广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3037号原告：刘燕群，男，1973年12月4日出生，汉族，住广东省揭东县。原告：吴先湖，男，1978年10月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。两原告共同委托诉讼代理人：钟慧波，广东厚平律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：叶俊希，广东为峰律师事务所律师。被告：黄洽钦，男，1978年1月19日出生，汉族，住广东省潮阳区。原告刘燕群、吴先湖诉被告黄洽钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟慧波、叶俊希，被告黄洽钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2019年1月22日签订的《合同转让协议》无效；2.判令被告返还原告购房款200000元，水电周转金500元，电梯维修基金2000元，律师见证费1000元，并支付前述资金占用期间的利息4237元（以203500元为基数自2019年1月22日开始按人民银行同期贷款利率计算至付清之日止暂计至2019年7月1日）；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月22日，两原告以200000元的价格向被告购买位于广州市从化区太平村油麻埔社合资楼第5层502房，在律师见证下双方于2019年1月22日签订《合同转让协议》。原告在当天分别支付了购房款200000元、水电周转金500元和电梯维修基金2000元、律师见证费1000元。两原告以为在律师见证下，购买该房屋没有任何风险与瑕疵。然而，刚买不久，广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年4月2日发出《告知书》告知“涉案房屋属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形”作出限期拆除违法建设的行政处罚。2019年4月4日，广州市从化区太平镇人民政府办公室作出《从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，确认涉案房屋属于违法建筑，决定拆除涉案房屋（“违法建筑物”）。被告隐瞒该栋大厦被拆除情况，将房屋转让给原告，属欺诈行为，严重损害原告的利益，为此原告多次要求被告退还已缴纳的房款，但是被告多次拒绝。为维护原告的合法权益，原告诉讼来院。被告辩称：1.我也是受害者，502房物业是我向原业主张君武购买的，一共花了293500元。2.出让案涉房屋是因我为他人向原告两人担保借款合计15万元，其中刘燕群10万元、吴先湖5万元，每月需向原告方支付2250元利息。借款人在2019年1月6日明确告知我因投资及生意失败无能力还款后，我将事情告知原告，双方协商后，我尽担保人义务与良心，将我在从化区震通商务大厦的物业变卖给原告还款抵债。2019年1月10日，我打电话给广东泉镜律师所，说要办理该物业手续，被律师告知暂停见证，理由是该物业被政府相关部门责令整改，当天我把律师联系方式告诉原告，由原告亲自联系律师所，最终原告跟律师所约定，在2019年1月22日去律师所办理《合同转让协议》见证手续。双方在2019年1月21日到该物业502房现场看房，当天正好该物业被当地执法部门暂停水电责令整改，双方还是走消防梯上去502房跟租户、物业管理员对接。该物业的情况大家都知情明了，情况属实。2019年1月22日，双方在广东泉镜律师事务所律师李志华的见证下，我把现市值293500元的物业，以低于市场价的20万元卖给原告，包括装修费、家私家电、电梯维修基金、水电周转金在内。双方签订的《合同转让协议》意思表示真实，见证各方均应了解协议所指房产的基本情况，也清楚房产的性质，协议各方完全同意该协议条款而签约。在当天，该物业的钥匙、门禁卡、租户合同、电梯维修基金单据、水电周转金单据等一并交接给原告，情况属实。从化区城市管理和综合执法部门对该物业的拆除补偿金等均由原告协商和领取，还有双方在2019年1月22日签订《合同转让协议》后，该物业租户、房租都由原告收取，情况属实。我作为担保人在知道借款人无能力还款给原告时，已经尽担保人的义务和良心把自己当时市值29万多元的物业以20万元的价格出卖给原告，该20万元包括装修费46000元、家私家电26000元、水电周转金500元、电梯维修基金2000元、律师公证费1000元在内，情况属实。在签订《合同转让协议》后第二天，我才收到原告吴先湖转来房款5万元，未收到原告所说房款20万元、电梯维修基金2000元、水电周转金500元、律师见证费1000元等。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.律师见证书（原件），拟证明经律师见证，原被告签订协议以转让的形式，由被告向原告转让涉案房屋；2.收据（原件），拟证明原告已向被告支付购房款；3.收据（原件），拟证明原告已支付律师见证费1000元；4.收据2张（原件），拟证明原告已支付水电周转金500元和电梯维修基金2000元；5.告知书（复印件），拟证明涉案房屋被政府部门认定为违法建筑并被责令强制拆除；6.《复函》（复印件），拟证明涉案房屋所在的物业为违法建筑，且该建筑已被拆除的事实；7.银行转账明细清单（打印件），拟证明原告已经将购房款20万元足额支付给被告。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：银行转账明细清单（打印件），拟证明被告只收到原告的5万元购房款；涉案大厦及房屋的照片（打印件），拟证明涉案房屋的相关情况。本院依法组织双方当事人质证，经审理认定案件事实如下：案涉房屋位于广州市从化区太平镇太平村油麻埔社，该房屋为刘某房、蔡某辉、姚某梅、张某文、张某武于2014年至2015年间合资所建的震通商务大厦中的其中一套房屋，2016年张某武又与被告黄洽钦签订《合资建房协议书》，由黄洽钦出资218000元建设案涉的502房。2019年1月22日，原告刘燕群、吴先湖与被告黄洽钦在广东泉镜律师事务所律师李志华的见证下，签订《合同转让协议》，约定黄洽钦于2016年5月16日与案外人张某武签订的《合资建房协议书》中位于广州市从化区太平村油麻埔社合资楼第5层第502房的全部权利、义务一并转让给原告刘燕群、吴先湖，刘燕群、吴先湖向被告黄洽钦支付转让费用20万元，约定于2019年1月22日全部付清，具体付款以被告黄洽钦开出的收据或银行转账为准；该套房的使用权归刘燕群、吴先湖永久所有。同日，被告黄洽钦向原告刘燕群、吴先湖开具《收据》一份，载明：“刘燕群与吴先湖先生交来购买广州市从化区太平震通大厦502房房款200000元，贰拾万元整。”原告提交案外人姚某梅于2016年5月23日出具的《收据》两份，内容分别为：“今收到震通大厦502房黄洽钦电梯维修基金2000元。”、“今收到震通大厦502房黄洽钦水电周转金500元。原告刘燕群、吴先湖提交广东泉镜律师事务所出具的《收据》一份，内容为：收到刘燕群、吴先湖见证费1000元。2019年1月23日，原告吴先湖向被告黄洽钦转账5万元。2019年4月2日，广州市从化区城市管理和综合执法局发出《告知书》，内容为：2014年6月开始，刘记房、刘鉴荣、刘金晃在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在广州市从化区太平镇XX油麻铺社XX地段建设一幢13层房屋并于2014年12月建设完成。上述建设占地总面积为766.43平方米。属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，对上述违法建设行为作出限期拆除违法建设的行政处罚。2019年4月4日，广州市从化区人民政府办公室作出《从化区人民政府办公室关于强制拆除震通商务大厦问题的复函》，内容为：原则同意由太平镇人民政府、区城市管理和综合执法局组织实施，区规划和自然资源分局、区公安分局协助强制拆除刘记房、刘鉴荣、刘金晃在太平镇××油麻埔队地段占地建设的（震通商务大厦）违法建筑物。庭审中，原、被告双方确认，20万元购房款中，5万元为两原告向被告黄洽钦支付的购房款，另外15万元为此前两原告出借给被告的借款转化为购房款，20万元购房款中已包含水电周转金、电梯维修基金等；原、被告确认，15万元借款的借款人为被告的大哥，被告是该15万元借款的担保人。庭审中，原告述称，其已将案涉房屋内的家私家电变卖，获得款项2000元；案涉房屋拆除后，获得临时安置费用9000元，并同意在20万元购房款中扣减上述款项共11000元。本院认为，案涉房屋建设未取得建设工程规划许可证，并经行政主管部门认定为违法建筑物予以拆除，故原告刘燕群、吴先湖与被告黄洽钦就案涉房屋签订的《合同转让协议》为无效协议。合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，故对于原告刘燕群、吴先湖要求被告黄洽钦返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告刘燕群、吴先湖与被告黄洽钦认可的将原借款转为购房款，该约定并不违反法律的禁止性规定，应当认定有效，故本院认定案涉购房款为20万元，因原告已将案涉房屋内的家私家电变卖，获得款项2000元，在案涉房屋拆除后，获得临时安置费用9000元，其同意在20万元购房款中扣减上述款项共11000元，故本院认定被告黄洽钦应返还原告购房款189000元。关于原告主张被告向其返还水电周转金500元、电梯维修基金2000元的诉讼请求，因该费用原是被告已交纳的，并不是由原告另行交纳，且原、被告双方已确认该款项已包含在20万元购房款内，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告向其返还律师见证费1000元及主张被告向其支付利息的诉讼请求，因律师见证费并不是被告因上述无效合同所获得的财产；同时在见证时原、被告双方在见证告知书上已签名，确认“见证各方均应了解协议所指房产的基本情况，也清楚房产的性质”的情况下原告仍坚持向被告购买案涉房屋，两原告作为完全民事行为能力人应预见该风险，但原告仍坚持购买，买卖双方对合同无效均有过错，应各自应当承担相应的责任，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘燕群、吴先湖与被告黄洽钦于2019年1月22日签订的《合同转让协议》无效；二、被告黄洽钦于本判决书生效之日起十日内返还原告刘燕群、吴先湖购房款189000元；三、驳回原告刘燕群、吴先湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4416元，由原告刘燕群、吴先湖负担398元、由被告黄洽钦负担4018元。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄柏灵人民陪审员  陈玉芳人民陪审员  郭 俊二〇一九年十月十二日法官助理岳素萍书记员冯家锐