山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初2482号原告：赵文娜，女，1995年4月14日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。被告：曹淑琴，女，1943年4月28日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：孙文学，北京市正平（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕仙山，北京市正平（青岛）律师事务所实习律师。原告赵文娜与被告曹淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人江超，被告及其委托诉讼代理人孙文学、滕仙山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《青岛市存量房买卖合同》；2.判决被告支付原告自2018年1月31日至2019年2月26日期间的逾期交房违约金人民币91467元；3.判决被告返还原告已付购房款人民币35万元；4.判决被告以35万元为本金，按中国人民银行同期货款利率计算并支付原告自2017年11月6日起至35万元全部还清之日止的利息；5.判决被告返还额外收取原告的过户费人民币4000元;6.判决被告赔偿原告支付的中介费损失人民币17000元；7.判决被告赔偿原告房屋增值损失人民币40.65万元；8.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年10月28日，原告配偶王顺升与被告曹淑琴经睿杰不动产经纪有限公司居间，签订了《房屋居间及买卖协议》，由曹淑琴将位于市北区南山新村9号*户的房屋出售给原告配偶，购房款为109万元。合同签订后，原告与配偶按照合同的约定，分别于2017年10月28日、2017年11月6日，支付给被告曹淑琴定金50000元、房屋首付款300000元，支付给睿杰不动产公司中介费17000元。后来在办理网签前双方经协商，同意由原告与被告签订正式的买卖合同，即《青岛市存量房买卖合同》，办理网签手续，并将房屋过户到原告名下。但被告又单方向原告索要过户补偿费4000元，否则将不予配合办理房屋过户，原告和配偶又额外支付给曹淑琴4000元现金。2018年2月，原告与被告一同到青岛市不动产登记中心办理房屋网签等手续，但因被告原因导致房屋过户受阻。被告虽一再表示房屋过户没问题，其会配合过户并补充提交所缺材料，但却久拖不办。其间，原告曾多次找被告协商，但均协商未果。2018年7月29日被告女儿找到原告，当场表示因房屋价格涨幅较大她们不同意按原价格继续出售，并明确表示不再履行过户义务。原告认为被告的上述行为严重违背了公平与诚信原则，根据《民法总则》《合同法》等相关规定，已构成根本违约。因此，申请人为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告辩称，1、不同意解除《青岛市存量房屋买卖合同》。房屋买卖合同是双方真实意思表示，且答辩人已经将全部义务(除交房外)履行完毕，也已经到不动产管理部门进行了产权变更手续，目前因双方的合同在不动产部门已经备案，也办理了网签，目前已经到了缴纳契税办理新证件的地步，而且新证件会是被答辩人的名字，解除合同之后因这个程序是不可逆转的，答辩人的权益将无法保证，只能双方一起到不动产中心申请撤销网签，撤销存量房不动产变更登记的申请，若原告坚持不买该房屋，应当承担违约责任，支付违约金，办理完毕相关手续的撤销后，方可解除。2、定金不予返还，定金是履约保证，目前被答辩人仅仅缴纳了首付款和定金，商业贷款部分迟迟不到位，便提起诉讼，《合同法》第115条第三条的规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金制度旨在担保债权的实现，其作为一种违约责任形式，主要体现于上述法律关于“定金罚则”的规定，目前被答辩人违反合同约定，擅自提出解除合同，定金不应当返还。3、不同意被答辩人违约金的主张。合同附件三约定了购房款的组成部分为首付款定金和商业贷款，合同第四条约定了交房时间，但在买卖协议第三条关于交房的特别约定载明了是商业贷款划入甲方账户时，因双方到中国银行宁夏路支行办理按揭贷款时，被答辩人信誓旦旦的说保证1月31日前下贷款，所以双方才有下贷款马上交房的约定，二条约定不矛盾。4、要求被答辩人配合到房屋产权登记部门协助办理更名给答辩人曹淑琴、配合撤销网签等事项，并承担相关之费用。事实与理由：一、依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务，合同对当事人具有法律约束力。原、被告所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告现提出解除双方所签订的房屋买卖合同，被告表示同意，该合同可以解除。二、民法通则第八十九条(三)规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金。本案中被答辩人已明确表示不履行债务，定金不予返还。三、合同法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案于2017年11月16日答辩人、被答辩人双方签订《青岛市存量房买卖合同》，因被答辩人明确表示不再履行，导致该合同解除，故被答辩人应当承担相应的违约责任。四、在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为被答辩人的诉请于法无据。综上所述，答辩人认为，被答辩人之诉请因于法无据而不应得到法律支持。请贵院以事实为依据，以法律为准绳，驳回被答辩人的诉讼请求，支持我方的主张。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人双方提交的证据和陈述，本院予以确认事实如下:2017年10月28日原告丈夫王顺升与被告及案外人睿杰不动产经纪有限公司签订房屋居间及买卖协议，约定被告将位于四方区南山新村9号*户房屋出卖给原告，成交价为1090000元，原告于签订合同当日支付被告定金50000元，原告于2018年11月15日前支付首付款300000元，余款740000元原告通过银行贷款方式支付，三方定于2017年11月15日申办贷款；原告需向中介方支付中介服务费17000元；如有违约，守约方有权解除合同，违约方应支付房屋成交额3%的违约金，并承担中介应收取的相关费用等内容。原告于签约当日支付被告定金50000元，于2017年11月6日支付被告首付款300000元，于2017年10月27日支付中介方中介服务费17000元。2017年11月16日原、被告就涉案房屋签订青岛市存量房买卖合同。2018年2月12日原、被告共同向青岛市不动产登记中心提交申请过户材料，原告交纳房屋交易相关税费等共计21242元。双方交易过程中，原告还额外支付被告4000元，原告称该笔费用系被告单方向原告索要的补偿费，被告称该笔费用系原告因一直贷不下来款给被告的补偿。2018年7月24日青岛市市北区房产管理二处人民路房产管理所出具情况说明一份，内容为曹淑琴原购房资料身份证号有误，予以更正。对曹淑琴身份证号予以明确办理网签手续。被告称该证据表明青岛市不动产登记中心已经收到房产管理所出具的该份情况说明，原告则称出具单位在出具该份情况说明后已经向不动产登记中心撤销了该说明。2018年8月3日青岛市国土资源和房屋管理局向曹淑琴、赵文娜发出《不动产登记补充材料通知书》，主要内容为：该局于2018年2月12日收到双方关于南山新村9号*户房屋转移登记申请，因曹淑琴身份证件于青房地权市字第房改449901号证书及档案留存身份证明材料不一致，按有关规定，请补充公安机关或市北房产二处出具的现提交身份证明与登记档案留存身份证明不一致的情况说明或相关证明。本案诉讼期间，本院于2019年7月8日经电话联系青岛市不动产交易中心了解赵文娜、曹淑琴就涉案房屋产权转移办理情况，该中心工作人员称，因卖房人身份证与档案材料不符，该中心于2018年8月向当事人发出过要求补充材料的通知，后当事人未向该中心补充提交相关材料。诉讼中，被告称双方未能办理产权过户的原因是原告没有及时交税、导致贷款无法审批造成的。对此原告不予认可，称贷款申请已通过审批，后因交易长期未能完成，银行将该借款合同作废。原告认为其提交的不动产交易中心档案材料显示不动产交易中心已收到原告提交的银行借款合同，借款合同签订并提交，就说明原告贷款申请已经审批通过。被告对原告所述不予认可。原告申请本院调查贷款申请是否获批。根据原告申请，本院至中国银行青岛市南支行调查，该银行历史审批记录显示，赵文娜的申请740000元个人二手住房贷款申请已于2018年2月8日获批通过。诉讼中，根据原告申请，本院委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋在2019年8月的市场价值进行评估。该评估机构作出评估报告，结论为1172300元。原告预交评估费5400元。本院认为，原、被告就涉案房屋达成的买卖合同系双方真实意思表示，各方均应依约履行。原告丈夫王顺升与被告签订的房地产买卖契约与原、被告签订的青岛市存量房买卖合同中对合同履行的部分内容约定不一致，关于双方履行的究竟系哪一份合同双方存在争议。对此本院认为，原告丈夫王顺升与被告签订的房地产买卖契约在前，且该合同签订后原、被告已实际履行其中有关支付定金、首付款等合同内容，原告申办贷款的数额也表明双方实际履行的系该份合同。其后原被告签订的青岛市存量房买卖合同实际上是双方为办理产权转移登记手续而签订的网签合同，这也表明原告丈夫王顺升同意将其在房地产买卖契约中的权利义务转归原告。双方的权利义务应以实际履行的合同为准。现合同未能履行完毕，原、被告双方互指对方违约。原告认为系被告未按照不动产登记中心要求补充相关材料，导致合同未能履行。被告认为系原告贷款申请未获审批通过导致合同未能履行。根据本院查明的事实，青岛市房地产登记中心确于2018年8月发送通知，要求被告补充有关其身份信息的情况说明，被告未按要求补充提交材料。原告的银行贷款申请早在2018年2月即获得银行审批通过，且原告也在贷款获批后申办房产过户材料，并交纳相关税费等费用。故，综合上述事实，本院确认双方买卖合同未能履行，系因被告原因所致。另外，对于原告申请的银行贷款已经获得审批，被告在随后与原告共同申办房产转移登记过程中显然应当知晓，诉讼中被告陈述不实，浪费诉讼资源，殊为不妥。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后被告应当返还原告已支付的购房款350000元。原告要求被告支付上述购房款的利息，自原告向被告支付之日至被告返还给原告之日，本院认为计算至本判决生效之日为宜。根据合同约定，违约方应向守约方支付房屋成交价3%的违约金，并承担中介费用，据此，被告应向原告支付违约金32700元，原告要求被告支付违约金91467元，本院予以部分支持。原告要求被告赔偿中介费损失17000元，本院予以支持。被告额外收取原告4000元，没有依据，如双方合同实际履行，该费用可视为原告自愿支付给被告，无需退还，现合同未能履行，原告要求被告返还该笔费用，本院予以支持。根据评估报告结论，涉案房屋价值增值部分为82300元，原告要求被告赔偿房屋增值损失112300元，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告赵文娜与被告曹淑琴就青岛市市北区南山新村9号*户房屋订立的房屋买卖合同；二、被告曹淑琴返还原告赵文娜购房款350000元并支付利息（以350000元为基数，自2017年11月6日至本判决生效之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、被告曹淑琴支付原告赵文娜违约金32700元；四、被告曹淑琴赔偿原告赵文娜中介费损失17000元；五、被告曹淑琴赔偿原告赵文娜房屋增值损失82300元；六、被告曹淑琴返还原告赵文娜4000元；七、评估费5400元，由被告曹淑琴负担。以上二至七项，被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17355元，财产保全费4865元，均由被告负担，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 孙 媛审判员 田文静审判员 周 敏二〇一九年十月二十三日书记员 孙晓蕾