安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1322民初5530号原告：赵某，女，2008年1月29日生，汉族，住安徽省萧县。法定代理人：陈某，女，1985年8月7日生，汉族，住址同上，系赵某之母。委托诉讼代理人：阚辉，安徽汇龙律师事务所律师。被告：许猛，男，1976年7月16日生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：贾亚峰，安徽烁光律师事务所律师。原告赵某与被告许猛确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年9月29日公开开庭进行了审理，原告赵某的法定代理人李伟伟及其委托诉讼代理人阚辉，被告许猛及其委托诉讼代理人贾亚峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求为：1.依法确认被告许猛于2017年11月11日与赵超之间签订的《房地产转让合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告赵某系陈某与赵超的婚生女儿。2007年6月25日其父母登记结婚。2016年12月23日登记离婚，并签订离婚协议书（在萧县民政局备案），他们离婚时已明确约定，婚后共同财产都归原告所有（包括案涉房地产）。2019年5月底，原告父亲赵超因身体不适经抢救无效死亡。在今年6月份，原告的母亲陈某和外婆一起去我家时，发现有人在此租住，经打听是被告许猛把此房出租给他人使用。7月份与许猛发生纠纷，后经龙城镇城西派出所处理无果。许猛向我母亲出具其与父亲赵超签订的《房地产转让合同书》。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。赵某针对其诉讼请求和理由提交证据及被告发表质证意见为：1.身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体适格。被告无异议；2.离婚协议、离婚证，欲证明原告的父母离婚时，同意把他们婚后财产赠与给女儿赵某。被告对真实性无异议，但离婚协议虽然约定婚后财产都归女儿赵某所有，但离婚协议所约定的范围内没有涉及房产。案涉的房地产系原告父亲赵超婚前取得并非父母的夫妻共同财产；3.土地登记审批表，欲证明赵某受赠与的房地产是2008年8月办理的土地使用权证，属于赵超和陈某婚后共同财产。被告对其真实性没有异议，但认为该土地登记申请审批表，与被告方所持有的土地使用权人赵超登记的内容不相符。该土地使用权初始登记是萧国用91第638号，土地登记申请审批表并不能证明案涉房屋的国有土地使用权系原告父母的婚后财产；4.邵继永的书面证明，欲证明赵超与陈某婚后居住的房屋，是经邵继永介绍的工程队于2007年8月份建造的。被告对该证据的三性都有异议。该证据系证人证言，证人没有出庭作证，证据的形式不合法。同时也不能证明案涉房屋系原告父母的共同财产；5.赵超（赵超楠）出具的借条，欲证明在2007年8月建楼时，赵超向陈传林借钱的事实。被告对该证据的三性均有异议，认为欠条上所载明的赵超楠与赵超是否系同一人，陈传林系原告的外祖父，即使向陈传林借款，也不会要求赵超出具借条；6.房地产转让合同书，欲证明许猛与赵超之间把属于原告所有的房地产在没有征得原告及其监护人陈某同意的情况下进行了转让，侵害了原告的合法权益。被告对真实性无异议。被告许猛辩称，案涉房屋系原告父亲赵超的婚前财产，不是原告母亲陈某与赵超的夫妻共同财产，原告父母协议离婚时对房屋没有明确涉及，赵某不享有物权。原告父母在民政局办理离婚时，虽然约定婚后共同财产都赠与原告所有，但涉案房地产没有办理过户登记，赠与关系不成立。2017年5月11日，原告父母向彭秋霞借款32万元，为向彭秋霞担保按时还款，赵超、陈某向彭秋霞出具保证书，保证在2017年11月11日偿还借款32万元，如到期不还，把涉案房屋交由彭秋霞处理。2017年11月10日，赵超将涉案房屋以48万元的价格卖给许猛，并把32万元归还彭秋霞。2017年11月11日，赵超与许猛签订房地产转让合同，赵超将房屋相关手续交被告，被告把房屋租赁给他人。被告已实际占有、使用、收益，原告及其法定代理人均无异议。该买卖是双方真实意思表示，合同内容合法，没有违反合同法第五十二条的规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告许猛就其抗辩陈述提交的证据及原告发表质证意见为：1.许猛身份证复印件，欲证明被告的基本信息等自然情况。原告无异议；2.赵超、陈某与彭秋霞签订的房地产转让协议书、保证书及收条，欲证明赵超、陈某向彭秋霞借款32万元，用房屋抵押，保证在2017年11月11日前偿还，否则，房屋由彭秋霞处置。原告对真实性无异议，但认为与本案无关，该协议是民间借贷法律关系并不是房屋买卖，保证把南关一巷56号房产抵押给彭秋霞与原告提供的土地使用证号是不一致的；3.赵超与被告签订的房地产转让合同，赵超出具的收条、及转账记录，证明赵超为了还债将房屋以48万元的价格卖给被告，被告将48万元中的32万元支付给彭秋霞，赵超已认可被告支付全部购房款。原告对真实性均有异议，从房地产转让合同书上所载的涉案房屋其土地证号为萧国土（2008）3**应属原告父母的婚后共同财产，而协议上没有本案原告母亲陈某的签字确认。从收条来看，无法证明赵超已收到48万元；4.被告与刘丹莉房屋租赁合同，欲证明被告对涉案房屋享有实际占有、使用、收益。原告有异议，认为无法证明已租给刘丹莉，没有提供刘丹莉缴纳水电费的证据；5.萧国用（2008）第352号国有土地使用权证，欲证明涉案房屋的土地使用证原件在被告处，土地使用权人系赵超，被告系善意取得，并支付相应对价，没有侵害他人的利益，涉案房屋系赵超婚前个人财产。原告对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。认为该土地使用权人系赵超，该证颁发时间为2008年9月9日，至于以前该处土地授予何人均不能取代原告父亲赵超取得该土地的使用权。同时，被告还申请杨夫奎、赵曹义出庭作证，证明房屋买卖及付款情况。本案经审理认定事实如下：赵某系陈某与赵超的婚生女儿。2007年6月25日,赵超与陈某登记结婚。赵某于2008年1月29日出生。2016年12月23日，赵超与陈某因双方性格不和，在萧县民政局登记离婚，并签订离婚协议书，协议约定：婚后共同财产都归女儿赵某所有（未列明哪些财产）。2008年8月21日，赵超申请将原土地使用证萧国用（91）字第638号（赵超父亲赵云海使用）变更至赵超名下，《国有土地使用证》为萧国用（2008）第352号。2017年5月11日，赵超、陈某借彭秋霞款32万元，并签订房地产转让协议书，用萧国用（2008）第352号土地使用证上房屋进行担保（名为买卖实为借款担保），并写下收条32万元及保证书，保证于2017年11月11日偿还彭秋霞借款，否则，该房产由彭秋霞处置。2017年11月11日，赵超与许猛签订房地产转让合同书，以48万元的价格将萧国用（2008）第352号土地证上房屋转让给许猛，赵超为许猛出具收条48万元。许猛应赵超要求分两次将48万元（2017年11月10日转45万元，11月11日转3万元）转至杨夫奎卡上。杨夫奎于2017年11月10日将32万元转至彭秋霞账户上。后，赵超电话通知陈某已将彭秋霞账还清。2018年2月24日，许猛将购买房屋出租给刘丹莉居住。2019年5月底，赵超因身体不适经抢救无效死亡。2019年7月份陈某与许猛因涉案房屋发生纠纷。为此，原告起诉来院，要求法院依法判决。上述事实，有原告提供的证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：本案争议的焦点为：1.赵超与陈某在离婚时约定夫妻共同财产均归赵某所有，是否包括涉案房地产；2.许猛购买登记在赵超名下的萧国用（2008）第352号土地使用证上的房产是否有效。首先，赵超与陈某在萧县民政局离婚时约定夫妻共同财产均归女儿赵某所有。没有附财产清单，更没有明确是否包括涉案房地产。即使包括该房地产，但赵超与陈某也没有到土地管理部门或房地产管理部门办理相关登记才有效，否则，不能对抗善意第三人。所以，原告赵某认为该房地产归其所有的观点，不予采信；其次，2017年5月11日，赵超、陈某共同向彭秋霞借款32万元，并用涉案房地产进行担保，并保证于2017年11月11日前还清借款，否则，该房地产由彭秋霞处置。2017年11月10日，赵超经中间人将涉案房地产转让给被告许猛，许猛当日转款45万元，其中的32万元偿还彭秋霞，2017年11月11日，许猛将余款3万元又转至赵超指定的账号。赵超将房地产相关证件交给中间人或被告许猛，该交易行为已履行完毕。虽然陈某没有到场签字，被告许猛有足够的理由认为赵超有权代理陈某处理其名下的财产作出意思表示。买受人将涉案房地产出租给他人使用时，原告的法定代理人也没有提出异议。仅在赵超死亡后，原告及法定代表人才以涉案房地产系原告赵某所有为由主张权利。被告许猛通过中间人以合理的价格，通过充分协商，完成交易行为，原告赵某没有提供合法有效的证据证明赵超与被告许猛签订的转让合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，其主张本院不予支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵某的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告赵某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王忠心二〇一九年十月十六日书记员  胡镇涛附:本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。