福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2282号 原告：中信银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道********，统一社会信用代码：91350300674039876N。 负责人：邱庆斌，行长。 委托诉讼代理人：彭礼斌，福建闽莆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐陈莹，福建闽莆律师事务所实习律师。 被告：陈胜辉，男，1970年11月22日出生，汉族，住莆田市城厢区。 被告：蔡世萍，女，1974年4月22日出生，汉族，住莆田市城厢区。 被告：莆田市名成房地产开发有限公司，住所地：莆田市荔城区，住所地：莆田市荔城区学园路北段东侧13503007983687862。 法定代表人：林桂柱，执行董事。 委托诉讼代理人：陈福生、张婷婷，福建理策律师事务所执业律师。 原告中信银行股份有限公司莆田分行（以下简称：中信银行莆田分行）与被告陈胜辉、蔡世萍、莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称：名成公司）抵押合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭礼斌、徐陈莹、被告名成公司的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼，被告蔡世萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告陈胜辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行莆田分行向本院提出诉讼请求：1.判令陈胜辉、蔡世萍立即向中信银行莆田分行偿还贷款本金39676.95元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计至实际清偿之日止，现暂计至2019年3月25日的利息、罚息、复利为1430.7元）；2.判令陈胜辉、蔡世萍支付中信银行莆田分行为实现债权而支出的律师代理费5000元；3.判令名成公司对上述第一、二项的债务承担连带偿还责任；4.判令中信银行莆田分行有权就陈胜辉、蔡世萍所有的坐落于莆田市荔城区的房地产【商品房买卖合同编号： ，房地产开发公司为莆田市成名房地产开发有限公司】折价或拍卖、变卖、拍卖该财产所得的价款优先受偿上述第1项、第2项诉讼请求范围内的全部债务；5.判令陈胜辉、蔡世萍、名成公司承担本案全部诉讼费用、公告费、差旅费、评估拍卖费等中信银行莆田分行为实现债权而发生的一切费用。事实和理由：2009年8月19日，中信银行莆田分行与陈胜辉、蔡世萍、名成公司签订了合同编号为（2009）莆银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）。合同约定：陈胜辉、蔡世萍向中信银行莆田分行贷款180000元用于购买位于莆田市荔城区的房地产，贷款期限为240个月，自2009年8月19日起至2029年8月19日止，贷款利率及调整采取浮动利率，贷款利率为按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，即月利率为5.445%（如遇调整，作相应调整），还款方式为等额本息还款法，还款日为每月21日，还款总期数为240期，实际贷款发放日与本合同约定的日期不一样的以实际贷款发放日为准计算贷款期限，贷款担保为抵押加阶段性保证，陈胜辉、蔡世萍以其所有的位于莆田市荔城区的房地产为本合同项下的贷款提供抵押担保，名成公司自本合同生效之日起至陈胜辉、蔡世萍取得其所购买的房屋的房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他相关资料交中信银行莆田分行持有之日止，对陈胜辉、蔡世萍的所有应付款项承担连带保证责任，担保的范围为贷款本金、利息、罚息、复利违约金、为实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、诉讼费、差旅费等），陈胜辉、蔡世萍应按合同约定按期足额偿还贷款本息，逾期或未按约定的金额归还贷款本息则构成违约，中信银行莆田分行有权对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，贷款逾期罚息利率为合同利率的150%，并宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求陈胜辉、蔡世萍立即偿还全部到期贷款及相应利息，中信银行莆田分行为实现债权而产生的费用均由陈胜辉、蔡世萍承担，合同同时还对纠纷的解决方式及管辖法院等进行了约定。2009年8月19日，中信银行莆田分行与陈胜辉、蔡世萍、名成公司就上述抵押事宜办理了预售商品房抵押登记。2009年8月21日，中信银行莆田分行向陈胜辉、蔡世萍发放了上述贷款，但贷款发放后，陈胜辉、蔡世萍自2018年8月31日起未依约还款付息，已构成违约。截至2019年3月25日，陈胜辉、蔡世萍尚欠借款本金39676.95元，利息、罚息、复利1430.7元。另中信银行莆田分行为实现债权而支出了律师费5000元。鉴于上述事实，中信银行莆田分行认为陈胜辉、蔡世萍、名成公司的行为已构成违约，中信银行莆田分行有权按照合同约定要求陈胜辉、蔡世萍提前归还剩余的全部借款并支付相应的利息、罚息及复利及为实现本案债权而发生的费用。 陈胜辉、蔡世萍未作答辩。 名成公司辩称，1.对中信银行莆田分行起诉逾期还贷没异议；关于还贷本金、利息、罚息、复利的具体金额由法院依法认定；2.中信银行莆田分行对涉案房产不享有抵押权，其对涉案房屋不具有优先受偿权，根据《城市房地产抵押管理办法》第34条规定，依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押，登记机关应在原有房屋所有权证上做他项权利登记后，由抵押人收执并向抵押权人颁发房屋他项权证，以预售房、商品房或者在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上做记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；关于中信银行莆田分行主张对涉案房产享有抵押权的问题，《中信银行个人购房借款合同》约定的担保方式为抵押加阶段性保证，并办理预购商品房抵押权登记，该登记为预告登记，并未办理正式抵押登记手续；抵押权属于担保物权范畴，抵押权的基础是物权，而预购商品房抵押的基础是预购商品房所保护的债的请求权而非物权，因此将预购商品房抵押权等同于抵押登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第187条规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此中信银行莆田分行对涉案房屋不具有优先受偿权，故其主张缺乏法律依据，不予支持。3.关于公告费、拍卖费、差旅费，中信银行莆田分行未出具相应的票据来证实，应当不予支持。 在本院审理过程中，中信银行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，欲证明中信银行莆田分行的主体资格。 二、身份证复印件二份、结婚证复印件一份，欲证明陈胜辉、蔡世萍的主体资格及陈胜辉、蔡世萍系夫妻关系。 三、营业执照复印件一份，欲证明名成公司的主体资格。 四、《中信银行个人借款合同》复印件一份,证明：1.陈胜辉、蔡世萍向中信银行莆田分行贷款180000元用于购买房地产，贷款期限为240个月，自2009年8月19日起至2029年8月19日止；2.贷款担保为抵押加阶段性保证，陈胜辉、蔡世萍以其所购买的本合同项下的房地产为该贷款提供抵押担保，名成公司对自本合同生效之日起至陈胜辉、蔡世萍取得其所购买的本合同项下房屋的房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他相关资料交中信银行莆田分行持有之日止陈胜辉、蔡世萍的所有应付款项承担连带保证责任；3.同时就贷款利率、还款方式、还款期数、还款方式及其他事项等做了约定。 五、商品房买卖合同、房地产抵押登记证明复印件各一份，欲证明中信银行莆田分行与陈胜辉、蔡世萍就抵押事项办理了抵押登记。 六、个贷借据一份，欲证明中信银行莆田分行已向陈胜辉发放了贷款180000元。 七、中信银行客户欠款请款查询一份、业务凭证一份，欲证明陈胜辉、蔡世萍自2018年8月31日起未依约还款付息，已构成违约。截至2019年3月25日，陈胜辉、蔡世萍尚欠借款本金39676.95元，利息、罚息、复利1430.7元。 八、委托代理合同、增值税专用发票复印件各一份，欲证明中信银行莆田分行为实现债权而支出了律师费5000元。 九、中信银行客户欠款请款查询一份、业务凭证一份，欲证明截至2019年9月16日，陈胜辉、蔡世萍尚欠中信银行莆田分行借款本金39676.95元，利息、罚息、复利2546.31元。 对中信银行莆田分行提供的证据，名成公司质证认为，对证据一到八的真实性由法院依法认定。 本院审查认为，因陈胜辉、蔡世萍未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。中信银行莆田分行提供的证据一至九真实、合法有效，本院予以确认。 陈胜辉在本院指定的举证期限内没有证据提供。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 陈胜辉、蔡世萍于1996年5月8日办理结婚登记手续。2009年7月1日，陈胜辉与名成公司签订《商品房买卖合同》（商品房买卖合同号：MF-2007-01-NO:0078749），约定由陈胜辉向名成公司购买荔城区学园路东南侧、胜利路西侧的房产。 2009年8月19日，中信银行莆田分行作为贷款人（乙方）与陈胜辉作为借款人（抵押人、甲方）、蔡世萍作为共同借款人（甲方）、名成公司作为保证人（丙方）签订《个人购房借款合同》（编号：2009年莆银房贷字第××号），合同约定：贷款金额为180000元，合同利率按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，即月利率为5.445‰执行。合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，于次年1月1日起按照中国人民银行和乙方有关规定调整合同贷款利率，不再另行书面或口头通知甲方。贷款期限为240个月，自2009年8月19日起至2029年8月19日止。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月21日。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。甲方贷款所购买并作为抵押物的房屋坐落于荔城区。贷款担保为抵押加阶段性保证，指甲方同意将合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。担保范围包括合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。甲方违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约，乙方有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求丙方履行保证责任。中信银行莆田分行、名成公司于2009年8月19日为上述房产办理预售商品房抵押登记。 2009年8月21日，中信银行莆田分行向陈胜辉发放贷款180000元，到期日为2029年8月21日。陈胜辉自2017年6月起开始逾期还款，中信银行莆田分行从名成公司保证金账户扣款。截至2019年9月16日，陈胜辉尚欠中信银行莆田分行借款本金39676.95元、利息、罚息、复利2546.31元。上述房产至今未办理抵押登记手续。中信银行莆田分行因本案支出律师代理费5000元。 综上所述，本院认为，陈胜辉、蔡世萍、名成公司与中信银行莆田分行签订的《个人购房借款合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。陈胜辉未按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。因蔡世萍在《个人购房借款合同》作为共同借款人签字，故本案债务应认定为陈胜辉和蔡世萍的共同债务。中信银行莆田分行主张陈胜辉、蔡世萍共同偿还借款本金39676.95元及相应的利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。中信银行莆田分行主张陈胜辉、蔡世萍支付其为实现债权而支出的律师代理费5000元，因《个人购房借款合同》未明确约定律师费由借款人承担，故该主张本院不予支持。中信银行莆田分行要求对处置陈胜辉、蔡世萍所抵押的房产所得优先受偿，但上述房产仅办理预购商品房抵押登记，至今未办理抵押登记手续，故该主张不符合法律规定，本院不予支持。《个人购房借款合同》约定名成公司对陈胜辉、蔡世萍取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，提供阶段性连带责任保证，现因本案房产未办理抵押登记手续，故中信银行莆田分行主张名成公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。因陈胜辉、蔡世萍经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第五十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈胜辉、蔡世萍应于本判决生效之日起十日内共同偿还中信银行股份有限公司莆田分行借款本金39676.95元及该款的利息、罚息、复利（截至2019年9月16日的利息、罚息、复利为2546.31元，自2019年9月17日起至还清之日止按照合同约定计算）； 二、莆田市名成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回中信银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币952.6元，由中信银行股份有限公司莆田分行负担103.3元，陈胜辉、蔡世萍、莆田市名成房地产开发有限公司负担849.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林 怡 人民陪审员  蔡碧贞 人民陪审员  蔡丽媛 二〇一九年十月十二日 书 记 员  阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。