重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初18152号原告:冯露，男，汉族，1974年11月17日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周国华，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，重庆百君律师事务所律师。被告：李益民，男，汉族，1963年2月15日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：余鹏，重庆顺坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙军艳，重庆顺坤律师事务所实习律师。被告：李咏梅，女，汉族，1962年3月6日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：余鹏，重庆顺坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙军艳，重庆顺坤律师事务所实习律师。被告：重庆优屋网络科技有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路****，统一社会信用代码91500105MA5U3T3G9T。法定代表人：倪钊，总经理。委托诉讼代理人：马新喜，重庆佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵，重庆佳程律师事务所律师。原告冯露与被告李益民、被告李咏梅、被告重庆优屋网络科技有限公司（以下简称优屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯露及其委托诉讼代理人周国华、张**，被告李益民，被告李益民、李咏梅共同委托诉讼代理人余鹏，被告优屋公司的委托诉讼代理人马新喜、杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯露向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李益民、被告优屋公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》;2、判令被告李益民向原告支付违约金人民币600000元；3、判令被告李益民返还原告已经支付的定金140000元、购房款300000元；4、判令被告李咏梅对前述2、3项诉讼请求承担共同支付责任；5、判令被告优屋公司返还原告中介服务费15000元；6、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费等费用。事实及理由：2017年3月19日，原告与被告李益民、优屋公司签订了《房屋买卖合同》，约定由原告以1460000元购买被告李益民所有的坐落于重庆市渝北区天江鼎城雅园14-5-2号房屋，被告优屋公司提供居间服务，三方就权利义务及违约责任等合同内容作了明确约定。合同第五条违约责任第一款、第二款特别约定：被告优屋公司应如实传递信息，否则应承担法律责任；若因被告李益民原因（包括但不限于未取得房屋共有人的同意、提供虚假证明资料、迟延履行约定条款15日以上等）导致合同无法履行，则原告有权按总房款的10%要求支付违约金，并解除合同。合同签订后，原告向被告李益民支付定金140000元，向被告优屋公司支付中介服务费10000元、诚意金5000元。2017年4月17日，原告与被告李益民、优屋公司签订《补充协议》，约定原告提前向被告李益民支付购房款300000元，并对《房屋买卖合同》下第五条第二款涉及的违约金作出了变更约定：如被告李益民逾期不过户，须赔偿原告所交房款金额的双倍作为违约金即600000元。2017年4月23日，原告向被告李益民支付了前述购房款。在此期间，原告基于对《房屋买卖合同》的信赖，相信被告李益民能如约履行合同、如期交付房屋的预期下，先后为案涉房屋支付了以下费用：代缴物业费8909.5元、家居设计定金2000元、装修设计费5700元、家具建材定金5000元、装修保证金2000元、灯饰货款7150元，共计30759.5元。后被告李益民以各种理由拒不按照合同约定履行其解除抵押、通知办理过户并交付房屋的义务，原告多次催促，才向原告告知案涉房屋为其与妻子共同所有，因其妻子不同意过户、交房，故合同无法履行。原告后经了解得知，被告李益民与被告李咏梅系夫妻关系，案涉房屋系被告李益民与被告李咏梅按份共有。原告认为，原告与被告李益民、被告优屋公司签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应当被认定为合法、有效。因被告李益民未取得房屋共有人同意的原因，导致合同无法履行，根据《房屋买卖合同》第五条第二款及《补充协议》的相关规定，已经构成根本性违约，原告有权解除合同，要求返还已经支付的购房款及定金，并要求被告李益民支付《补充协议》项下约定的违约金600000元；对于被告李益民的违约行为给原告所造成的经济损失，应予以赔偿。被告李咏梅与被告李益民系夫妻关系，应对前诉债务承担共同清偿责任；因被告优屋公司作为居间人在提供居间服务过程中，未如实向原告披露案涉房屋的真实权利归属，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，严重损害了原告的利益，根据《合同法》第四百二十五条的规定，被告优屋公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，对于原告已经支付的报酬15000元应予以返还。原告现为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告李益民辩称，鉴于原告提出解除合同，被告李益民同意解除合同，因此，该合同从此时已经解除，不再有效。因原告提出解除合同，被告李益民不存在违约，故不应支付违约金。被告李益民从未收到过原告的定金，曾经收到过购房款425000元，其中有20000元在中介机构，但因原告解除合同导致违约，被告李益民已经将购房款280000元还给原告。原告首先违约，要求解除合同，无权取得损失赔偿金及溢价金额，中介服务费。原告在购买房屋之时，已知房屋产权是两人所有，被告李咏梅占60％，被告李益民占40％，被告李益民的权利占小部分，被告李益民对该房屋的处理权不能覆盖该房屋，原告在购房过程中，明知房屋存在多个权利人，而予以购买，主观过错相当严重，针对该房屋的40％，被告李益民也一直从未提出不予出卖，原告以自己的违约要求主张被告李益民赔偿，不应得到法律的支持。针对违约金，原告主张过高，依据本合同部分有效，也仅以40%作为效力的衡量，再行确定违约金的相应数额。本案中，双方均有过错，不应归责于某一人；原告主张的违约金依据过高，也未造成损害，按合同首部的约定，原告也应承担责任。请求法院驳回原告的第2－6项诉讼请求。被告李咏梅辩称，被告李咏梅对出售房屋不知情，不应对本案承担任何责任。被告李咏梅与被告李益民是长期分居的夫妻关系，是在2017年4月初才知道出售房屋的事情的，知道后不同意售房。请求驳回原告全部诉讼请求被告优屋公司辩称，被告优屋公司在2017年3月19日三方签订正式的房地产买卖合同之前就已向被告李益民收集了《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）补充协议》及《重庆市物业专项维修资金专用收据》等证据材料，除房产证因房屋抵押而无法收集的情况下，被告优屋公司已经收集了能够证明涉案房屋权属证明情况的所有相关材料，而这些相关材料均显示被告李益民是该房屋的唯一所有权人，同时，涉案房屋系被告李益民的私人财产，被告优屋公司无法到相关行政部门调取房屋权属档案，只能由被告李益民去调取，被告优屋公司也曾多次要求被告李益民提供，因此被告优屋公司已经尽到了居间人的忠实居间义务，不存在任何过错，不应当承担任何赔偿责任，应由被告李益民承担故意隐瞒事实的相应法律责任。原告作为买方人，也应有必要的审查义务，具体审查内容应为对房屋产权权属的相关证据，但原告在签订正式的《房地产买卖合同》之时，明知被告李益民当场未提供相应的房产证明且在合同第一条房屋基本情况约定内容中没有写明房屋产权情况的前提下就签订正式的《房地产买卖合同》，这说明原告也未尽到基本的审查义务，存在一定的过错；同时更说明原告也认为根据被告优屋公司提供的《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）补充协议》及《重庆市物业专项维修资金专用收据》足以证明涉案房屋的权属情况，被告优屋公司已经尽到了善良居间人的忠实居间义务，所以原告才会签订正式的《房地产买卖合同》，故被告优屋公司不应当承担任何赔偿责任。《房地产买卖合同》第五条约定：丙方为甲乙双方提供居间媒介服务，应如实传递甲、乙双方提供之信息，对暂存之证件、钱款有妥善保管及按时转交、转付的义务并不得挪作他用，否则应承担法律责任；因此，丙方（即被告优屋公司）承担法律责任的基础在于丙方未能如实传递甲乙双方提供之信息，即丙方单方伪造、篡改甲乙双方提供的信息，但本案中丙方并不存在该行为，而是如实将被告李益民提供的信息传递原告，因此丙方不存在任何传递不实的情况，不应当承担任何法律责任。原告购房交易目的不能实现是因为出卖人违约，而不是被告优屋公司违约，因此，本案并不存在任何退还中介服务费的情形，被告优屋公司已经为原告提供了促进房屋买卖合同签订等居间服务，故原告应当支付中介服务费。同时，原告支付的中介服务费只有10000元，并非原告在诉状中主张的15000元，差额5000元其实是被告李益民收取的定金（备注：该5000最初是原告支付的诚意金，后被告优屋公司代为支付给被告李益民作为定金）。原告不能同时主张违约金与定金，只能择一适用。同时，原告不能既主张全额违约金又主张全部损失。即使被告优屋公司应承担法律责任，也仅限于退还守约方已支付的中介费用，而不应当扩大赔偿守约方全部损失，同时原告主张被告优屋公司就原告的损失承担连带责任没有任何法律依据，原告要求被告优屋公司承担律师费，没有法律依据。故原告的第6项诉讼请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日前，李益民（协议中甲方）与优屋公司（协议中乙方》签订《房屋出售居间协议》，约定：甲方委托乙方出售渝北区天江鼎城雅园14-5-2号房屋，出售房价1450000元，建筑面积116平方米；乙方推荐之求购方同意接纳相关条款时，须即时支付5000元作为购房定金，其余房款于签订《房地产买卖合同》时按约支付；中介服务费30000元于签订《房屋买卖合同》时支付；本协议有效期为2017年3月17日至2017年4月1日或者签订合同当日。2017年3月16日，李益民向优屋公司提供了其购买案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》。优屋公司向冯露出示了案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《补充协议》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》，以上材料均显示业主姓名为李益民。当日，冯露向优屋公司支付了5000元，优屋公司随即向冯露出具了《收款收据》，载明：“今收到冯露510212197411170011购买天江鼎城雅园14-5-2号诚意金交业主后转为定金。”次日，优屋公司工作人员尹熙向李益民银行账户转账5000元，转账备注为购买天江鼎城房屋定金;李益民随即出具了《收款收据》，载明：“今收到冯露510202197411170011购买本人位于重庆市渝北区兴盛大道天江鼎城雅园14-5-2号房屋购房款，此款系第壹笔购房款，合计人民币伍仟元整（￥5000.00）。”2017年3月19日，李益民（合同中称甲方）、冯露（合同中称乙方）和优屋公司（合同中称丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市渝北区天江鼎城雅园14-5-2号住宅房屋出售给乙方，房屋建筑面积116.16平方米；甲方自愿将前述房屋出售给乙方，并保证该房屋产权的合法、清晰，无权属纠纷，并能正常办理交易过户手续，乙方已充分了解该房屋的基本状况，决定购买；该房屋已设定抵押，且甲方承诺于2017年3月30日之前向银行预约提前还款并将具体银行扣款时间告知乙丙双方，在还清该房屋银行贷款后3日内注销抵押登记。合同第二条“成交价格及相关税费”约定：“1、甲、乙双方协商协定该房屋的成交总价为人民币壹佰肆拾陆万元整（1460000元）该房屋总价系甲方净到手价格，本次交易中所产生的税费相关费用均由乙方支付……”第三条“付款方式”约定：“甲乙丙三方约定按如下方式履行本次交易：一次性付款方式1、乙方于2017年3月19日向甲方支付购房定金计人民币壹拾肆万元整（140000元），甲方出具收款收据，该笔定金甲方优先用于归还银行贷款，甲方留存有关该套房屋之相关资料。2、甲乙双方约定于甲方结清原有贷款并办理完注销抵押后3个工作日内共同前往重庆市渝北区不动产登记中心办理该房屋的产权过户手续。乙方于过户受理完毕当日向甲方支付剩余房款计人民币壹佰叁拾贰万元整（1320000元）。3、甲乙双方约定于过户当日根据本合同约定内容进行房屋交接并签订房屋交接书，甲方应结清至交房前所发生的水电物管费等所有相关费用。本交易结束。”第四条“中介服务费及支付方式”约定：“鉴于丙方为甲乙双方提供本次房地产买卖之居间服务，三方约定按如下方式支付服务费：本次交易，甲乙双方应付本次交易之税、费，均由乙方承担并支付，乙方向丙方支付中介服务费人民币壹万元整（10000.00元），需签订本合同当日支付。”第五条“违约责任”约定：“1、丙方为甲乙双方提供居间媒介服务，应如实传递甲乙双方提供之信息，对暂存之证件、钱款由妥善保管及按时转交、转付的义务并不得挪作他用，否则应承担法律责任。2、若因甲方原因（包括但不限于未取得房屋共有人的同意、提供虚假证明资料、拖延还贷及办理注销抵押登记、迟延履行本合同约定条款15日以上、未取得承租方放弃优先购买权的表示及出售该房屋的意向改变等）不履行本合同约定超过15日（含）或导致本合同无法履行，则乙方有权要求甲方双倍退还已支付之购房定金或按总房款的10%要求甲方支付违约金，并解除本合同约定。……4、本合同签订后，若非丙方原因，甲方或乙方任何乙方违约而导致守约方向违约方收取违约金，则守约方应向丙方支付实收违约金金额的50%作为丙方的居间费用补偿，但最高不超过成交金额的2%；同时违约方仍需按本合同成交价格的2%向丙方支付居间费用补偿；若甲乙双方未征得丙方同意即取消本合同，则双方同时成为本合同之违约方，甲乙双方需各自按本合同成交价格的2%向丙方支付居间费用补偿。5、本合同未约定明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限……”合同还约定了其他内容。合同签订当日，冯露向优屋公司支付中介服务费10000元，同时也向李益民支付了140000元。李益民向冯露出具《收款收据》载明：“今收到冯露510212197411170011购买本人位于重庆市渝北区天江鼎城雅园14-5-2号房屋购房款，此款系第壹笔购房款，合计壹拾肆万元整（￥140000元）。”2017年4月17日，李益民（协议中称甲方）、冯露（协议中称乙方）、优屋公司（协议中称丙方）签订《补充协议》，约定：“经买卖双方协商约定，乙方提前进场装修并支付甲方预付购房款人民币叁拾万元整（300000.00元），若因甲方违约不过户，需赔偿乙方所交房款金额的双倍作为违约金；若因乙方原因导致违约、拖延、不能继续履行本合同，则属于乙方违约，乙方所交房款不予退还。”2017年4月23日，冯露向李益民6217681200297391银行账户转账300000元。同日，李益民在前述《补充协议》中备注：“收到以上叁拾万元正（300000元）购房预付款。”2017年6月15日，冯露与李益民共同前往重庆市渝北区不动产登记中心领取案涉房屋的不动产权证，该证注明:渝北区龙塔街道兴盛大道118号天江鼎城雅园14幢15-2号系李咏梅和李益民按份共有。因李咏梅不同意出售案涉房屋，后李益民将此情况告知了冯露。2017年7月6日，李益民之妻李咏梅直接短信通知冯露，明确告知对方不愿意出售案涉房屋。2017年7月14日，李益民向冯露银行账户转账280000元用于退还之前已收到冯露购房的款项。2017年7月27日，冯露以本案请求起诉来院，要求处理。李益民、李咏梅于2017年8月9日收到本案的起诉状副本等诉讼文书，优屋公司于同年9月8日收到本案起诉状副本等诉讼文书。另查明，前述房屋系李益民于2006年4月23日与重庆中关村实业发展有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》从该公司购买的预售房，总价款558586元，其中300000元以按揭贷款方式支付。2012年1月9日，李益民缴纳了该房屋的物业专项维修资金，物业专项维修资金收据载明业主为李益民一人。2012年2月9日，李益民、李咏梅共同向房屋登记部门申请将上述房屋所有权人由李益民一人变更登记为李益民、李咏梅二人，且李益民占40%、李咏梅占60%。审理中，冯露申请对重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道118号天江鼎城雅园14-5-2号房屋在2017年7月13日的价格进行评估，本院依法委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限公司对上述评估事项进行评估。冯露预缴了鉴定评估费5800元。该评估公司出具重恒申达（司法）房评报字（2009）第029号《渝北区龙塔街道兴盛大道118号天江鼎城雅园14幢1-5-2成套住宅用房地产市场价值评估鉴定评估报告》，评估结果为：该房屋在评估时点2017年7月13日的评估价值为总价147.42万元，单价为12780元/平方米。该评估报告载明，评估过程中，选取了与案涉房屋同小区且均朝中庭的A、B、C三例二手房交易住宅房屋作为可比实例，其中A房屋情况：5/6楼层、建筑面积153.41平方米、成交时间2017年5月2日、成交价11603元/平方米，平层户型；B房屋情况：5/5楼层、建筑面积115平方米、成交时间2017年3月23日、成交价12174元/平方米，跃层户型；C房屋情况：5/5楼层、建筑面积115平方米、成交时间2017年5月17日、成交价13043元/平方米，跃层户型。鉴定人员根据所选实例、结合其他情况采比较法，并对相关因素予以修正后出具了以上评估报告。经质证，冯露认为鉴定人在评估时选取可比实例是从行业系统中调取、未进行市场调查、未进行现场查堪、亦未对可比实例的真实性进行其他核实措施，可比实例是否具有公允性及代表性存疑问；可比实例A为平层、评估对象是跃进层，但评估价格仅比原交易价格多1000元，结论缺乏客观性，评估结果不应作为事实认定依据。李益民、李咏梅、优屋公司对评估报告无异议。审理中，冯露为证明评估报告依据的可比实例缺乏可比性和真实性，冯露申请了律师调查令，调取了与案涉房屋同小区的10栋2-5-1号房屋的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》及冯露自行录制的该房屋是平屋房屋的视频，协助调查单位重庆链家房地产经纪有限公司还出具了《情况说明》一份，载明经该公司居间，在案涉小区，于2017年5月左右居间成交房屋一套、建筑面积153.41平方米、建筑面积单价11603元/平方米；于同年9月左右居间成交房屋一套、建筑面积139.17平方米、建筑面积单价13006元/平方米；于同年11月左右居间成交房屋一套、建筑面积114.29平方米、建筑面积单价10155元/平方米。冯露认为调取的合同载明的交易房屋的交易时间在2017年9月，距申请评估的时点更近；该合同交易房屋为平层，交易价格13006元/平方米，而案涉争议房屋是跃层，在申请评估时间的价格应更高。李益民、李咏梅认为调查调取的合同及协助调查单位出具的情况说明、视频无其他证据佐证，不具有真实性且与本案无关。优屋公司对该部分调查取得材料的真实性予以认可，但认为调取的材料与案涉房屋没有参照对比性，不能达到冯露的证明目的。冯露还举示了以下证据：1、冯露、陈鲁文与谢云、重庆竹箭房地产营销策划有限公司之间签订的《房屋买卖居间合同》、天江鼎城雅园14-5-2号房屋物管费和公区水电费收据、《委托家居设计定金协议》及装修定金收据、《装修合同书》及收据、《居然之家家具建材销售合同》及支付凭证、《物业小区房屋装饰装修安全协议》及收据、购买灯具收据，欲证明其为购置本案争议房屋，卖出其原有房屋，并为本案争议房屋装修进行了准备和支付了装修材料和物管费等相关费用30759.5元。李益民、李咏梅和优屋公司对该部分证据的真实性、关联性均不予认可。2、2017年7月，冯露夫妻与李益民、李咏梅等人就案涉房屋买卖纠纷进行处理的先后对话录音，其录音显示主要内容是：李益民称瞒着李咏梅将卖房价格虚假提高，由他回去告诉李咏梅称冯露愿意加点钱，按1650000元成交，冯露实际不增加房款，由李益民向冯露出凭据减出增加的价款，不损害冯露的利益；李益民还称，其隔壁有个装修后的房层，套内面积115平方米，标价2350000元；李益民与冯露商量顺着李咏梅说，说给李咏梅听，说房价涨到1600000元、1650000元，实际不要冯露付增加的钱。李咏梅到场后明确不同意卖房。后双方未能达成一致意见。李益民、李咏梅对录音真实性无异议，表明李益民愿意以变通方式配合冯露转移登记，李益民未违约。优屋公司认为该录音与其无关，不是参与人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告冯露、被告李益民和被告优屋公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。因无证据证明被告李咏梅同意被告李益民出售本案争议房屋及被告李咏梅是该买卖合同的出卖方之一，故被告李咏梅不是前述合同的当事人，不承担本案民事争议涉及的民事责任。原告冯露在本案中以被告李益民和被告优屋公司违约并提出本案诉讼请求，对此，本院评析如下：关于《房地产买卖合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“由下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，原告冯露、被告李益民和被告优屋公司签订的《房地产买卖合同》已经成立并生效，该合同对各方当事人均有法律约束力，各方当事人均应按约履行自己的义务。经查明，原告冯露在合同订立后按约支付了相应房款，但由于被告李益民在订立合同前隐瞒了该房屋有共有人，其签约出卖该房屋并未征得共有人同意，在合同订立后，共有人明确表示不同意出售该房屋，由此导致原告冯露与被告李益民之间的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，故原告冯露起诉要求解除其与被告李益民之间的房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。同时，被告优屋公司作为居间人，应向购买方即原告冯露提供买卖房屋的真实情况，但是，本案中被告优屋公司并未证明其已要求卖方即被告李益民提供在本案买卖双方交易时最新的房屋权属证书或产调证明，也未在订立合同前向原告冯露提示该事项，而其在订立买卖合同时持有的仅有被告李益民购房合同、借款合同、抵押合同及物业维修资金收据，这些材料形成时间均是本案当事人进行交易5年前，房屋权属情况与本案当事人交易时的真实情况并不相符，不具备交易时所需真实材料的要求，其后又因房屋共有人即被告李咏梅不同意出售房屋导致前述房屋买卖合同无法继续履行应予解除，对此，被告优屋公司具有重大过错，案涉居间合同订立的目的并未实现，现原告冯露要求解除与被告李益民、被告优屋公司三方间的居间合同成立，本院依法予以支持。对于合同的解除时间，因解除权属形成权，故以上合同应于原告冯露解除以上合同的意思到达本案被告时解除。即原告冯露与被告李益民之间就案涉房屋订立的房屋买卖合同于被告李益民2017年8月9日收到本案起诉状副本时解除，而原告冯露、被告李益民与被告优屋公司三方之间的居间合同则于被告优屋公司2017年9月8日收到本案起诉状副本时解除，对此，本院予以认定。关于被告李益民是否应当向原告冯露支付违约金600000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”本案中，原告冯露与被告李益民在《房屋买卖合同》中约定：“若因甲方（即被告李益民）原因（包括但不限于未取得房屋共有人的同意、提供虚假证明资料、拖延还贷及办理注销抵押登记、迟延履行本合同约定条款15日以上、未取得承租方放弃优先购买权的表示及出售该房屋的意向改变等）不履行本合同约定超过15日（含）或导致本合同无法履行，则乙方（即原告冯露）有权要求甲方双倍退还已支付之购房定金或按总房款的10%要求甲方支付违约金，并解除本合同约定。”此后，其双方又在《补充协议》中约定：“经买卖双方协商约定，乙方提前进场装修并支付甲方预付购房款人民币叁拾万元整（300000.00元），若因甲方违约不过户，需赔偿乙方所交房款金额的双倍作为违约金；若因乙方原因导致违约、拖延、不能继续履行本合同，则属于乙方违约，乙方所交房款不予退还。”现由于被告李益民在订立合同时隐瞒该房屋有共有人及尚未征得共有人同意的事实，导致合同订立共有人反对卖房、并最终导致合同解除，被告李益民的行为构成根本违约，按约应向原告冯露支付违约金600000元。本案中，原告冯露申请对案涉房屋在2017年7月13日的市场价格进行了鉴定，评估报告所得案涉房屋在2017年7月13日时的市场价格为147.42元，建筑面积12780元/平方米。但是，根据评估技术报告，该次评估选取的可比实例的交易时间分别为2017年3月、5月，距当事人申请评估的时点较远。在原告冯露与被告李益民发生纠纷后，从双方在2017年7月协商时的对话内容及原告冯露在鉴定结束后申请调查取得的其他房屋的交易情况表明，在2017年，房屋交易价格波动较大，且上升趋势明显。加之，案涉房屋买卖合同的解除时间应为被告李益民2019年8月9日收到起诉状副本之时，对于房屋溢价损失的考量亦应以该时点为依据，故评估报告所得结论与案涉房屋在买卖合同解除时的真实市场价格差异更大。鉴此，评估报告作为合同解除后的损失考量依据不足，对该评估报告，本院不予采纳。鉴于原告冯露在本案未直接请求赔偿因合同解除造成的直接经济损失，而是请求被告李益民等支付违约金，加之被告李益民在庭审也提出了双方约定违约金过高的抗辩，而前述按合同约定应付违约金数额结合本案证据情况确实较高，应予适当调整。对于违约金调整的问题。本院认为，对本案违约金的调整应结合以下情况：1、根据本案证据表明，案涉房屋价格在原告冯露与被告李益民订立合同后上涨明显；2、前述合同订立时被告李益民即严重违反诚实信用原则，隐瞒房屋权属真实情况，又未征得共有人同意，被告李益民的违约行为属于恶意违约;3、合同中关于定金140000元的数额约定，如卖方违反相应约定，卖方返还的双倍定金数额达280000元；4、合同履行过程中，被告李益民又自愿将违约金数额从《房地产买卖合同》约定成交价10%即146000元增加至预付款300000元的双倍即600000元，使违约金的约定具有加重处罚的性质。结合以上事实，本院酌定将违约金调整至350000元。原告冯露超出该数额的违约金请求，本院不予支持。关于被告李益民是否应当向原告返还定金140000元和购房款300000元。《中华人民共和国》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《房地产买卖合同》中原告冯露与被告李益民之间房屋买卖合同已经解除，故被告李益民从原告冯露处收取的定金和购房款均应予以返还。由于被告李益民与被告优屋公司双方签订《房屋出售居间协议》时约定，被告优屋公司须向求购房收取5000元定金，该约定系卖方对居间方的委托，收取的后果由卖方承担。2019年3月16日，原告冯露向被告优屋公司支付5000元，被告优屋公司出具收据明确载明收取诚意金交业主后转为定金。其后，被告李益民亦收到被告优屋公司转交的该款，故该款应认定为原告冯露向被告李益民支付的购房定金5000元。按约定，原告冯露应在2017年3月19日交纳定金140000元，原告冯露也在当日实际支付了140000元，但被告李益民在当日向原告冯露出具的收据载明的收款性质是收取“购房款”140000元，原告冯露收取收据后并未提出异议，故该款仅系购房款，而非定金。此后，原告冯露又于2017年4月23日向被告李益民支付购房款300000元。因此，原告冯露总计向被告李益民支付了定金5000元、购房款440000元。按前述法律规定，并扣除被告李益民于2017年7月14日经银行账户转账已返还的280000元购房款，被告李益民还应返还原告冯露定金5000元，购房款160000元。原告本项诉讼请求中与此相符合的部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。关于被告李咏梅是否应与被告李益民向原告冯露支付违约金以及返还定金和购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，因被告李咏梅不是合同当事人，且其并未同意出售房屋。故被告李益民因本案纠纷所负债务不属共同债务，按合同相对性原则，被告李益民应自行承担合同责任。原告冯露要求被告李咏梅承担责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于被告优屋公司是否应当向原告冯露返还中介服务费。据本案证据显示，原告冯露仅向被告优屋公司交纳了中介服务费10000元，其主张已付15000元不属实，超出部分，本院不予认定。由于被告优屋公司在订立合同时未提供与交易当时相符的真实材料具有重大过错，本案所涉居间合同关系应予解除，同时根据前述《中华人民共和国合同法》第九十七条和第四百二十五条的规定，被告优屋公司应将其从原告冯露处收取的中介服务费10000元返还给原告冯露。原告冯露的本项请求中与此相符的部分，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。综上所述，原告冯露的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告冯露、被告李益民和被告重庆优屋网络科技有限公司于2019年3月19日签订的《房地产买卖合同》中原告冯露与被告李益民之间的房屋买卖合同于2017年8月9日解除；原告冯露、被告李益民和被告重庆优屋网络科技有限公司于2019年3月19日签订的《房地产买卖合同》中三方之间的居间合同于2017年9月8日解除；二、被告李益民于本判决生效后立即向原告冯露支付违约金350000元；三、被告李益民于本判决生效后立即返还原告冯露定金5000元、购房款160000元，合计165000元；四、被告重庆优屋网络科技有限公司在本判决生效后立即返还原告冯露中介服务费10000元；五、驳回原告冯露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元17940元，保全措施申请费5000元，共计22940元，由被告李益民负担。鉴定费5800元，由原告冯露负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 蒲 太 康人民陪审员 胡  毓二〇一九年十月三十一日法官 助理 孔  亿书 记 员 张科群浪