广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初581号原告：广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会，住所地广州市海珠区上渡路金骏街184号金豪嘉苑。负责人：黄培铃，职务主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡(广州)律师事务所律师。被告：广州中信厚德物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路699号502房。法定代表人：谢中华，职务总经理。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑞祥，广东合邦律师事务所律师。原告广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会诉被告广州中信厚德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院2019年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵少伟，被告的委托诉讼代理人吴瑞祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市海珠区金豪嘉苑小区的业主委员会，被告是小区原来管理方。2017年8月12日，金豪嘉苑第四次业主大会决议二，通过了《金豪嘉苑公共管理方案》的业主大会决议。被告是金豪嘉苑的物业公司，进驻小区以来，利用停车场收取停车费；利用小区公共场所设置广告框架，收取广告费。按照法律规定，小区公共建筑（包括外墙等）属于业主所有。根据《金豪嘉苑公共管理方案》规定，业主大会己授权业委会起诉被告，要求被告支付小区公共收益（包括电梯广告费、停车费等）并收取。原告要求被告支付小区的公共收益，但是被告拒绝。根据《广东省物业管理条例》第53条，因此原告特提起诉讼，(当庭变更)要求：l、判令被告立即向原告一次性支付2015年7月至2018年12月的停车费收入152241.21元及利息（从2019年1月1日起算至还清款项之日止，按照本金152241.21元，以年利率6%支付资金占用期间利息)；2、判令被告立即向原告一次性支付2015年7月至2018年12月的广告费等收入56833.38元及利息（从2019年1月1日起算至还清款项之日止，按照本金56833.38元，以年利率6%支付资金占用期间利息）：3、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、原告第1、2项诉请有部分已超过诉讼时效，丧失胜诉权。因原告于2019年1月3日起诉，故其对2016年1月4日之前的诉求因超过诉讼时效而丧失胜诉权。二、被告系按照约定使用共用部位，虽有少量公共收入，但扣除成本之后均用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护或弥补亏损，已无结余，无法返还。（一）参照物权法相关的司法解释规定和《物业管理委托合同》的约定，涉案小区的收费(益)应当首先扣除被告的合理成本。（二）被告有权用于规定和约定用途。被告虽有收取少量公共收入，但已向原告支付广告位租赁费、停车费共计36819元（见被告证据2及原告证据7）。结余费用均用于下列开支：1、支付安居宝公司道闸租赁费用28800元，该笔费用属停车场经营管理费用，不属物业费支出范围；2、公共区域维修费用。(1)C座电梯光幕、对讲机、接触器损坏的更换及维修费10520元；(2)路面停车场路面的修补，更换石片费用700元；(3)三楼架空层公共区域铁栏杆，多数都已脱落非常危险，业主很大意见，应业委会要求被告将其全部更换成不锈钢栏杆共花费12980元：3、支付开发商停车收入31800元；4、支付路面三名车场管理员工资合计258300元；5、支付电梯维保费用135240元。海珠区住房和建设水务局于2017年11月30日公布的“海建局函[2017］1332号”《关于物业管理项目公共收益单独设立银行帐户的通知》第三条规定：“公共收益主要用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护，用于委托管理的相关费用，也可依法依规经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后用于其他用途”。本案被告已将公共收益用于小区共用部位、共用设施设备修期满后的维修、养护，符合相关法律规定。（三）可以用于弥补被告亏损。如前所述，被告与原告签订的《物业管理委托合同》已约定公共收益可以用来弥补物业管理费的不足。因该约定并未违反当时的相关法律、法规，故该约定有效，双方真实意思表示应当延续。且被告提供物业服务期间一直处于亏损状况，以公共收益弥补亏损，亦符合约定。综上所述，请法院依法查明事实，驳回原告的起诉或全部诉讼请求。经审理查明：自2004年12月1日起，被告开始管理原告所在的广州市海珠区上渡路金豪嘉苑小区。2016年8月11日，广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处向原告出具《业主委员会备案回执》，表示“金豪嘉苑业主委员会所提交的业主委员会备案事项已收悉，备案的主要内容为1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2016年7月31日起，至2021年7月30日止；5、业主委员会委员名单等”。2017年8月12日，广州市海珠区金豪嘉苑业主大会向全体业主发出《关于第四次业主大会决议一的公告》、《关于第四次业主大会决议二的公告》，表示经过业主投票决议，同意金豪嘉苑小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（议题一决议一的公告）；同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》（议题二决议二的公告）。此前的2017年7月20日，原告向被告发出《支付公共收益告知书》，表示“……小区电梯安全应优先于墙面修饰，决定使用小区公共收益先修电梯，……请贵司在2017年7月31日前向我方支付本小区5年公共收益款(2012年6月-2017年7月)共计1079222.95元”。(原告提交了EMS快递单，证明已向被告住所地邮寄该告知书，并有张姓人员签收)。2018年8月27日，原告再次向被告邮寄《告知书》，要求被告支付2012年6月后的收益。但被告一直未将收益支付给原告，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告于2017年11月24日向本院起诉，要求被告立即撤出对广州市海珠区金豪嘉苑区域的管理，并移交相关管理资料等。2019年5月14日，本院作出（2017）粤0105民初10643号民事判决书，判决一、广州中信厚德物业管理有限公司在本判决生效之日起15日内撤出对广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理；二、被告在本判决生效之日起15日内向原告移交广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理资料（包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录）及财物（包括《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物）。被告不服上述判决，提起上诉，现该案正在二审中。本案诉讼中，原告表示诉求一的构成：指公共位置的停车费，包括1、2015年7月-2016年6月停车费收入162241.21元，但要扣减83个车位每月管理费8300元，一年小计99600元，最后得出62641.21元。(被告予以确认。)2、2016年7月-2018年12月停车费收入，包括9个露天车位，每个每月500元，共500元×9×30个月=135000元。(被告予以确认。)3、2016年8月-2017年8月，之前发展商广州国宁实业发展有限公司收到被告交的9个露天车位的收益，在原告成立后，国宁公司同意被告直接将9个车位的部分收益给原告，并且已经给了原告2016年8月-2017年8月共9个车位的收益（1800元×13=23400元），及2015年9月-2016年7月共9个车位的收益19800元。因此，本项作为减项。4、经业委会同意支出的2018年12月的维修费5800元，作为减项需要扣减。原告认为上述1项+2项-3项-4项=62641.21元+135000元-23400元-19800元-5800元=148641.21元，据此，诉讼中变更了诉请一的金额。(被告认为未付款金额为62641.21元+135000元-30239元-31800元-5800元-6580元=123222.21元。)诉求二的构成包括1、2015年7月-2016年6月的电梯广告收入53603.38元。(被告予以确认。)2、各种经营费收入(一年)：通众广告收入230元+速递柜收入1300元+灯箱收入1700元。上述1项+2项=56833.38元。(被告予以确认，但认为需扣减6580元，扣减后，确认未付金额为50253.38元。)被告提交的证据二，内容是原告开具给被告的广告位租赁费、车位租赁费发票4份，金额共36980.01元。(原告对真实性无异议，但该费用不在请求金额中，因为其中2017年1月至8月的停车费9000元+5400元，已在诉求一中作了扣项；另2份发票中广告费6580元也不在本次诉求中，广告位租赁费16000元实际由2016年10月至12月电梯广告费7000元+2016年8月至12月车位费9000元构成，但诉求中并未涉及。)被告提交的证据六，内容是车位经营费确认单及附件，证明被告已支付开发商车位经营费共31800元。(原告不予确认，认为这是开发商内部的事情，与本案无关。)另本院根据原告申请，于2019年1月7日作出财产保全裁定，并(网络)冻结了被告的银行存款。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，涉案小区的车位管理费和露天停车位的收益、电梯广告收入均属于小区全体业主所有，而原告是经过合法程序成立的居民小区自治组织，依法有权代表全体业主取得并享有小区的公共收益。因此，被告作为涉案小区的管理代理人，有义务将管理期间收取的收益余额返还给原告。由于原告已举证证明其曾于2017年7月20日向被告邮寄告知书，向被告主张涉案权利，构成时效中断，故被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效的意见，不能成立，不予采纳。关于诉求一。原、被告对于2015年7月-2016年6月停车费收入(扣减管理费后)62641.21元，2016年7月-2018年12月停车费收入(指9个露天车位)135000元，以及需扣减已向业委会支付的2016年8月-2017年8月23400元，2015年9月-2016年7月19800元，和2018年12月产生的维修费5800元，不持有异议，本院予以确认。原告根据上述1项+2项-3项-4项=62641.21元+135000元-23400元-19800元-5800元=148641.21元，计算得出金额为148641.21元。被告认为前述扣项中还需要扣减已支付给原告的其它款项(即被告的证据六和证据二)，但审查被告的证据均不能充分证明其主张，故本院不予采信。据此，被告应向原告支付车位收益款148641.21元。关于诉求二。原、被告对于2015年7月-2016年6月的电梯广告收入53603.38元、通众广告收入230元、速递柜收入1300元、灯箱收入1700元，合共56833.38元，均无异议，本院予以确认。被告表示需扣减其证据二中2017年5月21日由原告开具给被告的广告位租赁费发票金额6580元，扣减后，只确认未付金额为50253.38元。对此，根据原告提交的材料，反映涉案小区业主委员会任期从2016年7月31日起算，该任期至原告起诉时已有2年多，而原告现起诉主张的仅是2015年7月-2016年6月的电梯广告收入53603.38元，及其中1年的通众广告收入230元、速递柜收入1300元、灯箱收入1700元。因此，被告主张应扣除2017年5月21日由原告开具给被告的广告位租赁费发票金额6580元，显然不在原告诉请范围内，被告的扣费主张不能采纳。据此，被告应向原告支付广告位收益款56833.38元。因原告此前已向被告追讨相关费用后未果，故其要求从起诉时起计算欠费利息，并无不当，但计算利率可按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十二条第一款之规定，判决如下：一、被告广州中信厚德物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付车位收益款148641.21元及利息（从2019年1月3日起至被告实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率，以本金148641.21元计算)。二、被告广州中信厚德物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付广告位收益款56833.38元及利息（从2019年1月3日起至被告实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率，以本金56833.38元计算)。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5733.1元、财产保全费1998元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告方在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  林佩霞人民陪审员  陈丽娥二〇一九年十月十七日书 记 员  廖钺铃郭倩怡