河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1878号原告:范婷婷,女,1989年9月5日生,汉族,住河南省开封县。委托诉讼代理人：孙浩，男，1991年9月6日生，汉族，住河南省杞县，系范婷婷之夫，代理权限为特别授权。被告：开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街**，统一社会信用代码：914102006999808226。法定代表人：杨涛，执行董事。委托诉讼代理人：田合兴，公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张焱，公司员工，代理权限为特别授权。原告范婷婷与被告开封安联置业有限公司（以下简称安联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范婷婷及其委托诉讼代理人孙浩，被告安联公司的委托诉讼代理人田合兴、张焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金15297.75元（暂计算至2019年6月30日止），并按照合同约定支付至实际交房之日止；2、判令被告承担逾期交房期间原告支出的房屋租金6386.3元（暂计算至2019年6月30日止），并支付至实际交房之日止；3、判令被告将北侧卧室按照合同中建筑图纸改为卧室带阳台；4、判令被告将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月20日，原、被告签订编号为2023399号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的龙亭区东京××道北侧、东郊变电站东侧安联风度柏林（安联优悦城）8幢3单元10层1001号房屋一套，合同约定建筑面积93.67平方米，总房款459392元。按照原、被告双方约定，××逾期交房的违约责任为：逾期不超过180日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付房价款万分之一的违约金。但被告各种理由拒不支付违约金。据了解，在原、被告签订商品房买卖合同之前，开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室已经成立，扬尘治理是可以预见的，不能作为不可抗力，要求被告按照合同赔偿原告违约金。2019年6月27日，被告通过EMS邮寄交房通知书。原告于2019年6月29日到被告处办理交房手续，被告知需将面积差补交后方可验房，验收时发现被告私自变更建筑施工图，将南侧卧室阳台改为封闭式阳台，将北侧卧室阳台改为无阳台，并未按照合同约定提前通知原告，因此导致实际交房户型与合同中签订的建筑图纸不同，且被告未提供质量保证书等材料，故原告拒绝收房。因被告交付的商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准，已构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判决。被告安联公司辩称：1、逾期交房是因为存在政府政令的停工，该责任不应由被告承担，且原告收房时向被告出具有收条，双方已就违约金事宜达成一致，故原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。2、商品房买卖合同已经约定了违约金的标准，对原告要求支付租金不予认可。3、北侧卧室的建造与合同约定一致，合同中附的北侧卧室阳台处为内门联窗，属于室内门，而房屋是毛坯房交付，不安装室内门，原告要求安装室内门没有理由。4、原告要求将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台无事实和法律依据。2018年初，根据设计变更，风度柏林项目8#、10#楼南侧开敞阳台统一变更为封闭阳台，安联公司根据施工图纸及设计变更进行施工符合规定。另外，根据合同约定，只有在设计变更可能影响××所购商品房质量或使用功能时，××才负有通知××的义务，上述设计变更不属于合同约定的应当通知原告的情形，无需通知原告。5、原告要求对南侧卧室阳台建筑面积重新测量无法律依据。该处阳台是按照施工图纸及设计变更修建为封闭式阳台，应当计算全面积，测绘机构据此进行面积实测并出具实测图纸没有错误，无需重新测量。另外，根据《建设工程建筑面积计算规范》第3.0.21条规定：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算二分之一面积。南、北侧卧室的阳台均在主体结构内，应按全面积计算。本院经审理认定事实如下：2017年6月20日，原告（××）与被告（××）签订一份商品房买卖合同及补充协议。该合同约定，原告购买被告开发的位于东京××道北侧、东郊变电站东侧的安联·风度柏林第8号楼3单元10层1001号房屋一套，建筑面积为93.67平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米4904.3元，总金额为459392元。××应当在2018年7月31日前，将通过单体楼竣工验收的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，××可据实予以延期：遭遇不可抗力或其他非因××的原因导致延期的。除上述特殊情况外，××如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知××，否则视为××选择继续履行合同，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还已付购房款，并按××已付购房款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过××已付购房款的10%。××按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或者使用功能情形的，××应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达××：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；供热、采暖方式。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房南侧卧室阳台为开敞阳台。2018年1月9日，设计单位将安联·风度柏林项目8#、10#住宅楼南侧开敞阳台变更为采用塑钢窗全封闭，被告根据该设计变更将8#住宅楼南侧卧室阳台修建为封闭阳台，但未通知××。涉案商品房北侧卧室与阳台之间未修建隔断。2019年6月28日，涉案商品房所在的安联·风度柏林10#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年6月28日，被告在汴梁晚报上刊登交房通知，通知安联风度柏林8号楼、10号楼已达到交房条件，于2019年6月29日在风度柏林项目集中办理交房手续。原告于2019年8月7日接收房屋，并向被告出具一份收条，显示：业主范婷婷购买的安联风度柏林小区8号楼2单元1001室房屋一套，因逾期交房事项经协商一致，开封安联置业有限公司给予补偿共计人民币0元，其中抵面积差0。现已收到，其他各节不在追究。需补款11180元。原告于2019年8月6日向本院提交起诉状，诉状中载明的第一项诉讼请求是依法判令被告履行合同，向原告交付房屋，鉴于其于2019年8月7日收房，故在庭审时原告不再主张该项诉讼请求。原告在庭审时提交视频资料用以证明原告在签订上述收条时双方并未就违约金事宜协商一致，签署收条是为了收房，系被迫的。视频资料显示有原告与被告工作人员协商收条上关于违约金的表述问题，原告称被告没有与原告协商违约金事宜，不应让原告签署放弃违约金要求的收条。被告工作人员称如原告对收条上违约金的表述有异议可以先不办理收房手续，通过其他途径主张权利。另查明，开封市城市和水环境整治指挥部、开封市扬尘管控办公室通知，自2017年7月27日19时至29日，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2017年8月9日20时至8月10日12时，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2018年7月28日0时至7月31日24时，全市各类建设工程（包括房屋建筑、拆迁、市政、水利、交通等）根据空气污染状况，工地现场监控数据PM10超过55微克每立方米时停止施工。开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知，自2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工和拆迁作业；自2017年10月16日12时至22日24时，除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日全市各建筑工地停止一切土石方作业；自2017年11月2日14时至8日，施工单位停止建筑工地室外作业（含电焊、喷涂、粉刷等作业，不含塔吊和非焊接的钢筋捆扎作业），施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年3月22日16时至29日0时，施工单位停止施工工地开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年11月1日0时至2018年11月6日10时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月12日18时30分至2018年11月16日13时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月18日12时至2018年12月6日8时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年12月9日0时至2019年4月1日0时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业、混凝土浇筑和砂浆粉刷砌筑作业。开封市龙亭区住房和城乡建设区通知，自2017年11月15日0时至2018年3月15日，实施“封土行动”，全区所有建筑工地全面停止施工，严禁各类建设工程土石方作业。开封市建筑安全监督站通知，2018年6月6日停止土石方作业。被告因此停工290天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于违约金，被告提交有原告收房时向被告出具的收条，用以证明双方已就违约金事项达成一致意见，原告对收条的签字没有异议，但认为该收条系被迫签署的，并非原告的真实意思表示。原告在收房前已提起诉讼要求被告履行合同交付房屋并支付违约金，后又办理收房手续并向被告出具了收条，且其对签署收条的法律后果系明知的，因此不能认定该收条非原告的真实意思表示。鉴于原被告已就违约金事项达成一致意见，且不违反法律规定，故本院对该合意行为予以确认。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因原被告已就逾期交房的违约责任进行了明确约定，故原告要求被告支付逾期交房期间租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。商品房买卖合同所附房屋平面图显示北侧卧室与阳台之间有隔断，被告应当严格按图施工，现北侧卧室与阳台之间未修建隔断，被告违犯了合同约定，应承担继续履行的责任，对原告要求北侧卧室阳台按照合同中建筑图纸修建的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同所附房屋平面图显示南侧卧室阳台为开敞阳台，被告建设的系封闭阳台，因该项变更涉及房屋面积，被告未与原告协商一致擅自变更合同约定，应属违约。但鉴于该项设计变更经设计单位同意，且房屋已经建成并经验收合格，不宜部分拆除，故对原告要求将封闭阳台改为开敞阳台并重新测量面积的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告开封安联置业有限公司于本判决书生效后二十日内按照与原告范婷婷签订的商品房买卖合同所附房屋平面图建设安联·风度柏林第8号楼3单元10层1001号房屋北侧卧室阳台。二、驳回原告范婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取171元，由原告范婷婷负担80元，被告开封安联置业有限公司负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  陈姝亭二〇一九年十月三十一日书记员  张译天