福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2714号 原告：陈仕通（曾用名陈士通），男，1958年10月25日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：罗晨晓，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：李素平，女，1966年1月14日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈吓妹，福建科衡律师事务所律师。 第三人：仲民，男，1959年4月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告陈仕通与被告李素平、第三人仲民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈仕通及其委托诉讼代理人罗晨晓、被告李素平委托诉讼代理人白奇龙、陈吓妹、第三人仲民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈仕通向本院提出诉讼请求：判令被告李素平协助原告陈仕通办理宁德市蕉城区蕉城区税务局（原蕉城区地方税务局）宿舍壹号楼505室及附属杂物间房产的权属变更登记至原告陈仕通名下的手续。事实与理由：2004年6月12日，原告陈仕通与被告李素平签订《购买房屋协议》，约定被告李素平将其所有的坐落于宁德市蕉城区城东路（实为蕉城南路121号）蕉城区税务局宿舍壹号楼505室及附属杂物间房屋出卖给原告陈仕通，房屋面积共计126.3㎡，转让价款12万元；原告陈仕通预先支付首期款10万元，被告李素平将房屋交付给原告陈仕通；余款2万元在被告李素平将上述房屋权属变更登记至原告陈仕通名下时支付；因被告李素平暂未获得房屋权属证书，待被告李素平获得房屋权属证书后，再通知原告陈仕通办理房屋权属变更登记手续，变更登记手续需缴纳的费用由原告陈仕通承担。合同签订后，原告陈仕通支付了首期款10万元，被告李素平即将房屋交付给原告陈仕通使用至今，但暂未办理权属变更登记。现被告李素平已经获得上述房屋的权属证书，经原告陈仕通多次催告仍不协助办理上述房屋的权属变更登记手续，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告陈仕通有权要求被告李素平继续履行合同，即要求李素平协助办理房屋权属变更登记手续。综上，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告陈仕通的诉讼请求。 被告李素平辩称，一、原告的诉求已超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。本案所涉《房屋买卖合同》于2004年6月12日签署的，产权证取得时间为2004年6月29日。原告提出“办理过户登记手续”的诉讼请求已超过法定诉讼时效，根据《民事诉讼法》的相关规定，依法应当予以驳回。二、本案所涉《房屋买卖合同》无效。首先，本案所涉房产系蕉城区地方税务局集资房，是李素平以职工的特殊身份关系为条件、以特定价格、向特定对象销售的保障性住房，并且购买人在购买房屋后在限定的时间内不得转让。原被告签署《买卖合同》的行为不利于国家为特定人群提供保障住房的目的，违反了国家的政策性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的利益，损害对象亦属社会公共利益范畴。因此，原被告签署的《房屋买卖合同》无效。其次，原被告签署本案所涉《房屋买卖合同》时，被告尚未取得该房屋的所有权证书；同时，原告签署本案所涉《房屋买卖合同》并未征得共有权人仲民（前夫）的同意。原告无权处分本案所涉房产，且共有权人知悉后明确表示不同意，该《房屋买卖合同》因无权处分及损害第三人的合法权益无效。三、本案所涉《房屋买卖合同》属定金合同，因原告严重违约，未签署主合同，被告早已依法解除该协议根据《房屋买卖合同》所载“乙方预付买屋定金”、“如有违约双倍退还定金”、“如有违约，定金不予返还”等内容，可确认该合同系定金合同。双方签署该协议后，因原告违约，迟迟不配合被告办理过户手续，并至房地产交易中心签署正式的《买卖契约》，导致双方主合同未签署。被告作为卖方，已多次通知原告解除该定金协议，并没收定金不予返还。综上，原告的诉请无事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求！ 第三人仲民辩称，其在2000年5月25日，提供身份证、结婚证等信息资料与被告一起参加申请单位集资房的产权登记的，虽然离婚时产权证正在办理工作尚未完成，但其作为李素平配偶的资格信息，房管局都有记录，《宁德市市直单位集资建房个人权界定计算表》上配偶一栏有其信息，因此其为该房屋的产权共有人。作为涉案房屋的共有产权人，对原、被告之间的房屋买卖的交易并不知情也不同意，从时间来看，双方在签署合同时，涉案房屋的产权登记还没完成，当时的房屋还属于宁德市蕉城区产的，故被告李素平无权出售房屋，因此，任何个人都无权签署该房屋的买卖协议，该合同无效。对卖断契的真实性有异议，明显不是被告的签字 原、被告及第三人争议的焦点是：一.《购买房屋协议》属定金协议还是买卖协议及该协议是否有效？二、该案件是否已过诉讼时效；三、原告的诉讼请求是否应该支持？ 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:1、户口本，证明原告陈仕通曾用名为陈士通。2、购买房屋协议、3、卖断契，证明：2004年6月12日，原告陈仕通与被告李素平签订《购买房屋协议》，约定被告李素平将其所有的坐落于宁德市城东路蕉城区税务局宿舍壹号楼505室及附属杂物间房屋出卖给原告陈仕通，房屋面积共计126.3㎡，转让价款12万元；原告陈仕通预先支付首期款10万元，被告李素平将房屋交付给原告陈仕通；余款2万元再被告李素平将上述房屋权属变更登记至原告陈仕通名下时支付；因被告李素平暂未获得房屋权属证书，待被告李素平获得房屋权属证书后，再通知原告陈仕通办理房屋权属变更登记手续，变更登记手续需缴纳的费用由原告陈仕通承担。4、收条，证明：原告陈仕通已经支付了购房首期款10万元。5、互联网账号登记单，证明：案涉房屋已经交付，由原告陈士通自2004年6月占有使用至今。6、物业发票，证明：案涉房屋已经交付，由原告陈士通自2004年6月占有使用至今。7、房屋登记证明、不动产登记查询证明，证明：案涉房屋已登记在被告李素平名下，被告未通知原告办理房屋权属变更登记构成违约，原告有权要求被告将房屋权属变更登记至原告名下。8、收款收据，证明：案涉房屋系由被告李素平在与第三人仲民结婚登记前以个人名义申请、个人交款，该房屋系被告李素平个人所有。9、关于宁德市蕉城区地方税务局谢克定等七十位同志集资建房办理房屋所有权登记手续的通知，证明：2003年4月24日，经宁德市蕉城区房委办界定，案涉房屋由被告李素平取得全部产权，且明确李素平应补交款项10630.87元。10、离婚登记申请表、审查处理结果、自愿离婚申请报告、离婚协议，证明：被告李素平与第三人仲民结婚登记时间为1998年8月3日；离婚协议明确约定各自财产归各自所有、住房及户口等事项没有异议、不存在其他财产争议。即案涉房屋已明确归被告李素平所有。 被告质证认为，1、对于第一份证据《户口本》：真实性无法确认，由法院依法核实。2、对于第二份证据《购买房屋协议》：真实性没有异议，字确实是被告本人签署的，但合法性、证明对象有异议。根据内容显示，是一份定金协议，是在被告精神状态极差的情况下签署的，且未经房屋共有权人同意签署的。3、对于第三份证据《卖断契约》：三性均有意见，不是被告本人的签字。4、对于第四份证据《收条》：真实性没有异议。5、对于第五份证据《互联网账号登记单》：三性均有异议，且与本案无关（显示时间只有2004年，与后续无关）。 6、对于第六份证据《物业发票》：三性均有异议，并非正规发票，且与本案无关（仅部分时间点的票据，无法证明原告长期居住在该房屋，事实上，双方合同解除之后，原告有搬离该房屋一段时间）。7、对于第七份证据《房屋登记证明》、《不动产登记查询证明》：真实性无法确认，但案涉产权是在2004年6月29日登记于被告名下，但系单位集资房，系被告与仲民婚姻关系存续期间集资购买的房产。对证据8的真实性无异议，对证明对象有异议，因为该房屋的集资的长期的过程，而不是一次两次，该集资跨度涵盖婚姻关系存续期间。对证据9的三性均有异议，落款时间2003年，应该是单位取得产权证的时间。实际被告取得产权证的时间是2004年6月。同时，可以证明集资款项不止第八份证据的两万元。对证据10真实性无无异议，对证明对象有异议，根据离婚协议书的字面意思，只是对各自的财产进行分割，并未明确未取得产权的本案房产进行分割，第三人系隐形共有权人。 第三人仲民质证认为，对证据9有异议，是宁德市蕉城区房委办，通知宁德市蕉城区房管局，将宁德蕉城区地方税务局已取得的集资建集体产权，转移到参加集资的70户个人户头，并未是原告所说的，并不能证明是被告单独所有。对证据10有异议，离婚时产权登记尚未完成，不具备分割条件及买卖条件。对其它证据不清楚，无质证意见。 被告为支持自己的抗辩意见，出示如下证据:1、从房屋所有权证书证，2、宁德市单位集资建房个人产权界定计算表，3、离婚证。上述三份证据共同证明：本案所涉房产系1997年至2000年期间参加蕉城区地方税务局集资房购买的，仲民系上述房产共有权人。4、福州市公证处受理单，5、发票，6、委托书，7、陈熔身份证复印件。上述两份证据共同证明：本案所涉协议已经解除、未实际履行。后经原告请求欲重新购买本案所涉房屋，并于2015年委托原告之女陈榕办理房屋买卖及过户有关的手续及公证事宜，但由于房屋存在共有权人而最终没有签署新的买卖合同。8疾病证明书、发票，证明：被告李素平长年患有甲亢、高血压、精神分裂等各项疾病，无法主张原告于2013年之后侵占被告房屋的清退事宜。 原告质证认为，一、对第一组证据，证据1《房屋所有权证》，真实性、合法性以及关联性无异议；证据2《宁德市单位集资建房个人产权界定计算表》真实性有异议，该表格并无宁德市地税局或房管局或不动产交易中心盖章，该表格系被告单方制作的材料，不论形式或内容的真实性均不能确认；证据3《离婚证》，真实性、合法性以及关联性无异议。对证据1至证据3的证明对象有异议。根据被告提交的产权证上登记的房屋所有权人为李素平个人，共有人一栏未登记仲民，而且附记中明确记载参与集资购房的时间是1997年。结合原告提交的李素平支付房款的证据，房款交付时间在1996年和1997年，交款人为李素平个人，因此案涉房屋是在李素平与仲民结婚登记之前购买的，属于李素平婚前个人财产。因此，证据1至证据3不能证明参加集资购房的时间是在夫妻关系存续期间，也不能证明李素平使用夫妻共同财产进行购房，即仲民并非案涉房屋的共有权人。另外，离婚证中明确体现“财产处理：按离婚协议上执行”、“其他协议：无”，结合原告提交的离婚协议，可以证明李素平与仲民已经明确各自财产归各自所有且确认不存在住房争议，双方再次通过离婚协议约定的形式确定案涉房屋为李素平所有。二、对第二组证据，证据4《福州市公证处受理通知单》、证据5《福建省政府非税收入票据》真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该受理通知书系李素平个人“委托书”的公证，且要求补充提供“民政局离婚协议”、“户口本户口页盖章”，公证事项系李素平个人私事，与案涉房屋无关。证据6《委托书》、证据7《陈熔身份证复印件》，真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告曾向李素平提出，如可以办理案涉房屋权属变更登记时，直接登记在原告女儿陈熔名下，故提出前述两材料，但李素平未表示同意，至今未通知原告办理产权变更登记。对证据4至证据7的证明对象有异议。案涉购房协议系原告与被告在2004年签订的，至今从未解除，不存在被告主张“原告请求欲重新购买案涉房屋并委托原告之女办理房屋买卖及过户有关的公证事宜”的情形。同时，该组证明完全不能证明案涉房屋存在共有权人，案涉房屋至今未办理过户登记系因被告李素平违约导致的。三、对第三组证据，证据8《疾病证明书》、《发票》，真实性、合法性无异议，对关联性有异议。李素平在2013年至2016年期间患有甲亢、抑郁症、高血压，与案涉协议及协议履行无关联，李素平患有疾病不是其不履行义务的正当原因。而且屏南县精神病医院疾病证明（NO：2013097）明确备注“此证明不能作为法律鉴定书”，不能证实李素平因患有抑郁症导致认知存在障碍。疾病证明（NO：2015076）记载李素平2015年1月1日已经就诊与该院，但其由在2015年1月13日到福州市公证处办理个人公证事宜，也可以证明虽然李素平患有抑郁症，但不影响其生活和认知。 第三人仲民无质证意见。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院认为： 一、《购买房屋协议》属定金协议还是买卖协议及该协议是否有效。 原、被告双方签订的该《购买房屋协议》，以“购买房屋”的名义书写订立，约定了价款120000元，并支付了绝大部分款项100000元，明确了合同标的，违约责任及履约程序，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定的协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。且该合同若如被告所述为定金合同，明显与《中华人民共和国担保法》规定的定金不超过合同总额20%的规定，故该100000元款应为购房款、结合原告提供的收条上的“兹收到陈仕通购房首付款人民币壹拾万元整。（小写：100000元）”的内容，完全可确定该合同为购房合同，该笔100000元为首付款。对于被告所述卖断契签名非被告所签，被告未提交书面申请，且经承办法官通知，因费用问题其已明确表示不申请。 二、该案件是否已过诉讼时效。 原、被告双方签订的《购买房屋协议》第四条明确约定：甲方（李素平）的房屋共两证手续（土地证和房产证）应由蕉城区税务局统一办理，待手续办理到户后，其移户手续由甲方通知乙方共同办理房屋移户手续。”该条约定可明确被告李素平有负责通知乙方并协助办理房屋过户手续的义务，被告认为该案件诉讼时效已过，但从该条约定可明确，房屋过户应由被告负责通知，故对于是否有通知原告办理过户手续的举证责任应由被告负担，被告并未提供证据证明其有对原告发出过户的通知，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”可确定被告应承担举证不利的后果，故该案件并未过诉讼时效。 三、原告的诉讼请求是否应该支持？ 原告提供证据5、6、7、9、10证明该房屋为被告李素平1997年购买即（婚前购买），可提供的缴款凭证有1997年5月29日及8月26日两张共计10000元，被告于1998年8月3日与第三人仲民结婚，2000年6月30日双方离婚，在离婚后的2003年4月24日缴清尾款10630.87元，及在离婚协议书上明确表示各自财产归各自所有，故认为该房屋应为被告个人所有。被告认为该房屋为第三人与其共有，并已于原告解除房屋买卖关系，原告主张其与第三人离婚财产分割已写明的观点被告不予认可，并提供1-5证据证明第三人为共有人及该上述《购买房屋协议》已经解除，且被告长期精神状态不好无法理解买卖合同之事，应不支持原告诉讼请求。第三人认为不能证明案涉房屋是被告单独所有。对原告证据10有异议，且离婚时产权登记尚未完成，不具备分割条件及买卖条件，其应为共有人。本院认为，前述已认定原、被告签订合同为买卖合同且未过诉讼时效，结合原告提供的婚前缴款凭证及离婚协议可确认该房屋为被告单独所有，另2003年4月24日被告缴清尾款10630.87元的事实，可进一步证明第三人对该案涉房屋已无共有权利，且案涉房屋登记于被告名下，离婚协议上关于财产分割的约定与缴款的事实完全可印证该房屋已为被告单独所有；第三人及被告认为该房屋为集资建房，具有福利分房的性质，损害第三人利益，但该案涉房产为婚前订购，说明被告具备购买条件，被告的出售行为未损害第三人利益及违反有关国家法律禁止性规定，故，本院对被告及第三人的观点不予采纳，对原告的诉讼主张予以认可。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告陈仕通与被告李素平签订《购买房屋协议》价款为120000元且全部支付首付款100000元，已形成商品房买卖合意，原告并于2004年6月已占有使用至今，该《购买房屋协议》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。对原告要求被告李素平协助办理宁德市蕉城区蕉城区税务局（原蕉城区地方税务局）宿舍壹号楼505室及附属杂物间房产的权属变更登记至原告陈仕通名下的手续的主张，本院予以支持。被告李素平及第三人仲民认为该案件诉讼时效已过及案涉房屋为被告与第三人共有，但其出示的证据不能证明其主张，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告李素平应于本判决生效之日协助原告陈仕通办理坐落于宁德市蕉城区蕉城区税务局（原蕉城区地方税务局，产权证号：宁房权证Ｎ字第××号）宿舍壹号楼505室及附属杂物间房产的权属变更登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，由被告李素平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  丁希容 人民陪审员  林维加 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定的协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。