北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初58132号原告（反诉被告）：戴培军，男，1973年3月10日出生，汉族，住北京市朝阳区柳芳北里**楼**1306。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：李楠，女，1982年4月8日出生，汉族，住，住北京市朝阳区柳芳北里**105/div>委托诉讼代理人：何葳，男，1982年8月21日出生，汉族，住北，住北京市朝阳区柳芳北里**105div>委托诉讼代理人：张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。原告（反诉被告）戴培军（以下简称原告）与被告（反诉原告）李楠（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张海燕，被告及其委托诉讼代理人何葳、张宝伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修损失18万元；2、判令被告赔偿经营损失10万元。事实和理由：2016年3月19日，原告从被告之父李京生处承租位于北京市朝阳区柳芳北里13楼105-106室，此房屋包含合法建筑部及自建房屋部分，一直用于商业经营，李京生提供营业执照供原告使用。合同约定自建房屋如遭拆除，将赔偿原告的经济损失（装修投入及经济损失）。李京生于2016年6月死亡，被告系李京生的唯一合法继承人。2017年3月，原告收到自建房屋系违建的通知，要求拆除，原告无法正常经营。2017年4月20日，自建房屋被拆除。后双方协商减少租金未达成一致，被告提出解除合同，双方现在已经自行交接合法建筑部分。被告对本诉辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告采用欺诈的手段签订租赁合同，侵犯了被告合法权益。2015年12月原、被告协商签订租赁合同，双方已经沟通好合同内容并发给原告QQ邮箱，嘱咐原告签字后交给李京生，此后被告翻看租赁合同，发现内容与双方协商差距很大，多项内容是原告花言巧语诱导改变的，包括租赁人数、拆除后赔偿等条款。2、合同签订后，原告严重违约，最终导致合同解除。原告借用李京生营业执照经营，原告实际经营内容与执照不符，涉及非法经营，违反了合同约定。3、原告擅自扩挖地下室，拆除凉台，拖欠房租及水费，改变窗体，违反法律规定。4、出租房屋前，原、被告协商的租金范围并不包括自建房，也就是说，原告免费使用自建房。原告装修房屋没有得到被告及李京生允许，也没有提交施工图，不符合国家要求，原告自行装修、扩建构成违约。原告是否实际支付装修款不知情，被告不应承担赔偿责任。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付2017年4月1日至2017年6月12日的租金2.4万元；2、判令原告支付水费1400元。事实和理由:2017年开始原告没有支付租金，2017年6月12日原告才交还房屋钥匙。水费是按照水表读出来的数计算的。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1.2017年4月1日就进行搬出自建房屋，4月10日搬完，4月20日拆迁的，自建房已经拆除无需交接，2、房屋合法建筑部分是5月30日搬走，之后开始6月10日交接是因为见不到被告，押金1万元也没有退还，双方表示如果房屋有问题，可以相互抵消，租金交到2017年4月1日，租金已经通过押金折抵，双方租金、押金两清，但是没有书面签字；2.水费是先用后交，我已经交过了，但是没有凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:位于北京市朝阳区柳芳北里13楼1层105房屋（以下简称涉诉房屋）现登记在被告名下，建筑面积64平方米，用途为住宅。涉诉房屋扩建有自建房屋（以下简称自建房屋），双方确认自建房屋建筑面积为30平方米。2017年4月20日，自建房屋因系违章建筑而被相关行政部门拆除。原告提交2017年1月20日北京市东方公证处出具的（2017）京东方内民证字第00464号公证书，显示：案外人李京生系被告之父亲，李京生于2016年6月30日死亡，被告系李京生的唯一继承人。2016年3月19日，李京生与原告签订《房屋租赁合同》，主要内容为：李京生将北京市朝阳区柳芳北里13楼105-106室房屋出租给原告，租赁用途为商用，不得进行非法用途及运营，租赁期限自2016年4月1日至2027年4月31日，2016年4月1日至2019年4月31日房屋月租金1万元，此后递增。原告按一次支付半年租金给李京生。原告在现基础上对房屋进行装修装饰需要提交给李京生施工方案，双方认可后李京生协助原告到相关部门办理装修手续。装修不得改变房屋结构和墙体等。房屋租赁期间，水费等由原告支付。原告支付相当于一个月房租的金额作为押金。李京生出租房屋包括自建房屋，一起共同租给原告经营使用，自建房屋为合法自建，如国家执法部门以不合法自建房拆除，李京生须赔偿原告经济损失（装修投入、经营损失）等。经询，双方确认《房屋租赁合同》中所约定的北京市朝阳区柳芳北里13楼105-106室房屋即为涉诉房屋及自建房屋。为证明装修情况，原告提交：1、2016年4月26日其与案外人北京易百空间装饰工程设计有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定：工程地点柳芳北里13楼105-106室房屋，工期90天，自2016年4月26日至2016年7月26日，工程款181043元等内容。其中对于工程项目及价格明细表：（1）原告主张第1-30项施工项目为自建房屋装修项目，合计60774元；（2）原告主张第31至100项施工项目系涉诉房屋装修项目，合计119226元；（3）经核查，第4-10项为地下室施工项目，合计8169元。2、北京易百空间装饰工程设计有限公司开具的《收据》4张，分别为：2016年4月30日收到装修款72000元、2016年5月26日收到装修款36000元、2016年6月30日收到装修款45000元、2016年8月15日收到装修款45000元。3、案外人北京易百空间装饰工程设计有限公司委托代理人陈义兵的书面证言，写明：装修物业有记录登记；装修主体未改动，有图纸；装修期间有业主来过，有城管来过；门窗没有改动，阳台窗户原有的是落地，业主来过两次看过装修，没有提出过违规等内容。对此，被告称不认可，装修公司没有施工资质，付款收据没有发票、银行流水，地下室等非法装修不应计算在内，陈义兵没有出庭作证。为证明经营损失，原告提交营业执照、食品经营许可证、客户收费《收据》，以证明租赁房屋用于经营使用以及原告经营收入情况。对此，被告不认可，属于非法经营。2017年6月12日，原告与被告代理人何葳签订书面交接，内容为：2017年6月12日原告交北京市朝阳区柳芳北里13号楼105-106室钥匙，原告不保留钥匙，双方保留对此房租合同的诉讼权利。被告申请证人朱长明出庭作证并提交书面证言，称：被告此前将房屋租给了我和成人保健两户，我是做照相馆的，我承租期间没有地下室，原告承租后进行了改建等内容。对此，原告不认可真实性。被告提交：1、电子邮件及微信记录，以证明被告与原告洽谈合同，并将合同按双方沟通内容拟定成文档邮件发给了原告。2、《物业管理协议》，以证明小区物业对装修的规定，不得私自拆改承重墙等内容；3、《房租催款通知书》及顺丰邮单，证明被告欠付房租及水费。对此，原告均不予认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据查明事实可知，《房屋租赁合同》系原告与案外人李京生签订，李京生死亡后，被告作为唯一继承人依法继承包括涉诉房屋在内的遗产，按照法律规定，被告继承的遗产应当清偿被继承人李京生的债务，故原告起诉被告的诉讼主体适格，本院不持异议。对于合同效力及解除情况，1、对于自建房屋，按照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，现自建房屋因系违章建设已被拆除，故租赁合同中对于自建房屋部分的约定无效，即租赁合同中约定的被告须赔偿原告自建房屋装修投入及经营损失的约定无效。2、对于涉诉房屋，双方均确认租赁合同已经解除，且双方已经于2017年6月12日自行交接涉诉房屋，本院据此认定双方合同解除之日为2017年6月12日。对于租金及水费，1、被告反诉主张原告逾期支付2017年4月1日至2017年6月12日的租金，根据查明事实可知，原告承租涉诉房屋及自建房屋的租金明显高于一般住宅房屋市场价，原告租赁房屋的用途亦为商用，故被告关于该1万元月租金系涉诉房屋租金、自建房屋没有租金的抗辩意见本院不予采信。该1万元月租金应当包括涉诉房屋租金及自建房屋租金，此时自建房屋面临即将被拆除的风险，在李京生可能无法继续向原告出租自建房屋且双方并未就此后的租金标准达成一致意见的情况下，原告对于支付租金一事依法享有不安抗辩权，原告未按时支付此后的租金并不构成违约。现自建房屋已经于2017年4月20日拆除，原告主张已经通过押金1万元折抵租金但并未举证，被告亦不认可收到押金，故双方对于押金一事可另行解决。被告反诉主张继续按照1万元的标准支付2017年4月1日至2017年6月12日的租金缺乏依据，因此，本院根据涉诉房屋及自建房屋的建筑面积、租金标准、市场一般住宅租金标准、拆除日期及合同解除日期等因素，酌情判处原告支付涉诉房屋及自建房屋2017年4月1日至2017年6月12日的租金及占有使用费合计15000元；2、对于水费，被告并未举证证明原告欠付水费，原告亦不认可，故本院对此不予支持。对于装修损失，1、被告抗辩装修未经过其同意，但是，根据北京市住宅装修的一般经验，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前需要向物业管理单位申报登记，业主也应当配合办理申报登记，现原告已经对涉诉房屋及自建房屋装修完毕，实际进行装修的北京易百空间装饰工程设计有限公司委托代理人陈义兵证明装修已经办理物业登记、业主曾查看装修等内容。租赁合同中有涉及装修损失如何负担的条款，原告租赁用途为商用、租期为十年，且原告经营内容与此前租户不同，原告为实现租赁目的也势必要进行装修，李京生对此亦应明知。因此，结合日常生活经验及现有证据，本院对被告抗辩不予采信；2、双方确认涉诉房屋及自建房屋的装修已经不具备鉴定条件，双方均不申请就涉诉房屋及自建房屋的装修残值进行鉴定，原告提交的《装饰装修工程施工合同》及《收据》应足以证明其实际支出情况，故本院据此依法作出处理。详言之，1、对于自建房屋部分的地下室施工内容，根据查明事实可知，涉诉房屋及自建房屋此前并无地下室，地下室施工内容系原告自行扩建，现原告并未举证证明其地下室扩建经过了被告或李京生的同意，亦未举证证明扩建地下室办理了合法建设手续，故此部分损失依法应由原告自行负担。2、对于自建房屋部分的非地下室施工内容，现自建房屋已经被认定为违章建筑且已经被拆除，李京生明知自建房屋没有合法的建设工程规划许可证而出租给原告，原告作为完全民事行为能力人亦应当明知或应知自建房屋属于违章建筑，故本院酌情认定双方各负担50%的过错。按照法律规定，应由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失，故本院综合考虑该部分装修的贬值、租期、实际使用期限、双方当事人过错等因素，酌情判处被告赔偿原告装修损失20000元。3、对于涉诉房屋的装修施工内容，鉴于双方针对涉诉房屋的租赁合同已经解除，根据查明事实可知，双方系因自建房屋被拆除后未能合意继续履行而解除的租赁合同，与自建房屋部分同理，双方对于合同解除亦各负担50%的过错。故本院综合考虑该部分装修的贬值、租期、实际使用期限、双方当事人过错等因素，酌情判处被告赔偿原告装修损失50000元。对于经营损失，原告举证并不足以证明其实际损失情况，营业执照登记的经营者为李京生，原告经营行为亦存在能否盈利的经营风险，被告对于原告经营行为是否必然有获益亦缺乏预见，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李楠于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）戴培军装修损失70000元；二、原告（反诉被告）戴培军于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）李楠支付租金及占有使用费合计15000元；三、驳回原告（反诉被告）戴培军的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）李楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，由原告（反诉被告）戴培军负担2750元（已交纳），由被告（反诉原告）李楠负担2750元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费435元，由被告（反诉原告）李楠负担235元（已交纳），由原告（反诉被告）戴培军负担200元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙茜倩审 判 员 李清华审 判 员 欧阳华二〇一九年十月三十日法官助理 魏慧彪书 记 员 樊小波