西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初9110号 原告：侯海涛，男，汉族，1985年9月7日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：杨娜，陕西格润律师事务所律师。 被告：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：韩文东，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈猛，男，汉族，1991年4月12日出生，住西安市雁塔区，系该公司法务。 原告侯海涛与被告西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称西安惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯海涛的委托诉讼代理人杨娜，被告西安惠泽公司的委托诉讼代理人陈猛、徐海谋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告侯海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起30日内将需由其提供的为原告办理中建国熙台X-X-XXXX权属资料报产权部门备案，办理该房的房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金143284元（自2017年2月28日计算至2018年8月22日，共540天）；3、判令被告承担诉讼费用。 事实和理由：2014年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。按照合同约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议处理。合同签订后，原告积极按照合同约定向被告支付该房屋全部价款。后，被告于2016年2月28日实际交付涉案房屋。截止起诉日，被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权证书。综上所述，原告认为，被告迟延履行协助办证义务，其行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告现提起诉讼，望判如所请。 被告西安惠泽公司辩称，被告西安惠泽公司已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告侯海涛的诉讼请求无事实依据，不能成立。侯海涛主张的违约金计算错误，违约金过高且不符合其实际损失，提请法庭予以调减。双方签订的合同第十五条虽约定按照补充协议处理，但双方对此情形并未约定具体处理内容。西安惠泽公司已将涉案房屋实际交付给侯海涛。此外，西安惠泽公司已于2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2017年10月27日完成案涉房屋的初始登记，原告侯海涛主张的将逾期办理房产权属证书的违约金计算至开庭之日，无依据。侯海涛的付款义务和西安惠泽公司的交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，协助办证仅为西安惠泽公司履约的附随义务。在涉案房屋初始登记已经完成的情况下，惠泽公司是否为侯海涛提供办证条件，对侯海涛使用案涉房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期收益损失。同时，侯海涛也未提交因惠泽公司逾期办证造成损失的证据材料。最后，在《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金数额或计算标准进行明确约定的情况下，应根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质，结合侯海涛的实际损失情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素，确定违约金的具体数额。侯海涛在不综合考量本案实际情况，按照在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准顶格计算违约责任违背公平原则。因此，侯海涛主张的违约金存在违约责任过高不符合其实际损失情况，人民法院应根据本案的实际情况予以调减，并按照同期银行贷款从2017年2月28日计算至2017年8月21日共计为28733.04元。在西安市不动产登记机构变更办理房屋所有权移转登记的申请材料后，被告西安惠泽公司已通知侯海涛更换办理案涉房屋所有权登记证书的相关材料，积极履行协助义务。因西安市不动产登记机构将申请办理房屋产权移转登记的申请材料之一的《西安市房屋所有权移转登记申请书》变更为《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》，原来提交的申请材料已不能适用。为此，西安惠泽公司已通知侯海涛、前往案涉小区客户关系中心对相关材料进行更换。此外，为避免扩大侯海涛在诉讼期间的损失，西安惠泽公司也愿意为其提供必要的帮助，在侯海涛将办理案涉房屋产权移转登记材料提供后，由西安惠泽公司将材料报不动产登记机构备案。综上所述，请法院将原告主张的违约金调减至28733.04元。 经审理查明，2014年10月18日，原告侯海涛（买受人）与被告西安惠泽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定侯海涛购买西安惠泽公司开发的位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积137.84平方米，总房款为1358804元。合同第十五条关于产权登记事宜约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3．具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议”。但双方在补充协议对产权登记的违约责任未予约定。合同签订后，2015年12月18日，侯海涛向西安惠泽公司交纳了80元的房屋产权登记费，并于当年向西安惠泽公司支付购房款1359297.56元。2016年2月24日至26日，侯海涛缴纳了涉案房屋的契税、维修基金。2016年2月28日，西安惠泽公司将上述房屋交付侯海涛使用。西安惠泽公司于2017年8月21日向不动产登记部门申请办理涉案房屋的初始登记，并于同年10月27日完成初始登记。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产发票、税收完税证明、住宅专项维修基金收据、房屋产权登记费收据、交付通知书、签约手册、西安市XX户表及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。2017年8月21日，被告已向不动产登记部门申请办理涉案房屋的初始登记，截至当日，被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务已经履行完毕，故本院对原告要求被告将需由其提供的为原告办理XX•XX台X-X-XXXX权属资料报产权部门备案的请求，依法不予以支持。 关于违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋于2016年2月28日交付于原告使用，被告西安惠泽公司应自2017年2月28日起承担违约责任，因被告的义务已经于2017年8月21日履行完毕，故违约金应当以已付总房款为基数按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率（年利率4.35%）计算至2017年8月21日，经计算，被告应当支付原告的违约金为28250.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告西安惠泽房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告侯海涛支付逾期备案违约金28250.73元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告侯海涛的其他诉讼请求。 本案案件受理费3578元，由被告西安惠泽房地产开发有限公司578元，由原告侯海涛承担3000元。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或直接上诉于陕西省西安市中级人民法院。书面上诉的，应提交上诉状，并按当事人的人数提交副本。 审 判 长  杨 冉 人民陪审员  王文章 人民陪审员  徐 凯 二〇一九年十月十八日 书 记 员  宋 延 打印：相丽华校对：王维2019年月日送达 1