湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初470号原告：湖北泰塑置业有限公司，住所地：武汉市江夏区流芳街大舒村，统一社会信用代码：9142010074177939X7。法定代表人：凌志，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金明，湖北忠三律师事务所律师。被告：刘某某，男，1986年3月2日，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。原告湖北泰塑置业有限公司（以下简称泰塑公司）诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰塑公司的委托诉讼代理人胡金明，被告刘某某的委托诉讼代理人张煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰塑公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金250000元和门前三包费81000元；2.判令被告支付逾期付款滞纳金（逾期付款滞纳金计算方式：自2017年2月26日起以租金30000元和门前三包费54000元为基数，自2018年2月26日起以租金220000元和门前三包费27000元为基数，每日均按照千分之三标准计算至实际支付之日止。暂计至2018年11月25日逾期付款滞纳金为290790元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年10月10日就被告承租原告综合楼地下室事宜签订了编号为TW2015Z-00的《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日，租金为每年200000元，门前三包费为每年27000元。2015年1月23日双方就《商铺租赁合同》签订《补充协议》约定租金从第四年开始不低于10%递增。《商铺租赁合同》签订后，原告依照合同约定向被告交付了租赁商铺，但被告延迟向原告支付租金和门前三包费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告刘某某辩称，1.原告的诉讼主体不适格，被告是与泰塑公司物业部签订的合同，本案原告并非是合同的相对人；2.被告也不是适格的被告，本合同的实际履行人为案外人舒学良，向原告交纳租金、实际使用占用的也是案外人舒学良，与被告刘某某无关；3.本案诉讼标的物无房产证，原告无权进行出租，原告既没有证据证明标的物归其所有，也没有证据证明该标的物可以对外出租并经营娱乐城项目；4.案外人舒学良在使用该标的物的过程中，其实际交付时间与合同约定交付时间不一致，且地下室内有吸毒人员滞留，致使案外人无法正常使用该房屋；5.由于该房屋没有合法的出租资质，每年夏季多次漏水，地下室均被淹没，给承租人造成了极大损失，多次与物业部协商后，双方口头约定租金减免为每年130000元，租金目前已经交付至2018年，因此原告诉请租金与事实不符；6.双方签订的《商铺租赁合同》与《补充协议》未明确约定第一年后的租金何时、如何交付，被告有权使用后再支付租金，因此被告不构成延期交纳租金。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，原告泰塑公司物业部与被告刘某某签订《商铺租赁合同》（合同编号：TW2015Z-00），载明甲方（原告泰塑公司物业部、出租人）将综合楼地下室出租给乙方（被告刘某某、承租人）经营娱乐城项目；租赁期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，合同期内第一年租金计200000元，在合同签订之日一次性交清，之后每年租金逐年递增；乙方决定租赁时，甲乙双方达成租赁合同之前，乙方应向甲方交纳履约保证金200000元；乙方在合同生效之日交纳一年门前三包费，交费标准为1.5元/平方米，应交纳门前三包费共计27000元；乙方不按时交纳租金、水费、门前三包费，经甲方催缴期限仍无结果，甲方有权对乙方停水、停电，按逾期天数收取应收款项的5%滞纳金，逾期超过30天合同终止。该合同还约定了其他条款。2015年1月23日，双方又针对《商铺租赁合同》签订了《补充协议》，载明租赁期限改为2015年2月26日至2020年1月1日（五年租期）；租赁期内前三年租金不变，第四年开始根据市场情况不低于10%递增；场地按现状交付租出使用后，再出现问题由乙方自行解决，甲方予以协助；本协议与原始合同同时并用有效，已作修改的按修改条款执行。2016年因暴雨导致案涉商铺出现淹水状况，影响被告正常经营使用，故经原、被告口头协商，原告同意被告可减免租金70000元。另查明，根据《武汉市商品房权属证明书》（武房商证夏字第××号）所载，原告开发经营的泰塑公寓商住综合楼小区的下列房屋已核准登记并发给权属证明书：坐落于江夏区流芳街大舒村泰塑公寓商住综合楼-1层1室，面积1854.35平方米，使用期限自2003年1月8日至2073年1月8日。庭审过程中，原告主张在本案中租金仅计算至2019年2月25日，之后产生的费用待实际发生后另行主张。且原、被告双方一致认可如下费用支付情况：1.被告于2014年10月缴纳案涉商铺押金200000元；2.被告于2014年10月10日向原告缴清2015年2月26日至2016年2月25日的租金及门前三包费227000元；3.被告先后于2017年1月12日、2017年5月10日向原告支付60000元、70000元，缴清2016年2月26日至2017年2月25日期间的租金共计130000元；4.被告于2017年10月20日向原告支付租金60000元；5.被告于2018年3月1日向原告支付租金70000元；6.被告于2018年4月18日向原告支付租金40000元。但原、被告对以下问题存在争议：1.关于原、被告口头协商的租金减免内容，原告称减免仅针对2016年2月26日至2017年2月25日的一年期间，且减免仅针对租金，而不包含门前三包费；被告称双方约定的是每年均减免70000元，且2016年门前三包费应当也免除；2.关于是否构成延迟缴纳租金，原告主张案涉合同第2条已约定第一年租金支付期限，按照惯例亦应当先付后租；被告主张合同中并无租金支付期限的约定，且从其后每一年租金缴纳时间可见，不是每年2月一次性缴纳租金，应当先用后付。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行义务。关于被告欠缴费用的具体金额问题。被告作为案涉租赁合同中的承租人，应当按照约定的期限支付租金和门前三包费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的约定，原告主张被告支付其欠缴的租金、门前三包费，于法有据，本院应予支持。现被告提出的原、被告双方曾口头约定每年均减免70000元租金且2016年度门前三包费亦免除的抗辩意见，除原告在庭审中自认的2016年度减免70000元租金外，被告均未提供任何证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由被告承担举证不力的责任，故对被告抗辩意见本院不予采信，现被告欠缴的费用情况如下：1.合同期第一年（即2015年2月26日至2016年2月25日），应缴纳租金200000元、门前三包费27000元，被告实缴227000元，故欠缴费用为0元；2.合同期第二年（即2016年2月26日至2017年2月25日），应缴纳租金130000元、门前三包费27000元，被告实缴租金130000元，故欠缴费用为门前三包费27000元；3.合同期第三年（即2017年2月26日至2018年2月25日），应缴纳租金200000元、门前三包费27000元，被告实缴租金130000元，故欠缴费用为租金70000元、门前三包费27000元；4.合同期第四年（即2018年2月26日至2019年2月25日），根据案涉合同补充协议中约定“租赁期内前三年租金不变，第四年开始根据市场情况不低于10%递增”，原告主张按照增幅10%标准计算，本院予以认可，则被告应缴纳租金220000元、门前三包费27000元，被告实缴租金40000元，故欠缴费用为租金180000元、门前三包费27000元；5.合同期第五年（即2019年2月26日至2020年1月1日），原告在庭审中明确表示在本案中不主张，待实际产生后另行主张，故本院不予处理。综上，被告共计欠缴租金250000元、门前三包费81000元。故被告应向原告支付其欠缴的租金250000元、门前三包费81000元。关于被告是否支付逾期付款滞纳金的问题。依据案涉合同第2条“租赁期限为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日，合同期内第一年租金计200000元，在合同签订之日一次性交清，之后每年租金逐年递增”的约定，合同仅对第一年租金的支付期限有明确规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，参考双方支付租金的交易习惯，原、被告双方除支付第一年租金外，均采取先用后付、不定期支付部分租金的方式，且原告无证据证明其曾向被告进行催要，故本院认为被告应当在租期每届满一年时支付租金及门前三包费。另因案涉合同中约定违约责任是按逾期天数收取应收款项的5%滞纳金，双方约定的滞纳金应为违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，该约定不违反法律规定，被告未按约定支付租金理应支付违约金。原告请求按照日千分之三的标准计算至实际支付之日止，但鉴于双方约定、原告主张的滞纳金均过高，本院依法将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。从2017年2月26日起以27000元为基数计算至2018年2月25日的滞纳金为6480元（27000×24%），从2018年2月26日起以124000元（27000元+70000元+27000元）为基数计算至2019年2月25日的滞纳金为29760元，原告在起诉时第四年度租期（2018年2月26日至2019年2月25日）的租金还未到付款时间，原告主张了该期间的租金和三包费，但未主张滞纳金，为了减轻当事人的诉累和避免后续计算冲突，本院在本案中一并处理，确定从2019年2月26日起，被告应以331000元（124000元+180000+27000元）为基数按照年利率24%向原告支付滞纳金至实际付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内向原告湖北泰塑置业有限公司支付租金250000元、门前三包费81000元；二、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内向原告湖北泰塑置业有限公司支付滞纳金（其中2019年2月25日之前的滞纳金为36240元，自2019年2月26日起，被告应以331000元为基数按照年利率24%向原告支付滞纳金至实际付清之日止）；三、驳回原告湖北泰塑置业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5009元，由原告湖北泰塑置业有限公司负担509元，由被告刘某某负担4500元（此款原告湖北泰塑置业有限公司已垫付，被告刘某某应于本判决生效之日起十日内支付给原告湖北泰塑置业有限公司4500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇一九年十月十二日书记员  苏星蕊