湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3518号上诉人（原审被告）：汪天秀，男，1968年7月3日生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：陈学民，老河口市海河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：老河口市汉龙商业管理有限公司，住所地老河口市汉十路**。法定代表人：王三豹，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋志杰，湖北正音律师事务所律师。上诉人汪天秀因与被上诉人老河口市汉龙商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2018）鄂0682民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。汪天秀上诉请求：1.依法撤销老河口市人民法院（2018）鄂0682民初2559号民事判决，并依法改判被上诉人重新核减房屋租金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，导致判决结果错误。一审法院判决上诉人支付被上诉人34834.4元租金的结果错误，首先，上诉人在承租房屋期间，被上诉人向上诉人承诺租赁区域的各项设施及周边配套设施均没有履行义务，造成上诉人经营受损，且一审在审理中未考虑这些事实来核减结算房屋租金。其二，被上诉人在管理商铺中存在混乱现象，多家管理公司出现，造成上诉人利益受损时，互相推诿，无法维权。2015年5月22日，被上诉人的管理人员罗俊杰及邦达物业管理公司向上诉人承诺收取房屋租金之日起，减免6个月的租金，该承诺期间每月每平方租金为23.8元。该承诺也没有兑现，一审法院也没有处理。2017年5月，被上诉人又向上诉人等商户发布告知书，承诺，第三年减半收取租金，也未兑现该承诺。一审中，被上诉人提交的证据《租赁合同》中附件二未有上诉人签名确认，与上诉人提交的3具备关联性的，正因为被上诉人承诺未兑现，上诉人才没有在合同附件二上签名确认商铺交付的。一审法院认定上诉人的证据与本案无关联性不符合事实，计算租金应参照商铺交付确认后的时间，而一审法院未认定该事实导致计算租金错误。被上诉人以上违约的事实，一审法院均未查明认定，也未作出核减租金的处理，对上诉人显然不公。上诉人作为个体经营户，是经过被上诉人大力宣传其租赁区域具备绝对优势的经济发展功效后，上诉人才穷其所有资金进驻投入该区域的，至今被上诉人的租赁区域未达到上诉人的预期效果，致使上诉人经营受损严重，这些经济损失与被上诉人的违约行为有直接关系。为此，一审法院应该充分考虑保护商户利益及社会效应的负面影响，来化解该案纠纷，以此降低商户的最小损失。上诉人认为，由于被上诉人的违约造成的经济损失应冲抵房屋租金，其承诺部分也应冲减后，上诉人不再向其交纳房屋租金，上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同。解除合同后上诉人要求被上诉人承担经济赔偿责任，以上意见请二审法院查明事实后依法处理。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。老河口市汉龙商业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。老河口市汉龙商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.汪天秀支付租金78147.30元及违约金；2.诉讼费由汪天秀承担。一审法院认定事实：位于老河口市汉十路**的老河口市光彩国际商贸城，由开发商襄阳登雄投资发展有限公司与招商人老河口市汉龙商业管理有限公司和市场运营人老河口市邦达物业管理有限公司共同发布光彩国际商贸城“买商铺送金条”宣传广告单并向社会发放，开发商襄阳登雄投资发展有限公司并制作光彩国际商贸城招商宣传册，并发布招商优惠政策：1.您开店，我免租。商户交一年租金可得两年免租期，即三年使用权。2.您进驻，我优惠。先进场客户，可优先选择商铺，并获得租金及免租期的额外优惠。3.您经营，我宣传。大客户进驻可送免费广告位，并在项目网站为商户做免费宣传，提高知名度。4.您装修，我出钱。商户在规定时间内完成装修，开发商将赠送一定金额的装修基金，列表书明四间及四间以下商铺装修完工时间60日以内开发商赠送10000元装修基金，61日止90日内完工开发商赠送4000元装修基金，91日以上无赠送，并备注：①赠送兑现时间：验收完毕后，商户正式开业30日内；②装修进场时间：接到开发商进场装修图纸之日起开始计算。5.您开业，我送礼。商户在规定的时间内开业，将享有一定时间内免交物业管理费政策，列表书明开业时间60日以内减免12个月物业管理费，61日止90日内减免6个月物业管理费，91日以上无减免；并备注：①物业管理费收费标准：1.0元/平方米/月；②开业时间：借到开发商进场装修通知之日起开始计算。及其他区帮助贷款的创业支持、子女就学及三减三免经营税费的政府支持。2014年10月18日，老河口市汉龙商业管理有限公司作为甲方与汪天秀作为乙方签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将位于老河口市汉十路888号老河口光彩国际商贸城项目2-7-101、102、103、104商铺出租给乙方，商铺建筑面积按222.88平方米计算。从商铺交付之日起3个月为免租装修期，从免租装修期满次日起24个月为免租期，租赁费用自乙方免租期满次日起计算。本合同的租期共6年。租赁费用标准为第三年租赁费用人民币23.38元/平方米/月、第四年为24.79元/平方米/月、第五年为26.28元/平方米/月、第六年为28.11元/平方米/月。租赁费用按半年度交付。在商铺交付之日，乙方应向甲方缴付人民币31272元作为首期租赁费用。下半年度租赁费用应于上半年届满前一个月前缴纳。押金标准为2000元/间商铺，本合同签订当日，乙方应向甲方缴付人民币8000元作为租赁押金。乙方不得将此租赁押金冲抵应缴纳的租赁费、水电费、垃圾清运费、运营管理费等费用。合同签订后，汪天秀于2014年7月7日支付租赁押金8000元。2014年12月13日，老河口市汉龙商业管理有限公司将上述四间商铺交付给汪天秀，汪天秀于同日交纳装修押金4000元。2018年5月29日，襄阳登雄投资发展有限公司出具承诺书一份，确认光彩国际商贸城于2014年试运营，2015年5月正式开业，确认了商户的投资经营，为光彩的发展、壮大、做强、繁荣付出了应有的贡献；承诺各商户提出的主干道未完善及中间绿化带拆除一事，于2020年3月份完成规划验收并予以拆除主干道绿化带。现该市场内配套设施客户公共卫生间未建设，市场内主干道与支干道存在近十厘米落差，路面刷黑尚未实施，致使下雨时积水严重。老河口市汉龙商业管理有限公司曾做出光彩国际商贸城租金价格表，对光彩国际商贸城租金进行调整，并由老河口市汉龙商业管理有限公司的负责人于2016年9月1日批准同意执行，汪天秀所租赁的光彩国际商贸城2-7-101号商铺租金下调为每平方米每月11元；2-7-102、103、104号三间商铺租金下调为每平方米每月10.5元。汪天秀的投资经营老河口光彩国际商贸城2-7-101、102、103、104商铺四间，面积均为55.72平方米，合计222.88平方米，其租金应自2015年5月1日起按照合同约定价格向老河口市汉龙商业管理有限公司支付租金并享受24个月免租期。2017年5月1日起汪天秀未按照合同约定支付租金，即第三年、第四年租金。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。老河口市汉龙商业管理有限公司开发经营光彩国际商贸城并对外出售、出租，老河口市汉龙商业管理有限公司对其开发经营的商铺取得用益物权，其与汪天秀签订的商铺租赁合同不违反法律规定，系有效合同。双方当事人通过签订租赁合同，将其管理的商铺房屋出租给汪天秀经营，汪天秀应当按照合同约定的期限及价格支付租金，老河口市汉龙商业管理有限公司要求汪天秀支付租金的主张，一审法院予以支持。双方当事人均未主张解除租赁合同，系双方对其权益的处分，一审法院予以支持。对汪天秀应支付的租金标准，老河口市汉龙商业管理有限公司针对该商贸城存在部分缺陷未整改而主动下调了商户的租金标准，系老河口市汉龙商业管理有限公司对其权益的处分，亦是对商户前期投资经营对老河口市汉龙商业管理有限公司的经营发展做出贡献的肯定；汪天秀应当按照老河口市汉龙商业管理有限公司下调后的租金标准向该公司支付租金，即汪天秀以该商贸城实际开业日的2015年5月1日起，在享受两年免租期后，自2017年5月1日起，其租赁的2-7-101商铺，面积55.71平方米，按照每平方米每月11元向老河口市汉龙商业管理有限公司支付租金；其租赁的2-7-102、103、104三间商铺，面积共计167.16平方米，按照每平方米每月10.5元向老河口市汉龙商业管理有限公司支付租金；支付至第四年度的2019年4月30日止。汪天秀前期交付的租赁押金8000元、装修押金4000元在汪天秀支付租金时应予扣减，汪天秀在该商贸城试营业期间即已开业，应享受老河口市汉龙商业管理有限公司承诺60日内装修完工开发商赠送10000元装修基金的优惠待遇。关于老河口市汉龙商业管理有限公司要求汪天秀支付违约金的诉求，因老河口市汉龙商业管理有限公司交付的商铺整体环境存在部分缺陷，老河口市汉龙商业管理有限公司并已书面承诺限期完成规划验收，老河口市汉龙商业管理有限公司交付的商铺存在瑕疵履行，亦具有违约行为，且该瑕疵履行需要在老河口市汉龙商业管理有限公司完成规划验收后才能消除，其该项主张，经一审法院释明，老河口市汉龙商业管理有限公司同意不再向汪天秀主张其违约金。汪天秀辩称老河口市汉龙商业管理有限公司应提供证据证明其对商铺有出租权，否则双方所签订的租赁合同不具备合法性的抗辩意见，与用益物权法律规定不符，一审法院不予支持；汪天秀辩称双方未对商铺交付进行确认的抗辩意见，与汪天秀2014年12月31日在老河口市汉龙商业管理有限公司书写的房屋验收交接单不符，一审法院不予支持；汪天秀辩称老河口市汉龙商业管理有限公司计算租金数额不明确的抗辩主张与双方签订的租赁合同中明确的租金标准约定不符，一审法院不予支持；汪天秀辩称老河口市汉龙商业管理有限公司对该商贸城管理混乱及部分设施不完善的抗辩意见，与老河口市汉龙商业管理有限公司出具的承诺书一致，一审法院予以支持；汪天秀亦未提供证据证实其造成的损失，且该瑕疵履行与汪天秀的经营损失并不具有关联性，老河口市汉龙商业管理有限公司并已书面承诺限期完成规划验收，主动下调了租金，亦是对商户进行的适当补偿。汪天秀要求老河口市汉龙商业管理有限公司承担装修押金逾期返还的违约金的主张，亦因其具有租金支付的违约行为，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、汪天秀自2017年5月1日起至2019年4月30日止，其租赁的2-7-101商铺，面积55.72平方米间，按照每平方米每月11元向原告支付租金14710.08元；其租赁的2-7-102、103、104商铺三间，面积合计167.16平方米，按照每平方米每月10.5元向老河口市汉龙商业管理有限公司支付租金42124.32元；合计56834.4元，汪天秀已支付的租赁押金8000元、装修押金4000元及汪天秀应享受60日内装修完工开发商赠送10000元装修基金，合计22000元，余款34834.4元，于本判决生效后五日内向老河口市汉龙商业管理有限公司付清;二、驳回老河口市汉龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2564元，减半收取计1282元，老河口市汉龙商业管理有限公司、汪天秀各负担641元。二审中，上诉人汪天秀提供了一份邦达物业公司出具的承诺书，证明该公司承诺减免其六个月房租，被上诉人老河口市汉龙商业管理有限公司质证认为邦达物业公司作出的承诺不能代表其公司。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人汪天秀上诉认为被上诉人老河口市汉龙商业管理有限公司管理混乱及部分设施不完善造成其经营损失，应核减部分租金。但其仅提出该上诉主张，未提供证据证实其经营损失以及该损失与被上诉人经营管理之间的关系。同时，上诉人汪天秀亦未提供证据证实被上诉人老河口市汉龙商业管理有限公司授权委托邦达物业公司对其作出减免租金承诺，故上诉人汪天秀的上诉理由因缺乏相应证据，本院不予支持。综上所述，上诉人汪天秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2564元，由上诉人汪天秀负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十月二十四日书记员  周超群