贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初3597号 原告（反诉被告）：都匀市雨花湖房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市特色广场北栋5单元6-7层504号，统一社会信用代码91522701322051732A。 法定代表人：陆应江，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈健，系贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵羽，系贵州子为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温庆均，男，1975年6月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈志翔，系贵州财团律师事务所律师。 原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司（以下简称雨花湖公司）诉被告（反诉原告）温庆均房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈健、赵羽，被告（反诉原告）温庆均及其委托诉讼代理人陈志翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雨花湖公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判决解除原告与被告2018年6月1日所签订的《商铺租赁合同》，并判决被告立即搬出房屋将所承租的房屋返还原告；2.请依法判决被告支付所欠原告2018年9月1日至2019年5月31日共计9个月的租金115965元，2019年4月份的水电费871元，2018年8月和2019年5月两个月的物业服务费2026元，2019年6月1日以后的租金按照每月14044元计算，计算至被告将所租赁的房屋返还原告为止；3.请依法判决被告支付2018年9月1日至2019年5月31日期间逾期支付租金的违约金（按所欠金额的每日千分之一计算，共计20873.7元）。事实及理由：原、被告于2018年6月1日签订了《商铺租赁合同》，原告将本公司的位于都匀市出租给温庆均经营餐饮使用（蜀香川味居餐馆）。合同约定租期为4年，从2018年6月1日起至2022年6月1日止，第一年租金每月12885元，从第二年其租金按每年9%逐年递增，租金按季度在每季度开始时支付，如被告逾期支付租金，按每日1%支付违约金，若被告逾期超过15日不付租金，原告有权解除合同。合同签订后，原告如约将出租的房屋交付给被告经营餐饮使用，被告仅仅支付了2018年6月1日至8月31日一个季度的租金。从2018年9月1日至今已拖欠9个月的租金115965元未支付，2019年4月份的水电费871元未交纳，2018年8月和2019年5月的物业费2026元未交纳，经原告多次催促被告，被告至今拒不支付，其行为严重损害原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如诉请。 被告（反诉原告）温庆均辩称：1.未按合同交纳租金系因雨花湖公司违约行为在先，即所租赁的房屋存在漏水情况，经多次催修，维修后漏水问题仍未解决，故温庆均不应承担诉讼请求中的全额租金，且不应承担违约金；2.雨花湖公司在2019年5月已将所租赁房屋上锁，温庆均已将丧失了对房屋的控制，故该期间之后的费用不应交纳；3.雨花湖公司诉请要求温庆均支付水、电、物业费主体不适格，其诉讼应予驳回。 被告（反诉原告）温庆均向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告双倍返还反诉原告《商铺租赁合同》押金51540元(25770元×2倍)，并赔偿反诉原告装修费188010元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水所造成实际损失7612元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告停电造成实际损失7500元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告2019年5月7日至2019年8月7日停业损失74400元(按都匀市税务局定额24800元×3个月)，赔偿反诉原告支付员工2019年5月份工资28800元;5.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:一、因反诉被告未积极履行其《商铺租赁合同》义务的违约行为造成反诉原告受到的经济损失，反诉被告应当承担违约责任及赔偿责。赵亮在反诉原告承租房屋前已对房屋基本装修完毕，2018年5月赵亮房屋转让给反诉原告，反诉原告先后支付赵亮转让费21万元并仅对布局等进行部分装修调整。反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）于2018年6月1日签订合同编号为:YH(6)S7-009《商铺租赁合同》、合同中约定“第十三条13.2甲方违的解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿”。反诉原告按合同约定将房屋租金38655元(三个月)支付给反诉被告指定代收人，将租赁保证金25770元交付给反诉被告指定代收人。2018年7月，反诉原告在经营期间发现房屋漏水(附漏水图及照片)导致店面无法开展正常经营活动，反诉原告在发现漏水后第一时间进行检查，发现屋顶出现多处漏水情况并且漏水处可能涉及房屋主体问题。反诉原告便第一时间通知反诉被告以及物业管理公司，反诉原告在第一时间并未得到关于漏水的维修维护、而是在反诉原告多次向反诉被告告知漏水情况后，反诉被告最终过了一个多月才对水点进行维修。在经过反诉被告维修后，房屋仍然存在继续测水现象，反诉原告先后多次向反诉被告反应漏水导致无法正常经营的情况，反诉被告仍然未能要善解决漏水问题，至此反诉被告未按合同的定“第六条6.1发现问题及时通知甲方及物业管理公司，然后划分责任进行维修维护与保养。”应当承担的责任。在双方协商未果后反诉被告将反诉原告起诉至人民法院，要求解除合同。至此，反诉原告违反合同约定，反诉原告向反诉被告交付房屋和货押金25770元。反被告应当双倍返还反诉原告租赁押金51540元，并且赔偿反诉原告装修费188010元(转让费21万元+装修花费40680元，按25％折旧计算)、赔偿因房屋漏水所造成实际损失7612元。二、反诉被告安排人员将房屋上锁、断电，造成反诉原告无法开展正常经营活动并且大量货物损坏，反诉被告应当赔偿反诉原告营业损失及货物损失。2019年5月7日，反诉被告将房屋锁门、停水、断电。反诉原告在锁门、断电后多次通知反诉被告，房屋内有冷柜中有货物，需供电保鲜，但反诉被告对反诉原告的话不管不顾，造成大量货物受实际损失金额为7500元，并且在此期间反诉原告无法正常开展经营活动，反诉被告应当赔偿反诉原告2019年5月7日至2019年8月7日停业损失74400元(按都匀市税务局定额24800元×3个月)，赔偿反诉原告支付员工2019年5月份工资28800元。综上所述，反诉原告为保护自己的合法权益不受侵犯，特根据(民法)、《民事诉必法》的有关规定，恳请人民法院依法支持反诉原告全部诉讼请求。 原告（反诉被告）雨花湖公司辩称：温庆均的反诉主张均不能成立，依法应予全部驳回，1.关于房屋漏水问题，该房屋并未漏水，仅为部分位置渗水。该情况发生后，雨花湖公司已经在第一时间内进行了处理，并支付了相应的维修费用，并不存在违反合同约定的违约行为；2.温庆均所租赁的房屋共三层，其租赁的房屋位于二层，也就是说房屋的渗水是从三楼渗下，其情况轻微，故不会给温庆均造成损失；3.关于停水、停电造成的损失，与雨花湖公司无关，该房屋的停水、停电系温庆均不按时交纳水电费用及物管费，被物管公司所停，故其损失与雨花湖公司无关；4.关于停业损失，温庆均作为房屋的承租人拒交租金，且自行将门上锁离开，反找出租人赔偿停业损失，于法无据。 经审理，本院确认以下事实：1.2018年6月1日，雨花湖公司与温庆均签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定，雨花湖公司将其所有的位于都匀市平方米）商铺出租给温庆均经营餐饮使用，租赁期限为4年（即从2018年6月1日起至2022年6月1日止），第一年租金每月12885元，从第二年其租金按每年9%逐年递增，租金按季度在每季度开始时支付，如被告逾期支付租金，按每日1%支付违约金，若温庆均逾期超过15日不付租金，雨花湖公司有权解除合同；2.在合同履行过程中，因案涉房屋出现了渗水现象，温庆均以此为由至今仅向雨花湖公司交纳了租房押金25770元及2018年6月1日至8月31日的房屋租金38155元（由都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司代收）；3.2019年4月26日及5月3日，雨花湖公司两次向温庆均发出通知，要求温庆均将2019年9月1日起所拖欠的租金按通知时间交纳，否则雨花湖公司将停水停电并收回商铺，所造成的损失由温庆均自行承担；4.据雨花湖公司当庭陈述，因温庆均未按约定支付水电费、物管费等，都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司于2019年5月7日对温庆均所租赁的商铺停止供应水、电；5.庭审中，雨花湖公司提供了房屋维修图片、维修记录本、维修费用清单、工程结算单、收条等证据，证实了案涉房屋的渗水情况，已在2018年10月10日前全部维修完毕，温庆均对此不予认可，认为房屋漏水现象一直持续，故于2019年5月20日与其他商铺的承租人一同向雨花湖公司《要求缓交、减少房租申请》，但雨花湖公司陈述未收到该申请；6.雨花湖公司与温庆均均不认可案涉商铺大门加锁系其为之；6.雨花湖公司并未代温庆均向应收取水电费用、物业管理费的部门或公司代交过该部分费用。 本院认为，雨花湖公司与温庆均之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规关于合同效力的禁止性规定，应属有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，案涉合同明确约定了合同解除的条件，即案涉合同第十三条第一款：“乙方（温庆均）逾期交纳租金、水、电、气等……逾期超过15日，甲方（雨花湖公司）有权解除本合同，不再返还乙方（温庆均）租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金”，现温庆均未按合同约定按季度向雨花湖公司交纳租赁费用，且在雨花湖公司两次《通知》催告后，仍未交纳，违反合同义务，故雨花湖公司有权解除合同，要求温庆均将案涉商铺交还原告。 《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百四十四条分别规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《商铺租赁合同》解除后，温庆均理应继续按照该合同向雨花湖公司支付商铺租赁费用，并承担违约责任向雨花湖公司支付违约金。关于商铺租赁费用的认定问题：温庆均未按约定交纳商铺租赁费用，雨花湖公司在对其发出的通知中，已对可能造成的后果（即停水、停电、收回该商铺）进行了告知，而温庆均仍拒不交纳，已至造成案外人都匀市断电的事件发生，导致温庆均无法经营，但该事件并非不可调和，只要温庆均及时与雨花湖公司进行沟通，并交纳所欠费用，并非会导致该诉讼的发生；而时至今日温庆均不管不问，仍将原经营所需的物品存放于该商铺内，且本案诉讼至今温庆均仍未向雨花湖公司作出同意雨花湖公司可对案涉商铺另行招租或其有意搬离的意思表示，造成雨花湖公司使用案涉商铺，故租赁费用理应计算至温庆均实际搬离之日止；对温庆均提出商铺大门被雨花湖公司所加锁，造成其无法实际占有、使用该商铺的抗辩，因温庆均未提供证据证实系雨花湖公司所为，故本院不予采信；对房屋的租赁费用计算为：对于已交纳的租赁费用38655元系截止2018年8月31日的租赁费用，双方不持异议，即温庆均应当从2018年9月1日起至2019年6月1日起按照月租金12885元标准计付，并将交纳的租房押金25770元在该部分予以扣除，即12885元×9个月-25770元＝90195元，从2019年6月2日至实际交还该商铺之日按合同约定租金递增9%标准（即14044元）计付；关于违约金，合同已作约定，但约定过高，雨花湖公司虽主动调整，但未举证证明其实际损失，且对租金部分已实际支持至实际交还商铺之日，故本院根据公平原则，酌定将该违约金调整为10000元，超出部分本院不予支持。对温庆均提出的房屋漏水问题，法律亦有规定，即在雨花湖公司未履行维修义务的情况下，其可自行维修，维修费用由雨花湖公司承担，若因维修影响其使用，才可减少租金，现温庆均未提供证据证实维修影响其使用，故要求减少的租金的抗辩，本院不予采信。 关于雨花湖公司诉请的水、电、物管费的诉请，因雨花湖公司并非收取主体，故本院不予支持。 关于温庆均反诉的诉讼请求，对于温庆均的提出的双倍返还《商铺租赁合同》押金51540元(25770元×2倍)、赔偿因房屋漏水所造成实际损失7612元、赔偿2019年5月7日至2019年8月7日停业损失74400元、赔偿支付员工2019年5月份工资28800元的诉讼请求，因无法律及事实依据，且导致案涉商铺无法正常经营使用，合同解除系温庆均违约所导致，故对上述诉请，本院不予支持;对赔偿停电造成的食物、调料损失7500元的诉请，因温庆均未举证证明对案涉商铺的停电措施系雨花湖公司所采取，而对此雨花湖公司当庭陈述系都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司所为，故对此本院不予支持，温庆均可另行主张权利。关于温庆均诉请的赔偿装修费188010元的诉请，因雨花湖公司并未表示同意利用，且合同解除系温庆均违约导致，故对该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司与被告（反诉原告）温庆均于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》，被告（反诉原告）温庆均于本判决生效之日起十日内搬离位于都匀市，并将商铺交还原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司； 二、被告（反诉原告）温庆均于本判决生效之日起十日内向支付原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司支付2018年9月1日至2019年6月1日的商铺租赁费用90195元，并自2019年6月2日起按月租金14044元标准计付租赁费用至商铺实际交还之日止； 三、被告（反诉原告）温庆均于本判决生效之日起十日内向支付原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司支付违约金10000元； 三、驳回原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）温庆均的诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3376元，反诉费5896元，因适用简易程序审理减半分别收取1688元、2948元，合计4636元，由原告（反诉被告）都匀市雨花湖房地产开发有限公司负担36元，被告（反诉原告）温庆均负担4600元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王志坚 二〇一九年十月十四日 法官助理李昱莹 书记员张林涛（代）