广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2143号 原告：关建华。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦立革，该公司员工。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告关建华与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关建华、被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关建华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告军通公司签订的职工市场合作建房合同书；2.被告向原告支付购房款256459元；3.被告向原告支付利息105820元（以256459元为基数，按照中国人民银行同期贷款五年以上利率从2013年4月14日起计算到2019年7月14日止，以后利息计算至被告退还购房款之日止）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告军通公司签订的职工市场合作建房合同书无效。事实与理由：2013年4月14日，原告与被告签订了一份《防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）（编号：1-3-1102）。被告将位于广西防城港市，面积为73.32平方米，每平方米5625.2元，总价款412440元的写字楼卖给原告。签订合同当日，原告在中国银行转账给售楼处合作建房款定金5万元，合作建房30%房款73732元，当时说是避税款50239元，2015年6月29日在吉林中国银行转给被告房款82488元，合计256459元。合同书中约定被告于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理，再签订《商品房买卖合同》。但至今为止被告开发的项目还未取得预售许可证，同时特别约定被告应于2016年6月30日前向原告交房。可到目前为止还在停工。原告认为被告延迟交房的行为违反了双方所签订的《合作建房合同书》，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告军通公司辩称，一、关于原告要求解除其与被告军通公司签订的《合作建房合同书》，由于案涉商品房已建到16层，原告可继续等待或换现房；二、原告主张被告军通公司与被告富乐华公司返还256459元，没有事实和法律依据。首先，被告军通公司实际收到原告的购房款为206220元。从原告提交证据中的《收款收据》（编号：9006556），很明显写的是居间费，并不是购房款；其次，该笔款项不是《商品房买卖合同》第七条中约定要交的款项，且没有被告军通公司或者被告富乐华公司盖的财务专用章；最后无论是被告军通公司或者被告富乐华公司都是只收取购房者签订合同中所约定的款项，不会收取合同约定以外的款项。因此足以证明不是被告军通公司或者被告富乐华公司收取，该笔费用与两被告无关。三、原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息没有依据。在《合作建房合同书》存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，如果解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按《合作建房合同书》第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款计算，因为原告是来投资而不是向被告军通公司放贷，和被告军通公司签订的是《合作建房合同书》不是借贷合同，没有任何理由要求按贷款利率计算利息。四、诉讼费由原告承担。 被告富乐华公司书面答辩称，一、原告主张被告富乐华公司与被告军通公司返还256459元，没有事实和法律依据。首先，由被告富乐华公司授权被告军通公司与原告所签订的《合作建房合同书》（编号1-3-1102）的实际收款人为被告军通公司，经与被告军通公司核实，实际收到原告交来的购房款为206220元。从原告提交证据中的《收款收据》（编号：9006556），很明显写的是居间费，并不是购房款；其次，该笔款项不是《商品房买卖合同》第七条中约定要交的款项，且没有被告军通公司或者被告富乐华公司盖的财务专用章；最后，无论是被告军通公司或者被告富乐华公司都是只收取购房者签订合同中所约定的款项，不会收取合同约定以外的款项。因此足以证明不是被告军通公司或者被告富乐华公司收取，该笔费用与两被告无关。二、原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息没有依据。首先，在合作建房合同存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，如果解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按《合作建房合同书》第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款计算，因为原告是来投资而不是向被告富乐华公司放贷，和被告富乐华公司签订的是《合作建房合同书》不是借贷合同，没有任何理由要求按贷款利率计算利息。三、诉讼费由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2013年4月14日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订一份《合作建房合同书》（编号：1-3-1102），约定原告购买被告富乐华公司开发的位于广西防城港市，建筑面积为73.32平方米，单价为每平方米5625.2元，总金额为412440元。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。《合作建房合同书》第七条对乙方付款方式及期限约定，第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计73732元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，计82488元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年4月14日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：8103668），表示收到原告交来防城港ＣＢＤ北部湾1号地块3号楼1102号房合作建房款定金5万元；同日，被告军通公司还向原告出具一张《收据》（编号：8103669），表示收到原告交来防城港ＣＢＤ北部湾30%余款73732元；2015年6月29日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：8008725），表示收到原告交来防城港ＣＢＤ北部湾20%合作建房款82488元。 另查明，被告富乐华公司在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效，原告请求确认《合作建房合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告军通公司返还购房款并支付利息的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”的规定，本案中，被告军通公司仅认可收到原告支付的购房款数额为206220元（5万元+73732元+82488元），对原告提交的金额为50239元的《收据》不予认可，原告亦无其他证据证实该笔款项为案涉房屋的购房款且已支付给被告，原告应承担举证不能的法律后果，本院确认原告向被告军通公司支付购房款共计206220元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉《合作建房合同书》为无效合同，被告军通公司应将收取原告的206220元购房款退还给原告并支付利息（利息计算方式：以123732元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月14日起计至2015年6月28日止；以206220元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月29日起计至款项付清之日止。） 三、关于被告富乐华公司是否对被告军通公司上述债务承担返还责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应与被告军通公司共同偿还上述债务。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告关建华与被告广西军通投资有限公司于2013年4月14日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-3-1102）无效； 二、被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告关建华购房款206220元并支付利息（利息计算方式：以123732元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年4月14日起计至2015年6月28日止；以206220元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月29日起计至款项付清之日止）； 三、驳回原告关建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6734.18元，减半收取计3367.09元（原告关建华已预交），由原告关建华负担1450.44元，由被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司共同负担1916.65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6734.18元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一九年十月二十三日 书记员  庞剑