广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初5658号原告：郭唯，女，1980年4月22日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被告：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地：清远市新城北江一路25号翡翠绿洲2号楼402单元。法定代表人：何爱金。管理人：广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。原告郭唯与被告清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麦美群、被告兴合力公司的委托诉讼代理人冯庆文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将原告所购买的位于清远市××××号翡翠绿洲二号楼16层04号房屋的办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、判令被告依法向原告支付逾期办理房屋产权证违约金，违约金从2016年2月1日起至被告将办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以购房款1200000元为基数按年利率6%的标准计算（截止2019年6月30日的违约金金额为245786元）。3、判令被告清远市兴合力房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月16日，原、被告签订商品房认购书，约定由原告认购被告开发建设的位于坐落于清远市××××号翡翠绿洲二号楼16层04号房屋，购房款总额为1200000元。当原告向被告支付购房定金10000元。2013年12月20日、2014年1月17日原告将购房余款1150000元支付给被告。2014年4月24日，被告将该房屋交付给原告使用，原告开始对该房屋进行装修。2015年7月原告搬到该房屋中居住。2015年8月20日，被告与原告签订正式的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：2015082033341095），并到房管部门办理了合同备案手续。双方在该合同中约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告已按双方的约定完全履行了己方的义务，但由于被告的原因，截至原告起诉之日，被告仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得所购房产的权属证书。原告认为，广东省商品房买卖合同是出卖人转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为买受人办理产权证书，是出卖人应承担的主要义务。被告未依约履行义务，已构成违约，应依法向原告支付违约金。由于涉案合同约定的逾期办证违约金为按买受人已付房价款的0.1%计付，该违约金远远低于买受人的实际损失，因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的规定，认为被告应当以原告已付购房款为基数按年利率6%的标准向原告支付逾期办证违约金。根据合同约定被告应在2016年1月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此被告支付逾期办证违约金应从2016年2月1日起计至其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中从2016年2月1日计至2019年6月30日的违约金金额为245786元。被告兴合力公司答辩称，本院根据清远市科建门窗幕墙装饰有限公司的申请，于2018年2月13日裁定被告进入破产清算程序，计算标准应该按照合同约定，逾期办证违约金应该计算至2018年2月13日，另要求办证可能会与破产清算的执行发生矛盾。原告要求被告产权登记也是履行不了，因为办证不仅要求被告提供材料登记，还需要缴纳税费，被告负债较重。经审理查明：原告郭唯诉称的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告已付清涉案房屋购房款，被告开具了相应购房款的收款收据给原告。诉讼中，被告确认涉案房屋已办理了产权首次登记，房屋产权已登记到了被告名下。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理原告为权属人的不动产权证。另查明，本院根据清远市科建门窗幕墙装饰有限公司的申请，于2018年2月13日裁定受理被告兴合力公司破产清算一案。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、刷卡凭证、契税完税证、民事裁定书，以及庭审笔录等证实。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。原告已支付全部房款，被告应按约定将涉案商品房交付给原告使用，根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内即2016年2月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截止至法庭辩论终结时止，被告仍未履行协助办证义务，被告的行为已构成逾期办证。鉴于被告承认涉案商品房已办理产权的首次登记，因此原告请求被告将办理涉案商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，依据充分，本院予以支持，对被告不应办证的抗辩不采纳。对于逾期违约金的标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为1200元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款1200000元为基数按照年利率2%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，应从双方约定的协助办证期限届满的次日即从2016年2月1日起计算。对于截止时间，因本院已于2018年2月13日裁定受理被告兴合力公司破产一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”的规定，受理破产申请是确定破产债权的节点，该破产案件的处理结果直接关系到原告在此后的债权应否继续计算的问题，故本案的违约金暂时只计算至破产受理之日即2018年2月13日，共743天，违约金为48854.79元（1200000元×0.02×743÷365），此后的违约金若因该破产案件出现《中华人民共和国企业破产法》第一百零八条规定的情形而被人民法院裁定终结破产程序的原告可再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市新城北江一路25号翡翠绿洲二号楼16层04号房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告郭唯办理该房屋的权属证书；二、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭唯支付逾期办证违约金48854.79元；三、驳回原告郭唯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2493元，由原告郭唯负担2000元，被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇一九年十月九日书记员  罗汝程附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第一百零八条破产宣告前，有下列情形之一的，人民法院应当裁定终结破产程序，并予以公告：（一）第三人为债务人提供足额担保或者为债务人清偿全部到期债务的；（二）债务人已清偿全部到期债务的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。