西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初4923号 原告（反诉被告）：西安融茂商业运营管理有限公司，住所地:西安市碑林区。法定代表人：赵菲仂，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琛雨，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张超龙，男，1987年5月9日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张建平，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘娟，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。被告：史则，男，1980年1月16日出生，汉族，无业，住西安市未央区楼XX。委托诉讼代理人：张建平，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘娟，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。原告西安融茂商业运营管理有限公司诉被告张超龙、史则房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告之间房屋租赁合同；二、请求判令被告支付拖欠的原告房屋租金505154元及违约金170862元；三、请求判令被告赔偿原告垫付天然气费3000元，并支付水费2379元。四、本案诉讼费用由被告负担。五、依法判令被告史则对原告第二项、第三项诉讼请求承担连带责任。事实及理由，原告于2015年7月7日与被告张超龙签署房屋租赁合同一份，约定将西安市XX村XX层XX室商铺出租给被告张超龙，合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告开始经营小吃城，合同履行初始阶段被告基本上能够按照约定履行义务，但从2016年10月起开始拖欠房租，截止起诉之日，被告共计拖欠原告房屋租金549882元。另，按协议约定，被告逾期支付租金，原告有权解除该协议，并要求被告按照合同总金额10%支付违约金。因被告在租赁期间拖欠天然气费用，严重影响了原告整体商业运营，原告代被告支付了租赁期间天然气费3000元，被告应向原告偿还。被告张超龙（反诉原告）辩称，双方签订的租赁合同是无效合同，不存在解除的情形，原告租赁的商铺未取得建设工程规划许可证，合同无效应自始无效,因合同取得的财产应当返还,故被告现要求原告退还押金44778元及违法所得的租金。被告拖欠原告租金属实，但数额为8500.7元，2017年10月前的租金已交清，2017年10月4日至2018年10月3日的租赁费已支付312000元。2018年6月7日原告下发的《通知》解除双方的租赁合同，原告并于2018年6月9日单方擅自锁门，以实际行动解除双方的租赁合同，并实际占有该租赁房屋。因此，2018年6月9日及之后原告无权再收取被告的租金。由于原告在2018年6月9日单方擅自锁门，致使被告经营的食佳美食城无法经营，给被告造成了极大的损失。且房屋内滞留了被告的大量物品及各商户的经营物品，经被告了解，美食城内的所有物品，均被原告处理了。因此，原告锁门后，本案所属的房屋便已经在原告方实际控制之下了，被告再未进入到美食城内，不存在房屋占用费的事实，因此只能计算至2018年6月8日。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉请。被告史则辩称，原告追加其为被告无法律依据，其既不是租赁合同的一方当事人，也不是合同的受益人，与本案无任何法律关系，不应当作为被告承担责任。对于连带责任法律有明确的规定，只有八种情况才能承担连带责任，现本案并不属于八种情况的任何一种，故请求驳回原告诉请。被告(反诉原告)反诉请求：1、请求依法确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、请求依法判令原告返还被告的所有物品（附详细的清单）并赔偿装修损失，若无法返还的，责令原告返还被告所有物品和装修损失共计55万元。3、本案诉讼费由原告承担。事实及理由，2015年7月7日，原被告签订了《XX广场商铺租赁合同》，约定XX路XX号华豪丽晶三层303室。用于经营小吃城，租赁期自2015年10月4日至2023年10月3日，租期8年。2018年6月9日原告单方擅自强行将被告经营的小吃城前后门上锁，导致被告方无法营业并且将其的保洁人员及XX户XX城。之后原告一直霸占商铺致使被告无法进入开展正常营业，被告方及商户的物品都扣留在房屋内无法取出，XX户XX沟通解决相关事宜，均得到拒绝，双方就此事多次交涉未果。另查，原告出租的该房屋未取得建设规划许可证，依照相关法律规定签订的合同应属无效，现原告将被告的物品扣留不予返还，给被告造成了巨大的财产损失。原告（反诉被告）辩称，原告收回房屋时并没有被告所述的任何物品，所有物品均没有，被告应对其所主张的物品损失承担举证责任。在双方租赁合同期间，由于被告未按合同约定支付租金致使该合同无法履行，因此被告要求原告支付装修损失无合同及法律依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2015年7月7日，原告（出租方  甲方）与被告张超龙（承租人  乙方）签订《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》，约定乙方租赁位于西安市XX路XX号XX路XX村XX层XX号商铺。租赁起止日期为2015年10月4日起至2023年10月3日止，租期为8年。自2015年7月7日起计算装修期，起租日2015年10月4日算起。第四条约定：甲乙双方约定按建筑面积（已含楼宇公摊）计算该商业用房租赁价款：1、该商业房出租单价为每月每平方米68元（含物业费，不含税价格），建筑面积657.77平方米，前三年每年租金总额为伍拾叁万陆仟柒佰肆拾元整（536740.00元）2、乙方须交给甲方等同于一个月房租的押金，金额为44728元，合同终止后，乙方及时、完整交回房屋、结清相关费用后10日内，甲方无息退还。4、房屋租金自合同第四年起递增10%，每三年为一个递增期。5、该房屋发生的水、电等公用事业费用由乙方自行按时向物业公司缴纳。第五条：付款方式及期限，1、乙方付款方式为：合同签订之日一次性支付三个月租金 即壹拾叁万肆仟壹佰捌拾伍万元整（134185元），房屋押金为44728元。2015年10月支付三个月租金即134185元。2016年4月5日起每半年租金提前一个月交纳，半年租金为268370元。2、房屋租金从2018年10月4日起，提前一个月预先缴纳全年租金，以后类推。第六条 经营许可   乙方经营业务为小吃城。第十二条 违约责任 乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期情况，分别处理。2、逾期超过30日后，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，甲方解除合同的，乙方向甲方承担合同总金额10%的违约金，违约金直接从所收押金中扣除，不足部分，乙方继续缴纳。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方每日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。被告张超龙共计向原告支付1203468元，其中包括押金44728元，其中2015年7月6日至2017年10月3日期间的租金均向原告支付完毕，2017年10月4日至2018年4月3日期间仅支付了85260元，之后再未向原告支付租金。被告张超龙对上述数额不予认可，称除押金之外，其向原告共计支付租金1385480元，其中被告向法庭提交的9张票据与原告提供的票据一致，关于被告主张其多支付的部分未向本院提供相应票据。   2018年3月16日，被告张超龙向原告提出书面申请，内容为：现向西安融茂商业运营管理有限公司申请，减免2017年10月4日至2018年10月3日房屋租金136740元，减免后年租金为400000元。减免对象为XX广场一期三层303商铺，（现为食佳美食城）。申请人张超龙签字。同日， 被告张超龙和被告史则向原告出具《付款承诺》，载明：现向西安融茂商业运营管理有限公司承诺于2018年3月底前缴纳50000元；2018年4月底前缴纳100000元；2018年5月底前缴纳250000元，（备注，此款项为2017年10月至2018年10月份全年租金，合计40万元）并申请，XX广场一期3号电梯3层303商铺（现为食佳美食城），年租金改为400000元。承诺人 史则 张超龙签字确认。原告方冯焕在张超龙提供的申请上注明：在2018年3月16日史则与张超龙写的付款承诺书完全履行、同意减免136740元人民币，否则执行原合同，冯焕签字确认。原告向本院提供西安秦华天然气有限公司缴费通知单，证明被告张超龙欠付天然气费用3000元，原告已替被告垫付，且被告在2018年4、5、6月合计用水366立方米，欠付水费2379元，现要求被告承担。2018年6月7日，因被告张超龙未向原告交纳租金，原告向被告发出《催费通知》，内容为：食佳美食广场：贵商户自2018年3月房费到期后，一直未能向我公司及时缴纳房屋租金。我公司多次追讨房屋租金，依然未能缴纳。在此期间，贵商户提出经营困难，需减免部分租金，剩余租金于2018年5月底全部缴清。我公司考虑贵商户确实经营困难，同意减免部分租金，剩余租金于2018年5月底全部缴清，并与贵商户商某某协议。但贵商户至今仍未能按照商某某协议履行于2018年5月底缴纳剩余租金。由此，我公司决定贵商户剩余租金按照原合同执行缴纳，并于两日内缴纳至我公司指定账户。如若不能及时缴纳，我公司将与贵商户解除房屋租赁合同，剩余房屋租金通过法律途径进行追讨。被告张超龙向本院提供录音及照片，证明原告在2018年6月9日对被告租赁的商铺锁门、断电、断水，导致被告无法营业，故2018年6月9日之后的租金不应收取，且原告锁门时房屋内留有大量物品，故现反诉要求原告予以返还 ，原告对此不予认可。上述事实，有租赁合同、收款收据、银行收款记录、录音、照片、申请、缴费通知单及原被告在法庭上的陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同履行各自相应的义务。原告与被告签订《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效合同，双方均应按约履行各自义务。因双方在合同中约定了违约责任，被告逾期30日后，原告有权解除合同，收回租赁房屋，且原告在2018年6月7日的催费通知中要求被告于两日内缴纳拖欠租金，如若不能及时缴纳，我公司将与贵商户解除房屋租赁合同，剩余房屋租金通过法律途径进行追讨等，可以认定双方约定的合同解除条件已经成就，原告已向被告发出了通知，并在之后对涉案房屋进行了断水断电,故双方的租赁合同于2018年6月9日已经解除，解除之后双方的权利义务已经终止，故原告现要求被告支付2018年6月9日之后的租金，于法无据，本院不予支持。关于支付租金的标准，双方虽达成了租金减免的协议，但被告并未按照协议履行，根据协议原告可按照原合同约定主张，故被告现支付租金至2017年12月1日，2017年12月2日至2018年6月9日期间的租金被告应当向原告支付，经计算为 278807元。因被告交纳房屋押金44728元，扣除后被告应支付原告租金234079元。被告辩称原告提供的缴费票据仅是部分,但其并未提供相关证据,故对其辩称不予采信。被告逾期支付租金应按照合同约定向原告承担违约责任，原告现要求被告按照应付租金的10%支付违约金170862元过高，本院酌情调整为60000元。关于原告要求被告支付垫付天然气费3000元，并支付水费2379元，根据被告提供的《天然气工程施工委托合同》第三条约定付款方式1、预付气费，鉴于抄表方式中采取甲方先用气后结算的情况，为保证供气正常和气费按时结算…等，被告使用的天然气性质是非居民类餐饮且天然气费用是先用气后结算，故原告现依据其向天然气公司垫付的缴费通知，要求被告承担垫付的天然气费用3000元，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠水费，被告不予认可,原告提供证据为其自行统计，故对原告要求被告支付水费2379元，本院不予支持。原告要求被告史则承担连带责任,本院认为,被告史则和张超龙在2018年3月16日共同出具付款承诺向原告分期支付租金,后未按约定履行,双方约定如未履行则执行原合同,原合同中不涉及被告史则,故原告现要求被告史则承担连带责任于法无据,故本院不予支持。被告张超龙反诉称涉案房屋无建设工程规划许可证，应属无效合同，经审查涉案房屋具有规划许可证，故对被告请求依法确认双方签订的房屋租赁合同无效，于法无据，本院不予支持，被告反诉请求依法判令原告返还被告的所有物品（附详细的清单），并赔偿装修损失，若无法返还的，责令原告返还被告所有物品和装修损失共计55万元,根据被告提供的证据无法证明其滞留的物品及其装修损失，故对被告反诉本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：   一、原告西安融茂商业运营管理有限公司与被告张超龙2015年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月9日予以解除。二、被告张超龙于本判决生效之日起十五日内支付原告西安融茂商业运营管理有限公司租金234079元及违约金60000元。三、被告张超龙于本判决生效之日起十五日内支付原告西安融茂商业运营管理有限公司垫付天然气费3000元。四、驳回原告西安融茂商业运营管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告张超龙全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10614元，由原告承担5997元，被告承担4617元（原告已缴纳，被告于支付上述款项时支付原告4617元）。反诉案件受理费4650元，由被告张超龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      刘  彧                             审  判 员      俱艳妮                            人民陪审员      姚爱琴  二〇一九年十月十二日                            书 记 员      樊海妮1