内蒙古自治区牙克石市人民法院   民事判决书   （2019）内0782民初698号   原告：牙克石市贝尔美乳制品销售有限责任公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。   法定代表人：于树勋。   委托诉讼代理人：王雪沣，内蒙古鑫隆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：穆瑶，内蒙古鑫隆律师事务所律师。   被告：呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。   法定代表人：钟细强。   委托诉讼代理人：任丽波。   委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。   被告：湖南展辉食品有限公司。   法定代表人：张兴军。   第三人：铜陵友谊置业有限公司。   法定代表人：王林。   原告牙克石市贝尔美乳制品销售有限责任公司（以下简称贝尔美公司）诉被告呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司（以下简称友谊公司）、被告湖南展辉食品有限公司（以下简称展辉公司）、第三人铜陵友谊置业有限公司（以下简称友谊置业公司）占有物返还纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告贝尔美公司的委托诉讼代理人王雪沣、穆瑶，被告友谊公司的委托诉讼代理人任丽波、李晓春到庭参加诉讼，被告展辉公司、第三人友谊置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告贝尔美公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告腾退原告所有的位于内蒙古自治区内蒙古自治区牙克石市××街的5处房屋。产权证号码分别为×××、×××、×××、×××、×××。上述房屋总价值约700万元；二、二被告给付涉案房屋使用费240万元；三、本案的诉讼费由二被告承担。后原告在庭审时放弃第二项诉讼请求。事实与理由：被告友谊公司成立于2006年1月6日，注册资本10710万元，原投资股东为万正强和付德林。2014年2月9日，万正强、付德林与加比力（湖南）食品有限公司签订股权转让协议，约定万正强、付德林将其持有的友谊公司的部分股权转让给加比力（湖南）食品有限公司，并约定公司现有厂房以及土地所有权系万正强控股的第三人友谊置业公司所有，在协议签订后至2018年2月前归被告无偿使用，如到期后继续使用，应经万正强同意并支付相关费用，但部分厂房实为原告所有。协议签订后，万正强又将其剩余的32%友谊公司的股权转让给万正萍。2014年2月20日，被告友谊公司向牙克石市工商行政管理局申请股东变更登记，将投资股东由万正强、付德林变更为加比力（湖南）食品有限公司和万正萍。2016年8月15日，加比力（湖南）食品有限公司将公司名称变更为展辉公司。现万正萍与展辉公司系被告友谊公司登记投资股东。根据股权转让协议约定，被告友谊公司无偿使用原告房屋的截止期限为2018年2月前，到期后原告多次主张要求被告腾退房屋，被告拒不腾退也未向原告支付房屋使用费并持续占用至今，导致原告无法使用涉案房屋产生了较大的损失。二被告应向原告支付房屋使用费暂计每年240万元，自2018年2月1日至实际腾退之日止。原告于2019年1月25日向二被告下达了限期搬离通知书，通知二被告于15日内腾空并归还非法占用的涉案房屋，二被告未置可否。故原告诉至贵院。   被告友谊公司当庭辩称，一、被告不同意原告腾退房屋的诉讼请求。二、诉讼费由法院来判定。理由如下：首先被告友谊公司在自己的土地上使用自己的房子，并不知道原告所述的涉案房屋为原告所有。被告是在收到限期搬离通知书以及法院的诉讼材料之后才知道这个房屋归原告所有。经过被告调查，涉案房屋是2011年被告的原股东与原告签署的一个房屋买卖协议，将房屋卖给原告，出让价格远低于市场价。被告也提起了反诉，申请认定此转让协议无效，同时将所有权返还为被告所有。关于事实部分，起诉书提到的原告多次向被告要求腾退房屋，也没有提供相应的证据，被告是在收到限期搬离通知书以及收到起诉状之后才知道案件的部分事实。涉案房屋被告不同意腾退，但是也没有占用，是属于空置状态，钥匙都在公司另外一个股东万正萍手中。房产证尾号为315乳品二车间属于空置未占用，房号为314的乳品一车间只占用了小部分，房号为316的这个化验室未占用，房号为317和319的仓库是占用了部分。   被告展辉公司未答辩。   第三人友谊置业公司述称，答辩人与原被告诉争无任何利害关系，房屋所有权证书登记的房屋所有权人系本案原告。原告曾意欲将涉案房屋转让给答辩人，但最终未能达成合意。故没有形成有效的买卖合同。也从未转移过房屋所有权。故答辩人对涉案房屋既无处分，也无使用收益占有的权利。原告自2014年起将涉案房屋交付给被告友谊公司占有使用，系其作为所有权人行使处分权的表现，以上行为均与答辩人无任何利害关系。综上所述，答辩人从未占有使用涉案房屋，本案原被告诉讼与答辩人无关，应由双方自行处理解决房屋权属。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、股权转让协议复印件，欲证明本协议的签订主体甲方系本案的第二被告展辉公司，乙方系万正强，丙方系付德林，丁方是友谊公司也就是本案的第一被告。协议的第四条第二项特别约定，公司现有厂房及土地系乙方控股的铜陵友谊置业有限公司所有，本协议签订后至2018年2月之前乙方同意并保证加比力公司继续无偿使用。如到期后公司继续使用，应经乙方同意并付使用费用。原告作为所有权人对以上协议的真实性及效力认可，并且同意二被告使用至2018年2月之前超过此期限应当支付使用费用。被告友谊公司质证称，对证据的真实性认可，对证明目的不予认可，与本案没有关联性。首先原告不是本协议的一方，协议也未有体现原告主体的任何地方。刚才原告宣读的第四条第二项系本案第三人的权利与原告无关。2、房屋所有权证复印件5本（原件质证后退回原告），欲证明现在处于被告占有使用当中的涉案房屋系原告所有，不动产权证号就是诉求诉讼请求当中的房证号。被告友谊公司质证称，对5个房产证的真实性无异议，但是被告发现5个房产证的土地状况系空白。据被告了解，该5个房屋均坐落于被告所有的土地。本院对上述2组证据审查后认为，因被告友谊公司对证据的真实性无异议，本院予以采信，对原告的证明目的予以支持。被告友谊公司向本院提交如下证据：1、限期搬离通知书复印件，欲证明被告2019年1月份才知道涉案房屋是登记在原告名下。原告质证称，证据的真实性认可，该组证据也能够说明原告已经书面通知被告在合理期限内腾退房屋，但被告至今仍在占有使用当中。2、民事起诉书，欲证明被告是收到起诉状才知道这个涉案房屋是登记在原告名下。原告质证称，真实性认可。原告在提交的证据当中已经证明所有权归属情况，并且2011年的1月24日就已经登记在原告名下。3、国有土地使用权证复印件，土地证号为牙国用（2007）20**。欲证明被告是友谊东街100号土地的国有土地使用权人，该块宗地的占地面积为52761.4平方米。原告质证称，对于证据的真实性无异议，但是原告方已经提交了证据证明原告系涉案房屋合法的所有权人。4、协议复印件和销售不动产发票复印件5张，协议的双方是被告友谊公司和原告的关于涉案5套房屋的房屋转让协议，被告举证是认为这个涉案房屋总计面积为5222.5平米，交易价格为40.0352万元，均价核每平方米76.75元。被告认为这是被告的原股东和原告双方串通，以低价交易逃避国家税费，损害了国家利益。应该属于合同法规定的合同无效情形之一。原告质证称，对于该组证据的真实性认可，但是证明目的不予认可。该组证据也充分说明了这个合同的签订包括房屋所有权的转移系双方真实的意思表示，合法有效，也不存在阴阳合同或者是恶意串通逃避交易税款的这样一个行为。所以说并没有实际损害到任何国家集体和第三人的合法权益，依法应当认定合同有效。5、土地登记卡及续表复印件，因土地使用权证在股东万正萍手里，在不动产登记中心调取，欲证实友谊东街100号土地的权属情况。原告质证称，真实性无异议。双方在股权转让之时对于友谊乳业的土地没有明确的约定，所以说土地的性质并不是本案争议的主要内容，对于被告证明目的不认可。6、不动产登记资料查询结果证明复印件，欲证实原告房产证登记的地址下，没有国有土地使用权。原告质证称，对这份证据的真实性无异议，土地的性质并不是本案争议的主要内容，对于被告证明的事项不认可。上述证据本院审查后认为，因原告对证据的真实性无异议，本院予以采信。   被告展辉公司、第三人友谊置业公司未向本院提交任何证据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告友谊公司成立于2006年1月6日，原告贝尔美公司成立于2010年12月7日。原告与被告友谊公司签订协议，约定友谊公司将其所有的位于牙克石市××街的乳一车间（建筑面积1354.4平方米）、乳二车间（建筑面积2170.7平方米）、材料仓库（建筑面积569.4平方米）、化验室（建筑面积429平方米）、仓库（建筑面积700平方米）以400352元的价格出售给原告贝尔美公司。原告购买后于2011年1月办理了所有权证书，产权证号码分别为×××、×××、×××、×××、×××。2014年2月9日，原友谊公司股东万正强、付德林、友谊公司与加比力（湖南）食品有限公司签订股权转让协议，约定万正强、付德林将其持有的友谊公司的部分股权转让给加比力（湖南）食品有限公司，并约定“友谊公司现有资产除现有厂房、土地外的包括所有机械设备、生产许可证、品牌等有形和无形资产均为加比力（湖南）食品有限公司股权收购后公司所有，友谊公司现有厂房以及土地所有权系万正强控股的第三人友谊置业公司所有，在协议签订后至2018年2月前归被告无偿使用，如到期后继续使用，应经万正强同意并支付相关费用”。协议签订后，万正强将其剩余的32%友谊公司的股权转让给万正萍。2014年2月20日，被告友谊公司向牙克石市工商行政管理局申请股东变更登记，将投资股东由万正强、付德林变更为加比力（湖南）食品有限公司和万正萍。2016年8月15日，加比力（湖南）食品有限公司将公司名称变更为展辉公司。现万正萍与展辉公司系被告友谊公司登记投资股东。友谊公司自股权转让协议签订后至今一直占有使用涉案5处房屋。2019年1月25日，原告向被告友谊公司以及展辉公司下发了限期搬离通知书，通知二被告于15日内腾空并归还上述5处房屋，二被告未同意，遂成本诉。   另查明，在案件审理过程中，原告提出对涉案房屋自2018年2月1日起至今的房屋租金价格进行鉴定。呼伦贝尔众达资产评估事务所经勘查认为，因受同类物业租金市场不发达等要素影响，缺少评估必备条件，不能评估出客观市场租金。由此，原告撤回鉴定申请，并放弃要求被告给付租金240万元的诉讼请求。被告友谊公司也向本院递交反诉状并请求对涉案5处房屋的2010年的市场价格进行鉴定。在本院限定的期限内，友谊公司既未到本院协商选择鉴定机构又未缴纳反诉费，故视为其放弃了鉴定申请，并对其反诉不予审理。   本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，在本案中，原告系涉案5处房屋所有权人，被告友谊公司占有使用涉案房屋为无争议的事实，故确定其行为是否为无权占有是本案的争议焦点。根据股权转让协议，被告友谊公司可无偿使用涉案的房屋至2018年2月，如到期继续使用应经万正强同意并支付使用费。本案原告认可万正强在股权转让协议中同意友谊公司至2018年2月无偿使用的行为，但是认为在2018年2月之后其作为所有权人可以行使要求被告友谊公司返还房屋的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告有权要求被告友谊公司腾退被其占有的涉案房屋。关于友谊公司主张原告与友谊公司签订的涉案房屋转让协议无效的抗辩，这也是本案另一争议焦点。友谊公司认为，买卖双方恶意串通以低价转让房屋逃避税费、严重损害国家利益。对此本院认为，如果当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格或者以低价交易，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，假使涉案房屋低于实际交易价格，且其目的就是为了规避税费，那么本案对转让合同效力的认定并不影响行政机关对于上述避税行为进行处理或者处罚。被告展辉公司系友谊公司的股东，在本案中并未占有使用涉案房屋，故其在本案中不承担民事责任。第三人亦未占有使用涉案房屋，故其在本案中也不承担民事责任。被告展辉公司、被告友谊置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席判决。   综上所述，本院对原告要求被告友谊公司腾退涉案房屋的诉讼请求予以部分支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司在本判决生效之日起二十日内向原告牙克石市贝尔美乳制品销售有限责任公司腾退产权证号码分别为×××、×××、×××、×××、×××的5处房屋。   二、被告湖南展辉食品有限公司、第三人铜陵友谊置业有限公司在本案中不承担民事责任。   案件受理费77600元，由被告呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司负担60800元，16800元退还原告牙克石市贝尔美乳制品销售有限责任公司。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。   审 判 长 庞 昕   人民陪审员 李玉玲   人民陪审员 边秀红     二〇一九年十月二十四日   书 记 员 李福建   本判决的法律适用   《中华人民共和国物权法》   第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。   第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。