广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初997号原告：卢应红，男，汉族，1974年11月11日出生，住重庆市垫江市。被告：珠海九控房地产有限公司，住所地珠海市高新区唐家湾，统一社会信用代码法定代表人：承晖，董事长。委托诉讼代理人：占亮，北京盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽萍，北京盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告卢应红与被告珠海九控房地产有限公司（以下简称“九控公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人占亮、罗丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.更换原告所购房屋的所有铝合金门窗；2.更换木地板；3.赔偿因隐瞒规划事实导致的损失179100元；4.赔偿损失12110.46元（以合同总价按日万分之二计算，自2018年12月1日至达到合同约定条件）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的，建筑面积179.10平方米，总价款3906633元，2018年11月30日前交房。被告于2018年11月中旬通知原告收房，但经查验发现房屋建筑构配件铝合金门窗系不合格产品，实木地板变形发霉。经多次沟通不能解决，原告提起本案诉讼。在2018年刮台风、暴雨时候，原告的家里进了大量的雨水，浸泡了地板，我方提交了大量的视听资料，光盘显示被告所建的房屋铝合金门窗存在大量问题。关于规划问题的损失，原告在销售房屋时候，专门制作了宣传资料，资料显示被告小区所建房屋为12幢，但是当原告购买房屋之后又紧挨1-2号楼建筑了13幢房屋，虽然宣传资料为邀约邀请，但是被告的宣传资料有明确的具体确定，13号楼的建设对整个房屋，特别是1、2号楼有重大影响，该宣传资料虽然未载入商品房预售合同，但是应该视为合同内容，被告违反约定，应该承担违约责任，赔偿损失。根据合同约定，延期交房按照合同总价日万分之一直至达到该房屋能够正常使用的状况，原告在收楼的过程中发现所涉房屋的铝合金门窗有严重质量问题，严重影响正常使用，所以原告有权利要求被告承担逾期交房违约责任。原告提交证据：1.商品房买卖合同；2.视频资料；3.销售广告资料；4.室内视频资料。被告九控公司辩称，一、原告要求更换商品房所有铝合金门窗、木地板诉求没有法律、合同及事实依据。如被告提交的相关证据所示，案涉房产的铝合金门窗已经相关部门或生产单位质检合格。商品房已取得《竣工验收备案表》房屋均已竣工验收合格，符合商品房交付标准。原告未提供铝合金门窗、木地板存在瑕疵的任何证明文件，也未按合同约定提交相关机构所出具的不合格的鉴定报告。原告应承担举证不能的不利后果。二、被告开发的案涉项目所有规划均取得了规划部门的批准，不存在隐瞒小区规划建设的事实，原告要求赔偿没有事实及法律依据。三、原告没有提交有效证据证明存在质量问题和损失，赔偿损失的诉求没有事实依据。综上所述，原告请求缺乏法律、合同和事实依据，应驳回原告的起诉，以维护被告的合法权益。被告九控公司向本院提供的证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议；2.珠海经济特区报发布的地块五一期《交付公告》；3.商品房交付通知书、快递单；4.赠送物业服务费确认函；5.房屋交接单；6.一期建设工程规划许可证；7.一期竣工验收备案表；8.二期建设工程规划许可证；9.二期竣工验收备案表；10.一期铝合金门窗质检报告；11.一期木地板质检报告；12.一期木地板合格证；13.水泥物理性能检测报告；14.砂化学、物理性能检测报告；15.实测测绘报告；16.产品质量合格证明；17.墙体验收合格证明；18.（门窗）幕墙抗渗漏淋水实验记录；19.外窗淋水试验记录表；20.门窗安装分项工程质量验收记录；21.门窗玻璃安装分项工程质量验收记录。经审理查明，2016年10月6日，原告与被告九控公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的珠海市高新区唐家湾镇凯旋路99号12栋2806房，建筑面积179.10平方米，总价款3906633元。第九条约定商品房交付条件为：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件第（二）项公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）含第5项医疗卫生机构：XXX年达到XXX。第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付商品房。（二）达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付时应出具第九条的证明文件，不能满足该条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。（三）查验房屋，1.交付前买受人有权对商品房进行查验。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具电器等设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人不再另行书面催告，自书面交付通知载明交付期限（若出卖人未向买受人送达书面交付通知的以本合同约定的交付期限届满之日为准）届满之日起，视为已将符合条件的房屋交付。自视为交付之日起，买受人开始承担因商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项费用交付、商品房灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；（2）未签署交接单但实际接收房屋的，视为已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付的按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内按日计算全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条规划变更，（一）出卖人应当按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及规划用途、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经主管部门批准变更的自变更确立之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，不解除合同的，有权要求赔偿由此造成的损失，约定如下：xxx。第十六条商品房质量，（二）其他质量问题，质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人通知送达15日内退还房款，按照（不低于中国人民银行同步的同期贷款基准利率）支付利息，造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，买受人不得据此决绝办理交付手续或提出其他索赔要求。合同还约定了其他相关内容。合同附件一为规划总平面图，内容显示为13栋房屋，其中13#楼位于1#、2#楼北侧。附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不得低于5年。附件十一，补充协议，第六条交付条件补充为主体经验收合格。第七条商品房相关设施设备交付条件补充6有关公共服务及其他配套设施以交付时的现状为准。出卖人对绿地率……卫生机构等不做承诺。第八条交付时间及交付手续补充约定，3.如出卖人已如期发出商品房交付公告而买受人在通知期限内未接收商品房的从期限届满之日视为商品房交付买受人，自视为交付之日商品房风险责任转由买受人承担，所购商品房保修期从视为交付之日起算。4.交付房屋时，买受人对房屋质量有异议的，应书面提出。出现地基基础及主体结构工程以外的质量问题或装修设备标准等质量问题的，应在交付之日或视为交付之日15日内以书面形式提出，否则，视为买受人无异议。对存在的质量问题，出卖人按《住宅质量保证书》的规定进行修复和整改。买受人在办理接收过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书要求出卖人承担保修义务，但保修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，也不影响房屋交付的效力。第十二条商品房质量补充约定，1.买受人对交付商品房质量有异议时，可想珠海市具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，关于商品房质量是否合格的认定以前述机构的鉴定为准。3.经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。第十三条保修责任补充约定，入住后在《房屋质量保证书》规定的保修期和保修范围内，因保修工程导致房屋不能居住使用的，出卖人提供保修期间临时居住房屋或以本项目周边同等面积的房屋租金的金额作为补偿，不再承担其他赔偿责任。第二十一条特别约定，2.补充协议约定广告等其他宣传资料与合同不一致的以合同和补充协议为准，与规划竣工验收方案不一致的，以规划和竣工验收方案为准。补充协议还约定了其他相关内容。2018年5月29日，案涉项目翠湖香山国际花园地块五（二期）竣工验收备案。被告九控公司提交铝合金窗供货方广东豪美铝业股份有限公司出具的《质量证明书》检测结果符合标准要求，玻璃供应商佛山市新兴业玻璃有限公司出具的《合格证》显示检测符合标准要求。珠海市建设工程质量监督检测站出具《铝合金建筑型材检测报告》、《玻璃光学热工性能检测报告》、《中空玻璃漏点检测报告》、《建筑门窗物理性能检测报告》显示案涉项目铝合金型材、玻璃、窗（抗风性、气密性、水密性）符合标准要求及满足工程设计要求。被告九控公司另提交了厂家及检测机构对地板、吊顶及灯具检测合格的相关报告和证明。2018年11月19日，九控公司登报通知办理入伙手续，并通过邮寄方式通知交房。原告收房验房过程中发现存在铝合金门窗不够密闭，存在渗水、地板发霉等情况。原告至今未办理收房手续。审理过程中，原告申请对案涉房产的铝合金门窗的质量进行鉴定，后明确为对气密性、水密性进行鉴定，本院委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司进行鉴定。通过电话沟通和现场查勘，该鉴定机构表示无法对气密性和水密性进行鉴定，后原告表示不同意继续鉴定。被告表示在审理过程中已经就存在的问题整改，更换地板，维修门窗。本院于2019年10月21日再次到现场勘察，门窗已维修，地板已经重装，但仍可见南向卧室地板安装后脚踩松动的情况、南向卧室阳台门处墙体墙面损坏一处、客厅阳台外墙面有线状纹路多处。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。对于合同履行过程中产生的争议，分析认定如下：一、关于铝合金门窗的问题。合同第十六条商品房质量部分约定，“除地基基础和主体结构外质量问题的：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，买受人不得据此决绝办理交付手续或提出其他索赔要求。”本案中，案涉房产的铝合金门窗存在不严密等问题，被告应根据合同承担保修责任，被告在案件审理过程中进行了维修，现有证据不能证明经维修后仍存在渗漏的情况，原告要求更换门窗没有合同和事实依据，本院不予支持。至于维修后仍存在的墙体等局部问题，不在原告诉讼请求之列，双方可再行协商解决。二、关于木地板的问题。审理过程中，本院现场查勘的情况被告整改过程中已重新安装木地板，本院不再判决重装。至于部分位置脚踩松动的情况，可由被告整改解决。三、关于小区规划的损失赔偿请求。原告主张该项赔偿的依据是认为在购买房屋时被告向其宣传的为12栋楼，现在交付后又在1、2#楼旁建设13#楼，造成其使用房屋的影响。对此，补充协议约定广告等其他宣传资料与合同不一致的以合同和补充协议为准，与规划竣工验收方案不一致的，以规划和竣工验收方案为准，且双方合同附件一《规划总平面图》中清晰载明该地块规划的为13栋楼，该附件为合同的组成部分，由双方签字生效，所以，原告该项主张依据不足，本院不予支持。四、关于原告主张的交付房屋不符合合同约定条件的损失赔偿问题，实质是被告交付房产是否符合条件以及交付中存在的问题是否造成了原告损失的争议，分析如下：（一）被告交付行为是否符合法律规定和合同约定。商品房的交付，是指房地产开发商依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，合同第九条及补充协议约定商品房交付条件为：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.取得房屋测绘报告。被告通知交付时，案涉房屋已经达到上述法律规定和合同约定的条件。（二）被告交付房产中存在的质量问题如何认定。原告验收房屋时发现存在前述门窗等质量问题，针对质量问题合同中约定的是除地基基础和主体结构外的质量问题应承担更换和修理责任，并未约定可作为拒绝收房的依据。同时，从规定上看，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人由证据证明商品房交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”所以，除地基基础和主体结构外的质量问题被告应承担的是保修的责任，而质量问题是否能够构成买受人拒绝接收的理由，关键在于前述质量问题是否构成“严重影响正常居住使用”，该指引意见来理解，通过修复亦无法保证购房者的人身、财产安全及正常居住使用，足以影响购房者的合同目的时，方能构成“严重影响正常居住”的认定，购房者才能够以此拒收房屋。而本案中的相关质量问题，可以亦应该通过维修等方式先行处理，尚不构成无法修复或无法实现购房合同目的的程度，原告可以通过要求九控公司承担保修的违约责任或向九控公司主张赔偿来维护自身合法权益，依此拒绝收房，理据并不充分。（三）前述交付中的质量问题造成原告的损失问题。因原告等多人同时提起诉讼，各户中具体情况并不一样，应根据各案的具体情况分析。从本案现场情况分析，主要存在门窗不密闭等问题，需要维修整改，而维修整改势必会对原告的使用房屋造成影响，造成原告使用房屋不便的损失。原告提出问题，被告的意见一直是同意整改的，但双方在整改方式是否应更换、是否先行赔偿等问题上产生争议，原告等坚持要求更换而非维修等方式依据不足，保修亦不影响原告行使赔偿的权利诉求，先行赔偿则无法律依据，故由此造成的整改拖延，继而产生的无法正常使用房屋的损失，双方均有责任。根据本案的实际情况，本院酌定三个月的合理时间作为对房屋使用的影响，参考同地段的租金市场标准，酌定15000元作为原告保修期间使用房屋不便的损失金额，被告应予赔偿。原告主张按照逾期交房的违约金标准一直计算损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海九控房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢应红赔偿损失15000元。二、驳回原告卢应红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4124元，由原告卢应红负担3749元，被告珠海九控房地产有限公司负担375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰人民陪审员  李月英人民陪审员  黄培堂二〇一九年十月二十八日书 记 员  杨 悦赵梵亦