成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初4869号 原告：成都希瑞酒店有限公司，住所地成都市金牛区一环路北一段******。 法定代表人：吴澄桂，执行董事。 委托诉讼代理人：孙利平，四川衡平律师事务所律师。 被告：成都川云茂通实业有限公司，住所地成，住所地成都市金牛区一环路北一段**v> 法定代表人：苏科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师。 原告成都希瑞酒店有限公司（以下简称希瑞酒店）与被告成都川云茂通实业有限公司（以下简称川云茂通公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法受理，并于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告希瑞酒店的委托诉讼代理人孙利平，被告川云茂通公司的委托诉讼代理人朱怀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告希瑞酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金239760元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年1月15日签订《房屋租赁合同》（ｙｔｓｓ:2016-009），约定被告将其合法拥有的位于成都市金牛区全部面积共计1665平方米房屋出租给原告用于经营商务酒店。双方同时签订《物业管理合同》（2016，合同编号ｙｔｓｓ:2016-009），约定被告向原告提供物业管理服务范围为位于成都市金牛区全部面积共计1665平方米房屋（原告承租区域），管理期限自2016年4月15日起至2028年4月14日止;从正式租赁日起5年内，出租物业管理费每月每平方米人民币12元，每三个月为59940元;原告租赁范围内的安全、保卫、消防、清洁工作由原告负责，被告公司负责除原告租赁范围外的安全、保卫、绿化、清洁工作，负责地下室停车场、地面停车场的、地面停车场的管理该合同的约定，违约方应依该合同的约定承担赔偿和违约责任，若剩余租期少于壹租赁年度，违约金按该租赁年度剩余租期管理费总额支付，若剩余租期多于壹租赁年度，违约金按当年一年管理费标准总额支付。双方就管理费支付、物业管理内容、违约责任等事项进行明确约定。2018年10月后，被告公司股东发生变更后，多次发生违反合同约定的行为:无安保人员维持物业管理区域内的安全，未打扫其应负责的公共区域、载客电梯内的清洁卫生，在停车场区域内及中庭区域内堆放建渣导致无法停放车辆等。原告多次催告其履行《物业管理合同》的义务，被告均不予理睬。被告的前述行为，已构成严重违约，由此导致原告承租物业外的其他公共区域环境恶化，对原告合法经营商务酒店造成重大损失。为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告川云茂通公司辩称：一、其并未违反《物业管理合同》约定，不应向原告支付违约金。被告一直在积极履行合同约定的义务，有安保人员和保洁人员负责租赁物业的安保工作和清洁工作。依据《物业管理合同》的约定，其并没有向原告提供停车位并保证停车的义务。在地下停车场改造升级造成所有租户均无法停车的情况下，其仍为原告提供了两个临时停车点供停车，该二临时停车点并不位于中庭区域，原告所称的中庭区域堆放建渣并不影响停车，更与被告公司的合同义务无关。二、其并未给原告造成任何损失，且原告并未提供证据证明存在任何实际损失，诉请的违约金无事实依据，应当驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，被告（出租方）、原告（承租方）签订编号为ｙｔｓｓ:2016-009《房屋租赁合同》，约定被告将合法拥有的位于成都市金牛区面积约为1665平方米房屋出租给原告用于合法经营，租赁期限为12年，自2016年4月15日至2028年4月14日。出租方应向承租方经营提供停放小型车辆的场地，费用双方另行约定。双方同时签订编号为ｙｔｓｓ:2016-009《物业管理合同（2016）》，约定有如下内容：被告向原告提供物业管理服务范围为：位于成都市金牛区，管理期限自2016年4月15日起至2028年4月14日止，共计12年。各管理年度的管理费分别为：从正式租赁日起5年内，出租物业的管理费每月每平方米人民币12元，每三个月为59940元，正式租赁日起五年后，管理费按每年3%递增。如果出租方向承租方提供汽车（摩托车）停车位，收费按照相关规定执行。原告租赁范围内的安全、保卫、消防、清洁工作由原告负责，被告负责除原告租赁范围外的安全、保卫、绿化、清洁工作，负责地下室停车场、地面停车场的、地面停车场的管理失，造成本合约不能履行或不能完全履行时，过失方须承担相当于当年年租金的违约金，赔偿守约方因此而遭受的一切损失。如属双方过失，则应根据过失比例大小由双方承担各自应付的违约责任。任何一方违反该合同的约定，违约方应依本协议的约定承担赔偿和违约责任。若剩余租期少于壹租赁年度，违约金按该租赁年度剩余租期管理费总额支付；若剩余租期多于壹租赁年度，违约金按当年一年管理费标准总额支付；若违约给对方造成损失的，而违约金不足以弥补损失时，应按实际损失支付赔偿金。 2019年3月8日，四川省成都市国力公证处出具《公证书》，主要内容为：其根据申请，对原告希瑞酒店停车场及部分公共区域现状办理保全证据公证。2019年3月6日上午，其指派工作人员到达希瑞酒店，对法定代表人指认的停车场以及部分公共区域现状进行了现场摄像，并将摄像内容刻录光盘一张。 上述事实，有编号为ytss:2016-009《房屋租赁合同》、编号为ytss:2018-099《2018房屋租赁合同》、《公证书》一份、照片若干、视频资料、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原被告签订的物业管理合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方应诚实履行。本案争议焦点在于被告是否存在违约行为，应否承担违约责任。诉讼期间，原告提交了公证书、视听资料等证据，可以证明原告一楼大厅内地面尘土较多，步行楼梯地面亦存在尘土多、垃圾未能及时清理的情况。案涉大楼较多区域，包括中庭、地下停车场处、地下停车场处于装修状态片若干以及视频，也能够证明其在履行清洁、安保等合同义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，比较原被告提交的证据，本院认定案涉大楼较多区域虽然处于装修状态，原告具有一定的容忍义务，但是被告在履行物业管理合同时存在违约行为，例如存在大厅内地板明显尘土较多、步行楼梯尘土堆积、垃圾未能及时清理、部分电梯不能使用、电梯轿厢内卫生状况不佳、地面停车场通、地面停车场通道以及其他公共区域有垃圾堆积的情况在装修问题，也可以通过增加清洁服务频次、用水清洁等方式提升清洁服务，在被告明知原告租赁物业用于酒店经营、其经营业态对卫生以及电梯、停车场服务具有较高程度需求的情形下，未能诚实履行合同义务，存在违约行为。另因双方关于停车场地使用的问题约定在租赁合同中，物业管理合同仅约定汽车停车位的收费管理问题，故停车场地能否使用问题不属于本案审理范围。根据合同约定，被告提供的物管服务不仅仅限于清洁工作、电梯及停车场管理，本院对原告要求被告全额支付违约金的请求难以支持。根据被告的违约行为、持续时间以及原告未能在被告违约后采取适当措施止损的情形，本院酌情确定被告应当支付的违约金金额为30000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告成都川云茂通实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都希瑞酒店有限公司支付违约金30000元； 二、驳回原告成都希瑞酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4896元，因适用简易程序审理并结案减半收取2448元，由被告成都川云茂通实业有限公司承担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇一九年十月二十九日 书记员 张珑馨