广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1971民初14159号 原告：麦某，男，2006年8月28日出生，汉族，住广东省东莞市， 法定代理人：陈某，女，1980年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市，系原告母亲。 委托诉讼代理人：李娟娟，广东启盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖金辉，广东启盟律师事务所律师。 被告：陈彩兰，女，1972年11月1日出生，汉族，住广东省东莞市南城区， 委托诉讼代理人：李勇，广东莞诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，广东莞诚律师事务所律师。 第三人：东莞市友房置业有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道东泰景湖春晓商业项目自编47东9号铺，统一社会信用代码：91441900MA4X5N8T2L。 法定代表人：王乙伊。 委托诉讼代理人：吴凯，男，1995年4月10日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周俊钰，男，1982年4月28日出生，汉族，住广东省仁化县，系该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司东莞松山湖支行，住所地：广东省东莞市松山湖科技产业园区生产力促进基地3号楼1、2层，统一社会信用代码：91441900734092186W。 负责人：叶炯锋。 原告麦均皓诉被告陈彩兰、第三人东莞市友房置业有限公司、中国农业银行股份有限公司东莞松山湖支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告麦某的委托诉讼代理人李娟娟、廖金辉，被告陈彩兰的委托诉讼代理人李勇、张浩，第三人东莞市友房置业有限公司的委托诉讼代理人吴凯、周俊钰到庭参加诉讼，第三人中国农业银行股份有限公司东莞松山湖支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告麦均皓向本院提出诉讼，请求判令：1.确认双方签订的《房地产买卖及居间合同》合法有效。2.被告在判决生效之日起15日内办理案涉房屋一次性偿还银行贷款手续。3.被告在判决生效之日起15日内配合原告办理房屋过户手续。4.被告向原告支付违约金4433000元（以1100万元为基数，按每日1‰的标准，自违约之日2018年3月3日起暂计至2019年4月9日止，顺延至被告履行完毕全部义务之日止）。5.本案包括案件受理费和保全费在内的全部诉讼费用均由被告承担。 事实与理由：原告与被告双方于2018年2月27日在第三人东莞市友房置业有限公司（中介公司）的组织下，签订了一份《房地产买卖及居间合同》，约定：1.被告将位于东莞市××高新技术产业开发区××路××翰林湖花园××104的房屋作价1100万元出售给原告；2.定金700万元，剩余房款400万元在办理过户手续当日付清；3.被告保证不存在可能导致该房屋被查封或保全的债务诉讼纠纷；4.被告自合同签订之日起50日内自筹资金完成抵押注销；5.被告利用原告支付的房款还贷的，应在合同生效之日起5个工作日内办理相关手续；6.任一方违约导致合同无法正常履行的，违约方应按房屋价格1‰向守约方支付违约金。该合同签订当日，原告委托其母亲陈某和舅舅陈志威如约将定金700万元全部支付给了被告，被告也于当日将房屋交付给了原告占有和使用，但却不配合办理产权过户手续。后原告获悉，被告因其他债务纠纷，债权人在（2019）粤1971民初4021号案件中查封了该房屋，且在2018年2月27日收到原告支付的定金700万元后至今未办理赎楼和抵押注销等手续。据此，被告因其严重违约的行为导致案涉房屋至今未变更登记至原告名下，经原告多次寻求沟通均无法解决，遂无奈诉至人民法院。综上所述：双方签订的《房地产买卖及居间合同》是双方真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，受到法律的保护，双方均应切实全面履行。原告如约履行了支付房款的义务，被告虽然也履行了交付房屋的义务，但却不履行配合办理房屋过户手续的义务，并存在多个严重违约的行为导致案涉房屋至今未变更登记至原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等规定，被告应当按约定办理案涉房屋一次性偿还银行贷款手续，以及配合原告办理过户手续，并支付相应的违约金。原告的诉求既有事实证据，也有法律依据，其理由是充分的，应当得到支付。请求人民法院在查明事实后准如所请，以维护原告的合法权益，维护法律的正确实施，维护社会的诚实信用。 被告陈彩兰答辩称：一、合同的有效性，因他案中案外人主张被告对案涉房产不享有独立完整的产权或取得该产权系因与案外人洪程的恶意串通，故被告现就合同的合法性无法做出法律评价，有待他案法院认定。二、案涉房产抵押所涉贷款，被告已于2019年4月9日清偿完毕。三、案涉房产当下暂无法办理过户，造成此结果的直接过错在原告。案涉房产具备涂销抵押及办理过户条件下，经被告催告，原告迟滞提供办理涂销抵押手续所必须的不动产登记原件及协同办理过户手续，导致在合理期限内未能办结相关手续。原告恶意自行设置过户妨碍，致使原告成就的过户条件再次不成就。四、迟延违约金的诉求没有事实基础和法律据。在案涉房产未办出不动产登记证之前，涂销抵押不具备实施基础。原告基于被告签署合同时披露的《商品房买卖合同（预售）》对于案涉房产不动产权证的办理期限有明确清晰的预知，同时就何时涂销抵押及办理房产过户等关键问题，双方均在微信中相互表达了充分的理解，应视为对相关合同义务履行期限的再次合意，即当下在处理抵押涂销问题上的延迟系双方再行沟通合意并均予接受的结果，至少不构成被告的单方违约。原告在履行过程中的不作为，是导致案涉房产当下认为涂销抵押及办结过户的原因。被告在履行合同过程中一直积极排除影响合同目的实现的各种妨碍，2019年4月9日全额清偿银行债务，2019年4月12日排除他案查封妨碍，在涂销抵押及过户条件完全成就下即行通知原告办理对应手续。但原告却置陈彩兰的催告于不顾，在诉求被告办理过户手续的同时又在2019年4月19日申请法院查封案涉房产，导致在4月12日至案涉房产因他案被轮候查封的十余天合理期限内，既未能涂销抵押亦未能办结过户，当下案涉房产五案轮封，在该五案未得诉讼终结前，案涉房产已不具备过户条件。原告暂未产生任何损失，房产早已交付给原告使用，在案涉房产不动产权证出证前，抵押是否涂销对于实现房产过户的目的并无影响。五、办理抵押注销的目的在于实现房产过户，而办理过户的前提是被告名下的不动产权证先行办理，这点原告包括第三人是知情的。在能够办理过户前，是否注销抵押对合同目的的实现没有实质的法律意义，更不会对原告的合同权益造成任何损害。最后，被告仍然坚持请求法院依法中止审理本案，待另案对本案的待查事实做出认定后恢复审理，并依据本次庭审调查的事实驳回原告的诉讼请求。 第三人东莞市友房置业有限公司答辩称：同意原告的诉讼请求中第一、第二、第三和第五项，对于第四项诉讼请求，希望双方能够进行调解。 第三人中国农业银行股份有限公司东莞松山湖支行未在法律规定期限内向本院提交陈述意见。 经审理查明，2018年2月27日，原告与被告、第三人友房公司签订房地产买卖及居间合同，合同约定：原告向被告购买位于东莞市××高新技术产业开发区××路××翰林湖花园××号房屋，价款11000000元；定金7000000元，由买方在合同签署之日支付，过户当日支付4000000元；卖方确认尚有贷款未偿还，由卖方自筹资金清偿贷款，且应自合同签署之日起50日内完成抵押涂销工作，因银行原因导致延迟的除外；卖方应在2018年3月31日前向买方交付物业；任何一方违反约定从而导致合同无法正常履行的，每逾期一日，违约方需按照标的物转让价的1‰向守约方支付违约金，逾期二十日仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并可要求违约方承担相当于物业转让价格20%的违约金。 合同签订当天，原告向被告支付7000000元定金，被告向原告交付案涉房屋。 案涉房屋抵押于中国农业银行股份有限公司东莞松山湖支行，抵押金额4150000元。2019年1月14日，被告取得不动产权证书。2019年4月18日，因本案诉讼，案涉房屋被本院查封。2019年4月28日、5月24日、5月27日、5月27日，因（2019）粤1971民初16303号、16913号、16914号、16915号案件被本院轮候查封。 2019年3月29日，被告向原告交付案涉房屋不动产权证书。本院在审理（2019）粤1971民初4021号[原告陈丽丹与被告东莞市伯宝资产管理中心（有限合伙）、东莞市元成投资管理有限公司、洪程、陈彩兰、李文武合同纠纷]案件的过程中，于2019年3月20日查封案涉房屋。因被告提供现金担保，本院于2019年4月18日按照陈丽丹的申请解除对案涉房屋的查封。 2019年4月9日，被告向中国农业银行股份有限公司东莞松山湖支行提前清偿贷款，当天该行出具了抵押注销网上报送信息表。2019年4月16日，被告取得银行出具的贷款结清证明和办理注销抵押登记手续的授权。2019年4月17日，被告通知原告母亲陈某在办理解押，需要用房产证原件，原告母亲表示外出了，下周才能回来。 以上事实，有原告提交的房地产买卖及居间合同、不动产权证书、不动产登记信息查询结果、网上转账电子回执、证明、收据，被告提交的民事起诉状、传票、商品房买卖合同（预售）、收件单、接收条、收证收据、民事裁定书、银行清贷材料及授权委托书、微信聊天截图、不动产查询信息以及本院庭审笔录等附卷为证。 本院认为，原告与被告、第三人东莞市友房置业有限公司签订的房地产买卖及居间合同是三方的真实意思表示，合法有效，三方均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告所称另案涉及被告是否有完整产权的认定，与房屋买卖合同的效力无关。 原告已按照合同约定支付定金7000000元，被告已交付房屋但迟迟没有办理提前还贷和注销抵押手续，已构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，被告自筹资金办理提前还贷和注销抵押手续的时间在合同签订后五十日内，逾期每日按照标的物转让价1‰支付违约金，那么违约金的起算日期为2018年4月19日。2019年4月9日被告提前还贷，4月17日通知原告母亲陈某提供不动产权证书办理注销抵押手续，但此时原告已提起诉讼，未就办理注销抵押手续达成一致意见。此后，案涉房屋被另案多次轮候查封，暂时不具备办理过户条件。那么，违约金计至2019年4月16日较为合理。违约金数额为11000000元×1‰×362天=3982000元。 原告诉请要求被告在判决生效之日起十五天内办理案涉房屋一次性偿还银行贷款手续，被告已办理。原告诉请被告在判决生效之日十五日内配合办理房屋过户手续，因案涉房屋已被另案多次轮候查封，暂不具备过户的条件，故本院本案对原告的该项诉请不予支持，待后续另案查封的问题处理结果确定后，原告可另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告麦均皓与被告陈彩兰、第三人东莞市友房置业有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》合法有效； 二、被告陈彩兰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告麦均皓支付违约金3982000元； 三、驳回原告麦均皓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费114398元、保全费5000元（原告已预交），由被告陈彩兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。 审判长  杨玲冰 审判员  邱桂珍 审判员  陈丽莎 二〇一九年十月十日 书记员  黄道东