安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初7116号 原告：合肥众耀物业管理有限责任公司,住所地合肥市蜀山区黄山路**港汇广场**商业**B-1416。 法定代表人：肖克友，总经理。 委托诉讼代理人：高春兰，国浩律师（合肥）事务所。 委托诉讼代理人：戴宇，国浩律师（合肥）事务所。 被告：岑本欣,男,1985年7月15日生,汉族,住合肥市蜀山区,公民身份号码 342522198507152110。 被告：王宝娟,女,1986年3月11日生,汉族,住合肥市蜀山区,公民身份号码 342201198603110449。 两被告共同委托诉讼代理人：鲁传龙，安徽为信律师事务所律师。 原告合肥众耀物业管理有限责任公司（以下简称众耀物业公司）诉被告岑本欣、王宝娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告众耀物业公司的委托诉讼代理人高春兰、被告岑本欣、王宝娟的委托诉讼代理人鲁传龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1、要求两被告立即共同（互为连带）支付拖欠物业管理7242元（自2013年4月20日至2018年10月20日）；增加诉讼请求166元（自2018年10月21日至2018年12月5日）;2、要求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告为合肥市蜀山区合作化北路168号登云庭住宅小区提供物业管理服务。2013年7月10日经合肥市蜀山区物价局批准，登云庭住宅小区物业服务费按合同约定为每月每平方米1.35元。被告自2009年7月9日购买合肥市蜀山区合作化北路168号登云庭住宅小区1号楼1302房屋，建筑面积81.282平方米，每月物业管理费应为109.728元。自2013年4月20日起至今，被告一直未缴纳物业管理费。虽经原告多次催缴。但被告仍然未缴纳物业管理费。为了维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院依据事实和法律，判如诉请为盼。 被告辩称：一、原告诉请的物业费无事实和法律依据。1、原告作为前期物业服务企业，与开发商签订的《前期物业服务委托合同》，合同有效期为一年，期满待业主委员会成立后自行终止；2、业主委员会成立后，一直积极与原告进行协商，要求原告改进服务，并且签订新的物业服务合同，但原告一直拒绝与业主委员会重新签订物业服务合同，既不退出小区也不积极履行物业管理企业的职责，导致该小区长期处于脏、乱、差的状态，并爆发了大量业主维权的事件；3、原告办理的物业费服务价格登记证的有效期为2013年7月至2016年7月。在此期满后，原告既未进行新的价格登记，也未与业主委员会就物业收费签订新的合同。原告继续以此价格收取物业费无事实和法律依据。综上，在前期物业服务合同已经到期，原告拒不与业主委会签订新的物业服务合同，且服务价格登记证早已过期的情况下，原告诉请的物业费无事实和法律依据。 二、被告未缴纳物业费系因原告不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。《前期物业服务委托合同》第五章对于物业管理服务质量进行详细、明确的约定，例如要求物业做到使房屋外观整洁、无乱搭、乱建、乱挂等现象；设备完好率达95%、设备及机房环境卫生整洁；绿化无大面积枯死、修剪及时；车辆停放有序；24小时值班巡逻管理等等，并且业主和物业使用人对原告的满意率达到90%。而实际上，原告入驻小区后，长期只负责收费，却从未尽到其应尽的义务，导致该小区以脏、乱、差的形象闻名于合肥。代理人仅仅在网络上输入登云庭小区，就能查询到大量的关于小区业主反映物业长期不作为，小区大量电梯长期损坏，单元门损坏无人修理等等负面信息，并且安徽电视台等大量媒体均对该小区业主维权的情况进行了跟踪报道。被告拒交物业费是因为物业未尽到服务义务，行使合法的抗辩权。原告在未与业主委员会签订物业服务合同的情况下，强行提供物业服务，若服务能够达到前期物业服务合同约定的标准，被告也愿意按前期物业服务合同约定缴纳物业管理费。但在原告既不履行前期物业服务合同约定的义务，又不按照法律规定同业主委员会签订新的物业服务合同的情况下，被告有充分理由不缴纳物业费。 三、本案诉讼时效已经过，原告继续主张已过诉讼时效的债权不应得到法律的支持。 首先，原告的催款函系其单方作出，被告无法核实其真实的做出时间以及是否实际发出；其次，即使按照催款函上的落款时间中断诉讼时效，但是该催款函为2018年10月10日作出，即使按照3年的诉讼时效计算，也只能中断2015年10月10日之后的诉讼时效，对于2015年10月10日之前的物业费，原告的主张无法得到法律的支持。最后，因为物业费是按月产生、按期缴纳的，原告不积极履行合同义务，不积极与业主沟通解决问题，也怠于进行合法有效的催要，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。 经审理查明，被告岑本欣、王宝娟系合肥市蜀山区合作化北路168号登云庭小区业主，该套房屋的建筑面积为81.28平方米，高层住宅。2012年6月1日，众耀物业公司同安徽众力房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由众耀物业公司为登云庭小区提供前期物业管理服务。委托管理期限自2012年6月1日起至2013年5月31日止。合同暂定壹年，合同期满后，业主委员会未成立，合同顺延至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。委托管理事项包括：房屋外观：完好整洁、无乱搭、乱建、乱挂等现象；设备完好率达95%、设备及机房环境卫生整洁；房屋及设施、设备的维修、养护：共用部位、共用设施设备的维护和管理；保持环境整洁；无大面积枯死、修剪及时；车辆停放有序，车辆进入小区，按规定线路限速行驶；24小时值班巡逻管理；物业管理费按每月每平方米1.4元交给物业公司。 2013年7月1日，合肥市蜀山区物价局出具合蜀价物备（2013）64号文件，内容为：合肥众耀物业管理有限责任公司：报来的“登云庭”小区物业服务收费标准的申请材料，已经审核。依据合肥市物价局、房地产管理局《关于印发合肥市住宅小区物业服务收费管理办法的通知》（合价房【2011】41号文件规定，该住宅小区建筑面积13.38平方米，有电梯物业综合服务费按物业服务合同约定每月每平米按照1.35元执行。以上收费标准有效期至2016年7月。 原、被告核实，原告在登云庭小区提供服务至2018年12月5日。被告未交纳2013年4月20日至2018年12月5日物业服务费，原告催款未果，遂诉至法院，要求判如所请。 本院认为,依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务合同书均属当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对登云庭小区的业主具有约束力。合同签订之后，原告按约对登云庭小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主应当按照合同约定和法律规定按时足额缴纳物业费。考虑到被告未付物业管理服务费确系事出有因，故本院对众耀物业公司主张的物业费酌情予以减免，原告需要支付被告2013年4月20日至2018年12月5日期间的物业管理费应为6679元（7421×90﹪）。鉴于物业管理公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期届满之日起计算三年，故被告辩称原告诉讼时效已过的主张，本院不予采纳，被告对其他辩称亦未提供充足证据予以证明，故本院对被告的辩称不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告岑本欣、王宝娟于本判决生效之日起十日内给付原告合肥众耀物业管理有限责任公司物业管理费6679元； 二、驳回原告合肥众耀物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告岑本欣、王宝娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇一九年十月十日 书记员  殷 野 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。