广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16136号原告：梁淑仪，女，1981年8月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码440************321。委托诉讼代理人：岑静怡，广东容桂律师事务所律师。被告：蒋兰青，女，1979年12月22日出生，汉族，户籍地湖南省嘉禾县************，现居住地广东省佛山市顺德区************，公民身份号码432************921。委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周嘉怡，广东佰仕杰律师事务所实习律师。第三人：佛山市君盈房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇合成社区*********************，统一社会信用代码91440606MA4W72517G。法定代表人：苏某1。原告梁淑仪诉被告蒋兰青、第三人佛山市君盈房地产代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告梁淑仪的委托诉讼代理人岑静怡、被告蒋兰青的委托诉讼代理人熊涛、第三人佛山市君盈房地产代理有限公司的法定代表人苏某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁淑仪向本院提出诉讼请求：1.判令购房定金200000元归原告所有；2.判令被告向原告支付的延迟履行合同的补偿金53600元归原告所有，被告应向原告支付41200元延迟履行合同的补偿金（即违约金，从2019年3月7日至同年的6月18日，共103天，以每天400元计付）；3.被告承担原告为实现债权而支付的律师费30000元；以上合计324800元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月24日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定原告向被告出售位于佛山市顺德区***************************的房产（以下简称案涉房屋），总成交价为1732000元，购房定金为100000元，于2018年10月23日前完成过户手续。被告逾期未履行合同约定的过户手续，经原被告双方协商，于2018年11月13日签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定：双方推迟房屋过户时间到2019年1月31日前，房屋定金增加至200000元，被告按每日400元的标准向原告支付延迟履行合同的补偿金（即违约金）至房屋过户当天为止；因本次房屋买卖引起的纠纷所产生的律师费、双方的中介费等均由违约方承担，但被告逾期仍不履行补充协议的约定。截止到目前，被告向原告支付2018年10月24日至2019年3月6日的延迟履行合同的补偿金合计53600元。经原告多次催促，被告仍以各种借口辩解，原告委托律师向被告发函，明确原被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》于2019年6月18日自动解除，并表明之前收取的200000元定金和延迟履行违约金归原告所有，要求被告支付2019年6月18日之前的违约金。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告蒋兰青辩称，1.本诉的被告是不适格的被告，理由是原告把案涉房屋卖给案外人段宜平，而非蒋兰青，2018年7月，段宜平通过第三人的业务员李颖和廖小林的介绍，购买原告涉案的物业，并且原告与段宜平以及两中介业务员一起看了案涉房屋，就该案涉房屋的买卖事宜达成协议。后段宜平因不符合购买政策，就找到了王伍爱帮忙，以她的名义购买案涉物业，但是王伍爱名下已经没有购房名额，王伍爱为了帮助段宜平购买房屋，找到了她老公的妹妹蒋兰青让其帮助段宜平挂名购买，故本案被告应当是段宜平；2.案涉合同的履行是不可抗力造成的不能履行，双方应当免责，理由是真正的购房者段宜平因刑事案件于2019年4月20日被刑拘湖南郴州市桂阳看守所，同年4月23日在看守所突然死亡，至今没有结案。故本案合同是因为实际购买者死亡的不可抗力的因素造成的，应当免责。3.被告已经支付了违约金，原告不应当再要求被告承担200000元的定金，理由是根据合同法第116条的规定，当事人既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，对方可以适用违约金或定金条款。本案原告已经选择适用违约金，并且已经收取了被告53600元违约金，故本案如果构成违约，应当适用违约金条款而非定金条款。被告保留返还定金的请求。同时被告要求的违约金过高，根据合同法有关司法解释的规定，当事人主张的违约金请求过高，予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，对违约金进行调整；4.被告不应当承担本案30000元的律师费，理由是本案原告仅提交委托代理合同和律师收费发票，按照广东省高级人民法院对律师费的规定，律师收费必须出示银行转账流水，同时该律师费收费标准过高，故请求法院对该诉请予以驳回。综上，答辩人认为被告是不适格的被告，同时该合同因为实际购买者的死亡等不可抗力，造成了该合同无法履行，实际的购买者也不应当该合同的违约责任。请求法院予以驳回原告的全部诉请。第三人佛山市君盈房地产代理有限公司辩称，本案买卖合同是第三人作为中介促成的，买方为蒋兰青，但是看房的人是段宜平，签合同之前知道蒋兰青不是真正的购买者，当初是谈过这个事情的，因为限购，段宜平没有购房资格，蒋兰青是符合当地购房资格的，所以找到蒋兰青挂名购买，签订合同时第三人的法定代表人、廖小林、原告梁淑仪、王伍爱和蒋兰青均在场。后因为合同履行过程中，买方有事情拖延，第三人在中间与买方沟通与卖方协调，但是买方时间拖延过长，产生了违约金。到2019年春节前后，段宜平与原告方也沟通了，让原告再多给一点时间，他们的沟通没有经过中介方，后来第三人才知道段宜平死亡的事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的解除房屋买卖合同律师函及快递回单系原件，邮寄地址是被告在案涉《房屋买卖合同》中确认的送达地址，且显示由被告本人签收，本院对该组证据予以采信；2.被告提交的花地湾2C502（5）微信群聊聊天记录三十八页、段宜平与案外人王伍爱微信聊天记录八十三页、户口注销证明、湘南学院司法鉴定中心司法鉴定意见书，上述证据反映的内容可与本案其他证据相印证，本院予以确认；3.对王伍爱提供的证人证言，有关内容可与本案其他证据相互印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2018年5月案外人段宜平向案外人王伍爱表达了想在佛山顺德购房的意愿，并委托王伍爱留意相关房源。位于广东省佛山市顺德区***************************产（下称案涉房屋）登记在原告梁淑仪名下。原告梁淑仪将案涉房屋挂牌在第三人佛山市君盈房地产代理有限公司处拟出售。段宜平看房后欲购买案涉房屋，但因不符合购房政策，经案外人王伍爱协调，以王伍爱丈夫的妹妹即本案被告蒋兰青的名义购买案涉房屋。2018年8月24日，原告梁淑仪（卖方）、被告蒋兰青（买方）、第三人佛山市君盈房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定原告将案涉房屋出售给被告，成交价为1732000元；定金100000元，被告应于合同签订当日支付定金50000元，于2018年9月10日前补齐余款50000元，剩余房款被告办理商业贷款。首期房款（不含定金）332000元，于递件当天支付；过户应在2018年10月23日前办理完毕，如逾期无法办理过户的，若系原告原因导致，则属于原告违约，应向被告支付双倍定金，若系被告原因导致，则属于被告违约，原告有权没收已支付定金作为违约金。房屋过户发生的所有税费由被告承担。如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；被告逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，原告可要求被告继续履行合同并按前标准支付违约金，也可解除合同并选择要求被告支付成交价10%的违约金或没收被告已支付的定金。合同签订当日（即2018年8月24日），被告蒋兰青名下银行账户有四笔进账：分别为段宜平转账20000元、王伍爱转账15000元（摘要为房款）、现金存款10000元、现金存款5000元，合共50000元，被告确认上述50000元实际付款人为段宜平；该四笔进账后被告于当日将50000元转账支付给原告梁淑仪。原告确认上述50000元为购房定金。2018年9月9日，被告蒋兰青名下银行账户有一笔进账，付款人为段宜平，金额为50000元；2018年9月10日被告向原告梁淑仪转账支付50000元。原告确认上述50000元为购房定金。因原告未如期收到首期款，双方也未按照合同约定时间办理过户手续，2018年11月10日王伍爱给原告发微信：“刚刚段先生给我打了电话，其实段先生也是由特殊情况才推迟一点时间的”、“他妈妈心脏搭桥手术费60万，他岳母也是重疾他又给了20万，所以他才推迟的”，原告回复：“我只想按合同履行，尽快过户，一再拖延，接受不了”。王伍爱说：“起诉的话对你也不好……现在段先生愿意多给1万5利息推迟一个月”、“如果答应15000元的利息，那10万马上转给你”，原告回复：“之前我已提出按日千分之0.5支付违约金，这已是最大的让步。可惜你们不愿意，还说要15号才给10万”，王伍爱说：“不是我不愿意，毕竟房子是段先生买的，不是我买的，有什么事情都是跟中介商量的啊！”原告回复：“由于合同是写你妹妹的名字，麻烦你提供一下她的电话号码可以吗？”，王伍爱说：“你打她电话没有用，她都不知道怎么回事，你只能跟段先生谈”，原告回复：“办事流程需要，我不会打扰她……平步青云是段先生吗？”王伍爱说：“是的”。2018年11月13日，原告和被告签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定因被告资金不足，无法在2018年10月23日前办理过户，双方对《房屋买卖合同》中定金金额、过户时间和违约责任的规定作出修改和补充约定：……二、定金金额增加至200000元，被告应于2018年11月25日前支付，否则视为根本违约。三、1.过户时间为2019年1月31日前，被告应于2019年1月31日前支付首期房款完成过户，否则视为根本违约。三、2.被告每日按400元的标准从2018年10月24日支付违约金给原告并继续履行合同，11月25日支付10月24日至11月30日的违约金合计15200元，12月31日支付12月的违约金12400元，1月的违约金根据实际过户日期计算并在过户当天一并支付。如被告不按期支付违约金视为根本违约。四、被告若出现上述任一违约行为，原告可没收已收取的全部定金和违约金，双方自愿从被告任一违约行为发生次日自动解除合同，被告支付合同约定的中介费给第三人。五、原告因本次房屋买卖引起纠纷所产生的律师费、诉讼费、评估费均由被告承担。八、本协议是《房屋买卖合同》不可分割的部分，本协议与《房屋买卖合同》内容有冲突的，以本协议条款为准。2018年11月26日第三人的工作人员李颖、廖小林与本案原告梁淑仪、段宜平、王伍爱建立一个“花地湾2c502”微信群，沟通购房和支付款项事宜，第三人的工作人员要求段宜平将购房涉及的款项均先转账给被告蒋兰青，再由被告蒋兰青将款项转账给原告。2018年11月27日被告蒋兰青名下银行账户有一笔进账，付款人为段宜平，金额为115200元；同日被告向原告梁淑仪转账支付115200元。原告确认上述115200元中含100000元购房定金和15200元违约金。2018年12月24日、2019年2月10日，被告蒋兰青分别向原告梁淑仪转账支付12400元、26000元，上述款项均由段宜平转账给被告后，再由被告支付给原告。原告确认上述款项均为违约金。但因被告仍未按期支付首期款和办理过户手续，自2019年2月至5月期间，原告多次与段宜平通过微信沟通，要求段宜平尽快确定支付首期款和办理过户的时间，并要求其按约定支付违约金。后因原告无法联系到段宜平，2019年5月7日原告给王伍爱发微信：“爱姐，请问你知道段先生发生什么事了？他手机关机多天了，买房那里没有支付违约金差不多两个月了，希望你可以问问他身边的人，了解一下他发生什么事了”，王伍爱于同年5月8日回复：“他去非洲了，2个电话都打不通”，原告说：“那也应该有其他人帮他处理买房的事情吧，他这样没点交待是不是不买了？……现在找谁处理违约金的事”、“你可以联系一下那个人，尽快支付3-4月违约金2.2万元，然后我和蒋小姐再签补充协议”。2019年6月11日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同律师函》，告知如果被告不能在2019年6月17日前办理房屋过户手续，则案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》于2019年6月18日自动解除，被告支付的定金200000元及违约金53600元均归原告所有，被告还应以每日400元的标准，向原告支付自2019年3月7日至合同解除之日的违约金。被告于6月12日签收该份律师函。2019年6月12日原告给王伍爱发微信：“爱姐，段先生母亲说没能力买房了，那我也要正式解除合同，让法院判决是最公平的了”，王伍爱回复：“明知道是我妹妹的名字买的，事情也要等段先生老婆来了商量再决定啊！你这样不是为难我吗？”诉讼中被告陈述，段宜平因刑事案件于2019年4月20日被刑事拘留，后在看守所中死亡。另查，原告为实现本案债权，与广东容桂律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托律师代为提起诉讼，约定律师代理费30000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方陈述和本案查明的事实，本案的争议焦点为：一、被告是否为适格被告？二、原告诉请没收定金及违约金，并要求支付违约金有无依据？被告是否为适格被告。原告主张被告为案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的合同相对人，要求被告履行合同义务；被告辩称实际购房人为段宜平，被告仅是挂名购房，不应当承担合同责任。根据全案现有证据和庭审陈述可知，案涉房屋的定金200000元、违约金53600元虽然是由被告名下银行账号转账给原告，但上述款项均来自于段宜平，款项实际由段宜平支付，自2018年11月开始原告也多次与段宜平进行微信沟通，催促其办理过户手续、支付首期款及违约金等事宜，可见，案涉房屋的实际购房人应为段宜平，而本案被告蒋兰青仅系挂名人。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，本案中，段宜平与被告蒋兰青没有签订挂名购房协议，但根据段宜平委托被告蒋兰青代为挂名签署购房合同，委托被告蒋兰青以自己名义支付购房定金、违约金等行为来看，段宜平与被告蒋兰青之间实际已经形成了委托合同关系。案涉《房屋买卖合同》签订于2018年8月24日，签订时段宜平并不在现场。而根据现有聊天记录反映，原告与段宜平最早的微信聊天记录发生在签订案涉《房屋买卖合同》之后，证明原告在签约后已实际知晓购房人实为段宜平，被告蒋兰青仅为受托挂名人。现因段宜平的原因，导致案涉《房屋买卖合同》无法继续履行，原告可以选择向委托人段宜平或受托人蒋兰青作为相对人主张权利。庭审中原告明确表示不向段宜平或其法定继承人主张有关权利，并选择向本案被告蒋兰青主张权利，符合法律依据，被告蒋兰青是本案适格被告。关于定金、违约金的认定。《房屋买卖合同》签订后，被告没有按合同约定支付首期款、办理过户手续，后双方经协商签订《房屋买卖合同补充协议》，被告仍未按约履行，已构成根本违约；原告根据双方合同约定，依法享有合同解除权。被告于2019年6月12日收到原告发出的《解除房屋买卖合同律师函》，未在原告给予的宽限期内办理过户，原告已就行使合同解除权履行了通知义务，故案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》应于2019年6月18日依法解除。关于违约责任的承担。根据《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的约定，首期楼款等于成交价减去银行同意贷款金额，再减去定金为准；也就是说，如果被告如实履行合同，则定金将转换为购房款。同时合同约定，如因被告原因无法如期办理过户的，原告有权没收被告已支付的定金。从双方对定金的约定可知，此处定金的性质应为违约定金，是对履行债务所作的担保。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，对于被告的违约行为，原告在定金条款和违约金条款中只可选择其一适用。现因被告违约，原告要求没收被告已支付的定金200000元，合法有据，本院予以支持。对于原告主张没收的53600元违约金，虽然《房屋买卖合同补充协议》中约定合同解除后原告可没收定金和违约金，但因该违约金的性质与违约定金的性质一致，原告不可重复主张，双方的该项约定应属无效。原告应将已收取的53600元违约金返还给被告。同理，因原告已主张没收定金，故原告主张被告支付自2019年3月7日至6月8日的违约金41200元，缺乏理据，且案涉合同已经解除，尚未履行的，终止履行，原告也没有证据证明因被告违约造成的原告损失远高于200000元，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于律师费的认定。《房屋买卖合同补充协议》约定因案涉房屋买卖纠纷产生的律师费、诉讼费，均由被告承担。现原告依照合同约定要求被告承担律师费30000元，并提供《民事委托代理合同》、律师费发票予以佐证，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告蒋兰青支付的购房定金200000元归原告梁淑仪所有；二、被告蒋兰青应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁淑仪支付律师费30000元；三、驳回原告梁淑仪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3086元（原告已预交），由原告梁淑仪负担901元，由被告蒋兰青负担2185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 钟 贵二〇一九年十月二十四日书记员 吴国盛李娜