广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4067号原告：谢计洪，男，1985年12月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区****************。公民身份号码：441************634。原告：林玉凤，女，1986年10月29日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区****************。公民身份号码：445************962。上述原告共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。统一社会信用代码：914***********626P。法定代表人：殷某1。委托诉讼代理人：贺文斌，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。原告谢计洪、林玉凤诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（下称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人何慧文，被告委托诉讼代理人贺文斌、曾粤君到庭参加诉讼。诉讼中，本院准许原告谢计洪、林玉凤撤回合创公司办理不动产权证的诉讼请求。本案现已审理终结。原告谢计洪、林玉凤向本院提出诉讼请求：1、合创公司支付逾期办证的违约金（从2014年5月3日起按己付购房款313236元的年利率1%计至办理产权登记日止，至2019年7月15日为16296元）；2、本案全部诉讼费用由合创公司负担。事实和理由：2013年2月5日，与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买合创公司位于清远市清新区*********之一幸福里居A区C幢C梯702房屋，购房款313236元，合创公司应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1%向买受人支付违约金。之后，依约付清全部房款。合创公司没有办理产权登记备案。合创公司违反合同约定，应承担逾期办证的违约责任。双方约定的逾期办证违约金按己付房价款的0.1%计算，不足以弥补损失，调整违约金以己付房价款为基数从违约之日起按年利率1%计至办理权属证书之日止。被告合创公司答辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效应从合同约定履行期限届满之次日开始计算。《民法总则》于2017年10月1日施行，此前适用的《民法通则》规定的诉讼时效为两年，谢计洪、林玉凤的诉讼请求己超过两年诉讼时效，请求依法驳回。二、房价上升后谢计洪、林玉凤从中受益，谢计洪、林玉凤没有提供任何证据证明逾期办证造成实际损失，应按双方签订的《商品房买卖合同》约定标准支付，而非谢计洪、林玉凤主张的违约金计算标准。三、即便计算违约金，根据《民法总则》规定的三年诉讼时效，违约金应当是以谢计洪、林玉凤起诉之日向前推三年，计至交件之日止。原告谢计洪、林玉凤围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、身份证、企业登记信息，拟证明诉讼主体资格；2、广东省商品房买卖合同，拟证明与合创公司签订《商品房买卖预售合同》及关于办理产权登记的约定；3、购房发票，拟证明向合创公司支付足额购房款及纳税；4、完税证，拟证明缴纳相关税款。被告合创公司向本院提交的证据：幸福里居办理不动产权证业主明细，拟证明于2019年5月29日将相关资料递交到产权登记机关备案。本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告合创公司对原告谢计洪、林玉凤提交证据的真实性、合法性没有异议，原告谢计洪、林玉凤对被告合创公司提交证据的真实性、合法性没有异议，本院予以采纳并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2013年2月5日，谢计洪、林玉凤与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，谢计洪、林玉凤购买合创公司位于清远市清新区*********之一幸福里居A区C幢C梯702房屋，购房款313236元，2013年2月5日前，谢计洪、林玉凤支付首期房款103236元，余款210000元办理银行按揭。2014年1月31日前，合创公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付使用。合创公司在交付使用后90日内，将办理权属登记由合创公司提供的资料报产权登记机关备案。如因合创公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，不退房的，合创公司应支付己付房款0.1%的违约金。合同签订后，谢计洪、林玉凤依约履行合同义务。合创公司于约定交付日前向谢计洪、林玉凤交付房屋。2019年5月29日，合创公司将相关资料递交到产权登记机关备案。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。合创公司与谢计洪、林玉凤签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于合同的违约责任。合同约定，在交付房屋后的90日内提交权属登记资料报产权登记机关备案，是合创公司的责任。合创公司没有履行，应承担违约责任。1、诉讼时效。合创公司没有证据证明谢计洪、林玉凤在备案前知道该权利受到侵害，谢计洪、林玉凤请求合创公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。2、逾期办证违约金。谢计洪、林玉凤认为合创公司长期未能提交办证备案资料及办理房地产权登记，约定违约金标准过低，应予调整为按年1%计算，符合本地区的实际情况，予以支持；合创公司应付谢计洪、林玉凤逾期办证违约金16122.95元（以房款313236元为基数从2014年5月3日起按年1%计至合创公司将涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案日）。谢计洪、林玉凤请求超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告谢计洪、林玉凤逾期办证违约金16122.95元，于本判决生效之日起10日内支付；二、驳回原告谢计洪、林玉凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取104元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担103元，原告谢计洪、林玉凤负担1元。此款，原告谢计洪、林玉凤已预交，被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担部分，本院不作退回，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司在履行上述判决时付给原告谢计洪、林玉凤。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇一九年十月三十一日法官助理 宾 涛书 记 员 杨丹娜附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。