西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5628号原告（反诉被告）：刘维香，女，1981年12月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王靖，北京大成（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）：魏勃勃，男，1976年1月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王靖，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海，男，1967年8月29日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周娜，陕西尧普律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛雪莲，陕西尧普律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵清芳，女，1975年12月22日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周娜，陕西尧普律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛雪莲，陕西尧普律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘维香、魏勃勃诉被告（反诉原告）王海、赵清芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘维香、魏勃勃共同委托诉讼代理人王靖，被告（反诉原告）王海、赵清芳及共同委托诉讼代理人周娜、毛雪莲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘维香、魏勃勃向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告于2017年8月3日签署的《房屋预约购买契约》；2.被告搬离案涉房屋，并向原告支付房屋租金1万元，按照1000元/月，自2017年8月3日起暂计至2019年5月3日，实际计算至实际搬离之日；3.本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2017年欲将名下位于陕西省西安市莲湖区XX路的一套房屋出售，而被告恰好为房屋中介方，基于信任，原告委托被告处理房屋出卖相关事宜。但是，被告利用其对房屋买卖市场的熟悉，蒙骗原告，首先，其将时值90万元的房屋谎称只价值60万，并诱使原告与其签署《房屋预约购买契约》（被告起草），再者，其在合同中约定“50%的违约金”，这是不符合常理的，可以看出，被告为了限制原告而在合同签署之时就设定高额违约金，可以推定被告对房屋价格的差距属于明知，综上，本合同在订立时明显是显失公平的，故请求人民法院查明事实，撤销本合同并让被告搬离。在案涉合同的签署过程中，被告具有利用有利地位欺骗原告并牟利的故意，有违公平原则，应当对本次事件负责，故原告同时要求被告支付其居住一年余时间的房租，以弥补原告遭受的损失。原告为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王海、赵清芳辩称，双方所签署的《房屋预约购买契约》根本不存在可撤销的法定事由。撤销权的除斥期间已过，当事人无权主张撤销。该房屋实际交付已近两年，原告2017年11月7日微信聊天显示，已自愿将其在该房屋所挂户口迁出，被告王海夫妇父母自双方签署房屋买卖合同后并支付了约定的购房款就已入住进了该房屋，合法拥有该房屋使用权，双方不存在房屋租赁关系，原告要求被告支付租金的诉请于法无据，不应支持。且根据合同约定，原告应配合被告办理房屋产权过户手续，应在房产证领取后20个工作日内办理房产过户手续，原告至今未协助被告办理过户，基于上述理由，提出反诉请求：1、判令原告立即协助被告办理房屋过户手续；2、判令原告支付逾期过户30日内产生的赔偿金18300元；3、判令原告支付以总房款61万元为基数按日千分之一计算30日后的逾期过户产生的逾期违约金至过户之日止。原告刘维香、魏勃勃（反诉被告）针对被告的反诉请求辩称，刘维香夫妇经王厚民介绍，找到王海夫妇的本意是由王海夫妇提供居间服务出售房屋。王海夫妇经营的中介服务部不是规模很大的，所以没有签订正式的居间服务合同。王海夫妇之前数次告诉刘维香正在找人看房，王海夫妇携带父母看过案涉房屋。案涉签署的房屋预约购买契约，其效力存在瑕疵，王海在签订合同中存在欺诈，既有无效情形，也有可撤销情形。其违反房产地经纪管理办法强制性规定。退一步讲，即使该协议不是无效协议，也是可撤销协议，因为其存在重大误解及显失公平的情形。对于被告第二项反诉请求亦不予认可。且原协议中，并未对违约金的支付时间节点进行明确约定，协议约定的违约金日千分之一过高，既不合情，也不合理，更不合法，故对被告的反诉请求不予认可，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月3日甲方刘维香、魏勃勃与乙方王海、赵清芳签订《房屋预约购买契约》，载明，经甲乙双方在共同协商一致的基础上，就乙方预约购买甲方房屋和房屋产权转移等事宜达成协议如下：第一条，甲方自愿将位于陕西省西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室，建筑面积为95.76平方米的房屋出售给乙方。总房款61万元。因该房屋产权正在办理过程中， 甲乙双方约定首付定金20万元后，待甲方银行贷款还清解押后，再付36万元；甲方领取到该房屋的房屋产权证后，立即将该房屋的产权转换至乙方，乙方付清尾款5万元。第六条甲方在房屋产权证领取后应及时告知乙方，并相约共同向当地房地产登记机关申请办理房屋产权过户手续，该房屋产权移交时，乙方于当日支付甲方总房价尾款5万元。办理房屋产权过户手续期间，甲方应与乙方积极配合，应在房屋产权证领取后的20个工作日内协助办理过户手续，如逾期违约，责任方应以总房价款为基数，按日千分之一支付给对方违约金。该协议继续执行，如超出约定过户日期30日则属违约。王海、赵海芳协议签订当日支付刘维香、魏勃勃购房定金20万元，于2017年8月30日支付房款36万元。2017年11月7日刘维香依协议约定将户口事宜办理完毕，并告知王海其卖房后悔了，表示其亲戚想买案涉房屋，若王海愿意出售，希望首先考虑其购买意愿。2018年3月1日刘维香通过微信告知王海，自从卖了房子，其与家人一直吵架不断，称别人卖七八十万元，并表示希望王海将房屋再卖回给刘维香，同时接受王海加价，王海未同意。2019年3月8日房产证办理下来后，刘维香称其领取房产证，2019年4月10日王海通知刘维香，请于近日安排好时间安排房产过户事宜。夫妻双方到场，携带身份证、结婚证、户口本、房产证原件，时间由刘维香定，请提前一天通知。刘维香一直未联系王海办理房产过户事宜。2019年5月28日原、被告均诉至法院。审理中，经法庭询问，原告刘维香、魏勃勃称若其诉讼请求不能得到支持，其要求被告王海、赵清芳支付下余房款5万元。本院认为，原告刘维香、魏勃勃与被告王海、赵清芳签订的《房屋预约购买契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同签订后，被告依约支付定金20万元及购房款26万元，原告亦将房屋交付被告使用至今，现原告主张签订合同时显失公平要求撤销双方签订的协议，原告认为被告利用其房屋中介的有利地位欺骗原告并牟利，本案是否显失公平在于合同约定的价格在订立合同时是否明显违反公平、等价有偿原则，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款关于对《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。双方签订的《房屋预约购买契约》系2017年8月，合同约定的房屋出售价格系当事人意思自治的结果，后西安二手房市场价格涨幅较大，故不能认定合同约定的价格在订立合同时明显违反公平、等价有偿原则，故原告要求撤销双方签订的协议及腾交房屋、支付租金之诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告协助办理过户手续之诉讼请求，本案中，原告已将房屋交付被告使用，被告亦已支付多数房款，且合同履行无障碍，被告该反诉请求，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，本院予以准许。关于被告要求原告承担违约责任一节，因双方协议约定原告在领取到该房屋的房屋产权证后，立即将该房屋的产权转换至被告，被告付清尾款5万元，原告未按该协议约定履行，应承担相应的违约责任，关于违约金，合同履行剩办理产权过户手续，审理中，被告亦称其购买该房屋系为父母居住，原告已将房屋交付被告使用，合同目的已经实现，故违约金本院酌定为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，原告刘维香、魏勃勃配合被告王海、赵清芳办理位于本市莲湖区XX路XX幢XX室房屋过户登记手续；二、本判决生效后十日内，原告刘维香、魏勃勃支付被告王海、赵清芳逾期办理过户手续违约金5000元；三、过户手续办理完毕后三日内，被告王海、赵清芳支付原告刘维香、魏勃勃下余房款5万元；四、驳回原告刘维香、魏勃勃全部诉讼请求；五、驳回被告王海、赵清芳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元（原告刘维香、魏勃勃已预交），反诉案件受理费258元（被告王海、赵清芳已预交），均由原告刘维香、魏勃勃承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长      冯建利审    判    员      韩武娜人 民 陪 审 员      张扣利 二〇一九年十月十二日 书    记    员      路  瑶   1