西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初632号 原告：陕西华啸网络科技有限公司。住所地：陕西省西安市未央区名京半岛商业广场1层105号。统一社会信用代码 916100000521493689。法定代表人：贺伟，总经理。委托诉讼代理人：肖阳阳,陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩云,陕西宽明律师事务所实习律师。被告：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市未央区未央路名京半岛商业广场1号。统一社会信用代码 91610133MA6TYF4KX3。法定代表人：梁少辉，总经理。委托诉讼代理人：苏小军,陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琼,陕西邦维律师事务所律师。原告陕西华啸网络科技有限公司（以下简称华啸网络公司）与被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称壹品大唐公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华啸网络公司的法定代表人贺伟及委托诉讼代理人肖阳阳、王彩云，被告壹品大唐公司的委托诉讼代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华啸网络公司向本院提出诉讼请求：1、被告向其退还房屋押金（保证金）14168元，赔偿其装修残值人民币30000元及损失5320元（9米*0.4米LED显示屏），共计49488元；2、被告向其返还OPPO门头（规格6米*0.8米）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月18日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其承租被告位于西安市未央区名京半岛商业广场1层105号房屋用于手机卖场，面积为140平方米。租赁期限自2017年11月18日至2022年1月1日，免租装修期为42天，年租金为170000元。合同签订后，其已按约向被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金。2018年10月，因被告拆除其OPPO门头及显示屏，双方达成协议。2018年12月7日，被告向其发出《解除房屋租赁合同函》，其回函同意解除合同。但被告至今不予退还房屋押金（保证金）14168元以及房屋装修残值，也未向其返还OPPO门头及LED显示屏。故其诉至法院，请求判如所请。被告壹品大唐公司辩称，其同意退还保证金。因原告未按期支付租金导致合同解除，原告无权要求装修残值、LED显示屏及OPPO门头赔偿，且其与原告协商一致并向原告赔偿完毕，原告不能重复请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年11月18日，原告华啸网络公司（承租方、乙方）与被告壹品大唐公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于西安市未央区名京半岛商业广场1层105号，租赁面积140平方米，房屋用途为手机卖场（中国移动）。租赁期限自2017年11月18日至2022年1月1日止，共计5年1个月12天。免租装修期自2017年11月18日至2017年12月31日，免租装修期内乙方不承担房屋租金。租金标准（不含税）：101.2元/平方/月，年租金总计170000元，该房屋租金2年不变，自第3年起每2年按5%递增。每期（12个月）租金提前一个月支付。乙方向甲方支付一个月租金作为本合同房屋租赁保证金，具体金额为14168元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同签订后，原告向被告支付了2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金。2017年11月8日，原告向被告支付14168元的房屋保证金。2017年11月19日，原告向被告支付2436元物业保证金、300元水表押金、50元水卡押金、500元电表押金、50元电卡押金。2018年10月，被告拆除原告经营的手机卖场（中国移动）OPPO门头及LED显示屏等。2018年10月29日，原、被告达成口头协议，被告向原告出具《情况说明》一份，承诺赔偿原告OPPO门头20000元、水晶字2000元，合计22000元。由其负责给原告在现有门头上方再制作门头，费用由其承担。9米×0.4米LED显示器作市价在一个月内由被告赔偿原告。抵扣中国移动1-05 2018年第四季度物业费3276元，退款18724元。抵扣电费2500元、水费50元、车场包月费300元，合计2850元，实退款15874元。2018年11月7日，被告通过梁少辉的账户向原告法定代表人贺伟的账户账款15874元。2018年12月7日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同函》，称原告未按合同约定在2018年11月30日之前支付2018年12月31日至2019年12月31日期间的房屋租金，严重违反合同约定，通知其于原告逾期支付租金之日与原告解除租赁合同，并保留追究原告违约责任的权利。2018年12月17日，原告向被告送达《关于解除房屋租赁合同回函》，称在合同履行期间，被告拆除其OPPO门头以及LED显示屏，承诺赔偿其损失，但被告一直未能履行赔偿协议，严重违约，现其同意解除合同。在合同履行期间其不存在违约行为，合同解除后被告应当退还保证金14168元、物业保证金及押金共计3336元，并向其赔偿拆除LED显示屏的损失。诉讼中，原告向本院提出评估申请，申请对其承租的位于西安市未央区名京半岛商业广场1层105号140平方米房屋的装修残值进行评估。经本院委托西安市中级人民法院，由陕西方正和资产评估有限公司进行评估。2019年6月17日，陕西方正和资产评估有限公司向本院作出《退件函》，称涉案房屋已完成二次装修，因双方当事人对涉案资产评估范围存在极大争议，且涉案卷宗中对评估范围也未明确规定，无法进行后续房屋装修残值评估，故将该案件予以退回。庭审中，原告向法庭提交其装修涉案房屋的装修明细，包含：原告于2018年2月1日向马亮转账支付2950元用于购买正门LED及安装。原告于2017年12月15至2017年12月30日期间向张世雄转账支付2800元用于支付刷墙款。原告于2017年12月8日向马亮转账支付2100元用于支付灯箱安装费。原告于2017年12月23日向马亮转账支付2809元用于购买华为灯饰。原告于2018年3月2日向*仕信转账支付4540元用于购买地砖、瓷砖。原告于2017年11月28日向西安市未央区天奴建材商行转账支付4796元用于购买吊顶材料。原告于2017年12月27日向*粉娥转账支付1030元用于支付吊顶费用。原告于2017年12月27日向*云转账支付1000元用于购买坐便器。原告于2017年12月1日、12月4日向范红军转账支付6500元侧门制作费、玻璃费。原告于2017年12月7日向吴美荣转账支付5750元电视墙制作费。原告于2017年12月2日向“双和”转账支付3390元木工费。原告于2017年12月13日向*银领转账支付1000元装修尾款。原告于2017年12月12日向*伟转账支付2781.2元购买手机配件展示架。原告于2017年12月12日、2018年1月12日向王广明转账支付6500元用于购买门头＋字。原告于2017年12月12日向*文龙转账支付1500元隔墙工费。原告于2017年12月2日至2018年1月16日期间共向“时光永恒”支付3800元水电工人工费。原告于2017年12月1日向东方美居明明灯饰转账支付3010元用于购买灯具插线板等。原告于2017年11月22日至12月8日期间共向正泰电器经销部支付3744元用于购买建材五金。原告于2017年12月14日向“橱柜衣柜木门全屋定制”支付3400元用于制作移动业务受理台。原告于2018年1月15日向旭升装饰支付3500元用于制作中国移动背景台。原告于2017年12月10日向昶辉玻璃支付1500元玻璃安装费。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则积极履行合同。原告华啸网络公司与被告壹品大唐公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行相应义务。合同履行过程中，被告拆除原告OPPO门头以及LED显示屏等，并书面承诺按照市场价赔偿原告LED显示屏损失，自费在现有门头上给原告制作新的门头。后被告未按约履行上述义务，原告遂未按期支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金。被告以原告未按期支付租金为由发函要求解除《房屋租赁合同》，原告于2018年12月17日回函予以同意，至此，《房屋租赁合同》已依法解除。本院认为，被告拆除原告门头及显示屏等，后又未按赔偿协议完全履行赔偿义务，致使原告无法正常使用涉案租赁房屋进行经营，其行为已经构成违约。原告在被告未完全履行赔偿协议的情形下，未按期支付次年租金系行使抗辩权，无违约事实。因此，被告的违约行为最终导致《房屋租赁合同》解除，原告有权要求被告退还保证金并赔偿装修残值及LED显示屏损失。被告在庭审中同意向原告退还14168元保证金，本院予以确认。故原告要求被告退还14168元保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于装修残值部分，因评估机构无法对涉案租赁房屋装修残值进行评估，本院根据原告提供的证据，结合租赁期限及装饰装修部分的折旧等因素，酌情认定涉案租赁房屋的装修残值为3万元。故原告要求被告支付3万元装修残值的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告在《情况说明》中承诺以市场价赔偿原告LED显示屏损失，本院酌情判令被告按照3000元的价格赔偿原告LED 显示屏损失。被告在《情况说明》中承诺自费在现有门头上给原告制作新的门头，后其并未制作新门头，故无法向原告返还新门头，本院结合门头的市场价格，酌情判令被告赔偿原告5000元门头损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陕西华啸网络科技有限公司保证金14168元；二、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陕西华啸网络科技有限公司装修残值3万元；三、被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陕西华啸网络科技有限公司LED 显示屏损失3000元及门头损失5000元；四、驳回原告陕西华啸网络科技有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元（原告已预交），由被告陕西壹品大唐商业运营管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告陕西华啸网络科技有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长   刘  鑫人民陪审员    史西萍人民陪审员   樊魁元  二〇一九年十月十一日 书 记 员   王佳敏 1