广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初10822号原告：杨炳超，男，1953年2月17日出生，香港特别行政区居民，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓国荣，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。被告：丁海燕，女，1967年11月27日出生，香港特别行政区居民。原告杨炳超与被告丁海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨炳超的委托诉讼代理人邓国荣、梁泳婷及被告丁海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨炳超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年3月17日签订的《房屋买卖合约》；2、判令被告返还给原告购房款贰佰叁拾万（￥2300000）；3、判令被告向原告支付违约金贰拾叁万元（￥230000）；4、判令被告向原告赔偿损失中介代理费及咨询费贰万叁仟元（￥23000）；5、赔偿原告利息损失634876.67元（以本金230万元，自2013年4月8日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月26日，要求计至付清时止）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月17日，原、被告签订《房屋买卖合约》，约定丁海燕将广州市番禺区钟村街××村××街X房屋出卖给杨炳超，成交价230万元，卖方丁海燕于收齐全部房款的当天将房屋交付给杨炳超使用（见证据）。2013年4月8日前，杨炳超将所有楼款共计230万元付齐给卖方丁海燕，丁海燕于当天将房屋交付杨炳超使用，并自2013年8月杨炳超在该房屋居住至今。签订合同并履行后，因被告丁海燕与陆新权另有债务纠纷，2013年4月19日，该房屋被番禺区人民法院以(2013)穗番法石民字第482-1号裁定查封，2013年8月13日又被广州市番禺区人民法院以(2013)穗番法执字第3801-1号裁定查封。对此，杨炳超以案外第三人提出执行异议，番禺区人民法院以(2014)穗番法执外异字第9号《执行裁定书》裁定中止陆新权申请执行涉案房屋（见证据）。陆新权不服提起申请人执行异议之诉，番禺区人民法院以(2014)穗番法民三初字第605号《民事判决书》，驳回陆新权的诉讼请求（见证据）。判后陆新权不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院认为：番禺法院查明事实清楚，即原、被告合同关系成立，原告已付购房款230万元，但适用法律不当，处理欠妥，遂以(2017)粤01民终8003号《民事判决书》判决撤销(2014)穗番法民三初字第605号民事判决，涉案房屋准许执行（见证据）。至此，原、被告双方签订的《房屋买卖合约》因被告本身另有债务的原因而不能履行，原告的合同目的不能实现。原告认为：由于被告的过错导致原告的合同目的无法实现，《房屋买卖合约》不能履行，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第一百零七条规定以及《房屋买卖合约》相关规定，被告应当承担如下法律责任。第一，被告应返还已收购房款230万元并赔偿损失。第二，根据《房屋买卖合约》第五条约定：由于被告的行为引致合约的目的不能实现，原告有权按成交价230万元的10%(即23万元)，要求被告支付违约金。第三，根据《房屋买卖合约》第五条第二款的约定，被告赔偿原告因履行合约已向经纪方支付的中介代理及咨询费2.3万元。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告丁海燕辩称，答辩人不同意杨炳超的诉讼请求，请求法院驳回杨炳超的诉讼请求。答辩人同时反诉杨炳超违约并应支付拖欠该物业2017年7月至2019年4月物业管理费壹万肆仟玖佰贰拾六元八角(￥14926.80)。2013年3月17日答辩人丁海燕与杨炳超及经纪方广州市冠恒房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合约》约定：“此次交易双方知悉因买方购房条件所限，因此要以做公证委托的方式完成。”双方亦签订了委托书并进行了公证，可见杨炳超在购买此房屋时已经预见到此房屋不能办理过户手续并对购房方式作了相应的变更。在买卖房屋的过程中，双方并无对房屋如何办理过户手续进行约定，从双方公证委托书来看，双方也无将此房屋过户到杨炳超名下的意思表示。因此，杨炳超在购买此房屋过程中对房屋不能过户到自己名下是明知的，其对房屋未能及时办理过户存在过错。丁海燕与杨炳超于2013年3月17日签订了《房屋买卖合约》，房屋的抵押权人中国银行股份有限公司广州海珠支行已于2013年4月3日书面同意注销抵押登记。此时房屋没有任何债权及债务，房屋即可办理过户手续。反之答辩人丁海燕为维护自身利益和遵守双方合约，于2013年4月8日通过《告知函》催促杨炳超尽快办理房屋过户事宜，此后杨炳超一直在没办理过户手续情况下，强行进入此房屋居住至今。杨炳超购房资格证明显示其2014年5月14日才满足广州市当时购房政策要求条件。以上事实于(2017)粤01民终8003号《民事判決书》中级人民法院已认定杨炳超在买卖此房屋过程中未办理过户存在过错，并非卖方丁海燕过错违反买卖合约。综合以上，答辩人丁海燕在涉案房屋买卖过程中一直合法合规遵从《房屋买卖合约》没有任何违约行为。故，杨炳超诉求无理，法院依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下：位于番禺区钟村街××村××街X房屋（产权证号××，以下简称涉案房屋）登记权属人为丁海燕，原登记抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行。2013年3月17日，买方杨炳超与卖方丁海燕及经纪方广州市冠恒房地产中介有限公司签订一份《房屋买卖合约》，其中约定：卖方将涉案房屋售予买方，成交价230万元，房屋交付日期为卖方收齐全部购房款当天；定金10万元买方在签署本合同同时交付卖方，买卖双方需于签署本合约后30个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，卖方在收取定金后5日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）100万元转入卖方贷款账号；楼价余款120万元，买方应在完成公证委托当天直接支付给卖方（原打印字体“本次交易完税当天直接支付给卖方”划线删除）；若买卖双方有不履约或不完全履约之情形，视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，违约方除应立即向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；合同末项手写字体载明：此次交易双方知悉因买方购房条件所限，因此要以做公证全委托的方式完成。同日，杨炳超向丁海燕支付10万元购房定金。2013年3月19日，杨炳超向丁海燕支付100万元购房款。2013年4月3日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向广州市番禺区房地产交易中心出具一份《注销证明》，确认抵押人丁海燕已还清该行贷款，该行申请注销在涉案房屋上的他项权利登记。2013年4月8日，杨炳超向丁海燕支付81万元购房款，并向丁海燕指定的户名为陈娟娟的银行帐户转帐支付37万元购房款。同日，丁海燕签署一份《收款收据》给杨炳超，确认收到杨炳超承购涉案房屋的楼价余款120万元。杨炳超提交的《收款收据》原件中，除上述丁海燕确认收取楼价余款120万元的内容外，另以书写方式加注两点：1、买方于2013年4月8日将所有楼款已交齐给卖方，卖方同意于今天将此单位正式交付于买方杨炳超使用；2、因卖方暂时还未有找到住所搬，应卖方要求，由今天起将此单位返租给卖方丁海燕使用，起租期由2013年4月8日到2013年8月8日止，每月租金约定人民币伍仟元整（￥5000元），直接在楼款上扣除人民币贰万元整（￥20000元）作为租金。丁海燕确认上述收据为其签署，但称其签名时收据上并无手写加注的内容，该内容是后来添加的，其在（2014）穗番法民三初字第605号案件中才知悉上述内容。同日，丁海燕（告知人）与杨炳超（被告知人）签署一份《告知函》，内容为：双方就涉案房屋的买卖，杨炳超要求丁海燕只签署买卖合同和全委托公证，暂时不办理过户手续，上述交易方式双方均会存在一定风险，丁海燕告知杨炳超尽快办理房屋过户手续；同时房屋办理全委托公证后，房产原件交付杨炳超后，因上述房产未办理过户手续期间，所产生的一切经济纠纷、刑事案件及一切法律问题均与丁海燕无关。同日，丁海燕办理公证委托，将涉案房屋的相关权利义务委托予杨炳超，广东省广州市番禺公证处出具（20XX）粤广番禺第XX、XX号公证书予以确认。2013年4月19日，本院就陆新权与丁海燕其他合同纠纷一案，以(2013)穗番法石民字第482-1号民事裁定书查封了涉案房屋。2013年5月13日，本院就该案作出(2013)穗番法石民字第482号民事判决书，判决丁海燕应向陆新权清偿借款本金及利息。2013年6月18日，陆新权向本院申请强制执行上述判决书，本院立案执行[执行案号：（2013）穗番法执字第3801号]。2013年9月3日，杨炳超向本院提出执行异议，要求法院解除对涉案房屋的查封，终止对涉案房屋的执行。丁海燕确认涉案房屋现在由杨炳超居住，但其表示丁海燕没有交付房屋给杨炳超，杨炳超是找人开锁破门而入的。2014年5月14日，广州市番禺区房地产交易登记所出具一份《购房资格证明》，证明内容为：根据杨炳超（香港身份号：XX）的申请及《提交告知书》，经核查，截至2014年5月14日止，杨炳超具备本市住房限购区域内住房购买资格。2014年5月20日，本院作出（2014）穗番法执外异字第9号裁定书，认为杨炳超以其在本院查封涉案房屋之前已经受让及接收了涉案房屋为由，提出执行异议要求中止执行涉案房屋，合法有据，故裁定中止对被执行人丁海燕名下的涉案房屋的执行。陆新权认为该裁定事实不清，适用法律有错误，于2014年6月10日向本院提起申请执行人执行异议之诉[案号（2014）穗番法民三初字第605号]，请求法院确认丁海燕与杨炳超签订的《房屋买卖合同》（编号XX）为无效合同，撤销（2014）穗番法执外异字第9号民事裁定书并许可执行涉案房屋。本院于2016年7月26日作出（2014）穗番法民三初字第605号民事判决书，认为：杨炳超与丁海燕之间的《房屋买卖合约》签订于涉案房屋被查封之前，杨炳超现已具备购房资格，且房屋上的抵押登记已注销，《房屋买卖合约》具备履行条件，杨炳超对购房并没有过错；杨炳超已付清全部230万元购房款给丁海燕，现房屋已由杨炳超实际控制使用，应当认定该房屋已交付给杨炳超；据此，杨炳超在本院查封涉案房屋之前已经受让及接收了涉案房屋，对该房产享有足以排除强制执行的权益。因此，判决驳回陆新权的诉讼请求。陆新权对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2017年8月10日作出(2017)粤01民终8003号民事判决书，认为：2013年3月17日杨炳超与丁海燕及经纪方广州市冠恒房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合约》约定：“此次交易双方知悉因买房购房条件所限，因此要以做公证全委托的方式完成。”双方亦签订了委托书并进行了公证，可见，杨炳超在购买涉案房屋时已经预见到涉案房屋不能办理过户手续并对购房方式作了相应的变更；在买卖涉案房屋的过程中，双方并无对涉案房屋如何办理过户手续进行约定，从双方的公证委托书来看，双方也无将涉案房屋过户到杨炳超名下的意思表示，根据该公证书也不存在将涉案房屋过户到杨炳超名下的可能性；因此，杨炳超在购买涉案房屋过程中对涉案房屋不能过户到自己名下是明知的，其对涉案房屋未能办理过户存在过错；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，杨炳超对涉案房屋不能享有足以排除强制执行的权利，陆新权要求继续执行涉案房屋的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，判决：一、撤销广州市番禺区人民法院作出的(2014)穗番法民三初字第605号民事判决；二、准许执行丁海燕名下的位于广州市番禺区钟村街××X村××街X房屋（产权证号**）。该判决现已生效。2018年11月6日，杨炳超向本院提起本案诉讼，要求解除《房屋买卖合约》、丁海燕退还购房款并赔偿损失。诉讼中，双方均表示对（2014）穗番法民三初字第605号、(2017)粤01民终8003号案件的查明事实无异议；杨炳超确认涉案房屋现由其使用；丁海燕确认已收齐全部购房款，涉案房屋在执行阶段尚未处理，仍处于查封状态。关于杨炳超的购房资格问题，杨炳超的代理人在庭审中陈述，《房屋买卖合约》中约定交易“以做公证全委托的方式完成”是由于当时杨炳超存在购房资格问题，大概需要一年之后才具备广州市购房资格；双方对于符合购房资格后如何办理过户手续没有具体约定，但依丁海燕的公证委托书，杨炳超符合购房资格后即可过户；至于杨炳超何时开始具备购房资格的代理人不清楚。庭后杨炳超的代理人向本院提交《情况说明》，称杨炳超于签订《房屋买卖合约》当天具备广州市购房资格，《房屋买卖合约》中约定“以做公证全委托的方式完成”是因杨炳超作为香港人对内地购房政策不熟悉，应中介人员建议作此约定。丁海燕表示，签订《房屋买卖合约》时不清楚杨炳超有无购房资格及需要多久才具备购房资格，此后杨炳超也未通知丁海燕要求办理过户手续。本院于2019年7月22日向杨炳超送达《提交告知书》，要求其于十个工作日内提交房地产登记机构出具的《购房资格证明》（需注明2013年3月17日时是否具备广州市购房资格，如不具备，是何时开始具备），杨炳超逾期未提交相关证明。本院于2019年7月31日向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函调查杨炳超何时开始具备广州市购房资格，该局于2019年8月7日函复本院（穗规划资源番函[20XX]XX号），称港澳台地区居民和华侨购买商品住房的，经核实在本市无住房，现需购买1套住房的，应提供在本市工作、学习和居留的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其它住房，如港澳台居民符合上述条件的，可在广州市行政区域范围内购买1套商品住房。另该局电话告知本院，杨炳超未提交足够证据，无法判断其在2013年3月17日是否具备广州市购房资格，及何时开始具备购房资格。另，丁海燕在答辩意见中称其要求反诉杨炳超违约并应支付拖欠的2017年7月至2019年4月物业管理费14926.80元。经本院当庭询问，其表示该意见仅作为答辩意见，不在本案中提起反诉，就相关费用其另行主张。本院认为，杨炳超与丁海燕均为香港居民，本案为涉港民事纠纷，应参照涉外民事纠纷规定处理。因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案的合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，本院确定我国内地法律作为解决本案争议的准据法。杨炳超与丁海燕签订《房屋买卖合约》后，涉案房屋已被另案查封并进入执行程序，依已生效的（2017）粤01民终8003号民事判决书，杨炳超对该案提出的执行异议被驳回，涉案房屋由另案继续执行。因此，《房屋买卖合约》已无法继续履行，本院对杨炳超要求解除其与丁海燕的房屋买卖合同关系的诉讼请求予以支持。合同解除后，丁海燕应向杨炳超退还购房款230万元，杨炳超应将涉案房屋交还丁海燕。至于导致《房屋买卖合约》解除的原因及责任问题。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权予买受人，买受人支付价款的合同，买受人签订房屋买卖合同的目的是获得房屋的所有权及占有使用权。《房屋买卖合约》中约定“此次交易双方知悉因买方购房条件所限，因此要以做公证全委托的方式完成”。杨炳超在庭审中称该约定是由于其当时不具备广州市购房资格，须一年左右才具备；庭后又在情况说明中称签订合同时其已具备购房资格。因杨炳超的陈述前后矛盾，且未在本院指定的期限内提交《购房资格证明》证实其开始具备购房资格的时间，也未向本院提交穗规划资源番函[20XX]XXX5号复函中所述的相关证据材料，因此，本院认定，杨炳超在签订《房屋买卖合约》时不具备广州市购房资格，何时开始具备因证据不足无法认定，仅可确认2014年5月14日时已具备。因杨炳超在签订合同时暂不具备购房资格，故双方仅约定以办理公证全委托的方式完成交易，对于杨炳超具备购房资格后如何办理过户手续未作出明确约定。此后，在《房屋买卖合约》签订约一个月、双方尚未办理过户手续时，房屋因丁海燕与他人的纠纷被法院查封，且现已成为另案的执行标的，至今未能解封。本院认为，杨炳超在签订《房屋买卖合约》时不具备广州市购房资格，导致房屋在已办妥涂销抵押准备手续后未能及时办理过户手续，其对《房屋买卖合约》未能履行完毕存在一定过错。但是，杨炳超在2014年5月14日已具备广州市购房资格，虽该时间距离《房屋买卖合约》签订已一年有余，但是买卖双方对于房屋过户期限并无约定，也无证据证明丁海燕曾通知杨炳超于何期限之前办理过户手续。因此，若当时涉案房屋并未被查封，《房屋买卖合约》是可以继续履行、完成过户手续的。导致本案合同未能履行完毕的主要原因，是丁海燕因与他人纠纷致涉案房屋被查封，且其一直未能清偿另案债务导致涉案房屋一直未能解封。因此，本院酌情认定，对于《房屋买卖合约》未能继续履行而解除，杨炳超负有10%的责任，丁海燕负有90%的责任。基于上述责任认定，本院对杨炳超主张的解除合同违约金中的90%予以支持，即丁海燕应向杨炳超支付违约金207000元（230万元×10%×90%）。至于占用款项的利息损失，本院酌情支持由丁海燕自涉案房屋被查封之日2013年4月19日起，以207万元（230万元×90%）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，向杨炳超计付占用款项利息至购房款全部退还之日止。至于杨炳超主张的中介代理费及咨询费损失23000元，因其未举证证明该费用已实际支付，本院对其要求丁海燕赔偿该费用的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、解除原告杨炳超、被告丁海燕与广州市冠恒房地产中介有限公司于2013年3月17日签订的《房屋买卖合约》中杨炳超与丁海燕的房屋买卖合同关系；二、被告丁海燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨炳超退还购房款230万元；三、被告丁海燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨炳超支付解除合同违约金207000元及利息损失（以207万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2013年4月19日起计算至上述第二判项履行完毕之日止）；四、驳回原告杨炳超的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32303元，由原告杨炳超负担876元，由被告丁海燕负担31427元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年十月二十一日书 记 员  王韵曌