广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6462号 原告（反诉被告）：滕伟，男，1965年9月21日出生，壮族，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：李海霞，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍群芳，广西刘晰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：北海长和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道与昆明路交汇处南侧长和大厦**商铺**，统一社会信用代码9145050066214445xx。 法定代表人：王志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方兴周，广西钰锦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海市兴凯房地产开发有限公司，住所，住所地广西壮族自治区北海市北海大道**长和大厦**社会信用代码91450500796829972R。 法定代表人：王志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方兴周，广西钰锦律师事务所律师。 原告滕伟与被告北海长和房地产开发有限公司（以下简称长和公司）、北海市兴凯房地产开发有限公司（以下简称兴凯公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法组成合议庭并于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告滕伟的委托诉讼代理人李海霞、伍群芳，被告长和公司、兴凯公司共同的委托诉讼代理人方兴周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕伟向本院提出诉讼请求为：1、两被告偿还原告借款本金11648750元；2、两被告向原告支付借款利息6523300元（以年利率24%计算，从2017年3月24日暂计至2019年7月23日共28个月）；3、两被告承担原告为实现债权所产生的律师费用344000元；4、原告有权以本案抵押物（详见抵押清单）经折价、拍卖或者变卖之价款优先受偿；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2014年10月22日，原告与被告长和公司签订《抵押贷款合同》，约定原告向被告提供借款25000000元，期限6个月，自2014年10月24日至2015年4月23日止，月利息及服务费为675000元（即月利息及服务费为2.7%）,按月支付，被告长和公司自愿提供其位于北海市北海大道269号长和大厦的房产113套作为抵押担保，并约定在履行合同的过程中若发生纠纷，所产生的费用由被告承担（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、仲裁费、手续费、过户费、执行费、税金、保险费等）。2014年10月23日、24日原告两次将借款25000000元支付给被告长和公司指定的法定代表人王志强账户，并对抵押的房产办理了抵押登记手续。2014年11月18日，原告与被告长和公司、兴凯公司签订《抵押物置换协议》，约定：被告兴凯公司将其所有位于北海市四川路888号“金海财富中心”69套在建工程置换北房地交押字（2014）第17318号中60套房产作为抵押物，手续办结后视为被告兴凯公司收到原告借款1380万元和原告收到被告长和公司归还借款1380万元，两被告为共同的利益和债权责任方，两被告任何一方违约两被告均共同承担违约责任。同日，原告与被告兴凯公司签订《抵押贷款合同》，约定：原告向被告兴凯公司提供借款13800000元，期限6个月，从2014年11月24日至2015年5月23日止，月利息372600元（即月利率2.7%），按月支付，被告兴凯公司提供其位于北海市四川路888号“金海财富中心”69套在建工程作为抵押担保，并约定在履行合同的过程中若发生纠纷，所产生的费用由被告承担（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、仲裁费、手续费、过户费、执行费、税金、保险费等）。双方同时签订《抵押合同权责》一份，被告同意将在建工程作为抵押物并办理了抵押登记手续。2015年4月18日前两被告均按合同约定支付完利息，2015年5月1日，原告与两被告签订《抵押贷款合同延期协议》，约定原借款2500万元的期限延长至2015年10月23日。之后原、被告双方多次变更抵押物，最终原告取得被告长和公司45套房屋的抵押权（Ｎ北房他证2015字第××号《他项产权登记证》）和被告兴凯公司75套房屋（Ｎ北房他证2015字第××号《他项产权登记证》、Ｎ北房他证2015字第××号《他项产权登记证》、Ｎ北房他证2015字第××号《他项产权登记证》）。 2016年8月8日，原告与被告兴凯公司签订《抵押贷款合同变更协议》及《部分抵押物解压协议》，约定解压被告兴凯公司位于北海市四川路888号的“金海财富中心”9套房屋，被告兴凯公司转款340万元给原告，作为偿还借款本金235万元及利息和服务费，但被告兴凯公司尚未结清上述利息和补齐235万元原债权总数。 从2016年9月8日后，原告与两被告多次签订《抵押贷款合同变更协议》及《部分抵押物解压协议》，利用解压部分抵押物偿还部分本金及利息，直至2017年3月3日，被告长和公司共偿还本金6159437元，尚欠本金5040563元，被告兴凯公司共偿还本金7992535元，尚欠本金5807465元，抵押物最终为被告长和公司名下45套房屋以及被告兴凯公司名下75套房屋（详见抵押物清单)。经原告催收未果。 被告长和公司、兴凯公司共同辩称：一、原告滕伟与被告长和公司、兴凯公司签订的《抵押贷款合同》因违反法律的强制性规定，应认定原、被告之间的借款合同关系无效。具体表现为：1、原告存在多个民间借贷案件的情形；2、民间借贷中，出借人的资金必须是其合法收入的自有资金，禁止吸收或变相吸收他人资金用于借贷。但在已知的贵院审理的以滕伟为原告的两起民间借贷纠纷案件中《抵押贷款合同》等合同类文件均为统一格式且两份合同借款金额高达4500万元，由于原告本人无正当理由不到庭应诉不能说明资金来源，且原告代理人也不清楚出借资金的来源和当事人之间的关系。被告认为原告通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性、借条格式统一，借款目的也具有营业性，未经国家相关部门批准，擅自从事经常性的借贷业务，属于从事非法金融业务活动，符合职业放贷的法律特征。根据银保监发(20l8)10号通知及《银行业监督管理法》第十九条规定，该强制性规定直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。本案原告从事放贷业务的行为违反了上述规定，亦损害社会公共利益，根据《合同法》第五十二条的规定，以及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条规，应认定原、被告之间的借款合同无效。二、本案被告只需按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付资金占用费。1、原告向被告出借资金的行为因违反法律的强制性规定且符合职业放贷的法律特征，故案涉民间借贷行为无效，原告与被告签订的《抵押贷款合同》及补充协议亦为无效，双方当事人对于利息的约定也同时无效。2、双方当事人签订的合同中就约定的利息也不明确，因为合同中约定的是被告要向原告支付利息和服务费两项费用，而原告在向被告出借借款后并没有对被告有任何服务，所以每月让被告支付服务费是不合理的。综上所述，因原告为职业放贷人，其行为违反了法律法规的强制性规定，不仅有事实根据，而且有法律依据，故其与被告签订的借款合同应属无效，所约定的利息及律师费均为无效。 被告（反诉原告）长和公司、兴凯公司向本院提出反诉诉讼请求为：1、确认两被告与原告签订的《抵押贷款合同》无效；2、原告返还两被告多支付的利息及占用费12442575.43元（资金占用费自2017年3月2日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、反诉费由原告负担。 经审理查明：2014年10月22日，原告滕伟（甲方、贷款方）与被告长和公司（乙方、借款方）签订《抵押贷款合同》，约定：甲方同意借给乙方2500万元，借款期限6个月（2014年10月24日至2015年4月23日止），以到款时间开始计算借款利息及服务费；在借款期限内，乙方每月向甲方支付利息和服务费675000元,同时在签订本合同时乙方一次性按675000元向甲方支付一个月的利息，以后每月24日前支付下个月的利息；如乙方在三个工作日内不按时支付给甲方，视为乙方违约，违约金按本合同的总借款金额每日5‰计算，逾期30日乙方仍未能全额付清借款利息和服务费给甲方，甲方有权通过司法程序处置抵押物；乙方向甲方的借款由乙方用其座落于北海市北海大道269号长和大厦的商住楼房113套面积共10018.04平方米的房产（详见抵押物清单）作为抵押担保；在乙方逾期未能一次性向甲方还清全额借款时，甲方有权通过司法程序处置抵押物；在履行合同的过程中，若发生纠纷，所产生的费用由乙承担（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、仲裁费、手续费、过户费、执行费、税金、保险费等）。同日，原告（甲方、抵押权人）与被告长和公司（乙方、抵押人）签订《抵押合同权责》，约定：乙方愿以其有权处分的财产即座落于北海市北海大道269号长和大厦的商住楼房113套面积共10018.04平方米的物业（详见抵押物清单）作抵押；乙方抵押物品的借款金额为人民币2500万元整，抵押期限为6个月，时间从2014年10月24日至2015年4月23日止；抵押担保范围包括借款2500万元及利息和服务费、借款人应支付的违约金、罚息，赔偿及实现债权和抵押权的费用（包括手续费、过户费、律师费、诉讼费、执行费、评估费及保险费等）；本合同效力独立于《抵押贷款合同》，若借款合同无效，不影响本合同的效力；在抵押期间，如上述房屋牵涉到官司方面而由此产生所有的费用（含法院诉讼费、律师费、仲裁费、执行费等）均由乙方承担。2014年10月22日和10月24日，被告长和公司出具《转款委托书》，原告将借款人民币2500万元转账至王志强的个人账户，被告长和公司向原告出具收据确认收到上述借款本金。 2014年11月18日，原告（甲方）与被告长和公司（丙方）、兴凯公司（乙方）签订《抵押物置换协议》，约定：1、经甲、乙、丙三方协商同意，乙方以在建工程位于北海市四川路888号“金海财富中心”1-0601号房、1-0604号房等69套在建房产共5524.67平方米抵押给甲方，并办理在建工程抵押贷款登记手续；2、甲方与丙方办理北房地交押字（2014）第17318号的《抵押登记证书》并变更注销北海大道269号长和大厦1－065号房、1－1101号房等60套共5529.03平方米的房产抵押登记；3、上述两项办理完毕即为：乙方收到甲方的借款1380万元，归还本息按甲乙双方签订的《抵押贷款合同》执行；甲方收到丙方的还款1380万元，归还的本金和利息按甲丙双方签订的《抵押贷款合同变更协议》约定执行；4、乙方与丙方对甲方的债权承担共同违约责任和共同还款责任。同日，原告（甲方、贷款方）与被告兴凯公司签订《抵押贷款合同》，约定：甲方借给乙方人民币1380万元，期限6个月，从2014年11月24日至2015年5月23日，以到款时间开始计算借款利息及服务费；在借款期限内，乙方每月向甲方支付利息372600元,同时在签订本合同时乙方一次性按372600元向甲方支付一个月的利息，以后每月24日前支付下个月的利息；如乙方在三个工作日内不按时支付给甲方，视为乙方违约，违约金按本合同的总借款金额每日5‰计算，逾期30日乙方仍未能全额付清借款利息和服务费给甲方，甲方有权通过司法程序处置抵押物；乙方向甲方的借款由乙方用其座落于北海市四川路888号在建工程“金海财富中心”69套共5524.67平方米的房产（详见附件抵押清单）作为抵押担保；在乙方逾期未能一次性向甲方还清全额借款时，甲方有权通过司法程序处置抵押物；在履行合同的过程中，若发生纠纷，所产生的费用由乙方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、仲裁费、手续费、过户费、执行费、税金、保险费等）。2014年11月18日，原告（甲方、抵押权人）与被告兴凯公司（乙方、借款方）签订《抵押合同权责》，约定：乙方愿以其有权处分的财产即位于北海市四川路888号在建工程“金海财富中心”69套共5524.67平方米的房产（详见附件抵押清单）作为抵押担保；乙方抵押物品的借款金额为人民币1380万元整，抵押期限为6个月，时间从2014年11月24日至2015年5月23日止；抵押担保范围包括借款1380万元及利息和服务费、借款人应支付的违约金、罚息，赔偿及实现债权和抵押权的费用（包括手续费、过户费、律师费、诉讼费、执行费、评估费及保险费等）；本合同效力独立于《抵押贷款合同》，若借款合同无效，不影响本合同的效力；在抵押期间，如上述房屋牵涉到官司方面的由此产生所有的费用（含法院诉讼费、律师费、仲裁费、执行费等）均由乙方承担。2014年11月18日，原告（甲方、贷款人）与被告长和公司（乙方、借款人）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：将双方于2014年10月24日在北海房地产交易中心办理的抵押登记手续，《抵押登记证书》为北房地交押字（2014）第17318号中抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的商住楼房113套，面积共10018.04平方米，债权数额2500万元，债务履行期限为6个月，自2014年10月24日至2015年4月23日止变更为：减少抵押物60套，建筑面积5529.03平方米，减少抵押物价值1380万元，减少债权数额1380万元，（详见减少抵押物清单附件），债务履行期限6个月（从2014年10月24日至2015年4月23日止）；变更后抵押物为：抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的住宅用房、商业用房53套，共计建筑面积共4489.01平方米（详见变更后抵押物清单附件一），债权数额1120万元，债务履行期限为6个月，自2014年10月24日至2015年4月23日止。 2015年2月9日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：将双方于2014年11月25日在北海房地产交易中心办理的抵押登记手续，《抵押登记证书》为北房地交押字（2014）第19418号中抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的商住楼房53套，面积共4489.01平方米，债权数额1120万元，债务履行期限为6个月，自2014年10月24日至2015年4月23日止变更为：减少抵押物6套，建筑面积405.08平方米（详见减少的抵押物清单附件二）；增加长和大厦6套，建筑面积405.08平方米（详见减少的抵押物清单附件三）；变更后抵押物为：抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的住宅用房、商业用房53套，共计建筑面积4489.01平方米（详见变更后抵押物清单附件一），债权数额1120万元，债务履行期限为6个月，自2014年10月24日至2015年4月23日止。2015年5月1日，原告与两被告签订《抵押贷款合同延期协议》，约定两被告于2014年10月24日的借款延期至2015年10月23日。 2015年8月3日，原告与被告长和公司签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：将双方于2014年2月9日在北海房地产交易中心办理的抵押登记手续，《抵押登记证书》为北房地交押字（2015）第02840号中抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的商住楼房53套，面积共4489.01平方米，债权数额1120万元，债务履行期限为12个月，自2014年10月24日至2015年10月23日止变更为：减少抵押物4套，建筑面积550.91平方米（详见减少的抵押物清单附件二），增加长和大厦10套，建筑面积877.85平方米（详见减少的抵押物清单附件三）；变更后抵押物为：抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的住宅用房、商业用房59套，共计建筑面积4815.95平方米（详见变更后抵押物清单附件一），债权数额1120万元，债务履行期限为12个月，自2014年10月24日至2015年10月23日止。 2015年8月23日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：将双方于2014年2月9日在北海房地产交易中心办理的抵押登记手续，《抵押登记证书》为北房地交押字（2015）第02840号中抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的商住楼房53套，面积共4489.01平方米，债权数额1120万元，债务履行期限为12个月，自2014年10月24日至2015年10月23日止变更为：减少抵押物4套，建筑面积385.71平方米（详见减少的抵押物清单附件二），增加长和大厦抵押物5套，建筑面积315.05平方米（详见减少的抵押物清单附件三）；变更后抵押物为：抵押物为北海市北海大道269号长和大厦的住宅用房、商业用房54套，共计建筑面积4508.52平方米，债权数额1120万元，债务履行期限为12个月，自2014年10月24日至2015年10月23日止。 2015年11月2日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《抵押合同补充协议（一）》，约定：原抵押总金额及所支付利息和服务费不变的基础上，乙、丙双方同意对已抵押给甲方的房产进行置换：乙方用位于北海市四川路888号金海财富中心房屋所权编号：北房权证（2015）字第032424、032427、032474、032519、032520、032550共6套，建筑面积1165.52平方米（房号详见附件抵押物清单），置换原抵押给甲方位于北海市北海大道269号长和大厦房屋所有权证编号：北房权证（2015）字第022000、021992、023258、023267、023279、022467、023538、023389、023433共9套，建筑面积982.98平方米，对置换后的房产进行抵押登记；置换的房产抵押登记至甲方名下并领取《他项权证书》后，甲方配合办理被置换房产的解除抵押登记手续。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《抵押合同补充协议（二）》，约定的内容与《抵押合同补充协议（一）》相同。 2015年11月17日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《抵押物置换协议》，约定：原抵押总金额及所支付利息和服务费不变的基础上，乙方用位于北海市四川路888号金海财富中心6套现房替换丙方长和大厦9套房产，变更后抵押权证号：Ｎ北房他证（2015）字第00116号，抵押权证数额1120万元，期限为2014年10月24日至2015年10月23日。 2015年12月12日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）签订《抵押物置换协议》，约定：乙方用位于北海市四川路888号金海财富中心房屋所有权证编号：北房权证（2015）字第030924、031299、031422、031460、031492、031523、031541共7套，建筑面积522.44平方米（房号详见附件抵押物清单），置换原抵押给甲方位于金海财富中心房屋所有权证编号：北房权证（2015）字第030852、030851、030893、030951、030888、031270、031395共7套，建筑面积521.8平方米，对置换后的房产进行抵押登记，抵押手续已办理完毕，抵押权证号为：Ｎ北房他证2015字第××号；置换的房产抵押登记至甲方名下并领取《他项权证书》后，甲方配合办理被置换房产的解除抵押登记手续。 2016年8月8日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）签订了《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于北海市四川路888号金海财富中心9套房屋，乙方需转款340万元给甲方，其中235万元为解押9套房屋的借款，余下的105万元为结清235万元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年11月18日签订的《抵押贷款合同》具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）签订了《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少金海财富中心抵押物9套，减少建筑面积772.69平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市四川路888号金海财富中的住宅用房53套，建筑面积4275.31平方米，债权数额为1380万元，债务履行期限为2014年11月24日至2015年5月23日。 2016年9月8日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）、兴凯公司（丙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于北海市北海大道269号长和大厦10套房屋[房屋所有权证编号：Ｎ北房他证（2015）字第××号的1－1405【022014】、2－3105【022165】、1－1903【021796】、1－0605【021923】、1－3005【022463】、1－3105【022470】、1－1704【022031】、1－2304【021826】、2－2405【023376】、2－2704【005014】]；乙方和丙方需转款3487010元给甲方，其中2390000元为解押10套房屋的借款本金，余下的1097010元为结清2390000元借款从2015年4月22日至解押之日未付的利息及服务费；乙方和丙方未结清借款本金为2261万元；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》具有同等法律效力。同日，原告与被告长和公司签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少长和大厦抵押物10套，减少建筑面积763.47平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市北海大道269号长和大厦的住宅、商业用房共36套房产，共计建筑面积2807.12平方米，债权数额为1120万元，债务履行期限为2014年10月24日至2015年10月23日。 2016年10月28日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于北海市北海大道269号长和大厦7套房屋；乙方需转款2286072元给甲方，其中1538406元为解押7套房屋的借款，余下的747665元为结清1538406元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于北海市四川路888号金海财富中心4套房屋；乙方需转款1331595元给甲方，其中896094元为解押7套房屋的借款，余下的435501元为结清896094元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。 2016年11月3日，原告与被告长和公司签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少长和大厦抵押物7套，减少建筑面积492.29平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市北海大道269号长和大厦的住宅、商业用房共28套房产，共计建筑面积2269.78平方米，债权数额为1120万元，债务履行期限为2014年10月24日至2015年10月23日止。 2016年11月8日，原告与被告兴凯公司签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少金海财富中心抵押物4套，减少建筑面积286.75平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市四川路888号金海财富中心的住宅、商业用房共3套房产，共计建筑面积187.36平方米，债权数额为1380万元，债务履行期限为2014年10月24日至2015年5月23日止。 2016年12月27日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于广西北海市四川路888号金海财富中心6套房屋；乙方需转款2070868元给甲方，其中1344719元为解押6套房屋的借款，余下的726149元为结清1344719元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少金海财富中心抵押物6套，减少建筑面积430.31平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市四川路888号金海财富中心的住宅、商业用房共36套房产，共计建筑面积3104.62平方米，债权数额为1380万元，债务履行期限为2014年11月24日至2015年5月23日止。同一日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于广西北海市北海大道269号长和大厦2套房屋；乙方需转款649688元给甲方，其中421875元为解押2套房屋的借款，余下的227813元为结清421875元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。又同一日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少长和大厦抵押物2套，减少建筑面积135平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市北海大道269号长和大厦的住宅、商业用房共27套房产，共计建筑面积2135.78平方米，债权数额为1120万元，债务履行期限为2014年10月24日至2015年10月23日止。 2017年2月7日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于广西北海市北海大道269号长和大厦3套房屋；乙方需转款1761769元给甲方，其中1105250元为解押3套房屋的借款，余下的656519元为结清1105250元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于广西北海市四川路888号金海财富中心3套房屋；乙方需转款1511660元给甲方，其中948344元为解押3套房屋的借款，余下的563316元为结清948344元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。 2017年2月9日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少长和大厦抵押物3套，减少建筑面积244.36平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市北海大道269号长和大厦的住宅、商业用房共24套房产，共计建筑面积1935.47平方米，债权数额为1120万元，债务履行期限为2014年10月24日至2015年10月23日止。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少金海财富中心抵押物3套，减少建筑面积303.47平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市四川路888号金海财富中心的住宅、商业用房共26套房产，共计建筑面积2173.28平方米，债权数额为1380万元，债务履行期限为2014年11月24日至2015年5月23日止。 2017年3月3日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）、长和公司（丙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于广西北海市四川路888号金海财富中心7套房屋；乙方需转款3012760元给甲方，其中1890062元为解押7套房屋的借款，余下的1122698元为结清1890062元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。同日，原告（甲方）与被告兴凯公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少金海财富中心抵押物7套，减少建筑面积604.82平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市四川路888号金海财富中心的住宅、商业用房共19套房产，共计建筑面积1568.46平方米，债权数额为1380万元，债务履行期限为2014年11月24日至2015年5月23日止。同一日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《部分抵押物解押协议》，约定：解押位于广西北海市北海大道269号长和大厦5套房屋；乙方需转款1122026元给甲方，其中703906元为解押5套房屋的借款，余下的418120元为结清1122026元借款未付的利息及服务费；本协议是附属2014年10月22日签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》及之后所签订有关合同、协议具有同等法律效力。又同一日，原告（甲方）与被告长和公司（乙方）签订《抵押贷款合同变更协议》，约定：减少长和大厦抵押物5套，减少建筑面积225.25平方米，本次变更后，抵押物为广西北海市北海大道269号长和大厦的住宅、商业用房共19套房产，共计建筑面积1710.32平方米，债权数额为1120万元，债务履行期限为2014年10月24日至2015年10月23日止。 原告与两被告协商置换、减少后，北海市自然资源局向本院出具查询结果，尚存在抵押登记的房屋如下：一、Ｎ北房他证2015字第××号位于四川路888号金海财富中心1单元1504号、1单元3001号、2单元2406号；二、Ｎ北房他证2015字第××号位于四川路888号金海财富中心1单元0601号、1单元0604号、1单元0606号，1单元0701号、1单元0702号、1单元0704号、1单元0706号、1单元1406号、2单元0604号、2单元0605号、2单元0606号、2单元0701号、2单元0703号、2单元0704号、2单元0705号、2单元0706号、2单元2801号、2单元2802号、2单元3001号；三、Ｎ北房他证2015字第××号位于北海市北海大道269号长和大厦0102号、0201号、0202号、0203号、0204号、0205号、0206号、0207号、0208号、0209号、0210号、1单元0302号、1单元3201号、2单元1204号、2单元1304号、2单元2304号、2单元3104号、2单元3202号。上述共计40套。 另查明，原告与广西刘晰律师事务所签订了《诉讼（仲裁）代理委托合同》，委托该所的律师为其代理诉讼，并支付了344000元律师费。 还查明，原告滕伟在本院以其与被告兴凯公司之间存在的另一笔借款关系为由，另案起诉了兴凯公司，案号为（2018）桂0102民初5367号。庭审中，原告将第一项诉讼请求偿还借款本金13761344元变更为：偿还借款本金11648750元。 以上事实，有《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》、转款委托书、银行个人汇款委托书、中国工商银行凭证、收据、《抵押贷款合同补充协议》、申请“金海财产中心”办理房屋初始登记、《抵押贷款合同延期补充协议》、《抵押合同补充协议（一）》、《抵押物置换协议（二）》、《抵押贷款合同变更协议》、《部分抵押物解押协议》、房屋他项权证、兴业银行转账凭证、收据、《诉讼（仲裁）代理委托合同》及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原告与两被告签订的《抵押贷款合同》、《抵押合同权责》以及《抵押贷款合同补充协议》、《抵押贷款合同延期补充协议》、《抵押合同补充协议（一）》、《抵押物置换协议（二）》、《抵押贷款合同变更协议》、《部分抵押物解押协议》、《抵押贷款合同变更协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案原告及本院已受理的另一诉讼案件当中，原告出借的对象均只有被告兴凯公司，两被告并没有足够的证据证明原告出借的对象存在不特定性，并不足以认定原告具有从事经常性放贷业务以收取高额利息的事实，故两被告提出原告为职业放贷人并确认借款合同无效的抗辩理由不成立，本院不予支持。 关于尚欠借款本金问题。从原告和两被告之间的借款、还款过程来看，两被告陆续向原告还款，其在偿还了部分款项之后，便与原告签订《抵押贷款合同变更协议》和《部分抵押物解押协议》并对双方的债权债务进行结算确认，然后再解押部分抵押物。从原告与两被告签订的最后一份即2017年3月3日《抵押贷款合同变更协议》的内容来看，该协议已经明确确认被告方尚欠的借款金额1120万元，且原告亦按该协议约定解押了房屋，因此从该协议条款表述可以看出，原告与两被告已经对截止2017年3月3日尚欠的本金进行了结算和确认，故本院认定截止至2017年3月3日，两被告尚欠原告本金1120万元，原告请求超出部分本院不予支持。 关于利息的问题。本案中，原告与两被告签订的《抵押贷款合同》中约定“支付的利息和服务费为675000元，即月息2.7%”，本案原告诉讼请求按年利率24%计算利息，符合法律规定，本院予以支持。原告与两被告于2017年3月3日签订的最后一份《部分抵押物解押协议》中写明借款本金1120万元，并没有写明利息数额，因上述《部分抵押物解押协议》是对双方的债权债务进行结算确认，至此本院认定2017年3月3日前的利息已经支付完毕，原告主张2017年3月3日前的利息没有事实依据，本院不予支持。 关于律师费问题。原告为实现本案债权委托律师代为诉讼，并支付了律师费344000元，原告提交了《诉讼（仲裁）代理委托合同》、收据证明已经实际支付了该项费用，该项费用未超过广西律师服务收费标准，原告要求两被告支付律师费符合双方约定，本院予以支持。 关于抵押物优先受偿权的问题。被告兴凯公司将其位于北海市四川路888号金海财富中心1单元1504号、1单元3001号、2单元2406号、1单元0601号、1单元0604号、1单元0606号，1单元0701号、1单元0702号、1单元0704号、1单元0706号、1单元1406号、2单元0604号、2单元0605号、2单元0606号、2单元0701号、2单元0703号、2单元0704号、2单元0705号、2单元0706号、2单元2801号、2单元2802号、2单元3001号房产和被告长和公司将其位于北海市北海大道269号长和大厦0102号、0201号，0202号、0203号、0204号、0205号、0206号、0207号、0208号、0209号、0210号、1单元0302号、1单元3201号、2单元1204号、2单元1304号、2单元2304号、2单元3104号、2单元3202号房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括借款本金及利息、违约金、罚息、赔偿及实现债权和抵押权的费用，原告主张对上述抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下： 一、被告北海长和房地产开发有限公司、北海市兴凯房地产开发有限公司向原告滕伟偿还借款本金1120万元； 二、被告北海长和房地产开发有限公司、北海市兴凯房地产开发有限公司向原告滕伟支付利息（计算方式：以1120万元为基数，从2017年3月4日起计算至实际清偿之日止，按年利率24%计算）； 三、被告北海长和房地产开发有限公司、北海市兴凯房地产开发有限公司向原告支付律师费344000元； 四、原告滕伟对抵押物即被告北海市兴凯房地产开发有限公司所有的位于北海市四川路888号金海财富中心1单元1504号、1单元3001号、2单元2406号、1单元0601号、1单元0604号、1单元0606号，1单元0701号、1单元0702号、1单元0704号、1单元0706号、1单元1406号、2单元0604号、2单元0605号、2单元0606号、2单元0701号、2单元0703号、2单元0704号、2单元0705号、2单元0706号、2单元2801号、2单元2802号、2单元3001号房产享有优先受偿权； 五、原告滕伟对抵押物即被告北海长和房地产开发有限公司所有位于北海市北海大道269号长和大厦0102号、0201号，0202号、0203号、0204号、0205号、0206号、0207号、0208号、0209号、0210号、1单元0302号、1单元3201号、2单元1204号、2单元1304号、2单元2304号、2单元3104号、2单元3202号房产享有优先受偿权； 六．驳回被告北海长和房地产开发有限公司、北海市兴凯房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费166253元，原告滕伟负担49880元，被告北海长和房地产开发有限公司、北海市兴凯房地产开发有限公司负担116373元。反诉案件受理费48228元，由被告北海长和房地产开发有限公司、北海市兴凯房地产开发有限公司负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁振郁 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年十月十六日 书 记 员  周嘉晖 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。