福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9215号 原告（反诉被告）：林魁，男，1975年10月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张春萍，福建学恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘昌文，男，1968年12月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林星，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林仁芳，福建合立律师事务所律师。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。 法定代表人：林根秀，职务总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 第三人：福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部，经营场所福建省福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园D区5#楼1层02店面。 经营者：张力军,女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，系个体工商户员工。 委托诉讼代理人：徐聪龙，男，系个体工商户员工。 原告林魁（反诉被告）与被告刘昌文（反诉原告）、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）、福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部（以下简称麦田服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日依法作出(2018)闽0102民初4029号民事判决。林魁不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2018）闽01民终10566号民事裁定，发回重审。本院于2019年4月24日立案后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林魁之委托诉讼代理人张春萍，被告刘昌文及委托诉讼代理人林星、林仁芳，第三人金诚丰公司之委托诉讼代理人蒋洮婷，麦田服务部之委托诉讼代理人徐国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林魁向本院提出诉讼请求:1.确认林魁与刘昌文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除；2.判令刘昌文向林魁支付迟延履行合同义务的违约金38098元（以2539900元为基数，自2018年2月27日按每日万分之五计至2018年3月26日止）及拒不履行合同义务导致合同解除的违约金300000元；3.判令本案诉讼费用由刘昌文负担。事实和理由：林魁与刘昌文于2017年11月20日就位于本市鼓楼区房屋签订《房屋买卖合同》，并于2017年12月9日签订《补充协议》。双方约定林魁向刘昌文购买前述房屋。林魁于2017年11月24日依据合同约定向交易服务方金诚丰公司支付127000的购房保证金。2018年2月27日上午，林魁、刘昌文、金诚丰公司及案外人张晓英到中国建设银行广达支行办理将部分购房款托管于担保方指定银行的手续，刘昌文要求林魁将部分购房款托管于林魁与张晓英联名的账户。刘昌文提供的《房屋交易资金托管业务通知／协议书》载明房屋出售方为“张晓英”，而本案中案涉房屋的出售方为刘昌文，显然刘昌文提供的协议书与事实不符。刘昌文要求林魁在与事实不符的《房屋交易资金托管业务通知／协议书》上签字，且刘昌文未依据《补充协议》第3条的约定办理委托案外人收取售房款委托手续，致使合同无法继续履行。林魁分别于2018年2月28日、2018年3月1日发函给刘昌文，明确要求刘昌文履行合同约定义务，但刘昌文并未履约。2018年3月26日，刘昌文收到林魁的解除合同通知书，林魁与刘昌文之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除。因刘昌文的违约行为给林魁带来重大损失，林魁依据合同约定和法律规定，诉至法院，望判如所请。 刘昌文辩称，1.林魁所诉事实部分与客观情况严重不符，林魁与刘昌文之间的房屋买卖合同无法履行，完全是由于林魁个人原因所致，应驳回林魁对刘昌文的全部诉讼请求。2.2018年2月27日上午，刘昌文、林魁、金诚丰公司及案外人张晓英一同前往中国建设银行广达支行办理将部分购房款托管于担保方指定银行的手续。林魁本应依据《补充协议》的约定，将大于刘昌文借款金额的购房款（即350000元购房款）托管于张晓英与林魁的联名账户。但在办理该资金托管手续过程中，由于林魁无故拒不办理资金托管手续，导致双方之间的《房屋买卖合同》无法继续履行。3.刘昌文已经于《补充协议》签订前，即2017年12月1日将办理出售房屋的相关权利以公证形式委托给担保方指定人员张晓英及陈梅春，并由厦门市鹭江公证处作出（2017）厦鹭证内字第69795号《公证书》予以公证。林魁应当将部分购房款托管于担保方的指定银行。4.根据中华人民共和国司法部于2017年8月14日发布的《司法部关于公证执业“五不准”的通知》（司发通[2017]83号）第三条规定：“公证机构不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’的原则……不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”刘昌文在办理公证时，公证处已经不能办理包含“代为收取售房款”的公证，但不包含“代为收取售房款”的委托公证，并不会损害林魁的任何权利。办理包含“代为收取售房款”的公证是为了保障担保方能够收取出借款项。而且，担保方为了保障能够收取出借款项，已经要求买卖双方在《房屋买卖合同》补充条款第4点列明：卖方应在相关担保方通知后三日内将其身份证原件、还贷的银行卡及其密码、网银、u盾等材料提交给担保方保管，直至卖方归还前述借款时止。该补充约定就是为了应对无法办理“代为收取售房款”公证的替代措施。5.《补充协议》第3条约定，刘昌文在交易服务方通知后三个工作日内办理出售房屋的相关权利以公证形式委托给担保方指定人员，并将《公证书》原件交给担保方；林魁在交易服务方通知后三个工作日内将大于借款金额的购房款托管于担保方指定银行。因此，根据《补充协议》的约定，对于是否办理公证及公证的内容属于交易服务方的交易流程，且办理公证是为了保障担保方的权利，林魁对此并没有相应的权利。林魁在收到交易服务方的通知后，就应当将购房款托管于担保方指定账户。 金诚丰公司述称，1.金诚丰公司作为第三方交易服务公司，已尽到交易服务的义务。2.2018年2月27日，各方前往办理资金托管手续时，因林魁未在银行的资金监管合同上签字，最终导致资金托管手续未办成。各方应合同涉及的担保公司中天担保公司的要求办理监管手续，但因当时的公证政策不允许，故公证手续中没有代收担保款的公证。张晓英是中天担保公司的员工。3.中天担保公司为保障自身权益与刘昌文签订了借款担保协议，合同就该项的内容进行相关约定。 麦田服务部述称，2017年10月20日，林魁、刘昌文及麦田服务部签订了《居间服务合同》，约定了麦田服务部作为居间服务方。合同约定麦田服务部的义务在《房屋买卖合同》签订时就已结束。而该纠纷是在《房屋买卖合同》签订之后发生的，与麦田服务部无关。 刘昌文向本院提出反诉请求：1.确认刘昌文与林魁于2017年11月20日签订的《房屋买卖合同》及于2017年12月9日签订的《补充协议》于2018年3月26日解除，确认刘昌文、林魁、金诚丰公司、麦田服务部于2017年11月20日签订的《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》于2018年3月26日解除；2.判令林魁向刘昌文支付解除合同违约金300000元；3.判令金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文（交付后，林魁应支付的上述违约金予以相应扣减）；4.判令本案的诉讼费、保全费由林魁承担。事实和理由：2017年11月20日，经金诚丰公司、麦田服务部居间服务，刘昌文与林魁就买卖位于本市鼓楼区房屋签订《房屋买卖合同》，合同对成交价格、房屋抵押权的解除、交易流程、违约责任等作了详细约定。其中合同第九条违约责任约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金300000元。当日，刘昌文、林魁、金诚丰公司、麦田服务部还签订了《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，对居间服务及交易服务作了详细约定。2017年12月9日，刘昌文与林魁签订《补充协议》，对解除抵押权方式作了变更，并约定了详细的流程。该《补充协议》第3条约定，刘昌文向第三方借款并向相关担保方申请提供借款担保，进行该房屋抵押权解除；林魁应在该担保方或交易服务方作出相关通知后三个工作日内将大于刘昌文借款金额的购房款（具体金额以前述通知为准）托管于担保方指定银行，待刘昌文的担保申请获得担保方批准后，由第三方将款项转入刘昌文还款账户予以还款。2018年2月26日，刘昌文收到原抵押权人通知可以办理向抵押权人还款手续，金诚丰公司工作人员多次致电林魁，要求林魁将部分购房款350000元办理资金托管手续，但林魁一直拖延。因林魁拖延办理相关手续，刘昌文委托金诚丰公司于2018年2月28日向林魁发出《告知函》，于2018年3月12日向林魁发出《履约通知函》，均明确告知林魁其应将部分购房款350000元托管于担保方指定银行，并依约携带材料办理相关手续，催促林魁履约。至2018年3月23日，林魁仍未履行上述义务，其行为严重侵害刘昌文合法权益，已构成根本违约。刘昌文于2018年3月23日向林魁发出《解除合同函》，解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件，林魁于2018年3月26日签收函件。根据合同第九条违约责任的约定，林魁应当为此向刘昌文支付违约金300000元。2018年3月26日，刘昌文与金诚丰公司、麦田服务部签订《具结书》，具结解除刘昌文与金诚丰公司、麦田服务部签订的《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。综上所述，刘昌文为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 林魁辩称，1.林魁与刘昌文之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年3月26日解除。因林魁于2018年3月25日发出解除函，刘昌文于2018年3月26日收到函件。刘昌文是违约方，无权解除《居间服务合同》等三方合同。2.刘昌文要求林魁支付解除合同违约金300000元的诉讼请求无事实和法律依据。本案中，刘昌文要求林魁在与事实不符的《房屋交易资金托管业务通知/协议书》签字，又拒不按合同约定办理委托案外人收取购房款的委托材料，导致合同无法履行，违约方为刘昌文。3.刘昌文要求金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付给刘昌文的诉讼请求，无事实和法律依据。按照林魁、刘昌文、金诚丰公司三方签订的《交易服务合同》的约定,刘昌文违反《房屋买卖合同》导致林魁解除该合同及本合同的，林魁有权要求金诚丰公司退还购房保证金。因此，金诚丰公司应将127000元购房保证金返还给林魁。该纠纷林魁已另案起诉。 金诚丰公司述称，1.刘昌文主张金诚丰公司退还代管的购房保证金127000元应当先扣除评估费300元和佣金53098元。林魁已另案起诉要求金诚丰公司退还担保金，能否直接将127000元款项归还林魁，由法院依法判决。2.与本诉意见一致。 麦田服务部述称，与本诉意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 2017年11月20日，林魁（作为买受方）与刘昌文（作为出卖方）在麦田服务部的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定刘昌文将其位于福州市鼓楼区房屋卖予林魁，成交价格为2539900元；双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及本人的保证内容或保证、告知内容不实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，视为该方违约；林魁应在本合同签订后五日内交付购房保证金127000元，购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金300000元；双方还约定了其他权利义务事项。2017年11月20日，林魁、刘昌文、麦田服务部签订了《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》，对居间服务作了详细约定；同日，林魁、刘昌文、金诚丰公司签订了《交易服务合同》，对交易服务作了详细约定。 2017年11月30日，刘昌文和案外人陈清福在福建省厦门市鹭江公证处办理（2017）厦鹭证内字第69795号《公证书》，公证委托陈梅春、张晓英（任意一人均可）为全权代理人，代为办理福州市鼓楼区洪山镇凤湖路82号凤湖片安置房地块三6#楼803单元房屋的如下事项：1.代为办理上述房产的申请还款手续、抵押注销受理手续、解押还款手续及领取上述房产抵押注销受理单、保单、结清证明，打印余额证明、银行还款流水对账单，领取注销完结后的产权证等相关材料；2.在上述房产过户时，代为办理上述房产的水、电、管道煤气、物业、有线电视（数字电视）、物业、公共维修基金等相关配套设施过户手续；3.代为办理上述房产相关资料的调档查册、登报申明及退补件等相关手续；4.代为办理上述房产户口查询、落实、转移等相关手续。 2017年12月9日，林魁与刘昌文签订《补充协议》，对解除抵押权方式作了变更，并约定了详细的流程。该《补充协议》第3条的约定：刘昌文解除抵押权的方式为刘昌文向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保（即现金借款抵押）；刘昌文应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三人、相关担保方（以下简称该担保方）分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，刘昌文应将公证书原件提交给该担保方；林魁应在该担保方或交易服务方作出相关通知后三个工作日内将大于刘昌文借款金额的购房款（具体金额以前述通知为准）托管于担保方指定银行，待刘昌文的担保申请获得担保方批准后，由第三方将款项转入刘昌文还款账户予以还款。2018年2月27日，林魁、刘昌文、金诚丰公司及案外人张晓英到银行办理部分购房款托管手续，将部分购房款托管于担保方的指定银行。刘昌文要求林魁将部分购房款托管于林魁与张晓英联名的账户，林魁以刘昌文出示的公证书没有委托张晓英代为收取售房款为由拒绝履行。 另，2018年2月28日，林魁向刘昌文发出《告知函》，要求刘昌文立即办理将收取售房款等权利委托给担保方指定人员的公证手续。2018年3月1日，林魁再次向刘昌文发出《告知函》，要求其限期办理将收取售房款等权利委托给担保方指定人员的公证手续。2018年3月25日，林魁向刘昌文发出《解除合同通知书》，解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。刘昌文于2018年3月26日签收该通知书。 又，2018年2月28日，金诚丰公司向林魁发出《告知函》，要求林魁按照《补充协议》第3条的约定办理资金托管手续。2018年3月12日，金诚丰公司向林魁发出《履约通知函》，告知林魁应将部分购房款350000元托管于担保方指定银行，并依约携带材料办理相关手续。2018年3月23日，刘昌文向林魁发出《解除合同函》，解除双方之间签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。林魁于2018年3月26日签收该函件。 审理中，刘昌文、金诚丰公司、麦田服务部均主张曾口头告知林魁无法办理陈梅春、张晓英代为收取售房款项的公证；林魁就此予以否认，称刘昌文、金诚丰公司、麦田服务部均未告知林魁不能办理上述公证事宜。 本院认为，林魁与刘昌文所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。本案中，刘昌文在出具由案外人陈梅春、张晓英（任意一人均可）代为办理房屋过户等手续公证文件后，要求林魁向张晓英账户支付相关售房款；而林魁在明知张晓英并非本案讼争房屋的所有权人，其必然系代刘昌文收取售房款项的情况下，以刘昌文未履行《补充协议》第3条的约定办理出售讼争房屋以及收取售房款等权利的委托公证为由拒绝支付购房款，不属于具有履行合同之善意，即林魁在履约过程中存在一定过错。故，林魁以此为由主张解除合同并由刘昌文承担违约责任的诉讼请求均不能成立。同时，现无证据证明刘昌文明确告知林魁无法办理陈梅春、张晓英代收取售房款项的公证事宜，且刘昌文亦未采取当场出具委托书等合理措施促进合同履行，故刘昌文自身在履约过程中亦存在一定过错，其诉请林魁承担违约责任，于法无据，本院不予支持。根据《合同法》第一百二十条的规定，林魁与刘昌文双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。另，林魁、刘昌文均诉请确认双方之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除，本院予以照准。又，刘昌文诉请确认林魁、刘昌文、麦田服务部签订的《“七星”服务保障协议》、《居间服务合同》于2018年3月26日解除，确认林魁、刘昌文、金诚丰公司签订的《交易服务合同》于2018年3月26日解除，因上述合同均属另一法律关系，本院在本案中不予处理。刘昌文诉请金诚丰公司将代管的127000元购房保证金直接交付刘昌文（交付后，林魁应支付的上述违约金予以相应扣减），本院认为，因林魁与金诚丰公司之间尚存在争议，且已诉至法院，故在本案中不宜处理，刘昌文的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认林魁与刘昌文签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除； 二、驳回林魁的其他诉讼请求； 三、驳回刘昌文的其他反诉请求。 案件本诉受理费6314元，由林魁负担；反诉受理费5800元，减半收取计2900元，由刘昌文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一九年十月九日 法官 助理  黄小燕 书 记 员  黄 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 12 13