福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初476号 原告（反诉被告）：福建省测绘院，住所地福州市鼓楼区华林路205号，统一社会信用代码12350000488001567G。 法定代表人：张智勇，院长。 委托诉讼代理人：林健，男，该院工作人员。 委托诉讼代理人：黄贤华，福建亚太天正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司，住所地福州市晋安区金鸡山路59号，统一社会信用代码913501115532166453。 法定代表人：钟贵彬，总经理。 委托诉讼代理人：林云芳，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈霞，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告福建省测绘院（以下简称福建测绘院）与被告福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司（以下简称金鸡山设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告金鸡山设计公司在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）福建测绘院的委托诉讼代理人林健、黄贤华，被告（反诉原告）金鸡山设计公司的委托诉讼代理人林云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建测绘院向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还房屋租赁押金155160元，并以该押金金额为本金，自2018年10月11日起按同期银行贷款基准利率计算支付逾期付款违约金（暂计至2018年11月30日止为925元）。诉讼过程中，福建测绘院增加诉讼请求：判令被告向原告退还因其虚增租赁房屋建筑面积而多收的房屋租金583838.21元。事实和理由：原、被告双方于2013年9月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于福州市晋安区房屋出租给原告作为办公场所使用；租赁期限为五年，自2013年9月30日起至2018年9月30日止；租赁房屋建筑面积为862平方米，租金第一年为每平方米71.22元／月（其中含税金11.22元／平方米），自第二年度起每年递增10%；原告向被告缴纳相当于三个月租金（不含税金）的押金，押金视作合同保证金；合同期满之日或之前原告交还租赁房屋并结清费用后10个工作日内被告应不计息全额退还押金；合同期满被告如要续租须在租赁期限届满之前二个月向甲方提出书面申请，经双方协商一致后重新签订租赁合同等内容。双方于2014年3月30日签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，确认原告已经支付押金155160元等事项。《房屋租赁合同》生效后，双方依合同约定开始正常履行合同，原告按期缴纳租金、水电费、物业管理费等。2018年8月22日，原告以书面《告知函》形式告知被告，合同期满之后原告将不再续租，被告职员杨梅签收了该《告知函》。2018年9月30日即《房屋租赁合同》约定的合同终止日，原告将租赁房屋交还被告，并向被告送达一份书面《通知函》，要求被告退还押金。被告同日回复一份《告知函》，提出“1.乙方未经我方书面同意，擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，须进行恢复；2.楼梯位的防火门门锁缺失；3.空调拆除后空调位内外墙洞需要修补，墙面需要修复；4.水电房的门锁未移交”等无理要求。随后，原告多次与被告沟通，要求退还押金，均未果。被告于2018年10月30日发来一份《催告函》，毫无依据地提出原告应按日租金三倍支付违约金的无理要求。原告为了及时退回押金主动作出一定让步，于2018年11月6日向被告回复了一份《答复暨催告函》，表示“其一，我院从未‘擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能’，你司的相关指责没有依据；其二，在我院已经按期将租赁房屋退还你司的情况下，你司要求我院按三倍租金标准支付所谓违约金更是毫无事实和合同依据。我院同意对你司2018年9月30日《告知函》所列第2-4项问题进行修复或者补偿，希望你司尽快与我院结清费用，并退还押金”。因被告拒不退还押金，几番交涉未果，原告向法院提起民事诉讼，诉讼中被告提交《楼层平面图》作为证据，该平面图载明租赁房屋建筑面积为750平方米，而《房屋租赁合同》约定的租赁房屋建筑面积却达862平方米，虚增112平方米。据此计算，被告五年内多收原告租金583838.21元，应当退还原告。 金鸡山设计公司辩称，一、原告未将租赁房屋按原交接状态交还被告，其主张退回租赁押金缺乏事实与法律依据。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第4条第5款约定：“本合同届满当日或之前，在乙方将该物业及其附属设施设备依照原交接状态或双方协商结果，完整交还甲方，并已按合同履行义务，支付应缴纳所有费用后的十个工作日内，甲方将合同保证金（不计息）全额归还乙方并收回收据。”合同约定的租赁期限届满后，被告多次要求原告将房屋恢复原状向被告移交，但原告却迟迟不予处理，至今未向被告交还房屋。因原告始终未按照合同约定将房屋恢复原状交还被告，被告据此行使先履行抗辩权而暂不退还押金，具有事实和法律依据。二、原告主张押金的银行同期贷款利息无法律和合同依据，应予以驳回。《房屋租赁合同》第4条第5款明确约定合同保证金（租赁押金）在返还时不计利息，且本案是因原告未将房屋恢复原状交还被告而导致暂不退还租赁押金，原告无权要求被告支付押金利息。三、被告并未虚增房屋面积。《楼层平面图》中的建筑面积750平方米为房屋设计时的面积，当时涉案园区尚未全部建成，尚未产生公摊面积。2013年9月出租涉案房屋时，创意园已经建成，已经产生公摊面积，为此合同中载明建筑面积862平方米，其中使用面积743平方米，公摊面积119平方米。《房屋租赁合同》第1条第1款的约定，原告在签订合同时已经知晓该事实，其实际接收涉案房屋之日即2013年9月30日至提起本案诉讼之日已经超过六年时间，未曾就租赁物面积提出过任何异议。四、原告以平面图为依据增加诉求，说明原告认可涉案房屋的设计图纸，该平面图中标明卫生间的位置在电梯出来的右侧，而经法院组织双方现场勘验，原告租赁的房屋卫生间的位置在电梯出来的左侧，证明原告确实变更卫生间的位置。原告装修了涉案房屋，垫高地面并将房屋隔断成多个小房间，根据合同约定，原告应当拆除隔断，恢复卫生间的位置后交还被告。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 金鸡山设计公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即将位于福州市晋安区的租赁房屋恢复原状，按原交接状态完整交还反诉原告；2.判令反诉被告向反诉原告支付占用租赁房屋期间的占有使用费（按日租金3倍的标准，自2018年10月1日起计至租赁房屋恢复原状交还反诉原告之日止，暂计至2019年3月4日为1393195.8元）。事实与理由：2013年9月30日，反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：1.反诉原告将位于福州市晋安区房屋出租给反诉被告作为办公场所使用；2.租赁期限五年，自2013年9月30日起至2018年9月30日止；3.租金按建筑面积862平方米计算，每月每平方米为71.22元（此报价含税金11.22元），自第二年度起，每年较上一年度递增10%;4.租赁期满，反诉原、被告如不再续约，则须在租赁期满前3日内结清一切费用，并于合同终止日当天或此之前，将租赁场地及其附属设施设备依照原交接状态或双方协商结果，完整交还反诉原告，本合同终止；5.反诉被告在合同期限届满后，未经反诉原告的书面同意继续占用租赁场所，在占用期间，反诉被告每日需按该日租金三倍金额支付给反诉原告，反诉原告仍然有权依照法律程序索回租赁场所和因上述留驻所发生的一切损失和费用。2018年9月30日，租赁期限届满，反诉原告向反诉被告发出《告知函》，告知反诉被告合同已经到期但其未按合同10.2.1条的约定履行，要求反诉被告将租赁房屋存在的下列问题修复：“1.乙方未经我方书面同意，擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，须进行恢复；2.楼梯位的防火门门锁缺失；3.空调拆除后空调位内外洞需要修补，墙面需要修复；4.水电房的门锁未移交”。此后，反诉原告多次要求反诉被告将租赁房屋恢复原状交还反诉原告，均未果。2018年10月30日，反诉原告再次以书面《催告函》形式要求反诉被告抓紧将租赁房屋恢复原状，以免耽误反诉原告出租。2018年11月6日，反诉被告向反诉原告回复《答复暨催告函》：1.拒不承认擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能；2.承诺对《告知函》所列第2-4项问题进行修复或补偿。但至今，反诉被告仍未将租赁房屋恢复至原交接状态交还反诉原告。 福建测绘院对金鸡山设计公司的反诉辩称，一、反诉被告从未擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，反诉原告要求恢复原状毫无道理。反诉被告承租之时，二号楼三层卫生间就位于现有位置，一楼卫生间与三楼卫生间所处区位相近，都在电梯出来的左侧区位，共用一处排污管道，这证明反诉原告关于各楼层卫生间都在电梯出来的右侧之说不能成立。卫生间的位置是由排污管道决定的，三层卫生间的排污管道贴着一堵室内隔墙，从房屋中间接连穿过二层和一层的天花板，通向一层地下排污管道，然后从一层地板下面爬过室内区域，再通向楼外的地下化粪池。铺设这样的排污管道，不但需要打穿一、二层的天花板，还需要挖开一层室内地板和室外路面，反诉被告作为三层租户没有能力也没有必要去改变卫生间的位置。二、反诉被告已经按时将租赁房屋退还反诉原告，不影响重新出租，反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费完全没有依据。反诉被告在租赁期满前一个多月，就主动告知反诉原告将不再续租，并在租赁期满之日即2018年9月30日按时将腾空后的租赁房屋交还反诉原告，并没有逾期占用租赁房屋。反诉原告同日出具的《告知函》内容足以证明其已经收回租赁房屋。反诉原告提出的楼梯位防火门门锁缺失、空调外洞修补及墙面修复、水电房门锁未移交的三个问题，反诉被告为尽快解决纠纷，已同意进行修复或者给予补偿，并不妨碍房屋重新出租。租赁房屋空置是反诉原告自身经营不善或者房屋租赁市场不景气导致的，损失与反诉被告无关。三、反诉原告提供的楼层平面图是早期设计图，该图所示楼层布局情况并非反诉被告承租时租赁房屋的实际状态，但房屋的建筑面积是不会变化的。反诉被告承租时房屋就是现有状态，除了正常损耗，没有做任何重大改变。反诉原告主张出租时房屋为毛坯房没有任何依据，其函告所列四点要求均未提到恢复毛坯房状态，反诉被告按常理也不会承租毛坯房作为办公场所使用。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福建测绘院提交的房屋租赁合同及补充协议、银行交易凭证、收款收据、告知函、催告函、答复暨催告函、租金确认函，金鸡山设计公司提交的房屋租赁合同、告知函、催告函、答复暨催告函、视频、照片、证明，双方对真实性均互不持异议，故本院予以确认并在卷佐证。福建测绘院提交的水电费缴费明细表，金鸡山设计公司提交的楼层平面图，均与原件核对一致，故本院对真实性予以确认。福建测绘院提交的照片，未提供原件核对，金鸡山设计公司对真实性亦不认可，故本院不予采信。福建测绘院提交的通知函，未提供函件签收凭证，金鸡山设计公司否认收到该函件，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，福州凤鸣酒店管理有限公司（出租方，甲方）与福建测绘院（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，甲方将位于福州市晋安区房屋出租给乙方，建筑面积为862平方米，使用面积为743平方米（见附件《楼层平面图》）；乙方承诺上述物业仅作为办公场所使用；租赁期限为五年，自2013年9月30日起至2018年9月30日止；租金按建筑面积计算，每月每平方米为71.22元（含税金11.22元），月租金共计61391.64元，半年租金共计368349元，自第二年度起每年较上一年度递增10%；押金三个月房租，租金每半年度付（押金视作合同保证金），租金于每半年度10日前汇入公司指定账户；本合同届满当日或之前，在乙方将该物业及其附属设施设备依照原交接状态或双方协商结果，完整交还甲方，并已按合同履行义务，支付应缴纳所有费用后的十个工作日内，甲方将合同保证金（不计息）全额归还乙方并收回收据等内容。双方于2014年3月30日签订一份《〈房屋租赁合同〉补充协议》，确认福建测绘院已经支付押金155160元等事项。后福州凤鸣酒店管理有限公司更名为金鸡山设计公司。福建测绘院承租讼争租赁房屋后，依约支付租金、水电费等至2018年9月30日。2018年8月22日，福建测绘院向金鸡山设计公司送达一份《告知函》，告知租赁期限届满后其将不再续租。2018年9月30日，福建测绘院实际腾空、搬离讼争租赁房屋。同日，金鸡山设计公司向福建测绘院送达一份《告知函》，提出福建测绘院未经书面同意，擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，须进行恢复；楼梯位的防火门门锁缺失；空调拆除后空调位内外墙洞需要修补，墙面需要修复；水电房的门锁未移交等问题和要求。2018年10月30日，金鸡山设计公司向福建测绘院送达一份《催告函》，要求福建测绘院整改恢复房屋原样，并按日租金三倍标准支付违约金。2018年11月6日，福建测绘院向金鸡山设计公司送达一份《答复暨催告函》，表示其从未擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，不同意按日租金三倍标准支付违约金，但愿意对金鸡山设计公司2018年9月30日《告知函》所列第2-4项问题进行修复或者补偿。之后，金鸡山设计公司仍未向福建测绘院退还押金，双方就讼争租赁房屋退租事宜多次协商未果。 诉讼中，本院根据金鸡山设计公司的申请，对坐落福州市晋安区房屋及其所属建筑物进行现场勘验。勘验结果：讼争租赁房屋已腾空；墙面有若干空调安装孔洞；卫生间隔壁房门钥匙未移交；卫生间位于电梯出来左侧，与其他楼层卫生间位置不一致；卫生间排污管道通过地面平管连接至房屋内部，再通过竖直排污管道接连穿过二层和一层，最后从一层地下通往室外化粪池。 本院认为，福建测绘院与金鸡山设计公司（原福州凤鸣酒店管理有限公司）签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约履行各自义务。租赁合同期限于2018年9月30日届满，福建测绘院已提前告知金鸡山设计公司其不再续租，并于当日实际腾空、搬离租赁房屋，虽有一房门钥匙未移交、若干空调安装孔洞未修补等瑕疵，但不影响房屋正常使用，且福建测绘院同意进行相应修复或补偿，可以认定其已履行交还租赁房屋的义务，金鸡山设计公司应当依照租赁合同约定退还押金。金鸡山设计公司未依约在合同终止十日内退还押金，给福建测绘院造成资金利息损失，应予赔偿，故福建测绘院诉请金鸡山设计公司退还其押金155160元，并自2018年10月11日起按同期银行贷款基准利率计算支付逾期付款违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。金鸡山设计公司抗辩及反诉主张福建测绘院擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，但提供的楼层平面图、视频、照片等均不能体现讼争租赁房屋出租、移交与福建测绘院时卫生间的结构、位置等原交接状态，应承担举证不能的法律后果，现场勘验结果亦不能证明福建测绘院对卫生间进行过移位、改造，故金鸡山设计公司反诉要求福建测绘院将讼争租赁房屋恢复原状，按原交接状态完整交还，并支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》第一条载明“建筑面积为862平方米，使用面积为743平方米，……租金按建筑面积计算”，福建测绘院签订租赁合同时对该条款内容明确知晓，履行租赁合同过程中亦未提出异议，金鸡山设计公司关于两项面积差属公摊面积的解释可予采信，现福建测绘院以金鸡山设计公司虚增计租面积为由，主张其退还多收的租金583838.21元，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省测绘院退还押金155160元，并以押金155160元为基数，自2018年10月11日起按同期银行贷款基准利率计算支付逾期利息至还清款项之日止； 二、驳回原告福建省测绘院的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11199元，减半收取计5599.5元，由原告福建省测绘院负担4418.5元，被告福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担1181元；反诉案件受理费17340元，减半收取计8670元，由反诉原告福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  杨景明 人民陪审员  林秀华 二〇一九年十月十八日 法官助理林楠 书记员陈新建 附本案适用的主要法律条文和执行申请提示： 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。