广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1369号原告：吴珍，女，1993年6月19日出生，汉族，住所：湖北省谷城县。委托诉讼代理人：冯希，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋悦，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：莫晓嫦，女，1973年4月27日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：黄俊飞，广东方荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：许华玲，广东方荣律师事务所实习律师。被告：苏淇淇，女，1994年7月21日出生，澳门特别行政区居民。第三人：珠海华一家置业有限公司，住所：广东省珠海市拱北九洲大道**商铺（银石雅园）。法定代表人：黄晓霞。原告吴珍与被告莫晓嫦、被告苏淇淇、第三人珠海华一家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员聂斌华适用简易程序，于2019年8月16日、2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告吴珍的委托诉讼代理人冯希、蒋悦，被告莫晓嫦及其委托诉讼代理人黄俊飞、许华玲，第三人珠海华一家置业有限公司（以下简称华一家公司）的法定代表人黄晓霞到庭参加诉讼。被告苏淇淇经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告莫晓嫦向原告退还购房定金人民币10万元及资金占用利息，资金占用利息以应退定金10万元为本金，按照年利率6%的标准自2019年4月31日起计算至实际清偿之日止（暂计至2019年6月30日，资金占用利息为986.3元）；上述金额暂计100986.3元。二、请求法院判令被告苏淇淇对定金的返还及资金占用利息的支付承担连带责任；三、请求法院判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告曾经通过华一家公司知晓被告莫晓嫦有意出售房屋，房屋坐落于珠海市××路××花园××栋××座××房，建筑面积为80.17平方米。通过协商，原告作为买方、被告莫晓嫦作为卖方、第三人华一家公司作为经纪方，共同于2019年4月9日签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称房地产买卖合同）。房地产买卖合同约定涉案房屋成交价为人民币130万元，签署合同时原告向被告莫晓嫦支付定金人民币10万元整。双方约定原告以银行按揭贷款方式购房，拟贷款金额约为105万元，并在房地产买卖合同签订后20日内申请办理贷款，如果一切顺利则在2019年5月30日前（含当日）办理房产过户手续。由于原告在准备购房时并非珠海户口，如实告知被告莫晓嫦和华一家公司需要办理“人才证明”以便符合限购政策，如因政策原因导致交易无法进行时，则合同终止，业主退还定金。故华一家公司工作人员在房地产买卖合同第12条处手写有关条款：“备注：①因国家政策原因导致客户无法购房则合同终止，业主退还定金。②2019年4月30日前出人才证明。③因银行贷款问题导致交易不能完成，则合同终止。”原告在房地产买卖合同签订当日及次日，以银行转账方式分四笔向被告莫晓嫦支付定金9.5万元，又通过现金方式支付5000元，合计支付购房定金10万元，被告莫晓嫦亦予以认可。后原告难以按现有购房政策（限购）购房，根据双方在房地产买卖合同第12条处手写条款的约定，房地产买卖合同应当予以解除，被告莫晓嫦应当退还定金。原告经查询，得知涉案房屋为被告莫晓嫦和被告苏淇淇共同共有，被告苏淇淇系被告莫晓嫦女儿，早已成年。被告莫晓嫦单独与原告签订房地产买卖合同时没有出示任何被告苏淇淇的授权手续，原告认为被告苏淇淇作为涉案房屋的共同共有人应当对定金返还及资金占用利息的支付承担连带责任。综上所述，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告莫晓嫦辩称：一、合同中约定的第12条“因国家政策原因导致客户无法购房，则合同终止，业主退还定金”，不属于情势变更。2019年4月9日，被告莫晓嫦与原告吴珍、第三人华一家公司签订的《房地产买卖三方合同》第12条约定，若因国家政策原因导致客户无法购房，则合同终止，业主退还定金。该免责条款的免责事由应当理解为当事人意志以外的原因且应发生在合同签订以后，而本案原告在购房时已经明知自己是限购对象，不能适用该免责条款。买卖房屋系个人或家庭生活中的一件大事，作为房屋买受人对房屋买卖合同的订立以及合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见。原告在意欲购买房屋时，不仅应当考量自身的购房能力，还应当注意到房地产政策变化带来对履行合同的风险。因此，原告吴珍在签订合同时自始明知自己为被限购对象，无法办理人才证明、完成过户及相关手续等情况，不属于情势变更，不可免责，无权要求被告莫晓嫦退还定金。二、案涉房屋买卖合同无法继续履行的过错应归于原告吴珍，原告吴珍违背了合同交易中的诚实信用原则致使合同目的无法实现。在签订案涉合同时，原告吴珍虽有告知被告莫晓嫦其非珠海市户口，属于限购政策调整的对象，需要办理人才证明，但这并不能作为原告吴珍无法履行合同义务，导致合同终止，从而认定原告吴珍没有过错的事由。从原告吴珍提交的证人证言和被告莫晓嫦的微信聊天记录可知，原告吴珍对自己是否能够办理人才证明是可预知的。而且，案涉合同在房产经纪公司介绍下签订，原告吴珍理应知道限购政策以及办理人才证明的内容，应当根据自身情况对是否符合限购政策，是否能够办理人才证明作出基本判断。因此，双方才会在合同中补充2019年4月30日前办理人才证明。现原告主张在约定时间内未办理人才证明，要求合同终止，违背了诚实信用原则。三、原告吴珍不履行约定的义务,未按约定办理相关手续等情况，致使合同目的无法实现，构成根本违约，无权要求返还定金。根据案涉合同约定：（1）房屋总价款为1300000元，原告吴珍以银行按揭贷款的方式付款，并在2019年5月19日前办理完按揭贷款批准程序，按银行规定出具《同意贷款通知书》给被告莫晓嫦；（2）买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成解约，买方无权要求返还定金。因此，原告吴珍在上述约定的时间内未能履行合同义务，构成根本违约。再结合上述事实，原告吴珍未能按约定办理相关手续是因其自身原因导致的，而非国家政策。因此，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，原告吴珍作为给付定金的一方不履行约定的义务，致使合同不能实现，无权要求返还定金。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。补充答辩意见如下：一、原告（买方）不履行约定义务，未按约定办理相关等情况致使合同目的无法实现，构成根本违约，无权要求返还定金。案涉合同约定：（1）房屋总价款为1300000元，买方以银行按揭贷款方式付款。（2）2019年5月30日合同到期，买方逾期3个工作日未按时交付房款、过户等相关手续造成解约，买方无权要求返还定金。根据《合同法》第一百一十五条规定，当事人依照《中华人民共和国担保法》第八十九条约定，一方向对方给付定金，收受定金一方不履行约定的，应双倍返还定金，给付定金一方不履行约定的，无权要求返还定金。本案原告（买方）没有在合同期内履行约定，构成根本违约，无权要求返还定金。二、合同第12条约定“因国家政策原因导致客户无法购房，则合同终止，退还定金。”买卖双方在签订合同第12条时约定，如果在合同期内国家政策有变导致买方不能购房的，卖方退还定金，但现在国家政策在合同期限内没有任何变化，是买方自身问题不能购买，所以定金不予退还。三、本案中第三人（中介）严重失职以致合同不能履行，事后第三人还通过扣押房产证、威胁、恐吓被告（卖家）（从微信记录可以体现），以达到推卸责任的目的。根据国家房产局相关规定，任何组织及个人扣留他人房产证属违法行为，现要求中介尽快归还房产证及取消网签合同，否则对扣证期造成的损失追加其赔偿责任。综合上述事实，原告未能按约定办理相关手续是因其自身原因导致的，而非国家政策。因此，原告违约致合同不能实现，无权要求返还定金。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告苏淇淇未答辩。第三人华一家公司述称:同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告作为买方、被告莫晓嫦作为卖方、华一家公司作为经纪方，共同于2019年4月9日签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称合同）。合同约定涉案房屋即珠海市××路××花园××栋××座××房的成交价为人民币130万元，签署合同时原告向被告莫晓嫦支付定金人民币10万元整。双方约定原告以银行按揭贷款方式购房，拟贷款金额约为105万元，并在房地产买卖合同签订后20日内申请办理贷款，如果一切顺利则在2019年5月30日前（含当日）办理房产过户手续。合同第12条处手写有关条款：“备注：①因国家政策原因导致客户无法购房则合同终止，业主退还定金。②2019年4月30日前出人才证明。③因银行贷款问题导致交易不能完成，则合同终止。”原告在合同签订当日及次日，以银行转账方式分四笔向被告莫晓嫦支付定金9.5万元，又通过现金方式支付5000元，合计支付购房定金10万元。原告吴珍、被告莫晓嫦、第三人华一家公司均认可人才证明具体系由第三人华一家公司办理。各方为了人才证明的事情通过微信进行了交流对话，其中2019年5月16日第三人华一家公司的工作人员“海参”与被告对话。被告问：“人才证办到了吗？”“海参”答：“现在卡得好严，过了这几天就好了。”被告继续说：“月底之前不过户我就另外卖别人了。”“海参”说：“暂时先不要这样。我们会尽快处理的。如果搞不定也只能卖给别人。”被告说：“我不可能被你们无限时的拖着。”2019年5月28日继续对话，被告说：“帅哥，合同快到期了。”“海参”说：“姐姐你看再给我们一个月时间可以吗？”被告说：“肯定不行啦！”2019年6月15日，“海参”给被告留言：“买家的钱什么时候可以还给她呀？今天她的人才证出来了。她很喜欢你家房子，但你涨价她首付就不够了。”被告未回复“海参”。2019年5月31日，在多方微信对话中，被告明确表示“合同到期，终止交易。”另查明，涉案房产的产权人为两被告。被告莫晓嫦自称为被告苏淇淇的母亲。庭审中，原告和被告莫晓嫦均选择适用内地法律。本院认为，本案两被告为澳门特别行政区居民，本案为具有涉澳因素的案件，根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，本案应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。各方在合同中仅约定了“2019年4月30日前出人才证明”，并未约定由谁出人才证明，但原告吴珍、被告莫晓嫦、第三人华一家公司在本案审理过程中均认可人才证明具体由第三人华一家公司办理，即合同中的“2019年4月30日前出人才证明”系第三人华一家公司的合同义务，而非原告的合同义务，故原告并不因为在2019年4月30日前未出人才证明而构成违约。因此，在合同已经不再履行的情况下，被告莫晓嫦无权没收原告已经交付的定金，相反被告莫晓嫦须向原告返还已交付的定金10万元。由于合同法仅规定了须返还定金，因此，原告诉请被告支付定金10万元的利息依据不足，本院不予支持。被告苏淇淇并未直接收取原告的定金，故原告要求被告苏淇淇承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告莫晓嫦于本判决生效之日起十日内向原告吴珍返还定金100000元；二、驳回原告吴珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1159.86元，由原告负担9.86元，由被告莫晓嫦负担1150元。如不服本判决，原告吴珍可在判决书送达之日起十五日内，被告莫晓嫦、被告苏淇淇可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇一九年十月八日书记员  吴天成