广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11799号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系该公司员工。被告：谭梅芳，女，1961年7月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*******，公民身份号码：440************102。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代佛山分公司）与被告谭梅芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王文中到庭参加诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告谭梅芳向原告支付2012年4月至2019年3月期间的物业服务费14649.60元(暂计至2019年3月31日,并请求计算至实际付清之日止);2.被告谭梅芳向原告支付物业服务费滞纳金11600.91元(按每日欠缴费用的1‰计算,暂计至2019年3月31日,并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日)；3.本案诉讼费用由谭梅芳承担。诉讼中，原告举证如下：1.原告《营业执照》、原告《核准变更登记通知书》、阮玉美《居民身份证》复印件、被告身份信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《前期物业管理服务协议》原件1份，用以证明物业管理的收费标准、滞纳金等内容。3.《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》原件1份,用以证明物业管理在2015年6月1日后未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰/天的标准支付违约金等内容。4.《广东省商品房买卖合同》原件1份，用以证明被告向佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司购买涉诉房屋等内容。5.《业主收楼通知书》复印件1份，用以证明已通知被告收楼。6.《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》原件1份，用以证明被告为涉诉房屋的购房人。7.《催费通知单》原件1份及EMS邮寄回单原件1份，用以证明原告向被告催交费用。8.（2018）粤0605民初8849号民事判决书原件1份，用以证明原告对被告的301房号已起诉物业管理费。9.《竣工验收备案表》原件1份，用以证明时代风云名居第二组团（9-17栋与地下室）于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日备案。被告谭梅芳没有答辩及举证。案经开庭审理，本院确认如下事实：2010年3月31日，被告谭梅芳（买受人）与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（出卖人，下称开发商）签订《广东省商品房买卖合同》，约定主要内容：被告向开发商购买佛山市南海区***********************（以下简称涉讼房屋），建筑面积共69.76平方米；（第三条）买受人购买的商品房为现房；（第八条）出卖人应在2010年10月30日前将验收合格及竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人；（第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。1.如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2.如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；双方并约定其他权利义务。2010年10月16日，开发商向被告预留的地址、联系方式寄送9栋5单元301、302、401、402房《收楼通知书》，通知被告于2010年10月30日到时代峰云名居物业中心办理上述房屋的收楼手续。但被告没有前往办理收楼手续。2018年4月17日、2019年1月10日，原告分别向被告通过邮寄方式发出《催费通知单》，通知交纳涉案房屋的物业欠费。2019年5月20日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，（一）原告原名称为广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更为广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。2011年12月1日，时代佛山分公司与涉讼物业的开发商佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司选聘时代佛山分公司对涉讼物业所在的峰云名居楼盘提供前期物业管理服务；物业服务费用按多层住宅2.5元/月/平方米、独立式别墅4.5元/月/平方米收取，业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用；物业服务费用不包括二次供水电费、电梯电费所产生的费用由受用人按量每月进行分摊；合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。2015年6月1日，时代佛山分公司与涉讼物业的开发商佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业服务合同》一份，约定：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司选聘时代佛山分公司对涉讼物业所在的峰云名居楼盘提供前期物业管理服务；物业服务费用按叠加别墅2.5元/月/平方米、独立式联排别墅4.5元/月/平方米收取，物业服务费按月交纳，业主应于当月15日前交纳物业服务费用；业主或承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向时代佛山分公司支付滞纳金；合同期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。（二）时代峰云名居9-17栋住宅与地下室于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日竣工验收备案。（三）2018年5月23日原告向本院提起诉讼，要求被告交纳9栋5单元301房的物业管理费及滞纳金，本院已于2018年11月9日作出（2018）粤0605民初8849号民事判决，支持了原告的诉讼请求。（四）谭梅芳于2014年11月26日取得了涉案房屋的不动产权证。（五）谭梅芳共与佛山市南海时代胜誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》四份，购买了位于佛山市南海区*******************301、302、401、402房，房屋其实是一间复式房屋，拥有4个房产证。本院认为，本案争议焦点在于：（一）被告是否已收楼，原、被告之间是否形成物业服务合同关系。本案中，涉讼房屋已于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日竣工验收备案，开发商已履行通知收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，视为开发商已于2010年10月30日将涉案房屋交付给被告使用。因此，原、被告之间已形成物业服务合同关系，原告作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，被告作为业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有义务按时交纳物业服务费用。（二）被告应支付的相关费用具体金额问题。本案中，原告主张被告共拖欠涉案房屋2012年4月1日至2019年3月31日期间的物业管理费，被告负有支付义务但未举证证明已交纳,故原告诉请被告支付上述费用理据充分，本院予以支持。经核算，该期间的物业服务费14649.60元（2.5元平方米/月×69.76平方米×84个月）。原告主张被告支付按每日欠缴费用的1‰计算的逾期付款滞纳金符合服务合同的约定，本院亦予以支持。经核查，计至2019年3月31日止的滞纳金为11600.91元，此后的滞纳金仍按上述标准继续支付，但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费14649.60元为限。综上所述，原告的诉讼请求有理，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭梅芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（时代峰云名居9栋5单元401号房）2012年4月1日至2019年3月31日止的物业管理费共14649.60元予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。二、被告谭梅芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年3月31日的逾期滞纳金11600.91元及从2019年4月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付滞纳金予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司,本项应付的滞纳金总额以14649.60元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456.25元（时代佛山分公司已预交），由谭梅芳负担，并应于支付上述款项同期迳付时代佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄**文人民陪审员  张艳娟人民陪审员  陈秋婵二〇一九年十月十八日书 记 员  白婉菲