湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初4924号原告：武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会，住所地：武汉市洪山区关山街梳子桥路1号。主要负责人：孙杰，该业委会主任。委托诉讼代理人：高艳，该业委会副主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：喻亚平，湖北元初律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：湖北地龙实业集团有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东路纺机村51号。法定代表人：袁学政，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄齐公，湖北垦博律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会（以下简称原告）与被告湖北地龙实业集团有限公司（以下简称被告）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序继续审理，当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认常青藤名苑一期全部架空层为常青藤名苑一期业主共有；2.被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年前后，武汉市常青藤名苑一期小区业主陆续与被告签订房屋买卖合同。被告交房后，置既有的规划于不顾，拒绝承认常青藤名苑一期架空层为常青藤名苑一期业主共有，长期占据架空层用于有偿停车，并将其中的部分地面架空层改建为房屋用于出租和自用。被告的上述行为严重侵犯了业主的合法权益，原告多次与被告进行沟通，向有关行政主管部门反映，但均无果。故原告诉至法院，诉请如前被告辩称：1.原告主体资格不适格，应当裁定驳回起诉，原告不当然具备诉讼主体资格，业主委员会没有提交符合法定形式的证据表明其诉讼主体资格适格；2.原告主张并无依据，涉案架空层中未计入公摊的部分理应由被告受益，原告无权主张所有权；3.原告主张的法律依据不适用于本案。本院经审理认定事实如下：位于武汉市洪山区关山街梳子桥路1号地龙常青藤名苑小区一期（共有七栋，以下简称常青藤名苑一期）系由被告开发建设的住宅小区项目。2003年左右，被告陆续将常青藤名苑一期住宅对外出售。业主谢玉军（买受人）与被告（出卖人）2003年7月27日签订的《武汉市经济适用房买卖合同》载明：“该房屋的用途为住宅，属框架结构，层高为3.0M，建筑层数为地上12层，地下架空层；出卖人应当在2004年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建筑单体竣工验收合格条件，并符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用；买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明载明：“按国家及湖北省、武汉市相关法律法规进行房屋面积分摊”。原告于2017年11月18日成立之后，于2018年1月4日在街道办事处办理了备案手续。因被告占用常青藤名苑一期3号、5号、6号、7号楼底部分架空层面积，常青藤名苑一期业主大会于2019年1月26日作出决议，决定起诉被告以解决架空层和地下车库等历史遗留问题，业主委员会即日起正式启动相关程序。故原告诉至本院，诉请如前。诉讼过程中，经被告申请，本院依法向武汉市房产测绘中心进行调查，该中心向本院回复：“据查武汉市常青藤名苑一期1至7栋房屋性质为住宅，由湖北地龙实业集团有限公司开发建设。2004年该中心受该公司委托进行了房屋面积测量。武汉市常青藤名苑一期1至7栋底层为架空层，架空层内为楼上住宅服务的电梯、步梯、前室等面积纳入了公摊，其他面积未进行分摊。”武汉东湖新技术开发区规划局留存的总平面定位图、架空层平面图显示，常青藤名苑一期规划设计图纸载明，小区总建筑面积为60944.4㎡，住宅面积58373.3㎡，公建建筑面积2571㎡，地下室建筑面积4525.6㎡，共456户，住宅底层架空停车；常青藤名苑一期2至7栋于2005年2月至4月取得建筑工程竣工验收备案证。上述事实，有原、被告当庭提交的证据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点，一是原告是否具有本案的诉讼主体资格；二是本案能否适用《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；三是本案争议的架空层的权属如何确定。一、原告是否具有本案的诉讼主体资格。业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号),原告符合“其他组织”条件,对被告未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己的名义提起诉讼。因此,原告具备提起本案诉讼的原告主体资格。至于原告有无经过业主大会授权,原告亦提交了《业主大会决议》、《业主大会通告》、签到表等证明原告提起本案诉讼是通过了业主大会2/3以上户主且占小区住户面积2/3以上住户同意的。被告对此所虽提出异议，但并未提交证据予以证实,本院不予支持。二、本案能否适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷司法解释》）。根据《物权法》第二百四十七条“本法自2007年10月1日起施行”的规定，因常青藤名苑一期业主均是在2003年左右与被告签订的房屋买卖合同，上述行为发生在《物权法》施行之前，因此本案涉及到《物权法》的溯及力问题，即该法律对其生效前的事件和行为是否适用。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在没有作出特别规定的情况下，《物权法》不具有溯及既往的效力，因此本案架空层的权属认定不适用《物权法》。依照《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第十九条第一款、第二款“本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。”的规定，该司法解释仅溯及到《物权法》施行之日即2007年10月1日。因本案架空层的权属认定不适用《物权法》，因此也不适用《建筑物区分所有权纠纷司法解释》。三、涉案架空层的所有权归属问题。被告与常青藤名苑一期业主签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，但双方当事人在签订的购房合同中，并未明确约定架空层的权属随房屋一并转让。另武汉市房产测绘中心出具的回复中明确，“武汉市常青藤名苑一期1至7栋底层为架空层，架空层内为楼上住宅服务的电梯、步梯、前室等面积纳入了公摊，其他面积未进行分摊”，且该部分架空层已在总平面定位图中标注为“住宅架空层停车”。在此情况下，原告并未提交证据证明案涉架空层的建筑面积分摊进入了小区公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中。因此，原告的的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费300元（原告武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会已预缴2150元），由原告武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 董 菲人民陪审员 张 萍人民陪审员 王朝晖二〇一九年十月十七日法官助理周萍书记员徐泽