月13日，张静询问处理进展，我办工作人员当面答复县扫黑办将线索交由上犹县公安局东山派出所处理，该所调查后认为非涉黑涉恶线索，属于民事纠纷。双方仍争执不休，原告遂于2019年4月24日诉至本院要求处理。又查明，签订合同后，原告花费1000元制作了印有“落脚点美鞋馆”字眼的招牌，截止办案辩论终结前，该招牌仍悬挂在涉案商铺所在的墙柱上。庭审中，双方一致确认，原告向被告交纳了2019年11月份的租金1400元，涉案的5个展示柜现由被告保管，被告同意返还，原告同意在没有被损坏的情形下同意接收。上述事实，有原告提交的原、被告营业执照复印件、《赣州上犹正和广场商铺租赁合同》、收据、转账单、清场函、回文原件、照片、上犹县综治办出具的《关于张静诉求情况说明》、110警情信息、展示柜订单及支付凭证原件、商铺记账本、刘小红证言，被告提交的通知单、催缴费用通知书、律师催告函、《上犹县正和广场委托经营管理服务合同》复印件、法庭于2019年7月17日拍摄的租赁商铺照片以及本院两次庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告上犹县落脚点美鞋馆与被告江西德鑫资产管理有限公司签订的《赣州上犹正和广场商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。本案中，双方均存在违约的情形，被告以原告未按商场要求标准进行装修为由单方行使合同解除权，但未能向法庭提交任何证据证实其曾向原告提供过装修标准或图纸，且尚在征询原告的意见过程中，便断然采取断电的方式，致使原告无法正常经营；原告存在不按时交纳中央空调费，从110警情信息记载来看，还存在不按合同约定使用涉案商铺卖衣服的情形（用途是鞋类），足见确有不服从被告管理的行为。双方违约情形相当，但被告采取的方式过激，引起本案纠纷，根据合同法第一百二十条之规定，综合本案案情，双方违约责任相抵消后，对原告要求解除双方合同、退还2800元履约保证金和合理范围内补偿的诉求，予以支持。关于合同解除的时间问题。庭审中，原告主张系2018年10月31日，被告主张系2018年12月30日，本院认为，被告发出解除合同性质的《清场函》后，对涉案商铺停电，多次派物业工作人员通知原告搬离，实际致使原告合同目的无法实现，根据合同法第九十四条规定，原告主张2018年10月31日双方合同解除，于法有据，予以支持。关于原告的装修、5个展示柜的处理问题。原告添置的字牌仍悬挂于涉案商铺，并无损坏，原告可自行拆回。5个展示柜被告自认由其保管并同意返还原告，原告则明确表示在没有损坏的前提下，同意接受，双方并无实质争议，原告亦可自行到被告处领回，如有损坏，原告可依法另行处理。关于补偿数额问题。涉案合同未约定被告违约的责任承担问题，原告主张按月租金1400元的标准计算12个月的违约金16800元和工资性收入15630元，没有事实和法律依据，不予支持；被告要求以原告的实际损失计算，符合法律规定，予以支持。被告在实际收取了原告2019年11月份1400元租金的情形下，却采用停电、通知搬离等方式致使原告在该月份不能正常经营，应补偿该月份相应损失，原告主张其每月收入5210元，提供了相应的记账流水，亦符合鞋类销售行业实际，本院确定原告的实际损失为5210元，对原告该范围内诉求予以支持，超出部分，不予支持。原告向被告交纳的上述11月份租金1400元，不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，第九十七条、第九十八条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告上犹县落脚点美鞋馆与被告江西德鑫资产管理有限公司于2018年3月12日签订的《赣州上犹正和广场商铺租赁合同》；二、被告江西德鑫资产管理有限公司于判决生效后十五日内退还原告上犹县落脚点美鞋馆2800元履约保证金；三、被告江西德鑫资产管理有限公司于判决生效后十五日内补偿原告上犹县落脚点美鞋馆5210元；四、驳回原告上犹县落脚点美鞋馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746.38元，由被告江西德鑫资产管理有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长  罗荣标人民陪审员  林玉莲人民陪审员  彭文英二〇一九年十月十一日代理书记员  顾亚慧