山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0203民初5672号原告：李春坚，女，1976年7月31日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：张绍铠，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：青岛协信远海置业有限公司，住所地青岛市市北区洛阳路11号36号108户。法定代表人：吴晓明，董事长。委托诉讼代理人：张行，男，1991年12月28日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘金玲，山东德衡律师事务所律师。原告李春坚诉被告青岛协信远海置业有限公司（以下简称协信远海置业）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李春坚及其委托诉讼代理人张绍铠律师与被告协信远海置业的委托诉讼代理人张行、刘金玲律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李春坚向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告于2017年10月31日签订的《青岛市商品房预售合同》，被告返还原告交付的房款203714元以及自起诉之日起的利息；2、依法判令被告赔偿原告损失共计25348.18元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年10月31日签订《青岛市商品房预售合同》一份，由原告购买被告开发的位于市北区启迪协信青岛科技城1.2期*户房屋。该合同第十六条约定“甲方（被告）保证在向乙方（原告）交付该房屋时该房屋没有设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。”合同签订后原告按约定向被告支付了房款203714元，但被告未履行合同中保证，涉案房屋交付时仍存在抵押权，原告于2019年向青岛市房产交易中心查询，涉案房屋仍存在抵押权，原告于2019年4月向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后3日内按照合同约定解除涉案房屋的全部抵押权，否则将解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，但被告仍置之不理。为此，诉至法院，请求判如所请。被告协信远海置业辩称，1、原告诉请求解除合同的理由不符合合同约定及法律规定。原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》中没有交付时房屋存在抵押权，原告可以解除合同的约定。根据《合同法》第九十四条规定，只有在一方违约导致合同目的无法实现的情况下，以及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下方可行使合同解除权。而“主要债务”是合同规定的具有重要地位的、决定合同性质的合同义务。主要债务不履行将导致合同根本没有履行、合同目的根本没有实现。2、涉案房屋已于2019年6月25日撤销抵押。3、涉案房屋在2019年6月25日前合订存在抵押，并未影响原告利益。首先因该房屋存在抵押，导致该房屋按揭贷款直到2019年6月25日撤销抵押时方可办理，对此被告承担了利息损失，从另一方面看节约了原告的利息。其次，涉案房屋约定在2018年10月31日前交付房屋，并在《补充条款》第七条第7款约定“乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”。被告已在合同约定的宽展期向原告交付了房屋，未影响原告对涉案房屋的使用。综上，被告逾期撤销抵押登记，并未损害原告的利益，被告也已承担了逾期取得按揭贷款的利后果。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列事实无异议，本院予以确认：2017年10月31日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于青岛市市北区《启迪协信青岛科技城1.2期》8号楼6层*户房屋（以下简称涉案房屋），房屋规划用途是办公。房屋总价款403714元，首付款143714元，原告应于2017年10月31日前存入合同指定的账户，剩余房价款6万元，原告应于2017年11月20日前存入合同指定的购房。贷款20万元，原告以银行按揭贷款方式于2107年10月31日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2017年11月30日将贷款存入合同指定的账户。被告应于2018年10月31日前将房屋交付原告。因被告原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则原告给予被告60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。房屋交付条件为：房屋所在的单体楼座已通过竣工验收备案，原告已按约定履行了付款及其他约定义务。补充条款第七条约定，被告取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案证明文件是该房屋交付的唯一条件。合同第十六条约定“甲方（被告）保证在向乙方（原告）交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任”。合同附件四中注明涉案房屋设有在建工程抵押，原告在该附件中签字确认。补充协议还约定，被告应在该房屋交付后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。上述合签订后，原告按约定将203714元的购房款支付给了被告，被告于2018年12月29日将涉案房屋交付给了原告。原告为购房涉案房屋于2017年10月21日向深圳市前海云房网络科技有限公司支付了2万元团购费。于2017年10月31日交纳了住宅专项维修资金4649.68元。支付了2019年1月1日至3月31日期间的物业费398.5元，并预交了水费及电费计300元。2019年4月17日，原告向被告送达律师函，通知被告在三日内解除涉案房屋上设定的抵押权，否则有权解除合同。2019年6月25日，被告撤销了涉案房屋上的在建工程抵押。本院认为，原、被告之间就涉案房屋所签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案的焦点是被告向原告交付房屋时未按合同约定撤销房屋上设定的抵押权，涉案商品房预售合同是否应当解除。合同的解除分为约定解除和法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中双方并未将房屋交付时未撤销抵押权作为解除合同的条件，因此不符合约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。主要债务通常是指主给付义务。本案中，作为被告其主要债务是交付房屋使原告最终取得房屋所有权。现被告已将房屋交付原告，且合同约定的办理房产登记的期限尚未届满，尚不存在不能实现合同目的情形，故原告的解除也不符合法定解除的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。据此，在商品房买卖合同中，催告后的合理期间应为3个月，本案被告在收到原告的催告后在三个月内撤销了涉案房屋上的在建工程抵押，符合法律的规定，原告要求被告在三日内撤销抵押既无合同约定又不符合法律规定，不产生催告的法律后果。本案中，撤销在建抵押应系从给付义务，而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第94条第4项的规定，予以支持”。本案中，原告并无证据证明其合同目的因在建抵押而不能实现。综上，对于原告要求解除与被告签订的商品房预售合同本院不予支持。原告要求返还购房款、赔偿损失的主张，依法也不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：驳回原告李春坚的诉讼请求。案件受理费4736元，减半收取2368元与保全费1770元，均由原告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按以方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  张玲二〇一九年十月十日书记员  吴洁