广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3208号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：舒兆洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙景明，系广东金硕律师事务所律师。被告：孔发远，男，1977年2月26日出生，汉族，住广东省恩平市，原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）诉被告孔发远物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托诉讼代理人龙景明到庭参加诉讼。被告孔发远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院现已审理终结。原告益威公司诉称：2015年10月，原告（当时名称为江门市益威物业服务有限公司）与江门市育德上院住宅小区业主委员会（以下简称“育德上院业委会”）签订《江门市育德上院住宅小区物业服务合同》，约定由原告为江门市育德上院住宅小区业主提供物业服务，其中该合同第二条约定:物业管理区域包括：标识为聚德街11、13幢，建德街12、14幢，聚德街9号101、103、105、107、109、111室，建德街8号101、102、104、105、106、108室，以及管理区域内所有的公共用地、公共场所和其附属设备设施；第十八条约定：管理期限自2015年11月1日至2018年10月31日止；合同第二十二条约定：非住宅房屋由乙方（原告）按建筑面积每月2.00元/㎡向业主或物业使用人收取。2018年9月原告再与业委会续约至2019年1月30日。被告是江门市蓬江区聚德街13幢201室、202室以及9号107卡、109卡、111卡商铺的业主，一直使用原告提供的物业服务，但被告在2015年11月至2019年1月期间没有向原告支付物业服务费以及逾期的违约金（滞纳金），被告的行为已违反合同约定，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2015年11月至2019年1月物业服务费、分摊水、电费及维修费合共人民币31179.7元及违约金（以每月欠付的物业服务费为基数，分别从逾期后的次月1日即2015年12月1日起按每日3‰计至费用付清之日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。益威公司在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告主体信息；2、江门市育德上院住宅小区物业服务合同（2015）；3、江门市育德上院住宅小区物业服务合同协议书，以上证据证明原告从2015年11月1日起至2019年1月30日为江门市育德上院住宅小区内住户提供物业服务；4、服务照片，证明原告为育德上院小区提供了物业服务；5、催收资料，证明原告向被告催收物业服务费的情况；6、《不动产信息查询结果列表》，证明被告物业的权属登记情况。被告孔发远无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告益威公司提供的《营业执照》载明：“名称：益威公司，成立日期：2007年11月13日，经营范围：服务：物业管理…。”原告与育德上院业委会于2015年10月22日签订《江门市育德上院住宅小区物业服务合同》，主要约定：“委托方（甲方）：育德上院业委会，受托方（乙方）：益威公司，甲方委托乙方对育德上院住宅小区内实行物业管理。物业名称：育德上院商住小区，四至：东近丰乐路，南近建德街，西近院士路，北提案聚德街。物业管理区域包括：标识为聚德街11、13幢，建德街12、14幢，聚德街9号101、103、105、107、109、111室，建德街8号101、102、104、105、106、108室，以及管理区域内所有的公共用地、公共场所和其附属设备设施。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人依法享有法律法规及本合同规定的业主权利，并承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑公共部位（包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙体等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……。委托管理期限为叁年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止。物业服务费用由乙方向小区业主及物业使用人收取，第一年（即从合同签订之日起计算一年），住宅房屋按照建筑面积每月1.7元/㎡；第二年和第三年，在上一年的收费标准基础上递增0.1元，即住宅房屋按建筑面积每月1.8元/㎡；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月2.00元/㎡向业主或物业使用人收取，且合同期内保持不变….业主及物业使用人于每月10日前缴纳当月的物业服务费及其他应交费用，逾期一个月不交纳物业服务费用的，乙方应当上门催交或书面通知其限期交纳，逾期三个月仍不交纳的，乙方可以通过法律途径依法追收欠缴的物业服务费及其逾期滞纳金，每逾期一日按照千分之三收取滞纳金。原告与育德上院业委会于2018年9月30日再签订《江门市育德上院住宅小区物业服务合同续签协议书》，内容为：“鉴于双方在2015年10月22日签订了《江门市育德上院住宅小区物业服务合同》(以下简称“原合同”)中约定了由乙方为甲方提供物业管理服务，因原合同即将到期，由于甲方正在换届改选，待产生新的业委会后，再由新的业委会与乙方商议有点续约事宜，故双方经协商一致，就原合同有效期延长之有关事宜约定如下：1、在本续签协议有限期间内，双方的各项权利义务关系均适用原合同；2、甲、乙双方同意原合同有效期自原定届满之日起延长之2019年1月1日，即自2018年11月1日起至2019年1月30日止，甲、乙双方可于本协议到期之日前协商再次续签之有关事宜；3、本协议只涉及对原合同有效期限的变更，原合同所涉及的费用、服务内容及甲乙双方权利义务等内容均不发生变化，本协议对甲乙双方及小区全体业主、物业使用人具有约束力…。”原告提供的江门市不动产登记中心出具的《不动产信息查询结果列表》载明：“登记号：835592、835596、835594，835589、835588权属人：孔发远，坐落位置：蓬江区聚德街育德上院9号107卡/109卡/111卡商铺，面积：109.09㎡、89.47㎡、165.3㎡；坐落位置：蓬江区聚德街育德上院13幢201室、蓬江区聚德街育德上院13幢202室，面积139.12㎡、139.97㎡…。”在庭审中，原告陈述自其进驻聚德街育德上院小区提供物业服务后，被告一直使用上述商铺及房屋，被告一直没有缴纳商铺的物业服务费，并从2018年9月起没有缴纳201、202房屋的物业服务费、分摊水、电费及维修费。原告曾到过上述商铺或房屋现场向被告催收上述费用，并提供了现场照片予以证实。被告应在每月10日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向原告支付违约金（滞纳金）。原告在本案主张的商铺缴费期间为2015年11月至2019年1月，房屋缴费期间为2018年9月至2019年1月。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告益威公司提供的《江门市育德上院住宅小区物业服务合同》、《江门市育德上院住宅小区物业服务合同续签协议书》、《不动产信息查询结果列表》等证据有原件，被告孔发远经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据可以证实被告孔发远为坐落于蓬××区××院××卡××卡××商铺、××区××院××室、××室房屋的权属人，原告于2015年11月起接受育德上院业委会的委托为育德上院住宅小区提供物业服务至2019年1月，因此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以认定原告与被告孔发远之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告孔发远之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于被告孔发远应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告于2015年11月起已进驻育德上院住宅小区，为该小区业主提供物业服务至2019年1月，而本案未有证据显示被告孔发远在原告提供物业服务后从2015年11月起至2019年1月期间有缴纳过上述商铺的物业服务费及从2018年9月起至2019年1月期间有缴纳过201室、202室房屋的物业服务费，故原告主张经其多次催促被告孔发远仍未缴纳上述期间发生的物业服务费用，要求被告孔发远支付上述费用的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据《不动产信息查询结果列表》、《江门市育德上院住宅小区物业服务合同》中关于107卡、109卡、111卡商铺及201室、202室房屋权属登记、面积以及物业服务费收费标准的确定，原告要求被告孔发远支付的物业服务费合共为30892.88元〔商铺服务费：即从2015年11月起至2019年1月，按每月应付的物业服务费727.72元（363.86㎡×2元/㎡）×未缴的时间39个月；房屋服务费：从2018年9月起至2019年1月，按每月应付的物业服务费502.36元（279.09㎡×1.8元/㎡）×未缴的时间5个月〕的请求依据充分，本院予以支持。对原告请求的分摊水、电费及维修费，因原告未能提供有效证据证明上述费用应如何计算，被告应如何分摊以及是否已实际支出等，原告举证不能应承担相应的后果，故对该请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原告与育德上院业委会签订的《江门市育德上院住宅小区物业服务合同》关于违约责任如何承担的约定，被告逾期即每月10日前未支付物业服务费，应按每日千分之三的标准缴交滞纳金（违约金），而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告孔发远未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业服务合同》关于违约金计算标准的约定已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之六，原告主张的违约金应为：2015年11月至2019年1月，以每月欠付的物业服务费727.72元为基数，分别从逾期后的次月1日起计算，即2015年11月的违约金从2015年12月1日开始计算。2018年9月至2019年1月，以每月欠付的物业服务费502.36元为基数，分别从逾期后的次月1日起计算，即2018年9月的违约金从2018年10月1日开始计算，以此类推，计至2019年1月，从2019年2月1日开始计算，均按每日万分之六计至物业服务费清偿之日止。原告主张违约金的超出部分因理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孔发远应自本判决生效之日起十日内向原告广东益威物业服务有限公司支付2015年11月至2019年1月的物业服务费人民币30892.88元以及违约金（2015年11月至2019年1月，以每月欠付的物业服务费727.72元为基数。2018年9月至2019年1月，以每月欠付的物业服务费502.36元为基数。2015年11月的违约金从2015年12月1日开始计算，2018年9月的违约金从2018年10月1日开始计算，以此类推，计至2019年1月，从2019年2月1日开始计算，均按每日万分之六计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告孔发远如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1804.97元，由被告孔发远全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长  李常明审判员  张华理审判员  杨丽燕二〇一九年十月十一日法官助理黄乐媛书记员王敏仪