广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初5264号原告（反诉被告）：吴在年，男，香港居民，1948年6月6日出生。委托诉讼代理人：丁弈月，广东雅尔德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸿兴，广东雅尔德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市联昌泰实业有限公司，住所广东省深圳市福田区福田街道彩田路彩福大厦D1042，统一社会信用代码9144030071525213XU。法定代表人：王建平。委托诉讼代理人：张嘉宝，广东生龙律师事务所律师。上列原告吴在年诉被告深圳市联昌泰实业有限公司（以下简称“联昌泰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟，2019年3月20日，案件承办人变更为审判员戴珊珊。被告联昌泰公司于2019年5月16日提起反诉，本院受理反诉后，2019年5月30日依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、贾建增组成合议庭适用普通程序对本诉、反诉合并进行了审理，原告吴在年及其委托诉讼代理人丁弈月、被告委托诉讼代理人张嘉宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月26日，原告与被告签订编号为Ｋ1115-Ｋ1116号的《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《补充协议》（以下简称“涉案合同”）,约定由被告将位于深圳市福田区铺位,租赁予原告从事经营活动使用,租赁期限为一年。因原告经营需要,特向被告另行支付了水电安装费9500元,由被告安装水电。但从被告将店铺交付给原告使用开始,即出现电压与水压均不符合原告经营条件的情况。经原告与被告多次沟通用电、用水问题,被告仍未解决,致使原告一直因为水电问题无法正常运营店铺,原告迫于无奈于2018年8月底搬离。被告一直未解决水电问题,且经原告多次沟通均未予处理,其以消极行为明示了不愿意继续履行双方之间签订的合同。综上所述,为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：1.确认原告与被告双方签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《补充协议》于2018年8月底解除；2.被告向原告返还水电安装费9500元；3.被告向原告返还履约保证金13312元；4.被告承担原告律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。被告就本诉答辩称，一、原告主张被告未在店铺中安装电表的情况与事实不符。首先，根据原告与被告双方签订的涉案租赁合同、补充协议以及原告提供的2018年4月收据可知，原告的实际入场时间是2018年4月28日，当时因为原告经营餐饮便当需要使用到380伏的大功率电器，而涉案商铺通常承受的电压是220伏，被告应原告要求安排电工整改电路并进行增容，目前涉案租赁商铺现场仍然可以见到380伏的电箱，因此原告诉称被告并未处理水电问题毫无事实依据。其次，如果被告没有应原告的要求进行增容，原告作为承租人不可能愿意支付期间的租金及管理费。事实上原告支付了经营期间的租金及管理费，这也印证被告已经为原告解决了水电问题。二、本案真实情况是原告认为彩福大厦经营业绩不好，所以连同（2019）粤0304民初5248号案件一并起诉被告要求解除租赁合同，故原告主张被告返还水电安装费、履约保证金、律师费的请求，无事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告联昌泰公司反诉称，2018年4月25日,吴在年与联昌泰公司就承租福田区岗厦彩福大厦商业裙楼NOK1115-K1116铺位一事达成一致，吴在年依约向联昌泰公司交付了2018年4月28日至2018年5月31日期间管理费587元及2018年5月8日至2018年6月7日期间的租金3328元。2018年6月26日，吴在年与联昌泰公司正式签订《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《福田茶叶批发中心租赁合同书补充协议》，其中补充协议第二条约定折后月租金为3328元／月，第三条约定管理费为25元/月／平米，第七条约定2018年4月28日至2018年5月7日为免租期，租金自2018年5月8日起算。合同签订后，吴在年随即交付2018年6月8日至2018年6月30日期间的租金2551元以及2018年6月1日至2018年6月30日期间的管理费520元，自此吴在年每月均存在拖欠租金差额的情况，且自2018年9月1日起再未支付分文租金及管理费。综上所述,为维护联昌泰公司的合法权益，联昌泰公司起诉请求法院判令：1.吴在年支付2018年7月1日至2018年8月31日期间的租金差额1554元（777×2）；2.吴在年自2018年9月1日起每月按3228元的标准向联昌泰公司支付租金至实际返还房屋止（租金暂计至2019年4月30日为26624元），并按照日万分之五的标准计算迟延支付租金违约金；3.吴在年自2018年9月1日起按每月520元的标准向联昌泰公司支付管理费至实际返还房屋止（管理费暂计至2019年4月30日为4160元）；4.本案本诉、反诉诉讼费用由吴在年承担；庭审时，被告联昌泰公司当庭增加反诉请求5.吴在年支付本案律师费5000元。原告吴在年就反诉答辩称，一、原告与被告签订租赁合同后，除支付履约保证金、租金、管理费、水电押金、基建改装费外，原告吴在年还向被告支付了水电安装费9500元，2018年5月租金是在签订涉案合同前支付，2018年6月、7月、8月的租金均是被告联昌泰公司以收费通知单的形式通知原告缴费。虽然原告与被告在租赁合同中约定租金为3328元/月，但2018年6月至8月间，联昌泰公司向吴在年出具的收费通知单本期租金一栏均显示租金为2551元，原告吴在年已经按照收费通知单记载的费用足额支付了涉案商铺2018年6月至8月间的租金，且联昌泰公司确认后也向吴在年出具了收款收据，故原告吴在年不存在拖欠租金和管理费的情况。二、《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人之间订立合同可以采用书面形式或口头约定订立合同。若采用书面形式订立了合同，但一方当事人在合同实际履行过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容，而合同相对方又接受这种变更后的履行行为，且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致变更了合同内容。具体到本案，虽然租赁合同约定月租金为3328元，但被告联昌泰公司作为出租方给原告吴在年发送的2018年6月至8月间的收费通知单均显示租金为2551元、管理费为520元，吴在年作为承租人在收到收费通知单后，依照通知单上载明的金额支付租金、管理费，吴在年未提出任何异议，联昌泰公司在收到租金和管理费后也没有提出异议，还向吴在年出具了加盖其公章的收款收据。因此我方认为原告与被告双方在合同履行过程中已经就租赁合同中租金、管理费的金额作出变更并达成了一致意见，租赁合同应以实际履行的合同内容为准，原告吴在年已足额支付租金和管理费，不存在拖欠的情形，不构成违约。三、由于被告联昌泰公司在收取水电安装费后，未履行增容拉电和接入用水的义务，致使咖啡机不能正常运作，联昌泰公司此违约行为导致吴在年无法正常开业经营，吴在年有权行使法定解除权解除租赁合同，原告在足额交付2018年8月的租金和管理费后已经离场，无需再向被告支付任何费用，请求法院驳回被告联昌泰公司的全部反诉请求。经审理查明，2018年6月26日，出租方联昌泰公司与承租方吴在年签订《福田茶叶批发中心租赁合同书》。该合同载明，被告联昌泰公司将位于深圳市福田区铺位（以下简称“涉案商铺”），面积20.8平方米（商铺按重新规划分摊后的建筑面积计算），租赁予原告吴在年从事经营活动使用；租赁期限为1年，即从2018年5月8日至2019年5月7日止；涉案商铺每月租金总额为6656元；在签订本合同时，原告吴在年须缴纳13312元作为履约保证金，在原告吴在年全面履行本合同各项条款的约定和保证被告联昌泰公司出租物业完好的情况下，租赁期满，原告吴在年退还租赁单位，结清应交的各项费用之后被告联昌泰公司不计息退还履约保证金。合同期内，原告吴在年因违反商场管理条约而导致履约保证金被扣款的，原告吴在年应在被告联昌泰公司通知补交的日期内补足履约保证金，否则被告联昌泰公司按每日3%征收滞纳金；涉案商铺每月的管理费计587元；租赁单位内的用户按分户电表的计量收费，原告吴在年须在被告联昌泰公司发出的缴费通知单规定的时间内缴纳上个月电费；租金、管理费的支付方式：原告吴在年其初始计租月按当月实际承租天数计租，从第二个租赁月度开始按每一个自然月计租，并于当月5日前缴纳当月度商铺租金及管理费等各项费用。原告吴在年逾期缴纳，被告联昌泰公司每日按应缴总额的3%征收滞纳金；原告吴在年在承租期内因特殊情况需要提前终止合同的，应提前三个月向被告联昌泰公司提出书面申请，经被告联昌泰公司审核同意后，双方结算完毕方可终止合同，但履约保证金不予退还。原告吴在年未提前通知被告联昌泰公司而单方面终止履行合同，或未经被告联昌泰公司同意强行撤离，履约保证金不予退还；涉案商铺只限作商业经营用途，按被告联昌泰公司统一规划经营便当；未经被告联昌泰公司书面同意，原告吴在年不得将涉案商铺转租、转借或承包给第三者；合同期内原告吴在年有下列情形之一，属于吴在年严重违约，被告联昌泰公司可单方面解除合同，没收履约保证金补偿联昌泰公司损失并有权申请人民法院先予强制执行吴在年搬迁。若履约保证金不足以赔偿被告损失，被告有权留置原告货物抵押并向原告追偿：拖欠应缴任何款项及费用达15日以上（含15日）或无正当理由未报经被告联昌泰公司备案，擅自停止营业达七日以上的；……；本合同未尽事宜，经双方协商后以书面方式另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同在双方法定代表人或授权代表人、经营者本人签字盖章，原告吴在年交纳履约保证金等相关费用后即时生效，本合同解除或期满终止且双方债权债务结算完毕之日失效；如吴在年未能按合同支付租金、管理费、空调费、水电费等各项费用，联昌泰公司有权主张向人民法院提请诉讼，维护联昌泰公司合法权益，由此产生的律师费、诉讼费、保全费、公告费、交通费等费用均由原告承担。同日，出租方被告联昌泰公司与承租方原告吴在年就涉案商铺签订《福田茶叶批发中心租赁合同补充协议》，该补充协议载明，原告吴在年须缴水电押金2000元；原告吴在年选择按月方式缴纳租金，第一年原租金金额为6656元／月，折后月租金金额为3328元／月，打折时间段为2018年5月8日至2019年5月7日；原告吴在年的管理费起始日为2018年4月28日，折后管理费25元/月/平方;本协议与《福田茶叶批发中心租赁合同书》具有同等法律效力;双方确认被告联昌泰公司将租赁商铺交付原告吴在年使用日期为2018年4月25日；装修期为2018年4月28日至2018年5月7日；起租日为2018年5月8日；原告吴在年承诺在2018年5月8日前开业；免租及租金优惠以补充协议约定为准。2018年4月25日（即涉案商铺的交付之日），原告吴在年通过POS机刷卡向被告联昌泰公司支付32073元。当日，被告联昌泰公司即向原告吴在年开具《收款收据》，编号为0027355的收据载明，今收到K1115-K1116吴在年交来合同保证金13312元、水电押金2000元，金额15312元。编号为0027356的收据载明，今收到K1115-K1116吴在年交来水电安装费用9500元、基建改造费3328元、4月28日至5月21日管理费587元、刷卡手续费18元、5月8日至6月7日租金3328元，共计16761元。2018年5月15日，被告联昌泰公司收到原告吴在年以现金方式交纳的涉案商铺装修押金2000元、灭火器100元、垃圾处理费100元，共计2200元，并向吴在年开具了《收款收据》。2018年6月至8月间，原告吴在年每月依据被告联昌泰公司向其发送的涉案商铺（米兰咖啡）收费通知单交费，由联昌泰公司向吴在年开具《收款收据》。另查，关于涉案商铺的水电改造。庭审时原告吴在年主张因其经营需要，需使用电压为380伏的咖啡机等大功率电器，涉案商铺原有电压为220伏，不能满足使用需要。故原告吴在年向被告联昌泰公司提出要求增加电压和改造水管，联昌泰公司在向吴在年收取安装费后，装修期内未能增容拉电。水电问题无法解决导致原告吴在年未能办理营业执照，涉案商铺亦未开业经营。被告联昌泰公司不认可原告上述主张，联昌泰公司认为涉案商铺已经完成水电改造，原告吴在年一直有在经营。庭审中联昌泰公司申请其负责水电改造的工作人员李成出庭作证，证人与双方当事人均确认李成是负责涉案商铺水电改造的工作人员。证人陈述称涉案商铺所在的彩福大厦有十几家餐饮商铺进行过增容至380伏的操作，可以无需报送南方电网即可开始相关作业。证人称其有对涉案商铺的水电进行改造，但未能提交其上门维修作业的检查单或原告吴在年关于改造完成的确认单。再查，2018年6月至8月吴在年交纳租金、管理费情况。2018年6月26日，原告吴在年向被告联昌泰公司交纳涉案商铺6月租金（6月8日至6月30日）2551元、6月管理费520元，合计3071元。2018年7月2日，被告联昌泰公司向原告吴在年发送的《收费通知单》载明，从2018年7月1日至2018年7月31日止租金2551元、2018年7月1日至2018年7月31日止管理费520元、本期水费185元。吴在年通过支付宝转账的方式交纳上述款项，2018年7月14日，联昌泰公司向吴在年开具的《收款收据》载明，吴在年交纳涉案商铺7月租金2551元、7月管理费520元、水费185元，合计3256元。2018年8月1日，被告联昌泰公司向原告吴在年发送《收费通知单》，载明从2018年8月1日至2018年8月31日止租金2551元；2018年8月1日至2018年8月31日止管理费520元，本期水费160元。原告按照被告发送的《收费通知单》通过支付宝转账交费后，2018年8月15日，联昌泰公司向吴在年开具《收款收据》。关于2018年7月至8月《收费通知单》上载明的月租金与补充协议约定月租金不一致的情况。原告吴在年认为，虽然双方未就租金签订新的补充协议，但原告是按照被告联昌泰公司发送的《收费通知单》进行交费，被告联昌泰公司未提出异议，并向原告开具《收款收据》。被告联昌泰公司称是由于被告财务工作人员的疏忽，直接复制了2018年6月《收费通知单》上的租金金额导致少收取了原告吴在年的月租金。又查，关于原告搬离涉案商铺的时间。原告吴在年主张其于2018年8月交完当月租金和管理费后，曾尝试与被告联昌泰公司协商解除涉案租赁合同但被拒绝，原告遂于2018年8月底搬离涉案商铺。因原告在彩福大厦还有经营其他门店，只是将涉案商铺内的物品移至其他商铺，并未搬出彩福大厦，故其搬离没有物业开具的放行条。被告联昌泰公司提交《情况说明书》称，被告曾与原告协商租赁合同事宜，但原告吴在年无理要求退还履约保证金13312元和水电安装费9500元，双方因此陷入僵局；吴在年撤场时未履行交接手续，未将钥匙返还联昌泰公司。本院认为，原告与被告签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《福田茶叶批发中心租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于被告联昌泰公司作为出租方提供的涉案商铺是否满足原告吴在年的用电需要，是否适租。虽然涉案租赁合同及补充协议未就涉案商铺的用电改造事项进行明确约定，但原告吴在年已就水电改造事项向被告联昌泰公司交纳水电安装费用9500元及基建改造费3328元。被告联昌泰公司主张其已完成涉案商铺的水、电改造，原告吴在年可以正常使用，但涉案商铺2018年7月至8月的《收费通知单》上记载，涉案商铺有水费产生，但未发生电费。被告联昌泰公司主张其委派的工作人员李成已对涉案商铺的水电完成改造，但联昌泰公司未能提交其上门维修的检查单或吴在年的确认单。综合以上情况，对于原告吴在年所述被告联昌泰公司未依照双方约定进行用电改造导致其无法使用涉案商铺的主张，具有高度可能性，本院予以采信。鉴于联昌泰公司向吴在年发送涉案商铺2018年7月至8月的《收费通知单》均有记载水费，吴在年亦已交纳水费。虽然原告吴在年主张通知单上记载的水费是其承租联昌泰公司其他商铺产生的，但其未能举证证明，故对于原告吴在年要求被告联昌泰公司返还水电安装费9500元的诉请，本院酌定被告联昌泰公司仅向原告吴在年返还电力安装费4750元（9500元×50%）。被告联昌泰公司作为出租方，其向原告吴在年交付的涉案商铺电压不适合原告的经营用途，致使合同目的不能实现。原告吴在年要求被告联昌泰公司退还其履约保证金13312元的诉讼请求，于法有据，故本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，作为守约一方的当事人可以解除合同。但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。关于涉案租赁合同的解除时间。原告吴在年主张其于2018年8月底实际搬离涉案商铺，但未通知被告联昌泰公司，原告吴在年作为承租方在行使合同解除权时，未履行通知出租方的义务，其行为亦有不当，导致涉案商铺产生空置期损失。被告联昌泰公司补充提交的《情况说明书》提及，联昌泰公司曾与吴在年协商涉案租赁合同的解除事宜但陷入僵局，吴在年撤场时未履行交接手续，未将钥匙返还联昌泰公司，涉案商铺一直空置。根据现有证据，被告联昌泰公司向原告吴在年发出《收费通知单》载明的租金、管理费收取截止至2018年8月31日。虽然原告与被告均能确认原告吴在年已搬离涉案商铺，但无法确定其搬离的具体时间，故本院确认原告吴在年与被告联昌泰公司签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《补充协议》已解除。关于原告吴在年要求被告联昌泰公司支付律师费的诉请。涉案合同备注条款仅约定了吴在年违约时，联昌泰公司为维权产生的律师费由吴在年承担的情形，而未约定吴在年为维护其权益而支出的律师费负担问题。对于原告吴在年要求被告联昌泰公司承担其支出律师费的诉请，没有相关合同依据，本院不予支持。关于联昌泰公司反诉吴在年支付2018年7月1日至2018年8月31日期间租金差额1554元的请求。虽然吴在年抗辩称其是按照联昌泰公司发送的《收费通知单》交费，但吴在年在庭审中亦自认与联昌泰公司未就租金减免达成补充协议，故对于吴在年该抗辩，本院不予采信。原告吴在年应向被告联昌泰公司支付涉案商铺2018年7月1日至2018年8月31日期间的租金差额1554元[（3328元/月-2551元/月）×2个月]。联昌泰公司向吴在年发出《收费通知单》上记载的租金、管理费截止至2018年8月31日，对于吴在年未经通知即搬离涉案商铺而给联昌泰公司造成的空置期损失，本院酌定原告吴在年向被告联昌泰公司支付相当于涉案商铺2个月租金的占有使用费6656元（涉案商铺月租金为3328元／月×2个月）。因被告联昌泰公司未能向原告吴在年提供适租经营的电力条件，故对于联昌泰公司要求吴在年按照日万分之五标准计算迟延支付租金违约金的反诉请求，本院不予支持。联昌泰公司反诉吴在年按每月520元的标准向其支付自2018年9月1日起的涉案商铺管理费，于法无据，本院不予支持。关于联昌泰公司反诉吴在年支付律师费的诉请。因本案不属于涉案合同备注条款约定吴在年违约的情形，故对于联昌泰公司要求吴在年承担其支出律师费的反诉请求，缺乏相关的合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴在年与被告深圳市联昌泰实业有限公司于2018年6月26日就位于深圳市福田区铺位签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》《福田茶叶批发中心租赁合同补充协议》已解除；二、被告深圳市联昌泰实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴在年返还履约保证金13312元；三、被告深圳市联昌泰实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴在年返还电力安装费4750元；四、原告吴在年应自本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市联昌泰实业有限公司支付2018年7月1日至2018年8月31日期间的租金差额1554元；五、原告吴在年应自本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市联昌泰实业有限公司支付涉案商铺占有使用费6656元；六、驳回原告吴在年的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市联昌泰实业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费495.3元（已由原告吴在年预交），由被告深圳市联昌泰实业有限公司负担321.67元，原告吴在年负担173.63元；反诉案件受理费366.73元（已由被告深圳市联昌泰实业有限公司预交），由原告吴在年负担93.11元，被告深圳市联昌泰实业有限公司负担元273.62元。如不服本判决，原告吴在年可在判决书送达之日起三十日内，被告深圳市联昌泰实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  贾建增二〇一九年十月八日书 记 员  钱 凯潘启森