北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初27103号原告：北京万厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区船板胡同27号迤南。法定代表人：崔景林，总经理。委托诉讼代理人：田洛凡，男，1978年6月18日出生，汉族，北京万厦物业管理有限公司法务，住北京市东城区。委托诉讼代理人：白孝茹，女，1965年7月28日出生，汉族，北京万厦物业管理有限公司职员，住北京市东城区。被告：郭月增，男，1968年10月19日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：经万隆，河北承天律师事务所律师。第三人：北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室。法定代办人：李英钢，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，男，1977年8月5日出生，汉族，北京京隆房地产开发有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北京万厦物业管理有限公司（以下简称原告）与被告郭月增（以下简称被告）、第三人北京京隆房地产开发有限公司（以下简称第三人）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人田洛凡、白孝茹，被告之委托诉讼代理人经万隆，第三人之委托诉讼代理人姜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告北京市朝阳区朝外大街某底商（以下简称101号底商）2006年1月1日至2013年4月30日期间的物业费268011．74元；2、判令被告支付原告北京市朝阳区朝外大街某底商（以下简称102号底商）2006年1月1日至2013年4月30日期间的物业费236524．29元；3、判令被告支付原告北京市朝阳区朝外大街某底商（以下简称103号底商）2006年1月1日至2013年4月30日期间的物业费298874．58元。事实和理由：原告自2003年5月受开发商委托为铂宫国际中心小区提供物业管理服务，约定底商的物业费标准为每平方米每月18.2元。原告一直全面、恰当地履行自己之服务义务，但被告拖欠原告物业管理费和其他相关费用直到2013年4月30日原告撤出该项目。被告作为铂宫国际中心小区之业主，有交纳物业管理费和其他费用的义务，被告不交费的行为明显违约。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：首先，关于物业服务收费标准问题。原告与第三人间存在委托合同关系，原告向业主收取物业服务费的依据为第三人制定的临时公约第三十二条约定，第三人制定临时公约及与原告成立的委托合同所依据的《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》已于2005年12月19日被废止，由《北京市物业服务收费管理办法（试行）》替代。根据管理办法第十条、第十一条、第十二条等的相关规定，临时公约约定的物业费标准实为物业企业预收的代管资金，物业企业需要提供年度预决算、每年不小于一次的收支情况公布，甚至物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况的审计结论，方可确定物业费具体标准和数额。故临时公约第三十四条约定的物业费标准并非当然的物业服务收费标准。同时，因第三人向被告交付的物业存在设施设备不完善等诸多问题，就此被告与第三人有关物业交付期间、物业服务费起始时间、物业服务费交纳方式和标准等另行签订书面协议。根据被告与第三人的约定，被告交纳物业服务费的标准应当为正常物业服务费标准的50%或60%。结合本案事实，第三人至今未全部完成其所应负义务，被告对物业利用期间包括出租或者自用的物业费收费标准是不能够超过正常标准的50%。其次，关于物业服务费计取期间问题。第三人对被告所购物业涉及到的安装消防、通风、空调、排烟、化油、上下水、热水及燃气等设备并未依照约定及生效法律文书所确定的义务完全履行完毕，亦未经验收合格，对于被告所购物业空置期内是不能够计取物业服务费及能源费用的。原告应当提供被告出租或者自行使用物业的相关证据，以此确定服务费的计取期间。综合上述情况及被告与原告并无书面物业服务合同，原告大部分诉请没有事实依据。另，三套房屋在2010年5月18日之前空置，不应该收取物业费。2010年5月18日之后三套房屋出租给第三人了，当时约定租期15年，物业费应该由第三人承担。第三人于2012年10月18日将三套房屋退还给我们，第三人同意承担物业费至2013年2月1日。2013年6月15日被告又将三套房屋出租给石某，合同约定到2018年。第三人辩称：第三人是2006年11月发生股权变更，2006年之前的材料都找不到了，无法进行核实。本院经审理查明：2004年1月5日，被告与案外人郭子某、郭某珊作为买受人购买第三人开发的101号底商、102号底商及103号底商。双方确认三套房屋建筑面积分别为167．345平方米、147．68平方米、186．61平方米。被告称三套房屋仍未办理所有权证书。2003年5月1日，原告与第三人签订《铂宫物业管理服务委托合同》，约定第三人委托原告对北京市朝阳区朝外大街3号进行物业管理，委托管理期限为自2003年5月1日24时起至本小区正式成立业主管理委员会，并正式聘请新的物业管理公司接管时止。合同还约定了双方的权利义务、物业管理服务质量及违约责任等。2005年1月5日，被告、郭子某、郭某珊作为承诺人签署《承诺书》，承诺其作为北京市朝阳区朝外大街3号的买受人，确认已详细阅读第三人制定的“铂宫国际中心业主临时公约”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约等。《业主临时公约》规定：物业座落位置北京市朝阳区朝外大街3号；物业管理服务费BC座首层及裙房部分为每建筑平方米每月18．2元；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；自房屋交付使用之日起，产权人或使用人必须缴纳相应的物业管理服务费。2005年1月4日，第三人向原告出具《业主入住通知单》，内容为涉案101、102、103号房屋业主房款已交清，相关事宜已经办理完毕，符合入住条件，请原告办理入住手续。2005年1月5日，被告办理三套房屋入住。被告提交《补充协议》，证明根据协议第13条，被告在经营中自行解决保洁、保安、内部维护等相关物业收费服务项目，第三人或指定的物业公司相应减免物业服务收费。原告认可其真实性但否认其证明目的，称房屋专有面积之内的保安、保洁等由业主自己负责，并非公共区域。被告提交2005年1月5日显示为第三人出具的《承诺书》、被告及刘某与第三人于2006年9月7日签订的《协议书》、（2007）朝民初字第3660号民事判决书、（2007）朝民初字第3662号民事判决书、（2007）朝民初字第3663号民事判决书，证明第三人承诺被告所购置的物业由第三人免费提供上下水、空调、燃气、排烟、消防、化油相关系统入户，但第三人没有履行，被告提起诉讼，至判决时第三人空调系统、燃气设备、排烟设备均未安装到位，被告无法正常使用，且第三人未提供上述系统及设备的验收合格资料；另，需要由第三人完成的包括供电、冷热水、上下水及相应的土建施工，第三人未能完成，被告为及时利用所购物业，垫资施工完成，第三人同意被告垫付资金89546．71元与等额的物业费相冲抵。被告提交2006年7月17日显示为第三人出具的《承诺书》，证明因第三人未对被告所购物业安装消防、通风、空调、排烟、化油、上下水、热水及燃气等设备，故第三人同意减免被告物业费及能源费用，有关物业费的减免由第三人与物业公司直接结算。被告提交《商铺租赁合同》及2013年2月22日《承诺书》，证明第三人承租被告所购物业的某座101、102、103号三个单位房屋，该部分物业费用自2010年5月18日至2013年2月1日应当由第三人承担。被告还提交了《写字楼、商铺租赁合同》，证明被告所购物业的某座101、102、103三个单位房屋，在与第三人解除租赁合同关系后，于2013年6月15日出租予石某，故此前该物业不应当计取物业服务费。原告称其并未参与被告与第三人之间的《承诺书》、《协议书》等，与其无关，其与第三人并未达成第三人可以收取或减免物业费的约定。第三人称其2006年11月发生股权变更，此前的材料无法进行核实，关于物业费，第三人表示无权进行处置，应由物业公司与业主进行协商，其也没有过代收或减免物业费的行为。2013年4月30日，原告撤出涉案小区。查，被告已交纳涉案三套房屋2005年1月5日至2005年12月31日期间的物业费。原告未提交2006年1月1日至2013年4月30日期间提供各项物业服务的相关证据。经释明，原告不要求郭子某、郭某珊在本案中承担责任。上述事实，有当事人提交的《铂宫物业管理服务委托合同》、《承诺书》、《业主临时公约》、《业主入住通知单》、《补充协议》、《协议书》、（2007）朝民初字第3660号民事判决书、（2007）朝民初字第3662号民事判决书、（2007）朝民初字第3663号民事判决书、《商铺租赁合同》、《写字楼、商铺租赁合同》、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告与涉案房屋所在小区开发商即第三人签订了《铂宫物业管理服务委托合同》，原告以此为小区提供物业服务，被告签署了承诺书，承诺遵守《业主临时公约》，且接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。现原告提供了2006年1月1日至2013年4月30日期间的物业服务，被告应当向原告支付相应期间的物业服务费用。被告虽提交了《协议书》、《承诺书》及《商铺租赁合同》等，主张减免相应期间物业服务费或由其他义务人交纳物业服务费，原告对此不予认可，且原告并非上述文件协议一方，对其并无拘束力，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。如被告与他人仍有争议，可另行解决。原告未提交2006年1月1日至2013年4月30日期间提供各项物业服务的相关证据，对于该期间被告应交纳的物业服务费用，本院综合本案案情酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告郭月增于本判决生效后七日内支付原告北京万厦物业管理有限公司北京市朝阳区朝外大街某底商二〇〇六年一月一日至二〇一三年四月三十日期间的物业费二十一万四千元；二、被告郭月增于本判决生效后七日内支付原告北京万厦物业管理有限公司北京市朝阳区朝外大街某底商二〇〇六年一月一日至二〇一三年四月三十日期间的物业费十八万九千元；三、被告郭月增于本判决生效后七日内支付原告北京万厦物业管理有限公司北京市朝阳区朝外大街某底商二〇〇六年一月一日至二〇一三年四月三十日期间的物业费二十三万九千元；四、驳回原告北京万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11834元，由原告北京万厦物业管理有限公司负担1614元（已交纳），由被告郭月增负担10220元（北京万厦物业管理有限公司已交纳5141元，郭月增于本判决生效后七日内支付北京万厦物业管理有限公司5141元；余款5079元，郭月增于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  曹海秀人民陪审员  宋 怡人民陪审员  杨文荣二〇一九年十月二十二日法官 助理  韩 龙书 记 员  徐川涵