黑龙江省宾县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0125行初14号原告：杨家树，男，1961年3月7日生，汉族，个体，住宾县。原告：王世宇，男，1977年7月13日生，汉族，个体，住宾县。原告：曹忠林，男，1948年12月22日生，汉族，个体，住大庆市让胡路区。原告：关世军，男，1954年7月19日生，汉族，个体，住绥化市北林区。原告：王世鹏，男，1981年5月31日生，汉族，个体，住宾县。五原告共同委托诉讼代理人：冯金荣，黑龙江宏典律师事务所律师。被告：宾县自然资源局，住所地宾县宾州镇迎宾路。法定代表人：李海波，局长委托诉讼代理人：金德元，该单位法律顾问。行政负责人：管宇，宾县自然资源局不动产登记中心主任。被告：宾县产住宅局。法定代表人：梁天祥，宾县房产住宅局局长。行政负责人：王洪祥，该局副局长。第三人：高金芳，女，1966年2月28日生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：徐树林，男，1964年5月22日生，个体住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘松，黑龙江明正律师事务所律师。第三人：姜东野，男，1984年9月10日生，汉族，个体，住宾县。委托诉讼代理人：刘松，黑龙江明正律师事务所律师。原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏诉宾县自然资源局、宾县房产住宅局房屋登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年8月22日立案受理后依法组成合议庭，于2019年9月24日公开开庭审理了本案。原告杨家树及原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏的共同委托诉讼代理人冯金荣，被告宾县自然资源局行政负责人管宇、委托诉讼代理人金德元，被告宾县房产住宅局行政负责人王洪祥，第三人高金芳的委托诉讼代理人徐树林、刘松，第三人姜东野的委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告宾县房产住宅局于2007年5月31日为第三人高金芳、姜东野核发了宾房权奋字第**房屋所有权证，该证记载主要内容：所有权人为姜东野，共有人为高金芳，产权来源为拍卖所得，房屋坐落在宾州镇奋斗街，一层面积280平方米。2018年11月23日宾县自然资源局为高金芳、姜东野换发不动产登记证。五原告不服，向本院提起行政诉讼。五原告诉称：2001年关世军、杨家树、曹忠林、郭宝贵购买人民商城一楼1000平方米产权，郭宝贵将产权转让给王世宇、王世鹏。经人民商城和主管单位宾县供销社联社测量形成红线图，本案争议的人民商城一楼门厅通道、一楼通道、电梯底座均在红线图内，并签订了合同。原告5人取得该部分的产权，之后人民商城未经5原告同意，未经法定程序处分集体财产，将280平方米部分违反法律规定卖给高金芳、姜东野。五原告诉至宾县法院申请确认买卖合同无效，宾县法院作出（2018）黑0125民初2974号民事判决书确认该280平方米属于公共部分，人民商城无权单独处分，未经其他业主追认，该处分无效。一审法院判决后高金芳、姜东野隐瞒房屋产权存在争议的事实，到不动产管理部门骗取了不动产产权登记。二审法院因国土资源局为高金芳、姜东野发放了不动产产权证书，判决原告败诉。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条，《消防法》第二十八条的规定，黑龙江省宾县人民商城无权对本案争议的280平方米公共使用部分私自出卖。二被告没有依法考察不动产现场，询问相关邻里权利人是否有异议，及公共通道和消防通道不能出卖的事实，向高金芳、姜东野发放房产证和不动产产权证书行为违法，一楼280米属于分散的通道，原房证没有明确的界限，未经四邻所有权人签字确认地块及面积，不应买卖。况且公有财产出卖应经主管机关委托的拍卖机构发布拍卖公告，召开集体组成成员大会通过，并通知商城所有业户参与，才具备出卖条件。宾县自然资源局未实地考察，没有经商城相邻所有权人同意，私自为高金芳、姜东野发放不动产产权证书程序违法。依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定依法诉至人民法院提起行政诉讼，请求1.依法撤销宾县房产住宅局为姜东野、高金芳颁发的房屋所有权证书;2.请求依法撤销宾县自然资源局为姜东野、高金芳颁发的不动产产权证书;3.请求认定二被告将宾县人民商城一楼门厅、一楼通道、电梯底座及3个楼梯通道及消防通道280平方米部分向高金芳、姜东野发放的房屋产权证和不动产权证书的行政行为违法，判令二被告更改不动产登记簿的记载;4.诉讼费由被告承担。五原告向本院提交以下证据：产权转让合同书、红线图、图片3张，证明原告同人民商场约定人民商场一楼前门通道及电梯底座均在原告红线图内，第三人无权出卖，图片证明人民商场建设时是八扇门，作为人员密集型商场属于疏散通道，该通道用于业户出行，不应作为独立产权出卖。被告宾县房产住宅局辩称：宾县人民商场建于1997年，1-4层建筑面积6700m2,一层2080m2，二至四层4620m2，1999年办理房屋产权登记，提交了纪委立项批件、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、准建证、国有土地使用证等手续，办理的初始登记，符合当时办照的法律程序。2006年供销社系统脱轨改制，经县领导批准，将宾县人民商场一层除已出卖的南厅、北厅以外的南门斗、楼梯间、电梯间等280m2和二至四层4620m2，合计4900m2进行依法委托拍卖，第三人以452万元拍卖所得。于2007年5月30日办理分房屋转移登记，提供的手续有宾县人民商场产权制度改革变现资产的请示、宾县供销社联合社文件《关于人民商场出售的决定》、委托拍卖合同、授权委托书、企事业单位办理产权证申请（批复）、拍卖成交确认书等手续办理的房屋转移登记。综上，我局为第三人办理的产权登记行为，手续齐全，程序合法。被告宾县房产住宅局向本院提交了以下证据：证据1.哈尔滨市宾县房屋产权登记表、宾县计划委员会文件、准建证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商场法人证明等，证明商场办理的初始登记手续齐全；证据2.拍卖成交确认单、委托拍卖合同书、拍卖授权委托书、企事业单位办理产权证申请、宾县供销社联合文件关于人民商场出卖决定、宾县供销合作社文件关于宾县人民商场变现资金、企业法人营业执照、事业单位法人证书、组织机构代码证、人民商场企业法人证明、第三人姜东野,梁天祥及两第三人身份证明，证明第三人的产权是按照拍卖相关规定办理，符合房屋登记规定；证据3.交易过户手续、原始房照4400平方米一本、220平方米一本、280平方米一本、3份房地产买卖审批表、3份房地产买卖合同书、契税凭证，证明该房屋已经依法纳税，我们为第三人办理的登记合乎规定。被告宾县自然资源局辩称：答辩人为第三人高金芳、姜东野颁发的不动产登记证是依据房产局提供了不动产登记确认单，证明该房不存在权属争议。答辩人为第三人颁发不动产证书程序、要件合法。该不动产登记证书是由宾房权证奋字第**变更过来的，只是更换证书。综上，答辩人为第三人颁发的不动产登记证书的行为合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告宾县自然资源局向本院提交了以下证据：证据一、不动产登记档案、不动产登记申请审批表、申请人身份证、分布图宗地图、不动产登记（档案）信息表、不动产权籍调查表、不动产测量表、土地档案查询信息单。第三人高金芳、姜东野述称：本案争议房屋第三人2006年合法购买，2007年办理产权证，对外出租12年，在此期间，原告应当知道该280米房屋归第三人所有。2018年民事案件判决后也应当知晓，判决作出时间为2018年11月6日，原告起诉行政案件为2019年8月12日，超过诉讼时效。本案争议房屋已经由中院判决认定，本案所争议280平方米的房屋已由第三人取得其所有权，原告与争议房屋没有关系，恳请人民法院驳回原告诉请。第三人向本院提交了以下证据：证据1.（2019）黑01民终40号民事判决书、（2018）黑0125民初2974号民事判决书，证明280平方米房屋不存在与他人共有，属于第三人所有。判决时间为2018年11月6日，原告提起行政诉讼时间为2019年8月12日，超过诉讼时效；证据2.原告房产档案卷宗、宾县供销合作社联合社文件、本案争议房产拍卖照片一份，证明原告购买的房屋四邻界止已经约定清楚，本案第三人所持有的280平米房产不侵犯原告的利益。本案争议房产系经过人民商场及县里主管领导签字同意，经过合法程序拍卖。经庭审质证，原告对被告房产住宅局提交证据的提出如下质证意见：对证据1真实性合法性无异议，宾县人民商场为公产，房屋买卖应按照法定程序进行；对证据2的真实性合法性均有异议，拍卖仅是人民商场委托，没有详细的拍卖流程和拍卖档案。委托拍卖合同2006年4月14日签订，主管单位供销社作出出售决定在2006年4月25日，拍卖成交时间是2006年4月26日，拍卖行为严重违法。2006年每平米920元，与市场价严重违背。公有房屋买卖应按照国家规定进行房地产价格评估，宾县房产住宅局没有做出评估，程序违法。对该组证据中契税凭证真实性没有异议，第三人没有足额缴纳契税。拍卖程序没有政府主管部门参与进行，没通知相邻权人参与没有在商场张贴公告，房产住宅局没有对拍卖进行严格审查，程序错误；对证据3中2007年5月30日两份房地产买卖审批书的合法性有异议，拍卖时间2006年4月26日，依据法律规定，应当在出售前提交审批。对280平方米房屋所有权证的合法性有异议，在原告购买一楼1000平方米产权时，签订的买卖合同明确约定了红线图作为房屋产权界限，前门厅通道，电梯底座，均在红线图内，红线图由人民商场和主管单位盖章确认，宾县人民商场未经原告许可无权单独办理产权登记。对宾县人民商场同高金芳、姜东野的280平方米房屋买卖合同的合法性有异议，原告是该280平方米的共同使用人，原告具有优先购买权。280平方米产权证合法性有异议，该房屋不具备发放产权证书的条件。被告自然资源局对被告宾县房产住宅提出的证据均无异议。第三人对被告宾县房产住宅局提出的证据均无异议。原告对被告宾县自然资源局的证据提出如下质证意见：对真实性无异议，合法性有异议，对黑龙江众诚测绘土地登记代理有限公司的不动产测量报告委托方显示是第三人高金芳、姜东野并非不动产登记机构，报告没有280平米房产的具体地块方位面积没有比例尺记载，没有真实的四邻签字确认，此证据属于无效证据。所画图纸存在错误，将前门厅画到了大门外明显不合法。自然资源局违反法定程序发放证书。被告宾县房产住宅局对被告宾县自然资源局提交的证据均无异议。第三人对被告宾县自然资源局提交的证据均无异议。被告宾县房产住宅局对原告提交的证据提出如下质证意见：对转让合同真实性无异议，合法性有异议，未经拍卖未经公产评估，公有房屋出售应当有国家相关部门批准。对红线图真实性合法性有异议，商场不具有测绘资质。对照片真实性无异议，单栋多业主房屋，应具备多门。被告宾县自然资源局对原告提交的证据质证意见同宾县房产住宅局。第三人对原告提交的证据提出如下质证意见：对协议真实性无异议，无法证明双方的界止，原告出具合同是2001年3月30日，后2002年10月23日重新签订协议对界止问题重新划分，原告持有的产权证是依据2002年10月23日签订的协议出具的；红线图，没有出具单位以及绘据单位，确属违法，与原告享有1000平米的绘制图显然不一致；照片的真实性有异议，假设照片真实，双方存在的是相邻权纠纷与本案无关。被告宾县房产住宅局、宾县自然资源局对第三人提交的证据均无异议。原告对第三人提交的证据提出如下质证意见：对证据1中判决书真实性无异议，证明问题有异议，法律规定当事人因诉讼未结束前不计入诉讼时效内。虽然二审判决已生效，原告已经向黑龙江省最高人民法院提起再审，未进行审理；对证据2中档案无异议，证明问题有异议，第三人提到2002年10月23日签订的补充协议书，约定扣除南门斗24平方米但应保持各门通畅，并非如今第三人将4扇门封闭摆放货物。档案中的宗地图与原告提交的红线图是一致的无差异。对文件其中两份文件的真实性无异议，对拍卖照片的真实性合法性有异议，拍卖程序不合法。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：被告宾县房产住宅局提交的证据符合证据的关联性、合法性和真实性的要求，能够证明涉案房屋转移登记至第三人名下的情况，本院予以采信；被告宾县自然资源局提交的证据可以证明为第三人办理换发不动产登记证情况，本院予以采信；原告提交的产权转让合同书，能证明原告购买人民商场一楼前厅1000平方米的事实，本院予以采信。原告提交的红线图与第三人提交房产档案中的图不一致，且原告对第三人提交的房产档案无异议，故本院不予采信。原告提交的照片与被诉颁证行为不具有关联性且不能证明该照出处，本院不予采信；第三人提交的证据其他证据与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2002年9月26日人民商场通过分照的方式将自建商城一层建筑面积2080平方米分出建筑面积1000平方米出卖给曹忠林、关世军、杨家树、郭宝贵，后买卖双方又通过协议对建筑面积1000平方米进行约定，约定该建筑面积1000平方米为扣除南门斗、东西楼梯等面积后的净剩建筑面积。郭宝贵将其所有部分出卖给王世宇、王世鹏，此建筑面积1000平方米房屋登记在五原告名下。2004年11月26日，人民商城以分照形式取得了涉诉建筑面积280平方米房屋所有权，产权证号为：宾房权证奋字第**。2006年供销社为了推进企业产权制度改革，在实施并轨基础上，妥善处理企业债务，解决退休职工养老保险费资金来源，向县政府请示拟出卖人民商城现有资产。2006年4月14日，人民商城与黑龙江省焦点拍卖有限公司签订委托拍卖合同，将人民商城一至四层剩余的4900平方米进行拍卖，本案争议280平方米包含其中。2006年4月26日，姜东野、高金芳以452万元拍卖成交。2007年5月31宾县房产住宅局为姜东野、高金芳颁发了建筑面积280平方米房屋的房屋所有权证，证号为：宾房权奋字第××号。高金芳、姜东野于2018年11月23日向宾县自然资源局提出申请，以宾房房权奋字第**屋所有权证换发了即本案争议建筑280平方米房屋，不动产登记证。原告不服宾县房产住宅局的颁证、宾县自然资源局的换证行为，向本院提起行政诉讼。另查明，2018年5月16日本院立案受理本案原告以本案第三人、宾县供销合作社联合社、宾县人民商城为被告，提起请求确认作为本案房屋登记行为民事基础法律关系的合同无效的民事诉讼。本院作出（2018）黑0125民初2974号民事判决书，确认了2006年4月20日姜东野、高金芳与宾县人民商城签订的人民商城一楼建筑面积280平方米买卖合同无效。高金芳、姜东野、宾县供销合作社联合社、宾县人民商城提出上诉，哈尔滨市中级人民法院判决撤销了本院确认合同无效的判项。庭审中原告提出已经向黑龙江省高级人民法院提出申诉，但未向本院提交受理通知书。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。宾县自然资源局与宾县房产住宅局同属于宾县行政区城内房屋登记机关，共同完成房屋登记行为，具有办理房屋权属登记的职权。人民商城作为一层建筑面积280平方米的房屋所有权人，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，人民商城有将该建筑面积280平方米房屋出卖给姜东野、高金芳的权利。人民商城、供销社与姜东野、高金芳签订的买卖合同效力已经人民法院生效判决确认。人民商城、供销社与姜东野、高金芳于2007年5月30共同向宾县房产住宅局提出申请，将建筑面积280平方米房屋转移登记至姜东野、高金芳名下，并提交了拍卖相关手续、房地产买卖合同、人民商城企业法人营业执照、宾县供销社事业单位法人证书、宾县供销社组织机构代码证、人民商场企业法人证明、第三人姜东野身份证明等材料，申请人提交的上述材料符合《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》第三十三条的规定。宾县房产住宅局履行了相应的审查义务后为姜东野、高金芳颁发宾房权房权奋字第**所有权证并无不当。宾县自然资源局为姜东野、高金芳颁发的不动产登记证，是根据宾房权奋房权奋字第**有权证书而换发的不动产登记证书，宾县自然资源局并未改变原房屋所有权证登记的内容。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。原告向本院提出撤销宾县自然资源局为姜东野、高金芳颁发的不动产登记证和认定宾县房产住宅局为第三人姜东野、高金芳颁发宾房权奋字房权奋字第**权证的房屋登记行为违法并更改不动产登记簿记载的请求，本院依法予以驳回。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。上述规定为消防行政管理规定，不是效力性强制性规定，不能作为撤销房屋登记行为的法律依据。姜东野、高金芳使用上述建筑面积280平方米房屋过程中若损害其合法权益，可以通过其他途径另行主张权利。综上，被告宾县房产住宅局作出的房屋登记行为，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏的诉讼请求本院不予支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：一、驳回原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏请求撤销宾县房产住宅局为第三人姜东野、高金芳颁发宾房权奋字第房权奋字第**证的房屋登记行为的诉讼请求；二、驳回原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏请求认定宾县房产住宅局为第三人姜东野、高金芳颁发宾房权奋字第×房权奋字第**的房屋登记行为违法并更改不动产登记簿记载的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨家树、王世宇、曹忠林、关世军、王世鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  高祥波审判员  陈 文审判员  叶富坤二〇一九年十月十四日书记员  刘 博