上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63752号原告(反诉被告)：朱继林，男，1970年5月23日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：韩海花，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，上海明庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：张华，男，1977年5月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。原告朱继林与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行审理。2019年9月26日，被告张华提起反诉，本院依法合并审理，并于2019年10月11日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)朱继林及委托诉讼代理人韩海花、被告(反诉原告)张华的委托诉讼代理人赵瑞两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱继林向本院提出诉讼请求，判令被告：1.按28,071.75元/月标准支付2018年4月1日至实际返还商铺之日的租金、占有使用费；2.支付逾期归还商铺违约金3万元。事实与理由：原、被告签有商铺租赁合同(以下简称“A租赁合同”)，约定原告将上南路7782－1号一层商铺出租给被告经营汽车美容业务，租期为2012年10月1日至2018年9月30日，另对租金、违约金等作了约定。上述合同到期后，被告未立即归还系争商铺，应支付逾期归还违约金。被告未足额支付租金和占有使用费。同意保证金在本案中抵扣。故诉至法院，请求判如所请。被告张华辩称，原告与上海苏庭酒店管理有限公司(以下简称“苏庭公司”)签订的租赁合同截止日期为2018年8月6日，却隐瞒该事实，与被告签订截至2018年9月30日的租赁合同(以下简称“B租赁合同”)。该合同到期后，原告又谎称与苏庭公司续约，实际上未续约。B租赁合同约定租金18,427元，并为生效判决所确认，被告已按该标准支付租金至2019年6月。保证金3万元，原告应予返还。故请求驳回原告请求。反诉原告张华向本院提出反诉请求，判令反诉被告支付违约金55,281元。事实与理由：反诉被告恶意隐瞒承租期限，导致提前解约，给反诉原告造成重大损失，按B租赁合同第14.6条约定应当支付3个月租金的违约金。反诉被告朱继林辩称，双方签订商铺租赁合同时，已出示反诉被告与苏庭公司的租赁合同，反诉原告至今仍在使用涉案商铺，不存在损失，反诉原告主张的违约金亦明显过高，请求予以调低。故请求驳回反诉原告诉请。经审理查明，2012年8月30日，原、被告签有2012年10月1日至2018年9月30日的A租赁合同，约定原告将上南路7782－1号一层商铺中的200.56平方米出租给被告，保证金30,000元，“租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金”(第14.5条)，“租赁期间，非本合同约定的情况，双方不得擅自解除或终止合同，任何一方需提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，违约方应支付守约方相当于该租赁年度三个月租金的作为违约金”(第14.6条)，附表四载有前两年租金为24,067元/月，从第三年起每两年在上一年基础上递增8%。被告已支付上述保证金30,000元。本院在(2018)沪0115民初91760号民事判决书查明：2012年8月10日，苏庭公司与朱继林签订商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租上南路XXX号一层商铺，建筑面积354平方米，租赁期限2012年8月10日至2018年8月9日等。朱继林承租后，先后将上述商铺转租给张华、何先有、上海后贵建筑装饰工程有限公司(以下简称“后贵公司”)。后本院判决：一、被告朱继林、张华、后贵公司、何有先将上南路XXX号一层商铺腾空后返还原告苏庭公司；二、被告朱继林按30,319元/月标准支付原告苏庭公司2018年5月10日起至商铺实际返还之日止的租金及房屋占用费;三、被告朱继林以90,957元基数，按照每日万分之三的标准支付原告苏庭公司2018年5月6日至2018年8月9日止的逾期付款违约金；四、驳回原告苏庭公司的其余诉讼请求。该判决已生效。该案审理中，苏庭公司提供朱继林与张华之间的B租赁合同，朱继林质证时表示对真实性认可。该合同所载签订日期、租赁标的物、租赁期限、保证金、第14.6条等内容，与A租赁合同的相应内容相同，但附表四载有前两年租金为16,400元/月，2016年10月1日至2018年9月30日期间租金为18,427元/月。被告已按A租赁合同约定的租金标准支付原告2018年4月1日之前的租金。之后，被告又向原告支付40,000元、向苏庭公司支付55,281元和110,562元(支付日期2019年6月24日)，上述三笔租金或占有使用费合计205,843元。涉案商铺目前仍为被告占有使用。上述事实，由A租赁合同、B租赁合同、借记卡账户历史明细清单、另案庭审笔录及判决书，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。本院认为，现有证据显示，为涉案商铺的租赁事宜，存在两份租赁合同，即A租赁合同与B租赁合同，该两份租赁合同对租金标准约定不一定。经审查，被告未提供B租赁合同的原件，未提供2016年10月至2018年9月期间租金支付的具体明细及相应证据，而原告提供的借记卡账户历史明细清单显示，被告实际支付的租金数额与A租赁合同的约定基本一致，故本院采纳原告意见，认定涉案商铺的租金标准按A租赁合同确定。相应地，被告应按28,071.75元/月标准，支付2018年4月1日至2018年8月9日的租金，并参照该标准，支付2018年8月10日起至实际返还商铺之日止的占有使用费。被告支付上述租金、占有使用费时，应当扣除被告已支付的205,843元和保证金3万元。双方租赁合同到期后，被告迟迟未返还房屋。现原告依据租赁合同第14.5条约定，主张逾期归还商铺的违约金30,000元，尚属合理，本院予以支持。原告超过剩余租赁期限转租涉案商铺，未举证证明已将该情况告知过被告，导致双方所签租赁合同未能完全履行，反诉原告要求支付违约金，符合租赁合同第14.6条的约定，本院予以支持。结合超过剩余期限的情况及双方过错等，应反诉被告申请，本院将该违约金酌定为10,000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张华于本判决生效之日起十日内按28,071.75元/月标准支付原告(反诉被告)朱继林2018年4月1日至实际返还商铺之日的租金、占有使用费(实际支付时，应扣除已支付的205,843元和保证金3万元)；二、被告(反诉原告)张华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)朱继林逾期归还商铺的违约金30,000元；三、原告(反诉被告)朱继林于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张华违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,792元，减半计2,896元(朱继林已预交)，由张华负担；反诉案件受理费591元(张华已预交)，由朱继林负担50元，由张华负担541元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇一九年十月十六日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。