河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3088号 上诉人（原审被告）：陈学军，男，1965年9月23日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 委托诉讼代理人：赵志高，河北鹏业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦胜英，男，1984年6月24日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 委托诉讼代理人：刘玉红，河北冀凯律师事务所律师。 上诉人陈学军因与被上诉人秦胜英房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省宁晋县人民法院作出的（2019）冀0528民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 陈学军上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：上诉人是在受到胁迫的情况下与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同。因被上诉人无法提供产权证明，导致上诉人无法办理营业执照。2018年11月底，上诉人向被上诉人提出租期到2018年12月底结束，被上诉人表示完全同意，并派人来接管租赁房屋，而且在上诉人不知情的情况下将进户门锁给换了，仅给上诉人一把装修用的临时钥匙，便于上诉人搬家。这充分说明被上诉人已经完全同意终止与上诉人的租赁关系。上诉人2018年的租金已经全部付清，不存在欠被上诉人的后期租金情形。在上诉人搬出部分财物时，被上诉人要求上诉人付清2018年的水、电及物业费等费用。上诉人是从2018年4月份租赁房屋的，按理只能承担9个月的水、电、物业费，上诉人已经给付高凯凌水、电、物业费押金30000元，而高凯凌已叫范勇方将GL8车子抵押给被上诉人90000元，这90000元中就包括有30000元的水、电、物业费押金在内。因被上诉人认为上诉人没有交清水、电和物业费等费用，故强行扣留了上诉人大部分办公家具，称上诉人在交清水、电、物业费等费用后，才能将上述办公家具搬走。上诉人在二审中有新证据可以证明退租的事实是经被上诉人同意的。望二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。 秦胜英辩称，上诉人上诉状所述不实，上诉人与被上诉人签订了1年的房屋租赁合同，期间双方并没有约定解除该合同，也不存在法定的解除情形。上诉人违约没有按照合同的约定支付租金，没有交纳涉案房屋的水、电、物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审原告秦胜英向一审法院起诉请求：依法判决陈学军给付房屋租赁费120000元及电费、水费、物业费、采暖费等合计38458.9元，共计158458.9元，并由陈学军负担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：2018年7月15日，陈学军与秦胜英订立房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为2018年6月15日至2019年6月15日，租金240000元，分四期支付，每期支付60000元，第一期租金2018年9月5日前支付，第二期租金2018年12月5日前支付，以后各期在前期租金对应期限届满前30日支付；租期中水电费、物业费等相关费用由陈学军负担；如发生争议，协商不成，由宁晋县人民法院管辖。 另查明，2018年4月5日，秦胜英就涉案房屋与高凯凌签订房屋租赁合同，租赁期间为2018年4月5日至2019年4月4日。高凯凌又将该房屋租赁给陈学军。陈学军于2018年4月初开始使用该房屋。2018年7月15日，秦胜英在陈学军出具的内容为“因高秋来、高凯凌多拿走本人玖万元房租（后证明此房与他们无关）。现与房东秦胜英再立租房协议。现以范勇方别克GL8车暂抵押给秦胜英两个月内带玖万元现金前往取车”的“证明”上签名、捺印，并注明“同意”二字。 秦胜英与陈学军订立房屋租赁合同后，陈学军给付秦胜英租赁费60000元。租赁期间，陈学军未交纳水电费和物业费。2019年2月16日，案涉房屋所在的石家庄鸿泰物业服务有限公司出具催费通知，通知载明该房屋自2018年4月5日至2018年12月15日欠付电费、水费、物业费、采暖费共计38458.9元。 涉案房屋系秦胜英于2015年9月2日以3000000元价格从张建云手购得。双方订立的协议书载明，该房屋未办理房产证，不能办理过户。案涉房屋建筑开发商河北美华房地产开发有限公司作为丙方在协议上加盖印章。 原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案房屋所有人秦胜英与承租人陈学军订立的房屋租赁合同合法有效，双方应当依约履行合同义务。案外人高凯凌未取得房屋所有权人秦胜英的授权作为承租人与陈学军签订的房屋租赁合同违背法律规定，系无效合同。依法成立的合同，当事人应依法解除。本案中，陈学军因自身原因要求解除合同，应双方协商或者通过其他合法途径解决，在合同未解除的情况下，应依约承担合同责任。该房屋租赁合同约定的租赁费为240000元，陈学军向秦胜英交纳60000元，又以案外人范勇方别克汽车抵顶租赁费90000元，陈学军尚欠秦胜英租赁费90000元。租赁期间，陈学军应交纳房屋水电费、物业费等费用，秦胜英提交证据并主张案涉房屋2018年4月5日至2018年12月15日期间该部分费用为38458.9元，该期间为陈学军租赁使用该房屋期间。秦胜英作为房屋所有人要求承租人陈学军给付租赁费并支付租赁期间的水电费、物业费等费用的请求符合合同约定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决：陈学军于本判决生效之日起五日内给付秦胜英房屋租赁费90000元和房屋租赁期间的水电费、物业费等费用38458.9元，共计128458.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735元，陈学军负担1406元，秦胜英负担329元。 二审审理期间，上诉人陈学军申请证人杨某出庭作证，并提交2018年12月29日的物件盘点清单及录音光盘各一份，以证明其于2018年12月31日前已搬离涉案租赁房屋。被上诉人对物件盘点清单无异议，并认可上诉人于2018年12月31日前搬离涉案租赁房屋，但称其办公家具仍放置涉案房屋内，故租赁合同未解除，上诉人仍应依据合同约定向被上诉人支付合同期内的租金。对办公家具未搬离的原因，上诉人与被上诉人说法不一。上诉人主张因被上诉人认为上诉人未交纳水、电、物业等费用故阻止其搬走办公家具；被上诉人称因上诉人现租赁的房屋面积较小，无法放置办公家具，故将一些家具仍放置在涉案租赁房屋内。另查明，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第十条违约责任第1项约定，租赁期内若甲乙双方任意一方违约而致终止合同的，违约方向另一方支付年度总租金的20%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方须据实赔偿。二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，上诉人主张其是在受到被上诉人胁迫的情况下签订的涉案房屋租赁合同，但未提交证据证明，亦未依据法律规定行使撤销权，且上诉人在签订租赁合同后还依约向被上诉人交付了部分租金，故涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依据合同约定全面履行合同义务。涉案房屋租赁合同约定房屋租赁期限为一年，自2018年6月15日至2019年6月15日。依据二审查明的案件事实，上诉人于2018年12月31日前已搬离涉案房屋，但就租赁合同是否已经双方协商一致予以解除，双方说法不一。就本案上诉人提交的在卷证据，不足以证明其搬离涉案房屋系经双方协商一致并解除租赁合同后的行为，故上诉人在租赁合同未到期提前退租并以搬离涉案租赁房屋的行为表明不再继续履行合同明显违约，应当依据合同第十条第1项的约定承担违约责任。被上诉人未提交证据证明其因上诉人违约所遭受的实际损失，故依据合同约定上诉人应向被上诉人支付“年度总租金20%”即48000元（240000元×20%）的违约金。上诉人在搬离涉案租赁房屋后，其办公家具至今一直放置在该房屋内。无论诉讼双方基于何种原因导致上诉人的部分办公家具未及时搬离，上诉人与被上诉人均应积极协商处理，不应放任损失的扩大，因此，对因上诉人的办公家具未搬离导致的扩大损失，双方均存在过错，而上诉人提前退租的违约行为系导致该扩大损失的主要原因，故上诉人对此应承担主要责任。考虑上诉人的部分办公家具一直放置在涉案租赁房屋的实际情况，且占用租赁房屋的部分面积事实上必然会造成对被上诉人再出租涉案房屋租金价格的影响，故上诉人除应承担相应的违约责任外，本院酌定其另行补偿被上诉人10000元的租金损失费。因此，上诉人应向被上诉人支付违约金48000元和租金损失费10000元，共计58000元。一审认定上诉人已实际给付被上诉人租金150000元，而截至2018年12月31日，上诉人应付租金数额为130000元，故上诉人应再向被上诉人支付38000元（58000元-20000元）。一审将上诉人主张的30000元押金款已经抵顶为租金，故上诉人在其使用涉案租赁房屋期间所发生的水、电、物业等费用应由上诉人承担。石家庄鸿泰物业服务有限公司出具的催费通知中显示自2018年4月5日至2018年12月15日的欠费明细及数额为38458.9元，该期间正是上诉人使用涉案租赁房屋的时间，故上述费用应由上诉人承担。至于上诉人陈学军与案外人高凯凌之间是否存在纠纷，不属于本案的审理范围，应在相关当事人之间另行处理。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省宁晋县人民法院（2019）冀0528民初1617号民事判决； 二、上诉人陈学军于本判决生效之日起十日内给付被上诉人秦胜英违约金、租金损失费共计38000元和房屋租赁期间的水、电、物业等费用38458.9元，两项合计76458.9元； 三、驳回原审原告秦胜英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1735元，由上诉人陈学军负担1000元，被上诉人秦胜英负担735元；二审案件受理费3470元，由上诉人陈学军负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年十月十四日 书记员  刘 静