贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2725民初2874号原告李发毅，男，1991年10月9日生，汉族，贵州瓮安人，住贵州省瓮安县。被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路高家坳（盛世彩虹小区），统一社会信用代码91522725692738160K。法定代表人梅正坪，系该公司总经理。委托代理人张自成，系贵州哲伦律师事务所律师，执业证号15206201210826903，代理权限为特别授权。委托代理人杜敏祯，系贵州哲伦律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。第三人中国农业银行股份有限公司瓮安县支行,住所地贵州省瓮安县瓮水办事处花竹社区长征路12号，统一社会信用代码91522725916360444C。负责人聂其彪，系该支行行长。委托代理人李德强，系该支行工作人员，代理权限为特别授权。原告李发毅与被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“宏瑞康房地产公司”）及第三人中国农业银行股份有限公司瓮安县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日作出（2018）黔2725民初2644号民事判决。被告宏瑞康房地产公司不服，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）黔27民终422号民事裁定，撤销（2018）黔2725民初2644号民事判决；本案发回重审。本院于2019年7月2日重新立案受理本案，并依法追加中国农业银行股份有限公司瓮安县支行为本案的第三人。本案依法适用普通程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告、被告委托代理人及第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李发毅诉称：原、被告于2012年12月31日签订《2012004351》号商品房买卖合同，由原告购买被告位于瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋18层1-18-5号住房，房屋建筑面积为94.48平方米，房屋总价为29万元，原告随即向被告支付购房首付款8.7万元，并向中国农业银行股份有限公司瓮安支付借款20.3万元用于支付房款，借款期限为180个月，从2013年2月2日至2028年2月1日止，还款方式为按月等额本息还款，执行年利率6.55%，被告于2014年向原告交付该合同约定住房，原告随即装修入住，自入住房屋后，原告发现该住房墙体出现裂缝，转换梁跨间裂缝，地下室顶板裂缝等房屋严重质量问题，业主随即要求协商解决，在瓮安县住房和城乡建设局的协调下，对原告所居住的盛世彩虹Ｂ2栋住房进行了房屋质量鉴定，2017年10月23日经国家减灾工程质量监督检验中心鉴定，瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Ａｓｕ级的规定，严重影响整体承载，因此买受人有权退房并支付相关损失，被告予以拒绝，为保障原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决：1、判决解除原、被告签订的《2012004351》号商品房买卖合同；2、判决给付原告因解除合同给原告造成的损失，包括：购房款29万元、税费4350元、维修基金2362元、燃气初建费2500元、房屋增值价值5万元、装修损失费75472元、搬家费2万元、过渡租房费用1万元、银行贷款利息损失116307.4元，以上费用暂计570991.4元；3、诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求：需要变更部分的请求为，购房款变更为首付款87000元、房屋装修费为77326元，过渡租房费为17800元，搬家费为8870元，燃气初建及安装耗材费为2725元、房屋增值为55900元，房屋价值评估费1730元及已向第三人偿还的贷款本金69117.31元、利息64533.53元，共391713.84，另外，被告应承担尚欠第三人的借款本息。被告宏瑞康房地产公司的答辩意见：1、不同意原告退房的要求。房屋质量虽然存在瑕疵问题，但未达到不能住人的情况，我方可以采取修理、加固措施，不影响原告的正常使用。根据鉴定报告，原告购买的房屋主体结构安全，不影响原告对房屋的正常使用，我公司同意采取措施妥善处理进行修复加固，但不同意退房；众所周知，由于材料的物理、化学性能的差异，产生温度变形是比较常见的现象，并不是根本质量问题，只要进行修复就可以了。2、原告自发现房屋出现质量瑕疵问题至起诉已经超过了3年，原告一直未主张权利，超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，原告的诉求无事实及法律依据，且已经超过了诉讼时效，应依法予以驳回。第三人的述称意见：如果退房，解除房屋买卖合同，退房款优先偿还银行剩余贷款本息，本案的利息支付至2019年9月24日，现尚有贷款本金133,882.69元未偿还，若解除房屋买卖合同，截止2019年9月24日差欠的本金133,882.69元及之后产生的利息由被告承担，若未解除合同，则由原告承担还款义务，并由相应方承担诉讼费。经审理查明：2012年12月31日，原告李发毅与被告宏瑞康房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定:由宏瑞康房地产公司向原告出售位于瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋1单元18层5号房屋（建筑面积为94.48平方米），房屋总价为29万元，付款方式为按揭贷款付款，首付款为87000元，按揭贷款为203000元；交付房屋时间为2013年12月30日前；该合同第十八条还约定，出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此发生的检测费用由出卖人承担。签订合同当日，原告李发毅向被告缴纳了首付款87000元、向瓮安县房地产管理局缴纳了维修基金2362元；于2013年1月15日又向税务部门缴纳了契税4350元，产生燃气初建费2500元，安装天然气产生耗材费225元。2013年2月2日，原告李发毅与中国农业银行股份有限公司瓮安县支行及被告宏瑞康房地产公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定借款本金为203,000元、借款期限为180个月、还款方式为等额本息还款、年利率为6.55%、逾期利息为年利率9.825%,李发毅以其购买的房屋作为抵押，同时由宏瑞康房地产公司对借款提供连带责任保证；截止至2019年9月24日，原告李发毅已偿还贷款本金69,117.31元、利息64,533.53元,下欠本金133,882.69元。瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋包含原告在内的业主在交付房屋入住后，发现该栋房屋存在大量裂缝，在瓮安县住房和城乡建设局的协调处理下，由瓮安县住房和城乡建设局在2016年7月委托贵州省建筑科学研究检测中心对房屋主体结构进行现场检测，并分析裂缝产生的原因，该检测中心出具检测报告载明瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋房屋层高、柱网尺寸、混凝土强度等均满足设计和相关规范要求。因瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋业主对检测结果不服，瓮安县住房和城乡建设局与瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋业主代表于2017年5月又共同委托了国家建筑工程质量监督检验中心对瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋房屋作结构检测及安全性鉴定，该鉴定报告鉴定结论及处理建议部分载明：“依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）相关规定对瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋结构进行安全性鉴定，地基基础子单元的安全性登记为Ｂｕ级，上部承重结构的安全性等级为Ｄｕ级，综合评定瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋房屋结构安全性等级为Ｄｓｕ级，安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）对Ａｓｕ级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。处理建议：1、采取有效有结构措施增强转换层结构等效抗侧刚度；2、采取有效的方式对结构进行加固；3、对结构裂缝按相关规范要求进行处治；4、对结构构件的外观质量缺陷进行维修；5、对加固处理过程中发现的质量问题一并进行处治。”另查明，瓮安县政府成立工作组协调解决瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋335户业主与宏瑞康房地产公司房屋质量纠纷事宜，在协调处理过程中，有182户提出退房，全部办理完退房手续的有148户，另有153户仅要求赔偿；在政府协调处理过程中，双方均参照第二次国家建筑工程质量监督检验中心出具的鉴定报告进行处理，同时还委托了江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司贵州分公司对各户装修价值作了评估并以评估结果作为赔偿依据，原告李发毅户的房屋装修总价被评估为77326元。2019年6月19日，江苏天元房地产与资产评估造价有限公司贵州分公司对原告李发毅所有的坐落于瓮安县盛世彩虹Ｂ2栋1单元18层1-18-5号住宅房地产的市场价值进行了评估，该房屋价值时点2019年6月19日的市场价值为人民币34.59万元，即房屋增值55900元，并产生评估费1730元。因李发毅未能与宏瑞康房地产公司达成一致意见，便诉来本院，要求判如所请。上述事实有原、被告双方的陈述与原告提供的《商品房买卖合同》、鉴定报告、装修评估分户结果表、首付款收据、购房订金收据、被告出具的按揭贷款入账收据、中国农业银行股份有限公司瓮安支行出具的个人借款凭证、维修基金收据、契税发票、贵州省瓮安县深安燃气公司收据两份、苏天元房评报字（2019）第GZ06084号房地产估价报告、评估费发票及被告提供的《商品房买卖合同》、贵州省建设工程竣工验收备案表、检测报告、建设工程施工合同及施工方案、第三人提供还款明细、《个人购房担保借款合同》、连带保证担保责任承诺书的在卷，经各方当事人质证和本院审查，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，本院对其证明力均予以认可，用作本案定案依据。原告提供的租房合同及搬家合同，拟证明一年的过渡费数额及搬家费用，因该证据真实性本院无法确认，故该两合同不能作为本案的定案依据。根据庭审查明的事实，本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件；2、如果解除合同，原告李发毅主张的各项赔偿费用能否得到支持；3、尚欠第三人的借款本息的承担责任主体的问题。本院认为，首先，关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件的问题。本案中，国家建筑工程质量监督检验中心对瓮安县盛世彩虹B2栋房屋作出的鉴定报告中明确载明“综合评定瓮安县盛世彩虹B2栋房屋结构安全性等级为Dsu级，安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施”，说明该房屋主体结构存在严重质量问题，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋在交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，买受人可以主张解除合同，故原告李发毅请求解除与被告于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，应予支持。对于被告庭审中辩解的对第二次鉴定不知情，与本院调查核实的情况不符，本院不予采纳。其次，对于原告主张的各项赔偿费用应否支持的问题。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第二十五条第三款之规定，被告已收受原告支付的购房首付款87,000元返还给原告；《商品房买卖合同》解除后，原告将住房退还被告，退房后，原告将面临搬家及存在一定的过渡期间，对此将会产生一定的搬家费及过渡费，该两项费用是因为解除合同而造成的损失，故原告主张搬家费及过渡费符合法律规定，本院予以支持，对于搬家费及过渡费本院酌情支持10,000元，原告请求超出部分本院不予支持；税费4350元、维修基金2362元、燃气初建费2500元、安装天燃气产生225元、装修损失费77,326元、房屋增值费房屋增值55，900元、评估费1730元及截止至2019年9月24日，原告李发毅已偿还房屋贷款本金69,117.31元、利息64,533.53元，均系解除合同后给原告造成的系列损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告主张前述损失共计288,043.84元由被告承担赔偿义务于法有据，本院予以支持。对于被告提出的诉讼时效的问题，原告庭审中称在2016年发现房屋存在质量问题，被告未提出相反的证据予以推翻，且从2016年起便由政府参与协调处理，原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。再次，关于尚欠第三人的借款本息的承担责任主体的问题。现原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，该合同的解除致使《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，原告及第三人虽未明确提出解除两人之间签订的《个人购房担保借款合同》，但原告及第三人均主张由被告承担《商品房买卖合同》解除后截止2019年9月24日尚未返还的借款本金133,882.69元及之后产生的相应利息，被告承担该责任的前提是原告与第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》已经解除，而原告及第三人主张被告承担还款责任的行为足以认定《个人购房担保借款合同》已解除。该担保合同解除后，被告应当将收受的购房贷款的本金及利息返还给第三人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李发毅与被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告李发毅购房首付款人民币八万七千元（87,000元）；三、被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李发毅各项费用人民币共计二十八万八千零四十三元八角四分（288,043.84元）；四、被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司瓮安县支行购房贷款本金一十三万三千八百八十二元六角九分（133,882.69元）及利息（利息按《个人购房担保借款合同》中约定的利率从2019年9月25日起计付至贷款本息还清为止）；五、驳回原告李发毅的其余诉讼请求。原告预交的案件受理费人民币7176元，由原告李发毅承担250元，被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司承担6926元。第三人预交的案件受理费2978元，由被告贵州宏瑞康房地产开发有限公司承担。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院；提出上诉的，须于上诉期满后七日内，通过本院预交上诉费（按不服判决部分的金额交纳）。逾期，本判决发生法律效力。若义务人未在指定期限内履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审 判 长  邓安静审 判 员  朱容莉人民陪审员  韦福勤二〇一九年十月三十日书 记 员  秦 康