广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23173号原告：广东和丰物业服务有限公司，住所地揭阳市区********金凤园，统一社会信用代码914***********841X。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告：邓丽英，1969年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************丽雅苑丽晖阁8D房，公民身份号码440************348。委托诉讼代理人：黄韵瑶，女，住广东省佛山市南海区***************，是水韵尚都第一届业主委员会成员，由佛山市南海区***水韵尚都第一届业主委员会推荐。原告广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰物业公司）与被告邓丽英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年10月10日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人蒋卫东、段军威、被告的委托诉讼代理人黄韵瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年4月至2019年3月的物业管理费8216.4元、车位管理费1008元、滞纳金800.2元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2011年8月12日与佛山市南海创鸿房地产开发有限公司（以下简称创鸿房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于广东省佛山市南海区*******逸湖轩1413房。后创鸿房地产公司与原告签订《前期物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定原告为被告所在小区提供物业管理服务。合同签订后，原告进驻小区开始为全体业主提供优质的物业管理服务，但被告却自2018年4月份起开始拖欠物业管理服务费并因此产生了滞纳金，原告曾多次向被告催缴，但被告仍不交纳，至起诉之日，被告共拖欠原告费用共计10024.6元。现原告为自身合法权益提起诉讼，请求法院基于事实和法律支持原告的上述请求。被告答辩称，一、原告不是本案的诉讼主体资格，应驳回原告诉求。1.被告与原告不存在法律意义上的物业服务合同关系。原告提供的《服务合同》委托方是创鸿房地产公司，被告并非合同的当事人（即签订方）。同时，参照原告提供的《商品房买卖合同》第三条规定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”，可见建设单位与被告签订的商品买卖合同约定了应另行签订《前期物业管理服务协议》，而原告和被告之间并没有签订任何的物业管理服务合同。另外，经房管局备案的《服务合同》应有相关部门盖章确认，而原告提供的《服务合同》没有相关部门盖章认证且是复印件，其真实性、合法性、关联性不予确认。鉴于《服务合同》的委托方与原告同属广东创鸿集团，存在利益关系，若要修改、伪造合同是轻而易举的事。2.根据原告提交的《服务合同》第五条规定“物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式”、“以上管理费服务收费均已含公共水电费分摊”、“乙方每月按物业服务收入总额的10%提取管理酬金”。原告的合同明确规定涉案小区服务收费是酬金制，扣除物业提取的10%管理酬金，剩余的应全部用于合同约定支出。酬金制的物业费收入主体应是全体业主，原告在涉案小区管理服务期间，从未提出“物业服务费年度结算不足，需全体业主按比例承担”的情况，且现时原告已非涉案小区的物业，对于之前的物业费，无权向被告追讨。综上，恳请法院驳回原告全部诉求。二、滞纳金的诉讼请求没法律依据。参考原告提交的《服务合同》根本没违约金/滞纳金的相关约定。恳请法院驳回原告相关诉讼请求。三、原告管理服务涉案小区期间服务质量及内容存在重大瑕疵。1.原告在起诉状中声称一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但根据（2019）粤0605民初15970号《民事判决书》，法院认定“和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。”2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本小区历史诉讼案件，（2017）粤06民终6814号案经佛山市中级人民法院认定原告和丰物业公司作为涉案小区物业管理方，负有对小区物业进行妥善管理的义务。由于和丰物业公司管理不善，车位消防水管爆裂漏水导致业主财产受损，服务期间存在重大瑕疵，需要承担相应的赔偿责任，最终佛山市中级人民法院认定原告服务期间存在50%的过错责任，并承担相关的赔偿损失；（2019）粤0605民初15970号案也认定原告服务期间存在重大瑕疵，被告未享受对等的物业服务，其相应的服务费用理应打折，以上符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。3.原告服务期间消防维保单位无消防及维保资质，原告消防工程维修承包协议承包方广东创鸿消防工程有限公司与承包方东莞市永佳消防工程有限公司揭阳分公司无消防资质。在原告服务涉案小区期间，2015年8月25日到2017年8月24日期间因消防维保单位无资质，导致小区高层电梯屡次故障；同时，东莞市永佳消防工程有限公司揭阳分公司服务小区期间的自动报警系统维修调试，因无维保资质，导致涉案小区自动报警系统失效年久失修，涉及业主生命及财产安全，原告服务期间存在重大瑕疵，涉案小区业主未享受对等的优质物业服务。四、涉案小区已于2018年12月28日签订新物业服务合同。鉴于涉案小区已于2018年12月28日与万科物业公司签订新物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。五、本案诉讼费被告不承担。综上意见，恳请法院依法判决，以维护法律的威严，保障被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：涉案房屋位于佛山市南海区***道海七路6号水韵尚都1栋1413房，建筑面积为286.63平方米，于2013年10月22日登记于邓丽英名下；涉案车位位于佛山市南海区*********水韵尚都地下室C区车位C197，建筑面积为30.83平方米，于2014年1月20日登记于邓丽英名下。2018年12月28日，佛山市南海区***水韵尚都第一届业主委员会（以下简称水韵尚都业委会，甲方）与佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司，乙方）签订《南海区水韵尚都小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对水韵尚都小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2018年12月28日起至2023年12月28日止。另核实，本院于2019年8月28日作出的和丰物业公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案（2019）粤0605民初15970号民事判决书中查明了一下事实：一、2018年5月9日，佛山市南海区**监督管理局作出(南)质监罚字第[2018]93号行政处罚决定书，该决定书载明：2018年1月22日，佛山市南海区**监督管理局对和丰物业公司负责管理的位于佛山市南海区*****水韵尚都小区使用的电梯进行检查时，发现电梯维护保养等方面存在问题，因该电梯的维护保养是由深圳威宾电梯有限公司负责，而该司对上述电梯维保时未按照安全技术规范要求进行。为此，佛山市南海区**监督管理局对深圳威宾电梯有限公司处以一万五千元的罚款。二、2019年1月14日上午，佛山市南海国土城建和水务局、桂城街道办事综治维稳办公室、桂城街道办事处信访办公室、桂城街道房产管理所、桂城派出所（社区中队）、桂城街道同德社区居委会、和丰物业公司、万科物业公司、水韵尚都业委会的相关成员在桂城街道同德社区居委会会议室召开了关于桂城街道创鸿水韵尚都小区物业管理企业交接工作协调会议。会议记录载明：1.因接近年关，为保障创鸿水韵尚都小区居民生活秩序不受新旧物业交接的影响，经过协调，各方对2019年3月31日作为最后移交时间均无异议。2.和丰物业公司在2019年3月20日之前依法依规向水韵尚都业委会移交相关物业管理资料及财物，并于2019年3月31日之前，无条件退出水韵尚都物业管理区域。在此期间，暂由和丰物业公司按照前期服务协议负责小区的管理和服务并有权收取物业费直至2019年3月31日。3.万科物业公司自2019年4月1日之日起，有权对创鸿水韵尚都开始收取物业费。以上三项各方谨遵执行，不得作出违法违规，影响社会和谐之稳定之事，否则相关主管部门有权依职权采取行政处罚等措施。会议到场人员均在会议记录上签名。三、和丰物业公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。四、涉案小区物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积每月15日前交纳当月费用，高层住宅为2.4元/平方米/月。地下车库车位按42元/车位/月，子母车位为84元/月。本院认为，虽然和丰物业公司未能提交有效证据证明其与邓丽英就涉案物业存在书面的物业服务合同，但双方均未否认和丰物业公司为涉案物业提供了物业服务，故可认定双方存在事实物业服务合同。邓丽英以双方没有签订书面的物业服务合同为由抗辩和丰物业公司并非本案适格原告，本院不予采纳。邓丽英接受和丰物业公司提供的物业服务，应当依约交纳相关费用。和丰物业公司主张邓丽英拖欠2018年4月至2019年3月期间的物业管理费，邓丽英则抗辩称涉案小区业委会已于2018年12月28日与新的物业企业签订新物业服务合同，和丰物业公司无权收取2018年12月28日之后的物业管理费，但根据本院核实事实可知，2019年1月14日各相关政府部门及和丰物业公司、万科物业公司、水韵尚都业委会等已就涉案小区物业管理企业交接工作召开协调会议，并确认2019年3月31日为最后交接时间，在此之前，暂由和丰物业公司按照前期服务协议负责涉案小区的管理和服务并有权收取物业费直至2019年3月31日。综上，故本院对邓丽英上述抗辩意见不予采纳，邓丽英应向和丰物业公司支付2018年4月至2019年3月的物业管理费。根据另案查明事实可知，和丰物业公司为涉案小区提供物业服务时，确实存在瑕疵，尤其是电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，考虑到这些设备运行正常与否直接影响的业主人身安全，故本院酌定邓丽英应支付上述期间的物业管理费为7429.43元（2.4元/平方/元×286.63平方米×12个月×90%）和车位管理费453.6元（42元/月×12个月×90%）。和丰物业公司请求金额超过上述核定部分的，本院不予支持。和丰物业公司提供物业服务存在瑕疵是邓丽英未能及时支付物业管理费的主要原因，故对和丰物业公司主张滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、邓丽英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年4月至2019年3月期间的物业管理费7429.43元及车位管理费453.6元予广东和丰物业服务有限公司；二、驳回广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，案件受理费减半收取25.31元（广东和丰物业服务有限公司已预交），由广东和丰物业服务有限公司负担0.31元，邓丽英负担25元，邓丽英负担部分并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广东和丰物业服务有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  廖锡燕二〇一九年十月三十日书记员  潘绮雯