福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0105民初305号 原告：张莉，女，1986年6月12日出生，回族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：江光生，福建康立律师事务所律师。 被告：林小红，女，1982年1月10日出生，户籍所在地福建省福州市长乐区，现居美国，住址不详。 第三人：福州金海岸房产服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：袁敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许碧钗，女。 原告张莉与被告林小红、第三人福州金海岸房产服务有限公司（以下简称金海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张莉及其委托诉讼代理人江光生、第三人金海岸公司的委托诉讼代理人许碧钗到庭参加诉讼，被告林小红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除张莉、林小红与金海岸公司签订的《福建金海岸合同书》；2.依法判令林小红向张莉支付违约金人民币21万元；3.判令林小红向张莉赔偿房屋差价损失33万元；4.判令林小红赔偿张莉律师代理费15000元；5.本案诉讼费用由林小红负担。诉讼过程中，张莉放弃上述第三项诉讼请求，即不再要求林小红赔偿房屋差价损失33万元，其他诉讼请求不变。事实和理由：2018年8月6日，张莉、林小红及第三人金海岸公司签订《福建金海岸合同书》。合同约定：1.林小红向张莉购买福州市马尾区房屋（以下简称讼争房屋）；2.成交价格203万元；3.待上述房产《不动产权证书》登记时间满二年后五个工作日内开始办理网签手续，并在网签手续完毕后三个工作日内开始办理贷款申请手续；4.甲乙双方任何一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过十日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可单方依法解除本合同，并有权要求违约方支付违约金21万元；5.交易过程中，因一方违约引起诉讼的，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费、诉讼保全费等。2018年12月20日本案讼争房屋《不动产权证书》登记时间满二年，金海岸公司根据合同约定通知林小红备齐按揭预付款及按揭材料开始办理网签手续。期间，金海岸公司的工作人员多次通过电话、微信等多种方式催促林小红备齐购房预付款及按揭材料开始办理贷款手续，但林小红一直未按合同履约。为此，金海岸公司根据合同第九、十条规定分别于2018年12月29日、2019年1月8日分二次向林小红发出《催告函》，催告林小红依约履行合同义务，但林小红无视合同约定拒不履行。另，根据合同第九条违约责任第（三）条约定，林小红应赔偿张莉律师代理费损失15000元。综上所述，林小红构成严重违约，依法应承担违约责任。为此，张莉依法提起诉讼，望判如所请。 林小红未作答辩。 金海岸公司述称，1.金海岸公司是房屋中介机构，通过居间行为方式促成张莉与林小红之间的房屋买卖合同成立，接受双方委托对相应的权属材料及定金进行监管；2.合同约定本案讼争房产《不动产权证书》登记满两年后五个工作日内开始办理网签及办理银行贷款手续。2018年12月20日本案讼争房产《不动产权证书》登记满两年，金海岸公司工作人员多次联系林小红办理手续，并分别于2018年12月29日及2019年1月8日发函催告林小红按约履行合同，但林小红还是一直未按约履行，2019年3月5日收到张莉《解除合同通知函》，张莉于2019年3月15日到金海岸公司处领回本案讼争房产《不动产权证书》。综上，金海岸公司作为中介服务方已尽了相应的居间服务义务，合同约定的中介佣金及交易过程已产生的所有费用应由违约方承担。 本院经审理认定事实如下：2018年8月6日，张莉、林小红与金海岸公司签订《福建金海岸合同书》，该合同书由《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》组成，三份合同各自独立，主体各不相同，且三份合同的成立、生效、解除、撤销互不影响。张莉（甲方）与林小红（乙方）签订的《房屋买卖合同》中约定甲方将其位于福州市马尾区房产出售给林小红，成交价203万元。第五条第二款约定：“乙方保证本人或乙方指定的上述房产过户后的所有权人符合现行国家及银行相关的购房政策…否则由此产生的责任由乙方承担”。第九条违约责任约定：“（一）房屋所有权变更完毕前，甲乙双方任何一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过十日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可单方依法解除本合同，并有权要求违约方支付违约金人民币贰拾壹万元整（￥210000）…（三）交易过程中，因一方违约引起诉讼的，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费、诉讼保全费等…”。第十五条约定“甲乙双方自行协商约定：待上述房产甲方《不动产权证书》登记时间满二年后五个工作日内开始办理网签手续，并在网签完毕后三个工作日内开始办理贷款申请手续”。签订合同后，林小红按照合同的约定先行支付部分购房定金1万元由金海岸公司监管，剩余购房款定金14万元已经办理银行资金监管。另查，讼争房产的《不动产权证书》登记时间为2016年12月20日，按照合同约定，林小红应于2018年12月25日前办理网签手续，但其逾期未予办理。金海岸公司分别于2018年12月29日、2019年1月8日向林小红邮寄《催告函》，要求其办理网签手续。2019年3月11日，张莉向林小红、金海岸公司邮寄《关于解除合同的通知》，告知在发送该份通知书七日内解除三方签订的《福建金海岸合同书》。同年3月15日，张莉出具《具结书》一份，要求领回由金海岸公司代管的权属资料。2019年6月1日，张莉自行将讼争房产出售给案外人。 以上事实，有《福建金海岸合同书》、《收证收据》、房屋产权证、催告函及EMS查询单、委托代理合同、福建增值税普通发票、《关于解除合同的通知》、具结书、合同书（公积金）以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，张莉、林小红与金海岸公司在2018年8月6日签订的《福建金海岸合同书》系三方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,应认定为合法有效，各方均应信守。按照合同约定,林小红应当在讼争房产《不动产权证书》登记时间满两年后五个工作日内开始办理网签手续，该《不动产权证书》登记时间的登记时间为2016年12月20日，即办理网签手续的时间节点为2018年12月25日，但林小红未按照合同约定及时办理,导致合同后续履约工作无法进行,经居间人金海岸公司发函催促,林小红仍拒不履行合同约定的义务，其行为已构成违约，须承担相应的违约责任。因林小红的违约行为导致合同目的无法实现，故张莉请求解除三方签订的《福建金海岸合同书》，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额的确定，张莉主张按照合同约定赔偿违约金21万元，鉴于张莉在本院作出解除讼争房屋买卖合同的裁判之前，擅自将讼争房屋转让给案外人，且向案外人出售诉讼房屋之前并未告知本院，其行为显然亦欠妥当，故应对违约金的数额进行相应调整，根据本案的实际情况，结合原、被告双方当事人过错的先后大小，本院酌定林小红应向张莉支付违约金14万元。关于律师代理费问题，张莉因本案一审诉讼而支出律师代理费15000元，在林小红违约在先的情况下，根据合同约定，张莉有权主张律师代理费，结合原、被告双方当事人过错的先后大小，本院酌定林小红应向张莉支付本案律师代理费1万元，不足部分由张莉自行承担。 林小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告张莉与被告林小红、第三人福州金海岸房产服务有限公司于2018年8月6日签订的《福建金海岸合同书》（含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》）； 二、被告林小红应于本判决生效之日起三日内向原告张莉支付违约金14万元、律师代理费1万元，合计15万元； 三、驳回原告张莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23040元，由原告张莉负担7680元，被告林小红负担15360元。被告林小红负担的案件受理费15360元，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，原告张莉可在判决书送达之日起十五日内，被告林小红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李 心 人民陪审员  邓英三 人民陪审员  庄敏生 二〇一九年十月十七日 书 记 员  张 菁 附：一、本判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。