襄阳市樊城区人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂0606行初80号原告孙虹，女，1976年3月17日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区。委托代理人王浩，男，1972年7月11日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。系孙虹之夫。特别授权代理。委托代理人董修华，湖北法正大律师事务所律师。一般代理。被告襄阳市樊城区住房和城乡建设局，住所地：襄阳市樊城区立业路12号。负责人付常清，该局副局长。委托代理人杜锐，湖北创佳律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人李建刚，湖北三国律师事务所律师。特别授权代理。原告孙虹与被告襄阳市樊城区住房和城乡建设局（以下简称樊城区住建局）房屋征收产权调换协议一案，于2019年4月10日向本院提起行政诉讼。本院于2019年4月25日立案,于5月5日向被告樊城区住建局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月28日公开开庭审理了本案。原告孙虹的委托代理人孙虹、董修华，被告樊城区住建局的委托代理人杜锐、李建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙虹诉称，2013年1月13日，襄阳市樊城区人民政府发布了《关于樊城友谊街片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收公告》及《樊城友谊街片区旧城区改建项目房屋征收补偿实施方案》，确定被告樊城区住建局为房屋征收部门，并公布房屋征收工作程序。同年3月11日，原告经选房后与被告签订了《襄阳国有土地上房屋征收产权调换协议》（以下简称调换协议），约定原告选择的住宅安置房位于4号楼第4层，房号为D6号，建筑面积为92.65平方米，户型为3卧2厅1厨1卫，房屋南北朝向，前后没有阻挡，过渡期限为30个月。2019年3月，被告交房时，房屋变成了3号楼8层2号，建筑面积变成97.87平方米，房屋朝向、户型也改变了。原告认为，被告擅自改变原告的选房结果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，面积误差超出3%的房价，应由被告承担。原告依照调换协议已经履行了腾退搬迁义务，而被告未按约定于30个月后交房，而是在2019年初才通知交房，被告应承担逾期交房的违约责任，补偿原告违约金57417.27元。被告未按调换协议约定的房号户型交房，现有户型影响到原告的身心健康，属严重违约，需补偿原告20万元。被告交房时无法提供验收合格的证明文件，原告有权拒绝收房，依据调换协议约定，因被告责任而延长过渡期限的，被告需要继续向原告支付3倍的安置补助费，直至被告向原告交付验收合格的产权调换房为止。依照调换协议约定，被告应向原告交付水、电、天然气独立报装入户的房屋。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当在交房后90日内给原告办理产权证书，逾期办理将承担违约责任。原告不服，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告履行调换协议，限从立案之日起三个月内向原告交付水、电、天然气独立报装入户的验收合格的产权调换房；2.判令被告向原告支付2019年1月至3月的过渡补助费4050元，4月起继续支付过渡补助费1350元/月，直至被告交付验收合格的产权调换房为止；3.判令被告承担逾期交房的违约责任，违约金共计57417.27元；4.判令被告承担擅自变更原告选定房屋的违约责任，补偿原告20万元；5.判令被告依照“产权调换协议”交付调换房屋；6.判令被告在交房90天内给原告办理房屋权属证书，逾期承担违约赔偿责任；7.判令被告确认交付的房屋面积超过调换协议约定的面积，超出3%部分的房款由被告自行承担，产权归原告，超过约定公摊面积比例部分的房款亦由被告承担；8.本案诉讼费用由被告承担。原告孙虹向本院提交了以下证据：1.《樊城友谊街片区旧城改建项目房屋征收补偿实施方案》，《襄阳市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》（以下简称《襄阳征收补偿标准》），调换协议；2.樊城区友谊街片区住宅安置房室内标准；3.樊城友谊街片区还建房交房公告；4.樊城区友谊街片区“襄阳天下”项目还建安置房答疑汇总；5.樊城区友谊街片区旧城区改建项目住宅安置房示意图，及目前建好的友谊街片区旧城区改建项目住宅安置房示意图、四号楼原有公示的户型图与现有还建户型图对照表、樊城区友谊街片区旧城区还建项目还建房户型图、襄阳城乡规划局规划许可公示。被告樊城区住建局辩称，1.原告孙虹拒绝接收调换房。2.依据调换协议约定，过渡补助费每12个月发放一次，2018年之前的过渡补助费已经发放完毕。2019年年初开始陆续还房，过渡补助费会在还房时统一结算剩余的费用。3.房屋征收产权调换安置住户不同于商品房，调换协议也不同于商品房买卖合同，原、被告双方不是买卖关系。调解协议实质上体现的是等价交换原则。因签订调换协议时还建房的报建手续尚未完成，会出现实际建房与最初规划不一致。原告实际收房与原选房相比除了面积稍大一点，其他区别很小，没有明显违反等价交换原则，双方的协议仍然有效。而且，双方并未约定最终还房与原告选房不一致就需要承担违约责任。4.原、被告双方不是商品房买卖关系，调换协议不适用商品房买卖相关司法解释，面积误差应当据实多退少补。5.逾期交房的责任，依据调换协议的约定，按照《襄阳征收补偿标准》的规定，按照逾期的时间来发放临时安置补助费，直至产权调换房屋交付。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告樊城区住建局向本院提交了以下证据：1.房屋征收公告，2.征收补偿实施方案，证据1、2证明房屋征收产权调换，不是商品房买卖；3.调换协议，证明调换协议不同于商品房买卖合同；4.1-6号楼竣工验收备案表，证明涉案房屋已经符合交房条件，规划已经验收合格，与安置户当初选房时有所变动；5.选房通知书，证明原房号是2013年3月8日选的房；6.收条，证明原告收到房屋征收补偿款及其他各项补偿款；7.还建房交房公告及现场照片，证明被告于2019年1月16日发布了还房公告，从该日起依据相关规定，将停止支付过渡费；8.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《补偿条例》）、襄房字（2011）79号《襄阳征收补偿标准》，证明案涉房屋纠纷不应适用民商事法律处理，应适用特别法即《补偿条例》作为法律依据和过渡费支付的依据。经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性无异议；对证据7的真实性有异议，认为没有政府的公章；对证据8的证明目的有异议。被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据2、3的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4的真实性存疑，认为需要核实，该答疑不是协议的组成部分，且不能证明其证明目的；对证据5的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的，规划局的许可公示印证了涉案房屋规划已经得到规划部门的确认。本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据，证实了樊城区友谊街片区旧城区改建项目房屋征收补偿实施的过程，以及原、被告双方签订调换协议，并按协议约定履行各自义务的事实。对于双方均无异议的证据，本院全部予以采信。对于双方存在异议的证据，其中被告提交的证据7，与其他证据可相印证，证实了被告于2019年1月16日发布了还房公告的事实，本院予以采信；证据8为法律法规及规范性文件，是双方签订协议的依据，不属于证据；原告提交的证据1、2、3、5，证实了房屋征收、选房、签订协议、交房的客观事实，本院予以采信；证据4不符合证据的形式要件，也没有其他证据相印证，真实性存疑，本院不予采信。经审理查明，2012年,根襄阳市国民经济和社会发展规划、土地总体规划、樊城区2012年国民经济和社区发展计划,襄阳市樊城区人民政府决定对樊城区友谊街片区旧城进行改造。襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》（襄房字[2011]79号）规定：被征收人选择期房产权调换的，应当向被征收人支付临时安置补助费。在规定的过渡期限内，住宅房屋临时安置补助费按征收的房屋产权载明建筑面积每月9元/平方米的标准计发（被征收住宅房屋建筑面积不足50平方米的，按50平方米计发临时安置补助费）。因征收方责任而延长过渡期的，应当增加临时安置补助费。从逾期之月起按上述标准的1.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第7个月起按上述标准的2倍计发临时安置补助费；从逾期的第13个月起按上述标准的2.5倍计发临时安置补助费；从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付等补偿标准。2013年1月13日，樊城区政府发布了《关于樊城友谊街片区旧城区改建项目国有土地上房屋征收公告》及《樊城友谊街片区旧城区改建项目房屋征收补偿实施方案》，启动友谊街片区房屋征收补偿工作，征收部门为被告樊城区住建局，原告孙虹的45.7平方米房屋在征收范围之内。实施方案规定：被征收人选择在房屋征收范围内产权调换的，不区分被征收房屋的结构和成新率，征收房屋建筑面积1平方米偿还建筑面积1平方米，被征收人不补房屋差价；房屋征收部门在交付安置房时，双方应按房屋征收产权调换协议的约定，以安置房产权登记面积为准，双方据实结清差价。同年3月8日，原告按樊城友谊街片区旧城改建项目还建房户型图选定安置房（尚未经规划审批，规划审批时间为2016年初）。3月11日，原、被告签订了调换协议。协议约定：1、原告选择的安置房地襄阳市第一人民医院东侧，位于第4号楼第4层，房号为D6号，建筑面积为92.65平方米，户型为3卧2厅1厨1卫；2、过渡期限为30个月，过渡补助费每12个月发放一次，因被告责任而延长过渡期限的，按襄房字[2011]79号文件规定执行；3、产权调换的其它约定：被告还房时所还房屋应当经相关部门验收合格。原告已开户安装的水表、电表、有线电视、固定电话等，被告还房时予以恢复；未开户的，在还房时按规定由原告交纳相关费用。原告的天然气已开通。在还房时本协议约定建筑面积与产权登记建筑面积存在差异，双方应按照本协议约定的价格重新据实核算房屋差价。被告还房时以书面或公告形式告知原告，自公告之日起十五日内双方结清房屋差价款后，被告将用于产权调换的房屋交给原告，由被告统一办理安置房的土地证、产权证。4、违约责任，原告应按协议约定搬迁期限履行搬迁义务，若违约按被征收房屋评估总值的2‰处罚；被告三日内未及时支付补偿款的，按房屋评估总值的3‰处罚。2019年1月16日，樊城区友谊街片区旧城区改建房屋征收指挥部发布交房公告，要求友谊街片区回迁业主于1月17日至31日办理交房手续，过渡费统一发放至3月31日，逾期不办理交房手续的，不再支付过渡费。原告原选择的安置房第4号楼第4层房号为D6号房屋调整为房号为3-3-8-2号，核定面积为97.87平方米，其与原选房在楼层、户型、建筑面积、公摊面积上均存在差别（仍改建××××襄阳市市第一人民医院东侧），原告拒绝接收。1月31日，安置房所在的“华凯·襄阳天下”工程竣工验收备案文件交襄阳市城乡建设委员会备案。原告已领取临时安置过渡费至2018年底，2019年的临时安置过渡费未领取。庭审中，经法院释明，原告同意接收调整后的房屋，但要求被告承担违约责任。另查明，2013年3月8日，原告按樊城友谊街片区旧城改建项目还建房户型图选定的安置房，还建房户型图系开发商湖北华凯投资集团有限公司概念性设计规划，未经规划部门审批。规划部门审批时间为2016年初，审批前该楼房为住宅楼，楼房幢号标为第4幢（号），审批后楼房一至四层规划为商用、五层及以上为住宅，楼房幢号标为第3幢（号）。本院认为，《补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置费、搬迁期限、过渡方式等事项，订立补偿协议。本案中，被告樊城区住建局作为樊城区人民政府确定的房屋征收部门，与被征收人原告孙虹订立调换协议，系履行法定职责，符合条例规定。原、被告签订的调换协议是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定,是有效合同，各方当事人均应依约履行。关于产权调换的房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，原、被告签订的调换协议约定为改建地段进行房屋产权调换，调换协议约定的原告按2013年公示的樊城友谊街片区旧城改建项目还建房户型图选定安置房，座落襄阳市第一人民医院东侧位于第4号楼第4层，房号为D6号，该还建房户型图当时未经规划审批，而审批时间为2016年初，审批后还建房户型结构与最初选定的房屋结构、楼层发生改变，楼房一至四层规划为商用，审批后该楼房幢号标为第3幢，故被告公开的该项信息不准确，该行为违法；调换协议中涉及住宅安置房“位于第4号楼第4层，房号为D6号”的约定无效。上述法律条款明确了征收单位对被拆迁人应当补偿,被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权具有一定物权属性。现原告同意接收核定编号房号为3-3-8-2号的房屋，应视为双方履行了调换协议中的房屋调换，保障了原告的物权。原告以被告擅自变更选定房屋结构等要求其承担违约责任20万元，其一是协议中未作约定，其二原告亦未提供20万损失的相关证据；其三双方已实际履行房屋调换，保障了原告的物权，该请求的理由不能成立，本院不予支持。关于产权调换房屋的面积。《樊城友谊街片区旧城区改建项目房屋征收补偿实施方案》明确规定：被征收人选择在房屋征收范围内产权调换的，不区分被征收房屋的结构和成新率，征收房屋建筑面积1平方米偿还建筑面积1平方米，被征收人不补房屋差价；房屋征收部门在交付安置房时，双方应按房屋征收产权调换协议的约定，以安置房产权登记面积为准，双方据实结清差价。双方签订的调换协议对此也约定：在还房时本协议约定建筑面积与产权登记建筑面积存在差异，双方应按照本协议约定的价格重新据实核算房屋差价。原告主张应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,其仅应对面积误差比绝对值在3%范围内的面积按协议约定的标准补交房款,其余面积的房款由出卖人承担,所有权归买受人。本院认为,原、被告系在履行双方签订的调换协议的过程中发生纠纷而引起诉讼,本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》系针对商品房买卖合同纠纷案件的审理而作出的规定,该司法解释第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照发下原则处理……”。依照该条规定，双方在调换协议中明确约定了调换房面积存在差异应按照协议约定的价格据实核算房屋差价，故原告的该项主张理由不能成立，本院不予采纳。原告应按调换协议的约定交纳房款。关于临时安置过渡费与延期交房违约金。本案中，《樊城友谊街片区旧城区改建项目房屋征收补偿实施方案》和调换协议约定过渡期限为30个月，临时过渡补助费每12个月发放一次，过渡费按房单面积以每月9元/平方米的标准计算，因被告责任而延长过渡期限的，按襄房字[2011]79号文件规定执行。襄阳市征收补偿标准》（襄房字[2011]79号）规定，从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付等补偿标准。原告陈述其2019年前临时过渡期内的过渡费已足额领取,2019年1月至3月28日交房时过渡费未领取，应按9元/平方米×3倍×50平方米×3个月=4050元计付。故原告诉请向其支付2019年1月至3月过渡费的主张本院予以支持；因还建房公告交付之日为2019年3月31日止，原告拒绝接收，原告主张2019年4月起之后的过渡费，没有依据，本院不予支持。原告在此基础上再主张延期交房违约金则不符合合同约定,本院不予支持。关于恢复已开户安装的水表、电表、有线电视、固定电话、天然气等及办理房屋权属证书。根据调换协议中“原告已开户安装的水表、电表、有线电视、固定电话、天然气等，被告还房时予以恢复；被告将用于产权调换的房屋交给原告，由被告统一办理安置房的土地证、产权证”的约定，被告已交付房屋，还应履行办理权属证书及恢复安装的水表、电表、有线电视、固定电话、天然气等开户的义务。原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，因协议对此未作约定，本院不予支持。综上所述,归纳原告提出的具体诉求的处理为:(1)交房、(2)办证、恢复安装的水表、电表、有线电视、固定电话、天然气等的请求,本院依法予以支持;(3)补偿以被告擅自变更选定房屋结构等的违约责任的请求,本院已综合认定作出裁决;(4)确认拟交付房屋面积误差责任的请求,因不符合法律规定而不予支持;(5)支付逾期交房过渡费的请求,本院已作出裁决;(6)给付延期交房违约金、承担逾期办理房产证的违约责任的请求,因不符合合同约定及法律规定而不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告孙虹与被告襄阳市樊城区住房和城乡建设局之间签订的《襄阳市国有土地上房屋征收产权调换协议》中还建房座落于襄阳市第一人民医院东侧位于3号楼3-3-8-2号;二、原告孙虹与被告襄阳市樊城区住房和城乡建设局应相互配合履行双方签订的《襄阳市国有土地上房屋征收产权调换协议》约定的交纳房款、办理权属证书及恢复安装的水表、电表、天然气等开户的义务,相关税费按国家政策执行;三、被告襄阳市樊城区住房和城乡建设局于本判决生效后15日内,向原告孙虹支付2019年1月至3月的逾期过渡费人民币4050元;四、驳回原告孙虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告襄阳市樊城区住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  赵运国人民陪审员  杨 敏人民陪审员  赵文钰二〇一九年十月十一日书 记 员  唐 静