成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9629号 原告：刘琴，女，1974年10月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。 被告：成都市金牛区中鼎正信小额贷款有限公司，住所成都市金牛区马家花园路11号2栋4层附403号。 法定代表人：沈山。 委托诉讼代理人：刘晨昕，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨波，公司员工。 第三人：成都鑫怡置地有限公司，住所成都市武侯区一环路西一段六十一号。 法定代表人：牟欣。 委托诉讼代理人：胡晓，公司员工。 委托诉讼代理人：王甜甜，公司员工。 原告刘琴与被告成都市金牛区中鼎正信小额贷款有限公司（以下简称中鼎正信公司），第三人成都鑫怡置地有限公司（以下简称鑫怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵熙良，被告的委托诉讼代理人刘晨昕，第三人的委托诉讼代理人胡晓、王甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：立即停止对位于成都市武侯区的执行。事实及理由：2012年12年4日原告与鑫怡公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于成都市武侯区，建筑面积27.8平方米，房屋总价款为1096015元，买受人应于2012年12月4日前一次性付清全部房款。2012年12月4日，原告支付全部购房款。2012年12月5日，鑫怡公司将案涉商品房交付原告，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司支付了办理房产证的契税、手续费、工本费等共计32880.45元，并委托宏建物业公司办理权属转移登记手续。办理权属登记时限到期后，原告等多次催促鑫怡公司办理过户手续，鑫怡公司也一再保证很快解决这个事情，在鑫怡公司未履行承诺的情况下，原告等多名业主还分别向市长热线等机关反映情况，后起诉到人民法院主张权益。2015年4月13日成都市金牛区人民法院根据（2015）金牛民保字第338号裁定书对案涉房屋进行查封，后于2019年3月27日以（2017）川0106执5344号之一裁定、（2017）川0106执5346号之一裁定对案涉房屋进行查封。在知晓案涉房屋被查封后，原告向法院反映情况，请求依法中止对案涉标的物的执行，后金牛区人民法院驳回原告请求，遂提起诉讼。 被告中鼎正信公司提出：1、不认可原告与鑫怡公司签订了《商品房买卖合同》，不认可原告已占有涉案房产，不认可原告向鑫怡公司支付了全部价款；2、原告未在第三人将房屋抵押给中鼎正信公司之前实际要求第三人办理过户，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有开发商在90天内办理过户的要求，故原告存在重大过错。 第三人鑫怡公司认可原告所诉事实，请求法院依法判决。 经审理查明： （一）2012年12月4日，原告刘琴（买受人）与被告鑫怡公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于成都市武侯区商业房屋，建筑面积27.8平方米，房价款1096015元，买受人应于2012年12月4日前一次性付清全部房款，出卖人在签订合同后7日内交付房屋。关于房屋的抵押情况，合同约定该房屋所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。关于产权登记，合同约定出卖人在合同签订后160日内取得初始登记；出卖人取得初始登记后，应积极协助买受人办理房屋转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证两年内协助买受人办理分户国有土地使用证；如因出卖人的原因导致逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。 合同签订当日，原告向被告支付了房价款1096015元。次日，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司支付了办理房产证的契税、手续费、工本费等共计38634元，宏建物业公司向原告出具了《收据》。后被告将房屋交付给原告使用，原告向被告指定的前期物业管理公司宏建物业公司交纳了自2012年12月4日起的物管费。原告已经将案涉房屋出租给案外人用于营业使用。但原告所购房屋一直未能办理分户房屋所有权权属登记。 从《房屋信息摘要3》可以登记显示，被告鑫怡公司名下（业务件号：权2173422）位于成都市武侯区（即案涉房屋）、225、227、229、231、233号1层的房屋抵押给了中鼎正信公司并办理了抵押登记，债务人是牟欣，权利价值2000万元，约定期限从2013年12月6日至2014年12月5日。并设有2015年4月13日成都市金牛区人民法院（2015）金牛民保字第338号裁定的查封。 2016年，原告等购买了该小区商铺的业主与被告的客户部经理张东立就产权办理事宜进行了协商，张东立承诺在年内解决抵押问题并办理房产证及国有土地使用证。 （二）（2015）成民终字第8438号民事判决认定了以下事实，并判决牟欣向中鼎正信公司偿还借款本金400万元及违约金28万元，鑫怡公司对上述借款本金及违约金承担连带保证责任。 2013年12月6日，中鼎正信公司、牟欣及鑫怡公司签订了《个人借款/担保合同》，约定的主要内容：中鼎正信公司向牟欣借款400万元用于个人生产经营；贷款期限为六个月即2013年12月6日至2014年6月5日止，实际放款日与到期日以借款人发出的提款通知书为准；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后，遇中国人民银行调整利率，自调整日次日起执行调整后利率；还款方式按贷款到期日一次性偿还贷本金，按月结息；牟欣未按合同约定日期偿还贷本金的，应按贷款总金额的10%向中鼎正信公司支付违约金；鑫怡公司作为保证人对牟欣的贷款本金、利息、罚息、违约金及中鼎正信公司实现债权的费用提供连带保证责任担保。同日，中鼎正信公司按约向牟欣提供了400万元借款。牟欣收款后在2014年度每月向中鼎正信公司还款12万元，共计还款144万元。扣除牟欣应向中鼎正信公司支付至2014年底的利息部分516632.25元，实际已偿还中鼎正信公司本金923367.75元。截止2014年12月31日，牟欣尚欠中鼎正信公司贷款本金3076632.25元。 （三）中鼎正信公司（2015）成民终字第8438号民事判决书申请执行，刘琴提出书面异议，本院于2019年7月19日作出（2019）川0106执异307号执行裁定书驳回了刘琴的异议请求。刘琴不服遂提起本次诉讼。 开庭过程中，鑫怡公司认可收到了刘琴交齐的办理过户登记的相关费用；对刘琴所主张的其在购房后一直通过QQ与鑫怡公司工作人员蒋晓敏（音）沟通督促鑫怡公司办理过户登记，鑫怡公司表示公司有蒋晓敏（音）这个人，但是否沟通督促不清楚，尚需要核实。上述《房屋信息摘要3》查询于2019年4月。 上述事实有以下证据予以证实：《房屋买卖合同》、收款收据、物管费收据、房屋信息摘要3、《格林楠商铺业主与成都鑫怡置地有限公司就产权证办理事宜的协商记录》、（2015）成民终字第8438号民事判决书、（2019）川0106执异307号执行裁定书、原被告身份证明材料、开庭笔录等。 本院认为，根据审理查明的事实，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，刘琴所提异议符合上述第（一）、（二）、（三）项情形。本案的审理焦点在于刘琴所提异议是否符合上述第（四）项情形。首先，《商品房认购书》或《商品房买卖合同》均未约定买受人应督促出卖人履行过户登记的合同义务，也没有相关法律规定购房人需要积极督促开发商过户登记的相关义务。相反，《商品房买卖合同》约定了出卖人应积极协助买受人办理房屋转移登记的合同义务，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项系规范、督促、约束开发商履行相关合同义务的规定。新房买卖不同于二手房买卖。在二手房买卖中，买卖双方都被要求更多地积极、谨慎、勤勉履行合同义务，客观上也有条件在支付价款的同时完成过户登记，及时完成过户登记不仅是卖方的合同义务，也是买方需要谨慎注意和积极促成的。但在新房买卖中，客观上从签订完购房合同到完成过户登记需要一个过程，在此过程中，购房者需要做到的主要就是按要求缴纳过户登记相关费用，然后就是基于信任等待开发商完成过户登记。其次，鑫怡公司于2013年12月便将诉争房产抵押给中鼎正信公司，直至《房屋信息摘要3》查询的时间该抵押登记尚未解除，加之鑫怡公司涉诉导致房屋被查封，最终导致不能直接履行过户登记。综上，未办理过户登记系因鑫怡公司的原因，非因买受人自身的原因。根据本案执行依据（2015）成民终字第8438号民事判决，鑫怡公司在该案中作为保证人承担的是保证责任，并非抵押人，中鼎正信公司虽对诉争房屋享有抵押权，但在该案中并非作为抵押权人，即《房屋信息摘要3》所载抵押与本案没有关联。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行位于成都市武侯区商业房屋（权2173422）。 案件受理费100元，由成都市金牛区中鼎正信小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨茂一 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  蒋 婷 二〇一九年十月三十日 书 记 员  曾梦婷