苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初10217号原告（反诉被告）：苏州赛特餐饮管理有限公司，统一社会信用代码9132059433644705X7，住所地苏州工业园区新平街388号23幢101-1室。法定代表人：OHSANGBUM，经理。委托诉讼代理人：沈晓庆，江苏尚韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司，统一社会信用代码91320594680545089P，住所地苏州工业园区新平街388号。法定代表人：CHAN，WingMingCharles(陈永明），董事长。委托诉讼代理人：李永安，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。原告苏州赛特餐饮管理有限公司（以下简称赛特公司）与被告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司（以下简称腾飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告腾飞公司提出反诉，本院依法予以一并受理。原告赛特公司的委托诉讼代理人沈晓庆，被告腾飞公司的委托诉讼代理人李永安、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛特公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签署的《腾飞创新园房屋租赁合同》；2、被告向原告赔偿租金损失96000元、装修各项损失562143元，经营损失200000元，合计858143元；3、被告归还装修押金10000元，租赁押金93360.96元；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉请第二项调整为：判令被告向原告赔偿租金、管理费损失263185.08元，装修、设备、物品等各项损失517520元，合计780705.08元。事实和理由：原被告双方于2017年3月31日签订了《腾飞创新园房屋租赁合同》，约定原告将合法所有的苏州工业园区388号101-1室出租给原告，租赁用途为原告经营品牌SELECTOCOFFEE，租赁物确定房屋作为教育(科研)用地的相关配套用房使用，满足原告的经营用途，租赁期限自2017年4月20日起至2020年4月19日止。合同签订后，原告向被告缴纳了押金并按时缴付租金，在缴纳了装修保证金的情况下开始装修，并按法律规定进行消防申报，但被告迟迟无法提供符合消防部门要求的满足原告租赁用途的规划许可及图纸，原告通过电话、短信、微信、发书面函件等多种方式，要求被告配合提供符合要求的上述资料，然而被告以各种借口拖延，迟迟不能有效配合。现原告因无法通过消防申报，于2018年9月底被消防部门责令不得经营，若开业经营则面临罚款，原告为避免被处罚，不得不停止营业，遣散员工，关闭店面，为此已经给原告造成了装修、经营等各项损失巨大，原告租赁房屋系用于开设经合法授权的SELECTO的样版直营店，目前已经有一家加盟店，现直营店不能经营，无法为加盟店提供原料供应，致使加盟店无法继续经营，无法按加盟合同履约，面临违约索赔，原告损失惨重。停业期间，原告方亦多次要求被告能够提供有效的实现租赁目的的方案，然而被告迟迟拖延，原告多次提出约见相关责任人员被拒，截止目前被告仍然未能提供符合消防申报要求的资料，致使原告无法实现租赁用途，与签约时被告确认的能满足的租赁用途不符，已经构成严重违约。被告腾飞公司辩称，1、原被告在签订租赁合同之前原告对案涉房屋的性质、现状有过充分的了解，同时被告已经向原告如实的告知了案涉房屋的用地性质属于教育科研用地的配套用房，并且提示了原告应注意了解办理经营咖啡所需要的证照事宜，被告已经向消防了解过，明确不需要办理消防审批，确认房屋符合其用途，被告才与原告签订了租赁合同，原告就此问题向被告出具了消防承诺书，明确未办理消防备案和审批的全部责任由原告自行承担;2、被告已经按照租赁合同的约定向原告交付了房屋，也向原告提供了房屋的不动产证等文件，租赁合同项下属于被告的义务，被告已经全部完成，不存在任何的违约行为；3、原告对案涉房屋进行装修并投入使用已经一年多时间，经营状况十分良好，房屋租赁用途已经得到满足，合同目的已经实现，原告擅自停业的行为并非是原告本次起诉的表面理由。即便原告无法办理经营咖啡的消防手续，这样的经营风险也应由原告自行承担。故被告认为本案当中原告存在严重的违约行为，原告无权解除租赁合同，该租赁合同的解除权属于被告。另，对于估价报告认定的损失金额其不予认可，对于装修工程部分评估报告中的工程量并未明确工程量的计算方式；装修工程的综合单价也没有明确得出的计算方式，根据被告自行调查，评估报告书中的综合单价取费明显高于市场一般价格；对于电子设备部分，电子设备并未与租赁房屋形成附合，原告可拆除带走，不属于原告损失，即便将它纳入评估报告范围，经被告比对，电子设备评估明细表中至少存在17项设备的购置价是高于原告自认的购置成本的，如果按照原告自认的购置成本进行计算，电子设备部分的总金额应相应下调9072元；对于存货部分，存货本身并没有放置在租赁房屋范围内，不属于本租赁房屋范围内的装饰物的损失，而是存放在被告另行向原告免费提供的其他房间内，原告可以随时移走，不应纳入评估范围，不属于原告的损失。故请求驳回原告的全部诉请。反诉原告腾飞公司向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同；2、反诉被告支付欠付租金、物业管理费、电费、水费，暂计59386.18元；3、反诉被告支付逾期付款违约金（以欠付租金、物业管理费、电费、水费为基数，中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准，自应付之次日起算至实际付清之日）；4、反诉被告支付合同提前终止的违约金56271.6元；5、反诉被告将房屋恢复至交付时的状况交还反诉原告；6、反诉被告支付反诉原告法律服务费用25000元；7、反诉被告补交优惠租金188565.51元；8、反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼中，反诉原告将诉请第一项变更为：确认原被告之间租赁合同于2019年1月26日解除；将诉请第二项调整为：反诉被告支付欠付租金36001.72元、欠付的物业管理费26318.5元、电费10394.44元、水费287.7元，合计73002.36元；同时增加一项诉请：反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费（以57.52元每月每平方米为基准，自2019年1月27日起算至反诉被告将租赁房屋恢复至交付时的状况交还给反诉原告之日止。）事实和理由：2017年3月31日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定反诉被告承租反诉原告位于苏州工业园区新平街388号23幢101-1室；合同对双方的权利义务进行了明确约定；反诉被告自2018年10月1日起开始拖欠租金、物业管理费、电费、水费，经反诉人多次催告后仍拒绝支付，且反诉被告擅自于2018年10月发出停业通知，擅自停止该房屋的经营。反诉原告认为，租赁合同是原、被告双方合意的体现，应当严格遵守。反诉被告无正当理由拖欠租金、物业管理费、电费、水费，擅自停止营业、解除租赁合同的行为已构成严重违约并损害了反诉原告的合法权益。反诉被告赛特公司辩称，其认为双方房屋租赁合同解除的时间应该是在本诉副本送达之日，而不是2019年1月26日，理由是租赁房屋具有违反法律法规关于房屋使用条件强制性的相关规定，承租方有权解除，而不是出租方认为的拖欠租金导致解除；对于反诉原告诉请第二、三、四项、第六项的租金、违约金的相关损失，反诉被告认为是反诉原告违约导致，其不应承担，并且反诉被告在2018年9月30日已经停止营业，不再使用租赁的房屋，因此其不支付租金具有正当理由，也不存在违约的损失；对于诉请第七项，首先从金额上面，反诉被告并没有享受免租期，所以对相应的补交优惠租金也不予认可，另外由于其也不存在违约，所以反诉原告也无权主张优惠租金；对于反诉原告要求按照交付时的现状交付，其认为无据可循，其要求按现状交付，由此造成的损失应由反诉原告方自行承担。本院经审理认定事实如下，腾飞公司系坐落于苏州工业园区新平街388号房屋的所有权人，该房屋的用途为“科教用地/非居住”。2017年3月31日，赛特公司（承租方/乙方）与腾飞公司（出租方/甲方）签订《腾飞创新园房屋租赁合同》，合同约定赛特公司承租腾飞公司位于苏州工业园区新平街388号23幢101-1室，建筑面积308平方米；租赁期为2017年4月20日起至2020年4月19日止，租赁期为36个月，房屋交付日为2017年4月20日；房屋名义租金(不含税净价)为54.78元每平米每月,在乙方正常履行本合同的情况下，甲方在该名义租金的基础上给予优惠，在乙方违约导致租赁合同终止的情况下，甲方给予乙方的上述租金优惠立即取消，乙方应向甲方支付其己经享用的租金优惠，即已履行期间的名义租金总额与已履行期间实际支付租金总额的差额。房屋物业管理费（不含税净价)为人民币21元每平米每月。每季度乙方应支付的租金及其增值税总金额为28135.8元。首期租金为2017年4月20日至2017年6月30日的租金，首期租金及其增值税总额为人民币3438.82元。甲、乙双方约定，每季度应付物业管理费及其增值税总金额为人民币20568.24元。首期物业管理费为2017年4月20日至2017年6月30日的物业管理费，首期物业管理费及其增值税总额为16226.06元；本合同项下租赁保证金为70020.72元，公用设施保证金为23340.24元……合同同时约定：本合同确定的乙方承租部位的用途及经营范围即仅限于乙方经营品牌为SELECTOCOFFEE，经营类型为咖啡、甜品及轻食，乙方须严格遵守国家及苏州制定的政策和法规和本合同的有关约定。除非事先得到甲方书面确认同意，乙方不得擅自变更用途及附件所列明的营业范围，否则甲方有权视乙方为严重违约。甲方已告知乙方该房屋所占土地的性质为教育(科研)，该房屋现作为该教育(科研)用地的相关配套用房使用，只能在有关政府部门许可的情况下满足合同约定项下的用途，不能用作广泛的商业用途。若相关法律或有关政府主管部门禁止和/或限制将该房屋用作合同项下的用途，甲方有权立即提前终止本合同，并不承担任何责任。本合同在甲方向乙方发出提前终止合同的通知后30日内终止。甲方已告知乙方该房屋只能在一般情况下满足合同约定的用途，并不保证该房屋用于其他特殊状态下的营业使用，对此乙方确认其营业或其人员或设备并未对该房屋及配套设施有特殊要求，并同意今后不以此为由向甲方提出任何要求或中途终止合同。乙方在经营中如对配套设施有增容的要求，经甲方同意后，可向有关部门提出申请，并承担由此产生的所有费用。乙方须自行办理其在该房屋内营业所须之批准、牌照及其他许可。房屋的装修及设施情况：参照甲方提供的交付清单。除双方另有约定外，该约定将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在租赁期满向甲方交还该房屋的验收依据。除首期租金和首期物业管理费以外，乙方应于每季度的第一日或之前提前支付当季度的含税租金和含税物业管理费；水电费据实支付。如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费以及其他费用包括但不限于电费、电话费、煤气费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之一向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过14日的，属于严重违约，甲方有权按照合同约定追究乙方责任。乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的，将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，合同终止之日为自甲方书面通知送达到达乙方之日，并有权要求乙方将房屋清空及恢复至交付时原状。同时，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方支付欠付拖欠的租金、物业管理费及其他费用；甲方给予乙方的租金优惠应立即取消，乙方应于本合同终止之日支付已享用的租金优惠；甲方有权追偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；甲方有权要求乙方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期(即自本合同提前终止日之次日起至本合同正常履行情况下租赁期届满之日止)的租金和物业管理费总和。乙方应于本合同提前终止之日向甲方支付违约金……合同还作了其他相关约定。案涉房屋于2017年5月2日交付赛特公司使用，2017年7月份赛特公司装修完成后开始经营。2018年7月3日，苏州市公安消防支队工业园区大队《受案登记表》载明：2018年7月2日，该大队消防监督员在检查时发现赛特公司未经消防安全检查擅自营业，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，应当根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项的规定受案查处。2018年9月18日，苏州市公安消防支队工业园区大队对赛特公司工作人员丁玉梅所作的询问笔录载明：2018年7月2日，消防大队监督员武晓冬对赛特公司检查时指出赛特公司存在场所未经消防安全检查擅自营业的问题；丁玉梅称其之前不知道公众聚集场所开业前需申报消防安全检查；赛特公司之前是以咖啡店的形式对外提供茶饮服务，物业是以商业房屋性质租赁给赛特公司的，赛特公司并不知道房屋性质并非商业，在大队检查过后就不对外营业了。同时，该消防工作人员在笔录里表明：将依法对赛特公司实施行政处罚。诉讼中，赛特公司称消防大队后未对其进行处罚。另查明，本院向腾飞公司邮寄送达了起诉状副本等材料，腾飞公司于2018年11月6日收到上述材料。再查明，腾飞公司与北京观韬中茂（苏州）律师事务所签订聘请律师合同书，委托该所指派律师代理其与赛特公司租赁合同纠纷的案件，并约定律师费25000元。北京观韬中茂（苏州）律师事务所向腾飞公司开具了相应金额的律师代理费发票。诉讼中，赛特公司申请对房屋装修以及房屋内设备物品的残值进行鉴定，本院依法委托苏州丰正资产评估事务所进行评估。该司于2019年5月9日出具了《报告书》，确定诉争房屋的装修以及室内物品设备在基准日2018年11月8日的市场价值为517520元。其中装修工程的评估价值为374013元，电子设备的评估价值为122708元，存货的评估价值为20799元。赛特公司为此支付评估费7000元。庭审中，赛特公司与腾飞公司双方均认可，赛特公司缴纳了装修保证金10000元，以及租赁押金93360.96元；租金及物业费是自2017年6月20日开始支付至2018年9月30日（其中2017年4月20日至2017年6月19日系免租期）；根据双方的租赁合同约定，每月租金为9378.6元，物业费为6856.08元；2018年9月30日前的水电费已结清，腾飞公司于2018年11月8日对案涉房屋断水断电；赛特公司确认结欠腾飞公司电费10394.44元，水费287.7元;案涉房屋赛特公司恢复原状后于2019年7月19日交还腾飞公司。赛特公司庭审陈述称，腾飞公司在招商的时候，是向赛特公司明确表示是可以做商业用途的。在这种情况之下双方才去签了租赁合同，只是在后续消防申报的时候才知道房屋的实际规划的情况。在装修结束后，其内部试营业至2018年8月30日。因为消防部门已经多次告知原告方，由于规划用途不符，无法提供符合消防申报的材料，所以不能进行经营。并且消防部门也对赛特公司做了相应的笔录，并且向赛特公司明确告知，如果继续经营，将会面临行政处罚，所以赛特公司停止了经营。腾飞公司称，在签订租赁合同时，就房屋的性质和用途合同中有过明确的约定，在赛特公司进行装修之前，赛特公司特别向相关部门咨询，在咨询之后正式装修之前，向腾飞公司出具了相关的承诺。腾飞公司当时明确告知过赛特公司，案涉房屋是作为教育科研的配套用房，具体如何使用或者如何的合理的使用，是由赛特公司自行去和相关部门沟通。当时在签订租赁合同，包括提供的平面图纸上都显示用途是咖啡，可以经营咖啡。案涉房屋装修结束后，赛特公司经营至2018年12月底左右才停业。上述事实由当事人提供的《腾飞创新园房屋租赁合同》、资产评估报告、评估费发票、委托代理合同、律师费发票、受案登记表、询问笔录以及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。诉讼中，赛特公司另提供了以下证据：1、苏州市公安消防支队工业园区大队报审窗口呈交材料(含：1、消防安全检查申报表，2、建设工程消防设计审核意见书，3、消防安全组织网络，4、消防安全责任承诺书，5、消防安全制度，6、员工消防安全教育培训记录，7、消防应急预案，8、平面图，9、消防室操作员上岗证)。证明赛特公司已经向消防部门申报，并且除腾飞公司需要配合的资料外其他均已按照消防的要求提供。腾飞公司认为：这批证据中对于第一项、第三项、第四项、第五项、第六项和第七项，真实性无法确认，上述材料既无任何合法签章，也没有消防主管部门的审核意见。对于第二项、第八项和第九项真实性予以确认，但是证明目的不予认可。一方面，根据合同约定，办证的责任明确约定为赛特公司，而非腾飞公司；另一方面，腾飞公司已经按照赛特公司的函件要求提供了相应的材料。2、建设项目选址意见书及附图(349号地块规划要求)、租赁房屋平面图，证明腾飞公司提供的规划用途仅能作为科教用地，提供的租赁房屋平面图上标的内容与上述规划显著不符，表明其在签署租赁合同时披露的符合租赁目的的用途不真实。腾飞公司质证认为：真实性予以确认，但是证明目的不予认可。首先，选址意见书明确载明用地性质为科教用地，地块规划的要求也是说宿舍及配套便利设施不超过总面积的10%，也就是说用地性质和房屋的性质与腾飞公司在合同中明确约定的内容相一致。其次，租赁合同明确约定房屋只能在符合主管部门许可的情况下方可满足合同的约定情形，而且所谓满足政府许可的情况，也就是说赛特公司应当自行办理经营咖啡所需要的一切证照和许可，腾飞公司在租赁房屋时已对此进行充分披露，明确了房屋符合用途所需的前提条件，没有任何未如实告知的情形。此平面图是腾飞公司从档案管理中心调取的图纸，仅供参考，实际的用途、房屋的情况以及双方的权利责任应以租赁合同的约定为准。3、消防窗口申报录像、录音(2018年9月20日)(光盘及文字整理资料)，证明赛特公司进行消防申报，但是腾飞公司无法配合提供符合租赁用途的规划许可及图纸的事实。腾飞公司质证认为：对于所整理的录音文字内容的真实性、完整性和合法性无法确认，但仅就所整理的文字内容来看，首先，这只是窗口的一个口头意见，意见内容表述的并不明确，没有任何正式的书面意见；其次，窗口也已经明确了，被告提交的图纸和规划许可是没有任何问题的，也认可了案涉房屋所占用的土地性质是教育和科研。腾飞公司已经合格交付了房屋，而且配合提供了规划许可及图纸，全部的租赁合同项下的义务已经完成。此外，对于赛特公司反复要求提供符合租赁用途的规划和许可文件，这个要求并不明确。4、消防窗口录音(2018年10月16日)、赛特公司员工丁玉梅与腾飞公司联系人吴海燕及物业杨俊伟聊天记录，证明腾飞公司派工作人员协助于2018年10月16日共同至消防窗口申报，然而因腾飞公司提供的材料不符合要求无法通过的事实以及消防确认腾飞公司无权将房屋租赁给原告经营，但腾飞公司认为可以进行商业用途，存在过错构成违约的事实。腾飞公司质证认为：对于文字内容的真实性、完整性和合法性无法确认。从所整理的文字内容来看，这也是窗口的口头意见，没有任何书面意见。5、关于提供消防申报资料催告函(2018年9月5日)及《消防申报资料催告函》的回复，证明赛特公司向腾飞公司发函要求提供符合消防申报要求的资料，然而腾飞公司提供的资料仍然是最初的申报资料，无法提供符合消防申报要求的资料的事实。腾飞公司质证认为：函件的真实性予以认可，但是证明目的不予认可。一方面腾飞公司已按约交付了房屋，并提供了不动产证等相关证件，全部的租赁合同义务已经完成；另一方面，赛特公司作为房屋的承租人以及房屋的二次装修方，有办理该房屋二次装修验收的义务，在政府主管部门要求的情况下，因此提交符合消防审报所要求材料的责任在于赛特公司，不在于腾飞公司。6、回函(2018年9月21日)、回复函(2018年9月27日)，证明因腾飞公司提供的资料不符合要求，赛特公司敦促其提供符合要求的资料，并告知赛特公司损失及停业后果，并要求配合提供符合租赁用途的方案，然而腾飞公司未能配合的事实。腾飞公司质证认为：真实性予以认可，但是证明目的不予认可。一方面，目前赛特公司没有证明消防主管部门有责令其停业的要求。赛特公司停业的真实原因系其擅自停止营业，由此造成的全部损失由其自行承担。另一方面赛特公司已经实际经营一年有余，经营状况十分良好，并非无法实现租赁用途。7、复函(2018年10月10日)、回复函(2018年10月15日)，证明赛特公司因消防责令停业，无法使用租赁物，告知腾飞公司要求其提供有效的符合租赁用途的方案，否则将解除合同的后果，然而腾飞公司仍然无法进行实际配合的事实。腾飞公司质证认为，真实性予以认可，证明目的不予认可。腾飞公司已经按照赛特公司的要求提供各项消防申报材料，也多次主动与赛特公司书面电话沟通此事。从赛特公司提供的函件来看，可以看出腾飞公司并非像赛特公司在函件中所称的没有任何的回复或回应，腾飞公司始终在积极配合赛特公司的要求。8、腾飞公司员工魏尔桦与赛特公司员工丁玉梅的微信聊天记录，时间是2017年10月到2018年9月，以及魏尔桦微信聊天记录截图，证明赛特公司在装修后要求腾飞公司提供符合租赁用途的规划证明资料，但是腾飞公司没有办法提供的事实情况以及证明腾飞公司应当退还装修保证金，双方当时对装修保证金的事实退还事实进行了确认，最后证明魏尔桦是腾飞公司的管理和物业处的工作人员的事实。腾飞公司质证认为，真实性无法确认，魏尔桦现在已经离职，对于以上魏尔桦所作的陈述其并不清楚，然后从内容上看关联性不予认可，证明目的不予认可。9、录音光盘以及文字整理材料，是赛特公司丁玉梅与腾飞公司员工魏尔桦2017年11月3日的电话沟通记录，证明在装修后，赛特公司催促腾飞公司提供符合租赁用途的规划证明的事实情况。腾飞公司质证认为，通话内容不完整，真实性无法确认，证明目的不予认可。10、赛特公司工作人员丁玉梅的情况说明、丁玉梅的身份证复印件以及丁玉梅农行卡上于2017年6月2日的付款凭证和2017年7月11日消防公司退还的消防安检申报费7500元，该组证据系丁玉梅对当时房屋的整个租赁装修和消防申报的过程经过做了一个情况说明，主要证明2017年5月10日腾飞公司要求赛特公司签署消防承诺书的经过以及赛特公司在装修完成以后进行消防申报，要求腾飞公司提供符合租赁用途的规划证明文件等整个过程。但是腾飞公司至今并没有提供有效的符合租赁用途的相应的消防检查的文件的事实情况。腾飞公司质证认为，真实性不予认可。腾飞公司另提供了以下证据。1、腾飞创新园一层平面图纸，证明案涉房屋在规划时作为咖啡之用途，符合租赁合同约定的用途。赛特公司质证认为：该份平面图只是在赛特公司进行消防申报时，腾飞公司向赛特公司出具的，并且加盖了腾飞公司的公章，但现经消防确认已是事实的规划，用途是不符的，该份图纸足以证明腾飞公司向赛特公司提供的租赁房屋是不符合规划用途的。2、入住移交单、TC-101-1住户移交、移交服务调查表，证明腾飞公司已经在2017年5月2日向赛特公司合格交付了案涉房屋，赛特公司进行签收并对移交服务表示认可和满意。赛特公司质证认为：对该组证据的真实性认可，关联性不认可。3、2017年5月10日，赛特公司出具的《消防承诺书》，载明：赛特公司已至苏州工业园区一站式服务中心消防窗口递交消防审批资料，并告知消防窗口，赛特公司面积308平米，装修金额287800元整。根据最新消防法规定，消防窗口明确回复，装修总金额未超过30万元或装修面积未超过300平米，满足条件之一即可不必申报消防备案及审批。如今后所有涉及塔C-101室，由于未进行消防备案和审批，由此涉及的所有责任由赛特公司全权承担。证明赛特公司已确认案涉房屋不必申报消防备案和审批，且承诺承担因未进行消防备案和审批所涉及的全部责任。赛特公司质证认为：内容不真实，关联性不认可。该份承诺书是在消防和装修申报前腾飞公司要求赛特公司签署的程序性文件，并且承诺书当中的内容载明是面积不超过300万，装修不超过28万，这个与事实情况不符，另外腾飞公司在针对赛特公司的质证意见当中提出赛特公司是对装修消防申报的内容进行了确认以后再签署了这份消防承诺书，之后再签署的租赁合同，该事实存在严重错误。事实上租赁合同是在2017年3月31日签署，消防承诺书是在装修前2017年5月10日签署，因此不存在对消防申报的事项进行确认的事实。4、二次装修竣工验收整改单，表明赛特公司已将其装修报到腾飞公司进行验收，表明赛特公司已经认可其装修内容已经全部完成，而且可以投入使用进行经营。赛特公司质证认为：真实性认可，关联性不认可。但该项证据能够证明赛特公司二次装修是符合消防申报的材料。如今消防通不过，是因为腾飞公司的规划用途问题才形成的。5、2018年9月13日的回复函、邮寄单和送达凭证以及腾飞公司当时提供的附件。证明腾飞公司已经完全按照赛特公司的要求提交了消防报审窗口所要求的消防申报手续材料。赛特公司质证认为：真实性认可，但是腾飞公司提供的这些消防申报的资料，无法符合经营咖啡的规划用途，无法通过消防申报。6、2018年9月27日回复函、邮寄单和送达凭证，证明腾飞公司已及时对赛特公司要求提交审批材料的函件进行了积极答复，不存在任何拖延情节。赛特公司质证认为：真实性认可，该份回函也表明被告无法提供符合房屋租赁用途的申报资料。7、2018年10月15日的回复函、邮寄单和送达凭证，证明腾飞公司再次对赛特公司的要求进行了积极答复，不存在不回应、消极解决问题的情节，且已督促赛特公司履行付款等义务。赛特公司质证认为：真实性认可，但回函单中的理由表明腾飞公司对其租赁房屋的性质和状况是明知的，但仍然出租给赛特公司，其存在无权出租的情况。8、19份租赁房屋的电费发票和明细表，证明自2017年6月至2018年10月期间，案涉房屋内始终存在电力消耗，可以证明赛特公司在该房屋内进行正常的装修和经营。赛特公司质证认为：电费发票的真实性认可，关联性不认可。该期间赛特公司是向腾飞公司交付了装修保证金，然后入住进行了装修，是对一些装修的投入，而非腾飞公司所陈述的经营。事实上赛特公司也只能进行内部的试营业，无法对外公开经营。9、16份腾飞公司在赛特公司咖啡店内进行消费的发票和明细表，这是腾飞公司摘取的自2017年8月至2018年8月期间的部分消费发票，证明至少在此一年多的期间内，赛特公司是始终在租赁房屋内正常营业的。赛特公司质证认为：真实性认可，但是从这些餐饮发票可以表明，赛特公司只能进行一些内部经营，无法去全面正常经营的情况，而且事实上正是由于申报无法通过，赛特公司一直存在没有办法正常经营的情况。10、停业通知，证明赛特公司擅自停业。赛特公司质证认为：对于真实性无异议，赛特公司不存在擅自停业的情况，继续经营将面临行政处罚。在这种情况下，赛特公司不得不停止经营，所以不存在擅自停业的事实。综合以上当事人举证、质证意见以及庭审查明事实，本院认为，赛特公司与腾飞公司签订的《腾飞创新园房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思,不违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效,对双方当事人具有法律约束力。但因案涉房屋所属的土地性质为科教用地，不能用作广泛的商业用途。现因赛特公司经营的咖啡店无法通过消防审批，导致该店铺客观上无法继续经营，赛特公司订立合同的目的无法实现，故其诉请解除案涉房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。租赁合同以本案起诉状副本送达腾飞公司之日即2018年11月6日解除。一、关于合同解除的责任。本院认为，双方对于案涉房屋租赁合同的解除，均有过错。一方面，腾飞公司作为出租方应保证案涉房屋适租的义务，其在明知案涉房屋的土地性质为科教用地不能用作广泛的商业用途的情况下，仍然将房屋出租赛特公司用于经营咖啡店铺，其对案涉房屋租赁合同客观上无法履行导致的双方损失应承担相应的责任；另一方面，赛特公司在双方的房屋租赁合同对用地性质及权限等有明确约定，并强调其承担自行办证的相关责任的情况下，仍然签署合同承租房屋用于商业经营，也应承担相应责任。综合本案实际情况，本院酌定赛特公司和腾飞公司对双方相应损失各自承担50%的责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。合同解除后，赛特公司应将案涉房屋恢复原状后返还腾飞公司，腾飞应退还赛特公司装修保证金10000元以及租赁押金93360.96元。诉讼中，原被告双方均认可赛特公司于2019年7月19日将案涉房屋恢复原状后交还腾飞公司，本院对此确认。合同解除之前，赛特公司仍应支付欠付的租金及物业费。结合庭审查明事实，赛特公司租金及物业费支付至2018年9月30日，同时，案涉房屋租赁合同已于2018年11月6日解除。故赛特公司还应支付2018年10月1日至2018年11月6日期间的租金及物业费。经核算该费用为19481.62元（租金11254.32元+物业费8227.3元）。另，腾飞公司主张赛特公司结欠其电费10394.44元，水费287.7元，合计10682.14元，赛特公司亦无异议，本院予以认定。赛特公司逾期支付上述费用，腾飞公司要求按照银行贷款利率的1.3倍支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。二、关于双方损失及负担（一）赛特公司的损失情况1、装修损失。案涉房屋租赁合同提前解除，导致赛特公司出现剩余租期内装修残值损失。根据鉴定报告，诉争房屋的装修以及室内物品设备的市场价值为517520元，其中装修工程的评估价值为374013元，电子设备的评估价值为122708元，存货的评估价值为20799元。本院认为，电子设备与租赁房屋没有形成添附，赛特公司腾退房屋时可自行取走，存货亦属于赛特公司可移除的部分，不属于赛特公司的装修损失，故案涉房屋装修损失本院认定为374013元。双方应各自承担50%责任，故腾飞公司应向赛特公司赔偿装修损失187006.5元。2、赛特公司已付的租金及物业费。本院认为，案涉合同解除前的租金及物业费系赛特公司应当履行的合同义务，其就此要求腾飞公司赔偿，于法无据，本院不予支持。（二）腾飞公司的损失情况1、案涉房屋的占有使用费。承上所析并结合庭审查明事实，案涉房屋租赁合同已于2018年11月6日解除，案涉房屋于2019年7月19日恢复原状后返还。从2018年11月7日至2019年7月19日期间的房屋空置，上述期间的房屋使用费赛特公司仍应支付腾飞公司。对于房屋占有使用费的计算标准本院酌定按照原租金标准计算，核算金额为78961.76元。考虑本案纠纷系双方过错导致，双方应对该期间的房屋占有使用费各承担50%责任，故赛特公司向腾飞公司支付房屋占有使用费39480.88元。2、违约金以及优惠租金的问题对于案涉房屋租赁合同的提前解除，赛特公司与腾飞公司均有过错，故腾飞公司依据合同约定要求赛特公司赔偿其名义租金与优惠租金的差额，于法无据，本院碍难支持。但腾飞公司系基于赛特公司信守合同的情况下给予的免租期利益，现因合同被提前解除，赛特公司应按照原租金标准支付腾飞公司从2017年4月20日至2017年6月19日免租期期间的租金，合计18757.2元（9378.6元×2）。另，考虑到腾飞公司按照6个月租金标准主张的违约金具有赔偿损失的性质，且该项损失系弥补案涉房屋租赁合同提前解除，腾飞公司重新出租案涉房屋需要的寻租期，本院酌情按照3个月租金标准认定腾飞公司房屋闲置损失为28135.8元。故综合考虑案件情况，本院酌情认定，因案涉租赁合同提前解除致腾飞公司的损失为46893元（18757.2元+28135.8元）。双方应各自承担50%责任，故赛特公司应向腾飞公司赔偿23446.5元。3、法律服务费用腾飞公司主张赛特公司承担因维权导致的法律服务费用的损失25000元，有事实及合同依据，但考虑到双方过错情况，赛特公司应支付腾飞公司12500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告苏州赛特餐饮管理有限公司与本诉被告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司就位于苏州工业园区新平街388号23幢101-1室房屋签订的《腾飞创新园房屋租赁合同》于2018年11月6日解除；二、本诉被告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州赛特餐饮管理有限公司装修损失187006.5元；三、本诉被告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告苏州赛特餐饮管理有限公司装修保证金10000元以及租赁押金93360.96元；四、反诉被告苏州赛特餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司租金11254.32元、物业管理费8227.3元、水电费10682.14元及逾期违约金（计算方式：分别以19481.62元为基数自2018年10月1日起算；以10682.14元为基数自2018年11月1日起算；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止）；五、反诉被告苏州赛特餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司房屋使用费占有使用费39480.88元。六、反诉被告苏州赛特餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司提前解约的损失23446.5元；七、反诉被告苏州赛特餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司律师费损失12500元；八、驳回本诉原告苏州赛特餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；九、驳回反诉原告腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13416元、保全费2170元、评估费7000元、反诉案件受理费3126元，合计25712元。由苏州赛特餐饮管理有限公司以及腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司各负担12856元。当事人已预交的诉讼费用，本院不再退还。经核算，腾飞科技园发展（苏州工业园区）有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州赛特餐饮管理有限公司7560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  吴海棠人民陪审员  张柳敏二〇一九年十月三十日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。