贵州省清镇市人民法院民 事 裁 定 书(2019)黔0181民初4386号原告：熊朝银，男，1975年10月3日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：姚永堃，贵州哲瀚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：周厚义，男，1984年11月28日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：贺诗兰，女，1988年8月15日生，汉族，住住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告熊朝银诉被告周厚义、第三人贺诗兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊朝银及其委托诉讼代理人姚永堃，被告周厚义、第三人贺诗兰及其共同委托诉讼代理人陈文元到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告熊朝银向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告签订的《卖房协议》合法有效；二、判决被告按协议履行义务，配合原告将房屋所有权登记到原告名下，第三人协助办理；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年4月17日签订《卖房协议》。约定：被告将拆迁安置取得的中环国际B（8）栋12楼5号房（面积110平方米）及停车位卖给原告，房款共计人民币313000元。因之前被告向原告借有款项，故此次买卖房屋时，双方约定用被告欠原告的借款本金和利息与原告应支付的房款进行债权债务互抵，债权债务互抵后原告不再支付购房款，故双方在协议中注明“款已付清”字样。2016年9月26日，原告接到贵州益华房地产开发有限公司的收房通知，遂与被告一起到房开公司办理了涉案房屋的收房手续，领取了住宅使用说明书，房屋质量保证书，并交纳相关费用。收房手续办理完毕后，被告将房屋交付原告，同时还将房屋拆迁安置合同及其他相关资料的原件全部交付原告。2017年4月13日，原告对房屋进行了装修后搬入该房内居住。2019年初，益华房开公司通知涉案房屋已能办理所有权证，原告多次催告被告办理并将房屋过户登记在原告名下，但被告迟迟不予办理。另，被告与第三人于2008年9月4日登记结婚，2016年9月19日协议离婚。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告周厚义辩称，第一、原被告之间是民间借贷关系，第三人对借贷并不知情；第二、原被告签订卖房协议是作为借款的担保，同时第三人对原被告签订卖房协议也不知情；第三、在原告装修案涉房屋之时，第三人曾予以阻止劝告；第四、案涉房屋属于拆迁安置房，属于被告及第三人共同共有，同时，原被告及第三人均是同组居住，因此原被告的行为属于恶意串通，损害第三人合法权益的行为，案涉协议应属无效；第五、鉴于原被告之间基础法律关系是民间借贷，根据最高院司法解释的规定，应当以民间借贷的法律关系进行审理，如果原告经释明不变更诉讼请求，案涉协议无效，应当驳回原告诉讼请求。第三人贺诗兰述称意见与被告周厚义答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2008年9月4日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记结婚。2013年9月14日，周厚义、贺诗兰（乙方）与贵州益华房地产开发有限责任公司（甲方）、清镇房屋征收局（丙方）签订《商品房认购安置协议书》，约定：因金马线、白马线建设需要，丙方依法对乙方的房屋进行征收（征收安置面积134.89㎡），并购买甲方建设的位于贵州省清镇市中环国际Ｂ8幢1单元12楼5号房屋（建筑面积110.05㎡）作为乙方安置用房，乙方自愿将剩余面积24.84㎡调换甲方车位两个。2013年9月、10月，被告周厚义向原告熊朝银分两次借款，共计200000元，双方对借款并未约定还款期限，但约定了利息，周厚义还在借款时将《商品房认购安置协议书》抵押在原告处。2015年4月17日，经原告与被告周厚义对账，周厚义已欠原告借款本金及利息共计313000元，被告周厚义（甲方）与原告熊朝银（乙方）在证人龚某见证下签订《卖房协议》，协议载明“经甲乙双方协定，甲方把中环国际Ｂ8栋12楼5号房110平方米（以下简称案涉房屋）和停车位卖给乙方，人民币叁拾壹万叁仟元整（313000.00元），款已付清，但甲方必须配合乙方办理房屋过户手续”，原告熊朝银与被告周厚义及证人龚某均在购房协议上签字确认。2016年9月19日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记离婚并签订《离婚协议书》，其中对夫妻财产及债权债务约定为“房屋地点清镇市东门桥御景华府47栋18-3（房屋为115.61平方米），房屋归周乐睿宸、贺诗兰所有。双方无债务”。2016年9月26日，被告周厚义接收案涉房屋后于同日将案涉房屋钥匙交付给原告，卖房协议中约定的停车位双方并未到房开处办理交接手续。2017年4月13日，原告与贵州倾城物业管理有限责任公司签订《中环国际住宅装修管理服务协议》后开始对案涉房屋装修，后入住该房屋居住至今。2019年3月，案涉房屋具备办理不动产转移登记条件，案涉房屋至今未办理不动产登记手续。审理中，原告熊朝银自认其虽于2016年9月26日接收案涉房屋，但也在等待被告周厚义及时还款后将房屋返还给周厚义，直到2017年4月周厚义还未偿还借款时才装修入住；另第三人贺诗兰曾在原告装修房屋期间告知过原告房屋权属存在争议。审理中，被告周厚义称其2017年1月19日还在贵州清镇农村商业银行股份有限公司处取款40000元后当即交给原告用于支付借款利息，拟证明双方签订的名为卖房协议，实为将房屋作为借款的担保。被告提交的银行流水载明其于2017年1月19日现金取款45000元，为核实案件事实，本院调取其取款时的监控视频，但因视频监控保存期限原因，已无法调取。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《卖房协议》《商品房认购安置协议书》《中环国际住宅装修管理服务协议》《离婚协议书》、住宅使用说明书、房屋质量保证书、通知、收款收据，证人龚某的证言，被告周厚义与第三人贺诗兰提交的《商品房认购安置协议书》《住宅置换车位协议》《离婚协议书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院经审查认为，原被告双方应为民间借贷法律关系，主要理由如下：一、被告在向原告借款时就将《商品房认购安置协议书》交给原告，说明双方在借款时就有将房屋用于借款抵押担保的意思表示；二、原被告双方在签订《卖房协议》后，原告并未将借条交还给被告或在被告见证下将借条销毁；三、原告在审理中自认其在收房后仍等待被告偿还借款；四、原被告双方签订的《卖房协议》中除案涉房屋外，还包括停车位，但原告至今未向被告主张交付停车位；五、在《商品房认购安置协议书》中案涉房屋的权利人体现的是被告周厚义及第三人贺诗兰，但在签订《卖房协议》时却并无贺诗兰签字确认，事实上，贺诗兰曾在原告装修案涉房屋时向原告主张过权利；六、原被告双方签订的《卖房协议》中对于房屋的交付时间、交付方式、违约责任等均未明确约定，有违日常买卖合同交易习惯。基于上述理由，本院认为双方签订《卖房协议》只是作为民间借贷的担保。而对原告主张被告在无力还款时已将案涉房屋用于抵偿其所欠的借款本息，双方之间已从民间借贷法律关系转化为买卖合同的法律关系的意见，本院认为，法律关系的变更应当经双方意思表示一致，本案中原告在与被告签订《卖房协议》后并未将借条交还或销毁，在收房后仍等待被告偿还借款等行为，均足以说明双方仍然为民间借贷关系，只是因被告无力还款时，原告自行主张按照《卖房协议》用案涉房屋抵偿借款本息，该行为并未经过被告认可，故本院认为原被告双方还是民间借贷法律关系，而非买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本院向原告释明后，原告拒绝变更诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告熊朝银的起诉。案件受理费300元，退还原告熊朝银。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  柳红强人民陪审员  桑德志人民陪审员  杨光华二〇一九年十月二十一日书 记 员  陈 芳