湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初4388号原告：龚瑛，女，1975年5月30日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳敏，湖北山河律师事务所实习律师。被告：刘诗菊，女，1974年10月26日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：余元力，湖北弘愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，湖北弘愿律师事务所实习律师。被告：郭汉林，男，1966年4月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：余元力，湖北弘愿律师事务所律师。被告：张萍丽，女，1965年7月11日出生，汉族，住陕西省华县。委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。原告龚瑛与被告刘诗菊、郭汉林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据龚瑛申请，本院追加张萍丽为本案被告参加诉讼。龚瑛及其委托诉讼代理人聂飞、刘诗菊和郭汉林共同委托诉讼代理人余元力、张萍丽委托诉讼代理人李玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚瑛向本院提出诉讼请求：1.确认龚瑛、刘诗菊、郭汉林就武汉市江汉区华立新华时代2栋2单元2层1室的房屋签订的《房屋买卖合同》（武房13字第2018308222J号）无效；2.判令刘诗菊、郭汉林协助龚瑛办理将上述房屋产权过户给龚瑛的手续；3.本案全部诉讼费及保全费等由刘诗菊、郭汉林共同承担。事实与理由：龚瑛与刘诗菊、郭汉林不曾相识、无任何关联，亦不存在任何债权债务纠纷。2019年4月初，龚瑛发现名下房屋的门锁被破坏并更换，遂报警处理。经查，2018年11月28日，曾有人冒用龚瑛身份与刘诗菊、郭汉林签订一份《房屋买卖合同》，并办理了房屋过户手续。龚瑛对此并不知情且绝无买卖房屋的意思表示，也不曾在该《房屋买卖合同》上签字捺印，更不可能仅以人民币50万元的低价出让房屋给被告。综上，本案龚瑛、刘诗菊、郭汉林之间签订的《房屋买卖合同》并非龚瑛的真实意思表示，刘诗菊、郭汉林的行为已严重侵害龚瑛的合法财产权益，且该房屋的交易价格为明显不合理的低价，双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。故龚瑛提出上述诉讼请求。刘诗菊和郭汉林共同辩称：1.龚瑛经办理公证委托张萍丽代售房屋，相关代理事项是其真实意思表示，该公证书非经相关法律部门、非经法定程序不得变更和撤销，龚瑛与张萍丽的委托关系成立且具有法律效力，张萍丽依据公证委托事项作出的法律行为对龚瑛产生法律效力，其法律后果应由龚瑛承担；2.龚瑛对张萍丽公证委托事项主要是委托出售涉案房屋，对出售房屋价格双方没有约定，对房屋上限及底价没有限制，因此张萍丽与刘诗菊、郭汉林约定成交价是以双方实际约定为准，是否符合市场价格标准不影响合同效力，张萍丽的代理行为未超过龚瑛委托其的代理事项范围，为有效代理行为，涉案合同为有效合同；3.张萍丽代理龚瑛与刘诗菊、郭汉林于2018年11月28日签订的《武汉市存量房买卖合同》是为网签备案所用，双方实际是按照2018年11月23日签订的《房屋买卖居间协议》履行，房屋实际成交价是180万元，双方根据法律规定缴纳了税费，涉案买卖合同不存在无效事由，龚瑛也没有提供证据证明涉案买卖合同存在无效事由；4、即使上述《武汉市存量房买卖合同》中约定的50万元价格条款被认定为无效，其他部分仍然有效；5.刘诗菊、郭汉林已依约向张萍丽支付177万元（剩余3万元物业交接金依约应于物业交接后再行支付），并在江汉区不动产登记局办理了房屋产权交易变更登记手续，取得房屋所有权。房屋物权交易是江汉区不动产登记局作出的具体行政行为，涉案房屋的不动产权证书应通过行政诉讼并经确认江汉区房地产登记局的行为存在错误才能发生变更。综上，龚瑛的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回龚瑛的全部诉讼请求。张萍丽辩称：1.本案系房屋买卖合同纠纷，张萍丽在涉案合同中是以龚瑛委托代理人的身份，在代理权限范围内进行的代理行为，其法律后果应由委托人即龚瑛承担。张萍丽不是涉案合同相对人，并非本案适格被告。2.张萍丽接受龚瑛委托有合理背景和合法的委托手续，张萍丽履行的是经公证的委托书的委托事项中受托人的义务。3.张萍丽与刘诗菊、郭汉林之间不存在恶意串通，双方交易价格真实，刘诗菊、郭汉林是善意买受人，张萍丽不存在过错且无获益。故请求依法驳回龚瑛的诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在武汉市江汉区华立新华时代2栋2单元2层1室（建筑面积97.53平方米）原系龚瑛所有。因龚瑛向案外人杜都借款，应杜都要求，龚瑛于2017年8月1日向张萍丽出具一份《委托书》并办理了公证，委托张萍丽代为办理涉案房屋下列事宜：代为办理上述房屋、土地抵押登记或注销抵押登记等有关手续；代为办理上述房屋银行按揭和贷款手续以及与买方签订银行贷款等相关手续，并在银行开立账户，并代收房款；代为偿还上述房屋的贷款手续，代领结清证明与他项权证；代为办理上述房屋产权查询、产权登记、抵押登记信息查询，土地登记及领取房产证和土地证有关手续；代为办理上述房屋的买卖过户以及该房屋的测绘、财产分割，财产变更等有关手续并代收房款；代为选择交易对象，确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件；委托人对受托人在代理权内的代理行为以及所代为签署的相关文书均以承认；受托人有转委托权；委托期限为：从委托之日起至上述委托事宜办完为止。2018年11月23日，张萍丽（委托代理人）代表龚瑛（甲方）与刘诗菊（乙方）、案外人武汉市安盈吉屋物业管理有限公司（丙方，居间方）签订一份《房屋买卖居间协议》。该合同约定：甲方将上述涉案房屋以180万元的价格出售给乙方；支付时间和方式：乙方应当于2018年12月25日前一次性向甲方支付购房款177万元至甲方指定的张萍丽银行账户，剩余款项3万元作为物业交割金，待甲方配合乙方办理完毕房屋过户手续及物业交接手续后，乙方支付给甲方；甲方在收到乙方支付的购房款当日向丙方支付居间费36000元；由于该房屋已存在抵押，为顺利实现过户，甲方应在收到乙方所支付的购房款后立即清偿甲方对案外人所负的债务以解除抵押；甲方承诺，在乙方按照约定向甲方指定账户支付前述购房款后十五日内腾空该房屋并交付乙方，并且应在乙方付款后五个工作日内协助乙方办理完毕该房屋的解押手续，在乙方付款后十个工作日内协助乙方办理完毕房屋过户手续。2018年11月28日，张萍丽代表龚瑛（甲方）又与刘诗菊、郭汉林（乙方）签订一份《武汉市存量房买卖合同》并提交房地部门备案。该合同约定：房屋成交价格为50万元，付款方式为一次性付款；甲方应在收到乙方全部房款3日内将房屋交付乙方；甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。2018年12月20日，刘诗菊将177万元支付至张萍丽银行账户。张萍丽收到该款后，并未将该款交付龚瑛，而是于2018年12月25日将其中的1706463.16元的支付给案外人杜都。2018年12月27日，张萍丽协助刘诗菊、郭汉林将涉案房屋不动产权变更登记在刘诗菊、郭汉林名下。刘诗菊、郭汉林又将涉案房屋不动产权变更登记在刘诗菊一人名下。但张萍丽并未将涉案房屋交付刘诗菊、郭汉林。2019年1月3日，刘诗菊将涉案房屋抵押给他人，并办理了抵押登记。龚瑛得知上述情况后提出异议，双方由此发生争议，故龚瑛诉至本院，请求判如所请。审理中，经龚瑛申请保全并提供担保，本院依法裁定对涉案房屋予以查封。本院认为，结合双方诉辩意见,本案的争议焦点为:张萍丽以龚瑛名义与刘诗菊、郭汉林签订的涉案房屋买卖合同是否有效。根据本案所查明事实,龚瑛因向案外人杜都借款，应杜都要求，龚瑛向张萍丽出具一份《委托书》并办理了公证。张萍丽虽然作为龚瑛的受托人取得代为办理涉案房屋出售、代收售房款、代为选择交易对象，确定交易价格等事宜的权利,但张萍丽自称与龚瑛素不相识，而与杜都是朋友，是杜都告知其与龚瑛已协商好将涉案房屋出售，并将售房款支付给杜都，以解除杜都作为抵押权人对涉案房屋设定的抵押。张萍丽在与刘诗菊、郭汉林的房屋买卖过程中,其未告知龚瑛,且收取售房款后并未征求龚瑛对该款如何处理，而是将该款直接支付给了杜都。张萍丽的上述行为,违反了《中华人民共和国合同法》第三百九十九条：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”的规定，构成无权处分。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”刘诗菊、郭汉林作为涉案房屋的受让人,受让涉案房屋是善意的，并支付了合理对价，且已办理涉案房屋权属登记，涉案房屋已变更登记在刘诗菊名下。刘诗菊据此已取得涉案房屋的所有权。综上，张萍丽以龚瑛名义与刘诗菊、郭汉林签订的涉案房屋买卖合同应认定为有效。龚瑛要求确认涉案房屋买卖合同无效及刘诗菊、郭汉林协助龚瑛办理将上述房屋产权过户给龚瑛手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”龚瑛可另行向张萍丽主张权利。综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告龚瑛的全部诉讼请求。案件受理费4400元、诉讼保全费5000元，共计9400元由原告龚瑛负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  付若林二〇一九年十月十一日书记员  王蓝晴