浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初1055号 原告（反诉被告）：张**刚，男，1954年4月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：吴玉亮，浙江时代商务律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴法制，浙江时代商务律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李克静，女，1985年10月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：王伦峰，浙江卓朗律师事务所律师。 原告（反诉被告）张**刚与被告（反诉原告）李克静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2018年6月11日作出（2018）浙0302民初2740号民事判决。原告（反诉被告）张**刚不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）浙03民终2924号民事判决，撤销本院（2018）浙0302民初2740号民事判决，并发回本院重审。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张**刚及其委托诉讼代理人吴玉亮、被告（反诉原告）李克静及其委托诉讼代理人王伦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张**刚向本院提出诉讼请求：一、判令李克静立即支付所拖欠的租金75000元及利息（自2017年10月1日起至实际付款日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；二、判令李克静立即支付违约金100000元；三、判令李克静立即支付由张**刚垫付的水电费452.01元；四、判令本案诉讼费由李克静负担。 事实和理由：2015年8月26日，李克静因店铺经营需要与张**刚签订《房屋租赁合同》，约定张**刚将其妻子所有的位于温州市县××大楼××幢××号营业房出租给李克静，租期为5年，从2015年10月1日至2020年9月30日止，年租金为75000元，租赁期间内第二年的租金在第一年的9月份一次性付清，如拖欠租金，则视为违约。租赁期间，李克静负责其经营所产生的各类税规费（含物业管理费、水电费等）及相关联的开支费用。如一方违约，违约方需支付违约金100000元给另一方，如违约有造成其他实际损失的则另行赔偿。李克静在履行本合同过程中，于2017年9月，突然搬离了该租赁房屋，并拒绝支付张**刚2017年10月1日至2018年9月30日的租金。因租赁合同尚未解除，张**刚多次要求李克静支付租金未果。 被告（反诉原告）李克静辩称，一、张**刚的第一项诉讼请求毫无事实依据及法律依据。1.李克静已于2017年8月搬离承租房屋。当时因市场整体搬离，这一情况张**刚是知道的，李克静当时也向其表明要搬到娄桥大象城国际商贸中心。并且在搬离后，在承租房屋内，按照张**刚的要求张贴出租告示，上面留有房东即张**刚的联系电话。并且双方协商于2017年9月30日即预付的年度租期到期后解除双方的租赁合同，在2017年8月至9月30日期间由房东张贴出租告示重新出租房屋。2.假设被法院认定部分违约，李克静已经提前告知解除合同请求，并且留有充足的时间给张**刚重新出租涉案房屋。因张**刚自身原因造成房屋不能及时重新出租，过错不在李克静，对该空置期内的租金损失，张**刚无权要求李克静来承担。二、张**刚的第二项诉讼请求无事实依据，该诉求与第一项诉求重合。李克静搬离时已经提前1个多月告知张**刚，也得到了张**刚的同意，不存在违约的情况。假设构成违约，张**刚主张的违约金也明显过高，请求法院予以调整。张**刚并无证据证明其损失情况，违约损失也仅仅是相应空置期租金的利息损失，应当按中国人民银行同期同档次贷款利率计算。三、张**刚的第三项诉讼请求，其中2017年11月的电费不是李克静使用，2017年10月的电费可以从押金中直接扣除，不存在拖欠电费的情况。李克静的押金5000元扣除电费剩余部分，张**刚应当予以返还。四、涉案房屋经李克静重新装修，投入金额18万元。双方协商解除合同符合常理，但张**刚希望年租金10万元至12万元，故房屋未能租出去。在原庭审中，张**刚也是承认李克静通知其解除合同。综上，请求驳回张**刚的诉讼请求。 被告（反诉原告）李克静向本院提出反诉请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已经于2017年9月30日解除；二、判令张**刚返还李克静押金5000元。 事实与理由：因市场整体搬迁，2017年8月，李克静与张**刚协商后，同意解除双方的租赁合同，并且李克静于2017年8月份搬离了涉案租赁的房屋，并在2018年9月20日左右交还租房钥匙。按照要求在店门上张贴写有房东张**刚号码的出租告示。但张**刚一直未将押金退还李克静。 原告（反诉被告）张**刚辩称，李克静称双方已于2017年9月30日解除合同不是事实。双方仅通过一次电话，不存在协商一致解除合同。李克静称于2017年8月搬离，2018年9月20日左右交还钥匙也不是事实。实际上是在2017年11月份搬离。张**刚也没有要求其张贴告示，是李克静自己所为。关于押金，合同解除后，张**刚同意退还押金。 本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，李克静因从事童装批发需要与张**刚签订《房屋租赁合同》，约定：张**刚提供坐落于温州市县××大楼××幢××号营业房出租给李克静。租赁期限为5年，即从2015年10月1日至2020年9月30日止。年租金为75000元，2015年10月1日至2016年9月30日租金于合同签订之日一次性付清，此后每一年度租金在使用前一次性付清。如拖欠租金，则视为违约。本合同签订之日，李克静交纳押金5000元给张**刚作为担保，此押金不计利息，待本合同约定的租期期满，双方账务清结后退还。李克静负责其经营所产生的各类税规费（含物业管理费、水电费等）及相关联的开支费用。除不可抗力原因致使合同解除或终止的以外，双方都不得提前解除本合同，否则视为违约。违约方得支付违约金10万元给对方，如违约有造成其他实际损失的则另行赔偿。合同签订后，李克静按约向张**刚支付押金及租金，张**刚将房屋交付给李克静使用。在合同履行过程中，因童装批发市场整体搬迁，李克静向张**刚提出解除合同，随后搬离承租房屋，并张贴出租告示，上面留有张**刚的联系电话。 另查明，李克静已支付租金至2018年9月30日。张**刚于2017年10月31日、11月30日分别为李克静垫付电费（含违约金）431.21元、20.8元，合计452.01元。 上述事实，由张**刚提供的身份证、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、结婚证、电费发票和李克静提供的电费明细、温州市瓯海区童装批发商会出具的证明、照片、庭审笔录等证据以及当事人的陈述予以证实。李克静提供的录音、名片等证据，因录音中对话人的身份无法核实，亦未出庭作证，故本院不予采信。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张**刚与李克静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。在合同履行过程中，李克静因童装市场的搬迁向张**刚提出解除租赁合同，属于单方解除。单方解除包括约定解除和法定解除。而李克静提出解除合同的事由既不符合双方约定的解除合同条件，也不符合合同法第九十四条规定的法定解除情形，故应认定构成违约。李克静主张双方协商一致解除合同，缺乏证据证明，其诉请确认合同于2017年9月30日解除，并在本院释明后坚持该项诉请，故本院依法予以驳回。李克静提出解除合同，并已实际搬离承租房屋，现张**刚在庭审中也表示同意解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》可予以解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张**刚要求李克静支付违约金10万元，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据租赁合同约定，除不可抗力原因致使合同解除或终止的以外，双方都不得提前解除本合同，否则视为违约。违约方得支付违约金10万元给对方。因租赁合同提前解除系李克静自身原因造成，而现有证据无法证明租赁合同系双方协商一致解除且已免除违约方责任，故李克静应当承担相应的违约责任。根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。李克静主张合同约定违约金过分高于造成的损失，请求予以减少，符合法律规定，本院予以采纳。本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情将违约金调整为18750元。张**刚要求李克静支付租金75000元及利息，本院认为，鉴于李克静未提供证据证明其实际使用涉案房屋的期间以及向张**刚交还涉案房屋的时间，而根据李克静提供的历月电费明细显示，2017年11月之后未再产生用电量，根据张**刚提供的电费发票显示，张**刚于2017年10月31日为李克静代缴电费及违约金，再结合张**刚本人在庭审中陈述“接到电业局电话，去缴纳电费，才知道门开着，东西搬走了”，从而可以反映，最迟在2017年10月，张**刚已经知道李克静搬离涉案房屋的事实，但此后张**刚未采取适当措施致使房屋空置损失扩大，综合以上事实考量，本院确定李克静应当向张**刚支付租金至2017年10月31日，李克静已支付租金至2017年9月30日，故尚需支付一个月租金即6250元。张**刚主张租金的利息损失从2017年10月1日起计算，缺乏依据，应从起诉之日即2018年3月28日起计算。张**刚要求李克静支付电费452.01元，本院认为，张**刚提供的电费发票可以证明其缴纳了2017年10、11月份电费（含违约金）合计452.01元，根据租赁合同约定，租赁期间的水电费开支由李克静负责，故未按时缴纳电费产生的违约金也应由其承担，李克静辩称11月份电费20.8元并非其使用产生以及不存在拖欠电费，没有事实依据，本院不予采纳。李克静要求张**刚返还押金5000元，本院认为，押金是作为租赁合同履行的担保，现租赁合同解除，合同权利义务终止，已收取的押金应当予以返还，但因双方在租赁合同中约定押金在账务结清后退还，而双方之间尚有租金及电费未结清，故押金应当优先用于抵充租金，抵充后，李克静尚需支付租金1250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李克静于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张**刚租金1250元及其利息损失（自2018年3月28日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）、电费452.01元、违约金18750元。 二、驳回原告（反诉被告）张**刚的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）李克静的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3809元，由原告（反诉被告）张**刚负担3498元，被告（反诉原告）李克静负担311元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李克静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长 郭 靓 斐 人民陪审员 程 素 莲 人民陪审员 陈马利克 二〇一九年十月二十八日 书 记 员 张 亦 彬