广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8265号上诉人（原审被告）：彭健华，男，汉族，1984年10月11日出生，住广东省乐昌市*************，公民身份号码440************217。委托诉讼代理人：黎梅珍，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈茂，男，汉族，1978年6月7日出生，住广东省高州市************，公民身份号码440************01X。委托诉讼代理人：王淑娟，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡淑君，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭志婷，女，汉族，1981年5月27日出生，住广东省韶关市浈江区**镇六公里市精选厂宿舍267号，公民身份号码440************027。委托诉讼代理人：王淑娟，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡淑君，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。上诉人彭健华因与被上诉人陈茂、彭志婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭健华上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.驳回陈茂、彭志婷在一审的全部诉讼请求或发回重审；3.由陈茂、彭志婷承担本案一、二审诉讼费用及财产保全费。事实与理由：一、彭健华不存在违约行为，无需向陈茂、彭志婷支付违约金、律师费、担保费。彭健华经华丰联创房产中介服务部居间介绍，于2018年7月13日与陈茂、彭志婷签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称案涉合同），陈茂、彭志婷将位于佛山市顺德区****办事处朝阳居委会容奇大道183号上城名邸4座8D号的房屋（以下简称案涉房屋）以人民币1608000元的价格转让给彭健华，案涉合同对案涉房屋的基本情况、付款方式、双方权利义务等均作了明确的规定。合同签订后，彭健华依约向陈茂、彭志婷支付了定金和首期款，银行也审批了贷款额度，并出具了同意贷款函。剩余部分的购房款1408000元按照合同第四条第3款的约定由贷款银行直接转入卖方提供的账户。陈茂、彭志婷也于2019年4月29日收到了贷款银行转入的购房款1408000元，双方已完成了上述合同约定的房屋转让手续。二、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）案涉合同中对贷款银行放款时间作明确的约定和限制，贷款银行对本案涉及的贷款从同意贷款到实际发放贷款需要审批，属于银行的正常工作流程，这个过程的快慢与彭健华无关。（二）陈茂、彭志婷在一审期间未提供贷款银行出具的《同意贷款书》，证据不足。案涉房屋的贷款银行中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具的《同意贷款书》中没有明确贷款发放的具体时间，这一情况陈茂、彭志婷是清楚和认可的；案涉房屋《不动产登记信息查询结果》的抵押情况也写明：债务履行期限为自贷款实际发放之日起360个月，说明陈茂、彭志婷也是清楚并同意贷款银行对本案涉及的贷款从同意贷款到实际发放贷款的时间差，贷款银行审批流程需要时间不属于违约。（三）彭健华虽然在中国建设银行股份有限公司有另外一笔贷款未结清，但正常还款，无逾期。该笔贷款与本案的房屋贷款无关。贷款银行经严格审查后发现另外一笔贷款没有问题，故直接向陈茂、彭志婷直接发放了案涉房屋购房款1408000元。（四）彭健华在办理银行贷款手续方面一直全力配合，为了让贷款银行尽快审批放款，多次催促银行，已完全履行了应尽的义务。三、一审法院未将贷款银行列为被告或第三人属于程序错误。本案的诉讼主要是因为贷款银行的放款时间问题造成的，责任不在彭健华。综上所述，一审判决事实不清，适用法律不当，程序不合法，请求二审法院依法撤销一审判决，重新作出新的裁判或发回重审，支持彭健华的上诉请求。陈茂、彭志婷辩称，一审法院认定事实清楚，应予维持。（一）案涉合同约定：首期购房款（含定金）200000元于银行出具同意贷款资料后7天内，以银行贷款金额为准，多除少补支付给卖方；部分购房款1408000元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入卖方提供的账户，如果买方申请银行贷款额度不足或多出部分由买方于过户当天按多除少补支付。根据上述约定，在案涉房屋过户及抵押登记手续完成之日，彭健华就有支付剩余购房款的义务。（二）案涉房屋已经于2018年12月3日登记至彭健华名下并完成抵押登记，贷款银行取得抵押权，陈茂、彭志婷已完全履行合同义务，完成了配合彭健华办理贷款的义务。即使银行同意贷款和实际放款存在时间差，也不是彭健华无限期延长支付房款的故意。（三）彭健华确认因其欠银行一笔贷款未还清，银行要求彭健华还清贷款出具结清证明才能发放案涉房屋贷款。对于银行是否房款属于彭健华可预见和控制的范围，彭健华应承担银行延迟放款的风险，承担违约责任。（四）陈茂、彭志婷被告知银行已经定于2019年1月1日放款，但因彭健华原因造成延迟放款且没有确切放款时间。在陈茂、彭志婷催告后，银行仍未放款，彭健华也拒绝以现金支付。二、一审法院适用律正确，彭健华上诉理由不能成立。（一）案涉合同约定彭健华逾期支付购房款的应支付违约金，陈茂、彭志婷选择自2019年1月1日起算违约金并无不当。（二）陈茂、彭志婷急着收取房款以购买新房，因彭健华延迟付款导致陈茂、彭志婷错过了合适的购房机会。陈茂、彭志婷担心彭健华恶意转移财产，唯有起诉维权。案涉合同约定，由此产生的诉讼费、律师费、保全费等应由彭健华承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决彭健华支付违约金、律师费、保全费无误。三、一审法院审理完全符合法定程序。（一）贷款银行和陈茂、彭志婷之间不存在任何合同关系，且贷款银行是彭健华单方选择，一审未将贷款银行列为当事人不属于程序错误。（二）贷款银行的《同意贷款书》是彭健华持有的，陈茂、彭志婷没有提供该证据的义务和可能性，彭健华才是隐瞒证据不提交的一方。陈茂、彭志婷向一审法院起诉请求：1.彭健华向陈茂、彭志婷支付购房款人民币1470000元；2.彭健华每日按未付房款千分之一的标准向陈茂、彭志婷支付违约金，以1470000元为基数，自2018年11月16日起至付清购房款之日止；3.彭健华向陈茂、彭志婷支付律师费20000元、财产保全费5000元、担保费3216元；4.本案诉讼费由彭健华承担。一审法院认定事实：2018年7月13日，陈茂、彭志婷在卖方处签名并捺印，彭健华在买方处签名并捺印，案外人华丰联创房产中介服务部在中介方处加盖公章，签订案涉合同，载明：买卖之物业地址位于广东省佛山市顺德区*************************；买卖双方同意物业成交价为人民币1608000元；买卖双方一致同意按以下方式支付楼款并办理交易手续，定金30000元须于签订房地产买卖三方合同时付清；首期购房款（含定金）200000元于银行审批同意买方贷款额度（银行出具同意贷款资料）后7天内，以银行贷款金额为准多除少补支付给卖方用作还清该物业现有银行贷款；部分购房款1408000元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入卖方提供的账户，如果乙方申请银行贷款额度不足或多出，乙方于过户当天按多除少补支付；卖方交付该物业予买方使用的日期为买卖双方办理该物业交易过户当天；买方逾期支付购房款，每逾期一天，按未支付购房款金额的千分之一向卖方支付违约金；买卖双方均清楚知道佛山市的购房及银行贷款政策，签署本合同后3天，买卖双方须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料；银行通过审批，买方取得同贷书且卖方结清银行贷款注销抵押登记后7天内，买卖双方须办理过户递件手续，中介方协助买卖双方办理相关手续；本合同在执行过程中如有争议，由三方协商解决，协商不成产生纠纷的，由佛山市顺德区人民法院管辖，诉讼过程中产生的律师费、法院诉讼费、法院财产保全费、担保公司保函费等相关费用由违约方承担，守约方有权追溯因违约方违约所产生的可期待利益受损的赔偿。2018年12月3日，案涉房屋的权利人登记为彭健华。2019年1月20日，彭志婷通过顺丰快递向彭健华邮寄了书面《催促函》，载明按揭银行原定于2019年1月1日将剩余购房款1470000元发放至指定银行账户，但因彭健华自身问题导致银行至今未能放款，本人已多次委托华丰联创房产中介公司员工口头催促，但至今未有解决；现本人正式向贵方发出书面催促，敬请贵方于2019年1月25日前处理好自身贷款问题，以便银行发放剩余房款，或贵方可采取一次性支付剩余房款到指定银行账户；希望贵方在收到此函件后能按时履行上述内容，否则本人将采取进一步法律措施依据案涉合同第十条及第十一条追究违约责任，以保护自身利益。彭健华收到上述函件后仍未支付尚欠陈茂、彭志婷的1470000元购房款，陈茂、彭志婷遂于2019年3月4日起诉至一审法院。2019年2月25日，陈茂、彭志婷与广东盈隆（东莞）律师事务所签订《民事委托合同》，约定由广东盈隆（东莞）律师事务所指派律师为陈茂、彭志婷的案涉纠纷提供一审诉讼阶段的法律服务，陈茂、彭志婷需支付律师费20000元。2019年2月28日，广东盈隆（东莞）律师事务所开具律师费发票，证明陈茂、彭志婷已依约支付了20000元律师费。陈茂、彭志婷起诉时向一审法院申请财产保全。2019年2月28日，陈茂、彭志婷与深圳市富昌融资担保有限公司签订《出具担保函协议书》，载明因陈茂、彭志婷已向佛山市顺德区人民法院申请财产保全，现由深圳市富昌融资担保有限公司出具担保金额为1608000元的财产保全担保函，陈茂、彭志婷应于深圳市富昌融资担保有限公司出具保函前支付担保费3216元。2019年2月28日，深圳市富昌融资担保有限公司开具担保费发票，证明陈茂、彭志婷已依约支付担保费3216元。2019年4月29日，陈茂、彭志婷收到彭健华申请的银行贷款1470000元。彭健华确认因其欠银行一笔贷款未还清，贷款银行要求彭健华还清贷款出具结清证明后才能发放案涉购房贷款，故而造成贷款银行迟延发放贷款。陈茂、彭志婷庭审时明确表示自愿将违约金的起计时间调整为自2019年1月1日起计算。一审法院认为，陈茂、彭志婷与彭健华签订案涉合同，形成房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2019年4月29日，彭健华申请的银行贷款1470000元已汇至陈茂、彭志婷指定的银行账户，故对陈茂、彭志婷诉请彭健华支付1470000元购房款的诉讼请求，一审法院已无需再作处理。因彭健华支付该1470000元购房款的时间是在陈茂、彭志婷提起本案诉讼后，故该项诉讼请求对应的诉讼费仍应由被告彭健华负担。案涉合同约定购房定金30000元须于签订合同时付清，首期购房款（含定金）200000元于银行审批同意买方贷款额度（银行出具同意贷款资料）后7天内付清，部分购房款1408000元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入卖方提供的账户，如果彭健华申请银行贷款额度不足或多出，于过户当天按多除少补支付，依据上述约定可知，彭健华须于案涉房屋过户时即2018年12月3日将除去银行贷款外的所有购房款支付完毕，剩余购房款由贷款银行按发放贷款的方式直接支付至陈茂、彭志婷指定的银行账户。因彭健华欠银行一笔贷款未还清，贷款银行要求彭健华还清贷款出具结清证明后才能发放案涉购房贷款，故而造成贷款银行迟延至2019年4月29日才发放贷款，陈茂、彭志婷主张彭健华支付购房款逾期支付的违约金合法有据，应予以支持。案涉合同约定逾期付款的违约金按每日千分之一即年利率36.5%计算，该违约金计算标准过高，一审法院依法予以调整。案涉房屋于2018年12月3日过户至彭健华名下，陈茂、彭志婷自愿从2019年1月1日起计算违约金是其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许，综合考量彭健华的违约行为，一审法院酌定彭健华应以逾期付款金额1470000元为基数，自2019年1月1日起按年利率6%向陈茂、彭志婷支付逾期付款违约金，违约金计至陈茂、彭志婷收到剩余购房款时即2019年4月29日为28513.97元，对陈茂、彭志婷超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。彭健华迟延支付购房款的违约行为引发案涉纠纷，陈茂、彭志婷已支付律师费20000元及财产保全担保费3216元，陈茂、彭志婷诉请该费用由彭健华承担符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、彭健华于判决发生法律效力之日起十五日内向陈茂、彭志婷支付逾期付款违约金28513.97元；二、彭健华于判决发生法律效力之日起十五日内向陈茂、彭志婷支付律师费20000元；三、彭健华于判决发生法律效力之日起十五日内向陈茂、彭志婷支付财产保全担保费3216元；四、驳回陈茂、彭志婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9810.09元，财产保全费5000元，合共14810.09元，由陈茂、彭志婷负担1123.84元，由彭健华负担13686.25元。二审期间，彭健华向本院提交案外要求出具结清证明的贷款合同两份。二审期间，陈茂、彭志婷未向本院提交新的证据。本院依职权向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行调查，该银行提交《关于彭健华的贷款情况说明》的内容如下：“借款人彭健华于2018年7月13日因购买案涉房屋向我支行申请住房贷款147万元，随后提供了卖方彭志婷、陈茂出具的首期款收款收据，其中包括30000元现金的定金收据。我支行在调查中发现，彭健华于2018年7月1日和2018年8月19日在我行番禺支行办理了两笔快贷，金额分别为39400元和32400元。根据银监会规定，快贷资金不能用于支付个人住房贷款首期款，彭健华的快贷资金存在用于支付该笔个人住房贷款首期款的可能性，因此，我行要求彭健华还清两笔快贷后我行才能发放个人住房贷款。2019年4月3日，彭健华还清了两笔快贷，我支行也审核同意发放该笔住房贷款。但随后我支行发现，彭健华在4月3日还清两笔快贷后，在当日稍后时间又在番禺支行办理了两笔快贷，金额为39400元和32400元，对此，彭健华向我支行提供了《情况说明》，解释其申请的快贷用于老家装修房子使用，并未用于购房首期款。鉴于彭健华已经归还两笔快贷，新办理的两笔快贷距离其支付购房首期款的时间有半年以上，同时也出具书面保证快贷资金未用于支付购房首期款，因此我支行于2019年4月29日向彭健华发放了1470000元个人住房贷款。”本院经核查认为，彭健华的新证据不能显示该贷款与本案1470000元贷款的联系，不作为定案依据。本院依职权取得的中国建设银行股份有限公司广州越秀支行的《关于彭健华的贷款情况说明》来源合法，与本案争议焦点相关，可作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.一审法院未追加贷款银行为当事人程序是否合法；2.彭建华应否向陈茂、彭志婷支付违约金、律师费和担保费。一、关于一审法院未追加贷款银行为当事人程序是否合法的问题彭健华于一审庭审中自认因有一笔本案外的贷款未还清，贷款银行中国建设银行股份有限公司广州越秀支行因此要求彭健华还清案外贷款出具相应的结清证明后才愿意发放案涉房屋的贷款。彭健华作出对其自身不利的陈述已足以证明案涉房屋的剩余房款至2019年4月29日发放的原因在于彭健华自身，加之本院在二审阶段向贷款银行发函调查，故一审法院未追加贷款银行为当事人不影响查清事实，程序合法。二、关于彭建华应否向陈茂、彭志婷支付违约金、律师费和担保费的问题案涉合同为彭建华、陈茂、彭志婷买卖案涉房屋的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对买卖双方均应依约履行。案涉合同约定案涉房屋成交价为人民币1608000元；买卖双方一致同意按以下方式支付楼款并办理交易手续，定金30000元须于签订房地产买卖三方合同时付清；首期购房款（含定金）200000元于银行审批同意买方贷款额度（银行出具同意贷款资料）后7天内，以银行贷款金额为准多除少补支付给卖方用作还清该物业现有银行贷款；部分购房款1408000元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入陈茂、彭志婷提供的账户，如果彭健华申请银行贷款额度不足或多出，彭健华于过户当天按多除少补支付。事实上，案涉房屋已经于2018年12月3日过户至彭健华名下，彭健华上诉称案涉合同未约定贷款银行的放款时间。但根据案涉合同约定，彭健华应于房屋过户之日即2018年12月3日支付完毕全部购房款。彭健华于一审庭审中自认因有一笔本案外的贷款未还清，贷款银行因此要求彭健华还清案外贷款出具相应的结清证明后才愿意发放案涉房屋的贷款。二审期间贷款银行的回函也确认银行曾要求彭健华还清两笔快贷后才能发放个人住房贷款；2019年4月3日，彭健华还清了两笔快贷，贷款银行审核同意才于2019年4月29日发放该笔住房贷款。购房余款迟至2019年4月29日发放与彭健华未还清案外贷款有关，彭健华应为其逾期付款行为向陈茂、彭志婷承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定买方逾期支付购房款，每逾期一天，按未支付购房款金额的千分之一向卖方支付违约金。一审法院认为该计算标准过高，酌定按照年利率6%自2019年1月1日起算逾期付款违约金，陈茂、彭志婷对此未提起上诉，本院依法予以维持。本案纠纷因彭健华未在案涉合同约定的房屋过户当天支付全部购房款而发生，陈茂、彭志婷为此支付了律师费20000元和财产保全担保费3216元。案涉合同第十四条约定：合同执行过程中发生纠纷，由违约方承担诉讼过程中产生的律师费、法院诉讼费、法院财产保全费、担保公司保函等相关费用。故本院认为陈茂、彭志婷主张的上述费用属于合理支出，金额亦不存在过高的情形，一审法院判决彭健华承担该笔费用符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，彭健华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1093.24元，由上诉人彭健华负担。本判决为终审判决。审判长 温  万  民审判员 李    虹审判员 翁  丰  好二〇一九年十月二十二日书记员 张颂恩(代)