浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初9372号 原告王凤英,女，汉族，1929年5月13日出生，户籍所在地杭州市江干区。 委托代理人（特别授权）宋振宇，浙江泰杭律师事务所律师。 被告江兴，男，汉族，1981年5月27日出生，户籍所在地河南省新野县。 委托代理人（特别授权）黄雪雷，浙江杭天信律师事务所律师。 被告卢永富，男，汉族，1964年10月23日出生，户籍所在地杭州市江干区。 被告张杏娟，女，汉族，1963年12月3日出生，户籍所在地杭州市江干区。 原告王凤英诉被告江兴、卢永富、张杏娟共有人优先购买权纠纷一案，原告王凤英于2018年8月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张宏独任审理。因本案须以杭州仲裁委员会审理的（2018）杭仲裁字第525号房屋买卖合同纠纷一案结果为依据且该案尚未审结，故本案于2019年2月26日中止诉讼，后于2019年4月12日恢复审理。本院于2019年7月25日对本案公开开庭进行了审理。原告王凤英的委托代理人宋振宇，被告江兴及其委托代理人黄雪雷、被告张杏娟到庭参加诉讼。被告卢永富经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王凤英诉称：2018年11月12日，卢永富与杭州市丁桥新城开发建设指挥部签订《房屋拆迁补偿安置协议》，原建塘新村一区97号因项目需要被征迁。原告作为户籍内人口被依法安置其中，享有安置面积55平方米。2014年10月18日经抽号确认分配房源，其中一套房源即为本案涉案房屋，即杭州市江干区（建筑面积72.93平方米）。房源分配后，均由卢永富、张杏娟管理使用，对于租金使用事宜原告从未过问。但2018年8月8日，原告得知卢永富、张杏娟在原告不知情的情况下，早已擅自与江兴于2016年9月27日签订《农居拆迁安置房买卖合同》，将杭州市江干区以72万元价格出售。该行为严重侵犯了原告作为共有权人的优先购买权，其买卖行为应依法确认无效，并确认原告对案涉房屋在同等条件下享有优先购买权。故原告诉请判令：一、依法确认三被告于2016年9月27日签订的《农居拆迁安置房买卖合同》无效；二、依法确认原告对杭州市江干区房屋在同等条件下享有优先购买权。 被告江兴辩称，一、三被告于2016年9月27日签订的《农居拆迁安置房买卖合同》合法有效。江兴已经于2018年6月7日就该合同的效力向杭州仲裁委员会提起仲裁，要求确认该合同合法有效。仲裁委于2019年3月27日作出裁决，确认合同合法有效。裁决理由如下：本案房屋虽无取得权属证书，但以后可以办理权属证书，双方在合同中对此亦有预见并予以约定。从相关法律规定来看，法律并未规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即案涉房屋买卖并未违反法律、行政法规的效力性强制规定。本案合同系由江兴和其他两被告自愿协商订立，合同表明其他两被告是房屋的共有产权人，且案涉房屋的《房屋拆迁补偿安置协议》也是由两被告之一的卢永富订立，因而如案涉房屋涉及其他权利人，江兴也有理由相信两被告有权代表其他权利人，对案涉房屋进行处分，且案涉房屋已交付江兴居住使用至今。综上，本案合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属有效。另外，原告王凤英与江兴同住一个小区，将近两年多时间从来没有向江兴提过任何异议。近年来，江兴多次到王凤英住处找卢永富催促办理过户手续，王凤英都在场，从来没有提起过任何异议，说明其很清楚房子被转让的事实。再则，王凤英还有其他子女，子女不可能不关注房子的分配和处置情况，毕竟这可能涉及子女的继承利益，一旦发现异常情况，肯定马上反馈到王凤英处。之所以两年来未提出异议，肯定王凤英清楚并同意这个买卖关系。一个年近九旬的老年人，由儿子卢永富来处理房屋买卖事宜，也符合我国传统习惯，因此江兴有理由相信卢永富有代理权。现在提出合同无效之诉的真正原因是这期间房价翻了两倍，从1万涨到3万，其他两被告反悔，才借原告名义提起诉讼。事实上，本案买卖纠纷未对原告王凤英构成实质侵害。因为当时共分得三套房，另两套面积更大，也未转让，其中一套是扩面的，法律上不能转让。王凤英完全可以分配这两套中的一套以实现自己权益。所以本案未给王凤英带来实质侵害，法庭没有必要以宣告合同无效的方式确保其的权益。二、原告不享有优先购买权。首先，《物权法》第101条规定行使优先购买权的前提是按份共有。本案的三套房源，根据原告提交的《安置标准审核表》显示，只列出了总面积和总人口，显然是一种共同共有关系，因此不符合优先购买权的前提条件。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第11条，对于优先购买权行使的期间限制为“知道或应当知道最终确定的同等条件之日起十五日”。而本案原告自述是于2018年8月8日得知这一条件，其应当在同年8月23日前向江兴提出这一主张，其并没有，而是选择在期间经过之后，在8月27日向法院提起诉讼，已经过了法定期间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告卢永富未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。 被告张杏娟辩称，案涉房屋是其要卖给江兴的，其跟原告王凤英说是租给江兴的，所以王凤英不知情。卢永富知道王凤英不在家，瞒着王凤英在家里签字。当时其跟江兴说，房子是王凤英、卢永富和张杏娟三人的，儿子卢坚不用签字，但江兴坚持让卢坚签字，结果卢坚签了字。 原告王凤英为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、《房屋拆迁安置补偿协议》和《安置标准审核表》，拟证明原告为原建塘新村一区97号拆迁后安置人口，即安置房屋杭州市江干区共有权人之一的事实。 2、《农居拆迁安置房买卖合同》，拟证明三被告在原告不知情的情况下，擅自买卖共有财产，侵犯原告作为共有人的优先购买权的事实。 被告江兴质证认为，对证据1真实性无异议，认为能够证明原告是其中一个安置人口，但安置协议是卢永富一人签名，说明卢永富对安置房屋具有处分权。从《安置标准审核表》里可以看出，原告与另外两被告对房屋的权利为共同共有。对证据2三性无异议，但认为不能证明原告的证明目的，房屋并非另外两被告擅自向江兴出售。 被告张杏娟质证认为，因案涉房屋是安置房所以只需要卢永富签字，但房屋是瞒着王凤英去卖的。其曾与江兴商量，愿意补偿违约金，但江兴既要房子又要违约金。 本院认为，因被告江兴、张杏娟对证据1、2真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。 被告江兴为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、杭州仲裁委员会裁决书，拟证明案涉《农居拆迁安置房买卖合同》合法有效。 原告王凤英质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，杭州仲裁委员会作出裁决认为《农居拆迁安置房买卖合同》有效，其效力仅针对三被告之间，对原告方不产生效力。该合同因侵犯原告权利，且存在合同法第五十二条中恶意串通的情形，应认定为无效。 被告张杏娟质证认为，在仲裁阶段因对方有律师，说不过对方，且其曾跟江兴说，房子是王凤英、卢永富和张杏娟三人的，卢坚不用签字，江兴坚持让卢坚签字。 本院认为，因原告王凤英、被告张杏娟对证据1的真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。 被告卢永富、张杏娟未向本院提交证据。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2016年9月27日，江兴与卢永富、张杏娟签订《农居拆迁安置房买卖合同》，约定江兴购买张杏娟、卢永富所有的位于杭州市江干区房屋，建筑面积72平方米，成交价格为72万元。首付款25万元，第二笔房款47万元于卢永富、张杏娟将本合同所述房屋中的全部户口迁出且办理产权于江兴名下当日支付。案外人卢坚亦在合同尾部签字。合同签订次日，江兴向张杏娟支付购房首付款25万元，后卢永富、张杏娟向江兴交付了案涉房屋。江兴对案涉房屋进行了装修和使用。因卢永富、张杏娟未能办理产权过户手续，江兴于2018年6月7日向杭州仲裁委员会申请仲裁。杭州仲裁委员会于2019年3月27日作出（2018）杭仲裁字第525号裁决书，裁决确认江兴与张杏娟、卢永富于2016年9月27日签订的《农居拆迁安置房买卖合同》合法有效等。 另查明，2008年11月12日，卢永富与杭州市丁桥新城开发建设指挥部签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份。卢永富户安置人口为卢永富、张杏娟、王凤英三人。基于拆迁，卢永富户人均安置面积165平方米，合法面积回购部分114平方米，扩面部分15.34平方米，实际安置总面积294.34平方米，安置房屋为杭州市江干区建塘家苑10幢1单元401室、杭州市江干区建塘家苑11幢1单元504室和杭州市江干区。 本院认为，首先，关于江兴与卢永富、张杏娟于2016年9月27日签订的《农居拆迁安置房买卖合同》的效力。2014年10月18日，卢永富户共有卢永富、张杏娟、王凤英三人，基于拆迁实际安置总面积为294.34平方米，安置房屋为杭州市江干区建塘家苑10幢1单元401室、11幢1单元504室和19幢3单元1401室三套房屋。当时三套房屋均未办理房屋产权登记，家庭成员之间也未进行房屋产权的分割，故三人对三套房屋应属于共同共有状态。被告卢永富、张杏娟在2016年9月27日与被告江兴签订杭州市江干区的《农居拆迁安置房买卖合同》，系对家庭共有财产的处置。王凤英虽未在合同上签名，但基于案涉房屋的《房屋拆迁补偿安置协议》系卢永富代表家庭成员与杭州市丁桥新城开发建设指挥部签订，该拆迁补偿安置协议仅载明暂定安置人口4＋1人，未将安置人员姓名明确列明，江兴有理由相信卢永富、张杏娟有权代表其他权利人对案涉房屋进行处置。且案涉房屋已交付江兴装修和长期使用，作为居住在与案涉房屋同一小区的王凤英亦未提供证据证明曾对此提出异议，可推定未在合同上签名的王凤英已默示同意出售案涉房屋。综上《农居拆迁安置房买卖合同》合法有效。故对原告请求确认三被告签订的《农居拆迁安置房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。 其次，关于王凤英的优先购买权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额；其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，可知共有人的优先购买权仅限于在按份共有前提下，出让人转让的各自财产份额，并非指全部共有财产。本案中，卢永富户家庭成员对三套安置房屋系共同共有，且卢永富、张杏娟系对案涉房屋整体转让，故在此情况下王凤英并不享有优先购买权，对原告请求确认其对案涉房屋在同等条件下享有优先购买权的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王凤英的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告王凤英负担。 原告王凤英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张宏 二〇一九年十月十二日 法官助理（书记员）郭卓君