河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初4594号原告侯美英,女,生,汉族,住河北省三河市。委托代理人刘宏辉、白建荣,北京京师(杭州)律师事务所律师。被告香河县胜强房地产开发有限公司。住所地香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。法定代表人刘丹。委托代理人田国华、任成森，河北天枢律师事务所律师。原告侯美英与被告香河县胜强房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员王爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘宏辉、白建荣、被告委托代理人田国华、任成森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯美英向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《补充协议》中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款的格式条款无效；2、请求判令原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除；3、请求判令被告向原告支付违约金共计人民币10,305.61元；4.请求判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由:原告与被告于签订了《商品房买卖合同》(下称“《买卖合同》"),并于同日同时签订了《补充协议》,但该《补充协议》并未与《买卖合同》同时进行网签备案。该《补充协议》是被告为重复使用而预先拟定的格式合同,其中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款明显存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等情形,在签订合同时亦无协商和更改余地,且该文本中该等条款并无特别标识,被告亦未尽到合理提示及明确说明的义务,符合格式条款的法律特征。因此,上述格式条款明显限缩了买受人的知情权,限制了买受人应有的法定权利,显失公平,应当被认定无效。原告与被告签订《商品房买卖合同》后,原告按合同约定及时支付了全部购房款,根据《买卖合同》第八条约定,被告应于将符合法定和约定交付条件的案涉商品房交付原告使用,但截止,被告并未通知原告前往验收房屋,也未将案涉房屋交付原告使用,且截至目前原告仍未收到任何被告送达的关于通知前往验收房屋的材料。根据《买卖合同》第九条约定,出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的,逾期超过60日后,买受人有权解除合同,并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。现被告己严重逾期且已超过约定的60日交付期限,因此原告有权主张解除《买卖合同》及《补充协议》,且被告应按原告累计己付款的1%向原告支付违约金。此外,被告在销售案涉房屋时存在重大欺诈销售行为,且案涉房屋严重不符合《住宅设计规范》（GB50096-2011)。首先,案涉楼盘在销售过程中,被告宣称购买该楼盘房屋将享受“买两居得三居”、“买三居得四居”以及赠送8面积的优惠,但目前被告拟交付的案涉房屋不仅赠送面积消失,且房屋次卧和厨房面积严重缩水,天然采光和采光窗大小完全不符合《住宅设计规范》等相关规定;其次,在原告购买案涉房屋的整个过程中,被告并未以任何形式告知原告案涉房屋存在消防连廊的设计,且《买卖合同》中也并未对此有任何约定或说明,另外根据《住宅设计规范》第,6.4.4条等相关法律法规之规定,即便需要消防连廊设计,也只需在案涉楼房的12层以上建设,无须在每个楼层都建设,间隔不超过5层即可,被告在销售案涉房屋时存在欺诈故意;最后,案涉楼盘在销售过程中,被告展示的样板房中不仅包含有赠送面积,且并无消防连廊的设计。因此,被告在与原告签订合同时故意隐瞒、夸大、歪曲案涉房屋的真实情况,存在明显的重大欺诈销售行为,且拟交付的房屋严重不符合《住宅设计规范》等相关规定,其行为己构成根本违约,原告亦有权解除《买卖合同》及《补充协议》。经与被告多次协商未果,原告为维护自身合法权益,依法向贵院提起本诉,恳请贵院判如所请。原告为证明自己的主张，向法院提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、收款收据、消防工程验收证明、宣传单、样板房照片、公众号信息等证据材料。被告香河县胜强房地产开发有限公司辩称：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,也不具备《合同法》规定的合同无效的情形,应得到法律的保护。原告不享有合同约定的解除权,且该协议的履行不具有《合同法》规定的合同解除的情形,原告无权要求解除该协议。双方均应本着诚实信用的原则,全面、实际的履行自己的合同义务；2、被告未能按合同约定的交付期限交付商品房是由于大气污染、政府行为等因素造成的,交房期限理应予以顺延。涉案工程施工期间,香河县住房和城乡建设局等行政机关因重污染天气下发一系列文件要求停工。为此,被告的建设工地停工共计260天。因此,交房期限应当相应顺延；3、被告交付给原告的商品房符合约定的验收合格的交付条件，被告不存在根本违约的行为；4、被告已通知原告办理入住手续；5、原告主张被告承担违约金的诉讼请求没有事实根据及法律依据。综上所述,恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明自己的主张，向法院提交了商品房买卖合同及补充协议、涉案楼房验收备案证明书、停工通知、停工文件、复工文件、入住通知书及快递单等证据材料。经原被告举证、质证，结合当事人陈述和本院认证，查明本案事实如下：原告于与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,合同约定:原告购买被告位于香河县,面积,总价款为1030561元，付款方式为首付款310561元,贷款720000元。被告应于将房屋交付原告。原告于向被告支付首付款310561元。，原告以按揭的方式申请贷款720000元,用于支付其购买的上述房屋。《商品房买卖合同》第九条约定,逾期交房超过60天,买受人有权解除合同,出卖人应该退还全部己付款,并且按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。《补充协议》第一条约定：凡买卖合同文本与本协议约定不一致的，均以本协议约定为准；本协议与网上备案登记的买卖合同如有不一致，以本协议为准。补充协议同时约定“如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、政府行为（含因政府原因导致的规划变更）等不可抗力因素,出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任。补充协议同时约定：如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）。涉案房屋所在楼宇施工许可证号为131024201608080101，于取得竣工验收备案证明书。至，香河县住房和城乡建设局等行政机关多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计260天。被告于通知原告办理收房手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行。原告要求确认其与被告签订的《补充协议》部分条款无效，经审查，原告诉讼请求第一项所述《补充协议》条款不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，合法有效。现被告未按合同约定于交房，被告实际于通知业主办理收房手续，被告延期交房124天，但本案中自至，香河县住房和城乡建设局等行政机关通知要求香河县境内施工单位停工260天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同补充协议约定,出卖人可以据实予以延期,且不用承担违约责任，故被告逾期交房不构成违约。原告与被告签订房屋买卖合同，又与被告及银行签订《个人购房借款及担保合同》，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、原告侯美英诉讼请求第一项所述《补充协议》条款有效；二、驳回原告侯美英的其他诉讼请求。案件受理费179元（已减半收取），由原告侯美英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王爱民二〇一九年十月二十八日书记员  王金保