湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3564号原告（反诉被告）：范红艳，女，1961年10月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：向辉，男，1983年4月26日出生，汉族。系范红艳儿子。原告（反诉被告）：向辉，男，1983年4月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：张猛，湖北中和信律师事务所律师。被告（反诉原告）：周晓明，女，1977年6月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭轻松，湖北尊而光律师事务所律师。原告范红艳、向辉与被告周晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，被告周晓明提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）范红艳委托诉讼代理人向辉、向辉及其委托诉讼代理人张猛、被告（反诉原告）周晓明及其委托诉讼代理人郭轻松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范红艳、向辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的门面租赁合同；2、判令被告支付2019年1月至12月的租金100,000元；3、判令被告腾退承租门面；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告范红艳与被告周晓明于2018年1月1日签订《租赁合同》，约定原告范红艳将位于东西湖区吴南花园西区X栋X室门面出租给被告使用，租赁期限两年，租金半年一付，被告需提前一个月支付半年租金。合同签订后，被告分两次支付了2018年度租金，但以经营困难为由拒绝支付2019年1月至今的租金。涉案房屋系原告向辉购买并登记在向辉名下，向辉与范红艳系母子关系，该房屋由范红艳管理。因被告拒不支付原告租金，故诉至法院，请求判如所请。被告周晓明辩称：1、被告不同意解除合同，被告认为原告该项请求不符合法定及约定解除事由；2、因被告实际承租未到2019年12月，且被告未完全享有租赁合同的义务，故被告只应支付实际承租期间的租金并应相应减少；3、原告请求被告腾退门面没有法定及约定事由，被告不同意腾退。反诉原告周晓明向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告同意反诉原告转让门面并返还反诉原告门面押金10,000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告停业损失20,000元；3、判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告经反诉被告同意，从前一个承租人处有偿转让了涉案门面，双方于2016年6月21日签订的租赁合同中约定反诉原告可以再次转让。2018年底，反诉原告准备将门面转让他人，反诉被告先是同意，后又反悔不同意，还到门面闹影响反诉原告的正常经营。反诉被告范红艳、向辉针对反诉辩称：1、反诉原告以门面无法转让出租、不能收取转让费为由拒绝支付租金，明显不符合法律规定，其反诉理由不能成立；2、反诉原告恶意违约在先，我方催要租金在后，我方在催要租金过程中与反诉原告发生争吵是事实，但未给反诉原告造成实际损失，且门面一直由反诉原告经营收益，反诉原告以我方催要租金为由拒付整年租金没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告全部反诉请求。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：位于本市东西湖区吴南花园小区西区X栋X室（东至西）的门面房系原告向辉购买并办理了房屋所有权证书。原告范红艳、向辉系母子关系。2016年6月21日，范红艳、向辉与周晓明签订了一份《房屋租赁合同》，约定：范红艳、向辉将上述门面租赁给周晓明经营内衣，期限自2016年7月1日至2017年12月31日；2016年度半年租金为40,000元，于2016年6月20日前一次性付清；2017年租金为85,000元，于2016年12月20日前一次性付清；签订合同时周晓明支付押金10,000元；租赁期内，周晓明可将房屋转租给第三人，但需经范红艳、向辉书面同意，转租后原合同终止，新承租方与原告另行签订租赁合同；合同还约定了违约条款。同日，周晓明支付了向辉房屋押金10,000元。2018年1月1日，范红艳与周晓明签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为二年，自2018年1月1日至2019年12月31日；2018年度租金为95,000元，2019年度租金为100,000元，周晓明需提前一个月支付半年租金；签订合同时，周晓明需支付押金，合同期满时，若周晓明违反本合同第五条中的任一条，押金不退还；租赁期内，周晓明可将房屋转租他人，但必须经过范红艳书面同意并签字确认后才能转让，否则不允许转让。该合同第五条规定，有下列情形之一的，合同终止，押金不退，房屋收回：1、未经范红艳同意，被告擅自将房屋转租、转借的；2、未经范红艳允许，被告从事其它行业的；3、利用房屋进行违法犯罪活动的；4、未经范红艳同意，擅自对房屋进行改造、装修的；5、被告无故解除合同的。合同签订后，周晓明按照合同约定支付了范红艳2018年度全年租金。同时，由于被告周晓明未按合同约定于2018年12月份前支付原告范红艳2019年上半年租金50,000元，范红艳等人曾到出租门面向周晓明催要租金，双方为此发生口角、推搡，但未发生扭打。原告范红艳于2019年4月24日向周晓明邮寄并在出租门面门上张贴催款函，称周晓明自2019年1月1日以来未向其支付租金，已严重违反合同约定，要求周晓明于同年5月5日前支付1-6月租金50,000元，否则终止合同、押金不退还、无条件退出房屋并补齐物业及水电费用。另外，被告周晓明应当在2019年6月份前支付范红艳下半年租金50,000元，但被告至今未付。审理中，周晓明表示因生意不好，没有能力支付租金，且不同意解除合同及腾退房屋。周晓明也未提交停业损失的相关证据。本院认为，原告（反诉被告）范红艳、向辉与被告（反诉原告）周晓明签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因被告（反诉原告）周晓明自2018年12月起即拖欠原告（反诉被告）范红艳、向辉房屋租金，累计金额达100,000元，原告（反诉被告）范红艳多次当面向周晓明催要租金，并通过邮寄及在门面张贴催款函等方式向被告（反诉原告）周晓明催要租金，但被告（反诉原告）周晓明仍拒不支付，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告（反诉被告）范红艳、向辉主张解除双方房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定。合同解除后，被告（反诉原告）周晓明应当将承租房屋腾退给原告（反诉被告）范红艳、向辉。同时，被告（反诉原告）周晓明应当按合同约定支付原告（反诉被告）范红艳、向辉拖欠的房租100,000元。本院对原告（反诉被告）范红艳、向辉的全部诉讼请求均予以支持，被告（反诉原告）周晓明的辩解意见无事实及法律依据，本院不予采纳。因被告（反诉原告）周晓明提供的视频证据不能证实原告（反诉被告）范红艳到店催要租金的行为导致其停业，其也未提交停业损失的相关证据，故本院对被告（反诉原告）周晓明请求判决原告（反诉被告）范红艳、向辉赔偿其停业损失20,000元的反诉请求不予支持。合同解除后，因被告（反诉原告）周晓明并无违反双方租赁合同第五条所规定的行为，故原告（反诉被告）范红艳、向辉应当按合同约定退还被告（反诉原告）周晓明房屋租赁押金10,000元，本院对被告（反诉原告）周晓明的该项反诉请求予以采纳。因被告（反诉原告）周晓明表示无力支付租金，致本案调解不成，本院可依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）范红艳与被告（反诉原告）周晓明于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）周晓明于本判决生效后十日内将位于本市东西湖区吴南花园小区西区X栋X室（东至西）的门面房屋腾退给原告（反诉被告）向辉、范红艳；三、被告（反诉原告）周晓明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）向辉、范红艳房屋租金100,000元；四、原告（反诉被告）范红艳、向辉于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）周晓明房屋租赁押金10,000元；五、驳回被告（反诉原告）周晓明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,150元（已减半收取），由被告（反诉原告）周晓明负担；反诉案件受理费275元，原告（反诉被告）负担25元，被告（反诉原告）周晓明负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一九年十月九日书记员 程梦蝶