山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5302号 原告：阚永梅，女，1968年11月29日出生，住日照市东港区。 原告：于学东，男，1965年6月7日出生，汉族，住日照市东港区。 以上二原告的委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 被告：费日玲，女，1975年1月13日出生，汉族，租住日照市。 委托诉讼代理人：葛均云，山东世纪星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅桂红，山东世纪星律师事务所实习律师。 原告阚永梅、于学东与被告费日玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告阚永梅、于学东及其委托诉讼代理人单子洋，被告费日玲及其委托诉讼代理人葛均云、梅桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阚永梅、于学东向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》；2.判令被告赔偿原告房屋定金10000元并赔偿违约金128000元；3.诉讼费、代理费等全部费用均由被告承担。事实与理由：2019年5月12日，原、被告双方经联瑞置业中介签订《房产买卖合同》，被告购买原告所有的位于日照市，总价款为640000元。合同签订当天，被告支付了定金10000元。根据约定，被告应于2019年5月31日前支付房款全款。经中介方和原告再三通知督促履行合同，被告一直未交房款并告知房子不买了。合同并且约定了由违约方承担守约方支出的诉讼费、保全费、律师代理费等费用。综上，因被告违约拒不履行合同，原告要求被告按照合同约定赔偿合同总价款20%的违约金。为维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。 被告费日玲辩称：一、被告不履行支付房款的义务是因为原告没有将房屋的真实情况告知被告，根据原、被告双方签订的《房产买卖合同》第一条第一款的约定，原告应当将涉案房屋的房屋状况充分告知被告，但被告在签订该《房产买卖合同》前并没有被告知房屋漏水的事实，原告违背了《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。购买房屋对任何一个家庭来说都是重大事项，被告家在农村，拿出全部积蓄还要借款才能凑出房款，城市中的一套房屋对被告的重要性不言可喻，如果原告在订立前告知房屋漏水的重大不利因素，被告是不会与原告签订房屋买卖合同的，而且按照《合同法》第42条的规定，故意隐瞒订立合同有关的事实或者提供虚假情况的，应当承担损害赔偿责任，因此，被告的行为不构成违约，被告保留对原告行使损害赔偿的权利；二、如果被告行为构成违约，原告主张的违约金数额畸高。根据《合同法》第114条第二款的规定，应当的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同签订于2019年5月12日，被告在得知房屋漏水后于2019年5月30日就已经明确告知因为房屋漏水被告不购买涉案房屋了。前后仅18天时间，房屋价格在此期间没有波动，原告并非产生实际损失，原告要求被告支付128000元违约金显然不合理；三、原告在起诉状中要求的违约金过高。根据双方签订的《房产买卖合同》关于违约责任的第二条第二款第一项的约定，合同签订后，如果被告不购买房屋，则被告交纳的10000元定金归原告所有，被告另行支付总房款的10%违约金给原告。而原告在诉状中却依据合同关于违约责任的第二条第二款第三项的约定要求被告按总房款的20%支付违约金，该项约定的是如果原、被告双方如果未按中介要求办理产权过户或者全权公证委托手续的，逾期30天守约方有权要求违约方告按总房款的20%支付违约金，此条关于违约金责任主要适用对象是卖方而非买方。被告已于2019年5月30日告知不买，不存在后续逾期付款、提供手续等后续义务，不适应20%的违约金，因此，原告在诉状中要求被告按总房款的20%支付违约金于法无据。请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一，房产买卖合同一份，证明原、被告之间于2019年5月12日签订房产买卖合同，双方存在房屋买卖合同关系，并约定了双方权利义务以及违约责任；证据二，涉案房屋不动产权证，证明涉案房屋的登记信息情况，房屋权利人为两原告夫妻共同所有；证据三，委托代理合同以及诉讼代理费收据一份，证明原告与代理人之间签订委托代理合同，并以现金方式支付代理费5000元。 被告对于原告提交的证据质证意见如下：对证据一、证据二真实性没有异议，但是签订房产买卖合同之前被告是在2019年5月10日当晚去看的涉案房屋，房屋里没有电，是用手机手电筒查看了一下房屋装饰和家具情况，对房屋是否漏雨没有条件进行仔细查看，合同签订之后才得知该房屋有漏雨的现象；对证据三收据和代理合同均有异议，法律服务机构应当向当事人出具正式的发票并提供财务入账或者银行流水来证实确已收到当事人缴纳的代理费，否则仅凭收据不能证明当事人实际支出了代理费。另外代理人刚刚查看基层法律服务工作者管理办法，中华人民共和国司法部令138号第27条规定，基层法律工作者代理案件范围只能是其基层法律服务所所在的县级行政区划辖区或者是一方当事人的住所位于其执业的基层法律服务所所在的县级区划辖区，所以五莲德信法律服务所不能接收原告为日照市东港区居民的案件。即使已经接受委托原告支出的代理费被告也不认可，不能得到法律支持。 被告提交如下证据：证据一，涉案房屋漏雨时的房屋照片，是从别人发送的照片中保存的，不是被告自己拍摄的，证明原告隐瞒房屋漏雨的事实；证据二，微信记录以及视频，证明2019年5月30日被告通知了阳光中介不购买涉案房屋了。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性以及关联性有异议，从照片看确实是原告的涉案房屋，但该照片看不清房屋是否漏雨，且照片也存在合成的可能。即使该照片证实涉案房屋漏雨，也只能证明如被告所说房屋曾经漏过雨而不是现在漏雨，且该证据不符合证据规则要求。对证据二有异议，该证据无法证实微信聊天记录双方当事人的身份信息。即使如被告陈述其5月30日通知阳光中介不再购买涉案房屋，但原告得知被告不再购买涉案房屋并不是5月30日，而是6月下旬。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年5月12日，原告阚永梅、于学东与被告费日玲及中介方山东联瑞置业发展有限公司签订《房产买卖合同》，主要内容为：“房产买卖合同甲方（卖方）：于学东、阚永梅，乙方（买方）：费日玲，中介方：山东联瑞置业发展有限公司。甲方自愿将该房屋出售给乙方，并已将该房的房屋状况充分告知乙方。如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。该房坐落于日照市（同泰集团）小区003号楼02单元502号，此房标准层建筑面积为82.48平方米，另有储藏室，不动产权证号：鲁2019日照市不动产权第001211号；该房屋规划设计用途为住宅，该房屋未设定抵押。乙方对甲方以上房产及附属设施情况已作充分了解，并自愿购买该房屋，同时甲乙双方协定房产交易价格为640000元，此价格包括房产设施配套费。本合同签订当日乙方支付人民币10000元，此款作为购房定金；本合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方，同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。此首付款由第三方保管，甲乙双方在办理房屋的产权过户时此首付款可由第三方直接支付给甲方；如乙方不按时支付该房首付款，每逾期一天，按照总房价款的0.5%计算违约金给予甲方；超过一个月的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照总房款的20%支付违约金给甲方。同时乙方需按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方，同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。房产余款人民币630000元，乙方于2019年5月31日前办理产权过户或者全权公证委托手续时以现金方式一次性支付给甲方。甲乙双方须及时提供真实有效的材料并且按时到场签字，如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方等。” 签订合同当日，被告费日玲向中介方缴纳定金10000元由中介方保管。 涉案房屋坐落于日照市（同泰集团）003幢02单元502号，登记产权人为于学东、阚永梅，产权证号为鲁（2019）日照市不动产权第001211号。签订案涉《房产买卖合同》之前，中介公司工作人员先后陪同被告费日玲实地查看过案涉房屋。2019年5月30日被告通过中介方经办人微信表示因听说涉案房屋漏过雨而不再购买该房屋。2019年7月1日，中介公司工作人员召集原、被告主持协商，未达成协议。后被告未按合同约定交付购房款。 2019年7月3日，原告与五莲信德法律服务所签订了《委托代理合同》，约定五莲信德法律服务所指派单子洋担任阚永梅、于学东与费日玲房屋买卖合同纠纷一案的一审委托诉讼代理人，原告向五莲信德法律服务所支付代理费5000元，原告已于7月2日支付代理费5000元，该服务所为原告出具了收据证实原告已缴纳代理费5000元。 还查明，原告认可涉案房屋曾经漏过雨，但原告的儿子于2013年结婚时进行了楼顶防水处理，处理漏水之后该房屋就不再漏雨了，也不渗雨，餐厅和厨房有点返潮，被告看房子时能看到有点返潮，告没告知原告不清楚，因看房子时原告不在。 中介方证人阚某（女，成某，山东联瑞置业发展有限公司加盟员工）出庭作证，证人阚某陈述其与阳光中介的共同介绍涉案房屋的买卖，被告看房子的时候我说不漏雨，因为做过防水。中介公司在2019年5月31日告知的被告不再购买涉案房屋的，因为31日要交接房款，我打电话问公司，公司说客户已经不要房子了，被告说不要了之后我就告诉原告了。中间我们也多次进行调解，都不配合，就没有达成协议。原告对证人阚某的证言质证认为有异议，中介陈述是5月31日得知被告不再购买涉案房屋，但原告实际得知时间是6月底，即使如中介陈述5月30日告知不买房屋，但从被告以及中介方的陈述均可以看出其对房屋不买并未做最终决定，因为双方在2019年7月1日还去中介方进行调解，此次调解未成被告才最终不再购买涉案房屋。被告费日玲质证认为除了中介方告知该房屋从来没有漏过雨，其他没有异议。 本院认为，原告阚永梅、于学东与被告费日玲在平等、自愿的基础上签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并合法有效。在合同签订前后，原告到案涉房屋实地查看，对合同约定交易的房屋位置及状况已进行了解；双方签订的合同系中介公司提供的格式化合同属实，合同内容没有排除购买方的权利或加重其义务的内容，原、被告均在合同当事人落款处签名，应视为双方了解并同意合同内容。合同签订后，被告费日玲以涉案房屋漏雨为由，明确表示不购买该房屋，此后经中介方主持调解双方亦未达成一致意见。现原、被告均同意解除2019年5月12日签订的《房产买卖合同》，本院予以支持。本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同解除的违约责任问题，本院作出如下分析： 一、签订合同时，关于原告是否将涉案房屋的状况充分告知被告的问题分析 原告将房屋出售给被告，原、被告签订的《房产买卖合同》第一条就约定“甲方自愿将该房屋出售给乙方，并已将该房的房屋状况充分告知乙方”。原告自述“涉案房屋曾经漏过雨，后来儿子结婚时已经进行了楼顶防水处理，处理漏水之后房屋就不再漏了，也不渗雨，餐厅和厨房有点返潮，被告看房子时能看到有点返潮等”。原告对于涉案房屋存在的状况有没有告知被告其不清楚。同时证人中介方工作人员阚某证实“我说不漏雨，因为做过防水”，该证言亦无法证实涉案房屋是否漏过雨。通过上述的事实可以证实，原告在与被告签订合同时并没有就涉案房屋存在漏雨的瑕疵或者曾经存在过漏雨的瑕疵向被告释明。本院认为，原、被告签订合同时，原告隐瞒了涉案房屋曾经漏雨的瑕疵，因此，由于原告未履行涉案房屋状况的充分告知义务，致使被告要求解除房屋买卖合同存在一定的违约责任。 二、关于被告是否存在违约责任的问题分析 被告在签订合前对涉案房屋进行了实地查看，查看的当天就与原告签订了房屋买卖合同，《房屋买卖合同》第二条约定“乙方对甲方以上房产及附属设施情况已作充分了解，并且自愿购买该房屋”。在合同签订后，又发现涉案房屋曾经存在漏雨现象，并提出解除房屋买卖合同，因此，被告对自己没有充分了解涉案房屋的状况亦应承担一定的违约责任。 综上，原、被告于2019年5月12日签订的《房产买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”原告主张要求解除涉案房屋买卖合同，被告亦同意解除，故本院予以支持。因原、被告在合同签订时，原告没有将涉案房屋状况充分告知被告，而被告亦在没有充分了解涉案房屋的情况下，与原告签订了合同，致使合同签订后因房屋曾经存在漏雨的瑕疵解除了房屋买卖合同，《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原、被告对于合同的解除均存在违约责任，因此，对于双方的损失应各自承担。故原告主张被告赔偿其房屋定金10000元及违约金128000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告阚永梅、于学东与被告费日玲于2019年5月12日签订的《房产买卖合同》； 二、驳回原告阚永梅、于学东要求被告费日玲赔偿定金10000元的诉讼请求； 三、驳回原告阚永梅、于学东要求被告费日玲赔偿违约金128000元的诉讼请求； 四、驳回原告阚永梅、于学东的其他诉讼请求。 案件受理费3060元，由被告阚永梅、于学东负担2960元，被告费日玲负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江** 人民陪审员  刘 虹 人民陪审员  樊晓宏 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  孙 蕾