上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34315号原告：上海市闵行区浦江镇正义村民委员会，住所地上海市闵行区。法定代表人：李霞。委托诉讼代理人：史梦哲，上海融力天闻律师事务所律师。被告：刘毛中，男，1974年1月1日出生，汉族，户籍地安徽省池州市，现住上海市松江区。被告：上海绚蓉服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘毛中。原告上海市闵行区浦江镇正义村民委员会与被告刘毛中、上海绚蓉服饰有限公司(以下简称绚蓉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区浦江镇正义村民委员会的委托诉讼代理人史梦哲、被告刘毛中(同时作为被告绚蓉公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行区浦江镇正义村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间于2007年12月18日签署的《厂房租赁协议》已于2016年3月28日被解除；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至2016年3月28日止的房屋租金4,742.5元；3.判令被告向原告支付自2016年3月29日至2018年12月31日止的房屋占有使用费56,235.9元；4.被告向原告支付利息，以60,978.4元为本金，自2019年1月1日起计算至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：2007年12月18日，原、被告签订《厂房租赁协议》，被告向原告承租位于正义村委会办公室下面9间房屋，西厢房8间，彩钢棚一个。原告同意被告将东面3间加盖一层，拆除旧彩钢棚，翻建成二楼，总建筑面积约300平方米。上述总租赁面积912平方米，租赁期限自2008年1月1日起至2023年1月1日止。租赁价格每五年递增，前五年年租金38,000元，中五年年租金41,800元，后五年年租金45,980元。付款方式为先付后用，每年12月31日前付清下一年租金。2009年9月30日，原、被告签订《补充协议》，原告将原村委办公室10间房屋租赁给被告，租赁价格为每年20,000元，租赁期限自2009年10月1日起至2023年1月1日止。后由于上述租赁房屋除西厢房8间外，其余均被列入浦江镇违法建筑拆违范围内，原、被告终止了租赁关系，被告自2016年5月31日清腾并向原告返还了除西厢房8间外的其余房屋，该违法建筑于2016年7月13日被拆除完毕，但剩余8间房屋仍由被告占用。然而，被告自2016年1月1日起即未向原告支付任何房屋使用费，也拒不返还相应房屋，虽经原告多次催讨，被告仍拒绝支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的全部房屋使用费。原告认为，双方的租赁关系已经终止，被告应当向原告返还全部房屋，然被告占用原告8间房屋直至2019年年初，却未支付房屋占有使用费，故诉至法院。被告刘毛中、绚蓉公司共同辩称，同意《厂房租赁协议》于2016年3月28日解除。房屋租金支付至2015年12月31日，原告的老书记口头同意西厢房8间不拆留给被告免费过渡，此后，从未向被告索要房租。本院经审理认定事实如下：2007年12月18日，原告(甲方)与被告刘毛中(乙方)签订《厂房租赁协议》，约定：乙方为发展生产所需，向甲方租赁厂房，双方经过协商，达成共识，特签如下合同：一、租赁地址：正义村委会办公室下面9间，西厢房8间，彩钢棚一个。二、为了扩大厂房面积，甲方同意乙方将东面3间加一层。拆除旧彩钢棚，翻建成二楼，总建筑面积约300平方米。所有费用(包括建筑、水电安装等)均由乙方投入。15年后，该厂房产权归甲方。如乙方需要继续使用该房，双方协商，重签协议。三、租赁期限：15年，即从2008年1月1日至2023年1月1日止。四、租赁价格：每5年递增10%，即：前5年每年38,000元，中5年递增10%，即每年41,800元，后5年递增10%，每年45,980元。五、付款方式：先付后用，一年一次付清，签约时付第一年租金，以后每年12月31号前付下一年租金，以此类推。六、租赁期间，乙方要服从当地政府领导，保证合法经营，注意安全生产，搞好环境卫生，做好安全防范工作。七、租赁期间，如遇国家集体征用，双方均无条件服从，国家集体的赔偿补贴费，根据谁投资，谁收益的原则，原厂房补贴归甲方，后补厂房及设备搬迁补贴归乙方，房租按月计算，双方互不追究责任。八、租赁期间，如发现房屋漏水等问题，由甲方予以修理，费用由甲方承担。乙方不得随意改变房屋结构，包括门窗等，如确需改建，须经甲方同意，费用由乙方承担。九、租赁期间，乙方要按时缴纳水费电费，如若拖欠，一切后果由乙方承担。十、租赁期满，如双方均感合作满意，且乙方还想续租此房，则双方协商，续签合同。(在同等价格下，甲方应优先考虑租给乙方)。十一、此协议一式二份，双方各执一份。合同落款处被告绚蓉公司在乙方处盖章。2009年9月30日，原告与被告刘毛中(被告绚蓉公司法人代表)签订《补充协议》，约定：经双方协商，甲方将原村委办公室10间房屋(二层7间、三层3间)租赁给乙方，租赁费为每年20,000元。租赁时间从2009年10月1日起。其他条款按照2007年12月18日双方所签定的协议履行。合同落款处被告刘毛中签字，被告绚蓉公司盖章。2016年3月28日，原告(甲方、土地出租方)与被告绚蓉公司(乙方、土地承租方)签订《协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2007年12月18日签订《厂房租赁协议》，约定由甲方将位于正义路的土地出租给乙方使用，租赁期限自2008年1月1日起至2023年1月1日。乙方在上述土地上搭建了1681平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用。因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定。现甲乙双方为配合违法用地整治，决定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，经友好协商就相关事项达成一致如下：一、双方责任承担(一)因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除。乙方应于2016年4月28日前完成清腾撤离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品(包括但不限于机器设备、生活物品)；并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付(不得有所毁损，否则应作相应赔偿)。(二)甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿1,292,464元，同意向乙方补偿搬迁损失18,000元，停产停业损失336,200元。乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计1,646,664元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿(包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修等的折价补偿)，及其它可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其它第三方主张任何权利。(三)乙方承诺于2016年4月28日前办妥水、电、煤销户手续，否则甲方有权代为提交销户申请并以乙方名义实施停水、停电、停煤气，如因此发生民事纠纷的，由乙方承担全部民事责任。《协议书》还对其他事项进行了约定。合同落款处被告刘毛中签字，被告绚蓉公司盖章。2016年7月12日，原告与浦江镇拆违办出具《闵行区浦江镇非居(企业)整治已拆除确认单》，载明：闵行区浦江镇正义村正义路绚蓉违法建筑共1849平方米，确认拆除情况如下：1、2016年7月12日，已拆除1225平方米，剩余624平方米。2、2016年7月13日，已拆除624平方米。……5、现已全部拆除完毕，该处属减量化，转规建办垦复。另查明，被告绚蓉公司于2016年4月28日前搬离原告办公室下面9间、彩钢棚及原村委办公室10间房屋(二层7间、三层3间)，占用西厢房8间至2018年12月31日。被告绚蓉公司缴纳上述全部租赁房屋的租金至2015年12月31日，此后原告从未书面催缴租金，直至2019年2月13日原告财务人员向被告刘毛中微信催缴租金。以上事实，由《厂房租赁协议》、《补充协议》、《协议书》、《已拆除确认单》、《浦江镇土地使用证地块面积认定表》及附图、《地籍调查表》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《厂房租赁协议》涉及的租赁房屋系违法建筑，故《厂房租赁协议》应为无效。关于《厂房租赁协议》及《补充协议》的承租方是被告刘毛中还是被告绚蓉公司。原告认为，《厂房租赁协议》及《补充协议》的乙方是被告刘毛中，且在合同履行过程中两被告混同支付，故两被告系共同承租，应共同承担租金及房屋占有使用费。两被告认为，合同相对方及实际承租人均为被告绚蓉公司，被告刘毛中履行的是职务行为，不应当承担责任。本院认为，虽然《厂房租赁协议》的乙方为被告刘毛中，但在落款处是被告绚蓉公司盖章，且无被告刘毛中的签字。而《补充协议》的乙方为被告刘毛中，但其后附加括号绚蓉公司法人代表，落款处有被告绚蓉公司盖章及被告刘毛中签字。因此，上述两协议的合同相对方应为被告绚蓉公司，被告刘毛中作为被告绚蓉公司的法定代表人在协议中作为乙方或者签字，系履行职务行为，不应当承担责任。根据《协议书》的约定，被告绚蓉公司应于2016年4月28日前搬离原告办公室下面9间、西厢房8间、彩钢棚及原村委办公室10间房屋(二层7间、三层3间)，但被告绚蓉公司实际搬离了原告办公室下面9间、彩钢棚及原村委办公室10间房屋(二层7间、三层3间)，占用西厢房8间至2018年12月31日，故被告绚蓉公司应当向原告支付西厢房8间自2016年4月29日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费。两被告辩称原告曾口头同意免费过渡，但未能提供证据加以证明，本院不予采信。《厂房租赁协议》无效，原告请求参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持，故被告绚蓉公司应当支付的房屋占有使用费自2016年4月29日起至2017年12月31日止为32,928.02元(41,800元/年÷365天÷17间×8间×611天)，自2018年1月1日起至2018年12月31日止为21,637.65元(45,980元÷17间×8间)，共计54,565.67元。关于原告主张的利息，被告绚蓉公司自2016年1月1日起未再缴纳房屋占有使用费，但原告从未书面催缴，直至2019年2月13日原告财务人员向被告刘毛中微信催缴。本院认为，原告长期怠于催缴房屋占有使用费，故对于原告要求支付利息的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海市闵行区浦江镇正义村民委员会与被告上海绚蓉服饰有限公司于2007年12月18日签署的《厂房租赁协议》无效；二、被告上海绚蓉服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区浦江镇正义村民委员会自2016年4月29日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费54,565.67元；三、驳回原告上海市闵行区浦江镇正义村民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计666.27元，由被告上海绚蓉服饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年十月三十日书记员  刘 阳附：相关法律条文附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。