湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初3275号原告：周康华，男，1966年2月10日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告：甘秀云，女，1968年9月9日出生，汉族，住湖北省蕲春县。共同委托诉讼代理人：柯炳潭，湖北得伟君尚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘铭，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。被告：蕲春中江置业有限公司。住所地：蕲春县李时珍大道688号。法定代表人：张吉汇，该公司主要负责人。委托诉讼代理人：曹葆振，湖北亨迪律师事务所律师。第三人：湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行。住所地：蕲春县漕河镇齐昌大道65号。负责人：张俊，该支行行长。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恋，湖北太圣律师事务所律师。原告周康华、甘秀云与被告蕲春中江置业有限公司（以下简称“中江置业公司”）、第三人湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行（以下简称“农商行蕲阳支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周康华及原告的共同委托诉讼代理人柯炳潭、刘铭，被告中江置业公司委托诉讼代理人曹葆振，第三人农商行蕲阳支行委托诉讼代理人刘恋、王宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周康华、甘秀云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年11月29日签订的两份《商品房买卖合同》，并办理该两份合同备案登记注销手续；2、判令解除原、被告于2016年11月29日签订的两份《委托投资经营合同》；3、判令解除原告与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，并办理该房屋的抵押解除手续；4、判令被告立即向原告返还已付首付款239000元及资金占用利息（以239000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月29日起计算至实际付清全部款项之日止），以及向原告返还原告已付第三人贷款本息78347.82元（计算至2019年6月21日，此后支付的数额以原告向第三人偿还贷款的银行结算清单为准，支付至本判决生效时止）；5、判令被告直接向第三人偿还剩余贷款本息（以判决生效时银行结算清单为准）；6、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金14310元；7、判令被告立即向原告支付应付未付租金（自2019年3月16日起计算至《商品房买卖合同》解除之日止）及逾期付款违约金（每日按照合同约定的年租金标准的万分之五，计算至实际付清全部款项之日止）；8、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月29日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告通过按揭贷款方式，以总价款477000元购买被告开发的位于蕲春县××大道中××家居批发市场××单元××、××号房屋，2016年12月31日前交付房屋，在交付使用后120日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则原告有权退房并可要求被告按照已付房款的3%赔偿原告损失。同日，原告作为借款人与第三人签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款金额为238000元，第三人按照约定方式放款，原告按照约定方式还款并以上述所购房屋提供抵押担保，被告对该借款承担连带保证责任。2016年11月29日，原告与被告签订两份《委托投资经营合同》，将原告购买的上述商铺委托被告经营，期限自2017年1月1日起至2031年12月31日止。合同期内，被告按约定标准向原告支付租金，逾期需按年租金的万分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年11月29日按合同约定向被告支付了购房首付款239000元、于2016年12月23日通过第三人支付全部购房尾款238000元，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款。但被告未按约定期限向原告提供办理权属登记需要的资料，导致原告无法实现办理房产证并取得房屋完整所有权的合同目的。同时，被告未按约定向原告支付委托管理的房屋租金。被告的上述行为构成根本违约，严重侵害原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。中江置业公司辩称，1、本案有两个以上不同的法律关系，包含商品房销售合同、按揭贷款合同及委托经营合同，不能合并提起诉讼；2、被告在商品房销售合同中不存在违约。房产证的办理需买受人的配合，在实际履行中，双方已经默认了120天没有办理产权证的事实。即使被告违约，按照合同的约定，原告也不能解除合同并要求退房，而是由被告承担违约金予以补偿；3、委托投资经营的租金已支付至2019年3月，合同约定只有在2019年9月30日后不支付租金才存在违约行为。被告支付租金的时间和方式符合合同约定。综上，被告不存在违约行为，原告的诉请不成立，请求驳回原告的对被告的诉讼请求。农商行蕲阳支行述称，1、原告诉请中的购房与委托经营系不同民事行为，形成不同的法律关系，不能予以混淆。被告迟延履行或其他违约行为致其租金收益受损，应依法由原告另案主张，不能成为其解除购房合同的理由；2、原、被告间商品房买卖合同第15条约定，开发商未完成办理证件是合同的从给付义务，导致合同目的不能实现的理由不成立的。本案争议的合同不应当解除，同时截至庭审止，原告未按合同法的规定书面通知解除；3、原告与第三人间签订的住房按揭借款合同约定，原告解除购房合同仍应承担偿还贷款本息的义务；4、原告已按月支付按揭款至2019年7月，下欠借款本金188320.47元及对应利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，周康华、甘秀云与中江置业公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定周康华、甘秀云以支付首付款及按揭贷款付购房尾款的付款方式，以总价款477000元购买中江置业公司开发的位于蕲春县××道“××江家居批发市场”××单元××、××号房屋（现房），中江置业公司应当于2016年12月31日前交付房屋，在商品房交付使用后120日内，出卖人应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，违约责任约定“…买受人自行办理产权登记的，出卖人负责在完成综合验收后120日内提供需由出卖人提供的资料，如出卖人不能按时完成，按本条第2项处理”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。同日，两原告作为共同借款人、被告为借款保证人与第三人签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款238000元，第三人按照约定方式放款以支付上述购房尾款，原告按照约定于每月的20日以等额本息方式还款，并以所购房屋提供抵押担保，被告同时对该借款承担连带保证责任。该合同附则第二十一条第（一）项中同时约定“借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行在本合同项下的承诺、保证、义务和责任”。2016年11月29日，原、被告另订立两份《委托投资经营合同》，约定原告将购买的上述商铺委托被告统一经营管理，委托期限自2017年1月1日起至2031年12月31日止，被告按约定标准向原告支付委托经营收益，其中2019年度（2019年1月1日至12月31日）应付税前委托经营收益共计为33390元（16380元+17010元）。支付方式中自2017年7月1日至2031年12月31日的委托经营收益，约定按每6个月/次向原告支付，每6个月的最后一个月中25日至30日将当季委托经营收益以划拨方式支付。逾期支付需按年租金的日万分之五向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按约定于2016年11月29日支付被告购房首付款239000元，在2016年12月15日办理预购商品房抵押权预告登记后（第三人为预告登记权利人，原告为预告登记义务人），第三人于2016年12月23日按约定将购房贷款放款至原告账户后即划入被告的账户，该购房贷款238000元用于支付原告的购房尾款，原告已按合同的约定支付全部购房款。另查明，案涉房屋系现房销售，为商业性经营商铺。被告于约定日2016年12月31日交房后，自2017年1月1日起对商铺统一经营管理。原告自2017年1月起逐月偿还按揭贷款本息。截至2019年7月，原告向第三人偿还贷款本息共计78347.82元（其中已还本金49679.53元）、未偿还借款本金188320.47元。至2019年3月底，被告已分两次向原告累计支付2019年度商铺经营收益4253元。案涉房屋因消防等方面原因，被告至今没有完成竣工验收备案，导致涉案房屋无法办理房地产权属登记。庭审中，对原告请求解除双方签订的《委托投资经营合同》，被告表示同意，并愿意支付解除前所欠付的委托经营收益。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《委托投资经营合同》以及与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。各方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告至今未履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的报备义务，导致原告无法取得所购房屋权属证书。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《司法解释》”）第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，被告的逾期未履行报备义务，超出了双方合同约定期限及《司法解释》规定的最迟期限，虽然双方约定的违约责任是不退房及支付违约金，但该约定并不排除原告依法享有的合同解除权，故原告主张解除与被告的《商品房买卖合同》，并请求注销商品房买卖合同备案登记，符合法律规定，本院予以支持。合同中的约定违约金，是基于双方继续履行合同不退房，对被告延期办理报备义务所承担的违约责任方式的约定，原告在依法解除合同的同时主张被告承担上述约定违约金，不符合合同约定，本院不予支持。《司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告请求解除与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。第三人述称签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》第二十一条第（一）项中约定原告仍应承担的合同义务，并不限制原告依法行使合同解除权或免除合同解除后合同当事人的法律责任。在商品房买卖合同解除后，原告不再享有对预购商品房的权利，设定的预购商品房抵押担保条款亦应一并解除，故对原告请求解除预购商品房的预告抵押登记，本院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同及按揭贷款合同解除后，被告应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。原告要求被告返还已付购房首付款并按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。同时依据《司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告负有返还购房贷款和购房款的本息义务，但鉴于原告已偿还第三人购房贷款的部分本金和利息，该履行部分应返还原告，剩余部分购房贷款本金及应付利息，由被告直接返还第三人。本案诉争的委托投资经营合同具有独立性，其权利义务也仅限于本案原、被告间。从节约诉讼资源及方便当事人的诉讼，本院对原、被告间委托投资经营合同纠纷在本案中一并处理。本案商品房买卖合同是委托经营合同签订、履行的基础，通过将规划商业用途的商铺以委托经营方式获得收益也是合同签订的目的。在商品房买卖合同被解除后，该委托经营合同暂不具有继续履行的可能，且被告在庭审中表示同意解除合同，故对原告请求解除《委托投资经营合同》，本院予以支持。原告主张被告承担逾期支付委托经营收益的违约金，合同对逾期支付期间约定不明，原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对欠付委托经营收益的终止时间，本院按照原告于2019年7月向本院提出解除合同之诉的事实，并结合原告未支付按揭贷款的时间确定，即本案中被告应支付的委托经营收益计算至2019年7月止。每月应支付的委托经营收益，因双方仅约定年度标准，本院推定以平均数计算月度收益。故被告欠付原告的2019年度委托经营收益总额为15224.50元（33390元/年÷12月/年×7月﹣已付4253元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除周康华、甘秀云与蕲春中江置业有限公司于2016年11月29日签订的两份《商品房买卖合同》，蕲春中江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助注销该两份合同的备案；二、解除周康华、甘秀云与蕲春中江置业有限公司于2016年11月29日签订的两份《委托投资经营合同》；三、解除周康华、甘秀云及蕲春中江置业有限公司与湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行于2016年11月29日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，蕲春中江置业有限公司与湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行协助办理预购商品房的预告抵押登记；四、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向周康华、甘秀云返还购房款本金239000元及利息（以239000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月29日起计算至实际付清全部款项之日止），返还已付购房贷款本息78347.82元；五、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向湖北蕲春农村商业银行股份有限公司蕲阳支行返还剩余贷款本金188320.47元及利息（利息以第三人按合同核定为准）；六、蕲春中江置业有限公司在本判决生效之日起十日内向周康华、甘秀云支付委托经营收益15224.50元；七、驳回周康华、甘秀云的其他诉讼请求。案件受理费9708元，减半收取计4854元，由蕲春中江置业有限公司负担4504元，周康华、甘秀云负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  宋卫东二〇一九年十月二十三日书记员  蔡晓洁