四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4372号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都双流富豪实业有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道白河路三段32号。 法定代表人：薛元富，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周开阳，四川顺泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹友华，女，1972年11月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈学祥，男，1975年7月5日出生，汉族，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称富豪公司）因与被上诉人曹友华、被上诉人陈学祥商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持富豪公司一审诉讼请求；2.曹友华、陈学祥承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为富豪公司未按照补充协议第二条第四款第4项的约定通知曹友华、陈学祥并给予重新选择付款方式或履行方式的权利，故富豪公司不享有案涉合同及补充协议约定的合同解除权，亦不享有法定解除权错误。补充协议第二条第四款第4项仅是富豪公司解除权的情形之一，并非富豪公司的通知义务。第二条第四款第4项“出卖人不保证买受人的贷款申请必然获得批准。若买受人申请的按揭贷款在本协议签订后60日内未全额达到出卖人账户的，买受人须在接到出卖人通知之日起7日内按以下任意一种方式处理；超过7日仍未前来办理相关事宜的，出卖人有权解除合同及本协议。”该条仅仅是约定曹友华、陈学祥如果接到了富豪公司通知，7日内不履行变更付款方式的，富豪公司有权解除合同，而非约定富豪公司在曹友华、陈学祥逾期付款60日后必须通知曹友华、陈学祥变更付款方式。该条并非约定富豪公司有必须通知曹友华、陈学祥变更付款方式的义务。另双方补充协议第二条第四款第2项明确约定买受人应积极主动履行付款义务。二、曹友华、陈学祥严重违约，富豪公司行使解除权符合法律规定及双方约定。合同法第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。商品房买卖合同及补充协议明确约定了富豪公司可以解除合同的4种情形，均未约定解除应履行先行催告的前置程序。按照商品房买卖合同第九条约定，曹友华、陈学祥因逾期付款超过90日，即从2017年3月9日起富豪公司享有解除权。曹友华、陈学祥的最迟付款期限为2017年3月8日，对于该付款履行期限以及逾期履行的后果，作为完全民事行为能力人的曹友华、陈学祥完全清楚明白，为了能尽快办理商品房备案，经富豪公司多次催告，曹友华、陈学祥才于2017年4月底提供2017年3月28日出具的备案所需的稳定工作证明，已超过约定的最迟付款期限20日具有重大过错。其怠于履行合同义务的行为已经属于严重违约，富豪公司按照合同约定行使解除权同样符合合同法第九十三条的规定。按照补充协议第二条第四款第2项约定，曹友华、陈学祥应在合同签订之日起7日内办理完毕按揭贷款手续，支付购房款作为曹友华、陈学祥的主要义务，包括但不限于及时提交办理按揭贷款的资料、缴纳相关费用、积极协调、督促按揭贷款机构审批、放贷等，其存在明显的不积极履行付款义务的违约情形，富豪公司同样拥有解除权。曹友华、陈学祥从签订合同起就一直未积极督促贷款机构办理按揭贷款手续、签订按揭贷款合同、审批放贷亦未积极履行其应尽的付款义务，从（2018）川0191民初11949号之二调查令（回执）中也可以看出，虽然其在2016年12月7日向银行申请了办理贷款，但并未签订《个人购房借款/担保合同》，购房款付款方式的支付方式是由曹友华、陈学祥自身选择，既然其选择了银行按揭贷款付款方式，就应当积极按约履行付款义务。办理按揭贷款虽需要经过银行审核通过，但何时签订合同、何时放贷，曹友华、陈学祥应当第一时间知晓，积极主动的履行付款义务为曹友华、陈学祥主要义务，其在明知未与银行签订《个人购房借款/担保合同》即无法通过贷款方式向富豪公司支付购房款亦未通知富豪公司变更付款方式，存在明显的不积极履行付款义务的违约情形，且逾期超过15日，富豪公司同样有权解除合同。三、一审判决认定陈学祥不属于限购政策的限购对象错误。一审判决已经查明“2017年3月24日限购政策”实施之前商品房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成住房定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的按原政策执行。且认定陈学祥在签订案涉合同及补充协议之日尚未连续缴纳个人所得税一年以上，即陈学祥不符合“2016年11月17日限购政策”，而一审判决在认定了这一事实后，竟错误的认为陈学祥在“2017年3月24日限购政策”前缴纳满个人所得税1年以上且在成都高新区稳定就业2年以上，符合“2016年11月17日限购政策”要求，“2017年3月24日限购政策”并未规定可以通过事后补缴个人所得税，且一审判决引用的“2017年3月24日限购政策”14、连续缴纳个人所得税是否还能作为购房资格认定条件？答：自2017年3月24日零时起，新购买住房（含商品住房和二手住房）的，不再以连续缴纳个人所得税作为购房资格认定条件。也只是规定2017年3月24日零时起新购买住房的不以连续缴纳个人所得税作为购房资格认定条件，并不能类推适用于本案。既然已经查明根据“2017年3月24日限购政策”本案应适用原政策即“2016年11月17日限购政策”，陈学祥在签订案涉合同及补充协议时并不满足“2016年11月17日限购政策”的要求，其应属于限购政策的限购对象。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明后依法裁判。 曹友华、陈学祥辩称，一、富豪公司片面强调其享有的合同解除权，但忽略了富豪公司行使该解除权的前提条件。二、富豪公司上诉状中的第二个观点不成立，案涉房屋的贷款未获审批放贷是因为没有办理商品房买卖合同备案，而未能备案的原因系富豪公司拖延所致，至今富豪公司也未能举出证据证明其积极履行了备案义务；富豪公司在上诉状中所称的四种约定解除的情形不能够成立，商品房买卖合同约定的解除权条件不能成就，理由已经在一审庭审辩论中进行了详细陈述，在整个合同条文中，没有对逾期进行明确约定，补充协议第二条第四款第二项约定的解除权条件也不能成就，该条的内容仅是约束买受人办理提交按揭手续及缴纳费用的截止时间，而不是按揭银行放款时间，根据一审出具的调查令显示，曹友华、陈学祥在商品房买卖合同签订当日即12月7日，由富豪公司工作人员带领到商品房买卖合同约定的银行缴纳齐全相应的手续及费用，另外，该条约定的逾期超过15日出卖人有权解除本协议的条款应属无效条款，该条款明显不符合合同目的，同时，在合同约定有其他付款方式的情况下，提交按揭贷款所需的资料及缴纳按揭所需的费用仅是案涉合同的次要而非必要义务，以这种次要且非必要的履行义务来赋予出卖人合同解除权不对等，也不符合合同法鼓励交易的基本原则。且该条款是出卖人的格式条款，对曹友华、陈学祥没有特别提示，也没有其他方式说明，其排斥了购房者支付价款的选择权，对购房者显失公平，请求人民法院确认该条款无效；即便富豪公司依据该条约定享有合同解除权，按照补充协议的约定，富豪公司行使解除权的期限应从2016年12月23日起至2017年12月22日止，因此，富豪公司的解除权因超过法定期间而消灭。富豪公司所称的第三个解除权情形不成立，该条赋予的是出卖人或贷款机构通知买受人提供首付比例或改变贷款年限，该情形在本案中并未出现，无论是贷款机构或是富豪公司，均未通知过曹友华、陈学祥。富豪公司所称的第四个解除权情形也不成就，根据该条款的约定，富豪公司行使合同解除权有两个前提条件，第一是未收到按揭贷款，第二是在未收到该贷款时，应通知买受人，在接到通知7日内选择一次性付全款等方式来处理合同变更问题，只有同时具备该两个条件，富豪公司才能行使该条约定的解除权。在本案中，富豪公司并未向曹友华、陈学祥发出未收到按揭贷款的通知，也没有向曹友华、陈学祥发出变更合同履行的通知，如前所述，按揭贷款没有发放是因富豪公司未积极办理备案所致，所以该条所约定的解除权条件不成就。同时，另一方面也指出，富豪公司在合同约定时间内，没有收到购房余款，也没有及时告知曹友华、陈学祥，这对于富豪公司本身而言，是其放弃或怠慢自己的合同权利，因此责任也应当由富豪公司自行承担。曹友华、陈学祥于2018年2月5日所发出的解除合同的通知不能够产生合同解除的效力，且该通知单方面直接剥夺了曹友华、陈学祥合同变更履行的选择权，有失公平公正，同时，曹友华、陈学祥对该解除合同通知也及时提出了异议，由曹友华、陈学祥在一审的当庭陈述、情况说明等予以证实。三、在整个合同履行过程中，曹友华、陈学祥多次催促富豪公司为案涉房屋办理备案手续，但富豪公司基于当时房价上涨的情形，一直拖延，至少错过3次为案涉商品房买卖合同办理备案的时机，富豪公司在上诉中所称催告曹友华、陈学祥提交工作证明、纳税证明的意见，与客观事实不符。案涉房屋在当时的政策下，不需要上述手续，显然，富豪公司是为其未能积极办理案涉商品房买卖合同备案寻找借口。四、富豪公司在上诉中称的第三点理由不成立。曹友华具有购房资格，不受相关限制，陈学祥作为其配偶，共同购房，并不违反任何法律规定和成都市的限购政策，且成都市房管局的相关问答中也明确指出，家庭成员之一具备购房资格的，其他家庭成员可以作为买受人共同所有。综上，富豪公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 富豪公司向一审法院起诉请求：1.依法确认富豪公司和曹友华、陈学祥签订的《四川省商品买卖合同》（现售）及《补充协议（现售）》已于2018年2月6日解除；2.判决曹友华、陈学祥配合富豪公司在房屋所在地房产交易中心办理商品房拟定合同状态房源自动锁定的解除手续。 曹友华、陈学祥向一审法院反诉请求：1.判令富豪公司继续履行《四川省商品房买卖合同（现售）》及《补充协议（现售）》，并向曹友华、陈学祥交付位于成都高新区房屋；2.判令富豪公司赔偿曹友华、陈学祥经济损失900000元。 一审法院认定事实：一、关于案涉合同及补充协议签订和履行情况。 曹友华与陈学祥于2012年7月23日结婚，截至一审辩论终结时，仍处于婚姻关系存续期间。 2016年11月13日，曹友华作为买受人、富豪公司作为出卖人，双方签订《认购协议书》，约定：1.曹友华自愿认购案涉房屋，房屋总价款为1986038元；2.买受人不得擅自转让本《认购协议书》中约定的权利和义务，《商品房买卖合同》《补充协议》及其他附件中买受人的姓名必须与本《认购协议书》中买受人姓名保持一致（直系亲属除外，如配偶、子女、父母），否则出卖人有权不与买受人签订《商品房买卖合同》《补充协议》及其他附件，本《认购协议书》自动作废，买受人所交认购定金不予退还。同日，曹友华向富豪公司支付了案涉房屋的购房定金50000元。 2016年12月7日，富豪公司作为甲方（出卖人），曹友华、陈学祥作为乙方（买受人），双方签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，其中与本案有关的约定如下：“……第二章商品房基本情况第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于成都市高新区地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为成高国用（2010）第××号，土地使用权面积为71925.47平方米……第三条商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅……3.该商品房为第一条规定项目中的10幢×单元8层804号……4.该商品房的房产测绘机构为成都辰园测绘有限公司，其实测建筑面积共174.52平方米，其中套内建筑面积146.95平方米，分摊共有建筑面积27.57平方米。……第三章商品房价款第七条计价方式与价款出卖人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）11380元，总价款为人民币（币种）1986038元（大写壹佰玖拾捌万陆仟零叁拾捌圆零角零分整。）……第八条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：……【√商业贷款】……买受人应当于2016年12月07日前支付首期房价款人民币（币种）986038元（大写玖拾捌万陆仟零叁拾捌元整），占全部房价款的49%；余款人民币（币种）1000000（大写壹佰万元整）向中国工商银行股份有限公司成都双流支行（贷款机构）申请贷款支付，期限20年。……第九条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日［该期限与本条第（1）项中的期限相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。……第四章商品房交付条件与交付手续第十条商品房交付条件该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程施工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告书；……第十二条交付时间和手续（一）出卖人在2017年03月31日前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内［该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限］，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金［该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起的15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2［该比率应当不低于本条第1（1）项目中的比率］的违约金。……”。 同日，富豪公司和曹友华、陈学祥还签订了补充协议，其中与本案有关的约定如下：“……第二条关于合同第七条（计价方式与价款）、第八条（付款方式与期限）、第九条（逾期付款责任）的补充约定……四、对合同第八条（二）款第3项的补充约定：1、买受人已经充分了解贷款机构（含公积金管理中心，下同）有关贷款的政策、办理贷款的全部条件，包括但不限于对国家及有关主管部门基于房地产市场的调控政策有了充分的预见。在合同签订前买受人已对自身资信及贷款机构审贷、放贷流程有了充分的认识，并承诺自身的资信条件和申请贷款的相关事宜符合发放贷款的要求。2、买受人应在合同签订之日起7日向合同及本协议约定的贷款机构提交申请按揭贷款的资料并办理完毕按揭贷款手续，缴纳所需的公证费、担保费、保险费、预告登记费等费用；……支付购房款作为买受人在合同项下的主要义务，买受人应积极主动地履行付款义务，包括但不限于及时提交办理按揭贷款的资料、缴纳相关费用、积极协调、督促按揭贷款机构审批、放款等。3、买受人申请按揭贷款金额、期限、利率等相关事宜是否获得批准由贷款机构根据买受人的资信等状况最终审核确定。需买受人提高首付比例或改变年限的，买受人须在接到出卖人或按揭贷款机构的通知之日起7日内补交首付款或满足贷款机构要求的其他贷款条件，并办理完毕按揭贷款手续，以使贷款机构及时发放贷款；超过7日的，出卖人有权解除本合同及补充协议，并有权将该套房屋另行出售，同时买受人应当向出卖人支付商品房总价款10%的违约金。4、出卖人不保证买受人的贷款申请必然获得批准。若买受人申请的按揭贷款在本协议签订后60日内未全额达到出卖人账户的，买受人须在接到出卖人通知之日起7日内向以下任意一种方式处理；超过7日仍未前来办理相关事宜的，出卖人有权解除合同及本协议，并有权将该套房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付商品房总价款10%的违约金；第一种方式：买受人一次性付清剩余房款，双方重新签订合同及补充协议；第二种方式：买受人更名（直系亲属）办理按揭贷款，双方重新签订合同及补充协议；第三种方式：买受人分期付款，分期时间不超过6个月。双方重新签订合同及补充协议；以上方式买受人均不能接受的，出卖人有权解除合同及补充协议，并有权将该套房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付商品房总价款10%的违约金。……第四条关于合同第十二条（交付时间和手续）和第十三条（逾期交付责任）的补充约定……三、由于买受人购买的是已竣工验收的现房，则买受人在签订合同及本协议前已进行实地查看，并对现房没有任何异议；买受人应在付清商品房总价款后在合同约定的交付期限内自行前往商品房所在地与甲方办理房屋交接手续，出卖人不再另行通知买受人交付交付时间……五、买受人应在交接房屋前交纳合同约定的全部应付款，含按揭房款（如有）、违约金（如有），偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等。若因买受人单方面原因未履行上述义务，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止；出卖人不承担逾期交房责任，买受人自行承担全部逾期收房责任及相关费用，合同项下商品房非质量保修范围内的风险责任转移给买受人。……第八条关于合同解除的约定……因任何原因导致合同及本协议解除的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起七日内主动配合出卖人办理合同备案登记、预告登记（如有）的注销手续或返还过户登记手续，扣除买受人应承担的违约金及其他费用后，出卖人应于解除合同及本协议之日起30日内将买受人已付房款的剩余部分无息退还给买受人。……第九条一、买受人的有效送达地址以合同中写明的通讯地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通信地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。……”。 同日，曹友华、陈学祥向成都惠晨金融服务外包有限公司支付了其代为办理预告预抵押登记服务费800元并向富豪公司缴纳了案涉房屋所需的产权税费以及首期剩余房价款936038元。故，截至2016年12月7日，曹友华、陈学祥已向富豪公司支付的首期房价款为986038元（含定金50000元）。 同日，曹友华、陈学祥还向中国工行银行股份有限公司成都双流支行申请办理个人一手住房按揭贷款，所提交的贷款资料齐全，符合当时该行的贷款申请要求，但由于案涉房屋尚未取得房屋备案表，故该笔贷款暂未发放。 一审法院另查明，2016年11月28日，成都市房管局官方系统向曹友华发送短信，载明如下：“您所定购的8896预售证号10栋单元804号的房屋，已通过商品房买卖合同网上签约系统完成合同拟定。（市房-产交易系统）”。 2016年12月7日，成都市房管局官方系统再次向曹友华发送短信，载明如下：“您所订购的8896预售证号10栋单元804号的房屋，已通过商品房买卖合同网上签约系统完成合同拟定。（市房-产交易系统）”。 又，根据富豪公司提交的成都数字房产网政务大厅商品房网上签约信息显示：流水号为2663467；销售号为8896；案涉房屋的买受人为曹友华、陈学祥；合同时间为2016年11月28日；案涉房屋为现房；合同状态为拟定状态。 对此，富豪公司主张双方当事人存在两次签署正式案涉合同的情况，一次是2016年11月28日，一次是2016年12月7日，网上签约信息显示合同拟定状态的时间为2016年11月28日即可佐证。双方当事人于2016年12月7日重新签署正式案涉合同及补充协议是为了提高合同首付款比例，但曹友华、陈学祥对富豪公司的该说法不予认可，二人认为双方仅于2016年12月7日签署过正式的案涉合同及补充协议，但其无法就2016年11月28日，曹友华收到成都市房管局官方系统的短信提示给出合理解释。 于本案中，因富豪公司未收到银行放贷的剩余购房款1000000元，故富豪公司尚未将案涉房屋交付给曹友华、陈学祥，且双方当事人均认为系对方原因导致未能及时在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统及时完成商品住房已售（备案）登记，后遇成都市人民政府办公厅接连出台限购政策，进一步扩大限购对象，导致双方未能顺利办理案涉房屋的已售备案登记。 二、关于富豪公司单方解除合同相关情况。 2018年2月5日，富豪公司通过邮寄的方式向曹友华在案涉合同中指定的通讯地址邮寄送达了《解除及补充协议的通知》，载明如下：“曹友华、陈学祥女士/先生：就你与成都双流富豪实业有限责任公司所签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议所涉事项，郑重通知如下：你于2016年11月13日在我公司开发的‘领馆国际城’项目自愿认购10幢804号房屋，建筑面积174.52平米，选择按揭方式，总房款1986038.00元；认购1-（-1）-644号负一层车位一个，已付车位总房款60000元。双方于2016年12月7日签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，《四川省商品房买卖合同（现售）》第三章第九条明确约定了逾期付款责任，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，补充协议第四条第2款也明确约定在合同签订之日起7日内办理完毕按揭贷款手续，超过15日的，出卖人有权解除合同及补充协议。现双方签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议约定的期限已逾期，我公司正式发此解除《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议通知，并自逾期时解除双方于2016年12月7日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，请你于收到通知之日起7日内到售楼部办理相关手续，逾期公司将保留追究你应承担的民事法律责任的权利。特此通知”。根据邮件跟踪记录显示，该通知邮件于2018年2月6日由菜鸟驿站签收，曹友华、陈学祥自认于2018年2月9日收到该通知邮件。 三、与本案有关的成都市住房限购政策。 2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布成办发[2016]37号《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》,载明如下：“……四、实行区域住房限购成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。……”该政策自同日生效。 2016年11月17日，成都市人民政府办公厅下发《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》，载明如下：“……四、深化因区施策，强化限购限贷（一）进一步加强高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少拥堵。自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发[2016]37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。”该政策自印发之日起生效。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布了成办发[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，载明如下：“……二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发[2016]45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。……”该政策自2017年3月24日生效。在《2017年商品住房限购政策知识回答》中，载明如下：“……2、此次限购新政何时开始实施？答：自2017年3月24日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成商品住房订购、拟定合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印‘成都市存量房买卖经纪服务合同’（居间成交）或‘成都市存量房买卖合同’（自由成交）的，按原政策执行。……14、连续缴纳个人所得税是否还能作为购房资格认定条件？答：自2017年3月24日零时起，新购买住房（含商品住房和二手住房）的，不再以连续缴纳个人所得是作为购房资格认定条件。” 四、关于曹友华、陈学祥是否属于房屋限购政策的限购对象。 曹友华签署《认购协议书》及支付购房定金50000元时（即2016年11月13日）符合成办发[2016]37号《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》的要求，其名下无自有产权住宅。又，截至2016年12月7日，即富豪公司和曹友华、陈学祥双方签订案涉合同和补充协议之日，曹友华名下亦无自有产权住宅。虽陈学祥在签订案涉合同及补充协议之日尚未连续缴纳个人所得税一年以上（陈学祥缴税期间为2016年1月1日至2016年12月31日），但在2017年3月23日[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》出台前夕（截至2016年12月31日），陈学祥已连续缴纳个人所得税一年以上且在成都高新区稳定就业2年以上，其符合2016年11月17日成都市人民政府办公厅下发的《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》要求。故，曹友华、陈学祥均不属于房屋限购政策的限购对象。 一审法院另查明，富豪公司主张由房管部门审查房屋买受人是否具备购房资格后才给予办理备案登记手续，因曹友华、陈学祥未及时提交审核资料，故未能在条件具备时办理完毕商品房备案登记手续，但曹友华、陈学祥对此不予认可，曹友华、陈学祥认为未能备案系富豪公司通知和办理迟延导致。 一审法院还查明，本案中并无证据显示富豪公司在补充协议签订后60日内未收到曹友华、陈学祥申请的按揭贷款的情况下依约通知曹友华、陈学祥变更付款方式或履行方式，曹友华、陈学祥在限期内未予办理。 又，于一审庭审中，经一审法院询问双方当事人，如果法院最终经审查认为曹友华、陈学祥不属于房屋限购政策的限购对象且合同具备继续履行条件的情况下，双方当事人是否同意将付款方式由银行按揭贷款变更为一次性付款，双方对此均表示认可。 一审法院认定上述事实，有双方当事人在一审中的陈述，一审法院采信的经原双方当事人当庭举证、质证的证据材料、证据交换笔录、法庭审理笔录等在案为证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。富豪公司和曹友华、陈学祥双方签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。 关于本案争议焦点和关键性问题，本院逐一审核认定如下： 一、关于富豪公司有无合同约定解除权或法定解除权，案涉合同及补充协议是否已于2018年2月6日解除的问题。 一审法院认为，依据补充协议第二条第四款第2项的约定，曹友华、陈学祥已在2016年12月7日向中国工行银行股份有限公司成都双流支行提交了齐全的贷款资料。虽然中国工行银行股份有限公司成都双流支行因案涉房屋未办理备案故暂时未发放贷款，但在补充协议签订后六十日内，贷款并未全额到达富豪公司账户的情况下，富豪公司亦未按照补充协议第二条第四款第4项的约定通知曹友华、陈学祥并给予曹友华、陈学祥重新选择付款方式或履行方式的权利，故一审法院认为富豪公司不享有案涉合同及补充协议约定的合同解除权，亦不享有法定解除权，其向曹友华、陈学祥发出的解除合同通知，即使已送达曹友华、陈学祥亦不能产生案涉合同及补充协议解除的法律后果。故，一审法院对富豪公司的第一项诉讼请求不予支持。 鉴于案涉合同及补充协议并未解除，双方当事人的权利义务并未终止，故富豪公司诉请曹友华、陈学祥配合其在房屋所在地房产交易中心办理商品房拟定合同状态房源自动锁定的解除手续缺乏法律依据或合同依据，一审法院亦不予支持。 二、关于案涉合同及补充协议能否继续履行，即富豪公司是否应向曹友华、陈学祥交付案涉房屋的问题。 一审法院认为，根据审理查明事实，曹友华、陈学祥与富豪公司发生房屋买卖的交易行为发生在成办发[2017]10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》之前，故曹友华、陈学祥不属于房屋限购政策的限购对象，案涉合同及补充协议在曹友华、陈学祥付清剩余购房款的前提下是能够继续履行的，不受限购政策的影响。 于本案中，补充协议第四条第五款明确约定曹友华、陈学祥应在交接房屋前缴纳合同约定的全部应付款。若因曹友华、陈学祥单方面原因未履行上述义务，富豪公司有权拒绝交房直至曹友华、陈学祥履行上述义务或付清欠款为止。故，在曹友华、陈学祥尚有剩余房款1000000元未付清的情况下，其无权要求富豪公司交付案涉房屋。但在曹友华、陈学祥一次性付清剩余房款1000000元，双方依约重新签订合同及补充协议后，富豪公司应依约及时向曹友华、陈学祥交付案涉房屋。若富豪公司拒绝履行或未予配合履行其他合同义务，曹友华、陈学祥可另案主张权利，但应进一步明确案涉合同及补充协议继续履行的具体内容，若因诉讼请求不明，将可能承担不利后果。 三、关于曹友华、陈学祥主张的经济损失900000元有无事实依据、合同依据及法律依据，是否应予以支持的问题。 一审法院认为，因富豪公司并不构成逾期交房且在曹友华、陈学祥主张继续履行合同的前提下，其主张经济损失900000元（包括富豪公司逾期交房违约金和房屋涨价的价差损失合计估算金额）缺乏事实依据、合同依据及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院对于富豪公司的本诉诉讼请求和曹友华、陈学祥的反诉诉讼请求均不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、驳回富豪公司的全部诉讼请求；二、驳回曹友华、陈学祥的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取11337元，反诉案件受理费减半收取11337元，共计22674元，由富豪公司负担11337元，由曹友华、陈学祥负担11337元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是富豪公司是否可以曹友华、陈学祥超过合同约定付款期限90日未付款以及曹友华、陈学祥属于限购对象为由解除案涉商品房买卖合同及补充协议的问题，现评判如下： 一、关于曹友华、陈学祥是否属于限购对象的认定。双方之间签订了认购协议书和商品房买卖合同，是以签订认购协议书时的限购政策还是以签订商品房买卖合同时的限购政策来进行判断，是需要首先解决的问题。对此，本院认为，从行政机关的判断标准来看，如果定购、拟定合同、已售（备案）之一在新的限购政策实施之前，则按原政策执行。而本案中，认购协议书签订于2016年11月13日，曹友华、陈学祥也支付了定金，因此，应当认定双方已经完成了定购，应当以签订认购协议书时的限购政策来判断曹友华、陈学祥是否属于限购对象。2016年11月13日施行的是2016年10月1日公布的限购政策，即成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。因此，富豪公司关于以2016年11月17日施行的成都市限购政策来认定曹友华、陈学祥属于限购对象的主张，本院依法不予支持。于签订认购协议书时，曹友华、陈学祥不属于限购对象。因此，富豪公司以曹友华、陈学祥属于限购对象要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议的主张，本院依法不予支持。 二、关于曹友华、陈学祥未能取得贷款原因的认定。对此，本院认为，从查明事实来看，曹友华、陈学祥在案涉商品房买卖合同签订当日向工商银行成都双流支行提交按揭贷款申请和齐全贷款资料，因案涉商品房买卖合同未办理备案，故未能签订《个人购房借款/担保合同》。而富豪公司作为出卖人负有办理案涉商品房买卖合同备案登记的义务，虽富豪公司主张未办理商品房买卖合同备案登记的原因在于曹友华、陈学祥未能提交相应纳税证明、稳定就业证明导致房管部门不予办理备案，但未提交相应证据证明，也未举证证明其已通知过曹友华、陈学祥办理备案需要补充提交纳税证明、稳定就业证明。且富豪公司认可曹友华、陈学祥提交了上述证明，但案涉商品房买卖合同至今仍未办理备案。因此，富豪公司关于未能办理备案的原因在于曹友华、陈学祥的主张，本院依法不予采纳。 三、关于曹友华、陈学祥是否存在超过90日付款的认定。本院认为，从案涉补充协议第四条第4款“出卖人不保证买受人的贷款申请必然获得批准。若买受人申请的按揭贷款在本协议签订后60日内未全额达到出卖人账户的，买受人须在接到出卖人通知之日起7日内按以下任意一种方式处理；超过7日仍未前来办理相关事宜的，出卖人有权解除合同及本协议，并有权将该套房屋另行出售，同时买受人应向出卖人支付商品房总价款10%的违约金；第一种方式：买受人一次性付清剩余房款，双方重新签订合同及补充协议；……”的约定来看，如按揭贷款没有在约定时间内发放至富豪公司账户，富豪公司应当通知曹友华、陈学祥，现富豪公司未举证证明其已经通知过曹友华、陈学祥并要求一次性支付剩余购房款或协商剩余购房款支付方式，因此，该条约定的解除条件未成就，富豪公司不能以此解除案涉商品房买卖合同及补充协议。同时，富豪公司在贷款未能发放的情况下，未举证证明双方就剩余款项如何支付问题达成一致即双方将剩余房款支付方式确定为一次性付款并明确了支付期限，因此，曹友华、陈学祥在上述情形下，何时应当支付购房款无法确定，也无法认定曹友华、陈学祥存在逾期付款行为。故富豪公司以曹友华、陈学祥超过约定付款期限90日而要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议的主张，本院依法不予支持。 综上，富豪公司的上诉理由和上诉请求均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都双流富豪实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十月二十三日 书记员 毛雅倩