河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3242号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉敏，女，1983年10月10日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：孟凡、孟蝶，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南弘润城市广场商业管理有限公司。住所地：新乡市华兰大道与劳动路交叉口东南角。法定代表人：侯华冰。委托诉讼代理人：王丽，该公司员工。委托诉讼代理人：喻汉仑，河南晋平律师事务所律师。原审原告：河南泓润置业有限公司。住所地：郑州高新技术产业开发区科学大道89号4幢B单元19层572号。法定代表人：崔振海，总经理。委托诉讼代理人：王丽，女，1997年4月18日出生，汉族，住新乡市卫滨区平原乡王湾村141号。委托诉讼代理人：喻汉仑，河南晋平律师事务所律师。上诉人刘玉敏与被上诉人河南弘润城市广场商业管理有限公司（以下简称弘润商业公司）、原审原告河南泓润置业有限公司（以下简称泓润置业公司）租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0702民初2845号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉敏上诉请求：1、依法撤销原审法院（2018）豫0702民初2845号民事判决第一、二、五项，改判驳回弘润商业公司、泓润置业公司的起诉，支持刘玉敏的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由弘润商业公司负担。事实与理由：1、原审判决适用法律错误，违反了一事不再理原则。弘润商业公司在2017年就相同的诉讼标的和请求已提起过诉讼，原审法院做出的裁定现已生效，弘润商业公司的本次诉讼行为构成重复起诉；2、弘润商业公司不是本案适格的原告，原审判决对弘润商业公司主体资格认定错误，法律适用错误；3、刘玉敏拒付租金系行使不安抗辩权，不属于违约；4、原审判决对经营管理服务协议书认定错误，该协议系以合法行使掩盖非法目的的无效合同；5、原审判决驳回刘玉敏的反诉请求，适用法律错误，涉案合同中关于物品留置的条款无效，弘润商业公司不满足行使留置权的条件，另即便行使留置权，也应等额留置，妥善保管，依法行使权利，原审判决此项内容违背了立法本意。弘润商业公司辩称：1、弘润商业公司提起的本次诉讼是新的诉讼，不是重复起诉；2、弘润商业公司是本案的适格原告，符合民事诉讼法起诉的规定；3、本案不存在法律规定的行使不安抗辩权的情形，刘玉敏依此拒付租金没有根据；4、涉案经营管理服务协议是合法有效的，并不是刘玉敏上诉所称的物业费；5、原审法院驳回刘玉敏的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，刘玉敏拖欠租金，弘润商业公司有权留置其物品。综上，刘玉敏的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回刘玉敏的上诉，维持原审判决。泓润置业公司称：同意弘润商业公司的意见。弘润商业公司、泓润置业公司原审诉讼请求：1、解除双方于2015年11月30日签订的租赁合同及经营管理服务协议；2、刘玉敏支付拖欠的租赁费及经营管理服务费306273元、违约金102657元，共计408930元；3、本案诉讼费用由刘玉敏承担。刘玉敏原审反诉请求：1、弘润商业公司返还非法占有的刘玉敏物品（详见清单），如无法返还由弘润商业公司折价赔偿600000元；2、反诉费用由弘润商业公司承担。原审查明：2014年11月8日，棉麻公司与泓润置业公司签订租赁合同，双方约定：棉麻公司提供其位于新乡市劳动南街与××大道交叉口东南角的仓储物流配送中心（主体为地下二层，地上四层，局部五层）作为租赁物（弘润·新悦城）；租赁期限15年，即2014年11月8日至2029年11月7日，起始年租金为12120000元，之后定期按比例递增，履约保证金为10000000元，泓润置业公司以自己的名义经营，在不违反合同其他条款的情况下对物业有自主经营管理权，其经营应符合招商时向棉麻公司承诺的市场定位，不得整体转包，并保证自营面积不低于40%。为顺利开展商业活动，2014年12月16日，泓润置业公司以60%股份的股东身份创建弘润商业公司，后在履行合同过程中弘润商业公司代表泓润置业公司多次与棉麻公司磋商，棉麻公司对弘润商业公司的身份予以认可，泓润置业公司对弘润商业公司的行为也予以认可。后弘润商业公司与刘玉敏分别签订租赁合同和经营管理服务合同，双方约定：弘润商业公司将弘润·新悦城四层08号商铺（面积821.27平方米）租赁给刘玉敏；期限自2015年11月30日至2018年11月29日；刘玉敏确定经营范围为餐饮；租金计算标准为每月每平方米35元；刘玉敏在签订合同时依照上述标准一次性缴纳三个月租金，即86232元，此后的合同履行期间内，刘玉敏按照上述租金标准每三个月作为一个缴纳周期向弘润商业公司缴纳租金；经营管理服务协议的期限与承租期限一致；刘玉敏在签订合同的同时应向弘润商业公司缴纳履约保证金45170元（实际履行情况：刘玉敏分两次缴纳该保证金，分别为2015年8月27日缴纳10000元，2015年10月19日缴纳35170元），合同签订后，刘玉敏未经弘润商业公司同意私自撤离经营商铺的，履约保证金不予退还，刘玉敏拒缴或欠缴合同及双方约定的其他费用，或刘玉敏违背合同约定的用途使用租赁房屋的，履约保证金不予退还，因此给弘润商业公司造成损失的，其可另行向刘玉敏追偿；刘玉敏可以根据经营需要对租用商铺进行装修和后续重新装修，但须事先经弘润商业公司书面同意后实施。经该公司同意后、装修施工前，刘玉敏须向弘润商业公司缴纳装修保证金10000元（实际履行情况：刘玉敏于2015年10月30日缴纳该10000元保证金）；刘玉敏不按时支付租金超过三十日，弘润商业公司有权单方面解除合同；由于刘玉敏违约，弘润商业公司单方解除合同的，刘玉敏应自接到弘润商业公司解除合同书面通知之日起3日内将商铺内属于自己的动产物品搬出商场，并不得破坏商铺原有的装修及设施且不得影响弘润商业公司的正常经营秩序。如逾期未履行，刘玉敏除按照实际使用商铺的期间支付租金外，还应支付月租金三倍的违约金，同时，弘润商业公司有权自行处理刘玉敏物品，若因此而有遗失或损毁，弘润商业公司不承担责任；合同解除或终止时，若刘玉敏拖欠弘润商业公司租金等费用，弘润商业公司有权留置刘玉敏承租商铺内的所有物品，待刘玉敏结清所有费用后退回，刘玉敏的物品在留置期间发生损毁等情况，弘润商业公司不承担任何责任，留置期限超过一个月的，视为刘玉敏自动放弃，弘润商业公司有权自由处置；双方同意，刘玉敏向弘润商业公司缴纳管理服务费的标准为每月每平方米20元，在签订合同的同时，刘玉敏应一次性向弘润商业公司缴纳三个月的管理服务费共计49276元，此后，刘玉敏应以现金或银行转账方式提前一个月向弘润商业公司缴纳下期的管理服务费；刘玉敏未按协议约定的时间和金额缴纳管理服务费的，每逾期一天，加收未缴纳管理服务费总额的0.5%的滞纳金。逾期超过15天仍未缴纳的，弘润商业公司有权采取停水、停电等合理措施限制刘玉敏经营。逾期超过30日仍不足额缴纳管理服务费的，弘润商业公司可以解除合同，相应法律后果和损失均应由刘玉敏承担。2016年1月，弘润·新悦城开业，刘玉敏持续经营，但其长期拖欠租金及经营管理服务费，经弘润商业公司多次催要，刘玉敏仅在2015年12月14日缴纳123189元，在2016年8月1日、8月16日、8月22日共缴纳50000元，在2016年9月5日缴纳20000元。截至2016年12月31日，刘玉敏拖欠租金及经营管理服务费共计306273元（已扣除刘玉敏缴纳的履约保证金45170元及装修保证金10000元）。后因弘润商业公司依据上述合同约定留置刘玉敏经营所用的相关物品时，双方产生纠纷。现弘润商业公司、泓润置业公司诉至法院，要求解除与刘玉敏签订的租赁合同及经营管理服务协议，刘玉敏支付拖欠的租金、经营管理服务费及违约金。刘玉敏提起反诉，要求弘润商业公司返还其占有的上述物品，如不能返还折价赔偿。原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，弘润商业公司与刘玉敏分别签订租赁合同及经营管理服务合同，将弘润·新悦城四层08号商铺出租给刘玉敏，该合同基于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，予以确认。后在合同履行过程中，刘玉敏长期拖欠租金及经营管理服务费，其行为已构成违约，故对弘润商业公司依据合同约定及相关法律规定要求解除与刘玉敏签订的租赁合同及经营管理服务合同的诉讼请求予以支持。同时，刘玉敏还应当依照合同约定向弘润商业公司支付拖欠的租金及经营管理服务费。根据前述已经查明的事实可知，该租金及经营管理服务费共计306273元，予以支持。弘润商业公司还要求刘玉敏支付违约金102657元，但该数额已经超出上述306273元的30%，且刘玉敏也提出异议，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定对超出部分不予支持，即刘玉敏向弘润商业公司支付的违约金应为306273元×30%＝91882元。刘玉敏辩称弘润商业公司、泓润置业公司与本案没有直接的利害关系，不是本案的适格原告，但从本案现已查明的事实来看，弘润商业公司是与刘玉敏签订涉案合同的直接当事人，虽然该合同所涉及的标的物是由泓润置业公司与棉麻公司签订租赁合同承租而来，但弘润商业公司是由泓润置业公司为便于开展商业活动出资60%股份而设立，弘润商业公司在设立后多次代表泓润置业公司与棉麻公司开展商业活动，棉麻公司对弘润商业公司的身份予以认可，泓润置业公司对弘润商业公司的本次诉讼行为也予以认可，故认定弘润商业公司作为本案原告适格。刘玉敏还辩称所谓的经营管理服务费与本案不属同一法律关系，且系以合法形式掩盖非法目的，不应予以支持，但该经营管理服务费系因刘玉敏承租涉案商铺而产生，相关协议属于涉案租赁合同法律关系，且刘玉敏也未提交相应证据证明弘润商业公司收取经营管理服务费存在非法目的，故不予支持。刘玉敏还辩称因为弘润商业公司、泓润置业公司对涉案租赁物均不具有完全的占有、使用、处分的权利，其履约能力随时可能丧失，故其中止支付租金是依法行使不安抗辩权，但《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定行使不安抗辩权必须具备相应情形，而刘玉敏并未提交相应证据证明弘润商业公司、泓润置业公司存在该情形，故对刘玉敏的上述意见不予支持，刘玉敏应当根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款规定承担违约责任。至于刘玉敏反诉称弘润商业公司非法占有其相关物品，要求该公司予以返还，如不能返还折价赔偿，从本案现已查明的事实来看，弘润商业公司在与刘玉敏签订涉案租赁合同时已经明确约定在刘玉敏拖欠租金等费用的情况下，弘润商业公司有权留置刘玉敏承租商铺内的所有物品，该约定并不违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，且弘润商业公司在作出留置行为前已经书面通知了刘玉敏，故刘玉敏的反诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审判决：一、解除弘润商业公司与刘玉敏签订的租赁合同及经营管理服务合同；二、刘玉敏于判决生效之日起十五日内支付弘润商业公司租金及经营管理服务费306273元、违约金91882元，共计398155元；三、驳回弘润商业公司的其他诉讼请求；四、驳回泓润置业公司的诉讼请求；五、驳回刘玉敏的反诉请求。如果刘玉敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7434元，由弘润商业公司承担196元，刘玉敏承担7238元。反诉费4900元，由刘玉敏承担。二审中刘玉敏为证明其主张，提供的证据有：1、乔晓楠证人证言；2、王磊证人证言。弘润商业公司、泓润置业公司主张证人与刘玉敏存在利害关系，证人证言也与事实不符。弘润商业公司、泓润置业公司提供的证据有：1、2019年8月20日新乡市棉麻公司证明；2、2019年8月26日增值税专用发票（抵扣联）。证明新乡市棉麻公司同意弘润商业公司经营涉案项目。3、中国商业联合会发布的荣誉证书照片，证明弘润商业公司不存在刘玉敏所称的可行使不安抗辩权的情形。刘玉敏对上述证据的真实性及证明内容均有异议，证据1不符合证据形式，证据2仅能证明弘润商业公司缴纳了一个月的租金，不能证明其按时足额缴纳全部租金。证据3与本案不具有关联性。本院认证意见：刘玉敏所提供的证人均与其存在利害关系，且不能证明所涉物品的具体数量，不予采纳。刘玉敏对弘润商业公司、泓润置业公司提供的证据1、证据2虽提出相应异议，但未提供相应的反证予以推翻，本院对该证据的真实性予以采纳。证据3未提供原件予以核对，对该证据的真实性不予采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于本案是否构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。本次诉讼与前诉当事人并不相同，刘玉敏主张本案诉讼构成重复起诉没有充分根据，本院不予采纳。关于弘润商业公司是否系本案适格原告的问题。弘润商业公司与刘玉敏签订涉案租赁合同及经营管理服务协议，约定双方相应的权利义务，现由该协议所导致的纠纷，根据合同相对性原则，弘润商业公司是本案适格的原告，故对刘玉敏的该项主张本院不予采纳。关于刘玉敏主张的不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。刘玉敏主张其拒付租金系行使不安抗辩权，则应对弘润商业公司存在法律规定的上述情形提供确切证据加以证明，刘玉敏在本案中未提供充分证据证明其该项主张，本院对其该项主张不予采纳。关于涉案经营管理服务协议的问题。涉案经营管理服务系基于刘玉敏租赁涉案房屋而产生，是双方意思表示，且已经实际履行，另弘润商业公司经营范围也包含商场管理服务，刘玉敏主张该协议无效没有充分的根据，本院不予采纳。关于刘玉敏要求返还涉案物品等问题。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以合法留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。第二百三十一条规定，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。涉案合同明确约定如刘玉敏拖欠租金等费用，弘润商业公司有权留置刘玉敏承租商铺的物品，弘润商业公司留置刘玉敏相应物品符合双方合同约定及法律规定，其对所涉物品的占有系有权占有，另刘玉敏主张留置财产的价值超出租金等数额没有充分证据，故刘玉敏要求弘润商业公司返还涉案物品等没有充分的根据，本院不予采纳。综上，刘玉敏的上诉主张不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13782元，由刘玉敏负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年十月十四日书记员  刘 冬