广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初908号原告（反诉被告）：珠海市斗门区超华农业发展有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇桥北三路**，统一社会信用代码91440400566652198A。法定代表人：林超华。委托诉讼代理人：李露，广东华大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。被告（反诉原告）：斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场，，住所地广东省珠海市斗门区乾务镇马山村平塘统一社会信用代码92440400L74597148J。经营者：王巧玲。委托诉讼代理人：杨晋锋，山西金贝律师事务所律师。被告（反诉原告）：王巧玲，女，1952年4月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨晋锋，山西金贝律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市斗门区超华农业发展有限公司（以下简称：超华公司）诉被告（反诉原告）斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场（以下简称：欣欣蛋鸡场）、王巧玲土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，被告（反诉原告）欣欣蛋鸡场、王巧玲于2019年4月1日向本院提起反诉，本院依法合并审理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）超华公司的法定代表人林超华、委托诉讼代理人李霁，被告（反诉原告）欣欣蛋鸡场的经营者兼被告（反诉原告）王巧玲及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人杨晋锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超华公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付补助款689564.65元。事实和理由：2014年9月22日，原告与被告签订了《租赁合同》，双方约定由被告租用原告所属的珠海市斗门区乾务镇马山村平塘土地（约20亩）用于养殖蛋鸡，被告每年向原告支付租金。《租赁合同》约定租期的期限为15年，从2014年10月1日起至2029年10月1日止。同时约定，如国家征收该土地的使用权，被告必须无条件服从，该《租赁合同》提前终止，原告在收到征收款后，在租地新建的配套设施赔偿（即原告收到征收费用具体划分的比例）的划分为原告占该征收款项的50%，被告占该征收款项的50%。在被告租赁期间内，珠海市斗门区乾务镇人民政府于2018年8月根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《珠海市经济特区土地管理条例》、《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》等法律行政规范性文件以及其他法律文件的规定，针对原告租给被告所属土地上的附着物进行征收补偿。珠海市斗门区乾务镇人民政府应与土地的权属人联系商量征收补偿方案事宜，但因相关政府部门没有联系到原告，最终是与被告签署《补偿协议》，将该笔补偿款1,379,129.3元全部支付给被告。原告认为，上述补偿款中按照原被告签订的《租赁合同》第6条的约定，原告应占50%，即原告占689,564.65元，因此被告在收到补偿款后，应支付给原告689,564.65元。但是被告违反《租赁合同》的约定，不主动支付原告应占有的补偿款，经原告多次向被告催促，被告至今仍拒绝向原告支付上述款项，严重侵害了原告的财产权益。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。原告超华公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.《租赁合同》一份；2.《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》一份。被告欣欣蛋鸡场、王巧玲共同辩称：被告欣欣蛋鸡场是个体工商户，被告王巧玲是经营者，二者应当作为同一诉讼主体，而不应该分开。一、被告王巧玲与原告之间签订的土地租赁合同违反法律强制性规定，应属无效合同。2011年5月9日，原告从马山村取得土地承包经营权，并与马山村经济合作联社签订了《承包山坡种植荔枝合同》；2014年9月23日，原告将该土地转租给被告王巧玲，并签订了《租赁合同》。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”之规定，原告作为马山村集体经济组织以外的单位，未经马山村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，更未报乡（镇）政府批准，违反法律强制性规定，取得了集体土地承包经营权，应属无效。基于无效的《承包山坡种植荔枝合同》，由原告将土地承包经营权又转租给集体经济组织以外的被告王巧玲，并签订了《租赁合同》，亦属于无效合同。首先，因原告没有取得土地承包经营权，故转租行为无效；其次，被告王巧玲作为马山村集体经济组织成员以外的个人，其承包集体土地的，亦应当依法经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）政府批准，违反此法律强制性规定所签署的合同当然无效。二、双方合同约定的“如国家征收该土地的使用权”条件尚未成就，原告无权主张涉案土地上新建的配套设施赔偿款。被告王巧玲与原告签订的《租赁合同》第6条约定“如国家征收该土地的使用权，乙方必须无条件服从国家征收，则提前终止合同，而甲方在收到征收款后，在租地新建的配套设施赔偿则甲方占50%，乙方占50%，乙方不能拆除和带走所有的建筑物，而甲方非建筑物所得的征收款则与乙方无关。且国家征收当年免收当年的租金。”根据以上合同约定，只有当国家征收涉案土地使用权时，才具备将涉案土地上新建的配套设施赔偿款按50%分配给原告的条件。而本案是基于珠海市斗门区政府对畜禽养殖场规范化管理，被告王巧玲作为养殖场所有权人，取得的养殖场清理搬迁项目补助费用，并不是就国家征收涉案土地使用权取得的赔偿款。因此，原告无权主张土地上的配套设施赔偿款项。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，应驳回其全部诉讼请求。被告欣欣蛋鸡场、王巧玲围绕其辩称依法提交了如下证据：1．《承包山坡种植荔枝合同》一份；2.《关于划定畜禽养殖禁养区和限养区的通知》（珠斗府办[2012]37号）一份；3.关于印发《乾务镇关于进一步加强畜禽养殖场规范化管理的意见》的通知一份；4.《租赁合同》一份；5.《责令改正违法行为决定书》一份；6.关于印发《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》的通知、乾务镇畜禽养殖场清理搬迁补助标准各一份；7.《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》一份；8.被告本人对整个事实的书面陈述一份；9.现场照片一组。被告欣欣蛋鸡场、王巧玲向本院提出如下反诉请求：1.判令原告返还被告175000元；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2011年5月9日，原告从马山村取得土地承包经营权，并与马山村经济合作联社签订了《承包山坡种植荔枝合同》；2014年9月23日，原告将该土地转租给被告，并签订了《租赁合同》，《租赁合同》第4.1条约定被告向原告支付175000元押金。被告按约支付了押金。《承包山坡种植荔枝合同》及《租赁合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》，系无效合同。根据法律规定，原告应返还押金。并且，因畜禽养殖对周边水体及生活环境造成污染，斗门区政府要求清拆养殖场，被告无法继续经营养殖场，原告应返还押金。被告欣欣蛋鸡场、王巧玲围绕其反诉请求依法提交了如下证据：1．《租赁合同》一份；2.中国建设银行客户回单一份；3.收据一份；4.租金收据四份。原告超华公司对被告欣欣蛋鸡场、王巧玲的反诉辩称：认可收到被告支付的175000元押金，但是由于被告否认该合同的有效性，同时严重违反租赁合同的约定，拒不向原告支付补偿款项，因此原告认为被告无权要求返还押金。原告超华公司对其辩称没有提交证据予以证明。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审查对证据认定如下：原、被告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容应以本院的认定为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月9日，马山村经济合作联社（作为发包单位、甲方）与原告（作为承包方、乙方）签订《承包山坡种植荔枝合同》，约定乙方自愿承包庵山山坡地一块，面积23.7亩，发展种植荔枝，在承包期内，一切的开发投资费及种苗费全部由乙方负责，而且生产水果上市的一切税务都应由乙方承担，承包期限为24年，即从2003年1月1日至2026年12月30日止。2014年9月23日，原告（作为甲方、出租方）与被告王巧玲（作为乙方、承租方）签订《租赁合同》。合同第1条约定，甲方将位于珠海市斗门区××村××多亩土地租给乙方使用，用途专养蛋鸡，其中建筑面积为50平方米。第2条约定，租赁期限为15年，即从2014年10月1日起至2029年10月1日止。第3条约定，在本出租合同生效之日起，经协商后乙方在该出租土地上建筑配套设施给自己使用，租赁期限满后，乙方不能拆除和带走所有的建筑物，甲方不需作任何补偿，该土地所有建筑物全归甲方所有。第4条约定，租金为每年35000元（不含税），乙方先付给甲方押金175000元（不含税），押金当付最后五年的租金，合同到期押金就不需归还给乙方，如中途退场时押金不退；租赁期间，乙方每年必须至少提前一个月交付年租金35000元，逾期不交年租金，视为乙方私自提前终止租赁合同。第6条约定，如国家征收该土地的使用权，乙方必须无条件服从国家征收，则提前终止合同，甲方在收到征收款后，在租地新建的配套设施赔偿则甲方占50%，乙方占50%，乙方不能拆除和带走所有的建筑物，而甲方非建筑物所得的征收款则与乙方无关，且国家征收当年免收当年的租金。同日，被告王巧玲办理了被告斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场的营业执照，经营者为被告王巧玲。2014年9月28日，被告王巧玲向原告交纳了租赁押金175000元。此后，被告王巧玲按合同约定的时间向原告交纳租金至2018年10月1日。2018年7月13日，斗门区乾务镇人民政府发布《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》，要求开展辖区内畜禽养殖场清理整治，规范畜禽养殖行为，从2018年7月1日起至2018年年底止在全镇范围内集中开展整治清理行动。2018年7月1日，珠海市环境保护局向被告欣欣蛋鸡场、王巧玲发出《责令改正违法行为决定书》，内容为：我局于2018年7月1日对你（单位）进行了调查，发现你（单位）实施了以下环境违法行为：在畜禽禁养区内从事畜禽养殖业，以上事实，有现场检查笔录、调查询问笔录、照片等证据为凭，你（单位）的上述行为违反了《广东省环境保护条例》第四十九条第二款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广东省环境保护条例》第七十七条的规定，现责令你（单位）立即（接到本决定书之日起90日内）停止畜禽养殖，我局将对你（单位）改正违法行为情况进行监督，逾期未改正的，我局将作为新的违法行为依法处理。珠海市斗门区乾务镇人民政府（作为补偿方、甲方）与被告王巧玲（作为被补偿方、乙方）签订《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》，约定：甲方依法对乙方位于乾务镇马山村平塘地上的养殖场等实施清理搬迁补助。甲方补助给乙方的补助款项目明细及总额详见附件《乾务镇畜禽养殖场清拆项目畜禽、栏舍清点登记表》。甲方按乙方清理搬迁完成的时间标准，按比例将补助款支付给乙方：Ａ.如果乙方在2018年9月30日前自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕的，甲方支付补助款总额的100%，即1458571元；Ｂ.如果乙方在2018年10月1日至2018年10月31日自行搬迁畜禽并清理栏舍完毕的，甲方按实际清拆搬迁工程量支付补助款，10月1日前清拆搬迁完成的全额补助，10月1日后清拆搬迁完成的按标准的9成补助，补助明细及金额详见附件《乾务镇畜禽养殖场清拆项目畜禽、栏舍清点登记表》。乙方搬迁清理完毕后，经乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作小组现场核实，再以补充协议的形式确定补助金额。2018年11月1日后未搬迁清理完毕的，不做任何补助，同时镇府组织各职能单位对养殖场进行统一清迁处理，清拆费用由养殖户承担。甲方于确认乙方搬迁清理完毕（含清理完垃圾和杂物）之日起十个工作日内将补助款一次性支付给乙方，付款方式为银行转账（开户名为王巧玲，开户银行为中国建设银行柠溪支行，开户账户为×××23）。乙方必须确保本协议涉及的畜禽、栏舍产权清晰，无争议、无抵押、无查封，被补助前发生的债权、债务以及由此引起的经济纠纷和法律责任与甲方无关，由乙方自行负责；本次补助协议签订后，乙方不得在乾务镇辖区范围内再进行畜禽的养殖活动；若乙方未能在规定期限内清场，甲方有权实施清场，由此引起的损失将由乙方自行承担。甲乙双方在签订本协议后必须依约履行义务，任何一方违约，应承担违约责任，并赔偿由此给对方造成的经济损失。珠海市斗门区乾务镇人民政府（作为甲方）与被告王巧玲（作为乙方）签订《补充协议》，约定甲方对乙方位于马山村平塘的蛋鸡场实施清理搬迁补助。甲方给乙方的补助金额，依据《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》、《乾务镇畜禽养殖场清拆工作验收明细表》执行。甲方按《乾务镇畜禽养殖场清拆工作验收明细表》应支付给乙方补助款金额1,379,129.3元。甲方应于斗门区专项工作小组审核通过之日起10个工作日内将补助款全额支付乙方，乙方在收到补助款后，不再对该蛋鸡场要求其他任何形式的补助补偿，不能在乾务镇辖区范围内进行畜禽养殖活动。庭审中，原告确认《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》中所列的建筑物均是被告所建。原告确认被告撤场后，案涉租赁土地由原告继续使用，目前原告在该土地上种植树木。被告确认已收到珠海市斗门区乾务镇人民政府支付的补助款1,379,129.3元。本院认为，原告与被告王巧玲签订的《租赁合同》是在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。一、关于两被告是否应向原告支付50%补助款的问题。《租赁合同》第6条“如国家征收该土地的使用权，乙方必须无条件服从国家征收，则提前终止合同，甲方在收到征收款后，在租地新建的配套设施赔偿则甲方占50%，乙方占50%”的约定，实际上是针对在国家征收土地使用权的情况下，双方对租地新建的配套设施赔偿款的分配的约定。本案中，根据《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理工作方案》的规定以及珠海市斗门区乾务镇人民政府与被告王巧玲签订的《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》可见，珠海市斗门区乾务镇人民政府向被告王巧玲支付的补助款，是基于政府对畜禽养殖场进行规范化管理而对被告王巧玲经营的被告斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场清理搬迁的补助费，并非政府征收案涉租赁土地使用权的赔偿款。而原告与被告王巧玲在《租赁合同》中并没有对蛋鸡场清理搬迁补助费进行约定，鉴于《乾务镇辖区内畜禽养殖场清理搬迁项目补助协议书》中所列的建筑物均是被告王巧玲、蛋鸡由被告王巧玲养殖，故珠海市斗门区乾务镇人民政府向被告王巧玲支付的补助款应归被告王巧玲所有。原告主张两被告应向其支付50%的补助款，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于押金返还问题。原告与被告王巧玲签订的《租赁合同》约定被告王巧玲承租案涉土地的用途是专养蛋鸡，由于政府对辖区内畜禽养殖场的清理，原告已无法在案涉土地上养殖蛋鸡，双方的合同目的已无法实现。且被告王巧玲已从案涉土地撤场，原告已收回案涉土地自行使用，视为双方已经以实际行为解除了双方之间的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告王巧玲反诉要求原告返还押金175,000元，有事实依据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）珠海市斗门区超华农业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）王巧玲返还押金175,000元；二、驳回原告（反诉被告）珠海市斗门区超华农业发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10,696元、保全费4,020元，合计14,716元[原告（反诉被告）珠海市斗门区超华农业发展有限公司已预交]，由原告（反诉被告）珠海市斗门区超华农业发展有限公司负担。反诉受理费1,900元[被告（反诉原告）斗门区乾务镇欣欣蛋鸡场、王巧玲已预交]，由原告（反诉被告）珠海市斗门区超华农业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘嘉华审 判 员  何 莹人民陪审员  黄晓燕二〇一九年十月十一日书 记 员  张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。