广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18359号原告：陈景英，男，1982年1月16日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：梁浩业，男，1992年2月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：孙惠韶，女，1964年9月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：梁浩东，男，1998年7月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，三被告共同委托诉讼代理人：张世禄，广东永隆律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所实习律师。原告陈景英与被告梁浩业、孙惠韶、梁浩东宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈景英的委托诉讼代理人马秀章,被告梁浩业、孙惠韶、梁浩东的委托诉讼代理人张世禄及被告梁浩业、孙惠韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈景英向本院提出诉讼请求：1.认定2017年9月15日梁浩业与原告签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效；2.判令梁浩业向原告返还购地款45万元；3.判令梁浩业承担原告建房损失50万元；4.判令孙惠韶、梁浩东对上述购地款及赔偿款向原告承担连带返还及赔偿责任。事实与理由：2017年9月15日，原、被告签订《宅基地使用权永久转让合同》（以下简称“合同”），陈景英以45万元购买梁浩业名下位于中山市火炬开发区××村下岐120平方米宅基地一块。合同在中山市火炬开发区××村股份合作经济联合社见证下由三被告共同签字确认。合同签订后，陈景英如约支付了45万元购地款，并建成钢筋混凝土结构房屋一幢共八层，建设支出100万元。2018年12月中山火炬高技术产业开发区管委会以上述房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》第42条第1款之规定，向梁浩业发出《限期拆除通知书》，后该房屋被政府强拆。陈景英认为，梁浩业与其签订的《宅基地使用权永久转让合同》违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。合同认定无效后，依据该合同取得的财产应予返还，双方对合同无效均有责任的，各自承担相应责任。本案中，原告在合同无效后并无收益，违建拆除也并未使梁浩业在案涉宅基地上的权益受损，梁浩业因出让宅基地取得的收益应当返还给陈景英；同时鉴于双方在签订合同中均有过错，故要求梁浩业承担建房损失的50%与法有据。案涉宅基地使用权经村集体确认归梁浩业使用，但根据宅基地为家庭成员共同使用的特征，加上三被告作为家庭成员共同在合同上签字予以确认，因此三被告应向原告承担连带返还及赔偿责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。原告陈景英向本院提交的主要证据有：1.宅基地使用权永久转让合同；2.证明、用地图；3.购地款证明或收据；4.承包土建施工合同；5.限期拆除通知书；6.工程结算单、转账记录。被告梁浩业、孙惠韶、梁浩东辩称，一、双方所签订的宅基地使用权永久转让合同是在陈景英通过村委会干部强烈要求被告梁浩业转让的情况下签署的，在签署该协议时，陈景英对宅基地的性质以及使用人有充分的认识和了解，足以构成风险自认。二、宅基地出售转让后，如何使用，是否使用与转让无关。陈景英应当依法行使权利，即应当依法报建，因未报建而产生的法律后果及其损失与宅基地的转让无法律上的因果关系，请求驳回陈景英的诉讼请求。被告梁浩业、孙惠韶、梁浩东向本院提交的主要证据有：1.《中山火炬开发区村级组织“一事一议”表决记录》、《中山火炬开发区村级组织会议记录》、《证明》、《收款收据》、《梁浩业用地图》；2.《中山市城市管理行政执法局询问调查通知书》、《中山市城市管理行政执法局责令停止（改正）违法行为通知书》、《中山市城市管理行政执法局查封施工现场决定书》、《拆除公告》、《拆除通知书》。本院经审理认定事实如下：中山火炬开发区村级组织“一事一议”表决记录显示：为了增加黎村下岐组的经济收入，表决事项为将散的空置地（角宅120平方、每方80元）转为宅基地，表决结果为应参加表决有11人，实际参加表决有10人，占90%，表决会议有效；同意有9人，不同意有0人，弃权有0人，同意人数长参加表决人数的100%，通过表决事项。公示时间为2010年1月11日至18日。公示点为黎村下岐组公事栏。梁浩业于2010年1月29日购买了上述宅基地，并支付了购地款9600元，梁浩业未就上述宅基地办理集体用地使用权证的。2017年9月13日，孙惠韶出具一份购地款证明，主要载明：今收到陈景英、郑金媛银行转账45万元用于购买（梁建辉）梁浩业位于中山市火炬开发区××村下岐的宅基地全款，由孙惠韶代收，已到账5万元，未即日到账40万元。到账即签合同。到账已付清此地款。同日，陈景英向孙惠韶转账45万元。2017年9月15日，陈景英（乙方）与梁浩业（甲方）签订了一份宅基地使用权永久转让合同（以下简称案涉转让合同），主要约定：甲方自愿将坐落于中山市火炬开发区××村下岐（以下简称案涉宅基地），中山市火炬开发区用地测量图预编号：D15ZZd20100147,四边分明为界，合计面积共120平方米；甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯，包括使用权、收益权、处置权，甲方不得干涉；双方议定案涉宅基地现价为45万元，双方在协议签字日前，乙方已支付给甲方45万元；双方签订协议付款之日起，案涉宅基地所有权归属乙方所有，乙方有权在案涉宅基地上修建、改建房屋，如遇国家政策可办理土地使用权证及房屋产权证，甲方应配合乙方办理过户手续到乙方手中，所需费用由乙方承担；甲方签署转让协议时保证案涉宅基地合法，并且权属明确没有产权纠纷、抵押等，并已取得全部共有人、全体家庭成员的一致同意；如遇征地、拆迁、政府改造时，因案涉宅基地的所有权（包括甲方与村委会签署的协议）问题发生纠纷时，案涉宅基地以及附属建筑物的补偿款、回迁房等利益均归乙方所有，甲方无任何利益关系，且甲方有义务协助乙方获得相应利益；合同还约定了其他内容。梁浩业、孙惠韶、梁浩东在甲方家庭成员处签名确认。签订合同后，梁浩业、孙惠韶、梁浩东将案涉宅基地交给陈景英使用。陈景英并非案涉宅基地所在的农村经济组织内部成员。2018年10月25日，中山市城市管理行政执法局向梁月华出具了中城执封[2018]第1-9号《查封施工现场决定书》，主要载明：对梁月华在中山市火炬开发区××村下岐未办理建设工程规划许可证擅自建设房屋的施工现场予以查封，查封期限为30日。查封期间施工现场有梁月华保管，必须保持现状，未经同意，任何人不得撕毁封条，不得继续施工，不得使用、变卖、损毁查封现场财务，否则，移交公安机关依法处理。2018年11月5日，中山市火炬开发区××村股份合作经济联合社出具一份加盖其公章的证明，载明：兹证明位于中山市火炬开发区黎村××号傍的土地（宗地图编号：D15ZZd20170890）属本小区居民梁浩业使用，特此证明。2018年12月12日，中山市高技术产业开发区管理委员会向梁浩业、梁月华发出限期拆迁通知书，主要载明：梁浩业、梁月华于2018年7月12日在案涉宅基地内未依法办理相关许可证就建设了钢筋凝土结构房屋一幢八层，建筑面积为2207.43平方米，占地面积240.32平方米，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，由中山火炬高技术产业开发区管理委员会对该违法建（构）筑物组织实施执行。本管委会限梁浩业、梁月华于2018年12月16日前自行拆除上述建筑物，逾期仍不履行，本管委会将依法强制拆除。2018年12月12日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会向梁月华、梁浩业发出拆除公告，主要载明：梁月华、梁浩业于2018年7月12日在位于中山市火炬开发区××村下岐地块内，未依法办理相关许可就建设了钢筋混凝土结构房屋一幢八层，建筑面积2207.43平方米，占地面积240.32平方米，该行为违反为了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，由中山火炬高技术产业开发区管理委员会对该违法建（构）筑物组织实施执行，本管理委员会决定对该违法建筑强制拆除，现予以公告，本公告发出三日后将依法拆除，相关拆除费用以及现场财物保存费用由违建人员承担。2018年12月14日，中山市城市管理行政执法局向梁月华出具了中城执解封自[2018]第1-7号《解除查封施工现场决定书》，载明，我局于2018年10月25日以中城执封[2018]第1-9号《查封施工现场决定书》对你位于中山市过久开发区黎村下岐的违法建设现场采取的查封施工现场措施，现予以解除查封。梁月华在当事人签名处签名确认。2019年1月9日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会向梁月华、梁浩业发出拆除通知书，主要载明，管理会决定对该违法建（构）筑物将于2019年1月9日进行拆除。陈景英与梁浩业、孙惠韶、梁浩东均确认2019年1月9日案涉建筑物已全部拆除。庭审中，本院询问陈景英“为何施工前不按照规定对案涉建筑物进行报建？”陈景英表示“虽然双方在合同中没有明确的约定，但从合同的内容可以显示，报建的手续是由梁浩业协助陈景英进行的。”陈景英又称在2018年7月份收到行政部门出具的相关文件后，要求梁浩业、孙惠韶、梁浩东提供相关的房产证或其他文书去办理补建手续，但因梁浩业的房产是没有证的，所以最终报建没有批下来，所以陈景英就没有停止继续施工的行为。梁浩业、孙惠韶、梁浩东确认其三人是亲属关系，并称关于办理报建手续的问题，其与陈景英是配合与支配之间的关系，其仅需配合陈景英，是处于一个被动的行为状态，且陈景英需举证证明在建设之前或者在2018年7月份之前有主动告知梁浩业、孙惠韶、梁浩东需建设房屋。本院另查明，本案中梁浩业与另案（案号为（2019）粤2071民初18360号）中梁月华的两块宅基地相邻，陈景英与两人签订分别签订宅基地使用权永久转让合同后，在两块地上建设一栋建筑物。诉讼中，双方当事人共同向本院提出申请，要求给予15天的时间让双方庭外和解，本院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。本院认为，本案系宅基地使用权纠纷。本案的争议焦点有：一、2017年9月15日，陈景英与梁月华签订的案涉转让合同效力如何；二、梁月华应否向陈景英返还购地款45万元；三、梁月华应否承担陈景英建房损失50万元；四、孙惠韶、梁浩东的责任承担问题。关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，陈景英与梁月华签订的案涉转让，因违反了前述农民集体土地不得转让的强制性规定，应为无效合同，故，对陈景英要求认定2017年9月15日梁浩业与原告签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效的诉求，本院予以支持。关于购地款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉转让合同无效，梁月华作为宅基地转让方，应将所收取的购地款返还给陈景英，故而陈景英诉请梁月华返还购地款45万元，符合法律的规定，本院予以支持。关于梁月华应否承担建房损失的问题。首先，陈景英作为一个完全民事行为能力人，理应清楚建设房屋应依法办理报建手续，其未依法办理而进行建设明显存在过错；其次，陈景英庭审中确认最早于2018年7月已经收到行政部门出具的相关文件，但仍然没有停止施工，具有放任的故意；最后，限期拆迁通知书及拆除公告均显示拆除案涉房屋的原因为案涉宅基地内未依法办理相关许可证就建设了钢筋凝土结构房屋一幢八层，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，由上述内容可知，案涉房屋被拆除系由于未依法办理相关许可证，陈景英庭审中称“报建的手续是由梁浩业协助陈景英进行的”，由该表述可知，陈景英清楚亦确认梁浩业对于报建负有的仅仅是协助的义务，后，陈景英称其2018年7月收到行政部门出具的相关文件后有告知梁浩业协助办理报建但未能提交相应证据予以证实，本院对其该主张不予采纳。故，陈景英主张梁浩业对其房屋被拆除存在过错，应承担其因房屋被拆除产生的建房损失依据不足，本院不予支持。关于孙惠韶、梁浩东的责任承担问题。陈景英主张案涉宅基地属于家庭成员共同使用且转让款也由家庭成员共同支配，并以此为由孙惠韶、梁浩东承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈景英与被告梁浩业于2017年9月15日签订的《宅基地使用权永久转让合同》无效；二、被告梁浩业于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈景英返还购地款45万元；三、驳回原告陈景英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，减半收取6650元（原告陈景英已预交），由原告陈景英负担3500元，由被告梁浩业负担3150元（该款由被告梁浩业于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陈景英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  欧贝贝二〇一九年十月十一日书记员  陈芷云杨丽燕