福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初4801号 原告（反诉被告）：许德权，男，1994年5月27日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭许厝**。 原告（反诉被告）：许永远，男，1970年5月5日出生，汉族，住福建省晋江市梅岭许厝**。 共同委托诉讼代理人：赖文森，福建协志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苗燕艳，女，1991年3月16日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：王宝莲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林超其，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：吴平，男，1989年3月8日出生，汉族，住四川省大竹县。 第三人：晋江市三彩房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道梅华苑**店面**，统一社会信用代码91350582MA2YMJ0P81。 法定代表人：曾海英，该公司执行董事兼总经理。 第三人：曾海英，女，1987年9月18日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告许德权、许永远与被告苗燕艳、吴平、第三人晋江市三彩房产中介有限公司、曾海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告苗燕艳提起反诉，经审查，其反诉符合条件，本院依法进行合并审理。第一次庭审时，原告（反诉被告）许德权、许永远的共同委托诉讼代理人赖文森、被告（反诉原告）苗燕艳的委托诉讼代理人王宝莲、被告（反诉第三人）吴平、第三人晋江市三彩房产中介有限公司（以下简称三彩公司）、第三人曾海英到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告（反诉被告）许德权、许永远的共同委托诉讼代理人赖文森、被告（反诉原告）苗燕艳的委托诉讼代理人王宝莲、被告（反诉第三人）吴平到庭参加诉讼，第三人三彩公司、第三人曾海英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许德权、许永远向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告及第三人三彩公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》予以解除；2.判决被告苗燕艳支付给原告的购房定金140000元由原告予以没收；3.被告苗燕艳支付由原告支出的中介费10000元及原告因本案支出的律师代理费21000元。事实和理由：2018年7月17日在第三人三彩公司的居间服务下，被告苗燕艳委托被告吴平与二原告签订《房产买卖合同》，合同约定原告将其址于福建省晋江市梅岭街道融泉花都7栋2805室的房产出售给被告苗燕艳，总价为723000元，协议签订之日被告应支付原告购房定金140000元，于2018年8月7日支付原告110000元，于产权交易受理当日向原告支付473000元，同时明确约定若被告违约，被告所支付的定金不予退还，并承担原告向丙方（即第三人三彩公司）支付的中介费、代办费用及原告为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。 合同签订后，被告苗燕艳通过第三人曾海英向原告支付了购房定金及首付款，同时第三人向原告收取了中介费10000元。原告在取得不动产权证后，多次通知二被告及第三人办理相关的过户手续，但二被告明确告知无法按约定一次性付款，并以各种理由要求解除合同。为此，虽经双方多次协商，但被告只同意解除合同，却不愿意承担违约责任。原告认为，原、被告及第三人之间签订的《房产买卖合同》合法有效，被告因自身原因不再继续履行合同，本案的合同依法应予以解除，同时被告应依法向原告承担违约责任。 被告苗燕艳辩称：1.2019年2月12日原告向其告知已经取得不动产权证书，同日被告了解到由于住房限购政策导致被告已无法办理房屋过户登记，被告并于2019年2月15日将该情况告知原告，并告知原告其愿意继续按照合同约定的银行按揭付款方式支付尾款，但原告却坚持要求在过户前收到全部余款才肯配合过户。被告并未违反合同约定，其与原告在合同中约定购房尾款系以银行按揭方式支付，但原告违反双方签订合同时的真实意思进而私自变更支付方式，抓住中介机构打印合同内容出现失误，坚持要求被告在过户前支付剩余购房款才愿意配合被告过户，从而致使该合同无法继续履行。本案纠纷系因原告违反合同约定导致，原告无权要求被告承担违约责任，相反应由原告承担违约责任，赔偿被告的损失；2.如法院认定系被告违约要承担违约责任，原告要求没收定金140000元及律师费21000元过高，应予以调整。本案中由于原告违约，不愿意将房屋卖给被告，而原告已于2018年7月至9月共收到被告的定金、购房款合计260000元，进而致使被告无法另行购买房屋而产生房屋上涨差价的损失、利息损失，故退一步说，如果法院认定被告违约，那被告承担定金140000元及律师费21000元的违约责任过高，对于本案交易一方明显不公，应予调整；3.如法院认定系被告违约要承担违约责任，原告要求的中介费10000元不能由答辩人承担，而且中介费金额过高，中介机构尚未完成整个交易的居间服务，还在给双方拟定的《房产买卖合同》中的条款内容出现失误，致使被告的合法权益受到严重侵害，其无权收取中介费，即使有权收取，10000元的中介费也过高，且居间服务存在重大失误致使被告经济损失，故原告的中介费10000元无权要求由被告承担，应依法驳回原告关于中介费的诉讼请求。 被告吴平辩称：其受被告苗燕艳委托与原告签订合同，当时是要以按揭方式购房，但原告却要求被告一次性付款才肯办理过户，是原告违约在先。 第三人三彩公司、曾海英认为：当时原告与被告约定的是商业按揭购房，定金是140000元，首付款是110000元，因被告苗燕艳未按时支付首付款，故又增加支付了10000元违约金。 反诉原告苗燕艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除反诉原告苗燕艳与反诉被告许德权、许永远及第三人三彩公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》；2.判决反诉被告许德权、许永远立即返还反诉原告定金140000元；3.判决反诉被告许德权、许永远立即返还反诉原告购房款120000元。事实和理由：2018年7月17日，反诉原告委托第三人吴平与二反诉被告、第三人三彩公司签订《房产买卖合同》，约定二反诉被告将坐落于晋江市梅岭街道融泉花都7栋2805室安置房产出售给反诉原告，总成交价为723000元。2018年7月19日，二反诉被告收到反诉原告定金140000元，2018年8月30日反诉被告收到反诉原告购房款50000元，2018年9月7日反诉被告收到反诉原告购房款70000元。2019年2月12日，反诉被告告知反诉原告其已经取得不动产权证书，同日反诉原告了解到由于住房限购政策致使反诉原告无法办理房屋过户登记，2019年2月15日反诉原告将该情况告知反诉被告。根据《房产买卖合同》第十一条第5点约定“因不可抗力或政策等非主观因素导致本合同无法履行，合同各方免责，在甲乙丙双方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还给甲方，将监管的定金及购房款交还给一方，交易过程中产生的费用由甲乙双方各自平均承担”，现由于住房限购政策导致该房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现，故反诉原告、反诉被告及第三人三彩公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》应予以解除，且二反诉被告应按合同约定返还反诉原告定金、购房款合计260000元。 庭审时，反诉原告对其反诉请求提出如下事实与理由：2019年2月12日，反诉被告告知反诉原告其已经取得不动产权证书，同日反诉原告了解到由于住房限购政策致使反诉原告无法办理房屋过户登记，2019年2月15日反诉原告将该情况告知反诉被告，并告知愿意继续按照合同约定的银行按揭付款方式支付尾款，但反诉被告坚称要再过户前收到余款才肯配合过户。事实上，在第三人三彩公司提供的居间服务下，反诉原告与反诉被告均同意房屋尾款按银行按揭方式支付，反诉原告也才愿意购买房屋，且在三方签订的《房产买卖合同》第七条也约定，反诉原告与反诉被告双方同意按商业按揭的方式购买。现因反诉被告违反三方真实意思表示，私自变更付款方式，抓住中介机构打印合同内容出现失误，反而起诉反诉原告违约，欲没收反诉原告定金140000元的行为严重损害了反诉原告的合法权益。 反诉被告许德权、许永远辩称：1.同意解除《房产买卖合同》；2.合同解除的原因是反诉原告存在违约行为，且经反诉被告通知后反诉原告仍不支付尾款，因此反诉原告有权没收定金；3.反诉原告另支付的120000元只有110000元是购房款，另外10000元系因反诉原告拖延支付首付款而给反诉被告的违约金，解除合同后如需退还也只应退还110000元；4.反诉原告一直主张合同约定的是按揭付款方式，但双方合同明确约定了付款时间，条款的内容也明确约定尾款的支付系在产权过户受理的当日。 反诉第三人吴平、三彩公司、曾海英对反诉原告苗燕艳的主张均没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于本案购房尾款是约定一次性付清还是按揭支付的问题。许德权、许永远及苗燕艳各自提供的《房产买卖合同》，在第七条（购房款付款方式）上虽均系选择格式为“B”的方式即按商业按揭的方式购买，但条款的具体内容为乙方（指苗燕艳）应于2018年8月7日（向）甲方（指许德权、许永远）支付110000元，应于（产权交易过户受理当日）向甲方支付473000元，而内容为尾款的合同条款，其金额填空处均被用笔划上斜杠。结合合同总价款为723000元、首付款110000元、定金140000元的事实，可见具体到实际付款问题上，上述473000元即为购房尾款，按照条款具体内容，该款应于产权交易过户受理当天支付给许德权、许永远。因此，从合同具体内容来看，当事人对于购房尾款约定的是一次性付清而非选择采用商业按揭支付方式，双方对此的约定是具体明确的。苗燕艳主张合同约定的是采取按揭方式支付尾款，与合同约定的具体内容不符，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：许德权、许永远与苗燕艳在经由三彩公司中介服务下，于2008年7月17日签订一份《房产买卖合同》，苗燕艳委托吴平签订该份合同，合同约定许德权、许永远将其址于晋江市梅岭街道融泉花都7栋2805室房屋以723000元的价款转让给苗燕艳，买卖双方各自应付给三彩公司中介佣金10845元，苗燕艳还应支付三彩公司过户代办服务费、公证代办服务费等2000元，协议签订当天苗燕艳应当支付定金140000元，于2018年8月7日支付许德权、许永远110000元，于产权交易过户受理当日支付许德权、许永远473000元。合同还约定如苗燕艳违约，则苗燕艳支付的定金不予退还，并承担许德权、许永远应支付给三彩公司的中介费、代办费用及许德权、许永远为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费）；如许德权、许永远违约，应自违约之日起两日内退还苗燕艳支付的购房款，同时支付苗燕艳相当于双倍定金的违约金，承担苗燕艳应支付给三彩公司的中介费、代办费用及苗燕艳为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费）。合同签订后，许德权、许永远已经于2018年7月19日支付给三彩公司中介费10000元。许德权于2018年7月19日出具定金收条，确认收到苗燕艳支付的定金140000元，许德权、许永远通过案外人许秀丽于2018年8月30日出具一份购房首付款收条，确认收到苗燕艳的购房首付款50000元，并注明其中10000元为违约金。后许永远出具一份收款收据，确认收到苗燕艳支付的首付款260000元，包括2018年7月19日支付的定金140000元、2018年8月30日的50000元及2018年9月7日的70000元，并备注其中10000元为违约金。在办理好案涉房屋的不动产权证书后，许德权、许永远于2019年2月15日通知苗燕艳于五个工作日内办理过户手续，苗燕艳回复称因政府限购政策导致其无法过户，要求许德权、许永远配合其将案涉房屋过户到其亲戚名下，待过户后按揭款下来其再支付尾款。许德权、许永远于2019年2月16日再次通知苗燕艳应于2019年2月25日之前配合办理过户手续并支付尾款473000元，否则将没收定金。许德权、许永远于2019年4月12日就案涉房屋纠纷委托福建协志律师事务所提起本案诉讼并支出律师费21000元。 本院认为，许德权、许永远与苗燕艳在三彩公司提供中介服务下而签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。吴平系受苗燕艳委托与许德权、许永远进行房屋交易，其在代理权限内以苗燕艳名义实施的民事法律行为，对苗燕艳发生法律效力，相应的民事责任也应当由苗燕艳承担。根据合同约定，全部购房款在扣除已付定金后，余款583000元分为两期支付，第一期款项110000元苗燕艳已经逾期支付，第二期款项473000元经许德权、许永远催告后，苗燕艳仍未能及时支付，苗燕艳的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。现双方均提出解除合同，本院予以解除。在签订本案合同时，房屋所在地早已出台限购政策，对于出售方许德权、许永远而言，在有专业的房产中介公司提供中介服务的情况下，其本身对于苗燕艳不符合购房条件并不存在过错，苗燕艳也确认本案合同未继续履行的原因在于款项如何支付产生争议而非限购问题，故许德权、许永远有权要求苗燕艳承担违约责任。对于苗燕艳已支付的定金140000元，许德权、许永远有权予以没收。案涉合同第十一条第一款约定如苗燕艳违约则其支付的定金不予退还，并承担许德权、许永远支付给三彩公司的中介费、代办费用及许德权、许永远为追究违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费），上述中介费、律师费的承担，实际系双方对于违约责任的约定，因许德权、许永远已选择要求没收定金，且其无法证明没收定金不足以弥补其实际损失，故对于许德权、许永远要求苗燕艳承担中介费、律师费的主张，本院不予支持。除定金外的剩余120000元，虽然其中10000元约定为违约金，但许德权、许永远已选择要求没收定金，故该120000元在合同解除后，许德权、许永远应予以退还苗燕艳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除许德权、许永远与苗燕艳、第三人晋江市三彩房产中介有限公司于2018年7月17日签订的《房产买卖合同》； 二、苗燕艳交付的定金140000元归许德权、许永远所有； 三、许德权、许永远应于本判决生效之日起十日内退还苗燕艳120000元； 四、驳回原告许德权、许永远的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告苗燕艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费11030元，由本诉被告苗燕艳负担10455元，由本诉原告许德权、许永远负担575元；反诉受理费5515元，由反诉原告苗燕艳负担。 如不服本判决，许德权、许永远、苗燕艳、吴平可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 人民陪审员  吴永钦 人民陪审员  李绵绵 二〇一九年十月二十五日 法官助理杨燕萍 书记员蔡秋松 附件：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－