福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初1216号 原告：陈娟，女，1985年4月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：施文飞、林盛，福建中亚海天律师事务所律师 被告：陈代英，女，1988年1月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林德雄，男，1982年10月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：陈谊明，男，1982年10月2日出生，汉族，住福建省福清市。 原告陈娟与被告陈代英、林德雄、陈谊明房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，于2019年3月20日依法适用简易程序进行了审理。之后，因案情需要裁定转为普通程序，并于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告陈娟的委托诉讼代理人施文飞，被告陈代英、陈谊明均到庭参加诉讼，被告林德雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈娟向本院提出诉讼请求：1、解除陈娟与陈代英、林德雄签订的《房产买卖合同》；2、陈代英、林德雄向陈娟返还购房款177579元，并支付违约金70000元、其他费用4225元、律师代理费7000元（上述款项合计258804元，扣除已偿还的67000元，剩余191804元），陈谊明对上述款项承担连带偿还责任；3、陈代英、林德雄、陈谊明共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月27日，陈娟在平潭泛联房产经纪有限公司与陈代英、林德雄签订《房产买卖合同》，将陈代英名下位于平潭县北侧（平潭海滨中学西侧）平潭大卫城Ａ区第Ａ6幢3层302号房产（以下简称“涉案房产”）出售给陈娟，由陈谊明提供担保。合同约定转让价为760000元，陈娟依约于2016年5月11支付定金70000元。陈代英、林德雄当天到平潭县公证处办理委托公证手续，委托陈娟父亲陈邦德代为办理上述房产的相关手续。陈娟于2016年5月19日支付购房款50900元，缴纳按揭贷款计20999元。2016年8月26日，因陈代英、林德雄拖欠按揭贷款未还，向陈娟出具1张35300元的借据，请求陈娟代为垫付，2016年9月12日，陈娟由其父亲陈邦德向融信（平潭）投资发展有限公司汇款35680元为陈代英、林德雄还清欠款。此外，陈娟支付公证费460元、水电预存金300元、垃圾清运费500元、公摊水电费600元、装修费2365元，共计4225元。2016年9月13日，法院在案涉房屋张贴限期履行通知书，陈娟才得知该房屋已于2015年11月27日被查封，后于2017年6月4日被法院拍卖。陈代英、林德雄仅偿还陈娟67000元。2019年2月12日，陈娟委托福建中亚海天律师事务所律师代理诉讼，委托费用为7000元，陈娟催讨未果，遂提起诉讼。 陈娟为支持其诉讼主张，向本院提交的如下证据材料：1、房产买卖经纪合同，2、商品房买卖合同，3、公证书、发票，4、户籍证明、结婚登记审查处理表，5、收款收据、存款明细账、福建平潭农村商业银行股份有限公司转账记录，6、收款收据、存款明细账，7、中国银行存款历史交易清单、中国银行网上银行账单详情，8、借据、中国银行汇款凭证、历史交易明细，9、融信（福建）物业管理有限公司收款收据、收款收据、中国农业银行存根，10、法院限期履行通知书、查封公告、竞价成功确认书，11、委托代理合同、发票；旨在共同证明：陈娟与陈代英、林德雄及担保人陈谊明于2016年4月27日签订《房产买卖合同》，陈娟支付购房定金、购房款及费用等，由于涉案房屋被法院拍卖，陈娟委托律师代理诉讼的事实。 陈代英辩称：借款35300元还给融信（平潭）投资发展有限公司与房屋买卖没有关系。我方实际已还款数额是85000元。 陈代英为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、建设银行客户交易详细信息；2、收条；旨在共同证明：陈代英于2017年8月8日通过建设银行个人账户向陈谊明转账汇款50000元，且陈娟作为收款人向陈代英出具收条1张收到陈代英偿还的10000元，其中包含林德雄借款3000元以及房款7000元的事实。 陈谊明辩称：签订担保合同不是本人的真实意思表示，陈娟主张的违约金部分与本人无关，请求法院予以驳回这方面的诉讼请求。就购房款方面，本人愿意调解对陈娟进行补偿，同时本人已向陈娟转账汇款50000元了结担保责任。 陈谊明为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料—汇款单，旨在证明：陈谊明于2017年8月17日通过建设银行个人账户向陈娟银行账户转账汇款50000元的事实。 经审理，本院对本案的事实认定如下： 陈代英与林德雄于2012年3月30日登记结婚。 2014年12月25日，陈代英作为买受人，融信（平潭）投资发展有限公司作为出卖人就涉案房产预售签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0599490；合同备案号：20151237）。 2016年4月27日，陈代英作为卖方（甲方）、陈谊明作为卖方担保人，陈娟作为买方（乙方），与平潭泛联房产经纪有限公司作为丙方签订《房产买卖合同》及《房产服务合同》各1份，甲、乙、丙三方就购买房屋所有权人陈代英名下的涉案房产订立合同条款，其中第一条：交易声明第1款：甲方保证如下A事项：甲方系上述房产房屋所有权人本人，并已经征得配偶的同意。第2款：上述房产建筑面积包括住宅建筑面积108.43㎡，甲方特此告知乙方上述房产《房屋所有权证》、《国有土地使用证》暂时未办理，具体办理时间以上述房产开发商通知为准。乙方已知悉上述房产产权情况，也已经充分了解购买上述房产可能存在的风险。第3款：甲方保证涉案房产符合国家有关法律法规的规定且权属清楚，不存在被司法机关和行政机关依法查封、冻结或者以其他方式限制其权利和权属争议的相关问题，符合上市交易的条件。在本合同履行过程中，若发生与房屋所有权人有关的产权纠纷及债务，由甲方负责处理并承担相应法律责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定之违约责任。第二条：转让内容及价格第1款上述房产的转让总价格为760000元。第三条：签约信用签订本合同时，乙方支付定金70000元。上述定金交由丙方保管（详见补充条款）。第六条：违约认定第2款甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约。第七条：违约责任签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用。因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费等）。第十条：补充条款本补充条款内容若与本合同正文不一致之处，以本补充条款为准。1、甲方以委托公证形式将上述房产出售给乙方，甲方及其配偶同意并自愿将上述房产的所有手续以公证形式委托给乙方指定人员。2、甲方按现状出售上述房产，上述房产处于抵押状态。甲方另欠银行贷款约594300元。甲方应实收约165700元。甲方同意预留款50000元于乙方处作为上述房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》变更手续的保证金。3、甲乙双方约定收取款项方式为：第一期款项为定金70000元，乙方须于签订本合同当日支付，甲乙双方同意将此定金交由丙方监管，丙方开具代收收款收据给乙方，待甲方产权人至公证处办理乙方指定人员名下的《公证委托书》当日由丙方直接结算支付给甲方，逾期支付属乙方违约。11、担保人陈谊明同意其名下全部财产作为上述房产买卖交易的甲方担保物，担保人保证所提供的材料真实合法有效，并于甲方将上述房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的《公证书委托书》办理至乙方指定人员名下时在本合同和身份证复印件上签字盖章，若发生与甲方产权人相关的债权债务纠纷，担保人愿意承担相关的法律责任，并赔偿对乙方所造成的一切损失等条款。合同签订当日，陈代英出具收款收据收取陈娟支付的定金70000元。 2016年5月11日，陈代英与林德雄就涉案房产转让事宜办理公证书，委托陈邦德办理涉案房产的出售转让、交易过户及代收房款等事项。此间，陈代英将涉案房产钥匙交付陈娟进行装修。 2016年5月19日，陈代英出具收款收据收取陈娟支付购房款50900元（其中50000元系陈娟通过其父亲陈邦德农村商业银行账户向陈代英转账支付）；陈娟于2016年6月9日、7月9日、8月10日、9月9日分别向陈代英银行按揭贷款账户存付5359元、5347元、5335元、4958元，计金额20999元；2016年8月26日，陈代英为偿还开发商被银行划扣垫付按揭贷款向陈娟出具借据借款35300元，陈娟于2016年9月12日通过其父亲陈邦德中国银行个人账户向融信（平潭）投资发展有限公司转账支付35680元；以上陈娟支付（包括定金、购房款及银行按揭贷款月供）金额共计177579元。另外，陈娟为履行合同所支出的公证费460元、水电预存金300元、垃圾清运费500元、公摊水电费600元、装修费2365元。 2016年9月13日，本院因俞美宋起诉林德雄、陈代英的民间借贷案的执行在案涉房屋张贴限期履行通知书，陈娟始知涉案房屋已于2015年11月27日被本院查封，遂要求退款。2017年5月，陈代英向陈娟交付现金10000元。2017年6月4日涉案房产被法院拍卖，抵还银行按揭贷款、债权人执行款后，陈代英领取拍卖余款，将其中50000元转账支付陈谊明，由陈谊明于2017年8月17日转汇还陈娟。另外，陈娟收到平潭泛联房产经纪有限公司转账支付陈代英所交中介费15200元和退款10000元，陈娟共计收到退还购房款85200元。 2019年2月，陈娟委托福建中亚海天律师事务所律师代理提起本案诉讼，并为此支出律师代理费7000元。 本院认为，陈娟与陈代英、陈谊明等之间所签订的《房产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，应认定有效，双方当事人应当按照协议书的约定全面履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，房屋买卖合同与其他买卖合同一样，其目的在于实现房屋的物权即所有权的转移。房屋出卖人应承担的基本义务一是交付房屋标的物，二是转移房屋的所有权于买受人。本案陈代英、林德雄夫妇将向开发商购置并已合同备案登记的涉案房产转让，涉案当事人之间形成房屋买卖关系。在涉案合同签订后，买受人陈娟依约给付定金以及购房款，而陈代英、林德雄虽已向陈娟交付涉案房屋，但由于陈代英、林德雄因自身其他债务的原因，涉案房产被法院查封，进而因未能清偿债务，涉案房产被法院拍卖执行抵充债务。此时，出卖人陈代英、林德雄实际上已无法履行转移房屋的所有权于买受人的义务，合同目的无法实现，陈娟与陈代英、林德雄以及陈谊明之间实际上也已进行解除涉案合同并返还部分购房款。因此，对陈娟提出解除涉案的《房产买卖合同》，并要求陈代英、林德雄返还购房款的诉讼主张，本院予以支持。本案庭审过程中，双方对所支付购房款金额为177579元以及已退还的款项金额为85200元核对无异议，该事实可予以认定；因此，陈娟提出要求陈代英、林德雄返还购房款95379元的诉讼主张，本院亦予以支持。 陈娟与陈代英之间的《房产买卖合同》因涉案房屋被法院查封而无法履行，虽然系林德雄、陈娟与他人债务纠纷导致，但有债务纠纷与房屋被查封没有必然的因果关系。在没有证据证明系陈代英、林德雄故意所为的情形下，涉案《房产买卖合同》无法履行的情况仍可归责于陈代英、林德雄未能清偿申请执行的债务导致涉案房产被强制拍卖执行，即陈代英、林德雄主观上存在不履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。根据《房产买卖合同》第七条违约责任第1项约定：“甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金。同时守约方有权要求违约方支付本次交易产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的一切费用（包括但不限于律师代理费、差旅费）等”，陈娟提出要求陈代英、林德雄支付等同于定金金额的违约金70000元、其他费用（包括律师代理费）损失11225元的诉讼主张依法成立，本院予以支持。 本案陈娟尚要求陈谊明与陈代英、林德雄承担连带清偿的担保责任。本案陈谊明作为涉案房产出卖方的履约保证人在涉案房产买卖合同上签名的事实客观存在，保证担保的意思表示明确，根据《中华人民共和国担保法》第六条：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，陈谊明应对陈代英、林德雄返还、偿付陈娟的购房款及违约金等损失负连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条之规定，判决如下： 一、陈娟与陈代英、陈谊明等之间于2016年4月27日就位于平潭县北侧（平潭海滨中学西侧）平潭大卫城Ａ区第Ａ6幢3层302号房产的房屋买卖所签订的《房产买卖合同》予以解除； 二、陈代英、林德雄应于本判决生效之日起十日内共同返还陈娟购房款人民币95379元； 三、陈代英、林德雄应于本判决生效之日起十日内共同偿付陈娟违约金及其他费用损失人民币81225元； 四、陈谊明应对本判决第二、三项款额负连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11400元由陈娟负担180元，由陈代英、林德雄、陈谊明共同负担11220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  翁珠娇 人民陪审员  林颖楣 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  王亚兰