广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)桂12行终59号 上诉人（原审原告）巴马瑶族自治县新隆小区业主委员会，地址广西巴马瑶族自治县巴马镇文化街**。 负责人万兴汉，主任。 委托代理人莫立彬，男，1973年8月18日生，壮族，巴马瑶族自治县新隆小区业主，住广西巴马瑶族自治县。 被上诉人（原审被告）巴马瑶族自治县不动产登记局。住所地。住所地广西巴马瑶族自治县寿乡大道**iv> 法定代表人罗金亮，局长。 委托代理人万云飞，广西祺光昭来律师事务所律师。 原审第三人宜州市金龙房地产开发有限责任公司，住所地广西，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇新隆小区**楼****房> 法定代表人杨光隆，董事长。 委托代理人梁光荣，广西铁义律师事务所律师。 上诉人巴马瑶族自治县新隆小区业主委员会（以下简称新隆小区业委会）因房屋行政登记一案，不服巴马瑶族自治县人民法院2019年3月6日作出的（2018）桂1227行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人巴马瑶族自治县新隆小区业主委员会的负责人万兴汉及委托代理人莫立彬，被上诉人巴马瑶族自治县不动产登记局（以下简称巴马县不动产登记局）的委托代理人万云飞、原审第三人宜州市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称金龙房地产公司）的委托代理人梁光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决查明：2007年1月8日，巴马瑶族自治县发展和改革局给金龙房地产公司项目名称为巴马县新隆小区的基本建设投资项目登记备案，登记备案证上载明：项目性质为“新建”，建设规模为“建筑面积37000平方米”，总投资为“3007.9万元”。2007年9月2日，金龙房地产公司取得坐落于巴马镇文化街原县粮食局坡圩养殖场的《土地使用权证》，证书中载明：使用权类型为“出让”，地类（用途）为，地类quo;住宅开发小区”，使用面积为“13605.30㎡”，金龙房地产公司依据该土地使用权证，开发建设巴马县新隆小区。新隆小区第一至第六号楼陆续建成后，金龙房地产公司于2009年2月为新隆小区配备4间物业服务用房。2009年3月21日，金龙房地产公司取得巴马瑶族自治县建设局颁发的新隆小区的七号楼、八号楼和案涉的物业用房的建设工程规划许可证，其中案涉的物业用房规划面积为385㎡。2010年3月8日，案涉的物业用房通过竣工验收。2010年12月5日，金龙房地产公司向巴马瑶族自治县房地产管理所申请办理案涉物业用房房屋所有权证。2011年11月22日，巴马瑶族自治县房地产管理所给金龙房地产公司颁发了桂房权证巴产字第××号房屋所有权证，证书中载明：房屋所有权人为“宜州市金龙房地产开发有限责任公司”，共有情况为“全部”，房屋坐落为“巴马镇文化街尾（新隆小区物业用房）”，规划用途为“住宅用房”，建筑面积（㎡）为“355.39”，总层数为“3”，土地取得方式为“出让”。案涉的物业用房在工程竣工后由金龙房地产公司管理使用。案涉的物业用房的房屋建筑面积没有分摊到新隆小区其他栋房屋面积内。2014年，巴马瑶族自治县将土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责进行整合并相继成立巴马瑶族自治县不动产登记局和巴马瑶族自治县不动产登记中心，巴马瑶族自治县的不动产权证书由巴马瑶族自治县不动产登记局颁发。2018年2月28日新隆小区业委会曾以巴马瑶族自治县房地产管理所为被告、第三人金龙房地产公司提起侵犯房产权之诉，请求撤销巴马瑶族自治县房地产管理所颁发给金龙房地产公司的桂房权证巴产字第××号《房屋所有权证》，后新隆小区业委会认为其诉的被告主体不适格而撤诉，原审法院准许。2018年8月15日，新隆小区业委会向原审法院提起本案诉讼。 原审判决认为：本案中，巴马县不动产登记局提交了向金龙房地产公司颁发桂房权证巴产字第××号房屋所有权证所依据的证据，其提供的金龙房地产公司申请房屋权属登记时提交的国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、房屋平面图等材料，足以证实颁发给金龙房地产公司的房屋所有权证涉及的土地使用权和建设单位均系金龙房地产公司，据此，巴马县不动产登记局颁发给金龙房地产公司房屋所有权证的权属来源清楚，颁证程序合法。本案金龙房地产公司已经依据当时的法律法规为新隆小区配置必要的物业管理服务用房，本案案涉的“物业用房”是独立申报立项的项目，建筑面积没有分摊到新隆小区其他栋房屋面积内，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其所属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”和《房屋登记办法》第八条“办理登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，本案现有的证据不能证明新隆小区业委会对桂房权证巴产字第××号《房屋所有权证》所涉房产享有权利，其认为案涉的“物业用房”是物业管理服务用房，应该由其管理使用，巴马县不动产登记局的颁证行为违法应当撤销的理由不成立，不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决驳回原告巴马瑶族自治县新隆小区业主委员会的诉讼请求。 上诉人新隆小区业委会上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审认定金龙房地产公司于2009年2月为新隆小区配备4间物业用房的事实错误。在上诉人2016年9月13日提交书面报告要求撤销物业用房产权证时，被上诉人派人到新隆小区实地核查时，与上诉人协商过从杂物房解决物业用房的问题，说明此前其根本不知道10号、11号两间房用作物业用房。被上诉人在原审答辩状中称按规定办理物业用房登记备案，但从原审庭审至本案判决之日，仍提供不了登记在册的备案证明材料，足以说明被上诉人根本没有登记在册的备案材料。参照南宁市2007年10月1日施行的《南宁市物业管理条例》第四十一条规定“门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房”，本案中金龙房地产公司提供的两个门卫房不能抵作物业用房。2、原审认定上诉人对金龙房地产公司提交的《关于配置新隆小区物业服务用房的决定》的真实性无异议不是事实。一是上诉人对该证据有异议，金龙房地产公司和原审法院没有提供该证据给上诉人鉴别，二是原审开庭时才见到该证据，上诉人当庭提出异议，不予认可，原审法院不应采信。原审法院对该证据的认定错误。3、2007年11月巴马县城乡建设规划设计室设计的（设计号2007-01）《巴马县新隆小区规划平面图》、2009年2月之前金龙房地产公司被准许开盘售房以及相当部分业务已购房入住的事实，足以证明新隆小区建设布置已按《巴马县新隆小区规划平面图》实施生效，实现了物权法第七十四条规定的土地所有权转移。因此，2009年3月21日建设规划部门在没有征求小区业主意见的情况下，审批建设新隆小区物业用房，系占用小区业主共有的绿化用地建设作为业主共有和为业主服务的物业用房。上述事实足以证明本案争议的物业用房是小区业主共有，为小区物业管理使用的物业用房。根据《房屋登记办法》第三十一条规定，该房不能办理产权登记。原审没有查明上述重要事实以及作为判决依据，不符合审判要求。4、本案与金龙房地产公司有直接利益关系，金龙房地产公司的证据来源不合法，不应采信。原审法院错误采信金龙房地产公司提交的配备物业用房的证据，而对上诉人提供的建设规划部门审批小区建设总体规划的证据和部分业主在物业用房审批建设之前入住的事实不予采信和参考，有失公平公正。5、被上诉人作为房地产开发管理部门，掌握着新隆小区商品房销售的第一手资料，其明知道2008年已有相当部分业主入住，物业用房2009年3月21日占用小区业主公共绿化地审批建设，仍将该物业用房登记在金龙房地产公司名下，属违法行为。二、原审法院适用法律、法规错误。1、与本案相同性质的案件，在最高人民法院××（××）××法××开发有限公司与重庆市××西彭帝豪苑业主委员会车位纠纷一案中，适用《物权法》第七十四条未适用第一百四十二条，而本案原审法院适用的法条与最高人民法院的判决相反，适用法律错误。2、《房屋登记办法》第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。本案小区业主取得土地使用权在先，物业用房规划审批在后，物业用房占用小区业主公共绿化地建设，如认为物业用房所有权归金龙房地产公司，显然违反上述规定。原审法院适用《房屋登记办法》第八条驳回上诉人的诉讼请求错误。3、诸多证据证明被上诉人为金龙房地产公司办理的房屋产权证违法，原审法院适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》是错误的。综上所述，原审法院认定事实错误和适用法律、法规错误，应当予以撤销，上诉人请求：一、判令原审法院的行政判决书认定事实错误和适用法律、法规错误，改判支持上诉人诉讼请求。二、依法确认巴马县不动产登记局颁发桂房权证巴产字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人巴马县不动产登记局辩称：一、金龙房地产公司已在新隆小区配置必要的物业管理服务用房。金龙房地产公司于2006年至2009年开发建设的新隆小区共有九栋楼，其中1至8栋为商品房,另外1栋为物业用房。该小区于2008年至2010年建成并通过相关部门验收合格，相继交付使用。根据该小区规划分布图，该小区共设有2个出入口，小区出入口配备一间房为门卫值班室，第一间约12㎡，第二间约9㎡，在1号楼一楼还配备第10号和第11号两间房，每间约16㎡，共约53㎡为物业公司办公用房。金龙房地产公司在2010年申请办理房屋初始登记时，将配备给小区全体业主的物业用房记载于登记薄，依法确认为全体业主所有，不颁发房屋所有权证。二、被上诉人依法为金龙房地产公司办理物业用房初始登记，颁发房屋所有权证，程序合法有效。开发商按规定在该小区配备相应的物业服务用房之后，为了能有一处属于自己商、住、办公等综合功能房屋，在2009年3月21日向巴马县住建局申请办理七号楼、八号楼商品房规划许可时，同时申报物业用房。住建局即办理规划许可证和施工许可证。该工程也经相关部门验收合格。被上诉人在受理涉案房屋登记时，认真审查了开发商提供的材料，材料显示该栋楼为独立建筑物，面积未公摊到小区全体业主，也未规划为小区全体业主共有的物业管理服务用房，更不是小区配备的物业服务用房。被上诉人确认并颁发给金龙房地产公司的房屋所有权证书有法律依据，权属来源清楚，程序合法有效。三、上诉人混淆了物业用房与物业管理服务用房性质和用途的联系与区别。物业用房是指具有商、住、办公、棋牌娱乐室等多功能综合性用途的房屋。根据《物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。物业管理服务用房是指房地产开发公司在开发建设商品房时，根据国务院《物业管理条例》第三十条的规定，配置必要的物业管理服务用房。如门卫值班室，物业服务企业的办公室等。根据《房屋登记办法》第三十一条规定，物业服务用房，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。本案中金龙房地产公司为了自己拥有一处物业用房，单独申报立项，取得住建局批准立项，取得建设工程规划许可证和验收合格证，其产权自然归其所有。综上，被上诉人依照《物权法》第一百四十二条、《房屋登记办法》第八条以及住建局批准立项的许可证，依法颁发房屋所有权证，依法不应撤销。上诉人认为该房属全体业主共有的物业管理服务用房，没有提供相关证据佐证，其诉讼理由不成立，依法不予以采信。 原审第三人金龙房地产公司述称：一、第三人依法依规启动第二期开发建设第7、8栋楼和物业用房。其产权来源和建设审批手续完善，依法取得合法产权。第三人开发建设新隆小区，分为两期工程建设。第一期于2006年动工建设1-6栋商品房，于2008年竣工交付使用。2009年启动第二期工程建设第7、8栋和物业用房，在取得相关部门规划许可证、施工许可证之后，这三栋楼同步开工建设，同步竣工验收。这三栋楼均为商住建设用地，并非公共绿化用地。第三人报建第7、8栋楼和物业用房手续齐全，取得的不动产权证合法有效。二、上诉人混淆物业用房与物业管理（服务）用房的区别。物业用房与物业管理（服务）用房概念不同，适用法律不同，产生的后果也不相同。第三人在原审中已经陈述，不再重复。三、原审法院判决正确，依法应予维持。1、原审法院认真审查第三人提交的办理物业用房登记的资料来源是否合法。经庭审质证，上诉人对该资料的真实性、合法性、关联性没有异议，说明第三人建设的物业用房是合法的，因而原审法院认定该证据的真实性、合法性。2、原审法院对被诉颁证行为依法审查，认为被上诉人认真履行审查职责，颁证程序合法，行政行为合法。3、原审法院认真审查了上诉人提供的证据及陈述的事实与理由，认为其证据、事实与理由不足以证明涉案房屋产权来源是上诉人的，也无证据证明被上诉人的行政行为违法，原审法院驳回上诉人的诉讼请求完全正确。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，理由不成立，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。 经审查，原审法院据以定案的证据可作为二审定案的依据。本院二审期间依职权调取的巴马瑶族自治县住房和城乡建设局对巴马县新隆小区规划许可的材料，可作为本案的参考依据。 二审查明，2007年1月8日，巴马瑶族自治县发展和改革局给金龙房地产公司项目名称为巴马县新隆小区的基本建设投资项目登记备案，登记备案证上载明：项目性质为“新建”，建设规模为“建筑面积37000平方米”，总投资为“3007.9万元”。同年9月2日，金龙房地产公司取得坐落于巴马镇文化街原县粮食局坡圩养殖场的《土地使用权证》，证书中载明：使用权类型为“出让”，地类（用途）为，地类quo;住宅开发小区”，使用面积为“13605.30㎡”，金龙房地产公司依据该土地使用权证，开发建设巴马县新隆小区。2009年3月21日，金龙房地产公司取得巴马瑶族自治县建设局颁发的新隆小区的七号楼、八号楼和案涉的物业用房的建设工程规划许可证，其中案涉的物业用房规划面积为385㎡。2010年3月8日，案涉的物业用房通过竣工验收。2011年11月22日，金龙房地产公司取得桂房权证巴产字第××号房屋所有权证，证书中载明：房屋所有权人为“宜州市金龙房地产开发有限责任公司”，共有情况为“全部”，房屋坐落为“巴马镇文化街尾（新隆小区物业用房）”，规划用途为“住宅用地”，建筑面积（㎡）为“355.39”，总层数为“3”，土地取得方式为“出让”。2014年，巴马瑶族自治县将土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责进行整合并相继成立巴马瑶族自治县不动产登记局和巴马瑶族自治县不动产登记中心，巴马瑶族自治县的不动产权证书由巴马瑶族自治县不动产登记局颁发。2018年8月15日，巴马县新隆小区业主委员会向原审法院提起本案诉讼。 另查明，巴马县新隆小区业主委员会于2016年6月12日备案。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。本案中，涉案房屋登记行为原由巴马瑶族自治县人民政府于2011年作出，由于2014年后巴马县辖区内的不动产登记职权变更由巴马县不动产登记局统一行使，因此，巴马县不动产登记局是本案适格被告。 涉案房屋为初始登记，2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，金龙房地产公司申请办理涉案房屋初始登记时提交了房屋产权登记申请审批表、房地开发企业资质证书、公司营业执照、法人身份证明、基本建设投资项目登记备案证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、房屋平面图等材料，足以证实涉案房屋涉及的土地使用权和建设单位均系金龙房地产公司。但当时施行的《物业管理条例》（2007年10月1日施行，2016年2月6日修订）第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”从现有证据材料看，上诉人原审提交的落款日期为2007年11月《巴马新隆小区规划平面图》及本院依职权调取的落款日期为2006年11月《巴马新隆小区规划平面图》均没有物业用房规划。2009年3月21日金龙房地产公司取得巴马瑶族自治县建设局颁发建字第451227200900200号建设工程规划许可证，涉案的建筑物明确为物业用房，被上诉人巴马瑶族自治县不动产登记局在未审查清楚该涉案建筑物来源、用途等情况下，作出的被诉行政行为证据不足，亦违反了上述《房屋登记办法》第三十一条关于“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”规定。 综上所述，上诉人新隆小区业委会请求撤销被诉行政行为的理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律法规错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销巴马瑶族自治县人民法院（2018）桂1227行初7号行政判决。 二、撤销2011年11月22日的桂房权证巴产字第××号房屋所有权证。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人巴马瑶族自治县不动产登记局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭凌云 审 判 员 梁海亮 审 判 员 韦荷嫩 二〇一九年十月二十四日 法官助理 张 英 书 记 员 李祥铭 附：本判决所适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。