北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初31948号原告：王亚钢，男，1963年4月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：王亚力，男，1954年10月28日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：李曼莉，女，1982年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐晓（李曼莉之夫），住北京市海淀区。原告王亚钢与被告王亚力、李曼莉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亚钢与被告王亚力、被告李曼莉及其委托诉讼代理人齐晓到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。王亚钢向本院提出诉讼请求：1、确认王亚力与李曼莉关于买卖海淀区马连洼东馨园×楼×门×号（以下简称涉案房屋）房屋买卖合同无效；2、要求李曼莉立即搬出上述房屋，恢复我的居住权及实际承租权；3、诉讼费由王亚力、李曼莉支付。事实与理由：2016年，我起诉王亚力、王亚南、王亚欣遗嘱无效，经海淀区人民法院（2016）京0108民初×号生效判决遗嘱无效。在此过程中，王亚力不顾法官的当庭警告“不准出售房屋，如出售房屋要承担法律责任”，知道伪造无效遗嘱要暴露的情况下，明知涉案房屋和他本人没有任何关系，却在利益驱使下，恶意买卖，仍然把房屋出售给了李曼莉。2017年至2018年，我诉讼王亚力、北京供销社海淀投资管理中心房屋买卖合同无效，经海淀区人民法院（2018）京0108民初××号生效判决买卖合同无效。综上所述，请求法院依法判决王亚力与李曼莉关于买卖涉案房屋买卖合同无效，恢复我对该房屋的居住权、使用权、购买权，诉讼费由王亚力、李曼莉负担。王亚力辩称，起诉书所述（2016）京0108民初×号生效判决遗嘱无效，与本案无直接因果关系，事实是判决书判决遗嘱无效，但并未对我行使房屋处分权作出任何限制。（2018）京0108民初××号生效判决，判决我与海淀投资管理中心买卖合同无效，事实是此判决生效日期是2018年12月19日，我和李曼莉购房合同签订日期是2016年9、10月，显而易见我出售房屋的时间要明显早于判决生效时间。当时我依法享有房屋的所有权，可以合法行使处分权，且房屋连环买卖中前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效的情形予以认定。本案中，我和李曼莉经过房屋中介公司我爱我家居间服务，在公平平等自愿的前提下签订购房合同，以合理的价格转让，通过了国家房屋管理部门的审核、备案等一系列程序，顺利完成产权转移登记。我和李曼莉的房屋买卖从订立到执行直至双方履约完毕都完全的合法依规，符合有效合同特质。王亚钢诉求房屋买卖合同无效，应该出具相应证据证明我和李曼莉房屋买卖合同违反了哪些相关法律法规，起诉书中所述仅仅是案件陈述，与本案无关的两份判决书不能称为证据。王亚钢出示了其他证明材料，试图证明其对被售房屋有所有权，材料真实性、合法性都未经确认，我不予承认，且均与本案无关，本案仅为合同效力纠纷。我和李曼莉在签订购房合同时，乃至今时今日，王亚钢对房屋均无任何已被合法确认的相关权利，进而王亚钢与本合同没有直接利害关系，为无关的第三人，不具有作为确认合同无效的主体资格。综上，请求法院依法驳回王亚钢的诉讼请求，诉讼费由其承担。王亚钢增加的诉请与本案无关，不予承认。李曼莉辩称，我方与王亚力签订的关于购买涉案房屋的合同真实有效。王亚钢起诉其母刘淑兰所立遗嘱无效的诉讼立案时间为2017年1月12日，其提供的两份判决书签发日期分别为2017年10月30日和2018年12月19日，我方通过我爱我家与王亚力签订的房屋买卖合同日期为2016年9月16日，在住建委网上签订网签合同的日期为2016年11月3日，合法获得产权证的日期为2016年12月5日，均发生在王亚钢提供的证据生效之前，故王亚钢以此为据提出判决我与王亚力签订的购房合同无效的诉请，不应予以支持。北京供销社海淀投资管理中心和王亚力于2009年7月1日签订的房屋购买协议被判决无效，并不影响我与王亚力签订的购房合同的有效性。法院作出的北京供销社海淀投资管理中心和王亚力之间房屋买卖协议无效的判决，是基于之前王亚力和北京供销社海淀投资管理中心签订购房协议时，提供的其母的遗嘱已被判决无效而做出的，而遗嘱是确定王亚力在当时具备购买上述房屋资格的要件。2016年我与王亚力签订购房合同时，王亚力持有合法的房屋产权证，而我也符合当时北京市的购房政策，可以购买该房产，签订合同的要件齐备，截至目前，法院或不动产登记部门也没有认定王亚力当时持有的房产证无效，没有认定王亚钢为当时的房屋真实权利人，故我和王亚力签订的购房合同仍然有效。王亚钢即使获得当时的房屋真实权利人身份认定，也不应提出目前的诉求，而应就王亚力对该房屋实施了无权处分行为向其追偿，我方善意取得的不动产产权应得到法律的保护。依据相关法律规定，我方符合受让善意、合法价格转让以及应当登记的已经登记，我方取得了上述不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权的人请求赔偿损失。我方为方便上班上学，决定在农大西校区附近购房，中介业务员带看房屋后，签订合同。签订合同前，我方并不认识王亚力，房屋待售信息是通过中介业务员获得的。我方结合自身经济实力，查看原房产证后，与王亚力签订了购房合同，支付了定金，通过资金监管划转方式支付了自有购房款，以及支付了商业贷款以及公积金贷款，并支付了中介费。按照约定及国家规定，完成了包括房源核验、网签、贷款、税费缴纳、交易资金托管、过户等义务。故，我认为如果法院判决我与王亚力之间购房合同无效，且认定王亚钢为涉案房屋被出卖给我方前的真实权利人，王亚力的行为为无权处分的话，也应同时按照物权法及其司法解释，认定我方善意取得涉案房屋的产权，已获得的产权应得到法律的保护。综上，我方在涉案房屋交易过程中无任何过错，提请法院依法保护我方作为善意第三人的合法权益。另我方拥有该房屋的合法产权，不会搬出涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据提交。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实为：刘淑兰与王宝忠系夫妻，生有二子二女，长子王亚力、次子王亚钢、长女王亚南、次女王亚欣。2003年4月17日刘淑兰去世，2016年7月8日王宝忠去世。1998年1月11日，刘淑兰作为被拆迁人与北京市海淀区供销合作社签订北京市住宅房屋拆迁安置补偿协议书，约定拆迁海淀区善缘桥×号，在拆迁范围内有正式住房三间，建筑面积49.98平方米，有正式户口十二人，应安置人口十二人，含王亚力、王亚钢，直接安置地址海淀区东北旺乡东馨园涉案房屋、×单元×室、××单元××室、×××单元×××室，房屋八间，建筑面积275.64平方米。拆迁后，其中×室承租人为刘淑兰，××室承租人为王亚力，×室房屋承租人为王亚南，×××室房屋承租人为王亚欣。2007年4月，王宝忠书写材料载明涉案房屋居住权归王亚钢使用，涉案房屋的使用权只有刘淑兰、王宝忠、王亚钢能继续使用。2007年4月7日，王宝忠书写材料载明刘淑兰生前按领到的房屋钥匙分配如下：涉案房屋由刘淑兰、王宝忠、王亚钢居住，××号楼××门××室由王亚力等居住，××号楼××门××室由王亚南等居住，××号楼××门×××室由王亚欣等居住，这就是刘淑兰分家了，各住各房，各自承担法律责任，谁也不额外要求什么了。2013年3月8日，王宝忠书写遗嘱载明其与刘淑兰、王亚钢共同居住的一套房屋理应归王亚钢，其他人不得干预。2008年8月，王亚力、王亚南、王亚欣持一份立遗嘱人签字处为刘淑兰的打印遗嘱到北京市供销社海淀投资管理中心要求将涉案房屋办理至王亚力名下，遗嘱载因从海淀区善缘桥×号被海淀供销社安排在涉案房屋居住（海淀区善缘桥×号属私有房产，拆迁后现住址房屋产权是海淀供销社，我现在住的是公房，此事一直未得到解决），我立遗嘱在我百年之后把居住权留给王亚力居住，该房屋的任何遗留问题及处置由王亚力全权办理。2009年7月1日，海淀区供销合作社与王亚力签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给王亚力；2009年7月31日，涉案房屋登记至王亚力名下。2016年，王亚钢起诉王亚力、王亚南、王亚欣遗嘱继承纠纷一案，要求确认刘淑兰于2003年1月18日所立遗嘱无效。本院经过审理于2017年10月30日作出（2016）京0108民初×号民事判决书，判决遗嘱无效，二审2018年3月21日维持原判。2018年，王亚钢起诉王亚力、海淀供销合作社确认关于买卖涉案房屋买卖合同无效。本院经审理后于2018年12月19日作出（2018）京0108民初××号民事判决，认为王亚力没有资格购买涉案房屋，其与海淀供销合作社就涉案房屋于2009年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效，二审2019年3月29日维持原判。本案中，2016年9月16日，出卖人（甲方）王亚力与买受人（乙方）李曼莉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋为涉案房屋，建筑面积共68.27平方米，该房屋所有权证号为京房权证海字第**，该房屋已经出租；甲方和乙方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍成交；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为412.5万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为230万元，就剩余房屋，于办理过户手续前一个工作日支付42.5万元，于办理过户手续前一个工作日支付129万元，于交付房屋当日支付1万元；甲方应当在拿到交易全部房款后3日内将该房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，甲方、乙方签订存量房交易结算资金自行划转声明，签订《补充协议》，约定乙方最迟于2016年11月10日获得贷款机构批贷手续；本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙叁方另行协商解决。2016年10月28日，甲方王亚力、乙方李曼莉，北京我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方（见证方）签订《补充协议》，约定在甲方出售给乙方房屋总价款为412.5万元不变的情况下，由于乙方个人原因，经双方友好协商，同意将付款方式由商业贷款变更为组合贷款，拟贷款金额为201万元，双方同意乙方分3次支付所有成交总价款，第1次定金10万元已付款；第2次于过户前一天支付201.5万元，通过资金监管方式划转，第3次通过银行组合贷款方式付款201万元；甲方同意在过户后七个工作日内把此标的房屋交接给乙方。上述系列合同签订后，李曼莉分别于2016年9月16日支付定金10万元，于2016年11月30日支付201.5万元，通过组合贷款于2017年1月支付201万元，于2016年12月5日办理过户登记至李曼莉名下，李曼莉另行支付了中介费、过户所需缴纳的税费等，房屋于过户后约四日交付，现由李曼莉居住。就出售房屋及签约过程的情况，王亚力主张2009年至2016年，房屋均由王亚钢对外出租，2016年8月父亲王宝忠去世，当时租期快到期了，考虑到处理房屋的事宜，8月份王亚力通过电话沟通提出出售房屋，其他兄弟姐妹均同意，后于同年10月25日王亚力、王亚钢、王亚欣、王亚南书写了书面材料一份，内容为王亚力写：涉案房屋不是我自己的，是咱们四个人的，永不反悔；王亚欣：涉案房屋不是我自己的，是咱们四个人的，永不反悔；王亚南：涉案房屋不是我自己的，是咱们四个人的，永不反悔；王亚钢：涉案房屋是王亚力名下，09年取得房产证，是咱们四个人的。王亚力主张取得同意后其向中介公司提供了涉案房屋房源。王亚钢认可签字真实性，但主张当时仅签字，协议内容非其本人所书写。李曼莉主张与王亚力签约之前，王亚力称房屋正在对外出租，房屋归其个人所有，不方便打扰租户，故查看了2单元5层一户同户型的房屋，王亚力称房屋无特别的装修，其查验了王亚力的产权证；签约后两周，中介人员带其至涉案房屋看房，当时王亚力在场，房屋内无家电，也特别装修，看了两次房，交付时王亚力、中介人员在场，至本次起诉方才知道王亚钢的存在。王亚力对李曼莉的陈述予以认可，主张就涉案房屋签约、收款事宜向王亚钢、王亚南、王亚欣通报过。王亚钢则主张2016年9月19日知晓房屋换锁，报警后王亚力出示了涉案房屋产权证，其方知晓王亚力购买了涉案房屋，故之后其起诉遗嘱无效，进行2018年诉讼时经向房管部门查询得知王亚力将涉案房屋出售。王亚力则主张王亚钢对其购买涉案房屋及产权登记其名下知情。本案中，王亚钢主张王亚力出售涉案房屋属于无权处分，且隐瞒了房屋买卖的事实，存在欺诈；王亚力、李曼莉恶意串通；李曼莉取得该房屋未支付合理对价，王亚力曾说过房款为3000500元。李曼莉与王亚力均不予认可。本院认为，本案焦点问题有三，一是涉案房屋产权人的确定？二是王亚力与李曼莉的房屋买卖是否属于恶意串通，损害了王亚钢的合法利益应为无效？三是如王亚力与李曼莉的房屋买卖合同有效，李曼莉是否构成善意第三人？本院一一分析如下：首先，涉案房屋权利人的确定。涉案房屋原由刘淑兰作为被拆迁人安置而得，在刘淑兰、王宝忠生前由二人居住使用，性质属于公房，产权未登记在个人名下；后王亚力持“刘淑兰的遗嘱”，通过与海淀区供销合作社签订房屋买卖合同，将房屋过户登记至己方名下，后经诉讼，遗嘱效力被认定无效，因王亚力无购买资格，王亚力与海淀区供销合作社所签协议被判决认定无效。故虽在王亚力出售房屋之前，房屋登记在王亚力名下，但因其取得房屋的合同被认定无效，王亚力丧失了作为房屋产权人的合法依据，造成房屋实际产权状况与登记情况不符。就现有房屋实际产权人，理应通过将房屋产权登记恢复至海淀区供销合作社名下的方式，由产权单位根据相应政策，审核确定合法的购买人予以确认。但因王亚力在两次诉讼判决结果出具之前即已出售了涉案房屋，上述程序并未开展。二、王亚力与李曼莉之间的房屋买卖合同是否成立恶意串通侵犯王亚钢的合法利益而无效？王亚力与李曼莉签订该合同，系双方当事人真实意思表示。评价二人是否恶意串通，需分析恶意串通成立的条件。恶意是指动机不良的故意，即明知其行为会损害他人权益，仍积极实施。串通是指，在恶意损害他人权益方面，行为人与相对人在主观意思与客观行为上相互配合。恶意串通是指行为人与相对人不仅皆明知意思表示或民事法律行为会损害他人权益，而且相互沟通、配合，积极追求该结果。本案，根据现有案情及各方当事人的举证，王亚钢对王亚力与李曼莉属于恶意串通的主张并不充分，本院不予采信。三、李曼莉是否构成善意第三人？我国物权法规定了善意取得的情况，即无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产是善意的,(二)以合理的价格转让，（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。“善意”，可从买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误的除外，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任；“以合理的价格转让”，指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款；房屋善意取得以房屋所有权转移登记到买受人名下为要件，房屋已办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，该事实可作为判断买受人是否构成善意的因素之一。本案，涉案房屋在签约买卖时登记在王亚力一人名下，李曼莉主张其有理由相信王亚力有处分权利，对此，李曼莉需对涉案房屋所有权利人状态、房屋居住情况尽到审慎的审查义务。根据已查明事实，应认定李曼莉对此已尽到审查义务，主要表现为：二人签约之前并不相识，系通过中介机构看房、签约，双方约定的购房款参照转让时房屋交易地市场价格，属于合理价款，且根据李曼莉提交的证据，其已全部支付了上述价款，房屋已过户至李曼莉名下，故李曼莉成立善意第三人。现王亚钢诉请王亚力、李曼莉所签房屋买卖合同无效并要求李曼莉将房屋返还的诉请，本院不予支持。就涉案房屋出售后所得权益的归属及处理，当事人可另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇一九年十月二十三日书记员  李甜甜