河北省张家口市万全区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0708民初895号原告：武凤岭，男，1958年6月19日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：周力，河北国器律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋庙生，河北国器律师事务所实习律师。被告：张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司，住所地：河北省张家口市西山产业集聚区富强路，统一社会信用代码：911307006610765479。法定代表人：乔玉珍，执行董事。委托诉讼代理人：李若非，河北思洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李非，河北思洋律师事务所律师。被告：郝现杰，男，1967年10月19日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。被告：郝英恋，女，1970年5月7日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。原告武凤岭与被告张家口市鑫盛垣房地产开发有限公司（以下简称鑫盛垣公司）、郝现杰、郝英恋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武凤岭及其委托诉讼代理人周力、宋庙生，被告鑫盛垣公司委托诉讼代理人李若非、李非，被告郝现杰到庭参加诉讼。被告郝英恋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武凤岭向本院提出诉讼请求：1、请求三被告交付西豪丽景小区E区21号楼3单元102室；2.赔偿原告损失20000元；3.本案诉讼费用由三被告负担。事实及理由：我于2016年6月14日通过张家口日升广信房地产经纪有限公司购买西豪丽景小区E区21号楼3单元102室。该房屋为被告鑫盛垣公司开发建设，被告郝现杰、郝英恋为鑫盛垣公司供应建筑材料，因鑫盛垣公司欠郝现杰、郝英恋材料款，所以把西豪丽景小区21号楼3单元102室抵顶给郝现杰、郝英恋。房屋买卖合同签订后我已按约定支付了购房款，被告鑫盛垣公司、郝现杰向我出具了收款凭证，但三被告始终未向我交付约定房屋，为保护我的合法权益，无奈起诉，望贵院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百一十四条等相关法律之规定支持我的诉讼请求。鑫盛垣公司辩称，以房抵顶材料款仅是担保，而非商品房买卖。2016年4月23日，我方与被告郝英恋签订材料供货合同，约定郝英恋向我方提供石材若干，为了保证有能力履行供货合同，合同中的我方的付款义务，应其他二被告的要求，我方同意以其开发的西豪丽景小区涉案房屋提供担保。我方仅是应郝现杰的要求向原告出具了收据，且在收据中注明，必须把所有的院面花栏石材全部供应完，经过甲方验收结算，总经理签字，所办手续生效，如没有供应完石材，此房不能生效，可见我方与原告或我方与其他二被告之间均不存在商品房买卖关系。原告的主张没有事实及法律依据，1.该收据附条件未成就，我方所出具的收据中已经写明了生效的条件，但我方与其他二被告仍未进行验收结算，因此该收据未生效。2.该收据不具备商品房买卖合同的主要内容，从收据的形式及内容上看，均不符合商品房销售管理办法第16条规定的主要内容，所以原告的主张没有事实及法律依据。3.我方以房抵顶材料款的担保行为，属于流质契约，应认定为无效，结合本案来看，尽管我方与其他二被告不是建设工程施工合同关系，但是仍应参照河北省高院关于建设施工合同审理指南第17条的规定，认为为流质契约，此外原告所主张的赔偿损失无事实及法律依据，故此请求法院驳回原告的所有诉讼请求。郝现杰辩称，鑫盛垣公司与我签订供石料花盆价格合同以后，由我把石材、大理石花盆加工好供料时，该公司让其他公司供了小高层前院的所有石料和大理石花盆，该公司没有遵守合同协议，我加工好的大理石花盆没让发货，公司在没有与我协商的情况下，让其他公司供料，该公司存在违约。所以该公司给我结算手续认可签字也是事实，我没有以房屋抵押供料，我没有要求该公司给原告出具收据，是该公司自己给原告出具收据的，原告的房屋收据和该公司售楼部早已形成了房屋买卖合同关系。郝英恋未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告郝现杰、郝英恋系夫妻关系，共同经营石材生意。2016年4月23日，鑫盛垣公司向郝英恋购买所需石材，双方签订《供货合同》，约定最终结算以购货单为准，并经鑫盛垣公司签字后生效。2016年6月14日，郝现杰向鑫盛垣公司出具《保证书》一份，内容为：“我在西豪丽景供应大理石、石材，供应C区小高层3#、4#、5#楼院面及花栏墙所有的大理石、石材，暂让鑫盛垣公司出据一套E区21号楼3单元102室，面积为105.69平方米，单价为4468元每平方米，共计472223元。必须把所有的院面花栏墙、石材全部供应完，经过甲方验收、结算、总经理签字，所办的该楼房手续生效，如没有供完石材此房不能生效”。同日，被告郝现杰通过中介将“西豪丽景”小区E区21号楼3单元102室楼房出售给原告武凤岭，房屋成交价为人民币340000元，双方签订了《日升广信房产购房合同书》一份。同日，鑫盛垣公司销售部出具《收据》一张，内容为：今收到武凤岭交来E区21-3-102室，人民币：肆拾柒万贰仟贰佰贰拾叁元整。备注注明：必须把所有的院面花栏石材全部供应完，经过甲方验收、结算、总经理签字，所办的该楼房手续生效，如没有供完石材，此房不能生效。2016年12月7日，鑫盛垣公司工程部出具“兹有郝英恋以C区小高层3、4、5#楼大理石材料款抵顶E区21楼1套”《证明》一份。同日，鑫盛垣公司与郝英恋签订《抵顶工程款协议书》，约定：鑫盛垣公司用自己已开发的“西豪丽景”小区E区21栋1套，建筑面积105.69平方米，总价值472223元，抵顶所欠剩余工程款。《抵顶工程款协议书》签订后，郝现杰、郝英恋未与鑫盛垣公司签订商品房买卖合同，鑫盛垣公司亦未向郝现杰、郝英恋交付约定抵顶的楼房。被告郝现杰、郝英恋向原告武凤岭提供了上述文件材料，原告武凤岭要求被告鑫盛垣公司交付抵顶的商品房未果，遂提起诉讼。上述事实，有原、被告的陈述，《供货合同》、《日升广信房产购房合同书》、《收据》、《保证书》、《抵顶工程款协议书》、《证明》等证据证实，到庭双方当事人对上述证据的真实性无异议，予以认定。双方有争议的证据和事实如下：1、原告主张被告鑫盛垣公司与原告形成了商品房买卖合同关系，提供被告鑫盛垣公司2016年6月14日出具的收据一份。经质证，被告鑫盛垣公司对收据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为在收据中已经明确注明“必须把所有的院面、花栏墙石材全部供应完，经过甲方验收结算，总经理签字，所办该楼房手续生效，如没有供应完石材，此房不能生效”从上述注明内容可知，其出具收据仅是提供担保，而非商品房买卖，且从形式和内容上看，均不符合商品房买卖合同主要内容的规定。2、原告主张其给被告郝现杰的34万元抵顶了郝现杰与被告鑫盛垣公司的47万元材料款，提供被告郝现杰给原告出具的收据一份，中介费收据一份。经质证，被告鑫盛垣公司认为该两份收据均不是正式发票，所以对其证据三性均不认可，收据中涉及到中介费，与本案无关系。3、原告主张被告鑫盛垣公司将房屋抵顶给了其他二被告，且抵顶已经完成。提供抵顶工程款协议书复印件以及被告鑫盛垣公司出具的证明复印件一份。经质证，被告鑫盛垣公司对抵顶工程款协议书的真实性无异议，认为在此工程协议书中没有具体明确甲方欠付乙方工程款的具体数额，在签订协议时双方并没有对工程款进行结算，且至今也没有结算，此协议属于流质契约，应为无效,此协议上加盖的公章为工程部的公章对外不具有效力；被告鑫盛垣公司出具的证明是与抵顶工程款协议书同时签订的，出具此证明时同样未对工程款进行结算，且加盖的公章仍是工程部的公章，对外不具有效力。经质证，被告郝现杰对原告提供的证据都没有意见，我有抵顶协议书的原件和被告鑫盛垣公司出具的证明原件。4、被告郝现杰主张工程款已经结算，提供供货合同、结算单6份、2016年12月7日的委托付款函、2013年10月27日的证明复印件一份、关于公司文件盖章及交档案登记的复印件一份。经质证，被告鑫盛垣公司对供货合同的真实性无异议，认为双方签订的合同仅是单价合同，并没有实际完成的供货面积，所以不能确定最终结算价款；对结算单均是复印件，不能与原件核对，对真实性不认可，结算单中不仅有工程项目的C区还有A区、B区的，对其关联性不认可；对于结算单中附的2013年10月27日出具的证明，欠款单位是二建，且没有加盖公章，认为与本案无关，而且所涉的是工程项目C区的51号、56号楼，与被告郝现杰提供的供货合同不一致；对公司文件盖章及交档案登记的复印件，看不出是什么单位，而且时间在2011年，认为与本案无关。原告对被告郝现杰提供的证据都认可，认为已经完成了结算，完成了抵顶，上面有法定代表人签字，应属于有效的。5、被告鑫盛垣公司主张以房抵顶材料款是担保，不是商品房买卖，提供被告郝现杰2016年6月14日出具的保证书及被告鑫盛垣公司给原告出具的收据的第三联（原告所持有的为第二联）。经质证，原告对第三联收据的真实性不认可，对保证书的真假不清楚，认为第三联收据和保证书中确实有关于结算的内容，收据和结算的内容与郝现杰提供的抵顶工程款协议书以及证明上的内容确实存在差异，收据和证明上写的是经过所有的手续才生效，抵顶协议上写的是双方签字后生效，公司出具的证明是抵顶已经完成，差异的是后合同对前合同的一个变更，收据和保证书是2016年6月14日写的，抵顶协议和抵顶证明是2016年12月7日完成的抵顶，后合同优于前合同，后合同才是被告鑫盛垣公司的真实意识表示，应当认定为三被告完成了结算和抵顶。被告郝现杰称保证书是我写的，我签字的，我现在不认可，以前我认可，是被告公司让其他人供货，是他们违约，我没有违约。第三联收据上没有我的签字，原告与被告鑫盛垣公司已经形成了房屋买卖合同关系，我供的所有的货料都是我做好样品后经过被告公司认可，至于颜色一致与否是公司决定的，公司让我供什么颜色的，我就供什么颜色的，结算单就是他们结算后给我复印的。本院认为，原告与被告郝现杰签订的《日升广信房产购房合同书》是双方的真实意思表示，依据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，即无权处分的不动产买卖合同，不论无权处分人是否取得了物权人的同意，其中债权行为都是有效的。被告鑫盛垣公司与被告郝英恋签订的《抵顶工程款协议书》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，被告郝现杰主张已与被告鑫盛垣公司进行了结算，并提供结算单等证据，但结算单即包含C区的也包含ABD区的，无法查清，对于2013年10月27日的证明复印件，没有加盖公章，且欠款单位为张家口市二建公司，对于公司文件盖章及交档案登记的复印件时间为2011年和2015年，也没有加盖公章，且被告鑫盛垣公司对上述证据不认可，原告提供的证据无法证明其主张，故对被告郝现杰主张与被告鑫盛垣公司已结算的事实不予认定。被告鑫盛垣公司给原告出具的收据已明确“经过甲方验收、结算总经理签字，所办该楼房手续生效。如……”。被告郝现杰、郝英恋与被告鑫盛垣公司未进行结算，约定的条件未成就，故原告要求三被告交付房屋的理由不充分，故不予支持。原告要求被告方赔偿20000元损失的请求，无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告武凤岭的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告武凤岭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长 李 娜人民陪审员 杜 江人民陪审员 董秀林二〇一九年十月三十日书 记 员 张炜伟附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。