内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民初673号原告（案外人）：李某，男，1983年12月7日出生，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古光信律师事务所律师。委托诉讼代理人：和某，内蒙古光信律师事务所律师。被告（申请执行人）：谭某，男，1968年6月29日出生，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：于某，内蒙古赤玉律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰辽远房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区新华路中段新华小区**楼。法定代表人：王某，董事长。原告李某与被告谭某、被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告李某的委托诉讼代理人孙某，被告谭某的委托诉讼代理人于某到庭参加诉讼。被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院起诉请求：1、要求立即停止对位于乌兰浩特市××街（面积约71.76㎡）公寓楼的执行措施，并解除查封；2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年1月20日原告与被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司签订了认购协议书，被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司将红城景地7层706号（面积约71.76㎡）公寓楼出售给原告。被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司承诺协议签订后将于2014年12月31日前将上述房屋建成并交付原告使用。原告为此支付首付款50000元，余下210000元以分期付款形式办理了分期。而赤峰市中级人民法院于2013年2月13日以（2015）赤民一初字第9号民事裁定书，将上述房产查封。原告对此裁定书提出异议，赤峰市中级人民法院以（2018）内04执异203号执行裁定书裁定驳回起诉。原告认为：1、根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条的规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司应该继续履行该协议。虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据协议约定原告应当是该房屋的实际所有人，故而法院应当停止对该房屋的执行措施并解除查封。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司2013年11月4日即在乌兰浩特市房产管理局取得了商品房预售许可证，所以应当认定认购协议书合法有效，现该房屋原告已入住并使用；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于原告的诉讼请求也应予以支持；4、乌兰浩特市人民政府已对被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司购房人信访情况作出批示并向赤峰市中级人民法院递交了《查封异议书》，因该项目购房人众多，赤峰市中级人民法院对购房人的异议申请裁定驳回造成购房者大面积恐慌，产生了极为不良的社会消极影响。被告谭某辩称：一、答辩人于2015年2月份向赤峰市中级人民法院申请查封涉案房屋，法院在2015年2月13日和2015年2月15日分别作出协助执行通知书，查封了原告提起本案所涉之房屋。2015年8月17日，赤峰市中级人民法院作出（2015）赤民一初字第9号民事判决书，判令被告被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司向答辩人偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司不服，提出上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2017年4月5日作出（2016）内民终87号民事判决书，判令被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司向答辩人偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2017年2月赤峰市中级人民法院作出续封，至今仍在查封期限内，答辩人的查封合法有效，应予执行；二、原告与被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司没有签订书面的房屋买卖合同，只有认购协议、交款收据，认购协议只是买房意向书，原告购房时明知涉案房屋无预售许可，只能签订认购书，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，不能排除答辩人对涉案房屋的执行。三、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，所购商品房不是用于居住或买受人名下有其他用于居住的房屋，不能对抗答辩人执行，所提诉讼请求不成立。四、原告诉状所述与事实不符。原告没有实际占有使用涉案房屋，被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司也未获得商品房屋预售许可证书，没有获得涉案房屋的所有权，根本不能对抗法院的查封和执行。综上所述，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，答辩人请求贵院依法应驳回原告的诉讼请求。被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的认购协议书、交纳购房款的收据等，可以证明原告与被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司签订书面合同、实际购买了案涉房屋，并交纳了部分房款的事实，被告谭某虽然有异议，但未能提交足以否定该证据的反证，故本院予以采信；2、原告提交的商品房预售许可证，可以证明被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司在2013年11月4日取得了案涉房屋所在的红城景地综合楼项目的预售许可证，被告谭某虽然有异议，但未能提交足以否定该证据的反证，故本院予以采信；3、被告谭某提交的民事判决书、协助执行通知书、执行裁定书、查封公告，系人民法院作出的相关文书，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭某诉赤峰辽远房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，经谭某申请，2015年2月13日本院作出（2015）赤民一初字第9号民事裁定，冻结赤峰辽远房地产开发有限责任公司银行账户存款10394万元、查封赤峰辽远房地产开发有限责任公司名下土地使用权及其开发的楼房。2015年2月15日本院作出协助执行通知，查封赤峰辽远房地产开发有限责任公司位于乌兰浩特市××路、查封赤峰辽远房地产开发有限责任公司名下红城景地楼房以及位于铁西北路地号297（红城国际佳苑）土地使用权，查封期限2年。2015年8月17日本院作出（2015）赤民一初字第9号民事判决，判令赤峰辽远房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向谭某偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。赤峰辽远房地产开发有限责任公司不服提出上诉，2017年4月5日内蒙古自治区高级人民法院作出（2016）内民终87号民事判决，改判赤峰辽远房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向谭某偿还借款9940万元及利息（利息自2014年9月5日起至确定给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2017年2月14日本院作出（2015）赤民一初字第9号协助执行通知，查封赤峰辽远房地产开发有限责任公司名下位于乌兰浩特市铁西北路地号297（国际红城佳苑）、查封赤峰辽远房地产开发有限责任公司名下红城景地楼房、公寓：1010、1101、1108、1201、1202、1207、308、407、504、302、508、509、510、603、606、608、705、706、708、803、906、908、1003、1005、宾馆1-7层、商业4号门市、综合楼-1-地下室出口房产予以扣押（注：与上次2015年查封范围一致），查封期限3年。（2016）内民终87号民事判决生效后，赤峰辽远房地产开发有限责任公司未能履行判决确定的给付义务，2017年9月18日谭某向本院申请执行，2017年9月20日本院作出（2017）内04执117号执行裁定书，由赤峰市红山区人民法院执行本案。2018年1月12日赤峰市红山区人民法院作出（2017）内0402执2643号执行裁定，冻结赤峰辽远房地产开发有限责任公司部分银行存款，2018年1月29日作出（2018）内0402执2643号之一执行裁定，将赤峰辽远房地产开发有限责任公司在内蒙古自治区内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市××路在内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市××路土地上开发的××苑予以整体查封，查封期限为三年。2018年6月25日赤峰市红山区人民法院作出（2017）内0402执2643号公告，责令赤峰辽远房地产开发有限责任公司在2018年6月28日前从坐落在乌兰浩特市罕山街立交桥南侧、原乌察公路东侧红城景地综合楼公寓1010、1101、1108、1201、1202、1207、308、407、504、302、508、509、510、603、606、608、705、706、708、803、906、908、1003、1005、宾馆1-7层、商业4号门市、综合楼-1-地下室出口房产中迁出。李某对于本院作出的（2015）赤民一初字第9号民事裁定向本院提出异议，2018年11月19日本院作出（2018）内04执异203号执行裁定，驳回了异议申请人李某的异议。之后，李某提起本案之诉，诉请如前。另查明：赤峰辽远房地产开发有限责任公司已于2013年11月4日取得了红城景地综合楼项目的商品房预售许可证。又查明：2014年1月20日李某与赤峰辽远房地产开发有限责任公司签订红城景地认购协议书，李某购买了赤峰辽远房地产开发有限责任公司开发的红城景地7层706号房屋，建筑面积约71.76㎡，总价为260000元。赤峰辽远房地产开发有限责任公司于2014年1月19日为李某出具收据一枚，金额为50000元，上述收据加盖有“赤峰辽远房地产开发有限责任公司”的公章。本院认为：本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，原告所交纳的购房款不足以50%，故原告的请求不符合上述法律规定，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，据此规定，结合本案事实及上述分析，对于原告的诉讼请求予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李某承担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 苏力德审判员 徐书文审判员 崔明明 二○一九年十月十五日书记员 沈志华