福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初6535号 原告（反诉被告）：百年人寿保险股份有限公司福建分公司，住所场所福州市台江区宁化街道振武路70号福晟·钱隆广场17层，统一社会信用代码91350100587506536G。 负责人：程宗才，总经理。 委托诉讼代理人：林其祖，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邹四梅，女，1979年8月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告（反诉原告）：龙岩市龙保担保有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇物流大道**奔驰4S店**第四间，统一社会信用代码913508005532401192。 法定代表人：陈世力，执行董事。 委托诉讼代理人：陈文慧，福建力涵律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）百年人寿保险股份有限公司福建分公司（以下简称“百年人寿公司”）与被告（反诉原告）龙岩市龙保担保有限公司（以下简称“龙保担保公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百年人寿公司的委托诉讼代理人林其祖、邹四梅，被告龙保担保公司的法定代表人陈世力、委托诉讼代理人陈文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百年人寿公司向本院提出诉讼请求：1、龙保担保公司退还租房押金6万元，并支付从2019年4月4日起、每日按押金总额的千分之五计算的违约金；2、龙保担保公司退还水电费押金3033元。事实与理由：2016年3月30日，百年人寿公司与龙保担保公司签订《房屋租赁合同》，承租龙保担保公司位于龙岩市。百年人寿公司向龙保担保公司支付房屋租赁押金60000元及水电费押金3033元，合计63033元。根据双方签订《房屋租赁合同》第三条第8项约定：合同期满，一方提前解除合同或双方协商同意合同终止时，百年人寿公司应将租赁房屋按照租赁期满的状态交还龙保担保公司，龙保担保公司应于交还房屋之日起三日内将押金一次性无条件退还百年人寿公司，龙保担保公司不负责支付利息，若有延迟，则每日应按照押金总额的千分之五向百年人寿公司支付违约金。2019年3月31日租赁期满，百年人寿公司已按约定履行了合同所有义务。于2019年3月31日前迁出房屋内人员，搬出物件。但经多次催收，龙保担保公司拒不退还百年人寿公司缴纳的租赁押金及水电押金，故诉至法院。 龙保担保公司辩称，2019年3月31日租赁期间届满前，百年人寿公司未告知龙保担保公司其不再续租，也未出具书面的告知书，在租赁期限届满后，也未告知龙保担保公司其已经腾房并办理交房手续，而是直接将房屋钥匙放在物业处，由物业处通知龙保担保公司去拿钥匙。龙保担保公司在拿回钥匙检查房屋时，才发现百年人寿公司在装修时擅自拆除了510、511号房之间的主体隔墙、改变了房屋中央空调管路，而且现场留有很多垃圾、废品未清除。之后，多次与原告联系，要求原告清除垃圾、废品，恢复510、511号房屋之间的主体隔墙及中央空调管路，但百年人寿公司予以拒绝，为此，龙保担保公司只能自行雇请工人清除垃圾、废品，恢复510、511房屋之间的墙体及中央空调管路，因此延误招租达到91983.5元的损失百年人寿公司支付给龙保担保公司的租房押金、水电费押金应当用于抵扣前述损失。龙保担保公司不存在违约行为，无需支付违约金。龙保担保公司未退还押金未给百年人寿公司造成预期利益损失，百年人寿公司要求每日按押金总额的千分之五支付违约金过高。综上，百年人寿公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，不应予以支持。 龙保担保公司提出反诉请求：百年人寿公司赔偿龙保担保公司经济损失共计91983.5元。事实和理由：龙保担保公司与百年人寿公司于2016年3月30日签订《房屋租赁合同》，百年人寿公司承租龙保担保公司位于龙岩市。其中《房屋租赁合同》中约定：1、租赁期满，百年人寿公司有优先续租权，应在租赁期间届满前一个月，以书面形式将续租事宜通知龙保担保公司；2、因百年人寿公司非正常使用房屋造成的损坏，百年人寿公司应当负责修复或者承担赔偿责任；3、百年人寿公司应于合同终止日前将房屋内属其所有的一切可移走物品全部搬出等。2019年3月31日租赁期间届满前，百年人寿公司未告知龙保担保公司其不再续租，在租赁期限届满后，也未告知其已腾房，而是直接将房屋钥匙放在物业处，由物业通知龙保担保公司拿钥匙。龙保担保公司在拿回钥匙检查房屋时，才发现百年人寿公司在装修时擅自拆除了510、511号房屋之间的主体隔墙、改变了中央空调管路，而且现场留有很多垃圾、废品未清除。之后，龙保担保公司多次要求百年人寿公司清除垃圾、废品，恢复510、511号房屋之间的主体隔墙及中央空调管路，但百年人寿公司予以拒绝，为此，龙保担保公司只能自行雇请工人清除垃圾、废品，并恢复510、511房屋之间的主体隔墙及中央空调管路，支出恢复中央空调管道费用19000元、恢复510、511号房屋之间的主体隔墙费用24723.5元、清理垃圾及废品支出费用8260元。另因百年人寿公司在租赁期间届满之前，未按约定告知其不再续租，在租赁期限届满后，也未告知龙保担保公司已经腾房并办理交房手续，导致龙保担保公司延误招租，造成租金损失40000元。百年人寿公司应赔偿前述损失，故百年人寿公司诉至法院。 百年人寿公司辩称，一、房屋租赁合同期满视同自动解除，百年人寿公司没有恢复原状的义务，也没有书面通知解除该合同的义务；二、510与511房间之间的防御土墙也不是建筑主体和承重结构，百年人寿公司拆除其隔墙并不构成任何违约。请求驳回龙保担保公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将在判决说理部分进行分析认定。 本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，龙保担保公司（甲方）与百年人寿公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：乙方承租甲方位于龙岩市。租赁期间为36个月，从2016年4月1日起至2019年3月31日止。租赁期满，乙方有优先续租权；乙方应在租赁期满前一个月，以书面形式将续租事宜通知甲方；在本合同签订之日起七日内，乙方应向甲方缴纳押金60000元；合同期满，一方提前解除合同或者双方协商解除合同终止时，乙方应将租赁房屋按照租赁期满的状态交还甲方，甲方应在交房之日起三日内将押金一次性无条件退还乙方，甲方不负责支付利息，若有迟延，则每日应按押金总额的5‰向乙方支付违约金；租赁期满或提前终止时，乙方无需就遗留装修部分进行装修恢复。乙方应于房屋租赁合同终止时，将所有承租房屋及附属设施、设备交还甲方，对该房屋及其附属物的正常使用磨损及甲方原因造成的损坏，乙方不承担责任；乙方应于合同终止日前将房屋内属乙方所有的一切可移动物品全部搬出等。合同签订后，百年人寿公司与龙保担保公司再签订房屋租赁补充协议一份，约定百年人寿公司向龙保担保公司交缴纳水电周转金3033元，龙保担保公司于合同终止时，在百年人寿公司交还房屋且结清相关水电费用之日起七日内将水电周转金退还百年人寿公司。此后，百年人寿公司向龙保担保公司支付房屋租赁押金60000元及水电费周转金3033元，合计63033元。龙保担保公司将租赁物（毛坯）交付百年人寿公司使用，百年人寿公司亦按约向龙保担保公司支付租金。租赁期间，百年人寿公司对租赁物进行装修改造，并将510、511室隔墙拆除，将510、511室作为一个整体办公使用，其装修工程经消防验收合格。百年人寿公司于2019年3月31日租赁期间届满时将租赁物交还龙保担保公司。百年人寿公司向龙保担保公司催讨租赁押金及水电周转押金未果，故诉至本院。 本院认为，百年人寿公司与龙保担保公司签订的《房屋租赁合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。龙保担保公司交付给百年人寿公司的租赁物为毛坯状态，百年人寿公司可对租赁物进行装修改造，以实现租赁目的。百年人寿公司将510、511室隔墙拆除，将510、511室作为一个整体办公使用，同时将空调线路进行更改，该装修工程经消防验收合格，不违反双方合同约定。且百年人寿公司在使用期间，龙保担保公司未提出异议。百年人寿公司按约向龙保担保公司支付租金，租赁期满后及时搬离租赁场所。双方租赁合同约定百年人寿公司无需就遗留装修部分进行装修恢复。综上，百年人寿公司在履行租赁合同过程中不存在违约行为，其有权要求龙保担保公司退还租赁押金及水电周转金。但双方约定逾期退还押金及水电周转金的违约金计算标准过高于百年人寿公司的损失，本院认定龙保担保公司按月利率2%向百年人寿公司支付违约金。龙保担保公司反诉要求百年人寿公司赔偿损失91983.5元，无事实据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、龙岩市龙保担保有限公司应于本判决生效之日起十日内退还百年人寿保险股份有限公司福建分公司租赁押金60000元，并支付从2019年4月4日起至款清之日止、以本金60000元、按月利率2%计算的违约金； 二、龙岩市龙保担保有限公司应于本判决生效之日起十日内退还百年人寿保险股份有限公司福建分公司水电周转金3033元； 三、驳回龙岩市龙保担保有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2268元，减半收取为1134元，由龙岩市龙保担保有限公司负担；案件反诉受理费2099.5元，由龙岩市龙保担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 郑  冬  伟 二〇一九年十月二十九日 书记员 卢晓青(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。