安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初5000号原告（反诉被告）：穆磊，男，1980年6月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告（反诉被告）：蔡永玲，女，1973年2月24日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。二原告共同委托诉讼代理人：朱磊，北京京师（亳州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：亳州市运通房地产开发有限责任公司。住所地安徽省亳州市交通局院内。统一社会信用代码9134160073718064G。法定代表人：吴怀兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。原告（反诉被告）穆磊、蔡永玲与被告（反诉原告）亳州市运通房地产开发有限责任公司（以下简称运通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告蔡永玲及原告穆磊、蔡永玲的委托诉讼代理人朱磊、被告运通公司的委托诉讼代理人王铸、肖静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆磊向本院提出诉讼请求：1、依法请求被告支付二原告逾期交房违约金97784元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年5月4日，原被告经双方协商一致签订《商品房买卖合同》，该合同载明，二原告以2716233元向被告购买位于光明路南侧玫瑰园小区5幢104号房产一处，付款方式为其他，即买受人于2017年5月4日签订商品房买卖合同并支付首付款1366233元，余款以按揭方式付清，出卖人交付日期为2018年5月30日，交付标准为综合查验合格，如出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付巳付房价款万分之4违约金。合同签订后，二原告依约向被告支付首付款并申请办理按揭，但被告直至2018年8月才查验合格，故二原告诉至贵院，要求被告承担逾期交房违约责任，望判如所请。被告运通公司辩称，约定的交房时间是2018年5月30日，根据双方签订的合同补充协议第三条，逾期超过90日，才开始计算逾期交房违约金，从2018年8月31日之后逾期交房才开始计算逾期交房违约金，实际交房时间是2018年8月27日，所以不存在逾期交房违约金。故要求依法驳回原告诉讼请求。被告运通公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付逾期付款违约金35000元；2、判令被反诉人支付计算至2019年6月30日的迟延办证违约金40743元，自2019年7月1日至办理不动产转移登记之日的迟延办证违约金，以购房款总额为基数，按每日万分之一计算；3、被反诉人承担诉讼费用。事实与理由：2017年3月21日，反诉人与被反诉人签订《首付分期付款协议》，约定被反诉人应当于2017年4月21日前支付剩余首付款60万元，每逾期付款一日，被反诉人向反诉人支付应付款金额的1%的违约金。被反诉人于2017年4月24日支付30万元，于2017年5月4日支付20万元，用认购金10万元抵付剩余首付款10万元。被反诉人应支付逾期付款违约金35000元。2017年5月4日，反诉人与被反诉人签订《合同补充协议》，约定：如果被反诉人未按照本协议办理不动产转移登记的相关事宜，延迟超过30日的，应按每延迟一日的购房款总额万分之一向反诉人支付违约金。反诉人于2019年1月23日通知被反诉人于1月31日前办理不动产转移登记手续，但被反诉人至今仍未办理。被反诉人应当支付计算至2019年6月30日的迟延办证违约金40743元，自2019年7月1日至办理不动产转移登记之日的迟延办证违约金，以购房款总额为基数，按每日万分之一计算。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的反诉请。原告穆磊、蔡永玲对反诉辩称，一、答辩人不存在任何逾期支付购房款的违约情形，被答辩人反诉请求无事实依据。(一)、依据正式《商品房买卖合同》以及付款转账凭证，答辩人巳于2107年5月4日前付清首付款1366233元，不存在首付款支付违约。被答辩人反诉提供的中国建设银行单位客户专用回单证明：2017年1月24日答辩人向被答辩人转入99980元，2017年3月21日转入766233元，2017年4月24日刷卡支付300000元，2017年5月4日刷卡支付200000元。截至2017年5月4日一共支付1366233元，首付款巳经付清。同时，2017年5月4日被答辩人向答辩人出具首付款收据一份，注明收到人民币1366233元，玫瑰苑一期5#104室首付款。据此，双方实际按照正式《商品房买卖合同》履行，答辩人依照正式合同如期足额支付首付款。(二）、被答辩人要求答辩人必须委托被答辩人或其指定的代办单位办理银行办理按揭贷款相关手续，答辩人巳按照要求办理相关手续，答辩人不存在按揭贷款违约情形。首先，答辩人是按照被答辩人指定的银行办理按揭贷款，答辩人符合银行贷款政策，成功获得贷款，答辩人依照合同如期申请办理银行按揭，贷款何时审批不可归责于答辩人。答辩人从2018年4月1日开始巳经按照银行规定按期偿还银行按揭。其次，涉案楼盘全部业主，普遍存在实际审批下来的按揭款时间与《商品房买卖合同》约定时间不一致情况，不是答辩人个人原因。最后，被答辩人对此知情同意，2018年1月23日，被答辩人以担保人身份签署《个人住房借款合同》时，并未提出异议。二、答辩人办理产权登记前提是被答辩人综合查验合格并通知交房，故答辩人不存在迟延办证违约责任。首先，正式《商品房买卖合同》第八条交付期限载明：出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合查验合格的商品房交付买受人使用。第九条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但实际上，被答辩人直到2018年8月27日才完成综合查验，逾期达88天，另外被答辩人没有履行书面通知到原告实际交付使用、办证的相关合同义务。因被答辩人逾期交房在先，故在被答辩人实际交付书面通知到被答辩人之前不存在办理产权登记的基础，答辩人可依法行使先履行抗辩权，不承担违约责任。其次，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：交房时被答辩人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被答辩人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，答辩人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被答辩人承担。最后，《商品房买卖合同》主合同并未规定答辩人迟延办证违约金责任。补充协议约定的内容因无故延长被答辩人逾期免责期限，并缩短答辩人办理相关登记手续期限，变相增加答辩人违约风险，明显偏袒被答辩人系显示公平的合同条款，因此对增加答辩人逾期办理登记手续的违约责任应定为无效约定，该补充协议条款属于无效格式合同，不应作为裁判依据。即使被答辩人能够证明答辩人承担逾期办理不动产转移登记手续和抵押登记的违约责任，因答辩人巳经按约定办理不动产转移登记手续，因此应该将违约金计算标准变更为购房款总额日万分之零点五，才能更加公平。综上，答辩人不存在违约情形，恳请合议庭予以考虑。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对原告穆磊、蔡永玲提交的身份证、《商品房买卖合同》、银行回单、查询证明予以确认并在卷佐证。对被告运通公司提交的认购书、合同补充协议、银行回单予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日，蔡永玲（认购方）与运通公司（出售方）签订《玫瑰苑一期别墅认购书》，约定:1.认购房号：5号楼104室，建筑面积：282.96平方米(最终以房产局测绘为准）；2.认购金：（人民币）100000元整；3.单价：（人民币）9820元/平方米；4.总房价：（人民币）2778667元；5.认购方签定认购书时，认购方必须交付定金，并在签定本认购书之日起一周内到售楼部签定（玫瑰苑一期商品房买卖合同），若认购方逾期未来签定商品房买卖合同的，出售方视认购方单方面终止本认购书，则出售方有权另售第三方，本认购书自动作废，认购方己支付的认购金将全额扣除。2017年3月22日，穆磊（买受人）与运通公司（出卖人）签订《首付分期付款协议》，约定：买受人购买出卖人位于玫瑰苑一期5#104室房屋一套，总房款人民币2716233元，双方协商，就分期付款达成以下协议：第一条：付款方式，买受人于2017年3月21日向出卖人缴纳购房首付款计人民币766233元，剩余首付款于2017年4月21日前向出卖人支付并结清首付款；第二条：买受人逾期付款的违约责任，买受人如未在分期付款期限内付款，按下列方式处理：1、逾期按照本协议约定的应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1%的违约金，协议继续履行；第三条：关于房屋产权转移及产权登记的约定，1、在买受人向出卖人缴纳购房首付款后，出卖人可协助办理备案等相关手续，但在未付清全部购房款之前，房屋的所有权中的处分权、使用权归出卖人享有。在买受人付清全部购房款后，该房屋的包括处分权、使用权在内的所有权全部转移至买受人享有；2、由于买受人的原因导致不能办理产权证的，出卖人不承担责任；第四条：解除协议时相关事项的处理，若因买受人逾期付款而导致出卖人解除本协议，出卖人只需书面通知买受人即可将本协议解除，出卖人不再履行本协议的义务，亦不承担违约责任，买受人负责将房屋再过户至出卖人名下，其他事项依法律程序解决。首付分期付款协议签订后，穆磊、蔡永玲于2017年1月24日向运通公司转入99980元、2017年3月21日转入766233元、2017年4月24日刷卡支付300000元、2017年5月4日刷卡支付200000元，截至2017年5月4日一共向运通公司转账1366213元。运通公司向穆磊、蔡永玲出具了收据。2017年5月4日，穆磊、蔡永玲（买受人）与运通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第5座10号房，建筑面积共282.96平方米，……；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9599.36元，总金额（人民币）贰佰柒拾壹万陆仟贰佰叁拾叁元整，……；第六条付款方式及期限，……，3、其他方式：买受人于2017年5月4日签订商品房买卖合同并首付人民币计壹佰叁拾陆万陆仟贰佰叁拾叁元整（￥1366233元），余款计人民币壹佰叁拾伍万元（￥1350000元），于2017年5月10日之前办理银行按揭，否则出卖人视为买受人违约，买受人将承担相应的违约责任；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），⑴逾期在60日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金；第八条出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合查验合格的商品房交付买受人；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）”；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方自行约定。在签订《商品房买卖合同》的同时，双方又签订了《合同补充协议》，约定：出卖人（甲方）与买受人（乙方）经友好协商，就乙方所购买的亳州市运通房地产开发有限责任公司玫瑰苑一期住宅小区5#104商品房签订的《商品房买卖合同》相关未尽事宜，订立本补充协议：第三条：甲方逾期交房的违约责任，双方同意以下原则处理《商品房买卖合同》第九条：逾期超过90日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付限的90日后第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；第四条：关于不动产权登记手续的补充约定：1、双方一致同意将《商品房买卖合同》第十五条变更为：甲方应当在该房屋交付后180日内，将办理不动产权证所需资料由甲方提供报不动产登记中心受理登记。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后360日内取得房屋不动产权证书总证的，乙方不退房，甲方按乙方己付购房款的万分之一向乙方支付违约金。为免疑义，双方确认签字后生效。2、甲方对于该房屋的不动产转移登记仅负协助义务，如因非甲方原因导致无法或延迟办理的，甲方不承担任何责任。3、如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的不动产登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理。乙方需向有关单位缴纳各项办证费用。如因乙方原因导致无法或延迟办理不动产抵押登记的，乙方承担逾期违约责任。4、乙方应保证提供给甲方的文件资料均真实、完整、有效、合法。如乙方未按照本协议办理不动产转移登记和抵押登记的相关事宜业务的，延迟超过30日的，应按每延迟一日的购房款总额万分之一向甲方支付违约金，延迟超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。第五条：补充协议的效力：1、本补充协议作为合同附件与《商品房买卖合同》正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与《商品房买卖合同》正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。案涉房屋于2018年8月27日通过综合查验并交付。本院认为，根据诉、辩双方主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、穆磊、蔡永玲是否存在逾期支付购房款？二、合同补充协议第三条的效力如何认定？二、运通公司是否存在逾期交房的违约事实？一、穆磊、蔡永玲是否存在逾期支付购房款？双方签订的《首付分期付款协议》约定“……剩余首付款于2017年4月21日前向出卖人支付并结清首付款。”而双方于2017年5月4日签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限：“……买受人于2017年5月4日签订商品房买卖合同并首付人民币计壹佰叁拾陆万陆仟贰佰叁拾叁元整（￥1366233元），余款计人民币壹佰叁拾伍万元（￥1350000元），于2017年5月10日之前办理银行按揭。”《首付分期付款协议》与《商品房买卖合同》对首付款的支付期限约定不一致，而《商品房买卖合同》是在《首付分期付款协议》后签订的，应视为双方对首付款方式及期限进行了变更，首付款支付方式及期限应以《商品房买卖合同》约定的为准。穆磊、蔡永玲于2017年5月4日付清首付款，且运通公司向穆磊、蔡永玲出具收据。故穆磊、蔡永玲在《商品房买卖合同》约定的时间付清首付款，并未逾期。二、合同补充协议第三条的效力如何认定？《中华人民共和国合同法》第四十条规定：”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。穆磊、蔡永玲认为运通公司在补充协议中延长逾期交房违约金计算时间，违反了相关法律规定，且明显是运通公司减免自身责任，排除穆磊、蔡永玲主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中对消费者利益保护进行监管的不公平条款，因此补充协议的第三条无效。本院认为，首先，违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议第三条并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据合同法第七十七条第一款的规定：”当事人协商一致，可以变更合同”，穆磊、蔡永玲、运通公司可以就合同未尽事项进行补充约定，不能仅因补充约定对延长逾期交房违约金计算时间及将办理不动产权证所需资料报备登记期限进行延长即认定该条款属于免除出卖人责任，进行延长，即认定该条款属于免除运通公司责任，加重穆磊、蔡永玲责任的免责条款。另，补充协议第五条明确约定“如本补充协议的约定与《商品房买卖合同》正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。”据此，本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。根据合同约定，运通公司负有在“2018年5月30日前交房的义务”；补充协议约定“逾期超过90日……”，案涉房屋于2018年8月27日通过综合查验并交付，逾期未超过90日，根据补充协议约定，不需要向穆磊、蔡永玲支付违约金。综上所述，原告穆磊、蔡永玲提交的证据不能支持其诉讼请求，被告运通公司提交的证据不能支持其反诉请求；双方请求均应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告穆磊、蔡永玲的诉讼请求；二、驳回被告亳州市运通房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费2245元，由原告穆磊、蔡永玲负担；反诉费847元由被告亳州市运通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  邢丽侠人民陪审员  崔钰婷人民陪审员  郭 永二〇一九年十月二十一日书 记 员  刘 曼