山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0703民初1242号 原告倪全欣，男，1986年9月9日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人张振业，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人张日臻，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被告潍坊永晖商务宾馆有限公司，住所地：潍坊市寒亭区海龙路456号。统一社会信用代码：91370703694417993X。 法定代表人陈秀玲，总经理。 被告刘炳新，男，1968年1月17日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人贾晓凡，山东衡明律师事务所律师。 被告陈秀玲，女，汉族，1969年10月20日生，住日照市东港区。 原告倪全欣与被告潍坊永晖商务宾馆有限公司（以下简称“永晖宾馆”）、刘炳新、陈秀玲返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪全欣的委托诉讼代理人张振业、被告刘炳新的委托诉讼代理人贾晓凡到庭参加诉讼，被告永晖宾馆、陈秀玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即将潍坊市寒亭区X号商住楼XX套房产腾空并交付给原告；2、判令三被告连带赔偿原告经济损失（自2016年6月15日至2019年6月14日租金损失为115万元，自2019年6月15日至实际腾房之日，按照每平方米0.54元/天按照房屋面积2418.94平方米计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月4日，原告通过青岛产权交易所电子竞价系统，从市南区人民法院拍得潍坊市寒亭区X号商住楼XX套房产并支付了足额拍卖款及相关手续费用，现该房产已经过户至原告名下。上述XX套房产原为陈秀玲和刘炳新共同所有，陈秀玲与刘炳新在上述房产处设立永晖宾馆，经营宾馆生意。原告竞买上述房屋之后，陈秀玲与刘炳新以各种理由拒绝将上述房屋腾空并交付原被告，且仍然在上述房屋之内开展宾馆经营，被告的侵占行为给原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘炳新辩称，1、刘炳新认为本案的起诉并不是原告本人的起诉，因原告本人早已跑路，下落不明，无法联系，请求法院依法查明起诉状及其他起诉材料中的签字是否是原告本人所签以及原告是否知晓本案的诉讼、原告现在在哪里，如何联系等事实。2、涉案房屋早在2012年12月1日刘炳新就已整体出租给承租人汪连彤，出租期限为15年，2027年11月30日到期。因涉案房产的查封、拍卖时间均晚于出租时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，买卖不破租赁，承租人汪连彤有权要求继续履行原租赁合同，因此原告倪全欣要求返还房屋并赔偿损失无法律依据，应予驳回。3、基于以上事实，涉案房屋的承租人汪连彤享有对涉案房产独立的请求权，为利于本案事实的查明及依法保障承租人的合法权益，刘炳新申请贵院追加汪连彤为第三人。4、对原告主张的经济损失被告不应承担，因为在上次庭审中被告已经提供证据，涉案房屋已经整体出租给汪连彤经营，因为买卖不破租赁，所以原告主张涉案房屋要求腾房且赔偿经济损失没有法律依据，因为原告应当继续履行刘炳新与汪连彤之间的租赁合同，对于损失的数额被告认为是依据商用房的租金计算的，涉案房屋的规划用途是住宅，住宅的租金价值是远远低于商用房租金价值，且原告在2016年5月4日竞买时的价值为512万元左右，每平方米2119元，这是住宅的价值，所以租金损失应当按照住宅的租赁标准进行评估计算，因此原告主张的115万元及0.54元/天/平方米的价值是商用房的价值，原告主张的经济损失过高，远远背离市场价值，被告不应支付。 被告永晖宾馆、陈秀玲未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了青岛市市南区人民法院（2014）南执字第11502号执行裁定书、潍坊市国土资源局查档证明、潍坊市寒亭区市场监督管理局查询信息，被告刘炳新质证后对真实性均无异议。被告永晖宾馆、陈秀玲经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面异议并提交证据，在没有相反证据予以反驳的情况下，本院对原告提供的上述证据予以认定，并在卷佐证。 对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的永晖宾馆于2018年5月30日出具的增值税发票与原告代理人拍摄的照片，能够证实被告永晖宾馆的实际经营情况，本院予以采信；对原告提交的山东省高级人民法院于2017年4月24日作出的（2017）鲁行再7号行政判决书网络打印件，被告刘炳新虽对判决书真实性不予认可，同时认为涉案40套房产并非夫妻共同财产，但认可行政案件真实存在，同时认可判决书中所载明的结婚登记时间与房产登记时间，被告刘炳新未提供证据对判决书真实性予以反驳，故对该判决书真实性及对被告陈秀玲与刘炳新系夫妻关系及涉案房产登记情况的事实，本院予以采信并确认；对原告提交的潍坊正元土地房地产资产评估事务所出具的《资产评估报告》，被告刘炳新认为未收到选择评估机构通知，申请重新鉴定；经核对，本院技术室系按被告刘炳新诉讼代理人所填写的送达地址确认书中所留送达信息（青岛市市南区X号B座X室电话185××××98）向刘炳新邮寄了通知书，被告刘炳新应承担向该地址送达法律文书的法律后果，视为已送达；同时，被告刘炳新对《资产评估报告》的租金数额、房产用途、租金贬值等提出异议，但并未提供证据证实，其异议本院不予采纳，对该《资产评估报告》本院予以采纳。 对被告刘炳新提交的刘炳新与汪连彤签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》、刘炳新出具的定金与租赁费共计50万元收据复印件2份、中国农业银行个人结算业务申请书与客户回单30万元复印件、招商银行汇款申请书与中国银行支付凭证30万元复印件、潍坊农村商业银行桥头支行转账凭证70万元复印件2份、刘炳新出具的150万元收到条复印件，因被告刘炳新出具的收据3份与银行凭证6份均系复印件，原告不予认可，本院不予采信；《房屋租赁合同》与《补充协议》虽系原件，但无相应租赁费交付凭证予以印证，承租人汪连彤亦未出庭作证陈述租赁事实，本院不予采信；被告刘炳新申请的证人刘某出庭陈述涉案房产租赁事实，但证人刘某的证言仅能证实永晖宾馆持续经营的事实，无法证实汪连彤租赁及经营情况；被告刘炳新对于150万元宾馆设施保证金的性质陈述前后不一致，对付款事实未能提供证据证实，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，陈秀玲因借款合同纠纷向青岛市市南区法院起诉刘炳新，该院于2014年5月8日作出（2013）南民初字第30126号民事判决书，判决生效后陈秀玲申请执行，在执行过程中该院于2016年5月23日作出（2014）南执字第11502号执行裁定书，因刘炳新未在履行期间履行全部还款义务，该院依法委托青岛金海拍卖有限公司对被执行人刘炳新名下位于潍坊市寒亭区X号商住楼XX套房产进行拍卖，2016年5月4日买受人倪全欣以512.676万元最高价竞得，该院依法裁定：位于潍坊市寒亭区X号商住楼XX套房产的所有权及相应的其他权利归买受人倪全欣（身份证号）所有；买受人倪全欣可持裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2016年6月15日，上述40套房产的所有权人变更为本案原告，所有权证号为：潍房权证寒亭字第××号。 2018年5月30日，原告向本院提起民事诉讼，要求三被告返还涉案房产，并赔偿经济损失。 本案在审理过程中，原告申请对涉案40套房产的租金损失价值进行司法评估，本院依法委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所对涉案房产的租金价值进行评估，该所于2019年9月30日出具潍正评法报（2019）第39号《资产评估报告》，评估结果为：寒亭区X号商住楼XX套房屋，建筑面积2418.94㎡，建成年代2010年，规划用途住宅，2016年6月15日至2019年6月14日租金损失价值为115万元，2019年9月11日以后的租金损失价值为0.54元/㎡/天。 庭审中被告刘炳新陈述，陈秀玲于2014年向青岛市市南区人民法院对其起诉离婚，一审判决离婚，其上诉后案件至今未判决；汪连彤向其支付了永晖宾馆中装修、设备、字画电器、家具等转让金150万元，现汪连彤在得知本案原、被告之间的纠纷后要求返还150万元，永晖宾馆中的装修、设备、字画等归刘炳新及永晖宾馆所有。 另查明，“潍坊永晖商务宾馆有限公司”于2009年8月27日成立，营业期限至2029年8月26日，住所地为潍坊市寒亭区X号，法定代表人陈秀玲，股东为陈秀玲、刘芝栋，其中陈秀玲占股80%；涉案40套房产现由永晖宾馆经营使用。 再查明，山东省高级人民法院于2017年4月24日作出的（2017）鲁行再7号行政判决书中载明，“陈秀玲与刘炳新于2009年9月29日登记结婚，位于潍坊市寒亭区X号商住楼40套房产所有权登记在刘炳新名下，房产登记时间为2010年9月21日与2010年9月26日”，“刘炳新虽认为涉案房产所有权归其所有，但其向人民法院提起的、要求确认涉案房产所有权归其所有的民事诉讼请求，已经被生效民事判决驳回”。 本院认为，被告陈秀玲与刘炳新于2009年9月29日登记结婚，在双方婚姻关系存续期间，位于潍坊市寒亭区X号商住楼XX套房产于2010年9月21日与2010年9月26日办理房产登记，登记在被告刘炳新名下。2013年被告陈秀玲因民间借贷纠纷起诉被告刘炳新，案件生效执行过程中，原告通过法院拍卖程序于2016年5月23日取得涉案XX套房产的所有权，并于2016年6月15日办理不动产权登记手续。被告永晖宾馆的住所地位于涉案XX套房产的地理位置，并实际经营宾馆业务。上述事实有原告提供证据为证，原、被告均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、涉案40套房产是否于2012年12月1日由被告刘炳新出租给汪连彤经营宾馆业务，涉案房产所有权人变更为原告后原租赁合同是否应继续履行；2、被告永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲是否负有向原告返还房产并赔偿原告经济损失的义务。 对于争议焦点1，被告刘炳新作为涉案XX房产的原所有权人虽提供的了其与汪连彤签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》，但未提供相应租赁费与保证金交付凭证，证据之间不能相互印证，理由在证据分析部分已作论证，不再赘述；被告刘炳新与汪连彤之间可能存在其他经济纠纷，但其他经济纠纷与租赁关系系不同法律关系，不能相互混淆；故对被告刘炳新所提出的涉案XX套房产出租给汪连彤经营宾馆业务的事实本院不予认定，因被告刘炳新与汪连彤之间不存在租赁合同关系，故无法适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定。 对争议焦点2，被告永晖宾馆的住所地位于涉案房产的地理位置，其实际占用涉案房产并进行宾馆经营业务，且该房产的所有权人变更为本院原告后被告永晖宾馆仍在占用使用中，被告永晖宾馆与原房产所有权人之间并无租赁合同关系，被告永晖宾馆继续占用涉案房产的行为侵害了原告的合法权益，故被告永晖宾馆负有向原告返还涉案房产并应向原告支付相应占用费的义务。 被告刘炳新系涉案XX房产的原所有权人，被告永晖宾馆虽未与其签订房屋租赁合同，但被告刘炳新实际将涉案房产交付被告永晖宾馆占有、使用；涉案房产的所有权人变更为原告后，被告刘炳新有义务向原告返还该房产。然而在本案诉讼过程中，被告刘炳新不仅未予配合返还房产，且提出其与汪连彤之间存在租赁合同关系，并以此抗辩原告返还涉案房产的诉讼请求。但被告刘炳新并无证据证实其与汪连彤之间实际存在租赁事实，故其抗辩意见本院不予采纳。同时，被告刘炳新在庭审中陈述，“永晖宾馆中的装修、设备、字画等归刘炳新及永晖宾馆所有”，根据其自认事实，其虽未直接占有、使用涉案房产，但间接造成涉案房产无法交付原告的事实，具有过错，故被告刘炳新对向原告返还涉案房产亦负有责任，并应向原告支付相应占用费用，且应与被告永晖宾馆承担连带责任。对于被告刘炳新自述在永晖宾馆内的家电、家具等个人财物，若财物存在属实并系其所有，被告刘炳新应自行尽快搬离，否则需承担对己不利的法律后果。 被告陈秀玲虽系永晖宾馆法定代表人，但其个人亦并未实际占用涉案房产，永晖宾馆的侵权行为并非其个人行为；故原告要求被告陈秀玲承担责任无事实与法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的经济损失，应以潍坊正元土地房地产资产评估事务所于2019年9月30日出具《资产评估报告》为依据，采用理由证据部分已作分析，即：寒亭区X号商住楼XX套房屋2016年6月15日至2019年6月14日租金损失价值为115万元，2019年9月11日以后的租金损失价值为0.54元/㎡/天。 综上，被告永晖宾馆、刘炳新并非涉案房产的权利人，其占用涉案房产无事实与法律依据，原告要求被告永晖宾馆、刘炳新返还涉案房产并支付租金损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊永晖商务宾馆有限公司向原告倪全欣返还位于潍坊市寒亭区X号商住楼XX套房产，限于本判决生效后二十日内履行完毕； 二、被告潍坊永晖商务宾馆有限公司向原告倪全欣支付房产占用费（2016年6月15日至2019年6月14日房产占用费共计115万元，2019年9月11日起至实际交付房产之日止房产占用费以0.54元/㎡/天计算），限于本判决生效后二十日内付清； 三、被告刘炳新对本判决第一项确定的义务应予配合，同时对本判决第二项确定的义务承担连带责任； 四、驳回原告倪全欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15150元，财产保全费5000元，由被告潍坊永晖商务宾馆有限公司、刘炳新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 刘 丽 人民陪审员 冯 艳 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 耿春辉