江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初4673号原告：南京亿文物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区平江府162号。法定代表人：倪双生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈红，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：董陆林，江苏玄博律师事务所实习律师。被告：夏同盛，男，1958年8月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：伏萍，女，1959年6月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告南京亿文物业管理有限责任公司（以下简称亿文物业公司）与被告夏同盛、伏萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，先适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序审理，并于2019年7月26日再次公开开庭进行了审理。原告亿文物业公司委托诉讼代理人陈红、董陆林，被告夏同盛、伏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿文物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费7248元及违约金（以7248元为基数，自2019年3月1日起至实际清偿之日止以中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月18日，亿文物业公司与南京市玄武区阳光聚宝山庄住宅小区业主委员会签订《委托物业（综合）服务合同》，约定原告对该小区提供物业管理服务，服务期限为2014年5月18日起至2017年5月17日。合同到期后，原告继续为该小区提供物业管理服务。被告是玄武区玄武大道××号××幢××室（房屋面积137.28平方米）的业主，自2015年7月至2019年2月无故拖欠物业费合计7248元，经多次与被告沟通，被告均未缴纳，故诉至法院，请求判如所请。夏同盛、伏萍辩称，被告并非无故拖欠物业费，亿文物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准，恶意侵犯小区业主权益，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了《委托物业（综合）服务合同》、补充说明、物业费明细表、缴费催款通知单、不动产登记查询结果等证据，本院依法组织了证据交换和质证，结合当事人的陈述，本院确认下列事实。一、2014年5月10日，南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会与亿文物业公司签订《委托物业（综合）服务合同》，将聚宝山庄一期范围内的物业委托给亿文物业公司管理，综合服务；委托管理期限自2014年5月18日起至2017年5月17日；物业服务费收费标准为二楼及以上每月1.2元/平方米等等。2017年7月1日，南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会出具说明，由亿文物业公司继续提供物业服务，按照上述合同执行，服务期限至正式物业服务合同签订止。二、南京市玄武区玄武大道××号××幢××室建筑面积137.28平方米，业主为被告夏同盛和伏萍。三、夏同盛、伏萍未缴纳2015年7月1日至2019年2月28日期间的物业服务费，累计拖欠7284元。2017年3月、2018年7月、2019年3月，原告通过在案涉××室房屋大门上张贴催缴函的方式，向两被告催交所拖欠的物业服务费。第一次庭审中，夏同盛、伏萍依法提交三组证据。第一组证据为收据、发票、聊天记录、通话录音等，证明一直在与亿文物业公司沟通缴纳物业费事宜，亿文物业公司承诺打折。第二组证据主要有《聚宝山庄主要设备清单》、南京日报报道、公议纪要、录像资料、化粪池清理协议、发票等，证明亿文物业公司提供的服务质量不达标，主要包括监控瘫痪、消防安全、化粪池清理、水泵维修、小区停车、安保、保洁、环境维护、账务公示等问题。第三组证据为QQ截屏、维保合同、序时账、照片、录音资料等，证明原告与业主委员会、电梯维保单位威逼业主签名动用维修基金，纠集社会人员至小区“维持秩序”，侵害业主合法利益。第二次庭审中，夏同盛、伏萍补充提交QQ聊天记录和玄武区建设房产和交通局回复一份，证明亿文物业公司负责人已代为缴纳物业管理费，以及亿文物业公司违规保管公章。亿文物业公司质证认为，第一组证据：认可夏同盛、伏萍在与原告沟通，但双方就打折未达成一致意见。第二组证据：真实性、关联性均不认可。第三组证据：业主委员会组织业主启动维修基金程序，并未侵害相关业主权益，夏同盛、伏萍认为原告侵权可以另案诉讼。补充证据：QQ聊天中对方身份存在质疑，回复与物业服务没有必然联系。因原、被告意见不一，致调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，亿文物业公司与南京市阳光聚宝山庄住宅小区业主委员会签订《委托物业（综合）服务合同》，合法有效，夏同盛、伏萍作为业主应当按合同约定履行合同义务，夏同盛、伏萍未按照合同的约定支付物业服务费的行为，构成违约，应当承担违约责任，对亿文物业公司主张夏同盛、伏萍支付2015年7月1日至2019年2月间所欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。夏同盛、伏萍认为亿文物业公司的物业服务存在瑕疵，就其提交的证据，本院认为：第一组证据可以证明亿文物业公司对夏同盛、伏萍未缴纳的物业费进行了催缴，双方进行沟通，但未达成一致。第二组证据，其一，《聚宝山庄主要设备清单》真实性无法确认，且即使该证据真实也不能证明亿文物业公司提供物业服务不合格。会议纪要可以证明业主认为亿文物业公司需要改进的地方，但不能反映亿文物业公司是否进行了整改，不能证明亿文物业公司提供物业服务不合格。南京日报报道与本案不具有关联性。其二，关于地下车库消防水带的录像，亿文物业公司辩称被告提供的录像拍摄具有片段性以及拍摄时间在2019年5月20日，而亿文物业公司主张的物业费在2019年2月28日之前，本院对亿文物业公司提供的录像真实性予以确认，消防水带的确实存在缺失，虽然在2019年5月20日拍摄，但距离2月28日只有三个月，可以证明亿文物业公司未对公用设施尽到维护义务。其三，关于业委会将化粪池承包个人负责，《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，故亿文物业公司行为符合法律规定。其四，夏同盛、伏萍提供的水泵维修发票不能证明亿文物业公司未进行正常养护。其五，会议纪要不能证明亿文物业公司提供服务不达标。关于第三组证据，该组证据与本案不具有关联性，夏同盛、伏萍可以就侵权另案提起诉讼。关于补充证据，QQ聊天记录对方的身份无法确认，且与夏同盛、伏萍第一次庭审陈述不符，故对其陈述亿文物业公司负责人已代为缴纳物业费，本院不予采信，回复中违规保管公章与本案的物业服务不具有关联性。综上，夏同盛、伏萍提供的证据不足以证明亿文物业公司的物业服务存在重大瑕疵，夏同盛、伏萍以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。但上述证据可以证明涉案小区存在消防安全维护上的瑕疵，亿文物业公司未按合同约定完全尽到服务义务，本院酌定由夏同盛、伏萍按照约定标准的90%即6523.2元交纳物业费。亿文物业公司主张违约金，因其自身存有过错，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第三十五条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告夏同盛、伏萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京亿文物业管理有限公司2015年7月1日至2019年2月28日期间物业服务费6523.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告夏同盛、伏萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  佴永年人民陪审员  叶 佳人民陪审员  李卫华二〇一九年十月十日法官 助理  马 锐书 记 员  冉 艳