四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初1137号 原告：刘艾婧，女，汉族，1998年10月11日出生，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：钟铃，四川明炬（自贡）律师事务所律师。 被告：聂学琴，女，汉族，1965年10月3日出生，住四川省自贡市大安区。 第三人：陈祖琴，女，汉，1971年12月27日出生，住四川省自贡市自流井区。 原告刘艾婧与被告聂学琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案。原告刘艾婧申请追加陈祖琴为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艾婧的委托诉讼代理人钟玲、被告聂学琴、第三人陈祖琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认2019年6月10日解除原告以陈祖琴名义与被告签订房屋租赁合同；二、被告立即返还原告位于大安区龙井街芭茅塘居委会X号的租赁房屋；三、被告支付2019年5月的房屋租金500元及2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金折扣1800元；家具损失及房屋漏水损失6000元；从2019年6月10日起至搬离租赁房屋为止按照每月600元的标准赔偿原告的房屋占用损失费；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告刘艾婧因在外读书，将其所有的位于大安区龙井街芭茅塘居委会X号的房屋租赁事宜全部委托母亲陈祖琴处理。2018年4月8日，原告母亲陈祖琴以自己的名义，与被告聂学琴签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给被告作住宅使用。因被告口头承诺：将对出租房屋进行重新装修（换铝合金门窗、装地板、贴墙纸、安装橱柜等），故原告租金优惠为按照350元/月支付，且给予被告装修免租期近一个月。另外双方还在合同中约定：未经出租人书面同意，承租人不得将该房屋转租给他人，否则出租人有权解除合同。在合同履行过程中，被告违反口头承诺及合同约定，未更换成铝合金门窗、也未贴墙纸和安装橱柜，且擅自将房屋转租给第三人。经原告母亲多次口头交涉，通知被告解除合同并返还房屋，但被告一直未返还房屋。2019年6月10日，原告母亲将解除合同的书面通知张贴于出租房屋大门上，要求被告及转承租人在2019年6月17日前搬离并返还租赁房屋。被告在签订合同时支付了一年（从2018年5月1日起至2019年4月30日止）的租金，其后就未再支付租金，且占用租赁房屋拒不返还，给原告造成了损失，现原告诉至本院，请求支持其主张，并称：一、对第三人陈祖琴将其房屋出租及在租赁合同履行过程中的行为予以认可；二、第三项诉讼请求中的房屋租金折扣1800元（起算时间应为2018年5月1日，诉状中为笔误），是当初签合同时曾协商房屋租金为每月500元，但被告称为房屋进行装修，故将房屋租金降至每月350元，因被告未按约定履行，故原告须将每月少收的150元进行补收，一年共补收1800元；三、未经原告同意扔掉的家具损失、房屋漏水损失、及2019年6月10日起的房屋占用损失费均系按市场价预估的。 被告辩称:一、对原告所称的有异议；二、原告母亲即第三人同意被告转租一年；转租房屋是事实，只转租了一年，现转租人已搬走，无人居住，也未交付原告方；三、被告没有对房屋结构进行过改造，原告的房屋本身就漏水，被告对房屋进行过装修，安装了木地板，被告装修房屋产生了装修费6500元，双方协商过由被告扔掉房屋中的旧家具，原告停水停气导致被告退转租人的租金，总计造成上万元的损失；四、因原告要涨100元的房租（双方未在合同中约定），所以其后未再支付租金；五、原告房屋中的家具已经很破烂，是在原告同意的情况下才扔掉的；六、只认可每月350元的租金（房屋占用损失费）。 第三人述称，第三人从未同意被告转租和扔掉家具，不赞同被告的意见；签订合同用第三人的名字是因为原告作为房屋所有人不在场，为了保证名字与指印相符，才用第三人的名字签订的；被告违反了合同约定及口头协议，且对原告及第三人恶言相向，请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 原告刘艾婧与第三人陈祖琴系母女关系。坐落于大安区龙井街芭茅塘居委会X号的房屋（所有权证号为：Y号）系原告单独所有。2018年4月8日，第三人陈祖琴（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（丙方为诚信房产，但其未在合同上签章），约定：“……一、房屋坐落地点甲方将其拥有的X号房屋租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为40m2。二、租赁期限1、该房屋租赁期限为叁年，自2018年5月1日至2021年4月31日止。2、租赁期限内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。……三、租金、保证金和房租的交纳方式1、该房屋租金为人民币350元（此价格不含相关税费）。乙方交纳首期租金人民币4200元（大写：肆仟贰佰元整）给甲方，保证金为人民币500元（大写：伍佰元整）。2、该房屋租金按壹年支付，支付时间为每年4月30日，以甲方实际到账为准。……4、乙方不得拖欠租金。如果拖欠租金超过30天，甲方有权终止合同，保证金不予退还。乙方必须在三日内，搬出该房屋内属于乙方的一切物品。如乙方不按时搬出物品，视同乙方自愿放弃该房屋属于乙方的物品，由甲方自行处理。5、电费自己冲（充）卡消费，水气抄表计算。如乙方提前终止合同，所缴（交）纳的费用不得退还乙方。四、租赁期房屋的维护、保养、修缮和管理1、乙方在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将房屋开洞，改变该房屋结构，要正确使用房屋及设备、设施，不得损坏，并承担日常维护保养、保洁和管理的义务。2、在合同期满退房时甲方对房屋进行验收，若该房屋及附属设施完好无损，保证金全额退还乙方。因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用。……3、在房屋内已有的装修和设备外，乙方如需增加设施或其他装修，须征求甲方和物业公司同意，方可进行装修，费用由乙方自理。租赁期满时，经甲方验收后归甲方，甲方不支付乙方装修费。……5、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或者全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，保证金不予退还。……物品清单：电卡壹张装修、墙、地如国家征收除外，合同期内不得让乙方提前搬走，如违约则甲方赔偿装修费给乙方。……” 合同签订后，被告向原告支付了一年的租金，其后将房屋转租给案外人。 因就房屋转租、装修等问题有不同意见，双方进行过交涉。 2019年6月10日，第三人陈祖琴将《通知》张贴于案涉房屋门上，告知被告和案外人：“房屋的转租未经原告同意，因2019年5月2日已通知二人搬离并腾空，限二人于2019年6月17日之前将房屋清空并恢复原状。” 以上事实有当事人提交的：当事人身份证明、房屋所有权证、房屋租赁合同、照片、电话录音、微信聊天记录等证据予以证明。 在庭审过程中，被告称要求原告赔偿各项损失，本院限其在三个工作日内提交民事反诉状，并告知逾期未交视为不再主张，在期限经过后被告未提交书面民事反诉状。 本院认为，关于原告要求确认解除《房屋租赁合同》及要求被告交还租用房屋的问题。《房屋租赁合同》虽系第三人陈祖琴与被告聂学琴签订，签订时案涉房屋系原告所有，基于原告与第三人的母女关系及原告在外无法订立书面租赁合同、第三人实际控制案涉房屋、被告作为承租人在租房时未让对方出示房产证、原告对第三人陈祖琴将其房屋出租及在租赁合同履行过程中的行为予以认可及该合同已经部分履行的情况，为保护相对人的信赖利益、交易安全和交易成本的考虑，应当认定该租赁合同有效。但合同内容未约定解除权，且第三人张贴的《通知》从内容上看未明确表示解除合同，故原告要求确认2019年6月10日解除合同的诉讼请求，本院不予支持。本案中《房屋租赁合同》中约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或者全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，保证金不予退还。……”，被告的转租行为已经违反了合同约定，第三人张贴的《通知》要求被告搬离案涉房屋实际上是作出了终止合同的意思表示，所以自2019年6月10日起合同终止，被告自此月起无权占有案涉房屋，故原告请求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付2019年5月的租金，根据合同约定，每月租金为350元，原告主张500元租金未提交充分证据予以证明，本院支持350元。另房屋租金折扣1800元及家具损失、房屋漏水损失，原告未提交充分证据予以证明，本院不予支持。 关于房屋占用损失费，因合同已经终止，被告一直未返还房屋，本院支持自2019年6月10日起至搬离租赁房屋为止按照每月350元的标准赔偿原告的房屋占用损失费。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告聂学琴自本判决生效之日起十日内返还原告刘艾婧位于大安区龙井街芭茅塘居委会X号的租赁房屋； 被告聂学琴自本判决生效之日起十日内支付原告刘艾婧2019年5月租金350元； 被告聂学琴自本判决生效之日起十日内支付原告刘艾婧自2019年6月10日起至搬离租赁房屋为止、按照每月350元的标准计算的房屋占用损失费； 驳回原告刘艾婧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告聂学琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 林晓宇 二〇一九年十月十一日 法官助理 曹 畅 书 记 员 袁 静