安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3633号 原告：孙波，男，1989年7月7日出生，汉族，职业不详，初中文化，住芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。 被告：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼，统一社会信用代码91340200571777657P。 法定代表人：查涛，总经理。 委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告孙波诉被告芜湖上林置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月16日立案受理后，依法由审判员苏元义适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理，原告孙波的委托诉讼代理人周世景、曹永军，被告芜湖上林置业有限公司委托诉讼代理人汪彪、戴国庆到庭参加诉讼。双方当事人申请调解期间在审限内予以扣除。本案现已审理终结。 原告诉称：原告孙波与被告芜湖上林置业有限公司于2015年5月14日签订《商品房买卖合同》一份，双方在该合同中约定：原告购买被告开发的位于芜湖市弋江区上林春天里3#楼2单元401室商品房一套；建筑面积为111.25平米，房价款为538450元；付款方式为买受人于2015年5月14日前付房款人民币262450元，余款276000元由买受人在2015年5月29日前内办理银行贷款或付款；出卖人应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过90天出卖人逾期交房，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超出90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，原告按约交付了购房款。合同约定的交房日期（2015年12月30日）届满后，被告未能依约向原告交房。2016年8月29日，被告出具协议向原告承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住，自2016年3月31日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。然被告未能按照协议所承诺时间向原告交付房屋并办理过户手续，其已构成违约，并给原告造成了相应损失。对于上述逾期交付违约金及原告的损失，双方多次协商未果，现原告为维护自身的合法权益，依法诉请判令被告支付延期交房违约金157529元（此利息以房款总金额538450元为基数，从2016年1月1日至2016年3月31日止，按照日息万分之一点二计算；从2016年4月1日至2019年6月19日，按照日息万分之二点四计算，并顺延至实际交房之日止）；判令被告支付延期办证违约金1265元（此利息以房款总金额538450元为基数，从2016年3月31日至2019年6月19日，按照日息万分之零点零二计算，并顺延至实际办证之日止）。 被告芜湖上林置业有限公司辩称：原告主张逾期交房违约金过高，应当予以调减，首先，被告已于2018年8月29日向原告交付房屋，完成了交付房屋的义务，虽然交房时涉案房屋未竣工验收，也只是竣工验收手续未办理，房屋已完全满足了正常居住条件，原被告以被告交付房屋、原告接受房屋的行为，变更了原房屋买卖合同第六条、第九条关于交付验收合格商品房并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定，故逾期交房期间应当自2016年1月1日计算至2018年8月28日，共计970天，2018年8月29日交房后，原告无权再向给被告主张交房后的逾期交房违约金，其次，关于逾期交房违约金的标准，违约金的计算标准应当按照商品房买卖合同约定的每日万分之1.2进行计算；被告对于逾期办证违约金的计算标准及起始时间没有异议，但逾期办证违约金的截止时间应当为实际办证之日而非实际给付违约金之日，被告上林公司目前也在积极协调办证事宜；原被告实际办理了房屋交付，以行为改变了约定，这种行为违反的只是行政机关行政主管部门关于商品房未经竣工验收交付强制性的管理性规定，而非强制性、效力性的规定，房屋交付依然有效。 经审理查明：2015年5月14日，原告孙波与被告芜湖上林置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在该合同中约定：原告购买被告开发的位于芜湖市弋江区上林春天里3#楼2单元401室商品房一套；建筑面积为111.25平米，房价款为538450元；付款方式为买受人于2015年5月14日前付房款人民币262450元，余款276000元由买受人在2015年5月29日前内办理银行贷款或付款；出卖人应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过90天出卖人逾期交房，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超出90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，原告于合同签订当日交付了162450元，余款276000元后于2015年7月24日以银行按揭贷款的方式支付。合同约定的交房日期（2015年12月30日）届满后，被告未能依约向原告交房。2016年8月29日，被告出具协议向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。2018年8月29日原告实际收取案涉房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件。因原被告双方未能就被告违约交房赔偿一事协商一致，原告遂依法诉至本院。 上述事实，有证据原告提交的身份证复印件、被告工商信息查询单、商品房购房合同、购房款付款凭证、协议、被告提交的《房屋交接单（验房书）》、水费账单、房屋竣工验收备案表复印件及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现原告要求被告按日万分之1.2标准给付2016年1月1日至2016年3月31日期间违约金符合合同之约定，且被告不持异议，可予支持。根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原告依据被告于2016年8月29日向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的协议要求被告按日万分之2.4标准给付2016年4月1日后违约金，被告以该约定的违约金已过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少。本院根据被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定被告按日万分之1.5的标准给付原告2016年4月1日后逾期交房违约金；违约金计算的基数按照合同约定的价款538450元计。原告虽在2018年8月29日取得涉案房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件，根据双方合同的约定，被告应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，因此被告于2018年8月29日交付的房屋尚未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故被告应支付的逾期交房违约金应计算至完成综合验收合格备案之日即2019年1月28日。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料。超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同约定交房时间为2015年12月30日，原告据此主张自2016年3月31日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房屋产权证的违约金亦符合合同之约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙波逾期交房违约金89313元； 二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙波逾期办证违约金（以538450元为基数按日万分之0.02计算，自2016年3月31日起至被告向原告提供办理房地产权证需要被告提供的全部材料之日） 三、驳回原告孙波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1738元，由被告芜湖上林置业有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  苏元义 二〇一九年十月三十一日 法官助理沐先龙 书记员唐聪 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。