广东省茂名市茂南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0902执异75号 案外人：崔勇雄，男，汉族，住茂名市电白区。 申请执行人；吴华胜，男，汉族，住茂名市。 被执行人；杨**，男，汉族，住茂名市茂南区鳌头镇白鹤坡村委潭连坡村，公民身份号码。 在本院执行吴华胜与杨**民间借贷纠纷一案中，异议人崔勇雄对本院查封杨**名下位于茂名市茂南大道163号大院9号902房（合同编号：2016012068，房屋编码：440xxxxxxxxx5，证书编号：08xxxxxx88，以下简称涉案房屋）不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人崔勇雄称，2017年12月，案外人与杨**达成合意，杨**将涉案房屋出售给案外人。案外人于2017年12月2日支付了前期定金20000元给杨**。2018年1月8日，案外人与杨**签订了《房屋买卖合同》，依约支付了首期购房款160000元。杨**于当天将房屋交案外人管理使用，将钥匙、原始发票等材料交付给案外人。之后，案外人对该房屋进行管理、使用和占有至今，并按期支付月供2800多元给银行。 案外人向杨**购买房屋之时，该房屋正在办理原始产权登记手续，未取得产权证。为此，案外人与杨**在《房屋买卖合同》中特别约定，待杨**取得产权证后，协助案外人办理过户手续。至今，杨**未取得产权证书，因此尚未办理过户手续。2019年5月，案外人发现该房屋已被本院查封。 案外人认为，涉案房屋应归案外人所有。案外人向杨**支付160000元购房款，并实际占有了该房屋之后，吴华胜才向法院提起诉讼，并申请法院查封该房屋。因此，本院的查封行为及执行程序不符合法律的规定。为此特提出书面异议，请求：解除对涉案房屋（证书编号：0800053288）的查封，并停止执行。 本院查明，根据吴华胜的诉前保全申请，2018年2月8日，本院作出（2018）粤0902财保16号《民事裁定书》查封了杨**名下的涉案房屋。 2018年2月9日，吴华胜向本院提起诉讼，要求杨**偿还借款372000元及支付借款的利息。2018年5月23日，本院作出（2018）粤0902民初702号民事判决书，判决杨**偿还借款372000元及支付借款的利息给吴华胜。 上述判决生效后，杨**未履行生效法律文书确定的义务，2018年7月31日，吴华胜向本院申请强制执行［案号：（2018）粤0902执1180号］。 经向京东大数据平台、阿里拍卖大数据平台进行询价，涉案房屋的评估估值中间价为7857.5元/㎡，本院以评估价1263565元作为拍卖保留价通过本院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖或者变卖。 2019年5月27日，本院作出（2018）粤0902执1180号《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房屋。2019年7月9日，本院作出《拍卖公告》，将于2019年8月15日10时至2019年8月16日10时止在本院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖涉案房屋，起拍价1263565元。 2019年6月13日，本院执行人员在城南派出所民警及涉案房屋所在物业公司人员陪同下，对涉案房屋进行勘查。勘查情况为：在城南派出所民警及涉案房屋所在物业公司人员见证下，强制进入房屋发，屋内为毛坯状态，无人员无财产，执行人员仔细搜查每个房间确认无误后，对房屋更换门锁，张贴封条后撤离现场。 2019年7月9日，案外人崔勇雄向本院提出书面执行异议。本院于2019年8月6日对涉案房屋暂缓拍卖。 2019年10月14日，本院对案外人所做的《询问笔录》中，本院要求案外人在2019年10月20日前将未支付部分购房款交到本院的执行案款账户以待分配给申请执行人。案外人则要求推迟到2019年10月30日前将未支付部分购房款交到本院的执行案款账户以待分配给申请执行人。但逾期后，案外人未将未支付部分购房款交到本院的执行案款账户。 另查明，根据吴文清的诉讼保全申请，本院于2018年9月27日以（2018）粤0902民初2558号《民事裁定书》查封了涉案房屋。 崔勇雄为支持其异议主张，提供如下证据： 一、《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为： （一）甲方（转让方：杨**，公身份证号码：）经丙方（中介方：茂名市茂南开发区帮得房地产信息服务部，以下简称帮得服务部）介绍转让涉案房屋（建筑面积约160.81㎡，暂未办出《不动产权证》，备案合同编号为20xxxxxx68）给乙方（受让方：崔勇雄，身份证号码：）。 （二）该房成交总金额为980000元，分三期支付，乙方定在2018年1月7日将定金70000元给甲方，该定金由丙方暂时保管其中20000元，待甲方交房给乙方并结清物业费等之前甲方需要交的费用后当天转交给甲方抵作购房款。第二期购房款90000元，双方约定在2018年1月9日之前，甲乙丙三方到茂名市房产管理中心查询该房名下的产权情况，乙方支付给甲方，甲乙双方同时一次性付清丙方总房价1%中介服务费，交房之日起现按揭的金额由乙方负责每月准时还贷，乙方每月供房的金额计本不计息在总房价抵减。第三期820000元分2次支付：待开发商通知甲方办出该房不动产权证后，甲方必须第一时间通知乙方，并在通知之日起15天内协助办理过户手续。1.出证后，甲方尚欠银行的贷款由甲乙双方各自支付一半用于赎回甲方的房产证。2.剩余的购房款乙方在不动产中心通知乙方领取该房的《不动产权证书》时，乙方在三个工作日内到银行办理贷款相关手续，在银行可放款后一次性划入甲方指定账户，贷款金额实行多还少补。 （三）在乙方交齐该购房首期款项给甲方后当天必须将该房屋交付乙方使用。 二、《收据》二份，主要内容为：1.2017年12月2日，帮得服务部收到崔勇雄交来购买涉案房屋的购房定金20000元；2.2018年1月8日，杨**收到崔勇雄交来购买涉案房屋的购房款160000元。该两份收据均为普通的手写收据。 三、中国建设银行个人活期账户交易明细14页（其中编号12与编号4的内容完全相同，应属重复，故实际交易明细应为13页共13笔），主要内容为：2018年2月27日、3月5日、4月24日、5月30日、7月30日、9月1日、9月27日、11月1日、11月27日、12月28日，2019年1月30日、3月2日、3月29日，崔勇雄通过其名下账户62×××60向杨**名下账户62×××73转款共13笔，除2018年4月24日转账的金额为2600元外，其余转账的金额均为2800元。但交易明细中没有显示该13笔转账款的具体用途。 本案争议焦点为：案外人主张的权利能否排除对涉案房屋的执行。 本院认为，关于争议焦点。1.根据本院执行人员于2019年6月13日对涉案房屋进行勘查可知，至该日止，涉案房屋并无任何人占有、管理、使用，案外人主张2018年1月8日已占有、管理、使用涉案房屋没有事实依据；2.案外人亦未按本院的要求将剩余价款交付执行。综上，案外人主张的权利，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的条件，其异议请求依据不足，其相应的异议请求应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回崔勇雄的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘再庆 审判员  黄乐诗 审判员  许钧铎 二〇一九年十月三十一日 书记员  廖健君