广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初14567号原告：广州市越秀区金枫叶实业有限公司，住所地广州市大德路148号202房。法定代表人：李荣新，职务总经理。委托诉讼代理人：方月君，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：谢振敏，男，1949年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。被告：许仲云，男，1962年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李世宽，广东百高律师事务所律师。被告：开平市第六建筑工程公司，住所地开平市长沙虹桥路46号102-104，现下落不明。法定代表人：谭柱稳。被告：邹璋，女，1968年2月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：何笙睿，男，1990年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被告：何鸿昇，男，2001年3月15日出生，汉族，户籍住址广州市海珠区。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇的共同委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。第三人：广州市惠新鹏实业有限公司，住所地广州市越秀区大德路146号701房。法定代表人：李日新。委托诉讼代理人：邓仲元，男，该公司职员，通讯地址。第三人：广州市住宅建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。法定代表人：卢志瑜，职务董事长。委托诉讼代理人：潘俊文，男，该公司职员，通讯地址。第三人：广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区大新路280号。法定代表人：梁军尤，职务总经理。委托诉讼代理人：霍恺暾，女，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：谭钲沛，男，该公司职员，通讯地址。第三人：广东省陶瓷公司，住所地广州市越秀区环市中路268号。法定代表人：李红卫，职务副总经理。委托诉讼代理人：于跃，上海锦天成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑碟，上海锦天成（广州）律师事务所实习律师。原告广州市越秀区金枫叶实业有限公司与被告谢振敏、许仲云、开平市第六建筑工程公司（以下简称开平六建公司）、邹璋、何笙睿、何鸿昇，第三人广州市惠新鹏实业有限公司（以下简称惠新鹏公司）、广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住建公司）、广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、广东省陶瓷公司（以下简称陶瓷公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方月君，被告谢振敏的委托诉讼代理人罗穗峰，被告许仲云的委托诉讼代理人李世宽，被告邹璋及被告邹璋、何笙睿、何鸿昇的共同委托诉讼代理人陈建勋，第三人惠新鹏公司的委托诉讼代理人邓仲元，第三人住建公司的委托诉讼代理人潘俊文，第三人财贸公司的委托诉讼代理人霍恺暾，第三人陶瓷公司的委托诉讼代理人于跃、郑碟到庭参加诉讼；被告开平六建公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.六被告共同向原告支付广州市越秀区大德路222-232号负二层至第六层从2006年8月1日至2016年11月30日的侵权损失8889100元及从2016年8月1日起计至实际清偿之日止的延期支付侵权损失的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2.六被告向原告赔偿为清退广州市越秀区大德路222-232号物业的侵占而产生的损失人民币200万元及从2016年11月8日起计至实际清偿之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。事实和理由：根据“[2005]穗仲案字第1516号《裁决书》”之裁决第(三）项，大德路222-232号地段在建项目由原告承接并继续承建及享有由此产生的权益。经广州市中级人民法院（2004)穗中法民四初字第142号《民事判决书》审理查明：2000年12月13日，第三人财贸公司、陶瓷公司和住建公司签订《建设工程施工合同》，约定由住建公司承包建设大德路222-232号新枫叶大厦建设工程。2000年12月14日，原告向陶瓷公司发函称“施工合同的各项责任均由本公司负责，所有发生的经济责任和法律责任均由本公司承担”。2001年1月15日，第三人财贸公司、住建公司、惠新鹏公司签订《新枫叶大厦建设工程施工合同》，合同约定：住建公司承建的大德路222-232号大厦工程由惠新鹏公司出资兴建，发包人的权利、责任和义务均由惠新鹏公司承担，住建公司不向财贸公司追讨工程款。2001年3月16日，金枫叶公司向陶瓷公司发出《关于将权益和物业及有关责任转给惠新鹏公司的函》，称：将本公司有关的业务关系和经济责任全部转让惠新鹏公司负责处理，同时将大德路222-232号项目商住楼、大德路146-150号、濠畔街98-102号两幢回迁楼所有的权益和物业全部转给惠新鹏公司。2001年3月17日，惠新鹏公司向陶瓷公司发函称同意《关于将权益和物业及有关责任转给惠新鹏公司的函》的全部内容。2001年4月24日，住建公司作为发包方与被告开平六建公司签订《广州市建设工程施工合同》，将住建公司承建的大德路222-232号新枫叶大厦工程转包给开平六建公司。2001年7月26日，惠新鹏公司和开平六建签订《新枫叶大厦工程施工补充协议》约定由开平六建公司承建土建、室内水电、防雷、孔田通风和地下室支护结构工程。广州市中级人民法院（2004)穗中法民四初字第142号《民事判决书》认定：惠新鹏公司事实上继承了财贸公司、陶瓷公司在《建设工程施工合同》中的权利义务，住建公司通过签订《新枫叶大厦内部协议》的方式同意由惠新鹏公司承担发包方的所有权利义务。广东省高级人民法院（2010)粤高法民一终字第25号《民事判决书》维持了广州市中级人民法院（2004)穗中法民四初字第142号《民事判决书》查明的事实和认定。2001年8月6日，在开平六建公司的见证下，被告许仲云和谢振敏签署《工程联营施工协议》,开平六建公司见证并同意大德路222-232号新枫叶大厦工程由许仲云和谢振敏联合施工。2006年8月9日，在开平六建公司的见证下，谢振敏以案涉工程实际施工人的身份向何启恩借款，并签订了《借款协议》，同时，自2006年将“大德路222-232号新枫叶大厦在建工程”与何启恩共同用于出租，出租收入先用于支付借款利息。“大德路222-232号新枫叶大厦在建工程”自2006年8月起至2016年11月，被用于出租；“大德路222-232号新枫叶大厦在建工程”的物权权利属于原告所有，谢振敏、许仲云、开平六建公司、何启恩将属于原告所有的物业出租给第三方,是为侵权，其侵权行为自2006年8月起持续至2016年11月才停止，被告应赔偿持续侵权给原告造成的损失。一、大德路222-232号新枫叶大厦在建工程一直被用于出租，“新枫叶大厦”也称“德鑫阁”，该等物业以何启恩作为出租方，多年来持续分租给第三方。二、因被告将物业出租，进而乱搭乱建给原告造成200万元损失应由被告给予赔偿，2017年4月25日，原告函告住建公司和开平六建公司，指出住建公司和开平六建公司将物业交给施工队出租，不仅仅是违约行为同时也构成侵权，虽在市政府、市建委和越秀区政府的帮助和支持下，收回物业，但仅清退和处理乱搭乱建造成的直接损失就不少于200万元。谢振敏、许仲云、开平六建公司、何启恩将原告的物业按市场价值用于出租，并收取了租金，侵犯了原告对大德路222-232号物业的所有权。自被侵占以来，原告不断要求被告停止侵占并将其清退返还给原告，一直未果；2016年8月初，原告聘请了大量人员，并在特警、武警、维稳办、街道等的协助下才完成了清退工作，为完成清退和处理乱搭乱建，原告支出了200多万元，原告要求被告就此赔偿200万元的损失。三、六被告应赔偿原告934.8万元的本息损失，谢振敏、许仲云、开平六建公司、何启恩侵占“德鑫阁”的物业，自2006年8月9日起至2016年11月8日止；侵占面积为：地下室两层合计1，600平方米，首层476平方米，二、三层各516平方米，四至六层各476平方米，后街A1至A12共十二间商铺。根据2006年8月9日谢振敏与何启恩签订的《借款协议》，被告侵占期间的租金收入不会少于7.6万元/月。被告应按实际租金收入向原告赔偿侵权损失，被告至少应以7.6万元/月的租金收入作为计算赔偿原告损失的本金依据，自2006年8月至2016年11月，共10年3个月，损失本金=7.6万乘以123个月=934.8万元。被告的实际租金收入以本案最终实际查明或评估结果为准。934.8万元损失的本金，自2006年8月起应按当期收取的款项支付延期付款的滞纳金。谢振敏、许仲云、开平六建公司、何启恩侵犯大德路222-232号物业之物权，将该物业用于出租并收取租金，给原告造成了巨大损失，应就其侵权行为进行赔偿。经查询，何启恩已死亡。邹璋是何启恩的配偶（1989年5月22日与何启恩登记结婚），何笙睿、何鸿昇是何启恩的儿子，均为何启恩的第一顺位继承人，依法应承担何启恩应承担的侵权责任。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告谢振敏辩称：原告不是适格主体，涉案地块的土地使用人及预售许可证登记的物权人均是第三人财贸公司及陶瓷公司。原告诉请没有事实依据，根据裁决书虽然有提及相应楼盘的权益全部归本案原告，但实际并没有办理政府认可的物权转让或更名手续。原告仅仅依据裁决书就主张拥有涉讼房屋的产权没有事实依据。在此前的诉讼里面。原告及第三人惠新鹏公司相互之间出具了众多的将涉案物业转由第三人惠新鹏公司承接所有权利义务的文件。也得到了第三人财贸公司、陶瓷公司的确认。依据裁决书及判决书的认定，有权提出物权请求的也应当是第三人惠新鹏公司，而非本案原告。现在原告主张发生侵权纠纷的物业真正权属人为房管部门登记的何启恩，我方也提交了此前原告、财贸公司、惠新鹏公司与何启恩之间众多诉讼的判决，这些判决最终均确认此前的房屋买卖行为成立，也经过政府的预售登记。所以本案所称涉嫌受到侵权的物业实际上是为何启恩所有的。何启恩如何处置房屋是其自己的事情。房屋租赁合同是经过政府备案的，也就是说该物业出租的合法性，包括针对权属人，政府均认可的。本案现在原告所称的侵权行为，按照事实及理由里面可以看到，本案被告与何启恩共同造成的。原告依据称我方侵权的借款协议，实际该协议并没有实际履行，并不存在我方收到租金或其他费用。所以根本无从谈起谢振敏有任何侵权行为。被告许仲云辩称：我方同意被告谢振敏的答辩意见。根据原告提供的证据可以看出工程是被告谢振敏与我方联合合作施工，但原则是各自独立核算，自主经营，自负盈亏。因此，被告谢振敏投资工程的款项从何而来我方不清楚也没有必要纠清。原告诉称的侵权时间自2006年8月-2016年11月及诉称的侵权损失没有充分证据证明，仅仅凭几份租赁合同就主张数千万的损失显然缺乏充分依据。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇共同辩称：一、被告方属合法使用，不存在任何侵权1.从（2007)海民二初字第103号、（2007)穗中法民二终字第1482号、（2010)越法民三初字第454号、455号、（2013)穗越法民三初字第990号、991号及（2003)越法执字第1674、1675-2号生效法律文书查明的事实可知，涉案房屋由被告方合法买受，且上述生效法律文书也已查明，早在2007年涉讼房屋已由开发商第三人财贸公司交付给被告方使用；第三人财贸公司对被告方使用房屋的行为一直知情且从没有提出过任何异议；因此，被告方是该房屋的合法物权人；2.从被告方与案外人李日暖签订的租赁合同可知，被告方除作为物权人合法拥有买受房屋的使用权外，也合法拥有其他承租物业的使用权；3.从第三人财贸公司与案外人于永前的租赁合同及租金收据证实，涉案房屋其他部份也由开发商第三人财贸公司出租并已实际交付被告方使用。可见，被告方完全是合法使用涉讼房屋，不存在任何侵权。二、原告不是涉案房屋的物权人，不具有起诉的主体资格。第一，根据我国房地产管理法和物权法的规定，依法获得土地使用权的开发商才具有所建设物业的物权；从本案的相关土地使用权和开发商文件资料可以证实，本案涉案楼宇的合法土地使用权人系第三人财贸公司而不是原告；第二，原告虽提交了2008年4月25日由广州仲裁委员会作出的（2005)穗仲案字第1516号仲裁裁决书作为其承接并继续承建涉案楼宇及享有由此产生权益的依据；但根据房地产管理法和物权法的规定，原告的物权权利并未依法进行登记，其权利充其量属其与该裁决相关方的内部法律关系，属合同债权的一种，并未取得涉讼楼宇的物权；不能以物权人的身份对外主张物权权利；根据法律规定，有权主张涉讼楼宇权利的仍系第三人财贸公司而不是原告；第三，根据原告提交的（2004)穗中法民四初字第142号和(2010)粤高法民一终字第25号民事判决，该两份判决仍认定涉讼楼宇的开发商即法律上的物权人系财贸开发公司；原告既不是涉讼楼宇的投资商更不属于物权人；何况，该两份判决还查明原告已于2001年3月16日向第三人陶瓷公司发函明确将在涉讼楼宇的全部权益转让给第三人惠新鹏公司；第四，根据（2008)穗中法执字2831号案《公告》，原告在涉讼楼宇的合同权利也已因其他未清偿债务被人民法院依法裁定剥夺用于清偿债务。因此，原告不拥有涉讼楼宇的物权，不具备物权人的起诉主体资格。三、本案起诉也超过了诉讼时效。第一，从原告提交的涉讼楼宇出租登记的111份租赁登记资料看，租赁期满为2008年的有1份、2009年的4份、2010年的10份、2011年的15份、2012年的16份、2013年的15份、2014年的27份、2015年的21份、2017年的1份、2023年1份，也就是说，其中前109份租赁合同至原告起诉被告之日的2018年底早已超过了两年的诉讼时效；第二，剩余的两份2017年和2023年期满的租赁合同也因原告于2016年8月强行侵占涉讼楼宇而不能继续履行;根据民法通则关于两年诉讼时效的规定，即使原告对涉讼楼宇有一定的权利，但其对被告邹璋等的起诉也超过了诉讼时效；第三，最重要的是，作为涉讼楼宇的开发商即法定的物权人第三人财贸公司至今没有对被告使用涉讼楼宇提出任何异议，更未提起诉讼，至今也早已超过法定的起诉时效。综上所述，被告方系涉讼房屋的合法权利人，其对房屋的使用属合法使用，不存在任何侵权的事实；原告对涉讼大楼不拥有任何合法权利，更不属于该楼宇的合法物权人；应依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护法律的严肃性和被告方的合法权益。第三人惠新鹏公司:同意原告的诉讼请求。第三人住建公司述称：对原告主张的事实不清楚，以法院认定为准，不发表意见。第三人财贸公司述称：项目名义是我司，实际投资是原告。投资收益是原告收取的，我方没有实际参与投资分配收益，对于原、被告之间的债权债务不清楚。以法院认定为准，不发表意见。第三人陶瓷公司述称：我方早已退出项目。对于原、被告之间的关系不清楚。本案与我方无关。以法院认定为准，不发表意见。被告开平六建公司没有作答辩。经审理查明：2005年9月1日，原告就其与第三人财贸公司、陶瓷公司及广东长城广州市房地产开发有限公司的合作合同纠纷向广州仲裁委员会提起了仲裁，广州仲裁委员会于2008年4月25日作出如下终局裁决：(一）解除申请人金枫叶公司与被申请人财贸公司、陶瓷公司及长城公司于1998年12月4日签订的《合作开发商住楼合同》1998年12月8日签订的《合作开发商住楼补充协议》；(二）申请人金枫叶公司与被大德路222-232号地段在建项目工程由金枫叶公司承接并继续承建及享有由此产生的权益。2001年8月6日，被告许仲云（甲方）与被告谢振敏（乙方）签订《工程联营施工协议》，其中约定：现有甲方承接到广州市大德路222—-232号新枫叶大厦工程的施工任务。为了把本项目工程搞好，做到双方平等互利，经双方友好协商，决定双方联营合作施工。为使双方共同遵守，共同执行，双方达成如下协议：一、本工程是联营合作施工，但原则上是各自独立核算，自主经营，自负盈亏，具体运作如下：1、甲方按现有的现状（钻好支护桩及旋喷止水桩）移交给乙方继续施工。由乙方垫资施工至±0.00以上框架十层顶，其余工程及工程进度款按补充协议执行。建设方的工程进度款先解决甲方的垫资款。2、甲方原来所做的工程由甲方结算收回工程款。其管理费和税金由甲方支付。本项目的室内水电工程下浮10%由甲方施工。二、乙方接手后由乙方自行组织施工，执行甲方所签的原合同，按原合同的结算条款独立结算，在总造价中下浮8%给甲方作联营补偿费用，（广州住建及开平六建管理费由乙方负责），下浮部分的税金、管理费由甲方支付。三、本工程的施工双方要互相配合，团结合作，在甲方离场前由乙方借出人民币九十万元给建设方还回甲方的部分借款，甲方即移交施工场地等。见证方为被告开平六建公司。2012年5月18日，本院作出(2003)越法执字第1674、1675-2号裁定：一、广州市大德路222-232号德鑫阁第十三层（建筑面积约400平方米，具体面积以有关部门实测为准）和该大楼地下负（二层）房产（建筑面积510平方米，具体面积以有关部门实测为准）所有权及相应的其他权利归买受人邹章（身份证号码：)所有……。2013年，何启恩向本院提起诉讼，请求判令：1、被告(即本案第三人财贸公司)为原告办理越秀区大德路222号德鑫阁第四层401-405房的房产证；2、被告支付违约金600元（按已付房款的万分之五支付违约金)。本院于2013年6月19日作出（2013）穗越法民三初字第990号民事判决：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市财贸建设开发总公司向原告何启恩支付逾期办证违约金600元。二、驳回原告何启恩的其他诉讼请求。该判决的“经审理查明”部分其中内容为：……2003年9月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字2002069188)，约定:出卖人以出让方式取得位于越秀区大德路222号至232号地块的土地使用权，项目名德鑫阁，买受人所购的房屋为上述项目中的第222号四层401-405号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共516.912平方米，其中，套内建筑面积413.53平方米；该商品房属预售，按整层出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2902元，总金额1200064元。……该二审判决另经查明，涉案的房屋没有依法办理抵押登记，现实际已由何启恩使用。……庭审中，原告表示涉讼房屋是原告自己在使用，部分用作仓库，部分用作天文馆，为证明原告在实际使用涉讼房屋，原告提交照片四张和水电费发票若干作为证据，其中，原告提交的水费发票显示用水地址为：“大德路222号01房”，电费发票显示用电地址为“大德路222-232号/工地”、投寄地址为：“大德路222-232号工地内”。同时，原告表示涉讼房屋使用的是临水临电。被告对原告的上述证据的真实性没有异议，但认为原告是不合法在使用。该判决的“本院认为”部分内容为：……至于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，2007年的生效判决已查明涉讼房屋系原告使用，但被告时隔多年至今未能为原告办妥产权证，确系构成违约，故原告的该项诉请合法合理，本院予以支持……。另何启恩也与第三人财贸公司签订《商品房买卖合同》，购买越秀区大德路222号德鑫阁首层01、03、06号房，建筑面积共300平方米。何启恩也以上述理由起诉第三人财贸公司，本院对此也作出了相同的认定及判决。2013年5月6日，房管部门向何启恩发出13-0341号《依申请公开信息复函》，其中内容为：你于2013年04月23日申请查询广州大德路222-232号首层01、03、04商铺的登记、抵押情况，现答复如下：经查数据整合系统；广州大德路222-232号首层01、03、04商铺已办理预售备案（预售契约号02069187),预购人为何启恩。无抵押登记的记录。查询时点为（2013年05月02日）等。及13-0342号《依申请公开信息复函》，其中内容为：你于2013年04月23日申请查询广州大德路222-232号四层全层的登记、抵押情况，现答复如下：经查数据整合系统；广州大德路222-232号四层（01、02、03、04、05单元）已办理预售备案（预售契约号020691878),预购人为何启恩。无抵押登记的记录。查询时点为（2013年05月02日）等。2018年11月21日，广州市不动产登记中心向被告谢振敏发出（2018）查询006595号《依申请信息公开答复书》，其中附件一内容为：越秀区大德路德鑫阁3层全层单元预购人为李日暖，备案时间为2003年9月28日；大德路222-232号德鑫阁5层01、02、03、04、05单元预购人为陈平，备案时间为2003年9月10日；越秀区大德路222-232号德鑫阁首层01、03、06号铺预购人为何启恩，备案时间为2003年10月16日；大德路222-232号德鑫阁4层01、02、03、04、05单元预购人为何启恩，备案时间为2003年10月15日；大德路222-232号德鑫阁6层01-06单元预购人为孙超，备案时间为2003年1月29日；附件四其中内容为：越秀区大德路222-232号德鑫阁首层108号铺的买方或权属人为黎耀强，预售人均为第三人财贸公司。据2019年7月4日的《商品房预售许可证查询》记载：预售证号为穗房预字第020192，预售单位为第三人财贸公司，座落地址为大德路222号至232号，楼宇名称为德鑫阁，售房款监控银行（内销）为已竣工，首层为商业及自行车库、二至三层为商业四至十六层为住宅，地下二层汽车库，面积510平方米，商业1379平方米，住宅4571平方米。何启恩将首层出租给案外人使用，在租赁登记备案中心有108份合同。另查明，何启恩于2016年11月28日死亡，被告邹璋与何启恩是夫妻关系，被告何笙睿、何鸿昇系何启恩之子，何鸿昇于2019年7月5日办理《声明书》，放弃对何启恩所有遗产的继承。原告申请对德鑫阁负二层至第六层的租金损失进行评估，经本院摇珠确定由广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司进行评估，该公司于2019年9月10日作出粤金估房字[2019]181号《房地产估价报告》，其中内容为：十、估价结果，评估建筑面积4536平方米，于2006年8月1日至2016年11月30日历年租金静态合计总价为8889100元等。本案诉讼过程中，原告提供被告谢振敏（甲方）与何启恩（乙方）于2006年8月9日签订的《借款协议》（复印件），其中约定：合同所涉当事人身份：甲方为广州市大德路222号地块“德鑫阁”实际施工方及借款人，乙方为出借人，开平市第六建筑工程公司为“德鑫阁”工程发包方。现因“德鑫阁”处于停工状态，乙方同意借款给甲方以兴建上述物业，并达成如下协议：一、乙方同意借出总额不高于人民币2300000元的款项，期限为两年，利息及出租所得为每月76000元，具体出借日期以第一批款项借出之日起算，具体借款数额以实际借出的数额为准。二、甲方在签订本协议前，应向乙方出示：甲方与房地产开发商达成的书面协议，以证明甲方确实有权带资（并事实在施工进行中)，承建大德路222-223号“德鑫阁”楼盘。三、具体出借金额和时间安排如下：1、乙方在2006年8月10日起一个月内向甲方借拨1728000元（含三个月利息及出租所得在内）上述款项用于工程全面复工之用，具体为十五天一期，每期500000元；（其中第一期拨款728000元）。2、乙方在2006年8月9日代甲方向开平市第六建筑工程公司支付工程管理费80000元，该款式视作甲方借款；并划入开平六建帐号。五、甲方承诺提供位于“德鑫阁”的物业按市场价值用于出租（其中首层300平方米为乙方业权），出租手续由甲方及乙方共同办理，租金收入需首先用于支付本合同所涉借款的乙方的利息及出租所得，如出租收入不足支付每月76000元的部分由甲方补足，超出76000元部分由甲方和许仲安排处理。合同签订后，甲方未能办理好出租前，在不影响甲方施工或因甲方施工间歇期，在符合安全卫生标推的前提下，乙方有权临时使用工地和共管工地等。见证人为被告开平六建公司。被告谢振敏、许仲云、邹璋、何笙睿、何鸿昇对于该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，也没有实际履行的事实。原告为证明对涉案房屋进行清场花费了1500000元提供了1、陈进华于2017年1月22日向原告立下的收据，内容为收到原告的清场劳务费200000元；2、陈进华于2017年1月23日向原告立下的收据，内容为收到原告的清场劳务费1000000元；3、陈进华于2017年1月25日向原告立下的收据，内容为收到原告的清场劳务费300000元；4、广州市金枫叶实业有限公司于2017年1月24日通过中国农业银行转帐200000元工程款给刘秀红的《客户（付）款入帐通知》；5、广州市金枫叶实业有限公司于2017年1月26日通过中国农业银行转帐1000000元工程款给刘秀红的《客户（付）款入帐通知》；6、广州市金枫叶实业有限公司于2017年1月25日通过中国农业银行转帐300000元工程款给吴远明的《客户（付）款入帐通知》；7、原告与陈进华签订的《委托书》，原告委托陈进华对涉案楼盘进行清场。被告谢振敏、许仲云对于证据1、2、3、7的真实性不予确认，交易方陈进华的身份情况不清楚，假设拆卸工程涉及的金额如此巨大不可能委托私人进行操作，假设确实有委托不可能仅凭简单的委托书确定。从委托书的内容看，陈述内容较多与委托事项无关，报酬也约定可以随意支付给他人，也不需开具收据，这与正常的交易习惯不符。显然不是真实的施工合同及委托关系。收据是直接在同一纸张上打印三次的收款情况，由收款人直接在该纸张上签名，这明显不符常态。对于证据4、5、6的真实性予以确认，但该回单付款方是案外人，拥有独立的法人资格，并非原告，与本案无关。上述证据均无法反映工程的真实情况及付款的事实。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇对于上述证据的合法性有异议，从委托书可以看出其实属于工程承发包合同，按照法律规定，这种工程不可能由自然人作为承包人，我方认为委托书既不合法也不真实。对于收据及付款单据关联性有异议，付款人并非原告，该付款公司是2011年成立的法人主体，从法律上来说并非同一法人，该付款公司不可能对涉讼大楼拥有任何权利，也不可能为自身不拥有任何权利的大楼付出这么巨额的款项，故我方认为既不合法也不真实，与本案无关。原告为证明清场后对涉案房屋进行恢复原状花费了2264693.12元提供了1、原告制作的《德鑫阁项目工程结算览表》，记载造成价为2264693.12元；2、龙志钊的身份证（复印件）；3、《综合单价计算表》。被告谢振敏、许仲云对于交易方龙志钊的身份情况不清楚，结算汇总表只是打印的文件，上面没有签字确认也没有盖章确认，无法核实。如果支付了维修费用，也应该有支付凭证予以佐证，对于真实性不予确认。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇对于上述证据的质证意见与上述清场证据的意见一样。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇提供1、2007年7月19日，第三人财贸公司（甲方）与于永前（乙方）签订的《租赁合同》，其中约定由第三人财贸公司将大德路222号“德鑫阁”首层33.82平方米出租给于永前使用，租赁期限从2007年7月1日至2009年7月31日等；2、2007年8月20日，李日暖（甲方）与何启恩（乙方）签订的《租赁合同》，其中约定由李日暖将大德路222号“德鑫阁”3楼531.3平方米出租给何启恩临时经营使用，租赁期限从2007年10月1日至2008年10月1日等。原告及第三人财贸公司对证据1真实性没有异议，恰好证明首层并非属于何启恩。对证据2李日暖并没有取得第三层，其无权将物业出租给其他人。因此何启恩的继承人以何启恩自李日暖承租三层作为占有的合法依据不成立的。李日暖的预售登记合同实际上是借款的担保方式，并非实际的买卖关系。其次，物业尚未竣工尚未交付，李日暖是无权擅自进行出租。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇表示：每一层大概500平方米，我方出租仅仅是首层300平方米，4楼整层自用，另外我方向第三人财贸公司承租了首层80平方米的面积出租。是于永前向第三人财贸公司承租交给何启恩统一管理。另外向李日暖承租了3层全层。我方向第三人财贸公司购买的房屋是第三人财贸公司交付给我方使用。负一楼、负二楼我方从法院拍卖回来后就装修使用作为仓库使用，但是没有法院交付使用证明。涉案房屋二楼北面大概一百平方米左右，大概是2011年底我作为办公室使用。涉案房屋五、六楼我方并没有使用。被告邹璋、何笙睿、何鸿昇表示：我方已于2016年8月被告原告强行清场迁出涉案房屋。原告表示：被告是2016年11月才迁出涉案房屋。在本案中不起诉李日暖。本院认为：大德路222-232号地段在建项目工程已由生效裁决书裁决由原告承接并继续承建及享有由此产生的权益，故原告有权提起本案诉讼。关于被告邹璋、何笙睿、何鸿昇应否承担本案责任问题，首先，本院的(2003)越法执字第1674、1675-2号裁定书已裁定：广州市大德路222-232号德鑫阁地下负（二层）房产（建筑面积510平方米）所有权及相应的其他权利归买受人邹章（身份证号码：）所有，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，故被告邹璋（身份证号码：）有权使用该物业。其次，首层与四层是何启恩购买，根据（2013）穗越法民三初字第990、991号民事判决，该判决在确认何启恩的合法使用才判决第三人财贸公司需支付逾期办证违约金何启恩。再次，被告使用2楼及负一层没有合法依据，最后，原告未能举证证明被告使用了5、6楼。另，3楼为李日暖购买，何启恩再向李日暖承租使用。综上分析，被告邹璋、何笙睿应支付2楼100平方米及负一层510平方米的侵权损失给原告。其余地方原告要求被告邹璋、何笙睿支付侵权损失理由不成立，本院不予支持。关于被告谢振敏、许仲云、开平六建公司应否承担本案责任的问题，因原告未能举证证明被告谢振敏、许仲云、开平六建公司使用了涉案房屋，故原告要求被告谢振敏、许仲云、开平六建公司承担本案责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因原告未能举证证明被告于2016年11月迁出涉案房屋，根据谁主张，谁举证的原则，本院确认被告于2016年8月迁出涉案房屋。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前，原告关于侵权损失的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定确定其诉讼时效为两年，故2015年9月（含当月）以前的侵权损失已过诉讼时效，本院不予支持。被告邹璋、何笙睿应向原告支付2楼100平方米自2015年10月1日至2016年8月31日期间的侵权损失117385.07元（975000元÷4536平方米÷12×610平方米×3+943700元÷4536平方米÷12×610平方米×8）。关于原告要求被告支付清场费的问题，首先，该清场是原告自行找人清场。其次，该费用并非原告自行支付。再次，原告要求被告支付清场费的部分房屋其中有大部分为被告有权使用。故原告要求被告支付清场费理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告邹璋、何笙睿应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市越秀区金枫叶实业有限公司支付侵权损失117385.07元；二、驳回原告广州市越秀区金枫叶实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110322.50元，评估费34006元，由原告广州市越秀区金枫叶实业有限公司负担139328.50元，被告邹璋、何笙睿共同负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  易美红人民陪审员  陶茂娟二〇一九年十月八日书 记 员  戴 鹏