北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异1088号异议人：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区博文路唐南大厦****。负责人：王立民，副总经理。委托代理人：丁书香，陕西伯尔律师事务所律师。委托代理人：李涛，男，中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司职员，户籍地陕西省西安市碑林区。申请执行人：北京百思特迅安房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市海淀区北四环中路**海泰大厦**403iv>法定代表人：张亚军，总经理。委托代理人：王**，男，北京百思特迅安房地产开发有限公司员工，户籍地北京市朝阳区。被执行人：陕西天宝物业投资有限公司，住所地陕西，住所地陕西省西安市雁塔区丈八路南侧。法定代表人：姜玲。被执行人：李磊，男，1965年3月24日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托代理人：刘敬文，北京大成律师事务所律师。被执行人：西安晶城节能保温技术有限公司，住所地陕西，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路**（学生公寓**）>法定代表人：莫志慧。委托代理人：刘敬文，北京大成律师事务所律师。被执行人：西安嘉恒产业发展有限责任公司，住所地陕西省西安，住所地陕西省西安市雁塔区鱼化工业园科技西路**西北总部基地招商中心****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙英伟。本院依据（2016）京0108民初8464号民事判决，在执行北京百思特迅安房地产开发有限公司（以下简称百思特公司）与陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、李磊、西安晶城节能保温技术有限公司（以下简称晶城公司）、西安嘉恒产业发展有限责任公司（以下简称嘉恒公司）商品房预售合同纠纷一案[执行案号：（2018）京0108执11469号]过程中，中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）对本院执行位于西安高新区XXXX-X-X-XX土地的土地使用权[土地使用权证号：西高科技国用（XXXX）第XXXXX号，以下简称XX号土地]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。长城资产陕西分公司述称，请求法院撤回关于XX号土地的拍卖委托，终止拍卖程序。事实和理由如下：2014年7月，长城资产陕西分公司通过并购重组的方式为天宝公司提供3.5亿元融资，李磊及其配偶等承担连带责任担保。后因天宝公司未能按时偿还债务，李磊及其控制的晶城公司申请对XX号土地予以重组，以偿还债务，盘活资产，保全国有债权。经多方磋商，长城资产陕西分公司已先后与保利、万科、恒大、绿地、碧桂园等集团洽谈XX号土地合作开发事宜，并最终于2019年6月12日与重庆德杰地产集团有限公司（以下简称德杰公司）旗下西安红树林置业有限公司签订《合作协议》，约定XX号土地作价4.8亿元，由德杰公司出资收购晶城公司80%股权共同开发，并对欠付百思特公司的债务偿还拟定了具体方案。该协议的履行，百思特公司的债务能够全部得到清偿，无需启动司法拍卖程序；同时，晶城公司欠付天宝公司1.3亿元债务，其名下资产仅为XX号土地，如本次司法拍卖实施，合作将无法继续进行，天宝公司对晶城公司的债权将无法实现，长城资产陕西分公司作为天宝公司最大债权人，权利亦会受到严重损害。本次司法拍卖采用的评估报告，估价显著过低，损害其他债权人权利；且首次拍卖价格为评估价的70%，违反法律规定。百思特公司对天宝公司享有的债权，可由天宝公司自身所有的24套房产足额覆盖，无需执行担保人晶城公司的资产。综上所述，本次拍卖将严重损害长城资产陕西分公司及其他债权人的合法权利，造成国有资产重大损失，评估价值显著过低且起拍价违反法律规定，债务人自身财产可抵偿债权，故提出案外人异议和执行行为异议，请求法院撤回对XX号土地的委托拍卖，终止拍卖程序。百思特公司辩称，不同意异议人的异议请求。异议人不是XX号土地的权利人，不具有提出案外人异议的主体资格。异议人提出的债务清偿方案不一定能够偿还百思特公司的债权。法院评估、拍卖程序合法。执行XX号土地并不影响异议人的权利，异议人在提供融资时已有足够的担保，不应以此作为提出异议的理由。经审查查明：本院于2017年12月19日作出（2016）京0108民初8464号民事判决，对百思特公司与天宝公司、李磊、晶城公司、嘉恒公司商品房预售合同纠纷一案，判决：一、解除百思特公司与天宝公司签订的23份《商品房买卖合同》及附件；二、确认百思特公司与天宝公司就第XX幢XXXX号房屋签订的《商品房买卖合同》及附件已解除；三、本判决生效后十五日内，天宝公司退还百思特公司购房款3000万元并支付违约金360万元；四、本判决生效后十五日内，天宝公司支付百思特公司逾期付款3360万元的利息，自2015年7月30日开始计算，计算至款项付清之日止，按年利率百分之二十四计算；五、李磊、晶城公司、嘉恒公司对上述三、四项天宝公司的债务承担连带清偿责任；六、驳回百思特公司其他诉讼请求。诉讼过程中，本院依百思特公司保全申请，于2016年4月12日裁定查封XX号土地使用权。判决生效后，百思特公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月22日续封XX号土地使用权。2019年4月15日，本院通过“全国法院询价评估系统”以电子摇号方式确定评估机构。同日，本院委托西安天正房地产资产评估顾问有限公司（原名西安天正房地产价格评估咨询有限公司）对XX号土地使用权进行评估。2019年5月14日，该评估公司出具天正评估（2019）0521404号《房地产估价报告》，XX号土地使用权评估价值为人民币5163.23万元。后本院决定于2019年8月29日通过“人民法院网络司法拍卖平台”对XX号土地使用权进行拍卖，起拍价为3615万元。另查，根据西高科技国用（XXXX）第XXXXX号土地使用权证，XX号土地的土地使用权人为晶城公司，地类为工业用地。为证明其异议主张，长城资产陕西分公司向本院提交了以下相关证据：一、西安市中级人民法院（2016）陕01执1309号执行裁定书，以证明长城资产陕西分公司与天宝公司之间有债权债务关系，故与本案被拍卖的XX号土地有利害关系。二、签订日期为2019年6月2日的《西安市高新区科技六路（晶城节能）项目股权并购合作协议》，以证明XX号土地估值4.8亿元，本案评估价显著偏低；协议执行后，可以对百思特公司的债权进行清偿，如法院强制拍卖，将影响合作方的权益；协议显示天宝公司对晶城公司有1.3亿余元的债权，拍卖土地将影响异议人债权的实现。三、百思特公司与天宝公司、晶城公司达成的协议书、网签房屋明细表等，以证明网签预售给百思特公司的房屋，仍未解除网签备案，可作为天宝公司的财产优先执行，无需执行晶城公司资产。四、签订日期为2019年6月2日的《连带保证合同》，以证明晶城公司同意为天宝公司所欠长城资产陕西分公司的债务承担连带保证责任。五、西安市中级人民法院（2019）陕01执恢469号执行裁定书、送达回证，以证明因晶城公司以XX号土地提供执行担保，在长城资产陕西分公司与天宝公司等借款合同纠纷案的执行过程中，西安市中级人民法院于2019年10月17日轮候查封XX号土地。本院认为，本案中，长城资产陕西分公司以其对天宝公司、晶城公司享有债权为由，对本院执行晶城公司名下XX号土地使用权提出异议，其主张的权利并非可排除执行的实体权利，故其不具备提出案外人异议的主体资格。根据西安市中级人民法院作出的执行裁定书，长城资产陕西分公司现为轮候查封XX号土地的债权人，故其提出的异议主张中属于执行行为异议的内容，本院依法予以审查处理。首先，本院作为XX号土地的在先查封法院，依法对XX号土地进行处置，符合法律规定。其次，本院对XX号土地委托评估，并以评估价值的百分之七十作为起拍价，启动网络司法拍卖程序，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的要求，并无违法不当之处。最后，根据本案生效判决，晶城公司对天宝公司的债务承担连带责任，在执行程序中同为被执行人，执行时并无先后顺序。长城资产陕西分公司以本院应优先执行天宝公司名下财产为由，请求本院停止对晶城公司名下财产的执行，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，裁定如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年十月三十一日书 记 员  郭丽娜