内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初92号原告：中太建设集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳道**。法定代表人：邓某，经理。委托诉讼代理人：倪某，内蒙古原法律师事务所律师。被告：赤峰惠久房地产开发有限公司，，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区经济开发区万泽大道**法定代表人：卢某，总经理。委托诉讼代理人：郝某，女，1967年8月24日出生，蒙古族，系卢某之妻，住内蒙古自治区赤峰市。被告:吴某，女，1963年11月13日出生，住内蒙古自治区赤峰市。被告：王某，女，1963年10月23日出生，住内蒙古自治区赤峰市。二被告共同的委托诉讼代理人：赵某，内蒙古红城律师事务所律师。原告中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）与被告赤峰惠久房地产开发有限公司（以下简称惠久公司）、吴某、王某执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中太公司的委托诉讼代理人倪某，被告惠久公司的法定代表人卢某及其委托诉讼代理人郝某，被告吴某及其与王某共同委托的诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中太公司向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）内04执异47号执行裁定书；2、判决继续对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道东侧自北向南2号商厅的执行；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告诉被告惠久公司建设工程施工合同纠纷一案，早在2015年3月2日经赤峰市红山区人民法院作出的（2015）红民初字第125号民事裁定，对包括案涉商厅在内的27处商厅查封保全，2018年3月2日，又经赤峰市中级人民法院作出的（2017）内04民初188号民事裁定，继续对上述商厅查封保全。原告诉被告惠久公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年4月6日在赤峰市红山区人民法院立案，后因诉讼标的额超出该院民事案件受案范围，将案件移交到赤峰市中级人民法院审理。赤峰市中级人民法院于2017年2月27日作出（2015）赤民二初字第17号民事判决。惠久公司不服该判决提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2017年9月19日裁定撤销（2015）赤民二初字第17号民事判决，将案件发回赤峰市中级人民法院重新审理。赤峰市中级人民法院2018年3月5日作出（2017）内04民初188号民事判决，判令被告惠久公司于判决生效后五日内给付原告尾欠工程款及利息。原告与惠久公司均不服该判决，分别提起上诉，2018年12月16日，内蒙古自治区高级人民法院维持了该判决。因惠久公司拒绝履行还款义务，原告于2019年2月2日在赤峰市中级人民法院申请执行。二、（2019）内04执异46号执行裁定书存在两点错误：第一，案件基本事实认定错误。案涉工程在2012年7月进场施工，直到2014年8月份才组织招投标，该工程至今没有取得建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。执行裁定书在本院查明部分，认定存在建筑工程施工许可证是错误的。在原告与被告惠久公司之间的建设工程施工合同纠纷一案中，惠久公司在庭审中明确承认没有建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，且除了通道部分投入使用外，商厅部分尚未投入使用。第二，使用法律错误。建筑工程施工许可证和商品房预售许可证是房屋权属登记、房屋预售、出售的主要依据。根据法律规定，没有取得这两个许可证，所有房屋买卖行为均属于无效，不受法律保护。最高人民法院法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但执行裁定书置买卖合同禁止性条款于不顾，对二被告之间的资金去向、资金用途、资金发生时间等不加详查，对案涉商厅是否允许销售不加详查，只凭所谓的占有、交付，就中止原告的执行是不符合法律规定的。三、执行裁定书中适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，都是建立在房屋所有人有权出售的前提下，是建立在法律许可买卖的前提下。而案涉房屋属于商厅，属于法定“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的情形。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房用于居住且买受人无其他用于居住的房屋”。从这条规定看，一是案涉房屋属于商厅，不是居住房屋；二是案涉房屋不是用于居住。仅凭这两点，就不符合人民法院应予支持的范围。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“针对案外人提出排除执行的异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能够排除执行”。执行裁定书对此不加详查，仅凭所谓的占有就裁定中止执行是不符合法律规定的。被告惠久公司辩称，一、在2012年8月20日，惠久公司与吴某、王某签订了认购合同，并交清了全部房款，在2014年9月9日办理交接手续，吴某和王某对商厅一直占有使用至今。二、惠久公司与中太公司的建设工程施工合同纠纷，目前惠久公司已经在最高人民法院提出再审申请，据此，此案也应当中止执行。被告吴某、王某辩称，一、2012年8月20日，吴某、王某与惠久公司签订了认购合同，购买了由惠久公司开发建设的商厅，使用面积为27㎡，合同约定，商厅单价为56000元/㎡，总价款151200元，吴某与王某于2014年9月9日前将全部房款付清，有收据和付款凭证为证。同时，惠久公司于2014年9也9日前将所购商厅交付吴某、王某，吴某、王某占用使用至今。双方约定商厅于2015年3月31日前竣工验收，在2015年4月20日开始办理房屋产权证书。与二、吴某、王某对案涉房屋的占有、使用、收益权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。同时，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，吴某、王某提出的执行异议具备排除执行的条件。吴某、王某对案涉商厅从法理上将已经享有实际所有权，能够排除他人申请执行的诉求。原告中太公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、(2015)红民保字第125号民事裁定书、（2017）内04民初188号民事裁定书、（2017）内04民初188号民事民事判决书、（2018）内民终333号民事判决书各一份，证明案涉商厅早在2015年3月2日、2018年3月2日先后经过赤峰市中级人民法院和内蒙古自治区高级人民法院判决，判决书已经生效，进入执行程序，被告吴某、王某无权以先占、非法买卖排除强制执行。证据二、（2019）内04执异46号执行裁定书一份，证明本案存在认定事实错误，严重侵害了原告的合法权益，案涉所谓的购房款都是购房者与卢某、郝某之间的个人借款和欠款形成的，惠久公司将案涉商厅非法卖给好几个人。证据三、（2014）红民初字第3829号民事判决书及庭审笔录、（2014）红民初字第3805号民事判决书及2016年1月25日庭审笔录各一份，证明案涉商厅未办理建设施工许可证和商品房预售许可证，案涉商厅的买卖是无效的，不受法律保护。证据四、（2018）内0402民初448号民事判决书、（2018）内0402民初734号民事判决书各一份，证明不是本案涉及的商厅，惠久公司在不允许出售的情况下卖了，影响了原告的执行。被告惠久公司对原告提交的证据综合质证，对原告提交的证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，建筑用地许可证有，建设施工许可证和商品房预售许可证确实没有，但是这属于政府项目，当时政府没有给钱，只能出售。虽然没有书面文件，但是政府是允许建的，所有事宜都是王彦军承办的。被告吴某、王某对原告提交的证据综合质证，对证据一的真实性没有异议，保全裁定系查封错误，判决书判决的内容与被告无关，不做评价。对证据二的真实性没有异议，该组裁定书认定事实部分认定有建设施工许可证虽有瑕疵，但是裁定的结果是正确的，并不能达到原告的证明目的。对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，惠久公司是否竣工验收、有无建设施工许可证和商品房销售许可证被告不知情，不能证明买卖合同的无效。证据四与本案无关联性。本院认为，原告提交的证据均系法院作出的裁判文书及有当事人签字予以确认的庭审笔录，故对证据的真实性本予以采信。被告吴某、王某向法庭提交以下证据：证据一、2012年8月20日吴某、王某与惠久公司签订的了维多利地下通道商厅认购合同一份，证明吴某、王某购买的是2号通道东侧西北向南2号商厅，总价款151200元。证据二、2012年8月20日中国建设银行转账凭条一枚，吴某向卢某账户汇款80万元，商厅款收据四枚，2012年8月20日的80万元和30万元，2012年8月29日的20万元2014年9月9日的21200元。证据三、2014年9月9日的交接书一份。证据四、2015年2月13日物业费和取暖费收据各一枚，都是惠久公司收取的。证据五、2016年12月10日，余热费收据一枚，也是惠久公司收取的。证据六、营业执照一张，证明吴某、王某在2019年在案涉商厅处营业，占有使用商厅。原告中太公司综合质证，对吴某、王雪娟提供证据的真实性、合法性和有效性不认可，从认购合同的时间上看是2012年8月20日的，维多利工程的施工时间是2012年7月，也就是说刚施工就卖商厅，没有任何凭据，更谈不上预售房屋的许可，这个合同是违法合同。从收据上看，不属于正式发票，是白条，款没有回到惠久公司的账户。案涉商厅不属于中太公司和惠久公司建设工程施工合同纠纷案中双方对账认可的十五个商厅之一，对这十五个惠久公司抵账的商厅没有异议。本案的商厅不具备买卖条件，根据物权法的规定，卖商厅必须用于工程款。对于营业执照，吴某和王某没有拿来原件，另外没有时间地点，是无效的。惠久公司未质证。本院认为，根据原告陈述、被告的质证意见及本院采信的证据，本院认定事实如下：中太公司从惠久公司处承包了维多利广场西侧一号地下通道商厅和东侧二号地下通道商厅的工程，因工程款给付问题，中太公司将惠久公司诉至法院，要求惠久公司支付尚欠工程款及利息，该案已由内蒙古自治区高级人民法院作出（2018）民终333号民事判决，判令惠久公司支付中太公司尚欠的工程款及利息。2015年3月2日，赤峰市红山区人民法院作出（2015）红民保字第125号民事裁定，查封惠久公司开发的坐落于赤峰市××区内包括案涉商厅在内的房产27处。2018年3月2日，本院作出（2017）内04民初188号民事裁定，继续查封惠久公司上述房产。因惠久公司未能履行生效判决确定的给付义务，中太公司向本院申请执行。案外人吴某、王某作为房屋占用人对案涉商厅的执行行为提出异议。2019年4月9日，本院作出（2019）内04执异46号执行裁定书，中止中太公司对案涉商厅的执行。中太公司不服，向本院提起执行异议之诉。2019年9月9日，本院作出（2019）内04执异46号之一民事裁定书，将（2019）内04执异46号执行裁定书中“一、中止对赤峰市哈达街维多利1号地下通道东侧自南向北3号商厅，东侧自北向南1号商厅、2号商厅，维多利2号地下通道东侧自北向南1号商厅、2号商厅、8号商厅、9号商厅的执行”补正为“一、中止对赤峰市哈达街维多利1号地下通道东侧自南向北3号商厅，东侧自北向南1号商厅、2号商厅，维多利2号地下通道东侧自北向南1号商厅、2号商厅、8号商厅、9号商厅、西侧自南向北2号商厅的执行”。2012年8月20日，吴某、王某与惠久公司签订维多利地下通道商厅认购合同，购买了由惠久公司开发的维多利2号地下通道东侧自北向南2号商厅，惠久公司法定代表人卢某在甲方处签字，并加盖了惠久公司公章，吴某、王某在乙方处签字、摁手印予以确认。同日，吴某通过银行汇款向惠久公司法定代表人卢某账户打款80万元，惠久公司向吴某出具80万元收据一枚，2012年8月20日、2012年8月29日及2014年9月9日，惠久公司分别为王某出具收据各一枚，收据中均注明“维多利2号地下通道东侧自北向南2号商厅款”，并加盖惠久公司财务专用章，收款人处有惠久公司法定代表人卢某之妻郝某签字。2014年9月11日，吴某、王某与惠久公司签订五份维多利广场地下通道商厅交接书。2015年2月13日，惠久公司为王某出具物业费和取暖费收据各一枚，2016年12月10日，惠久公司为吴某、王某出具余热费收据一枚。另查明，惠久公司开发的维多利地下通道工程尚未取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证。上述事实有生效的法律文书、认购合同、交接书、收据、汇款凭证及双方当事人庭审中的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，吴某、王某与惠久公司签订的认购合同系双方当事人基于平等、自愿、真实的意思表示而达成的合意，不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。惠久公司就案涉争议商厅分别与吴某、王某签订了交接书，吴某、王某支付了全部购房款，惠久公司亦为吴某、王某出具了相应的收据，案涉商厅已由吴某、王某实际占有并使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，吴某、王某支付购房款的行为已经对取得案涉商厅的物权期待权产生了合理信赖，案涉商厅不能变更登记的原因亦不是由吴某、王某造成的，故吴某、王某作为购买者系案涉商厅的实际所有人，其对案涉商厅享有的物权期待权足以排除原告中太公司的强制执行。综上所述，原告要求继续对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道东侧自北向南2号商厅的执行的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十二条之规定，判决如下：驳回中太建设集团股份有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由中太建设集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 徐国坤审判员 邓宏涛 二○一九年十月三十一日书记员 刘梦鸽