广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1002号原告：甘肖雄，男，汉族，1981年7月16日出生，住珠海市香洲区。原告：冯舒然，女，汉族，1988年9月10日出生，住珠海市香洲区。被告：珠海九控房地产有限公司，住所地珠海市高新区唐家湾，统一社会信用代码法定代表人：承晖，董事长。委托诉讼代理人：占亮，北京盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽萍，北京盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告甘肖雄、冯舒然与被告珠海九控房地产有限公司（以下简称“九控公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯舒然及被告的委托诉讼代理人占亮、罗丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.更换原告所购房屋的所有铝合金门窗；2.更换木地板；3.维修渗水墙体并对浴室防水重新处理；4.赔偿因医疗卫生机构未按约定达到使用条件的损失101400元；5.赔偿隐瞒规划事实导致的损失202800元；6.赔偿损失55000元（按月租金5500元自2018年2月1日至达到合同约定条件）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的，建筑面积101.4平方米，总价款1306148元，2017年12月31日前交房。被告于2017年12月中旬通知原告收房，收房后一个月不到就出现多处墙体开裂、漏水，被告维修多次仍然不能解决。经多次沟通未果，原告提起本案诉讼。在刮台风、暴雨时候，原告的家里进了大量的雨水，浸泡了地板，我方提交了大量的视听资料，光盘显示被告所建的房屋铝合金门窗存在大量问题。关于规划问题的损失，原告在销售房屋时候，专门制作了宣传资料，资料显示被告小区所建房屋为12幢，但是当原告购买房屋之后又紧挨1-2号楼建筑了13幢房屋，虽然宣传资料为邀约邀请，但是被告的宣传资料有明确的具体确定，13号楼的建设对整个房屋，特别是1、2号楼有重大影响，该宣传资料虽然未载入商品房预售合同，但是应该视为合同内容，被告违反约定，应该承担违约责任，赔偿损失。根据合同约定，原告在收楼后发现所涉房屋的铝合金门窗有严重质量问题，严重影响正常使用，所以原告有权利要求被告支付租金至维修更换完毕。原告提交证据：1.商品房买卖合同；2.视频资料；3.销售广告资料；4.室内视频照片资料；5.补充视频照片。被告九控公司辩称，一、原告要求更换商品房所有铝合金门窗、木地板，维修墙体的诉求没有法律、合同及事实依据。如被告提交的相关证据所示，案涉房产的铝合金门窗已经相关部门或生产单位质检合格。商品房所在地块五一期已于2017年12月16日取得《竣工验收备案表》房屋均已竣工验收合格，符合商品房交付标准。墙体也已质检合格。原告未提供铝合金门窗、木地板、墙体存在瑕疵的任何证明文件，也未按合同约定提交相关机构所出具的不合格的鉴定报告。原告应承担举证不能的不利后果。二、案涉项目小区健康服务中心已经竣工验收合格，符合交付条件，合同也未约定卫生医疗机构未按期达到使用条件而需承担赔偿责任，事实上，有无健康服务中心不会造成实质影响，原告也未因此存在损失。原告请求的医疗机构造成的损失没有法律和事实依据。三、被告开发的案涉项目所有规划均取得了规划部门的批准，不存在隐瞒小区规划建设的事实，原告要求赔偿没有事实及法律依据。四、原告没有提交有效证据证明存在质量问题和损失，赔偿损失的诉求没有事实依据。综上所述，原告请求缺乏法律、合同和事实依据，应驳回原告的起诉，以维护被告的合法权益。被告九控公司向本院提供的证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议；2.珠海经济特区报发布的地块五一期《交付公告》；3.商品房交付通知书、快递单；4.赠送物业服务费确认函；5.房屋交接单；6.一期建设工程规划许可证；7.一期竣工验收备案表；8.二期建设工程规划许可证；9.二期竣工验收备案表；10.一期铝合金门窗质检报告；11.一期木地板质检报告；12.一期木地板合格证；13.水泥物理性能检测报告；14.砂化学、物理性能检测报告；15.实测测绘报告；16.产品质量合格证明；17.墙体验收合格证明；18.（门窗）幕墙抗渗漏淋水实验记录；19.外窗淋水试验记录表；20.门窗安装分项工程质量验收记录；21.门窗玻璃安装分项工程质量验收记录。经审理查明，2015年10月12日，原告与被告九控公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的珠海市高新区唐家湾镇凯旋路99号1栋1601房，建筑面积101.4平方米，总价款1306148元。第九条约定商品房交付条件为：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件第（二）项公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）含第5项医疗卫生机构：2017年12月30日达到使用条件。第十一条约定（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。（二）达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付时应出具第九条的证明文件，不能满足该条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。（三）查验房屋，1.交付前买受人有权对商品房进行查验。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具电器等设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）自交楼通知载明的交楼期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的房屋交付买受人，并视为买受人接受政府认可的测绘部门出具的实测面积等；（2）与此同时，相关权利、义务、风险转移给买受人，至上述期限届满次日起房屋产生的费用由买受人承担。第十二条，逾期交付的按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内按日计算全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条规划变更，（一）出卖人应当按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及规划用途、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经主管部门批准变更的自变更确立之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，不解除合同的，有权要求赔偿由此造成的损失，约定如下：xxx。第十六条商品房质量，（二）其他质量问题，质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人通知送达15日内退还房款，按照（不低于中国人民银行同步的同期贷款基准利率）支付利息，造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，双方根据遭受的直接经济损失另行协商。合同还约定了其他相关内容。合同附件一为规划总平面图，内容显示为13栋房屋，其中13#楼位于1#、2#楼北侧。附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不得低于5年、墙面裂缝等2年。附件十一，第四条第3点约定买受人对交付的商品房质量有异议时，可向珠海市具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，除该机构出具的有效鉴定结论属于主体结构质量不合格外，其余均不构成拒绝接受该商品房的理由。双方应在完成该商品房交接手续后，由出卖人按照珠海市法规和买卖合同相关约定对该商品房进行整改和处理。第七条1.买受人对交付的商品房质量有异议时，可向珠海市具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，关于质量是否合格的认定以前述机构的鉴定为准。3、其他质量问题经过更换修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。八、保修责任，买受人入住后在保修期内，因该房屋保修工程导致房屋暂不能居住使用的，出卖人提供该房屋保修期间临时居住房屋或者以周边同等面积的房屋租金的金额作为补偿，不再承担其他赔偿责任。十三、特别约定，2.补充协议约定广告等其他宣传资料与合同不一致的以合同和补充协议为准，与规划竣工验收方案不一致的，以规划和竣工验收方案为准。补充协议还约定了其他相关内容。被告九控公司提交铝合金窗供货方广东豪美铝业股份有限公司出具的《质量证明书》检测结果符合标准要求，玻璃供应商佛山市新兴业玻璃有限公司出具的《合格证》显示检测符合标准要求。珠海市建设工程质量监督检测站出具《铝合金建筑型材检测报告》、《玻璃光学热工性能检测报告》、《中空玻璃漏点检测报告》、《建筑门窗物理性能检测报告》显示案涉项目铝合金型材、玻璃、窗（抗风性、气密性、水密性）符合标准要求及满足工程设计要求。被告九控公司另提交了厂家及检测机构对地板、吊顶及灯具检测合格的相关报告和证明。2017年12月10日，九控公司登报通知办理入伙手续，并通过邮寄方式通知交房。原告收房入住后，陆续发现存在铝合金门窗不够密闭，台风天存在渗水，南向房屋门窗渗水，渗水导致地板发霉，洗手间渗漏等情况。审理过程中，原告申请对案涉房产的铝合金门窗的质量进行鉴定，后明确为对气密性、水密性进行鉴定，本院委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司进行鉴定。通过电话沟通和现场查勘，该鉴定机构表示无法对气密性和水密性进行鉴定，后原告表示不同意继续鉴定。被告表示在审理过程中已经就存在的问题提出整改方案，其中主要有：1.处理客厅、小房和主卧卫生间漏水窗户；2.维修所有渗水墙体和空鼓窗台；3.将所有木地板更换成仿木地板砖；4.两个浴室重做防水，恢复墙面时需将墙体防水到顶，并至少三道防水；5.更换浴室漏水导致发霉的浴柜；6.更换入户大门的智能锁；7.处理主卧漏电线路。原告表示同意维修方案，但应在责任及赔偿确定后维修。本院于审理过程中到现场勘察，情况与原告所陈述基本一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。对于合同履行过程中产生的争议，分析认定如下：一、关于铝合金门窗的问题。合同第十六条商品房质量部分约定，“除地基基础和主体结构外质量问题的：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，双方根据遭受的直接经济损失另行协商。”补充协议中也约定了被告应就房屋质量问题承担的保修责任。本案中，原告提出的铝合金门窗存在的问题，被告应根据合同承担保修责任，被告提出相关整改方案，原告亦同意整改维修的内容，本院予以支持，被告应及时完成门窗的整改维修内容。二、关于木地板的问题。审理过程中，本院现场查勘的情况，因渗漏造成的木地板损坏，被告在维修方案中已明确可以更换，原告亦表示同意，本院予以支持。三、关于渗水墙体和洗手间防水的问题，与前述意见一致，被告应就渗水墙体及洗手间防水进行维修重做。双方维修方案中的其他内容，因未在原告诉讼请求之列，双方可自行实施。四、关于医疗卫生机构未按约定达到标准的损失。合同第十条约定卫生机构2018年11月29日达到使用条件，但并未明确约定如何设立卫生机构，而该条还约定配套设施以建设工程规划许可为准，现并无证据显示被告存在建设工程规划许可的医疗卫生机构未建设的情况，同时，原告也无证据显示此项约定的内容造成了原告的损失后果，现要求赔偿该项损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。五、关于小区规划的损失赔偿请求。原告主张该项赔偿的依据是认为在购买房屋时被告向其宣传的为12栋楼，现在交付后又在1、2#楼旁建设13#楼，造成其使用房屋的影响。对此，原告未提交其主张的出售房屋时所说的12栋楼的宣传资料，且双方合同附件一《规划总平面图》中清晰载明该地块规划的为13栋楼，该附件为合同的组成部分，由双方签字生效，所以，原告该项主张依据不足，本院不予支持。六、关于原告主张的交付房屋不符合合同约定条件的损失赔偿问题，本案中房屋已经实际交付原告使用，但交付的房产存在的质量问题，合同中明确约定除地基基础和主体结构外的质量问题应承担保修责任，保修造成的直接经济损失另行协商。保修造成房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或项目周边同等面积房屋租金的金额作为补偿。在原告入住发现前述问题后，被告并未明确拒绝保修，而维修整改势必会对原告的使用房屋造成影响，造成原告使用房屋不便的损失。双方在整改方式是否应更换、是否先行赔偿等问题上产生争议，导致维修至今未能完成，原告等坚持要求更换门窗而非维修等方式依据不足，保修亦不影响原告行使赔偿的权利诉求，先行赔偿则无法律依据，故对于保修整改造成原告使用房屋的损失主要应考虑维修内容施工所需的时间以及造成原告无法使用房屋所需另寻住处的实际费用，结合前述保修的内容，参考同地段的租金市场标准，本院酌定四个月的合理时间，计算原告的房屋使用损失20000元，被告应予赔偿。原告主张自2018年2月1日一直计算，依据不足，本院不予支持，需要说明的是，如被告正式开始维修工作所需的实际时间超过本院酌定的时间，造成其他损失的，双方则可另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海九控房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告甘肖雄、冯舒然购买的案涉房产维修铝合金门窗；二、被告珠海九控房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告甘肖雄、冯舒然购买的案涉房产更换木地板；三、被告珠海九控房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告甘肖雄、冯舒然购买的案涉房产维修渗水墙体、重做洗手间防水层；四、被告珠海九控房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告甘肖雄、冯舒然赔偿维修期间的损失20000元。五、驳回原告甘肖雄、冯舒然其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6688元，由原告甘肖雄、冯舒然负担5988元，被告珠海九控房地产有限公司负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰人民陪审员  李月英人民陪审员  黄培堂二〇一九年十月二十八日书 记 员  杨 悦赵梵亦