河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀11民初110号 原告（执行案外人）:吕晓轻，女，汉族，1981年10月13日出生，住河北省衡水市安平县。 委托诉讼代理人：孔石勇，江苏邦泽律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**，统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，董事长。 委托诉讼代理人：张海奇，男。 委托诉讼代理人：丁加俊，男，该公司员工。 被告（被执行人）：河北友林房地产开发有限公司，，住所地：安平县为民街与汉王路交叉口西行100米路北统一社会信用代码：911301000720773731。 法定代表人：赵文占，该公司董事长。 委托诉讼代理人:曹龙，河北网都律师事务所律师。 原告吕晓轻与被告中铁建设集团有限公司（以下简称中铁建公司）、河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告吕晓轻的委托诉讼代理人孔石勇、被告中铁建公司的委托诉讼代理人张海奇和丁加俊、被告友林公司的委托诉讼代理人曹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕晓轻向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2018）冀11执异23号执行裁定书，并判决不得执行位于衡水市安平县房屋；2.依法确认第三人开发的位于衡水市安平县房屋所有权归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：河北省衡水市中级人民法院出具了（2017）冀11执102号拍卖公告，该公告中涉及第三人10号楼1单元1102室房屋，原告知晓后，在法定期间内向衡水市中级人民法院提出了执行异议，2018年4月14日，原告收到了（2018）冀11执异23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告不服，现根据事实与法律规定，特向贵院提起执行异议诉讼，第一、（2018）冀11执异23号执行裁定书中查明事实不清，法院并未查明案涉房屋已于2015年6月18日在安平县房产局进行了物权预告登记，原告向法院提出执行异议后，再次到安平县房产局查询案涉房屋状况，该房屋目前仍处于登记备案状态，原告也将该房屋状况告知承办法官，但具体承办法官未依法查明，属认定事实不清。第二、（2018）冀11执异23号执行裁定书依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定进行裁判，属于适用法律错误，理由如下：鉴于案涉房屋已于2015年6月18日在安平县房产局进行了物权预告登记，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”，显然法院适用法律错误。第三；鉴于案涉房屋已于2015年6月18日在安平县房产局进行了物权预告登记，原告现依据《中华人民共和国物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第312条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，恳请贵院依法确认第三人开发的位于衡水市安平县所有权归原告所有。 中铁建设集团有限公司辩称，一、依法驳回原告吕晓轻案外人执行异议之诉的全部诉讼请求。1、原告吕晓轻不享有准物权，涉房房产并不产生物权转移效力。根据原告吕晓轻提供的《房屋买卖合同登记备案证明》、原告的陈述，原告事实上办理的是房屋买卖合同登记备案，并未办理预告登记。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部分和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。因此，商品房预售登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别，其物权并未转移，原告吕晓轻不享有准物权，涉案房产仍属于被告二河北友林公司所有。2、原告吕晓轻对涉案房产享有的权利不足以排除被告二中铁公司强制执行措施。2.1、原告吕晓轻提出的诉讼请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，应当驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，吕晓轻所提执行异议显然不符合第（一）、（二）、（三）项规定的条件，应当依法驳回。首先，原告与被告二并未签订真实有效的房屋买卖合同。根据原告自己陈述：“被告二曾经多次向杨扬、佟旭英借款，本案原告多次向二人介绍具体的出借人（即出钱的人）并借款给二人，原告与二人及被告在2015年5月30日达成友林国际城认购书，三方同意将杨扬、佟旭英的债权转让给原告用于购买房屋20套”，根据原告以上陈述分析，原告吕晓轻借款给杨扬、佟旭英的行为属于民间借贷关系，三方将杨扬、佟旭英与河北友林公司之间的债权转让给了原告吕晓轻，用于偿还吕晓轻的借款。因此，三方之间的债权转让不能改变原告吕晓轻的民间借贷行为，原告与被告二之间属于民间借贷法律关系。同时根据原告陈述，原告认可被告二欠其本金利息未还，原告还认可未向被告二支付任何购房款，被告二也未收取任何购房款。根据上述事实，原告与被告二之间不具有签订房屋买卖合同的真实意思，房屋买卖合同的签订发生在借贷关系之后，其行为并非认购房屋，而是以签订商品房买卖合同为借款提供担保，这种作法与房屋买卖合同担保民间借贷的通常做法非常相似。综上所述，原告吕晓轻所提执行异议显然不符合第（一）项规定的条件。其次，原告吕晓轻此次共签订20份房屋买卖合同，所购房屋并非居住，更不是唯一住房。吕晓轻所提执行异议显然不符合第（二）项规定的条件。最后，根据原告陈述，其并未向被告二支付任何购房款，原告吕晓轻所提执行异议更不符合第（三）项规定的条件。总之，原告吕晓轻对涉案房产不符合二十九条规定，不能排查法院正在进行的强制执行。2.2、原告吕晓轻对涉案房产不能排除法院一般债权的强制执行，更不能对抗被告中铁公司享有的工程价款优先受偿权。2.2.1、被告一中铁公司享有工程价款优先受偿权按照《工程价款优先受偿批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”的规定，中铁公司与被告二双方达成的延期竣工的协议约定的竣工日期是2017年8月31日，中铁公司已于2017年8月29日向北京仲裁委员会申请仲裁时主张优先权，没有超过六个月的期限。根据批复的规定，被告一中铁公司对所施工工程享有工程价款优先受偿权。北京仲裁委员会在调解书中确认的工程价款优先受偿权，未违反法律规定，其审查确认合法有效（调解书第2页明确写明经仲裁委确认），由于工程价款优先受偿权属于法定优先权，调解书确认的优先权仅仅起到了明示的作用。在最高人民法院《建设工程款优先受偿权适用法律的复函(2007)执他字第11号》中也明确规定“你院(2007)粤高法执督字第45号关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示收悉。经研究，答复如下：建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。”所以，被告一中铁公司享有工程价款优先受偿权。2.2.2、吕晓轻对该房产办理的买卖合同备案不能对抗被告申请强制执行的权利。吕晓轻对该房产办理的买卖合同备案，不能对抗其他一般债权的强制执行，更不能对抗法定优先权的执行。 河北友林房地产开发有限公司辩称，一、吕晓轻第一个诉讼请求不符合法律规定。（2018）冀11执异23号执行裁定书中查明的事实清楚，适用的法律正确。首先，答辩人对被答辩人所称的涉案房屋的《商品房买卖合同》、收款收据及相关的登记备案证明均是不予以认可的。双方之间不存在真实、合法有效的商品房买卖合同关系。其次，双方并没有进行预告登记。房管部门的合同登记备案不同于物权法上的“预告登记”，合同登记备案仅仅只是一种行政管理制度，备案部门是相关政府主管部门。而预告登记才是不动产登记制度，登记部门只能是法定的不动产登记机构，而预告登记必须是经权利双方达成合意共同申请才能进行办理。根据“物权法定”原则，只有进行预告登记才享有“准物权”。被答辩人并没有依法进行预告登记，不享有准物权。再次，执行裁定书中适用法律亦正确。最高院办理执行异议和复印件若干问题规定第三十条适用的前提必须是“预告登记”，被答辩人并没有进行预告登记，如上所述，合同备案在法律上不同于预告登记，被答辩人对涉案房屋不享有任何物权，法院不适用第三十条的规定是正确的。二、吕晓轻第二个诉讼请求亦不符合法律规定。答辩人与被答辩人之间首先并不存在物权登记的共同意思表示。且答辩人对被答辩人提交的涉案《商品房买卖合同》、收款收据和合同登记备案证明等证据均持有异议，不予认可。被答辩人要求人民法院确认涉案房屋的所有权直接归被答辩人所有的诉请与本案无关，不是本案审理的范围。吕晓轻可通过另案解决，但不属于本案审理范围。因此，被答辩人的该项诉请亦没有法律依据。 原告吕晓轻围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 第一组证据：（2018）冀执异23号执行裁定书。用以证明：原告向衡水中院起诉的依据。 第二组证据：《商品房买卖合同》、《友林国际城认购书》、2016冀民初1957号庭审笔录。用以证明：2015年6月4日，原告与第三人签订了案涉商品房的《商品房买卖合同》，原告以债权转让的方式对第三人进行了付款，同时第三人也在2016冀11**民初1957号庭审笔录中对《友林国际认购书》的真实性予以认可。 第三组证据：2015年6月4日的《收据》、2015年6月18日《商品房买卖合同登记备案证明》、安平县房地产综合开发管理办公室出具的合同备案购房户自存商品房买卖合同。用以证明：第三人配合原告于2015年6月18日在安平县房产局对案涉房屋进行了登记备案，并出具了收款收据，安平县房产局也对案涉房屋出具了登记备案证明。 第四组证据：《吕晓轻预购友林国际城商品房物权预告登记明细表》。用以证明：原告与第三人曾于2015年11月1日签订了《吕晓轻预购友林国际城商品房物权预告登记明细表>>，双方约定于2015年11月10日前到安平县房产局办理案涉房屋物权预告登记，但因第三人原因未办理。 第五组证据：预告登记需要的材料清单、不动产登记申请书、安平县不动产登记中心落宗需要手续。用以证明：办理预告登记需要的材料，再结合证据三、证据四，证明了原、被告完全符合预告登记的条件，落宗只需要开发商申请一下即可，很容易办理。 被告中铁建公司、友林公司的质证意见为：对于原告提交的第一组证据：（2018）冀执异23号执行裁定书，被告对该组证据的真实性、关联性、合法性认可。认为由衡水市中级人民法院做出的执行异议裁定书事实及适用法律正确，原告吕晓轻不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除法院强制执行程序；对于原告提交的第二组证据：房屋买卖合同，被告对该组证据的真实性、关联性不予认可。认为原告与被告二并未签订真实有效的房屋买卖合同。根据原告自己陈述：“被告二曾经多次向杨扬、佟旭英借款，本案原告多次向二人介绍具体的出借人并借款给二人，原告与二人及被告在2015年5月30日达成友林国际城认购书，三方同意将杨扬、佟旭英的债权转让给原告用于购买房屋20套”，根据原告以上陈述分析，原告吕晓轻借款给杨扬、佟旭英的行为属于民间借贷关系，三方将杨扬、佟旭英与河北友林公司之间的债权转让给了原告吕晓轻，用于偿还吕晓轻的借款。因此，三方之间的债权转让不能改变原告吕晓轻的民间借贷行为，原告与被告二之间属于民间借贷法律关系。同时根据原告陈述，原告认可被告二欠其本金利息未还，原告还认可未向被告二支付任何购房款，被告二也未收取任何购房款。根据上述事实，原告与被告二之间不具有签订房屋买卖合同的真实意思，其行为并非认购房屋，而是以签订商品房买卖合同为借款提供担保。因此涉案房屋买卖合同不具备房屋买卖合同真实意思。被告对其真实性、关联性不认可。对于原告提交的第三组证据：收据，被告对其真实性、关联性不认可。认为该收据不能证明原告吕晓轻支付了全部购房款，原告与被告二之间出具收据的目的是用于向房管局办理房屋买卖合同的备案登记，而并非用于证明支付了购房款。因此，用该组证据证明排除执行的目的不相符合，被告对其真实性、关联性不认可。对于原告提交的第三组证据：商品房买卖合同备案登记，被告对其真实性认可，关联性不认可。认为根据法律规定及最高院判例，登记备案不能对抗正在执行的一般债权，更不能对抗法定优先权，因此被告对其关联性不认可。原告提交的第四、五组证据，被告对其真实性、关联性不认可。认为首先，根据《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，原告享有准物权的生效要件是登记，即不动产物权转移以登记为生效要件。根据原告陈述，事实上原告与被告二之间并未办理预告登记，仅仅办理了网签备案。其中的认购书证据，被告不认可其真实性、合法性、关联性，原告也未证明债权转化属于本金及合法利息的转化，还是属于超过法律规定部分的利息转化。同时根据被告二的陈述，该认购书真实性不足，不能作为有效证据使用。其次，原告与被告二之间的其他行为及法律关系，与被告一中铁公司无关，中铁公司对其并不知情，且对其不予认可。但不论如何，该组证据均无法证明原告符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定。因此，被告对其真实性、关联性不认可。综上所述，代理人认为，原告案外人执行异议之诉的全部诉讼请求依法不能成立，原告不享有准物权，更无法排除执行。为了维护申请人的合法权益，请贵院依法判决驳回原告诉讼请求。对于原告提交的商品房买卖合同经中铁建公司比对核实发现其公章和法定代表人章均与真实的印章不一致，我公司对商品房买卖的真实性不予以认可。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月30日，友林公司、吕晓轻、与案外人杨扬、佟旭英签订了包括涉案房屋在内的68套房屋的《友林国际城认购书》。2015年6月4日，友林公司与吕晓轻签订了YS0020254号《商品房买卖合同》。同日，友林公司向吕晓轻出具了金额为521780元的房款收据。2015年6月18日，YS0020254号《商品房买卖合同》办理了商品房买卖合同登记备案。 2017年11月24日，本院在办理申请执行人中铁建公司与被执行人友林公司案件中，作出（2017）冀11执102号执行裁定书，裁定查封了包括案涉房产在内的被执行人财产。后案外人吕晓轻提出异议，本院作出（2018）冀11执异23号执行裁定书，驳回案外人吕晓轻所提的执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，判断能否支持案外人不得对该房屋执行的请求，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。故被吕晓轻对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，该不动产应否中止执行是本案的争议焦点。 关于吕晓轻能否确认为案涉房屋所有权人的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条关于:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，本案中，从查明的事实看，吕晓轻虽然与友林公司签订了购房合同,但既未办理预告登记,亦未办理房屋权属登记,案涉物权变动并未完成,吕晓轻尚不能成为物权法所指的房屋所有权人,其行为只能产生合同法上债的效力,而不能产生物权效力,其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求,依法不能支持。 关于案外人吕晓轻是否享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吕晓轻并未举示证据证明在本院查封之前已合法占有了涉案房产，亦未提供涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的有效证据,其对涉案房屋所提异议显然不符合上述规定的情形，本院对吕晓轻基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告吕晓轻的诉讼请求。 案件受理费9018元，由吕晓轻负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 上诉人须在上诉期届满七日内向河北省高级人民法院足额交纳上诉费并将交费凭证交本院查验，否则依法按自动撤回上诉处理。 审判长  王江丰 审判员  马友岽 审判员  安 君 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘婷婷 ——