广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤15民终488号上诉人（原审被告）：罗健，男，1981年10月13日出生，汉族，住广东省汕尾市城区凤山街道新联凤翔社区********。被上诉人（原审原告）：郭伟争，男，1968年7月29日出生，汉族，住广东省汕尾市城区城苑小区*****502。被上诉人（原审原告）：李燕慧，女，1970年9月19日出生，汉族，住广东省汕尾市城区城苑小区*****502。上诉人罗健因与被上诉人郭伟争、李燕慧定金合同纠纷一案，不服广东省汕尾市城区人民法院（2019）粤1502民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭审理，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗健上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.改判驳回两被上诉人的一审诉讼请求；3.改判支持上诉人的一审反诉请求；4.本案一审本诉、反诉诉讼费用以及二审诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，判决显失公平。1.2018年1月27日上诉人及其妻子林小霞已向原业主陈建群、杨建红签订《二手房屋买卖合同书》并购买了涉案房产，上诉人依约交付了购房款，原业主也依约将涉案房产及相关资料、钥匙移交给上诉人管业使用至今，但由于当时汕尾市在整合不动产登记业务的政策原因，暂无法办理过户登记，直至定金合同签订前2019年4月29日才办理初始登记在原业主名下。因此当时无法办理过户登记手续，是因为不可抗力原因，上诉人并不具有任何过错，原业主在出庭作证的时候也印证了这一个事实，但原审判决在查明事实部分并没有加以认定，明显不清。2.经原审查明及出庭作证的各位证人证实，两被上诉人在签订定金合同前就已经对涉案房产的权属情况知悉并没有提出任何异议，房产中介方也向两被上诉人出示了涉案房产权属的各项合同书，两被上诉人在确认后签订定金合同，该合同条款系其真实意思表示，并未违反法律规定。两被上诉人之所以故意违反合同约定，拒不履行签订正式房屋买卖合同，实际是因为两被上诉人在签订定金合同后觉得所购价格偏高，故意反悔，并以涉案产权不是登记在上诉人名下而担心受骗为借口来达到其不履行合同义务及主张返还定金的诉讼目的，原审判决认定两被上诉人是因为担心受骗才致无法签订正式合同明显与事实不符，明显认定错误。二、原审判决认为当事人双方签订的《房屋定金合同》无效并判令上诉人返还两被上诉人定金款30000元，属于适用法律错误，理据明显不足。1.《房屋定金合同》是当事人双方在充分了解涉案房产权属情况下，以及不存在任何欺诈、胁迫的情况下自愿共同签订的法律文书，是当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，定金合同合法有效；双方在定金合同中约定的定金条款及违约条款是双方自由处分权利的体现，当合同发生争议时，根据合同法的相关规定，有约定从约定，没有特别约定的依据相关法律规定。由此可见，两被上诉人故意违约，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条以及第一百一十七条的规定，由两被上诉人承担相应违约责任。2.根据上诉人提供的书证、物证以及证人证言，充分证实涉案房产已由上诉人于2018年1月7日向原业主杨建群、杨建红购买并取得了实际产权，定金合同签订前无法办理过户登记是因为当地政策规定的不可抗力原因，上诉人并不具有过错，相反两被上诉人没有正当理由故意违约，就应承担相应违约责任；其次，证人陈建群及其妻子杨建红(即原业主)也证实了涉案房产的买卖交易的情况，并均自愿表示同意上诉人将涉案房产转售给两被上诉人，原业主均认为上诉人享有处分涉案房产的权利。退一步说，即使涉案房产未登记在上诉人名下，但在《房屋定金合同》中，原业主陈建群不仅作为其中一个卖方共同签约，而且表示同意将涉案房产转售给两被上诉人，并且对上诉人作为卖方将涉案房产转售给两被上诉人的行为也自愿表示同意及认可，因此该份《房屋定金合同》并未违反法律规定无效，上诉人通过合法购置涉案房产取得实际产权，并在签订《房屋定金合同》时已取得原业主的同意及追认，其具有相应处分涉案房产的权利。由此可见，原审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条的规定明显错误，应予纠正。综上所述，原审判决事实认定不清、适用法律错误，显示公平，不符合诚实守信的契约精神及民法基本原则，请求二审法院依法判令撤销原审错误判决，查明事实后改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人郭伟争、李燕慧辩称，2019年5月10日，被上诉人在汕尾市臻正信息咨询公司与公司业务员曾安琪签订《房屋定金合同》约定购买案涉房产，上诉人没有在汕尾，定金合同里面并没有写明买卖房屋条款，被上诉人对房屋的首付款、过户时间和上诉人没有房产证都不知道，合同约定2019年5月17日见面协商。2019年5月10日，中介代收被上诉人支付的30000元，当时被上诉人跟上诉人都没有通过电话，不知道房屋的情况，认为中介存在诈骗行为。合同上只有被上诉人李燕慧的签名，被上诉人郭伟争在现场但不同意支付定金的。中介说不交定金房屋就给别人订了，引诱李燕慧支付了30000元定金。被上诉人认为该合同是无效的。5月17日，上诉人在与被上诉人见面时人没有出示房产证，并以各种理由让被上诉人支付首期款。被上诉人认为这是诈骗行为，双方没有协商成功，所以没有签订正式的购房合同。据此，被上诉人要求上诉人退还30000元，对一审判决有意见但是错过了上诉时间，请求驳回上诉人的上诉请求。郭伟争、李燕慧向一审法院起诉请求：1.罗健双倍返还郭伟争、李燕慧支付定金共60000元。2.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用均由罗健承担。罗健向一审法院反诉请求：l.判令解除罗健与郭伟争、李燕慧签订的《房屋定金合同》；2.判令罗健无需返还郭伟争、李燕慧交付的购房定金30000元，且该定金归罗健所有。3.判令郭伟争、李燕慧连带承担中介服务费用40500元。4.本案本诉及反诉诉讼费用均由郭伟争、李燕慧承担。一审法院认定事实：2017年4月17日，陈建群与杨建红向汕尾万盛房地产有限公司购买位于汕尾市区******************，2018年1月7日，罗健及其妻子林小霞与陈建群、杨建红签订《二手房屋买卖合同书》，购买涉案房产，但涉案房产于2019年4月29日才初始登记在陈建群与杨建红的名下，至现没有变更登记。后罗健要出卖涉案房产，征得陈建群的同意后，其委托汕尾市臻正信息咨询有限公司代理买卖手续。郭伟争、李燕慧经汕尾市腾达企业有限公司业务员余海湾的介绍，在汕尾市臻正信息咨询有限公司业务员罗绵威的陪同下，看了涉案房产后，决定购买。2019年5月10日，郭伟争、李燕慧与陈建群及罗健授权委托的汕尾市臻正信息咨询有限公司业务员曾安琪签订了《房屋定金合同》，约定郭伟争、李燕慧于2019年5月10交购房定金30000元，交付定金后，罗健不得再次出售涉案房产，否则赔付双倍定金给郭伟争、李燕慧，郭伟争、李燕慧不购买时，交付定金不予退还，中介费用由违约方负责；并约定于2019年5月17日前签订正式购房合同。双方签订《房屋定金合同》时，汕尾市臻正信息咨询有限公司业务员已向郭伟争、李燕慧出示涉案房产权属的各项合同书。签订《房屋定金合同》当天，郭伟争、李燕慧通过汕尾市臻正信息咨询有限公司业务员曾安琪向罗健支付了定金30000元。后由于郭伟争、李燕慧因涉案房产的产权不是登记在罗健的名下而担心受骗，致双方再没有签订正式的房屋买卖合同。现郭伟争、李燕慧向一审法院起诉提出如上诉求，罗健则提起反诉并提出如上反诉请求。一审法院认为，郭伟争、李燕慧与罗健所签订的《房屋定金合同》虽属双方的真实意思表示，而罗健亦是向涉案房产产权人签订了《二手房屋买卖合同书》，但双方签订《房屋定金合同》及至郭伟争、李燕慧向法院提起诉讼时，罗健仍未取得涉案房产的所有权，即其不享有对涉案房产的处分权，陈建群虽然表示同意罗健出卖，但罗健与郭伟争、李燕慧签订《房屋定金合同》时并非以陈建群的名义出卖，因此，双方所签订的《房屋定金合同》无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”及该法第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，涉案合同自始无效，而郭伟争、李燕慧是在知道涉案房产权属状况的情况下与罗健签订涉案合同的，因此，郭伟争、李燕慧要求二倍返还定金的请求不予支持，罗健应返还郭伟争、李燕慧已交付的定金30000元。对于罗健所提出的反诉请求，依法不予支持。为维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条的规定，一审法院判决：一、罗健应于本判决生效之日起十五日内，返还李燕慧、郭伟争定金30000元；二、驳回李燕慧、郭伟争的其他诉讼请求。三、驳回反诉罗健的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费650元,由李燕慧、郭伟争负担375元，由罗健负担275元；本案反诉受理费781.25元由罗健负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实除合同签订过程认定有误外，其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。另根据一审案卷所附证据及一、二审审理笔录查明以下事实：中介公司业务员曾安琪在一审作证称：其在签订《房屋定金合同》时将案涉购房合同及授权委托书出示予李燕慧、郭伟争；李燕慧、郭伟争对此予以否认。《房屋定金合同》约定购房款1350000元，付款方式为首期款加银行按揭贷款还款但没有约定数额。2019年5月17日，罗健称依约与李燕慧、郭伟争见面商议购房事宜，因无法协商而未再出示案涉购房合同。本案诉讼后，陈建群、杨建红于2019年6月13日出具《确认书》称，夫妻共同确认中介公司曾安琪代签的《房屋定金合同》的效力。一审庭审，李燕慧、郭伟争同意罗健提出解除《房屋定金合同》的诉讼请求。二审询问时，李燕慧、郭伟争与罗健均称未支付中介费用，并表示合同效力认定差异不影响各自的诉讼请求。另罗健表示不要求《房屋定金合同》中的甲方陈健群作为当事人参加诉讼，李燕慧、郭伟争表示由人民法院直接认定。案经调解，当事人无法达成和解协议。本院认为，本案系定金合同纠纷。讼争《房屋定金合同》的缔约当事人虽是甲方陈健群、乙方罗健、丙方李燕慧和郭伟争，但该合同系为确保今后正式缔约房屋买卖合同的担保合同，该担保合同并未设立甲方陈健群的权利义务；另甲方签名系没有书面授权依据的中介代签，甲方陈健群在丙方提出诉讼要求终结合同后才以证人身份出庭作证，且未主动申请参加诉讼，乙方、丙方也未要求甲方作为本案当事人参加诉讼。据此，讼争《房屋定金合同》设立的权利义务仅约束乙方、丙方，甲方依法不能成为合同一方当事人。根据诉辩双方的意见，本案焦点是讼争定金合同效力与民事责任的认定的问题。关于讼争定金合同效力认定的问题。本案中，一审法院以案涉权属仍未登记至罗健名下，因其无权处分而致《房屋定金合同》无效。然讼争《房屋定金合同》设立的权利义务属债权债务合同，权属转移登记是合同履行的结果；另李燕慧、郭伟争与罗健基于合同有效的基础下提出合同违约责任的诉讼请求。经查，案涉房屋系合法建造的商品房，且办理了不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”申言之，上述规定明确了合同效力和物权效力区分的原则，合法建造的商品房买卖合同效力不因一方当事人未取得产权而归于无效的结果。显然，一审法院以罗健未取得房屋产权属无权处分为由认定合同无效违反上述规定，本院依法予以纠正，即讼争《房屋定金合同》依法成立有效。关于讼辩双方主张违约责任认定的问题。本案中，李燕慧、郭伟争与罗健基于合同有效各自提出合同违约担保责任的诉讼请求，前者对后者反诉请求解除《房屋定金合同》无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”是故，《房屋定金合同》因当事人合意而依法解除，本案应结合当事人合同缔约、履行等情形认定合同违约的责任。经查，甲方、乙方在合同缔结时并未亲自参加，本案现有证据尚不足以认定中介已向丙方出示涉合同关联的买卖合同、产权登记的书面材料；而从事后的披露材料显示，甲方、乙方均系以夫妻名义购买，但合同中并未列明利害关系人。乙方在约定缔约正式买卖合同时前对产权登记、今后权属转让产生忧虑，应属正常合理的情形。另《房屋定金合同》约定的首付款和抵押贷款的数额不清楚，也导致双方无法协商。由此可见，李燕慧、郭伟争与罗健既未见面协商，也未直接联系洽商，而是由中介居间介绍；合同约定内容也未充分披露产权登记、款项支付的重要事项。据此，房屋买卖合同无法签订不能简单认定可归责一方主观故意拒绝的情形，即本案不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定情形，李燕慧、郭伟争与罗健均不得以此向另一方主张合同定金担保责任，但彼此均有一定过失行为而负相应的合同违约责任。因讼争款项目的是为担保合同成立并用以抵扣购房款，房屋买卖合同未最终签订，罗健继续占有该款项无依据，李燕慧、郭伟争诉请罗健返还款项于法有据，但其不得请求双倍返还并自负占有的利息损失；案涉中介费用未实际发生，罗健也未举证证实有相应实际损失的发生，本院对其主张不予支持。据此，一审判决适用法律错误，但实体处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，罗健的上诉请求的理由均不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562.5元，由上诉人罗健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 彭晓春审 判 员 施伟强二〇一九年十月三十日法官助理 黄彬斌书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”