广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17841号原告：潘灿森。委托代理人：韩鹰，广东城参律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。委托代理人：吴云华，广东德荣律师事务所律师。原告潘灿森与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩鹰到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月3日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，以租赁方式取得了位于深圳市××××西部义乌小商品城二楼的八个铺位(A2127、A2128、B2187、B2217、B2260、B2261、C2359、C2360)的经营权，并一次性付清了2017年5月1日至2030年4月30日总计13年期间156个月的租金897465元及履约保证金16000元。2016年12月9日，原告与被告再行签订《委托经营协议》，约定将上述八间铺位返租给被告统一经营，期限自2017年5月1日至2020年4月30日共3年。约定每月向原告支付经营费用10196.3元，每月10日前支付当月付当月费用。截止2019年2月被告共支付铺位经营费224318.6元，2019年3月起再未支付。因涉案房产未取得建设工程规划许可证属于违法建筑，故原被告之间签订的《商铺租赁合同》、《委托经营协议》无效。八间铺位在2017年5月1日至2019年8月30日期间共应分摊租金161112元，但是该费用是原告已经实际支付的租金，并非原告因该合同取得的财产或者获得的利益，应当从被告支付的铺位经营费224318.6元中抵消，原告因合同获得的财产利益为63206.6元(224318.6元-161112元)。被告应当向原告返还的租金数额为834258.4元(897465-63206.6元)。诉请请求如下：一、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《委托经营协议》无效；二、被告向原告返还租金834258.4元、履约保证金16000元，合计850258.4元；三、被告承担本案诉讼费。被告书面答辩：1.双方签订的《商铺租赁合同》因为涉案的铺位没有产权证及建设规划许可证无效，《商铺租赁合同》为《委托经营协议》的主合同，因主合同无效，故从合同也无效。2.关于原告主张的违约金，因合同无效，原告主张该项违约金没有事实和法律依据。3.被告在委托经营期间已支付了22438.6元的铺位经营费，应在原告要求的返还的租金中相互抵消。经审理查明，2014年1月3日，原告与被告签订了八份《商铺租赁合同》。（合同编号分别为：NO.16-SXYC14010309、NO.16-SXYC14010310、NO.16-SXYC14010311、NO.16-SXYC14010312、NO.16-SXYC14010313、NO.16-SXYC14010314、NO.16-SXYC14010315、NO.16-SXYC14010316）。约定被告租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号深圳西部义乌小商品批发城贰层B区2260号、B区2261号、B区2217号、C区2359号、C区2360号、A区2128号、A区2127号、B区2187号铺位，原告向被告一次性支付铺位使用费，金额分别为113810元、90820元、120840元、111815元、97375元、89395元、140030元、133380元，共计897465元，并约定每个铺位履约保证金2000元，共计16000元。租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，其中免租3年。2016年12月9日，原告与被告签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营位于深圳市××××西部义乌小商品批发城贰层B区2260号、B区2261号、C区2359号、C区2360号、A区2128号、A区2127号、A区2187号、B区2217号铺位，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止；委托经营期间，被告应向原告支付铺位经营费用，支付的标准为按每月10196.3元，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元等内容。2014年1月3日，被告向原告开具16张收款收据表示收到原告支付八间店铺的租金及保证金，租金分别为113810元、90820元、120840元、111815元、97375元、89395元、140030元、133380元，共计897465元，保证金共计16000元。原告自认收到被告2017年5月1日至2019年2月28日期间的经营费用共计224318.6元，此后被告未再支付经营费用。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《商铺租赁合同》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据、银行交易明细等及庭审笔录附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费897465元及履约保证金16000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年12月9日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按10196.3元/月的标准向原告支付委托经营费用，应视为原告对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2019年2月28日止，自2017年5月1日起承租，实际租赁期为22个月。经核算，原告应支付费用为126565.58元【897465元÷13年÷12个月×22个月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费897465元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用770899.42元【897465元-126565.58元】。因此，对于原告主张被告返还租金中合理部分即人民币770899.42元及履约保证金人民币16000元，本院予以支持。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位使用合同》的存在为前提，系《铺位使用合同》的从合同。现主合同《铺位使用合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效，因此，原告主张双方签订《委托经营协议》无效，本院予以支持。被告向原告支付的2017年5月1日至2019年2月28日期间的“委托经营费”合计224318.6元，由于该费用为被告实际占有租赁铺位期间向原告支付的房屋占有使用费，故被告主张原告在返还的租金中抵消，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘灿森与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年1月3日的八份《商铺租赁合同》（合同编号分别为：NO.16-SXYC14010309、NO.16-SXYC14010310、NO.16-SXYC14010311、NO.16-SXYC14010312、NO.16-SXYC14010313、NO.16-SXYC14010314、NO.16-SXYC14010315、NO.16-SXYC14010316）及2016年12月9日签订的《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告潘灿森返还租金人民币770899.42元及履约保证金人民币16000元；三、驳回原告潘灿森的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6954.35元，原告已预缴，由原告潘灿森承担518.35元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担6436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十月二十八日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。