四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终2263号 上诉人（原审原告）：四川天童美语教育咨询有限责任公司。住所地：成都市锦江区天仙桥北路12号1幢3层1号。 法定代表人：赵国财，经理。 委托诉讼代理人：唐荣龙，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨敏，四川律治律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都宏盛百世投资有限公司。住所地：成都市青羊区清江东路1号。 法定代表人：王荣，总经理。 委托诉讼代理人：杨嘉陵，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋卫平，四川英济律师事务所律师。 上诉人四川天童美语教育咨询有限责任公司（以下简称天童公司）因与被上诉人成都宏盛百世投资有限公司（以下简称宏盛百世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 天童公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项内容；二、改判一审判决第三项，判令宏盛百世公司向天童公司支付装修费、评估费等经济损失1931533.8元，即在一审判决第三项的基础上增加1071015.3元。三、一、二审诉讼费由宏盛百世公司承担。事实与理由：一、一审判决对天童公司的装修费、评估费等经济损失经认定金额1721037元错误，即使仅处理装修费、评估费等经济损失，至少应不低于1931533.8元。首先，天童公司因停止经营活动实际遭受的经济损失就超过6000000元。其次，对一审判决中本院认为部分，所涉第二项中的（一）至（六）项内容以及评估费（共计65400元），虽天童公司对其中部分金额有异议，但鉴于金额不大，故上诉过程中不再提异议。再次，一审对装修费损失认定有误。应将装修原值损失进行全部认定，即使将残值作为损失金额进行认定，也应当以天童公司腾退之日为标准认定装修损失。二、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，认定天童公司承担装修费、评估费等损失的50％错误。首先，案涉房屋未取得规划、报建相关手续，不属于规划区内房屋，不应适用上述解释。其次，宏盛百世公司未告知天童公司案涉房屋产权属于军队产权且随时可能被腾退的真实情况，对案涉房屋装修损失存在明显过错，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定不可归责于双方的事由导致合同解除的情形。再次，双方所签订的租赁合同中对损失的承担（包括装修损失）已有约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用的前提条件是“合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定”。故一审存在适用法律错误。三、一审判决天童公司承担装修费等损失的50%系适用法律错误。首先，天童公司对案涉房屋进行装修所形成的残值价值，事实上已留给宏盛百世公司作为其自身投资予以利用，由其合作相对方成都军区疾控中心按军委依据停止有偿服务相关补偿政策予以处理，宏盛百世公司需基于不当得利对天童公司予以补偿。其次，一审认定的装修残值之外的其他费用应由宏盛百世公司全部赔偿。再次，宏盛百世公司在接手天童公司装饰装修后，利用该装饰装修向军方要求补偿。四、根据损害填补原则，若判令天童公司对装饰装修费等费用分担其中的50%，则向成都军区疾控中心主张补偿的权利主体只能是天童公司。 宏盛百世公司辩称，一、天童公司无充分证据证明其主张的损失。二、天童公司认为案涉房屋装修损失应当是全部装修原值，没有合同依据也没有法律依据的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定，房屋租赁合同解除后，需要对装修承担赔偿部分的，只能是房屋装修残值损失，而不是装修原值。三、天童公司对基准日提出异议理由不成立。首先，本案的评估是由天童公司提出，评估机构选定是由双方在一审法院组织下共同通过摇号选定的。其次，基准日确定是天童公司、宏盛百世公司、成都军区疾控中心确定的。再次，从评估报告第6页确定基准日考虑主要因素、第12页评估报告结果系根据基准日、资产数量、状况、市价、利率等条件下得出的评估结果，从表述内容来看，很难判定基准日确定是否影响装修残值损失评估。最后，评估结论，是通过对现场房屋装修现状、综合利用情况而得出，基准日的选择应该是评估机构入场后的时间，评估报告中阐明是在评估机构入场后选定的10月10日作为基准日，天童公司在一审开庭前已经得到评估报告，但并没有对评估报告的内容提出任何异议，在上诉过程中事实理由部分提出基准日对残值损失评估的影响，实际是不恰当的，这是对司法资源的浪费。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款规定正确。本案房屋租赁合同无法继续履行的客观原因是国家政策重大调整，合同双方对其解除均不存在过错，属于本解释第十四条第四项规定的情形，同时，案涉合同第8.2条、第12.1条也有对不可归责双方事由导致合同解除的责任的约定。同时双方并未对房屋租赁合同解除后房屋装修损失的赔偿进行约定，天童公司在上诉事实理由部分引用的租赁合同第6.1、6.2、6.4、6.7条的承诺和保证作为对装修残值损失的约定的理解是对本条款错误认识及理解。且签订合同时，宏盛百世公司并未隐瞒案涉房屋属于军队房产的事实。另外，宏盛百世公司并不知道相关政策内容，宏盛百世公司依照与成都军区疾控中心签订的合作经营合同约定十七项经营权，与天童公司签订的房屋租赁合同并无过错。五、宏盛百世公司从未同意利用案涉房屋装饰装修，客观上，案涉房屋已被案外人成都军区疾控中心收回，事实上也无法再利用案涉房屋的装饰装修。六、天童公司称宏盛百世公司可以向成都军区疾控中心要求索要补偿错误。第三人被追偿时也不会双倍返还宏盛百世公司。另外，本案当事人并不涉及成都军区疾控中心，天童公司要求法院对装修残值损失补偿的追偿权直接让渡给天童公司这是违背基本法律原则，既没有合同约定也没有法律规定。 天童公司向一审法院提出诉讼请求并当庭变更为：一、依法确认天童公司和宏盛百世公司所签署的《房屋租赁合同》合法有效；二、判令宏盛百世公司退还因其提前终止《房屋租赁合同》导致天童公司未能够使用租赁房屋期间2018年5月1日至2018年7月31日的房租318066.45元和租赁保证金215544.3元，共计533610.75元；并从天童公司起诉之日按照银行同期贷款利率计算资金计息至实际退还完毕为止；三、判令宏盛百世公司赔偿因其提前终止《房屋租赁合同》导致天童公司在新租赁场地重新制作所有室内广告招牌18011元，原租赁场地不能退回的宽带专项预存款12000元、多口语音光猫7000元、音响设备款16830元、投影白板等74230元、电视11596元，新租赁场地购买活性炭除甲醛159.80元、百合花和花瓶190元、线板136元、插销30元、垃圾桶45元、学校招牌67000元、净水服务费2700元、空气治理费7700元、花卉380元，搬家费5353元，租赁会议室费用22500元，新租赁场地宽带安装费8000元，案涉租赁场地的装修评估价值1655673元和评估费用22000元，以上共计1931533.8元；四、判令宏盛百世公司承担本案诉讼费用。 一审经审理认定如下事实：成都军区疾控中心系涉案租赁房屋产权人，成都军区疾控中心曾于2012年12月19日与宏盛百世公司签订《合作经营合同》，约定双方合作项目成都市天仙桥北路12号办公综合楼所有权为成都军区疾控中心所有，宏盛百世公司全面负责经营管理该项目中的经营性商业用房，宏盛百世公司可以将经营性商业用房的部分铺面、房屋、地下停车位的使用权通过合同或协议约定第三方使用，合作经营期限为17年。2013年2月25日，成都军区疾控中心与宏盛百世公司签订《经营合作合同》（简版），再次对双方合作项目成都市天仙桥北路12号办公综合楼所有权为成都军区疾控中心所有，宏盛百世公司全面负责经营管理该项目中的经营性商业用房，宏盛百世公司可以将经营性商业用房的部分铺面、房屋、地下停车位的使用权通过合同或协议约定第三方使用，合作经营期限为17年的内容予以确认。 2017年4月21日，宏盛百世公司（甲方）与案外人徐宝欣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定宏盛百世公司将位于成都市；合同期限6年，从2017年8月1日起至2023年7月31日；租赁期租金为65元／平方米，不含税单价，年租金999265.8元，租赁保证金166544.3元；自2017年4月22日至2017年7月31日期间共100天为装修免租期；若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数即时结清租金及其他各项费用。同日，宏盛百世公司（甲方）与案外人徐宝欣（乙方）签订另一份《房屋租赁合同》，约定宏盛百世公司将位于成都市；合同期限6年，从2017年8月1日起至2023年7月31日；租赁期租金为70元／平方米，含税单价，年租金294000元，租赁保证金49000元；自2017年4月22日至2017年7月31日期间共100天为装修免租期；若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数即时结清租金及其他各项费用。徐宝欣于合同签订当日支付了前述两份租赁合同约定的租金，也支付了两份合同约定的租赁保证金共计215544.3元。2018年1月30日，宏盛百世公司与天童公司签订《租赁合同补充协议》，约定天童公司员工徐宝欣于2017年4月21日与宏盛百世公司签订的《房屋租赁合同》两份（租赁房屋位于四川省成都市，一份面积1281.11平方米，单价65元／平方米，不含税，另一份为面积350平方米，单价70元／平方米，含税），经协商一致，将两份租赁合同的承租方由徐宝欣变更为天童公司，租赁合同的权利义务自房屋实际租赁时起，由天童公司承担。同时约定，将合同面积为350平方米的约定单价，由单价70元／平方米（含税），调整为单价65元／平方米（不含税），该租赁项目的所有税金由乙方自行承担；租金单价调整后，首次缴付的半年租金中多缴差额10500元，在第二次缴付租金的时候冲抵；除本协议约定事项外，其余事项按照原合同条款执行。2018年2月1日，天童公司向宏盛百世公司支付了截至2018年7月31日的租金。 2018年3月12日，成都军区疾控中心向天童公司出具《告知函》，内容为成都市天仙桥北路12号办公综合楼工程，原系成都军区疾控中心与宏盛百世公司合作项目，根据军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及西联战传［2018］37号文，必须立即收回相关房屋，已将相关政策要求及《通知》送达宏盛百世公司，告知天童公司于2018年5月1日前停止在成都市天仙桥北路12号办公综合楼中涉及的经营活动。2018年3月26日，成都军区疾控中心向天童公司出具《关于2018年5月1日前必须停止经营活动并交回房屋的函》，内容为成都军区疾控中心送达《告知函》后，收到天童公司提交的情况说明。对天童公司在情况说明中提及的停止经营的具体困难表示理解，对因“停偿”导致的合同协议解除、债权债务处理等遗留问题，将依法依规妥善解决。2018年3月28日，宏盛百世公司向成都市天仙桥北路12号办公综合楼中的商家出具《告知函》，告知其与成都军区疾控中心终止《合作经营合同》、所有商铺必须在2018年5月1日前关停以及双方协商处理、相关诉讼的情况。2018年3月28日，天童公司收到宏盛百世公司告知无法继续履行合同的通知。2018年4月8日、2018年4月12日天童公司两次书面回复成都军区疾控中心与宏盛百世公司，表示希望继续履行合同，若最终仍确定要求停止经营活动并交回租赁房屋，则要求退还租赁保证金和未使用期间的租金，同时对天童公司的装修损失、另租赁新场地的租金价差、前期宣传和营销活动损失、预期商业利润等进行赔偿。2018年4月23日，天童公司向宏盛百世公司出具《告知函》称，鉴于双方租赁合同已无法继续履行，天童公司将于2018年4月30日停止在该租赁场所的所有经营活动，要求宏盛百世公司退还无法正常经营期间（2018年5月1日至2018年7月31日）房屋租金318066.45元和租赁保证金215544.3元，并要求宏盛百世公司对天童公司的装修损失、另租赁新场地的租金价差、前期宣传和营销活动损失、预期商业利润等进行赔偿。2018年4月25日，成都军区疾控中心与天童公司签署《关于积极配合“停偿”工作的协议》，主要内容为天童公司同意于2018年5月1日前全面停止经营活动；在全面停止经营活动后，成都军区疾控中心同意给予天童公司合理时间作为过渡期处理善后事宜，时间不得超过2018年5月31日；天童公司的设备设施可以暂时存放于房屋内，待完成善后工作后，及时进行腾退；因本次“停偿”给天童公司造成的全部损失，双方通过司法途径解决。天童公司于2018年4月30日停止营业并交还涉案房屋。 一审庭审中，天童公司称，在收到成都军区疾控中心送达的收回租赁场地的《告知函》后，天童公司立即着手寻找新的租赁场地，签订了新租赁场地的租赁合同，其后对新租赁场地进行装修，因此，因案涉租赁合同提前终止，产生了以下费用损失：新租赁场地的所有室内广告招牌制作费18011元，在新租赁场地安装宽带产生费用8000元，新租赁场地购买相应的设施设备花费及服务产生费用78340.8元（包括购买活性炭除甲醛159.80元、百合花和花瓶190元、线板136元、插销30元、垃圾桶45元、学校招牌67000元、净水服务费2700元、空气治理费7700元、花卉380元）；因新租赁场地面积较小，还不得不另行租赁会议室进行宣传，因此产生会议室租赁费用22500元；在案涉租赁场地由于不能再次利用的相关设施设备及服务损失共121656元（包括宽带专项预存款12000元、多口语音光猫7000元、音响设备款16830元、投影白板等74230元、电视11596元）；因搬迁产生搬家费5353元。对于上述费用损失，天童公司在一审庭审中提交了相应的票据和合同。 在一审审理过程中，经天童公司申请，各方当事人协商，一审法院依法委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司对涉案房屋已投入的全部装修（包含附属设施和办公设备）的市场价值进行评估，四川衡立泰资产评估事务所有限公司出具（川衡立泰资评字［201810］第319号）《资产评估报告》载明评估结论为：据现场查看，户外招牌已拆除存放，中央空调涉及的主机未见实物，仅有已安装的冷媒传输管道、通讯线缆及室外电源线；未见其他办公设备。本次评估仅将现场核实后的资产纳入资产评估范围，采用成本法，按照必要的评估程序进行评估。截至评估基准日，位于成都市锦江区房屋装修在2018年10月10日的市场价值为1655673元，本资产评估报告的有效期为一年，自评估基准日2018年10月10日起至2019年10月9日止。天童公司支付四川衡立泰资产评估事务所有限公司评估费22000元。本案中，天童公司依据《资产评估报告》主张案涉租赁场地的装修损失1655673元和评估费22000元。 一审庭审中，宏盛百世公司对天童公司主张的前述费用损失，除认可新租赁场地的宽带安装费用8000元、装修残值评估金额1655673元及评估费用22000元外，其余损失主张均不予认可，但同时表示其认可的以上赔偿项目应由宏盛百世公司与天童公司双方公平分担。 上述事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：天童公司提交的宏盛百世公司与天童公司的营业执照及法定代表人身份证明、《经营合作合同》、《房屋租赁合同及租赁合同补充协议》、《租金及租赁保证金收据》、《军区致天童公司告知函》、《宏盛公司致天童公司的告知函》、《有关天童公司对租赁房屋所涉停止经营事项的初步回复意见》、《有关天童公司对租赁房屋所涉停止经营事项的再次回复意见》、《关于配合“停偿”工作的协议》、《天童公司致宏盛公司的告知函》、《房屋租赁合同（锦江区天仙桥北路3号2楼）》《建设工程施工合同》、《广告制作合同》、《收据》、《原租赁校区购买相关设施设备及预存款项的发票及收据》、《新租赁校区购买相关设施设备的发票及收据》、《搬家费用收据》、《租用成都凯镇有限公司会议室进行办公和宣传产生的费用发票》、《新租赁校区宽带安装费发票》、（川衡立泰资评字［201810］第319号）《资产评估报告》、评估费用发票，宏盛百世公司提交的《合作经营合同》和军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。 一审法院认为，宏盛百世公司经涉案租赁房屋所有权人成都军区疾控中心同意，与案外人徐宝欣签订两份《房屋租赁合同》，其后与天童公司签订《租赁合同补充协议》，将前述两份《房屋租赁合同》中的承租人变更为天童公司，并对合同租金进行补充约定，此系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 一、天童公司主张的退还租金、租赁保证金及相应的资金占用利息的认定 双方在履行租赁合同过程中，因成都军区疾控中心根据军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及西联战传［2018］37号文，要求收回涉案房屋，导致天童公司与宏盛百世公司之间的租赁合同无法继续履行，天童公司于2018年4月30日停止营业并交还涉案房屋。因天童公司已向宏盛百世公司支付了租赁保证金215544.3元和截至2018年7月31日的租金，天童公司要求宏盛百世公司退还已经缴纳的租赁保证金215544.3元和2018年5月1日至2018年7月31日期间的房屋租金318066.45元，宏盛百世公司予以认可，一审法院予以确认。由于宏盛百世公司未及时退还前述款项，因此会给天童公司造成资金占用利息损失，本案中，天童公司主张自本案起诉之日即2018年5月11日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息，合法有据，一审法院予以支持。 二、关于天童公司主张的损失赔偿项目及金额的认定 （一）关于天童公司主张的新租赁场地的室内广告招牌制作费18011元，一审法院认为，案涉房屋租赁合同因军队有偿服务相关政策发生重大调整而不能继续履行，天童公司确需重新租赁场地并制作室内广告进行宣传和营销，结合天童公司提交的《广告制作合同》和费用票据，一审法院对天童公司主张的新租赁场地的室内广告招牌制作费18011元予以确认； （二）关于天童公司主张的原租赁场地（即案涉租赁场地）不能再次利用的相关设施设备及预存的宽带费用不能退回款项损失共计121656元（宽带专项预存款12000元、多口语音光猫7000元、音响设备款16830元、投影白板等74230元、电视11596元），一审法院认为，因多口语音光猫、音响设备款、投影白板等和电视，均未在案涉租赁场地装修中形成附合物不能拆除，且结合《资产评估报告》中载明的现场查看的实物中也未包含前述内容，故天童公司主张前述设备设施费用于法无据，一审法院不予支持；对于天童公司主张的不能退回的宽带专项预存款12000元，宏盛百世公司虽不予认可，但未提供证据予以反驳，故一审法院对该费用予以确认； （三）关于天童公司主张的新租赁场地购买相应的设施设备花费及服务产生费用78340.8元（包括购买活性炭除甲醛159.80元、百合花和花瓶190元、线板136元、插销30元、垃圾桶45元、学校招牌67000元、净水服务费2700元、空气治理费7700元、花卉380元），一审法院认为，虽天童公司提交了上述费用的相应票据，但一审法院无法确认其发生的必要性和合理性，且关于学校招牌，在《资产评估报告》中载明的现场查看的实物中有“户外招牌已拆除存放”的内容，因此不能排除该户外招牌有重复利用的可能性，故一审法院对天童公司主张的购买前述设施设备及服务费用不予支持； （四）关于天童公司主张的搬家费用5353元，一审庭审中，天童公司提交了具体搬运实物的费用构成，包括挪电子白板（拆卸、安装）费用4090元和办公桌椅拆装费用1263元，一审法院依据该费用发生的必要性予以确认； （五）关于天童公司主张的租赁会议室进行宣传的租金22500元，一审法院认为，虽天童公司提交了上述费用的相应票据，但一审法院无法确认其发生的必要性和合理性，故一审法院对该费用不予支持； （六）关于天童公司主张的新租赁场地的宽带安装费8000元，一审庭审中，宏盛百世公司对该费用的真实性予以认可，一审法院对此予以确认； （七）关于天童公司主张的宏盛百世公司装修损失1655673元和评估费22000元，一审法院认为，天童公司承租涉案房屋后，为经营需要进行了装饰装修、购置相应设施设备等必要投入。现租赁合同无法继续履行，产生相应损失。对于天童公司依据《资产评估报告》主张装修损失1655673元和评估费22000元，宏盛百世公司对《资产评估报告》和评估费用予以认可，一审法院予以确认。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同因军队有偿服务相关政策发生重大调整而不能继续履行，结合双方租赁合同中“若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任”的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，综合考虑本案租赁合同不能继续履行的实际原因，兼顾合同的实际履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，对一审法院认定前述损失项目及金额共计1721037元，在本案中，由租赁合同的双方当事人分担，酌定由宏盛百世公司承担上述经济损失1721037元的50%即860518.5元。对天童公司多主张部分，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决：一、确认天童公司就位于成都市锦江区房屋的租赁事宜以徐宝欣名义与宏盛百世公司签订的《房屋租赁合同》以及天童公司与宏盛百世公司签订的《租赁合同补充协议》合法有效；二、宏盛百世公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向天童公司退还房屋租金318066.45元和租赁保证金215544.3元，共计533610.75元，并支付资金占用利息（以尚未退还款项533610.75元为基数，自2018年5月11日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、宏盛百世公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向天童公司支付装修损失、评估费用等各项经济损失共计860518.5元；四、驳回天童公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26521元，天童公司负担9174元，宏盛百世公司负担17347元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 天童公司对一审判决查明的事实除以下内容有异议外，其他部分无异议：一、在宏盛百世公司收回案涉房屋后，天童公司的装饰装修价值可被宏盛百世公司利用并获得成都军区疾控中心的赔偿，且在租赁房屋后，宏盛百世公司单方终止租赁合同导致己方经营仅5个月就被迫腾退，应按一审法院所委托评估机构确定的装修原值金额即2141635.99来计算；即使按折旧额计算，也应以2018年4月30日天童公司停止营业并交还案涉房屋之日作为基准日确认，一审法院委托的评估机构以2018年10月10日作为基准日确认装修折旧，认定残值金额为1655637元，系事实认定错误。二、一审判决认定损失总额1721037元中的65400元包括新租赁场地广告制作费18011元、宽带专项预存款12000元、搬家费5353元、新租赁场地跨带安装费8000元、装修残值评估费22000元，一审判决将其一并纳入装修残值而进行损失分摊，系事实认定错误。三、案涉房屋至今未取得规划、报建相关手续，一审法院未对案涉房屋是否取得规划报建相关手续进行查证。宏盛百世公司对一审判决查明的事实无异议、无补充。本院对双方无异议的事实部分予以确认。 本院二审另查明，一、2019年6月14日，四川衡立泰资产评估事务所有限公司明确以2018年4月30日天童公司退场时间为基准日，案涉租赁物装修残值为1881885元，与以2018年10月10日为基准日所确定的装修残值数额相差226212元。二、宏盛百世公司二审中认可除装修损失外的其他损失共计43364元由宏盛百世公司承担。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、装修损失额的确定；二、宏盛百世公司是否应当承担装修损失、评估费用等经济损失。现将以上问题分述如下： 关于装修损失额的确定问题。天童公司认为评估基准日应当是其退场之日而非评估机构进场之日，对评估机构以进场之日作为评估基准日对装修作出的评估价值1655673元不予认可。本院认为，虽然评估机构明确如果以2018年4月30日天童公司退场时间为基准日，案涉租赁物装修残值为1881885元，与以2018年10月10日为基准日所确定的装修残值数额相差226212元，但是根据一审庭审笔录，在评估机构作出评估报告后，天童公司当庭调整了诉讼金额，一审要求天童公司明确装修损失的组成和金额的计算依据，天童公司称以提交的书面赔偿清单为准。根据该《赔偿明细清单》第八项，天童公司主张宏盛百世公司赔偿资产评估价值1655673元及评估费用22000元。同时一审法院在庭审中归纳争议焦点为“天童公司主张的损失赔偿（案涉租赁场地房屋装修损失1655673元以及相应的评估费用22000元）的认定，宏盛百世公司是否应当承担？”天童公司当庭表示对该争议焦点无异议，也并未基于评估基准日的问题提出对评估价值存在异议。现天童公司二审以评估基准日的问题主张对评估价值存在异议，与其一审主张相悖，亦超出一审诉讼请求范围，本院对其主张不予支持。 因宏盛百世公司二审中认可对除装修损失外的其他损失共计43364元由宏盛百世公司负担，而天童公司在上诉状中表示对该项数额无异议，本院对该款项由宏盛百世公司向天童公司进行赔偿予以确认。 对宏盛百世公司是否应当承担装修损失、评估费用的问题。根据成都军区疾控中心向天童公司出具的《告知函》“根据军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及西联战传［2018］37号文，必须收回案涉房屋。”，案涉合同无法继续履行系基于军队有偿服务相关政策发生重大调整所致。依案涉租赁合同第8.2条约定，若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，天童公司在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，一审综合考虑案涉合同无法继续履行的原因，根据公平原则认定宏盛百世公司对装修损失、评估费用承担50％的责任并无不当，本院予以维持。 关于天童公司称案涉租赁合同第6.1、6.1、6.4、6.7条约定了宏盛百世公司保障天童公司合同期内正常使用房屋，其终止合同履行违反上述约定，构成违约的问题。本院认为，案涉合同第6.1条约定了宏盛百世公司应提供相关证据且保证案涉租赁物不负有任何担保物或债权，案涉场地不属于违章建筑。第6.2条约定了宏盛百世公司具有出租权。第6.4条约定了宏盛百世公司保障天童公司在租赁期间正常使用各种通道。第6.7条约定了宏盛百世公司如需对案涉房屋所在大楼进行改建、扩建应事先通知天童公司。因本案系政策变化导致案涉合同无法继续履行，并非宏盛百世公司违反了上述条文约定内容，故天童公司以宏盛百世公司违反上述约定解除合同构成违约缺乏依据。 对天童公司称如果宏盛百世公司承担50％的责任，天童公司则应作为成都军区疾控中心补偿的权利人获得补偿。因本案案涉合同当事人为天童公司与宏盛百世公司，根据合同相对性，天童公司是否能够作为权利人向成都军区疾控中心要求补偿，系另案解决事项。 综上，宏盛百世公司应向天童公司支付装修损失、评估费等经济损失共计882200.5元。 综上所述，天童公司的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。基于宏盛百世公司认可对除装修损失外的其他经济损失进行承担，本院对此予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初4764号民事判决第一项“确认四川天童美语教育咨询有限责任公司就位于成都市锦江区房屋的租赁事宜以徐宝欣名义与成都宏盛百世投资有限公司签订的《房屋租赁合同》以及四川天童美语教育咨询有限责任公司与成都宏盛百世投资有限公司签订的《租赁合同补充协议》合法有效；”、第二项“成都宏盛百世投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向四川天童美语教育咨询有限责任公司退还房屋租金318066.45元和租赁保证金215544.3元，共计533610.75元，并支付资金占用利息（以尚未退还款项533610.75元为基数，自2018年5月11日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）”； 二、变更成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初4764号民事判决第三项“成都宏盛百世投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向四川天童美语教育咨询有限责任公司支付装修损失、评估费用等各项经济损失共计860518.5元；”为“成都宏盛百世投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向四川天童美语教育咨询有限责任公司支付装修损失、评估费用等各项经济损失共计882200.5元”； 三、驳回四川天童美语教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费26521元，四川天童美语教育咨询有限责任公司负担9174元，成都宏盛百世投资有限公司负担17347元。二审案件受理费人民币14439.14元，四川天童美语教育咨询有限责任公司负担9626.14元，成都宏盛百世投资有限公司负担4813元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 张卫敏 二〇一九年十月十八日 书记员 郑 帅