广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初8585号原告：何家兴，男，汉族，1991年5月16日出生，户籍在广州市越秀区，经常居住地广州市荔湾区，现羁押在广州市海珠区看守所。委托诉讼代理人：缪龙彪，广东明思律师事务所律师。被告：戴启来（曾用名戴啟来），男，汉族，1962年7月19日出生，户籍在广东省珠海市香洲区，经常居住地广州市海珠区。第三人：张和义，男，汉族，1959年2月11日出生，住广州市越秀区。第三人：广州汉和房地产有限公司，住所地广州市南华中路南洲前18号之一首二层。法定代表人：张建鹏。第三人：南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司，住所地广州市天河区广棠西横路5号A316-8房。负责人：顾培学。委托诉讼代理人：李照月，男，公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：程乐，女，公司职员，联系地址。原告何家兴诉被告戴启来、第三人张和义、第三人广州汉和房地产有限公司、第三人南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司返还原物纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人缪龙彪，被告戴启来，第三人南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司的委托诉讼代理人李照月、程乐到庭参加诉讼，第三人张和义、第三人广州汉和房地产有限公司下落不明，经本院公告送达，期满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告戴启来立即停止非法占有原告所有的位于广州市海珠区南华中路378号2603、2703房的房产，并交还房产给原告；2、判令被告戴启来承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2017年9月25日，原告与第三人张和义签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告以7000000元的价格购买第三人张和义所有的位于广州市海珠区南华中路378号2603房、2703房的房产。后，原告将房款汇至第三人张和义指定银行账户。2017年11月23日，涉案房产登记至原告名下。2018年3月，原告前往收房，发现被告非法侵占涉案房产。原告多次与被告协商，多次向被告发出停止非法侵占行为、交还案涉房的通知，被告仍拒不交还。原告认为，被告拒不交还原告所有的房产，属非法侵占，己严重侵害原告的合法权益，给原告造成损失。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，事实和理由如下：一、原告何家兴与第三人张和义用虚假的房屋买卖，蓄意侵占被告在广州市海珠区南华中路378号2603和2703的合法财产。1、原告何家兴，是1991年出生，对购买这两套房的经济实力值得怀疑，要求他向法院提供资金来源，拿出交易资金证明和纳税票据。2、原告何家兴买这么贵重房产自己和家人并没有到现场勘探，对房屋的现状并不知情，买房后不是第一时间与被告联系交房，而是其他人与被告联系，他们口口声声说房屋是他们公司六人用400多万元买下的。3、原告何家兴与第三人张和义两份房产买卖合同没有签约日期，应为无效合同。4、买卖合同第一条8点约定，甲乙丙三方都到现场查勘，本人并不知情。作为合同签约的第三服务方广州陆拾叁房地产咨询公司并没有对房产现场勘探，对现状并不知情下为双方服务，这是暗箱操作违规行为。合同第七条中介服务费是零元，合同中的违约每日按服务费O.05%的标准从何算起，利益何在？令人不解。5、合同中签订之日，两套房各付100000元，合同没有签订日期，总房款于2018年9月25日付清，但何家兴在2017年11月23日就拿到了房产证，原告何家兴证据中并没有提供资金证明和税务票据，无法提供交易的流水证据，有虚假诈骗嫌疑。6、两套房屋建筑面积共264.2282平方米，每套3500000元，共7000000元，远远底于市场价，而姓叶的说他们团伙用400多万元买下，价格更底。拿到房产证的当天就抵押给王安凯，每套6500000元，合计13000000元，如果何家兴不要此房。两套房就赚了6000000元，那原业主张和义是什么想法呢？既然是抵押一定要拿出票据和走账凭证，否则就是诈骗。7、售房合同违约约定，甲方如未按合同规定期限交房，超过30天乙方有权解除合同，张和义已经违约。买卖房应有两个程序，（1）、房产证过户；（2）、现场交房。既然张和义说房屋是他的，为什么不到现场来交房？8、原告何家兴在买房后到2019年4月份之前一直都没出面，而是别人来要房，他们电话恐吓，带人到家闹事，威胁家人，恐吓物业管理人员。我们再三申明要房必须把第三人张和义找来，他们说找不到张和义，房屋是怎么交易形成的。2018年4月22日，原告何家兴带5个青年上门闹事要强制开锁进门，进门不成，原告何家兴就用胶水把锁锁死，我们报警派出所调取有何家兴作案监控录像。二，被告对广州市海珠区南华中路378号2603房、2703房产有合法的来源和手续，原房产证业主张和义因两次银行抵押不还贷款，伙同他人套路贷。1、涉案房产所在的豪丰园是第三人广州汉和房地产有限公司开发，法人代表人是张和义。建设单位南京大地建设（集团）股份有限公司广州公司，工程负责人是被告，被告与第三人张和义是甲乙方关系，有被告与张和义在2004年6月19日签的工程结算书证明。张和义与张建鹏是同一人，笔迹可对照。2、第三人广州汉和房地产有限公司在2002年6月7日因欠工程款将涉案房抵押给南京大地建设（集团）有限公司广州分公司14套房产，其中两套，南京大地建设（集团）有限公司广州分公司在2002年7月20日转给被告，被告在2002年8月7日到物业管理处办理了入住手续，由于工程没有验收，没有办理房产证。3、等到别人都拿到房产证，被告才发现14套住房都给张和义拿到银行假按揭抵押，而且拖欠按揭贷款己被法院查封，无法使用。被告己居住里面，找到第三人张和义交涉多次，第三人张和义说没钱，被告自己把银行和法院的钱交了第三人张和义就把这房屋过户给被告，无奈之下，2010年1月28日，被告向银行支付了898605.83元房贷款，诉讼费17266.4元，越秀区人民法院执行费8163元。4、款付清后找第三人张和义过户，第三人张和义找各种借口拖住不办，再到后来电话也不接，到深圳家中也不见。综上所述，第三人张和义利用手中的房产权证两次用到银行骗取贷款不还，做假照片败露后又伙同原告何家兴等人签订虚假房屋买卖合同，利用套路贷等不合法手段再次侵占被告的合法财产。原告和第三人张和义的房产买卖应无效，应承担因此而产生的一切法律责任和后果。第三人张和义、第三人广州汉和房地产有限公司没有提交答辩意见和举证。第三人南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司述称：1998年我公司与第三人广州汉和房地产有限公司签订建设施工合同，工程是涉案房屋的大楼，即南华中路378号豪丰园工程，工程施工完毕后，因第三人广州汉和房地产有限公司拖欠工程款，双方在2002年6月7日签订《豪丰园主体工程款换房协议书》，该协议书约定将包括本案诉争房屋在内的总计14套房产以房抵款的方式抵给我公司，但是协议生效后第三人广州汉和房地产有限公司并没有按期将上述14套房产交付、办证到我公司名下，我公司一直向第三人广州汉和房地产有限公司主张上述权利，接到本案的诉讼材料后，我公司认为本案所涉两套房产是包括在第三人广州汉和房地产有限公司抵债的14套房产内，但是第三人广州汉和房地产有限公司擅自以隐瞒真相的方式将上述两套房产过户到法定代表人张和义名下，并转让给原告，我公司认为该方式已经涉嫌一房二卖，并有可能已经构成刑事犯罪，且严重侵犯我公司的合法权益。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2017年9月25日，原告（买方、甲方）与第三人张和义（卖方、乙方），经纪人广州陆拾叁房地产咨询有限公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告何家兴以3500000元向第三人张和义购买位于广州市海珠区南华中路378号2603房，建筑面积132.1141平方米,住宅,第三人应于2018年9月25日前迁出,不存在抵押,不带家私电器,不带租赁合同。2018年9月25日前一次性付款,自行交割。双方同意交付房屋使用时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到现场验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，甲方、乙方不用向丙方支付中介服务费，等。2017年9月25日，原告（买方、甲方）与第三人张和义（卖方、乙方），经纪人广州陆拾叁房地产咨询有限公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告何家兴以3500000元向第三人张和义购买位于广州市海珠区南华中路378号2703房，建筑面积133.1134平方米,住宅,第三人应于2018年9月25日前迁出,不存在抵押,不带家私电器,不带租赁合同。2018年9月25日前一次性付款,自行交割。双方同意交付房屋使用时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到现场验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，甲方、乙方不用向丙方支付中介服务费，等。2017年11月17日，原告（甲方）与第三人张和义（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经协商一致，就乙方向甲方购买房屋一事，达成如下协议：一、出售坐落于广州市海珠区南华中路378号2603房、2703房的房，建筑面积分别为132.11平方米、133.11平方米,甲方以该房屋为抵押，在华夏银行广州分行办理了抵押贷款。二、甲方现在同意将该房屋卖给乙方，转让价格两套合售为人民币7000000元整。三、甲方将售房款中的人民币4680000元委托乙方直接支付至华夏银行指定账户，归还甲方在华夏银行的所有贷款本息及律师诉讼费。四、在房管局核验资料后（尚未涂销）乙方将款项汇至华夏银行指定账户。五、如因甲方原因导致以上房产不能交易过户到乙方名下的，该补协议无效并自行取消。2017年11月13日，第三人张和义出具《定金收据》，内容：本人张和义（身份证号码：）今收买家何家兴（身份证号码：）支付的购买位于海珠区南华中路378号2703房、海珠区南华中路378号2603房的购房定金150000元，本人指定以下账户为该购房定金的收款账户（账号：62×××18；户名庄燕燕；开户行：招商银行东门支行）。2017年11月13日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账150000元给庄燕燕。注明购房定金。2017年11月20日，第三人张和义出具《收款确认书》，内容：何家兴（身份证号码：）于11月20日将75000元以银行转账形式支付到以下账户：广东合富律师事务所，账号：44×××87，开户银行：农业银行广州城南支行，该账户收到上述款项即视为本人收到何家兴用于购买海珠区南华中路378号2703房、海珠区南华中路378号2603房的楼款。2017年11月20日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账75000元给广东合富律师事务所。注明张和义律师费。2017年11月20日，第三人张和义出具《首期楼款收据》，内容：本人张和义（身份证号码：）今收买家何家兴（身份证号码：）支付的购买位于海珠区南华中路378号2703房、海珠区南华中路378号2603房的购房首期楼款1500000元，本人指定以下账户为该购房定金的收款账户（账号：62×××18；户名庄燕燕；开户行：招商银行东门支行）。2017年11月20日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账1500000元给庄燕燕。注明购房款。2017年11月20日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账4530000元给华夏银行，注明归还张和义欠华夏银行贷款本息。上述原告何家兴支付给第三人张和义费用合计6255000元。2017年11月23日，海珠区南华中路378号2603房房屋产权登记至原告名下，同日，原告何家兴办理了抵押登记手续，他项权利人：王安凯；权利范围：全部，最高债权数额：6500000元整，2018年1月3日涂销抵押，同时抵押给中信银行股份有限公司广州分行，最高债权数额：11400000元整。2017年11月23日，海珠区南华中路378号2703房房屋产权登记至原告名下，同日，原告何家兴办理了抵押登记手续，他项权利人：王安凯；权利范围：全部，最高债权数额：6500000元整，2018年1月3日涂销抵押，同时抵押给中信银行股份有限公司广州分行，最高债权数额：11400000元整。诉讼中，原告为证明其主张，还提供了以下的证据：1、原告与第三人张和义签订的《广州市存量房买卖合同》，拟证明原告与第三人张和义的合同关系及合同价款700万元的事实；2、《不动产权证书》，拟证明涉案房产于2017年11月23日变更所有权人为原告；3、水电费清单，拟证明被告非法占有涉案房产的事实。经质证，被告确均予以确认。被告为证明其主张，提供了以下的证据：1、《广州市存量房买卖合同》，拟证明原告何家兴与第三人张和义涉嫌签订虚假合同，合同约定中介服务费是0元，合同没有落款日期，也没有约定违约金；2、房产证，拟证明拿房产证当天每套房屋以650万元抵押给王安凯、而买卖合同每套仅350万元，涉嫌虚假套路贷；3、第三人南京大地建设集团有限公司广州分公司和广州汉和房地产开发有限公司关于南华中“豪丰园”工程结算通知，工程函，拟证明第三人广州汉和房地产开发有限公司、张和义和戴啟来之间关系，张和义有两个姓名，另一个名字叫张建鹏；4、豪丰园主体工程款抵房协议，拟证明第三人广州汉和房地产有限公司拖欠第三人南京大地建设集团股份有限公司广州分公司工程款，用房屋扣抵；5、第三人南京大地建设集团股份有限公司广州分公司与被告签订的《协议书》，拟证明第三人南京大地建设集团股份有限公司广州分公司将抵押房转抵给被告；6、2002年8月7日《豪丰园住宅室内装饰须知》，拟证明戴啟来办理入住手续；7、2002年8月7日豪丰园管理公约，拟证明戴啟来办理入住手续；8、2010年1月28日银行进账单，收款人委托处置行存款项,金额898605.83元,17266.40元;2010年4月15日银行进账单,金额8163元,收款人广州市越秀区人民法院，拟证明代第三人张和义付欠银行按揭贷款和法院费用；9、房屋照片，拟证明张和义向华夏银行提供的贷款房屋的假照片；10、照片，拟证明华夏银行安秀晨工作身份证明；11、2017年9月19日02348236报警回执，拟证明被告居住涉案房屋家门被撬、有人进门拍照；12、照片，拟证明门被撬照片；13、2011年4月20日02346089报警回执、2018年4月20日02346088报警回执，拟证明原告何家兴等5人到被告居住涉案房屋家门口闹事，要强行进屋；14、照片，拟证明何家兴强制进门受阻带人上门用胶封锁门锁；15、本事件参与者，参与房产交易中有关人员部分信息。经质证,被告意见如下：《广州市存量房买卖合同》真实,已经履行完毕，并经房管部门登记，只剩下没有交付房屋，被告主张原告何家兴与第三人张和义涉嫌签订虚假合同完全是子虚乌有,我方已合法取得房产证，不存在被告主张的涉嫌虚假套路贷，是被告诽谤,对证据3-15真实性、合法性、关联性均有异议，也与本案无关。被告认为原告犯罪，完全毫无根据，本案是原告与被告之间纠纷，被告非法侵占房产，原告不清楚被告与第三人张和义之间的纠纷，不应牵涉本案之中。诉讼中,原告因涉嫌诈骗被刑事拘留,逮捕。广州市公安局海珠区公安局起诉意见书查明：2012年开始，犯罪嫌疑人方得云成立广州市赛邦投资有限公司在广州市番禺区对外实施“民间贷款”的相关业务。……赛邦公司组织严密，层次分明，分工明确。公司设有风控、业务、财务、行政等部门。……业务部由何家兴兼管，……赛邦公司专门针对在广州市内拥有房产的客户进行高利放贷业务，为弥补自身资金不足，掩护自身的违法犯罪活动，以一定的利息费用引入外来“金主”，以犯罪疑人张琴为资金操作人，作为专职抵押权人之中的一员，同时作为专职抵押权人的还有犯罪嫌疑人王安凯……，形成犯罪集团，有组织有计划实施犯罪。诉讼中，经本院提审原告，原告称涉案房屋是华夏银行的安秀晨介绍我去买的，由于张和义欠钱，当时房屋被深圳的法院查封拍卖，华夏银行是抵押权人，问我有没有兴趣买，我就派人去看过，觉得还可以，决定买，签完合同后到房管局过户，深圳的欠款是张和义自己找人还掉，我负责把楼款打到华夏银行，华夏银行就涂销过户给我，当时张和义称，房屋是亲戚在居住，过户后就搬走。过户后，我去收楼发现一个叫戴启来的人住在里面，又找不到张和义。因张和义要求一次性付款，我是向王安凯抵押借款，后抵押给中信银行，归还王安凯借款。对于戴启来的装修，不同意承顶，如果戴启来不拆除，可以补偿100000元。被告于2019年1月10日向本院起诉本案原告、第三人要求确认本案原告、第三人关于涉案房屋的买卖合同无效，并协助将房屋过户到其名下，等。本院以（2019）粤0105民初1544号立案，案件正在审理中。本院认为：原告通过向第三人张和义购买而取得涉案房屋的房地产权证，原告提供的证据只证明其支付了大部分房款，并没有全部履行。涉案房屋价值超过千万元，原告向第三人张和义购买房屋时应尽注意义务。原告称购房时向王安凯抵押借款四百多万元，并没有亲自到现场看房屋，只是派人去看过房屋，第三人张和义称房屋是亲戚居住使用，即使原告派人有去看过房屋，也不可能进入房间，买卖合同约定按现状售予原告，说明原告认同和放任第三人张和义按被告使用的现状交付房屋。另外，被告虽然入住涉案房屋多年，并代第三人张和义归还过银行贷款，但没有提供证据证明与原产权人张和义签订购房合同。双方应承担举证不能带来的不利后果，鉴于被告与第三人张和义就房屋的权属有纠纷，现原告要求被告搬迁条件存在障碍，且原告购房约定的现状交付约定不清，第三人张和义又放弃抗辩，故本院不予支持，待房屋的权属清晰后，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何家兴的诉讼请求。本案受理费100元，由原告何家兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一九年十月二十五日书 记 员  杜彦泽