山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初4992号原告：济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市,统一社会信用代码913701027988567713。法定代表人：白筱梅，该公司总经理。委托代理人：曾肖斐，山东舜天律师事务所律师。委托代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。被告：薛超，男，1982年8月5日出生，汉族，住济南市。原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告薛超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托诉讼代理人曾肖斐、被告薛超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朝阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理服务费10267.9元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金2210元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为被告房屋所在的重汽·彩世界小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每㎡1.55元收取，缴纳时间为每季度的首月10日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天万分之五的比例缴纳违约金。被告的房屋位于重汽·彩世界小区，建筑面积为93.39㎡，每季度应交纳物业费434.3元。被告自2013年10月28日至2019年9月30日共拖欠物业费10267.9元，逾期交纳物业费产生的违约金按照万分之五计算为2210元。原告每季度均多次催要，但被告均以种种不当理由拒绝支付。薛超辩称，2011年7月30日我将涉案房产出售并在一周后与物业办理了物业交割手续。但物业没有进行变更，因当时不能办理房产证，故于2013年12月6日去房管局签订存量房买卖合同，买房人于2014年1月7日拿到房产证。我已将房产出售，不再接受原告的物业服务，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：薛超系济南市天桥区无影山中路重汽·彩世界室业主。2010年6月28日，薛超（乙方）与朝阳物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：“第一条第二项第7款：转让房屋时，乙方须事先通知甲方，并及时告知房屋受让方与甲方签订本协议。物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理（物业共用部位指房屋主体结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、信报间、线路管道井等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有限电视电线、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全监控等。三、环境卫生。1、对共用部位进行清洁、保洁；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用楼、站、箱、道、桶及垃圾进行清理）；3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废气杂物；4、按规定进行消毒、灭鼠活动；5、遇雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、秩序维护：维护本物业公共秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查、监控系统运行等并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保证、保障义务和责任。负责本物业区域内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序管理，但不含车辆及以上财务的保管、保险义务和责任。六、房屋装饰装修管理：根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定以及《临时规约》和业主签订的装修管理服务协议等约定，对本物业的装修活动进行管理。第四条约定：物业管理服务费用一、收费项目标准及交费时间：1.物业服务费：按临时规约要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：1.55元/建筑平方米·月。（2）商业物业：人民币2.7元/建筑平方米·月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每个缴费期的第一个月10日前履行交纳义务。乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。第十条：违约责任：4、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利”。另查明，涉案房屋为住宅公寓，建筑面积为93.39㎡。根据双方协议约定，房屋物业服务费应按建筑面积每月每㎡1.55元标准收取。2011年7月30日薛超与案外人贾俊英经济南孚瑞房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定，薛超以69.8万元的价格将其所有的位于重汽·彩世界小区5-1-307号房屋卖给贾俊英，薛超在2011年8月15日前通知贾俊英进行房屋验收交接，贾俊英在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由薛超结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由贾俊英自行承担。2013年12月6日薛超与贾俊英签订《济南市存量房买卖协议》，2014年1月7日双方签署了《房屋所有权转移登记申请书》。对有争议的证据，本院认定如下：薛超提交的2011年8月5日买卖双方签署了《物业交割单》，载明物业交割日期为2011年8月4日。经质证，朝阳物业对该证据的真实性有异议。被告买卖房屋后并未向原告办理交接手续，根据最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条第一款规定，被告在2014年1月7日办理手续，但2013年10月28日即已经出现物业费欠缴情况，故被告应当承担变更手续前的物业费及违约金。该证据中原业主签名并非薛超，故本院无法认定该证据与本案的关联性，故不予认定。本院认为，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。朝阳物业公司与薛超签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，朝阳物业公司对重汽彩世界小区提供了物业服务，薛超亦接受了朝阳物业公司提供的物业服务，故薛超负有支付物业费的义务。结合重汽彩世界同期其他业主提交的证据，朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。本案中，薛超将其所有的房屋转让他人，并于2014年1月7日办理房屋所有权转移登记，但未按《物业服务协议》约定通知朝阳物业,故朝阳物业公司要求薛超支付2013年10月28日至2014年1月7日(共71天)拖欠的物业费，符合双方约定，且薛超对该数额未提出异议，本院予以支持。关于违约金问题，朝阳物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对朝阳物业公司要求薛超支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当鉴于双方当事人之间系物业服务合同关系，朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、薛超于本判决生效之日起10日内向济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费342.6元（1.55元/30天*93.39㎡*71天=342.6元）。二、驳回济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计55元，由济南朝阳物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一九年十月二十五日书记员 孔祥阜