福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2413号 原告：庄友谊，男，1981年10月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：邓敏、陈益娟，福建秋生律师事务所律师。 被告：杨海农，男，1976年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托代理人：马标龙，福建理则达律师事务所律师。 第三人:蒋东平,男，1982年06月06日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告庄友谊与被告杨海农、第三人蒋东平房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告庄友谊之委托代理人邓敏、被告杨海农之委托代理人马标龙、第三人蒋东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄友谊向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《工业厂房租赁合同》已于2019年1月23日解除；2、确认被告与第三人签订的转租合同《工业厂房租赁合同》无效；3、请求判令被告与第三人立即腾空所占讼争租赁厂房、恢复原状；4、判令被告向原告支付拖欠的2018年12月26日起至2019年1月23日止的月租金19316元及滞纳金1527.12元（即滞纳金从2018年12月26日起至实际付清租金之日止，暂计至2019年4月23日止，按拖欠日乘以欠缴租金总额的0.067%计算滞纳金，即暂计为19316元*0.067%*118天=1527.12元）；5、判令被告及第三人共同向原告支付房屋占有使用费57948元（自2018年1月24日起至被告及第三人实际全部搬离厂房之日止，参照原租赁合同约定的租金标准19316元/月，暂计至2019年4月23日止为19316元/月*3个月=57948元）；6、判令被告立即向原告支付逾期搬迁离诉争租赁厂房的加倍租金38632元（即19316元*2=38632元）；上述费用暂计：19316元+1527.12元+57948+38632元=117423.12元；7、本案诉讼费由被告承担。 事实理由：2018年3月18日，原告与被告双方签订《工业厂房租赁合同》，因原告口头同意给予被告免租期，故双方签订《工业厂房租赁合同》中的租期从2018年3月26日起计算，落款日期亦写成2018年3月26日。该合同约定：原告将位于厦门市同安区的厂房租赁给被告使用，租赁面积为878平方米，租赁期限2年，即从2018年3月26日起至2020 年3月26日止,租赁保证金为2万元，租金为22元/月.平米，共计月租金19316元,支付方式押一付三，被告应于每月五号或该日以前向原告支付当月租金。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的5%。合同还约定经原告书面同意后，被告才可将租赁物进行转租，以及转租应当遵守相应的条款均作出了明确约定。 上述合同签订后，被告于2018年3月19日向原告支付租赁保证金2万元。2018年3月21日向原告支付租金合计57948元，即三个月租金；然，被告从第二季度起，均未能按时自觉缴纳租金，均需原告多次催告才能交齐当季度租金，有违诚实守信原则。经原告多次催告，被告才于2018年7月11日向原告支付第二季度租金合计57948元；于2018年10月1日及11月8日分别向原告支付第三季度租金4万元、17948元，合计57948元。而后，经原告多次催促，被告未再履行支付租金的义务。无奈之下，2019年1月16日，原告微信通知被告终止合同，被告未作出回复，1月23日，原告再次微信通知被告搬离讼争租赁厂房，被告同意解除并承诺5天内搬完，原告于2019年1月31日验收厂房时，发现被告并未全部搬离讼争厂房，且发现被告未经原告书面同意，擅自将部分厂房转租给第三人，2019年3月18日，原告再次催促被告及第三人腾空讼争厂房。因第三人拒不腾空所占厂房，一直占用至今，且被告尚有部分物品未全部搬离讼争厂房，致使原告至今未能将厂房出租他人。原告认为，被告未经原告书面同意擅自将厂房转租给第三人的行为应当认定无效，因被告在与原告解除租赁合同后，仍由第三人占有、使用讼争厂房，故被告与第三人应当共同向原告支付租赁合同解除后的厂房占有使用费。 因此，被告应当支付原告从2018年12月26日起至2019年1月23日止的月租金19316元及滞纳金1527.12元（即滞纳金从2018年12月26日起至实际付清租金之日止，暂计至2019年4月23日止，按拖欠日乘以欠缴租金总额的0.067%计算滞纳金，即暂计为19316元×0.067%×118天=1527.12元），因双方原约定日5%滞纳金过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”之规定，原告自愿将滞纳金调整为日0.067%。同时，被告及第三人应当共同向原告支付从2019年1月24日起至实际迁离、腾空讼争厂房之日止，按照月租金19316元支付厂房占用费，暂计至2019年4月23日止的厂房占用费为57948元，即19316元×3个月=57948元。 另，根据原告与被告签订的合同第七条：“……乙方（被告）逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金……”之约定，被告在宽限期内（即2019年1月29日内）仍未完全搬迁完毕，故原告有权按照该约定要求被告加倍支付租金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”等相关规定特提起诉讼，恳请贵院判如所请。 杨海农辩称：一、原告不是适格主体。原告未能证实其是讼争厂房合法所有权人，其是否有权签订《工业厂房租赁合同》，直接影响到原告主体资格。二、原告清楚知道被告将部分厂房转租给第三人。第三人承租原告的第五层厂房，但第三人的大型机器设备无法在五楼使用，因此，在被告承租一楼的时候，第三人通过原告与被告一起喝茶的过程中商量确定，由被告划出150平方米转租给第三人安放大型设备。三、被告是受到原告多次强行断电，工厂无法正常运营，被告与原告解除合同，由于解除合同在合同期内，事发突然，第三人一时无法找到场所安置机器设备，在情理中，但原告以此作为被告未能即时迁离租赁物，显失公平。四、被告不存在拖欠租金的事实，被告在被迫解除合同时，原告同意被告将原缴交的两万元保证金直接抵作最后一个月租金。五、原告对被告拖欠租金使用了双重罚则，明显违背法律规定。即使被告存在拖欠租金的事实，原告对被告拖欠行为按年利率24%标准主张滞纳金，又要求双倍支付租金，违背法律规定。六、被告实际已按约定时间腾空厂房。被告于2019年1月30日验收照片不难看出，被告已将所有机器设备搬离。原告认为土地公没有搬离，视为未腾空厂房。但原告没有证据证实土地公为被告所设，故被告实际已全部按时腾空厂房，被告不能再主张占有使用费。 蒋东平述称：蒋东平租房子是向被告承租的，没有直接跟原告接触，原告告知蒋东平向被告租房子，因此原告是知晓蒋东平向被告租房的事情。被告有告知蒋东平其和原告协商到2月份解除合同搬走，但是蒋东平租金缴交到今年4月份，而蒋东平也是到今年4月份才搬走，现在厂房里面没有蒋东平的东西。 经审理查明：2018年3月26日，庄友谊（出租方，甲方）与杨海农（承租方，乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：甲方将位于双祥路12-18号厂房或仓库租赁于乙方使用。租赁面积经甲乙双方认可确定为878平方米。租赁期限为2年，即从2018年3月26日起至2020年3月26日止。本出租合同的租赁保证金为2万元。租金为22元/月.平方米，共计月租金19316元，年租金231792元，支付方式为押一付三。乙方应于每月五日或该日以前向甲方支付当月租金。并由乙方汇至甲方指定的下列账号。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的5%。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同提前终止或者有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任。2018年3月19日，杨海农向庄友谊支付保证金2万元。2018年3月21日，杨海农向庄友谊支付租金57948元。2018年7月11日，杨海农向庄友谊支付租金57948元。2018年10月1日、11月8日，杨海农分别支付租金40000元、17948元。 讼争场所同安区双祥路12-18号厂房系厦门市同安祥辉汽配有限公司所有，厦门市同安区祥辉汽配有限公司同意庄友谊以其名义出租。租赁期间，杨海农将讼争租赁物一层之150平米转租给蒋东平，租赁期限自2018年4月10日至2020年4月9日。蒋东平缴纳一年租金至2019年4月9日。庄友谊自述在讼争场所三楼有办公，但不清楚杨海农转租的事实。 2019年1月，庄友谊多次向杨海农催缴租金。2019年1月23日，庄友谊微信联系杨海农：你尽快搬走吧，我不想再租给你。杨海农回复：行吧，那你给我5天时间我搬完。2019年1月25日，庄友谊微信联系杨海农：搬之前欠的一个多月租金先来结清吧，多还少补，好聚好散。2019年1月29日，杨海农微信联系庄友谊：厂房已搬完。2019年1月29日，庄友谊回复：好的，明天我去验收，欠的租金跟水电也结一下吧。2019年1月31日，庄友谊联系杨海农：昨天过去你们还在搬，等你全部搬完最好来做个交接，解除合同，把欠的租金交了。杨海农未回复。2019年2月15日，庄友谊联系杨海农：你的土地公快来移走。杨海农未回复。2019年3月18日，庄友谊联系杨海农：你尽快来把厂里的东西搬走，另外，你租给别人的那块也尽快跟人家解除合同，把厂房来做移交。杨海农未回复。庄友谊庭审中陈述：5月27日去租赁物查看，尚有杂物。庭前再次查看，杂物已完全清空，但土地公及佛龛还在。佛龛、佛像出租时并不存在。杨海农陈述：杨海农未添置佛龛及供奉土地公。杨海农按照双方约定于1月30日前即已腾空完毕。蒋东平陈述：其于4月9日将机器设备搬离租赁场所，只剩材料废品，4月底即清除全部杂物。搬完并未告知庄友谊，但告知了杨海农。蒋东平不清楚佛龛的来历。目前，佛龛、佛像仍存放于租赁场所（杨海农租赁期间内占有使用的场所）。 本院认为，庄友谊、杨海农订立《工业厂房租赁合同》，系双方真实意思，合同合法有效。杨海农转租一层150平给蒋东平，虽未见庄友谊书面同意，但从庄友谊办公地即位于租赁物，且庄友谊要求杨海农搬离时径直提出杨海农解除与次承租人合同的要求，可以认定庄友谊对转租事宜是知晓并未提出异议的，因此，杨海农与蒋东平订立的《工业厂房租赁合同》合法有效。庄友谊诉请确认杨海农与蒋东平订立的《工业厂房租赁合同》无效，与事实不符，本院不予支持。2019年1月23日，庄友谊向杨海农提出解除合同，杨海农对此表示同意，故庄友谊诉请确认双方订立的《工业厂房租赁合同》于当日解除，符合事实，本院予以支持。供有土地公的佛龛归属，本院分析如下：佛龛作为特殊物件，是文化和信仰的载体。杨海农作为承租人，由其承租期间添置佛龛并供奉土地公，符合习惯。如若土地公系庄友谊恭请并供奉，庄友谊提出迁移，有违常理和风俗。庄友谊在提出杨海农迁移佛龛时，杨海农亦未提出归属的异议。综上，本院认定租赁物内之佛龛及土地公系杨海农添置并供奉。目前，除却佛龛及土地公，杨海农、蒋东平均已清空搬离讼争场所，本院认为，庄友谊在要求杨海农迁移上述物件未果后，应当自行按照民俗迁移，避免损失进一步扩大，否则，应当自行承担扩大之损失。因此，杨海农添置的佛龛及供奉的土地公迁移的行为应由庄友谊来实施为便，庄友谊因迁移前述物件而产生的费用，可向杨海农提出主张。蒋东平已经迁出，庄友谊诉请要求其腾空租赁厂房、恢复原状，与事实不符，本院不予采纳。同样的，本院认定由庄友谊恢复原状、杨海农承担费用便于生产，故庄友谊要求杨海农腾空并恢复原状之主张，本院不予采纳。杨海农支付租金至2018年12月25日，庄友谊可要求杨海农支付自2018年12月26日至2019年1月23日的租金18069.8元，租金诉求超出部分，本院不予支持；庄友谊自行将滞纳金标准调整为年利率24%，本院予以照准，滞纳金自2018年12月26日起至实际付款之日止，按照年利率24%计算。庄友谊、杨海农租赁合同解除后，蒋东平继续占有使用一层150平方米已无合法依据，故庄友谊要求蒋东平支付房屋占有使用费，符合法律规定。蒋东平已支付租金至2019年4月9日，若由庄友谊就蒋东平占用部分提出占用费主张，今后，蒋东平还需另行向杨海农主张多付之租金，民事活动效率较为低下。且杨海农未能及时迁移佛龛等，客观上虽不能包含蒋东平占用的150平米，但从物的利用上对租赁物整体造成了使用上的障碍，故基于兼顾公平与效率，本院认定占用费之损失由杨海农承担，蒋东平与杨海农之间、蒋东平与庄友谊之间的债权债务关系归于消灭。按照蒋东平之自述，讼争租赁物内经营物品于4月底搬离完毕，庄友谊至此应当知道佛龛等特殊物件杨海农并未有搬离之打算，庄友谊应当采取措施避免损失之扩大，基于物件的特殊性，本院酌情认定给予三个月时间搬离，即至7月31日。故杨海农应按照19316元/月支付自2019年1月24日起至2019年7月31日止的占用费计120880.8元。庄友谊主张按照二个月租金的标准支付逾期迁移的损失，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。杨海农提出存在双重惩罚的抗辩，杨海农逾期缴纳租金、逾期交付租赁物系不同违约行为，对应造成不同经济损失，庄友谊根据不同违约行为提出主张，不存在双重惩罚之嫌。杨海农提出庄友谊同意保证金抵扣租金之主张，庄友谊予以否认，亦未见有证据证明，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告庄友谊与被告杨海农签订的《工业厂房租赁合同》于2019年1月23日解除； 二、被告杨海农应于本判决生效之日起七日内向原告庄友谊支付自2018年12月26日起至2019年1月23日止的租金18069.8元及滞纳金（滞纳金以18069.8元为基数，自2018年12月26日起计至实际付清租金之日止，按照年利率24%计算）； 三、被告杨海农应于本判决生效之日起七日内向原告庄友谊支付房屋占有使用费120880.8元（自2018年1月24日起至2019年7月31日止的占用费计120880.8元）； 四、被告杨海农应于本判决生效之日起七日内向原告庄友谊支付逾期迁离诉争租赁厂房的“加倍租金”（违约金）38632元； 五、驳回原告庄友谊的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币4052元，适用简易程序减半收取人民币2026元，由原告庄友谊负担100元，由被告杨海农负担1926元；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一九年十月九日 书记员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。