太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初4336号原告:王万青，男，1961年6月23日出生，汉族，住山西省太谷县。委托诉讼代理人：王洁，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：尉蔚，山西华炬律师事务所实习律师。被告：山西纳海永基房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西线街**。法定代表人：王洪海，职务总经理。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。被告：太原龙胜祥置业有限公司，住所地太原市万柏林区移村南街******。法定代表人：陈静，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜建霞，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鑫，山西佳镜律师事务所实习律师。原告王万青与被告山西纳海永基房地产开发有限公司、太原龙胜祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王万青的委托诉讼代理人王洁、尉蔚，被告山西纳海永基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝、被告太原龙胜祥置业有限公司的委托诉讼代理人杜建霞、许鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王万青向本院提出诉讼请求：1、判令被告山西纳海永基房地产开发有限公司、太原龙胜祥置业有限公司继续履行原告与被告山西纳海永基房地产开发有限公司签订的《西线精典房屋认购协议书》;2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年10月26日，原告与被告山西纳海永基房地产开发有限公司签订了《西线精典房屋认购协议书》，由原告购买被告山西纳海永基房地产开发有限公司建设开发的位于太原市万柏林区西线街1号西线精典项目X号楼X单元X层X号房，房屋建筑面积102.81平方米，房屋总价359835元，付款方式为签订合同当日支付70000元，2009年12月31日前补交39835元,余款250000元办理银行按揭。协议签订后，原告向被告山西纳海永基房地产开发有限公司依约支付了房屋首付款70000元,但涉案项目始终未取得房屋预售许可证，工程一直处于停工状态。2017年10月25日被告山西纳海永基房地产开发有限公司在未通知原告情况下,将涉案建设工程项目包括土地建设用地使用权及地上房屋一并转让给了被告太原龙胜祥置业有限公司，而后由被告太原龙胜祥置业有限公司进行建设，被告太原龙胜祥置业有限公司所建房屋目前已取得商品房预售许可证，并已开始预售。原告对上述楼盘开发主体的变更毫不知情,原告多次要求二被告履行所签《房屋认购协议书》，但均遭拒绝。原告认为，原告与被告山西纳海永基房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》真实有效，被告太原龙胜祥置业有限公司承接被告山西纳海永基房地产开发有限公司转让的涉案房地产工程项目，是对整个项目权利义务的承接，应与被告山西纳海永基房地产开发有限公司共同承担相应的法律责任，合同应当得到履行。因此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。山西纳海永基房地产开发有限公司辩称，案涉的认购协议书项下房屋所在项目并未取得预售许可证，认购协议书为无效合同，原告要求继续履行合同的诉讼请求不能成立。涉案房屋所在项目已经被拆除，原告要求继续履行的标的物已经灭失，无法继续履行合同，其主张不能成立。因涉及人数较多，为保持处理结果的一致性，在诉讼程序外，已做退款处理的业主均只退本金，区联席会议也明确协议不受保护，且确定了只退本金的方案。为维护法律效果与社会效果的统一，且为一次性解决纠纷，如原告愿意调解处理，我方愿意退还原告购房首付款。综上，请求法院判令涉案的《认购协议书》无效，并驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。太原龙胜祥置业有限公司辩称，我方与原告之间不存在房屋买卖关系，我方并非本案适格被告。案涉《西线经典房屋认购协议书》仅为认购协议，原告不能因此来主张交付房屋。案涉《西线精典房屋认购协议书》即使被认定为商品房预售合同，也为无效合同，自始没有法律效力。综上，答辩人并非本案的适格被告，并且原告与被告山西纳海永基房地产开发有限公司签订的合同为无效合同，自始没有法律效力，请求法院依法驳回原告对我方的起诉。本院经审理认定事实如下：2009年10月26日，原告王万青与被告山西纳海永基房地产开发有限公司签订了《西线精典房屋认购协议书》一份，协议约定原告向被告购买位于太原市万柏林区西线街1号西线精典项目第X号楼X单元X层X号房屋一套，建筑面积102.81平方米，单价每平米3500元，总价款为359835元，并约定付款方式为首付70000元，剩余39835元于2009年12月31日前补足，余款250000元办理银行按揭。同日，原告依照约定支付被告山西纳海永基房地产开发有限公司购房首付款70000元，被告山西纳海永基房地产开发有限公司向原告王万青出具《收据》一份。2012年被告山西纳海永基房地产开发有限公司因资金等原因停工，认购协议书中所约定的西线精典项目并未取得商品房预售许可证，案涉土地仅取得了国有土地使用证。2017年10月25日，案涉土地（并政法国用（2012）第XXX号、并政法国用（2012）第XXXX号）由原告山西纳海永基房地产开发有限公司转让给被告太原龙胜祥置业有限公司，并在案外人太原市国土资源交易事务中心处进行了公示。被告太原龙胜祥置业有限公司在受让案涉国有建设土地使用权后，进行了新项目的建设。认定上述事实的证据有：原、被告身份证复印件、二被告企业信息卡，房屋认购协议书，收据1张，出让土地公示复印件，太原市商品房项目信息公示复印件，各方当事人的陈述及庭审笔录。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的《西线精典房屋认购协议书》中约定了购买房屋的具体位置、户型、单价、总价款以及付款方式，其约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告山西纳海永基房地产开发有限公司已经按照认购协议的约定收取原告王万青购房款70000元，因此该协议应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中根据原告王万青提供的证据，只能得出在2017年10月25日被告山西纳海永基房地产开发有限公司将案涉土地（并政法国用（2012）第XXX号、并政法国用（2012）第XXX号）转让给被告太原龙胜祥置业有限公司的行为。对于原告王万青提出的国有建设土地转让行为导致其土地上房屋权利义务一并转让的主张，因其举证不能，本院不予采纳。综上案涉的国有建设土地使用权已不在被告山西纳海永基房地产开发有限公司名下，故原告与被告山西纳海永基房地产开发有限公司签订的《西线精典房屋认购协议书》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。但本案原告王万青要求二被告继续履行合同，因该合同事实上已经无法履行，故对于原告王万青要求被告继续履行合同的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：驳回原告王万青的诉讼请求。案件受理费减半收取3349元，由原告王万青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 梁立功 二〇一九年十月三十日书记员 梁晓娜