广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1294民初1683号原告（反诉被告）：佛山市海臣房地产咨询服务有限公司，住所地：佛山市三水区云东海街道南丰大道**百利达广场**1414，统一社会信用代码91440607MA4UWXCW4C。法定代表人：黄庆岳。委托代理人：张杰、谢宇霞，广东安弛律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司，住所地：肇庆市高要区白土镇宋隆北路**，统一社会信用代码91441283597441289K。法定代表人：李沛常。委托代理人：叶菁华，广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）佛山市海臣房地产咨询服务有限公司诉被告（反诉原告）肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用简易程序进行审理，由于肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司提出反诉，本案不宜适用简易程序进行审理，于2019年7月19日转为普通程序进行审理，并于2019年8月8日公开开庭对本诉和反诉进行合并审理。原告（反诉被告）佛山市海臣房地产咨询服务有限公司的委托代理人谢宇霞、被告（反诉原告）肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司的委托代理人叶菁华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）佛山市海臣房地产咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告归还保证金200万元及资金占用利息52676.6元（利息从2018年9月21日起按银行同期贷款利率暂计算至2019年4月30日，以后顺延至款清时止）；2、判令被告支付本案律师费8000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月21日签订《祥和花园销售代理合同》，合同约定：被告委托原告作为其开发的位于肇庆市高要区项目的独家销售代理商，代理销售祥和花园商品房。合同签订后，原告向被告缴纳保证金200万元，后由于被告原因导致原告的销售工作无法顺利开展，然被告未经原告同意擅自解除合同并将祥和花园项目委托他人销售，同时将保证金占为已有，拒不退还。另根据合同第七条约定，在独家销售代理过程中，将项目另行委托的需向原告支付人民币200万元的违约金。上述债权原告多次催要未果，被告拒绝支付，原告遂起诉提出上述诉讼请求。另，由于2018年10月份因被告的原因导致祥和花园楼盘无法正常网签商品房买卖合同，严重影响原告开展销售工作，特申请法院调取被告网签账户在2018年10月至11月的网签情况。被告（反诉原告）肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司辩称：1、原告提供的证据根本无法证明答辩人违约，应当承担举证不能的法律后果，在原告代理销售期间，我方不仅没有将项目另行委托第三方，也没有自行销售；在原告驻场项目期间，祥和花园的销售中心、广告展架、样板房、看楼通道等都交付给原告独家使用，我方没有自行使用，上述场地的环境卫生问题，是原告自己造成的；祥和花园现场从未出现网签不能的情形，从法院调查取证的证据证明本公司全部房屋都可以网签。2、我方提供的三份佣金结算表，均有原告盖章认可，充分证明原告在进场后60天内，没有完成《祥和花园销售代理合同》约定的100套房源成交考核标准，已构成违约。合同中第五条第4点第（1）项约定，我方有合同解除权，并且有权按总销售任务（360套）完成比例扣罚销售保证金，由于合同的解除权条件成就，我方有权解除合同，并且依约扣罚保证金。3、原告违约，应当承担我方为此而支付的律师费，以及本案本诉和反诉的诉讼费。被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司同时向人民法院提起反诉请求：1.判令佛山市海臣房地产咨询服务有限公司支付反诉原告律师费60000元以及利息（从2019年7月9日起计算，利率为银行同期贷款1.3倍，计算至反诉被告清偿之日止）；2.判令佛山市海臣房地产咨询服务有限公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年9月21日，反诉原告与反诉被告签订《祥和花园销售代理合同》第九条第1点约定：任何一方如因其违约行为导致另一方通过司法途径追索的，由违约方承担守约方因此而支出的案件受理费、执行费、标准律师服务费等一切实现债权的费用。因履行上述合同，反诉被告起诉至法院。我方于2019年7月9日聘请广东金桥百信律师事务所代理本案，并为此支出律师费60000元，同日反诉原告通过银行转账支付律师费，该款用应由违约方即反诉被告承担，特此提出上述反诉请求，请求人民法院支持。原告（反诉被告）佛山市海臣房地产咨询服务有限公司对被告（反诉原告）肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司的反诉辩称：1.被告案涉祥和花园楼盘在原告代理期间确实存在不能网签的事实，从法院调取的证据显示，被告楼盘在2018年10月16日至2018年11月19日，这一个多月时间没有网签记录，证实被告确实存在一个多月时间不能办理网签，原告第一个考核周期是60天，但在这期间确有35天的时间不能网签，对原告的销售工作产生巨大影响。2、因被告原因造成农民工上门讨薪，被告未能妥善处理，以及看房通道施工垃圾乱放、宣传广告牌被拆毁，严重影响楼盘形象及原告的销售工作。3、本案起诉前原告已通过律师函形式向被告催促归还保证金，但被告拒不退还，甚至被告在合同解除通知书中承诺退还给原告的83400元也没有退还，被告违约在先，无权主张反诉的律师费，并应承担原告支出的律师费。4、原告入场60天，但被告确认180天360套的销售任务完成比例扣罚保证金是违背合同法公平原则的。经审理查明：2018年9月21日，原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司与被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司签订《祥和花园销售代理合同》，约定由原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司作为被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司祥和花园项目独家销售代理商。合同第五条第四款约定乙方（佛山市海臣房地产咨询服务有限公司）缴纳2000000元作为销售代理保证金，签订合同2天内向甲方（肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司）公账转账500000元，余下1500000元于2018年9月25日前转账至甲方公账，如乙方在2018年9月25日18时前未能付清余下1500000元，甲方可终止本合同且罚没已付的500000元，乙方于合同终止当天无条件退场。在完成以下考核标准后，由甲方免息退还：1、第一次考核：乙方在进场后60天内，须完成100套房源认购为甲方考核标准。须乙方完成100套房源成交（成交定义为客户网签商品房买卖合同）并缴纳首期房款或全额房款，甲方有权单方面终止本合同并按总销售任务（360套）完成比例扣罚销售保证金，如甲方不选择终止本合同，合同则继续履行。2、第二次考核：乙方在第一次考核时间后60天内，须完成150套房源认购…。第三次考核：乙方在第二次考核时间后60天内，须完成110套房源成交。如三次考核全部完成或180天内完成360套认购任务视为完成考核，由甲方于第三次考核期满5天内免息退还销售保证金2000000元。如遇乙方未能完成上述考核，保证金全额扣罚不予退还。合同第九条第1款约定任何一方如因其违约行为导致另一方通过司法途径追索的，由违约方承担守约方因此而支出的案件受理费、执行费、标准律师服务费等一切实现债权的费用。签订合同后，原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司按约向被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司支付保证金2000000元。2018年11月25日，被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司向原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司发出解除合同通知书，认为佛山市海臣房地产咨询服务有限公司在60天内没有依约完成第一次考核任务，截止发出通知书之日共完成15套销售，占总任务额4.17%，退还保证金83400元，剩余部分扣罚不予退还，并于收到通知书之日起解除《祥和花园销售代理合同》。原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司于2018年11月26日签收上述解除合同通知书，并于2018年12月8日退场。后被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司没有向原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司退还保证金。原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司陈述因项目楼盘无法网签、销售期间存在农民工上门讨薪、销售环境不过关等被告方的原因才致第一次考核目标未能完成，并提交照片、视频等证据佐证，并对合同约定的保证金扣罚提出异议，认为显失公平，且被告方承诺的退还83400元亦未退还，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司辩称销售期间不存在不能网签的情况，销售环境卫生交付原告方独立使用并负责，原告方未能完成考核任务，应按合同约定扣罚保证金。被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司并提交发票等证据证实因本案支出律师费60000元，特提起反诉，请求原告方承担本案律师费、利息及全部诉讼费用。庭审中，原、被告方双方确认如下事实：佛山市海臣房地产咨询服务有限公司于2018年9月1日进场，2018年9月23日开始考核销售，2018年12月8日退场，销售期间共销售商品房18套、结佣18套、结收佣金1088631.18元，本案销售代理合同已终止。另，本院依原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司的调查取证申请，向肇庆市高要区房产交易服务中心核实祥和花园在2018年10月至11月商品房买卖合同的网签情况，该中心回复祥和花园在该期间共网签商品房合同19套，并附网签明细。本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。佛山市海臣房地产咨询服务有限公司与肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司签订《祥和花园销售代理合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案双方当事人对佛山市海臣房地产咨询服务有限公司的销售时间，销售期间共销售18套、结佣18套、结收佣金1088631.18元，本案销售代理合同已终止等事实没有异议，本院予以确认。结合诉辩双方的主张，原、被告（反诉原、被告）之间的争议焦点为：一、双方在本案中是否违约及应承担的违约责任；二、肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司应向佛山市海臣房地产咨询服务有限公司退还保证金数额的问题。一、关于双方在本案中是否违约及应承担的违约责任的问题。合同中约定佛山市海臣房地产咨询服务有限公司在第一次考核即进场后60天内，须完成100套房源成交，根据双方的结算，在该期间佛山市海臣房地产咨询服务有限公司仅销售了18套，属于履行合同义务不符合约定，应承担扣罚相应保证金的责任。对于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司陈述在其销售期间不能网签及销售期间存在农民工上门薪、销售环境恶劣等影响销售业绩等问题，认为其未能完成考核任务的违约责任在于肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司，其应全额退还保证金的意见。根据本院向肇庆市高要区房产交易服务中心核实的情况，反映在佛山市海臣房地产咨询服务有限公司要求调查的10月、11月均存在成功网签的记录，故对佛山市海臣房地产咨询服务有限公司该项抗辩意见，本院不予认可。对于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司提交照片、视频等证据认为销售期间存在农民工上门薪、销售环境恶劣等影响销售业绩的问题，由于照片及视频没有拍摄的时间戳，无法证明与本案的关联性。对于销售环境恶劣的问题，由于合同中并未对交付销售的有关场地、环境进行约定，故在肇庆市高要区项目的销售场地交付给佛山市海臣房地产咨询服务有限公司使用后，该销售场地、环境的营造及运维应由销售方自行承担。故对佛山市海臣房地产咨询服务有限公司上述抗辩意见，由于提交的证据不能充分证明其主张，本院不予支持。由于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司未完成合同约定的第一次考核标准，肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司解除了《祥和花园销售代理合同》，按照合同约定，肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司在扣罚相应保证金后，应退还剩余保证金给佛山市海臣房地产咨询服务有限公司，但其在佛山市海臣房地产咨询服务有限公司诉至本院后仍未退还，应承担退还保证金的责任。对于肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司抗辩认为因佛山市海臣房地产咨询服务有限公司不愿意接受退还83400元保证金，才没有退还的意见，理据不足，本院不予支持。二、关于肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司应向佛山市海臣房地产咨询服务有限公司退还保证金数额的问题。案涉合同签订后，佛山市海臣房地产咨询服务有限公司依约向肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司交纳了2000000元保证金，承诺在进场首个60天销售100套，第二个60天销售150套，第三个60天销售110天或180天内销售360套。后佛山市海臣房地产咨询服务有限公司在第一次考核任务期间仅销售了18套商品房，肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司解除合同且没有退还保证金。对此，佛山市海臣房地产咨询服务有限公司向本院提出异议，认为其进场销售仅仅60余天，却按总的销售任务（360套）及天数（180天）扣罚保证金有违公平原则。由于履约保证金的设立是为了保证全面履行合同，而合同中约定的保证金扣罚制度则是对销售方未能全面履约给委托方造成相应损失的补偿。本案中，双方约定的考核任务为分阶段分目标数额进行，而肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司在每一阶段若佛山市海臣房地产咨询服务有限公司不能完成任务时均为自身设立了合同解除权，且其实际亦在佛山市海臣房地产咨询服务有限公司未能完成第一次考核任务时即提出解除合同，佛山市海臣房地产咨询服务有限公司确认合同解除并按时退场，且不再执行第二、三阶段的销售。因此，根据公平原则和诚实信用原则，保证金应扣罚的数额应限于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司代理销售的第一次考核期间，对佛山市海臣房地产咨询服务有限公司提出的异议，本院予以采纳。由于本案双方当事人均没有举证证明肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司因佛山市海臣房地产咨询服务有限公司未能完成第一次考核的销售任务而造成的损失。根据本案合同的约定，合同履行程度、当事人的过错及预期利益等因素综合权衡，本院按照合同中约定的每阶段销售任务套数占比总销售任务套数的比例分配扣罚保证金的数额，即第一阶段（销售任务为100套）对应的保证金为(100÷360)×2000000元＝555555.56元；第二阶段（销售任务为150套）对应的保证金为(150÷360)×2000000元＝833333.33元；第三阶段（销售任务为110套）对应的保证金为(110÷360)×2000000元＝611111.11元。由于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司未能完成第一阶段的销售任务，故应扣罚上述第一阶段对应的保证金555555.56元作为肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司方的损失。又由于第二、第三阶段销售期，双方己解除了合同，造成第二、第三阶段销售期无实际履行，故剩余部分保证金1444444.44元（2000000-555555.56），肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司应予退还给佛山市海臣房地产咨询服务有限公司。对于肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司认为按总销售任务完成比例扣罚保证金的意见，本院不予支持。关于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司请求肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司支付以2000000元为基数从2018年9月21日起按照银行同期贷款利率计算的利息损失。因双方在本次诉讼前对是否应退还保证金尚存争议，且在本案中应退还保证金的数额发生了变更，双方在合同中约定的保证金的退还方式亦为为免息退还，故肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司无须支付该期间的利息损失。对佛山市海臣房地产咨询服务有限公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司请求肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司支付本案律师费及肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司在反诉请求中要求对方支付律师费的问题，由于双方在本案中均没有按照合同约定全面履行确定的义务，故对于双方因本次诉讼而产生的律师费用，应由双方自行承担。因此，对于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司该请求及肇庆市高要区地产开发有限公司的反诉请求，本院均不予支持。对于佛山市海臣房地产咨询服务有限公司另陈述肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司在其代理销售期间另行委托他人销售，由于没有提供相关证据证实，对该意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司应自本判决生效之次日起十日内退还保证金1444444.44元给原告（反诉被告）佛山市海臣房地产咨询服务有限公司。二、驳回原告（反诉被告）佛山市海臣房地产咨询服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23285元（原告已预交），由被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司负担16321元，由原告佛山市海臣房地产咨询服务有限公司负担6964元。反诉受理费650元（被告已预交），由被告肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈容坚人民陪审员  谭洁芳人民陪审员  赵卡祺二〇一九年十月二十五日法官助理谢宇宁书记员黎丽雯