山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0687民初4556号原告：闫士宝，男，1972年04月22日出生，汉族，住即墨市。被告：海阳市泰华置业有限公司，住所地为海阳市虎山街**。法定代表人：李宗海，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕星晧，该公司职工。原告闫士宝诉被告海阳市泰华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫士宝、被告海阳市泰华置业有限公司的委托诉讼代理人毕星晧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告闫士宝向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》；2、判令被告返还购房款270000元，被告已支付的返租款60732元作为原告270000元的利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月23日，原告与被告签订编号为201309230153《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的泰华城市广场1号商业楼第00S1幢2层2137铺号房。合同签订后，原告依约向被告支付房款270000元，但该商铺自2014年10月交付至今仍未通过综合验收，导致原告至今无法办理产权登记。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特具状贵院，望判如所请。被告海阳市泰华置业有限公司（以下简称泰华置业）辩称：我方不同意解除合同及委托管理协议，截止到今天，我方共支付给原告返租款60700元，在托管协议存续期间，我方认为原告对本房屋交付及房产证办理时间是知情的，并且接受了返租款，因此，如今原告提出退房，我方不同意。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。1、2013年9月23日，原告闫士宝与被告海阳市泰华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为201309230153，约定原告购买被告开发的泰华·城市广场商业楼第00S1幢2层2137铺号房，商铺面积为18.478平方米，房款价格按套计算为270000元。合同第六条约定：付款方式为一次性付款，买受人于2013年9月23日一次性付清房款。合同第八条约定：出卖人应于2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告闫士宝作为甲方、海阳市泰华企业管理咨询有限公司作为乙方，签订了《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》，协议第一条约定委托管理商铺：1、甲方自愿将位于海阳市虎山街27号泰华城市广场百货商场2137号商铺，建筑面积为18.48平方米，委托乙方代经营管理。2、经双方约定该套商铺在本楼层的租金收益分配比为0.26%。第二条约定委托管理期限：1、自本委托管理合同签订之日起，甲乙双方委托管理的关系即告确立，甲乙双方约定委托管理期限按甲方选择的委托管理收益、支付方式执行。2、乙方自接收委托管理商铺的第一日起，开始对商铺进行管理至委托管理期限届满或本合同约定的终止、解除情形出现时止。协议第二条约定收益分配方案和支付方式：乙方在2014年10月1日至2024年9月30日为十年市场培育期，甲方需根据合同约定无偿将所购商铺提供给乙方使用。市场培育期满后自2024年10月1日起至该商铺产权证载明的使用权到期为止，按当时商铺的实际出租情况为计算依据，按购买该商铺甲乙双方共同约定的租金分配比计算出该套商铺当年的租金收益，每年委托管理权益90%归甲方所有、其余10%归乙方作为运营管理成本。甲方的租金收益支付周期为半年一付，支付时间为当年10月1日和次年4月1日，支付方式为乙方转账支付。2、合同签订当日，原告支付房款270000元。截至起诉之日，原告共收到返租款60732元。3、经查，涉案房屋已取得预售许可证，但未取得竣工验收备案表，未通过综合验收。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：原告主张虽然被告给原告打入了九期返租款，但该商铺至今未通过综合验收，导致原告无法办理产权登记，该商铺未正式交付使用，故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及委托管理协议，被告返还购房款270000元，原告已收到的返租款60732元作为原告270000元的利息。被告主张商品房买卖合同中有关于延期交房支付违约金的约定，原告所购买房屋所在的百货商场由于招商或经营困难一直未能正式营业，尚未产生利润，前期支付给原告的9期返租款60732元均为我公司垫付，在返租期间，原告没有提出退房，并且接受了返租款，我方认为原告对本房屋交付及房产证办理时间知情，如今托管合同的有效期未到，原告提出退房，我方不同意解除合同。另外，原告要求的利息缺少法律依据，我方不认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告至今未取得竣工验收备案表，导致原告无法办理房产证书，原告的合同目的不能实现，此时原告享有法定的合同解除权，原告要求解除商品房买卖合同，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，此约定违反了合同法第九十四条第四款规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系格式条款，该合同第十五条第2项约定排除了原告之主要权利即原告的合同解除权，亦属无效。故，被告以商品房买卖合同第十五条第2项约定为由不同意解除合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已全额支付房款270000元，其要求被告返还购房款270000元，合法合理，本院予以支持。《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》是依附于原、被告签订的《商品房买卖合同》而存在，《商品房买卖合同》被解除后，《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》应一并解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告至今不能为原告办理房屋产权登记，被告的行为已构成违约，故被告应当向原告赔偿违约损失。《商品房买卖合同》第十五条第2项条款系逾期办证的违约条款，该条款无效，应视为《商品房买卖合同》对逾期办证的违约责任没有约定，因此，本院认定违约损失应按照以下方式计算：以原告已付的270000元房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年10月1日（合同约定的交房时间2014年9月30日向后推365日）起计算至起诉之日即2019年8月8日，本院核算为69176元。因被告截至起诉之日已支付给原告返租款60732元，且原告主张已收到的返租款60732元作为房款270000元的利息，因此，本院认定被告不需再向原告支付违约损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告闫士宝与被告海阳市泰华置业有限公司签订的合同编号为201309230153《商品房买卖合同》；二、解除原告闫士宝与海阳市泰华企业管理咨询有限公司签订的《海阳·泰华城市广场--委托管理协议》；三、被告海阳市泰华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告闫士宝返还270000元购房款。如果未按本判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3335元，由被告海阳市泰华置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 丛 艳二〇一九年十月八日书记员 宋雅宁