广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初1165号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路19号。统一社会信用代码：91451281675004587W。 法定代表人梁宏坚，行长。 特别授权委托代理人梁宏卫，中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市分行风险管理部副总经理。 委托代理人韦升，广西弘生联合律师事务所律师。 被告：梁芳，女，1985年11月11日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区。 被告：周剑，男，1984年3月2日生，汉族，住广西河池市宜州区。 特别授权委托代理人周九香，广西正营律师事务所律师。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区。统一社会信用代码：91451281677745960G。 法定代表人韦荣辉，董事长。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行（以下简称邮政银行）与被告梁芳、周剑、广西伟弘房地产开发有限责任公司（以下简称伟弘公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告邮政银行的委托代理人梁宏卫、韦升、被告梁芳、周剑的委托代理人周九香到庭参加诉讼，被告伟弘公司经本院依法送法开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告邮政银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2015年2月15日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令梁芳、周剑归还贷款本金111490.69元、利息及罚息6623.52元，合计118114.21元（利息、罚息暂计至2019年4月20日，往后利息、罚息按合同约定顺延计至贷款结清之日止）；3、被告伟弘公司对被告梁芳、周剑的上述债务承担连带偿还责任；4、本案诉讼费由被告梁芳、周剑、伟弘公司承担。事实与理由：2015年2月14日，因购房需要，被告梁芳、周剑向原告申请办理130000元贷款，并以购买的位于河池市宜州区产作为抵押担保。2015年2月15日，各方当事人签订合法有效的《个人购房/购车借款及担保合同》，约定邮政银行向梁芳、周剑提供130000元个人购置房屋贷款，被告伟弘公司提供阶段性连带责任保证，并于2015年2月16日办理了预告抵押登记。2015年2月16日原告向梁芳、周剑发放了130000元贷款。借款期限从2015年2月16日至2030年2月16日，还款方式为等额本息还款法。梁芳、周剑获得上述贷款后，未能按合同约定还本付息，截止2019年4月20日，该贷款已逾期410天，经邮政银行多次催促，被告一直置之不理。根据各方当事人签署的合同约定，因正式抵押尚未办妥，被告伟弘公司应承担连带清偿责任。综上，为了保护邮政银行的合法权益特诉至法院，请法院判如所请。 被告伟弘公司既未作出书面答辩，也未到庭参加诉讼。 被告梁芳、周剑答辩称：不同意解除合同，从表明上看被告确实违约偿还贷款，但是原告忽略了被告违约的原因，被告违约时因为原告违规划拨款项，导致被告伟弘公司将预售款挪作他用，导致原告所购买楼盘烂尾，这才是被告没有按时还贷的原因，原告只是按照贷款合同的约定要求被告履行还款的义务，却忽视了原告的因素和伟弘的责任，不提解除合同；被告同意继续履行合同，被告按时偿还贷款的时间就是伟弘公司将楼盘建设起来交付的时候，房屋交付的时候被告可以一并偿还拖欠期间的贷款；对于伟弘公司的连带担保责任，原告可以请求伟弘公司承担连带偿还责任。希望法庭保护被告的合法权益，楼盘什么时候建设好交付，就什么时候还款。 原告邮政银行为其主张向本院提交的证据有：1、《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《预告登记权利证书》、《贷款借据》、《贷款放款单》、还款计划表、还款流水单、贷款结清试算截屏。 被告梁芳、周剑未向法庭提交证据。 庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据均予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月14日，被告梁芳、周剑向原告邮政银行申请个人消费贷款。2015年2月15日，梁芳、周剑（借款人）与邮政银行（贷款人）和伟弘公司（保证人）签订编号为4599919Q115028725604号的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同主要约定内容包括：借款金额为130000元；贷款用途为购买宜州市庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区62栋28层2808号房；贷款发放方式采用贷款人委托支付方式，借款人授权贷款人将贷款资金从梁芳的账户（62×××59）划付至伟弘公司账户（账号：94×××89）；贷款利率为中国人民银行公布同期同档次人民币基准利率上浮4%；贷款归还按月等额本息还款，借款人未按时还款，在约定的利率基础上加收30%计收罚息；借款人连续三个月或六次未按时还款，贷款人可以宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及利息、罚息，借款担保方式为抵押加保证组合担保，保证人伟弘公司承担阶段性连带保证责任，保证人对合同项下的贷款本金、利息、罚息承担连带保证责任，合同约定的正式抵押登记手续办理完毕则保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。2015年2月16日，梁芳与邮政银行到房产管理机关对锦绣祺峰小区62幢62-2808号房办理预告登记。2015年2月16日，邮政银行向梁芳发放130000元贷款。截止2019年4月20日，梁芳和周剑尚欠邮政银行借款本金111490.69元，利息及罚息共计6540.62元。 另查明，锦绣祺峰小区62幢28层08号房已在房地产管理部门进行备案，备案人为被告梁芳。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61、62幢楼楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。 再查明，2015年2月8日，原告邮政银行与被告伟弘公司、宜州市房地产管理局签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，协议中约定了伟弘公司必须将锦绣祺峰62幢楼商品房预售款存入在邮政银行开设的专用账户（账号：94×××89），邮政银行在为伟弘公司办理预售款拨付时，应要求伟弘公司提交由宜州市房管局出具的同意拨付款证明。后，邮政银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形，而伟弘公司获得款项后并未全部用于楼盘建设而是挪作他用，导致建设楼盘的资金链断裂，楼盘停止建设。 本院认为，原告邮政银行与被告梁芳、周剑签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 本案争议焦点为：一、原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？二、原告未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？ 原、被告在金融借款合同关系中是否均履行义务？是否可以解除合同？原告与被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同及借据约定履行合同义务。在实际合同履行过程中，原告邮政银行依约将购房的按揭款（即被告的借款本金）支付至约定的账户，因此，邮政银行已经履行了其合同义务。原告在履行还款过程中，因伟弘公司未能交付房屋而停止还本付息，没有能履行相应的义务，因此被告梁芳、周剑仍应履行金融借款合同中还本付息的合同义务。庭审中，被告主张其并非故意拒绝还本付息，在房屋得到交付的情况下仍愿意履行金融借款合同中的应承担的义务。本案中，被告表示仍可以履行合同，同时为维护交易的稳定性，对邮政银行请求解除合同的主张本院不予支持。 二、原告邮政银行未经房管部门审批拨付预售款的行为是否应当承担责任及承担何种责任？被告梁芳、周剑主张原告邮政银行未经审批违规拨款行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，本院认为，因被告借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而原告邮政银行已经将购房的按揭款依约支付进被告指定的伟弘公司的账户，邮政银行其已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了被告梁芳、周剑与伟弘公司之间的商品房买卖合同得以履行。按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系伟弘公司的违约行为所致。根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，邮政银行与伟弘公司、宜州区房地产管理局（原宜州市房地产管理局）签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，约定邮政银行在获得房管局的审批后再向伟弘公司拨付预售款，因此邮政银行对购房的按揭款支付流程是知悉的，同时邮政银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金直接拨付给伟弘公司的风险是应当知晓的，而邮政银行在合同履行过程中未严格遵守《商品房预售款专用账户监管协议书》，邮政银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故邮政银行应当承担过失责任。关于责任划分的问题，因光伟弘的违约行为系梁芳、周剑的涉案损失的主要和直接原因，邮政银行违规拨款是涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，被告梁芳、周剑可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且无需支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间已经向邮政银行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。邮政银行亦可对上述损失再行向伟弘公司进行追偿。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审委会讨论，判决如下： 被告梁芳、周剑从起诉之日起至锦绣祺峰小区62幢28层08号房具备交付条件之前无需向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行履行合同编号编号为4599919Q115028725604号的《个人购房/购车借款及担保合同》中的偿还本金及利息的义务（无需支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间已经偿还的本金及利息不予退回）； 驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2662元，由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘立峰 审 判 员  黄志木 人民陪审员  黄迺懿 二〇一九年十月八日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  邹旺恒